Escazú Municipal Regulatory PlanPlan Regulador de la Municipalidad de Escazú

....................................................................... .................................................................................................... ............................. 15

2.1. Objectives. .................................................................................... .................................................................................................... ...................................................... 16

................................................... ................................................................................ 18

............................................................. .................................................................................................... ....... 19 4.1. Application. ................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 19 4.2. Modification. ................................................................................. .................................................................................................... .........................................................................20 4.3. Flexibility of zoning limits. .................................................. .................................................................................................... .............20 4.4. Incentives. ................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 21 4.4.1. General provisions on incentives. ............................................... ............................................................................................... 21 4.4.2. Flexibility of requirements. .......................................................... .................................................................................................... .............................. 21 4.4.3. The forgiveness of the immovable property tax. ............................................ .....................................................................23 4.4.4. Transfer of part of the property for public use and enjoyment. ...............................................................................................23 4.4.5. Incentives for Project Plan ................................................................ .................................................................................................... ...........................23

5.1. Construction license (permiso) and municipal responsibility. ...................................................................................... 24 5.2. Certificate of land use (uso del suelo). .................................................................. .................................................................................................... ........................................25 5.3. Approval (visado) of cadastral plans. ................................................................. .................................................................................................... ................................25 5.3.1. Objectives of the municipal approval (visado municipal) of cadastral plans. ....................................... ...................................................................25 5.3.2. Requirements to request the approval (visado) of cadastral plans .................................................................................................25 5.3.3 Information the plan to be approved (visar) must show .............................................. ............................................................................. 26 5.3.4 Reasons for denial of the municipal approval (visado municipal) .................................................. ..................................................................................... 27 5.3.5 Special cases of exception................................................................. .................................................................................................... ............... 28 5.3.6 Expiration of the municipal approval (visado municipal) ............................................................... .................................................................................................... .............. 29 5.4 Permit for minor construction work ................................................................ .................................................................................................... 29 5.5. Permit for major construction work. ...................................................... ................................................................................................. 30 5.6. Permit for installation of mechanical rides. ................................................. ..............................................................................................31 5.7. Permit for demolition. ...................................................................... .................................................................................................... ...............................................31 5.8. Workers' compensation insurance policy (póliza de riesgos de trabajo). ................................................................. .................................................................................................... ........................................32 5.9. Permit for earthworks (movimiento de tierra).............................................................. .................................................................................................... .....................32 5.10. Environmental impact assessment (evaluación del impacto ambiental). ............................................................ .................................................................................................... .................. 33 5.11. Validity of certificates and permits. ......................................................... .................................................................................................... .................... 33 5.12. Resolution timeframe........................................................................... .................................................................................................... .......................................................... 34 5.13. Construction work schedule. ......................................................... .................................................................................................... .................. 34 5.14. Nuisance to third parties. ........................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 34 5.15. Special requirements for residential developments (urbanizaciones) and condominiums. ..................................... ................................................................ 34 5.16. Potential hazards. ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 35 5.17. Professional responsibility. ................................................................. .................................................................................................... ................................... 35

.................................................................. .................................................................................................... .............. 36 6.1. Powers and penalties. ....................................................................... .................................................................................................... .................................................. 36 6.2. Infractions. ................................................................................. .................................................................................................... ............................................................................ 36 6.3. Procedures. ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 36 6.4. License (patente) for construction companies. .......................................................... .................................................................................................... ............ 37 6.5. Remedies (recursos)....................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................... 37 Chapter II. Land-Use Zoning Regulation. .............................................................................................. 39

7.1. Residential zones. .......................................................................... .................................................................................................... ............................................................ 39 7.2. Commerce and services zones.................................................................. .................................................................................................... ................................ 39 7.3. Mixed Small Industry and Commerce Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio, ZMPIC). ........................................... ........................................................................... 39 7.4. Parks and Community Facilities Zone (Zona de Parques y Facilidades Comunales, ZP). ................................................. ........................................................................................... 39 7.5. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA). ....................................................... .................................................................................................... .... 39 7.6. Special protection and control zones. ....................................................... .................................................................................................... ........... 39 7.7. Zones for tall buildings (edificaciones en altura). ........................................................... .................................................................................................... ...................... 39 7.8. Boundaries between zones ........................................................................... .................................................................................................... ............................................................. 39

8.1. Conforming uses (usos conformes). ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 40 8.2. Non-conforming uses (usos no conformes) ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 40 8.3. Conditional uses (usos condicionales) ............................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 40 8.4. Uses not specified as conforming, conditional, and non-conforming uses ....................................................... 41

9.1. Minimum frontage. ................................................................................ .................................................................................................... ............................................................................ 41 9.2. Minimum area. ............................................................................ .................................................................................................... ................................................................. 41 9.3. Maximum height. ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................ 41 9.4. Maximum coverage. ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 42 9.5. Setbacks (retiros). ...................................................................................... .................................................................................................... ........................................................................................... 42 9.5.1. The front setback or front yard (ant ejardín)............................................................... .................................................................................................... .................................... 42 9.5.2. Side setbacks (retiros laterales) ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 43 9.5.3. Rear setback (retiro posterior) ............................................................................ .................................................................................................... ............................................................ 43 9.6. Densities..................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................ 44 9.6.1. Zone IFA I-A ................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................... 45 9.6.2. Zone IFA I-B ................................................................................ .................................................................................................... ................................................................... 46 9.6.3. Zone IFA II-A ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 46 9.6.4. Zone IFA II-B ............................................................................... .................................................................................................... ....................................................................47 9.6.5. Zone IFA II- C................................................................................................... .................................................................................................... ...............................................47 9.6.6. Zone IFA II- E................................................................................................... .................................................................................................... .................................................47 9.6.7. Zone IFA II-F ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................... 48 9.6.8. Zone IFA II-G ............................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 48 9.6.9. Zone IFA III-A .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................. 48 9.6.10. Zone IFA III-B ............................................................................. .................................................................................................... ................................................................ 49 9.6.11. Zone IFA III-C ............................................................................. .................................................................................................... ................................................................... 49

11.1. Connected or complementary uses to housing .................................................... ................................................................................................ 50 11.2. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD). ....................................................... .................................................................................................... ...............51 11.2.1. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... ...........................................................................52 11.2.2. Setbacks (retiros) .................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................52 11.2.3. Conforming uses (usos conformes) ............................................................................. .................................................................................................... ........................................................52 11.2.4. Conditional uses (usos condicionales). ........................................................................ .................................................................................................... ..................................................52 11.2.5. Non-conforming uses (usos no conformes)........................................................................... .................................................................................................... ................................................52 11.3. Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial Media Densidad, ZRMD). ...................................................... .................................................................................................... .... 53 11.3.1. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 53 11.3.2. Setbacks (retiros) .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 53 11.3.3. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 53 11.3.4. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................. 53 11.3.5. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... ................................................ 54 11.4. Medium-High Density Residential Zone (Zona Residencial Media Alta Densidad, ZRMAD). ................................................ ........................................................................................... 55 11.4.1. Requirements:................................................................................. .................................................................................................... .......................................................................... 55 11.4.2. Setbacks (Retiros)..................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 55 11.4.3. Conforming uses: ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 55 11.4.4. Conditional uses: ........................................................................ .................................................................................................... ................................................. 55 11.4.5. Non-conforming uses: ......................................................................... .................................................................................................... ................................................ 55 11.5. High-Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD). ....................................................... .................................................................................................... ............. 56 11.5.1. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 56 11.5.2. Setbacks (Retiros) .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 56 11.5.3. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 56 11.5.4. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... .................................................. 57 11.5.5. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... ............................................... 58 11.6. High-High Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta-Alta Densidad, ZRAAD). .............................................. .......................................................................................... 58 11.6.1. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 59 11.7. Height restriction on lands adjacent to diplomatic headquarters. ................................................................................ 60

......................................................... ................................................................................................60 12.1. Classification. ............................................................................... .................................................................................................... ........................................................................... 60 12.2. Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL). ............................................................... .................................................................................................... ................................ 61 12.2.1. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................... 61 12.2.2. Setbacks (Retiros). ................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................. 61 12.2.3. Parking. .......................................................................... .................................................................................................... ................................................... 62 12.2.4. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 62 12.2.5. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................ 62 12.2.6. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 63 12.3. Specific Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP). .............................................................. .................................................................................................... ........................ 63 12.3.1. Specific Commerce Zone Escazú Center (Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú, ZCPCE). ......................................... .............................................................. 63 Parking: .................................................................................. .................................................................................................... ............................................................. 64 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 64 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 64 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 64 12.3.2. Specific Commerce Zone San Antonio Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA). ................................................................................ 64 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 65 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 65 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 65 12.3.3. Specific Commerce Zone San Rafael Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael, ZCPCSR). .................................................................................... 65 12.3.4. Specific Commerce Zone Multiplaza (Zona de Comercio Puntual Multiplaza, ZCPM). ................................................ .................................................................................. 65 Requirements: ........................................................................................ .................................................................................................... ................................................................................. 66 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 66 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 66 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 66 12.3.5 Specific Commerce Zone Trejos Montealegre (Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre, ZCPTM). ............................................................................................... 66 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 66 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 67 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 67 12.4. Cemetery ................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................ 67 12.5 Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS). ...................................... ........................................................................... 67 12.5.1. Requirements: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................................... 67 12.5.2. Conforming uses ............................................................................. .................................................................................................... ..................................................... 69 12.5.3. Conditional uses ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 69 12.5.4. Non-conforming uses .......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 70

13.1. Requirements ................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................. 70 13.2. Setbacks (Retiros). ..................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................................ 71 13.3. Conforming uses. .............................................................................. .................................................................................................... ................................................................... 71 Annex. Conforming industrial uses. ................................................................ .................................................................................................... ....................... 71 13.4. Conditional uses. .......................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 73 13.5. Non-conforming uses. ........................................................................... .................................................................................................... ......................................................... 73

14.1. Definition. .................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................................74 14.2. Parks and community facilities area. ..................................................... .................................................................................................... ...74 14.3. Complementary services. ................................................................... .................................................................................................... ........................................74 14.4. Second-level Comprehensive Health Unit. ................................................... .................................................................................................... .....74 14.5. Technical Vocational High School. .................................................................. .................................................................................................... ................................... 75 14.6. Land swap for taxes. .............................................................. .................................................................................................... ............................ 75 14.7. Definition of urban quadrants. ............................................................ .................................................................................................... ....................... 75 14.7.1. Escazú urban quadrant ................................................................. .................................................................................................... ...................... 75 14.7.2. San Rafael urban quadrant ............................................................. .................................................................................................... ........... 75 14.7.3. San Antonio urban quadrant ............................................................ .................................................................................................... ........ 75

15.1. Requirements ................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................... 76 15.2. Conforming uses ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 77 15.3. Conditional uses: .......................................................................... .................................................................................................... ............................................................ 77 15.4. Non-conforming uses: ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 77

