Regulation on Article 40 of the Urban Planning Law — Municipality of EsparzaReglamento al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana — Municipalidad de Esparza

Communal Areas (Áreas Comunales): Those intended for public use, apart from streets and roads, for educational, health, worship, recreation, security, charity, and similar purposes.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Municipality (Municipalidad): State legal entity with territorial jurisdiction over a canton. The head town of the canton is the seat of the Municipal government. It is responsible for the administration of local services and interests, in order to promote the comprehensive development of the cantons in harmony with national development.

Municipality of Esparza (Municipalidad de Esparza): Legal entity that administers the services and interests in the jurisdiction of the Canton of Esparza.

Subdivision (Fraccionamiento): Division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both judicial or extrajudicial adjudication partitions, allocations of undivided rights, and mere segregations under the same owner, as well as those located in developments or new constructions that concern the control of the formation and urban use of real estate.

Urbanization (Urbanización): Subdivision and development of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services such as electricity, potable water, sewerage, and garbage collection.

Green Zones (Zonas Verdes): These are the free lands, considered as such in urban planning, whose area is unbuildable.

"Article 40.- Every subdivider (fraccionador) of lands located outside the quadrant of cities and every urbanizer (urbanizador) shall cede free of charge for public use both the areas intended for roads and those corresponding to parks and communal facilities; what shall be ceded for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, according to the average size of the lots, the intended use of the land, and the governing norms. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and communal facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. Likewise, simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas are excepted from the obligation to cede areas for parks and communal facilities.

No less than one-third of the area represented by the percentage set according to the preceding paragraph shall be applied strictly to park use, but reserving first from that third the necessary space or spaces for children's playgrounds, in a proportion not less than ten square meters per family; the areas for children's playgrounds may not be accepted if the subdivider or urbanizer has not duly conditioned them, including their grass planting and installation of the required equipment. The remaining two-thirds of the referred percentage or the remainder thereof that remains available after covering the park needs, shall serve to install communal facilities initially proposed by the subdivider or urbanizer or subsequently, failing that, by the lot purchasers, but which in any case must be defined by the Municipality (Municipalidad). The usable areas in communal facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some improvement or other compensatory facility, when a greater benefit for the community is obtained thereby.

With the exception of rights-of-way for roads that must be ceded to the State, in accordance with the foregoing provisions, the other areas for public use must be transferred in favor of the municipal domain. Nonetheless, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing the services or facilities of their respective competence therein, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph. (Thus amended this article by Resolution of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) No. 4205-96 of August 20, 1996.)"

The purpose of these norms is to revalue said areas and require their provision in relation to the real needs for a growing population whose services are not foreseen.

3773 of INVU, of November 17, 1987) a-) Residential urbanization or subdivision: The criterion to be used is that of housing density, requiring the cession of (20) square meters per lot or 20 m² per housing unit.

This amount as a percentage may not be less than 5%, nor greater than 20% of the buildable area, except for social interest housing, in which case the minimum shall be 10%, Tourism 15%, Commercial 10%, Industrial 10%. (Thus amended by article IV of Session No. 3773 of INVU, of November 17, 1987).

b-) Green Areas (Áreas Verdes): The portion of the area located in the urbanization must be destined primarily for children's playgrounds and park.

The necessary amount for these uses shall be calculated as follows: per lot or house 10 m² for children's playgrounds, the remainder of the area up to completing 1/3 of the public area for park or sports fields. These two areas should preferably be adjacent.

• a)Adjacent to already established public areas (if their location is adequate), if any, or preferably on the periphery when the surrounding areas are not developed or if the scale of the subdivision (fraccionamiento) so requires, concentrated equidistantly from the dwellings.
• b)At distances no greater than 300 m from the farthest dwelling (measured along streets) for children's playground areas and in sites where primary roads do not need to be crossed to reach them from the dwellings they serve.

These areas must have a minimum frontage of 10 m and not form acute angles or have areas difficult to surveil.

The park zone shall be left grass-planted and wooded.

For the tree planting of the park and children's playground areas, the provisions of article III.2.9.1 of the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización) shall be followed (Thus amended by article IV of Ordinary Session No. 3928 of INVU, of June 19, 1989).

Said works shall include: playground equipment, shelters, pavements, sidewalks, fences, tree planting, terracing, benches, and any other pertinent detail, as applicable. In any case, potable water outlets shall be provided, distributed according to a coverage radius of no less than fifty meters (50 m).

For the purpose of calculating the playground equipment to be installed, one unit (núcleo) shall be considered for every 50 housing units. In projects of more than 1000 dwellings or lots, the number of playground equipment units shall be defined on a case-by-case basis.

Copies of the plans shall be paid for by the interested parties.

For reasons of safety or durability, INVU or the Municipality may reject the types of playground equipment proposed by the developer or subdivider.

In the event that the children's playground area is immediately adjacent to a stream (quebrada), river, canal, or primary street, and in general dangerous sites, it is the obligation of the developer or subdivider to enclose the site with a fence, hedge, wall, or other system that offers safety.

4 m²/dwelling for a play area for children (3 to 7 years). 4 m²/dwelling for a play area for school-age children (over 7 and under 13 years).

In the area for toddlers, an area for babies must be included with the proper facilities so that adults can stay for prolonged periods of time.

For an additional fraction of park, the shelter area shall be increased proportionally.

The design of these structures must have the approval of INVU, the Ministry of Health, and the Municipality.

Once the area corresponding to park and playgrounds has been separated, the use of the rest of the area shall be given according to the following table, which establishes the number of square meters required per dwelling and the priority (in decreasing order):

The priority or use may be varied upon approval of the plans, according to the characteristics of the area, through a prior study demonstrating that the use is already covered or is not required.

