Esparza Regulation on Article 40 of the Urban Planning LawReglamento al Artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana de Esparza

Communal Areas: Those destined for public use, apart from streets and roads, for educational, health, worship, recreation, security, charity, and similar purposes.

CFIA: Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica.

Municipality: State legal entity with territorial jurisdiction over a canton. The head town of the canton is the seat of the Municipal government. It is responsible for the administration of local services and interests, in order to promote the integral development of the cantons in harmony with national development.

Municipality of Esparza: Legal entity that administers the services and interests within the jurisdiction of the Canton of Esparza.

Subdivision (Fraccionamiento): Division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately the resulting parcels; it includes both judicial and extrajudicial adjudication partitions, localizations of undivided rights, and mere segregations held by the same owner, as well as those located in developments (urbanizaciones) or new constructions that are relevant to the control of the formation and urban use of real estate.

Development (Urbanización): Subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services such as electricity, potable water, sewerage, and garbage collection.

Green Zones: Free lands, considered as such in urban planning, whose area is unbuildable.

"Article 40.- Every subdivider of lands located outside the quadrant of cities and every developer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and communal facilities; what shall be ceded for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or developed, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the relevant norms. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and communal facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or developed. Likewise, simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously developed areas are exempted from the obligation to cede areas for parks and communal facilities. No less than one-third of the area represented by the percentage set according to the preceding paragraph shall be applied inexcusably to park use, but reserving in the first place, from that third, the space or spaces necessary for a children's playground or playgrounds, in a proportion not less than ten square meters per family; the areas for children's playgrounds may not be accepted if the subdivider or developer has not properly conditioned them, including their grassing and installation of the required equipment. The remaining two-thirds of the referred percentage, or the remnant thereof remaining available after covering park needs, shall serve to install communal facilities that are initially proposed by the subdivider or developer, or later, failing that, by the purchasers of lots, but which in all cases must be defined by the Municipality. The usable areas in communal facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some improvement or other compensatory facility, when a greater benefit for the community is thereby obtained. With the exception of the rights-of-way for roads that must be ceded to the State, in accordance with the above provisions, the other areas for public use must be transferred in favor of the municipal domain. Nevertheless, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing therein the services or facilities within their respective competence, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph. (Thus amended this article by Resolution of the Constitutional Chamber No. 4205-96 of August 20, 1996.)"

The purpose of these norms is to revalue said areas and require their provision in relation to the real needs of a growing population whose services are not foreseen.

3773 of INVU, of November 17, 1987) a-) Residential development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento): The criterion to be used is that of housing density, and (20) square meters must be ceded per lot or 20 m² per dwelling unit.

This quantity as a percentage may not be less than 5%, nor greater than 20% of the developable area, except in social-interest housing, in which case the minimum shall be 10%, Tourism 15%, Commercial 10%, Industrial 10%. (Thus amended by article IV of Session No. 3773 of INVU, of November 17, 1987).

b-) Green Zones: The portion of the area located within the development (urbanización) shall be destined primarily for children's playgrounds and parks.

That necessary for these uses shall be calculated as follows: per lot or house 10 m² for children's playgrounds, and the remainder of the area up to completing 1/3 of the public area for parks or sports fields. These two areas shall preferably be together.

• a)Adjacent to already established public areas (if their location is adequate), if any exist, or preferably on the periphery when the surrounding areas are not developed or if the scale of the subdivision (fraccionamiento) requires it, concentrated equidistantly from the dwellings.
• b)At distances no greater than 300 m from the most distant dwelling (measured along streets) for children's playground areas, and in sites where primary roads need not be crossed to reach them from the dwellings they serve.

These areas must have a minimum frontage of 10 m, not form acute angles, and not have zones difficult to surveil.

The park zone must be left grassed and wooded.

For the tree planting of the park and children's playground areas, the provisions of article III.2.9.1 of the Subdivision and Development Regulation shall be followed (Thus amended by article IV of Ordinary Session No. 3928 of INVU, of June 19, 1989).

