Endorsement of construction plans in maritime zone and elimination of preliminary projectVisado de planos en zona marítimo terrestre y supresión de anteproyecto

Opinión Jurídica : 123 - J of 11/10/2000 OJ-123-2000 San José, November 10, 2000 Messrs. F. Tomás Dueñas Leiva Minister of Foreign Trade Walter Nihaus Minister of Tourism Dear Sirs:

With the approval of the Attorney General of the Republic, I am responding to your communication DM-735-00 of 2000, in which you state that, under the Government of the Republic's idea of analyzing existing regulations and proposing improvements that guarantee the protection of legal interests and favor transparency in administrative procedures, a draft regulation for the procedure of visa endorsement (visado) of plans for the construction of buildings in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) has been prepared, on which you request a legal opinion.

This is part of a series of reforms related to the subject: a partial amendment to the Regulation of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Reglamento de la Ley sobre Zona Marítimo-Terrestre) and a Regulation to demarcate and monument the public zone (zona pública), on which we rendered our opinion in Opiniones Jurídicas O.J.-096-2000 and O. J.-113-2000.

I.- DRAFT REGULATION FOR THE PROCEDURE OF VISA ENDORSEMENT OF PLANS FOR CONSTRUCTION IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE According to your statement, the Draft called regulation of the procedure for visa endorsement (visado) of plans for the construction of buildings in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) aims to organize and update the applicable regulations.

This, you add, for the sake of "eliminating ambiguities, gaps, and conflicts of jurisdiction in said procedure, which "harm the protection of that public asset and result in administrative abuses created by the prevailing confusion." In this regard, the following comments are made:

I.1) JUSTIFICATION The Draft, based on the regulatory power and grounded in several laws, in its recitals (considerandos) qualifies the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) as a precious asset for Costa Ricans and a fundamental part of the public domain (dominio público).

By virtue thereof, it seeks to resolve, in the procedure for construction permits, the need for clear regulation, consistent with the required guardianship (tutela), appropriate territorial planning, and respect for the environment.

The proposed means is to systematize the current regulations on construction in that zone, taking into account the "conflicts of jurisdiction" that arise among the participating entities due to the lack of clear regulation.

We will address the substantive aspects later. For now, a few brief observations suffice.

First, it is advisable to specify the provisions of the cited laws, as this is only done with the Constitution, the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), and the Forestry Law (Ley Forestal).

Second, it should be noted that not only is it essential for the construction process in the maritime-terrestrial zone to have appropriate territorial planning, but also for all use and exploitation (aprovechamiento) to be carried out under the framework of a concession (concesión) or enabling administrative title (Procuraduría in legal opinion C-097-97).

Although the reference to construction acts is due to the subject matter regulated, this should not lead to excluding, a contrario sensu, planning in other cases.

If the laws determine the "jurisdictions" (competencias) of the different entities or bodies intervening in the construction procedure, it is not understood how the conflicts that would arise among them could be of that nature.

Finally, the Draft, focused on streamlining procedures, does not introduce any innovation to achieve the postulate of environmental protection it proclaims. And a contrary effect would be achieved when procedural formalities or requirements that safeguard it are eliminated.

Given its importance, we will dwell on this point.

I. 2) DEREGULATION AND THE ENVIRONMENT It is worth recalling that simplicity and celerity, as principles of administrative action, must be harmonized with the constitutional principle, binding on public authorities, of protecting the environment, which includes the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).

Due to what will be said later, it is reiterated, with Opinión Jurídica O. J.-113-2000, that the deregulation process undertaken by Law 7472, on the Promotion of Competition and Effective Defense of the Consumer (Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), to simplify or rationalize procedures and requirements or eliminate those not essential in the control and regulation of economic activities that prevent, hinder, or distort market transactions, cannot be to the detriment of the environment, in addition to health (human, animal, and plant), safety, and quality-of-life standards (arts. 3, 7, and 8; 4 of its Regulation and 50 of the Constitution).

It was stated therein that from the parliamentary process of the Draft Law, it is inferred that it did not intend to weaken controls in those areas, which "form a consubstantial and inalienable part of the oversight work of the public apparatus, as the regulating body of society." It was noted that "the objectives of the law to promote the process of competition and free trade, with the elimination of unnecessary regulations on economic activities and the protection of consumer rights and interests, operate in a market regime, which is a field different from the Public Law procedures in which the granting of concessions (concesiones) of the coastal public domain (demanio costero) takes place" and, we add now, the construction process that emanates from these.

We proceed below to examine the articles.

II.- ARTICLES II.1) LEGAL REQUIREMENTS FOR VISA ENDORSEMENT (VISADO) a) Concept of visa endorsement (visado) An aspect considered essential is for the Draft to define what it understands by "visa endorsement" (visado); a term that could lend itself to confusion.

It is associated with the approval (visto bueno) that, after its examination or review, competent administrative authorities stamp on a document, generally with an official seal, to certify its compliance with or conformity to the legal system, serving as a means of control or verification of legal requirements and provisions; either to approve or authorize use for specific purposes, to continue proceedings before other public agencies, to authenticate its validity, etc. Thus, it speaks of visa endorsement of plans (visado de planos), visa endorsement of a passport, "endorsing titles" to be issued, and even, with a broader meaning, "endorsing the report," "endorsing payment orders" (Law of the Federated College of Engineers and Architects (Ley del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), arts. 31 subsection c and 33, subsections e and f), etc.

To that extent, it would differ from the construction permit (permiso de construcción), which at a later stage and with exclusive jurisdiction (articles 169 of the Constitution, 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones); 15, 57, 58 and Transitional Provision I of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana)), is issued by the Municipality, once the respective visa endorsements (visados) have been obtained. These are based on technical-legal criteria. The Draft distinguishes in Article 10, final paragraph, the "visa endorsement" (visado) from the "municipality's construction permit" (permiso de construcción de la municipalidad), without defining them.

• b)Requirements In the Draft, the requirements for visa endorsement (visado) for the construction of buildings in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) are those established by the different Laws it lists; a total of thirteen. It is inferred that these are the only ones, although the text does not expressly say so.

The wording would have the consequence of excluding any requirement, condition, or prerequisite for construction visa endorsements (visados) set by another legal or regulatory norm, omitted – by an oversight – and those issued in the future. Examples could be, the Condominium Property Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) (art. 3), for horizontal property (propiedad horizontal), which the Draft later mentions, National Emergency Law No. 7914 (arts. 26 and 27), the Cadastre Law and Regulation (see art. 7 subsection a of the Draft), the National Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanization Regulation, which sets lot frontages and depths, street width, access, etc.; the Industrial Hygiene Regulation No. 11492-SPPS (art. 26), the Regulation to Law 6043, the Regulation to the Forestry Law (Ley Forestal), the General Internal Regulation of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), the Construction Regulation, cited in Article 4, subsection a), etc.

It is appropriate to safeguard this situation with a residual rule, assuming the intention is to systematize and not eliminate existing requirements, which a Decree could not do if they were provided for in a law, due to the principle of normative hierarchy. Furthermore, only three regulatory provisions are repealed in numeral 11. The article should be illustrative and not exhaustive, as is the 7th.

Even the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo), in the ordinary session of the Board of Directors held on May 31, 1999, Article 5, subsection VIII, regarding the Requirements for architectural plans for the survey of tourism projects, point 9, second paragraph, alludes to a visa endorsement (visado): "In the event that the existing infrastructure does not meet the minimum requirements, the interested party must improve and/or expand the facilities until they comply with them and be able to opt for the visa endorsement (visado) of the survey plans by the ICT." Regarding the Laws, the expression "and its amendments" must be added for the Construction Law (Ley de Construcciones), whose correct number is 833 (amended by 1605, 1714, 4240, and 7029), Organic Law of the Federated College of Engineers and Architects (Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos) (amended by 4652, 4925, 5361, 6975, and 7097), Law of the Maritime-Terrestrial Zone (Ley de Zona Marítimo Terrestre) (amended by 6515, 6890, 6951, 6975, 6990, 7210, and 7915), General Health Law (Ley General de Salud) (amended by 5789, 6430, 6577, 6726, 7035, 7093, 7233, and 7600), Public Roads Law (Ley de Caminos Públicos) (amended by 5113, 5582, 5908, 6312, 6676, 6890, and 7495), General Civil Aviation Law (Ley General de Aviación Civil) (amended by 5437, 6021, 7015, 7018, 7251, 7864, 7535, and 8038), Forestry Law (Ley Forestal) (amended by 7609, 7761, and 7788), Law of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Ley del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados) (amended by 3065, 3583, 3668, 5595, 5901, 6622, 6806, 6872, and 7495), Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) (amended by 7575), Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) (amended by 4971, 6575, 6575, 7015, and 7495), "ICE Expropriation Law" (amended by 7251, 7388, and 7864). The number of the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities (Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con discapacidad) is 7600.

In the National System of Current Legislation, the Condominium Property Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) has no amendments.

The norms listed in Article 1 of the Draft establish implicit requirements or prerequisites to be met to obtain various visa endorsements (visados), with these caveats: Because it lacks a strict relationship with the regulated matter, it is recommended to exclude Article 19 from Law 6043 and include Articles 21 and 39 of Law 6043 and 56 to 58 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Article 17 of Law 6043 is understood in terms of compliance with possible measures that have been ordered to protect the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). The declaration of tourist aptitude (declaratoria de aptitud turística) (Article 19 ibid.) is a requirement for the concession (concesión) and only indirectly for the visa endorsements (visados) or construction permits (permisos de construcción). If it is included, one would have to do the same for the remaining concession requirements. Its literal wording induces error, as only that declaration would be insufficient to build (Opinión Jurídica O. J. 096-2000). Development plans or regulatory plans (planes reguladores) (arts. 31 and 33; Law 6043) and the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) (art. 17; Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente)), as is known, do not entail a visa endorsement (visado), nor do they by themselves authorize construction.

II.2) EXCEPTIONS TO THE APPLICATION OF THE REGULATION The Draft Regulation at hand exempts cases that have a regulation for special visa endorsements (visados) or are excluded from the application of the Law of the Maritime-Terrestrial Zone (Ley de Zona Marítimo Terrestre) (art. 2).

The objections made here are:

It remains unclear what these "special visa endorsements" (visados especiales) consist of.

In subsection a), delete the expression "urban areas" (áreas urbanas), "declared as such by the Housing and Urbanism Institute" (Instituto de Vivienda y Urbanismo), since what Law 6043 (art. 6) excludes are "cities located on the coastlines." The Draft contravenes that article and would make the Decree illegal. In analyzing the urban area-city relationship, the Procuraduría, in legal opinions 002-99, C-042-99, and Opinión Jurídica O. J.-122-2000, has concluded that "every city is an urban area, but the reverse is not always true." The function attributed to the Housing and Urbanism Institute (Instituto de Vivienda y Urbanismo) is accommodated in Transitional Provision II of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

With the same reasoning and based on the same Article 6, it is suggested to replace what is stated in subsection b) with "properties registered, in accordance with the law, in the name of private individuals, and those whose legitimacy the laws recognize." This is because the term "previous regulations" is not clarified, an expression that is vague.

Add in subsection e) the amendment to Law 5582, by Law 7915.

The complete exclusion of the Law for the Concession and Operation of Tourist Marinas (Ley de Concesión y Operación de Marinas Turísticas) is not justified, because Article 26 refers to the supplementary application of Law 6043. This subsidiarity governs for the rules that develop it, in matters not regulated by the marina provisions and compatible. Construction mechanisms or specifications, for example, should be common in both sectors of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), which do differ regarding permitted uses, due to the nature of the activity.

In subsection g), evaluate the exception for agricultural projects, for the following: Activities such as mariculture could be classified within modern Agrarian Law (Derecho Agrario), which governs agricultural activities. And in a non-tourist zone, tourist development projects can be carried out, following the order of priorities set by Article 57 of the Regulation to Law 6043. Their exclusion would imply a groundless disparity in treatment. Agricultural projects executed within the maritime-terrestrial public domain zone (zona demanial marítimo-terrestre) are subject to Law 6043 and the territorial planning it provides. The Draft in Article 8 establishes requirements for buildings "in general in the maritime-terrestrial zone" (zona marítimo terrestre), a connotation that encompasses non-tourist zones, despite the title of the chapter in which it is located.

Neither is the exception understandable for the cases of Articles 18 and 22 of the Law of the Maritime-Terrestrial Zone (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) (exceptional constructions in the public zone (zona pública)) which, although it goes without saying, are also subject to its precepts and those that develop it, unless it is to subject to greater rigor the exceptional constructions that take place in the public zone (zona pública); hypothesis in which it must be clarified as such. These are works or industries in the vicinity of the marine area over which there should be, on the contrary, greater construction control, due to the impact they can have on coastal dynamics. These are very fragile resources, difficult to restore if deterioration or contamination occurs.

It is worth mentioning that the Procuraduría, in legal opinion C-254-95 and Opinión Jurídica 0. J.-122-2000, among others, has maintained that in the exceptional cases of Article 18 of Law 6043, when the works to be executed consist of permanent constructions, the figure to be used is the concession (concesión), and not a simple authorization, reserved for small-scale, removable, and transient installations; precarity that entails its eventual revocation, for reasons of opportunity or convenience (art. 154 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública)).

Subsection j), tourist projects, residential use, recreational housing, and commercial developments located in wildlife refuges (refugios de vida silvestre) – it is not detailed if they are only state-owned or mixed ownership, if there is legitimately acquired private domain – incorrectly refers to Article 19 of the Forestry Law (Ley Forestal), which refers to private forest property.

State wildlife refuges form part of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) and the corresponding articles of the Forestry Law (Ley Forestal) would be 1 and 18. The first prohibits the cutting or exploitation (aprovechamiento) of the forest, and the second does not authorize carrying out activities other than research, training, and ecotourism, which are not the main ones the Draft envisages. Finally, subsection j) would be superfluous because state wildlife refuges would be included within the equivalent reserves, according to reiterated jurisprudence of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) and the Procuraduría, exempted in subsection c).

II. 3) INDISPENSABLE REQUIREMENTS It is positive that the Draft emphasizes the need to have a concession contract (contrato de concesión), approved and registered in the Registry, to build (art. 3). But it is worth highlighting that construction must be done in accordance with the use authorized in the concession, subject to the Regulatory Plan (Plan Regulador).

It must be clear that having an approved and registered concession contract is not enough to build. The following articles set requirements and procedures to be fulfilled and even require final construction plans (art. 8 in fine).

In the phrase maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), eliminate "defined in Article 9" of Law 6043, because the concept is not limited to that numeral.

The estuaries of the national territory and the mangroves (now wetlands) of the continental and insular coastlines are part of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as well as the restricted zone (zona restringida) that begins at its termination, these being able to extend beyond the fifty meters of the ordinary width of the public zone (zona pública), and one must also contemplate the strip adjacent to the rias (see articles 9 and 11 of Law 6043; 2 subsections e, f, and h, and 4 of its Regulation).

To maintain consistency with the provisions of Article 2, subsection b, the mention of private property, which had been excluded, must be deleted in Article 3. The Draft contradicts itself on this point. It is noted, however, that the right to build (derecho de edificación) – or ius aedificandi, as doctrine calls it – is subordinate to the reasonable limitations imposed by law and construction regulations. It would therefore not be entirely accurate to state that the owner is free to build "as indicated by the title of property," without further qualification.

Regarding the concessionaire, the provisions of the Regulatory Plan (Plan Regulador) must also be respected, among others, regarding setbacks, density, or coverage (cobertura), etc. It is advisable to replace the expression "the concessionaire may begin construction, inland from the line of monuments demarcating the limit of the public zone (zona pública)" with "the concessionaire may begin construction as permitted in the construction permit (permiso de construcción), adhering to the provisions of the Regulatory Plan (Plan Regulador)." II. 4) REQUIREMENTS FOR CONSTRUCTION PLANS For construction, it is indicated that "the plans" (...) must comply with" the regulations or stipulations of the Construction Regulation and the regulatory plan (plan regulador); additionally, condominium plans with the Condominium Law, and urbanization and subdivision (fraccionamiento) plans, the Regulation for the Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations.

Strictly speaking, those who would have that duty or obligation would be the concessionaires or interested parties, and not the plans. For logical reasons of application, it is suggested to invert the order, thus: Regulatory Plan (Plan Regulador), Concession, already mentioned in Article 3, Construction Regulation, and Regulation for the Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, for works of this type.

The Regulatory Plan (Plan Regulador) and its regulatory norms, including those for construction, which give it effectiveness, are a key legal tool for the exercise of municipal autonomy in urban control, and must be preferentially applied. Among other things, it defines land uses. In contrast, regarding technical construction norms and specifications (coverage (cobertura), density, setback, number of buildings, etc.), the application of the Construction Regulation could serve to remedy or fill gaps in the former, with the adaptations that public property requires.

II.4.1) CONDOMINIUM PLANS The matter of condominiums deserves separate comment.

The use of the horizontal property (propiedad horizontal) scheme has been objected to for buildings constructed under a concession for the use of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), which is granted intuitu personae and cannot be transferred without administrative authorization. Added to this is the confusion and difficulties in reconciling the private regime of the condominium with the public regime governing the public domain (demanio) on which the buildings sit – removed from legal commerce – and the concession over portions of it.

A similar thesis was argued when responding to the action of unconstitutionality against Decree 224.400-MP-J-TUR, in which the plaintiff alleged that horizontal property (propiedad horizontal) was an artificial means to de facto privatize the state lands of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). Nevertheless, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in ruling 5210-97, not without controversy and without delving into how to overcome virtual conflicts that may arise, admitted the possibility of subjecting buildings within the maritime-terrestrial public domain (dominio público marítimo terrestre) of the Papagayo sector to horizontal property (propiedad horizontal), which has unique terms of concession.

Subsequently, the Condominium Property Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), No. 7933 (published in La Gaceta No. 229 of November 25, 1999) came to confirm that position, although restricted to tourist and commercial developments:

"Article 1.- The condominium property regime may apply: (...) e) When the holder of a concession right (derecho de concesión) that falls on an immovable property and is intended for tourist or commercial exploitation (explotación), decides to submit their project to the provisions of this law. In this case, they must have the express and prior authorization of the authorities that granted the concession." The concessionaire is also mentioned in Article 1 subsection a, 2, and 3, as a possible owner of floors and buildings or declarant of will in a public deed to avail themselves of the condominium regime.

Law 7933 does not institute a special procedure for this type of condominium, and in Article 42 it repealed the Horizontal Property Law (Ley de Propiedad Horizontal), No. 3670, of March 22, 1966, with its amendments.

The horizontal property condominium (condominio en propiedad horizontal) – the only one that can be spoken of in this case – does not extend to the land itself of the public domain and must respect the legal norms or principles that regulate the protection of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and the concession. The purpose of the property cannot be changed without the express consent of the competent Administration, nor can the general use of the public zone (zona pública) or areas dedicated to public use be prevented or hindered (arts. 20, 43, 53 subsection e, 58 of Law 6043); an aspect recommended for incorporation. The application of that regime must be made compatible with the public nature of the assets.

II.5) BASIC PLANS A core aspect of the Draft, around which other subsequent provisions revolve, are the so-called basic plans (planos básicos), which are defined by their content: site plans (plantas de conjunto), architectural floor plans (plantas de distribución arquitectónica), elevations (fachadas), sections (secciones), roof plans (plantas de techos). And additionally, design criteria for water evacuation and supply systems, solid waste treatment, and electrical systems.

In urbanizations, these latter include the distribution of lots, street geometry, indication of communal areas, and contour lines. It is recommended to delete the reiteration and make a cross-reference.

II.5.1) AMBIGUITY OF THE BASIC PLAN FIGURE The basic plan (plano básico) figure is ambiguous. It resembles a more detailed preliminary project (anteproyecto): water evacuation, waste treatment, electrical systems, etc. It is well known that a formal design is needed to build. The basic plan leaves doubt about the required level of design, and it is unclear whether it will be the document used for construction or not. It seems so, judging by the following articles, but Article 8 in fine mentions some "final construction plans (planos constructivos finales)," whose relationship with the basic plans is not clarified.

It is inferred that the introduction of this new concept, without support in the Law, seeks to eliminate the submission of the preliminary project (anteproyecto), absorbed by the basic plan. The repeals in Article 12 confirm this.

However, there are important objections against it, considering that it eliminates the preliminary project (anteproyecto), a necessary stage in the construction process, and affects the professional practice of engineers and architects, altering professional contracting guidelines, who would not have a secure criterion, established by existing fees, to govern themselves regarding the charging of fees and the technical proposal to offer the client.

II.5.2) NECESSITY OF THE PRELIMINARY PROJECT (ANTEPROYECTO) Preliminary projects (anteproyectos) are preliminary plans of the work to be built, without the thoroughness and technical specifications that the final project incorporates. They are the antechamber of the latter, with a feasibility analysis (art. 54, subsection 6 of the Regulation to Law 6043). They condense the studies and information gathered on the physical plane (ecological, climatic, geographical, etc.), urban plane (infrastructure, equipment, urban image), social plane (socioeconomic, sociocultural), etc., to respond to the needs of the project in question, through a design proposal that adequately resolves them, reconciling individual and social interests. Preliminary projects interpret the client's wishes, allow for a close idea of what is intended to be realized, and are susceptible to formal modifications or improvements. These complementary elements will give the finishing touch to the final project that will be submitted for processing, with details in architectural, structural, electrical, mechanical areas, special installations, etc.

The work at the project level rests on the planning done in the preliminary project (anteproyecto), which is low cost. Its current minimum fee, according to the Regulation for the Contracting of Consulting Services in Engineering and Architecture (Reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería y Arquitectura), is 1.00 to 1.5%, while that of the project and technical specifications is 4.00% of the cost of the work.

The uncertainty in the granting of a concession, the detailed work that the construction plan implies, its higher cost, and other considerations set forth below, advise the submission of preliminary projects (anteproyectos) in the proceeding, a stage that is legally necessary, as will be seen. The Regulation to Law 6043, Articles 54 and 55, judiciously separates the stages of submission of the preliminary project (anteproyecto), for the concession procedure, and the project, for construction. Norms that, as will also be seen, are not casual, and their repeal, made in Article 12 of the Draft, is not recommended. Besides, the preliminary project meets the academic and technical application expectations of the professionals working in that field.

II.5.3) DISSONANCE OF THE BASIC PLAN FIGURE IN THE LEGISLATION ON CONSULTING SERVICES IN ENGINEERING AND ARCHITECTURE Pursuant to the Organic Law of the Federated College of Engineers and Architects (Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), Article 51, "The Federated College (Colegio Federado) shall have broad powers to regulate everything related to the practice of the diverse professions that comprise it…"; to regulate that practice and the fields of application of the professions that comprise it (art. 4, subsection b).

It grants the Assembly of Representatives of the Federated College the power to agree upon and submit to the Executive Branch of the Republic for its promulgation, the fee schedules for the collection of fees for services rendered by the members of the Federated College." (Article 23 subsection g) The Board of Directors may issue special regulations (art. 28 subsection n). And it orders that the professional service contract, regarding the provision of the service and its remuneration, "must be recorded in the forms that the Federated College will issue for that purpose and registered in its records" (art. 53).

"Every construction or urbanization plan must bear the seal of the Federated College and the signature of the Executive Director or the person to whom the General Board of Directors delegates that function, so that it can be processed by the public offices in charge of authorizing such works. The Federated College shall not seal such plans if the requirement of registration of the professional service contract has not been previously fulfilled and if it does not bear the corresponding construction stamp. All plans must be submitted signed and accompanied by the responsible professional registration number." The members of the Federated College are obligated to abide by the Constitution, its Organic Law, related laws, regulations, Code of Professional Ethics, and norms issued by the different bodies of the Federated College, subject to sanctions and responsibilities in case of non-observance (art. 8 subsections a and b Ibid.; and 53 of the General Internal Regulation of the Federated College of Engineers and Architects (Reglamento Interior General del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos)).

Based on those foundations, a profuse regulation has been issued aimed at regulating the professional practice of the members of the Federated College and the charging of their fees, which cannot be ignored.

Thus, the Regulation for the Contracting of Consulting Services in Engineering and Architecture (Reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería y Arquitectura) (Gaceta 202 of October 25, 1988), which includes the work of planning, development, evaluation, and execution of engineering and architectural works, defines the project (art. 17) as "the result of the set of services provided by the professional or consulting firm to carry out all phases of a work, from its conception to the final stage." And it clearly indicates that in the project phase, the services of the preliminary project (anteproyecto) and Construction plans and specifications "are mandatory for the execution of the project." While optional are: the preparation of the Budget, the Work Schedule, and Advice for bidding and awarding.

It distinguishes the preliminary project (anteproyecto) from the construction plans and specifications:

"Preliminary project (anteproyecto) is the spatial, technical, and functional proposal that defines the character and identity of a project. It must meet the established needs and the current regulations and rules; it also includes an estimate of the project cost. Its representation shall be made through the graphic and iconographic elements necessary to clearly express the conceptual technical-functional aspects of the project." Construction plans and technical specifications are understood as "the set of graphic and written elements that clearly define the character and purpose of a work, and that allow it to be built under the direction of a responsible professional. According to the nature of the project, these plans must include aspects of layout, structuring, and installations, supported by their respective calculations. The technical specifications shall form part of the construction plans, either within the set of plans or as a signed attached document." Finally, regarding the relations between the consultant and the client, it provides that upon signing the written consulting contract "both parties must declare that they accept the conditions established by this regulation and its annexed fee schedule that will govern the work to be performed" (art. 31).

This Regulation for the Contracting of Consulting Services in Civil Engineering and Architecture is the one that "establishes the general framework governing the provision of professional consulting services in engineering and architecture, through the enumeration, description, and definition of the scope of said services." And, in a complementary manner, it sets "the scopes of professional services according to their classification and the fees to be charged as professional honoraria, in an annexed document." The Fee Schedule for Professional Consulting Services for Buildings, approved by the Assembly of Representatives of the Federated College and enacted by Executive Decree of November 15, 1988 (Gaceta 225 of November 25, 1988), includes among the scopes and honoraria of Consulting services in professional Consultations, the preliminary studies for the preliminary project (anteproyecto), and differentiates the Preliminary Project (Anteproyecto) and the Construction Plans and Technical Specifications:

"The preliminary project (anteproyecto) implies a prior stage of analysis of the needs program for a work and the interpretation and incorporation of basic studies into a preliminary approach or scheme for discussion with the client. Once this stage is completed, the preparation of the preliminary project (anteproyecto) presentation plans proceeds, which must express…" "The set of construction plans and the technical specifications must contain the indispensable graphic and written information for the correct execution of the work…" The fee amounts are given in article 4, subsections a) and b): from 1% to 1.5% for the preliminary project (anteproyecto) and 4% for the project and technical specifications; both on the estimated value of the work. The consulting contract may refer only to the completion of the preliminary project (anteproyecto).

A Special Regulation for Professional Competitions in Engineering and Architecture is also in force, approved by the Assembly of Representatives of the Federated College (Gaceta 221 of November 21, 1993), which includes the Preliminary Project Competition, which is "that in which consulting firms participate by providing to a Judging Panel a solution or solutions at the preliminary project (anteproyecto) level, in accordance with the requirements indicated in the call for entries…" (arts. 3° and 5°). In La Gaceta N° 226, Alcance |173 of November 29, 1990, the Regulation for Professional Preliminary Project Competitions of the Federated College of Engineering and Architecture was enacted.

II.5.4) PROVISION FOR THE PRELIMINARY PROJECT (ANTEPROYECTO) IN OTHER REGULATIONS An additional disharmony is observed when confronting the nomenclature of the basic plan with other relevant regulations that provide for the preliminary project (anteproyecto). To corroborate this, a brief review of some legislation taken at random is made, adding underlining:

Urban Planning Law. "Article 70 bis.- Natural or legal persons, private or public, who require permits or authorizations from the National Institute of Housing and Urbanism, relating to the approval of preliminary projects (anteproyectos), construction permits, land uses, segregations, as well as any others within its competence, shall contribute economically with the payment for the service, according to the rules issued by the Board of Directors of that Institute and with the limitations stipulated in the Financial Administration of the Republic law." General Health Law. "Article 309.- Natural and legal persons engaged in the urbanization of land must submit the corresponding preliminary project (anteproyecto) to the competent health authority for prior study and may only begin their work once the final project has been approved…" Regulatory Law of Condominium Property, No. 78933. "Article 3°.- The owner of a property or a concession right who proposes to construct or develop a residential, commercial, tourist, or agricultural condominium, may achieve, through a declaration by public deed, that the planned condominium be regulated by the regime established in this law. For this purpose, the parent parcel and the subsidiary parcels shall be described based on a preliminary project (anteproyecto) duly approved by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), the Ministry of Health, and the respective municipality." Law on Concession and Operation of Tourist Marinas. "Article 5°.- Procedure. To initiate the procedure for requesting a concession and operation of tourist marinas or docks, the interested party must submit ( … ) b) The respective resolution of the Inter-institutional Commission for Tourist Marinas and Docks, on the preliminary project (anteproyecto) for the construction and operation of the tourist marinas or docks, together with the copy of the preliminary project (anteproyecto)" Article 7° Ibid.- "…It shall be the responsibility of the Inter-institutional Commission for Tourist Marinas and Docks: a) To issue the technical resolution approving or rejecting the preliminary project (anteproyecto), its modifications, and the other technical documents indicated in the following article, related to marinas and docks." Article 8° ibid. "Documents for granting the concession. The party interested in obtaining the concession under this law must submit their preliminary project (anteproyecto) for construction and operation to the Inter-institutional Commission for Tourist Marinas and Docks, so that it may issue the corresponding technical resolution. For the above purposes, the following documents must be submitted: a) A preliminary project (anteproyecto) that shall contain, at least, the location of the land and its zoning, a description of the project, and the works intended to be executed…" Regulation to the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas. Article 8°. The interdisciplinary team of the CIMAT "shall be in charge of reviewing and technically recommending to the Commission the approval or not of the preliminary project (anteproyecto) submitted." Article 10 Ibid. "The functions of the CIMAT are (…) 2. To issue the technical resolution approving or rejecting the preliminary project (anteproyecto) for the proposed tourist marina or dock, submitted as indicated by the Law and this regulation." Article 12 Ibid. "The CIMAT shall keep the following records: (…)

• c)Record of Approved Preliminary Projects (Anteproyectos), in chronological and alphabetical order." Article 16 Ibid. "It is the responsibility of the Technical Unit of the Commission to 'issue technical criteria and recommend to the commission the approval or not of the preliminary project (anteproyecto)…'" Other articles that regulate different aspects concerning the approval of the preliminary project (anteproyecto) are 17, 20, 21, 22, 23, and 24 ibidem.

National Financial System Law. Article 8, in relation to 59.- "Purchase of land: The resources regulated by means of these provisions may also be used, as an exception, for the purchase of land for the development of necessary construction projects, after a prior appraisal by the Direct Taxation Office. The authorized entity must certify that the land is suitable for housing construction, that there is a preliminary project (anteproyecto) evaluated by it, justifying that the development of the housing complex is feasible from both a technical and financial point of view…" Construction Regulations. General Provisions for Buildings. "Article IV.7. Alignment... "The official alignment procedure requires the submission of the cadastral plan of the property and a copy of the respective preliminary project (anteproyecto)." Article III.2.6.8.1. Ibid. Urbanizations. "The INVU and the Municipality shall review, at the preliminary project (anteproyecto) level, the type of road that can be used in each urbanization, for which they will take into account geographical features, the number of dwellings served, traffic generation, and road continuity, among others." Article III.2.6.10.3. Ibid. Urbanizations. Geometric design. "The road surface must be constructed according to the standards on thickness, materials, and construction determined by the Ministry of Public Works and Transport or the Municipality, according to their respective competences, for which their opinion must be sought at the preliminary project (anteproyecto) level." Article III. 3.7.5 ibid. Urbanizations. "In the case of land with slopes greater than 20% with hillsides on the edges of watercourses, geological studies of the area to be urbanized must be submitted, accompanying the preliminary project (anteproyecto) of the urbanization, demonstrating that the land is suitable for construction." Article III.3.13.2. Ibid. Urbanizations. "Telecommunications. "The project must include the telephone distribution cabinets, the location of which must be consulted with the ICE at the preliminary project (anteproyecto) level, so that the necessary spaces are reserved." Article III.3.15.3. Ibid. "Under no circumstances shall segregation permits be granted based on a preliminary project (anteproyecto)." Article V.6 Ibid. Standards for Progressive Housing…."The projects that adhere to the standards of this chapter shall be constructed within the approval limits that each project receives, for which the applicants must submit, both at the preliminary project (anteproyecto) stage and at the final project approval stage, a letter of commitment from the entity financing them, taking responsibility for adequate control to ensure compliance with this regulation and the use of the corresponding funds." Article VI.2.1. Ibid. General Provisions and Plan Submission. "Consultation of Preliminary Plans (Preliminary Project (Anteproyecto)) The purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project. It is understood that the designer will take into account all the provisions of this Regulation, with the refinement that this stage requires…." Regulation to the General Law on Public Works Concession, Decree 23878-MOPT. Article 14. Prior studies. Conceptual preliminary project (anteproyecto). Every concession project must begin with a study comprising the most salient details of a technical, economic, financial, and any other nature, regarding the public work intended to be carried out.

The feasibility study must contain the results of the analysis and evaluation of all relevant aspects that allow obtaining consistent criteria to support the Administration's final decision." This article and article 49 in fine deal with the conceptual preliminary project (anteproyecto).

Stopping here with the examples, it is worth highlighting that even the Board of Directors of the Costa Rican Tourism Institute, in session 4924, held on May 31, 1999, included among the Legal and technical requirements for obtaining the Tourism Declaration and Contract a subsection titled "Requirements for architectural plans (preliminary projects (anteproyectos)) for companies wishing to opt only for the tourism declaration." II.2.5.5) RECAPITULATION From what has been noted, it is extracted, by way of recapitulation, that in the exercise of an exclusive legal authority, to regulate everything pertinent to the practice of the various professions that comprise it, the Federated College of Engineers and Architects has defined the parameters governing the professional work of engineers, architects, and registered consulting firms, and has issued the respective Regulation for the contracting of those services, with the approval of the Assembly of Representatives, and has established the official stages of the projects. For their execution, it established the obligatory nature of the preliminary project (anteproyecto) and the construction plans and specifications, conceptualizing them as duly differentiated stages in professional practice, with the corresponding contents and rates.

The latter through a Fee Schedule for Professional Consulting Services for Buildings, agreed upon by the Assembly of Representatives and enacted by the Executive Branch, all in accordance with its Organic Law (arts. 4 subsection b and 23 subsection g), and the Regulation for the Contracting of Services in Engineering and Architecture, sets the general framework for the provision of consulting services in engineering and architecture.

These uniform criteria for professional practice are what serve as a guide and discipline the contractual relations with the client and the registration of consulting contracts in the records of the Federated College, an indispensable requirement for the College to approve construction or urbanization plans.

And this is in harmony with numerous regulations that require or provide for the preliminary project (anteproyecto) as a logical and necessary stage in the construction process, with diverse effects.

The new nomenclature of Basic plan does not fit into that legislation and changes the rules for the practice of the professions of Civil Engineering and Architecture, in contravention of what was agreed upon by the Assembly of Representatives of the Federated College, which, by means of a Regulation, determined the guidelines to be followed by its members, and even affects the perception of honoraria.

An additional problem to be resolved is the synchrony with the rest of the legal system, which within the sphere of the Administration would be insurmountable in the case of conflicts with requirements derived from ordinary law norms.

We will return to this in article 12.- II.5.6) NEED TO SUBMIT THE MATTER TO THE FEDERATED COLLEGE Since the suppression of the preliminary project (anteproyecto) within the construction process and the introduction of the new nomenclature of basic plans impacts the practice of the engineering and architecture professions and interferes with the powers and decisions of the Federated College, in order to regulate the practice of both professions, the modification of the established parameters must necessarily have the approval of said College, through the competent bodies.

Its General Internal Regulation regulates aspects linked to the preliminary project (anteproyecto), construction and urbanization plans (see examples in arts. 55 and 59), and in article 111 it states that "Any partial amendment to this Regulation must be approved by the Assembly of Representatives by a simple majority of votes present for it to be valid. However, if said amendment refers to provisions of the Regulation concerning matters of public interest, for its validity it will be necessary that it also be enacted by the Executive Branch." Furthermore, in Legal Opinion 0. J.-113-2000 we pointed out that: "By mandate of article 361.2 of the General Law of Public Administration, entities representing corporate interests that may be affected by provisions of a general nature shall be granted the opportunity to present their opinion, within a ten-day period, unless opposed by reasons of public interest or urgency duly recorded in the preliminary proposal (anteproyecto) (see Ruling of the Constitutional Chamber No. 0538-96)." We have said that the Draft Decree affecting the professional practice of a sector of members is subject to consultation with the Federated College of Engineers and Architects.

II. 6) PROCEDURE BEFORE THE FEDERATED COLLEGE OF ENGINEERS AND ARCHITECTS There is no objection to the endorsement of every plan with the signature and ID number of the responsible professional or professionals participating in the design, along with the seal and stamp of the Federated College of Engineers and Architects, prior to its processing before the competent offices.

This is in accordance with article 54 of the Organic Law of the same College, which warns that "The Federated College shall not seal those plans if the requirement of registration of the professional service contract has not been previously fulfilled," which reveals the importance of adhering to its guidelines.

II.7) APPROVAL REQUIREMENTS TO BE PRESENTED TO MUNICIPALITIES For the design and preparation of plans, the Draft Decree establishes that the requirements of special laws, which it details, must be met; namely:

To present to the municipalities a copy of the cadastral plan and a certification of the concession contract granted and/or a certification of the property, with "the construction line of the easements (servidumbres) of the state property"; the alignments from the MOPT or the Municipality if they are national roads or "local roads"; the alignments in the protection zones, "reviewed by the Urbanism Directorate"; the maximum construction heights near airports and landing fields; and the "setbacks and alignments given by the regulatory plan." In short, these are legal requirements for whose compliance the various competent institutions involved in the approval of plans must ensure, differing from the municipal construction permit.

As the article is declarative, it does not present omission problems.

However, several observations are made:

In subsection a), it is recommended to replace "certification of the concession contract granted" with "certification of the concession contract duly registered." The phrase "and/or property certification" must be deleted because private property was excluded from the application of the Decree, in article 2°, subsection b). The expression "If there are registered easements (servidumbres), the cadastral plan must contain the construction line of the easements (servidumbres) of state property" must also be deleted or clarified. In opinion C-228-98, with exhaustive analysis, we stated that the constitution of easements (servidumbres) on the public domain is not permissible. There could, however, be administrative easements in favor of it and against the surrounding private property, legitimately registered, in which case the wording would have to be rectified.

In subsection b), it is suggested to replace the expression "local roads" with "neighborhood roads and local streets," which is the expression used by the General Law on Roads regarding the cantonal road network.

In subsection c), it is recommended to change the word "reviewed" to "issued" and "protection zones" to "protection areas," which is the term used by the Forestry Law (Ley Forestal) (art. 33), abandoning the old name of protective zones (Cf. opinion of the Attorney General's Office C-042-99, which addresses the topic).

In subsection d), apart from the maximum construction heights in areas surrounding airports and landing fields, according to the General Directorate of Civil Aviation, the specific setback zones for aviation should be added.

It is unknown whether within the maritime terrestrial zone any landing field qualifies as an airport, a term that may encompass aerodromes. Nonetheless, its express statement is preferred.

In subsection e), change "given" to "fixed." It is understood that the other specifications of the regulatory plan must be complied with.

II.7.1) GENERAL COMMENT Article 7° lists reasonable approval requirements to be presented to the municipalities. The reference in several of them to special laws that provide for them safeguards municipal autonomy to plan its own urban development and to make within its territory the decisions relevant to this and the construction process. It is known that it is prohibited to carry out constructions against what is prescribed in the law, the regulations, and the municipal permit.

However, it admits a doubt of constitutionality, facing article 169 and the constitutional jurisprudence that informs it, insofar as it sets new approval requirements for the Municipalities and limits those that are demandable, without them being able to establish others, also reasonable, attending to the conditions of the place and circumstances; for example, to prevent deterioration to the physical integrity of the maritime-terrestrial public domain and its natural resources (In this sense, consult ruling of the Constitutional Chamber No. 4545-99).

II.8) Constructions for tourist use. REQUIREMENTS FOR BUILDINGS IN GENERAL IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE In Chapter II, called "Requirements for constructions for tourist use in the maritime terrestrial zone," article 8° provides that in the approval procedure for buildings for tourist use, basic plans shall be used, and the interested parties must present five sets to the Urbanism Directorate so that it verifies their conformity with urban regulations; the Ministry of Health, in matters of sanitation and hygiene; the Municipality, the Costa Rican Tourism Institute, so that it reviews that the proposed construction complies with the norms of the Regulatory Plan; and one for the interested party's copy.

It adds that "only for the cases explicitly established in the Regulation Decree of Procedures of the National Technical Secretariat (SETENA), they must additionally submit a copy of the SETENA resolution approving or exempting from the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) instrument…" The Urbanism Directorate acts as the recipient of plans, delivers them immediately to the Ministry of Health and the ICT, for their approval, and "communicates" the resolutions of the three entities to the interested party within a maximum period of one calendar month, from the date of presentation of all the legal requirements demanded in the Draft Decree. Within that period, the three institutions must make observations on the requirements, on a single occasion, and once corrected, resolve "this presentation" within a maximum period of seven calendar days, from the receipt of the corrected documents.

Once the basic plan is approved, the interested party presents it to the Municipality with the requirements of article 7°. "The final construction plans must remain at the construction site available to the inspectors." It is suggested to change in the chapter title the expression "constructions for tourist use" to constructions in "zones declared tourist," which is that of Law 6043 (arts. 19 and 27). There must be coincidence between the declaration of suitability of the zone and the actual use of a construction, and it is important to highlight the former.

Although the subject of constructions may induce disparate treatment, the recommendation stated in Legal Opinion 062-2000 is reiterated to "evaluate the advisability of breaking the principle of centralization in the ICT –as the superior supervisor of everything concerning the maritime terrestrial zone, art. 3° of Law 6043- which is already contained in the Regulation to that Law in articles 3°, paragraph 4°, and 8 in fine on requests for authorizations before various administrative bodies, a kind of single window for the receipt and delivery of documents." The word "authorization" is assumed with the adaptations of the case.

The inclusion of the INVU (Urbanism Directorate) and ICT, intervening in the approval of the Regulatory Plan, is to ensure the conformity of the construction with the Regulatory Plan and technical regulations, in line with the participation they have in the approval of the preliminary project (anteproyecto) and project regulated in articles 54 and 55 of the Regulation, which are repealed by numeral 12. This control function is a priority of the Municipality.

The environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) is a prerequisite to the concession, to weigh the advisability of its granting; not subsequent to it. Moreover, it is not appropriate to reduce only to the Executive Decree of the SETENA Regulation "the only cases" subject to this procedure, since special laws and regulations may indicate activities, works, or projects that require it.

This happens with several norms. Examples include: Law of Biodiversity No. 7788 (arts. 92 to 94), Wildlife Conservation Law No. 7317 (arts. 26 and 82), Forestry Law (Ley Forestal) (arts. 18, 20, 21) and its Regulation (arts.11, 17 and 36), Law on the Use, Management and Conservation of Soils No. 7779 (arts. 20, 25), Mining Code (arts. 3, 6, 24 subsection ch, 34 subsection ch, 93 subsection g, 101), Hydrocarbons Law No. 7399 (art. 31 subsection f, 41), Law of the Regulatory Authority for Public Services, No. 7593 (art. 3 subsection g, 16), its Regulation, Decree 25903-MINAE-MOPT (art. 18), Law Authorizing Autonomous or Parallel Electric Generation No. 7200 (art. 8), its Regulation (art. 13 subsection d), General Law on Public Works Concession No. 7762 (art. 21 subsection 1°), its Regulation, Decree 23878-MOPT (art. 73, 74 subsection 6, 75), etc.

The identification of defects on a single occasion is healthy. It streamlines the procedure and avoids abuses by the public offices.

The review periods are reasonable, except for that of "7 calendar days." It is suggested that these be working days. During Holy Week, year-end holidays, and mid-week holidays, they could be very brief. The calculation of time periods must be governed by working hours and service hours to the public in the Administration offices. In counterpart, administrative proceedings and actions are normally carried out on working days and hours.

In the final paragraph, the connection between the basic plan and the final plan is not clarified, nor the procedure and requirements for the latter.

II.9) PROCEDURE FOR URBANIZATIONS AND SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) FOR TOURIST USE Article 9° unnecessarily reproduces article 8°, but includes one additional copy of the basic plan for review by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers.

It is sufficient to state that for the plan approval procedure for subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, the interested party must attach an additional set of the basic plan for review by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, and comply with the same indications of the preceding provision.

II.-10) Constructions for non-tourist use. PROCEDURE FOR SINGLE-FAMILY DWELLINGS IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE Chapter III is titled Constructions for non-tourist use in the maritime terrestrial zone, and article 10 is titled Procedure for single-family or individual dwellings in the maritime terrestrial zone. It is stated that the approval procedure for plans for these dwellings "shall continue to be governed" by what is established in the second paragraph of the Regulation to Law 6043, its amendments, and "the Regulation on Plan Approval Procedures for Construction, of executive decree No. 27967-MP-MIVAH-S-MEIC of July 7, 1999. That is, they must have the approval of the local offices of the Ministry of Health and the construction permit from the respective municipality." Emphasis is placed on the distinction between "approval" and "construction permit," which we pointed out in point II.

The text presents ambiguities. It speaks of dwellings "in the maritime-terrestrial zone," which includes tourist and non-tourist zones, while the chapter title is limited to "constructions for non-tourist use." Again, it is recommended to use the terms of Law 6043: "constructions in a zone declared of non-tourist suitability" (arts. 19 and 27). If the idea is to limit the norm to non-tourist areas, the plan approval procedure for dwellings in tourist zones remains unclear.

Decree 27967-MP-MIVAH-S-MEIC, in the second subsection b) –makes a sui generis listing–, excepts from its application "numeral 3 of Law 6043" and "its regulation." The wording is confusing with respect to article 3°, which refers to the administration and municipal usufruct of said property. Adhering to its literal meaning, one would have to affirm that it also excluded the entire Regulation to Law 6043. If that is so, the plan approval procedure for single-family dwellings could not "continue to be governed" by Decree 27967, since it never has been. The wording must be corrected.

The article subordinates the plan approval procedure for individual dwellings to the second paragraph of article 3° of the Regulation to Law 6043. The final paragraph is repealed by article 12.

It should be observed that paragraph 2 of that article 3° prescribes that all types of construction in the maritime terrestrial zone, except dwellings and the cases of article 18 of Law 6043, shall conform to the procedure of section c) of Chapter II of the same regulation. And in this section c) are articles 54 and 55, which the Draft repeals in article 12. In other words, there is an obvious contradiction, which must be clarified.

As an annotation, it is noted that the exclusion of the cases in article 18 of Law 6043 is because constructions in the public zone (likewise articles 21 and 22) follow a more rigorous procedure; not a more flexible one.

If the intention of the Draft (art. 10) is simply to require the approval of the Ministry of Health offices and the municipal permit in the plan approval procedure for single-family dwellings, it would suffice to express it in that form, without making the reference to the entire Decree 27967. Moreover, these are requirements already contemplated by article 3°, second paragraph of the Regulation to Law 6043, which does not specify the possibility of obtaining the approval of the Ministry of Health at its local offices.

II.11) PROCEDURE FOR BUILDINGS IN GENERAL FOR TOURIST USE IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE For the approval (visado) of any building in the maritime-terrestrial zone for non-tourist use – change to zones declared non-tourist – including residential developments (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos), Article 11 states that basic plans (planos básicos) shall be used, the procedure shall be governed by Articles 8 and 9, and one fewer set of basic plans shall be submitted, as ICT approval is not required.

Under the criterion that the Bill includes the ICT in tourist zones, the same should be done with the IDA in non-tourist zones (doctrine of Articles 42, 45, and 53 of Law 6043; and 39, 46, 53(d), 58, 59, 80).

Constructions for tourist use in non-tourist zones should have basic common standards with those in tourist areas (Art. 57 of the Regulation to Law 6043), without prejudice to the specificities required by the regime and the vocation of each zone.

We note the unintelligible mention of basic plans and final construction plans (planos constructivos finales) made by Article 8.

II. 12) REPEALS Finally, the Bill (Art. 12) repeals Articles 3, final paragraph, 54, and 55 of the Regulation to Law 6043, Decree 7841. The first refers to the other two, which provide for the approval of the preliminary project (anteproyecto) and the project, with their respective requirements, for urban and tourist developments, except for the construction of individual dwellings.

By virtue of the reasons given in point II.5, the repeal is not recommended, while an update of the third paragraph of Article 3 of the same regulation is recommended, due to the changes in competencies that have occurred regarding the Ministry of Economy, Ministry of Agriculture, and the National Electricity Service.

The preliminary project is a necessary technical instrument within the proper planning of a construction project and facilitates the examination of greater possibilities or options at a lower cost. It fulfills the function of conducting pre-feasibility or feasibility studies, preliminary studies (estudios preliminares), and general planning, which help to conceive the best and most suitable way to carry out the project, for the benefit of the Administration, the applicant, and the rational use of the natural resources involved, linking with the principles that inspire Article 50 of the Constitution. In this way, it enables a more reasonable administrative decision in the act of granting the concession.

Returning to point I, deregulation must not be to the detriment of the environment and its resources.

Articles 54 and 55, which are intended to be repealed, adhere to the normal stages of the practice of the Civil Engineering and Architecture disciplines, to what is known and used between the professional and their client, in addition to allowing feasibility studies and an inter-institutional consultation procedure for a better assessment of the various topics of the planned development and resource protection.

The lack of a preliminary project and preliminary studies would lead to not having a clear idea or concept of the development's objectives at the time of authorizing the concession and could give rise to proposed solutions that are not technically the best in sites located in a fragile and highly dynamic zone, such as the coastal zone. Moreover, the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) does not extend to all types of projects, nor in practice do feasibility studies become the mandatory requirement they should be.

The basic plan, which would be submitted for the approval procedure after the concession is granted (Arts. 3 and 7(a)), is sparse (regarding calculation reports, structural designs, etc.) and does not contain sufficient technical elements to replace the formal construction plans.

III.- CONCLUSIONS:

In summary, from the study of the Bill submitted for our consideration, the following recommendations are made:

Specify the provisions of the laws being developed, which is done only for some of them. In the second considerando, after "land-use planning (planificación territorial)" insert "is carried out in accordance with it and with the terms of the registered concession…". In the third, delete "of competencies." Article 1: Define the term approval (visado). Safeguard any other construction approval or requirement thereof established by other legal or regulatory norms.

In the laws cited in point II.1 a), add "and their amendments." Include Articles 21 and 39 of Law 6043 and 56 through 58 of the Urban Planning Law. Article 17 of Law 6043 is understood regarding compliance with possible measures ordered to protect the maritime-terrestrial zone. The declaration of tourist suitability (aptitud turística) is a requirement of the concession; standardize with the rest.

Article 2: Clarify the expression "special approvals (visados especiales)." In subsection a), delete "urban areas," "declared as such by the Instituto de Vivienda y Urbanismo." In subsection b), replace what is stated with "registered properties, subject to the law, in the name of private individuals, and those whose legitimacy is recognized by the laws." In subsection e), add the amendment by Law 7915. In subsection f), the complete exclusion of the "Marina Law," which refers to the supplementary application of maritime-terrestrial legislation, is not justified. In subsection g), evaluate the exclusion of agricultural projects.

In subsections h) and i), the exclusion of the exceptional cases provided for therein is not justified, unless it is to subject the constructions that take place in the public zone to greater strictness; a hypothesis in which this should be clarified. In subsection j), wildlife refuges are included in the concept of equivalent reserves of subsection c). It also makes an incorrect reference to Article 19 of the Forestry Law (Ley Forestal), instead of Articles 1 and 18, with which the works and constructions being regulated should be harmonized.

Article 3: Delete "or be an owner based on Law 4558 or previous regulations" and "the owner may build on their property, as indicated by the property title." Remove "pursuant to Article 9 of" and in its place insert "in" and after "6043" insert "and its Regulation." Clarify that the concessionaire may build as permitted in the Regulatory Plan, the concession, and the construction permit granted in accordance with them.

Article 4: Clarify who has the duty to comply with the regulations along with the concessionaires submitting the plans. Invert the order of the regulations, as follows: Regulatory Plan, Concession, Construction Regulation, and Regulation for the Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones).

Clarify that in condominium constructions under horizontal property, the Public Law regime of the maritime-terrestrial public domain, the terms of the concession, must be respected, and they must not impede the general use of the public zone and areas intended for public use.

Article 5: It is recommended to maintain the separation between the preliminary project (preliminary studies) and the construction plans, which the regulations for the provision of consulting services establish and recognize.

The new figure of the basic plan is discouraged. It has no basis in any law, contravenes the regulations governing the practice of the engineering and architecture profession and important current texts, in addition to the other reasons set forth.

Since it affects the practice of professions that make up the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, the matter must be submitted for its cognizance through the corresponding channels.

Article 6: No objections.

Article 7: In subsection a), replace "certification of the granted concession contract" with "certification of the duly registered concession contract." Delete the phrase "and/or certification of ownership." Omit the part related to "easements (servidumbres) of state property," or rectify the expression if it refers to administrative easements constituted in favor of the State and against the surrounding legitimately registered private property.

In subsection b), replace the expression "local roads (carreteras locales)" with "neighborhood roads and local streets (caminos vecinales y calles locales)." In subsection c), change "reviewed" to "issued," and "protection zones" to "protection areas." In subsection d), add the specific setback zones for aviation and expressly include aerodromes. In subsection e), change "given" to "set in." In view of municipal autonomy to plan local urban development and control the construction process, the imposition by Decree of approval requirements not contemplated by Law, without the possibility of demanding others that circumstances may advise, raises doubts as to its constitutionality.

Article 8: Change in the title of Chapter II the expression "constructions for tourist use" to constructions in "zones declared of tourist suitability." Evaluate the advisability of breaking the principle of centralization in the ICT, as the superior and supervisor of all matters relating to the maritime-terrestrial zone, contained in the Regulation to Law 6043, Article 3, paragraph 4, and 8 in fine.

In subsection f), eliminate the phrase "the only cases" and safeguard cases subject to environmental impact assessment by special laws or regulations; a procedure that must be observed prior to granting the concession and not afterwards.

In the review deadlines, replace "seven calendar days" with "seven business days." Clarify the connection between the basic plans and the final construction plans, as well as the procedure for these and their requirements.

Article 9: Instead of its wording, which reproduces Article 8, with a slight variation, state that for the plan approval procedure for subdivisions and residential developments, the interested party must attach an additional set of the basic plan for review by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado, and comply with the indications of the preceding provision.

Article 10: Single-family dwellings "in the maritime-terrestrial zone" includes tourist and non-tourist zones. Clarify its ambiguity with the title of the article, which refers only to the latter. Correct in the heading "constructions for non-tourist use" to "constructions in zones declared non-tourist." If the idea is to limit the rule to non-tourist areas, specify the plan approval procedure for dwellings in tourist zones.

Clarify the phrase "shall continue to be governed" by Decree 27967, which excluded from its application Article 3 ( … ) of Law 6043 and its Regulation.

Clarify the contradiction that arises from the Bill when it maintains paragraph 2 of the Regulation to Law 6043, which refers to Articles 54 and 55 (within subsection c of Chapter II), repealed in numeral 12.

If the Bill's intention is simply to require the approval of the Ministry of Health offices and the municipal permit in the approval of single-family dwelling plans, it is sufficient to express it in that way, without referring back to the entire Decree 27967.

Article 11: Under the criterion that the Bill includes the ICT in tourist zones, the same should be done with the IDA in non-tourist zones.

Constructions for tourist use in zones declared of non-tourist suitability should have common standards with those in tourist zones, without prejudice to the specificities that the regime and the vocation of each zone require.

Article 12: By virtue of the reasons given in points II.5 and II.12, the repeal of Articles 3, final paragraph, 54, and 55 of the Regulation to Law 6043 is not recommended, while an update of the third paragraph of Article 3 of the same regulation is recommended, due to the changes in competencies that have occurred regarding the Ministry of Economy, Ministry of Agriculture, and the National Electricity Service.

Of the Ministers, with due consideration, Dr. José J. Barahona Vargas Environmental Prosecutor

Opinión Jurídica : 123 - J del 10/11/2000 OJ-123-2000 San José10 de noviembre del 2000 Señores F. Tomás Dueñas Leiva Ministro de Comercio Exterior Walter Nihaus Ministro de Turismo Estimados señores:

Con aprobación del señor Procurador General de la República, doy respuesta a su Oficio DM-735-00 del 2000, en el cual afirman que bajo la idea del Gobierno de la República de analizar la normativa existente y proponer mejoras que garanticen la protección de los bienes jurídicos y favorezcan la transparencia en los procedimientos administrativos, se ha elaborado un proyecto de reglamento del trámite de visados de planos para la construcción de edificaciones en la zona marítimo terrestre, del que nos solicita una opinión jurídica.

Forma parte de una serie de reformas relacionadas con el tema: una modificación parcial al Reglamento de la Ley sobre Zona Marítimo-Terrestre y un Reglamento para demarcar y amojonar la zona pública, de los que vertimos parecer en las Opiniones Jurídicas O.J.-096-2000 y O. J.-113-2000.

I.- PROYECTO DE REGLAMENTO DEL TRÁMITE DE VISADO DE PLANOS PARA CONSTRUIR EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE Según manifiestan, el Proyecto denominado reglamento de trámite de visado de planos para la construcción de edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre tiende a ordenar y actualizar la normativa aplicable.

Ello, agregan, en aras de "eliminar ambigüedades, vacíos y conflictos de competencias en dicho procedimiento, que "lesionan la protección de ese bien público y derivan en abusos administrativos creados por la confusión imperante".

Al respecto, se hacen los siguientes comentarios:

I.1) JUSTIFICACIÓN El Proyecto, sobre la base en la potestad reglamentaria y con fundamento en varias leyes, en sus considerandos califica la zona marítimo terrestre como bien preciado para los costarricenses y parte fundamental del dominio público.

En tal virtud, trata de solventar en el procedimiento de los permisos constructivos, la necesidad de una clara regulación, consecuente con la tutela requerida, la adecuada planificación territorial y el respeto al medio ambiente.

El medio propuesto es sistematizar las regulaciones vigentes sobre construcción en esa zona, habida cuenta de los "conflictos de competencia" que se producen entre las entidades participantes por la falta de una clara reglamentación De los aspectos de fondo nos ocuparemos más adelante. Por ahora bastan unas breves observaciones.

En primer término conviene concretar las disposiciones de las leyes citadas, pues sólo se hace con la Constitución, la Ley General de la Administración Pública y la Ley Forestal.

En segundo lugar ha de anotarse que no sólo es indispensable que el proceso constructivo en la zona marítimo terrestre cuente con una apropiada planificación territorial, sino también todo aprovechamiento y uso se realice bajo el marco de la concesión o título administrativo habilitante (Procuraduría en el dictamen C-097-97). .

Aunque la referencia a los actos de construcción lo es por la materia regulada, ello no debe llevar a excluir, a contrario sensu, la planificación en los demás casos.

Si las leyes determinan las "competencias" de los distintos entes u órganos intervinientes en el procedimiento constructivo, no se comprende cómo pueden ser de esa índole los conflictos que se generarían entre estos.

Por último, el Proyecto, centrado en agilizar los trámites, no introduce ninguna innovación para lograr el postulado de protección del ambiente que pregona. Y se conseguiría un efecto contrario cuando se suprimen formalidades o exigencias procedimentales que lo resguardan.

Dada su importancia, nos detenemos en este punto.

I. 2) DESREGULACIÓN Y MEDIO AMBIENTE Cabe recordar que la simplicidad y celeridad, como principios de la actuación administrativa, deben armonizarse con el principio constitucional, vinculante para los poderes públicos, de protección del medio ambiente, que incluye la zona marítimo terrestre.

Por lo que se dirá luego, se reitera, con la Opinión Jurídica O. J.-113-2000, que el proceso de desregulación emprendido por la Ley 7472, de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, para simplificar o racionalizar trámites y requisitos o suprimir los no imprescindibles en el control y regulación de actividades económicas que impidan, entorpezcan o distorsionen las transacciones de mercado, no pueden ir en demérito del ambiente, además de la salud (humana, animal y vegetal), la seguridad y los estándares de calidad de vida (arts. 3, 7 y 8; 4° de su Reglamento y 50 constitucional.

Se dijo ahí que del iter parlamentario del Proyecto de Ley se extrae que la misma no se propuso debilitar los controles en esas áreas, que "forman parte consustancial e irrenunciable de la labor fiscalizadora del aparato público, como ente regulador de la sociedad".

Se anotó que "los objetivos de la ley de promover el proceso de competencia y libre comercio, con eliminación de las regulaciones innecesarias a las actividades económicas y protección de los derechos e intereses del consumidor, opera en un régimen de mercado, que es un campo diverso a los procedimientos de Derecho Público en que se mueve el otorgamiento de concesiones del demanio costero" y, agregamos ahora, el proceso constructivo que dimana de éstas.

Procedemos a continuación a examinar el articulado.

II.- ARTICULADO II.1) REQUISITOS LEGALES DE VISADO a) Concepto de visado Un aspecto que se estima esencial es que el Proyecto defina lo que entiende por "visado"; término que puede prestarse a confusión.

Se asocia con el visto bueno que, tras su examen o revisión, estampan las autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con sello oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de medio de control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien para aprobar o autorizar el uso con determinados fines, proseguir los trámites ante otras dependencias públicas, autenticar su validez, etc. Así, se habla de visado de planos, visado de pasaporte, "visar títulos" a expedir e incluso, con una acepción más amplia, "visar el informe", "visar órdenes de pago" (Ley del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, arts 31 inc. c y 33 , incs. e y f), etc.

En ese tanto, diferiría del permiso de construcción que en una etapa posterior y con competencia exclusiva (artículos 169 de la Constitución, 74 de la Ley de Construcciones; 15, 57, 58 y Transitorio I de la Ley de Planificación Urbana), extiende la Municipalidad, una vez obtenidos los respectivos visados. Estos se basan en criterios técnico-jurídicos. El Proyecto distingue en el artículo 10, párrafo final, el "visado" del "permiso de construcción de la municipalidad", sin definirlos.

• b)Requisitos En el Proyecto, los requisitos de visado para la construcción de edificaciones en la zona marítimo terrestre son los que establecen las diferentes Leyes que enumera; un total de trece. Se desprende que son los únicos, aunque el texto no lo dice expresamente.

La redacción traería la consecuencia de excluir cualquier requisito, condición o presupuesto de visados de construcción que fije otra norma legal o reglamentaria, omitido –por un lapsus- y los que se dicten en un futuro. Podrían ser ejemplos, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (art. 3°), para la propiedad horizontal, que después menciona el Proyecto, la Ley Nacional de Emergencia N° 7914 (arts. 26 y 27), la Ley y Reglamento de Catastro (ver art. 7 inc. a del Proyecto), el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización, que fija frentes y fondos de lotes, ancho de calles, acceso, etc; el Reglamento de Higiene Industrial N° 11492-SPPS (art. 26), el Reglamento a la Ley 6043, el Reglamento a la Ley Forestal, el Reglamento Interior General del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, el Reglamento de Construcciones, citado en el artículo 4°, inciso a), etc.

Lo propio es dejar a salvo, esta situación en una norma residual, partiendo de que se pretende sistematizar y no eliminar requisitos existentes, lo que no podría hacerlo un Decreto si estuvieren previstos en una ley, por el principio de jerarquía normativa. Además sólo e derogan tres disposiciones reglamentarias en el numeral 11. El artículo debería ser enunciativo y no taxativo, como lo es el 7°.

Hasta el Instituto Costarricense de Turismo, en la sesión ordinaria de la Junta Directiva celebrada el 31 de mayo de 1999, artículo 5, inciso VIII, a propósito de los Requisitos para planos arquitectónicos de levantamiento de proyectos de carácter turístico, punto 9, segundo párrafo, alude a un visado: "En caso de que la infraestructura existente no cumpla con los requisitos mínimos, el interesado deberá mejorar y/o ampliar las instalaciones hasta cumplir con los mismos y poder optar por el visado de los planos de levantamiento por parte del ICT".

En cuanto a las Leyes, debe añadirse la expresión "y sus reformas" en la Ley de Construcciones, cuyo número correcto es 833 (por la 1605, 1714, 4240 y 7029), Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (por la 4652, 4925, 5361, 6975 y 7097), Ley de Zona Marítimo Terrestre (por la 6515, 6890, 6951, 6975, 6990, 7210 y 7915), Ley General de Salud (por la 5789, 6430, 6577,6726, 7035, 7093, 7233 y 7600), Ley de Caminos Públicos (por la 5113, 5582, 5908, 6312, 6676, 6890 y 7495), Ley General de Aviación Civil (por la 5437, 6021, 7015, 7018, 7251, 7864, 7535 y 8038), Ley Forestal (por la 7609, 7761 y 7788), Ley del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (por la 3065, 3583, 3668, 5595, 5901, 6622, 6806, 6872 y 7495) Ley Orgánica del Ambiente (por la 7575), Ley de Planificación Urbana (por la 4971, 6575, 6575, 7015 y 7495), "Ley de Expropiaciones del ICE" (por la 7251,7388 y 7864). El número de la Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con discapacidad es el 7600.

En el Sistema Nacional de Legislación Vigente la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no tiene modificaciones.

Las normas que se enlistan en el artículo 1° del Proyecto establecen requisitos o presupuestos implícitos a cumplir para obtener diversos visados, con estas salvedades: Por no tener estricta relación con lo regulado, se recomienda excluir de la Ley 6043, el artículo 19 e incluir el 21 y 39 de la Ley 6043 y 56 a 58 de la Ley de Planificación Urbana.

En el artículo 17 de la Ley 6043 se entiende en cuanto al acatamiento de las posibles medidas que se hayan dictado para proteger la zona marítimo terrestre. La declaratoria de aptitud turística (artículo 19 ibid) es requisito de la concesión y sólo indirectamente de los visados o permisos de construcción. De incluirse, habría que hacer lo propio con los restantes requisitos de concesión. Su literalidad induce a error, pues sólo esa declaratoria sería insuficiente para construir (Opinión Jurídica O. J. 096-2000). Los planos de desarrollo o planes reguladores (arts. 31 y 33; Ley 6043) y la evaluación de impacto ambiental (art. 17; Ley Orgánica del Ambiente), como se sabe, no conllevan un visado, ni por sí autorizan a construir.

II.2) EXCEPCIONES A LA APLICACIÓN DEL REGLAMENTO El Proyecto de Reglamento que nos ocupa exceptúa los casos que tienen una regulación de visados especiales o excluidos de la aplicación de la Ley de Zona Marítimo Terrestre (art. 2°).

Los reparos que aquí se hacen son:

Queda sin aclarar en que consisten esos "visados especiales".

En el inciso a) suprimir la expresión "áreas urbanas", "declaradas como tales por el Instituto de Vivienda y Urbanismo", por cuanto lo que excluye la Ley 6043 (art. 6°) son las "ciudades situadas en los litorales". El Proyecto contraviene ese artículo y haría ilegal el Decreto. En análisis de la relación zona urbana-ciudad, la Procuraduría, en los dictámenes 002—99, C-042-99 y la Opinión Jurídica O. J.-122-2000, ha concluido que "toda ciudad es área urbana, pero a la inversa no siempre es así". La función que se imputa al Instituto de Vivienda y Urbanismo tiene acomodo en el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana.

Con igual razonamiento y soporte en el mismo artículo 6°, se sugiere sustituir lo consignado en el inciso b) por "propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, y aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes". Esto debido a que no se aclara la "normativa anterior", Agregar en el inciso e) la reforma a la Ley 5582, por la 7915.

No se justifica la completa exclusión de la Ley de Concesión y Operación de Marinas Turísticas, porque en el artículo 26 remite a la aplicación supletoria de la Ley 6043. Subsidiaridad que rige para las normas que la desarrollan, en lo no regulado por las disposiciones de marinas y compatible. Los mecanismos o especificaciones de construcción, por ejemplo, deberían ser comunes en ambos sectores de la zona marítimo terrestre, que sí difieren en lo referente a los usos permitidos, por razón de la actividad.

En el inciso g) valorar la excepción de los proyectos agropecuarios, por lo siguiente: Actividades como la maricultura podrían encasillarse dentro del moderno Derecho Agrario, que rige las agropecuarias. Y en una zona no turística pueden realizarse proyectos de desarrollo turístico, siguiendo el orden de prioridades que fija el artículo 57 del Reglamento a la Ley 6043. Su exclusión implicaría una inmotiva disparidad de trato. Los proyectos agropecuarios que se ejecuten dentro de la zona demanial marítimo-terrestre están sujetos a la Ley 6043 y a la planificación territorial que prevé. El Proyecto en el artículo 8° establece requisitos para edificaciones "en general en la zona marítimo terrestre", connotación que engloba las zonas no turística, pese al título del capítulo en que se halla.

Tampoco se comprende la excepción de los casos de los artículos 18 y 22 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre (construcciones excepcionales en la zona pública) que, aunque resulte de perogrullo decirlo, también están supeditados a sus preceptos y los que la desarrollen, a no ser para someter a una mayor rigurosidad las construcciones excepcionales que tienen lugar en la zona pública; hipótesis en la cual debe aclararse así. Se trata de obras o industrias en las inmediaciones del área marina sobre las que se debe haber, por el contrario, un mayor control constructivo, por la afectación que pueden tener en la dinámica costera. Son recursos muy frágiles y difíciles de restituir si sobrevienen deterioros o contaminaciones.

No está de más decir que la Procuraduría, en el dictamen C-254-95 y la Opinión Jurídica 0. J.-122-2000, entre otros, ha sostenido que en los casos excepcionales del artículo 18 de la Ley 6043, cuando las obras a ejecutar consisten en construcciones permanentes la figura a la que debe recurrirse es la concesión, y no a la simple autorización, reservada para instalaciones de poca envergadura, removibles y transitorias; precariedad que acarrea su eventual revocación, por motivos de oportunidad o conveniencia art. 154 de la Ley General de la Administración Pública).

El inciso j), proyectos turísticos, de uso habitacional, vivienda recreativa y desarrollos comerciales ubicados en refugios de vida silvestre –no se detallan si son sólo de propiedad estatal o de propiedad mixta, si hubiere dominio privado legítimamente adquirido-, remite en forma incorrecta al artículo 19 de la Ley Forestal, que se refiere a la propiedad forestal privada.

Los refugios estatales de vida silvestre integran el Patrimonio Natural del Estado y los correspondientes artículos de la Ley Forestal serían el 1° y el 18. El primero prohibe la corta o aprovechamiento del bosque, y el segundo no autoriza a realizar labores ajenas a las de investigación, capacitación y ecoturismo, que no son las principales que el Proyecto prevé. Por último, el inciso j) estaría de más porque los refugios estatales de vida silvestre se hallarían comprendidos dentro de las reservas equivalentes, según reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional y de la Procuraduría, exceptuadas en el inciso c).

II. 3) REQUISITOS INDISPENSABLES Es positivo que el Proyecto subraye la necesidad de contar con un contrato de concesión, aprobado e inscrito en el Registro, para construir (art. 3°). Pero conviene destacar que la construcción deberá hacerse de acuerdo con el uso autorizado en la concesión, sujetándose al Plan Regulador.

Ha de quedar claro que para construir no basta el contrato de concesión aprobado e inscrito. Los artículos siguientes fijan requisitos y trámites a cumplir y exige hasta planos constructivos finales (art. 8 in fine).

En la frase zona marítimo terrestre, eliminar "definida en el artículo 9" de la Ley 6043, porque el concepto no se limita a ese numeral.

Son parte de la zona marítimo terrestre los esteros del territorio nacional y los manglares (hoy humedales) de los litorales continentales e Insulares, así como la zona restringida que comienza a su terminación, pudiendo estos extenderse a más de los cincuenta metros del ancho ordinario de la zona pública, e igual habría que contemplar la franja contigua a las rías (vid. artículos 9 y 11 de la Ley 6043; 2 incisos e, f, y h, y 4° de su Reglamento).

Para guardar concordancia con lo dispuesto en el artículo 2°, inciso b, debe suprimirse en el 3° la mención a la propiedad privada, que había sido excluida. El Proyecto se contradice en este extremo. Se acota, sin embargo, que el derecho de edificación -o ius aedificandi, como lo llama la doctrina- está subordinado a las razonables limitaciones que imponen la ley y los reglamentos de construcción. No sería entonces del todo exacto afirmar que el propietario es libre de construir "según lo indique el título de propiedad", sin más.

Respecto del concesionario también deben respetarse las previsiones del Plan Regulador, entre otras, en punto a retiros, densidad o cobertura, etc. Se aconseja sustituir la expresión "el concesionario podrá empezar a construir, tierra adentro de la línea de mojones que demarca el límite de la zona pública" por "el concesionario podrá empezar a construir según lo permitido en el permiso de construcción, con apego a las previsiones del Plan Regulador".

II. 4) REQUISITOS PARA PLANOS DE CONSTRUCCIÓN Para la construcción, se señala que "los planos" (…) deberán cumplir" las regulaciones o estipulaciones del Reglamento de Construcciones y el plan regulador; adicionalmente, los planos de condominios la Ley de Condominios, y los planos de urbanizaciones y fraccionamientos, el Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones En puridad, quienes tendrían ese deber u obligación serían los concesionarios o interesados, y no los planos. Por razones lógicas de aplicación, se sugiere invertir el orden, así: Plan Regulador, Concesión, ya mencionada en el artículo 3°, Reglamento de Construcciones y Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, para obras de este tipo.

El Plan Regulador y su normativa reglamentaria, incluida la de construcciones, que le da efectividad, es herramienta jurídica clave para el ejercicio de la autonomía municipal en el control urbanístico, y ha de ser de preferente de aplicación. Entre otras cosas, define los usos del suelo. En cambio, en lo que concierne a normas y especificaciones técnicas de construcción (cobertura, densidad, retiro, número de edificaciones, etc.), la aplicación del Reglamento de Construcciones podría venir a subsanar o llenar vacíos de aquel, con las adaptaciones que la propiedad pública requiera.

II.4.1) PLANOS DE CONDOMINIOS Comentario aparte merece lo relativo a condominios.

Se ha objetado el empleo del esquema de propiedad horizontal a las edificaciones construidas al amparo de una concesión de uso de la zona marítimo terrestre, la cual se otorga intuitu personae y no puede transmitirse sin autorización administrativa. A lo que se une la mixtificación y dificultades para conciliar el régimen privado del condominio con el público, que rige el demanio donde se asientan las edificaciones –sustraído del tráfico jurídico- y la concesión sobre porciones de éste.

Una tesis semejante se esgrimió al contestar la acción de inconstitucionalidad contra el Decreto 224.400-MP-J-TUR, en la que adujo el actor que la propiedad horizontal era un medio artificioso para privatizar de hecho los terrenos estatales de la zona marítimo terrestre. No obstante, la Sala Constitucional en el voto 5210-97, no exento de polémica y sin ahondar en la forma de superar virtuales conflictos que puedan suscitarse, admitió la posibilidad de someter a propiedad horizontal las edificaciones dentro del dominio público marítimo terrestre del sector de Papagayo, que tiene singulares términos de concesión.

Con posterioridad la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N° 7933 (publicada en La Gaceta N° 229 de 25 de noviembre de 1999) vino a confirmar esa posición, aunque restringida a las "Artículo 1°.- El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse: (…) e) Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un inmueble y se destine a ser explotado turística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso deberá contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión".

Al concesionario se le menciona también en el artículo 1 inciso a, 2 y 3, como posible titular de pisos y edificaciones o declarante de voluntad en escritura pública para acogerse al régimen de condominio.

La Ley 7933 no instituye un procedimiento especial para este género de condominio, y en el artículo 42 derogó la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670, de 22 de marzo de 1966, con sus reformas.

El condominio en propiedad horizontal –único del que se puede hablar en este caso- no alcanza al terreno en sí de dominio público y debe respetar las normas o principios legales que regulan la protección de la zona marítimo terrestre y la concesión. No puede cambiarse el destino del inmueble sin consentimiento expreso de la Administración competente, ni impedirse o estorbar el uso general de la zona pública o áreas dedicadas al uso público (arts. 20, 43, 53 inc. e, 58 de la Ley 6043; aspecto que se recomienda incorporar. La aplicación de ese régimen debe compatibilizarse con la naturaleza pública de los bienes.

II.5) PLANOS BÁSICOS Un aspecto medular del Proyecto, alrededor del cual giran otras disposiciones posteriores, son los denominados planos básicos, que se definen por su contenido: plantas de conjunto, plantas de distribución arquitectónica, fachadas, secciones, plantas de techos. Y adicionalmente, criterio de solución de sistemas de evacuación y suministro de aguas, tratamiento de desechos sólidos y sistema eléctrico.

En las urbanizaciones incluyen estas últimas más la distribución de lotes, geometría de calles, indicación de áreas comunales y curvas de nivel. Se recomienda suprimir la reiteración y hacer el reenvío.

II.5.1) AMBIGÜEDAD DE LA FIGURA DEL PLANO BÁSICO La figura del plano básico es ambigua. Se asemeja a un anteproyecto más detallado: evacuación de aguas, tratamiento de desechos, sistemas eléctricos, etc. Sabido es que para construir se necesita un diseño formal. El plano básico deja duda sobre el nivel de diseño requerido y no es claro si va a ser el documento utilizado para construir o no. Parece que sí, a juzgar de los artículos siguientes, pero el 8° in fine menciona unos "planos constructivos finales", cuya relación con los planos básicos no se aclara.

Se infiere que la introducción de este nuevo concepto, sin sustento en la Ley, pretende suprimir la presentación del anteproyecto, absorvido por el plano básico. Lo ratifican las derogatorias del artículo 12.

No obstante, en su contra caben importantes objeciones, habida cuenta de que elimina el anteproyecto, una etapa necesaria en el proceso constructivo, y afecta el ejercicio profesional de los ingenieros y arquitectos, alterando las pautas de contratación profesional, quienes no tendrían un criterio seguro, establecido por las tarifas existentes, para regirse en cuanto al cobro de honorarios y la propuesta técnica a ofrecer al cliente.

II.5.2) NECESIDAD DEL ANTEPROYECTO Los anteproyectos son planos preliminares de la obra a construir, sin la minuciosidad y especificaciones técnicas que incorpora el proyecto definitivo. Son la antesala de éste, con un análisis de factibilidad (art. 54, inciso 6° del Reglamento a la Ley 6043). Condensan los estudios e información recabada en el plano físico (ecológico, climático, geográfico, etc), urbano (infraestructura, equipamiento, imagen urbana), social (socioeconómico, sociocultural), etc., para dar respuesta a las necesidades del proyecto en cuestión, mediante una propuesta de diseño que las resuelva adecuadamente, conciliando los intereses individuales y sociales. Los anteproyectos interpretan los deseos del cliente, permiten tener una idea cercana de lo que se desea realizar y son susceptibles de modificaciones o mejoras formales. Estos elementos complementarios darán el acabado al proyecto final que se presentará a trámite, con detalles en áreas arquitectónicas, estructurales, eléctricas, mecánicas, instalaciones especiales, etc..

El trabajo a nivel de proyecto descansa sobre la planificación hecha en el anteproyecto, que es de bajo costo. Su tarifa mínima vigente, según el Reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería y Arquitectura es del 1.00 al 1,5 %, mientras que la del proyecto y especificaciones técnicas es del 4.00 % del costo de la obra.

La incerteza en el otorgamiento de una concesión, la labor de detalle que implica el plano de construcción, su mayor costo y otras consideraciones adelante expuestas, aconsejan la presentación de anteproyectos en el trámite, etapa que es jurídicamente necesaria, como se verá. El Reglamento a la Ley 6043, artículos 54 y 55, con buen tino, separa las etapas de presentación del anteproyecto, para el trámite de la concesión, y el proyecto, para construir. Normas que también se verá no son casuales, y su derogación, hecha en el artículo 12 del Proyecto, no se recomienda. Amén de que el anteproyecto cumple las expectativas académicas y de aplicación técnica de los profesionales que se desempeñan en ese campo II.5.3) DISONANCIA DE LA FIGURA DEL PLANO BÁSICO EN LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS SERVICIOS DE CONSULTORIA EN INGENIERÍA Y ARQUITECTURA A tenor de la Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, artículo 51, "El Colegio Federado tendrá amplias facultades para regular todo lo relativo al ejercicio de las diversas profesiones que lo integran…"; reglamentar ese ejercicio y los campos de aplicación de las profesiones que lo integran (art. 4, inc.b).

Confiere a la Asamblea de Representantes del Colegio Federado la atribución de acordar y elevar al Poder Ejecutivo de la República para su promulgación, las tarifas de honorarios para el cobro de los servicios que presten los miembros del Colegio Federado." (artículo 23 inciso g) La Junta Directiva puede dictar reglamentos especiales (art. 28 inc. n). Y ordena que el contrato de servicio profesional, en lo que atañe a la prestación del servicio y su remuneración, "deberá hacerse constar en las fórmulas que al efecto expidirá el Colegio Federado e inscribirse en los registros del mismo" (art. 53).

"Todo plano de construcción o de urbanización deberá llevar el sello del Colegio Federado y la firma del Director Ejecutivo o de la persona en quien delegue esa función la Junta Directiva General, para que pueda ser tramitado por las oficinas públicas encargadas de autorizar esas obras. El Colegio Federado no sellará esos planos si no se ha cumplido previamente el requisito de inscripción del contrato de servicio profesional y si no lleva adherido el timbre del construcción correspondiente. Todos los planos deberán presentarse firmados y acompañados del número de registro profesional responsable" Los miembros del Colegio Federado están obligados a acatar la Constitución, su Ley Orgánica, las leyes conexas, reglamentos, Código de Etica Profesional y normas que dicten los diferentes organismos del Colegio Federado, expuestos a sanciones y responsabilidades en caso de inobservancia (art. 8° incs. a y b Ibid; y 53 del Reglamento Interior General del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos).

Con esos fundamentos, se ha emitido una profusa reglamentación conducente a regular el ejercicio profesional de los agremiados al Colegio Federado y el cobro de sus honorarios, que no puede desconocerse.

Así, el Reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería y Arquitectura (Gaceta 202 del 25 de octubre de 1988), que comprenden las labores de planeamiento, desarrollo, evaluación y ejecución de obras de ingeniería y arquitectura, define el proyecto (art. 17) como " el resultado del conjunto de servicios que presta el profesional o empresa consultora para llevar a cabo todas las fases de una obra, desde su concepción hasta la etapa final". E indica con claridad que en la fase de proyecto los servicios del anteproyecto y Planos de construcción y especificaciones "son obligatorios para la ejecución del proyecto". En tanto que son opcionales: la elaboración de Presupuesto, el Programa de obra y la Asesoría para licitación y adjudicación.

Distingue el anteproyecto de los planos de construcción y especificaciones:

"Anteproyecto es la propuesta espacial, técnica y funcional, que define el carácter e identidad de un proyecto. Debe cumplir con las necesidades establecidas y con las regulaciones y reglamentos vigentes; además incluye una estimación del costo del proyecto. Su representación se hará mediante los elementos gráficos e iconográficos necesarios para expresar claramente los aspectos conceptuales técnico-funcionales del proyecto".

Por planos de construcción y especificaciones técnicas se entiende "el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con claridad el carácter y la finalidad de una obra, y que permiten construirla bajo la dirección de un profesional responsable. De acuerdo con la índole del proyecto, estos planos deben comprender los aspectos de distribución, de estructuración e instalaciones, respaldadas por sus respectivos cálculos. Las especificaciones técnicas deberán formar parte de los planos de construcción, ya sea dentro del juego de planos o como un documento suscrito adjunto".

Por último, en cuanto a las relaciones entre el consultor y el cliente dispone que al suscribir el contrato escrito de consultoría "ambas partes deben declarar que se acogen a las condiciones que establece el presente reglamento y su anexo de aranceles que regirán el trabajo por realizar" (art. 31).

Este Reglamento para la Contratación de Servicios de Consultoría en Ingeniería Civil y Arquitectura es el que "establece el marco general que rige la prestación de los servicios profesionales de consultoría en ingeniería y arquitectura, mediante la enumeración, descripción y definición, del ámbito de dichos servicios". Y, en forma complementaria fija "los alcances de los servicios profesionales de acuerdo con la clasificación de éstos y los aranceles que deben cobrarse como honorarios profesionales, en documento anexo".

El Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones, aprobado por la Asamblea de Representantes del Colegio Federado y promulgado por Decreto Ejecutivo del 15 de noviembre de 1988 (Gaceta 225 del 25 de noviembre de 1988), incluye entre los alcances y honorarios de los servicios de Consultoría en Consultas profesionales, los estudios preliminares para el anteproyecto, y diferencia el Anteproyecto y los Planos de Construcción y Especificaciones Técnicas:

"El anteproyecto implica una etapa previa de análisis del programa de necesidades de una obra y la interpretación e incorporación de los estudios básicos a un planteamiento o esquema preliminar para su discusión con el cliente. Cumplida esta etapa, se procede a la elaboración de los planos de presentación de anteproyecto, que deben expresar…" "El juego de planos de construcción y las especificaciones técnicas, deben contener la información gráfica y escrita indispensables para la correcta ejecución de la obra…" .

Los montos de honorarios se dan en el artículo 4° inc. a) y b): de 1% a 1.5 % para el anteproyecto y 4% para el proyecto y especificaciones técnicas; ambos sobre el valor estimado de la obra. El contrato de consultoría puede referirse sólo a la realización del anteproyecto.

Rige también un Reglamento Especial para Concursos Profesionales de Ingeniería y Arquitectura, aprobado por la Asamblea de Representantes del Colegio Federado (Gaceta 221 de l 21 de noviembre de 1993), que incluye el Concurso de Anteproyectos, que es "aquel en el cual participan las empresas consultoras aportando ante un Jurado Calificador una solución o soluciones a nivel de anteproyecto, conforme a los requerimientos indicados en la convocatoria…" (arts. 3° y 5°). En La Gaceta N° 226, Alcance |173 del 29 de noviembre de 1990 se promulgó el Reglamento de Concurso de Anteproyectos Profesionales del Colegio Federado de Ingeniería y Arquitectura.

II.5.4) PREVISIÓN DEL ANTEPROYECTO EN OTRAS NORMAS Una desarmonía adicional se observa al confrontar la nomenclatura del plano básico con otras normas atinentes que prevén el anteproyecto. Para corroborarlo, se hace un breve repaso de alguna legislación tomada al azar, añadiendo el subrayado:

Ley de Planificación Urbana. "Artículo 70 bis.- Las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, que requieran permisos o autorizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, relativos a la aprobación de anteproyectos, permisos de construcción, usos del suelo, segregaciones, así como cualquiera otros de su competencia, contribuirán económicamente con el pago del servicio, según las normas que dicte la Junta Directiva de ese Instituto y con las limitaciones estipuladas en la ley de la Administración Financiera de la República".

Ley General de Salud. "Artículo 309.- Las personas, naturales y jurídicas, que se ocupen de la urbanización de terrenos deberán presentar a la autoridad de salud competente para su estudio previo el anteproyecto correspondiente y sólo podrán iniciar sus trabajos una vez aprobado el proyecto definitivo… " Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N° 78933. "Artículo 3°.- El propietario de un inmueble o un derecho de concesión que se proponga construir o desarrollar un condominio habitacional, comercial, turístico o agrícola, puede lograr, mediante declaración en escritura pública, que el condominio proyectado se regule por el régimen establecido en esta ley. Para dicho efecto, la finca matriz y las filiales serán descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva".

Ley de Concesión y operación de marinas turísticas. "Artículo 5°.- Trámite. Para iniciar el trámite de solicitud de concesión y funcionamiento de marinas o atracaderos turísticos, el interesado deberá presentar ( … ) b) La resolución respectiva de la Comisión interinstitucional de marinas y atracaderos turísticos, sobre el anteproyecto de edificación y explotación de las marinas o atracaderos turísticos, junto con la copia del anteproyecto" Artículo 7° Ibid.- "…Corresponderá a la Comisión interinstitucional de marinas y atracaderos turísticos: a) Emitir la resolución técnica en que se aprueben o rechacen el anteproyecto, sus modificaciones y los demás documentos técnicos señalados en el artículo siguiente, relacionados con las marinas y atracaderos".

Artículo 8° ibid. "Documentos para conceder la concesión. El interesado en obtener la concesión en esta ley, deberá presentar su anteproyecto de edificación y explotación a la Comisión interinstitucional de marinas y atracaderos turísticos, para que esta emita la resolución técnica correspondiente. Para los efectos anteriores, deberá presentar los documentos siguientes: a) Un anteproyecto que contendrá, por lo menos, la ubicación del terreno y su zonificación, descripción del proyecto y las obras que se pretende ejecutar…" Reglamento a la Ley de Concesión y operación de Marinas Turísticas. Artículo 8°. El equipo interdisciplinario de la CIMAT "se encargará de revisar y recomendar técnicamente a la Comisión la aprobación o no del anteproyecto presentado".

Artículo 10 Ibid. "Son funciones de la CIMAT (…) 2. Emitir la resolución técnica en que se apruebe o rechace el anteproyecto de marina o atracadero turístico propuesto y presentado conforme lo indica la Ley y este reglamento".

Artículo 12 Ibid. "La CIMAT llevará los siguientes registros: (…)

• c)Registro de Anteproyectos aprobados, por orden cronológico y alfabético".

Artículo 16 Ibid. "Corresponde a la Unidad Técnica de la Comisión "emitir los criterios técnicos y recomendar ante la comisión la aprobación o no del anteproyecto.. " Otros artículos que norman distintos aspectos acerca de la aprobación del anteproyecto son el 17, 20, 21, 22, 23 y 24 ibídem.

Ley del Sistema Nacional Financiero. Artículo 8, en relación con el 59.- "Compra de terrenos: Los recursos reglamentados por medio de las presentes disposiciones, también podrán destinarse como excepción, a la compra de terrenos para el desarrollo de los proyectos de construcción necesarios, previo avalúo de la Tributación Directa. La entidad autorizada deberá certificar que el terreno es apto para la construcción de viviendas, que existe un anteproyecto evaluado por esta, en donde se justifique que el desarrollo del conjunto habitacionales procedente tanto desde el punto de vista técnico como financiero…" Reglamento de Construcciones. Disposiciones Generales para Edificios. "Artículo IV.7. Alineamiento... "El trámite de alineamiento oficial requiere la presentación del plano catastrado de la propiedad y de una copia del anteproyecto respectivo." Artículo III.2.6.8.1. Ibid. Urbanizaciones. "El INVU y la Municipalidad revisarán, a nivel de anteproyecto, el tipo de vía que se puede utilizar en cada urbanización, para lo cual tomarán en cuenta los accidentes geográficos, el número de viviendas servidas, la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras".

Artículo III.2.6.10.3. Ibid. Urbanizaciones. Diseño geométrico. "La capa de rodamiento deberá construirse según las normas sobre espesor, materiales y construcción que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes o la Municipalidad, de acuerdo con sus respectivas competencias, para lo cual se debe recabar su opinión a nivel de anteproyecto".

Artículo III. 3.7.5 ibid. Urbanizaciones. "En caso de terrenos con pendientes de más del 20% con laderas a orillas de cauces de agua, se deberán presentar, acompañando el anteproyecto de la urbanización, estudios geológicos de la zona a urbanizar que demuestren que los terrenos son aptos para construir".

Artículo III.3.13.2. Ibid. Urbanizaciones. "Telecomunicaciones. "En el proyecto deben estar contemplados los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios".

Artículo III.3.15.3. Ibid. "En ningún caso se otorgarán permisos de segregación con base en anteproyecto".

Artículo V.6 Ibid. Normas para Vivienda Progresiva…."Los proyectos que se acojan a las normas de este capítulo, se construirán, dentro de los límites de aprobación que cada proyecto reciba, para lo cual los solicitantes deberán presentar, tanto en la etapa de anteproyecto como de aprobación final del proyecto una carta de compromiso de la entidad que los financia donde se responsabilicen del adecuado control para el cumplimiento de este reglamento y el uso de los fondos correspondientes" Artículo VI.2.1. Ibid. Disposiciones Generales y Presentación de Planos. "Consulta de Planos Preliminares (Anteproyecto) El propósito de esta consulta es el de establecer la factibilidad del proyecto. Se entiende que el diseñador tomará en cuenta todas las disposiciones de este Reglamento, con el refinamiento que esta etapa requiera…." Reglamento a la Ley General de Concesión de Obra Pública, Decreto 23878-MOPT. Artículo 14. Estudios previos. Anteproyecto conceptual. Todo proyecto de concesión se debe iniciar con un estudio que comprenda los detalles más sobresalientes de carácter técnico, económico, financiero y de cualquiera otra índole, sobre la obra pública que se pretende realizar.

El estudio de factibilidad deberá contener los resultados del análisis y la evaluación de todos los aspectos relevantes que permitan obtener elementos de juicio consistentes para respaldar la decisión final de la Administración". Este artículo y el 49 in fine se ocupan del anteproyecto conceptual.

Deteniendo aquí con los ejemplos, interesa resaltar que hasta la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo, en la sesión 4924, celebrada el 31 de mayo de 1999, incluyó entre los Requisitos legales y técnicos para la obtención de Declaratoria y Contrato Turístico un acápite titulado "Requisitos para planos arquitectónicos (anteproyectos) para empresas que deseen optar por la declaratoria turística únicamente".

II.2.5.5) RECAPITULACIÓN De lo anotado se extrae, a modo de recapitulación, que en uso de una atribución legal exclusiva, de regular todo lo pertinente al ejercicio de las diversas profesiones que lo integran, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos ha definido los parámetros que rigen la labor profesional de los ingenieros, arquitectos y empresas consultoras inscritas y ha dictado el respectivo Reglamento para la contratación de esos servicios, con aprobación de la Asamblea de Representantes, y ha fijado las etapas oficiales de los proyectos. Para su ejecución, estableció la obligatoriedad del anteproyecto y los planos de construcción y especificaciones, conceptualizándolas como etapas debidamente diferenciadas en el ejercicio profesional, con los correspondientes contenidos y tarifas.

Esto último por medio de un Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones, acordado por la Asamblea de Representantes y promulgado por el Poder Ejecutivo, todo con apego en su Ley Orgánica (arts. 4 inc. b y 23 inc. g) y el Reglamento para la Contratación de Servicios en Ingeniería y Arquitectura, fija el marco general de prestación de los servicios de consultoría en ingeniería y arquitectura.

Tales criterios uniformes para el ejercicio profesional son los que sirven de guía y disciplinan las relaciones contractuales con el cliente y la inscripción de los contratos de consultoría en los registros del Colegio Federado, requisito indispensable para que el Colegio vise los planos de construcción o de urbanización. ç Y ello está en armonía con numerosas regulaciones que exigen o prevén el anteproyecto como etapa lógica y necesaria en el proceso de construcción, con diversos efectos.

La nueva nomenclatura de Plano básico no encaja en esa legislación y cambia las reglas del ejercicio de las profesiones de Ingeniería Civil y Arquitectura, en contravención con lo acordado por la Asamblea de Representantes del Colegio Federado que, por medio de Reglamento, determinó los lineamientos a seguir por sus agremiados, e incide incluso en la percepción de honorarios.

Un problema adicional a resolver es la sincronía con el resto del ordenamiento, que dentro de la órbita de la Administración sería insalvable en el caso de conflictos con exigencias derivadas de normas de ley ordinaria.

Volveremos sobre esto en el artículo 12.- II.5.6) NECESIDAD DE SOMETER EL ASUNTO AL COLEGIO FEDERADO Como la supresión del anteproyecto dentro del proceso constructivo y la introducción de la nueva nomenclatura de planos básicos repercute en el ejercicio de las profesiones de ingeniería y arquitectura e interfiere con las atribuciones y decisiones del Colegio Federado, en orden a regular el ejercicio de ambas profesiones, la modificación de los parámetros fijados debe necesariamente contar con la aprobación del dicho Colegio, a través de los órganos competentes.

Su Reglamento Interior General norma aspectos vinculados con el anteproyecto, planos de construcción y urbanización (ver ejs. en los arts. 55 y 59), y en el artículo 111 señala que "Toda reforma parcial a este Reglamento deberá ser aprobada por la Asamblea de Representes por simple mayoría de votos presentes para que tenga validez. No obstante si dicha reforma se refiere a disposiciones del Reglamento relativo a asuntos de interés público, para su validez será necesaria que la misma sea además promulgada por el Poder Ejecutivo".

Además en la Opinión Jurídica 0. J.-113-2000 hicimos ver que: "Por mandato del artículo 361.2 de la Ley General de la Administración Pública a las entidades representantes de intereses corporativos que puedan verse afectadas por disposiciones de carácter general se les concederá la oportunidad de público o de urgencia debidamente consignadas en el anteproyecto (vid. Voto de la Sala Constitucional N° 0538-96)".

Dijimos que está sujeto a consulta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos el Proyecto de Decreto que incide en el ejercicio de la profesión de un sector de agremiados.

II. 6) TRÁMITE ANTE EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS No hay objeción al respaldo de todo plano con la firma y número de carné del profesional o profesionales responsables participantes en el diseño, sello y timbre del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, previo a su tramitación ante las oficinas competentes..

Es conforme con el artículo 54 de la Ley Orgánica del mismo Colegio, el cual advierte que "El Colegio Federado no sellará esos planos si no se han cumplido previamente el requisito de inscripción del contrato de servicio profesional", lo que revela la importancia de ajustarse a sus lineamientos.

II.7) REQUISITOS DE VISADO A PRESENTARSE ANTE LAS MUNICIPALIDADES Para el diseño y elaboración de planos, el Proyecto de Decreto establece que deben cumplirse los requerimientos de leyes especiales y que detalla; a saber:

Presentar a las municipalidades copia del plano catastrado y certificación del contrato de concesión otorgado y/o certificación de la propiedad, con "la línea de construcción de las servidumbres de la propiedad estatal"; los alineamientos del MOPT o de la Municipalidad si fueren carreteras nacionales o "carreteras locales"; los alineamientos en las zonas de protección, "revisados por la Dirección de Urbanismo"; las alturas máximas de construcción próximas en aeropuertos y campos de aterrizaje; y los "retiros y alineamientos dados por el plan regulador".

En fin, son requisitos legales por cuyo cumplimiento han velar las diversas instituciones competentes que intervienen en el visado de planos, diferenciándose del permiso de construcción municipal.

Como el artículo es enunciativo, no presenta problemas de omisión.

Sin embargo, se le hacen varias observaciones:

En el inciso a), se recomienda sustituir "certificación del contrato de concesión otorgada" por "certificación del contrato de concesión debidamente inscrita". Debe suprimirse la frase "y/o certificación de propiedad" porque la propiedad privada fue excluida de la aplicación del Decreto, en el artículo 2° inciso b). También debe suprimirse o aclararse la expresión. "Si existen servidumbres inscritas, el plano catastrado debe contener la línea de construcción de las servidumbres de propiedad estatal". En el dictamen C-228-98, con exhaustivo análisis, dijimos que no procede la constitución de servidumbres sobre el dominio público. Sí podrían haber servidumbres administrativas a favor de éste y contra de la propiedad privada circundante, legítimamente inscrita, caso en que habría que rectificar la redacción.

En el inciso b) se sugiere reemplazar la expresión "carreteras locales "caminos vecinales y calles locales" , que es la empleada por la Ley General de Caminos a propósito de la red vial cantonal.

En el inciso c) se recomienda cambiar el nombre de "revisados" por "extendidos" y el de "zonas de protección" por "áreas de protección" que es el usado por la Ley Forestal (art. 33), abandonando el antiguo nombre de zonas protectoras (Cfr. dictamen de la Procuraduría C-042-99, que aborda el tema).

En el inciso d), aparte de las alturas máximas de construcción en áreas aledañas a aeropuertos y campos de aterrizaje, según la Dirección General de Aviación Civil, habría que agregar las zonas de retiros específicos para la aviación.

Se ignora si dentro de la zona marítimo terrestre califica como aeropuerto algún campo de aterrizaje, término que puede abarcar los aeródromos. No empece, se prefiere su enunciación expresa.

En el inciso e) cambiar "dados" por "fijados". Es entendido que deben acatarse las demás especificaciones del plan regulador.

II.7.1) COMENTARIO GENERAL El artículo 7° enumera requisitos razonables de visado a presentar a las municipalidades. La remisión en varios de ellos a leyes especiales que los prevén salvaguarda la autonomía municipal para planificar su propio desarrollo urbanístico y tomar dentro de su territorio las decisiones que incumben a éste y al proceso constructivo. Se sabe que está prohibido realizar construcciones contra lo prescrito en la ley, los reglamentos y el permiso municipal.

No obstante, admite la duda de constitucionalidad, frente al artículo 169 y la jurisprudencia constitucional que lo informa, en tanto fija a las Municipalidades nuevos requisitos de visado y limita los exigibles, sin que éstas puedan establecer otros, también razonables, atendiendo a las condiciones del lugar y circunstancias; por ej., para prevenir deterioros a la integridad física del demanio marítimo terrestre y sus recursos naturales (En este sentido, consultar el voto de la Sala Constitucional N° 4545-99).

II.8) Construcciones de uso turístico. REQUISITOS PARA EDIFICACIONES EN GENERAL DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE En el Capítulo II, denominado "Requisitos para construcciones de uso turístico en la zona marítimo terrestre", el artículo 8° dispone que en el trámite de visado de edificaciones de uso turístico se emplearán planos básicos, debiendo los interesados presentar ante la Dirección de Urbanismo cinco juegos para que ésta verifique su conformidad con las regulaciones urbanística; el Ministerio de Salud, en materia de sanidad e higiene; la Municipalidad, el Instituto Costarricense de Turismo, a fin de que revise revisar que la construcción propuesta cumple las normas del Plan Regulador; y uno para copia del interesado.

Agrega que "únicamente para los casos explícitamente establecidos en el Decreto de Reglamento Procedimientos de la Secretaria Técnica Nacional (SETENA), adicionalmente deberán presentar una copia de la resolución de la SETENA mediante la cual se aprueba o exime del instrumento de evaluación de impacto ambiental…" La Dirección de Urbanismo actúa como receptora de planos, los entrega de inmediato al Ministerio de Salud y al ICT, para su visado, y "comunica" al interesado las resoluciones de los tres entes en un plazo máximo de un mes calendario, a partir de la fecha de presentación de todos los requisitos legales exigidos en el Decreto en Proyecto. Dentro de ese plazo deben las tres instituciones hacer las observaciones sobre los requisitos, por una única vez, y subsanados, resolver "esta presentación" en el plazo máximo de siete días naturales, a partir del recibo de los documentos corregidos.

Aprobado el plano básico, el interesado lo presenta a la Municipalidad con los requisitos del artículo 7°. "Los planos constructivos finales deberán permanecer en el sitio de realización de la construcción a disposición de los inspectores".

Se sugiere cambiar en el título del capítulo la expresión "construcciones de uso turístico" por construcciones en "zonas declaradas turísticas", que es la de la Ley 6043 (arts. 19 y 27). Ha de haber coincidencia entre la declaratoria de aptitud de la zona y el uso real de una construcción e interesa destacar lo primero Aunque la materia de construcciones puede inducir a un tratamiento dispar, se reitera la recomendación externada en la Opinión Jurídica 062-2000 de "valorar la conveniencia de romper el principio de centralización en el ICT –como superior vigilante de todo lo referente a la zona marítimo terrestre, art. 3° de la Ley 6043- que ya contiene el Reglamento a esa Ley en los artículos 3°, párrafo 4°y 8 in fine de las solicitudes de autorizaciones ante diversos órganos administrativos, especie de ventanilla única para el recibo y entrega de documentos". El vocablo "autorización" se asume con las adaptaciones del caso.

La inclusión del INVU (Dirección de Urbanismo) e ICT, intervinientes en la aprobación del Plan Regulador, lo es para velar por la conformidad de la construcción al Plan Regulador y a las regulaciones técnicas, en línea con participación que tienen en la aprobación del anteproyecto y proyecto normada en los artículos 54 y 55 del Reglamento, que se derogan en por el numeral 12. Función contralora que es prioritaria de la Municipalidad.

La evaluación de impacto ambiental es requisito previo a la concesión, para ponderar la conveniencia de su otorgamiento; no posterior a ésta. Además, no procede reducir sólo al Decreto Ejecutivo de Reglamento de la SETENA "los únicos casos" sujetos a ese trámite, pues las leyes y reglamentos especiales pueden indicar actividades, obras o proyectos que lo requieren.

Sucede con varias normas. Son ejemplos: la Ley de Biodiversidad N° 7788 (arts. 92 a 94), Ley de Conservación de Vida Silvestre N° 7317 (arts. 26 y 82), Ley Forestal (arts. 18, 20, 21) y su Reglamento (arts.11,17 y 36), Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos N° 7779 (arts. 20, 25), Código de Minería (arts. 3, 6, 24 inc. ch, 34 inc. ch, 93 inc. g, 101), Ley de Hidrocarburos N° 7399 (art. 31 inc. f, 41), Ley de la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos, N° 7593 (art. 3 inc. g, 16), su Reglamento, Decreto 25903-MINAE-MOPT (art. 18), Ley que Autoriza la Generación Eléctrica Autónoma o Paralela N° 7200 (art. 8), su Reglamento (art. 13 inc. d), Ley General de Concesión de Obra Pública N° 7762 (art. 21 inc. 1°), su Reglamento, Decreto 23878-MOPT (art. 73, 74 inc. 6, 75), etc.

El señalamiento de defectos por una única vez es sano. Agiliza el trámite y evita abusos de las Oficinas públicas.

Los plazos para la revisión son razonables, excepto del de "7 días naturales". Se sugiere que sean hábiles. En Semana Santa, las fiestas de fin de año y feriados intersemanales podrían ser muy exiguos. El cómputo de los plazos se debe regir por los horarios de trabajo y de despacho al público en las oficinas de la Administración. En contrapartida los trámites y actuaciones administrativas realizan normalmente en día y hora hábiles.

En el párrafo final no se aclara la conexión del plano básico con el final, ni el trámite y requisitos de éste.

II.9) TRÁMITE PARA URBANIZACIONES Y FRACCIONAMIENTOS DE USO TURÍSTICO El artículo 9° reproduce en forma innecesaria el 8°, pero incluyendo una copia más del plano básico para revisión del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

Basta con decir que para el trámite de visado de planos de fraccionamientos y urbanizaciones el interesado deberá adjuntar un juego adicional del plano básico para su revisión por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado, y cumplirse las mismas indicaciones del precepto anterior.

II.-10) Construcciones de uso no turístico. TRAMITE PARA VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE El capítulo III se titula Construcciones de uso no turístico en la zona marítimo terrestre, y el artículo 10 Trámite para viviendas unifamiliares o individuales en la zona marítimo terrestre. Se dice que el trámite de visado de planos de esas viviendas "seguirá regido" por lo que establece el párrafo segundo del Reglamento a la Ley 6043, sus reformas, y "el Reglamento de Trámites de Visado de Planos para la Construcción, del decreto ejecutivo N° 27967-MP-MIVAH-S-MEIC del 7 de julio de 1999. Es decir, que deben contar con el visado de las oficinas locales del Ministerio de Salud y el permiso de construcción de la municipalidad respectiva".

Se hace hincapié en el distingo entre "visado" y "permiso de construcción", que apuntamos en el punto II.

El texto presenta ambigüedades. Habla de viviendas "en la zona marítimo-terrestre", que comprende la turística y no turística, mientras que el título del capítulo se circunscribe a las "construcciones de uso no turístico". De nuevo, se recomienda emplear los términos de la Ley 6043: "construcciones en zona de declarada de aptitud no turística".(arts. 19 y 27). Si la idea es limitar la norma a las áreas no turísticas, queda sin aclarar el trámite de visado de planos de viviendas en las zonas turísticas.

El Decreto 27967-MP-MIVAH-S-MEIC, en el segundo inciso b) –hace una elencación sui géneris-, exceptúa de su aplicación el "numeral 3 de la Ley 6043" y "su reglamento". La redacción es confusa en lo que respecta al artículo 3°, que se refiere a la administración y usufructo municipal de dicho bien. Ateniéndonos a su literalidad, habría que afirmar que excluyó también todo el Reglamento a la Ley 6043. Si eso es así, no podría el trámite de visado de planos de viviendas unifamilares "seguir regidas" por el Decreto 27967, ya que nunca lo ha estado. Debe corregirse la redacción.

Subordina el artículo el trámite de visado de planos de viviendas individuales al párrafo segundo del artículo 3° del Reglamento a la Ley 6043. El párrafo final lo deroga el artículo 12.

Es de observar que el párrafo 2° de ese artículo 3° prescribe que todo tipo de construcción en la zona marítimo terrestre, excepto viviendas y los casos del artículo 18 de la Ley 6043 se ajustarán al procedimiento del aparte c) el Capítulo II del mismo reglamento. Y en este aparte c) están los artículos 54 y 55, que el Proyecto deroga en el 12. O sea, hay una evidente contradicción, que debe aclararse.

A modo de acotación, se anota que la exclusión de los casos del artículo 18 de la Ley 6043 obedece a que las construcciones en zona pública al (igual los artículos 21 y 22) siguen un trámite más riguroso; no más flexible.

Si la intención del Proyecto (art. 10) es simplemente exigir el visado de las Oficinas del Ministerio de Salud y el permiso municipal en el trámite de visado de planos de viviendas unifamilares, sería suficiente con expresarlo de esa forma, sin hacer el reenvío a todo el Decreto 27967. Por lo demás, son requisitos ya contemplados por el artículo 3°, párrafo segundo del Reglamento a la Ley 6043, que no precisa la posibilidad de obtener el visado del Ministerio de Salud en sus oficinas locales.

II.11) TRÁMITE PARA EDIFICACIONES EN GENERAL DE USO TURÍSTICO EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE Para el visado de toda edificación en la zona marítimo terrestre de uso no turístico –cambiar por zonas declaradas no turísticas-, comprendidas las urbanizaciones y fraccionamientos, se emplearán -dice el artículo 11- planos básicos, el trámite se regirá por los artículos 8 y 9, y se presentará un juego de planos básicos menos, por no requerirse el visado del ICT.

Con el criterio que el Proyecto incluye al ICT en las zonas turísticas, habría que hacer lo propio con el IDA en las no turísticas (doctrina de los artículo 42, 45 y 53 de la Ley 6043; y 39, 46, 53 inc d, 58, 59,80,).

Las construcciones para uso turístico en zonas no turísticas deberían tener patrones comunes básicos a las que están en áreas turísticas (art. 57 del Reglamento a la Ley 6043), sin perjuicio de las especificidades que el régimen y la vocación de cada zona requieran.

Recordamos la ininteligible mención a los planos básicos y planos constructivos finales que hace el artículo 8°.

II. 12) DEROGATORIAS Por último, el Proyecto (art. 12) deroga los artículos 3°, párrafo final, 54 y 55 del Reglamento a la Ley 6043, Decreto 7841. El primero remite a los otros dos, que prevén la aprobación del anteproyecto y del proyecto, con sus respectivos requisitos, para desarrollos urbanos y turísticos, excepto construcción de viviendas individuales.

En virtud de las razones dadas en el punto II.5 la derogatoria no se recomienda, como sí la actualización del párrafo tercero del artículo 3° ibid., por los cambios de competencias que se han operado en lo relativo al Ministerio de Economía, Ministerio de Agricultura y el Servicio Nacional de Electricidad.

El anteproyecto es un instrumento técnico necesario dentro del adecuado planeamiento de un proyecto de construcción y favorece el examen de mayores posibilidades u opciones, a un menor costo. Cumple la función de hacer prefactibilidad o factibilidad, esquemas y estudios preliminares, planeamientos generales, que ayuden a concebir la mejor y más conveniente forma de realizar el proyecto, en beneficio de la Administración, el solicitante y el racional aprovechamiento de los recursos naturales implicados, con engarce en los principios que inspiran el artículo 50 de la constitución. De ese modo, posibilita una toma de decisión administrativa más razonable en el acto de otorgamiento de la concesión.

Volviendo al punto I, la desregulación no debe ir en menoscabo del medio ambiente y sus recursos.

Los artículos 54 y 55 que se pretenden derogar se apegan a las etapas normales del ejercicio de las disciplinas de Ingeniería Civil y Arquitectura, a lo conocido y utilizado entre el profesional y su cliente, además de permitir la realización de estudios de factibilidad y un trámite de consulta interinstitucional para una mejor valoración de los distintos tópicos del desarrollo planeado y protección de recursos.

La falta de anteproyecto y de estudios preliminares llevaría a no tener una idea o concepto claro de los objetivos del desarrollo a la hora de autorizar la concesión y podría dar lugar a propuestas de solución que no sean técnicamente las mejores en sitios que se localizan en una zona frágil y muy dinámica, como es la costera. Por lo demás, la evaluación de impacto ambiental no se extiende a todo tipo de proyectos, ni en la práctica los estudios de factibilidad se convierten en el requisito obligatorio que deberían ser.

El plano básico, que se presentaría a trámite de visado después de otorgada la concesión (arts. 3° y 7° inc. a) es escueto (en punto a memorias de cálculos, diseños estructurales, etc) y no contiene los suficientes elementos técnicos para sustituir los planos constructivos formales.

III.- CONCLUSIONES:

En resumen, del estudio del Proyecto sometido a nuestra consideración, se hacen las siguientes recomendaciones:

Concretar las disposiciones de las leyes que se desarrollan, lo que sólo se hace con algunas de ellas. En el segundo considerando, después de "planificación territorial" intercalar "se realice con apego a ésta y a los términos de la concesión inscrita…". En el 3° suprimir "de competencias".

Artículo 1°: Definir el término visado. Dejar a salvo cualquier otro visado de construcción o requisito de éste que establezcan otras normas legales o reglamentarias.

En las leyes que se citan en el punto II.1 a) agregar "y sus reformas". Incluir los artículos 21 y 39 de la Ley 6043 y 56 a 58 de la Ley de Planificación Urbana. El 17 de la 6043 se entiende en cuanto al acatamiento de las posibles medidas dictadas para proteger la zona marítimo terrestre. La declaratoria de aptitud turística es requisito de la concesión; uniformar con los restantes.

Artículo 2°: Aclarar la expresión "visados especiales". En el inciso a) suprimir "áreas urbanas", "declaradas como tales por el Instituto de Vivienda y Urbanismo". En el inciso b) sustituir lo consignado por "propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, y aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes". En el e) agregar la reforma por Ley 7915. En el f) no se justifica la completa exclusión de la "Ley de Marinas", que remite a la aplicación supletoria de la legislación marítimo terrestre. En el g) valorar la exclusión de los proyectos agropecuarios.

En el h) e i) no se justifica la exclusión de los casos excepcionales ahí previstos, a no ser para supeditar a una mayor rigurosidad las construcciones que tienen lugar en la zona pública; hipótesis en la cual debe aclararse así. En el j), los refugios de vida silvestre están incluidos en el concepto de reservas equivalentes del inciso c). Además hace una remisión incorrecta al artículo 19 de la Ley Forestal, en vez del 1° y 18, con los que debería armonizar las obras y construcciones que se regulan.

Artículo 3°: Suprimir "o ser propietario con base en la Ley 4558 o la normativa anterior" y "el propietario podrá construir en su propiedad, según lo indique el título de propiedad". Eliminar "conforme el artículo 9 de" y en su lugar insertar "en" y después de "6043" intercalar "y su Reglamento". Aclarar que el concesionario podrá construir según lo permitido en el Plan Regulador, la concesión y el permiso de construcción otorgado con apego a estos.

Artículo 4°: Aclarar que quienes tienen deber de cumplir las regulaciones con los concesionarios que presentan los planos. Invertir el orden de las regulaciones, así: Plan Regulador, Concesión, Reglamento de Construcciones y Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Aclarar que en las construcciones de condominio en propiedad horizontal debe respetarse el régimen de Derecho Público del demanio marítimo terrestre, los términos de la concesión, y no impedir el uso general de la zona pública y áreas destinadas al uso público.

Artículo 5°: Se recomienda mantener la separación entre el anteproyecto (estudios preliminares) y los planos de construcción , que establece y reconoce la normativa para la prestación de servicios de consultoría.

La nueva figura del plano básico se desaconseja. No tiene fundamento en ninguna ley, contraviene la normativa que rige el ejercicio de la profesión de ingeniería y arquitectura e importantes textos vigente, a lo que se unen las demás razones expuestas En tanto incide en el ejercicio de profesiones que integran el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, el asunto debe ser sometido a su conocimiento por los canales correspondientes.

Artículo 6°: No hay objeciones.

Artículo 7°: En el inciso a), sustituir "certificación del contrato de concesión otorgada" por "certificación del contrato de concesión debidamente inscrita". Suprimir la frase "y/o certificación de propiedad". Omitir lo relativo a "servidumbres de propiedad estatal", o rectificar la expresión si se trata de servidumbres administrativas constituidas a favor del Estado y en contra de la propiedad privada circundante legítimamente inscrita.

En el b) reemplazar la expresión "carreteras locales" por "caminos vecinales y calles locales". En el c) cambiar "revisados" por "extendidos", y "zonas de protección" por "áreas de protección". En el d) agregar las zonas de retiros específicos para la aviación e incluir en forma expresa los aeródromos. En el e) cambiar "dados" por "fijados en".

De cara a la autonomía municipal para planificar el desarrollo urbanístico local y controlar el proceso constructivo, ofrece duda de constitucionalidad la imposición vía Decreto de requisitos de visado no contemplados por Ley, sin posibilidad de exigir otros que las circunstancias aconsejen.

Artículo 8: Cambiar en el título del Capítulo II la expresión "construcciones de uso turístico" por construcciones en "zonas declaradas de aptitud turística". Valorar la conveniencia de romper el principio de centralización en el ICT, como superior y vigilante de todo lo referente a la zona marítimo terrestre, que contiene el Reglamento a la Ley 6043, artículo 3°, párrafo 4°, y 8 in fine.

En el inciso f) eliminar la frase "los únicos casos" y dejar a salvo los casos sujetos a evaluación de impacto de impacto ambiental por leyes o reglamentos especiales; trámite que debe observarse previo al otorgamiento de la concesión y no después.

En los plazos para la revisión, sustituir "siete días naturales" por "siete días hábiles". Aclarar la conexión de los Planos básicos con los Planos constructivos finales, así como el trámite de estos y sus requisitos.

Artículo 9: En vez de su redacción, que reproduce el artículo 8°, con ligera variante, consignar que para el trámite de visado de planos de fraccionamiento y urbanizaciones el interesado deberá adjuntar un juego adicional del plano básico para su revisión por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado, y cumplir las indicaciones del precepto anterior.

Artículo 10: Las viviendas unifamiliares "en la zona marítimo terrestre" comprende las zonas turísticas y no turísticas. Aclarar su ambigüedad con el título del artículo, que se refiere sólo a la última. Corregir en el encabezado "construcciones de uso no turístico" por "construcciones en zonas de declaradas no turísticas". Si la idea es limitar la norma a las áreas no turística, precisar el trámite de visado de planos de viviendas en las zonas turísticas.

Aclarar la frase "seguirá regido" por el Decreto 27967, que excluyó de su aplicación el artículo 3° ( … ) de la Ley 6043 y su Reglamento.

Clarificar la contradicción que surge del Proyecto cuando mantiene el párrafo 2° del Reglamento a la Ley 6043, que remite a los artículos 54 y 55 (dentro del aparte c del Capítulo II), derogados en el numeral 12.

Si la intención del Proyecto es simplemente exigir el visado de las Oficinas del Ministerio de Salud y el permiso municipal en el visado de planos de viviendas unifamiliares, es suficiente con Artículo 11: Con el criterio que el Proyecto incluye al ICT en las zonas turísticas, habría que hacer lo propio con el IDA en las no turísticas.

Las construcciones para uso turístico en zonas declaradas de aptitud no turística deberían tener patrones comunes a las que están en zonas turísticas, sin perjuicio de las especificidades que el régimen y la vocación de cada zona requieran.

Artículo 12: En virtud de las razones dadas en los puntos II.5 y II.12 no se recomienda la derogatoria de los artículos 3°, párrafo final, 54 y 55 del Reglamento a la Ley 6043, como sí la actualización del párrafo 3° del artículo 3° ibid. , por los cambios de competencias que se han operado en punto al Ministerio de Economía, Ministerio de Agricultura y el Servicio Nacional de Electricidad.

De los señores Ministros, con la debida consideración, Dr. José J. Barahona Vargas Procurador Ambiental