When occasionally, in high-density projects, the area indicated in Article III.3.6.1.2 of the Subdivision and Urbanization Regulation is not sufficient to cover this percentage, the developer or subdivider must leave up to an additional 5% in a lot immediately adjacent to the public area to give the State or private parties, through the Municipality, the opportunity for its acquisition in accordance with the laws in force in this regard and for the intended uses.

The Municipal Council of Esparza publishes in La Gaceta this draft Regulation, to submit it to a non-binding public consultation, for a minimum period of ten business days, after which it will rule on the substance of the matter.

Esparza, July 5, 2012.-

Áreas Comunales: Las que se destinan al uso público, aparte de calles y carreteras para fines educativos, de salud, culto, recreación, seguridad, beneficencia y similares.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre un cantón. La población cabecera del cantón es la sede del gobierno Municipal. Le corresponde la administración de lo servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

Municipalidad de Esparza: Persona jurídica que administra los servicios e intereses en la jurisdicción del Cantón de Esparza.

Fraccionamiento: División de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios tales como electricidad, agua potable, alcantarillado y recolección de basura.

Zonas Verdes: Son los terrenos libres, considerados como tales en el planeamiento urbano cuya área es inedificable.

"Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.

No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juego infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad.

Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior. (Así reformado este artículo por Resolución de la Sala Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)"

El propósito de estas normas es el de revalorar dichas áreas y exigir su dotación en relación con las necesidades reales para una población creciente cuyos servicios no son previstos.

3773 del INVU, de 17 de noviembre de 1987) a-) Urbanización o fraccionamiento residencial: El criterio a utilizar es el de densidad habitacional debiendo cederse (20) metros cuadrados por lote o 20 m² por unidad de vivienda.

Esta cantidad en porcentaje no podrá ser menor de un 5%, ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en viviendas de interés social en cuyo caso el mínimo será el 10%, Turismo 15%, Comercial 10%, Industrial 10%. (Así reformado por el artículo IV de la Sesión NO.3773 del INVU, de 17 de noviembre de 1987).

b-) Áreas Verdes: La porción del área que se ubique en la urbanización deberá destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque.

Lo necesario para estos usos se calculará así: por lote o casa 10 m² para juegos infantiles, el resto del área hasta completar l/3 del área pública para parque o juegos deportivos. Estas dos áreas deberán estar preferentemente juntas.

• a)Contiguo a áreas públicas ya establecidas (si su ubicación es adecuada), si las hubiere o preferentemente en la periferia cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas o si la escala del fraccionamiento lo requiere, concentradas equidistantemente de las viviendas.
• b)A distancias no mayores de 300 m de la vivienda más alejada (medidos sobre calles) para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar vías primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.

Estas áreas deberán tener un frente mínimo de 10 m y no formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.

La zona del parque se deberá dejar enzacatada y arborizada.

Para la arborización de las áreas de parque y juegos infantiles se seguirá lo indicado en el artículo III.2.9.1 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización (Así reformado por el artículo IV de la Sesión Ordinaria NO. 3928 del INVU, de 19 de junio de 1989).

Dichas obras incluirán: juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso. En todo caso proveerá salidas de agua potable, distribuidas de acuerdo a una cobertura no menor de cincuenta metros (50 m) de radio.

Para efecto del cálculo de los juegos a instalar se considerará un núcleo por cada 50 unidades de vivienda. En proyectos de más de l000 viviendas o lotes el número de juegos se definirá en cada caso.

Las copias de planos serán pagadas por los interesados.

Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad podrán rechazar los tipos de juegos que propongan el desarrollador o fraccionador.

En el caso de que el área de juegos infantiles esté inmediata a una quebrada, río, canal o calle primaria y en general sitios peligrosos es obligación del desarrollador o fraccionador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que ofrezca seguridad.

4 m²/vivienda a zona de juego para niños de (3 a 7 años). 4 m² /vivienda a zona de juego para niños en edad escolar (mayores de 7 y menores de 13 años).

En el área para párvulos se debe incluir un área para bebés con las debidas facilidades para que los adultos puedan permanecer períodos prolongados de tiempo.

Por fracción adicional de parque se incrementará proporcionalmente el área de refugio.

El diseño de estas estructuras deberá contar con la aprobación del INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad.

Una vez separada el área correspondiente a parque y juegos, el uso del resto del área se dará según el siguiente cuadro en el que se establecen el número de metros cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad (en orden decreciente): En el sector a no más de l000 m de la vivienda más alejada m²/vivienda 2,5 Kinder, 8,0 Escuela, 1,5 Centro de Educación y Nutrición ,11,0 Juegos Deportivos 0,5 Policía En el sector a no más de 2000 m 4,0 Colegio, 1,5 Centro Comunal, 1,5 Biblioteca, 0,5 Puesto de Salud, 0,5 Oficina para servicios públicos, 1,0 Educación Técnica, Distancias variables de acuerdo a densidad de población y jerarquía del poblado 1,5 Guarderías, 1,0 Unidad Sanitaria La prioridad o el uso pueden variarse al aprobarse los planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que demuestre que el uso ya está cubierto o no se requiere.

Cuando ocasionalmente, en proyectos de alta densidad el área indicada en el Artículo III.3.6.1.2 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización, no sea suficiente para cubrir este porcentaje, el desarrollador o fraccionador deberá dejar hasta un 5% adicional en un lote inmediato al área pública para darle la oportunidad al Estado o a los particulares a través de la Municipalidad de su adquisición conforme a las leyes vigentes al respecto y para los usos previstos.

El Concejo Municipal de Esparza publica en La Gaceta el presente proyecto de Reglamento, para someterlo a consulta pública no vinculante, por un plazo mínimo de diez días hábiles, luego del cual se pronunciará sobre el fondo del asunto.

Esparza, 5 de julio del 2012.-