Amendment of the Papagayo Gulf Tourist Pole RegulationReforma del Reglamento del Polo Turístico Golfo de Papagayo

25439-MP-TUR of August 27, 1996, so that henceforth they read as follows:

For all purposes, when this Regulation uses the following terms, they shall be given the meanings and content indicated below:

• a)ICT: Costa Rican Tourism Institute.
• b)Board of Directors (Junta Directiva): Board of Directors of the Costa Rican Tourism Institute.
• c)Director Council (Consejo Director): Director Council of the Papagayo Gulf Tourist Project.
• d)Executive Office (Oficina Ejecutora): Body of maximum deconcentration from the Institute, composed of the Director Council and the Executive Directorate of the Papagayo Gulf Tourist Project.
• e)Executive Directorate (Dirección Ejecutiva): Executive Directorate of the Papagayo Gulf Tourist Project.
• f)Project: Papagayo Gulf Tourist Project, declared of public utility and comprising the land and maritime area located within the limits established by Article 1 of Law No. 6370 of September 3, 1979.
• g)Concessionaire (Concesionario): Natural or legal person holding the administrative real right derived from the concession granted by the ICT.
• h)Master Plan (Plan Maestro): Tool for controlling land use, through zoning and urban development planning approved by the Board of Directors of the ICT. It is a directive planning instrument, in that it indicates the broad guidelines or master lines that are to guide and coordinate the urban or building planning and land use of the Papagayo Tourist Project, within the established legal limitations, in harmony with the natural and cultural environment, whose nature, besides being technical, has regulatory and binding scope.
• i)Public Domain Asset (Bien Demanial): Each of the immovable properties and their attributes, declared of public utility, that make up the development area of the Papagayo Gulf Tourist Project, affected by Laws Nos. 6370 and 6758 for tourist use and over whose legal destination the ICT exercises a power of administration, oversight, and control, the tourist purpose being the criterion of affectation of such properties, which may be granted in concession to private parties by the ICT. Equally included within this concept is the area of the public zone of the maritime-terrestrial zone and the adjacent area permanently covered by the sea destined for the construction, administration, and exploitation of tourist marinas and docks, located within the Papagayo Gulf Tourist Project, in accordance with the provisions of Law No. 7744, Law on Concession and Operation of Tourist Marinas, of December 19, 1997, and its Regulation.
• j)Concession (Concesión): Administrative act of a contractual nature agreed upon by the Board of Directors of the ICT in favor of a natural or legal person, which confers upon them the administrative real right, for a private, exclusive, and excluding use, of a patrimonial type, over a public domain asset within the Papagayo Gulf Tourist Project. This administrative real right allows the Concessionaire to exercise all the attributes of ownership except that of alienation of the land. For the purposes of the public tourist purpose of the Project, it implies, among others, the power of the Concessionaire to use, enjoy, transform, build or co-build, defend, give as collateral, encumber, rent, the concession public domain asset, for the fulfillment of their tourist development project, always under the oversight and control of the ICT.
• k)Concession Contract (Contrato de Concesión): Document signed between the ICT through its representative and the Concessionaire, in which the scopes of the administrative real right referred to in the concession granted over the public domain asset are stipulated in accordance with current regulations, as well as the rights and obligations of a particular nature referring to the specific relationship arising between the ICT and the Concessionaire for the execution of the specific tourist development project.
• l)Assignment of the Concession (Cesión de la Concesión): Total or partial transfer of the ownership of a concession executed by a Concessionaire in favor of a third party, for which prior and express authorization from the Board of Directors of the ICT is required.
• m)Total Assignment of the Concession (Cesión Total de la Concesión): Total transfer of the ownership of a concession, by virtue of which the assignee assumes the terms, conditions, and obligations of the concession contract in force for that concession. The authorization by the ICT of the total assignment of the concession will entail the signing of a new contract with the assignee, under the same terms and conditions as the original contract.
• n)Partial Assignment of the Concession (Cesión Parcial de la Concesión): Partial transfer of the ownership of a concession, in which the act of authorization by the ICT will entail the granting of a new concession in favor of the assignee, whose terms and conditions will be stipulated in the concession contract signed with the assignee, which, despite constituting an independent concession from the one from which it derives, will preserve the original term of the assignor's concession. For all legal purposes, the partial assignee of the concession, duly authorized by the ICT, will have the status of holder of the derived concession acquired.
• o)Fee (Canon): Public price of the Concession and of any amendments thereof that the Concessionaire must pay to the ICT in accordance with the procedures established for that purpose.
• p)Municipal Fee (Canon municipal): Public price that must be paid by the Concessionaire to the competent Municipality in accordance with the Law on the Maritime-Terrestrial Zone and its Regulation, with respect to the restricted zone area that is included within their Concession.
• q)Tourist Purpose (Fin Turístico): It is the ultimate and supreme public purpose pursued by Law No. 6758, consisting of the productive tourist development of the Papagayo Gulf Tourist Project."

In turn, the Executive Office shall be composed of a Director Council and the Executive Directorate.

The Director Council shall be composed of five members: The Executive President of the Institute, who shall preside over it, substituted in his absences by whom the Board of Directors designates; two representatives of the Institute and two representatives of the private sector. All members must have experience in tourist activities and shall be appointed freely by the Board of Directors and may or may not be members of the latter. They shall remain in their positions for five years, renewable, and depend at a disciplinary level directly on the Board of Directors. Their appointment may be revoked at any time, for which purpose they shall be considered confidential employees.

