General Regulation of the Oreamuno Regulatory PlanReglamento General del Plan regulador

3174-2014: Official Communication AM-VA-0007-2014-ccu, submitted by Miss Catalina Coghi Ulloa, Municipal Vice Mayor, addressed to the Municipal Council, among others; by which she forwards for knowledge, approval, and the respective publication procedure the official communication C-PU-D-106-2014, issued by Mr. Leonel Rosales Maroto, Director of Urbanism of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), in which it is indicated that by virtue of what was referred by this Municipality, the Directorate of Urbanism proceeds with the approval of the Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno of Cartago; in this sense, the Municipality must comply with due process according to Article 17 of the Urban Planning Law No. 4240.

GENERAL REGULATION OF THE REGULATORY PLAN The Municipality of the Canton of Oreamuno, in exercise of the powers granted by the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, and its amendments, and the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, decrees the Urban Regulatory Plan, which shall be governed by the following provisions:

This Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno is the set of urban planning regulations of mandatory application and compliance for both the administration and the governed. It contains all provisions pertaining to the regulation of urban planning activity in the Canton within the territory included within the limits of the GAM. This Regulatory Plan is based on the technical and legal information and studies conducted by PRUGAM, which served as the basis for this plan proposal.

The primary objective of the Regulatory Plan is the urban planning of the cantonal territory of Oreamuno included within the limit of the GAM, and the activities of its inhabitants. To fulfill these purposes, the following steps shall be adopted:

The Regulatory Plan will have two fundamental parts:

a. Normative Part:

Corresponds to the set of regulations contained in the various regulations:

- Development Policies - General Regulation - Zoning of Land Uses (Reglamento de Zonificación de los Usos del Suelo) Regulation - Roadway Regulation - Urban Renewal Regulation - Regulation for the Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations - Construction Regulation - Official Map (Mapa Oficial) Regulation - Neighborhood Improvement Plan b. Graphic Part:

Comprised of all maps and graphics that will complement and make effective the compliance with the respective regulations.

- Official Map (Mapa Oficial)

(Note from Sinalevi: To view the maps, consult the Official Map Regulation) - Proposed Zoning Map

(Note from Sinalevi: To view the maps, consult the Zoning of Land Uses Regulation) - Roadway Map

(Note from Sinalevi: To view the maps, consult the Roadway Regulation) - Urban planning data sheets (Fichas urbanísticas): maps and tables with parameters for each sector (Note from Sinalevi: To view the maps, consult the Construction Regulation)

The provisions of the Regulatory Plan shall be mandatory in their application and compliance for all natural and legal persons, public and private, in the area of the Canton of Oreamuno included within the limits of the GAM.

The administration of this Regulatory Plan shall be the responsibility of the Local Government which, in special situations or those not expressly regulated in this Regulatory Plan, shall rely on the criteria issued by the Directorate of Urbanism of the INVU, as stipulated in Art. 9 of the Urban Planning Law.

Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law 4240 establish that to participate in the preparation and application of the Regulatory Plan, a local administration office or a commission or board formed by councilors, officials, and interested neighbors must be constituted. This commission shall be responsible for monitoring the Regulatory Plan.

Among the functions of the Regulatory Plan Follow-up Commission, the following stand out:

- Ensure its correct application, - Analyze those particular cases that require a specific criterion and a particular decision-making process, which is beyond the exclusive scope of the municipal technician, - Study conflictive cases and advise municipal personnel on the application of restrictions, - When the Commission deals with matters that circumstantially affect other bodies, request advice and consult the affected body, being able to request the sending of a representative if the magnitude of the case requires it, - Prepare and recommend the modifications and amendments that are necessary to keep the Regulatory Plan updated, - Keep a control of the permits and licenses granted, preparing an inventory that facilitates the updating of the Regulatory Plan.

The Regulatory Plan must be updated every five years, as a maximum term.

For the modification, suspension, or partial or total repeal of the Regulatory Plan, the provisions and procedures established in Article 17 of the Urban Planning Law 4240 must be followed, as well as the Procedures Manual for the Drafting and Preparation of Regulatory Plans, from the Directorate of Urbanism of the National Institute of Housing and Urbanism, published in La Gaceta Oficial No. 58, dated Thursday, March 22, 2007.

For the purposes of interpretation and application of this Regulatory Plan, the following terms have the meaning indicated:

The proposal plan is subject to modifications or adjustments; it describes the general characteristics of the work to be carried out and its feasibility, therefore it does not authorize the developer to execute works or proceed with the sale of lots.

It includes both settlements that remain intact, such as cities, villages, or towns, and the areas that today, due to growth, constitute part of a larger structure.

14. Construction (Construcción): It is every structure that is fixed or incorporated into a piece of land; it includes any work of building, reconstruction, alteration, or enlargement that implies permanence.

It can be front (exterior), side, or rear; or interior, when it corresponds to interior courtyards.

Basements and rooftops are excluded from this calculation.

It can be for private, public, or communal use.

It encompasses the country's territory and the history that developed in it, accumulated in the form of legends, technologies, knowledge, beliefs, art, architecture, and production and social organization systems."

36. Non-habitable rooms (Piezas no habitables): Those designated as kitchens, bathrooms, laundry rooms, storage rooms, garages, and hallways.

37. Cadastral plan (Plano catastrado): Official plan of a plot of land, duly registered with the National Cadastre Directorate, which establishes the shape, area, boundaries, and orientation.

38. Construction plan (Plano constructivo): Official document that describes the execution of a spatial architectural project through technical, graphic, and/or written means.

39. Preservation (Preservación): Consists of the conservation of cultural assets in the same conditions in which they were found, protecting them from humidity, chemical agents, all types of pests, and microorganisms, with the purpose of avoiding, or at least delaying, their deterioration.

40. Prevention (Prevención): Set of protective actions applied to a heritage asset.

41. Protection (Protección): Action or set of actions aimed at preventing natural and/or social agents from damaging or deteriorating the historical-architectural heritage.

42. Enhancement (Puesta en valor): Enabling a property for a use different from the original without distorting its historic fabric (tejido histórico).

43. Reconstruction (Reconstrucción): Restoration of a historic fabric (tejido histórico) or part of it to a known previous condition, using both new and old materials for this purpose. It must be distinguished from conjectural reconstruction since in this case the previous condition of the asset is not fully known.

44. Restoration (Restauración): Intervention that, respecting the principles of conservation, is aimed at restoring the historic fabric (tejido histórico) of the architectural object based on prior research.

45. Historic fabric (Tejido histórico): Original material components of a building, monument, historic center (centro histórico), or heritage sites.

46. Responsible professional (Profesional responsable): Active member of the Federated College of Engineers and Architects authorized to oversee the supervision and compliance with the norms, regulations, and technical specifications of any construction.

47. Repair (Reparación): Renewal and/or reconstruction of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than the original ones.

48. Site (Sitio): Place where works of man and nature exist, including archaeological places of significant value for the evolution or progress of a people, from a historical, aesthetic, ethnological, anthropological, or environmental point of view.

49. Sector (Sector): It is defined as an area where, for its entire surface, the parameters to be applied are established, such as use, density, minimum lot area, maximum building height and number of levels, minimum frontage, maximum coverage (cobertura), and setbacks (front, rear, and side). The sectors are depicted in the Urban Planning Data Sheets (Fichas Urbanísticas) included as Annex 1 (Anexo 1) of the Zoning of Land Uses Regulation of this Regulatory Plan, and the parameters to be applied in each sector are incorporated in a table in the mentioned Annex.

50. Land use (Uso del suelo): Destination or purpose given to a specific piece of land, according to the zoning established by the Regulatory Plan.

51. Urban approval (Visado Urbano): Authorization granted by the Municipality for the urban use of a property, lot, or parcel.

It is mandatory to obtain a municipal license, whether urban or agricultural, prior to segregating or consolidating properties, constructing on or urbanizing them, or the use of the properties for distinct activities, under the terms of these Regulations and other related urban planning legislation, without prejudice to other authorizations that may be appropriate according to the urban planning legislation in force.

Any license shall use the exact location of the property as the mandatory information basis, by means of the cadastral plan (plano catastrado), if it exists, or a detailed sketch of the parent property, plus the written authorization of the owner. In qualified cases, where the identification of the property is difficult, the competent municipal body may require any other information from the interested party (interesado).

The agricultural license is the official permit that the municipality will issue to authorize agricultural activity, with soil conservation and stormwater management criteria, known as good agricultural practices, established by the Ministry of Agriculture and Livestock (MAG).

The interested party (interesado) or applicant of any procedure shall be responsible for all information provided and for its veracity.

The validity or expiration of licenses shall be as follows:

a. Construction, urbanization, and condominium project licenses.

They shall be governed by the provisions of the Construction Regulation and the Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanization Regulation of this Regulatory Plan, in addition to the provisions of the Regulatory Law of Condominium Property and its Regulation.

b. The Municipal License or Patent By what the Patent Law establishes. Patents that do not conform to the zoning established in this regulatory plan shall not be granted, excepting from this provision patents granted prior to the effective date of this regulatory plan.

It is a document that certifies the type of land use (uso del suelo) in a given property. It is mandatory to obtain any urban license and for the installation and operation of commercial, service, and industrial activities that require a municipal patent.

To obtain the Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo), the signature of the owner or their legal representative will be required.

Article 14. Requirements For its issuance, only the application and the cadastral plan (plano catastrado) duly approved (visado) by the municipality must be submitted.

The Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo), will have the validity of this Regulatory Plan. Land use certificates (certificados de uso del suelo) granted before the entry into force of this Regulatory Plan will maintain their validity, provided that the activity or use certified as conforming was developed or operated before the entry into force of this Regulatory Plan. Once this Plan enters into force, it must be subject to its regulations.

Every application for a land use certificate (certificado de uso del suelo) must be resolved within a maximum term of ten business days, counted from the day following its submission.

The duly notified prevention that a requirement is missing to process the application shall suspend the terms and deadlines for its resolution until its effective fulfillment.

It consists of verifying compliance with urban planning regulations for the lots resulting from the segregation of properties, prior to registration with the National Cadastre (Catastro Nacional).

To obtain it, the following is required:

a. A certified copy of the cadastral plan (plano catastrado) of the parent property. If there is no plan for the parent property, a sketch of the same.

b. Property certification of being current with the payment of Municipal taxes.

c. Five original plotter or blueprint copies of the property to be segregated, signed by the respective professional in topography or surveying.

d. Application signed by the owner or their legal representative.

The Municipal Approval (Visado Municipal) is the homologation or verification granted by the Municipality so that a property, lot, or parcel is considered for urban use, accrediting compliance with the urban planning requirements defined in the Regulatory Plan, the legislation, and urban planning regulations in force.

The Municipal Approval (Visado Municipal) is mandatory for any simultaneous or successive consolidation, division, or subdivision (subdivisión) of properties into two or more lots, which is carried out on land classified as urban or developable by the Zoning Regulation. To acquire the Municipal Approval (Visado Municipal), the parcels resulting from the mentioned acts must previously comply with the legal and urban planning requirements stipulated in the Urban Planning Law, in the Regulation for the National Control of Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanizations of the INVU, and those established in the regulations of the Regulatory Plan.

The Municipal Approval (Visado Municipal) must be required as a prerequisite for the processing of any urban license that requires the submission of the cadastral plan (plano catastrado).

The following cases have particular characteristics due to their legal or procedural situation but are not exempt from the need to request the Municipal Approval (Visado Municipal):

a. Consolidated lots.

Those lots registered in the National Cadastre (Catastro Nacional) before the effective date of the Regulatory Plan and whose segregation is not registered in the Public Registry (Registro Público).

In addition to the above, those properties which, even if they do not comply with the measures established in the new regulations, are duly registered in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad) before the effective date of this Regulatory Plan.

b. Lots in legal processes.

Those lots that, upon the effective date of the Regulatory Plan, are in litigation before the Courts of Justice, failing to comply with the minimum requirements established in the regulations of this Regulatory Plan, and whose registration is ordered by legal mandate.

To obtain the municipal approval (visado municipal), the following is required:

a. A certified copy of the cadastral plan (plano catastrado) of the parent property, indicating the portion(s) to be segregated. If no cadastral plan (plano catastrado) exists for the parent property, a detailed sketch of the parent property indicating the portion(s) to be segregated, signed by the responsible professional (profesional responsable), must be submitted.

b. Original cadastral plan (plano catastrado) with four copies.

c. Property certification of being current with the payment of municipal taxes.

d. Application signed by the owner or their legal representative.

Imaginary line that delimits the urbanized and developable areas from the non-developable ones at the regional level, defined in the PRUGAM Plan as the Urban Containment Ring, which is constituted by the existing and potential urban areas, located in the lower parts of the Central and Guarco valleys.

Imaginary line that delimits the urbanized and developable areas from the non-developable ones at the cantonal level, determined in the Regulatory Plans. According to the definition established in the PRUGAM plan, the LUC is the legal limit that separates urban land from rural land; the location factors are centered on three main points: efficient land use, protection of the agricultural region on the city's edge, and profitable public services. Land within the LUC will have access to urban services such as highways, water and sewer systems, parks, schools, recreational or ecotourism areas, citizen security, among others.

The Regulatory Plans establish criteria for achieving clear distinctions between the land-use regime (uso de suelo) in urban zones, included within the LUC, and non-urban zones, located outside the LUC. Non-urban uses shall be mainly agricultural, recreational, or very low-density residential.

The cantonal urban growth boundary (límite urbano de crecimiento cantonal) or LUC must respect the regional urban boundary and must be set within its limits.

In those cantons where all or a large part of their territory is outside the regional urban growth boundary (límite urbano de crecimiento regional), i.e., within the production ring, there are quadrants and consolidated zones that have all the necessary infrastructures to be considered as urban. This contradicts the definition of the LUC, which mentions that all zones outside the LUC, i.e., non-urban uses, shall be mainly agricultural, recreational, or very low-density residential. To avoid dispersed and uncontrolled growth of said consolidated nuclei, the Urban Quadrant Boundary and expansion area (Límite de Cuadrante Urbano, LCU) is defined as that imaginary line that delimits the already urbanized areas and identifies the annexed zones or expansion areas that meet the conditions to be developed. Said Urban Quadrant Boundary (Límite de Cuadrante Urbano) or LCU is defined in those quadrants that are district capitals of rural zones. All land outside the LCU continues to maintain non-urban use; therefore, it shall be primarily agricultural, recreational, or very low-density residential in nature.

It is the maximum area allowed for construction on a given lot.

The height of buildings shall have the maximum established for each of the sectors delimited in the Urban Planning Data Sheets (Fichas Urbanísticas) (annexes of the Zoning Regulation). However, in specific cases, a greater number of floors than established may be built, up to a maximum height determined based on the ratio of the road width multiplied by one point five (1.5), provided that environmental parameters allow it (adequate IFA), and the necessary urban infrastructure for the proposed development exists (services such as drinking water supply, sanitary sewer coverage (cobertura de alcantarillado sanitario), road dimensions and availability of sidewalks (aceras) of adequate width, access to public transportation, electricity, and other basic services).

The alignment (alineamiento) shall be granted by different institutions depending on the location of the lot, as indicated:

a. The Municipality for properties facing local roads.

b. The Ministry of Public Works and Transport (MOPT) for properties facing national roads.

c. The National Institute of Housing and Urbanism (INVU) for properties bordering the areas established in Article 33 of the Forest Law (Ley Forestal).

d. The National Power and Light Company, the Costa Rican Railways Institute, the Costa Rican Institute of Electricity (ICE), the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, and other institutions, for properties affected by easements (servidumbres) under their jurisdiction.

The coverage (cobertura) may increase when the developer grants part of their property as a public use easement (servidumbre al uso público), by means of a public deed.

The area on which the public easement (servidumbre pública) is constituted may be used by the owner underground, except when dealing with the portion corresponding to setbacks from the building line (línea de construcción) or in cases where it coincides with the conduction of infrastructures such as drinking water pipes, sewage network, oil pipeline, etc.

The areas to be ceded, whenever possible, must border existing public space, so as to be integrated into it.

The area increase is obtained by dividing the original value of the maximum buildable area (AMC) by a Communal Factor (FC), which is determined as follows:

AMC / FC, where, FC = 1 − (% of urban area ceded for public use)

The areas of basement floors below street level shall not be taken into account for the calculation of the maximum buildable area or coverage.

To incentivize and foster urban development consistent with the conservation of the historical, architectural, and cultural heritage of the canton, with the aim of enhancing the urban image of the canton and contributing to preserving the community’s memory.

a. To respect the cultural, historical, and architectural heritage present in the territory of the canton.

b. To maintain and promote sites and areas possessing historical-architectural value for the canton.

c. To ensure the protection and conservation of the sites and areas of historical-architectural value of the canton.

d. To foster the creation of incentives for the preservation and restoration of buildings of heritage value present in the canton.

The protection regime for properties of historical-architectural interest shall prevail over the plans and urban planning norms that previously or eventually may be applicable to them.

In case of doubt regarding any aspect related to the protection or conservation of heritage assets, regarding the value of a heritage asset, or regarding the use to be given to it, the Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural of the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes shall be consulted.

Any act violating the Plan Regulador and its regulations committed by the professional responsible for a project, the property owner, their legal representatives, or by any administered party in general, shall be sanctioned as follows:

a. Ley de Planificación Urbana No. 4240 of December 15, 1968 and its amendments.

b. Ley de Construcciones No. 833 of November 4, 1949 and its amendments.

c. Ley General de Salud No. 5395 of October 30, 1973 and its amendments.

d. Código Municipal, Ley No. 7794 of April 27, 1998.

e. Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 of November 3, 1995.

f. Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico No. 7555 of October 20, 1995.

g. Ley Forestal No. 7575 of February 13, 1996.

h. The Reglamentos that the Poder Ejecutivo has issued to regulate the preceding laws.

i. The Reglamentos of this Plan Regulador.

j. Reglamentos of good agricultural practices of the Ministerio de Agricultura y Ganadería.

k. Other current legislation and regulations.

All uses, certificates, licenses, or permits granted prior to the entry into force of this Plan Regulador are consolidated for all purposes.

Compliance with everything established in this Plan Regulador shall be mandatory as of its entry into force following its publication in the Diario Oficial. It shall apply to all new uses, certificates, licenses, or permits that are requested.

Any municipal provision that conflicts with its norms is hereby repealed.

(Thus added the previous tables corresponding to land use and published in La Gaceta No. 81 of May 3, 2019)

REGLAMENTO GENERAL DEL PLAN REGULADOR La Municipalidad del Cantón de Oreamuno, en ejercicio de las facultades que le otorgan, la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968 y sus reformas y el Código Municipal, Ley Nº 7794 del 27 de abril de 1998, decretan el Plan Regulador Urbano, el cual se regirá por las siguientes disposiciones:

El presente Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno es el conjunto de normas urbanísticas de aplicación y de acatamiento obligatorio tanto para la administración como para los administrados. En él están contenidas todas las disposiciones atinentes a la regulación de la actividad urbanística del Cantón en el territorio incluido dentro de los límites de la GAM. El presente Plan Regulador se sustenta en la información y estudios técnicos y legales realizados por PRUGAM, que sirvieron de base para la presente propuesta del plan.

El objetivo primordial del Plan regulador es la ordenación urbanística del territorio cantonal de Oreamuno incluido dentro del límite de la GAM, y de las actividades de sus habitantes. Para el cumplimiento de estos fines, se adoptarán los siguientes pasos:

El Plan Regulador tendrá dos partes fundamentales:

a. Parte Normativa:

Corresponden al conjunto de normas contenidas en los diversos reglamentos:

- Políticas de desarrollo - Reglamento General - Reglamento de Zonificación de los Usos del Suelo - Reglamento de Vialidad - Reglamento de Renovación Urbana - Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones - Reglamento de Construcciones - Reglamento de Mapa Oficial - Plan de Mejora Barrial b. Parte Gráfica:

Compuesta por todos los mapas y gráficos que complementarán y harán eficaz el cumplimiento de la normativa respectiva.

- Mapa Oficial

(Nota de Sinalevi: Para ver los mapas consultar el Reglamento del Mapa Oficial) - Mapa de Zonificación propuesta

(Nota de Sinalevi: Para ver los mapas consultar el Reglamento de Zonificación de los Usos de Suelo) - Mapa de Vialidad

(Nota de Sinalevi: Para ver los mapas consultar el Reglamento de Vialidad) - Fichas urbanísticas : mapas y tablas con parámetros para cada sector (Nota de Sinalevi: Para ver los mapas consultar el Reglamento de Construcciones)

Las disposiciones del Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas, en el área del Cantón de Oreamuno incluida dentro de los límites de la GAM.

La Administración de este Plan Regulador estará a cargo del Gobierno Local el cual, en situaciones especiales o no reguladas de Urbanismo del INVU, según lo estipula el Art. 9 de la Ley de Planificación Urbana.

En los artículos 59 y 60 de la Ley 4240 de Planificación Urbana se establece que para participar en la preparación y aplicación del Plan Regulador se debe constituir una oficina de la administración local o una comisión o junta formada por regidores, funcionarios y vecinos interesados. Esta comisión será la encargada de dar seguimiento al Plan Regulador.

Entre las funciones de la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador destacan las siguientes:

- Velar por su correcta aplicación, - Analizar aquellos casos particulares que requieran un criterio específico y una toma de decisión particular, que esté fuera del alcance exclusivo del técnico municipal, - Estudiar los casos conflictivos y asesorar al personal municipal sobre la aplicación de restricciones, - Cuando la Comisión trate de asuntos que circunstancialmente afecten a otros organismos, solicitar asesoramiento y consultar al organismo afectado, pudiendo pedir el envío de un representante en caso de que la magnitud del caso lo requiera, - Preparar y recomendar las modificaciones y enmiendas que sean necesarias para mantener el Plan Regulador actualizado, - Llevar un control de los permisos y licencias que se otorguen, elaborando un inventario que facilite la actualización del Plan Regulador.

El Plan Regulador deberá ser actualizado cada cinco años, como plazo máximo.

Para la modificación, suspensión o derogación parcial o total del Plan Regulador deberán seguirse las disposiciones y procedimientos establecidos en el Artículo 17 de la Ley 4240 de Planificación Urbana, así como en el Manual de Procedimientos para la Redacción y Elaboración de Planes Reguladores, de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, publicado en La Gaceta Oficial Nº 58, con fecha Jueves 22 de marzo de 2007.

Para los efectos de interpretación y aplicación del presente Plan Regulador, los términos siguientes tienen el significado que se indica:

1. Alineamiento: Línea fijada por la Municipalidad o Ministerio de Obras Públicas y Transportes o la entidad u órgano público en ejercicio de sus competencias, como límite o proximidad máxima de la construcción respecto a la vía pública, sobre ríos y quebradas, tendidos eléctricos, conducciones de agua, oleoducto y otros.

2. Antejardín: Es el retiro frontal determinado por el Plan regulador y que consiste en la distancia que se genera entre la línea de propiedad y la línea de construcción, que implica una restricción para construir, sin que por ello se pierda la condición de propiedad privada.

3. Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones.

4. Alcantarillado pluvial: conjunto de instalaciones dispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas pluviales.

5. Alcantarillado sanitario: conjunto de instalaciones dispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas residuales o negras.

6. Ampliación: Aumento del área o de las dimensiones de un inmueble existente.

7. Anteproyecto: Procedimiento preliminar de consulta en el que se evalúa el Plano de propuesta de diseño, y que antecede a la presentación de los planos constructivos del proyecto. El plano de propuesta es sujeto a modificaciones o ajustes, en el se describe las características generales de la obra a realizar y su factibilidad, por lo que no autoriza al desarrollador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.

8. Apartamentos: Conjunto de varias habitaciones que, con un fin determinado, ocupan todo o en parte de un piso o edificio, o bien parte de varios pisos (soluciones en dúplex o en triplex).

9. Calle pública: vía de dominio público y de uso común, que por disposición administrativa se destinará al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos vigentes respectivos.

10. Calzada: es el espacio dispuesto para el tránsito de vehículos, comprendido entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.

11. Centro histórico: Asentamientos de carácter irrepetible, en los que van marcando su huella los distintos momentos de la vida de un pueblo, que forman la base en donde se asientan las señas de identidad y su memoria social. Comprende tanto los asentamientos que se mantienen íntegros como ciudades, aldeas o pueblos, como las zonas que hoy, a causa del crecimiento, constituyen parte de una estructura mayor.

12. Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

13. Conjunto: Grupo de edificaciones aisladas o reunidas, cuya arquitectura, unidad e integración en el paisaje sean de valor excepcional, desde el punto de vista histórico, artístico o científico.

14. Construcción: es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

15. Derecho de vía: es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, siendo su distancia medida entre líneas de propiedad, y que incluye en su caso calzada, franjas verdes y aceras.

16. Descarga de aguas pluviales: Autorización para el drenaje de las aguas pluviales de toda edificación, urbanización o condominio hacia río, quebrada, acequia o sistema urbano existente.

17. Estudio de impacto ambiental: Documento gráfico y escrito técnicamente elaborado por profesionales responsables y competentes en el que consta el diagnóstico, pronóstico y propuesta a las causas y efectos que genera o generaría todo proyecto urbanístico, condominio o edificación en su entorno natural: topografía, relieve, geología, geomorfología, acuíferos, contaminación ambiental, y otros efectos.

18. Ejecutor: Para los efectos de este Reglamento, el ingeniero, arquitecto, técnico o maestro de obra autorizado por la Municipalidad, que esté a cargo de la ejecución -no de la planificación- de una obra.

19. Estacionamientos: Aquellos lugares edificados o en lotes, públicos o privados, destinados a guardar vehículos, incluyendo terminales de autobuses y garajes para taxis.

20. Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos.

21. Frente de lote: Es la longitud en su línea frontal de demarcación.

22. Habitable: Local que reúna los requisitos mínimos de seguridad, higiene y comodidad.

23. Habitación: Espacio constituido por un solo aposento.

24. Índice de construcción: Es el cociente que resulta de dividir el total de metros de construcción entre la superficie del lote. En este cómputo se excluyen sótanos y azoteas.

25. Interesado: Persona física o jurídica responsable de la solicitud o gestión ante la administración del permiso de construcción.

26. Línea de construcción: una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que indica una distancia de ésta igual al retiro frontal o antejardín requerido.

27. Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

28. Lote o Predio: Es el terreno deslindado de las propiedades vecinas con acceso a uno o más senderos o vías. Puede ser de uso privado, público o comunal.

29. Monumento: Obra arquitectónica, de ingeniería, escultura o pintura monumentales; elementos o estructuras de carácter arqueológico; cavernas con valor significativo desde el punto de vista histórico, artístico o científico; incluye las grandes obras y creaciones modestas que hayan adquirido una significación cultural importante.

30. Obra provisional: construcción de servicio y utilidad temporal, previa a la construcción de una obra definitiva.

31. Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de las redes de servicios públicos y la habilitación de los espacios urbanos.

32. Patrimonio Cultural: ―Es el conjunto de bienes y expresiones culturales que hemos recibido de nuestros antepasados y que atestiguan las relaciones de los seres humanos. Abarca el territorio del país y la historia que se desarrolló en él, acumulada en forma de leyendas, tecnologías, conocimientos, creencias, arte, arquitectura y sistemas de producción y organización social.

33. Patrimonio Histórico-Arquitectónico: Totalidad de edificaciones, monumentos, sitios, conjuntos y centros históricos así declarados conforme la Ley y el presente Reglamento.

34. Permiso de construcción: Es la licencia otorgada por la Municipalidad para construir en su propiedad, siempre y cuando la construcción se ajuste a lo establecido en el Plan Regulador y la legislación y reglamentación urbanística.

35. Piezas habitables: Los locales que se destinan a salas, despachos, estudios, comedores y dormitorios.

36. Piezas no habitables: Las destinadas a cocinas, cuartos de baño, lavanderías, bodegas, garajes y pasillos.

37. Plano catastrado: Plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación.

38. Plano constructivo: Documento oficial que describe la ejecución de un proyecto arquitectónico espacial a través de medios técnicos, grafico y/o escritos.

39. Preservación: consiste en la conservación de los bienes culturales en las mismas condiciones en que se les ha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos, de todo tipo de plagas y de microorganismos, con el propósito de evitar, o al menos, retardar su deterioro.

40. Prevención: Conjunto de acciones protectoras que se aplican sobre un bien patrimonial.

41. Protección: Acción o conjunto de acciones tendientes a evitar que agentes naturales y/o sociales dañen o deterioren el patrimonio histórico arquitectónico.

42. Puesta en valor: Habilitación de un inmueble para un uso distinto al original sin desvirtuar su tejido histórico.

43. Reconstrucción: Devolución de un tejido histórico o una parte de él, a una condición pretérita suya conocida, utilizando para ello tanto materiales nuevos como antiguos. Debe distinguirse de la reconstrucción conjetural pues en este caso la condición pretérita del bien no es conocida de manera cabal.

44. Restauración: Intervención que, respetando los principios de la conservación, se dirige a restituir el tejido histórico del objeto arquitectónico sobre la base de investigaciones previas.

45. Tejido histórico: Componentes materiales originales de una edificación, monumento, centro histórico o sitios patrimoniales.

46. Profesional responsable: Miembro activo del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos facultado para velar por la supervisión y cumplimento de las normas, reglamentos y especificaciones técnicas de toda construcción.

47. Reparación: Renovación y/o reconstrucción de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.

48. Sitio: Lugar en el cual existen obras del hombre y la naturaleza, incluidos los lugares arqueológicos de valor significativo para la evolución o el progreso de un pueblo, desde el punto de vista histórico, estético, etnológico, antropológico o ambiental.

49. Sector: se define como un área donde para toda su superficie, se establecen los parámetros que se deben aplicar, como el uso, densidad, superficie mínima de lote, altura máxima de la edificación y número de niveles, frente mínimo, cobertura máxima y retiros (frontal, posterior y lateral). Los sectores vienen graficados en las Fichas Urbanísticas incluidas como Anexo 1 del Reglamento de Zonificación de Usos del Suelo de este Plan Regulador y los parámetros a aplicar en cada sector se incorporan en una tabla en el Anexo mencionado.

50. Uso del suelo: Destino o fin dado a determinado terreno, según la zonificación dispuesta por el Plan Regulador.

51. Visado Urbano: Autorización otorgada por la Municipalidad para el uso urbano de una finca, lote o predio.

Es obligatoria la obtención de licencia municipal, ya sea urbanística o agropecuaria, de previo a segregar o reunir fincas, construir o urbanizar éstas, o bien el uso de los inmuebles para las distintas actividades, en los términos de los presentes Reglamentos y demás legislación urbanística conexa, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación urbanística vigente.

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Toda licencia, usará como base obligatoria de información la localización exacta de la propiedad mediante el plano catastrado de existir o croquis detallado de finca madre, más la autorización escrita del propietario. En casos calificados, en las que se dificulte la identificación del inmueble, el órgano municipal competente podrá requerir al interesado cualquier otra información.

La licencia agropecuaria es el permiso oficial que extenderá la municipalidad para autorizar la actividad agrícola, con criterios de conservación de suelo y manejo de aguas pluviales, conocidas como buenas prácticas agrícolas, establecidas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG).

El interesado o solicitante de cualquier trámite será responsable por toda información que suministre y por la veracidad de la misma.

La vigencia o caducidad de las licencias será de la siguiente forma:

a. Las licencias de construcción, de urbanización y de proyectos en condominio.

Se regirán por lo establecido en el Reglamento de Construcciones y de Fraccionamiento y Urbanizaciones de este Plan Regulador, además de lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento.

b. La Licencia o Patente Municipal Por lo que establezca la Ley de Patentes. No se concederán patentes que no concuerden con la zonificación establecida en este plan regulador, exceptuándose de esta disposición las patentes otorgadas con anterioridad a la vigencia de este plan regulador.

Es un documento que acredita el tipo de uso del suelo en una propiedad determinada. Es obligatorio para obtener cualquier licencia urbanística y para la instalación y funcionamiento de actividades de comercio, servicios e industria que requieran patente municipal.

Para la obtención del Certificado de Uso del Suelo se requerirá la firma propietario o su representante legal.

Artículo14. Requisitos Para su obtención, solo se deberá presentar la solicitud y el plano catastrado debidamente visado por la municipalidad.

El Certificado de Uso del Suelo, tendrá la vigencia de este Plan Regulador. Los certificados de uso del suelo otorgados antes de la entrada en vigor de este Plan Regulador o mantendrán su validez, siempre y cuando la actividad o uso certificado como conforme se haya desarrollado o explotado antes de la entrada en vigencia de este Plan Regulador. Una vez que entra en vigencia este Plan, deberá someterse a sus regulaciones.

Toda solicitud de certificado de uso del suelo deberá resolverse en el término máximo de diez días hábiles contados a partir del día siguiente de su presentación.

La prevención debidamente notificada de que falta algún requisito para dar trámite a la solicitud, suspenderá los términos y plazos de resolución de la misma hasta su efectivo cumplimiento.

Consiste en la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas de los lotes resultantes de la segregación de fincas, previa a la inscripción en el Catastro Nacional.

Para su obtención se requiere:

a. Una copia certificada del plano catastrado de la finca madre. Si no existiere plano de la finca madre, un croquis de la misma.

b. Certificación de propiedad de estar al día con el pago de impuestos Municipales.

c. Cinco originales de plotter o copias heliográficas de la propiedad a segregar firmadas por el respectivo profesional en topografía o agrimensura.

d. Solicitud firmada por el propietario o su representante legal.

El Visado Municipal es la homologación o verificación otorgada por la Municipalidad para que una finca, lote o predio sea considerado de uso urbano, acreditando el cumplimiento de los requisitos urbanísticos definidos en el Plan regulador, la legislación y reglamentación urbanística vigente.

El Visado Municipal es obligatorio para toda reunión, división o subdivisión simultánea o sucesiva de fincas, en dos o más lotes, que se lleve a cabo en suelos clasificados como urbanos o urbanizables por el Reglamento de Zonificación. Para adquirir el Visado Municipal, los predios resultantes de los actos mencionados, deberán cumplir previamente los requisitos legales y urbanísticos estipulados en la Ley de Planificación Urbana, en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU y los establecidos en los reglamentos del Plan Regulador.

El Visado Municipal debe ser exigido como un requisito previo para el trámite de toda licencia urbanística que requiera la presentación del plano catastrado.

Los siguientes casos tienen características particulares debido a su situación legal o de tramitación pero que no las eximen de la necesidad de solicitar el Visado Municipal:

a. Lotes consolidados.

Aquellos lotes catastrados en el Catastro Nacional antes de la entrada en vigencia del Plan regulador y cuya segregación no se encuentra registrada en el Registro Público.

Además de las anteriores, las fincas que aún cuando no cumplan con las medidas establecidas en las nuevas regulaciones, estén debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador.

b. Lotes en procesos legales.

Aquellos lotes que a la entrada en vigencia del Plan Regulador se encuentren en litigio ante los Tribunales de Justicia incumpliendo con los requisitos mínimos establecidos en la reglamentación de este Plan Regulador, y que por mandato legal se ordene su inscripción.

Para obtener el visado municipal se requiere:

a. Una copia certificada del plano catastrado de la finca madre indicando la(s) porción(es) a segregar. Si no existiere plano catastrado de la finca madre se debe presentar croquis detallado de la finca madre indicando la(s) porción(es) a segregar firmado por el profesional responsable.

b. Plano catastrado original con cuatro copias.

c. Certificación de propiedad de la propiedad de estar al día con el pago de los impuestos municipales.

d. Solicitud firmada por el propietario o su representante legal.

Línea imaginaria que delimita las áreas urbanizadas y urbanizables de las no urbanizables a nivel regional y que viene definida en el Plan PRUGAM como Anillo de Contención Urbano que está constituido por las áreas urbanas existentes y potenciales, ubicadas en las partes bajas de los valles Central y del Guarco.

Línea imaginaria que delimita las áreas urbanizadas y urbanizables de las no urbanizables a nivel cantonal y que se determina en los Planes Reguladores. Según la definición establecida en el plan PRUGAM, el LUC es el límite legal que separa la tierra urbana de la tierra rural, los factores de localización se centran en tres puntos principales: uso de la tierra eficiente, protección de la región agrícola en el borde de la ciudad y servicios públicos rentables. La tierra dentro del LUC tendrá acceso a servicios urbanos tales como carreteras, sistemas de agua y alcantarillado, parques, escuelas, zonas recreativas o ecoturísticas, seguridad ciudadana, entre otros.

Los Planes Reguladores establecen los criterios para lograr distinciones claras entre el régimen de uso de suelo en las zonas urbanas, incluidas dentro del LUC, y las zonas no urbanas, ubicadas fuera del LUC. Los usos no urbanos deberán ser principalmente de carácter agropecuario, recreativo o residencial de muy baja densidad.

El límite urbano de crecimiento cantonal o LUC, debe respetar el límite urbano regional y debe fijarse dentro de sus límites.

En aquellos cantones donde todo o gran parte de su territorio queda fuera del límite urbano de crecimiento regional es decir dentro del anillo de producción, existen cuadrantes y zonas consolidadas que tienen todas las infraestructuras necesarias para considerarlas como urbanas. Esto contradice la definición del LUC donde se menciona que todas las zonas fuera del LUC, es decir los usos no urbanos, deberán ser principalmente de carácter agropecuario, recreativo o residencial de muy baja densidad. Para evitar el crecimiento disperso e incontrolado de dichos núcleos consolidados, se define como Límite de Cuadrante Urbano y área de expansión (LCU) aquella línea imaginaria que delimita las áreas ya urbanizadas e identifica las zonas anexas o áreas de expansión que reúnen las condiciones para ser desarrolladas. Dicho Límite de Cuadrante Urbano o LCU, se define en aquellos cuadrantes que son cabecera de distrito de zonas rurales. Todo el suelo que queda fuera del LCU sigue manteniendo el uso no urbano, por lo tanto deberá ser principalmente de carácter agropecuario, recreativo o residencial de muy baja densidad.

Es el área máxima permitida para construir en un lote determinado.

La altura de las edificaciones tendrá el máximo establecido para cada uno de los sectores delimitados en las Fichas Urbanísticas (anexos del Reglamento de Zonificación). Sin embargo, en casos puntuales se podrá construir un número de pisos mayor al establecido, hasta una altura máxima que se determinará en función de la relación del ancho de vía multiplicado por uno punto cinco (1.5), siempre y cuando los parámetros ambientales lo permitan (IFA adecuado), y exista la infraestructura urbana necesaria para el desarrollo que se propone (servicios tales como abastecimiento de agua potable, cobertura de alcantarillado sanitario, dimensión de vías y disponibilidad de aceras de ancho adecuado, acceso a transporte público, electricidad, y otros servicios básicos.

El alineamiento será otorgado por diferentes instituciones dependiendo de la ubicación del lote, tal como se indica:

a. La Municipalidad para propiedades con frente a vías locales.

b. El Ministerio de Obras Públicas y Transporte para propiedades con frente a vías nacionales.

c. El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo para propiedades que limiten con las áreas establecidas en el artículo 33 de la Ley Forestal.

d. La Compañía Nacional de Fuerza y Luz, el Instituto Costarricense de Ferrocarriles, el Instituto Costarricense de Electricidad, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y otras instituciones, para propiedades afectadas por servidumbres de su competencia.

La cobertura podrá aumentar cuando el desarrollador otorgue una parte de su propiedad como servidumbre al uso público, mediante escritura pública.

El área en la cual se constituya servidumbre pública, podrá ser utilizada por el propietario en forma subterránea, excepto cuando se trate de la porción correspondiente a retiros de la línea de construcción o en casos en los que coincida con la conducción de infraestructuras tales como tuberías de agua potable, red de cloaca, oleoducto, etc.

Las áreas a ceder, siempre que sea posible, deberán colindar con el espacio público existente, a fin de que se integren al mismo.

El aumento de área se obtiene dividiendo el valor original del área máxima a construir (AMC) entre un Factor Comunal (FC), que se determina de la siguiente manera:

AMC/ FC, donde, FC= 1- (% de área urbana cedida al uso público)

Las áreas de los pisos subterráneos a partir del nivel de calle, no serán tomadas en cuenta para el cálculo del área máxima a construir o cobertura.

Incentivar y propiciar un desarrollo urbano consecuente con la conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural del cantón, con el fin de potenciar la imagen urbana del cantón y contribuir a conservar la memoria de la comunidad.

a. Respetar el patrimonio cultural, histórico y arquitectónico presente en el territorio del cantón.

b. Mantener y fomentar los sitios y áreas que posean valor histórico-arquitectónico para el cantón.

c. Velar por la protección y conservación de los sitios y áreas de valor histórico-arquitectónico del cantón.

d. Fomentar la creación de incentivos para la preservación y restauración de las edificaciones de valor patrimonial presentes en el cantón.

El régimen de protección de los inmuebles de interés histórico-arquitectónico prevalecerá sobre los planes y las normas urbanísticas que previa o eventualmente le fueren aplicables.

En caso de duda sobre algún aspecto relacionado con la protección o conservación de los bienes patrimoniales, sobre el valor de un bien patrimonial o sobre el uso que se deba dar al mismo, se consultará al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

Todo acto violatorio del Plan Regulador y sus reglamentos que se cometa por parte del profesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble, de sus representantes legales, o por cualquier administrado en general, se sancionará de la siguiente manera:

1. La instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con las normas indicadas en este Reglamento, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

2. La Municipalidad, en consulta con la Dirección de Urbanismo del INVU, llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación indicada o a los requisitos en ella incluidos, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.

3. Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes:

a. La Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de diciembre de 1968 y sus reformas.

b. La Ley de Construcciones N° 833 del 4 de noviembre de 1949 y sus reformas.

c. La Ley General de Salud N° 5395 del 30 de octubre de 1973 y sus reformas.

d. El Código Municipal, Ley Nº 7794 del 27 de abril de 1998.

e. La Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.

f. Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.

g. Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.

h. Los Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.

i. Los Reglamentos del presente Plan Regulador.

j. Reglamentos de buenas prácticas agrícolas del Ministerio de Agricultura y Ganadería k. Demás legislación y normativa vigente.

Todos los usos, certificados, licencias o permisos otorgados antes de la entrada en vigor de este Plan Regulador quedan consolidados a todos sus efectos.

Será de obligado cumplimiento todo lo establecido en este Plan Regulador a partir de la entrada en vigor tras su publicación en el Diario Oficial. Se aplicará en todos los nuevos usos, certificados, licencias o permisos que se soliciten.

Queda derogada toda disposición municipal que se oponga a sus normas.

(Así adicionada las tablas anterires correspondientes al uso de suelo y publicado en La Gaceta N° 81 del 3 de mayo del 2019)