Said works shall include: games, shelters, pavements, sidewalks, fences, tree planting, terracing, benches, and any other pertinent detail, all as the case may be. In all cases, they shall provide potable water outlets, distributed according to a coverage radius of no less than fifty meters (50 m).

For the purpose of calculating the games to be installed, one core shall be considered for every 50 dwelling units. In projects of more than 1000 dwellings or lots, the number of games shall be defined in each case.

Copies of the plans shall be paid for by the interested parties.

For reasons of safety or durability, INVU or the Municipality may reject the types of games proposed by the developer or subdivider.

In the event that the children's playground area is immediately adjacent to a stream (quebrada), river, canal, or primary street, and in general dangerous sites, it is the obligation of the developer or subdivider to enclose the site with a mesh, hedge, wall, or other system that offers safety.

4 m²/dwelling for a play zone for children aged (3 to 7 years). 4 m²/dwelling for a play zone for school-age children (over 7 and under 13 years).

In the area for toddlers, a baby area must be included with the proper facilities so that adults can remain for prolonged periods of time.

For an additional fraction of parkland, the shelter area shall be proportionally increased.

The design of these structures must have the approval of INVU, the Ministry of Health, and the Municipality.

Once the area corresponding to parks and playgrounds has been separated, the use of the rest of the area shall be given according to the following table, which establishes the number of square meters required per dwelling and the priority (in decreasing order): In the sector no more than 1000 m from the most distant dwelling m²/dwelling 2.5 Kindergarten, 8.0 School, 1.5 Education and Nutrition Center, 11.0 Sports Fields, 0.5 Police In the sector no more than 2000 m 4.0 High School, 1.5 Community Center, 1.5 Library, 0.5 Health Post, 0.5 Office for public services, 1.0 Technical Education, Variable distances according to population density and settlement hierarchy 1.5 Daycare Centers, 1.0 Health Unit The priority or use may be varied when the plans are approved, according to the characteristics of the zone, through a prior study demonstrating that the use is already covered or is not required.

When occasionally, in high-density projects, the area indicated in Article III.3.6.1.2 of the Subdivision and Development Regulation is not sufficient to cover this percentage, the developer or subdivider must set aside up to an additional 5% on a lot adjacent to the public area to give the State or private parties, through the Municipality, the opportunity for its acquisition in accordance with the laws in force on the matter and for the intended uses.

The Municipal Council of Esparza publishes in La Gaceta this draft Regulation, to submit it to a non-binding public consultation, for a minimum period of ten business days, after which it will rule on the substance of the matter.

Esparza, July 5, 2012.-

Áreas Comunales: Las que se destinan al uso público, aparte de calles y carreteras para fines educativos, de salud, culto, recreación, seguridad, beneficencia y similares.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre un cantón. La población cabecera del cantón es la sede del gobierno Municipal. Le corresponde la administración de lo servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

Municipalidad de Esparza: Persona jurídica que administra los servicios e intereses en la jurisdicción del Cantón de Esparza.

Fraccionamiento: División de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios tales como electricidad, agua potable, alcantarillado y recolección de basura.

Zonas Verdes: Son los terrenos libres, considerados como tales en el planeamiento urbano cuya área es inedificable.

"Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas. No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juego infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad. Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior. (Así reformado este artículo por Resolución de la Sala Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)"

El propósito de estas normas es el de revalorar dichas áreas y exigir su dotación en relación con las necesidades reales para una población creciente cuyos servicios no son previstos.

3773 del INVU, de 17 de noviembre de 1987) a-) Urbanización o fraccionamiento residencial: El criterio a utilizar es el de densidad habitacional debiendo cederse (20) metros cuadrados por lote o 20 m² por unidad de vivienda.

