Pérez Zeledón Construction Permit RegulationReglamento de Permisos de Construcción de Pérez Zeledón

These Regulations may be applied to all activities that involve the execution of works requiring a municipal permit in accordance with the current Construction Law and located in the canton of Pérez Zeledón.

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Articles 15, 16, 17, 20, 21, 24, 28 of the Urban Planning Law of the Republic empower the Municipality of Pérez Zeledón to require compliance by the governed parties with the rules and procedures established in the current Legal System in order to establish the criteria that will govern the urban and rural planning of the canton of Pérez Zeledón. These rules and procedures are of mandatory compliance for the governed parties, under penalty of being sanctioned with the penalties established in the laws and existing regulations for this purpose.

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The Municipality is obliged to enforce the current laws that regulate matters concerning civil works, as well as other rules related to this subject, for the exercise of control over the development of real estate in a planned and orderly manner aimed at achieving the development of the canton. To fulfill this obligation, it may resort to other state institutions and coordinate with them the execution and implementation of what the law imposes upon it. These institutions are obliged to assist the Municipality of Pérez Zeledón in this task in accordance with the provisions of the National Legal System.

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Requirements and conditions for granting construction, remodeling, and repair permits for civil works

• a)Application in writing in accordance with the provisions of article 18 of these Regulations, or in its place, the duly completed construction permit application form provided for this purpose by the Municipality.
• b)When the activity to be developed uses human resources in the capacity of contracted personnel, as labor, the workers' compensation insurance policy (póliza de riesgos de trabajo) issued by the Instituto Nacional de Seguros for this purpose must be provided. To demonstrate this requirement, the applicant must provide, when requested, the insurance contract or a certification stating the conditions thereof, issued by the institution. When the Project to be carried out is performed by the property owner and their family unit, without requiring the hiring of labor, the applicant may issue a sworn declaration of this situation and shall assume responsibility for what is stated before the INS, and thus this requirement may be waived.
• c)Alignment of the cadastral and construction plans determining the distance of the construction in relation to national road network highways, given for this purpose by the MOPT as established in article 2 of the General Roads Law (Ley General de Caminos).
• d)Alignment of the cadastral and construction plans determining the distance of the construction in relation to cantonal road network roads and streets, given for this purpose by the Municipality's Inspector Unit, as established in article 2 of the General Roads Law (Ley General de Caminos).
• e)River alignment (Alineamiento fluvial), in relation to rivers, lakes, streams, and the like, in accordance with the provisions of articles 33 and 34 of the Forestry Law (Ley Forestal), given by the FNVU.
• f)In the event these services are available and for new construction, the application received by the corresponding Municipal Cadastre Unit for the installation of garbage collection services must be provided.
• g)Sanitary construction permit (Permiso sanitario de construcción) or the respective endorsement from the Ministry of Health for the Construction Project, in accordance with the rules on this matter provided by the Ministry of Health.
• h)Be current in the payment of their economic obligations to the Municipality.
• i)A copy, sized according to the original scale, of the cadastral plans of the property where the work will be built.
• j)Registry study of the property stating the owner(s) of the property, the easements (servidumbres), and the liens related to oil pipelines, airports, and others, as indicated by the Regulation for the Approval Process of Construction Plans (Reglamento para el Trámite de Visado de Planos de Construcción) according to Decree No 27967-MP-MIVAH-S-ME1C.
• k)Construction plans, sketches (croquis), or work authorization request duly signed and authorized by a professional authorized for this purpose, with the corresponding seals of the ICE and the AyA related to electrification and aqueduct services, respectively, when necessary to provide them and according to the parameters defined in the table described at the end of this article. Sketches (croquis) and municipal authorizations may only be processed for minor works (obras menores) qualified in accordance with the provisions of these same Regulations in the aforementioned table. For all other cases, the presentation of plans in accordance with the provisions of these Regulations shall be required. In the cases of sketches (croquis) and authorizations, they must include a detailed budget endorsed by the responsible professional. Under no circumstances may a work exceeding three hundred thousand colones (c 300,000.00) be considered a minor work (obra menor). This sum shall be increased each year by fifteen percent in accordance with the annual inflation rate recorded by the Central Bank.
• l)Documents proving the applicant's identity: if a natural person, it shall be the identity card, passport, residency card, or any other suitable document for this purpose. If a legal entity, a copy of the articles of incorporation or the social contract of creation must be provided, and in both cases, their registered amendments if any, the certification of legal standing (personería jurídica), and also the legal entity identification card.

Table for Categorization of the Type of Requirement according to the Type of Civil Work to be Developed

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Depending on the circumstances and conditions under which the work for which the municipal permit is requested is to be developed, the applicant must also provide the following special requirements:

• a)When the construction, remodeling, or repair of the work requires contracting the services of minors as labor, it must comply with the provisions of article 98 of the Childhood and Adolescence Code and the other articles of Chapter VII of this Code that complement it. To demonstrate this requirement, the applicant must show the municipal official, when so required, a copy of the registry referred to in the aforementioned article 98.
• b)When in the construction, remodeling, or repair of the work there is a created risk situation that endangers the safety of employees, owners, or third parties, an insurance policy must be taken out to guarantee objective and subjective tort liability (responsabilidad civil extracontractual objetiva y subjetiva), with the INS. To demonstrate this requirement, the applicant must provide, when requested by the municipal official, the insurance contract or a certification thereof issued by the institution.
• c)In the event that the work to be developed is located in a place where there is a restriction for operation due to being in one of the situations established by the Zoning Regulations of the Partial Regulatory Plan of San Isidro de El General, it will be necessary to provide the corresponding land use (uso del suelo) certification, as a document issued by the Municipality in this regard, stating that there is no restriction for carrying out the work in that area. The procedures and conditions established by articles 24 and 25, those preceding, following, and concordant with the Urban Planning Law, shall be useful in these cases. In the event that this certification declares a non-conforming use (uso no conforme) according to the same Regulatory Plan, the official in charge of granting this certification must include the following legend: "The following land use (uso del suelo) is granted:

(____). If the applicant wishes to construct or develop any type of building on this site, they must provide an exhaustive technical study that reliably demonstrates that the work to be carried out is compliant with the zone in which it is located and that expressly contains a section stating that the possibility of disaster caused by flood, landslide, or collapse that causes damage or harm to third parties is excluded." In any case, the applicant must indicate in the application the reason for which they are requesting the land use (uso del suelo), always indicating the use to be given to the property to be built.

• d)In the case of works and activities that require the partial or total alteration of the environmental and human resources around them, it will be necessary to provide the corresponding Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental) approved by the authorities designated for that purpose by the Ministry of Environment and Energy or by whomever corresponds. This requirement may be demanded at any time, either prior to or during the development of the civil work, whenever the operating conditions of the civil work so require.
• e)In the same manner as described in the preceding subsection, one shall proceed when dealing with properties on which there is a declaration of Archaeological, Historical, Indigenous, or Cultural Heritage by the corresponding authorities responsible for that purpose.
• f)In the event of filing an application for a construction permit, and the property is not registered, the governed party must meet the following requirements:

● The sworn statement of three witnesses, residents of the canton where the property is located, stating since when they have known the property, if they attest that it has been subjected by the applicant or by previous owners to possession for a continuous period of not less than 10 years, if that possession has been public, peaceful, and as an owner, and what acts it has consisted of.

● A certification issued by the Comprehensive Development Association (Asociación de Desarrollo Integral) of the place where the property is located, indicating, in the same sense as above, that they know the property and its possessor.

(Subsection f) above was thus added in session No. 175 of September 3, 2019) Article tab

According to the type of work to be carried out, in addition to the special requirements defined above, in all cases, applications for construction permits must contain the extraordinary requirements that for this purpose are indicated by the Construction Law and the Urban Planning Law, as well as the corresponding Regulations to the Construction Law and the other rules of the current Legal System for each specific case.

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All the general, special, and extraordinary requirements indicated in the preceding articles of these Regulations must be submitted together with the application for the construction permit procedure, under penalty of inadmissibility.

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The Municipality, in accordance with the rules of these Regulations and articles 89 and following and concordant of the Construction Law, must grant a certificate of habitability (certificado de habitabilidad) of the work once it has been completed, stating that it is suitable for the purpose originally described in the construction plans. It will also establish under what conditions the completed work conforms to the construction project described in the plans submitted for this purpose. This certificate will be granted by the Construction Permit Unit of the Municipality of Pérez Zeledón at the request of a party or ex officio, as the case may be in each situation.

When the certificate of habitability (certificado de habitabilidad) is granted, it may be stated on a seal with the following legend: "The Construction Permit Unit of the Municipality of Pérez Zeledón certifies that the civil work registered under Construction Permit No. _________ is habitable and may be used for the following activities: __________________, according to the relationship existing between the Construction Project and the completed civil work inspected on the ______ day of the month of _______ of the year _______. Issued in San Isidro de El General at ______ hours ______ minutes on the ______ day of the month of of the year.

The signature of the responsible official authorized to stamp this seal and the position they hold in the respective Unit must also be recorded.

The decision denying the certificate of habitability (certificado de habitabilidad) must be stated in a reasoned resolution issued for this purpose and dictated under the conditions and formalities established by these Regulations, and it is subject to the same appeals as any resolution.

