Regulation for Construction Permits in the Buffer Zone of the Ostional National Wildlife RefugeReglamento para el otorgamiento de permisos de construcción en la zona de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional

These Regulations shall be applied to all permit applications for new construction works and expansions intended to be carried out within the geographical scope described in article 3 of these Regulations, without prejudice to the provisions established in the regulations issued for the adoption of the regulatory plans (planes reguladores) which, for such purposes, must have the permit or authorization issued by the same, in accordance with the stipulations of article 1.2 of the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones) and article 3 of the record of the INVU Board of Directors session, No. 3822 of May 4, 1987.

To set standards for the granting of construction permits for new buildings and expansions of existing ones in the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Ostional Wildlife Refuge that falls under the jurisdiction of the Municipality of Nicoya, serving as an instrument for maintaining the ecological characteristics of the Refuge and strengthening the integral conservation management model, promoting efforts among the Local Government, civil society, and the private sector, with the aim of generating a containment measure for construction growth.

These regulations have been prepared to be applied in the buffer zone area of the Ostional National Wildlife Refuge created by Law No. 6919 in 1983. The delimitation of the Geographical Area of the buffer zone of the Ostional National Wildlife Refuge comprises five kilometers from the outer boundary of the Refuge towards the mainland in the canton of Nicoya, delimited by the coordinates in the official CRTM05 system:

Definitions

1. Building height: Vertical distance measured from the minimum ground level in contact with the building to the crown beam of the top floor. Basements and semi-basements are not considered as part of this calculation.

2. Front setback (Antejardín): Distance between the property lines and building lines (líneas de propiedad y de construcción), the first of cadastral origin and the second of official definition, granted by the MOPT or the Municipality; as applicable, it implies a restriction on building, without the portion of land thereby losing its condition of private property.

3. Buffer zone: zone defined as a space of 5 kilometers from the outer terrestrial boundary of the Ostional National Wildlife Refuge towards the mainland.

4. Direct impact area: The first kilometer starting from the outer boundary of the Ostional National Wildlife Refuge towards the mainland, plus the seaward-facing slopes visible from the beach throughout the buffer zone.

5. Indirect impact area: Space between the boundary of the first kilometer measured from the outer boundary of the refuge and the boundary of the buffer zone area of the Ostional National Wildlife Refuge.

6. Coverage (Cobertura). Coverage is defined as the area of a plot that includes the horizontal projection of a structure, as well as the spaces paved, cobbled, or covered with any material that hinders the infiltration of rainwater into the ground and that are used for parking, access roads, swimming pools, tennis courts, and the like. The area free of permitted coverage is that which must be allocated to green areas of gardens, or even tree-covered areas, or uncovered areas covered with permeable systems such as grass block (zacate block).

7. Environmental commitments: the adoption of a stance that reflects environmental values, through measures and practices to preserve, reuse, and appreciate the value of nature and its resources, promoting sustainable development in true harmony with nature.

8. Integral conservation approach: management model based on the principles of the ecosystem approach of Law No. 7416, Convention on Biological Diversity, of June 30, 1994.

9. Native species: A species that belongs to a specific region or ecosystem.

10. Structure: System of elements resistant to the effects of external forces of all types, which forms the skeleton of a building or civil work. It receives and transmits the loads and stresses to the firm ground.

11. Environmental Fragility Index (Índice de Fragilidad Ambiental, IFA): defined as the total balance of environmental load for a given geographical space, which summarizes the condition of its natural suitability (biotic, geo, and potential land use conditions), the condition of induced environmental load, and the absorption capacity for additional environmental load, linked to resource demand.

12. Environmental impact: the effect produced by human activity that alters or destroys elements of the environment or generates waste, toxic, or hazardous materials.

13. Building line: A line generally parallel to the front of the property, indicating the distance of the front setback of the building or required front setback (antejardín). It demarcates the permitted building limit within the property.

14. Municipality: State legal entity with its own assets and political or governmental autonomy, and full legal capacity to carry out all types of acts and contracts necessary to fulfill its purposes. It is responsible for the administration of local services and interests, in order to promote the integral development of the cantons in harmony with national development.

15. Regulatory plan (Plan regulador): Canton-level planning and management instrument, in which a set of plans, maps, regulations, and any other graphic document or supplement defines the urban development policy and the plans for population distribution, land uses, road networks, public services, community facilities, construction, and urban renewal, duly approved by the INVU.

16. Principles of construction sustainability: Practices that seek to reduce environmental impact in the construction of buildings, and to extend their useful life. Among these are the efficient use of space, considering the geographical conditions of the property, as well as utilizing local construction materials; maximizing energy savings, reducing water consumption, and harnessing renewable energy sources.

17. Setbacks (Retiros): The open, unbuilt spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.

18. Environmental responsibility: The imputability of a positive or negative assessment for the ecological impact of a decision. It generally refers to the damage caused to other species, to nature as a whole, or to future generations, by the actions or non-actions of another individual or group.

19. Corporate social responsibility: The active and voluntary contribution to social, economic, and environmental improvement by companies.

20. Water treatment system: Set of physical, chemical, and biological processes whose purpose is to improve water quality.

Use and Construction Parameters

The Municipality may grant permits for new constructions involving a maximum coverage of 50% of the total lot area, throughout the buffer zone area of the Ostional National Wildlife Refuge.

It may authorize new subdivisions (segregaciones) in cases where none of the segregated lots have more than 50% construction coverage.

For the direct impact area, the height of new constructions must not exceed nine meters. For the indirect impact area, the established height is twelve meters.

The following lighting restrictions must be incorporated into the design and be clearly indicated on the construction plans, for both the direct impact area and the indirect impact area that make up the buffer zone:

- Exterior artificial lighting devices must be designed and placed so that the point light source or any reflective surface of the light device is not directly visible from the beach.

- Exterior lights must be shielded with covers to direct the light towards and where it is most needed. The covers must be opaque, sufficiently large, and positioned so that the light is not directed towards the beach nor upwards. There must be no light above 90 degrees from the light source directed upwards from the ground.

- Exterior lights and bulbs must be low voltage (50 watts in the case of incandescent bulbs, and less than 8 watts in the case of using LED technology), and of monochromatic red, orange, or yellow color.

- Exterior lights for paths, walkways, and gardens must be placed at a low height, maximum 60 cm, in the case of low-mounted wall fixtures, they must be equipped with hoods, low bollards, and fixtures at ground level, so that the light is not seen directly from the beach or illuminates the beach.

Public lighting must use low-pressure sodium lamps. Public lighting must be planned in such a way that it does not affect or introduce luminosity to the beaches. The pole lights in public areas, if used, must be shielded in such a way that the light is mainly contained within the area that is inland from the pole, and the light must not be directly visible from the beach.

All new constructions in the direct and indirect impact area must have wastewater treatment systems in accordance with the provisions established in Regulation No. 39887-S MINAE. Makeshift septic tanks/sewers are prohibited.

All constructions must maintain in a visible location facing the public road the project sign generated by the Construction Project Administrator (Administrador de Proyectos de Construcción, APC) platform of the Federated College of Engineers and Architects.

For both the direct impact area and the indirect impact zone, constructions must have protection systems to prevent the collision of birds against glass windows or doors.

Administrative Actions

If the Construction Control Office or the Construction Inspector finds any defect or omission or considers that any technical aspect in the plans must be modified, the interested party shall be notified so that they may proceed to make the amendments indicated through the professional responsible for the work, using for this purpose the APC platform of the CFIA. The omission of any of the above requirements shall prevent the Municipality from hearing the application. Its processing shall remain rejected until the interested party completes the same.

Against the resolutions that are issued, the respective appeals for reconsideration and appeal may be filed in accordance with the deadlines established in the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública).

If the Construction Control Office finds the plans to be correct and the information complete, the interested party shall be notified through the professional responsible for the work, using for this purpose the APC platform of the CFIA.

Once the process of obtaining the construction permit is completed, the duly approved construction plans and the project sign, issued by the APC of the CFIA, must be kept on site.

However, the system requires consecutive numbering, so the article has been created but without text)

However, the system requires consecutive numbering, so the article has been created but without text)

For the imposition of any sanction derived from non-compliance with the provisions of these regulations, a procedure must be followed that respects the rules and principles of due process, in particular the guarantee of the right of defense of the sanctioned party.

All construction permits processed in the buffer zone must be notified to the Tempisque Conservation Area of SINAC.

Final Provisions

The Municipality shall coordinate with all public institutions, non-governmental organizations, and private sector entities, to ensure that the purpose of these Regulations, regulated in article 2, is fully achieved.

The Municipality shall promote the voluntary compliance with environmental legislation by its citizens, for which it shall develop instruments that facilitate its understanding and adequate application.

The Municipality of Nicoya shall encourage the active and voluntary contribution to social, economic, and environmental improvement by companies, with the objective not only of improving the quality of its environment and favoring sustainable development, but also of promoting a culture of shared responsibility.

In everything not expressly regulated by these Regulations, the Regulating Law for Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), No. 7933, as well as the Construction Regulations (Reglamento para construcciones) of the INVU, of March 22, 2018, shall apply.

It shall take effect upon its publication.

Transitory Provision 1—These Regulations are provisional in nature and shall cease to be in effect at the moment when the application of the rules on the granting of construction permits in the buffer zone of the Ostional National Wildlife Refuge, contained in the Regulatory Plan of the canton of Nicoya, begins.

Transitory Provision 2—Projects that are being processed at SETENA with a received date of up to six calendar months prior to the publication of these Regulations, or at the Federated College of Engineers and Architects processed through the Construction Project Administrator (APC) platform with the status of "Sealed" with a date of up to six calendar months prior to the entry into force of these Regulations, shall be exempt from complying with the regulations established herein. The interested parties shall have 6 calendar months to approach the Municipality to receive advice on the best way to develop such projects, in harmony with the conservation of the Ostional Wildlife Refuge.

All of the above was approved by the Municipal Council of Nicoya through agreement No. 014-0194-2020. These regulations enter into force as of the day of their publication in the Official Gazette La Gaceta, as provided in article 43 of the CM.

Agreement definitively approved.

Este Reglamento será aplicado a todas las solicitudes de permiso de obras nuevas de construcción y ampliación que se pretendan realizar dentro del ámbito geográfico descrito en el artículo 3 de este Reglamento, sin perjuicio de lo establecido en los reglamentos que se emitan con motivo de la adopción de los planes reguladores que para tales efectos deberán contar con el permiso o autorización que al efecto emita la misma, de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.2 del Reglamento de Construcciones y el artículo 3 del acta de sesión de Junta Directiva del INVU, Nº 3822 del 4 de mayo de 1987.

Fijar normas para el otorgamiento de permisos de construcción de edificaciones nuevas y ampliaciones de las existentes en la zona de amortiguamiento del Refugio de Vida Silvestre Ostional que se encuentra bajo la competencia de la Municipalidad de Nicoya, siendo un instrumento para el mantenimiento de las características ecológicas del Refugio y el fortalecimiento del modelo de gestión de conservación integral, promoviendo el esfuerzo entre el Gobierno Local, la sociedad civil y el sector privado, con el objeto de generar una medida de contención al crecimiento constructivo.

Este reglamento ha sido elaborado para aplicarse en el área de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional creado mediante la Ley N° 6919 en 1983. La delimitación del Área Geográfica de la zona de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional comprende cinco kilómetros desde el límite externo del Refugio hacia el continente en el cantón de Nicoya, delimitado por las coordenadas en el sistema oficial CRTM05:

Definiciones

1. Altura de la edificación: Distancia vertical medida desde el mínimo rasante del terreno en contacto con la edificación hasta la viga corona del último nivel. No se consideran los sótanos ni semisótanos como parte de dicho cálculo.

2. Antejardín: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen catastral la primera y de definición oficial la segunda, otorgado por el MOPT o la Municipalidad; según corresponda implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

3. Zona de amortiguamiento: zona que se define como un espacio de 5 kilómetros a partir del límite terrestre externo del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional hacía el continente.

4. Área de impacto directo: Primer kilómetro partiendo desde el límite externo del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional hacia el continente más las pendientes orientadas hacia el mar visibles desde la playa en toda la zona de amortiguamiento.

5. Área de impacto indirecto: Espacio comprendido entre el límite del primer kilómetro medido desde el límite externo del refugio y el límite del área de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional.

6. Cobertura. La cobertura se define como el área de un terreno que comprende la proyección horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate block.

7. Compromisos ambientales: la adopción de una postura que refleje los valores ambientales, a través de medidas y prácticas para preservar, reutilizar y estimar el valor de la naturaleza y sus recursos, promoviendo el desarrollo sostenible en una armonía real con la naturaleza.

8. Enfoque integral de conservación: modelo de gestión fundamentado en los principios del enfoque ecosistémico de la Ley N° 7416, Convenio de Diversidad Biológica, de 30 de junio de 1994.

9. Especie nativa: Una especie que pertenece a una región o ecosistema determinado.

10. Estructura: Sistema de elementos resistentes a los efectos de fuerzas externas de todo tipo, que forma el esqueleto de una edificación u obra civil. Recibe y transmite las cargas y esfuerzos al suelo firme.

11. Índice de Fragilidad Ambiental (IFA): se define como el balance total de carga ambiental de un espacio geográfico dado, que sumariza la condición de aptitud natural del mismo (biótica, gea y de uso potencial del suelo), la condición de carga ambiental inducida, y la capacidad de absorción de la carga ambiental adicional, vinculada a la demanda de recursos.

12. Impacto ambiental: el efecto que producen la actividad humana que altere o destruya elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos.

13. Línea de construcción: Una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que indica la distancia del retiro frontal de la edificación o antejardín requerido. La misma demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

14. Municipalidad: Persona jurídica estatal con patrimonio propio y autonomía política o de gobierno, y capacidad jurídica plenas para ejecutar todo tipo de actos y contratos necesarios para cumplir sus fines. Le corresponde la administración de los servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

15. Plan regulador: Instrumento de planificación y gestión de nivel cantonal, en el que se define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o suplemento, la política de desarrollo urbano y los planes de distribución de la población, usos del suelo, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, construcción, renovación urbana, debidamente aprobado por el INVU.

16. Principios de sostenibilidad constructiva: Prácticas que buscan la reducción del impacto ambiental en la construcción de edificaciones, y prolongar su vida útil. Dentro de estos se encuentre la utilización del espacio de forma eficiente, el considerar las condiciones geográficas del predio, así́ como aprovechar los materiales constructivos locales; maximizar el ahorro energético, reducir el consumo de agua y aprovechar las fuentes de energía renovable.

17. Retiros: Son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

18. Responsabilidad ambiental: La imputabilidad de una valoración positiva o negativa por el impacto ecológico de una decisión. Se refiere generalmente al daño causado a otras especies, a la naturaleza en su conjunto o a las futuras generaciones, por las acciones o las no-acciones de otro individuo o grupo.

19. Responsabilidad social corporativa: La contribución activa y voluntaria al mejoramiento social, económico y ambiental por parte de las empresas.

20. Sistema de tratamiento de aguas: Conjunto de procesos físicos, químicos y biológicos cuya finalidad es mejorar la calidad del agua.

De los Parámetros de uso y construcción

La Municipalidad podrá otorgar permisos para nuevas construcciones que impliquen una cobertura máxima de un 50% del área total de lote, en toda el área de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional.

Puede autorizar nuevas segregaciones en los casos en que ninguno de los lotes segregados tenga más de 50% de cobertura de construcción.

Para el área de impacto directo la altura de las construcciones nuevas no debe sobrepasar los nueve metros. Para el área de impacto indirecto, la altura establecida es de doce metros.

Se debe incorporar en el diseño y estar claramente en los planos constructivos las siguientes restricciones lumínicas, tanto para el área de impacto directo como el área de impacto indirecto que conforman la zona de amortiguamiento:

- Los dispositivos de iluminación artificiales exteriores deben diseñarse y colocarse de manera que la fuente de luz puntual o cualquier superficie reflectante del dispositivo de luz no sea directamente visible desde la playa.

- Las luces exteriores deben ser protegidas con tapas para dirigir la luz hacia y hacía donde más se necesita. Las tapas deben ser opacas, suficientemente grandes, y posicionadas para que la luz no se dirija hacia la playa ni hacia arriba. No debe haber luz a más de 90 grados desde la fuente de luz dirigida al suelo hacia arriba.

- Las luces y bombillos exteriores deben ser de bajo voltaje (50 watts en caso de ser incandescentes, y menos de 8 watts en caso de utilizar tecnología LED), y de color monocromático rojo, naranja, o amarillo.

- Las luces exteriores para senderos, caminos y jardines deben colocarse a poca altura, máximo 60cm, en caso de ser accesorios de pared de montaje bajo, deben estar equipados con capuchas, bolardos bajos y accesorios a nivel del suelo, de modo que no se vea la luz directamente desde la playa o que ilumine la playa.

La iluminación pública se deberá usar lámparas de sodio a baja presión. Los alumbrados públicos deben estar planificados de manera que no afecten o introduzcan luminosidad a las playas. Las luces de postes en áreas públicas, si se usan, deben protegerse de tal manera que la luz se contenga principalmente dentro del área que se encuentra hacia el interior del poste, y la luz no debe ser directamente visible desde la playa.

Todas las nuevas construcciones en el área de impacto directo e indirecto deben contar con sistemas de tratamiento de aguas residuales conforme a lo establecido en el reglamento N° 39887-S MINAE. Se prohíben los taques sépticos de alcantarilla artesanales.

Todas las construcciones deben mantener en un sitio visible frente a vía pública el rótulo de proyecto generado por la plataforma Administrador de Proyectos de Construcción (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

Tanto para el área de impacto directo como en la zona de impacto indirecto, las construcciones deben contar con sistemas de protección para evitar la colisión de las aves contra las ventanas o puertas de vidrio.

De las Actuaciones Administrativas

Si la Oficina de Control Constructivo o el Inspector de Construcciones encontrare algún defecto u omisión o considere que algún aspecto técnico en los planos debe modificarse, se notificará al interesado a efecto de que proceda a hacer las enmiendas señaladas por medio del profesional responsable de la obra. Utilizando para este fin la plataforma del APC del CFIA. La omisión de cualquiera de los requisitos anteriores impedirá a la Municipalidad conocer la solicitud. Su tramitación se mantendrá rechazada hasta que el interesado complete la misma.

Contra las resoluciones que se dicten se pueden interponer los respectivos recursos de revocatoria y apelación de acuerdo con los plazos establecidos en la Ley General de la Administración Pública.

Si la Oficina de Control Constructivo encontrare correctos los planos y completa la información, se le notificará al interesado por medio del profesional responsable de la obra. Utilizando para este fin la plataforma del APC del CFIA.

Una vez terminado el proceso de obtención de permiso de construcción. Se deberá mantener en sitio los planos constructivos debidamente visados y el rótulo del proyecto. Emitido por el APC del CFIA.

No obstante el sistema exige una numeración consecutiva por lo que se ha creado el mismo pero sin texto)

No obstante el sistema exige una numeración consecutiva por lo que se ha creado el mismo pero sin texto)

Para la imposición de cualquier sanción derivada del incumplimiento de lo preceptuado por este reglamento, deberá seguirse un procedimiento respetuoso de las reglas y principios del debido proceso, en particular la garantía del derecho de defensa del sancionado.

Todos los permisos de construcción que sean tramitados en el área de amortiguamiento deben ser notificados al Área de Conservación Tempisque del SINAC.

La Municipalidad coordinará con todas las instituciones públicas, organizaciones no gubernamentales y entidades del sector privado, para lograr que se alcance plenamente el objeto de este Reglamento, regulado en el artículo 2º.

La Municipalidad promoverá el cumplimiento voluntario de la legislación ambiental por parte de sus munícipes, para lo cual desarrollará instrumentos que faciliten su comprensión y adecuada aplicación.

La Municipalidad de Nicoya incentivará la contribución activa y voluntaria al mejoramiento social, económico y ambiental por parte de las empresas, con el objetivo, no solamente de mejorar la calidad de su ambiente y favorecer el desarrollo sostenible, sino también de promover una cultura de responsabilidad compartida.

En todo lo no expresamente regulado por este Reglamento, se aplicará la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Nº 7933, así como el Reglamento para construcciones del INVU, de 22 de marzo de 2018.

Rige a partir de su publicación.

Los interesados dispondrán de 6 meses calendario para acudir a la Municipalidad para recibir asesoría acerca de la mejor forma de desarrollar tales proyectos, en armonía con la conservación del Refugio de Vida Silvestre Ostional.

Todo lo anteriormente indicado, fue aprobado por el Concejo Municipal de Nicoya mediante acuerdo N° 014-0194-2020. Este reglamento entra a regir a partir del día de su publicación en el Diario La Gaceta, según lo dispuesto en el artículo 43 del CM.

Acuerdo definitivamente aprobado.