Condominium property reform — water self-supply via external wellsReforma a propiedad en condominio — autoabastecimiento de agua con pozos externos

Legal Opinion: 204 - J of 11/24/2025 November 24, 2025 PGR-OJ-204-2025 Mr.

Leonardo Alberto Salmerón Castillo Legislative Committees Area V Legislative Assembly Dear Sir:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we respond to official letter AL- CPETUR-0824-2025, of September 4, 2025, by virtue of which our opinion is requested in relation to the bill entitled: “LAW TO GUARANTEE LEGAL CERTAINTY OF THE WATER SUPPLY OF RESIDENTIAL AND TOURIST CONDOMINIUMS BY MEANS OF THE AMENDMENT OF SUBSECTION D) OF ARTICLE 10 AND THE ADDITION OF AN ARTICLE 10 BIS TO THE LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, No. 7933, OF OCTOBER 28, 1999,” which is being processed under expediente no. 24.885.

A. PRELIMINARY CONSIDERATIONS REGARDING THE SCOPE OF THIS PRONOUNCEMENT As we usually advise in these cases, the opinion set forth below is a legal opinion of the Office of the Attorney General which, as such, lacks the binding effects typical of strictu sensu opinions (dictámenes), as it has not been formulated by the Public Administration in exercise of its powers under the terms of articles 2, 3.b) and 4 of our Ley Orgánica (No. 6815 of September 27, 1982), but which is issued driven by a desire to collaborate with the Legislative Assembly, given the very important functions it constitutionally performs.

With that understanding, we will limit ourselves to pointing out the most relevant aspects of the bill in question from a strictly legal perspective and, primarily, its conformity or lack thereof with the constitutionality block (bloque de constitucionalidad). Therefore, we will not refer to the advisability or timeliness of its approval, nor to economic or other judgments that do not fall within the aforementioned scope.

Finally, we must advise that the eight-day period provided for in article 157 of the Reglamento de la Asamblea Legislativa is not applicable to this type of matter, as it does not involve the hearing referred to in article 190 of the Constitución Política (see, among others, the pronouncements OJ-053-98 of June 18, 1998, OJ-055-2013 of September 9, 2013, OJ-08-2015 of August 3, 2015, OJ-164-2019 of December 18, 2019, OJ-108-2020, of July 20, 2020, OJ-159-2020 of October 16, 2020, OJ-173-2020 of November 23, 2020, OJ-007-2021 of January 8, 2021, PGR-OJ-145-2021 of August 31, 2021, and PGR-OJ-119-2022 of September 8, 2022).

In any case, this legal opinion is issued within the shortest time permitted by the attention of our ordinary legally assigned competences.

B. REGARDING THE TEXT OF THE BILL CONSULTED.

In general terms, the text under study proposes to highlight that only those common use areas (locales) and central service installations that are for the use, enjoyment of, or are at the common service of the condominium owners (condóminos) and that are located within the condominium property shall be considered common elements (bienes comunes).

Likewise, it is proposed to grant authorization for condominiums to obtain general services through the figure of self-supply (autoabastecimiento), indicating that, even, said services may come from installations, assets, or concessions located outside the condominium.

Finally, an express authorization is provided to obtain water resources under the figure of self-consumption (autoconsumo) using wells (pozos) located inside or outside the condominium perimeter, after obtaining the permits, licenses, and/or concessions established by law.

To this end, it proposes to amend article 10 subsection d) and add an article 10 bis to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, No. 7933.

The proposed reform to article 10 would read as follows:

“Article 10- The following shall be common:

(…)

• d)The common use areas and installations of central services such as electricity, lighting, telephone, gas, water, refrigeration, tanks, water pumps, wells, and others, when these are for common use or enjoyment and/or are at the service of the condominium owners (condóminos) and are located within the property that constitutes the total area of the condominium.” Highlighting not in the original For its part, the proposed article 10 bis would read as follows:

“Article 10 bis- For the enjoyment and receipt of those general services under the responsibility of the condominiums and/or channeled through the common areas thereof, such as garbage collection, security, lighting, electricity, telephone, internet, gas, and water; the condominium owners (condóminos) may receive them directly from the entities or authorities duly authorized by law for their provision, or through the condominium itself under the figure of internal service or self-supply (autoabastecimiento), when so permitted by applicable legislation; in which case, said services may also come from assets, installations, and/or concessions that are not located within the property that constitutes the total area of the condominium. For the specific case of water supply, the use of the resource is authorized under the figure of self-consumption (autoconsumo), through wells (pozos) located inside or outside the condominium property; for which, the condominium must previously obtain the water concession and any other required permit and license, in accordance with applicable legislation, constitutional principles and norms, and the norms on environmental protection and water resources in force, as well as the principle of non-regression in environmental matters.” It is important to mention that, as of the date of issuance of this Office of the Attorney General's opinion, there is no pronouncement from the Legal Advisory Department of the Legislative Assembly regarding the reforms consulted.

C. REGARDING THE SPECIFIC CONSULTATION Regarding the proposed reform of subsection d) of article 10, it is considered that there are no major inconveniences or possible conflicts of constitutionality, since the purpose of the proposal revolves around specifying the condominium assets that must be considered common, clarifying that they must always be located within the condominium property.

However, this representation considers that the proposed article 10 bis contains inconsistencies that must be clarified, for the reasons stated below.

The proposed reform, with article 10 bis, introduces the possibility for condominiums, under the figure of “self-consumption (autoconsumo),” to obtain general services from resources external to the condominium property. Specifically, the use of external wells for obtaining water is authorized, likewise under the figure of “self-consumption (autoconsumo).” This representation considers that this possibility distorts the figure as such.

The Diccionario de la Real Academia Española defines the word self-supply (autoabastecimiento) as the “Action and effect of self-supplying (autoabastecerse)”[1], and regarding the latter, it establishes that it is to “Supply oneself with one's own means.” For its part, self-consumption (autoconsumo) has been defined as the “Consumption of goods or resources, especially agricultural, by those who produce them.”[2] In this sense, we have that self-supply (autoabastecimiento) or self-consumption (autoconsumo) implies obtaining what is necessary through the use of one's own means or resources and without requiring third parties to achieve it.

With the proposed reform, that figure would be distorted because it is not the condominium itself that produces its resources, but rather a third party, external and unrelated, would be required for such purpose.

In this sense, using the term “self-supply (autoabastecimiento)” and directly relating it to the use not only of wells external to the condominium, but also other resources external to the condominium area, would be contradictory.

Specifically, and regarding water supply, it is important to note that the legal system already contemplates the possibility of using private wells for such purpose.

The Ley General de Salud, Law 5395 of February 24, 1974, in its article 270 states that “ARTICLE 270.- The construction of private wells and the use of private water supply systems for human use and consumption in areas of the country where a public aqueduct is in operation, must be authorized by the Ministry in accordance with the respective regulation.

Existing wells when this law comes into effect may be closed, sealed, and kept in reserve when so determined by the Ministry in mutual agreement with the administration of the Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado.” And article 271 of the same regulatory body provides that “ARTICLE 271.- In the regions of the country where there are no public supplies of potable water and until they are established, the inhabitants must use the water supply systems for domestic consumption and use that the Ministry indicates, and local authorities must collaborate in disseminating information on methods for obtaining or purifying water intended for drinking.” Now then, the Ley de Aguas, Law 276 of August 27, 1942, in its article 176, establishes that MINAE is the governing body for water at the national level and is responsible for providing for its domain, development, utilization, governance, and oversight thereof.

Similarly, the Ley Orgánica del Ambiente, Law 7554, in its article 2 subsection c), states that "The State shall ensure the rational utilization of environmental elements, in order to protect and improve the quality of life of the inhabitants of the national territory. Likewise, it is obligated to promote economically and environmentally sustainable development, understood as development that satisfies basic human needs, without compromising the options of future generations." It is thus that MINAE, as the governing body on this matter, specifically and especially establishes the regulation to be followed regarding the adequate and rational use of the element at hand, namely water.

In response to this, through Decreto No. 35271-S-MINAE of June 2, 2009, called Reglamento para el Permiso de Perforación y Concesión de Agua para el Autoabastecimiento en Condominios, in its article 1, it is provided that “Self-supply (Autoabastecimiento): Self-supply (Autoabastecimiento) is understood as the distribution of water for human consumption within a condominium.

Condominium: For purposes of formalities before the Department of Water of the Ministerio de Ambiente y Energía (*) condominium in this decree shall be understood as the real estate susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements (elementos comunes), as well as any other type of condominium defined in the Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR” For its part, article 4 states that “Article 4-Formality. For the formality of a drilling permit and/or water concession for self-supply (autoabastecimiento) for human consumption in condominiums, the current requirements of the general drilling procedure established by Decreto Ejecutivo No. 43053-MINAE and the concession established in the Ley de Aguas No. 276 must be met. Additionally, the certificate of water unavailability issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or by another authorized public service provider must be provided, except for cases in which the concession application is for desalination projects, in which case the provisions of the Reglamento de Sistemas de Desalinización, Decreto Ejecutivo No. 40098-MINAE-S-TUR shall apply. (As amended by article 4 of decreto ejecutivo No. 43956 of February 27, 2023)” Similarly, article 5 of the same regulatory body establishes that “Article 5-Extinction of the concession. In accordance with article 25 subsection 2 of the Ley de Aguas, the water use concession will be extinguished at the moment the public operators are able to directly supply potable water to the concession holder and the actual service connection is made, in addition to the current causes that extinguish the concession. For this, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the competent operator must notify the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, when infrastructure expansions are carried out, so that the Ministerio de Ambiente y Energía (*), notify users of the need to initiate the connection procedure.(*)(As amended its denomination by article 11 of Law "Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, No. 9046 of June 25, 2012)” On this matter, it must be kept in mind that the regulations establish that the wells authorized for drilling for water extraction and self-supply (autoabastecimiento) of condominiums have exhaustive requirements, among which are being located in areas where there is no availability of the water resource, and that said well must be located within the common area of the condominium. Likewise, they establish the temporality during which said concession may be granted.

Finally, in its article 6, the rule expressly indicates that “Article 6.-Wells and Intakes for Self-supply (Autoabastecimiento) of Water in Condominiums. For the drilling permit and water concession for supply in a Condominium, not only the provisions of this regulation shall apply, especially those indicated in article 4, but also the current regulations on drilling and concessions, as well as applicable environmental and health legislation. For the use of wells in the self-supply (autoabastecimiento) of water in a condominium, the drilling must be carried out within the condominium and in a common area, in accordance with article 10 of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 of October 28, 1999. In the event that the condominium requires the use of water through a desalination plant, the self-supply (autoabastecimiento) intake may occur at a beach head intake (toma de cabeza de playa) located in the intertidal zone (intermareal) (between high and low tide), or through a direct sea intake and therefore is not subject to the intake occurring at a beach head within the condominium or in the common area. The regulation cited in article 5 of the Reglamento de Sistemas de Desalinización, Decreto Ejecutivo No. 40098-MINAE-S-TUR applies. (As amended by article 4 of decreto ejecutivo No. 43956 of February 27, 2023)” Note that a clear distinction is made between supply (abastecimiento) and self-supply (autoabastecimiento).

This regulation is consistent with Decreto Ejecutivo 43053 of September 10, 2021, called Reglamento para la Perforación de Pozos y Aprovechamiento se Aguas Subterráneas, which provides, in its article 1, that “… its purpose is to regulate at the national level the drilling of the subsoil for the purposes of investigation, exploration, and/or development of groundwater” Similarly, it establishes in its article 17 the following:

“Article 17.-Wells for Self-supply (Autoabastecimiento) of Water in Condominiums. For the use of wells in the self-supply (autoabastecimiento) of water in a condominium, the drilling must be carried out within the condominium and in a common area, in accordance with article 10 of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 of October 28, 1999. In these cases, the special regulations governing this use shall apply.” Consequently, it must be indicated that although there is no impediment whatsoever for condominiums that so require to be able to supply themselves with water resources by different means, whether by self-consumption (autoconsumo) -with wells located on their property- or through external supply (abastecimiento externo) -through public services or by drilling wells on properties not belonging to them-, we consider it necessary that a review be made of the wording of the proposed rule so that there is no contradiction between “self-consumption or self-supply (autoconsumo or autoabastecimiento)” and the authorization to extract said resource from wells located in areas external to the condominium property.

One proposal would be to eliminate the phrase “under the figure of self-consumption (autoconsumo)” leaving only the authorization to develop water resources through different sources, including wells located both inside and outside the condominium area.

D. CONCLUSION In accordance with the foregoing, it is the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic that the text submitted for our consideration, although it does not present possible defects of unconstitutionality, we consider it necessary that a review be made of the wording of the proposed rule so that there is no contradiction between “self-consumption or self-supply (autoconsumo or autoabastecimiento)”, and the authorization to extract said resource from wells located in areas external to the condominium property.

We hereby respond to the consultation, its approval or rejection being part of the discretion that the Constitución Política conferred exclusively on the Legislative Assembly as part of its fundamental powers.

Sincerely,

Angela M° Garro Contreras Attorney of the Office of the Attorney General [1] https://dle.rae.es/autoabastecimiento?m=form [2] https://dle.rae.es/autoconsumo

Opinión Jurídica : 204 - J del 24/11/2025 24 de noviembre de 2025 PGR-OJ-204-2025 Señor Leonardo Alberto Salmerón Castillo Área Comisiones Legislativas V Asamblea Legislativa Estimado señor:

Con la aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta al oficio AL- CPETUR-0824-2025, del 4 de setiembre del 2025, en cuya virtud se solicita nuestro criterio en relación con el proyecto de ley denominado: “LEY PARA GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL SUMINISTRO DE AGUA DE CONDOMINIOS RESIDENCIALES Y TURÍSTICOS POR MEDIO DE LA REFORMA DEL INCISO D) DEL ARTÍCULO 10 Y ADICIÓN DE UN ARTÍCULO 10 BIS A LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, N.º 7933, DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999”, y que se tramita bajo el expediente n.° 24.885.

A. CONSIDERACIONES PREVIAS ACERCA DE LOS ALCANCES DE ESTE PRONUNCIAMIENTO Como solemos advertir en estos casos, el criterio que a continuación se expone es una opinión jurídica de la Procuraduría que, como tal, carece de los efectos vinculantes propios de los dictámenes strictu sensu, al no haber sido formulada por la Administración Pública en ejercicio de sus competencias en los términos de los artículos 2, 3.b) y 4 de nuestra Ley Orgánica (n.° 6815 del 27 de setiembre de 1982), pero que se emite movidos por un afán de colaboración con la Asamblea Legislativa, en razón de las funciones tan importantes que constitucionalmente desempeña.

En ese entendido, nos limitaremos a señalar los aspectos más relevantes del proyecto de ley en cuestión desde una perspectiva estrictamente jurídica y, principalmente, su conformidad o no con el bloque de constitucionalidad. Por ende, no nos referiremos ni a la conveniencia o a la oportunidad de su aprobación, como tampoco a juicios económicos o de otra índole que no se circunscriban al ámbito dicho.

Finalmente, debemos advertir que el plazo de ocho días previsto en el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa no es aplicable a este tipo de asuntos, por no tratarse de la audiencia a la que se refiere el artículo 190 de la Constitución Política (ver, entre otros, los pronunciamientos OJ-053-98 del 18 de junio 1998, OJ-055-2013 del 9 de setiembre de 2013, OJ-08-2015 del 3 de agosto de 2015, OJ-164-2019 del 18 de diciembre del 2019, OJ-108-2020, del 20 de julio de 2020, OJ-159-2020 del 16 de octubre del 2020, OJ-173-2020 del 23 de noviembre del 2020, OJ-007-2021 del 8 de enero del 2021, PGR-OJ-145-2021 del 31 de agosto del 2021 y PGR-OJ-119-2022 del 8 de setiembre de 2022).

De cualquier forma, la presente opinión jurídica se emite dentro del menor tiempo que lo permite la atención de nuestras competencias ordinarias asignadas legalmente.

B. ACERCA DEL TEXTO DEL PROYECTO DE LEY CONSULTADO.

En términos generales, el texto bajo estudio plantea resaltar que únicamente serán considerados bienes comunes, aquellos locales e instalaciones de servicios centrales que sean de uso, aprovechamiento o estén al servicio común de los condóminos y que se encuentren dentro de la propiedad condominal.

Asimismo, se propone otorgar autorización a los condominios de obtener servicios generales a través de la figura de autoabastecimiento indicándose que, incluso, dichos servicios pueden provenir de instalaciones, activos o concesiones ubicados fuera del condominio.

Finalmente, se dispone una autorización expresa de obtener recurso hídrico bajo la figura del autoconsumo utilizando pozos ubicados dentro o fuera del perímetro condominal, previa obtención de los permisos, licencias y/o concesiones establecidas por ley.

Para ello, propone reformar el artículo 10 inciso d) y adicionar un artículo 10 bis a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N.º 7933.

La reforma al artículo 10 propuesto, se leería de la siguiente manera:

“Artículo 10- Deberán ser comunes:

(…)

• d)Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros, cuando estos sean de uso o aprovechamiento común y/o estén al servicio de los condóminos y se encuentren dentro de la propiedad que conforma el área total del condominio.” Resaltado no es del original Por su parte, el artículo 10 bis propuesto se leería de la siguiente manera:

“Artículo 10 bis- Para el aprovechamiento y recepción de aquellos servicios generales a cargo de los condominios y/o canalizados por medio de las áreas comunes de estos, tales como recolección de basura, seguridad, iluminación, electricidad, telefonía, internet, gas y agua; los condóminos podrán recibirlos directamente de las entidades o autoridades debidamente autorizadas por ley para su prestación, o por medio del condominio mismo bajo la figura de servicio interno o autoabastecimiento, cuando así sea permitido por la legislación aplicable; en cuyo caso, dichos servicios también podrán provenir de activos, instalaciones y/o concesiones que no estén ubicadas dentro de la propiedad que conforma el área total del condominio. Para el caso específico del suministro de agua, se autoriza el aprovechamiento del recurso bajo la figura del autoconsumo, a través de pozos ubicados dentro o fuera de la propiedad del condominio; para lo cual, el condominio deberá obtener previamente la concesión de agua y cualquier otro permiso y licencia que se requiera, de conformidad con la legislación aplicable, los principios y normas constitucionales y las normas en materia de protección ambiental y de recurso hídrico vigentes, así como con el principio de no regresión en materia ambiental.” Importante es mencionar que, a la fecha de emisión del criterio de esta Procuraduría, no existe pronunciamiento de la Asesoría Jurídica de la Asamblea Legislativa respecto de las reformas consultadas.

C. SOBRE LA CONSULTA EN CONCRETO En cuanto a la reforma propuesta para el inciso d) del artículo 10, se considera que no existen mayores inconvenientes o posibles roces de constitucionalidad, toda vez que el fin de la propuesta gira en torno a especificar los bienes condominales que han de ser considerados comunes, aclarándose que los mismos deben encontrarse siempre dentro de la propiedad condominal.

Sin embargo, esta representación considera que el artículo 10 bis propuesto contiene inconsistencias que deben ser aclaradas, por las razones de que de seguido se indican.

La reforma planteada, con el artículo 10 bis, introduce la posibilidad de que los condominios, bajo la figura del “autoconsumo”, obtengan servicios generales provenientes de recursos externos a la propiedad condominal. En específico, se autoriza el uso de pozos externos para la obtención de agua, de igual manera, bajo la figura del “autoconsumo.” Considera esta representación que esta posibilidad, desnaturaliza la figura como tal.

El Diccionario de la Real Academia Española define la palabra autoabastecimiento como la “Acción y efecto de autoabastecerse”[1], y en cuanto a este último, establece que es el “Abastecerse con medios propios.” Por su parte, se ha definido el autoconsumo como el “Consumo de bienes o recursos, especialmente agrarios, por parte de quien los produce.”[2] En este sentido, tenemos que el autoabastecimiento o autoconsumo, implica obtener lo necesario a través de la utilización de medios o recursos propios y sin requerir de terceros para lograrlo.

Con la reforma propuesta, se desnaturalizaría tal figura pues, no es el propio condominio el que produce sus recursos, sino que se requeriría de un tercero ajeno y externo para tal fin.

En este sentido, utilizar el término “autoabastecimiento” y relacionarlo directamente al uso no sólo de pozos externos al condominio, sino también de otros recursos externos a área condominal, resultaría contradictorio.

En específico y sobre el abastecimiento de agua, es importante señalar que el ordenamiento jurídico ya contempla la posibilidad de utilizar pozos privados para tal finalidad.

La Ley General de Salud, Ley 5395 del 24 de febrero de 1974, en su artículo 270 establece que “ARTICULO 270.- La construcción de pozos privados y la utilización de sistemas privados de abastecimientos de agua para el uso y consumo humano en las áreas del país donde existe acueducto público en funciones, deberá ser autorizado por el Ministerio conforme al reglamento respectivo.

Los pozos existentes al entrar en vigencia esta ley, podrán ser clausurados, sellados y mantenidos en reserva cuando así lo determine el Ministerio de común acuerdo con la administración del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado.” Y el artículo 271 del mismo cuerpo normativo dispone que “ARTICULO 271.- En las regiones del país donde no hubiere abastos públicos de agua potable y en tanto éstos se establecen, los habitantes deberán utilizar los sistemas de abastecimiento de agua para el consumo y uso doméstico que el Ministerio señale y las autoridades locales deberán colaborar en difundir la información sobre los métodos para obtener o purificar el agua que se destine a la bebida.” Ahora bien, la Ley de Aguas, Ley 276 del 27 de agosto de 1942, en su artículo 176, establece que el Ministerio de Ambiente y Energía es el ente rector del agua a nivel nacional y le corresponde disponer sobre su dominio, aprovechamiento, utilización, gobierno y vigilancia de estas.

De igual manera, la Ley Orgánica del Ambiente, Ley 7554 del, en su artículo 2 inciso c), señala que "El Estado velará por la utilización racional de los elementos ambientales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida de los habitantes del territorio nacional. Asimismo, está obligado a propiciar un desarrollo económico y ambientalmente sostenible, entendido como el desarrollo que satisface las necesidades humanas básicas, sin comprometer las opciones de las generaciones futuras".

Es así como el MINAE, como ente rector de esta materia, establece de forma específica y especial la regulación que ha de seguirse en cuanto al uso adecuado y racional del elemento que nos ocupa, sea el agua.

En atención a ello, mediante Decreto Nº 35271-S-MINAE del 2 de junio de 2009 denominado Reglamento para el Permiso de Perforación y Concesión de Agua para el Autoabastecimiento en Condominios, en su artículo 1, se dispone que “Autoabastecimiento: Se entiende por autoabastecimiento la distribución del agua para consumo humano dentro de un condominio.

Condominio: Para efectos de trámites ante el Departamento de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía (*) se entenderá por condominio en el presente decreto, el inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, así como cualquier otro tipo de condominio definido en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Nº 32303-MIVAH-MEIC-TUR” Por su parte, en su artículo 4 se señala que “Artículo 4º-Trámite. Para el trámite de permiso de perforación y/o concesión de agua para autoabastecimiento de consumo humano en condominios, se deberá cumplir con los requisitos vigentes del trámite general de perforación establecidos mediante el Decreto Ejecutivo Nº 43053-MINAE y concesión establecidos en la Ley de Aguas Nº 276. Además, se deberá aportar la carta de no disponibilidad hídrica emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o por algún otro prestatario del servicio público autorizado, salvo para los casos en los que la solicitud de concesión sea para proyectos de desalinización, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el Reglamento de Sistemas de Desalinización, Decreto Ejecutivo No. 40098-MINAE-S-TUR.(Así reformado por el artículo 4° del decreto ejecutivo N° 43956 del 27 de febrero del 2023)” De igual forma, el artículo 5 del mismo cuerpo normativo establece que “Artículo 5º-Extinción de la concesión. De conformidad con el artículo 25 inciso 2 de la Ley de Aguas, la concesión de aprovechamiento de agua se extinguirá en el momento en que los operadores públicos logren abastecer directamente de agua potable al titular de la concesión y se de la conexión real del servicio, además de las causales vigentes que extinguen la concesión. Para esto, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o el operador competente deberá comunicar al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, cuando se realicen ampliaciones de infraestructura, con el fin de que Ministerio de Ambiente y Energía (*), notifique a los usuarios sobre la necesidad de iniciar el trámite de conexión.(*)(Así modificada su denominación por el artículo 11 de la Ley "Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, N° 9046 del 25 de junio de 2012)” Sobre el particular, debe tenerse presente que la normativa establece que los pozos que se autorice perforar para extracción de agua y autoabastecimiento de condominios, poseen requisitos taxativos entre los que destacan encontrarse en zonas donde no existe una disponibilidad del recurso hídrico, y que dicho pozo debe encontrarse dentro del área común del condominio. Asimismo, establecen la temporalidad en que dicha concesión puede otorgarse.

Finalmente, en su artículo 6, la norma expresamente indica que “Artículo 6.-Pozos y tomas para el Autoabastecimiento de Agua en Condominio. Para el permiso de perforación y concesión de agua para el abastecimiento en Condominio será aplicable, no sólo las disposiciones del presente reglamento, en especial las señaladas en el artículo 4, sino también la normativa vigente en materia de perforaciones y concesiones, así como la legislación ambiental y de salud aplicable. Para el uso de pozos en el autoabastecimiento de agua en condominio, la perforación debe realizarse dentro del condominio y en área común, conforme al artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N°7933 del 28 de octubre de 1999. En caso de que el condominio requiera de uso de agua mediante una planta desalinizadora, la toma de autoabastecimiento podrá darse en toma de cabeza de playa ubicada en la zona intermareal (entre la marea alta y baja), o mediante toma directa al mar y por lo tanto no está sujeta a que se realice la toma en cabeza de playa dentro del condominio o en el área común. Aplica la norma citada en el artículo 5 del Reglamento de Sistemas de Desalinización Decreto Ejecutivo N°40098-MINAE-S-TUR. (Así reformado por el artículo 4° del decreto ejecutivo N° 43956 del 27 de febrero del 2023)” Nótese que se hace una clara distinción entre el abastecimiento y el autoabastecimiento.

Dicha normativa es conteste con el Decreto Ejecutivo 43053 del 10 de setiembre de 2021, denominado Reglamento para la Perforación de Pozos y Aprovechamiento se Aguas Subterráneas, el cual dispone, en su artículo 1, que “… tiene por objeto regular a nivel nacional la perforación del subsuelo con fines de investigación, exploración y/o aprovechamiento del agua subterránea” De igual forma, establece en su artículo 17 lo siguiente:

“Artículo 17.-Pozos para el Autoabastecimiento de Agua en Condominio. Para el uso de pozos en el autoabastecimiento de agua en condominio, la perforación debe realizarse dentro del condominio y en área común, conforme al artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 7933 del 28 de octubre de 1999. En estos casos se aplicará la normativa especial que regula este uso.” Consecuentemente, debe indicarse que no si bien no existe impedimento alguno para que los Condominios que así lo requieran, puedan abastecerse del recurso hídrico por distintos medios, sea por autoconsumo -con pozos ubicados en su propiedad- o a través de abastecimiento externo -a través de los servicios públicos o por perforación de pozos en propiedades ajenas a la suya-, consideramos necesario que se haga una revisión de la redacción de la norma propuesta para que no exista la contradicción entre “autoconsumo o autoabastecimiento” con autorización para extraer dicho recurso de pozos ubicados en áreas externas a la propiedad condominal.

Una propuesta sería, eliminar la frase “bajo la figura del autoconsumo” dejando únicamente la autorización de aprovechar los recursos hídricos a través de distintas fuentes, incluidos los pozos ubicados tanto dentro como fuera del área condominal.

D. CONCLUSIÓN De conformidad con lo expuesto, es criterio de la Procuraduría General de la República que el texto que se somete a nuestra consideración, si bien no presenta posibles vicios de inconstitucionalidad, consideramos necesario que se haga una revisión de la redacción de la norma propuesta para que no exista la contradicción entre “autoconsumo o autoabastecimiento”, con la autorización para extraer dicho recurso de pozos ubicados en áreas externas a la propiedad condominal.

Dejamos atendida la consulta, siendo su aprobación o no, parte del arbitrio que la Constitución Política le confirió en exclusiva a la Asamblea Legislativa como parte de sus atribuciones fundamentales.

Atentamente,

Angela M° Garro Contreras Abogada de Procuraduría [1] https://dle.rae.es/autoabastecimiento?m=form [2] https://dle.rae.es/autoconsumo