Esta cantidad en porcentaje no podrá ser menor de un 5%, ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en viviendas de interés social en cuyo caso el mínimo será el 10%, Turismo 15%, Comercial 10%, Industrial 10%. (Así reformado por el artículo IV de la Sesión NO.3773 del INVU, de 17 de noviembre de 1987).

b-) Áreas Verdes: La porción del área que se ubique en la urbanización deberá destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque.

Lo necesario para estos usos se calculará así: por lote o casa 10 m² para juegos infantiles, el resto del área hasta completar l/3 del área pública para parque o juegos deportivos. Estas dos áreas deberán estar preferentemente juntas.

• a)Contiguo a áreas públicas ya establecidas (si su ubicación es adecuada), si las hubiere o preferentemente en la periferia cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas o si la escala del fraccionamiento lo requiere, concentradas equidistantemente de las viviendas.
• b)A distancias no mayores de 300 m de la vivienda más alejada (medidos sobre calles) para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar vías primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.

Estas áreas deberán tener un frente mínimo de 10 m y no formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.

La zona del parque se deberá dejar enzacatada y arborizada.

Para la arborización de las áreas de parque y juegos infantiles se seguirá lo indicado en el artículo III.2.9.1 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización (Así reformado por el artículo IV de la Sesión Ordinaria NO. 3928 del INVU, de 19 de junio de 1989).

Dichas obras incluirán: juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso. En todo caso proveerá salidas de agua potable, distribuidas de acuerdo a una cobertura no menor de cincuenta metros (50 m) de radio.

Para efecto del cálculo de los juegos a instalar se considerará un núcleo por cada 50 unidades de vivienda. En proyectos de más de l000 viviendas o lotes el número de juegos se definirá en cada caso.

Las copias de planos serán pagadas por los interesados.

Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad podrán rechazar los tipos de juegos que propongan el desarrollador o fraccionador.

En el caso de que el área de juegos infantiles esté inmediata a una quebrada, río, canal o calle primaria y en general sitios peligrosos es obligación del desarrollador o fraccionador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que ofrezca seguridad.

4 m²/vivienda a zona de juego para niños de (3 a 7 años). 4 m² /vivienda a zona de juego para niños en edad escolar (mayores de 7 y menores de 13 años).

En el área para párvulos se debe incluir un área para bebés con las debidas facilidades para que los adultos puedan permanecer períodos prolongados de tiempo.

Por fracción adicional de parque se incrementará proporcionalmente el área de refugio.

El diseño de estas estructuras deberá contar con la aprobación del INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad.

Una vez separada el área correspondiente a parque y juegos, el uso del resto del área se dará según el siguiente cuadro en el que se establecen el número de metros cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad (en orden decreciente): En el sector a no más de l000 m de la vivienda más alejada m²/vivienda 2,5 Kinder, 8,0 Escuela, 1,5 Centro de Educación y Nutrición ,11,0 Juegos Deportivos 0,5 Policía En el sector a no más de 2000 m 4,0 Colegio, 1,5 Centro Comunal, 1,5 Biblioteca, 0,5 Puesto de Salud, 0,5 Oficina para servicios públicos, 1,0 Educación Técnica, Distancias variables de acuerdo a densidad de población y jerarquía del poblado 1,5 Guarderías, 1,0 Unidad Sanitaria La prioridad o el uso pueden variarse al aprobarse los planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que demuestre que el uso ya está cubierto o no se requiere.

Cuando ocasionalmente, en proyectos de alta densidad el área indicada en el Artículo III.3.6.1.2 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización, no sea suficiente para cubrir este porcentaje, el desarrollador o fraccionador deberá dejar hasta un 5% adicional en un lote inmediato al área pública para darle la oportunidad al Estado o a los particulares a través de la Municipalidad de su adquisición conforme a las leyes vigentes al respecto y para los usos previstos.

El Concejo Municipal de Esparza publica en La Gaceta el presente proyecto de Reglamento, para someterlo a consulta pública no vinculante, por un plazo mínimo de diez días hábiles, luego del cual se pronunciará sobre el fondo del asunto.

Esparza, 5 de julio del 2012.-