Ley 4558 — Tourism Development Law for the Maritime-Terrestrial Zone

Tourism Urbanization Law for the Maritime Terrestrial Zone No. 4558 (This regulation was repealed by Article 82 of the Law on the Maritime Terrestrial Zone, No. 6043 of March 2, 1977) THE LEGISLATIVE ASSEMBLY OF THE REPUBLIC OF COSTA RICA, TOURISM URBANIZATION LAW FOR THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE (NOTE: Article 1 of Law No. 5602 of November 4, 1974, suspended the effectiveness of this law. See the Observations module)

2825 of October 14, 1961, and its amendments, are those parts of the maritime-terrestrial zone that the Costa Rican Tourism Institute declares as tourism zones and those that the Institute of Housing and Urbanism declares urban zones, in accordance with the Urban Planning Law.

In the future, the declaration referred to in this article shall be made, with respect to other parts of the maritime-terrestrial zone, at the request of the respective municipality, and the referenced period shall be three months.

The planning costs shall be borne by the respective municipality.

Private individuals whose properties are adjacent to the zone to be planned may request that their properties be taken into account in the urbanization, undertaking to pay a proportional share of the costs.

They may also urbanize at their own expense, but in all cases subjecting themselves to the standards that the municipality imposes on them.

Those zones where there are already constructions shall also be planned, but the urbanization standards shall be applied gradually, in cases of remodeling or reconstruction of those constructions, or when indispensable and urgent needs, in the judgment of the Institute of Housing and Urbanism, so require.

When sections of the zone referred to in this law are declared urban, the respective municipalities shall take charge of the corresponding public services.

Therefore, no one can claim any right over said strip, which shall be dedicated to public use for recreation, leisure, or free circulation purposes. The constructions or installations currently located in that zone may not be remodeled, and in case of their destruction, new constructions must respect that inalienable zone.

Nevertheless, in the fifty-meter strip of the maritime-terrestrial zone from the ordinary high tide line of the sea beach, comprised between the mouth of the Barranca River and the western end of the city of Puntarenas, known by the name of la Punta, which is placed under the domain of the Municipality of the central canton of the province of Puntarenas, land for tourism installations may be leased by that municipality.

(Thus amended by Article 1 of Law No. 4928 of December 17, 1971)

a)Lots destined for building residences or recreational country houses for the use of the lessee or their relatives and that do not constitute a for-profit activity may only be leased in extensions no greater than one hectare and provided that the beach frontage does not exceed twenty-five meters. No person, together with their spouse or unmarried children, may hold more than one lease contract of this kind.
b)Parcels destined for the establishment of recreation centers, hotels, motels, or restaurants and similar facilities may be leased in larger extensions, in accordance with the zoning plan. In all cases of this type of lease, the respective municipality must previously hear the opinion of the Costa Rican Tourism Institute.
c)Under no circumstances may parcels for the establishment of industries in the zones referred to in this law be leased, except those related to tourism exploitation. But in all cases, such industries must be located outside the urban area.
d)The leases regulated in the preceding subsections shall be granted for a term of one year, but may be extended up to a maximum of ten, at the request of the interested parties. The request for extension must necessarily be made within the month prior to the expiration of the contract, under penalty of definitive cancellation of the lease. In all cases of termination of the lease, the improvements shall become the property of the respective municipality.

The regulations shall provide the manner of processing the lease request, the modalities of the contract, the monthly, quarterly, or annual payment that each lessee must satisfy, and any other important circumstances for regulating the relations between a municipality and its lessees.

The sale price shall be that set in each case by an appraiser from the Direct Taxation office, whose appraisal must refer solely and exclusively to the value of the land.

In the case of the lessees indicated in subsection a) of the preceding article, fifty percent of the total sum that they have paid as lease payments in the ten years prior to the purchase of their parcel shall be credited toward the sale price.

For the computation of the ten years of leasing already referenced, only the years that the parcel has been leased by the interested party, their spouse, their children, or parents shall be taken into account.

Any person to whom a lot or parcel in this zone is sold, in accordance with this law, is obliged to build, under penalty of nullity of the purchase-sale contract, a building whose plans and specifications must be approved by the respective municipality, following a technical report from the Costa Rican Tourism Institute. The nullity of the contract shall occur if the construction is not at least started five years after the effective date of said contract.

It is prohibited to negotiate, partially or totally, the rights derived from the lease contracts referred to in this law, without the prior authorization of the lessor municipality, which shall only grant it in the cases provided for in the regulations.

In the case of the sale of a lot registered as the property of a private individual, it shall be necessary for them to request authorization to make the sale. For one month, both the respective municipality and the Costa Rican Tourism Institute shall have the option to purchase the property, for the price at which it is declared in the Direct Taxation office. Once the indicated period has elapsed, the sale shall be considered authorized, even if the interested party's request has not been answered.

In the case of the Costa Rican Tourism Institute, the municipality is obliged to transfer ownership of the lots or parcels requested by the Institute for the purposes of subsection a) of Article 5 of its Constitutive Law.

In all cases of general planning of a zone dedicated to tourism, in addition to the area to be covered by streets, adequate portions of land must be reserved for the establishment of gardens, parks, parking and camping areas, and other similar installations.

a)25% shall be delivered to the Costa Rican Tourism Institute, as a contribution for the promotion of national and international tourism; b) 25% shall be delivered to the Institute of Lands and Colonization, for a period of five years, to compensate it in part for the reduction in its income that the effectiveness of this law will cause. After those five years, this contribution shall pass to the respective municipality, and shall increase the percentage of the following subsection; c) The remaining 50% shall be invested in improvement works for the zone, according to the plans elaborated for its development and maintenance. It is understood that all necessary investments in advisory services and the administrative expenses necessary for the purposes of this law shall be comprised within this category; and d) When in the judgment of the respective municipality, having heard the Costa Rican Tourism Institute, the funds provided for in the preceding subsections are partially or totally no longer necessary for the development of the zone, the remaining funds may be used for improvement works throughout the canton.

2906 of December 2, 1961, that are applicable to the case.

In this case, the lease may be extended indefinitely.

4847 of October 4, 1971)

3549 of March 1, 1966, as an urban zone of the 9th district of the province of Puntarenas, and their current possessors may avail themselves of the provisions of the current Possessory Information Law, upon prior payment of an aliquot sum of ¢5,000.00 per hectare, in favor of the Municipality of Puntarenas, which shall be applied to the purposes prescribed in Article 5 of this law.

Said institution shall have the same power in the other portions of the indicated zone that come to belong to it by virtue of the provisions of this law.

Presidential House.- San José, on the twenty-second day of April, nineteen hundred seventy.

(Thus added by Article 1 of Law No. 4668 of November 16, 1970)

(Thus added by Article 1 of Law No. 5455 of April 23, 1974) Go to the beginning of the document

Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre N° 4558 (Esta norma fue derogada por el artículo 82 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977) LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA, LEY DE URBANIZACIÓN TURISTICA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (NOTA: El artículo 1º de la ley Nº 5602 de 4 de noviembre de 1974 suspendió la vigencia de la presente ley. Ver el módulo de Observaciones)

En el futuro, la declaratoria a que este artículo se refiere se hará, respecto a otras partes de la zona marítimo-terrestre, a petición de la respectiva municipalidad y el plazo en referencia será de tres meses.

Los gastos de planificación correrán a cargo de la municipalidad respectiva.

Los particulares colindantes con la zona a planificar, podrán solicitar que sus propiedades sean tomadas en cuenta en la urbanización, comprometiéndose a pagar parte proporcional de los gastos.

También podrán urbanizar por su propia cuenta, pero en todo caso sometiéndose a las normas que la municipalidad les imponga.

Aquellas zonas en que ya hubiere construcciones, serán también planificadas, pero las normas de urbanización se aplicarán gradualmente, en casos de remodelación o reconstrucción de aquellas construcciones, o cuando necesidades indispensables e impostergables a juicio del Instituto de Vivienda y Urbanismo, así lo requieran.

Cuando secciones de la zona a que se refiere la presente ley, sean declaradas urbanas, la municipalidades respectivas se harán cargo de los servicios públicos correspondientes.

Por lo tanto, nadie puede alegar derecho alguno sobre dicha franja, que estará dedicada a uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación. Las construcciones o instalaciones actualmente ubicadas en esa zona, no podrán ser remodeladas y en caso de destrucción de las mismas, las nuevas construcciones deberán respetar esa zona inalienable.

No obstante, en la franja de los cincuenta metros de la zona marítimo-terrestre a partir de la pleamar ordinaria de la playa del mar, comprendida entre la desembocadura del río Barranca y el extremo Oeste de la ciudad de Puntarenas, conocido con el nombre de la Punta, la que se pone bajo el dominio de la Municipalidad del cantón central de la provincia de Puntarenas, podrán ser arrendados terrenos para instalaciones turísticas por esa municipalidad.

(Así reformado por el artículo 1º de ley No.4928 del 17 de diciembre de 1971)

a)Los lotes destinados a construir residencias o quintas de recreo para uso del arrendatario o sus allegados y que no constituyan actividad lucrativa. sólo podrán arrendarse por extensiones no mayores de una hectárea y siempre que el frente a la playa no exceda de veinticinco metros. Ninguna persona junto con su cónyuge o hijos solteros, podrá tener más de un contrato de arrendamiento de esta clase.
b)Las parcelas destinadas al establecimiento de centros de recreo, hoteles, moteles o restaurantes y similares, podrán arrendarse por extensiones mayores, de acuerdo con la planificación de la zona. En todo caso de arrendamiento de este tipo, la municipalidad respectiva debe oir previamente el parecer del Instituto Costarricense de Turismo.
c)En ningún caso podrán darse en arrendamiento parcelas para el establecimiento de industrias en las zonas a que esta ley se refiere, salvo las relacionadas con la explotación turística. Pero en todo caso, tales industrias deberán ser localizadas fuera del área urbana.
d)Los arrendamientos regulados en los incisos anteriores se otorgarán por el plazo de un año, pero podrán ser prorrogados hasta un máximo de diez, a solicitud de los interesados. La solicitud de prórroga deberá hacerse necesariamente dentro del mes anterior al vencimiento del contrato, bajo pena de cancelación definitiva del arrendamiento. En todos los casos de terminación del arrendamiento, las mejoras quedarán a favor de la municipalidad respectiva.

El reglamento dispondrá la forma de tramitar la solicitud de arrendamiento, las modalidades del contrato, el pago mensual, trimestral o anual que deba satisfacer cada arrendatario y cualesquiera otras circunstancias importantes para regular las relaciones entre una municipalidad y sus arrendatarios.

El precio de la venta será el que fije en cada caso un perito de la Tributación Directa, cuyo peritaje deberá referirse única y exclusivamente al valor de la tierra.

En el caso de los arrendatarios indicados en el inciso a) del artículo anterior, se abonará al precio de la venta, el cincuenta por ciento de la suma total que ellos hayan pagado en concepto de arrendamiento, en los diez años anteriores a la compra de su parcela.

Para el cómputo de los diez años de arrendamiento ya referidos, sólo se tomarán en cuenta los años que la parcela haya estado arrendada por el interesado, su cónyuge, sus hijos o padres.

Toda persona a quien se venda un lote o parcela en esta zona, de acuerdo con la presente ley, queda obligada a construir, bajo pena de nulidad del contrato de compraventa, una edificación cuyos planos y especificaciones deben ser aprobados por la municipalidad respectiva, previo informe técnico del Instituto Costarricense de Turismo. La nulidad del contrato se producirá si la construcción no se encuentra por lo menos iniciada cinco años después de la fecha de vigencia de dicho contrato.

Queda prohibido negociar en forma parcial o total, los derechos derivados de los contratos de arrendamiento a que esta ley se refiere, sin la previa autorización de la municipalidad arrendante, la cual solamente la concederá en los casos previstos en el reglamento.

En el caso de venta de un lote inscrito en propiedad de un particular, será necesario que éste solicite autorización para hacer la venta. Durante un mes, tanto la municipalidad respectiva como el Instituto Costarricense de Turismo tendrán opción para comprar la propiedad, por el precio en que ella esté declarada en la Tributación Directa. Transcurrido el plazo indicado, se entenderá autorizada la venta, aun cuando no se haya contestado la solicitud del interesado.

Instituto Costarricense de Turismo, la municipalidad queda obligada a traspasarle en propiedad los lotes o parcelas solicitados por el Instituto para los fines del inciso a) del artículo 5º de su Ley Constitutiva.

En todo caso de planeamiento general de una zona dedicada al turismo, además del área que han de cubrir las calles, deben reservarse porciones adecuadas de terreno para el establecimiento de jardines, parques, zonas de estacionamiento y de acampamiento, y otras instalaciones similares.

a)Un 25% será entregado al Instituto Costarricense de Turismo, como aporte para el fomento del turismo nacional e internacional; b) Un 25% se entregará al Instituto de Tierras y Colonización, durante un lapso de cinco años, para compensarle en parte la merma en sus ingresos que le producirá la vigencia de la presente ley. Después de esos cinco años, este aporte pasará a manos de la municipalidad respectiva, y aumentará el porcentaje del inciso siguiente; c) El 50% restante será invertido en obras de mejoramiento de la zona, según los planos elaborados para su desarrollo y mantenimiento. Es entendido que dentro de este rubro estarán comprendidas todas las inversiones necesarias en servicios de asesoría y los gastos administrativos necesarios para los fines de la presente ley; y d) Cuando a juicio de la municipalidad respectiva, oído el Instituto Costarricense de Turismo, los fondos previstos según los incisos anteriores, ya no fueren parcial o totalmente necesarios en el desarrollo de la zona, los remanentes pueden usarse en obras de mejoramiento de todo el cantón.

En este caso el arrendamiento podrá prorrogarse indefinidamente.

Igual facultad tendrá dicha institución en las demás porciones de la zona indicada, que le lleguen a pertenecer en virtud de lo dispuesto en la presente ley.

Casa Presidencial.-San José, a los veintidós días del mes de abril de mil novecientos setenta.

(Así adicionado por el artículo 1° de la Ley N° 4668 de 16 de noviembre de 1970)

(Así adicionado por el artículo 1º de la ley No.5455 de 23 de abril de 1974)

Tourism Development Law for the Maritime-Terrestrial ZoneLey de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre

Artículo 2 — Exempted from the provisions of subsection b) of Article 7 of the Land and Colonization Law, No.

Artículo 3 — These zones shall belong to the municipality of the canton in whose jurisdiction they are located and, based on the respective maps, must be registered in the name of the respective municipal corporation in the Public Property Registry, free of charge.

Artículo 5 — Based on this resolution, the interested municipality shall request that the Institute of Housing and Urbanism, with the advisory assistance of the Costa Rican Tourism Institute, proceed to prepare an urban plan for the zone in reference, in accordance with technical requirements.

Artículo 6 — The fifty meters of the maritime terrestrial zone from the ordinary high tide line shall be inalienable and under no circumstances may be the object of leasing or sale.

Artículo 7 — The remaining one hundred fifty meters, inland, may be the object of leasing, within the following standards:

Artículo 8 — After the maximum of ten years of leasing, the municipalities may sell the leased parcels to the interested parties who request it.

Artículo 9 — All lease or purchase-sale contracts granted in accordance with this law shall contain as an essential condition that the lessees and buyers may not change the designated use of their parcel without the consent of the respective municipality.

Artículo 11 — In the case of integral tourism development projects that therefore comprise a part or the totality of a zone declared a tourism zone, no municipality may approve or negotiate them without the intervention of the Costa Rican Tourism Institute.

Artículo 12 — The income received by the municipalities from the sale or leasing of parcels or lots in accordance with this law and its regulations shall be distributed in the following manner:

Artículo 13 — The Executive Branch shall regulate this law.

Artículo 14 — Situations not provided for in this law shall be governed by the articles of Law No.

Artículo 15 — The Institute of Lands and Colonization shall proceed, within the 30 days following the finality of the resolution referred to in Article 4, to deliver to the respective municipalities all the lease contracts in force in the zones to which this law refers.

Artículo 16 — This law shall take effect upon its publication.

Transitorio I — The current lease contracts granted by the Institute of Lands and Colonization shall be governed by the standards established by that institution prior to this law.

Transitorio III — (Repealed by Article 1 of Law No.

Transitorio IV — Exempted from the provisions of this law are the properties possessed by persons who have legitimately acquired them and who are in full possession of the same, in the maritime-terrestrial zone declared as such by Law No.

Transitorio V — The Costa Rican Tourism Institute may directly lease or sell parcels located in the maritime-terrestrial zone it owns, located to the southeast of the mouth of the Barranca River.

Transitorio VI — In Mata de Limón, as it is a zone parceled and urbanized by the Ministry of Agriculture and Livestock and by the Institute of Lands and Colonization, the fifty-meter strip referred to in Article 6 must be measured on the beach facing the sea and not from the estuary.

Transitorio VII — Exempted from the limitations established in Article 6 of this law is the beach of Tivives, comprised by the lease of the "Cooperativa Agrícola de Tivives R.L.", by virtue of the fact that its urbanization was planned based on a contract with the State, prior to this law.

Artículo 3 — Estas zonas pertenecerán a la municipalidad del cantón en cuya jurisdicción se encuentren ubicadas y, con base en los respectivos planos, deberán ser inscritas a nombre de la respectiva corporación municipal en el Registro Público de la Propiedad, sin pago de derechos.

Artículo 5 — Con base en esta resolución la municipalidad interesada solicitará al Instituto de Vivienda y Urbanismo que, con la asesoría del Instituto Costarricense de Turismo, proceda a confeccionar un plano urbanístico de la zona en referencia, de acuerdo con los requerimientos técnicos.

Artículo 6 — Los cincuenta metros de la zona marítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria, serán inalienables y en ningún caso puede ser objeto de arrendamiento o venta.

Artículo 7 — Los ciento cincuenta metros restantes, tierra adentro, pueden ser objeto de arrendamiento, dentro de las siguientes normas:

Artículo 8 — Después del máximo de diez años de arrendamiento, las municipalidades pueden vender las parcelas arrendadas a los interesados que lo soliciten.

Artículo 9 — Todos los contratos de arrendamiento o de compraventa otorgados conforme a la presente ley, llevarán como condición esencial la de que los arrendatarios y compradores no podrán variar el destino de su parcela sin consentimiento de la municipalidad respectiva.

Artículo 11 — Cuando se trate de proyectos de desarrollo turístico integral y que por lo tanto comprenda una parte o la totalidad de una zona declarada turística, ninguna municipalidad podrá aprobarlos ni negociarlos sin intervención del Instituto Costarricense de Turismo.

Artículo 12 — Los ingresos que perciban las municipalidades por concepto de venta o arrendamiento de parcelas o lotes según esta ley y sus reglamentos, se distribuirán en la siguiente forma:

Artículo 13 — El Poder Ejecutivo reglamentará la presente ley.

Artículo 14 — Las situaciones no previstas en la presente ley, se regirán por los artículos de la ley Nº 2906 del 2 de diciembre de 1961, que sean aplicables al caso.

Artículo 15 — El Instituto de Tierras y Colonización procederá, dentro de los 30 días siguientes a la firmeza de la resolución a que se refiere el artículo 4º, a entregar a las respectivas municipalidades todos los contratos de arrendamiento vigentes en la zonas a que esta ley se refiere.

Artículo 16 — Esta ley rige a partir de su publicación.

Transitorio I — Los actuales contratos de arrendamiento otorgados por el Instituto de Tierras y Colonización, se regirán por las normas fijadas por esa institución con anterioridad a la presente ley.

Transitorio III — (Derogado por el artículo 1º de la ley No.4847 de 4 de octubre de 1971)

Transitorio V — El Instituto Costarricense de Turismo podrá arrendar o vender, en forma directa, parcelas situadas en la zona marítimo-terrestre de su propiedad, ubicada al Sureste de la desembocadura del río Barranca.

Transitorio VI — En Mata de Limón, por ser zona parcelada y urbanizada por el Ministerio de Agricultura y Ganadería y por el Instituto de Tierras y Colonización, la faja de cincuenta metros a que se refiere el artículo 6º, deberá medirse en la playa frente al mar y no desde el estero.

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