Regulation to the Real Estate Tax LawReglamento a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles

For all purposes, when the Law or this regulation uses the following terms, they shall be given the meanings indicated below:

• 1)Tax Administration (Administración Tributaria): Refers to the municipalities, as those responsible for the valuation, administration, collection, and oversight of the Real Estate Tax.
• 2)Appraisal (Avalúo): Is the set of calculations, reasoning, and operations used to determine the value of a real estate (bien inmueble), whether rural or urban according to its use.
• 3)Taxable base (Base imponible): Is the value of all real estate registered in the respective Tax Administration (Administración Tributaria), as of January first of each year.
• 4)Real Estate (Bien Inmueble): Is that land, installation, fixed and permanent construction that exists in real property, both urban and rural.
• 5)Age of the Real Estate (Edad del Inmueble): number of years that the construction has existed.
• 6)Condition of the real estate (Estado del inmueble): Defines the state of conservation of the construction at the time of making the declaration or the appraisal (avalúo).
• 7)Correction or Adjustment Factor (Factor de Corrección o de Ajuste): Refers to the influence of each variable in determining the land value, starting from the zonal value, expressed through a mathematical relationship.
• 8)Public Faith (Fe Pública): Attributed to municipal officials designated to carry out different notifications to taxpayers, where their actions shall have probative force, veracity, and authenticity.
• 9)Law: Real Estate Tax Law Nº 7509 and its amendments.
• 10)Standard or reference lot (Lote tipo o de referencia): Is the most frequent land lot within a homogeneous zone (zona homogénea).
• 11)Body: Refers to the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), created in article 12 of the Law, is a specialized entity whose objective is to guarantee greater precision and homogeneity in determining the values of real estate throughout the national territory. Said determination refers to the base reference values, which will be defined by the cited Body and to optimize tax administration.
• 12)Price and Cost (Precio y Costo): Price is the value of a thing in money, what is asked for it, its estimation. Cost is the value that a thing has, without profit.
• 13)Construction typology (Tipología constructiva): Document containing the codes of the different types of construction existing in the country, their corresponding replacement values, and the depreciation method to be used.
• 14)Base value or reference value for land (Valor base o valor de referencia para terreno): Is the unit value corresponding to the standard lot of each homogeneous zone (zona homogénea).
• 15)Declared value (Valor declarado): Is that derived from the declaration filed before the Municipality, by the owners or possessors of real estate.
• 16)Registered Value (Valor Registrado): is that which appears in the records of the Tax Administration (Administración Tributaria), upon which the tax is charged.
• 17)Useful Life (Vida Util): Corresponds to the probable life in years that, according to the type of construction and maintenance, a real estate will remain functional and useful for the objectives for which it was designed.
• 18)Homogeneous zone (Zona homogénea): set of real estate with similar characteristics regarding their development and specific use.

General provisions Origin, Object, and Administration of the Tax

The object of this tax is the land, installations, or fixed and permanent constructions referred to in article 6 of the Law, whether or not they are registered in the Public Property Registry, according to their territorial scope.

The taxable event of the Real Estate Tax is the ownership or tenure of a real estate (bien inmueble) under the terms established in the Law, as of January first of each year.

The Real Estate Tax is of a national character; its administration is established in favor of the municipalities, which for these purposes have the status of Tax Administration (Administración Tributaria) and are responsible for carrying out valuations, invoicing, collecting, and processing the respective charges.

For real estate registered or not in the Public Registry, located in two or more cantons, the distribution of the real estate tax and the respective payment must be made proportionally to the value corresponding to the extension, installations, fixed and permanent constructions existing in the municipalities where they are registered. The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) will advise the municipalities regarding the application of this article.

Non-taxed properties and Tax Credit

For the purposes of this regulation, the following real estate shall not be subject in accordance with article 4 of Law 7509 and its amendments and shall be governed as follows:

• a)Those of autonomous or semi-autonomous institutions that by special Law enjoy non-subjection, must provide certification of said law, stating the non-subjection, mentioning the number and date of "La Gaceta" in which it was published.

The State and the municipalities do not require the presentation of any requirement, since by definition they are not subject.

• b)real estate that constitutes watersheds (cuencas hidrográficas), understood as the lands that serve as protection for water springs (nacientes) and are an integral part of said watersheds as defined by the Forestry Law (Ley Forestal), the Water Law, and the Environment Law, or have been declared by the Executive Branch as a forest reserve, indigenous reserve, biological reserve, or national park. It takes effect from January first of the year following the publication of the decree declaring the area of the watershed as a protected zone; the forest reserve, indigenous or biological reserve, national park, or similar. To request their non-subjection to the payment of the Tax, they must provide the following documents, as applicable in each case, · real estate that constitutes watersheds must present certification from MINAE stating such circumstance and the portion of the real estate that is under that condition; · real estate that constitutes forest reserves, biological reserves, national parks, or similar must present certification of the current Executive Decree, issued by MINAE stating such circumstance and the portion of the real estate that is under that condition; c) real estate that constitutes an indigenous reserve must present certification issued by CONAI stating such circumstance, the validity of the decree, and the indigenous condition of the taxpayer.
• d)taxpayers whose real estate belongs to or is in the possession of public education and health institutions must present certification issued by the National Registry or by a notary public that the real estate, registered or not, is the property or possession of these.
• e)taxpayers included in subsection d) of article four of the Law must present certification issued by the secretary of the Board of Directors of the I.D.A., stating the day, month, and year of the adjudication of the parcel to determine that it is within the five years of non-subjection to this tax.
• f)taxpayers included in subsection e) of article four of the Law, includes existing land, installations, and constructions and may involve one or several co-ownership rights in a single property or a real estate under the horizontal property regime, or that on a same property is a possessor of one or more rights and that this person at the same time does not have other properties or rights at the national level. This non-subjection (45 base salaries) is unique at the national level, and will be in effect per fiscal period. It proceeds at the request of a party when the taxpayer demonstrates that condition, by means of certification from the Public Registry and a declaration of not being a possessor of any unregistered real estate.
• g)taxpayers included in subsection g) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the legal representative of the religious organization stating that the real estate is dedicated solely to worship. Also, a certification issued by the National Registry stating that it is registered in the name of the organization in question.

For the purposes of the non-subjection corresponding to the real estate of the Temporalities of the Catholic Church, a certification issued by the National Registry or by a Notary Public, stating its ownership, will suffice.

• h)taxpayers included in subsections h) and i) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the diplomatic agent of the highest rank, stating that the corresponding real estate houses the diplomatic headquarters or the residences of the diplomatic or consular agents. Furthermore, stating the reciprocity regarding the tax benefits of both countries. Understood when the Diplomatic Mission or the International Organization are the owners of the real estate.
• i)taxpayers included in subsection j) of article four of the Law must present a sworn statement issued by the corresponding superior authority, stating that the law that exempts them from the payment of the Real Estate Tax or from taxes in general is in force, indicating the number and date of "La Gaceta" where it was published.
• j)taxpayers included in subsection k) of article four of the Law must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate.
• k)taxpayers included in subsection l) of article four of the Law must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate. Additionally, certification issued by DINADECO stating the current validity of the community development association and that the real estate is destined for the common use of the associations.
• l)real estate belonging to associations declared of public utility must present certification issued by the National Registry or a notary public stating the ownership of the real estate. In addition to presenting certification issued by a notary public stating the validity of the executive decree declaring said associations of public utility.
• m)Apart from the exemptions indicated in this article, there are those contained in articles 14 of Law 7555, Free Zone Regime Law, Law of Incentives for Tourism Development, Forest Reserve Regime, and any other incentive defined by specific law, they must present a suitable document accrediting them as such, issued by the competent authority.
• n)In addition to the previous requirements, in case of doubt, the tax administration (administración tributaria) may request others, as well as carry out inspections and, in general, resort to the necessary means of proof that lead to a fair and correct application of the non-subjection.

Each municipality, by resolution of the Municipal Council, will define, one time only, which activities represent the social objectives for the purposes of the tax credit (crédito tributario) referred to in Article 5 of this Law. Such definition must be published in the Official Gazette "La Gaceta".

The tax credit (crédito tributario) will be applicable only in the fiscal period in which the investment is made, upon prior request of the interested party and verification by the corresponding municipality. If it is cash, the request to the Council must be accompanied by a certification from an authorized public accountant.