The seal referred to in this article is an intangible asset, property of the Municipality of Pérez Zeledón. Its use is the authority and responsibility of the municipal official designated for this purpose.

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The Municipality may penalize, through the rules contained in these Regulations and the others of the current Legal System that do not oppose them and that complement them, those conducts of the applicant that imply non-compliance with the requirements already mentioned above or with the rules of these Regulations, before and during the exercise of the right enshrined in the construction permit and in accordance with the rules of the current Legal System.

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Municipal construction permits are an attribute of the Municipality and are granted solely for the work they themselves determine and under the conditions established by the administrative resolution issued for this purpose.

They are granted for the period they establish and conditioned as they determine. Municipal construction permits are valid for one year, with the exception of highly qualified cases that will be analyzed according to the very conditions of the work to be carried out.

The Municipality reserves the right to request from the professional responsible for the work, the holder of the real right over it, or the responsible person, periodic progress reports on its execution to control that it is being carried out according to the project defined in the plans. This shall be stated in the resolution granting the corresponding permit. And in all cases, these persons shall be obliged to submit the reports under penalty of being sanctioned in accordance with the Construction Law.

The granting of the municipal construction permit does not make the institution responsible for the development of the work to be constructed. For this, there is a professional responsible for it. The Municipality shall only be responsible for approving or denying the permits requested in accordance with the rules of the current Legal System.

Construction permits must be recorded in a certificate issued by the Municipality for this purpose and which will be delivered to the applicant once they have completed all the procedures described in these Regulations.

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Determination and declaration of the work

There is only one category of Construction Permits that the Municipality grants in each case according to the work to be carried out in the Construction Project. For all purposes, the Municipality is authorized to charge a tax of up to 1% of the Appraised Value of the work to be carried out.

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In a reasoned resolution issued for this purpose and subsequent to the application made by the interested party, the Construction Permit Unit may grant the benefit for works of community or social interest, which will consist of one or all of the following conditions:

• a)The exemption of up to 50% of the amount of the tax on constructions indicated in the preceding article.
• b)They will be provided the "standard plans" (planos tipo) owned by the Municipality of Pérez Zeledón that have been developed for the purpose of being used as a Construction Project. In all cases, the Municipality shall be the owner of the copyrights of these documents, and furthermore, whoever uses them must respect them absolutely and faithfully.
• c)Exclusively in cases of community works and prior authorization from the Municipal Mayor, the municipal official(s) who are licensed professionals registered and authorized by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos may be the directors of the corresponding works under their responsibility.
• d)A letter of recommendation shall be issued to the INS so that the minimum possible legal rate may be charged to the beneficiaries of this system in relation to the risk policies that cover the workers of the works.

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Regarding social interest housing, the applicant must demonstrate the following in order to obtain the benefit referred to in this article:

• a)Application addressed to the Construction Permit Unit in writing and on letter-size paper. For this purpose, the Municipality may provide a form to the applicant.
• b)Must have a recommendation from the Community Development Association (Asociación de Desarrollo Comunal) of the place where the work will be carried out. This recommendation must be recorded in a Board of Directors agreement, if it is empowered to do so, or from the General Assembly, approved according to the Association's Bylaws and duly certified by the Secretary of the organization.
• c)Must also have a recommendation from the District Council (Concejo de Distrito) of the place where the work will be carried out, or failing that, from the Pastoral Council of the community, or from the Education Board (Junta de Educación) administering the nearest School or High School, or from non-Catholic religious Boards or Associations, or Health Boards (Juntas de Salud) or Human Development Boards (Juntas de Desarrollo Humano). In all cases, the recommendation from only one of these organizations will be necessary to fulfill this requirement, but it must be recorded through a certification from the Secretary of the organization that it was a firm agreement of the Board of Directors or of the authority authorized for that case, of this organization.
• d)Present a certification that the property on which the work will be carried out is their own and that it is the only one the beneficiary has.
• e)Present the other requirements mentioned in these Regulations.

In cases of works of community interest, the requirements shall be the following:

• f)Project of the Work presented in writing and endorsed by the Comprehensive Development Association (Asociación de Desarrollo Integral) of the population.
• g)Must present and demonstrate the sources of financing for the community work by all evidentiary mechanisms permitted by law and that are lawful.

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According to the Real Estate Tax Law (Ley del Impuesto de Bienes Inmuebles), whoever holds a real right, whether of property, possession, usufruct, concession, or any other defined in the current law, over the civil work to be carried out, must declare its value prior to applying for the construction permit. In cases where the applicant does not proceed to declare the value of the civil work to be carried out, the Municipality may reserve the right not to grant the permit to carry out the construction until this requirement is met, or to appraise it ex officio prior to granting the permit. The declaration must be made before the Municipality's Cadastre Unit, or before whomever is designated for this purpose, and will have the character of a sworn statement for the purposes established by the Law regulating this tax. For these purposes, the forms and procedures described in the Law and the Regulation of the Real Estate Tax will be used.

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The declaration referred to in the preceding article of these Regulations must be made by the applicant on a form that the Municipality will provide for this purpose. These forms will be delivered to and received by the Municipality of Pérez Zeledón during business hours and working days.

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Prior to resolving the administrative application, complaint, or claim formulated by the governed party in relation to a construction permit, whenever it is deemed necessary, the official of the Construction Permit Unit may request the Inspector Unit of the Municipality of Pérez Zeledón, by reasoned written notice for this purpose, to designate a municipal inspector or some other official or expert, to proceed to draw up an inspection report (acta de inspección) that serves to determine the real conditions of what is required to resolve the matter. This request written by the official to the Inspector Unit must contain a clear and detailed description of the requirements and criteria that the inspector or official in charge of the inspection must use, and which must be incorporated into the report. It shall be indicated, fact by fact and situation by situation, what is desired to be verified and inspected or appraised in that act, as well as the deadline within which the report is required. The inspector or official in charge of the inspection, or the expert, is obliged to comply point by point and within the time required in that written notice, and if it is not possible, to indicate it as such in the report, establishing the reasons for the impossibility of fulfilling what was entrusted, leaving it stated as such in the respective report.

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Of the general procedure for the process of granting construction permits

For the granting of municipal construction permits for the planned development of existing properties within the canton of Pérez Zeledón, it is required that, at least thirty days prior to the start of the work, the interested party comply with the presentation of the following:

A written application must be submitted addressed to the Construction Permit Unit of this Municipality. This application must be signed by the judicial and extrajudicial representative of the legal entity or by the natural person who will carry out the works. If it concerns a person other than the owner of the property registered in the National Registry, or the one who proves to be the owner of the property, for the application to proceed, they must have a written authorization from the holder of the corresponding right. This written application must contain the following requirements, under penalty of rejection at the outset (rechazo ad portas):

• a)Express and detailed application for the permit requested according to the type of work they wish to develop.
• b)Date on which the work will begin.
• c)Shall establish the potential use that the work to be carried out will have.
• d)Succinct description of personnel, schedules, and procedures for the different acts to be carried out in the work.
• e)Indicate a place to receive notifications within the perimeter of the city of San Isidro de El General, or a facsimile number for this same purpose. Failing this, the resolutions issued will be considered as notified after the mere lapse of twenty-four hours.
• f)Place, date, and signature of the person signing the application on behalf of their represented party, in their own name, or of whomever authorizes them for this purpose.

According to the provisions of these same Regulations, this application may be submitted using a form that the Municipality provides for this purpose.

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The Construction Permit Unit of the Municipality shall have a period of one month to decide whether to deny or grant the requested permit. Of this period, the first two days shall be to notify the interested party in advance that they must comply with the requirements they have omitted according to the preceding article, when the lack of these requirements was not detected at the time of receiving the application. In any case, the official responsible for receiving the corresponding documents must inform and explain to the head of the Construction Permit Unit why an incomplete application was received and shall be subject to the regulatory sanctions corresponding to the exercise of their duties. In the same written notice, the interested party shall be informed that they must correct the defects and attach the requirements they omitted. For the foregoing, the interested party shall have a maximum term of three months. Once this latter term has elapsed without the party having corrected the defects or completed the requirements referred to in article 18 of these Regulations, the respective Unit shall proceed to reject the application and immediately archive the case file (expediente).

This ten-day term may be extended by means of a communication prior to resolution addressed to the applicant, clarifying the exact situation in which the processing of their application stands and the specific reason for the delay in resolving it. In that same communication prior to resolution, the applicant shall be informed of the term that the Construction Permit Unit deems necessary to resolve, which in any case may not exceed one month, counted from that day.

The resolution granting the municipal permit may be issued by means of a seal bearing the following legend:

"The Construction Permit Unit of the Municipality of Pérez Zeledón grants Construction Permit No. _________ corresponding to the application of the Administrative Case File of this Unit No. __________________ to develop the work described as follows: _______________________. This permit is granted under the responsibility for the development of the work of the professional named ___________________________ with CFIA ID No. __________, who signs the construction plans No.

Issued in San Isidro de El General at _______ hours ________ minutes on the ______ day of the month of the year_____________________________." The signature of the responsible official authorized to stamp this seal and the position they hold in the respective Unit must also be recorded.