16.1. Definition. .................................................................................. .................................................................................................... ..................................................................................... 78 16.2. Cerros de Escazú Protection Zone (Zona de Protección de los Cerros de Escazú, ZPCE)............................................. ................................................................................. 78 16.2.1. Definition.................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................... 78 16.2.2. Requirements. ................................................................................ .................................................................................................... .................................................................... 80 16.2.3. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 82 16.2.4. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................ 82 16.2.5. Prohibited uses. ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................ 82 16.2.6. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 82 16.2.7. Incentives. ................................................................................ .................................................................................................... ...................................................................... 83 16.2.8. Special Commission for the Cerros de Escazú Protection Zone. ............................................................................... 83 16.2.9. Transitional provisions. .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................... 84 16.3. Water Sources and Riverbanks Protection Zone (Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas, ZPFAR). .................................................................................................... 84 16.3.1. Definition. ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................................... 84 16.3.2. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ..................................................... 85 16.3.3. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 85 16.3.4. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 86 16.3.5. General requirements. ...................................................................... .................................................................................................... ........................................... 86 16.3.6. Incentives. ................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................... 86 16.4. Special control zones for vulnerable areas................................................ .......................................................................................... 87 16.4.1. Alto Carrizal Special Control Zone (Zona de Control Especial Alto Carrizal, ZCEAC). ............................................ ..................................................................................... 87 Requirements: ........................................................................................ .................................................................................................... .................................................................................. 87 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... .................................................................88 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... ..........................................................88 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... .........................................................88 16.4.2. Bello Horizonte Special Control Zone (Zona de Control Especial Bello Horizonte, ZCEBH). .......................................... ..............................................................................88 Requirements: ........................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................................88 Conforming uses: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 89 Conditional uses: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 89 Non-conforming uses: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 89 16.5. Special control zone for heritage areas. ...................................... ....................................................................... 89 16.5.1. Definition ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................................ 89 16.5.2. Additional requirements to the general requirements .......................................... ............................................................................... 90 16.5.3. Special interest zone of heritage value for the Escazú urban quadrant. .................. 91 16.5.4 Escazú Center Urban Rescue Commission ................................................. ............................................................................ 92 16.5.5. Heritage Advisory Committee ............................................................ .................................................................................................... ............. 93 16.6. Río Tiribí Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribí, ZCERT). ................................................. .................................................................................................... ....... 93 16.6.1. Definition: ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................ 93 16.6.2. Objectives: ................................................................................. .................................................................................................... ...................................................................... 93 16.6.3. Requirements: ................................................................................ .................................................................................................... ...................................................................... 93 16.6.4. Conforming uses: ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 94 16.6.5. Conditional uses: ........................................................................ .................................................................................................... ............................................... 94 16.6.6. Non-conforming uses: ......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 95 16.7. Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC). ....................................................................................... 95 16.7.1. Definition ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................... 95 16.7.2. Requirements ................................................................................. .................................................................................................... ....................................................................... 95 16.7.3. Conforming uses. ............................................................................ .................................................................................................... ..................................................... 95 16.7.4. Conditional uses. ........................................................................ .................................................................................................... ............................................... 95 16.7.5. Non-conforming uses. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 95 16.8. Urban renewal. ........................................................................... .................................................................................................... ..................................................... 95 16.8.1. Slum eradication. .................................................................. .................................................................................................... .................................... 95 16.8.2. Hydraulic and sanitary engineering of the canton. .............................................. .............................................................................................. 96

17.1. Definition.................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 97 17.2. Reforestation of wild areas. ........................................................... .................................................................................................... ............................ 97 17.3. Reforestation of riverbanks and watershed protection. ............................................ ................................................................................... 97 17.4. Reforestation of main roads............................................................. .................................................................................................... ........................... 97 17.5. Urban parks. ............................................................................. .................................................................................................... .............................................................. 98

18.1. Incentives ................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................... 99 18.2. Requirements. .................................................................................. .................................................................................................... ................................................................................. 99 Chapter III. Roadway Regulations ............................................................... ................................................................................... 100

......................................................... ........................................................................................... 100

21.1. National primary highways .............................................................. .................................................................................................... ........................... 101 21.2. National secondary highways ............................................................ .................................................................................................... ................. 101 21.3. National tertiary highways.............................................................. .................................................................................................... .......................... 101

22.1. Neighborhood roads. ........................................................................... .................................................................................................... ....................................................... 102 22.1.1. Rural road................................................................................ .................................................................................................... ............................................................ 102 22.1.2. Primary street ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 102 22.2. Local streets. .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................... 102 22.2.1. Urban street ............................................................................... .................................................................................................... .......................................................... 102 22.3. Other roads. ............................................................................... .................................................................................................... ............................................................... 102 22.3.1. Secondary street ........................................................................... .................................................................................................... ................................................. 102 22.3.2. Tertiary street ............................................................................ .................................................................................................... ........................................................ 102 22.3.3. Restricted-use street ................................................................... .................................................................................................... ................................ 103 22.4. Definitions.................................................................................. .................................................................................................... ...................................................................... 103 22.4.1. Right-of-way ............................................................................. .................................................................................................... .................................................... 103 22.4.2. Road reserve ............................................................................. .................................................................................................... ........................................................... 103 22.4.3. Roadway .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 103 22.4.4. Sidewalk ...................................................................................... .................................................................................................... ........................................................................ 103 22.4.5. Tree-lined promenade (Alameda) .................................................................................... .................................................................................................... ............................................................... 103 22.5. Scope ...................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................. 103

23.1. Urban easements (servidumbres) or exceptional access for residential use .................................................................... 104 23.2. Agricultural easements (servidumbres) ....................................................................... .................................................................................................... ........................................ 106

26.1. Definition ................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................... 107 26.2. Number of spaces and design standards ........................................................ ................................................................................................. 107 26.3. Front parking lots ................................................................... .................................................................................................... .................................. 107 26.4. Design of parking lots on primary roads ................................................. ........................................................................................ 108 26.5. Number of parking spaces per activity .................................................................................................. 108

.......................................................... ............................................................................................... 109 27.1. Ownership of roads......................................................................... .................................................................................................... ................................................. 109 27.2. Occupation of public roads. ................................................................. .................................................................................................... .............................. 109

.............................................................. .................................................................................................... ...... 109 28.1. Fences on vacant lots ...................................................................... .................................................................................................... ............................................. 109 28.2. Sidewalks ....................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................. 109 28.3. Pedestrian crossings ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 110 28.4. Steps in public spaces .................................................................. .................................................................................................... .............................. 110 28.5. Safety barriers ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 110 28.6. Billboards and railings .............................................................................. .................................................................................................... ..................................................................... 110 28.7. Tree planting on streets and urban furniture ............................................... .............................................................................................. 110 28.8. Pavement breaking .......................................................................... .................................................................................................... .................................................... 111 28.9. Temporary installations, materials, and debris on the road .............................................................................................. 111 28.10. Gutters and downspouts ........................................................................... .................................................................................................... ....................................................... 111 28.11. Height of elements projecting from the building line ................................................................................................ 111 28.12. Eaves, marquees, and awnings ................................................................ .................................................................................................... ..................................... 111 Chapter IV. Installation of Outdoor Advertising .................................................... ........................................................................ 112

........................................................................ .................................................................................................... ............................ 114

Chapter V. Transitory Provisions ........................................................................... .................................................................................................... ...... 120

121

Chapter VI. Glossary .............................................................................. .................................................................................................... ............ 122

........................................................... .................................................................................................... . 122

Annexes.............................................................................................. .................................................................................................... ............................... 129 Construction and Urbanistic Parameters Sheet ................................................... .......................................................................... 129 This Municipal Regulation has been reproduced due to a technical error, by means of an ERRATA, published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005, which establishes that it should read as follows:

"The Municipal Council of the canton of Escazú, in its extraordinary session No. 59, record No. 199, held on Friday, December 17, of the year two thousand four, agreed: Agreement AC-693-04: "1.-The entire population of the canton of Escazú is aware of the need for a land-use plan (plan de ordenamiento territorial), in accordance with environmental, road access, and landscape requirements.

2.-The protection of natural resources is everyone's task, not just that of the Local Government; water resources, air, and the environment in general are tangible assets, which all citizens have the right to enjoy, of course, to the extent that we do not violate those of others.

3.-Local planning is recognized by law to Municipal Corporations, which are obligated by it to ensure the enjoyment of a healthy and ecologically balanced environment, according to the doctrine of Article 50 of the Political Constitution.

4.-The Municipality of Escazú, in the past, made several attempts to implement a Regulatory Plan (Plan Regulador) in the canton; however, it was not possible for various reasons, which has caused a delay in the necessary regulations to organize the territory that is the seat of the Local Government and home to all residents of Escazú, without distinction of gender.

5.-The Municipal Council, by means of agreement AC-218-03 of ordinary session No. 54 of May 12, 2003, appointed, in accordance with Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the Regulatory Plan Working Commission, with the purpose of preparing the Regulatory Plan for the canton of Escazú.

6.-This Commission, in accordance with Article 83 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), has been constituted as a deconcentrated organ of the Administration, and therefore has autonomy regarding the resolution of matters brought to its attention, and consequently the responsibility for its actions to that effect and for everything concerning its mission.

7.-Said Commission is called upon not only to prepare the Regulatory Plan, but also to apply it once it comes into force, after being approved by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, and formally adopted by the Municipality of the canton by agreement of the Municipal Council.

8.-By means of agreement AC-151-04 of ordinary session No. 100 of March 29, 2004, published in La Gaceta No. 68 of April 6, 2004, the public hearing indicated in Article 17 of the Urban Planning Law was convened. It was held on May 15, 2004.

9.-By means of agreement AC-570-04 of extraordinary session No. 54 of October 7, 2004, the Municipal Council agreed to forward to the Urbanism Directorate of the INVU the Regulatory Plan document presented by the Regulatory Plan Working Commission, on October 7 of this year, so that it could proceed, in accordance with the law, to the approval or rejection of the proposed project for the Regulatory Plan that was being sent to it, making the pertinent recommendations, suggestions, or requirements.

10.-In accordance with subsection 3) of Article 7 of the Urban Planning Law, it is the responsibility of the Urbanism Directorate of the INVU, "To advise and provide assistance to municipalities and other public bodies dedicated to planning, in everything conducive to the establishment or promotion of that discipline;". The foregoing means that it is to that Directorate that the law has entrusted the technical advice and assistance to municipalities, making it co-responsible for the best and most accurate development of local planning, and more specifically with the Regulatory Plans. For its part, subsection 4) of Article 8 of the Urban Planning Law orders the Urbanism Directorate, in association with the Planning Office (now the Ministry of Planning), to "Resolve and reconcile, in association with the Planning Office, the inconsistencies noted in the National Urban Development Plan, or between projects proposed by different institutions and agencies, informing the correlated entities of such incompatibilities along with the case's recommendations." The underlining is not from the original text. Article 9 of the Urban Planning Law states: "The local advice and assistance enunciated in subsection 3) of Article 7 shall comprise the collaboration of the aforementioned Directorate with a view to the following: 1.-Prepare, apply, and modify the Regulatory Plan and its regulations; 2.-Study and recommend improvements to the administrative systems and resources of the municipalities, with the aim of enabling greater development of local planning programs; and 3.-Propose cooperative financing projects to municipalities, aimed at carrying out improvements of special significance that promote the application of the regulatory plans. Finally, in relation to the powers and responsibilities of the Urbanism Directorate, Article 10 of the Urban Planning Law, to the extent pertinent, states: "The following also correspond to the Urbanism Directorate, within the control functions assigned to it by subsection 4) of Article 7: 1.-Review and approve regulatory plans and their regulations, before their adoption by the municipalities; (.)" The underlining is not from the original. 11. By means of official note No. PUC-D-1712-2004, dated December 16, 2004, signed by Arch. Francisco Mora Protti, acting director of Urbanism, the Municipal Secretary, Mr. Manuel Sandí Solís, is informed of the approval of the Regulatory Plan of the canton of Escazú, with the exception of the content of Article 5.12, considering that the deadlines stipulated therein are not realistic. As there is no other indication, it is understood that this is the only thing not approved by said Directorate. Therefore, a motion is made: "It is agreed: Based on the provisions of Articles 11 and 169 of the Political Constitution, 11 of the General Law of Public Administration, 7, 8, 9, 10, 15, 17, 59, and 60 of the Urban Planning Law No. 4240, of November 11, 1968, and official note PU-C-D-1712-2004, from the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, the formal adoption of the Regulatory Plan for the canton of Escazú, as approved by the Urbanism Directorate of the INVU. Publish in the Official Gazette La Gaceta the notice of the adoption made by the Municipal Council in this agreement, and the document. The Regulatory Plan takes effect from the indicated publication." Firm Agreement.

