San José Canton Urban Development RegulationReglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José

1.1. Content.

1.2. Methodology.

1.3. Urban Management Approach.

3.1. Standardization of the Plan Regulador.

3.2. Main documents.

3.3. Related documents.

3.4. Auxiliary documents to the RDU 3.5. Supplementary Regulation.

URBAN DEVELOPMENT REGULATIONS AND VARIATION OF REQUIREMENTS.

the RDU.

7.1. Period and grounds for review of the main documents of the RDU.

7.2. Period and grounds for review of the related documents to the RDU.

PROMOTION OF URBAN DEVELOPMENT

9.1. Neighborhoods of the canton of San José.

10.1. Geographic Renewal Units for Urban Intervention (UGRIU).

10.2. Special Control Zones 10.2.1. Areas of Heritage and Tourism Interest (AIPT).

10.2.2. Areas of Socio-Economic and Cultural Interest (AISEC).

10.2.2.1. Innovation District T24 (DI-T24).

10.2.2.2. Historic Center (CHSJO).

10.2.2.3. González Víquez (GV).

10.2.3. Environmentally Fragile Areas (AAF).

10.2.3.1. River Protection Areas (APR) 10.2.3.2. Natural Hazard Areas for Landslides and Floods (ANDI).

10.2.4. Informal Human Settlements (AHI) 10.2.4.1. Justification 10.2.4.2. Application of exceptional and/or experimental regulation 10.2.5. Irregular Unreceived Developments (UR-INR).

13.1. Justification.

13.1.1. Regulations and programs.

13.1.2. Renewal Project Bank (BPR).

13.1.3. Qualification to be part of the BPR.

13.1.4. Incentives

14.1. Prevention and Control of environmental impact.

19.1. Licenses for demolition, earthworks (movimiento de tierras), construction, and others 19.2. Outdoor advertising licenses 19.3. Licenses for Telecommunications works.

19.4. Validity of the Land Use Certificates (CUT) issued for a property.

19.4.1. Transitory provision for Land Use Certificates.

19.5. Discharge permits and availability of the storm sewer network

21.1. Approval for cadastral registration (segregation / merger of properties/ area rectification) and its requirements.

21.2. Municipal Endorsement.

21.2.1. Municipal endorsement for special cases 21.2.2. Requirements for obtaining the municipal endorsement 21.3. Land Use Certificate (CUT).

21.3.1. Urban-Constructive Land Use 21.3.2. Urban-Commercial Land Use 21.3.3. Land Use for consultation 21.3.4. Requirements for Urban-Commercial, Constructive, and Consultation Land Uses.

21.4. Control and surveillance tasks.

21.5. Demolition License.

21.5.1. Requirements 21.6. License for earthworks and/or debris.

21.6.1. Requirements.

21.7. Temporary sidewalk closure license 21.8. Pavement Breaking 21.9. Construction Permit 21.9.1. Requirements 21.10. License for developments and subdivisions (fraccionamientos) 21.10.1. Phase 1. Approval of preliminary project and its requirements.

21.10.2. Phase 2. Approval of construction plans for development and its requirements 21.11. License for condominium projects and their requirements.

21.12. Acceptance of Development Works and their requirements.

21.13. License for Outdoor Advertising 21.14. Telecommunications Licenses 21.14.1. General considerations.

21.14.2. General Requirements.

OF WORKS

24.1. Alignments.

24.2. Setbacks (Retiros) 24.2.1. Front setback.

24.2.2. Purpose 24.2.3. Aerial and/or underground projection 24.2.4. Use of the front yard 24.2.5. Case of road widening 24.2.6. Rear Setback.

24.2.7. Side Setbacks.

26.1. Formula for the AMC in Commercial and Mixed Industry-Commerce Zones.

26.2. Formula for the AMC in Residential and Mixed Residential-Commerce Zones.

26.2.1. Maximum Building Height in Residential and Mixed Residential-Commerce Zones.

26.3. Land Use Coefficients (CAS) and Height Coefficient (CA).

REGULATION No. 2. LAND USE ZONING REGULATION

2.1. Conforming Uses.

2.1.1. Conforming Commercial Uses.

2.1.2. Conforming Uses in common areas of Commercial Condominiums.

2.1.3. Conforming Constructive Uses.

2.1.4. Conditionally Conforming Uses.

2.2. Non-Permitted Uses 2.3. Non-Conforming Uses 2.3.1. Declaration of Non-Conforming Use status.

2.4. Properties affected by two or more use zones 2.5. Qualification of activities 2.6. Standardization and Opening of new activities.

2.6.1. Standardization of economic activities with CIIU4.

2.6.2. Opening of new economic activities in CIIU4.

3.1. Residential Use Zones:

3.2. Commercial and Service Use Zones:

3.3. Mixed-Use Zones:

3.4. Green, Recreational, and Communal Areas (AVRC).

3.5. Public Areas (APU).

6.1. Residential Zone-1 (ZR-1).

6.2. Residential Zone-2 (ZR-2).

6.3. Residential Zone-3 (ZR-3).

6.4. Residential Zone-4 (ZR-4).

7.1. Requirements 7.2. Permitted activities

8.1. Commercial and Service Zone 1 (ZC-1).

8.1.1. Requirements 8.1.2. Permitted activities 8.2. Commercial and Service Zone 2 (ZC-2).

8.2.1. Requirements 8.2.2. Permitted activities 8.3. Commercial and Service Zone 3 (ZC-3).

8.3.1. Requirements 8.3.2. Permitted activities.

9.1. Requirements 9.2. Permitted Activities.

CONDITIONING FACTORS

MEASURES OF REGULATION AND CONTROL ON LAND USE ZONING.

(UGIC)

LAND USE ZONING

and Natural Hazard Areas for Landslides and Floods (ANDI).

REGULATION No. 3. REGULATION OF MOBILITY AND PUBLIC SPACES (OFFICIAL MAP)

5.1. Primary.

5.2. Secondary 5.3. Tertiary 5.4. Pedestrian ways.

5.5. Mixed-use ways

6.1. Roads for public transport 6.2. Zones for paid parking 6.3. Roads for transport of hazardous materials 6.4. Roads for loading and unloading.

8.1. Marked.

8.2. Shared 8.3. Segregated 8.4. Independent

10.1. Public parking.

10.1.1. Special regulations.

10.2. Private Parking.

10.2.1. Number of private parking spaces.

10.2.2. Design regulations for private parking.

10.2.3. Parking spaces used on different properties 10.2.4. Compliance control.

10.3. Municipal parking meters

AND COMPETENT AUTHORIZING BODIES.

31.1. Occupation for works in aerial or subsoil public space.

31.2. Occupation of public space for for-profit events.

31.3. Occupation by administrative determination.

31.4. Occupation of public space for the extension of existing commerce.

31.5. Occupation of aerial public space for commercial activities.

31.6. Non-profit activities under municipal or government sponsorship.

35.1. Sidewalks, fences, gutters, and downspouts.

35.1.1. Sidewalks.

35.1.2. Manholes and inspection chambers.

35.1.3. Ramps for persons with disabilities.

35.2. Safety elements.

35.3. Street tree planting and urban furniture.

35.4. Temporary installations, materials, and debris on the roadway.

35.5. Transformation of existing malls into vehicular roads.

35.5.1. Requirements.

REGULATION No. 4. OUTDOOR ADVERTISING REGULATION SINGLE CHAPTER. REGULATIONS

4.1. Validity 4.2. Temporary license 4.3. License waiver for sign.

4.4. Requirements

7.1. In the Historic Center (CHSJO).

7.2. Size of signs in the four central districts.

7.3. Size of signs in the peripheral districts and DI-T24

8.1. Technological Innovation District (DI-T24) and González Víquez (GV).

8.2. On boulevards of Avenida 0 and 4.

intersections or corners

SINGLE TRANSITORY PROVISION.

GLOSSARY ACRONYMS The Municipality of the Central Canton of San José, in exercise of the powers granted by the Political Constitution, the Urban Planning Law, and the Municipal Code.

1. That the Political Constitution, in its article 169, attributes the competence of planning, control, and execution of urban development to the municipalities.

2. That the Urban Planning Law (Law No. 4240 of November 15, 1968) in articles 15, 19, 21 and subsequent articles provides for the duty of municipalities to implement a Plan Regulador and related urban development regulations, allowing Local Governments to exercise authority and competence to plan and control urban development within the limits of their jurisdiction.

3. That the Municipal Code (Law No. 7794 of April 30, 1998), in article 13, subsections and k) establishes the obligation to approve a Municipal Development Plan (PDM), as the basis for the budgetary process of the municipalities, which sets the policies and strategic objectives of the Municipality in correspondence with the Mayor's Government Program. This plan constitutes a planning instrument with two horizon periods: medium term and short term.

4. That precisely with the definition in the Municipal Code of the PDM as a medium-term planning process, the Municipality must redefine its own planning processes, adapting, in light of such provision, the current instrument corresponding to the Plan Regulador (PR) called the Urban Master Plan (PDU), which to date has been a planning instrument.

5. In effect, the objectives pursued by the current PR or PDU are oriented basically to land-use planning in its dimension of land use, zoning, and buildability, while the Municipal Development Plan is a planning instrument integrating the processes of urban, environmental, and economic, social, and cultural development. For this reason, from this reform onwards, it becomes necessary to integrate the objectives of the Plan Regulador with those of the Municipal Development Plan, so the programmatic area of the former will be defined in the latter, more broadly in terms of its scope.

6. That on the other hand, it must be observed that local development policies, whose sustainability the PDM seeks through the formulation of proposals (programs and projects in various areas), carry a guidance and coordination character, not necessarily binding and even less obligatory, so they must be applied through legal rules or regulations that channel their compliance. Thus, the existence of a normative element is necessary, such as that which has integrated the PR or PDU by requirement of the Urban Planning Law itself. The regulations of the PR or PDU regulate matters relating to land-use zoning, development, construction, use of public space, and landscape, among other topics, basing their regulations on current legislation and its jurisprudence, and by legal provision, such precepts are mandatory for all persons, both physical and legal, private and public.

7. Considering what is stated in point 4, the reform of the current Plan Regulador (PDU) is appropriate, in order to integrate its objectives and, in general, its programmatic area, into the Municipal Development Plan, adapting the PR or PDU with the regulations of the Municipal Code. Consequently, the PR (PDU) is reformed by INTEGRATING it into the PDM, and reforming its Urban Development Regulations, to update them, maintaining that name and not the one that has been used, erroneously assuming the terms Urban Master Plan and Urban Development Regulations as synonyms.

8. That in addition to all the aforementioned, the regulations of the current Plan Regulador (PDU) require a reform, specifically in environmental matters, because the Environmental Technical Secretariat, through resolution No. 723-2007-SETENA, required the Municipality of San José, as a condition to grant Environmental Viability to the Urban Master Plan of San José, the incorporation of the Environmental Impact Variable, according to the Technical Procedure established in Executive Decree No. 32967-MINAE, published in La Gaceta No. 85 of May 4, 2006. This had already been ordered by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice through rulings 2002-1220, 2006-3907, and 2005-9765.

9. Likewise, by virtue of the provisions of article 7.2 of the Regulation of General Provisions of the Urban Master Plan, it must be reviewed and updated at least every five years.

10. Based on the foregoing, this Municipality has agreed to enact the present reform to the regulations of the Plan Regulador of the Canton of San José, known as the Urban Master Plan of the Canton of San José (P.D.U), published in La Gaceta No. 17 of January 24, 1995, and its reforms, published in Alcance No. 3 to La Gaceta No. 18 of January 27, 1997, in Alcance No. 70 to La Gaceta No. 186 of January 24, 1999, La Gaceta No. 127 of July 3, 2003, and La Gaceta No. 148 of August 3, 2005, hereinafter maintaining its name solely as URBAN DEVELOPMENT REGULATIONS, in accordance with article 21 of the Urban Planning Law. These regulations consist of the following: Regulation of General Provisions of the Plan Regulador of San José, Land Use Zoning Regulation, Regulation of Public Spaces, Roads, and Transport, and Outdoor Advertising Regulation, all with their respective maps. These regulations contain all the regulatory matters required by articles 19, 20, and 21 of the Urban Planning Law.

(Note from Sinalevi: In relation to these topics, the following regulations can also be consulted: Urban Development Regulation of the Canton of San José. Land Use Zoning, Urban Development Regulation of the Canton of San José. Public Spaces, Roads, and Transport, and Urban Development Regulation of the Canton of San José. Outdoor Advertising Regulation, all issued by the Municipality of San José) (Note from Sinalevi: This regulation was partially reformed and its text reproduced in full and published in Digital Alcance No. 257 to La Gaceta No. 237 of December 21, 2023, therefore it is reproduced below:)

REGULATION No. 1 REGULATION OF GENERAL PROVISIONS

GENERALITIES

1.1. Content. The Urban Development Regulations (hereinafter the RDU), referred to in the Urban Planning Law, in its Chapter II, are a set of normative bodies and their respective maps, in which all provisions relating to the regulation of Urban Development activity in the canton of San José are contained, pertaining to buildability, zoning or classification of land use, regulation of public zones and spaces, outdoor advertising, operation in land use (regulation of activities), public road network, traffic organization, environmental quality control, urban landscape, and ornamentation.

1.2. Methodology. The RDU are part of the Urban Planning System of the Municipality of San José, represented in the following graphic:

The components or instruments of this Urban Planning System are the following:

a. Long-term municipal urban planning instrument (20-25 years), Urban Master Plan of San José - 2040 (PDU-2040). It is a methodological guide for the urban management of the Municipality of San José, on topics related to networks of green spaces (rivers, parks, routes, landscape, etc.), urban mobility (roads, traffic, and transport), and the urban fabric (morphology, functionality, development and renewal, etc.). Its proposals are based on the analysis of existing studies in each of these areas, and are updated annually. Its original predecessor was the PDU prepared in 1994.

b. Medium-term municipal urban planning instruments (4-8 years), are the following:

▪ Municipal Development Plan of San José (PDM 2021 - 2024). This document contains the municipal action programs in the areas of infrastructure and services, socioeconomic development, culture, environment, and institutionality, among others; it is formulated based on the Government Plan of the elected mayor and, regarding urban planning topics, in light of the proposals of the Urban Master Plan of San José (PDU-2040).

▪ Urban Development Regulations (RDU) of the canton of San José. This document accompanies the Urban Master Plan (PDU), and the Municipal Development Plan (PDM), in what corresponds to urban development regulations which are, unlike the recommendations, guidelines, and programs of the previous two instruments, mandatory for compliance by all urban actors.

1.3. Urban Management Approach. This approach aims to improve the quality of life of the population, social welfare, aimed at reducing inequality and promoting spatial-environmental justice in the canton of San José, as well as ensuring mental health in all its spheres. The three planning instruments described above, as a whole, establish a model for cantonal land-use planning and proposals for its development, in the following four areas or dimensions of urban development: environmental, sociocultural, economic, and political-institutional, with the sustainability approach inherent to each of these dimensions:

a. In the environmental aspect, the environment is recognized as a fundamental element for the sustenance of life and, therefore, as the foundation of development. It also recognizes the human being, as well as the infrastructure and services necessary for their life, as an integral part of it. The environmental management of the municipality is oriented towards its improvements, through prevention, control, regulation of negative environmental impacts and effects of climate change, mitigation of pollution levels, increase of vegetation cover (cobertura vegetal), pedestrianization of roads, rehabilitation of deteriorated and vulnerable areas, among others, all the above in accordance with the principles of sustainable development (SDGs) and in guarantee of a healthy and ecologically balanced environment, in order to improve the quality of life in the city. As a basis for this type of analysis, the Environmental Variable was considered through the determination of the Environmental Fragility Index (IFA), and pollution measurements, as well as the observation of the behavior of the built and natural environment over the last 15 years.

b. The social dimension starts as a guiding principle of urban management whose objective is to aim for the reduction of social inequalities and to work for spatial justice, where all neighborhoods have, at least, access to recreation and leisure sites of quality and quantity, access to quality housing, access to training activities, as well as access to a pollution-free space.

This approach comprises the set of economic and social relations of the entire community, as well as the attention, harmonization, conciliation, and concertation of the diversity of characteristics, interests, and needs of the population in general, and of their organizations in particular, with the municipality giving special interest to urban accessibility and gender issues.

As a criterion of its sustainability, the equity of different user groups of San José, as well as its different neighborhoods, is used, expressed in their degree of participation in decision-making, as well as in the enjoyment of infrastructure, services, and environment, within the city and its surroundings. On its part, the cultural dimension recognizes that culture is inherent to the human being, and, therefore, facilitating its exercise and development is an institutional duty and a fundamental right.

Culture is dynamic and is built collectively from diversities, with creativity and in public spaces, generating, in this way and continuously, heritage and urban memory. The municipal proposal to promote cultural development starts from the challenges posed by the city as a collective project, inserted in a globalized world; it is oriented towards the inclusion of diversities in public space, promoting equitable access to culture and knowledge, strengthening the link between education, culture, and the urban environment, rescuing and enhancing the memory and heritage of the canton for the citizenry.

c. The economic dimension seeks the promotion of the local economy through new productive activities and forms of economic relationship, for example: establishing a development model in which cultural diversity and creativity are pillars of social and economic transformation (orange economy), as well as creating networks of solidarity economy that enhance other economic dynamism based on social welfare. It relates to the productive capacity and economic potential of the territory, with the purpose of generating products, goods, services, and wealth, which corresponds to the joint contribution of all productive sectors of the city and its surroundings, by combining and linking the set of productive activities, production, transport, services, marketing, etc. Its sustainability criterion is economic competitiveness, and this largely depends on the functional organization of the city (travel time between housing, work, and recreation, accessibility to different sectors of the city, vulnerability to disasters from natural, socio-natural, and anthropic phenomena, the quality of its infrastructure and services, the level of environmental pollution, public order, among others).

d. The political-institutional dimension is the essential axis for strengthening democratic governance, sustained by the solidity of public institutions, conducive to correcting socio-spatial imbalances and managing the spatial location of human activities to achieve sustainable development, through a participatory urban management approach, promoting the establishment of neighborhood groups or local base committees that stimulate the generation of projects and initiatives, and that at the same time interact with land-use planning (planificación del territorio) processes, based on dialogue, negotiation, and agreement between the public and private sectors. In this sense, the municipality is responsible for comprehensive local development planning, and therefore participates, to the extent possible, in the management of programs and projects of other institutions and organizations, through joint committees, participation in inter-cantonal or sectoral entities, and the creation of proposals at different territorial ranges (metropolitan, cantonal, district, neighborhood) involving inhabitants and users.

The general objective of the Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano, RDU) is to constitute a basic regulatory scheme that allows for the integration, delimitation, and content of the right to property, which includes, among others, the special rights of possession, usufruct, and transformation that subjects have over their properties. Said integration and delimitation shall occur within the scope framed by Articles 45, 50, and 169 of the Political Constitution.

The RDU are distinguished into 1) Principal Documents, 2) Related Documents, and 3) Reference Documents, and each of these groups of documents is made up of a) textual and b) graphic documents. These are described below.

3.1. Homologation of the Plan Regulador. For the purposes of this regulation, the concept of Plan Regulador defined in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240 is homologated to Urban Master Plan (Plan Director Urbano), understanding both as the local planning instrument that brings together the set of norms, regulations, maps, programs, and urban development projects that contemplate the guidelines towards the sustainable development of the territory, with a future projection, considering citizen participation as a guiding principle for the construction of future scenarios and a long-term vision.

3.2. Principal documents. These constitute a basic regulatory set, delimiting the right to property through land-use planning (ordenación del territorio) and urban development planning. These are developed in strict adherence to the legislation on the formulation of regulatory plans and their reforms, (Urban Planning Law No. 4240, INVU Cantonal Regulatory Plan Manual, etc.). They are the following:

a. Texts:

▪ General Provisions Regulation (Reglamento de Disposiciones Generales): it is made up of articles structured in a logical sequence that correlate urban and commercial development requirements, which regulate urbanistic aspects corresponding to the subject matter of the Urban Renewal (Renovación Urbana), Subdivision and Urbanization (Fraccionamiento y Urbanización), and Construction regulations, according to Law No. 4240.

▪ Land-Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación de Uso de la Tierra): its purpose is to establish the norms according to which the municipal government shall exercise its powers in matters of zoning and assignment of uses, destinations, reserves, for properties and buildings, as well as the specificity of the same associated with commercial activities.

▪ Public Spaces and Mobility Regulation (Official Map) (Reglamento Espacios Públicos y Movilidad (Mapa Oficial)): this regulation presents elements that contribute to the identification of cantonal streets under local and national administration through which general norms are established for the control, use, and works in public spaces, whether through occupation, development of events, or economic activities related to traffic (parking). Therefore, the Official Map, which must show public spaces provided by roads and other heritage and public domain lands, shall be represented by the cartography of: Roadways and Municipal and State Properties.

▪ Exterior Advertising Regulation (Reglamento de Publicidad Exterior): given that commercial activity entails the establishment of exterior advertising, the need arises to control the applicability of norms regarding the type, location, quantity, size, height, and setbacks (retiros), in order to reduce the impact of visual pollution that advertising could generate, without detriment to freedom of the press and communication.

b. Graphics according to regulation:

Regulation 1: General Provisions.

▪ R1-01-00. Map "Geographic Renewal Units for Urban Intervention of the cantón San José (Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana del cantón San José)".

▪ R1-02-00. Map "Special Control and Urban Renewal Zones of the cantón San José (Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José)".

▪ R1-02-01. Map "Special Control and Urban Renewal Zones (Central Sector)".

▪ R1-03-00. Map "Landslide and Flood Hazard Zones in the cantón San José".

▪ R1-04-00. Map "Integrated Environmental Fragility Index of the cantón San José - Grouping by Technical Limitations" ▪ R1-05-00. Map "Neighborhoods of the cantón San José".

▪ R1-06-00. Map "Setbacks of the cantón San José".

▪ R1-06-01. to R1-06-11. Map "Setbacks by district".

Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV) by urban quadrant".

Regulation 2: Land-Use Zoning.

▪ R2-08-00. Map "Land-Use Zoning of the cantón San José" ▪ R2-08-01. to R2-08-11. Maps "Land-Use Zoning by district" Regulation 3: Public Spaces and Mobility (Official Map).

▪ R3-09-00. Map "Roadways of the cantón San José (Part of the Official Map)".

▪ R3-09-01. to R3-09-11. Maps "Roadways by district (Part of the Official Map)".

▪ R3-10-00. Map "Municipal and State Properties of the cantón San José (Part of the Official Map)".

▪ R3-10-01. to R3-10-11. Maps "Municipal and State Properties, by district (Part of the Official Map)".

Regulation 4: Exterior Advertising.

▪ R4-11-00. Map "Areas for the Regulation of Exterior Advertising (Signs)".

▪ R4-12-00. Map "Areas for the Regulation of Digital Screens".

3.3. Related documents. These have a connection or relationship with some of the norms of the principal documents and expand upon them, as well as provide greater detail, but without affecting the legal classification of those norms; they are based on legislation related to municipal work in matters of urban management (Municipal Code, Construction Law, General Environmental Law, Historical-Architectural Heritage Law, General Guidelines for the Formulation of Local Development Plans, Public Works Manual, etc.). The contents of these documents are dynamic in nature, so they require the more expeditious updating offered by the reform process of the principal documents of the RDU.

Their basic postulates related to property rights must have their foundation in the principal documents of the RDU, but the rest of the content and all the technical details and administrative procedures are drafted in the form of a thematic municipal regulation, which includes the text and/or graphics. It is a type of Municipal Ordinance (Ordenanza Municipal) and, since the term comes from the word "order," it refers to a mandate that has been issued by whoever has the authority to demand its fulfillment, in this case the municipality. These regulations require only the approval of the Municipal Council and their publication in La Gaceta. The list of these regulations (existing and in draft) presented below is open for future expansion:

a. Regulation for the Collection of Fees for Omissions of the Duties of Owners or Possessors of Real Estate in the cantón San José. Published in La Gaceta No. 191 of Thursday, October 1, 2015. It establishes the procedure for charging owners and possessors of real estate in the cantón San José, the imposition and collection of fines for non-compliance with the provisions of the Municipal Code; and the collection procedure for the substitute execution of works and services carried out by the Municipality.

b. Parking Meter Regulation, Authorized Parking Meter Zones of the Municipalidad de San José. Published in La Gaceta No. 54 of Monday, March 18, 2013. It regulates the authorization, charging, and control procedures, by the Mayor's Office and in close collaboration with the General Directorate of Traffic, for parking meter-type parking in zones, streets, avenues, plazas, parks, and other public places under municipal administration. New authorized parking meter zones are published in at least one national circulation newspaper.

c. Regulation for the Regulation of Installation of Guardhouses and Surveillance Mechanisms for Access to Residential Neighborhoods of La Municipalidad de San José. Published in La Gaceta No. 229 of November 25, 2013. It refers to the installation of security and surveillance mechanisms, such as pass chains, boom gates, needles, or mechanical security arms to regulate vehicular access. These devices are authorized only in neighborhoods, hamlets, and residential areas that form a closed circuit or are located on dead-end streets, and must be accompanied by a security booth that meets the basic construction design and materials established by this regulation for that purpose. Similarly, the installation of security booths on sidewalks, park areas, and green strips is authorized, as well as security posts that contribute to the safety of pedestrians and buildings in accordance with Law No. 7600.

d. Draft Municipal Regulation for Integrated Waste Management. Published in La Gaceta No. 220 of November 17, 2022. Its purpose is to comprehensively regulate the management of waste generated in the canton and for which this municipality is responsible by law, as well as the protection of public health and the environment.

e. Draft Municipal Regulation for the Outdoor Commerce Law. Published in La Gaceta No. 27 of February 14, 2023. Its objective is to regulate the recreational activities derived from the Outdoor Commerce Law (Ley de Comercial al Aire Libre), Law No. 10126, and related norms, to authorize licensees the temporary development of public spaces, such as: sidewalks, public roads, streets, and other public places (except parks and plazas), adjacent to the respective commercial establishments, with the intention of promoting and expanding commerce, the use of public space, citizen security, and generating greater economic activity within a framework of respect for the right to free transit, accessibility, maintenance, and protection of public spaces.

f. Draft Pedestrian Mobility Regulation of the Municipalidad de San José. Published in La Gaceta No. 08 of January 18, 2023. The main objective is to regulate the guidelines and directives derived from the Pedestrian Mobility Law No. 9976, ensuring compliance with the principles set forth therein, for the development of a comprehensive pedestrian mobility and public spaces system that prioritizes the safe, agile, accessible, and inclusive movement of people on the public roads of the jurisdiction of the cantón San José.

g. Regulation of the Excise Tax on Lucrative Activities Law No. 6755. Published on January 20, 1977. Its main objective is to regulate the management for the granting and administration of commercial operating licenses in the cantón San José.

h. Regulation of procedures for the improvement of facades and the collection for construction of works and services carried out by the municipality, as a consequence of the omission of the duties of owners or possessors of real estate located in the cantón San José. Published in La Gaceta No. 125 of November 21, 2003. The objective of this regulation is to establish the procedure for charging owners and possessors of real estate in the cantón San José for works carried out by the municipality, in compliance with the provisions of the Municipal Code.

i. Other Specific Regulations. In order to guide municipal management towards the sustainability of urban development, as well as to ensure the rights of all urban actors participating in this process, the municipality shall promote any other regulatory document related to the RDU in the areas of its competence, for example, "Storm Sewer Easements (Servidumbres de Alcantarillado Pluvial)," "Regeneration and Repopulation," Map "Maximum Building Height According to the Obstacle Limitation Surface for Air Traffic of the Aeropuerto Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV) by urban quadrant," Map "Landslide and Flood Hazard Zones in the cantón San José," etc.

3.4. Auxiliary documents to the RDU. These are those that can serve as support, supplement, or clarification of the content of the previous documents, such as laws, jurisprudence, manuals, studies, official letters and circulars, records and minutes, etc.

3.5. Supplementary Norm. Understanding this as the norm applied in the absence of other applicable norms, strengthening any regulatory gap that may exist in the RDU, or the possible lack of regulation regarding institutional competencies in urban matters, considering the comprehensiveness and development of a possible omission of the norms governing the cantón San José.

The provisions of the Urban Development Regulations shall be of mandatory application and compliance for all natural and legal persons, public and private, in the entire area of the cantón San José, province of San José.

These regulations expressly derogate all regulations of equal or lesser rank that contradict them.

Supplementarily, in matters not regulated by these Urban Development Regulations, the laws, regulations, and other norms of national and regional rank are applied, therefore, among others, they must be integrated with the following specific provisions: Municipal Code Law No. 7794 of April 30, 1998; Urban Planning Law, No. 4240 of November 15, 1968; Construction Law No. 833 of November 4, 1949; INVU Construction Regulation of March 22, 2018; INVU Urban Renewal Regulation of June 1, 2017; Expropriations Law No. 9286 of November 11, 2014; General Roads Law No. 5060 of August 22, 1972 and Decree No. 40137-MOPT Regulation to the First Special Law for the Transfer of Competencies: Full and Exclusive Attention of the Cantonal Road Network of February 23, 2017; Regulation No. 30739-MOPT for Loading and Unloading Activities of Goods and Materials from Motor Vehicles in the Central Core of San José and Restrictions on Circulation on the Autopista General Cañas of September 19, 2002; Regulation of Industrial Zones of the Gran Área Metropolitana of May 1985; INVU Regulation for the National Control of Subdivision and Urbanizations of September 13, 2020; Law of Transit on Public Land Routes No. 7331 of April 3, 1993; Law of Cyclist Mobility and Safety No. 9660, of February 24, 2019 and its Regulation No. 42111-MOPT-H- MEP of December 9, 2019; Law No. 7600 of Equal Opportunities for Persons with Disabilities in Costa Rica and its regulation, of April 18, 1996; Law of Historical and Architectural Heritage of Costa Rica, No. 7555 of October 20, 1995; Law No. 8220 of Protection of the Citizen from the Excess of Requirements and Administrative Procedures of March 4, 2002; Ley Forestal No. 7575 of February 5, 1996 and its Regulation; General Health Law No. 5395, of October 30, 1973; Organic Environmental Law No. 7554 of October 4, 1995; Biodiversity Law No. 7788 of April 30, 1998; Wildlife Conservation Law No. 7317 of October 21, 1992; Law of Use, Management and Conservation of Soils No. 7779 of April 30, 1998; Water Law, No. 5516 of May 2, 1974; Law for Integrated Waste Management No. 8839 of July 13, 2010; Liquor Law, No. 9047 of August 8, 2012; Excise Tax on Lucrative Activities Law of the Municipalidad de San José, No. 5694 of June 1975 and its Regulation; Decree No. 31730-MIDEPLANMIVAH of February 3, 2004 and its amendment by Decree No. 42154-MIDEPLANMOPT-MCJ-MIVAH of December 20, 2019; Program of Regeneration and Repopulation of San José, Manual of Technical Instruments for the Environmental Impact Assessment Process MINAE (Manual de EIA): Decree No. 32079- Part I, of November 5, 2004, Decree 32967- Part II, of May 4, 2006; Regulation for the Preparation of Environmental Management Plans in the Public Sector of Costa Rica, Decree No. 33889- MINAE of August 22, 2007; Regulation for the Preparation of Institutional Environmental Management Programs in the Public Sector of Costa Rica, Decree No. 36499-SMINAE, of May 9, 2011; Resolution 2373-2016 SETENA Very Low Impact Projects of December 21, 2016; Resolution 2370-2004-SETENA, Procedure for activities, works, or projects of very low environmental impact under municipal competence of December 7, 2004; General Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures, Decree No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC of May 24, 2004; Executive Decree No. 32079- MINAE Code of Good Environmental Practices of November 5, 2004; Executive Decree No. 40043-MINAE Regulation of the National Program of Biological Corridors of January 27, 2017; municipal regulations and related norms.

The general guardianship of the RDU corresponds to the Municipal Council, which dictates the urban development policies of the canton and approves the projects and norms related to this development, as well as their reforms. In these tasks, the Council relies on its Works Committee, which brings together the Council members, their advisors, and representatives of the municipal administration.

On its part, the technical administration of the RDU is under the responsibility of the Municipal Management and Urban Development Management Office, which does so through the Technical Council of the RDU, composed of the heads of its departments directly related to the content of the RDU. This Technical Council is coordinated by the Manager or their representative, meets according to a previously established agenda, requires a minimum quorum of half plus one of its members, and its decisions are formalized by the drafting of the corresponding minutes.

The Technical Council of the RDU has the following powers, among others:

a. To resolve cases of licenses and permits in complex situations that require multi-disciplinary and multi-departmental analysis, and where it is necessary to integrate and interpret the norms of these RDU, the related regulations, and jurisprudence, as well as the existence and degree of updating of urban, cadastral, and fiscal information, as well as the presence of urban development projects in the area in question.

b. To rectify at any time, ex officio or at the request of interested parties, material, factual, or arithmetic errors existing in the documents of these RDU, bearing in mind that material or factual error is characterized by being ostensible, manifest, and indisputable, implying, by itself, the evidence thereof, without the need for further reasoning, and being revealed at first glance by its mere contemplation, (as opposed to the character of legal qualification, followed by a declaration based on it, which characterizes error of law).

c. These are situations when a declaration of will does not coincide with the exact meaning of the very will that was intended to be expressed. They are errors of expression, grammatical, graphic, or calculation errors, such as a slip, errata, wrong name or color, involuntary omission, non-coincidence of information with the physical and legal reality, etc. Only this type of error and not those coming from the will can be rectified at any time, because it is not a matter of annulling an act or resolution, but of redirecting it to the very terms in which it should have been issued.

d. To systematize the experience of applying the RDU in order to detect the need for reassessment of their norms and to recommend to the municipality to initiate a public consultation process that results in technical recommendations for Reforms to the RDU, as well as to direct that process, through the formation of the corresponding working groups.

For the foregoing, this Technical Council of the RDU shall be supported by municipal and inter-institutional committees and working groups.

When any of its resolutions may affect third parties (persons who have not concurred with their will in the formation of a legal act), it must be approved by the Municipal Council and published in La Gaceta.

MODIFICATION AND UPDATING OF THE URBAN DEVELOPMENT REGULATIONS AND VARIATION OF REQUIREMENTS

7.1. Term and grounds for review of the principal documents of the RDU. For the modification, suspension, or partial or total derogation of the principal documents of the RDU, the provisions and procedures established in the Urban Planning Law must be followed. Its reassessment is recommended in the same timeframe as the formulation of the Municipal Development Plan, i.e., every 4 years, at the start of a new municipal administration. Proposals for modification to the principal documents of the RDU shall be based on the studies and technical analyses carried out by the municipality, which may use advice from other institutions, universities, companies, cooperation agencies, as well as the provisions of the Municipal Council. The participation of all interested urban actors in this process shall be taken into account through correspondence and in-person meetings with representatives of community organizations, guilds, and civil society in general.

7.2. Term and grounds for review of documents related to the RDU. Their contents are dynamic in nature; these related documents can be changed at any time, provided there is a technical study managed by the Mayor's Office, and the Municipal Agreement published in La Gaceta.

Considering the complexity and dynamism of the urban development of the Canton and the insufficient information on some development topics, as well as the natural rigidity of the minimum and maximum values of the RDU norms, the following possibility for variation of requirements is considered:

Variation of the values of the norms. A ten percent (10%) variation is tolerated with respect to the values established for the following norms: a. Lot area, b. Minimum lot frontage, c. Ground Coverage Ratio (CAS), and d. Heights (CA).

MUNICIPAL INTERVENTION IN THE REGULATION AND PROMOTION OF URBAN DEVELOPMENT

FORMS AND ZONES OF INTERVENTION

This refers to all types of mediation, facilitation, participation, action, authorization, and control by the municipality in sustainable urban development. Municipal intervention in the different actions of this development shall be exercised through the following instruments:

▪ Provision of urban information.

▪ Granting of urban licenses.

▪ Development of urban renewal programs, projects, and plans.

▪ Control of urban activities.

▪ Differentiated urban regulations.

▪ Application of sanctions.

For the implementation of urban renewal plans and projects, it is essential to be informed and endorsed through public consultation with the resident population of the neighborhood where the project plan is to be developed.

9.1. Neighborhoods of the cantón San José. Neighborhoods are part of the political-administrative division of the country and are indicated textually in the Law of Territorial Administrative Division of the Republic of Costa Rica, being represented graphically through the Map "Neighborhoods of the cantón San José (Barrios del cantón San José)".

Furthermore, these territorial units constitute forms and zones for urban intervention; therefore, the purpose of this map is to identify and geographically delimit each of the neighborhoods that make up the cantón San José, in order to establish minimum spatial units for the application of urban renewal projects, spatial analysis, application of instruments for the improvement of habitability, the organization and representation of geostatistical data, urban and environmental control, among other applications.

The updating of the neighborhoods of the cantón San José shall be applied through modifications proposed to the RDU or when reforms are made to the Law of Territorial Administrative Division of the Republic of Costa Rica, through inter-institutional cooperation with the National Commission of Political Administrative Division and the Commission of Neighborhoods and Toponymy of the Municipalidad de San José, which is coordinated by the Urban Development Directorate and is composed of the Geographic Information Section, the Municipal Office for Disaster Risk Management, and other departments deemed pertinent.

Those areas that, due to their particular characteristics, are subject to special regulations in accordance with Law 4240 Urban Planning; in the RDU, they are distinguished, for the purposes of applying their norms and developing programs, plans, and projects, through Geographic Renewal Units for Urban Intervention and Special Control and Urban Renewal Zones.

10.1. Geographic Renewal Units for Urban Intervention (UGRIU). They are given in the cantón San José through four forms of intervention: territorial competitiveness to rehabilitate, remodel, regenerate dysfunctional urban areas, or conserve them. These plans must comply with the provisions of height, density, and land use, among others, set forth in this regulation.

Said forms of intervention can be identified on the maps of: "Geographic Renewal Units for Urban Intervention of the cantón San José" and are detailed in the "Special Control and Urban Renewal Zones of the cantón San José" map as follows:

a. Urban Rehabilitation. Covers the Historic Center, special control and urban renewal zones, and areas of heritage and tourist interest, as well as some road axes where pedestrian walks and boulevards are proposed, in addition to the area immediately influenced by the railway line, as this is a massive public corridor that structures transit-oriented urban development, rehabilitating the railway axis in its principles of mobility (walking, pedaling, transporting, connecting), planning (mixing, densifying, compacting, changing), environmental and forestry (reforesting, green walls, adornment), as detailed in Article 10, subsections 10.2.1. and 10.2.2.2., of "Regulation 1 General Provisions".

b. Urban Remodeling. Mostly comprises informal human settlements that are scattered throughout the canton, with the particularity that a large part of them are located on marginal lands near bodies of water (rivers, streams), with shortages of basic services, some of them located on sites with steep slopes and with the presence of hazards from landslides and flooding mainly. In addition, these settlements are characterized by variability in terms of size, number of inhabitants, social composition, and even economic structure. In reference to the attention to this type of invasion, Article 10, subsection 10.2.4., of "Regulation 1 General Provisions", considers the application of exceptional norms for the regularization and formalization of these urban spaces.

c. Urban Regeneration. These zones are based on Decree No. 42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH of December 20, 2019, and contemplate the centralities of the Innovation District T-24 and González Víquez. The main interventions or public projects proposed to be promoted for this zone by the municipality and the Central Government are based on: improvement of vehicular and pedestrian roads; improvement and embellishment of the urban landscape; infrastructure improvements; management to promote orange economy processes; economic, socio-cultural, and environmental reactivation; and concentration of government institutions; promoting new high-rise buildings with mixed uses, as detailed in Article 10, subsections 10.2.2.1 and 10.2.2.3, of "Regulation 1 General Provisions".

d. Urban Conservation. These correspond to all lands or properties that share river and stream banks, which are regulated by river protection zones of 10 or 50 m, depending on the terrain gradient. Among these, one can generally find inter-urban biological corridors, water body protection areas, parks, and other green spaces, which constitute environmentally fragile areas, as detailed in Article 10, subsection 10.2.3, of "Reglamento 1 Disposiciones Generales". In the San José canton, these are identified along the Virilla, Torres, María Aguilar, and Tiribí rivers; as well as the Rivera, Ocloro, Lantisco, Bribrí, Chapuí streams and other minor watercourses.

10.2. Special Control and Urban Renewal Zones (Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana, ZCERU). These comprise all areas of interest or strategic areas for the urban development of the canton, which seek to achieve urban integration and identity, fostering the vocation and historical, heritage, cultural, socioeconomic, tourism, and environmental characteristics. These zones are identified through the Heritage and Tourism Interest Areas (Áreas de Interés Patrimonial y Turístico, AIPT); Socio-Economic and Cultural Interest Areas (Áreas de Interés Socio-Económico y Cultural, AISEC), Environmentally Fragile Areas (Áreas Ambientalmente Frágiles, AAF), Informal Human Settlements (Asentamientos Humanos Informales, AHI), and Unreceived Irregular Urbanizations (Urbanizaciones Irregulares No Recibidas, URINR).

10.2.1. Heritage and Tourism Interest Areas (AIPT). These are all properties with a heritage declaration and their immediate surroundings, as well as the properties bordering the main parks, small squares, pedestrian walks, first-order road axes, and the properties contained within the centralities of the Historic Center and González Víquez. These areas are identified on the Map "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José".

The regulations established for these areas apply to facades, heights, constructions and/or remodeling, advertising control, public space improvement projects, reforestation, and the reactivation of totally or partially unoccupied buildings.

The regulatory parameters such as the condition of facades (front and side), metal shutters, roof gutters and downspouts, sidewalks, ramps for people with disabilities, property cleaning, among others, applied to the properties contained in this area (AIPT) are described in the "Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón central de San José", currently in force.

In addition to this Regulation, the use of security elements that are not sharp or cutting (barbed or razor wire) is recommended, placing instead electric fences or similar; maintaining roof coverings, canopies, eaves, seals, and paint in general in good condition.

In this regulation, the parameters and requirements for this type of area can be reviewed in Section II. "Licencias Urbanísticas" according to the license type and Section III. "Normas de afectación al diseño y construcción de obras", as well as in Reglamento 3 "Espacio Público y Movilidad (Mapa Oficial)", Section V. "Obras en el espacio Público".

10.2.2. Socio-Economic and Cultural Interest Areas (AISEC). These are strategic spaces for the city's development, defined and delimited in the Plan 4D 2050: "Plan Maestro de Regeneración Urbana y Reconversión Productiva de los cuatro distritos centrales de San José", which correspond to the properties located in the centralities of: San José Historic Center (Centro Histórico de San José, CHSJO), Innovation District -T24 (Distrito de Innovación -T24, DI-T24), and González Víquez.

These areas will be subject to the application of special regulations, to promote and regulate the following aspects:

a. The promotion of quality employment, and/or contribution to productive innovation, through the location of economic activities.

b. Promoting business productive linkages among micro, small, and medium-sized enterprises.

c. Strengthening the productive vocation of the canton, such as commerce and services.

d. Promoting social housing and middle-class housing, through solutions that concentrate high population density, prioritizing the inhabitants of these areas and the canton.

e. Enhancing the sense of belonging and identity of the area's inhabitants.

f. Conserving architectural elements of real estate properties, or public walks with a heritage declaration, as well as controlling their urban surroundings.

g. Urban renewal in the commerce and service corridors, associated with public transport axes.

h. The improvement of building facades.

i. Expansion and improvement of sidewalks and their tree planting, in sectors whose free space width is greater than 1.20 m.

j. Promoting the recovery of betterment levies (plusvalías), as a way to guarantee the creation of public land and finance territory improvements, stemming from the urban transformation of these areas; through public revenues such as canon; and other fiscal forms: taxes, rates, special contributions; in order for some public works to be financed through the capture of betterment levies, as stipulated in the applicable regulations.

Three centralities or intervention zones are identified within the San José canton:

10.2.2.1. Innovation District T24 (DI-T24). It is a territory comprising part of the Hospital, Merced, and Mata Redonda districts; its boundaries are defined to the north by the Torres River (Sabana Norte sector between the Américas, Las Luisas, Mantica neighborhoods up to the confluence with the Quebrada Lantisco and from the Quebrada Lantisco to calle 20); to the south by the María Aguilar River; to the west by the properties facing calle 68 (Sabana Oeste); and to the east by calle 20.

Within this centrality, the following neighborhoods are located:

a. Merced District: Mántica and Pitahaya.

b. Hospital District: San Francisco, San Bosco, Pinos, Corazón de Jesús, and part of Colón.

c. Mata Redonda District: part of Colón, Morenos, La Salle, Tovar, Del Pino, América, and Las Luisas.

The DI-T24 is the territory selected for the promotion, coordination, and execution of local development strategies and projects, whose components are linked to urban, economic, social, technological, and educational innovation, with the aim of turning the city of San José into an internationally recognized entrepreneurship and innovation ecosystem. In this territory, the development of first-class public and private infrastructure is planned, in order to regenerate the urban space, recover accessible, pleasant, and safe public space for people's enjoyment, prioritize active mobility and public transport, improve habitability and environmental sustainability conditions, as well as the recovery and enjoyment of hydrographic basins and biological corridors.

The Innovation District T24 has a Generating Core located along Transversal 24, situated between the Numar Factory and the Torre Universal, along which executive towers will be developed, with sustainable and technologically intelligent constructions, primarily intended for attracting foreign direct investment, the development of academic, research, design, and development activities centered on new technologies linked to the fourth industrial revolution, although with mixed uses (commercial and residential) that allow for the vitality of spaces at all hours of the day, night, and weekends; part of the facilities will be destined for innovative entrepreneurship activities.

The development of the Innovation District T24 also implies generating employability, entrepreneurship, and productive linkage conditions that allow the population of all surrounding neighborhoods to enjoy the benefits of future wealth generation in the area and contribute to reducing the inequalities of all kinds that prevail among the neighborhoods that make up the territory.

For investments or high-rise construction developments with more than 100 parking spaces or larger than 3,000 m² of construction, a minimum of 15% mixed use (housing, commerce, services, or offices) must be considered within the construction design.

For projects requiring an environmental impact assessment, the construction footprint must not exceed 88% of the lot area; therefore, the remaining 12% must be for green areas, parks, plazas, gardens, streets, and sidewalks, integrated without restriction to the immediate public space; these must allow soil permeability, either through public space design that integrates a certain percentage of green zone and tree planting, or through the implementation of permeable materials and/or pavements in the design of small squares or similar.

Investments developed within this area should preferably have a sustainability certification, or an affidavit (declaración jurada) issued by the owner before a notary public certifying the installation of water and energy saving systems, buildings with good internal environmental quality, efficient and sustainable construction processes, and an architectural design intended for the inclusion of public space. In the event of non-compliance with the sustainability characteristics through which the incentives were granted, the party must assume the difference of the corresponding construction tax amount.

When a project allocates at least 12% to areas for public use, and meets the sustainability condition indicated in the previous paragraph, it may opt for buildability incentives of up to 35% of the maximum construction area (área máxima de construcción, AMC) in accordance with Table 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" described in Reglamento 1, section 13.1.4, subsections b and d.

If good practices in favor of environmental sustainability by the developer are valued, the MSJ may install security and monitoring cameras around the property (subject to availability and/or budgetary provision for their acquisition), in addition to advertising the project on the urban furniture under the municipality's responsibility.

Within the DI-T24 area, the following commercial activities are also authorized:

a. Research and development of creative industries including: advertising, communication services, graphic design, architecture, antiques market, crafts, fashion design, film and video, music, performing arts, photography, publishing industry, artistic education, software development, television and radio, video games and computer games, heritage services, galleries, museums, libraries, cultural centers, and product design.

b. Research and development in biotechnology; electromedicine, medical research, aerospace research, artificial and augmented intelligence, digital simulation, and alternative energy technologies.

c. Co-working spaces, business incubators, and accelerators.

d. Life sciences: biomedicine, biochemistry, pharmaceutical research, food technology, ethology (branch of biology and experimental psychology that studies animal behavior in their natural environments in a state of freedom or under laboratory conditions), biology and microbiology laboratories.

10.2.2.2. Historic Center (CHSJO). It is located within the four central districts of the city of San José: Carmen, Merced, Hospital, and Catedral, bounded to the north by avenida 7, to the south by avenida 10, to the east by calle 9, and to the west by calle 12; it is characterized by its historical, heritage, tourism, and cultural importance.

Part of this zone are, mainly, the properties surrounding the buildings declared of heritage value by the Ministry of Culture and Youth (MCJ), and the properties facing the main axes and nodes of urban structuring, such as the most significant pedestrian routes and parks, from the point of view of the canton's urban identity. These properties will be subject to facade quality control, in accordance with the Municipal Code and the "Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón San José". This space is part of the Heritage and Tourism Interest Area (AIPT).

Groups of properties or estates located in these zones, which are duly organized, may also benefit from signing an agreement or cooperation covenants with the MSJ, where with municipal contribution (construction materials, for example, paint, aggregates, and others) the renovation of the properties' facades is promoted. For this purpose, it will be necessary for at least three adjoining owners to group together, whether on their own initiative or at the municipality's instance, who must prepare, by mutual agreement, a proposal for improvements to the desired architectural ensemble, under the guidelines mentioned in this article. This is because the renewal, rehabilitation, and urban conservation of the CHSJO is of interest to the Municipality of San José.

Seven action axes are promoted in the CHSJO:

a. Inclusive repopulation based on the use of buildings without heritage value. The rehabilitation program includes actions that seek to recover the functionality, habitability, and aesthetics of the Historic Center's buildings, generating an affordable and diverse housing supply.

b. Activation and enhancement of cataloged heritage and cultural assets. Cataloged heritage is a management model to recover and activate buildings with endowment uses, generating tourism as a central element of the CHSJO's reactivation, and the enhancement of art in the public space.

c. Improving mobility in the Historic Center. Configuring a balanced city, creating interconnection between bike lanes, pedestrian walks, improvement and widening of sidewalks, public space such as parks, small squares, and public transport, favoring the area's culture and tourism.

d. Promotion of economic and cultural activities; especially those related to the urban tourism industry.

e. Control of outdoor advertising.

f. Improvement of building facades in general, the condition of sidewalks, and the placement of tree planting.

g. Reduction of pollution in general.

For investments or high-rise construction developments with more than 100 parking spaces or larger than 3,000 m² of construction, a construction footprint no greater than 88% of the lot area must be considered; therefore, the remaining 12% must be for green areas, plazas, streets, and sidewalks, integrated without restriction to the immediate public space; these must allow soil permeability, either through public space design that integrates a certain percentage of green zone and tree planting, or through the implementation of permeable materials and/or pavements in the design of small squares or similar.

Investments developed within this area should preferably have a sustainability certification, or an affidavit (declaración jurada) issued by the owner before a notary public certifying the installation of water and energy saving systems, buildings with good internal environmental quality, efficient and sustainable construction processes, and an architectural design intended for the inclusion of public space. In the event of non-compliance with the sustainability characteristics through which the incentives were granted, the party must assume the difference of the corresponding construction tax amount.

When a project allocates at least 12% to areas for public use, and meets the sustainability condition indicated in the previous paragraph, it may opt for buildability incentives of up to 30% of the maximum construction area (AMC) in accordance with Table 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" described in subsection 13.1.4, paragraph "d" of this Regulation. It may also opt for the fiscal incentives mentioned in this subsection, paragraph "b" and others.

In the event that the project in question is limited by area, these areas may be transferred to another sector of the CHSJO or even the Canton; or urban renewal may be carried out in existing public areas that require it, subject to prior approval by the Municipality. To opt for the possibility of transfer (permuta), the developer must submit the application to the Sección de Permisos de Construcción; this section, in turn, will request a technical opinion from the Dirección de Desarrollo Urbano for the evaluation of the particular cases in question, before the complete file is presented to the Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, which will be the entity responsible for providing a final resolution.

If good practices in favor of environmental sustainability by the developer are valued, the MSJ may install security and monitoring cameras around the property (subject to availability and/or budgetary provision for their acquisition), in addition to advertising the project on the urban furniture under the municipality's responsibility.

10.2.2.3. González Víquez (GV). This zone responds to the urban regeneration and revitalization of the Pacífico - González Víquez sector, including the "Ciudad Gobierno" project, as a new center of government institutions, which aims to build a complex of buildings near the current MOPT. This centrality is comprised of:

a. North: Avenida 20 between Calle 12 and Calle 0, continuing along Avenida 18 between Calle 0 and Calle 13.

b. South: Avenida 24 between Calle 10 and Calle 0, continuing along Avenida 22 between Calle 0 and Calle 13.

c. East: Calle 13 between Avenida 18 and Avenida 22, Plaza González Víquez.

d. West: Calle 12 between Avenida 20 and Avenida 20 B, continuing along Calle 10 between Avenida 20 and Avenida 24, Estación del Pacífico.

In this centrality, the development of a set of institutional towers corresponding to the different State ministries is planned, stemming from the Ciudad Gobierno project; likewise, this centrality aims to generate linkages or synergies with other activities, fostering the formation of a civic center and promoting service, commercial, and residential uses.

The objective is to promote new sustainable and integrated urban development, that drives regeneration, with easy access to free space and facilities, efficiency in public services and commerce, that promotes competitiveness and generates a diverse and inclusive residential offer. Specifically, the purposes are:

a. In addition to the residential and institutional projects in the area, it is desired to implement bike lanes and pedestrian paths, to improve urban mobility in connection with the Historic Center.

b. Within this area, there is part of the development of the fast passenger train project, which proposes that the Estación al Pacífico be an intermodal terminal, considering the integration of the main public transport means, the bike lane, and pedestrian walks.

c. It is proposed to incorporate new cultural facilities in the San Cayetano and La Cruz neighborhoods, to improve their cultural offer and reinforce the population's identity.

For investments or high-rise construction developments with more than 100 parking spaces or larger than 3,000 m² of construction, a minimum of 15% mixed use (housing, commerce, services, and offices) must be considered within the construction design.

For projects requiring an environmental impact assessment, the construction footprint must not exceed 85% of the lot area; therefore, the remaining 15% must be for green areas, parks, plazas, gardens, streets, and sidewalks, integrated without restriction to the immediate public space; these must allow soil permeability, either through public space design that integrates a certain percentage of green zone and tree planting, or through the implementation of permeable materials and/or pavements in the design of small squares or similar.

Investments developed within this area should preferably have a sustainability certification, or an affidavit (declaración jurada) issued by the owner before a notary public certifying the installation of water and energy saving systems, buildings with good internal environmental quality, efficient and sustainable construction processes, and an architectural design intended for the inclusion of public space. In the event of non-compliance with the sustainability characteristics through which the incentives were granted, the party must assume the difference of the corresponding construction tax amount.

When a project allocates at least 15% to areas for public use, and meets the sustainability condition indicated in the previous paragraph, it may opt for buildability incentives of up to 35% of the maximum construction area (AMC) in accordance with Table 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" described in subsection 13.1.4, paragraph "d" of this Regulation. It may also opt for the fiscal incentives mentioned in this subsection, paragraph "b" and others.

If good practices in favor of environmental sustainability by the developer are valued, the MSJ may install security and monitoring cameras around the property (subject to availability or budgetary provision for their acquisition), in addition to advertising the project on the urban furniture under the municipality's responsibility.

Regarding parking spaces, a minimum of one is required for every 85 m2 of built usable space (for the calculation of the parking area, the following areas are excluded: sanitary services, control booths, hallways, green areas, stairs, elevators, lobbies, and the parking area itself).

10.2.3. Environmentally Fragile Areas (AAF): These are geographic spaces shown on the Map "Índice de Fragilidad Ambiental Integrado del cantón San José - Agrupación por Limitantes Técnicas", which, based on their geo-aptitude conditions, land use capacity, the ecosystems that compose it, and their socio-cultural particularity, present a restricted carrying capacity, and with some technical limitations, which were previously evaluated by the IFA and the Environmental Scopes and must be considered for their use in human activities. It also comprises areas for which the State has issued a special legal framework for protection, safeguarding, or administration, by virtue of their environmental characteristics.

10.2.3.1. River Protection Areas (Áreas de Protección de Ríos, APR): These are areas adjacent to rivers, subject to use restrictions, in order to preserve them and create a natural system of aeration, runoff, and biological diversity for the city.

The river protection area is supported according to the Ley Forestal N°7575, to regulate construction, in order to preserve and improve the conditions of the water resource of the San José canton. The following are defined as protection areas:

a. Areas bordering permanent springs (nacientes), defined within a radius of 100 m measured horizontally.

b. A strip of 10.00 m in urban areas, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the terrain is flat, and 50 m horizontal, if the terrain is broken with slopes greater than or equal to 40%.

c. A zone of 50 m measured horizontally on the banks of lakes, natural reservoirs, and artificial lakes or reservoirs, built by the State and its institutions. Private artificial lakes and reservoirs are excepted.

d. The recharge areas and aquifers of the springs, whose limits will be determined by the competent bodies established in the regulation to the law.

In these protection areas, even when privately owned, because their objective is the conservation and protection of the natural area, soils, water, and above all human safety, only the following are permitted, respecting technical and legal criteria regulating the matter: forest use, linear and pluvial gardens and parks, recreational with their facilities, such as pavements for trails, sidewalks, paths, security lighting and irrigation installations, small drainages, hydraulic and geotechnical civil works, for slope and talus protection, risk mitigation conserving their plant cover. All other uses and activities will not be permitted.

10.2.3.2. Natural Hazard Areas for Landslides and Floods (Áreas de amenaza natural a deslizamiento e inundaciones, ANDI). These are potential areas according to scientific studies, and by record of temporal events, in which the reduction of risk is sought, in the scope of human life, infrastructure, and the environment. Two types of potential natural hazards are identified:

a. Probability of Landslide Occurrence Zone under Dynamic Conditions and Saturated Soil with Seismic Acceleration of 0.20g (ZPOD): These are all those areas susceptible to landslides with a probability of occurrence greater than 50%, according to the conditions indicated in the study.

b. Flood Susceptible Zones (Zonas Susceptibles a Inundación, ZSI): Consisting of the lands adjacent to rivers, with flat topographical characteristics, prone to flooding (floodplain).

For urban control purposes of the above categories and, in accordance with the study "Determinación de la probabilidad de ocurrencia de deslizamientos en condiciones estáticas y dinámicas en el cantón San José, Costa Rica", prepared through the project Fundevi 0960 Servicios Especializados de Laboratorio de Suelos y Rocas (SELSyR) and the Fundación de la Universidad de Costa Rica para la Investigación (UCR, September, 2015), the Environmental Fragility Indexes for the San José canton (February, 2012), five susceptibility levels are distinguished in the canton, among very low, low, moderate, high, or very high. These zones susceptible to landslides and floods are considered an environmentally fragile area.

10.2.4. Informal Human Settlements (AHI): This zone is composed of public and private lands illegally occupied by informal housing, which must be subjected to regularization or formalization through: policies, strategies, and/or urban renewal processes for their intervention; likewise, exceptional and/or experimental norms may be applied according to the renewal plan presented by the competent institutions. These are identified on the Map "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José".

Furthermore, the MSJ will accompany the governing institutions in matters of housing and human settlements, in any regularization and formalization initiative in these zones, provided they comply with the Urban Improvement Plan established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU.

10.2.4.1. Justification. Given that all the Informal Human Settlements present in the San José canton have built an urban reality very distant from the application of the norm, since in many cases these settlements do not meet the minimum urban norms, such as lot fronts and areas, sidewalks, public infrastructure, public use areas, among others, and that due to the lack of vacant land to carry out urbanization processes for the relocation and resettlement of this population in the canton, there has been a need to provide in situ attention to these settlements; it is proposed to establish exceptional or experimental norms with the purpose of improving the habitability conditions of these settlements and bringing them to a process of normalization and titling, always taking care of the minimum urban aspects in compliance with local and national regulations.

10.2.4.2. Application of exceptional and/or experimental norms (variation of the norm). An experimental and/or exceptional norm is considered to be the readjustment or reduction of the requirements established within this regulatory body; this exception will be applicable only in informal human settlements, declared as such by the Central Government, with the intention of regularizing property tenure as part of an inter-institutional proposal. This norm readjustment must have a legal and technical basis that justifies why the variation to the norm was made as indicated by the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones of the INVU.

The exceptional norm for these settlements will be applied whenever it contains an urban renewal plan carried out by the competent institutions.

10.2.5. Unreceived Irregular Urbanizations (UR-INR). This zone is composed of urbanizations whose public areas were not delivered to the MSJ, meaning these developments are disabled for approving the cadastral plans of their lots, and as a result, no type of land use certificate, permit, or license can be issued. For each of these urbanizations, the MSJ will prepare a program and/or plan aimed at monitoring their regularization, in order to provide their inhabitants with the necessary public or communal areas.

Municipal endorsements, land-use certificates, and other licenses are defined in Section II - "Urban Planning Licenses"; construction parameters such as alignments and setbacks, Maximum Building Areas, Land Use Coefficients, Height Coefficients, among others, are specified in "Section III - Regulations Affecting the Design and Construction of Works," both in Chapter III - "Municipal Intervention in the Regulation and Promotion of Urban Development" of Regulation 1 "General Provisions." The classification of uses for the Urban Renewal zones, as well as the parameters for subdivision (fraccionamiento) (frontage and area), are indicated in the Land-Use Zoning in Chapters I and II of "Regulation 2 Land-Use Zoning." In addition, this regulation details the general classification of activities and their conditions by zone, which is complemented in a related document called "Classification of Economic Activities, Zoning and Conditions for the canton of San José (CIIU4)." The construction parameters in public space are described in Chapter II - "Mobility," in Section II - "Parking" for public, private vehicles and bicycles; and in Chapter III - "On the Occupation of Public Space," both of Regulation 2 "Public Spaces and Mobility (Official Map)." Regarding the construction standards for the placement of outdoor advertising (typologies, location, size, heights), these are regulated in Regulation 4 "Outdoor Advertising."

In order for a Project Plan to align with the provisions of the urban renewal proposals of the Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano, RDU), it must follow the steps in the following order:

a. Submission of the Project Plan to the Directorate of Urban Development regarding urban planning matters, for its review and issuance of a technical opinion for its approval or rejection.

b. Once the Project Plan has a favorable technical opinion from the Directorate of Urban Development, which contains the urban planning guidelines for the area to be rehabilitated, remodeled, regenerated, or conserved, as well as the land-use certificate, it or the responsible actors must forward it to the Urban Planning Directorate of INVU for its review and approval, except for projects exclusively for urban forestry and interurban biological corridors, which will not require the endorsement of this institution according to the Urban Renewal Regulation of INVU.

c. Once the approval of the Urban Planning Directorate of INVU is obtained, it will forward the Project Plan to the Municipal Council for its approval.

d. The Municipal Council, with prior justification, may approve or reject the Project Plan. In case of rejection, it will be archived.

In accordance with Executive Decree N°31730-MIDEPLAN-MIVAH of February 3, 2004, and its amendment by Executive Decree N°42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH of December 20, 2019, the 11 districts of the canton of San José are declared a territory of Urban Regeneration and Repopulation.

13.1. Justification. The foregoing is established in accordance with the Urban Planning Law, which dictates that it applies "... to conserve, rehabilitate or remodel defective, deteriorated or decaying urban areas, taking into account inconvenient parceling or building, lack of services and community facilities, or any other adverse condition to safety, health and general welfare." All percentages of benefits or incentives requested by citizens, and indicated in this Chapter, must be previously approved by the Repopulation Commission.

13.1.1. Standards and programs. The renewal program contains a normative area and a programmatic area.

a. The standards that guide the renewal process are contained in the RDU, with specific sections for this zone that are mandatory.

b. The programmatic actions will be developed within the framework of the Municipal Development Plan, as well as any other urban renewal proposal validated by the Inter-institutional Commission for Urban Regeneration and Repopulation.

When the proposals entail changes to the RDU standards described in the preceding paragraph, it will be necessary to apply the same procedures indicated in the article on the modification and updating of the RDU, but regarding the specific zone of each proposal, whether it be one or several blocks, a neighborhood, a district, or in the form of a Partial Urban Plan. This figure of the Partial Plan could also be developed for the rest of the canton.

The Inter-institutional Commission of the Regeneration and Repopulation Program is the liaison between the public and private actors involved, and its procedures can be consulted on the website of the Municipality of San José: www.msj.go.cr. They serve to guide the municipality and other governing bodies of the canton's urban development, regarding the realization and priority of those projects that may be of interest.

13.1.2. Renewal Project Bank (BPR). Projects related to the objectives of the Program will form part of the BPR, coordinated by the Inter-institutional Commission of the Regeneration and Repopulation Program.

13.1.3. Qualification to be part of the BPR. The endorsement of the Inter-institutional Commission for Regeneration and Repopulation is required, based on the following evaluation criteria.

a. Be part of at least one of the following strategic axes of this Program: housing, commerce, or employment.

b. Offer housing, commerce, and employment sources.

c. Have urban design criteria appropriate to the desired image of the city; which is set out in the documents: "Del Plan Director Urbano"; "San José Capital de la Acción Local a la Sostenibilidad Metropolitana" and in the "Plan Maestro de Renovación Urbana y Reconversión Productiva 4D", and in accordance with the design guides promoted by the aforementioned Commission.

13.1.4. Incentives: In order to favor these projects, the Municipality of San José will have the following actions as incentives:

a. The departments responsible for issuing the authorizations for said projects will provide a more expeditious process for the applications and will manage the corresponding matters before other involved institutions, in order to expedite their response times.

b. The construction tax will be reduced up to 0.01% of the value of the work.

c. The MSJ will prioritize, within the public investment plans and the improvement of its services, the zone where the project is located, and will also coordinate with other institutions aspects of its improvement.

d. The values of the Land Use Coefficient (Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo, CAS), defined in Table 2 "Values of Land Use Coefficients (CAS)", may be varied in favor of the project, by the Inter-institutional Commission for Regeneration and Repopulation, according to Table 1. Percentage buildability incentives according to condition and zone, in accordance with the breakdown of the following conditions:

▪ Provision of more efficient water management systems (SEA). Seeks the installation of efficient systems for stormwater, wastewater, and savings in drinking water supply.

▪ Provision of more efficient electrical consumption systems (SEE). Seeks that energy-efficient and air-conditioning systems that reduce electricity consumption are incorporated into the projects.

▪ Sustainable Mobility (MS). In accordance with the carbon-neutral policies promoted by the State and the Municipality, seeking to improve urban quality and mobility, the incorporation of parking spaces for bicycles and 100% electric vehicles with charging stations is promoted, in addition to those established in Law N°9660 Mobility and Cycling Safety; Law N°9518 Incentives and promotion for electric transport; and other regulations governing this mobility.

▪ Architectural design integrated into public space (DAI). The design of projects is promoted to include landscape elements with ecological functionality that integrate into the immediate environment in their architectural designs; installing green elements on: walls, facade walls, roofs or terraces, either individually or in combination, on at least one-third of their surface.

▪ Tree planting on the public pedestrian thoroughfare (AVP). This refers to planting forestry species for a minimum of 80 m in front of the project. The species to be planted must have the endorsement or technical opinion of the Parks and Urban Arboriculture Section. In the event that the space is already wooded or does not have the conditions to do so, it may be permuted preferably within a radius of 200 m around the project, or in any other space in the canton that requires it, after assessment by the Directorate of Urban Development.

▪ Urban Art (AUb). This consists of integrating new urban art elements (muralism and/or sculptural elements) into the project, as well as the possibility of restoring and/or maintaining existing works. In the case of developments on corner properties, said sculptural elements (new) must be located on at least one of its corners. Murals may be integrated into one of the facades or walls of the property that project onto the public thoroughfare with a minimum area of 50m2.

If there is no possibility of integrating these artistic elements into the property, this area may be permuted preferably within a radius of 200 m around the project; or, in any other space in the canton that requires it; this would also apply for the possibility of restoring and/or maintaining existing elements.

All of the foregoing, under the coordination and assessment of the Department of Cultural Services.

▪ Enabling Public Space (HEP). To qualify for this incentive based on the total area of the property, a minimum of it must be enabled for public use as follows:

➢ For the entire canton, with the exception of the Zones of Socio-Economic, Cultural, and Tourist Interest (Zonas de Interés Socio-Económico, Cultural y Turístico, ZISECT), a minimum of 10% of the total area of the property must be allocated.

➢ In the centralities of the T24 Innovation District (Distrito de Innovación T24, DI-T24) and the Historic Center (Centro Histórico, CHSJO), a minimum of 12% of the total area of the property must be allocated. In the case of the CHSJO, there is the possibility of permuting "HEP" to another site in the canton, in accordance with subsection 10.2.2.2 of this Regulation.

➢ In the centrality of González Víquez (GV), a minimum of 15% of the total area of the property must be allocated. This space must be located facing the public thoroughfare, and be destined for green areas, parks, gardens, small squares, or the like; strictly integrated to public use through sidewalks or pedestrian ways, it being understood that within this percentage are included the setbacks from the public thoroughfare established by law. These spaces must not be destined for private activities (table areas and/or advertising related to particular commercial establishments, others).

(Thus amended the preceding point by session No. 029 of June 9, 2025) For the above conditions, the developer shall submit to the Construction Permits Section, prior to being presented to the Inter-institutional Commission for Regeneration and Repopulation, a calculation report demonstrating the benefits and advantages of the proposed energy and water consumption systems over others existing on the market; likewise, a descriptive report of the interventions made regarding the environmental, cultural, and landscape variables of the project as a contribution to public space must be submitted.

The following table summarizes the percentage values of buildability incentive assigned to each of the conditions according to zone:

URBAN PLANNING LICENSES

It is mandatory to obtain a municipal license prior to segregating or consolidating properties, constructing, or developing them, demolishing, remodeling, or repairing constructions, or prior to the use of the properties for different activities, under the terms of these regulations and other related urban planning and environmental legislation, and without prejudice to other authorizations that are appropriate in accordance with applicable sectorial legislation, and the exceptions established by special laws.

Said licenses may be requested and authorized through the conventional means already established for this purpose or as determined, through the digital platforms endorsed by the municipality for each one of them.

14.1. Environmental impact Prevention and Control. Activities, works, or projects must comply with environmental requirements. The municipality will assess this through the verification of environmental regulations, and that they have the authorizations or resolutions from MINAE, SETENA, and other competent instances in the matter as appropriate, in pursuit of the constitutional right to a healthy and ecologically balanced environment.

Minor maintenance work shall be understood as that which involves the repair of a property, whether due to deterioration, maintenance, or safety, as long as the area, shape is not altered, nor is the property structurally intervened or modified.

Minor maintenance works include those carried out on both the exteriors and interiors of properties, and do not require the mandatory participation of a responsible professional who is a member of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), as established in the regulation for the Contracting of Engineering and Architecture Consulting Services. In all cases, its dimension shall be equal to or less than 30m2, and none includes mechanical installations, nor electrical network installations.

For this purpose, what is indicated in the stated regulation is retaken:

a. Replacement or installation of gutters and downspouts.

b. Repair of sidewalks (In case of temporary closure of sidewalk, the corresponding license must be processed).

c. Installation of gates, fences, railings, shutters, non-structural perimeter meshes.

d. Change of roof covering (specify the type of material to be used).

e. Painting in general, both on walls and roofs. (without closing sidewalks or the like).

f. Floor, wall, door, window, and ceiling finishes.

g. Repair of plastering and coatings.

h. Plumbing and sanitary fixture repairs. (does not include new installations).

i. Additionally, exempted from license are all those modifications to be made to dwelling houses, commercial and service premises, to adjust the existing infrastructure, according to the provisions of Law N°7600 and its regulation, when they do NOT exceed an area of 30 m2 or 20 minimum monthly wages of a construction laborer according to MTSS source, nor involve electrical installations exceeding 15 KVA, nor any type of mechanical installations (placement of accessories, ramps, sanitary fixture).

When dealing with modifications to buildings or properties of heritage value, they must have the approval of the Research and Conservation Center of Cultural Heritage of the Ministry of Culture and Youth.

Prior to commencing the works, the registered owner of the property or the applicant must submit, through the Services Platform, a document addressed to the Construction Permits Area, bearing the signature of the property owner, and specifying the work to be carried out, indicating the exact address of the property so that the respective control can be exercised.

All without prejudice to compliance with the Code of Good Environmental Practices and current environmental regulations.

All urban planning licenses shall use as a mandatory information base the exact location of the property, by means of the cadastral map, and the authorization of its current owner, formalized with the owner's signature on the form or application letter, as the case may be, and the copy of the ID card for digital procedures.

Any procedure subject to obtaining a municipal license is independent of another, even when the first is a requirement for another procedure.

The interested party or applicant for any procedure shall be responsible for all information supplied and for its truthfulness. In cases of construction, the owner and the professional responsible for the work to be processed shall be responsible for all information they supply and for its truthfulness.

The validity or expiration of licenses applies, as the case may be, as follows:

19.1. Licenses for demolition, earthworks (movimientos de tierra), construction, and others (developments, subdivisions, and condominium projects). They shall be valid for one year to commence the work, counted from their issuance.

a. If, one year after the license was issued, the administrado has not commenced works, and still wishes to build it, they must apply for a new license, for which they must comply with all legal procedures and requirements.

b. If, during the established one-year period, the work was commenced with a valid license, and its construction is worked on continuously, its term will be automatically extended for up to three years, without the need for an extension, provided no interruption in its construction has occurred.

c. If the commenced work is abandoned for more than one year, the administrado must apply for a new license, therefore they must adjust the work, quantitatively and qualitatively, to the urban planning regulations in force at that time, there being no acquired or consolidated right whatsoever in their favor.

d. In any case, the administrado may revalidate the issued license, for one more year, at no cost and up to a maximum of three times, provided they request it from the municipal administration before its expiration.

e. Once the municipal license, issued by the Construction Permits Area, has been obtained, no type of modification may be processed within the same procedure; if needed, a new license must be requested, for which all legal procedures and requirements must be met.

The commencement of work is understood as those actions carried out on a plot with the intention of building.

19.2. Outdoor advertising licenses. They shall be valid for five years from their issuance.

19.3. Licenses for Telecommunications works. They shall be subject to the provisions of the Construction Law and its Regulation.

19.4. Validity of Land-Use Certificates (Certificados de Uso de la Tierra, CUT) issued for a plot. These shall be valid as long as the respective standard affecting it is not changed, through amendments to the RDU. When a CUT has been issued that served as a basis for the preparation of a preliminary project or construction plans, supported by the approval proof from the Municipality, CFIA, MINSA, or INVU, it will maintain its validity even after the RDU change.

(*)19.4.1. Transitory provision for the procedure and/or consultation of Land-Use Certificates. That served as a basis for the preparation of a preliminary project, construction plan, or commercial license, supported by the approval proof from the MSJ, INVU, MINSA, CFIA, or other, will maintain their validity for six months, once this Urban Development Regulation is published.

Applications that are submitted on the date this Regulation enters into force must comply with the new provisions.

(*) (Corrected the previous point 14.4.1 by Errata Fe and published in La Gaceta No. 61 of April 8, 2024, page No. 2) 19.5. Permits for discharge and availability of the storm sewer network. Those issued for the development of a work or project shall be valid for one year; once the permit has expired, all requirements must be resubmitted.

The urban planning license application (with complete requirements) must be resolved within a maximum period of ten business days counted from the day following its submission.

For complex and/or atypical projects that imply a special study for technical or legal reasons, justified in light of the dimension of the work to be built, and duly notified to the interested party, it will be necessary to extend said resolution period to 30 business days. Situations motivated by fortuitous event or force majeure shall also be considered as justification situations.

The Construction Permits Area may request, when required, the opinion of other institutions or other municipal departments, or request additional information from the interested party to make the final decision. The definition of this range of projects must have a technical justification recorded in the minutes of the meetings held by the Construction Permits Area.

Land-Use applications that warrant studies, a field visit, knowledge or approval of the Technical Council of the RDU, and/or other special considerations, such as applications for Non-Conforming Uses, among other cases, shall be resolved within a maximum period of thirty calendar days.

Obtaining municipal licenses shall be governed by the following guidelines:

21.1. Approval for cadastral registration (subdivision / consolidation of properties/ area rectification) and its requirements. This consists of verifying compliance with the urban planning regulations for the lots resulting from the union or subdivision of properties, prior to registration in the National Cadastre. The requirements are as follows:

a. Respective application (duly completed form) signed by the registered owner(s) and authenticated by a lawyer if submitted by a third party.

b. Certification of current Legal Status, in case the owner is a legal entity.

c. Copy certified by the National Cadastre or by Notary Public, of the cadastral map of the parent property.

d. Sketch of property modification for consolidation, subdivision, or area rectification.

e. Owner's Approval (Visto Bueno), for State properties, or document accrediting the applicant's legal backing to carry it out.

f. Provide cadastral qualification field note (minuta de calificación catastral).

g. Provide image of the field note or map to be registered with the cadastre.

h. Provide original and copy of the certification of potable water availability issued by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AyA), (this is requested at the AyA offices, San José).

21.2. Municipal Endorsement (Visado Municipal). The municipal endorsement is mandatory for any simultaneous or successive consolidation, division, or subdivision of properties, into two or more lots, carried out on soils classified as urban or developable by the Land-Use Zoning regulation.

To obtain the municipal endorsement, the plots resulting from the aforementioned acts must previously comply with the legal and urban planning requirements stipulated in Chapter Four of the Urban Planning Law, in the Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of INVU, and those established in these RDU.

The municipal endorsement must be required as a prior and indispensable requirement, for the processing of any urban planning license that requires a cadastral map.

21.2.1. Municipal endorsement for special cases. The following considerations must be taken into account:

a. This Municipality will not endorse maps that are in possession, except by order of a Judge of the Republic.

b. For any Development map, the endorsement of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) will be required prior to the assessment for municipal endorsement.

c. For any subdivision (fraccionamiento) for urban planning purposes, the endorsement of the National Institute of Housing and Urbanism will be required prior to the assessment for municipal endorsement.

d. Owner's Approval (Visto Bueno), for State properties, or document accrediting the applicant's legal backing to carry it out.

The following are considered special cases for granting endorsements:

a. Consolidated lots, which are properties duly registered in the Public Property Registry before the entry into force of the current RDU. Does not apply to properties located in development projects, which have not been formally delivered to the municipality.

(Thus amended the preceding subsection by session No. 029 of June 9, 2025) b. Lots in judicial processes, those regarding which a judicial authority orders their endorsement, because the property underwent a process to locate succession, divorce, or other rights.

c. Lots that approximate the minimum regulated by the Urban Development Regulations, when these come from the consolidation of two or more properties. Does not apply to properties located in development projects, which have not been formally delivered to the municipality.

d. For subdivision via exceptional access for residential use, the endorsement of the National Institute of Housing and Urbanism will be required prior to the assessment for municipal endorsement.

In qualified cases, when a plot, due to its front-to-depth ratio characteristics, or its shape, cannot be subdivided with frontage to a public thoroughfare, the municipality may admit the subdivision of lots via an exceptional access for residential use, provided the following standards are met, as established by the Subdivision and Development Regulation of INVU:

▪ The width must be in all cases 6.00 m; within which the construction of curb and gutter, as well as sidewalks in front of the resulting lots, must be contemplated, according to the provisions established by the Law of Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law N°7600, its Regulation, Executive Decree N.26831-MP and its amendments or the regulations that replace them.

▪ The length of the access must not exceed 60.00 m measured from the public thoroughfare.

▪ This access will be contained within the polygons of the resulting lots and will not be countable to determine the minimum area established in Article 20 of the Subdivision and Development Regulation of INVU "Minimum dimensions of plots in subdivisions for urban planning purposes".

▪ Facing the exceptional access for residential use, only a maximum of 6 lots may be subdivided, which may be located on one or both sides of the access. For this calculation, those lots that only have egress through the exceptional access for residential use are counted, whose area constitutes an encumbrance for the transit of people and emergency vehicles.

▪ It must end opposite the last resulting lot, and be indicated on the maps as the end of the exceptional access for residential use.

▪ Lots facing the public thoroughfare cannot use the exceptional access for residential use, unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

When cadastral maps are drawn contemplating exceptional accesses for residential use, the following rules shall be followed:

▪ Exceptional accesses for residential use are permitted only within the urban quadrants and in the expansion areas of the urban quadrants.

▪ This access will be contained within the polygons of the resulting lots.

▪ On the maps of properties accessed via exceptional access for residential use, this shall be indicated graphically and duly georeferenced up to its intersection with the public thoroughfare.

▪ The surveying (agrimensura) professional must indicate the corresponding notes regarding the extension, width, and references of the exceptional access for residential use.

▪ They must contain the approval visa (visado) of INVU and the Municipality.

Every exception for subdivision (fraccionamiento) for residential use must provide for the collection of rainwater (aguas pluviales) from the resulting lots, to prevent ponding. Two parallel, adjacent, or consecutive exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision does not originate from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that locating this access elsewhere is impossible due to the frontage-to-depth ratio conditions; irregularity of its shape; its slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent harm to the environment, which must be analyzed and authorized by INVU and the Municipality, in order to safeguard against using this figure to contravene urban planning regulations.

21.2.2. Requirements for obtaining the municipal approval visa. The following is required:

a. The respective application (duly completed form) signed by the interested party.

b. Original and one copy of the Cadastral Plan (Plano Catastrado) without reduction and without attachments.

c. Approval (Visto Bueno) of the owner, for State properties, or a document proving the applicant has legal backing to carry it out.

d. Provide the original and a copy of the certification of potable water availability issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) (this is requested at the AyA offices, San José).

In the event that the submitted cadastral plan does not match the registry information or cannot be located in the municipal cadastre, the Municipality must request the interested party to provide a certified copy from the Catastro Nacional or by a Notary Public of the cadastral plan of the parent property, to determine its origin.

When the municipal approval visa generates any change in the characteristics of the property, it must meet all the requirements set forth in the approval-for-cadastre-registration section.

21.3. Certificate of Land Use (Certificado de Uso de la Tierra, CUT). A physical or digital document issued by the municipality, certifying that the lands, buildings, and structures may be used or dedicated to any use permitted or compatible with the zoning established by the Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano, RDU). Likewise, it will serve as a basis for the authorization of activities requiring a municipal license (patente municipal) or a permit for construction, remodeling, expansion, repair, and urbanization (urbanización), among others; without this being interpreted as a permit to carry out the requested or consulted activity or work.

21.3.1. Urban-Constructive Land Use (Uso de la Tierra Urbano-Constructivo). It is a mandatory requirement for carrying out works that certifies the conformity of the requested use with zoning; works that must adhere to the requirements regarding urban-constructive matters, as set forth in the RDU and related regulations for building permits, remodeling, expansion, repair, and urbanization, among others of a constructive nature.

21.3.2. Urban-Commercial Land Use (Uso de la Tierra Urbano-Comercial). It is a mandatory requirement for the installation and operation of economic activities, subject to a commercial license (commercial, services, and industry), for the practice of liberal professions, for the installation of State offices and services (Executive, Judicial, Legislative Branches, autonomous, semi-autonomous, decentralized institutions, public companies, and other public entities), as well as other activities and uses that, although not for profit, are developed on the property; the requirement of this use is established in pursuit of respecting the zoning established by the RDU.

The following shall not be subject to the requirement of this Urban-Commercial Land Use certificate:

a. Non-domiciled activities, understood as those economic activities that do not have a commercial establishment or specific site to carry out their activity, whether licensed or not in another municipality, but which carry out, through other means of commerce including telematic means, a taxable economic activity subject to a commercial license for its development in the canton.

b. Economic activities developed via telematic means in dwelling houses (casas de habitación) on a one-person basis, whose taxable economic activity requires a commercial license, under the following conditions:

▪ The economic activity is carried out exclusively through telematic means.

▪ The property must at all times preserve the nature and vocation of a dwelling house.

▪ It must be developed in a space no larger than 25 m2 from the dwelling house.

▪ No in-person public attention shall be provided.

▪ No transactions or commerce shall be permitted in person.

▪ The loading and unloading of supplies or products on site shall not be permitted.

▪ The interested party must provide an Affidavit (Declaración Jurada) confirming compliance with these requirements to obtain the license. In the event of falsification or distortion of the authorized activity's development, it will be revoked.

c. Activities intended to be developed in public space, subject to the granting of a temporary occupation permit, issued by this municipality for their execution.

d. Temporary activities (for a maximum of one month), such as fairs, popular celebrations, turnos, patron saint festivities, concerts, festivals, and similar events at the municipality's discretion.

e. Public spectacle activities, as a complementary activity to an authorized main commercial activity.

f. Those activities under specific regulation that do not contemplate this as a legal requirement.

21.3.3. Land Use for Consultation (Uso de la Tierra para consulta): Certifies the land use against zoning, generating a resolution that is merely informative without a specific purpose, and cannot be used for the development of commercial activities or works.

21.3.4. Requirements for Urban-Commercial, Constructive, and Consultation Land Uses.

The respective application (via Affidavit), for which a form must be completed, stating that the cadastral plan is duly vised. This plan must be consistent with the registry and cadastral reality of the property where the activity or constructive work is intended to be developed, based on the principle of concordance, cadastral publicity, and successive tract, as set forth by the Law and the Cadastre Regulation (Ley y el Reglamento de Catastro).

Any land use granted via Affidavit, which served as the basis for granting a commercial license, construction permits, or a subsequent procedure or license, where it is determined that the due requirements indicated in said declaration were not met, or where inaccuracy, imprecision, or falsehood is determined in the statements inserted therein for that purpose, shall create no right whatsoever, and the municipality may proceed to revoke and/or cancel the granted licenses and patents without any liability on its part.

21.4. Control and surveillance tasks. The areas responsible for field inspection, upon detecting the absence of permits from the Ministerio de Salud for those operations not classified as lucrative activities or exempt from payment of the license tax, must prepare a report and forward it to said institution for intervention within its competencies. The foregoing, with the purpose of regulating urban development, territorial planning regarding the location of such activities, and ensuring full compliance with urban regulations through effective control and surveillance tasks.

21.5. License for Demolition (Licencia para Demolición). Demolition works must comply with the stipulations of the Construction Law (Ley de Construcciones), the Code of Good Environmental Practices (Código de Buenas Prácticas Ambientales), and the provisions of the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).

21.5.1. Requirements.

a. Respective application via duly completed digital form (APC - CFIA Online Platform).

b. Certification of current Legal Status (Personería Jurídica), if the owner is a legal entity, and a copy of the legal representative's identification card.

c. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, if registered as an employer with that institution.

d. Copy of the cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality.

e. Sketch or detailed description of the transport route for debris (escombros), materials, and soil from its origin to its final destination. When involving a private property, the license for earthworks and/or debris movement (movimiento de tierra y/o escombros) must also be secured.

f. Plan containing environmental measures for prevention, mitigation, and compensation of risk or damage, under the responsibility of a professional; it must be signed by the responsible professional.

g. Environmental viability (viabilidad ambiental) issued by SETENA when applicable; a copy of the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) instrument endorsed by that Secretaría must be submitted. When this requirement is met, compliance with the requirement of the previous subparagraph is not necessary.

h. For properties declared Historical-Architectural Heritage (Patrimonio Histórico-Arquitectónico), with an open file duly notified to the MSJ, or in a zone of cultural and tourist interest, the Approval (Visto Bueno) of the Culture and Heritage Center (Centro de Cultura y Patrimonio) of the MCJ is required.

Once the above requirements are met, the corresponding payment of the construction tax and the current work risk policy must be made.

21.6. License for earthworks (movimiento de tierra) and/or debris movement. These are activities, projects, and works comprising excavation, backfilling, leveling (explanación), embankment (terraplenado), terracing (terraceo), and deposit of any type of material.

21.6.1. Requirements.

a. Respective application via duly completed digital form (APC - CFIA Online Platform).

b. Certification of current Legal Status, if the owner is a legal entity, and a copy of the legal representative's identification card.

c. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, if registered as an employer with that institution.

d. Copy of the cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality.

e. Sketch or detailed description of the transport route for debris, materials, and soil from its origin to its final destination.

f. Plan containing environmental measures for prevention, mitigation, and compensation of risk or damage, under the responsibility of a professional; it must be signed by the responsible professional.

g. Environmental viability issued by SETENA when applicable; a copy of the environmental impact assessment instrument endorsed by that Secretaría must be submitted. When this requirement is met, compliance with the requirement of the previous subparagraph is not necessary.

h. In protection areas, endorsement or authorization from SINAC-MINAE, and/or for surface water bodies (rivers, streams, springs, and others), from the Water Directorate (Dirección de Aguas); both bodies of MINAE, as required.

i. For properties bordering rivers or streams, the approval (visto bueno) of INVU is required.

Once the requirements are met, the corresponding payment of the construction tax and the current risk policy must be made.

21.7. Temporary Sidewalk Closure License (Licencia de cierre temporal de acera). To obtain this license, the requirements are:

a. Respective application (duly completed form), signed by the registered owner(s) or holders of the usufruct, and authenticated by a lawyer if submitted by a third party. (If signed in the presence of the platform officer, authentication is not necessary).

b. Certification of current Legal Status, if the owner is a legal entity.

c. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, if registered as an employer with that institution.

d. Photocopy of the vised cadastral plan of the property with frontage onto the public space.

e. Two copies of the sketch indicating the public area to be occupied, indicating the time of closure, all in compliance with Law N°7600 and its regulation.

The closure request deadline granted by the MSJ will be determined based on the complexity of the project.

In case a total closure of the sidewalk is required, the technical justification from the responsible project professional must also be submitted. Authorizing said closure is at the discretion of the Construction Permits area.

The provisions established in the Construction Regulation must be complied with regarding safety for pedestrians on sidewalks in front of properties under construction.

The payment for occupation of public space for cases of temporary sidewalk closure will be calculated as set forth in the Public Spaces and Mobility Regulation (Reglamento de Espacios Públicos y Movilidad) (Official Map).

21.8. Pavement Breach (Rotura de Pavimento). This permit must be processed through a written application submitted to the Services Platform (Plataforma de Servicios), to which the interested party must attach a sketch of the works to be carried out, specifying the measurements and characteristics of the work. The Services Platform, in turn, forwards said application to the area responsible for road construction for its approval, so that this area can conduct an initial inspection and define the square meters of the breach and the value per square meter.

The permit is granted once the applicant presents the receipt for the guarantee deposit to the corresponding area (the area responsible for road construction), which is responsible for issuing said permit.

For the refund of the guarantee deposit, the interested party must request a final inspection, so that the municipality can approve the completed works and determine if the street is in the same or better condition than when the breach work was about to begin. Upon verification of the above, the area issues a note so the interested party can request the refund of the deposit.

In the case of pavement breach works without permits, or that do not conform to the granted permit, the person responsible for the work or the owner must assume the costs of repairing said road.

21.9. Construction Permit (Permiso de Construcción). Any constructive work requiring professional responsibility before the CFIA must comply with the following:

21.9.1. Requirements.

a. Respective application via duly completed digital form (APC - CFIA online platform).

b. Certification of current Legal Status, if the owner is a legal entity, and a copy of the legal representative's identification card.

c. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, when registered as an employer with that institution.

d. Cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality. In the cases detailed below, the cadastral plan must include the alignment (alineamiento) from the following institutions:

▪ For properties fronting national-level roads, provide alignment from the MOPT.

▪ For properties bordering rivers or streams, provide alignment from INVU.

▪ For properties with tower structures and high-tension lines, provide alignment from the CNFL or ICE, as applicable.

▪ For properties adjacent to railway lines, provide alignment from INCOFER.

▪ For properties affected by water easements (servidumbres de agua), provide alignment from AyA.

e. Constructive plans approved by the CFIA and institutions.

f. Copy of the Certificate of Land Use (approved for construction).

g. Approval (Visto bueno) from Civil Aviation (Aviación Civil), when applicable.

h. For properties declared Historical-Architectural Heritage, with an open file duly notified to the MSJ, or in a zone of cultural and tourist interest, the Approval of the Culture and Heritage Center of the MCJ is required.

i. For works larger than 300 m2 of impermeable area (constructive footprint), a request for a storm drainage (desfogue pluvial) permit, granted by the area corresponding to the Construction and Maintenance of the Storm Drainage Network.

j. In the case of projects with more than 100 parking spaces or more than 3000 m2 of construction, located on cantonal roads, they must submit a traffic impact study guaranteeing measures to mitigate the impact.

k. In new constructions and for the expansion of potable water pipes, a water availability letter from Acueductos y Alcantarillados must be provided.

l. Environmental viability issued by SETENA when applicable; a copy of the environmental impact assessment instrument endorsed by that Secretaría must be submitted.

m. In the event the property is located in zones of high or very high susceptibility to slope instability or in flood-prone zones (environmentally fragile zones), a geotechnical study must be submitted. The intensity of the study will depend on the geotechnical complexity and the importance of the work, subject to prior assessment by the Construction Permits Section, for which the regulations established in the Costa Rica Foundation Code (Código de Cimentaciones de Costa Rica) must be followed; in addition to respecting the norms established at the national and local levels in what is requested by SETENA (IFA, Environmental Scopes, and EIA).

n. For complementary construction works in protection areas of rivers, streams, creeks, natural or artificial reservoirs or lakes, according to the Forest Law (Ley Forestal), such as meshes, retaining walls, gabion walls, or others, they must have alignment from INVU.

o. Any preventive hydraulic work for reducing the risk of flooding and/or landslides, such as culverting, channeling, or other mitigation works carried out in surface water channels or bodies (rivers, streams, springs, and others), must have the endorsement or authorization of the Water Directorate of MINAE.

p. To be subject to sustainability incentives from the Repopulation Projects Bank (Banco de Proyectos de Repoblamiento), they must preferably present a sustainability certification, or alternatively, an affidavit (declaración jurada) issued by the owner before a notary public attesting to the installation of water and energy saving systems, buildings with good indoor environmental quality, efficient and sustainable construction processes, and an architectural design intended for the inclusion of public space. Such incentives are detailed in Article 13.1.4. of "Regulation 1. General Provisions" (Reglamento 1. Disposiciones Generales).

In the case of walls anchored to adjacent properties, the authorization of all registered owners, authenticated by a lawyer, the vised cadastral plans, and registry reports of the properties involved must be attached. The responsible professional must present the technical justification for the project.

Once the above requirements are met, the corresponding payment of the construction tax and the current risk policy must be made.

21.10. License for urbanizations (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos). The obtaining of this license will consist of two phases:

21.10.1. Phase 1. Preliminary project approval and its requirements. For any urbanization or subdivision project, whether residential, commercial, or industrial, the presentation of a preliminary project (anteproyecto) is a mandatory requirement, for the purpose of establishing the feasibility of its development. The approval of the preliminary project does not imply authorization to start the execution of the work. The requirements are as follows:

a. Photocopy of the cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality. In the cases detailed below, the cadastral plan must include the alignment from the following institutions:

▪ For properties fronting national-level roads, provide alignment from the MOPT.

▪ For properties bordering rivers or streams, provide alignment from INVU.

▪ For properties with tower structures and high-tension lines, provide alignment from the CNFL or ICE, as applicable.

▪ For properties adjacent to railway lines, provide alignment from INCOFER.

▪ For properties affected by water easements, provide alignment from AyA.

b. Copy of the preliminary project plans, approved by INVU and signed by the responsible professional.

c. Copy of the Certificate of Land Use (approved for construction).

d. For properties declared Historical-Architectural Heritage, with an open file duly notified to the MSJ, or in a zone of cultural and tourist interest, the approval (visto bueno) of the Culture and Heritage Center of the MCJ is required.

e. Approval from the Construction and Maintenance of the Storm Drainage Network area of the MSJ.

f. In the case of projects with more than 100 parking spaces or 100 housing solutions, or more than 3000 m2 of construction, located on cantonal and national roads, they must submit a traffic impact study guaranteeing measures to mitigate the impact.

g. Environmental viability issued by SETENA when applicable; a copy of the environmental impact assessment instrument endorsed by that Secretaría must be submitted.

h. Any preventive hydraulic work for reducing the risk of flooding and/or landslides, such as culverting, channeling, or other mitigation works carried out in surface water channels or bodies (rivers, streams, springs, and others), must have the endorsement or authorization of the Water Directorate of MINAE.

21.10.2. Phase 2. Approval of constructive plans for urbanization and their requirements.

a. Approval of the preliminary project.

b. Respective application, via duly completed digital form (APC - CFIA online platform).

c. If the property owner is a corporation, certification of current legal status and a copy of the legal representative's identification card.

d. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, or failing that, provide a document proving they are not registered as an employer with that institution.

e. Cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality. In the cases detailed below, the cadastral plan must include the alignment from the following institutions:

▪ For properties fronting national-level roads, provide alignment from the MOPT.

▪ For properties bordering rivers or streams, provide alignment from INVU.

▪ For properties with tower structures and high-tension lines, provide alignment from the CNFL or ICE, as applicable.

▪ For properties adjacent to railway lines, provide alignment from INCOFER.

▪ For properties affected by water easements, provide alignment from AyA.

f. Constructive plans approved by the CFIA and institutions.

g. Letter from the CNFL, for the installation of electrical wiring and public lighting.

h. Certificate of Land Use (approved for construction).

i. Approval from Civil Aviation when applicable.

j. For properties declared Historical-Architectural Heritage, with an open file duly notified to the MSJ, or in a zone of cultural and tourist interest, the approval of the Culture and Heritage Center of the MCJ is required.

k. For works larger than 300 m2 of impermeable area (constructive footprint), a request for a Storm Drainage Permit, granted by the Construction and Maintenance of the Storm Drainage Network area.

l. In the case of projects with more than 100 parking spaces or more than 3000 m2 of construction, located on cantonal roads, they must submit a traffic impact study guaranteeing measures to mitigate the impact.

m. In new constructions and for the expansion of potable water pipes, a water availability letter from Acueductos y Alcantarillados must be provided.

n. Environmental viability issued by Setena when applicable; a copy of the environmental impact assessment instrument endorsed by that Secretaría must be submitted.

o. In the event the property is located in zones of high or very high susceptibility to slope instability or in flood-prone zones (environmentally fragile zones), a geotechnical study must be submitted. The intensity of the study will depend on the geotechnical complexity and the importance of the work, subject to prior assessment by the Construction Permits Section, for which the regulations established in the Costa Rica Foundation Code must be followed.

p. Any preventive hydraulic work for reducing the risk of flooding and/or landslides, such as culverting, channeling, or other mitigation works carried out in surface water channels or bodies (rivers, streams, springs, and others), must have the endorsement or authorization of the Water Directorate of MINAE.

Once the requirements are met, the corresponding payment of the construction tax and the current risk policy must be made.

21.11. License for condominium projects and their requirements.

a. Respective application, via duly completed digital form (APC - CFIA online platform).

b. If the property owner is a corporation, certification of current legal status and a copy of the legal representative's identification card.

c. The license applicant must be up to date on the payment of employer-worker contributions to the CCSS, or failing that, provide a document proving they are not registered as an employer with that institution.

d. Cadastral plan, without reduction and without attachments, duly vised by the municipality. In the cases detailed below, the cadastral plan must include the alignment from the following institutions:

▪ For properties fronting national-level roads, provide alignment from the MOPT.

▪ For properties bordering rivers or streams, provide alignment from INVU.

▪ For properties with tower structures and high-tension lines, provide alignment from the CNFL or ICE, as applicable.

▪ For properties adjacent to railway lines, provide alignment from INCOFER.

▪ For properties affected by water easements, provide alignment from AyA.

e. Constructive plans approved by the CFIA and institutions.

f. Letter from the CNFL, for the installation of electrical wiring and public lighting.

g. Certificate of Land Use (approved for construction).

h. Approval from Civil Aviation when applicable.

i. For properties declared Historical-Architectural Heritage, with an open file duly notified to the MSJ, or in a zone of cultural and tourist interest, the approval of the Culture and Heritage Center of the MCJ is required.

j. For works larger than 300m2 of impermeable area (constructive footprint), a request for a Storm Drainage Permit, granted by the Construction and Maintenance of the Storm Drainage Network area.

k. In the case of projects with more than 100 parking spaces or more than 3000 m2 of construction, located on cantonal roads, they must submit a traffic impact study guaranteeing measures to mitigate the impact.

l. In new constructions and for the expansion of potable water pipes, a water availability letter from Acueductos y Alcantarillados must be provided.

m. Environmental viability issued by SETENA when applicable; a copy of the environmental impact assessment instrument endorsed by that Secretaría must be submitted.

q. In the event the property is located in zones of high or very high susceptibility to slope instability or in flood-prone zones (environmentally fragile zones), a geotechnical study must be submitted. The intensity of the study will depend on the geotechnical complexity and the importance of the work, subject to prior assessment by the Construction Permits Section, for which the regulations established in the Costa Rica Foundation Code must be followed; in addition to respecting the norms established at the national and local levels in what is requested by SETENA (IFA, Environmental Scopes, and EIA).

r. Any preventive hydraulic work for reducing the risk of flooding and/or landslides, such as culverting, channeling, or other mitigation works carried out in surface water channels or bodies (rivers, streams, springs, and others), must have the endorsement or authorization of the Water Directorate of MINAE.

Once the requirements are met, the corresponding payment of the construction tax and the current work risk policy must be made.

21.12. Urbanization Works Acceptance (Recibo de Obras de Urbanización) and its requirements. This consists of the acceptance by the MSJ of the public areas and the infrastructure for public services of the urbanization.

The requirements are as follows:

a. Application for acceptance of works directed to the Municipal Council, signed by the registered owner(s) and duly authenticated if submitted by a third party. (signature in the presence of the platform officer does not require authentication).

b. Certification of current Legal Status, if the owner is a legal entity.

c. Cadastral plan(s) of the public areas to be transferred to the municipality.

d. Laboratory test results for completed works (asphalt and concrete).

e. Letters of approval of the works from AyA, CNFL, ICE, the insuring entity, and MOPT.

f. Furnish a performance bond (garantía de cumplimiento) for the delivery of the infrastructure works and transfer of public areas, which will remain in municipal custody.

The acceptance of urbanization works will be subject to the technical criteria of the competent areas, which must issue their opinion.

21.13. Outdoor Advertising License. The corresponding definitions, standards, and requirements are established in the Outdoor Advertising Regulation of these RDU.

21.14. Telecommunications Licenses. The corresponding definitions, standards, and requirements are established in the Construction Regulation, published in Supplement No. 62, of La Gaceta No. 54, of March 22, 2018, in Chapter XXII - "Infrastructure to Support Telecommunications Networks".

21.14.1. General considerations. The following are established:

a. For poles in public space or municipal properties, the minimum sidewalk space of 1.20 m for pedestrian passage must be respected and left clear, complying with the provisions of Law N°7600; otherwise, the installation of the pole cannot be authorized.

b. An environmental impact assessment (Evaluación de Impacto Ambiental) will not be required from SETENA for the activity of "telecommunications pole installation." c. For telecommunications towers located on public and private properties, a buffer radius of ten percent (10%) of the telecommunications pole's height must be maintained, measured from the outer edge of the infrastructure's base with respect to adjacent properties.

(Corrected the previous subsection by Fe de Erratas and published in Digital Supplement No. 77 to La Gaceta No. 71 of April 23, 2024, page No. 2) d. The installation of telecommunications poles on public space does not require a Land Use Certificate (Certificado de Uso de la Tierra).

(Corrected the previous subsection by Fe de Erratas and published in Digital Supplement No. 77 to La Gaceta No. 71 of April 23, 2024, page No. 2) e. Construction licenses for telecommunications poles on public space implicitly include authorizations for sidewalk closures for their installation.

(Corrected the previous subsection by Fe de Erratas and published in Digital Supplement No. 77 to La Gaceta No. 71 of April 23, 2024, page No. 2) f. For the Occupancy Fee (Cobro de Ocupación), the provisions established by the Dirección General de Tributación, in the Procedure for Setting the Lease Fee for the Construction and Operation of Public Telecommunications Networks and the Fee for the Use of Public Domain Assets for the Installation of Telecommunications Infrastructure, shall apply.

g. The resolution period for applications with complete requirements will be 30 calendar days.

h. The license validity will be one year. Once the construction work has begun, there will be a maximum period of one month to complete it, with the possibility of requesting an extension by petition of the responsible professional.

21.14.2. General Requirements. In addition to the requirements established in the Construction Regulation, the following must be considered:

a. Construction works for Telecommunications Poles on municipal property, private property, and public space (sidewalks), will be processed and approved by APC.

b. Construction works for telecommunications poles on municipal property and public sidewalk space located on local streets under municipal jurisdiction, must obtain the corresponding Agreement through the Concejo Municipal to be processed and approved through the APC-CFIA electronic platform, prior to a visit and recommendation from the Sección de Permisos de Construcción.

c. Construction works for telecommunications poles on Municipal Property will require the V.B. of the Sección de Parques y Arboricultura Urbana when applicable.

d. Construction works for telecommunications poles in public or private space located on national highways will require authorization from the MOPT to determine their alignment.

According to article 385 of the Construction Regulation. Chapter XXII - Infrastructure To Support Telecommunications Networks: "All infrastructure to support telecommunications networks may be located anywhere in the national territory and must comply with the provisions of this Regulation for Accessibility, if they are on public roads. Regarding construction, installation, expansion, or modification permits, it is subject to prior approval by the municipality, according to the land use certificate (certificado del uso del suelo), in accordance with the technical provisions of municipal regulations.

For the installation of antennas on existing telecommunications network support infrastructure, the land use certificate is not required."

When the works have been completed in accordance with what was approved in the construction permit, a final control report will be issued by the district inspector of the Permisos de Construcción area, responsible for supervising said work, reflecting whether it was completed in accordance with the authorized construction permit, or failing that, if there were construction anomalies, the corresponding warning and control notifications. This report will be immediately forwarded to the Permisos de Construcción management and to the municipal departments that require it for their management, once the work is finished.

In accordance with the Urban Planning Law, the payment for construction and urbanization tax will be 1% of the value of the works. Constructions by the Central Government and autonomous institutions shall not pay this tax, provided they are works of social interest, nor shall medical-social assistance or educational institutions. For social interest housing, up to 0.01% of the value of the works will be charged.

In accordance with Decree N°42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH, of December 20, 2019, for projects approved through this mechanism, the construction tax will be reduced, upon prior request of the interested party, to up to 0.01% of the value of the work.

STANDARDS AFFECTING THE DESIGN AND CONSTRUCTION OF WORKS

All construction works for new buildings, replacements, expansions, remodeling, or restructuring must comply with the building conditions, referring to alignments, setbacks, and Maximum Construction Area - AMC (CAS and CA), under the following parameters:

24.1. Alignments. The alignment is the determination of the building line on private or public properties, with respect to a road or public easement (servidumbre). Alignments are defined by the municipality or respective institution as follows:

a. MSJ. It is responsible for determining the front yard or front setback alignments for properties located on local streets, according to their road classification and zone, as defined in the Map "Retiros del cantón San José" and alignments on stormwater easements are established by the area of Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial.

b. INVU. Alignments related to rivers, streams, creeks, reservoirs, or natural or artificial lakes, according to the Ley Forestal.

c. RECOPE. Alignments related to pipelines.

d. A y A. Alignments related to potable water and sewer networks.

e. ICE and CNFL. Alignments related to power line easements.

f. MOPT. Alignments related to national highways.

g. INCOFER. Alignments related to the railway right-of-way.

h. The municipality may determine an alignment greater than that indicated by the INVU, according to the specificity of the geographic and geological conditions of each zone and the susceptibility to landslides of its slopes or immediate surroundings, in accordance with the Map "Zonas de Amenazas a Deslizamientos e Inundaciones en el cantón San José" of these regulations.

24.2. Setbacks. Buildings that are constructed must observe the following setbacks:

24.2.1. Front setback. This is set in the Map "Retiros del cantón San José", for each zone of the canton, according to the characteristics of its roads. It consists of moving the building line from the property line to the established distance. It is equivalent to the front yard space, therefore it implies a restriction to build.

24.2.2. Purpose. Its purpose is to provide a greater possibility of aeration and beauty to the city, and it contributes to the infiltration of rainwater, as well as facilitating the location of connections to public services for the property and serving as a contingency zone in case of eventual accidents. It is not required in zones where this standard previously did not exist and constructions were built from the property line.

24.2.3. Aerial and/or underground projection. The established building line must be maintained both underground and aerially. In cases where a setback is required, only cantilevered elements of the balcony type from the second level upwards will be permitted, up to one meter of projection from the building line.

In cases without a setback, only the following will be permitted:

a. Ornamental architectural elements of the facade such as columns, downspouts, benches, and protruding cornices up to 0.10 m from the building line.

b. It is mandatory to include an eave, canopy, or cantilever 1.20 m wide minimum, and maximum 0.50 m before the line of the curb.

c. Canopies must be continuous, with an average height of 3.00 m above the sidewalk level.

d. For streets with a slope, the maximum height will be 3.40 m and the minimum will be 2.40 m.

e. They must discharge their water directly into the gutter by means of downspouts attached to the building, or internally through columns or walls, without these discharging onto the sidewalk.

24.2.4. Use of the front yard. Regarding the area and use intended for the front yard, the following parameters must be considered:

a. In Residential Zones (ZR 1,2,3,4): the front yard area is defined at a minimum of 50% (1/2 of the lot frontage) as green area of the corresponding space between the property line and the front setback established in the Map of Setbacks of the cantón San José.

b. In Mixed Residence-Commerce Zones (ZMRC), Commercial Zones (ZC 1,2,3) and Mixed Industry-Commerce Zones (ZMIC): the front yard area is defined at a minimum of 33% (1/3 of the lot frontage) as green area of the corresponding space between the property line and the front setback established in the Map of Setbacks of the cantón San José.

c. This front yard area cannot be roofed; eaves and/or cantilevers (on upper levels), as well as perimeter walkways attached to the building line, cannot exceed one meter in width.

d. On the rest of the setback area, garages, parking lots, open corridors, terraces, septic tanks, catchment tanks, manholes, security booths, transformers, and garbage collection containers may be built.

e. In the front yard zone, solid fences and/or walls with a height of more than one meter cannot be built, allowing covering with the installation of railings or gates up to 3.00 m in height and for security purposes; these must allow a minimum of 80% visibility. This last standard also applies to setbacks on side boundaries, within the front yard area. The case of retaining walls is excluded from this provision, whose minimum height is a function of the difference in levels between the property of the public road and the private property.

24.2.5. Case of road widening. In the case of planned road widening, a greater setback than the front yard will be required, only when a process for expropriation has been initiated by the MOPT or the MSJ.

24.2.6. Rear Setback. To establish this setback, the current standards on natural ventilation and lighting, minimum areas and dimensions, established by the Ley de Construcciones and the Reglamento de Construcciones of the INVU must be met.

For high-rise buildings, the rear setback will be governed by the provisions of the Ley de Construcciones and the Reglamento de Construcciones of the INVU up to the 10th floor, for the subsequent floors it will be established as follows:

a. For buildings from 11 to 25 floors in height, a single setback of 12.00 m will be left, measured on a horizontal plane from the boundary, when there are windows and/or balconies.

b. For buildings of 26 floors in height and above, a single setback of 16.00 m will be left, measured on a horizontal plane from the boundary, when there are windows and/or balconies.

24.2.7. Side Setbacks. To establish these setbacks, the current standards on natural ventilation and lighting, minimum areas and dimensions, established by the Ley de Construcciones and the Reglamento de Construcciones of the INVU must be met up to the 10th floor, for the subsequent floors it will be established as follows:

a. For buildings from more than 11 to 25 floors in height, a single setback of 11.00 m will be left, measured on a horizontal plane from the boundary, when there are windows and/or balconies.

b. For buildings of 26 floors in height and above, a single setback of 15.00 m will be left, measured on a horizontal plane from the boundary, when there are windows and/or balconies.

In pursuit of the least environmental impact, construction works may be carried out from 6:00 a.m. to 6:00 p.m. In exceptional cases, at the request of the interested party, an extension of the schedule may be authorized, guaranteeing compliance with the measures established in the Noise Control Regulation of the Ministry of Health.

This is the maximum number of square meters that can be built on a property. It is determined by applying two formulas, depending on the zone where the property is located:

26.1. Formula for AMC in Commercial Zones and Mixed Industry - Commerce Zones. For properties or farms located in Commercial Zones (ZC-1, ZC-2, ZC-3) and Mixed Industry Commerce (ZMIC), the formula to use is:

AMC= Lot Area * CAS Where: CAS is the Land Use Coefficient (Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo), whose values are found in Table 2, detailed in article 26.3 of this regulation. It is worth mentioning that a maximum building height is not set, except for those established by the Dirección General de Aviación Civil, and which are indicated in the Map "Alturas Máximas de Edificios según la Superficie Limitadora de Obstáculos para el Tránsito Aéreo del Aeropuerto Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV), por cuadrante urbano".

Regarding coverage, the percentage of the footprint to build is left to the discretion of the developer and their responsible professional, provided that the setback standards established in Section III of this regulation are met, as well as the current regulations on ventilation, natural lighting, and the minimum areas and dimensions, as set forth in the Reglamento de Construcciones of the INVU and related documents.

26.2. Formula for AMC in Residential Zones and Mixed Residence - Commerce Zones. For Residential Zones (ZR1, ZR2, Z3, ZR4) and Mixed Residence Commerce Zones (ZMRC), the estimation of the Maximum Construction Area is calculated with the following formula:

AMC = (LA - RA) * BHa Where:

a. AMC = Maximum Construction Area, in square meters (m2).

b. LA = Lot Area, in square meters (m2).

c. RA = Setback Area (front yard setback in square meters).

d. BHa = Building Height, in floors (Obtained by dividing the BHet by 3; 3 being an average height factor from finished floor to finished floor: 3 m.).

e. Therefore, it is evident that the formulas are the same, only clarifying that for building height it refers to meters, and in the formula for the maximum construction area, the maximum height is established in floors, considering a height per floor of 3 m.

Regarding coverage, the percentage of the footprint to build is left to the discretion of the developer and their responsible professional, provided that the setback standards established in Section III of this regulation are met, as well as the current regulations on ventilation, natural lighting, and the minimum areas and dimensions, as set forth in the Reglamento de Construcciones of the INVU and related documents.

26.2.1. Maximum Building Height in Residential Zones and Mixed Residence Commerce Zones. It is calculated with the following formula:

BHet = (RW + S) * HC Where:

a. BHet = corresponds to the Building Height (in meters), where m is the vertical measurement from the sidewalk to the highest point of the roof. If the sidewalk is uneven, the midpoint of the sidewalk will be used as a reference.

b. RW = Right of Way (in meters), total width of the highway, street, path, or easement, that is, the distance between property lines, including the roadway and both gutters, sidewalks, and green strips.

c. S = Summation Setback (in meters), between the front yard setback (RA) and the voluntary setback (RV).

d. RA = Front yard as the space between the property line and the building line fixed or required by the municipality.

e. RV = Voluntary setback is the additional unbuilt open space that the owner leaves at their discretion, between the front yard and the structure to be built.

f. HC = Height Coefficient (Coeficiente de Altura), whose values are specified in Table 2 of this Regulation, and which is detailed below.

In cases where there are two or more fronts to a public street, an average must be calculated, given the impact on the surroundings that the building will bring, both for neighbors and for developers.

BHet= (BHet street 1 + BHet street 2) # streets 26.3. Land Use Coefficients (CAS) and Height Coefficient (CA).

Shows the values of CAS and CA according to the property area ranges and zoning.

| Table 2. Values of Land Use Coefficient (CAS) and Height Coefficient | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Land Use Coefficients (CAS) | Height Coefficients (CA) | | | | | | | | m² | ZC-2 | ZC-1 / ZMIC | ZC-3 | ZMR C | ZR-1/ZR- 2 | ZR-3 | ZR-4 | | | 2.5 | 2 | 1.5 | 1 | | | | | ≤100 | 2.00 | 2.00 | 2.00 | | | | | | 101-250 | 2.67 | 2.50 | 2.38 | | | | | | 251-500 | 3.33 | 3.00 | 2.75 | | | | | | 501-750 | 4.00 | 3.50 | 3.13 | | | | | | 751-1000 | 4.67 | 4.00 | 3.50 | | | | | | 1001-1250 | 5.33 | 4.50 | 3.68 | | | | | | 1251-1500 | 6.00 | 4.69 | 3.86 | | | | | | 1501-1750 | 6.19 | 4.88 | 4.04 | | | | | | 1751-2000 | 6.38 | 5.06 | 4.22 | | | | | | 2001-2250 | 6.57 | 5.25 | 4.40 | | | | | | 2251-2500 | 6.76 | 5.44 | 4.58 | | | | | | 2501-2750 | 6.95 | 5.63 | 4.76 | | | | | | 2751-3000 | 7.14 | 5.81 | 4.94 | | | | | | 3001-3250 | 7.33 | 6.00 | 5.12 | | | | | | 3251-3500 | 7.52 | 6.19 | 5.30 | | | | | | 3501-3750 | 7.71 | 6.38 | 5.48 | | | | | | 3751-4000 | 7.90 | 6.56 | 5.66 | | | | | | 4001-4250 | 8.09 | 6.75 | 5.84 | | | | | | 4251-4500 | 8.28 | 6.94 | 6.02 | | | | | | 4501-4750 | 8.47 | 7.13 | 6.20 | | | | | | 4751-5000 | 8.66 | 7.31 | 6.38 | | | | | | 5001-5250 | 8.85 | 7.50 | 6.56 | | | | | | 5251-5500 | 9.04 | 7.69 | 6.74 | | | | | | 5501-5750 | 9.23 | 7.88 | 6.92 | | | | | | 5751-6000 | 9.42 | 8.06 | 7.10 | | | | | | 6001-6250 | 9.61 | 8.25 | 7.28 | | | | | | 6251-6500 | 9.80 | 8.44 | 7.46 | | | | | | 6501-6750 | 9.99 | 8.63 | 7.64 | | | | | | 6751-7000 | 10.18 | 8.81 | 7.82 | | | | | | ˃7000 | 10.37 | 9.00 | 8.00 | | | | | For multi-story condominiums, the minimum clear height from finished floor to finished floor may be 2.40m, provided that the requirements regarding ventilation and lighting are met.

Lots larger than 1250 m2, located along the urban axis (radial de Pavas, roads around La Sabana, Paseo Colón, avenida Segunda, and radial de San Pedro), where the Proyecto de Transporte Limpio is projected to be implemented for the city's west-east corridor, will have an additional 10% CAS on top of that indicated in Table 2 of this Regulation.

The areas of underground floors will not be taken into account for the calculation of the AMC; additionally, if the first and second floors (from the finished floor level of the access) are used for parking, they will also not be taken into account for the AMC.

SANCTIONS

Any violation of these Reglamentos de Desarrollo Urbano, committed by the responsible professional of a project, the property owner, their legal representatives, or by any administered party in general, will be sanctioned as provided by:

a. Urban Planning Law N°4240 of December 15, 1968, and its amendments.

b. Ley de Construcciones N°833 of November 4, 1949, and its amendments.

c. General Health Law N°5395 of October 30, 1973, and its amendments.

d. Código Municipal, Law N°7794 of April 27, 1998.

e. Ley Orgánica del Ambiente N°7554 of November 3, 1995.

f. Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico N°7555 of October 20, 1995.

g. Ley Forestal N°7575 of February 13, 1996.

h. Ley de Licores N°10 of October 7, 1936.

i. The Regulations that the Executive Branch has issued to regulate the previous laws.

j. The Reglamentos de Desarrollo Urbano of the cantón San José.

k. Other applicable special laws.

In addition to the infractions contained in the laws and regulations indicated in the previous article, they will also apply in the following cases:

a. When a municipal license exists, and the works do not conform to what was authorized.

b. When there is no responsible professional in charge of the work.

c. Ten days after the resignation of the responsible professional, and the work does not have a new professional in charge.

d. On a property or construction, where activities not permitted in the land-use zoning are carried out, or in breach of the granted land use certificate (certificado de uso de la tierra), even if they do not require a municipal business license.

e. Public space is arranged or used without municipal authorization.

f. When a resolution, judicial or health order so provides.

The inspector will proceed to notify the administered party, including the following information:

a. Property registration number.

b. Identification of the registered owner or subject of the notification.

c. Identification of the person receiving the notification.

d. The infraction committed, the sanction to be imposed, possible sanctions in case of refusal, the legal basis, and the clarification that they have the right to file appeals for revocation and appeal, all in accordance with the Código Municipal.

e. Name of the inspector and witnesses.

For cases of infractions provided for in the Ley de Construcciones and its Regulation, the notification will be made at the place of the work with the owner, responsible professional, resident engineer or their assistant, construction foreman, or failing that, with any person of legal age, recording it as such in the notification.

If the notification is part of the regulatory procedure according to the Ley de Construcciones and its Regulations, the notification will be made personally to the registered owner or owners, following the guidelines of the Ley de Notificaciones Judiciales.

It will be the responsibility of the competent technical department, through its inspectors, to record in a formal notification to the administered party that they have five business days, a period in which they must gather the detailed information regarding the case.

For the purposes of calculating the fine, the value per square meter (m2) of construction will be that established in the Table Typology of Material Works and Work Values, set by the Ministry of Finance. The amount of the fine will be 1% of the total value of the work.

In the application of fines for construction works without permits, in accordance with the Ley de Construcciones and its Regulation, they will be charged applying the same criterion.

(*) (Corrected by Fe de Erratas and published in La Gaceta No. 61 of April 8, 2024, page No. 2)

In the event of the administered party's non-compliance in regularizing their situation after having been previously notified, the inspector will request the imposition of the urban planning infraction in the municipal system; an infraction that prevents the granting of construction and commercial licenses on the property, until it is brought into compliance, requiring the lifting of this infraction upon compliance, subject to municipal verification.

The challenge phase of the administrative acts issued by the municipality will be governed by what is established and regulated in the Código Municipal, as appropriate.

Go to the beginning of the document

3.1. Homologación del Plan Regulador.

3.2. Documentos principales.

3.3. Documentos conexos.

3.4. Documentos auxiliares a los RDU 3.5. Norma Supletoria.

REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO Y VARIACIÓN DE REQUISITOS.

los RDU.

7.1. Plazo y fundamentos de revisión de los documentos principales de los RDU.

7.2. Plazo y fundamentos de revisión de los documentos conexos a los RDU.

PROMOCIÓN DEL DESARROLLO URBANO

9.1. Barrios del cantón San José.

10.1. Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana (UGRIU).

10.2. Zonas de Control Especial 10.2.1. Áreas de Interés Patrimonial y Turístico (AIPT).

10.2.2. Áreas de Interés Socio-Económico y Cultural (AISEC).

10.2.2.1. Distrito de Innovación T24 (DI-T24).

10.2.2.2. Centro Histórico (CHSJO).

10.2.2.3. González Víquez (GV).

10.2.3. Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF).

10.2.3.1. Áreas de Protección de Ríos (APR) 10.2.3.2. Áreas de amenaza natural a deslizamiento e inundaciones (ANDI).

10.2.4. Asentamientos Humanos Informales (AHI) 10.2.4.1. Justificación 10.2.4.2. Aplicación de norma excepcional y/o experimental 10.2.5. Urbanizaciones Irregulares No Recibidas (UR-INR).

Especial.

13.1. Justificación.

13.1.1. Normas y programas.

13.1.2. Banco de Proyectos de Renovación (BPR).

13.1.3. Calificación para formar parte del BPR.

13.1.4. Incentivos

14.1. Prevención y Control de impacto ambiental.

19.1. Licencias para demolición, movimiento de tierras, construcción y otros 19.2. Licencias de publicidad exterior 19.3. Licencias para obras de Telecomunicaciones.

19.4. Vigencia de los Certificados de Uso de la Tierra (CUT) emitidos para un predio.

19.4.1. Transitorio para los Certificados de Uso de la Tierra.

19.5. Permisos de desfogue y disponibilidad de la red de alcantarillado pluvial

21.1. Visto bueno para catastrar (segregación / reunión de fincas/ rectificación de área) y sus requisitos.

21.2. Visado Municipal.

21.2.1. Visado municipal para casos especiales 21.2.2. Requisitos para la obtención del visado municipal 21.3. Certificado de Uso de la Tierra (CUT).

21.3.1. Uso de la Tierra Urbano-Constructivo 21.3.2. Uso de la Tierra Urbano-Comercial 21.3.3. Uso de la Tierra para consulta 21.3.4. Requisitos para Usos de la Tierra Urbano-Comercial, Constructivo y de Consulta.

21.4. Tareas de control y vigilancia.

21.5. Licencia para Demolición.

21.5.1. Requisitos 21.6. Licencia para movimiento de tierra y/o escombros.

21.6.1. Requisitos.

21.7. Licencia de cierre temporal de acera 21.8. Rotura de Pavimento 21.9. Permiso de Construcción 21.9.1. Requisitos 21.10. Licencia para urbanizaciones y fraccionamientos 21.10.1. Fase 1. Visto bueno de anteproyecto y sus requisitos.

21.10.2. Fase 2. Aprobación de planos constructivos para urbanizar y sus requisitos 21.11. Licencia para proyecto de condominios y sus requisitos.

21.12. Recibo de Obras de Urbanización y sus requisitos.

21.13. Licencia para Publicidad Exterior 21.14. Licencias para Telecomunicaciones 21.14.1. Consideraciones generales.

21.14.2. Exigencias Generales.

DE OBRAS

24.1. Alineamientos.

24.2. Retiros 24.2.1. Retiro frontal.

24.2.2. Propósito 24.2.3. Proyección aérea y/o subterránea 24.2.4. Uso del antejardín 24.2.5. Caso de ampliación vial 24.2.6. Retiro Posterior.

24.2.7. Retiros Laterales.

26.1. Fórmula para el AMC en Zonas Comerciales y Mixtas Industria - Comercio.

26.2. Fórmula para el AMC en Zonas Residenciales y Mixtas Residencia - Comercio.

26.2.1. Altura Máxima de Edificación en Zonas Residenciales y Mixtas Residencia Comercio.

26.3. Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y Coeficiente de Altura (CA).

REGLAMENTO N°2. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL USO DE LA TIERRA .CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL USO DE LA TIERRA

2.1. Usos Conformes.

2.1.1. Usos Comerciales Conformes.

2.1.2. Usos Conformes en áreas comunes de Condominios Comerciales.

2.1.3. Usos Constructivos Conformes.

2.1.4. Usos Conformes Condicionados.

2.2. Usos No Permitidos 2.3. Usos No Conformes 2.3.1. Declaratoria de condición de Uso No Conforme.

2.4. Fincas afectadas por dos o más zonas de uso 2.5. Calificación de actividades 2.6. Homologación y Apertura de nuevas actividades.

2.6.1. Homologación de actividades económicas con el CIIU4.

2.6.2. Apertura de actividades económicas nuevas en el CIIU4.

3.1. Zonas de Uso Residencial:

3.2. Zonas de Uso Comercial y Servicios:

3.3. Zonas de Uso Mixto:

3.4. Áreas Verdes, Recreativas y Comunales (AVRC).

3.5. Áreas Públicas (APU).

USO DE LA TIERRA

6.1. Zona Residencial-1 (ZR-1).

6.2. Zona Residencial-2 (ZR-2).

6.3. Zona Residencial-3 (ZR-3).

6.4. Zona Residencial-4 (ZR-4).

7.1. Requisitos 7.2. Actividades permitidas

8.1. Zona Comercio y Servicios 1 (ZC-1).

8.1.1. Requisitos 8.1.2. Actividades permitidas 8.2. Zona Comercio y Servicios 2 (ZC-2).

8.2.1. Requisitos 8.2.2. Actividades permitidas 8.3. Zona Comercio y Servicios 3 (ZC-3).

8.3.1. Requisitos 8.3.2. Actividades permitidas.

9.1. Requisitos 9.2. Actividades Permitidas.

CONDICIONANTES

MEDIDAS DE REGULACIÓN Y CONTROL SOBRE LA ZONIFICACIÓN DE USOS DE LA TIERRA.

(UGIC)

ZONIFICACIÓN DE USOS DE LA TIERRA

y Áreas de Amenaza Natural a Deslizamiento e Inundaciones (ANDI).

REGLAMENTO N°3. REGLAMENTO DE MOVILIDAD Y ESPACIOS PUBLICOS (MAPA OFICIAL)

5.1. Primarias.

5.2. Secundarias 5.3. Terciarias 5.4. Vías peatonales.

5.5. Vías de uso mixto

6.1. Vías para transporte público 6.2. Zonas para estacionamiento bajo cobro 6.3. Vías para transporte de carga de materiales peligrosos 6.4. Vías para carga y descarga.

8.1. Demarcada.

8.2. Compartida 8.3. Segregada 8.4. Independiente

10.1. Estacionamientos públicos.

10.1.1. Normas especiales.

10.2. Estacionamientos Privados.

10.2.1. Número de espacios de estacionamientos privados.

10.2.2. Normas de diseño para estacionamientos privados.

10.2.3. Espacios de parqueo utilizados en predios distintos 10.2.4. Control de cumplimiento.

10.3. Parquímetros municipales

Y ÓRGANOS COMPETENTES DE AUTORIZACIÓN.

31.1. Ocupación por obras en el espacio público aéreo o del subsuelo.

31.2. Ocupación del espacio público para eventos con fines de lucro.

31.3. Ocupación por determinación administrativa.

31.4. Ocupación del espacio público para la extensión del comercio existente.

31.5. Ocupación del espacio público aéreo para actividades comerciales.

31.6. Actividades sin fines de lucro y bajo patrocinio municipal o de gobierno.

35.1. Aceras, cercas, canoas y bajantes.

35.1.1. Aceras.

35.1.2. Cajas y pozos de registro.

35.1.3. Rampas para personas con discapacidad.

35.2. Elementos de seguridad.

35.3. Arborización de las calles y mobiliario urbano.

35.4. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía.

35.5. Transformación de las alamedas existentes en vías vehiculares.

35.5.1. Requisitos.

REGLAMENTO N°4 .REGLAMENTO DE PUBLICIDAD EXTERIOR

4.1. Vigencia 4.2. Licencia temporal 4.3. Dispensa de licencia para rótulo.

4.4. Requisitos

7.1. En el Centro Histórico (CHSJO).

7.2. Tamaño de los rótulos en los cuatro distritos centrales.

7.3. Tamaño del rótulo en los distritos periféricos y DI-T24

8.1. Distrito de Innovación Tecnológica (DI-T24) y González Víquez (GV).

8.2. Sobre bulevares de Avenida 0 y 4.

intersecciones o esquinas

GLOSARIO ACRÓNIMOS La Municipalidad del Cantón Central de San José, en ejercicio de las facultades que le otorgan la Constitución Política, la Ley de Planificación Urbana y el Código Municipal.

1. Que la Constitución Política en su artículo 169, atribuye la competencia de planificación, control y ejecución del desarrollo urbano a las municipalidades.

2. Que la Ley de Planificación Urbana (Ley Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968) en los artículos 15, 19, 21 y siguientes dispone el deber de las municipalidades de implementar un Plan Regulador y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, que permitan ejercer la autoridad y competencia de los Gobiernos Locales para planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su jurisdicción.

3. Que el Código Municipal (Ley Nº 7794 de 30 de abril de 1998) , en el artículo 13, incisos y k) establece la obligación de aprobar un Plan de Desarrollo Municipal (PDM), como base del proceso presupuestario de las municipalidades, que marca las políticas y objetivos estratégicos de la Municipalidad en correspondencia con el Programa de Gobierno del Alcalde. Este plan constituye un instrumento de planificación con dos períodos horizonte: mediano plazo y corto plazo.

4. Que precisamente con la definición en el Código Municipal del PDM como proceso de planificación a mediano plazo, la Municipalidad debe redefinir sus propios procesos de planificación, adecuando a la luz de tal disposición, el instrumento actual correspondiente al Plan Regulador (PR) denominado Plan Director Urbano (PDU), que a la fecha ha sido instrumento de planificación.

5. En efecto, los objetivos que persigue el PR o PDU actual, se orientan básicamente a la ordenación del territorio en su dimensión de uso del suelo, zonificación y edificabilidad, mientras que el Plan de Desarrollo Municipal es un instrumento de planificación integrador de los procesos de gestión urbana, ambiental y del desarrollo económico, social y cultural. Por tal razón, a partir de esta reforma, se hace necesario integrar los objetivos del Plan Regulador a los del Plan de Desarrollo Municipal, por lo que el área programática del primero estará definida en este último, de manera más amplia en cuanto a sus alcances.

6. Que por otra parte, se debe observar que las políticas de desarrollo local, cuya sostenibilidad busca el PDM a través de la formulación de propuestas (programas y proyectos en diversas áreas) conllevan un carácter de orientación y coordinación, no necesariamente vinculante y menos obligatorio, por lo que se han de aplicar a través de normas o reglas jurídicas que encaucen su cumplimiento. Es así como se hace necesaria la existencia de un elemento normativo, tal como el que ha integrado el PR o PDU por requerimiento de la propia Ley de Planificación Urbana. Los reglamentos del PR o PDU, norman lo relativo a la zonificación de uso del suelo, urbanización, construcción, uso del espacio público y paisaje, entre otros temas, basando sus regulaciones en la legislación vigente y su jurisprudencia, y por disposición legal, tales preceptos son de acatamiento obligatorio para todas las personas tanto físicas como jurídicas, privadas y públicas.

7. Considerando lo señalado en el punto 4, resulta procedente la reforma del Plan Regulador (PDU) vigente, a fin de integrar sus objetivos y en general su área programática, al Plan de Desarrollo Municipal, adecuando el PR o PDU con la normativa del Código Municipal. Consecuentemente, se reforma el PR (PDU) INTEGRANDOLO al PDM, y reformando sus Reglamentos de Desarrollo Urbano, para actualizarlos, manteniendo esa denominación y no la que se ha venido utilizando, asumiendo erróneamente como sinónimos los términos de Plan Director Urbano y Reglamentos de Desarrollo Urbano.

8. Que además de todo lo señalado, los reglamentos del Plan Regulador vigente (PDU) requieren de una reforma, específicamente en materia ambiental, debido a que la Secretaría Técnica Ambiental, mediante resolución N° 723-2007-SETENA, requirió a la Municipalidad de San José, como condicionante para otorgar la Viabilidad Ambiental al Plan Director Urbano de San José, la incorporación de la Variable de Impacto Ambiental, según el Procedimiento Técnico establecido en el Decreto Ejecutivo N° 32967-MINAE, publicado en La Gaceta N° 85 del 04 de mayo del 2006. Esto había sido ya ordenado por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia mediante votos 2002-1220, 2006- 3907 y 2005-9765.

9. Que asimismo, en virtud de lo establecido en el artículo 7.2 del Reglamento de Disposiciones Generales del Plan Director Urbano, éste debe revisarse y actualizarse al menos cada cinco años.

10. Con fundamento en lo anterior, esta Municipalidad, ha acordado promulgar la presente reforma a los reglamentos del Plan Regulador del Cantón de San José, conocido como Plan Director Urbano del Cantón de San José (P.D.U), publicado en La Gaceta Nº 17 del 24 de Enero de 1995 y sus reformas, publicadas en el Alcance Nº 3 a La Gaceta N° 18 del 27 de enero de 1997, en el Alcance Nº 70 a La Gaceta Nº 186 del 24 de enero de 1999, La Gaceta Nº 127 del 03 de julio del 2003, y La Gaceta Nº 148 del 03 de agosto del 2005, en adelante manteniendo su denominación únicamente como REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO, de conformidad con el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana. Dichos reglamentos consisten en los siguientes: Reglamento de Disposiciones Generales del Plan Regulador de San José, Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo, Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte y Reglamento de Publicidad Exterior, todos con sus respectivos mapas. Reglamentos estos que contienen toda la materia de regulación que requieren los artículos 19, 20 y 21 de la Ley de Planificación Urbana.

(Nota de Sinalevi: En relación con estos temas, pueden también consultarse las siguientes normas: Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Zonificación de Uso de Suelo, Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Espacios Públicos, vialidad y transporte y Reglamento de Desarrollo Urbano del Cantón de San José. Reglamento de Publicidad Exterior, todas ellas emitidas por la Municipalidad de San José) (Nota de Sinalevi: Esta norma fue reformada parcialmente y reproducido su texto en forma íntegra y publicada en el Alcance Digital N° 257 a La Gaceta N° 237 del 21 de diciembre del 2023, por lo que se reproduce a continuación:)

REGLAMENTO N°1 REGLAMENTO DE DISPOSICIONES GENERALES

GENERALIDADES ARTÍCULO.1. Contenido, metodología y enfoque de gestión urbana.

1.1. Contenido. Los Reglamentos de Desarrollo Urbano (en adelante los RDU), a los que se refiere la Ley de Planificación Urbana, en su Capítulo II, son un conjunto de cuerpos normativos y sus respectivos mapas, en los cuales están contenidas todas las disposiciones atinentes a la regulación de la actividad del Desarrollo Urbano del cantón San José, referentes a la edificabilidad, zonificación o clasificación del uso de la tierra, regulación de zonas y espacios públicos, publicidad exterior, operación en uso de la tierra (regulación de actividades), red de vías públicas, organización de tránsito, control de calidad ambiental, paisaje y ornato urbanos.

1.2. Metodología. Los RDU forman parte del Sistema de Planificación Urbana de la Municipalidad de San José, representado en el gráfico siguiente:

Los componentes o instrumentos de este Sistema de Planificación Urbana son los siguientes:

a. Instrumento de planificación urbana municipal a largo plazo (20-25 años), Plan Director Urbano de San José - 2040 (PDU-2040). Es una guía metodológica para la gestión urbana de la Municipalidad de San José, en los temas relacionados con las redes de espacios verdes (ríos, parques, recorridos, paisaje, etc.), la movilidad urbana (vialidad, tránsito y transporte), y el tejido urbano (morfología, funcionalidad, urbanización y renovación, etc.). Sus propuestas parten del análisis de los estudios existentes en cada una de estas materias, y se actualizan cada año. Su antecesor original era el PDU elaborado en el año 1994.

b. Instrumentos de planificación urbana municipal a mediano plazo (4-8 años), son los siguientes:

▪ Plan de Desarrollo Municipal de San José (PDM 2021 - 2024). Este documento contiene los programas de actuación municipal en las áreas de infraestructura y servicios, desarrollo socioeconómico, cultura, ambiente e institucionalidad, entre otros; se formula a partir del Plan de Gobierno del alcalde electo y, en lo que respecta a los temas urbanísticos, a la luz de las propuestas del Plan Director Urbano de San José (PDU-2040).

▪ Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU) del cantón San José. Este documento acompaña al Plan Director Urbano (PDU), y al Plan de Desarrollo Municipal (PDM), en lo que corresponde a las normas de desarrollo urbano que son, a diferencia de las recomendaciones, lineamientos y programas de los anteriores dos instrumentos, obligatorias para su cumplimiento por parte de todos los actores urbanos.

1.3. Enfoque de Gestión Urbana. Este enfoque pretende mejorar la calidad de vida de la población, el bienestar social, encaminada a disminuir la desigualad y promover una justicia espacial-ambiental en el cantón San José, así como procurar la salud mental en todos sus ámbitos. Los tres instrumentos de planificación antes descritos en su conjunto, establecen un modelo de ordenación del territorio cantonal y propuestas de su desarrollo, en las siguientes cuatro áreas o dimensiones del desarrollo urbano: ambiental, sociocultural, económico y político-institucional, con el enfoque de sostenibilidad, propio de cada una de estas dimensiones:

a. En lo ambiental, se reconoce al ambiente como elemento fundamental para el sustento de la vida y, por tanto, como fundamento de desarrollo. También reconoce al ser humano, al igual que la infraestructura y servicios necesarios para su vida, como parte integral del mismo. La gestión ambiental de la municipalidad se orienta hacia sus mejoras, mediante la prevención, control, regulación de impactos negativos al ambiente y efectos del cambio climático, mitigación de los niveles de contaminación, aumento de la cobertura vegetal, peatonalización de vías, rehabilitación de las zonas deterioradas y vulnerables, entre otros, todo lo anterior conforme a los principios del desarrollo sostenible (ODS) y en garantía de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, con el fin de mejorar la calidad de vida en la ciudad. Como base para este tipo de análisis se consideró la Variable Ambiental a través de la determinación del Índice de Fragilidad Ambiental (IFA), y las mediciones de contaminación, así como la observancia de comportamiento de lo construido y lo natural a lo largo de los últimos 15 años.

b. La dimensión social parte como un principio rector de la gestión urbana cuyo objetivo es apuntar a la disminución de las desigualdades sociales y el trabajo por una justicia espacial, donde todos los barrios tengan, al menos, acceso a sitios de recreación y ocio de calidad y cantidad, acceso a vivienda de calidad, acceso a actividades de formación, así como acceso a un especio libre de contaminación.

Este enfoque comprende el conjunto de las relaciones económicas y sociales de toda colectividad, así como la atención, armonización, conciliación y concertación de la diversidad de características, intereses y necesidades de la población en general, y de sus organizaciones en particular, dando la municipalidad un interés especial a los temas de accesibilidad urbana y género.

Como criterio de su sostenibilidad se utiliza la equidad de distintos grupos de usuarios de San José, así como de sus diferentes barrios, expresada en su grado de participación en la toma de decisiones, lo mismo que en el disfrute de la infraestructura, servicios y ambiente, dentro de la ciudad y en sus alrededores. Por su lado, la dimensión cultural reconoce que la cultura es inherente al ser humano, y, por tanto, facilitar su ejercicio y desarrollo es un deber institucional y un derecho fundamental.

La cultura es dinámica y se construye colectivamente desde las diversidades, con creatividad y en los espacios públicos, generando, de este modo y continuamente, patrimonio y memoria urbana. La propuesta municipal para fomentar el desarrollo cultural, parte de los retos y desafíos que plantea la ciudad como proyecto colectivo, e inserta en un mundo globalizado; ésta se orienta a la inclusión de las diversidades en el espacio público, a promocionar el acceso equitativo a la cultura y el conocimiento, a fortalecer el vínculo entre educación, cultura y entorno urbano, a rescatar y poner en valor la memoria y el patrimonio del cantón para la ciudadanía.

c. La dimensión económica busca el fomento de la economía local a través de nuevas actividades productivas y formas de relación económica como, por ejemplo: establecer un modelo de desarrollo en el que la diversidad cultural y la creatividad sean pilares de transformación social y económica (economía naranja), así como la creación de redes de economía solidaria que potencie otro dinamismo económico que tenga como base el bienestar social. Se relaciona con la capacidad productiva y con el potencial económico del territorio, con el propósito de generar productos, bienes, servicios y riquezas, lo cual corresponde al aporte conjunto de todos los sectores productivos de la ciudad y sus alrededores, al conjugar y vincular el conjunto de las actividades productivas, producción, transportes, servicios, comercialización, etc. Su criterio de sostenibilidad es la competitividad económica y este en mucho depende de la organización funcional de la ciudad (tiempo de recorrido entre vivienda, trabajo y recreo, accesibilidad a diferentes sectores de la ciudad, vulnerabilidad ante los desastres por fenómenos naturales, socio-naturales y antrópicos, la calidad de su infraestructura y servicios, el nivel de contaminación ambiental, orden público, entre otros).

d. La dimensión político-institucional es el eje esencial de fortalecimiento de la gobernabilidad democrática, sustentada en la solidez de las instituciones públicas, conducentes a la corrección de desequilibrios socioespaciales y a gestar la localización espacial de las actividades humanas para alcanzar el desarrollo sostenible, a través de un enfoque participativo de gestión urbana, promoviendo el establecimiento de grupos de vecinos o comités de base local que estimulen la generación de proyectos e iniciativas, y que a su mismo tiempo interactúen con procesos de planificación del territorio, basada en el diálogo, negociación y concertación entre los sectores público y privado. En este sentido, la municipalidad es responsable de la planificación integral de desarrollo local, por lo que participa, en la medida de lo posible, en la gestión de los programas y proyectos de otras instituciones y organizaciones, mediante las comisiones mixtas, participación en entes inter cantonales o sectoriales, y creación de propuestas de diferentes rangos territoriales (metropolitanos, cantonales, distritales, barriales) involucrando habitantes y usuarios.

El objetivo general de los RDU es constituir un esquema normativo básico que permita integrar, delimitar y dar contenido al derecho de propiedad, que comprende, entre otros, los derechos especiales de posesión, usufructo y transformación que tienen los sujetos en sus propiedades. Dicha integración y delimitación se dará dentro del ámbito enmarcado por los artículos 45, 50 y 169, de la Constitución Política.

Los RDU se distinguen entre 1) Documentos Principales, 2) Documentos Conexos y 3) Documentos de Consulta, y cada uno de estos grupos de documentos se conforman por los documentos a) textuales y b) gráficos. Estos se describen a continuación.

3.1. Homologación del Plan Regulador. Para fines de este reglamento se homologa el concepto de Plan Regulador definido en la Ley de Planificación Urbana N°4240 a Plan Director Urbano, entendiendo ambos como el instrumento de planificación local que reúne el conjunto de normas, reglamentos, mapas, programas y proyectos de desarrollo urbano que contemplan las directrices hacia el desarrollo sostenible del territorio, con proyección a futuro, considerando la participación ciudadana como principio rector para la construcción de escenarios futuros y visión a largo plazo.

3.2. Documentos principales. Estos constituyen un conjunto normativo básico, delimitando el derecho de propiedad mediante ordenación del territorio y planificación del desarrollo urbano. Estos se desarrollan en estricto apego a la legislación sobre la formulación de los planes reguladores y sus reformas, (Ley de Planificación Urbana N°4240, Manual de Planes Reguladores Cantonales del INVU, etc.). Son los siguientes:

a. Textos:

▪ Reglamento de Disposiciones Generales: está conformado por artículos estructurados con una secuencia lógica que correlacionan requisitos de desarrollo urbano y comercial, mismos que regulan aspectos urbanísticos correspondientes a la materia de los reglamentos de Renovación Urbana, de Fraccionamiento y Urbanización y de Construcciones, según la Ley N°4240.

▪ Reglamento de Zonificación de Uso de la Tierra: este tiene como objeto el establecer las normas conforme a las cuales el ayuntamiento ejercerá sus atribuciones en materia de zonificación y asignación de los usos, destinos, reservas, de predios y construcciones, así como la especificidad de las mimas asociadas a las actividades comerciales.

▪ Reglamento Espacios Públicos y Movilidad (Mapa Oficial): este reglamento presenta elementos que contribuyen a la identificación de las calles cantonales de administración local y nacional mediante las cuales se establecen normas generales para el control, uso y obras en los espacios públicos, ya sean a través de ocupación, desarrollo de eventos o actividades económicas relacionadas al tránsito (estacionamientos). Por tanto, el Mapa Oficial, el cual debe de mostrar los espacios públicos dados por las vías y otros terrenos de carácter patrimonial y demanial, estarán representados por la cartografía de: Vialidad y Propiedades Municipales y del Estado.

▪ Reglamento de Publicidad Exterior: en vista de que la actividad comercial lleva consigo el establecimiento de publicidad exterior, es por tanto que surge la necesidad de controlar la aplicabilidad de las normas en cuanto al tipo, ubicación, cantidad, tamaño, altura y retiros, con el fin de disminuir el impacto de la contaminación visual que pudiera generar la publicidad, sin detrimento de la libertad de prensa y de comunicación.

b. Gráfica según reglamento:

Reglamento 1: Disposiciones Generales.

▪ R1-01-00. Mapa "Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana del cantón San José".

▪ R1-02-00. Mapa "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José".

▪ R1-02-01. Mapa "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana (Sector Central)".

▪ R1-03-00. Mapa "Zonas de Amenazas a Deslizamientos e Inundaciones en el cantón San José".

▪ R1-04-00. Mapa "Índice de Fragilidad Ambiental Integrado del cantón San José - Agrupación por Limitantes Técnicas" ▪ R1-05-00. Mapa "Barrios del cantón San José".

▪ R1-06-00. Mapa "Retiros del cantón San José".

▪ R1-06-01. al R1-06-11. Mapa "Retiros por distrito".

Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV) por cuadrante urbano".

Reglamento 2: Zonificación de Uso de la Tierra.

▪ R2-08-00. Mapa "Zonificación de Uso de la Tierra del cantón San José" ▪ R2-08-01. al R2-08-11. Mapas "Zonificación de Uso de la Tierra por distrito" Reglamento 3: Espacios Públicos y Movilidad (Mapa Oficial).

▪ R3-09-00. Mapa "Vialidad del cantón San José (Parte del Mapa Oficial)".

▪ R3-09-01. al R3-09-11. Mapas "Vialidad por distrito (Parte del Mapa Oficial)".

▪ R3-10-00. Mapa "Propiedades Municipales y del Estado del cantón San José (Parte del Mapa Oficial)".

▪ R3-10-01. al R3-10-11. Mapas "Propiedades Municipales y del Estado, por distrito (Parte del Mapa Oficial)".

Reglamento 4: Publicidad Exterior.

▪ R4-11-00. Mapa "Áreas para la Regulación de la Publicidad Exterior (Rótulos)".

▪ R4-12-00. Mapa "Áreas para la Regulación de las Pantallas Digitales".

3.3. Documentos conexos. Estos tienen conexión o relación con algunas de las normas de los documentos principales y las amplía, así como se precisa con más detalle, pero sin afectar la calificación jurídica de aquellas normas; se basan en la legislación relacionada con el quehacer municipal en materia de gestión urbana (Código Municipal, Ley de Construcciones, Ley General de Ambiente, Ley de Patrimonio Histórico-arquitectónico, Lineamientos Generales de Formulación de los Planes de Desarrollo Local, Manual de Obra Pública, etc.). Los contenidos de estos documentos tienen un carácter dinámico, por lo que estos necesitan la actualización más expedita que ofrece el proceso de reformas de los documentos principales de los RDU.

Sus postulados básicos relacionados con los derechos de propiedad deben tener el asidero en los documentos principales de los RDU, pero el resto del contenido y todos los detalles técnicos, y de procedimientos administrativos se redactan en forma de un reglamento municipal temático, que comprende el texto y/o la gráfica. Es una especie de Ordenanza Municipal y, ya que su término proviene de la palabra "orden", se refiere a un mandato que ha sido emitido por quien posee la potestad para exigir su cumplimiento, en este caso la municipalidad. Estos reglamentos conllevan solamente la aprobación del Concejo Municipal y su publicación en La Gaceta. La lista de estos reglamentos (existentes y que están en redacción) que se presenta a continuación, está abierta para su futura ampliación:

a. Reglamento para el Cobro de Tarifas por las Omisiones a los Deberes de los Propietarios o Poseedores de Inmuebles en el cantón San José. Se publicó en la Gaceta Nº 191 del jueves 1° de octubre del 2015. Establece el procedimiento para el cobro a los propietarios y poseedores de bienes inmuebles del cantón San José, la imposición y cobro de multas por incumplimiento de lo dispuesto en el Código Municipal; y el procedimiento de cobro por la ejecución sustitutiva de las obras y servicios realizados por el Municipio.

b. Reglamento de Parquímetros, Zonas de Estacionómetros Autorizados de la Municipalidad de San José. Se publicó en la Gaceta N°54 del lunes 18 de marzo del 2013. Reglamenta los procedimientos de autorización, cobro y control, por parte de la Alcaldía y en estrecha colaboración con la Dirección General de Tránsito, de los estacionamientos de tipo parquímetros, en las zonas, calles, avenidas, plazas, parques y demás lugares públicos de administración municipal. Las nuevas zonas de estacionómetros autorizadas se publican en al menos, un diario de circulación nacional.

c. Reglamento para la Regulación de Instalación de Casetas y Mecanismos de Vigilancia para el Acceso a Barrios Residenciales de La Municipalidad de San José. Se publicó en la Gaceta N° 229 del 25 de noviembre del 2013. Se refiere a la instalación de mecanismos de seguridad y vigilancia, tales como cadenas de paso, plumas, agujas o brazos mecánicos de seguridad para regular el acceso vehicular. Estos dispositivos se autorizan únicamente en barrios, caseríos y residenciales que formen un circuito cerrado o que se ubiquen en calles sin salida, y deben estar acompañados de una caseta de seguridad que cumpla con el diseño básico de construcción y materiales que este reglamento establece para ese efecto. De igual manera se autorizan la instalación de casetas de seguridad en aceras, áreas de parques y franjas verdes; así como postes de seguridad que contribuyan a la seguridad de peatones y edificaciones en concordancia con la Ley N° 7600.

d. Proyecto Reglamento Municipal para la Gestión Integral de Residuos. Se publicó en la Gaceta N° 220 del 17 de noviembre del 2022. Tiene por objeto regular en forma integral la gestión de residuos que se generan en el cantón y que por ley son responsabilidad de esta municipalidad, así como la protección de la salud pública y el ambiente.

e. Proyecto Reglamento Municipal Ley de Comercial al Aire Libre. Se publicó en la Gaceta N° 27 del 14 de febrero del 2023. Tiene como objetivo regular las actividades recreativas que se derivan de la Ley de comercio al aire libre Ley N° 10126 y normas conexas, para autorizar a las personas licenciatarias el desarrollo temporal de los espacios públicos, tales como: aceras, vías públicas, calles y otros lugares públicos (excepto parques y plazas), adyacentes a los respectivos establecimientos comerciales, con la intención de promover y ampliar el comercio, el aprovechamiento del espacio público, la seguridad ciudadana y generar mayor actividad económica en un marco de respeto del derecho al libre tránsito, la accesibilidad, el mantenimiento y la protección de los espacios públicos.

f. Proyecto Reglamento de Movilidad Peatonal de la Municipalidad de San José. Se publicó en la Gaceta N° 08 del 18 de enero del 2023. El objetivo principal es regular los lineamientos y directrices que se derivan de la Ley de Movilidad Peatonal N°9976, velando por el cumplimento de los principios que en ella se plantean, para el desarrollo de un sistema de movilidad peatonal y de espacios públicos integrales, que priorice la movilización de las personas de forma segura, ágil, accesible e inclusiva, por las vías públicas de la jurisdicción del cantón San José.

g. Reglamento a la Ley de Impuesto de Patentes de Actividades Lucrativas N° 6755. Se publicó el 20 de enero de 1977. Tiene por objetivo principal regular la gestión para el otorgamiento y administración de las licencias de funcionamiento comercial del cantón San José.

h. Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón de San José. Se publicó en la Gaceta N° 125 del 21 de noviembre del 2003. El objetivo de este reglamento es establecer el procedimiento para el cobro, a los propietarios y poseedores de bienes inmuebles del cantón de San José, por las obras realizadas por la municipalidad, en cumplimiento de lo dispuesto en el Código Municipal.

i. Otros Reglamentos Específicos. Con el fin de orientar la gestión municipal hacia la sostenibilidad de desarrollo urbano, así como asegurar los derechos de todos los actores urbanos participantes de este proceso, la municipalidad promoverá cualquier otra documento de reglamentación conexa a los RDU en las áreas de su competencia, por ejemplo, "Servidumbres de Alcantarillado Pluvial", "Regeneración y Repoblamiento", Mapa "Altura Máxima de Edificios según la Superficie Limitadora de Obstáculos para el Tránsito Aéreo del Aeropuerto Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV) por cuadrante urbano", Mapa "Zonas de Amenazas a Deslizamientos e Inundaciones en el cantón San José", etc.

3.4. Documentos auxiliares a los RDU. Son aquellos que pueden servir de soporte, complemento o aclaración del contenido de los documentos anteriores, tales como leyes, jurisprudencia, manuales, estudios, oficios y circulares, actas y minutas, etc.

3.5. Norma Supletoria. Entendiendo ésta como la norma aplicada en ausencia de otras aplicables, fortaleciendo la laguna reglamentaria que pudiera existir en los RDU, o bien la posible falta de regulación con respecto a las competencias institucionales en materia urbana, considerando la integralidad y desarrollo de una posible omisión a las normas que rigen el cantón San José.

Las disposiciones de los Reglamentos de Desarrollo Urbano serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, en toda el área del cantón San José, de la provincia de San José.

Estos reglamentos derogan expresamente toda aquella normativa de igual o menor rango, que les contradigan.

Supletoriamente, en lo no regulado por estos Reglamentos de Desarrollo Urbano, se aplican las leyes, reglamentos y otras normas de rango nacional y regional, por lo que, entre otros, se debe integrar con las siguientes disposiciones específicas: Código Municipal Ley N° 7794 de 30 de abril de 1998; Ley de Planificación Urbana, N° 4240 de 15 de noviembre de 1968; Ley de Construcciones N° 833 de 4 de noviembre de 1949; Reglamento de Construcciones del INVU de 22 de marzo de 2018; Reglamento de Renovación Urbana del INVU del 01 de junio del 2017; Ley de Expropiaciones N° 9286 del 11 de noviembre del 2014; Ley General de Caminos N° 5060 de 22 de agosto de 1972 y el Decreto N° 40137-MOPT Reglamento a la Primera Ley Especial para la Transferencia de Competencias: Atención Plena y Exclusiva de la Red Vial Cantonal del 23 de febrero del 2017; Reglamento N° 30739-MOPT para las Actividades de Carga y Descarga de Bienes y Materiales de los Vehículos Automotores en el Casco Central de San José y de Restricciones en la Circulación por la Autopista General Cañas del 19 de setiembre del 2002; Reglamento de Zonas Industriales de la Gran Área Metropolitana de mayo de 1985; Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU del 13 de septiembre del 2020; Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres N° 7331 de 3 de abril 1993; Ley de Movilidad y Seguridad Ciclística N° 9660, del 24 de febrero del 2019 y su Reglamento N° 42111-MOPT-H- MEP del 09 de diciembre del 2019; Ley N° 7600 de Igualdad de Oportunidades para personas con Discapacidad en Costa Rica y su reglamento, del 18 abril 1996; Ley de Patrimonio Histórico y Arquitectónico de Costa Rica, N° 7555 del 20 de octubre del 1995; Ley N° 8220 de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos del 4 de marzo del 2002; Ley Forestal N° 7575 del 5 de febrero de 1996 y su Reglamento; Ley General de Salud N° 5395, del 30 octubre del 1973; Ley Orgánica del Ambiente N°. 7554 del 4 octubre de 1995; Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Conservación de Vida Silvestre No 7317 del 21 de octubre de 1992; Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No 7779 del 30 de abril de 1998; Ley de Aguas, No 5516 del 02 de mayo de 1974; Ley para la gestión integral de residuos No 8839 del 13 de julio del 2010; Ley de Licores, N° 9047 de 08 de agosto del 2012; Ley de Impuesto de Patentes de Actividades Lucrativas de la Municipalidad de San José, N° 5694 de junio de 1975 y su Reglamento; Decreto N° 31730-MIDEPLANMIVAH del 3 de febrero del 2004 y su reforma con el Decreto N° 42154-MIDEPLANMOPT-MCJ-MIVAH del 20 de diciembre del 2019; Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José, Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental MINAE (Manual de EIA): Decreto No 32079- Parte I, del 05 de noviembre del 2004, Decreto 32967- Parte II, del 04 de mayo del 2006; Reglamento para la elaboración de Planes de Gestión Ambiental en el sector público de Costa Rica, Decreto No 33889- MINAE del 22 de agosto del 2007; Reglamento para la elaboración de programas de gestión ambiental institucional en el sector público de Costa Rica, Decreto No 36499-SMINAE, del 09 de mayo del 2011; Resolución 2373-2016 SETENA Proyectos de muy bajo impacto del 21 de diciembre del 2016; Resolución 2370-2004-SETENA, Trámite para actividades, obras o proyectos de muy bajo impacto ambiental de competencia municipal del 07 de diciembre del 2004; Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) Decreto N° 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC del 24 de mayo del 2004; Decreto Ejecutivo No 32079- MINAE Código de Buenas Prácticas Ambientales del 05 de noviembre del 2004; Decreto Ejecutivo No 40043-MINAE Regulación del Programa Nacional de Corredores Biológicos del 27 de enero del 2017; reglamentos municipales y normativa conexa.

La tutela general de los RDU corresponde al Concejo Municipal, quien dicta las políticas de desarrollo urbano del cantón y aprueba los proyectos y las normas relacionados con este desarrollo, lo mismo que sus reformas. En estas tareas el Concejo se apoya en su Comisión de Obras, que reúne a los miembros del Concejo, sus asesores y los representantes de la administración municipal.

Por su lado, la administración técnica de los RDU está a cargo de la Gerencia de Gestión Municipal y Desarrollo Urbano, quien lo hace por medio del Consejo Técnico de los RDU, integrado por las jefaturas de sus dependencias, relacionadas directamente con el contenido de los RDU. Este Consejo Técnico está coordinado por el Gerente o su representante, se reúne de acuerdo con la agenda previamente establecida, requiere el cuórum mínimo, la mitad más uno de sus miembros, y sus decisiones se formalizan con el levantamiento de las minutas correspondientes.

El Consejo Técnico de los RDU tiene entre sus potestades las siguientes:

a. Resolver los casos de licencias y permisos en las situaciones complejas, que necesitan un análisis multi-disciplinario y multi-departamental, y donde se requiera integrar e interpretar las normas de estos RDU, la normativa conexa y jurisprudencia, así como la existencia y el grado de actualización de la información urbanística, catastral y fiscal, lo mismo que la presencia de los proyectos de desarrollo urbano en la zona en cuestión.

b. Rectificar en cualquier momento, de oficio o a instancia de los interesados, los errores materiales, de hecho, o aritméticos existentes en los documentos de estos RDU, teniendo presente que el error material o de hecho se caracteriza por ser ostensible, manifiesto e indiscutible, implicando, por sí sólo, la evidencia del mismo, sin necesidad de mayores razonamientos, y exteriorizándose a primera vista por su sola contemplación, (frente al carácter de calificación jurídica, seguida de una declaración basada en ella, que ostenta el error de derecho).

c. Se trata de las situaciones, cuando una declaración de voluntad no coincide con el sentido exacto de la voluntad misma que se quiso expresar. Son errores de expresión, equivocaciones gramaticales, gráficas o de cálculo, tales como el lapsus, la errata, el nombre o el color equivocado, la omisión involuntaria, la no coincidencia de información a la realidad física y jurídica, etc. Únicamente este tipo de errores y no los que vienen de la voluntad son los que pueden rectificarse en cualquier momento, porque no se trata de anular ningún acto o resolución, sino de reconducirlo a los propios términos en que debió ser pronunciado.

d. Sistematizar la experiencia de aplicación de los RDU con el fin de detectar la necesidad de revaloración de sus normas y recomendar a la municipalidad a iniciar el proceso de consulta a la ciudadanía que derive en la recomendación técnica para las Reformas de los RDU, así como dirigir ese proceso, por medio de conformación de los grupos de trabajo correspondientes.

Para lo anterior, este Consejo Técnico de los RDU se apoyará en las comisiones y grupos de trabajo, municipales e interinstitucionales.

Cuando alguna de sus resoluciones pueda afectar a los terceros, (personas que no han concurrido con su voluntad a la formación de un acto jurídico), esta debe aprobarse por el Concejo Municipal y publicarse en La Gaceta.

MODIFICACION Y ACTUALIZACIÓN DE LOS REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO Y VARIACIÓN DE REQUISITOS

7.1. Plazo y fundamentos de revisión de los documentos principales de los RDU. Para la modificación, suspensión o derogación parcial o total de los documentos principales de los RDU, se deberá seguir las disposiciones y procedimientos establecidos en la Ley de Planificación Urbana. Es recomendable su revaluación en el mismo lapso de formulación del Plan de Desarrollo Municipal, es decir cada 4 años, al iniciarse la nueva administración municipal. Las propuestas de modificación a los documentos principales de los RDU tendrán por fundamento los estudios y análisis técnicos realizados por la municipalidad, la cual podrá utilizar asesorías de otras instituciones, universidades, empresas, agencias de cooperación, así como las disposiciones del Concejo Municipal. Se tomará en cuenta la participación en este proceso de todos los actores urbanos interesados mediante la correspondencia y las reuniones presenciales con los representantes de las organizaciones comunales, los gremios y la sociedad civil en general.

7.2. Plazo y fundamentos de revisión de los documentos conexos a los RDU. Sus contenidos tienen un carácter dinámico, estos documentos conexos pueden cambiarse en cualquier momento, contando con un estudio técnico gestionado por la Alcaldía, y el Acuerdo Municipal publicado en La Gaceta.

Considerando la complejidad y dinamismo del desarrollo urbano del Cantón y la insuficiente información sobre algunos tópicos del desarrollo, así como la rigidez natural de los valores mínimos y máximos de las normas de los RDU, se considera la siguiente posibilidad de variación de los requisitos:

Variación de los valores de las normas. Se tolera un diez por ciento (10%) de variación respecto de los valores establecidos para las normas siguientes: a. Área del lote, b. Frente mínimo del lote, c. CAS y d. Alturas (CA).

INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA REGULACIÓN Y PROMOCIÓN DEL DESARROLLO URBANO

FORMAS Y ZONAS DE INTERVENCIÓN

Se refiere a todo tipo de mediación, facilitación, participación, acción, autorización y control municipal, en el desarrollo urbano sostenible. La intervención municipal en las diferentes acciones de este desarrollo se ejercerá mediante los siguientes instrumentos:

▪ Facilitación de información urbanística.

▪ Otorgamiento de licencias urbanísticas.

▪ Desarrollo de programas, proyectos y planes de renovación urbana.

▪ Control de las actividades urbanas.

▪ Normas urbanísticas diferenciadas.

▪ Aplicación de sanciones.

Para la implementación de los planes proyectos de renovación urbana es fundamental el ser informado y avalado mediante consulta pública con la población residente del barrio donde quiere desarrollarse dicho plan proyecto.

9.1. Barrios del cantón San José. Los barrios forman parte de la división política administrativa del país y se indican textualmente en la Ley de División Territorial Administrativa de la República de Costa Rica, estando representado gráficamente a través del Mapa "Barrios del cantó San José".

Por otra parte, estas unidades territoriales se constituyen en formas y zonas para la intervención urbana, por lo tanto, el propósito, de este mapa es identificar y delimitar geográficamente cada uno de los barrios que conforman el cantón San José, a fin de establecer unidades mínimas espaciales para la aplicación de proyectos de renovación urbana, análisis espacial, aplicación de instrumentos para el mejoramiento de la habitabilidad, la organización y representación de datos geoestadísticos, control urbanístico y ambiental, entre otras aplicaciones.

La actualización de los barrios del cantón San José, se aplicará a través de las modificaciones que se planteen a los RDU o cuando se realicen reformas a la Ley de División Territorial Administrativa de la República de Costa Rica, a través de la cooperación interinstitucional con la Comisión Nacional de División Política Administrativa y la Comisión de Barrios y Toponimia de la Municipalidad de San José, la cual es coordinada por la Dirección de Desarrollo Urbano y está compuesta por la Sección de Información Geográfica, la Oficina Municipal de Gestión de Riesgo a Desastres y otras dependencias que se consideren pertinentes.

Son aquellas áreas que por sus características particulares se someten a regulaciones especiales de acuerdo a la Ley 4240 Planificación Urbana; en los RDU se distinguen, para los fines de aplicación de sus normas y desarrollo de programas, planes y proyectos, a través de las Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana y Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana.

10.1. Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana (UGRIU). Están dados en el cantón San José por medio de cuatro formas de intervención: la competitividad territorial para rehabilitar, remodelar, regenerar las áreas urbanas disfuncionales, o conservar las mismas. Estos planes deben cumplir con las disposiciones de altura, densidad, y uso de la tierra, entre otros, dispuestos en la presente normativa.

Dichas formas de intervención se pueden identificar en los mapas de: "Unidades Geográficas de Renovación para la Intervención Urbana del cantón San José" y que se detallan en el de "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José" de la siguiente manera:

a. Rehabilitación Urbana. Abarca el Centro Histórico, las zonas de control especial y de renovación urbana y las áreas de interés patrimonial y turístico, así como algunos ejes viales donde se proponen paseos peatonales y bulevares, además, de la zona de influencia inmediata a la línea del ferrocarril por ser ésta un corredor público masivo que estructura el desarrollo urbano orientado al transporte, rehabilitando el eje ferroviario en sus principios de movilidad (caminar, pedalear, transportar, conectar), de planificación (mezclar, densificar, compactar, cambiar), ambientales y de foresta (reforestar, paredes verdes, ornato), tal como se detalla en el Artículo 10, incisos 10.2.1. y 10.2.2.2., del "Reglamento 1 Disposiciones Generales".

b. Remodelación Urbana. Comprenden en su mayoría a los asentamientos humanos informales que se encuentran dispersos en el cantón, con la particularidad de que gran parte de ellos están ubicados en terrenos marginales próximos a los cuerpos de agua (ríos, quebradas), con carencias de servicios básicos, algunos de ellos localizados en sitios con fuertes pendientes y con presencia de amenazas por deslizamientos e inundación principalmente. Además, estos asentamientos se caracterizan por tener una variabilidad en cuanto a tamaño, cantidad de habitantes, composición social, e incluso estructura económica. En referencia a la atención de este tipo de invasiones, se considera el Artículo 10, inciso 10.2.4., del "Reglamento 1 Disposiciones Generales", la aplicación de normas excepcionales para la regularización y formalización de estos espacios urbanos.

c. Regeneración Urbana. Estas zonas están fundamentadas en el Decreto N°42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH del 20 de diciembre del 2019 y contemplan las centralidades del Distrito de Innovación T-24 y González Víquez. Las principales intervenciones o proyectos públicos que se proponen impulsar para esta zona por parte de la municipalidad y del Gobierno Central se basan en: mejoramiento de las vías vehiculares y peatonales; mejora y ornato del paisaje urbano; mejoras en la infraestructura; gestión para fomentar procesos de economía naranja; reactivación económica, sociocultural, ambiental; y concentración de instituciones de gobierno; promoviendo nuevas edificaciones en altura con usos mixtos, tal como se detalla en el Artículo 10, incisos 10.2.2.1 y 10.2.2.3, del "Reglamento 1 Disposiciones Generales".

d. Conservación Urbana. Corresponden a todos los terrenos o predios que comparten márgenes de ríos y quebradas, que están regulados por zonas de protección de río de 10 o 50 m., según la gradiente del terreno. Entre ellas se pueden encontrar, en general, corredores biológicos interurbanos, áreas de protección de cuerpos de agua, parques y otros espacios verdes, que constituyen áreas ambientalmente frágiles, tal como se detalla en el Artículo 10, inciso 10.2.3, del "Reglamento 1 Disposiciones Generales". En el cantón San José se identifican en los ríos Virilla, Torres, María Aguilar, Tiribí; así como las quebradas Rivera, Ocloro, Lantisco, Bribrí, Chapuí y otros cauces menores.

10.2. Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana (ZCERU). Comprenden todas aquellas áreas de interés o estratégicas para el desarrollo urbano del cantón, que buscan lograr la integración e identidad urbanística, fomentando la vocación y características históricas, patrimoniales, culturales, socioeconómicas, turísticas y ambientales. Estas zonas se identifican a través de las Áreas de Interés Patrimonial y Turístico (AIPT); Áreas de Interés Socio-Económico y Cultural (AISEC), Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF), Asentamientos Humanos Informales (AHI) y Urbanizaciones Irregulares No Recibidas (URINR).

10.2.1. Áreas de Interés Patrimonial y Turístico (AIPT). Son todos aquellos inmuebles con declaratoria patrimonial y su entorno inmediato, así como los predios que bordean los principales parques, plazoletas, paseos peatonales, ejes viales de primer orden, y los predios contenidos en las centralidades de Centro Histórico y González Víquez. Estas áreas están identificadas en el Mapa "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José" Las regulaciones que se establecen para estas áreas se aplican a fachadas, alturas, construcciones y/o remodelaciones, control de la publicidad, proyectos de mejoramiento de espacios públicos, reforestación, y la reactivación de edificios total o parcialmente desocupados.

Los parámetros normativos como el estado de las fachadas (frontales y laterales), cortinas metálicas, canoas y bajantes, aceras, rampas para personas con discapacidad, limpieza de predios, entre otros, aplicados a los inmuebles contenidos en esta área (AIPT) se describen en el "Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón central de San José", vigente.

Adicionalmente a este Reglamento se recomienda la utilización de elementos de seguridad que no sean punzocortantes (alambres de púas o navaja) colocando en su lugar cercas eléctricas o similares; mantener en buen estado las cubiertas de techo, marquesinas, aleros, precintas y pintura en general.

En el presente reglamento, los parámetros y requisitos para este tipo de áreas se pueden revisar en la Sección II. "Licencias Urbanísticas" según el tipo de licencia y Sección III. "Normas de afectación al diseño y construcción de obras", así como en el Reglamento 3 "Espacio Público y Movilidad (Mapa Oficial), Sección V. "Obras en el espacio Público".

10.2.2. Áreas de Interés Socio-Económico y Cultural (AISEC). Son espacios estratégicos para el desarrollo de la ciudad, que se definen y delimitan en el Plan 4D 2050: "Plan Maestro de Regeneración Urbana y Reconversión Productiva de los cuatro distritos centrales de San José", que corresponden a los predios ubicados en las centralidades de: Centro Histórico de San José (CHSJO), Distrito de Innovación -T24 (DI-T24), y González Víquez.

Estas áreas serán objeto de la aplicación de reglamentación especial, para impulsar y regular los siguientes aspectos:

a. El fomento del empleo de calidad, y/o aporte a la innovación productiva, mediante la localización de actividades económicas.

b. Promover los encadenamientos productivos empresariales entre micro, pequeñas y medianas empresas.

c. Fortalecer la vocación productiva del cantón, como comercio y servicios.

d. Promover la vivienda social y vivienda para clase media, mediante soluciones que concentren una alta densidad poblacional, priorizando a los habitantes de estas áreas y del cantón.

e. Potenciar el sentido de pertenencia e identidad de los habitantes de la zona.

f. Conservar elementos arquitectónicos de los bienes inmuebles, o paseos públicos con declaratoria patrimonial, así como controlar su entorno urbanístico.

g. La renovación urbana en los corredores de comercio y servicios, asociados a los ejes de transporte público.

h. El mejoramiento de las fachadas de los edificios.

i. Ampliación y mejoramiento de las aceras y arborización de éstas, en los sectores cuyo ancho sea mayor de 1,20 m. de espacio libre.

j. Promover la recuperación de plusvalías, como una forma de garantizar la creación de suelo público y financiar las mejoras del territorio, a partir de la transformación urbana de estas áreas; por ingresos públicos como canon; y otras formas fiscales: impuestos, tasas, contribuciones especiales; en aras de que algunas obras públicas se financien por medio de la captura de plusvalías, según lo estipulado en la normativa aplicable.

Se identifican tres centralidades o zonas de intervención dentro del cantón San José:

10.2.2.1. Distrito de Innovación T24 (DI-T24). Es un territorio que comprende parte de los distritos Hospital, Merced y Mata Redonda, sus límites están comprendidos al norte con el río Torres (sector de Sabana Norte entre los barrios Américas, Las Luisas, Mantica hasta la confluencia con la Quebrada Lantisco y de la Quebrada Lantisco hasta calle 20; al sur río María Aguilar, al oeste los predios que enfrentan la calle 68 (Sabana Oeste) y al este la calle 20.

Dentro de esta centralidad, se localizan los siguientes barrios:

a. Distrito Merced: Mántica y Pitahaya.

b. Distrito Hospital: San Francisco, San Bosco, Pinos, Corazón de Jesús y parte de Colón.

c. Distrito Mata Redonda: parte de Colón, Morenos, La Salle, Tovar, Del Pino, América y Las Luisas.

El DI-T24 es el territorio seleccionado para la promoción, coordinación y ejecución de estrategias y proyectos de desarrollo local, cuyos componentes se vinculen a la innovación urbanística, económica, social, tecnológica y educativa, con el fin de convertir a la ciudad de San José en un ecosistema de emprendimiento e innovación de nivel internacional. En este territorio se proyecta el desarrollo de infraestructura pública y privada de primer nivel, con el fin de regenerar el espacio urbanístico, recuperar el espacio público accesible, agradable y seguro para el disfrute de las personas, priorizar la movilidad activa y el transporte público, mejorar las condiciones de habitabilidad y sostenibilidad ambiental, así como la recuperación y disfrute de cuencas hidrográficas y corredores biológicos.

El Distrito de Innovación T24 cuenta con un Núcleo Generador que se ubica a lo largo de la Transversal 24, ubicada entre la Fábrica Numar y la Torre Universal, a lo largo de la cual se desarrollarán torres ejecutivas, con construcciones sostenibles e inteligentes tecnológicamente hablando, destinadas principalmente a la atracción de inversión extranjera directa, el desarrollo de actividades académicas, de investigación, diseño y desarrollo, centradas en nuevas tecnologías vinculadas a la cuarta revolución industrial, aunque con usos mixtos (comerciales y residenciales), que permitan la vitalidad de los espacios a todas horas del día, la noche y los fines de semana; parte de las instalaciones se destinarán a actividades de emprendedurismo innovador.

El desarrollo del Distrito de Innovación T24, implica también generar condiciones de empleabilidad, empresariedad y encadenamientos productivos que permitan a la población de todos los barrios aledaños gozar de los beneficios de la generación de riqueza futura en la zona y contribuir a disminuir las desigualdades de todo tipo que imperan entre los barrios que integran el territorio.

En inversiones o desarrollos constructivos en altura, con más de 100 espacios de parqueos o mayores a 3.000 m² de construcción, se deberá contemplar dentro del diseño constructivo, un mínimo del 15% de uso mixto (vivienda, comercio, servicios u oficinas).

Los proyectos que requieran evaluación de impacto ambiental, la huella constructiva no debe de exceder el 88% del área del lote; por lo que el 12% restante, debe de ser para usos de áreas verdes, parques, plazas, jardines, calles y aceras, que se integren sin restricción al espacio público inmediato; mismas que deben permitir la permeabilidad del suelo, ya sea por medio de diseño del espacio público, que integre un porcentaje tal de zona verde y arborización, o, por medio de la implementación de materiales y/o pavimentos permeables en el diseño de plazoletas o similares.

Las inversiones que se desarrollen dentro de esta área, preferiblemente deben contar con una certificación de sustentabilidad, o bien, una declaración jurada emitida por el propietario ante notario público donde se acredite la instalación de sistemas de ahorro de agua, energía, edificios con una calidad interna del ambiente, procesos constructivos eficientes y sostenibles, y un diseño arquitectónico que esté destinado a la inclusión del espacio público. En caso de determinarse incumplimiento a las características de sostenibilidad mediante las cuales se otorgaron los incentivos, tendrá que asumir la diferencia del monto del impuesto de construcción correspondiente.

Cuando un proyecto destine como mínimo un 12% a áreas con destino público, y cumpla con la condición de sustentabilidad indicada en el párrafo anterior, puede optar por los incentivos de edificabilidad de hasta un 35% de área máxima de construcción (AMC) de acuerdo con la Tabla 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" descrita en el Reglamento 1 apartado 13.1.4. incisos b y d.

De valorarse buenas prácticas en pro de la sustentabilidad ambiental por parte del desarrollador, la MSJ podrá colocar cámaras de seguridad y monitoreo en los alrededores del inmueble (previa disponibilidad y/o con contenido presupuestario para su adquisición), además de publicitar el proyecto en el mobiliario urbano a cargo de la municipalidad.

Dentro del área DI-T24, se autorizan también las siguientes actividades comerciales:

a. Investigación y desarrollo de industrias creativas que incluye: publicidad, servicios de comunicación, diseño gráfico, arquitectura, mercado de antigüedades, artesanía, diseño de moda, cine y video, música, artes escénicas, fotografía, industria editorial, educación artística, desarrollo de software, televisión y radio, videojuegos y juegos de computadora, servicios del patrimonio, galerías, museos, bibliotecas, centros culturales y diseño de producto.

b. Investigación y desarrollo en biotecnología; electromedicina, investigación médica, investigación aeroespacial, inteligencia artificial y aumentada, simulación digital y tecnologías en energías alternativas.

c. Espacios de co-working (trabajo colaborativo), incubadoras y aceleradoras empresariales.

d. Ciencias de la vida: biomedicina, bioquímica, investigación farmacéutica, tecnología de alimentos, etología (rama de la biología y de la psicología experimental, que estudia el comportamiento de los animales en sus medios naturales en situación de libertad o en condiciones de laboratorio), laboratorios de biología y microbiología.

10.2.2.2. Centro Histórico (CHSJO). Se ubica dentro de los cuatro distritos centrales de la ciudad de San José: Carmen, Merced, Hospital y Catedral, delimitado al norte por la avenida 7, al sur por la avenida 10, al este por calle 9 y al oeste por calle 12; se caracteriza por su importancia histórica, patrimonial, turística y cultural.

Forman parte de esta zona, principalmente, los predios aledaños a los inmuebles declarados de valor patrimonial por el Ministerio de Cultura y Juventud (MCJ), y los predios con frente a los principales ejes y nudos de la estructuración urbana, como son los recorridos peatonales y parques más significativos, desde el punto de vista de la identidad urbanística del cantón. Estos predios estarán sujetos a control de calidad de fachadas, de acuerdo con el Código Municipal y el "Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón San José". Este espacio forma parte del Área de Interés Patrimonial y Turístico (AIPT).

También podrán beneficiarse conjuntos de predios o fincas, ubicadas en estas zonas, que estén debidamente organizados, para suscribir un acuerdo o convenios de cooperación con la MSJ, en donde con aporte municipal (materiales de construcción, por ejemplo, pintura, agregados y otros) se promuevan la renovación de las fachadas de inmuebles. Para lo cual será necesario que se agrupen al menos tres propietarios colindantes, sea por iniciativa propia o a instancia municipal, quienes deberán elaborar por mutuo acuerdo, una propuesta de mejoras para el conjunto arquitectónico que se quiere, bajo los lineamientos mencionados en este artículo. Esto por cuanto es de interés de la Municipalidad de San José la renovación, la rehabilitación y conservación urbana del CHSJO.

Se impulsan siete ejes de acción, en el CHSJO:

a. Repoblamiento inclusivo a partir del uso de la edificación sin valor patrimonial. El programa de rehabilitación incluye acciones que buscan recuperar la funcionalidad, habitabilidad y estética de los edificios del Centro Histórico, generando una oferta de vivienda asequible y diversa.

b. Activación y realce de los bienes patrimoniales y culturales catalogados. El patrimonio catalogado, es un modelo de gestión para recuperar y activar edificios con usos dotacionales, generando turismo como elemento central de la reactivación del CHSJO, y la puesta en valor del arte en el espacio público.

c. Mejora de la movilidad del Centro Histórico. Configurar una ciudad equilibrada, creando interconexión entre ciclovías, paseos peatonales, mejora y ensanchamiento de aceras, espacio público como parques, plazoletas y transporte público, que favorezca a la cultura y el turismo del área.

d. Fomento de las actividades económicas, culturales; sobre todo de las relacionadas a la industria del turismo urbano.

e. Control de la publicidad exterior.

f. Mejoramiento de las fachadas de los edificios en general, la condición de las aceras y la colocación de arborización.

g. Reducción de la contaminación en general.

En inversiones o desarrollos constructivos en altura, con más de 100 espacios de parqueos o mayores a 3.000 m² de construcción, se deberá contemplar una huella constructiva no mayor al 88% del área del lote; por lo que el 12% restante debe ser para usos de áreas verdes, plazas, calles y aceras que se integren sin restricción al espacio público inmediato; mismas que deben permitir la permeabilidad del suelo, ya sea por medio de diseño del espacio público, que integre un porcentaje tal de zona verde y arborización, o, por medio de la implementación de materiales y/o pavimentos permeables en el diseño de plazoletas o similares.

Las inversiones que se desarrollen dentro de esta área preferiblemente deben contar con una certificación de sustentabilidad, o bien, una declaración jurada emitida por el propietario ante notario público donde se acredite la instalación de sistemas de ahorro de agua, energía, edificios con una calidad interna del ambiente, procesos constructivos eficientes y sostenibles, y un diseño arquitectónico que esté destinado a la inclusión del espacio público. En caso de determinarse incumplimiento a las características de sostenibilidad mediante las cuales se otorgaron los incentivos, tendrá que asumir la diferencia del monto del impuesto de construcción correspondiente.

Cuando un proyecto destine como mínimo un 12% a áreas con destino público, y cumpla con la condición de sustentabilidad indicada en el párrafo anterior, puede optar por los incentivos de edificabilidad de hasta un 30% de área máxima de construcción (AMC) de acuerdo con la Tabla 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" descrita en el inciso 13.1.4. apartado "d" del presente Reglamento. También puede optar por los incentivos fiscales, mencionados en este inciso apartado "b" y otros.

En caso de que el proyecto en cuestión esté limitado por área, se podrá permutar estas áreas a otro sector del CHSJO o incluso del Cantón; o bien hacer una renovación urbana en áreas públicas ya existentes que así lo requieran, previa aprobación del Municipio. Para optar por la posibilidad de permuta, el desarrollador debe presentar la solicitud ante la Sección de Permisos de Construcción; ésta a su vez, solicitará criterio técnico a la Dirección de Desarrollo Urbano para la valoración de los casos particulares en cuestión, previo a que el expediente completo sea presentado ante la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento quien será el ente encargado de brindar una resolución final.

De valorarse buenas prácticas en pro de la sustentabilidad ambiental por parte del desarrollador, la MSJ podrá colocar cámaras de seguridad y monitoreo en los alrededores del inmueble (previa disponibilidad y/o con el contenido presupuestario para su adquisición), además de publicitar el proyecto en el mobiliario urbano a cargo de la municipalidad.

10.2.2.3. González Víquez (GV). Esta zona responde a la regeneración y revitalización urbana del sector Pacífico - González Víquez, incluyendo el proyecto "Ciudad Gobierno", como un nuevo centro de instituciones gubernamentales, el cual pretende la construcción de un complejo de edificios en las inmediaciones del actual MOPT. Está centralidad está comprendida:

a. Norte: Avenida 20 entre Calle 12 y Calle 0, continuando por Avenida 18 entre Calle 0 y Calle 13.

b. Sur: Avenida 24 entre Calle 10 y Calle 0, continuando por Avenida 22 entre Calle 0 y Calle 13.

c. Este: Calle 13 entre Avenida 18 y Avenida 22, Plaza González Víquez.

d. Oeste: Calle 12 entre Avenida 20 y Avenida 20 B, continuando por Calle 10 entre Avenida 20 y Avenida 24, Estación del Pacífico.

En esta centralidad, se proyecta el desarrollo de un conjunto de torres institucionales correspondientes a las distintas carteras del Estado; a partir del proyecto Ciudad Gobierno, así mismo esta centralidad pretende generar encadenamientos o sinergias con otras actividades, propiciando la conformación de un centro cívico y fomentando los usos de servicios, comercios y residenciales.

El objetivo es promover un nuevo desarrollo urbano sostenible e integrado, que impulse la regeneración, con fácil acceso a espacio libre y equipamiento, eficacia a servicios públicos y comercio, que impulse la competitividad y genere una oferta residencial diversa e inclusiva. En lo específico los propósitos son:

a. Además de los proyectos residenciales e institucionales del área, se desea implementar ciclovías y pasos peatonales, para la mejora de la movilidad urbana en conexión con el Centro Histórico.

b. Dentro de esta área, se encuentra parte del desarrollo del proyecto tren rápido de pasajeros, que propone que la Estación al Pacífico sea una terminal intermodal, que considera la integración de los principales medios de transporte público, la ciclovía y los paseos peatonales.

c. Se propone incorporar un nuevo equipamiento cultural en los barrios San Cayetano y La Cruz, para mejorar su oferta cultural y reforzar la identidad de la población.

En inversiones o desarrollos constructivos en altura, con más de 100 espacios de parqueos o mayores a 3.000 m² de construcción, se deberá contemplar dentro del diseño constructivo, un mínimo del 15% de uso mixto (vivienda, comercio, servicios y oficinas).

Los proyectos que requieran evaluación de impacto ambiental, la huella constructiva no debe de exceder el 85% del área del lote; por lo que el 15% restante, debe de ser para usos de áreas verdes, parques, plazas, jardines, calles y aceras, que se integren sin restricción al espacio público inmediato; mismas que deben permitir la permeabilidad del suelo, ya sea por medio de diseño del espacio público, que integre un porcentaje tal de zona verde y arborización, o, por medio de la implementación de materiales y/o pavimentos permeables en el diseño de plazoletas o similares.

Las inversiones que se desarrollen dentro de esta área preferiblemente deben contar con una certificación de sustentabilidad, o bien, una declaración jurada emitida por el propietario ante notario público donde se acredite la instalación de sistemas de ahorro de agua, energía, edificios con una calidad interna del ambiente, procesos constructivos eficientes y sostenibles, y un diseño arquitectónico que esté destinado a la inclusión del espacio público. En caso de determinarse incumplimiento a las características de sostenibilidad mediante las cuales se otorgaron los incentivos, tendrá que asumir la diferencia del monto del impuesto de construcción correspondiente.

Cuando un proyecto destine como mínimo un 15% a áreas con destino público, y cumpla con la condición de sustentabilidad indicada en el párrafo anterior, puede optar por los incentivos de edificabilidad de hasta un 35% de área máxima de construcción (AMC) de acuerdo con la Tabla 1. "Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona" descrita en el inciso 13.1.4. apartado "d" del presente Reglamento. También puede optar por los incentivos fiscales, mencionados en este inciso apartado "b" y otros.

De valorarse buenas prácticas en pro de la sustentabilidad ambiental por parte del desarrollador, la MSJ podrá colocar cámaras de seguridad y monitoreo en los alrededores del inmueble (previa disponibilidad o con contenido presupuestario para su adquisición), además de publicitar el proyecto en el mobiliario urbano a cargo de la municipalidad.

En cuanto a espacios de estacionamiento, se requiere como mínimo uno por cada 85 m2 de espacio útil construido (para el cálculo del área de parqueos, se excluyen las áreas de: servicios sanitarios, casetas de control, pasillos, áreas verdes, escaleras, ascensores, vestíbulos y el área misma de parqueos).

10.2.3. Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF): Son espacios geográficos que se muestran en el Mapa "Índice de Fragilidad Ambiental Integrado del cantón San José - Agrupación por Limitantes Técnicas", que en función de sus condiciones de geoaptitud, capacidad de uso de la tierra, ecosistemas que lo conforman y su particularidad socio-cultural, presenta una capacidad de carga restringida, y con algunas limitantes técnicas, que previamente fueron evaluadas por el IFA y los Alcances Ambientales y deberán ser consideradas para su uso en actividades humanas. También comprende, áreas para las cuales el Estado haya emitido un marco jurídico especial de protección, resguardo o administración, en virtud de sus características ambientales.

10.2.3.1. Áreas de Protección de Ríos (APR): Son aquellas aledañas a los ríos, sujetas a restricciones de uso, con el fin de preservarlas y crear un sistema natural de aireación, escorrentía y diversidad biológica de la ciudad.

El área de protección de ríos se sustenta según la Ley Forestal N°7575, para regular la construcción, con el fin de preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico del cantón San José. Se definen como áreas de protección las siguientes:

a. Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de 100 m. medidos de modo horizontal.

b. Una franja de 10.00 m. en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50 m.

horizontales, si el terreno es quebrado con pendientes mayores o iguales al 40%.

c. Una zona de 50 m. medida horizontalmente en las riberas de los lagos, embalses naturales y los lagos o embalses artificiales, construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan los lagos y embalses artificiales privados.

d. Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los órganos competentes establecidos en el reglamento a la ley.

En estas áreas de protección, aun cuando sea de propiedad privada, por ser su objetivo la conservación y la protección del área natural, de los suelos, del agua, y sobre todo la seguridad humana, se permite únicamente, respetando criterios técnicos y jurídicos que regulen la materia, el uso forestal, jardines y parques lineales y pluviales, recreativos con sus facilidades, tales como pavimentos para veredas, aceras, senderos, iluminación para seguridad e instalaciones de riego, drenajes pequeños, obras civiles hidráulicas y geotécnicas, para la protección de laderas y taludes, mitigación de riesgos conservando su cobertura vegetal. Todos los demás usos y actividades no serán permitidos.

10.2.3.2. Áreas de amenaza natural a deslizamiento e inundaciones (ANDI). Son aquellas áreas potenciales según estudios científicos, y por registro de eventos temporales, en las cuales se busca la reducción del riesgo, en el ámbito de la vida humana, la infraestructura y el ambiente. Se identifican dos tipos de amenazas potenciales de tipo natural:

a. Zona de probabilidad de ocurrencia de deslizamientos en condiciones dinámicas y suelo saturado con aceleración sísmica de 0,20g (ZPOD): Son todas aquellas áreas susceptibles a deslizarse con una probabilidad de ocurrencia de más del 50%, según las condiciones indicadas en el estudio.

b. Zonas Susceptibles a Inundación (ZSI): Constituidas por los terrenos aledaños a los ríos, con características topográficas planas, propensas a inundación (llanura de inundación).

Para efectos de control urbano de las anteriores categorías y, de acuerdo con el estudio "Determinación de la probabilidad de ocurrencia de deslizamientos en condiciones estáticas y dinámicas en el cantón San José, Costa Rica", elaborado a través del proyecto Fundevi 0960 Servicios Especializados de Laboratorio de Suelos y Rocas (SELSyR) y la Fundación de la Universidad de Costa Rica para la Investigación (UCR, Setiembre, 2015), los Índices de Fragilidad Ambiental para el cantón San José, (febrero, 2012), se distinguen en el cantón cinco niveles de susceptibilidad, entre muy baja, baja, moderada, alta o muy alta. Estas zonas susceptibles a deslizamiento e inundación están consideradas como área ambientalmente frágil.

10.2.4. Asentamientos Humanos Informales (AHI): Esta zona se compone de terrenos públicos y privados ocupados ilegalmente por vivienda informal, los cuales deben ser sometidas a la regularización o formalización a través de: políticas, estrategias y/o procesos de renovación urbana para su intervención; así mismo, podrá aplicarse norma excepcional y/o experimental según el plan de renovación presentado por las instituciones competentes. Estos se identifican en el Mapa "Zonas de Control Especial y de Renovación Urbana del cantón San José".

Por otra parte, la MSJ acompañará a las instituciones rectoras en materia de vivienda y asentamientos humanos, en cualquier iniciativa de regularización y formalización en estas zonas, siempre y cuando cumplan con el Plan de Mejoramiento Urbano establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU.

10.2.4.1. Justificación. Debido a que la totalidad de los Asentamientos Humanos Informales presentes en el cantón San José han construido una realidad urbanística muy distante de la aplicación de la norma, ya que en muchos casos estos asentamientos no reúnen las normas mínimas urbanísticas, como frentes y áreas de lotes, aceras, infraestructura pública, áreas de uso público, entre otras, y que por la carencia de terrenos vacantes para llevar a cabo procesos de urbanización para reubicación y reasentamiento de esta población en el cantón, se ha tenido la necesidad de darle una atención in situ a dichos asentamientos; se plantea establecer normas excepcionales o estos asentamientos y llevarlos a un proceso de normalización y de titulación, cuidando siempre los aspectos mínimos urbanísticos en cumplimiento de las regulaciones local y nacional.

10.2.4.2. Aplicación de norma excepcional y/o experimental (variación de la norma). Se considera norma experimental y/o dentro de este cuerpo normativo, esta excepción será aplicable solo en asentamientos humanos informales, así declarados por el Gobierno Central, con la intención de regularizar la tenencia de la propiedad como parte de una propuesta interinstitucional. Este reajuste de norma debe tener un fundamento jurídico y técnico que justifique del porque se realizó la variación a la norma con forme lo indica el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU.

La norma excepcional para estos asentamientos se aplicará siempre que contenga un plan de renovación urbana realizado por las instituciones competentes.

10.2.5. Urbanizaciones Irregulares No Recibidas (UR-INR). Esta zona se compone de urbanizaciones, cuyas áreas públicas no fueron entregadas a la MSJ, por lo que estos desarrollos se encuentran inhabilitadas para visar los planos catastrados de sus lotes, y como resultado no se puede dar ningún tipo de certificado de uso de la tierra, permiso o licencia. Para cada una de estas urbanizaciones, la MSJ, elaborará un programa y/o plan dirigido a dar seguimiento a la regularización de éstas, con tal de poder dotar a sus habitantes de las áreas públicas o comunales necesarias.

Los visados municipales, certificados de usos de la tierra, y otras licencias se definen en la Sección II - "Licencias Urbanísticas"; los parámetros constructivos como alineamientos y retiros, Áreas Máximas de Construcción, Coeficientes de Aprovechamiento de Suelo, Coeficientes de Altura, entre otras, se especifican en la "Sección III- Normas de Afectación al Diseño y Construcción de Obras", ambos del Capítulo III - "Intervención Municipal en la Regulación y Promoción del Desarrollo Urbano" del Reglamento 1 "Disposiciones Generales".

La clasificación de usos para las zonas de Renovación Urbana, así como los parámetros para fraccionamiento (frente y área), se indican en la Zonificación de Uso de la Tierra a los Capítulos I y II del "Reglamento 2 Zonificación de Uso de la Tierra". Además, en este reglamento se detalla la clasificación general de actividades y sus condicionantes por zona, que se complementa en un documento conexo denominando "Clasificación de Actividades Económicas, Zonificación y Condiciones para el cantón San José (CIIU4)".

Los parámetros de obra en el espacio público se describen en el Capítulo II - "Movilidad", en la Sección II - "Estacionamientos" públicos, privados para vehículos y bicicletas; y en el Capítulo III - "De la Ocupación del Espacio Público", ambos del Reglamento 2 "Espacios Públicos y Movilidad (Mapa Oficial)".

En lo referente a las normas constructivas para la colocación de publicidad exterior (tipologías, ubicación, tamaño, alturas) se regulan en el Reglamento 4 "Publicidad Exterior".

Con la finalidad de que un Plan Proyecto concuerde con lo establecido en las propuestas de renovación urbana de los RDU, deberá seguir los pasos en el siguiente orden:

a. Presentación del Plan Proyecto a la Dirección de Desarrollo Urbano referente a los temas urbanísticos, para su revisión y emisión de criterio técnico para su aprobación o rechazo.

b. Una vez que el Plan Proyecto cuente con el criterio técnico de la Dirección de Desarrollo Urbano favorable, que contenga los lineamientos urbanísticos del área a rehabilitar, remodelar, regenerar o conservar, así como el certificado del uso de la tierra, éste o los actores responsables deberán remitirlo a la Dirección de Urbanismo del INVU para su revisión y visto bueno, exceptuando los proyectos exclusivos de foresta urbana y los corredores biológicos interurbanos, los cuales no requerirán del aval de esta institución de acuerdo al Reglamento de Renovación Urbana del INVU.

c. Una vez que se cuente con el visto bueno de la Dirección de Urbanismo del INVU, ésta remitirá el Plan Proyecto al Concejo Municipal para su aprobación.

d. El Concejo Municipal, previa justificación, podrá aprobar o rechazar el Plan Proyecto. En caso de rechazo éste será archivado.

En coincidencia con el Decreto N°31730-MIDEPLAN-MIVAH del 3 de febrero del 2004 y su reforma con el Decreto N°42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH del 20 de diciembre del 2019, se declaran los 11 distritos del cantón San José como territorio de Regeneración y Repoblamiento Urbano.

13.1. Justificación. Lo anterior se establece de acuerdo con la Ley de Planificación Urbana, la cual dicta que la misma se aplica ". para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y las facilidades comunales, o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar general." Todos los porcentajes de beneficios o incentivos solicitados, por los ciudadanos, y que se indiquen en este Capítulo, deben ser aprobados previamente por la Comisión de Repoblamiento.

13.1.1. Normas y programas. El programa de renovación contiene un área normativa y otra programática.

a. Las normas que guían el proceso de renovación están contenidas en los RDU, con apartados específicos para esta zona que son de aplicación obligatoria.

b. Las acciones programáticas, se desarrollarán en el marco del Plan de Desarrollo Municipal, así como cualquier otra propuesta de renovación urbana validada por la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento Urbano.

Cuando las propuestas conllevan los cambios de las normas de los RDU descritos en el párrafo anterior, será necesario aplicar los mismos procedimientos indicados en el artículo sobre la modificación y actualización de los RDU, pero en torno a la zona específica de cada propuesta, sea esta una o varias cuadras, barrio, distrito o en forma de un Plan Parcial Urbano. Esta figura del Plan Parcial también podría desarrollarse para el resto del cantón.

La Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento es el enlace entre los actores públicos y privados involucrados, y sus procedimientos pueden consultarse en la página Web de la Municipalidad de San José: www.msj.go.cr. Los mismos sirven para orientar a la municipalidad y a otros organismos rectores del desarrollo urbano del cantón, respecto a la realización y prioridad de aquellos proyectos que pudieran ser de su interés.

13.1.2. Banco de Proyectos de Renovación (BPR). Los proyectos afines a los objetivos del Programa formarán parte del BPR, coordinado por la Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento.

13.1.3. Calificación para formar parte del BPR. Se debe contar con el aval de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, con fundamento en los siguientes criterios de valoración.

a. Formar parte de al menos uno de los siguientes ejes estratégicos de este Programa: vivienda, comercio o empleo.

b. Ofrecer viviendas, comercios y fuentes de empleo.

c. Contar con criterios de diseño urbano apropiados a la imagen de la cuidad que se quiere; la cual está dispuesta en los documentos: "Del Plan Director Urbano"; "San José Capital de la Acción Local a la Sostenibilidad Metropolitana" y en el "Plan Maestro de Renovación Urbana y Reconversión Productiva 4D", y de acuerdo con las guías de diseño promovidas por la Comisión antes mencionada.

13.1.4. Incentivos: A fin de favorecer estos proyectos, la Municipalidad de San José tendrá por incentivos las siguientes acciones:

a. Las dependencias encargadas de emitir las autorizaciones de dichos proyectos darán un trámite más expedito a las solicitudes y gestionará lo correspondiente ante otras instituciones involucradas, a fin de agilizar los tiempos de su respuesta.

b. El impuesto de construcción se reducirá hasta un 0.01% del valor de la obra.

c. La MSJ priorizará dentro de los planes de inversión pública y de mejora de sus servicios, la zona donde se ubica el proyecto, además coordinará con otras instituciones aspectos de mejoramiento de ésta.

d. Los valores de Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo (CAS), definidos en la Tabla 2 "Valores de los Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS)", podrán variarse a favor del proyecto, por parte de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, de acuerdo a la Tabla 1. Incentivos porcentuales de edificabilidad según condición y zona, conforme al desglose de las siguientes condiciones:

▪ Dotación de sistemas más eficientes para el manejo de aguas (SEA). Busca la instalación de sistema eficientes en aguas pluviales, residuales y ahorro en el suministro de agua potable.

▪ Dotación de sistemas más eficientes de consumo eléctrico (SEE). Busca que se incorporen en los proyectos sistemas energéticos eficientes y de climatización que disminuyan el consumo eléctrico.

▪ Movilidad Sostenible (MS). Conforme las políticas de carbono neutral que promueve el Estado y el Municipio, en busca de mejorar la calidad y movilidad urbana, se promueve la incorporación de espacios de estacionamiento para bicicletas y vehículos 100% eléctricos con puestos de recarga, adicionales a los que se establecen en la Ley N°9660 Movilidad y Seguridad Ciclística; Ley N°9518 Incentivos y promoción para el transporte eléctrico; y otras normas que regulen este la movilidad.

▪ Diseño arquitectónico integrado al espacio público (DAI). Se promueve que los proyectos contemplen en sus diseños arquitectónicos elementos paisajísticos con funcionalidad ecológica que se integren al entorno inmediato; instalando elementos verdes en: muros, paredes de fachada, techos o azoteas, ya sea de forma individual o combinada, al menos en una tercera parte de su superficie.

▪ Arborización sobre la vía pública peatonal (AVP). Se refiere a la plantar especies forestales en un mínimo de 80 m. al frente del proyecto. Las especies a plantar deben contar con el aval o criterio técnico de la Sección de Parques y Arboricultura Urbana. En caso de que el espacio ya se encuentre arborizado o no cuente con las condiciones para realizarlo, éste podrá ser permutado preferiblemente en un radio de 200 m. alrededor del proyecto, o bien en cualquier otro espacio del cantón que lo requiera, previa valoración de la Dirección de Desarrollo Urbano.

▪ Arte Urbano (AUb). Consiste en la integración al proyecto de nuevos elementos de arte urbano (muralismo y/o elementos escultóricos), como también, la posibilidad de restaurar y/o dar mantenimiento a obras existentes. En caso de desarrollos en propiedades esquineras, dichos elementos escultóricos (nuevos) deben ubicarse al menos en una de sus esquinas. Los murales podrán integrarse a una de las fachadas o paredes del inmueble que se proyecten a la vía pública con un área mínima de 50m2.

De no existir la posibilidad de integrar estos elementos artísticos al inmueble, esta área podrá ser permutada preferiblemente en un radio de 200 m. alrededor del proyecto; o bien, en cualquier otro espacio del cantón que lo requiera; esto aplicaría también para la posibilidad de la restauración y/o mantenimiento de elementos existentes.

Todo lo anterior, bajo la coordinación y valoración del Departamento de Servicios Culturales.

▪ Habilitación del Espacio Público (HEP). Para optar por este incentivo del área total de la finca, se debe habilitar un mínimo de ésta al uso público de la siguiente manera:

➢ Para todo el cantón, con excepción de las Zonas de Interés Socio-Económico, Cultural y Turístico (ZISECT), deberá destinar como mínimo un 10% del área total de la finca.

➢ En las centralidades de Distrito de Innovación T24 (DI-T24) y Centro Histórico (CHSJO), deberá destinar como mínimo un 12% del área total de la finca. Para el caso del CHSJO, existe la posibilidad de permutar "HEP" a otro sitio del cantón, de acuerdo con lo indicado en el inciso 10.2.2.2. del presente Reglamento.

➢ En la centralidad de González Víquez (GV), deberá destinar como mínimo un 15% del área total de la finca. Este espacio deberá ubicarse frente a la vía pública, y destinarse para áreas verdes, parques, jardines, plazoletas o similares; integradas estrictamente al uso público a través de las aceras o vías peatonales, entendiendo que dentro este porcentaje se encuentran contemplados los retiros frente a vía pública establecidos por ley. Estos espacios no deben estar destinados para actividades privativas (áreas de mesas y/o publicidad relacionada a establecimientos comerciales particulares, otras).

(Así reformado el punto anterior mediante sesión N° 029 del 9 de junio del 2025) Para las condiciones anteriores, el desarrollador presentará a la Sección de Permisos de Construcción, previo a ser presentado ante a la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, memoria de cálculo donde se demuestren los beneficios y ventajas de los sistemas de energía y consumo de agua propuestos, sobre otros existentes en el mercado; así también, se deberá presentar memoria descriptiva de las intervenciones que se hagan en cuanto a las variables ambientales, culturales y paisajísticas del proyecto como aporte al espacio público.

La siguiente tabla resume los valores porcentuales de incentivo de edificabilidad asignados a cada una de las condiciones según zona:

| Tabla 1. Incentivos de Edificabilidad según condición y zona. (Valores porcentuales) | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Condiciones | Todo el cantón, con excepción de las zonas ZISECT | Zonas de Interés Socio-Económico, Cultural y Turístico (ZISECT). | | | | Centralidades | | | | | | Distrito de Innovación T24 (DI-T24) | Centro Histórico (CHSJO) | González Víquez (GV) | | | | SEA | 1.0 | 1.5 | 1.0 | 1.5 | | SEE | 1.0 | 1.5 | 1.0 | 1.5 | | MS | 1.0 | 2.0 | 1.0 | 2.0 | | DAI | 4.0 | 5.0 | 5.0 | 5.0 | | AVP | 4.0 | 5.0 | 5.0 | 5.0 | | AUb | 4.0 | 5.0 | 5.0 | 5.0 | | HEP | 10.0 | 15.0 | 12.0 | 15.0 | | Porcentaje total de edificabilidad | 25% | 35% | 30% | 35% | | Notas aclaratorias: - Estos porcentajes adicionales de edificabilidad serán aplicados al AMC cuando los proyectos cumplan con las condiciones establecidas según la zona. - Sobre estos valores prevalecen los indicados en el Mapa "Alturas Máximas de Edificios según la Superficie Limitadora de Obstáculos para el Tránsito Aéreo del Aeropuerto Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV) por cuadrante urbano". - Adicionalmente, en el caso de que algún proyecto no cumpla con alguna de las condiciones establecidas, dicho valor será restado al porcentaje total de edificabilidad según la zona. | | | | |

LICENCIAS URBANÍSTICAS

Es obligatoria la obtención de licencia municipal de previo a segregar o reunir fincas, construir, o urbanizar éstas, demoler, remodelar o reparar construcciones, o bien de previo al uso de los inmuebles para las distintas actividades, en los términos de los presentes reglamentos y demás legislación urbanística y ambiental conexa, y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, y de las excepciones que las leyes especiales establezcan.

Dichas licencias podrán ser solicitadas y autorizadas, por los medios convencionales ya establecidos para ello o según se determine, mediante las plataformas digitales avaladas por la municipalidad para cada una de ellas.

14.1. Prevención y Control de impacto ambiental. Las actividades, obras o proyectos deberán cumplir con los requerimientos en materia ambiental. La municipalidad valorará ello a través de la verificación de la normativa ambiental, y de que cuenten con las autorizaciones o resoluciones del MINAE, SETENA y de otras instancias competentes en la materia según corresponda, en procura del derecho constitucional a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado.

Se entenderá por obra de mantenimiento menor, aquella que implique la reparación de un inmueble, sea por deterioro, mantenimiento o por seguridad, siempre y cuando no se le altere el área, la forma, ni se intervenga o modifique estructuralmente el inmueble.

Las obras de mantenimiento menor comprenden tanto las que se realicen en exteriores como interiores de los inmuebles, y no requieren la participación obligatoria de un profesional responsable miembro del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, según lo establecido en el reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería y Arquitectura. En todos los casos, su dimensión será igual o menor a 30m2, ninguna incluye instalaciones mecánicas, ni de redes instalaciones eléctricas.

Para ello, se retoma lo señalado en el reglamento indicado:

a. Reposición o instalación de canoas y bajantes.

b. Reparación de aceras (En caso de cierre temporal de acera, se deberá tramitar la licencia correspondiente).

c. Instalación de verjas, cercas, rejas, cortinas, mallas perimetrales no estructurales.

d. Cambio de cubierta de techo (especificar el tipo de material a utilizar).

e. Pintura en general, tanto de paredes como de techo. (sin cierre aceras o similares).

f. Acabados de piso, paredes, puertas, ventanas y cielorraso.

g. Reparación de repellos y de revestimientos.

h. Reparaciones de fontanería y loza sanitaria. (no incluye instalaciones nuevas).

i. Además, se exceptúan de licencia, todas aquellas modificaciones a realizar en casas de habitación, locales de comercio y servicio, para ajustar la infraestructura existente, según las disposiciones de la Ley N°7600 y su reglamento, cuando NO sobrepasen un área de 30 m2 o 20 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción según fuente MTSS, ni que impliquen instalaciones eléctricas superiores a los 15 KVA, ni mecánicas de ningún tipo (colocación de accesorios, rampas, losa sanitaria).

Cuando se trate de modificaciones en edificios o inmuebles de valor patrimonial, debe contar con el visto bueno del Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural Ministerio de Cultura y Juventud.

De previo a comenzar las obras, el propietario registral del inmueble o el solicitante deberá presentar a través de la Plataforma de Servicios, un escrito dirigido al Área de Permisos de Construcción, que cuente con la firma del propietario del inmueble, y en el cual se especifiquen los trabajos a realizar, indicando la dirección exacta de la propiedad a efecto de que se ejerza el respectivo control.

Todo sin perjuicio del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Ambientales y normativa vigente en materia ambiental.

Todas las licencias urbanísticas usarán como base obligatoria de información la localización exacta de la propiedad, mediante el plano catastrado, y la autorización del propietario actual de la misma, formalizado con la firma del propietario en el formulario o carta de solicitud, según sea el caso y la copia de la cédula para los casos de trámites digitales.

Todo trámite sujeto a la obtención de una licencia municipal es independiente uno del otro, aun cuando el primero sea requisito para otro trámite.

El interesado o solicitante de cualquier trámite será responsable por toda información que suministre y por la veracidad de la misma. En casos de construcción, el propietario y el profesional responsable de la obra a tramitar serán los responsables por toda información que suministren y por la veracidad de la misma.

La vigencia o caducidad de las licencias se aplica, según sea el caso, como sigue:

19.1. Licencias para demolición, movimiento de tierras, construcción y otros (urbanizaciones, fraccionamientos y de proyectos de condominios). Tendrán vigencia de un año para iniciar la obra, contado a partir de su otorgamiento.

a. Si, pasado un año de otorgada la licencia, el administrado no ha iniciado obras, y aún desea construirla, debe solicitar una nueva licencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos de ley.

b. Si en el transcurso del plazo establecido de un año, la obra fuera iniciada con licencia vigente, y se trabaja de manera continua su construcción, el plazo de la misma se extenderá de forma automática hasta por tres años, sin necesidad de prórroga, siempre y cuando no se haya cometido una interrupción en su construcción.

c. Si la obra iniciada resulta abandonada por más de un año, el administrado deberá solicitar una nueva licencia, por lo que deberá ajustar la obra, cuantitativa y cualitativamente, a la normativa urbanística vigente en ese momento, no existiendo derecho alguno adquirido o consolidado en su favor.

d. En todo caso, el administrado puede resellar la vigencia de la licencia otorgada, por un año más, sin costo alguno y hasta tres veces como máximo, siempre y cuando así lo solicite a la administración municipal antes del vencimiento de la misma.

e. Una vez obtenida la licencia municipal, otorgada por el Área de Permisos de Construcción, no se podrá tramitar ningún tipo de modificación, dentro del mismo trámite en caso de necesitarlo se debe solicitar una nueva licencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos de ley.

Entiéndase el inicio de obra como aquellas acciones que se hagan sobre un predio con la intención de construir.

19.2. Licencias de publicidad exterior. Tendrán vigencia de cinco años a partir de su otorgamiento.

19.3. Licencias para obras de Telecomunicaciones. Se sujetarán a lo estipulado en la Ley de Construcciones y su Reglamento.

19.4. Vigencia de los Certificados de Uso de la Tierra (CUT) emitidos para un predio. Estos tendrán una vigencia hasta tanto no se cambie la respectiva norma que afecte a éste, por medio de las reformas a los RDU. Cuando se haya otorgado un CUT que sirvió de base para la elaboración de un anteproyecto o planos constructivos, respaldados con el comprobante de aprobación de la Municipalidad, CFIA, MINSA o INVU, éste mantendrá su vigencia aún después de que varíen los RDU.

(*)19.4.1. Transitorio para trámite y/o consulta de los Certificados de Uso de la Tierra. Que sirvieron de base para la elaboración de un anteproyecto, plano constructivo o patente comercial, respaldado con el comprobante de aprobación, de la MSJ, INVU, MINSA, CFIA u otra, mantendrán su vigencia por seis meses, una vez publicado el presente Reglamento de Desarrollo Urbano.

Para las solicitudes que ingresen a la fecha de entrada en vigor de este Reglamento deberán cumplir con las nuevas disposiciones.

(*) (Corregido el punto 14.4.1 anterior mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 61 del 8 de abril de 2024, página N° 2) 19.5. Permisos de desfogue y disponibilidad de la red de alcantarillado pluvial. Los emitidos para el desarrollo de una obra o proyecto tendrán vigencia de un año, una vez caducado el permiso se debe volver a presentar todos los requisitos.

La solicitud de licencia urbanística (con requisitos completos) deberá resolverse en el plazo máximo de diez días hábiles contados a partir del día siguiente de su presentación.

Los proyectos complejos y/o atípicos que implican un estudio especial por razones técnicas o jurídicas, justificadas en función de la dimensión de la obra a construir, y debidamente notificadas al interesado, será necesario prorrogar dicho plazo de resolución a 30 días hábiles. Se considerará también como situaciones de justificación, aquellas motivadas por caso fortuito o fuerza mayor.

El Área de Permisos de Construcción, podrá solicitar cuando se requiera, el criterio de otras instituciones u otras dependencias municipales, o solicitar ampliación de información al interesado para tomar la decisión final. La definición de este rango de proyectos debe tener una justificación técnica que conste en las minutas de las reuniones que realice el Área de Permisos de Construcción.

Las solicitudes de Uso de la Tierra que ameriten estudios, visita de campo, conocimiento o aprobación del Consejo Técnico de los RDU y/otras consideraciones especiales, como por ejemplo solicitudes de Usos No Conforme, entre otros casos, serán resueltos en un plazo máximo de treinta días naturales.

La obtención de las licencias municipales se regirá por las siguientes pautas:

21.1. Visto bueno para catastrar (segregación / reunión de fincas/ rectificación de área) y sus requisitos. Consiste en la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas de los lotes resultantes de la unión o segregación de fincas, previa a la inscripción en el Catastro Nacional. Los requisitos son los siguientes:

a. Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el o los propietarios registrales y autenticada por un abogado si es presentada por un tercero.

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica.

c. Copia certificada por el Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre.

d. Croquis de modificación de la propiedad por reunión, segregación o rectificación de área.

e. Visto Bueno del propietario, para propiedades del Estado o documento que acredite al solicitante respaldo legal para realizar el mismo.

f. Aportar minuta de calificación catastral.

g. Aportar imagen minuta o plano a catastrar.

h. Aportar original y copia de la certificación de la disponibilidad de agua potable emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), (ésta se solicita en las oficinas del AyA, San José).

21.2. Visado Municipal. El visado municipal es obligatorio para toda reunión, división o subdivisión simultánea o sucesiva de fincas, en dos o más lotes, que se lleve a cabo en suelos clasificados como urbanos o urbanizables por el reglamento de Zonificación de Uso de la Tierra.

Para adquirir el visado municipal, los predios resultantes de los actos mencionados deberán cumplir previamente los requisitos legales y urbanísticos estipulados en el Capítulo Cuarto de la Ley de Planificación Urbana, en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU y los establecidos en los presentes RDU.

El visado municipal debe ser exigido como un requisito previo e indispensable, para el trámite de toda licencia urbanística que requiera plano catastrado.

21.2.1. Visado municipal para casos especiales. Deberá tomarse en cuenta las siguientes consideraciones:

a. Este Municipio no visara planos que se encuentren en posesión, salvo la orden de un Juez de la República.

b. Para todo plano de Urbanización, será exigido de previo a la valoración del visado municipal, el visado del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

c. Para todo fraccionamiento con fines urbanísticos, será exigido de previo a la valoración del visado municipal, el visado del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

d. Visto Bueno del propietario, para propiedades del Estado o documento que acredite al solicitante respaldo legal para realizar el mismo.

Se consideran casos especiales para el otorgamiento de visados los siguientes:

a. Lotes consolidados, que son las fincas debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la entrada del RDU vigente. No aplica para propiedades ubicadas en proyectos de urbanización, que no hayan sido formalmente entregadas a la municipalidad.

(Así reformado el inciso anterior mediante sesión N° 029 del 9 de junio del 2025) b. Lotes en procesos judiciales, aquellos respecto de los cuales una autoridad judicial ordene su visado, debido a que la propiedad se sometió a un proceso para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.

c. Los lotes que se aproximen al mínimo regulado por los Reglamentos de Desarrollo Urbano, cuando estos provengan de la reunión de dos o más fincas. No aplica para propiedades ubicadas en proyectos de urbanización, que no hayan sido formalmente entregadas a la municipalidad.

d. Para fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial, será exigido de previo a la valoración del visado municipal, el visado del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

En casos calificados, cuando un predio por sus características relación frente-fondo, o por su forma, no pueda ser segregado con frente a vía pública, la municipalidad podrá admitir la subdivisión de lotes mediante un acceso excepcional para uso residencial, siempre que se cumpla con las siguientes normas, tal como lo establece el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU:

▪ El ancho debe ser en todos los casos de 6,00 m; dentro de los cuales se debe contemplar la construcción de cordón y caño, así como aceras frente a los lotes resultantes, según las disposiciones establecidas la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N°7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya.

▪ La longitud del acceso no debe exceder de 60,00 m. medidos desde la vía pública.

▪ Este acceso constará dentro de los polígonos de los lotes resultantes y no serán computables para determinar el área mínima establecida en el Artículo 20 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU "Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos con fines urbanísticos".

▪ Frente al acceso excepcional para uso residencial solamente se puede fraccionar un máximo de 6 lotes, los cuales pueden estar ubicados en uno o ambos lados del acceso. Para este cálculo se contabilizan los lotes que tengan únicamente salida a través del acceso excepcional para uso residencial, cuya área se constituye en un gravamen para el tránsito de personas y vehículos de emergencia.

▪ Debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los planos como fin del acceso excepcional para uso residencial.

▪ Los lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional para uso residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo de 6 lotes permitidos para fraccionar.

Cuando se levanten planos de agrimensura contemplando accesos excepcionales para uso residencial, se seguirán las siguientes reglas:

▪ Los accesos excepcionales para uso residencial se permiten únicamente dentro de los cuadrantes urbanos y en las áreas de expansión de los cuadrantes urbanos.

▪ Este acceso constará dentro de los polígonos de los lotes resultantes.

▪ En los planos de inmuebles que accedan mediante acceso excepcional para uso residencial, este se indicará gráfica y debidamente georreferenciado hasta su intersección con la vía pública.

▪ El profesional de la agrimensura deberá indicar las notas correspondientes a la extensión, ancho y referencias de acceso excepcional para uso residencial.

▪ Deberán contener el visado del INVU y la Municipalidad.

Toda excepción de fraccionamiento para uso residencial debe prever la recolección de las aguas pluviales de los lotes resultantes, para evitar su empozamiento. No se permiten dos accesos excepcionales para uso residencial paralelos contiguos ni continuos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa figura, para contravenir normas urbanísticas.

21.2.2. Requisitos para la obtención del visado municipal. Se requiere:

a. Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el interesado.

b. Original y una copia del Plano Catastrado sin reducir y sin pegas.

c. Visto Bueno del propietario, para propiedades del Estado o documento que acredite al solicitante respaldo legal para realizar el mismo.

d. Aportar original y copia de la certificación de la disponibilidad de agua potable emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), (ésta se solicita en las oficinas del AyA, San José).

En el caso en que el plano catastrado aportado no sea coincidente con la información registral o no se logre ubicar en el catastro municipal, la Municipalidad deberá solicitarle al interesado aportar copia certificada por Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre, para determinar su procedencia.

Cuando el visado municipal genere algún cambio en las características del inmueble, deberá cumplir con todos los requisitos dispuestos en el apartado visto bueno para catastrar.

21.3. Certificado de Uso de la Tierra (CUT). Documento físico o digital emitido por la municipalidad, que acredita que los terrenos, edificios y estructuras, podrán aprovecharse o dedicarse a cualquier uso permitido o compatible con la zonificación dispuesta por los Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU). Asimismo, servirá de base para la autorización de actividades que requieran patente municipal o permiso de construcción, remodelación, ampliación, reparación y urbanización, entre otros; sin que deba interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada o consultada.

21.3.1. Uso de la Tierra Urbano-Constructivo. Es requisito obligatorio, para la realización de obras que acredita la conformidad del uso solicitado a la zonificación; obras que deberán sujetarse a los requerimientos en materia urbano-constructiva, según lo dispuesto en los RDU y normativa conexa para permisos de construcción, remodelación, ampliación, reparación y urbanización, entre otros de naturaleza constructiva.

21.3.2. Uso de la Tierra Urbano-Comercial. Es requisito obligatorio para la instalación y funcionamiento de actividades económicas, sujetas a una patente comercial (comercio, servicios e industria), para el ejercicio de profesiones liberales, para la instalación de oficinas y servicios del Estado (Poder Ejecutivo, Judicial, Legislativo, instituciones autónomas, semiautónomas, descentralizadas, empresas públicas y demás entes de carácter público), así como de otras actividades y usos, que aunque no sean lucrativos se desarrollen en los inmuebles, se establece la exigencia del uso en procura del respeto a la zonificación dispuesta por los RDU.

No serán sujetas a la exigencia de dicho certificado de Uso de la Tierra Urbano-Comercial:

a. Las actividades no domiciliadas, entiéndase como aquellas actividades económicas, que no cuentan con establecimiento comercial o sitio determinado para realizar su actividad, sea patentado o no en otra municipalidad, pero que realizan a través de otros medios de comercio incluido los telemáticos, una actividad económica gravable, sujeta a una patente comercial para su desarrollo en el cantón.

b. Las actividades económicas desarrolladas por medios telemáticos en casas de habitación de forma unipersonal, cuya actividad económica gravable, requiere una patente comercial, bajo las siguientes condiciones:

▪ La actividad económica se realiza únicamente por medios telemáticos.

▪ El inmueble debe conservar en todo momento la naturaleza y vocación de casa de habitación.

▪ Se debe desarrollar en un espacio no mayor a 25 m2 de la casa de habitación.

▪ No se dará atención de público de manera presencial.

▪ No se permitirán transacciones o comercio de forma presencial.

▪ No se permitirán la carga y descarga de insumos o productos en el sitio.

▪ El interesado debe aportar una Declaración Jurada con el cumplimiento de estos requisitos, para la obtención de la patente. En caso de faltar a la verdad o desvirtuar el desarrollo de la actividad autorizada, se procederá a la revocación de la misma.

c. Las actividades que se pretendan desarrollar en el espacio público, sujetas al otorgamiento de un permiso temporal de ocupación, que otorga esta municipalidad para su realización.

d. Las actividades temporales (por un mes máximo), tales como: ferias, festejos populares, turnos, fiestas patronales, conciertos, festivales y similares a criterio municipal.

e. La actividad para espectáculos públicos, como actividad complementaria a una actividad comercial principal autorizada.

f. Aquellas actividades bajo regulación específica, que no lo contemplen como exigencia legal.

21.3.3. Uso de la Tierra para consulta: Acredita el uso de la tierra a la zonificación, generando una resolución que posee únicamente carácter informativo sin un fin específico, no pudiéndose utilizar para el desarrollo de actividades comerciales u obras.

21.3.4. Requisitos para Usos de la Tierra Urbano-Comercial, Constructivo y de Consulta.

Solicitud respectiva (mediante Declaración Jurada), para lo cual se deberá de completar un formulario, en el que se haga constar que el plano catastrado, se encuentra debidamente visado. Este plano debe ser acorde con la realidad registral y catastral del inmueble, donde se pretende desarrollar la actividad u obra constructiva, con sustento en el principio de concordancia, publicidad catastral y tracto sucesivo, dispuestos por la Ley y el Reglamento de Catastro.

Todo uso de suelo otorgado mediante Declaración Jurada, que fuere el sustento para el otorgamiento de una patente comercial, permisos de construcción o ulterior trámite o licencia, en que se determine no cumplió con las exigencias debidas y señaladas en dicha declaración, así como se determine inexactitud, imprecisión o falsedad en las manifestaciones insertas en la misma para ello, no creará derecho alguno pudiendo la municipalidad proceder a revocar y o cancelar las licencias y patentes otorgadas sin responsabilidad alguna de su parte.

21.4. Tareas de control y vigilancia. Las áreas encargadas de la inspección de campo una vez detecten la ausencia de permisos del Ministerio de Salud de aquellas operaciones que no se clasifican como actividades lucrativas o están exentas del pago del impuesto de patente, deberán elaborar un informe y trasladarlo a dicha institución para su intervención dentro de sus competencias. Lo anterior, con la finalidad de regular el desarrollo urbano, el ordenamiento territorial en lo que se refiere a la ubicación de este tipo de actividades y asegurar el cabal acatamiento de las normas urbanas con tareas de control y vigilancia efectivas.

21.5. Licencia para Demolición. Las obras de demolición deben cumplir lo estipulado en la Ley de Construcciones, el Código de Buenas Prácticas Ambientales y lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

21.5.1. Requisitos.

a. Solicitud respectiva mediante formulario digital debidamente lleno (Plataforma en línea APC - CFIA).

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica y copia de la cédula del representante legal.

c. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero-patronales ante la CCSS, si se encuentra registrado como patrono ante esa institución.

d. Copia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.

e. Croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de escombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final. Cuando se trate de un predio privado, deberá cumplirse además con la licencia para movimiento de tierra y/o escombros.

f. Plan que contenga las medidas ambientales de prevención, mitigación y compensación del riesgo o daño, bajo la responsabilidad de un profesional, debe de venir firmado por el profesional responsable.

g. Viabilidad ambiental emitida por SETENA cuando sea procedente, se debe presentar copia del Instrumento de Evaluación de Impacto Ambiental avalado por esa Secretaría. Cuando se cumpla con este requisito, no es necesario cumplir con el requisito del inciso anterior.

h. Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico, con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ o en zona de interés cultural y turístico, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.

Una vez cumplidos los requisitos anteriores, deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción y la póliza de riesgos de trabajo vigente.

21.6. Licencia para movimiento de tierra y/o escombros. Son actividades, proyectos y obras que comprenden excavación, relleno, explanación, terraplenado, terraceo, y depósito de cualquier tipo de material.

21.6.1. Requisitos.

a. Solicitud respectiva mediante formulario digital debidamente lleno (Plataforma en línea APC - CFIA).

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica y copia de la cédula del representante legal.

c. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero-patronales ante la CCSS, si se encuentra registrado como patrono ante esa institución.

d. Copia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.

e. Croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de escombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final.

f. Plan que contenga las medidas ambientales de prevención, mitigación y compensación del riesgo o daño, bajo la responsabilidad de un profesional, debe de venir firmado por el profesional responsable.

g. Viabilidad ambiental emitida por SETENA cuando sea procedente, se debe presentar copia del instrumento de evaluación de impacto ambiental avalado por esa Secretaría. Cuando se cumpla con este requisito, no es necesario cumplir con el requisito del inciso anterior.

h. En áreas de protección se debe aportar aval o autorización del SINAC-MINAE, y/o en cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros), de la Dirección de Aguas; ambos órganos del MINAE, según se requiera.

i. Para predios que colinden con ríos o quebradas requiere el visto bueno del INVU.

Una vez cumplidos los requisitos deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción y la póliza de riesgos vigente.

21.7. Licencia de cierre temporal de acera. Para la obtención de esta licencia los requisitos son:

a. Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno), firmada por el o los propietarios registrales o dueños del usufructo, y autenticada por un abogado si es presentada por un tercero. (Si se firma en presencia del plataformista no es necesaria la autenticación).

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica.

c. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero-patronales ante la CCSS, si se encuentra registrado como patrono ante esa institución.

d. Fotocopia del plano catastrado visado del predio con frente al espacio público.

e. Dos copias del croquis con el área pública a ocupar, indicando el tiempo de cierre todo en cumplimiento de la Ley N°7600 y su reglamento.

El plazo de solicitud de cierre otorgado por la MSJ se dará en función de la complejidad del proyecto.

En caso de requerir cierre total de la acera, deberá presentar además la justificación técnica del profesional responsable del proyecto. Queda a criterio del área de Permisos de Construcción autorizar dicho cierre.

Se debe de cumplir con lo establecido en el Reglamento de Construcciones, con respecto a la seguridad para peatones en aceras frente a predios en construcción.

El pago por ocupación del espacio público, para los casos de cierre temporal de acera se calculará según lo dispuesto en el Reglamento de Espacios Públicos y Movilidad (Mapa Oficial).

21.8. Rotura de Pavimento. Este permiso se debe de tramitar, mediante una solicitud escrita ante la Plataforma de Servicios, en la que el interesado debe adjuntar un croquis de los trabajos a realizar, y en donde se especifiquen medidas y características de la obra, por su parte la Plataforma de Servicios, le remite al área responsable de construcción de vías dicha solicitud para su visto bueno, con el fin de que ésta área realice una primera inspección y se definan los metros cuadrados de rompimiento, y el valor del metro cuadrado.

El permiso se otorga una vez el solicitante presente el recibo del depósito de garantía al área que corresponde, (área responsable de construcción de vías) siendo estos los responsables de emitir dicho permiso.

Para la devolución del depósito de garantía, el interesado debe de solicitar la inspección final, con el fin de que por parte de la municipalidad se dé una aprobación de los trabajos realizados, y determine si la calle está en igual o mejor condición de cuando se iban a iniciar las labores de rompimiento. De corroborar lo anterior, el área emite nota para que el interesado pueda solicitar la devolución del depósito.

En caso de obras de ruptura de pavimentos sin permisos, o que no estén conforme al permiso otorgado, el responsable de la obra o propietario deberá asumir los costos de la reparación de dicha vía.

21.9. Permiso de Construcción. Toda obra constructiva que requiera responsabilidad profesional ante el CFIA, tendrá que cumplir con lo siguiente:

21.9.1. Requisitos.

a. Solicitud respectiva mediante formulario digital debidamente lleno (plataforma en línea APC - CFIA).

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica y copia de la cédula del representante legal.

c. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero- patronales ante la CCSS, cuando se encuentre registrado como patrono ante esa institución.

d. Plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:

▪ Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.

▪ Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.

▪ Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE según corresponda.

▪ Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.

▪ Para propiedades afectadas por servidumbres de agua, aportar alineamiento del AyA.

e. Planos constructivos aprobados por el CFIA e instituciones.

f. Copia del Certificado de Uso de la Tierra (aprobado para construcción).

g. Visto bueno de Aviación Civil, cuando sea procedente.

h. Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico, con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ o en zona de interés cultural y turístico, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.

i. Para obras mayores de 300 m2 de área impermeable (huella constructiva), solicitud de permiso de desfogue pluvial, otorgado por el área correspondiente a la Construcción y el Mantenimiento de la Red Pluvial.

j. En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que garanticen las medidas para mitigar el impacto.

k. En construcciones nuevas y para ampliación de tuberías de aguas potables, deberá aportar carta de disponibilidad de agua de Acueductos y Alcantarillados.

l. Viabilidad ambiental emitida por SETENA cuando sea procedente, se debe presentar copia del instrumento de evaluación de impacto ambiental avalado por esa Secretaría.

m. En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad a inestabilidad de laderas o en zona propensas a inundación (zonas ambientalmente frágiles), debe presentar estudio geotécnico. La intensidad del estudio, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, previa valoración de la Sección de Permisos de Construcción, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica; además de respetar las normas establecidas a nivel nacional y local en lo solicitado por SETENA (IFA, Alcances Ambientales y EIA).

n. Para obras de construcción complementarias en áreas de protección de ríos, quebradas, arroyos, embalses o lagos naturales o artificiales, según la Ley Forestal, tales como: mallas, muros de retención, muros de gaviones u otros, deberán de contar con alineamiento del INVU.

o. Cualquier obra hidráulica preventiva, para la reducción de riesgo a inundaciones y/o deslizamientos, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el aval o autorización de la Dirección de Aguas del MINAE.

p. Para ser sujeto a los incentivos por sustentabilidad, del Banco de Proyectos de Repoblamiento, deben preferiblemente presentar una certificación de sustentabilidad, o bien, una declaración jurada emitida por el propietario ante notario público donde se acredite la instalación de sistemas de ahorro de agua, energía, edificios con una calidad interna del ambiente, procesos constructivos eficientes y sostenibles, y un diseño arquitectónico que esté destinado a la inclusión del espacio público. Tales incentivos se detallan en el Artículo 13.1.4. del "Reglamento 1. Disposiciones Generales".

En caso de muros anclados a propiedades colindantes, se deberá adjuntar autorización de todos los propietarios registrales autenticada por un abogado, los planos catastros visados e informes registrales de las propiedades involucradas. El profesional responsable deberá presentar, la justificación técnica del proyecto.

Una vez cumplidos los requisitos anteriores, deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción y la póliza de riesgos vigente.

21.10. Licencia para urbanizaciones y fraccionamientos. La obtención de esta licencia constará de dos fases:

21.10.1. Fase 1. Visto bueno de anteproyecto y sus requisitos. Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial, comercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un anteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo. La aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la ejecución de la obra. Los requisitos son los siguientes:

a. Fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:

▪ Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.

▪ Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.

▪ Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE, según corresponda.

▪ Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.

▪ Para propiedades afectadas por servidumbres de agua, aportar alineamiento del AyA.

b. Copia de los planos del anteproyecto, aprobados por el INVU y firmados por el profesional responsable.

c. Copia del certificado de Uso de la Tierra (aprobado para construcción).

d. Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico, con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ o en zona de interés cultural y turístico, se debe contar con el visto bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.

e. Visto bueno del área de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial de la MSJ.

f. En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o 100 soluciones de vivienda, o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales y nacionales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que garanticen las medidas para mitigar el impacto.

g. Viabilidad ambiental emitida por la SETENA cuando sea procedente, se debe presentar copia del instrumento de evaluación de impacto ambiental avalado por esa Secretaría.

h. Cualquier obra hidráulica preventiva, para la reducción de riesgo a inundaciones y/o deslizamientos, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el aval o autorización de la Dirección de Aguas del MINAE.

21.10.2. Fase 2. Aprobación de planos constructivos para urbanizar y sus requisitos.

a. Visto bueno del anteproyecto.

b. Solicitud respectiva, mediante formulario digital debidamente lleno (plataforma en línea APC - CFIA).

c. En caso de que el dueño de la propiedad sea una sociedad, certificación de personería jurídica vigente y copia de la cédula del representante legal.

d. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero-patronales ante la CCSS, o en su defecto aportar documento que acredite que no se encuentra registrado como patrono ante esa institución.

e. Plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:

▪ Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.

▪ Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.

▪ Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE, según corresponda.

▪ Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.

▪ Para propiedades afectadas por servidumbres de agua, aportar alineamiento del AyA.

f. Planos constructivos aprobados por el CFIA e instituciones.

g. Carta de la CNFL, por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado público.

h. Certificado de Uso de la Tierra (aprobado para construcción).

i. Visto bueno de Aviación Civil cuando sea procedente.

j. Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico, con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ o en zona de interés cultural y turístico, se debe contar con el visto bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.

k. Para obras mayores de 300 m2 de área impermeable (huella constructiva), solicitud de Permiso de Desfogue Pluvial, otorgado por el área de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial.

l. En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que se garanticen las medidas para mitigar el impacto.

m. En construcciones nuevas y para ampliación de tuberías de aguas potables, deberá aportar carta de disponibilidad de agua de Acueductos y Alcantarillados.

n. Viabilidad ambiental emitida por Setena cuando sea procedente, se debe presentar copia del instrumento de evaluación de impacto ambiental avalado por esa Secretaría.

o. En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad a inestabilidad de laderas o en zona propensas a inundación (zonas ambientalmente frágiles), debe presentar estudio geotécnico. La intensidad del estudio, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, previa valoración de la Sección de Permisos de Construcción, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica.

p. Cualquier obra hidráulica preventiva, para la reducción de riesgo a inundaciones y/o deslizamientos, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el aval o autorización de la Dirección de Aguas del MINAE.

Una vez cumplidos los requisitos deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción y la póliza de riesgos vigente.

21.11. Licencia para proyecto de condominios y sus requisitos.

a. Solicitud respectiva, mediante formulario digital debidamente lleno (plataforma en línea APC - CFIA).

b. En caso de que el dueño de la propiedad sea una sociedad, certificación de personería jurídica vigente y copia de la cédula del representante legal.

c. El solicitante de la licencia debe estar al día en el pago de cuotas obrero-patronales ante la CCSS, o en su defecto aportar documento que acredite que no se encuentra registrado como patrono ante esa institución.

d. Plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio. En los casos que se detallan a continuación, el plano catastrado deberá contar con el alineamiento de las siguientes instituciones:

▪ Para propiedades con frente a vías de rango nacional, aportar alineamiento del MOPT.

▪ Para propiedades que limiten con ríos o quebradas, aportar alineamiento del INVU.

▪ Para propiedades que cuenten con estructuras de torres y líneas de alta tensión, aportar alineamiento de la CNFL o del ICE, según corresponda.

▪ Para propiedades colindantes a líneas férreas, aportar alineamiento del INCOFER.

▪ Para propiedades afectadas por servidumbres de agua, aportar alineamiento del AyA.

e. Planos constructivos aprobados por el CFIA e instituciones.

f. Carta de la CNFL, por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado público.

g. Certificado de Uso de la Tierra (aprobado para construcción).

h. Visto bueno de Aviación Civil cuando sea procedente.

i. Para los inmuebles declarados Patrimonio Histórico-Arquitectónico, con expediente abierto debidamente notificado a la MSJ o en zona de interés cultural y turístico, se debe contar con el visto bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del MCJ.

j. Para obras mayores de 300m2 de área impermeable (huella constructiva), solicitud de Permiso de Desfogue Pluvial, otorgado por el área de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial.

k. En caso de proyectos de más de 100 espacios de parqueo o más de 3000 m2 de construcción, que se ubiquen en vías cantonales, deben presentar un estudio de impacto vial en el que se garanticen las medidas para mitigar el impacto.

l. En construcciones nuevas y para ampliación de tuberías de aguas potables, deberá aportar carta de disponibilidad de agua de Acueductos y Alcantarillados.

m. Viabilidad ambiental emitida por la SETENA cuando sea procedente, se debe presentar copia del instrumento de evaluación de impacto ambiental avalado por esa Secretaría.

q. En caso de que la propiedad se ubique en zonas de alta o muy alta susceptibilidad a inestabilidad de laderas o en zona propensas a inundación (zonas ambientalmente frágiles), debe presentar estudio geotécnico. La intensidad del estudio, dependerá de la complejidad geotécnica y la importancia de la obra, previa valoración de la Sección de Permisos de Construcción, para lo cual deberá seguirse la normativa establecida en el Código de Cimentaciones de Costa Rica; además de respetar las normas establecidas a nivel nacional y local en lo solicitado por SETENA (IFA, Alcances Ambientales y EIA).

r. Cualquier obra hidráulica preventiva, para la reducción de riesgo a inundaciones y/o deslizamientos, tal como entubado, canalización u otras obras de mitigación que se realice en los cauces o cuerpos de agua superficiales (ríos, quebradas, manantiales y otros) debe contar con el aval o autorización de la Dirección de Aguas del MINAE.

Una vez cumplidos los requisitos deberá realizar el pago correspondiente del impuesto de construcción y la póliza de riesgos de trabajo vigente.

21.12. Recibo de Obras de Urbanización y sus requisitos. Consiste en la recepción por parte de la MSJ, de las áreas públicas y la infraestructura para servicios públicos de la urbanización.

Los requisitos son los siguientes:

a. Solicitud de recibo de obras dirigida al Concejo Municipal, firmada por el o los propietarios registrales y debidamente autenticada si es presentada por un tercero.

(firma en presencia del plataformista no es necesaria la autenticación).

b. Certificación de Personería Jurídica vigente, en caso de que el propietario sea persona jurídica.

c. Plano (s) catastrado (s) de las áreas públicas a traspasar a la municipalidad.

d. Prueba de laboratorio de obras realizadas (asfalto y concreto).

e. Cartas de aprobación de las obras por parte de AyA, CNFL, ICE, entidad aseguradora y MOPT.

f. Rendir garantía de cumplimiento por la entrega de las obras de infraestructura y traspaso de áreas públicas, la cual quedará en custodia municipal.

El recibimiento de obras de urbanización estará sujeto al criterio técnico de las áreas competentes quiénes se deberán pronunciar.

21.13. Licencia para Publicidad Exterior. Las definiciones, normas y los requisitos correspondientes se encuentran establecidos en el Reglamento de Publicidad Exterior de estos RDU.

21.14. Licencias para Telecomunicaciones. Las definiciones, normas y los requisitos correspondientes se encuentran establecidos en el Reglamento de Construcciones, publicado en el Alcance N°62, de La Gaceta N°54, del 22 de marzo de 2018, en el Capítulo XXII - "Infraestructura para el Soporte de Redes de Telecomunicaciones".

21.14.1. Consideraciones generales Se establecen las siguientes:

a. Para los postes en el espacio público o predios municipales, se deberá respetar y dejar el espacio mínimo de acera de 1,20 m. para el paso peatonal, cumpliendo con lo estipulado en la Ley N°7600, de lo contrario no se podrá autorizar la instalación del poste.

b. No se solicitará la Evaluación de Impacto Ambiental ante la SETENA para la actividad de "instalación de postes de telecomunicación".

c. Para las torres de telecomunicaciones ubicadas en propiedades públicas y privadas, se deberá mantener un radio de amortiguamiento del poste de telecomunicaciones del diez por ciento (10%) de su altura, medido desde el borde externo de la base de la infraestructura respecto a predios colindantes.

(Corregido el inciso anterior mediante Fe de Erratas y publicada en el Alcance Digital N° 77 a La Gaceta N° 71 del 23 de abril de 2024, página N° 2) d. La instalación de postes de telecomunicaciones sobre el espacio público no requiere Certificado de Uso de la Tierra.

(Corregido el inciso anterior mediante Fe de Erratas y publicada en el Alcance Digital N° 77 a La Gaceta N° 71 del 23 de abril de 2024, página N° 2) e. E. Las licencias de construcción de postes de telecomunicaciones sobre el espacio público tienen implícitas las autorizaciones para cierres de acera para su instalación.

(Corregido el inciso anterior mediante Fe de Erratas y publicada en el Alcance Digital N° 77 a La Gaceta N° 71 del 23 de abril de 2024, página N° 2) f. Para el Cobro de Ocupación se aplicará lo establecido por la Dirección General de Tributación, en el Procedimiento para la Fijación del Canon de Arrendamiento por la Construcción y Operación de Redes Públicas de Telecomunicaciones y del Canon por el Uso de Bienes de Dominio Público para la Instalación de la Infraestructura de Telecomunicaciones.

g. El plazo de resolución de las solicitudes con requisitos completos será de 30 días naturales.

h. La vigencia de licencia será de un año. Una vez iniciada la obra constructiva tendrá un plazo máximo de un mes para finalizarla, pudiendo solicitar una prórroga mediante petición del profesional responsable.

21.14.2. Exigencias Generales. Además de los requisitos establecidos en el Reglamento de Construcciones, deben considerarse:

a. Las obras constructivas para Postes de Telecomunicaciones en propiedad municipal, propiedad privada y espacio público (aceras), serán tramitadas y aprobadas por APC.

b. Las obras constructivas para postes de telecomunicaciones en propiedad municipal y espacio público de aceras ubicadas en calles locales de competencia municipal, deberán obtener por medio del Concejo Municipal el Acuerdo correspondiente para ser tramitadas y aprobadas por medio de la plataforma electrónica APC-CFIA, previa visita y recomendación de la Sección de Permisos de Construcción.

c. Las obras constructivas para postes de telecomunicaciones en Propiedad Municipal requerirán del V.B. de la Sección de Parques y Arboricultura Urbana cuando sea procedente.

d. Las obras constructivas para postes de telecomunicaciones en espacio público o privado ubicadas en carreteras nacionales requerirán autorización del MOPT para determinar su alineamiento.

Según el artículo 385 del Reglamento de Construcciones. Capítulo XXII - Infraestructura Para El Soporte De Redes De Telecomunicaciones: "Toda infraestructura para el soporte de redes de telecomunicaciones, se puede ubicar en cualquier parte del territorio nacional y debe cumplir con establecido en este Reglamento para la Accesibilidad, si se encuentran en la vía pública. En lo referente a permiso de construcción, instalación, ampliación o modificación, está sometida a la previa aprobación de la municipalidad, de acuerdo al certificado del uso del suelo, conforme a las disposiciones técnicas de la normativa municipal.

Para la instalación de antenas en infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones existentes, no se requiere el certificado de uso de suelo".

Cuando las obras hayan sido concluidas conforme a lo aprobado en el permiso de construcción, se emitirá un informe final de control por parte del inspector del distrito del área de Permisos de Construcción, encargado de la supervisión de dicha obra, donde se refleje si la misma fue concluida conforme al permiso de construcción autorizado, o en su defecto si existieron anomalías constructivas, las notificaciones correspondientes de advertencia y control. Este informe, será remitido de manera inmediata a la jefatura de Permisos de Construcción y a las dependencias municipales que lo requieran para su gestión, una vez finalizada la obra.

De conformidad con la Ley de Planificación Urbana, el pago por impuesto de construcción y urbanización será el 1% sobre el valor de las obras. No pagarán este tributo las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las instituciones de asistencia médico-social o educativas. Para las viviendas de interés social, se cobrará hasta 0.01% del valor de las obras.

De conformidad con el Decreto N°42154-MIDEPLAN-MOPT-MCJ-MIVAH, del 20 de diciembre del 2019, los proyectos que se aprueben a través de esta figura, el impuesto de construcción se reducirá previa solicitud del interesado, hasta un 0.01% del valor de la obra.

NORMAS DE AFECTACIÓN AL DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN DE OBRAS

Toda obra de construcción de nueva planta, sustitución, ampliación, remodelación o reestructuración deberá cumplir las condiciones de edificación, referentes a alineamientos, retiros, y Área Máxima de Construcción - AMC (CAS y CA), bajo los siguientes parámetros:

24.1. Alineamientos. El alineamiento es la determinación de la línea de construcción en predios privados o públicos, con respecto a una vía o servidumbre pública. Los alineamientos los define la municipalidad o institución respectiva como sigue:

a. MSJ. Le corresponde determinar los alineamientos de antejardín o retiro frontal de los predios localizados sobre calles locales, de acuerdo con su clasificación vial y zona, definidos en el Mapa "Retiros del cantón San José" y los alineamientos sobre servidumbres de aguas pluviales, se establecen por el área de Construcción y Mantenimiento de la Red Pluvial.

b. INVU. Los alineamientos relacionados con ríos, quebradas, arroyos, embalses o lagos naturales o artificiales, según la Ley Forestal.

c. RECOPE. Los alineamientos relacionados con oleoductos.

d. A y A. Los alineamientos relacionados con redes de agua potable y servida.

e. ICE y CNFL. Los alineamientos relacionados con servidumbres de líneas eléctricas.

f. MOPT. Los alineamientos relacionados con carreteras nacionales.

g. INCOFER. Los alineamientos relacionados con el derecho de vía férrea.

h. La municipalidad podrá determinar un alineamiento mayor al indicado por el INVU, según la especificidad de las condiciones geográficas, geológicas de cada zona y la susceptibilidad al deslizamiento de sus laderas o entorno inmediato, de acuerdo con el Mapa "Zonas de Amenazas a Deslizamientos e Inundaciones en el cantón San José" de estos reglamentos.

24.2. Retiros. Las edificaciones que se construyan deberán guardar los siguientes retiros:

24.2.1. Retiro frontal. Está fijado en el Mapa "Retiros del cantón San José", para cada zona del cantón, de acuerdo con las características de sus vías. Consiste en correr la línea de construcción desde la línea de propiedad a la distancia establecida. Es equivalente al espacio de antejardín, por lo que implica una restricción para construir.

24.2.2. Propósito. Su propósito es proporcionar una mayor posibilidad de aireación y belleza a la ciudad, y contribuye a la infiltración de las aguas llovidas, así como facilitar a la propiedad, la ubicación de conexiones con los servicios públicos y servir de zona de contingencia en caso de eventuales accidentes. No se exige en las zonas donde anteriormente no existía esta norma y las construcciones fueron realizadas a partir de la línea de propiedad.

24.2.3. Proyección aérea y/o subterránea. La línea de construcción fijada deberá mantenerse tanto de forma subterránea como aérea. En los casos en que se exija retiro, se permitirán solamente voladizos a partir del segundo nivel de tipo balcón hasta un metro de proyección a partir de la línea de construcción.

En casos sin retiro, solamente se permitirán:

a. Elementos arquitectónicos ornamentales de la fachada de tipo columnas, bajantes, banquinas y cornisas salientes hasta 0.10 m. de la línea de construcción.

b. Es obligatorio incluir un alero, marquesina o voladizo de 1.20 m. de ancho como mínimo, y como máximo 0.50 m. antes desde la línea del cordón de caño.

c. Las marquesinas deben ser continuas, con una altura promedio de 3.00 m. sobre el nivel de acera.

d. Para calles con pendiente, el alto máximo será de 3.40 m. y el mínimo será 2.40 m.

e. Deberán descargar sus aguas directamente al caño por medio de bajantes adosados a la edificación, o internos por columnas o paredes, sin que estos descarguen sobre la acera.

24.2.4. Uso del antejardín. Referente al área y uso destinado al antejardín, deben considerarse los siguientes parámetros:

a. En Zonas Residenciales (ZR 1,2,3,4): el área de antejardín está delimitada como mínimo en un 50% (1/2 del frente del lote) por área verde del espacio correspondiente entre la línea de propiedad y el retiro frontal establecido en el Mapa de Retiros del cantón San José.

b. En Zonas Mixta Residencia-Comercio (ZMRC), Zonas Comerciales (ZC 1,2,3) y Zonas Mixtas Industria-Comercio (ZMIC): el área de antejardín está delimitada como mínimo en un 33% (1/3 del frente del lote) por área verde del espacio correspondiente entre la línea de propiedad y el retiro frontal establecido en el Mapa de Retiros del cantón San José.

c. Esta área de antejardín no se podrá techar, los aleros y/o voladizos (en niveles superiores), así como, aceras perimetrales adosadas a la línea de construcción no podrán exceder un metro de ancho.

d. Sobre el resto del área de retiro, podrán construirse cocheras, estacionamientos, corredores abiertos, terrazas, tanques sépticos, tanques de captación, cajas de registro, casetas de seguridad, transformadores, y recipientes de recolección de basura.

e. En zona de antejardín, no se podrán construir vallas sólidas y/o muros con altura de más de un metro, permitiéndose cubrir con la instalación de verjas o portones hasta 3.00 m. de altura y para efectos de seguridad; éstas deben permitir 80% de visibilidad como mínimo. Esta última norma aplica también para los retiros en colindancias laterales, dentro del área de antejardín. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención, cuya altura mínima está en función de la diferencia de niveles, entre el predio de la vía pública y el de la propiedad privada.

24.2.5. Caso de ampliación vial. En el caso de ampliación vial prevista, se procederá a exigir el retiro mayor al antejardín, solo cuando se haya abierto un proceso para expropiación por parte del MOPT o la MSJ.

24.2.6. Retiro Posterior. Para establecer este retiro se debe cumplir con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas, establecidas por la Ley de Construcciones y el Reglamento de Construcciones del INVU.

Para los edificios altos, el retiro posterior se regirá por lo dispuesto en la Ley de Construcciones y el Reglamento de Construcciones del INVU hasta el piso 10, para los pisos siguientes se establecerá de la siguiente manera:

a. Para edificaciones de 11 a 25 pisos de altura, se dejarán 12.00 m. de retiro único, medidos en un plano horizontal de la colindancia, cuando existan ventanas y/o balcones.

b. Para edificios de 26 pisos de altura en adelante, se dejarán 16.00 m. de retiro único, medidos en un plano horizontal de la colindancia, cuando existan ventanas y/o balcones.

24.2.7. Retiros Laterales. Para establecer estos retiros, se debe cumplir con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas, establecidas por la Ley de Construcciones y el Reglamento de Construcciones del INVU hasta el piso 10, para los pisos siguientes se establecerá de la siguiente manera:

a. Para edificios de más de 11 a 25 pisos de altura, se dejarán 11.00 m. de retiro único, medidos en un plano horizontal de la colindancia, cuando existan ventanas y/o balcones.

b. Para edificios de 26 pisos de altura en adelante, se dejarán 15.00 m. de retiro único, medidos en un plano horizontal de la colindancia, cuando existan ventanas y/o balcones.

En procura del menor impacto ambiental, las obras constructivas podrán realizarse desde las 6:00 horas hasta las 18:00 horas. En casos excepcionales a solicitud del interesado, se podrá autorizar una extensión del horario garantizando el cumplimiento de las medidas establecidas en el Reglamento de Control de Ruido del Ministerio de Salud.

Es la cantidad máxima de metros cuadrados que es posible construir en un predio, se determina mediante la aplicación de dos fórmulas, dependiendo de la zona en donde se ubique la propiedad:

26.1. Fórmula para el AMC en Zonas Comerciales y Mixtas Industria - Comercio. Para las propiedades o fincas ubicadas en Zonas Comerciales (ZC-1, ZC-2, ZC-3) y Mixto Industria Comercio (ZMIC), la fórmula a utilizar es:

AMC= Área del lote * CAS Dónde: CAS es el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo, cuyos valores se encuentran en la Tabla 2, que se detalla en el artículo 26.3 de este reglamento. Cabe mencionar que no se fija una altura máxima del edificio, salvo las establecidas por la Dirección General de Aviación Civil, y que se indican en el Mapa "Alturas Máximas de Edificios según la Superficie Limitadora de Obstáculos para el Tránsito Aéreo del Aeropuerto Internacional Tobías Bolaños Palma (MRPV), por cuadrante urbano".

Con respecto a la cobertura, se deja a criterio del desarrollador y de su profesional responsable, el porcentaje de la huella a edificar, siempre y cuando se cumpla con las normas de retiro establecidas en la Sección III de este reglamento; así como, en la normativa vigente sobre ventilación, iluminación natural, las áreas y dimensiones mínimas, dispuestas en el Reglamento de Construcciones del INVU y documentos conexos.

26.2. Fórmula para el AMC en Zonas Residenciales y Mixtas Residencia - Comercio. Para las Zonas Residenciales (ZR1, ZR2, Z3, ZR4) y las Zonas Mixtas Residencia Comercio (ZMRC), la estimación del Área Máxima de Construcción se calcula con la siguiente fórmula:

AMC = (AL - AR) * AEp Dónde:

a. AMC = Área Máxima de Construcción, en metros cuadrados (m2).

b. AL = Área del lote, en metros cuadrados (m2).

c. AR = Área de retiro (retiro de antejardín en metros cuadrados).

d. AEp = Altura de Edificación, en pisos (Se obtiene dividiendo el AEm entre 3; siendo 3 un factor promedio de altura de piso terminado a piso terminado: 3 m.).

e. Por lo anterior, se evidencia que las fórmulas son las mismas, solo aclarándose que para altura de edificación se trata de metros y en la fórmula para el área máxima de construcción, se establece la altura máxima en pisos, considerando la altura por piso de 3 m.

Con respecto a la cobertura, se deja a criterio del desarrollador y de su profesional responsable, el porcentaje de la huella a edificar, siempre y cuando se cumpla con las normas de retiro establecidas en la Sección III de este reglamento; así como, en la normativa vigente sobre ventilación, iluminación natural, las áreas y dimensiones mínimas, dispuestas en el Reglamento de Construcciones del INVU y documentos conexos.

26.2.1. Altura Máxima de Edificación en Zonas Residenciales y Mixtas Residencia Comercio. Se calcula con la siguiente fórmula:

AEm = (DV + R) * CA Donde:

a. AEm=corresponde a la Altura del Edificio (en metros), en donde m es la medida vertical desde la acera hasta el punto máximo de la cubierta. Si la acera presenta desnivel, se utilizará como referencia el punto medio de la misma.

b. DV = Derecho de vía (en metros), ancho total de la carretera, calle, sendero o servidumbre, esto es, la distancia entre las líneas de propiedad, incluyendo la calzada y ambos caños, aceras y franjas verdes.

c. R = Retiro sumatorio (en metros), entre el retiro de antejardín (RA) y el retiro voluntario (RV).

d. RA = Antejardín como el espacio comprendido entre la línea de propiedad y línea de construcción fijada, o exigida por la municipalidad.

e. RV = Retiro voluntario es el espacio abierto no construido adicional que el propietario deja a su criterio, comprendido entre el antejardín y la estructura a edificar.

f. CA = Coeficiente de Altura, cuyos valores se especifican en la Tabla 2 de este Reglamento, y que se detallada a continuación.

En los casos donde existan dos o más frentes a calle pública se deberá realizar un promedio, dado el impacto al entorno que traerá la edificación, tanto para vecinos como para los desarrolladores.

AEm= (AEm calle 1 + AEm calle 2) # calles 26.3. Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y Coeficiente de Altura (CA).

Muestra los valores del CAS y CA según los rangos de área de los predios y zonificación.

| Tabla 2. Valores de Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS) y Coeficiente de Altura | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) | Coeficientes de Altura (CA) | | | | | | | | m² | ZC-2 | ZC-1 / ZMIC | ZC-3 | ZMR C | ZR-1/ZR- 2 | ZR-3 | ZR-4 | | | 2.5 | 2 | 1.5 | 1 | | | | | ≤100 | 2.00 | 2.00 | 2.00 | | | | | | 101-250 | 2.67 | 2.50 | 2.38 | | | | | | 251-500 | 3.33 | 3.00 | 2.75 | | | | | | 501-750 | 4.00 | 3.50 | 3.13 | | | | | | 751-1000 | 4.67 | 4.00 | 3.50 | | | | | | 1001-1250 | 5.33 | 4.50 | 3.68 | | | | | | 1251-1500 | 6.00 | 4.69 | 3.86 | | | | | | 1501-1750 | 6.19 | 4.88 | 4.04 | | | | | | 1751-2000 | 6.38 | 5.06 | 4.22 | | | | | | 2001-2250 | 6.57 | 5.25 | 4.40 | | | | | | 2251-2500 | 6.76 | 5.44 | 4.58 | | | | | | 2501-2750 | 6.95 | 5.63 | 4.76 | | | | | | 2751-3000 | 7.14 | 5.81 | 4.94 | | | | | | 3001-3250 | 7.33 | 6.00 | 5.12 | | | | | | 3251-3500 | 7.52 | 6.19 | 5.30 | | | | | | 3501-3750 | 7.71 | 6.38 | 5.48 | | | | | | 3751-4000 | 7.90 | 6.56 | 5.66 | | | | | | 4001-4250 | 8.09 | 6.75 | 5.84 | | | | | | 4251-4500 | 8.28 | 6.94 | 6.02 | | | | | | 4501-4750 | 8.47 | 7.13 | 6.20 | | | | | | 4751-5000 | 8.66 | 7.31 | 6.38 | | | | | | 5001-5250 | 8.85 | 7.50 | 6.56 | | | | | | 5251-5500 | 9.04 | 7.69 | 6.74 | | | | | | 5501-5750 | 9.23 | 7.88 | 6.92 | | | | | | 5751-6000 | 9.42 | 8.06 | 7.10 | | | | | | 6001-6250 | 9.61 | 8.25 | 7.28 | | | | | | 6251-6500 | 9.80 | 8.44 | 7.46 | | | | | | 6501-6750 | 9.99 | 8.63 | 7.64 | | | | | | 6751-7000 | 10.18 | 8.81 | 7.82 | | | | | | ˃7000 | 10.37 | 9.00 | 8.00 | | | | | Para los condominios multipiso, la altura mínima libre de piso terminado podrá ser de 2.40m, siempre y cuando se cumpla con los requerimientos en cuanto a ventilación e iluminación.

Los lotes mayores a 1250 m2, ubicados a lo largo del eje urbano (radial de Pavas, vías alrededor de La Sabana, Paseo Colón, avenida Segunda y radial de San Pedro), donde se proyecta implementar el Proyecto de Transporte Limpio para el corredor oeste-este de la ciudad, tendrán 10% de CAS adicional al indicado en la Tabla 2 de este Reglamento.

Las áreas de los pisos subterráneos no serán tomadas en cuenta para el cálculo del AMC; además, si el primer y segundo piso (a partir del nivel del piso terminado del acceso) son destinados a estacionamientos, tampoco serán tomados en cuenta para el AMC.

SANCIONES

Todo acto violatorio de estos Reglamentos de Desarrollo Urbano, que se cometa por parte del profesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble, de sus representantes legales, o por cualquier administrado en general, será sancionado conforme lo disponen:

a. La Ley de Planificación Urbana N°4240 del 15 de diciembre de 1968 y sus reformas.

b. La Ley de Construcciones N°833 del 4 de noviembre de 1949 y sus reformas.

c. La Ley General de Salud N°5395 del 30 de octubre de 1973 y sus reformas.

d. El Código Municipal, Ley N°7794 del 27 de abril de 1998.

e. La Ley Orgánica del Ambiente N°7554 del 3 de noviembre de 1995.

f. Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico N°7555 del 20 de octubre 1995.

g. Ley Forestal N°7575 del 13 de febrero de 1996.

h. Ley de Licores N°10 del 07 de octubre de 1936.

i. Los Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.

j. Los Reglamentos de Desarrollo Urbano del cantón San José.

k. Otras leyes especiales aplicables.

Además de las infracciones contenidas en las leyes y reglamentos señalados en el artículo anterior, además se aplicarán en los siguientes casos:

a. Cuando exista licencia municipal, y las obras no se ajustan a lo autorizado.

b. Al no existir profesional responsable a cargo de la obra.

c. Pasados diez días de la renuncia del profesional responsable, y la obra no tuviese un nuevo profesional a cargo.

d. En un inmueble o construcción, donde se realicen actividades no permitidas en la zonificación de uso de la tierra, o incumpliendo con el certificado de uso de la tierra otorgado, aunque no requieran patente municipal.

e. Se disponga o se utilice el espacio público, sin autorización municipal.

f. Cuando se emita resolución, orden judicial o sanitaria que así lo disponga.

El inspector procederá a notificar al administrado, incluyendo la siguiente información:

a. Matricula registral del predio.

b. Identificación del propietario registral o sujeto de la notificación.

c. Identificación de la persona que recibe la notificación.

d. La infracción cometida, la sanción a imponer, posibles sanciones en caso de renuencia, el sustento jurídico, y la aclaración de que tiene derecho de interponer los recursos de revocatoria y de apelación, todo de conformidad con el Código Municipal.

e. Nombre del inspector y testigos.

Para los casos de infracciones dispuestos en la Ley de Construcciones y su Reglamento, la notificación se hará en el lugar de la obra con el propietario, profesional responsable, ingeniero residente o su asistente, maestro de obra, o en su defecto con cualquier persona mayor de edad, consignándose así en la notificación.

Si la notificación forma parte del procedimiento regulatorio según la Ley de Construcciones y sus Reglamentos, la notificación se hará en forma personal con el propietario o propietarios registrales, siguiendo los lineamientos de la Ley de Notificaciones Judiciales.

Corresponderá a la dependencia técnica competente, por medio de sus inspectores, haciendo constar en notificación formal al administrado, que cuenta con cinco días hábiles, plazo en el que deberá levantar la información detallada con respecto al caso.

Para efectos de cálculo de multa, el valor del metro cuadrado (m2) de construcción, será aquel que se establece en la Tabla Tipología de Obras Materiales y Valores de Obra, fijada por el Ministerio de Hacienda. El monto de la multa será el 1% sobre el valor total de la obra.

En la aplicación de las multas por obras de construcción sin permisos, conforme a la Ley de Construcciones y su Reglamento, las mismas se cargarán aplicando el mismo criterio.

(*) (Corregido mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 61 del 8 de abril de 2024, página N° 2)

Ante el incumplimiento del administrado, a no regularizar su situación previamente notificada, el inspector, solicitará la imposición de la infracción urbanística en el sistema municipal; infracción que impide el otorgamiento de licencias constructivas y comerciales en el predio, hasta que no se ponga a derecho, debiendo solicitarse ante el cumplimiento el levantamiento de ésta, sujeto a verificación municipal.

La fase de impugnación de los actos administrativos dictados por la municipalidad se regirá por lo establecido y regulado en el Código Municipal, según corresponda.