Regulation for the Development and Execution of the Papagayo Gulf Tourism ProjectReglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

For all purposes, when this Regulation uses the following terms, they shall be given the meanings and content indicated below:

• a)ICT: Costa Rican Tourism Institute.
• b)Junta Directiva: Junta Directiva of the Costa Rican Tourism Institute.
• c)Consejo Director: Consejo Director of the Papagayo Gulf Tourism Project.
• d)Oficina Ejecutora: Maximum-level decentralized body of the Institute, composed of the Consejo Director and the Dirección Ejecutiva of the Papagayo Gulf Tourism Project.
• e)Dirección Ejecutiva: Dirección Ejecutiva of the Papagayo Gulf Tourism Project.
• f)Project: Papagayo Gulf Tourism Project, declared of public utility and comprising the land and maritime area located within the limits established by Article 1 of the Law that "Declares of public utility the immovable property for carrying out and executing the tourism project in Bahía Culebra or Papagayo", Law No. 6370 of September 3, 1979, published in the Official Gazette La Gaceta No. 171 of September 13, 1979, and its amendment (hereinafter Law 6370).

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• g)Concessionaire: Natural or legal person holding the administrative real right derived from the concession granted by the ICT.
• h)Master Plan: Tool for the control and regulation of land use, zoning, road systems, densities, surface coverage coefficient (coeficiente de ocupación de superficie, COS), also known as "coverage", as well as the bases for site design and general specifications for the project's development and the planning of its urban development, according to the "General Master Plan Regulation of the Papagayo Gulf Tourism Project", approved by the Junta Directiva of the ICT, in Ordinary Session No. 4572, Article 2, Subsection VIII, held on July 10, 1995, and published in the Official Gazette La Gaceta No. 140 of July 24, 1995, and its amendments.

The Master Plan is a guiding planning instrument, insofar as it indicates the guiding principles, the general guidelines, and the master lines that shall guide and regulate the urban or building planning and the land use of the Papagayo Gulf Tourism Project; all within the applicable legal limitations and whose nature, in addition to being technical, is of normative and obligatory scope.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• i)Public Domain Asset (Bien Demanial): Each of the immovable properties and their attributes, declared of public utility, that make up the development area of the Papagayo Gulf Tourism Project, affected by Laws 6370 and 6758 for tourism use and over whose legal destiny the ICT exercises a power of administration, vigilance, and control, with the tourism purpose being the criterion of affectation of such properties, which may be granted in concession to private parties by the ICT.

Said territorial portion comprises those areas that have been acquired by the ICT for the development of the project, encompassing the inalienable public zone area of fifty meters, the restricted zone area of one hundred fifty meters, and the continental zone, the latter understood as the area located inland, beyond the two hundred meters from the maritime terrestrial zone of the Pacific coast. The Papagayo Gulf Tourism Project is located from Punta Cabuyal to the North, to one kilometer south of Punta Ballena, with the coordinates of Law 6370 prevailing, and also encompasses the area permanently covered by the sea located within said coordinates, intended for the construction, administration, and operation of tourist marinas and docks, within the Papagayo Gulf Tourism Project, in accordance with the provisions of the Law for the Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of December 19, 1997, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 26 of February 6, 1998.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• j)Concession: Administrative act of a contractual nature agreed upon by the Junta Directiva of the ICT in favor of a natural or legal person, which confers upon them the administrative real right, for a private, exclusive, and exclusionary use, of a patrimonial nature over a public domain asset (bien demanial) within the Papagayo Gulf Tourism Project. This administrative real right allows the Concessionaire to exercise all the attributes of ownership except that of land alienation. For these purposes, the tourism public purpose of the Project implies the power of the Concessionaire to use, enjoy, transform, build or co-build, defend, give as collateral, encumber, segregate, partially or totally assign, the concessioned public domain asset, for the fulfillment of their tourism development project, always under the vigilance, control, and approval of the ICT.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• k)Concession Contract: Document signed between the ICT through its representative and the Concessionaire, in which the scope of the administrative real right referred to in the concession granted over the public domain asset according to the regulations in force is stipulated, as well as the rights and obligations of a particular nature referring to the specific relationship arising between the ICT and the Concessionaire for the realization of the specific tourism development project.
• l)Assignment of the Concession (Cesión de la Concesión): Total or partial transfer of the ownership of a concession entered into by a Concessionaire in favor of a third party, for which the prior and express authorization of the Junta Directiva of the ICT is required.
• m)Total Assignment of the Concession (Cesión Total de la Concesión): Total transfer of the ownership of a concession, by virtue of which the assignee assumes the terms, conditions, and obligations of the concession contract in force for that concession. The ICT's authorization of the total assignment of the concession shall entail the signing of a new contract with the assignee, under the same terms and conditions as the original contract.
• n)Partial Assignment of the Concession (Cesión Parcial de la Concesión): Partial transfer of the ownership of a concession, in which the act of authorization by the ICT shall entail the granting of a new concession in favor of the assignee, whose terms and conditions shall be stipulated in the concession contract signed with the assignee, which, despite constituting an independent concession with respect to that from which it derives, shall retain the original term of the assignor's concession. For all legal purposes, the partial assignee of the concession, duly authorized by the ICT, shall have the status of holder of the derived concession acquired.
• o)ICT Fee (Canon del ICT): Pecuniary consideration that the concessionaire must pay to the ICT for the granting, extension, term adjustment, total or partial assignment of the concession, and any eventual modifications thereof, whose amount shall be calculated according to the procedure set forth in point IX) Procedure for Indexing the Fee Value for Assignments and point X) Procedure for Indexing the Fee Value for Granting, Extension, or Adjustment, both of the Sole Annex of this Regulation.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• p)Municipal Fee (Canon municipal): Pecuniary consideration that the Concessionaire must pay to the competent Municipality in accordance with the Law on the Maritime Terrestrial Zone, Law No. 6043 of March 2, 1977, its amendments (hereinafter Law 6043) and its Regulation, with respect to the area of the restricted zone and public zone concessioned by way of exception, that is included within its Concession, with the taxable base being the value of the concession established by the ICT. In the event that the area is concessioned under Law 7744 and its Regulation, the fee to be paid to the respective municipality shall be that established in said regulation.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• q)Tourism Purpose (Fin Turístico): This is the ultimate and supreme public purpose pursued by Law No. 6758, consisting of the productive tourism development of the Papagayo Gulf Tourism Project, in harmony with the uses established in the Master Plan of the Papagayo Gulf Tourism Project.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• r)Law 6370: Law that Declares of Public Utility the immovable property for carrying out and executing the tourism project in Bahía Culebra or Papagayo, of September 3, 1979, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 71 of September 13, 1979.

(As added the previous subsection by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• s)APC: Digital platform and modules for the processing of construction plans and permits administered by the Federated College of Engineers and Architects, established in Article 1 of the Regulation for the Processing of Review of Construction Plans, Executive Decree No. 36550-MP-MIV AH-S-MEIC of April 28, 2011, published in the Official Gazette La Gaceta No. 117 of June 17, 2011.

(As added the previous subsection by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• t)Law 6758: Law that Regulates the Execution of the Papagayo Tourism Project, Law No. 6758 of June 4, 1982, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 122 of June 25, 1982.

(As added the previous subsection by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• u)Law 6043: Law on the Maritime Terrestrial Zone, Law No. 6043 of March 2, 1977, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 52 of March 16, 1977.

(As added the previous subsection by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• v)Law 7744: Law for the Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of December 19, 1997, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 26 of February 6, 1998.

(As added the previous subsection by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

In turn, the Oficina Ejecutora shall be composed of a Consejo Director and the Dirección Ejecutiva.

The Consejo Director shall be formed by five members: The Executive President of the Institute, who shall preside over it, substituted in his absences by whomever the Junta Directiva designates; two representatives of the Institute and two representatives of the private sector. All members must have experience in tourism activities and shall be freely appointed by the Junta Directiva and may or may not be members of the latter. They shall remain in their positions for five years, renewable, and shall report at a disciplinary level directly to the Junta Directiva. Their appointment may be revoked at any time, for which purpose they shall be considered trusted employees.

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

It has no responsibilities in the field of executive administration of the project. The responsibilities of the Consejo Director are:

• a)Periodically review and adjust the Master Plan, recommending to the Junta Directiva the approval of any modifications that may be necessary, with the corresponding publication in La Gaceta.
• b)Recommend to the Junta Directiva the issuance or amendment of the Project's operating regulations.
• c)Authorize, upon prior technical and legal opinion, the holding of public tenders for the adjudication of free areas in the Papagayo Gulf Tourism Project.
• d)Approve the development plans proposed by the concessionaires for the proper execution of their concession.
• e)Recommend to the Junta Directiva, based on the technical and legal criteria, the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, subjection to condominium regime or to the investment company regime, cancellation, extinction, and the rescue of concessions.
• f)Recommend to the Junta Directiva the determination of the amount of the fee that must be paid to the ICT for the granting of the concession, extension, term adjustment, assignments, and for all those other acts provided for in this regulation.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• g)Approve the budget of the Oficina Ejecutora , as well as its modifications.
• h)Oversee the work of and exercise disciplinary authority over the executive director. In the absence of specific regulations, the disciplinary regime of the Institute shall be applied supplementally.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• i)Issue the internal regulations governing its activity and functioning as a collegiate body.
• j)All those derived from the legal framework governing the Papagayo Gulf Tourism Project.
• k)Appoint the executive director. Officials of the ICT charged to its budget shall be appointed by the General Management of the ICT, upon the recommendation of the executive director, with the latter being responsible for exercising disciplinary authority over them.

(As added the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(As added by Article 2 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

The legal and regulatory provisions to which all officials of the Institution are subject shall apply to the ICT personnel assigned to the Dirección Ejecutiva in all their aspects and without exceptions. The Dirección Ejecutiva is the body directly responsible for the total administration of the project and is fully accountable for its proper operation. Such a body may have its own levels of deputy directorates, departments, and personnel. The Executive Director is the highest-ranking official in administrative matters.

The functions of the Dirección Ejecutiva , under the absolute responsibility of the Executive Director, are:

• a)Execute all agreements that the Consejo Director entrusts to it.
• b)Exercise direction, coordination, administration, and constant control over the general development of the Project with the purpose of ensuring that it is executed in accordance with the regulations and internal and external provisions in force.
• c)Issue the corresponding technical criterion for the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, subjection to condominium regime or to the investment company regime, cancellation, extinction, and the rescue of concessions.
• d)Prepare the draft budget of the Oficina Ejecutora , as well as its modifications.
• e)Execute the budget approved by the Consejo Director.
• f)Recommend, when appropriate, the periodic review and adjustment of the Master Plan.
• g)Recommend the holding of public tenders for the adjudication of free areas in the Papagayo Gulf Tourism Project.
• h)Propose the issuance of the internal regulations necessary for the correct and timely execution of the Project.
• i)Ensure adequate coordination of the Papagayo Project with the various public institutions involved and related thereto.
• j)Coordinate the necessary actions to have a publicly accessible information system on the concessions granted and their respective updating.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• k)Oversee, jointly with the Financial Department of the ICT, the budgetary control over the processes, transactions, and operations related to the public investment infrastructure works that the Project is responsible for developing; as well as investments for the planning, development, execution, promotion, and marketing of the Papagayo Gulf Tourism Project, for which it shall coordinate with the Marketing Department of the ICT.

(As amended the previous subsection by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• l)Administer human and financial resources.
• m)Notify the respective Municipality, once a concession has been finally awarded or a total or partial assignment of a concession has been authorized, of the concessionaire responsible for the payment of the municipal fee (canon municipal).
• n)Those instructed by the Consejo Director and all those derived from the legal framework governing the Project.

(As added by Article 2 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

Concessions

Concessions may be granted to natural persons, national or foreign, and as for legal persons, concessions shall only be granted to entities incorporated and domiciled in the country.

Natural persons, legal persons, as well as the legal representatives, members of the Board of Directors, Attorneys-in-Fact, and Administrators with representation of a legal person, who submit the application to become awardees of a concession must comply with the provisions set forth in the respective tender document, prove their lack of criminal record in the exercise of their position, and their economic capacity for the execution of the projects, before the Consejo Director. To prove the lack of criminal record and economic capacity, the interested party must comply with the requirements established in the Sole Annex of this Regulation, point 11) Requirements to demonstrate economic capacity and point 111) Requirements to demonstrate lack of criminal record.

Any change of partners and legal representatives of a legal person concessionaire, as well as the merger of concessionaire commercial companies, by virtue of the provisions in Articles 19, 22 and Chapter Ten of the Commercial Code, Law No. 3284 of April 30, 1964, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 119 of May 27, 1964, must be accredited to the ICT within the following thirty business days after said change has occurred, providing the legal documentation established in the Sole Annex of this Regulation, point IV) Requirements for accreditation of new legal representatives and transfer of share capital. In the event that the change is only of legal representatives, the period to inform the ICT, shall commence from the respective registration in the Register of Legal Persons.

Anyone seeking to be awarded a concession must also comply with the requirements established in the tender document of the respective competition.

Anyone seeking to acquire a concession through assignment shall comply with the provisions of the Sole Annex of this Regulation, point V) Requirements for Total or Partial Assignment of Concession.

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

This analysis is the responsibility of the technical personnel of the Oficina Ejecutora and the Legal Advisory Office of the ICT in strictly legal aspects, whose report shall be the basis for the recommendation of the Consejo Director for the adjudication of the concession.

The Consejo Director shall make its recommendation to the Junta Directiva of the Institute, which shall make the final decision.

