Autonomous Regulation for Land AcquisitionReglamento Autónomo para la Adquisición de Tierras

7554 of September 25, 1995, must be taken into account, mainly Articles 17, 28, 29, 30, 50 through 55; the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 5, 1996, Articles 13, 15, 19, 20, 33, and 34; the Law on the Use, Management and Conservation of Soils No. 7779 of May 21, 1998 and its Regulation; the Water Law No. 276 of August 27, 1994 and its amendments; Regulatory Plans of the Municipalities; the RAMSAR Convention of February 2, 1971, and any other regulations affecting the procedures governed herein.

Adjudication (Adjudicación): A valid and effective administrative act through which the Institute adjudicates a property to a natural or legal person.

Female and/or Male Adjudicatee (Adjudicataria y/o Adjudicatario): A natural or legal person (cooperatives, peasant self-management community enterprises, and associations) to whom, in accordance with current regulations, a parcel (parcela) has been adjudicated.

Area affected by restrictions (Área afectada por restricciones): Corresponds to those areas restricted by the Forestry Law (Ley Forestal), the Water Law, the Organic Environmental Law, the Law on the Use, Management and Conservation of Soils, and others.

Non-parcelable area (Área no parcelable): Corresponds to that part of the area that cannot be subdivided for adjudication purposes as it is not occupied or must be reserved for the construction of road infrastructure, irrigation, drainage, facilities, a population center, or others.

Parcelable area (Área parcelable): Corresponds to that part of the "area useful for agricultural production" that, due to its topography, soil, and water conditions, among others, must be dedicated to the development of agricultural productive activities and can be subdivided for adjudication purposes.

Area useful for agricultural production (Área útil para la producción agropecuaria): Those areas corresponding to the difference between the total area of the farm and the area affected by restrictions, which are being or can be used for the development of the settlement, directly in productive activities or in the construction of infrastructure.

Female and/or Male Beneficiary (Beneficiaria y/o Beneficiario): A natural or legal person (cooperatives, peasant self-management community enterprises, and associations) who, by meeting the requirements of the Land and Colonization Law (Ley de Tierras y Colonización) No. 2825, can be an adjudicatee (adjudicataria/o), lessee (arrendataria/o), or owner (propietaria/o) of a parcel (parcela) in the Institute's settlements.

Regional Agricultural Sectoral Committee (Comité Sectorial Regional Agropecuario, CSRA): The instance of the Agricultural Sector, at the regional level, where Regional Development Plans are planned, coordinated, and monitored in an integrated manner in compliance with the productive sector's policy.

Institute: The Instituto de Desarrollo Rural(*).

(*) (Its name was modified by Article 14 of Law No. 9036 of May 11, 2012, "Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") The Commission (La Comisión): The Permanent Technical Commission for the Analysis and Qualification of Farms.

Lot for housing (Lote para vivienda): Any subdivision (subdivisión) made by the Institute in the area designated as a population center of a farm acquired to form a peasant settlement, or segregation within a parcel (parcela), for the location of a dwelling. The area for this type of land shall not exceed one thousand square meters.

Lot (Lote): The type of property oriented toward providing the rural population with a property alternative sufficient for housing construction; its size must be less than 1,000 square meters, located in the population center or as a complement to the parcel (parcela).

Parcel (Parcela): The type of property oriented toward providing the rural population with a productive alternative sufficient to develop agricultural productive activities that foster the socioeconomic improvement of families. Its size will be determined according to the agroecological characteristics of the productive project and the development potential of each farm. Within the area of the parcel (parcela), the segregation of a lot for the peasant's housing will be authorized, with an area no greater than one thousand meters, which will be subject to the same limitations as the principal.

Trial period (Período de prueba): The period established for the adjudicated persons (personas adjudicatarias) to demonstrate their interest and capacity to make adequate use of the assigned property, in accordance with current regulations, and to become entitled to the property title and/or lease. Properties for other uses (Predios para otros usos): Areas for communal use, as support for the population (sports plaza, schools, community hall, churches, EBAIS clinics, etc.). They can also be used for administrative purposes of the Institute; the area is variable according to needs, generally not exceeding 10,000 square meters.

Female and/or Male Owner (Propietaria y/o Propietario): A natural or legal person in whose name a farm offered for sale to the Institute is registered in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad).

Applicant (Solicitante): Any natural or legal person who has submitted a formal application, using the instruments and mechanisms established in current regulations, for the Institute to assign them a property and/or lease.

The study will be submitted for consideration of the Board of Directors no later than the last business day of the month of November of the corresponding year. Likewise, based on the reports provided by the Regional Directorates, in accordance with the provisions of the following Article 5, the rural zones of the country where, due to their socioeconomic reality, an intervention by the Institute—whether preventive or corrective—is necessary will be defined.

• a)Land tenure and availability.
• b)Social development index (housing, education, and health).
• c)Employment and unemployment indices.
• d)Pressure for land. For this purpose, each Subregional Office must keep a registry of the persons who request land, both individually and in organized groups. In said registry, a strict chronological order of the presentation of applications must be kept to obtain a parcel (parcela). The registry must be kept updated by incorporating the changes that occur, whether due to the dissolution of groups, withdrawal or inactivity of applicants, satisfaction of demand, new applications submitted, or any other situation affecting the degree of accuracy of this variable. This information will be sent semi-annually to the Institutional Planning Directorate and to the Head of the Settlement Formation Department.
• e)Priority action areas agreed upon within the Regional Agricultural Sectoral Committee (Comité Sectorial Regional Agropecuario, CSRA), in coordination with local governments.
• f)Land Use Capacity and productivity, according to productive activities.
• g)Territorial Planning Regulations.
• h)Rural development policies for the agricultural sector.
• i)Rural zones of the country where, due to their socioeconomic reality, an intervention by the Institute—whether preventive or corrective—is necessary.

