General Law on Urban and Suburban LeasesLey General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos

The right to decent and adequate housing is inherent to every human being. The State has the duty to make the realization of this right possible.

Inspired by the principles of freedom, justice, and equity, and recognizing the need to harmonize the exercise of the right to property with economic development and social interest, this law aims to establish the rules to regulate the legal relationships arising from the lease of premises for housing and other purposes.

SCOPE OF THE LAW

This law is a matter of public policy.

Any agreement contrary to its mandatory or prohibitive provisions is null and void and shall be deemed unwritten. The agreement of the parties is valid in the face of permissive or facultative provisions of this law or in the absence of an express rule, unless the agreement violates another mandatory or prohibitive provision of the Costa Rican legal system.

The rights granted to lessees (arrendatarios) in this law are non-waivable.

The nullity of stipulations containing waivers of the rights of lessees (arrendatarios) does not affect the validity of the rest of the contract.

This law governs every contract, verbal or written, for the lease of real property, wherever it is located and whether it is intended for housing or for the conduct of a commercial, industrial, artisanal, professional, technical, caregiving, cultural, educational, recreational activity, or public activities and services.

The provisions of the Civil Code shall apply supplementarily, provided they do not contravene the provisions of this law.

The purpose for which property is leased cannot be contrary to the laws nor threaten public safety, health, welfare, or tranquility.

Any contract or stipulation that contravenes this rule is null and void.

The State, decentralized public entities, and municipalities, in their capacity as lessors (arrendadores) or lessees (arrendatarios), are subject to this law, unless otherwise expressly provided in their own legal framework.

The bidding procedure is governed by the legal and regulatory provisions of the administrative procurement regime.

The following are excluded from the scope of application of this law:

• a)Hotels, boarding houses, lodging houses, dormitories, and similar establishments, with respect to the users of their services.
• b)Dwellings and premises for tourist purposes, located in areas suitable for that purpose, as classified by the Costa Rican Tourism Board, through a reasoned resolution, provided they are rented by the season. That resolution shall be published in the official gazette.
• c)Temporary occupation of spaces and stalls in markets and fairs or on the occasion of festivities.
• d)The occupation of spaces intended for the parking or storage of vehicles, unless linked to the lease of a premise.
• e)The lease of advertising spaces.
• f)The loan for use or simple precarious occupation or occupation by mere tolerance of a built real estate property. The borrower or occupant does not change their status by paying for water, sewer, electricity, and other utilities derived from the use of the property, even if they have registered those services in their name.
• g)The use of dwellings, premises, or offices assigned to administrators, managers, doormen, watchmen, laborers, employees, and officials by reason of the position they hold or the service they render, even if they must pay for water, sewer, electricity or other services derived from the use of the property or because the use of the property has been agreed upon as in-kind compensation.
• h)Contracts in which, upon leasing a farm with a dwelling house, the primary purpose is the agricultural, livestock, or forestry use of the land. These contracts shall be governed by the provisions of the applicable legislation on rural leases.

CONTRACTING

A lease exists when two parties mutually obligate themselves, one to grant the temporary use and enjoyment of a thing and the other to pay a certain and determined price.

The party who cedes the use and enjoyment of the thing is called the lessor and the party who pays the price, the lessee or tenant. The price is called rent.

The owner may lease, as may the possessor of the property under any legitimate title, provided it is not a lease title, and anyone acting in the exercise of a special or general power of attorney or a legal authority conferred by competent authority.

A co-owner of an undivided thing cannot lease it without the consent of the other co-owners.

The contravention of these rules shall result in the nullity of the contract, with the right to compensation for damages.

Anyone who possesses legal capacity or is legally represented may take a lease.

To take a lease in the name of a third party, a special or general power of attorney is required, or the exercise of a legal authority conferred by competent authority.

In leasing, the prohibitions contained in article 1068 of the Civil Code or those of any other mandatory legal provision are applicable. The contravention of these rules shall result in the nullity of the contract, with the right to compensation for damages.

In written lease contracts, the document must contain, at least, the following stipulations:

• a)Names, qualifications, and legal capacities of the lessor and the lessee.
• b)Citation of the registration, in the Public Registry, of the property that is the object of the contract. If the property is not registered, the contract shall mention the reliable document where the right of ownership or possession is recorded. Furthermore, the exact location of the property shall be indicated.
• c)Detailed description of the leased property and its installations, services, accessories, and unbuilt spaces incorporated into the lease, the state of conservation of the property, and, where applicable, the vices or defects of the thing.
• d)Individualized description of other non-fungible chattels that the parties agree to include in the contract, with their characteristics, numbering, state of conservation, and any other sign useful for identifying them.
• e)Express mention of the specific purpose to which the leased property will be dedicated.
• f)Amount of the lease price or rent, place where it will be paid, and form of payment.
• g)Term of the lease.
• h)Domiciles that the parties designate for notifications.
• i)Other clauses convenient for the contracting parties, in accordance with the provisions of this law.
• j)Date of the contract.

In the event of the dual purpose of habitation and another purpose, the provisions of this law shall apply according to what is primary, based on the nature of the thing leased. In case of doubt, the primary purpose shall be deemed to be housing.

The lease contract is perfected between the parties from the moment they agree on the thing and the price.

The consent of the parties must be free and clearly manifested, whether in writing, by word, or by acts from which their will is necessarily deduced.

A contract consented to by error, force, intimidation, or fraud is null.

Anyone who contracts due to a defect in consent has the right to compensation for damages. Compensation shall be paid jointly by both the party who induced them to contract and the party who obtained benefit from the contract.

Regarding latent defects, the provisions of articles 1133 and 1134 of the Civil Code shall apply.

In the absence of a written contract, the verbal agreement and the characteristics inherent in the lease relationship may be proven by all means of proof under civil legislation.

The proof of payment or receipt of the price, issued by the lessor, shall serve to prove the existence of the lease contract and the lease price, when this is clearly evident from that document.

Lease contracts for housing, of any amount, recorded in a public instrument or in a private document, as well as the documents resulting from the execution or termination of the contract, are exempted from all kinds of duties, fiscal stamps, and tax stamps.

The judicial authorities in civil matters of the place where the leased property is located, without prejudice to other forms authorized by law, shall proceed to affix a certain date on every contract, note, or document related to leases governed by this law.

The judicial action shall be carried out at the verbal request of any person, without any resolution or procedure, and without incurring duties or paying fiscal stamps or tax stamps. It will be sufficient for the judicial authority to record a brief entry in the litigation docket book, or in the manner indicated by the Full Court.

One party to the lease relationship may notify the other, by means of a notarial act or by simple hand-delivery of the document at the dwelling house or at the domicile indicated in the contract.

When the recipient does not wish to or cannot sign the receipt for the document or is not at the indicated places, the notification shall be handed to any person who appears to be older than fifteen years who is in the dwelling house or at the indicated domicile. In such cases, in the absence of a notary, the notification shall be made before two witnesses or before the local police authority, who must note the date of delivery and sign both the original and the copy of the document.

PROPERTY

The leased thing must be the entirety of a built property or a part of it, with its installations, services, accessories, and unbuilt spaces incorporated into the lease. It must be in good conditions of safety and health and be suitable for its purpose.

The non-fungible chattels that the parties agree to include may also form part of the lease. These property must be identified individually in the contract by their characteristics, numbering, state of conservation, and any other sign that serves to identify them.

Fungible property that is consumed by use cannot be the subject of a lease.

Buildings for housing or any other purpose may not be leased without basic water, sanitary installations, and electricity services, except for properties located in rural areas where those services do not exist. In such cases, the lessor shall provide the tenant with adequate alternative means, both in terms of sanitary services and water supply and drainage.

Every dwelling or premise must comply with the technical standards established in the General Health Law, the Construction Law, and the respective regulations, regarding the technical specifications and minimum quality standards in force at the date of the construction of the dwelling.

The lack of basic and adequate services in a dwelling or premise, in the judgment of the health authorities, supervening the conclusion of the contract, empowers the lessee to pay by deposit to the order of the competent judicial authority, without the lessor being able to invoke the termination of the contract. In these cases, the interested party must resort to the procedure established in article 124 of this law.

The usufructuary may lease the property, in whole or in part, in accordance with the conditions and the term of their own right.

Upon the execution of the lease contract, the lessee is subject to the terms and conditions of the usufruct right recorded in the Public Registry, which must be warned of by the usufructuary when formalizing the contract.

If the usufructuary does not fulfill the warning mentioned in the second paragraph of this article, the lessee shall have the right to compensation for damages.

A lease contract contrary to these rules is null.

The trustee may lease the property registered in their name as fiduciary property in the Public Registry.

Upon executing the contract, the trustee must warn of the limitations and conditions stipulated in the fideicomiso that may affect the rights of the lessee. If the trustee does not comply with the foregoing and for that reason the contract is annulled, the lessee shall have the right to compensation for damages.

A lease contract contrary to the clauses of the fideicomiso registered in the Public Registry is null.

The floor, apartment, or premise within a condominium property may be leased.

The lessee must exercise their right to the use and enjoyment of the thing with strict adherence to the powers and obligations established in the Law of Horizontal Property, No. 3670, of March 22, 1966, and in the Condominium Bylaws; in addition, they must abide by the general agreements of the condominium owners' assembly that the lessor communicates to them upon executing the contract.

The parties may agree that the by the lessee and assimilated into the rent payment.

The lessee has the right to participate, without a vote, in the deliberations of the condominium owners' assembly. In the absence of the lessor, the latter may authorize, in writing, the lessee to participate with a vote on matters directly related to the use of the dwelling or premise they occupy and the services they use.

OBLIGATIONS OF THE LESSOR

Even if there is no express agreement, the obligations of the lessor are:

• a)To guarantee the legitimacy of their right and the peaceful use and enjoyment of the thing for the entire duration of the contract.
• b)To deliver, to the lessee, the property that is the object of the lease with its installations, services, accessories, unbuilt spaces, and agreed-upon non-fungible chattels, in good working order, safety, and health standards, according to the contract, the purpose of the property and the nature of the things, except if, in the contract, the lessee assumes the obligation to restore things in poor condition.
• c)To keep the thing in good condition, in accordance with the provisions of this law and the lease contract.
• d)Not to disturb, in fact or in law, the lessee; nor to hinder or obstruct, in any way, the use and enjoyment of the thing leased, except for urgent or necessary repairs.
• e)The other obligations indicated in this law or in the lease contract.

When, due to eviction, the lessee is deprived of the use or enjoyment of the thing leased, the contract is extinguished and the lessor is obliged to provide a warranty.

The lessee shall have the right to be compensated by the lessor for damages, in accordance with the contract, the purpose of the thing, and the consequences of its deprivation.

If the lessor is defeated in court regarding a part of the thing leased, the lessee may claim a reduction of the price or the termination of the contract if they are deprived of a principal part of the thing and claim the damages suffered.

In the cases of the preceding articles, the right of the lessee to demand damages shall not apply if, upon executing the contract, they knew of the danger of eviction and that knowledge is recorded in writing.

The lessor is liable for serious defects of the thing leased when they prevent or significantly diminish the lessee's use and enjoyment of it, even if they arise during the course of the lease.

The lessee may invoke the rescission of the contract or request a proportional reduction of the price; in addition, they may claim compensation for damages, unless they knew of the defects at the time of executing the contract and that knowledge is recorded in writing.

The lessor may not:

• a)eliminate or reduce water, sewer, electricity, or other services necessary for the use and enjoyment of the thing; b) impede or restrict access, light, or ventilation of the building; c) carry out any other action that diminishes, alters, or threatens the lessee's right to the peaceful enjoyment of the thing.

If, by action or omission of a third party, the full use and enjoyment of the thing leased is affected, to the detriment of the mentioned basic services, the lessor must remove the obstacles or limitations affecting the lessee's right. If they do not, they shall infringe the prohibitions prescribed in this article.

The lessee shall have the right to claim compensation for damages due to actions or omissions of both the lessor and their representatives.

The lessor is not obligated to guarantee the lessee against de facto acts of third parties that do not claim ownership, an easement (servidumbre), or the use and enjoyment of the thing. The lessee only has an action against the authors of the acts.

The obligation of the lessor to maintain the property in good condition consists of making the repairs required by the deterioration of the thing, caused by its quality, vice, or defect, or that which occurs due to the fault of the lessor, their representatives, or their employees.

The parties may agree on which of them shall be responsible for repairing the deterioration caused by the use of the thing or the passage of time. In the absence of an express stipulation to the contrary, that obligation shall fall on the lessor, except as provided in article 49 of this law.

Without the right to increase the rent thereby, the lessor is obliged to make whatever repairs are necessary to keep the thing in good condition for the use for which it was intended, unless the deterioration is attributable to the lessee or unless, by this law or agreement, the lessee is responsible for the repair.

The lessee must immediately notify the lessor of the urgency to make the necessary repairs to avoid greater damage to the property.

When the lessor, notified by the lessee of the urgency to make the repairs for which they are responsible, does not begin the work within a period of ten business days, unless the delay is caused by a fortuitous event or force majeure, the lessee is authorized to make them on behalf of the lessor. In addition, they may retain the part of the rent corresponding to the cost of the repairs, plus interest charges, in accordance with the basic passive rate established by the Central Bank of Costa Rica, in force at that time, or else invoke the termination of the contract and request compensation for damages.

The foregoing applies only if the lessee had not known of the urgency of the repairs when executing the contract, unless they agreed to them in the contract. When the lessee has begun the repairs, the lessor may take them over in the state in which they are found. In this case, they shall pay the lessee the costs they have incurred, in accordance with the provisions of this article.

When the lessor does not agree with the repairs requested by the lessee or with the amount of them, they may appeal to the competent judicial authority, through the expedited proceedings, without the repairs to the leased thing being suspended thereby.

(As amended by article 184, subparagraph 3) of the Code of Civil Procedure, No. 9342 of February 3, 2016)

The lessor must pay for the improvements and repairs made by the lessee only if the contract or, subsequently, they authorized them in writing to make them and obligated themselves to pay for them, or in the case of article 35 of this law.

The improvements and repairs made by the lessee shall remain for the benefit of the property, unless expressly agreed otherwise, or in the case of improvements that can be removed without damage to the building.

The lessee must tolerate the inconveniences caused to them by the repairs that are the responsibility of the lessor.

When they interrupt the use and enjoyment of the thing, in whole or in part, or are rationally impossible to tolerate, the lessee may, depending on the circumstances, invoke the rescission of the contract or demand a reduction of the rent, proportional to the time the repairs last.

The lessee shall have the rights tolerate work by the neighboring owner on party walls, which renders part of the leased thing unusable for some time.

The lessor cannot change the form of the thing leased without the consent of the lessee, even if the changes they intend to make would cause no apparent harm or damage.

If the lessor intends to carry out, on the leased thing, innovations or works that are not repairs, or if they have carried them out against the will of the lessee, the latter may, depending on the case, oppose their being done, or demand the demolition and the restoration of the thing to its original state, or else, invoke the rescission of the contract and request compensation for damages.

If, during the term of the lease contract, the leased thing is lost or destroyed in its entirety or in its principal part by a fortuitous event or force majeure, the contract shall be extinguished.

If the destruction is partial, but the thing is in conditions appropriate for its purpose, the lessee may demand to repair the property and reduce the price during the time of the repair, depending on the importance of the part destroyed.

If the repair implies an evident improvement of the previous conditions of the constructions and installations, an increase in the rent may also be requested.

If the thing is merely deteriorated, the contract shall subsist; but the lessor shall be obligated to immediately repair the deterioration until it is in good condition.

If, due to a fortuitous event or force majeure, the thing leased is not in a condition to be used by the lessee, the rent shall not accrue while the impediment lasts or shall be reduced proportionally to the decrease in use.

OBLIGATIONS OF THE LESSEE

The obligations of the lessee are:

• a)To pay the lease price, on the agreed date, without prejudice to the provisions of the third paragraph of article 58 of this law.
• b)To use the thing exclusively for the agreed purpose.
• c)To keep the leased thing in good condition.
• d)To return the thing to the lessor at the end of the contract.
• e)To abide by the legal or regulatory provisions applicable to the use of the thing or the activity it is used for.
• f)The others indicated in this law or the lease contract.

According to the lease contract, the lessee cannot change the activity for which the thing is intended.

The lessee must limit themselves to the use and enjoyment stipulated, unless authorized in writing by the lessor.

In the absence of an express stipulation in the contract, the purpose of the thing shall be the same for which it has previously served or that which corresponds to it according to its own nature.

The change of purpose of the leased thing, which the lessor has not authorized in writing, even if it causes them no harm, empowers them to initiate an eviction action or invoke the termination of the contract.

The installation, in the leased property, of a small domestic or artisanal industry, or the practice of a liberal or technical profession, shall not be considered a change of the housing purpose, provided that the lessee and their family inhabit the building, when the activities comply with the respective health and municipal provisions and do not represent inconveniences for the neighborhood, due to noxious emanations, vibrations, or noises, nor cause deterioration to the property.

The assessment of these extremes shall be at the discretion of the competent Court.

In any case, within the eight days following, the lessee is obligated to communicate in writing to the lessor the concurrent use. If the timely communication is not made in that manner, this shall give the lessor the right to terminate the contract and initiate an eviction action.

In the absence of a description of the state of conservation of the property at the beginning of the lease, the law presumes that the lessee received it in good condition, unless there is proof to the contrary.

The lessee must keep the thing in good condition and is responsible for all damage or deterioration caused by their fault, negligence, or by the action or omission of the people who live with them, their family members, workers, clients, guests, and visitors.

The lessee does not keep the thing in good condition when:

• a)The damage or deterioration of the thing is due to their fault, negligence or by that of the persons designated in the preceding article, or when they abandon it without leaving a person to care for it.
• b)They carry out works harmful to the leased thing or that alter its form or its purpose, without the c) They fail to make the repairs they committed to in the contract or those they are responsible for making according to this law.

In the cases indicated in the preceding article, the lessor may demand that the lessee make the repairs, make them at the expense of the lessee and charge their cost to the rent, force them to destroy the works done without their authorization, or else, invoke the termination of the contract and claim damages.

The lessee must repair the damages and deterioration caused by the people who live in or visit the building.

The lessee has the duty to allow the lessor to inspect the leased thing, in accordance with the following rules:

• a)The lessor may visit the property, once a month or when circumstances warrant it, during the daytime hours or during the hours the establishment is open. They shall inspect it in the presence of the lessee or, failing that, before any other person of legal age who is in the house or premise.
• b)The lessor may be accompanied by a civil engineer or an architect and by another technician when inspecting the property's installations or accessories.

During the inspection, plans may be drawn up, photographs taken, and existing damages and deterioration noted.

• c)When the lessee does not allow inspection of the property, after being requested to do so on two occasions by means of notification, the lessor may invoke the termination of the contract.

If, during the term of the lease, a serious vice or defect appears in the leased thing, or if protection measures for the property against a foreseeable danger or damage become urgent, the lessee must immediately notify the lessor.

The lessee is obligated to inform the lessor, in the shortest possible time, of any usurpation or harmful novelty by third parties.

If, in any of the cases provided for in this article, the lessee does not immediately or promptly notify the lessor and damage or action upon the thing occurs or worsens, the lessor may invoke the termination of the contract and demand compensation for damages.

There shall be no fault on the part of the lessee if the loss, total or partial, of the leased thing, its deterioration, or the impossibility of its purpose, was caused by the very quality, vice, or defect of the thing, by a fortuitous event, or by force majeure.

The lessee has the duty to use the leased thing without causing danger or disturbance to public tranquility.

When, in a dwelling or in a premises leased for any purpose, notoriously annoying, noisy, scandalous, harmful, dangerous, unhealthy, or illegal activities take place, this shall constitute an abusive enjoyment (goce abusivo) of the property by the tenant (arrendatario), and the termination (resolución) of the contract may be invoked.

Upon conclusion of the lease, the tenant (arrendatario) must return the thing in good condition, except for what has perished or deteriorated due to time, fortuitous event (caso fortuito), or force majeure (fuerza mayor).

The tenant (arrendatario) is not responsible for deterioration caused by the very quality, vice, or defect of the thing.

PRICE

The rent or price of the lease may consist of a sum of money or any other equivalent value, provided it is certain and determined. The tenant (arrendatario) has the inalienable right to demand delivery of the receipt or proof of payment mentioned in Article 16 of this law, of which the landlord (arrendador) shall keep a copy. If the landlord (arrendador) fails to deliver that document, the tenant (arrendatario) shall fully enjoy the rights conferred by this law.

If the obligation to pay the price is agreed in foreign currency, the tenant (arrendatario) shall have the option to pay the rent in colones, at the selling exchange rate for the agreed currency in effect at the Banco Central de Costa Rica on the date of payment.

The rent shall be that freely stipulated by the parties. Payment of the rent shall be for monthly periods, unless otherwise agreed. The tenant (arrendatario) may make payment within the seven calendar days following the expiration of the respective payment period.

The landlord (arrendador) is obligated to give the tenant (arrendatario) a payment receipt, unless it has been agreed to use other procedures to reliably prove effective fulfillment of the tenant’s (arrendatario) payment obligation.

In residential leases, the landlord (arrendador) may not demand advance payment of more than one month's rent.

The guarantees accompanying the lease contract, whatever their nature, shall be liable for the payment of the rents and for all other obligations arising from the law or the contract, unless expressly agreed otherwise.

The tenant (arrendatario) is obligated to pay the rent from the day they receive the property and must continue paying it until the day they deliver it to the landlord (arrendador).

The filing of a process for termination (extinción) of the lease, for any reason, does not exempt the tenant (arrendatario) from paying the rent in the agreed manner. The tenant’s (arrendatario) non-compliance shall authorize the landlord (arrendador) to invoke, in the same process, the termination (resolución) of the contract, based on the failure to pay the price, as long as a final judgment has not been issued.

The payment must correspond to the agreed price. If payment is made by check or any negotiable instrument or by any other payment method, discharge of the obligation is subject to the receipt of the agreed price in cash.

The acceptance of payment by the landlord (arrendador) at a date later than agreed does not imply modification of the agreement regarding the day or period of payment, unless otherwise agreed in writing.

The landlord (arrendador) shall notify the tenant (arrendatario), by any written means, of their decision to end the tolerance. To undertake judicial actions on this basis, the landlord (arrendador) must have fulfilled this requirement.

The price shall be paid at the agreed place. In the absence of an agreement, payment must be made at the leased property.

The parties shall agree which of them shall be responsible for payment of the public utilities for aqueduct, sanitary sewer, electricity, or other services arising from the use of the thing.

In the absence of an agreement, the tenant (arrendatario) is responsible for paying those services, except for the basic water fee. The corresponding public utility bills must be delivered to the leased property.

The payment of public utility charges corresponding to the tenant (arrendatario) shall be treated as payment of the lease price and shall form a single and indivisible obligation with it.

The tenant (arrendatario) is empowered to pay the amount of the public utilities they use and which by agreement correspond to the landlord (arrendador), and to deduct the respective amount from the rent. The costs of reconnecting the public utilities in question may likewise be deducted.

If the entity providing a public utility suspends it due to the landlord’s (arrendador) failure to pay, the tenant (arrendatario) may apply to the debt an amount corresponding to the last monthly charge for the service.

The landlord (arrendador), to secure payment, may retain the legally attachable objects with which the leased thing is furnished, decorated, or supplied, belonging to the tenant (arrendatario), their spouse, their children, and their parents by consanguinity or affinity.

It shall be presumed that the property inside the leased property belongs to the tenant (arrendatario), unless there is reliable documentary evidence to the contrary.

The retained property shall be liable, with preference over any other creditor, except those with a right in rem, not only for payment of the price or rent, but also for the utilities, repairs, and all other obligations arising from the contract.

When the property has been moved out of the leased property without the knowledge of, or with the opposition of, the landlord (arrendador), the latter may demand that it be returned to the property, within the month following the day of the move.

Within the period established in the third paragraph of Article 58 of this law, the tenant (arrendatario) may pay the lease price by judicial deposit, without the need for a real offer of payment.

For the payment to be valid, the deposit must be made to the order of the competent judicial authority of the place where the property is located, and the deposit slip must indicate the lease period to which the payment corresponds and the exact address of the landlord (arrendador), whom the Court must notify of the existence of the deposit.

Subsequent deposits, to be valid, must be made to the order of the same authority.

If the tenant (arrendatario) merely deposits the rent, without initiating payment consignment proceedings, the competent judicial authority shall disburse the deposit amount to the landlord (arrendador), without procedural delays or notifications, and shall declare the resulting ruling final. Subsequent deposits shall be disbursed without requiring a new ruling.

In residential leases, the agreed price shall be updated at the end of each year of the contract.

Unless there is an agreement more favorable to the tenant, the readjustment shall be governed by the following rules:

• a)When the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract is less than or equal to ten percent (10%), the landlord (arrendador) is authorized, by operation of law, to readjust the dwelling rent by a percentage equal to or less than the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract. The inflation shall be calculated according to the official consumer price index of the Instituto Nacional de Estadística y Censos.
• b)When the cumulative inflation rate for the twelve months prior to the expiration of each year of the contract is greater than ten percent (10%), the Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), based on considerations that take into account the development of the construction activity and the necessary balance between the landlord’s (arrendador) and tenant’s (arrendatario) obligations, shall establish the additional percentage of increase that will be applied to the dwelling rent, provided it is not less than that ten percent (10%) nor greater than the annual inflation rate.

(Sinalevi Note: By resolution N° DMVAH-0014-2022-MIVAH of October 7, 2022, it was agreed to Inform and remind the general public that, in compliance with the provisions of the Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos and its amendments, for residential lease purposes:

- the price agreed between the parties can be readjusted annually; - unless there is an agreement more favorable to the tenant, the maximum annual readjustment of the price agreed between the parties for dwelling rent for the month of September 2022 is equivalent to 10.07%; - any rent readjustment higher than that established shall be null and void by operation of law.

- an agreement by the parties setting a lower price readjustment is valid; - when the price of a dwelling lease is in foreign currency, the agreed sum shall be maintained for the entire term of the contract, without the right to readjustment; and - in the event of a readjustment, it shall be effective from the payment period following the one in which the landlord (arrendador) notifies the tenant (arrendatario) of the readjustment applicable to the rent, together with a certification from the Instituto Nacional de Estadística y Censos or an authentic copy of the publication in the official gazette.)

The readjustment shall be effective from the payment period following the one in which the landlord (arrendador) notifies the tenant (arrendatario) of the readjustment applicable to the rent, together with a certification from the Instituto Nacional de Estadística y Censos or an authentic copy of the publication in the official gazette.

If the tenant (arrendatario) does not agree with the readjustment, they may judicially deposit the previous price, but its liberating effect shall be subject to the outcome of the eviction (desahucio) process brought by the landlord (arrendador).

Any rent readjustment greater than that established in this article shall be null and void by operation of law.

An agreement by the parties setting a lower price readjustment and a written agreement by which readjustments lower than the official consumer price index of the Instituto Nacional de Estadística y Censos are agreed upon are valid.

When the price of a dwelling lease is in foreign currency, the agreed sum shall be maintained for the entire term of the contract, without the right to readjustment.

(Thus amended by Article 1 of Law N° 9354 of April 4, 2016)

In residential leases, any agreement establishing rent readjustments higher than those mentioned in the preceding article is null and void by operation of law, whether fixed or percentage-based, periodic or single, regardless of who is obligated, the type of document where the obligation appears, the form of the obligation, and the place of payment, as long as the connection between the lease price and the obligation incurred is proven.

In leases for purposes other than residential, the parties may agree on the periods, form, and amounts of the readjustments.

In the absence of an agreement between the parties, at the end of each year of the contract, a summary process may be initiated to define the price readjustment, or the dispute may be submitted to the decision of arbitrators or experts, according to the rules of the Código Procesal Civil.

TERM

The duration of the lease may not be less than three years. Leases for which a shorter duration has been stipulated or for which no duration term has been set shall be understood as agreed for a three-year term. The term shall be counted from the day the tenant (arrendatario) receives the property.

There shall be a tacit renewal (prórroga tácita) of the lease when the landlord (arrendador) has not notified the tenant (arrendatario) of their intention not to renew the contract, at least three months before the expiration of the original term or the previously renewed term.

The tacit renewal (prórroga tácita) shall be for a new three-year period, whatever the initial term of the contract or the purpose of the property. With the tacit renewal (prórroga tácita), all the stipulations of the contract remain in force.

Notwithstanding the tacit renewal (prórroga tácita) that has taken effect, the parties may agree to modify the clauses of the contract.

Unless otherwise agreed in writing, the lease contract is terminated (extingue) when the tenant (arrendatario) notifies the landlord (arrendador), with three months' advance notice, of their intention to end the lease.

The termination (extinción) of the contract does not alter the parties' responsibilities regarding the other rights and obligations arising from the lease.

The term of leases granted by usufructuaries (usufructuarios) and trustees (fiduciarios) shall expire at the end of the duration of the landlord’s (arrendador) right, unless the title registered in the Registro Público expressly authorizes leasing for a longer term.

When, in a property occupied by the owner as their own dwelling, the building is divided or a new one is erected to lease apartments or premises, with or without furniture or services, the landlord (arrendador) may terminate the contract, regardless of the agreed term or the time elapsed, provided that the lease relationship conforms to the provisions of this article.

For these provisions to apply, the following requirements are indispensable:

• a)That the apartments leased for dwelling or premises for any other purpose do not number more than two.
• b)That the dwelling of the property owner and the apartment or premises share the main entrance.
• c)That, if they have separate entrances, both occupy the same levels of the property or share internal spaces, whether built or not.

For the termination (extinción) of the contract to occur, it shall suffice for the landlord (arrendador) to notify the tenant (arrendatario), with one month's advance notice, of their intention to end the lease.

If the property ceases to be inhabited by the owner, their spouse, their ascendants, or their descendants by consanguinity or affinity, the application of this article shall cease, and the termination (extinción) of the lease shall only occur for the other causes established in this law.

In a property registered in the Registro Público in the name of legal entities, the owner's right shall be exercised by the person who, by agreement of the general assembly, occupies the property.

In the event of the transfer of the property, for whatever reason, the new owner shall be subrogated to the landlord’s (arrendador) rights against the tenants (arrendatarios), provided that they have moved into the dwelling at the time the transfer occurs.

The eviction shall be processed through the administrative eviction (desahucio administrativo) procedure.

The parties may agree to exclude this regime for the leased apartment or premises.

TRANSFER

If for any reason the leased property, the full ownership, or the right of usufruct (usufructo) of the leased property is transferred, the lease contract shall remain in force.

The tenant (arrendatario) shall be obligated to pay the price to the new holder of the domain or usufruct (usufructo), once notified by the latter, along with delivery of the certification proving the transfer.

The lease of a property on which there exists, in the Registro Público, an annotation or registration of a common mortgage or mortgage certificates (cédulas) or an annotation of embargo, prior to the contract, shall last, at most, for a term of three years in the event that a forced transfer of the property takes place.

The term shall be counted from the certain date of the lease contract or, in its absence, from the day of the registration of the transfer in the Registro Público.

If the mortgage, mortgage certificate (cédulas), or embargo document is entered into the Registro Público after the lease contract of a certain date, this shall not prejudice the tenant’s (arrendatario) rights in any way.

If the transfer of ownership results from an expropriation for a public utility purpose, the contract shall be terminated (extinguirá), but beforehand the landlord (arrendador) and the tenant (arrendatario) must be indemnified by the expropriating entity, according to law.

The tenant (arrendatario) does not have the authority to assign the lease, nor to sublease or grant in usufruct (usufructo), use, occupancy, gratuitous loan (comodato), or trust (fideicomiso) the leased property, unless there is express authorization from the landlord (arrendador).

In case of violation, the tenant (arrendatario) shall be subject to eviction in their personal capacity, and the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract.

The landlord’s (arrendador) tolerance does not create rights in favor of the tenant (arrendatario) or third parties, until the statute of limitations (prescripción) is completed.

From the provision stipulated in the preceding article, the tenant (arrendatario) of a premises intended for a commercial or industrial establishment is exempted, as they may assign their lease right when transferring the establishment by means of a commercial purchase-sale contract.

For the assignment of the lease to be valid, the purchase-sale must include all the elements of the commercial establishment and be carried out in accordance with the procedures established in the Código de Comercio.

Within the fifteen calendar days following the public deed of the commercial purchase-sale, the assignor and the assignee of the lease must notify the landlord (arrendador) of the assignment and provide them with a certified copy of the purchase-sale contract.

The assignee is subrogated to the assigning tenant (arrendatario) in all the rights and obligations of the lease. However, unless otherwise agreed with the landlord (arrendador), the assigning tenant (arrendatario) shall be jointly and severally liable with the assignee for the obligations derived from the lease contract.

That liability shall last for one year from the notification of the assignment.

If the above provisions are violated, the tenant (arrendatario) shall be subject to eviction in their personal capacity, and the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract, due to the tenant’s (arrendatario) non-compliance.

For the application of this legal provision, a commercial or industrial establishment shall be understood as the business activity that implies general and direct contact with the public, consumers, or users.

The tenant (arrendatario) may not modify the line of business or business activity of the commercial or industrial establishment without the written consent of the landlord (arrendador).

In case of non-compliance by the tenant (arrendatario), the landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract due to a change of purpose (cambio de destino).

In the event of insolvency proceedings (concurso) of the tenant (arrendatario), it is incumbent upon whoever holds the administration of their assets and their legal representation, within the insolvency process, to exercise the rights and fulfill the obligations derived from the lease contract, without prejudice to the provisions of insolvency legislation concerning the continuity of contracts in which the debtor participates.

For the assignment to a third party of the lease right of the premises intended for a commercial or industrial establishment, the provisions of Articles 78 and 79 shall apply, regarding the termination (resolución) of the contract due to eviction in their personal capacity.

The landlord (arrendador) shall have the status of a preferred creditor, in any pending process or action that must be exercised against the tenant (arrendatario) or against their insolvency estate.

(Thus amended by Article 74 of Law N° 9957 of April 14, 2021, “Ley Concursal de Costa Rica”)

All the provisions of this law regarding landlords (arrendadores) and tenants (arrendatarios) shall apply to sublandlords (subarrendadores) and subtenants (subarrendatarios), as well as to assignors (cedentes) and assignees (cesionarios).

The lease right cannot be subject to a lien (gravado) or embargo. In commercial and industrial establishments, the lease may be subject to a lien with the express consent of the landlord (arrendador).

The rights and obligations arising from the lease contract pass to the heirs of the landlord (arrendador) and the tenant (arrendatario).

The subrogation to the tenant’s (arrendatario) rights, resulting from inheritance proceedings, must be notified to the landlord (arrendador) within the thirty days following the finality of the ruling so ordering, accompanied by a certification of the ruling issued. The lack of notification shall authorize the landlord (arrendador) to invoke the termination (resolución) of the contract.

In the event of the death of the titleholder in a residential lease, the following persons may be subrogated to the contract, by operation of law, without the need for inheritance proceedings, in the order of priority listed here:

• a)The spouse of the tenant (arrendatario) if they cohabit with them.
• b)The person who has cohabited with the tenant (arrendatario), as a partner (compañera o compañero), for at least the two years immediately prior to the time of death or, if they have common descendants, who cohabits with them at the time of death.
• c)The descendants of the tenant (arrendatario) who, at the time of their death, are subject to the attributes of parental responsibility or have habitually cohabited with them in the leased dwelling.

(Thus amended the preceding subsection by Article 2, point VIII) of the law that approved the Código Procesal de Familia, N° 9747 of October 23, 2019) d) The ascendants of the tenant (arrendatario) who have habitually cohabited with them in the leased dwelling.

• e)The siblings of the tenant (arrendatario) in whom the circumstance provided for in the preceding subsection applies.
• f)Cases of equality shall be resolved in favor of whoever has assumed the economic responsibilities of the household.

The landlord (arrendador) may invoke the termination (resolución) of the contract if, within a period of thirty days, they are not notified of the fact of the tenant’s (arrendatario) death, accompanied by a registry certification of the death and proof of identity and of the subrogated person's right.

If at the time of the tenant’s (arrendatario) death none of the persons cited in the preceding subsections exists, the lease shall be terminated (extinguido), and the landlord (arrendador) may initiate eviction proceedings (proceso de desahucio) for eviction in their personal capacity.

In cases of nullity of marriage, divorce, or judicial separation, unless there is another agreement between the landlord (arrendador) and the spouses, the Judge handling the process shall determine which of them shall continue with all the rights and obligations of the lease contract.

In the event of subrogation, the interested party must notify the landlord (arrendador) of the judicial decision rendered, within the thirty days following the finality of the judgment, accompanied by a certification of the judicial ruling. The lack of notification shall authorize the landlord (arrendador) to invoke the termination (resolución) of the contract.

In a residential lease, if the tenant (arrendatario) voluntarily terminates (extingue) the contract or de facto separates from the household, the spouse who continues inhabiting the dwelling shall continue as the leaseholder.

For the subrogation of the lease to operate in favor of the spouse, it suffices that they continue to occupy the dwelling and comply with the stipulations of the contract.

The same rights are held by the person who has cohabited with the tenant (arrendatario), as a spouse, for at least the two previous years or, if they have common descendants, who cohabits with them at the time of death.

SPECIAL RULES FOR SOCIAL INTEREST HOUSING

It is a duty of the State to promote and conserve housing.

Landlords (arrendadores) of dwellings are obligated to provide the properties with the conditions, installations, and services required by applicable legal and regulatory norms, in order to offer tenants (arrendatarios), visitors, and neighbors adequate conditions of health and safety.

This chapter applies to dwellings classified as social interest (carácter social).

The other provisions of this law govern social interest (carácter social) dwellings in the absence of an express norm in this chapter.

Social interest (carácter social) dwellings are:

• a)Houses or apartments for habitation whose combined value for the land and building, as determined by the Department of Appraisals of the Dirección General de la Tributación Directa, does not exceed the maximum limit considered as the ceiling by the Banco Hipotecario de la Vivienda, in accordance with the powers assigned in Article 150 of Law No. 7052 of November 11, 1986.
• b)Those that have received such classification in a contract entered into between the owner and the State, in accordance with the regulation to be issued by the Poder Ejecutivo.

The tenant (arrendatario) may only be obligated in the contract to be responsible for the damage and deterioration indicated in Article 47 of this law and to carry out the repairs indicated in Article 50 of this law.

Any stipulation that obligates the tenant (arrendatario) to carry out other types of improvements or repairs to the property shall be null and void by operation of law.

The tenant (arrendatario) cannot be obligated to pay, in advance, more than one month's rent, nor to provide a guarantee for a sum greater than one month's rent.

Any obligation contrary to this norm is null and void by operation of law.

When the property, due to its location, condition, or state, constitutes a danger to the health or safety of the occupants or neighbors, the health or municipal authority may order the landlord (arrendador) to carry out the necessary works or take the corresponding measures, within the peremptory period set.

If the responsible party does not comply with the order, the health or municipal authority may directly carry out the work or corrective action at the landlord’s (arrendador) expense.

The tenant (arrendatario) also has the authority to ask the landlord (arrendador) to carry out the necessary works to protect the occupants of the dwelling and the neighbors.

If the landlord (arrendador) does not begin the repairs within ten business days following the tenant’s (arrendatario) notification, the tenant (arrendatario) may carry out the works at the landlord’s (arrendador) expense.

In any case, the tenant (arrendatario) may invoke the termination (resolución) of the contract and claim compensation for damages (daños y perjuicios).

The landlord (arrendador) is not entitled to receive payment of the rent until they carry out the necessary repairs for the health or safety of the dwelling’s occupants or the neighbors.

If, due to the landlord’s (arrendador) omission, the repairs are carried out by the tenant (arrendatario), the latter has the right to apply the rent to amortize the cost of the works plus the passive base interest rate established by the Banco Central de Costa Rica, in effect at that time, starting from the completion of the works.

If the repairs are carried out by a public entity, the tenant (arrendatario) must pay the rent to that entity until covering the value of the investment, plus the passive base interest rate established by the Banco Central de Costa Rica, in effect at that time, and a two percent (2%) monthly penalty, starting from the completion of the works.

The landlord (arrendador) shall not have the right to a rent readjustment, even if they carried out the repairs directly, or if they were carried out by the tenant (arrendatario) or a public entity.

Any rent readjustment shall be made by operation of law based on the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos, in accordance with the rules established in Article 67.

If for health or safety reasons it is absolutely necessary to evict a building, the police authorities shall do so taking into consideration the human rights of the inhabitants and executing the eviction within the period and under the conditions that, according to the circumstances, are advisable for their own safety and that of the neighbors.

The evicted tenant (arrendatario) has the right to claim compensation for damages (daños y perjuicios) for the landlord’s (arrendador) non-compliance with their obligations.

The Court before which a lease eviction process is pending may, ex officio or at the request of the tenant (arrendatario) themselves, grant an additional period for eviction of the dwelling, of no more than thirty days, in cases of illness, abandonment, or other justified force majeure (fuerza mayor) reason, provided that there is no imminent danger to the health or safety of the dwelling's inhabitants or neighbors.

When a lease process for eviction (lanzamiento) has been initiated due to failure to pay the rent, the tenant (arrendatario) of a social interest (carácter social) dwelling may enervate the process, if they pay the landlord (arrendador) or judicially deposit the amount of the overdue rents, the services, the expenses for which they are responsible, and the court costs at the moment of enervation.

Enervation shall not take place when another has occurred during the preceding twelve months.

As a consequence of the enervation, the judicial authority shall suspend the proceedings, whatever the stage of the process, provided there is no final judgment.

The extinction of the lease contract due to expiration of the term, with respect to a social housing unit, only proceeds when the lessor requests it for his own use or that of his family members, provided that he or they have not lived in their own housing during the last year or for a new total construction.

In the case of the preceding paragraph, when the lessor has several rental units, it shall be his prerogative to choose the one he will occupy.

The notice of eviction (prevención de desalojamiento) must be made with no less than three months' advance notice from the expiration date of the term set in the contract, or, in the absence of a contractual term, from the expiration date of the minimum three-year term or its latest extension.

If the notice is not made with the stipulated advance notice, the lease term shall be tacitly extended for a new three-year period.

The notice of eviction (prevención de desalojamiento) may be made judicially or by means of a notarial deed executed at the leased property. In the latter case, the notary public shall be responsible for delivering to the lessee the documents indicated in Articles 102 and 103 of this law.

The family members for whom the eviction may be requested are the spouse, ascendants and descendants up to the second degree inclusive, and siblings.

In the case of a legal entity, the lessor's right to request the property for habitation shall be exercised by the person designated by the general assembly; but, this designation, for this purpose, may not be changed within a period of less than three years.

The person for whom the housing is requested must occupy it within three months following the eviction.

The following documents must be attached to the notice:

• a)Public deed of the lessor's sworn statement, regarding the use he will give to the housing and that the interested party has not lived in his own housing during the last year, and registry proof of the family relationship.
• b)Proof of ownership of the property or of the developer's right.
• c)Proof of the expiration of the lease term; in the absence of written proof, the term shall be counted from the effective date of this law.

The new construction intended to be erected on the property must have a value at least five times greater than that of the building to be demolished.

This construction must begin within three months following the eviction.

The following documents must be attached to the notice of eviction (prevención de desalojo):

• a)The public deed of the lessor's sworn statement regarding the value of the new building to be erected on the property.
• b)Proof of ownership of the property or of the developer's right.
• c)Certification of the value of the current building, issued by the Appraisal Department (Departamento de Avalúos) of the Dirección General de la Tributación Directa; in its absence, or if that appraisal is more than five years old, an appraisal performed by a licensed civil engineer or architect.
• d)Proof of expiration of the lease term.

The judicial notice of eviction (prevención judicial de desalojamiento) of a social housing unit shall be promoted as pre-trial evidence for the eviction proceeding. The estimation of the proceedings' value shall be the same as that corresponding to the eviction.

If the documents are in order, the Court shall proceed, without further procedure, to issue the notice to the lessee to vacate the housing upon the expiration of the lease term. The proceedings shall become part of the principal process that is established.

If the lessee does not vacate the housing upon the expiration of the lease term, the lessor may initiate an eviction proceeding.

The provisions of Article 448 of the Código Procesal Civil shall apply to the complaint, as pertinent.

When the notice of eviction (prevención de desalojamiento) has been made by notarial deed, the same documents delivered to the lessee and the certification of the notarial proceeding must be attached to the complaint.

If the eviction is requested for a new construction, the following documents must additionally be attached to the complaint:

• a)The construction permit.
• b)The plans for the new construction, duly approved by the competent agencies.
• c)The budget for the new construction, certified by a licensed civil engineer or architect.

If the lessor fails to comply with the obligation to occupy the housing himself or by the person for whom he requested it, or if he does not begin the new construction, in both cases, within three months following the eviction, the lessee shall have the right to be reinstated in the lease of the housing, for a new three-year period.

The lessee's action for reinstatement shall be promoted in an incidental proceeding within the same eviction trial, or in a summary proceeding if the eviction occurred as a result of the notice.

Furthermore, the lessee must be compensated by the lessor in an amount equal to one year's rent of the vacated housing, together with moving expenses and any other damages that may apply. The lessee is entitled to this compensation even if he does not reoccupy the housing.

When, for any reason, whether factual or legal, attributable to the lessor or a third party, the reinstatement of the lessee's right to reoccupy the housing cannot be executed, the lessor must compensate the lessee in a sum equal to three years' rent of the vacated housing, together with moving expenses and any other damages that may apply.

A preferred legal mortgage shall encumber the vacated property, taking precedence over any other personal creditor, prior or subsequent to the eviction, even if the property has been transferred to a third party, for the payment of the compensations established in this article.

A regime with promotion measures is created for buildings intended for the leasing of social housing units, with the following characteristics:

• a)Voluntary and optional incorporation of the contracting parties.
• b)Implementation of a contract with the State to build a new building or carry out remodeling on existing ones, with the sole and specific purpose of leasing for social housing units, for a period of ten years, which shall be registered in the Public Registry and shall encumber the property.
• c)Setting of the price for each housing unit, based on the usable area of occupation and the annual price adjustment, according to the official consumer price index of the Dirección General de Estadística y Censos.
• d)Acceptance of the terms, conditions, and specifications for the construction and repair of the buildings and their exclusive use, through leasing, for social housing.
• e)Tax benefits established in the following articles.

(Subsection e) partially repealed regarding the income tax, by subsection j) of Article 22 of Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria of July 4, 2001).

The qualification of the housing promoted under this regime shall comprise dwelling houses or apartments with a combined value for the land and the building equal to the maximum limit considered as a cap by the Banco Hipotecario de la Vivienda.

In the case of buildings with a value exceeding the established maximum limit, it shall be an indispensable condition that the housing units are intended to meet the primary housing needs of a sector of the population that, due to its income, lacks the capacity to acquire housing adequate to its requirements.

The Executive Branch Regulation (Reglamento del Poder Ejecutivo) must describe the constructive elements, dimensions, and distinctive characteristics of each type of building.

The tax benefits that may be granted for constructing buildings intended for the leasing of social housing units shall be:

• a)(Repealed by subsection j) of Article 22 of Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria of July 4, 2001).
• b)Exemption of up to fifty percent (50%) of the territorial tax, for a period of ten years from the acquisition of the land or from the start of the first construction.

The administrative bodies determined by the Regulation are empowered to receive and examine applications from natural and legal persons, property owners, who request this regime, and to authorize the tax exemptions permitted by the Regulation.

The authorization must necessarily include the determination of the beneficiary subject of the exemption, the extent of the benefit granted in each case, and the precise definition of the obligations, limitations, prohibitions, and sanctions for the beneficiary.

The provisions of Chapters IX and X of the Ley reguladora de las exoneraciones vigentes, No. 7293, of March 31, 1992, shall apply to this regime.

Decentralized entities and municipalities are empowered to grant exemptions from taxes, fees, contributions, and tariffs, in whole or in part, to the beneficiaries of the social housing leasing regime.

The provisions of Articles 90 subsection b), 107, 108, 109, 110, and 111 of this law shall not enter into force until the Executive Branch (Poder Ejecutivo) issues the regulation for the promotion of buildings intended for the leasing of social housing units.

The Executive Branch (Poder Ejecutivo) may decree the temporary application of this promotion regime, or, alternatively, put these norms into effect only for a specific housing sector, order their application for the entire national territory or for a specific territorial division, or grant different tax exemptions, but general for a sector, partial or total, according to national convenience.

TERMINATION OF THE LEASE

The lease contract is extinguished by the following causes:

• a)Nullity, in accordance with Articles 9, 10, 14, 23, and 24 of this law.
• b)Rescission, pursuant to Articles 30 and 38 of this law.
• c)Eviction (Evicción), according to Articles 27 and 28 of this law.
• d)Loss or destruction of the leased thing, in accordance with Article 42 of this law.
• e)Expiration of the term, according to the rules of Chapter VIII and Articles 76, 100, 101, 102, 103, 104, and 105 of this law.
• f)Expropriation, according to Article 77 of this law.
• g)Resolution for breach by the lessor or the lessee.

The lessor may invoke the resolution of the contract for breach of the lessee's obligations, based on the following causes:

• a)Failure to pay the price of the lease, in accordance with the rules of Chapter VII and the other applicable norms of this law.
• b)The lessee's breach of the obligation to keep the property in good condition, pursuant to Articles 44, subsection c), 47, 48, 49, and 50 of this law.
• c)In the condominium:
• i)The grounds of subsections a) and b) above.
• ii)Violation of the obligations derived from the Ley de propiedad horizontal or the Condominium Regulations, or disregard for the general agreements of the assembly of owners, pursuant to Article 25 of this law.
• iii)Failure to pay the condominium expenses, according to Article 25 of this law.
• d)Change of use of the leased thing, in accordance with Articles 44, subsection b), 45, and 80 of this law.
• e)Not allowing the lessor to inspect the leased property, pursuant to Article 51 of this law.
• f)Damage to the leased property, due to omission of notice by the lessee, in accordance with Articles 34 and 52 of this law.
• g)Abusive enjoyment of the leased property, according to Article 54 of this law.
• h)Personal eviction (Desalojo en lo personal), in accordance with Articles 78, 79, 81, and 85 of this law.
• i)Lack of notification of the subrogation, pursuant to Articles 84, 85, and 86 of this law.

For breach of the lessor's obligations, the lessee may invoke the resolution of the contract, based on the following causes:

• a)Failure to deliver the thing in good condition of service, safety, or healthiness, pursuant to subsection b) of Article 26, and Article 46 of this law.
• b)Failure to keep the property in good condition or failure to pay for repairs, in accordance with Article 26, subsection 3), and Articles 33, 34, subsection 1), 35, 37, and 93 of this law.
• c)Changes in the form of the property or execution of works without the lessee's authorization, according to Articles 40 and 41 of this law.
• d)Disturbances, factual or legal, by the lessor to the detriment of the lessee's right to enjoy the leased property, in accordance with subsection d) of Article 26 of this law.
• e)Failure to pay for the public services corresponding to the lessor, pursuant to Article 64.

In the cases of contract resolution established in Article 114, subsections 2), 3), sub-subsections ii) and iii), and in Article 115, the interested party, before promoting the corresponding action, must intimate the other party to fulfill its obligation.

The intimation (intimación) shall be carried out through the notification procedure.

The obligation must be fulfilled within a period not exceeding thirty days, counted from the intimation (intimación).

When promoting the action, the notification document served upon the intimated party must be presented.

The extinction of the lease contract shall occur ipso jure upon the occurrence of the cause established by this law.

Based on the cause of extinction, the party with a legitimate interest may promote the corresponding action.

When the cause of extinction is challenged by the party against whom it is asserted, the judicial authority hearing the case shall examine the facts and the legal arguments invoked and shall decide on the claims asserted in the proceeding.

When, based on a legitimate interest, any compensation for damages is claimed, the patrimonial injury caused or that which must necessarily be caused, as a direct and immediate consequence of the infraction of the norm or the violation of the subjective right, must be fully redressed, in accordance with the principles of equity and sound judgment. In this matter, the rules of the Código Civil shall apply.

Every right and its corresponding action shall prescribe in one year, counted from the moment the events occurred or from when they became known to the party they prejudice.

Ignorance of public and notorious facts regarding the leased thing may not be alleged.

The statute of limitations does not run against a person impeded by just cause.

In matters not provided for in this article, the provisions of the Código Civil on prescription shall apply.

PROCEDURES

Through the eviction proceeding established in the Código Procesal Civil, the actions that the lessor promotes for the following causes shall be deduced:

• a)Expiration of the lease term, pursuant to subsection e) of Article 113 of this law.
• b)Extinction of the lease contract due to expiration of the right of the usufructuary or the fiduciary, in accordance with Article 74 of this law.
• c)Resolution of the contract for breach of the lessee's obligations, according to Article 114 of this law.
• d)Habitation for own use or that of family members and new construction, in the case of social housing, in accordance with Articles 100, 101, 102, 103, and 104 of this law.

The defendant may oppose the defenses of payment by compensation for the expenses, repairs, and services paid on account of the lessor, reduction of the price or excussion of payment, according to the provisions of this law, in addition to the other preliminary and substantive defenses that are appropriate.

Through the summary proceeding established by the Código Procesal Civil, the resolution of the contract for breach by the lessor, the action for reinstatement of the lessee in his right to the lease, and the readjustment of the lease price shall be processed.

In the case of the price readjustment proceeding, the initial resolution of the summary proceeding (which shall have no appeal whatsoever), the Court shall set the price or provisional rent, which the lessee must deposit, without prejudice to that setting being modified in the judgment.

(By means of Resolution Nº 1951-96 of April 26, 1996, the Sala Constitucional indicated that the phrase highlighted in bold is unconstitutional, as well as any interpretation or application that denies the appeal with suspensive effect, against resolutions that establish or impose a provisional setting of a rent increase) If the lessee does not deposit the set amount within eight days following notification, he shall incur in failure to pay the rent.

The price established in the judgment shall be retroactive to the date the complaint was filed. If the price is higher than what was provisionally set, the Court shall grant the lessee a period of one month to pay the totality of the differences; if not paid, his immediate eviction for lack of payment shall be ordered.

If the price is lower, the differences shall be returned to the lessee within eight days following the finality of the resolution ordering it, or shall be applied to future rents, at the lessee's discretion. However, in the case of housing rent, if the lessee must pay a difference in the price, he shall have a non-extendable period of six months to pay it off in aliquot installments.

The execution of the guarantees accompanying the lease contract shall be processed through the executive summary proceeding, the proceeding for execution of distress, or the mortgage or pledge executive proceeding of the Código Procesal Civil, depending on the nature of the title.

The execution of the preferred legal mortgage established in Article 106 of this law shall be processed through the mortgage executive proceeding.

The claims that the parties may derive, in connection with the extinction of the lease contract due to nullity, rescission, eviction (evicción), and loss or destruction of the leased thing, as well as those for compensation for damages, for reinstatement or recognition of an injured subjective right, and any other procedural claim derived from the lease contract, which cannot be deduced through summary, incidental, mortgage, or pledge proceedings, shall be promoted under the ordinary proceeding established in the Código Procesal Civil.

(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)

In every lease proceeding, until the delivery of the property to the lessor or the lessee, either party may request the performance of a judicial inspection and inventory of property, in order to verify its state of conservation, the improvements or repairs made, the existing damages and defects, or whether the use of the thing complies or does not comply with the agreed destination or with any other of the contractual obligations, or constitutes an abusive enjoyment of the property.

The Court may order this proceeding as pre-trial evidence, at the plaintiff's request and without prior notification to the defendant.

The Court may require the use of the Public Force to carry out the proceeding, with all legal powers for its execution.

In eviction proceedings, whatever the invoked cause, when the lessee has vacated the property, the Court may grant the lessor possession of the property, under the title of precautionary deposit (depósito cautelar).

The Judge must record in the case file the state of conservation of the property and, if there are movable goods, shall conduct an inventory and designate a depositary, a role that, in the Court's judgment, may fall upon the plaintiff.

The petition for the property's deposit shall be processed in an incidental proceeding.

When, due to abandonment by the lessee, the property has been deposited with the lessor and the lessee has not opposed defenses against the action promoted, without further procedure, a judgment upholding the complaint shall be issued.

In a single ordinary proceeding, all the claims that the plaintiff must assert against the defendant shall be joined. The lessor may voluntarily join the eviction action, in which case all the claims shall be processed in a single ordinary proceeding, in accordance with its own norms, and shall be resolved in a single judgment.

(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)

In the ordinary proceeding, all the claims that the defendant must assert against the plaintiff, by way of counterclaim, shall be joined. In the case of eviction by counterclaim, the rule of the preceding article shall apply.

(Thus amended by Article 184, subsection 3) of the Código Procesal Civil, N° 9342 of February 3, 2016)

The lessor may join the actions he must assert against different lessees of the same property, even if there are different contracts with them, provided they are based on facts common to all the defendants.

Similarly, the different lessees of the same property may join the actions they must assert against the same lessor, provided they are based on common facts.

FINAL PROVISIONS

Subsection 6) of Article 17, subsection 9) of Article 420, subsection 9) of Article 432, the first paragraph of Article 748, and Section II, Chapter II, Title III of the Código Procesal Civil are amended, the texts of which shall read:

"Article 17.- Amount in controversy of complaints.

(...)

6.- In eviction complaints, the amount in controversy shall be estimated by the value of six months' rent, services, and other patrimonial charges that, according to the contract, are the lessee's responsibility. In joined actions, the estimate shall be equal to the sum of the different claims asserted.

If the lease price is not stipulated in a certain and determined manner, the amount in controversy set by the plaintiff shall be admitted, without prejudice to the objection that the defendant may present, based on the value of the potential rent; this objection shall be processed in accordance with the provisions of the ordinary proceeding." "Article 420.- Matters subject to this procedure.

(...)

9.- The claims indicated in Article 127 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos." "Article 432.- Subject matter of the summary proceeding.

In the summary proceeding, the following claims shall be processed:

(...)

9.- The resolution of the contract for breach by the lessor, the reinstatement of the lessee in his right to the lease, and the readjustment of the lease price." "Article 748.- Duty to legalize and claim privilege.

All creditors, except mortgage creditors, pledge creditors, lessors, lessees, and those whose credit is recognized in a judgment, must legalize their credits and timely claim the privilege they possess." "Title III

Eviction proceeding

The provisions of Article 433 shall apply to the complaint.

The filing shall also indicate the place where the property is located and shall be accompanied by proof of ownership of the property or of the plaintiff's right, the lease contract if it exists, and, where applicable, any other document ordered by the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

When the action promoted is to evict a housing unit, a certification must be presented, issued by the Appraisal Department (Departamento de Avalúos) of the Dirección General de la Tributación Directa, regarding the current combined value of the land and the building; in its absence, or if that appraisal is more than five years old, an appraisal performed by a licensed civil engineer or architect must be presented. The plaintiff must precisely indicate the cause for eviction on which he bases his claim.

Only an eviction complaint based on one of the causes indicated in Article 121 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos and those established by other provisions of the current legal system shall be admissible.

The eviction complaint may be filed by those who prove a right of ownership or possession of the property, by any legitimate title, and shall proceed against the lessee, the sublessee, the assignee, the occupants, and the possessors of the property, in precarious tenure or by mere tolerance.

When, without the lessor's consent, the lessee permits other persons to occupy the property, it shall not be necessary for them to be sued; it shall be sufficient that the judgment be notified to them.

In the event the complaint is not filed by the owner of the property or a possessor in his own name, the plaintiff must prove that his right derives from someone who had the authority to grant it. If this is not proven, the complaint shall be inadmissible.

In the same order that grants the writ of summons to the defendant, the Judge shall order the property vacated within a period of fifteen days.

If the estimate of the complaint does not conform to what is established in subsection 6) of Article 17, the defendant may object to it and interpose the defense of lack of jurisdiction, when applicable, all within the summons period. In both cases, the point shall be resolved by interlocutory order, in accordance with the rules established for the ordinary proceeding.

During the processing of the proceeding based on failure to pay rent, the defendant must deposit, to the order of the Court hearing the matter, the rental price for the periods subsequent to the filing of the complaint. If there is doubt about the rent amount, the Judge shall set it prudentially.

In the same order that orders the eviction, the lessee shall be warned that, starting from the following period, he must comply with that warning.

If the defendant offers testimonial evidence through interrogatory, the Judge must preliminarily qualify the interrogatory and decide whether or not to admit the testimony. For this purpose, he shall open the sealed envelope when the questions have been submitted in that form.

In the upholding judgment that grants the claim, the eviction order issued interlocutorily shall be confirmed, and the writ of possession shall be ordered, which shall be executed, once the ruling is final, by means of a notice sent to the administrative police authority of the place where the property is located.

The judgment issued in an eviction proceeding, if it does not confirm the cause for extinction of the contract invoked by the lessor, shall maintain or reinstate the lessee in the enjoyment of his rights and shall resolve the other procedural claims.

In the eviction of a social housing unit, the Judge shall apply the provisions of Articles 98 and 99 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

The police authority shall place the plaintiff in perfect possession of the thing, for which purpose, if necessary, without further procedure, it shall conduct the entry; it shall expel anyone who opposes, without heeding any order of seizure or similar order; this order may be executed, if appropriate, once the expulsion has been carried out.

Should the defendant be unable to remove the furniture at the time of the writ of possession, the authority must place it in deposit, and the respective expenses must be covered by the defendant himself.

The plaintiff may manage, in an incidental proceeding processed in a separate file, the collection of unpaid rents and of the services and expenses corresponding to the lessee. Through the same channel, the plaintiff may exercise the right of retention over the property of the lessee and his family members, as established in Article 66 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, for which purpose these goods shall be secured through a seizure proceeding.

Administrative eviction shall proceed in the cases established in Article 7 of the Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

In such cases, there shall be no need to initiate judicial eviction (desahucio judicial) and those occupying the property must vacate it as soon as requested by the owner, the lessor (arrendador), the person with the right to possess it, or their representative.

If there is opposition, the corresponding police authority, at the request of the interested party with the right to request the vacancy, shall proceed with the eviction, without any procedure whatsoever.

In special cases, the police authority, at its discretion, may verbally grant a reasonable period for the vacancy.

When dealing with rural farm workers, they must necessarily be granted, for the eviction, a period of no less than fifteen days and no more than thirty, which shall begin to run from the day the police authority notifies them, by means of a record (acta) that they shall sign with the interested party or, if the latter is unwilling or unable to sign, with two witnesses."

Subsection 3) of article 1255 of the Civil Code is hereby amended, the text of which shall read:

"Article 1255 (...)

3.- To rent or lease movable property for up to one year; but, if the power of attorney is limited to a certain time, the period of the lease must not exceed that term. To lease real property, a generalísimo or special power of attorney is required."

"Article 886.- For recognition and payment, credits are classified as follows: credits with privilege over specific property, workers' credits, credits of lessors and lessees, credits of the estate (masa), and common credits."

Subsection t) is hereby added to Article 2 of Law No. 7293, of March 31, 1992, the text of which shall read:

"t) Bonds for the regime for the promotion of buildings intended for the leasing of social housing are established in the General Law of Urban and Suburban Leases (Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos)."

Law No. 1565, of May 20, 1953, itself amended by Law No. 1933, of September 23, 1953, is hereby amended by adding subsection n) to Article 14, the text of which shall read:

"n) To publish, monthly, in the official gazette La Gaceta, during the first fifteen days of each month, the official consumer price index.

This index must show the monthly price increase and the accumulated increase for the last year."

The Law of Tenancy (Ley de inquilinato), No. 6, of September 21, 1939, and its amendments, are hereby repealed, as well as any provisions, of equal or lower rank, that oppose what is established in this law.

It shall be in force as of its publication.

Done at the Presidency of the Republic.- San José, on the seventh day of July, nineteen ninety-five.

TRANSITORY PROVISION I.- Leases (contratos de arrendamiento) existing before the effective date of this law shall be governed, regarding their termination, by the following rules:

• a)Contracts without a term or with an expired term shall be extended for four years.

When the age of the contract is greater than four years, one month shall be added to that term for each year of prior lease occupancy in excess of four years, up to a maximum limit of twelve months.

• b)In contracts with a pending contractual term of less than three years, the period shall be extended to three years, and to that term shall be added one month for each year of prior lease occupancy in excess of three years, up to a maximum limit of twelve months.
• c)In contracts with a pending contractual term of three years or more, to that term shall be added one month for each year of prior lease occupancy in excess of three years, up to a maximum limit of twelve months.
• d)All terms shall be counted from the effective date of this law.
• e)The lessor must notify the lessee (arrendatario) three months before the expiration date of the term of their intention not to renew the contract.

After notification and once the term has expired, the lessor may request the eviction of the lessee through eviction proceedings (proceso de desahucio).

When the lessor has allowed the three-month period to elapse without notifying the lessee of their intention not to renew the lease, the contract shall be tacitly extended for a new period of three years.

TRANSITORY PROVISION II.- In the case of the situations provided for in Transitory Provision I, the lessee may request, within the three months following the enactment of this law, to be compensated for the improvements introduced by them to the property, which shall be valued by both parties or judicially. The lessor may choose to pay for them or to extend the term of the lease, in accordance with the value of the improvements and the rent. In the event that the value of the improvements warrants it, the lessor may increase the term for the termination of the contract to ten years from the enactment of this law, for the sole purpose of allowing the lessee to amortize their improvements.

Transitory Provision III.- In contracts existing before the effective date of this law, the lease price shall be governed by the following rules:

• a)If, in the lease contract or subsequently, the parties have agreed upon the rent or the adjustments for a determined period, the agreement shall remain in effect until its expiration.
• b)Unless in the previous year there has been a rent increase by judicial resolution, as of the effective date of this law, the readjustment of the rent may be requested through summary proceedings (proceso sumario), or the disagreement may be submitted to the decision of arbitrators or experts, according to the rules of the Code of Civil Procedure.
• c)With the exception of the case of an agreement between parties prescribed in subsection a) of this transitory provision, upon one year of this law being in force, Articles 68 and 70 shall begin to apply to existing leases, at the end of each contract year or one year after the final judicial, arbitral, or expert decision, until the lease term expires.

TRANSITORY PROVISION IV.- Judicial proceedings pending upon the entry into force of this law shall continue to be processed until their conclusion, based on the Law of Tenancy being repealed and the provisions of the Code of Civil Procedure amended herein.

(Resolution of the Constitutional Chamber No. 6874 of 12/15/1995 indicates that this transitory provision is not unconstitutional, provided it is interpreted in accordance with what is stated in the recitals (considerandos) of said ruling.)

TRANSITORY PROVISION V.- The Directorate General of Statistics and Censuses (Dirección General de Estadística y Censos) must make the first publication of the official consumer price index within ten months following the publication of this law.

TRANSITORY PROVISION VI.- A period of one year is granted, from the publication of this law, to all lessors of houses, dwelling apartments, or premises for any other purpose, to provide the buildings they lease with adequate basic services of aqueduct, sanitary sewerage, and electricity.

The shared use of any of those services by two or more lessees may only be maintained with the authorization of the bodies of the Ministry of Health, under the conditions they determine. Once the aforementioned period has elapsed, the provisions of Article 22 of this law shall apply.

TRANSITORY PROVISION VII.- The Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo) shall regulate the procedure for the declarations of zones of tourist interest referred to in subsection b) of Article 7, within a period of nine months from the publication of this law.

El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.

Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.

AMBITO DE LA LEY

Esta ley es de orden público.

Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.

Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.

La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratación.

Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.

Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.

El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad públicas.

Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que contravenga esta norma.

El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.

El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratación administrativa.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:

• a)Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.
• b)Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario oficial.
• c)Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.
• d)La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.
• e)El arriendo de espacios publicitarios.
• f)El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.
• g)El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en especie.
• h)Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

CONTRATACION

Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta.

Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.

La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado.

Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

En el arrendamiento, son de aplicación las prohibiciones contenidas en el artículo 1068 del Código Civil o las de cualquier otra disposición legal imperativa. La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:

• a)Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.
• b)Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.
• c)Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.
• d)Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la contratación, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.
• e)Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado.
• f)Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.
• g)Plazo del arrendamiento.
• h)Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.
• i)Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.
• j)Fecha del contrato.

De concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa arrendada. En caso de duda, se tendrá por destino principal el de habitación.

El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que convienen en cosa y precio.

El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que, necesariamente, se deduzca su voluntad.

Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza, intimidación o dolo.

El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios. Será indemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la contratación.

En lo referido a vicios redhibitorios, se estará a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil.

En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y lascaracterísticas propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil.

El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento.

Los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en documento privado, así como los documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.

Las autoridades judiciales en materia civil del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras formas autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo contrato, nota o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta ley.

La actuación judicial se realizará a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolución ni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o timbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una razón breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale la Corte Plena.

Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato.

Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo deldocumento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se entregará a cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se halle en la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales casos, a falta de notario, la notificación se practicará ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.

BIENES

La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.

También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben ser individualizados en el contrato según sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo que sirva para identificarlos.

Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de arrendamiento.

No pueden arrendarse edificaciones para vivienda o cualquier otro destino, sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad, excepto los inmuebles ubicados en zonas rurales donde no existan esos servicios. En tales casos, el arrendador proveerá al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.

Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones técnicas y los estándares mínimos de calidad, vigentes a la fecha de la construcción de la vivienda.

La falta de servicios básicos y adecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato. En estos casos, le corresponderá al interesado acudir al procedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.

El usufructuario puede arrendar el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho.

Al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda sujeto a los términos y las condiciones del derecho de usufructo que constan en el Registro Público, los cuales deben ser advertidos por el usufructuario al formalizar el contrato.

Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el párrafo segundo de este artículo, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo.

El fiduciario puede arrendar el bien inscrito a su nombre en propiedad fiduciaria, en el Registro Público.

Al celebrarse el contrato, el fiduciario deberá advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario no cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a las cláusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Público es nulo.

El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede ser arrendado.

El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con estricta sujeción a las facultades y las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966, y en el Reglamento del condominio; además, debe acatar los acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el contrato.

Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta.

El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:

• a)Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
• b)Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado.
• c)Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de esta ley y el contrato de arrendamiento.
• d)No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.
• e)Las demás obligaciones indicadas en esta ley o en el contrato de arrendamiento.

Cuando, por causa de evicción, el arrendatario resulta privado del uso o goce de la cosa arrendada, el contrato se extingue y el arrendador está obligado al saneamiento.

El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador, por daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación.

Si el arrendador fuera vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución del precio o la extinción del contrato si resulta privado de una parte principal de la cosa y reclamar los daños y perjuicios sufridos.

En los casos de los artículos anteriores, el derecho del arrendatario para demandar daños y perjuicios, no tendrá lugar si, al celebrar el contrato, conocía el peligro de evicción y ese conocimiento conste por escrito.

El arrendador responde por los defectos graves de la cosa arrendada cuando le impidan o disminuyan notablemente al arrendatario el uso y goce de ella, aunque sobrevengan en el curso del arrendamiento.

El arrendatario puede invocar la rescisión del contrato o pedir una disminución proporcional del precio; además, reclamar indemnización por daños y perjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de celebrarse el contrato y ese conocimiento conste en forma escrita.

El arrendador no puede:

• a)suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la cosa; b) impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la edificación; c) realizar cualquier otra acción que menoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario al disfrute pacífico de la cosa.

Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos citados, el arrendador deberá remover los obstáculos o las limitaciones que afectan el derecho del arrendatario. Si no lo hace, infringirá las prohibiciones prescritas en este artículo.

El arrendatario tendrá derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios debidos a acciones u omisiones tanto del arrendador como de sus representantes.

El arrendador no está obligado a garantizar, al arrendatario, vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, una servidumbre o el uso y goce de la cosa. El arrendatario sólo tiene acción contra los autores de los hechos.

La obligación del arrendador de mantener el bien en buen estado, consiste en efectuar las reparaciones que exija el deterioro de la cosa, causado por la calidad, el vicio o el defecto de ella o el que suceda por culpa del arrendador, sus representantes o sus dependientes.

Las partes podrán convenir a cuál le corresponderá reparar los deterioros originados por el uso de la cosa o el paso del tiempo. A falta de estipulación expresa en contrario, esa obligación recaerá sobre el arrendador, salvo lo dispuesto en el artículo 49 de esta ley.

Sin derecho a elevar por ello la renta, el arrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario, a fin de conservar la cosa en buen estado para el uso al que ha sido destinada, a menos que el deterioro sea imputable al arrendatario o que, por esta ley o convenio, le corresponda repararlo al arrendatario.

El arrendatario deberá comunicar de inmediato al arrendador, la urgencia de efectuar las reparaciones necesarias para evitar daños mayores al bien.

Cuando el arrendador, notificado por el arrendatario de la urgencia de efectuar las reparaciones que le corresponden, no inicia la obra dentro del plazo de diez días hábiles, salvo que el retraso sea motivado por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario está autorizado para efectuarlas por cuenta del arrendador. Además, puede retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones, más el cargo por intereses, de acuerdo con la tasa básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, o bien, invocar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

Lo anterior procede siempre y cuando el arrendatario no haya conocido la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato, excepto si en este las ha acordado. Cuando el arrendatario ha iniciado las reparaciones, el arrendador podrá asumirlas en el estado en que se encuentren. En este caso, pagará al arrendatario los costos en los que haya incurrido, de conformidad con lo establecido en este artículo.

Cuando el arrendador no esté conforme con las reparaciones solicitadas por el arrendatario o con el monto de ellas podrá recurrir a la autoridad judicial competente, mediante el proceso sumario, sin que por ello se suspendan las reparaciones en la cosa arrendada.

(Así reformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)

El arrendador debe pagar las mejoras y las reparaciones efectuadas por el arrendatario sólo si en el contrato o, posteriormente, lo autorizó por escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas o en el caso del artículo 35 de esta ley.

Las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario, o de mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación.

El arrendatario debe soportar las molestias que le ocasionen las reparaciones a cargo del arrendador.

Cuando interrumpan el uso y goce de la cosa, en todo o en parte, o sean racionalmente imposibles de soportar, el arrendatario puede, según las circunstancias, invocar la rescisión del contrato o exigir una rebaja de la renta, proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

El arrendatario tendrá los derechos tolerar trabajos del propietario vecino, en las paredes divisorias, por los cuales se inutilice, durante algún tiempo, parte de la cosa arrendada.

El arrendador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que pretenda no le causen daño o perjuicio aparente.

Si el arrendador pretende realizar, en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones o si las ha efectuado contra la voluntad del arrendatario, este puede, según el caso, oponerse a que las haga, o demandar la demolición y la restitución de la cosa a su estado original, o bien, invocar la rescisión del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

Si, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en su parte principal por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.

Si la destrucción es parcial, pero la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podrá exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparación, según sea la importancia de la parte destruida.

Si la reparación implica una evidente mejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podrá pedirse un incremento en el alquiler.

Si la cosa solamente está deteriorada, el contrato subsistirá; pero el arrendador estará obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado.

Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la disminución del uso.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Son obligaciones del arrendatario:

• a)Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo 58 de esta ley.
• b)Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido.
• c)Conservar la cosa arrendada en buen estado.
• d)Restituir la cosa al arrendador al final del contrato.
• e)Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina.
• f)Las demás que se indican en esta ley o el contrato de arrendamiento.

Según el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede cambiar la actividad para la que se destina la cosa.

El arrendatario debe limitarse al uso y al goce estipulados, salvo autorización escrita del arrendador.

A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino de la cosa será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda, según su propia naturaleza.

El cambio de destino de la cosa arrendada, que el arrendador no haya autorizado, en forma escrita, aunque a él no le traiga perjuicio, lo faculta para presentar el desahucio o invocar la resolución del contrato.

No se considerará cambio del destino para vivienda, la instalación, en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal o el ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que elarrendatario y su familia, habiten la edificación, cuando las actividades cumplan con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no representen inconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni le causen deterioros al bien.

La valoración de estos extremos quedará a juicio del Tribunal competente.

En todo caso, dentro de los ocho días siguientes, el arrendatario está obligado a comunicar por escrito, al arrendador, la concurrencia de uso. Si la comunicación oportuna no se realiza en esa forma, eso dará derecho al arrendante para resolver el contrato y pedir el desahucio.

A falta de descripción sobre el estado de conservación del bien al inicio del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

El arrendatario debe conservar la cosa en buen estado y responder por todo daño o deterioro que se cause por su falta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes.

El arrendatario no conservará la cosa en buen estado cuando:

• a)El daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o por la de las personas designadas en el artículo anterior o cuando la abandone sin dejar a una persona que la cuide.
• b)Realice obras nocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o su destino, sin la autorización expresa del arrendador.
• c)Deje de efectuar las reparaciones a las que se comprometió en el contrato o las que le corresponda realizar de acuerdo con esta ley.

En los casos señalados en el artículo anterior, el arrendador puede exigir al arrendatario efectuar las reparaciones, realizarlas por cuenta del arrendatario y cargar su costo a la renta, obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorización, o bien, invocar la resolución del contrato y reclamar daños y perjuicios.

El arrendatario debe reparar los daños y los deterioros causados por las personas que habitan o visitan el edificio.

El arrendatario tiene el deber de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada, conforme a las siguientes reglas:

• a)El arrendador podrá visitar el bien, una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día o en las horas que el establecimiento se encuentre abierto. Lo inspeccionará en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local.
• b)El arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un arquitecto y por otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien.

Durante la inspección, podrán trazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los deterioros existentes.

• c)Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.

Si, durante el período del arrendamiento, aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de protección para el bien contra un peligro o un daño previsible, el arrendatario debe avisar, de inmediato, al arrendador.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros.

Si, en alguno de los casos previstos en este artículo, el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.

No habrá culpa por parte del arrendatario si la pérdida, total o parcial, de la cosa arrendada, su deterioro o la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa, por caso fortuito o por fuerza mayor.

El arrendatario tiene el deber de usar la cosa arrendada sin ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad pública.

Cuando, en la vivienda o en el local arrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.

Al concluir el arriendo, el arrendatario debe devolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo, por caso fortuito o por fuerza mayor.

El arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.

PRECIO

La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro valor equivalente, con tal que sea cierto y determinado. El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir la entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el artículo 16 de esta ley, del cual el arrendador conservará una copia. De no entregar el arrendador ese documento, el arrendatario gozará plenamente de los derechos que le confiere la presente ley.

Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago.

La renta será la que libremente estipulen las partes. El pago de la renta será por períodos de un mes, salvo pacto en contrario. El arrendatario puede efectuar el pago dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento del respectivo período de pago.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se haya pactado utilizar otros procedimientos para acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de la obligación de pago del arrendatario.

En el arrendamiento para vivienda, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario.

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler desde el día en que recibe el bien y debe seguir pagándolo hasta el día en que lo entregue al arrendador.

La presentación de un proceso de extinción del arrendamiento, por cualquier causa, no exime al arrendatario de pagar la renta en la forma convenida. El incumplimiento del arrendatario facultará al arrendador para invocar, en el mismo proceso, la resolución del contrato, con base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.

El pago debe corresponder al precio convenido. Si se paga mediante cheque o cualquier título valor o por cualquier otra modalidad de pago, el descargo de la obligación queda sujeto al recibo en dinero efectivo del precio convenido.

La aceptación del pago por el arrendador, en una fecha posterior a la acordada, no significa modificación del convenio sobre el día o el período de pago, salvo pacto escrito en contrario.

El arrendador comunicará al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner fin a la tolerancia. Para emprender acciones judiciales por este concepto, el arrendador debe haber cumplido con este requisito.

El precio será pagado en el lugar convenido. A falta de convenio, el pago debe efectuarse en el inmueble arrendado.

Las partes convendrán a cuál de ellas corresponderá el pago de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado sanitario, electricidad u otros servicios originados en el uso de la cosa.

A falta de convenio, al arrendantario le corresponde pagar esos servicios, excepto la cuota básica del agua. Los recibos por los servicios públicos correspondientes deberán ser entregados en el inmueble arrendado.

El pago de cuotas de servicios públicos que correspondan al arrendatario se asimilará al pago del precio del arrendamiento e integrará con éste una obligación única e indivisible.

El arrendatario está facultado para pagar el monto de los servicios públicos que utilice y que por convenio correspondan al arrendador, y para deducir de la renta el importe respectivo. De igual forma podrán deducirse los costos de reconexión de los servicios públicos en cuestión.

Si la entidad que suministra un servicio público lo suspende por falta de pago del arrendador, el arrendatario puede abonar a lo adeudado lo correspondiente a la última mensualidad del servicio.

El arrendador, para seguridad de pago, puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada, guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.

Se presumirá que pertenecen al arrendatario los bienes que están en el inmueble arrendado, salvo que exista prueba documental fehaciente en contrario.

Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no sólo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las demás obligaciones derivadas del contrato.

Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su oposición, éste podrá exigir que sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al día del traslado.

Dentro del plazo que se establece en el tercer párrafo del artículo 58 de esta ley, el arrendatario puede pagar el precio del arrendamiento, mediante depósito judicial, sin necesidad de oferta real de pago.

Para que el pago sea válido, el depósito debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente del lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de depósito, deben indicarse el período de arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección exacta del arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del depósito.

Los depósitos siguientes, para ser válidos, deben efectuarse a la orden de la misma autoridad.

Si el arrendatario se limita a depositar la renta, sin promover diligencias de consignación de pago, la autoridad judicial competente girará al arrendador el monto del depósito, sin dilación de trámites ni notificaciones y declarará firme la resolución que recaiga. Los depósitos siguientes se girarán sin que precise nueva resolución.

En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.

Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:

• a)Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.
• b)Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

(Nota de Sinalevi: Mediante resolución N° DMVAH-0014-2022-MIVAH del 7 de octubre de 2022, se acordó Informar y recordar a la población en general que, en cumplimiento de lo establecido en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y sus reformas, para efectos de arrendamientos para vivienda:

- el precio convenido entre las partes puede ser reajustado anualmente; - salvo que exista un acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste anual máximo del precio convenido entre las partes para alquiler de vivienda para el mes de setiembre de 2022 equivale a 10,07%; - cualquier reajuste de la renta, superior al establecido, será nulo de pleno derecho.

- es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor; - cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste; y - en caso de reajuste, éste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.)

El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

Si el arrendatario no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.

Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.

Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 9354 del 4 de abril del 2016)

En los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se pruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae.

En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes.

A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del contrato se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.

PLAZO

La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración. El plazo se contará a partir del día en que el arrendatario recibe el bien.

Habrá prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario, la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la La prórroga tácita será por un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien. Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato.

Sin perjuicio de la prórroga tácita operada, las partes podrán convenir en modificar las cláusulas del contrato.

Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento.

La extinción del contrato no altera las responsabilidades de las partes en cuanto a los demás derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento.

El plazo de los arrendamientos, otorgados por usufructuarios y fiduciarios, expirará al término de duración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito en el Registro Público autorice, expresamente, para arrendar por un plazo mayor.

Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda, la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se ajuste a las previsiones de este artículo.

Para aplicar estas disposiciones son requisitos indispensables:

• a)Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para cualquier otro destino, no sean más de dos.
• b)Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada principal en común.
• c)Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no.

Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al arrendatario, con un mes de anticipación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.

Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge, sus ascendientes o sus descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará la aplicación de este artículo y la extinción del arrendamiento solo se producirá por las demás causas que se establecen en esta ley.

En un inmueble inscrito en el Registro Publico, a nombre de personas jurídicas, el derecho del propietario lo ejercerá la persona que, por acuerdo de la asamblea general, ocupa el inmueble.

En la enajenación del inmueble, cualquiera sea la causa, el nuevo propietario se subrogará en el derecho del arrendador frente a los arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar la vivienda al producirse el traspaso.

El desalojamiento se tramitará por la vía de desahucio administrativo.

Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el departamento o local arrendado.

TRASPASO

Si por cualquier causa se traspasa el bien arrendado, la propiedad plena o el derecho de usufructo del bien arrendado, el contrato de arrendamiento continuará vigente.

El arrendatario tendrá la obligación de pagar el precio al nuevo titular del dominio o del usufructo, una vez que sea notificado por éste, con la entrega de la certificación que compruebe el traspaso.

El arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.

El plazo se contará a partir de la fecha cierta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el Registro Público.

Si el documento de hipoteca, cédulas o embargo, ingresa en el Registro Público con posterioridad al contrato de arrendamiento de fecha cierta, eso no perjudicará en nada los derechos del arrendatario.

Si el traspaso de dominio resulta de una extinguirá, pero antes el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme a la ley.

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar o dar en usufructo, uso, habitación, comodato o fideicomiso el bien arrendado, a menos que medie una autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.

La tolerancia del arrendador no crea derechos en favor del arrendatario ni de terceros, hasta tanto no se produzca la prescripción.

De la disposición estipulada en el artículo anterior, se exceptúa al arrendatario de un local destinado a establecimiento comercial o industrial, quien puede ceder su derecho de arrendamiento, al traspasar el establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil.

Para que la cesión del arrendamiento tenga validez, la compra-venta debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil y realizarse con arreglo a los trámites establecidos en el Código de Comercio.

Dentro de los quince días naturales siguientes a la escritura pública de la compra-venta mercantil, el cedente y el cesionario del arrendamiento deben notificar la cesión al arrendador y entregarle copia certificada del contrato de compra-venta.

El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos los derechos y obligaciones del arrendamiento. No obstante, salvo acuerdo distinto con el arrendador, el arrendatario cedente será responsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Esa responsabilidad durará un año a partir de la notificación de la cesión.

De contravenir las disposiciones anteriores, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato, por el incumplimiento del arrendatario.

Para aplicar esta disposición legal, debe entenderse por establecimiento comercial o industrial la actividad empresarial que implique el contacto general y directo con el público, con los consumidores o los usuarios.

El arrendatario no podrá modificar el giro o la actividad empresarial del establecimiento comercial o industrial, sin el consentimiento escrito del arrendador.

En caso de incumplimiento del arrendatario, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato por cambio de destino.

En caso de concurso del arrendatario, le corresponde a quien ostente la administración de sus bienes y su representación legal, dentro del proceso concursal, ejercer los derechos y cumplir con las obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación concursal en lo concerniente a la continuidad de los contratos en que participe el concurso.

Para la cesión a un tercero del derecho de arrendamiento del local destinado a un establecimiento comercial o industrial, se aplicará lo que disponen los artículos 78 y 79, en cuanto a la resolución del contrato por desalojo en lo personal.

El arrendador tendrá la condición de acreedor privilegiado, en cualquier proceso pendiente o acción que deba ejercer contra el arrendatario o contra su concurso.

(Así reformado por el artículo 74 de la ley N° 9957 del 14 de abril del 2021 “Ley Concursal de Costa Rica)

Todo lo dispuesto en esta ley, respecto de los arrendadores y arrendatarios, se aplicará a los subarrendadores y subarrendatarios, lo mismo que a los cedentes y los cesionarios.

El derecho de arrendamiento no puede ser gravado ni embargado. En los establecimientos comerciales e industriales, el arrendamiento puede ser gravado con el consentimiento expreso del arrendador.

Los derechos y las obligaciones originados en el contrato de arrendamiento pasan a los herederos del arrendador y del arrendatario.

La subrogación en los derechos del arrendatario, que resulte en el trámite del sucesorio, debe notificarse al arrendador dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la resolución que así lo disponga, acompañando certificación de la resolución recaída. La falta de notificación facultará al arrendador para invocar la resolución del contrato.

En caso de muerte del titular en un arrendamiento para vivienda, las siguientes personas pueden subrogarse en el contrato, de pleno derecho, sin que precise trámite sucesorio, en el orden de prelación que aquí aparecen:

• a)El cónyuge del arrendatario si convive con él.
• b)La persona que haya convivido con el arrendatario, como compañera o compañero, durante por lo menos los dos años inmediatamente anteriores al tiempo del fallecimiento o, si tienen descendencia común, que conviva con él al ocurrir el deceso.
• c)Los descendientes del arrendatario que, en el momento de su fallecimiento, estén sujetos a los atributos de la responsabilidad parental o hayan convivido habitualmente con él en la vivienda arrendada.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 2° punto VIII) de la ley que aprobó el Código Procesal de Familia, N° 9747 del 23 de octubre de 2019) d) Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido habitualmente con él, en la vivienda arrendada.

• e)Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en el inciso anterior.
• f)Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien haya asumido las responsabilidades económicas del hogar.

El arrendador podrá invocar la resolución del contrato si en el plazo de treinta días no se le notifica el hecho del fallecimiento del arrendatario, acompañando certificación registral de la defunción y la prueba de identidad y del derecho del subrogado.

Si en el momento de fallecer el arrendatario no existe ninguna de las personas citadas en los incisos anteriores, el arrendamiento quedará extinguido y el arrendador podrá promover proceso de desahucio por desalojo en lo personal.

En los casos de nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial, a menos que haya otro acuerdo entre el arrendador y los cónyuges, el Juez que tramita el proceso determinará cuál de ellos continuará con todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

En caso de subrogación, el interesado deberá notificar la decisión judicial recaída al arrendador, dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la sentencia, acompañando certificación de la resolución judicial. La falta de notificación facultará al arrendador para invocar la resolución del contrato.

En el arrendamiento para vivienda, si el arrendatario extingue, voluntariamente, el contrato o se desvincula de hecho del hogar, continuará como titular del arrendamiento el cónyuge que se mantiene habitando la vivienda.

Para que la subrogación del arrendamiento se opere en favor del cónyuge, basta que continúe en la ocupación de la vivienda y cumpla con las estipulaciones del contrato.

Iguales derechos posee la persona que ha convivido con el arrendatario, como cónyuge, durante por lo menos dos años anteriores o, si tienen descendencia común, que conviva con él al ocurrir el deceso.

REGLAS ESPECIALES PARA LA VIVIENDA DE CARACTER SOCIAL

Es un deber del Estado la promoción y conservación de la vivienda.

Los arrendadores de viviendas están en la obligación de dotar los inmuebles, de las condiciones, las instalaciones y los servicios exigidos por las normas legales y reglamentarias aplicables, a fin de ofrecer a los arrendatarios, visitantes y vecinos, las condiciones de sanidad y seguridad adecuadas.

El presente capítulo se aplica a las viviendas calificadas de carácter social.

Las demás disposiciones de esta ley rigen para las viviendas de carácter social en ausencia de norma expresa en este capítulo.

Son viviendas de carácter social:

• a)Las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor en conjunto para el terreno y la edificación, determinado por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor del límite máximo que se considere como tope por el Banco Hipotecario de la Vivienda, de conformidad con las atribuciones asignadas en el artículo 150 de la Ley No. 7052, del 11 de noviembre de 1986.
• b)Las que hayan recibido tal calificación en un contrato celebrado entre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará el Poder Ejecutivo.

El arrendatario sólo puede obligarse en el contrato a responder por los daños y los deterioros que señala el artículo 47 de esta ley y a realizar las reparaciones que indica el artículo 50 de la presente ley.

Cualquier estipulación que obligue al arrendatario a realizar otra clase de mejoras o reparaciones en el inmueble, será nula de pleno derecho.

El arrendatario no puede ser obligado a pagar, anticipadamente, más de una mensualidad de la renta ni a rendir garantía por una suma mayor de una mensualidad.

Toda obligación contraria a esta norma es nula de pleno derecho.

Cuando el inmueble, por su ubicación, condición o estado, constituya un peligro para la salud o la seguridad de los ocupantes o de los vecinos, la autoridad sanitaria o municipal puede ordenar al arrendador la realización de las obras necesarias o que tome las medidas correspondientes, dentro del plazo perentorio que le fije.

Si el responsable no acata la orden, la autoridad sanitaria o municipal podrá efectuar, directamente, la obra o la acción correctiva a costa del arrendador.

El arrendatario también tiene la facultad de pedir al arrendador la realización de las obras necesarias, para proteger a los ocupantes de la vivienda y a los vecinos.

Si el arrendador no inicia las reparaciones en el plazo de diez días hábiles siguientes a la notificación del arrendatario, éste podrá realizar las obras a costa del arrendador.

En cualquier caso, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

El arrendador no tiene derecho a recibir el pago de la renta, hasta tanto no lleve a cabo las reparaciones necesarias para la salud o la seguridad de los ocupantes de la vivienda o de los vecinos.

Si por omisión del arrendador las reparaciones las realiza el arrendatario, este tiene derecho de aplicar la renta para amortizar el costo de las obras más la tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, a partir de la finalización de las obras.

Si las reparaciones las realiza un organismo público, el arrendatario debe pagarle la renta a este hasta cubrir el valor de la inversión, más la tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento y un dos por ciento (2%) mensual de multa, a partir de la finalización de las obras.

El arrendador no tendrá derecho a reajuste de la renta, aunque haya hecho las reparaciones directamente o las haya realizado el arrendatario o un organismo público.

Todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho con base en el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos, conforme a las reglas que establece el artículo 67.

Si por razones de salud o seguridad es absolutamente necesario desalojar una edificación, las autoridades de policía lo efectuarán tomando en consideración los derechos humanos de los moradores y ejecutando el desalojamiento en el plazo y en las condiciones que, según las circunstancias, sean aconsejables para su propia seguridad y la de los vecinos.

El arrendatario desalojado tiene el derecho de reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.

El Tribunal ante el cual penda un proceso arrendaticio de desalojamiento puede, de oficio o a solicitud del propio arrendatario, otorgar un plazo adicional para el desalojamiento de la vivienda, no mayor de treinta días, en casos de enfermedad, desamparo u otro motivo de fuerza mayor justificado, siempre que no exista un peligro inminente para la salud o la seguridad de los moradores de la vivienda o de los vecinos.

Cuando se haya promovido un proceso arrendaticio para el lanzamiento por causa de falta de pago de la renta, el arrendatario de una vivienda de carácter social puede enervar el proceso, si paga al arrendador o deposita judicialmente el importe de los alquileres adeudados, los servicios, los gastos que le correspondan y las costas del juicio en el momento de la enervación.

La enervación no tendrá lugar cuando se haya producido otra durante los doce meses anteriores.

Como consecuencia de la enervación, la autoridad judicial suspenderá los procedimientos, cualquiera que sea el estado del proceso, siempre y cuando no haya sentencia firme.

La extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, respecto de una vivienda de carácter social, sólo procede cuando el arrendador la solicita para uso propio o de sus familiares, siempre que aquel o estos no hayan habitado en vivienda propia durante el último año o para una nueva construcción total.

En el supuesto del párrafo anterior, cuando el arrendador tenga varios locales en alquiler, será facultad suya escoger el que vaya a ocupar.

La prevención de desalojamiento se debe hacer con una anticipación no menor de tres meses de la fecha de contractual, de la fecha de expiración del plazo mínimo de tres años o de su última prórroga.

Si la prevención no se hace con la anticipación estipulada, el plazo del arrendamiento se prorrogará, tácitamente, por un nuevo período de tres años.

La prevención de desalojamiento puede hacerse judicialmente o mediante acta notarial que se practicará en el inmueble arrendado. En este último caso, el notario público será responsable de entregar al arrendatario los documentos que señalan los artículos 102 y 103 de esta ley.

Los familiares para quienes puede solicitarse el desalojamiento son el cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta el segundo grado inclusive y los hermanos.

En el caso de una persona jurídica, el derecho del arrendador a solicitar el inmueble para habitación lo ejercerá aquel a quien designe la asamblea general; pero, esa designación, para este efecto, no podrá cambiarse en un período menor de tres años.

La persona para la que se solicita la vivienda deberá ocuparla en el curso de los tres meses siguientes a partir del desalojo.

A la prevención deben agregarse los siguientes documentos:

• a)Escritura pública de declaración jurada del arrendador, sobre el uso que le dará a la vivienda y de que el interesado no ha habitado en vivienda propia durante el último año y prueba registral del parentesco.
• b)Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.
• c)Prueba del vencimiento del plazo de arrendamiento; a falta de prueba escrita, el plazo se contará a partir de la vigencia de esta ley.

La nueva construcción que se pretenda levantar en el inmueble debe tener un valor por lo menos cinco veces mayor que el de la edificación que se desea demoler.

Esta construcción deberá iniciarse durante los tres meses siguientes a partir del desalojo.

A la prevención de desalojo deben adjuntarse los siguientes documentos:

• a)La escritura pública de la declaración jurada del arrendador sobre el valor de la edificación nueva por levantar en el inmueble.
• b)Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.
• c)Certificación del valor de la edificación actual, expedida por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa; en su defecto, o si ese avalúo tiene más de cinco años, el avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.
• d)Prueba de vencimiento del plazo del arrendamiento.

La prevención judicial de desalojamiento de una vivienda de carácter social se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio. La estimación de las diligencias será la misma que la correspondiente al desahucio.

Si los documentos están en regla, el Tribunal procederá, sin más trámite, a realizar la prevención al arrendatario para que desaloje la vivienda al vencer el plazo del arrendamiento. Las diligencias pasarán a formar parte del proceso principal que se establezca.

Si el arrendatario no desaloja la vivienda al vencer el plazo del arrendamiento, el arrendador podrá promover proceso de desahucio.

A la demanda se aplicará, en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo 448 del Código Procesal Civil.

Cuando la prevención de desalojamiento se haya efectuado mediante acta notarial, deben acompañarse a la demanda los mismos documentos entregados al arrendatario y la certificación de la diligencia notarial.

Si se solicita el desalojamiento para una nueva construcción, a la demanda deben adjuntarse, además, los siguientes documentos:

• a)El permiso de construcción.
• b)Los planos de la nueva construcción, debidamente aprobados por los organismos competentes.
• c)El presupuesto de la nueva construcción, certificado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.

Si el arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda él mismo o la persona para quien la solicitó o si no inicia la nueva construcción, en ambos casos, durante los tres meses siguientes al desalojo, el arrendatario tendrá derecho a ser restablecido en el arrendamiento de la vivienda, por un nuevo período de tres años.

La acción de restablecimiento del arrendatario se promoverá en proceso incidental dentro del mismo juicio de desahucio, o en proceso sumario si el desalojamiento se ha producido con motivo de la prevención.

Además, el arrendatario deberá ser indemnizado por el arrendador, por un monto igual a la renta de un año de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar. El arrendatario tiene derecho a esta indemnización aunque no vuelva a ocupar la vivienda.

Cuando, por cualquier razón, de hecho o de derecho, tanto del arrendador como de un tercero, el restablecimiento en el derecho del arrendatario para volver a ocupar la vivienda no pueda ejecutarse, el arrendador debe indemnizar al arrendatario en una suma igual a la renta de tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar.

Sobre el inmueble desocupado pesará hipoteca legal preferente a cualquier otro acreedor personal, anterior o posterior al desalojamiento, aunque el bien se haya traspasado a un tercero, para el pago de las indemnizaciones que establece este artículo.

Se crea un régimen con medidas de promoción para las edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social, con las siguientes características:

• a)Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes.
• b)Instrumentación de un contrato con el Estado para construir una edificación nueva o realizar remodelaciones en las existentes, con el destino único y específico de arrendamiento para viviendas de carácter social, por un período de diez años, el que se inscribirá en el Registro Público y gravará la finca.
• c)Fijación del precio para cada vivienda, con base en el área útil de ocupación y el reajuste anual del precio, según el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.
• d)Aceptación de los términos, las condiciones y las especificaciones para la construcción y la reparación de las edificaciones y su uso exclusivo, mediante el arrendamiento, para vivienda de carácter social.
• e)Beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.

(Derogado parcialmente el inciso e) en lo referente al impuesto sobre la renta, por el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).

La calificación de las viviendas que se promueven con este régimen, comprenderá las casas de habitación o apartamentos con un valor para el terreno y la edificación, en conjunto, igual al límite máximo que considere como tope el Banco Hipotecario de la Vivienda.

Cuando se trate de edificaciones de un valor superior al límite máximo establecido, será condición indispensable que las viviendas vayan a ser destinadas a llenar las necesidades de habitación primaria de un sector de la población que, por sus ingresos, no tiene capacidad de adquirir una vivienda adecuada a sus requerimientos.

El Reglamento del Poder Ejecutivo deberá describir los elementos constructivos, las dimensiones y las características distintivas de cada género de edificación.

Los beneficios impositivos que podrán otorgarse para construir edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social, serán:

• a)(Derogado por el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).
• b)Exoneración hasta de un cincuenta por ciento (50%), del impuesto territorial, por un período de diez años a partir de la adquisición del terreno o de iniciada la primera construcción.

Se faculta a los órganos administrativos, que determine el Reglamento, para recibir y examinar las solicitudes de las personas físicas y jurídicas, propietarias de inmuebles que soliciten este régimen y para autorizar las exoneraciones de impuestos que permita el Reglamento.

La autorización debe comprender, necesariamente, la determinación del sujeto beneficiario de la exoneración, la dimensión del beneficio que se otorga en cada caso y la definición precisa de las obligaciones, limitaciones, prohibiciones y sanciones para el beneficiario.

Se aplicarán en este régimen las disposiciones de los capítulos IX y X de la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes, No. 7293, del 31 de marzo de 1992.

Se faculta a los entes descentralizados y a las municipalidades para otorgar exoneraciones de impuestos, tasas, contribuciones y tarifas, en forma total o parcial, a los beneficiarios del régimen de arrendamiento de viviendas de carácter social.

Las disposiciones de los artículos 90 inciso b), 107, 108, 109, 110 y 111 de esta ley no entrarán en vigencia hasta tanto el Poder Ejecutivo no dicte el reglamento para la promoción de edificaciones destinadas a arrendamiento de viviendas de carácter social.

El Poder Ejecutivo podrá decretar la aplicación temporal de este régimen de promoción, o bien, poner en vigencia estas normas sólo para un determinado sector de viviendas, disponer su aplicación para todo el territorio nacional o para determinada división territorial, u otorgar exoneraciones impositivas diferentes, pero generales para un sector, parciales o totales, según la conveniencia nacional.

TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

• a)Nulidad, de acuerdo con los artículos 9, 10, 14, 23 y 24 de esta ley.
• b)Rescisión, conforme a los artículos 30 y 38 de esta ley.
• c)Evicción, según los artículos 27 y 28 de esta ley.
• d)Pérdida o destrucción de la cosa arrendada, de conformidad con el artículo 42 de esta ley.
• e)de los artículos 76, 100, 101, 102, 103 104 y 105 de esta ley.
• f)g) Resolución por incumplimiento del arrendador o del arrendatario.

El arrendador puede invocar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, con base en las siguientes causas:

• a)Falta de pago del precio del arrendamiento, conforme a las reglas del capítulo VII y las demás normas aplicables de la presente ley.
• b)El incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de conservar el bien en buen estado, conforme a los artículos 44, inciso c), 47, 48, 49 y 50 de esta ley.
• c)En el condominio:
• i)Las causales de los incisos a) y b) anteriores.
• ii)La violación de las obligaciones derivadas de la Ley de propiedad horizontal o del Reglamento de condominio, o desacato de los acuerdos generales de la asamblea de propietarios, conforme al artículo 25 de esta ley.
• iii)Falta de pago de los gastos del condominio, según el artículo 25 de esta ley.
• d)Cambio de destino de la cosa arrendada, de acuerdo con los artículos 44, inciso b), 45 y 80 de esta ley.
• e)No permitir al arrendador la inspección del bien arrendado, conforme al artículo 51 de esta ley.
• f)Daño al bien arrendado, por omisión de aviso del arrendatario, de conformidad con los artículos 34 y 52 de esta ley.
• g)Goce abusivo del bien arrendado, según el artículo 54 de esta ley.
• h)Desalojo en lo personal, de acuerdo con los artículos 78, 79, 81 y 85 de esta ley.
• i)Falta de notificación de la subrogación, conforme a los artículos 84, 85 y 86 de esta ley.

Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato, con base en las siguientes causas:

• a)No habérsele entregado la cosa en buen estado de servicio, seguridad o salubridad, conforme al inciso b) del artículo 26, y al artículo 46 de esta ley.
• b)Falta al deber de conservar el bien en buen estado o falta de pago de las reparaciones, de conformidad con el artículo 26, inciso 3) y los artículos 33, 34, inciso 1), 35, 37 y 93 de esta ley.
• c)Cambios en la forma del bien o ejecución de obras sin autorización del arrendatario, según los artículos 40 y 41 de esta ley.
• d)Perturbaciones, de hecho o de derecho, del arrendador en menoscabo del derecho del arrendatario a disfrutar del bien arrendado, de acuerdo con el inciso d) del artículo 26 de esta ley.
• e)Falta de pago de los servicios públicos correspondientes al arrendador, conforme al artículo 64.

En los casos de resolución del contrato establecidos en el artículo 114, incisos 2), 3), subincisos ii) y iii), y en el artículo 115, la parte interesada, antes de promover la acción correspondiente, deberá intimar a la otra para que cumpla con su obligación.

La intimación se efectuará mediante el trámite de notificación.

La obligación deberá cumplirse en un período no mayor de treinta días, contados a partir de la intimación.

Al promoverse la acción, deberá presentarse el documento de notificación al intimado.

La extinción del contrato de arrendamiento se producirá de pleno derecho, por el acaecimiento de la causa que esta ley establece.

Con fundamento en la causa de extinción, la parte con interés legítimo podrá promover la acción correspondiente.

Cuando la causa de extinción sea impugnada por la parte contra quien se opone, la autoridad judicial que conozca del proceso examinará los hechos y las razones de derecho invocadas y decidirá sobre las pretensiones deducidas en el proceso.

Cuando, con fundamento en un interés legítimo, se reclame alguna indemnización por daños y perjuicios, deberá resarcirse íntegramente la lesión patrimonial causada o la que necesariamente deba causarse, como consecuencia directa e inmediata de la infracción de la norma o de la violación del derecho subjetivo, con arreglo a los principios de la equidad y la sana crítica. En esta materia, serán de aplicación las reglas del Código Civil.

Todo derecho y su correspondiente acción prescribirán en un año, contado desde el momento en que ocurrieron los hechos o desde que fueron del conocimiento de la parte a quien perjudican.

No podrá alegarse desconocimiento sobre hechos públicos y notorios en la cosa arrendada.

Al impedido por justa causa no le corre término.

En lo no previsto en este artículo se aplicarán las disposiciones del Código Civil sobre prescripción.

PROCEDIMIENTOS

Por el proceso de desahucio establecido en el Código Procesal Civil, se deducirán las acciones que el arrendador promueva por las siguientes causas:

• a)Expiración del plazo del arrendamiento, conforme al inciso e) del artículo 113 de esta ley.
• b)Extinción del contrato de arrendamiento por expiración del derecho del usufructuario o del fiduciario, de conformidad con el artículo 74 de esta ley.
• c)Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, según el artículo 114 de esta ley.
• d)Habitación para uso propio o de familiares y nueva construcción, en caso de vivienda de carácter social, de acuerdo con los artículos 100, 101, 102, 103 y 104 de esta ley.

El demandado podrá oponer las excepciones de pago por compensación por los gastos, las reparaciones y los servicios abonados por cuenta del arrendador, de disminución del precio o excusión del pago, según lo dispuesto en la presente ley, además de las otras defensas previas y de fondo que procedan.

Mediante el proceso sumario que establece el Código Procesal Civil, se tramitarán la resolución del contrato por incumplimiento por parte del arrendador, la acción de restablecimiento del arrendatario en su derecho al arrendamiento y el reajuste del precio del arrendamiento.

En el caso del proceso de reajuste del precio, la resolución inicial del proceso sumario, (que no tendrá recurso alguno), el Tribunal fijará el precio o el alquiler provisional, que el arrendatario deberá depositar, sin perjuicio de que esa fijación sea modificada en sentencia.

(Mediante Resolución Nº 1951-96 del 26 de abril de 1996 la Sala Constitucional indicó que la frase resaltada en negrita es inconstitucional, así como cualquier interpretación o aplicación que niegue el recurso de apelación con efecto suspensivo, contra las resoluciones que establezcan o impongan una fijación provisional de aumento de alquiler) Si el arrendatario no deposita el monto fijado, dentro de los ocho días siguientes al de la notificación, incurrirá en falta de pago del alquiler.

El precio que se fije en la sentencia será retroactivo a la fecha en que se interpuso la demanda. Si el precio resulta mayor que el fijado provisionalmente, el Tribunal concederá al arrendatario un plazo de un mes, para que pague la totalidad de las diferencias; de no pagarlas, se ordenará su inmediato desalojo por falta de pago.

Si el precio resulta menor, las diferencias se le devolverán al arrendatario, dentro de los ocho días siguientes a la firmeza de la resolución que lo ordena, o se aplicarán a rentas futuras, a juicio del arrendatario. Sin embargo, cuando se trate de alquiler de vivienda, si el arrendatario debe pagar una diferencia en el precio, dispondrá de un plazo improrrogable de seis meses para cancelarla en cuotas alícuotas.

La ejecución de las garantías que acompañan al contrato de arrendamiento se tramitará por el proceso sumario ejecutivo, el proceso de ejecución de apremio o el proceso ejecutivo hipotecario o prendario del Código Procesal Civil, según la naturaleza del título.

La ejecución de la hipoteca legal preferente que establece el artículo 106 de esta ley, se tramitará mediante el proceso ejecutivo hipotecario.

Las pretensiones que puedan derivar las partes, con motivo de la extinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión, evicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada, así como las de indemnización por daños y perjuicios, la del restablecimiento o reconocimiento de un derecho subjetivo lesionado y cualquier otra pretensión procesal derivada del contrato de arrendamiento, que no pueda deducirse por procesos sumarios, incidental, hipotecario o prendario, se promoverán según el proceso ordinario que establece el Código Procesal Civil.

(Así reformado por el artículo 184 aparte 3) del Código procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)

En todo proceso arrendaticio, hasta la entrega del bien al arrendador o al arrendatario, cualquiera de las partes puede solicitar la realización de un reconocimiento judicial e inventario de bienes, a efecto de comprobar su estado de conservación, las mejoras o reparaciones efectuadas, los daños y desperfectos existentes, o si el uso de la cosa cumple o no cumple con el destino convenido o con cualquier otra de las obligaciones del contrato o constituye un goce abusivo del bien.

El Tribunal podrá ordenar esa diligencia como prueba anticipada, a solicitud del actor y sin previa notificación al demandado.

El Tribunal podrá requerir el empleo de la Fuerza Pública para cumplir con la diligencia, con todas las facultades legales para su ejecución.

En los procesos de desahucio, cualquiera sea la causa invocada, cuando el arrendatario haya desocupado el inmueble, el Tribunal podrá acordar al arrendador la tenencia del bien, a título de depósito cautelar.

El Juez deberá dejar constancia en los autos del estado de conservación del bien y, en caso de existir bienes muebles, practicará un inventario y designará depositario, cargo que, a juicio del Tribunal, podrá recaer en el actor.

La petición para el depósito del bien se tramitará en proceso incidental.

Cuando, con motivo de abandono del arrendatario, el inmueble haya sido depositado en el arrendador y el arrendatario no haya opuesto excepciones contra la acción promovida, sin más trámite, se procederá a dictar sentencia estimatoria de la demanda.

En un mismo proceso ordinario se acumularán todas las pretensiones que el actor tenga que deducir contra el demandado. El arrendador podrá acumular, voluntariamente, la acción de desahucio, en cuyo caso todas las pretensiones se tramitarán en un solo proceso ordinario, de acuerdo con sus propias normas, y se resolverán en una misma sentencia.

(Así reformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)

En el proceso ordinario se acumularán todas las pretensiones que el demandado deba deducir contra el actor, por vía de reconvención. En el caso de desahucio por reconvención, se aplicará la regla del artículo anterior.

(Así reformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)

El arrendador podrá acumular las acciones que tenga que deducir contra distintos arrendatarios de un mismo inmueble, aunque existan con ellos contratos diferentes, siempre que se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados.

De igual modo, los distintos arrendatarios de un mismo inmueble podrán acumular las acciones que deban deducir contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.

Se reforman el inciso 6) del artículo 17, el inciso 9) del artículo 420, el inciso 9) del artículo 432, el párrafo primero del artículo 748 y la Sección II, Capítulo II, Título III del Código Procesal Civil, cuyos textos dirán:

"Artículo 17.- Cuantía de las demandas.

(...)

6.- En las demandas de desahucio, se estimará la cuantía por el valor de la renta de un semestre de alquiler, servicios y otras cargas patrimoniales que, según el contrato, resulten a cargo del arrendatario. En las acciones acumuladas, la estimación será igual a la suma de las diferentes pretensiones que se deduzcan.

Si el precio del arrendamiento no está estipulado, en forma cierta y determinada, se admitirá la cuantía fijada por el actor, sin perjuicio de la objeción que pueda presentar el demandado, con fundamento en el valor de la posible renta; esta objeción se tramitará, conforme a lo que se dispone en el proceso ordinario." "Artículo 420.- Asuntos sujetos a este trámite.

(...)

9.- Las pretensiones que señala el artículo 127 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos." "Artículo 432.- Materia del proceso sumario.

En proceso sumario, se tramitarán las siguientes pretensiones:

(...)

9.- La resolución del contrato por incumplimiento del arrendador, el restablecimiento del arrendatario en su derecho al arrendamiento y la de reajuste en el precio del arrendamiento." "Artículo 748.- Deber de legalizar y reclamar privilegio.

Todos los acreedores, salvo los hipotecarios, los prendarios, los arrendadores, los arrendatarios y los de crédito reconocido en sentencia, deberán legalizar sus créditos y reclamar oportunamente el privilegio que posean." "Título III

Proceso de desahucio

A la demanda se le aplicará lo dispuesto en el artículo 433.

En el escrito se indicará, además, el lugar donde está ubicado el inmueble y se acompañará la prueba de propiedad de la finca o del derecho del actor, el contrato de arrendamiento si existe y, en su caso, cualquier otro documento que ordene la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

Cuando la acción que se promueva sea para desalojar una vivienda, se debe presentar certificación, expedida por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, sobre el actual valor conjunto del terreno y la edificación, en su defecto, o si ese avalúo tiene más de cinco años, debe presentarse el avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados. El actor debe señalar con precisión la causa de desalojamiento en que apoya su pretensión.

Sólo será admisible la demanda de desahucio que se funde en una de las causas que señala el artículo 121 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos y las que establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico vigente.

La demanda de desahucio podrán establecerla quienes comprueben tener derecho de propiedad o de posesión de la finca, por cualquier título legítimo, y procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores del inmueble, en precario o por pura tolerancia.

Cuando, sin consentimiento del arrendador, el arrendatario permita que otras personas ocupen el inmueble, no será necesario que sean demandadas; será suficiente que se les notifique la sentencia.

En caso que la demanda no la establezca el dueño del inmueble o un poseedor en nombre propio, el actor deberá comprobar que su derecho se deriva de quien tuvo facultad para concederlo. Si eso no se comprueba, la demanda será inadmisible.

En el mismo auto en que se confiera el emplazamiento al demandado, el Juez ordenará desalojar el inmueble por un plazo de quince días.

Si la estimación de la demanda no se ajusta a lo que establece el inciso 6) del artículo 17, el demandado podrá objetarla e interponer la excepción de incompetencia, cuando ésta proceda, todo dentro del emplazamiento. En ambos casos, el punto se resolverá interlocutoriamente, de acuerdo con las reglas establecidas para el proceso ordinario.

Durante la tramitación del proceso fundado en la falta de pago de la renta, el demandado deberá depositar, a la orden del Tribunal que conozca del asunto, el precio del alquiler de los períodos posteriores a la presentación de la demanda. Si existe duda sobre el monto del alquiler, el Juez lo fijará prudencialmente.

En el mismo auto en el que se ordene el desalojo se le prevendrá al locatario que, a partir del período siguiente, debe cumplir con esa prevención.

Si el demandado ofrece prueba confesional, el Juez deberá calificar de previo el interrogatorio y resolver si admite o no la confesión. Para ese efecto, abrirá el sobre cerrado cuando en esa forma se hayan presentado las preguntas.

En la sentencia estimatoria que declare con lugar la pretensión, se confirmará la orden de desalojamiento impartida interlocutoriamente y se ordenará el lanzamiento, el cual se ejecutará, una vez firme el fallo, por medio de nota que se enviará a la autoridad de policía administrativa del lugar donde está situado el inmueble.

La sentencia que sobrevenga en un proceso de desahucio, si no homologa la causa de extinción del contrato invocada por el arrendador, mantendrá o restablecerá al arrendatario en el goce de sus derechos y resolverá las demás pretensiones procesales.

En el desalojamiento de una vivienda de carácter social, el Juez aplicará lo que establecen los artículos 98 y 99 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

La autoridad de policía pondrá al actor en perfecta posesión de la cosa, para lo que, si es necesario, sin más trámite practicará el allanamiento; otra semejante; esta orden podrá ejecutarse, si procede, una vez efectuada la expulsión.

En caso de que el demandado no pueda retirar los muebles en el acto del lanzamiento, la autoridad deberá ponerlos en depósito y los gastos respectivos deberá cubrirlos el mismo demandado.

El actor podrá gestionar, en proceso incidental que se tramitará en pieza separada, el cobro de los alquileres insolutos y de los servicios y gastos correspondientes al arrendatario. Por la misma vía, el actor podrá ejercer el derecho de retención sobre los bienes del arrendatario y sus familiares, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, para lo cual esos bienes se asegurarán, mediante diligencia de embargo.

El desahucio administrativo procederá en los casos que establece el artículo 7 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan pronto como se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho a poseerlo o su representante.

De existir oposición, la autoridad de policía correspondiente, a solicitud del interesado con derecho a pedir la desocupación, procederá al desalojamiento, sin trámite alguno.

En casos especiales, la autoridad de policía, a su juicio, podrá conceder verbalmente un plazo prudencial para la desocupación.

Cuando se trate de trabajadores de fincas rurales necesariamente deberá concedérseles, para el desalojamiento, un plazo no menor de quince días ni mayor de treinta, que comenzará a correr a partir del día en que la autoridad de policía les haga la prevención, mediante acta que firmará con el interesado o, si este no quiere o no puede firmar, con dos testigos."

Se reforma el inciso 3) del artículo 1255 del Código Civil, cuyo texto dirá:

"Artículo 1255 (...)

3.- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año; pero, si el poder se limita a cierto tiempo, el período del arrendamiento no debe exceder de ese plazo. Para arrendar bienes inmuebles, se requiere poder generalísimo o especial."

Se reforma el artículo 886 del Código de Comercio, cuyo texto dirá:

"Artículo 886.- Para el reconocimiento y el pago, los créditos se clasifican así: créditos con privilegio sobre determinado bien, créditos de los trabajadores, créditos de los arrendadores y arrendatarios, créditos de la masa y créditos comunes."

Se adiciona al artículo 2 de la Ley No. 7293, del 31 de marzo de 1992, el inciso t), cuyo texto dirá:

"t) Se establecen, en la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, bonos para el régimen de promoción de edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social."

Se reforma la Ley No.1565, del 20 de mayo de 1953, a su vez reformada por la Ley No.1933, del 23 de setiembre de 1953, adicionándole al artículo 14 el inciso n), cuyo texto dirá:

"n) Publicar, mensualmente, en el diario oficial La Gaceta, durante los primeros quince días de cada mes, el índice oficial de precios al consumidor.

Este índice debe mostrar el incremento mensual de precios y acumulado del último año."

Se derogan la Ley de inquilinato, No. 6, del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas, y cuantas disposiciones, de rango igual o inferior, se opongan a lo que establece la presente ley.

Rige a partir de su publicación.

Dado en la Presidencia de la República.- San José, a los siete días del mes de julio del mil novecientos noventa y cinco.

• a)Los contratos sin plazo o de plazo vencido se prorrogarán por cuatro años.

Cuando la antigüedad del contrato sea mayor de cuatro años, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de cuatro años, hasta un límite máximo de doce meses.

• b)En los contratos de plazo contractual pendiente menor de tres años, el período se ampliará a tres años y a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo de doce meses.
• c)En los contratos con plazo contractual pendiente por tres años o más, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo de doce meses.
• d)Todos los plazos se contarán a partir de la vigencia de esta ley.
• e)El arrendador deberá notificar, al arrendatario tres meses antes de la fecha de expiración del plazo, su voluntad de no renovarle el contrato.

Tras la notificación y una vez expirado el plazo, el arrendador podrá pedir el desalojamiento del arrendatario, mediante proceso de desahucio.

Cuando el arrendador haya dejado transcurrir el plazo de tres meses sin notificar al arrendatario su voluntad de no renovarle el arrendamiento, el contrato quedará prorrogado, tácitamente, por un nuevo período de tres años.

El arrendador podrá optar por pagarlas o prolongar el plazo del arriendo, de acuerdo con el valor de las mejoras y el del alquiler. En caso de que el valor de las mejoras lo amerite, el arrendador podrá aumentar el plazo para la extinción del contrato a diez años a partir de la promulgación de esta ley, con el único objeto de que el arrendatario amortice sus mejoras.

• a)Si, en el contrato de arrendamiento o posteriormente, las partes han acordado la renta o los reajustes para un período determinado, el convenio se mantendrá hasta su b) Salvo que en el año anterior haya existido un alza de alquiler por resolución judicial, a partir de la vigencia de esta ley podrá solicitarse el reajuste de la renta, mediante proceso sumario, o someterse la discrepancia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.
• c)Con excepción del caso de convenio de partes que preceptúa el inciso a) de este transitorio, al cumplirse un año de vigencia de la presente ley, los artículos 68 y 70 empezarán a aplicarse a los arrendamientos existentes, al final de cada año de contrato o a partir de un año de la decisión judicial, arbitral o pericial firme, hasta que expire el plazo del arrendamiento.

(La resolución de la Sala Constitucional N° 6874 del 15/12/1995 señala que el presente transitorio no es inconstitucional, siempre que se interprete conforme a lo señalado en los considerandos de dicha sentencia.)

El uso en común de alguno de esos servicios, por dos arrendatarios o más, sólo podrá mantenerse con la autorización de los organismos del Ministerio de Salud, en las condiciones que ellos determinen. Transcurrido el plazo mencionado, se aplicará lo dispuesto en el artículo 22 de esta ley.