The Municipality of Escazú, hereinafter referred to as the Municipality, in exercise of the powers granted by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240, of October 15, 1968, and its amendments, in Articles 15, 19, and following and concordant; as well as the Municipal Code, Law No. 7794, of April 30, 1998, and its amendments, in Article 4, and following and concordant, enacts this Regulatory Plan (Plan Regulador) of the canton of Escazú, hereinafter called the Regulatory Plan.

The Regulatory Plan is implemented in accordance with the provisions of Article 17 of the Urban Planning Law. The procedure is described below:

• a)A public hearing was convened through the Official Gazette La Gaceta, No. 68 of April 6, 2004. Said hearing was held on May 15, 2004, at the República de Venezuela School, where the readjustment project for the San Rafael district and the inconsistencies found in a previous publication were made known, which are detailed within the proposed regulations and their corresponding maps, along with the verbal and written observations made by interested parties.
• b)Approval was obtained from the National Institute of Housing and Urbanism.
• c)The Municipal Council agreed to the formal adoption of its regulations, by an absolute majority of votes, in extraordinary session No. 59, held on December 17, 2004, according to agreement No. AC-693-04.
• d)This Regulation is published in the Official Gazette La Gaceta and the agreement for the adoption and entry into force of the Regulatory Plan is reported as of that same date, unless the cases mentioned in Chapter V on Transitory Provisions arise.

The Plan aims to conceptually maintain and emphasize the residential vocation of the canton, preserving and reinforcing the ecological zones in the Cerros de Escazú and the cultural spaces and constructions that give it particular characteristics. In addition, commercial areas on primary roads are regulated.

The conforming use for housing and uses related to it that lead to consolidating said use are prioritized, promoting the quality of residential life in an integral manner with the urban aspects, services, and amenities that must comprise it, avoiding the mix of uses unrelated to residential zones. Therefore, conflicting commercial uses that cannot keep potential nuisances within their property are confined to areas that, due to their location, do not disturb the inhabitants of residential areas.

The foregoing precepts were the justification for the Local Government, as a first stage of an adjustment to the regulatory plan at the cantonal level, but regarding this new update, it will focus solely on the jurisdiction of the San Rafael district, with the purpose of fostering its residential-commercial vocation, establishing related activities on the roads (primary, secondary, and tertiary) that make up its road network, seeking to generate new sources of local income that would improve the quality of life for both new residents and the vast majority of property owners; through the integration of the multiplicity of complementary urban aspects, to promote short trips that allow satisfying their basic needs within their same locality, but always avoiding the mix of uses not compatible with residential zones. The regulatory basis for this new partial proposal comes from the current Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), Article 55, which establishes the minimum areas required for commercial or private services in residential use projects.

On the other hand, intensive industrial use is ruled out in the canton, and only the industrial zone in Guachipelín, created by the Plan GAM, will be consolidated, with light industry or complementary uses such as small rental warehouses, storage warehouses, and similar, in addition to commerce and services.

2.1. Objectives.

The efficiency of the Escazú Regulatory Plan lies in its relationship with the rest of national planning, of which it is a part. This plan must be generated and implemented in such a way as to allow each governmental level (central, decentralized entities, and local) to retain its scope of competence. This can be achieved by acting in coordination with the rest of the decision-making bodies and the local government, for the regulation and planning of human settlements.

The Regulatory Plan becomes a principal instrument for coordinating national and local public action, in addition to guiding private action, both in short-term attention and in space and development forecasts over a medium and long period.

The Regulatory Plan has the following fundamental objectives:

• a)To adapt urban and rural land uses to current and foreseeable needs.
• b)To reconcile urban development with both land availability and the existence and possibilities of infrastructure supply.
• c)To anticipate the requirements for housing, infrastructure, and urban facilities derived from the size and functions foreseen for each population zone, based on the policies established by the regional plans Plan GAM-82 through Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Plan GAM 2013-2030 through Decreto Ejecutivo N° 38334-PLANMINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG, and the Municipal Council.

The Land-Use Zoning area has the following objectives:

• a)To delimit the field of development possibilities for the different zones of the canton, based on the guidelines of the desired territorial planning and the specific characteristics of each population center.
• b)To implement comprehensive planning of the cantonal urban structure, wherein two planning policies are distinguished, namely:

Consolidation policy:

Applies to population centers or urban and rural systems that, due to their level of development action, only require planning of their basic structure to prevent the negative effects of population concentration and urban activities, without affecting their current dynamics.

Regulation policy:

Applies to population centers or urban and rural systems, with the purpose of reducing the current intensity of uses and purposes, promotion actions, and priority activities and services.

The road regulation area proposes the following:

• a)To define a road system that contributes to urban and rural planning.
• b)To improve the interaction between populated centers and urban and rural systems to strengthen their complementarity and development links.
• c)To promote a road hierarchy that allows establishing improvements in land use, based on population growth and development activities.
• d)To restrict the transit of heavy cargo vehicles circulating within residential zones.
• e)To improve the population's access to centers for development activities and public services.
• f)To promote the expansion of both the canton's feeder road networks and local roads.
• g)To improve the connection between the different zones of the canton and the rest of the Gran Área Metropolitana, and among its own urban and rural systems.

Regarding the administration of the canton's development, the objective is to design an information system to facilitate municipal management in the growth and development process that allows:

• a)Supporting its territorial planning systems and the decision-making process.
• b)Strengthening its own administration.
• c)Facilitating the control, evaluation, and monitoring of cantonal development management.
• d)Providing a technical tool for strategic planning and the formulation and reformulation of growth and development plans.
• e)Providing clear regulations on requirements, incentives, procedures, and responsibilities regarding land use, construction, and urbanization.

The Regulatory Plan is composed of:

• a)The maps published with this document; that is: the "Zoning, Road Network, and Environmental Fragility Indices" map, as well as the "Districts" map.
• b)The Regulations for Land-Use Zoning, Official Map, Road Network, and Outdoor Advertising, plus others that are incorporated from their revisions.
• c)The studies that support the Plan and describe the physical-territorial, economic, and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the future, which will be available to the public for consultation at the municipality's headquarters.
• d)The supplementary regulations issued by the INVU as stipulated in Ley 4240, Transitorio II, corresponding to the Construction, Subdivision, and Urbanization Regulations, Urban Renewal, and other national, regional, and local regulations.

The Regulatory Plan is mandatory for all persons, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the territory of the canton of Escazú. This Local Plan supplements the text that the Regional Plan of the Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, of May 18, 1982, and No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, scope No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997) designated for the canton of Escazú.

Likewise, due to the update of the previous regulations, this Regulatory Plan Regulation replaces the regulations for the Installation of Outdoor Advertising in the canton of Escazú (Scope No. 36 to La Gaceta No. 100 of 05/25/01).

Supplementarily, and as previously mentioned, for matters not expressly regulated by this Plan, the norms and regulations of national and regional rank, consistent with the current urban planning legislation, apply. However, they should preferably be analyzed within the Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan together with the Planning and Urban Control Process of the Municipality. Previous agreements of the Municipal Council of the Canton of Escazú that oppose this new version of the Regulatory Plan are repealed.

4.1. Application.

The administration and application of the Regulatory Plan will be the responsibility of the municipal administrative units related to the matters regulated by the regulations, especially the Planning and Urban Control Process and the Municipal Office of the Regulatory Plan.

The design of any public or private building intended for user service must comply with the regulations set forth in Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad in Costa Rica. Likewise, the observance of this regulation is recommended for all other types of projects.

For obtaining the license, a construction tax will be charged, which will be used for the purposes described in the Ley de Planificación Urbana. This tax corresponds to 1% of the value of constructions, condominiums, subdivisions for urban planning purposes, and urbanizations. In cases of social interest projects, up to 0.5% of their value will be charged.

Government entities that execute works will not pay construction tax; however, they must carry out the corresponding procedures before the Municipality, so that coordination is established between it and said entities. In this way, the characteristics of the work can be made compatible with the potential of the urban infrastructure and its maintenance.

Municipal licenses will always safeguard the rights of third parties. The owner and the responsible professional will be responsible for the estimated data in the project, as well as the structural and architectural characteristics of the interior of the work. The Municipality will monitor compliance with the requirements of the Regulatory Plan, such as: land use, density, alignments, levels, heights, coverage, minimum lot frontages and areas, among others.

No construction permit will be authorized on a property line if it does not comply with the right-of-way proposed by the Road Regulation of this Plan, unless it involves an existing work declared of heritage interest, at the local, regional, or national level.

Once the start of the procedure is authorized and the documentation to request the construction permit is submitted, as well as other procedures such as approvals, land uses, sign licenses, the interested party will have ninety calendar days to withdraw the documents; after this period, the application and even the submitted construction plans will be removed from the municipal archives.

To proceed with the removal of the documents, once the established period of ninety days has expired, the complete file will be officially sent to the Central Archive, reporting the situation and requesting its removal. Said communication will include the name of the owner or applicant, the type of application, the procedure number, the entry date, and the status. The Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan will monitor the correct application of the norms, exceptions, incentives, and sanctions that the regulations dictate or authorize. In the case of the implementation of the Commission, it must be formed in accordance with articles 59 and 60 of the Ley de Planificación Urbana, by council members, interested residents, and administrative staff officials, with a maximum of seven people in total.

Said Commission or Office may form, together with residents and experts in the field, Advisory Committees for specific areas, such as architectural, cultural, and environmental heritage.

The Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan, on its own, at the request of canton residents, or by initiative of the Municipal Council, will analyze all updates and revisions to the original document that are necessary as the years pass, in order to keep the Plan updated.

4.2. Modification.

For the modification, suspension, or total or partial repeal of the Regulatory Plan, the requirements indicated in article 17 of the Ley de Planificación Urbana must be observed.

Except for the inclusion of new roads and public properties in the Official Map, along with their respective list, only for urban development projects processed and approved before the APC system of the CFIA, and subdivisions for urban planning purposes endorsed by the INVU and the Municipality.