In addition to the resolution described above, once the work is approved, a certificate of the Construction Permit shall be issued, which the interested party must place at the work site in a visible location. In case of non-compliance with the foregoing, it may be sanctioned in accordance with these Regulations.

The seal referred to in this article is an intangible asset, property of the Municipality of Pérez Zeledón. Its use is the authority and responsibility of the municipal official designated for this purpose.

The resolution denying the municipal permit, as well as the one granting it if it is preferable to using the seal described above, must contain at least the following elements, under sanction of invalidity:

• a)A Heading: stating: the Unit or Department of this Municipality from which the resolution emanates, the corresponding official communication or resolution number, the name and qualifications of the official resolving it, the time, date, and place where it is resolved.
• b)Recitals (Resultandos): in which the proceedings carried out by the parties, the institutions involved in the process, and the internal steps taken by the municipality to resolve the matter will be described, one by one, in strictly chronological order.
• e)A "Whereas" Section (Considerandos): which will describe, one by one, in order of importance, the proven and unproven facts, based on criteria of timeliness, feasibility, and relevance, and the doctrinal, administrative case law, and legal reasons supporting the decision to grant or deny the permit. The evidence supporting the reasoning will also be described.
• d)A "Therefore" Section (Por tanto): which will resolve definitively and specifically whether or not the permit is granted. Additionally, the parties will be given notice to file the ordinary appeals mentioned in Article 162 of the Municipal Code.
• e)A Notification Record (razón de notificación): stating the place where the communication is made, the time, the date, and the given name, surnames, and identification number of the person receiving the notification, and a record of whether or not they agreed to sign this record.

(Partially reformed by Article 36 of Ordinary Session N° 3, held on May 2, 2002)

The resolution denying or approving the permit application shall be subject to an Appeal for Reconsideration within five days, after notification, before the same Construction Permits Unit. The appeal must be filed in a reasoned brief stating the case background, the facts, the arguments, criteria, opinions, and the legal and evidentiary grounds of the appeal.

The resolution deciding this appeal must contain the same formal requirements described in Article 19 of this Regulation.

The resolution deciding the Appeal for Reconsideration shall be subject to an Appeal within five days before the Municipal Mayor. It must also be filed in a reasoned brief stating the case background, the facts, the arguments, criteria, opinions, and the legal and evidentiary grounds of the appeal.

The resolution deciding this appeal must contain the same formal requirements described in Article 19 of this Regulation.

This resolution shall also exhaust the administrative channel (vía administrativa), and it must so declare for the purposes established by the Law Regulating the Contentious-Administrative Jurisdiction.

Duties, rights, and prohibitions for the permit holder

The rights of the permit holder are:

• a)To carry out the work for which permission has been granted under the exact terms stated in the administrative resolution granting that permit and as established in the construction plans.
• b)To assert against third parties the right granted for the construction of the corresponding work. In this matter, the Municipality bears no responsibility for any claim or third-party right that may be harmed by the exercise of this activity, which may be pursued before the corresponding judicial or administrative instance against the permit holder.
• c)To exercise the provisions regarding temporality and peremptoriness or any others established in the permits covered by this Regulation.

The duties of the permit holder are:

• a)To know and comply with the rules of the current Legal System.
• b)To respect the written or verbal guidelines that the Municipality issues in the exercise of the permit granted.
• c)To respond to calls from the Municipality to attend meetings and training programs aimed at developing action plans and strategies that promote urban development and planning and the faithful fulfillment of legal norms.
• d)To keep in good condition and display the certificate of the municipal permit in a place visible to the public, and to show it to municipal officials upon request.
• e)To comply with the requirements and conditions set forth in the administrative resolution granting the municipal permit and within the deadlines specified therein.
• f)To assist the Municipality with control policies for the activities carried out by the permit holder.
• g)To exhibit the documents and other evidence requested by municipal or institutional authorities to verify the conditions of the civil work built or to be built.
• h)To allow entry to the civil work by municipal officials in order to proceed with closing down a work that fails to comply with this Regulation and other applicable rules.

The following activities are absolutely prohibited for the permit holder:

• a)To construct, remodel, or repair a civil work, in whole or in part, without the corresponding municipal permit.
• b)To avoid compliance with the construction plans authorized by the responsible professional for the construction of the work. In all cases, the work to be built must correspond to what was designed and established in the construction plans.
• c)To fail to pay the tax corresponding to the construction permits mentioned in Article 12 of this Regulation.
• d)To break, destroy, or eliminate, personally or through third parties, the closure seals that the Municipality has placed on a civil work until an administrative or judicial resolution ordering and authorizing such exists.
• e)To use a property or a civil work, in whole or in part, for the same purposes determined by its potential use or for other different purposes, if it has been closed down by the Municipality in accordance with the rules of this Regulation and the current Legal System.
• f)To impede or hinder, in whole or in part, the work of municipal officials in their duties of controlling and supervising civil works carried out in accordance with current rules on the matter.

On inspectors and other municipal officials

The Municipal Council agrees to authorize and empower municipal inspectors and officials of the Construction Permits Unit, as well as the Municipal Mayor and the Head of the Works and Services Area, to notify all agreements, communications, and resolutions necessary to resolve complaints, reports, and requests from the citizenry and related to the Municipal permits referred to in this Regulation. For these purposes, the officials so designated by the Municipal Council shall have public faith (fe pública) regarding what they record in the notification record (razón de notificación).

The Municipal Council agrees to authorize and empower municipal inspectors and officials of the Construction Permits Unit, as well as the Municipal Mayor and other officials designated by him in a reasoned resolution, to carry out those inspection and appraisal reports necessary to resolve complaints, reports, and requests from the citizenry related to municipal Construction Permits.

The inspection and appraisal reports must contain, under penalty of nullity, the following requirements:

• a)Place, exact time, and date the inspection or appraisal report begins.
• b)Identification of the agreement, resolution, official communication, or request that prompted the carrying out of that inspection or appraisal.
• c)The full name and other legal details of the municipal official in charge of and responsible for preparing the inspection or appraisal report.
• d)In the case of inspections, the report shall record clearly, in detail, precisely, and in an organized manner, the facts perceptible to the senses and the circumstances necessary for the assessment of the facts determined therein. Also, it shall record what is seen, what is heard, what is felt, what is smelled, what is tasted, and, in short, what is perceived through the senses. In all cases, the recording of aspects related to value judgments, technical criteria not proven or for which the official is unqualified, and subjective opinions of any kind shall always be avoided.
• e)In the case of appraisal of civil works already underway, the official tasked with preparing the report must record the quality, quantity, situation, condition, and perception of the materials and structures being inspected. The appraisal formula shall serve as a guide for the official to record all the information required by the person who requested the appraisal to resolve what is appropriate under the law. The official must also indicate the proportion or percentage of the work already built, making an estimate through judgment on a scale of one to one hundred percent of the work.
• f)For the purposes of verification and effective proof of the facts recorded in the respective report, the designated municipal officials may take photographs and videos, make tape recordings, or use any other technological mechanism that facilitates or enables their work. In every case, when using these mechanisms, they must be recorded in the respective report.
• g)At the close of the inspection or appraisal report, the exact time the work ended, the official's signature, the name and legal details, clearly stating the exact address, telephone numbers, and identification number of the witnesses to the act, and their signatures, shall be recorded.
• h)A notification record (razón de notificación) of the inspection or appraisal report shall be established for the applicant, which will be delivered at the site if present, or delivered to the person responsible for the work, or, failing that, sent to the place designated for receiving notifications as stated in the case file. If the person refuses to sign the notification, this shall be recorded by means of a note at the foot of the respective report, attesting to that situation.

Municipal officials are empowered by the exercise of their position to issue orders to the citizenry and ensure their faithful compliance. They are also empowered to enforce orders emanating from other municipal officials that they are tasked with executing.

Sanctions

In the cases detailed below, municipal authorities are empowered to proceed with the closure of the civil work under the terms established in the Legal System, without liability for this Municipality. For this purpose, they may call upon members of the Public Force (Fuerza Pública) or other authorities, if applicable.

For the purposes relevant to executing this closure, municipal officials may proceed to mark with seals the area of the property that needs to be restricted from the use that has been denied to the public, thus preventing the permit holder from continuing to carry out or execute the work.

This closure sanction shall apply:

• a)In any case where it is demonstrated that work is being carried out without the respective municipal permits or without the visible display of the certificate containing the municipal permit.
• b)In any case where it is demonstrated that work is being carried out with an expired municipal permit.
• c)In any case where it is demonstrated that work is being carried out that endangers people's lives and the integrity of property, without the corresponding safety measures.
• d)When the reports requested by the Municipality to determine the progress of civil works to be built are not sent, and in general when the conditions of the construction permits established by this Regulation are not met.
• e)In any case where the Municipality becomes aware of and confirms the non-compliance with one or more of the requirements established in this Regulation and in the existing laws of the republic governing the matter, by the person granted a permit under the terms regulated by this Regulation. Also, when it is shown that any of the requirements presented by the permit holder has been declared false by the corresponding authority or has been revoked in some manner.
• f)In cases where municipal authorities become aware of and confirm that the permit holder is building, remodeling, or repairing, partially or totally, any type of work on the property or properties covered by the permit that has not been expressly authorized by the Municipality.
• g)In cases where municipal authorities become aware of and confirm that the permit holder is building works on the property or properties covered by the permit that are expressly prohibited according to the legal norms in force in the national legal system.
• h)In cases where municipal authorities become aware of and confirm that the permit holder is carrying out works on the property or properties for which the permit was granted that are expressly restricted according to the legal norms in force in the national legal system, and in cases where it is shown that they are not carried out under the conditions of the imposed restriction.
• i)Any other infraction contemplated in Article 89 of the Construction Law or any other norm of the current Legal System.