The document referred to in this article shall follow the structure and guidelines defined by the Institutional Planning Directorate and will be sent to it by the last business day of the month of June of the corresponding year so that it may begin preparing the Institutional Operative Plan (POI).

If no offers are submitted, and since the purchase of land is an ordinary activity of the Institute, the Technical Commission for Land Purchase will proceed to study the offers found in the offer bank available to the Institute or those submitted by groups organized for the purpose of developing a viable productive project.

(*) (Its name was modified by Article 14 of Law No. 9036 of May 11, 2012, "Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Secretaría Técnica de Desarrollo Rural")

Concerning the Technical Commission

• a)Verify that the file for each farm contains all the documents required in this Regulation.
• b)Conduct a visit to each of the offered farms, which will obligatorily be analyzed by the Commission.
• c)Prepare a record (acta) of each meeting held, in the terms described in Article 10 of this Regulation.
• d)Render a final report, by way of a recommendation for each farm, as established in Article 16 of this Regulation, corresponding to the communication of the agreement.

• 1)The Director of Settlement Formation and Development, who will act as President of the Commission.
• 2)The Head of the Settlement Formation Department, who will act as Technical Secretary.
• 3)The Coordinator of the Agroeconomics Studies Area.
• 4)The Coordinator of the Topography Area.
• 5)The Head of the Development Services Department.
• 6)A legal advisor, who will have voice but no vote, who must legally analyze the farm purchase file and issue a written, duly signed report on the conformity of the purchase and the procedure with the legal framework.

The quorum will be formed with all its members. The respective record (acta) will be drawn up for each meeting, for which a record book (libro de actas) duly numbered and signed by the person in charge of the Institutional General Audit (Auditoría General Institucional) will be used. The transcription of each record (acta) must be signed by the Secretary of the Commission, for its subsequent submission to the Institutional General Audit. The records (actas) of the Commission must contain one agreement per farm, with the structure defined by the Directorate of Settlement Formation and Development, under the coordination of the Planning Directorate, as well as the recommendation of the Commission, which must be signed by all its members, whether they voted favorably or unfavorably, given that, in any case, the opinion outlined by the members must be motivated.

On the acquisition of lands for the formation of peasant settlements (parcel-based or communal exploitation)

Likewise, it will notify and send a copy of the documents to the respective Regional Directorate for appropriate action.

For offers to be received and to be able to proceed with the preliminary inspection, they must be submitted according to the format and content defined by the Settlement Formation Department, attaching the following documents:

• a)Offer of sale for a period of 6 months, extendable, with the requested information complete and duly signed by the owner (persona propietaria) or their legal representative, specifying the offer price.
• b)Contain a description of the current use, internal infrastructure, and natural resources. If the farm has more than 20% of its total area covered by forests, forest regeneration soil areas, and/or protection areas (classes VII and VIII and the exception of the special conditions established in the Weighting Tables Defined by the Board of Directors and the protection areas, all defined in the Forestry Law (Ley Forestal), with respect to the total area of the farm, which exceeds 20%, the owner must state, in the sale option, whether or not they agree to waive the excess over that 20% for payment purposes, in which case the Institute may accept a proportion, individually or combined, of the restrictions described in this paragraph.
• c)Original of the certification from the Public Registry, or notarial, of legal status and photocopy of the legal ID and identification document when it is a natural person.
• d)Three certified copies of the cadastral map, at real scale (which is the original scale indicated on the map), of the area(s) offered for sale.
• e)Original of the updated literal certification from the Public Registry, or notarial, containing liens and annotations of the property(ies) offered for sale.
• f)Certification from the National Indigenous Commission (Comisión Nacional Indígena -CONAI-), confirming that the area is not affected by its programs.

Every document received by the Institute must have a received stamp, on which the date and time of receipt, the office where it is submitted, and the official receiving it can be correctly read; the official will have the obligation to verify compliance with the requirements indicated in this article.

The result of the inspection will be recorded in a written report respecting the format established by the Directorate of Settlement Formation and Development, under the coordination of the Planning Directorate.

• a)Inspect and issue the preliminary assessment of the agronomic potential of the farm, communicating it within three business days to the offeror.
• b)Prepare the final report of the farms that prove to have the ideal potential, according to technical criteria, for the development of profitable and competitive agricultural activities. For this, a period of fifteen business days will be allowed.
• c)Prepare, within a period of fifteen business days, the productive project proposal, with the support of the officials from the agricultural sector institutions designated by the Regional Agricultural Sectoral Committee (Comité Sectorial Regional Agropecuario, CSRA).
• d)Present the productive project to the Regional Agricultural Sectoral Committee (Comité Sectorial Regional Agropecuario, CSRA), for its knowledge, recommendations, and respective endorsement.

The Regional Directorates will maintain a documentary and electronic archive of the offers received. The Head of the Settlement Formation Department, in their capacity as Technical Secretariat of the Commission, will proceed to open the respective file, which will obligatorily contain the documents indicated in Article 12 as well as those indicated below:

• a)Inquiry to the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), regarding whether the property under study is within zones of partial or total affectation by foreseeable natural disasters.
• b)Inquiry to the corresponding Municipal Council, which must be conducted by the Regional Director, indicating the affectation and possible use restrictions, in the event that said canton has a Land Use Regulatory Plan (Plan Regulador de Uso del Suelo).
• c)Original of the offer of sale to the Institute for a minimum period of six months.
• d)Report of the preliminary inspection by the Regional Director, accompanied by the recommendation issued by the Regional Agricultural Sectoral Committee (Comité Sectorial Regional Agropecuario).
• f)Copy of the Weighting Table (Tabla de Ponderación) approved by the Board of Directors.