4.3. Flexibility of zoning limits.

Variation of requirements may be permitted, but always respecting what refers to zones under environmental or anthropic risk and the environmental variable, of this Regulatory Plan in the following cases:

• a)When the case corresponds to a governmental management project categorized as an emergency, or of social interest, and/or public interest at the local, regional, or national level.
• b)For the development of urban renewal projects, to conserve, rehabilitate, or remodel defective, deteriorated, or decaying urban areas, taking into account inconvenient parceling or building, lack of community services and facilities, or any other condition adverse to general safety, health, and well-being.

It will be the competence of the Municipal Council, together with the Local Regulatory Plan Commission, to analyze in the above cases the possibility of varying the requirements, by a maximum of up to an additional twenty-five percent, provided that the required infrastructure exists or is included within the project, and areas designated for public use cannot be reduced.

4.4. Incentives.

In cases of commercial, residential, or mixed-use multifunctional building projects that provide extra public use space such as plazas, small squares, covered arcades, and in general space dedicated to pedestrian public urban use, for each square meter left for public pedestrian use, an additional buildable area will be permitted, which may be projected vertically, provided it does not exceed the maximum height authorized by the Dirección General de Aviación Civil in the sector.

4.4.1. General provisions on incentives.

Within the framework of sustainable development, to achieve a balance between private and public interests, in addition to the use of the State's power to regulate private activity, the incentivization of private initiatives for public benefit must be sought.

The Regulatory Plan contains the following incentives, among those that national legislation allows in this regard:

4.4.2. Flexibility of requirements.

In accordance with Resolution No. 1849-2024-SETENA, issued on October 22, 2024, the density adjustment for the district of San Rafael is exclusively approved, based on the Environmental Fragility Indices linked to the environmental viability of the sector, which was reaffirmed in Ordinary Session No. 081-2024 of SETENA, held on the same date.

This incentive is applicable only to vertical building projects located in the district of San Rafael, where it must have the mandatory requirement of incorporating a wastewater treatment system (treatment plant), duly authorized by the Municipality and the competent institutions.

Below is the detail of the flexibility of applicable requirements, according to the specific location within the district:

(A) Height-affected projects in the Tobías Bolaños airport influence zone must previously consult their construction height with the Dirección General de Aviación Civil (DGAC).

(B) The setback indicated in the table applies to constructions facing a cantonal route. If facing a national route, the corresponding alignment must be requested from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

(C) The coverage will be 80% (the remaining 20% of the area must be designated as green area).

Note: In this district, vertical projects that reduce their coverage to 50% may use the Coeficiente de Aprovechamiento Residencial (CAR) according to the contributory areas: 60 m² for 1 bedroom, 75 m² for 2 bedrooms, and 90 m² for 3 bedrooms (or a combination thereof), in accordance with Art. 54 of the Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones. The number of residential units = [(CAR x lot area) ÷ contributory area]. Where the CAR is for ZRBD=0.50; ZRMD=0.75; ZRAD, ZCL, ZCEA, ZCPM, ZCPTM, ZMLDS=0.81; ZRAAD=0.84.

4.4.3. The condonation of the property tax.

It is described for the Zona Protectora de los Cerros de Escazú (ZPCE) and for the Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR) in the respective corresponding articles, in exchange for their owners complying with certain use norms. It refers only to land that is being used for the protection of natural resources, not to constructions (of any type) carried out in the Zona Protectora.

4.4.4. Handing over part of the property for public use and enjoyment.

Below are the benefits that the owner can obtain:

• a)Interior galleries: The owner of a building that designates an interior gallery with a minimum of 5 meters wide for public pedestrian use will obtain the benefit of increasing the maximum permitted construction area by 3 square meters for each square meter of gallery.
• b)Porticos: The owner of a portico integrated into the sidewalk, with a minimum of three meters of clear width, who designates it for pedestrian use, will obtain the benefit of increasing the construction area by 4.5 square meters for each square meter of the portico.
• c)Open spaces: The owner of a ground floor of open spaces or roofed with translucent materials, who designates it for public use (but not for sales and cafeterias), will obtain the benefit of increasing the construction area by 6 square meters for each square meter ceded. These benefits will allow increasing the height of the property or its coverage; the latter on the condition that the owners comply with hygiene standards.
• d)Land swap for taxes: In cases where the Municipality of Escazú requires improving the condition of cantonal public areas, it may establish an agreement with the affected owners, so that they cede the land to the city in exchange for the exoneration from paying a Property Tax that compensates for the value of the ceded land.

4.4.5. Incentives for Plan Proyecto In addition to this Regulatory Plan, it is complemented with the regulations recently issued by the INVU called Reglamento de Renovación Urbana and Guía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos Reparcelamiento con Reparto de Cargas y Beneficios, and by the MIVAH regarding the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios and its regulation, the foregoing subject to the prior submission of the Plan Proyecto de Renovación Urbana, before the Municipal Regulatory Plan Office for its analysis, assessment, and possible approval, as detailed below:

 Reajuste de Terrenos: A land management instrument that consists of the voluntary grouping of properties by one or several owners, with the objective of redefining their cadastral and registry property boundaries to others of greater and better technical and functional convenience, allowing for a better provision of infrastructure and public space, in order to improve the urban fabric. Each owner will contribute a part or all of their real estate to merge it with adjoining properties.

 Incentivizable Practices: The municipal government may establish incentives for Planes Proyecto de Renovación Urbana that promote any of the following practices:

 Donation of land to the local government for public use, in excess of what is stipulated by law.

 Restoration of heritage properties of municipal and national interest, as well as those declared real estate of historical-architectural interest.

 Greater cession of area for public space than what is established in the norm.

 Integration of river and stream beds into the Project, through their reforestation to form urban linear parks.

 Provision of additional pedestrian and vehicular paths and bike lanes.

 Building of public facilities for education, health, culture, art, and sports.

 Substitution of non-permitted or non-conforming activities, as established in article 28 of Ley N°4240, or current regulations on the matter.

 Installation of urban equipment.

 Implementation of energy-saving systems, clean energy generation, water reuse.

 And other guidelines, to be verified in the Plan Proyecto to be assessed by both the INVU and the Municipality.

For the development of condominiums, apart from what is stipulated in this regulation, the updates made by the Executive Branch (MIVAH) to both the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios Nº 7933, and its Regulation issued through Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR, apply.

In the event that the application of the area increase results in increasing the maximum permitted height parameter in the zone where the project is developed, the building must adjust its maximum height to what is established by the Dirección de Aviación Civil (DGAC).

5.1. Construction license (permit) and municipal responsibility.

Any work related to construction, carried out within the canton of Escazú, whether of a permanent or provisional nature, must obtain the corresponding municipal license (permit) before its start.

The works, according to their category, must comply with the requirements that make up the Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, article 2.10.1 and following, issued within the publication of the requirements that must be submitted for the different procedures in the Municipality of Escazú (La Gaceta, No. 58 of March 24, 2009), with the exception of what is published as Transitory Provisions in this Regulation.

5.2. Land-use certificate.

For the purposes of requesting business licenses, construction permits (including expansion, remodeling, and restoration), demolition, earthworks (movimiento de tierra), and urbanization, any natural or legal person must previously obtain a land-use certificate, according to articles 28 and 29 of the Ley de Planificación Urbana.

The municipal land-use certificate will accredit the conformity of the use with the zoning requirements and its conditions, such as alignments, frontage, minimum areas, coverage, and other conditioning factors, if any, such as heights, accesses, vegetation, signs, finishes, schedules, and others.

For the processing of the land-use certificate, what is regulated in this Regulatory Plan will be taken into account, as well as the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley No. 7779 of 4/30/98,) and the Ley de Planificación Urbana (No. 4240).

The described certificate is only one of the requirements and should not be interpreted as a permit to carry out the requested activity or work.

5.3. Approval of cadastral plans.

The Municipality of Escazú, through the official expressly authorized by the Municipal Mayor, will issue the approval of survey plans free of charge within a period not exceeding 10 business days, for which the following regulations must be complied with:

5.3.1. Objectives of the municipal approval of cadastral plans.

The approval of survey plans will be mandatory to authorize the division or subdivision of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately the resulting parcels, including partitions from judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights, constitution of subsidiary farms under the condominium regime, and mere segregations held by the same owner.

As well as with what is determined in the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Decreto N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR and its Amendments.

5.3.2. Requirements for requesting the approval of cadastral plans Plans to be approved in original and two copies. If the original plan is not available, the interested party must submit a certified and updated copy from the Catastro Nacional. Under no circumstances will photocopies of reduced plans, joined with adhesive tape, or on thermal paper (fax) be accepted.

• a)Alignments to rivers, springs (manantiales), drilled wells for water use, and in general to public domain watercourses, issued by the Department of Urbanism of the INVU, or the Water Directorate of MINAE.
• b)In the case of cadastral plans of properties facing streets of the national road network defined in article Nº 1 of the Ley General de Caminos Públicos, the official alignment from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes must be provided.
• c)Provide a plan or sketch of the parent property signed by an authorized professional in topography, indicating all the parcels resulting from the subdivision with their respective frontages, depths, and areas.
• d)Provide the plans modified by the plan to be approved, provided they are expressly indicated on it by means of a note.
• e)Certification of being up to date on municipal taxes and services by the owner of the property corresponding to the plan to be approved.
• f)Duly completed application form, which will be provided by the Municipality of Escazú at its central offices or through electronic means.
• g)In the case of subdivision of land located in forest reserves or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the approval of the Ministerio de Agricultura y Ganadería approving the division of the property into minimum productive parcels must be presented.
• h)When it is established, based on the official cartography issued by the Instituto Geográfico Nacional, that the lot to be segregated has an overall slope greater than or equal to 30%, a slope stability study must be presented that guarantees the stability of the land if it involves parcels for urban use or located in residential use zones.
• i)When it is desired to change agricultural land use to other uses, what is established in the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos in its article V must be complied with.

5.3.3 Information that the plan to be approved must show To be eligible for municipal approval, every cadastral plan must indicate without exception the following information:

• a)That stipulated by the Regulation to the Ley Catastro.
• b)When it is desired to subdivide lots facing existing public streets that do not have the dimensions or road width indicated by the Regulatory Plan of the canton of Escazú or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes in the case of National Routes, the corresponding road widening must be ceded by the subdivider, and the interested party may not build or have private use constructions on it; additionally, it should not be considered as part of the front setback required by zone.
• c)Include in plans the easements (servidumbres) of any type that adjoin, affect, or are located within the lot whose plan is to be approved.
• d)In the case of subdivision of land located in forest reserves or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the note "Parcel for exclusively agricultural use", or "Parcel intended solely for forest protection", must be presented if it is registered in the Forest Regime of the Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Excepted are those cases in which the change of land use is authorized by the Ministerio de Agricultura y Ganadería according to chapter V of the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.
• e)Alignments to rivers, streams, springs (manantiales), etc., that adjoin or are located within the lot whose plan is to be approved.

