Opinion on the bill on the real right of surfaceOpinión sobre proyecto de ley del derecho real de superficie

Legal Opinion: 036 - J of 06/18/2008 OJ-036-2008 June 18, 2008 Mrs. Ofelia Taitelbaum Yoselewich President Social Affairs Committee Legislative Assembly Dear Deputy:

With the approval of the Deputy Attorney General of the Republic, I am responding to the official communication transmitted by fax, in which we are consulted on the bill of law called "Ley de regulación del derecho real de superficie," file No. 16.303, which initially began its processing in the Committee on Legal Affairs.

In this regard, the following comments are made:

I.- SCOPE OF THIS PRONOUNCEMENT The legal advisory provided by the Attorney General's Office to the members of the Legislative Assembly is in the nature of a non-binding legal opinion.

The foregoing, by virtue of it being another Branch of the Republic, whose functions cannot be substituted by this Institution, via a formal opinion.

It is reiterated that our agreement with the consulted Bill should not be assumed in the event of an eventual lack of response, an effect not attributed by legislation in this case.

Likewise, the Office of the Attorney General of the Republic is not included among the bodies and entities referred to in Article 157 of the Regulations of the Legislative Assembly.

II.- LEGISLATIVE INTENT OF THE BILL According to its Statement of Legislative Intent (Exposición de Motivos), the Bill’s purpose is to regulate the right of surface (derecho de superficie) as an autonomous right in rem (derecho real autónomo) that authorizes planting or building on the surface of a property owned by another and claiming the work as one's own.

It affirms that although this figure lacks regulation in the country, it has been recognized, with an incipient development, in public property, through Laws 6043 (on the Maritime Terrestrial Zone) and 6758 (on the development and execution of the Papagayo Gulf tourism project), as well as in the civil sphere, through interpretations made by the First Chamber of the Supreme Court of Justice of Articles 459, subsection 2), and 1022 of the Civil Code, in rulings numbers 40 of 1997; 431 and 751, both from 2000.

However, it considers it necessary to introduce the right of surface (derecho de superficie) into our legal system, in a clear manner, to counteract speculation in land costs and allow the surface holder (superficiario) to build or plant on someone else’s land with a smaller investment, and to exploit what has been built or planted and encumber it to obtain financial resources.

In turn, it is said, the grantor of the surface right (superficiante) maintains ownership of the land, benefits from the increase in its value, obtains an economic return (periodic canon), and, at the end of the right, what was built or planted becomes his property, upon prior payment.

It highlights the usefulness of the right of surface (derecho de superficie) as a guarantee function and alternative to land swaps for future building, the deadlines within which building or planting must be done, and the condominium regime.

Regarding the above, some observations are pertinent:

II.1) THE RIGHT OF SURFACE (DERECHO DE SUPERFICIE) IS NOT REGULATED IN OUR COUNTRY IN THE AREA OF PUBLIC PROPERTY, THROUGH LAWS 6043 AND 6758 The assertion that in our legal system the right of surface (derecho de superficie) has been developed in the area of public property, "through special tourism concession laws, such as the Law on the Maritime Terrestrial Zone, No. 6043, of March 2, 1977 and the Law for the development and execution of the Papagayo Gulf tourism project, No. 6758 of June 4, 1982," is inaccurate.

Law 6043, its Regulations, Decree 7841-P-1977, Law 6758 and its Regulations, Decree 25439-MP-TUR/1996, do not contain any rule regarding that right.

In Legal Opinion O. J.-074-2003, addressed to the Committee on Economic Affairs of the Legislative Assembly, we analyzed in detail, in Point III.3.3, the inappropriateness of transferring the right of surface (derecho de superficie), characteristic of Civil Law, to the public domain, which has a special legal regime, with forms and procedures of Administrative Law to grant the use to private individuals through a concession.

The condition of public domain extends to the surface (the airspace of the property or subsoil), and the principle of inalienability inhibits the Administration from the power to alienate the surface property. Besides that, it would enable the legal traffic of the surface, withdrawn from the necessary administrative controls, and the imposition of encumbrances on public domain assets, inadmissible in doctrine and in our constitutional jurisprudence, etc.

II.2) THE RIGHT OF SURFACE (DERECHO DE SUPERFICIE) IS NOT RECOGNIZED IN OUR CIVIL LEGISLATION It is incorrect to assert that the right of surface (derecho de superficie) has been recognized in civil legislation, through interpretations by the First Chamber of Articles 459, subsection 2, and 1002 of the Civil Code, in rulings numbers 40/1997, 431 and 751, both from 2000.

On this point, in Legal Opinion O. J.-074-2003, we stated:

The statement that for "tourism concessions" the right in rem of surface (derecho real de superficie) "is clearly recognized in our environment by the second subsection of Article 459 of the Civil Code, as well as by the jurisprudence of the First Chamber of the Supreme Court of Justice in several rulings, such as No. 40 of 2:40 p.m. on May 9, 1997 and No. 1 of 2:50 p.m. on January 6, 1993," is not true.

Article 459, subsection 2°, of the Civil Code provides for the registration in the Property Registry of titles in which any other rights in rem (derechos reales) other than a mortgage are constituted, recognized, modified, or extinguished.

Rights in rem (derechos reales) that can be acquired by mere consent (nudo consensu), simple agreement, and by occupation, accession (accesión), inheritance or legacy, prescription, or another form registrable in the Public Registry (Arts. 480, 484 and 1022 ibid. First Chamber of the Court, rulings numbers 183-F-91. CIV, 000431-F-00 and 000751-F-2000).

Leaving aside that the recognition of the right of surface (derecho de superficie) in the cited numeral is not express, as it does not even mention it, without denying that the parties, by the principle of autonomy, can constitute "any other rights in rem (derechos reales) other than a mortgage" (Article 459 subsection 2°), one must not lose sight of the inadequacy of civil regulations to discipline relationships characteristic of Public Law, such as the use and enjoyment of public domain.

Resolution 40/1997 of the First Chamber at no time recognizes that the right of surface (derecho de superficie) has a formal place in our Law.

"The citation of judgment number 1 of 2:50 p.m. on January 6, 1993, from the First Chamber, which does not refer at all to the right of surface (derecho de superficie), is incomprehensible. It deals with a problem of usufruct of a dwelling house built on the litigious property." Brief review of the three pronouncements of the First Chamber invoked by the Bill's Statement of Legislative Intent (Motivación del Proyecto):

Ruling No. 40/1997 makes a mere "historical reference" to accession (accesión), comments on the hypotheses of Articles 506 and 509 of the Civil Code and indicates that "the Romans elaborated the principle known as Superficies Solo Cedit. According to it, everything built or constructed on someone else's land accedes in favor of the landowner, who claims them as his own. And it makes clear that the case is resolved, "in accordance with accession (accesión)" (Whereas Clause III).

Resolution 431-F-2000 transcribes Whereas Clauses V to X of judgment 183-1991 of the same Chamber, explanatory of accession (accesión), as an original mode of acquiring rights in rem (derechos reales), and of Articles 506 to 509, to which it adds 411, subsection 2°, applicable to the litigation, all from the Civil Code. However, the case is equally judged based on Article 509 ibid., a violation of which was alleged. The Chamber considered that the appealed judgment does not violate that numeral, in which what was decided "perfectly fits." Note that the transcription made by rulings 431-F-2000 and 751-F-2000 of judgment 183-1991, all from the First Chamber, emphasizes that: "In our legal system, the criterion of Roman Law is followed that property is not limited to the surface of the land, for, on the contrary, it extends by accession (accesión) to what is on the same, and everything beneath it (Article 505)…." Ruling No. 751-F-2000 is the only one of those cited that mentions, on a single occasion, the expression "right of surface (derecho de superficie)" (Whereas Clause XV), but it does so in commentary on the Spanish system and, specifically, on the resolution of the Supreme Court of that country of May 31, 1949.

Said judgment 751-F-2000 resolves a case of inverted accession (accesión invertida) due to overreaching construction and addresses its particularities, retaking, as noted, the approach of judgment 183-1991 of the First Chamber.

Inverted accession (accesión invertida) is an exceptional case of application of the principle of accession (accesión); not a voluntary and temporary derogation of it, as occurs with the right of surface (derecho de superficie).

II.3) LEGISLATIVE IMPLEMENTATION OF THE NEW LEGAL INSTITUTE The assessment of the advisability and timeliness of expressly implementing and systematizing the right of surface (derecho de superficie) in our legal system is exclusively the responsibility of the legislator. Several factors can concur in the weighing:

• a)The utility that, within our idiosyncrasy, it may have among private individuals; b) To stimulate new offers in real estate transactions.
• c)To grant facilities so that private land is made available to developers in the development of urban-rural areas.
• d)To create an institute that fulfills an economic-legal function not fulfilled by other rights in rem (derechos reales); e) To encourage constructions and plantations at a lower cost, on the land of others who do not wish or are unable to do them.
• f)To promote forestation and important environmental functions it fulfills in order to reduce or avoid soil erosion, mitigate greenhouse gases, with the storage of carbon dioxide by the planted trees and release of oxygen, etc.
• g)To facilitate financing during construction or planting, to bring the work to completion, etc.

II.4) ADOPTION OF ARGENTINA'S LAW 25.509 AS A MODEL Due to the relevance it may have for future interpretive purposes, it is placed on record that, although the Bill does not evidence it, from the comparison of its text with Argentina's Law 25.509, it follows that it adopts the latter as a model for the most part, with certain adaptations that will be mentioned.

Argentine Law 25.509, of November 14, 2001, created the forest surface right (derecho de superficie forestal) and reformed two articles of the Civil Code: 2503, to which it was added in subsection 8° (enumerates the rights in rem (derechos reales); numerus clausus), and 2614, which prohibited owners of real property from establishing rights of surface (derechos de superficie) on them.

Law 25.509 applies only to properties susceptible to forestation or silviculture within the framework of Law No. 25.080, on Investments for Cultivated Forests. It does not extend to all types of plantations, nor to constructions.

III.- CONTENT OF THE BILL The proposed legislative innovations deal with the creation, constitution and concept of the right of surface (derecho de superficie), rights and obligations of the contracting parties, terms of the contract and commencement of works, causes of extinction and effects, taxation, application to the family housing subsidy and other properties that bear limitations of social interest, reforms to the Civil Code; namely:

III.1) CONSTITUTION The right in rem of surface (derecho real de superficie) being created, is constituted by the owners of the domain or condominium (propiedad horizontal), in favor of third parties, over a property susceptible to building, plantation, overbuilding or underbuilding of the property (Article 1°).

The text reproduces, where pertinent, Article 1° of Argentine Law 25.509, opening up to the urban right of surface (derecho de superficie urbana) and changing the word "condominium" to "condominium (propiedad horizontal)".

III.1.1) NATURE AS A RIGHT IN REM (DERECHO REAL) The right in rem (derecho real) is characterized by the direct and immediate relationship of the holder with the object, without relation to a specific person. (Civil Code, Art. 259). The surface right (derecho de superficie) empowers the surface holder (superficiario) to exercise the attributes inherent to that type of rights (use, enjoyment, disposition, etc.), with the possibility of enforcing it erga omnes and exercising the means of defense recognized in Article 15 against anyone who ignores or harms it.

III.1.2) GRANTING HOLDER(S) The constitution of the right of surface (derecho de superficie) implies an act of temporary disposition of spaces and attributes encompassed by the domain, it is limiting of the latter, and must be done by whoever holds them fully: the owner of the property on which it falls, or all the co-owners in the co-ownership.

This is based on principles gathered in some provisions:

Every right in rem (derecho real) presupposes the domain or the limitation of one or some of the rights that it incorporates (Civil Code, Art. 259). The domain or absolute property over a property comprises the rights of possession, usufruct, transformation, alienation, defense, restitution, compensation, etc. (Civil Code, Art. 264). Property and each of the special rights it entails have no more limits than those admitted by the owner and those imposed by provision of the law (Art. 266 ibid).

III.1.3) PROPERTY IN CO-OWNERSHIP If the property is in "co-ownership or in condominium (propiedad horizontal)," the right of surface (derecho de superficie) may only be constituted by unanimous agreement of all the grantors of the surface right (superficiantes) of the property or the co-owners (Article 9).

It is in harmony with Article 270 of the Civil Code (joint exercise of the property right when the thing belongs to several co-owners), and 27, subsection 4°, of Law 7933: the need for prior agreement of all owners to encumber or alienate the condominium.

As in a condominium, the exercise of the rights inherent to property (e.g., alienating, limiting it or constituting encumbrances) requires the unanimous consent of the co-owners, all must make the grant of the right of surface (derecho de superficie). New works affect the common property.

The following suggestions are made:

• 1)Use only the term condominium, for the reasons that will be given in point III.1.3.1.
• 2)Merge Article 9° with Article 1°. Both refer to the constitution of the right of surface (derecho de superficie).

In an analogous sense, Law 436, of Law 1/1973, of March 1, which approves the Compilation of Foral Civil Law of Navarra, provides:

"When the building is under a co-ownership or condominium (propiedad horizontal) regime, the right to overbuild or underbuild shall belong to the co-owners in proportion to their respective shares in the property or in the common elements. In both cases, the granting of these rights shall require the consent of all participants." III.1.3.1) OBJECTION TO THE USE OF THE TERM CONDOMINIUM (PROPIEDAD HORIZONTAL) Law 7933/1999, Regulating Property in Condominium, repealed, in Article 41, Law 3670/1966, on Condominium (Propiedad Horizontal). The term "condominium," used by the Argentine rule, is more appropriate. It is broader and includes the condominium (propiedad horizontal). (See the scope of application of Law 7933 in its Article 1°).

(The condominium can be vertical, horizontal, mixed, and combined. Law 7933, Arts. 1° and 40; Civil Code, Article 265 in fine, Article 1° of Decree 32303-MIVAH-MEIC-TUR, Regulations to the Law Regulating Property in Condominium, Article 1°).

Nevertheless, strictly speaking, it may be redundant to indicate that the right of surface (derecho de superficie) is constituted by the owners or co-owners of the domain (Civil Code, Art. 270).

III.1.5) SCOPE OF THE WORD PLANTATION To carry out the plantations, the land of another must be worked and intervened.

While some Codes, such as the Italian Civil Code of 1942 (Article 956), do not allow the property of plantations to be constituted and transferred separately from the surface of the land, others, such as the Portuguese Civil Code (Article 1524), the Brazilian one (Article 1369), Law 443 of Navarra, etc., do admit it.

It is important to clarify whether the word "plantation" is limited to forestry (trees) or extends to all plant cover.

III.2) CONCEPT The right in rem of surface (derecho real de superficie) is defined as an autonomous right in rem (derecho real autónomo) over one's own thing, temporary, granting the use, enjoyment, and legal disposition of the surface of a property owned by another, with the right to carry out construction or plantation and to claim them as one's own (Art. 2°). If the contract is for valuable consideration, it entails the periodic payment of a canon.

It is a temporary right: limited in time, with a maximum term of fifty years (Art. 13).

It is autonomous because it attributes separate ownership over the constructions and plantations with respect to the land where they are situated. It creates two autonomous property rights, belonging to different owners, and overrides the principle of real property accession (accesión inmobiliaria): the surface accedes to the land (superficies solo cedit).

As the property right extends, by accession (accesión), to what is on the surface of the earth and to what is below (Civil Code, Art. 505), any plantation or work incorporated into a land is presumed made by the owner and to belong to him, unless the contrary is proven (Art. 506 ibid). Under that perspective, the land is deemed of greater value and forms a single legal unit with its surface.

Although Article 505 ibid. saves the exceptions established by law or convention and, thereby, the new right of surface (derecho de superficie) being created could be covered, it is advisable to consider the express reference to the latter.

More than a "right," as Article 2° of the Bill qualifies it, following its counterpart in Argentine Law 25.509, to build and plant, it is a type of burden, given that the inactivity of the surface holder (superficiario) within the term provided in Article 12 extinguishes the right. The landowner would have no legal action to demand mandatory execution.

III.2.1) MIXED RIGHT: OVER ANOTHER'S THING AND ONE'S OWN It creates confusion and, strictly speaking, it is inaccurate to affirm that the right of surface (derecho de superficie) falls on one's own thing. In essence, it is an iura in re aliena. As a limited right in rem (derecho real limitado), it could not coexist with the domain over the same asset and holder, since the property right would regain its fullness.

The meaning of the rule is to contemplate the two aspects that the right of surface (derecho de superficie) encompasses: the "right" to build (ius aedificandi) or plant on another's land. Once the works or tasks are finished, they give rise to the surface property. It arises on someone else's land and originates a right in rem on one's own thing, the surface holder (superficiario) being able to act as a true owner of what has been built or planted, during the term of the agreement.

It is suggested to delete the expression "over one's own thing" due to the ambiguity it generates.

III.2.2) FREE DISPOSITION OF THE RIGHT OF SURFACE (DERECHO DE SUPERFICIE) The surface holder (superficiario) has free disposition of the right of surface (derecho de superficie), limited in the term and type of construction or plantation to be carried out, the new acquirer being obliged to respect the rights of the grantor of the surface right (superficiante). During the contract term, he may alienate, mortgage, constitute trusts, usufructs, and any other act or contract derived from his right (Arts. 2°, 8° and 14).

It is suggested to merge Articles 8 and 14 into a single text, as they are regulations on the same point.

The right in rem of surface (derecho real de superficie) forms part of the surface holder's (superficiario) patrimony, is in private legal transactions and can be the object of alienation, usufruct, mortgage, trust, etc., with the limitations of the constitutive title. For this, the prior consent of the grantor of the surface right (superficiante) is not required, nor is notifying him or granting him a preferential acquisition right.

While Articles 8 and 14 indicate that the surface holder (superficiario) can transmit "the right of surface (derecho de superficie)," Article 2° refers to the disposition "of the surface" of the property of another.

It is important to clarify whether the object of alienation and encumbrance is the right to build and plant (before carrying out the act), the surface property (once built or planted), or the right of surface (derecho de superficie), in both modalities.

It is advised to consider a possible reform to Articles 409 and 411, subsection 2°, of the Civil Code, to adapt them to the new figure being created. In line with the first, the mortgage is constituted by the owner of the property; that is, of the land and what is permanently attached to it. (An evolutive interpretation would include the surface holder (superficiario) in the expression "owner of the property," in light of Articles 254 and 255 ibid).

Article 411, subsection 2°, provides that the mortgage of a farm encompasses the improvements and increases that occur to it, as well as the natural aggregations.

Those improvements and increases, according to the jurisprudence of the First Chamber of the Court, ruling 431-F-2000 and other cited precedents, are those made by the debtor, but not the buildings and plantations made by a third party in good faith. For the purposes of a judicial auction, they constitute something belonging to another.

III.3) FORM OF CONSTITUTION AND REGISTRY RECORDING For purposes of third parties, the right of surface (derecho de superficie) must be constituted in a public deed and recorded in the Public Registry, in a special section created for that purpose. The recording must be done by means of a double registration, duly cross-referenced, between the autonomous right of surface and the property on which the right is constituted (Art. 3°).

Article 24 of the Bill adds a fourth paragraph to Article 459 of the Civil Code, and orders that all operations concerning the right of surface (derecho de superficie) be recorded in said section, with the cross-referenced double registration.

The public deed of constitution must contain the identity and legal representation of the parties, registration details of the property, description of the works or plantations to be carried out, the purpose and term of the right of surface (derecho de superficie), the price to be paid if agreed upon for valuable consideration, the form and place of payment, the term and address for notifications (Art. 4°).

(The term and type of construction or plantation are limits to the surface holder's (superficiario) power of disposition; Art. 14) As in our legal system, the system of mere consent (nudo consensu) governs for the acquisition of rights in rem (derechos reales) (point II.2 supra), it is provided that in the absence of a deed, the agreement may be demonstrated by all evidentiary means of civil legislation. But "it will not be opposable to third-party acquirers in good faith who have constituted the right of surface (derecho de superficie) under the protection of registry publicity." (Article 7°).

That relating to the recording is in accordance with several rules of the Civil Code: Article 268: except in cases exempted by law, any limitation of property over real estate, in order to prejudice a third party, must be recorded in the Property Registry. Article 459, subsection 2°: Titles in which rights in rem (derechos reales) are constituted, recognized, modified, or extinguished shall be recorded in the Property Registry. Article 455: titles subject to registration that are not recorded shall not prejudice a third party except from the date of their presentation to the Registry.

In Argentine Law 25.509, Article 5°, the (forest) right of surface (derecho de superficie) is acquired by contract, for valuable consideration or free of charge, formalized by public deed and tradition". "It must be recorded, for the purposes of its opposability to interested third parties, in the Real Property Registry of the corresponding jurisdiction, which shall open a new file correlated with the antecedent domain registration." The requirement of tradition of possession is because, in accordance with the Civil Code of that country, Article 577, before the tradition of the thing, no right in rem (derecho real) over it is acquired.

In the Bill, the right of surface (derecho de superficie) is constituted upon the celebration of the agreement between the parties. To publicize it and oppose it to third parties (declarative efficacy), it requires the notarial deed and registration, like any other right in rem (derecho real).

"Registry publicity is the most effective instrument of legal certainty in the constitution, modification, and extinction of rights in rem (derechos reales) over real estate." (Manzano Solano, A. Derecho Registral Inmobiliario. Tomo I. Centro de Estudios Registrales. Madrid. 1992, pgs 36 and 37).

The parallel double registration or correlating the right of surface (derecho de superficie) with the antecedent domain registration is appropriate. The real estate file contains the history of the property, holder, subsequent movements and, in general, the affects on the domain.

It is recommended:

• a)To regulate the form of constitution of the right of surface (derecho de superficie) and its registry recording in a single article, merging numerals 3° and 7°.
• b)In Article 3°, to include the duty to record in that special Section, "for purposes of third parties": all acts or contracts that affect the right of surface (derecho de superficie) (modification, transmission or encumbrance, extinction, etc., Arts 8 and 14, as well as the fulfillment of the obligation to plant or build, once carried out).

Article 24 of the Bill, by reforming Article 459 of the Civil Code, orders that operations concerning the rights contemplated in the Law for the regulation of the right in rem of surface (derecho real de superficie) be recorded in that new section. (A related reform was made by Article 4° of the Condominium Law (Ley de Propiedad Horizontal), No. 3670, repealed by Article 41 of Law 7933, Regulating Property in Condominium).

• c)In accordance with its Creation Law, No. 5695/1975, the National Registry, dependent on the Ministry of Justice, establishes (Art. 1°) that it shall be composed of the registries indicated in Article 2°, according to which "The National Registry is formed by, in addition to those assigned by other laws, the following registries:…". (Underlining added).

Articles 3° and 24 of the Bill, the latter with the reform to Article 459 of the Civil Code, do not create the special Section to record the surface rights (derechos de superficie).

Therefore, it is recommended to create, in Article 3°, the new Registry of Surface Rights (Derechos de Superficie) (or Special Section of the Public Registry) for Surface Rights (Derechos de Superficie), and add it to Article 2° of Law No. 5695.

The Commercial Code, for example, created the Registry of Movable Assets (Art. 236), the Name Reservation Office, in the Mercantile Registry (Art 235 bis), etc.

III.4) OVERBUILDING OR UNDERBUILDING The right of surface (derecho de superficie) can be constituted over a property susceptible to "overbuilding or underbuilding of the property" (Art. 1° in fine).

It is advised to eliminate the terms "of the property," as they are superfluous and more attributable to the right than to the material asset.

In complement, Article 5° provides:

"The grantor of the surface right (superficiante) may grant in favor of the surface holder (superficiario), the right of overbuilding or underbuilding of one or more existing floors over a dwelling or building or below it, whether already existing or to be built subsequently. In any case, the owners, lessees, or other users of the building must be compensated for the damages that the exercise of these rights may cause.

For its exercise, the surface holder (superficiario) must process the approvals of plans before public or private instances, as well as construction permits. The works to be executed must respect the regulatory provisions issued based on this Law and the urban regulations regarding the type of construction to be carried out." A similar rule to this one, which it seems to have as a guide, is Law 435 of the New Jurisdiction or Compilation of Foral Civil Law of Navarra (Law 1/1973, Chapter II):

"The rights in rem (derechos reales) of overbuilding and underbuilding grant their holder the right to build one or more floors over a building or below it, respectively, in an already existing building or one to be built subsequently.

For its exercise, in addition to the corresponding administrative approval, the determination of the rights over the common elements of the property is always required, in relation to the nature of the work, the safety of the building, and the legal limitations. In any case, the owners, lessees, or other users of the building must be compensated for the damages that the exercise of these rights may cause." III.4.1) RIGHT OF OVERBUILDING OR UNDERBUILDING AS A RIGHT OF SURFACE (DERECHO DE SUPERFICIE) OR DISTINCT FROM IT In legal doctrine, it is accepted that the right of overbuilding or underbuilding on a property of another, resulting in ownership of the resulting constructions, with independent use, can be constituted as a right of surface (derecho de superficie) or outside of this, governed by the general rules of rights in rem (derechos reales). (See, among others, MORENO QUESADA, Bernardo. Curso de Derecho Civil III. Edit tirant Lo Blanch. Valencia. 1999, pg 392).

The Project opts to integrate them into the right of surface (derecho de superficie), with a broad meaning of the term. In this it follows the position of other modern legislation, such as the Spanish Land Law (Ley de Suelo de España), No. 8/2007, of May 28, which in Article 35 establishes:

"1. The real right of surface (derecho real de superficie) grants the surface holder (superficiario) the power to carry out constructions or buildings on the ground level and in the airspace and subsoil of another's property, maintaining temporary ownership of the constructions or buildings carried out. This right may also be constituted over constructions or buildings already carried out or over dwellings, premises, or private elements of constructions or buildings, granting the surface holder temporary ownership thereof, without prejudice to the separate ownership of the landowner." III.4.2) PROCEDURE FOR APPROVAL OF PLANS AND CONSTRUCTION PERMITS Regarding the procedure for approval of plans and construction permits before administrative bodies, current regulations presuppose that it is the property owner who processes them.

Examples include: the Construction Law (Ley de Construcciones), No. 833/1949 (Articles 54, 55, 92, 93); the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), No. 4240/1968 (Articles 28, 2nd para., 44, 2nd para., 49, 53, 55, and 71); the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), No. 3391 of 13/12/1982 (Articles VI.2.2 and VI.3.1.7); the Regulation for the Procedure of Plan Approval for Construction (Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción), Executive Decree No. 27967-MP-MIVAH-S-MHC (Article 10), etc.

Therefore, it is advisable to clarify:

• a)That when the owner (or co-owners) of the property has constituted a real right of surface, the surface holder is entitled to process the approval procedures for plans and construction permits for the works subject to their right.
• b)In Article 5, final paragraph, add, after "urban planning regulations (normativa urbanística)" and followed by a comma: "construction (construcciones)", which must always be complied with, "and applicable environmental (ambiental) regulations".

III.5) DUTY TO GRANT ACCESS FOR THE EXECUTION OF WORKS The surface grantor (superficiante) must grant the surface holder the access required for the execution of the works and the full enjoyment of the right (Art. 6).

This obligation is implicit in the right conferred and is instrumental to making it effective. It is reconciled with the general obligation of the surface grantor not to harm the rights of the surface holder (Art. 10) and the actions available to the latter to protect their right (Art. 15).

We addressed the topic of access to properties and the need for it to be adequate in detail in opinion C-228-98.

III.6) ENJOYMENT AND SECURITY RIGHTS OF THE SURFACE GRANTOR The surface grantor may constitute a real right of enjoyment or security over the property subject to the right of surface, provided that it does not harm the rights of the surface holder. If it does, the surface holder may demand the cessation of the disturbance (Art. 10). The rule is in line with Article 15.

The landowner, holder of the direct ownership, retains the power to use the part of their property not covered by the right of surface or to constitute real rights, of enjoyment or security, over it in favor of third parties, if they do not disturb the peaceful possession and enjoyment of the surface holder's right.

On this topic, Argentine Law 25509, Article 3, states that the owner of the property subject to a forest surface right retains the right to transfer it, but the acquirer must respect the forest surface right.

In contrast, its Article 4 is stricter than number 10 of the Project under study, because it prohibits the owner of the property subject to a forest surface right from constituting any other real right, of enjoyment or security, over it during the term of the contract, and from disturbing the surface holder's rights, who may demand the cessation of the disturbance if it occurs.

The prohibition seems to aim at strengthening the position of the surface holder and avoiding conflicts that could arise in defining whether their right is hindered or endangered by those constituted in favor of third parties.

III.7) DETERMINATION AND READJUSTMENT OF THE CANON If the contract is for consideration (oneroso), the amount of the canon (canon) (or rent) and its annual update are freely determined by the parties, and must be set out in the constitutive deed. If there is no agreement for the readjustment, the surface grantor is authorized to make it, automatically (de pleno derecho), by a percentage equal to the accumulated inflation rate in the twelve months prior to the expiration of each year of the contract, calculated according to the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos.

The readjustment will take effect from the payment period following the notice given to the surface holder, accompanied by a certification from that Directorate or an authentic copy of the publication in the Diario Oficial (Art. 11).

Similar rules, regarding the automatic annual rent update, based on the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos, the method of notification to the obligor, and the supporting document to be attached, are contained in Law No. 7527/1995, General Law of Urban and Suburban Leases (Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos), Articles 67 and 96, with percentage adjustments of the price for housing.

To define the annual readjustment of the price for other purposes, in the absence of an agreement between the parties, Law 7527 refers to the summary proceeding procedure, or, alternatively, to submit the dispute to a decision by arbitrators or experts (Art. 96).

III. 8) TIME LIMIT TO EXERCISE THE RIGHT TO BUILD OR PLANT The surface holder has a period of five years to begin construction of the works, and three years for plantations, from the signing of the deed, after which the right of surface is extinguished (Art. 12).

Several observations are made here:

• a)It is recommended to modify the wording, to clarify that the right of surface is extinguished if those periods elapse without the work or planting having been carried out; not in the contrary case.

This is an essential condition for the effectiveness and survival of the right of surface. Its non-fulfillment extinguishes it, without needing to wait for the term stipulated in the contract to expire.

• b)The Project omits to indicate the beginning of the period when there is no deed, which is permitted by Article 7.
• c)The rule only requires the beginning of the work; not its completion, nor the manner in which it is concluded; for example, if different from what was agreed. (It is clear that construction or planting must be done in the agreed-upon manner). It also does not provide for the consequences of a suspension or stoppage. In its literalness, merely beginning the works would suffice to avoid the extinction of the right. It is suggested to review this aspect.
• d)Article 17, subsection c, calls this extinction of the right "non-use (no uso)" when the surface holder does not build or plant within the legal periods.
• e)The cause of extinction for this type of non-fulfillment reaffirms the configuration of a real right in another's property. The right of ownership over one's own property is not extinguished by non-use, as long as another does not acquire it in compliance with the law, for example, through usucapión (usucapion).

Once the construction is finished, the surface ownership arises.

III.9) DURATION OF THE RIGHT OF SURFACE The right of surface has a maximum duration period of fifty years (Art. 13).

It is recommended to clarify the date from which this period is counted; for example, from the execution of the contract.

The stipulation of the period is a content requirement of the public deed documenting the agreement and a limit to the rights that the surface holder may constitute (point III.3 above; Arts. 4, subs. f, and 14). Its expiration extinguishes the right (Art. 17, subs. b).

It is related to the "temporary" character attributed to the right of surface (Art. 2), and also to the provisions of the Civil Code, Article 269 (any limitation of ownership over real property, in favor of one or more persons, must be temporary).

In the Project, the real right of surface is not perpetual, but temporary. It grants a transitory ownership over what is built or planted. The setting of a period is in accordance with our legal tradition of not encumbering ownership with perennial limitations.

Perpetual periods would confer indefinite enjoyment to the builder or planter and would give rise to a permanent dismemberment of the ownership (dominio), which may impair its function and oppose the interests of the surface grantor if, in practice, the construction or planting absorbs the utility of the land.

At the same time, meager periods could affect investment in constructions of considerable magnitude, such as hotels, shopping centers, etc.

The period is left to the free consent of the parties, with an upper limit on the duration of the right (fifty years), as a mandatory, obligatory rule, which they cannot set aside.

The expression "will have a maximum period" (Art. 13) denotes that: a) A shorter period may be agreed. b) Clauses in agreements with longer periods are invalid, insofar as the excess is concerned. c) If extension were admitted, it would not be allowed when it exceeds fifty years.

It is recommended to clarify whether the period can be extended (or whether its renewal is prohibited). The article under comment does not contemplate this.

Possible positions would be: to prohibit the renewal of the period, to allow it if it does not exceed fifty years, in which there seems to be no objection, or to admit it even exceeding that period, which would render the maximum limit ineffective.

Note that upon the expiration of the agreed period and the recovery of full ownership by the surface grantor, the latter could constitute a new right of surface in favor of the same surface holder.

Among the legislations that have limited the right of surface to a maximum period of fifty years, by way of examples, are: the Civil Code of Cuba (Law No. 59/1987), Article 222; the Spanish Land Law (Ley de Suelo de España), Royal Decree No. 1346/76, Art. 161, Section 1; the Spanish Mortgage Regulation (Reglamento Hipotecario), Art. 16, etc.

III.10) MEANS OF DEFENSE FOR THE SURFACE HOLDER The surface holder is guaranteed the full enjoyment of their right. If disturbed in its exercise, by acts of the surface grantor or third parties, they may use all the means of defense regulated under real rights to protect it (Arts. 6, 10 in fine, and 15).

In addition to the personal actions arising from the contract, as a manifestation of the real nature of their right, the surface holder has in their favor the means of protection, enforceable erga omnes, against acts disturbing their possession or dispossession, whether they come from the landowner or from third parties. Like any holder of a real right, they have the necessary actions (possesory, interdictal, reivindicatory, etc.) to protect the peaceful enjoyment of what is built or planted.

III.11) DESTRUCTION OF WHAT IS BUILT OR PLANTED The total or partial destruction of what is built or planted, whatever the cause, does not extinguish the right of surface if the surface holder carries out new works within a period of five years, or three years in the case of plantations, from the day the event occurred. (Art. 16. In the same sense, Law 25509, Art. 7, only for plantations).

Catalan Law 22/2001, regulating surface rights, has a similar rule on the right of reconstruction, Article 3, Section 4:

"If the construction or planting is lost and was carried out by the surface holder, their right is not extinguished and their holder may reconstruct or redo it." The destruction of the surface ownership, whether fortuitous, culpable, or willful, does not immediately terminate the right of surface. The surface holder has a temporary reservation of the right to reconstruct or replant, to resume the exercise of the attributes of use and enjoyment. It is attached to their obligation to pay the rent, if the contract is for consideration.

A contrario sensu, the right of surface is extinguished if the surface holder does not carry out the new works or plantations within the stipulated periods. However, Article 17 does not expressly provide for this as a cause of extinction. It is suggested to review this aspect.

A different outcome could occur with the total destruction of the land (fundo), the physical substrate where the works or plantations sit, which could indeed extinguish the right of surface due to the material impossibility of exercising it. The Project does not contemplate this.

A similarity exists in Art. 381, subsection 6, of the Civil Code, regarding the extinction of an easement (servidumbre) when the properties reach such a state that it cannot be used.

III.12) CAUSES OF EXTINCTION In the Project, the right of surface is extinguished by six causes: express waiver (renuncia expresa), expiration of the period, non-use of the right to build or plant within the legal periods, fulfillment of a resolutory condition, failure to pay the canon, and consolidation in the same person of the capacities of surface grantor and surface holder. (Art. 17. Reproduces Art. 8 of Argentine Law 25.509).

III.12.1) EXPRESS WAIVER (RENUNCIA EXPRESA) It is suggested to add "of the right by the surface holder".

The Civil Code refers to the waiver of rights in various rules (Arts. 18, 274, 304, 381, subs. 4, 527, 537, 549, subs. 2, 621, 851, etc.).

In general, it is valid when it does not contravene public interest, nor harm third parties (Art. 18 ibid).

The right of surface has patrimonial content and can be waived by its holder at any time, without this releasing them from pending personal obligations towards the landowner (Art. 18).

Waiver is a voluntary relinquishment of their right by the surface holder. It enables the acquisition of full ownership by the surface grantor. Because it is an exceptional act, with significant effects, it is not presumed.

An express waiver is one that is recorded in a certain manner. The most suitable means of record is in writing.

III.12. 2) EXPIRATION OF THE CONTRACTUAL PERIOD The exhaustion of the period for which it was granted extinguishes, ipso iure, the right of surface, unless its extension is admitted and agreed upon by the parties before it expires.

III.12.3) NON-USE OF THE RIGHT OF SURFACE WITHIN THE LEGAL PERIODS Building or planting within the legal period is the basic purpose of the surface contract. If the surface holder remains inactive, without performing those acts, they incur a serious breach, which operates as a resolutory condition.

For greater clarity in understanding, it is recommended to replace the wording, as follows:

"For the surface holder's breach of their obligation to build or plant, reconstruct or replant within the legal periods." III.12.4) FULFILLMENT OF AN AGREED RESOLUTORY CONDITION In opinion C-044-1987 we said that a resolutory condition is "a future and uncertain event, that is, not yet verified and unknown whether it will occur (objective uncertainty), to which the revocation of a legal act –or contract– is subordinated." It is permitted to make the right of surface subject to a resolutory condition. Upon its fulfillment, the right would perish.

III.12.5) FAILURE TO PAY THE CANON When the contract is for consideration, the payment of the canon is an essential counter-prestation borne by the surface holder.

The non-payment of the rent also constitutes a serious breach of contractual obligations and causes the extinction of the right.

III.12.6) CONSOLIDATION THAT DOES NOT HARM THIRD-PARTY RIGHTS The last extinctive cause is the consolidation in the same person of the capacities of surface grantor and surface holder, as long as it does not harm rights acquired by third parties.

Confusión (confusion) is typical of the law of obligations, extinguishing them (Art. 826 of the Civil Code). Consolidation (consolidación) is applicable to real rights, although on occasion that legal body uses the former term inappropriately to refer to the latter, as occurs in Article 381, subsection 3: the easement (servidumbre) is extinguished "by the confusión" or perfect and irrevocable reunion of the dominant property and the servient property in the hands of a single owner.

Consolidation extinguishes limited real rights, through their absorption into the bundle of powers of the property right. "It consists of the reunion in a single holder of the ownership right and a limited one over the same thing, with the consequent recovery of the fullness of the limited real right, because one of the former holders of the ownership or the limited right acquires the corresponding real right from the other, or even a third party acquires both real rights simultaneously." (COCA PAYERAS, M. Consolidación. Enciclopedia Jurídica Básica. Vol I. Edit. Civitas. Madrid, pg. 1513).

It occurs in situations of divided ownership (dominio) when the direct ownership and the useful ownership come together in a single property (Ibid).

Direct or eminent ownership is the set of essential rights or attributes reserved over a property by the one who, having its ownership, transfers the right of surface.

The reunion of the ownerships of the land and the surface (building or planting) in one person forms full ownership, regardless of whether the consolidating subject is the landowner, the surface holder, or a third party. It can occur through various acts inter vivos or mortis causa (particular or universal succession: purchase, inheritance, etc.).

Consolidation extinguishes the limited real right in another's property, but not the ownership over the property, which persists and expands upon regaining the integration of the dismembered powers.

This cause reinforces that there cannot be a right of surface in "one's own property" (Art. 1), but only over another's property.

Consolidation cannot operate to the detriment of third parties. Real rights constituted by the surface grantor or surface holder in favor of third parties persist until the expiration of the term of the right of surface, as if the consolidation had not occurred.

III.13) WAIVER OF THE RIGHT, DISUSE (DESUSO), OR ABANDONMENT The waiver of the right by the surface holder, disuse, or abandonment do not release them from their obligations. (Art. 18. It is identical to Art. 9 of Argentine Law 25.509).

Despite the extinction of the right that the aforementioned causes may bring about, the pending obligations of the surface holder survive, enforceable by the landowner; e.g., canon they must pay if the contract is for consideration, etc.

It is advisable to clarify the conceptual difference between disuse (desuso) (non-use (no uso), Art. 17 subs. c ?), abandonment, and waiver.

III.14) EFFECTS ON THIRD PARTIES OF THE EXTINCTION OF THE RIGHT BY CONSOLIDATION In the event of extinction of the right of surface by consolidation, the rights and obligations of the surface grantor and the surface holder shall continue with the same scope and effects. (Art. 19. It is identical to Art. 10 of Argentine Law 25.509).

With more precise wording, Article 1541 of the Portuguese Civil Code, referring to the permanence of real rights, establishes that if the right of surface is extinguished before the period expires, the real rights constituted on the surface or on the land continue to encumber them separately, as if there had been no extinction.

The same is found in the Spanish Land Law (Ley de Suelo de España), Royal Decree 1346/1976, Article 173. 4: If for any cause other than the expiration of the period "the ownership rights of the land and those of the surface holder were to be reunited in the same person, the encumbrances that burdened one and the other shall continue to burden them separately." (Reiterated in that country by Legislative Royal Decree 1/1992, Article 289.5, and Land Law 8/2007, Article 36.5 in fine).

In the Project, the early extinction of the right of surface, by consolidation, does not harm the (real security ?) rights of third parties that affect the ownership of the land and the surface ownership. By operation of the rule (Art. 19), they remain in force, in principle for the remaining period of that right's duration.

It is recommended to clarify:

• 1)Whether the rights of third parties are of a real and personal nature. (Regarding the latter, there does not seem to be justification). And as for the former, whether they are real rights of security or also of enjoyment.
• 2)That these rights remain in force during the time remaining for the expiration of the period of the right of surface. (The duration could not be longer than that period).
• 3)Whether Article 19 applies only in relation to third parties, or also encompasses rights constituted between the parties themselves. Although the intention may be the former, the text is open-ended.

III.15) EFFECTS OF EXTINCTION. INDEMNIFICATION TO THE SURFACE HOLDER Once the extinction of the right of surface occurs, the surface grantor of the affected property extends their ownership to the constructions or plantations that remain, indemnifying the surface holder to the extent of their enrichment, unless agreed otherwise. (Art. 20. Reproduces Article 11 of Argentine Law 25509, extending it to constructions).

Upon the termination of the contract, the principle of accession (accesión) regains force. The landowner recovers full ownership, which extends to the constructions or plantations carried out by the surface holder, which they take as their own, but must pay the surface holder an equitable amount, unless otherwise agreed.

The rule does not determine and it is advisable to clarify:

• a)Whether the ownership reverts to the landowner automatically, or whether a declaration and delivery are necessary.
• b)Whether the indemnification "to the extent of their enrichment," in the absence of an agreement, should be based on the value of the construction, according to its condition at the time of transfer.

III.16) TAX OBLIGATIONS From the time construction or planting begins, the surface holder will pay all taxes, contributions, and charges related to the property, unless otherwise agreed. If there is a plurality of constructions, each holder will pay in full and exclusively those corresponding to their own. In this case, the assets and rights of the surface holder are susceptible to an executory title; the property of the surface grantor is not. (Art. 21. Reproduces Law 431 of Law 1/1973, approving the Compilation of Foral Civil Law of Navarra, adding the last paragraph).

The surface holder is the temporary owner of the surface and bears the tax obligations encumbering their property.

It is similar to Article 335 of the Civil Code: as long as the usufruct lasts, the usufructuary is obligated to pay the ordinary taxes determined by law.

The following suggestions are made:

• a)It must be taken into account that the Real Property Tax Law (Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles), No. 7509/1995, considers the land, fixed and permanent installations or constructions existing there, referred to in its Article 6 (Decree 27601-H, Arts. 2), as objects of the tax; not plantations separated from the land.

The taxable event for this tax is the ownership or possession of real property under the terms established in the Law, as of January first of each year. (Art. 2 of its Regulation, Decree 27601-H).

• b)It is recommended to amend Article 6 of Law 7509/1995, to include the surface holder among the taxable persons for the real property tax.
• c)Assess and clarify whether the taxes borne by the surface holder are those related to the constructions (and plantations ?) they carry out, excluding the land. It does not seem reasonable to impose taxes on the land, which does not belong to them. Even less so if the surface right does not consume or exhaust its yield or utility.
• d)Agreements entered into between private parties regarding the payment of tax, are not assertable against the Tax Administration. (Art. 8, 3rd para., Law 7509).

Acts or agreements that infringe prohibitive and mandatory rules, protective of public interest, are null. Arts. 5, 12, and 179 of the Tax Code (Código Tributario), Law 4755, 8 of Law 7509, 10 in fine of its Regulation, Decree No. 27601-H, 129, 4th para. of the Political Constitution, 19 of the Civil Code).

Therefore, it is recommended to clarify that the agreement to the contrary regarding the payment of the real property tax, referred to in Article 21 of the Project, cannot be to the detriment of the Tax Administration, nor does it bind it.

• e)Clarify the expression "the assets and rights of the surface holder are susceptible to an executory title." (The certification of tax debt is an executory title).

The tax obligation is a personal link, for which the taxable person is liable, even though the fulfillment of the real property tax is secured by a real guarantee or special privilege. (Tax Code (Código Tributario), Law 4755, Arts. 4 and 15).

Certifications from municipal accountants or auditors relating to unpaid taxes are executory titles (Municipal Code (Código Municipal), Art. 71). And debts for land tax constitute a preferential legal mortgage on the respective properties. (Law 7509, Art. 28). Due to their character as a legal mortgage, courts have interpreted that the certification must clearly indicate the property. The document recording the land tax debt gives rise to a mortgage foreclosure proceeding without waiver of procedures. (SALA CONSTITUCIONAL, vote 2000-05329 and TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, vote No. 1198-L-2007).

• f)Although the Project does not contemplate the payment of taxes when the property subject to the right of surface regime is under co-ownership (condominio) (Art. 9), the omission is supplemented by Article 7 of Law 7509: "When a property belongs to several co-owners, each shall pay a portion of the tax proportional to their right over the property. In case of default, the preferential legal mortgage will be enforced against the respective rights." III.17) RIGHT OF SURFACE AND FAMILY HOUSING SUBSIDY The surface grantor may constitute the right of surface for the purposes of granting the family housing subsidy regulated in Law 7052 and its amendments (Art. 22).

Law No. 7052/1986, on the National Financial System for Housing and Creation of BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), Article 46, creates the Housing Subsidies Fund (Fondo de Subsidios de Vivienda), with the purpose of enabling low-income families and older adults without a family nucleus to become owners of a dwelling suited to their needs and socioeconomic possibilities. The benefits of the Fund, the Family Housing Bonus (Bono Familiar de Vivienda) or subsidy, seek to provide housing solutions of social interest and are granted, only once, to families with scarce economic resources (Art. 50).

Families receiving the subsidy must register the property in the name of the married couple and, if in a common-law marriage (unión de hecho), in the name of the woman. Likewise, the family patrimony regime (régimen de patrimonio familiar) must be constituted over the property, both in cases of marriage and common-law marriage (Art. 56).

Properties declared of social interest, which have been financed and acquired with the family housing subsidy or bonus in accordance with Law 7052, "may not be transferred, encumbered, or leased, under any title, whether gratuitous or for consideration, during the period of ten years counted from the date on which the granting of the respective subsidy is formalized in a public deed." The foregoing, except with the due authorization of the Banco Hipotecario de la Vivienda (BANVHI). "The use and usufruct of these properties shall be exclusively for the members of the family group that received the indicated subsidy, unless the referred authorization granted in favor of third parties is held. The Public Registry shall cancel, ex officio, the filing of any document that does not contain that authorization"... (Art. 169).

Even though that article would be tacitly modified by the text of the Project, it is suggested to assess the possibility of an express amendment.

Similar prohibitions are contained, among others, in Laws No. 7151, Authorization to IMAS to Transfer Lands, in Article 3; 1788, Organic Law of INVU, Article 42; 6731, Transfer of State Lands to the Municipality of Cartago for Housing, Article 5, etc. The prohibition may be lifted by an authorizing act from the Directing Council of IMAS, the Board of Directors of INVU, or the Contraloría General de la República, in that order.

According to the Family Code (Código de Familia), Law 5476/1973, "The property destined for family housing, when so recorded in the Public Registry, may not be transferred or encumbered except with the consent of both spouses, if the owner is bound in marriage; or by judicial order, at the request of the owner, upon prior demonstration, in this last case, of the utility and necessity of the act" (Article 42).

It is advisable that the deputies weigh the reasons set forth by the Legal Advisor of BANHVI in ordinary session No. 42, of October 31, 2007, who spoke against Article 22 of the Bill. He considers the concept of a right of surface (derecho de superficie) "incompatible with the application of the family housing bond subsidy, which aims to generate a definitive solution to a family's housing problem." Upon the extinguishment of that right, he added, the "full ownership, the property with the corresponding buildings, returns to the grantor (superficiante). So the family is left without housing again and the state subsidy became part of another's patrimony" (…); "in reality, no solution will be given to the family." In sum, the Legal Advisor's opinion boils down to the fact that the right of surface will not be a definitive solution to the social housing problem in the cases where it is applied.

It is incumbent upon the Legislative Assembly to weigh these reflections and implicitly whether the spirit of Law 7052 is to procure a definitive or a temporary solution to that problem. In the articles of that Law concerning the subject (1, 6(b), 50, 155, Transitory XI), the terms are not complemented by any qualifier.

Article 51 ibid. indicates that those who "do not own a dwelling" or "owning one, it requires repair or expansion" will be chosen to receive the benefit of the Fund. It should be remembered that upon extinguishment of the right of surface, the grantor (superficiante) of the affected property must compensate the surface owner (superficiario) to the extent of his enrichment, unless agreed otherwise (Article 20 of the Bill).

In Germany, for example, the housing subsidy, using public funds, can be obtained by tenants (rent subsidy) and owners (economic burden compensation). The latter can be granted to "holders of a heritable right of surface and those who have the right that a building or a dwelling be assigned or transferred the right of surface to them." (Cf.: WOHNGELD. Housing subsidy: http://www.bmg.bund.de/nn_617234/SharedDocs/Download/ES/es-Wohngeld05,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/es-Wohngeld05.pdf).

III.18) CONSTITUTION OF THE RIGHT OF SURFACE ON PROPERTIES WITH RESTRICTIONS UNDER SOCIAL LAWS Owners of properties that bear restrictions under Law 7052, 7151, 1788, and 6731 may constitute the right of surface over them, provided it is in favor of a relative, by consanguinity or affinity, up to the third degree inclusive, on a gratuitous basis and for a term of fifty years.

This authorization extends to owners of properties that have restrictions under special laws, for having received some type of subsidy or benefit from the State, public institutions, or municipal entities (Article 23).

The four laws listed are: the National Financial System for Housing Law (7052), the Law Authorizing the Joint Social Welfare Institute to Transfer Lands of Its Property (7151), the Law Creating the National Institute of Housing and Urbanism (1788), and the Agrarian Development Institute Law (6735).

The following observations are made:

• a)When commenting on Article 22, we alluded to the restrictions of Laws numbers 1788, 7052, and 7151.
• b)The Bill erroneously states the number of the IDA Law. The correct number is 6735, which does not contemplate any provision for the purposes of interest here. Apparently, the intention is rather to cite Law 2825, on Lands and Colonization, which does contain similar restrictions (Articles 67 and 83).
• c)It is suggested that the advisability of establishing a single term of fifty years for constituting the right of surface in the case of owners of properties with restrictions under Laws 7052, 7151, 1788, and 6735 (understood to be 2825) be assessed.

Depending on the circumstances, the parties might be interested in agreeing on a shorter term. The Bill's Statement of Motives does not explain the objective and reasonable justification for the different treatment regarding the term introduced here in relation to other surface owners. It is implied that it seeks to give greater solidity to the situation of those who obtain properties with that type of subsidies or benefits, in attention to the social interests it protects.

• d)The final paragraph of Article 23 omits reiterating the conditions of the preceding paragraph.

III.19) AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE The Law intended to be enacted, regulating the right of surface for private real property, supplements the Civil Code, and the correct approach is for it to be accompanied by the respective amendments (to its Articles 459 and 265), to avoid contradictions with it. The same was done by Argentina's Law 25.509, which in Article 12 modified numerals 2614 and 2503 of that country's Civil Code, to harmonize them with the new right created.

The amendment to Article 265 ibid., which is otherwise appropriate, is advised to be drafted as follows:

"In accordance with the provisions of the right of surface regime, the right to build or plant on another's land or beneath its surface may belong to a person other than the owner. In these cases, the owner of the land shall be the exclusive owner thereof and the holder of the right of surface shall be the exclusive owner of what was built or planted by him." Article 265 ibid., in what is of interest, establishes that when the property is imperfect or limited, the owner does not hold all the rights that comprise full ownership.

IV.- CONCLUSIONS From the foregoing, it is concluded that:

• A)Since the approval or rejection of a Bill is an act exclusively within the purview of the Legislative Assembly and cannot be substituted by this Institution, a non-binding legal opinion is issued.
• B)Regarding the Bill consulted, the following considerations are made:

In the Statement of Motives, it is specified that:

• a)The right of surface is not regulated in our country in the sphere of Public Law, through Laws 6043 and 6758, which do not contain any rule on the matter.
• b)For the reasons noted in Legal Opinion O. J.-074-2003 and in point II.1, it is inappropriate to transfer that concept, characteristic of Civil Law, to public property, which is subject to a special legal regime of Administrative Law.
• c)The right of surface is not expressly recognized either in our civil legislation, or in the rulings of the First Chamber cited.
• d)The assessment of the advisability and timeliness of creating the right of surface ultimately rests with the legislator.
• e)Due to the relevance it may have for interpretive purposes, it is placed on record that although the Bill does not indicate it, it largely adopts, with slight variations, Argentina's Law 25.509 as its model.

ARTICLES. Regarding the articles, the following is recommended:

Article 1: Substitute the term "horizontal property" with "condominium." Clarify whether the term "plantation" is limited to forestry (trees) or extends to all vegetative cover. After "sub-building (subedificación)," eliminate the terms: "of the property." Article 2: Supress the expression "on one's own thing." Assess the express reference to the right of surface in Articles 505 and 506 of the Civil Code.

Article 3: Combine it with Article 7, to regulate the constitution of the right and its registry inscription in a single text. Create the Registry of Surface Rights and add it, by amendment, to Article 2 of Law No. 5695, and include the duty to register therein, for purposes regarding third parties, all acts or contracts that affect the right of surface, inclusive of the fulfillment of the obligation to plant or build.

Article 5: Clarify that when the owner (or co-owners) of the property has constituted a real right of surface, the surface owner (superficiario) is entitled to carry out the procedures for the approval of plans and construction permits for the works subject to his right.

In the last paragraph, after "urban planning regulations," add, followed by a comma: "applicable construction and environmental regulations." Article 8: Merge it with Article 14.

Article 9: Merge it with Article 1 (both refer to the constitution of the right). Substitute the term "horizontal property" with "condominium." Article 12: Clarify:

• a)That the right of surface is extinguished if the foreseen terms elapse without the construction or planting having been carried out.
• b)The beginning of the term when the parties do not sign a public deed.

Note that only the commencement of the works or plantations is required; not their completion, nor the manner in which they conclude.

Article 13: Clarify the date from which the term is counted; whether it can be extended and, if so, whether the renewal can exceed fifty years.

Article 14: Clarify whether the alienation and encumbrance fall upon the right to build and plant, the surface ownership, or the right of surface in both modalities. Assess a possible amendment to Articles 409 and 411, subsection 2, of the Civil Code, to adapt them to the new concept being created.

Article 17: In subsection a), add: "of the right by the surface owner." In subsection c): Substitute the wording, thus:

"For the failure of the surface owner to fulfill his obligation to build or plant, rebuild or replant, within the legal terms." Article 18: Clarify the conceptual difference between waiver, disuse (non-use?), and abandonment.

Article 19: Clarify:

• a)Whether the rights of third parties are of a real nature and whether of guarantee or enjoyment.
• b)That they continue in force for the remainder of the term of the surface contract.
• c)If it applies only in relation to third parties.

Article 20: Clarify:

• a)Whether ownership reverts to the landowner automatically, or whether a declaration and delivery must occur.
• b)Whether, in the absence of an agreement, the compensation must be made on the value of the constructions, according to their condition at the time of transfer, or plantations.

Article 21: Take into account that the Real Property Tax Law, No. 7509/1995, does not consider plantations separate from the land to be subject to the tax.

Amend Article 6 of Law 7509/1995 to include the surface owner among the taxable persons for real property tax.

Clarify:

• a)Whether the taxes borne by the surface owner are those relating to the constructions (and plantations?) he carries out, excluding the land.
• b)That an agreement to the contrary regarding the payment of real property tax cannot prejudice the Tax Administration, nor does it bind it.
• c)The expression "the goods and rights of the surface owner are susceptible to executory title." Article 22: For the application of the right of surface, assess whether the spirit of Law 7052 is to procure a definitive or a temporary solution to the social housing problem, for the application of the right of surface.

Article 23: Correct the number of the IDA Law. The correct number is 6735, which does not contemplate any provision for the purposes of interest here. Apparently, the intention is to cite Law 2825, on Lands and Colonization, which does contain similar restrictions (Arts. 67 and 83).

Assess the advisability of establishing a single term of fifty years for constituting the right of surface in the case of owners of properties with restrictions under Laws 7052, 7151, 1788, and 6735 (understood to be 2825).

Its final paragraph omits reiterating the conditions of the preceding paragraph.

Article 24: The amendment to Article 265 ibid. is advised to be drafted as follows:

"In accordance with the provisions of the right of surface regime, the right to build or plant on another's land or beneath its surface may belong to a person other than the owner. In these cases, the owner of the land shall be the exclusive owner thereof and the holder of the right of surface shall be the exclusive owner of what was built or planted by him." Yours sincerely, Dr. José J. Barahona Vargas Advisory Attorney

Opinión Jurídica : 036 - J del 18/06/2008 OJ-036-2008 18 de junio del 2008 Señora Ofelia Taitelbaum Yoselewich Presidenta Comisión de Asuntos Sociales Asamblea Legislativa Estimada señora diputada:

Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, doy respuesta al Oficio transmitido por fax, en el que se nos consulta el proyecto de Ley denominado “Ley de regulación del derecho real de superficie”, expediente N° 16.303, el cual, en sus inicios, comenzó a tramitarse en la Comisión de Asuntos Jurídicos.

Al respeto, se hacen los siguientes comentarios:

I.- ALCANCE DE ESTE PRONUNCIAMIENTO La asesoría jurídica brindada por la Procuraduría a los miembros de la Asamblea Legislativa lo es con carácter de opinión jurídica no vinculante.

Lo anterior, en virtud de tratarse de otro Poder de la República, cuyas funciones son insustituibles por esta Institución, vía dictamen.

Se reitera la improcedencia de asumir nuestra conformidad con el Proyecto consultado ante una eventual falta de respuesta. Efecto que no atribuye la legislación en el caso.

Asimismo, la Procuraduría General de la República no está comprendida dentro de los órganos y entidades a que alude el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa.

II.- MOTIVACIÓN DEL PROYECTO Conforme a su Exposición de Motivos, el Proyecto tiene por objeto regular el derecho de superficie como derecho real autónomo que faculta a plantar o construir en la superficie de un inmueble ajeno y hacer propia la obra.

Afirma que si bien en el país esa figura carece de regulación, ha sido reconocido, con un desarrollo incipiente, en la propiedad pública, por medio de las Leyes 6043 (sobre Zona Marítimo Terrestre) y 6758 (de desarrollo y ejecución del proyecto turístico de golfo Papagayo), así como en el ámbito civil, a través de interpretaciones hechas por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia a los artículos 459, inciso 2), y 1022 del Código Civil, en las sentencias números 40 de 1997; 431 y 751, ambas del 2000.

No obstante, considera necesario introducir el derecho de superficie en nuestro ordenamiento jurídico, de manera clara, para contrarrestar la especulación en los costos del suelo y permitir al superficiario construir o plantar en terreno ajeno con una inversión menor, y explotar lo construido o plantado y gravarlo para obtener recursos financieros.

A su vez, se dice, el superficiante mantiene la propiedad del suelo, se beneficia con la plusvalía en su valor, obtiene un rendimiento económico (canon periódico) y, al finalizar el derecho, lo construido o plantado pasa a ser de su propiedad, previo pago.

Destaca la utilidad del derecho de superficie como función de garantía y alternativa a las permutas del suelo por edificación futura, los plazos dentro del que se debe construir o plantar y el régimen de propiedad horizontal.

Con relación a lo anterior, caben algunas acotaciones:

II.1) DERECHO DE SUPERFICIE NO ESTÁ REGULADO EN NUESTRO PAÍS EN EL ÁMBITO DE LA PROPIEDAD PÚBLICA, POR MEDIO DE LAS LEYES 6043 y 6758 No es exacta la afirmación de que en nuestro ordenamiento jurídico el derecho de superficie se ha desarrollado en el ámbito de la propiedad pública, “por medio de leyes especiales de concesión turística, tales como la Ley sobre la zona marítimo terrestre, N° 6043, de 2 de marzo de 1977 y la Ley de desarrollo y ejecución del proyecto turístico de golfo Papagayo, N° 6758 de 4 de junio de 1982”.

La Ley 6043, su Reglamento, Decreto 7841-P-1977, la Ley 6758 y su Reglamento, Decreto 25439-MP- TUR/1996, no contienen ninguna norma sobre ese derecho.

En la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, dirigida a la Comisión de Asuntos Económicos de la Asamblea Legislativa analizamos en detalle, punto III.3.3, la improcedencia de trasladar el derecho de superficie, propio del Derecho Civil, al dominio público, que tiene un régimen jurídico especial, con formas y procedimientos de Derecho Administrativo para concesionar el uso a los particulares.

La condición de dominio público se extiende a la superficie (espacio aéreo del inmueble o subsuelo), y el principio de inalienabilidad inhibe a la Administración de la facultad de enajenar la propiedad superficiaria. Amén de que posibilitaría el tráfico jurídico de la superficie, sustraído de los necesarios controles administrativos, y la imposición de gravámenes sobre bienes demaniales, inadmisibles en doctrina y en nuestra jurisprudencia constitucional, etc.

II.2) DERECHO DE SUPERFICIE NO ESTÁ RECONOCIDO EN NUESTRA LEGISLACION CIVIL Es incorrecto aseverar que el derecho de superficie se ha reconocido en la legislación civil, a través de interpretaciones de la Sala Primera a los artículos 459, inciso 2, y 1002 del Código Civil, en las sentencias números 40/1997, 431 y 751, ambas del 2000.

Sobre este punto, en la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, expresamos:

No se apega a la verdad la afirmación de que para “concesiones turísticas” el derecho real de superficie “esta claramente reconocido en nuestro medio por el inciso segundo del artículo 459 del Código Civil, así como por la jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en varias sentencias, como la N° 40 de las 14:40 horas del 9 de mayo de 1997 y la N° 1 de las 14:50 horas del 6 de enero de 1993”.

El artículo 459, inciso 2°, del Código Civil dispone la inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan cualesquiera otros derechos reales distintos del de hipoteca.

Derechos reales que pueden adquirirse por el nudo consensu, el simple convenio, y por ocupación, accesión, herencia o legado, prescripción, u otra forma inscribible en el Registro Público (arts. 480, 484 y 1022 ibídem. Sala Primera de la Corte, sentencias números 183-F-91. CIV, 000431-F-00 y 000751-F-2000).

Dejando de lado que el reconocimiento del derecho de superficie en el citado numeral no es expreso, pues no lo menciona siquiera, sin negar que las partes, por el principio de autonomía pueden constituir “cualesquiera otros derechos reales diversos del de hipoteca” (artículo 459 inciso 2°), no debe perderse de vista la inadecuación de la normativa civil para disciplinar relaciones propias del Derecho Público, como el uso y disfrute del demanio”.

La resolución 40/1997 de la Sala Primera en ningún momento reconoce que el derecho de superficie tenga carta de naturaleza en nuestro Derecho.

“Es incomprensible la cita de la sentencia número 1 de las 14 horas 50 minutos del 6 de enero de 1993, de la Sala Primera, que no se refiere en absoluto al derecho de superficie. Versa sobre un problema de usufructo de una casa de habitación construida en el inmueble litigioso”.

Breve reseña de los tres pronunciamientos de la Sala Primera que invoca la Motivación del Proyecto:

La sentencia N° 40/1997 hace una mera “referencia histórica” a la accesión, comenta las hipótesis de los artículos 506 y 509 del Código Civil e indica que “los romanos elaboraron el principio conocido como Superficies Solo Cedit. De acuerdo con él, todo lo edificado o construido en suelo ajeno, cede a favor del propietario del terreno, quien los hace suyos. Y deja claro que el caso se resuelve, “con arreglo a la accesión” (considerando III).

La resolución 431-F-2000 transcribe los considerandos V a X de la sentencia 183-1991 de la misma Sala, explicativos de la accesión, como modo originario de adquirir derechos reales, y de los artículos 506 a 509, a los que agrega el 411, inciso 2°, de aplicación al litigio, todos del Código Civil. Sin embargo, el caso igualmente se juzga con base en el artículo 509 ibid., del que se alegó violación. La Sala estimó que la sentencia recurrida no viola ese numeral, en el que “enmarca perfectamente” lo resuelto.

Nótese que la transcripción hecha por las sentencias 431-F-2000 y 751-F-2000 del fallo 183-1991, todas de la Sala Primera, recalca que: “En nuestro ordenamiento se sigue el criterio del Derecho Romano de que la propiedad no se limita a la superficie de la tierra, pues, por el contrario, se extiende por accesión a lo que está sobre la misma, y todo aquello bajo de ella (artículo 505)…”.

La sentencia N° 751-F-2000 es la única de las citadas que menciona, por una única vez, la expresión “derecho de superficie” (considerando XV), pero lo hace en comentario al sistema español y, en concreto, a la resolución del Tribunal Supremo de ese país del 31 de mayo de 1949.

Dicha sentencia 751-F-2000 resuelve un caso de accesión invertida por construcción extralimitada y aborda sus particularidades, retomando, según se señaló el planteamiento de la sentencia 183-1991 de la Sala Primera.

La accesión invertida es un supuesto excepcional de aplicación del principio de accesión; no una derogación voluntaria y temporal de éste, como sucede con el derecho de superficie.

II.3) IMPLEMENTACIÓN LEGISLATIVA DEL NUEVO INSTITUTO JURÍDICO La valoración sobre la conveniencia y oportunidad de implementar, de manera expresa, y sistematizar en nuestro ordenamiento el derecho de superficie compete, en exclusiva, al legislador. Varios factores pueden concurrir en la ponderación:

• a)La utilidad que dentro de nuestra idiosincracia pueda tener entre los particulares; b) Dinamizar nuevas ofertas en el tráfico inmobiliario.
• c)Conceder facilidades para que el suelo privado se ponga a disposición de promotores en desarrollo de las áreas urbano-rural.
• d)Crear un instituto que llene una función económico-jurídica no cumplida por otros derechos reales; e) Incentivar las construcciones y plantaciones a menor costo, en suelo ajeno de quienes no deseen o puedan hacerlas.
• f)Fomentar la forestación e importantes funciones ambientales que cumple en orden a reducir o evitar la erosión de suelos, mitigar gases de efecto invernadero, con el almacenamiento de dióxido de carbono por los árboles plantados y liberación de oxígeno, etc.
• g)Facilitar la financiación durante la construcción o plantación, para llevar a término la obra, etc.

II.4) ADOPCIÓN DE LA LEY 25.509 DE ARGENTINA COMO MODELO Por la relevancia que pueda tener a los fines interpretativos futuros, se deja constancia de que, aunque el Proyecto no lo evidencia, de la confrontación de su texto con la Ley 25.509 de Argentina se desprende que adopta ésta como modelo en su mayor parte, con ciertas adaptaciones que se dirán.

La Ley argentina 25.509, del 14 de noviembre del 2001, creó el derecho de superficie forestal y reformó dos artículos del Código Civil: el 2503, al que lo adicionó en el inciso 8° (enumera los derechos reales; numerus clausus), y el 2614, que prohibía a los propietarios de bienes raíces constituir sobre estos derechos de superficie.

La Ley 25.509 se aplica sólo a los inmuebles susceptibles de forestación o silvicultura en el marco de la Ley N° 25.080, de Inversiones para Bosques Cultivados. No se extiende a todo tipo de plantaciones, ni a las construcciones.

III.- CONTENIDO DEL PROYECTO Las innovaciones legislativas propuestas versan sobre la creación, constitución y concepto del derecho de superficie, derechos y obligaciones de las partes contratantes, plazos del contrato e inicio de las obras, causas de extinción y efectos, tributación, aplicación al subsidio familiar de vivienda y otros inmuebles que soporten limitaciones de interés social, reformas al Código Civil; a saber:

III.1) CONSTITUCIÓN El derecho real de superficie que se crea, lo constituyen los titulares del dominio o propiedad horizontal, a favor de terceros, sobre un inmueble susceptible de edificación, plantación, sobreedificación o subedificación de la propiedad (artículo 1°).

El texto reproduce, en lo conducente, el artículo 1° de la Ley 25.509 argentina, con apertura al derecho de superficie urbana y el cambio de la palabra “condominio” por “propiedad horizontal”.

III.1.1) NATURALEZA DE DERECHO REAL El derecho real se caracteriza por la relación directa e inmediata del titular con el objeto, sin relación a determinada persona. (Código Civil, art. 259). El de superficie, faculta al superficiario el ejercicio de los atributos inherentes a ese tipo de derechos (uso, goce, disposición, etc.), con posibilidad de hacerlo efectivo erga omnes y ejercitar los medios de defensa que se reconocen en el artículo 15 contra cualquiera que lo desconozca o lesione.

III.1.2) TITULAR (ES) CONCEDENTE (S) La constitución del derecho de superficie implica un acto de disposición temporal de espacios y atributos que abarca el dominio, es limitativo de éste, y debe ser hecha por quien los ostenta a plenitud: el propietario del inmueble sobre el que recae, o todos los condóminos en la copropiedad.

Ello encuentra fundamento en principios que se recogen en algunas disposiciones:

Todo derecho real supone el dominio o la limitación de alguno o algunos de los derechos que éste incorpora (Código Civil, art 259). El dominio o propiedad absoluta sobre un inmueble comprende los derechos de posesión, usufructo, transformación, enajenación, defensa, restitución, indemnización, etc (Código Civil, art. 264). La propiedad y cada uno de los derechos especiales que entraña, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposición del a ley (art. 266 ibid).

III.1.3) INMUEBLE EN COPROPIEDAD Si el inmueble se halla en “copropiedad o en propiedad horizontal” sólo podrá constituirse el derecho de superficie por acuerdo unánime de todos los superficiantes del inmueble o de los condóminos (artículo 9).

Está en armonía con el artículo 270 del Código Civil (ejercicio conjunto del derecho de propiedad cuando la cosa pertenece a varios condueños), y 27, inciso 4°, de la Ley 7933: necesidad de acuerdo previo de todos los propietarios, para gravar o enajenar el condominio.

Como en el condominio, el ejercicio de los derechos inherentes a la propiedad (por. ej.: enajenar, limitarla o constituir gravámenes) requiere el consentimiento unánime de los condóminos, todos han de hacer la concesión del derecho de superficie. Las obras nuevas afectan el inmueble común.

Se hacen las siguientes sugerencias:

• 1)Utilizar sólo el término condominio, por las razones que se darán en el punto III.1.3.1.
• 2)Fusionar el artículo 9° con el 1°. Ambos se refieren a la constitución del derecho de superficie.

En sentido análogo, la Ley 436, de la Ley 1/1973, del 1 de marzo, que aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra dispone:

“Cuando el edificio se halle en régimen de copropiedad o de propiedad horizontal, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes.

En ambos casos la concesión de estos derechos requerirá el consentimiento de todos los partícipes”.

III.1.3.1) REPARO AL EMPLEO DEL TÉRMINO PROPIEDAD HORIZONTAL La Ley 7933/1999, Reguladora de la Propiedad en Condominio derogó, en el artículo 41, la Ley 3670/1966, de Propiedad Horizontal. Resulta más apropiado el término “condominio”, que emplea la norma argentina. Es más amplio y comprensivo de la propiedad horizontal. (Ver ámbito de aplicación de la Ley 7933 en su artículo 1°).

(El condominio puede ser vertical, horizontal, mixto y combinado. Ley 7933, arts. 1° y 40; Código Civil, artículo 265 in fine, artículo 1° del Decreto 32303-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, artículo 1°).

Con todo, en puridad puede ser redundante indicar que el derecho de superficie se constituye por los titulares o cotitulares del dominio (Código Civil, art. 270).

III.1.5) ALCANCE DEL VOCABLO PLANTACIÓN Para realizar las plantaciones, debe trabajarse e intervenirse el suelo ajeno.

Mientras algunos Códigos, caso del Civil italiano de 1942 (artículo 956) no permiten que pueda constituirse y transferirse la propiedad de las plantaciones separada de la superficie del suelo, otros como el Código Civil portugués (artículo 1524), el brasileño (artículo 1369), la Ley 443 de Navarra, etc., sí lo admiten.

Es importante que se aclare si el vocablo “plantación” se circunscribe a lo forestal (árboles) o se extiende a toda cubierta vegetal.

III.2) CONCEPTO El derecho real de superficie se define como un derecho real autónomo sobre cosa propia, temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar construcción o plantación y hacerlas propias (art. 2°). Si el contrato es a título oneroso, conlleva el pago periódico de un canon.

Es un derecho temporario: limitado en el tiempo, con un plazo máximo de cincuenta años (art 13).

Es autónomo porque atribuye una propiedad separada sobre las construcciones y plantaciones respecto al suelo donde se asientan. Crea dos derechos de propiedad autónomos, pertenecientes a distintos dueños y enerva el principio de accesión inmobiliaria: la superficie accede al suelo (superficies solo cedit).

Como el derecho de propiedad se extiende, por accesión a lo que está sobre la superficie de la tierra y a lo que está debajo (Código Civil, art. 505), toda plantación u obra incorporada a un terreno se presume hecha por el propietario y que le pertenece, si no se prueba lo contrario (art. 506 ibid). Bajo esa perspectiva, el suelo se reputa de más valor y forma una sola unidad jurídica con su superficie.

Si bien el artículo 505 ibid. deja a salvo las excepciones establecidas por ley o convención y, por ahí, podría quedar cubierto el nuevo derecho de superficie que se crea, conviene valorar la referencia expresa a éste.

Mas que una “facultad”, como le adjetiva el artículo 2° del Proyecto, siguiendo su homólogo de la Ley 25.509 argentina, de construir y plantar, es una especie de carga, toda vez que la inactividad del superficiario dentro del plazo previsto en el artículo 12, extingue el derecho. El propietario del suelo no tendría acción judicial para exigirle la ejecución obligatoria.

III.2.1) DERECHO MIXTO: SOBRE COSA AJENA Y PROPIA Crea confusión y, en rigor, es inexacto afirmar que el derecho de superficie recae sobre cosa propia. En esencia, es un iura in re aliena. Como derecho real limitado, no podría coexistir con el dominio sobre un mismo bien y titular, por cuanto el de propiedad recobraría su plenitud.

El sentido de la norma es contemplar las dos vertientes que engloba el derecho de superficie: la “facultad” de construir (ius aedificandi) o plantar en suelo de otro. Una vez terminadas las obras o trabajos, dan lugar a la propiedad superficiaria. Surge en terreno ajeno y origina un derecho real en cosa propia, pudiendo el superficiario actuar como un verdadero propietario de lo edificado o plantado, durante el plazo del convenio.

Se sugiere suprimir, por la ambigüedad que genera, la expresión “sobre cosa propia”.

III.2.2) LIBRE DISPOSICIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE El superficiario tiene libre disposición del derecho de superficie, limitado en el plazo y tipo de construcción o plantación a realizar, debiendo el nuevo adquirente respetar los derechos del superficiante. Durante el plazo del contrato, puede enajenar, hipotecar, constituir fideicomisos, usufructos y cualquier otro acto o contrato derivados de su derecho (arts. 2°, 8° y 14).

Se sugiere refundir en un solo texto los artículos 8 y 14, por ser regulaciones sobre el mismo punto.

El derecho real de superficie integra el patrimonio del superficiario, está en el tráfico jurídico privado y puede ser objeto de enajenación, usufructo, hipoteca, fideicomiso, etc., con las limitaciones del título constitutivo. Para ello, no se requiere consentimiento previo del superficiante, notificarle o conferirle derecho de preferencial adquisición.

Mientras los artículos 8 y 14 indican que superficiario puede transmitir “el derecho de superficie”, el artículo 2° se refiere a la disposición “de la superficie” del inmueble ajeno.

Es importante aclarar si el objeto de enajenación y gravamen es el derecho a construir y plantar (antes de realizar el acto), la propiedad superficiaria (una vez construido o plantado), o el derecho de superficie, en ambas modalidades.

Se aconseja valorar una posible reforma a los artículos 409 y 411, inciso 2°, del Código Civil, para adecuarlos a la nueva figura que se crea. A tono con el primero, la hipoteca se constituye por el dueño del inmueble; sea, de la tierra y lo que está unido a ésta de modo permanente. (Una interpretación evolutiva incluiría al superficiario en la expresión “dueño del inmueble”, a la luz de los artículos 254 y 255 ibid).

El artículo 411, inciso 2°, dispone que la hipoteca de una finca abraza las mejoras y aumentos que sobrevengan a la misma, así como las agregaciones naturales.

Esas mejoras y aumentos, según la jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte, sentencia 431-F-2000 y otros antecedentes que cita, son los realizados por el deudor, pero no las edificaciones y plantaciones hechas por un tercero de buena fe. A los fines del remate judicial, constituyen cosa ajena.

III.3) FORMA DE CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN REGISTRAL Para efectos de terceros, el derecho de superficie debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el Registro Público, en una sección especial creada a ese fin. La inscripción ha de practicarse por medio de un doble registro, debidamente referenciado, entre el derecho autónomo de superficie y el inmueble sobre el cual se constituye el derecho (art. 3°).

El artículo 24 del Proyecto agrega un cuarto párrafo al 459 del Código Civil, y ordena inscribir en dicha sección, con el doble registro referenciado, todas las operaciones concernientes al derecho de superficie.

La escritura pública de constitución debe contener la identidad y personerías de las partes, citas de inscripción del inmueble, descripción de las obras o plantaciones a realizar, el destino y plazo del derecho de superficie, el precio a cancelar si se pacta en forma onerosa, la forma y lugar de pago, el plazo y señalamiento para notificaciones (art. 4°).

(El plazo y tipo de construcción o plantación son límites al poder dispositivo del superficiario; art. 14) Como en nuestro ordenamiento rige el sistema del nudo consensu para la adquisición de los derechos reales (pto. II.2 supra), se prevé que en ausencia de escritura, el acuerdo pueda demostrarse por todos los medios probatorios de la legislación civil. Mas “no será oponible a terceros adquirentes de buena fe que hayan constituido el derecho de superficie al amparo de la publicidad registral”. (Artículo 7°).

Lo relativo a la inscripción está en concordancia con varias normas del Código Civil: Artículo 268: salvo los casos exceptuados por ley, cualquier limitación de la propiedad sobre inmuebles, para perjudicar a tercero, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Artículo 459, inciso 2°: Se inscribirán en el Registro de Propiedad los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos reales. Artículo 455: los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no perjudicarán a tercero sino desde la fecha de su presentación al Registro.

En la Ley 25.509 argentina, artículo 5°, el derecho de superficie (forestal), se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición”. “Deberá ser inscrito, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial antecedente”.

La exigencia de la tradición de la posesión obedece a que con ajuste al Código Civil de ese país, artículo 577, antes de la tradición de la cosa, no se adquiere ningún derecho real sobre ella.

En el Proyecto, el derecho de superficie se constituye a partir de la celebración del acuerdo entre las partes. Para publicitarlo y oponerlo a terceros (eficacia declarativa), requiere de la escritura notarial y registro, como cualquier otro derecho real.

“La publicidad registral es el más eficaz instrumento de seguridad jurídica en la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles”. (Manzano Solano, A. Derecho Registral Inmobiliario. Tomo I. Centro de Estudios Registrales. Madrid. 1992, pgs 36 y 37).

Es apropiado el doble registro paralelo o correlacionar el derecho de superficie con la inscripción dominial antecedente. El folio real contiene la historia del inmueble, titular, movimientos posteriores y, en general, las afectaciones al dominio.

Se recomienda:

• a)Regular la forma de constitución del derecho de superficie y su inscripción registral en un solo artículo, fusionando los numerales 3° y 7°.
• b)En el artículo 3°, incluir el deber de inscribir en esa Sección especial, “para efectos de terceros”: todos los actos o contratos que afecten el derecho de superficie (modificación, transmisión o gravamen, extinción, etc., arts 8 y 14, así como el cumplimiento de la obligación de plantar o construir, una vez realizada.

El artículo 24 del Proyecto, al reformar el 459 del Código Civil, ordena inscribir en esa nueva sección las operaciones referentes a los derechos contemplados en la Ley de regulación del derecho real de superficie. (Una reforma afín hizo el artículo 4° de la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670, derogada por el artículo 41 de la Ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio).

• c)Acorde con su Ley de Creación, N° 5695/1975, el Registro Nacional, dependiente del Ministerio de Justicia, establece (art. 1°) estará integrado por los registros que señala el artículo 2°, a cuyo tenor “Conforman el Registro Nacional, además de los que se adscriban por otras leyes, los siguientes registros:…”. (Se añade el subrayado).

Los artículos 3° y 24 del Proyecto, el último con la reforma al 459 del Código Civil, no crean la Sección especial para inscribir los derechos de superficie.

Por tanto, se recomienda crear en el artículo 3° el nuevo Registro de Derechos de Superficie (o Sección especial del Registro Público) de Derechos de Superficie, y agregarlo en el artículo 2° de la Ley N° 5695.

El Código de Comercio, por ej., creó el Registro de Muebles (art. 236), la Oficina de reserva de nombre, en el Registro Mercantil (art 235 bis), etc.

III.4) SOBREEDIFICACIÓN O SUBEDIFICACIÓN El derecho de superficie puede constituirse sobre un inmueble susceptible de “sobreedificación o subedificación de la propiedad” (art. 1° in fine).

Se aconseja eliminar los términos “de la propiedad”, por estar de más y ser atribuibles más al derecho que al bien material.

En complemento, el artículo 5° prevé:

“El superficiante podrá conceder a favor del superficiario, el derecho de sobreedificación o subedificación de una o más plantas existentes sobre una vivienda o edificación o bien por debajo de esta, ya existente o que se construya con posterioridad. En todo caso los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos.

Para su ejercicio, el superficiario deberá tramitar las aprobaciones de planos ante las instancias públicas o privadas, así como los permisos constructivos. Las obras por ejecutar deberán respetar las disposiciones reglamentarias emitidas con fundamento en la presente Ley y la normativa urbanística referente al tipo de construcción por realizar”.

Norma similar a ésta, que parece tener como guía, es la Ley 435 del Fuero Nuevo o Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (Ley 1/1973, Capítulo II):

“Los derechos reales de sobreedificación y subedificación conceden a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edificio o por debajo de éste, respectivamente, en un edificio ya existente o que se construyere con posterioridad.

Para su ejercicio se requiere siempre, además de la correspondiente aprobación administrativa, la determinación de los derechos sobre los elementos comunes del inmueble, en relación con la naturaleza de la obra, la seguridad del edificio y las limitaciones legales. En todo caso, los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos.” III.4.1) DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN O SUBEDIFICACIÓN COMO DERECHO DE SUPERFICIE O DISTINTO DE ÉSTE En doctrina se admite que el derecho de sobreedificación o subedificación en un inmueble ajeno, deviniendo en propietario de las construcciones resultantes, con aprovechamiento independiente, pueda constituirse como derecho de superficie o al margen de éste, regido por las reglas generales de los derechos reales. (Vid., entre otros, MORENO QUESADA, Bernardo. Curso de Derecho Civil III. Edit tirant Lo Blanch. Valencia. 1999, pg 392).

El Proyecto opta por integrarlos al derecho de superficie, con significado amplio del término. En esto sigue la postura de otras legislaciones modernas, como la Ley de Suelo de España, N° 8/2007, de 28 de mayo, que en el artículo 35 establece:

“1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.

III.4.2) TRÁMITE DE APROBACIÓN DE PLANOS Y PERMISOS CONSTRUCTIVOS En punto al trámite de aprobación de planos y permisos constructivos ante las instancias administrativas, la normativa actual presupone que es el propietario de la finca quien los gestiona.

Son ejemplos: la Ley de Construcciones, N° 833/1949 (artículos 54, 55, 92, 93); la Ley de Planificación Urbana, N° 4240/1968 (artículos 28, pfo. 2°, 44, pfo. 2°, 49, 53, 55 y 71); el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, N° 3391 del 13/12/1982 (artículos VI.2.2 y VI.3.1.7); el Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAH-S-MHC (artículo 10), etc.

Por consiguiente, se aconseja aclarar:

• a)Que cuando el dueño (o condueños) del inmueble ha constituido un derecho real de superficie, el superficiario está legitimado para gestionar los trámites de aprobación de planos y permisos constructivos de las obras objeto de su derecho.
• b)En el artículo 5°, párrafo final, agregar, después a “normativa urbanística” y seguido de una coma: “de construcciones”, que siempre deberá acatarse, “y ambiental aplicables”.

III.5) DEBER DE CONCEDER ACCESOS PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS El superficiante debe conceder al superficiario los accesos requeridos para la ejecución de las obras y el pleno disfrute del derecho (art. 6°).

Esta obligación va implícita en el derecho conferido y es instrumental a fin de hacerlo efectivo. Se concilia con la genérica que tiene el superficiante de no perjudicar los derechos del superficiario (art. 10) y las acciones de que éste dispone para proteger su derecho (art. 15).

Del tema del acceso a los inmuebles y a la necesidad de que éste sea adecuado, nos ocupamos con detalle en el dictamen C-228-98.

III.6) DERECHOS DE DISFRUTE Y GARANTÍA DEL SUPERFICIANTE El superficiante puede constituir derecho real de disfrute o garantía sobre el inmueble afectado a derecho de superficie, siempre que no perjudique los derechos del superficiario. Si lo hace, éste puede exigir el cese de la perturbación (art. 10). La norma está en consonancia con el artículo 15.

El dueño del terreno, titular del dominio directo, retiene la facultad de aprovechar la parte de su propiedad no comprendida en el derecho de superficie o constituir sobre ella derechos reales, de disfrute o garantía, a favor de terceros, si no perturban la posesión y goce pacifico del derecho del superficiario.

Sobre el tema, la Ley argentina 25509, artículo 3°, señala que el propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenarlo, pero el adquirente debe respetar el derecho de superficie forestal.

En cambio, su artículo 4° es más estricto que el numeral 10 del Proyecto en estudio, porque prohíbe al propietario del inmueble afectado a derecho de superficie forestal constituir sobre él ningún otro derecho real, de disfrute o garantía, durante la vigencia del contrato, y perturbar los derechos del superficiario, quien puede exigir el cese de la turbación si se produce.

La prohibición parece que tiende a fortalecer la situación del superficiario y a evitar los conflictos que podrían presentarse para definir si se dificulta o pone en peligro su derecho con los constituidos a favor de terceros.

III.7) DETERMINACIÓN Y REAJUSTE DEL CANON Si el contrato es oneroso, el monto del canon (o renta) y su actualización anuales son de libre determinación por las partes, y debe consignarse en la escritura constitutiva. Si no hubiere convenio para el reajuste, se autoriza al superficiante a hacerlo, de pleno derecho, en un porcentaje igual a la tasa de inflación acumulada en los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato, a calcular de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.

El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a la notificación que se haga al superficiario, acompañando certificación de esa Dirección o copia auténtica de la publicación en el Diario Oficial (art 11).

Normas parecidas, en cuanto a la actualización de la renta anual, de pleno derecho, con base en el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos, forma de notificación al obligado y documento demostrativo que se ha de adjuntar, contiene la Ley N° 7527/1995 Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, artículos 67 y 96, con adecuaciones porcentuales del precio para vivienda.

Para definir el reajuste anual del precio para otros destinos, a falta de convenio de partes, la Ley 7527 remite al trámite del proceso sumario, o bien, someter la controversia a decisión de árbitros o peritos (art. 96).

III. 8) PLAZO PARA EJERCER EL DERECHO A CONSTRUIR O PLANTAR El superficiario tiene un plazo de cinco años para iniciar la construcción de las obras, y tres años las plantaciones, desde la firma de la escritura, vencido el cual extingue el derecho de superficie (art. 12).

Se hacen aquí varias observaciones:

• a)Se recomienda modificar la redacción, para que se aclare que el derecho de superficie se extingue si transcurren esos plazos sin haberse realizado la obra o plantación; no en el caso contrario.

Se trata de una condición esencial para la efectividad y pervivencia del derecho de superficie. Su incumplimiento lo extingue, sin necesidad de esperar a que venza el plazo estipulado en el contrato.

• b)El Proyecto omite indicar el inicio del plazo cuando no hay escritura, lo que admite el artículo 7°.
• c)La norma exige sólo el comienzo de los trabajos; no su terminación, ni el modo en que concluyan; por ejemplo, si es distinto al convenido. (Es claro que debe construirse o plantarse en la forma pactada). Tampoco prevé las consecuencias de una suspensión o paralización. En su literalidad, bastaría el comienzo de obras para ponerse a salvo de la extinción del derecho. Se sugiere revisar este aspecto.
• d)El artículo 17, inciso c, denomina “no uso” a esta extinción del derecho, cuando el superficiario no construye o planta en los plazos legales.
• e)La causal de extinción por ese tipo de incumplimiento reafirma la configuración de un derecho real en cosa ajena. El derecho de propiedad sobre cosa propia no se extingue por no uso, mientras otro no lo adquiera con apego a la ley, usucapión, por ejemplo.

Terminada la construcción, surge la propiedad superficiaria.

III.9) DURACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE El derecho de superficie tiene un plazo máximo de duración de cincuenta años (art. 13).

Se recomienda aclarar la fecha a partir de la cual se cuenta ese lapso; por ejemplo, desde la celebración del contrato.

La estipulación del plazo es requisito contentivo de la escritura pública en que se documente el convenio y un límite a los derechos que puede constituir el superficiario (pto. III.3 supra; arts. 4°, inc. f, y 14). Su vencimiento extingue el derecho (art. 17, inc b).

Está en relación con el carácter de “temporario” atribuido al derecho de superficie (art. 2°), y también con lo dispuesto en el Código Civil, artículo 269 (cualquier limitación de la propiedad sobre inmuebles, a favor de una o más personas, debe ser temporal).

En el Proyecto, el derecho real de superficie no es perpetuo, sino temporal. Otorga una titularidad transitoria sobre lo construido o plantado. La fijación de un plazo es conforme a nuestra tradición jurídica de no gravar la propiedad con limitaciones perennes.

Los plazos a perpetuidad conferirían un goce a tiempo indefinido al constructor o sembrador y originarían un desmembramiento permanente del dominio, lo que puede menoscabar su función y contraponerse a los intereses del superficiante si en la práctica la construcción o plantación absorbe la utilidad del suelo.

A la vez, plazos exiguos podrían afectar la inversión en construcciones de magnitud considerable, como hoteles, centros comerciales, etc.

El plazo se deja al libre consentimiento de las partes, con un límite superior de duración del derecho (cincuenta años), como norma imperativa, obligatoria, que no pueden dejar de lado.

La expresión “tendrá un plazo máximo” (art 13) denota que: a) Puede pactarse un plazo menor. b) Carecen de validez las cláusulas de los convenios con plazos mayores, en cuanto al exceso. c) De admitirse la prórroga, no cabría cuando exceda de cincuenta años.

Se recomienda aclarar si el plazo puede prorrogarse (o se prohíbe su renovación). El artículo de comentario no lo contempla.

Las posturas posibles serían: prohibir la renovación del plazo, permitirla si no excede de cincuenta años, en lo que parece no haber inconveniente, o admitirla aún superando ese lapso, lo que dejaría insubsistente el tope máximo.

Nótese que al vencimiento del plazo convenido y recuperado el dominio pleno por el superficiante, éste podría constituir un nuevo derecho de superficie a favor del mismo superficiario.

Entre las legislaciones que han limitado el derecho de superficie a un plazo máximo de cincuenta años, a modo de ejemplos, están: el Código Civil de Cuba (Ley N° 59/1987), artículo 222; la Ley de Suelo de España, Real Decreto N° 1346/76, art 161, apte. 1°; el Reglamento Hipotecario español, art. 16, etc.

III.10) MEDIOS DE DEFENSA DEL SUPERFICIARIO Al superficiario se le garantiza el disfrute pleno de su derecho. Si fuere perturbado en el ejercicio, por actos del superficiante o de terceros, podrá utilizar todos los medios de defensa regulados en los derechos reales para protegerlo (arts. 6, 10 in fine y 15).

Además de las acciones personales que surgen del contrato, como manifestación del carácter real de su derecho, el superficiario tiene a su favor los medios de tutela, ejercitables erga omnes, contra los actos perturbadores de su posesión o despojo, ya provengan del propietario del suelo o de terceros. Como cualquier titular de un derecho real, dispone de las acciones necesarias (posesorias, interdictales, reivindicatorias, etc.) para proteger el goce pacífico de lo construido o plantado.

III.11) DESTRUCCIÓN DE LO CONSTRUIDO O PLANTADO La destrucción, total o parcial, de lo construido o plantado, cualquiera fuere su causa, no extingue el derecho de superficie si el superficiario realiza nuevas obras dentro del plazo de cinco años, o tres años en caso de plantaciones, a partir del día en que aconteció el hecho. (Art. 16. En igual sentido, Ley 25509, art 7°, sólo para las plantaciones).

La Ley catalana 22/2001, de regulación de los derechos de superficie, tiene una norma semejante sobre el derecho de reconstrucción, el artículo 3, apte. 4:

“Si la construcción o plantación se pierde y la hubiera realizado el titular de superficie, no se extingue su derecho y su titular puede reconstruirla o rehacerla”.

La destrucción de la propiedad superficiaria, sea fortuita, culpable o dolosa, no pone fin, de inmediato, al derecho de superficie. El superficiario tiene una reserva temporal del derecho a reconstruir o replantar, para reanudar el ejercicio de los atributos de uso y goce. Va anejo a su obligación de pagar la renta, si el contrato es oneroso.

A contrario sensu, el derecho de superficie se extingue si el superficiario no realiza las nuevas obras o plantaciones dentro de los plazos previstos. Con todo, el artículo 17 no lo prevé Otra cosa podría ocurrir con la destrucción total del fundo, sustrato físico donde se asientan las obras o plantaciones, que sí podría extinguir el derecho de superficie ante la imposibilidad material de ejercitarlo. El Proyecto no lo contempla.

Una similitud se da en el art 381, inciso 6°, del Código Civil, con la extinción de la servidumbre por venir los predios a tal estado que no pueda usarse.

III.12) CAUSALES DE EXTINCIÓN En el Proyecto, el derecho de superficie se extingue por seis causales: renuncia expresa, vencimiento del plazo, no uso del derecho para construir o plantar en los plazos legales, el cumplimiento de una condición resolutoria, falta de pago del canon y la consolidación en una misma persona de las calidades de superficiante y superficiario. (Art. 17. Reproduce el art 8° de la Ley argentina 25.509).

III.12.1) RENUNCIA EXPRESA Se sugiere añadir “del derecho por el superficiario”.

A la renuncia de derechos se refiere el Código Civil en diversas normas (arts. 18, 274, 304, 381, inc. 4, 527, 537, 549, inc 2, 621, 851, etc.).

En general, es válida cuando no contrarían el interés público, ni perjudica a terceros (art 18 ibid).

El derecho de superficie es de contenido patrimonial y puede ser renunciado por su titular en cualquier momento, sin que ello lo libere de las obligaciones personales pendientes frente al dueño del suelo (art. 18).

La renuncia es una dejación voluntaria de su derecho que hace el superficiario. Posibilita la adquisición del dominio pleno por el superficiante. Por tratarse de un acto excepcional, de importantes efectos, no se presume.

Renuncia expresa es la que consta de modo cierto. El medio más idóneo de constancia es el escrito.

III.12. 2) VENCIMIENTO DEL PLAZO CONTRACTUAL El agotamiento del plazo por el que se concedió, extingue, ipso iure, el derecho de superficie, salvo que se admita y las partes acuerden su prórroga antes de fenecer.

III.12.3) NO USO DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN LOS PLAZOS LEGALES Edificar o plantar dentro del plazo legal es finalidad básica del contrato de superficie. Si el superficiario permanece inactivo, sin ejercitar esos actos, incurre en un incumplimiento grave, que opera como condición resolutoria.

Para mayor claridad en su comprensión, se recomienda sustituir la redacción, así:

“Por incumplir el superficiario su obligación de construir o plantar, reconstruir o replantar dentro de los plazos legales”.

III.12.4) CUMPLIMIENTO DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA En el dictamen C-044-1987 dijimos que la condición resolutoria es “a un acontecimiento futuro e incierto, es decir, no verificado aún y que se ignora si llegará a ocurrir (incertidumbre objetiva), al cual se subordina la revocación de un acto –o contrato- jurídico”.

Es permitido sujetar el derecho de superficie a una condición resolutoria. Con su cumplimiento, perecería.

III.12.5) FALTA DE PAGO DEL CANON Cuando el contrato es oneroso, la cancelación del canon es una contraprestación esencial a cargo del superficiario.

El impago de la renta también constituye un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales y provoca la extinción del derecho.

III.12.6) CONSOLIDACIÓN QUE NO PERJUDIQUE DERECHOS DE TERCEROS La última causal extintiva es la consolidación en una misma persona de las calidades de superficiante y superficiario, mientras no se perjudiquen derechos adquiridos por terceros.

La confusión es propia del derecho de las obligaciones, extintiva de éstas (art. 826 del Código Civil). La consolidación es aplicable a los derechos reales, aunque en ocasiones ese cuerpo legal emplea, en forma inadecuada, aquel término para referirse a ésta, como sucede en el artículo 381, inciso 3°: la servidumbre se extingue “por la confusión” o reunión perfecta e irrevocable del predio dominante y del predio sirviente en manos de un sólo dueño.

La consolidación extingue los derechos reales limitados, por su absorción en el haz de facultades del derecho de propiedad. “Consiste en la reunión en un solo titular del derecho de propiedad y de uno limitado sobre una misma cosa, con la consiguiente recuperación de la plenitud del derecho real limitado, por razón de que uno de los anteriores titulares de la propiedad o del derecho limitado adquiere del otro el correspondiente derecho real, o incluso un tercero adquiere coetáneamente ambos derechos reales”. (COCA PAYERAS, M. Consolidación. Enciclopedia Jurídica Básica. Vol I. Edit. Civitas. Madrid, pg. 1513).

Se da en las situaciones de dominio dividido cuando se juntan en una sola propiedad el domino directo y el dominio útil (Ibid).

El dominio directo o eminente es el conjunto de derechos o atributos esenciales que se reserva sobre un inmueble quien teniendo su dominio, cede el derecho de superficie.

La reunión de titularidades del suelo y la superficie (edificación o plantación) en una persona conforma la propiedad plena, con prescindencia de que el sujeto consolidador sea el dueño del terreno, el superficiario o un tercero. Puede producirse por diversos actos inter vivos o mortis causa (sucesión particular o universal: compra, herencia, etc).

La consolidación extingue el derecho real limitado en cosa ajena, mas no el dominio sobre el inmueble, que, permanece y se dilata al recobrar la integración de las facultades desmembradas.

Esta causal refuerza que no puede haber un derecho de superficie en “cosa propia” (art. 1°), sino sobre cosa ajena.

La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros. Los derechos reales constituidos por el superficiante o superficiario a favor de terceros persisten hasta la extinción del plazo del derecho de superficie, como si la consolidación no se hubiese producido.

III.13) RENUNCIA DEL DERECHO, DESUSO O ABANDONO La renuncia del derecho por el superficiario, el desuso o abandono no lo liberan de sus obligaciones. (Art 18. Es idéntico al art 9° de la Ley 25.509 argentina).

Pese a la extinción del derecho que puedan producir las citadas causales, subsisten las obligaciones pendientes del superficiario, exigibles por dueño del suelo; por ej., canon que deba cubrir si el contrato es oneroso, etc.

Conviene aclarar la diferencia conceptual entre desuso (no uso, art 17 inc c ?), abandono y renuncia.

III.14) EFECTOS FRENTE A TERCEROS DE LA EXTINCIÓN DEL DERECHO POR CONSOLIDACIÓN En el supuesto de extinción del derecho de superficie por consolidación, los derechos y obligaciones del superficiante y del superficiario continuarán con sus mismos alcances y efectos. (Art. 19. Es idéntico al art. 10 de la Ley 25.509 argentina).

Con redacción más precisa el artículo 1541 del Código Civil portugués, referido a la permanencia de los derechos reales, establece que extinguiéndose el derecho de superficie antes del plazo, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravándolos separadamente, como si no hubiese habido extinción.

Igual la Ley de Suelo de España, Real Decreto 1346/1976, artículo 173. 4: Si por cualquier causa distinta del vencimiento del plazo “se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro continuarán gravándolos separadamente”. (Reiterado en ese país por el Real Decreto Legislativo 1/1992, artículo 289.5, y la Ley de Suelo 8/2007, artículo 36.5 in fine).

En el Proyecto, la extinción anticipada del derecho de superficie, por consolidación, no perjudica los derechos (reales de garantía ?) de terceros que afectan la propiedad del suelo y la superficiaria. Por ministerio de la norma (art 19), mantienen vigencia, en principio por el plazo remanente de duración de aquél.

Se recomienda aclarar:

• 1)Si los derechos de terceros son de naturaleza real y personal. (Acerca de estos últimos, no parece haber justificación). Y en cuanto a los primeros, si son derechos reales de garantía o también de goce.
• 2)Que esos derechos continúan vigentes durante el tiempo que reste para vencer el plazo del derecho de superficie. (La duración no podría ser mayor de ese lapso).
• 3)Si el artículo 19 se aplica sólo con relación a terceros, o abarca también los derechos constituidos entre las partes. Aunque la intención sea la primera, el texto es abierto.

III.15) EFECTOS DE LA EXTINCIÓN. INDEMNIZACIÓN AL SUPERFICIARIO Producida la extinción del derecho de superficie, el superficiante del inmueble afectado extiende su dominio a las edificaciones o plantaciones que subsistan, indemnizando al superficiario en la medida de su enriquecimiento, salvo pacto en contra. (Art. 20. Reproduce el 11 de la Ley 25509 argentina, ampliándolo a las edificaciones).

Al llegar a término el contrato, recobra vigor el principio de accesión. El propietario del suelo recupera el dominio pleno, que se extiende a las construcciones o plantaciones realizadas por el superficiario, las que hace suyas, pero debe retribuirle un importe equitativo, a menos de que se haya convenido lo contrario.

La norma no determina y conviene aclarar:

• a)Si el dominio revierte al dueño del suelo en forma automática, o debe mediar declaratoria y entrega.
• b)Si la indemnización “en la medida de su enriquecimiento”, a falta de pacto, debe hacerse sobre el valor de la construcción, conforme a su estado al momento de la transmisión.

III.16) OBIGACIONES TRIBUTARIAS Desde que inicie la construcción o plantación, el superficiario pagará todos los impuestos, contribuciones y cargas por razón del inmueble, salvo pacto en contrario. Si hay pluralidad de construcciones, cada titular pagará íntegra y exclusivamente los que correspondan a la suya. En este caso, los bienes y derechos del superficiario son susceptibles de título ejecutivo; no así la propiedad del superficiante. (Art. 21. Reproduce la Ley 431 de la Ley 1/1973, que aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, agregando el último párrafo).

El superficiario es propietario temporal en la superficie y sobre él pesan las obligaciones tributarias que gravan su inmueble.

Tiene similitud con el artículo 335 del Código Civil: mientras dure el usufructo, el usufructuario está obligado a pagar los impuestos ordinarios que determinen las leyes.

Se hacen las siguientes sugerencias:

• a)Ha de tenerse en cuenta que la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, N° 7509/1995, considera objeto de impuesto los terrenos, instalaciones o construcciones fijas y permanentes que allí existan, a que se refiere su artículo 6° (Decreto 27601-H, arts. 2°); no las plantaciones separadas del suelo.

El hecho generador de ese impuesto es la propiedad o tenencia de un bien inmueble en los términos establecidos en la Ley, al primero de enero de cada año. (Art. 2° de su Reglamento, Decreto 27601-H).

• b)Se recomienda reformar el artículo 6° de la Ley 7509/1995, para incluir al superficiario entre los sujetos pasivos del impuesto sobre bienes inmuebles.
• c)Valorar y aclarar si los tributos a cargo del superficiario son los relativos a las construcciones (y plantaciones ?) que realice, con exclusión del suelo. No parece razonable imponerle tributos sobre el terreno, que no le pertenece. Menos aún si el derecho superficiario no consume o agota su rendimiento o utilidad.
• d)Los convenios celebrados entre particulares sobre el pago del impuesto, no son aducibles contra la Administración Tributaria. (Art. 8, pfo 3°, Ley 7509).

Los actos o convenios que infringen normas prohibitivas e imperativas, protectoras del interés público, son nulos. Arts. 5, 12 y 179 del Código Tributario, Ley 4755, 8° de la Ley 7509, 10 in fine de su Reglamento, Decreto N° 27601-H, 129, pfo. 4° de la Constitución Política, 19 del Código Civil).

Por tanto, se recomienda aclarar que el pacto en contrario sobre el pago del impuesto de bienes inmuebles, a que alude el artículo 21 del Proyecto, no puede ir en perjuicio de la Administración Tributaria, ni le obliga.

• e)Aclarar la expresión “los bienes y derechos del superficiario son susceptibles de título ejecutivo”. (Es título ejecutivo la certificación por adeudo de tributos).

La obligación tributaria es un vínculo de carácter personal, por el que responde el sujeto pasivo, aunque el cumplimiento del impuesto sobre bienes inmuebles se asegure con garantía real o privilegio especial. (Código Tributario, Ley 4755, arts. 4° y 15).

Las certificaciones de los contadores o auditores municipales relativas a tributos impagados son título ejecutivo (Código Municipal, art 71). Y las deudas por concepto de impuesto territorial constituyen hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles. (Ley 7509, art 28). Por su carácter de hipoteca legal, los tribunales han interpretado que la certificación debe indicar con claridad el inmueble. El título en que consta el débito del impuesto territorial da lugar a un proceso de ejecución hipotecaria sin renuncia de trámites. (SALA CONSTITUCIONAL, voto 2000-05329 y TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, voto N° 1198-L-2007).

• f)Pese a que el Proyecto no contempla el pago de tributos cuando el inmueble sometido al régimen de derecho de superficie se halle en condominio (art. 9), suple la omisión el artículo 7° de la Ley 7509: “Cuando una propiedad pertenezca a varios condueños, cada uno pagará una parte del impuesto proporcional a su derecho sobre el inmueble. En caso de mora, la hipoteca legal preferente se ejecutará sobre los respectivos derechos”.

III.17) DERECHO DE SUPERFICIE Y SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA El superficiante puede constituir el derecho de superficie para efectos del otorgamiento del subsidio familiar de vivienda regulado en la Ley 7052 y sus reformas (art. 22).

La Ley N° 7052/1986, del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), artículo 46, crea el Fondo de Subsidios de Vivienda, con el objeto de que las familias y adultos mayores sin núcleo familiar, de bajos ingresos, puedan ser propietarios de una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades socioeconómicas. Los beneficios del Fondo, Bono Familiar de Vivienda o subsidio, procuran dar soluciones habitacionales de interés social y se otorgan, por una sola vez, a las familias de escasos recursos económicos (art. 50).

Las familias que reciban el subsidio deben inscribir el inmueble a nombre de la pareja en matrimonio y, si está en unión de hecho, a nombre de la mujer. Asimismo, sobre el inmueble debe constituirse el régimen de patrimonio familiar, tanto en caso de matrimonio como en unión de hecho (art. 56).

Los bienes inmuebles declarados de interés social, que hayan sido financiados y adquiridos con el subsidio o bono familiar de la vivienda conforme a la Ley 7052, “no podrán ser enajenados, gravados ni arrendados, bajo ningún título, gratuito ni oneroso, durante el plazo de diez años contados a partir de la fecha en que se formalice en escritura pública el otorgamiento del subsidio respectivo”. Lo anterior, excepto que medie debida autorización del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANVHI). “El uso y usufructo de esos inmuebles será exclusivamente de los miembros del grupo familiar que recibió el subsidio indicado, salvo que se cuente con la autorización referida otorgada a favor de terceros. El Registro Público cancelará, de oficio, la presentación de cualquier documento que no contenga esa autorización”... (art 169).

Aun cuando ese artículo quedaría modificado tácitamente con el texto del Proyecto, se sugiere valorar la posible reforma expresa.

Prohibiciones similares contienen, entre otras, las leyes números 7151, de Autorización al IMAS para traspasar terrenos, en el artículo 3°; 1788, Ley Orgánica del INVU, artículo 42; 6731, Traspaso de Terrenos del Estado a la Municipalidad de Cartago para Vivienda, artículo 5°, etc. La prohibición puede levantarse con acto autorizatorio del Consejo Directivo del IMAS, la Junta Directiva del INVU o la Contraloría General de la República, por su orden.

De acuerdo con el Código de Familia, Ley 5476/1973, “El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviere ligado en matrimonio; o por disposición judicial, a solicitud del propietario, previa demostración, en este último caso, de la utilidad y la necesidad del acto” (artículo 42).

Conviene que los señores diputadas y diputados valoren las razones expuestas por el Asesor Legal del BANHVI en la sesión ordinaria N° 42, del 31 de octubre del 2007, quien se manifestó en contra del artículo 22 del Proyecto. Considera la figura del derecho de superficie “incompatible con la aplicación del subsidio del bono familiar para la vivienda, que pretende generar una solución definitiva al problema habitacional de una familia”.

Al extinguirse ese derecho, agregó, retorna al superficiante la “plena propiedad, el inmueble con las edificaciones correspondientes. De manera que la familia se vuelve a quedar sin vivienda y el subsidio estatal pasó a formar parte de otro patrimonio” (…); “ninguna solución se le estará dando a la familia, en realidad”.

En suma, el criterio del Asesor Legal se reconduce a que el derecho de superficie no será una solución definitiva al problema de vivienda social en los casos donde se aplique.

A la Asamblea Legislativa compete sopesar esas reflexiones e implícitamente si el espíritu de la Ley 7052 es procurar una solución definitiva o temporal a ese problema. En los artículos de esa Ley concernientes al tema (1°, 6 inc b, 50, 155, Transitorio XI), los términos no se complementan de calificativo alguno.

El artículo 51 ibid. indica que se elegirán para recibir el beneficio del Fondo, quienes “no posean vivienda” o “poseyéndola, requiera reparación o ampliación”. Recuérdese que extinguirse el derecho de superficie, el superficiante del inmueble afectado debe indemnizar al superficiario en la medida de su enriquecimiento, salvo pacto en contrario (art 20 del Proyecto).

En Alemania, por ejemplo, el subsidio de vivienda, con fondos públicos, lo pueden obtener inquilinos (subsidio de alquiler) y propietarios (compensación de carga económica). Estos últimos pueden otorgarse a “titulares de un derecho hereditario de superficie y aquellos que tienen derecho a que (en) un edificio o una vivienda les sea cedido o transferido el derecho de superficie”. (Cfr.: WOHNGELD. Subsidio de vivienda.:http://www.bmg.bund.de/nn_617234/SharedDocs/Download/ES/es- Wohngeld05,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/es-Wohngeld05.pdf).

III.18) CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN INMUEBLES CON LIMITACIONES AL AMPARO DE LEYES SOCIALES Los propietarios de inmuebles que soportan limitaciones de la Ley 7052, 7151, 1788 y 6731 pueden constituir el derecho de superficie sobre estos, siempre que sea a favor de un pariente, por consaguinidad o afinidad, hasta tercer grado inclusive, a título gratuito y por un plazo de cincuenta años.

Esa autorización se extiende a los propietarios de inmuebles que tengan limitaciones al amparo de leyes especiales, por haber recibido algún tipo de subsidio o beneficio del Estado, las instituciones públicas o entes municipales (artículo 23).

Las cuatro leyes enumeradas son: Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (7052), Ley de autorización al Instituto Mixto de Ayuda Social para traspasar terrenos de su propiedad (7151), Ley de Creación del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (1788), y Ley del Instituto de Desarrollo Agrario (6735).

Se hacen las siguientes observaciones:

• a)Al comentar el artículo 22, aludimos a las limitaciones de las Leyes números 1788, 7052 y 7151.
• b)Proyecto consigna con error el número de la Ley del IDA. El correcto es 6735, que no contempla ninguna disposición a los efectos que interesan. Al parecer, la intención es más bien citar la Ley 2825, de Tierras y Colonización, que sí contiene limitaciones semejantes (artículos 67 y 83).
• c)Se sugiere valorar la conveniencia de establecer un único plazo de cincuenta años para constituir el derecho de superficie en el caso de los propietarios de inmuebles con limitaciones de las Leyes 7052, 7151, 1788 y 6735 (entiéndase 2825).

Según las circunstancias, podría interesar a las partes convenir un plazo menor. La Exposición de Motivos del Proyecto no explica la justificación objetiva y razonable para el diverso trato respecto al plazo que aquí se introduce con relación a los demás superficiarios. Se deja entrever que busca dar mayor solidez a la situación de quienes obtienen inmuebles con ese tipo de subsidios o beneficios, en atención a los intereses sociales que tutela.

• d)El párrafo final del artículo 23 omite reiterar las condiciones del párrafo anterior.

III.19) REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL La Ley que se pretende promulgar, de regulación del derecho de superficie, para la propiedad inmueble privada, complementa el Código Civil, y lo correcto es que vaya aparejada de las respectivas reformas (a sus arts. 459 y 265), para evitar contradicciones con éste. Lo mismo hizo la Ley 25.509 de Argentina, que en el artículo 12 modificó los numerales 2614 y 2503 del Código Civil de ese país, para armonizarlos al nuevo derecho creado.

La reforma al artículo 265 ibid, por lo demás atinada, se aconseja redactarla así:

“De acuerdo con las disposiciones del régimen del derecho de superficie podrá pertenecer a una persona distinta del propietario el derecho de construir o plantar sobre suelo ajeno o bajo su superficie. En estos casos, el propietario del terreno será dueño exclusivo de éste y el titular del derecho de superficie será dueño exclusivo de lo construido o plantado por él”.

El artículo 265 ibid, en lo que interesa establece que cuando la propiedad es imperfecta o limitada no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno.

IV.- CONCLUSIONES De lo expuesto, se concluye que:

• A)Como la aprobación o desestimatoria de un Proyecto de Ley es un acto de exclusivo resorte de la Asamblea Legislativa e insustituible por esta Institución, se emite una opinión jurídica no vinculante.
• B)Acerca del Proyecto de Ley consultado, se hacen las siguientes consideraciones:

En la Exposición de Motivos se precisa que:

• a)El derecho de superficie no está regulado en nuestro país en el ámbito del Derecho Público, por medio de las Leyes 6043 y 6758, las cuales no contienen ninguna norma sobre el mismo.
• b)Por las razones anotadas en la Opinión Jurídica O. J.-074-2003 y en punto II.1, es improcedente trasladar esa figura, propia del Derecho Civil, al dominio público, sujeto a un régimen jurídico especial de Derecho Administrativo.
• c)El derecho de superficie tampoco está reconocido, de manera expresa, en nuestra legislación civil, ni en las sentencias de la Sala Primera que se citan.
• d)La valoración acerca de la conveniencia y oportunidad de crear el derecho de superficie compete en definitiva al legislador.
• e)Por la relevancia que pueda tener a los fines interpretativos, se deja constancia de que aunque el Proyecto no lo indica, adopta como modelo, en su mayor parte y con ligeras variantes, la Ley 25.509 de Argentina.

ARTICULADO. En cuanto el articulado se recomienda:

Artículo 1°: Sustituir el término “propiedad horizontal” por “condominio”. Aclarar si el término “plantación” se circunscribe a lo forestal (árboles) o se extiende a toda cubierta vegetal. Después de “subedificación”, eliminar los términos: “de la propiedad.” Artículo 2°: Suprimir la expresión “sobre cosa propia” Valorar la referencia expresa al derecho de superficie en los artículos 505 y 506 del Código Civil.

Artículo 3°: Reunirlo con el 7°, para regular en un solo texto la constitución del derecho y su inscripción registral. Crear el Registro de Derechos de Superficie y agregarlo, por reforma, en el artículo 2° de la Ley N° 5695, e incluir el deber de registrar en éste, para efectos de terceros, todos los actos o contratos que afecten el derecho de superficie, comprensivo del cumplimiento de la obligación de plantar o construir.

Artículo 5°: Aclarar que cuando el dueño (o condueños) del inmueble ha constituido un derecho real de superficie, el superficiario está legitimado para realizar los trámites de aprobación de planos y permisos constructivos de las obras objeto de su derecho.

En el último párrafo, agregar, después de “normativa urbanística” y seguido de una coma: “de construcciones y ambiental aplicables”.

Artículo 8: Refundirlo con el artículo 14.

Artículo 9°: Fusionarlo con el artículo 1° (ambos se refieren a la constitución del derecho). Sustituir el término “propiedad horizontal” por “condominio”.

Artículo 12: Aclarar:

• a)Que el derecho de superficie se extingue si transcurren los plazos previstos sin haberse realizado la construcción o plantación.
• b)El inicio del plazo cuando las partes no firman escritura pública.

Nótese que sólo se exige el inicio de las obras o plantaciones; no su terminación, ni el modo en que concluyan.

Artículo 13: Aclarar la fecha a partir de la cual se cuenta el plazo; si éste puede prorrogarse y, en caso afirmativo, si la renovación puede exceder de cincuenta años.

Artículo 14: Aclarar si la enajenación y gravamen recae sobre el derecho a construir y plantar, la propiedad superficiaria o el derecho de superficie en ambas modalidades. Valorar una posible reforma a los artículos 409 y 411, inciso 2°, del Código Civil, para adecuarlos a nueva figura que se crea.

Artículo 17: En el inciso a), añadir. “del derecho por el superficiario”.

En el inciso c: Sustituir la redacción, así:

“Por incumplir el superficiario su obligación de construir o plantar, reconstruir o replantar, dentro de los plazos legales”.

Artículo 18: Aclarar la diferencia conceptual entre renuncia, desuso (no uso ?) y abandono.

Artículo 19: Aclarar:

• a)Si los derechos de terceros son de naturaleza real y si de garantía o goce.
• b)Que continúan vigentes por el resto del plazo del contrato de superficie.
• c)Si se aplica sólo con relación a terceros.

Artículo 20: Aclarar:

• a)Si la propiedad revierte al dueño del suelo en forma automática, o debe mediar declaratoria y entrega.
• b)Si a falta de pacto, el resarcimiento debe hacerse sobre el valor de las construcciones, conforme a su estado al momento de la transmisión, o plantaciones.

Artículo 21: Tener en cuenta que la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, N° 7509/1995 no considera objeto de impuesto las plantaciones separadas del suelo.

Reformar el artículo 6° de la Ley 7509/1995, para incluir al superficiario entre los sujetos pasivos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Aclarar:

• a)Si los tributos a cargo del superficiario son los relativos a las construcciones (y plantaciones ?) que realice, con exclusión del suelo.
• b)Que el pacto en contrario sobre el pago del impuesto de bienes inmuebles no puede ir en perjuicio de la Administración Tributaria, ni le obliga.
• c)La expresión “los bienes y derechos del superficiario son susceptibles de título ejecutivo”.

Artículo 22: Para la aplicación del derecho de superficie, valorar si el espíritu de la Ley 7052 es procurar una solución definitiva o temporal al problema de vivienda social, para la aplicación del derecho de superficie.

Artículo 23: Corregir el número de la Ley del IDA. El correcto es 6735, que no contempla ninguna disposición a los efectos que ahí interesan. Al parecer, la intención es citar la Ley 2825, de Tierras y Colonización, que sí contiene limitaciones semejantes (arts. 67 y 83).

Valorar la conveniencia de establecer un único plazo de cincuenta años para constituir el derecho de superficie en el caso de los propietarios de inmuebles con limitaciones de las Leyes 7052, 7151, 1788 y 6735 (entiéndase 2825).

El su párrafo final omite reiterar las condiciones del párrafo anterior.

Artículo 24: La reforma al artículo 265 ibid, se aconseja redactarla así:

“De acuerdo con las disposiciones del régimen del derecho de superficie podrá pertenecer a una persona distinta del propietario el derecho de construir o plantar sobre suelo ajeno o bajo su superficie. En estos casos, el propietario del terreno será dueño exclusivo de éste y el titular del derecho de superficie será dueño exclusivo de lo construido o plantado por él”.

De usted, atentamente, Dr. José J. Barahona Vargas Procurador Asesor