Natural persons, as well as legal representatives, Board of Directors members, Authorized Representatives, and Managers with representation of a legal person, who submit the application to become grantees of a concession must prove their lack of criminal record and their economic capacity for the execution of the projects, before the Director Council.

For that purpose, they must accompany, the certification from the National Crime Registry regarding their criminal record, in the case of nationals. In the event that they are foreigners in whose country of origin a National Crime Registry does not exist, a sworn statement granted before a Notary Public that provides proof of the foregoing and in which they declare under oath:

• a)That they have not been convicted of crimes, nor have pending judicial cases for the commission of crimes, nor are they being investigated by police or judicial authority for the alleged commission of crimes, both nationally and internationally, at the time of signing the concession contract granted to them.
• b)That they authorize the Costa Rican Tourism Institute to carry out any investigation regarding the validity of the documents provided in the application process for the granting of the concession, as well as to investigate their police records.

In the same manner, both nationals and foreigners must submit a sworn statement rendered before a Notary Public specifying that they have sufficient solvency or economic capacity to assume the pecuniary responsibilities that their condition as a future concessionaire implies and that they are not affected by the prohibitions set forth in Articles 22 and 22 bis of the Law on Administrative Contracting.

Any change of partners and legal representatives of a concessionaire legal person, as well as the merger of concessionaire commercial companies, by virtue of the provisions established in the Commercial Code, must be accredited to the ICT within thirty days following the occurrence of said change, providing the legal documentation that demonstrates said change, an updated certification of legal status and of the nature and ownership of the shares, authorizing the ICT to carry out any investigation regarding the criminal records of the new legal representatives of the company, and the economic capacity of the concessionaire, and the fulfillment of the other applicable requirements to be a concessionaire, and expressly indicating that as a result of said changes, they are not subject to the prohibitions referred to in Articles 22 and 22 bis of the Law on Administrative Contracting.

Whoever intends to acquire a concession must also comply with the requirements established in the terms of reference (cartel) of the respective bidding process.

Whoever intends to acquire a concession by assignment must comply with the procedures that the Board of Directors of the ICT has approved for that purpose.

The Director Council shall make its recommendation to the Board of Directors of the Institute, which shall make the final decision.

The determination of the term must be duly reasoned, and based on an objective and technical analysis to be carried out by the administration.

In those cases where the term of the concession is less than fifty years, the concessionaire may request at any time, in a duly justified and reasoned manner, the adjustment of the term of their concession, which may never exceed the maximum term stipulated in this article. The act approving the extension of the term must be based on technical studies carried out for that purpose.

An extension of the term may not be requested if at least half of the originally granted term has not elapsed.

The request for an extension must be made by the concessionaire to the Director Council at least within the year prior to the expiration of the concession term, unless the concession contract has provided a different extension procedure. The Director Council must hear the request within the month following its submission, recommending, supported by technical and legal criteria, the appropriateness or not of the request to the Board of Directors, which in turn shall have one month from the knowledge of the recommendation of the Director Council to resolve it. For each extension, the concessionaire must pay the ICT the corresponding fee (canon) adjusted in accordance with the LIBOR rate, six-month annualized, using the average of the last twelve months compounded, unless the concession contract has provided a different procedure for calculating that fee.

Within the framework of the provisions of Article 15 of the Law Regulating this Tourist Hub, the ICT may temporarily and precautionarily rescue the administration of a tourist project in the Papagayo Gulf Tourist Hub, provided there is a grounded reason in the public interest, force majeure, fortuitous event, and/or danger of affecting the rights of third parties in good faith, all of which must be accredited and duly justified. In any case, the ICT must notify and inform, by the means it deems appropriate, of the measure to be adopted to anyone who has a legitimate interest.

Acquirers by assignment or transfer of a concession must demonstrate that they comply with all the requirements to be concessionaires.

In the case of partial or total assignments for individual tourist residential use, or for being grantees in the enforcement processes of guarantees constituted on concessions without interest in the development of the concession, they must prove the requirements specifically established by the ICT for each case.

In cases of total or partial assignments, a fee equivalent to one United States dollar (US$1.00) per square meter of transferred land must be paid to the ICT, prior to its approval, reimbursable only in the event that the Institute does not approve the transfer. Said amount shall be adjusted every five years according to the accumulated LIBOR rate at six months, annualized with the average of the last twelve months, in accordance with the following rules:

• a)at the end of each five-year period, beginning on the date this Regulation enters into force on September 11, 1996, the ICT shall make the general adjustment of the amount to be paid per square meter; b) the six-month LIBOR rate -in effect at the close of operations at the end of each month- shall be the one officially published by the Central Bank of Costa Rica; c) the adjustment calculation shall be made within the last month of the five-year period that is elapsing; d) the adjustment shall be made to the amount per square meter in effect during the five-year period that is elapsing at the time of the calculation, and shall be in effect throughout the following five-year period; e) the six-month LIBOR Rate -in effect at the close of operations at the end of each month- for each of the last twelve months, shall be the one used to obtain the simple average of the six-month LIBOR Rates for that period. The average rate thus determined shall be the annualized average rate and shall be applied annually on a simple basis to each of the years included in the five-year period; f) the amount to be paid for the transfer applicable to each assignment shall be the one in effect for the five-year period corresponding to the date on which the transfer requested is approved, by the Director Council of the Papagayo Gulf Tourist Project. If an adjustment of said amount occurs, in accordance with the above rules, between the date of deposit to the ICT and the date of said approval, the deposit amount must be adjusted according to the new price; g) the ICT shall keep available to any interested party the information corresponding to the amount in effect for the five-year period that is elapsing.
• h)in the event that apartments or premises are built on several floors on concession land whose use so permits, when each apartment or premises is assigned, the concession related to the proportional value of the area shall be considered assigned, according to the coefficient of condominium property of the assignment, and the proportional part shall be paid to the ICT.

