Regulatory Law of Condominium PropertyLey Reguladora de la Propiedad en Condominio

• a)To the various floors, premises, offices, parking spaces or apartments into which one or several buildings, to be built or built on the same property or on different properties, are divided, whether these belong to one or several owners or concessionaires.

Upon registering the affectation of several properties, they will be combined so that a single parent property results.

• b)To the different buildings constructed on a single property, if they are to belong to different owners.
• c)To real estate suitable for construction, both for the lots or rural properties into which the land is divided, and for the constructions erected on them.
• d)When the owner of a building or a residential, commercial, tourist, industrial, or agricultural development, already built, decides to submit it to the condominium property regime, provided that there are independent and indivisible common elements and they comply with all the technical requirements demanded by this law.
• e)When the holder of a concession right that falls upon a real estate property and is intended for tourist or commercial exploitation, decides to submit their project to the provisions of this law. In this case, they must have the express and prior authorization of the authorities that granted the concession.
• f)To projects to be developed in stages, whose urbanization or civil works are submitted to the condominium property regime and where the resulting subsidiary properties are, in turn, converted into parent properties of a new condominium, without losing, for this reason, their condition as a subsidiary of the original condominium; the foregoing, in accordance with the provisions of the project and the original duly approved plans, as well as the condominium regulations.

• a)The nature, situation, measurements, and boundaries of the parent property; a general description of the building, the residential, commercial, tourist, industrial, or agricultural development, as well as the description of each resulting subsidiary property, with its situation, measurements, boundaries, and the proportion that each of these subsidiary properties corresponds to in relation to the total area of the condominium and the other details necessary for its correct identification. This information shall be provided based on the construction and topographic plans.
• b)The general purpose of the condominium and the specific one of each subsidiary property.
• c)The common property, its purpose, and the characteristics necessary to correctly identify, locate, and delimit it.
• d)That the notary has examined the construction plans duly approved by the competent institutions.
• e)The deed of affectation to the condominium property regime shall establish the rules that allow the merging and dividing of the subsidiary properties, indicating the minimum areas and the frontage to the public road or the common area that allows it.
• f)The total value of the condominium, the value of each floor, apartment, premises, office, or parking space into which it is divided, as well as the percentage or proportion corresponding to each one in the total value of the condominium.

For this purpose, the parent property and the subsidiary properties shall be described based on a preliminary project duly approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), the Ministry of Health, and the respective municipality.

Upon registering the first entry of the parent property, the registration of the property in the General Property Section shall be cancelled.

(*)(Its name modified by article 2 of law No. 8984 of September 14, 2011) The constitutive deed submitted to the Registry for registration must be accompanied by the plan duly approved by the respective institutions, which shall record all the pertinent data for the parent property, the subsidiary properties or private areas, the common areas, and the tables of areas and distribution.

Private and Common Property

Common property belongs to all the owners of the condominium, who shall have a right to it proportional to the percentage that the area established for their subsidiary property represents within the condominium.

Nevertheless, no owner may be limited in the rational use and enjoyment of the common property, nor may they claim a greater right to the enjoyment of these things because their percentage in them exceeds that of other owners.

Common property may not be subject to division, except in the cases exempted in this law.

• a)The land on which the building rests, in the case of vertical constructions, resulting in two or more subsidiary properties resting on the same ground, or when, as required, the ground must be considered common.
• b)The foundations, the main and party walls, the roofs, the galleries, the vestibules, and the stairways, as well as the access, exit, and internal circulation routes, when they must be considered as such, due to the type of construction or development.
• c)The premises destined for the housing of personnel in charge of the administration or security of the condominium.
• d)The premises and the installations for central services such as electricity, lighting, telephony, gas, water, refrigeration, tanks, water pumps, wells, and others; except for social interest condominiums under an said installations may be subject to transfer to the corresponding public service provider, provided they meet the technical requirements established by said provider and there is formal acceptance and the indivisibility of the common areas provided for in this law is not compromised. The transfer of said installations, in the case of social interest condominiums, does not entail transfer of ownership or alteration of the co-ownership regime over the common areas, being exclusively limited to the infrastructure indispensable for the provision of the corresponding public service.
• e)The elevators, the waste incinerators, and, in general, all the devices and installations destined for the common benefit.
• f)Others expressly indicated by the regulations.