In cases of refusal by the citizen, the responsible engineer, or their representatives, to comply with the provisions of the previous Article of this Regulation, the Municipality may impose a fine equal to 100% of the value of the tax that the citizen should have paid for the construction permit. All this in accordance with Article 90 of the Construction Law.

If, in the exercise of its control duties, the Municipality detects the existence of a completed work for which the corresponding construction permit was not granted, it shall have the authority to open a case file and notify the interested party of the closure order and prevent the use of the work through a reasoned resolution according to the norms of this Regulation.

The interested party shall request from the Construction Permits Unit their intention to avail themselves of the benefit of Article 93 of the Construction Law, if they so wish.

If so, this municipal Unit shall grant the citizen a peremptory and non-extendable term of 30 days to comply with the provisions of the law and this Regulation and submit the corresponding permit requirements and applications. If the citizen satisfactorily complies with the above, the respective Unit shall decide the application according to the merits of the file and notify the citizen following the procedure of Article 18, subsequent and concordant articles of this Regulation.

If the citizen cannot comply with the submission of requirements and applications within the term stated in the preceding paragraph and justifies the non-compliance due to a real and proven impossibility, the Construction Permits Unit shall grant the citizen a single non-extendable term of eight working days to definitively comply with the requirements of this Regulation and the norms of the current Legal System. If submitted timely and properly, the respective Unit shall evaluate the work and decide whether or not it conforms to the project presented in the construction plans, and shall inform the citizen accordingly, ordering them to modify or destroy all or part of the work that does not conform to the referred project.

The same demolition sanction shall apply to works for which no construction plans have been submitted or that do not meet the legal requirements established by law.

For the application of this Article, compliance with the provisions of Chapter XXI of the Construction Law is necessary.

When municipal officials issue written orders to permit holders, these shall be mandatory once they are final (firmes) and according to the law. If the permit holder disobeys these orders in evident confrontation with the municipal authority, the Municipality may resort to the Courts of Justice of the Judicial Branch to file the corresponding complaints for the crimes of contempt or disobedience to authority as appropriate and according to the Penal Code. Furthermore, the Municipality reserves the right to file the corresponding criminal complaint (querella) and the civil action for damages (acción civil resarcitoria) in these cases.

The seals placed by the Municipality to close down, prevent, restrict, or impede the development of work not authorized according to this Regulation are public and official property and are used for fiscal and administrative purposes. The citizen has the obligation to care for and ensure the protection of these seals. If the Municipality becomes aware of and can demonstrate that the permit holder, their representatives, or any other citizen has broken or allowed these seals to be broken by any mechanism, it must communicate this to the Minor Offenses Court (Juzgado Contravencional de Menor Cuantía) or the Office of the Prosecutor for the Southern Zone (Fiscalía de la Zona Sur), by means of a formal complaint, so that they are sanctioned for the infraction stated in Article 394, subsection 1 of the Penal Code.

A civil work may be demolished by the Municipality when:

• a)Article 96 of the Construction Law must be applied.
• b)The Municipality demonstrates that a work exists which endangers people's lives or the integrity of surrounding property.
• c)The Municipality has ordered it in a final resolution (resolución firme) to that effect, as a consequence of a civil work that has been shown not to have the corresponding construction permits.

The Municipality, in the exercise of its function of controlling and planning the urban development of the canton, may apply any of the sanctions described in this chapter provided it is communicated to the citizen by means of a reasoned resolution and it becomes final (quede firme) according to the procedure described in this Regulation and the Internal Procedures Regulation of this Municipality.

Final and transitional provisions

Matters not expressly regulated in this Regulation shall be governed in accordance with the norms of the current Legal System that are suppletorily applicable to this Regulation.

Sole Transitional Provision.—Any application or administrative proceeding filed before the publication in the Official Gazette (Gaceta Oficial) and definitive entry into force of this Regulation shall be processed according to the norms in force on the date of the application and according to the internal procedures defined by the Works and Services Area (Área de Obras y Servicios) of the Municipality of Pérez Zeledón for these cases. Once all these applications have been resolved and communicated to the permit holders, this previous procedure shall be repealed.

This Regulation enters into force upon its publication in the Official Gazette (La Gaceta Oficial).

Este Reglamento podrá ser aplicado para todas aquellas actividades que impliquen la realización de obras que requieran permiso municipal de acuerdo a la Ley de Construcciones vigente y ubicadas en el cantón de Pérez Zeledón.

Los artículos 15, 16, 17, 20, 21, 24, 28 de la Ley de Planificación Urbana de la República facultan a la Municipalidad de Pérez Zeledón para exigir a los administrados el cumplimiento de las normas y procedimientos establecidos en el Ordenamiento Jurídico vigente con el fin de establecer los criterios que regirán la planificación urbana y rural del cantón de Pérez Zeledón. Estas normas y procedimientos son de acatado cumplimiento para los administrados bajo pena de poder ser sancionado con las penas establecidas en las leyes y los reglamentos existentes al efecto.

La Municipalidad esta obligada a hacer cumplir las leyes vigentes que regulan lo referente a obras civiles así como las otras normas que tengan relación con esta materia para el ejercicio del control de la explotación de los inmuebles de manera planificada y ordenada tendiente a lograr el desarrollo del cantón. Para cumplir con esta obligación podrá acudir a las otras instituciones del estado y coordinar con ellas la ejecución e implementación de lo que le impone la ley. Estas instituciones están obligadas a prestarle ayuda en esta labor a la Municipalidad de acuerdo a lo que dispone el Ordenamiento Jurídico Nacional.

Requisitos y condiciones para el otorgamiento de permisos de construcción de remodelación y de reparación de obras civiles

• a)Solicitud por escrito de acuerdo a lo que establece el artículo 18 de este Reglamento o en su lugar el formulario de solicitud de permiso de construcción, debidamente lleno, que provea al efecto la Municipalidad.
• b)Cuando la actividad por desarrollar ocupe de recurso humano en calidad de personal contratado, como mano de obra, deberá aportarse la póliza de riesgos de trabajo que emite el Instituto Nacional de Seguros al efecto. Para los efectos de demostrar este requisito el solicitante deberá aportar cuando se le pida el contrato de la póliza o una certificación en que consten las condiciones de éste, emitida por la institución. Cuando el Proyecto por realizar sea realizado por el mismo propietario del inmueble y su núcleo familiar, sin que se requiera la contratación de mano de obra, el solicitante podrá emitir una declaración jurada de esta situación y asumirá la responsabilidad de lo manifestado ante el INS y así se podrá prescindir de este requisito.
• c)Alineamiento de los planos catastrados y constructivos en que se determine la distancia de la construcción en relación con carreteras de la red vial nacional, dado al efecto por el MOPT tal y como lo establece el articulo 2° de la Ley General de Caminos.
• d)Alineamiento de los planos catastrados y constructivos en que se determine la distancia de la construcción en relación con caminos y calles de la red vial cantonal, dado al efecto por la Unidad de Inspectores de la Municipalidad, tal y como lo establece el artículo 2° de la Ley General de Caminos.
• e)Alineamiento fluvial, en relación con ríos, lagos, quebradas y similares, de acuerdo a lo que establecen los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, dado por el FNVU.
• f)En caso de contarse con estos servicios y de tratarse de obra nueva, deberá aportar la solicitud recibida en la Unidad de Catastro Municipal correspondiente de la instalación de los servicios de recolección de basura.
• g)Permiso sanitario de construcción o el respectivo refrendo del Ministerio de Salud del Proyecto de Construcción de acuerdo a las normas en esta materia que disponga el Ministerio de Salud.
• h)Estar al día en el pago de sus obligaciones económicas con la Municipalidad.
• i)Copia en tamaño de acuerdo a la escala original de los planos catastrados de la propiedad donde se edificará la obra.
• j)Estudio registral de la propiedad en que consten el o los propietarios del inmueble, las servidumbres y los gravámenes relacionados con oleoductos, aeropuertos y otros, según lo señala el Reglamento para el Trámite de Visado de Planos de Construcción según Decreto No 27967-MP-MIVAH-S-ME1C.
• k)Planos constructivos, croquis o solicitud de autorización de la obra debidamente firmados y autorizados por un profesional autorizado al efecto con los correspondientes sellos del ICE y del AyA relacionados con los servicios de electrificación y de acueductos, respectivamente, cuando sea necesario aportarlos y de acuerdo a los parámetros que se definen en la tabla que se describe al final de este artículo. Los croquis y las autorizaciones municipales solo podrán ser tramitados para las obras menores calificadas de conformidad con lo establecido en este mismo Reglamento en la tabla antes dicha. Para todos los demás casos se requerirá la presentación de planos de conformidad con lo señalado en este Reglamento. En los casos de los croquis y de las autorizaciones los mismos deberán constar de un presupuesto detallado y refrendado por el profesional responsable. En ningún caso podrá considerarse una obra menor aquella que supero los trescientos mil colones (c 300.000.oo). Esta suma será aumentada cada año en un quince por ciento de conformidad con el índice de inflación anual registrado por el Banco Central.
• l)Documentos que demuestren la identidad del solicitante: si se tratare de persona física será la cédula de identidad, el pasaporte, la cédula de residencia o cualquier otro idóneo al efecto. Si se tratare de personas jurídicas deberán aportar copia del acta constitutiva o del pacto social de creación y, en ambos casos, sus reformas inscritas si las hubiera, la certificación de personería jurídica y además la cédula de persona jurídica.