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The determination of the term must be duly motivated and based on an objective and technical analysis to be carried out by the administration.

In those cases where the term of the concession is less than fifty years, the concessionaire may request at any time, in a duly justified and reasoned manner, the adjustment of the term of its concession, which may never exceed the maximum term stipulated in this article.

The act approving the term extension must be based on technical studies conducted for that purpose, with the concessionaire being required to be up to date with compliance with the provisions of Article 14 of this regulation, which must be verified by the Dirección Ejecutiva. All term adjustment procedures shall be carried out in accordance with the procedure described in the Sole Annex of this regulation, point XI) "Procedure for adjusting the term of concessions."

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The new term requested must be justified by the project's needs and be consistent therewith, all provided that the concessionaire maintains the requirements demanded for it, in accordance with the obligations established in the concession and the laws and regulations governing the Papagayo Gulf Tourism Hub. To this end, the Dirección Ejecutiva shall verify that the area and its buildings and facilities are maintained in good condition and that the requesting concessionaire is up to date in fulfilling its contractual and regulatory obligations. A term extension may not be requested if at least half of the originally granted term has not elapsed.

The request for an extension must be made by the concessionaire to the Consejo Director within the year prior to the expiration of the concession term, unless the concession contract has provided a different procedure for extension. For each extension, the concessionaire must pay the ICT the corresponding fee (canon), adjusted according to the procedure established in point X) Procedure for Indexing the Fee Value for Granting, Extension or Adjustment, Sole Annex of this Regulation.

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

Within the framework of the provisions of Article 15 of the Regulatory Law of this Tourism Hub, the ICT may temporarily and precautionarily rescue the administration of a tourism project in the Papagayo Gulf Tourism Hub, provided there is a grounded reason in the public interest, force majeure, act of God, and/or risk of affecting the rights of good faith third parties, all of which must be accredited and duly justified. In any case, the ICT must notify and make known, by the means it deems appropriate, the measure to be adopted to anyone who has a legitimate interest.

(As amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

Once a concession is extinguished, all the rights and powers corresponding to the concessionaire in accordance with this law shall revert to the Institute, except in the case of real rights of subsidiary concessions subject to the condominium regime belonging to third-party assignees, where the subsidiary shall revert to the original master concessionaire, who must assume the commitment to the execution of the tourism project established in the concession contract.

(As added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

In those cases where the approved act requires its registration, a prior technical and legal report shall be required.

(As amended the previous paragraph by Article 1 of Executive Decree No. 45823 of June 8, 2026)

Every awardee of a concession, as well as in the case of an extension or adjustment, must pay the concession fee to the ICT. Said amount shall be adjusted following the procedure established in Point X. Fee Value Indexation Procedure for granting, extension, or adjustment, of the Sole Annex of this Regulation.

Acquirers by assignment or transfer of a concession must demonstrate that they meet all the requirements to be concessionaires.

In the case of partial or total assignments, or when dealing with awardees in enforcement proceedings of guarantees constituted over concessions who have no interest in the development of the concession, they must certify the requirements established in Point V) Requirements for Total or Partial Assignment of a Concession, of the Sole Annex of this Regulation and Executive Decree 29794-MP-TUR of August 30, 2001, entitled "Regulation of Real Guarantees Encumbering Concessions of the Golfo Papagayo Tourist Pole" published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its amendments, respectively.

In cases of total or partial assignments, an assignment fee must be paid to the ICT, once the agreement of the ICT Board of Directors approving the partial or total assignment is final and prior to the signing of the respective contract.

Said amount shall be adjusted by the ICT according to the procedure described in the Sole Annex of this regulation, Point IX) Assignment Fee Value Indexation Procedure. The concessionaire must pay the ICT the corresponding transfer fee, based on the land to be assigned and the indexed value of the fee on the date of the request.

In the event of a request for assignment and subsequent consolidation of concessions, an adjustment must be requested to equalize the term of the consolidated concessions, for which point XI "Procedure for adjusting the term of concessions", established in the Sole Annex of this Regulation, must be complied with.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

In cases of total or partial assignments, the acquirer shall be considered for all purposes as the concessionaire; therefore, once the agreement of the Board of Directors authorizing the assignment is final, the concession contract shall be signed with the assignee, along with the corresponding public deed before a Notary Public contracted by the concessionaire.

The signing by the ICT representative of the public deed that must be submitted to the National Registry for its registration is understood to be limited to granting consent for any acts indicated in this article to be carried out by the parties, with said public instrument being subject to compliance with the requirements set forth in the Executive Decree that "Creates the Concessions Registry of the Golfo Papagayo Tourist Project in Bahía Culebra", Executive Decree No. 22489-MP-J-TUR of September 2, 1992, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 174 of September 10, 1993; in Articles 73, 81 et seq. of the Notarial Code, Law No. 7764 of April 17, 1998, and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 98 of May 22, 1998; and in Articles 448 et seq. of the Civil Code, Law No. 63 of September 28, 1887, and its amendments.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

• a)The regulations provided by Law No. 6758.
• b)The provisions of this regulation.
• c)The provisions of the General Master Plan approved by the Board of Directors.
• d)The stipulations in the respective concession contract.
• e)The provisions in the specific project Development Plan approved by the Institute's Board of Directors and the Project Execution Schedule.
• f)The provisions contained in the respective Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) granted by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA).
• g)The regulations and provisions issued by the ICT Board of Directors for the operation of the Project.
• h)Compliance with all tax and pecuniary obligations with the respective municipality.
• i)To be up to date with the employer-employee obligations established by the Constitutive Law of the Costa Rican Social Security Fund, Law No. 17 of October 22, 1943, and its amendments; as well as with the Social Development and Family Allowances Fund (FODESAF) according to the Law of Social Development and Family Allowances, Law No. 5662 of December 23, 1974, and its amendments; j) To be up to date with the tax on legal entities, as established by the Tax on Legal Entities Law, Law No. 9428 of March 21, 2017, and its amendments.
• k)To be up to date with their tax obligations before the Ministry of Finance.
• l)To be up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparency and Final Beneficiaries of Legal Entities and Other Legal Structures," of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.
• m)Payment to the ICT of the amount of the fee for granting, extension, adjustment, and total or partial assignment, once the Board of Directors authorizes the corresponding administrative act and prior to the signing of the respective contract.

The concessionaire shall be considered up to date with their obligations in those cases where they have formally challenged the amounts claimed by the administrative authorities in accordance with the procedure indicated by the applicable laws and regulations for these purposes. The foregoing provided that the debt has not been confirmed by a final administrative resolution that resolves said challenge. Compliance with these conditions shall be verified by the Executive Directorate of the Golfo Papagayo Tourist Project.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

6758.

To determine the amount to be paid for this annual fee, the municipality shall request the ICT to certify the value of the granted concession, which shall be calculated based on the current value of the concession fee. Said value shall be adjusted following the procedure established in point X Fee Indexation Procedure for granting, extension, or adjustment, of the Sole Annex of this Regulation.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The requirements for each procedure shall be those established in the Sole Annex of this regulation. Within that established period of thirty calendar days, the Executive Directorate shall have a period of eight calendar days to render the technical opinion, and the Legal Advisory Office shall have eight calendar days to render the respective legal opinion.

In application of the Law for the Protection of Citizens from Excess Requirements and Administrative Procedures, Law No. 8220 of March 4, 2002, and its amendments (hereinafter Law 8220), the Administration may make a single prevention to the administered party so that, on a single occasion and in writing, they complete the omitted requirements in the request or procedure, or clarify or rectify the information, within a period of twenty business days. This prevention made to the administered party suspends the period that the Administration has to resolve the submitted request.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The signing of such contracts shall not require express authorization from the ICT. Once the administration or operation contract is signed, the concessionaire must notify the ICT.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The respective setting shall be made by the Executive Directorate once the project to be executed is approved, taking into consideration the accumulated investment of the previous stage. For projects up to ten million dollars ($10,000,000.00), they must provide a guarantee of 4% of the stage value; for projects over ten million dollars ($10,000,000.00) and up to one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a guarantee of 2% of the stage value; and for projects exceeding one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a guarantee of 1% of the stage value.

These amounts shall be updated every four years using the indexation methodology established in the procedure set forth in point X. Fee Value Indexation Procedure, of the Sole Annex of this Regulation.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

Within a period of 15 calendar days following the request, the Executive Directorate shall prepare the respective technical report, which shall be made known to the Director Council, which shall recommend the pertinent action to the Board of Directors.

At the moment the supervening circumstance ceases, as timely communicated by the concessionaire or verified by the Executive Directorate, the performance guarantee must be adjusted to the contractually corresponding guarantee percentage within a period not exceeding 30 business days from the adjustment notice issued by the Executive Directorate.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

Performance guarantees, when provided through instruments issued for that purpose, may have a validity period shorter than the term of the development stage being guaranteed but must be renewed in a timely manner before their expiration.

If one business day before the expiration of the guarantee, the concessionaire has not extended its validity, the ICT may enforce it preventively and hold the money in an account under its custody, which shall serve as a compensatory means in case of non-compliance.

In those cases of securities whose renewal is possible only on their expiration date, the renewal process before the ICT must be initiated prior to their expiration.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The partial return may occur on a single occasion after reaching at least 50% progress of the works of the stage being supported and shall be proportional to the fulfillment of the executed works.

For the partial return of the performance guarantee, the concessionaire must convincingly demonstrate the progress of the works, which must coincide with the approved work schedule, providing a Work Progress Table that includes the investment made and its percentage, accompanied by a simple sworn statement affirming the veracity of the recorded data.

The final return of the performance guarantee shall be made upon request of the concessionaire and shall be approved by the Director Council with the support of the technical report from the Executive Directorate on the full compliance of the supported obligations, and must not exceed a period of 60 calendar days, unless a justified delay in such return is warranted by a substantiated technical opinion.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

Enforcement of the performance guarantee does not exempt the concessionaire from compensating the ICT for damages and losses not covered by that guarantee.

Only those indicated in Article 111 of the Regulation to the General Public Procurement Law, No. 9986 of May 27, 2021, shall be accepted as performance guarantees.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

Within a period of thirty business days from the signing of the concession contract, the public deed must be signed for registration purposes.

The award or assignment must be processed for its registration in the Concessions Registry of the National Registry, within a period not exceeding two months from the signing of the public deed through which it is formalized for registration purposes.

Within six months following the signing of the contract, the processing of the corresponding permits must begin, which must be diligently processed by the concessionaire. This is, except in the case of assignments for tourist residential use or when dealing with awardees in guarantee enforcement processes over concessions without interest in the development of the concession. In any case, the concessionaire must inform the Executive Directorate of the status of the permit processing.

The work must begin within three months following the obtention of all necessary permits and authorizations.

In the case of concessions for tourist residential use and in the pursuit of the public purpose pursued by the Golfo Papagayo Tourist Pole, the period for constructing the residence must not exceed the equivalent of one-fifth of the total term of the original concession. In the case of partial or total assignments where there is a residual term less than the period for constructing the residence indicated above, the construction period shall be until the expiration of the concession term.

The period for constructing the residence shall begin from the approval by the Board of Directors of the concession granted for tourist residential use.

The periods granted by the ICT to the concessionaire for fulfilling contractual obligations may be extended by the ICT Board of Directors upon a recommendation from the Director Council, through a final, duly reasoned and justified agreement, at the request of the concessionaire. The period for completing the work shall be defined in the concession contract.

Any project change must comply with the requirements established in Point I. Procedure for approval and visé of plans, Sole Annex of this regulation.

In accordance with the legal framework regulating the Golfo de Papagayo Tourist Project (article 3 bis, subsection a) of this Regulation), the ICT may modify the zoning map known as the Master Plan, varying the land use originally designated for each concession, provided that the tourist purpose is maintained. The change or addition of land use for the concessioned area may be total or partial from the current use. The modification or addition of land use must be duly justified, reasoned, and substantiated, either by a supervening cause or an improvement in the quality of the proposal, demonstrating an increase in the socio-economic linkage benefits. Changes in land use that have not been requested by the concessionaire or that worsen the proposal initially agreed upon with the ICT shall not be admissible. The baseline studies and the request for a change of land use must be analyzed in light of the General Master Plan of the Golfo Papagayo Tourist Pole and its Regulation. The baseline studies and the request for a change of land use must be analyzed in light of the General Master Plan of the Golfo Papagayo Tourist Pole and its Regulation.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The foregoing must be demonstrated by the concessionaire and verified by the Executive Directorate of the Golfo Papagayo Tourist Project. Once the cause for suspension ceases, and within a period of 30 business days, they must submit an updated work execution schedule to the Executive Directorate. The concessionaire's lack of economic capacity, except for reasons of force majeure or fortuitous event, shall not be considered a supervening circumstance for the development of the project.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The Executive Directorate shall be responsible for monitoring compliance with said technical standards.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 45823 of June 8, 2026)

On the disciplinary regime

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

a. Written warning; b. Restitution of damages and losses; c. Enforcement of guarantees; and d. Cancellation of the concession The written warning shall be applicable in cases where a minor offense is proven. The foregoing sanctions may be applied concurrently if they are not mutually exclusive.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

When cancellation is agreed, the ICT shall recover the concessioned area, and the installations or buildings shall become part of the Institute's assets, without prejudice to the collection from the responsible party of the damages and losses caused to the Project.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 35962 of April 12, 2010)

Once the preliminary procedure period has ended and the alleged breach persists, the Executive Directorate, through a final report, shall recommend to the Director Council, and the latter in turn to the Board of Directors, that the latter proceed with opening the ordinary administrative procedure against the concessionaire.