The tax credit (crédito tributario) will be total if the amount of the work, investment, or contribution to the social objective is greater than or equal to the tax corresponding to it in the canton, for the fiscal period in which the construction or investment is made. If the amount of the investment or contribution is less than the tax amount, the credit will be partial up to that amount. In no case may the amount of the tax credit (crédito tributario) exceed the annual tax payable. Its application must respect the principles of equality and non-discrimination.

Taxpayers

The taxpayers of this tax are the subjects indicated in article 6 of the Law and must declare the condition in which the real estate is found as of January first of each year, regarding whether it is registered, unregistered, if it is precarious occupation (ocupación en precario), or others. In cases of lands that were never registered in the Public Property Registry, the owner must indicate the just title that grants possession over the real estate.

For the purposes of transferring the tax obligation referred to in subsection d) of article 6 ibidem, in the case of precarious occupants (ocupantes en precario), the following procedure is established:

To submit, to the respective municipality, a written request, attaching thereto reliable proof (Inspection Record of the Rural Development Institute(*) indicating the occupied area, or the proof deemed pertinent) for the discharge of the property value from the registered taxable base (base imponible), indicating whether the decrease is partial or total. The corresponding municipality will proceed with the respective discharge in the proportion of the dispossessed area of the real estate, upon prior verification and field report.

Prior to resolving, the Council will grant a hearing to the precarious occupant (ocupante en precario). Likewise, each municipality will provide a field inspection report containing the verification of the facts. Once the period granted for the hearing has expired and the proof provided by the parties has been examined, the corresponding resolution will be issued.

(*) (Its name modified by article 14 of Law N° 9036 of May 11, 2012, "Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Technical Secretariat for Rural Development")

In the event that the real estate belongs to several co-owners, the taxable base (base imponible) to be considered will be the total value of the property registered in the respective Municipality. Each co-owner will pay the resulting tax in the same proportion as their right, upon prior consideration and conditions expressed in article 4, subsection e) of the Law and article 5 of this regulation.

The taxpayers indicated in article 6 of this Law will be responsible for the payment of the tax and its surcharges; however, the Tax Administration (Administración Tributaria) may collect the tax for overdue periods with the respective surcharges from the current owner, who will have the right to demand that the previous owner reimburse what was paid for said concept. No agreement between private parties regarding the payment of the real estate tax binds the tax administration (administración tributaria).

Taxable base and appraisals

The tax will be determined on the registered value of all real estate of the taxpayer, in the respective municipality, as of January first of each year.

The taxable base (base imponible) is the sum of the registered values for each real estate, upon which the rate indicated in article 23 of the law is applied, in accordance with the provisions of articles 14, 15, and 16 of the Law.

Every real estate, even when not subject, must be appraised when a general valuation is decreed and when any of the causes that modify the value, indicated in the law, occur. The methodology for carrying out appraisals (avalúos) of real estate will be published by the municipalities in the Official Gazette "La Gaceta", and in a nationally circulated newspaper annually. If not published, the previous one remains in effect.

The Tax Administration (Administración Tributaria) may carry out individual valuations, ex officio or at the request of a party, when it deems it appropriate, upon prior verification of the omission in the filing of the real estate declaration, which the taxpayer is obliged to file voluntarily, or that the five-year statute of limitations period has elapsed and there is no general valuation.

Any modification of value affecting the taxable base (base imponible) will be considered for the purpose of calculating the tax, once it is final in the administrative channel after the notification process indicated in article 32 of this Regulation is concluded, and it will take effect from January first of the year following the one in which it was notified.

Except for the automatic modifications indicated in article 21 of this Regulation, which take effect from January first of the year following the one in which they are registered in the tax administration (administración tributaria).

Every taxpayer who is the owner or possessor of a real estate, for whom the Tax Administration (Administración Tributaria) has carried out an individual appraisal (avalúo) or a general valuation, must be notified thereof.

The taxpayer who does not agree with the new notified value, as established in the previous article, will have the right to file the remedies established in article 19 of the Real Estate Tax Law and article 33 of this Regulation.

Every appraisal (avalúo) carried out, whether general or individual, ex officio or at the request of a party, will have a validity of five years.

The technical standardization body

The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) is designated according to its specific functions: "Technical Standardization Body for Real Estate Valuation" (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles)

The Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) will have the following powers:

• a)To establish the general valuation provisions for the common use of the municipalities, consisting of the valuation methodology for land which is unique and uses a series of variables. These in turn are used to design a valuation program that is specific to each one of the properties within a canton. This valuation program uses the comparative valuation method and applies the correction factors for the land. For fixed and permanent constructions and installations, the manual of unit base values by construction typology (tipología constructiva) is applied, as well as the depreciation tables.
• b)To provide the Municipalities with the methodology for preparing appraisals (avalúos) of real estate by the municipalities. The methods to be used will be: To value land, the Comparative or Market Method will be used, which makes use of correction or adjustment factors (factores de corrección o de ajuste) to individualize the value of each property according to its own characteristics, when compared to the standard lot. These correction factors are obtained through statistical studies. In the valuation of fixed and permanent constructions and installations, the Replacement Cost method will be used, which is based on the principle of substitution. To determine the value of each construction and installation, the base value or reference value established in the Manual of Unit Values for Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva), must be adjusted for depreciation according to age and condition of the real estate. The correction factors and base values for lands, Unit Values of Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva) and the depreciation method, will be established by the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), for their application by the municipalities, upon prior publication.
• c)The method that will be used for the depreciation of constructions and installations is the Ross-Heidecke method; however, the Body may enable the use of another depreciation method, upon prior notification to the Municipalities and taxpayers. For future changes in Property Valuation, the Body may implement another valuation method, which will be communicated previously to the municipalities and which these in turn will make known to their constituents. To update annually or when deemed necessary by common agreement between the municipality and the Body, the value maps, the depreciation methods, the total and estimated useful life rates, the values of the buildings according to types, technical and economic factors to be considered regarding topography, location, description, urban equipment, and public services of the land.
• d)To analyze and recommend, within a period not exceeding 30 business days, the quality of the appraisals (avalúos) carried out by the municipalities.
• e)To hear the matters indicated by the laws and decrees related to municipal valuation matters. The municipalities may request in the first quarter of each year from the Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) its Annual Operational Plan, in order to plan and organize accordingly everything related to the coordination with said entity. The Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles) will train the municipalities in the field of valuation and will inform them of other sources of training and education in this matter.
• f)The Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica) must recommend and advise the municipalities on collection management activities, collection systems and methods, and other tax management activities that lead to an improvement in their services.

The Ministry of Finance will make the necessary budgetary provisions for the adequate operation and development of the Technical Standardization Body for Real Estate Valuation (Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles), for which it will also have 1% of what each municipality collects from the real estate tax. This percentage will be used solely for the operation and development of said body, in accordance with article 13 of the Real Estate Tax Law. The municipalities must deposit the one percent (1%) contribution from the collection of this tax, quarterly, by means of the government payment form in the first ten business days of the months of January, April, July, and October. The National Treasury of the Ministry of Finance will define the procedure for the transfer of said resources in accordance with current regulations.

For these purposes, the Ministry of Finance will create a budget line for the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), to which the 1% transferred by the Municipalities will be directed.

Automatic modification of the taxable base and other causes of modification

In the cases of automatic modifications indicated in subsections a, b, c, d, and e of article 14 of the Law, when the new value is greater than the registered value, they will serve as the taxable base (base imponible) starting from the fiscal period following the one in which the modifications occur, without need for notification to the interested party.

In relation to the rectification of area, to establish the new value, the area provided by the cadastral plan, multiplied by the registered unit value, will be used.

For the purposes of the provisions of subsection e) of article 14, subdivision (fraccionamiento) is considered to be both the segregation and the division of a property. In the subdivision (fraccionamiento), the proportionality of the registered value of the parent property will be applied, according to the segregated or divided area.

For cases of construction or addition of improvements representing a value equal to or greater than 20% of the registered value, and that require a construction permit (new construction, expansion construction, remodeling) provided for in subsection f) of the referred article 14, the amount of the construction or improvement indicated in the construction permit will be added to the registered value, and the new taxable base (base imponible) will take effect in the fiscal period following the one in which the planned construction time expired, without need for notification to the interested party, without prejudice to the latter proving that the work is not completed, or that through inspection the progress of the work is determined.

For works whose construction period extends over more than one fiscal period, it will be adjusted annually, adding the value of the completed construction stage to the previous taxable base (base imponible) to be applied to the following period.

