Regulation to the Condominium Property LawReglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio

The purpose of this regulation is to regulate Law No. 7933, Law Regulating Condominium Property, with the aim of ensuring that the condominium regime safeguards the interest of the condominium owners (condóminos) and is in accordance with the legal system.

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The provisions of this regulation shall apply to any real property that is subject to the condominium property regime, in accordance with the provisions of the Law Regulating Condominium Property and its amendments.

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For the purposes of interpretation and application of this regulation and Law No. 7933, the following terms have the meaning indicated:

In the case of phased condominiums (condominios por etapas), it must contain the description of each stage as a filial unit farm, which may be a parent farm of a new condominium, complying with the regulations and current rules.

It is composed, for the purposes of this regulation, of the free common area and the built common area.

They include green areas, playgrounds, leisure and recreation areas.

7933, this regulation and the respective internal Condominium and Administration Regulations.

7933 of October 28, 1999 and its amendments, or applies principles contained therein and in which the hotel operation is organized through an administration contract with a hotel operating company, which assumes the functions corresponding to the administrators according to the current legal system and those derived from the hotel nature of the operation. A minimum of seventy percent of the time per year must the establishment be dedicated to lodging service and the remaining thirty percent may be used by the condominium owners.

The foregoing must be allowed in the Condominium and Administration Regulations of the initial parent farm. The regulations of the parent filial unit farm and the individualized primary filial unit farm must contain the rules regulating the relationship between the condominiums and how the rights and obligations of the owners or condominium owners will be exercised.

They may be intended for the provision of services or for constructing buildings. In horizontal lot condominiums, each filial unit farm shall be called an individualized primary filial unit farm (FFPI).

It may also be composed of several structurally independent buildings for housing, commerce or industry.

Urban quadrants are located within urban districts. They must have the delimitation in the current regulatory plan or, failing that, with the publication of the delimitation carried out by the INVU in the Official Gazette La Gaceta. For purposes of the application of Article 40 of the Urban Planning Law, Law No. 4240 of November 15, 1968, urban quadrant is considered equivalent to city quadrant.

Once subjected to the condominium property regime, it is composed of private or privately owned assets and by common assets.

The construction that is erected on it must respect the plans and distribution table of the condominium, as well as the applicable regulations.

7933: Law Regulating Condominium Property, of October 28, 1999.

In addition to the roadway and sidewalks, depending on the project design, it may include green zones and adjacent zones used for all installations, as well as complementary works.

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For the purposes of this regulation, the following abbreviations shall be understood:

25439: Regulation to the Law for the Development and Execution of the Golfo de Papagayo Tourism Project, Executive Decree No. 25439-MP-TUR, of August 27, 1996 and its amendments.

36550: Regulation for the Review Procedure of Construction Plans, Executive Decree No. 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, of April 28, 2011 and its amendments.

38171: Regulation to the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Executive Decree No. 38171-TUR-MINAE-S-MOPT, of October 17, 2013, and its amendments.

7744: Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744, of December 19, 1997 and its amendments.

7933, of October 28, 1999 and its amendments.

6306, Article II, Subsection 6) held on March 15, 2018, published in the Official Gazette La Gaceta No. 54, Alcance No. 62 of March 22, 2018.

6411, Article I, Subsection 2) of October 24, 2019, published in the Official Gazette La Gaceta No. 216, Alcance No. 252 of November 13, 2019.

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Condominiums may be of horizontal, vertical and mixed types. According to the land use defined by the current regulations on urban development, according to the legal regulations on the maritime terrestrial zone and applicable to Marinas or Tourist Docks concessions; Law on the Maritime Terrestrial Zone, Law No. 6043 of March 2, 1977 and Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks, Law No. 7744 of December 19, 1997, or as applicable Law Regulating the Execution of the Papagayo Tourism Project, Law No. 6758 of June 4, 1982, to the concessions of the PTGP, as the case may be, they may be residential, for agricultural use, industrial, commercial, touristic, livestock, parking, services, or generally intended for any lawful purpose.

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In accordance with subsection f) of Article one of the LRPC, the development of phased condominiums is permitted, those stages being the affectation of filial unit farms to their condominium. Said stages may be developed individually and the construction plans for each of them may be processed separately for approval.

To obtain the approval of the plans for a condominium that is to be developed in stages, it is necessary to process the preliminary project (anteproyecto) before the respective municipality and the competent institutions, in accordance with the provisions of DE No. 36550. In the case of condominiums with Marinas and Tourist Docks, the technical instrument established for this purpose by the ICT-CIMAT must be complied with.

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Every condominium must be identified with a name, letter or number. In the event it is composed of several complexes, buildings, premises or units, these must also be identified with a name, letter or number. The appropriate signage required by the condominium must be taken into account, in accordance with Executive Decree No. 32793-MP-MOPT, Regulation for the Identification of Addresses created by Correos de Costa Rica S.A. and its amendments, as well as the signage for the identification of buildings, paths, roads, unbuilt filial unit farms or units in question. The proposed nomenclature must be incorporated into the plans.

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The plans for a project intended to be subject to the condominium regime must contain:

• a)Site Plan (Plano de ubicación): Consists of a general layout that indicates the different areas of the condominium with the data and dimensions that identify its parts, as well as the location and nature of the buildings within the land.
• b)Condominial Distribution Plans (Planos de distribución condominal): Corresponds to the detail of the different floors, showing a diagram of the filial unit farms with their corresponding numbering, as well as the breakdown of common use areas.
• c)Construction Plans (Planos constructivos): All those plans necessary for the construction of the condominium works, as well as additional information and complementary information to be included through specifications, calculation reports, clarifications, notes or observations.

The condominium administration must have a copy of these plans.

In the event that the condominium owners require an additional copy of the plans for the filial unit farm of their property, common areas or the entirety of the condominium, they may request them from the CFIA. If the plans are not located either in the condominium administration or in the CFIA, due to loss or because they were processed before the use of the APC platform, the owner must hire a professional registered with the CFIA to survey the existing works. In the event that the condominium owner is not the owner of the filial unit farm, they must have an authorization or special power of attorney duly authenticated by a notary public, issued by the entitled person, detailing that the requested reproduction of the plans may be delivered to the interested party.

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The site plans must contain the following requirements:

• a)Name of the condominium and name of the owner with their identification number, whether a natural or legal person.
• b)Indication that it involves condominium property, as well as the type of condominium and the use.
• c)Name of the responsible professional and their registration number with the CFIA.
• d)Registration number of the plan of the parent farm or concession with the National Cadastre and citations from the Public Property Registry of the real property subject to the condominium property regime.
• e)Administrative location of the condominium indicating province, canton and district in accordance with the Administrative Territorial Division of the Republic.
• f)Geographic location according to the coordinates indicated in the Cadastre Plan.

In the event of previous projects associated with the condominium project, the responsible professional may consult through the Construction Project Administrator, managed by the CFIA, the approved plans or the respective platform contract numbers.

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The general distribution plans of the condominium must contain: the common access to the complex, streets, private accesses, half-street improvements, parking areas, building lines, setbacks (retiros), sidewalks, horizontal circulation (hallways), vehicular access ramp, access ramps for persons with disabilities, stairways, elevators, and parking spaces, if applicable according to this regulation, guardhouse, covered space for garbage deposit, green zones, recreational zones, children's play areas, park areas, special exterior lighting, adjoining properties, roadways, easements (servidumbres), any type of encumbrance.

In the case of Tourist Marinas and Docks, the following will also be included: Government office, restroom blocks and public sanitary facilities, pedestrian walkways, boardwalks, open plazas, fuel and lubricant supply areas, the administrative office of the concessionaire of Tourist Marinas and Docks, breakwater works, dock facilities, workshop areas for boat maintenance, haul-out and launching facilities, dry boat storage, fuel storage area, treatment plant area, and collection center area. All the foregoing elements will be, as applicable, according to the type of condominium, its requirements, and the exceptions for each one.

In addition to the provisions of the preceding paragraph, the information on Common Public Access Areas (áreas comunes de acceso público, ACAP) and Restricted Common Access Areas (áreas de acceso común restringido, ACAR), as defined in article 51 of this regulation, shall be included.

The area table must necessarily contain the areas of the subsidiary properties (fincas filiales), private built-up area (área privativa construida, APC), private non-built-up area (área privativa no construida, APNC), gardens, patios, and water berthing spaces, in the case of Tourist Marinas and Docks, restricted non-covered private built-up area (área privativa construida no cubierta restringida, APCNC), light and drying yards, built-up common use area (área de uso común construida, ACC), and open common use area (área de uso común libre, ACL) and, in the case of condominiums in Tourist Marinas and Docks, they must also contain the Common Public Access Areas (ACAP) and Restricted Access Areas (áreas de acceso restringido, ACAR), as defined in article 51 of this regulation.

Furthermore, the co-ownership coefficient must be indicated, as well as the percentage for each of the other categories mentioned.

In the case of a lot condominium, the area table must indicate the area, frontage, and depth of each FFPI, as well as the permitted coverage, number of stories, setbacks, maximum construction area, according to the zone where it is proposed, and finally the co-ownership coefficient. If this lot condominium will be a condominium of condominiums, a table must be included indicating the coverage and density on each lot, so that these are complied with globally in the Mother Condominium.

Each plan must be submitted with its respective distribution tables, in the format established by INVU or CIMAT, in the case of condominiums in Tourist Marinas and Docks. The distribution tables will contain the required information, according to the condominium category, as detailed below:

• a)Built Condominiums: Private built-up area, private non-built-up area, restricted non-covered private area, co-ownership coefficients, open common area, built-up common area, total land area, total coverage area, coverage percentage, and total floor area. Additionally, for condominiums in Tourist Marinas and Docks, the information regarding Common Public Access Area (ACAP) and Restricted Common Access Area (ACAR), as defined in article 51 of this regulation, must be included.
• b)Lot Condominium: FFPI area, maximum coverage permitted in the zone, building height (number of stories), maximum proposed building area, maximum proposed coverage, construction index, co-ownership coefficient, open common area, built-up common area. Every lot condominium project must also comply with the RFU INVU, and therefore the Area Table for Urbanizations must be added.
• c)Subsidiary Parent Property Condominiums (Fincas Filiales Matrices): Area and use of the subsidiary parent property, maximum coverage percentage, maximum number of stories (excluding basements), maximum construction area (excluding basements), number of residential units, total private area, and co-ownership coefficients, open common area, and built-up common area, total land area, total condominium area, total coverage area, and coverage percentage. Additionally, the contribution of children's play areas from the mother property to each of the parent properties must be indicated according to the co-ownership coefficient, the minimum required for each subsidiary parent property, and the area to be developed in each subsidiary parent property, if required.
• d)In the event that a condominium of this category is being developed in a Tourist Marina or Dock, additionally, the information regarding Common Public Access Area (ACAP) and Restricted Common Access Area (ACAR), as defined in article 51 of this regulation, must be included, and the contribution of children's play areas from the mother property to each of the parent properties according to the co-ownership coefficient, the minimum required for each subsidiary parent property, and the area to be developed in each subsidiary parent property must not be included, as these areas are not required in accordance with the provisions of subsection d) of article 75 of this regulation.
• e)Building and Lot Condominium: FFPI area, maximum coverage permitted in the zone, building height, number of stories, maximum proposed coverage, maximum proposed building area, construction index, proposed private area, total FFPI area, co-ownership coefficient, built-up private area per level, non-built-up private area, restricted non-covered private area, open common areas, built-up common area, total land area, total coverage area, coverage percentage, and total floor area.

The construction plans must contain the following:

• a)Indication of the type of enclosure, whether exterior or perimeter, to be used in the condominium, such as railings, grilles, walls, fences, hedges, living fences, or any other that demonstrates the privacy and security of the condominium and, in general, any other encumbrance on the property. If no exterior enclosure is used, this situation must be indicated on the ground-level distribution plan. Everything must be dimensioned with its type and use and, in general, any other encumbrance on the property.
• b)When applicable, a distribution plan for other floors: indicating the distribution of the typical floor, distribution of the different floors, distribution of mezzanines, distribution of basements and semi-basements, distribution of roofs and coverings, dimensioning of setbacks, access floors, stairways and elevators, circulation plan and common areas, and location of general services. Everything must be dimensioned with its dimension, type, and use.
• c)Structural Plans: These must conform to the provisions of the Código Sísmico de Costa Rica 2010 of April 10, 2012, Decreto Ejecutivo n.° 37070-MIVAH-MICIT-MOPT, published in La Gaceta n.° 136, Alcance n.° 94 of July 13, 2012, or current regulations. Furthermore, these plans will indicate the type of structural materials to be used and others associated with the construction process, which must be fire-resistant and which will be used to build the dividing walls, partition walls, and mezzanines, in compliance with the regulations issued by the Benemérito Cuerpo de Bomberos regarding human safety and protection against fires, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley N.°8228 of March 19, 2002, and its regulation.
• d)Mechanical Plans: Must comply with the stipulations of the Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones issued by the CFIA, published in the Diario Oficial La Gaceta n.°37, Alcance n.°38 of February 21, 2017; the Norma técnica para diseño y construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, de saneamiento y pluvial vigente, issued by the AyA, published in the Diario Oficial La Gaceta n.°180, Alcance n.°227 of September 22, 2017, and its amendments. Furthermore, indicate the complex systems for the supply of potable water, evacuation of sewage, stormwater, and wastewater, and any other service to be installed. Everything related to the wastewater treatment plant or individual systems for wastewater treatment must comply with the provisions in the standards of the Ministerio de Salud according to the Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo n.°39887-S-MINAE, of April 18, 2016, and Reglamento para la disposición al subsuelo de aguas residuales ordinarias tratadas, Decreto Ejecutivo n.°42075-S-MINAE, of November 12, 2019, and its amendments; or regulation that supersedes it.
• e)Electrical Plans: Must comply with the stipulations of the Reglamento de Oficialización del Código Eléctrico de Costa Rica para la Seguridad de la Vida y de la Propiedad (RTCR 458:2011) Decreto Ejecutivo n.°36979-MEIC, of December 13, 2011, and its amendments, and also indicate the complete systems for electrical supply, telecommunications, and any other service to be installed.
• f)Detailed Plans of the Passive and Active Fire Protection Systems:

Detailed plans must be submitted demonstrating compliance with the regulation issued by the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica regarding human safety and fire protection, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 of March 19, 2002, and its regulation.

• g)Detailed Plans of Conduits for Waste Disposal and Treatment.

The plans for transformation into a condominium or modification of an existing condominium must contain the following information and characteristics, as applicable:

• a)Comply with the provisions of articles 7, 9, 10, and 11 of this regulation. In cases of modification of an existing condominium, the originally approved plans and tables of the condominium subject to modification must be used.
• b)For a transformation to condominium procedure, the existing plans, the contract in the APC of the CFIA, or the survey of the existing building plans will be required.
• c)Comply with the provisions of subsection a) of article 12 of this regulation. When applicable, it must include the provisions of subsection b).

If the transformation or modification includes new construction, it must comply with the other subsections of article 12 of this regulation that are applicable.

For condominiums predating the APC where plans are not available, a survey of the existing building plans must be carried out.

The preliminary project plans for condominiums must contain the following information and characteristics, as applicable:

• a)Comply with the provisions of articles 7, 9, 10, and 11 of this regulation.
• b)Comply with the provisions of subsection a) of article 12 of this regulation. When applicable, it must include the provisions of subsection b).

Preliminary projects will be mandatory in cases of phased condominiums and optional in the case of other projects.

For the processing of condominium construction plans before the competent institutions, the plans required by this regulation will be used. Interested parties must carry out the respective procedures through the APC platform. For condominiums in Tourist Marinas and Docks, the technical instrument established for this purpose by the ICT-CIMAT must be complied with.

A notary public must attest to having seen said plans approved by the corresponding institutions, which will be used to draft the public deed establishing the condominium.

For the construction, modification, or transformation of any housing project described in this regulation, it must be ensured during the entire construction process until its completion that the works are executed or built according to the approved final plans.

Pursuant to the provisions of the LRPC and this regulation, in order to submit a property to the condominium property regime, the owner(s) or concessionaire(s) must declare it through a public deed, in which the following shall be recorded:

• a)A complete description of the property that is submitted to the condominium property regime, which must indicate its nature, location, measurements, and boundaries, as well as the corresponding cadastral plan number.
• b)A general description of the condominium to be developed that includes:

• c)A description of each of the resulting subsidiary properties (fincas filiales) in which the nature, location, measurements, boundaries, and the proportion that each one corresponds to in relation to the total area of the condominium will be indicated, as well as any other detail necessary for its correct identification. This description and information will be provided based on the condominium distribution, construction, and topographical plans, of which the notary public must attest to having had them in view. Furthermore, it must indicate the subsidiary number according to the construction plan or site design, location for its identification, its purpose, levels if any, and maximum height if it is an FFPI, as well as the type of process; whether they are under construction or completely built.
• d)The general purpose of the condominium and the specific purpose of each subsidiary property.
• e)The common areas, their purpose, and the characteristics necessary to identify, locate, and delimit them.
• f)Indication of the rules or requirements to which it is subject when merging, dividing, or segregating subsidiary properties, with indication of the minimum areas and the frontage to the common exit that permit said merger, division, or segregation.
• g)The total value of the condominium, the value of each subsidiary property, as well as the proportion or percentage corresponding to each one in the total value of the condominium.
• h)The respective RCA, and the notary must also attest that said regulation has no contradictions in its articles and fully complies with article 33 of the LRPC and article 18 of this regulation.
• i)In the case of Tourist Marinas and Docks, the identification of Common Public Access Areas (ACAP) and Restricted Common Access Areas (ACAR), as defined in article 51 of this regulation.

The constitutive deed for the condominium property regime will be registered in the Registro Inmobiliario, in the Sección de Propiedad en Condominio, in accordance with article 5 of the LRPC and pursuant to the provisions of Decreto Ejecutivo n.° 44647, of August 28, 2024, Reglamento General del Registro Inmobiliario, and the general provisions issued by the Directorate of that Registry and the Dirección Nacional de Notariado.

In the RCA of each condominium, additional rights and obligations for the condominium owners may be established beyond those set forth in the LRPC and this regulation, on the understanding that these cannot violate said legal provisions or any other applicable regulation and must not distort the possibility of independent use and enjoyment of each private unit by its owner. When the ownership of the units is transferred, it must always be understood, in accordance with article 34 of said Law, that the acquirer is aware of the Condominium and Administration Regulation specific to each condominium, without the notary having to attest to the foregoing.

Those real properties where constructions exist may be subject to a transformation to the condominium property regime, for which purpose they must have indivisible common elements and the construction must allow the material division of the building into independent 1, subsections a) and d) of the LRPC.

For the foregoing, it is necessary to carry out the transformation procedure before the respective municipality and the competent institutions, complying with the regulations referred to in article 20 of this regulation.

In the design, construction, and operation of any type of condominium, the provisions of the regulatory plan of the respective municipality, or the current urban development regulations, must be observed as applicable, in accordance with the nature of the condominium property; the Ley de Aguas, Ley n.° 276, of August 27, 1942; the Ley de Construcciones, Ley n.° 833, of November 2, 1949, and its regulation; the Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Ley n.° 2726, of April 14, 1961; the Ley General de Salud, Ley n.° 5395, of October 30, 1973; the Ley Orgánica del Ambiente, Ley n.° 7554, of October 4, 1995; the Ley Forestal, Ley n.° 7575, of February 13, 1996; the Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley n.° 7600, of May 2, 1996; the Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744, of December 19, 1997, and its regulation; and the Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.° 8228, of March 19, 2002, and its regulation.

Every property to be submitted to the condominium property regime must have direct access to a public street.

Every subsidiary property must necessarily have an exit to the public road or to a specific common access or to an easement (servidumbre) that connects it with the former.

Any property that has access to a public street through an easement (servidumbre) may be submitted to the Condominium Property Regime, provided the permitted uses and urban parameters defined in the local regulatory plan are complied with, or, failing that, with the provisions of the RFU INVU. Additionally, the following requirements must be met:

• a)For condominiums of two and up to six residential units, the right-of-way will have a width of six meters, with a roadway of four meters minimum.
• b)For condominiums of seven up to fifty residential units, the right-of-way width will be seven meters, with a roadway of five meters wide minimum.
• c)For condominiums of fifty-one and up to one hundred residential units, the right-of-way width will be nine meters, with a roadway of seven meters wide minimum.
• d)For condominiums of one hundred one and up to one hundred fifty residential units, the right-of-way width will be ten meters, with a roadway of eight meters wide minimum.
• e)For condominiums of one hundred fifty-one and up to two hundred residential units, the right-of-way width will be twelve meters, with a roadway of nine meters wide minimum.
• f)For condominiums of two hundred one residential units or more, the right-of-way width will be fourteen meters, with a roadway of ten meters wide minimum.
• g)When the cantonal regulatory plan or the RFU INVU and its amendments permit subdivision (fraccionamiento) via easement for agricultural, commercial, tourist, hotel, recreational, office, livestock, parking, service use, and in general for any purpose, excluding residential and industrial use, the right-of-way width will be ten meters, with a roadway of seven meters and fifty centimeters wide minimum, so that the parcels may be submitted to the condominium property regime.
• h)When the cantonal regulatory plan or the RFU INVU and its amendments permit subdivision (fraccionamiento) via easement for industrial use, the right-of-way width will be seventeen meters, with a roadway of fourteen meters and fifty centimeters wide minimum, so that the parcels may be submitted to the condominium property regime.
• i)In all cases, greater right-of-way widths than those required in the preceding paragraphs will be permitted.
• j)The easement will have the right of way for the services for the conduction of electrical energy, telecommunications, potable water supply, and evacuation of wastewater and stormwater, when the system exists and is in operation in the location. Likewise, it will have a network of hydrants in accordance with the Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios and its amendments, of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, published in the Diario Oficial La Gaceta n.° 277 of November 20, 2020.
• k)The easement must be legally constituted or be constituted in the deed submitting the property to the Condominium Property Regime.

On national routes, the party interested in developing a condominium must request the road alignment, in accordance with Decreto Ejecutivo n.° 42168-MOPT, Requisitos para el otorgamiento de alineamientos viales por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, of December 6, 2019.

On existing cantonal routes, the party interested in developing a condominium must request the municipal road alignment, applying the provisions of the RC INVU and the Ley de Construcciones, Ley n.° 833 of November 2, 1949. The municipality may indicate to the developer the existence of future road projects that must be considered to guarantee adequate conditions for the future roadway. The future road projects indicated by the municipality will be those included in the cantonal regulatory plan or duly formalized and published by the municipality in its planning instruments, so that they may be considered by the developer.

When the developer agrees with the municipality on the construction of road works, whether partial, total, or phased, said works will be carried out at the time of the construction of the condominium project.

These requirements do not apply to existing condominiums.

The common areas will include the minimum common areas and circulation spaces, those areas designated for administration, public service infrastructure, storage, support, recreation, and any other use necessary for their adequate development. In the case of Tourist Marinas and Docks, the Common Public Access Areas (ACAP) and Restricted Common Access Areas (ACAR), as defined in article 51 of this regulation, will also be included.

The parent property (finca matriz) of each condominium must respect the setbacks stipulated by the Ley de Construcciones, the current regulatory plan, or, failing that, the RC INVU.

Regarding the buildings inside the condominium, they must respect the side and rear setbacks stipulated by the regulatory plan of the canton, or, failing that, the RC INVU. The setbacks of the RCA will apply if they have greater parameters than those of the aforementioned regulations.

When subsidiary properties are proposed facing public streets, the front yard setbacks must conform to what is required in the regulatory plan of each canton, or failing that, to what is required by the municipality, MOPT, or the RC INVU; in the case of residential subsidiary properties, it may not be less than two meters.

When it concerns a building proposed on one of the internal roads of the condominium, the front yard setback will not be necessary.

The setbacks from rivers, streams, and other bodies of water may be private non-built-up areas or may be part of the open common area, respecting the provisions of articles 33, 35 bis, 35 ter, and 34 of Ley n.° 7575, Ley Forestal and its amendments.

The setbacks must be reflected on the plans and tables mentioned in this regulation, as well as on the cadastral plan.

In every condominium with buildings, if the constructions are adjoining, the dividing walls between private units, regardless of their purpose, as well as those separating these from the common areas and property, must be built up to above the roof covering by means of fire-resistant construction assemblies; the fire resistance index must be in accordance with the Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios, approved by the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, through Acuerdo VI Sesión 0163 of October 29, 2020, and published in the Diario Oficial La Gaceta n.° 277 of November 20, 2020, or the regulation that supersedes it.

The calculation for density in projects developed under the Condominium Property Regime will be as indicated in the regulatory plan issued by the corresponding municipality. In case of omission in the same, it will be calculated as indicated in the RFU and RC INVU.

Parking spaces in condominiums will be calculated based on the provisions of the regulatory plan, or failing that, by the provisions of the RC INVU. When a provision of this regulation requires the result of a calculation to be a whole number and the result is a number with a fraction greater than 0.5, it must be rounded up to the next whole number.

In the case of subsidiary parent properties, the parking spaces may be established in another subsidiary parent property provided they are located in the same mother condominium.

In the case of residential condominiums of six units or less, located within a previously urbanized area or urban block, it is not required to allocate a minimum area for parking spaces.

In residential condominiums with more than thirty residential units, the parking capacity must be increased by ten percent of the minimum required in the provisions of the regulatory plan, or, failing that, by the provisions of the RC INVU. The surplus must be assigned for the exclusive use of visitors. The visitor parking must be located in the common area, being part of it. The provisions of this paragraph will not apply to condominiums where the totality of the subsidiary properties are not built.

In condominiums designated for commerce, offices, warehouses, or similar uses, exceeding three thousand five hundred square meters, at least ten percent of the parking spaces must be set aside for visitor use. It must be located in an open common area, recorded on the distribution plan, and in its respective table, guaranteeing that said spaces can be used by any visitor to the condominium. The provisions of article 43 of Ley n.° 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, and its regulation, Decreto Ejecutivo n.° 26831, of March 23, 1998, articles 154 to 156, must also be complied with.

For parking spaces in social interest condominiums, the following rules will apply as appropriate:

• a)For condominiums of ten residential units or less, it is not required to provide parking space.
• b)For condominiums of eleven up to thirty residential units, at least one parking space is required for every ten residential units.
• c)For condominiums with more than thirty residential units, the provisions of article 28 of this regulation will apply.

A charging center for electric vehicles may be contemplated in condominiums, complying with the provisions of Ley n.° 9518, Incentivos y Promoción para el Transporte Eléctrico of January 25, 2018, the Reglamento de incentivos para el transporte eléctrico, Decreto Ejecutivo n.° 41092-MINAE-H- MOPT of April 10, 2018, the Reglamento para la construcción y el funcionamiento de la red de centros de recarga eléctrica para automóviles eléctricos por parte de las empresas distribuidoras de energía eléctrica, Decreto Ejecutivo n.° 41642 of April 02, 2019, and the directives issued by MINAE on the installation and operation of charging centers, according to article 4, subsection c) of Ley n.° 9518.

Every property covered by this regulation and the LRPC must have networks for potable water, stormwater, telecommunications, electricity, and wastewater services, or have a water treatment system.

In all types of condominiums, subsidiary properties may become parent properties of a new condominium, without losing their status as subsidiary properties of the original condominium, thereby becoming parent subsidiary properties. The foregoing is permitted provided it is allowed by the RCA, which must contain rules regulating the relationship between both condominiums, as well as provisions on how the rights and obligations of the owners or condominium owners will be exercised in such case, without the need for the potential parent subsidiary property status to be recorded on the project plan.

When parent subsidiary properties are permitted in a condominium of subsidiary lot properties or in a condominium of buildings and lots, the urban variables of coverage (cobertura) and population density (densidad poblacional) set forth in the regulatory plan (plan regulador), regional plan, or national regulations must be met globally for the parent condominium and redistributed among various properties according to the following rules:

• a)Only up to 50% of the total number of FFPI may have an additional density, over and above the density they would have if said variables were distributed equitably among each property, maintaining at least 50% of the density corresponding to the remaining subsidiary properties.
• b)Properties falling under the preceding scenario may have up to 50% additional density proportional to the area of the FFPI.

In condominiums with parent subsidiary properties, the coverage, height, setbacks (retiros), and population density are determined by the total area of the parent condominium, which shall be recorded in the distribution table (tabla de distribución).

In accordance with the general purpose of the condominium and the specific purpose of each subsidiary property, the private units may or may not be constructed in whole or in part, pursuant to applicable regulations, according to Article 20 of these regulations. In all types of condominiums, subsidiary properties may simultaneously have built private area and unbuilt private area.

In projects developed on lots and under the Condominium Property Regime (Régimen de la Propiedad en Condominio), the FFPI must conform in area to the minimum size permitted by the regulatory plan regulations, when this instrument exists in the zone. If no regulatory plan exists, the area of each FFPI shall be established based on what is specified in the RFU INVU. To define the lot size, consideration must be given to the availability in the sector of a sanitary sewer network for wastewater collection, or having its own treatment plant, or, by means of an infiltration test, determining the absorption capacity of the land, following the regulations established by the Ministry of Health.

Pursuant to subsection c) of Article 2 and Article 15 of the LRPC, subsidiary properties may be merged, divided, or segregated, without the need for an agreement by the Assembly of Condominium Owners (Asamblea de Condóminos), provided the following conditions are met:

• a)The variation may not affect common areas nor imply changes in the co-ownership coefficients (coeficientes de copropiedad) of the other subsidiary properties.
• b)The distribution table reflecting the new configuration of the condominium and the coefficients must be submitted. Likewise, the condominium plans, construction plans, or both, as applicable to said mergers, divisions, or segregations, must be processed through the APC platform, in accordance with the provisions of DE No. 36550, or, in the case of condominiums in Marinas and Tourist Docks (Marinas y Atracaderos Turísticos), the technical instrument established for this purpose by the ICT-CIMAT must be complied with. These plans must include the contract numbers of all associated projects processed before the variation.
• c)The approval (visado) of the respective municipality must be obtained.
• d)It shall be required to register the plan of the properties resulting from the merger, division, or segregation in the National Cadastre (Catastro Nacional).

The modification of the area (cabida) of a subsidiary property or of all subsidiary properties that implies changes to the percentages or in their common areas, must have the approval of the Assembly of Condominium Owners, in accordance with the provisions of Article 27 of Law No. 7933 regarding Assembly agreements, and must be recorded as such in the respective minute book. The foregoing must be set forth in a general plan containing the new design, as well as the distribution tables and percentage-of-value tables, for which they must have the approval of the competent entities on the cadastral plans of each subsidiary property.

The holder of a concession right may submit it to a condominium regime, under the provisions of Article 1, subsection e) of the Regulatory Law of Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), Law No. 7933 of October 28, 1999; the Law on the Maritime Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), Law No. 6043 of March 2, 1977; the Framework Law for the Declaration of the Coastal Urban Zone and its Regime of Territorial Use and Development (Ley Marco para la Declaratoria de Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial), Law No. 9221 of March 27, 2014; the Regulation for the granting of concessions in border strips (Reglamento al otorgamiento de concesiones en franjas fronterizas), Executive Decree No. 39688-MAG of April 22, 2016; and the respective regulatory plan or official planning instrument.

The concessionaire who intends to submit their concession to the condominium property regime, as established in Article 1, subsection e) of the LRPC, must obtain prior authorization from:

• a)The municipality that granted the concession.
• b)The ICT, in accordance with Article 45 of Law No. 6043. In the case of concessions granted by the ICT within the PTGP, the concessionaire must obtain only the prior authorization of the ICT Board of Directors (Junta Directiva del ICT).
• c)The INDER, when it involves lands or properties in the name of the State subject to the possession regime of rural real estate property, agricultural property of the State, land parceling (parcelación) or colonization, specifically in the name of the INDER, as provided by Law No. 2825, Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización).

The prior authorizations shall be granted if the intended purpose for the subsidiary properties is consistent with the current regulatory plan or, in the case of the PTGP, must be consistent with the current master plan with the approval of the ICT Board of Directors.

When it involves concessions in Marinas and Tourist Docks governed by Law No. 7744, the concessionaire must obtain prior authorization from the CIMAT on technical feasibility, in accordance with the stipulations of Article 49 of Chapter V, "Subjection to the Condominium Regime in concessions under the Special Regime of Marinas and Tourist Docks," of these regulations.

Once the authorizations provided for in the previous article have been obtained, the concessionaire must submit the preliminary project or condominium project plans for processing before the competent entities, in accordance with the provisions of DE No. 36550, in order to obtain their approval. Furthermore, for all cases of buildings in the ZMT, the provisions of Executive Decree No. 29307, Regulations for the Processing of Plan Approvals for the Construction of Buildings in the Maritime Terrestrial Zone (Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre), shall apply.

The RCA to which the creation of the condominium is subjected must be consistent with the current regulatory plan, with the legal regulations applicable to the concessions of the place where they are located, established in Article 37 of these regulations, be it the ZMT, PTGP, Border Strip (Franja Fronteriza), or any other area in which concessions are granted.

In the case of properties subject to a concession right that are to be submitted to the condominium property regime, the notary public, through the public deed in which the concession is submitted to the condominium property regime, shall attest to the following aspects:

• a)That the prior authorizations and approvals indicated in these regulations have been obtained.
• b)That the concession contract is in force, upon review of the Concessions Registry of the Real Estate Registry (Registro de Concesiones del Registro Inmobiliario). In addition, the notary must protocolize the concession contract, in accordance with the provisions of Article 84 of Executive Decree No. 21756, "Transfer of the Maritime-Terrestrial Zone Concessions Registry to the National Registry" ("Pasa Registro Concesiones Zona Marítimo-Terrestre al Registro Nacional").
• c)That the provisions of Articles 2, 3, and 4 of the LRPC have been complied with.

When it involves projects in the ZMT, the constitutive deed of the condominium property regime must be registered before the Condominium Property and Mortgage Certificates Sub-process (Subproceso de Propiedad en Condominio y Cédulas Hipotecarias) of the Real Estate Registry, which shall be responsible for its review.

The granting authority of a concession submitted to the condominium property regime must issue a new concession contract in favor of its holder for each subsidiary concession, which shall include a proportional right of use over the common-use assets and over any common asset outside the concession, extinguishing, in such case, the previous concession contract.

When new concession contracts are granted, they shall be signed under the same terms and conditions as the concession contract that precedes them and with the respective registration in the Concessions Registry, except:

• a)Regarding the term, which shall be the remaining time until the expiration of the originally granted term.
• b)Regarding those other matters in which it is essential to adjust its text to make it consistent with the partition of the original concession, all of which must be transcribed in the constitution of each subsidiary concession.

The holders of subsidiary concessions may assign or encumber, or in any other way transfer or burden, totally or partially, rectify or modify the characteristics of the concessions, with prior authorization from the authority that granted the concession, in accordance with the applicable legal provisions.

Each concessionaire of a subsidiary concession shall be individually responsible for complying with the obligations of their concession contract, including the payment of the fee (canon) corresponding to the private area. The fee corresponding to the common area of the condominium shall be considered a shared fee proportional to the co-ownership right.

If the concessionaire fails to pay any of the fees or payments established in the preceding paragraph, the authority granting the concession may apply the provisions of Article 51 of Law No. 7762, General Law of Concession of Public Works with Public Services (Ley General de Concesión de Obras Públicas con Servicios Públicos), of April 14, 1998, regarding the sanctioning regime.

In the case of assets under concession, any registry change must have the express approval of the entity, institution, and/or authority that granted the concession.

In the event of termination of a subsidiary concession, the authority that granted the concession shall fully assume the rights and obligations corresponding to the respective condominium owner. If all the rights of subsidiary concessions revert to the authority that granted them, said authority may extinguish the condominium property regime, returning the concession to its original situation.

Likewise, the concessionaire must guarantee the release of all commitments, in accordance with the provisions established in the concession contract.

In accordance with the provisions of subsection c) of Article one of the Regulatory Law of Condominium Property, Law No. 7933 of October 28, 1999, and its amendments, and based on Articles 7 and 16 of the Law of Concession and Operation of Tourist Marinas and Tourist Docks (Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos), Law No. 7744 of December 19, 1997, and its amendments, and Article 2 of its regulations, DE No. 38171, the holder of a concession right for a tourist marina or tourist dock may submit their right to the condominium regime, provided the functional unity of the marina or tourist dock is guaranteed. Due to the very nature of marinas and tourist docks, the subjection to the condominium regime may be with respect to the land surface and the area covered by water. For the case of the PTGP, it must also have the approval of the ICT Board of Directors, as established in Article 12 of Law No. 6758 of June 4, 1982, Regulates the Execution of the Papagayo Tourist Project (Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo).

All of the foregoing must occur in accordance with the official planning instrument or the instrument of the special legal regime applicable to each marina or tourist dock according to its location, or, in the case of the PTGP, in accordance with the master plan approved by the ICT. In any case, all uses indicated in Article 3 of the LRPC shall be applicable to the concessions of marinas or tourist docks, for the purposes of these regulations.

The subjection to the condominium regime of a marina or tourist dock and the eventual assignments of the subsidiary concessions must be granted in accordance with the provisions of Article 43 of these regulations. The original concessionaire or whoever assumes their contractual obligations with the State shall be responsible for maintaining the necessary coordination with the CIMAT. All communication related to possible breaches by one or more of the concessionaires must be notified to the offender, with a copy to the condominium administrator registered in the National Registry and to the administrator of the marina or tourist dock, be it the original concessionaire or whoever assumes their contractual obligations, who shall be responsible for maintaining the necessary coordination with the CIMAT, for the purpose of safeguarding said obligations.

In the case of marinas, the regulations referred to in Chapter V of these regulations shall apply.

The granting of a new contract for a canceled or non-extended subsidiary concession must be granted under the same terms and conditions as the other subsidiary concession contracts of the respective condominium, except for the term, which shall be the remaining time until the termination of the rest of the subsidiary concessions. The request for extension (prórroga) of each subsidiary concession must be made individually by each condominium owner. The granting of new concessions and the extension of existing concessions must be carried out so that all subsidiary concessions within the same condominium have the same expiration date or term.

The concessionaire under Law No. 7744 who intends to submit their concession to the condominium regime must obtain the following prior authorizations, as established in Article 38 of these regulations:

• a)Authorization, issued by the CIMAT Board of Directors (Consejo Director de la CIMAT), on technical feasibility, by virtue of the powers set forth in subsection c), Article 7 of Law No. 7744 and subsections 2), b), c), and d) of Article 17 of its regulations.

For said procedure, the following documentation must be provided:

i. Request for prior authorization before CIMAT (hereinafter the request), according to the application form established in the sole annex (anexo único) of these regulations.

ii. Site design plans, as indicated in Articles 8, 9, 10, 11, and 12 of these regulations.

The foregoing requirements must be submitted by the interested concessionaire together with the request before the CIMAT, or may be done through the digital platform APC Requisitos of the CFIA, in accordance with Directive No. 023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, of September 3, 2018, Launch of the APC Requisitos platform, published in the Official Gazette La Gaceta No. 189 of October 12, 2018. The concessionaire must indicate in their request an email address to receive notifications about their procedure.

Once the request is submitted completely, the CIMAT shall have a period of twenty business days to review it and verify that the proposed subjection to the condominium regime does not violate the terms of the technical feasibility of the concession, after which it shall issue its authorization resolution.

In the event that the request is submitted incompletely or with erroneous information, or fails to comply with the requirements established in this article, the CIMAT must make written and reasoned observations regarding said requirements, on a single occasion and within the period of ten business days following the day of receipt of the procedure. Likewise, in exceptional cases and when it is essential for the resolution of the procedure, the CIMAT shall have the power to request extensions or additional clarifications to the information provided in the request, which it shall do in writing, via email, in a reasoned manner, and on a single occasion within the same period of fifteen calendar days following the day of receipt of the procedure. In both cases, the CIMAT's prevention suspends the period for the resolution of the procedure and grants the interested party a period of ten business days for its response, for which an institutional email address will be provided to send the corresponding reply, or it may be done through the digital platform APC Requisitos of the CFIA, in accordance with Directive No. 023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH.

In the event that the CIMAT denies a request with justification, the requesting concessionaire may resubmit it addressing the pending aspects for resolution, or else file a motion for reversal (recurso de revocatoria) before the CIMAT or an appeal (apelación) before the ICT Board of Directors, within three business days following the date of communication of the denial. If the Board of Directors dismisses the appeal, this resolution shall exhaust the administrative route.

• b)In the event that a marina or tourist dock concession in the PTGP is submitted to the condominium regime, once the authorization from the CIMAT according to subsection a) above has been obtained, it must obtain authorization from the ICT Board of Directors as established in Article 12 of Law No. 6758 and Article 12 of its regulations, Executive Decree No. 25439-MP-TUR of August 27, 1996, Regulations to the Law for the Development and Execution of the Papagayo Gulf Tourist Project (Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo) and its amendments. For these authorization requests from the ICT Board of Directors in the PTGP, the form established in the Sole Annex of these regulations shall be used, and the following procedure shall be followed:

The CIMAT shall officially forward the request to the Executive Directorate of the PTGP together with its administrative file, so that the latter, in accordance with the provisions of the Sole Annex to these regulations, may issue the corresponding technical opinion (criterio técnico) regarding whether the proposed condominium use is in accordance with the PTGP Master Plan. Said technical opinion, accompanied by the opinion of the Legal Advisory Office—which shall verify the request's compliance with the special regulations of the PTGP—shall be submitted for the approval of the PTGP Board of Directors and the ICT Board of Directors, so that the latter may issue the authorization under Article 12 of Law No. 6758. The foregoing shall be done within a period of one month from the transfer of the procedure.

• c)For the municipal authorization granting the concession, the procedure and resolution periods established in the regulations established for this purpose by the ICT-CIMAT shall be followed, or failing that, the municipal procedure established by the competent local government, which must be published in the Official Gazette La Gaceta. In any case, the municipality must resolve this authorization within a period of twenty business days.

Once the cited prior authorizations have been obtained, the interested party must continue with the subsequent procedures in effect for the constitution and registry registration of the condominium regime for the concession in question, according to Articles 15, 39, 40, and 41 of these regulations, including plan approvals (visados) on the digital platform APC of the CFIA, under the terms of the technical instrument established for this purpose by the ICT-CIMAT.

Marinas and Tourist Docks must have common areas of public access (áreas comunes de acceso público, ACAP), which shall consist of the Government office, restroom facilities, and public sanitary installations, parking spaces, pedestrian walkways, piers (malecones), and open plazas. These areas must be included in the condominium's constitutive deed and in the RCA as common areas of public access for any visitor to the marina or dock.

In Marinas and Tourist Docks, spaces for fuel and lubricant supply, the concessionaire's administrative office, breakwater works, dock facilities, workshop areas for boat maintenance, dry-docking and launching facilities, fuel storage area, treatment plant area, and collection center area shall be common areas of restricted access (áreas comunes de acceso restringido, ACAR). These areas must be included in the condominium's constitutive deed and in the RCA as common areas of restricted access. In said regulations, the condominium administration shall establish who is authorized to access these areas and the requirements for doing so, as well as ensure that this circumstance is respected.

At the time of submitting the concession to the condominium regime, it must be guaranteed that the areas indicated herein in subsections 2) and 3) of Article 3 of Law No. 7744 are classified as common areas of public access or common areas of restricted access (see table), and must be included in the deed and regulations of condominium constitution as such, an aspect the Condominium Administration must ensure.

No condominium in Marinas or Tourist Docks is required to allocate a minimum area for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones.

The spaces for docking boats, arranged in a geometric order by means of docks, may be submitted to the condominium regime, for which they must contemplate the following technical requirements:

• a)The development of docks on water may be constituted as subsidiary properties under concession, respecting that only the specific polygon of the water area of the docking slip is what can be cadastrally surveyed. This must not include circulation areas, dock areas, navigation channels, or turning radii.
• b)The entirety of the polygon of the water-covered area designated for boat docking, including all additional areas described in subsection a) above, may be formed as a parent subsidiary property, in which the subsidiary properties under water concession are subsequently constituted.
• c)Public utilities such as water, electricity, internet, and others, as well as accessory services such as restrooms, that are available to each boat docking space must be provided through common areas. The structure of the docking slip and docks must be a common area of the parent condominium or a sub-condominium.
• d)The costs associated with the maintenance of docks and anchorages must be considered part of the condominium budget. If the condominium does not maintain these areas in good condition, the concessionaire shall be jointly and severally liable for the execution of said works before the State.

The municipality granting a marina or tourist dock concession submitted to the condominium regime, or the ICT, for the case of marinas or tourist docks in the PTGP, must respectively issue a new concession contract in favor of its holder for each subsidiary concession. The new subsidiary concession contracts must be signed by the concessionaire and the competent authority granting them, within a period of no more than three months from the notification of their approval to the interested party. Said concession contracts must be protocolized and submitted to the National Registry for registration, at the expense and cost of the interested party, within a period of two months from their signing. Once the concession contracts are registered, the concessionaire must inform the competent authority that granted them in writing within a period of fifteen business days.

When new subsidiary concession contracts are granted, they shall be signed under the same terms and conditions as the original concession contract, except:

• a)Regarding the term, which shall be the remaining time until the expiration of the originally granted term.
• b)Regarding those other matters in which it is essential to adjust its text to make it consistent with the partition of the original concession, all of which must be transcribed in the contract of each subsidiary concession.

The terms and their extensions for the subsidiary concessions of a marina or tourist dock must adhere to the limits and provisions established in Article 11 of Law No. 7744.

Holders of subsidiary concessions may assign them, transfer them, or encumber them, upon prior notification to the CIMAT and authorization from the municipality that granted the concession, or from the ICT, for the case of the PTGP, in accordance with the periods and provisions established for this purpose in Article 33 of Law No. 7744; Articles 45 and 76 of its regulations, Executive Decree No. 38171; 30, 31, 45, 47, 49, 57, and 67 of Law No. 6043; 60, 83, and 25 of Executive Decree No. 7841-P of December 16, 1977, Regulations to the Law on the Maritime Terrestrial Zone (Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre) and its amendments; 2, 12, and 13 of DE No. 25439; 1 and subsequent articles of the Regulation for the Granting of Real Guarantees Encumbering the Concessions of the Papagayo Tourist Hub (Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo), Executive Decree No. 29794-MP-TUR of August 30, 2001, and its amendments, and Article 1 and subsequent articles of the Procedure to Follow for Partial Assignments of Concessions Granted in the Papagayo Gulf Tourist Hub (Procedimiento a Seguir para las Cesiones Parciales de las Concesiones Otorgadas en el Polo Turístico Golfo de Papagayo), approved in the Ordinary Session of the ICT Board of Directors No. 5349, Article 5, subsection X, held on March 1, 2005, published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005. In any case, the resolution periods for the cited authorizations may not exceed one month.

For all the foregoing, the provisions of the condominium's internal regulations (Reglamento interno) governing it must also be respected.

Each concessionaire of a subsidiary concession shall be individually responsible for complying with the obligations of their subsidiary concession contract. In the event of possible breaches of the obligations contained in the subsidiary concession contract, the municipality granting the subsidiary concession, or the ICT, for the case of the PTGP, must initiate an ordinary administrative procedure for the cancellation of the subsidiary concession against the subsidiary concessionaire. This is according to the provisions of Articles 19 and 20 of Law No. 7744 and 13 of Law No. 6758. For the case of the PTGP, prior to the opening of the ordinary administrative procedure indicated above, the prior correction procedure (procedimiento previo de subsanación) of Article 23 of DE No. 25439 must be exhausted.

It is understood that the performance guarantee (garantía de cumplimiento) established by Articles 13 and 14 of Law No. 7744 shall be distributed proportionally among all subsidiary concessions, so that, in the event of a breach by one or more of the subsidiary concessionaires of the obligations established in the respective subsidiary concession contract, this serves as the sole maximum joint guarantee. All of the foregoing in accordance with the provisions of Article 23 of the Law for the Promotion of Tourist Marinas and Coastal Development (Ley de Impulso a las marinas turísticas y desarrollo costero), Law No. 9977 of April 5, 2021.

In the event of termination of a subsidiary concession, the original concessionaire of the marina or dock shall fully assume the rights and obligations corresponding to the respective co-owner. If all rights of subsidiary concessions are cancelled, including the right of the original concessionaire, the concession shall revert to the municipality or to the ICT in the case of the PTGP.

The granting of a new contract for a cancelled or non-extended subsidiary concession must be done under the same terms and conditions as the other subsidiary concession contracts of the respective condominium, except for the term, which shall be the time remaining until the termination of the rest of the subsidiary concessions and the original concession. The request for extension of each subsidiary concession must be made individually by each co-owner. The granting of new concessions and the extension of existing concessions must be carried out such that all subsidiary concessions within the same condominium have the same expiration date or term, and in strict adherence to Article 11 of Law No. 7744.

In the event that a co-owner does not request the extension indicated in the preceding paragraph, this may be managed by the original concessionaire, and the new subsidiary concession shall be granted in favor of said original concessionaire under the conditions indicated in the preceding paragraph.

In the case of properties intended for the tourism activity of lodging in accordance with the provisions of Executive Decree No. 44256-MEIC-TUR, Regulation for Tourist Lodging Companies, of August 15, 2023; provided they comply with the provisions of this regulation, the resulting units, duly adapted for their independent use, enjoyment, and benefit, may be subject to the condominium property regime. In any case, the owners of the resulting subsidiary properties are obligated to comply with the provisions of the Organic Law of the Costa Rican Tourism Institute (ICT), Law No. 1917 of July 30, 1955, and its amendments, the Regulation for Tourism Companies and Activities, Executive Decree No. 41370-MEIC-TUR of July 19, 2018, and its amendments, and Directive No. 1796-2015 of September 8, 2015, which establishes the legal requirements that operating tourist lodging companies and thematic tourism activity companies must meet when applying for the tourism declaration. The RCA shall establish the conditions of the rights and obligations applicable to the parties, be they co-owners, guests, among others.

In the constitution of condohotels, the density indicated in the regulatory plan, RFU INVU, or RC INVU shall apply when established therein. For hotel lots, these shall apply to the respective parent property, in the case of a built condominium. For lot condominiums, in the absence of specific regulation, the minimum areas and dimensions for lots established by the respective regulatory plan, RFU INVU, or RC INVU shall apply to each subsidiary property.

For a condohotel to be converted to residential use, such land use must be permitted in the respective regulatory plan, in the RFU INVU, or RC INVU. If the conversion is viable, the aforementioned regulations must be met; furthermore, the authorization of the respective municipality is required and, as applicable, the authorization of the following competent authorities:

• a)ICT, in the case of condominiums in the ZMT or the PTGP.
• b)MAG, in the case of agricultural or farming land use.

The respective modification of the encumbrance must be registered before the Public Registry.

In all condominiums, common areas can be restricted or for general use. Likewise, within those common areas, spaces or facilities may be assigned to specific subsidiary properties, provided it involves common area in excess relative to the minimum areas stipulated in this regulation.

In condominiums in Marinas and Tourist Docks, common areas may also be public access common areas (ACAP) and restricted access common areas (ACAR), as defined in Article 51 of this regulation.

The rights of each co-owner over the common areas, as well as their obligations to the condominium, shall be transmitted automatically with the transfer made of the respective subsidiary property.

In existing condominiums, any work to be carried out in the common areas must be approved by the Assembly of Co-owners, always complying with the distributions of common areas required by the regulations, considering the provisions of Article 83 bis of the Construction Law, Law No. 833.

When an urgent work must be undertaken for necessary safety or health reasons, or for compliance with a regulatory or judicial requirement, the administrator may execute it without an Assembly agreement, provided they have the approval of the corresponding plans. The plans and permits shall be presented to the Assembly as part of the accountability report. The administrator shall be responsible for the application of the provisions in this paragraph.

Walls, fences, or hedges that segregate a portion of the common area for the exclusive use of any owner may not be placed.

Except as expressly provided by law or the formative deed, the elements, belongings, or common areas may be subject to division or transformation with the approval of the Assembly of Co-owners. Likewise, part of the common areas may be converted into private areas, provided they are common areas in excess and it is approved by the Assembly of Co-owners, in accordance with the LRPC, for which the modification procedure must be carried out before the APC and the respective municipality.

The structure of common stairways, corridors, and access or distribution halls must comply with the regulations issued by the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica regarding human safety and fire protection, Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Law No. 8228 of March 19, 2002, and its regulation.

The internal roads that enable a condominium for vehicular circulation must comply with the minimum right-of-way width, which shall be subject to the number of housing units served by each road, as stipulated in the following subsections:

• a)For two up to four housing units in a horizontal, vertical, or mixed condominium, the right-of-way width must be a minimum of five meters.
• b)For more than four housing units and up to sixty housing units, the right-of-way width shall be a minimum of six meters.
• c)For more than sixty and up to two hundred housing units, the minimum right-of-way width shall be seven meters.
• d)For more than two hundred housing units, the minimum right-of-way width shall be nine meters.
• e)In lot condominiums, building and lot condominiums, internal roads shall be governed by the corresponding regulatory plan or the RFU INVU.
• f)In the case of vertical condominiums, the minimum vehicular access width shall be six meters for two lanes and three meters for one lane.
• g)Roads must comply with the widths, obstacle height clearances, and turning radii stipulated for emergency vehicle access routes established in the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Law No. 8228 of March 19, 2002, and its regulation. Excepted from this subsection are internal parking lot roads, maneuvering roads, and dock access roads in the maritime part of Marinas and Tourist Docks, and exclusive service accesses, such as those to treatment plants, retention ponds, and similar.

In the cases stipulated in Chapter IX of this regulation, where it is required to remove the condominium property status to constitute subdivisions (urbanizaciones), the internal roads must comply with the road widths regulated by the RFU INVU.

Pedestrian access to all areas of the condominium must be provided through corridors, sidewalks, and their respective street crossings, complying with the parameters defined by the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, and its regulation.

In the case of lot condominiums, these accesses must be made in accordance with the provisions of the RFU INVU.

In the case of horizontal condominiums, the pedestrian solution may be adjacent to the road surface or may be separate, provided pedestrian access to all areas is guaranteed.

In the case of vertical and mixed condominiums, on parking floors, it will not be necessary to provide pedestrian accesses.

No agreement of the Assembly of Co-owners or appearance of the owners of the subsidiary properties shall be required for the constitution, in favor of State institutions or public service companies, of easements (servidumbres) over common areas of the condominium that are required exclusively for obtaining and operating basic public services for the benefit of the co-owners.

The foregoing is provided that in the respective RCA, the condominium administrator is granted sufficient powers for such acts. For the use of these easements, public service providers regulated by the Public Services Regulatory Authority shall not pay any fee and must be freely allowed access for inspection and maintenance. If the RCA lacks regulations in this regard, the Assembly of Co-owners may grant such powers to the administrator in accordance with the LRPC.

When wastewater treatment is performed via a treatment plant, its operation and maintenance must be assumed by the condominium and its administration, which must guarantee compliance with current regulations issued by the Ministry of Environment and Energy, Ministry of Health, and the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, as established in Executive Decree No. 33601-MINAE-S, Regulation for the Discharge and Reuse of Wastewater of August 9, 2006; Executive Decree No. 39887-S-MINAE, Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems of April 18, 2016; Executive Decree No. 42075-S-MINAE, Regulation for the Subsoil Disposal of Treated Ordinary Wastewater of November 12, 2019; and Executive Decree No. 42128-MINAE-S, Regulation for the Environmental Discharge Fee of December 20, 2019, and their amendments.

Condominiums may have a surveillance booth or room with dimensions of at least 6 square meters, which includes a sanitary service and an area for food preparation.

Condominiums may employ, instead of a surveillance booth or room, some other automated or remote system for access control and surveillance.

A covered space with easy access from the public road shall be provided for the temporary storage of domestic waste, with the required characteristics and due provisions for washing, ventilation, and general cleanliness, according to the Regulation on the Management of Ordinary Solid Waste, Executive Decree No. 36093-S, of July 15, 2010, and its amendments; as well as the provisions of the RC INVU. Depending on the condominium's development, other permanent collectors for the same purpose must be foreseen.

The area required for the concentration of domestic waste storage shall be calculated considering a maximum storage time of one week, assuming a total daily production per inhabitant of two liters, approximately 0.011 cubic meters per housing unit.

The common domestic waste collectors must meet the following characteristics:

• a)Located under cover from rain and in such a manner that users do not travel more than one hundred meters to deposit their domestic waste. In cases of greater distances, common transfer collectors must be installed, unless a private waste collection contract is in place.
• b)Easy to clean and disinfect, and designed in such a way as to limit access by animals and insects.
• c)Located in sites easily accessible for collection trucks.
• d)In vertical condominiums, when the common collector is an enclosed area, it must be designed, where applicable, in accordance with the standards of the RC INVU.

For purposes of determining the area designated for green zones, children's playgrounds, parks, or recreational areas in residential condominiums, the following rules shall apply:

• a)Residential condominium of six housing units or fewer: Any residential condominium of six or fewer housing units located within a previously urbanized area or urban quadrant is not required to allocate a minimum area for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones. If it is not located within a previously urbanized area or urban quadrant, it must allocate a minimum of five percent of the buildable area of the property or ten percent of the area of each housing unit, whichever is greater, for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones.
• b)Residential condominium larger than six housing units: Any residential condominium with more than six housing units must allocate a minimum of five percent of the private area of the property or ten percent of the area of each housing unit, whichever is greater, for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones; assigning one-third for each of these purposes.
• c)Lot condominium and building and lot condominium: Any lot or building and lot condominium must allocate to children's playgrounds, recreational areas, parks, and green zones a minimum of ten square meters per each subsidiary property, or five percent of the private area, whichever is greater; assigning one-third for each of these purposes.
• d)Condominium in Marinas or Tourist Docks: Any condominium in Marinas or Tourist Docks is not required to allocate a minimum area for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones.

The areas designated for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones must be located in a sector with topography similar to the average where the condominium is proposed. Regarding the equipment and design of the children's playground core and other common areas, the designer may propose design options respecting the age division established in the RFU INVU.

To develop vertical condominiums within a subdivision (urbanización) or where the condominium forms part of a residential complex, both figures understood in the terms stipulated in the RFU INVU, the number of lots and the number of housing units developed on each of those lots must be recorded, according to the density, to determine the totality of the public area transfer according to the regulatory plan of the canton or the RFU INVU, which contemplate the development of the condominiums.

The public area transfer must be recorded within the plans of the subdivision or the residential complex. Once the public area to be transferred in the subdivision or residential complex is defined, it is not required to allocate common areas for the uses of children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones for the vertical condominiums.

In condominiums to be developed in phases, the area designated for children's playgrounds, recreational areas, parks, or green zones shall be calculated proportionally for each of these, such that each phase has its corresponding aforementioned areas, regardless of the moment it is executed.

These areas must be fulfilled in the condominium in its entirety; therefore, as development proceeds, they must be enabled proportionally to the constructed phases.

In a condominium of condominiums, the percentage of minimum common areas may be determined jointly or separately, provided compliance with Article 75 of this regulation is met.

In any type of condominium, regardless of its use, a common space shall be built to serve as a maintenance workshop or storage room. The minimum area of said space shall be determined following these rules:

• a)In condominiums with fifty-nine or fewer subsidiary properties, this space is not necessary.
• b)In condominiums with between sixty and up to one hundred ninety-nine subsidiary properties, at least nine square meters must be allocated.
• c)In condominiums with two hundred or more subsidiary properties, at least twelve square meters must be allocated.

This area shall include a sanitary service within the storage room or adjacent to it.

The administration, operation, and maintenance of the basic service infrastructure network, such as potable water, energy, telecommunications, stormwater drainage, and sanitary sewage, and the equipment necessary for the optimal functioning of these networks, shall be the responsibility of the condominium and its administration.

The referred mechanical systems must conform to the following:

• a)Potable water systems: Potable water must access the condominium via a main service connection. Inside the property, the necessary derivations must be made so that each subsidiary property has its own connection and another for the common use areas. Likewise, there may be an internal separate metering for each of the subsidiaries to record consumption, or an external separate metering to supply the parent property with several meters installed on public roads, constituted on an easement (servidumbre) for pipes and access in favor of AyA, according to the regulation established for this purpose by said institution, as well as the RC INVU.
• b)Wastewater systems: When a functioning public sanitary sewer system exists, the connection from the condominium to said system must comply with the Technical Standard for Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA, published in the Official Gazette La Gaceta No. 180, Supplement (Alcance) No. 227 of September 22, 2017, and its amendments. The outlet of each subsidiary property of the condominium must be connected to an internal main sewer, with the possibility of making individual and collective manholes according to the design specified in plans. In the case of condominium units fronting the public road, the outlet may be made directly to the public sanitary sewer. The Wastewater Treatment Plant or individual treatment systems for each subsidiary property in a horizontal condominium that is proposed must comply with the regulations indicated in Article 71 of this regulation.
• c)When a functioning public sewer system does not exist, the outlets shall be connected to the water treatment system, whether individual or collective for two or more units of the condominium. Said water treatment systems shall be mandatory and must comply with the requirements and characteristics demanded by the legal system, including the regulations of the Ministry of Health, MINAE, and AyA.
• d)Stormwater systems: In the case of horizontal building condominiums, pipes may be installed to evacuate stormwater only from the same subsidiary property below the floor. In the case of vertical condominiums, when internal patios, terraces, or roof terraces exist at levels above the ground, these must be conducted through ducts that must comply with the provisions of Article 83 "Service Installations" and Article 84 "Piping System" of this regulation, as well as the RC INVU.
• e)Fire protection systems: When the regulations associated with the type of condominium require fire protection systems, including public or private hydrant networks, automatic sprinklers, standpipes and hoses, private fire networks, or similar, they must be included in the construction plans and the calculation report containing the technical information according to the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Law No. 8228 of March 19, 2002, and its regulation.

Mechanical installations such as elevators, hydropneumatic equipment, and similar, which produce noises that are bothersome to the building occupants, must have the necessary acoustic insulation to contain the noise and shall be installed in conditions that prevent the transmission of vibrations, in accordance with the manufacturer's technical specifications and the provisions of the RC INVU on noise pollution control and the Regulation for Environmental Noise Control, Executive Decree No. 44486-S of January 17, 2024. Their location and installation must be in common areas.

Potable water, wastewater, stormwater, electrical, telecommunications, and any other service systems must be run, when dealing with buildings at ground level, through common areas; when dealing with vertical condominiums, they must be installed in ducts or any other common space that allows their proper functioning and that can be accessed for inspection from the common areas, without disturbing or invading private areas.

The piping system for any type of potable water, wastewater, stormwater, electrical, telecommunications, and any other similar service systems must be impermeable; it may or may not be sheathed at the designer's discretion in accordance with the manufacturer's technical specifications, the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Law No. 8228 of March 19, 2002, and its regulation, and the current legislation regarding structural safety of the building and electrical, hydraulic, and sanitary installations. These systems shall be considered common areas and must be accessible for inspection from these areas. When dealing with vertical condominiums, the pipes must be installed within ducts that can be horizontal or vertical. Sanitary installations must be in compartments separate from the rest of the pipes, as well as comply with the provisions of the RC INVU.

The electrical systems in a condominium must have independent control panels, both for the common use areas and general services, as well as for each unit of the condominium.

If an electrical substation is necessary, it must be located in a common area, and its design, characteristics, and dimensions must comply with the current regulations on the matter.

The electrical and telecommunications meters and control panels must be located in a common area and in easily accessible sites, so that the company providing the service can supply the service without impediments.

The telecommunications and electrical distribution networks must be built in accordance with the Electrical Code of Costa Rica and its amendments, as well as the provisions of the RC INVU.

When the ownership of the units is transferred, it must always be understood, in accordance with the LRPC, that the acquirer knows and accepts the RCA specific to each condominium, the amount and frequency of the condominium fee, and the implications of acquiring a property under this regime, without the notary public having to attest to the foregoing.

The Assembly of Co-owners must approve the collection of a condominium fee to cover the common expenses of the condominium.

In the case of social interest condominiums, the fee amount must be informed in advance to the housing beneficiaries and accepted by them. Furthermore, the administrator must assess the family's economic situation in the event of non-payment, before determining how to proceed as established in the Condominium and Administration Regulations.

The administrator of the condominium shall have the judicial and extrajudicial representation of the condominium, unless the RCA provides another measure; the administrator shall have the authority of a general attorney-in-fact, with respect to the condominium and the common property.

The judicial, arbitral, and administrative actions necessary for the fulfillment of the functions that the law attributes to the administration are included within the power of the administration as necessary consequences of the mandate.

The administrator shall be obligated to account for their administration to any co-owner who requests it.

Upon the conclusion of the term for which the administrator was appointed, they shall continue in the performance of their duties until the moment their successor can legally assume the office.

In the event of death or dismissal of the administrator, the co-owners must convene an Assembly under the terms indicated in the LRPC to appoint a temporary successor while the appointment of the new administrator is made, within the period established in the RCA.

In the event that the RCA does not contain provisions regarding the notice for Assemblies of Co-owners, the notice shall be made at least fifteen calendar days in advance of the date set for the meeting. The day of publication of the notice and the day of the Assembly's celebration shall not be counted within this period. During this time, the documents related to the assembly's agenda shall be available to the co-owners.

The minutes of the assembly sessions shall record at least the circumstances of place and time in which they were held, the main points of the deliberation, the manner and result of the voting, the content of the agreements, and the documents supporting the participation of the co-owners.

The agreements shall be considered final when the Assembly so decides.

The voting of the Assemblies of Co-owners shall be governed by the provisions of Article 24 of the LRPC.

In the case of condominiums of condominiums, the properties resulting from the subdivision of the parent subsidiary property shall exercise their vote for making agreements in Assemblies of Co-owners jointly through the representative of the sub-condominium, in accordance with its RCA. Their vote shall represent and comprise the entire value of the sub-condominium, without the conformity or ratification of the parent subsidiary properties being required.

In the event that in the Assembly of Co-owners where there are sub-condominiums, agreements requiring a qualified majority or unanimity are needed, in accordance with the LRPC, said majority shall only be required in the Assembly of the respective condominium and not in the assemblies of the linked sub-condominiums.

Through the RCA or an agreement in the Assembly of Co-owners, rules may be established for holding virtual assemblies that guarantee, at a minimum:

• a)That the electronic means used ensures participation, as well as simultaneity, interactivity, and integrity in the communication among all co-owners present.
• b)The provisions of the LRPC, this regulation, and the RCA regarding the notice of assemblies must be respected, and the modality in which it was conducted and the technological means used must be recorded in the minutes.

In the case of horizontal condominiums, whether by unanimous agreement of the condominium owners (condóminos), judicial order, or any other legal mechanism, the removal from the condominium regime (desafectación del régimen de condominio) must clearly specify the new distribution and ownership of the entirety of the property, based on the individual plans of the new plots (fincas), as well as the general plan prepared for this purpose.

Removal from the regime (desafectación) shall only proceed if the resulting plots (fincas), the road rights (derechos viales), green areas, communal areas, and others, comply with the provisions of the RFU INVU, or with the regulations defined for the zone where the proposal is located as established by the current regulatory plan (plan regulador).

When the removal from the condominium regime (desafectación del condominio) intends the transfer and conversion of internal roads to public streets, these must be expressly accepted by the corresponding municipality prior to the removal from the regime (desafectación).

The plans prepared for the removal from the regime (desafectación) of horizontal condominiums must be prepared and signed by a surveying (agrimensura) professional and submitted to INVU, the Ministry of Health, and the respective municipality, in order to obtain the approval of these institutions, in accordance with their respective competencies.

Both for the deregistration (desinscripción) of the parent parcel (finca matriz) and the subsidiary plots (filiales), as well as for their removal from the regime (desafectación) in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad), the notary public (notario público) must attest to having had sight of the approved plans (planos visados), which implies that the condominium, or where applicable the removal from the regime (desafectación), meets all the requirements referred to in the LRPC and this regulation.

The removal from the regime (desafectación) implies the conversion of the entire property to the traditional property regime. In these cases, the area (cabida) of the new property shall be that indicated in the respective cadastral plan (plano catastrado) of the land.

In the case of public domain assets granted in concession and subjected to the condominium property regime, for their removal from the regime (desafectación), the express approval of the entity, institution, and/or authority that authorized the concession must also be obtained.

Said approval must also indicate in whose name the resulting concession(s) shall be registered, as well as any modification to the original granting contract. For its full validity, said agreement must be formalized in a public deed (protocolizarse) and registered in the Concessions Section of the National Registry.

In the event that a condominium is totally destroyed, or partially destroyed in a substantial manner, resulting in the property not being able to be used normally, and there is no willingness on the part of the owners to rebuild it, the Assembly of Condominium Owners (Asamblea de Condóminos) must request the removal from the regime procedure (procedimiento de desafectación) set forth in the LRPC.

For non-compliance with the provisions of this regulation, the corresponding sanctions contained in Ley n.°833, Ley de Construcciones; Ley n.°5395, Ley General de Salud; Ley n.°7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad; Ley n.°7554, Ley Orgánica del Ambiente; Ley n.°276, Ley de Aguas; Ley n.°7575, Ley Forestal and Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos; Ley n.°7744, shall be applied, depending on the specific case.

Decreto Ejecutivo n.°32303-MIVAH-MEIC-TUR, of 02 March 2005, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, published in the Official Gazette La Gaceta n.°74 of 19 April 2005, is hereby repealed.

This regulation shall enter into force 90 days after its publication in La Gaceta.

Given at the Presidency of the Republic, on the seventh day of the month of August of two thousand twenty-five.

SINGLE ANNEX A) APPLICATION FORM FOR PRIOR AUTHORIZATION BEFORE THE INTER-INSTITUTIONAL COMMISSION FOR MARINAS AND TOURIST DOCKS (COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL DE MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS) FOR AFFECTATION TO THE CONDOMINIUM REGIME OF A MARINA OR TOURIST DOCK CONCESSION.

The undersigned, [Full name of the applicant], of legal age, [Marital status], [Profession or occupation], resident of [Exact address], bearer of identity card number [______], in my capacity as concessionaire / as [_____], with powers of unlimited general attorney-in-fact, of the company named [_______], legal entity identification number [________], in its capacity as the concessionaire company / of the concession registered in the National Registry of Property under registration number [____]-Z-[___] (hereinafter the "Concession"), known as Marina / Tourist Dock [____]; and for the purposes of complying with the provisions of Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Number Seven Nine Three Three and Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Number Seventy Seven Four Four and their regulations, I request the prior authorization of the Inter-institutional Commission for Marinas and Tourist Docks (Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos, hereinafter CIMAT) to affect the Concession to the condominium property regime.

For such purposes, at this time / and on behalf of my principal/ I undertake the following: FIRST: To include within the future condominium regulation - to be constituted - the following clause: "This Condominium Regulation is approved in accordance with: (i) the legal provisions in force and applicable to the operation of marina and tourist dock concessions, especially those of Ley n.º7744 of December 19, 1977, and its amendments, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos and its regulation; (ii) the corresponding concession contract; (iii) the Internal Marina Regulation; specifically regarding the uses and services previously approved by CIMAT, as well as the guarantee of free public access to the Marina, and (iv) the provisions of the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n.º32303-MIVAH-MEIC-TUR of March 2, 2005 and its amendments; or the regulation that replaces it, regarding possible contractual breaches." SECOND: Likewise, I undertake, within a maximum period of thirty calendar days counted from the registration of the Condominium in the National Registry, to submit to CIMAT for its verification, a notarial or registry certification that supports said registration and the incorporation into the Condominium Regulation of the clause indicated in point FIRST above.

I also establish the following means to receive notifications of this proceeding: FAX: ELECTRONIC MAIL:/ THAT IS ALL. [Name of the city], at [Hours] hours and [Minutes] minutes of the [Day] of the month of [Month] of the year [Year].

________________________ (SIGNATURE) In the event that the application is submitted personally by the applicant, the applicant may, upon prior identification by means of their identity card, sign before the ICT official receiving it, who shall record it as such by means of a legend on the same document. In the event of submitting the application in a non-presential physical form (via a third party), the signature must be authenticated. In the event of submitting the application in digital format, it must be signed using a digital signature.

• B)APPLICATION FORM FOR PRIOR AUTHORIZATION BEFORE THE INTER-INSTITUTIONAL COMMISSION FOR MARINAS AND TOURIST DOCKS AND BEFORE THE BOARD OF DIRECTORS OF ICT FOR AFFECTATION TO THE CONDOMINIUM REGIME OF A MARINA OR TOURIST DOCK CONCESSION LOCATED IN THE GULF OF PAPAGAYO TOURIST PROJECT.

The undersigned, [Full name of the applicant], of legal age, [Marital status], [Profession or occupation], resident of [Exact address], bearer of identity card number [___], in my capacity as concessionaire / as [___], with powers of unlimited general attorney-in-fact, of the company named [____], legal entity identification number [____], in its capacity as the concessionaire company / of the concession registered in the National Registry of Property under registration number [___]-Z-[___] (hereinafter the "Concession"), known as Marina / Tourist Dock [___]; and for the purposes of complying with the provisions of Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Number Seven Nine Three Three and Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Number Seventy Seven Four Four and their regulations, I request the prior authorization of the Inter-institutional Commission for Marinas and Tourist Docks (hereinafter CIMAT) to affect the Concession to the condominium property regime, and once this is obtained, the authorization of the Board of Directors of the Costa Rican Tourism Institute under the terms of Article 12 of the Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Ley n.º6758 of May 6, 1982 (hereinafter Ley n.º6758) and Article 12 of its regulation, given that the Concession is located in the Gulf of Papagayo Tourist Project (Proyecto Golfo Turístico de Papagayo).

For such purposes, at this time / and on behalf of my principal/ I undertake the following: FIRST: To include within the future condominium regulation - to be constituted - the following clause: "This Condominium Regulation is approved in accordance with: (i) the legal provisions in force and applicable to the operation of marina and tourist dock concessions in the Gulf of Papagayo Tourist Project (Proyecto Golfo Turístico de Papagayo, hereinafter PTGP), especially those of Ley n.º7744 of December 19, 1977, and its amendments, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, its regulation, and those of the Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Ley n.º6758 of May 6, 1982, and its regulation; (ii) the corresponding concession contract; (iii) the Internal Marina Regulation; specifically regarding the uses and services previously approved by CIMAT, as well as the guarantee of free public access to the Marina; and (iv) the provisions of the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n.º32303-MIVAH-MEIC-TUR of March 2, 2005, and its amendments, or the regulation that replaces it, regarding possible contractual breaches." SECOND: Likewise, I undertake, within a maximum period of thirty calendar days counted from the registration of the Condominium in the National Registry, to submit to CIMAT and to the Executing Office of the PTGP for their verification, a notarial or registry certification that supports said registration and the incorporation into the Condominium Regulation of the clause indicated in point FIRST above.

I also establish the following means to receive notifications of this proceeding: FAX: ELECTRONIC MAIL:/ THAT IS ALL. [Name of the city], at [Hours] hours and [Minutes] minutes of the [Day] of the month of [Month] of the year [Year].

_______________________ (SIGNATURE) In the event that the application is submitted personally by the applicant, the applicant may, upon prior identification by means of their identity card, sign before the ICT official receiving it, who shall record it as such by means of a legend on the same document. In the event of submitting the application in a non-presential physical form (via a third party), the signature must be authenticated. In the event of submitting the application in digital format, it must be signed using a digital signature.

• C)SUBMISSION REQUIREMENTS FOR ASPECTS TO BE VERIFIED:

C1. Format of digital plans: The site design plans (planos de diseño de sitio), in accordance with the requirement indicated in Article 15, subsections 1 and 2, of Chapter III of this Regulation, must be submitted in PDF, DWG format, or any other format accepted on the digital platform "Construction Project Administrator" (Administrador de Proyectos de Construcción, APC) of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA).

C2. Submission via the APC Requisitos platform: The application may also be submitted through the digital platform "Construction Project Administrator - Requisitos" (Administrador de Proyectos de Construcción Requisitos, APC Requisitos) of the Federated College of Engineers and Architects (CFIA), in accordance with Directive "Launch of the APC Requisitos platform", Directive n.°023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, of September 3, 2018, published in the Official Gazette La Gaceta n.º189 of October 12, 2018 (hereinafter the Directive) and as indicated in Article 31 of this regulation. Until access to the APC Requisitos platform is available for these purposes, the interested party may submit their application to CIMAT in physical or digital form.

C3. Aspects to be verified ex officio by CIMAT:

C4. Aspects to be verified ex officio by ICT in the case of marina and tourist dock concessions in the PTGP.

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La presente norma tiene por objeto reglamentar la Ley n.°7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con el fin de garantizar que el régimen condominal salvaguarde el interés de los condóminos y sea acorde al ordenamiento jurídico.

Las disposiciones de este reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.

Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento y la Ley n.°7933, los términos siguientes tienen el significado que se indica:

1. Administrador: persona física o jurídica que, de forma conjunta o individual, es nombrada por la Asamblea de Condóminos para realizar las tareas de administración del condominio y ejercer la representación legal de éste.

2. Anteproyecto: plano general preliminar presentado por la entidad o persona desarrolladora, que muestra, mediante una propuesta espacial, técnica y funcional, el diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio. En el caso de los condominios por etapas debe contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser una finca matriz de un nuevo condominio, cumpliendo con las regulaciones y reglamentos vigentes.

3. Área común: espacios y bienes de uso general tanto para los condóminos como para los visitantes, independientemente de si están construidos o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.

4. Área común construida: tipo de área común, de uso general, que soporta alguna construcción o edificación.

5. Área común de uso restringido: son espacios dentro de un condominio, que aunque son bienes comunes su uso está limitado a uno o varios condóminos o grupo de condóminos.

6. Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soporta ninguna construcción o edificación.

7. Áreas comunes en demasía: área común adicional a la mínima exigida por la normativa aplicable.

8. Áreas comunes mínimas: áreas comunes cuyos parámetros mínimos están definidos en et presente reglamento, Incluyen las áreas verdes, juegos infantiles, de esparcimiento y de recreación.

9. Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada.

10. Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

11. Área privativa construida no cubierta: área privativa cuyas construcciones carecen de techado.

12. Área privativa no construida: área privativa carente de construcciones, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

13. Asamblea de Condóminos: es el órgano supremo del condominio en donde, conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común, de conformidad con la Ley n.°7933, la presente norma y el Reglamento de Condominio y Administración interno respectivo.

14. Cobertura: porcentaje de terreno cubierto por la proyección horizontal de las edificaciones en primer nivel, con respecto al área total del condominio.

15. Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación proporcional, en los bienes comunes del condominio, de cada uno de los propietarios de fincas filiales.

16. Condohotel: se entenderá como condohotel la modalidad de operación de hospedaje en la que la propiedad del inmueble esté acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.°7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, o aplica principios contenidos en ésta y en la que la explotación hotelera esté organizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera, que asume las funciones correspondientes a los administradores según el ordenamiento jurídico vigente y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. Un mínimo de un setenta por ciento del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento al servicio de hospedaje y el treinta por ciento restantes puede ser utilizado por los condóminos.

17. Condominio: inmueble bajo el régimen de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y/o concesionarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

18. Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz, también llamada subcondominio. Lo anterior debe permitirse en el Reglamento de Condominio y Administración de la finca matriz inicial. Los reglamentos de la finca filial matriz y la finca filial primaria individualizada deben contener las normas que regulen la relación entre los condominios y cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos.

19. Condominio de edificaciones y lotes: Esté compuesto por la finca filial matriz, fincas filiales primarias individualizadas y fincas filiales construidas.

20. Condominio de interés social: Condominio declarado de interés social por el ente competente del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, siguiendo la normativa de exoneraciones vigente para cada caso.

21. Condominio de fincas filiales matrices: Condominio compuesto por un conjunto de fincas filiales matrices que se pueden subcondominizar.

22. Condominio de lotes: son aquellos donde las fincas fillales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados uso agrícola, industrial; pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo, mixto, o cualquier otro propósito licito que sea autorizado por la normativa urbanística. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).

23. Condominio horizontal: modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él, siendo copropietario de las áreas comunes.

24. Condominio madre: Condominio que soporta fincas filiales matrices o fincas filiales primarias individualizadas (FFPI) que, a su vez, pueden constituirse en subcondominios, de conformidad con el Reglamento de Administración y Condominio.

25. Condominio mixto: finca matriz donde pueden presentarse condominios verticales y horizontales.

26. Condominio vertical: modalidad donde la edificación es de varios niveles en un terreno común con fincas filiales de propiedad privativa y derechos de copropiedad en áreas comunes.

27. Condómino: propietario o concesionario de una o varias fincas filiales, con derechos y obligaciones vinculados al condominio.

28. Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un particular, el uso privativo sobre un bien de dominio público 29. Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de Ja Propiedad en Condominio.

30. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

31. Conjunto Residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones que incluye, además de la habilitación de predios mediante la apertura de vías y provisión de servicios, la construcción de unidades habitacionales.

32. Cuadrante urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población, donde se encuentra la mayoría de los bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata. Los cuadrantes urbanos se encuentran ubicados dentro de los distritos urbanos. Deben contar con la delimitación en el plan regulador vigente o, en su defecto, con la publicación de la delimitación realizada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) en el Diario Oficial La Gaceta. Para efectos de la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, Ley n.° 4240 del 15 de noviembre de 1968, se considera cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano.

33. Derecho de vía: franja de terreno, propiedad del Estado, de naturaleza demanial, destinada para la construcción de obras viales para la circulación de vehículos y otras obras relacionadas con la seguridad, el ornato y el uso peatonal, generalmente comprendida entre los linderos que la separan de los terrenos públicos o privados adyacentes a la vía.

34. Edificación: construcción destinada a cualquier actividad, ya sea residencia, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, entre otras. Una vez sometida al régimen de propiedad en condominio, queda conformada por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

35. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.

36. Finca filial construida: es toda aquella finca filial que contempla una edificación al momento de tramitar el proyecto o la etapa del condominio.

37. Finca filial matriz: es toda finca filial que, por sus características propias en cuanto a disponibilidad de accesos y servicios y de conformidad con el Reglamento de Condominio respectivo, permite constituir un nuevo condominio, sea una huella o FFPI.

38. Finca filial primaria individualizada: es toda aquella finca filial en la que no se contempla una edificación al momento de tramitar el proyecto o la etapa del condominio, quedando disponible construir sobre ella en un momento posterior. La construcción que sobre ella se levante deberá respetar los planos y tabla de distribución del condominio, así como la normativa que resulte aplicable.

39. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.

40. Huella: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura, pudiendo ocupar un área mayor a la proyección de la FFPI del primer nivel.

41. Ley n.° 7933: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999.

42. Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

43. Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente reglamento, de acuerdo con las características de cada condominio, además de regular los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del condominio sometido a este régimen.

44. Vialidad pública oficial proyectada: Aquella debidamente emitida, oficializada y publicada por parte de la municipalidad respectiva a través de un plan regulador local, un plan regional, el plan nacional de desarrollo urbano o cualquier otro instrumento de planificación nacional de la vialidad y transporte.

45. Vías internas: áreas comunes destinadas a la circulación de personas y vehículos dentro del condominio. Además de la calzada y aceras, en función del diseño del proyecto, podría incluir zonas verdes y zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones, así como obras complementarias.

46. Unidad habitacional: toda aquella edificación destinada a una vivienda.

47. Uso mixto: aquel donde pueden presentarse en una misma finca matriz distintos usos como agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo o cualquier otro propósito lícito que sea autorizado por la normativa urbanística.

Para los fines del presente reglamento, se entenderán las siguientes abreviaturas:

1. ACAP: Áreas comunes de acceso público.

2. ACAR: Áreas de acceso común restringido.

3. ACC: Área de uso común construidas.

4. ACL: Área de uso común libre.

5. APC: Administrador de Proyectos de Construcción.

6. APCNC: Área privativa construidas no cubiertas restringidas.

7. APNC: Área privativa no construida.

8. APrC: Área privativa construida.

9. AYA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

10. CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

11. CIMAT: Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos.

12. DE n.° 25439: Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo n.° 25439-MP-TUR, de 27 de agosto de 1996 y sus reformas.

13. DE n.° 36550: Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo n.° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, de 28 de abril del 2011 y sus reformas.

14. DE n.° 38171: Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Decreto Ejecutivo n.° 38171-TUR-MINAE-S-MOPT, de 17 de octubre de 2013, y sus reformas.

15. FEPE: Finca filial primaria individualizada.

16. ICT: Instituto Costarricense de Turismo.

17. IGN: Instituto Geográfico Nacional.

18. INDER: Instituto de Desarrollo Rural.

19. INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo 20. Ley n.° 7744: Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744, de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas.

21. LRPC: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.° 7933, de 28 de octubre de 1999 y sus reformas.

22. MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería.

23. MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos.

24. MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

25. PTAR: Planta de Tratamiento de Aguas Residuales.

26. PTGP: Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.

27. RCA: Reglamento de Condominio y Administración.

28. RCINVU: Reglamento de Construcciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por acuerdo en Sesión Ordinaria n.° 6306, Artículo II, Inciso 6) celebrada el 15 de marzo del 2018, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 54, Alcance n.° 62 del 22 de marzo del 2018.

29. RFU INVU: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por acuerdo en Sesión Ordinaria n.° 6411, Artículo I, Inciso 2) del 24 de octubre del 2019, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 216, Alcance n.° 252 de 13 de noviembre del 2019.

30. ZMT: Zona Marítimo Terrestre.

Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical y mixto. De acuerdo con el uso de suelo definido por la normativa sobre desarrollo urbano vigente, según la normativa jurídica sobre la zona marítimo terrestre y aplicable a las concesiones de Marinas o Atracaderos Turísticos; Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley n.° 6043 de 2 de marzo de 1977 y Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744 de 19 de diciembre de 1997, o en su caso Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley n.° 6758 del 4 de junio de 1982, a las concesiones del PTGP, según sea el caso, podrán ser residenciales, para uso agrícola, industrial, comercial, turístico, pecuario, de estacionamiento, de servicios, o en general destinados a cualquier propósito lícito.

De conformidad con el inciso f) del artículo primero de la LRPC, se permite el desarrollo de condominio por etapas, siendo esas etapas la afectación de fincas filiales a su condominio. Dichas etapas podrán ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas podrán tramitarse por separado para su aprobación.

Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar por etapas, es necesario realizar el trámite del anteproyecto ante la municipalidad respectiva y las instituciones competentes, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550. Para el caso de condominios con Marinas y Atracaderos Turísticos se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezcan el ICT-CIMAT.

Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también deberán identificarse con un nombre, letra o número. Se deberá tomar en consideración la adecuada señalización que requiere el condominio, de conformidad con el Decreto Ejecutivo n.° 32793-MP-MOPT, Reglamento para la Identificación de Direcciones creada por Correos de Costa Rica S.A. y sus reformas, así como la señalización para la identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales sin construir o unidades de que se trate. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los planos.

Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben contener:

• a)Plano de ubicación: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes áreas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno.
• b)Planos de distribución condominal: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común.
• c)Planos constructivos: Todos aquellos planos necesarios para el levantamiento de las obras del condominio, así como información adicional y complementaria que se incluirá mediante especificaciones, memorias de cálculo, aclaraciones, notas u observaciones.

La administración del condominio deberá tener una copia de estos planos.

En caso de que los condóminos requieran una copia adicional de los planos de la finca filial de su propiedad, áreas comunes o la totalidad del condominio, podrán solicitarlos al CFIA. De no ubicarse los planos ni en la administración del condominio ni en el CFIA, por pérdida o por haber sido tramitados antes del uso de la plataforma APC, el propietario deberá contratar a un profesional inscrito en el CFIA para el levantamiento de las obras existentes. En caso de que el condómino no sea el propietario de la finca filial, deberá contar con una autorización o poder especial debidamente autenticado por notario público, emitido por la persona legitimada, en el que se detalle que se le puede entregar al interesado la reproducción de los planos solicitados.

Los planos de ubicación deberán contener los siguientes requisitos:

• a)Nombre del condominio y nombre del propietario con su número de identificación, sea persona física o jurídica.
• b)Indicación de que se trata de propiedad en condominio, así como el tipo de condominio y el uso.
• c)Nombre del profesional responsable y su número de registro ante el CFIA.
• d)Número de inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y citas del Registro Público de la Propiedad del inmueble que se somete al régimen de propiedad en condominio.
• e)Ubicación administrativa del condominio indicando provincia, cantón y distrito de acuerdo con la División Territorial Administrativa de la República.
• f)Ubicación geográfica según las coordenadas que se indican en el Plano de Catastro.

En caso de existir proyectos anteriores asociados al proyecto de condominio, el profesional responsable podrá consultar por medio del Administrador de Proyectos de Construcción, administrado por el CFIA, los planos aprobados o los respectivos números de contrato de la plataforma.

Los planos de distribución general del condominio deberán contener: el acceso común al conjunto, calles, accesos particulares, mejoras a media calle, áreas de estacionamiento, líneas de construcción, retiros, aceras, circulación horizontal (pasillos), rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, escaleras, ascensores y estacionamientos, en caso de que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, iluminación especial exterior, colindantes, vialidad, servidumbres, cualquier tipo de afectación.

En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos también se incluirán: oficina de Gobierno, baterías de baños e instalaciones sanitarias de atención al público, paseos peatonales, malecones, plazas abiertas, áreas de suministro de combustible y lubricantes, la oficina administrativa del concesionario de Marinas y Atracaderos Turísticos, obras de rompeolas, facilidades de muelles, áreas de taller para mantenimiento de embarcaciones, facilidades para varado y botadura, almacenamiento en seco de embarcaciones, área de almacenamiento de combustible, área de planta de tratamiento y área de centro de acopio. Todos los elementos anteriores serán, según corresponda, al tipo de condominio, sus requerimientos y las excepciones para cada uno.

Adicional a lo indicado en el párrafo anterior, se incluirá la información de las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas de acceso común restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.

La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no construida (APNC), jardines, patios y espacios de atraque en agua, para el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, área privativa construidas no cubiertas restringidas (APCNC), patios de luz y tendido, área de uso común construidas (ACC) y de uso común libre (ACL) y, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, también deberán contener las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.

Además, se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías referidas.

En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad. Si este condominio de lotes será un condominio de condominios, se deberá colocar una tabla indicando la cobertura y la densidad en cada lote, de manera que las mismas se cumplan de manera global en el Condominio Madre.

Cada plano deberá presentarse con sus respectivas tablas de distribución, en el formato que establezca el INVU o CIMAT, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos. Las tablas de distribución contendrán la información que se requiera, según la categoría de condominio, según se detalla a continuación:

• a)Condominios Construidos: Área privativa construida, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, coeficientes de copropiedad, área común libre, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total de piso. Adicionalmente, para condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, se deberá incluir la información referente a área común de acceso público (ACAP) y área común de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
• b)Condominio de lotes: Área de FFPI, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación (número de pisos), área máxima de edificación propuesta, cobertura máxima propuesta, índice de construcción, coeficiente de copropiedad, área común libre, área común construida. Todo proyecto de condominio de lotes debe cumplir además con el RFU INVU, por lo que debe adicionar la Tabla de áreas para Urbanizaciones.
• c)Condominios de Fincas Filiales Matrices: Área y uso de la finca filial matriz, porcentaje máximo de cobertura, número máximo de pisos (sin incluir sótanos), área máxima de construcción (sin incluir sótanos), cantidad de unidades residenciales, área total privativa y los coeficientes de copropiedad, área común libre y área común construida, área total del terreno, área total del condominio, área total de cobertura y porcentaje de cobertura. Además, se debe indicar el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el área a desarrollar en cada finca filial matriz en caso de requerirse.
• d)En el supuesto que se esté desarrollando un condominio de esta categoría en una Marina o Atracadero Turístico, adicionalmente se deberá incluir la información referente a área común de acceso público (ACAP) y área común de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento, y no se deberá incluir el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el área a desarrollar en cada finca filial matriz por no estar requeridas estas áreas de conformidad con lo indicado en el inciso d) del artículo 75 del presente reglamento.
• e)Condominio de Edificaciones y Lotes: Área de la FFPI, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación, número de pisos, cobertura máxima propuesta, área máxima de edificación propuesta, índice de construcción, área privativa propuesta, total del área de la FFPI, coeficiente de copropiedad, área privativa construida por nivel, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, áreas comunes libres, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total de piso.

Los planos constructivos deberán contener lo siguiente:

• a)Indicación del tipo de cerramiento, ya sea exterior o perimetral, a utilizar en el condominio como verjas, rejas, tapias, cercas, setos, cercas vivas o cualquier otro que evidencie la privacidad y seguridad del condominio y, en general, cualquier otra afectación a la propiedad. En caso de que no se utilice cerramiento exterior, esta situación deberá indicarse en la planta de distribución a nivel de terreno. Todo debe estar acotado con su tipo y uso y, en general, cualquier otra afectación a la propiedad.
• b)Cuando proceda, planta de distribución de otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas, acotamiento de retiros, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de servicios generales. Todo debe estar acotado con su dimensión, tipo y uso.
• c)Planos estructurales: Estos deberán ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico de Costa Rica 2010 de 10 de abril del 2012, Decreto Ejecutivo n.° 37070-MIVAH-MICIT-MOPT, publicado en la Gaceta n.° 136, Alcance n.° 94 de 13 de julio del 2012, o normativa vigente. Además, en estos planos se indicará el tipo de materiales estructurales a utilizar y otros asociados al proceso constructivo, que deben ser resistentes al fuego y que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos, en cumplimiento de la normativa emitida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos en materia de seguridad humana y protección contra incendios, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley N.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.
• d)Planos mecánicos: Deben cumplir con lo estipulado en el Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones emitido por el CFIA, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.°37, Alcance n.°38 del 21 de febrero del 2017; la Norma técnica para diseño y construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, de saneamiento y pluvial vigente, emitida por el AyA, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.°180, Alcance n.°227 del 22 de setiembre del 2017, y sus reformas. Además, indicar los sistemas complejos para el suministro de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales y cualquier otro servicio que se quiera instalar. Todo lo referente a la planta de tratamiento de aguas residuales o sistemas individuales de tratamiento de aguas residuales deberá cumplir con lo establecido en las normas del Ministerio de Salud según Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo n.°39887-S-MINAE, de 18 de abril del 2016 y Reglamento para la disposición al subsuelo de aguas residuales ordinarias tratadas, Decreto Ejecutivo n.°42075-S-MINAE, de 12 de noviembre del 2019 y sus reformas; o normativa que le sustituya.
• e)Planos eléctricos: Deben cumplir con lo estipulado en el Reglamento de Oficialización del Código Eléctrico de Costa Rica para la Seguridad de la Vida y de la Propiedad (RTCR 458:2011) Decreto Ejecutivo n.°36979-MEIC, de 13 de diciembre del 2011 y sus reformas, además, indicar los sistemas completos del suministro eléctrico, telecomunicaciones y cualquier otro servicio que se quiera instalar.
• f)Planos detallados de los sistemas pasivos y activos de protección contra incendios: Se deben presentar los planos detallados donde se demuestre el cumplimiento de la normativa emitida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica en materia de seguridad humana y protección contra incendios, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.
• g)Planos detallados de conductos para la disposición y tratamiento de desechos.

Los planos de transformación a condominio o de modificación de condominio existente, deberán contener la siguiente información y características, según corresponda:

• a)Cumplir con lo estipulado en los artículos 7, 9, 10 y 11 del presente reglamento. En los casos de modificación de condominio existente, se deben utilizar los planos y tablas originalmente aprobados del condominio que se somete a modificación.
• b)Para trámite de transformación a condominio se requerirá de los planos existentes, el contrato en el APC del CFIA o el levantamiento de los planos de la edificación existente.
• c)Cumplir con lo estipulado en el inciso a) del artículo 12 de este reglamento. Cuando proceda deberá incluir lo estipulado en el inciso b).

En caso de que la transformación o modificación incluya obra nueva, deberá cumplir con los demás incisos del artículo 12 de este reglamento que resulten aplicables.

Para condominios anteriores al APC en donde no se cuente con los planos, se deberá realizar un levantamiento de los planos de la edificación existente.

Los planos de anteproyecto de condominios deberán contener la siguiente información y características según corresponda:

• a)Cumplir con lo estipulado en los artículos 7, 9, 10 y 11 de este reglamento.
• b)Cumplir con lo estipulado en el inciso a) del artículo 12 del presente reglamento. Cuando proceda deberá incluir lo estipulado en el inciso b).

Los anteproyectos serán obligatorios en los casos de condominios por etapas y opcionales en el caso del resto de los proyectos.

Para el trámite de planos de construcción de condominios ante las instituciones competentes, se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán realizar las gestiones respectivas mediante la plataforma APC. Para el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezca el ICT-CIMAT.

Un notario público deberá dar fe de haber tenido a la vista dichos planos aprobados por las instituciones correspondientes, que servirán para redactar la escritura pública constitutiva del condominio.

Para la construcción, modificación o transformación de todo proyecto habitacional descrito en el presente reglamento, se debe asegurar durante todo el proceso constructivo hasta su finalización, que las obras sean ejecutadas o construidas según planos finales aprobados.

Conforme a lo establecido en la LRPC y este reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario(s) o concesionario(s) deberá manifestarlo mediante escritura pública, en la que se hará constar:

• a)Una descripción completa de la finca que se somete al régimen de propiedad en condominio, la cual deberá indicar la naturaleza, situación, medida y linderos, así como el número de plano catastrado que le corresponde.
• b)Una descripción general del condominio que se pretende llevar a cabo que incluya:

1. Nombre del condominio, el cual debe coincidir con el nombre indicado en los planos constructivos o el anteproyecto.

2. Indicación de si el condominio es horizontal, vertical o mixto.

3. Indicación del tipo de uso, ya sea residencial, comercial, turístico, industrial, agrícola, pecuario, mixto o cualquier otro uso que sea lícito.

4. Si se permite la existencia de subcondominios.

• c)Una descripción de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicará la naturaleza, situación, medida, linderos y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en relación con el área total del condominio, así como cualquier otro detalle necesario para su correcta identificación. Esta descripción e información se aportará con base en los planos de distribución condominal, constructivos y topográficos, de los cuales el notario público deberá dar fe que los ha tenido a la vista. Además, deberá indicar el número de filial conforme al plano constructivo o diseño de sitio, ubicación para identificación de esta, el destino, niveles si los tuviere y altura máxima en caso de ser FFPI, así como el tipo de proceso; si están en proceso de construcción o totalmente construidas.
• d)El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.
• e)Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos.
• f)Indicación de las reglas o requisitos a los que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida común que permitan dicha reunión, división o segregación.
• g)El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.
• h)El RCA respectivo, asimismo el notario deberá dar fe de que dicho reglamento no tiene contradicciones en su articulado y que se ajusta en un todo al artículo 33 de la LRPC y al artículo 18 de este reglamento.
• i)En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, la identificación de áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas comunes de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.

La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el Registro Inmobiliario, en la Sección de Propiedad en Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la LRPC y de acuerdo con lo estipulado en el Decreto Ejecutivo n.° 44647, de 28 de agosto del 2024, Reglamento General del Registro Inmobiliario, y a las disposiciones generales que emita la Dirección de ese Registro y la Dirección Nacional de Notariado.

En el RCA de cada condominio podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la LRPC y este reglamento, en el entendido de que éstos no pueden ser violatorios a dichas disposiciones legales o de alguna otra normativa que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio, sin que deba el notario dar fe de lo anterior.

Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material de la edificación en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la LRPC.

Para lo anterior es necesario realizar el trámite de transformación ante la municipalidad respectiva y las instituciones competentes, cumpliendo con la normativa referida en el artículo 20 de este reglamento.

En el diseño, construcción y funcionamiento de cualquier tipo de condominio deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del plan regulador de la municipalidad respectiva, o normativa sobre desarrollo urbano vigente; la Ley de Aguas, Ley n.° 276, de 27 de agosto de 1942; la Ley de Construcciones, Ley n.° 833, de 2 de noviembre de 1949 y su reglamento; la Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Ley n.° 2726, de 14 de abril de 1961; la Ley General de Salud, Ley n.° 5395, de 30 de octubre de 1973; la Ley Orgánica del Ambiente, Ley n.° 7554, de 4 de octubre de 1995; la Ley Forestal, Ley n.° 7575, de 13 de febrero de 1996; la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley n.° 7600, de 2 de mayo de 1996; la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744, de 19 de diciembre de 1997 y su reglamento; y la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.° 8228, de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.

Toda propiedad que se vaya a someter al régimen de propiedad en condominio deberá tener acceso directo a calle pública.

Toda finca filial necesariamente debe tener salida a la vía pública o a un determinado acceso común o a una servidumbre que la comunique con aquella.

Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio toda propiedad que tenga acceso a calle pública a través de servidumbre, siempre y cuando se cumplan con los usos permitidos y los parámetros urbanísticos definidos en el plan regulador local, o en su defecto, con las disposiciones del RFU INVU. Adicionalmente se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Para condominios de dos y hasta seis unidades habitacionales, el derecho de vía tendrá un ancho de seis metros, con una calzada de cuatro metros como mínimo.
• b)Para condominios de siete hasta cincuenta unidades habitacionales, el ancho de vía será de siete metros, con una calzada de cinco metros de ancho como mínimo.
• c)Para condominios de cincuenta y uno y hasta cien unidades habitacionales, el ancho de vía será de nueve metros, con una calzada de siete metros de ancho como mínimo.
• d)Para condominios de ciento uno y hasta ciento cincuenta unidades habitacionales, el ancho de vía será de diez metros, con una calzada de ocho metros de ancho como mínimo.
• e)Para condominios de ciento cincuenta y uno y hasta doscientas unidades habitacionales, el ancho de vía será de doce metros, con una calzada de nueve metros de ancho como mínimo.
• f)Para condominios de doscientas una unidades habitacionales o más, el ancho de vía será de catorce metros, con una calzada de diez metros de ancho como mínimo.
• g)Cuando el plan regulador cantonal o el RFU INVU y sus reformas permitan el fraccionamiento en servidumbre para uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en general destinados a cualquier propósito, con exclusión del uso residencial e industrial, el ancho de vía será de diez metros, con una calzada de siete metros y cincuenta centímetros de ancho como mínimo para que las parcelas puedan ser sometidas al régimen de propiedad en condominio.
• h)Cuando el plan regulador cantonal o el RFU INVU y sus reformas permitan el fraccionamiento en servidumbre para uso industrial, el ancho de vía será de diecisiete metros, con una calzada de catorce metros y cincuenta centímetros de ancho como mínimo para que las parcelas puedan ser sometidas al régimen de propiedad en condominio.
• i)En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los apartados anteriores.
• j)La servidumbre tendrá el derecho de paso de los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento. Asimismo, contará con una red de hidrantes de conformidad con el Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios y sus reformas, del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 277 del 20 de noviembre del 2020.
• k)La servidumbre deberá estar legalmente constituida o constituirse en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.

En vías nacionales, el interesado en desarrollar un condominio deberá solicitar el alineamiento vial, de conformidad con el Decreto Ejecutivo n.° 42168-MOPT, Requisitos para el otorgamiento de alineamientos viales por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, de 6 de diciembre del 2019.

En vías cantonales existentes, el interesado en desarrollar un condominio deberá solicitar el alineamiento vial municipal, en aplicación a lo que establece el RC INVU y la Ley de Construcciones, Ley n.° 833 de 2 de noviembre de 1949. La municipalidad podrá indicar al desarrollador la existencia de futuros proyectos viales que deben ser considerados para garantizar condiciones adecuadas de la futura vialidad. Los futuros proyectos viales que señale la municipalidad serán los que estén incluidos en el plan regulador cantonal o debidamente oficializados y publicados por la municipalidad en sus instrumentos de planificación, para que puedan ser considerados por el desarrollador.

Cuando el desarrollador acuerde con la municipalidad la construcción de las obras viales, sean éstas parciales, totales o por etapas, dichas obras se realizarán al momento de la construcción del proyecto del condominio.

Estos requerimientos no aplican para condominios existentes.

Las áreas comunes incluirán las áreas comunes mínimas y los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas para la administración, la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, soporte, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado aprovechamiento. En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, también se incluirán las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas comunes de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.

La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros que estipule la Ley de Construcciones, el plan regulador vigente o, en su defecto, el RC INVU.

En cuanto a las edificaciones al interior del condominio, éstas deberán respetar los retiros laterales y posteriores que estipule el plan regulador del cantón o, en su defecto, el RC INVU. Aplicarán los retiros del RCA si tuvieran parámetros mayores a los de la normativa antes citada.

Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el plan regulador de cada cantón, o en su defecto, a lo que exija la municipalidad, el MOPT o el RC INVU; en el caso de fincas filiales habitacionales no podrá ser menor de dos metros.

Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será necesario el retiro de antejardín.

Los retiros de los ríos, quebradas y demás cuerpos de agua podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del área común libre, respetando lo dispuesto en los artículos 33, 35 bis, 35 ter y 34 de la Ley n.° 7575, Ley Forestal y sus reformas.

Los retiros deberán reflejarse en los planos y tablas que menciona el presente reglamento, así como en el plano de catastro.

En todo condominio con edificaciones, si las construcciones son contiguas, las paredes divisorias entre unidades privativas, independientemente de su destino, así como las que separan éstas de los bienes y áreas comunes, deberán edificarse hasta por encima de la cubierta mediante conjuntos constructivos resistentes al fuego, el índice de res istencia al fuego deberá ser acorde con el Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios, aprobado por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, mediante Acuerdo VI Sesión 0163 del 29 de octubre del 2020 y publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 277 del 20 de noviembre del 2020, o normativa que la sustituya.

El cálculo para la densidad en proyectos que se desarrollen bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio será el que se indique en el plan regulador emitido por la municipalidad correspondiente. En caso de omisión en el mismo, se calculará según lo indicado en el RFU y RC INVU.

Los estacionamientos en condominios se calcularán con base en las disposiciones del plan regulador, o en su defecto por lo establecido en el RC INVU. Cuando en una disposición del presente reglamento se requiera que el resultado de un cálculo sea un número entero y el resultado de éste sea un número con fracción mayor a 0,5, se debe redondear al entero superior.

En el caso de fincas filiales matrices, los estacionamientos pueden establecerse en otra finca filial matriz siempre que se ubiquen en el mismo condominio madre.

En los casos de condominios residenciales de seis unidades habitacionales o menos, que se encuentren dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima de estacionamientos.

En los condominios residenciales con más de treinta unidades habitacionales deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un diez por ciento del mínimo exigido en las disposiciones del plan regulador o, en su defecto, por lo establecido en el RC INVU. El excedente debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes. El estacionamiento de visitas deberá ubicarse en el área común, siendo parte de ésta. Lo dispuesto en el presente párrafo no aplicará para condominios donde la totalidad de fincas filiales no estén construidas.

En los condominios destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, superiores a los tres mil quinientos metros cuadrados, deberá dejarse al menos un diez por ciento de los espacios de estacionamiento para uso de los visitantes. Deberá ubicarse en área común libre, constar en el plano de distribución y en su respectiva tabla, garantizando que dichos espacios puedan ser aprovechados por cualquier visitante del condominio. También se deberá cumplir con lo establecido en el artículo 43 de la Ley n.° 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, y su reglamento, Decreto Ejecutivo n.° 26831, de 23 de marzo de 1998, artículos 154 al 156.

Para el caso de los estacionamientos en condominios de interés social, se aplicarán las siguientes reglas según corresponda:

• a)Para condominios de diez unidades habitacionales o menos, no se requiere dejar espacio de estacionamiento.
• b)Para condominios de once hasta treinta unidades habitacionales, requiere al menos un espacio de estacionamiento por cada diez unidades habitacionales.
• c)Para condominios con más de treinta unidades habitacionales, se aplicará lo establecido en el artículo número 28 del presente reglamento.

En los condominios podrá contemplarse centros de recarga para vehículos eléctricos, cumpliendo lo dispuesto en la Ley n.° 9518, Incentivos y Promoción para el Transporte Eléctrico de 25 de enero del 2018, el Reglamento de incentivos para el transporte eléctrico, Decreto Ejecutivo n.° 41092-MINAE-H- MOPT del 10 de abril de 2018, el Reglamento para la construcción y el funcionamiento de la red de centros de recarga eléctrica para automóviles eléctricos por parte de las empresas distribuidoras de energía eléctrica, Decreto Ejecutivo n.° 41642 del 02 de abril del 2019 y las directrices que emita el MINAE sobre la instalación y el funcionamiento de los centros de recarga, según el artículo 4 inciso c) de la Ley n.° 9518.

Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la LRPC, deberá contar con redes para los servicios de agua potable, agua pluvial, telecomunicaciones, electricidad y aguas residuales o contar con un sistema de tratamiento de aguas.

En todo tipo de condominio, las fincas filiales podrán convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de fincas filiales del condominio original, constituyéndose en fincas filiales matrices. Lo anterior, siempre y cuando lo permita el RCA, el cual deberá contener normas que regulen la relación entre ambos condominios, así como disposiciones sobre cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso, sin necesidad de que la condición de potencial finca filial matriz deba constar en el plano del proyecto.

Cuando en un condominio de fincas filiales de lotes o en un condominio de edificaciones y lotes se permitan las fincas filiales matrices, las variables urbanas de cobertura y densidad poblacional dispuestas en el plan regulador, plan regional o reglamentos nacionales se deben cumplir de manera global en el condominio madre y redistribuir entre varias fincas siguiendo las siguientes reglas:

• a)Solo hasta un 50% del número total de FFPI podrán tener una densidad adicional, a la que le correspondería si dichas variables estuvieran distribuidas equitativamente en cada finca, manteniendo como mínimo el 50% de densidad que les corresponde a las fincas filiales restantes.
• b)Las fincas que se encuentren en el supuesto anterior podrán tener hasta un 50% de densidad adicional proporcional al área de la FFPI.

En los condominios de fincas filiales matrices, la cobertura, altura, retiros y densidad poblacional se determinan con el área total del condominio madre, lo cual constará en la tabla de distribución.

De acuerdo con el destino general del condominio y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte, de conformidad con la normativa aplicable, según el artículo 20 de este reglamento. En todo tipo de condominio, las fincas filiales podrán tener simultáneamente área privativa construida y área privativa no construida.

En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, las FFPI deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el reglamento del plan regulador, cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan regulador, el área de cada FFPI se establecerá en función a lo especificado en el RFU INVU. Para definir el tamaño del lote se debe tomar en consideración la disponibilidad en el sector de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o contar con planta de tratamiento propia o, por medio de prueba de infiltración, determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones que establece el Ministerio de Salud.

Conforme al inciso c) del artículo 2 y el artículo 15 de la LRPC, se podrán reunir, dividir o segregar las fincas filiales, sin necesidad de acuerdo de la Asamblea de Condóminos, cumpliendo con las siguientes condiciones:

• a)La variación no podrá afectar áreas comunes ni implicar cambios en los coeficientes de copropiedad de las demás fincas filiales.
• b)Se deberá presentar la tabla de distribución que refleje la nueva conformación del condominio y los coeficientes. Asimismo, tramitar los planos condominales, constructivos o ambos, según aplique a dichas reuniones, divisiones o segregaciones, mediante la plataforma APC, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550 o, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezca el ICT-CIMAT. En dichos planos se deberán incluir los números de contrato de todos los proyectos asociados tramitados antes de la variación.
• c)Se deberá obtener el visado de la municipalidad respectiva.
• d)Se exigirá inscribir el plano de las fincas resultantes de la reunión, división o segregación en el Catastro Nacional.

La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Condóminos, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley n.° 7933 respecto a los acuerdos de Asamblea, y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano general que contenga el nuevo diseño, así como las tablas de distribución y porcentajes de valor, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial.

El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal, bajo las disposiciones del artículo 1 inciso e) de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.° 7933 del 28 de octubre de 1999; la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley n.° 6043 del 2 de marzo de 1977; la Ley Marco para la Declaratoria de Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, Ley n.° 9221 del 27 de marzo del 2014; el Reglamento al otorgamiento de concesiones en franjas fronterizas, Decreto Ejecutivo n.° 39688-MAG del 22 de abril del 2016; y el respectivo plan regulador o instrumento de planificación oficial.

El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de propiedad en condominio, según lo establece el artículo 1, inciso e) de la LRPC, deberá obtener, de previo, la autorización de:

• a)La municipalidad que otorgó la concesión.
• b)El ICT, de conformidad con el artículo 45 de la Ley n.° 6043. En el caso de concesiones otorgadas por el ICT dentro del PTGP, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del ICT.
• c)El INDER, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de la propiedad rural inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a nombre del INDER, tal y como lo dispone la Ley n.° 2825, Ley de Tierras y Colonización.

Las autorizaciones previas serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador vigente o, en el caso del PTGP, deberá ser consistente con el plan maestro vigente con el visto bueno de la Junta Directiva del ICT.

Cuando se trate de concesiones en Marinas y Atracaderos Turísticos regidas por la Ley n.° 7744, el concesionario deberá obtener de previo la autorización de la CIMAT sobre viabilidad técnica, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 49 del Capítulo V, "Afectación al Régimen de Condominios en concesiones bajo el Régimen Especial de Marinas y Atracaderos Turísticos", del presente reglamento.

Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el concesionario deberá someter a trámite los planos del anteproyecto o proyecto de condominio ante los entes competentes, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550, a fin de obtener su aprobación. Además, para todos aquellos casos de edificaciones en la ZMT, se aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo n.° 29307, Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre.

El RCA al que se someta la creación del condominio deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la normativa jurídica aplicable a las concesiones del lugar en donde se ubiquen, establecidas en el artículo 37 de este reglamento, sea ZMT, PTGP, Franja Fronteriza o cualquier otra área en la que se otorguen concesiones.

Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público, a través de la escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:

• a)Que se han obtenido las autorizaciones previas y aprobaciones indicadas en el presente reglamento.
• b)Que el contrato de concesión se encuentra vigente, con vista en el Registro de Concesiones del Registro Inmobiliario. Además, el notario deberá realizar la protocolización del contrato de concesión, conforme con lo dispuesto por el artículo 84 del Decreto Ejecutivo n.° 21756, "Pasa Registro Concesiones Zona Marítimo-Terrestre al Registro Nacional".
• c)Que se cumplió con lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la LRPC.

Cuando se trate de proyectos en la ZMT, la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se debe inscribir ante el Subproceso de Propiedad en Condominio y Cédulas Hipotecarias del Registro Inmobiliario, el cual se encargará de su revisión.

La autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de propiedad en condominio deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso sobre los bienes de uso común y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión, extinguiéndose, en tal caso, el contrato de concesión anterior.

Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión, se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión que les antecede y con la respectiva inscripción en el Registro de Concesiones, salvo:

• a)En cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido.
• b)En cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito en la constitución de cada concesión filial.

Los titulares de concesiones filiales podrán ceder o comprometer, o en cualquier otra forma traspasar o gravar, total o parcialmente, rectificar o modificar las características de las concesiones, previa autorización de la autoridad que otorgó la concesión, de conformidad con las disposiciones jurídicas que resulten aplicables.

Cada concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión, incluyendo el pago del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon correspondiente al área común del condominio será considerado como un canon compartido proporcional al derecho de copropiedad.

En caso de que el concesionario no cancele alguno de los cánones o pagos establecidos en el párrafo anterior, la autoridad otorgante de la concesión podrá aplicar lo establecido en el artículo 51 de la Ley n.° 7762, Ley General de Concesión de Obras Públicas con Servicios Públicos, de 14 de abril de 1998, sobre régimen sancionatorio.

En el caso de bienes en concesión, cualquier cambio registral deberá contar con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.

En el caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya otorgado la concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir el régimen de propiedad en condominio, retomando la concesión a su situación original.

Asimismo, el concesionario deberá garantizar la liberación de todos los compromisos, de acuerdo con las disposiciones establecidas en el contrato de concesión.

concesiones bajo el Régimen Especial de Marinas y Atracaderos Turísticos

De conformidad con lo establecido en el inciso c) del artículo primero de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.° 7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, y con fundamento en los artículos 7 y 16 de la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744 del 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, y el artículo 2 de su reglamento, DE n.° 38171, el titular de un derecho de concesión de marina turística o de atracadero turístico podrá someter su derecho al régimen de condominio, en tanto se garantice la unidad funcional de la marina o atracadero turístico. Por la naturaleza misma de las marinas y atracaderos turísticos, la afectación al régimen de condominios podrá ser respecto de la superficie terrestre y el área cubierta por el agua. Para el caso del PTGP, deberá contar, además, con la aprobación de la Junta Directiva del ICT, según lo establecido en el artículo 12 de la Ley n.° 6758 del 4 de junio de 1982, Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo.

Todo lo anterior deberá darse en concordancia con el instrumento de planificación oficial o el instrumento del régimen legal especial que le sea de aplicación a cada marina o atracadero turístico según su ubicación o, en el caso del PTGP, en concordancia con el plan maestro aprobado por el ICT. En todo caso, serán aplicables a las concesiones de marinas o atracaderos turísticos, para efectos de este reglamento, todos los usos indicados en el artículo 3 de la LRPC.

El sometimiento al régimen condominal de una marina o atracadero turístico y las eventuales cesiones de las concesiones filiales deberán otorgarse de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de este reglamento. El concesionario original o quien asuma sus obligaciones contractuales con el Estado será responsable de mantener la coordinación necesaria con la CIMAT. Toda comunicación relacionada con eventuales incumplimientos por parte de uno o varios de los concesionarios deberá notificarse al infractor con copia al administrador del condominio inscrito en el Registro Nacional y al administrador de la marina o atracadero turístico, sea éste el concesionario original o quien asuma sus obligaciones contractuales, quien será responsable de mantener la coordinación necesaria con la CIMAT, para efectos del resguardo de dichas obligaciones.

En el caso de las marinas, aplicará la normativa referida en el Capítulo V de este reglamento.

El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.

El concesionario bajo la Ley n.° 7744 que pretenda someter su concesión al régimen de condominio deberá obtener de previo las siguientes autorizaciones, según lo establecido en el artículo 38 de este reglamento:

• a)Autorización, emitida por el Consejo Director de la CIMAT, sobre viabilidad técnica, en virtud de las competencias dispuestas en el inciso c), artículo 7 de la Ley n.° 7744 y los incisos 2), b), c) y d) del artículo 17 de su reglamento.

Para dicho trámite se deberá aportar la siguiente documentación:

i. Solicitud de autorización previa ante CIMAT (en adelante la solicitud), según el formulario de solicitud establecido en el anexo único de este reglamento.

ii. Planos de diseño de sitio, conforme lo indicado en los artículos 8, 9, 10, 11 y 12 de este reglamento.

Los anteriores requisitos deberán ser presentados por el concesionario interesado junto con la solicitud ante la CIMAT, o bien podrá realizarlo a través de la plataforma digital APC Requisitos del CFIA, de conformidad con la Directriz n.° 023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, del 3 de setiembre del 2018, Puesta en marcha de la plataforma APC Requisitos, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.° 189 del 12 de octubre de 2018. El concesionario deberá indicar en su solicitud un correo electrónico para recibir notificaciones de su trámite.

Una vez presentada la solicitud en forma completa, la CIMAT contará con un plazo de veinte días hábiles para revisarla y verificar que el sometimiento al régimen de condominio propuesto no transgreda los términos de la viabilidad técnica de la concesión, posterior a lo cual emitirá su resolución de autorización.

En el caso de que la solicitud sea presentada en forma incompleta o con información errónea, o bien incumpla con los requisitos establecidos en este artículo, la CIMAT deberá realizar observaciones escritas y en forma motivada sobre dichos requisitos, por una única vez y dentro del plazo de los diez días hábiles siguientes al día del recibo del trámite. Asimismo, en casos de excepción y cuando sea imprescindible para la resolución del trámite, la CIMAT tendrá la facultad de requerir ampliaciones o aclaraciones adicionales a la información aportada en la solicitud, lo cual hará por escrito, vía correo electrónico, de manera motivada y por una única vez en el mismo plazo de quince días naturales siguientes al día del recibo del trámite. En ambos casos, la prevención de la CIMAT suspende el plazo para la resolución del trámite y otorga al interesado un plazo de diez días hábiles para su atención, para lo cual se le brindará un correo electrónico institucional al cual remitir la respuesta del caso o bien podrá realizarlo a través de la plataforma digital APC Requisitos del CFIA, de conformidad con la Directriz n.° 023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH.

En caso de que la CIMAT deniegue en forma motivada una solicitud, el concesionario solicitante podrá hacer reingreso de esta atendiendo los aspectos pendientes de resolución o bien interponer recurso de revocatoria ante la CIMAT o de apelación ante la Junta Directiva del ICT, dentro de los tres días hábiles siguientes a la fecha de la comunicación de la denegatoria. En caso de que la Junta Directiva declare sin lugar la apelación, esta resolución dará por agotada la vía administrativa.

• b)En caso de que se someta al régimen condominal una concesión de marina o atracadero turístico en el PTGP, deberá, una vez obtenida la autorización de la CIMAT según el inciso a) anterior, obtener autorización por parte de la Junta Directiva del ICT según lo establecido en el artículo 12 de la Ley n.° 6758 y el artículo 12 de su reglamento, Decreto Ejecutivo n.° 25439-MP-TUR del 27 de agosto de 1996, Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo y sus reformas. Para estas solicitudes de autorización de la Junta Directiva del ICT en el PTGP, se utilizará el formulario establecido en el Anexo Único de este reglamento y se seguirá el siguiente trámite:

La CIMAT trasladará de oficio la solicitud a la Dirección Ejecutiva del PTGP junto con su expediente administrativo, para que ésta, de acuerdo a lo establecido en el Anexo Único a este reglamento, emita el criterio técnico del caso con respecto a si el sometimiento al uso condominal que se propone es acorde al Plan Maestro del PTGP. Dicho criterio técnico, acompañado con el criterio de la Asesoría Legal -el cual verificará el cumplimiento de la solicitud con la normativa especial del PTGP- se someterá a la aprobación del Consejo Director del PTGP y de la Junta Directiva del ICT, para que ésta emita la autorización del artículo 12 de la Ley n.° 6758. Lo anterior en un plazo de un mes a partir del traslado del trámite.

• c)Para la autorización municipal que otorgue la concesión se seguirá el procedimiento y plazos de resolución establecidos en la reglamentación que al efecto establezca el ICT-CIMAT, o en su defecto, en el procedimiento municipal establecido por el gobierno local competente, que deberá ser publicado en el Diario Oficial La Gaceta. En todo caso, la municipalidad deberá resolver sobre esta autorización en el plazo de veinte días hábiles.

Obtenidas las autorizaciones previas citadas, el interesado deberá continuar con los trámites posteriores vigentes para la constitución e inscripción registral del régimen de condominio en la concesión del caso, según los artículos 15, 39, 40 y 41 de este reglamento, incluidos los visados de planos en la plataforma digital APC del CFIA, en los términos con el instrumento técnico que al efecto establezca el ICT-CIMAT.

Las Marinas y Atracaderos turísticos deberán contar con áreas comunes de acceso público (ACAP), las cuales consistirán en la oficina de Gobierno, baterías de baños e instalaciones sanitarias de atención al público, espacios de estacionamiento, paseos peatonales, malecones y plazas abiertas. Estas áreas deberán incluirse en la escritura de constitución del condominio y en el RCA como áreas comunes de acceso público para cualquier visitante de la marina o atracadero.

En las Marinas y Atracaderos turísticos serán áreas comunes de acceso restringido (ACAR) los espacios de suministro de combustible y lubricantes, la oficina administrativa del concesionario, obras de rompeolas, facilidades de muelles, áreas de taller para mantenimiento de embarcaciones, facilidades para varado y botadura, área de almacenamiento de combustible, área de planta de tratamiento y área de centro de acopio. Estas áreas deberán incluirse en la escritura de constitución del condominio y en el RCA como áreas comunes de acceso restringido. En dicho reglamento, la administración del condominio establecerá quiénes se encontrarán autorizados para acceder a estas áreas y los requisitos para ello, así como velar porque se respete esta circunstancia.

Al momento de someter la concesión al régimen de condominio, se deberá garantizar que las áreas aquí indicadas en los incisos 2) y 3) del artículo 3 de la Ley n.° 7744 sean catalogadas como áreas comunes de acceso público o áreas comunes de acceso restringido (ver tabla), teniendo que incluirse en la escritura y reglamento de constitución del condominio como tales, aspecto por el que deberá velar la Administración del Condominio.

Todo condominio en Marinas o Atracaderos Turísticos no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zonas verdes.

Los espacios para atraque de embarcaciones, dispuestos en un orden geométrico por medio de muelles, pueden ser sometidos al régimen de condominio, para lo cual deberán contemplar los siguientes requisitos técnicos:

• a)El desarrollo de muelles en agua podrán constituirse en fincas filiales en concesión, respetando que solamente el polígono específico del área de agua del puesto de atraque es lo que se podrá catastrar. Esto no debe contemplar las áreas de circulación, áreas de muelle, canales de navegación ni radios de giro.
• b)Se podrá conformar la totalidad del polígono del área cubierta por el agua destinado al atraque de las embarcaciones, incluidas todas las áreas adicionales descritas en el inciso a) anterior, como una finca filial matriz, en la que posteriormente se constituyan las fincas filiales en concesión en agua.
• c)Los servicios públicos de agua, electricidad, internet y otros, así como servicios accesorios tales como baños; que estén a disposición de cada espacio de atraque para barco(s) deberán disponerse por áreas comunes. La estructura del puesto de atraque y muelles, deberá ser área común del condominio madre o un subcondominio.
• d)Los costos asociados al mantenimiento de muelles y anclajes deberán ser considerados como parte del presupuesto condominal. En caso de que el condominio no mantenga esas áreas en buen estado, el concesionario será solidariamente responsable en cuanto a la ejecución de dichas obras frente al Estado.

La municipalidad otorgante de una concesión de marina o atracadero turístico sometida al régimen de condominio o bien, el ICT, para el caso de marinas o atracaderos turísticos en el PTGP, deberán respectivamente, emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada concesión filial. Los nuevos contratos de concesión filial deberán ser suscritos por parte del concesionario y la autoridad competente que los otorgue, en un plazo no mayor de tres meses a partir de la comunicación al interesado de su aprobación. Dichos contratos de concesión deberán ser protocolizados y presentados ante el Registro Nacional para su inscripción, esto a cargo y costo del interesado, en un plazo de dos meses a partir de su suscripción. Una vez inscritos los contratos de concesión, el concesionario deberá informar de ello, por escrito, a la autoridad competente que los otorgó, en un plazo de quince días hábiles.

Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión filial, se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión original, salvo:

• a)En cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido.
• b)En cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito en el contrato de cada concesión filial.

Los plazos y sus prórrogas para las concesiones filiales de una marina o atracadero turístico deberán atender los límites y disposiciones establecidas en el artículo 11 de la Ley N.º 7744.

Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas o gravarlas, previa comunicación a la CIMAT y autorización de la municipalidad que otorgó la concesión o del ICT, para el caso del PTGP, conforme los plazos y a lo establecido al efecto en el artículo 33 de la Ley N.º 7744; los artículos 45 y 76 de su reglamento, Decreto Ejecutivo N.º 38171; 30, 31, 45, 47, 49, 57 y 67 de la Ley N.º 6043; 60, 83 y 25 del Decreto Ejecutivo N.º 7841-P del 16 de diciembre de 1977, Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas; 2, 12 y 13 del DE N.º 25439; 1 y siguientes del Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo, Decreto Ejecutivo N.º 29794-MP-TUR del 30 de agosto del 2001 y sus reformas, y artículo 1 y siguientes del Procedimiento a Seguir para las Cesiones Parciales de las Concesiones Otorgadas en el Polo Turístico Golfo de Papagayo, aprobado en la Sesión Ordinaria de Junta Directiva del ICT N.º 5349, artículo 5, inciso X, celebrada el día 1 de marzo del 2005, publicado en La Gaceta N.º 54 del 17 de marzo del 2005. En todo caso, los plazos de resolución de las autorizaciones citadas no podrán ser mayores a un mes.

Para todo lo anterior, deberá además respetarse lo dispuesto en el Reglamento interno del condominio que así rija.

Cada concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión filial. En caso de posibles incumplimientos de las obligaciones contenidas en el contrato de concesión filial, la municipalidad otorgante de la concesión filial o el ICT, para el caso del PTGP, deberán iniciar contra el concesionario filial un procedimiento ordinario administrativo de cancelación de su concesión filial. Esto según lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley N.º 7744 y 13 de la Ley N.º 6758. Para el caso del PTGP se deberá, de previo a la apertura del procedimiento ordinario administrativo indicado supra, agotarse el procedimiento previo de subsanación del artículo 23 del DE n.°25439, Se entenderá que la garantía de cumplimiento establecida por los artículos 13 y 14 de la Ley n.°7744 será distribuida proporcionalmente entre todas las concesiones filiales, de forma tal que, ante un incumplimiento por parte de uno o varios de los concesionarios filiales, en las obligaciones establecidas en el respectivo contrato de concesión filial, ésta sirva como única garantía solidaria máxima, Todo lo anterior en concordancia con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Impulso a las marinas turísticas y desarrollo costero, Ley n.°9977 del 5 de abril del 2021.

En el caso de terminación de una concesión filial, el concesionario original, de la marina o atracadero asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales fueren cancelados, incluido el derecho del concesionario original, la concesión volverá a la municipalidad o al ICT para el caso del PTGP.

El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada, deberá darse en los mismos términos y condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales y de la concesión original. La solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término y en estricto apego al artículo 11 de la Ley n.°7744.

En el supuesto que un condómino no solicite la prórroga indicada en el párrafo anterior, esto podró ser gestionado por el concesionario original y la nueva concesión filial será otorgada a favor de dicho concesionario original en las condiciones indicadas en el párrafo anterior.

En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de hospedaje de conformidad con lo que establece el Decreto Ejecutivo n.°44256-MEIC-TUR, Reglamento de las empresas de hospedaje turístico, de 15 de agosto del 2023; siempre que cumplan con lo establecido por este reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados a cumplir con lo dispuesto en la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), Ley n.°1917 de 30 de julio de 1955 y sus reformas, el Reglamento de empresas y actividades turísticas, Decreto Ejecutivo n.°41370-MEIC-TUR de 19 de julio de 2018 y sus reformas, y la Directriz n.°1796-2015 de 8 de setiembre de 2015, que establece los requisitos legales que deben cumplir las empresas de hospedaje turístico y las empresas de actividades turísticas temáticas en operación que soliciten la declaratoria turística. El RCA establecerá las condiciones de los derechos y obligaciones aplicables a las partes, sean condóminos, huéspedes, entre otros.

En la constitución de condohoteles se aplicará la densidad indicada en el plan regulador, RFU INVU o RC INVU cuando en éstos se establezca. Para los lotes hoteleros se aplicarán a la finca matriz respectiva, en el caso del condominio construido. Para condominio de lotes, a falta de regulación específica, se aplicará a cada finca filial las áreas y dimensiones mínimas para lotes que establezca el plan regulador respectivo, RFU INVU o RC INVU.

Para que un condohotel se transforme a uso residencial, deberá permitirse dicho uso del suelo en el plan regulador respectivo, en el RFU INVU o RC INVU. En caso de que sea viable la transformación, deberá cumplirse la normativa en mención; además, se requerirá la autorización de la municipalidad respectiva y, según corresponda el caso, la autorización de las siguientes autoridades competentes:

• a)ICT, en el caso de condominios en ZMT o el PTGP.
• b)MAG, en el caso de que se trate de uso de suelo agropecuario o agrícola.

La respectiva modificación de la afectación deberá inscribirse ante el Registro Público.

En todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre que se trate de área común en demasía respecto a las áreas mínimas estipuladas en el presente reglamento.

En los condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos también las áreas comunes podrán ser de acceso público (ACAP) y áreas comunes de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.

Los derechos de cada condómino sobre las áreas comunes, así como sus obligaciones para con el condominio, se transmitirán automáticamente con la enajenación que se haga de la finca filial respectiva.

En los condominios existentes toda obra a realizar en las áreas comunes deberá aprobarse por la Asamblea de Condóminos, debiéndose cumplir siempre con las distribuciones de las áreas comunes requeridas por la normativa, considerando lo dispuesto en el artículo 83 bis de la Ley de Construcciones, Ley n.°833.

Cuando deba realizarse una obra urgente en materia de seguridad o salubridad necesaria o para el cumplimiento de una exigencia normativa o judicial, el administrador podrá ejecutarla sin acuerdo de la Asamblea, siempre que cuente con la aprobación de los planos correspondientes. Los planos y permisos se presentarán a la Asamblea como parte de la rendición de cuentas. El administrador será responsable por la aplicación de lo dispuesto en este párrafo.

No se podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del área común para el uso exclusivo de algún propietario.

Salvo excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos, pertenencias o áreas comunes podrán ser susceptibles de división o transformación con la aprobación de la Asamblea de Condóminos. Igualmente, parte de las áreas comunes podrán convertirse en áreas privativas, siempre y cuando sean áreas comunes en demasía y sea aprobado por la Asamblea de Condóminos, conforme a la LRPC, para lo cual deberán realizar el trámite de modificación en el APC y ante la municipalidad respectiva.

La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de acceso o distribución deben cumplir con la normativa emitida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica en materia de seguridad humana y protección contra incendios, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.

Las vías internas que habiliten un condominio para la circulación vehicular deben cumplir con el ancho mínimo de derecho de vía, que quedaré sujeto a la cantidad de unidades habitacionales que habilite cada vía, según lo estipulado en los siguientes incisos:

• a)Para dos y hasta cuatro unidades habitacionales en un condominio horizontal, vertical o mixto, el ancho de derecho de vía debe ser de cinco metros como mínimo.
• b)Para más de cuatro unidades habitacionales y hasta sesenta unidades habitacionales, el ancho de derecho de vía será de seis metros mínimo.
• c)Para más de sesenta y hasta doscientas unidades habitacionales, el ancho mínimo de derecho de vía será de siete metros.
• d)Para más de doscientas unidades habitacionales, el ancho mínimo de derecho de vía seré de nueve metros.
• e)En los condominios de lotes, condominios de edificaciones y lotes, las vías internas se regirán por el plan regulador que corresponda o el RFU INVU.
• f)En el caso de condominios verticales el ancho mínimo del acceso vehicular seré de seis metros para dos vías y tres metros para una vía.
• g)Las vías deberán cumplir con los anchos, altura de obstáculos y radios de giro estipulados para rutas de acceso de vehículos para la atención de emergencias establecidos en la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento. Se exceptúa de este inciso a las vías internas de los estacionamientos, las vías de maniobra y acceso a muelles en la parte marítima de Marinas y Atracaderos Turísticos y los accesos exclusivos de servicios, como los de plantas de tratamiento, lagunas de retención y similares.

En los casos estipulados en el Capítulo IX del presente reglamento, donde se requiera desafectar la propiedad en condominio para constituir urbanizaciones, las vías internas deberán cumplir con los anchos de vía regulados por el RFU INVU.

Se deberá contar con acceso peatonal a todas las áreas del condominio a través de pasillos, aceras y sus respectivos cruces de calle, que cumplan con los parámetros definidos por la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley n.°7600 y su reglamento.

En el caso de condominios de lotes, estos accesos deberán hacerse de conformidad con lo establecido en el RFU INVU.

En caso de condominios horizontales, la solución peatonal puede estar contigua a la superficie de rodamiento o puede estar por separado, siempre que se garantice el acceso peatonal a todas las áreas.

En el caso de condominios verticales y mixtos, en los pisos de estacionamientos no será necesario contar con accesos peatonales.

No se requerirá acuerdo de la Asamblea de Condóminos ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución, a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación exclusivamente de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos.

Lo anterior siempre y cuando en el respectivo RCA se le otorgue al administrador del condominio poderes suficientes para tales actos. Por el uso de estas servidumbres, los prestadores de servicios públicos regulados por la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos no pagarán ninguna cuota y se les deberá permitir libremente el acceso para su revisión y mantenimiento. Si el RCA carece de regulaciones en este sentido, la Asamblea de Condóminos podrá brindarle dichos poderes conforme a la LRPC.

Cuando el tratamiento de aguas residuales se realice mediante una planta de tratamiento (PTAR), la operación y mantenimiento de la misma deberá ser asumida por el condominio y su administración, quién deberá garantizar el cumplimiento de la normativa vigente emitida por el Ministerio de Ambiente y Energía, Ministerio de Salud e Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, según lo establecido en el Decreto Ejecutivo n.°33601-MINAE-S, Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales de 9 de agosto del 2006; Decreto Ejecutivo n.°39887-S-MINAE, Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales de 18 de abril del 2016; Decreto Ejecutivo n.°42075-S-MINAE, Reglamento para la disposición al subsuelo de aguas residuales ordinarias tratadas de 12 de noviembre del 2019 y Decreto Ejecutivo n.°42128-MINAE-S, Reglamento del canon ambiental por vertidos de 20 de diciembre del 2019 y sus reformas.

Los condominios podrán contar con caseta o local de vigilancia con dimensiones de al menos 6 metros cuadrados, que incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.

Los condominios podrán emplear, en lugar de caseta o local de vigilancia, algún otro sistema automatizado o de forma remota para el control de acceso y vigilancia.

Se contará con un espacio cubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado al depósito temporal de desechos domésticos, con las características requeridas y las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo en general, según el Reglamento sobre el manejo de residuos sólidos ordinarios, Decreto Ejecutivo n.°36093-S, de 15 de julio del 2010 y sus reformas; así como lo establecido en el RC INVU. De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo fin.

El área requerida para la concentración del depósito de desechos domésticos se calculará pensando en un tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción diaria total por habitante es de dos litros, aproximadamente 0,011 metros cúbicos por unidad habitacional.

Los colectores comunes de desechos domésticos deben reunir las características siguientes:

• a)Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más de cien metros para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente con un contrato privado de recolección de desechos.
• b)De fácil limpieza y desinfección, y diseñados de tal manera que limiten el acceso de animales e insectos.
• c)Ubicados en sitios de fácil acceso para los camiones recolectores.
• d)En los condominios verticales, cuando el colector común sea un lugar cerrado, éste deberá diseñarse, en lo aplicable, de acuerdo con las normas del RC INVU.

Para efectos de la determinación del área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas en condominios residenciales, se aplicarán las siguientes reglas:

• a)Condominio residencial de seis unidades habitacionales o menos: Todo condominio residencial de seis o menos unidades habitacionales que se encuentre dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde. En el caso de que no se encuentre dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, para juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde.
• b)Condominio residencial mayor a seis unidades habitacionales: Todo condominio residencial con más de seis unidades habitacionales deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área privativa de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, para juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde; asignando un tercio para cada uno de estos fines.
• c)Condominio de lotes y condominio de edificaciones y lotes: Todo condominio de lotes o edificaciones y lotes deberá destinar a juegos infantiles, áreas recreativas, parques y zona verde un mínimo de diez metros cuadrados por cada finca filial, o el cinco por ciento del área privativa, cualquiera que sea mayor; asignando un tercio para cada uno de estos fines.
• d)Condominio en Marinas o Atracaderos Turísticos: Todo condominio en Marinas o Atracaderos Turísticos no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde.

Las áreas destinadas a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde deberán estar ubicadas en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el condominio. Respecto al equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes, el diseñador podrá proponer opciones de diseño respetando la división de edades establecida en el RFU INVU.

Para desarrollar condominios verticales dentro de una urbanización o donde el condominio forme parte de un conjunto residencial, entendidas ambas figuras en los términos estipulados en el RFU INVU, se deberá hacer constar el número de lotes y la cantidad de unidades habitacionales que se desarrollen en cada uno de esos lotes, de acuerdo con la densidad, para determinar la totalidad de la cesión de área pública según el plan regulador del cantón o el RFU INVU, que contemplen el desarrollo de los condominios.

La cesión de área pública se deberá hacer constar dentro de los planos de la urbanización o el conjunto residencial. Una vez definida el área pública a ceder en la urbanización o en el conjunto residencial, no se requiere destinar áreas comunes para los usos de juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde de los condominios verticales.

En los condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde se calculará proporcionalmente para cada una de éstas, de forma tal que cada etapa cuente con sus correspondientes áreas mencionadas, indistintamente del momento en que se ejecute.

Estas áreas deben cumplirse en el condominio en su totalidad, por lo que, al ir desarrollándose, estas deberán ir habilitándose de manera proporcional a las etapas construidas.

En el condominio de condominios, el porcentaje de las áreas comunes mínimas se podrá determinar de manera conjunta o separada, siempre y cuando se cumpla con lo indicado en el artículo 75 de este reglamento.

En cualquier tipo de condominios, independientemente de su uso, se deberá construir un espacio común que servirá como taller de mantenimiento o bodega. El área mínima de dicho espacio se determinará siguiendo las siguientes reglas:

• a)En condominios con cincuenta y nueve fincas filiales o menos, no es necesario este espacio.
• b)En condominios con entre sesenta y hasta ciento noventa y nueve fincas filiales, deberán destinarse al menos nueve metros cuadrados.
• c)En condominios con doscientas o más fincas filiales, deberán destinarse al menos doce metros cuadrados.

Esta área incluirá un servicio sanitario dentro de la bodega o contigua a esta.

La administración, operación y mantenimiento de la red de infraestructura de servicios básicos como agua potable, energía, telecomunicaciones, alcantarillado pluvial y alcantarillado sanitario, y de los equipos necesarios para el funcionamiento óptimo de estas redes, correrá por cuenta del condominio y su administración.

Los sistemas mecánicos referidos deberán ajustarse a lo siguiente:

• a)Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de una acometida general. En el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya y otra para las áreas de uso común.

Así mismo, se podrá contar con una medición separada interna para cada una de las filiales que permita contabilizar el consumo, o una medición separada externa para abastecer la finca matriz con varios medidores instalados sobre vía pública, constituida sobre servidumbre de tubería y de paso a favor de AyA, según la regulación que al respecto establezca dicha institución, así como el RC INVU.

• b)Sistemas de aguas residuales: Cuando exista sistema de colector sanitario público en funcionamiento, la conexión desde el condominio a dicho sistema deberá cumplir con la Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable, de Saneamiento y Pluvial emitida por el AyA, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.°180, Alcance n.°227 de 22 de setiembre del 2017 y sus reformas. La salida de cada finca filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con la posibilidad de realizar registros individuales y colectivos según el diseño especificado en planos. En el caso de unidades de condominios con frente a la vía pública, la salida podrá realizarse directamente al colector sanitario público. La Planta de Tratamiento de Aguas Residuales o sistemas individuales de tratamiento para cada finca filial en condominio horizontal que se proponga deberán cumplir con la normativa indicada en el artículo 71 de este reglamento.
• c)Cuando no exista un sistema de colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán al sistema de tratamiento de aguas, ya sea individuales o colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos sistemas de tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico, incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud, MINAE y AyA.
• d)Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales solamente de la misma finca filial bajo el piso.

En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al terreno, los mismos deberán conducirse mediante ductos que deberán cumplir con las disposiciones del artículo 83 "Instalaciones de servicios" y el artículo 84 "Sistema de tuberías" del presente reglamento, así como el RC INVU.

• e)Sistemas de protección contra incendios: Cuando la normativa asociada al tipo de condominio requiera sistemas de protección contra incendio, incluyendo redes de hidrantes públicos o privados, rociadores automáticos, tuberías verticales y mangueras, redes privadas contra incendio o similares, deberán incluirse en los planos constructivos y la memoria de cálculo que contenga la información técnica según la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.

Las instalaciones mecánicas como ascensores, equipo hidroneumático y afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los ocupantes de la edificación, deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de trepidaciones, de acuerdo con las especificaciones técnicas del fabricante y lo establecido en el RC INVU sobre control de contaminación por ruido y el Reglamento para el control del ruido ambiental, Decreto Ejecutivo n.°44486-S de 17 de enero del 2024. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas comunes.

Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas, telecomunicaciones y cualquier otro sistema de servicios deberán conducirse, cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos o en cualquier otro espacio común que permita su adecuado funcionamiento y que puedan ser registrables desde las áreas comunes, sin que perturben o invadan áreas privativas.

El sistema de tuberías para cualquier tipo de servicios de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas, telecomunicaciones y cualquier otro sistema de servicios similares debe ser impermeable; podrá estar o no recubierto a criterio del diseñador de acuerdo con las especificaciones técnicas del fabricante, la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento, y la legislación vigente en materia de seguridad estructural del edificio e instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias. Estos sistemas serán considerados como áreas comunes y deberán ser registrables desde éstas. Cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse las tuberías dentro de ductos que pueden ser horizontales o verticales. Las instalaciones sanitarias deberán estar en compartimientos separados del resto de tuberías, así como cumplir con lo establecido en el RC INVU.

Los sistemas eléctricos en un condominio deberán tener tableros de control independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad del condominio.

De ser necesaria una subestación eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y su diseño, características y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.

Los medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones deben ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que la empresa que brinde el servicio pueda proveer el servicio sin impedimentos.

Las redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica deberán ser construidas conforme al Código Eléctrico de Costa Rica y sus reformas, así como lo establecido en el RC INVU.

Cuando se transmita la titularidad de las unidades se debe entender siempre, conforme a la LRPC, que el adquirente conoce y acepta el RCA propio de cada condominio, el monto y periodicidad de la cuota condominal y las implicaciones de adquirir una propiedad en este régimen, sin que deba el notario público dar fe de lo anterior.

La Asamblea de Condóminos deberá aprobar el cobro de una cuota condominal para sufragar los gastos comunes del condominio.

En el caso de los condominios de interés social, el monto de la cuota deberá ser informado previamente a los beneficiarios de la vivienda y aceptado por estos. Además, el administrador deberá valorar la situación económica de la familia en el caso de impago, previo a determinar cómo proceder según lo establecido en el Reglamento del Condominio y Administración.

El administrador del condominio tendrá la representación judicial y extrajudicial del condominio, salvo que el RCA disponga otra medida; el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.

Las acciones judiciales, arbitrales y administrativas necesarias para el cumplimiento de las funciones que la ley atribuye a la administración, se encuentran comprendidas dentro del poder de la administración como consecuencias necesarias del mandato.

El administrador estará obligado a dar cuenta de su administración a cualquier condómino que lo solicite.

Concluido el plazo para el que hubiere sido designado el administrador, éste continuará en el desempeño de sus funciones hasta el momento en que su sucesor pueda ejercer legalmente su cargo.

En caso de muerte o destitución del administrador, los condóminos deberán convocar a Asamblea en los términos indicados en la LRPC para designar a un sucesor temporal mientras se realiza el nombramiento del nuevo administrador, dentro del plazo que se establezca el RCA.

En caso de que el RCA no contemple disposiciones sobre la convocatoria a Asambleas de Condóminos, la convocatoria se hará con una anticipación mínima de quince días naturales antes de la fecha señalada para la reunión. En este plazo no se computará el día de publicación de la convocatoria, ni el de la celebración de la Asamblea. Durante este tiempo los documentos relacionados con la agenda de la asamblea estarán a disposición de los condóminos.

Las actas de las sesiones de la asamblea consignarán al menos las circunstancias de lugar y tiempo en que se han celebrado, los puntos principales de la deliberación, la forma y resultado de la votación, el contenido de los acuerdos y los documentos que respalden la participación de los condóminos.

Los acuerdos se considerarán en firme cuando así lo decida la Asamblea.

Las votaciones de las Asambleas de Condóminos se regirán por lo dispuesto en el artículo 24 de la LRPC.

En el caso de los condominios de condominios, las fincas resultantes de la subdivisión de la finca filial matriz ejercerán su voto para la toma de acuerdos en Asambleas de Condóminos de forma conjunta por medio del representante del subcondominio, conforme a su RCA. Su voto representará y comprenderá a la totalidad del valor del subcondominio, sin que sea requerida la conformidad o ratificación de las fincas filiales matrices.

En el caso de que en la Asamblea de Condóminos en los que haya subcondominios y se requiera acuerdos tomados por una mayoría calificada o unanimidad, de conformidad con la LRPC, dicha mayoría únicamente se requerirá en la Asamblea del condominio respectivo y no en las asambleas de los subcondominios vinculados.

Mediante RCA o acuerdo en Asamblea de Condóminos, podrán fijarse las reglas para la realización de asambleas virtuales que garanticen como mínimo:

• a)Que el medio electrónico utilizado asegure la participación; así como: la simultaneidad, interactividad e integridad, entre la comunicación de todos los condóminos presentes.
• b)Se deberá respetar lo establecido en la LRPC, este reglamento y en el RCA respeto a la convocatoria de las asambleas y dejar sentado en el acta la modalidad con que se llevé a cabo y el medio tecnológico utilizado.

En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime de condóminos, orden Judicial o cualquier otro mecanismo legal, la desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas, así como en el plano general confeccionado al efecto.

La desafectación sólo procederá, si tanto las fincas resultantes, los derechos viales, áreas verdes, comunales y otras, cumplan con lo que establece el RFU INVU, o bien, la normativa que se defina para la zona donde se localizaré la propuesta que establezca el plan regulador vigente.

Cuando la desafectación del condominio pretenda la entrega y conversión de las vías internas a calles públicas, estas deberán ser expresamente aceptadas por la municipalidad que corresponde, previamente a la desafectación.

Los planos que se elaboren para la desafectación de los condominios horizontales deberán ser confeccionados y firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados al INVU, Ministerio de Salud y municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobación de estas instituciones, conforme a sus respectivas competencias.

Tanto para la desinscripción de la finca matriz y de las filiales, así como para su desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario público debe dar fe de que ha tenido a la vista los planos visados, lo que implica que el condominio, o en su caso la desafectación, cumple con todos los requisitos a que se refiere la LRPC y este reglamento.

La desafectación implica la conversión de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En estos casos la cabida del nuevo inmueble será la que señale el respectivo plano catastrado del terreno.

En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen, deberá contarse, además, con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que autorizó la concesión.

Dicha aprobación debe indicar además a nombre de quién o quiénes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como cualquier modificación al contrato original de otorgamiento. Para su plena validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e inscribirse en la Sección de Concesiones del Registro Nacional.

En caso de que se destruya totalmente un condominio, o se destruya parcialmente de forma sustancial, teniendo como resultado que no puede hacerse un aprovechamiento normal del inmueble, y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Condóminos deberá solicitar el procedimiento de desafectación señalado en la LRPC.

Al incumplimiento a lo dispuesto en el presente reglamento, se le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley n.°833, Ley de Construcciones; Ley n.°5395, Ley General de Salud; Ley n.°7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad; Ley n.°7554, Ley Orgánica del Ambiente; Ley n.°276, Ley de Aguas; Ley n.°7575, Ley Forestal y Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos; Ley n.°7744.

Deróguese el Decreto Ejecutivo n.°32303-MIVAH-MEIC-TUR, de 02 de marzo 2005, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.°74 del 19 de abril del 2005.

El presente reglamento entrará a regir en 90 días a partir de su publicación en La Gaceta.

Dado en la Presidencia de la República, a los siete días del mes de agosto del dos mil veinticinco.

• A)FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA ANTE LA COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL. DE MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE UNA CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO.

El suscrito, [Nombre y apellidos del solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [______], en mi condición de concesionario / de [_____], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad denominada [_______], cédula jurídica número [________], en su condición de sociedad concesionaria/ de la concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [____]-Z-[___] (en adelante la "Concesión"), conocida como Marina / Atracadero [____]; y para los efectos de cumplir con las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de propiedad en condominio.

A tales efectos, en este acto / y en nombre de mi representada/ me comprometo a lo siguiente: PRIMERO: A contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a ser constituido-, la siguiente cláusula: "El presente Reglamento de Condominio, se aprueba en concordancia con: (i) las disposiciones legales vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de marinas y atracaderos turísticos, en especial las de la Ley n. º77 44 del 19 de diciembre de 1977 y sus reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y su reglamento (ii) el contrato de concesión correspondiente; (iii) el Reglamento Interno de la Marina; específicamente en lo referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así como la garantía de libre acceso público a la Marina, y (iv) lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n. º32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo del 2005 y sus reformas; o normativa que lo sustituya, en cuanto a los posibles incumplimientos contractuales.

" SEGUNDO: De igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días calendario contados a partir de la inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante la CIMAT para su verificación, certificación notarial o registral que respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de Condominio, de la cláusula indicada en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes medios para recibir notificaciones del presente trámite: FAX: CORREO ELECTRÓNICO:/ ES TODO. [Nombre de la ciudad], a las [Horas] horas y [Minutos] minutos del [Día] del mes de [Mes] del año [Año].

________________________ (FIRMA) En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita mediante firma digital.

• B)FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA ANTE LA COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL DE MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS Y ANTE LA JUNTA DIRECTIVA DEL ICT PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE UNA CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO UBICADA EN EL PROYECTO TURÍSTICO GOLFO DE PAPAGAYO.

El suscrito, [Nombre y apellidos del -solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [___], en mi condición de concesionario / de [___], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad denominada [____], cédula jurídica número [____], en su condición de sociedad concesionaria/ de la concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [___]-Z-[___] (en adelante la "Concesión"),conocida como Marina/ Atracadero [___]; y para los efectos de cumplir con las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de propiedad en condominio y una vez obtenida ésta, la autorización de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo en los términos del artículo 12 de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Ley n.º6758 del 6 de mayo de 1982 (en adelante Ley n.º6758) y el artículo 12 de su reglamento, toda vez que la Concesión se ubica en el Proyecto Golfo Turístico de Papagayo.

A tales efectos, en este acto/ y en nombre de mi representada/ me comprometo a lo ·siguiente: PRIMERO: A contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a ser constituido-, la siguiente cláusula: "El Presente Reglamento de Condominio, se aprueba en concordancia con: (i) las disposiciones legales vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de marinas y atracaderos turísticos en el Proyecto Golfo Turístico de Papagayo (en adelante PTGP), en especial las de la Ley n. º7744 del 19 de diciembre de 1977 y sus reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, su reglamento y las de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de· Papagayo, Ley n. °6758 del 6 de mayo de 1982 y su reglamento (ii) el contrato de concesión correspondiente, (iii) el Reglamento Interno de la Marina; específicamente en lo referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así como la garantía de libre acceso público a la Marina y (iv) lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n. º32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo de 2005 y sus reformas, o normativa que lo sustituya, en cuanto a los posibles incumplimientos contractuales." SEGUNDO: De igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días calendario contados a partir de la inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante la CIMAT y ante la Oficina Ejecutora del PTGP para su verificación, certificación notarial o registral que respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de Condominio, de la cláusula indicada en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes medios para recibir notificaciones del presente· trámite:

[Minutos] minutos del [Día] del mes de [Mes] del año [Año].

_______________________ (FIRMA) En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita mediante firma digital.

• C)REQUISITOS DE PRESENTACIÓN X ASPECTOS A VERIFICAR:

Cl. Formato de los planos digitales: Los planos de diseño de sitió, conforme al requisito indicado en el artículo 15, incisos 1 y 2, del Capítulo III de este Reglamento, deberán ser presentados en formato PDF, DWG o cualquier otro aceptado en la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción" (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

C2. Presentación vía plataforma APC Requisitos: La solicitud podrá ser presentada además a través de la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción Requisitos" (APC Requisitos) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), de conformidad con la Directriz "Puesta en marcha de la plataforma APC requisitos", Directriz n.°023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, del 3 de setiembre del 2018, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.º189 del 12 de octubre de 2018 ( en adelante la Directriz) y según lo que indica el artículo 31 de este reglamento. Hasta tanto esté disponible el acceso a la plataforma APC Requisitos para estos efectos, el interesado podrá presentar su solicitud ante la CIMAT en forma física o bien digital.

C3. Aspectos a verificar de oficio por la CIMAT:

1. Con vista al Sistema de Certificaciones e Informes Digitales en línea del Registro Nacional, la CIMAT verificará la naturaleza, situación, medida y linderos de la concesión a someter al régimen de propiedad .en condominio.

2. La CIMAT verificará los aspectos técnicos de la solicitud según lo establecido en los artículos 31, 32 y 33 de este reglamento.

3. Los compromisos adquiridos por el solicitante junto con la información detallada en la solicitud serán verificados de oficio por la CIMAT con base en la competencia establecida en el artículo 7, inciso a) de la Ley n.°7744.

C4. Aspectos a verificar de oficio por el ICT en el caso de concesiones de marinas y atracaderos turísticos en el PTGP.

1. La Dirección Ejecutiva del PTGP con vista al expediente administrativo de la solicitud que le será trasladado de oficio por la CIMAT, verificará mediante criterio técnico si el sometimiento al uso condominal que se propone es acorde al Plan Maestro del PTGP.

2. La Asesoría Legal del ICT, con vista al expediente administrativo de la solicitud y al criterio técnico de la Dirección Ejecutiva del PTGP, verificará el cumplimiento de la solicitud con la normativa especial del PTGP, esta es, la Ley n. º6758 y su reglamento.

3. La solicitud junto con su criterio técnico y legal se someterá a la aprobación del Consejo Director del PTGP y de la Junta Directiva del ICT, para que ésta emita la autorización del artículo 12 de la Ley n. °6758. Lo anterior en un plazo de un mes a partir del traslado del trámite.