The imposition of sanctions shall be carried out following an ordinary procedure, in accordance with the provisions of Title Six, Chapter I, Article 308 et seq., of the General Law of Public Administration, Law No. 6227 of May 2, 1978, and its amendments (hereinafter Law 6227).

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The decisions of the Board of Directors regarding the imposition of sanctions shall be subject to an appeal before the same body, within a period of three business days following their communication.

(Thus amended by Article 1 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

1. The administrative procedure for an alleged contractual breach that may even conclude with the cancellation or extinction of a concession on a parent parcel (finca matriz) subject to the condominium regime must include as interested third parties all holders of the concessions of the subsidiary parcels (fincas filiales) and the Condominium Administrator, so that they may state what they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.

In the event that the cancellation or extinction of a concession constituted as a parent parcel of a condominium is decreed by a final act of the ICT Board of Directors, it must be awarded by the ICT Board of Directors to a third party who meets the requirements to be a concessionaire, after notifying the act to each of the concessionaires of the other subsidiary parcels and the Condominium Administrator, if they are a natural or legal person different from the former concessionaire. The new awardee must pay the corresponding concession fee amount and assume the debts encumbering the concession. In this case, the concessionaires of the subsidiary parcels derived from said parent parcel shall not be affected, and their concessions shall remain unaffected by the change of the parent parcel concessionaire.

2. The administrative procedure for an alleged contractual breach that may even conclude with the cancellation or extinction of a concession of a subsidiary parcel must include the Condominium Administrator as an interested third party and must notify all holders of the concessions of the subsidiary parcels at the address indicated in the administrative file, who, within a period of 10 business days from the date the notification is made, shall have the power to appear in the process as interested third parties. The foregoing, so that they may state what they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.

In this case, once the decision to cancel or extinguish the concession of the subsidiary parcel is final, and with the respective authorization from the ICT Board of Directors, the concession on the subsidiary parcel shall revert to the original master concessionaire, who must assume the debts encumbering the subsidiary parcel.

Upon prior payment of the assignment fee to the ICT, the master concessionaire may assign the subsidiary parcel to a third party who shall become the new concessionaire.

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus the previous chapter added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

The design, construction, and maintenance of the proposed road shall be the responsibility of the holder of the concession who so requested it and shall form part of the obligations stipulated in the corresponding concession contract.

Accesses to areas for the development of tourist marinas or docks on the lands administered by the ICT located within the Golfo Papagayo Tourist Project must comply with the provisions of Article 6, subsection a) of Decreto Ejecutivo 38171 of October 17, 2013, Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley 7744, published in the Official Gazette La Gaceta No. 36 of February 20, 2014, and its amendments, in that the concession must have an enabled and well-maintained access via public land road or access via waterway in the case of an island or an area with difficult or limited land access, or both simultaneously, guaranteeing free passage for users and institutions to the marina or tourist dock.

(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus added the preceding chapter by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

To obtain said authorization, the concessionaire must comply with the requirements established in section VII. Requisitos para sometimiento de las concesiones al Régimen Condominal, Anexo Único of this regulation.

(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

To obtain said authorization, the interested party must comply with the procedure and requirements established in section V, "Requisitos para cesión de concesión total" of the Anexo Único of this regulation.

(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

The stipulations of operation, administration, budget, fees, rights, and other regulations to which the Condominium concessionaires must submit shall be of a private nature, not subject to approval by the ICT. It shall be the responsibility of the Dirección Ejecutiva to verify the technical specifications indicated in the Condominium Regulations.

(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus added by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024)

(Thus modified its numbering by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 44448 of January 17, 2024, which transferred it from the former Article 25 to Article 33)

Issued at the Presidency of the Republic. —San José, on the twenty-seventh day of August, nineteen ninety-six.

GOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO.

To process any procedure, the interested party must be up to date with the obligations established in Article 14 of this Regulation.

• I)APPROVAL PROCEDURE FOR PRELIMINARY PROJECTS AND ENDORSEMENT OF APPROVED PROJECT PLANS.
• A)PROCEDURE AND REQUIREMENTS FOR PRELIMINARY PROJECT APPROVAL.

For the application for preliminary project approval (anteproyecto), the concessionaire must provide the following requirements to the Dirección Ejecutiva of the POP:

• a)Application for preliminary project approval and endorsement.
• b)Site Design.
• c)General description of the project and each component, total construction area and description of the facilities, including roadworks, circulation and parking, service areas, administrative areas, process areas, infrastructure and all corresponding detail, when dealing with modifications to the approved project. The proposal must adhere to the provisions of the Master Plan of the Polo Turístico Papagayo Project and this Regulation, and must coincide with the Site Design provided.
• d)Project Cycle Description: describe in detail the different phases or stages of the project, up to the operation phase.
• e)Planned Investment: project budget with a breakdown of the cost by general categories of the main works and detailing the sources of financing for the project's development.
• f)Project execution works schedule: The Concessionaire shall prepare and keep updated a Work Plan and works schedule throughout the execution phase, in accordance with the provisions of the concession contract.

This schedule must include all the detail of project activities, as well as sequences and estimated times for total project execution, indicating the start and end dates of each construction stage in a format that allows viewing a Gantt chart or similar.

All works shall be executed in accordance with this Schedule and any modification after the start of the construction phase must be consulted with the Dirección Ejecutiva with due justification for its analysis and prior approval. Should the Concessionaire consider the construction of works or components in sections or separately, it must so indicate in the project Schedule.

• B)PROJECT APPROVAL AND PLAN ENDORSEMENT.

For the approval of the definitive project and its respective plan endorsement, the concessionaire must provide:

• a)Application for definitive project approval and plan endorsement, in which the administrative file number corresponding to the current environmental feasibility (Viabilidad Ambiental) of the project granted by the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) must be indicated. This is so that the ICT may verify it ex officio.
• b)A set of digital construction plans (architectural, structural, electromechanical, and landscaping), with the detail of:

1. Site design with the project location and siting, known as the site plan (planta de conjunto).

2. Fire control network plan.

3. Road circulation system.

4. Electric power network plan.

5. Drinking water supply network plan.

6. Plan of the wastewater treatment and final disposal system.

7. Plan of the stormwater collection, treatment, and evacuation system.

• c)Studies and analyses, including calculation reports for the drinking water requirement, as well as the variables used in the design, technical specifications of materials, material sources, procedures, and construction methods.
• d)Should the project be in the process of obtaining a Tourism Declaration (Declaratoria Turística) or Tourism Contract, it must so report.
• e)Once the construction plans have been endorsed by the Dirección Ejecutiva of the POP, the interested party must continue with the other plan endorsement and approval procedures on the digital platform "Administrador de Proyectos de Construcción" (hereinafter APC) of the CFIA under the terms of the Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo No. 36550 of April 28, 2011, and its amendments.

II. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE ECONOMIC CAPACITY

As part of the requirements of the public bidding terms (cartel de concurso público) indicated in Article 4 of this Regulation, the interested party in being awarded a concession in the Golfo Papagayo Tourist Project must demonstrate that it has the economic capacity to carry out the proposed project. For this purpose, it must submit:

• 1)Sworn statement (Declaración jurada) made before a Notary Public justifying the origin of the resources to be used for the project's development, specifying that it has sufficient solvency or economic capacity to assume the pecuniary responsibilities implied by its condition as a future concessionaire and that it is not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the Ley General de Contratación Pública, Ley No. 9986 of May 27, 2021; description of the company's operation, also stating that it is not part of any insolvency proceeding (proceso concursal), that it is not subject to judicial seizures, that it has experience in securing financing for similar projects in terms of characteristics and amount included in its offer, and that it has not ceased its payments to third parties.
• 2)Provide the certified Cash Flow for the project, projected for 5 years.
• 3)Pre-approval letter from a banking or financial entity, issued no less than three months prior, demonstrating that it has liquidity for the investment, whether through own funds or approved credit lines (National or International). In the event that it has credits with national banking entities, it must provide the Credit Report issued by a competent entity issued no less than one month prior.
• 4)In the case of own resources, it must provide the audited financial statements of the investor's last fiscal period.
• 5)Certification issued by an authorized public accountant, based on its audited financial statements of the last fiscal period, indicating the net worth of the interested party and that it is sufficient to meet the commitments of the concession, including the percentage of the total cost of the project that will be financed with said net worth. Provide its respective notes.

III. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE LACK OF CRIMINAL RECORD

As part of the requirements of the public bidding specifications (pliego de condiciones) indicated in Article 4 of this Regulation, the interested party must demonstrate its lack of criminal record in the exercise of its position. For this purpose, it must submit:

• 1)Application signed by the interested party, with express indication of the qualifications of the future concessionaire if a natural person; in the case of legal entities, it must indicate the full details of the legal representatives, as well as the power of attorney they hold, with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number (cédula jurídica).
• 2)Sworn statement (Declaración jurada) made before a Notary Public, declaring under oath:
• a)That the applicant (in the case of a natural person) or their legal representatives in the exercise of their position, (in the case of legal entities), have not been convicted of the commission of crimes, nor have pending judicial proceedings for the commission of crimes, both at the time of submitting the application and at the time of signing the concession contract granted to them.
• b)That they empower the ICT to conduct any investigation into the validity of the documents provided in the application procedure for the granting of the concession, as well as to investigate their criminal record.
• c)That the legal entity has no criminal record in relation to the provisions of Article 11 e) of the Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos, Ley No. 9699 of June 10, 2019.
• d)Indicate an electronic means (a facsimile number or an email address) or a specific place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, further committing to communicate any change of this address, otherwise they accept being notified at any place or means that appears in the file.
• e)That their representatives and proxies are not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the Ley General de Contratación Pública, Ley No. 9986 of May 27, 2021.

IV. REQUIREMENTS FOR ACCREDITATION OF CHANGES OF LEGAL REPRESENTATIVES AND TRANSFER OF CAPITAL STOCK

To carry out said accreditations, the applicant must submit to the Dirección Ejecutiva:

• 1)Notification of changes signed by the legal representative of the company, association, or organization (in the case of legal entities), in which case it must indicate the name of its represented entity and legal identification number. If it concerns a proxy, the latter must add a notarial or registry certification demonstrating their status as such. The ICT shall verify ex officio the legal capacity (personería) of the legal entity in question, with reference to the National Registry (Registro Nacional).
• 2)Provide testimony of the protocolization of the general assembly of the concessionaire company, issued by a Notary Public, attesting to the appointment of new legal representatives or new holders of the capital stock and indicating the following:
• a)That its representatives have no criminal record in the exercise of their legal representation position.
• b)That the legal entity has no criminal record in relation to the provisions of Article 11 e) of the "Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos", Ley No. 9699 of June 10, 2019.
• c)That they empower the ICT to conduct any investigation into the validity of the documents provided, as well as to investigate their criminal record.
• d)That, by virtue of the changes made, the concessionaire has sufficient solvency and economic capacity to fulfill its obligations.
• e)That the new legal representatives are not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the Reglamento a la Ley General de Contratación Pública, number 9986 of May 27, 2021.
• f)Indicate an electronic means (a facsimile number or an email address) or a specific place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, further committing to communicate any change of this address, otherwise they accept being notified at any place or means that appears in the file.
• 3)Updated notarial certification of the nature and ownership of the capital stock, with an express indication that the concessionaire is up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas" of the Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, No. 9416 of December 14, 2016.
• 4)Certified copy of the identification documents of the new legal representatives, or, if the procedure is carried out in person, the ICT official attending shall verify the originals of said documents at the time of their presentation and shall record them in the file.

V. REQUIREMENTS FOR TOTAL OR PARTIAL ASSIGNMENT OF CONCESSION

The PGP concessionaire may make total or partial assignments (cesiones) of its administrative real right granted in concession from which a new concessionaire results, for which its registration entry (inscripción registral), as well as the execution of a new concession contract for both the assignee and the assignor in the case of partial assignments, shall be required.

The assignee (cesionario) shall become a new concessionaire and must comply with the requirements to be a concessionaire, and additionally its project must adhere to the provisions of Law 6758 and this Regulation.

The following types of assignments are established:

• a)Simple Assignments: Referring to the assignments of areas for tourist residential use or built units.
• b)Assignments for the development of tourist residential projects: Refers to the lots or larger portions of land that will be subdivided (fraccionadas), plotted (lotificadas), and individualized, for the construction thereon of works for tourist residential use, condominiums, complexes for tourist residential use, in accordance with the Master Plan of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.
• c)Assignments for the development of tourist projects: Refers to tourist projects such as hotels, condohotels, commercial developments, marinas, residence clubs, and any other that is not of a tourist residential nature, in accordance with the land use authorized in the Master Plan of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.
• 1)Requirements for the assignment application. For all types of assignments, the procedure must be submitted to the Executing Office of the Polo Turístico together with the following information:
• a)Application signed by the assignor (cedente) with express indication of the qualifications of the future concessionaire if a natural person. In the case of legal entities, it must indicate the full details of the representative, as well as the power of attorney they hold, with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number. If the assignee is a legal entity, the ICT shall verify its legal capacity with reference to the National Registry.

In the case of a partial assignment, it must be indicated whether the project previously approved for the area to be assigned will be assumed by the assignee or by the assignor for the remainder of its project.