In all cases, to determine the value of improvements and installations, fixed or permanent constructions, the municipalities will take as a reference the current Manual of Unit Base Values for Constructions and Installations by Construction Typology (Tipología Constructiva), supplied by the Body.

When the real estate experiences an increase or loss of its value, according to the causes indicated in article 15 of the law, the Tax Administration (Administración Tributaria), ex officio or at the request of a party, may modify the registered value of the real estate.

When the value increases due to the construction of infrastructure works, indicated in subsection a) of article 15, for the benefit of the real estate, the modification of the value must be notified to the interested party, and will take effect starting from the fiscal period following the one in which the resolution ordering it becomes final.

In cases of damage suffered by the real estate for reasons beyond the owner's control (fire, earthquake, or flood), the interested party may request at any time that the tax administration (administración tributaria) carry out a special appraisal of the property, so that its value is decreased. This modification will also be notified to the interested party, and upon prior resolution of the Municipal Council, it will be effective from the moment the event occurred.

In all cases of administrative modification by individual valuation or general valuation, the Tax Administration must take as a reference the base values in the land value platforms and the Manual of Unitary Base Values for Constructions and Installations by Construction Type, previously published and following the rules of the Organo.

The base value of the land is the value of the lot or parcel with the most frequent common characteristics within a homogeneous zone.

To individualize the land value, or the value of the construction, buildings, or installations, the base value must be adjusted according to the specific characteristics of the property, applying the correction factors.

The land base values, the Manual of Unitary Base Values for Constructions and Installations by Construction Type, the correction factors, and the depreciation tables shall be those corresponding to the latest publication in the official gazette "La Gaceta" and in a newspaper of national circulation. Said publications shall be the responsibility of the municipalities, in accordance with article 12 of the Law.

Property Declaration

The Tax Administration must make available to the taxpayers of its canton a real estate declaration form and its instructions. By means of a resolution duly published in the Official Gazette, it shall establish the period for the distribution and receipt of real estate tax declarations, which does not imply acceptance of the amount declared by the taxable person (sujeto pasivo), and it may be corrected as established in articles 15 subsection c) and 16 of the Real Estate Tax Law (Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

The form shall contain, at a minimum, the following information:

• a)Identification of the owner or possessor (personal details, legal or identity card number, tax domicile, telephone number, fax, post office box).
• b)Place for notifications within the perimeter of the canton.
• c)Description of the property (property number, Folio Real, nature, area in m² and boundaries, exact location).
• d)Description of existing constructions.
• e)Land value and construction value.

Additionally, a photocopy of the identity or legal card must be presented. Likewise, a copy of the cadastral plan of the declared property and a copy of the deed or certification issued by the National Registry or Notary Public, of the registration or possession of the declared property, may be presented.

In the case of owners or possessors of rights to real estate, each must individually declare their right.

Municipalities must obligatorily receive the declarations presented by the taxable person (sujeto pasivo).

Taxable persons (sujetos pasivos) are obligated to submit, to the municipality where their real estate is located, a declaration of its estimated value, in accordance with articles 6 and 16 of the Law, regardless of whether they are not subject to the tax. These real estate declarations must be made by the taxable persons (sujetos pasivos) at least every five years.

The Tax Administration shall verify the values of all declared properties, and by virtue thereof, shall have the authority to accept or object to them, within the fiscal period following their submission. The value declared by the taxpayer shall constitute the taxable base (base imponible) of the tax, if it is not objected to by the Administration within the indicated period.

If the declared value is objected to, the taxable base (base imponible) for the tax calculation shall be the previous registered value, until the modification resolution becomes final, and the municipality shall notify it in accordance with the procedure established in article 16 of the Law and article 32 of this regulation (reglamento).

In the case of declarations by real estate owners that were objected to by the municipality, according to the previous article, the corresponding Tax Administration, for reasons of opportunity and convenience, before proceeding with its administrative modification, may manage in writing a voluntary rectification by the taxable person (sujeto pasivo), granting a period of ten (10) days for them to appear and rectify the declared real estate values.

If this management does not succeed, the corresponding administrative modification shall be carried out, by means of a valuation of the property, taking as a reference the value platform, manual of unitary values for constructions and installations by construction type previously published, and following rules and guidelines that the Organo has issued for this purpose.

When the rectification is voluntary and accepted by the Administration, the declared value shall be taken as the taxable base (base imponible) of the tax for the fiscal period following the presentation of the rectification. When the new value is set by the Tax Administration, by means of individual or general valuation, it shall be taken as the taxable base (base imponible) in the fiscal period following the one in which the resolution establishing it becomes final.

For the correct administration of the tax, in all procedures and at the different stages of tax management, the municipalities must provide the taxpayer with all necessary advice and information.

In the event that the taxable person (sujeto pasivo) does not file the property declaration within the period established for that purpose, the tax administration shall have the power to modify the value of the properties, through a general or individual valuation of the undeclared properties (ex officio valuation).

All valuations carried out by the municipalities must be notified to the interested party, following the procedures established by the Law on Notifications, Summonses, and Other Judicial Communications, No. 7637 of October 21, 1996.

The communication of the new value shall contain: the property characteristics and the factors used in determining the value. The value must be broken down into its components: land, installations, and fixed and permanent constructions, and where applicable must comply with the requirements established in article 147 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios), and must also indicate the remedies to which one is entitled, in case of a claim.

When the Tax Administration performs a general or individual valuation, the taxpayer who considers themselves affected by the established value shall have the right to file a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) before the Valuation Office of the respective Municipality, within the following fifteen business days, counted from the day following their respective notification.

If the motion is declared without merit, the taxpayer may file a formal appeal (recurso de apelación) before the Municipal Council (Concejo Municipal), within the fifteen business days following the notification from the Valuation Office.

In both remedies, the taxpayer must indicate the adjustment factor or factors applied to the physical characteristics of the land or the construction with which they disagree, and must mandatorily provide the evidence supporting their claim.

In the resolution of the remedies, the Tax Administration is obligated to refer solely to those factors that were challenged.

If there is no challenge by the taxable person (sujeto pasivo) within the period established for that purpose, the communication of the new value shall become a final determination and a consented administrative act, provided it meets the requirements established in article 32 of this Regulation (Reglamento). Said value shall be recorded without further procedure and shall be effective from the following fiscal period, according to the terms and conditions established in article 9 of the Law.

When the taxpayer challenges the resolution of the Municipal Council (Concejo Municipal), by means of an appeal (recurso de apelación) before the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo), the Council shall limit itself to admitting the appeal if it is procedurally proper. In the resolution admitting the appeal, it shall order the case file to be sent to the appellate body, and at the same time shall summon the parties to appear before said court and present the pertinent arguments and evidence in defense of their rights, and to indicate a place or fax number to receive notifications. The administrative case file must be sent to the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) duly numbered; in the event that they are copies, they must be certified by the competent official.

In the processing of appeals, the Court shall have broad authority to request information and technical criteria from the Technical Standardization Body (Organo de Normalización Técnica), or from any other institution it deems pertinent.

In these cases, while the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) does not issue a judgment on the matter, the taxable base (base imponible) for the tax collection shall be the value prior to the modification made by the Tax Administration.

The resolution issued by the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) exhausts the administrative channel and may be challenged before the Contentious Administrative Court (Tribunal Contencioso Administrativo), within the 30 days following its notification, as established by article 165 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios) and 83 and following of the Law Regulating the Contentious-Administrative Jurisdiction (Ley Reguladora de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa).

If an appeal as of right is denied by the Municipal Council (Concejo Municipal), the interested party may appear before the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) and appeal due to inadmissibility. In the substantiation and processing of said appeal, the provisions of articles 157 of the Tax Code (Código Tributario) and 583 to 590 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil) must be applied as pertinent.

The resolutions issued by the Tax Administrative Court (Tribunal Fiscal Administrativo) must be notified in accordance with the provisions of article 137 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios) and Law on Notifications No. 7637 for supplementary application. When it is verified by the notifiers that it is impossible to communicate the resolutions via fax, the scope of article 12 of Law No. 7637 (automatic notification) shall be applied to them, and it is understood that if their equipment contains any anomaly for the receipt of notifications, they must notify the Court immediately.

The Tax, Payment Dates, and Places

Each Tax Administration must communicate, in the month of December of each year, to the real estate tax taxpayers, by publication in the Official Gazette, the method of tax payment, whether annual, semi-annual, or quarterly. If the indicated resolution is not published, it shall be understood that the previous year's method governs.

The Municipalities, by means of a reasoned and duly publicized resolution, may grant a discount for early payment of the tax, when the taxable person (sujeto pasivo) pays the taxes for the entire year in advance during the first quarter.

The tax rate shall be a single national rate of zero point twenty-five percent (0.25%), and shall be applied to the taxable base (base imponible) registered with the Tax Administration as of January first of each year. A delay of one month or a fraction of a month shall entail the payment of interest, in accordance with the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).

Payment made outside the period agreed upon by the municipality (quarterly, semi-annually, annually) creates the obligation to pay, along with the tax owed, the interest indicated in article 57 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).

The forgiveness of interest shall proceed by administrative resolution, and only when it is demonstrated that said interest was caused by an error attributable to the Tax Administration.

Any taxpayer may request, at any time, a payment facility for their debts, whether they are in the administrative or judicial channel, following for this purpose the rules and requirements that the municipality must publish for the information of its administered persons, in accordance with what is indicated in article 38 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).

The municipality shall annually publish in the Official Gazette "La Gaceta" the corresponding percentage of interest to be charged. Said percentage shall be calculated by the municipality without exceeding the passive base rate set by the Central Bank of Costa Rica by 15 points, in effect on the day the Municipal Council (Concejo Municipal) determines the percentage.

Municipal officials who allow this tax to prescribe shall be subject to the sanction established in article 73 of the Municipal Code (Código Municipal).

The tax may be paid at the treasury of the respective municipality, or at any other collection location, public or private, with which the municipality signs the respective agreements, provided that the latter are supervised by the General Superintendence of Financial Entities (Superintendencia General de Entidades Financieras). In any case, said public or private entities shall be subject to the same provisions established in articles 38, 39, and 40 of this regulation (reglamento), previously authorized by the municipality.

The certification of being up to date with the tax payment, required for public documents subject to registration in the Public Registry, must mention the identification of the property, the registered value, and any other information required by the interested party that is available to the Municipality.

When interested parties voluntarily wish for a part of their income, from salary, per diem allowances (dietas), pensions, retirement benefits, or any similar emolument, to be withheld as payment of the Real Estate Tax, by their payer, the withholding agent must previously have the express authorization of the respective Municipality, to which they must remit the withheld money with its corresponding detail, within a maximum period of three months after the withholding is made. Once this period has expired, the municipality shall charge interest on said sums in accordance with articles 38, 39, and 41 of this Regulation (Reglamento).

General Provisions

The municipality is authorized, in accordance with article 27 of the Real Estate Tax Law (Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), to publish quarterly in any means of communication the list of taxpayers, without any exception, who are in arrears. This list must contain at least the two surnames (if any), first name, and ID number.

The percentage of 3% that the municipality must remit to the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional), in accordance with article 30 of the law and article 187 of the Notarial Code (Código Notarial), shall be used by this entity solely to keep the registry and cadastral information updated and accessible, permanently and free of charge, for the municipalities. The Public Registry (Registro Público) and the National Cadastre (Catastro Nacional) must report annually to each municipality the results of their management, as well as provide them with the advisory services they request.

The Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) shall report accounts annually to the municipalities on the use and destination of said percentage.

The registry and cadastral information that the National Registry (Administrative Board) (Registro Nacional (Junta Administrativa)) must deliver to the municipalities, as indicated in article 30 of Law No. 7509 and its amendments and article 187 of the Notarial Code (Código Notarial), must be provided in the month of December of each year, by the means at its disposal, but accessible to the municipalities.

Likewise, the information on values that the country's municipalities must provide to the Dirección General de Tributación, for the purpose of updating its value registry for the collection of the Real Estate Transfer Tax (Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles), must be done during the month of January of each year, in the manner established by the said Dirección General through directives, as indicated in article 109 of the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios).

Within the month following its execution, the authorizing Notary Public must send to the respective municipality a copy of the public deed concerning real estate, whether registered or unregistered in the Public Registry (Registro Público), when certifying the certain date of the private document transferring a property. Failure to comply with this obligation shall give rise to filing a complaint before the Supreme Court of Justice (Corte Suprema de Justicia) against said Notary.

The respective municipality may use the said copy of the deed to update the value of the transferred property, if its value is greater than the registered value, even if the said document is not duly registered in the Public Registry (Registro Público).

Final Provisions

In the case of the transfer of officials, they shall maintain the labor rights acquired in the office that transfers them.

For matters not provided for in this regulation (reglamento), the Code of Tax Rules and Procedures (Código de Normas y Procedimientos Tributarios), the Municipal Code (Código Municipal), and the Law on Notifications, Summonses, and Other Official Communications, shall apply supplementarily, insofar as they are compatible with it.

Executive Decree No. 24857-H, published in "La Gaceta" No. 244 of December 26, 1995, is repealed; repeal everything established in Executive Decree No. 27014-H of April 27, 1998, published in Supplement No. 19 to "La Gaceta" No. 103 of May 29, 1998, that contradicts this regulation (reglamento).

It takes effect upon its publication.

Single Transitional Provision: The non-applications of the former Territorial Tax (Impuesto Territorial) granted by the Dirección General de Tributación Directa for a fixed term (contract in Free Trade Zones, Tourism Contracts, the benefits granted through the Forest Conservation Certificate established in article 23 subsection a) of the Forest Law (Ley Forestal), among others), shall remain in force until the expiration of said term.

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Para todos los efectos, cuando la Ley o este reglamento utilicen los siguientes términos, debe dárseles las aceptaciones que a continuación se indican:

• 1)Administración Tributaria: Se refiere a las municipalidades, como responsables de la valoración, administración, percepción y fiscalización del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles.
• 2)Avalúo: Es el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones utilizados para determinar el valor de un bien inmueble, sea éste rural o urbano de acuerdo a su uso.
• 3)Base imponible: Es el valor de la totalidad de los inmuebles registrados en la Administración Tributaria respectiva, al primero de enero de cada año.
• 4)Bien Inmueble: Es aquel terreno, instalación, construcción fija y permanente que existe en los bienes raíces, tanto urbanos como rurales.
• 5)Edad del Inmueble: cantidad de años que tiene la construcción.
• 6)Estado del inmueble: Se define el estado de conservación de la construcción al momento de efectuarse la declaración o el avalúo.
• 7)Factor de Corrección o de Ajuste: Se refiere a la influencia de cada variable en la determinación del valor del terreno, a partir del valor zonal, expresado por medio de una relación matemática.
• 8)Fe Pública: Se atribuye a los funcionarios municipales designados para realizar las diferentes notificaciones a los contribuyentes, donde sus actuaciones tendrán fuerza probatoria, veracidad y autenticidad.
• 9)Ley: Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles Nº 7509 y sus reformas.
• 10)Lote tipo o de referencia: Es el lote de terreno más frecuente dentro de una zona homogénea.
• 11)Organo: Se refiere al Organo de Normalización Técnica, creado en el artículo 12 de la Ley, es un ente especializado cuyo objetivo es el de garantizar mayor precisión y homogeneidad en la determinación de los valores de los inmuebles en todo el territorio nacional. Dicha determinación se refiere a los valores base de referencia, los cuales serán definidos por el Organo citado y optimizar la administración del impuesto.
• 12)Precio y Costo: Precio es el valor de una cosa en dinero, lo que se pida por ella, su estimación. Costo es el valor que tiene una cosa, sin ganancia.
• 13)Tipología constructiva: Documento que contiene los códigos de los diferentes tipos de construcción existentes en el país, sus correspondientes valores de reposición y método de depreciación a utilizar.
• 14)Valor base o valor de referencia para terreno: Es el valor unitario correspondiente al lote tipo de cada zona homogénea.
• 15)Valor declarado: Es el que se deriva de la declaración presentada ante la Municipalidad, por los propietarios o poseedores de inmuebles.
• 16)Valor Registrado: es el que consta en los registros de la Administración Tributaria, sobre el cual se efectúa el cobro del impuesto.
• 17)Vida Util: Corresponde a la vida probable en años que de acuerdo al tipo de construcción y mantenimiento, un inmueble se mantendrá siendo funcional y útil para los objetivos por los que fue diseñado.
• 18)Zona homogénea: conjunto de bienes inmuebles con características similares en cuanto a su desarrollo y uso específico.

Origen, Objeto y Administración del Impuesto

Constituye el objeto de este impuesto los terrenos, las instalaciones o las construcciones fijas y permanentes a que se refiere el artículo 6º de la Ley, se encuentren o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo a su ámbito territorial.

El hecho generador del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es la propiedad o tenencia de un bien inmueble en los términos establecidos en la Ley , al primero de enero de cada año.

El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles es de carácter nacional, se establece en favor de las municipalidades su administración, quienes para estos efectos poseen la condición de Administración Tributaria y son los encargados de realizar valoraciones, facturar, recaudar y tramitar los cobros respectivos.

Para el caso de los inmuebles inscritos o no en el Registro Público, ubicados en dos o más cantones, la distribución del impuesto de bienes inmuebles y el respectivo pago, debe realizarse en forma proporcional al valor correspondiente a la extensión, las instalaciones, construcciones fijas y permanentes que existan en los municipios donde se encuentren registrados. El Organo de Normalización Técnica asesorará a las municipalidades en relación con la aplicación de este artículo.

De los bienes no gravados y Crédito Tributario

Para los efectos del presente reglamento no estarán afectos los siguientes inmuebles de conformidad con el artículo 4 de la Ley 7509 y sus reformas y se regularán de la siguiente forma:

• a)Los de las instituciones autónomas o semiautónomas que por Ley especial gocen de la no afectación, deben aportar certificación de dicha ley, en la cual conste la no afectación, haciendo mención del número y fecha de "La Gaceta" en que se publicó la misma.

El Estado y las municipalidades no requieren la presentación de requisito alguno, puesto que por definición se encuentran no afectos.

• b)los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas entendiéndose aquéllos como los terrenos que sirven de protección a las nacientes de agua y que sean parte integral de dichas cuencas según lo definen la Ley Forestal, la Ley de Aguas y la Ley del Ambiente, o hayan sido declarados por el Poder Ejecutivo reserva forestal, indígena, biológica o parque nacional. Rige a partir del primero de enero del año siguiente a la publicación del decreto que declara el área de la cuenca hidrográfica como zona protegida; la reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o similar. Para solicitar su no afectación al pago del Impuesto deberán aportar los siguientes documentos, según corresponda en cada caso, · los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas, deberán presentar certificación del MINAE en que conste tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición; · los inmuebles que constituyan reserva forestal, reserva biológica, parque nacional o similar deberán presentar certificación del Decreto Ejecutivo vigente, emitido por MINAE donde se haga constar tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición; c) los inmuebles que constituyan reserva indígena deberán presentar certificación emitida por el CONAI en la que conste tal circunstancia la vigencia del decreto y la condición indígena del sujeto pasivo.
• d)los sujetos pasivos cuyos inmuebles pertenezcan o estén en posesión de instituciones públicas de educación y salud deberán presentar certificación expedida por el Registro Nacional o por notario público de que el inmueble inscrito o no, es propiedad o posesión de éstas.
• e)los sujetos pasivos incluidos en el inciso d) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar certificación emitida por el secretario de la Junta Directiva del I.D.A., en la cual se haga constar el día, mes y año de la adjudicación de la parcela para determinar que se encuentra dentro de los cinco años de la no afectación a este tributo.
• f)los sujetos pasivos incluidos en el inciso e) del artículo cuatro de la Ley, comprende terreno, instalaciones y construcciones existentes y puede tratarse de uno o varios derechos en copropiedad en una misma finca o de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, o que sobre una misma propiedad sea poseedor de uno o más derechos y que éste a la vez no cuente con otras propiedades o derechos a nivel nacional. Esta no afectación (45 salarios base) es única a nivel nacional, y regirá por período fiscal. Procede a petición de parte cuando demuestre el sujeto pasivo, esa condición, por medio de certificación del Registro Público y declaración de no ser poseedor de ningún inmueble sin inscribir.
• g)los sujetos pasivos incluidos en el inciso g) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar una declaración jurada emitida por el apoderado de la organización religiosa donde se haga constar que el inmueble se dedica únicamente al culto. Asimismo una certificación emitida por el Registro Nacional donde se haga constar que está inscrito a nombre de la organización de que se trate.

Para los efectos de la no afectación correspondiente a los inmuebles de las Temporalidades de la Iglesia Católica, bastará con una certificación emitida por el Registro Nacional o por Notario Público, en donde conste la propiedad del mismo.

• h)los sujetos pasivos incluidos en el inciso h) e i) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar declaración jurada emitida por el agente diplomático de mayor jerarquía, donde se haga constar que en los inmuebles correspondientes se encuentran las sedes diplomáticas o las casas de habitación de los agentes diplomáticos o consulares. Además donde conste la reciprocidad sobre los beneficios fiscales de ambos países. Entiéndase cuando la Sede Diplomática o el Organismo Internacional son propietarios del inmueble.
• i)los sujetos pasivos incluidos en el inciso j) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar declaración jurada emitida por la autoridad superior correspondiente, donde se haga constar que la ley que los exonera del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o de tributos en general se encuentra vigente, indicando el número y fecha de "La Gaceta" donde se publicó.
• j)los sujetos pasivos incluidos en el inciso k) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o notario público donde se haga constar la propiedad del inmueble.
• k)los sujetos pasivos incluidos en el inciso l) del artículo cuatro de la Ley, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o notario público donde se haga constar la propiedad del inmueble. Además certificación emitida por DINADECO donde conste la vigencia de la asociación de desarrollo comunal y que el inmueble esté destinado al uso común de las asociaciones.
• l)los inmuebles pertenecientes a las asociaciones declaradas de utilidad pública, deberán presentar certificación emitida por el Registro Nacional o notario público donde se haga constar la propiedad del inmueble. Además de presentar certificación emitida por notario público donde conste la vigencia del decreto ejecutivo declarando de utilidad pública a dichas asociaciones.
• m)Aparte de las exenciones señaladas en el presente artículo existen las contenidas en los artículos 14 de la Ley 7555, Ley del Régimen de Zonas Francas , Ley de Incentivos para el Desarrollo Turístico, Régimen de Reserva Forestal y cualquier otro incentivo definido por ley específica, deberán presentar documento idóneo que los acredite como tal, expedido por la autoridad competente.
• n)Además de los anteriores requisitos, en caso de duda, la administración tributaria podrá solicitar otros, así como realizar inspecciones y en general, recurrir a los medios de prueba necesarios que conlleven a una justa y correcta aplicación de la no afectación.

Cada municipalidad, mediante resolución del Concejo Municipal definirá, por una única vez, cuáles son las actividades que representan los objetivos sociales para los efectos del crédito tributario a que se refiere el Artículo 5 de esta Ley. Tal definición deberá ser publicada en el Diario Oficial "La Gaceta".

El crédito tributario será aplicable únicamente en el período fiscal en el cual se realiza la inversión, previa solicitud del interesado y comprobación por parte de la municipalidad correspondiente. Si se tratare de dinero en efectivo, la solicitud al Concejo debe ser acompañada de certificación de un contador público autorizado.

El crédito tributario será total si el monto de la obra, inversión o aporte al objetivo social es mayor o igual al impuesto que le corresponda en el cantón, correspondiente al período fiscal en que se haga la construcción o inversión. Si el monto de la inversión o aporte, es inferior al monto del impuesto, el crédito será parcial hasta por ese monto. En ningún caso el monto del crédito tributario podrá exceder del impuesto anual a pagar. Su aplicación debe respetar los principios de igualdad y no discriminación.

De los sujetos pasivos del impuesto

Son contribuyentes de este impuesto los sujetos pasivos indicados en el artículo 6 de la Ley y deberán declarar la condición en que se encuentra el inmueble al uno de enero de cada año, en cuanto a si está inscrito, sin inscribir, si es ocupación en precario, u otros. En casos de terrenos que nunca fueron inscritos en el Registro Público de la Propiedad, deberá el propietario indicar el justo título que le otorga la posesión sobre el inmueble.

Para los efectos del traslado de la obligación tributaria a que se refiere el inciso d) del artículo 6 ibídem, en el caso de los ocupantes en precario, se establece el siguiente procedimiento:

Presentar, a la municipalidad respectiva, solicitud escrita, adjuntando a la misma las pruebas fehacientes (Acta de inspección del Instituto de Desarrollo Rural(*) que indique el área ocupada, o las pruebas que considere pertinentes) para el descargo del valor del bien de la base imponible registrada, indicando si la disminución en la misma es parcial o total. La municipalidad correspondiente procederá al descargo respectivo en la proporción del área despojada del inmueble, previa verificación e informe de campo.

De previo a resolver, el Concejo dará audiencia al ocupante en precario. Asimismo, cada municipalidad aportará un informe de la inspección de campo que contendrá la verificación de los hechos. Vencido el plazo otorgado para la audiencia y evacuada la prueba aportada por las partes, se procederá a la emisión de la resolución correspondiente.

(*) (Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de mayo de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo Rural")

En el caso que el inmueble pertenezca a varios condueños, la base imponible a considerar será el valor total de la propiedad registrado en la respectiva Municipalidad. Cada condueño cancelará el impuesto resultante en la misma proporción de su derecho, previa consideración y condiciones que

Los sujetos pasivos señalados en el artículo 6º de esta Ley, serán los responsables del pago del impuesto y sus recargos, sin embargo la Administración Tributaria podrá cobrar el impuesto de períodos atrasados con los respectivos recargos al propietario actual, quien tendrá derecho de exigirle a su anterior propietario que le reintegre lo pagado por dicho concepto. Ningún convenio celebrado entre particulares sobre el pago del impuesto sobre bienes inmuebles obliga a la administración tributaria.

De la base imponible y avalúos

El impuesto se determinará sobre el valor registrado de la totalidad de los bienes inmuebles del contribuyente, en el municipio respectivo, al primero de enero de cada año.

La base imponible es la sumatoria de los valores registrados para cada inmueble, sobre la cual se aplica la tarifa indicada en el artículo 23 de la ley, de conformidad con lo señalado en el artículo 14, 15 y 16 de la Ley.

Todo bien inmueble, aún cuando no esté afecto, debe ser valorado cuando se decrete una valuación general y al producirse alguna de las causales que modifican el valor, indicadas en la ley. La metodología para realizar los avalúos de los bienes inmuebles serán publicados por las municipalidades en el Diario Oficial "La Gaceta", y en un diario de circulación nacional en forma anual. Si no se publica, rige la anterior.

La Administración Tributaria podrá efectuar valuaciones individuales, de oficio o a petición de parte, cuando lo estime conveniente previa verificación de la omisión en la presentación de la declaración de bienes inmuebles, que de carácter voluntario está obligado a presentar el contribuyente o que haya cumplido el plazo de cinco años del término de prescripción y no existiendo una valoración general.

Toda modificación de valor que afecte la base imponible, será considerada para efecto del cálculo del impuesto, hasta que esté en firme en vía administrativa una vez concluido el proceso de notificación que señala el artículo 32 de este Reglamento, y entrará a regir a partir del uno de enero del año siguiente al que fue notificada.

Exceptuando las modificaciones automáticas señaladas en el artículo 21 de este Reglamento, que rigen a partir del uno de enero del año siguiente al que se registran en la administración tributaria.

Todo sujeto pasivo propietario o poseedor de un inmueble, al que la Administración Tributaria le haya realizado un avalúo individual o una valoración general, deberá ser notificado del mismo.

El sujeto pasivo que no esté de acuerdo con el nuevo valor notificado, según lo establecido en el artículo anterior, tendrá derecho a interponer los recursos establecidos en el artículo 19 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y artículo 33 de este Reglamento.

Todo avalúo que se realice sea general o individual, de oficio o a petición de parte, tendrá una vigencia de cinco años.

Del órgano de normalización técnica

Denomínase al Organo de Normalización Técnica de conformidad con sus funciones específicas: "Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles"

El Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles tendrá las siguientes atribuciones:

• a)Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades, que consisten en la metodología de valoración para el terreno que es única y que hace uso de una serie de variables. Estas a su vez se utilizan para diseñar un programa de valoración que es específico para cada una de las fincas dentro de un cantón. Este programa de valoración utiliza el método de valoración comparativo y se le aplican los factores de corrección para el terreno. Para las construcciones fijas y permanentes e instalaciones se aplica el manual de valores base unitarios por tipología constructiva, así como las tablas de depreciación.
• b)Suministrar a las Municipalidades, la metodología para elaborar los avalúos de los bienes inmuebles por parte de las municipalidades. Los métodos a usar serán: Para valorar terrenos se usará el Método Comparativo o de mercado, el cual hace uso de factores de corrección o de ajuste para individualizar el valor de cada predio de acuerdo a sus propias características, al compararse con el lote tipo. Estos factores de corrección son obtenidos mediante estudios estadísticos.En la valoración de construcciones fijas y permanentes e instalaciones, se usará el método de Costo de Reposición, el cual se basa en el principio de sustitución. Para determinar el valor de cada construcción e instalación, el valor base o valor de referencia establecido en el Manual de Valores Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva, deberá ajustarse por depreciación de acuerdo a la edad y estado de conservación. Los factores de corrección y valores base para terrenos, Valores Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva y el método de depreciación, serán establecidos por el Organo de Normalización Técnica, para su aplicación por parte de las municipalidades, previa publicación.
• c)El método que se utilizará para la depreciación de construcciones e instalaciones, es el de Ross-Heidecke; no obstante, el Organo podrá habilitar el uso de otro método de depreciación, previa notificación a los Municipalidades y contribuyentes. Para futuros cambios en la Valoración de Bienes, el Organo podrá implementar otro método de valoración, el que será comunicado previamente a las municipalidades y que éstas a su vez lo pongan en conocimiento de sus administrados. Actualizar anualmente o cuando se estime necesario de común acuerdo entre la municipalidad y el Organo, los planos de valores, los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano, y servicios públicos del terreno.
• d)Analizar y recomendar en un plazo no mayor de 30 días hábiles la calidad de los avalúos realizados por las municipalidades.
• e)Conocer de los asuntos que las leyes y decretos relacionados con materia de valoración municipal señalen. Las municipalidades podrán solicitar en el primer trimestre de cada año al Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles, su Plan Operativo Anual, a efecto de planificar y organizar conforme al mismo todo lo relacionado con la coordinación de dicho ente.. El Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles capacitará a las municipalidades en el campo de la valorización e informará a las mismas de otras fuentes de capacitación y formación en esta materia.
• f)Deberá el Organo de Normalización Técnica recomendar y asesorar a las municipalidades en las actividades de gestión de cobro, sistemas y métodos de recaudación y otras actividades de gestión tributaria que conlleven una mejora en sus servicios.

El Ministerio de Hacienda tomará las previsiones presupuestarias para el adecuado funcionamiento y desarrollo del Organo de Normalización Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles, para lo cual contará además, con el 1% de lo que cada municipalidad recaude por el impuesto sobre bienes inmuebles. Este porcentaje será utilizado únicamente para el funcionamiento y desarrollo de dicho órgano, de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Las municipalidades deberán depositar el aporte del uno por ciento (1%) de la recaudación de este impuesto, trimestralmente, mediante el uso de entero de gobierno en los primeros diez días hábiles de los meses de enero, abril, julio y octubre. La Tesorería Nacional del Ministerio de Hacienda, definirá el procedimiento para el traslado de dichos recursos de conformidad con la normativa vigente.

Para estos efectos el Ministerio de Hacienda creará un renglón presupuestario para el Organo de Normalización Técnica, al que se girará el 1% que transfieren las Municipalidades.

Modificación automática de la base imponible y otras causas de modificación

En los casos de modificaciones automáticas señalados en los incisosa, b, c. d y e del artículo 14 de la Ley, cuando el nuevo valor es mayor al valor registrado, servirán de base imponible a partir del período fiscal siguiente al que se produzcan las modificaciones, sin necesidad de notificación al interesado.

En relación con la rectificación de cabida, para establecer el nuevo valor se utilizará el área aportada por el plano catastrado, multiplicada por el valor unitario registrado.

Para los efectos de lo señalado en el inciso e) del artículo 14 se considera fraccionamiento tanto la segregación como la división de una finca. En el fraccionamiento se aplicará la proporcionalidad del valor registrado de la finca madre, según el área segregada o dividida.

Para los casos de construcción o adición de mejoras que representen un valor igual o superior al 20% del valor registrado, y que requieran permiso de construcción, (construcción nueva, construcción para ampliación, remodelación) previstos en el inciso f) del referido artículo 14, se sumará al valor registrado el monto de la construcción o mejora que indique el permiso de construcción y la nueva base imponible regirá en el período fiscal siguiente, a aquel en que expiró el tiempo previsto de construcción, sin necesidad de notificación al interesado, sin perjuicio que éste demuestre que la obra no esté concluida, o que mediante inspección se determine el avance de la obra.

En obras cuyo plazo de construcción se extiende por más de un periodo fiscal, se irá ajustando anualmente, adicionando el valor de la etapa de construcción concluida a la base imponible anterior para ser aplicado al período siguiente.

En todos los casos para determinar el valor de las mejoras e instalaciones, construcciones fijas o permanentes, las municipalidades, tomarán como referencia el Manual de Valores Base Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva vigente, suministrado por el Organo

Cuando el valor se incremente por la construcción de obras de infraestructura, señaladas en el inciso a) del artículo 15, en beneficio del inmueble, la modificación del valor deberá ser notificada al interesado, y surtirá efecto, a partir del período fiscal siguiente, al que la resolución que lo ordene adquiera firmeza.

En los casos de perjuicio que sufra el inmueble por motivos ajenos a la voluntad del propietario, (incendio, terremoto o inundación) el interesado podrá solicitar en cualquier momento, que la administración tributaria efectúe un peritazgo especial al bien, para que se disminuya su valor. Esta modificación también será notificada al interesado, y previa resolución del Concejo Municipal, y tendrá vigencia a partir del momento en que ocurrió el hecho.

En todos los casos de modificación administrativa por valoración individual o valoración general, la Administración Tributaria debe tomar como referencia los valores base en las plataformas de valores de terrenos y el Manual de Valores Base Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva, previamente publicados y siguiendo las normas del Organo.

El valor base del terreno, es el valor del lote o parcela con características comunes más frecuente de una zona homogénea.

Para individualizar el valor del terreno, o el valor de la construcción, edificaciones o instalaciones, el valor base deberá ser ajustado de acuerdo a las características propias del inmueble, aplicando los factores de corrección.

Los valores base de terreno, el Manual de Valores Base Unitarios de Construcciones e Instalaciones por Tipología Constructiva, los factores de corrección y las tablas de depreciación, serán los correspondientes a la última publicación en el diario oficial "La Gaceta" y en un diario de circulación nacional. Dichas publicaciones estarán a cargo de las municipalidades, de conformidad con el artículo 12 de la Ley.

De la declaración de bienes.

La Administración Tributaria, deberá poner a disposición de los contribuyentes de su cantón un formulario de declaración de bienes inmuebles y su instructivo. Mediante resolución debidamente publicada en el Diario Oficial establecerá el período para la distribución y recepción de las declaraciones del impuesto sobre bienes inmuebles, lo que no implica la aceptación del monto declarado por el sujeto pasivo, pudiendo ser corregido según lo establecido en los artículos 15 inciso c) y 16 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El formulario contendrá como mínimo, la siguiente información:

• a)Identificación del propietario o poseedor (calidades, número de cédula jurídica o de identidad, domicilio fiscal, número de teléfono, fax, apartado postal).
• b)Lugar para notificaciones dentro del perímetro del cantón.
• c)Descripción del inmueble (número de finca, Folio Real, naturaleza, medida en m 2 y linderos, ubicación exacta).
• d)Descripción de las construcciones existentes.
• e)Valor del terreno y valor de la construcción.

Adicionalmente, deberá presentar fotocopia de la cédula de identidad o jurídica. Asimismo, podrá presentar copia del plano catastrado del bien declarado y copia de la escritura o certificación emitida por el Registro Nacional o Notario Público, de la inscripción o posesión del bien declarado.

Cuando se trate de propietarios o poseedores de derechos de bienes inmuebles, cada uno debe declarar individualmente su derecho.

Las municipalidades deberán recibir obligatoriamente, las declaraciones presentadas por el sujeto pasivo.

Los sujetos pasivos están obligados a presentar, a la municipalidad donde se hallen sus bienes inmuebles, una declaración sobre el valor estimado de los mismos, de conformidad con los artículos 6 y 16 de la Ley, independientemente de que no estén afectos al impuesto. Estas declaraciones de bienes inmuebles deberán ser realizadas por los sujetos pasivos por lo menos cada cinco años.

La Administración Tributaria verificará los valores de todos los bienes declarados, y en virtud de ello, tendrá la facultad de aceptarlos u objetarlos, dentro del período fiscal siguiente al de su presentación. El valor declarado por el contribuyente se constituirá en la base imponible del impuesto, si no es objetado por la Administración dentro del lapso señalado.

De objetarse el valor declarado, la base imponible para el cálculo del impuesto será el valor registrado anterior, hasta la firmeza de la resolución de la modificación y la municipalidad lo notificará conforme al procedimiento establecido en los artículos 16 de la Ley y el artículo 32 del presente reglamento.

En el caso de las declaraciones de los propietarios de bienes inmuebles que fueron objetadas por la municipalidad, según el artículo anterior, la Administración Tributaria correspondiente, atendiendo razones de oportunidad y conveniencia, antes de proceder a su modificación administrativa, podrá gestionar por escrito una rectificación voluntaria por parte del sujeto pasivo, otorgándole un plazo de diez (10) días para que se apersone y rectifique los valores de los bienes inmuebles declarados.

De no prosperar esta gestión, se realizará la modificación administrativa correspondiente, mediante valoración del inmueble, tomando como referencia la plataforma de valores, manual de valores unitarios de construcciones e instalaciones por tipología constructiva previamente publicados, y siguiendo normas y directrices que para este efecto haya emitido el Organo.

Cuando la rectificación es voluntaria y aceptada por la Administración, el valor declarado se tomará como base imponible del impuesto para el período fiscal siguiente al de la presentación de la rectificación. Cuando el nuevo valor es fijado por la Administración Tributaria, por medio de valoración individual o general, se tomará como base imponible en el período fiscal siguiente, al que adquiere firmeza la resolución que lo establezca.

Para la correcta administración del tributo, en todos los trámites y en las diferentes etapas de gestión del impuesto, las municipalidades deben proporcionarle al contribuyente toda la asesoría e información necesaria.

En el caso que el sujeto pasivo no presente la declaración de bienes en el período establecido al efecto, la administración tributaria tendrá la potestad de modificar el valor de los inmuebles, a través de una valoración general o individual de los inmuebles sin declarar, (valoración de oficio).

Todas las valoraciones que efectúen las municipalidades deben ser notificadas al interesado, siguiendo los procedimientos establecidos por la Ley de Notificaciones, Citaciones y Otras Comunicaciones Judiciales, Nº 7637 de 21 de octubre de 1996.

La comunicación del nuevo valor contendrá: las características del inmueble y los factores utilizados en la determinación del valor. El valor debe desglosarse en sus componentes, terreno, instalaciones y construcciones fijas y permanentes y en lo conducente debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 147 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios, y además debe indicarse los recursos a que tiene derecho, en caso de reclamo.

Cuando la Administración Tributaria practique una valoración general o individual, el contribuyente que se considere afectado por el valor establecido, tendrá derecho de interponer recurso de revocatoria ante la Oficina de Valoraciones de la respectiva Municipalidad, dentro de los quince días hábiles siguientes, contados a partir del día siguiente a su respectiva notificación.

Si el recurso fuere declarado sin lugar, el contribuyente podrá presentar formal recurso de apelación para ante el Concejo Municipal, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación de la oficina de Valoraciones.

En ambos recursos, el contribuyente debe señalar el factor o factores de ajuste aplicados a las características físicas del terreno o la construcción, con los cuales no está conforme, debiendo aportar forzosamente, las pruebas que fundamentan su reclamo.

En la resolución de los recursos, la Administración Tributaria queda obligada a referirse únicamente a aquellos factores que fueron impugnados.

De no existir impugnación por parte del sujeto pasivo dentro del término establecido al efecto, la comunicación del nuevo valor se convertirá en resolución determinativa y en acto administrativo consentido, siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 32 de este Reglamento. Dicho valor se registrará sin más trámite y regirá a partir del periodo fiscal siguiente, conforme los términos y condiciones establecidos en el artículo 9 de la Ley.

Cuando el contribuyente impugne la resolución del Concejo Municipal, mediante recurso de apelación para ante el Tribunal Fiscal Administrativo, el Concejo se limitará a admitir el recurso si fuera procedente. En la resolución que admite el recurso, ordenará el envío del expediente al órgano de alzada, y a la vez emplazará a las partes para que se apersonen al citado tribunal y presenten los alegatos y pruebas pertinentes en defensa de sus derechos y señale lugar o fax para recibir notificaciones. El expediente administrativo debe ser remitido al Tribunal Fiscal Administrativo debidamente foliado; en caso de que se trate de copias las mismas deben estar certificadas por el funcionario competente.

En la tramitación de los recursos el Tribunal tendrá amplia facultad para solicitar la información y los criterios técnicos al Organo de Normalización Técnica, o a cualquier otra institución que considere pertinente.

En estos casos, mientras el Tribunal Fiscal Administrativo no dicte sentencia en el asunto, la base imponible para el cobro del impuesto será el valor anterior al de la modificación efectuada por la Administración Tributaria.

La resolución que dicte el Tribunal Fiscal Administrativo, da por agotada la vía administrativa y podrá impugnarse ante el Tribunal Contencioso Administrativo, dentro de los 30 días siguientes al de su notificación, conforme lo establece el artículo 165 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios y 83 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa.

Denegada una apelación de derecho por el Concejo Municipal, el interesado podrá acudir ante el Tribunal Fiscal Administrativo y apelar por inadmisión. En la substanciación y trámite de dicha apelación se deben aplicar en lo pertinente las disposiciones de los artículos 157 del Código Tributario y 583 a 590 del Código Procesal Civil.

Las resoluciones que dicte el Tribunal Fiscal Administrativo deberán notificarse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 137 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios y en Ley de Notificaciones No 7637 de aplicación supletoria. Al comprobarse por los notificadores la imposibilidad de comunicar las resoluciones vía fax, se les aplicarán los alcances del artículo 12 de la Ley Nº 7637 (notificación automática), y queda enterado, que si su equipo contiene alguna anomalía, para la recepción de las notificaciones deberá comunicarlo de inmediato al Tribunal.

Del impuesto, fecha y lugares de pago

Cada Administración Tributaria, debe comunicar en el mes de diciembre de cada año, a los contribuyentes del impuesto sobre bienes inmuebles, mediante publicación en el Diario oficial, la forma de pago del impuesto, si es en forma anual, semestral o trimestral. Si no se publica la resolución indicada se entenderá que rige la del año anterior.

Las Municipalidades previa resolución fundada, y debidamente divulgada, podrán otorgar descuento por pronto pago del tributo, cuando el sujeto pasivo cancele por adelantado en el primer trimestre los impuestos de todo el año.

La tarifa del impuesto será única a nivel nacional de un cero coma veinticinco por ciento (0,25 %), y se aplicará a la base imponible registrada en la Administración Tributaria al uno de enero de cada año. El atraso de un mes o fracción de mes, acarreará el pago de los intereses, de acuerdo con el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

El pago efectuado fuera del plazo acordado por la municipalidasd, (trimestres, semestre, anual), produce la obligación de pagar junto con el tributo adeudado, los intereses que señala el artículo 57 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios .

La condonación de intereses procederá mediante resolución administrativa, y solo cuando se demuestre que éstos tuvieron como causa, error imputable a la Administración Tributaria .

Todo contribuyente podrá solicitar en cualquier momento, una facilidad de pago sobre sus deudas, ya sea que se encuentren en vía administrativa o judicial, siguiendo para ello las normas y requisitos que la municipalidad deberá publicar para información de sus administrados de conformidad con lo que señala el artículo 38 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

La municipalidad publicará en el Diario Oficial "La Gaceta", en forma anual, el porcentaje correspondiente de los intereses a cobrar. Dicho porcentaje lo calculará la municipalidad sin sobrepasar en 15 puntos la tasa básica pasiva dictada por el Banco Central de Costa Rica, vigente el día en que el Concejo Municipal determine el porcentaje.

A los funcionarios municipales que dejen prescribir este impuesto, se les aplicará la sanción que establece el artículo 73 del Código Municipal.

El impuesto podrá pagarse en la tesorería de la respectiva municipalidad, o en cualquiera otro lugar de recaudación, público o privado con los que la municipalidad firme los convenios respectivos, siempre que estos últimos se encuentren supervisados por la Superintendencia General de Entidades Financieras. En todo caso dichos entes públicos o privados quedarán sometidos a las mismas disposiciones establecidas en los artículos 38, 39 y 40 del presente reglamento. autorizado previamente por la municipalidad.

La certificación de estar al día en el pago del impuesto, requerida para los documentos públicos sujetos de inscripción en el Registro Público, debe mencionar la identificación del inmueble, el valor registrado y cualquier otro dato que requiera el interesado a disposición de la Municipalidad.

Cuando los interesados voluntariamente deseen que parte de su ingreso, por salario, dietas, pensiones, jubilaciones o cualquier emolumento semejante, le sea retenido como pago del Impuesto sobre bienes inmuebles, por parte de su pagador, el agente retenedor deberá contar previamente con la autorización expresa de la respectiva Municipalidad, a quien deberá remitir el dinero retenido con su correspondiente detalle, en el plazo máximo de tres meses, después de efectuada la retención. Vencido este término la municipalidad les cobrará intereses sobre dichas sumas de conformidad con los artículos 38, 39 y 41 del presente Reglamento.

Queda autorizada la municipalidad de conformidad con el artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para publicar en forma trimestral en cualquier medio de comunicación, la lista de los contribuyentes, sin excepción alguna, que se encuentren en mora. Esta lista debe contener al menos los dos apellidos (si los hubiere), nombre y cédula.

El porcentaje del 3% que debe girar la municipalidad a la Junta Administrativa del Registro Nacional, de conformidad con el artículo 30 de la ley y el artículo 187 del Código Notarial, esta entidad lo utilizará únicamente para mantener actualizada y accesible, permanente y gratuitamente, la información registral y catastral para las municipalidades. El Registro Público y el Catastro Nacional deberán informar cada año y a cada municipalidad los resultados de su gestión. Así como brindarles el asesoramiento que éstas soliciten.

La Contraloría General de la República rendirá cuentas anualmente a las municipalidades sobre el uso y destino de dicho porcentaje.

La información registral y catastral que debe entregar el Registro Nacional (Junta Administrativa) a las municipalidades, señaladas en el artículo 30 de la Ley Nº 7509 y sus reformas y el artículo 187 del Código Notarial, debe darse en el mes de diciembre de cada año, por los medios a su alcance, pero accesibles a las municipalidades.

Asimismo, la información sobre valores que deben proporcionar las municipalidades del país, a la Dirección General de Tributación, para efectos de actualizar su registro de valores para el cobro del Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, debe hacerse durante el mes de enero de cada año, en la forma en que la citada Dirección General establezca a través de directrices, como lo señala el artículo 109 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

De ntro del mes siguiente a su otorgamiento, el Notario Público autorizante deberá enviar a la respectiva municipalidad, copia de la escritura pública sobre bienes inmuebles inscritos o sin ionscribir en el Registro Público cuando certifique la fecha cierta del documento privado donde se traspase un inmueble. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a interponer queja ante la Corte Suprema de Justicia, contra el citado Notario.

La municipalidad respectiva podrá utilizar la citada copia de escritura, para actualizar el valor de la propiedad que se traspasa, si el valor de ésta es mayor al registrado, aún cuando el citado documento no esté debidamente inscrito en el Registro Público.

En el caso de cesión de funcionarios, éstos mantendrán los derechos laborales adquiridos en la dependencia que los cede.

Para lo no previsto en el presente reglamento se aplicará, supletoriamente, el Código de Normas y Procedimientos Tributarios, el Código Municipal y la Ley de Notificaciones, Citaciones y otras Comunicaciones Oficiales, en cuanto sea compatible con éste.

Derógase el Decreto Ejecutivo Nº 24857-H que se publicara en "La Gaceta" Nº 244 del 26 de diciembre de l995; deróguese todo lo establecido en el Decreto Ejecutivo Nº 27014-H de 27 de abril de l998 publicado en el Alcance Nº 19 a "La Gaceta" Nº 103 del 29 de mayo de l998, que se oponga al presente reglamento.

Rige a partir de su publicación.

Transitorio único: Las no afectaciones del antiguo Impuesto Territorial otorgadas por la Dirección General de Tributación Directa por plazo determinado (contrato en Zona Francas, Contratos Turísticos, los beneficios otorgados por medio del Certificado para la Conservación del Bosque establecidos en el artículo 23 inciso a) de la Ley Forestal, entre otros), continuarán vigentes hasta el acaecimiento de dicho plazo.