Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of the Municipality of EsparzaReglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la Municipalidad de Esparza

Sidewalk (Acera): Thoroughfare for exclusively pedestrian transit, laid out from the property line towards the public road.

Storm sewer (Alcantarillado pluvial): set of installations arranged for the capture, conveyance, and evacuation of rainwater.

Sanitary sewer (Alcantarillado sanitario): set of installations arranged for the capture, conveyance, and evacuation of wastewater.

Alignment (Alineamiento): Line fixed by cadastral design, by the Municipality of Esparza or by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes. It indicates the limit or maximum proximity of the placement of the construction with respect to the public road.

Building height (Altura de edificación): Vertical distance above the building line (línea de construcción), between the finished floor level and the average level of the roof covering the last floor.

Front setback (Antejardín): Space between the property line and the building line (línea de construcción) fixed by the Municipality or the MOPT, implies a restriction for building, without the portion of land losing its character of private property.

Preliminary project (Anteproyecto): Preliminary consultation procedure in which the design proposal plan is evaluated, and which precedes the submission of the project's construction plans. The proposal plan is subject to modifications or adjustments; it describes the general characteristics of the work to be carried out and its feasibility, and therefore does not authorize the developer to execute works or proceed with the sale of lots.

Approval (Aprobación): Any written and conforming resolution issued by the Municipality of Esparza to authorize the requests made by the owner of a property.

Communal Areas (Áreas Comunales): Those destined for public use, apart from streets and roads, for educational, health, religious, recreational, charitable, and similar purposes.

Area without restrictions (Área sin restricciones): That over which there are no subdivision (fraccionamiento) restrictions, such as: established reserves, flood-prone zones, landslide-prone zones or similar, reserve for national or regional roads, river canyons, slopes greater than 20%, easements (servidumbres), etc.

Urban area (Área urbana): That which is developable. Territorial scope of development of a population center.

Roadway (Calzada): is the space provided for the transit of vehicles, limited between curbs, ditches, or drainage channels.

Public street (Calle pública): a road of public domain and common use, which by administrative provision shall be destined for free transit in accordance with the respective laws and regulations in force.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Coverage (Cobertura): Is the horizontal projection of a structure or the ground area covered by such structure.

CONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.

Condominium (Condominio): Property built in a horizontal, vertical, or mixed form, susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.

Construction (Construcción): is any structure that is fixed or incorporated into a land; includes any work of building, reconstruction, alteration, or Co-ownership (Copropiedad): Regime existing in those cases where two or more persons acquire ownership over the same thing, or a right over the totality of a good and not over a part thereof.

Curb and gutter (Cordón y caño): Stormwater drain that forms the boundary between the roadway of a street and the sidewalk.

Guarantee deposit (Depósito de garantía): Sum in cash or a previously accredited asset in favor of the Municipality of Esparza to cover works of an urban development project.

Right-of-way (Derecho de vía): is the total width of the road, street, path, easement (servidumbre), its distance being measured between property lines, and including, where applicable, roadway, green strips, and sidewalks.

Stormwater discharge (Descarga de aguas pluviales): Request for endorsement (visado) for the drainage of rainwater from any building, urbanization (urbanización), or condominium towards a river, stream, irrigation ditch, or existing urban system.

DOO: Dirección Operativa y Obras of the Municipality of Esparza.

Building (Edificación): Construction destined for any activity, whether it be dwelling, work, storage, or protection of goods, etc.

Public-use buildings (Edificaciones de uso público): Those buildings of the State or private parties that permanently house, or serve as a regular meeting place for, a considerable number of people.

Executor (Ejecutor): For the purposes of this Regulation, the engineer, architect, technician, or master builder authorized by the Municipality, who is in charge of the execution—not the planning—of a work.

Latticework (Enrejado): Synonym for reticulated in reference to open-web structures.

Storm drainpipe (Entubado pluvial): Underground stormwater drain generally formed by concrete pipe.

Parking (Estacionamientos): Those places (whether in buildings or lots) public or private, destined to store vehicles, including bus terminals and taxi garages.

Environmental impact study (Estudio de impacto ambiental): Graphic and written document technically prepared by responsible and competent professionals in which the diagnosis, prognosis, and proposal are recorded for the causes and effects that any urban development project, condominium, or building generates or would generate in its natural environment: hydrography, topography, relief, geology, geomorphology, aquifers, environmental contamination, etc.

Structure (Estructura): System of elements resistant to the effects of external forces of all types, which forms the skeleton of a building or civil work. It receives and transmits loads and stresses to the firm ground.

Facade (Fachada): It is the elevation or orthographic projection of a building. It can be front (exterior), side, or back; or interior, when it corresponds to internal courtyards.

Subdivision (Fraccionamiento): Refers to all those resulting areas or properties obtained from the division of any plot for purposes of sale, transfer, negotiation, distribution, exploitation, or segregated use, being complementary to the urbanization (urbanización) in its enabling for the purpose of selling. It is the division of any plot carried out for purposes of sale, transfer, business, distribution, adjudication partitions, locations of undivided rights, and mere segregations under the same owner, such as those situated in urbanizations (urbanizaciones) or new constructions that are of interest for the control of the formation and urban use of real estate.

Green strip (Franja verde): space provided between the sidewalk and the roadway for the placement of grass or shrubs, whose dimension shall be in accordance with the right-of-way (derecho de vía), but in no case less than 50 centimeters.

Lot frontage (Frente de lote): Is the length along its front demarcation line.

Performance guarantee (Garantía de cumplimiento): Deposit that covers the cost of the outstanding works of an urban development project, when a request is made to authorize the segregation of lots or properties, and which shall be governed by the payment conditions established for such purpose by the Municipal Treasury (la Tesorería Municipal).

ICAA or AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

ICE: Instituto Costarricense de Electricidad.

Industry (Industria): Set of material operations executed by human labor that seeks the transformation of raw materials until making them useful for the satisfaction of needs, including the set of facilities for these activities.

Installation (Instalación): In a building, any system destined to services such as drinking water, drains, electrical power, vertical transport, air conditioning, etc.

Interested party (Interesado): Natural or legal person responsible for the application or process before the administration.

INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Building line (Línea de construcción): is the line that marks the permissible building limit within the property.

Property line (Línea de propiedad): that which demarcates the permitted building limit within the property.

Lot (Lote): Is the land demarcated from neighboring properties with access to one or more paths or roads. It can be for private, public, or communal use.

Official Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans accurately indicating the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for communal uses and services.

MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Earthworks (Movimiento de tierra): All activity or work that modifies the existing conditions of the terrain or its original topography, and that is carried out using manual or mechanical techniques.

Municipality (Municipalidad): State legal entity with territorial jurisdiction over a canton. The head town of the canton is the seat of the Municipal government. It is responsible for the administration of local services and interests, for the purpose of promoting the integral development of the cantons in harmony with national development.

Municipality of Esparza (Municipalidad de Esparza): Legal entity that administers the services and interests in the jurisdiction of the Canton of Esparza.

Wall (Muro): load-bearing structure arranged to support or resist horizontal stresses from the ground or floor level. Used to confine slopes or cuts.

Load-bearing wall (Muro de carga): Wall designed and constructed to resist mainly vertical loads.

Structural wall (Muro estructural): Wall designed and constructed to resist mainly horizontal loads, perpendicular to its plane.

Non-structural wall (Muro no estructural): Wall considered as non- load-bearing and destined only to serve as an enclosure or division of enclosures. Synonym for partition wall (pared).

Civil work (Obra civil): Work designed and constructed through the applied sciences and technology belonging to civil engineering.

Infrastructure works (Obras de infraestructura): Set of installations that enable the operation of public services such as: water supply, sewerage, drainage, electricity, in addition to public roads.

Partition wall (Pared): Synonym for non-structural wall (muro no estructural), constructive element to enclose spaces.

Structural profile (Perfil estructural): Metal bar of various cross-sections, used for the construction of metallic structures.

Geometric Profile (Perfil Geométrico): Trace of a terrain, road, dam, etc., on the vertical plane.

Building permit (Permiso de construcción): Written approval granted by the Municipality of Esparza to any property owner to carry out building or urbanization (urbanización) works, provided they have complied with the requirements of the respective application. The one granted by municipalities (and other competent bodies: Ministerio de Salud, INVU) for the execution of works, whether of a permanent or provisional nature. Generally, the permit is recorded on a plan, which is called the "approved plan".

Floor (Piso): Of a building, a level platform that serves as habitable ground and supports furniture. The floor at street level is called ground floor. A one-story building is one with a single floor.

Cadastral plan (Plano catastrado): Official plan of a land, duly registered in the Dirección de Catastro Nacional, which determines the shape, area, boundaries, and orientation.

Construction plan (Plano constructivo): Technical document (graphic and written) prepared for the purpose of describing and detailing a work to be built on a land.

Planner (Planificador): The engineer or architect who is in charge of the planning—not the execution—of a work. Planning is considered to be the design, calculation, and preparation of the respective project plans.

Responsible professional (Profesional responsable): Active member of the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos empowered to oversee the supervision and compliance with the technical specifications of any application for urban endorsement (visado urbano) and building permit.

Horizontal property (Propiedad horizontal): That type of building in which the person is the exclusive owner of a floor, apartment, dwelling, or premises (private area) and co-owner of the assets assigned for common use.

Owner (Propietario): Natural or legal person who exercises dominion over real estate through deed and certification from the property registry.

Project (Proyecto): Final design, corrected and adjusted, of the construction plans for the urban development works to be carried out on a property.

Repair (Reparación): Renewal of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than the original ones.

Resolution (Resolución): Administrative act characterized by producing subjective, concrete legal effects of individual scope.

Front setback (Retiro frontal): Term equivalent to front setback (antejardín).

Setbacks (Retiros): are the open, non-built spaces between a structure and the boundaries of the respective plot or area.

SENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento.

Easement (Servidumbre): common passageway that serves no more than 6 (six) properties or lots, but encumbered by a private property right.

SETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.

Application (Solicitud): Written formula from the interested party to carry out an urban development or construction procedure, which records the necessary information of the owner and the property for its resolution, registration, and control.

Partition (Tabique): Resistant vertical element that serves as an interior division or exterior enclosure of the rooms of a building.

Fence wall (Tapia): structure laid out above the ground or floor level, to enclose or delimit a boundary or plot.

Urbanization (Urbanización): Is the subdivision (fraccionamiento) and enabling of any land carried out for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

Land use (Uso del suelo): Current or planned activity of a property or lot.

Urban Endorsement (Visado Urbano): Administrative act by which matters regarding Stormwater discharge (Descarga de Aguas Pluviales), availability of Public Services, Alignment (Alineamiento), Land Use (Uso del Suelo), Subdivision (Fraccionamiento) of a property are regulated, prior to processing the building permit.

Protection zone (Zona de protección): Delimited non-buildable area, arranged to protect rivers, streams, irrigation ditches, forest, flora, or fauna.

Green zones (Zonas verdes): Open, grassed or wooded areas, for communal public use, destined for recreation.

The foregoing until a Single Electronic File is available for each plot.

Construction, urbanization (urbanización), and condominium project licenses shall be valid for one year to commence the work, counted from the date of granting. If, after one year from the granting of the license, the citizen still wishes to construct the work, they must request a new license, for which they must comply with all legal procedures and requirements. In any case, the citizen may extend the validity of the granted license for one more year, at no cost, and up to a maximum of three years, provided they so request from the municipal administration before its expiration.

The validity period of the license shall be automatically extended up to three years, without the need for an extension, if the work was commenced with a valid license.

In any case, upon the expiration of the license or where a commenced work has been abandoned for more than one year, the citizen must request a new license. They must adjust the work, quantitatively and qualitatively, to the urban planning regulations in force at that time, with no acquired or consolidated right existing in their favor.

The Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo) hereinafter CUS issued for a plot shall be valid until the Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano) of the canton of Esparza is made official.

In either case, if no response is given to the application, within the term of five days following the Law No. 8220 (Ley Nº 8220) must be complied with.

The license shall be granted upon prior compliance with the requirements and the corresponding field inspection by the D.O.O.

9.1. Endorsement (Visado) for segregation or merger of properties: The application must be accompanied by the following:

• a)Three copies certified by the Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral plan of the parent property.
• b)Certification of ownership issued by the Registro Público or by a Notary Public.
• c)A sketch of the merger or segregation of the property.
• d)Respective application (duly completed form) signed by the owner.

9.2. Land Use Certificate (Certificado de uso de suelo). It is a document that certifies conformity with the zone's requirements for the requested use. It is mandatory for the installation and operation of commercial activities, including the granting of licenses, services, industry, and housing, which require a municipal license, as well as for processing building permits, remodeling, the following requirements must be submitted to the D.O.O:

Three photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, and with alignment (alineamiento) from the following institutions, as corresponds:

- Municipality of Esparza: for properties fronting onto municipally administered roads.

- Ministerio de Obras Públicas y Transporte: for properties with frontage onto a national route.

- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: for properties that border rivers or streams.

- Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, and other institutions: for properties affected by easements (servidumbres) under their competence.

9.3 Urban Endorsement (Visado Urbano): It is a prior and indispensable requirement for the processing of any urban development license that requires a cadastral plan.

The Municipal Endorsement (Visado Municipal) is mandatory for any subdivision (fraccionamiento) or urban development project. To obtain the Municipal Endorsement (Visado Municipal), the plots resulting from the mentioned acts must previously comply with the legal and urban planning requirements stipulated in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of the INVU.

The following is required:

• a)A copy certified by Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral plan of the parent property.
• b)Original cadastral plan. Three photocopies of the cadastral plan not reduced and without joins.
• c)Certification of ownership issued by the Registro Público or by a Notary Public.
• d)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• e)Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.4 Demolition License: Demolition works must comply with the stipulations of the Construction Law (Ley de Construcciones) and the provisions of Chapter XXVIII of the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones) and its amendments.

For properties declared National Heritage or in the process of which the Municipality has been formally notified, the approval (Visto Bueno) of the Culture and Heritage Center of the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes must be obtained.

The following requirements must be met:

• a)Two photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality.
• b)A certification of ownership issued by the Registro Público or Notary Public.
• c)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• d)A sketch or detailed description of the transport route for debris, materials, and earth from its origin to the final destination.
• e)Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos), issued by the INS.
• g)Proof of payment of the construction tax.
• h)Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility of a professional.
• i)Be up to date in the payment of municipal taxes.
• j)Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by la Setena, required for constructions larger than 900 m2 or those declared as Architectural Historical Heritage or that are in the process of being declared.

9.5 Earthworks (movimiento de tierra) or debris license. These are works that include excavation, filling, leveling, embankment, terracing, and deposit of any type of material.

For earthworks (movimientos de tierra) greater than one hundred cubic meters and on plots adjacent to rivers and irrigation ditches, a plan with prevention and mitigation measures must be submitted under the responsibility of a professional in geology, engineering, or architecture, specifying the elements to be used to protect the adjacent lands. Once the license is granted, the D.O.O. of the Municipality shall forward a copy thereof to the Environment Office (Oficina del Ambiente) and to the Unit in charge of municipal inspection for the respective field control.

For obtaining an earthworks (movimiento de tierra), debris, excavation, and fill license, the requirements are:

• a)A photocopy of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality.
• b)A certification of ownership issued by the Registro Público or by a Notary Public.
• c)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• d)A sketch or detailed description of the transport route for debris, materials, and earth from its origin to its final destination.
• e)Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.
• f)Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility of a professional.
• g)Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by la SETENA, according to article 17 of Law No. 7554 (Ley Nº 7554).

In qualified cases where there are reasons of risk or soil instability, or there exist declarations or reports issued by the Comisión Nacional de Emergencias, the D.O.O. shall request prior to granting the license, the submission of the Approval (Visto Bueno) of MINAE.

Excavation permits for other purposes that are not those of constructing a building must include a plan on preventive measures with details specifying the elements that will be used to protect the adjacent lands if necessary, prepared by the environmental regent.

9.6 Building Permit (Permiso de Construcción) for Minor Work. Minor works are those that do not exceed 30 m², construction of enclosure walls (tapias de cerramiento) (provided they do not function as a structural retaining element and do not exceed three meters in height). These works may not include mechanical installations, nor have a cost greater than 50 minimum monthly wages of a construction laborer.

To obtain this license, one must submit:

• a)Three photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality and with alignment (alineamiento) according to the stipulations of this regulation for obtaining the urban endorsement (visado urbano).
• b)A certification of ownership issued by the Registro Público or by a Notary Public.
• c)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• d)Two sketches, with location and placement of the work signed by the responsible professional.
• e)Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.
• f)Proof of payment of the construction tax.
• g)Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.7 Building permit for major work: these are those with more than 30m² of floor plan, or whose cost exceeds 50 minimum monthly wages of a construction laborer.

The requirements for a major work building permit are:

• a)Three photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality and with alignment (alineamiento) according to the stipulations of this regulation for obtaining the urban endorsement (visado urbano).
• b)Certification of ownership issued by the Registro Público or by a Notary Public.
• c)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• d)Three copies of construction plans approved by the CFIA and the MS, signed by the responsible professional.
• e)Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.
• f)Proof of payment of the construction tax.
• g)Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by la SETENA, when the constructions are larger than 900 square meters.
• h)Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.8. Building permit for wall: Any natural or legal person, private or public, to process the application for a building permit for retaining walls (structural), gabions, or similar, must comply with the following requirements:

• a)Urban endorsement (Visado urbano) duly approved by the D.O.O.
• b)Building permit application.
• e)Complete copies (2) of the project's construction plans.
• f)The plans or sketches must be signed by a responsible professional, Civil Engineer or Architect from the CFIA.
• g)Copy of the cadastral plan with the Approvals (Vistos Buenos) of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the corresponding alignments (alineamientos).
• h)Paid receipt for the building permit.
• i)Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.9. If the execution of a work requires occupying a road or public access, the subsoil, or airspace thereof, the due road occupancy permit must be processed before the D.O.O or the MOPT, as corresponds.

Construction Endorsement (Visado de construcción)

Regarding the different types of urban development licenses, requirements, and validity, refer to the provisions of CHAPTER I of this regulation.

2370-SETENA, of December 07, 2004, as works of very low potential environmental impact are exempt from this requirement.

• a)Urban Approval (Visado urbano) duly approved by the D.O.O.
• b)Two (2) complete copies of the construction plans signed by a responsible professional and previously approved by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos and endorsed (Visto Bueno) by the Ministry of Health.
• c)Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.
• d)Copy of the cadastral plan with the endorsements from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the corresponding alignments.
• e)Copy of the Risk Policy issued by the Instituto Nacional de Seguros for said construction.
• f)Paid receipt for the construction permit.
• g)Being up to date on municipal tax payments.

Additionally, flags and signs must be placed throughout the day, and clearly visible luminous signals during the night, at a distance of 15 meters from the obstacle, in such a way as to provide timely warning to anyone traveling on said thoroughfare.

In case of non-compliance with the above, the Municipality will withdraw the granted use permit, order the removal of materials, and in case the issued order is not complied with, it will proceed in accordance with the Ley General de Caminos Públicos. Cases of accidents due to non-compliance with this point will be the exclusive responsibility of the person in charge of the work and the property owner.

a. When they do not conform for reasons of use, location, setbacks, coverage, and other zoning conditions if they exist.

b. If the property for the building originated from a subdivision (fraccionamiento) without the municipal approval ordered by law.

c. Whenever it involves using plots without urbanization requirements or lacking adequate access to the public thoroughfare.

d. If the lot or fraction thereof has an area or dimensions smaller than the minimums established according to the canton's zoning.

e. As long as it is prohibited by any limitation imposed by a reservation for public use or a formal declaration of uninhabitability of the area, motivated by urban renewal or protection against floods, landslides, and other evident dangers.

f. When the area where construction is to take place coincides with a road projection approved by the Municipality of Esparza.

g. Other cases indicated by the Laws and Regulations.

Any alignment granted by this Municipality will be valid for one calendar year, counted from the date it was granted. If it is not used by the end of that time, the respective request must be processed again.

In case of approval of the request, a site visit will be made to the location where the construction will be developed to mark the field alignment. The interested party or the person under whose responsibility the work will be carried out may attend and actively participate in these proceedings. The notification will include the amount to be paid for construction taxes, which will be calculated according to the categories or amounts provided by IFAM or the percentage established by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, or any other available tool when there is insufficiency or a gap in the valuation; the construction line or road expansion line, as well as the infrastructure works to be carried out, will be established in the cadastral design of the property.

In it, the name, place, and location of the construction or building to be constructed, expanded, remodeled, or demolished must be indicated.

The day and time when the alignment and level were marked, as well as the data and measurements thereof, will also be recorded.

Works that tend to consolidate their current state are understood to be: changes of walls, structural reinforcements, total or partial change of roofs, remodeling of facades, opening of doors or windows or closing them, or substituting one for another.

The applicant will be obliged to carry out the corresponding repair or to pay for it if the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes does it. In the event that these works are carried out on behalf of public institutions, the work must be executed in a coordinated manner with the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, as applicable; in such case, the authorization of the preceding paragraph is not necessary, but the obligation to repair the road remains.

Said water must be discharged directly into public thoroughfares or previously designed private drains, and its passage over sidewalks must be under the pavement or brick thereof; free falls of stormwater onto the public thoroughfare are not permitted. Pipes for stormwater drainage on the facade may not protrude from the plane of the wall by more than ten centimeters.

Above this height, it may only be continued with elements that allow good visibility, such as railings, mesh, and gratings. Retaining walls are excluded from this provision.

a. Ten centimeters for architectural elements that constitute the profile of a facade, such as pillars, cantilevers, door and window frames, sills, cornices, gratings, or other similar elements.

b. One meter for shading elements and movable parts of windows that open outward. In no case may they project over the public right-of-way.

c. When the height between the sidewalk and the element is to be less than two meters, these elements may not be built over the sidewalk, except for eaves (aleros) and marquees (marquesinas); d. Ten centimeters for window gratings.

e. Window sashes may open outward provided all their parts are at a distance greater than two meters from an electrical transmission line.

f. Eaves (aleros), marquees (marquesinas), sun shades, and awnings (fixed or removable) in front of building entrances may protrude up to 50 centimeters before the curb and gutter. They may not cover the planter.

g. Marquees (marquesinas) must be continuous, have the necessary overlap to prevent rain from passing through, and have an average height of three meters above the sidewalk level with a maximum of 3.40 meters and a minimum of 2.60 meters for streets on slopes. When neighboring properties have existing constructions fitted with marquees (marquesinas) that comply with the standards specified herein, the proposed marquee must align with them.

h. Marquees (marquesinas) may not be used as floors when built over the road right-of-way.

i. Balconies or other elements that may constitute uses over the public thoroughfare or that form a body with the building over it are not permitted.

j. In buildings that have a front garden, in no case may the aforementioned elements, except eaves (aleros) and marquees (marquesinas), protrude from the property line, and in other respects must comply with municipal provisions.

k. For both buildings and signs where there are voltage lines exceeding 15 thousand volts, the interested party must submit a written inquiry to the Servicio Nacional de Electricidad and to the institution that provides electric service in the canton.

Additionally, two meters of free front garden must be left between the property line and the construction line if it faces a highway controlled by the Municipality, and three meters if it faces one controlled by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (National Highway).

These works must be built when the construction or remodeling is at fifty percent completion.

In qualified cases where the street slope is very steep, a sidewalk design study must be submitted to the Municipality for its approval. Cuts in sidewalks and street curbs for vehicle access to properties must not obstruct or make pedestrian transit uncomfortable. The Municipality may prohibit them and request the use of movable ramps.

If it does not permit repair, its demolition will be ordered to the owner, upon prior opinion from the Ministry of Health. Should the order not be complied with within the period indicated for that purpose, the Municipality must carry out the work, with the costs borne by the negligent party.

If the taxpayer's permit expires and they have not paid the corresponding tax and they wish to build, they must request a new permit. If the taxpayer paid for it and its term expires, the Municipality may rehabilitate it by making a new calculation, according to the table in effect at that time, and deducting the amount previously paid; however, they must present new certifications of being up to date on their municipal and territorial payments.

It must also comply with the provisions of Law No. 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.

Subdivisions (Fraccionamientos)

The segregations resulting from its subsequent subdivision must conform to the alignment, land use (uso del suelo), setback, coverage, building height, and density indicated by the DOO. These encumbrances will be recorded on the respective plan and deed.

In the Urban Approval (Visado Urbano) Application, subdivisions (fraccionamientos), for their approval, must have the following minimum services: aqueduct in use, public lighting, paved or asphalted access road, stormwater drainage, sidewalks. In cases where, through inspection and technical report, it is determined that the mechanical conditions of the soil or topographic conditions are unstable and represent a risk to the owner or neighbors, the DOO will request the interested party, prior to processing the application, to provide the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with prior to the approval of the Approval (Visado) Application.

In cases where the DOO, through a technical report, determines that the property to be segregated, the topography of the land, and the mechanical characteristics of the soil present conditions of instability or inadequate drainage for building, it will require the contribution, by the interested party, of the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with by the interested party prior to the approval of the Urban Approval (Visado Urbano) Application.

The minimum requirements for size, frontage, coverage, setbacks, etc., will be those indicated by the DOO.

In qualified cases, the Municipality may admit the subdivision of lots facing easements (servidumbres de paso), provided that, due to their location or dimension, it is shown that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads. In accordance with what is dictated, the subdivision (fraccionamiento) will be granted, preferably when homes already exist on the lot.

4240 of November 15, 1968.

In this case, provisions must be taken for their future normalization. The developer (fraccionador) must make all improvements determined by the Municipality (stormwater drainage, aqueduct, sanitary sewer, base and subbase formation, road surface, etc.) on the street that the lots face, including its expansion.

However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)

However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)

However, if for any reason subdivisions (fraccionamientos) are submitted separately but from the same parent property, said rule will be applied starting from Lot No. 6.

Condominiums

Condominiums may be horizontal, vertical, combined, and mixed types. According to their use, they may be residential, agricultural, industrial, commercial, tourism, livestock, parking, service-related, and, in general, intended for any lawful purpose. All of the foregoing in accordance with the provisions of Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303.

2825 of October 14, 1961, as the case may be. The authorizations will be granted if the intended purpose for the subsidiary properties is consistent with the regulatory plan and applicable to the related concession. In the event that no regulatory plan exists, the authorization of the Municipality will be required and it must be applicable to the related concession.

In the case of condominiums, whether residential or commercial, a preliminary project (anteproyecto) must be submitted to the D.O.O. for the purpose of verifying the urban development feasibility of the work; however, its approval does not guarantee the construction permit nor authorize the sale or the start of execution of works.

In addition to the Requirements established by Law, every condominium must make improvements on the sidewalks, pavements, and curbs involved within half of the road section corresponding to the front of the property.

The preliminary project (anteproyecto) is the preliminary general plan that shows, through a site design, how the condominium is proposed to be developed; it may contain the description of each stage as a subsidiary property (finca filial), which may be the matrix for a new condominium.

For its approval by the Municipality, the applicant must be up to date on municipal tax payments, present the corresponding application (duly completed form), and attach the following requirements:

• a)Provide a photocopy of the horizontal property master deed (escritura de afectación horizontal) for the property.
• b)Four sheets with the site plans, area table, symbology used, access sections, etc., as well as distribution plans for the buildings in the case of condominiums of subsidiary properties (fincas filiales). For condominiums of individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas), the site design and tables of details, sections, finishes, etc., will be presented.
• c)Land Use Certificate.
• d)Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) for the Project, issued by SETENA.
• e)Three clear copies of the cadastral plan without reductions or partitions, duly approved by the municipality (urban approval (visado urbano) of 8.3 and 25 of these regulations) with the alignment as applicable:

Municipal Alignment: for properties facing municipal administration roads.

MOPT: for properties facing national route roads or affected by railway lines.

INVU: for properties that are affected by rivers, streams, or irrigation ditches.

AyA, RECOPE, ICE: for properties affected by water easements (servidumbres), oil pipelines, or high-tension lines.

• f)Property certification issued by the Public Registry or by a Notary Public.
• g)Certificate issued by the Caja Costarricense del Seguro Social stating that employer/worker contributions are up to date, or failing that, that the applicant is not an employer.
• h)Copy of the identification card if the project is in the name of an individual, or copy of the legal entity identification card if it is a legal entity; they must be current. If it is a legal entity, the current legal representation must be attached.
• i)Approval of the preliminary project (anteproyecto) name by the Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).
• j)Descriptive report.

The plans will be reviewed by the D.O.O. in adherence to Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303, and related laws, issuing the applicable recommendations to the Municipal Council.

Distribution Plans.

Location Plans.

Construction Plans (includes Structural plans and mechanical and electrical plans) Mechanical plans, according to Article 60 of the Regulations on the matter, must include:

Potable Water Systems.

Wastewater Systems.

Stormwater Systems.

In accordance with the development of the condominium, other permanent collectors for the same purpose must be provided. The area of the space required for the concentration of domestic waste deposits shall be calculated considering a maximum storage time of one week, taking into account that the total daily production per inhabitant is two liters (approximately 0.11 cubic meters per housing unit). They must be situated in locations with easy access for collection trucks. Without prejudice to the other characteristics established by Article 51 of the regulation on the matter, for common domestic waste collectors.

1- Respective application (duly completed form) signed by the owner.

2- Two sets of plans approved by the INVU, CFIA, Ministry of Health, AyA, MOPT, and other institutions as applicable, and duly signed by the responsible professional.

3- Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.

4- Soil Study (Estudio de Suelos).

5- Letter from ICE for the installation of telephone lines.

6- Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.

7- Resolution from SETENA.

8- Being up to date in the payment of municipal taxes.

9- Being up to date in employer-worker obligations with the CCSS.

10- If there is no potable water supply, approval from the Department of Water (MINAE) for the drilling and exploitation of a well. In this case, a bacteriological and physiological analysis of the water must be attached.

11- Approval of the name of the Condominium by the Costa Rican Nomenclature Commission (MOPT-IGN).

In the case of lot condominiums, the site design with lot layout, public areas, street sections, etc., and the rest of the requirements for a residential subdivision (urbanización) must be submitted.

After the approval of plans and the corresponding permit for the construction of the Condominium by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the work site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbana). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica).

The final construction plans must also be available to the inspectors at the work site.

Residential Subdivisions (Urbanizaciones)

• a)That the project meets the minimum regulatory standards, or that the interested parties have completed the pertinent procedures, among which is the indispensable approval of plans by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo), the National Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados), and the Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) from SETENA.
• b)That the cost of the urban development works for the property is guaranteed, or that the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use has been guaranteed, or failing that, the equivalent value has been satisfied in cash.
• c)Where the development of the area located outside the zoning boundary is considered premature due to a lack of public facilities and services or because of the high cost of such facilities and services, due to its distance from other inhabited areas, or due to any other decisive deficiency creating adverse conditions for public safety and health.
• d)That the land is free of problems due to topography, potential landslides, floods, high water table, or any other natural cause.

1- Nomenclature: In the case of residential subdivisions (Urbanizaciones) and lot condominiums, approval of the name must be requested from the National Nomenclature Commission (Comisión Nacional de Nomenclatura).

2- Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) of the Project, issued by SETENA.

3- Municipal approval (Visado municipal) for Stormwater Discharge:

3.1 If the subdivision will discharge stormwater into one of the rivers or streams of the canton, provide a certification from the Department of Water of MINAE indicating that this body of water is in the public domain.

3.2 If the discharge will be into a ditch (acequia), stormwater easement (servidumbre pluvial), stream, or unnamed watercourse, present a Certification from the Department of Water of MINAE indicating that the ditch, stormwater easement, stream, or watercourse is in the public domain.

3.3 If the Certification from the Department of Water of MINAE indicates that the ditch, stormwater easement, stream, or unnamed watercourse is NOT in the public domain, during the preliminary project approval stage, the applicant must present an authorization from the adjoining landowner or all adjoining landowners, authenticated by a lawyer, in the event one or more properties are affected, creating a stormwater easement (servidumbre pluvial), until it reaches a public domain watercourse.

3.4 In the event the residential subdivision (Urbanización) will discharge stormwater, or a part thereof, into a municipal sewer or gutter, a hydrological and hydraulic study of the sewer's capacity and the required diameter must be presented. If the studies indicate that the sewer's capacity is insufficient to receive the stormwater coming from the subdivision (Urbanización), this permit will be denied. Likewise, the developer may proceed to replace the sewer with one of greater capacity, subject to prior written permission issued by the Municipal Council after the opinion of the Commission and recommendation of the D.O.O.

3.5 In cases where the stormwater discharge affects a national highway and its stormwater evacuation systems, present authorization issued by the MOPT.

4- Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo) issued by the D.O.O. of the Municipality of Esparza in accordance with the requirements contemplated in this regulation.

5- Note from the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), certifying that the land to be developed has not presented and does not present problems due to landslides, floods, seismic faults, or is affected by any natural disaster.

6- Note from the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía), indicating whether the property where the residential subdivision (Urbanización) will be built is affected by Natural Conservation Areas (Áreas de Conservación Natural).

7- Approval (Visado) from AyA or the rural aqueduct for potable water availability and/or sanitary sewerage, for all of the lots of the subdivision (Urbanización). In the case of supply by well, the permit for the drilling and exploitation of the well must be obtained from the Department of Water of MINAE and SENARA. In addition, the bacteriological and physicochemical analyses of the well water must be obtained. Also, the protection radius must be indicated on the preliminary project plans, which will depend on the studies but shall not be less than twenty meters (20.00 m).

8- Appraisal from the Directorate General of Direct Taxation (Dirección General de Tributación Directa).

9- Approval (Visto Bueno / visado) of the plans by the Engineering Department of the Fire Department (Cuerpo de Bomberos) of the INS, (under Law N° 8228, Fire Department Law), for the approval of the potable water system and the location of hydrants.

10- Approval (Visto bueno / visado) of the plans by the Ministry of Health.

For any residential subdivision (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) project, whether residential, commercial, or industrial, the presentation of a preliminary project is a mandatory requirement, for the purpose of establishing the feasibility of its development. The approval of the preliminary project does not imply authorization to begin the execution of the work or to proceed with the sale.

1- Respective application (duly completed form) signed by the owner.

2- The documentation required in Article 76 of this regulation.

3- Three copies of the cadastral plan, without reductions or partitions, duly approved (visado) by the municipality (with the corresponding approval for stormwater discharge and earthworks (movimiento de tierras)) and with the alignment according to what applies:

• a)Municipal Alignment: on properties fronting on municipally administered roads.
• b)MOPT: for properties fronting on national route roads or affected by railway lines.
• c)INVU: for properties affected by rivers, streams, or ditches (acequias).
• d)AyA, RECOPE, ICE: for properties affected by easements for water, pipelines, or high-tension lines.

4- Certification of ownership issued by the Public Registry or by a Notary Public.

5- Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo).

6- Proof issued by the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social) of being up to date in the payment of employer-worker fees or, failing that, that one is not an employer.

7- Copy of the identity card if the project is in the name of a natural person, or a copy of the legal ID card if it is a juridical person; they must be current. If it is a juridical person, the current legal representation certification must be attached.

8- As there is no sanitary sewerage in the Canton of Esparza, soil infiltration tests must be presented, carried out by a responsible professional, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica. According to the infiltration tests and the soil study, the Municipality may request the construction of a Wastewater Treatment Plant for the residential subdivision (Urbanización).

9- If the project is of Social Interest, the certification of the Declaration of Social Interest of the Project (Declaratoria de Interés Social del Proyecto), issued by the Ministry of Housing, the Housing Mortgage Bank, and/or the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), must be presented.

10- The property to be developed must have the Affidavit of Real Estate Assets (Declaración Jurada de Bienes Inmuebles) up to date.

11- The routing of networks for electricity, aqueduct, and sewer services, or other systems, must be located preferably within the rights-of-way and, in any case, across or over public use areas. Therefore, property easements (servidumbres prediales) contrary to the indicated standard will not be acceptable.

When the property is already affected by easements (servidumbres) as indicated, these must likewise remain in a public area and may be incorporated into streets, parks, or playgrounds.

12- Being up to date in the payment of municipal taxes.

13- Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Federated College of Engineers and Architects.

14- Three sets of preliminary project plans, signed by the responsible professional and duly approved by the different institutions (ICAA, CFIA, INVU, Ministry of Health, ICE, MINAE, FIRE DEPARTMENT (BOMBEROS), and others as applicable).

15- The site design sheet must include the following:

15.1. Name of the preliminary project.

15.2. Name of the owner.

15.3. Name of the responsible professional, signature, and registration number.

15.4. Location with District, Canton, Province.

15.5. Scale (not less than 1:2000).

15.6. Date.

15.7. Property data such as Real Folio (Folio Real) and cadastral plan number.

15.8. The cadastral plan number indicated on the construction plans must match the cadastral plan number on the documents.

15.9. Location according to I.G.N. coordinates.

15.10. Boundaries of the area to be developed. It must be included when the entire area indicated on the cadastral plan will not be developed. A part is developed, and the rest is indicated as a reserve. When lots have been segregated fronting a public street, the 10% of public area corresponding to the segregation must be indicated.

15.11. Names of adjoining landowners.

15.12. Existing road network, indicate all streets that border the property.

15.13. Indicate easements (servidumbres) for:

. Potable water and stormwater, which must be six meters (6 m) wide.

. ICE, RECOPE, and any other affectation the property has. The easements (servidumbres) indicated by said institutions must be dimensioned.

15.14. Dimension the alignments of:

. Rivers, streams, ditches (acequias), etc. The minimum shall be 10 m for urban areas, 15 m for rural areas, and 50 m horizontal for slopes greater than 40%, as determined by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU.

. Local streets and national highways. For national highways, the minimum shall be 20 m of right-of-way, and for local streets, 14 m, unless the regulatory plan indicates otherwise.

15.15. Plan of contour lines every meter. Other elevations must not be indicated.

15.16. Plan of stormwater pipes.

15.17. Plan of potable water pipes.

15.18. Plan of the sanitary pipe stub-outs, which shall not be used until the sewerage system of the canton of Palmares is built.

15.19. Layout and cross-sections of streets, including the section of the improvements to the centerline of the existing public street.

15.20. Detail of street and sidewalk finishes.

15.21. Detail of curb-gutter, typical curve, and ramps for persons with disabilities.

15.22. Detail of the pavement structure for streets and avenues. The thickness and materials of the subgrade, the sub-base, the base, and the type of pavement to be used must be detailed.

15.23. Front and depth of lots: The depth of the lot shall not be more than seven times the frontage. Lots shall have a minimum frontage equal to six meters (6.00 m).

As far as possible, the side boundaries of the lots shall be perpendicular to the curb-gutter line.

The minimum area of a lot within a subdivision (urbanización) shall be one hundred twenty square meters (120.00 m2). This minimum area must be supported by soil infiltration tests that must be carried out prior to the design. If these tests indicate the need for a larger lot area, that shall be the applicable minimum.

Infiltration tests must be carried out (according to Ministry of Health specifications) for every 5000 m2. The results must be reported based on the time it takes for the water level to drop 2.5 cm under saturated ground conditions in each hole (test).

Infiltration tests shall be carried out jointly with the preliminary studies, and their results shall be sent to the Institution or office in charge in the area. In cases where the natural conditions of the land are substantially altered due to topographical or other reasons, a new infiltration test will be required for the final levels.

The Municipality of Esparza reserves the right to modify the minimum area or the design standard if the tests so require.

15.24. Indicate the number or letter of blocks or street blocks and number the lots.

• a)Indicate public areas separately (Playgrounds, park, and community facilities).

15.25. Table of areas.

15.26. 1:5000 reduction of the site design.

15.27. IGN coordinates on the site design.

15.28. Number streets by number or name. They must not be indicated as public since it is a project.

15.29. Hatch and indicate commercial lots and the improvements to the centerline of the public street.

15.30. Road connection, is the distance between the access street of the subdivision (urbanización) and other existing streets, a bridge, etc. This distance must be dimensioned.

The approval of a preliminary project does not guarantee the construction permit.

The requirements to be submitted to the Municipality are:

• 1)Respective application (duly completed form) signed by the owner.
• 2)Three copies of the construction plans with all the information required by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, the corrections requested in the preliminary project (if they were requested), and modifications (if the preliminary project was modified). With the approval stamps from the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU, the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica, the Ministry of Health, AyA, and the Fire Department (Cuerpo de Bomberos). The plans shall be reviewed by the D.O.O., which shall provide the recommendations of the case to the Public Works Commission (Comisión de Obras Públicas), which in turn shall issue the final opinion to the Municipal Council for the approval or denial of the construction permit for the residential subdivision (Urbanización). Said plans must be signed by the Professional Responsible for the construction.
• 3)Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso del Suelo).
• 4)Copy of the certificate of environmental viability of the project, issued by SETENA.
• 5)Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.
• 7)Soil study, carried out by a company of recognized national prestige, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (must present certification proving this). The soil study shall indicate the foundation design for the type of terrain found there, the permeability of the soil, the recommendation for the dimensions of the drains for black and grey water, etc.
• 8)Municipal approval (Visado municipal) for earthworks or debris (movimiento de tierras ó escombros) issued by the D.O.O. in accordance with the requirements contemplated in this regulation.
• 9)On land with slopes greater than 30%, a slope stability study must be presented; said land shall be reforested, being considered unsuitable for construction.
• 10)Certification from the National Insurance Institute (Instituto Nacional de Seguros), attesting that the Workers' Risk Policy (Póliza de Riesgos de Trabajo) has been subscribed, which shall protect the workers who build the residential subdivision (Urbanización).
• 11)Design of the main telephone network approved by ICE. The telephone distribution cabinets, whose location must be consulted with ICE at the preliminary project level, must be contemplated in the project so that the necessary spaces are reserved.
• 12)The construction plans must contain the following:

* Site design sheet with all the information requested in the preliminary project.

* Sheet with street axes. Public roads shall be built according to the INVU booklet called "Minimum Standards for Geometric Design of Residential Developments." * Plan of street profiles showing the proposed elevations and the natural terrain, the manholes, and the conduction lines for black water and stormwater.

* Potable water distribution system indicating the pipe diameters, the valves and their boxes, the hydrants, the point of connection to the network, the residential stub-outs, and all other requirements indicated by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado) or the Ministry of Health in their case.

* Plans of the sanitary and stormwater sewerage, indicating the diameter and class of pipes, their gradients, lengths, location of manholes, catch basins, stub-outs, black water treatment, discharges, and other works.

* Pavement design. The structure of the streets—granular sub-base, granular base, and layer in flexible pavement, or granular base and rigid pavement slab—shall be designed by a professional knowledgeable in the subject (attach the professional's references), according to methods such as AASHTO or MARSHALL. The Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial) of the Municipality of Esparza shall analyze the proposed structure; it may appear on the site design sheet but must appear in the construction plans; it shall then provide the recommendations of the case.

The Municipality may reject the flexible or rigid pavement designs, based on criteria grounded in technical bases such as pavement and soil design manuals, upon submission of the complete design calculation report and the steel reinforcement.

The complete design calculation report for the proposed structure must be submitted; it must contain the results of subgrade capacity tests for verification, and must be signed by a responsible professional with their C.F.I.A. registration number.

* Plan with details of sidewalks, curbs and gutters, catch basins, manholes, valves, and any other detail required by the institutions or the developer.

* Sidewalks: It must be considered that the residential subdivision (Urbanización) must have all sidewalks completed to be accepted by the Municipality. The finish of the sidewalks shall be non-slip. The cross slope shall have a maximum of 3% and a minimum of 2%. In the case of vehicular access to the properties, the change in level must be overcome with ramps built on the green strip. When this does not exist, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters (50 cm). Changes in level generated at the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than 30% of that of the sidewalk.

* Green strips: In all residential subdivisions (Urbanizaciones) built in the Canton of Esparza, there shall be a green strip on both sides of the roadway. In subdivisions that are not of social interest where housing projects are developed, the intermediate green strips between the roadway and the sidewalk shall have tree planting using shrub species that, due to their growth and nature, do not interfere with the proper functioning of infrastructure works; said strips shall be interrupted twenty meters (20.00 m) before the corners.

The type of plants to be used must include native species with showy flowering and species that provide food for wildlife. In playground and park areas, preference shall be given to fruit trees. The trees to be used should preferably include showy flowering species. When the width of the green strips is not equal on both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where the electrical lines are located. The species to be used must comply with the above.

The minimum width of the green strips shall be ninety centimeters (0.90 m) for an eleven-meter (11.0 m) street, and one meter (1.00 m) for streets with a fourteen-meter (14.00 m) right-of-way; in the case of secondary and tertiary streets, at the discretion of the INVU and the Municipality, the green strips may be widened, reducing the roadway correspondingly.

* Gutters: The gutters shall have a design that allows vehicle access to the properties.

* Corner cutoffs (Ochavos): At every street intersection, the corners shall be cut at the property boundary, by means of a cutoff measuring two meters fifty centimeters (2.50 m) on each side. If a curve is preferred, it must be inscribed within the property lines and the cutoff.

* Ramps at corners: At all corners, ramps shall be built to overcome the existing difference in level between the street and the sidewalk. These ramps must have a minimum width of one meter twenty centimeters (1.20 m), be made of non-slip material, have a groove one centimeter (0.01 m) deep at minimum every ten centimeters (0.10 m), and be located outside the curved section of the intersection. The foregoing to comply with Law 7600. Curb and Gutter (Cordón y Caño): The curb and gutter at street corners shall be designed in a circular shape with a minimum radius of six meters (6.00 m).

* Placement of objects in public areas: Any protruding sign or object placed on streets, sidewalks, or public spaces must be at a minimum height of two meters forty centimeters (2.40 m). Except in the case of posts, public telephones, and telephone distribution cabinets, which must be located in the green strips, in such a way that they do not obstruct the passage of persons and vehicles and do not protrude beyond said strip.

* Signage of roads: The signage of streets and avenues, including all indications: stops, directional arrows, speed, and others, shall be at the expense of the developer and shall be done by means of signs that the Ministry of Public Works and Transport will provide, designed according to standards established jointly with the National Council for Rehabilitation and Special Education. Said signage must be done prior to the delivery of the subdivision (urbanización) to the Municipality; otherwise, MOPT must be paid. The height and location of these signs shall be in accordance with what is indicated by the Road Signage Department of the Ministry of Public Works and Transport.

* Block layout (Amanzanamiento): The size and type of street blocks or lot blocks shall depend on the surrounding urban development and the existing conditions of the area, adapted to the shape and capacity of parcels and to the provision of public spaces, parking, accesses, and other related facilities.

* On land with variable topography, a terrace plan of the land shall be required, showing the proposed lot levels, cut slopes, fill areas, walls, etc.

* Plans of the public areas indicating the type of conditioning, tree planting, equipment, detail of each piece of play equipment, fences, water installation, shelters, and any other detail.

* Surface works on streets—intakes and catch basins, covers and grates, etc.—must be built in full observance of the provisions contained in Chapter XXXI of the Construction Regulations.

After the approval for the construction of the subdivision (Urbanización) by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the project site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbanística). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica.

• a)Site design sheet with all proposed modifications; all the information contained in the approved sheet must be maintained.

In the title block where "Project" is indicated, the following must be added: Modification #______ and the rest of the information must be maintained.

At the top, add the note: "This sheet replaces the one approved by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) on date ______ and under # ______, and is submitted for modification." Within the sheet, everything that is modified must be indicated and numbered. Example:

Modification # 1: a-The number of lots is modified, b-The communal area is modified.

This procedure is carried out when the subdivision's (urbanización) infrastructure is 100% complete or has 75% progress; in this latter case, the request for analysis and approval must be submitted to the Municipal Council, attaching the guarantee proposal duly endorsed by the National Institute of Housing and Urbanism. For its processing, the following requirements must be submitted:

• a)Request for acceptance of works (duly completed form).

Cadastral plan(s) of the public areas to be transferred to the Municipality.

Laboratory test of works carried out (asphalt and concrete) on streets and sidewalks.

Letters of acceptance of the works from AyA, ICE, INS-Fire Department (Bomberos). Official communication from the Road Management Technical Unit of the Municipality of Esparza regarding the condition of public roads, and from the Directorate of Public Services (Dirección de Servicios Públicos), regarding the condition of green areas, parks, playgrounds, etc.

The Municipality reserves the right to request the necessary laboratory tests to certify the quality of the works, according to the reasoned criteria of the D.O.O.

Report from the environmental supervisor attesting to compliance with the environmental commitments and other provisions contained in the environmental management plan.

Photographic survey of the public areas, furnishings, and traffic signs of the project, with legible color photographs.

Letter of acceptance from the MOPT, regarding road signage.

Budget for the tree planting required in the park areas, ensuring the maintenance of the trees during the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer.

Only official communications and approvals (visto bueno) that do not exceed one year from issuance will be accepted.

The Works Commission (Comisión de Obras) shall carry out an inspection of the site to verify the completion of the works, their quality, and finishes, proceeding to issue the corresponding opinion.

The approval referred to in this article is the one that authorizes the segregation (segregación) of the lots in accordance with article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). This plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built, including modifications to the project duly approved by the Municipal Council.

84.1 To obtain approval from the Municipal Council for the general cadastre plan and the subdivision (fraccionamiento) of the development, the following requirements must be submitted:

• 1)Letter of request, submitted to the Municipal Council, indicating: project name, canton, province, date of project approval by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) and by the Municipality and the date of acceptance of the works. Said note must request that the subdivision be accepted for the purposes of Article 33 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.
• 2)At least three heliographic copies of the general plan to be registered in the cadastre; the title block must indicate "General Plan for the National Cadastre of the Development...".

This plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built.

• 3)Clear photocopy of the cadastre plan of the developed property (parent property).
• 4)At least two heliographic copies of the cadastre plans for the land corresponding to streets, protection zones, parks, playgrounds, community facilities (these plans must bear the following note "Donates to the Municipality of Esparza") and a plan of the remainder of the property (if any exists in the project).
• 5)On the general cadastre plan, the front setback must be indicated in plan view and in street sections. Indicate and hatch commercial lots; the area table data must match the individual plans of the public areas.
• 6)Marking of the lots on the curb and gutter.

Once the above requirements have been submitted, the Works Commission (Comisión de Obras) proceeds to conduct a field inspection and issues a recommendation to the full Council so that the corresponding agreement can be adopted.

84.2 Once the General Plan for the Cadastre is approved by the Municipal Council, the D.O.O. will stamp the plan indicating the agreement number, Session, date, name, signature, and position of the authorizing official. After municipal approval, the interested party submits the General Plan to INVU's Urbanism Directorate along with the following documents, without prejudice to any other documentation that institution may request:

* A photocopy of the Council minutes authorizing the approval of the General Plan. * The Certificate of Completion (Nota de finiquito) or negotiation of the ICE telephone network, as well as its acceptance of the electrical network or the contract for the works. * A letter from AyA accepting the potable water network, stormwater drainage (alcantarillado pluvial), and the provision for the sanitary sewer system (alcantarillado sanitario). * A contract signed and authorization from the MOPT for road signage. * A budget for the required tree planting in park areas, ensuring the maintenance of the trees for the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer. * A complete set of the construction plans approved by INVU. * When the development is not finished and the Municipality has accepted the performance guarantee (garantía de cumplimiento) for outstanding works, the general budget for works completed and those outstanding as of the application date must be submitted, signed by the responsible professional of the authorized Construction Company (Compañía Constructora) for the project, and certification of the municipal agreement firmly accepting the guarantee for outstanding works, as well as the site plan with the demarcation of the outstanding works.

All requested documents must be submitted bound, in order, and in at least two copies.

* A paid receipt for services from the Urbanism Directorate and two clear copies of the deposit receipt.

84.3 Once approval is obtained from the Urbanism Directorate, the interested party submits to the National Cadastre the sheet of the general plan approved by the Municipality and by INVU, along with all the individual lot plans to be registered in the cadastre.

84.4 Finally, the individual plans are taken to the Municipality for the lots to be approved and the respective public areas to be transferred, for which the procedure established in the following regulation will be followed.

* A digital file of the Development, with the layout of the streets, avenues, and all lots (including public areas). The file must be submitted in Auto Cad format. * Being up to date with municipal taxes.

Once the plans for all these Areas have been approved, the developer (urbanizador) will proceed to transfer said areas in the name of the Municipality of Esparza, before a notary public, who will carry out the procedures before the National Property Registry.

Once the Registry assigns the deed number, they will be taken to the Municipal Cadastre Office (Oficina de Catastro Municipal) for their proper registration.

The owner must be up to date in the payment of municipal taxes and in their obligations with the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social), presenting the original and two copies of the cadastral plan for each lot.

Remedies and Sanctions

Against any final administrative resolution issued by the Municipality, through the corresponding departments, regarding the approval of demolition permits, construction, expansion, restoration, or remodeling, as well as regarding the issuance of operating licenses and land-use certificates (certificados de usos del suelo), the remedies of revocation and appeal (recursos de revocatoria y apelación) shall proceed, as regulated by the Municipal Code, in articles 161 through 163, inclusive.

Any act in violation of the provisions of this regulation and urban regulations in general, committed by the responsible professional for a project, the property owner, their legal representatives, or any individual in general, shall be sanctioned in accordance with the provisions of:

• a)The Urban Planning Law No. 4240 of December 15, 1968, and its amendments. b) The Construction Law No. 833 of November 4, 1949, and its amendments. c) The General Health Law (Ley General de Salud) No. 5395 of October 30, 1973, and its amendments. d) The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998. e) The Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554 of November 3, 1995. f) The Architectural Historical Heritage Law (Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico) No. 7555 of October 20, 1995. g) Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996. h) The Regulations dictated by the Executive Branch to regulate the preceding laws. i) The Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). j) Regulation to the Law Regulating Condominium Property (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). k) The Penal Code.

The following are considered infractions:

• a)Carrying out, without a prior construction permit, works for which the current Laws and Regulations require a license. b) Carrying out works under an expired permit. c) Carrying out works that partially or radically modify the project previously approved by the Municipality. d) Carrying out works without proper protection, endangering life or property. e) Failing to send the data reports required in different Chapters of the Regulation to the Municipality in a timely manner. f) Failing to notify the Municipality of the suspension or termination of works. g) Disobeying orders from the Municipality regarding modifications, suspension, or demolition of works. h) Improper use of the public right-of-way and access to properties: highway, public street, road, or easement (servidumbre). i) Improper use of public services: public lighting, sanitary and storm sewer systems, aqueduct, others. j) Occupying or making use of a building without having first given notice of the completion of the work. k) Preventing or obstructing Inspectors from carrying out their duty.

The amount of the fine for lacking a valid construction permit to begin work shall be one percent of the total value of the work.

Any property that is notified for an infraction or violation of the rules and procedures of this regulation and related current regulations shall be closed by means of a seal.

• a)Name of the property owner. b) Property location. c) Description of the infraction or reason. d) Compliance deadline. e) Place and date of notification. f) Name, identification, and signature of the recipient or notified party. g) Name, identification, and signature of the witness. h) Name and signature of the inspector.

They shall be placed in visible and easily identifiable locations.

Municipality of Esparza. Municipal Inspection. Tax Management Unit (Unidad de Gestión Tributaria). "CLOSED (CLAUSURADO). For violating Rules and procedures. Warning: In accordance with article 312 of the Penal Code, whoever violates the seals placed by the authority on a thing shall be punished with 3 months to 2 years of imprisonment."

The Municipal Council of Esparza publishes this draft Regulation in La Gaceta, to submit it to a non-binding public consultation, for a minimum period of ten business days, after which it will rule on the merits of the matter.

*** On this matter, the Municipal Council agrees to accept the report of the Special Commission and approve the Construction, Subdivision, Condominium, and Development Regulation (Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominios y Urbanización) of the Municipality of Esparza, with the modifications already included. Send said Regulation to the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) for what corresponds. Approved unanimously. Municipal Council of Esparza. Silvia Vega Sánchez, Acting Secretary of the Municipal Council (Secretaria a. í. del Concejo Municipal).

Espíritu Santo, Esparza, January 28, 2008.

Acera: Calzada para tránsito exclusivamente peatonal, dispuesto de la línea de propiedad hacia la vía pública.

Alcantarillado pluvial: conjunto de instalaciones dispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas pluviales.

Alcantarillado sanitario: conjunto de instalaciones dispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas residuales.

Alineamiento: Línea fijada mediante el diseño catastrado, por la Municipalidad de Esparza ó por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. Indica el límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción con respecto a la vía pública.

Altura de edificación: Distancia vertical sobre la línea de construcción, entre el nivel de piso terminado y el nivel medio de la cubierta del último piso.

Ampliación: Aumento del área de construcción ó de las dimensiones de un inmueble existente.

Antejardín: Espacio comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción fijada por la Municipalidad o el MOPT, implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

Anteproyecto: Procedimiento preliminar de consulta en el que se evalúa el Plano de propuesta de diseño, y que antecede a la presentación de los planos constructivos del proyecto. El plano de propuesta es sujeto a modificaciones o ajustes, en él se describe las características generales de la obra a realizar y su factibilidad, por lo que no autoriza al desarrollador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.

Aprobación: Toda resolución escrita y conforme que dispone la Municipalidad de Esparza para autorizar las solicitudes realizadas por el propietario de un inmueble.

Áreas Comunales: Las que se destinan al uso público, aparte de calles y carreteras para fines educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares.

Área sin restricciones: Aquella sobre la que no recaiga restricciones para fraccionar, tales como: reservas establecidas, zonas inundables, deslizables o similares, reserva para carreteras nacionales o regionales, cañones de río, pendientes mayores del 20%, servidumbres, etc.

Área urbana: Aquella que es urbanizable. Ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

Calzada: es el espacio dispuesto para el tránsito de vehículos, limitado entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.

Calle pública: vía de dominio público y de uso común, que por disposición administrativa se destinaré al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos vigentes respectivos.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura CONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.

Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

Construcción: es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Copropiedad: Régimen existente en aquellos casos en que dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la totalidad de un bien y no sobre una parte del mismo.

Cordón y caño: Desagüe pluvial que conforma el límite entre la calzada de una calle y la acera.

Depósito de garantía: Suma en efectivo o activo acreditado previamente a favor de la Municipalidad de Esparza para cubrir obras de un proyecto urbanístico.

Derecho de vía: es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, siendo su distancia medida entre líneas de propiedad, y que incluye en su caso calzada, franjas verdes, y aceras.

Descarga de aguas pluviales: Solicitud de visado para el drenaje de las aguas pluviales de toda edificación, urbanización o condominio hacia río, quebrada, acequia o sistema urbano existente.

DOO: Dirección Operativa y Obras de la Municipalidad de Esparza.

Edificación: Construcción destinada a cualquier actividad, ya sea habitación, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, etc.

Edificaciones de uso público: Aquellas edificaciones del Estado o particulares que albergan permanentemente, o sirven de lugar de reunión, con regularidad, a un número considerable de personas.

Ejecutor: Para los efectos de este Reglamento, el ingeniero, arquitecto, técnico o maestro de obra autorizado por la Municipalidad, que esté a cargo de la ejecución -no de la planificación- de una obra.

Enrejado: Sinónimo de reticulado en cuanto se refiere a estructuras de alma abierta.

Entubado pluvial: Desagüe pluvial subterráneo formado generalmente por tubería de concreto.

Estacionamientos: Aquellos lugares (ya sea en edificios o en lotes) públicos o privados, destinados a guardar vehículos, incluyendo terminales de autobuses y garajes para taxis.

Estudio de impacto ambiental: Documento gráfico y escrito técnicamente elaborado por profesionales responsables y competentes en el que consta el diagnóstico, pronóstico y propuesta a las causas y efectos que genera o generaría de todo proyecto urbanístico, condominio o edificación en su entorno natural: hidrografía, topografía, relieve, geología, geomorfología, acuíferos, contaminación ambiental, etc.

Estructura: Sistema de elementos resistentes a los efectos de fuerzas externas de todo tipo, que forma el esqueleto de un edificio u obra civil. Recibe y transmite las cargas y esfuerzos al suelo firme.

Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos.

Fraccionamiento: Son todas aquellas áreas o fincas resultantes que se obtienen de la división de cualquier predio para fines de venta, traspaso, negociación, repartición, explotación o uso segregado, siendo complementaria a la urbanización en su habilitación con el fin de vender. Es la división de todo predio realizado con fines de venta, traspaso, negocio, repartición, adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Franja verde: espacio previsto entre la acera y la calzada para la colocación de zacate o arbustos, cuya dimensión será conforme al derecho de vía, pero que en ningún caso será inferior a 50 centímetros.

Frente de lote: Es la longitud en su línea frontal de demarcación.

Garantía de cumplimiento: Depósito que cubre el costo de las obras faltantes de un proyecto urbanístico, cuando medie solicitud para autorizar la segregación de lotes o fincas, y que se dispondrá bajo las condiciones de pago que para tal efecto establezca la Tesorería Municipal.

ICAA o AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

ICE: Instituto Costarricense de Electricidad.

Industria: Conjunto de operaciones materiales ejecutadas por el trabajo humano que busca la transformación de primera materias hasta hacerlas útiles para la satisfacción de necesidades, incluido el conjunto de instalaciones para estas actividades.

Instalación: En un edificio, cualquier sistema destinado a servicios tales como agua potable, desagües, energía eléctrica, transporte vertical, aire acondicionado, etc.

Interesado: Persona física o jurídica responsable de la solicitud o gestión ante la administración.

INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Línea de construcción: es la línea que señala el límite de edificación permisible dentro de la propiedad.

Línea de propiedad: la que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

Lote: Es el terreno deslindado de las propiedades vecinas con acceso a uno o más senderos o vías. Puede ser de uso privado, público o comunal.

Mapa Oficial: El plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Movimiento de tierra: Toda actividad o labor que modifique las condiciones existentes del terreno o su topografía original, y que sea realizada mediante técnicas manuales o mecánicas.

Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre un cantón. La población cabecera del cantón es la sede del gobierno Municipal. Le corresponde la administración de lo servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

Municipalidad de Esparza: Persona jurídica que administra los servicios e intereses en la jurisdicción del Cantón de Esparza.

Muro: estructura de carga dispuesta para soportar o resistir esfuerzos horizontales desde el nivel del terreno o piso. Utilizado para confinar taludes o cortes.

Muro de carga: Muro diseñado y construido para resistir principalmente cargas verticales.

Muro estructural: Muro diseñado y construido para resistir principalmente cargas horizontales, perpendiculares a su plano.

Muro no estructural: Muro considerado como no resistente y destinado a servir sólo de cierre o división de recintos. Sinónimo de pared.

Obra civil: Obra diseñada y construida mediante las ciencias aplicadas y la tecnología pertenecientes a la ingeniería civil.

Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje, electricidad, además de vías públicas.

Pared: Sinónimo de muro no estructural, elemento constructivo para cerrar espacios.

Perfil estructural: Barra de metal de variadas secciones transversales, que se usa para la construcción de estructuras metálicas.

Perfil Geométrico: Trazo de un terreno, carretera, represa, etc., sobre el plano vertical.

Permiso de construcción: Aprobación escrita que otorga la Municipalidad de Esparza a todo propietario de finca para realizar obras de edificación o urbanización, siempre y cuando halla cumplido con los requerimientos de la solicitud respectiva. El que otorgan las municipalidades (y otros organismos competentes: Ministerio de Salud, INVU) para la ejecución de obras, ya sean de carácter permanente o provisional. Generalmente, el permiso se hace constar sobre un plano, el cual se denomina "plano aprobado".

Piso: Es de un edificio, plataforma a nivel que sirve de suelo habitable y sostener los muebles. Se llama piso al que está a nivel de la calle. Edificio de un piso es aquel de una sola planta.

Plano catastrado: Plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación.

Plano constructivo: Documento técnico (gráfico y escrito) que es elaborado con fines de describir y detallar una obra a construir en un terreno.

Planificador: El ingeniero o arquitecto, que esté a cargo de la planificación -no de la ejecución- de una obra. Se considera planificación el diseño, cálculo y elaboración de los planos respectivos del proyecto.

Profesional responsable: Miembro activo del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos facultado para velar por la supervisión y cumplimento de las especificaciones técnicas de toda solicitud de visado urbano y de permiso de construcción.

Propiedad horizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento, vivienda o local (área privativa) y comunera de los bienes afectos al uso común.

Propietario: Persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura y certificación del registro de la propiedad.

Proyecto: Diseño definitivo, corregido y ajustado de los planos constructivos de las obras urbanísticas a realizar en una finca.

Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.

Resolución: Acto administrativo que se caracteriza por producir efectos jurídicos subjetivos, concretos, de alcance individual Retiro frontal: Término equivalente a antejardín.

Retiros: son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio o área.

SENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento.

Servidumbre: vía de paso común que sirve a no más de 6 (seis) fincas o lotes, pero afectada por un derecho de propiedad privada.

SETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.

Solicitud: Fórmula escrita del interesado para realizar una gestión urbanística o constructiva, en la que se consigna la información necesaria del propietario y el inmueble para su resolución, registro y control.

Tabique: Elemento vertical resistente que sirve como división interior o cierre exterior de los recintos de un edificio.

Tapia: estructura dispuesta sobre el nivel del terreno o piso, para cerrar o delimitar un lindero o predio.

Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de todo terreno realizado para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios.

Uso del suelo: Actividad actual o prevista de una finca o lote.

Visado Urbano: Acto administrativo mediante el cual se regula lo referente a descarga de Aguas Pluviales, disponibilidad de Servicios Públicos, Alineamiento, Uso del Suelo, Fraccionamiento de un inmueble, previo a tramitarse el permiso de construcción.

Zona de protección: Área delimitada no edificable, dispuesta para proteger ríos, quebradas, acequias, bosque, flora o fauna.

Zonas verdes: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público comunal, destinadas a la recreación.

Lo anterior hasta tanto no se disponga de un Expediente Único Electrónico para cada predio.

Las licencias de construcción, de urbanización y de proyectos de condominio tendrán una vigencia de un año para iniciar la obra, contado a partir de su otorgamiento. Si, pasado un año de otorgada la licencia, el administrado aún desea construir la obra, debe solicitar una nueva licencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos de ley. En todo caso, el administrado puede prorrogar la vigencia de la licencia otorgada por un año más, sin costo alguno y hasta tres años como máximo, siempre y cuando así lo solicite a la administración municipal antes del vencimiento de la misma.

La vigencia del plazo de la licencia se extenderá, de forma automática hasta tres años, sin necesidad de prórroga, si la obra fuera iniciada con licencia vigente.

En todo caso, al caducar la licencia o habiendo sido abandonada una obra iniciada, por más de un año, el administrado deberá solicitar una nueva licencia. Deberá ajustar la obra, cuantitativa y cualitativamente, a las normativas urbanísticas vigentes en ese momento, no existiendo derecho alguno adquirido o consolidado en su favor.

Los Certificados de Uso del Suelo en adelante CUS emitidos para un predio, tendrán vigencia hasta tanto se oficialice el Plan Regulador Urbano del cantón de Esparza.

En cualquiera de los casos, si no se diere respuesta a la solicitud, dentro del término de cinco días posteriores al vencimiento del plazo se deberá cumplir con lo que establece la Ley Nº 8220.

La licencia se otorgará previo cumplimiento de los requisitos y la correspondiente inspección de campo por parte de la D.O.O.

9.1. Visado de segregación o para reunión de fincas: A su solicitud deberá adjuntarse lo siguiente:

• a)Tres copias certificadas por el Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre.
• b)Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• c)Un croquis de la reunión o la segregación de la propiedad.
• d)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

9.2. Certificado de uso de suelo. Es un documento que acredita la conformidad a los requerimientos de la zona, del uso solicitado. Es obligatorio para la instalación y funcionamiento de actividades de comercio, entre ellas la concesión de patentes, servicios, industria y vivienda, que requieren patente municipal así como para tramitar permisos de construcción, remodelación, ampliación, reparación de edificaciones y urbanización. Para su obtención deberá presentarse ante la D.O.O los siguientes requisitos:

Tres fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, y con alineamiento de las siguientes instituciones, según corresponde:

- Municipalidad de Esparza: para propiedades con frente a vías de administración municipal.

- Ministerio de Obras Públicas y Transporte: para propiedades con frente a ruta nacional.

- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: para propiedades que limiten con ríos o quebradas.

- Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, y otras instituciones: para propiedades afectadas por servidumbres de su competencia.

9.3 Visado Urbano: Es un requisito previo e indispensable para el trámite de toda licencia urbanística que requiera plano catastrado.

El Visado Municipal es obligatorio para todo fraccionamiento ó proyecto urbanístico Para adquirir el Visado Municipal, los predios resultantes de los actos mencionados, deberán cumplir previamente los requisitos legales y urbanísticos estipulados en la Ley de Planificación Urbana y en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU.

Se requiere:

• a)Una copia certificada por Catastro Nacional o por Notario Público, del plano catastrado de la finca madre.
• b)Plano catastrado original. Tres fotocopias del plano catastrado sin reducir y sin pegas.
• c)Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• d)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• e)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.4 Licencia para demolición: Las obras de demolición deben cumplir lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el Capítulo XXVIII del Reglamento de Construcciones y sus reformas.

Para los inmuebles declarados Patrimonio Nacional o en proceso del cual se haya puesto formalmente en conocimiento a la Municipalidad, se debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

Deberá cumplirse con los siguientes requisitos:

• a)Dos fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.
• b)Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o Notario Público.
• c)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• d)Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de escombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final.
• e)Constancia de la Póliza de Riesgos, emitida por el INS.
• g)Comprobante de pago del impuesto de construcción.
• h)Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un profesional.
• i)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.
• j)Viabilidad Ambiental emitida por la Setena, se requiere para construcciones de más de 900 m2 ó aquellas declaradas como Patrimonio Histórico Arquitectónico ó que se encuentre en proceso de declaratoria.

9.5 Licencia de movimiento de tierra o escombros. Son obras que comprenden excavación, relleno, explanación, terraplenado, terraceo, y depósito de cualquier tipo de material.

Para los movimientos de tierra mayores de cien metros cúbicos y en predios colindantes con ríos y acequias, se debe presentar un plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un profesional en geología, ingeniería o arquitectura, en el que se especifiquen los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. Una vez otorgada la licencia, la D.O.O. de la Municipalidad remitirá una copia de la misma, a la Oficina del Ambiente y a la Unidad encargada de la inspección municipal para el respectivo control de campo.

Para la obtención de licencia de movimiento de tierra, o escombros, excavaciones y rellenos los requisitos son:

• a)Una fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio.
• b)Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• c)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• d)Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de escombros, materiales y tierra desde su origen hasta su destino final.
• e)Constancia de la Póliza de Riesgos emitida por el INS.
• f)Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un profesional.
• g)Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA, según artículo 17 de la Ley Nº 7554.

En los casos calificados en que medien razones de riesgo o inestabilidad de los suelos, o existan declaraciones o informes emitidos por la Comisión Nacional de Emergencias, la D.O.O. solicitará de previo a otorgar la licencia, la presentación del Visto Bueno del MINAE.

Los permisos de excavación para otros fines que no sean los de construir una edificación, deben adjuntar un plan sobre disposiciones preventivas con detalles donde se especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes en caso de ser necesario, confeccionado por el regente ambiental.

9.6 Permiso de Construcción para Obra Menor. Son obras menores aquellas que no sobrepasan los 30 m², construcción de tapias de cerramiento (siempre y cuando no funcionen como elemento estructural de contención y no sobrepasen los tres metros de altura). Estas obras no podrán incluir instalaciones mecánicas, ni tener un costo mayor a 50 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción.

Para obtener esta licencia se deberá presentar:

• a)Tres fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio y con alineamiento según lo estipulado por este reglamento para la obtención el visado urbano.
• b)Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• c)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• d)Dos croquis, con ubicación y localización de la obra firmados por el profesional responsable.
• e)Constancia de la Póliza de Riesgos emitida por el INS.
• f)Comprobante de pago del impuesto de construcción.
• g)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.7 Permiso de construcción para obra mayor: son aquellas con más de 30m² de planta, o cuyo costo sobrepasa 50 salarios mínimos mensuales de un peón de construcción.

Los requisitos para permiso de construcción de obra mayor son:

• a)Tres fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio y con alineamiento según lo estipulado por este reglamento para la obtención el visado urbano.
• b)Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.
• c)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• d)Tres copias de planos constructivos aprobados por el CFIA y el MS, firmadas por el profesional responsable.
• e)Constancia de la Póliza de Riesgos emitida por el INS.
• f)Comprobante de pago del impuesto de construcción.
• g)Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA, cuando las construcciones sean mayores a 900 m cuadrados.
• h)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.8. Permiso de construcción para muro: Toda persona física o jurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de permiso de construcción de muros de contención (estructural), gaviones o similares, debe cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Visado urbano debidamente aprobado por la D.O.O.
• b)Solicitud de permiso de construcción.
• e)Copias (2) completas de los planos constructivos del proyecto.
• f)Los planos o croquis deberán estar firmados por profesional responsable Ingeniero Civil o Arquitecto del CFIA.
• g)Copia del plano catastrado con los Vistos Buenos del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los alineamientos correspondientes.
• h)Recibo cancelado del permiso de construcción.
• i)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.9. Si en la ejecución de una obra debe ocuparse una vía o acceso público, el subsuelo o espacio aéreo de la misma, se deberá gestionar ante la D.O.O o el MOPT, según corresponda, el debido permiso de ocupación de vía.

Visado de construcción

Sobre los diferentes tipos de licencias urbanísticas, requisitos y vigencia estése a lo dispuesto en el CAPÍTULO I del presente reglamento.

• a)Visado urbano debidamente aprobado por la D.O.O.
• b)Copias (2) completas de los planos constructivos firmados por profesional responsable y visados previamente por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos y Visto Bueno del Ministerio de Salud.
• c)Copia de Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.
• d)Copia del plano catastrado con los vistos buenos del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los alineamientos correspondientes.
• e)Copia de la Póliza de Riesgos emitida por el Instituto Nacional de Seguros para dicha construcción.
• f)Recibo cancelado del permiso de construcción.
• g)Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

Además se deberán colocar banderas, letreros durante todo el día y señales luminosas claramente visibles durante la noche, a una distancia de 15 metros del obstáculo, de manera que prevenga oportunamente al que transite por dicha vía.

En caso de incumplimiento de lo anterior, la Municipalidad retirará el permiso de uso concedido, ordenará el retiro de materiales y en caso de no cumplirse con la orden dictada, procederá de conformidad con la Ley General de Caminos Públicos. Los casos de accidentes por el incumplimiento de este punto, serán de exclusiva responsabilidad del encargado de la obra y del propietario del inmueble.

a. Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, coberturas y además condiciones de zonificación si existieren.

b. Si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento sin el visado municipal que ordena la ley.

c. Siempre que se trate de usar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública.

d. Si el lote o fracción de éste, tiene cavidad o dimensiones menores a los mínimos establecidos de acuerdo a la zonificación del cantón.

e. En tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva a uso público o declaratoria formal de in habitabilidad del área, motivada en renovación urbana o protección contra las inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes.

f. cuando el área en donde se va a construir coincida con una proyección vial aprobada por la Municipalidad de Esparza.

g. Los demás casos que indican las Leyes y los Reglamentos.

Todo alineamiento otorgado por esta Municipalidad tendrá una vigencia de un año natural, contado a partir de la fecha en que fue otorgado. Si no se hiciera uso del mismo al cabo de ese tiempo, deberá tramitarse de nuevo la respectiva solicitud.

En caso de aprobación de la solicitud procederá a desplazarse al sitio donde se desarrollará la construcción para señalar el alineamiento de campo. A estas diligencias podrá asistir y participar activamente el interesado o la persona bajo cuya responsabilidad se harán los trabajos. La notificación incluirá el monto a pagar por concepto de impuestos de construcción, que será calculado de acuerdo a las categorías o montos suministrados por el IFAM o el porcentaje establecido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, o cualquier otra herramienta disponible cuando exista insuficiencia o laguna en la tasación, se fijará en el diseño catastral del inmueble la línea de construcción, o de ampliación vial así como de las obras de infraestructura a realizar.

En la misma se deberá indicar el nombre, lugar y ubicación de la construcción o edificación que se va a construir, ampliar, remodelar o demoler.

También se hará constar el día y hora en que se señaló el alineamiento y nivel, así como los datos y medidas de los mismos

Se entenderá obras que tienden a consolidar su estado actual: cambios de paredes, refuerzos de estructuras, cambio de construcción total o parcial de techos, remodelación de fachadas, apertura de puertas o ventanas o cierre de las mismas o sustitución de unas por otras.

El solicitante estará obligado a la reparación correspondiente o al pago de ésta si la hiciere la Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. En caso de que estas obras sean realizadas por cuenta de instituciones públicas, el trabajo deberá ejecutarse en una forma coordinada con la Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes según corresponda, no siendo en tal caso necesario la autorización del párrafo anterior, pero sí la obligación de reparar la vía.

Dichas aguas deberán ser descargadas directamente en las vías públicas o desagües particulares previamente diseñados, y su paso por las aceras deberá hacerse bajo el pavimento o ladrillo de la misma, no permitiéndose caídas libres de aguas pluviales sobre la vía pública. Los tubos para el drenaje pluvial sobre la fachada, no podrán sobresalir del plano de la pared en más de diez centímetros.

Por sobre esta altura se podrá continuar únicamente con elementos que permitan una buena visibilidad tales como rejas, mallas y verjas. Se excluye de esta disposición el caso de muros de retención.

a. Diez centímetros los elementos arquitectónicos que constituyen el perfil de una fachada, como pilares, voladizos, marcos de puertas y ventanas, banquinas, cornisas, rejas u otros similares.

b. Un metro los elementos de sombra y partes móviles de ventanas que abran hacia afuera. En ningún caso podrán proyectarse sobre el derecho de la vía pública.

c. Cuando la altura entre la acera y el elemento vaya a tener menos de dos metros, no se podrán construir estos elementos sobre la acera, salvo los aleros y marquesinas; d. Diez centímetros las rejas en ventanas.

e. Las hojas de las ventanas podrán abrirse al exterior siempre que todos sus elementos estén a una distancia mayor de dos metros de una línea de transmisión eléctrica.

f. Los aleros, marquesinas, cortinas de sol y toldos (fijos o desmontables) frente a la entrada de los edificios podrán sobresalir hasta 50 centímetros antes del cordón y caño. No podrán cubrir la jardinera.

g. Las marquesinas deberán ser continuas, tener el traslape necesario que impida el paso de la lluvia y tener una altura promedio de tres metros sobre el nivel de acera con un máximo de 3.40 metros y un mínimo de 2.60 metros para calles en pendientes. Cuando en los predios vecinos existan construcciones previstas de marquesinas que cumplan con las normas aquí especificadas, la marquesina propuesta deberá empatarse a aquellas.

h. Las marquesinas no podrán usarse como pisos cuando estén construidas sobre el derecho vial.

i. No se permitirán balcones ni otros elementos que puedan constituir usos sobre la vía pública o que sobre ésta formen cuerpo con el edificio.

j. En los edificios que posean antejardín, en ningún caso los elementos antes mencionados, salvo aleros y marquesinas, podrán sobresalir de la línea de propiedad, debiendo en los demás sujetarse a las disposiciones municipales.

k. Tanto para edificios como para rótulos donde existan líneas de voltaje superior a los 15 mil voltios, el interesado deberá someter por escrito la consulta al Servicio Nacional de Electricidad y a la institución que sirve de fluido eléctrico en el cantón.

Además debe dejarse entre la línea de propiedad y la línea de construcción dos metros libres de antejardín, si es frente a carretera controlada por la Municipalidad y tres metros si es frente a una controlada por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. (Carretera Nacional).

Obras que deberán ser construidas cuando la construcción o remodelación se encuentre en el cincuenta por ciento de desarrollo.

En casos calificados en que la pendiente de la calle sea muy pronunciada se deberá presentar un estudio del diseño de la acera a la Municipalidad para su aprobación. Los cortes en aceras y en cordones de calle para la entrada de vehículos a los predios, no deberán entorpecer o hacer molesto el tránsito de peatones. La Municipalidad podrá prohibirlos y solicitar el empleo de rampas móviles.

Si el mismo no permitiere reparación se ordenará al propietario su demolición, previo dictamen del Ministerio de Salud. Caso que la orden no fuera acatada en el plazo que al efecto se indique, la Municipalidad deberá hacer los trabajos, corriendo los gastos por parte del omiso.

Si al contribuyente se le vence el permiso y no ha cancelado el impuesto correspondiente y desea construir deberá solicitar un nuevo permiso. Si el contribuyente lo canceló y si se le vence el plazo del mismo la Municipalidad se lo podrá rehabilitar haciéndole un nuevo cálculo, según la tabla que rija en ese momento y rebajándole el monto cancelado anteriormente, sin embargo, deberá presentar nuevas certificaciones de estar al día en sus pagos municipales y territoriales.

Además deberá cumplir con lo establecido en la Ley Nº 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.

De los fraccionamientos

Las segregaciones que resulten de su subdivisión posterior deberán ajustarse al alineamiento, uso del suelo, retiro, cobertura, altura de edificación y densidad indicada por la DOO. Estas afectaciones constarán en el plano y escritura respectiva.

En la Solicitud de Visado Urbano, los fraccionamientos para su aprobación deben contar con los siguientes servicios mínimos: acueducto en uso, alumbrado público, vía de acceso pavimentado o asfaltado, alcantarillado pluvial, aceras. En los casos que, mediante inspección e informe técnico, se determine que las condiciones mecánicas del suelo o topográficas son inestables y representan riesgo para el propietario o los vecinos, la DOO solicitará al interesado, previo a la tramitación de la solicitud, el diseño, los estudios y pruebas de laboratorio necesarios. Estos serán realizados por profesional y empresa competente, cuyas recomendaciones deberá cumplir previamente a la aprobación de la Solicitud del Visado.

En los casos en que la DOO, mediante informe técnico, determine que la finca a segregar, la topografía del terreno y las características mecánicas del suelo presentan condiciones de inestabilidad o drenaje inadecuado para su edificación, dispondrá el aporte, por parte del interesado, del diseño, los estudios y pruebas de laboratorio necesarios. Estos serán realizados por profesional y empresa competente, cuyas recomendaciones deberá este cumplir previamente a la aprobación de la Solicitud de Visado Urbano.

Los requerimientos mínimos de tamaño, frente, cobertura, retiros, etc., serán los indicados por la DOO.

En casos calificados la Municipalidad podrá admitir la subdivisión de lotes frente a servidumbres de paso, siempre que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes. Conforme a lo dictado se otorgará el fraccionamiento, preferentemente cuando ya existan viviendas en el lote.

En este caso, deberán tomarse las previsiones para su normalización futura. El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la Municipalidad (alcantarillado pluvial, acueducto, alcantarillado sanitario, conformación de base y subbase, carpeta, etc.), sobre la calle a que enfrenten los lotes, incluida su ampliación.

No obstante; el sistema exige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin texto.)

No obstante; el sistema exige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin texto.)

Sin embargo, si por cualquier razón se presentan fraccionamiento por separado pero de la misma finca madre, dicha norma será aplicada a partir del lote Nº 6.

Condominios

Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito. Todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en la Ley Nº 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303.

Las autorizaciones serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de que no exista plan regulador se requerirá la autorización de la Municipalidad y que sea aplicable a la concesión relacionada.

En el caso de condominios, sean residenciales ó comerciales, se debe presentar ante la D.O.O. un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante su aprobación no garantiza el permiso de construcción ni autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

Además de los Requisitos que establece la Ley, todo condominio deberá realizar las mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad El anteproyecto es el plano general preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.

Para su aprobación por parte de la Municipalidad deberá encontrarse al día en el pago de los tributos municipales, presentar la correspondiente solicitud (formulario debidamente lleno) y adjuntar los siguientes requisitos:

• a)Aportar fotocopia de la escritura de afectación horizontal sobre la propiedad.
• b)Cuatro láminas con las plantas de conjunto, tabla de áreas, simbología utilizada, secciones de acceso, etc., así como plantas de distribución de las edificaciones en caso de condominios de fincas filiales. Para condominios de fincas filiales primarias individualizadas, se presentará el diseño de sitio y tablas de detalles de secciones acabados, etc.

Certificado de Uso de Suelo.

Viabilidad Ambiental del Proyecto, extendida por la SETENA.

Tres copias nítidas del plano catastrado sin reducciones ó particiones, debidamente visado por la municipalidad (visado urbano del 8.3 y 25 de este reglamento) con el alineamiento según corresponda:

Alineamiento Municipal: en inmuebles con frente a vías de administración municipal.

MOPT: para inmuebles con frente a vías de ruta nacional ó esté afectada por líneas férreas.

INVU: para propiedades que estén afectadas por ríos, quebradas ó acequias.

AyA, RECOPE, ICE: para propiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto o líneas de alta tensión.

Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.

Constancia emitida por la Caja Costarricense del Seguro Social de estar al día en el pago de las cuotas obrero-patronales ó en su defecto de que no es patrono.

Copia de la cédula de identidad si el proyecto es a nombre de una persona física, o copia de la cédula jurídica si se trata de una persona jurídica, deben estar al día. Si se trata de una persona jurídica, debe adjuntar la personería jurídica al día.

Aprobación del nombre del anteproyecto por parte de la Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).

Memoria descriptiva.

Los planos serán revisados por la D.O.O. en apego a Ley Nº 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303 y Leyes conexas, emitiendo las recomendaciones del caso al Concejo Municipal.

Planos de Distribución.

Planos de Ubicación.

Planos Constructivos (incluye Planos estructurales y planos mecánicos y eléctricos) Los planos mecánicos, conforme al artículo 60 de Reglamento de la materia, deberán incluir:

Sistemas de Agua Potable.

Sistemas de Aguas Residuales.

Sistemas de Aguas Pluviales.

De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido para la concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción diaria total por habitante es de dos litros (aproximadamente 0,11 metros cúbicos por unidad habitacional). Deberán situarse en sitios de fácil acceso para los camiones recolectores. Sin perjuicio de las demás características establecidas por el artículo 51 del reglamento de la materia, para los colectores comunes de desechos domésticos.

1- Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

2- Dos juegos de planos aprobados por el INVU, CFIA, Ministerio de Salud, AyA, MOPT, y otras instituciones según corresponda, y debidamente firmados por el profesional responsable.

3- Constancia de la Póliza de Riesgos emitida por el INS.

4- Estudio de Suelos.

5- Carta del ICE por la instalación de tendido telefónico.

6- Carta de ICE por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado público.

7- Resolución de la SETENA.

8- Encontrase al día en el pago de los tributos municipales.

9- Encontrase al día en las obligaciones obrero-patronales con la CCSS.

10- Si no existe suministro de agua potable, visto bueno del Departamento de Aguas (MINAE) para perforación y explotación de pozo. En este caso deberá adjuntar análisis bacteriológico y fisiológico del agua.

11- Aprobación del nombre del Condominio por parte de la Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).

Para el caso de condominios de lotes deberá presenta el diseño de sitio con distribución de lotes, áreas públicas, sección de calles, etc. y el resto de requisitos de una urbanización.

Luego de la aprobación de planos y correspondiente permiso para la construcción del Condominio por parte del Concejo Municipal y el INVU, la D.O.O. emitirá un certificado acreditando la aprobación que deberá mantenerse a disposición en el sitio de realización de la obra, el mismo será entregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1% del Impuesto de Construcción (Artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se tomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

Los planos constructivos finales también deberán estar a disposición de los inspectores, en el sitio de realización de la obra.

Urbanizaciones

• a)Que el proyecto satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo, el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados y la Viabilidad Ambiental de la SETENA.
• b)Que esté garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o se haya garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada al uso público, o en su defecto, satisfecho en dinero, el valor equivalente.
• c)En tanto el desarrollo del área localizada fuera del límite de zonificación se considere prematuro por carecer de facilidades y servicios públicos o por el alto costo de tales facilidades y servicios, por su distancia de otras áreas habitadas o debido a cualquier otra deficiencia determinante de condiciones adversas a la seguridad y a la salubridad pública.
• d)Que el terreno este libre de problemas por topografía, posibles deslizamientos inundaciones, nivel freático alto, o cualquier otra causa natural.

1- Nomenclatura: Para el caso de Urbanizaciones y de condominios de lotes se debe solicitar la aprobación del nombre por parte de la Comisión Nacional de Nomenclatura.

2- Viabilidad Ambiental del Proyecto, extendido por la SETENA.

3- Visado municipal para descarga de Aguas Pluviales:

3.1 Si la urbanización desfogará las aguas pluviales hacia uno de los ríos o de las quebradas del cantón, aportar una certificación del Departamento de Aguas del MINAE que indique que ese cuerpo de agua es de dominio público.

3.2 Si el desfogue se realizará hacia una acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja de agua sin nombre, presentar una Certificación del Departamento de Aguas del MINAE que indique que la acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja de agua es de dominio público.

3.3 Si la Certificación del Departamento de Aguas del MINAE que indica que la acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja de agua sin nombre NO son de dominio público, durante la etapa de aprobación del anteproyecto el solicitante deberá presentar una autorización del colindante o de todos los colindantes, autenticada por un abogado, en caso de afectar una o varias propiedades, creando una servidumbre pluvial, hasta que llegue a un cauce de dominio público.

3.4 En caso que la Urbanización, desfogará las aguas pluviales o una parte de estas hacia un alcantarillado municipal o cuneta deberá presentar un estudio hídrico e hidráulico de la capacidad del alcantarillado y el diámetro necesario. Si los estudios indican que la capacidad del alcantarillado es insuficiente para recibir las aguas pluviales provenientes de la Urbanización, es permiso será denegado. Así mismo, el urbanizador puede proceder a cambiar el alcantarillado por uno de mayor capacidad, previo permiso por escrito extendido por el Concejo Municipal previo dictamen de Comisión y recomendación de la D.O.O.

3.5 En los casos en los casos en que el desfogue pluvial afecte una carretera nacional y sus sistemas de evacuación pluvial, presentar autorización emitida por el MOPT.

4- Certificado de Uso de Suelo emitido por la D.O.O. de la Municipalidad de Esparza de conformidad con los requisitos contemplados en este reglamento.

5- Nota de la Comisión Nacional de Emergencias, donde certifique que el terreno a Urbanizar, no ha presentado ni presenta problemas por deslizamiento, inundaciones o fallas sísmicas, o este afectado por algún desastre natural.

6- Nota del Ministerio del Ambiente y Energía, que indique si la propiedad donde se construirá la Urbanización, está afectada por Áreas de Conservación Natural.

7- Visado del AyA o del acueducto rural para disponibilidad de agua potable y/o alcantarillado sanitario, para la totalidad de lotes de la Urbanización. En caso de Abastecimiento por pozo, se debe obtener el permiso de la perforación y de los análisis bacteriológicos y fisicoquímicos del agua del pozo. Así mismo, en los planos de anteproyecto, debe indicarse el radio de protección, el cual dependerá de los estudios, pero no será menor de veinte metros (20.00 m).

8- Avalúo de la Dirección General de Tributación Directa.

9- Visto Bueno (visado) de los planos por parte del Departamento de Ingeniería del Cuerpo de Bomberos del INS, (amparados en el Ley N° 8228, Ley del Cuerpo de Bomberos), para la aprobación del sistema de agua potable y la ubicación de los hidrantes.

10- Visto bueno (visado) de los planos, por parte del Ministerio de Salud.

Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial, comercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un anteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo. La aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la ejecución de la obra o proceder a la venta.

1- Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

2- La documentación requerida en el artículo 76 de este reglamento.

3- Tres copias del plano catastrado, sin reducciones ó particiones, debidamente visado por la municipalidad (con el correspondiente visado para la descarga de aguas pluviales y movimiento de tierras) y con el alineamiento según corresponda:

• a)Alineamiento Municipal: en inmuebles con frente a vías de administración municipal.
• b)MOPT: para inmuebles con frente a vías de ruta nacional ó esté afectada por líneas férreas.
• c)INVU: para propiedades que estén afectadas por ríos, quebradas ó acequias.
• d)AyA, RECOPE, ICE: para propiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto o líneas de alta tensión.

4- Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.

5- Copia del Certificado de Uso de Suelo.

6- Constancia emitida por la Caja Costarricense del Seguro Social de estar al día en el pago de las cuotas obrero-patronales ó en su defecto de que no es patrono.

7- Copia de la cédula de identidad si el proyecto es a nombre de una persona física, o copia de la cédula jurídica si se trata de una persona jurídica, deben estar al día. Si se trata de una persona jurídica, debe adjuntar la personería jurídica al día.

8- Al no existir en el Cantón de Esparza, alcantarillado sanitario, deben presentarse las pruebas de infiltración del suelo, realizadas por un profesional responsable, incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica. De acuerdo a las pruebas de infiltración y el estudio de suelos, la Municipalidad, puede solicitar la construcción de una Planta de Tratamiento de Aguas residuales para la Urbanización.

9- Si el proyecto es de Interés Social, debe presentar la certificación de la Declaratoria de Interés Social del Proyecto, emitida por el Ministerio de la Vivienda, el Banco Hipotecario de la Vivienda y/o el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

10- La propiedad a urbanizar, debe tener la Declaración Jurada de Bienes Inmuebles al día.

11- El paso de redes para servicios de electricidad, acueductos y alcantarillado u otros sistemas, deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público. Por lo tanto no serán aceptables servidumbres prediales en oposición a la norma indicada.

Cuando la propiedad se encuentre ya afectada por servidumbre como las indicadas, estas deberán quedar igualmente en área pública pudiendo incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.

12- Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

13- Copia de Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

14- Tres juegos de planos de anteproyecto, firmados por el profesional responsable y debidamente aprobados por las diferentes instituciones (ICAA, CFIA, INVU, Ministerio de Salud, ICE, MINAE, BOMBEROS y otros según corresponda).

15- La lámina de diseño de sitio debe contemplar lo siguiente:

15.1. Nombre del anteproyecto.

15.2. Nombre del propietario.

15.3. Nombre del profesional responsable, firma y Nº de registro.

15.4. Ubicación con Distrito, Cantón, Provincia.

15.5. Escala (no menor a 1:2000).

15.6. Fecha.

15.7. Datos de la finca como Folio Real y Nº de plano catastrado.

15.8. El número de plano catastrado indicado en los planos constructivos debe coincidir con el número de plano catastrado de los documentos.

15.9. Localización según coordenadas del I.G.N.

15.10. Límites del área a desarrollar. Se debe incluir cuando no se va a desarrollar toda el área que se indica en el plano catastrado. Se desarrolla una parte y el resto se indica como reserva. Cuando se hayan segregado lotes frente a calle pública se deberá indicar el 10% de área pública correspondiente a la segregación.

15.11. Nombres de los colindantes.

15.12. Vialidad existente, indicar todas las calles que colinden con la propiedad.

15.13. Indicar servidumbres de:

. Agua potable y pluviales, la cual debe ser de seis metros (6 m) de ancho.

. ICE, RECOPE y cualquier otra afectación que tenga la propiedad. Se deben acotar las servidumbres indicadas por dichas instituciones.

15.14. Acotar los alineamientos de:

. Ríos, quebradas, acequias, etc. El mínimo será de 10 m para zona urbana, de 15 m para zona rural y 50 m horizontales para pendientes mayores a 40%, tal y como lo determine la Dirección de Urbanismo del INVU.

. Calles locales y carreteras nacionales. Para carreteras nacionales el mínimo será de 20 m de derecho vial y para calles locales 14 m, excepto si el plan regulador indica lo contrario.

15.15. Plano de curvas de nivel cada metro. No deben indicarse otras cotas.

15.16. Plano de las tuberías pluviales.

15.17. Plano de las tuberías de agua potable.

15.18. Plano de la prevista de la tubería sanitaria, la cual no será utilizada hasta tanto no se construya el sistema de alcantarillado del cantón de Palmares.

15.19. Trazado y secciones transversales de calles, incluida la sección de las mejoras a la mitad de la calle pública existente.

15.20. Detalle de acabado de calles y aceras.

15.21. Detalle de cordón-caño, curva típica y rampas para minusválidos.

15.22. Detalle de la estructura del pavimento de las calles y avenidas. Debe detallarse el espesor y materiales de la sub-rasante, la sub-base, la base y el tipo de pavimento a utilizar.

15.23. Frente y fondo de lotes: El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente. Los lotes serán de un frente mínimo igual a seis metros (6.00 m).

Hasta donde sea posible, los linderos laterales de los lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.

El área mínima de un lote dentro de una urbanización, será ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2). Esta área mínima deberá estar apoyada en pruebas de infiltración del suelo que deberán efectuarse previo al diseño. Si estas pruebas indican la necesidad de un lote de mayor área, éste será el mínimo aplicable.

Las pruebas de filtración deberán efectuarse (según especificaciones del Ministerio de Salud) por cada 5000 m2. Los resultados se deben reportar en función del tiempo que tarda en bajar el nivel de agua 2,5 cm. en condiciones saturadas del terreno en cada hueco (prueba).

Las pruebas de infiltración se harán conjuntamente con los estudios preliminares y su resultado será enviado a la Institución u oficina encargada en la zona. En casos de que se alteren sustancialmente las condiciones naturales del terreno por razones de topografía u otros, se requerirá una nueva prueba de filtración para los niveles finales.

La Municipalidad de Esparza, se reserva la facultad de modificar el área mínima o la norma de diseño si las pruebas así lo exigieran.

15.24. Indicar Nº o letra de bloques o manzanas y numerar los lotes.

• a)Indicar las áreas públicas por separado (Juegos infantiles, parque y facilidades comunales).

15.25. Tabla de áreas.

15.26. Reducción 1:5000 del diseño de sitio 15.27. Coordenadas del IGN en diseño de sitio.

15.28. Numerar calles por Nº o nombre. No se deben indicar como públicas ya que es un proyecto.

15.29. Achurar e indicar lotes comerciales y las mejoras a media calle pública.

15.30. Amarre vial, es la distancia entre la calle de acceso de la urbanización y otras calles existentes, un puente, etc. se debe acotar esta distancia.

La aprobación de un anteproyecto no garantiza el permiso de construcción.

Los requisitos a presentar ante la Municipalidad son:

• 1)Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.
• 2)Tres copias de los planos constructivos con toda la información requerida por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, las correcciones solicitadas en el anteproyecto (si les fueron solicitadas) y modificaciones (si fue modificado el anteproyecto). Con los sellos de aprobación por parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, el Ministerio de Salud, AyA, y el Cuerpo de Bomberos. Los planos serán revisados por la D.O.O., la cual dará las recomendaciones del caso a la Comisión de Obras Públicas, quien a su vez otorgará el dictamen final al Concejo Municipal para la aprobación o denegación del permiso de construcción de la Urbanización. Dichos planos deben estar firmados por el Profesional Responsable de la construcción.
• 3)Copia del Certificado de Uso del Suelo.
• 4)Copia del certificado de viabilidad ambiental del proyecto, extendido por la SETENA 5) Carta del ICE por la instalación de de tendido eléctrico y alumbrado público.
• 7)Estudio de suelos, realizado por una empresa de reconocido prestigio nacional, incorporada al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (debe presentar certificación que así lo compruebe). El estudio de suelos indicará el diseño de los cimientos para el tipo de terreno que ahí se encuentre, la permeabilidad del suelo, la recomendación de las dimensiones de los drenajes para aguas negras y servidas, etc.
• 8)Visado municipal para movimiento de tierras ó escombros emitido por la D.O.O. de conformidad con los requisitos contemplados en este reglamento.
• 9)En terrenos con pendientes mayores del 30 %, se deberá presentar un estudio de estabilidad de taludes, dichos terrenos serán arborizados, considerándose no aptos para construcción.
• 10)Certificación del Instituto Nacional de Seguros, haciendo constar que se ha suscrito la Póliza de Riesgos de Trabajo, la cual protegerá los trabajadores que construyan la Urbanización.
• 11)Diseño de la red telefónica principal aprobado por el ICE. En el proyecto deben estar contemplados los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.
• 12)Los planos constructivos deben contener lo siguiente:

* Lámina de diseño de sitio con toda la información solicitada en el anteproyecto.

* Lámina con ejes de calles. Las vías públicas deberán construirse según el folleto del INVU denominado Normas Mínimas de Diseño Geométrico de Urbanizaciones.

* Planta de perfiles de calles mostrando las rasantes propuestas y el terreno en su forma natural, los pozos y líneas de conducción de aguas negras y pluviales.

* Sistema de distribución de agua potable indicando el diámetro de las tuberías, las válvulas y sus cajas, los hidrantes, el lugar de conexión a la red, las previstas domiciliarias y todos los demás requisitos que indique el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado ó el Ministerio de Salud en su caso.

* Planos del alcantarillado sanitario y pluvial, indicando el diámetro y clase de tuberías, sus gradientes, longitudes, ubicación de pozos de registro, tragantes, previstas, tratamiento de aguas negras, descargas y demás obras.

* Diseño de pavimentos. La estructura de las calles, sub base granular, base granular y carpeta en pavimento flexible, o base granular y losa de pavimento rígido, serán diseñadas por un profesional con conocimiento en el tema (adjuntar referencias del profesional), de acuerdo a métodos como el AASHTO o MMARSHALL, la Unidad Técnica de Gestión Vial de la Municipalidad de Esparza, analizará la estructura propuesta, la misma podrá aparecer en la lámina de diseño de sitio pero obligatoriamente en los planos constructivos; luego hará las recomendaciones del caso.

La Municipalidad podrá rechazar los diseños del pavimento flexible o rígido, esto de acuerdo a criterios sustentados en bases técnicas como manuales de diseños de pavimentos y suelos a presentar toda la memoria de cálculo de diseño y el reforzamiento del acero.

Se deberá presentar toda la memoria de cálculo del diseño para la estructura propuesta, la misma debe contener los resultados de pruebas de capacidad de subrasante para su verificación, deberá estar firmada por un profesional responsable con su número de registro de incorporación al C.F.I.A.

* Plano con detalles de aceras, cordones y cunetas, tragantes, pozos, válvulas y cualquier otro detalle que requieran las instituciones ó el urbanizador.

* Aceras: Debe considerarse que la Urbanización deberá contar con todas las aceras construidas para ser recibida por la Municipalidad. El acabado de las aceras serán antideslizante. La pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3% y como mínimo el 2%. En caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con rampas construidas en la franja verde. Cuando ésta no exista, la rampa se deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros (50 cm). Los desniveles que se generan en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no mayor en un 30% de la que tiene la acera.

* Franjas verdes: En todas las Urbanizaciones que se construyan en el Cantón de Esparza, tendrán una franja verde a ambos lados de la calzada. En urbanizaciones que no sean de interés social donde se desarrollen proyectos de vivienda, las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera, tendrán arborización utilizando especies de arbustos que por su crecimiento y naturaleza no interfieran con el buen funcionamiento de las obras de infraestructura; dichas franjas serán interrumpidas veinte metros (20.00 m) antes de las esquinas.

El tipo de plantas a utilizar deberá incluir especies nativas de floración vistosa y especies que den alimento a la fauna. En las áreas de juegos infantiles y parque se dará preferencia a árboles frutales. Los árboles a utilizar, preferiblemente, deberán incluir especies de floración vistosa. Cuando el ancho de las franjas verdes, no sean iguales a ambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en donde se ubique las líneas eléctricas. Las especies a utilizar deberá cumplir con lo indicado anteriormente.

El ancho mínimo de las franjas verdes será de noventa centímetros (0.90 m), para calle de once metros (11.0 m) y de un metro (1.00 m) para calles de catorce metros (14.00 m) de derecho de vía; en el caso de calles secundarias y terciarias, a criterio del INVU y la Municipalidad, las franjas verdes podrán ampliarse reduciéndose la calzada en lo correspondiente.

* Cunetas: Las cunetas tendrán un diseño tal que permitan el acceso de vehículos a los predios.

* Ochavos: En todo cruce de calle se recortarán las esquinas en el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros (2.50 m) por cada lado. En el caso de preferirse una curva ésta deberá estar inscrita dentro de las líneas de propiedad y el ochavo.

* Rampas en esquinas: En todas las esquinas se construirán rampas para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de un metro veinte centímetros (1.20 m), ser de material antideslizante, tener una estría de un centímetro (0.01 m) de profundidad mínima cada diez centímetros (0.10 m) y estar ubicadas fuera de la sección curva de la intersección. Lo anterior para cumplir con la Ley 7600. Cordón y Caño: El cordón y caño en las esquinas de calle se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis metros (6.00 m).

* Colocación de objetos en áreas públicas: Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, aceras o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de dos metros cuarenta centímetros (2.40 m). Salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y armarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personar y vehículo sin que traspasen dicha franja.

* Señalamiento de vías: El señalamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones: altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del urbanizador y se hará mediante letreros que proveerá el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, diseñados de acuerdo a normas establecidas conjuntamente con el Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial. Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad, caso contrario deberá pagarse al MOPT. La altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

* Amanzanamiento: El tamaño y tipo de las manzanas o bloques de lotes dependerá del desarrollo urbano circundante y de las condiciones existentes de la zona, adaptadas a la forma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos, estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.

* En terrenos de topografía variable se exigirá un plano de terraceo del terreno, mostrando los niveles de lotes que se proponen, pendientes de taludes, áreas de relleno, muros, etc.

* Planos de las áreas públicas indicando el tipo de acondicionamiento, arborización, equipamiento, detalle de cada juego, vallas, instalación de agua, refugios y cualquier otro detalle.

* Las obras de superficie en calles -sumideros y tragantes, tapas y rejillas, etc.- deberán construirse con plena observancia en las disposiciones contenidas en el Capítulo XXXI del Reglamento de Construcciones.

Luego de la aprobación para la construcción de la Urbanización por parte del Concejo Municipal y el INVU, la D.O.O. emitirá un certificado acreditando la aprobación que deberá mantenerse a disposición en el proyecto, el mismo será entregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1% del Impuesto de Construcción (Artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se tomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

• a)Lámina de diseño de sitio con todas las modificaciones propuestas, se debe mantener toda la información contenida en la lámina aprobada.

En el cajetín donde se indica Proyecto se debe agregar: Modificación #______ y mantener el resto de la información.

En la parte superior agregar la nota: "Esta lámina sustituye a la aprobada por la Dirección de urbanismo en fecha______y bajo el #______, y se somete a modificación".

Dentro de la lámina se debe indicar y numerar todo lo que modifica. Ejemplo:

Modificación # 1: a-Se modifica el # de lotes, b-Se modifica el área comunal.

Este trámite se realiza cuando la infraestructura de la urbanización esta concluida en un 100% o con un avance del 75%, en este último caso deberá presentarse la solicitud de análisis y aprobación ante el Concejo Municipal adjuntando la propuesta de garantía debidamente avalada por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo. Para su trámite deberán presentarse los siguientes requisitos:

• a)Solicitud de recepción de obras (formulario debidamente lleno).

Plano (s) catastrado (s) de las áreas públicas a traspasar a la Municipalidad.

Prueba de Laboratorio de obras realizadas (asfalto y concreto) sobre calles y aceras.

Cartas de recibo de las obras por parte de AyA, ICE, INS-Bomberos. Oficio de Unidad Técnica de Gestión Vial de la Municipalidad de Esparza relativa a la condición de las vías públicas y de la Dirección de Servicios Públicos, respecto a la condición de áreas verdes, de parques y juegos infantiles, etc.

La Municipalidad se reserva el derecho a solicitar las pruebas de laboratorio necesarias que certifiquen la calidad de las obras, según criterio razonado de la D.O.O.

Informe del regente ambiental dando constancia del cumplimiento de los compromisos ambientales y demás disposiciones contenidas en el plan de gestión ambiental.

Levantamiento fotográfico de las áreas públicas, mobiliario y señales de tránsito del proyecto, con fotografías legibles y a colores.

Carta de aceptación del MOPT, sobre el señalamiento vial.

Presupuesto de la arborización requerida en las áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los primeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.

Solo se aceptarán oficios y visto bueno que no sobrepasen el año de emisión.

La Comisión de Obras realizará una inspección al lugar para verificar el cumplimiento de las obras, su calidad y acabados, procediendo a emitir el dictamen correspondiente.

El visado referido en este artículo es el que autoriza la segregación de los lotes según el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. Este plano debe realizarlo un profesional en topografía que haga todo el levantamiento tal y como está construido, incluyendo las modificaciones al proyecto debidamente aprobadas por el Concejo Municipal.

84.1 Para lograr la aprobación por parte del Concejo Municipal, del plano general de catastro y el fraccionamiento en la urbanización, se deben presentar los siguientes requisitos:

• 1)Carta de solicitud, presentada ante el Concejo Municipal, indicando: nombre del proyecto, cantón, provincia, fecha de aprobación del proyecto por parte de la Dirección de Urbanismo y por la Municipalidad y la fecha de recepción de las obras. En dicha nota debe pedirse que se acepte el fraccionamiento para efectos del Artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de Noviembre del 1968.
• 2)Mínimo tres copias heliográficas del plano general a catastrar, en el cajetín debe indicarse "Plano General para Catastro Nacional de Urbanización...".

Este plano debe realizarlo un profesional en topografía que haga todo el levantamiento tal y como está construido 3) Fotocopia nítida del plano de catastro de la finca urbanizada (finca madre).

• 4)Mínimo dos copias heliográficas de planos a catastrar de los terrenos correspondientes a calles, zonas de protección, parque, juegos infantiles, facilidades comunales (éstos planos deben llevar la siguiente nota "Dona a la Municipalidad de Esparza") y plano del resto de la finca (si lo hubiere en el proyecto).
• 5)En el plano general de catastro se debe indicar el retiro frontal en planta y en secciones de calles. Indicar y achurar lotes comerciales, los datos de tabla de áreas deben coincidir con los planos individuales de las áreas públicas.
• 6)Marcación de los lotes en cordón de caño.

Presentados los anteriores requisitos la Comisión de Obras procede a realizar inspección de campo, dictamina ante el Concejo en pleno para que se tome el acuerdo correspondiente.

84.2 Aprobado el Plano General para Catastro por parte del Concejo Municipal, la D.O.O. sellará el plano indicando el número de acuerdo, Sesión, fecha, nombre, firma y puesto del que autoriza. Luego de la aprobación municipal el interesado presenta ante la Dirección de Urbanismo del INVU el Plano General junto con los siguientes documentos, sin perjuicio de otra documentación que pueda solicitar esa institución:

Una fotocopia del acta del Concejo en que autorizó el visado del Plano General.

La Nota de finiquito ó negociación de la red telefónica del ICE así como su aceptación de la red eléctrica ó el contrato sobre las obras.

Carta del AyA aceptando la red de agua potable, alcantarillado pluvial y prevista del alcantarillado sanitario.

Contrato suscrito y autorización del MOPT por la señalización vial.

Presupuesto de la arborización requerida en las áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los primeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.

Un juego completo de los planos constructivos aprobados por el INVU.

Cuando la urbanización no esté terminada y la Municipalidad haya aceptado la garantía de cumplimiento por obras faltantes, deberá presentar el presupuesto general de las obras hechas y las faltantes a la fecha de la solicitud firmada por el profesional responsable de la Compañía Constructora autorizada del proyecto y, certificación del acuerdo municipal donde se acepta en firme la garantía por obras faltantes, así como el diseño de sitio con la demarcación de las obras faltantes.

Todo lo solicitado deberá presentarse encuadernado, en orden y mínimo dos copias.

Recibo cancelado por servicios de la Dirección de Urbanismo y dos copia nítidas del recibo de depósito.

84.3 Obtenida la aprobación por parte de la Dirección de Urbanismo, el interesado presenta ante el Catastro Nacional la lámina del plano general aprobada por la Municipalidad y por el INVU, con todos los planos individuales de los lotes para que sean catastrados.

84.4 Por último se llevan los planos individuales a la Municipalidad para que sean visados los lotes y se traspasen las áreas públicas respectivas, para lo cual se seguirá el procedimiento establecido en la siguiente norma.

Archivo digital de la Urbanización, con la distribución de las calles, avenidas y todos los lotes (incluyendo las áreas públicas). El archivo debe ser presentado en el formato Auto Cad.

Encontrarse al día con los impuestos municipales.

Una vez visados los planos de Áreas de todas estas áreas, el urbanizador procederá a traspasar dichas áreas a nombre de la Municipalidad de Esparza, ante un notario público, el cual llevará los trámites ante el Registro Nacional de la propiedad.

Una vez que el Registro le asigne el número de escritura, se llevarán a la Oficina de Catastro Municipal, para su debida inscripción.

El propietario deberá encontrarse al día en el pago de los tributos municipales y en sus obligaciones con la Caja Costarricense del Seguro Social, presentar original y dos copias del plano catastrado de cada lote.

De los recursos y sanciones

Contra toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad, por medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de permisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, procederán los recursos de revocatoria y apelación, según lo regulado por el Código Municipal, en el artículo 161 hasta el 163, inclusive.

Todo acto violatorio a lo dispuesto en el presente reglamento y en general a la normativa urbana vigente cometida por parte del profesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble, de sus representantes legales, o por cualquier administrado en general, será sancionado conforme lo disponen:

La Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de diciembre de 1968 y sus reformas.

La Ley de Construcciones N° 833 del 4 de noviembre de 1949 y sus reformas.

La Ley General de Salud N° 5395 del 30 de octubre de 1973 y sus reformas.

El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.

La ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.

Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.

Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.

Los Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.

• i)La ley Reguladora de la Propiedad en Condominio j) Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
• k)El Código Penal.

Se consideran infracciones las siguientes:

• a)Realizar sin permiso de construcción previo, obras para las cuales las Leyes y Reglamentos vigentes exigen la licencia.

Realizar obras amparadas por un plazo vencido.

Realizar obras modificando parcial o radicalmente el proyecto previamente aprobado por la Municipalidad.

Realizar sin la debida protección, obras que pongan en peligro la vida o las propiedades.

No enviar oportunamente a la Municipalidad los informes de datos que se previene en diferentes Capítulos del Reglamento.

No dar aviso a la Municipalidad de suspensión o terminación de obras.

Desobedecer órdenes sobre modificaciones, suspensión o destrucción de obras de la Municipalidad.

Hacer uso indebido de la vía pública y acceso a propiedades: carretera, calle pública, camino o servidumbre.

Hacer uso indebido de los servicios públicos: alumbrado público, alcantarillado sanitario y pluvial, acueducto, otros.

Ocupar o hacer uso de una construcción sin antes haber dado aviso de la terminación de la obra.

Impedir o estorbar a los Inspectores cumplir su cometido.

El monto de la multa por carecer de permiso de construcción vigente para iniciar la obra será el uno por ciento sobre el valor de la obra total.

Todo inmueble que sea notificado por infracción o violación a las normas y procedimientos de este reglamento y reglamentos conexos vigentes será clausurado mediante sello.

Nombre del propietario del inmueble.

Ubicación del inmueble.

Descripción de la infracción ó motivo.

Plazo de cumplimiento.

Lugar y fecha de notificación.

Nombre, identificación y firma de recibido o notificado.

Nombre, identificación y firma de testigo.

Nombre y firma del inspector.

Se colocarán en lugares visibles y fácilmente identificables.

Municipalidad de Esparza.

Inspección Municipal. Unidad de Gestión Tributaria.

"CLAUSURADO. Por violar Normas Y procedimientos. Advertencia: De conformidad con el artículo 312 Código Penal, será reprimido de 3 meses a 2 años con prisión el que violare los sellos puestos por la autoridad sobre una cosa".

El Concejo Municipal de Esparza publica en La Gaceta el presente proyecto de Reglamento, para someterlo a consulta pública no vinculante, por un plazo mínimo de diez días hábiles, luego del cual se pronunciará sobre el fondo del asunto.

*** Sobre el particular, el Concejo Municipal acuerda acoger el informe de la Comisión Especial y aprobar el Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominios y Urbanización de la Municipalidad de Esparza, con las modificaciones ya incluidas. Enviar dicho Reglamento a la Contraloría General de la República para lo que corresponda. Aprobado por unanimidad. Concejo Municipal de Esparza. Silvia Vega Sánchez, Secretaria a. í. del Concejo Municipal.

Espíritu Santo, Esparza, 28 de enero del 2008.