Decreto 44448 — Reform of the Gulf of Papagayo Tourism Hub Regulation

Reform of the Regulation to the Law for the Development and Execution of the Gulf of Papagayo Tourism Project No. 44448 MP-TUR THE PRESIDENT OF THE REPUBLIC, THE MINISTER OF THE PRESIDENCY AND THE MINISTER OF TOURISM Based on the powers and authorities conferred in Articles 140, subsections 3) and 18) and 146 of the Political Constitution of November 7, 1949; Articles 25 subsection 1), 27 subsection 1) and 28 subsection 2, subparagraphs a) and b) of the General Law of Public Administration, Law No. 6227 of May 2, 1978 and its reforms; Articles 2 and 4 of the Organic Law of the Instituto Costarricense de Turismo, Law No. 1917 of July 30, 1995 and its reforms, and Articles 1, 2 and 12 of the Law Regulating the Execution of the Papagayo Tourism Project, Law No. 6758 of June 4, 1982 and its reforms.

I.That the Law "Regulating the Execution of the Papagayo Tourism Project," Law No. 6758 of June 4, 1982 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 122 of June 25, 1982 (hereinafter Law 6758), establishes in Articles 12 and 13 subsection b) the authority of the Instituto Costarricense de Turismo (hereinafter ICT) to establish the conditions and terms under which concessions (concesiones) are granted in the Gulf of Papagayo Tourism Project, given that this special matter is governed by the executive regulation called "Regulation to the Law Regulating the Gulf of Papagayo Tourism Hub," Executive Decree No. 25439-MP-TUR, of August 27, 1996 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 173 of September 11, 1996 (hereinafter the Regulation).

II.That in report AI-AO-03-2019 of the Internal Audit of the Instituto Costarricense de Turismo, which records the results of the "Operational Audit Report on the effectiveness, efficiency, and economy in the management of the Executive Office of the Gulf of Papagayo Tourism Hub," some opportunities for improvement were detected in various areas, including project development, updating of the Master Plan, definition of deadlines for procedures that must be performed by citizens and deadlines in which activities under the responsibility of the Executive Office must be addressed, implementation of automated information mechanisms or systems, as well as review and updating of current regulations.

III.That within the framework of the "Costa Rica Fluye" Project as established in the "Declaration of public interest for the execution of the project for the improvement of regulatory quality and simplification of procedures called 'Proyecto Costa Rica Fluye'," Executive Decree No. 42368 of May 27, 2020, a proposal for reform and addition to the Regulation was developed to address the aforementioned aspects of improvement, which forms the basis of this regulatory update initiative.

IV.That by virtue of the recommendations suggested by the "Costa Rica Fluye" Project and the Internal Audit of the ICT, the need to reform and add to the Regulation has been identified in order to update and regulate new situations arising in the development and execution of the Gulf of Papagayo Tourism Project, as well as to update the Regulation to resolve new applications regarding the use and enjoyment of concessions as an administrative real right and some unregulated situations.

V.That Article 20 of the "Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Law 7933 of November 25, 1998 and its reforms," Decree 32303-MIVH-MEICTUR of March 2, 2005, published in the Official Gazette La Gaceta number 74 of April 19, 2005, provides that in the case of concessions granted by the Instituto Costarricense de Turismo within the Gulf of Papagayo Tourism Hub, the Concessionaire must obtain prior authorization from the Board of Directors of the ICT. To obtain such authorization, the requirements that the concessionaire of the Gulf of Papagayo Tourism Project must meet are established.

VI.That by virtue of the fact that concessions may be subjected to the horizontal property regime in accordance with the provisions of the "Law Regulating Condominium Property," Law 7933 of November 25, 1998 and its reforms, it is also necessary to regulate the respective procedures to be carried out in the event of alleged breaches by a concessionaire that may eventually lead to the cancellation or extinction of the master plot concession or the concession of a subsidiary.

VII.That as results derived from this Executive Decree, it is expected that the Regulation will guarantee clear, simplified procedures and effective development and control of the execution of the aforementioned Project.

VIII.That this Executive Decree was approved by the Board of Directors of the ICT, by means of an agreement taken in Ordinary Session No. 6272, Item 5, subsection I, held on October 23, 2023.

IX.That in accordance with the provisions of Article 12 bis of the Regulation to the Law for the Protection of Citizens from Excess Requirements and Administrative Procedures, Executive Decree No. 37045-MP-MEIC of February 22, 2012 and its reform, this regulation complies with the principles of regulatory improvement, according to report DMR-DARINF-142-2023 of October 25, 2023, issued by the Directorate of Regulatory Improvement of the Ministry of Economy, Industry and Commerce.

THEY DECREE:

REFORM AND ADDITION TO THE REGULATION TO THE LAW REGULATING THE GULF OF PAPAGAYO TOURISM HUB.

CONSIDERING

Therefore,

25439-MP-TUR, of August 27, 1996 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 173 of September 11, 1996, with the rest of the regulation remaining unchanged, so that they read as follows:

"Article 2. ( ... )

( . . . )

f)Project: Gulf of Papagayo Tourism Project, declared of public utility and comprising the land and maritime area located within the boundaries established by Article 1 of the Law "Declaring real estate of public utility to carry out and execute the tourism project in Bahía Culebra or Papagayo," Law No. 6370 of September 3, 1979, published in the Official Gazette La Gaceta No. 171 of September 13, 1979 and its reform (hereinafter Law 6370).
h)Master Plan (Plan Maestro): Tool for the control and regulation of land use, zoning, roadways, densities, surface coverage ratio (coeficiente de ocupación de superficie, COS), also known as "coverage" (cobertura), as well as the bases for site design and general specifications for the development of the project and its urban development planning, according to the "General Master Plan Regulation of the Gulf of Papagayo Tourism Project," approved by the Board of Directors of the ICT, in Ordinary Session No. 4572, Article 2, subsection VIII, held on July 10, 1995 and published in the Official Gazette La Gaceta No. 140 of July 24, 1995 and its reforms.

The Master Plan is a directive planning instrument, as it sets forth the guiding principles, general directives, and master lines that are to guide and regulate urban or building planning and land use of the Gulf of Papagayo Tourism Project; all within the applicable legal limitations and whose nature, in addition to being technical, has normative and mandatory scope.

i)Public Domain Asset (Bien Demanial): Each of the real estate properties and their attributes, declared of public utility, that make up the development area of the Gulf of Papagayo Tourism Project, subject by Laws 6370 and 6758 to tourism use and over whose legal destination the ICT exercises administrative, oversight, and control power, with the tourism purpose being the criterion for the designation of such properties, which may be granted in concession to private parties by the ICT.

Said territorial portion comprises those areas that have been acquired by the ICT for the development of the project, encompassing the fifty-meter inalienable public zone area, the one hundred fifty-meter restricted zone area, and the continental zone area, the latter being understood as the area located inland, beyond two hundred meters from the maritime terrestrial zone of the Pacific coast. The Gulf of Papagayo Tourism Project is located from Punta Cabuyal to the north, to one kilometer south of Punta Ballena, with the coordinates of Law 6370 prevailing, and also includes the area permanently covered by the sea located within said coordinates, intended for the construction, administration, and operation of tourist marinas and docks (marinas y atracaderos turísticos), within the Gulf of Papagayo Tourism Project, in accordance with the provisions of the Law for the Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of December 19, 1997 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 26 of February 6, 1998.

j)Concession (Concesión): Administrative act of a contractual nature agreed by the Board of Directors of the ICT in favor of a natural or legal person, which grants them an administrative real right for exclusive, private, and exclusionary use of a patrimonial nature over a public domain asset within the Gulf of Papagayo Tourism Project. This administrative real right allows the Concessionaire to exercise all the attributes of ownership except the transfer of land. For these purposes, the public tourism purpose of the Project implies the Concessionaire's power to use, enjoy, transform, build or co-build, defend, offer as security, encumber, subdivide, assign partially or totally, the concessioned public domain asset for the fulfillment of its tourism development project, always under the oversight, control, and approval of the ICT.
o)ICT Fee (Canon del ICT): Pecuniary consideration that the concessionaire must pay to the ICT for the granting, extension (prórroga), term adjustment (ajuste de plazo), total or partial assignment (cesión) of the concession, and any modifications thereto, the amount of which shall be calculated in accordance with the procedure set forth in point IX) Procedure for indexing the value of the assignment fee and point X) Procedure for indexing the value of the fee for granting, extension, or adjustment, both of the Sole Annex of this Regulation.
p)Municipal fee (Canon municipal): Pecuniary consideration that the Concessionaire must pay to the competent Municipality in accordance with the Law on the Maritime Terrestrial Zone, Law No. 6043 of March 2, 1977, its reforms (hereinafter Law 6043) and its Regulation, regarding the restricted zone area and public zone area granted in concession by way of exception, that it has included within its Concession, with the tax base being the value of the concession established by the ICT. In the event that the area is concessioned under Law 7744 and its Regulation, the fee to be paid to the respective municipality shall be that established in said regulation.
q)Tourism Purpose (Fin Turístico): It is the ultimate and supreme public purpose pursued by Law No. 6758, consisting of the productive tourism development of the Gulf of Papagayo Tourism Project, in harmony with the uses established in the Master Plan of the Gulf of Papagayo Tourism Project." "Article 3 bis.( ... )

( ... )

f)Recommend to the Board of Directors the determination of the amount of the fee to be paid to the ICT for the granting of the concession, extension, term adjustment, assignments, and for all other acts provided for in this regulation.

( ... )

h)Oversee the work and exercise disciplinary authority over the executive director. In the absence of specific regulations, the disciplinary regime of the Institute shall be applied supplementarily.
k)Appoint the executive director. ICT officials charged to its budget shall be appointed by the General Management of the ICT, upon the recommendation of the executive director, with the latter being responsible for exercising disciplinary authority over them." "Article 3 ter. ( ... )

( ... )

j)Coordinate the necessary actions to have a public access information system on the concessions granted and their respective updating.
k)Oversee, jointly with the Financial Department of the ICT, the budgetary control over processes, transactions, and operations related to public investment infrastructure works that the Project is responsible for developing; as well as investments for the planning, development, execution, promotion, and marketing of the Gulf of Papagayo Tourism Project, for which it must coordinate with the Marketing Department of the ICT." "Article 4. The ICT may grant concessions in all areas of the Project that have been acquired and declared of public utility by Law 6370, which may only be used for said Project and which are subject to the technical standards of the General Master Plan by the Board of Directors of the ICT to form part of the Gulf of Papagayo Tourism Project, assigned to the public purpose of tourism use. Concessions may be granted to natural persons, nationals or foreigners, and regarding legal persons, concessions shall only be granted to entities incorporated and domiciled in the country.

Natural persons, legal persons, as well as legal representatives, members of the Board of Directors, Agent Holders, and Administrators with representation of a legal person, who submit the application to become awardees of a concession must comply with the provisions set forth in the respective tender specifications, prove their lack of a criminal record in the exercise of their position, and their economic capacity for the execution of the projects, before the Executive Council (Consejo Director). To prove the lack of a criminal record and economic capacity, the interested party must meet the requirements established in the Sole Annex of this Regulation, point 11) Requirements to demonstrate economic capacity and point 111) Requirements to demonstrate the lack of a criminal record.

Any change of partners and legal representatives of a concessionaire legal person, as well as the merger of concessionaire commercial companies, by virtue of the provisions of Articles 19, 22 and Chapter Ten of the Commercial Code, Law No. 3284 of April 30, 1964 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 119 of May 27, 1964, must be accredited to the ICT within the thirty business days following the occurrence of such change, providing the legal documentation established in the Sole Annex of this Regulation, point IV) Requirements for accreditation of new legal representatives and transfer of share capital. In the event that the change is only of legal representatives, the period to inform the ICT shall commence upon the respective registration in the Registry of Legal Persons.

Anyone seeking to be awarded a concession must also comply with the requirements established in the specifications of the respective public tender.

Anyone seeking to acquire a concession through assignment must comply with the provisions of the Sole Annex of this Regulation, point V) Requirements for Total or Partial Assignment of Concession." "Article 5. Concessions shall be granted through a prior public tender, the terms and conditions of which must be published in the Official Gazette La Gaceta and in a newspaper of national circulation." "Article 6. Concession applications shall be studied in detail to verify compliance with the requirements established in the terms and conditions of the public tender. This analysis is the responsibility of the technical staff of the Executive Office and the Legal Advisory Office of the ICT regarding strictly legal aspects, whose report shall be the basis for the Executive Council's recommendation for the award of the concession.

The Executive Council shall make its recommendation to the Board of Directors of the Institute, which shall make the final decision." "Article 9. The original term of the concessions shall be a maximum of 50 years. The determination of the term must be duly motivated and based on an objective and technical analysis to be carried out by the administration.

In those cases where the term of the concession is less than fifty years, the concessionaire may request at any time, in a duly justified and reasoned manner, the adjustment of the term of their concession, which may never exceed the maximum term stipulated in this article.

The act approving the extension of the term must be based on technical studies carried out for this purpose, with the concessionaire being up to date with compliance with the provisions of Article 14 of this regulation, which must be verified by the Executive Directorate. All term adjustment procedures shall be carried out in accordance with the procedure described in the Sole Annex of this regulation, point XI) "Procedure for adjusting the term of concessions." "Article 10. Consecutive extensions (prórrogas) of the term granted by the Board of Directors of the ICT may be granted, unless the public interest justifies the rescission of the concession in accordance with the provisions of Article fifteen of the Law Regulating this Tourism Hub.

The new term requested must be justified by the needs of the project and be consistent with it, provided that the concessionaire maintains the requirements demanded for this, in accordance with the obligations established in the concession and the laws and regulations governing the Gulf of Papagayo Tourism Hub. To this end, the Executive Directorate shall verify that the area and its buildings and facilities are maintained in a good state of conservation and that the applicant concessionaire is up to date in the fulfillment of their contractual and regulatory obligations. An extension of the term may not be requested if at least half of the originally granted term has not elapsed.

The request for an extension must be made by the concessionaire to the Executive Council within one year prior to the expiration of the term of the concession, unless the concession contract has provided for a different extension procedure. For each extension, the concessionaire must pay the ICT the corresponding fee adjusted in accordance with the procedure established in point X) Procedure for Indexing the Value of the Fee for granting, extension, or adjustment, Sole Annex of this Regulation." "Article 12. It is the responsibility of the Board of Directors to authorize the granting of concessions, modifications to the General Master Plan, total or partial assignments, subdivision (segregación), all types of liens (gravámenes), as well as transfers in trust (traspasos en propiedad fiduciaria) of the concessions, as well as the submission of the concession to the condominium regime, the transfer of concessions to investment fund management companies, and commercial mergers by absorption of concessionaire legal persons resulting in a new concessionaire, land-use change (cambio de uso de suelo), density and coverage compensation, and in general any act affecting the administrative real right of the concession that requires modification of the concession contract. In those cases where the approved act requires registration, a prior technical and legal report shall be required.

Every awardee of a concession, as well as in the case of an extension or adjustment, must pay the concession fee to the ICT. Said value shall be adjusted following the procedure established in Point X. Procedure for Indexing the Value of the fee for granting, extension, or adjustment, of the Sole Annex of this Regulation.

Acquirers by assignment or transfer of a concession must demonstrate that they meet all the requirements to be concessionaires.

In the case of partial or total assignments, or in the case of awardees in enforcement processes for guarantees established on concessions without interest in developing the concession, they must prove the requirements established in Point V) Requirements for Total or Partial Assignment of Concession, of the Sole Annex of this Regulation and Executive Decree 29794-MP-TUR of August 30, 2001, called "Regulation of Real Guarantees Encumbering Concessions of the Gulf of Papagayo Tourism Hub" published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its reforms, respectively.

