Registry inscription in maritime terrestrial zone under Transitorio III of Law 4558Inscripción registral en zona marítimo terrestre al amparo del Transitorio III de la Ley 4558

Legal Opinion: 078 - J of 09/18/1998 OJ-078 -98 September 18, 1998 Licenciada Marlene Marenco Vargas Head of the Concessions Department Instituto Costarricense de Turismo S. D.

Dear Miss:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we respond to Official Letter No. DCO-020-97, through which your Department requests an analysis of the validity of the registry inscription of properties numbers 92,382, 21,025, 25,843, and 21,263 of the Partido de Guanacaste, located in Playa Tamarindo, Distrito Veintisiete de Abril, Cantón Santa Cruz; and to initiate the corresponding annulment proceeding should said inscriptions not conform to the legal system protecting the coastal zone.

I.- LANDS INSCRIBED UNDER THE PROTECTION OF TRANSITORIO III OF THE LAW FOR TOURIST DEVELOPMENT OF THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE As this Office of the Attorney General has stated in opinions C-157-95 of July 7, 1995, C-050-96 of March 26, 1996, and C-097-97 of June 13, 1997, at the end of the 1960s, interest began to awaken in the urban and tourist development of the maritime terrestrial zone, previously conceptualized in the Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 of October 14, 1961, as part of the State's agricultural property.

As a result of the above, the Law for Tourist Development of the Maritime Terrestrial Zone, Law No. 4558 of April 22, 1970, published in La Gaceta on May 12 of that same year, was enacted, which declassified (desafectó) the one hundred fifty meters of public domain land (demaniales) adjacent to the public zone:

"Transitorio III.- Those persons who demonstrate having possessed, in a quiet, public, peaceful manner and as owners, lots or farms (fincas) in the maritime-terrestrial zone for more than thirty years, may request a property title over them, except for the reserve referred to in Article 6 of this Law, (fifty meters of the maritime terrestrial zone from the ordinary high tide line, inalienable and not subject to lease or sale) even if they had possessed such properties during part of that time as lessees, through contracts signed with the State or its institutions. The procedure shall be that set forth in the current Law on Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias). In this case, there shall be no limitation regarding the size of the lot or farm to be inscribed in the name of the interested party" (The phrase in parentheses is not from the original).

The possibility granted by the cited Transitorio was short-lived, because due to the serious abuses committed to the detriment of the coastal public domain strip, it was repealed by Law No. 4847 of October 4, 1971, Article 1, published in La Gaceta No. 206 of October 14 of that same year.

Law 4847 established in its sole Transitorio that the possessory information proceedings that had been submitted to the "courts (juzgados)" by September 8, 1971, would continue to be processed until their conclusion.

However, this sole Transitorio was partially declared unconstitutional by the Corte Plena in extraordinary session No. 52 at 2:00 p.m. on November 2, 1972, Article 1, considering it contrary to Article 34 of the Constitution, and stated to that effect:

"Transitorio III of Law number 4558 of April 22, 1970, allowed persons who had possessed lots or farms located in the maritime-terrestrial zone for more than thirty years to request a property title over those assets by using the procedure set forth in the Law on Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias). Law number 4847 of October 4, 1971, published in La Gaceta number 206 of the 14th of that same month, repealed that Transitorio, established its effective date as of its publication, and in turn, through a 'Transitorio,' ordered that 'The possessory information proceedings that have been submitted to the Courts (Juzgados) by September 8 of this year, will continue to be processed until their conclusion.' This latter law, by repealing Transitorio III of number 4558, kept it in force for the possessory information proceedings that had been submitted to the Courts under the protection of that provision, but retroacted its effects to the immediately preceding day of September 8, despite the fact that its Article 2 set its effective date as of its publication. (October 14). In this way, it was projecting its effects into the past, retroactively... The law in this case granted interested parties the right to initiate and follow a procedure through which they could become owners of certain properties. And that right, which precisely constituted a legal situation recognized by the law, was consolidated for those persons who, during the validity of the respective norm, had initiated the possessory information proceedings. The appellant did so, as it is recorded in the case file that has been reviewed that on September 29, 1971, he initiated the respective possessory information proceeding in the Juzgado Primero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, and precisely the Transitorio acknowledges this by ordering that the possessory information proceedings that have been submitted to the Courts will continue to be processed until their conclusion. There is no doubt that there would be no conflict of any kind if this Transitorio had not projected the effects of the law into the past, thus harming the rights of the appellant, who on the date of its publication already had his respective information in process. For these reasons, it must be concluded that the Transitorio of Law number 4847 of October 4, 1971, is contrary to Article 34 of the Political Constitution only insofar as it retroacts its effects to the preceding September 8, and in that respect, it is declared inapplicable." Thus, the possessory information proceedings submitted to the courts of justice starting from May 12, 1970, before October 14, 1971, could continue to be processed and even obtain an approving judgment if they met the requirements demanded by Transitorio III of Law 4558 and the Law on Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias).

II.- VALIDITY OF THE REGISTRY INSCRIPTION OF THE PROPERTIES UNDER CONSULTATION Farm (Finca) number 21,263 has the following boundaries according to its original registry entry: to the north with Ninfa Ruiz, others and a public street, to the south Gerardo Obando Castillo, to the east Isabel Rodríguez Santana and others, and to the west with Santos Grijalba Barrantes and others. This property was inscribed in the name of Guillermo Brenes González and Margarita González Ulloa by judgment at 7:00 a.m. on June 21, 1967, of the Juzgado Civil de Santa Cruz, a resolution that did not encompass lands of the maritime terrestrial zone.

Property number 21,025 has the following boundaries according to its original registry entry: to the north with the public road to Pinilla and partly with the unclaimable zone (zona indenunciable) of two hundred meters from the Pacific Ocean, to the south, partly with the same unclaimable zone of two hundred meters, partly with Santos Grijalba and partly with the public road to Pinilla, to the east with the public road to Pinilla, and to the west with the same unclaimable zone of two hundred meters from the Pacific Ocean and partly with Santos Grijalba. This land was also inscribed in the name of Guillermo Brenes González and Margarita González Ulloa by judgment at 3:10 p.m. on April 22, 1973, of the Juzgado Civil de Santa Cruz, a resolution that also did not encompass areas of the maritime terrestrial zone.

Farm (Finca) number 25,843 has the following boundaries according to its original registry entry: to the north partly with the inalienable strip of fifty meters from the Pacific Ocean and partly with the road to Jobo, with Francisco Quesada in between; to the south with the San Francisco estuary, with Rodrigo Brenes González in between; to the east with Guillermo Brenes González; and to the west with the inalienable strip of fifty meters, with Playa Tamarindo, Punta San Fernando, and the Pacific Ocean in between, and therefore, it did encompass the one hundred fifty meters adjacent to the inalienable zone of fifty meters in width from the ordinary high tide line.

This land was inscribed in the name of Guillermo Brenes González and Margarita González Ulloa by judgment at 3:00 p.m. on April 19, 1972, of the Juzgado Segundo de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, issued based on the Law on Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias), Transitorio III of 4558, and with the reservations of Article 72 of the Water Law (Ley de Aguas).

Said resolution was worth, in due course, upon the appeal filed by the State's representation, confirmation by the Tribunal Superior Contencioso Administrativo in Majority Vote (Voto de mayoría) No. 148 at 9:10 a.m. on September 12, 1972, and in both judicial decisions, it was proven that the promoters had acquired the land by assignment of rights made by Mr. Napoleón Villavicencio Castro on April 16, 1955, and that both with the possession of the transferor and that of the titleholders, the requirement of possession exercised in a quiet, public, peaceful, uninterrupted manner and as owners for more than thirty years had been fulfilled.

The initial petition of the promoters was filed with the Juzgado Segundo de lo Contencioso Administrativo at 1:50 p.m. on August 5, 1971, as can be seen on folio 9 of Case File (Expediente) No. 1254-71 (shipment 2652, archive 1793), which we were able to access in July of this year.

By virtue of what has been outlined, it is easy to conclude that property number 25,843 was inscribed in accordance with the legal requirements demanded by Transitorio III of Law 4558, the date on which the approving judgment became final, the day the respective writ of execution (ejecutoria) was presented to the Public Registry, or the date on which the property was inscribed being of no importance for this purpose, since, as the Corte Plena indicated in its extraordinary session No. 52 at 2:00 p.m. on November 2, 1972, and this Office of the Attorney General in Opinion No. C-050-96 of March 26, 1996, the important thing is that the possessory information proceeding had been filed during the validity of Transitorio III so many times cited, that is, from May 12, 1970, and before October 14, 1971.

Subsequently, Mr. Guillermo Brenes González and Mrs. Margarita Ulloa sold farms (fincas) numbers 21,025, 25,843, and a part of 21,263 to Mr. Charles Nyhus Sandberg, who, through public deeds executed before Notary Public Álvaro Echeverría Munroy at 7:00 a.m. on December 19, 1972, and 8:00 a.m. on May 3, 1973, merged them and formed property number 27,927 A with an area of 165 hectares 6,652.50 m² according to cadastral map G-37-73 and the following boundaries: north Timoteo Rodríguez Rosales partly with the inalienable strip of 50 meters, south with Santos Grijalba, Río San Francisco with mangrove in between, east with Guillermo Brenes González and Margarita González Ulloa, and west with the inalienable strip of fifty meters.

Mr. Charles Nyhus Sandberg later sold farm (finca) 27,927 A to Sociedad Beko S.A. (volume 2108, folios 325-326), a company that, through a deed executed before Notary Public Arnoldo André Tinoco at 4:45 p.m. on January 16, 1995, segregated a part thereof in favor of Punta San Francisco S.A., current owner of Farm (Finca) number 92,382 with an area of 6 ha 4,660.84 m² according to cadastral map No. G-1199815-94 and the following boundaries: to the north and west with the inalienable public zone of fifty meters, to the east with a public street and tree-lined walkway, and to the south with Lot 18 P of La Buena Esperanza S.A. and a public street.

Thus, this Office of the Attorney General considers: 1) that the properties under consultation, numbers 21,025 and 21,263, were inscribed in the Public Registry initially respecting the two hundred meters of maritime terrestrial zone from the ordinary high tide line; 2) that farm (finca) number 25,843 was titled under the protection of Transitorio III of Law 4558 and with respect for the fifty meters of inalienable zone from the ordinary high tide line; 3) that property number 27,927 A, the product of the merger of lands from the previous three properties, equally respects the public domain zone (zona demanial) of fifty meters in width from the ordinary high tide line, and 4) that the same fate accompanies farm (finca) number 92,382; therefore, both properties would be in that sense contained within Article 6 of Law 6043 and with the reservations of Article 72 of the Water Law (Ley de Aguas).

Sincerely yours, Lic: Víctor Bulgarelli Céspedes Lic. Mauricio Castro Lizano AGRARIAN PROCURATOR ATTORNEY

Opinión Jurídica : 078 - J del 18/09/1998 OJ-078 -98 18 de setiembre de 1998 Licenciada Marlene Marenco Vargas Jefe Departamento de Concesiones Instituto Costarricense de Turismo S. D.

Estimada señorita:

Con aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta al Oficio Nº DCO-020-97, mediante el cual ese Departamento solicita analizar la validez de la inscripción registral de las propiedades números 92.382, 21.025, 25.843 y 21.263 del Partido de Guanacaste, ubicadas en Playa Tamarindo, Distrito Veintisiete de Abril, Cantón Santa Cruz; e iniciar el trámite anulatorio correspondiente en caso de que dichas inscripciones no se ajusten al ordenamiento jurídico protector de la zona costera.- I.- TERRENOS INSCRITOS AL AMPARO DEL TRANSITORIO III DE LA LEY DE URBANIZACION TURISTICA DE LA ZONA MARITIMO TERRESTRE Como ha expuesto esta Procuraduría en dictámenes C-157-95 de 7 de julio de 1995, C-050-96 de 26 de marzo de 1996 y C-097-97 de 13 de junio de 1997, a finales de la década de los sesenta comienza a despertar interés el desarrollo de los sectores urbano y turístico de la zona marítimo terrestre, conceptualizada anteriormente en la Ley de Tierras y Colonización, Nº 2825 de 14 de octubre de 1961, como parte de la propiedad agrícola del Estado.- A raíz de lo anterior, se promulgó la Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, Ley Nº 4558 de 22 de abril de 1970, publicada en La Gaceta el 12 de mayo de ese mismo año, que desafectó los ciento cincuenta metros demaniales contiguos a la zona pública:

"Transitorio III.- Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por mas de treinta años, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos, salvo la reserva a que se refiere el artículo 6º de esta Ley, (cincuenta metros de la zona marítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria, inalienables y no susceptibles de arrendamiento o venta) aún cuando hubieren poseído tales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios, mediante contratos suscritos con el Estado o sus instituciones. El procedimiento será el que marca la actual ley de Informaciones Posesorias. En este caso no habrá limitación en cuanto a la extensión del lote o finca a inscribir en cabeza del interesado" (La frase entre paréntesis no es del original).- La posibilidad otorgada por el Transitorio citado fue de corta duración, pues debido a los graves abusos cometidos en detrimento de la franja demanial costera, fue derogado por Ley Nº 4847 de 4 de octubre de 1971, artículo 1º, publicada en La Gaceta Nº 206 del 14 de octubre de ese mismo año.- La Ley 4847 estableció en su único Transitorio que las informaciones posesorias que hubiesen sido presentadas a los "juzgados" al 8 de setiembre de 1971 continuarían tramitándose hasta su terminación.- Sin embargo, este Transitorio único fue declarado parcialmente inconstitucional por la Corte Plena en sesión extraordinaria Nº 52 de 14:00 hrs. del 2 de noviembre de 1972, artículo 1º, por considerarlo contrario al artículo 34 Constitucional, al efecto indicó:

"El transitorio III de la Ley número 4558 de 22 de abril de 1970 permitió a las personas que hubieran poseído lotes o fincas situados en la zona marítima-terrestre, por más de treinta años, solicitar título de propiedad sobre esos bienes haciendo uso del procedimiento marcado en la Ley de Informaciones Posesorias. La ley número 4847 de 4 de octubre de 1971, publicada en La Gaceta número 206 del 14 de ese mismo mes, derogó ese transitorio, estableció su fecha de vigencia a partir de su publicación, a su vez, mediante un "Transitorio" dispuso que "Las informaciones posesorias que hubieren sido presentadas a los Juzgados al 8 de setiembre en curso, continuarán tramitándose hasta su terminación”. Esta última ley, al derogar el transitorio III de la número 4558, lo mantuvo en vigencia para las informaciones posesorias que hubieren sido presentadas a los Juzgados al amparo de esa disposición, pero retrotrajo sus efectos al día 8 de setiembre inmediato anterior, no obstante que en su artículo 2º fijó su fecha de vigencia a partir de su publicación. (14 de octubre). En esa forma estaba proyectando sus efectos hacia el pasado, retroactivamente...La ley en este caso concedió a los interesados el derecho de iniciar y seguir un procedimiento mediante el cual podrán llegar a ser propietarios de determinados inmuebles. Y ese derecho que constituía precisamente una situación jurídica reconocida por la ley, quedó consolidado para aquellas personas que durante la vigencia de la norma respectiva, hubieran promovido las informaciones posesorias. El recurrente así lo hizo, pues consta en el expediente que se ha tenido a la vista que el día 29 de setiembre de 1971 promovió en el Juzgado Primero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, la respectiva información posesoria, y precisamente el transitorio así lo reconoce al disponer que las informaciones posesorias que hubieren sido presentadas a los Juzgados, continuarán tramitándose hasta su terminación. No hay duda de que no habría conflicto de ninguna clase, si este Transitorio no hubiera proyectado hacia el pasado los efectos de la ley, perjudicando así los derechos de la parte recurrente, quien a la fecha de la publicación de la misma ya tenía en trámite su respectiva información. Por estas razones cabe concluir que el Transitorio de la ley número 4847 de 4 de octubre de 1971, es contrario al artículo 34 de la Constitución Política únicamente en cuanto retrotrae sus efectos al 8 del mes de setiembre anterior, y en ese aspecto se declara inaplicable." Así las cosas, las diligencias de información posesoria presentadas a los tribunales de justicia a partir del 12 de mayo de 1970 antes del 14 de octubre de 1971, pudieron seguirse tramitando y hasta obtener sentencia aprobatoria si cumplían con los requisitos exigidos por el Transitorio III de la Ley 4558 y la Ley de Informaciones Posesorias.- II.- VALIDEZ DE LA INSCRIPCION REGISTRAL DE LAS PROPIEDADES OBJETO DE CONSULTA La finca número 21.263 tiene como linderos según su asiento registral original: al norte con Ninfa Ruiz, otros y calle pública, al sur Gerardo Obando Castillo, al este Isabel Rodríguez Santana y otros y al oeste con Santos Grijalba Barrantes y otros. Esta propiedad fue inscrita a nombre de Guillermo Brenes González y Margarita González Ulloa por sentencia de las 7:00 hrs. del 21 de junio de 1967 del Juzgado Civil de Santa Cruz, resolución que no abarcó terrenos de la zona marítimo terrestre.- La propiedad número 21.025 tiene como linderos según su asiento registral original: al norte con camino público a Pinilla y en parte con zona indenunciable de doscientos metros del Océano Pacífico, al sur, con parte de la misma zona indenunciable de doscientos metros, en parte con Santos Grijalba y en parte con el camino público a Pinilla, al este con el camino público a Pinilla y al oeste con la misma zona indenunciable de doscientos metros del mar Pacífico y en parte con Santos Grijalba. Este terreno fue inscrito también a nombre de Guillermo Brenes González y Margarita González Ulloa por sentencia de las 15:10 hrs. del 22 de abril de 1973 del Juzgado Civil de Santa Cruz, resolución que tampoco abarcó áreas de la zona marítimo terrestre.- La finca número 25.843 tiene como linderos según su asiento registral original: al norte en parte con la franja inalienable de cincuenta metros del Océano Pacífico y en parte con el camino al Jobo en medio de Francisco Quesada; al sur con estero San Francisco en medio, de Rodrigo Brenes González; al este con Guillermo Brenes González y al oeste con faja inalienable de cincuenta metros en medio Playa Tamarindo, Punta San Fernando y Océano Pacífico, y por tanto sí abarcó los ciento cincuenta metros contiguos a la zona inalienable de cincuenta metros de ancho a partir de la pleamar ordinaria.- Este terreno fue inscrito a nombre de Guillermo Brenes González y Margarita González Ulloa por sentencia de las 15:00 hrs. del 19 de abril de 1972 del Juzgado Segundo de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, dictada con fundamento en la Ley de Informaciones Posesorias, el Transitorio III de la 4558 y con las reservas del artículo 72 de la Ley de Aguas. - Dicha resolución mereció en su oportunidad, ante el recurso de apelación interpuesto por la representación estatal, la confirmación por parte del Tribunal Superior Contencioso Administrativo en Voto de mayoría Nº 148 de 9:10 hrs. del 12 de setiembre de 1972, y en ambas decisiones judiciales se tuvo por probado que los promoventes habían adquirido el terreno por cesión de derechos hecha por parte del señor Napoleón Villavicencio Castro el 16 de abril de 1955, y que tanto con la posesión del transmitente como la de los titulantes se había cumplido con el requisito de la posesión ejercida en forma quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueños por más de treinta años.- El escrito inicial de los promoventes fue presentado al Juzgado Segundo de lo Contencioso Administrativo a las 13:50 hrs. del 5 de agosto de 1971, como se aprecia a folio 9 del Expediente Nº 1254-71 (remesa 2652, archivo 1793), al cual logramos tener acceso en julio de este año.- En virtud de lo reseñado, es fácil concluir que la propiedad número 25.843 fue inscrita conforme a los requisitos legales exigidos por el Transitorio III de la Ley 4558, careciendo de importancia al efecto la fecha en que adquirió firmeza la sentencia aprobatoria, el día en que se presentó al Registro Público la ejecutoria respectiva o la fecha en que se inscribió la propiedad, pues como lo indicó la Corte Plena en su sesión extraordinaria Nº 52 de 14:00 hrs. del 2 de noviembre de 1972 y esta Procuraduría en dictamen Nº C-050-96 de 26 de marzo de 1996, lo importante es que el trámite de información posesoria se hubiese presentado durante la vigencia del Transitorio III tantas veces citado, es decir, a partir del 12 de mayo de 1970 y antes del 14 de octubre de 1971.- Posteriormente, los señores Guillermo Brenes González y Margarita Ulloa venden las fincas números 21.025, 25.843 y una parte de la 21.263 al señor Charles Nyhus Sandberg, quien por escrituras públicas otorgadas ante el Notario Público Álvaro Echeverría Munroy a las 7:00 hrs. del 19 de diciembre de 1972 y 8:00 hrs. del 3 de mayo de 1973, las reúne y conforma la propiedad número 27.927 A con una área de 165 hectáreas 6652.50 m2 según plano catastrado G-37-73 y las siguientes colindancias: norte Timoteo Rodríguez Rosales en parte con faja inalienable de 50 metros, al sur con Santos Grijalba, Río San Francisco con manglar en medio, al este con Guillermo Brenes González y Margarita González Ulloa y al oeste con la faja inalienable de cincuenta metros.- El señor Charles Nyhus Sandberg vende después la finca 27.927 A a la Sociedad Beko S.A. (tomo 2108, folios 325-326), sociedad que mediante escritura otorgada ante el Notario Público Arnoldo André Tinoco a las 16:45 hrs. del 16 de enero de 1995, segrega una parte de la misma a favor de Punta San Francisco S.A, actual propietaria de la Finca número 92.382 con una área de 6 ha 4660.84 m2 según plano catastrado Nº G-1199815-94 y las siguientes colindancias: al norte y al oeste con la zona pública inalienable de cincuenta metros, al este con calle pública y alameda, y al sur con el Lote 18 P de La Buena Esperanza S.A. y calle pública.- Así las cosas, esta Procuraduría considera: 1) que las propiedades objeto de consulta números 21.025 y 21.263 fueron inscritas en el Registro Público respetando en un primer momento los doscientos metros de zona marítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria; 2) que la finca número 25.843 fue titulada al amparo del Transitorio III de la Ley 4558 y con respeto de los cincuenta metros de zona inalienable a partir de la pleamar ordinaria; 3) que la propiedad número 27.927 A, producto de la reunión de terrenos de las anteriores tres propiedades igualmente respeta la zona demanial de cincuenta metros de ancho a partir de la pleamar ordinaria, y 4) que igual suerte acompaña a la finca número 92.382; por lo que ambas propiedades estarían en ese sentido contenidas en el artículo 6º de la Ley 6043 y con las reservas del artículo 72 de la Ley de Aguas.- De usted, atentamente, Lic: Víctor Bulgarelli Céspedes Lic. Mauricio Castro Lizano PROCURADOR AGRARIO ABOGADO