Conditional nature of land use certificates in high flood risk zonesCarácter condicionado de los certificados de uso del suelo en zonas de alto riesgo por inundación

Opinion: 093 of 19/03/2004 C-093-2004 March 19, 2004 Licenciada Rosibel Ramos Madrigal Mayor Municipalidad de Pérez Zeledón Dear Madam Mayor:

With the approval of the Deputy Procurator General, I am responding to your official communication number OFI-255-03-DAM of May 5, 2003, through which you ask this Procurator's Office whether “Is it possible for the Municipalidad de Pérez Zeledón to issue land-use certificates, conditioned upon compliance with recommendations from qualified technical criteria, in areas classified as ‘high flood risk’ according to the Zoning Regulations of the Partial Regulatory Plan for San Isidro de El General currently in force?”

I. Background

The legal advisory office of the municipality, in official communication number OPL-004-02-UAL of April 23, 2002, issued a legal opinion related to the matter under consultation, albeit with regard to a specific case. In relation to what is being consulted here, the legal advisory office indicated that, by reason of what is established in Article 28 of the Urban Planning Law number 4240 of November 15, 1968, and its amendments, it is not possible to issue land-use certificates conditioned upon the fulfillment of certain technical recommendations.

II. Object of the Consultation

The object of this consultation is to determine whether it is possible to issue a land-use certificate in which a non-conforming use, according to the current urban planning regulations, is conditioned upon the fulfillment of certain technical recommendations by the interested parties.

III. Regarding the Matter Under Consultation

To respond to the matter under consultation, it is necessary to refer to the legal nature and effects of land-use certificates, as well as to the binding effect of regulations in urban planning matters, issued in exercise of the planning authority that municipal governments hold in that matter.

• a)Regarding Land-Use Certificates.

This Procurator's Office has already indicated the legal nature and effects of land-use certificates. Thus, in Opinion number C-327-2001 of November 28, 2001, I stated:

“ 3. The land-use certificate.

The first thing that must be pointed out is that certifying land use is not the same as determining it. The latter consists of establishing what the permitted uses are by reason of the requirements of the respective regulatory plan, and is done through a normative act such as the plan itself or the corresponding zoning regulation. In other words, the determination of land use is the result of its normative regulation in accordance with what Article 24 of the Urban Planning Law, transcribed supra, indicates.

Land-use certification is a specific legal act through which the local Administration certifies the conformity or non-conformity of the land use with what is established in the respective zoning. This is clearly derived from the provisions of Article 28 of the Urban Planning Law. Said article states:

“Article 28.- It is prohibited to use or dedicate lands, buildings, or structures to any use that is incompatible with the established zoning.

Hereafter, the interested owners must obtain a municipal certificate that certifies the conformity of the use with the requirements of the zoning. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing this circumstance.

Each zoning regulation shall set the date from which said certificates shall be mandatory.” Through land-use certification, the permitted use is not decided; it simply certifies what the due use is according to what is established in regulations, in addition to recording whether the use being given to a given piece of land is or is not in conformity with said regulation. As an administrative act, the land-use certificate is merely declaratory, in the sense that it is limited to certifying a fact or legal situation without creating, modifying, or extinguishing it, as occurs with constitutive administrative acts (In this sense, see GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo, Curso de Derecho Administrativo, T.I, 1978, p.481, as well as PAREJO ALFONSO, Luciano, JIMÉNEZ-BLANCO, A. and ORTEGA ÁLVAREZ, L., Manual de Derecho Administrativo, Vol 1, 1998, p.721.).

In the above sense, the land-use certificate, as a declaratory administrative act, certifies facts or legal situations that serve as a basis for the adoption of administrative acts through which legal situations are indeed created, modified, or extinguished. Such is the case, for example, of construction permits or municipal business licenses (patentes municipales) to carry out certain activities, the adoption of which requires a land-use certificate. As a declaratory act, the land-use certificate cannot be discretionary but rather regulated, because there is no margin of discretion when it comes to certifying facts or legal situations: either they occur and exist, even partially, or they do not. In the case at hand, what is certified is the permitted use according to what is established normatively, and that does not admit any margin of discretion.” From the foregoing, it is clear that through a land-use certificate, the administration’s only function is to certify the due use, according to the current regulations, and the use that a piece of land is actually being given, qualifying it as conforming or non-conforming with said regulations.

The land-use certificate is not a permit to carry out a specific activity on a given piece of land, nor to build on or modify existing constructions. The land-use certificate neither authorizes the exercise of a right, such as the ius edificandi, nor does it constitute or modify a right or legal situation. In this sense, it is not possible to issue a land-use certificate where the performance of an activity or the exercise of a right is conditioned upon the fulfillment of certain conditions or recommendations. As a certifying act, it can do no more than certify what the urban planning regulations establish regarding the permitted use of a given piece of land, as well as certify what is factually occurring with said land regarding its use and in relation to the current urban planning provisions.

Although not a preliminary or preparatory act, the land-use certificate is a requisite for the adoption of acts through which building on or modifying existing constructions is indeed authorized, as is the case with construction permits, or acts through which the exercise of certain activities and rights is authorized, such as municipal business licenses (patentes municipales). Therefore, the eventual conditioning for performing those activities that require a construction permit or a business license should be contemplated in these acts, and not in the land-use certificates. However, the fact is that said permits are regulated administrative acts whose issuance must strictly adhere to what is established by urban planning regulations; specifically, to what the respective regulatory plans establish, whether partial or not, as explained in the following section.

• b)Regarding Regulatory Plans and Urban Planning Regulations.

In the opinion of this Procurator's Office cited supra, it was stated:

“It must not be forgotten that regulatory plans, whether local or regional, as normative acts, are of mandatory compliance both for the governed and for the Administration that issues them, as long as they are not modified through another normative act issued in accordance with legal procedures (Article 17 of the Urban Planning Law). For this reason, the authorizations or permits that the municipal Administration may grant must respect what has been regulated in the respective plan, whether a local one if the Municipality in question has issued it, or a regional one as in the case of the GAM, in addition to respecting what the applicable legislation establishes.” Furthermore, and in Opinion number C-357-2003 of November 13, 2003, this Procurator's Office stated, in relation to construction permits, the following:

“The construction permit is a specific type of administrative act for controlling the exercise of a private activity and a subjective right. It forms part of the genre known as authorization, which is the concept with which legal doctrine qualifies the technique through which the Administration controls the exercise of private activities and subjective rights, which do not lose that ownership for that reason. As an authorization, it is a regulated and declaratory act, because it is limited to verifying compliance with the conditions required by the legal system for the exercise of the activity or right, for which reason it does not grant any subjective right (which pre-existed the authorization) nor does it constitute any legal situation (see PAREJO, L., op. cit. pages 489-490). In this aspect, this Procurator's Office corrects and clarifies the reasoning made in Opinion 327-2001 cited supra, in relation to the legal nature of construction permits as administrative acts. It is, moreover, of a real or objective character, because what matters are the characteristics and circumstances of the object and the activity being developed, not those of the title-holder (see PARADA, Ramón, Derecho Administrativo, T.III, 1993, p.468).

In summary, the construction permit is an administrative authorization through which preventive control is exercised in relation to the exercise of the dominical ius edificandi, in such a way that such exercise is authorized once it has been verified that it conforms to the requirements of the legal system, among which are those derived from urban planning.” That is, the regulatory plans and other urban planning regulations bind the municipality that issues them, which must strictly comply with what is provided therein when granting administrative authorizations of an urban planning nature, as is the case with construction permits or as is the case, even, with municipal business licenses (patentes municipales) for the exercise of those activities that require them. This excludes the possibility of granting a construction permit, or a municipal business license (patente municipal), in contravention of what a regulatory plan or zoning regulation provides. It is in this sense that the provisions of Article 28 of the Urban Planning Law number 4240 of November 15, 1968, and its amendments, must be understood, when it states:

“Article 28.- It is prohibited to use or dedicate lands, buildings, or structures to any use that is incompatible with the established zoning.

Hereafter, the interested owners must obtain a municipal certificate that certifies the conformity of the use with the requirements of the zoning. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing this circumstance.” Regarding the regulations related to the matter under consultation, the Municipalidad de Pérez Zeledón issued in 1998 a partial regulatory plan for some districts of the canton, which was published in Alcance number 9 to La Gaceta number 81 of April 28, 1998, which establishes in its Article 18 a high flood risk zone, for which restrictions regarding land use are noted that exclude, in some cases, urbanization and any type of construction, as well as the performance of certain activities.

The foregoing is a regulatory provision that must be strictly complied with, and for which the provisions of Article 6, subsection c) of the construction permit regulations, published in Alcance number 36 to La Gaceta number 100 of May 25, 2001, and Article 8, subsection e) of the municipal business license regulations of the Municipalidad de Pérez Zeledón, published in La Gaceta number 229 of November 25, 1999, both issued by the Municipalidad de Pérez Zeledón, do not constitute exceptions. These provisions must be understood in harmony with what Article 28 of the Urban Planning Law, cited supra, establishes and with the purposes of the zoning established in the partial regulatory plan, and thus must not be understood as exceptions to the prohibitions on urbanization or construction established in said plan for high flood risk zones—exceptions which, in any case, would have to be expressly contemplated as such.

The correct interpretation of these cited regulatory provisions is that, in those locations included in the high flood risk zone where, in accordance with the current partial regulatory plan, it is possible to build, and only where it is possible to build, the special requirements established in the cited articles must be met. Such provisions do not apply to those lands where, according to the partial regulatory plan, it is not possible to build, precisely because such activity is prohibited, and the cited regulatory provisions neither tacitly nor expressly authorize building or carrying out activities where the partial regulatory plan prohibits it.

This means that it is not possible to grant construction permits, nor municipal business licenses (patentes municipales), in relation to lands for which the partial regulatory plan does not allow building or carrying out activities requiring a business license, conditioned upon the fulfillment of certain conditions. Doing such a thing, for the reasons set forth, would constitute a violation of the partial regulatory plan and the singular repeal, for each case in which this is done, of a regulatory provision, which is illegal and unconstitutional.

IV. Conclusions

• 1)The land-use certificate certifies the due use, according to the current regulations, and the use that a piece of land is actually being given, qualifying it as conforming or non-conforming with said regulations. It is not a permit to carry out a specific activity on a given piece of land, nor to build on or modify existing constructions. Therefore, it is not possible to issue a land-use certificate where the performance of an activity or the exercise of a right is conditioned upon the fulfillment of certain conditions or recommendations.
• 2)The urban planning regulations, among which are the regulatory plans, issued by the municipalities, are binding upon them. Therefore, it is not possible to grant, conditioned upon the fulfillment of certain conditions, construction permits or municipal business licenses (patentes municipales), in relation to lands for which a partial regulatory plan does not allow building or carrying out activities requiring a business license.
• 3)The provisions of Article 6, subsection c) of the construction permit regulations, published in Alcance number 36 to La Gaceta number 100 of May 25, 2001, and Article 8, subsection e) of the municipal business license regulations of the Municipalidad de Pérez Zeledón, published in La Gaceta number 229 of November 25, 1999, both issued by the Municipalidad de Pérez Zeledón, are not exceptions to the prohibitions on urbanization or construction established in the partial regulatory plan for high flood risk zones. Therefore, based on them, construction permits, municipal business licenses (patentes municipales), or non-conforming land-use certificates cannot be granted, conditioned upon the fulfillment of certain recommendations, regarding lands for which, according to the partial regulatory plan, it is not possible to build, modify constructions, or carry out activities that require municipal business licenses (patentes municipales).

Respectfully yours, Dr. Deputy Procurator

Dictamen : 093 del 19/03/2004 C-093-2004 19 de marzo de 2004 Licenciada Rosibel Ramos Madrigal Alcaldesa Municipalidad de Pérez Zeledón Estimada señora alcaldesa: Con la aprobación del señor Procurador General Adjunto, doy respuesta a su oficio número OFI-255-03-DAM de 5 de mayo de 2003, mediante el cual consulta a esta procuraduría si “¿ Es posible que la Municipalidad de Pérez Zeledón emita certificaciones de uso de suelo, con carácter condicionado a que se cumpla con recomendaciones de criterios técnicos calificados, en zonas catalogadas como de “alto riesgo por inundación”, según el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador Parcial de San Isidro de El General vigente?” I. Antecedentes. La asesoría legal de la municipalidad, en oficio número OPL-004-02-UAL de 23 de abril de 2002, emitió un criterio jurídico relacionado con el tema consultado, aunque a propósito de un caso concreto. En relación con lo que aquí se consulta, señaló la asesoría legal que, en razón de lo que establece el artículo 28 de la ley de planificación urbana número 4240 de 15 de noviembre de 1968, y sus reformas, no es posible emitir certificaciones de uso del suelo condicionadas a que se cumplan determinadas recomendaciones técnicas. II. Objeto de la consulta. El objeto de esta consulta es determinar si es posible emitir un certificado de uso del suelo en la cual se condicione un uso no conforme con las regulaciones urbanísticas vigentes, a que se cumplan determinadas recomendaciones técnicas por parte de los interesados. III. Sobre lo consultado Para dar respuesta a lo consultado, es necesario referirse a la naturaleza jurídica y efectos de los certificados de uso del suelo, así como a la eficacia que tiene los reglamentos en materia urbanística, dictados en ejercicio de la potestad planificadora que en esa materia tienen los gobiernos municipales. a) Acerca de los certificados de uso del suelo. Esta procuraduría ya ha señalado cuál es la naturaleza jurídica y los efectos de los certificados de uso del suelo. Así, en dictamen número C-327-2001 de 28 de noviembre de 2001, señalo: “ 3. El certificado de uso del suelo. Lo primero que hay que señalar es que no es lo mismo certificar el uso del suelo que determinarlo. Esto último consiste en establecer cuáles son los usos permitidos en razón de los requerimientos del respectivo plan regulador, y se hace por medio de un acto normativo como es el propio plan o el correspondiente reglamento de zonificación. En otras palabras, la determinación del uso del suelo es el resultado de su regulación normativa de conformidad con lo que señala el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, transcrito supra. La certificación del uso del suelo es un acto jurídico concreto por medio del cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva. Así se desprende con claridad de lo que dispone el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana. Señala dicho artículo: “Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.” Por medio de la certificación de uso del suelo no se decide cuál es el uso permitido, simplemente se acredita cuál es el uso debido según lo establecido reglamentariamente, además de hacer constar si el uso que se le está dando a un determinado terreno es o no conforme con dicha reglamentación. Como acto administrativo, el certificado de uso del suelo es meramente declarativo, en el sentido de que se limita a acreditar un hecho o situación jurídica sin crearla, modificarla o extinguirla, como sí ocurre con los actos administrativos constitutivos (En tal sentido, vid., GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo, Curso de Derecho Administrativo, T.I, 1978, p.481, así como PAREJO ALFONSO, Luciano, JIMÉNEZ-BLANCO, A.y ORTEGA ÁLVAREZ, L., Manual de Derecho Administrativo, Vol 1, 1998, p.721.). En el sentido anterior, el certificado de uso del suelo, como acto administrativo declarativo, acredita hechos o situaciones jurídicas que sirven de base para la adopción de actos administrativos por medio de los cuales sí se crean, modifican o extinguen situaciones jurídicas. Tal es el caso, por ejemplo, de las autorizaciones para construir o las patentes municipales para ejercer determinadas actividades, cuya adopción requiere de un certificado de uso del suelo. En tanto acto declarativo, el certificado de uso del suelo no puede ser discrecional sino reglado, porque no hay margen de discrecionalidad cuando se trata de acreditar hechos o situaciones jurídicas: o estos se dan y existen, aunque sea parcialmente, o no se dan. En el caso que nos ocupa, lo que se certifica es el uso permitido según lo establecido normativamente y eso no admite margen de discrecionalidad.” De lo transcrito resulta claro que por medio de un certificado de uso de suelo, lo único que hace la administración es acreditar el uso debido, según la normativa vigente, y el uso que de hecho se le está dando a un terreno, calificándolo como conforme o no conforme con dicha normativa. El certificado de uso del suelo no es una autorización para ejercer una actividad específica en un determinado terreno, ni para edificar o modificar construcciones ya existentes. Con el certificado de uso del suelo ni se autoriza el ejercicio de un derecho, como lo es el ius edificandi, ni se constituye o modifica un derecho o situación jurídica. En este sentido, no es posible emitir un certificado de uso del suelo donde se condicione la realización de alguna actividad o el ejercicio de algún derecho al cumplimiento de determinadas condiciones o recomendaciones. Como acto certificante no puede más que acreditar lo que la normativa urbanística establece respecto al uso permitido de un terreno determinado, así como acreditar lo que fácticamente sucede con dicho terreno en cuanto a su uso y en relación con las disposiciones urbanísticas vigentes. Aunque no se trate de un acto de trámite o preparatorio, el certificado de uso del suelo es requisito para la adopción de actos mediante los cuales sí se autoriza edificar o modificar construcciones ya existentes, como es el caso de los permisos de construcción, o actos mediante los cuales se autoriza el ejercicio de determinadas actividades y derechos, como las patentes municipales. Con lo cual, el eventual condicionamiento para la realización de aquellas actividades que requieran de un permiso de construcción, o una patente, debería contemplarse en estos, y no en los certificados de uso del suelo. Pero, el caso es que dichos permisos son actos administrativos reglados cuyo dictado debe sujetarse estrictamente a lo que establece la normativa urbanística; en concreto, a lo que establezcan los planes reguladores respectivos, sean o no parciales, tal y como se explica en el acápite siguiente. b) Acerca de los planes reguladores y los reglamentos urbanísticos. En el dictamen de esta procuraduría citado supra se señaló: “No ha de olvidarse que los planes reguladores, sean locales o regionales, en tanto actos normativos, son de acatamiento obligatorio tanto para los administrados como para la Administración que los dicta mientras no los modifique por medio de otro acto normativo dictado de conformidad con los procedimientos legales (artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana). Por ello es que las autorizaciones o permisos que pueda dar la Administración municipal deben respetar lo que se ha regulado en el respectivo plan, sea local si la Municipalidad de que se trate lo ha dictado, sea regional como es el caso de la GAM, además de respetar lo que la legislación aplicable establezca.” Por otra parte, y en dictamen número C-357-2003 de 13 de noviembre de 2003, esta procuraduría señaló, en relación con los permisos de construcción, lo siguiente: “El permiso de construcción es un tipo específico de acto administrativo de control del ejercicio de una actividad privada y de un derecho subjetivo. Forma parte del género denominado como autorización, que es la noción con que la doctrina califica la técnica por medio de la cual la Administración controla el ejercicio de actividades privadas y derechos subjetivos que no por ello pierden esa titularidad. En tanto autorización es un acto reglado y declarativo, porque se limita a comprobar el cumplimiento de las condiciones exigidas por ordenamiento para el ejercicio de la actividad o derecho, razón por la cual no otorga derecho subjetivo alguno (que ya preexistía a la autorización) ni constituye situación jurídica alguna (vid. PAREJO, L., op.cit. pags.489-490). En este aspecto, esta Procuraduría corrige y precisa el razonamiento hecho en el dictamen 327-2001 citado supra, en relación con la naturaleza jurídica de los permisos de construcción como actos administrativos. Es, además, de carácter real u objetiva, porque lo que interesa son las características y circunstancias del objeto y la actividad que se desarrolla, no del sujeto titular (vid. PARADA, Ramón, Derecho Administrativo, T.III, 1993, p.468). En síntesis, el permiso de construcción es una autorización administrativa por medio de la cual se ejerce un control preventivo en relación con el ejercicio del ius edificandi dominical, de modo tal que se autoriza tal ejercicio una vez comprobado que sea conforme con las exigencias del ordenamiento jurídico, entre las cuales están las derivadas de la planificación urbana.” Es decir, que los planes reguladores y demás normativa urbanística vincula a la municipalidad que la dicta, la cual deberá cumplir estrictamente lo que en aquella se dispone a la hora de otorgar autorizaciones administrativas de índole urbanística, como es el caso de los permisos de construcción o como es el caso, incluso, de las patentes municipales para el ejercicio de aquellas actividades que lo requieran. Esto excluye la posibilidad de otorgar un permiso de construcción, o una patente municipal, en contravención con lo que dispone un plan regulador o un reglamento de zonificación. En este sentido es que ha de entenderse lo que establece el artículo 28 de la ley de planificación urbana número 4240 de 15 de noviembre de 1968, y sus reformas, cuando señala: “Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.” En lo que tiene que ver con la normativa relacionada con el tema que se consulta, la municipalidad de Pérez Zeledón dictó en 1998 un plan regulador parcial para algunos distritos del cantón, el cual fue publicado en el Alcance número 9 a La Gaceta número 81 de 28 de abril de 1998, el cual establece en su artículo 18 una zona de alto riesgo por inundación, respecto de la cual se consignan restricciones en cuanto al uso del suelo que excluyen, en algunos casos, la urbanización y cualquier tipo de construcciones, así como la realización de determinadas actividades. La anterior es una disposición reglamentaria que debe cumplirse estrictamente y respecto de la cual no constituyen salvedades lo dispuesto en el artículos 6, inciso c) del reglamento de permisos de construcción, publicado en el Alcance número 36 a La Gaceta número 100 del 25 de mayo de 2001, y el artículo 8, inciso e) del reglamento de patentes municipales de la municipalidad de Pérez Zeledón, publicado en La Gaceta número 229 de 25 de noviembre de 1999, ambos dictados por la municipalidad de Pérez Zeledón. Estas disposiciones deben entenderse en armonía con lo que establece el artículo 28 de la ley de planificación urbana, citado supra, y con los propósitos de la zonificación establecida en el plan regulador parcial, con lo cual no han de entenderse como excepciones a las prohibiciones de urbanizar o construir establecidas en dicho plan para las zona de alto riesgo por inundación, excepciones que, en todo caso, deberían estar contempladas expresamente como tales. La correcta inteligencia de estas disposiciones reglamentarias citadas es que, en aquellos lugares incluidos en la zona de alto riesgo por inundación donde, de conformidad con el plan regulador parcial vigente, es posible construir, y sólo donde es posible construir, deberá cumplirse con los requisitos especiales que establecen los numerales citados. Tales disposiciones no rigen para aquellos terrenos donde, según el plan regulador parcial, no es posible construir, precisamente porque tal actividad está prohibida, y las disposiciones reglamentarias citadas, ni tácita ni expresamente, autorizan a construir o a realizar actividades allí donde el plan regulador parcial lo prohibe. Lo dicho significa que no es posible otorgar permisos de construcción, ni patentes municipales, en relación con terrenos respecto de los cuales el plan regulador parcial no permite construir o realizar actividades necesitadas de patente, condicionados al cumplimiento de determinadas condiciones. Hacer tal cosa, por las razones caso en que así se proceda, de una disposición reglamentaria, lo cual es ilegal e inconstitucional. IV. Conclusiones. 1) Con el certificado de uso de suelo se acredita el uso debido, según la normativa vigente, y el uso que de hecho se le está dando a un terreno, calificándolo como conforme o no conforme con dicha normativa. No es una autorización para ejercer una actividad específica en un determinado terreno, ni para edificar o modificar construcciones ya existentes. Por ello, no es posible emitir un certificado de uso del suelo donde se condicione la realización de alguna actividad o el ejercicio de algún derecho al cumplimiento de determinadas condiciones o recomendaciones. 2) La normativa urbanística, dentro de la cual se encuentran los planes reguladores, dictada por las municipalidades, son vinculantes para estas. Por ello, no es posible otorgar, condicionados al cumplimiento de determinadas condiciones, permisos de construcción, ni patentes municipales, en relación con terrenos respecto de los cuales un plan regulador parcial no permite construir o realizar actividades necesitadas de patente. 3) Lo dispuesto en el artículo 6, inciso c) del reglamento de permisos de construcción, publicado en el Alcance número 36 a La Gaceta número 100 del 25 de mayo de 2001, y el artículo 8, inciso e) del reglamento de patentes municipales de la municipalidad de Pérez Zeledón, publicado en La Gaceta número 229 de 25 de noviembre de 1999, ambos dictados por la municipalidad de Pérez Zeledón, no son excepciones a las prohibiciones de urbanizar o construir establecidas en plan regulador parcial para las zona de alto riesgo por inundación. Por lo tanto, con base en ellas no se pueden dar permisos de construcción, patentes municipales o certificados de uso del suelo no conforme, condicionados al cumplimiento de determinadas recomendaciones, respecto de terrenos que, según el plan regular parcial, no es posible construir, modificar construcciones o realizar actividades que requieran de patentes municipales. De Usted, con toda consideración, Dr. Procurador Adjunto JJF/fmc