• a)Cartographic Location Study prepared by the Topography Area, indicating whether the farm is affected by border zones, indigenous reserves, forest reserves, biological reserves, and others, and indicating the distance to the nearest settlements.
• b)The Soil Study at a semi-detailed level, highlighting the description of the agroecological characteristics, current use, and land-use capacity. The preparation of this study will be the responsibility of the technical personnel of the Agroeconomics Studies Area; however, the Institute may authorize technical personnel with specialized training from the Regional Offices or contract the necessary services for conducting these studies and/or request collaboration from specialized professionals from the National Institute for Innovation and Transfer in Agricultural Technology (INTA).

When the level of the soil study does not allow for a clear definition of the characteristics and potential of the farm for the development of agricultural activities, a more in-depth agrological study will be conducted so that the advisability of its acquisition from the perspective of its productive potential can be reliably established.

• c)The Appraisal Study conducted by trained technical personnel from the Regional Offices or the Agroeconomics Study Area of the Institute, and optionally, the one conducted by the Direct Taxation Directorate (Dirección de Tributación Directa).
• d)Legal opinion on the registry situation, prepared by the lawyer of the Regional Directorate, to which certifications from the Public Registry will be attached, respecting the procedure for the formulation/structure and technical content of the report defined by the Directorate of Legal Affairs.
• e)Report from the Financial Department indicating the existence of budgetary content, as well as the origin of the funds for the purchase of the farm, for which it will formulate a procedure, structure, and content of this report.

• a)Those specified in Article 12.
• b)Those specified in Article 14.
• c)The final reports of the technical studies referred to in Article 15.
• d)The report and recommendation set forth in sections 4 and 13.

Subsequently, it will assign the corresponding score, in accordance with the criteria established in the Weighting Table (Tabla de Ponderación) approved by the Board of Directors.

The members of the Commission are obligated to cast their vote, whether positive or negative, providing the pertinent justification for each case. The results will be recorded in the respective record (acta) in accordance with the terms described in Article 10. The transcription of said record (acta) will constitute the final report of the Commission, which will be signed by its members.

Those farms that do not achieve the minimum score established according to the criteria defined in Article 41 of this Regulation will be disqualified, and the offeror will be so notified. The Settlement Formation Department will keep the respective registry.

If there are differences of opinion among the members of the Board of Directors, the file will be returned so that they may be clarified.

When the Board of Directors agrees not to acquire a specific property, it will proceed to inform the owner (persona propietaria), ordering the registration of said act in the Settlement Formation Department, as well as the archiving of the administrative file. If the resolution is positive, the procedure will follow as regulated in the following articles.

In this negotiation, the generalissima or generalissimo legal representative of the Institute, authorized by the Board of Directors, the President of the Farm Acquisition Commission, the respective Regional Director, as well as the Legal Director, will be present. At the start of the negotiation process, the generalissima or generalissimo legal representative of the Institute will advise the owner (persona propietaria) that, for all purposes, they submit to the provisions of this Regulation. In the event that the parties do not reach a satisfactory agreement, the Technical Commission will inform the Board of Directors, which will have the power to discard the sale offers it considers unacceptable or to agree to proceed with the the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones) No. 7495 of May 3, 1995. Once the negotiation is concluded, the representatives of the Administration present will draw up a record (acta) that must contain the following:

• a)Day, hour, and date of the meeting, persons present, for which they will request the names and ID card numbers, indicating their employment relationship or their relationship with the sellers.
• b)The terms of the negotiation: general information about the owner (persona propietaria), the offer price, the price established in the appraisal(s) conducted, agreements reached with the owner (persona propietaria) or their legal representative, highlighting the agreed total price, form of payment, availability of resources, and other relevant aspects.

• 1)A recital part, which will cover the following aspects:

a. Indication that budgetary availability exists for the acquisition.

b. Indication that the respective file was reviewed with the documents mentioned in Articles 16, 18, and 19 of this Regulation.

c. Analysis of the background information conducted by the Board of Directors, as well as its conclusion and justification to support the purchase agreement.

• 2)An operative part, which covers the following aspects:

a. Description of the property (detailing the included goods).

b. Decision to purchase the described property, highlighting the total price, the breakdown of the unit values, and the agreed form of payment.

c. Authorization to the notary to prepare the purchase deed (escritura).

d. Authorization to the assigned notary to determine and manage the withholding of the amount corresponding to registration expenses.

e. Order to the Finance Department so that, through its Treasury Area, it effects the withholding of money, according to the terms established in Articles 24 and 25 of this Regulation.

f. Order to the Settlement Formation Department so that, through its Topography Area, it carries out the topographic survey to verify the measurement of the farm and the survey of details.

g. Order to the Regional Directorate so that, through the corresponding Subregional Office, it proceeds with the receipt of the property in accordance with the provisions of Article 28 of this Regulation.

h. Order to the Settlement Formation Department so that, through the corresponding Regional Directorate, under the supervision of the Family Selection Area, the studies of the persons applying for land who could occupy the acquired property are conducted (Family Selection Study).

i. Order to the corresponding Regional Directorate to formulate the Land/Family Relationship Study, based on the Productive Project submitted to the Institute and which served as the basis for this negotiation, which will be rendered within a period of thirty business days.

j. Express indication that it is the seller's responsibility to pay the corresponding registration and transfer expenses.

k. Order to the corresponding Regional Directorate so that, once the adjudicatees or lessees are settled, it proceeds to take the budgetary measures to develop infrastructure works that facilitate the development of the acquired farm, and to declare it a priority settlement in all its attention, by the Agricultural Sector.

Additionally, a copy shall be sent to the Secretariat of the Commission to be annexed to the file. The report shall be prepared according to the procedure, structure, and technical content defined by the Financial Department.

To this end, the assigned notary shall carry out the necessary steps for the granting of the deed, for which purpose they shall have a registry study that will be performed on that same day. Once the deed is signed, the notary shall initiate the registration process, submitting the deed before the Public Registry, if possible on the same day of its signing or otherwise on the following business day. Likewise, a copy thereof shall be sent to the Secretariat of the Commission. The registration procedure shall be completed in accordance with the deadlines established in the current regulations. The Secretariat of the Commission shall be responsible for following up on the registration before the Public Registry.