In cases of total or partial assignments, the acquirer shall be considered for all purposes as concessionaire, for which reason, once the agreement of the Board of Directors authorizing the assignment is final, the subscription of the corresponding public deed shall proceed. In the case of a lease, the lease shall follow the fate of the concession.

The subscription by the representative of the ICT of the public deed that must be submitted to the National Registry for registration is understood to be limited to granting consent for any acts indicated in this article to be carried out by the parties, said public instrument being subject to the fulfillment of the requirements set forth in the applicable regulations and the regulations of the National Registry.

6758, this regulation, the provisions of the Project's Master Plan, approved by the Board of Directors, what is stipulated in their concession contract, their respective development plan, including the provisions contained in the respective Environmental Feasibility (Viabilidad Ambiental), as well as the regulations issued by the Board of Directors of the ICT for the operation of the Project.

Every concessionaire of the Papagayo Gulf Tourist Project whose concession is totally or partially located within the restricted zone of the maritime-terrestrial zone must pay for the use of said area to the competent Municipality an annual fee in accordance with the provisions of Article 18 of Law No. 6758.

For the establishment of said annual fee, the interested Municipality shall request the Executive Directorate of the Executive Office to certify the value of the granted concession, which shall be calculated at a rate of one United States dollar (US$1.00) per square meter of concessioned land, with the corresponding adjustment established in the second paragraph of Article 12 of this Regulation, determining the value of the concession in local currency, applying the reference purchase exchange rate established by the Central Bank of Costa Rica as of December fifteenth of each year.

On the value of the concession certified by the Executive Directorate, the respective Municipality shall proceed to calculate the annual fee, excluding from the restricted zone area the reserve areas such as wetlands, estuaries, cliffs, and other areas that, by legal provision or due to their natural conditions, cannot be subject to use by the concessionaire, as shown by the respective plan, except for the cases provided for in Article 21 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone. On the resulting value, the annual fee shall be applied, according to the use authorized in each case:

Tourist residential use 3% Hotel use 4% Commercial use 5% The municipal fee must be calculated in annual installments in advance, and may be paid by the concessionaire on a quarterly basis as established by the interested Municipality. Said fee, when it is the first determination, shall take effect immediately, unless there is opposition from the concessionaire, in which case it shall take effect from the date of its final determination. In subsequent five-yearly determinations, the fee shall take effect from the period following the date on which the final resolution approving it becomes final. In the event that apartments or premises are built on several floors on concession land whose use so permits, when each apartment or premises is assigned, the acquirer shall be responsible for the proportional value of the area according to the coefficient of condominium property of the assignment and must pay the proportional part of the fee to the interested Municipality."

The respective determination shall be made by the Executive Directorate once the project to be executed is approved.

In the event of breaches attributable to the concessionaire, the Administration may initiate the procedure for the execution of said guarantee.

This guarantee shall be returned 60 days after the conclusion of the works of the respective stage, to the satisfaction of the Director Council. As guarantees, only those indicated in the Law on Administrative Contracting, Law No. 7494 of May 2, 1995, and its Regulation, shall be accepted.

The awarding or assignment must be processed for registration in the Concessions Registry of the National Registry, within a period of no more than two months from the signing of the public deed through which it is formalized for registry purposes.

Once the contract is signed, except in the case of assignments for individual tourist residential use, or for being grantees in the processes of enforcing guarantees on concessions without interest in the development of the concession, within the following six months, the processing of the corresponding permits must begin, which must be diligently processed by the concessionaire. The concessionaire must inform the Executive Directorate of the status of the processing of the permits applied for.

The work must begin within three months after obtaining all necessary permits and authorizations.

In the case of concessions for individual tourist residential use, and in the interest of achieving the public purpose pursued by the Papagayo Gulf Tourist Hub, the period to build the residence must not exceed the equivalent of one-fifth of the total time of the original concession term, regardless of the date and term of the new concession when it is a partial or total assignment.

The periods may be extended at the discretion of the Director Council, by means of a duly reasoned and justified act, at the concessionaire's request. The period for completion of the work shall be defined in the concession contract.

a. Written warning; b. Restitution of damages and losses; c. Execution of guarantees; and d. Cancellation of the concession.

The written warning shall be applicable in cases where a minor fault is demonstrated. The foregoing sanctions may be applied concurrently if they are not mutually exclusive.

When cancellation is agreed upon, the ICT shall recover the concessioned area and the facilities or buildings shall become part of the Institute's assets, without prejudice to charging the responsible party for the damages and losses caused to the Project.

Both procedures shall be in accordance with the provisions of the General Law of Public Administration.