• b)Certified copy of the identification documents of the assignee if a natural person, or, if the procedure is carried out in person, the ICT official attending shall verify the originals of said documents at the time of their presentation and shall record them in the file. If the assignee is a legal entity, a notarial or Public Registry certification of the articles of incorporation of the assignee company constituted and domiciled in the country must be submitted.
• c)Updated notarial certification of the nature and ownership of the capital stock, with an express indication that the concessionaire is up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas", of the Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, No. 9416 of December 14, 2016.
• d)Pay the respective assignment fee (canon de cesión) in force according to the area to be assigned, once the assignment application has been approved by the ICT Board of Directors, which must be deposited in the ICT accounts designated for FONDETUR, prior to the signing of the concession contract.
• e)Sworn statement with the declarations required in Section II. Requisitos Para Demostrar la capacidad económica and Section III. Requisitos para demostrar la carencia de antecedentes penales of the Anexo Único of this Regulation.
• f)Plan of the area to be assigned, endorsed by the Dirección Ejecutiva and cadastrally registered (catastrado).
• g)Construction preliminary project (anteproyecto constructivo) and works execution schedule in accordance with the requirements established in section I, Anexo Único of this Regulation. In the case of simple assignments, a description of the construction preliminary project and at least the value of the first development stage must be provided. This requirement shall not apply when dealing with the assignment of an already built concession or an already developed residential, commercial, or hotel unit.
• h)Prior to the signing of the contract, payment of the assignment fee and the respective performance guarantee (garantía de cumplimiento) must be in place.
• i)In those cases where the assignee proposes the modification of the construction preliminary project approved for the area to be assigned, it must comply with all the requirements established in Section I. Anexo Único of this regulation, regarding approval of construction preliminary projects.
• j)In the event that the assignee intends to subject its concession right to a secured interest (garantía real), in order to invest the credit funds in the project's development, it must expressly state so in its application and indicate the timeframe in which it will process the authorization before the ICT Board of Directors with its respective requirements. Unless, within the same assignment application procedure, the authorization is processed before the ICT Board of Directors to subject the concession to a secured interest, for which they must provide the requirements established in the Reglamento de Garantías Reales que Gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Number 29794-MP-TUR, of August 30, 2001, published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its amendments.
• k)In addition to the fulfillment of the previous requirements, in the case of assignments for the development of tourist residential projects and projects for tourist development, the assignee must also submit: 1) Documents accrediting the experience of the future concessionaire or the economic interest group to which they belong in tourist or similar projects.
• 2)Economic capacity requirement: The economic capacity of the new concessionaire must be demonstrated by complying with the requirements established in Section II, Anexo Único of this regulation.

VI. REQUIREMENTS FOR LAND-USE CHANGE (CAMBIO DE USO DE SUELO) OF CONCESSIONS

To process and resolve these applications, the following requirements must be met:

• a)Formal document submitted by the concessionaire or the person accredited in the file to make the application, indicating the project currently agreed upon with the ICT, the need for a land-use change or addition based on this project and its execution. Should the application be based on a Change in the Construction Project, in addition to these requirements, the documents described in Section I "Aprobación de anteproyectos" of the Anexo Único of this Regulation must be provided.
• b)Cadastral plan of the concession where the area subject to the land-use change or addition is clearly identified.
• c)Initial environmental assessment (Diagnóstico ambiental inicial, D1) of the new project, or studies that supported the D1.
• d)Calculation report for the water resource requirement, prepared by a professional accredited in the field.
• e)Market study that also allows seeing the benefits of the proposed change for the sector, quantifying the improvements in direct and indirect job creation, as well as the direct benefits of the proposed change.

VII. REQUIREMENTS FOR SUBMISSION OF CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME

• 1)Application signed by the legal representative duly accredited and with sufficient powers to request from the ICT Board of Directors the authorization for submission of the concession to the condominium regime (régimen condominal), indicating the nature, situation, measurement, boundaries, and cadastral plan of the parent property (finca matriz); as well as the description of each resulting subsidiary (filial), with its situation, measurements, boundaries, and the proportion that corresponds to each of these subsidiaries in relation to the total area of the condominium and the other details necessary for its correct identification, as well as the general purpose of the condominium and the particular purpose of each subsidiary.
• 2)Proposed preliminary condominium plan. It shall be the responsibility of the Dirección Ejecutiva to verify the technical specifications indicated in the preliminary Condominium plan.
• 3)Cadastrally registered plan of the property to be submitted to the condominium (parent property). In the case of condominiums of lots, the cadastrally registered plan of each of its subsidiaries must be provided. In condominiums under construction, the subsidiaries shall be determined in accordance with the condominium plans.
• 4)Once the submission of the concession to the condominium regime has been approved by the ICT Board of Directors, a draft of the Condominium Regulations must be provided within a maximum period of 15 business days, which must contain the specifications relating to the condominium units, use of the private area, and use of the common area, which must be consistent with the regulations governing the concessions of the Polo Turístico Golfo de Papagayo.

Likewise, the draft of the constitutive deed (escritura constitutiva) thereof must be provided.

VIII. INDEXATION PROCEDURE FOR ASSIGNMENT FEES

The value of the fee per square meter for granting and assignment will be adjusted each year according to the SOFR (Secured Overnight Financing Rate) published by the Banco Central de Costa Rica, annualized with the average of the last twelve months in accordance with the following rules:

• a)At the end of each year of validity of the value of the fee per square meter, a general adjustment of the amount to be paid shall be made.
• b)The SOFR rate in effect at the close of operations on the last day of each month shall be used, in accordance with the official publication of the indicator by the Banco Central de Costa Rica.
• c)The adjustment calculation shall be made within the last month of the current year and shall be in effect for the entire following one-year period.
• d)For the increase, the simple average of the SOFR rate for the last 12 months in effect at the close of operations on the last day of each month shall be used.
• e)The amount to be paid for a granting or assignment shall be the amount in effect on the day the granting or assignment is approved by the ICT Board of Directors; if an adjustment occurs between the date of deposit to the ICT and the approval date, the deposit amount must be adjusted to the new value.
• f)The ICT shall keep available to any interested party information regarding the amount in effect for the current year.
• g)In the event that apartments or commercial premises are built on several floors on concession land whose use so permits, upon the assignment of each apartment or commercial premises, the concession relating to the proportional value of the area shall be considered assigned. This is in accordance with the condominium property coefficient of the assignment, and the proportional part shall be paid to the ICT.

(Thus modified the numbering of the preceding section by Article 2 of Decreto Ejecutivo No. 45823 of June 8, 2026, which ordered the repeal from this annex of section VIII entitled: "Requisitos para compensación de densidad y cobertura en las concesiones", ordering the numbering of the subsequent sections of said annex to be adjusted, whereby section IX) became section VIII)

IX. INDEXATION PROCEDURE FOR FEE VALUE FOR GRANTING, EXTENSION, OR ADJUSTMENT

For the setting of the fee to be paid by the concessionaire to the ICT for granting, extension (prórroga), and adjustment, as well as the determination of the basis of the value of the concession for setting the annual fee to be paid by the concessionaire to the respective Municipality, the following procedure must be followed: The Dirección Ejecutiva of the Executing Office must certify the value of the granted concession, which shall be calculated following the methodology established in the "Indexation Procedure for Assignment Fee Value", Section IX) of this Annex.

Should the value of the concession be required in local currency, the reference exchange rate established by the Banco Central de Costa Rica on the consultation date must be applied.

On the value of the concession accredited by the Executive Directorate, the respective Municipality shall proceed to calculate the annual fee (canon anual) excluding from the restricted zone and the public zone concessioned under the exception established in Article 21 of the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre), number 6043 of March 2, 1977, those reserve areas such as wetlands, estuaries, cliffs, and other areas that by legal provision or due to their natural conditions cannot be used by the concessionaire, as shown on the respective plan. This is except for the cases provided in Article 21 of the Maritime Terrestrial Zone Law. On the resulting value, the annual fee shall be applied, according to the use authorized in each case:

Tourist residential use 3% Hotel use 4% Commercial use 5% The municipal fee must be calculated in advance annual installments, and may be paid by the concessionaire on a quarterly basis as determined by the interested Municipality. Said fee, when it is the first determination, shall take effect immediately, unless there is opposition from the concessionaire, in which case it shall take effect from the date of its final setting.

In subsequent five-year determinations, the fee shall take effect from the period following the date on which the final resolution approving it becomes final. In the event that apartments or premises are built on multiple floors on concession land whose use so permits, upon the transfer of each apartment or premises, the acquirer shall be responsible for the proportional value of the area according to the condominium property coefficient (coeficiente de propiedad condominal) of the transfer and must pay the proportional part of the fee to the interested Municipality.

(Thus modified the numbering of the previous point by Article 2 of Executive Decree (Decreto Ejecutivo) No. 45823 of June 8, 2026, which ordered the repeal from this annex of point VIII called: "Requirements for density and coverage compensation in concessions," ordering the renumbering of the subsequent points of said annex, whereby point X) became point IX)

X. PROCEDURE FOR TERM ADJUSTMENT REQUEST

• a)Request signed by the concessionaire or duly accredited legal representative in the file, requesting the term to which they wish to adjust their concession, indicating the area and registration number of the concession and stating whether the agreed project has been executed and is in operation. In those cases where an adjustment is requested to compensate for concession term not enjoyed due to some supervening circumstance or force majeure not attributable to the concessionaire and which has prevented the development or operation of their project agreed with the ICT, the concessionaire must demonstrate said cause of impediment and indicate the adjustment term, which may not exceed the maximum term of 50 years established in Article 9 of this Regulation (Reglamento).
• b)Sworn declaration (Declaración jurada) that they have the economic capacity to operate the project for the additional term requested.
• c)Payment of the concession fee for the term to be adjusted, except in cases of term adjustment for compensation for causes not attributable to the concessionaire. Said payment shall be made once the term adjustment is approved by the Board of Directors (Junta Directiva) and prior to the signing of the respective addendum to the concession contract.
• d)In those cases requiring a term adjustment for concessions that are processing a real guarantee (garantía real) encumbering them, the provisions of the Regulation for the Granting of Real Guarantees that encumber PTGP concessions (Executive Decree 29794-MP-TUR of August 30, 2001, published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its amendments) must be complied with. Additionally, a document issued by the banking entity or foreign entity must be provided indicating the term and the amount for which the credit will be granted. The concession term adjustment shall be justified based on the constitution of the real guarantee.

(Thus modified the numbering of the previous point by Article 2 of Executive Decree No. 45823 of June 8, 2026, which ordered the repeal from this annex of point VIII called: "Requirements for density and coverage compensation in concessions," ordering the renumbering of the subsequent points of said annex, whereby point X) became point X)

(Thus added by Article 2 of Executive Decree No. 44448 of January 17, 2024)

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

Para todos los efectos, cuando este Reglamento utilice los términos siguientes, debe dárseles las acepciones y contenido que a continuación se indica:

• a)ICT: Instituto Costarricense de Turismo.
• b)Junta Directiva: Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo.
• c)Consejo Director: Consejo Director del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• d)Oficina Ejecutora: Órgano de desconcentración en grado máximo del Instituto, integrado por el Consejo Director y la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• e)Dirección Ejecutiva: Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• f)Proyecto: Proyecto Turístico Golfo Papagayo, declarado de utilidad pública y que comprende el área terrestre y marítima ubicada dentro de los límites dispuestos por el artículo l de la Ley que "Declara de utilidad pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto turístico en Bahía Culebra o Papagayo", Ley Nº 6370 del 3 de setiembre de 1979, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 171 del 13 de setiembre de 1979 y su reforma (en adelante Ley 6370).

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• g)Concesionario: Persona física o jurídica titular del derecho real administrativo derivado de la concesión otorgada por el ICT.
• h)Plan Maestro: Herramienta para el control y regulación del uso de la tierra, zonificación, vialidad, densidades, coeficiente de ocupación de superficie (COS), también conocido como "cobertura", así como las bases para el diseño de sitio y especificaciones generales para el desarrollo del proyecto y la planificación del desarrollo urbano del mismo, según el "Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo", aprobado por la Junta Directiva del ICT, en Sesión Ordinaria Nº 4572, artículo 2, inciso Vlll, celebrada el día 10 de julio de 1995 y publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 140 del 24 de julio de 1995 y sus reformas.

El Plan Maestro es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala los principios orientadores, las directrices generales y las líneas maestras que han de orientar y regular la planificación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo; todo dentro de las limitaciones legales aplicables y cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• i)Bien Demanial: Cada uno de los bienes inmuebles y sus atributos, declarados de utilidad pública, que componen el área de desarrollo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, afectos por las Leyes 6370 y 6758 al uso turístico y sobre cuyo destino legal el ICT ejerce un poder de administración, vigilancia y control, siendo el fin turístico el criterio de afectación de tales inmuebles, los cuales pueden ser dados en concesión a particulares por el ICT.

Dicha porción territorial comprende aquellas áreas que hayan sido adquiridas por el ICT para el desarrollo del proyecto, abarcando área de zona pública inalienable de cincuenta metros, área de zona restringida de ciento cincuenta metros y zona continental, entendida esta última como el área que se ubica tierra adentro, más allá de los doscientos metros de la zona marítimo terrestre del litoral Pacífico. El Proyecto Turístico Golfo Papagayo se ubica desde Punta Cabuyal al Norte, hasta un kilómetro al sur de Punta Ballena, prevaleciendo las coordenadas de la Ley 6370 y abarca además, el área cubierta permanentemente por el mar ubicada dentro de dichas coordenadas, destinada a la edificación, administración y explotación de marinas y atracaderos turísticos, dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a lo dispuesto por la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 26 del 6 de febrero de 1998.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• j)Concesión: Acto administrativo de naturaleza contractual acordado por la Junta Directiva del ICT a favor de una persona física o jurídica, que le confiere el derecho real administrativo, para un uso privativo, exclusivo y excluyente, de tipo patrimonial sobre un bien demanial dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Ese derecho real administrativo le permite al Concesionario ejercer todos los atributos del dominio excepto el de enajenación de la tierra. A los efectos, el fin público turístico del Proyecto implica la facultad del Concesionario de usar, disfrutar, transformar, edificar o coedificar, defender, dar en garantía, gravar, segregar, ceder parcial o totalmente, el bien demanial concesionado, para el cumplimiento de su proyecto de desarrollo turístico, siempre bajo la vigilancia, control y aprobación del ICT.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• k)Contrato de Concesión: Documento suscrito entre el ICT por medio de su representante y el Concesionario en el cual se estipulan los alcances del derecho real administrativo a que se refiere la concesión otorgada sobre el bien demanial según la normativa vigente, así como los derechos y obligaciones de carácter particular referidos a la relación concreta surgida entre el ICT y el Concesionario para la realización del proyecto específico de desarrollo turístico.
• l)Cesión de la Concesión : Transmisión total o parcial de la titularidad de una concesión que celebra un Concesionario a favor de un tercero, para lo cual se requiere previa y expresa autorización de la Junta Directiva del ICT.
• m)Cesión Total de la Concesión : Transmisión total de la titularidad de una concesión, en virtud de la cual el cesionario asume los términos, condiciones y obligaciones del contrato de concesión vigente para esa concesión. La autorización del ICT de la cesión total de la concesión comportará la suscripción de un nuevo contrato con el cesionario, en los mismos términos y condiciones del contrato original.
• n)Cesión Parcial de la Concesión : Transmisión parcial de la titularidad de una concesión, en la que el acto de autorización por parte del ICT conllevará el otorgamiento de una nueva concesión a favor del cesionario, cuyos términos y condiciones se estipularán en el contrato de concesión que se suscriba con el cesionario, el cual, a pesar de constituir una concesión independiente respecto de aquella de la cual se deriva, conservará el plazo original de la concesión de la cedente. Para todo efecto jurídico el cesionario parcial de la concesión, debidamente autorizado por el ICT, tendrá la condición de titular de la concesión derivada adquirida.
• o)Canon del ICT: Contraprestación pecuniaria que debe pagar el concesionario al ICT por el otorgamiento, prórroga, ajuste de plazo, cesión total o parcial de la concesión y de eventuales modificaciones de esta, cuyo monto se calculará conforme al procedimiento dispuesto en el punto IX) Procedimiento de indexación de valor de canon de cesiones y punto X) Procedimiento de indexación de valor de canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, ambos del Anexo Único de este Reglamento.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• p)Canon municipal: Contraprestación pecuniaria que debe pagar el Concesionario a la Municipalidad competente conforme a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley N º 6043 del 2 de marzo de 1977, sus reformas (en adelante Ley 6043) y su Reglamento, respecto del área de la zona restringida y zona pública concesionada por vía de excepción, que tuviere incluida dentro de su Concesión, siendo la base imponible el valor de la concesión establecido por el ICT. En caso de que el área se concesione al amparo de la Ley 7744 y su Reglamento, el canon a pagar a favor de la municipalidad respectiva será el establecido en dicha normativa.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• q)Fin Turístico: Es el fin público último y supremo perseguido por la Ley Nº 6758, consistente en el desarrollo turístico productivo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, ello en armonía con los usos que se establezcan en el Plan Maestro del Proyecto Turístico Golfo Papagayo.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• r)Ley 6370: Ley que Declara de Utilidad Pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto turístico en Bahía Culebra o Papagayo, del 3 de setiembre de 1979 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 71 del 13 de setiembre de 1979.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• s)APC: Plataforma y módulos de trámite digital de planos y permisos de construcción administrada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, establecida en el artículo 1 del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº 36550-MP-MIV AH-S-MEIC del 28 de abril del 2011, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 117 del 17 de junio del 2011.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• t)Ley 6758: Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 122 del 25 de junio de 1982.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• u)Ley 6043: Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley Nº 6043 del 2 de marzo de 1977 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 52 del 16 de marzo de 1977.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• v)Ley 7744: Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 26 del 6 de febrero de 1998.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

A su vez la Oficina Ejecutora estará integrada por un Consejo Director y la Dirección Ejecutiva.

El Consejo Director estará formado por cinco miembros: El Presidente Ejecutivo del Instituto, quien lo presidirá, sustituido en sus ausencias por quien la Junta Directiva designe; dos representantes del Instituto y dos representantes de la empresa privada. Todos los miembros deberán tener experiencia en actividades turísticas y serán nombrados libremente por la Junta Directiva y pudiendo ser o no miembros de esta última. Permanecerán en sus cargos cinco años, renovables y dependen a nivel disciplinario directamente de la Junta Directiva. Su nombramiento podrá ser revocado en cualquier momento, para lo cual se considerarán servidores de confianza.

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

No tiene responsabilidades en el campo de la administración ejecutiva del proyecto. Son responsabilidades del Consejo Director:

• a)Revisar y ajustar periódicamente el Plan Maestro, recomendando a la Junta Directiva la aprobación de las modificaciones que fueren necesarias, con la correspondiente publicación en La Gaceta.
• b)Recomendar a la Junta Directiva el dictado o la reforma de los reglamentos de operación del Proyecto.
• c)Autorizar, previo dictamen técnico y jurídico, la realización de concursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• d)Aprobar los planes de desarrollo propuestos por los concesionarios para la adecuada ejecución de su concesión.
• e)Recomendar a la Junta Directiva , con fundamento en los criterios técnico y legal, el otorgamiento, prórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al régimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de concesiones.
• f)Recomendar a la Junta Directiva la determinación del monto del canon que se debe pagar al ICT por concepto del otorgamiento de la concesión, prórroga, ajuste de plazo, cesiones y para todos aquellos otros actos dispuestos en este reglamento.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• g)Aprobar el presupuesto de la Oficina Ejecutora , así como sus modificaciones.
• h)Fiscalizar el trabajo y ejercer la potestad disciplinaria sobre el director ejecutivo. En ausencia de normativa específica se aplicará supletoriamente el régimen disciplinario del Instituto.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• i)Emitir la normativa interna que regule su actividad y funcionamiento como órgano colegiado.
• j)Todas las que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• k)Nombrar al director ejecutivo. Los funcionarios del ICT con cargo a su presupuesto, serán nombrados por la Gerencia General del ICT, según recomendación del director ejecutivo, correspondiendo a esta el ejercicio de la potestad disciplinaria sobre los mismos.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado por el artículo 2 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

Son funciones de la Dirección Ejecutiva , bajo la absoluta responsabilidad del Director Ejecutivo:

• a)Ejecutar todos acuerdos que el Consejo Director le encomiende.
• b)Ejercer la dirección, coordinación, administración y control constante sobre el desarrollo general del Proyecto con el propósito de asegurar que el mismo se ejecute de conformidad con la normativa y disposiciones internas y externas vigentes.
• c)Emitir el criterio técnico correspondiente para el otorgamiento, prórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al régimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de concesiones.
• d)Elaborar el proyecto de presupuesto de la Oficina Ejecutora , así como sus modificaciones.
• e)Ejecutar el presupuesto aprobado por el Consejo Director.
• f)Recomendar cuando corresponda la revisión y ajuste periódico del Plan Maestro.
• g)Recomendar la realización de concursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• h)Proponer la emisión de la normativa interna necesaria para la correcta y oportuna ejecución del Proyecto.
• i)Velar por una adecuada coordinación del Proyecto Papagayo con las distintas instituciones públicas involucradas y relacionadas con el mismo.
• j)Coordinar las acciones necesarias para contar con un sistema de información de acceso público sobre las concesiones otorgadas y su respectiva actualización.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• k)Fiscalizar, en conjunto con el Departamento Financiero del ICT, el control presupuestario sobre los procesos, transacciones, operaciones relativas a las obras de infraestructura de inversión pública que le compete desarrollar al Proyecto; así como inversiones para la planificación, el desarrollo, ejecución, promoción y mercadeo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, para lo cual deberá coordinar con el Departamento de Mercadeo del ICT.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• l)Administrar el recurso humano y financiero.
• m)Comunicar a la Municipalidad respectiva, una vez adjudicada en firme una concesión o autorizada una cesión total o parcial de una concesión, el concesionario responsable del pago del canon municipal.
• n)Las que le instruya el Consejo Director y todas las que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto.

(Así adicionado por el artículo 2 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

De las concesiones

Podrán otorgarse concesiones a personas físicas, nacionales o extranjeras y en cuanto a personas jurídicas sólo se otorgarán concesiones a entidades constituidas y domiciliadas en el país.

Las personas físicas, las jurídicas, así como los representantes legales, miembros de Junta Directiva, Apoderados y Administradores con representación de una persona jurídica, que presenten la solicitud para convertirse en adjudicatarios de una concesión deberán cumplir con lo establecido en el respectivo cartel, acreditar su carencia de antecedentes penales en el ejercicio de su cargo y su capacidad económica para la ejecución de los proyectos, ante el Consejo Director. Para acreditar la carencia de antecedentes penales y capacidad económica, el interesado deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Anexo único de este Reglamento, punto 11) Requisitos para demostrar la capacidad económica y punto 111) Requisitos para demostrar la carencia de antecedentes penales.

Todo cambio de socios y representantes legales de una persona jurídica concesionaria, así como la fusión de sociedades mercantiles concesionarias, en virtud de lo establecido en los artículos 19, 22 y Capítulo Décimo del Código de Comercio, Ley Nº 3284 del 30 de abril de 1964 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 119 del 27 de mayo de 1964, debe ser acreditado al ICT dentro de los treinta días hábiles siguientes a que haya operado dicho cambio, aportando la documentación legal establecida en el Anexo único de este Reglamento, punto IV) Requisitos para acreditación de nuevos representantes legales y traspaso de capital social. En caso que el cambio sea únicamente de representantes legales, el plazo para informar al ICT, iniciará a partir de la respectiva inscripción en el Registro de Personas Jurídicas.

Quien pretenda adjudicarse una concesión deberá además cumplir con los requisitos establecidos en el cartel del respectivo concurso.

Quien pretenda adquirir mediante cesión una concesión deberá cumplir con lo establecido en el Anexo único de este Reglamento, punto V) Requisitos para Cesión de Concesión Total o Parcial.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Este análisis le corresponde hacerlo al personal técnico de la Oficina Ejecutora y de la Asesoría Legal del ICT en los aspectos estrictamente legales, cuyo informe será la base de la recomendación del Consejo Director para la adjudicación de la concesión.

El Consejo Director hará su recomendación a la Junta Directiva del Instituto, la cual tomará la decisión final.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La determinación del plazo deberá estar debidamente motivada, y fundamentada en un análisis objetivo y técnico a realizar por la administración.

En aquellos casos en que el plazo de la concesión sea menor a cincuenta años, el concesionario podrá solicitar en cualquier momento, en forma debidamente justificada y razonada, el ajuste del plazo de su concesión, el cual nunca podrá exceder el plazo máximo estipulado en este artículo.

El acto que apruebe la ampliación del plazo deberá fundarse en estudios técnicos realizados al efecto, debiendo el concesionario estar al día con el cumplimiento de lo establecido en el artículo 14 del presente reglamento, lo cual deberá ser verificado por la Dirección Ejecutiva. Todo trámite de ajuste de plazo se realizará conforme el procedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, punto XI) "Procedimiento de ajuste de plazo de las concesiones.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

El nuevo plazo solicitado deberá justificarse en las necesidades del proyecto y ser acorde al mismo, todo siempre y cuando el concesionario mantenga los requisitos exigidos para ello, conforme a las obligaciones establecidas en la concesión y a las leyes y reglamentos que rigen el Polo Turístico Golfo Papagayo. Para ello, la Dirección Ejecutiva verificará que el área y sus edificaciones e instalaciones se mantengan en buen estado de conservación y que el concesionario solicitante esté al día en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y normativas. No podrá solicitarse la prórroga del plazo si al menos no ha transcurrido la mitad del plazo otorgado originalmente.

La solicitud de prórroga deberá hacerla el concesionario al Consejo Director dentro del año anterior al vencimiento del plazo de la concesión, salvo que el contrato de concesión haya dispuesto un procedimiento diferente de prórroga. Por cada prórroga deberá el concesionario pagar al ICT el canon correspondiente ajustado conforme el procedimiento establecido en el punto X) Procedimiento de Indexación de Valor de Canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, Anexo único del presente Reglamento.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Dentro del marco de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley Reguladora de este Polo Turístico, el ICT podrá rescatar en forma temporal y precautoria la administración de un proyecto turístico en el Polo Turístico Golfo de Papagayo, siempre y cuando haya motivo fundado en interés público, fuerza mayor, caso fortuito y o peligro de afectación a derechos de terceros de buena fe, todo lo cual deberá quedar acreditado y debidamente justificado. En todo caso el ICT deberá notificar y poner en conocimiento por los medios que considere oportunos, de la medida a adoptar a todo aquel que resulte con un interés legítimo.

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

Una vez extinguida una concesión, todos los derechos y potestades que le correspondan al concesionario de acuerdo con esta ley, volverán al Instituto, salvo en el caso de derechos reales de concesiones filiales sometidas al régimen condominal que pertenezcan a terceros cesionarios, donde la filial volverá al concesionario maestro original, debiendo éste asumir el compromiso de la ejecución del proyecto turístico establecido en el contrato de concesión.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

En aquellos casos que el acto aprobado requiera su inscripción registral, se requerirá de previo informe técnico y legal.

(Así reformado el párrafo anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 45823 del 8 de junio de 2026)

Todo adjudicatario de una concesión, así como en caso de prórroga o ajuste, deberá pagar el canon de concesión al ICT. Dicho valor, será ajustado siguiendo el procedimiento establecido en el Punto X. Procedimiento de Indexación de Valor del canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, del Anexo Único del presente Reglamento.

Los adquirentes por cesión o traspaso de una concesión, deberán demostrar que cumplen todos los requisitos para ser concesionarios.

En el caso de cesiones parciales o totales o por tratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de las garantías constituidas sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, deberán acreditar los requisitos establecidos en el Punto V) Requisitos para Cesión de concesión total o parcial, del Anexo Único del presente Reglamento y Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001, denominado "Reglamento de Garantías Reales que gravan las Concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo" publicado en La Gaceta N º 180 del 19 de setiembre del 2001 y sus reformas, respectivamente.

En los casos de cesiones totales o parciales deberá pagarse al ICT un canon de cesión, una vez en firme el acuerdo de la Junta Directiva del ICT mediante el cual se da la aprobación de la cesión parcial o total y previo a la firma del contrato respectivo.

Dicho monto será ajustado por el ICT según el procedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, Punto IX) Procedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones. El concesionario deberá pagar al ICT el canon de traspaso que corresponda, según el terreno a ceder y el valor indexado del canon a la fecha de la solicitud.

En caso de solicitud de cesión y posterior reunión de concesiones, deberá solicitarse el ajuste a fin de equiparar el plazo de las concesiones reunidas, para lo cual deberá cumplirse con el punto XI "Procedimiento para ajuste de plazo de las concesiones", establecido en el Anexo único de este Reglamento.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

En los casos de cesiones totales o parciales, el adquirente se tendrá para todo efecto como concesionario, en razón de lo cual, firme el acuerdo de la Junta Directiva en el que se autoriza la cesión, se procederá con la suscripción del contrato de concesión con el cesionario y la escritura pública correspondiente ante Notario Público contratado por el concesionario.

La suscripción por parte del representante del ICT de la escritura pública que deba presentarse al Registro Nacional para su inscripción, se entiende limitada a otorgar el consentimiento para que cualesquiera actos de los indicados en este artículo se efectúe por las partes, quedando dicho instrumento público sujeto al cumplimiento de los requisitos dispuestos en el Decreto Ejecutivo que "Crea Registro Concesiones del Proyecto Turístico Golfo Papagayo en Bahía Culebra", Decreto Ejecutivo Nº 22489-MP-J-TUR del 2 de setiembre de 1992 y sus reformas, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 174 del l O de septiembre de 1993; en los artículos 73, 81 y siguientes del Código Notarial, Ley Nº 7764 del 17 de abril de 1998 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 98 del 22 de mayo de 1998 y en los artículos 448 y siguientes del Código Civil, Ley Nº 63 del 28 de setiembre de 1887 y sus reformas.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

• a)Las regulaciones dispuestas por la Ley Nº 6758.
• b)Las disposiciones del presente reglamento.
• c)Lo dispuesto en el Plan Maestro General aprobado por la Junta Directiva.
• d)Lo estipulado en el contrato de concesión respectivo.
• e)Lo establecido en el Plan de Desarrollo del proyecto específico aprobado por la Junta Directiva del Instituto y el Cronograma de Ejecución del Proyecto.
• f)Las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).
• g)Los reglamentos y las disposiciones que emita la Junta Directiva del ICT para el funcionamiento del Proyecto.
• h)Cumplimiento de todas las obligaciones tributarias y pecuniarias con la municipalidad respectiva.
• i)Estar al día con las obligaciones obrero patronales que establece la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense de Seguro Social, Ley Nº 17 del 22 de octubre de 1943 y sus reformas; así como con el Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) según la Ley de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares, Ley Nº 5662 del 23 de diciembre de 1974 y sus reformas; j) Estar al día con el impuesto a las personas jurídicas, según lo establece la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas, Ley Nº 9428 del 21 de marzo del 2017 y sus reformas.
• k)Estar al día con sus obligaciones tributarias ante el Ministerio de Hacienda.
• l)Estar al día con el suministro de información establecido en el capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas", de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
• m)Pago al ICT del monto de canon de otorgamiento, prórroga, ajuste y cesión total o parcial, una vez que la Junta Directiva autorice el acto administrativo correspondiente y previo a la firma del contrato respectivo.

Se considerará que el concesionario se encuentra al día con sus obligaciones en aquellos casos en los que haya impugnado formalmente los montos pretendidos por las autoridades administrativas de conformidad con el procedimiento indicado por las leyes y regulaciones aplicables para estos efectos. Lo anterior siempre y cuando la deuda no haya sido ratificada mediante resolución firme a nivel administrativo que resuelva dicha impugnación. El cumplimiento de estas condiciones se verificará por parte de la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo Papagayo.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Para la determinación del monto a pagar por concepto de este canon anual, la municipalidad solicitará al ICT le acredite el valor de la concesión otorgada, la cual se calculará a razón del valor vigente del canon de concesión. Dicho valor, será ajustado siguiendo el procedimiento establecido en el punto X Procedimiento de Indexación del canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, del Anexo Único del presente Reglamento.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Los requisitos para cada trámite serán los establecidos en el Anexo único de este reglamento. Dentro de ese plazo de treinta días naturales establecido, la Dirección Ejecutiva contará con un plazo de ocho días naturales para rendir el criterio técnico y la Asesoría Legal contará con ocho días naturales para rendir el respectivo criterio legal.

En aplicación de la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N º 8220 del 4 de marzo de 2002 y sus reformas (en adelante Ley 8220), la Administración podrá hacer una única prevención al administrado a efectos que por una única vez y por escrito, complete los requisitos omitidos en la solicitud o el trámite, o que aclare, subsane la información, lo anterior en un plazo de veinte días hábiles. Esta prevención hecha al administrado, suspende el plazo con el que cuenta la Administración para resolver la solicitud presentada.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La suscripción de dichos contratos, no requerirá autorización expresa del ICT. Una vez suscrito el contrato de administración u operación, deberá el concesionario comunicarlo al lCT.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La fijación respectiva la hará la Dirección Ejecutiva una vez que se apruebe el proyecto a ejecutar, tomando en consideración la inversión acumulada de la etapa anterior. Para proyectos de hasta diez millones de dólares ($10,000,000.00) deberán rendir una garantía del 4% del valor de la etapa; para proyectos más de diez millones de dólares ($10,000,000.00) y hasta cien millones de dólares ($100,000,000.00) deberán rendir una garantía del 2% del valor de la etapa y para proyectos superiores a los cien millones de dólares ($100,000.000.00) deberán rendir una garantía del 1 % del valor de la etapa.

Estos montos serán actualizados cada cuatro años utilizando la metodología de indexación establecida en el procedimiento establecido en el punto X. Procedimiento de Indexación de Valor del canon, del Anexo Único del presente Reglamento.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

En un plazo de 15 días naturales posteriores a la solicitud, la Dirección Ejecutiva elaborará el informe técnico respectivo, que será conocido por el Consejo Director, quien recomendará lo pertinente a la Junta Directiva.

En el momento en que cese la circunstancia sobreviniente, así comunicado oportunamente por el concesionario o verificado por la Dirección Ejecutiva, la garantía de cumplimiento deberá ser ajustada al porcentaje de garantía que corresponda contractualmente en un plazo no mayor a 30 días hábiles a partir del comunicado de ajuste realizado por la Dirección Ejecutiva.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Las garantías de cumplimiento cuando sean rendidas mediante títulos emitidos al efecto podrán tener una vigencia inferior al plazo de la etapa de desarrollo que se garantiza, pero deberán ser renovadas en tiempo y forma antes de su vencimiento.

Si un día hábil antes del vencimiento de la garantía, el concesionario no ha prorrogado su vigencia, el ICT podrá hacerla efectiva en forma preventiva y mantener el dinero en una cuenta bajo su custodia, el cual servirá como medio resarcitorio en caso de incumplimiento.

En aquellos casos de títulos valores cuya renovación sea posible únicamente el día de su vencimiento, el trámite de renovación ante el ICT, deberá iniciarse previo a su vencimiento.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La devolución parcial podrá darse por una única vez después de alcanzar al menos el 50% del avance de las obras de la etapa que se respalda y será en proporción al cumplimiento de las obras ejecutadas.

Para la devolución parcial de la garantía de cumplimiento, el concesionario deberá demostrar fehacientemente el avance de las obras, el cual deberá ser coincidente con el cronograma de obras aprobado, aportando una Tabla de Avance de Obras que contemple la inversión realizada y su porcentaje, acompañada de una declaración jurada simple que afirme la veracidad de los datos consignados.

La devolución final de la garantía de cumplimiento se realizará previa solicitud del concesionario y será aprobada por el Consejo Director con apoyo del informe técnico de la Dirección Ejecutiva sobre el cabal cumplimiento de las obligaciones respaldadas y no deberá exceder el plazo de 60 días naturales, salvo que por criterio técnico fundamentado se justifique un retraso en tal devolución.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La ejecución de la garantía de cumplimiento no exime al concesionario de indemnizar al ICT por los daños y perjuicios que no cubra esa garantía.

Como garantías de cumplimiento sólo se aceptarán las indicadas en el artículo 111 del Reglamento a la Ley General de Contratación Pública, Nº 9986 del 27 de mayo del 2021.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Dentro del plazo de treinta días hábiles a partir de la firma del contrato de concesión, deberá firmarse la escritura pública para efectos registra les.

La adjudicación o la cesión deberán tramitarse para su inscripción en el Registro de Concesiones del Registro Nacional, en un plazo no mayor a dos meses a partir de la firma de la escritura pública mediante la cual se formalice para efectos registrales.

Dentro de los seis meses siguientes a la suscripción del contrato, deberán iniciarse los trámites de los permisos correspondientes, los cuales deberán ser tramitados diligentemente por el concesionario. Esto, salvo el caso de cesiones para uso residencial turístico o por tratarse del caso de adjudicatarios en los procesos de ejecución de garantías sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión. En todo caso, el concesionario deberá informar a la Dirección Ejecutiva el estado del trámite de los permisos gestionados.

La obra deberá de iniciarse dentro de los tres meses siguientes a la obtención de todos los permisos y autorizaciones necesarios.

En el caso de las concesiones para uso residencial turístico y en aras de la consecución del fin público que persigue el Polo Turístico Golfo Papagayo, el plazo para construir la residencia no deberá sobrepasar el equivalente a una quinta parte del tiempo del plazo total de la concesión original. En el caso de cesiones parciales o totales, en las que haya un plazo residual menor al plazo para construir la residencia señalado supra, el plazo para construir será hasta el vencimiento del plazo de la concesión.

El plazo para construir la residencia, iniciará a partir de la aprobación por parte de la Junta Directiva de la concesión otorgada para uso residencial turístico.

Los plazos otorgados por el ICT al concesionario para el cumplimiento de las obligaciones contractuales, podrán ser prorrogados por la Junta Directiva del ICT previa recomendación del Consejo Director, mediante acuerdo en firme debidamente motivado y justificado, a solicitud del concesionario. El plazo de conclusión de la obra se definirá en el contrato de concesión.

Cualquier cambio de proyecto deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Punto l.

Trámite de aprobación y visado de planos, Anexo Único del presente reglamento.

De conformidad con el marco legal que regula el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (artículo 3 bis inciso a) del presente Reglamento), el ICT puede modificar el mapa de zonificación conocido como Plan Maestro variando el uso de suelo destinado originalmente a cada concesión, siempre y cuando se mantenga el destino turístico. El cambio o adición del uso de suelo del área concesionada podrá ser total o parcial del uso vigente. La modificación o adición de uso de suelo deberá estar debidamente justificada, motivada y fundamentada ya sea por una causa sobreviniente o una mejora en la calidad de la propuesta, demostrando que existe un incremento de los beneficios de encadenamiento socio-económicos. No procederán cambios de uso de suelo que no hayan sido solicitados por el concesionario o que, desmejoren la propuesta inicialmente convenida con el ICT. Los estudios de base y la solicitud de cambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan Maestro General del Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento. Los estudios de base y la solicitud de cambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan Maestro General del Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Lo anterior, deberá ser demostrado por el concesionario y comprobado por la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo Papagayo. Una vez que cese la causal de suspensión y dentro del plazo de 30 días hábiles, deberán presentar ante la Dirección Ejecutiva cronograma de ejecución de obras actualizado. La falta de capacidad económica del concesionario salvo por razones de fuerza mayor o caso fortuito, no será considerada como circunstancia sobreviniente para el desarrollo del proyecto.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

La Dirección Ejecutiva será la encargada de la vigilancia del cumplimiento de dichas normas técnicas.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 45823 del 8 de junio de 2026)

Del régimen disciplinario

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

a. Amonestación escrita; b. Restitución de daños y perjuicios; c. Ejecución de garantías; y d. Cancelación de la concesión La amonestación escrita será aplicable en los casos que se demuestre falta leve. Las anteriores sanciones podrán ser aplicadas concurrentemente si no son excluyentes.

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

Cuando se acuerde la cancelación, el ICT recuperará el área concesionada y las instalaciones o edificaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto, sin perjuicio del cobro al responsable de los daños y perjuicios causados al Proyecto.

(Así reformado por el artículo 1 del decreto ejecutivo Nº 35962 del 12 de abril de 2010)

Finalizado el plazo de procedimiento previo y manteniéndose el presunto incumplimiento, la Dirección Ejecutiva mediante informe final, recomendará al Consejo Director y este a su vez, a la Junta Directiva a efectos que esta proceda con la apertura del procedimiento ordinario administrativo contra el concesionario.

La imposición de las sanciones se hará previo procedimiento ordinario, de conformidad con lo establecido en el Título Sexto, Capítulo I, artículo 308 y siguientes, de la Ley General de la Administración Pública, Ley Nº 6227 del 2 de mayo de 1978 y sus reformas (en adelante Ley 6227).

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Las decisiones de la Junta Directiva en cuanto a la imposición de las sanciones, tendrán recurso de apelación ante el mismo órgano, dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes a la comunicación de la misma.

(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

1. El procedimiento administrativo por presunto incumplimiento contractual que pueda incluso concluir con la cancelación o extinción de una concesión sobre una finca matriz sometida a régimen condominal, deberá tener como terceros interesados a todos los titulares de las concesiones de las fincas filiales y al Administrador del condominio, a efectos que estos manifiesten lo que estimen conveniente a los intereses propios y del condominio.

En caso que se decrete mediante acto en firme de la Junta Directiva del ICT la cancelación o extinción de una concesión constituida como finca matriz de un condominio, esta deberá ser adjudicada por la Junta Directiva del ICT a favor de un tercero que reúna los requisitos para ser concesionario, previa notificación del acto, a cada uno de los concesionarios de las demás fincas filiales y al Administrador del Condominio en caso que sea persona física o jurídica diferente del anterior concesionario. Deberá el nuevo adjudicatario pagar el monto del canon de concesión correspondiente y asumir las deudas que pesan sobre la concesión. En este caso, los concesionarios de las fincas filiales derivadas de dicha finca matriz no se verán afectados y sus concesiones se mantendrán incólumes ante el cambio del concesionario de la finca matriz.

2. El procedimiento administrativo por presunto incumplimiento contractual que pueda incluso concluir con la cancelación o extinción de una concesión de finca filial, deberá tener como tercero interesado al Administrador del condominio y deberá notificarse a todos los titulares de las concesiones de las fincas filiales al medio señalado en el fecha en que se realiza la notificación, tendrán la facultad de apersonarse al proceso como terceros interesados. Lo anterior, a efectos, que estos manifiesten lo que estimen conveniente a los intereses propios y del condominio.

En este caso, firme la decisión de cancelación o extinción de la concesión de finca filial y con la autorización respectiva de la Junta Directiva del ICT, la concesión sobre finca filial retomará al concesionario maestro original quien deberá asumir las deudas que pesan sobre la finca filial.

Previo pago del canon de cesión al ICT, el concesionario maestro podrá ceder la finca filial a un tercero que se constituirá en nuevo concesionario.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado el capítulo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

El diseño, construcción y mantenimiento del camino propuesto corresponderá al titular de la concesión que así lo hubiere solicitado y formará parte de las obligaciones estipuladas en el correspondiente contrato de concesión.

Los accesos a las áreas para el desarrollo de marinas o atracaderos turísticos en los terrenos administrados por el ICT ubicados dentro del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberán cumplir con lo establecido en el artículo 6, inciso a) del Decreto Ejecutivo 38171 del 17 de octubre del 2013, Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley 7744, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 36 del 20 de febrero del 2014 y sus reformas, en cuanto a que la concesión debe tener un acceso habilitado y en buen estado por vía pública terrestre o acceso por vía acuática en caso de ser una isla o una zona con difícil o limitado acceso por vía terrestre, o ambas a la vez, que garantice el paso libre de las personas usuarias e instituciones hasta la marina o atracadero turístico.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado el capítulo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Para obtener dicha autorización, el concesionario, deberá cumplir con los requisitos establecidos en el punto VII. Requisitos para sometimiento de las concesiones al Régimen Condominal, Anexo Único del presente reglamento.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Para obtener dicha autorización, el interesado deberá cumplir con el trámite y los requisitos establecidos en el punto V, "Requisitos para cesión de concesión total" del Anexo Único de este reglamento.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

Las estipulaciones de operación, administración, presupuesto, cuotas, derechos y demás regulaciones bajo las cuales deberán someterse los concesionarios del Condominio, serán de carácter privado, no sometidas a aprobación por parte del ICT. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar las especificaciones de índole técnico, que se indiquen en el Reglamento del Condominio.

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)

(Así modificada su numeración por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024, que lo traspaso del antiguo artículo 25 al artículo 33)

Dado en la Presidencia de la República. -San José, a los veintisiete días del mes de agosto de mil novecientos noventa y seis.

GOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO.

Para gestionar cualquier trámite, el interesado deberá estar al día con las obligaciones establecidas en el artículo 14 del presente Reglamento.

• I)TRÁMITE DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTOS Y VISADO DE PLANOS DE PROYECTO APROBADO.

A)TRÁMITE Y REQUISITOS DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO.

Para la solicitud de aprobación del anteproyecto el concesionario deberá aportar los siguientes requisitos ante la Dirección Ejecutiva del POP:

• a)Solicitud de la aprobación de anteproyecto y visado.
• b)Diseño de Sitio.
• c)Descripción general del proyecto y de cada componente, área total de construcción y descripción de las instalaciones, incluyendo obras de vialidad, circulación y parqueos, áreas de servicio, áreas administrativas, áreas de proceso, infraestructura y todo detalle que corresponda, cuando se trate de modificaciones al proyecto aprobado. La propuesta deberá ajustarse a las disposiciones del Plan Maestro del Proyecto Polo Turístico Papagayo y este Reglamento, y deberá coincidir con el Diseño de Sitio aportado.
• d)Descripción del Ciclo del Proyecto: describir detalladamente las diferentes fases o etapas del proyecto, hasta la fase de operación.
• e)Inversión Prevista: presupuesto del proyecto con detalle del costo por rubros generales de las principales obras y detallando las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto.
• f)Cronograma de obras de ejecución del proyecto: El Concesionario elaborará y mantendrá actualizado un Plan de Trabajo y cronograma de obras durante toda la fase de ejecución, en concordancia con lo establecido en el contrato de concesión.

Este cronograma, deberá incluir todo el detalle de actividades del proyecto, así como secuencias y tiempos estimados de ejecución total del proyecto, con indicación de fecha de inicio y de finalización de cada etapa constructiva en formato que permita ver un diagrama de Gantt o similar.

Todas las obras se ejecutarán de acuerdo con este Cronograma y cualquier modificación posterior al inicio de la fase de construcción deberá ser consultada a la Dirección Ejecutiva con la debida justificación para su análisis y aprobación previa. En caso de que el Concesionario considere la construcción de obras o componentes por secciones o por separado, deberá consignarlo así en el Cronograma del proyecto.

• B)APROBACIÓN DE PROYECTO Y VISADO DE PLANOS.

Para la aprobación de proyecto definitivo y su respectivo visado de planos, el concesionario deberá aportar:

• a)Solicitud de aprobación de proyecto definitivo y visado de planos, en la que se deberá indicar el número del proyecto otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA). Esto a fin de que el ICT la verifique de oficio.
• b)Un juego de los planos constructivos digitales (arquitectónicos, estructurales, electromecánicos y paisajismo), con el detalle de:

1. Diseño de sitio con la ubicación y localización del proyecto, conocido como planta de conjunto.

2. Plano de la red de control de incendios.

3. Sistema de circulación vial.

4. Plano de la red de energía eléctrica.

5. Plano de la red de suministros de agua potable.

6. Plano del sistema de tratamiento de aguas residuales y disposición final.

7. Plano del sistema de recolección, tratamiento y evacuación de aguas pluviales.

• c)Estudios y análisis, incluyendo memorias de cálculo del requerimiento de agua potable, así como de las variables usadas en el diseño, especificaciones técnicas de los materiales, las fuentes de materiales, los procedimientos y los métodos constructivos.
• d)En caso de que el proyecto esté en trámite de Declaratoria Turística o de Contrato Turístico, deberá informarlo.
• e)Una vez visados los planos constructivos por parte de la Dirección Ejecutiva del POP, el interesado deberá continuar con los demás trámites de visado y aprobación de planos en la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción" (en adelante APC) del CFIA en los términos del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº 36550 del 28 de abril del 2011 y sus reformas.

II. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CAPACIDAD ECONÓMICA

Como parte de los requerimientos del cartel de concurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado en adjudicarse una concesión en el Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberá demostrar que cuenta con capacidad económica para llevar a cabo el proyecto propuesto. Para tal efecto deberá presentar:

• 1)Declaración jurada rendida ante Notario Público en la cual se justifique el origen de los recursos a utilizar para el desarrollo del proyecto, especificación de que cuenta con suficiente solvencia o capacidad económica para asumir las responsabilidades pecuniarias que implica su condición como futuro concesionario y que no le afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley de General de Contratación Pública, Ley Nº 9986 del 27 de mayo de 2021; descripción de la operación de la empresa, además donde se indique que no se encuentra formando parte de algún proceso concursa!, que no está siendo objeto de embargos judiciales, que cuenta con experiencia en la consecución del financiamiento de proyectos similares en cuanto a características y monto incluido en su oferta y que no ha cesado en sus pagos con terceros.
• 2)Aportar el Flujo de Caja certificado para el proyecto, proyectado a 5 años.
• 3)Carta de pre-aprobación de alguna entidad bancaria o financiera con no menos de tres meses de emitida que demuestre que cuenta con la liquidez para la inversión, ya sea mediante fondos propios o líneas de crédito aprobadas (Nacional o Internacional). En caso de que cuente con créditos con entidades bancarias nacionales, deberá aportar el Reporte Crediticio emitido por una entidad competente de no menos de un mes de emitido.
• 4)En el caso de recursos propios deberá aportar los estados financieros auditados del último periodo fiscal del inversionista.
• 5)Certificación extendida por un contador público autorizado, basada en sus estados financieros auditados del último periodo fiscal, indicando cuál es el patrimonio neto del interesado y que es suficiente para hacer frente a los compromisos de la concesión, incluyendo el porcentaje del costo total del proyecto que será financiado con dicho patrimonio. Aportar sus respectivas notas.

III. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CARENCIA DE ANTECEDENTES PENALES

Como parte de los requerimientos del pliego de condiciones del concurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado deberá demostrar su carencia de antecedentes penales en el ejercicio de su cargo. Para tal efecto deberá presentar:

• 1)Solicitud firmada por el interesado, con indicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser persona física, en el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades completas de los representantes legales, así como el poder que ostenta con vista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde.
• 2)Declaración jurada rendida ante Notario Público, manifestando bajo fe de juramento:
• a)Que el solicitante (en caso de persona física) o sus representantes legales en el ejercicio de su cargo, (en el caso de personas jurídicas), no han sido condenados por comisión de delitos, ni tienen causas judiciales pendientes por la comisión de delitos, tanto al momento de presentar la solicitud como en el momento de suscribir el contrato de concesión que se les otorgue.
• b)Que facultan al ICT para realizar cualquier investigación sobre la validez de los documentos aportados en el trámite de solicitud para el otorgamiento de la concesión, así como para investigar sus antecedentes penales.
• c)Que la persona jurídica no posee antecedentes penales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos, Ley Nº 9699 del 10 de junio del 2019.
• d)Indicar un medio electrónico (un número de facsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde recibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como para cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la concesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta dirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio que conste en el expediente.
• e)Que a sus representantes y apoderados no le afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley General de Contratación Pública, Ley N º 9986 del 27 de mayo de 2021.

IV. REQUISITOS PARA ACREDITACIÓN DE CA MBIOS DE REPRESENTANTES LEGALES Y TRASPASO DE CAPITAL SOCIAL

Para realizar dichas acreditaciones, el solicitante deberá presentar ante la Dirección Ejecutiva:

• 1)Notificación de cambios suscrita por el representante legal de la sociedad, asociación u organización (en caso de personas jurídicas), en cuyo caso deberá indicar el nombre de su representada y cédula jurídica. Si se tratara de una persona apoderada, esta deberá adicionar una certificación notarial o registra) mediante la cual demuestre su condición de tal. El lCT verificará de oficio la personería de la persona jurídica del caso, con vista al Registro Nacional.
• 2)Aportar testimonio de protocolización de la asamblea general de la sociedad concesionaria, emitido por Notario Público, en dónde conste el nombramiento de nuevos representantes legales o nuevos titulares del capital social y en el que se indique lo siguiente:
• a)Que, sus representantes no poseen antecedentes penales en el ejercicio de su cargo de representación legal.
• b)Que la persona jurídica no posee antecedentes penales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la "Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos", Ley N º 9699 del 10 de junio del 2019.
• c)Que, facultan al ICT para realizar cualquier investigación sobre la validez de los documentos aportados, así como para investigar sus antecedentes penales.
• d)Que, en virtud de los cambios operados, la concesionaria cuenta con solvencia y capacidad económica para el cumplimiento de sus obligaciones.
• e)Que, a los nuevos representantes legales no les afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 del Reglamento a la Ley General de Contratación Pública, número 9986 del 27 de mayo del 2021.
• f)Indicar un medio electrónico (un número de facsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde recibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como para cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la concesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta dirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio que conste en el expediente.
• 3)Certificación notarial actualizada de naturaleza y propiedad del capital social, con indicación expresa de que el concesionario se encuentra al día con el suministro de información establecido en el capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas" de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
• 4)Copia certificada de documentos de identificación de los nuevos representantes legales o bien, de realizarse el trámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda, verificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y dejará constancia de los mismos en el expediente.

V. REQUISITOS PARA CESIÓN DE CONCESIÓN TOTAL O PARCIAL

El concesionario del PGP podrá realizar cesiones totales o parciales de su derecho real administrativo dado en concesión y del cual resulte un nuevo concesionario, por lo que se requerirá su inscripción registral, así como la constitución de un nuevo contrato de concesión tanto para el cesionario como para la cedente en caso de cesiones parciales.

El cesionario se constituirá en un nuevo concesionario y deberá cumplir con los requisitos para ser concesionario, además su proyecto deberá apegarse a lo establecido en la Ley 6758 y este Reglamento.

Se establecen los siguientes tipos de cesiones:

• a)Cesiones Simples: Referidas a las cesiones de áreas para uso residencial turístico o unidades construidas.
• b)Cesiones para el desarrollo de proyectos residenciales turísticos: Se refiere a los lotes o las porciones mayores de terreno que serán fraccionadas, lotificadas e individualizadas, para la construcción en ellas de obras para uso residencial turístico, condominios, complejos para uso residencial turístico, conforme al Plan Maestro del Polo Turístico Golfo de Papagayo.
• c)Cesiones para el desarrollo de proyectos turísticos: Se refiere a proyectos turísticos tales como hoteles, condohoteles, desarrollos comerciales, marinas, clubes de residencia y cualquier otro que no sea de carácter residencial turístico, conforme al uso de suelo autorizado en el Plan Maestro del Polo Turístico Golfo de Papagayo.
• 1)Requisitos de la solicitud de cesión. Para todos los tipos de cesiones el trámite deberá presentarse ante la Oficina Ejecutora del Polo Turístico junto con la siguiente información:
• a)Solicitud firmada por el cedente con indicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser persona física. En el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades completas del representante, así como el poder que ostenta con vista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde. En caso de ser el cesionario persona jurídica, el ICT verificará su personería con vista al Registro Nacional.

En el caso de una cesión parcial se deberá indicar si el proyecto aprobado previamente sobre el área a ceder, será asumido por el cesionario o bien, por el cedente en el resto de su proyecto.

• b)Copia certificada de los documentos de identificación del cesionario si es persona física o bien, de realizarse el trámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda, verificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y dejará constancia de los mismos en el expediente. En caso de ser el cesionario persona jurídica, deberá presentarse certificación notarial o de Registro Público de los estatutos sociales de la cesionaria constituida y domiciliada en el país.
• c)Certificación notarial actualizada de naturaleza y propiedad del capital social, con indicación expresa que el concesionario se encuentra al día con el suministro de información establecido en el capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas", de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
• d)Pagar el respectivo canon de cesión vigente según el área a ceder, una vez aprobada por Junta Directiva del lCT la solicitud de cesión, el cual deberá ser depositado en las cuentas del ICT destinadas para FONDETUR, previo a la firma del contrato de concesión.
• e)Declaración jurada con las manifestaciones requeridas en el Punto 11. Requisitos Para Demostrar la capacidad económica y del Punto lll. Requisitos para demostrar la carencia de antecedentes penales del Anexo Único del presente Reglamento.
• f)Plano del área a ceder, visado por la Dirección Ejecutiva y catastrado.
• g)Anteproyecto constructivo y cronograma de ejecución de obras conforme a los requisitos establecidos en punto I, Anexo Único del presente Reglamento. En el caso de cesiones simples se deberá hacer una descripción del anteproyecto constructivo y al menos el valor de la primera etapa de desarrollo. El presente requisito no aplicará cuando se trate de la cesión de una concesión construida o unidad residencial, comercial u hotelera ya desarrollada.
• h)Previo a la firma del contrato se deberá contar con el pago del canon de cesión y la respectiva garantía de cumplimiento.
• i)En aquellos casos que el cesionario proponga la modificación del anteproyecto constructivo aprobado para el área a ceder, deberá cumplir con todos los requisitos establecidos en el Punto l. Anexo Único del presente reglamento, sobre aprobación de anteproyectos constructivos.
• j)En el caso de que el cesionario pretenda someter a garantía real su derecho de concesión, con el fin de invertir los fondos del crédito en el desarrollo del proyecto, deberá indicarlo expresamente en su solicitud y señalar el plazo en el cual tramitará la autorización ante la Junta Directiva del ICT con sus respectivos requisitos. Salvo que, dentro del mismo trámite de solicitud de cesión se gestione la autorización ante la Junta Directiva del ICT para someter la concesión a garantía real, para lo cual deberán aportar los requisitos establecidos en el Reglamento de Garantías Reales que Gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Número 29794-MP-TUR, del 30 de agosto del 2001 publicado en La Gaceta Nº 180 del 19 de setiembre del 200 l y sus reformas.
• k)Además del cumplimiento de los anteriores requisitos en el caso de cesiones para el desarrollo de proyectos residenciales turísticos y proyectos para desarrollo turístico, el cesionario deberá presentar, además: l) Documentos que acrediten la experiencia del futuro concesionario o del grupo de interés económico al cual pertenecen en proyectos turísticos o similares.
• 2)Requisito de capacidad económica: Deberá demostrarse la capacidad económica de la nueva concesionaria mediante el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Punto 11, Anexo Único del presente reglamento.

VI. REQUISITOS PARA CAMBIO DE USO DE SUELO DE LAS CONCESIONES

Para tramitar y resolver estas solicitudes deberán cumplirse con los siguientes requisitos:

• a)Documento formal presentado por el concesionario o la persona acreditada en el expediente para realizar la solicitud, donde se indique el proyecto actualmente convenido con el ICT, la necesidad de cambio o adición de uso de suelo en función de este proyecto y su ejecución. En el caso de que la solicitud se fundamente en el Cambio del Proyecto Constructivo, se deberá aportar además de los presentes requisitos, los documentos descritos en el Punto I "Aprobación de anteproyectos" del Anexo Único del presente Reglamento.
• b)Plano catastro de la concesión donde se identifique claramente el área objeto del cambio o adición de uso de suelo.
• c)Diagnóstico ambiental inicial del nuevo proyecto, o estudios que fundamentaron el D 1.
• d)Memoria de cálculo del requerimiento de recurso hídrico, realizada por un profesional acreditado en la materia.
• e)Estudio de mercado que permita, además, ver los beneficios del cambio propuesto para el sector, cuantificando las mejoras en la producción de empleo directo e indirecto, así como en los beneficios directos del cambio propuesto.

VII. REQUISITOS PARA SOMETIMIENTO DE LAS CONCESIONES AL RÉGIMEN CONDOMINAL

• 1)Solicitud firmada por el representante legal debidamente acreditado y con las facultades suficientes para solicitar a la Junta Directiva del ICT, la autorización para sometimiento de la concesión a régimen condominal, que indique la naturaleza, la situación, la medida, los linderos y plano catastro de la finca matriz; así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación, así como el destino general del condominio y el particular de cada filial.
• 2)Propuesta de plano de anteproyecto de condominio. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar las especificaciones de índole técnico, que se indiquen en el plano de anteproyecto del Condominio.
• 3)Plano catastrado de la finca a someter a condominio (finca matriz). En caso de condominios de lotes se debe aportar plano catastrado de cada una de sus filiales. En condominios en proceso de construcción, las filiales se determinarán de conformidad con los planos del condominio.
• 4)Una vez aprobada por parte de la Junta Directiva del ICT el sometimiento al régimen condominal de la concesión, deberá aportarse en un plazo máximo de 15 días hábiles, el borrador de Reglamento del Condominio, el cual deberá contar con las especificaciones relativas a las unidades condominales, uso del área privativa y uso del área común, el cual deberá ser congruente con la normativa que rigen a las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo.

Así mismo, deberá aportar el borrador de la escritura constitutiva del mismo.

VIII. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE CANON DE CESIONES

El valor del canon por metro cuadrado de concesión y de cesión será ajustado cada año conforme a la tasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) publicada por el Banco Central de Costa Rica, anualizada con el promedio de los últimos doce meses de confonnidad con las siguientes reglas:

• a)Al término de cada año de vigencia del valor del canon por metro cuadrado se hará el ajuste general del monto a pagar.
• b)Se utilizará la tasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) vigente al cierre de operaciones del último día de cada mes, confonne la publicación oficial del indicador por el Banco Central de Costa Rica.
• c)El cálculo del ajuste se hará dentro del último mes del año que transcurre y se encontrará vigente todo el siguiente periodo de un año.
• d)Para el incremento se utilizará el promedio simple de la tasa SORF de los últimos 12 meses vigente al cierre de operaciones del último día de cada mes.
• e)El monto a pagar por concesión o por cesión será el vigente al día que se apruebe por la Junta Directiva del ICT la concesión o la cesión, si se produjera un ajuste entre la fecha del depósito al ICT y la fecha de aprobación, el monto del depósito deberá ser ajustado conforme al nuevo valor.
• f)El ICT mantendrá a disposición de cualquier interesado la información correspondiente al monto vigente para el año que transcurre.
• g)En caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, se considerará cedida la concesión relativa al valor proporcional del área. Esto conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y se pagará la parte proporcional al ICT.

(Así modificada la numeración del punto anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 45823 del 8 de junio de 2026, que indicó derogar de este anexo el punto VIII denominado: "Requisitos para compensación de densidad y cobertura en las concesiones", ordenándose ajustar la numeración de los puntos siguientes de dicho anexo, por lo que el punto IX) paso a ser el punto VIII)

IX. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE VALOR CANON POR OTORGAMIENTO, PRÓRROGA O AJUSTE

Para la fijación del canon que debe pagar el concesionario al ICT por otorgamiento, prórroga y ajuste, así como la detenninación de la base del valor de la concesión para la fijación del canon anual que debe pagar el concesionario a la Municipalidad respectiva, se deberá cumplir con el siguiente procedimiento: Deberá la Dirección Ejecutiva de la Oficina Ejecutora, acreditar el valor de la concesión otorgada, el cual se calculará siguiendo la metodología establecida en el "Procedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones", Punto IX) del presente Anexo.

En caso de que se requiera el valor de la concesión en moneda local, deberá aplicarse el tipo de cambio de compra de referencia establecido por el Banco Central de Costa Rica al día de consulta.

Sobre el valor de la concesión acreditado por la Dirección Ejecutiva, la Municipalidad respectiva procederá al cálculo del canon anual excluyendo de la zona restringida y la zona pública concesionada al amparo de la excepción establecida en el artículo 21 de la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre, número 6043 del 2 de marzo de 1977, aquellas áreas de reserva tales como humedales, esteros, riscos y demás áreas que por disposición legal o por sus condiciones naturales no puedan ser objeto de utilización por el concesionario, según lo muestre el respectivo plano. Esto salvo los casos previstos en el artículo 21 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre. Sobre el valor resultante se aplicará el canon anual, de acuerdo al uso autorizado en cada caso:

Uso residencial turístico 3% Uso hotelero 4% Uso comercial 5% El canon municipal deberá ser calculado por anualidades adelantadas, pudiendo ser pagado por el concesionario en forma trimestral conforme lo disponga la Municipalidad interesada. Dicho canon, cuando se trate de la primera determinación regirá de inmediato, salvo que exista oposición del concesionario, en cuyo caso entrará a regir a partir de la fecha de su fijación definitiva.

En las posteriores determinaciones quinquenales, el canon regirá a partir del período siguiente a la fecha en que quede firme la resolución definitiva que lo apruebe. En caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, el adquirente será el responsable del valor proporcional del área conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y deberá pagar la parte proporcional del canon a la Municipalidad interesada.

(Así modificada la numeración del punto anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 45823 del 8 de junio de 2026, que indicó derogar de este anexo el punto VIII denominado: "Requisitos para compensación de densidad y cobertura en las concesiones", ordenándose ajustar la numeración de los puntos siguientes de dicho anexo, por lo que el punto X) paso a ser el punto IX)

X. PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE AJUSTE DE PLAZO

• a)Solicitud finnada por el concesionario o representante legal debidamente acreditado al indique el área y matrícula de la concesión e indicar si el proyecto convenido ha sido ejecutado y está en . operación. En aquellos casos donde se solicite ajuste para compensar plazo de concesión no disfrutado debido a alguna circunstancia sobreviniente o fuerza mayor que no le es imputable al concesionario y le ha impedido el desarrollo u operación de su proyecto convenido con el ICT, deberá el concesionario demostrar dicha causal de impedimento e indicar el plazo de ajuste, el cual no podrá ser superior al plazo máximo de 50 años establecido en el artículo 9 del presente Reglamento.
• b)Declaración jurada de que cuenta con la capacidad económica para operar el proyecto en el plazo adicional solicitado.
• c)Pago del canon de concesión por el plazo a ajustar, salvo los casos de ajuste de plazo para compensación por causas no atribuibles al concesionario. Dicho pago se realizará una vez aprobado el ajuste del plazo por parte de la Junta Directiva y previo a la firma de la respectiva adenda a contrato de concesión.
• d)En aquellos casos que se requiera ajuste de plazo para las concesiones que estén tramitando una garantía real que las graven, deberá cumplirse con lo establecido en el Reglamento para el otorgamiento de las Garantías Reales que gravan las concesiones del PTGP (Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001, publicado en La Gaceta Nº 180 del 19 de setiembre del 2001 y sus reformas). Adicionalmente, se deberá aportar documento emitido por la entidad bancaria o entidad extranjera donde se indique el plazo y el monto por el cual se otorgará el crédito. El plazo de ajuste de la concesión, se justificará en función de la constitución de la garantía real.

(Así modificada la numeración del punto anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 45823 del 8 de junio de 2026, que indicó derogar de este anexo el punto VIII denominado: "Requisitos para compensación de densidad y cobertura en las concesiones", ordenándose ajustar la numeración de los puntos siguientes de dicho anexo, por lo que el punto X) paso a ser el punto X)

(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 44448 del 17 de enero del 2024)