Contract interpretation and duty of care in agricultural lease of oil palm plantationInterpretación contractual y deber de cuidado en arrendamiento agrario de palma aceitera

Tribunal Agrario Date of Resolution: April 4, 2019 at 16:58 Case File: 16-000235-0419-AG Type of Matter: Ordinary agrarian proceeding Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Content of Interest:

Type of Content: Majority vote Branch of Law: Agrarian Procedural Law Topic: Evidence for better provision in agrarian matters Subtopics:

Discretionary power of the judge.

"I. The defendant, together with the appeal brief, provides the documentary evidence visible in images 163 to 167. In this instance, a hearing was granted to the opposing party (image 5 of this Court's virtual case file in PDF mode), who provided as counter-evidence the documents visible from 12 to 24 of the aforementioned case file. The First Chamber of the Supreme Court of Justice, in vote 728 of 10:05 a.m. on October 4, 2007, stated on this topic the following: 'Regarding evidence for better resolution... This Chamber has reiterated that evidence proposed in that capacity, by its nature, is discretionary for the judge, who decides its convenience and necessity. It is a power that allows the judge to incorporate, in the concluding phase, relevant evidentiary elements for the correct decision of the conflict. But if it is ordered, due process must be respected. In relation, of this body, see ruling no. 203 of 2:35 p.m. on November 15, 1991. On the parameters that determine its application, resolution no. 268 of 4:10 p.m. on April 3, 2002 may be consulted. From this perspective, although it is permitted to incorporate for better resolution entirely new evidence, as well as that which was declared unevacuable, null, rejected as untimely or inadmissible, or related to facts that were taken as true due to the defendant's default—even when resolving appeals—(articles 331 and 575 of the civil procedural regulations), certainly, the decision to gather it is strictly optional for the judge, ergo, it corresponds to a discretionary assessment by the judge, who may dispense with it without the need for an express resolution.' From the foregoing, it is understood that the admission of such evidence is optional; it being necessary that it not be used to create situations of procedural imbalance. In this matter, it is denoted that the evidence provided by the appealing defendant is complementary to that already added to the case file. On the other hand, in order to maintain the procedural balance already cited, it is proper to admit the counter-evidence offered by the plaintiff; together it provides evidence already included in the case file in the ordinary manner, but which was not legible and is essential to resolve the grievances of the appeal. In accordance with canon 60 of the Agrarian Jurisdiction Law, related to ordinals 593 and 594 both of the Labor Code 9343, the indicated evidence shall be admitted." ... See more Legislation and Doctrine Citations Content of Interest:

Type of Content: Majority vote Branch of Law: Agrarian Law Topic: Agrarian lease Subtopics:

Parameters for its interpretation in case of lack of clarity and application regarding price adjustment. Conduct sustained in the execution of the contract must benefit the interests of the contracting parties.

Topic: Breach of agrarian contract Subtopics:

Parameters for interpretation in case of lack of clarity regarding price adjustment. Conduct sustained in the execution must benefit the interests of the contracting parties.

Topic: Agrarian contract Subtopics:

Parameters for its interpretation in case of lack of clarity and application regarding price adjustment. Conduct sustained in the execution of the contract must benefit the interests of the contracting parties.

"VI. The first claim is linked to what has been demonstrated, that the 10% increase on the contract price was annual. In the principal agreement, the price adjustment was agreed upon. Thus, the ninth section was titled and indicates: 'By this contract, the Lessee shall pay a ten percent increase on the agreed price, which shall take effect from the first day of May two thousand thirteen' (folio 4). The appellant is aggrieved by not indicating 'periodicity' in what was agreed, [Name1] is unilaterally setting the price. In the first order, it must be clarified that contracts must be interpreted; to guide the manner of doing so, it is necessary to cite ruling number 69 of the First Chamber of the Supreme Court of Justice of 3:00 p.m. on August 17, 1994. Regarding what is of interest for the matter, it was explained: 'V.- In the interpretation of contracts, the judge must grant preeminence to their content over the name given to them by the parties. The rights and obligations agreed upon and regulated in the agreement, and subsequently the principles of execution in which they are channeled, must guide the interpreter in obtaining its proper legal classification. In this regard, this Chamber, in resolution No. 92 of three fifteen p.m. on June tenth, nineteen ninety-two, said: "V.- Contractual interpretation is appropriate when the will of the parties is unclear, insufficient, or does not conform to reality. In such cases, it is necessary to refer not to the name used by the parties but to the nature, characteristics, and content of what was agreed according to their common intention."' In addition to the above, it must be kept in mind that if the contract is clear, its interpretation is not necessary. This basis is enshrined in the principle in claris non fit interpretatio, which states that if the contractual wording is clear and leaves no doubt about the intention of the contracting parties, one must adhere to its literal meaning (on this point, the aforementioned ruling of the Cassation Chamber, number 005 of 2:15 p.m. on January 24, 1997, may be consulted). In addition to the above, the contractual agreement must be interpreted globally, not just grammatically. The foregoing in order to unravel the true intention of the parties, in addition to observing what is recorded in a document when they are written. One must resort to the acts deployed by the parties, their conduct in the execution stage, observing the circumstances and interconnection of the clauses. In this case, the appellant seeks to have the principal agreement interpreted in its grammatical sense. However, they did not provide evidence that during the years they had been executing the contract, the price adjustment was not applied, or in what manner it was applied; on this point, they bear the burden of proof in accordance with article 477 of law 9373. For further abundance of reasons, and attending to what was explained by the Cassation Chamber in preceding lines, the section in question must be integrated with clauses three, four, five, six, seven, eight, and nine. All of these concern the price and its payment. An annual payment of ¢6,000,000 was agreed upon, in advance during the first days of the month in which the property is delivered. The scenarios for payment other than in cash, by means of instruments or another form of settlement, are regulated. In the case of payment at a later date, the interest and the penalty; as well as the place. Also agreed upon, in addition to the rent payment, was the obligation to honor municipal taxes, public services, among others. The lease term was set at 10 years, tacitly renewable, and subsequently a clause was agreed upon titled: 'price adjustment'. As observed from the integral reading, what was agreed is of long duration, so there is a will of the parties to make adjustments to that price throughout the execution of the agreement. In the section under discussion, a 10% increase over the agreed price was mentioned, effective from May 1, 2013. In what it is silent, is whether it is an annual increase, because the fact that this detail was omitted does not allow the clause to lose its contractual force, given that the will for the price to be adjusted is evident. Regarding the parameter that the appellant claims is interpreted in the judgment, it must be mentioned that this information is not included in the second fact, since it only indicates: '…with a 10% increase on the agreed price…'. In the reasoning section of the judgment, it was reasoned that there is an agreement for a price adjustment of 10% without specifying how often it should be applied. It then explains that the damages are constituted by not receiving any rent, for which reason it granted the indemnity for the economic loss consisting of the arrears of the rents not received. It left its determination for the judgment enforcement stage, and this is reflected in the operative part. However, this Chamber considers it relevant, given the omission in the principal agreement, to make the proper interpretation. The agrarian lease contract is a long-term agreement, as the object of the contract is productive assets for the constitution or operation of the agrarian enterprise. In this matter, the payment is annual, which is why it is considered proportionate and reasonable that the increase be annual, starting from the 2013 payment. In the set of what has been reasoned, article 12 of the Civil Code stipulates that the analogical application of norms shall proceed when they do not contemplate a specific scenario but regulate another similar one in which an identity of reason is appreciated, unless some norm prohibits that application. In the contractual type analyzed, in the regulations of the Civil Code - ordinals 1124 to 1195 - no norms concerning the price adjustment are found. To fill the omission of the contracting persons, and to apply the Law, given the absence of a norm, analogy is used. This consists of a procedure for the integration of the law. It is understood from the perspective of logic, 'as a procedure of singular induction from one case to another, through which one seeks to extend the validity of a proposition from a specific situation to another generically similar one' (explained by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, ruling number 01 of 3:00 p.m. on January 5, 1994). The other regulatory body governing the contract for the lease of goods is the General Law of Urban and Suburban Leases. Specifically, numeral 67 states: 'In residential leases, the agreed price shall be updated at the end of each year of the contract…'. As observed, the periodicity is annual in residential leases, which is why it is considered, applying the norm analogically, that it is proper for the increase to be annual; added to the fact that it is proportionate and reasonable for it to be in that timeframe considering it is a long-term contract and the price payment is also annual. In order to create legal certainty at the time of enforcement, it shall be appropriate to make the clarification in the operative part, given the gap claimed in the contract.

VII.The second grievance concerns the state of the plantation. Specifically, the value given to the declaration of [Name2] is reproached against the documentary evidence issued by Palma Tica. As indicated in considering V, the leased asset is for the cultivation of oil palm. From the documentary evidence on folios 65 to 72 of the physical case file, there is evidence of the contract and its annexes, where the parties agree with Palma Tica on the sale of all the oil palm production from the farm subject to the contract. This entails the monitoring of fruit quality. The documentary evidence referenced in the appeal consists of forms issued by Palma Tica called 'technical assistance form for individual grower'. Several are in the case file, which will be analyzed chronologically, and specifically regarding those data pertaining to the current state of the plantation. The first is dated December 30, 2015, number 3101, it indicated that pruning, area cleaning, and circle weeding (limpieza de rodaja) were 100% lacking; palm coloration and drainage were reported as good (folio 41 of the physical case file). By July 8, 2016, number 2905, it was reported that pruning, area cleaning, and circle weeding were missing, in process; palm coloration fair, and they were reported with drainage. Affected plantations were observed 'with fruit rot and delay (sic)'. It was recommended to clean the drains so the water flows, in order to remove the ponding because too much water can affect the plantation (page 40). Number 3315 was issued on September 2, 2016, on folio 39 of the physical case file, it reports 100% dirty, both area cleaning and circle weeding. Regarding palm coloration, it was described as normal and the drainage good. Regarding fertilization, the existence of 100 bags without application of the first cycle, located in the warehouse, was observed; it notes: 'they have not been fertilized because the circle is totally dirty'. On folio 75 of the physical case file, form number 3395 dated December 7, 2016, was added, which reports that pruning, area cleaning, and circle weeding are at 80% and in process; the palm coloration normal, and the drains done. It indicated the grower does area cleaning manually with a brush cutter and that there is complete fertilizer application as of December. On December 29, 2016, number 3177, it reported pruning at 80% 'sin acer (sic)', area cleaning 95% acceptable, circle weeding reported as good; palm coloration normal; and drains done. In the recommendations, it indicated: 'the grower does not apply agrochemicals… the grower applied 75 bags in 3 days 27/28/29'. From the foregoing documentary evidence, it is denoted that the plantation was not permanently cared for by the defendant. The evidence must be weighed as a whole according to the rules of canon 54 of the agrarian procedural law. Note that on few occasions was adequate care of the plantation observed, as for periods it was extremely neglected, which implies it affects plant growth and harvest. This situation was reported in the judicial inspections verified in the proceeding. The first, advance in order to resolve the precautionary measure, was carried out on January 26, 2017. Regarding what is of interest, it was recounted: '…Overall, the plantation appears in good condition except for some bushes that are observed as dry, others show some black spots on their leaves but in good condition. Several drainage channels can be observed, but four of them are dirty and obstructed, and ponded water is visible in one part of the plantation…' (folio 84 of the physical case file). By June 9, 2017, it was reported to be in the same conditions described above. It was added: '…Oil palm bushes with black spots on their leaves are observed, but at a glance, the plantation appears in good condition. The terrain, however, appears somewhat dirtier and weedier than on the previous occasion, and the drains are found in the same condition, without maintenance, despite this, the water is still running without overflowing and causing flooding or waterlogging of the terrain…' (folio 117 of the physical case file). Added to the above, the report from that documentary evidence and the judicial inspections coincides with what was expressed by the witness reproached in the appeal. The declarant [Name2], in image 47 of the virtual case file of the court of origin, stated he was an agronomist, was an oil palm grower about 25 years ago; he visited the plantation because the plaintiff asked him as a favor. He related he did not remember the date of that action, expressed that he reached the following conclusions: '…I made him see the state of the drains, the development of the plants, for example, the size for the time they had been planted, they lacked development, plus the part of pruning old leaves that it lacked a little, the development being very little obviously the size of the fruits was going to be less weight. Regarding cleaning, it must be considered, the most important is the circle weeding that must be kept clean, and in the case of the farm, it lacked cleaning both in channels and in the area. I walked the entire farm and the entire area was considered and observed in the same conditions… Regarding drains, for them to work well, they must be free of weeds, and in this case there was quite a lot, and the water must run, and during the visit I was able to determine water stagnation. The plants must have the circle weeded clean, it is an area of two meters around it, and when fertilizing, if it is not clean, the fertilizer is not used well, and in this particular case, the circle weeding was not complete. I did not observe people working that day, I thought I heard a brush cutter working but I did not observe anyone. I saw a part of clearing done with a brush cutter, but I did not see it nor did I observe anyone. The logical thing is to do it manually, it is not advisable otherwise. Some plants did have signs of harvest, there was already fruit…'. Although he does not specify the date, the problem with the drains and the state of the circles is denoted. As indicated, this declaration harmonizes with the documentary evidence issued by Palma Tica and the judicial inspections, and it is proper to conclude that the plantation did not have the necessary care. In the first order, the referred declarant emphasizes the drains. The commercial entity Palma Tica even warned of the danger that the amount of water could affect the plantation (folio 40), sufficient reason to demonstrate that during the execution of the contract, a lack of care on this point was shown. Added to what was indicated, the cleaning of the property and the circle weeding. As the declarant under analysis expressed, the circle weeding is a zone around the oil palm that must be free of weeds in its circumference. Note on the form of September 2, 2016, it was recommended that this zone be cleaned to place the fertilizer, because it was 'totally dirty'. It is important to emphasize that the fulfillment of the obligations of the contracting parties must be maintained throughout the entire execution of the agreement. In the case of the agrarian lease contract: '…it has been defined in doctrine and jurisprudence as a contract for the constitution or for the constitution of an agrarian enterprise. It is not, therefore, a mere rental of a good, as in civil matters, since it carries with it other obligations and elements specific to that enterprise. The common characteristic of these contracts is that there is a community of interests between the one who gives and the one who receives the lease, since both the lessor and the lessee are interested in the development of the agrarian enterprise, and therefore in the care and improvement of the elements of the agrarian holding that is transferred. This particular object of agrarian contracts, insofar as they are instrumental to the agrarian enterprise, means they are vested with their own principles: such as that of effectiveness, according to which the contract is explained not only by the content of the document, but by the effective deployment of the agrarian acts of constitution or operation of the agrarian enterprise, which configure that contract in reality. Also, the principle of duration, since dealing with agrarian activities determined by a technical fact, namely, the cultivation of plants or the raising of animals, it is subject to terms and characteristics specific to nature's cycles (the resolutions of the First Chamber of the Supreme Court of Justice No. 73 of 2:30 p.m. on June 30, 1993, and No. 75 of 2:15 p.m. on July 2, 1993, may be consulted in this sense)' (Tribunal Agrario of the Second Judicial Circuit of San José, ruling number 726-f-03 of 4:18 p.m. on October 31, 2003). From the foregoing citation, the particular nature of this type of contract is extracted. It goes beyond the simple delivery of the thing, and contains, as in the present case, a series of relationships and even contracts interconnected with the lease. In the sub judice, the due care of the plantation is of vital importance, because supervisions with negative reports could imply the acceleration of the mortgage term, consented to by [Name1] with Palma Tica (see first clause on folio 9 of the physical case file). The fruit purchase contract signed by the parties could also be affected, since in such agreement, on one hand, the price to be paid depended on the quality of the fruit, and in the second order, they required specific conditions for the acquisition, such as harvest time prior to delivery to Palma Tica, the type of stem, the condition of the fruit clean and without bruises; not being affected by contaminating substances or diseases; besides complying with the specifications that the buyer communicates in writing to the seller. This was agreed in clause two e) visible on folio 66 of the physical case file corresponding to the fruit purchase-sale contract. It is understood that the repeatedly cited forms, where the technical visits to the plantation are recorded, fulfill the communications from Palma Tica to the defendant, pointing out the technical defects in the care of the oil palm. Hence, this Chamber considers that the evidentiary elements presented in the case file lead to the conclusion that the property was not permanently with the due care. It is reiterated, it is inadmissible to partially assess the evidence to observe that at a specific moment the plantation was assisted, but rather it is the conduct deployed throughout the execution of the contract. This must be so because a plantation of the nature of this matter has cumulative effects, in the sense that if at one moment there is due care, the repercussion will be seen, for example, in the quality and quantity of the oilseed fruit; or in the weakening of the plant that can be affected by pests or diseases it cannot combat. Regarding the drains, it was always mentioned that they were not fully attended to, and as the Palma Tica inspector indicated, the plants and fruits can rot. This situation in itself is serious enough to decree the resolution of the contract, although, as has been demonstrated, the defendant's breach of the duty of care transcends this aspect.

VIII.What concerns the breach of the change of use is appealed because the presence of livestock on the property was taken as demonstrated. On this point, it is questioned that no value was given to the declaration of [Name3] and [Name4]. These declarants state that the livestock that was on the property on various occasions belonged to them. As for the first, [Name3] in image 54 of the electronic case file affirmed: '…My cattle have gotten onto [Name5]'s farm and when they have told me the cattle are there, I go and take them out, [Name5]… has not made any claims against me for any damage done by the cattle to the palm, the cattle that have gotten into the property are approximately fifteen.' For his part, [Name4] (table 57, virtual case file of the court of origin) alleged the last time he was on the property was the week before giving a declaration, because one of his animals was inside the property. The foregoing allows confirmation that the state of the fences was not suitable to retain the animals. There is a generalized practice in the country regarding the boundary system when there are plantations that must be protected from animals, mainly bovine cattle. This lies in the type of fences they must have, and the number of barbed wires to prevent the livestock from breaking them easily. Together, the posts must have a shorter distance and be sufficiently strong to avoid destruction. In the species, the only reason why animals enter the property without it being through a sublease is due to the neglect in the care of the fences. The sublease is not proven, what is certain is the presence of animals. As indicated, it can only be due to the defendant's lack of diligence and care, implying a risk that is foreseeable. The presence of animals in the plantation is not limited only to those two occasions, but it can be confirmed it occurred regularly. To illustrate the above, the technical assistance form from Palma Tica issued on December 30, 2015, should be observed, where the presence of livestock was reported (folio 41, physical case file). The declarant [Name6] (table 52, virtual case file of the court) expressed seeing cattle on one visit, said she saw it full of cattle, although she is not certain whose they were. The deponent [Name7] (image 55, virtual case file of the court) stated she has seen the cattle inside when they went to make a visit to the property. On the other hand, the already cited witness [Name2] in image 47, virtual case file of the court, indicated when he was on the property already cited in the previous considering, he expressed he did not see cattle, but several pigs. This situation was constant, since in the judicial inspection of image 84, it is reported the state of the fences damaged on the south side, giving the appearance of being cut. It was reported: '…On the east side, a gap (portillo) is visible which is easily accessible as it opens up at a distance of about two meters and it seemed that cattle have been entering the land from that side and have been moving throughout the entire property since there is evidence of dung, some very recent, throughout the entire terrain…' It adds that a pig and a horse were observed. It reports that on the adjacent land to the east side is a pasture where cattle are grazing (folio 84, physical case file). The situation did not change in the judicial inspection carried out on June 9, 2017 (page 117, physical case file). Together with the complaint, a compact disc with photographs was provided, which shows various dates, and images with cattle. However, although they were not challenged by the opposing party, they are not related to the property or any objective element that allows for certainty that it is the property in conflict, and that the cattle are within its limits. However, that situation does not detract value from the other evidence as a whole, in that the presence of animals in the plantation is undeniable, which constitutes conduct contrary to the duty of care required in the contract. In this regard, article 1140 of the Civil Code indicates that when the lessee uses the thing for a use different from its intended purpose, or does not use it as a good father of a family, or through abusive enjoyment in one or another respect, causes harm to the lessor, the lessor may request the restoration of the thing to its normal state, and if the contravention is serious, that the contract be resolved, with compensation for damages and losses. In the sub lite, it is evident the property has not been used as a good father of a family, because the necessary precautions have not been taken to prevent the presence of animals that could damage the plantation, affect its growth, eat fruits, among others. This undefined legal concept must be given content to each case under study. In the event of agrarian matters, it must surpass the traditional concept of Roman Law, in that it requires an ideal behavior, which is normal and generalized for the care and administration of the entrusted thing. This must be understood in the context of the agrarian enterprise, and specifically regarding the skills of the agrarian entrepreneur. Those who direct an enterprise of this nature must have skills and qualities beyond generalized knowledge. They must prove they know the technical aspects specific to the activity developed. At the same time, they must have the capacity to be able to deal with the risks inherent to the productive cycles, such as the biological one, those specific to the administration linked to the risks generated by the economy, social and political processes. With the above, it is left in evidence that the Roman concept of the good father of a family is surpassed, because currently, with new techniques for crop management, qualities superior to those of the generality are required. In the species, it concerns an entrepreneur linked to the cultivation of oilseed palm fruit, which requires, according to the purchase-sale contract with Palma Tica, certain requirements in care, pruning, land cleaning, drainage management, pest control, application of fertilizer and various agrochemicals, as has been expressed throughout this judgment. This is brought to the technique, also explained, of the boundaries. Since in another type of agrarian activity, lanes will suffice to establish the limits; however, when dealing with fences, that also have the possibility of containing the entry of animals, such as bovine cattle, in order to minimize the risk of damaging the plantation, which could result in the quality and quantity of production, the necessary precautions must be taken to make them resistant, give continuous maintenance, especially if on a neighboring property there is a pasture with animals grazing. Numeral 1139 of the Civil Code regulating the possibility of exempting the lessee from the responsibility they may have due to the deterioration of the thing must be observed, demonstrating it comes from a cause that is alien to them or that they have employed all the cares to which they are obligated.

In this matter, as explained, the evidence regarding the condition of the fences, the findings in the judicial inspections of the presence of cattle tracks; added to what was detected in the Palma Tica inspection and the statements, it is indisputable that the care to prevent the entry of cattle was not employed, an aspect that is essential in the exercise of the activity deployed as a result of the contract. The appellant's thesis is untenable in light of what has been explained and proven, and for that reason the grievance must be rejected.

IX.Generically, it is argued that the documentary evidence on the disbursements for payment of the fruit and the check issued to the plaintiff company was not assessed. The first and third paragraphs of numeral 590 of the new Labor Code, Law 9343, state: "The writing in which the appeal is filed must contain, under penalty of being declared inadmissible, the clear and precise reasons that warrant the revocation of the ruling, including any allegations of concomitant nullity deemed of interest... In no case will it be necessary to cite the legal norms considered violated, but the claim must be clear in the reasons why the party considers itself affected. Errors that may be made in the mention of norms will not be grounds for decreeing the inadmissibility of the appeal…". This rule applies by referral of ordinal 60 of the Agrarian Jurisdiction Law, and I use by transitory I of Law 9373. This regulation is intimately related to the functional competence of the Tribunal; although it is an appeal devoid of formalities, it is imperative that the challenger clearly and precisely states the reasons why they believe the appealed decision should be modified. Due to the foregoing, as the party did not explain the reasons for its disagreement on this point, it is improper for this Court to issue a pronouncement on that aspect.

X.Concerning the cut trees, it accuses the plaintiff of bad faith because the company had processed a timber extraction permit. In this instance, the documentary evidence pertaining to [Nombre1]'s application for timber extraction from the leased property was admitted. In image 163 of the virtual file of the court of origin, an application by [Nombre1] addressed to the Ministry of Environment and Energy was added, requesting the extraction of 34 trees to "inject capital into the productive activities of the farm." Together with this, a certificate number 088446G from [Nombre8], a forestry engineer, was added, attesting that the [Nombre1] farm is not forest, but rather pastureland with oil palm cultivation (panels 164 and 165). Once the opposing party was granted a hearing, administrative resolution ACOSA-RFGD-011-2013-PE was provided, resolving [Nombre1]'s application for forest harvesting. In relevant part, it was ordered to deny the application because the forest inventory by engineer Salazar Arias does not comply with the provisions of Article 27 of the Forestry Law (Ley Forestal) (panel 32 of this Chamber's virtual file). A certificate from the aforementioned professional was also provided, attesting that the harvesting plan was never executed due to the absence of the Ministry's permit (image 33 of the Tribunal's virtual file). What was proven in the litigation lies in the damage to trees located on the land. Regarding this situation, the following is verified: "…In the [Address1] part of the land near that boundary, several fallen trees can be seen, others dry and dead (4), and others going through that same state, drying out and with progressive death because holes have been made in their base, apparently with a chainsaw blade, and according to the plaintiff, herbicide has been applied to dry them out and damage them. Trees in this condition number 11, among which there are species of Zapatero, Lagartillo, and aguacatillo, and a Chilamate of great size and extension. The stumps of seven trees that were cut can also be seen" (folio 84). As is evident from the analyzed documentary evidence, the defendant's argument that the felling is the product of forest harvesting by the plaintiff has been refuted. An argument that, besides being fallacious, is tainted with bad faith, both contractual and procedural. From the data produced in the judicial inspection, the existence of significant tree cutting can be concluded, without the temporary possessor proving any reason to reduce his responsibility. Reference was made above to Article 1139 of the Civil Code, insofar as he could be exempted from the deterioration, loss, and damage of the cited forest complex if he demonstrates it originates from an external cause or if he has employed the means to ensure its care. It is reasonable to consider that the damage to that quantity of trees, given the stump remains and marks of a sharp object at the base, was gradually caused, leading to their destruction and felling; on the other hand, on a farm requiring permanent care, it is unacceptable that the defendant has no knowledge of who caused the damage, or to have news of that situation. The care of the forest heritage is under his responsibility as the mediate possessor due to the lease contract, which implicitly carries the duty to care for the thing as explained in previous sections. Moreover, any diligence aimed at stopping the damage to the trees, filing complaints, or pursuing judicial or administrative proceedings to try to locate those responsible is notably absent. As well as proving measures to rescue the species if technically possible. In addition to the above, clause 11 of the main agreement stipulated the lessee's obligations to notify the owner of any damage suffered by the farm. It was also agreed that no extraction of forest resources would occur. However, that situation was also not proven, adding another cause to terminate the contract. Therefore, there are no evidentiary elements to exempt him from responsibility, and as a result of the foregoing, just as the appealed judgment decrees, he must pay for that damage.

XI.Finally, it challenges what is indicated in the judgment regarding the payment of municipal taxes. In clause 7 of the main agreement, the payment of services to be borne by the lessee was agreed upon, both for basic services such as electricity, water, telephone, including the payment of municipal taxes and any tax burden as a consequence of the farm's exploitation. In the present case, it is proven that [Nombre9], who is the legal representative of [Nombre1], paid the Acueducto de Agua Buena de Sierpe de Osa on February 11, 2016, the sum of thirty-seven thousand colones for water service from January to February 2015; January and February 2016, and reinstallation, as stated in the document on folio 37 of the physical file. On November 22, 2018, an administrative collection notice was issued to the plaintiff company by the Tax Administration of the Municipality of Osa, reporting the absence of payment from April 1, 2017, to November 22, 2018, for the sum of two hundred sixty-eight thousand five hundred nineteen colones and thirty-one céntimos, according to the evidence in image 17 of the Tribunal's virtual file. The municipal taxes for the 2013 and 2014 phase were paid on January 21, 2014; those for the 2015 period were partially honored on April 24, 2015; the remainder of the 2015 and 2016 cycle were paid on May 10, 2016, according to the documentary evidence on folios 37 verso to 39 verso; fully legible on the Agrarian Tribunal's virtual desktop in images 12 to 15 in PDF mode. By June 5, 2017, the municipal taxes on the leased farm were found to be paid, which derives from the certification in image 166 of the virtual file of the court of origin. As is evident, the appellant is partially correct in that the taxes are up to date. However, there is no factual basis to prove that it was he who paid them. It is evident that the obligation assumed was not fulfilled on time, as an administrative charge was generated, as shown in the previous account. He had the burden of proof to demonstrate that this party paid in accordance with the agreement, but it is concluded that he did not comply. Another important aspect, already mentioned in previous considerations, is that contractual compliance must be maintained throughout its execution. It is not enough that at the time of resolving the matter the conflicting situation is remedied, as that would be contrary to contractual good faith. It is necessary that the sustained conduct in the execution of the contract benefits the interests of the contracting parties, acting in the most appropriate and honest manner, attending to the real aspects of the convention. The payment of municipal taxes is not limited to an issue of fiscal responsibility, but rather had effects on the credit agreement, as such omission gave rise to the acceleration of the term, which is pernicious fundamentally for the owner of the property, who consented to the lien and thereby the impairment of their assets in the event of a public auction. As a result of the foregoing, the judgment must be confirmed in the appealed matters, based on the reasoning and reasons given in this instance."

On the other hand, the defendant became a debtor of the commercial company Compañía [Nombre4] Tica Sociedad Anónima, successively referred to as [Nombre4], granting a first- and second-degree mortgage on the leased property, with the consent of [Nombre1] (document at folios 7 to 13, images 108 to 112). The complaint seeks resolution of the contract for non-performance (folios 44 verso to 45 verso), specifically of the clauses indicated below. From the main agreement, the second clause: “That the lessor leases to the lessee the property described in the first clause, which shall be used exclusively for the planting of oil-bearing [Nombre4]. Its use may not be changed without the prior consent of the lessor, which consent must be granted in writing. That the lessee is aware of the condition of the property and undertakes to maintain it in the same or better condition than as received.” The seventh clause concerns payment of utilities and was agreed as follows: “The lessee shall pay for electricity, water, telephone, and any other utility the lessee wishes to install, including municipal taxes and any tax burden arising from the exploitation of the property.” In point eleven, the lessee’s obligations were agreed as follows: “a- to notify the owner of any damage suffered by the property, b- to use the thing exclusively for the agreed purpose, c- to keep the property in good condition, c- to return the property to the lessor at the end of the contract.” Finally, the fifteenth clause was invoked as breached, which states: “PROHIBITION OF ASSIGNMENT OR SUBLEASING: The lessee is prohibited from assigning the lease to third parties, unless otherwise agreed; the lessee is also prohibited from exploiting any species of timber trees existing on the property; in the event of sale of the property, the lessor undertakes to notify the lessee at least three months in advance…” (highlighting from the original text). From the so-called contract extension, the following sections are claimed as breached: “TWO. The company represented by Mr. [Nombre2] expressly authorizes [Nombre3] to make the lease payment for the period [Telf1], no later than the first day of August of the year two thousand sixteen, with its corresponding interest. Once this date has passed, the lessor is free to proceed with the resolution of the contract and to activate the clause established in CLAUSE SEVENTEEN…. FIVE. Mr. [Nombre3] undertakes to perform the circle weeding (rodaja) of all the oil-bearing [Nombre4] plants, planted at [Dirección3] - , within a maximum period of twenty-two (sic) calendar days from the signing of this document; to subsequently apply fertilizer to all the plants, [Nombre3] undertakes to inform Mr. [Nombre13] and Mr. [Nombre2] once the circle weeding has been completed, for verification and to proceed with fertilization. SIX. As of today, there is an available balance of eleven thousand two hundred sixty-six dollars ($11,266.00) on the First-Degree mortgage loan that [Nombre3] holds with Compañía [Nombre4] Tica S.A.; for which reason, he may use said money solely for fertilizer, in accordance with the technical criteria of the creditor and provided that Mr. [Nombre2] is informed… NINE. The parties undertake to jointly carry out, within a period of fifteen calendar days, a count of all the [Nombre4] plants planted at [Dirección3] - , for which each party shall bear the cost of its own laborer” (highlighting from the original text). This contract extension was given a fixed date of June 16, 2016 (page 14 of the physical case file). In the appealed judgment, all cited clauses are deemed breached, whereby the contract was declared resolved and payment of damages was ordered.

VI.The first claim relates to the finding that the 10% increase on the contract price was annual. In the main agreement, a price adjustment was agreed upon. This is how the ninth section was titled and states: “By this contract, the lessee shall pay an increase of ten percent on the agreed price, effective from the first day of May of two thousand thirteen” (folio 4). The appellant objects that the agreement does not indicate “periodicity,” and that [Nombre1] is unilaterally setting the price. First, it must be clarified that contracts must be interpreted; to guide the manner of doing so, it is necessary to cite decision number 69 of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, issued at 15:00 hours on August 17, 1994. Regarding what is relevant to the matter, it explained: “V.- In interpreting contracts, the judge must give preeminence to their content over the name given to them by the parties. The rights and obligations agreed upon and regulated in the agreement, and subsequently the principles of execution in which they are channeled, must guide the interpreter in obtaining the proper legal characterization. In this regard, this Chamber, in resolution No. 92 at fifteen hours fifteen minutes on June tenth, nineteen ninety-two, stated: ‘V.- Contractual interpretation is appropriate when the will of the parties is unclear, insufficient, or does not fit reality. In such cases, it is necessary to refer not to the denomination used by the parties but to the nature, characteristics, and content of what was agreed upon according to the common intention of the parties.’” Added to the above, one must keep in mind that if a contract is clear, its interpretation is unnecessary. This basis is captured in the principle in claris non fit interpretatio, which states that if the contractual wording is clear and leaves no doubt about the intention of the contracting parties, its literal meaning must be followed (on this point, one may consult the judgment of the aforementioned Cassation Chamber, number 005 at 14 hours 15 minutes on January 24, 1997). Added to the above, the contractual agreement must be interpreted globally, not merely grammatically. This is in order to unravel the true intent of the parties, as well as to observe what is reflected in a document when in writing. Reference must be made to the acts performed by the parties, their conduct during the execution phase, observing the circumstances and interconnection of the clause structure. In this case, the appellant seeks to have the main agreement interpreted literally. However, he provided no evidence that during the years he had been executing the contract, the price adjustment was not applied, or how it was applied; on this point, he has the burden of proof in accordance with Article 477 of Law 9373. For further reasoning, and in light of what was explained by the Cassation Chamber in the preceding lines, the section in question must be integrated with the third, fourth, fifth, sixth, seventh, eighth, and ninth clauses. All of these concern the price and its payment. An annual payment of ¢6,000,000 was agreed, payable in advance on the first days of the month in which the estate was delivered. Scenarios are regulated for payment other than cash, through instruments or other forms of settlement. In the case of late payment, interest and penalties are stipulated; as well as the place. Also agreed upon, in addition to rental payment, were the obligation to honor municipal taxes, public utilities, among others. The lease term was set at 10 years, tacitly renewable, and subsequently a clause titled “price adjustment” was agreed. As observed from a comprehensive reading, the agreement is long-term, indicating the parties’ will to carry out price adjustments over the course of the agreement’s execution. In the section under discussion, a 10% increase over the agreed price was mentioned, effective from May 1, 2013. What is omitted is whether this is an annual increase, because the fact that this detail was left out does not deprive the clause of contractual force, given that the will for the price to be adjusted is evident. Regarding the parameter the appellant says was interpreted in the judgment, it must be mentioned that this information is not included in the second fact, as it only states: “…with a 10% increase on the agreed price…”. In the reasoning section of the judgment, it was reasoned that an agreement exists for a 10% price adjustment, without specifying every how often it should be applied. It then explains that the harm consists of not receiving any rent, for which reason it upheld the indemnity for economic loss consisting of the overdue rents not received. Its determination was left to the judgment enforcement phase, and is thus reflected in the operative part. However, this Chamber deems it relevant, given the omission in the main agreement, to provide the proper interpretation. The agrarian lease is a long-term agreement, since productive assets for the establishment or operation of the agricultural enterprise are the subject matter of the contract. In this matter, payment is annual, for which reason it is deemed proportional and reasonable that the increase be annual, starting from the 2013 payment. In sum, from what has been reasoned, Article 12 of the Civil Code establishes that the analogical application of rules shall proceed when they do not cover a specific scenario but regulate a similar one in which an identity of reason is observed, unless a rule prohibits such application. In the contractual type analyzed here, within the regulations of the Civil Code—Articles 1124 to 1195—there are no rules concerning price adjustment. To fill the omission of the contracting parties, and to apply the law, in the absence of a rule, analogy is used. This consists of a procedure for integrating the law. This is understood from the perspective of logic, “as a procedure of singular induction from one case to another, by means of which one seeks to extend the validity of a proposition from a given situation to another generically similar one” (explained by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, decision number 01 at 15:00 hours on January 5, 1994). The other body of law regulating property leases is the General Law of Urban and Suburban Leases. Specifically, numeral 67 states: “In residential leases, the agreed price shall be updated at the end of each year of the contract…”. As can be seen, the periodicity for residential leases is annual, for which reason it is deemed, applying the rule analogically, that the increase being annual is permissible; in addition to it being proportional and reasonable in that timeframe considering it is a long-term contract and the price payment is also annual. In order to create legal certainty at the time of enforcement, clarification shall be made in the operative part, given the gap claimed in the contract.

VII.The second grievance concerns the condition of the plantation. Specifically, the value given to the statement of [Nombre6] is challenged against the documentary evidence issued by [Nombre4] Tica. As indicated in Considerando V, the leased property is for the cultivation of oil-bearing [Nombre4]. From the documentary evidence at folios 65 to 72 of the physical case file, the contract and its annexes are recorded, where the parties agree with [Nombre4] Tica to sell all production of oil-bearing [Nombre4] from the property subject to the contract. This entails supervision of the fruit quality. The documentary evidence referenced in the appeal consists of vouchers issued by [Nombre4] Tica called “technical assistance voucher for private producer.” Several appear in the record, which will be analyzed chronologically, specifically regarding data concerning the current condition of the plantation. The first is dated December 30, 2015, number 3101, indicating pruning, area cleaning, and circle weeding were 100% lacking; the coloration of the [Nombre4] and drainage were reported as good (folio 41 of the physical case file). On July 8, 2016, number 2905, it reported pruning lacking, area cleaning and circle weeding in progress; the coloration of the [Nombre4] was fair, and drainage was reported present. Affected plantings were observed “with fruit rot and retrazo (sic).” It recommended cleaning the drains so that water flows, in order to remove the ponding because too much water can affect the plantation (page 40). Number 3315 was issued on September 2, 2016, at folio 39 of the physical case file, reporting 100% dirty for both area cleaning and circle weeding. The [Nombre4] coloration was described as normal, and drainage as good. Regarding fertilization, the existence of 100 bags without application of the first cycle was observed, located in the shed; it states: “they have not been fertilized because the circle weeding is completely dirty.” At folio 75 of the physical case file, voucher number 3395 dated December 7, 2016, was added, which reports that pruning, area cleaning, and circle weeding were at 80% and in progress; [Nombre4] coloration normal, and drains completed. It indicated the producer performs area cleaning manually with a brush cutter and that complete fertilizer application was done by December. On December 29, 2016, number 3177, it recorded pruning at 80% “sin acer (sic),” area cleaning 95% acceptable, circle weeding cleaning reported as good; [Nombre4] coloration normal; and drains completed. In the recommendations, it indicated: “the producer does not apply agrochemicals… the producer applied 75 bags in 3 days 27/28/29.” From the above documentary evidence, it is evident that the plantation was not permanently attended to by the defendant. The evidence must be weighed as a whole according to the rules of canon 54 of the Agrarian Procedural Law. Note that only rarely was adequate care of the plantation observed, since for periods it was extremely neglected, which implies that it affected plant growth and harvest. This situation was reported in the judicial inspections conducted during the proceedings. The first, requested in advance to resolve the precautionary measure, was carried out on January 26, 2017. In what is relevant, it recorded: “…In general, the plantation appears in good condition except for some plants that appear dry; others show some black spots on their leaves but are in good condition. Several drainage channels can be seen, but four of them are dirty and obstructed, and in one part of the plantation ponding water is seen…” (folio 84 of the physical case file). On June 9, 2017, it reported it was in the same conditions described previously. It added: “…[Nombre4] plants with black spots are observed on their leaves, but at first glance the plantation appears in good condition. The terrain appears a little dirtier and more overgrown than on the previous occasion, and the drains are in the same condition, without maintenance, yet the water is still running without overflowing and causing flooding or waterlogging of the terrain…” (folio 117 of the physical case file). Added to the above, the report of that documentary evidence and the judicial inspections coincides with what was stated by the witness criticized in the appeal. The deponent [Nombre6] in image 47 of the virtual case file of the originating court stated that he is an agronomist engineer and was an oil-bearing [Nombre4] producer about 25 years ago; he visited the plantation because the plaintiff asked him as a favor. He related that he did not remember the date of that action, and expressed that he reached the following conclusions: “…I pointed out the condition of the drains, the development of the plants, for example the size for the time when they had been planted, they lacked development; also the pruning of old leaves needed a little more, the development being very little, obviously the fruit size was going to be of lower weight. Regarding cleaning, it must be considered, the most important is the circle weeding that must be kept clean, and in the case of the property it lacked cleaning both in channels and in the area. I walked the entire property and the entire area was considered and observed in the same condition… As for the drains, for them to work well there must be no weeds, and in this case there was quite a lot, and the water must flow, and during the visit I was able to determine ponding of water. The plants must have a clean circle weeding, which is an area of two meters around it, and at the time of fertilizing, if it is not clean, the fertilizer is not taken advantage of well, and in this particular case the circle weeding was not complete. I did not see people working that day; I thought I heard a brush cutter working but I didn’t see anyone. I saw part of the clearing done with a brush cutter but I didn’t see it or observe anyone. Manual is the logical way; it is not advisable. Some plants did show signs of cutting; there was already fruit…”. Although he does not specify the date, the problems with the drains and the condition of the circle weeding are evident. As noted, this statement harmonizes with the documentary evidence issued by [Nombre4] Tica and the judicial inspections, and it is reasonable to conclude the plantation lacked the necessary care. First, the said deponent emphasizes the drains. The commercial [Nombre4] even warned of the danger that the quantity of water could affect the plantation (folio 40), sufficient reason to demonstrate a lack of care on this point during the contract execution. Added to the above is the cleaning of the property and the circle weeding. As the deponent under analysis expressed, the circle weeding is an area around the circumference of the oil-bearing [Nombre4] that must be kept clear of weeds. Note that in the voucher of September 2, 2016, it was recommended that this zone be cleaned to apply fertilizer, because it was “completely dirty.” It is important to emphasize that compliance with the obligations of the contracting parties must be maintained throughout the entire execution of the agreement. In the case of the agrarian lease: “…it has been defined in doctrine and jurisprudence as a contract for the constitution or for the establishment of an agricultural enterprise. It is not, therefore, a mere rental of an asset, as in civil matters, since other obligations and elements specific to that enterprise accompany it. The common characteristic of these contracts is that there is a community of interests between the lessor and the lessee, since both the lessor and the lessee are interested in developing the agricultural enterprise, and therefore in caring for and improving the elements of the agricultural estate that are transferred. This particular object of agrarian contracts, in that they are instrumental to the agricultural enterprise, means they are imbued with their own principles: such as that of effectiveness, according to which the contract is explained not only by the content of the document, but also by the effective deployment of agrarian acts of constitution or operation of the agricultural enterprise, which shape that contract in reality. Also the principle of duration, since in dealing with agricultural activities determined by a technical fact, namely, the cultivation of plants or the raising of animals, it is subject to time periods and characteristics inherent to the cycles of nature (resolutions of the First Chamber of the Supreme Court of Justice No. 73 at 14:30 hours on June 30, 1993, and No. 75 at 14:15 hours on July 2, 1993, may be consulted in that sense)” (Agrarian Tribunal of the Second Judicial Circuit of San José, judgment number 726-f-03 at 16 hours 18 minutes on October 31, 2003). From the foregoing citation, the particular nature of this type of contract is extracted. It goes beyond the mere delivery of the thing; it contains, as in the present case, a series of relationships and even contracts interconnected with the lease. In the case at bar, the proper care of the plantation is of vital importance, because negative reports from supervisions could imply the lapsing of the mortgage term, consented to by [Nombre1] with [Nombre4] Tica (see first clause at folio 9 of the physical case file). The fruit purchase agreement signed by the parties could also be affected, since in such an agreement, on the one hand, the price to be paid depended on the quality of the fruit, and on the other hand, specific conditions were required for purchase, such as the time of cutting prior to delivery to [Nombre4], the type of stalk, the condition of the fruit clean and without bruising; not being affected by contaminating substances or diseases; in addition to complying with the specifications that the buyer communicates in writing to the seller. This was agreed in clause two e) visible at folio 66 of the physical case file that corresponds to the fruit purchase agreement. It is understood that the vouchers repeatedly cited, which record the technical visits to the plantation, fulfill [Nombre4] Tica’s communications to the defendant, where it points out the technical defects in the care of the oil-bearing [Nombre4]. Hence, this Chamber considers that the evidentiary elements placed in the record lead to the conclusion that the property was not permanently maintained with due care. It is reiterated that it is inadmissible to partially assess the evidence to observe that at a given time the plantation was tended to; rather, it is the conduct displayed throughout the execution of the contract. This must be so because a plantation of the nature of this matter has cumulative effects, in the sense that if at one time there is proper care, the repercussion will be seen, for example, in the quality and quantity of the oleaginous fruit; or in the weakening of the plant, which may be affected by pests or diseases it cannot combat. As for the drains, it was always mentioned that they were not fully attended to, and as the inspector of [Nombre4] Tica indicated, the plants and fruits can rot. This situation alone is serious enough to decree the resolution of the contract, although as has been demonstrated, the defendant’s breach of the duty of care transcends this aspect.

VIII.The appeal concerns the breach of change of use (cambio de destino) because the presence of livestock on the estate was deemed proven. On this point, it is questioned that the statements of [Nombre8] and [Nombre10] were not given value. These deponents state that the livestock present on the estate at various times belonged to them. As for the first, [Nombre8] in image 54 of the electronic case file affirmed: “…My livestock have strayed onto the property of [Nombre12] (sic) and when I’ve been told they are there, I go and remove them, [Nombre12]… (sic) has not made any complaints to me about any damage caused by the livestock to the palm; the livestock that has entered the property is approximately fifteen head.” For his part, [Nombre10] (panel 57 of the virtual case file of the originating court) claimed that the last time he was on the property was the week before testifying, because one of his animals was inside the property. The above proves that the condition of the fences was not suitable for keeping animals out. There is a generalized practice in the country regarding the boundary system when there are plantations that must be protected from animals, mainly cattle. This lies in the type of fences they must have and the number of barbed wires to prevent livestock from easily breaking through them. Together, the posts must be spaced closer together and be strong enough to prevent destruction. In this case, the only reason animals enter the property without it being due to a sublease is the negligence in caring for the fences. The sublease has not been proven; what is certain is the presence of animals. As indicated, it can only be due to the lack of diligence and care by the defendant, entailing a foreseeable risk. The presence of animals on the plantation is not limited to just those two occasions; rather, it can be seen that it occurred regularly. To illustrate the above, one must observe the technical assistance voucher from [Nombre4] Tica issued on December 30, 2015, which reported the presence of livestock (folio 41 physical case file). The deponent [Nombre14] (panel 52 virtual case file of the court) expressed seeing livestock on a visit, said she saw it full of livestock, although she does not know whose they were. The declarant [Nombre9] (image 55 virtual case file of the court) stated she has seen livestock inside when they went to visit the estate. Moreover, the aforementioned witness [Nombre6] in image 47 of the virtual case file of the court, indicated that when he was on the property cited in the previous considerando, he stated he did not see livestock, but did see several pigs. That situation was constant, since in the judicial inspection at image 84, the condition of the damaged fences on the south side is noted, appearing to be cut. It reported: “…On the east side, a gap can be seen which is easy to access as it opens about two meters wide, and it appeared that livestock has been entering the land through that sector and has been moving throughout the entire property since there is evidence of dung, some very recent, throughout the entire terrain…” It added that a pig and a horse were observed. It notes that on the adjoining land on the east side is a pasture where livestock are grazing (folio 84 physical case file). The situation had not changed in the judicial inspection conducted on June 9, 2017 (page 117 physical case file). A compact disc with photographs was submitted with the complaint, showing various dates and images with livestock. However, although they were not challenged by the opposing party, they are not linked to the property or to any objective element that would provide certainty that it is the estate in dispute, and that the livestock is within its boundaries. Nevertheless, that situation does not detract from the value of the other evidence as a whole, since the presence of animals on the plantation is undeniable, which constitutes conduct contrary to the duty of care required in the contract. In this regard, Article 1140 of the Civil Code indicates that when the lessee uses the thing for a use different from its purpose, or does not use it as a good father of a family, or causes harm to the lessor through abusive enjoyment in one respect or another, the lessor may demand the restoration of the thing to its normal state, and if the contravention is serious, that the contract be resolved, with compensation for damages. In the present case, it is evident that the property has not been used as a good father of a family, because the necessary precautions have not been taken to prevent the presence of animals that could damage the plantation, affect growth, eat fruits, among other things. This undefined legal concept must be given content in each case under study. In the context of agrarian matters, it must surpass the traditional concept of Roman Law, insofar as it requires an ideal behavior that is normal and generalized for the care and administration of the entrusted thing. This must be understood in the context of the agricultural enterprise, and specifically regarding the skills of the agricultural entrepreneur. Those who run an enterprise of this nature must have skills and qualities beyond generalized knowledge. They must demonstrate knowledge of the technical aspects inherent in the activity carried out. At the same time, they must have the capacity to cope with the risks inherent in productive cycles, such as biological ones, and those related to administration linked to risks generated by the economy, social and political processes. The foregoing demonstrates that the Roman concept of the good father of a family is surpassed, because currently, with new techniques for crop management, qualities superior to those of the general populace are required. In this case, it involves an entrepreneur linked to the cultivation of oleaginous [Nombre4] fruit, which requires, according to the purchase agreement with [Nombre4], certain requirements in care, pruning, terrain cleaning, drainage management, pest control, application of fertilizer and various agrochemicals, as has been expressed throughout this judgment. This extends to the technique, also explained, of dividing fences. In another type of agricultural activity, tracks may suffice to establish boundaries; however, in the case of fences that also have the possibility of preventing the entry of animals, such as cattle, in order to minimize the risk of damaging the plantation, which could affect the quality and quantity of production, the necessary precautions must be taken to make them sturdy and to provide continuous maintenance, especially if on a neighboring property there is a pasture with animals grazing. Numeral 1139 of the Civil Code must be observed; it regulates the possibility of exempting the lessee from liability they may have due to deterioration of the thing, by proving it stems from a cause beyond their control or that they have employed all the care to which they are obliged. In this matter, as explained, the evidence regarding the condition of the fences, the findings in the judicial inspections of the presence of cattle tracks, added to what was detected in the inspection by [Nombre4] Tica and the statements, makes it indisputable that the care to prevent the entry of livestock was not employed, an aspect that is essential in the exercise of the activity carried out pursuant to the contract.

The appellant's thesis is untenable in light of what has been explained and proven, and for that reason the grievance must be dismissed.

IX.Generically, it is argued that the documentary evidence regarding the disbursements for payment of the fruit and the check issued to the plaintiff company was not assessed. The first and third paragraphs of numeral 590 of the new Labor Code, Law 9343, state: "The writing by which the appeal is filed must contain, under penalty of being declared inadmissible, the clear and precise reasons warranting the revocation of the ruling, including any concomitant nullity allegations deemed of interest... In no case shall it be necessary to cite the legal provisions considered violated, but the claim must be clear as to the reasons why the party considers itself affected. Errors that may be made in the mention of provisions shall not be grounds for declaring the appeal inadmissible...". This provision applies by remission of ordinal 60 of the Ley de Jurisdicción Agraria, and by operation of transitory provision I of Law 9373. This regulation bears a close relationship with the functional competence of the Tribunal; although it is an appeal devoid of formalities, it is imperative that the party challenging the decision expresses clearly and precisely the reasons why it considers the appealed ruling should be modified. Due to the foregoing, since the party did not explain the reasons for its disagreement on this point, it is improper for this Court to issue a ruling on that aspect.

X.Regarding the cut trees, it accuses the plaintiff of bad faith because the company had processed a timber extraction permit. At this instance, the documentary evidence pertaining to [Name1]'s application for timber extraction from the leased property was admitted. In image 163 of the virtual case file of the trial court, an application by [Name1] addressed to the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía) was added, requesting extraction of 34 trees to "inject capital into the productive activities of the farm." Together with it, a certificate number 088446G from [Name15], a forestry engineer, was added, attesting that [Name1]'s farm is not forest, but rather pastureland with oil palm ([Name4] aceitera) cultivation (images 164 and 165). After the opposing party was granted a hearing, the administrative resolution ACOSA-RFGD-011-2013-PE was submitted, resolving [Name1]'s application for forest harvest (aprovechamiento forestal). In the relevant part, it ordered the application denied because the forest inventory of engineer [Name15] did not comply with the provisions of Article 27 of the Forest Law (Ley Forestal) (image 32 of the virtual case file of this Chamber). A certificate from the aforementioned professional was also submitted, stating that the harvest plan was never executed due to the absence of the Ministry's permit (image 33 of the Tribunal's virtual case file). What has been proven in the litigation is the damage to trees located on the land. Regarding that situation, the following is verified: "...In the northeastern part of the land near that boundary line, several fallen trees can be seen, others dry and dead (4), and others that are in the same state of drying out and progressively dying because at their base holes can be seen apparently made with a chainsaw blade and which according to the plaintiff have been filled with herbicide to dry them out and damage them. Trees in this condition number 11, among which there are species of Zapatero, Lagartillo, and aguacatillo, and a Chilamate of large size and extent. The stumps (tocones) of seven trees that were cut down are also visible" (folio 84). As is evident from the documentary evidence analyzed, the defendant's argument that the felling was the result of a forest harvest by the plaintiff has been disproven. This argument, besides being false, is tainted by bad faith both contractual and procedural. From the data yielded by the judicial inspection (reconocimiento judicial), the existence of a significant amount of tree cutting can be concluded, without the temporary possessor proving any reason to diminish its liability. Above, mention was made of Article 1139 of the Civil Code, to the extent that it could be exempted from the deterioration, loss, and damage to the cited forest complex if it proves it originates from an external cause or if it has employed the means to ensure care. It is reasonable to consider that the damage to that quantity of trees, given the remains of stumps and marks of a sharp object at the base, indicates their destruction and felling was carried out gradually; on the other hand, on a farm requiring constant care, it is inadmissible for the defendant not to know who caused the damage, or not to have any news of that situation. The care of the forest heritage is under its responsibility as the indirect possessor (poseedor mediato) due to the lease agreement, which implicitly carries the duty to care for the thing as explained in previous sections. Moreover, any diligence aimed at stopping the damage to the trees, filing complaints or judicial or administrative actions to locate those responsible, is notably absent. As well as proving the measures to rescue the species in the event it was technically possible. Added to the above, clause 11 of the main agreement stipulated the lessee's obligations to notify the lessor of any damage suffered by the farm. It was also agreed that no extraction of the forest resource would be carried out. However, that situation was also not proven, adding another ground for terminating the contract. But there is no evidence to exempt it from liability, and as a result of the foregoing, just as the appealed judgment decrees, it must pay for that damage.

XI.Finally, it contests what was stated in the judgment regarding the payment of municipal taxes. Clause 7 of the main agreement stipulated that the payment of services was the responsibility of the lessee, including basic services such as electricity, water, telephone, as well as the payment of municipal taxes and any tax burden resulting from the exploitation of the farm. In the case under review, it has been proven that [Name2], who is the legal representative of [Name1], paid the Acueducto de Agua Buena de Sierpe de Osa on February 11, 2016, the sum of thirty-seven thousand colones for water service from January to February 2015; January and February 2016 and reinstallation, as shown in the document on folio 37 of the physical case file. On November 22, 2018, an administrative collection notice was issued to the plaintiff company by the Tax Administration of the Municipality of Osa, indicating non-payment from April 1, 2017, to November 22, 2018, in the sum of two hundred sixty-eight thousand five hundred nineteen colones and thirty-one céntimos, according to the evidence in image 17 of the Tribunal's virtual case file. The municipal taxes for the 2013 and 2014 phase were paid on January 21, 2014; those for the 2015 period were partially honored on April 24, 2015; the remainder of the 2015 cycle and 2016 were paid on May 10, 2016, according to the documentary evidence on folios 37 verso to 39 verso; fully legible in the virtual desktop of the Agrarian Tribunal in images 12 to 15 in PDF mode. By June 5, 2017, the municipal taxes on the leased farm were paid, which is derived from the certification in image 166 of the trial court's virtual case file. As is evident, the appellant is partially correct, in that the taxes are up to date. However, it lacks a factual basis to prove that it was the one who paid them. It is evident that the assumed obligation was not fulfilled on time, since, as shown in the preceding account, an administrative collection action was generated. It had the burden of proof to demonstrate that it was that party who paid in accordance with what was agreed, but it is concluded that it did not do so. Another important aspect, already mentioned in preceding considerations, is that contractual performance must be maintained throughout its execution. It is not enough that at the time of resolving the matter the conflicting situation is remedied, as that would be contrary to contractual good faith. It is necessary that the sustained conduct in the execution of the contract benefits the interests of the contracting parties, acting in the most adequate and upright manner, addressing the real aspects of the agreement. The payment of municipal taxes is not limited to a matter of tax liability, but rather had effects on the credit agreement, since such omission gave rise to the acceleration of the term, which is detrimental fundamentally to the property owner, who consented to the encumbrance and with it the impairment of its patrimony in the event of a public auction. As a result of the foregoing, the judgment must be affirmed on appeal, for the reasoning and grounds provided at this instance.

THEREFORE:

The documentary evidence offered by the parties for a better resolution is admitted. On appeal, the judgment of three twenty-nine p.m. on September twenty-eighth, two thousand eighteen, is affirmed. Point 9 is added as follows: To set the price of the uncollected rents mentioned in point six-damages, it is interpreted that the price increases by ten percent annually over the base agreed price.

Second Judicial Circuit of San José (II Circuito Judicial San José), [Address4] , , [Address5] of Goicoechea in front of the Hospital Hotel La Católica parking lot, Telephones: [Phone2]. Fax: [Phone3] or [Phone4]. Email: [...]

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Tribunal Agrario Clase de asunto: Proceso ordinario agrario Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Agrario Tema: Prueba para mejor proveer en materia agraria Subtemas:

Facultad discrecional del juzgador.

"I. La parte demandada junto con el pliego recursivo aporta la documental visible en imágenes 163 a 167. En esta instancia se concedió audiencia a la contraria (imagen 5 del expediente virtual de este Tribunal en modo PDF), quien aportó como contraprueba los documentos visibles 12 a 24 del citado expediente. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en voto 728 de las 10 horas 5 minutos del 4 de octubre de 2007, señaló sobre este tema lo siguiente: "Sobre la prueba para mejor resolver... Esta Sala ha reiterado que la prueba propuesta en esa condición, por su naturaleza, es discrecional para el juzgador, quien decide su conveniencia y necesidad. Se trata de una facultad que le permite incorporar, en la fase conclusiva, elementos demostrativos relevantes para la correcta decisión del conflicto. Pero si la ordena, debe respetarse el debido proceso. En relación, de este órgano, véase sentencia no. 203 de las 14 horas 35 minutos del 15 de noviembre de 1991. Sobre los parámetros que determinan su aplicación, puede consultarse la resolución no. 268 de las 16 horas 10 minutos del 3 de abril del 2002. Desde esta perspectiva, si bien se permite incorporar para mejor resolver probanzas totalmente nuevas, así como aquellas que fueron declaradas inevacuables, nulas, rechazadas por extemporáneas o inadmisibles, o bien relacionadas a hechos que se tuvieron por ciertos ante la rebeldía del accionado -incluso al resolver apelaciones- (artículos 331 y 575 de la normativa procesal civil), ciertamente, la decisión de recabarla es estrictamente facultativa para el juez, ergo, corresponde a una valoración discrecional del juzgador, quien puede prescindir de ella sin necesidad de resolución expresa". De lo anterior se comprende la admisión de tal probanza es facultativa; siendo menester no se emplee para crear situaciones de desequilibrio procesal. En este asunto, se denota las probanzas aportadas por la demandada apelante son complementarias de las ya agregadas en autos. Por otra parte, en aras de mantener el equilibrio procesal ya citado, es dable admitir la contraprueba ofrecida por la actora; en conjunto aporta probanzas ya incluidas en el expediente de manera ordinaria, pero que no eran legibles y resultan esenciales para resolver agravios del recurso. De conformidad con el canon 60 de la Ley de Jurisdicción Agraria, relacionado con los ordinales 593 y 594 ambos del Código de Trabajo 9343 se deberán admitir las probanzas indicadas." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Agrario Tema: Arrendamiento agrario Subtemas:

Parámetros para efectuar su interpretación en caso de falta de claridad y aplicación respecto al reajuste de precio. Conducta sostenida en la ejecución del contrato debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes.

Tema: Incumplimiento de contrato agrario Subtemas:

Parámetros para efectuar interpretación en caso de falta de claridad respecto al reajuste de precio. Conducta sostenida en la ejecución debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes.

Tema: Contrato agrario Subtemas:

Parámetros para efectuar su interpretación en caso de falta de claridad y aplicación respecto al reajuste de precio. Conducta sostenida en la ejecución del contrato debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes.

"VI. El primer reclamo se vincula con lo tenido por demostrado que el incremento del 10% sobre el precio del contrato era anual. En el convenio principal se convino sobre el reajuste de precio. De esa manera se tituló el acápite noveno e indica: “Por el presente contrato, el Arrendatario pagará un aumento de un diez por ciento sobre el precio pactado y que regirá a partir del día primero de mayo de dos mil trece” (foja 4). Agravia el recurrente al no indicar “periodicidad” en lo acordado, [Nombre1] está unilateralmente fijando el precio. En primer orden se debe aclarar los contratos deben ser interpretados, para orientar la manera de hacerlo es preciso citar la sentencia número 69 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de las 15 horas del 17 de agosto de 1994. En lo de interés para el asunto se explicó: “V.- En la interpretación de los contratos, el juez debe conferir preeminencia a su contenido sobre la denominación dada a este por las partes. Los derechos y obligaciones acordados y regulados en el convenio, y posteriormente los principios de ejecución en los cuales aquéllos se encausan, deben orientar al intérprete en la obtención de su adecuada calificación jurídica. Al respecto, esta Sala, en resolución Nº 92 de las quince horas quince minutos del diez de junio de mil novecientos noventa y dos, dijo: "V.- La interpretación contractual cabe cuando la voluntad de las partes es oscura, insuficiente o no se adecua a la realidad. En tales casos, es necesario remitirse no a la denominación empleada por las partes sino a la naturaleza, características y al contenido de lo pactado conforme a la intención común de las mismas". Sumado a lo anterior se debe tener presente, si el contrato es claro no es necesaria su interpretación. Tal base se recoge en el principio in claris nos fit interpretatio, lo cual expresa, si la letra contractual es clara y no deja duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse a su sentido literal (en este punto se puede consultar la sentencia de la Sala de Casación arriba mencionada, número 005 de las 14 horas 15 minutos del 24 de enero de 1997). Sumado a lo anterior, el acuerdo contractual se debe interpretar de manera global, no solo de manera gramatical. Lo anterior en aras de desentrañar el verdadero sentido de las partes, además de observar lo plasmado en un documento cuando sean escritos. Se debe recurrir a los actos desplegados por las partes, su conducta en la etapa de ejecución, observando las circunstancias e interconexión del clausulado. En este caso quien recurre, pretende se interprete el convenio principal en su sentido gramatical. Empero, no aportó probanzas, que durante los años que llevaba ejecutando el contrato no se aplicara el reajuste del precio, o bien de qué manera se empleó, en este punto tiene la carga de la prueba de conformidad al artículo 477 de la ley 9373. A mayor abundamiento de razones, y atendiendo a lo explicado por la Sala de Casación en líneas anteriores, el acápite en mención se debe integrar con las cláusulas tercera, cuarta, quinta, sexta, sétima, octava y novena. Todas éstas conciernen al precio y su pago. Se acordó el pago de ¢6.000.000 anuales, por adelantado los primeros días del mes en que se entrega la heredad. Se regula los supuestos al pago diferente al metálico, mediante títulos u otra forma de cancelación. En el caso de cancelación en fecha posterior los intereses y la sanción; así como el lugar. También se pactó, además del pago del alquiler la obligación del honrar los impuestos municipales, servicios públicos, entre otros. El plazo del arrendamiento se fijó en 10 años prorrogables de forma tácita, y posteriormente se pactó una cláusula que se tituló: “reajuste de precios”. Como se observa de la lectura integral lo convenido es de larga duración, por lo que hay voluntad de las partes de realizar a lo extenso de la ejecución del convenio ajustes a ese precio. En el acápite en discusión se mencionó un 10% sobre el precio pactado y a partir del 01 de mayo de 2013. En lo que resulta omiso, es si se trata de un incremento anual, porque el hecho que se prescindiera ese dato, no permite quitarla la fuerza contractual a la cláusula, dado es evidente la voluntad el precio se reajuste. Sobre el parámetro que dice el apelante es interpretado en la sentencia, debe de mencionarse que esa información no se incluye en el hecho segundo pues únicamente se indica: “…con un aumento del 10% sobre el precio pactado…”. En el aparte de la sentencia considerativa, se razonó existe pacto del reajuste del precio del 10% sin señalar cada cuánto se debía aplicar. De seguido explica se constituye el perjuicio por no recibir renta alguna, por lo que acogió la indemnización por la pérdida económica consistente en los atrasos de los arriendos dejados de percibir. Dejó para etapa de ejecución de sentencia su determinación, y así se refleja en la parte dispositiva. Empero, estima esta Cámara es relevante, dada la omisión en el convenio principal, hacer la interpretación adecuada. El contrato de arrendamiento agrario es un acuerdo de larga duración, pues resulta objeto de contrato bienes productivos para la constitución o el ejercicio de la empresa agraria. En este asunto el pago es anual, razón por la cual se estima es proporcional y razonable que el incremento sea anual, a partir del pago de 2013. En conjunto de lo razonado, el artículo 12 del Código Civil, estatuye que procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante en el que se aprecie identidad de razón, salvo cuando alguna norma prohíba esa aplicación. En la especie contractual analizada, en las regulaciones del Código Civil -ordinales 1124 a 1195- no se encuentran normas concernientes al ajuste del precio. Para llenar la omisión de las personas contratantes, y aplicar el Derecho, ante la inexistencia de norma se emplea la analogía. Esta consiste en un procedimiento de integración del derecho. La cual es entendida desde la perspectiva de la lógica, “como un procedimiento de inducción singular de un caso a otro, por medio del cual se busca extender la validez de una proposición de una determinada situación a otra genéricamente similar” (explicado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia número 01 de las 15 horas del 05 de enero de 1994). El otro cuerpo normativo que regula el contrato de arrendamiento de bienes es la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos. Específicamente el numeral 67 señala: “En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato…”. Como se observa la periodicidad es anual en arrendamientos habitacionales, razón por la cual se estima, aplicada analógicamente la norma, es dable el incremento sea anual; sumado a que es proporcional y razonable sea en ese tiempo considerando es un contrato de larga duración y el pago del precio también es anual. En aras de crear seguridad jurídica al momento de la ejecución, procederá hacer la aclaración en la parte dispositiva, dado el vacío reclamado en el contrato.

VII.El segundo agravio concierne al estado de la plantación. Específicamente se recrimina el valor dado a la declaración de [Nombre2] frente a la documental expedida por Palma Tica. Como se indicó en considerando V el bien objeto de arrendamiento es para el cultivo de palma aceitera. De la documental en folio 65 a 72 del expediente físico consta el contrato y sus anexos, donde las partes convienen con Palma Tica la venta de toda la producción de palma aceitera proveniente de la finca objeto del contrato. Lo cual conlleva la fiscalización de la calidad de los frutos. La documental en referencia en el recurso consiste en boletas expedidas por Palma Tica denominadas “boleta de asistencia técnica a productor particular”. En autos obran varias las cuales serán analizadas cronológicamente, y específicamente en aquellos datos atinentes al estado actual de la plantación. La primera es del 30 de diciembre de 2015 número 3101, se indicó faltaba poda, limpieza de área y de rodaja en un 100%; la coloración de la palma y del drenaje se reportó bien (foja 41 del expediente físico). Para el 08 de julio de 2016 número 2905, se reportó que faltaba poda, la limpieza del área y de la rodaja en proceso; la coloración de la palma regular, y se reportan con drenaje. Se observó plantaciones afectadas “con pudrición de fruta y retrazo (sic)”. Se recomendó la limpieza de los drenajes para que el agua fluya, en aras de quitar el estanque porque mucha agua puede afectar la plantación (página 40). La número 3315 fue expedida el 02 de setiembre de 2016 en folio 39 del expediente físico, reporta un 100% sucio tanto la limpieza del área como de la rodaja. Sobre la coloración de la palma se describió como normal y el drenaje bien. Respecto a la fertilización se observó la existencia de 100 sacos sin aplicación del primer ciclo, ubicados en la bodega; señala: “no se han fertilizado debido a que la rodaja se encuentra totalmente sucia”. En folio 75 del expediente físico se agregó la boleta número 3395 del 07 de diciembre de 2016 donde se da cuenta que la poda, la limpieza del área y de la rodaja esta en un 80% y en proceso; la coloración de la palma normal, y los drenajes hechos. Se indicó el productor hace la limpieza del área manual con guaraña y que hay aplicación de fertilizante completa a diciembre. El 29 de diciembre de 2016 número 3177, reseñó la poda en un 80 % “sin acer (sic)”, la limpieza del área 95% aceptable, la limpieza de la rodaja reportada como buena; la coloración de la palma normal; y los drenajes hechos. En las recomendaciones se indicó: “el productor no aplica agroquímicos… el productor aplicó 75 sacos en 3 días 27/28/29”. De la documental anterior, se denota la plantación no estuvo permanentemente atendida por parte del demandado. La prueba debe ser ponderada en conjunto según las reglas del canon 54 de la ley procesal agraria. Nótese en pocas ocasiones se observó una atención adecuada de la plantación, pues por periodos estuvo sumamente desatendida, lo cual implica que afecta el crecimiento de la planta y de la cosecha. Esta situación fue reportada en los reconocimientos judiciales verificados en la tramitación del proceso. El primero, anticipado para resolver la medida cautelar, fue realizado el 26 de enero de 2017. En lo de interés se relató: “…En general, la plantación se observa en buen estado con excepción de algunas matas que se observan secas, otras se aprecian en sus hojas unas pintas negras pero en buen estado. Se pueden observar varios canales de desague (sic) pero hay cuatro de ellos sucios y obstruídos (sic) y se aprecia en una parte de la plantación agua empozada…” (folio 84 del expediente físico). Para el 09 de junio de 2017 se reportó se encontraba en las mismas condiciones descritas anteriormente. Se agregó: “…Se aprecian matas de palma con pintas negras, en sus hojas pero a simple vista se aprecia la plantación en buen estado. El terreno si se aprecia un poco más sucio y encharralado que en la anterior ocasión y los drenajes se encuentran en igual condición, sin mantenimiento, pese a ello el agua se encuentra aún corriendo sin salirse y provocar inundación o anegación del terreno…” (foja 117 del expediente físico). Adicionado a lo anterior, el reporte de esa documental y de los reconocimientos judiciales es coincidente con lo expresado con el testigo reprochado en la apelación. El declarante [Nombre2] en imagen 47 del expediente virtual del juzgado de origen. Expresó ser ingeniero agrónomo, fue como hace 25 años productor de palma aceitera; visitó la plantación porque se lo pidió el actor como un favor. Relató no recordar la fecha de esa gestión, expresó que arribó a las siguientes conclusiones: “…le hice ver el estado de los drenajes, el desarrollo de las plantas como por ejemplo el tamaño para la época en que se habían sembrado les faltaba desarrollo, además la parte de poda de hojas viejas que le faltaba un poquito siendo el desarrollo muy poco obviamente el tamaño de las frutas iba a ser de menos peso. En cuanto a la limpieza debe ser considerada, lo más importante es la rodaja que se debe tener limpia y en el caso de la finca le faltaba limpieza tanto en canales como en el área. Yo recorrí toda la finca y y (sic) se consideró toda el área y se observó en las mismas condiciones… En cuanto a los drenajes para que trabaje bien es que no tenga maleza y en este caso había bastante y el agua tiene que correr y en la visita pude determinar el estancamiento de agua. Las plantas debe (sic) tener la rodaja limpia, es un área de dos metros alrededor de ella y a la hora de fertliizar (sic) si no está limpia, el fertilizante no se aprovecha bien y en este caso en particular no estaba completa la rodaja. No observé personas trabajando ese día, me pareció escuchar un chapulin (sic) trabajando pero no observé a nadie. Yo vi una parte de chapea echa con chapulin (sic) pero no lo ví (sic) ni observé a nadie. No se aconseja lo lógico es hacerlo manual. Algunas plantas si tenía indicios de corta ya había fruta…”. Si bien no precisa la fecha, se denota la problemática con los drenajes y el estado de las rodajas. Como se indicó, esta declaración se armoniza con la documental emitida por Palma Tica y los reconocimientos judiciales, y es dable concluir la plantación no tenía los cuidados necesarios. En primer orden el referido declarante hace énfasis a los drenajes. La comercial Palma Tica, incluso advirtió el peligro de la cantidad de agua podría afectar la plantación (folio 40), razón suficiente para demostrar durante la ejecución del contrato se mostró falta de cuidado en este punto. Se suma a lo indicado, la limpieza del predio y de la rodaja. Como expresó el declarante en análisis, la rodaja es una zona que debe tener limpia de maleza en su circunferencia la palma aceitera. Nótese en la boleta del 02 de setiembre 2016, se recomendó que se limpiara esa zona para colocar el fertilizante, porque estaba “totalmente sucia”. Es importante recalcar que el cumplimiento de las obligaciones de los contratantes debe mantenerse a todo lo largo de la ejecución del convenio. En el caso del contrato de arrendamiento agrario: “…ha sido definido en la doctrina y jurisprudencia como un contrato de constitución o para la constitución de una empresa agraria. No se trata entonces de un mero alquiler de un bien, como en materia civil, pues con él van otras obligaciones y elementos propios de esa empresa. La característica común de esos contratos es que hay una comunidad de intereses entre quien da y quien recibe el arrendamiento, pues tanto al arrendador como al arrendatario les interesa que se desarrolle la empresa agraria, y por tanto se cuiden y mejoren los elementos de la hacienda agraria que se traspasa. Este objeto particular de los contratos agrarios, en cuanto son instrumentales a la empresa agraria, hace que estén revestidos de principios propios: como el de efectividad, según el cual, el contrato se explica no solo por el contenido del documento, sino por el despliegue efectivo de los actos agrarios de constitución o ejercicio de la empresa agraria, que configuran en la realidad ese contrato. También el principio de duración, pues al tratarse de actividades agrarias determinadas por un hecho técnico, a saber, el cultivo de plantas o la cría de animales, está sujeto a plazos y características propias de los ciclos de la naturaleza (pueden consultarse en ese sentido las resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia N° 73 de las 14:30 horas del 30 de junio de 1993 y N° 75 de las 14:15 horas del 2 de julio de 1993)” (Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, sentencia número 726-f-03 de las 16 horas 18 minutos del 31 de octubre de 2003). De la anterior cita se extrae la naturaleza particular de este tipo de contrato. Rebasa la simple entrega de la cosa, contiene como en el presente caso, una serie de relaciones e incluso contratos interconectados con el arrendamiento. En el subjúdice es de vital importancia el debido cuido de la plantación, porque de las supervisiones con reportes negativos podría implicar la decadencia del plazo de la hipoteca, consentida por [Nombre1] con Palma Tica (ver cláusula primera en folio 9 de expediente físico). También podría afectarse el contrato de compra de fruta suscrito por las partes, pues en tal convención por un lado, el precio a pagar dependía de la calidad del fruto, y en segundo orden exigían para la adquisición de condiciones específicas, tales como tiempo de corta previo a la entrega a Palma Tica, el tipo de pinzote, la condición de la fruta limpia y sin golpear; no estar afecta a sustancias contaminantes o enfermedades; amen de cumplir con las especificaciones que la compradora le comunique por escrito al vendedor. Así se acordó en la cláusula segunda e) visible en folio 66 del expediente físico que corresponde al contrato de compraventa de fruta. Se comprende que las boletas de reiterada cita, donde constan las visitas técnicas a la plantación cumple con las comunicaciones de Palma Tica al demandado, donde le señala los defectos técnicos en la atención de la palma aceitera. De ahí considera esta Cámara, los elementos probatorios vertidos en autos, llevan a la conclusión el inmueble no estaba permanentemente con el cuidado debido. Se reitera, es inadmisible valorar parcialmente las probanzas para observar que en un momento determinado la plantación estaba asistida, sino es la conducta desplegada a lo largo de la ejecución del contrato. Esto debe de ser así, porque una plantación de la naturaleza de este asunto tiene efectos acumulativos, en el sentido que, si en un momento hay una debida atención, la repercusión se verá por ejemplo en la calidad y cantidad de la fruta oleaginosa; o bien en el debilitamiento de la planta que puede afectarse con plagas o enfermedades que no pueda combatir. En cuanto a los drenajes, siempre se mencionó que no estaban atendidos cabalmente, y como lo indicó el inspector de Palma Tica las plantas y frutos se pueden pudrir. Esta situación por sí es lo suficiente grave para decretar la resolución del contrato, aunque como se tiene por demostrado, la falta del deber de cuidado del demandado trasciende a este aspecto.

VIII.Se apela lo concerniente al incumplimiento del cambio de destino porque se tuvo por demostrada la presencia de ganado en la heredad. En este punto se cuestiona no se le concedió valor a la declaración de [Nombre3] y [Nombre4] . Tales declarantes expresan el ganado que había en la heredad en diversas oportunidades eran de su propiedad. En cuanto al primero, [Nombre3] en imagen 54 expediente electrónico afirmó: “…Mi ganado se me ha pasado a la finca de [Nombre5] (sic) y cuando me han dicho que esta ahí el ganado yo voy y lo saco, [Nombre5]… (sic) no me ha hecho reclamos pro algun (sic) daño hecho por el ganado a la palma, el ganado que se ha metido a la propiedad es aproximadamente de quince”. Por su parte [Nombre4] (cuadro 57 expediente virtual juzgado de origen) adujó la última vez que estuvo en el predio, fue la semana anterior a rendir declaración, porque uno de sus animales estaba dentro de la propiedad. Lo anterior permite comprobar que el estado de las cercas no era idóneo para retener a los animales. Existe una práctica generalizada en el país en cuanto al sistema de delimitado cuando hay plantaciones que deban ser protegidas de animales, principalmente de ganado vacuno. La cual radica en el tipo de cercas que deben tener, y la cantidad de alambres de púas para evitar que los semovientes las rompan con facilidad. En conjunto los postes deben de tener una distancia menor y ser lo suficientemente fuertes para evitar la destrucción. En la especie, la única razón por la cual ingresan animales al predio sin que sea por un subarriendo, es por la desidia en el cuido de las cercas. No está comprobado el subarriendo, de lo que hay certeza es de la presencia de animales. Como se indicó solo puede ser por la falta de diligencia y cuidado del demandado, implicando un riesgo que es previsible. La presencia de animales en la plantación no se limita solo a esas dos ocasiones, sino se puede constar se daba de manera regular. Para ilustrar lo anterior, debe observarse la boleta de asistencia técnica de Palma Tica expedida el 30 de diciembre de 2015 donde se reportó la presencia de ganado (foja 41 expediente físico). La declarante [Nombre6] (cuadro 52 expediente virtual del juzgado) expresó ver ganado en una visita, dijo la vio llena de ganado, aunque no le consta de quien era. La manifestante [Nombre7] (imagen 55 expediente virtual del juzgado) expuso ha visto el ganado adentro cuando fueron a realizar una visita a la heredad. Por otra parte, el ya citado testigo [Nombre2] en imagen 47 expediente virtual del juzgado, señaló cuando estuvo en el predio ya citado en el considerando anterior, expresó no haber visto ganado, pero si varios cerdos. Esa situación era constante, pues en el reconocimiento judicial de imagen 84, se da cuenta del estado de las cercas dañadas por el lado sur dando apariencia de ser cortada. Se reportó: “…Por el sector este se aprecia un portillo el cual es de fácil acceso pues se abre como a una distancia de dos metros y se parecía que ha estado ingresando ganado al terreno por ese sector y que ha estado transitando por toda la propiedad ya que hay evidencia de boñigas algunas muy recientes en todo el terreno…” Agrega se observó un cerdo y un caballo. Reseña, en el terreno colindante por el sector este es potrero donde hay ganado pastando (foja 84 expediente físico). La situación no varió en el reconocimiento judicial llevado a cabo el 09 de junio de 2017 (página 117 expediente físico). Se aportaron junto con la demanda, un disco compacto con fotografías, donde se da cuenta de varias fechas, e imágenes con ganado. Sin embargo, aunque no fueron protestadas por la parte contraria, las mismas no están relacionadas con el predio o bien con algún elemento objetivo que permite tener la certeza se trata de la heredad en conflicto, y el ganado este dentro de los límites de tal. Empero, esa situación no resta valor a las demás probanzas en conjunto, en cuanto es innegable la presencia de animales en la plantación, lo cual constituye una conducta contraria al deber de cuidado requerido en el contrato. Al respecto el artículo 1140 del Código Civil indica cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el restablecimiento de la cosa a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios. En el súblite es evidente no se ha usado el predio como buen padre de familia, porque no se han tomado las previsiones necesarias para evitar la presencia de animales que puedan dañar la plantación, afectar el crecimiento, comerse frutos entre otros. Este concepto jurídico indeterminado, debe suplirse de contenido en cada caso objeto de estudio. En el evento de la materia agraria, el mismo debe de superar el concepto tradicional del Derecho Romano, en cuanto exige un comportamiento ideal, que es normal y generalizado para el cuidado y administración de la cosa encargada. Esta debe entenderse en el contexto de la empres agraria, y específicamente en cuanto a las destrezas de la persona empresaria agraria. Quienes dirigen una empresa de esta naturaleza, deben de tener destrezas y cualidades más allá del conocimiento generalizado. Debe comprobar conocer los aspectos técnicos propios de la actividad desarrollada. Al mismo tiempo, tener la capacidad de poder bregar con los riesgos inherentes a los ciclos productivos, como el biológico, aquellos propios de la administración vinculados con los riesgos generados por la economía, procesos sociales y políticos. Con lo anterior se deja en evidencia, el concepto romano del buen padre de familia es rebasado, porque en la actualidad, con las nuevas técnicas para los manejos de los cultivos, se requiere de cualidades superiores a las de la generalidad. En la especie se trata de un empresario vinculado con el cultivo de fruta de palma oleaginosa, la cual requiere, de acuerdo con el contrato de compraventa con Palma Tica, determinados requerimientos en el cuido, poda, limpieza del terreno, manejo de drenajes, control de plagas, aplicación de fertilizante y agroquímicos varios, como ya se ha expresado a lo largo de esta sentencia. Esto se lleva a la técnica, también explicada, de las divisorias. Pues en otro tipo de actividad agraria, bastará con carriles para establecer los límites; empero tratándose de cercas, que además tengan la posibilidad de contener el ingreso de animales, como el ganado vacuno, en aras de minimizar el riesgo de dañar la plantación, lo cual podría redundar en la calidad y cantidad de la producción, deben de tomarse las previsiones necesarias para hacerlas resistentes, dar mantenimiento continuo, máxime si en un predio vecino hay potrero con animales pastando. Debe observarse el numeral 1139 del Código Civil regula la posibilidad de eximir al arrendatario de la responsabilidad que pudiera tener debido al deterioro de la cosa, demostrando proviene de causa que le es extraña o ha empleado todos los cuidados a los cuales está obligado. En este asunto, como se explicó las pruebas sobre la condición de las cercas, los hallazgos en los reconocimientos judiciales de la presencia de pisadas de ganado; abonado a lo detectado en la inspección de Palma Tica y las declaraciones, es indiscutible no se emplearon los cuidados para prevenir el ingreso del ganado, aspecto que es esencial en el ejercicio de la actividad desplegada a raíz del contrato. La tesis del apelante es insostenible a la luz de lo explicado y probado, y por esa razón ha de rechazarse el agravio.

IX.De manera genérica expone no se valoró la documental sobre los desembolsos por pago de la fruta y el cheque girado a la sociedad actora. El primer y tercer párrafo del numeral 590 del nuevo Código de Trabajo, ley 9343, señala: “El escrito en que se interponga el recurso de apelación deberá contener, bajo pena de ser declarado inadmisible, las razones claras y precisas que ameritan la revocatoria del pronunciamiento, incluidas las alegaciones de nulidad concomitante que se estimen de interés… En ningún caso será necesario citar las normas jurídicas que se consideran violadas, pero la reclamación debe ser clara en razones por las cuales la parte se considera afectada. Los errores que se puedan cometer en la mención de normas no serán motivos para decretar la inadmisibilidad del recurso…”. Esta norma es de aplicación por remisión del ordinal 60 de la Ley de Jurisdicción Agraria, y empleo por el transitorio I de la ley 9373. Esta regulación guarda íntima relación con la competencia funcional del Tribunal; aunque se trata de un recurso ausente de formalidades, es imperante quien impugna exprese de manera clara y precisa las razones por las cuales estima se debe modificar la pieza apelada. Debido a lo anterior, al no explicar la parte los motivos por los cuales se muestra disconforme con este punto es improcedente esta Sede emita pronunciamiento sobre ese aspecto.

X.Concerniente a los árboles cortado acusa mala fe del actor porque la sociedad había gestionado un permiso de extracción de madera. Se admitió en esta instancia la probanza documental atinente a la solicitud de [Nombre1] de extracción de madera del predio arrendado. En imagen 163 del expediente virtual del juzgado de origen, se agregó una solicitud de [Nombre1] dirigida al Ministerio de Ambiente y Energía donde se pide la extracción de 34 árboles para “inyectar capital a las actividades productivas de la finca”. En conjunto se agregó una constancia número 088446G de [Nombre8] , ingeniero forestal, dando cuenta la finca de [Nombre1] no es bosque, sino en potrero con cultivo de palma aceitera (cuadros 164 y 165). Concedida la audiencia a la contraria, se aportó la resolución administrativa ACOSA-RFGD-011-2013-PE, donde se resuelve la solicitud de [Nombre1] para el aprovechamiento forestal. En lo relevante se dispuso denegar la solicitud debido a que el inventario forestal del ingeniero Salazar Arias no cumple con lo establecido en el artículo 27 de la Ley Forestal (cuadro 32 expediente virtual de esta Cámara). También se aportó una constancia del referido profesional donde se da cuenta el plan de aprovechamiento nunca fue ejecutado por la ausencia del permiso del Ministerio (imagen 33 expediente virtual del Tribunal). Lo comprobado en el litigio, radica en el daño a árboles ubicado en el terreno. Sobre esa situación se constata lo siguiente: “…En la parte [Dirección1] del terreno cerca de ese lindero se aprecian varios árboles caídos, otros secos y muertos (4) y otros que van por ese mismo estado secándose y con muerte progresiva debido a que en su base se observa se les ha hecho huecos al parecer con hoja de motosierra y que según dice el actor le han echado herbicida para secarlos y dañarlos. Estos árboles en esa condición se cuentan 11 dentro de los cuales hay especies de Zapatero, Lagartillo y aguacatillo y un Chilamate de gran tamaño y extensión. También se aprecian los tocones de siete árboles que fueron cortados” (folio 84). Como se denota de la documental analizada, se ha desvirtuado el argumento de la demandada en cuanto a la tala es producto de un aprovechamiento forestal del actor. Argumento, además de falaz está teñido de mala fe tanto contractual como procesal. De los datos arrojados en el reconocimiento judicial se puede concluir la existencia de una corta de árboles en cantidad importante, sin comprobar el poseedor momentáneo motivo alguno para restar su responsabilidad. Supra se hizo mención al artículo 1139 del Código Civil, en cuanto se podría eximir del deterioro, pérdida y daño del conjunto forestal citado, si demuestra proviene de causa ajena o si ha empleado los medios para procurar el cuido. Es razonable considerar el daño a esa cantidad de árboles, por los restos de tocones y marcas de objeto filoso en la base, se procuró de manera gradual su destrucción y tala; por otra parte en una finca donde requiere un cuido permanente resulta inadmisible no tenga conocimiento el demandado quien hizo el daño, o tener noticias de esa situación. El cuido del patrimonio forestal esta bajo su responsabilidad al ser el poseedor mediato debido al contrato de arrendamiento, el cual lleva implícito el deber de cuidar la cosa conforme se explicó en acápites anteriores. Por otra parte, se extraña diligencia alguna tendiente a detener el daño de los árboles, poner denuncias o gestiones judiciales o administrativas para procurar ubicar a los responsables. Así como comprobar las medidas para rescatar las especies en el evento que técnicamente fuera posible. Sumado a lo anterior en la cláusula 11 del convenio principal se pactaron las obligaciones del arrendatario de avisar al propietario de cualquier daño que sufra la finca. También se pactó no se haría extracción del recurso forestal. Empero, esa situación tampoco se comprobó, sumando a otra causal para dar por finalizado el contrato. Pero no hay elementos de prueba para eximirle de la responsabilidad, y producto de lo anterior, tal y como lo decreta la sentencia apelada deberá cancelar ese daño.

XI.Por último combate lo indicado en la sentencia sobre el pago de impuestos municipales. En la cláusula 7 del convenio principal se pactó lo atinente al pago de servicios a cargo del arrendatario tanto de servicios básicos como electricidad, agua, teléfono, incluyendo el pago de impuestos municipales y cualquier carga tributaria como consecuencia de la explotación de la finca. En el subexámine se tiene probado, [Nombre9] , quien es el representante legal de [Nombre1] pagó al Acueducto de Agua Buena de Sierpe de Osa el 11 de febrero de 2016 la suma de treinta y siete mil colones por servicio de agua de enero a febrero del 2015; enero y febrero del 2016 y reinstalación según consta en el documento de folio 37 expediente físico. El 22 de noviembre de 2018 se emitió un aviso de cobro administrativo a la empresa actora por parte de la Administración Tributaria de la Municipalidad de Osa, donde se da cuenta de la ausencia de pago del primero de abril de 2017 hasta el 22 de noviembre de 2018, por la suma de doscientos sesenta y ocho mil quinientos diecinueve colones con treinta y un céntimos, de acuerdo con la probanza de imagen 17 del expediente virtual del Tribunal. Los impuestos municipales de la fase 2013 y 2014 fueron cancelados el 21 de enero de 2014; los del periodo 2015 fueron honrados parcialmente el 24 de abril de 2015; el resto del ciclo 2015 y 2016 fueron cancelados el 10 de mayo de 2016, al tenor de la documental en fojas 37 vuelto a 39 vuelto; legible en su totalidad en escritorio virtual del Tribunal Agrario en imágenes 12 a 15 en modo PDF. Para el cinco de junio de 2017 los impuestos municipales sobre la finca arrendada se encontraban pagados, lo cual se deriva de la certificación de imagen 166 del expediente virtual del juzgado de origen. Como se denota, lleva parcialmente razón el apelante, en cuanto se encuentran los tributos al día. No obstante, carece de fundamento fáctico para comprobar fue él quien los pagó. Queda en evidencia no se cumplió en tiempo la obligación asumida, pues se generó, según se muestra del recuento anterior, un cobro administrativo. Tenía la carga de la prueba en demostrar que fue esa parte la que pagó conforme a lo pactado, pero se concluye no cumplió. Otro aspecto importante, ya mencionado en consideraciones precedentes, es que el cumplimiento del contrato debe de mantenerse a lo largo de la ejecución de tal. No basta con que al momento de resolver el asunto la situación conflictiva se subsane, pues eso sería contrario a la buena fe contractual. Es menester, la conducta sostenida en la ejecución del contrato debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes, actuando de la manera más adecuada y proba atendiendo los aspectos reales de la convención. El pago de los impuestos municipales no se limita a un tema de responsabilidad fiscal, sino que tenía efectos sobre el contrato de crédito, pues tal omisión daba pie al decaimiento del plazo, lo cual es pernicioso fundamentalmente para el propietario del bien, quien consintió el gravamen y con ello el menoscabo de su patrimonio en el evento de una subasta pública. Producto de lo anterior, deberá confirmarse la sentencia en lo apelado, por la fundamentación y razones dadas en esta instancia."

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Firmar Documento *160002350419AG* ORDINARIO ACTOR/A:

INVERSIONES C.O.V. [Nombre1] S.A.

DEMANDADO/A:

[Nombre12] GERARDO ORTIZ VALVERDE VOTO N° 000229-F-2019 TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las dieciséis horas y cincuenta y ocho minutos del cuatro de abril de dos mil diecinueve.

PROCESO ORDINARIO establecido por INVERSIONES C.O.V [Nombre1] SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica número CED1 - - , representado por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma [Nombre2] , mayor, soltero, comerciante, vecino de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED2 - - ; contra [Nombre3] , mayor, casado, comerciante, vecino de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED3 - - ; y COMPAÑÍA [Nombre4] TICA SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica CED4 - - , representado por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma [Nombre5] , cédula de identidad número CED5 - - . Actúa como defensora pública de la parte actora la licenciada Laura Beita Benavente; como abogado director de la parte demandada el letrado Mario Villegas García, colegiado mil setecientos treinta y dos. Tramitado ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, con sede en Corredores.

RESULTANDO:

1. La parte actora Inversiones C.O.V. [Nombre1] Sociedad Anónima formuló el presente proceso ordinario estimado en la suma de diez millones y solicita en sentencia se declare lo siguiente: "... 1. Se declare con lugar la presente demanda ordinaria en todos sus extremos. 2. Se declare que el accionado ha incumplido con las cláusulas segunda (2), sétima (7), décima primera (11) y décima quinta (15), del contrato de arriendo suscrito en la escritura pública número ciento sesenta y uno tomo catorce, de fecha de 24 de abril de 2013, esto sobre una finca inscrita ante el Registro Público de la Propiedad, bajo matrícula número CED6- . 3. Que también existe incumplimiento por parte del demandado de las cláusulas segunda (2), quinta (5), sexta (6) y novena (9) de la ampliación y modificación al contrato de arriendo realizada según acta de conciliación de fecha 15 de junio de 2016, la cual fue debidamente protocolizada en la escritura pública número cuarenta y nueve cuarenta del notario Jorge Zúñiga Calderón, en fecha 16 de junio de 2016. 4. A raíz del incumplimiento dado por el accionado, se proceda a declarar la resolución del contrato hecho en la escritura pública número ciento sesenta y uno, tomo catorce, de fecha 24 de abril de 2013 y ampliado y modificado según acta de conciliación de fecha 15 de junio de 2016, la cual fue debidamente protocolizada en la escritura pública número cuarenta y nueve – cuarenta. 5. Como consecuencia del incumplimiento, se proceda conforme lo establece la cláusula penal señalada en la cláusula décima sétima. 6. Deberá el resistente indemnizar al pago de daños y perjuicios, con ocasión a la resolución del presente contrato, con los intereses debidamente indexados. Daño Moral: El suscrito me he visto afectado emocionalmente por el actuar del demandado. Su incumplimiento al contrato que suscribimos ha hecho que mi estado de ánimo se vea afectado. No he podido dormir a causa de ésta situación, me encuentro muy estresado, triste, angustiado, deprimido, pensando en que puedo perder mi finca por el actuar de mala fe del demandado. Incluso al ser el resistente hermano mío más indignación me ha hecho pasar cuanto se ha creado un conflicto familiar, generando una terrible depresión por este asunto. He tenido que acudir a citas médicas con un neurólogo a causa del insomnio y los fuertes dolores de cabeza que he tenido por todo éste problema. Estimo este daño en la suma de cinco millones de colones. Daño Material: La finca ha estado en completo abandono, encharralada, la [Nombre4] se encuentra en estado de retraso. El demandado ha utilizado el terreno para arriendo de ganado, aspecto que acordamos únicamente iba a ser destinada a [Nombre4] africana. Cortó y quemó alrededor de unos cincuenta árboles que existían en el terreno y que acordamos se iban a mantener. Éstos árboles eran de la especie amarillón, zapatero, chilamate, cedros, entre otros. Además he tenido que realizar los pagos de servicios básicos producto del incumplimiento del accionado. Este daño lo estimo en la suma de quince millones de colones, sin perjuicio de que la prueba indique un monto mayor. Perjuicios: El atraso de los arriendos que debe de cancelarme el accionado, ha hecho que tenga una gran pérdida económica para desarrollar otras actividades, tales como: desarrollo y mantenimiento de unos lotes que tengo y que tenía planeado invertir para una futura venta. El perjuicio lo estimo en la suma de nueve millones de colones. 7. Que se proceda a ponerme en perfecta posesión del fundo y a su vez se ordene el desalojo del accionado. 8. Se condene al accionado al pago de las costas procesales y personales, con ocasión a esta demanda..." (ver demanda a folios 42 al 48 expediente físico).

2. La parte demandada fue debidamente notificada de la demanda, contestando negativamente la misma, sin oponer excepciones (ver folios 56 al 64 expediente físico).

3. El Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, Corredores, mediante resolución de las catorce horas y treinta y tres minutos del diecinueve de marzo de dos mil dieciocho, ordenó a la demandante que integre a la litis a [Nombre4] Tica Sociedad Anónima, contra quien realiza las siguientes pretensiones: “…1.- Se declare con lugar la presente demanda en todos sus extremos. 2.- Se rebaje de la deuda a mi nombre en [Nombre4] Tica el desembolso por la suma de dos millones de colones efectuados el día 21 de julio de 2016, el cual se hizo sin mi consentimiento conforme el acuerdo pactado con la demandada. 3.- Solicito se le ordene a la Compañía [Nombre4] , que en adelante se me brinde información de estado de cuenta de la línea de crédito a mi nombre, y que demás información sobre la finca que tengo como garantía, en el momento que lo requiera…” (Ver Escritorio Virtual del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, Corredores, [Dirección1] , archivo del 06/04/2018 de las 07:42:33).

4. Dicha demanda a pesar de estar debidamente notificada, no fue contestada por la Compañía accionada y se le declaró rebelde mediante resolución ocho horas y veinte minutos del doce de junio de dos mil dieciocho (Ver Escritorio Virtual del Juzgado Agrario de Corredores, Documentos Asociados, archivo del 12/06/2018 de las 08:20:23).

5. El Juez [Nombre2] Rojas Rojas, del Juzgado Agrario de Corredores, mediante la sentencia Nº 176-2018 de las quince horas veintinueve minutos del veintiocho de setiembre del año dos mil dieciocho, resolvió: “De conformidad con lo expuesto, normativa, doctrina y jurisprudencia de cita, se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la presente demanda establecida por la demanda de Inversiones C.O.V [Nombre1] S.A contra [Nombre4] Tica S.A, representada por el señor el señor (sic) [Nombre5] , sin condenatoria costas (sic) toda vez que no existe merito para ello. Se ACOGE PARCIALMENTE la demanda planteada por Inversiones C.O.V [Nombre1] S.A contra [Nombre3] , en la forma que se dirá, entendiéndose por denegado lo que no se conceda expresamente, consecuentemente se declara: 1. Se Acoge parcialmente la demanda. 2. Se declara que el accionado [Nombre3] ha incumplido con las cláusulas segunda (2), sétima (7), décima primera (11) y décima quinta (15), del contrato de arriendo suscrito en la escritura pública número ciento sesenta y uno tomo catorce, de fecha de 24 de abril de 2013, esto sobre una finca inscrita ante el Registro Público de la Propiedad, bajo matrícula número [Placa1], descrita en el plano catastro P 0833920-1989. 3. Que el accionado incumplió las cláusulas segunda (2), quinta (5), sexta (6) y novena (9) de la ampliación y modificación al contrato de arriendo realizada según acta de conciliación de fecha 15 de junio de 2016, la cual fue debidamente protocolizada en la escritura pública número cuarenta y nueve-cuarenta del notario Jorge Zúñiga Calderón, en fecha 16 de junio de 2016. 4. Se declara la resolución del contrato realizado en la escritura pública número ciento sesenta y uno, tomo catorce, de fecha 24 de abril de 2013 y ampliado y modificado según acta de conciliación de fecha 15 de junio de 2016, la cual fue debidamente protocolizada en la escritura pública número cuarenta y nueve - cuarenta del notario Jorge Zúñiga Calderón, en fecha 16 de junio de 2016, suscrito por Inversiones C.O.V [Nombre1] S.A, cédula jurídica CED7- representada por el señor [Nombre2] en su condición de presidente con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la Sociedad y el señor [Nombre3] , por incumplimiento contractual declarado por parte del señor [Nombre3] () . 5. Se rechaza la pretensión quinta realizada por la accionante dado lo resuelto en la anterior pretensión. 6. Se condena a [Nombre3] al pago de los daños y perjuicios a favor de la parte actora Inversiones C.O.V [Nombre1] S.A, suma que deberán ser determinadas en ejecución de sentencia, sobre los siguientes extremos pretendidos por concepto de DAÑOS: La corta y daños de los árboles maderables existentes en la finca arrendada propiedad de la accionante. PERJUICIOS: Se acoge el pago de indemnización por pérdida económica causados a la accionante por el atraso de los arriendos dejados de percibir. 7. Procedase a poner en perfecta posesión a la Sociedad accionante por medio de su representante el señor [Nombre2] la finca inscrita ante el Registro Público de la Propiedad, bajo matrícula número CED8, descrita en el plano catastro P-0833920-1989 inscrita a su nombre, y a su vez se ordena el desalojo inmediato del señor [Nombre3] , de dicha finca. 8- Se condena al codemandado [Nombre3] al pago de ambas costas de la demanda por resultar vencido…" (Escritorio Virtual del Juzgado Agrario de Corredores, Documentos Asociados, archivo del 28/09/2018 de las 15:29:58).

6. El actor, interpuso recurso de apelación con indicación expresa de las razones en que se apoyaron para refutar la tesis del juzgado de instancia, (Ver Escritorio Virtual del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de Corredores, Bandeja de Escritos, archivo del 29/11/2018 de las 04:03:31).

7. En la substanciación del proceso no se han observado las prescripciones legales, y carece de errores u omisiones capaces de producir la nulidad del fallo.

Redacta la jueza Díaz Bolaños; y,

CONSIDERANDO:

I.La parte demandada junto con el pliego recursivo aporta la documental visible en imágenes 163 a 167. En esta instancia se concedió audiencia a la contraria (imagen 5 del expediente virtual de este Tribunal en modo PDF), quien aportó como contraprueba los documentos visibles 12 a 24 del citado expediente. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en voto 728 de las 10 horas 5 minutos del 4 de octubre de 2007, señaló sobre este tema lo siguiente: "Sobre la prueba para mejor resolver... Esta Sala ha reiterado que la prueba propuesta en esa condición, por su naturaleza, es discrecional para el juzgador, quien decide su conveniencia y necesidad. Se trata de una facultad que le permite incorporar, en la fase conclusiva, elementos demostrativos relevantes para la correcta decisión del conflicto. Pero si la ordena, debe respetarse el debido proceso. En relación, de este órgano, véase sentencia no. 203 de las 14 horas 35 minutos del 15 de noviembre de 1991. Sobre los parámetros que determinan su aplicación, puede consultarse la resolución no. 268 de las 16 horas 10 minutos del 3 de abril del 2002. Desde esta perspectiva, si bien se permite incorporar para mejor resolver probanzas totalmente nuevas, así como aquellas que fueron declaradas inevacuables, nulas, rechazadas por extemporáneas o inadmisibles, o bien relacionadas a hechos que se tuvieron por ciertos ante la rebeldía del accionado -incluso al resolver apelaciones- (artículos 331 y 575 de la normativa procesal civil), ciertamente, la decisión de recabarla es estrictamente facultativa para el juez, ergo, corresponde a una valoración discrecional del juzgador, quien puede prescindir de ella sin necesidad de resolución expresa". De lo anterior se comprende la admisión de tal probanza es facultativa; siendo menester no se emplee para crear situaciones de desequilibrio procesal. En este asunto, se denota las probanzas aportadas por la demandada apelante son complementarias de las ya agregadas en autos. Por otra parte, en aras de mantener el equilibrio procesal ya citado, es dable admitir la contraprueba ofrecida por la actora; en conjunto aporta probanzas ya incluidas en el expediente de manera ordinaria, pero que no eran legibles y resultan esenciales para resolver agravios del recurso. De conformidad con el canon 60 de la Ley de Jurisdicción Agraria, relacionado con los ordinales 593 y 594 ambos del Código de Trabajo 9343 se deberán admitir las probanzas indicadas.

II.Se comparte el conjunto de hechos probados por tener buen sustento en los autos. De tal linaje se incluyen en esta instancia: 14. [Nombre2] pagó al Acueducto de Agua Buena de Sierpe de Osa el 11 de febrero de 2016 la suma de treinta y siete mil colones por servicio de agua de enero a febrero del 2015; enero y febrero del 2016 y reinstalación (documento de folio 37 expediente físico). 15. El 22 de noviembre de 2018 se emitió un aviso de cobro administrativo a la empresa actora por parte de la Administración Tributaria de la Municipalidad de Osa, donde se da cuenta a la ausencia de pago del primero de abril de 2017 hasta el 22 de noviembre de 2018, por la suma doscientos sesenta y ocho mil quinientos diecinueve colones con treinta y un céntimos (documento de imagen 17 del expediente virtual del Tribunal). 16. Los impuestos municipales del periodo 2013 y 2014 fueron cancelados el 21 de enero de 2014; los de la fase 2015 fueron pagados parcialmente el 24 de abril de 2015; el resto del lapso 2015 y 2016 fueron honrados el 10 de mayo de 2016 (documental en fojas 37 vuelto a 39 vuelto; legible en su totalidad en escritorio virtual del Tribunal Agrario en imágenes 12 a 15 en modo PDF). 17. Para el cinco de junio de 2017 los impuestos municipales sobre la finca arrendada se encontraban pagados (certificación de imagen 166 del expediente virtual del juzgado de origen). 18. En el bien objeto de contrato en diversas oportunidades sin precisar fecha, se encuentra ganado vacuno, caballos, cerdos (documento de folio 41, declaración de [Nombre6] , [Nombre7] , [Nombre8] , [Nombre9] ; [Nombre10] , [Nombre11] en folios 47, 52, 54, 55, 57, 58 del expediente físico respectivamente; y actas de reconocimiento judicial de [Dirección2] ). 19. Para el 26 de enero de 2016 las cercas estaban en sectores cortadas y rotos, y había rastros por un portillo de ingreso de ganado así como excretas por todo la finca (acta de reconocimiento de folio 84).

III.El sílabo de eventos indemostrados se prohíjan por cuanto no se arribaron a los autos probanzas de lo ahí indicado. De tal naturaleza se agrega en esta instancia: 4. Que el demandado subarrendara la finca. No hay probanzas sobre tal extremo.

IV.Se apela la sentencia de las 15 horas 29 minutos del 28 de setiembre de 2018 visible en imágenes 127 a 154 del expediente virtual del Juzgado Agrario de Corredores. En tal decisión se acogió parcialmente la demanda; respecto a Palmatica Sociedad Anónima fue declarada sin lugar y sin condenatoria en costas. Respecto al codemandado [Nombre3] lo declaró incumpliente de las cláusulas segunda, sétima, décima primera, décima quinta del contrato de arriendo del 24 de abril de 2013 sobre la finca del partido de Puntarenas número CED9; así como las segunda, quinta, sexta y novena de la ampliación y modificación del contrato de arriendo del 16 de junio de 2016. Además, declaró la resolución de tales; lo condenó al pago de daños y perjuicios. Sobre el primer extremo se fijó la obligación de indemnizar la corta y daños de los árboles maderables; respecto a los perjuicios acogió la indemnización por la pérdida económica causados por el retraso de los arriendos dejados de percibir. Ordenó poner al actor en posesión de la finca y condenó al pago de ambas costas de la demanda. El recurso es interpuesto por el codemandado [Nombre12] por los siguientes motivos. Acusa la omisión en la valoración de la prueba. Cita el hecho probado dos, indica el incremento del 10% sobre el precio pactado, omitió valorar ese elemento esencial en el contrato de arrendamiento que fue sometido a ponderación. Ese incremento aduce, es solo indicativo a partir de la fecha de suscripción del convenio, pero explica es omiso en su periodicidad, lo cual lo dejó en indefensión. Se le pone un incremento anual en forma unilateral por el accionado lo cual no está contemplado en el convenio como prueba. Indica no se valoró los informes de inspección de campo de los funcionarios de [Nombre4] Tica sobre el estado de la plantación, los cuales se aportaron en la demanda. En tales documentos, afirma se verá que la plantación no eran charrales y la poda, rodaja de [Nombre4] y mantenimiento de drenajes no son causas de incumplimiento del contrato. Esa situación es contradictoria al indicar que los drenajes no están limpios, pero se observa a pesar de esto el agua está corriendo sin salirse y provocar inundación o anegación del terreno. Manifiesta, se “hiper” valoró el testimonio de [Nombre6] , sin ser perito acreditado en ese proceso, el a quo tomó en cuenta su testimonio y no así los informes técnicos de [Nombre4] Tica. Aduce, estos son relevantes en el contrato suscrito con la acreedora. Indica, no se valoró la declaración de [Nombre8] y extracta un segmento. Cita a [Nombre10] el cual a su entender fue claro en su declaración que el ganado se pasaba a la finca arrendada por el apelante. Con esos dos testimonios explica, los semovientes se pasaban a la finca arrendada, que es totalmente diferente a que él hiciera un ejercicio abusivo del contrato. Nuevamente señala hay una indebida ponderación de la documental de [Nombre4] Tica que corresponde al pago de los desembolsos por pago de fruta de [Nombre4] aceitera y el cheque girado a la sociedad representada por la actora. Por otra parte, afirma, que existen árboles cortados en la finca arrendada, pero la sentencia no tiene prueba, que él lo hacía y se toma como un hecho probado aunque el actor indicó que él ingresaba a la finca y de eso no se daba cuenta. El accionante, con su actuar de mala fe, tal como lo mencionó su hermano [Nombre2] , mediante engaño y en forma maliciosa ha querido atribuirle para sacar provecho a su favor que ha cortado los árboles; se cuestiona: acaso demostró cuando lo vio, cómo lo hizo. Afirma fue el citado [Nombre2] quien gestionó ante el MINAE la corta y aprovechamiento de árboles en la finca arrendada, según documento adjunto. Respecto a los servicios públicos no demostró el actor que haya cancelado tales servicios, por lo cual aporta el documento de pago de los tributos municipales. Pide se acoja el recurso, se anule la sentencia por violación al debido proceso por indebida apreciación de la prueba testimonial, documental ofrecida por esa parte, y el contrato de arrendamiento el incremento del 10% no determinó el plazo que el accionado por lo que carece de derecho de modificarlo en forma unilateral porque es un elemento esencial el cual no se contempló su periodicidad, debió establecerse de manera consensual (imágenes 159 a 162).

V.Debido a lo apelado previo a la resolución del asunto, es oportuno hacer una breve reseña de lo acontecido según los autos. Entre la sociedad Inversiones C.O.V. [Nombre1] Sociedad Anónima, en lo sucesivo denominado [Nombre1] y [Nombre3] se suscribió un contrato de arrendamiento sobre la finca del partido de Puntarenas número CED10 el 24 de abril de 2013 el cual se llamará convenio principal (folios 3 a 6 del expediente físico). Este acuerdo fue adicionado en un documento denominado “acta de conciliación” rubricado el 15 de junio de 2016 agregado en folios 15 a 17; 76 a 78 del expediente físico; e imágenes 89 a 91 del expediente electrónico del juzgado de origen. Se identificará esta adición como ampliación del contrato. El arrendamiento del predio era para destinarla a la siembra de [Nombre4] aceitera. Por otra parte, el demandado se constituyó en deudor de la mercantil Compañía [Nombre4] Tica Sociedad Anónima, llamada sucesivamente como [Nombre4] , concediendo en hipoteca en primer y segundo grado el inmueble arrendado, con el consentimiento de [Nombre1] (documento de folio 7 a 13, imágenes 108 a 112). En la demanda se pide la resolución del contrato por incumplimiento (fojas 44 vuelto a 45 vuelto), específicamente de las cláusulas que de seguido se indican. Del convenio principal la segunda: “Que el primero arrienda al segundo la finca descrita en la cláusula primera, y que se destinará exclusivamente a la siembra de [Nombre4] aceitera. No podrá ser cambiado su destino sin el consentimiento previo del arrendante, consentimiento el cual deberá ser otorgado por escrito. Que el segundo es conocedor del estado de la finca y se compromete a conservarla en las misma o mejores condiciones que como la recibe”. La sétima concierne al pago de servicios y fue pactada así: “El arrendatario pagará los servicios de electricidad, agua, teléfono, y cualquier otro servicio que el Arrendatario desee instalar, incluidos los impuestos municipales y cualquier carga tributaria como consecuencia de la explotación de la finca”. En el punto once se pactaron las obligaciones del arrendatario de la siguiente manera: “a- avisar al propietario de cualquier daño que sufre la finca, b- Servirse de la cosa exclusivamente para el destino pactado, c- Conservar la finca en buen estado, c- restituir la finca al arrendador al final del contrato”. Por último, fue invocada como incumplida la quinceava, la cual indica: “PROHIBICION DE CEDER O SUBARRENDAR: El arrendatario tiene prohibición de ceder el arriendo a terceras personas, salvo pacto en contrario, también queda prohibido para el arrendatario, la explotación de cualquier especie de árboles maderables que existan en la finca, en caso de venta del inmueble, la parte arrendante se obliga a avisar al Arrendatario con un mínimo de tres meses de anticipación….” (lo destacado es del texto original). Del denominado ampliación del contrato se reclaman incumplidos los siguientes acápites: “DOS. La sociedad representada por el señor [Nombre2] autoriza expresamente a [Nombre3], para que realice el pago del arrendamiento, correspondiente al periodo [Telf1], a más tardar el día primero de agosto del año dos mil dieciséis, con sus respectivos intereses. Vencida esta fecha el arrendador queda en libertad de proceder a la resolución del contrato y activar la cláusula que se establece en la CLAUSULA DECIMA SETIMA….CINCO. El señor [Nombre3] se compromete a realizar la rodaja de todas las matas de [Nombre4] aceitera, sembradas en la [Dirección3] - , en un plazo máximo de veintidós (sic) naturales a partir de la firma de este documento; para posteriormente aplicar el fertilizante en todas las matas, [Nombre3] se compromete a informar al Sr. [Nombre13] y a don [Nombre2], cuando haya realizado las rodajas, para verificarlo y proceder con la fertilización. SEIS. Al día de hoy, existe un saldo disponible de once mil doscientos sesenta y seis dólares ($11.266,00) en el crédito hipotecario de Primer Grado que posee [Nombre3] con Compañía [Nombre4] Tica S.A.; razón por la cual, podrá hacer uso de dicho dinero únicamente para fertilizante, de acuerdo al criterio técnico de la acreedora y siempre y cuando se le informe a don [Nombre2]… NUEVE. Las partes se comprometen a realizar en conjunto, en un plazo de quince días naturales un conteo de todas las matas de [Nombre4] sembradas en la [Dirección3] - , para lo cual cada parte asumirá el costo de su peón” (lo destacado es del texto original). A esta ampliación del contrato se le puso fecha cierta el 16 de junio de 2016 (página 14 del expediente físico). En la sentencia apelada, se tienen por incumplidas todas las cláusulas citadas, con lo cual declaró resuelto y el pago de los daños y perjuicios.

VI.El primer reclamo se vincula con lo tenido por demostrado que el incremento del 10% sobre el precio del contrato era anual. En el convenio principal se convino sobre el reajuste de precio. De esa manera se tituló el acápite noveno e indica: “Por el presente contrato, el Arrendatario pagará un aumento de un diez por ciento sobre el precio pactado y que regirá a partir del día primero de mayo de dos mil trece” (foja 4). Agravia el recurrente al no indicar “periodicidad” en lo acordado, [Nombre1] está unilateralmente fijando el precio. En primer orden se debe aclarar los contratos deben ser interpretados, para orientar la manera de hacerlo es preciso citar la sentencia número 69 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de las 15 horas del 17 de agosto de 1994. En lo de interés para el asunto se explicó: “V.- En la interpretación de los contratos, el juez debe conferir preeminencia a su contenido sobre la denominación dada a este por las partes. Los derechos y obligaciones acordados y regulados en el convenio, y posteriormente los principios de ejecución en los cuales aquéllos se encausan, deben orientar al intérprete en la obtención de su adecuada calificación jurídica. Al respecto, esta Sala, en resolución Nº 92 de las quince horas quince minutos del diez de junio de mil novecientos noventa y dos, dijo: "V.- La interpretación contractual cabe cuando la voluntad de las partes es oscura, insuficiente o no se adecua a la realidad. En tales casos, es necesario remitirse no a la denominación empleada por las partes sino a la naturaleza, características y al contenido de lo pactado conforme a la intención común de las mismas". Sumado a lo anterior se debe tener presente, si el contrato es claro no es necesaria su interpretación. Tal base se recoge en el principio in claris nos fit interpretatio, lo cual expresa, si la letra contractual es clara y no deja duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse a su sentido literal (en este punto se puede consultar la sentencia de la Sala de Casación arriba mencionada, número 005 de las 14 horas 15 minutos del 24 de enero de 1997). Sumado a lo anterior, el acuerdo contractual se debe interpretar de manera global, no solo de manera gramatical. Lo anterior en aras de desentrañar el verdadero sentido de las partes, además de observar lo plasmado en un documento cuando sean escritos. Se debe recurrir a los actos desplegados por las partes, su conducta en la etapa de ejecución, observando las circunstancias e interconexión del clausulado. En este caso quien recurre, pretende se interprete el convenio principal en su sentido gramatical. Empero, no aportó probanzas, que durante los años que llevaba ejecutando el contrato no se aplicara el reajuste del precio, o bien de qué manera se empleó, en este punto tiene la carga de la prueba de conformidad al artículo 477 de la ley 9373. A mayor abundamiento de razones, y atendiendo a lo explicado por la Sala de Casación en líneas anteriores, el acápite en mención se debe integrar con las cláusulas tercera, cuarta, quinta, sexta, sétima, octava y novena. Todas éstas conciernen al precio y su pago. Se acordó el pago de ¢6.000.000 anuales, por adelantado los primeros días del mes en que se entrega la heredad. Se regula los supuestos al pago diferente al metálico, mediante títulos u otra forma de cancelación. En el caso de cancelación en fecha posterior los intereses y la sanción; así como el lugar. También se pactó, además del pago del alquiler la obligación del honrar los impuestos municipales, servicios públicos, entre otros. El plazo del arrendamiento se fijó en 10 años prorrogables de forma tácita, y posteriormente se pactó una cláusula que se tituló: “reajuste de precios”. Como se observa de la lectura integral lo convenido es de larga duración, por lo que hay voluntad de las partes de realizar a lo extenso de la ejecución del convenio ajustes a ese precio. En el acápite en discusión se mencionó un 10% sobre el precio pactado y a partir del 01 de mayo de 2013. En lo que resulta omiso, es si se trata de un incremento anual, porque el hecho que se prescindiera ese dato, no permite quitarla la fuerza contractual a la cláusula, dado es evidente la voluntad el precio se reajuste. Sobre el parámetro que dice el apelante es interpretado en la sentencia, debe de mencionarse que esa información no se incluye en el hecho segundo pues únicamente se indica: “…con un aumento del 10% sobre el precio pactado…”. En el aparte de la sentencia considerativa, se razonó existe pacto del reajuste del precio del 10% sin señalar cada cuánto se debía aplicar. De seguido explica se constituye el perjuicio por no recibir renta alguna, por lo que acogió la indemnización por la pérdida económica consistente en los atrasos de los arriendos dejados de percibir. Dejó para etapa de ejecución de sentencia su determinación, y así se refleja en la parte dispositiva. Empero, estima esta Cámara es relevante, dada la omisión en el convenio principal, hacer la interpretación adecuada. El contrato de arrendamiento agrario es un acuerdo de larga duración, pues resulta objeto de contrato bienes productivos para la constitución o el ejercicio de la empresa agraria. En este asunto el pago es anual, razón por la cual se estima es proporcional y razonable que el incremento sea anual, a partir del pago de 2013. En conjunto de lo razonado, el artículo 12 del Código Civil, estatuye que procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante en el que se aprecie identidad de razón, salvo cuando alguna norma prohíba esa aplicación. En la especie contractual analizada, en las regulaciones del Código Civil -ordinales 1124 a 1195- no se encuentran normas concernientes al ajuste del precio. Para llenar la omisión de las personas contratantes, y aplicar el Derecho, ante la inexistencia de norma se emplea la analogía. Esta consiste en un procedimiento de integración del derecho. La cual es entendida desde la perspectiva de la lógica, “como un procedimiento de inducción singular de un caso a otro, por medio del cual se busca extender la validez de una proposición de una determinada situación a otra genéricamente similar” (explicado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia número 01 de las 15 horas del 05 de enero de 1994). El otro cuerpo normativo que regula el contrato de arrendamiento de bienes es la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos. Específicamente el numeral 67 señala: “En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato…”. Como se observa la periodicidad es anual en arrendamientos habitacionales, razón por la cual se estima, aplicada analógicamente la norma, es dable el incremento sea anual; sumado a que es proporcional y razonable sea en ese tiempo considerando es un contrato de larga duración y el pago del precio también es anual. En aras de crear seguridad jurídica al momento de la ejecución, procederá hacer la aclaración en la parte dispositiva, dado el vacío reclamado en el contrato.

VII.El segundo agravio concierne al estado de la plantación. Específicamente se recrimina el valor dado a la declaración de [Nombre6] frente a la documental expedida por [Nombre4] Tica. Como se indicó en considerando V el bien objeto de arrendamiento es para el cultivo de [Nombre4] aceitera. De la documental en folio 65 a 72 del expediente físico consta el contrato y sus anexos, donde las partes convienen con [Nombre4] Tica la venta de toda la producción de [Nombre4] aceitera proveniente de la finca objeto del contrato. Lo cual conlleva la fiscalización de la calidad de los frutos. La documental en referencia en el recurso consiste en boletas expedidas por [Nombre4] Tica denominadas “boleta de asistencia técnica a productor particular”. En autos obran varias las cuales serán analizadas cronológicamente, y específicamente en aquellos datos atinentes al estado actual de la plantación. La primera es del 30 de diciembre de 2015 número 3101, se indicó faltaba poda, limpieza de área y de rodaja en un 100%; la coloración de la [Nombre4] y del drenaje se reportó bien (foja 41 del expediente físico). Para el 08 de julio de 2016 número 2905, se reportó que faltaba poda, la limpieza del área y de la rodaja en proceso; la coloración de la [Nombre4] regular, y se reportan con drenaje. Se observó plantaciones afectadas “con pudrición de fruta y retrazo (sic)”. Se recomendó la limpieza de los drenajes para que el agua fluya, en aras de quitar el estanque porque mucha agua puede afectar la plantación (página 40). La número 3315 fue expedida el 02 de setiembre de 2016 en folio 39 del expediente físico, reporta un 100% sucio tanto la limpieza del área como de la rodaja. Sobre la coloración de la [Nombre4] se describió como normal y el drenaje bien. Respecto a la fertilización se observó la existencia de 100 sacos sin aplicación del primer ciclo, ubicados en la bodega; señala: “no se han fertilizado debido a que la rodaja se encuentra totalmente sucia”. En folio 75 del expediente físico se agregó la boleta número 3395 del 07 de diciembre de 2016 donde se da cuenta que la poda, la limpieza del área y de la rodaja esta en un 80% y en proceso; la coloración de la [Nombre4] normal, y los drenajes hechos. Se indicó el productor hace la limpieza del área manual con guaraña y que hay aplicación de fertilizante completa a diciembre. El 29 de diciembre de 2016 número 3177, reseñó la poda en un 80 % “sin acer (sic)”, la limpieza del área 95% aceptable, la limpieza de la rodaja reportada como buena; la coloración de la [Nombre4] normal; y los drenajes hechos. En las recomendaciones se indicó: “el productor no aplica agroquímicos… el productor aplicó 75 sacos en 3 días 27/28/29”. De la documental anterior, se denota la plantación no estuvo permanentemente atendida por parte del demandado. La prueba debe ser ponderada en conjunto según las reglas del canon 54 de la ley procesal agraria. Nótese en pocas ocasiones se observó una atención adecuada de la plantación, pues por periodos estuvo sumamente desatendida, lo cual implica que afecta el crecimiento de la planta y de la cosecha. Esta situación fue reportada en los reconocimientos judiciales verificados en la tramitación del proceso. El primero, anticipado para resolver la medida cautelar, fue realizado el 26 de enero de 2017. En lo de interés se relató: “…En general, la plantación se observa en buen estado con excepción de algunas matas que se observan secas, otras se aprecian en sus hojas unas pintas negras pero en buen estado. Se pueden observar varios canales de desague (sic) pero hay cuatro de ellos sucios y obstruídos (sic) y se aprecia en una parte de la plantación agua empozada…” (folio 84 del expediente físico). Para el 09 de junio de 2017 se reportó se encontraba en las mismas condiciones descritas anteriormente. Se agregó: “…Se aprecian matas de [Nombre4] con pintas negras, en sus hojas pero a simple vista se aprecia la plantación en buen estado. El terreno si se aprecia un poco más sucio y encharralado que en la anterior ocasión y los drenajes se encuentran en igual condición, sin mantenimiento, pese a ello el agua se encuentra aún corriendo sin salirse y provocar inundación o anegación del terreno…” (foja 117 del expediente físico). Adicionado a lo anterior, el reporte de esa documental y de los reconocimientos judiciales es coincidente con lo expresado con el testigo reprochado en la apelación. El declarante [Nombre6] en imagen 47 del expediente virtual del juzgado de origen. Expresó ser ingeniero agrónomo, fue como hace 25 años productor de [Nombre4] aceitera; visitó la plantación porque se lo pidió el actor como un favor. Relató no recordar la fecha de esa gestión, expresó que arribó a las siguientes conclusiones: “…le hice ver el estado de los drenajes, el desarrollo de las plantas como por ejemplo el tamaño para la época en que se habían sembrado les faltaba desarrollo, además la parte de poda de hojas viejas que le faltaba un poquito siendo el desarrollo muy poco obviamente el tamaño de las frutas iba a ser de menos peso. En cuanto a la limpieza debe ser considerada, lo más importante es la rodaja que se debe tener limpia y en el caso de la finca le faltaba limpieza tanto en canales como en el área. Yo recorrí toda la finca y y (sic) se consideró toda el área y se observó en las mismas condiciones… En cuanto a los drenajes para que trabaje bien es que no tenga maleza y en este caso había bastante y el agua tiene que correr y en la visita pude determinar el estancamiento de agua. Las plantas debe (sic) tener la rodaja limpia, es un área de dos metros alrededor de ella y a la hora de fertliizar (sic) si no está limpia, el fertilizante no se aprovecha bien y en este caso en particular no estaba completa la rodaja. No observé personas trabajando ese día, me pareció escuchar un chapulin (sic) trabajando pero no observé a nadie. Yo vi una parte de chapea echa con chapulin (sic) pero no lo ví (sic) ni observé a nadie. No se aconseja lo lógico es hacerlo manual. Algunas plantas si tenía indicios de corta ya había fruta…”. Si bien no precisa la fecha, se denota la problemática con los drenajes y el estado de las rodajas. Como se indicó, esta declaración se armoniza con la documental emitida por [Nombre4] Tica y los reconocimientos judiciales, y es dable concluir la plantación no tenía los cuidados necesarios. En primer orden el referido declarante hace énfasis a los drenajes. La comercial [Nombre4] , incluso advirtió el peligro de la cantidad de agua podría afectar la plantación (folio 40), razón suficiente para demostrar durante la ejecución del contrato se mostró falta de cuidado en este punto. Se suma a lo indicado, la limpieza del predio y de la rodaja. Como expresó el declarante en análisis, la rodaja es una zona que debe tener limpia de maleza en su circunferencia la [Nombre4] aceitera. Nótese en la boleta del 02 de setiembre 2016, se recomendó que se limpiara esa zona para colocar el fertilizante, porque estaba “totalmente sucia”. Es importante recalcar que el cumplimiento de las obligaciones de los contratantes debe mantenerse a todo lo largo de la ejecución del convenio. En el caso del contrato de arrendamiento agrario: “…ha sido definido en la doctrina y jurisprudencia como un contrato de constitución o para la constitución de una empresa agraria. No se trata entonces de un mero alquiler de un bien, como en materia civil, pues con él van otras obligaciones y elementos propios de esa empresa. La característica común de esos contratos es que hay una comunidad de intereses entre quien da y quien recibe el arrendamiento, pues tanto al arrendador como al arrendatario les interesa que se desarrolle la empresa agraria, y por tanto se cuiden y mejoren los elementos de la hacienda agraria que se traspasa. Este objeto particular de los contratos agrarios, en cuanto son instrumentales a la empresa agraria, hace que estén revestidos de principios propios: como el de efectividad, según el cual, el contrato se explica no solo por el contenido del documento, sino por el despliegue efectivo de los actos agrarios de constitución o ejercicio de la empresa agraria, que configuran en la realidad ese contrato. También el principio de duración, pues al tratarse de actividades agrarias determinadas por un hecho técnico, a saber, el cultivo de plantas o la cría de animales, está sujeto a plazos y características propias de los ciclos de la naturaleza (pueden consultarse en ese sentido las resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia N° 73 de las 14:30 horas del 30 de junio de 1993 y N° 75 de las 14:15 horas del 2 de julio de 1993)” (Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, sentencia número 726-f-03 de las 16 horas 18 minutos del 31 de octubre de 2003). De la anterior cita se extrae la naturaleza particular de este tipo de contrato. Rebasa la simple entrega de la cosa, contiene como en el presente caso, una serie de relaciones e incluso contratos interconectados con el arrendamiento. En el subjúdice es de vital importancia el debido cuido de la plantación, porque de las supervisiones con reportes negativos podría implicar la decadencia del plazo de la hipoteca, consentida por [Nombre1] con [Nombre4] Tica (ver cláusula primera en folio 9 de expediente físico). También podría afectarse el contrato de compra de fruta suscrito por las partes, pues en tal convención por un lado, el precio a pagar dependía de la calidad del fruto, y en segundo orden exigían para la adquisición de condiciones específicas, tales como tiempo de corta previo a la entrega a [Nombre4] , el tipo de pinzote, la condición de la fruta limpia y sin golpear; no estar afecta a sustancias contaminantes o enfermedades; amen de cumplir con las especificaciones que la compradora le comunique por escrito al vendedor. Así se acordó en la cláusula segunda e) visible en folio 66 del expediente físico que corresponde al contrato de compraventa de fruta. Se comprende que las boletas de reiterada cita, donde constan las visitas técnicas a la plantación cumple con las comunicaciones de [Nombre4] Tica al demandado, donde le señala los defectos técnicos en la atención de la [Nombre4] aceitera. De ahí considera esta Cámara, los elementos probatorios vertidos en autos, llevan a la conclusión el inmueble no estaba permanentemente con el cuidado debido. Se reitera, es inadmisible valorar parcialmente las probanzas para observar que en un momento determinado la plantación estaba asistida, sino es la conducta desplegada a lo largo de la ejecución del contrato. Esto debe de ser así, porque una plantación de la naturaleza de este asunto tiene efectos acumulativos, en el sentido que, si en un momento hay una debida atención, la repercusión se verá por ejemplo en la calidad y cantidad de la fruta oleaginosa; o bien en el debilitamiento de la planta que puede afectarse con plagas o enfermedades que no pueda combatir. En cuanto a los drenajes, siempre se mencionó que no estaban atendidos cabalmente, y como lo indicó el inspector de [Nombre4] Tica las plantas y frutos se pueden pudrir. Esta situación por sí es lo suficiente grave para decretar la resolución del contrato, aunque como se tiene por demostrado, la falta del deber de cuidado del demandado trasciende a este aspecto.

VIII.Se apela lo concerniente al incumplimiento del cambio de destino porque se tuvo por demostrada la presencia de ganado en la heredad. En este punto se cuestiona no se le concedió valor a la declaración de [Nombre8] y [Nombre10] . Tales declarantes expresan el ganado que había en la heredad en diversas oportunidades eran de su propiedad. En cuanto al primero, [Nombre8] en imagen 54 expediente electrónico afirmó: “…Mi ganado se me ha pasado a la finca de [Nombre12] (sic) y cuando me han dicho que esta ahí el ganado yo voy y lo saco, [Nombre12]… (sic) no me ha hecho reclamos pro algun (sic) daño hecho por el ganado a la palma, el ganado que se ha metido a la propiedad es aproximadamente de quince”. Por su parte [Nombre10] (cuadro 57 expediente virtual juzgado de origen) adujó la última vez que estuvo en el predio, fue la semana anterior a rendir declaración, porque uno de sus animales estaba dentro de la propiedad. Lo anterior permite comprobar que el estado de las cercas no era idóneo para retener a los animales. Existe una práctica generalizada en el país en cuanto al sistema de delimitado cuando hay plantaciones que deban ser protegidas de animales, principalmente de ganado vacuno. La cual radica en el tipo de cercas que deben tener, y la cantidad de alambres de púas para evitar que los semovientes las rompan con facilidad. En conjunto los postes deben de tener una distancia menor y ser lo suficientemente fuertes para evitar la destrucción. En la especie, la única razón por la cual ingresan animales al predio sin que sea por un subarriendo, es por la desidia en el cuido de las cercas. No está comprobado el subarriendo, de lo que hay certeza es de la presencia de animales. Como se indicó solo puede ser por la falta de diligencia y cuidado del demandado, implicando un riesgo que es previsible. La presencia de animales en la plantación no se limita solo a esas dos ocasiones, sino se puede constar se daba de manera regular. Para ilustrar lo anterior, debe observarse la boleta de asistencia técnica de [Nombre4] Tica expedida el 30 de diciembre de 2015 donde se reportó la presencia de ganado (foja 41 expediente físico). La declarante [Nombre14] (cuadro 52 expediente virtual del juzgado) expresó ver ganado en una visita, dijo la vio llena de ganado, aunque no le consta de quien era. La manifestante [Nombre9] (imagen 55 expediente virtual del juzgado) expuso ha visto el ganado adentro cuando fueron a realizar una visita a la heredad. Por otra parte, el ya citado testigo [Nombre6] en imagen 47 expediente virtual del juzgado, señaló cuando estuvo en el predio ya citado en el considerando anterior, expresó no haber visto ganado, pero si varios cerdos. Esa situación era constante, pues en el reconocimiento judicial de imagen 84, se da cuenta del estado de las cercas dañadas por el lado sur dando apariencia de ser cortada. Se reportó: “…Por el sector este se aprecia un portillo el cual es de fácil acceso pues se abre como a una distancia de dos metros y se parecía que ha estado ingresando ganado al terreno por ese sector y que ha estado transitando por toda la propiedad ya que hay evidencia de boñigas algunas muy recientes en todo el terreno…” Agrega se observó un cerdo y un caballo. Reseña, en el terreno colindante por el sector este es potrero donde hay ganado pastando (foja 84 expediente físico). La situación no varió en el reconocimiento judicial llevado a cabo el 09 de junio de 2017 (página 117 expediente físico). Se aportaron junto con la demanda, un disco compacto con fotografías, donde se da cuenta de varias fechas, e imágenes con ganado. Sin embargo, aunque no fueron protestadas por la parte contraria, las mismas no están relacionadas con el predio o bien con algún elemento objetivo que permite tener la certeza se trata de la heredad en conflicto, y el ganado este dentro de los límites de tal. Empero, esa situación no resta valor a las demás probanzas en conjunto, en cuanto es innegable la presencia de animales en la plantación, lo cual constituye una conducta contraria al deber de cuidado requerido en el contrato. Al respecto el artículo 1140 del Código Civil indica cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el restablecimiento de la cosa a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios. En el súblite es evidente no se ha usado el predio como buen padre de familia, porque no se han tomado las previsiones necesarias para evitar la presencia de animales que puedan dañar la plantación, afectar el crecimiento, comerse frutos entre otros. Este concepto jurídico indeterminado, debe suplirse de contenido en cada caso objeto de estudio. En el evento de la materia agraria, el mismo debe de superar el concepto tradicional del Derecho Romano, en cuanto exige un comportamiento ideal, que es normal y generalizado para el cuidado y administración de la cosa encargada. Esta debe entenderse en el contexto de la empres agraria, y específicamente en cuanto a las destrezas de la persona empresaria agraria. Quienes dirigen una empresa de esta naturaleza, deben de tener destrezas y cualidades más allá del conocimiento generalizado. Debe comprobar conocer los aspectos técnicos propios de la actividad desarrollada. Al mismo tiempo, tener la capacidad de poder bregar con los riesgos inherentes a los ciclos productivos, como el biológico, aquellos propios de la administración vinculados con los riesgos generados por la economía, procesos sociales y políticos. Con lo anterior se deja en evidencia, el concepto romano del buen padre de familia es rebasado, porque en la actualidad, con las nuevas técnicas para los manejos de los cultivos, se requiere de cualidades superiores a las de la generalidad. En la especie se trata de un empresario vinculado con el cultivo de fruta de [Nombre4] oleaginosa, la cual requiere, de acuerdo con el contrato de compraventa con [Nombre4] , determinados requerimientos en el cuido, poda, limpieza del terreno, manejo de drenajes, control de plagas, aplicación de fertilizante y agroquímicos varios, como ya se ha expresado a lo largo de esta sentencia. Esto se lleva a la técnica, también explicada, de las divisorias. Pues en otro tipo de actividad agraria, bastará con carriles para establecer los límites; empero tratándose de cercas, que además tengan la posibilidad de contener el ingreso de animales, como el ganado vacuno, en aras de minimizar el riesgo de dañar la plantación, lo cual podría redundar en la calidad y cantidad de la producción, deben de tomarse las previsiones necesarias para hacerlas resistentes, dar mantenimiento continuo, máxime si en un predio vecino hay potrero con animales pastando. Debe observarse el numeral 1139 del Código Civil regula la posibilidad de eximir al arrendatario de la responsabilidad que pudiera tener debido al deterioro de la cosa, demostrando proviene de causa que le es extraña o ha empleado todos los cuidados a los cuales está obligado. En este asunto, como se explicó las pruebas sobre la condición de las cercas, los hallazgos en los reconocimientos judiciales de la presencia de pisadas de ganado; abonado a lo detectado en la inspección de [Nombre4] Tica y las declaraciones, es indiscutible no se emplearon los cuidados para prevenir el ingreso del ganado, aspecto que es esencial en el ejercicio de la actividad desplegada a raíz del contrato. La tesis del apelante es insostenible a la luz de lo explicado y probado, y por esa razón ha de rechazarse el agravio.

IX.De manera genérica expone no se valoró la documental sobre los desembolsos por pago de la fruta y el cheque girado a la sociedad actora. El primer y tercer párrafo del numeral 590 del nuevo Código de Trabajo, ley 9343, señala: “El escrito en que se interponga el recurso de apelación deberá contener, bajo pena de ser declarado inadmisible, las razones claras y precisas que ameritan la revocatoria del pronunciamiento, incluidas las alegaciones de nulidad concomitante que se estimen de interés… En ningún caso será necesario citar las normas jurídicas que se consideran violadas, pero la reclamación debe ser clara en razones por las cuales la parte se considera afectada. Los errores que se puedan cometer en la mención de normas no serán motivos para decretar la inadmisibilidad del recurso…”. Esta norma es de aplicación por remisión del ordinal 60 de la Ley de Jurisdicción Agraria, y empleo por el transitorio I de la ley 9373. Esta regulación guarda íntima relación con la competencia funcional del Tribunal; aunque se trata de un recurso ausente de formalidades, es imperante quien impugna exprese de manera clara y precisa las razones por las cuales estima se debe modificar la pieza apelada. Debido a lo anterior, al no explicar la parte los motivos por los cuales se muestra disconforme con este punto es improcedente esta Sede emita pronunciamiento sobre ese aspecto.

X.Concerniente a los árboles cortado acusa mala fe del actor porque la sociedad había gestionado un permiso de extracción de madera. Se admitió en esta instancia la probanza documental atinente a la solicitud de [Nombre1] de extracción de madera del predio arrendado. En imagen 163 del expediente virtual del juzgado de origen, se agregó una solicitud de [Nombre1] dirigida al Ministerio de Ambiente y Energía donde se pide la extracción de 34 árboles para “inyectar capital a las actividades productivas de la finca”. En conjunto se agregó una constancia número 088446G de [Nombre15] , ingeniero forestal, dando cuenta la finca de [Nombre1] no es bosque, sino en potrero con cultivo de [Nombre4] aceitera (cuadros 164 y 165). Concedida la audiencia a la contraria, se aportó la resolución administrativa ACOSA-RFGD-011-2013-PE, donde se resuelve la solicitud de [Nombre1] para el aprovechamiento forestal. En lo relevante se dispuso denegar la solicitud debido a que el inventario forestal del ingeniero [Nombre15] no cumple con lo establecido en el artículo 27 de la Ley Forestal (cuadro 32 expediente virtual de esta Cámara). También se aportó una constancia del referido profesional donde se da cuenta el plan de aprovechamiento nunca fue ejecutado por la ausencia del permiso del Ministerio (imagen 33 expediente virtual del Tribunal). Lo comprobado en el litigio, radica en el daño a árboles ubicado en el terreno. Sobre esa situación se constata lo siguiente: “…En la parte noreste del terreno cerca de ese lindero se aprecian varios árboles caídos, otros secos y muertos (4) y otros que van por ese mismo estado secándose y con muerte progresiva debido a que en su base se observa se les ha hecho huecos al parecer con hoja de motosierra y que según dice el actor le han echado herbicida para secarlos y dañarlos. Estos árboles en esa condición se cuentan 11 dentro de los cuales hay especies de Zapatero, Lagartillo y aguacatillo y un Chilamate de gran tamaño y extensión. También se aprecian los tocones de siete árboles que fueron cortados” (folio 84). Como se denota de la documental analizada, se ha desvirtuado el argumento de la demandada en cuanto a la tala es producto de un aprovechamiento forestal del actor. Argumento, además de falaz está teñido de mala fe tanto contractual como procesal. De los datos arrojados en el reconocimiento judicial se puede concluir la existencia de una corta de árboles en cantidad importante, sin comprobar el poseedor momentáneo motivo alguno para restar su responsabilidad. Supra se hizo mención al artículo 1139 del Código Civil, en cuanto se podría eximir del deterioro, pérdida y daño del conjunto forestal citado, si demuestra proviene de causa ajena o si ha empleado los medios para procurar el cuido. Es razonable considerar el daño a esa cantidad de árboles, por los restos de tocones y marcas de objeto filoso en la base, se procuró de manera gradual su destrucción y tala; por otra parte en una finca donde requiere un cuido permanente resulta inadmisible no tenga conocimiento el demandado quien hizo el daño, o tener noticias de esa situación. El cuido del patrimonio forestal esta bajo su responsabilidad al ser el poseedor mediato debido al contrato de arrendamiento, el cual lleva implícito el deber de cuidar la cosa conforme se explicó en acápites anteriores. Por otra parte, se extraña diligencia alguna tendiente a detener el daño de los árboles, poner denuncias o gestiones judiciales o administrativas para procurar ubicar a los responsables. Así como comprobar las medidas para rescatar las especies en el evento que técnicamente fuera posible. Sumado a lo anterior en la cláusula 11 del convenio principal se pactaron las obligaciones del arrendatario de avisar al propietario de cualquier daño que sufra la finca. También se pactó no se haría extracción del recurso forestal. Empero, esa situación tampoco se comprobó, sumando a otra causal para dar por finalizado el contrato. Pero no hay elementos de prueba para eximirle de la responsabilidad, y producto de lo anterior, tal y como lo decreta la sentencia apelada deberá cancelar ese daño.

XI.Por último combate lo indicado en la sentencia sobre el pago de impuestos municipales. En la cláusula 7 del convenio principal se pactó lo atinente al pago de servicios a cargo del arrendatario tanto de servicios básicos como electricidad, agua, teléfono, incluyendo el pago de impuestos municipales y cualquier carga tributaria como consecuencia de la explotación de la finca. En el subexámine se tiene probado, [Nombre2] , quien es el representante legal de [Nombre1] pagó al Acueducto de Agua Buena de Sierpe de Osa el 11 de febrero de 2016 la suma de treinta y siete mil colones por servicio de agua de enero a febrero del 2015; enero y febrero del 2016 y reinstalación según consta en el documento de folio 37 expediente físico. El 22 de noviembre de 2018 se emitió un aviso de cobro administrativo a la empresa actora por parte de la Administración Tributaria de la Municipalidad de Osa, donde se da cuenta de la ausencia de pago del primero de abril de 2017 hasta el 22 de noviembre de 2018, por la suma de doscientos sesenta y ocho mil quinientos diecinueve colones con treinta y un céntimos, de acuerdo con la probanza de imagen 17 del expediente virtual del Tribunal. Los impuestos municipales de la fase 2013 y 2014 fueron cancelados el 21 de enero de 2014; los del periodo 2015 fueron honrados parcialmente el 24 de abril de 2015; el resto del ciclo 2015 y 2016 fueron cancelados el 10 de mayo de 2016, al tenor de la documental en fojas 37 vuelto a 39 vuelto; legible en su totalidad en escritorio virtual del Tribunal Agrario en imágenes 12 a 15 en modo PDF. Para el cinco de junio de 2017 los impuestos municipales sobre la finca arrendada se encontraban pagados, lo cual se deriva de la certificación de imagen 166 del expediente virtual del juzgado de origen. Como se denota, lleva parcialmente razón el apelante, en cuanto se encuentran los tributos al día. No obstante, carece de fundamento fáctico para comprobar fue él quien los pagó. Queda en evidencia no se cumplió en tiempo la obligación asumida, pues se generó, según se muestra del recuento anterior, un cobro administrativo. Tenía la carga de la prueba en demostrar que fue esa parte la que pagó conforme a lo pactado, pero se concluye no cumplió. Otro aspecto importante, ya mencionado en consideraciones precedentes, es que el cumplimiento del contrato debe de mantenerse a lo largo de la ejecución de tal. No basta con que al momento de resolver el asunto la situación conflictiva se subsane, pues eso sería contrario a la buena fe contractual. Es menester, la conducta sostenida en la ejecución del contrato debe de beneficiar los intereses de las partes contratantes, actuando de la manera más adecuada y proba atendiendo los aspectos reales de la convención. El pago de los impuestos municipales no se limita a un tema de responsabilidad fiscal, sino que tenía efectos sobre el contrato de crédito, pues tal omisión daba pie al decaimiento del plazo, lo cual es pernicioso fundamentalmente para el propietario del bien, quien consintió el gravamen y con ello el menoscabo de su patrimonio en el evento de una subasta pública. Producto de lo anterior, deberá confirmarse la sentencia en lo apelado, por la fundamentación y razones dadas en esta instancia.

POR TANTO:

Se admite la documental ofrecida por las partes para mejor resolver. En lo apelado, se confirma la sentencia de las quince horas veintinueve minutos del veintiocho de setiembre de dos mil dieciocho. Se agrega el punto 9 así: Para fijar el precio de los arriendos dejados de percibir mencionados en el punto seis-perjuicios, se interpreta que se incrementa el precio en un diez por ciento anual sobre la base del precio pactado.

*DY9NMHT5SDY61* [Nombre16] - JUEZ/A DECISOR/A *0KOY843V98Q461* [Nombre17] - JUEZ/A DECISOR/A *VQTTBTTHB47861* [Nombre18] - JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.