Once the document is registered, the original official copy (testimonio) shall be sent to the Directorate of Legal Affairs for its definitive archiving, and a certified copy to the Secretariat of the Commission and to the Land Titling Area.

This payment shall consist of an amount equal to the price agreed upon between the owner and the Institute, less the amount of money necessary to cover the registration expenses and the withholding amount referred to in Article 25.

The money withholding mentioned in the preceding paragraph shall be 30% of the agreed price. The withheld amount shall be returned to the seller after verifying the area (cabida) of the acquired property. For this, the deadlines established for each case shall be respected, provided that no complications arise, not attributable to the Institute, that prevent completing this process expeditiously.

The persons in charge of notarial activities who do not timely comply with the provisions of Articles 24 and 25 shall be excluded, by resolution of the Board of Directors, as possible providers of that service without any liability for the Institute, upon a prior report from the Office of the General Manager.

The report must indicate, on a plan, the perimeter of the property, the total area corresponding to said perimeter. This report shall be sent to the Secretariat of the Commission for the consequent purposes.

The Regional Directorate shall send the original of the resulting report to the Secretariat of the Commission, as well as a copy thereof to the Treasury and Accounting Areas of the Financial Department. For the effects of the provisions of this article, the procedure, the structure, and technical content of the report defined by the Financial Department of the Financial Administrative Directorate shall be followed.

The Treasury Area shall send copies of the payment issuance documents for the withholding, and the check, to the Secretariat of the Commission so that they are on file in the record.

For this, it shall have a period of thirty (30) business days to deliver the corresponding study to the Office of the General Manager, so that it may be submitted to the knowledge and approval of the Board of Directors, in turn sending a copy to the Head of the Settlement Formation Department, which, in its capacity as Technical Secretariat of the Commission, shall incorporate into the file a copy of the study, which must be signed by the responsible professional and respond to the principles established in Article 54 of the Law 2825 of October 14, 1961, and its amendments.

In the area of interest, all details shall be indicated, such as: roads, streams, constructions, protection areas, mountains, parcelable areas, etc.

It shall be captured on a plan, which shall be sent to the corresponding Subregional Office for its final approval, which shall indicate its acceptance or, failing that, the observations to be made.

In special cases where the farms require works to control erosion problems due to steep slopes, strong winds, and/or slow drainage, the preliminary design (prediseño) shall capture the provisions to locate the necessary infrastructure. The subdivision design (diseño de la parcelación) shall be evaluated by the specialized Environmental Unit, with the purpose of guaranteeing respect for environmental regulations.

On the acquisition of lands to resolve precarious occupation conflicts

The agreement in that sense must be duly justified and in writing. It shall be the exclusive criterion of the Institute to offer other alternatives to the occupying persons, so that their land tenure problem can be resolved.

On the criteria for the qualification and selection of farms

The qualification system, after approval by the Board of Directors, shall enter into force on the first business day of the month of January until the last business day of the month of December.

Each element shall be assigned an individual relative value in such a way that a farm with ideal characteristics shall result in a score of 100 points, which would be defined by the maximum values of each element.

Likewise, the recommended weighting scale shall indicate the minimum conditions that a farm must have for its acquisition to be considered, being for all effects that the minimum score must not be less than 58.0 points, of which a minimum of 15.75 points must be contributed by the element "Land Classes." Similarly, said weighting scale shall include the conditions or assumptions under which a farm must be disqualified. In case of disqualification, this must be included in the database, also communicating it to the owner, to subsequently proceed with the archiving of the file.

San José, August 30, 2007.—Directorate of Settlement Formation and Development.—José Agustín Villalobos Salazar, Director.

The Contracting and Supply Area is commissioned for its publication in the Official Newspaper La Gaceta.

The Executive Presidency is commissioned to send this Regulation to the Contraloría General de la República.

Agreement approved unanimously.

Manejo y Conservación de Suelos Nº 7779 del 21 de mayo de 1998 y su Reglamento; Ley de Aguas Nº 276 del 27 de agosto de 1994 y sus reformas; Planes Reguladores de las Municipalidades; la Convención RAMSAR del 2 de febrero de 1971 y cualquier otra normativa que afecte los procedimientos aquí normados.

Adjudicación: Acto administrativo, válido y eficaz, por medio del cual el Instituto adjudica un predio a una persona física o jurídica.

Adjudicataria y/o Adjudicatario: Persona física o jurídica (cooperativas, empresas comunitarias de autogestión campesina y, asociaciones), a quien conforme a la normativa vigente, se le ha adjudicado una parcela.

Área afectada por restricciones: Corresponde a aquellas áreas restringidas por la Ley Forestal. Ley de Aguas. Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Uso. Manejo y Conservación de Suelos y otras.

Área no parcelable: Corresponde a aquella parte del área que no puede ser subdividida para efectos de adjudicación al no estar ocupada o que se debe reservar para la construcción de infraestructura vial, riego, drenaje, instalaciones, centro de población u otros.

Área parcelable: Corresponde aquella parte del "área útil para la producción agropecuaria" que por sus condiciones de topografía, suelos y agua, entre otras, se debe dedicar al desarrollo de actividades agro-productivas, pudiendo ser subdivididas para efectos de la adjudicación.

Área útil para la producción agropecuaria: Son aquellas áreas correspondientes a la diferencia entre el área total de la finca y el área afectada por restricciones, que están siendo o pueden ser utilizadas para el desarrollo del asentamiento, en forma directa en actividades productivas o en la construcción de infraestructura.

Beneficiaria y/o Beneficiario: Persona física o jurídica (cooperativas, empresas comunitarias de autogestión campesina y asociaciones) que, al reunir los requisitos de la Ley de Tierras y Colonización Nº 2825, puede ser adjudicataria(o), arrendataria(o) o propietaria(o) de una parcela en los asentamientos del Instituto.

Comité Sectorial Regional Agropecuario (CSRA): Es la instancia del Sector Agropecuario, a nivel regional, donde se planifica, coordina y da seguimiento en forma integrada a los Planes Regionales de Desarrollo en cumplimiento de la política del sector productivo.

Instituto: El Instituto de Desarrollo Rural(*).

(*) (Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de mayo de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") La Comisión: La Comisión técnica permanente de análisis y calificación de fincas.

Lote para vivienda: Toda subdivisión realizada por el Instituto en el área destinada a centro de población de una finca adquirida para conformar un asentamiento campesino, o segregación dentro de una parcela, para la ubicación de una vivienda. El área para este tipo de terreno no excederá los mil metros cuadrados.

Lote: Es la modalidad de predio orientado a proporcionar a la población rural una alternativa de propiedad que sea suficiente para la construcción de vivienda, su tamaño debe ser inferior a 1.000 metros cuadrados, ubicado en el centro de población o como complemento a la parcela.

Parcela: Es la modalidad de predio orientado a proporcionar a la población rural una alternativa productiva suficiente para desarrollar actividades agroproductivas que propicien el mejoramiento socioeconómico de las familias. Su tamaño se determinará según las características agroecológicas del proyecto productivo y potencial de desarrollo de cada finca. Dentro del área de la parcela se autorizará la segregación de un lote para vivienda del campesino, con un área no mayor de mil metros, la cual estará sujeta a las mismas limitaciones del principal.

Período de prueba: Es el período establecido para que las personas adjudicatarias demuestren su interés y capacidad de hacer uso adecuado del predio asignado, de acuerdo con la normativa vigente, y hacerse acreedoras del título de propiedad y/o arriendo. Predios para otros usos: Son áreas de uso comunal, como apoyo a la población (plaza de deportes, escuelas, salón comunal, iglesias, Ebais, etc.) También se pueden utilizar para fines administrativos del Instituto, el área es variable de acuerdo con las necesidades, generalmente no excede los 10.000 metros cuadrados.

Propietaria y/o Propietario: Persona física o jurídica bajo cuyo nombre se encuentra inscrita, en el Registro Público de la Propiedad, una finca ofrecida en venta al Instituto.

Solicitante: Toda persona física o jurídica que haya presentado solicitud formal, utilizando los instrumentos y mecanismos establecidos en la normativa vigente, para que el Instituto le asigne un predio y/o arriendo.

El estudio será presentado a consideración de la Junta Directiva a más tardar el último día hábil del mes de noviembre del año que corresponda. Igualmente, con base en los informes que aporten las Direcciones Regionales, conforme a lo que establece el artículo 5º siguiente, se definirán las zonas rurales del país donde, por su realidad socioeconómica, sea necesaria una intervención, ya sea preventiva o correctiva, del Instituto.

• a)Tenencia y disponibilidad de tierras.
• b)Índice de desarrollo social (vivienda, educación y salud).
• c)Índices de empleo y desempleo.
• d)Presión por tierra. Para este efecto, cada Oficina Subregional debe llevar un registro de las personas que soliciten tierra, tanto individualmente como en grupos organizados. En dicho registro se deberá llevar un estricto orden cronológico de la presentación de las solicitudes para obtener una parcela. El registro debe mantenerse actualizado mediante la incorporación de los cambios ocurridos sea por disolución de grupos, retiro o inactividad de los solicitantes, satisfacción de la demanda, nuevas solicitudes presentadas o cualquier otra situación que afecte el grado de precisión de esta variable. Esta información se enviará semestralmente a la Dirección de Planificación Institucional y a la Jefatura del Departamento Formación de Asentamientos.
• e)Áreas prioritarias de acción acordadas en el seno del Comité Sectorial Regional Agropecuario, CSRA en coordinación con los gobiernos locales.
• f)Capacidad de Uso de los suelos y productividad, según actividades productivas.
• g)Normativa de Ordenamiento Territorial.
• h)Políticas de desarrollo rural para el sector agropecuario.
• i)Zonas rurales del país donde, su realidad socioeconómica, sea necesaria una intervención, ya sea preventiva o correctiva, del Instituto.

El documento a que se refiere este artículo seguirá la estructura y lineamientos que defina la Dirección de Planificación Institucional y será remitido a ésta, el último día hábil del mes de junio del año correspondiste para que inicie con la elaboración del Plan Operativo Institucional (POI).

En caso de que no se presenten ofertas y siendo actividad ordinaria del Instituto la compra de tierras, la Comisión Técnica de Compra de Tierras procederá a estudiar las ofertas que se encuentren en el banco de ofertas de que dispone el Instituto o aquellas que presenten grupos organizados con la finalidad de desarrollar un proyecto productivo viable.

(*) (Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de mayo de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo Rural")

De la Comisión Técnica

• a)Verificar que el expediente de cada finca contenga todos los documentos requeridos en este Reglamento.
• b)Realizar una visita a cada una de las fincas ofertadas las cuales obligatoriamente serán analizadas por la Comisión.
• c)Elaborar un acta de cada reunión efectuada, en los términos descritos en el artículo 10 de este Reglamento.
• d)Rendir un informe final, a modo de recomendación por cada finca, según lo establecido en el artículo 16 de este Reglamento, correspondiente a la comunicación del acuerdo.

• 1)El Director o Directora de Formación y Desarrollo de Asentamientos, quien fungirá como Presidente(a) de la Comisión.
• 2)El Jefe(a) del Departamento Formación de Asentamientos, quien fungirá como Secretaría Técnica.
• 3)El Coordinador(a) del Área de Estudios Agroeconómicos.
• 4)El Coordinador(a) del Área de Topografía.
• 5)El Jefe(a) del Departamento Servicios para el Desarrollo.
• 6)Un asesor legal, quien tendrá voz pero no voto, el cual deberá analizar legalmente el expediente de la compra de finca y emitir un informe escrito debidamente firmado, sobre la conformidad de la compra y del procedimiento con el ordenamiento jurídico.

El quórum se formará con la totalidad de sus miembros. De cada reunión se levantará el acta respectiva para lo cual se utilizará un libro de actas debidamente foliado y firmado por la persona a cargo de la Auditoría General Institucional. La trascripción de cada acta deberá ser firmada por el Secretario de la Comisión, para su posterior remisión a la Auditoría General Institucional. Las actas de la Comisión deberán contener un acuerdo por cada finca, con la estructura que defina la Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos, bajo coordinación de la Dirección de Planificación, así como la recomendación de la Comisión, misma que deberá ser firmada por todos los miembros de esta, sea que hayan votado favorable o desfavorablemente, siendo que, en todo caso deberá ser motivado el criterio esbozado por los miembros.

De la adquisición de tierras para la formación de asentamientos campesinos (parcelarios o de explotación comunal)

Asimismo, éste notificará y enviará copia de los documentos a la Dirección Regional respectiva para lo procedente.

Las ofertas para ser recibidas y poder proceder a realizar la inspección preliminar, deben presentarse de acuerdo al formato y contenido definido por el Departamento Formación de Asentamientos, adjuntándose los siguientes documentos:

• a)Oferta de venta por un plazo de 6 meses prorrogables, con la información solicitada completa y debidamente firmada por la persona propietaria o su representante legal, especificando el precio de oferta.
• b)Contener una descripción del uso actual, infraestructura interna y recursos naturales. Si la finca tiene más de un 20% de su área total cubierta de bosques, área de suelos de regeneración forestal y/ o protección (clases VII y VIII y la excepción de las condiciones especiales establecidas en las Tablas de Ponderación Definidas por la Junta Directiva y las áreas de protección, todas definidas en la Ley Forestal, con respecto al área total de la finca, sea superior a un 20% el propietario debe manifestar, en la opción de venta, si está anuente o no a renunciar al exceso de ese 20% para efectos de cobro, en cuyo caso el Instituto puede aceptar una proporción, individual o combinada, de las restricciones descritas en este inciso.
• c)Original de la certificación del Registro Público, o notarial, de la personería jurídica y fotocopia de la cédula jurídica y de documento de identificación cuando sea una persona física.
• d)Tres copias certificadas del plano catastrado, a escala real (es la escala original que indica el plano), del o las áreas ofrecidas en venta.
• e)Original de la certificación literal actualizada del Registro Público, o notarial conteniendo gravámenes y anotaciones de la o las propiedades ofrecidas en venta.
• f)Certificación de la Comisión Nacional Indígena -CONAI-, confirmando que el área no se encuentra afectada por sus programas Todo documento recibido por el Instituto debe tener un sello de recibido, en el cual se lea correctamente fecha y hora de recepción, oficina en que se presenta y funcionario que recibe la misma quien tendrá la obligación de verificar el cumplimiento de los requisitos señalados en este numeral.

El resultado de la inspección constará en un informe por escrito respetando el formato establecido por la Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos, bajo coordinación de la Dirección de Planificación.

• a)Inspeccionar y emitir la valoración preliminar sobre el potencial agronómico de la finca, comunicándola dentro de tercer día hábil al oferente.
• b)Elaborar el informe final de las fincas que resultaren con el potencial idóneo, según criterio técnico, para el desarrollo de actividades agropecuarias rentables y competitivas. Para esto, se contará con un plazo de quince días hábiles.
• c)Elaborar en un plazo de quince días hábiles, la propuesta del proyecto productivo, con el apoyo de los funcionarios de las instituciones del sector agropecuario, designados por el Comité Sectorial Regional Agropecuario (CSRA).
• d)Presentar el proyecto productivo al Comité Sectorial Regional Agropecuario (CSRA), para su conocimiento, recomendaciones y aval respectivo.

Las Direcciones Regionales mantendrán un archivo documental y electrónico de las ofertas recibidas. La Jefatura del Departamento Formación de Asentamientos, en su calidad de Secretaría Técnica de la Comisión, procederá a la apertura del respectivo expediente donde constarán, obligatoriamente, los documentos señalados tanto en el artículo 12 como los que a continuación se indica:

• a)Consulta a la Comisión Nacional de Emergencias, referente a si el inmueble bajo estudio se encuentra dentro de zonas de afectación parcial o total, por desastres naturales previsibles.
• b)Consulta al Concejo Municipal que corresponda, misma que deberá ser realizada por el Director Regional, indicando la afectación y posibles restricciones de uso, en el supuesto de que dicho cantón cuente con Plan Regulador de Uso del Suelo.
• c)Original de la oferta de venta al Instituto por un plazo mínimo de seis meses.
• d)Informe de la inspección preliminar del Director Regional, acompañado de la recomendación, expedida por el Comité Sectorial Regional Agropecuario.
• f)Copia de la Tabla de Ponderación aprobada por Junta Directiva.

• a)Estudio de Ubicación Cartográfica elaborado por el Área de Topografía, indicando si la finca está afectada por zona fronteriza, reservas indígenas, reservas forestales, reservas biológicas y otras e indicando la distancia de los asentamientos más cercanos.
• b)El Estudio de Suelos a nivel de semidetalle, destacando la descripción de las características agroecológicas, uso actual y capacidad de uso. La elaboración de este estudio será responsabilidad del personal técnico del Área de Estudios Agroeconómicos, sin embargo, el Instituto podrá autorizar al personal técnico, con entrenamiento especializado de las Sedes Regionales o contratar los servicios necesarios, para la realización de esos estudios y/o solicitar colaboración de profesionales especializados del Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria (INTA).

Cuando el nivel del estudio de suelos no permita definir claramente las características y potencialidad de la finca para el desarrollo de actividades agropecuarias, se procederá a realizar un estudio agrológico más profundo de manera que se pueda establecer, fehacientemente, la conveniencia de su adquisición desde la óptica de su potencial productivo.

• c)El Estudio de Avalúo realizado por personal técnico capacitado de las Sedes Regionales o del Área de Estudio Agroeconómicos del Instituto y optativamente, el realizado por la Dirección de Tributación Directa.
• d)Dictamen legal de la situación registral, elaborado por el abogado o abogada de la Dirección Regional, al cual se le adjuntará certificaciones del Registro Público, respetando el procedimiento de formulación/estructura y contenido técnico del informe definido por la Dirección de Asuntos Jurídicos.
• e)Informe del Departamento Financiero indicando la existencia de contenido presupuestario, así como el origen de los fondos para la compra de la finca, para lo cual formulará un procedimiento, estructura y contenido de este informe.

• a)Los especificados en el artículo 12.
• b)Los especificados en el artículo 14.
• c)Los informes finales de los estudios técnicos referidos en el artículo 15.
• d)El informe y recomendación enunciados en los numerales 4 y 13.

Posteriormente, asignará la puntuación correspondiente, de acuerdo con los criterios establecidos en la Tabla de Ponderación aprobada por Junta Directiva.

Los miembros de la Comisión están obligados a emitir su voto, sea positivo o negativo, debiendo dar la justificación pertinente para cada caso. Los resultados se consignarán en el acta respectiva conforme a los términos descritos en el artículo 10. La trascripción de dicha acta constituirá el informe final de la Comisión, el cual será firmado por sus miembros.

Aquellas fincas que no alcancen el puntaje mínimo establecido según los criterios definidos en el artículo 41 de este Reglamento, serán descalificadas, comunicándose así al oferente. El Departamento de Formación de Asentamientos llevará el registro respectivo.

la Presidencia Ejecutiva, para que esta dentro de tercer día, mediante un oficio de traslado, eleve al conocimiento de la Junta Directiva el supra citado informe para su estudio y aprobación correspondiente.

Si existieran diferencias de criterio entre los miembros de la Junta Directiva se devolverá el expediente a fin de que se aclaren.

Cuando la Junta Directiva acuerde no adquirir un bien determinado procederá a informar a la persona propietaria, ordenando el registro de dicho acto en el Departamento Formación de Asentamientos, así como el archivo del expediente administrativo. Si la resolución es positiva, se procederá como se regula en los artículos siguientes.

En esta negociación estará presente, la apoderada(o) generalísima(o) del Instituto, autorizado por la Junta Directiva, el Presidente de la Comisión de Adquisición de Fincas, el Director Regional respectivo, así como el Director Jurídico. Al iniciar el proceso de negociación, la apoderada(o) generalísima(o) del Instituto, advertirá a la persona propietaria que para todos los efectos, se somete a lo dispuesto en este Reglamento. En caso de no llegar las partes a un acuerdo satisfactorio, la Comisión Técnica comunicará a la Junta Directiva, quien tendrá la facultad de descartar las ofertas de venta que considere inaceptables o de acordar que se proceda a la la Ley de Expropiaciones Nº 7495 del 3 de mayo de 1995. Una vez concluida la negociación los representantes de la Administración presentes en ésta, levantará un acta que deberá contener lo siguiente:

• a)Día, hora y fecha de la reunión, personas presentes, para lo cual solicitarán los nombres y números de cédula indicando su relación laboral o bien su relación con los vendedores.
• b)Los términos de la negociación: información general de la persona propietaria, precio de oferta, precio establecido en el o los avalúos realizados, acuerdos establecidos con la persona propietaria o su representante legal, destacando el precio total acordado, forma de pago, disponibilidad de recursos y otros aspectos que sean relevantes.

• 1)Una parte considerativa, que abarcará los siguientes aspectos:

a. Indicación de que existe disponibilidad presupuestaria para la adquisición.

b. Indicación de que se tuvo a la vista el respectivo expediente con los documentos mencionados en los artículos 16, 18 y 19 del presente Reglamento.

c. Análisis de los antecedentes realizado por la Junta Directiva así como su conclusión y justificación para sustentar el acuerdo de compra.

• 2)Una parte dispositiva, que abarca los siguientes aspectos:

a. Descripción del inmueble (detallando los bienes incluidos).

b. Decisión de compra del inmueble descrito, destacando el precio total, el desglose de los valores unitarios y forma de pago acordada.

c. Autorización al notario o notaria para que confeccione la escritura de compra.

d. Autorización a la notaria o notario asignado para que determine y gestione la retención del monto correspondiente a los gastos de inscripción.

e. Orden al Departamento de Finanzas para que a través de su Área de Tesorería, efectúe la retención de dinero, según los términos establecidos en los artículos 24 y 25 de este Reglamento.

f. Orden al Departamento Formación de Asentamientos para que a través de su Área de Topografía, realice el levantamiento topográfico para la comprobación de la medida de la finca y el levantamiento de detalles.

g. Orden a la Dirección Regional para que a través de la Oficina Subregional correspondiente, proceda a la recepción del inmueble según lo dispuesto en el artículo 28 de este Reglamento.

h. Orden al Departamento Formación de Asentamientos para que, a través de la Dirección Regional correspondiente, bajo supervisión del Área de Selección de Familias, se efectúen los estudios de las personas solicitantes de tierra que podrían ocupar el inmueble adquirido (Estudio de Selección de Familias).

i. Orden a la Dirección Regional correspondiente, para que formule el estudio de Relación Tierra/Familia, con base al Proyecto Productivo presentado al Instituto y que sirvió de sustento para esta negociación, mismo que se rendirá dentro del plazo de treinta días hábiles.

j. Indicación expresa de que corresponde al vendedor pagar los gastos correspondientes de inscripción y traspaso.

k. Orden a la Dirección Regional correspondiente para que una vez asentados los adjudicatarios o arrendatarios proceda a tomar las medidas presupuestarias para desarrollar obras de infraestructura que faciliten el desarrollo de la finca adquirida, y declararlo como asentamiento prioritario en toda su atención, por el Sector Agropecuario.

Además, enviará copia a la Secretaría de la Comisión para que sea anexada al expediente. El informe se realizará de acuerdo al procedimiento, estructura y contenido técnico definidos por el Departamento Financiero.

Con este fin, la notaria o notario asignado, realizará las gestiones necesarias para el otorgamiento de la escritura, para lo cual contará con un estudio registral que se realizará ese mismo día. Firmada la escritura, la notaria o notario iniciará el proceso de inscripción, presentando la escritura ante el Registro Público, de ser posible el mismo día de su firma o en su defecto el día hábil siguiente. Asimismo, enviará una copia de ésta a la Secretaría de la Comisión. El trámite de inscripción se completará de acuerdo con los plazos establecidos en la reglamentación vigente. La Secretaría de la Comisión será responsable de darle seguimiento de inscripción ante el Registro Público.

Inscrito el documento, se remitirá el testimonio original a la Dirección de Asuntos Jurídicos para su archivo definitivo y una copia certificada a la Secretaría de la Comisión y al Área de Titulación.

Este pago consistirá en un monto igual al precio acordado entre el propietario y el Instituto, menos la cantidad de dinero necesaria para cubrir los gastos de inscripción y el monto de retención referido en el artículo 25.

La retención de dinero mencionada en el párrafo anterior, será de un 30% del precio acordado. El monto retenido será devuelto al vendedor luego de verificar la cabida del inmueble adquirido. Para esto se respetarán los plazos establecidos para cada caso, siempre que no surjan complicaciones, no imputables al Instituto, que impidan completar en forma expedita este proceso.

Las personas encargadas de las actividades notariales que no cumplan oportunamente con lo establecido en los artículos 24 y 25, serán excluidas, por resolución de la Junta Directiva, como posibles prestatarios de ese servicio sin responsabilidad alguna para el Instituto, previo informe de la Gerencia General.

El informe deberá señalar, en un plano, el perímetro de la propiedad, el área total correspondiente a dicho perímetro. Este informe será remitido a la Secretaría de la Comisión para los fines consiguientes.

La Dirección Regional remitirá el original del informe resultante a la Secretaría de la Comisión y así como copia del mismo a las Áreas de Tesorería y Contabilidad del Departamento Financiero. Para los efectos de lo dispuesto en este artículo se seguirá el procedimiento, la estructura y contenido técnico del informe definido por el Departamento Financiero de la Dirección Administrativa Financiera.

El Área de Tesorería enviará copias de los documentos de emisión de cheque de pago de la retención, y del cheque a la Secretaría de la Comisión para que consten en el expediente.

Utilizando como fundamento el proyecto productivo que sirvió de base para la adquisición, para lo cual contará con un plazo de treinta (30) días hábiles para entregar el estudio correspondiente a la Gerencia General, para que lo remita al conocimiento y aprobación de Junta Directiva, remitiendo a su vez copia a la Jefatura del Departamento Formación de Asentamientos, esta en su calidad de Secretaría Técnica de la Comisión, incorporará al expediente copia del estudio, que debe estar firmado por el profesional responsable y responder a los principios establecidos en el artículo 54 de la Ley 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas.

En el área de interés se señalarán todos los detalles como: caminos, quebradas, construcciones, áreas de protección, montañas, áreas parcelables, etc.

Quedará plasmado en un plano, el cual será remitido a la oficina Subregional correspondiente para su aprobación definitiva, la cual indicará su aceptación o en su defecto, las observaciones a realizar.

En casos especiales en donde las fincas requieran de obras para controlar problemas de erosión por pendientes pronunciadas, vientos fuertes y/o drenajes lentos, en el prediseño quedará plasmado las previstas para ubicar la infraestructura que sea necesaria. El diseño de la parcelación, será evaluada por la Unidad Ambiental especializada, con el propósito de garantizar el respeto de la normativa ambiental.

De la adquisición de tierras para solucionar conflictos de ocupación precaria

El acuerdo en ese sentido deberá de ser debidamente motivado y de manera escrita. Será de exclusivo criterio del Instituto ofrecer otras alternativas a las personas ocupantes, de modo que pueda solventarse su problema de tenencia de la tierra.

De los criterios para la calificación y selección de fincas

El sistema de calificación luego de aprobado por Junta Directiva entrará en vigencia el primer día hábil del mes de enero hasta el último día hábil del mes de diciembre.

A cada elemento se le asignará un valor relativo individual de tal manera que, una finca con características ideales resultará con una calificación de 100 puntos que estarían definidos por los valores máximos de cada elemento.

Asimismo, la escala de ponderación recomendada, señalará las condiciones mínimas que debe tener una finca para que su adquisición pueda ser considerada, siendo para todos los efectos que el puntaje mínimo no debe ser inferior a 58.0 puntos, de los cuales un mínimo de 15.75 puntos deben ser aportados por el elemento "Clases de Tierras". De igual forma, dicha escala de ponderación incluirá las condiciones o supuestos en que una finca debe ser descalificada. En caso de descalificación, ésta debe incluirse en la base de datos comunicándose, además, a la persona propietaria, para posteriormente proceder con el archivo del expediente.

San José, 30 de agosto del 2007.-Dirección de Formación y Desarrollo de Asentamientos.-José Agustín Villalobos Salazar, Director.

Se comisiona al Área de Contratación y Suministros para su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

Se comisiona a la Presidencia Ejecutiva remitir el presente Reglamento a la Contraloría General de la República.

Acuerdo aprobado por unanimidad.