In cases of total or partial assignments, an assignment fee must be paid to the ICT, once the agreement of the Board of Directors of the ICT approving the partial or total assignment is final and prior to the signing of the respective contract.

Said amount shall be adjusted by the ICT according to the procedure described in the Sole Annex of this regulation, Point IX) Procedure for Indexing the Value of Assignment Fees. The concessionaire must pay the ICT the corresponding transfer fee, according to the land to be assigned and the indexed value of the fee on the date of the request.

In the event of a request for assignment and subsequent combination of concessions, an adjustment must be requested in order to equalize the term of the combined concessions, for which point XI "Procedure for adjusting the term of concessions," established in the Sole Annex of this Regulation, must be complied with." "Article 13. The granting of concessions, total or partial assignments, liens, transfer in trust, subjection to the condominium regime, transfer to investment fund management companies, and in general those acts that affect the registered administrative real right must be registered in the Concessions Registry of the National Registry.

In cases of total or partial assignments, the acquirer shall be considered for all purposes as the concessionaire, for which reason, once the agreement of the Board of Directors authorizing the assignment is final, the execution of the concession contract with the assignee and the corresponding public deed before a Notary Public contracted by the concessionaire shall proceed.

The signing by the ICT representative of the public deed (escritura pública) that must be submitted to the National Registry for its registration shall be understood to be limited to granting consent for any acts of those indicated in this article to be carried out by the parties, with said public instrument being subject to compliance with the requirements set forth in the Executive Decree "Creating the Concessions Registry of the Gulf of Papagayo Tourism Project in Bahía Culebra," Executive Decree No. 22489-MP-J-TUR of September 2, 1992 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 174 of September 10, 1993; in Articles 73, 81 et seq. of the Notarial Code, Law No. 7764 of April 17, 1998 and its reforms, published in the Official Gazette La Gaceta No. 98 of May 22, 1998, and in Articles 448 et seq. of the Civil Code, Law No. 63 of September 28, 1887 and its reforms." "Article 14. Every concessionaire of the Gulf of Papagayo Tourism Project, in the exercise of their concession right, is obliged to comply with the following provisions:

a)The regulations established by Law No. 6758.
b)The provisions of this regulation.
c)The provisions of the General Master Plan approved by the Board of Directors.
d)The stipulations in the respective concession contract.
e)The provisions of the Development Plan for the specific project approved by the Board of Directors of the Institute and the Project Execution Schedule.
f)The provisions contained in the respective Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) granted by the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).
g)The regulations and provisions issued by the Board of Directors of the ICT for the operation of the Project.
h)Compliance with all tax and pecuniary obligations to the respective municipality.
i)Being up to date with the employer-employee obligations established by the Constitutive Law of the Caja Costarricense de Seguro Social, Law No. 17 of October 22, 1943 and its reforms; as well as with the Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) according to the Law on Social Development and Family Allowances, Law No. 5662 of December 23, 1974 and its reforms; j) Being up to date with the tax on legal persons, as established by the Law on Tax on Legal Persons, Law No. 9428 of March 21, 2017 and its reforms.
k)Being up to date with their tax obligations before the Ministry of Finance.
l)Being up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparency and final beneficiaries of legal persons and other legal structures," of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.
m)Payment to the ICT of the amount of the fee for granting, extension, term adjustment, and total or partial assignment, once the Board of Directors authorizes the corresponding administrative act and prior to the signing of the respective contract.

The concessionaire shall be considered up to date with their obligations in those cases where they have formally challenged the amounts claimed by the administrative authorities in accordance with the procedure indicated by the applicable laws and regulations for these purposes. The foregoing provided that the debt has not been ratified by a final administrative resolution that resolves said challenge. Compliance with these conditions shall be verified by the Executive Directorate of the Gulf of Papagayo Tourism Project.

"Article 15. All income obtained from the administration of the Project shall be transferred to the Fund created by Article 7 of Law 6758, whose budget shall cover all expenses and investments for the development and execution of the Gulf of Papagayo Tourism Project, including its maintenance, promotion, and marketing." "Article 16. The awardees of concessions, whether by public tender or by assignment of rights, except for the case of awardees resulting from a guarantee enforcement process over a concession without interest in its development, must provide the ICT with a performance bond (garantía de cumplimiento) to guarantee the execution of their projects of up to four percent (4%) of the estimated value of each stage of the project to be carried out, which has been approved. The respective determination shall be made by the Executive Directorate once the project to be executed is approved, taking into consideration the accumulated investment from the previous stage. For projects of up to ten million dollars ($10,000,000.00), they must provide a bond of 4% of the value of the stage; for projects over ten million dollars ($10,000,000.00) and up to one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a bond of 2% of the value of the stage; and for projects exceeding one hundred million dollars ($100,000,000.00), they must provide a bond of 1% of the value of the stage.

These amounts shall be updated every four years using the indexing methodology established in the procedure set forth in point X. Procedure for Indexing the Value of the fee, of the Sole Annex of this Regulation." "Article 17. Once the concession is awarded or the total or partial assignment of the concession is authorized, the respective contract must be signed within a term not exceeding three months after notification of the final agreement of the Board of Directors. Within a period of thirty business days from the signing of the concession contract, the public deed must be signed for registration purposes.

The award or assignment must be processed for registration in the Concessions Registry of the National Registry within a term not exceeding two months from the signing of the public deed through which it is formalized for registration purposes.

Within six months following the execution of the contract, the processing of the corresponding permits must begin, which must be diligently carried out by the concessionaire. This is except for the case of assignments for tourist residential use or in the case of awardees in guarantee enforcement processes over concessions without interest in developing the concession. In any case, the concessionaire must inform the Executive Directorate of the status of the processing of the permits requested.

The construction work must begin within three months following the obtaining of all necessary permits and authorizations.

In the case of concessions for tourist residential use and in pursuit of the public purpose pursued by the Gulf of Papagayo Tourism Hub, the period to build the residence must not exceed the equivalent of one-fifth of the total original concession term. In the case of partial or total assignments, in which there is a residual term shorter than the period to build the residence indicated supra, the period to build shall be until the expiration of the concession term.

The period to build the residence shall commence upon the approval by the Board of Directors of the concession granted for tourist residential use.

The deadlines granted by the ICT to the concessionaire for the fulfillment of contractual obligations may be extended by the Board of Directors of the ICT upon prior recommendation from the Executive Council, through a final, duly motivated and justified agreement, at the request of the concessionaire. The deadline for completion of the work shall be defined in the concession contract.

Any change of project must comply with the requirements established in Point l. Procedure for approval and approval marks of plans, Sole Annex of this regulation.

In accordance with the legal framework regulating the Golfo de Papagayo Tourism Project (article 3 bis, subsection a) of this Regulation), the ICT may modify the zoning map known as the Master Plan (Plan Maestro) by varying the land use (uso de suelo) originally designated for each concession, provided the tourism purpose is maintained. The change or addition of land use in the concessioned area may be total or partial with respect to the current use. The modification or addition of land use must be duly justified, reasoned, and substantiated, whether due to a supervening cause or an improvement in the quality of the proposal, demonstrating an increase in socio-economic linkage benefits. Land-use changes that have not been requested by the concessionaire or that diminish the proposal initially agreed with the ICT shall not proceed. The baseline studies and the request for land-use change must be analyzed in light of the General Master Plan (Plan Maestro General) of the Golfo Papagayo Tourism Hub and its Regulation. The baseline studies and the request for land-use change must be analyzed in light of the General Master Plan of the Golfo Papagayo Tourism Hub and its Regulation." "Article 18. The failure of the concessionaire to comply with its legal, regulatory, and contractual obligations, specifically applicable to its status, shall be considered a disciplinable offense." "Article 23. In the event of a presumed breach by a concessionaire, a preliminary procedure must be carried out, through which the Executive Directorate, as agreed by the Board of Directors (Consejo Director), shall notify, within ten calendar days following the date of notification of said agreement, the concessionaire and those creditors with secured interests (garantías reales) over the concession, as well as all natural or legal persons involved with the concession duly accredited in the administrative file, so that any of them wishing to cure the breach may do so by notifying the ICT in writing and curing the breach within fifteen business days following said notification.

Once the preliminary procedure period has ended and the presumed breach persists, the Executive Directorate, through a final report, shall make a recommendation to the Board of Directors, and the Board of Directors in turn to the Board of Directors (Junta Directiva), so that the latter may proceed with the opening of an ordinary administrative procedure against the concessionaire.

The imposition of sanctions shall be carried out following an ordinary procedure, in accordance with the provisions of Title Six, Chapter I, Article 308 and following, of the General Public Administration Act (Ley General de la Administración Pública), Act No. 6227 of May 2, 1978 and its amendments (hereinafter Act 6227)." "Article 24. The Board of Directors (Junta Directiva) shall be responsible for imposing the appropriate sanctions, in accordance with the provisions of Article 13 of Act 6758, the Regulatory Act for the Development and Execution of the Golfo Papagayo Tourism Project (Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo), and this Regulation, following a report from the directing body of the ordinary administrative procedure.

Decisions of the Board of Directors regarding the imposition of sanctions shall be subject to appeal before the same body, within three business days following the notification thereof." Article sheet

25439-MP-TUR, of August 27, 1996 and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 173 of September 11, 1996, and the numbering of the current Article 25 is renumbered so that it becomes Article 33, and they shall read as follows:

"Article 2. ( ... )

( ... )

r)Act 6370 (Ley 6370): Act Declaring Real Estate of Public Utility for the realization and execution of the tourism project in Bahía Culebra or Papagayo, of September 3, 1979 and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 71 of September 13, 1979.
s)APC: Platform and digital processing modules for construction plans and permits managed by the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), established in Article 1 of the Regulation for the Review Process of Construction Plans, Executive Decree No. 36550-MP-MIVAH-S-MEIC of April 28, 2011, published in the Official Gazette La Gaceta No. 117 of June 17, 2011.
t)Act 6758 (Ley 6758): Act Regulating the Execution of the Papagayo Tourism Project (Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo), Act No. 6758 of June 4, 1982 and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 122 of June 25, 1982.
u)Act 6043 (Ley 6043): Act on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), Act No. 6043 of March 2, 1977 and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 52 of March 16, 1977.
v)Act 7744 (Ley 7744): Act on the Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks (Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos), Act No. 7744 of December 19, 1997 and its amendments, published in the Official Gazette La Gaceta No. 26 of February 6, 1998." "Article 3 bis. ( ... )

( ... )

k)To appoint the executive director. ICT officials charged to its budget shall be appointed by the General Management of the ICT, upon the recommendation of the executive director, with the latter being responsible for exercising disciplinary authority over them." "Article 11 bis. The declaration of extinction of the concessions for the grounds established in Article 14 of Act 6758 shall proceed. Once a concession is extinguished, all rights and powers corresponding to the concessionaire in accordance with this act shall revert to the Institute, except in the case of real rights of subsidiary concessions subjected to the condominium regime belonging to third-party assignees, where the subsidiary shall revert to the original master concessionaire, who must assume the commitment to execute the tourism project established in the concession contract." "Article 14 bis. Every concessionaire of the Golfo de Papagayo Tourism Project whose concession is wholly or partially located within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) must pay an annual fee (canon) for the use of said area in favor of the competent Municipality, as provided for in Article 18 of Act No. 6758.

To determine the amount payable for this annual fee, the municipality shall request the ICT to certify the value of the granted concession, which shall be calculated based on the current value of the concession fee. Said value shall be adjusted following the procedure established in Point X, Fee Indexation Procedure for Granting, Extension, or Adjustment (Procedimiento de Indexación del canon por otorgamiento, prórroga o ajuste), of the Sole Annex of this Regulation." "Article 14 ter. All procedures managed by the applicants must be resolved within no more than thirty calendar days from the submission of the application, provided the applicant submits the information completely. The requirements for each procedure shall be those established in the Sole Annex of this regulation. Within that thirty-calendar-day period established, the Executive Directorate shall have eight calendar days to issue the technical opinion, and the Legal Advisory shall have eight calendar days to issue the respective legal opinion.

In application of the Act for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures (Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos), Act No. 8220 of March 4, 2002 and its amendments (hereinafter Act 8220), the Administration may make a single notice of deficiency to the applicant so that, once only and in writing, the applicant completes the omitted requirements in the application or procedure, or clarifies or corrects the information, within a period of twenty business days. This notice of deficiency to the applicant suspends the period available to the Administration to resolve the application submitted." "Article 14 quater. The Concessionaire may enter into management or operation contracts with third parties for the buildings it constructs on the concessioned land, provided such contract is inherent to the operation and authorized use of said concession. The execution of such contracts shall not require express authorization from the ICT. Once the management or operation contract is signed, the concessionaire must notify the ICT." "Article 16 bis. By way of exception and with prior approval of the Board of Directors (Junta Directiva), it shall be possible to dispense with the provision of the performance bond (garantía de cumplimiento) when the execution of the project to which the concessionaire has contractually committed becomes materially impossible due to the occurrence of supervening circumstances not attributable to it, which must be directly requested and reliably demonstrated by the concessionaire itself and verified by the Executive Directorate.

Within 15 calendar days following the request, the Executive Directorate shall prepare the respective technical report, which shall be made known to the Board of Directors (Consejo Director), who shall recommend the appropriate action to the Board of Directors (Junta Directiva).

Once the supervening circumstance ceases, as timely communicated by the concessionaire or verified by the Executive Directorate, the performance bond must be adjusted to the contractually applicable guarantee percentage within no more than 30 business days from the adjustment notification issued by the Executive Directorate." "Article 16 ter. It is an obligation of the concessionaire to maintain the performance bond in force as long as it has not fulfilled all the development obligations that have been approved for it. Performance bonds, when provided through instruments issued for that purpose, may have a validity period less than the term of the development stage being guaranteed, but must be renewed in a timely manner before their expiration.

If one business day before the expiration of the bond, the concessionaire has not extended its validity, the ICT may execute it as a preventive measure and hold the funds in an account under its custody, which shall serve as a compensatory remedy in the event of default.

In cases of securities whose renewal is only possible on their expiration date, the renewal process before the ICT must be initiated prior to their expiration." "Article 16 quater. Partial refund of the performance bond may occur at the request of the concessionaire and upon express approval of the Board of Directors (Consejo Director), following a technical analysis by the Executive Directorate.

A partial refund may occur only once after reaching at least 50% progress of the works of the stage being secured and shall be proportional to the completion of the executed works.

For the partial refund of the performance bond, the concessionaire must reliably demonstrate the progress of the works, which must coincide with the approved works schedule, by providing a Works Progress Table reflecting the investment made and its percentage, accompanied by a simple sworn statement (declaración jurada simple) affirming the veracity of the data provided.

The final refund of the performance bond shall be made upon the concessionaire's request and shall be approved by the Board of Directors (Consejo Director) with the support of a technical report from the Executive Directorate on the full compliance of the secured obligations, and shall not exceed 60 calendar days, unless a substantiated technical opinion justifies a delay in such refund." "Article 16 quinquies. In the event of breaches attributable to the concessionaire, the ICT may initiate the procedure for executing said bond within ten business days following the notification of the resolution of the ICT Board of Directors (Junta Directiva) that firmly declares the breach. The execution of the performance bond does not exempt the concessionaire from indemnifying the ICT for damages and losses not covered by that bond.

Only those indicated in Article 111 of the Regulation to the General Public Procurement Act (Ley General de Contratación Pública), No. 9986 of May 27, 2021, shall be accepted as performance bonds." "Article 17 bis. Those concessionaires affected in the execution of their projects and the operation of the corresponding project by force majeure or any supervening circumstance not attributable to them may request the ICT Board of Directors (Junta Directiva) to temporarily suspend contractual obligations. The foregoing must be demonstrated by the concessionaire and verified by the Executive Directorate of the Golfo Papagayo Tourism Project. Once the ground for suspension ceases and within 30 business days, they must submit an updated works execution schedule to the Executive Directorate. The concessionaire's lack of economic capacity, except for reasons of force majeure or fortuitous event, shall not be considered a supervening circumstance for the project's development." "Article 17 ter. The Board of Directors (Junta Directiva) is responsible for authorizing any modification to the technical provisions and guiding principles of the General Master Plan (Plan Maestro General). Tourism projects to be developed must conform to the technical regulations established in the Master Plan. In the event that area compensation with other lots or properties belonging to the same concessionaire is required and as long as it involves the same tourism project, the concessionaire must meet the requirements established in Point VIII, entitled "Requirements for Density Compensation in Concessions" (Requisitos para Compensación de Densidad en las Concesiones), of the Sole Annex of this regulation.

The Executive Directorate is responsible for monitoring compliance with technical standards." "Article 25. In cases of opening an administrative proceeding concerning concessions subject to the condominium regime, the following must be observed:

1. The administrative proceeding for alleged contractual breach, which may even result in the cancellation or extinction of a concession on a master property (finca matriz) subject to a condominium regime, must include as interested third parties all holders of concessions of the subsidiary properties (fincas filiales) and the Condominium Administrator, so that they may state whatever they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.

In the event that the cancellation or extinction of a concession constituted as a master property of a condominium is decreed by a final act of the ICT Board of Directors (Junta Directiva), it must be awarded by the ICT Board of Directors (Junta Directiva) in favor of a third party that meets the requirements to be a concessionaire, following prior notification of the act to each of the concessionaires of the other subsidiary properties and to the Condominium Administrator in the event it is a natural or legal person different from the previous concessionaire. The new awardee must pay the corresponding concession fee amount and assume the debts encumbering the concession. In this case, the concessionaires of the subsidiary properties derived from said master property shall not be affected, and their concessions shall remain unaffected by the change of the master property concessionaire.

2. The administrative proceeding for alleged contractual breach, which may even result in the cancellation or extinction of a subsidiary property concession, must include the Condominium Administrator as an interested third party and must notify all holders of the subsidiary property concessions at the address indicated in the administrative file, who within 10 business days from the date of notification shall have the right to appear in the process as interested third parties. The foregoing, so that they may state whatever they deem appropriate for their own interests and those of the condominium.

In this case, once the decision to cancel or extinguish the subsidiary property concession is final and with the respective authorization of the ICT Board of Directors (Junta Directiva), the subsidiary property concession shall revert to the original master concessionaire, who must assume the debts encumbering the subsidiary property.

Upon prior payment of the transfer fee (canon de cesión) to the ICT, the master concessionaire may transfer the subsidiary property to a third party who shall become the new concessionaire." "CHAPTER IV.

"ON ACCESS ROADS WITHIN THE CONCESSIONS"

The foregoing, in accordance with the planning powers granted to it by the special laws of the Golfo Papagayo Tourism Project and with the objective of providing appropriate access to the various concessions granted, to the public zone of the maritime-terrestrial zone, to the tourist marinas and docks. However, under no circumstances shall the demarcation of said access roads approved in the plans imply any classification of the legal nature of those roads.

The design, construction, and maintenance of the proposed road shall be the responsibility of the concession holder who requested it and shall form part of the obligations stipulated in the corresponding concession contract.

Access to areas for the development of tourist marinas or docks on lands administered by the ICT located within the Golfo Papagayo Tourism Project must comply with the provisions of Article 6, subsection a) of Executive Decree 38171 of October 17, 2013, Regulation to the Act on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Act 7744, published in the Official Gazette La Gaceta No. 36 of February 20, 2014 and its amendments, to the effect that the concession must have an access enabled and in good condition by public land route or access by water route in the case of an island or an area with difficult or limited access by land route, or both, guaranteeing the free passage of users and institutions to the marina or tourist dock.

ON SUBJECTION OF CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME

CHAPTER V

To obtain said authorization, the concessionaire must meet the requirements established in point VII. Requirements for Subjection of Concessions to the Condominium Regime (Requisitos para sometimiento de las concesiones al Régimen Condominal), Sole Annex of this regulation.

To obtain said authorization, the interested party must comply with the procedure and requirements established in point V, "Requirements for Total Assignment of Concession" (Requisitos para cesión de concesión total), of the Sole Annex of this regulation.

The stipulations for operation, administration, budget, fees, rights, and other regulations to which the condominium concessionaires shall be subject shall be of a private nature, not subject to approval by the ICT. The Executive Directorate shall be responsible for verifying the technical specifications indicated in the Condominium Regulation.

"Article 33. Shall become effective upon its publication." "SOLE ANNEX PROCEDURES AND REQUIREMENTS IN THE CONCESSION REGIME OF THE GOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO PROJECT.

To process any procedure, the interested party must be up to date with the obligations established in Article 14 of this Regulation.

I)PROCEDURE FOR APPROVAL OF PRELIMINARY PROJECTS AND ENDORSEMENT OF APPROVED PROJECT PLANS.
A)PROCEDURE AND REQUIREMENTS FOR PRELIMINARY PROJECT APPROVAL.

To apply for preliminary project (anteproyecto) approval, the concessionaire must provide the following requirements to the Executive Directorate of the POP:

a)Application for preliminary project approval and endorsement.
b)Site Design.
c)General description of the project and each component, total construction area, and description of the facilities, including road works, circulation and parking, service areas, administrative areas, process areas, infrastructure and all corresponding details, when modifications to the approved project are involved. The proposal must conform to the provisions of the Master Plan of the Polo Turístico Papagayo Project and this Regulation, and must coincide with the submitted Site Design.
d)Description of the Project Cycle: describe in detail the different phases or stages of the project, up to the operation phase.
e)Planned Investment: project budget with a detailed breakdown of costs by general categories of the main works and detailing the funding sources for the project's development.
f)Works execution schedule for the project: The Concessionaire shall prepare and keep updated a Work Plan and works schedule during the entire execution phase, in accordance with the provisions of the concession contract.

This schedule must include all the detail of the project's activities, as well as sequences and estimated times for the total execution of the project, with an indication of the start and end dates for each construction stage in a format allowing a Gantt chart or similar to be viewed.

All works shall be executed in accordance with this Schedule, and any modification subsequent to the start of the construction phase must be consulted with the Executive Directorate with due justification for its analysis and prior approval. In the event that the Concessionaire considers the construction of works or components in sections or separately, it must state so in the project Schedule.

B)PROJECT APPROVAL AND PLAN ENDORSEMENT.

For the definitive project approval and its respective plan endorsement, the concessionaire must provide:

a)Application for definitive project approval and plan endorsement, in which the administrative file number corresponding to the project's current Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) granted by the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental, SETENA) must be indicated. This is so that the ICT can verify it ex officio.
b)One set of the digital construction plans (architectural, structural, electromechanical, and landscaping), with detail of:

1. Site design with the location and positioning of the project, known as the overall site plan.

2. Fire control network plan.

3. Road circulation system.

4. Electrical power network plan.

5. Drinking water supply network plan.

6. Wastewater treatment and final disposal system plan.

7. Rainwater collection, treatment, and evacuation system plan.

c)Studies and analyses, including calculation reports for drinking water requirements, as well as the variables used in the design, technical specifications of materials, material sources, procedures, and construction methods.
d)If the project is in the process of obtaining a Tourism Declaration (Declaratoria Turística) or Tourism Contract (Contrato Turístico), this must be reported.
e)Once the construction plans have been endorsed by the Executive Directorate of the POP, the interested party must continue with the other endorsement and approval processes on the digital platform "Construction Project Administrator" (APC) of the CFIA under the terms of the Regulation for the Review Process of Construction Plans, Executive Decree No. 36550 of April 28, 2011 and its amendments.

II. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE ECONOMIC CAPACITY

As part of the requirements of the public tender documents indicated in Article 4 of this Regulation, the interested party in being awarded a concession in the Golfo Papagayo Tourism Project must demonstrate that it has the economic capacity to carry out the proposed project. For this purpose, it must submit:

1)Sworn statement rendered before a Notary Public justifying the origin of the resources to be used for the project's development, specifying that it has sufficient solvency or economic capacity to assume the pecuniary responsibilities inherent in its status as a future concessionaire and that it is not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the General Public Procurement Act, Act No. 9986 of May 27, 2021; description of the company's operations, also indicating that it is not part of any bankruptcy proceeding, that it is not subject to judicial seizures, that it has experience in securing financing for projects similar in characteristics and amount included in its offer, and that it has not ceased its payments to third parties.
2)Provide the certified Cash Flow for the project, projected over 5 years.
3)Pre-approval letter from a banking or financial institution issued no less than three months prior, demonstrating that it has the liquidity for the investment, either through its own funds or approved credit lines (National or International). If it has credits with domestic banking institutions, it must provide the Credit Report issued by a competent entity, issued no less than one month prior.
4)In the case of own funds, it must provide the investor's audited financial statements for the last fiscal period.
5)Certification issued by a certified public accountant, based on its audited financial statements for the last fiscal period, indicating the interested party's net worth and that it is sufficient to meet the commitments of the concession, including the percentage of the total project cost to be financed with said net worth. Provide the respective notes.

III. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE LACK OF A CRIMINAL RECORD

As part of the requirements of the bid conditions of the public tender indicated in Article 4 of this Regulation, the interested party must demonstrate its lack of a criminal record in the exercise of its office. For this purpose, it must submit:

1)Application signed by the interested party, with express indication of the qualifications of the future concessionaire in the case of a natural person; in the case of legal persons, it must indicate the complete qualifications of the legal representatives, as well as the power of attorney they hold, with reference to the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number.
2)Sworn statement rendered before a Notary Public, declaring under oath:
a)That the applicant (in the case of a natural person) or its legal representatives in the exercise of their office (in the case of legal persons), have not been convicted of any crimes, nor have pending judicial proceedings for the commission of crimes, both at the time of submitting the application and at the time of signing the concession contract granted to them.
b)That empower ICT to conduct any investigation into the validity of the documents provided in the application process for the granting of the concession, as well as to investigate their criminal record.
c)That the legal entity has no criminal record in relation to the provisions of Article 11 e) of the Law on Liability of Legal Persons for Domestic Bribery, Transnational Bribery and Other Crimes, Law No. 9699 of June 10, 2019.
d)Indicate an electronic means (a facsimile number or an email address) or a precise place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, also undertaking to communicate any change of this address, otherwise they accept being notified at any place or by any means that appears in the file.
e)That their representatives and agents are not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the General Public Procurement Law (Ley General de Contratación Pública), Law No. 9986 of May 27, 2021.

IV. REQUIREMENTS FOR THE ACCREDITATION OF CHANGES OF LEGAL REPRESENTATIVES AND TRANSFER OF SHARE CAPITAL

To carry out such accreditations, the applicant must submit to the Executive Directorate (Dirección Ejecutiva):

1)Notification of changes signed by the legal representative of the company, association or organization (in the case of legal entities), in which case they must indicate the name of the entity they represent and its legal identification number. If it is an agent, they must add a notarial or registry certification demonstrating their status as such. The ICT will verify ex officio the legal capacity of the legal entity in question, in view of the National Registry (Registro Nacional).
2)Provide a certified copy of the protocolization of the general assembly of the concessionaire company, issued by a Notary Public, stating the appointment of new legal representatives or new holders of the share capital and indicating the following:
a)That its representatives have no criminal record in the exercise of their position as legal representative.
b)That the legal entity has no criminal record in relation to the provisions of Article 11 e) of the "Law on Liability of Legal Persons for Domestic Bribery, Transnational Bribery and Other Crimes" (Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos), Law No. 9699 of June 10, 2019.
c)That they empower the ICT to conduct any investigation into the validity of the documents provided, as well as to investigate their criminal record.
d)That, by virtue of the changes made, the concessionaire has solvency and economic capacity to fulfill its obligations.
e)That the new legal representatives are not affected by the prohibitions set forth in Articles 28 and 29 of the Regulation to the General Public Procurement Law (Reglamento a la Ley General de Contratación Pública), Law No. 9986 of May 27, 2021.
f)Indicate an electronic means (a facsimile number or an email address) or a precise place to receive notifications related to the concession file, as well as for any act or resolution that, in the future, may affect the concession, also undertaking to communicate any change of this address, otherwise they accept being notified at any place or by any means that appears in the file.
3)Updated notarial certification of the nature and ownership of the share capital, with express indication that the concessionaire is up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparency and Final Beneficiaries of Legal Entities and other Legal Structures" (Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas) of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud (Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal), No. 9416 of December 14, 2016.
4)Certified copy of the identification documents of the new legal representatives or, if the procedure is carried out in person, the ICT official who attends to them will verify the originals of said documents at the time of their presentation and will leave a record of them in the file.

V. REQUIREMENTS FOR THE TOTAL OR PARTIAL ASSIGNMENT OF THE CONCESSION

The concessionaire of the PGP may make total or partial assignments of its administrative real right (derecho real administrativo) granted in concession and from which a new concessionaire results, for which its registry inscription will be required, as well as the constitution of a new concession contract for both the assignee and the assignor in the case of partial assignments.

The assignee will become a new concessionaire and must comply with the requirements to be a concessionaire, and their project must adhere to the provisions of Law 6758 and this Regulation.

The following types of assignments are established:

a)Simple Assignments: Referring to assignments of areas for tourist residential use or built units.
b)Assignments for the development of tourist residential projects: Refers to lots or larger portions of land that will be subdivided (fraccionadas), plotted and individualized, for the construction on them of works for tourist residential use, condominiums, complexes for tourist residential use, in accordance with the Master Plan of the Golfo de Papagayo Tourist Hub (Polo Turístico Golfo de Papagayo).
c)Assignments for the development of tourist projects: Refers to tourist projects such as hotels, condohotels, commercial developments, marinas, residence clubs and any other that is not of a tourist residential nature, in accordance with the land use authorized in the Master Plan of the Golfo de Papagayo Tourist Hub.
1)Requirements for the assignment application. For all types of assignments, the procedure must be submitted to the Executing Office of the Tourist Hub (Polo Turístico) along with the following information:
a)Application signed by the assignor with express indication of the qualifications of the future concessionaire if a natural person. In the case of legal entities, they must indicate the complete qualifications of the representative, as well as the power they hold in view of the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number. If the assignee is a legal entity, the ICT will verify its legal capacity in view of the National Registry.

In the case of a partial assignment, it must be indicated whether the project previously approved on the area to be assigned will be assumed by the assignee or by the assignor in the remainder of their project.

b)Certified copy of the identification documents of the assignee if a natural person or, if the procedure is carried out in person, the ICT official who attends to them will verify the originals of said documents at the time of their presentation and will leave a record of them in the file. If the assignee is a legal entity, a notarial or Public Registry certification of the articles of incorporation of the assignee, incorporated and domiciled in the country, must be presented.
c)Updated notarial certification of the nature and ownership of the share capital, with express indication that the concessionaire is up to date with the provision of information established in the chapter called "Transparency and Final Beneficiaries of Legal Entities and other Legal Structures", of the Law to Improve the Fight against Tax Fraud, No. 9416 of December 14, 2016.
d)Pay the respective current assignment canon (canon de cesión) according to the area to be assigned, once the assignment application is approved by the Board of Directors (Junta Directiva) of the ICT, which must be deposited in the ICT accounts destined for FONDETUR, prior to the signing of the concession contract.
e)Sworn statement (declaración jurada) with the declarations required in Point II. Requirements to Demonstrate Economic Capacity and Point III. Requirements to Demonstrate the Lack of Criminal Record of the Sole Annex of this Regulation.
f)Plan of the area to be assigned, approved by the Executive Directorate and registered with the cadastre.
g)Preliminary construction project (anteproyecto constructivo) and work execution schedule in accordance with the requirements established in Point I, Sole Annex of this Regulation. In the case of simple assignments, a description of the preliminary construction project and at least the value of the first stage of development must be provided. This requirement will not apply in the case of the assignment of a built concession or an already developed residential, commercial or hotel unit.
h)Prior to the signing of the contract, the payment of the assignment canon and the respective performance bond (garantía de cumplimiento) must be available.
i)In those cases where the assignee proposes the modification of the preliminary construction project approved for the area to be assigned, they must comply with all the requirements established in Point I, Sole Annex of this Regulation, regarding the approval of preliminary construction projects.
j)In the event that the assignee intends to subject their concession right to a security interest (garantía real), in order to invest the credit funds in the development of the project, they must expressly indicate this in their application and state the term within which they will process the authorization before the Board of Directors of the ICT with its respective requirements. Except when, within the same assignment application procedure, the authorization is processed before the Board of Directors of the ICT to subject the concession to a security interest, for which they must provide the requirements established in the Regulation on Security Interests Encumbering the Concessions of the Golfo de Papagayo Tourist Hub (Reglamento de Garantías Reales que Gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo), Executive Decree Number 29794-MP-TUR, of August 30, 2001, published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its amendments.
k)In addition to compliance with the foregoing requirements, in the case of assignments for the development of tourist residential projects and projects for tourist development, the assignee must also present: l) Documents accrediting the experience of the future concessionaire or of the economic interest group to which they belong in tourist or similar projects.
2)Economic capacity requirement: The economic capacity of the new concessionaire must be demonstrated through compliance with the requirements established in Point II, Sole Annex of this Regulation.

VI. REQUIREMENTS FOR LAND-USE CHANGE (CAMBIO DE USO DE SUELO) OF CONCESSIONS

To process and resolve these applications, the following requirements must be met:

a)Formal document submitted by the concessionaire or the person accredited in the file to make the application, indicating the project currently agreed upon with the ICT, the need for the land-use change or addition in function of this project and its execution. In the event that the application is based on the Change of the Construction Project, in addition to the present requirements, the documents described in Point I "Approval of Preliminary Projects" of the Sole Annex of this Regulation must also be provided.
b)Cadastral plan of the concession where the area subject to the land-use change or addition is clearly identified.
c)Initial environmental assessment (diagnóstico ambiental inicial) of the new project, or studies that supported the D 1.
d)Calculation memorandum for the water resource requirement, prepared by a professional accredited in the field.
e)Market study that also allows seeing the benefits of the proposed change for the sector, quantifying the improvements in direct and indirect employment generation, as well as the direct benefits of the proposed change.

VII. REQUIREMENTS FOR SUBMITTING CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME

1)Application signed by the legal representative duly accredited and with sufficient powers to request the Board of Directors of the ICT for authorization to submit the concession to the condominium regime, indicating the nature, situation, measurement, boundaries and cadastral plan of the parent property (finca matriz); as well as the description of each resulting subsidiary unit (filial), with its situation, measurements, boundaries and the proportion that corresponds to each of these subsidiary units in relation to the total area of the condominium and the other necessary details for its correct identification, as well as the general purpose of the condominium and the particular purpose of each subsidiary unit.
2)Proposed condominium preliminary project plan. It will be the responsibility of the Executive Directorate to verify the technical specifications indicated in the condominium preliminary project plan.
3)Cadastral plan of the property to be submitted to the condominium (parent property). In the case of lot condominiums, a cadastral plan of each of its subsidiary units must be provided. In condominiums under construction, the subsidiary units will be determined in accordance with the condominium plans.
4)Once the submission of the concession to the condominium regime is approved by the Board of Directors of the ICT, the draft Condominium Bylaws (Reglamento del Condominio) must be provided within a maximum period of 15 business days, which must contain the specifications relating to the condominium units, use of the private area and use of the common area, and must be consistent with the regulations governing the concessions of the Golfo de Papagayo Tourist Hub.

Likewise, the draft of the constitutive deed of the condominium must be provided.

VIII. REQUIREMENTS FOR DENSITY AND COVERAGE COMPENSATION IN CONCESSIONS

For the procedure of density compensation or site coverage ratio (coeficiente de ocupación de superficie) (cobertura), with contiguous or non-contiguous areas, under the ownership of the same concessionaire, they must comply with the following requirements:

a)Application signed by the interested party, with express indication of their qualifications if a natural person; in the case of legal entities, they must indicate the complete qualifications of the legal representatives, as well as the power they hold in view of the respective registry, in addition to indicating the corresponding legal identification number.
b)In the event that it is intended to reserve a specific lot or property to be used as compensation for density or coverage, this lot must be clearly identified and will form part of the contractual commitments, for which an addendum to the original concession contract will be signed.
c)If prior to the compensation, the concessionaire needs to process a partial or total assignment in their favor, they must comply with the provisions of the existing regulations and requirements for assignments, Point V of this Annex.

IX. INDEXATION PROCEDURE FOR THE ASSIGNMENT CANON

The value of the canon per square meter of concession and assignment will be adjusted each year in accordance with the SOFR (Secured Overnight Financing Rate) rate published by the Central Bank of Costa Rica (Banco Central de Costa Rica), annualized with the average of the last twelve months in accordance with the following rules:

a)At the end of each year of validity of the canon value per square meter, the general adjustment of the amount to be paid will be made.
b)The SOFR (Secured Overnight Financing Rate) rate in effect at the close of business on the last day of each month will be used, according to the official publication of the indicator by the Central Bank of Costa Rica.
c)The adjustment calculation will be made within the last month of the year that is passing and will be in effect for the entire following one-year period.
d)For the increase, the simple average of the SOFR rate of the last 12 months, in effect at the close of business on the last day of each month, will be used.
e)The amount to be paid for the concession or assignment will be the amount in effect on the day the concession or assignment is approved by the Board of Directors of the ICT. If an adjustment occurs between the date of deposit to the ICT and the date of approval, the deposit amount must be adjusted according to the new value.
f)The ICT will keep available to any interested party the information corresponding to the amount in effect for the current year.
g)In the event that apartments or commercial premises are built on several floors on concession land whose use so permits, when each apartment or commercial premises is assigned, the concession related to the proportional value of the area will be deemed assigned. This is in accordance with the condominium ownership coefficient of the assignment and the proportional part will be paid to the ICT.

X. INDEXATION PROCEDURE FOR THE CANON VALUE FOR GRANTING, EXTENSION OR ADJUSTMENT

For the setting of the canon to be paid by the concessionaire to the ICT for granting, extension (prórroga) and adjustment, as well as the determination of the concession value base for setting the annual canon to be paid by the concessionaire to the respective Municipality, the following procedure must be complied with: The Executive Directorate of the Executing Office must certify the value of the granted concession, which will be calculated following the methodology established in the "Indexation Procedure for the Value of the Assignment Canon", Point IX) of this Annex.

In the event that the value of the concession is required in local currency, the reference purchase exchange rate established by the Central Bank of Costa Rica on the day of consultation must be applied.

On the concession value certified by the Executive Directorate, the respective Municipality will proceed to calculate the annual canon, excluding from the restricted zone (zona restringida) and the public zone (zona pública) granted in concession under the exception established in Article 21 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre), Law No. 6043 of March 2, 1977, those reserve areas such as wetlands, estuaries, cliffs and other areas that by legal provision or by their natural conditions cannot be used by the concessionaire, as shown by the respective plan. This is except for the cases provided in Article 21 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone. On the resulting value, the annual canon will be applied, according to the use authorized in each case:

Tourist residential use 3% Hotel use 4% Commercial use 5% The municipal canon must be calculated in advance per annum, and may be paid by the concessionaire on a quarterly basis as provided by the interested Municipality. Said canon, when it concerns the first determination, will take effect immediately, unless there is opposition from the concessionaire, in which case it will take effect from the date of its final determination.

In subsequent quinquennial determinations, the canon will take effect from the period following the date on which the final resolution approving it becomes final. In the event that apartments or commercial premises are built on several floors on concession land whose use so permits, when each apartment or commercial premises is assigned, the acquirer will be responsible for the proportional value of the area in accordance with the condominium ownership coefficient of the assignment and must pay the proportional part of the canon to the interested Municipality.

X. PROCEDURE FOR REQUESTING A TERM ADJUSTMENT

a)Application signed by the concessionaire or legal representative duly accredited to the file, requesting the term to which they wish to adjust their concession, indicating the area and registration number of the concession and indicating if the agreed-upon project has been executed and is in operation. In those cases where an adjustment is requested to compensate for concession term not enjoyed due to some supervening circumstance or force majeure not attributable to the concessionaire and which has prevented the development or operation of their project agreed upon with the ICT, the concessionaire must demonstrate said cause of impediment and indicate the adjustment term, which may not exceed the maximum term of 50 years established in Article 9 of this Regulation.
b)Sworn statement that they have the economic capacity to operate the project for the additional term requested.
c)Payment of the concession canon for the term to be adjusted, except in cases of term adjustment for compensation due to causes not attributable to the concessionaire. Said payment shall be made once the term adjustment is approved by the Board of Directors and prior to the signing of the respective addendum to the concession contract.
d)In those cases where a term adjustment is required for concessions that are processing a security interest that encumbers them, the provisions of the Regulation for the Granting of Security Interests Encumbering the Concessions of the PTGP (Executive Decree 29794-MP-TUR of August 30, 2001, published in La Gaceta No. 180 of September 19, 2001, and its amendments) must be complied with. Additionally, a document issued by the banking entity or foreign entity indicating the term and amount for which the credit will be granted must be provided. The term adjustment of the concession will be justified based on the constitution of the security interest."

Done in San José, on the seventeenth day of January, two thousand twenty-four.

Reforma Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo Nº 44448 MP-TUR EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA, LA MINISTRA DE LA PRESIDENCIA Y EL MINISTRO DE TURISMO Con fundamento en las atribuciones y facultades conferidas en los artículos 140, incisos 3) y 18) y 146 de la Constitución Política del 7 de noviembre de 1949; los artículos 25 inciso 1), 27 inciso 1) y 28 inciso 2, acápites a) y b) de la Ley General de la Administración Pública, la Ley Nº 6227 del 2 de mayo de 1978 y sus reformas; los artículos 2 y 4 de la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 del 30 de julio de 1995 y sus refo1mas y los artículos 1, 2 y 12 de la Ley Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo. Ley Nº 6758 del 4 de ju1úo de 1982 y sus reformas.

I.Que, la Ley que "Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo", Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta N º 122 del 25 de junio de 1982 (en adelante la Ley 6758), establece en sus artículos 12 y 13 inciso b), la potestad del Instituto Costarricense de Turismo (en adelante ICT) de establecer las condiciones y plazos en que se otorgan las concesiones en el Proyecto Turístico Golfo Papagayo, siendo que dicha materia especial cuenta para ello con el reglamento ejecutivo denominado "Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo", Decreto Ejecutivo Nº 25439-MP-TUR, del 27 de agosto de 1996 y sus reformas, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 173 del 11 de setiembre de 1996 ( en adelante el Reglamento).

II.Que, en el informe AI-AO-03-2019 de la Auditoria Interna del Instituto Costarricense de Turismo, en el cual se consignan los resultados del "Informe de la auditoría operativa acerca de la eficacia, eficiencia y economía en la gestión de la Oficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo", se detectaron algunas oportunidades de mejora en diferentes ámbitos, entre ellos, desarrollo de proyectos, actualización del Plan Maestro, definición de plazos para procedimientos que deben realizar los administrados y plazos en los que se deben atender las actividades a cargo de la Oficina Ejecutora, implementación de mecanismos o sistemas de información automatizados, así como revisión y actualización de la normativa vigente.

III.Que, en el marco del Proyecto ''Costa Rica Fluye" según lo establecido en la "Declaratoria de interés público de la ejecución del proyecto de mejora de la calidad regulatoria y simplificación de trámites denominado "Proyecto Costa Rica Fluye", Decreto Ejecutivo Nº 42368 del 27 de mayo de 2020, se elaboró una propuesta de reforma y adición al Reglamento para solventar los aspectos de mejora supra citados, misma que fundamenta esta iniciativa de actualización normativa.

IV. . Que, en virtud de las recomendaciones sugeridas por el Proyecto "Costa Rica Fluye" y la Auditoría Interna del ICT, se ha identificado la necesidad de reformar y adicionar el Reglamento a fin de actualizar y regular nuevas situaciones presentadas en el desarrollo y ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, así como actualizar el Reglamento a fin de resolver nuevas aplicaciones en cuanto al uso y disfrute de las concesiones como derecho real administrativo y algunas situaciones no reguladas.

V.Que el artículo 20 del "Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933 del 25 de noviembre de 1998 y sus reformas", Decreto 32303- MIVH-MEICTUR del 2 de marzo del 2005, publicado en el Diario Oficial La Gaceta número 74 del 19 de abril del 2005, dispone que, en el caso de concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Turístico Golfo Papagayo, el Concesionario deberá obtener la autorización previa de la Junta Directiva del ICT. Para obtener dicha autorización, se establecen los requisitos que debe cumplir el concesionario del Proyecto Turístico Golfo Papagayo.

VI.Que en virtud de que las concesiones pueden ser sometidas al régimen de propiedad horizontal de conformidad con las disposiciones de la "Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio", Ley 7933 del 25 de noviembre de 1998 y sus reformas, debe regularse, además, los procedimientos respectivos que se llevarán a cabo ante presuntos incumplimientos por parte de algún concesionario, que eventualmente puedan llevar a la cancelación o extinción de la concesión finca matriz o concesión de alguna filial.

VII.Que, como resultados derivados de este Decreto Ejecutivo, se espera que el Reglamento garantice trámites claros, simplificados y un efectivo desarrollo y control de la ejecución del Proyecto de cita.

VIII.Que, este Decreto Ejecutivo fue aprobado por la Junta Directiva del ICT, mediante acuerdo tomado en la Sesión Ordinaria Presencial Nº 6272, apartado 5, inciso I, celebrada el día 23 de octubre de 2023.

IX.Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 bis del Reglamento a la Ley de Protección al Ciudadano de Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Decreto Ejecutivo Nº 37045-MP-MEIC del 22 de febrero de 2012 y su reforma, esta regulación cumple con los principios de mejora regulatoria, de acuerdo con el informe DMR-DARINF-142-2023 del 25 de octubre de 2023, emitido por la Dirección de Mejora Regulatoria del Ministerio de Economía Industria y Comercio.

REFORMA Y ADICIÓN AL REGLAMENTO A LA LEY REGULADORA DEL POLO TURÍSTICO GOLFO DE PAPAGAYO.

CONSIDERANDO

Por tanto,

DECRETAN:

"Artículo 2. ( ... )

( . . . )

f)Proyecto: Proyecto Turístico Golfo Papagayo, declarado de utilidad pública y que comprende el área terrestre y marítima ubicada dentro de los límites dispuestos por el artículo l de la Ley que "Declara de utilidad pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto turístico en Bahía Culebra o Papagayo", Ley Nº 6370 del 3 de setiembre de 1979, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 171 del 13 de setiembre de 1979 y su reforma (en adelante Ley 6370).
h)Plan Maestro: Herramienta para el control y regulación del uso de la tierra, zonificación, vialidad, densidades, coeficiente de ocupación de superficie (COS), también conocido como "cobertura", así como las bases para el diseño de sitio y especificaciones generales para el desarrollo del proyecto y la planificación del desarrollo urbano del mismo, según el "Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo", aprobado por la Junta Directiva del ICT, en Sesión Ordinaria Nº 4572, artículo 2, inciso Vlll, celebrada el día 10 de julio de 1995 y publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 140 del 24 de julio de 1995 y sus reformas.

El Plan Maestro es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala los principios orientadores, las directrices generales y las líneas maestras que han de orientar y regular la planificación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo; todo dentro de las limitaciones legales aplicables y cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio.

i)Bien Demanial: Cada uno de los bienes inmuebles y sus atributos, declarados de utilidad pública, que componen el área de desarrollo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, afectos por las Leyes 6370 y 6758 al uso turístico y sobre cuyo destino legal el ICT ejerce un poder de administración, vigilancia y control, siendo el fin turístico el criterio de afectación de tales inmuebles, los cuales pueden ser dados en concesión a particulares por el ICT.

Dicha porción territorial comprende aquellas áreas que hayan sido adquiridas por el ICT para el desarrollo del proyecto, abarcando área de zona pública inalienable de cincuenta metros, área de zona restringida de ciento cincuenta metros y zona continental, entendida esta última como el área que se ubica tierra adentro, más allá de los doscientos metros de la zona marítimo terrestre del litoral Pacífico. El Proyecto Turístico Golfo Papagayo se ubica desde Punta Cabuyal al Norte, hasta un kilómetro al sur de Punta Ballena, prevaleciendo las coordenadas de la Ley 6370 y abarca además, el área cubierta permanentemente por el mar ubicada dentro de dichas coordenadas, destinada a la edificación, administración y explotación de marinas y atracaderos turísticos, dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a lo dispuesto por la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 26 del 6 de febrero de 1998.

j)Concesión: Acto administrativo de naturaleza contractual acordado por la Junta Directiva del ICT a favor de una persona física o jurídica, que le confiere el derecho real administrativo, para un uso privativo, exclusivo y excluyente, de tipo patrimonial sobre un bien demanial dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Ese derecho real administrativo le permite al Concesionario ejercer todos los atributos del dominio excepto el de enajenación de la tierra. A los efectos, el fin público turístico del Proyecto implica la facultad del Concesionario de usar, disfrutar, transformar, edificar o coedificar, defender, dar en garantía, gravar, segregar, ceder parcial o totalmente, el bien demanial concesionado, para el cumplimiento de su proyecto de desarrollo turístico, siempre bajo la vigilancia, control y aprobación del ICT.
o)Canon del ICT: Contraprestación pecuniaria que debe pagar el concesionario al ICT por el otorgamiento, prórroga, ajuste de plazo, cesión total o parcial de la concesión y de eventuales modificaciones de esta, cuyo monto se calculará conforme al procedimiento dispuesto en el punto IX) Procedimiento de indexación de valor de canon de cesiones y punto X) Procedimiento de indexación de valor de canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, ambos del Anexo Único de este Reglamento.
p)Canon municipal: Contraprestación pecuniaria que debe pagar el Concesionario a la Municipalidad competente conforme a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley N º 6043 del 2 de marzo de 1977, sus reformas (en adelante Ley 6043) y su Reglamento, respecto del área de la zona restringida y zona pública concesionada por vía de excepción, que tuviere incluida dentro de su Concesión, siendo la base imponible el valor de la concesión establecido por el ICT. En caso de que el área se concesione al amparo de la Ley 7744 y su Reglamento, el canon a pagar a favor de la municipalidad respectiva será el establecido en dicha normativa.
q)Fin Turístico: Es el fin público último y supremo perseguido por la Ley Nº 6758, consistente en el desarrollo turístico productivo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, ello en armonía con los usos que se establezcan en el Plan Maestro del Proyecto Turístico Golfo Papagayo." "Artículo 3 bis.( ... )

( ... )

f)Recomendar a la Junta Directiva la determinación del monto del canon que se debe pagar al ICT por concepto del otorgamiento de la concesión, prórroga, ajuste de plazo, cesiones y para todos aquellos otros actos dispuestos en este reglamento.

( ... )

h)Fiscalizar el trabajo y ejercer la potestad disciplinaria sobre el director ejecutivo. En ausencia de normativa específica se aplicará supletoriamente el régimen disciplinario del Instituto.
k)Nombrar al director ejecutivo. Los funcionarios del ICT con cargo a su presupuesto, serán nombrados por la Gerencia General del ICT, según recomendación del director ejecutivo, correspondiendo a esta el ejercicio de la potestad disciplinaria sobre los mismos." "Artículo 3 ter. ( ... )

( ... )

j)Coordinar las acciones necesarias para contar con un sistema de información de acceso público sobre las concesiones otorgadas y su respectiva actualización.
k)Fiscalizar, en conjunto con el Departamento Financiero del ICT, el control presupuestario sobre los procesos, transacciones, operaciones relativas a las obras de infraestructura de inversión pública que le compete desarrollar al Proyecto; así como inversiones para la planificación, el desarrollo, ejecución, promoción y mercadeo del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, para lo cual deberá coordinar con el Departamento de Mercadeo del ICT." ''Artículo 4. El ICT podrá otorgar concesiones en todas las áreas del Proyecto que hayan sido adquiridas y declaradas de utilidad pública mediante Ley 6370, que sólo podrán ser utilizadas para dicho Proyecto y que se encuentran sometidas a las normas técnicas del Plan Maestro General por la Junta Directiva del ICT para formar parte del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, afectas al fin público de uso turístico. Podrán otorgarse concesiones a personas físicas, nacionales o extranjeras y en cuanto a personas jurídicas sólo se otorgarán concesiones a entidades constituidas y domiciliadas en el país.

Las personas físicas, las jurídicas, así como los representantes legales, miembros de Junta Directiva, Apoderados y Administradores con representación de una persona jurídica, que presenten la solicitud para convertirse en adjudicatarios de una concesión deberán cumplir con lo establecido en el respectivo cartel, acreditar su carencia de antecedentes penales en el ejercicio de su cargo y su capacidad económica para la ejecución de los proyectos, ante el Consejo Director. Para acreditar la carencia de antecedentes penales y capacidad económica, el interesado deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Anexo único de este Reglamento, punto 11) Requisitos para demostrar la capacidad económica y punto 111) Requisitos para demostrar la carencia de antecedentes penales.

Todo cambio de socios y representantes legales de una persona jurídica concesionaria, así como la fusión de sociedades mercantiles concesionarias, en virtud de lo establecido en los artículos 19, 22 y Capítulo Décimo del Código de Comercio, Ley Nº 3284 del 30 de abril de 1964 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 119 del 27 de mayo de 1964, debe ser acreditado al ICT dentro de los treinta días hábiles siguientes a que haya operado dicho cambio, aportando la documentación legal establecida en el Anexo único de este Reglamento, punto IV) Requisitos para acreditación de nuevos representantes legales y traspaso de capital social. En caso que el cambio sea únicamente de representantes legales, el plazo para informar al ICT, iniciará a partir de la respectiva inscripción en el Registro de Personas Jurídicas.

Quien pretenda adjudicarse una concesión deberá además cumplir con los requisitos establecidos en el cartel del respectivo concurso.

Quien pretenda adquirir mediante cesión una concesión deberá cumplir con lo establecido en el Anexo único de este Reglamento, punto V) Requisitos para Cesión de Concesión Total o Parcial." "Artículo 5. Las concesiones se otorgarán previo concurso público, cuyo pliego de condiciones deberá publicarse en el Diario Oficial La Gaceta y en un diario de circulación nacional." "Artículo 6. Las solicitudes de concesión serán estudiadas en forma detallada, para verificar el cumplimiento de los requerimientos establecidos en el pliego de condiciones del concurso. Este análisis le corresponde hacerlo al personal técnico de la Oficina Ejecutora y de la Asesoría Legal del ICT en los aspectos estrictamente legales, cuyo informe será la base de la recomendación del Consejo Director para la adjudicación de la concesión.

El Consejo Director hará su recomendación a la Junta Directiva del Instituto, la cual tomará la decisión final." "Artículo 9. El plazo original de las concesiones será de un máximo de 50 años. La determinación del plazo deberá estar debidamente motivada, y fundamentada en un análisis objetivo y técnico a realizar por la administración.

En aquellos casos en que el plazo de la concesión sea menor a cincuenta años, el concesionario podrá solicitar en cualquier momento, en forma debidamente justificada y razonada, el ajuste del plazo de su concesión, el cual nunca podrá exceder el plazo máximo estipulado en este artículo.

El acto que apruebe la ampliación del plazo deberá fundarse en estudios técnicos realizados al efecto, debiendo el concesionario estar al día con el cumplimiento de lo establecido en el artículo 14 del presente reglamento, lo cual deberá ser verificado por la Dirección Ejecutiva. Todo trámite de ajuste de plazo se realizará conforme el procedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, punto XI) "Procedimiento de ajuste de plazo de las concesiones." "Artículo 10. Se podrá otorgar prórrogas consecutivas del plazo concedido por la Junta Directiva del ICT, salvo que el interés público justifique el rescate de la concesión conforme a lo dispuesto por el artículo quince de la Ley Reguladora de este Polo Turístico.

El nuevo plazo solicitado deberá justificarse en las necesidades del proyecto y ser acorde al mismo, todo siempre y cuando el concesionario mantenga los requisitos exigidos para ello, conforme a las obligaciones establecidas en la concesión y a las leyes y reglamentos que rigen el Polo Turístico Golfo Papagayo. Para ello, la Dirección Ejecutiva verificará que el área y sus edificaciones e instalaciones se mantengan en buen estado de conservación y que el concesionario solicitante esté al día en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y normativas. No podrá solicitarse la prórroga del plazo si al menos no ha transcurrido la mitad del plazo otorgado originalmente.

La solicitud de prórroga deberá hacerla el concesionario al Consejo Director dentro del año anterior al vencimiento del plazo de la concesión, salvo que el contrato de concesión haya dispuesto un procedimiento diferente de prórroga. Por cada prórroga deberá el concesionario pagar al ICT el canon correspondiente ajustado conforme el procedimiento establecido en el punto X) Procedimiento de Indexación de Valor de Canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, Anexo único del presente Reglamento." "Artículo 12. Corresponde a la Junta Directiva autorizar el otorgamiento de concesiones, las modificaciones al Plan Maestro General, las cesiones totales o parciales, la segregación, toda clase de gravámenes, así como los traspasos en propiedad fiduciaria de las concesiones, al igual que el sometimiento de la concesión en condominio, el traspaso de las concesiones a sociedades administradoras de fondos de inversión y las fusiones mercantiles de las personas jurídicas concesionarias por absorción de las que resulte un nuevo concesionario, cambio de uso de suelo, compensación de densidad y cobertura y en general de todo acto que afecte el derecho real administrativo de la concesión, que requiera modificación del contrato de concesión. En aquellos casos que el acto aprobado requiera su inscripción registral, se requerirá de previo informe técnico y legal.

Todo adjudicatario de una concesión, así como en caso de prórroga o ajuste, deberá pagar el canon de concesión al ICT. Dicho valor, será ajustado siguiendo el procedimiento establecido en el Punto X. Procedimiento de Indexación de Valor del canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, del Anexo Único del presente Reglamento.

Los adquirentes por cesión o traspaso de una concesión, deberán demostrar que cumplen todos los requisitos para ser concesionarios.

En el caso de cesiones parciales o totales o por tratarse de adjudicatarios en los procesos de ejecución de las garantías constituidas sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión, deberán acreditar los requisitos establecidos en el Punto V) Requisitos para Cesión de concesión total o parcial, del Anexo Único del presente Reglamento y Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001, denominado "Reglamento de Garantías Reales que gravan las Concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo" publicado en La Gaceta N º 180 del 19 de setiembre del 2001 y sus reformas, respectivamente.

En los casos de cesiones totales o parciales deberá pagarse al ICT un canon de cesión, una vez en firme el acuerdo de la Junta Directiva del ICT mediante el cual se da la aprobación de la cesión parcial o total y previo a la firma del contrato respectivo.

Dicho monto será ajustado por el ICT según el procedimiento descrito en el Anexo único de este reglamento, Punto IX) Procedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones. El concesionario deberá pagar al ICT el canon de traspaso que corresponda, según el terreno a ceder y el valor indexado del canon a la fecha de la solicitud.

En caso de solicitud de cesión y posterior reunión de concesiones, deberá solicitarse el ajuste a fin de equiparar el plazo de las concesiones reunidas, para lo cual deberá cumplirse con el punto XI "Procedimiento para ajuste de plazo de las concesiones", establecido en el Anexo único de este Reglamento." "Artículo 13. El otorgamiento de concesiones, cesiones totales o parciales, gravámenes, traspaso en fideicomiso, afectación al régimen de condominio, traspaso a sociedades administradoras de fondos de inversión y en general aquellos actos que afecten el derecho real administrativo registrado deberá inscribirse en el Registro de Concesiones del Registro Nacional.

En los casos de cesiones totales o parciales, el adquirente se tendrá para todo efecto como concesionario, en razón de lo cual, firme el acuerdo de la Junta Directiva en el que se autoriza la cesión, se procederá con la suscripción del contrato de concesión con el cesionario y la escritura pública correspondiente ante Notario Público contratado por el concesionario.

La suscripción por parte del representante del ICT de la escritura pública que deba presentarse al Registro Nacional para su inscripción, se entiende limitada a otorgar el consentimiento para que cualesquiera actos de los indicados en este artículo se efectúe por las partes, quedando dicho instrumento público sujeto al cumplimiento de los requisitos dispuestos en el Decreto Ejecutivo que "Crea Registro Concesiones del Proyecto Turístico Golfo Papagayo en Bahía Culebra", Decreto Ejecutivo Nº 22489-MP-J-TUR del 2 de setiembre de 1992 y sus reformas, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 174 del l O de septiembre de 1993; en los artículos 73, 81 y siguientes del Código Notarial, Ley Nº 7764 del 17 de abril de 1998 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 98 del 22 de mayo de 1998 y en los artículos 448 y siguientes del Código Civil, Ley Nº 63 del 28 de setiembre de 1887 y sus reformas." "Artículo 14. Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, en el ejercicio de su derecho de concesión, se encuentra obligado al cumplimiento de las siguientes disposiciones:

a)Las regulaciones dispuestas por la Ley Nº 6758.
b)Las disposiciones del presente reglamento.
c)Lo dispuesto en el Plan Maestro General aprobado por la Junta Directiva.
d)Lo estipulado en el contrato de concesión respectivo.
e)Lo establecido en el Plan de Desarrollo del proyecto específico aprobado por la Junta Directiva del Instituto y el Cronograma de Ejecución del Proyecto.
f)Las disposiciones contenidas en la respectiva Viabilidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).
g)Los reglamentos y las disposiciones que emita la Junta Directiva del ICT para el funcionamiento del Proyecto.
h)Cumplimiento de todas las obligaciones tributarias y pecuniarias con la municipalidad respectiva.
i)Estar al día con las obligaciones obrero patronales que establece la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense de Seguro Social, Ley Nº 17 del 22 de octubre de 1943 y sus reformas; así como con el Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) según la Ley de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares, Ley Nº 5662 del 23 de diciembre de 1974 y sus reformas; j) Estar al día con el impuesto a las personas jurídicas, según lo establece la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas, Ley Nº 9428 del 21 de marzo del 2017 y sus reformas.
k)Estar al día con sus obligaciones tributarias ante el Ministerio de Hacienda.
l)Estar al día con el suministro de información establecido en el capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas", de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
m)Pago al ICT del monto de canon de otorgamiento, prórroga, ajuste y cesión total o parcial, una vez que la Junta Directiva autorice el acto administrativo correspondiente y previo a la firma del contrato respectivo.

Se considerará que el concesionario se encuentra al día con sus obligaciones en aquellos casos en los que haya impugnado formalmente los montos pretendidos por las autoridades administrativas de conformidad con el procedimiento indicado por las leyes y regulaciones aplicables para estos efectos. Lo anterior siempre y cuando la deuda no haya sido ratificada mediante resolución firme a nivel administrativo que resuelva dicha impugnación. El cumplimiento de estas condiciones se verificará por parte de la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo Papagayo.

"Artículo 15. Todos los ingresos obtenidos por la administración del Proyecto serán transferidos al Fondo creado por el artículo 7 de la Ley 6758, cuyo presupuesto cubrirá todos los gastos e inversiones para el desarrollo y ejecución del del Proyecto Turístico Golfo Papagayo incluyendo su mantenimiento, promoción y mercado." "Artículo 16. Los adjudicatarios de concesiones sean por concurso o por cesión de derechos, salvo el caso de adjudicatarios resultantes de un proceso de ejecución de garantía sobre una concesión sin interés en su desarrollo, deberán rendir al JCT una garantía de cumplimiento que respalde la ejecución de sus proyectos de hasta un cuatro por ciento (4%) del valor estimado de cada etapa del proyecto a realizar, que le hubiere sido aprobado. La fijación respectiva la hará la Dirección Ejecutiva una vez que se apruebe el proyecto a ejecutar, tomando en consideración la inversión acumulada de la etapa anterior. Para proyectos de hasta diez millones de dólares ($10,000,000.00) deberán rendir una garantía del 4% del valor de la etapa; para proyectos más de diez millones de dólares ($10,000,000.00) y hasta cien millones de dólares ($100,000,000.00) deberán rendir una garantía del 2% del valor de la etapa y para proyectos superiores a los cien millones de dólares ($100,000.000.00) deberán rendir una garantía del 1 % del valor de la etapa.

Estos montos serán actualizados cada cuatro años utilizando la metodología de indexación establecida en el procedimiento establecido en el punto X. Procedimiento de Indexación de Valor del canon, del Anexo Único del presente Reglamento." "Artículo 17. Una vez adjudicada la concesión o autorizada la cesión total o parcial de la concesión, deberá firmarse el contrato respectivo en un plazo no mayor a tres meses posteriores a la notificación del acuerdo firme de la Junta Directiva. Dentro del plazo de treinta días hábiles a partir de la firma del contrato de concesión, deberá firmarse la escritura pública para efectos registra les.

La adjudicación o la cesión deberán tramitarse para su inscripción en el Registro de Concesiones del Registro Nacional, en un plazo no mayor a dos meses a partir de la firma de la escritura pública mediante la cual se formalice para efectos registrales.

Dentro de los seis meses siguientes a la suscripción del contrato, deberán iniciarse los trámites de los permisos correspondientes, los cuales deberán ser tramitados diligentemente por el concesionario. Esto, salvo el caso de cesiones para uso residencial turístico o por tratarse del caso de adjudicatarios en los procesos de ejecución de garantías sobre las concesiones sin interés en el desarrollo de la concesión. En todo caso, el concesionario deberá informar a la Dirección Ejecutiva el estado del trámite de los permisos gestionados.

La obra deberá de iniciarse dentro de los tres meses siguientes a la obtención de todos los permisos y autorizaciones necesarios.

En el caso de las concesiones para uso residencial turístico y en aras de la consecución del fin público que persigue el Polo Turístico Golfo Papagayo, el plazo para construir la residencia no deberá sobrepasar el equivalente a una quinta parte del tiempo del plazo total de la concesión original. En el caso de cesiones parciales o totales, en las que haya un plazo residual menor al plazo para construir la residencia señalado supra, el plazo para construir será hasta el vencimiento del plazo de la concesión.

El plazo para construir la residencia, iniciará a partir de la aprobación por parte de la Junta Directiva de la concesión otorgada para uso residencial turístico.

Los plazos otorgados por el ICT al concesionario para el cumplimiento de las obligaciones contractuales, podrán ser prorrogados por la Junta Directiva del ICT previa recomendación del Consejo Director, mediante acuerdo en firme debidamente motivado y justificado, a solicitud del concesionario. El plazo de conclusión de la obra se definirá en el contrato de concesión.

Cualquier cambio de proyecto deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Punto l.

Trámite de aprobación y visado de planos, Anexo Único del presente reglamento.

De conformidad con el marco legal que regula el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (artículo 3 bis inciso a) del presente Reglamento), el ICT puede modificar el mapa de zonificación conocido como Plan Maestro variando el uso de suelo destinado originalmente a cada concesión, siempre y cuando se mantenga el destino turístico. El cambio o adición del uso de suelo del área concesionada podrá ser total o parcial del uso vigente. La modificación o adición de uso de suelo deberá estar debidamente justificada, motivada y fundamentada ya sea por una causa sobreviniente o una mejora en la calidad de la propuesta, demostrando que existe un incremento de los beneficios de encadenamiento socio- económicos. No procederán cambios de uso de suelo que no hayan sido solicitados por el concesionario o que, desmejoren la propuesta inicialmente convenida con el ICT. Los estudios de base y la solicitud de cambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan Maestro General del Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento. Los estudios de base y la solicitud de cambio de uso de suelo deberán ser analizados a la luz del Plan Maestro General del Polo Turístico del Golfo Papagayo y su Reglamento." "Artículo 18. Se considerará falta disciplinable del concesionario el incumplimiento, de sus obligaciones legales, reglamentarias y contractuales, aplicables específicamente a su condición." "Artículo 23. Ante presunto incumplimiento por parte de un concesionario, deberá realizarse un procedimiento previo, mediante el cual, la Dirección Ejecutiva, así acordado por el Consejo Director , notifique dentro de los diez días naturales siguientes a la fecha de la notificación de dicho acuer do, al concesionario y a aquellos acreedores con garantías reales sobre la concesión así como a todas las personas físicas o jurídicas involucradas con la concesión debidamente acreditados en el pueda hacerlo comunicándolo por escrito al ICT, subsanando el incumplimiento, dentro de los quince días hábiles posteriores a dicha comunicación.

Finalizado el plazo de procedimiento previo y manteniéndose el presunto incumplimiento, la Dirección Ejecutiva mediante informe final, recomendará al Consejo Director y este a su vez, a la Junta Directiva a efectos que esta proceda con la apertura del procedimiento ordinario administrativo contra el concesionario.

La imposición de las sanciones se hará previo procedimiento ordinario, de conformidad con lo establecido en el Título Sexto, Capítulo I, artículo 308 y siguientes, de la Ley General de la Administración Pública, Ley Nº 6227 del 2 de mayo de 1978 y sus reformas (en adelante Ley 6227)." "Artículo 24. Corresponderá a la Junta Directiva imponer las sanciones del caso, de conformidad con lo establecido en el artículo 13 de la Ley 6758, Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo y este Reglamento, previo informe del órgano director del procedimiento ordinario administrativo.

Las decisiones de la Junta Directiva en cuanto a la imposición de las sanciones, tendrán recurso de apelación ante el mismo órgano, dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes a la comunicación de la misma."

"Artículo 2. ( ... )

( ... )

r)Ley 6370: Ley que Declara de Utilidad Pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto turístico en Bahía Culebra o Papagayo, del 3 de setiembre de 1979 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 71 del 13 de setiembre de 1979.
s)APC: Plataforma y módulos de trámite digital de planos y permisos de construcción administrada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, establecida en el artículo 1 del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº 36550-MP-MIV AH-S-MEIC del 28 de abril del 2011, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 117 del 17 de junio del 2011.
t)Ley 6758: Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 122 del 25 de junio de 1982.
u)Ley 6043: Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley Nº 6043 del 2 de marzo de 1977 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 52 del 16 de marzo de 1977.
v)Ley 7744: Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley Nº 7744 de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 26 del 6 de febrero de 1998." "Artículo 3. bis(...)

( ... )

k)Nombrar al director ejecutivo. Los funcionarios del ICT con cargo a su presupuesto, serán nombrados por la Gerencia General del ICT, según recomendación del director ejecutivo, correspondiendo a esta el ejercicio de la potestad disciplinaria sobre los mismos." "Artículo 11 bis. Procederá la declaratoria de extinción de las concesiones por las causales establecidas en el artículo 14 de la Ley 6758. Una vez extinguida una concesión, todos los derechos y potestades que le correspondan al concesionario de acuerdo con esta ley, volverán al Instituto, salvo en el caso de derechos reales de concesiones filiales sometidas al régimen condominal que pertenezcan a terceros cesionarios, donde la filial volverá al concesionario maestro original, debiendo éste asumir el compromiso de la ejecución del proyecto turístico establecido en el contrato de concesión." "Artículo 14 bis. Todo concesionario del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo cuya concesión se encuentre total o parcialmente ubicada dentro de la zona marítimo terrestre, deberá pagar por el uso de dicha área a favor de la Municipalidad competente un canon anual conforme lo dispone el artículo 18 de la Ley Nº 6758.

Para la determinación del monto a pagar por concepto de este canon anual, la municipalidad solicitará al ICT le acredite el valor de la concesión otorgada, la cual se calculará a razón del valor vigente del canon de concesión. Dicho valor, será ajustado siguiendo el procedimiento establecido en el punto X Procedimiento de Indexación del canon por otorgamiento, prórroga o ajuste, del Anexo Único del presente Reglamento." "Artículo 14 Ter. Todo trámite que sea gestionado por los administrados, deberá ser resuelto en el plazo no mayor a treinta días naturales a partir de la presentación de la solicitud, siempre y cuando el administrado aporte la información de manera completa. Los requisitos para cada trámite serán los establecidos en el Anexo único de este reglamento. Dentro de ese plazo de treinta días naturales establecido, la Dirección Ejecutiva contará con un plazo de ocho días naturales para rendir el criterio técnico y la Asesoría Legal contará con ocho días naturales para rendir el respectivo criterio legal.

En aplicación de la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N º 8220 del 4 de marzo de 2002 y sus reformas (en adelante Ley 8220), la Administración podrá hacer una única prevención al administrado a efectos que por una única vez y por escrito, complete los requisitos omitidos en la solicitud o el trámite, o que aclare, subsane la información, lo anterior en un plazo de veinte días hábiles. Esta prevención hecha al administrado, suspende el plazo con el que cuenta la Administración para resolver la solicitud presentada." "Artículo 14 quater. El Concesionario podrá suscribir con terceros contratos de administración u operación para las edificaciones que construya sobre el terreno concesionado siempre y cuando dicho contrato sea inherente a la operación y uso autorizado de dicha concesión. La suscripción de dichos contratos, no requerirá autorización expresa del ICT. Una vez suscrito el contrato de administración u operación, deberá el concesionario comunicarlo al lCT." "Artículo 16 bis. Por vía de excepción y previa aprobación de la Junta Directiva, será posible dispensar de la rendición de la garantía de cumplimiento, cuando la ejecución del proyecto a que se ha obligado contractualmente el concesionario, resulta materialmente imposible por el acaecimiento de circunstancias sobrevinientes y no imputables a éste, lo cual deberá ser solicitado directamente y fehacientemente demostrado por el mismo concesionario y comprobado por la Dirección Ejecutiva.

En un plazo de 15 días naturales posteriores a la solicitud, la Dirección Ejecutiva elaborará el informe técnico respectivo, que será conocido por el Consejo Director, quien recomendará lo pertinente a la Junta Directiva.

En el momento en que cese la circunstancia sobreviniente, así comunicado oportunamente por el concesionario o verificado por la Dirección Ejecutiva, la garantía de cumplimiento deberá ser ajustada al porcentaje de garantía que corresponda contractualmente en un plazo no mayor a 30 días hábiles a partir del comunicado de ajuste realizado por la Dirección Ejecutiva." "Artículo 16 ter. Es una obligación del concesionario mantener vigente la garantía de cumplimiento mientras no haya cumplido con la totalidad de las obligaciones de desarrollo que le hayan sido aprobadas. Las garantías de cumplimiento cuando sean rendidas mediante títulos emitidos al efecto podrán tener una vigencia inferior al plazo de la etapa de desarrollo que se garantiza, pero deberán ser renovadas en tiempo y forma antes de su vencimiento.

Si un día hábil antes del vencimiento de la garantía, el concesionario no ha prorrogado su vigencia, el ICT podrá hacerla efectiva en forma preventiva y mantener el dinero en una cuenta bajo su custodia, el cual servirá como medio resarcitorio en caso de incumplimiento.

En aquellos casos de títulos valores cuya renovación sea posible únicamente el día de su vencimiento, el trámite de renovación ante el ICT, deberá iniciarse previo a su vencimiento." "Artículo 16 quater. La devolución parcial de la garantía de cumplimiento podrá operar a solicitud del concesionario y por aprobación expresa del Consejo Director, previo análisis técnico de la Dirección Ejecutiva.

La devolución parcial podrá darse por una única vez después de alcanzar al menos el 50% del avance de las obras de la etapa que se respalda y será en proporción al cumplimiento de las obras ejecutadas.

Para la devolución parcial de la garantía de cumplimiento, el concesionario deberá demostrar fehacientemente el avance de las obras, el cual deberá ser coincidente con el cronograma de obras aprobado, aportando una Tabla de Avance de Obras que contemple la inversión realizada y su porcentaje, acompañada de una declaración jurada simple que afirme la veracidad de los datos consignados.

La devolución final de la garantía de cumplimiento se realizará previa solicitud del concesionario y será aprobada por el Consejo Director con apoyo del informe técnico de la Dirección Ejecutiva sobre el cabal cumplimiento de las obligaciones respaldadas y no deberá exceder el plazo de 60 días naturales, salvo que por criterio técnico fundamentado se justifique un retraso en tal devolución." "Artículo 16 quinquies. En caso de existir incumplimientos imputables al concesionario, el ICT podrá iniciar el procedimiento de ejecución de dicha garantía dentro del plazo de los diez días hábiles siguientes a la notificación de la resolución de la Junta Directiva del ICT que declare en firme el incumplimiento. La ejecución de la garantía de cumplimiento no exime al concesionario de indemnizar al ICT por los daños y perjuicios que no cubra esa garantía.

Como garantías de cumplimiento sólo se aceptarán las indicadas en el artículo 111 del Reglamento a la Ley General de Contratación Pública, Nº 9986 del 27 de mayo del 2021." "Artículo 17 bis. Aquellos concesionarios que se vean afectados en la ejecución de sus proyectos y en la operación del proyecto correspondiente por causas de fuerza mayor o cualquier circunstancia sobreviniente que no le sea imputable, podrán solicitar a la Junta Directiva del ICT, la suspensión temporal de las obligaciones contractuales. Lo anterior, deberá ser demostrado por el concesionario y comprobado por la Dirección Ejecutiva del Proyecto Turístico Golfo Papagayo. Una vez que cese la causal de suspensión y dentro del plazo de 30 días hábiles, deberán presentar ante la Dirección Ejecutiva cronograma de ejecución de obras actualizado. La falta de capacidad económica del concesionario salvo por razones de fuerza mayor o caso fortuito, no será considerada como circunstancia sobreviniente para el desarrollo del proyecto. " "Artículo 17 ter. Corresponde a la Junta Directiva autorizar cualquier modificación de las disposiciones técnicas y principios orientadores del Plan Maestro General. Los proyectos turísticos a desarrollar deberán ajustarse a las regulaciones técnicas establecidas en el Plan Maestro. En caso que se requiera compensación de área con otros lotes o fincas pertenecientes al mismo concesionario y en el tanto se trate del mismo proyecto turístico, el concesionario deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Punto VIII, denominado "Requisitos para Compensación de Densidad en las Concesiones" del Anexo único de este reglamento.

Corresponde a la Dirección Ejecutiva la vigilancia del cumplimiento de las normas técnicas." "Artículo 25. En los casos de apertura de un procedimiento administrativo referente a concesiones sometidas al régimen condominal, deberá cumplirse con lo siguiente:

1. El procedimiento administrativo por presunto incumplimiento contractual que pueda incluso concluir con la cancelación o extinción de una concesión sobre una finca matriz sometida a régimen condominal, deberá tener como terceros interesados a todos los titulares de las concesiones de las fincas filiales y al Administrador del condominio, a efectos que estos manifiesten lo que estimen conveniente a los intereses propios y del condominio.

En caso que se decrete mediante acto en firme de la Junta Directiva del ICT la cancelación o extinción de una concesión constituida como finca matriz de un condominio, esta deberá ser adjudicada por la Junta Directiva del ICT a favor de un tercero que reúna los requisitos para ser concesionario, previa notificación del acto, a cada uno de los concesionarios de las demás fincas filiales y al Administrador del Condominio en caso que sea persona física o jurídica diferente del anterior concesionario. Deberá el nuevo adjudicatario pagar el monto del canon de concesión correspondiente y asumir las deudas que pesan sobre la concesión. En este caso, los concesionarios de las fincas filiales derivadas de dicha finca matriz no se verán afectados y sus concesiones se mantendrán incólumes ante el cambio del concesionario de la finca matriz.

2. El procedimiento administrativo por presunto incumplimiento contractual que pueda incluso concluir con la cancelación o extinción de una concesión de finca filial, deberá tener como tercero interesado al Administrador del condominio y deberá notificarse a todos los titulares de las concesiones de las fincas filiales al medio señalado en el expediente administrativo, quienes en un plazo de 1 O días hábiles desde la fecha en que se realiza la notificación, tendrán la facultad de apersonarse al proceso como terceros interesados. Lo anterior, a efectos, que estos manifiesten lo que estimen conveniente a los intereses propios y del condominio.

En este caso, firme la decisión de cancelación o extinción de la concesión de finca filial y con la autorización respectiva de la Junta Directiva del ICT, la concesión sobre finca filial retomará al concesionario maestro original quien deberá asumir las deudas que pesan sobre la finca filial.

Previo pago del canon de cesión al ICT, el concesionario maestro podrá ceder la finca filial a un tercero que se constituirá en nuevo concesionario." "CAPÍTULO IV.

"SOBRE LOS CAMINOS DE ACCESO DENTRO DE LAS CONCESIONES"

El diseño, construcción y mantenimiento del camino propuesto corresponderá al titular de la concesión que así lo hubiere solicitado y formará parte de las obligaciones estipuladas en el correspondiente contrato de concesión.

Los accesos a las áreas para el desarrollo de marinas o atracaderos turísticos en los terrenos administrados por el ICT ubicados dentro del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberán cumplir con lo establecido en el artículo 6, inciso a) del Decreto Ejecutivo 38171 del 17 de octubre del 2013, Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley 7744, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 36 del 20 de febrero del 2014 y sus reformas, en cuanto a que la concesión debe tener un acceso habilitado y en buen estado por vía pública terrestre o acceso por vía acuática en caso de ser una isla o una zona con difícil o limitado acceso por vía terrestre, o ambas a la vez, que garantice el paso libre de las personas usuarias e instituciones hasta la marina o atracadero turístico.

SOBRE SOMETIMIENTO DE LAS CONCESIONES A RÉGIMEN CONDOMINAL

CAPITULO V

Para obtener dicha autorización, el concesionario, deberá cumplir con los requisitos establecidos en el punto VII. Requisitos para sometimiento de las concesiones al Régimen Condominal, Anexo Único del presente reglamento.

Para obtener dicha autorización, el interesado deberá cumplir con el trámite y los requisitos establecidos en el punto V, "Requisitos para cesión de concesión total" del Anexo Único de este reglamento.

Las estipulaciones de operación, administración, presupuesto, cuotas, derechos y demás regulaciones bajo las cuales deberán someterse los concesionarios del Condominio, serán de carácter privado, no sometidas a aprobación por parte del ICT. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar las especificaciones de índole técnico, que se indiquen en el Reglamento del Condominio.

"Artículo 33. Rige a partir de su publicación." "ANEXO ÚNICO TRÁMITES Y REQUISITOS EN EL RÉGIMEN DE CONCESIONES DEL PROYECTO GOLFO TURÍSTICO PAPAGAYO.

Para gestionar cualquier trámite, el interesado deberá estar al día con las obligaciones establecidas en el artículo 14 del presente Reglamento.

I)TRÁMITE DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTOS Y VISADO DE PLANOS DE PROYECTO APROBADO.

A)TRÁMITE Y REQUISITOS DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO.

Para la solicitud de aprobación del anteproyecto el concesionario deberá aportar los siguientes requisitos ante la Dirección Ejecutiva del POP:

a)Solicitud de la aprobación de anteproyecto y visado.
b)Diseño de Sitio.
c)Descripción general del proyecto y de cada componente, área total de construcción y descripción de las instalaciones, incluyendo obras de vialidad, circulación y parqueos, áreas de servicio, áreas administrativas, áreas de proceso, infraestructura y todo detalle que corresponda, cuando se trate de modificaciones al proyecto aprobado. La propuesta deberá ajustarse a las disposiciones del Plan Maestro del Proyecto Polo Turístico Papagayo y este Reglamento, y deberá coincidir con el Diseño de Sitio aportado.
d)Descripción del Ciclo del Proyecto: describir detalladamente las diferentes fases o etapas del proyecto, hasta la fase de operación.
e)Inversión Prevista: presupuesto del proyecto con detalle del costo por rubros generales de las principales obras y detallando las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto.
f)Cronograma de obras de ejecución del proyecto: El Concesionario elaborará y mantendrá actualizado un Plan de Trabajo y cronograma de obras durante toda la fase de ejecución, en concordancia con lo establecido en el contrato de concesión.

Este cronograma, deberá incluir todo el detalle de actividades del proyecto, así como secuencias y tiempos estimados de ejecución total del proyecto, con indicación de fecha de inicio y de finalización de cada etapa constructiva en formato que permita ver un diagrama de Gantt o similar.

Todas las obras se ejecutarán de acuerdo con este Cronograma y cualquier modificación posterior al inicio de la fase de construcción deberá ser consultada a la Dirección Ejecutiva con la debida justificación para su análisis y aprobación previa. En caso de que el Concesionario considere la construcción de obras o componentes por secciones o por separado, deberá consignarlo así en el Cronograma del proyecto.

B)APROBACIÓN DE PROYECTO Y VISADO DE PLANOS.

Para la aprobación de proyecto definitivo y su respectivo visado de planos, el concesionario deberá aportar:

a)Solicitud de aprobación de proyecto definitivo y visado de planos, en la que se deberá indicar el número del expediente administrativo correspondiente a la Viabilidad Ambiental vigente del proyecto otorgada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA). Esto a fin de que el ICT la verifique de oficio.
b)Un juego de los planos constructivos digitales (arquitectónicos, estructurales, electromecánicos y paisajismo), con el detalle de:

1. Diseño de sitio con la ubicación y localización del proyecto, conocido como planta de conjunto.

2. Plano de la red de control de incendios.

3. Sistema de circulación vial.

4. Plano de la red de energía eléctrica.

5. Plano de la red de suministros de agua potable.

6. Plano del sistema de tratamiento de aguas residuales y disposición final.

7. Plano del sistema de recolección, tratamiento y evacuación de aguas pluviales.

c)Estudios y análisis, incluyendo memorias de cálculo del requerimiento de agua potable, así como de las variables usadas en el diseño, especificaciones técnicas de los materiales, las fuentes de materiales, los procedimientos y los métodos constructivos.
d)En caso de que el proyecto esté en trámite de Declaratoria Turística o de Contrato Turístico, deberá informarlo.
e)Una vez visados los planos constructivos por parte de la Dirección Ejecutiva del POP, el interesado deberá continuar con los demás trámites de visado y aprobación de planos en la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción" (en adelante APC) del CFIA en los términos del Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo Nº 36550 del 28 de abril del 2011 y sus reformas.

II. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CAPACIDAD ECONÓMICA

Como parte de los requerimientos del cartel de concurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado en adjudicarse una concesión en el Proyecto Turístico Golfo Papagayo, deberá demostrar que cuenta con capacidad económica para llevar a cabo el proyecto propuesto. Para tal efecto deberá presentar:

1)Declaración jurada rendida ante Notario Público en la cual se justifique el origen de los recursos a utilizar para el desarrollo del proyecto, especificación de que cuenta con suficiente solvencia o capacidad económica para asumir las responsabilidades pecuniarias que implica su condición como futuro concesionario y que no le afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley de General de Contratación Pública, Ley Nº 9986 del 27 de mayo de 2021; descripción de la operación de la empresa, además donde se indique que no se encuentra formando parte de algún proceso concursa!, que no está siendo objeto de embargos judiciales, que cuenta con y monto incluido en su oferta y que no ha cesado en sus pagos con terceros.
2)Aportar el Flujo de Caja certificado para el proyecto, proyectado a 5 años.
3)Carta de pre-aprobación de alguna entidad bancaria o financiera con no menos de tres meses de emitida que demuestre que cuenta con la liquidez para la inversión, ya sea mediante fondos propios o líneas de crédito aprobadas (Nacional o Internacional). En caso de que cuente con créditos con entidades bancarias nacionales, deberá aportar el Reporte Crediticio emitido por una entidad competente de no menos de un mes de emitido.
4)En el caso de recursos propios deberá aportar los estados financieros auditados del último periodo fiscal del inversionista.
5)Certificación extendida por un contador público autorizado, basada en sus estados financieros auditados del último periodo fiscal, indicando cuál es el patrimonio neto del interesado y que es suficiente para hacer frente a los compromisos de la concesión, incluyendo el porcentaje del costo total del proyecto que será financiado con dicho patrimonio. Aportar sus respectivas notas.

III. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CARENCIA DE ANTECEDENTES PENALES

Como parte de los requerimientos del pliego de condiciones del concurso público indicado en el artículo 4 de este Reglamento, el interesado deberá demostrar su carencia de antecedentes penales en el ejercicio de su cargo. Para tal efecto deberá presentar:

1)Solicitud firmada por el interesado, con indicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser persona física, en el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades completas de los representantes legales, así como el poder que ostenta con vista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde.
2)Declaración jurada rendida ante Notario Público, manifestando bajo fe de juramento:
a)Que el solicitante (en caso de persona física) o sus representantes legales en el ejercicio de su cargo, (en el caso de personas jurídicas), no han sido condenados por comisión de delitos, ni tienen causas judiciales pendientes por la comisión de delitos, tanto al momento de presentar la solicitud como en el momento de suscribir el contrato de concesión que se les otorgue.
b)Que facultan al ICT para realizar cualquier investigación sobre la validez de los documentos aportados en el trámite de solicitud para el otorgamiento de la concesión, así como para investigar sus antecedentes penales.
c)Que la persona jurídica no posee antecedentes penales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos, Ley Nº 9699 del 10 de junio del 2019.
d)Indicar un medio electrónico (un número de facsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde recibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como para cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la concesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta dirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio que conste en el expediente.
e)Que a sus representantes y apoderados no le afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 de la Ley General de Contratación Pública, Ley N º 9986 del 27 de mayo de 2021.

IV. REQUISITOS PARA ACREDITACIÓN DE CA MBIOS DE REPRESENTANTES LEGALES Y TRASPASO DE CAPITAL SOCIAL

Para realizar dichas acreditaciones, el solicitante deberá presentar ante la Dirección Ejecutiva:

1)Notificación de cambios suscrita por el representante legal de la sociedad, asociación u organización (en caso de personas jurídicas), en cuyo caso deberá indicar el nombre de su representada y cédula jurídica. Si se tratara de una persona apoderada, esta deberá adicionar una certificación notarial o registra) mediante la cual demuestre su condición de tal. El lCT verificará de oficio la personería de la persona jurídica del caso, con vista al Registro Nacional.
2)Aportar testimonio de protocolización de la asamblea general de la sociedad concesionaria, emitido por Notario Público, en dónde conste el nombramiento de nuevos representantes legales o nuevos titulares del capital social y en el que se indique lo siguiente:
a)Que, sus representantes no poseen antecedentes penales en el ejercicio de su cargo de representación legal.
b)Que la persona jurídica no posee antecedentes penales en relación con lo establecido en el artículo 11 e) de la "Ley de Responsabilidad de las personas jurídicas sobre cohechos domésticos, soborno transnacional y otros delitos", Ley N º 9699 del 10 de junio del 2019.
c)Que, facultan al ICT para realizar cualquier investigación sobre la validez de los documentos aportados, así como para investigar sus antecedentes penales.
d)Que, en virtud de los cambios operados, la concesionaria cuenta con solvencia y capacidad económica para el cumplimiento de sus obligaciones.
e)Que, a los nuevos representantes legales no les afectan las prohibiciones dispuestas en los artículos 28 y 29 del Reglamento a la Ley General de Contratación Pública, número 9986 del 27 de mayo del 2021.
f)Indicar un medio electrónico (un número de facsímile o bien una dirección de correo electrónico) o un lugar exacto donde recibir notificaciones relacionadas con el expediente de concesión, así como para cualquier acto o resolución que, en el futuro, pueda afectar a la concesión, comprometiéndose además a comunicar cualquier cambio de esta dirección, de lo contrario aceptan ser notificados en cualquier lugar o medio que conste en el expediente.
3)Certificación notarial actualizada de naturaleza y propiedad del capital social, con indicación el capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas" de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
4)Copia certificada de documentos de identificación de los nuevos representantes legales o bien, de realizarse el trámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda, verificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y dejará constancia de los mismos en el expediente.

V. REQUISITOS PARA CESIÓN DE CONCESIÓN TOTAL O PARCIAL

El concesionario del PGP podrá realizar cesiones totales o parciales de su derecho real administrativo dado en concesión y del cual resulte un nuevo concesionario, por lo que se requerirá su inscripción registral, así como la constitución de un nuevo contrato de concesión tanto para el cesionario como para la cedente en caso de cesiones parciales.

El cesionario se constituirá en un nuevo concesionario y deberá cumplir con los requisitos para ser concesionario, además su proyecto deberá apegarse a lo establecido en la Ley 6758 y este Reglamento.

Se establecen los siguientes tipos de cesiones:

a)Cesiones Simples: Referidas a las cesiones de áreas para uso residencial turístico o unidades construidas.
b)Cesiones para el desarrollo de proyectos residenciales turísticos: Se refiere a los lotes o las porciones mayores de terreno que serán fraccionadas, lotificadas e individualizadas, para la construcción en ellas de obras para uso residencial turístico, condominios, complejos para uso residencial turístico, conforme al Plan Maestro del Polo Turístico Golfo de Papagayo.
c)Cesiones para el desarrollo de proyectos turísticos: Se refiere a proyectos turísticos tales como hoteles, condohoteles, desarrollos comerciales, marinas, clubes de residencia y cualquier otro que no sea de carácter residencial turístico, conforme al uso de suelo autorizado en el Plan Maestro del Polo Turístico Golfo de Papagayo.
1)Requisitos de la solicitud de cesión. Para todos los tipos de cesiones el trámite deberá presentarse ante la Oficina Ejecutora del Polo Turístico junto con la siguiente información:
a)Solicitud firmada por el cedente con indicación expresa de las calidades del futuro concesionario en caso de ser persona física. En el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades completas del representante, así como el poder que ostenta con vista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde. En caso de ser el cesionario persona jurídica, el ICT verificará su personería con vista al Registro Nacional.

En el caso de una cesión parcial se deberá indicar si el proyecto aprobado previamente sobre el área a ceder, será asumido por el cesionario o bien, por el cedente en el resto de su proyecto.

b)Copia certificada de los documentos de identificación del cesionario si es persona física o bien, de realizarse el trámite en forma personal, la persona funcionaria del ICT que lo atienda, verificará los originales de dichos documentos al momento de su presentación y dejará constancia de los mismos en el expediente. En caso de ser el cesionario persona jurídica, deberá presentarse certificación notarial o de Registro Público de los estatutos sociales de la cesionaria constituida y domiciliada en el país.
c)Certificación notarial actualizada de naturaleza y propiedad del capital social, con indicación capítulo denominado "Transparencia y beneficiarios finales de las personas jurídicas y otras estructuras jurídicas", de la Ley para Mejorar la Lucha contra el Fraude Fiscal, Nº 9416 del 14 de diciembre de 2016.
d)Pagar el respectivo canon de cesión vigente según el área a ceder, una vez aprobada por Junta Directiva del lCT la solicitud de cesión, el cual deberá ser depositado en las cuentas del ICT destinadas para FONDETUR, previo a la firma del contrato de concesión.
e)Declaración jurada con las manifestaciones requeridas en el Punto 11. Requisitos Para Demostrar la capacidad económica y del Punto lll. Requisitos para demostrar la carencia de antecedentes penales del Anexo Único del presente Reglamento.
f)Plano del área a ceder, visado por la Dirección Ejecutiva y catastrado.
g)Anteproyecto constructivo y cronograma de ejecución de obras conforme a los requisitos establecidos en punto I, Anexo Único del presente Reglamento. En el caso de cesiones simples se deberá hacer una descripción del anteproyecto constructivo y al menos el valor de la primera etapa de desarrollo. El presente requisito no aplicará cuando se trate de la cesión de una concesión construida o unidad residencial, comercial u hotelera ya desarrollada.
h)Previo a la firma del contrato se deberá contar con el pago del canon de cesión y la respectiva garantía de cumplimiento.
i)En aquellos casos que el cesionario proponga la modificación del anteproyecto constructivo aprobado para el área a ceder, deberá cumplir con todos los requisitos establecidos en el Punto l. Anexo Único del presente reglamento, sobre aprobación de anteproyectos constructivos.
j)En el caso de que el cesionario pretenda someter a garantía real su derecho de concesión, con el fin de invertir los fondos del crédito en el desarrollo del proyecto, deberá indicarlo expresamente en su solicitud y señalar el plazo en el cual tramitará la autorización ante la Junta Directiva del ICT con sus respectivos requisitos. Salvo que, dentro del mismo trámite de solicitud de cesión se gestione la autorización ante la Junta Directiva del ICT para someter la concesión a garantía real, para lo cual deberán aportar los requisitos establecidos en el Reglamento de Garantías Reales que Gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Número 29794-MP-TUR, del 30 de agosto del 2001 publicado en La Gaceta Nº 180 del 19 de setiembre del 200 l y sus reformas.
k)Además del cumplimiento de los anteriores requisitos en el caso de cesiones para el desarrollo de proyectos residenciales turísticos y proyectos para desarrollo turístico, el cesionario deberá presentar, además: l) Documentos que acrediten la experiencia del futuro concesionario o del grupo de interés económico al cual pertenecen en proyectos turísticos o similares.
2)Requisito de capacidad económica: Deberá demostrarse la capacidad económica de la nueva concesionaria mediante el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Punto 11, Anexo Único del presente reglamento.

VI. REQUISITOS PARA CAMBIO DE USO DE SUELO DE LAS CONCESIONES

Para tramitar y resolver estas solicitudes deberán cumplirse con los siguientes requisitos:

a)Documento formal presentado por el concesionario o la persona acreditada en el expediente para realizar la solicitud, donde se indique el proyecto actualmente convenido con el ICT, la necesidad de cambio o adición de uso de suelo en función de este proyecto y su ejecución. En el caso de que la solicitud se fundamente en el Cambio del Proyecto Constructivo, se deberá aportar además de los presentes requisitos, los documentos descritos en el Punto I "Aprobación de anteproyectos" del Anexo Único del presente Reglamento.
b)Plano catastro de la concesión donde se identifique claramente el área objeto del cambio o adición de uso de suelo.
c)Diagnóstico ambiental inicial del nuevo proyecto, o estudios que fundamentaron el D 1.
d)Memoria de cálculo del requerimiento de recurso hídrico, realizada por un profesional acreditado en la materia.
e)Estudio de mercado que permita, además, ver los beneficios del cambio propuesto para el sector, cuantificando las mejoras en la producción de empleo directo e indirecto, así como en los beneficios directos del cambio propuesto.

VII. REQUISITOS PARA SOMETIMIENTO DE LAS CONCESIONES AL RÉGIMEN CONDOMINAL

1)Solicitud firmada por el representante legal debidamente acreditado y con las facultades suficientes para solicitar a la Junta Directiva del ICT, la autorización para sometimiento de la concesión a régimen condominal, que indique la naturaleza, la situación, la medida, los linderos y plano catastro de la finca matriz; así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación, así como el destino general del condominio y el particular de cada filial.
2)Propuesta de plano de anteproyecto de condominio. Corresponderá a la Dirección Ejecutiva verificar las especificaciones de índole técnico, que se indiquen en el plano de anteproyecto del Condominio.
3)Plano catastrado de la finca a someter a condominio (finca matriz). En caso de condominios de lotes se debe aportar plano catastrado de cada una de sus filiales. En condominios en proceso de construcción, las filiales se determinarán de conformidad con los planos del condominio.
4)Una vez aprobada por parte de la Junta Directiva del ICT el sometimiento al régimen condominal de la concesión, deberá aportarse en un plazo máximo de 15 días hábiles, el borrador de Reglamento del Condominio, el cual deberá contar con las especificaciones relativas a las unidades condominales, uso del área privativa y uso del área común, el cual deberá ser congruente con la normativa que rigen a las concesiones del Polo Turístico Golfo de Papagayo.

Así mismo, deberá aportar el borrador de la escritura constitutiva del mismo.

VIII. REQUISITOS PARA COMPENSACIÓN DE DENSIDAD Y COBERTURA EN LAS CONCESIONES

Para el trámite de compensación de densidad o coeficiente de ocupación de superficie (cobertura), con áreas contiguas o no, bajo la titularidad de un mismo concesionario este deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a)Solicitud firmada por el interesado, con indicación expresa de las calidades en caso de ser persona física, en el caso de personas jurídicas deberá indicar las calidades completas de los representantes legales, así como el poder que ostenta con vista en el registro respectivo, además de indicar el número de cédula jurídica que le corresponde.
b)En el caso de que se pretenda reservar determinado lote o finca para que sea utilizado como compensación de la densidad o cobertura, este lote deberá identificarse claramente y fonnará parte de los compromisos contractuales, para lo cual, se firmará una adenda al contrato original de su concesión.
c)Si previo a la compensación, el concesionario requiere gestionar una cesión parcial o total a su favor, este deberá cumplir con lo establecido en la normativa y requisitos existentes para el caso de cesiones, Punto V del presente Anexo.

IX. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE CANON DE CESIONES

El valor del canon por metro cuadrado de concesión y de cesión será ajustado cada año conforme a la tasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) publicada por el Banco Central de Costa Rica, anualizada con el promedio de los últimos doce meses de confonnidad con las siguientes reglas:

a)Al término de cada año de vigencia del valor del canon por metro cuadrado se hará el ajuste general del monto a pagar.
b)Se utilizará la tasa SORF (Secured Overnight Financing Rate) vigente al cierre de operaciones del último día de cada mes, confonne la publicación oficial del indicador por el Banco Central de Costa Rica.
c)El cálculo del ajuste se hará dentro del último mes del año que transcurre y se encontrará vigente todo el siguiente periodo de un año.
d)Para el incremento se utilizará el promedio simple de la tasa SORF de los últimos 12 meses vigente al cierre de operaciones del último día de cada mes.
e)El monto a pagar por concesión o por cesión será el vigente al día que se apruebe por la Junta Directiva del ICT la concesión o la cesión, si se produjera un ajuste entre la fecha del depósito al ICT y la fecha de aprobación, el monto del depósito deberá ser ajustado conforme al nuevo valor.
f)El ICT mantendrá a disposición de cualquier interesado la información correspondiente al monto vigente para el año que transcurre.
g)En caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, se considerará cedida la concesión relativa al valor proporcional del área. Esto conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y se pagará la parte proporcional al ICT.

X. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE VALOR CANON POR OTORGAMIENTO, PRÓRROGA O AJUSTE

Para la fijación del canon que debe pagar el concesionario al ICT por otorgamiento, prórroga y ajuste, así como la detenninación de la base del valor de la concesión para la fijación del canon anual que debe pagar el concesionario a la Municipalidad respectiva, se deberá cumplir con el siguiente procedimiento: Deberá la Dirección Ejecutiva de la Oficina Ejecutora, acreditar el valor de la concesión otorgada, el cual se calculará siguiendo la metodología establecida en el "Procedimiento de Indexación de Valor de Canon de Cesiones", Punto IX) del presente Anexo.

En caso de que se requiera el valor de la concesión en moneda local, deberá aplicarse el tipo de cambio de compra de referencia establecido por el Banco Central de Costa Rica al día de consulta.

Sobre el valor de la concesión acreditado por la Dirección Ejecutiva, la Municipalidad respectiva procederá al cálculo del canon anual excluyendo de la zona restringida y la zona pública concesionada al amparo de la excepción establecida en el artículo 21 de la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre, número 6043 del 2 de marzo de 1977, aquellas áreas de reserva tales como humedales, esteros, riscos y demás áreas que por disposición legal o por sus condiciones naturales no puedan ser objeto de utilización por el concesionario, según lo muestre el respectivo plano. Esto salvo los casos previstos en el artículo 21 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre. Sobre el valor resultante se aplicará el canon anual, de acuerdo al uso autorizado en cada caso:

Uso residencial turístico 3% Uso hotelero 4% Uso comercial 5% El canon municipal deberá ser calculado por anualidades adelantadas, pudiendo ser pagado por el concesionario en forma trimestral conforme lo disponga la Municipalidad interesada. Dicho canon, cuando se trate de la primera determinación regirá de inmediato, salvo que exista oposición del concesionario, en cuyo caso entrará a regir a partir de la fecha de su fijación definitiva.

En las posteriores determinaciones quinquenales, el canon regirá a partir del período siguiente a la fecha en que quede firme la resolución definitiva que lo apruebe. En caso de que se construyan apartamentos o locales en varios pisos sobre un terreno de la concesión cuyo uso así lo permita, al cederse cada apartamento o local, el adquirente será el responsable del valor proporcional del área conforme al coeficiente de propiedad condominal de la cesión y deberá pagar la parte proporcional del canon a la Municipalidad interesada.

X. PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE AJUSTE DE PLAZO

a)Solicitud finnada por el concesionario o representante legal debidamente acreditado al matrícula de la concesión e indicar si el proyecto convenido ha sido ejecutado y está en . operación. En aquellos casos donde se solicite ajuste para compensar plazo de concesión no disfrutado debido a alguna circunstancia sobreviniente o fuerza mayor que no le es imputable al concesionario y le ha impedido el desarrollo u operación de su proyecto convenido con el ICT, deberá el concesionario demostrar dicha causal de impedimento e indicar el plazo de ajuste, el cual no podrá ser superior al plazo máximo de 50 años establecido en el artículo 9 del presente Reglamento.
b)Declaración jurada de que cuenta con la capacidad económica para operar el proyecto en el plazo adicional solicitado.
c)Pago del canon de concesión por el plazo a ajustar, salvo los casos de ajuste de plazo para compensación por causas no atribuibles al concesionario. Dicho pago se realizará una vez aprobado el ajuste del plazo por parte de la Junta Directiva y previo a la firma de la respectiva adenda a contrato de concesión.
d)En aquellos casos que se requiera ajuste de plazo para las concesiones que estén tramitando una garantía real que las graven, deberá cumplirse con lo establecido en el Reglamento para el otorgamiento de las Garantías Reales que gravan las concesiones del PTGP (Decreto Ejecutivo 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001, publicado en La Gaceta Nº 180 del 19 de setiembre del 2001 y sus reformas). Adicionalmente, se deberá aportar documento emitido por la entidad bancaria o entidad extranjera donde se indique el plazo y el monto por el cual se otorgará el crédito. El plazo de ajuste de la concesión, se justificará en función de la constitución de la garantía real."

Dado en San José, a los diecisiete días del mes de enero de dos mil veinticuatro.

Reform of the Gulf of Papagayo Tourism Hub RegulationReforma Reglamento Polo Turístico Golfo de Papagayo

Artículo 30 — Any change in the ownership of a concession right in co-ownership of a subsidiary subjected to the regime of the Regulatory Act of Condominium Property must have the authorization of the ICT Board of Directors (Junta Directiva).

Artículo 31 — The terms and conditions established in the condominium establishing document must not contain inconsistencies or conflicts relative to the applicable special regulations and must be consistent with the legal regulations of the concessions of the Golfo Papagayo Tourism Hub.

II. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE ECONOMIC CAPACITY

III. REQUIREMENTS TO DEMONSTRATE LACK OF A CRIMINAL RECORD

IV. REQUIREMENTS FOR THE ACCREDITATION OF CHANGES OF LEGAL REPRESENTATIVES AND TRANSFER OF SHARE CAPITAL

V. REQUIREMENTS FOR THE TOTAL OR PARTIAL ASSIGNMENT OF THE CONCESSION

VI. REQUIREMENTS FOR LAND-USE CHANGE (CAMBIO DE USO DE SUELO) OF CONCESSIONS

VII. REQUIREMENTS FOR SUBMITTING CONCESSIONS TO THE CONDOMINIUM REGIME

VIII. REQUIREMENTS FOR DENSITY AND COVERAGE COMPENSATION IN CONCESSIONS

IX. INDEXATION PROCEDURE FOR THE ASSIGNMENT CANON

X. INDEXATION PROCEDURE FOR THE CANON VALUE FOR GRANTING, EXTENSION OR ADJUSTMENT

X. PROCEDURE FOR REQUESTING A TERM ADJUSTMENT

Artículo 3 — Effective as of its publication in the Official Newspaper La Gaceta.

Artículo 30 — Cualquier cambio sobre la titularidad de un derecho de concesión en copropiedad de una filial sometida al régimen de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con la autorización de la Junta Directiva del ICT.

Artículo 31 — Los términos y condiciones establecidos en el documento constitutivo de condominio, no deben contener incongruencias o roces relativos a la normativa especial aplicable y deben ser consistentes con la normativa jurídica de las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo.

II. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CAPACIDAD ECONÓMICA

III. REQUISITOS PARA DEMOSTRAR LA CARENCIA DE ANTECEDENTES PENALES

IV. REQUISITOS PARA ACREDITACIÓN DE CA MBIOS DE REPRESENTANTES LEGALES Y TRASPASO DE CAPITAL SOCIAL

V. REQUISITOS PARA CESIÓN DE CONCESIÓN TOTAL O PARCIAL

VI. REQUISITOS PARA CAMBIO DE USO DE SUELO DE LAS CONCESIONES

VII. REQUISITOS PARA SOMETIMIENTO DE LAS CONCESIONES AL RÉGIMEN CONDOMINAL

VIII. REQUISITOS PARA COMPENSACIÓN DE DENSIDAD Y COBERTURA EN LAS CONCESIONES

IX. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE CANON DE CESIONES

X. PROCEDIMIENTO DE INDEXACIÓN DE VALOR CANON POR OTORGAMIENTO, PRÓRROGA O AJUSTE

X. PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE AJUSTE DE PLAZO

Artículo 3 — Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

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