5.3.4 Reasons for denial of municipal approval The following aspects are established for which the referred approval will be denied:

• a)When any of the provisions stipulated in subsections 5.3.2 and 5.3.3 cited above are not complied with.
• b)When the simple subdivision results in lots that have less than the permitted size in terms of minimum frontage and area, without access to a public road, or that fail to comply with one or several of the minimum standards established by the regulations of the Regulatory Plan of the canton of Escazú, or with the regulations on urban development in force at the national level.
• c)When the depth of the parcel or parcels resulting from a subdivision is greater than the frontage multiplied by seven, that is, when the frontage-to-depth ratio is greater than one to seven.
• d)When plans for lots in a subdivision (urbanización) or condominium are submitted for approval (visar) that does not have the permits established by the applicable laws.
• e)When it is desired to divide a property or immovable over which an impediment, reserve, or designation for public use weighs.
• f)When the owner of the property or parcel whose plan is to be approved has overdue or delinquent payment of municipal taxes or fees.
• g)When the plans to be approved contain signs or legends of a promotional nature.
• h)When in subdivisions (fraccionamientos) for urban use with a resulting number of parcels greater than six lots or exceeding areas greater than 900 square meters, the cession in favor of the Municipality of 10% of the area to be subdivided or urbanized, to be dedicated to communal and recreational uses, is omitted, this not counting areas destined for public streets, road widenings, or protection zones. Or when the area ceded for public use is less than 10% or has a general slope greater than the average of the parent property.
• i)When the cadastral plan of subsidiary properties does not conform to the site design approved by the Municipality (distribution plan) and the INVU.
• j)When it is attempted to approve a location plan of undivided rights in clear violation of Article 9 of Law No. 2755 on the Registration of Undivided Rights.
• k)When the plan to be approved is registered in the National Cadastre to the detriment of areas destined for public use, such as parks, green zones, and public streets.
• l)When the Municipal Cadastre Office detects that there is an overlap or superimposition of properties.
• m)When the plan to be approved contains errors in the information it contains or omissions thereof, in such a way that it could mislead the Municipal Administration, for example, absent or incorrect geographic location, reference to a fixed point inconsistent with the reality of the site, inexistence of a reference to a fixed point, inexistence of the widths of public roads directly bordering the land, the boundary description (derrotero) does not coincide with the polygon, among others.
• n)When it is attempted to approve cadastral plans of irregular lots, understood as those with access by alleyway, where the dimensions of this access do not conform to the following rule:

1. For alleyways three meters wide, the maximum length shall be 30 m.

2. For alleyways 4 meters wide, the maximum length shall be 40 m.

3. Lots with an access alleyway are only permitted if they face an existing public street.

4. The area of the alleyway is not counted for the purposes of the minimum lot area.

5.3.5 Special cases of exception.

Cadastral plans of lots that do not meet the minimum area and/or frontage requirements demanded for the zone shall be exceptionally approved in the following cases.

• a)When the respective property title was registered before the National Property Registry prior to the enactment of the Regulations of the Regulatory Plan of the canton of Escazú.
• b)When the plans to be approved have been cadastrally surveyed and approved by the INVU in what corresponds, before the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, or the interested party proves that the registration process for said plans was initiated in the National Cadastre before the enactment of the said Regulatory Plan, provided that such plans comply with the rules on subdivision (fraccionamiento) of properties prior to the Regulatory Plan of Escazú.
• c)When it is desired to subdivide lots based on existing dwellings, built with permits prior to the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, provided that the resulting parcels comply with the applicable rules before the enactment of the said Regulatory Plan:

c.1) In this case, it shall be permitted to present a sworn statement (declaración jurada) signed by the registered owner and authenticated by a notary public, in which it is declared under oath that the existing dwelling(s) on the property that does not meet the minimum area and/or frontage condition were built with the respective permit approved by the municipal administration before the enactment of the Regulatory Plan of Escazú.

The foregoing in a supplementary manner according to Article 15 of Law No. 8220 (Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures).

Warning the registered owner of the provisions stipulated in Articles 318 (perjury) and 323 (false testimony) of the Penal Code, with respect to the sworn statement. Where conceptually a sworn statement (declaración jurada) is understood (from the Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, 2020) as: "Personal manifestation, verbal or written, where the veracity of what is declared under oath before administrative or judicial authorities is assured. What is declared is presumed true as long as the contrary is not proven." 5.3.6 Expiration of municipal approval (visado municipal) The municipal approval (visado municipal) shall remain valid without a specific expiration period as long as the registry situation, boundaries, area of the lot, or any other characteristic susceptible to modification remain unchanged. Otherwise, any modification of the area or boundaries of the lot whose plan was approved, causing a discrepancy between the information in the National Property Registry and the approved plan, shall consequently lead to the processing of a new municipal approval (visado municipal).

Approvals (visados) granted prior to the enactment of the Regulatory Plan of the canton of Escazú shall remain valid as long as the situation described in the preceding paragraph is met.

5.4 Permit for minor construction works Any construction up to 30 square meters is considered a minor work (obra menor), such as carports, roof changes, rooms and the like, and walls, fences, and enclosures not exceeding 20 linear meters. In these cases, a minimum of requirements must be met, namely:

• a)Sketch of the proposal with its corresponding measurements and the information necessary to clarify the reason for which the permit is being requested, such as location on the land, height of the construction, type of materials to be used, setbacks (retiros) from adjoining properties, etc.
• b)It must also be presented with the cadastral plan of the property and the corresponding permit application duly completed and signed by the owner, as well as by a responsible professional. The Municipality shall provide a service through professionals in engineering or architecture, who voluntarily advise and sign the plans for minor works, in proven cases of social interest. This "architectural clinic" (consultorio arquitectónico) will function as a community service so that constructions of this type comply with adequate safety standards, as well as setbacks, coverage, and other basic requirements of the Construction Regulations. Excluded from this measure are those constructions located in hazardous and conflictive areas, or with highly complex structural and architectural solutions, since they require a more detailed study process. In these cases, the permit application must comply with the requirements for major works (obra mayor).
• c)For maintenance works such as those listed below and/or similar, no construction permit shall be required:

 Repair of septic tanks.

 Changes of fixtures (kitchen, toilets, sinks, closets, among others).

 Repairs such as painting, changing windows, doors, plastering, and tiling.

 Changes of zinc sheets on roof coverings, gutters, and downspouts without affecting the roof structure.

 Changes in gypsum board, fiber cement, particleboard, wood pieces, among others.

 Sidewalks, ramps, or subfloors less than 10 square meters.

 Changing floors and ceilings less than 30 square meters.

 Fences on wooden or concrete posts with barbed wire.

 Landscaping work in general.

5.5. Permit for major construction works.

Any construction larger than 30 square meters is considered a major work (obra mayor). The application for the construction of a work of this type must comply with the respective requirements contemplated in the "Regulation of requirements for construction, remodeling, demolition, and earthworks (movimientos de tierra) permits" of the Municipality.

It shall be an indispensable requirement for any construction project to obtain the approval of water supply by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) in accordance with the provisions issued by this Institution on the zoning ruled for granting water availability (Agreement 2005-1012) published in La Gaceta N. 246, 21/12/2005.

In the case of subdivisions (fraccionamientos), developments (urbanizaciones), and condominiums (residential and commercial), a preliminary project must be submitted to the Urban Planning and Control Process with the purpose of verifying the urbanistic feasibility of the work; however, the preliminary approval granted by this Department does not authorize the sale or the start of execution of works.

In cases where the lands are affected by any geological fault or threats of natural disasters such as landslides, avalanches, areas prone to flooding, etc., according to the map that the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) has for this purpose, and the Environmental Fragility Indices Map of the canton of Escazú, it shall first be necessary for the interested party to present the proposal to said Commission to obtain its opinion before the Municipality issues a pronouncement on the project. In cases where the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response grants approval to what is planned in these zones, it shall be essential to have a geological study, as well as to apply the current Seismic Code in all its scopes. Likewise, in the sectors of Salitrillos, Alto Palo Campana, and Bebedero, a preliminary opinion from the Commission shall also be required for any project, due to landslides in those sectors, for which the recommendations given in the Technical Report DPM-INF-059-2003 prepared by said Commission concerning these areas must be taken into account.

In the case of projects with 50 or more parking spaces where the property faces a National Route, a Traffic Impact Study approved by the MOPT must be provided, as well as the respective access plan with the approval of said Institution. In case the property faces a Local Route, it must also provide a Vehicular Impact Study reviewed by the MOPT and approval from the Department of Public Works of the Municipality, as well as an access plan with the respective approval of the same Department. The Municipality shall contract a specialized technical study when necessary to determine the integrated traffic impact of the canton. The recommendations of this study must be applied by developers undertaking projects in the canton.

In case a commercial premises is remodeled or newly constructed without a building license (licencia constructiva), the commercial license shall not be granted until the work completion inspection (recibo de obras) has taken place; and in case it has a valid commercial license, a closure order shall be issued by mere verification of the unauthorized areas and the administrative or judicial procedure tending toward the cancellation, suspension, or declaration of nullity of the commercial license, as applicable, shall be initiated.

5.6. Permit for the installation of mechanical rides.

For the installation of temporary mechanical rides, the interested party must obtain a Municipal License. The respective application must clarify the location of the machines, the availability of sanitary services, potable water, the electrical connection, and any other variable required for the proper development of the proposed activities.

5.7. Demolition permit.

In addition to the requirements set forth for the minor works (obra menor) permit application described in this chapter, appropriate photographic information must be submitted to understand the qualities of the building to be demolished. This, for the purpose of being compared with the Inventory of Adobe Houses existing in the Municipal Archive. The Department of Urban Development reserves the possibility of referring the case to the corresponding office of the Ministry of Culture.

5.8. Workers' compensation insurance policy (Póliza de Riesgos de Trabajo).

In accordance with the provision of the regulation published in Alcance N° 2 of La Gaceta, of January 14, 1999, for the application for the Workers' Compensation Insurance Policy (Póliza de Riesgos de Trabajo), it is necessary for the policy to be registered in the name of the project owner or the professional responsible for the work; in the case of open policies, the legislation pertaining to the protection of workers must be observed.

5.9. Permit for earthworks (movimiento de tierra).

Permits for earthworks (movimientos de tierra), in preparation for future works, shall be subject to the authorizations established by current legislation. No earthworks (movimientos de tierra) shall be authorized without first having the Environmental Viability study issued by SETENA. The execution of earthworks (movimientos de tierra) does not obligate the Municipality to grant subsequent permits. Earthworks (movimientos de tierra) and fill are prohibited in active landslide zones, according to the map of the National Commission for Disaster Prevention, and the maps of the environmental variable endorsed by SETENA for this Regulatory Plan.

The application for earthworks (movimiento de tierra) for other purposes must comply with the requirements stipulated in Article 2.10.2 of the publication in La Gaceta, N. 47 of March 7, 2003, requirements that must be submitted for the different procedures in the Municipality of Escazú.

Also having to comply with the provisions in the INVU Regulations on Subdivisions (Fraccionamientos) and Developments (Urbanizaciones), Article 44. "When earthworks (movimiento de tierras) must be carried out in developments (urbanizaciones) built on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be met:

1. The rows of lots and the roads must be placed preferably parallel to the contour lines.

2. The topsoil that is removed must be placed temporarily in appropriate locations in order to use it later in the final treatment of the areas.

When in a development (urbanización) the areas destined for the construction of dwellings require being located in fill zones, the developer must present studies specifying the degree of compaction of the fill. In addition, fill sites may be used for parks, in which case the construction plans must specify retaining walls, slopes, and protective elements against accidents.

For the above cases, the responsible professional must verify that all recommendations indicated in the studies are met and specify in the construction plans the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the calculation report (memoria de cálculo) and the fill compaction studies.

No debris shall be left in the area destined for future constructions or in public zones; these must be disposed of in accordance with the Law for Integral Waste Management, Law No. 8839, its reforms, or the regulations that replace it." 5.10. Environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA).

Projects developed in the canton of Escazú must have the approval of SETENA, if required by it, in accordance with the provisions of the General Regulation on Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental, EIA) Procedures, according to decree No. 31849-MINAE-SMOPT-MAG-MEIC (La Gaceta, No. 125 of 06/28/04).

In addition, the following criteria must be considered:

1. On lands with an average slope greater than 30%, projects shall not be permitted. On lands with average slopes of 10 to 30%, a slope stability study must be provided.

2. All projects located in areas defined as aquifer recharge zones shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) and must comply with the provisions of the Forest Law (Ley Forestal), the Water Law, and the SETENA Procedures Regulation.

3. Any project carried out within the Protective Zone of the Cerros de Escazú shall require a complete environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) that evaluates the possible effects on biodiversity, in addition to all other aspects normally evaluated in this type of study. Only the cases contemplated in Article 16.2.2.b are excepted.

Piping and bridges shall require a hydraulic and hydrological study.

In cases where an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) is requested, it must be carried out for the complete project, even if it is planned to be developed in stages.

5.11. Validity of certificates and permits.

The land use certificate (certificado de uso de suelo) shall have indefinite validity, as long as the Regulatory Plan does not undergo changes related to the property in question; in this case, the validity of the certificate shall be reduced to a period of one year, from the formal adoption of such changes.

From the moment the construction permit is authorized, this approval (visado) shall have a validity of 12 months; once the work has begun, it may be extended up to 24 months. If at the end of the first year of validity the work has not begun, the interested party must present themselves to the permits office to re-stamp the project at no cost. In case of expiration, a new permit must be requested and the corresponding payment made, updating the project cost amounts to charge the difference. The resolution shall depend on the rules of the Regulatory Plan in force at the date of the application.

5.12. Resolution period.

For the review and approval or denial of construction permits, the provisions of Law 8220, Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures, shall govern, except Article 21 of the Regulation to said Law, for which response periods of 30 calendar days shall govern.

5.13. Construction work schedule.

Any construction permit approved by the Construction Control Sub-process of the Municipality may execute the activities inherent to the building in the time period between 6:00 and 18:00 hours, Monday through Friday, and from 6:00 to 13:00 hours on Saturdays. It is prohibited to work on Sundays and legal paid holidays, unless the corresponding duly justified approval for schedule flexibility is issued.

In case of non-compliance with the schedule, the person responsible for the construction shall be notified in writing, once only, warning them that if the established schedule is not observed, the construction shall be closed down. This, provided there is a verified complaint in this regard by a neighbor of the construction.

5.14. Nuisance to third parties.

Any nuisance generated on public or private property during the construction process shall be the responsibility of both the professional in charge and the developer, and must always be confined within the same property.

5.15. Special requirements for developments (urbanizaciones) and condominiums.

In addition to the requirements established by law, every condominium or development (urbanización) must construct or even make improvements to the sidewalks, pavements, and curbs involved within half of the road section corresponding to the frontage of the property where the project is developed.

Every new development (urbanización) or condominium project must have a wastewater collection network and connection of the effluent to the sewer system, directly to a main collector or via a sub-collector, or else, to the treatment system; all the foregoing, in accordance with the legal provisions in force. In cases of existing projects of this type that do not have such a plant, actions shall be studied jointly with the Municipality, the neighbors, the developer, and AyA, to solve this problem.

In the case of properties accessed through an easement (servidumbre), submission to the Condominium Property Regime shall be permitted, provided it meets the following requirements:

a. For projects of two to forty dwellings, the width of the road shall be at least seven meters wide, with a carriageway or running surface of five meters wide.

b. For condominiums of more than forty dwellings and up to one hundred dwellings, the width of the road shall be eight meters fifty centimeters wide, with a carriageway or running surface of five meters fifty centimeters wide.

c. For condominiums of more than one hundred dwellings and up to one hundred fifty dwellings, the width of the road shall be ten meters wide, with a carriageway or running surface of six meters wide.

d. For condominiums of more than one hundred fifty dwellings and up to two hundred dwellings, the width of the road shall be twelve meters wide, with a carriageway or running surface of six meters wide.

e. For condominiums of more than two hundred dwellings, the width of the road shall be fourteen meters wide, with a carriageway or running surface of nine meters wide.

f. In all cases, road widths greater than those required in the specific subsections shall be allowed.

g. The access easement (servidumbre de paso) shall have a network of hydrants in accordance with the Manual of General Technical Provisions for the Regulation on Human Safety and Fire Protection of the Instituto Nacional de Seguros or the applicable regulations.

h. The easement (servidumbre) shall also contain the right of way for at least the services of electric power conduction, telecommunications, potable water supply, and evacuation of wastewater and stormwater, when the system exists and is in operation in the place.

i. That the easement (servidumbre) is legally constituted or is constituted in the deed of submission to the Condominium Property Regime.

(As amended by Article 2 of Executive Decree No. 34708 of June 6, 2008.)

5.16. Potential threats.

If a project were affected by any of the potential threats indicated on the Map of Potential Threats of the Canton of Escazú, prepared by the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), which is published as part of the Regulatory Plan, it must first have the opinion of said Commission (Disaster Management Directorate), to take the necessary mitigation measures, whether it concerns a geological fault, flood-prone area, landslide, avalanches, or another of similar severity. Constructions shall not be permitted in areas with slopes greater than 30% without the approval of the National Emergency Commission, but constructions shall not be permitted at all in areas prone to landslides or flooding.

5.17. Professional responsibility.

Responsibility, both for the architectural, structural, earthworks (movimientos de tierra), electro-mechanical design, as well as for any specialty, lies with the professional who acts as responsible on the construction plans. Compliance with the rules of both the Construction Regulations and related Laws, as well as any regulation or norm referring to a specific construction, is the full responsibility of the professional, as indicated in the Construction Regulations (Article II.1) and the respective Regulation of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. Municipal responsibility is restricted to alignment, land use (uso de suelo), coverage, and height of the construction. Approval by the different institutions, as well as by the Municipality regarding construction plans, does not relieve the responsible professional of errors or omissions therein, for which responsibility falls on them. It shall be the obligation of construction or consulting companies to establish a domicile for notifications within the canton of Escazú.

6.1. Powers and penalties.

The Municipality is empowered, alone or jointly with other institutions, to penalize infractions of the Regulatory Plan rules.

The penalties, specified by the laws and regulations on the matter, include from fines, closure and eviction, to demolition of the work.

6.2. Infractions.

The following activities are considered infractions:

• a)Execution of works either without a prior license or with an expired license, or works that do not have a complete set of approved plans, the original construction permit with seals and registered signatures, and the municipal inspector's visit sheet placed in a visible location.
• b)Execution of a work with modifications of more than 10% either in the area or in the construction cost approved by the Municipality.
• c)Execution of works that endanger life or neighboring properties, or that do not implement prevention measures.
• d)Abuse of the public road space through the placement of materials and debris.
• e)Impeding or hindering municipal inspectors in fulfilling their duty.
• f)Clandestine buildings within the protection zone of riverbeds or on them, or in aquifer recharge areas must be demolished by their owners for non-compliance with the provisions of Forest Law (Ley Forestal) No. 7575, Articles 33 and 34.

6.3. Procedures.

When a work is built without a license, the Municipality shall order its suspension and the gathering of information; it shall set a deadline for the owner, according to notification from the Department of Urban Development, for the owner to regularize their situation and obtain the corresponding license. Once the interested party receives the permit, the Municipality shall verify whether the work has been executed in accordance with the initially approved project.

If the interested party does not present the project or the modifications or demolitions demanded by the current regulations are not carried out, the Municipality shall order the demolition of the illegal work, at the owner's expense. Under no circumstances shall it authorize its use, and if it is already in use, it shall impose a fine equivalent to 100% of the amount paid as Construction Tax, and shall order the eviction and closure with the help of representatives of the Public Force and the Ministry of Health.

The carrying out of new activities in existing buildings that do not conform to the Zoning of the Regulatory Plan and that cannot be classified through mitigation measures as a conditional use shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to the criminal liability incurred.

6.4. License for construction companies.

It shall be mandatory for construction companies that have administrative offices in the canton of Escazú to have the commercial license that enables them for those purposes. All construction companies that build works in the canton must observe, in addition to the requirements contained in the norms and regulations referring to the Construction Regulations and related laws that do not contradict the norms of this Plan, the following provisions:

1. Prohibition against keeping debris on the public road.

2. Use of covered dump trucks, which must leave the construction site with clean tires, to prevent roads from being damaged by mud and the like.

3. Construction of sidewalks in front of the property (in all cases) and of half of the road when the construction warrants it.

4. Full respect for the protection zones of rivers and streams in cases where the land borders them.

5. Compliance with the working hours in accordance with Article 5.13.

6. Not preventing free access for municipal inspectors to the land where the work is being built.

If during the course of construction non-compliance with these provisions is detected, after due process, the Department of Urban Development shall proceed to stop the project and communicate this to the person responsible for the work. The resumption of the work shall only be permitted once the infringed point or points in the preceding list have been rectified.

6.5. Appeals.

Any resolution issued by municipal offices regarding these regulations shall have the appeals provided for by the Municipal Code and its modifications (Law No. 7794, of May 18, 1998, Title VI: "Appeals against municipal acts"), which must be filed according to the formalities and deadlines indicated therein.

In order to regulate the different activities carried out in the canton and to contribute to the consolidation, regulation, protection, and promotion of the different urban growth areas, the territory of the canton has been divided into several residential, commercial, and special zones. This implies that the Municipality must modify the land tax values depending on the use and the restrictions that each zone has based on the Regulatory Plan.

7.1. Residential zones.

 Low Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD).

 Medium Density Residential Zone (Zona Residencial Media Densidad, ZRMD).

 High Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD).

 High-High Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Alta Densidad, ZRAAD).

7.2. Commerce and services zones.

 Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).

 Punctual Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP).

7.3. Small Industry and Commerce Mixed Zone (Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio, ZMPIC).

7.4. Parks and Communal Facilities Zone (Zona de Parques y Facilidades Comunales, ZP).

7.5. Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento, ZAA).

7.6. Protection and special control zones.

 Cerros de Escazú Protection Zone (Zona de Protección de los Cerros de Escazú, ZPCE).

 Water Sources and Riverbanks Protection Zone (Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas, ZPFAR).

 Alto Carrizal Special Control Zone (Zona Control Especial Alto Carrizal, ZCEAC).

 Bello Horizonte Special Control Zone (Zona Control Especial Bello Horizonte, ZCEBH).

 Heritage Interest Areas Special Control Zone (Zona Control Especial Áreas de Interés Patrimonial, ZCEAIP).

 Río Tiribí Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribi, ZCERT).

 Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC).

7.7. Zones for high-rise constructions (edificaciones en altura).

The aforementioned areas are graphically delineated on the zoning map that forms part of this Regulating Plan (Plan Regulador).

7.8. Boundaries between zones When a property (provided it meets the regulatory frontage and area for the zone in which it is located) is situated on the dividing line between two or more uses, any of them may be generalized at the owner's request. When dealing with farms with two or more frontages, with attributes of different uses where one of the frontages faces residential use, the development of the non-residential activity will be permitted on 100% of the farm, subject to the condition that the access and/or egress for that activity does not front onto the residential zone.

According to the degree of compatibility between the activities to be developed in the canton and the characteristics of the zones set out in the preceding articles, land uses are divided into:

• a)Conforming uses.
• b)Non-conforming uses.
• c)Conditional uses.

8.1. Conforming uses.

These are those permitted in each zone, based on a regulating plan for zoning or land use.

They may be conditioned by requiring certain special requirements, such as their size, organization of the activity within the property, entrances and exits, parking, permitted noise level, buffer strips, finishing characteristics, tree planting, display of commercial advertising, commercial signs, operating hours, etc. The conditions may not be arbitrary and must be detailed obligatorily by the Municipality in the corresponding land-use certificate.

8.2. Non-conforming uses Any land use that does not comply with the provisions included in this zoning plan and that existed prior to its establishment.

For existing and legalized lots that have frontage and area that do not correspond to the regulations, the development of activities will be permitted provided that the nature of the zone's use is not contradicted.

For existing buildings that do not meet the use requirements, only repairs to their "non-conforming" part will be permitted, if these preserve the heritage value; but if any modifications are intended, these must adjust to the requirements of the zone. The same procedure shall apply if a change of land use is intended.

8.3. Conditional uses This is one that may be granted in a zone with prior special authorization from the municipality, establishing specific restrictions and requirements additional to those set for conforming uses; all possible nuisances must be confined within the existing property or building.

Failure to comply with the conditions under which the concession for a conditional use was granted will lead to the cancellation of the municipal license (patente) and the closure of the commercial establishment.

8.4. Uses not specified in conforming, conditional, and non-conforming uses In cases of existing or new uses that are not specified in the lists of conforming, conditional, or non-conforming uses, they will be analyzed by considering similar or analogous ones, using the judgment of the Municipal Urban Development Department or its equivalent regarding compatibility with the conforming use zoned in the sector, to determine whether a conditional use may be granted in accordance with the stipulations of article 8.3 above.

All new constructions, subdivisions (fraccionamientos), urbanizations, and condominiums, as well as activities to be located in existing buildings, must comply with the basic requirements of the zone where they are located. Such basic requirements refer to: minimum lot surface area and frontage, maximum height and coverage of the construction, setbacks (antejardines and patios) of the construction, permitted housing density, and special conditions, if any (see article 8.1.).

In cases of existing uses that are not conforming with the zoning, it must be analyzed whether, through special standards, they can be converted into conditional uses. Otherwise, they must be relocated within a maximum period of five years from the date of approval of the Regulating Plan.

9.1. Minimum frontage.

The frontage of a farm, parcel, or property is understood as the total length of the direct boundary of a farm with one or more public streets. Therefore, the minimum frontage corresponds to the minimum total length of boundary permitted with a public street. This minimum frontage applies to new subdivisions (fraccionamientos) or urbanizations. In the case of corner properties, at least one of the frontages must meet the minimum frontage defined by the zoning in which it is located. Summing the frontages onto one or more streets to meet the corresponding minimum frontage is not permitted.

9.2. Minimum surface area.

The surface area or area of a farm, parcel, or property is understood as the space of land contained within its boundaries. Based on the foregoing, the minimum area permitted in the different zones corresponds to the minimum permitted surface area that lots must have for new subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations.

9.3. Maximum height.

The total height of a building is defined as the distance measured from the level of the main floor or lobby to the crown beam of the top floor, not including chimneys, parapets, guardrails, elevator machine rooms, water tanks, mechanical elements, and recreation elements on the upper terraces. The maximum building height is the maximum total height permitted for buildings in the different use zones.

9.4. Maximum coverage.

Maximum coverage is defined as the area of a lot that comprises the maximum horizontal projection of a structure, as well as paved, cobbled spaces, or spaces with any material that makes rainwater infiltration into the ground difficult, and that are intended for parking, road accesses, swimming pools, tennis courts, and the like. The area free of permitted coverage is that which must be allocated to green areas of gardens or even covered with trees or unroofed areas covered with permeable systems such as "block" grass.

9.5. Setbacks.

Open, unbuilt spaces located between a structure and the boundaries of the property where it is situated; front, side, and rear setbacks are considered.

9.5.1. Front setback or antejardín Distance between the property line of the front of the lot and a parallel line to it, known as the building line. This distance will vary according to the nature of the road and the characteristics of the proposed building. This information is established in the Road and Transportation Regulations of this Regulating Plan.

The front setback, also known as antejardín, serves the building as a buffer strip for traffic accidents, reduces noise pollution levels, improves residents' privacy, offers space for locating utility boxes and septic tanks, and allows the city to be beautified if trees and shrubs are planted there.

Building in the front setback is not permitted, except under these exceptions:

• a)Balconies: These are permitted provided they do not project more than one meter beyond the building line and their surface does not exceed, in total, more than one third of the area allocated to the antejardín. They must be built as cantilevers and not be used as habitable area under any circumstance.
• b)Security booths: These will be permitted provided they are not complete habitable rooms, but rather office-type, with a half bathroom (without shower) and do not exceed four square meters on a single level. Eaves or any architectural element projecting out beyond the property line are not permitted.

For condominiums of any type (commercial, residential, and/or mixed) with thirty or more units, or over three thousand five hundred square meters, including the parking area, a security booth or premise with a minimum area of six square meters, including a bathroom and an area for food preparation, will be required.

• c)Garbage enclosures: These may be designed parallel to the property line with direct access to the sidewalk, provided the doors are sliding and not swinging. Their size will depend on the volume of garbage that will circulate in the project, but in no case may exceed one-tenth of the total antejardín. Furthermore, the height of these structures may not be greater than one meter, this in accordance with article 9.5 subsection f) of the present regulations of the Escazú Regulating Plan and article IV.10 of the Regulations to the Construction Law (Reglamento a la Ley de Construcciones).
• d)Meters: These may be located on the property line, without the structure projecting onto the sidewalk and without it exceeding two meters in height, nor its width exceeding one-tenth of the property's frontage.
• e)Special cases: When, due to the shape of the land or because it involves a structure not contemplated in the previous cases, it is necessary to study the specific case, it will be referred to the Regulating Plan Commission or Office for analysis and recommendations. In no case may public areas be encroached upon, private property be invaded, or the protection areas established in Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, Art. 33 and 34 be invaded.
• f)Gates: Gates with their respective structure (columns and eave) are permitted on the property line provided their leaves have more than 80% visibility; as for walls (tapias), these must be located on the building line defined for each case. Doors and/or gates on the property line must open inward or parallel to said property line and never outward.
• g)In no case will habitable spaces be permitted outside the building line.

9.5.2. Side setbacks For single-story constructions, the minimum setback will be three meters (3.0 m), a distance that may be reduced to one meter fifty centimeters (1.50 m) if there is a side wall (tapia) with a height to the lintel beam. For constructions of two or more stories, the minimum side setback will be three meters (3.0 m) whether or not a wall exists; and for each additional floor, an additional meter (1.0 m) must be added up to a maximum of 10 meters of setback. If there are no side windows, the setback may be omitted or stepped setbacks (with windows) may be used.

9.5.3. Rear setback At a minimum, this setback must measure three meters (3 m) for buildings of one or two floors; but if the building exceeds two levels, the setback will increase by 1 m for each one, up to a maximum of 15 m of setback.

The rear setback may be substituted by an equivalent area in the interior of the lot, in order to obtain a better architectural distribution of the project, provided that the current standards on natural ventilation and illumination are met, and the building does not exceed three floors. Stepped setbacks are not permitted. The rear setback space must be left open from the property boundary to the respective rear facade.

River and stream setbacks, for the purposes of this article, are rear setbacks, which must measure at least 10 meters (Forestry Law, art. 33 and 34).

9.6. Densities.

Density may be treated as net residential density or gross residential density, both measured in housing units per hectare, the definitions of which are detailed in chapter VI of this Regulating Plan. However, for urban control purposes, the concept of gross residential density will be applied, where the permitted number of housing units per lot is the quotient of dividing the land area by the minimum lot area permitted in the zone. In this case, the integer fraction of the quotient will dictate the number of dwellings permitted on the land, and if the decimal fraction is equal to or greater than 0.51, then one additional housing unit will be permitted. On the other hand, on existing lots duly segregated in the registry and cadaster prior to the enactment of the Regulating Plan, whose capacity is less than the corresponding minimum lot for the zone, the construction of at least one dwelling will be permitted provided the other standards of the Regulating Plan's regulations are met.

According to the provisions of the current Regional Plans GAM-82 Plan and GAM 2013 - 2030 Plan, and the Regulating Plan itself, in Escazú there are zones suitable for urban development without limitations, in harmony with Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554, Articles No. 28, 29, 30, and 31, which permit housing densities in vertical projects.

Regulations regarding public systems for potable water supply and the collection, treatment, and disposal of wastewater and stormwater are governed by the standards set by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AyA) and by the Ministry of Health (MINSA).

For properties located within the influence area of the Tobías Bolaños airport, prior to submitting plans through the APC system managed by the CFIA, the permitted heights for new buildings must be consulted with the General Directorate of Civil Aviation.

When properties do not have significant environmental restrictions and possess suitable infrastructure such as a potable water network, sanitary and storm sewer systems, adequate public transportation service, electricity services, public lighting, telephone, internet, public areas, commerce and related services, and other amenities, densification may be opted for.

When part of the above-mentioned infrastructure does not exist, and the IFA is permissible, the municipal technical judgment comes into play, as experts in their jurisdictional territory, to assess the need for the lacking service (with the mandatory exception of the sanitary sewer system and treatment plant), such that the lower density is established until the developer provides it; this decision must be based on reliable technical arguments.

Finally, when the IFA is permissible and the majority of the required infrastructure does not exist, it may be implemented by applying the stipulation in the final paragraph of Article 38 of Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240, which specifies:

"Urbanization projects located within or outside the zoned area that have aqueduct, sanitary sewer, and electricity services distant from their boundaries, must be accepted for analysis by the Municipality and the Directorate of Urbanism (INVU), if the urbanizer undertakes to pay for the works executed outside their property, to offer all the necessary services.

In this case, all future urbanization projects that attempt to use the services cited in the preceding paragraph within a period of five years, counted from the completion of those constructions, would pay to the urbanizer an amount for each housing unit comprised in the new project. The amount to be paid will be determined by the institution in charge of the corresponding service and will be covered upon making the physical connection of each housing unit." The zoning map and regulations establish 5 classes of densities as included in the current Regulating Plan: low, medium, medium-high, high, and very high density. As indicated, these classes apply exclusively to residential land use.

Thus, in said plan, the ranges for each class are defined, using the number of dwellings per hectare as a variable, which has been adapted to the national census average of "3.8" persons/dwelling for all cantons.

From the interrelation of these densities and the IFAS Subclass map, we have the following descriptions:

9.6.1. Zone IFA I-A These are lands formed by different geological units; they are formations with considerably reduced stability, comprising almost all the volcanic formations of the Central Mountain Range (Cordillera Central) (especially recent ash and sub-recent lahars). Additionally, the following Tertiary formations of sedimentary rocks show very weak geotechnical characteristics: Pacacua Formation and Peña Negra Formation. High to very pronounced relief predominates, which implies high importance of erosion and denudation processes, very reduced slope stability, high risk for the generation of landslides and other types of gravity flows, especially in mountainous areas formed by the Peña Negra and Aguacate formations, due to their reduced geotechnical stability. Due to the predominance of high to very pronounced relief and the extremely reduced hillside stability, lands in this category are classified as zones with high limitations for permanent human occupation. The majority are lands adjacent to the main river channels that run through the district.

Permanent human occupation may occur on lands with a slope of less than 30%, where technical environmental studies (geotechnics, geology, geomorphology, among others) define with greater precision (scales 1:5,000 or less) the technical limitations of the land and allow the generation of designs to overcome them. The development of buildings must not contemplate tree felling; on the contrary, in parallel with infrastructure development, intensive reforestation and environmental and landscape improvement programs for this zone must be executed. Other human works linked to this type of development must adapt to this environmental condition.

9.6.2. Zone IFA I-B Corresponds to surface formations directly related to the channels of the main rivers. Intermediate geotechnical stability for supporting buildings. Moderate to high fluvial erosion and sedimentation activity. Moderate to high risk of flooding associated with river channels. Due to the condition of moderate to high vulnerability to erosion and sedimentation processes and natural hazards (especially floods), they are classified as lands with high limitations for human occupation.

Within or in the vicinity of urbanized areas, the establishment of green zone corridors on both sides of the channel is recommended, which will prevent economic losses, as well as human lives, and at the same time increase the quality of life for citizens and their environmental surroundings. In some cases, the development of containment and protection works would be necessary to reduce vulnerability conditions, for which specific technical studies will be required to determine their suitability and design.

9.6.3. Zone IFA II-A These are lands formed by different geological units with considerably reduced stability, comprising almost all the volcanic formations of the Central Mountain Range (Cordillera Central). In addition, the Tertiary formations of sedimentary rocks Pacacua and Peña Negra, which show very weak geotechnical characteristics. Predominance of moderate relief and condition of moderate vulnerability to erosion and sedimentation processes. Due to the moderate relief and the considerable importance of erosion and denudation processes, they do not demonstrate very favorable conditions for permanent human occupation.

The lands in these zones are aquifer recharge areas of intermediate value, which must be considered in the land use planned, particularly regarding human uses that imply activities of moderate-high and high environmental risk.

The planning and location of a project must respond to the development of a local geotechnical study, complemented by a slope stability analysis, and the design and construction of the work must take into account both the technical recommendations arising from those studies and the technical limitations defined in this document.

As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks could be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. The most advisable approach, if the installation of wastewater treatment plants is not possible, is to install modified septic tank systems, which prevent contamination of the soil and groundwater.

9.6.4. Zone IFA II-B These are lands formed by different types of reported Quaternary deposits, including alluvial fan deposits, intramontane valley deposits, as well as different types of recent to sub-recent gravity flow bodies such as lahars or landslides. The vast majority of these deposits show low to moderate geotechnical stability. May include expansive soils. Lands in this IFA category are mainly defined by the presence of significant external geodynamic activity, including, above all, different types of erosion and sedimentation processes.

In some cases, the development of containment and protection works would be necessary to reduce vulnerability conditions, for which specific technical studies will be required to determine their suitability and design.

For existing buildings, it is recommended to carry out a geological-geomorphological analysis (scale 1:5,000 or less) to take appropriate measures to lower the vulnerability condition. In all cases, the channel protection zone, established by means of forestry law, must be strictly respected.

9.6.5. Zone IFA II-C These are lands formed by different geological units; the geotechnical behavior varies depending on the lithological characteristics of the corresponding geological formation. The vast majority are terrains with high to steep slopes, characterized by a high importance of erosion and sedimentation processes, as well as a condition of high vulnerability to landslides and avalanches.

It is highly advisable to extend forest areas through reforestation projects, within a framework of recovery of fragile areas degraded by overuse.

The lands in these zones are aquifer recharge areas of intermediate value, which must be considered in the land use planned.

9.6.6. Zone IFA II-E These are lands within the possible direct influence zone of active or potentially active faults on a regional scale, hazard of surface ruptures in the event of high-energy seismic events. Variable stability depending on the stratigraphic units that compose it. The importance of erosion and sedimentation processes varies with the specific characteristics of the corresponding geomorphological unit.

It is advisable for human occupation projects to prepare a neotectonic study to analyze the hazard from seismic events and geological faulting in more detail.

Regarding existing infrastructure located near or on the trace of active geological faults, the development of activities aimed at reviewing the stability of the structure, identifying vulnerable or critical points, informing occupants, and preparing earthquake emergency plans that take into account the results of local analyses of the buildings is recommended.

9.6.7. Zone IFA II-F This category is defined mainly by the presence of different types of human occupation with a high degree of environmental impact. Geosuitability characteristics vary according to the geological and geomorphological units present within the lands in question.

Soil conditions are variable.

It occurs in small dimensions; the essential aspect would be the prevention of environmental damage in the direct vicinity, as well as in the influence area, through the establishment of a series of regulations to initiate responsible management practices for the different activities with a high degree of environmental impact or risk.

9.6.8. Zone IFA II-G This category is defined mainly by the presence of green areas within urbanized zones; the Geosuitability characteristics vary according to the geological and geomorphological units present.

It corresponds, in its vast majority, to areas destined for public use, which perform a key function in maintaining social and ecological balance within densely urbanized zones. In this context, it is essential to establish maintenance plans at the municipal level and for permanent residents, to save these zones in the long term in an attractive form for citizens, as well as the residual parts of wild flora and fauna.

9.6.9. Zone IFA III-A These are lands predominantly formed by alluvial plain deposits with intermediate to low stability and hardness; may include expansive soils. Low and flat reliefs predominate. Moderate to high potential for groundwater contamination. Lands with few limitations for the development of infrastructure for permanent or non-permanent human occupation, provided the limited bearing capacity is taken into account.

As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks would be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. In cases where such studies determine that the use of conventional septic tanks is not viable, developing alternative solutions with modified septic tank systems that decrease soil and groundwater contamination is recommended.

9.6.10. Zone IFA III-B Corresponds to lands mainly formed by lahars. Geotechnical support is generally reduced, especially in the case of a high content of silty-clay matrix.

May contain expansive soils. Lands with few technical limitations for the development of human occupation infrastructure, except the geotechnical substitution of soil with limited bearing capacity and the presence of expansive soils. It is important to analyze the geotechnical behavior of the soil within the framework of geotechnical studies for any type of construction project to take appropriate measures that guarantee its long-term stability and safety.

There is a moderate to high degree of vulnerability to aquifer contamination. As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment via septic tanks would be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are carried out to determine the technical feasibility of the proposed solution. In this sense, it is mandatory to analyze whether there is a danger that contamination of the surface layer could affect the important aquifers located beneath the surface layer of the lahars.

9.6.11. Zone IFA III-C These are lands formed by different geological units; the geotechnical behavior varies depending on the lithological characteristics of the corresponding geological formation. This IFA category includes low-relief zones within mountainous areas. The majority of the lands in question are important as aquifer recharge zones, especially in the presence of geological formations with good permeability.

Areas with good suitability for agricultural production; the only technical limitation of consideration refers to the importance of the majority of the lands in question as aquifer recharge zones.

Regardless of the land use proposed on these lands, given the fragility conditions from a hydrogeological point of view, treatment plants or, failing that, modified septic tank systems that prevent any type of soil and groundwater contamination must be proposed as a solution for wastewater management.

See the provisions in Article 4.4 Incentives of these regulations.

The following standards include existing housing developments and condominiums located in the low, medium, and high-density zones, as well as the zones defined as residential by this plan.

11.1. Uses related or complementary to housing Residential zones are lands predominantly intended for housing use; however, the Regulating Plan contemplates that some complementary or related uses may exist in housing sectors, meeting the daily needs of the community, but under certain size, location, and use restrictions to prevent them from causing parking, noise, or odor problems, allowing a maximum of one related use per farm.

Contemplated within these conditional uses are the following:

 Beauty salon.

 Store.

 Bazaar.

 Bookstore.

 Small grocery store (Pulpería).

 Pastry shop.

 Retirement home.

 Bed and breakfast type hotels.

In general, small-scale commerce and services that can keep nuisances confined within the property.

These uses may only be located on lots fronting primary and secondary streets with a road right-of-way no less than 8.50 meters from the residential zone, and they may not have more than 30 square meters of commercial area. These uses will only be permitted provided they have at least two parking spaces within the lot for the exclusive use of the business.

Professional service offices will also be permitted within this category, provided they have at least one internal parking space for the exclusive use of clients, such as:

 Lawyer.

 Engineer.

 Architect.

 Dentist.

 Doctor.

 Virtual office that does not require in-person client services.

Likewise, in these cases the office may not have more than 30 square meters of area. The following uses will not be permitted within residential zones: medical service clinics, veterinary clinics, pool halls (pooles or billares), electronic game rooms, churches, courthouses, public gathering sites and private shows, theaters, corporate headquarters, night and day clubs, party halls, massage parlors, bars, cafeterias, bakeries, and similar uses.

In new subdivisions (urbanizaciones), the use conforming to the Plan Regulador to be given to each lot must be defined in the master plan approved by the Municipality.

When the commercial activity supplements a residence and is not the sole purpose of the building, the business license (patente) will not be granted without first ensuring the total functional and spatial independence between both activities.

In residential zones, only functional signs are permitted, with an area no greater than 0.5 square meters (1 meter x 0.50 meters), the purpose of which is to draw attention to the activity offered at the same site where it is located. Only one sign is allowed per facade of the premises; however, on corner lots, the installation of one sign per side is permitted.

The sign must be aligned parallel to the front of the lot and may not project beyond the property line. Its maximum placement height shall be 3 meters.

In the Medium-High Density Residential Zones (ZRMAD), High Density Residential Zone (ZRAD), and High-High Density Residential Zone (ZRAAD), in the urban sector of San Antonio, commercial uses of no more than 100 square meters and offices of no more than 120 square meters will be permitted, provided they have a minimum of one parking space for every 50 square meters for both uses.

Uses that are not complementary to residential use, such as bars, video game rooms, pool halls (pooles), massage parlors, party halls, and similar uses, will not be permitted within these zones.

11.2. Low Density Residential Zone (ZRBD).

The zoning map of Escazú recognizes four sectors with these characteristics: one corresponds to the east zone of Bello Horizonte; another to the zone between Cerro Coyote and Cerro Palomas, extending to the "Le Monastére" sector. The slopes are steep, from 20% to 30%; runoff is rapid, so care must be taken in land use. Therefore, a low density (17 dwellings/ha) must be managed, so that this zone maintains low impacts from residential use. Another zone encompasses the Los Laureles and Los Rosales subdivision (urbanización), which over the years has preserved the characteristic of single-family residential, and this condition is maintained within the Plan Regulador. Likewise, the sector of the Maynard neighborhood and Calle Lanford is maintained as low density, given the current characteristics of said neighborhoods.

11.2.1. Requirements.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.2.2. Setbacks (Retiros) The front setback (retiro) shall not be less than 3 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.

11.2.3. Conforming uses a) