Papagayo Gulf Tourism Project General Master PlanPlan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo

(Note from Sinalevi: The Instituto Costarricense de Turismo, published in La Gaceta No. 221 of November 13, 2009, the following agreement, which is transcribed below:

"...INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO OFICINA EJECUTORA POLO TURÍSTICO GOLFO PAPAGAYO a) That the Master Plan constitutes the regulatory framework for the Golfo de Papagayo Tourist Project and with said regulations, the State's intention to plan the development of the zone in a manner binding on the individual is clearly evident.

• b)That in ordinary session of the Board of Directors No. 4491, Article 5, Section II, held on January 17, 2000, the following agreement was made, which authorizes as pertinent:

"a) (.) that the project of the Company Punta Vista Bahía S. A., be developed under the Condohotel modality and that therefore the concession be subjected to the condominium regime for whose purposes it must comply with the requirements established in Ley No. 7933. The execution of the ADDENDUM corresponding to the concession contract including said modification is also authorized." (.)

• c)That the Polo Turístico Golfo Papagayo is governed by the Master Plan that very clearly identifies a series of authorized land uses within the Project. From its origin, the Polo Turístico has used this Master Plan as the sole guide to be certain of what type of development can be approved for a concessionaire company, depending on the land use corresponding to the area of its concession.
• d)That for all the foregoing, in the Polo Turístico Golfo Papagayo it is only viable to make land-use changes (cambios de uso de suelo), such that the transcribed agreement corresponds to a land-use change (cambio de uso de suelo) for the Punta Vista Bahía S. A. concession, from Hotel use to Condohotel use.

(Note from Sinalevi: The Instituto Costarricense de Turismo, in ordinary session of the Board of Directors No. 5645, Article 5, Section VII, held on June 22, 2010, made the following agreement, published in La Gaceta No. 151 of August 5, 2010, which is transcribed below:

OFICINA EJECUTORA POLO TURÍSTICO GOLFO PAPAGAYO a) That the Master Plan constitutes the regulatory framework for the Golfo de Papagayo Tourist Project and with said regulations, the State's intention to plan the development of the zone in a manner binding on the individual is clearly evident.

• b)That in Ordinary Session of the Board of Directors No. 5645, Article 5, Section VII, held on June 22, 2010, the following agreement was made, which authorizes as pertinent:

"a) (.) to approve adding a new hotel land use to the Monte del Barco Concession and adding a new Condohotel land use to the Goda concession." (.)

• c)That the Polo Turístico Golfo Papagayo is governed by the Master Plan that very clearly identifies a series of authorized land uses within the Project. From its origin, the Polo Turístico has used this Master Plan as the sole guide to be certain of what type of development can be approved for a concessionaire company, depending on the land use corresponding to the area of its concession.
• d)That for all the foregoing in the Polo Turístico Golfo Papagayo it is only viable to make modifications to land use, such that the transcribed agreement corresponds to a land-use change (cambio de uso de suelo) approved for the Inversiones Monte del Barco, S.A. concession from "Condohotel" to "Hotel and Condohotel" and for Inversiones Goda S. A. from "Hotel" to "Hotel and Condohotel" )

The permanent supervision of compliance with these guiding principles corresponds, in accordance with Ley No. 6758 and its regulation, to the Oficina Ejecutora, as the maximum level deconcentrated body of the ICT, without prejudice to those other competencies in specific matters that are equally provided for by other laws.

The following guiding principles for the development of the Polo Turístico Golfo de Papagayo are established:

3.1 General guiding principles:

• a)Primary Purpose: The Polo Turístico of the Golfo de Papagayo is a Project whose purpose is to promote Integral Tourist Development, through public and private investment, for the benefit of tourists, investors, and the citizenry, for which it must leverage the tourist resources of the area under its direct administration and those adjacent to the region, through the design of different circuit points, that confer upon the country an image with which it can compete in the international market, with the main tourist attractor of sun-beach-sea, combining with the regional-ecological attractors that comprise the volcanoes, parks, reserves, and taking into account the other tourist projects of the zone, which will constitute a guide for physical planning and a long-term plan that will determine the facilitation and phases of possible public and private investments, trying to achieve the optimal sustainable use of the lands destined for the public purpose defined by Ley No. 6758.
• b)Public Sector-Private Sector Participation: The execution of the long-term plan will be based on the articulation and consolidation of a network of public and private actors related to the development of the Polo Turístico, through systematic linking in the execution of activities to develop the necessary works included in the planning. The inter-institutional coordination procedure for the integral development of the Polo Turístico will be privileged.
• c)Competence of la Oficina Ejecutora : The Oficina Ejecutora of the Polo Turístico is the competent body to plan, coordinate, finance, and evaluate the development of the public works that have been included in the strategic planning, for which, to the extent of its possibilities and priorities, the public works projects in the Polo Turístico zone will be financed with the Fondo de Desarrollo Turístico (FONDETUR) that it administers, without prejudice to the private investment that the concessionaires or subjects of private law in general voluntarily consider timely to make, with prior approval from the ICT.
• d)Co-responsibility of the concessionaires: The concessionaires of the Polo Turístico, as participants in the tourist development directed by the Oficina Ejecutora, must incorporate into their projects the guiding principles defined by this Regulation as well as the policies of Corporate Social Responsibility, in such a way that they become co-responsible for the tourist and social development not only of the Polo Turístico area but also of its zones of influence.

3.2 Guiding principles regarding infrastructure and services:

• a)Water resource: The water resource within the Polo Turístico area must be carefully managed, reserving the aquifers for human consumption with priority over other uses and promoting the reuse of treated water. Inter-institutional cooperation with the Instituto de Acueductos y Alcantarillados (AyA) for the elaboration of hydrological studies for the identification and rational providing potable water to the population of the Polo Turístico, as well as the distribution systems for adequate management of this resource, will be promoted.
• b)Telecommunications system: The magnitude and quality of services proposed by the General Master Plan of the Polo Turístico requires having an excellent telecommunications system. Particularly for tourist developments, it is determining to count on immediate information transfer and agile communication with the target markets. The incorporation of information technologies in networks that allow the immediate interconnection of hotel operations, will be done according to the appropriate technical studies by the competent administrative authorities, according to the Legal System, in such a way that it sustainably guarantees its supply in the long term.
• c)Electrical system: It must be guaranteed that the Polo Turístico maintains its connection to the national electricity grid, to guarantee sufficient supply currently and for the future needs required by the concessioned tourist projects.
• d)Architectural designs and external finishes appropriate to the zone and the purpose of the Polo Turístico: It must be incentivized that the architectural designs of the tourist development projects executed by the concessionaires integrate appropriately into the surrounding landscape, seeking a minimum visual impact and a maximum use of panoramic views in the sites that so allow it.
• e)Technical infrastructure: To avoid the visual impact derived from electric and telephone lines, the public works executed by the ICT or other public institutions must be designed so that the distribution networks are built underground. The technical infrastructure within the tourist development projects developed by the concessionaires or subjects of private law in general, must likewise be designed to be built underground, for which they must have the corresponding authorizations in advance.
• f)Circulation systems: The pedestrian circulation and vehicle traffic system in the external areas of the granted concessions entails the construction of peripheral roads, direct access roads to project zones, service roads, pedestrian paths, bike paths, public parking lots, and bus stops that may be executed by the ICT according to its budget availability, the concessionaires, or subjects of private law in general. Within the concessioned areas, given their condition of internal roads for the private use of the concessionaire, the circulation design for pedestrians and vehicles will interconnect with the external roads of the Polo Turístico and their characteristics will be approved by the Oficina Ejecutora in accordance with the applicable regulations. All roads must organically respect the terrain's features. For the case of the Península de Nacascolo, what is stipulated by the Road Systems Regulation contained in Decreto Ejecutivo No. 30175-MP-TUR of February 13, 2002, applies. It is an obligation of the ICT and the concessionaires to guarantee free access to the public zone of the maritime-terrestrial zone, which must be dedicated to public use and the free transit of tourists. Only in the cases of exception expressly provided for by law, is it authorized that spaces of the public zone of the maritime-terrestrial zone be concessioned.
• g)Tourist safety: The development in the Polo Turístico must take into account the protection of visitors during the entire time of their stay, therefore the Oficina Ejecutora and the concessionaires will coordinate with the competent authorities, duly prepared for it, the surveillance of the visitation sites, especially during dates considered of high tourist visitation.

3.3 Guiding principles for the concessionaires.

• a)Subordination of the tourist project design: All designs of tourist projects that the concessionaires of the Polo Turístico intend to carry out are subject to the restrictions and regulations stipulated by the General Master Plan and the regulations issued by the ICT in its complement, corresponding to the Oficina Ejecutora to ensure that such designs conform to these restrictions and regulations. In the designs of the projects, the principle of the concessionaire's responsibility to conform to the general guidelines or master lines that pursue the public purpose provided by the legislator, of a tourist development of international quality, in direct relation to the characteristics of the region and the country where it is located, its cultural context, and its archaeological heritage, as well as regarding the identified ecosystem of the zone, must prevail.
• b)Valuation of the natural attractions: The designs of the tourist projects that the concessionaires propose must primarily enhance the original or recovered natural attractions of the Polo Turístico, in such a way that the attractions created by the development of each project in particular are harmoniously articulated to allow sustainable development.
• c)Use of autochthonous materials: In the definition of the materials to be included in the design of the concessioned tourist projects, preference must be given to the use of autochthonous materials, provided there are no restrictions stipulated by the competent authority that prevent it.
• d)Maximum the climatic condition of the Polo Turístico offers, with scarce periods of rain during the year, a design that involves minimizing the use of air conditioning equipment by making the most of the breezes is required. The use of alternative techniques and technologies that allow better ventilation of the buildings without requiring high electricity or fuel consumption is considered of interest, as well as architectural designs that extensively promote shade in the project spaces most used by tourists.
• e)Climatological study of the area: Concessionaires must be encouraged to include in their projects the study of the path of breezes and the sun to make the most of openings in walls and contact with the surrounding nature, from which the shade produced by large trees should be taken whenever possible. The filtering of excess light through vegetation must also be sought.
• f)Color proposals in external surface finishes: The architectural designs of the structures that comprise the tourist development proposed by the concessionaire must preferably use exterior colors that mitigate light, do not degrade the environment, and even allow their camouflage in the surroundings where they are erected.
• g)Orientation of the buildings: The orientation of the buildings must be adjusted to the topographic circumstances of the site where they will be built, seeking, on one hand, to take advantage of the solar energy source as alternative energy, and on the other, for the protection of the occupants and users of the buildings.
• h)Designs of rainwater catchment systems: In the architectural design of the project, rainwater must be properly channeled to prevent erosion by the free fall of rain. In this sense, the filtration of rainwater into the subsoil must be promoted.
• i)Waste management: Waste management and classification is the priority responsibility of the concessionaires. The concessionaires must participate in and have broad knowledge of the policy of reducing, reusing, and recycling waste. What cannot be used again during the tourist operation must at least form part of a recycling program. In any case, compliance with what is established in Ley No. 8839 "Ley para la gestión integral de residuos" published in La Gaceta No. 135 of July 13, 2010, is required. It corresponds to the Oficina Ejecutora to carry out the constant dissemination of this principle, as well as to obtain support from the concessionaires and transmit it systematically to the tourist visitation of the Polo Turístico through permanent information campaigns. The Oficina Ejecutora will coordinate with the municipalities with jurisdiction in the cantons of Liberia and Carrillo, regarding the provision of infrastructure, handling, transport, collection, and recycling of waste.
• j)Reduction and control of contamination possibilities: Based on the appropriate technical studies and the regulations issued by the competent authorities, the minimization of identified contamination sources, of any type, is promoted. Efforts will be made to reduce, limiting to the maximum, the circulation of motor vehicles powered by fossil fuels, as already established for the Península de Nacascolo, in accordance with the Road Systems Regulation approved by Decreto Ejecutivo No. 30.175-MP-TUR of February 13, 2002.
• k)Promotion of the use of alternative energies: It corresponds to the Oficina Ejecutora to promote in the Polo Turístico the use of alternative energies both in the public works carried out and in the projects developed by the concessionaires. The use of solar energy in water heating systems and in wastewater recycling systems are factors to promote in the services located in the Polo Turístico, as well as the alternatives for energy saving and energy alert systems in lodging.
• l)Prohibition of dumping waste into the sea and beaches: Under no circumstances will it be permitted that concessioned tourist projects design or build facilities that dump their waste into the sea and onto the beaches. This prohibition even includes treated water resulting from treatment plants, whose effluent must be reused for irrigating green areas. Regarding wastewater management, Decreto Ejecutivo No. 33601-MINAE-S of August 9, 2006, will apply. It corresponds to the Oficina Ejecutora to approve the individual or collective solutions that are proposed.

3.4 Guiding principles regarding the tourist space.

• a)Free use of beaches and access to panoramic views: In accordance with the current Legal System, the fifty-meter-wide public zone of the maritime-terrestrial zone on the beaches must be dedicated to public use and the free transit of tourists. It corresponds primarily to the Oficina Ejecutora to issue regulations and enforce existing ones that guarantee respect for this legal norm. Only in the exception cases expressly provided for by law, is it authorized that spaces of the public zone of the maritime-terrestrial zone be concessioned.
• b)Respect for the protected areas within the Polo Turístico: The evaluation and identification process carried out by MINAE(*), within the area encompassed by the Polo Turístico, has made it possible to accurately determine the sites where special attention from the Oficina Ejecutora is required because they are protected areas, so recognized in accordance with environmental legislation. Particularly noteworthy is the Refugio Nacional de Vida Silvestre de Playa Iguanita, located on the Península de Nacascolo, according to Ley No. 8731 of July 3, 2009, published in La Gaceta No. 159 of August 17, 2009, for being considered a primary forest, tropical dry forest, which includes a mangrove, whose administration, protection, and management corresponds to the Sistema Nacional de Áreas de Conservación, of the Ministerio de Ambiente y Energía(*) (MINAE)(*), through the Área de Conservación Tempisque, which is responsible for preparing the Management Plan for the Refugio Nacional, without prejudice to what is established in Ley No. 6758 of June 22, 1982.
• c)Source of interpretation of the General Master Plan: The studies, reports, and plans presented in support of the General Master Plan shall be considered a source for interpretation and shall remain in the Oficina Ejecutora available to any interested party.
• d)Optimal tourist project, every concessionaire shall seek to obtain the optimal The Oficina Ejecutora, taking into consideration the particularities of the tourist project and the topography where it is executed, shall ensure that due access is provided to the tourist for the panoramic views offered at the site, mainly regarding the maximum height restriction of the buildings, defined in this Regulation.
• e)Equality of enjoyment opportunities for tourists: The importance of the diverse needs of the tourist is recognized, which shall be taken into account by the Oficina Ejecutora to ensure the use of resources to guarantee that people enjoy equal opportunities of access and participation in identical circumstances. The Oficina Ejecutora and the concessionaires shall ensure equality of opportunities and accessibility to the services provided within the Polo Turístico, especially to the population with some degree of disability, eliminating actions and provisions that, directly or indirectly, promote discrimination or prevent people with disabilities from having access to the programs and services available to the tourist. In any case, compliance with Ley No. 7600 of May 2, 1996, and its regulation shall be given.
• f)Management of aquatic activities: In those beach zones where tourist services related to aquatic activities are provided, the concessionaires or the subjects of private law in general that provide such services must implement the necessary measures to safeguard and ensure the physical integrity of visitors.

3.5 Guiding principles regarding internal organization.

• a)Master Organizations for the Administration of General Services: It will be permitted, according to the need determined in the operation of certain areas of the Polo Turístico, where their dimensions require the constitution of master organizations by the concessionaires, that these assume the function of administering communal general services and common areas, without the powers granted to these master organizations substituting, limiting, or undermining the legal and regulatory powers that correspond to the ICT.
• b)Authorization for the regulation of concessions as planned communities: The holders of concessions within the Polo Turístico may adopt stipulations, with prior approval from the ICT, to regulate the direction, operation, and maintenance of their concession as a planned community, in which master organizations are constituted, as well as stipulating mandatory operational regulations for the members of that community. For the Península de Nacascolo, the so-called "Declaración Maestra de estipulaciones, condiciones, restricciones y reserva de vías de acceso para la Comunidad del Resort Península Papagayo" currently applies, approved by the Junta Directiva in its session No. 5317, article 2, section III, of August 3, 2004, published in La Gaceta No. 158 of August 13, 2004.

(*)(Name modified by article 11 of Ley "Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, No. 9046 of June 25, 2012) (Thus amended through session No. 5740 of March 27, 2012)

• a)Development of current projects, future projects, and goals in the road circulation system (sidewalks, bike paths, maintenance, locations of these, new roads, road network classification, etc.).
• b)Promotion of projects that drive the development of the Polo Turístico regarding systems that facilitate water, electric, and telecommunications development.
• c)Promotion of projects that solve the construction of treatment plants that guarantee the purity and recirculation of black and wastewater for its use in irrigation.
• d)Promotion of Inter-institutional Agreements with the objective of joining efforts, resources, and technical knowledge for the prompt and effective solution to the needs that arise in the Polo Turístico and its area of influence.
• e)Development and collaboration on projects that keep the Polo Turístico incorporated in la Red Nacional de Electricidad, with its current and projected capacity to guarantee sufficient supply for the anticipated future needs.
• f)Promotion of developments that allow optimization in the use of data transmission, connection to the national telecommunications system with the aim of improving cellular coverage in the zone, adjacent roads, and residential zones.
• g)Promote the development of the Pueblo Turístico de Papagayo that enhances Costa Rican traditions and culture, creating spaces for tourists to appreciate them as one of the added values of their trip. Its design concept must enhance la Costa Rica of traditions that one wants to make known, that preserve our customs and that encourage education about our national identity.
• h)Promote an evaluation and quality control program for tourist attractions that includes seawater, water for human consumption, garbage and waste, degradation, and erosion of the coastal front.
• i)Foster the participation of concessionaires in the training and education process of their collaborators, through the establishment of a coordination process with the Ministerio de Educación and with the Instituto Nacional de Aprendizaje (INA), j) Coordination with the corresponding municipalities of the provision of infrastructure, management, transport, collection, and recycling of waste, as well as with the actors responsible for the provision of other basic services.

(Thus amended through session No. 5740 of March 27, 2012)

5.1 Regarding the design and construction of tourist projects a) Subordination of the tourist project design: All the designs of tourist projects that the concessionaires intend to carry out are subject to the guidelines and regulations stipulated by this Regulation and the General Master Plan, as well as the regulations issued by the ICT in its complement, corresponding to la Oficina Ejecutora ensuring that such designs conform to these guidelines, regulations, technical viability, as well as the timeliness and advisability of the projects that are submitted for its approval, with the objective of preserving the tourist purpose granted by its special law. In the designs of the projects, the principle of the concessionaire's responsibility to conform to the general guidelines or master lines that pursue the public purpose provided by the legislator, of a tourist development of international quality, in direct relation to the characteristics of the region and the country where it is located, its cultural context and its archaeological heritage, as well as regarding the identified ecosystem of the zone, must prevail.

• b)Valuation of the natural attractions: The designs of the tourist projects that the concessionaires propose must primarily enhance the original or recovered natural attractions of the Polo Turístico area, in such a way that the attractions created by the development of each project in particular are harmoniously articulated to allow sustainable development.
• c)Use of native materials: In defining the materials to be included in the design of concession projects, preference must be given to the use of native materials, provided there are no restrictions issued by the competent authority that prevent it.
• d)Maximum utilization of climate characteristics: The design of tourism projects must minimize the use of air conditioning equipment by taking advantage of breezes. Efforts must be made to use alternative techniques and technologies that allow for better ventilation of buildings without requiring high electricity or fuel consumption, as well as architectural designs that extensively promote shade in the project spaces most used by tourists.
• e)Use of colors on external surface finishes: The designs of the structures that make up the proposed tourism development must preferably use exterior colors that mitigate light, do not degrade the environment, and even allow their camouflage within the surroundings where they are erected.
• f)Designs for rainwater catchment systems: The rainwater catchment systems in architectural designs must be channeled to prevent erosion from the free fall of rain, in order to try to induce the filtration of rainwater into the subsoil.
• g)Building height: To maintain uniformity and respect for the scenic beauty of the Polo Turístico, the design and construction of buildings must not exceed fourteen meters in height, measured from the natural ground level, according to the characteristics offered by each development area based on a technical assessment by the Oficina Ejecutora and in compliance with the provisions of the Ley and Reglamento de Construcción in force.
• h)Roof treatment: The roofs of the buildings will be designed seeking the use of materials that minimize the visual impact on the environmental surroundings, favoring their camouflage as much as possible. The use of roof tiles or thatch will be preferred.
• i)Limit of twenty rooms average per hectare: Without prejudice to the specific considerations that the Oficina Ejecutora must carry out for a particular development project, according to its magnitude and topographic location, only twenty rooms on average may be built per hectare of concession land (terreno concesionada), regardless of whether the development involves lodging or residential housing units. Compliance with this principle must be monitored by the Oficina Ejecutora , even in cases where the project design involves a concentration of rooms in a few buildings.
• j)Surface coverage coefficient: A surface coverage coefficient of no more than 30% (thirty percent) maximum of the total area originally granted in concession must be maintained, to which the designs of the proposed tourism projects must be adjusted.
• k)Respect for the environment: All architectural designs formulated by the concessionaires must contain elements of respect for the environment: external lighting at the lowest possible height and intensity, use of alternative energies, underground electrical and telephone wiring, etc.

5.2 Waste Management a) Priority responsibility of the concessionaires: Every development project requires, for its approval, to have technical and adequate planning for waste management. Concessionaires must adhere to the regulations issued nationally or locally by the competent authorities in health and hygiene matters. Regarding the collection phase, the municipal public system must be used, except in cases authorized by the Oficina Ejecutora , where this is carried out through master organizations (organizaciones maestras) formed by the concessionaires whose function is to administer the general communal services and common areas of the concessions involved.

• b)Adequate wastewater treatment plant: Each tourism project, in its design and during its operation, must have a wastewater (aguas negras) treatment plant adequate for the size of the development, in good working order, that does not cause contamination by odors, and to which all its wastewater will be connected. These plants must generate water reuse for the irrigation of green areas or golf courses. Installing septic tanks will be prohibited. As recommended by the technical studies deemed pertinent, the Oficina Ejecutora may authorize two or more concessionaires to build or use a single collective treatment plant for the wastewater from their respective development projects. In any case, the provisions of Decreto Ejecutivo N° 33601-MINAE-S dated March 19, 2007, must be respected.
• c)Prohibition of dumping waste into the sea or on the beach: Under no circumstances will tourism projects be permitted to design or build facilities that dump their waste into the sea or on the beach. This prohibition includes even the treated water resulting from treatment plants, unless it is reliably proven before the health authorities that its potability is fully guaranteed.

5.3 Environmental Guidelines a) Promotion of vegetation surrounding the tourism project facilities: Both the Oficina Ejecutora and the concessionaires will promote the recovery and maintenance of the vegetation surrounding the development projects, in order to provide the tourist with a first-rate scenic experience, along with the option of appreciating the different species of birds and mammals that live in that vegetation or use it during their migration. It is recommended to plant fast-growing native plants of the region that produce flowers, fruits, and shoots to strengthen the wild environment and attract different species.

• b)Permanent coordination with the fire control program: Each concessionaire must implement an effective plan for fire control within their concession, in accordance with the guidelines issued on the matter by the Oficina Ejecutora or the local or national authorities in the field. For addressing fires, the available public system must be used, except in cases authorized by the Oficina Ejecutora , where this is carried out through master organizations (organizaciones maestras) formed by the concessionaires whose function is to administer the general communal services and common areas of the concessions involved.
• c)Regulation of the presence of domestic animals: The introduction by the concessionaires or tourists of species of domestic animals into the Polo Turístico must be appropriately regulated by the Oficina Ejecutora , in order to prevent the distancing, confrontation, death, or transmission of exotic diseases to native wild species of fauna that use or pass through the area.
• d)Regulation of the introduction of exotic species: The introduction of exotic species, whether flora or fauna, to those identified as native to the Polo Turístico, is not considered appropriate, as they may threaten their existence or put them at risk of extinction, potentially causing drastic changes in the ecological balance of the zone.
• e)Promotion of natural regeneration and enrichment with species from the zone: The regeneration of flora and fauna species identified as native to the Polo Turístico area will be promoted through techniques that allow for a spontaneous repopulation of those species. The natural regeneration of flora additionally contributes to minimizing erosion and, therefore, sedimentation in rivers, streams, and the sea, caused by that erosion, favoring the protection of corals, aquatic fauna, and mangroves.
• f)Respect for all restrictions derived from the protection of archaeological heritage: According to the evaluation and identification processes of circuits by the competent authorities, the concessionaire is responsible for respecting the national archaeological heritage, product of the indigenous cultures prior to or contemporary with the establishment of Hispanic culture in the national territory, as well as the human remains, flora, and fauna, related to these cultures that are found in the area of their concession and that, according to those authorities, require their protection and conservation, in accordance with the provisions of Ley N º 6703 of December 28, 1981, as well as Decreto Ejecutivo Nº 23512-C of July 11, 1994, published in La Gaceta N º 157 of August 19, 1994.

(Así reformado by session N° 5740 of March 27, 2012)

(Note from Sinalevi: By session N° 5302 of May 4, 2004, the following is established: "... It is agreed: a) To accept the recommendation of the Consejo Director of the Polo Turístico Golfo Papagayo, given by agreement PGP-A- 074-2004, adopted in ordinary session 10-2004, held on April 27, 2004, by which the update of the Plan Maestro of Península Nacascolo is approved, and to approve the incorporation of said modification into the Plan Maestro General of the Polo Turístico Golfo de Papagayo, based on the following considerations:

"In response to the technical analysis made of the update proposal for the Plan Maestro of the Polo Turístico Golfo Papagayo on Península Nacascolo, where the concessions granted to Ecodesarrollo Papagayo S. A., Cielo Azul S. A., Grupo Istmo de Papagayo S. A., and Hotel Occidental Playa Nacascolo S. A. are located, considering that the areas to be developed are better defined, as well as the internal road infrastructure and accesses to the different zones of the peninsula, identifying the site of the main marina, keeping unalterable the mangrove zones, official boundary markers (amojonamiento oficial), areas of archaeological interest, and environmental respect, as well as the technical standards and regulations that prevail in the Polo Turístico Golfo Papagayo; seventeen sites are located whose priority use is hotel, guaranteeing a minimum of seven new important hotels and/or condohotels combining commercial, residential club, and condominium as alternative uses, in addition, the residential areas and open green spaces (sports, recreational, and common areas) are identified.

Maintaining the concept intended in the Polo Turístico Golfo Papagayo, of being a model of sustainable tourism development, through the creation of sites dedicated to different themes such as the Chorotega indigenous culture, guided observation of the firmament, continental and marine flora and fauna, the significance of volcanoes; that is, the use of leisure time with a combination of educational and cultural entertainment, stimulating a sensitivity for nature and social exchange to make it a unique experience for residents, guests, and visitors of this Polo Turístico, whose synthesis is embodied in the attached plan.

) (Note from Sinalevi: Through publication in La Gaceta N° 221 of November 13, 2009, a land-use change is made for the concession Punta Vista Bahía S. A., from Hotel use to Condohotel use. The map of said modification can be consulted Here.)

(Note from Sinalevi: By session N° 5829 of February 4, 2014, a land-use change is made for the lot that, within the free areas of the Proyecto Polo Turístico Golfo Papagayo, is still in the possession of the Instituto Costarricense de Turismo and is identified through Plano de Catastro N° G-1362880-2009, ceasing to be parking and camping to become a commercial lot. The map of said modification can be consulted Here)

(Nota de Sinalevi:El Insitutto Costarricense de Turismo, publicó en La Gaceta N° 221 del 13 de noviembre de 2009, el siguiente acuerdo, el cual se transcribe a continuación:

"...INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO OFICINA EJECUTORA POLO TURÍSTICO GOLFO PAPAGAYO a) Que el Plan Maestro constituye el marco de acción de carácter reglamentario para el Proyecto Turístico Golfo Papagayo y con dicha normativa queda en clara evidencia la intención del Estado de planificar, de forma vinculante para el particular, el desarrollo de la zona.

• b)Que en sesión ordinaria de Junta Directiva N° 4491, Artículo 5, Inciso II, celebrada el día 17 de enero del 2000, se tomó el siguiente acuerdo, que en lo conducente autoriza:

"a) (.)que el proyecto de la Empresa Punta Vista Bahía S. A., se desarrolle bajo la modalidad de Condohotel y que por tanto la concesión se someta al régimen de condominio para cuyos efectos deberá cumplir con los requisitos establecidos en la Ley N° 7933. Se autoriza asimismo la realización del ADDENDUM correspondiente al contrato de concesión que incluya dicha modificación." (.)

• c)Que el Polo Turístico Golfo Papagayo se rige por el Plan Maestro que identifica muy claramente una serie de usos de suelos autorizados dentro del Proyecto. Desde su origen, el Polo Turístico ha utilizado este Plan Maestro como única guía para tener certeza de qué tipo de desarrollo puede ser aprobado a una empresa concesionaria, dependiendo del uso del suelo que corresponda al área de su concesión.
• d)Que por todo lo expuesto en el Polo Turístico Golfo Papagayo solamente es viable realizar cambios de uso de suelo, por lo que el acuerdo transcrito, obedece a un cambio de uso de suelo de la concesión Punta Vista Bahía S. A., de uso Hotelero a uso Condohotelero.

(Nota de Sinalevi:El Insitutto Costarricense de Turismo, en sesión ordinaria de Junta Directiva N° 5645, Artículo 5, Inciso VII, celebrada el día 22 de junio del 2010, tomó el siguiente acuerdo, publicado en La Gaceta N° 151 del 5 de agosto de 2010, el cual se transcribe a continuación:

OFICINA EJECUTORA POLO TURÍSTICO GOLFO PAPAGAYO a) Que el Plan Maestro constituye el marco de acción de carácter reglamentario para el Proyecto Turístico Golfo Papagayo y con dicha normativa queda en clara evidencia la intención del Estado de planificar, de forma vinculante para el particular, el desarrollo de la zona.

• b)Que en Sesión Ordinaria de Junta Directiva N° 5645, Artículo 5, Inciso VII, celebrada el día 22 de junio del 2010, se tomó el siguiente acuerdo, que en lo conducente autoriza:

"a) (.) aprobar el agregar un nuevo uso de suelo hotelero a la Concesión Monte del Barco y agregar un nuevo uso de suelo de Condohotel a la concesión Goda." (.)

• c)Que el Polo Turístico Golfo Papagayo se rige por el Plan Maestro que identifica muy claramente una serie de usos de suelos autorizados dentro del Proyecto. Desde su origen, el Polo Turístico ha utilizado este Plan Maestro como única guía para tener certeza de qué tipo de desarrollo puede ser aprobado a una empresa concesionaria, dependiendo del uso del suelo que corresponda al área de su concesión.
• d)Que por todo lo expuesto en el Polo Turístico Golfo Papagayo solamente es viable realizar modificaciones de uso de suelo, por lo que el acuerdo transcrito, obedece a una cambio de uso de suelo aprobado a la concesión Inversiones Monte del Barco, S.A. de "Condohotelero" a "Hotelero y Condohotelero" y a Inversiones Goda S. A. de "Hotelero" a "Hotelero y Condohotelero" )

La supervisión permanente del cumplimiento de estos principios orientadores corresponde, de acuerdo con la Ley N º 6758 y su reglamento, a la Oficina Ejecutora , como órgano desconcentrado del ICT en grado máximo, sin perjuicio de aquellas otras competencias en materias específicas que igualmente estén dispuestas por otras leyes.

Se establecen los siguientes principios orientadores del desarrollo del Polo Turístico Golfo de Papagayo:

3.1 Principios orientadores de tipo general:

• a)Fin primordial: El Polo Turístico del Golfo de Papagayo es un Proyecto que tiene como fin promover el Desarrollo Turístico Integral, mediante la inversión pública y privada, para el beneficio de los turistas, los inversionistas y la ciudadanía, para lo que deberá aprovechar los recursos turísticos del área bajo su directa administración y aquella colindante de la región, a través del diseño de diferentes puntos de circuito, que le confieran al país una imagen con la que se pueda competir dentro del mercado internacional, con el principal atractor turístico de sol- playa- mar, combinando con los atractivos regionales-ecológicos que conforman los volcanes, parques, reservas y tomando en cuenta los otros proyectos turísticos de la zona, lo cual constituirá una guía del ordenamiento físico y un plan a largo plazo que determinará las facilidades de realización y fases de posibles inversiones públicas y privadas, tratando de lograr el óptimo aprovechamiento sostenible de los terrenos destinados al fin público definido por la Ley N º 6758.
• b)Participación Sector Público-Sector Privado: La ejecución del plan a largo plazo se basará en la articulación y consolidación de una red de actores públicos y privados relacionados con el desarrollo del Polo Turístico, mediante el enlace sistemático en la ejecución de actividades para desarrollar las obras necesarias incluidas en la planificación. Se privilegiará el procedimiento de coordinación interinstitucional para el desarrollo integral del Polo Turístico.
• c)Competencia de la Oficina Ejecutora : La Oficina Ejecutora del Polo Turístico es la competente para planificar, coordinar, financiar y evaluar el desarrollo de la obra pública que se hubiere incluido en la planificación estratégica, para lo que en la medida sus posibilidades y prioridades, los proyectos de obra pública en la zona del Polo Turístico se financiarán con el Fondo de Desarrollo Turístico (FONDETUR) que administra, sin perjuicio de la inversión privada que voluntariamente consideren oportuno realizar los concesionarios o sujetos de derecho privado en general previa aprobación del ICT.
• d)Corresponsabilidad de los concesionarios: Los concesionarios del Polo Turístico, como partícipes del desarrollo turístico dirigido por la Oficina Ejecutora , deben incorporar a sus proyectos los principios orientadores definidos por este Reglamento así como las políticas de Responsabilidad Social Empresarial, de tal modo que estos se conviertan en co-responsables por el desenvolvimiento turístico y social no sólo del área del Polo Turístico sino también de las zonas de influencia de éste.

3.2 Principios orientadores sobre la infraestructura y los servicios:

• a)Recurso hídrico: El recurso hídrico dentro del área del Polo Turístico debe administrarse cuidadosamente, reservándose los mantos acuíferos para el consumo humano con prioridad sobre otros usos y promoviendo la reutilización del agua tratada. Se promoverá la cooperación interinstitucional con el Instituto de Acueductos y Alcantarillados (AyA) para la elaboración de estudios hidrológicos para la identificación y explotación racional de pozos, acuíferos y en general las fuentes hídricas que permitan proveer de agua potable a la población del Polo Turístico, así como los sistemas de distribución para un adecuado manejo de este recurso.
• b)Sistema de telecomunicaciones: La magnitud y calidad de servicios que propone el Plan Maestro General del Polo Turístico impone contar con un excelente sistema de telecomunicaciones. En particular para los desarrollos turísticos, es determinante contar con una transferencia inmediata de información y ágil comunicación con los mercados meta. La incorporación de tecnologías de información en redes que permitan la interconexión inmediata de las operaciones hoteleras, se harán de acuerdo a los estudios técnicos apropiados por las autoridades administrativas competentes, según el Ordenamiento Jurídico, de tal modo que garantice en forma sostenible su suministro a largo plazo.
• c)Sistema eléctrico: Se debe garantizar que el Polo Turístico mantenga su conexión a la red nacional de electricidad, para garantizar el abastecimiento suficiente en la actualidad y para las necesidades futuras requeridas por los proyectos turísticos concesionados.
• d)Diseños arquitectónicos y acabados externos adecuados a la zona y a la finalidad del Polo Turístico: Se debe incentivar que los diseños arquitectónicos de los proyectos de desarrollo turístico que ejecuten los concesionarios se integren apropiadamente al paisaje circundante, procurando un mínimo impacto visual y un máximo aprovechamiento de las vistas panorámicas en los sitios que así lo permitan.
• e)Infraestructura técnica: A efecto de evitar el impacto visual derivado de los tendidos eléctrico y telefónico, las obras públicas ejecutadas por el ICT u otras instituciones públicas, deberán ser diseñadas de modo que las redes de distribución se construyan en forma subterránea. La infraestructura técnica dentro de los proyectos de desarrollo turístico que desarrollen los concesionarios o sujetos de derecho privado en general, igualmente deberán ser diseñadas para que se construyan en forma subterránea para lo que deberán contar en forma previa con las autorizaciones correspondientes.
• f)Sistemas de circulación: El sistema de circulación peatonal y de tránsito de vehículos en las áreas externas de las concesiones otorgadas conlleva la construcción de carreteras periféricas, accesos directos a zonas del proyecto, vías de servicio, vías peatonales, ciclo vías, parqueos públicos y paradas de autobuses que podrán ser ejecutadas por el ICT según su disponibilidad presupuestaria, los concesionarios ó sujetos de derecho privado en general. A lo interno de las áreas concesionadas, dada su condición de vías internas de uso privativo del concesionario, el diseño de la circulación para peatones y vehículos se interconectará con las vías externas del Polo Turístico y sus características serán aprobadas por la Oficina Ejecutora de acuerdo con la reglamentación aplicable. Todas las vías deben respetar en forma orgánica los accidentes del terreno. Para el caso de la Península de Nacascolo rige lo dispuesto por el Reglamento de Vialidad contenido en el Decreto Ejecutivo Nº 30175-MP-TUR del 13 de febrero del 2002. Es una obligación del ICT y de los concesionarios garantizar el libre acceso a la zona pública de la zona marítima terrestre, que debe estar dedicada al uso público y al libre transito de los turistas. Solo en los casos de excepción previstos expresamente por la ley, está facultado que espacios de la zona publica de la zona marítimo terrestre sean concesionados.
• g)Seguridad del turista: El desarrollo en el Polo Turístico debe tomar en cuenta la protección de los visitantes durante todo el tiempo de su estadía, por lo que la Oficina Ejecutora y los concesionarios coordinarán con las autoridades competentes, debidamente preparadas para ello, la vigilancia de los sitios de visitación, sobre todo durante fechas consideradas de alta visitación turística.

3.3 Principios orientadores para los concesionarios.

• a)Subordinación del diseño del proyecto turístico: Todos los diseños de los proyectos turísticos que pretendan llevar a cabo los concesionarios del Polo Turístico están sometidos a las restricciones y regulaciones dispuestas por el Plan Maestro General y las regulaciones emitidas por el ICT en su complemento, correspondiendo a la Oficina Ejecutora velar que tales diseños se ajusten a estas restricciones y regulaciones. En los diseños de los proyectos deberá imperar el principio de la responsabilidad del concesionario por ajustarse a los lineamientos generales o líneas maestras que persiguen el fin público dispuesto por el legislador, de un desarrollo turístico de calidad internacional, en directa relación con las características de la región y el país donde se ubica, su contexto cultural y su patrimonio arqueológico, así como en cuanto al ecosistema identificado de la zona.
• b)Valoración de los atractivos naturales: Los diseños de los proyectos turísticos que propongan los concesionarios deben potenciar en primera instancia, los atractivos naturales originales o recuperados del Polo Turístico, de tal manera de que, los atractivos creados por el desarrollo de cada proyecto en particular, se articulen armónicamente para permitir un desarrollo sostenible.
• c)Utilización de materiales autóctonos: En la definición de los materiales que se incluirán en el diseño de los proyectos turísticos concesionados deberá darse preferencia al uso de materiales autóctonos, en tanto no existan restricciones dispuestas por la autoridad competente que lo impidan.
• d)Aprovechamiento máximo de las bondades del clima: Por el extraordinario beneficio que ofrece la condición climática del Polo Turístico, con escasos períodos de lluvia durante el año, se impone el diseño que involucre minimizar el uso de equipos de climatización a partir del aprovechamiento de las brisas. Se considera de interés el uso de técnicas y tecnologías alternativas que permitan una mejor ventilación de las edificaciones sin que se requiera un alto consumo de electricidad o combustible, así como diseños arquitectónicos que promuevan ampliamente la sombra en los espacios de los proyectos más utilizados por los turistas.
• e)Estudio climatológico del área: Se debe propiciar que los concesionarios incluyan en sus proyectos el estudio del recorrido de las brisas y el sol para aprovechar al máximo la abertura en paredes y el contacto con la naturaleza circundante, de la que debe tomarse en lo posible la sombra que producen grandes árboles. También se debe procurar la tamización del exceso de luz por medio de la vegetación.
• f)Propuesta de colores en acabados superficiales externos: Los diseños arquitectónicos de las estructuras que compongan el desarrollo turístico propuesto por el concesionario deben utilizar preferiblemente colores exteriores que mitiguen la luz, no degraden el medio e incluso permitan su camuflaje en el contorno donde se levanten.
• g)Orientación de los edificios: La orientación de los edificios debe ajustarse a las circunstancias topográficas del sitio donde serán construidos, procurando, por una parte, sacar provecho de la fuente de energía solar como energía alternativa y por otra, para protección de los ocupantes y usuarios de los edificios.
• h)Diseños de sistemas de captación pluvial: En el diseño arquitectónico del proyecto, las aguas pluviales deben estar debidamente canalizadas para prevenir la erosión por caída libre de lluvia. En este sentido, se debe procurar inducir la filtración al subsuelo del agua de lluvia.
• i)Manejo de desechos: El manejo y la clasificación de desechos es responsabilidad prioritaria de los concesionarios. Los concesionarios deben participar y tener amplio conocimiento sobre la política de reducir, volver a usar y reciclar los desechos. Lo que no puede ser utilizado de nuevo durante la operación turística debe al menos formar parte de un programa de reciclado. En todo caso se debe cumplir con lo establecido en la Ley N º 8839 "Ley para la gestión integral de residuos" publicada en La Gaceta Nº 135 del 13 de julio del 2010. Corresponde a la Oficina Ejecutora llevar a cabo la constante difusión de este principio, así como obtener el apoyo a los concesionarios y transmitirlo sistemáticamente a la visitación turística del Polo Turístico mediante campañas informativas permanentes. La Oficina Ejecutora coordinará con las municipalidades con jurisdicción en los cantones de Liberia y Carrillo, en lo relativo a dotación de infraestructura, manejo, transporte, acopio y reciclado de desechos.
• j)Reducción y control de posibilidades de contaminación: Con fundamento en los estudios técnicos apropiados y las regulaciones emitidas por las autoridades competentes, se propicia la minimización de los focos de contaminación identificados, de cualquier tipo. Se procurará reducir, limitando al máximo, la circulación de vehículos automotores impulsados por combustibles fósiles, tal como ya se establece para la Península de Nacascolo, de acuerdo al Reglamento de Vialidad aprobado según Decreto Ejecutivo Nº 30.175-MP-TUR del 13 de febrero del 2002.
• k)Fomento de uso de energías alternativas: Corresponde a la Oficina Ejecutora fomentar en el Polo Turístico la utilización de energías alternativas tanto en las obras públicas que se lleve a cabo como en los proyectos que desarrollen los concesionarios. El aprovechamiento de la energía solar en sistemas de calentamiento de agua y en sistemas de reciclaje de aguas servidas, son factores a promover en los servicios que se ubiquen en el Polo Turístico, así como las alternativas para el ahorro de energía y sistemas de alerta energética en alojamientos.
• l)Prohibición de tirar desechos al mar y playas: No se permitirá en ningún caso que los proyectos turísticos concesionados diseñen o construyan instalaciones que lancen al mar y a las playas sus desechos. Esta prohibición incluye aún las aguas tratadas resultantes de las plantas de tratamiento, cuyo efluente se debe reutilizar para el riego de las zonas verdes. Sobre el manejo de aguas residuales se aplicará el Decreto Ejecutivo Nº 33601-MINAE-S del 9 de agosto del 2006. Le corresponde a la Oficina Ejecutora aprobar las soluciones individuales o colectivas que se propongan.

3.4 Principios orientadores sobre el espacio turístico.

• a)Libre uso de playas y acceso a vistas panorámicas: De acuerdo con el Ordenamiento Jurídico vigente, la zona pública de cincuenta metros de ancho de la zona marítimo terrestre en las playas debe estar dedicada al uso público y al libre tránsito de los turistas. Corresponde primordialmente a la Oficina Ejecutora dictar las regulaciones y hacer cumplir las existentes que garanticen el respeto a esta normativa legal. Sólo en los casos de excepción previstos zona marítimo terrestre sean concesionados.
• b)Respeto de las áreas protegidas dentro del Polo Turístico: El proceso de evaluación e identificación efectuado por el MINAE(*), dentro del área que abarca el Polo Turístico, ha permitido determinar con precisión los sitios donde se requiere una especial atención de la Oficina Ejecutora por tratarse de áreas protegidas, así reconocidas conforme a la legislación ambiental. En particular destaca el Refugio Nacional de Vida Silvestre de Playa Iguanita, ubicado en la Península de Nacascolo, según la Ley N º 8731 del 3 de julio del 2009, publicada en La Gaceta N º 159 del 17 de agosto del 2009, por considerarse un bosque primario, bosque tropical seco, que incluye un manglar, cuya administración, protección y manejo le corresponde al Sistema Nacional de Áreas de Conservación, del Ministerio de Ambiente y Energía(*) (MINAE)(*), por medio del Área de Conservación Tempisque, a la cual le corresponde elaborar el Plan de manejo del Refugio Nacional, sin perjuicio de lo establecido en la Ley N º 6758 del 22 de junio de 1982.
• c)Fuente de interpretación del Plan Maestro General: Los estudios, informes y planos presentados en apoyo del Plan Maestro General, se considerarán fuente para interpretación y permanecerán en la Oficina Ejecutora a disposición de cualquier interesado.
• d)Óptimo aprovechamiento de vistas panorámicas y acceso a éstas: En el diseño de su proyecto turístico, todo concesionario procurará obtener el óptimo aprovechamiento de las vistas panorámicas que ofrezca el área concesionada. La Oficina Ejecutora tomando en consideración las particularidades del proyecto turístico y la topografía en que se ejecute, velará porque se brinde el debido acceso al turista de las vistas panorámicas que se ofrezcan en el sitio, principalmente en lo que se refiere a la restricción de altura máxima de las edificaciones, definida en este Reglamento.
• e)Igualdad de oportunidades de disfrute por los turistas: Se reconoce la importancia de las diversas necesidades del turista, las cuales serán tomadas en cuenta por la Oficina Ejecutora a fin de asegurar el empleo de los recursos para garantizar que las personas disfruten de iguales oportunidades de acceso y participación en idénticas circunstancias. La Oficina Ejecutora y los concesionarios velarán por la igualdad de oportunidades y accesibilidad a los servicios que se presten dentro del Polo Turístico, especialmente a la población con algún grado de discapacidad, eliminando las acciones y disposiciones que, directa o indirectamente, promueven la discriminación o impidan a las personas con discapacidad tener acceso a los programas y servicios a disposición del turista. En todo caso se dará cumplimiento a la Ley N º 7600 del 2 de mayo de 1996 y su reglamento.
• f)Ordenamiento actividades acuáticas: En aquellas zonas de playa en donde se brinden servicios turísticos relacionas con actividades acuáticas los concesionarios o los sujetos de derecho privado en general que brinden dichos servicios deberán implementar las medidas necesarias para resguardar y asegurar la integridad física de los visitantes.

3.5 Principios orientadores sobre la organización interna.

• a)Organizaciones Maestras Administradoras de Servicios Generales: Se permitirá, conforme a la necesidad determinada en la operación en determinadas áreas del Polo Turístico, en donde sus dimensiones exigen la constitución de organizaciones maestras por parte de los concesionarios, que éstas asuman la función de administrar los servicios generales comunales y de las áreas comunes, sin que las facultades concedidas a esas organizaciones maestras sustituyan, limiten o menoscaben las potestades legales y reglamentarias que corresponde al ICT.
• b)Autorización para la regulación de las concesiones como comunidades planificadas: Los titulares de las concesiones dentro del Polo Turístico podrán adoptar estipulaciones, previa aprobación del ICT, para regular la dirección, operación y mantenimiento de su concesión como una comunidad planificada, en las cuales se constituya organizaciones maestras, así como se estipulen regulaciones operativas obligatorias para los miembros de esa comunidad. Para la Península de Nacascolo rige actualmente la denominada "Declaración Maestra de estipulaciones, condiciones, restricciones y reserva de vías de acceso para la Comunidad del Resort Península Papagayo", aprobada por la Junta Directiva en su sesión Nº 5317, artículo 2, inciso III, del 3 de agosto del 2004, publicada en La Gaceta N º 158 del 13 de agosto del 2004.

(*)(Modificada su denominación por el artículo 11 de la Ley "Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, N° 9046 del 25 de junio de 2012) (Así reformado mediante sesión N° 5740 del 27 de marzo del 2012)

• a)Desarrollo de los proyectos actuales, proyectos futuros y metas en el sistema de circulación vial (aceras, ciclo vía, mantenimiento, ubicaciones de éstas, nuevas vías, calificación de la red vial, etc.).
• b)Fomento de proyectos que impulsen el desarrollo del Polo Turístico respecto de los sistemas que faciliten el desarrollo hídrico, eléctrico y en telecomunicaciones.
• c)Fomento de proyectos que solucionen la construcción de plantas de tratamiento que garanticen la pureza y la recirculación de aguas negras y residuales para su aprovechamiento en riego.
• d)Impulso de Convenios Interinstitucionales con el objetivo de unir esfuerzos, recursos y conocimiento de carácter técnico a la solución pronta y eficaz a las necesidades que se presenten en el Polo Turístico y su área de influencia.
• e)Desarrollo y colaboración en proyectos que mantengan incorporado al Polo Turístico en la Red Nacional de Electricidad, con su capacidad actual y proyectada para garantizar el abastecimiento suficiente para las necesidades futuras previstas.
• f)Impulso de desarrollos que permitan la optimización en el uso de transmisión de datos, conexión al sistema nacional de telecomunicaciones con el fin de mejorar la cobertura celular en la zona, caminos aledaños y zonas residenciales.
• g)Fomentar el desarrollo del Pueblo Turístico de Papagayo que potencie las tradiciones y cultura costarricenses, creando espacios para que los turistas puedan apreciarlas como uno de los valores agregados de su viaje. Su concepto de diseño deberá realzar la Costa Rica de tradiciones que se quiere dar a conocer, que preserven nuestras costumbres y que incentiven la educación sobre nuestra identidad nacional.
• h)Promover un programa de evaluación y control de calidad de los atractivos turísticos que incluya el agua de mar, el agua de consumo humano, basura y desechos, degradación y erosión del frente costero.
• i)Propiciar la participación de los concesionarios en proceso de formación y capacitación de sus colaboradores, por medio del establecimiento de un proceso de coordinación con el Ministerio de Educación y con el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA), j) Coordinación con las municipalidades correspondientes la dotación de infraestructura, manejo, transporte, acopio y reciclado de desechos, así como con los actores que corresponda la prestación de otros servicios básicos.

(Así reformado mediante sesión N° 5740 del 27 de marzo del 2012)

5.1 Sobre el diseño y construcción de los proyectos turísticos a) Subordinación del diseño del proyecto turístico: Todos los diseños de los proyectos turísticos que pretendan llevar a cabo los concesionarios están sometidos a los lineamientos y regulaciones dispuestas por este Reglamento y el Plan Maestro General, así como las regulaciones emitidas por el ICT en su complemento, correspondiendo a la Oficina Ejecutora velar que tales diseños se ajusten a estos lineamientos, regulaciones, viabilidad técnica, así como la oportunidad y conveniencia de los proyectos que sean sometidos a su aprobación, con el objetivo de preservar el fin turístico otorgado por su ley especial. En los diseños de los proyectos, deberá imperar el principio de la responsabilidad del concesionario por ajustarse a los lineamientos generales o líneas maestras que persiguen el fin público dispuesto por el legislador, de un desarrollo turístico de calidad internacional, en directa relación con las características de la región y el país donde se ubica, su contexto cultural y su patrimonio arqueológico, así como en cuanto al ecosistema identificado de la zona.

• b)Valoración de los atractivos naturales: Los diseños de los proyectos turísticos que propongan los concesionarios deben potenciar, primordialmente, los atractivos naturales originales o recuperados del área del Polo Turístico, de tal modo que los atractivos creados por el desarrollo de cada proyecto en particular se articulen armónicamente para permitir un desarrollo sostenible.
• c)Utilización de materiales autóctonos: En la definición de los materiales que se incluyan en el diseño de los proyectos concesionados deberá darse preferencia al uso de materiales autóctonos, en tanto no existan restricciones dispuestas por la autoridad competente que lo impidan.
• d)Aprovechamiento máximo de las características del clima: El diseño de los proyectos turísticos debe minimizar el uso de equipos de climatización a partir del aprovechamiento de las brisas. Debe procurarse el uso de técnicas y tecnologías alternativas que permitan una mejor ventilación de las edificaciones sin que se requiera un alto consumo de electricidad o combustible, así como diseños arquitectónicos que promuevan ampliamente la sombra en los espacios de los proyectos más utilizados por los turistas.
• e)Utilización de colores en acabados superficiales externos: Los diseños de las estructuras que compongan el desarrollo turístico propuesto deben utilizar preferiblemente colores exteriores que mitiguen la luz, no degraden el medio e incluso permitan su camuflaje en el contorno donde se levanten.
• f)Diseños de sistemas de captación pluvial: Los sistemas de captación pluvial de los diseños arquitectónicos deben estar canalizados para prevenir la erosión por caída libre de lluvia, a efecto de procurar inducir la filtración del agua de lluvia al subsuelo.
• g)Altura de las edificaciones: Para mantener la uniformidad y respeto a la belleza paisajística del Polo Turístico, el diseño y construcción de las edificaciones no deberá superar los catorce metros de altura, medidos desde el nivel natural del terreno, según las características que ofrezca cada área de desarrollo según valoración técnica de la Oficina Ejecutora y en cumplimiento de lo establecido en la Ley y Reglamento de Construcción vigente.
• h)Tratamiento de techos: Los techos de las edificaciones se diseñarán procurando la utilización de materiales que minimicen el impacto visual en el contorno ambiental, favoreciendo en lo posible su camuflaje. Se preferirá el uso de tejas o paja.
• i)Límite de veinte habitaciones promedio por hectárea: Sin perjuicio de las consideraciones específicas que deba realizar la Oficina Ejecutora para un determinado proyecto de desarrollo, según su magnitud y ubicación topográfica, únicamente podrá construirse por hectárea de terreno concesionada veinte habitaciones en promedio, independientemente si el desarrollo involucra unidades habitacionales de hospedaje o residenciales. El cumplimiento de este principio deberá vigilarse por la Oficina Ejecutora , aún en los casos de que el diseño de proyecto implique una concentración de las habitaciones en pocas edificaciones.
• j)Coeficiente de ocupación de superficie: Deberá mantenerse un coeficiente de ocupación de superficie no mayor al 30% (treinta por ciento) máximo del área total originalmente concesionada, al cual deberán ajustarse los diseños de los proyectos turísticos propuestos.
• k)Respeto por el ambiente: Todos los diseños arquitectónicos que se formulen por los concesionarios deben contener elementos de respeto al ambiente: iluminación externa a la menor altura e intensidad posibles, uso de energías alternativas, cableado eléctrico y telefónico subterráneo, etc.

5.2 Manejo de Desechos a) Responsabilidad prioritaria de los concesionarios: Todo proyecto de desarrollo requiere para su aprobación contar con una planificación técnica y adecuada en el manejo de desechos. Los concesionarios deberán ajustarse a las regulaciones emitidas nacional o localmente por las autoridades competentes en materia de salud e higiene. En cuanto a la fase de recolección deberá utilizarse el sistema público municipal, salvo en los casos autorizados por la Oficina Ejecutora , que ello se ejecute por intermedio de organizaciones maestras constituidas por los concesionarios que tengan como función la de administrar los servicios generales comunales y de las áreas comunes de las concesiones involucradas.

• b)Planta de tratamiento de aguas residuales adecuada: Cada uno de los proyectos turísticos en su diseño y durante su operación debe contar con una planta de tratamiento de aguas negras adecuada para el tamaño del desarrollo, en buen funcionamiento, que no ocasione contaminación por olores, a la que se conectarán todas sus aguas residuales. Estas plantas deben generar la reutilización de las aguas para el riego de áreas verdes o campos de golf. Será prohibido instalar tanques sépticos. Según lo recomienden los estudios técnicos que se considere pertinentes, la Oficina Ejecutora podrá autorizar que dos o más concesionarios construyan o utilicen una misma planta de tratamiento colectiva para las aguas de sus respectivos proyectos de desarrollo. En todo caso deberá respetarse lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 33601-MINAE-S de fecha del 19 de marzo del 2007.
• c)Prohibición de tirar desechos al mar o la playa: No se permitirá en ningún caso que los proyectos turísticos diseñen o construyan instalaciones que lancen al mar o la playa sus desechos. Esta prohibición incluye aún las aguas tratadas resultantes de las plantas de tratamiento, a menos que se acredite fehacientemente ante las autoridades de salud que su potabilidad está plenamente garantizada.

5.3 Lineamientos ambientales a) Fomento de la vegetación aledaña a las instalaciones de los proyectos turísticos: Tanto la Oficina Ejecutora como los concesionarios, fomentarán la recuperación y el mantenimiento de la vegetación aledaña a los proyectos de desarrollo, a efecto de brindarle al turista una experiencia paisajística de primer orden, junto con la opción de apreciar las diferentes especies de aves y mamíferos que viven en esa vegetación o la utilizan durante su migración. Es recomendable la siembra de plantas nativas de la región de rápido crecimiento y productoras de flores, frutos y retoños para fortalecer el ambiente silvestre y atraer diferentes especies.

• b)Coordinación permanente con el programa de control de fuego: Cada concesionario deberá implementar un plan efectivo para el control del fuego dentro de su concesión, de acuerdo con los lineamientos que al respecto emita la Oficina Ejecutora o las autoridades locales o nacionales en la materia. Para la atención de incendios deberá utilizarse el sistema público disponible, salvo en los casos autorizados por la Oficina Ejecutora , que ello se ejecute por intermedio de organizaciones maestras constituidas por los concesionarios que tengan como función la de administrar los servicios generales comunales y de las áreas comunes de las concesiones involucradas.
• c)Regulación de la presencia de animales domésticos: Se debe regular apropiadamente por la Oficina Ejecutora la introducción por parte de los concesionarios o de los turistas, de especies de animales domésticos dentro del Polo Turístico, a efecto de evitar el alejamiento, enfrentamiento, muerte o transmisión de enfermedades exóticas a especies silvestres nativas de fauna que hacen uso o pasan por el área.
• d)Regulación de la introducción de especies exóticas: No se considera apropiada la introducción de especies exóticas, sea en flora o fauna, a las identificadas como endógenas del Polo Turístico, en tanto pueden amenazar su existencia o ponerlas en peligro de extinción, provocando eventuales cambios drásticos en el equilibrio ecológico de la zona.
• e)Fomento de la regeneración natural y enriquecimiento con especies de la zona: Se fomentará la regeneración de las especies de flora y fauna identificadas como propias del área del Polo Turístico, mediante técnicas que permitan una repoblación espontánea de esas especies. La regeneración natural de la flora contribuye adicionalmente a minimizar la erosión y por ende, la sedimentación en los ríos, quebradas y el mar, originadas en esa erosión, favoreciendo la protección de los corales, fauna acuática y manglares.
• f)Respeto de todas las restricciones derivadas de la protección del patrimonio arqueológico: De acuerdo a los procesos de evaluación e identificación de circuitos por parte de las autoridades competentes, corresponde al concesionario respetar el patrimonio nacional arqueológico, producto de las culturas indígenas anteriores o contemporáneas al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, flora y fauna, relacionados con estas culturas que sean hallados en el área de su concesión y que, de acuerdo a esas autoridades, obliguen a su protección y conservación, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley N º 6703 del 28 de diciembre de 1981, así como el Decreto Ejecutivo Nº 23512-C del 11 de julio de 1994, publicado en La Gaceta N º 157 del 19 de agosto de 1994.

(Así reformado mediante sesión N° 5740 del 27 de marzo del 2012)

(Nota de sinalevi: Mediante sesión N° 5302 del 4 de mayo del 2004 se establece lo siguiente: "... Se acuerda: a) Acoger las recomendación del Consejo Director del Polo Turístico Golfo Papagayo, dada mediante acuerdo PGP-A- 074-2004, tomado en la sesión ordinaria 10-2004, celebrada el 27 de abril del 2004, mediante el cual se aprueba la actualización del Plan Maestro de la Península Nacascolo y aprobar la incorporación de dicha modificación al Plan Maestro General del Polo Turístico Golfo de Papagayo, con base en las siguientes consideraciones:

"En atención al análisis técnico hecho a la propuesta de actualización al Plan Maestro del Polo Turístico Golfo Papagayo en la Península de Nacascolo, donde se ubican las concesiones otorgadas a Ecodesarrollo Papagayo S. A., Cielo Azul S. A., Grupo Istmo de Papagayo S. A., y Hotel Occidental Playa Nacascolo S. A., por considerar que se definen mejor las áreas a desarrollar así como la infraestructura vial interna y accesos a las diferentes zonas de la península, identificando el sitio de la principal marina, manteniéndose inalterables las zonas de manglares, amojonamiento oficial, de interés arqueológico, respeto ambiental, así como a las normas técnicas y regulaciones que imperan en el Polo Turístico Golfo Papagayo; se localizan diecisiete sitios cuyo uso prioritario es el hotelero, garantizando un mínimo de siete nuevos importantes hoteles y/o condohoteles combinando como usos alternativos el comercial, club residencial y condominal, además se identifican las áreas residenciales y espacios verdes abiertos (deportivos, recreativos y áreas comunes).

Manteniéndose el concepto que se pretende en el Polo Turístico Golfo Papagayo, de ser un modelo de desarrollo turístico sostenible, mediante la creación de sitios dedicados a diferentes temas como lo serían la cultura indígena chorotega, la observación guiada del firmamento, la flora y fauna continental y marina, el significado de los volcanes; es decir, el aprovechamiento del ocio con la combinación de entretenimiento educacionales y culturales estimulando una sensibilidad por la naturaleza y de intercambio social para que sea una experiencia única para los residentes, huéspedes y visitantes de este Polo Turístico, cuya síntesis se plasma en el plano adjunto.

) (Nota de Sinalevi: Mediante publicación en La Gaceta N° 221 del 13 de noviembre del 2009 se hace un cambio de uso de suelo de la concesión Punta Vista Bahía S. A., de uso Hotelero a uso Condohotelero. El mapa de dicha modificación puede ser consultada Aquí.)

(Nota de Sinalevi: Mediante sesión N° 5829 del 4 de febrero del 2014 se hace un cambio de uso de suelo para el lote que dentro de las áreas libres del Proyecto Polo Turístico Golfo Papagayo se encuentra aún en posesión del Instituto Costarricense de Turismo y se identifica a través del Plano de Catastro N° G-1362880-2009, dejando de ser parqueo y campamento para ser un lote comercial. El mapa de dicha modificación puede ser consultada Aquí)