Every concession contract must include a prior procedure to be followed in the event of an alleged breach by the concessionaire, whereby the ICT shall notify, within thirty business days following the date of such breach, all natural or legal persons involved with the concession, duly accredited in the administrative file, including creditors holding a guarantee over it, so that any one of them who wishes to cure the breach may do so by notifying the ICT in writing. Within the thirty business days following such notification, the person must cure the breach. In any case, the concessionaire retains its right to cure the breach before the interested person does so, but if the former does not do so, the latter shall acquire before the ICT the right to become a future assignee of the concession, provided it satisfactorily meets the respective legal and regulatory requirements established by the ICT for awardees in enforcement proceedings of the guarantees constituted over the concessions, in accordance with the provisions set forth in the "Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo", Executive Decree No. 29794-MP-TUR of August 30, 2001

The imposition of the remaining sanctions shall be the attribution of the Steering Council, whose decisions may be appealed within eight business days following notification thereof, before the Board of Directors. In cases where the Steering Council imposes any of the sanctions within its competence, the remedies provided for in the General Public Administration Law shall be available against such resolutions, within the time limit indicated in this article.

25439-MP-TUR of August 27, 1996:

It has no responsibilities in the field of executive administration of the project. The responsibilities of the Steering Council are:

• a)Periodically review and adjust the Master Plan, recommending to the Board of Directors the approval of any modifications that may be necessary, with the corresponding publication in La Gaceta.
• b)Recommend to the Board of Directors the issuance or reform of the project's operating regulations.
• c)Authorize, following a technical and legal opinion, the conduct of public tenders for the award of free areas in the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• d)Approve the development plans proposed by the concessionaires for the proper execution of their concession.
• e)Recommend to the Board of Directors, based on technical and legal criteria, the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, placement under a condominium regime or investment company regime, cancellation, extinguishment, and expropriation of concessions.
• f)Establish the amount of the fee (canon) to be paid to the ICT for the granting of the concession and for all other acts provided for in these regulations.
• g)Approve the budget of the Executing Office, as well as its modifications.
• h)Supervise the work of the Executive Directorate. Exercise disciplinary authority over the Executive Director and the personnel hired against the special fund provided for in article 7 of Law 6758. In the absence of specific regulations, the disciplinary regime of the Institute shall apply supplementally.
• i)Issue internal regulations governing its activity and functioning as a collegiate body.
• j)All those derived from the legal framework governing the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.

The legal and regulatory provisions to which all officials of the Institution are subject shall apply in their entirety and without exception to the ICT personnel assigned to the Executive Directorate. The Executive Directorate is the body directly responsible for the total administration of the project and is fully accountable for its proper functioning. Such body may have its own levels of deputy directorates, department heads, and personnel. The Executive Director is the highest-ranking official in administrative matters.

The functions of the Executive Directorate, under the absolute responsibility of the Executive Director, are:

• a)Execute all agreements entrusted to it by the Steering Council.
• b)Exercise direction, coordination, administration, and constant control over the general development of the Project, for the purpose of ensuring that it is executed in accordance with current internal and external regulations and provisions.
• c)Issue the corresponding technical opinion for the granting, extension, assignment, encumbrance, transfer in trust, placement under a condominium regime or investment company regime, cancellation, extinguishment, and expropriation of concessions.
• d)Prepare the draft budget of the Executing Office, as well as its modifications.
• e)Execute the budget approved by the Steering Council.
• f)Recommend, when applicable, the periodic review and adjustment of the Master Plan.
• g)Recommend the holding of public tenders for the award of free areas in the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• h)Propose the issuance of internal regulations necessary for the correct and timely execution of the Project.
• i)Ensure adequate coordination of the Papagayo Project with the various public institutions involved and related thereto.
• j)Develop an information system to maintain the files, archives, and records containing all documentation and procedures regarding the concessions and infrastructure works.
• k)Supervise, jointly with the ICT's financial process, the accounting and budgetary control over the processes, transactions, and operations relating to the infrastructure works that fall to the Project to develop.
• l)Administer human and financial resources.
• m)Notify the respective Municipality, once a concession has been definitively awarded or a total or partial assignment of a concession has been authorized, of the concessionaire responsible for paying the municipal fee (canon municipal).
• n)Those instructed by the Steering Council and all those derived from the legal framework governing the Project.

Issued at the Presidency of the Republic, on the twelfth day of April of the year two thousand ten.

Para todos los efectos, cuando este Reglamento utilice los términos siguientes, debe dárseles las acepciones y contenido que a continuación se indica:

• a)ICT: Instituto Costarricense de Turismo.
• b)Junta Directiva: Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo.
• c)Consejo Director: Consejo Director del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• d)Oficina Ejecutora: Órgano de desconcentración en grado máximo del Instituto, integrado por el Consejo Director y la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• e)Dirección Ejecutiva: Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• f)Proyecto: Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, declarado de utilidad pública y que comprende el área terrestre y marítima ubicada dentro de los límites dispuestos por el artículo 1º de la Ley Nº 6370 de 3 de setiembre de 1979.
• g)Concesionario: Persona física o jurídica titular del derecho real administrativo derivado de la concesión otorgada por el ICT.
• h)Plan Maestro: Herramienta para el control del uso de la tierra, a través de la zonificación y la planificación del desarrollo urbano aprobado por la Junta Directiva del ICT. Es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala las grandes directrices o líneas maestras que han de orientar y coordinar la ordenación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico de Papagayo, dentro de las limitaciones legales previstas, en armonía con el medio ambiente natural y cultural, cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio.
• i)Bien Demanial: Cada uno de los bienes inmuebles y sus atributos, declarados de utilidad pública, que componen el área de desarrollo del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, afectos por las Leyes Nos. 6370 y 6758 al uso turístico y sobre cuyo destino legal el ICT ejerce un poder de administración, vigilancia y control, siendo el fin turístico el criterio de afectación de tales inmuebles, los cuales pueden ser dados en concesión a particulares por el ICT. Igualmente se incluye dentro de este concepto el área de la zona pública de la zona marítimo terrestre y el área adyacente cubierta permanentemente por el mar destinada a la edificación, administración y explotación de marinas y atracaderos turísticos, ubicada dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a lo dispuesto por la Ley Nº 7744 Ley de Concesión y Funcionamiento de Marinas Turísticas, de 19 de diciembre de 1997 y su Reglamento.
• j)Concesión: Acto administrativo de naturaleza contractual acordado por la Junta Directiva del ICT a favor de una persona física o jurídica, que le confiere el derecho real administrativo, para un uso privativo, exclusivo y excluyente, de tipo patrimonial sobre un bien demanial dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Ese derecho real administrativo le permite al Concesionario ejercer todos los atributos del dominio excepto el de enajenación de la tierra. A los efectos del fin público turístico del Proyecto implica, entre otros, la facultad del Concesionario de usar, disfrutar, transformar, edificar o coedificar, defender, dar en garantía, gravar, arrendar, el bien demanial concesionado, para el cumplimiento de su proyecto de desarrollo turístico, siempre bajo la vigilancia y control del ICT, k) Contrato de Concesión: Documento suscrito entre el ICT por medio de su representante y el Concesionario en el cual se estipulan los alcances del derecho real administrativo a que se refiere la concesión otorgada sobre el bien demanial según la normativa vigente, así como los derechos y obligaciones de carácter particular referidos a la relación concreta surgida entre el ICT y el Concesionario para la realización del proyecto específico de desarrollo turístico.
• l)Cesión de la Concesión: Transmisión total o parcial de la titularidad de una concesión que celebra un Concesionario a favor de un tercero, para lo cual se requiere previa y expresa autorización de la Junta Directiva del ICT.
• m)Cesión Total de la Concesión: Transmisión total de la titularidad de una concesión, en virtud de la cual el cesionario asume los términos, condiciones y obligaciones del contrato de concesión vigente para esa concesión. La autorización del ICT de la cesión total de la concesión comportará la suscripción de un nuevo contrato con el cesionario, en los mismos términos y condiciones del contrato original.
• n)Cesión Parcial de la Concesión: Transmisión parcial de la titularidad de una concesión, en la que el acto de autorización por parte del ICT conllevará el otorgamiento de una nueva concesión a favor del cesionario, cuyos términos y condiciones se estipularán en el contrato de concesión que se suscriba con el cesionario, el cual, a pesar de constituir una concesión independiente respecto de aquella de la cual se deriva, conservará el plazo original de la concesión de la cedente. Para todo efecto jurídico el cesionario parcial de la concesión, debidamente autorizado por el ICT, tendrá la condición de titular de la concesión derivada adquirida.
• o)Canon: Precio público de la Concesión y de eventuales modificaciones de ésta que debe pagar el Concesionario al ICT conforme a los procedimientos dispuestos para ello.
• p)Canon municipal: Precio público que debe pagar el Concesionario a la Municipalidad competente conforme a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre y su Reglamento, respecto del área de la zona restringida que tuviere incluida dentro de su Concesión.
• q)Fin Turístico: Es el fin público último y supremo perseguido por la Ley Nº 6758, consistente en el desarrollo turístico productivo del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo."

A su vez la Oficina Ejecutora estará integrada por un Consejo Director y la Dirección Ejecutiva.

El Consejo Director estará formado por cinco miembros: El Presidente Ejecutivo del Instituto, quien lo presidirá, sustituido en sus ausencias por quien la Junta Directiva designe; dos representantes del Instituto y dos representantes de la empresa privada. Todos los miembros deberán tener experiencia en actividades turísticas y serán nombrados libremente por la Junta Directiva y pudiendo ser o no miembros de esta última. Permanecerán en sus cargos cinco años, renovables y dependen a nivel disciplinario directamente de la Junta Directiva. Su nombramiento podrá ser revocado en cualquier momento, para lo cual se considerarán servidores de confianza.

Las personas físicas, así como los representantes legales, miembros de Junta Directiva, Apoderados, y Administradores con representación de una persona jurídica, que presenten la solicitud para convertirse en adjudicatarios de una concesión deberán acreditar su carencia de antecedentes penales y su capacidad económica para la ejecución de los proyectos, ante el Consejo Director.

Para tal efecto deberán acompañar, la certificación del Registro Nacional de Delincuencia respecto de sus antecedentes penales, en el caso de nacionales. En caso de que se trate de extranjeros en cuyo país de origen no exista un Registro Nacional de Delincuencia, una declaración jurada otorgada ante Notario Público que deje constancia de lo anterior y en la cual manifiesten bajo la fe de juramento:

• a)Que no han sido condenados por comisión de delitos, ni tienen causas judiciales pendientes por la comisión de delitos, ni están siendo investigados por autoridad policial o judicial por presunta comisión de delitos, tanto a nivel nacional como internacional, en el momento de suscribir el contrato de concesión que se les otorgue.
• b)Que facultan al Instituto Costarricense de Turismo para realizar cualquier investigación sobre la validez de los documentos aportados en el trámite de solicitud para el otorgamiento de la concesión, así como para investigar sus antecedentes policiales.

De igual manera, tanto nacionales como extranjeros deberán presentar declaración jurada rendida ante Notario Público con especificación de que cuenta con suficiente solvencia o capacidad económica para asumir las responsabilidades pecuniarias que implica su condición como futuro concesionario y que no le afectan las prohibiciones dispuestas en los artículo 22 y 22 bis de la Ley de Contratación Administrativa.

Todo cambio de socios y representantes legales de una persona jurídica concesionaria, así como la fusión de sociedades mercantiles concesionarias, en virtud de lo establecido en el Código de Comercio, debe ser acreditado al ICT dentro de los treinta días siguientes a que haya operado dicho cambio, aportando la documentación legal que demuestre dicho cambio, certificación actualizada de personería jurídica y de naturaleza y propiedad de las acciones, autorizando al ICT para realizar cualquier investigación sobre los antecedentes penales de los nuevos representantes legales de la sociedad, y la capacidad económica de la concesionaria, y el cumplimiento de los demás requisitos aplicables para ser concesionario, e indicando expresamente que como resultado de dichos cambios no le alcanzan las prohibiciones a las que se refieren los artículos 22 y 22 bis de la Ley de Contratación Administrativa.

Quien pretenda adjudicarse una concesión deberá además cumplir con los requisitos establecidos en el cartel del respectivo concurso.

Quien pretenda adquirir mediante cesión una concesión deberá cumplir con los procedimientos que para tal efecto haya aprobado la Junta Directiva del ICT.

El Consejo Director hará su recomendación a la Junta Directiva del Instituto, la cual tomará la decisión final.

La determinación del plazo deberá estar debidamente motivada, y fundamentada en un análisis objetivo y técnico a realizar por la administración.

En aquellos casos en que el plazo de la concesión sea menor a cincuenta años, el concesionario podrá solicitar en cualquier momento, en forma debidamente justificada y razonada, el ajuste del plazo de su concesión, el cual nunca podrá exceder el plazo máximo estipulado en el presente artículo. El acto que apruebe la ampliación del plazo deberá fundarse en estudios técnicos realizados al efecto.

No podrá solicitarse la prórroga del plazo si al menos no ha transcurrido la mitad del plazo otorgado originalmente.

La solicitud de prórroga deberá hacerla el concesionario al Consejo Director al menos dentro del año anterior al vencimiento del plazo de la concesión, salvo que el contrato de concesión haya dispuesto un procedimiento diferente de prórroga. El Consejo Director deberá conocer la solicitud dentro del mes siguiente a la presentación, recomendando, con sustento en el criterio técnico y legal, la procedencia o no de la solicitud a la Junta Directiva, la que a su vez contará con un mes contado a partir del conocimiento de la recomendación del Consejo Director para resolver sobre la misma. Por cada prórroga deberá el concesionario pagar al ICT el canon correspondiente ajustado conforme a la tasa LIBOR, a seis meses anualizado, usando el promedio de los últimos doce meses en forma compuesta, salvo que el contrato de concesión haya dispuesto un procedimiento diferente de cálculo de ese canon.

Dentro del marco de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley Reguladora de este Polo Turístico, el ICT podrá rescatar en forma temporal y precautoria la administración de un proyecto turístico en el Polo Turístico Golfo de Papagayo, siempre y cuando haya motivo fundado en interés público, fuerza mayor, caso fortuito y o peligro de afectación a derechos de terceros de buena fe, todo lo cual deberá quedar acreditado y debidamente justificado. En todo caso el ICT deberá notificar y poner en conocimiento por los medios que considere oportunos, de la medida a adoptar a todo aquel que resulte con un interés legítimo.

Los adquirentes por cesión o traspaso de una concesión, deberán demostrar que cumplen todos los requisitos para ser concesionarios.

En el caso de cesiones parciales o totales para uso residencial turístico individual, o por tratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de las garantías constituidas sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, deberán acreditar los requisitos que específicamente disponga el ICT para cada caso.

En los casos de cesiones totales o parciales deberá pagarse al ICT un canon equivalente a un dólar de los Estados Unidos de América (US$1.00) por cada metro cuadrado de terreno traspasado, de previo a su aprobación, reembolsable solamente en el caso de que el Instituto no apruebe el traspaso. Dicho monto será ajustado cada cinco años conforme a la tasa LIBOR acumulada a seis meses y anualizada con el promedio de los doce últimos meses, de conformidad con las siguientes reglas:

• a)al término de cada período de cinco años, comenzando el día de entrada en vigencia del presente Reglamento el 11 de setiembre de 1996, el ICT hará el ajuste general del monto a pagar por metro cuadrado; b) la tasa Libor a seis meses -vigente al cierre de operaciones al final de cada mes- será la que publique oficialmente el Banco Central de Costa Rica; c) el cálculo del ajuste se hará dentro del último mes del quinquenio que transcurre; d) el ajuste se hará al monto por metro cuadrado vigente durante el quinquenio que transcurre al momento del cálculo, y se encontrará vigente durante todo el siguiente período de cinco años; e) la Tasa Libor a seis meses -vigente al cierre de operaciones al final de cada mes- para cada uno de los últimos doce meses, será la que se utilice para la obtención del promedio simple de las Tasas Libor a seis meses para ese período. La tasa promedio así determinada será la tasa promedio anualizada y se aplicará anualmente de forma simple a cada uno de los años comprendidos en el quinquenio; f) el monto a pagar por el traspaso aplicable a cada cesión será el vigente para el quinquenio correspondiente a la fecha en que se apruebe el traspaso que se solicite, por parte del Consejo Director del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Si se produjere un ajuste en dicho monto, conforme a las reglas anteriores, entre la fecha del depósito al ICT y la fecha de dicha aprobación, el monto del depósito deberá ser ajustado conforme al nuevo precio; g) el ICT mantendrá a disposición de cualquier interesado la información correspondiente al monto vigente para el quinquenio que transcurre.
• h)en caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, se considerará cedida la concesión relativa al valor proporcional del área conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y se pagará la parte proporcional al ICT.

En los casos de cesiones totales o parciales, el adquirente se tendrá para todo efecto como concesionario, en razón de lo cual, firme el acuerdo de la Junta Directiva en el que se autoriza la cesión, se procederá con la suscripción de la escritura pública correspondiente. En el caso del arrendamiento, el arriendo seguirá la suerte de la concesión.

La suscripción por parte del representante del ICT de la escritura pública que deba presentarse al Registro Nacional para su inscripción, se entiende limitada a otorgar el consentimiento para que cualesquiera actos de los indicados en este artículo se efectúe por las partes, quedando dicho instrumento público sujeto al cumplimiento de los requisitos dispuestos en la normativa aplicable y las regulaciones del Registro Nacional.

Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo cuya concesión se encuentre total o parcialmente ubicada dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, deberá pagar por el uso de dicha área a favor de la Municipalidad competente un canon anual conforme lo dispone el artículo 18 de la Ley Nº 6758.

Para la fijación de dicho canon anual, la Municipalidad interesada solicitará a la Dirección Ejecutiva de la Oficina Ejecutora le acredite el valor de la concesión otorgada, el cual se calculará a razón de un dólar de los Estados Unidos de América (US$1.00) por cada metro cuadrado de terreno concesionado, con el correspondiente ajuste dispuesto en el segundo párrafo del artículo 12 de este Reglamento, determinándose el valor de la concesión en moneda local, aplicando el tipo de cambio de compra de referencia establecido por el Banco Central de Costa Rica al quince de diciembre de cada año.

Sobre el valor de la concesión acreditado por la Dirección Ejecutiva, la Municipalidad respectiva procederá al cálculo del canon anual excluyendo del área de la zona restringida las áreas de reserva tales como humedales, esteros, riscos y demás áreas que, por disposición legal o por sus condiciones naturales no puedan ser objeto de utilización por el concesionario, según lo muestre el respectivo plano, salvo los casos previstos en el artículo 21 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre. Sobre el valor resultante se aplicará el canon anual, de acuerdo al uso autorizado en cada caso:

Uso residencial turístico 3% Uso hotelero 4% Uso comercial 5% El canon municipal deberá ser calculado por anualidades adelantadas, pudiendo ser pagado por el concesionario en forma trimestral conforme lo disponga la Municipalidad interesada. Dicho canon, cuando se trate de la primera determinación regirá de inmediato, salvo que exista oposición del concesionario, en cuyo caso entrará a regir a partir de la fecha de su fijación definitiva. En las posteriores determinaciones quinquenales, el canon regirá a partir del período siguiente a la fecha en que quede firme la resolución definitiva que lo apruebe. En caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, el adquirente será el responsable del valor proporcional del área conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y deberá pagar la parte proporcional del canon a la Municipalidad interesada."

La fijación respectiva la hará la Dirección Ejecutiva una vez que se apruebe el proyecto a ejecutar.

En caso de existir incumplimientos imputables al concesionario, podrá la Administración iniciar el procedimiento de ejecución de dicha garantía.

Esta garantía será devuelta 60 días después de concluidas las obras de la etapa respectiva, a satisfacción del Consejo Director. Como garantías sólo se aceptarán las indicadas en la Ley Contratación Administrativa, Ley N° 7494 del 2 de mayo de 1995 y su Reglamento.

La adjudicación o la cesión deberán tramitarse para su inscripción en el Registro de Concesiones del Registro Nacional, en un plazo no mayor a dos meses a partir de la firma de la escritura pública mediante la cual se formalice para efectos registrales.

Suscrito el contrato, salvo el caso de cesiones para uso residencial turístico individual, o por tratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de garantías sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, dentro de los seis meses siguientes deberán iniciarse los trámites de los permisos correspondientes, los cuales deberán ser tramitados diligentemente por el concesionario. El concesionario deberá informar a la Dirección Ejecutiva el estado del trámite de los permisos gestionados.

La obra deberá de iniciarse dentro de los tres meses siguientes a la obtención de todos los permisos y autorizaciones necesarios.

En el caso de las concesiones para uso residencial turístico individual, y en aras de la consecución del fin público que persigue el Polo Turístico Golfo de Papagayo, el plazo para construir la residencia no deberá sobrepasar el equivalente a una quinta parte del tiempo del plazo total de la concesión original, independientemente de la fecha y del plazo de la nueva concesión cuando se trate de una cesión parcial o total.

Los plazos podrán ser prorrogados a criterio del Consejo Director, mediante acto debidamente motivado y justificado, a solicitud del concesionario. El plazo de conclusión de la obra se definirá en el contrato de concesión.

a. Amonestación escrita; b. Restitución de daños y perjuicios; c. Ejecución de garantías; y d. Cancelación de la concesión La amonestación escrita será aplicable en los casos que se demuestre falta leve. Las anteriores sanciones podrán ser aplicadas concurrentemente si no son excluyentes.

Cuando se acuerde la cancelación, el ICT recuperará el área concesionada y las instalaciones o edificaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto, sin perjuicio del cobro al responsable de los daños y perjuicios causados al Proyecto.

Ambos procedimientos de conformidad con lo establecido por la Ley General de la Administración Pública.

En todo contrato de concesión deberá incluirse un procedimiento previo en caso de un presunto incumplimiento por parte del concesionario, por el cual el ICT notifique dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de ese incumplimiento, a todas las personas físicas o jurídicas involucradas con la concesión, debidamente acreditadas en el expediente administrativo, aún acreedores con garantía sobre ésta, a efecto de que cualquiera de ellas que desee subsanar el incumplimiento pueda hacerlo comunicándolo por escrito al ICT. Dentro de los treinta días hábiles posteriores a dicha comunicación, la persona deberá subsanar el incumplimiento. En todo caso, el concesionario conserva su derecho a subsanar el incumplimiento antes que lo efectúe la persona interesada, pero si aquél no lo hiciere ésta adquirirá ante el ICT el derecho a convertirse en futuro cesionario de la concesión, si es que cumpliera a satisfacción con los requisitos legales y reglamentarios respectivos que disponga el ICT para adjudicatarios en procesos de ejecución de las garantías constituidas sobre las concesiones, en concordancia con lo que se establece en el "Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo", Decreto Ejecutivo Nº 29794-MP-TUR del 30 de agosto de 2001

Será atribución del Consejo Director la imposición de las restantes sanciones, cuyas decisiones serán recurribles dentro de los ocho días hábiles siguientes a la comunicación de la misma, ante la Junta Directiva. En los casos en que el Consejo Director imponga alguna de las sanciones de su competencia, contra dichas resoluciones cabrán los recursos previstos en la Ley General de la Administración Pública, dentro del plazo indicado en este artículo.

No tiene responsabilidades en el campo de la administración ejecutiva del proyecto. Son responsabilidades del Consejo Director:

• a)Revisar y ajustar periódicamente el Plan Maestro, recomendando a la Junta Directiva la aprobación de las modificaciones que fueren necesarias, con la correspondiente publicación en La Gaceta.
• b)Recomendar a la Junta Directiva el dictado o la reforma de los reglamentos de operación del Proyecto.
• c)Autorizar, previo dictamen técnico y jurídico, la realización de concursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• d)Aprobar los planes de desarrollo propuestos por los concesionarios para la adecuada ejecución de su concesión.
• e)Recomendar a la Junta Directiva, con fundamento en los criterios técnico y legal, el otorgamiento, prórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al régimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de concesiones.
• f)Establecer el monto del canon que se debe pagar al ICT por concepto del otorgamiento de la concesión y para todos aquellos otros actos dispuestos en el presente reglamento.
• g)Aprobar el presupuesto de la Oficina Ejecutora, así como sus modificaciones.
• h)Fiscalizar el trabajo de la Dirección Ejecutiva. Ejercer la potestad disciplinaria sobre el Director Ejecutivo y el personal contratado con cargo al fondo especial previsto en el artículo 7 de la Ley 6758. En ausencia de normativa específica se aplicará supletoriamente el régimen disciplinario del Instituto.
• i)Emitir la normativa interna que regule su actividad y funcionamiento como órgano colegiado.
• j)Todas las que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.

Son funciones de la Dirección Ejecutiva, bajo la absoluta responsabilidad del Director Ejecutivo:

• a)Ejecutar todos acuerdos que el Consejo Director le encomiende.
• b)Ejercer la dirección, coordinación, administración y control constante sobre el desarrollo general del Proyecto con el propósito de asegurar que el mismo se ejecute de conformidad con la normativa y disposiciones internas y externas vigentes.
• c)Emitir el criterio técnico correspondiente para el otorgamiento, prórroga, cesión, gravamen, traspaso en fideicomiso, sometimiento en condominio o al régimen de sociedad de inversión, cancelación, extinción y el rescate de concesiones.
• d)Elaborar el proyecto de presupuesto de la Oficina Ejecutora, así como sus modificaciones.
• e)Ejecutar el presupuesto aprobado por el Consejo Director.
• f)Recomendar cuando corresponda la revisión y ajuste periódico del Plan Maestro.
• g)Recomendar la realización de concursos públicos para la adjudicación de áreas libres en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
• h)Proponer la emisión de la normativa interna necesaria para la correcta y oportuna ejecución del Proyecto.
• i)Velar por una adecuada coordinación del Proyecto Papagayo con las distintas instituciones públicas involucradas y relacionadas con el mismo.
• j)Desarrollar un sistema de información para llevar los expedientes archivos y registros en donde conste toda la documentación y gestiones acerca de las concesiones y de las obras de infraestructura.
• k)Fiscalizar, en conjunto con el proceso financiero del ICT, el control contable y presupuestario que sobre los procesos, transacciones, operaciones relativas a las obras de infraestructura le compete desarrollar al Proyecto.
• l)Administrar el recurso humano y financiero.
• m)Comunicar a la Municipalidad respectiva, una vez adjudicada en firme una concesión o autorizada una cesión total o parcial de una concesión, el concesionario responsable del pago del canon municipal.
• n)Las que le instruya el Consejo Director y todas las que se deriven del marco jurídico que regula el Proyecto.

Dado en la Presidencia de la República, a los doce días del mes de abril del año dos mil diez.