Urban Planning LawLey de Planificación Urbana

National Urban Development Plan is the set of maps, graphics, and documents that describe the general policy of demographic distribution and land uses, promotion of production, physical and urban-regional development priorities, and coordination of public investments of national interest.

Urban Planning is the continuous and integral process of analysis and formulation of plans and regulations on urban development, aimed at ensuring the safety, health, comfort, and well-being of the community.

Regulatory Plan is the local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

Land Use is the utilization of a terrain, the physical structure settled on or incorporated into it, or both, regarding the class, form, or intensity of its exploitation.

Zoning is the division of a territorial jurisdiction into use zones, for the purpose of its rational development.

Subdivision (Fraccionamiento) is the division of any property with the aim of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights, and mere segregations in the name of the same owner, as well as those situated in urbanizations or new constructions that are of interest to the control of the formation and urban use of real estate.

Urbanization is the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

Official Map is the plan or set of plans in which the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for community uses and services is accurately indicated.

Urban Renewal is the improvement process aimed at eradicating slum zones and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state, and the conservation of urban areas and the prevention of their deterioration.

Construction is any structure that is fixed or incorporated into land; it includes any building, reconstruction, alteration, or expansion work that implies permanence.

Urban Development Regulations are bodies of norms adopted by municipalities for the purpose of making the Regulatory Plan effective.

Urban Area is the territorial scope of development of a population center.

Urban District is the territorial administrative jurisdiction whose delimitation corresponds to the radius of application of the respective Regulatory Plan.

Metropolitan Area is the set of urban areas corresponding to different municipal jurisdictions and which, by developing around a main population center, functions as a single urban unit.

Intensity of Use is the degree of exploitation of land or structures, taking into account: a) Type of activity developed; b) Percentage of coverage and floor area; c) Population density; and d) Resulting traffic.

Coverage is the horizontal projection of a structure or the area of land covered by such a structure.

Floor Area is the total surface area of the floors of a structure.

Setbacks (Retiros) are the unbuilt open spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

The Institute is the abbreviated name for the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo).

Record article FIRST SECTION National Planning FIRST CHAPTER National Urban Development Plan

• a)The orderly expansion of urban centers; b) The satisfactory balance between urban and rural development, through adequate distribution of population and economic activities; c) The efficient development of urban areas, in order to contribute to the better use of natural and human resources; and d) Oriented investment in public improvements.

Record article

• a)The development policy aimed at fulfilling the main purposes, requirements, and recommendations on the growth and development of urban areas; b) The population factor, with projections of its growth and distribution at the national, regional, and urban levels, including recommended norms on density; c) Land use with plans on the extent and form of exploitation of the portions required for urban growth; d) Industrial development, indicating the appropriate sites to carry them out in urban areas; e) Housing and urban renewal, stating the needs, goals, and programs for each line of operation; f) Public services, to analyze and generally locate projects on transportation, communications, electrification, water supply, storm and sanitary drainage, educational and welfare facilities, and all others that by their function, size, extension, legal situation, or other cause, must be included within the referred Plan; and g) Physical and cultural recreation, which fosters the conservation and rational enjoyment of natural resources, forest reserves, wildlife, and scenic places and sites or buildings of historical or archaeological interest.

Record article

The same procedure shall be observed regarding the adoption of parts, additions, or amendments made to it.

Record article

Said Plan shall be duly disseminated, and the Institute shall present it directly to the municipalities.

Record article

Record article SECOND CHAPTER Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo)

• 1)Preparing the National Urban Development Plan, reviewing it to keep it up to date, and reporting on its state of application; 2) Promoting the coordination of public and private projects that, due to their function, magnitude, extension, or any other reason, are of interest to the validity of the same Plan; 3) Advising and providing assistance to municipalities and other public bodies dedicated to planning, in everything that is convenient to the establishment or promotion of that discipline; and 4) Exercising oversight and authority for the due compliance with the norms of national interest contained in this law and in urban development regulations.

Record article

• 1)Collaborate with said office in order to organize and maintain an information center that collects data on physical development plans or projects, for their due coordination, evaluation, and dissemination; 2) Give its advice on urban and regional planning matters, and organize direct relations between the officials in charge of the respective projects from the different bodies; 3) Prepare and keep up to date an Official Map of Projects and Improvements, generally locating the works and services that are convenient to the National Plan; and 4) Resolve and conciliate, in association with the Planning Office, the inconsistencies that are noticed in the National Plan, or among the projects proposed by the different institutions and agencies, informing the related entities of such incompatibilities along with the corresponding recommendations.

Record article

• 1)Prepare, apply, and modify the Regulatory Plan and its regulations; 2) Study and recommend improvements to the administrative systems and resources of the municipalities, in order to enable greater development of local planning programs; and 3) Propose to the municipalities cooperative financing projects, aimed at carrying out improvements of special significance that boost the application of the regulatory plans.

Record article

• 1)Reviewing and approving the regulatory plans and their regulations, before their adoption by the municipalities; 2) Examining and endorsing, in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization or subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval; 3) Informing or reporting to the municipal corporations the commission of serious infractions of this law or the Local Regulatory Plan, committed in the exploitation of land or in the execution of constructions; 4) Ordering the suspension of any work in which the infractions contemplated in the previous subsection have occurred when, after a prudential term has elapsed from the time the respective report is formulated, the municipality does not act as it should, in the sense of preventing or correcting the pointed-out transgression; and 5) Requiring the assistance of police authorities to give effect to the orders it issues, in accordance with the previous subsection, and, in general, for better oversight in the control of urban development. The required authorities shall be obliged to provide such collaboration.

Record article

Record article

Record article

From what the Board of Directors resolves on the matters contained in subsections 1), 2), and 4) of Article 10, an appeal may be filed within a period of fifteen business days, counted from the date on which the resolution is notified, before the Executive Branch, which shall hear, when it deems convenient, the opinion of the Board of Directors of the "College of Engineers and Architects" (Colegio de Ingenieros y Arquitectos) within the period it sets for that purpose, which may not be greater than thirty days. After that period, the Executive Branch shall resolve within the following thirty days, and the administrative route shall be exhausted.

Record article

For all other functional aspects of the mentioned Directorate, what the Organic Law, the regulations, and directive provisions determine, in general, for the Departments of the Institute and for the Department of Urbanism in particular, shall apply.

Record article SECOND SECTION Local Planning FIRST CHAPTER Regulatory Plans

Consequently, each one of them shall provide whatever is necessary to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors where qualified reasons prevail for establishing a particular control regime.

Record article

• a)The development policy, stating the principles and norms on which it is based, and the objectives posed by the needs and growth of the area to be planned; b) The population study, which shall include projections for future demographic growth, its distribution, and recommended norms on density; c) Land use showing the situation and distribution of land regarding housing, commerce, industry, education, recreation, public purposes, and any other pertinent use; d) The circulation study, by means of which the location of the main public roads and of the transportation routes and terminals is indicated in a general way; e) Community services, to indicate the location and size of the areas required for schools, high schools, parks, playing fields, health units, hospitals, libraries, museums, public markets, and any other similar ones; f) Public services, with analysis and general location of the main systems and installations of pipelines, hydrants, sanitary and storm sewers, garbage collection and disposal, as well as any other of analogous importance.

(Thus reformed the previous subsection by Article 6 of Law 8641 of June 11, 2008) g) Housing and urban renewal with a statement of needs and objectives in housing, and reference to the areas that must be subjected to conservation, rehabilitation, and remodeling.

• h)Public spaces susceptible to authorization for the development of open-air commercial activity.

(Thus added the previous subsection by Article 15 of the Law of Open-Air Commerce, No. 10126 of January 25, 2022) Record article

• 1)Call a public hearing through the Official Gazette (Diario Oficial) and additional necessary dissemination, indicating the place, date, and time for the project to be known and for verbal or written observations that residents or interested parties may wish to formulate. The scheduling must be done no less than fifteen business days in advance; 2) Obtain the approval of the Directorate of Urbanism, if the project did not originate in said office or differs from the one it had proposed, without prejudice to the appeals established in Article 13; 3) Agree on its formal adoption, by an absolute majority of votes; and 4) Publish in "La Gaceta" the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable.

The previous requirements shall also be observed when it comes to modifying, suspending, or repealing, totally or partially, the referred plan or any of its regulations.

Record article

If the objections made by the Municipality are not accepted, only the objected part shall be suspended, without prejudice to the nonconforming corporation using the appeals established in Article 13 or agreeing to submit the controversy to the decision of the conciliation commission that the parties agree to constitute for the case.

Record article

Urban Development Regulations

Record article

• a)Protection of property against the proximity of annoying or dangerous adjoining land uses; b) A harmonious relationship between the various land uses; c) Convenient access of properties to public roads; d) Adequate division of land; e) Satisfactory community facilities and public services; f) Reservation of sufficient spaces for public uses; g) Rehabilitation of areas and prevention of their deterioration; h) Safety, healthiness, comfort, and beautification of constructions; and i) In general, any other community interest that is beneficial to the good success of the regulatory plan.

Record article

• 1)The Zoning Regulation, for land uses; 2) The Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización), on the division and urban habilitation of land; 3) The Official Map Regulation, which shall deal with the provision and conservation of spaces for public roads and community areas; 4) The Urban Renewal Regulation, relating to the improvement or rehabilitation of areas in the process or in a state of deterioration; and 5) The Constructions Regulation, regarding building works.

Record article

6706-93 of 15:21 hours of December 21, 1993).

Record article

Furthermore, any dissatisfied person invoking illegality and personal injury against the administrative act or provision, whichever it may be, may use all the remedies that the law provides them.

Record article THIRD CHAPTER Zoning

• a)The use of land, buildings, and structures, for agricultural, industrial, commercial, residential, public, and any other applicable purposes; residential zones shall be classified as single-family and multi-family, according to the intensity of use given to them; single-family zones shall be classified, in turn, according to the area and dimensions of the lots that best suit their location; b) Location, height, and floor area of buildings; c) Surface area and dimensions of lots; d) Size of setbacks (retiros), yards, and other open spaces, and the coverage of the lot by buildings and structures; e) The provision of space for parking, loading, and unloading of vehicles off the streets; f) Size, location, and characteristics of signs or advertisements; and g) Any other urban or architectural element relating to land use, the regulation of which is of interest to the local community.

Record article

Record article

Record article

Record article

Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate accrediting the conformity of the use with the requirements of the zoning. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance.

Each zoning regulation shall set the date from which said certificates shall be mandatory.

Record article

In case of contravention, the closure of the premises shall be proceeded with, without prejudice to any criminal liability incurred. The provisions in the final paragraph of Article 88 of Law 7794, Municipal Code, of April 30, 1998, are excepted. This exception does not include the commercialization of alcoholic beverages regulated in Law 9047, Regulation and Commercialization of Alcoholic Beverages, of June 25, 2012.

(Thus reformed by Article 2 of Law No. 10594 of November 5, 2024) Record article

The regulation shall specify the conditions and requirements to which this and any other change of use must be subject, as well as the qualified admission of exceptions or variants.

Record article

If the contracted use was pre-existing and non-conforming to the zoning, the previous rule shall refer to a greater non-conformity. In this way, the legal provisions on tenancy are supplemented.

Record article FOURTH CHAPTER Subdivision and Urbanization (Fraccionamiento y Urbanización)

The Subdivision and Urbanization Regulations shall establish a prudential period for the study of urbanization projects; if, after that period has elapsed, the official resolution on the case has not been produced, the project shall be considered authorized for purposes of its execution.

Record article

Subdivisions made by private document, as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal note on the pre-existence of the endorsed plan.

Record article

The municipal endorsement of plans or sketches, which do not need to have been cadastrally surveyed, shall be issued by the municipal engineer or executive, or the person to whom they delegate such functions, within the fifteen (*) days following their submission and free of charge, without being subject to the payment of stamps or any other tax, nor to the payment of taxes, contributions, or services owed by the parties. If the above is not accepted, a notarial note on the plan regarding this circumstance shall be valid as a municipal endorsement. The substantiated refusal of the respective municipality or the indicated officials, made in writing within the cited period, is reserved.

(*) Thus reformed said period by Article 4 of Law No. 6595 of August 6, 1981) Public offices, state institutions or corporations, or any other public entity that must process construction or urbanization permits, provide services, grant licenses, or grant loans, shall consider as non-existent, for these purposes, the parcelizations made without observing the provisions of the previous article.

The provisions of this article or the preceding article shall not apply to documents, acts, or contracts in which the State directly (Central Government) or the municipalities themselves where the property is located are a party or have an interest.

(Thus reformed by Article 16 of Law No. 6575 of April 27, 1981) Record article

Record article

• a)When the simple subdivision (fraccionamiento) originates lots that have less than the permitted size, inadequate access to the public road, or lack essential services; b) That they do not have the corresponding permit, if it involves notifications for urbanization purposes or effects; c) While any impediment weighs on the property intended to be divided, such as that which falls on areas to be renewed or reserved for public uses; and d) For any other technical or procedural cause that, based on this law, the regulation indicates.

Among the reasons of the last subsection, delay in the payment of municipal taxes or services may be included.

Record article

Record article

• a)When the project does not meet the minimum regulatory norms, or the interested parties have not completed the pertinent procedures, among which is the essential approval of the plans by the Directorate of Urbanism and the National Service of Aqueducts and Sewers (Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado); b) For not having guaranteed the cost of the urban habilitation works of the property, or for not having executed or guaranteed the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use, nor, failing that, having satisfied the equivalent value in money; and c) While the development of the area located outside the zoned limit is considered premature due to a lack of facilities and public services or due to the high cost of such facilities and services, its distance from other inhabited areas, or due to any other deficiency determining adverse conditions for public safety and healthiness.

Urbanization projects located inside or outside the zoned area that have aqueduct, sanitary sewer, and electricity services far from their boundaries must be accepted for analysis by the Municipality and the Directorate of Urbanism, if the developer undertakes to pay for the works executed outside their property, to offer all necessary services.

In this case, all future urbanization projects that intend to use the services cited in the previous paragraph in the period of five years, counted from the completion of those constructions, would pay the developer an amount for each housing unit included in the new project. The amount to be paid shall be determined by the institution responsible for the corresponding service and shall be covered upon making the physical connection of each housing unit.

The guarantee shall become enforceable if, within a period of five years, the subdivision and development works specified in the approved plans are not executed. In the event that the guarantee is enforced due to the developer's non-compliance, the municipality shall be obligated to execute the works.

Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or developed. Likewise, simple subdivisions of parcels in previously urbanized areas are exempt from the obligation to cede areas for parks and community facilities. No less than one third of the area represented by the percentage set in accordance with the preceding paragraph shall be applied without exception to park use, but reserving, first and foremost, from that third, the necessary space or spaces for a children's playground field or fields, in a proportion not less than ten square meters per family; the areas for children's playgrounds may not be accepted if the subdivider or developer has not properly conditioned them, including their grassing (enzacatado) and installation of the required equipment. The remaining two thirds of the referred percentage, or the remainder thereof available after covering the park needs, shall serve to install community facilities initially proposed by the subdivider or developer, or later, in their absence, by the lot purchasers, but which in all cases must be defined by the Municipality. The usable areas for community facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some improvement or other compensatory facility, when a greater benefit for the community is thereby obtained. With the exception of road rights-of-way (derechos de vía) for highways that must be ceded to the State, in accordance with the provisions above, the other areas for public use must be transferred in favor of the municipal domain. Notwithstanding, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to state entities charged with establishing therein the services or facilities within their respective competence, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph.

(Thus amended by resolution of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), No. 4205-96 of August 20, 1996.)

(Annulled by Resolution of the Constitutional Chamber No. 4205-96 of August 20, 1996.)

Official Map (Mapa Oficial)

The cited Registry shall make a final entry for those properties, remnants, or lots that the owner, acting as subdivider, cedes to the municipality by mandate of this law, if the registrable document states the public purpose given to the property and the Notary Public attests to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said property for that same purpose.

Such limitation, and the modalities and conditions under which those portions increase the public domain, shall be governed by the pertinent provisions of Articles 40, 48, and following of this law.

(Thus amended by Article 1 of Law No. 4971 of April 28, 1972).

Until said section is paid for or expropriated, its owner may use it in the manner permitted by the regulations.

The same rule shall apply when the property loses all direct access as a result of the closure or realignment of a public road.

Urban Renewal

From that time forward, and for a term of five years, restrictions on subdividing or building shall weigh upon those areas, as long as their deficiencies are not remedied. Once said period has expired, any restriction due to property remodeling (remodelamiento predial) shall become ineffective by that very fact, and building permits shall conform to the common requirements.

The municipality or the institute shall negotiate with the owners of the properties subject to remodeling, what corresponds to the redistribution of lots, to arrange by agreement the manner of relocating them within the same zone, transferring them to another, and making compensations in money or in kind. If no agreement is reached, the provisions of Article 69 may be applied.

Article 109 of the Law of the Financial Administration of the Republic (Ley de la Administración Financiera de la República) and subsection a), Article 5 of the Additional Law of Municipal Organization (Ley Adicional de Organización Municipal), No. 11 of September 10, 1925, are hereby supplemented accordingly.

Any expense for these concepts shall be borne by the municipality, the Institute, or both, as applicable.

Constructions

• 1)When they do not conform, for reasons of use, location, setbacks (retiros), coverage (cobertura), and other zoning conditions; 2) If the building site originated from a subdivision (fraccionamiento) made without the approval (visado) of the law; 3) Whenever the interested party attempts to use lands without subdivision/development requirements or lacking adequate access to the public road; 4) To prevent building more than one dwelling on a lot of size or dimensions equivalent to or less than the established minimums; 5) As long as any limitation imposed by a reservation for public use or a formal declaration of uninhabitability of the area, motivated by urban renewal or protection against floods, landslides, and other evident dangers, prohibits it; and 6) In the other cases indicated by the regulation, based on applicable laws and for the better protection of community interests. Regarding subsection 2), the presentation of the approved plan (plano visado) may be dispensed with, if the property certification proves that the segregation (segregación) occurred prior to the effective date of this law. Before applying any declaration of uninhabitability of an area, as contemplated in subsection 5), it is necessary to fulfill the formalities required by Article 17.

Complementary Provisions

Specialized Organs of Local and Regional Planning

In either case, the corporation shall indicate the organization and task of the new office.

Its members may be reelected and shall perform their duties ad honorem.

Regarding the Metropolitan Area of San José, the provisions of the following chapter shall govern.

Planning Office of the Metropolitan Area of San José (Oficina de Planeamiento del Area Metropolitana de San José)

This office shall be primarily engaged in preparing and recommending the Metropolitan Master Plan (Plan Regulador Metropolitano), its regulations, and the amendments that are necessary to keep them up to date. Whenever its functions permit, it shall also provide assistance to the municipalities of the area, to formulate specific plans and projects related to urban planning.

Said office shall have a Consultative and Coordinating Commission (Comisión Consultiva y Coordinadora), composed at least of one representative from the Planning Office, the Ministries of Transport, Education, and Public Health, the National Institute of Housing and Urban Development (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU), the National Service of Aqueducts and Sewers (Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado), the Costa Rican Institute of Electricity (Instituto Costarricense de Electricidad, ICE), and each of the Municipal Corporations of the Metropolitan Area of San José.

When the Consultative and Coordinating Commission deals with matters that circumstantially affect other agencies, the affected agency shall be requested to send a representative.

For its maintenance, the municipalities of the cantons of San José, Escazú, Desamparados, Goicoechea, Alajuelita, Coronado, Tibás, Moravia, Montes de Oca, and Curridabat, shall contribute annually one percent of their ordinary income budgets. Said quotas shall be deducted by the Treasury (Fisco) from whatever corresponds to each of those municipalities from any collection or revenue, its amount being transferred to the Institute directly, during the first quarter of each fiscal year. For its part, the Institute shall contribute annually an amount equal to the sum of all the municipal quotas.

(Thus amended by Article 1 of Law No. 4971 of April 28, 1972. Its second paragraph was repealed by Article 64, subsection h) of the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones) No. 7495 of May 3, 1995).

(Repealed by Article 64, subsection h), of the Expropriations Law No. 7495 of May 3, 1995).

(Repealed by Article 64, subsection h), of the Expropriations Law No. 7495 of May 3, 1995).

(Repealed by Article 64, subsection h), of the Expropriations Law No. 7495 of May 3, 1995).

Special Contributions

The municipal corporations must contribute part of the income generated in accordance with this article, to cover the expenses caused by the centralization of building permits that is carried out. The said fee shall not be paid by constructions of the Central Government and autonomous institutions, provided they are works of social interest, nor by those of medical-social welfare or educational institutions.

(Thus added by Article 115 of the Organic Law of the Environment (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554 of October 4, 1995)

Included in the total cost shall be, in addition to materials and labor with their respective social charges, administration and engineering expenses, the price of the lands to be acquired, the payment of improvements or indemnities for buildings that must be demolished or repaired, and, where applicable, the financial costs.

Between what must be paid for lands and improvements and what corresponds for the amount of the valorization fee, direct and immediate compensation shall be made with respect to the corresponding part. Whoever has to pay any amount resulting from the purchase-sale or expropriation may have up to ten years to pay, subject to an annual interest rate of eight percent (8%), for the cancellation of the amount owed. Projects or works of evident public interest may be totally or partially exempted from the payment of the valorization fee.

(Thus amended by Article 9 of Law No. 8823 of May 5, 2010) FINAL CHAPTER Amendments and Transitory Provisions

"3) When, in the case of real property, its subdivision (fraccionamiento) contravenes urban planning standards."

"5) He who violates the regulations of urban development."

180 of August 28, 1923, is amended to read as follows:

"But if the work or task, being of community benefit, is directed or economically assisted by the Ministry of Public Health or the Ministry of Transport, or is executed with the direction or co-participation of the National Institute of Housing and Urban Development (INVU) or the National Service of Aqueducts and Sewers, the municipalities may contribute discretionally to its cost, if their economic possibilities allow it, which, in any case, shall be sufficient for the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) when granting the corresponding approval."

2426 of September 3, 1959, is supplemented accordingly, in the sense that the locational factor of industries contemplated in subsection g), shall be qualified in accordance with the zoning established by the master plan of the respective locality or, in its absence, with the specific opinion of the Urban Planning Directorate.

2760 of June 16, 1961; the second parts of subsection ch) of Article 5 and Transitory Provision X, both of the Organic Law of the Institute (Ley Orgánica del Instituto), No. 1788 of August 24, 1954, and Decree-Law No. 578 of July 6, 1949, are repealed.

1788 of August 24, 1954; Decree-Law No. 833 of November 4, 1949; No. 2760 of June 16, 1961; No. 36 of June 26, 1896; No. 1882 of July 7, 1955; and the other prior laws that extend their effects to the field of urban planning.

Transitory Provision I.- The municipalities and the Institute (Instituto) shall propose to the other State agencies that intervene in the granting of construction and development permits, the adoption of a centralized control system, which expedites the processing of those permits.

Transitory Provision II.- The Institute (Instituto) shall issue the development standards relating to the matters referred to in Article 21 of this law.

It may also, prepare the master plans (planes reguladores) and delimit the urban districts and other areas subject to urban control (control urbanístico), as long as the municipalities have not promulgated in the respective matter, or part thereof, their own local provisions in accordance with this law.

The precepts and regulations issued by the Institute (Instituto) shall govern in the jurisdictional territories or in the part thereof indicated by the standards, from their publication in the Official Gazette.

(Thus amended this transitory provision by Resolution of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) No. 4205-96 of August 20, 1996, which declared unconstitutional the text of this transitory provision as amended by Article 115 of Law 7015 of July 22, 1985, thereby reviving the text issued by Article 1 of Law No. 5900 of April 19, 1976.)

Transitory Provision III.- The Institute (Instituto) may immediately establish in its developments (urbanizaciones) and residential complexes, the use certificate for the properties it sells, adjudicates, or transfers. In accordance with that limitation and while it is not incorporated into the general zoning regime of the respective locality, no municipality shall grant construction permits or licenses for the use of those properties that do not conform to the municipal use certificate, unless the said Institute (Instituto) authorizes it.

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Plan Nacional de Desarrollo Urbano, es el conjunto de mapas, gráficos y documentos, que describen la política general de distribución demográfica y usos de la tierra, fomento de la producción, prioridades de desarrollo físico, urbano-regional y coordinación de las inversiones públicas de interés nacional.

Planificación Urbana, es el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad.

Plan Regulador, es el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.

Uso de la tierra, es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

Zonificación, es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, para efecto de su desarrollo racional.

Fraccionamiento, es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Urbanización, es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.

Mapa Oficial, es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

Renovación Urbana, es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso y la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.

Construcción, es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Reglamentos de Desarrollo Urbano, son cuerpos de normas que adoptan las municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Regulador.

Area Urbana, es el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

Distrito Urbano, es la circunscripción territorial administrativa cuya delimitación corresponda al radio de aplicación del respectivo Plan Regulador.

Area Metropolitana, es el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana.

Intensidad de uso, es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta: a) Tipo de actividad desarrollada; b) Porcentaje de cobertura y área de piso; c) Densidad de población; y d) Tránsito resultante.

Cobertura, es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

Area de Piso, es la superficie total de las plantas de una estructura.

Retiros, son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

El Instituto, es la cita abreviada del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Planificación Nacional

Plan Nacional de Desarrollo Urbano

nacional o regional, serán cumplidas por la Oficina de Planificación y el Instituto, a fin de promover:

• a)La expansión ordenada de las centros urbanos; b) El equilibrio satisfactorio entre el desenvolvimiento urbano y el rural, por medio de una adecuada distribución de la población y de las actividades económicas; c) El desarrollo eficiente de las áreas urbanas, con el objeto de contribuir al mejor uso de los recursos naturales y humanos; y d) La orientada inversión en mejoras públicas.

preparará, revisará y mantendrá al día un Plan Nacional de Desarrollo Urbano, en que estén representados los elementos necesarios, especialmente:

• a)La política de desarrollo que tienda a cumplir las principales finalidades, requerimientos y recomendaciones, sobre el crecimiento y desarrollo de las áreas urbanas; b) El factor de población, con las proyecciones de su crecimiento y distribución, a nivel nacional, regional y urbano, incluyendo normas recomendables sobre densidad; c) El uso de la tierra con planes sobre la extensión y forma de aprovechamiento de las porciones requeridas para el crecimiento urbano; d) El desarrollo industrial, con indicación de los sitios apropiados para efectuarlos en las áreas urbanas; e) La vivienda y la renovación urbana, con exposición de las necesidades, metas y programas para una y otra línea de operación; f) Los servicios públicos, para analizar y ubicar en forma general los proyectos sobre transportes, comunicaciones, electrificación, abastecimiento de agua, drenajes pluviales y sanitarios, instalaciones educativas y asistenciales, y todos los demás que por su función, tamaño, extensión, situación legal u otra causa, deban incluirse dentro del referido Plan; y g) La recreación física y cultural, que propicie la conservación y el disfrute racional de los recursos naturales, de las reservas forestales, de las vida silvestre y de los lugares escénicos y sitios o edificios de interés histórico o arqueológico.

Plan Nacional de Desarrollo Urbano al Poder Ejecutivo, el cual previas las modificaciones que estime necesarias, lo aprobará y remitirá a las municipalidades e instituciones autónomas y semiautónomas que juzgue conveniente. Igual procedimiento se observará respecto a la adopción de partes, adiciones o enmiendas que se le hagan.

se encargará de renovar periódicamente el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, y presentará al Poder Ejecutivo, en el primer bimestre de cada año, un informe sobre el estado de aplicación del Plan, copia del cual pasará dicho poder a la Asamblea Legislativa durante el mes de mayo inmediato siguiente.

Dicho Plan será debidamente divulgado y el Instituto lo presentará directamente a las municipalidades.

orientar a la Asamblea Legislativa y a todos los organismo rectores de la Administración Pública, nacionales o locales, respecto a la realización y prioridad de aquellos proyectos de su incumbencia que, como los de obras o mejoras, trascienden al desarrollo físico.

Dirección de Urbanismo

Departamento de Urbanismo del Instituto, encargada de:

• 1)Elaborar el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, revisarlo para mantenerlo al día e informar sobre su estado de aplicación; 2) Promover la coordinación de los proyectos públicos y privados que por su función, magnitud, extensión o cualquier otro motivo, interesen a la vigencia del mismo Plan; 3) Asesorar y prestar asistencia a las municipalidades y a los demás organismos públicos dedicados a la planificación, en todo cuanto convenga al establecimiento o fomento de esa disciplina; y 4) Ejercer vigilancia y autoridad para el debido cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en esta ley y en los reglamento de desarrollo urbano.

Oficina de Planificación, y para cumplir la labor coordinadora enunciada en el inciso 2) del artículo anterior:

• 1)Colaborar con dicha oficina a efecto de organizar y mantener un centro de información que recoja datos sobre planes o proyectos de desarrollo físico, para su debida coordinación, evaluación y divulgación; 2) Dar su asesoramiento en asuntos de planificación urbana y regional, y organizar relaciones directas entre los funcionarios encargados por los distintos organismos de los respectivos proyectos; 3) Preparar y mantener al día un Mapa Oficial de Proyectos y Mejoras, ubicando en forma general las obras y servicios que convengan al Plan Nacional; y 4) Resolver y conciliar, en asocio de la Oficina de Planificación, las incongruencias que se adviertan en el Plan Nacional, o entre los proyectos propuestos por las diferentes instituciones y dependencias, informando de tales incompatibilidades a las entidades correlacionadas junto con las recomendaciones del caso.

• 3)del artículo 7º, comprenderá la colaboración de la mencionada Dirección con miras a lo siguiente:
• 1)Preparar, aplicar y modificar el Plan Regulador y sus reglamentos; 2) Estudiar y recomendar mejoras a los sistemas administrativos y a los recursos de las municipalidades, con el objeto de posibilitar un mayor desarrollo de los programas locales de planificación; y 3) Proponer a las municipalidades proyectos de financiación cooperativa, tendientes a efectuar mejoras de especial trascendencia que impulsen la aplicación de los planes reguladores.

dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del

• 1)Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades; 2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal; 3) Informar o denunciar a las corporaciones municipales, la comisión de infracciones graves a esta ley o al Plan Regulador Local, cometidas en el aprovechamiento de terrenos o en la factura de construcciones; 4) Ordenar la suspensión de aquella obra en que ha habido las infracciones contempladas en el inciso anterior cuando, después de transcurrido un término prudencial desde que formule la respectiva denuncia, no actúe la municipalidad como le corresponde, en el sentido de impedir o corregir la transgresión apuntada; y 5) Requerir el auxilio de las autoridades de policía para dar efectividad a las órdenes que expida, conforme al inciso anterior y, en general, para la mejor vigilancia en el control del desarrollo urbano.

Las autoridades requeridas estarán obligadas a prestar esa colaboración.

de consulta a las comisiones asesoras que la Junta Directiva del Instituto disponga integrar ad-honorem, con los elementos entendidos o representativos en campos especializados.

tener titulo o experiencia profesional en el ramo, someterá a la consideración superior, los asuntos de su despacho de mayor trascendencia.

pedir a la Junta Directiva del Instituto revisión de las decisiones de la Dirección de Urbanismo.

De lo que resuelva la Junta Directiva en las materias comprendidas en los incisos 1), 2) y 4) del artículo 10, podrá recurrirse dentro del plazo de quince días hábiles que se contarán a partir de la fecha en que notifique la resolución, ante el Poder Ejecutivo, el cual oirá cuando lo estimare conveniente, la opinión de la Junta Directiva del "Colegio de Ingenieros y Arquitectos" dentro del Plazo que le señalará al efecto y que no podrá ser mayor de treinta días. Pasado ese plazo, el Poder Ejecutivo resolverá dentro de los treinta días siguientes y quedará agotada la vía administrativa.

funcionamiento administrativos de la Dirección de Urbanismo, destinando para ese efecto no menos del dos por ciento de su presupuesto anual. Para todos los demás aspectos funcionales de la mencionada Dirección, se estará a lo que la Ley Orgánica, los reglamentos y disposiciones directivos, determinen en general para los Departamentos del Instituto y para el Departamento de Urbanismo en particular.

Planificación Local

Planes Reguladores

Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.

• a)La política de desarrollo, con enunciación de los principios y normas en que se fundamente, y los objetivos que plantean las necesidades y el crecimiento del área a planificar; b) El estudio de la población, que incluirá proyecciones hacia el futuro crecimiento demográfico, su distribución y normas recomendables sobre densidad; c) El uso de la tierra que muestre la situación y distribución de terrenos respecto a vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente; d) El estudio de la circulación, por medio del cual se señale, en forma general, la localización de las vías pública principales y de las rutas y terminales del transporte; e) Los servicios comunales, para indicar ubicación y tamaño de las áreas requeridas para escuelas, colegios, parques, campos de juego, unidades sanitarias, hospitales, bibliotecas, museos, mercados públicos y cualquier otro similar; f) Los servicios públicos, con análisis y ubicación en forma general de los sistemas e instalaciones principales de cañerías, hidrantes, alcantarillados sanitarios y pluviales, recolección y disposición de basuras, así como cualquier otro de importancia análoga.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 6° de la Ley 8641 del 11 de junio del 2008) g) La vivienda y renovación urbana con exposición de las necesidades y objetivos en vivienda, y referencia a las áreas que deben ser sometidas a conservación, rehabilitación y remodelamiento.

• h)Los espacios públicos susceptibles de autorización para el desarrollo de la actividad comercial al aire libre.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 15 de la ley de comercio al aire libre, N° 10126 del 25 de enero del 2022)

sus partes, deberá la municipalidad que lo intenta:

• 1)Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y divulgación adicional necesaria con la indicación de local, fecha y hora para conocer del proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles; 2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el

• 3)Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y 4) Publicar en "La Gaceta" el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.

Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.

partes del plan o sus reglamentos, respaldada en principios legales o técnicos, cuya vigencia sea de absoluto interés nacional o regional.

De no acogerse los reparos hechos por la Municipalidad, quedará en suspenso sólo la parte objetada, sin perjuicio de que la corporación inconforme haga uso de los recursos establecidos en el artículo 13 o se avenga a someter la controversia a la decisión de la comisión conciliadora que las partes convengan constituir para el caso.

Reglamentos del Desarrollo Urbano

procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.

condiciones para promover:

• a)Protección de la propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica entre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas; d) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios; f) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador.

serán:

• 1)El de Zonificación, para usos de la tierra; 2) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los terrenos; 3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales; 4) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación.

6706-93 de las 15:21 horas del 21 de diciembre de 1993).

se oponga al proyecto que tienda a adoptar un plan regulador o alguno de sus reglamentos, tendrá oportunidad de exponer sus objeciones en la audiencia pública que previene el inciso 1) del artículo 17. Por lo demás, cualquier persona inconforme que invoque ilegalidad y perjuicio propio contra el acto o disposición administrativa que sea, podrá usar todos los recursos que la ley le brinda.

Zonificación

en zonas de uso, regulando respecto a cada una de ellas:

• a)El uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agrícolas, industriales, comerciales, residenciales, públicos y cualquier otro que sea del caso; las zonas residenciales se clasificarán como unifamiliares y multifamiliares, según la intensidad del uso que se les dé; las zonas unifamiliares se clasificarán, a su vez, de acuerdo con el área y las dimensiones de los lotes que mejor convenga a su ubicación; b) Localización, altura y área de piso de las edificaciones; c) Superficie y dimensiones de los lotes; d) Tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y la cobertura del lote por edificios y estructuras; e) La provisión de espacio para estacionamientos, carga y descarga de vehículos fuera de las calles; f) Tamaño, ubicación y características de rótulos o anuncios; y g) Cualquier otro elemento urbanístico o arquitectónico relativo al uso de la tierra, cuya regulación tenga interés para la comunidad local.

las que soporten alguna reserva en cuanto a su uso y desarrollo, como en el caso de los aeropuertos, los sitios con importancia histórica o los recursos naturales conservables y las áreas demarcadas como inundables, peligrosas o necesarias al propósito de contener el crecimiento urbano periférico.

en cuanto a número, forma y tamaño que convenga a los objetivos de las zonificación, serán indicadas en uno o varios mapas que, junto con los textos dispositivos, gráficos y diagramas complementarios, constituirán el Reglamento de Zonificación.

variar respecto a una misma zona por el diferente uso que se diere a los inmuebles, pero habrán de ser uniformes para cada clase de uso, dentro de una misma zona.

estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.

En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.

Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.

En caso de contravención, se procederá a la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra. Se exceptúa lo establecido en el párrafo final del artículo 88 de la Ley 7794, Código Municipal, de 30 de abril de 1998. Esta excepción no incluye la comercialización de bebidas con contenido alcohólico regulada en la Ley 9047, Regulación y Comercialización de Bebidas con Contenido Alcohólico, de 25 de junio de 2012.

(Así reformado por el artículo 2° de la ley N° 10594 del 5 de noviembre de 2024)

compatible o concordante con la zonificación. El reglamento precisará las condiciones y requisitos a que deberá sujetarse ese y cualquier otro cambio de uso, lo mismo que la admisión calificada de excepciones o variantes.

rescisión del alquiler, cuando el arrendatario contravenga el Reglamento de Zonificación, dándole al inmueble o construcción un uso distinto del convenido. Si el uso contratado fuese preexistente y no conforme a la zonificación, la regla anterior se referirá a una mayor inconformidad. En tal forma quedan adicionadas las disposiciones legales sobre inquilinato.

Fraccionamiento y Urbanización

puntualizar las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, entre otros requisitos, incluirá los correspondientes al acceso a vía pública, a notificación y amanzanamiento y a la cesión de áreas para uso público; establecerá, asimismo, previa consulta a los organismos competentes, normas mínimas sobre construcción de calles y aceras pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, y electrificación y alumbrado público.

Los Reglamentos de Fraccionamiento y Urbanización establecerán un plazo prudencial para el estudio de los proyectos de urbanización; si transcurrido ese plazo no se hubiera producido la resolución oficial sobre el caso, se considerará autorizado el proyecto para efectos de su ejecución.

situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano.

Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado.

documentos, sobre fraccionamiento de fincas comprendidas en distritos urbanos, sin la constancia que indica el artículo anterior.

El visado municipal de planos o croquis, los cuales no es necesario que hayan sido catastrados, lo extenderá el ingeniero o ejecutivo municipales, o la persona en quien ellos delegaren tales funciones, dentro de los quince (*) días siguientes a su presentación y en forma gratuita, sin estar sujeto al pago de timbres o cualquier otro tributo, ni al pago de impuestos, contribuciones o servicios que debieren las partes. De no aceptarse lo anterior, valdrá, como visado municipal, una constancia notarial en el plano sobre esa circunstancia. Queda a salvo la negativa fundada, de la municipalidad respectiva o de los funcionarios indicados, hecha por escrito dentro del citado plazo.

(*) Así reformado dicho plazo por el artículo 4º de la ley Nº 6595 de 6 de agosto de 1981 ) Las oficinas públicas, instituciones o corporaciones estatales o cualquier otra entidad pública que deba tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tendrán como inexistentes, para estos efectos, las parcelaciones hechas sin observar lo dispuesto en el artículo anterior.

No se aplicarán las disposiciones de éste ni del artículo precedente a los documentos, actos o contratos, en que sean parte o tengan interés el Estado en forma directa (Gobierno Central) o las propias municipalidades donde estuviere ubicado el inmueble.

( Así reformado por el artículo 16 de la ley Nº 6575 de 27 de abril de 1981)

oneroso una finca o un derecho real sobre un inmueble, y resulte perjudicado por la ineficacia dicha del acto adquisitivo, podrá demandar la rescisión de éste y la reparación civil consiguiente.

relativos a fraccionamientos de áreas sujetas a control, por cualquiera de las siguientes razones:

• a)Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido, inadecuado acceso a la vía pública o carentes de servicios indispensable; b) Que no cuenten con el permiso del caso, si se trata de notificaciones con fines o efectos de urbanización; c) En tanto pese sobre el inmueble que intente dividir, algún impedimento, como el que recae sobre áreas a renovar o reservadas a usos públicos; y d) Por cualquier otra causa técnica o de trámite que con base en esta ley, indique el reglamento.

Entre los motivos del último inciso puede comprenderse, el atraso en el pago de impuestos o servicios municipales.

el visado de un plano, con violación evidente de los reglamentos de desarrollo urbano, se hará acreedor a la pena que señala el artículo 372 del Código Penal.

• a)Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado; b) Por no estar garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o no haberse hecho o garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada a uso público, ni, en su defecto, satisfecho en dinero el valor equivalente; y c) En tanto el desarrollo del área localizada fuera del límite zonificado se considere prematuro por carecer de facilidades y servicios públicos o por el alto costo de tales facilidades y servicios, por su distancia de otras áreas habitadas o debido a cualquier otra deficiencia determinante de condiciones adversas a las seguridad y a la salubridad públicas.

Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área zonificada que tengan los servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y electricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo, si el urbanizador se compromete a costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios.

En este caso, todos los proyectos futuros de urbanización que intenten usar los servicios citados en el párrafo anterior en el período de cinco años, contado desde la terminación de esas construcciones, abonarían al urbanizador una cantidad por cada unidad de vivienda que contenga el nuevo proyecto. La cantidad a abonar será determinada por la institución que tenga a su cargo el servicio correspondiente y se cubrirá al hacerse la conexión física de cada unidad de vivienda.

urbanización, el urbanizador, cuando venda una parcela no urbanizada, deberá rendir póliza, fianza, hipoteca u otra forma de garantía satisfactoria, que determinará y calificará en cada caso la municipalidad, de acuerdo con el Instituto. La garantía se hará efectiva si en el término de cinco años no se ejecutan las obras de urbanización especificadas en los planos aprobados. En el caso de que por incumplimiento del urbanizador se haga efectiva la garantía, la municipalidad queda obligada a la ejecución de las obras.

No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas. No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso ha de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad. Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.

(Así reformado por resolución de la Sala Constitucional, N° Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)

(Anulado mediante Resolución de la Sala Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)

Mapa Oficial

sobre reservas, adquisición, uso y conservación de las áreas necesarias para vías, parques, plazas, edificios y demás usos comunales, expresando la localización y el tamaño de las ya entregadas al servicio público y de las demarcadas sólo preventivamente.

que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos.

plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial.

El Registro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley, si en el documento inscribible consta el destino público que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo municipal en que aprueba la cesión y se dispone entregar dicho bien a ese mismo destino.

podrán ser transferidos a otro uso público, conforme a las determinaciones del Plan Regulador; más si tuvieren destino señalado en la ley, el cambio deberá ser aprobado por la Asamblea Legislativa.

inscribible en el Registro Público, sobre un terreno no inscrito de uso público que, por rectificación de vía o mandato legislativo, deba pasar al dominio privado municipal o particular, servirá al efecto la escritura que el personero municipal otorgue con base en el Mapa Oficial.

reserve a algún uso público, no podrán ser fraccionadas ni tampoco transformadas con obras o mejoras que encarezcan su adquisición al Estado o sus Instituciones. Tal limitación, y las modalidades y condiciones en que esas porciones acrecen el dominio público, se regirán por las

ley.

urbanizar, por estar reservada a uso público la totalidad de la finca o parte de ella que exceda el porcentaje establecido en el artículo 40, la Municipalidad, el Estado o sus instituciones, deberán negociar la compra de todo inmueble o iniciar las correspondientes diligencias de ( Así reformado por el artículo 1º de la ley No. 4971 de 28 de abril de 1972 ).

la línea de edificación, no motivará acción indemnizatoria por reducción de cabida, mientras la sección respectiva no sea entregada al servicio público por disposición o acto de la Administración Pública nacional o local. Entre tanto no se pague o expropie dicha sección, su propietario podrá utilizarla en la forma que permitan los reglamentos.

apertura o rectificación del derecho de vía pública, el predio es inutilizado para los usos de la zona donde esté ubicado, deberá, entonces la municipalidad, el Estado o el instituto promoviente, proceder conforme a las estipulaciones del artículo 48. La misma regla regirá para cuando el fundo pierda todo acceso directo, a consecuencia de cierre o rectificación de vía pública.

Renovación Urbana

regulaciones que localmente se adopten para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y facilidades comunales, o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.

incluidas en el Mapa de Zonificación, tan luego la municipalidad interesada en corregir sus deficiencias apruebe formalmente el correspondiente programa de renovación.

Desde entonces, y por el término de cinco años, pesarán sobre esas áreas restricciones para fraccionar o construir, en tanto no sean subsanadas sus deficiencias. Vencido dicho plazo, quedará por el mismo hecho insubsistente cualquier restricción debida a remodelamiento predial, y los permisos de construcción se ajustarán a los requisitos comunes.

remodeladora permite a la municipalidad abrir y cerrar calles, así como rectificar su trazado.

La municipalidad o el instituto gestionarán con los propietarios de los inmuebles sujetos a remodelación, lo correspondiente a redistribución de lotes, para arreglar por convenio el modo de reubicarles dentro de la misma zona, trasladarles a otra y efectuar compensaciones en dinero o en especie. De no haber acuerdo, podrá estarse a lo dispuesto en el artículo 69.

permutar y vender bienes inmuebles comprendidos dentro de un programa de renovación urbana y traspasarse entre sí esos mismos bienes, con solo que la Contraloría General de la República lo autorice previamente, sin perjuicio de la adjudicación de lotes y viviendas que el Instituto realiza en su tráfico ordinario. Quedan así adicionados en lo conducente el artículo 109 de la Ley de la Administración Financiera de la República y el inciso a), artículo 5º de la Ley Adicional de Organización Municipal, Nº 11 de 10 de setiembre de 1925.

exentos de gastos referentes a otorgamiento e inscripción en el Registro Público de las escrituras de traspaso, canje o rectificación de fincas.

Cualquier gasto por esos conceptos, correrá por cuenta de la municipalidad, el Instituto o ambos, según corresponda.

Construcciones

reglas locales que interesen a la seguridad, salubridad y ornato de las estructuras o edificaciones, sin detrimento de las pertinentes de esta ley y de las demás vigentes o aplicables a este ramo.

lo prescrito en la ley, los reglamentos y el respectivo permiso municipal.

construcción:

• 1)Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación; 2) Si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado de la ley; 3) Siempre que el interesado tratare de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública; 4) Para impedir que se edifique más de una vivienda en un lote de cabida o dimensiones equivalentes o menores a los mínimos establecidos; 5) En tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva uso público o una declaratoria formal de inhabitabilidad del área, motivada en renovación urbana o protección contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes; y 6) En los demás casos que señala el reglamento, con base en las leyes aplicables y para la mejor protección de los intereses comunales. Por lo que corresponde al inciso 2), podrá dispensarse la presentación del plano visado, si la certificación de propiedad acredita que la segregación se operó con fecha anterior a la vigencia de esta ley. Antes de aplicar alguna declaratoria de inhabitabilidad de área, de las contempladas en el inciso 5), es preciso llenar las formalidades exigidas por el artículo 17.

Organos Especializados de Planificación Local y Regional

Plan Regulador, la municipalidad del cantón podrá crear una oficina de la administración local, o una comisión o junta que habrá de formarse con regidores, funcionarios de la planta administrativa y vecinos interesados. En uno u otro caso, la corporación señalará la organización y cometido de la nueva oficina.

estarán integradas, eso sí, por no menos de tres ni más de siete miembros, cuyo período coincidirá con el de los miembros de la corporación que lo designe, o lo que reste e él. Sus integrantes pueden ser reelegidos y desempeñarán sus cargos ad honórem.

determinados estudios o proyectos de planificación, con el Instituto o firmas particulares especializadas.

concretar entre sí convenios para fundar y mantener servicios conjuntos de planificación, conforme lo dispongan las leyes de organización municipal. Respecto al Area Metropolitana de San José, regirá lo dispuesto en el capítulo siguiente.

Oficina de Planeamiento del Area Metropolitana de San José

Metropolitana de San José, para que, en carácter de órgano especial intermunicipal, planifique el desarrollo urbanístico de esta área. Se ocupará primordialmente esa oficina de preparar y recomendar el Plan Regulador Metropolitano, sus reglamentos y las enmiendas que sean necesarias para mantenerlos al día. Siempre que sus funciones lo permitan, prestará además ayuda a las municipalidades del área, para formular planes y proyectos específicos relativos a planificación urbana.

Dicha oficina contará con una Comisión Consultiva y Coordinadora, integrada cuando menos por un representante de la Oficina de Planificación, de los Ministerios de Transportes, Educación y Salubridad Pública, del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado, del Instituto Costarricense de Electricidad y de cada una de la Corporaciones Municipales del Area Metropolitana de San José.

Cuando la Comisión Consultiva y Coordinadora trate de asuntos que circunstancialmente afecten a otros organismos, se solicitará al organismo afectado el envío de un representante.

enmiendas respectivas, adquirirán fuerza de ley para todas las municipalidades del circuito que haya acordado su adopción.

San José, estará anexa a la Dirección de Urbanismo, mientras por ley no se disponga otra cosa. Para su mantenimiento, las municipalidades de los cantones de San José, Escazú, Desamparados, Goicoechea, Alajuelita, Coronado, Tibás, Moravia, Montes de Oca y Curridabat, contribuirán anualmente con el uno por ciento de sus presupuestos ordinarios de ingresos. Dichas cuotas serán deducidas por el Fisco de lo que a cada uno de esos municipios corresponda por concepto de cualquier recaudación o renta, girándose su importe al Instituto directamente, en el transcurso del primer trimestre de cada año fiscal. De su parte, el Instituto aportará anualmente un tanto igual a la suma de todas las cuotas municipales.

utilidad pública los bienes inmuebles que sean requeridos por la aplicación de los planes reguladores y cualquier disposición de esta ley, especialmente las relacionadas con la apertura o ampliación de vías públicas y la adquisición de reservas para programas de vivienda popular, desarrollos industriales planificados o parques y para proveer facilidades de educación y cultura, salubridad, nutrición, bienestar social, deportes, mercados municipales e instalaciones de aguas potables y servidas, electrificación, disposición de basuras y mercados públicos.

( Así reformado por el artículo 1º de la ley No. 4971 de 28 de abril de 1972. Su párrafo segundo fue derogado por el artículo 64 inc. h) de la Ley de Expropiaciones Nº 7495 de 3 de mayo de 1995).

(Derogado por el artículo 64, inc. h), de la Ley de Expropiaciones Nº 7495 de 3 de mayo de 1995).

(Derogado por el artículo 64, inc. h), de la Ley de Expropiaciones Nº 7495 de 3 de mayo de 1995).

(Derogado por el artículo 64, inc. h), de la Ley de Expropiaciones Nº 7495 de 3 de mayo de 1995).

Contribuciones Especiales

impuestos, para los fines de la presente ley, hasta el 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro, y para recibir contribuciones especiales para determinadas obras o mejoras urbanas. Las corporaciones municipales deberán aportar parte de los ingresos que, de acuerdo con este artículo se generen, para sufragar los gastos originados por la centralización que de los permisos de construcción se realice. No pagarán dicha tasa las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las de instituciones de asistencia médico-social o educativas.

(Así adicionado por el artículo 115 de la Ley Orgánica del Ambiente No.7554 del 4 de octubre de 1995)

En el costo total se incluirá, además de los materiales y la mano de obra con sus respectivas cargas sociales, los gastos de administración e ingeniería, el precio de los terrenos por adquirir, el pago de mejoras o indemnizaciones por edificaciones que han de ser demolidas o reparadas y, en su caso, los costos financieros.

Entre lo que debe pagarse por concepto de terrenos y mejoras y lo que corresponda por importe de la tasa de valorización se efectuará compensación directa e inmediata en cuanto a la parte correspondiente. Quien tenga que pagar algún valor con motivo de la compra-venta o expropiación podrá disponer hasta de diez años de plazo sujeto a un interés del ocho por ciento (8%) anual para la cancelación de lo adeudado. Los proyectos u obras de evidente interés público pueden ser exceptuados total o parcialmente del pago de la tasa de valorización.

(Así reformado por el artículo 9° de la ley N° 8823 del 5 de mayo de 2010)

Reformas y Transitorios

siguiente inciso:

"3) Cuando, tratándose de inmuebles, su fraccionamiento contraviene las normas de urbanismo."

Policía, en la siguiente forma:

"5) El que violare los reglamentos del desarrollo urbano."

de Hacienda Municipal, Nº 180 de 28 de agosto de 1923, así:

"Pero si la obra o trabajo, siendo de beneficio comunal es dirigida o auxiliada económicamente por el Ministerio de Salubridad Pública o el de Transportes, o bien se ejecuta con la dirección o coparticipación del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo o del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado, las municipalidades podrán contribuir discrecionalmente a su costo, si sus posibilidades económicas se lo permiten, lo que en todo caso, bastanteará la Contraloría General de la República al impartirle la aprobación del caso."

de Protección y Desarrollo Industrial, Nº 2426 del 3 de setiembre de 1959, en el sentido de que el factor de localización de las industrias que contempla el inciso g), se calificará de acuerdo con la zonificación que establezca el plan regulador de la respectiva localidad o, en su defecto, con el dictamen específico de la Dirección de Urbanismo.

junio de 1961; los apartes segundos del inciso ch) del artículo 5º y del

agosto de 1954, y el Decreto-Ley Nº 578 del 6 de julio de 1949.

deroga en lo conducente, y sólo en lo que se le opongan, las siguientes leyes: Nº 1788 de 24 de agosto de 1954 ; Decreto-Ley Nº 833 de 4 de noviembre de 1949; Nº 2760 del 16 de junio de 1961; Nº 36 de 26 de junio de 1896; Nº 1882 de 7 de julio de 1955; y las demás anteriores que extienden sus efectos al campo del urbanismo.

Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.

Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial.

(Así reformado este transitorio por Resolución de la Sala Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996, que declaró inconstitucional el texto de este transitorio según reforma hecha por el artículo 115 de la Ley 7015 del 22 de julio de 1985, reviviendo a su efecto el texto dictado por el artículo 1º de la Ley Nº 5900 del 19 de abril de 1976.)

De acuerdo con esa limitación y mientras ella no sea refundida en el régimen general de zonificación de la respectiva localidad, ninguna municipalidad otorgará permisos de construcción o patentes para el uso de esos inmuebles, que no se ajusten al certificado municipal de uso, salvo que el referido Instituto lo autorice.