Tabla de Categorización del Tipo de Requisito de acuerdo al Tipo de Obra Civil por desarrollar

Dependiendo de las circunstancias y de las condiciones en que se quiera desarrollar la obra para la cual se solicita permiso municipal, el solicitante además deberá aportar los siguientes requisitos especiales:

• a)Cuando para la construcción, remodelación o reparación de la obra se requiera contratar los servicios de menores de edad, como mano de obra, deberá ajustarse a lo que señala el artículo 98 del Código de la Niñez y la Adolescencia y los otros artículos del Capitulo VIl de este Código en lo que lo complementen. Para los efectos de demostrar este requisito el solicitante deberá mostrar al funcionario municipal, cuando así se lo requiera, una copia del registro del que habla el artículo 98 antes mencionado.
• b)Cuando en la construcción, remodelación o reparación de la obra exista una situación de riesgo creado que ponga en peligro la seguridad de los empleados, propietarios o terceros, deberá suscribirse una póliza que garantice la responsabilidad civil extracontractual objetiva y subjetiva, con el INS. Para los efectos de demostrar este requisito, el solicitante deberá aportar, cuando se lo pida el funcionario municipal, el contrato de la póliza o una certificación del mismo emitida por la institución.
• c)En el caso en que la obra por desarrollar esté ubicada en un lugar en el cual exista restricción para la operación por encontrarse en alguno de los supuestos que establece el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Parcial de San Isidro de El General, será necesario aportar la correspondiente certificación de uso del suelo, como documento emitido por la Municipalidad en este sentido, en que se establezca que no hay restricción para la realización de la obra en esa zona. Serán útiles en estos casos los procedimientos y condiciones que establecen los artículos 24 y 25, los anteriores, siguientes y concordantes la Ley de Planificación Urbana. En caso de que esta certificación declare un uso no conforme de acuerdo al mismo Plan Regulador, el funcionario encargado de otorgar esta certificación deberá consignar en la misma la siguiente leyenda: "Se otorga el siguiente uso del suelo:

(____). Si el solicitante quiere construir o elaborar cualquier tipo de edificación en este sitio deberá aportar un estudio técnico exhaustivo que demuestre fehacientemente que la obra por realizar es conforme a la zona en que se ubica y que expresamente contenga un apartado en que se diga que se excluye la posibilidad de desastre provocado por inundación, derrumbe o deslizamiento que cause daño o perjuicio a terceros." En todo caso el solicitante deberá indicar en la solicitud la razón por la cual gestiona el uso del suelo indicando siempre el uso que se dará al inmueble por construir.

• d)En caso de tratarse de obras y de actividades que requieran de la alteración parcial o total de los recursos ambientales y humanos que estén a su alrededor será necesario aportar el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental aprobado por las autoridades que designe con ese fin el Ministerio del Ambiente y Energía o a quien corresponda. Este requisito podrá ser exigido en cualquier momento, ya sea de previo o durante el desarrollo de la obra civil, en que las condiciones de operación de la obra civil así lo requiera.
• e)Del mismo modo en que se describe en el inciso anterior, se procederá cuando se trate de inmuebles en los que exista alguna declaratoria de Patrimonio Arqueológico, Histórico, Indígena o Cultural por parte de las autoridades correspondientes encargadas al efecto con ese fin.
• f)En caso de presentarse una solicitud de permiso para construir, y el predio no se encuentre inscrito, deberá el administrado cumplir con los siguientes requisitos:

● La declaración jurada de tres testigos, vecinos del cantón donde se halle situado el inmueble, donde conste desde cuándo conocen la finca, si les consta que ha estado sometida por el titulante o por anteriores dueños a posesión durante un período continuo no inferior a 10 años, si esa posesión ha sido en forma pública, pacífica y en concepto de dueño y en qué actos ha consistido.

● Una constancia emitida por la Asociación de Desarrollo Integral del lugar donde se encuentre el predio, en donde en igual sentido anterior, indiquen conocer el predio y su poseedor (Así adicionado el inciso f) anterior en sesión N° 175 del 3 de setiembre de 2019)

De acuerdo al tipo de obra por realizar, además de los requisitos especiales que atrás se definieron, en todos los casos, las solicitudes de permisos de construcción deberán contener los requisitos extraordinarios que al efecto señala la Ley de Construcción y la Ley de Planificación Urbana así como el correspondiente Reglamento a la Ley de Construcciones y las otras normas del Ordenamiento Jurídico vigente para cada caso especifico.

Todos los requisitos generales, especiales y extraordinarios que señalan los artículos precedentes de este Reglamento deberán ser presentados junto con la solicitud de trámite del permiso de construcción, bajo pena de inadmisibilidad.

La Municipalidad, de acuerdo a las normas de este Reglamento y a los artículos 89 siguientes y concordantes de la Ley de Construcciones, deberá otorgar un certificado de habitabilidad de la obra una vez que ésta haya sido terminada en que conste que la misma es apta para el destino que originalmente describen los planos constructivos. También establecerá en qué condiciones se ajusta la obra terminada al proyecto constructivo descrito en los planos presentados al efecto. Este certificado será otorgado por la Unidad de Permisos de Construcción de la Municipalidad de Pérez Zeledón a instancia de parte o de oficio, según se trate en cada situación.

Cuando se otorgue el certificado de habitabilidad éste podrá constar en. un sello con la siguiente leyenda: "La Unidad de Permisos de Construcción de la Municipalidad de Pérez Zeledón certifica que la obra civil registrada bajo el Permiso de Construcción N° _________ es habitable y puede ser usada para las siguientes actividades: __________________de acuerdo a la relación existente entre el Proyecto de Construcción y la obra civil terminada inspeccionada el día ______ del mes de _______ del año _______. Dada en San Isidro de El General a las ______ horas ________ minutos del día ______ del mes de del año.

Tendrá además que constar la firma del funcionario responsable y autorizado de estampar ese sello y el cargo que ejerce en la respectiva Unidad.

La decisión que deniegue el certificado de habitabilidad deberá constar en una resolución motivada al efecto y dictada bajo las condiciones y formalidades que establece este Reglamento y está sujeta a los mismo recursos de cualquier resolución.

El sello del que se habla en este artículo es un activo intangible propiedad de la Municipalidad de Pérez Zeledón. Su uso es facultad y responsabilidad del funcionario municipal que se designe con ese fin.

La Municipalidad podrá sancionar mediante las normas que tiene este Reglamento y las otras del Ordenamiento Jurídico vigente que no se le opongan y le complementen, aquellas conductas del solicitante que impliquen el incumplimiento de los requisitos ya dichos atrás o de las normas de este Reglamento, antes y durante el ejercicio del derecho consagrado en el permiso de construcción y de acuerdo a las normas del Ordenamiento Jurídico vigente.

Los permisos municipales de construcción son una atribución de la Municipalidad y se otorgan únicamente para la obra que ellas mismas determinan y en las condiciones que establece la resolución administrativa que se dicte con ese fin.

Son otorgadas por el plazo que establezcan y condicionadas tal y como ellas lo determinan. Los permisos municipales de construcción tienen vigencia por un año, a excepción de casos muy calificados que serán analizados de acuerdo a las condiciones mismas de la obra por realizar.

La Municipalidad se reserva el derecho de solicitar al profesional responsable de la obra, al titular del derecho real sobre la misma o a la persona responsable, informes periódicos de los avances de la ejecución de ésta para controlar que se esté realizando de acuerdo al proyecto que definen los planos. Así se hará constar en la resolución que otorgue el permiso correspondiente. Y en todos los casos estas personas estarán obligadas a la presentación de los informes bajo pena de ser sancionados de acuerdo a la Ley de Construcciones.

El otorgamiento del permiso municipal de construcción no hace responsable a la institución del desarrollo de la obra por construir. Para ello existe un profesional responsable de la misma. La Municipalidad únicamente será responsable de aprobar o denegar los permisos que le sean solicitados de acuerdo a las normas del Ordenamiento Jurídico vigente.

Los permisos de construcción deberán constar en un certificado emitido por la Municipalidad al efecto y que será entregado al solicitante una vez que haya satisfecho todos los trámites que describe este Reglamento.

Determinación y declaración de la obra

Sólo existe una categoría de Permisos de Construcción que la Municipalidad otorga en cada caso de acuerdo a la obra que se desee realizar en el Proyecto de Construcción. Para todos los efectos la Municipalidad está autorizada para cobrar un impuesto de hasta un 1 % del Valor Tasado de la obra por realizar.

En resolución motivada al efecto y posterior a la solicitud hecha por la parte interesada, la Unidad de Permisos de Construcción podrá otorgar el beneficio para obras del interés comunal o social que consistirá en alguna o todas las siguientes condiciones:

• a)La exoneración de hasta un 50% del monto del impuesto a las construcciones que señala el artículo anterior.
• b)Se les prestarán los "planos tipo" propiedad de la Municipalidad de Pérez Zeledón que se hayan elaborado con el fin de que se utilicen como Proyecto de Construcción. En todos los casos la Municipalidad será la propietaria de los derechos de autor de estos documentos y además el que los use deberá respetarlos de manera absoluta y fiel.
• c)Exclusivamente en casos de obras comunales y previa autorización del Alcalde Municipal, el o los funcionarios municipales y que sean profesionales inscritos y habilitados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos podrán ser los directores de las obras correspondientes bajo su responsabilidad.
• d)Se emitirá una carta de recomendación al INS para que se le pueda cobrar la tarifa mínima legal posible a los beneficiarios de este sistema con relación a las pólizas de riesgos que cubren a los operarios de las obras.

En cuanto a viviendas de interés social el solicitante deberá demostrar lo siguiente con el fin de obtener el beneficio del que habla este artículo:

• a)Solicitud dirigida a la Unidad de Permisos de Construcción por escrito y en papel tamaño carta. Para ello la Municipalidad podrá facilitar una fórmula al solicitante.
• b)Deberá contar con una recomendación de la Asociación de Desarrollo Comunal del lugar donde se realizará la obra. Esta recomendación deberá constar en acuerdo de Junta Directiva, si ésta estuviere facultada para ello, o de la Asamblea General, aprobado de acuerdo a los Estatutos de la Asociación y debidamente certificada por el Secretario de la organización.
• c)Además deberá contar con una recomendación del Concejo de Distrito del lugar en que realizará la obra, o en su defecto del Consejo Pastoral de la comunidad, o de la Junta de Educación administradora de la Escuela o Colegio más cercano, o de Juntas o Asociaciones religiosas no católicas o de Juntas de Salud o Juntas de Desarrollo Humano. En todos los casos únicamente será necesaria la recomendación de una de estas organizaciones para cumplir este requisito pero deberá constar mediante certificación del Secretario de la organización de que fue acuerdo firme de la Junta Directiva o de la autoridad autorizada para ese caso, de esta organización.
• d)Presentar una certificación de que el inmueble sobre el que realizará la obra es propio y que es el único con el que cuenta beneficiario.
• e)Presentar los demás requisitos de los que habla este Reglamento.

En los casos de obras de interés comunal los requisitos serán los siguientes:

• f)Proyecto de la Obra presentado por escrito y avalado por la Asociación de Desarrollo Integral de la población.
• g)Deberá presentar y demostrar las fuentes de financiamiento de la obra comunal por todos los mecanismos probatorios permitidos por la ley y que sean lícitos.

De acuerdo a la Ley del Impuesto de Bienes Inmuebles el que ostente un derecho real, ya sea de propiedad, posesión, usufructo, concesión o algún otro definido en la ley vigente, sobre la obra civil por realizar deberá declarar el valor de la misma de previo a solicitar el permiso de construcción. En los casos en que el solicitante no proceda a declarar el valor de la obra civil por realizar, la Municipalidad podrá reservarse el derecho a no otorgar el permiso para realizar la construcción hasta tanto no se cumpla con ese requisito o bien a tasar de oficio la misma de previo a otorgar el permiso. La declaración deberá hacerse ante la Unidad de Catastro de la Municipalidad, o ante quien se designe con ese fin y tendrá el carácter de declaración jurada para los efectos que establece la Ley que regula este impuesto. Para estos efectos se utilizarán los formularios y procedimientos descritos en la Ley y el Reglamento del Impuesto de Bienes Inmuebles.

La declaración de la que se habla en el artículo anterior de este Reglamento deberá ser hecha por el solicitante en un formulario que la Municipalidad facilitará con este fin. Estos formularios serán entregados y recibidos en la Municipalidad de Pérez Zeledón en horarios y jornadas hábiles.

De previo a resolver la solicitud, queja o reclamo administrativo formulado por el administrado en relación con un permiso de construcción, siempre que así sea considerado necesario, el funcionario de la Unidad de Permisos de Construcción podrá solicitar a la Unidad de Inspectores de la Municipalidad de Pérez Zeledón, mediante escrito motivado al efecto, que se designe un inspector municipal o algún otro funcionario o perito, para que se proceda a levantar un acta de inspección que sirva para determinar las condiciones reales de lo que se requiere para resolver. Este escrito de solicitud que formule el funcionario a la Unidad de Inspectores deberá contener una descripción clara y circunstanciada de los requerimientos y criterios que deberá utilizar el inspector o funcionario encargado de la inspección y que deberán ser incorporados al acta. Se le señalará hecho por hecho y situación por situación qué es lo que se desea que se verifique y se inspeccione o se tase en ese acto, así como el plazo en que se requiere el informe. El inspector o funcionario encargado de la inspección o el perito está en obligación de cumplir punto por punto y en el tiempo requerido en ese escrito y, si no fuere posible, señalarlo así en el acta estableciendo las razones de la imposibilidad para cumplir lo encomendado dejándolo constar así en el acta respectiva.

Del procedimiento general para el trámite de otorgamiento de permisos de construcción Articuló 18.—Solicitud de permiso municipal. Para el otorgamiento de permisos de construcción municipales para el aprovechamiento planificado de los inmuebles existentes dentro del cantón de Pérez Zeledón se requiere, que al menos treinta días previos al inicio de la obra, el interesado cumpla con la presentación de lo siguiente:

Deberá presentarse un escrito de solicitud dirigido a la Unidad de Permisos de Construcción de esta Municipalidad. Esta solicitud deberá venir firmada por el representante judicial y extrajudicial de la persona jurídica o por la persona física que realizará las obras. Si se tratare de una persona diferente al propietario de la finca inscrita en el Registro Nacional, o del que demuestre ser el dueño del inmueble, para que proceda la solicitud deberá contar con una autorización por escrito del titular del derecho correspondiente. Este escrito deberá contener los siguientes requisitos, bajo pena de rechazo ad portas:

• a)Solicitud expresa y detallada del permiso que solicita de acuerdo al tipo de obra que desea desarrollar.
• b)Fecha a partir de la cual se iniciará la obra.
• c)Establecerá el uso potencial que tendrá la obra por realizar.
• d)Descripción sucinta de personal, horarios y procedimientos de los diferentes actos por realizar en la obra.
• e)Señalar un lugar para atender notificaciones dentro del perímetro de la ciudad de San Isidro de El General o bien un número de facsímil para este mismo fin. De no hacerlo las resoluciones que se dicten se tendrán como notificadas con el solo transcurso de veinticuatro horas.
• f)Lugar, fecha y firma de quien suscribe la solicitud en nombre de su representada, a nombre propio o de quien le autoriza al efecto.

De acuerdo a lo establecido en este mismo Reglamento esta solicitud podrá presentarse mediante formulario que la Municipalidad facilite con este fin.

La Unidad de Permisos de Construcción de la Municipalidad tendrá un plazo de un mes para resolver si rechaza o concede el permiso solicitado. De este plazo los primeros dos días serán para comunicar de previo a la parte interesada que deberá cumplir con los requisitos que haya omitido de acuerdo al artículo anterior, cuando la falta de estos requisitos no haya sido detectada al momento de recibir la solicitud. En todo caso el funcionario responsable de la recepción de los documentos correspondientes deberá informar y explicar al encargado de la Unidad de Permisos de Construcción del por qué se recibió una solicitud incompleta y se ajustará a las sanciones reglamentarias correspondientes al ejercicio de sus funciones. En el mismo escrito se le comunicará al interesado que deberá subsanar los defectos y adjuntar los requisitos que omitió. Por lo anterior el interesado tendrá un término máximo de tres meses. Transcurrido este último término sin que la parte haya subsanado los defectos o completado los requisitos de los que habla el artículo 18 de este Reglamento, la Unidad respectiva procederá a rechazar la solicitud y a archivar de inmediato el expediente.

Este término de diez días podrá ser prorrogado mediante comunicación de previo a resolver dirigida al solicitante en que se le aclare la situación exacta en que se encuentra el trámite de su solicitud y la razón especifica para la demora en resolver. En esa misma comunicación de previo a resolver se le informará al solicitante el término que la Unidad de Permisos de Construcción estime necesario para resolver, el cual en todo caso no podrá ser mayor de un mes, contado a partir de ese día.

La resolución que conceda el permiso municipal, podrá ser emitida mediante un sello que tendrá la siguiente leyenda:

"La Unidad de Permisos de Construcción de la Municipalidad de Pérez Zeledón otorga el Permiso de Construcción No _________ que corresponde a la solicitud del Expediente Administrativo de esta Unidad No __________________ para desarrollar la obra que se describe así: _______________________. Este permiso se otorga bajo la responsabilidad del desarrollo de la obra del profesional de nombre ___________________________ y carné del CFIA __________ y quien firma los planos constructivos No Dado en San Isidro de El General a las _______ horas ________ minutos del día ______ del mes del año_____________________________." Tendrá además que constar la firma del funcionario responsable y autorizado de estampar ese sello y el cargo que ejerce en la respectiva Unidad.

Además de la resolución anteriormente descrita, una vez aprobada la obra se emitirá un certificado del Permiso de Construcción, que el interesado deberá colocar en el sitio de la obra en un lugar visible. En caso de incumplimiento de lo anterior podrá sancionarse de conformidad con este Reglamento.

El sello del que se habla en este artículo es un activo intangible propiedad de la Municipalidad de Pérez Zeledón. Su uso es facultad y responsabilidad del funcionario municipal que se designe con ese fin.

La resolución que deniega el permiso municipal, así como la que lo concede si fuere preferible a usar el sello descrito atrás, deberá contener al menos los siguientes elementos, bajo sanción de invalidez:

• a)Un Encabezado: en que constará: la Unidad o Departamento de esta Municipalidad de que emana la resolución, el número de oficio o de resolución correspondiente, el nombre y las calidades del funcionario que resuelve, la hora, fecha y lugar en que se resuelve.
• b)Unos Resultandos: en los que se describirá, uno a uno, de manera estrictamente cronológica, los procedimientos realizados por las partes, las instituciones intervinientes en el proceso y las gestiones internas realizadas por la municipalidad para resolver el asunto.
• e)Unos Considerandos: en los que se describirá, uno a uno, por orden de importancia los hechos probados y no probados, fundados en criterios de oportunidad, viabilidad y pertinencia y las razones, doctrinales y de jurisprudencia administrativa así como las legales que fundamentan la decisión de conceder o denegar el permiso. Además se describirán las pruebas que dan sustento a lo razonado.
• d)Un Por tanto: en el que se resolverá de manera definitiva y concreta si se concede o no el permiso. Además se dará un emplazamiento a las partes para interponer los recursos ordinarios de que habla el artículo 162 del Código Municipal.
• e)Una razón de notificación: en que se consigne el lugar en que se hace la comunicación, la hora, la fecha y el nombre, apellidos y cédula de la persona que recibe la notificación y la constancia de si quiso firmar o no esta razón.

(Reformado parcialmente por el artículo 36 de la sesión ordinaria N° 3, celebrada el 2 de mayo del 2002)

La resolución que deniegue o apruebe la solicitud de permiso tendrá Recurso de Revocatoria dentro de quinto día, después de notificado, para ante la misma Unidad de Permisos de Construcción. El recurso deberá presentarse en escrito motivado en que consten los antecedentes del caso, los hechos, los argumentos, criterios, opiniones y fundamentos legales y probatorios del recurso.

La resolución que resuelva este recurso deberá contener los mismos requisitos formales que se describen en el artículo 19 de este Reglamento.

La resolución que resuelva el Recurso de Revocatoria tendrá Recurso de Apelación dentro de quinto día para ante el Alcalde Municipal. También deberá presentarse en escrito motivado en que consten los antecedentes del caso, los hechos, los argumentos, criterios, opiniones y fundamentos legales y probatorios del recurso.

La resolución que resuelva este recurso deberá contener los mismos requisitos formales que se describen en el artículo 19 de este Reglamento.

Esta resolución además agotará la vía administrativa y así deberá declararlo la misma para los efectos que establece la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso - Administrativa.

Deberes, derechos y prohibiciones para el permisionario

Son derechos del permisionario:

• a)Realizar la obra para la que se le ha dado permiso en los términos exactos en que la resolución administrativa haya otorgado ese permiso y tal y como lo establecen los planos de construcción.
• b)Oponer a terceros el derecho que le fue otorgado para la construcción de la obra correspondiente. En esta materia la Municipalidad no se hace responsable por cualquier reclamo o derecho de tercero que pueda ser lesionado con el ejercicio de esta actividad el cual podrá ser gestionado ante la instancia judicial o administrativa correspondiente contra el permisionario.
• c)Ejercer las cláusulas de temporalidad y perentoriedad o cualquier otra que establezcan los permisos de que habla este Reglamento.

Son deberes del permisionario:

• a)Conocer y cumplir con las normas del Ordenamiento Jurídico vigente.
• b)Respetar las directrices escritas o verbales que la Municipalidad le plantee en el ejercicio del permiso que le fue otorgado.
• c)Acudir al llamado que le haga la Municipalidad para asistir a reuniones y programas de capacitación tendientes a elaborar planes de acción y estrategias que promuevan el desarrollo y la planificación urbana y el fiel cumplimiento de las normas jurídicas.
• d)Conservar en buen estado y exponer el certificado en que conste el permiso municipal en un lugar visible al público y mostrarlo a los funcionarios municipales cuando así se lo pidan.
• e)Cumplir con los requisitos y condiciones que se le señalan en la resolución administrativa que le otorgó el permiso municipal y en los plazos allí contenidos.
• f)Coadyuvar con la Municipalidad en las políticas de control del ejercicio de las actividades que desarrolle el permisionario.
• g)Exhibir los documentos y demás pruebas que soliciten las autoridades municipales o institucionales con el fin de verificar las condiciones de la obra civil construida o por construir.
• h)Permitir la entrada de los funcionarios municipales a la obra civil con el fin de proceder a clausurar una obra que incumpla con este Reglamento y las demás normas aplicables al caso.

Son absolutamente prohibidas las siguientes actividades para el permisionario:

• a)Construir, remodelar o reparar una obra civil, total o parcialmente, sin el correspondiente permiso municipal.
• b)Sustraerse del cumplimiento de los planos de construcción que el profesional responsable haya autorizado para la construcción de la obra. En todos los casos será necesario que la obra por construir corresponda a la que se diseñó y previo en los planos constructivos.
• c)No pagar el impuesto correspondiente a los permisos de construcción del que habla el artículo 12 de este Reglamento.
• d)Romper, destruir, eliminar, personalmente o por medio de terceros, los sellos de clausura de una obra civil que la Municipalidad haya instalado en una obra hasta que no exista una resolución administrativa o judicial que así lo indique y lo autorice.
• e)Usar un inmueble o una obra civil, total o parcialmente, para los mismos fines que determina el uso potencial de la misma o para otros fines distintos, que haya sido clausurada por la Municipalidad de acuerdo a las normas de este Reglamento y del Ordenamiento Jurídico vigente.
• f)Impedir o entorpecer, total o parcialmente, la labor de los funcionarios municipales en sus labores de control y supervisión de las obras civiles que se realicen de acuerdo a las normas vigentes acerca de la, materia.

De los inspectores y de los otros funcionarios municipales

El Concejo Municipal acuerda autorizar y facultar a los inspectores municipales y los funcionarios de la Unidad de Permisos de Construcción, así como al Alcalde Municipal y al Jefe del Área de Obras y Servicios, para que notifiquen todos los acuerdos, comunicados y resoluciones que sean necesarios para resolver las quejas, denuncias y solicitudes que provengan de los administrados y en relación con los permisos Municipales a los que hace referencia este Reglamento. Para estos efectos los funcionarios así señalados por el Concejo Municipal tendrán fe pública en cuanto a lo que consignen en la razón de notificación.

El Concejo Municipal acuerda autorizar y facultar a los inspectores municipales y los funcionarios de la Unidad de Permisos de Construcción, así como al Alcalde Municipal y a los otros funcionarios que éste designe en resolución motivada, para que realicen aquellas actas de inspección y de tasado, que sean necesarias para resolver las quejas, denuncias y solicitudes que provengan de los administrados y en relación con los Permisos de Construcción municipales.

Las actas de inspección y de tasado deberán contener, bajo pena de nulidad los siguientes requisitos:

• a)Lugar, hora exacta y fecha en que se inicia el acta de inspección o de tasado.
• b)La identificación del acuerdo, resolución, oficio o memorial que gestionó la realización de esa inspección o tasado.
• c)El nombre completo y demás calidades de ley del funcionario municipal encargado y responsable de realizar el acta de inspección o de tasado.
• d)En caso de inspecciones, en el acta se consignará de manera clara, circunstanciada, precisa y organizada los hechos que se logran percibir por medio de los sentidos y las circunstancias que sean necesarias para la valoración de los hechos que allí se logren determinar. Además se consignará lo que se ve, lo que se oye, lo que siente, lo que se huele, lo que se degusta y en fin lo que se percibe por medio de los sentidos. En todos los casos se evitará siempre consignar aspectos relacionados con juicios de valor, con criterios técnicos que no se tengan probados o para los que no esté capacitado el funcionario y opiniones subjetivas de cualquier tipo.
• e)En el caso de tasado de obras civiles ya iniciadas el funcionario encargado de levantar el acta deberá consignar en ella la calidad, cantidad, situación, condición y percepción que tenga de los materiales y estructuras que esté inspeccionando. La fórmula de tasado deberá servir como guía para que el funcionario consigne toda la información que requiere quien solicitó el tasado para resolver lo que en derecho corresponda. Además deberá señalar la proporción o el porcentaje de la obra que ya está construida haciendo una estimación mediante su juicio en una escala del uno al cien por ciento de la obra.
• f)Para los efectos de verificación y de probanza efectiva de los hechos consignados en el acta respectiva los funcionarios municipales designados al efecto podrán tomar fotografías y vídeos, hacer grabaciones magnetofónicas o utilizar cualquier otro mecanismo tecnológico que facilite o posibilite su labor. En todo caso, cuando haga uso de estos mecanismos, así deberá consignarlo en el acta respectiva.
• g)En el cierre del acta de inspección o de tasado se consignará la hora exacta en que se terminó la labor, la firma del funcionario, el nombre y calidades de ley, consignando claramente la dirección exacta, teléfonos y número de cédula de los testigos del acto y la firma de los mismos.
• h)Se establecerá una razón de notificación del acta de inspección o de tasado para el solicitante la cual se le entregará en el sitio si estuviera presente o bien se le entregará a la persona responsable de la obra o, en su defecto, se le enviará al lugar señalado para recibir notificaciones como conste en el expediente. Si la persona no quisiere firmar la notificación, así se hará constar por medio de u razón al pie del acta respectiva dando fe de esa situación.

Los funcionarios municipales están facultados por el ejercicio de su cargo para emitir órdenes a los administrados y velar por su fiel cumplimiento. Además están facultados para hacer cumplir las órdenes que emanan de otros funcionarios municipales y que se les encarga de ejecutar.

Sanciones

En los casos que se detallan a continuación quedan facultadas las autoridades municipales para proceder a la clausura de la obra civil en los términos establecidos en el Ordenamiento Jurídico sin responsabilidad para esta Municipalidad. Para ello pueden acudir a los miembros de la Fuerza Pública u otras autoridades, si fuere del caso.

Para los efectos que conciernen a la ejecución de esta clausura, los funcionarios municipales podrán proceder a marcar con sellos el área del inmueble que sea necesario restringir para el uso que ha sido denegado por parte del público y evitar así que el permisionario pueda seguir realizando o ejecutando la obra.

Esta sanción de clausura procederá:

• a)En cualquier caso en que se demuestre que se está desarrollando una obra sin los respectivos permisos municipales o sin la muestra visible del certificado que contiene el permiso municipal.
• b)En cualquier caso en que se demuestre que se está desarrollando una obra con un permiso municipal vencido.
• c)En cualquier caso en que se demuestre que se está desarrollando una obra que ponga en peligro la vida de las personas y la integridad de las cosas, sin las correspondientes medidas de seguridad.
• d)Cuando no se envíen a la Municipalidad los informes que ésta solicite a efectos de ir determinado el avance de las obras civiles por construir y en general cuando no se cumplan las condiciones de los permisos de construcción que establece este Reglamento.
• e)En cualquier caso que la Municipalidad conozca y confirme el incumplimiento de alguno o algunos de los requisitos establecidos en este Reglamento y en las leyes de la república que existen y que regulan la materia, por parte de aquel a quien se haya otorgado un permiso en los términos regulados por este Reglamento. También cuando se logré demostrar que alguno de los requisitos presentado por el permisionario ha sido declarado falso por la autoridad correspondiente o ha sido revocado de alguna manera.
• f)En los casos en que se conozca y confirme por parte de las autoridades municipales que el permisionario está construyendo, remodelando o reparando parcial o totalmente algún tipo de obra, en el inmueble o inmuebles en que explota el permiso, que no hayan sido expresamente autorizados por la Municipalidad.
• g)En los casos en que se conozca y confirme por parte de las autoridades municipales que el permisionario está construyendo obras en el inmueble o inmuebles en que explota el permiso que están expresamente prohibidas de acuerdo a las normas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico nacional.
• h)En los casos en que se conozca y confirme por parte de las autoridades municipales que el permisionario está desarrollando obras en el inmueble o inmuebles en que se concedió el permiso que están expresamente restringidas de acuerdo a las normas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico nacional y en los casos en que se demuestre que no las realiza en las condiciones de la restricción impuesta.
• i)Cualquier otra de las infracciones contempladas en el artículo 89 de la Ley de Construcciones o en cualquier otra norma del Ordenamiento Jurídico vigente.

En los casos de renuncia por parte del administrado, del ingeniero responsable o sus representantes, al cumplimiento de lo establecido en el articulo anterior de este Reglamento la Municipalidad podrá imponer una multa igual al 100% del valor del impuesto que debía pagar el administrado por el permiso de construcción. Todo esto de acuerdo al artículo 90 de la Ley de Construcciones.

Si en el ejercicio de su labor de control la Municipalidad detectara la existencia de una obra terminada sin que se haya otorgado el permiso de construcción correspondiente, tendrá la facultad de levantar un expediente del caso y notificar al interesado la orden de clausura e impedir el uso de la obra en resolución motivada de acuerdo a las normas de este Reglamento.

El interesado solicitará a la Unidad de Permisos de Construcción su intención de acogerse al beneficio del artículo 93 de la Ley de Construcciones, si así lo quisiera.

De ser así esta Unidad municipal concederá al administrado un término perentorio e improrrogable de 30 días para que cumpla con lo establecido en la ley y este Reglamento y presente los requisitos y las solicitudes de permiso correspondientes. Si el administrado cumpliere satisfactoriamente con lo antes dicho, la Unidad respectiva resolverá la solicitud de acuerdo a los méritos del expediente y notificará al administrado siguiendo el procedimiento de los artículos 18 siguientes y concordantes de este Reglamento.

Si el administrado no pudiere cumplir con la presentación de los requisitos y solicitudes en el plazo que señala el párrafo anterior y justificare el incumplimiento en una imposibilidad real y probada, la Unidad de Permisos de Construcción concederá al administrado un plazo improrrogable por una única vez de ocho días hábiles para que cumpla definitivamente con lo exigido por este Reglamento y las normas del Ordenamiento Jurídico vigente. De presentarlo a tiempo y a derecho la Unidad respectiva evaluará la obra y resolverá si se ajusta o no al proyecto presentado en los planos constructivos y así lo hará saber al administrado ordenándole que modifique o destruya la totalidad o la parte de la obra que no se ajuste al proyecto referido.

Igual sanción de demolición cabrá contra las obras que no hayan presentado planos constructivos o que no presenten los requisitos de ley establecidos por ley.

Para la aplicación de este artículo será necesario ajustarse a lo establecido en el Capítulo XXI de la Ley de Construcciones.

Cuando los funcionarios municipales emitan órdenes escritas a los permisionarios éstas serán de acatamiento obligatorio, una vez que estén firmes y de acuerdo a la ley. Si el perrmisionario desobedeciere estas órdenes en evidente confrontación con la autoridad municipal, ésta podrá acudir a los Tribunales de Justicia del Poder Judicial a interponer las denuncias correspondientes a los delitos de desacato o desobediencia a la autoridad como corresponda y de acuerdo al Código Penal. Además la municipalidad se reservará el derecho de presentar la correspondiente querella y la acción civil resarcitoria en estos casos.

Los sellos que coloque la Municipalidad con el fin de clausurar, evitar, restringir o impedir el desarrollo de una obra que no hayan sido autorizadas de acuerdo a este Reglamento son un patrimonio público y oficial y se utilizan para efectos fiscales y administrativos. El administrado tiene la obligación de cuidar y velar por la protección de estos sellos. Si la Municipalidad conociera y lograre demostrar que el permisionario, sus representantes o cualquier otro administrado ha roto o permitido que se rompan estos sellos por cualquier mecanismo deberá comunicarlo al Juzgado Contravencional de Menor Cuantía o a la Fiscalía de la Zona Sur, mediante denuncia formal, para que se le sancione por la contravención enunciada en el artículo 394 inciso 1 del Código Penal.

Una obra civil podrá ser demolida por parte de la Municipalidad cuando:

• a)Tenga que ser aplicado el articulo 96 de la Ley de Construcciones.
• b)Cuando la Municipalidad demuestre que existe una obra que pone en peligro la vida de las personas o la integridad de las cosas que la rodean.
• c)Cuando la Municipalidad lo haya ordenado en resolución firme al efecto de esta manera como consecuencia de una obra civil que se haya demostrado no cuenta con los permisos de construcción correspondientes.

La Municipalidad en el ejercicio de su función de control y planificación del desarrollo urbano del cantón podrá aplicar cualquiera de las sanciones que describe este capítulo siempre y cuando lo haga saber así al administrado por medio de resolución motivada y ésta quede firme de acuerdo al procedimiento que describe este Reglamento y el Reglamento de Procedimientos Internos de esta Municipalidad.

Lo no regulado expresamente en este Reglamento se regirá de conformidad con las normas del Ordenamiento Jurídico vigente que sean de aplicación supletoria a este Reglamento.

Transitorio Único.—Toda solicitud o trámite administrativo que haya sido presentado antes de la publicación en la Gaceta Oficial y definitiva entrada en vigencia de este Reglamento será tramitada de acuerdo a las normas vigentes a la fecha de la solicitud y de acuerdo a los procedimientos internos definidos por el Área de Obras y Servicios de la Municipalidad de Pérez Zeledón para estos casos. Una vez resueltas y comunicadas todas estas solicitudes a los permisionarios, este procedimiento anterior quedará derogado.

Este Reglamento entra en vigencia a partir de su publicación en La Gaceta Oficial.