Regulation for the Titling of Lands in National ReservesReglamento para la Titulación de Tierras en Reservas Nacionales

• a)Institute: Agrarian Development Institute (Instituto de Desarrollo Agrario).
• b)Department of Agrarian Management (Departamento de Ordenamiento Agrario): The Department responsible for coordinating the titling process in National Reserves (Reservas Nacionales), belonging to the Directorate of Formation and Development of Settlements (Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos) of the Institute.
• c)MINAE: Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía).
• d)REGISTRY: National Public Registry (Registro Nacional Público).
• e)Cadastre (Catastro): A unit belonging to the National Registry (Registro Nacional), responsible for the representation and graphic, numerical, literal, and statistical description of all lands comprised within the national territory.
• f)Cadastral plan (Plano catastrado): The plan that has been registered in the National Cadastre (Catastro Nacional).
• g)Land titling (Titulación de tierras): The procedure for granting the respective notarized public instruments (instrumentos públicos protocolizados) and registered in the Public Registry (Registro Público), in the name of applicants who, by virtue of possession on lands located in National Reserves (Reservas Nacionales), have acquired the right to full ownership (dominio pleno).
• h)Titling proceeding (Trámite de titulación): The steps that the possessor of lands in National Reserves (Reservas Nacionales) must undertake to obtain the respective legalization of land tenure.
• i)Proof of possession (Prueba de posesión): The means by which applicants demonstrate that they have exercised stable and effective acts of possession, as owners in a continuous, public, and peaceful manner for more than ten years, over the land to be titled.
• j)Resulting deed (Testimonio conducente): The document that the Institute grants to the beneficiaries of titling zones, when it registers the lands in their name in the Public Registry (Registro Público).
• k)National reserves (Reservas nacionales): Lands within the boundaries of the Republic that are not registered in the name of third parties, Municipalities, Autonomous Institutions, or the State in general.

Of the Procedure for the Declaration of Titling Zones

Said report must be submitted for the knowledge and approval of the Board of Directors (Junta Directiva) of the Institute, through the Directorate of Formation and Development of Settlements (Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos).

If deemed appropriate, the Board of Directors (Junta Directiva) shall adopt a resolution approving it and, in turn, ordering the proceeding described in the following articles to be carried out.

Said lands shall be registered in the Public Registry (Registro Público) in the name of the Institute, without prejudice to the rights already registered over specific portions within the general perimeter of the respective zone, nor to the rights subject to Possessory Information (Información Posesoria) in process at the time of transferring the respective area to the Institute and which shall be registered as a single property in the name of the latter, those that are registered in the future in accordance with the procedure regulated herein, or the portions destined for public use. For purposes of registration in the Public Registry (Registro Público), these zones shall be identified and described as indicated in the National Cadastre (Catastro Nacional).

Once the decree (decreto) is issued, the Institute shall notify the Public Registry (Registro Público), so that the corresponding registration may be considered cancelled.

Of the Proceeding for Titling and Nullity of Title

For such purposes, a possessor (poseedor) shall be understood as the natural or legal person who has exercised possession over the property (fundo) to be titled in a quiet, public, peaceful, uninterrupted manner and as owner for a period of no less than ten years.

Proof of possession (posesión) shall be the responsibility of the applicant, under the responsibility of the institutional officials authorized for such purpose, in the regional offices and in the Department of Agrarian Management (Departamento de Ordenamiento Agrario) and must necessarily contain the following requirements:

a- Full name, exact domicile, identity card number, and qualifications of the possessor(s). In the case of legal persons, the corporate name or business name, legal ID number, exact corporate domicile and legal representative must be accredited, all by certification issued by the Public Registry (Registro Público) or Notary Public (Notario Público).

b- Original cadastral plan (plano catastrado) or certified copy issued by the National Cadastre (Catastro Nacional) and original certification issued by MINAE stating that the land to be titled according to the cadastral plan (plano catastrado) is not affected by or immersed within conservation areas (áreas de conservación), as State natural heritage (patrimonio natural del Estado).

c- Nature, geographic location, measurement, boundaries, specifying the full names of the adjoining landowners of the land and the linear measurement of the frontage to public roads, all in accordance with the cadastral plan (plano catastrado) of the property.

d- Statement by the adjoining landowners ratifying the accuracy of their boundary with the property to be titled and in relation to the cadastral plan (plano catastrado) on which the application is based. Should said statement not be made before an Institute official, it must be authenticated by an attorney (abogado).

e- Sworn statement (declaración jurada) by three witnesses who are neighbors of the place where the property is located, attesting to the possession exercised by the occupant. Should said statement not be made before an Institute official, it must be given before a Notary Public (Notario Público). The testimonial proof shall be unnecessary if the application is accompanied by a public deed (escritura pública) granted more than ten years prior, in which the possessor's right is stated based on the cadastral plan (plano catastrado) of the application to be titled.

f- Sworn statement (manifestación jurada) by the possessor before a Notary Public (Notario Público) that the property is not registered in the Public Registry (Registro Público), that it lacks a registrable title of ownership (título inscribible de dominio), and that the application is not intended to evade the consequences of probate proceedings, nor is it the subject of judicial or extrajudicial dispute, and that they possess it under the terms established in this Regulation. Description of the acts comprising that possession (posesión) and approximate area of existing crops and forests, constructions, and other improvements made. This statement may also be made before the authorized Institute official, who must state their full name, ID number, signature, and the position they hold.

g- Full name, ID number, qualifications, and domicile of the person(s) from whom they acquired their right, and date of acquisition.

h- Estimated price of the property according to market values.

i- Not having registered in their name properties exceeding three hundred hectares in the Public Registry (Registro Público), through possessory information (información posesoria) proceedings, which must be demonstrated by certification issued by said entity, or sworn statement (declaración jurada) granted before a Notary Public (Notario Público).

j- Public document or sworn statement (declaración jurada) granted before a Notary Public (Notario Público) stating their right of possession, when the title applicant has not had the ten-year possession (posesión decenal) of the property and can avail themselves of that exercised by their transferors, in accordance with the provisions of Article 863 of the Civil Code (Código Civil).

The applicant's statements shall have the character of sworn statement (declaración jurada). Should any falsehood be verified, they shall be liable for the penalties established for such acts by current criminal legislation.

Should opposition arise from any interested party, the Institute, through the Department of Agrarian Management (Departamento de Ordenamiento Agrario), shall immediately warn them (apercibirá) to, within 30 calendar days, resort to the corresponding jurisdictional venue to assert their rights.

Said resolution shall not generate liability for the Institute and shall be communicated by means of an official communication (exhorto) to the Public Registry (Registro Público) so that it cancels the respective registry entry (asiento registral).

Once the term of four years from the registration of the title has elapsed, any administrative action must be decided in a declaratory judgment (juicio declarativo), as established by the laws governing the matter.

Likewise, they must bear the cost of publishing the edict (edicto) referred to in Article 12 of this Regulation, and when applicable, pay fees for notarial services.

Of the Conditions and Restrictions of the Lands Titled in National Reserves

• a)It is done without prejudice to third parties with superior rights.
• b)The Institute is not obligated to eviction (evicción) or remediation (saneamiento).
• c)The beneficiary of the title or the transferee may not make a claim against the measurement and location that served as the basis for the transfer.
• d)The State shall have the right at any time to take up to 20 percent of the adjudicated area, to exercise therein the necessary easement (servidumbre) of transit for the construction and surveillance of routes for telephone service; for the use of lands essential for the construction of bridges and docks; for the extraction of materials for those purposes; for the use of water courses that are necessary for the supply of populations; and any other uses of interest to the State.
• e)The reservations indicated in the Ley de Aguas, the Ley General de Caminos Públicos, and the Ley Forestal.
• f)All regulations for the protection of the environment and natural resources.

The foregoing conditions and restrictions must be set forth in the respective resulting deeds (testimonios) that, as applicable, are delivered to the interested party, and in the original registration entry in the Registry Público.

Transitional Provision Single Transitory Provision.—All land titling applications filed before the Institute, prior to the declaration of unconstitutionality of Law Number 7599 of April 23, 1996, shall be processed based on the provisions established in this Regulation.

Approved by the Board of Directors (Junta Directiva) in Article Two, of Session Zero Fifty-Five - Zero Two, held on the twelfth day of August, two thousand two, and effective upon its publication in the Official Gazette (Diario Oficial), La Gaceta. Let it be published.

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• a)Instituto: Instituto de Desarrollo Agrario.
• b)Departamento de Ordenamiento Agrario: Departamento, encargado de coordinar el proceso de titulación en Reservas Nacionales, perteneciente a la Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos del Instituto.
• c)MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.
• d)REGISTRO: Registro Nacional Público.
• e)Catastro: Dependencia perteneciente al Registro Nacional, encargada de la representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional.
• f)Plano catastrado: Es el plano de que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.
• g)Titulación de tierras: Procedimiento para otorgar los respectivos instrumentos públicos protocolizados e inscritos en el Registro Público, a nombre de los solicitantes que, por posesión en tierras ubicadas en Reservas Nacionales, hayan adquirido el derecho al dominio pleno.
• h)Trámite de titulación: Diligencias que el poseedor de tierras en Reservas Nacionales debe efectuar, para obtener la respectiva legalización de la tenencia de la tierra.
• i)Prueba de posesión: Son los medios por los cuales, los solicitantes demuestran que han ejercido actos de posesión estables y efectivos, como propietarios en forma continua, pública y pacífica por más de diez años, sobre la tierra a titular.
• j)Testimonio conducente: Es el documento que el Instituto le otorga a los beneficiarios de las zonas de titulación, cuando éste inscribe a nombre de ellos, las tierras en el Registro Público.
• k)Reservas nacionales: Terrenos comprendidos dentro de los límites de la República que, no estén inscritos a nombre de terceros, de las Municipalidades, Instituciones Autónomas o del Estado en general.

Del procedimiento para la declaración de las zonas de titulación

Dicho informe deberá ser sometido a conocimiento y aprobación de la Junta Directiva del Instituto, a través de la Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos.

De considerarlo oportuno, la Junta Directiva tomará un acuerdo aprobándolo y a su vez ordenando se proceda con el trámite descrito en los artículos siguientes.

Dichos terrenos serán inscritos en el Registro Público a nombre del Instituto, sin perjuicio de los derechos ya inscritos sobre porciones determinadas dentro del perímetro general de la zona respectiva, ni de los derechos objeto de Información Posesoria en trámite en el momento de traspasarse al Instituto el área respectiva y que se inscribirá como una sola finca a nombre de éste, los que se inscriban en el futuro conforme al procedimiento que aquí se regula o las porciones destinadas al uso público. Para efectos de inscripción en el Registro Público, estas zonas serán identificadas y descritas como se indique en el Catastro Nacional.

Emitido el decreto, el Instituto lo comunicará al Registro Público, para que se tenga por cancelada la inscripción correspondiente.

Del trámite para la titulación y nulidad de título

Para tales efectos, se entenderá como poseedor a la persona física o jurídica quién haya ejercido posesión sobre el fundo a titular en forma quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y a titulo de propietario durante un lapso no menor de diez años.

La prueba de la posesión correrá a cargo del solicitante, bajo responsabilidad de los funcionarios institucionales autorizados para tal fin, en las oficinas regionales y en el Departamento de Ordenamiento Agrario y deberá contener necesariamente los siguientes requisitos:

a- Nombre, apellidos, domicilio exacto, cédula de identidad y calidades del poseedor o poseedores. En el caso de personas Jurídicas deberá acreditarse nombre o razón social, cédula jurídica, domicilio social exacto y representante legal, todo mediante certificación extendida por el Registro Público o Notario Público.

b- Plano catastrado original o copia certificada emitida por el Catastro Nacional y certificación original extendida por el MINAE en donde conste que el terreno a titular según el plano catastrado no está afectado o inmerso dentro de áreas de conservación, patrimonio natural del Estado.

c- Naturaleza, ubicación geográfica, medida, linderos, especificándose el nombre y apellidos de los colindantes del terreno y la medida lineal del frente a caminos públicos, todo con arreglo al plano catastrado del inmueble.

d- Manifestación de los colindantes ratificando la veracidad de su lindero con el fundo a titular y con relación al plano catastrado base de la solicitud. En caso de que dicha manifestación no sea realizada ante el funcionario del Instituto, la misma debe venir autenticada por abogado.

e- Declaración jurada de tres testigos vecinos del lugar donde se encuentre situado el inmueble, que comprueben la posesión ejercida por el ocupante. En caso de que dicha declaración no sea realizada ante un funcionario del Instituto, la misma debe rendida ante Notario Público. La prueba testimonial será innecesaria si a la solicitud se adjunta escritura pública con más de diez años de otorgada, en la cual conste el derecho del poseedor con base al plano catastrado de la solicitud para titular.

f- Manifestación jurada del poseedor ante Notario Público, de que la finca no está inscrita en el Registro Público, que carece de título inscribible de dominio y que la solicitud no pretende evadir las consecuencias de un juicio sucesorio, ni es objeto de disputa judicial o extrajudicial y de que la posee en los términos establecidos en este Reglamento. Descripción de los actos en que ha consistido esa posesión y área aproximada de los cultivos y bosques existentes, construcciones y demás mejoras realizadas. Esta manifestación también podrá realizarse ante el funcionario del Instituto autorizado, quien deberá consignar su nombre completo, cédula, firma y cargo que ocupa.

g- Nombre, apellidos, cédula, calidades y domicilio de la o las personas de quién adquirió su derecho y fecha de adquisición.

h- Estimación del precio del inmueble conforme a los valores de mercado.

i- No haber inscrito a su nombre inmuebles por más de trescientas hectáreas en el Registro Público, mediante trámites de información posesoria, lo cual debe ser demostrado mediante certificación j- Documento público o declaración jurada otorgada ante Notario Público donde conste su derecho de posesión, cuando el titulante no haya tenido la posesión decenal del inmueble y pueda aprovechar la ejercida por sus trasmitentes, según lo dispuesto en el artículo 863 del Código Civil.

Las manifestaciones del solicitante tendrán carácter de declaración jurada. De comprobarse alguna falsedad se hará acreedor de las sanciones que la legislación penal vigente establece para ello.

De sobrevenir oposición por parte de algún interesado, el Instituto a través del Departamento de Ordenamiento Agrario lo apercibirá en el acto, para que dentro de 30 días naturales acuda a la vía jurisdiccional correspondiente a hacer valer sus derechos.

Dicha resolución no generará responsabilidad para el Instituto y la misma se comunicará mediante exhorto al Registro Público para que cancele el asiento registral respectivo.

Transcurrido el término de cuatro años, desde la inscripción del título, toda acción administrativa deberá decidirse en juicio declarativo, conforme lo establezcan las leyes que rigen la materia.

Así mismo deberá reconocer el costo de la publicación del edicto a que se hace referencia en el artículo 12 de este Reglamento, y cuando fuere procedente, pagar los honorarios por servicios notariales.

De las condiciones y restricciones de las tierras tituladas en reservas nacionales

• a)Se hace sin perjuicio de terceros de mejor derecho.
• b)El Instituto no queda obligado a la evicción ni al saneamiento.
• c)El beneficiario de título o el cesionario no podrá reclamar contra la medida y localización que hubiere servido de base para el traspaso.
• d)El Estado tendrá derecho en cualquier momento a tomar hasta un 20 por ciento del área adjudicada, para ejercitar en ella la servidumbre de tránsito necesaria para la construcción y vigilancia de vías para el servicio telefónico; al uso de los terrenos indispensables para la construcción de puentes y muelles; a la extracción de materiales para esos fines; al aprovechamiento de cursos de agua que fuere precisos para el abastecimiento de poblaciones y cualesquiera otros usos de interés del Estado.
• e)Las reservas indicadas en la Ley de Aguas, la Ley General de Caminos Públicos y la Ley Forestal.
• f)Toda aquella normativa de protección al medio ambiente y de los recursos naturales.

Las condiciones y restricciones anteriores deberán consignarse en los respectivos testimonios que en lo conducente se le entreguen al interesado y en el asiento original de inscripción en el Registro Público.

Disposición transitoria Transitorio único.—Todas las solicitudes de titulación de tierras presentadas ante el Instituto, con antelación a la declaratoria de inconstitucionalidad de la Ley Número 7599 de 23 de abril de 1996, se tramitarán con base en lo establecido en el presente Reglamento.

Aprobado por la Junta Directiva en artículo segundo, de la sesión cero cincuenta y cinco - cero dos, celebrada el día doce del mes de agosto del dos mil dos y rige a partir de su publicación en el Diario Oficial, La Gaceta. Publíquese.