The preceding enumeration is not exhaustive, as those things necessary for the existence, security, health, conservation, access, and ornamentation of the condominium are also common, apart from those that are deed or in the condominium regulations, with the exceptions established for social interest condominiums under an express declaration issued by an authorized entity of the Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

(Thus amended by article 1 of the Law for modernization and equitable access to public services in social interest condominiums, No. 10882 of March 16, 2026)

The proceeds from this lease shall be incorporated into the common income.

The express or tacit waiver of the use and enjoyment of the common property shall not relieve the condominium owner from their obligations regarding the conservation, reconstruction of said property, or the payment of maintenance fees, nor from any obligation derived from the regime.

• a)Necessary improvements, by the votes of the owners representing the majority of the value of the condominium.
• b)Useful improvements, by the votes of the owners representing two-thirds of the value of the condominium.

Rights and Obligations of the Owners

They shall use their property in accordance with its purpose as set out in the constitutive deed. They may subdivide them provided the segregated parts meet all the requirements established in this law for subsidiary properties. They may not use it for uses contrary to the law, morality, or good customs, nor make it serve any purpose other than that expressly agreed upon. They may not perform any act or incur any omission that disturbs the tranquility of the other owners or compromises the solidity, security, health, or comfort of the condominium.

At the request of the condominium administrator or a owner, the judicial authority shall apply, to the violator of the provisions of this article, a fine equivalent to one base salary, as defined in Law No. 7337 of May 5, 1993. The sums shall be allocated to improvements of the condominium; all without prejudice to the indemnities that may correspond by law.

The claim shall be processed through the summary procedure established in the Civil Procedure Code.

Regarding common services and general installations, owners must refrain from any act, even inside their property, that impedes or makes less efficient the operation or use thereof.

Each owner shall bear the cost of the conservation works needed by the soils or pavements of their subsidiary property.

• a)National and municipal taxes and fees that affect the common property, as well as the fees corresponding to the administrative concession rights, where appropriate, and any other mandatory charge. However, the national or municipal offices in charge of collecting taxes or fees must maintain an independent account for each subsidiary property.
• b)The amount of the premiums and the type of insurance that the condominium regulations establish.
• c)Expenses for the administration, maintenance, repair, and cleaning of common property, which shall be regulated in the regulations.
• d)The cost of improvements made to common property, duly authorized by the Assembly of Condominium Owners.
• e)Those authorized by the Assembly of Condominium Owners and those conferred the character of common in the condominium regulations.

The fees corresponding to the common expenses owed by the owners, as well as the fines and interest they generate, shall constitute a mortgage lien on the subsidiary property, only preceded by the lien relating to the tax on real estate. A certified public accountant shall issue the certification of the sums that the owners owe for these concepts; this certification shall constitute an executory mortgage title.

(Thus amended by article 1 of Law No. 8278 of May 2, 2002)

If in default, the acquirer of the subsidiary property shall be considered jointly liable for the certified amount, without prejudice to being able to collect from the transferor what they must pay for this reason.

In this case, when the owner does not live in, use, or occupy it, those who live in, use, or occupy it shall be responsible for the infractions, without prejudice to the joint civil liability of the owner.

The administration of the condominium, with the prior granting of power by the respective condominium owner, may exercise an eviction action against the non-owner occupant who repeatedly violates the condominium regulations or disrupts the normal coexistence of all condominium owners.

• a)Written warning.
• b)Sanction or fine.
• c)Obligation of eviction by the condominium owner.

The condominium regulations shall contemplate the specific regime of fines. Their claim shall be processed through the summary procedure provided in the Civil Procedure Code.

Assembly of Condominium Owners and Administration of the Condominium

This Assembly shall be held according to the condominium and administration regulations and this law; it must be held at least once a year. Ordinary or extraordinary assemblies may be held virtually through the use of technological means, using any technological means for this purpose as long as the integral, multidirectional, and real-time interaction among the members of the body and all those participating in the session is guaranteed. Techniques that allow the simultaneous transmission of audio, video, and data must be used, in observance of the principles of simultaneity, collegiality, and deliberation. In these cases, the notice of meeting must indicate, in which the members may access and accredit themselves to participate in the respective virtual assembly.

The quorum for the Assembly of Condominium Owners shall be formed by the votes representing a minimum of two-thirds of the value of the condominium. On the second call, the quorum shall be reached with any number of attendees.

Each owner shall have the right to a number of votes equal to the percentage that the value of their property represents in the total of the condominium.

(Thus amended by article 1 of law No. 10746 of August 26, 2025)

Also, the owners representing at least one-third of the value of the condominium may convene it.

(Thus amended by article 1 of law No. 10746 of August 26, 2025)

What is agreed by the Assembly binds all owners. Any owner who considers their right harmed may file their claim within the three months following the finality of the agreement, and it shall be processed through the summary procedure established in the Civil Procedure Code.

• a)Only by the unanimous agreement of all the owners may the following be done:

1- Modify the general purpose of the condominium.

2- Renounce the condominium property regime, provided that the resulting parcels or units do not contravene other laws.

3- Encumber or alienate the condominium in its entirety.

• b)Only by the agreement of a number of votes representing at least two-thirds of the total value of the building may the following be done:

1- Change the specific purpose of a subsidiary property.

2- Construct new floors or basements, excavate, or authorize one of the owners to carry out these works.

3- Acquire new common property, change the purpose of existing ones, or dispose in any way of the manner in which they may be used, except if it implies the reduction or elimination of green areas or parks, which shall require unanimous agreement.

4- Authorize the leasing of common property.

5- Approve the partial or total reconstruction of the condominium.

6- Vary the proportional area of the subsidiary properties, in relation to the total area of the condominium or the area of the common property.

7- Vary the clauses of the constitutive deed or the condominium and administration regulations.

In the previous cases, when a single owner represents at least fifty percent (50%) of the total value of the condominium, in addition, fifty percent (50%) of the remaining votes gathered in the Assembly shall be required.

• c)Any other agreement or determination shall be approved by the votes of the owners representing the majority of the value of the condominium.

(Thus amended by the sole article of law No. 10229 of May 5, 2022)

(Thus amended by article 1 of law No. 8278 of May 2, 2002)

They shall be designated in accordance with the condominium and administration regulations, by the Assembly of Condominium Owners, which must approve the corresponding remuneration for these services. Unless this regulation provides another measure, the administrator shall have the power of a general proxy, with respect to the condominium and the common property.

It shall collect from each owner the fee corresponding to them for common expenses. It shall ensure compliance with the provisions of this law and the regulations; likewise, it shall have the other powers and obligations that the law and the regulations assign to it.

Furthermore, they shall have the right to collect from the other owners, through the proper demonstration, the proportional payment of the expenses and the time dedicated. The endorsement of said expenses by a certified public accountant shall be sufficient proof of their existence.

The legalization of all these books, their replacement due to loss or deterioration, as well as any procedure relating to them shall be in charge of the Condominium Property Section of the Registro Inmobiliario.

(Thus added by article 2 of law No. 8278 of May 2, 2002) (Thus amended by article 1 of law No. 8984 of September 14, 2011)

Condominium and Administration Regulations

• a)The ways of designating, contracting, or substituting the administrator, their powers and obligations, the period of appointment or contracting, and the causes for their removal.
• b)The contributions of the owners for common expenses.
• c)The frequency with which the Assembly of Owners shall meet, the manner of convening it, the person who shall chair the meetings, and the procedure for designating them.
• d)The use of common property, the limitations and conditions under which it shall be exercised, and, in general, the rights and obligations of each owner.
• e)The condominium's sanctions regime and the mechanisms for dispute resolution.
• f)The rules necessary to subject the subsidiary properties to the condominium property regime, which shall be converted into parent properties, without thereby losing their original condition.
• g)The possibility, jointly or individually, of changing the external form of the facades, decorating the exterior walls, doors, or windows in forms or colors different from those of the complex.

At the outset, the regulations must be established by the owner of the parent property and may be modified by the Assembly of Condominium Owners, by unanimous vote of all the owners of the condominium. Any modification of the regulations must be registered in the Registro Inmobiliario (*).

(*) (Its name modified by article 2 of law No. 8984 of September 14, 2011)

Functional and Structural Conditions of the Condominiums

• a)All of the main structure, the load-bearing and dividing walls, as well as the separations between floors, must be constructed with non-flammable materials.
• b)Be provided with a duct, through all the floors, that allows the passage of the installations for potable water, wastewater, rainwater, and blackwater, electricity, and others. This duct shall be part of the common areas.
• c)Be provided with a duct, through all the floors, that allows for the disposal of garbage and waste, which shall be collected on the ground floor to be incinerated or subjected to some other treatment. This duct shall be part of the common areas.
• d)All buildings, whether horizontal or vertical developments, shall be constructed according to the norms required by the respective laws.

Extinction of the Condominium: Destruction and Reconstruction of the Buildings

The extinction shall take effect upon registration in the Registro Inmobiliario (*). In such case, the entries of the parent property and the subsidiary properties shall be cancelled in the Condominium Property Section and the new properties shall be registered in the General Property Section. The rights acquired by third parties shall be preserved.

(*) (Its name modified by article 2 of law No. 8984 of September 14, 2011)

Those who refuse shall create, in favor of the other owners, the right to buy their property at a fair appraisal by Once this period has expired, the owner is free to offer the sale of their subsidiary property to third parties.

Final Provisions

In social interest condominiums, the housing complexes shall enjoy all the special rights, programs, specific norms, credit facilities, subsidies, controls, and obligations that social interest housing enjoys, without thereby losing any of the prerogatives of condominium property.

In social interest condominiums, the central service installations such as electricity, telecommunications, water, tanks, water pumps, wells, wastewater treatment, stormwater management, and others of a similar nature, expressly recognized as technical and operational by the regulations issued for this purpose, must be transferred to the corresponding public service provider, provided that said installations meet the technical and design requirements established by the applicable sectoral regulations and there is express acceptance by the provider through an administrative act.

The public institutions providing services must attend to, analyze, and resolve in a timely manner the requests for transfer of infrastructure made by social interest condominiums, in accordance with their technical and administrative regulations. When said installations meet the applicable design, quality, functionality, and legality requirements, their viability for being received shall be presumed, unless a duly justified cause exists by way of a reasoned resolution.

Furthermore, in the case of social-interest condominiums, which must build streets, sidewalks, curbs and gutters (cordón y caño), parks, and community facilities for their operation, these must be transferred free of charge to public use, through a formal act of acceptance (recepción) by the corresponding municipality. Social-interest condominiums will also be subject to the payment of municipal taxes, fees (cánones), and charges, in accordance with local regulations.

Spaces intended for parking and commercial premises, in the case of projects under productive housing schemes, will remain as properties of a private nature.

Existing social-interest condominiums at the time of this law's publication may transfer to public use, when so decided by a simple majority of their condominium owners in a general assembly, the areas and services mentioned in the preceding paragraph.

The administration of the social-interest condominium may grant easements (servidumbres) in favor of public service provider institutions, when these are necessary for the access, installation, maintenance, or repair of public service infrastructure. These easements shall conform to the procedures established in the regulations of this law.

(Thus amended by Article 2 of the Law for modernization and equitable access to public services in social-interest condominiums, No. 10882 of March 16, 2026)

• a)The second paragraph of article 265, whose text shall read:

“Article 265.- [...]

According to the provisions of the condominium property regime, floors, premises, offices, parking spaces, or apartments into which one or several buildings are divided may belong to different owners, in the case of vertical constructions on several floors or levels, or houses, premises, offices, and parking spaces, when the development is not vertical but horizontal and, in the cases of private residential subdivisions (urbanizaciones privadas), both the lots into which the land is divided and the constructions built upon them. In these cases, each owner shall be the exclusive owner of their floor, premises, office, parking space, house, or lot and shall be a co-owner (condómino) of the assets subject to common use; furthermore, the different configurations may be combined. The properties subject to this regime shall be known as condominiums (condominios).” b) Subsection 4) of article 411, whose text shall read:

“Article 411.- [...]

• 4)In buildings and developments subject to the condominium property regime, the right over the common property corresponding to the owner of a subsidiary property (finca filial).” c) The last paragraph of article 505, whose text shall read:

“Article 505.- [...]

In cases of condominium property, the foregoing shall only be applicable with the limitations established in the respective law.”

3670, of March 22, 1966, and its amendments, is repealed.

It takes effect upon its publication.

Given at the Presidency of the Republic.- San José, on the twenty-eighth day of October, nineteen ninety-nine.

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• a)A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios.

Al inscribirse la afectación de varias fincas, se reunirán de modo que resulte una sola finca matriz.

• b)A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.
• c)A los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos.
• d)Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya construido, decida someterlo al régimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.
• e)Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso, deberá contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión.
• f)A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados, así como en el reglamento del condominio.

• a)La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos.
• b)El destino general del condominio y el particular de cada filial.
• c)Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos correctamente.
• d)Que el notario ha tenido a la vista los planos de construcción debidamente aprobados por las instituciones competentes.
• e)La escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas que permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas y el frente a la salida pública o al área común que la permita.
• f)El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o estacionamiento en que este se divida, así como el porcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total del condominio.

Para dicho efecto, la finca matriz y las filiales serán descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva.

Al inscribirse el primer asiento de la finca matriz, se cancelará la inscripción del inmueble en la Sección General de la Propiedad.

(*)(Modificada su denominación por el artículo 2° de la ley N° 8984 del 14 de setiembre del 2011) La escritura constitutiva que se presente al Registro para la inscripción, debe ir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o áreas privativas, las áreas comunes y las tablas de áreas y distribución.

Bienes propios y comunes

Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio.

No obstante, ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios.

Los bienes comunes no podrán ser objeto de división, salvo en los casos exceptuados en esta ley

• a)El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales o más descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse así, deba considerarse común el suelo.
• b)Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construcción o desarrollo.
• c)Los locales destinados al alojamiento del personal encargado de la administración o seguridad del condominio.
• d)Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros; excepto para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, conforme a su normativa reglamentaria, en cuyo caso dichas instalaciones podrán ser objeto de cesión al prestador del servicio público correspondiente, siempre que cumplan con los requisitos técnicos establecidos por dicho prestador y medie aceptación formal y no se comprometa la indivisibilidad de las áreas comunes previstas en esta ley. La cesión de dichas instalaciones, tratándose de condominios de interés social, no conlleva transferencia del dominio ni alteración del régimen de copropiedad sobre las áreas comunes, limitándose exclusivamente a la infraestructura indispensable para la prestación del servicio público correspondiente.
• e)Los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común.
• f)Otras que indique La enumeración anterior no es taxativa, pues también son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio, aparte de las que expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o en el reglamento del condominio, con las excepciones establecidas para los condominios de interés social bajo declaratoria la Vivienda.

(Así reformado por el artículo 1° de la Ley de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en condominios de interés social, N° 10882 del 16 de marzo de 2026)

El producto de este arrendamiento se incorporará al ingreso común.

La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen.

• a)Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
• b)Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.

A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo dispuesto en este artículo, una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinarán a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

La reclamación se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.

En cuanto a los servicios comunes y las instalaciones generales, los propietarios deberán abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el aprovechamiento.

Cada propietario costeará las obras de conservación que necesiten los suelos o pavimentos de su finca filial.

• a)Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la propiedad común, así como los cánones correspondientes a los derechos administrativos de concesión, en su caso, y cualquier otra carga obligatoria. Sin embargo, las oficinas nacionales o municipales encargadas del cobro de impuestos o tasas, deberán llevar una cuenta independiente para cada filial.
• b)El monto de las primas y el tipo de seguro que el reglamento del condominio establezca.
• c)Los gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, los que se regularán en el reglamento.
• d)El costo de las mejoras realizadas en las cosas comunes, debidamente autorizadas por la Asamblea de Condóminos.
• e)Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y aquellos a los que se les confiera el carácter de comunes en el reglamento del condominio.

Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario.

(Así reformado por el artículo 1 de la Ley N° 8278 de 2 de mayo del 2002)

en el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por este motivo deba pagar.

En este caso, cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario.

La administración del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del condómino respectivo, podrá ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no propietario, que en forma reiterada infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia normal de todos los condóminos.

• a)Prevención por escrito.
• b)Sanción o multa.
• c)Obligación de desalojo por parte del condómino.

El reglamento del condominio contemplará el régimen específico de multas. Su reclamación se sustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil.

Asamblea de condóminos y administración del condominio

Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley; deberá realizarse como mínimo una vez al año. Las asambleas ordinarias o extraordinarias se podrán realizar de manera virtual a través del uso de medios tecnológicos, utilizando para ello cualquier medio tecnológico en el tanto se garantice la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que participen de la sesión. Deberán emplearse técnicas que permitan la transmisión simultánea de audio, video y datos, en observancia de los principios de simultaneidad, colegialidad y deliberación. En estos casos, la convocatoria deberá indicar, en que los agremiados podrán acceder y acreditarse para participar de la respectiva asamblea virtual.

El cuórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el cuórum se alcanzará con cualquier número de asistentes.

Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.

(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 10746 del 26 de agosto de 2025)

También, podrán convocar los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio.

(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 10746 del 26 de agosto de 2025)

Lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios. Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.

• a)Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:

1- Modificar el destino general del condominio.

2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.

3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.

• b)Solo por el acuerdo de un número de votos que repre­sente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:

1- Variar el destino especial de una finca filial.

2- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.

3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime.

4- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.

5- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condo­minio.

6- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.

7- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.

En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.

• c)Cualquier otro acuerdo o determinación será aproba­do por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

(Así reformado por el artículo único de la ley N° 10229 del 5 de mayo de 2022)

(Así reformado por el artículo 1 de la ley N° 8278 de 2 de mayo del 2002)

Será designado conforme al reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condóminos, la cual deberá aprobar la remuneración correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.

Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen.

Además, tendrá derecho a cobrarles a los demás propietarios mediante la debida demostración, el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador público autorizado será prueba suficiente de que existen.

La legalización de todos estos libros, su reposición por pérdida o deterioro, así como cualquier trámite relativo a estos estará a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario.

(Así adicionado por artículo 2° de la ley N° 8278 de 2 de mayo de 2002) (Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 8984 del 14 de setiembre del 2011)

Reglamento de condominio y administración

• a)Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el período del nombramiento o la contratación y las causas para removerlo.
• b)Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.
• c)La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.
• d)El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario.
• e)El régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas.
• f)Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al régimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirán en fincas matrices, sin perder por ello su condición original.
• g)La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz y podrá ser modificado por la Asamblea de Condóminos, por votación unánime del total de los propietarios del condominio. Toda modificación del reglamento deberá ser inscrita en el Registro Inmobiliario (*).

(*) (Modificada su denominación por el artículo 2° de la ley N° 8984 del 14 de setiembre del 2011)

Condiciones funcionales y estructurales de los condominios

• a)Toda la estructura principal, las paredes maestras y divisorias así como las separaciones entre pisos, deberán construirse con materiales no inflamables.
• b)Estar provisto de un conducto, a través de todos los pisos, que permita el paso de las instalaciones de agua potable, aguas servidas, aguas pluviales y aguas negras, electricidad y otras. Este conducto será parte de las áreas comunes.
• c)Estar provisto de un conducto, a través de todos los pisos, que permita desalojar basura y desechos, los cuales se recogerán en la planta baja para ser incinerados o sometidos a algún otro tratamiento. Este conducto será parte de las áreas comunes.
• d)Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas.

Extinción del condominio: destrucción y reconstrucción de las edificaciones

La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Inmobiliario (*). En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad. Quedarán a salvo los derechos adquiridos por terceros.

(*) (Modificada su denominación por el artículo 2° de la ley N° 8984 del 14 de setiembre del 2011)

Quienes se nieguen crearán, en favor de los otros propietarios, el derecho de comprarles su propiedad a justa tasación de peritos, en un plazo máximo de quince días hábiles. Vencido este plazo el propietario queda en libertad de ofrecer a terceros la venta de su filial.

la Vivienda. En los condominios de interés social, los complejos habitacionales disfrutarán de todos los derechos especiales, los programas, las normas específicas, las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de interés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio.

En los condominios de interés social, las instalaciones de servicios centrales como electricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas de agua, pozos, tratamiento de aguas residuales, gestión de aguas pluviales y otras de similar naturaleza, expresamente reconocidas como técnicas y operativas por el reglamento que se emita al efecto, deberán ser cedidas al prestador del servicio público correspondiente, siempre que dichas instalaciones cumplan con los requisitos técnicos y de diseño establecidos por la normativa sectorial aplicable y exista aceptación Las instituciones públicas prestadoras de servicios deberán atender, analizar y resolver de forma oportuna las solicitudes de cesión de infraestructura formuladas por los condominios de interés social, de conformidad con su normativa técnica y administrativa. Cuando dichas instalaciones cumplan con los requisitos de diseño, calidad, funcionamiento y legalidad aplicables, se presumirá su viabilidad para ser recibidas, salvo que medie una causa debidamente justificada mediante resolución motivada.

Además, en el caso de los condominios de interés social, que deban construir para su funcionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso público, mediante acto formal de recepción por parte de la municipalidad correspondiente. Los condominios de interés social también estarán sujetos al pago de tasas, cánones y precios municipales, conforme a lo establecido en la normativa local.

Los espacios destinados a parqueos y los locales comerciales, en caso de proyectos bajo esquemas de vivienda productiva, se mantendrán como propiedades de naturaleza privada.

Los condominios de interés social existentes a la publicación de esta ley podrán ceder al uso público, cuando así lo decida por mayoría simple de sus condóminos en asamblea general, las áreas y los servicios mencionados en el párrafo anterior.

La administración del condominio de interés social podrá otorgar servidumbres en favor de instituciones públicas prestadoras de servicios, cuando estas sean necesarias para el acceso, instalación, mantenimiento o reparación de infraestructura de servicio público. Estas servidumbres deberán ajustarse a los procedimientos establecidos en el reglamento de esta ley.

(Así reformado por el artículo 2° de la Ley de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en condominios de interés social, N° 10882 del 16 de marzo de 2026)

• a)El segundo párrafo del artículo 265, cuyo texto dirá:

“Artículo 265.- [...]

De acuerdo con las disposiciones del régimen de propiedad en condominio, podrán pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o niveles, o las casas, locales, oficinas y estacionamientos, cuando el desarrollo no sea vertical sino horizontal y, en los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten. En estos casos, cada propietario será el dueño exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de los bienes afectos al uso común; además, las diferentes figuras podrán combinarse. Los bienes sometidos a este régimen se conocerán como condominios.” b) El inciso 4) del artículo 411, cuyo texto dirá:

“Artículo 411.- [...]

• 4)En los edificios y desarrollos sometidos al régimen de propiedad en condominio, el derecho que sobre los bienes comunes corresponda al propietario de una finca filial.” c) El último párrafo del artículo 505, cuyo texto dirá:

“Artículo 505.- [...]

En los casos de propiedad en condominio, lo anterior solo será aplicable con las limitaciones establecidas en la respectiva ley.”

3670, de 22 de marzo de 1966, y sus reformas.

Rige a partir de su publicación.

Dado en la Presidencia de la República.- San José, a los veintiocho días del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve.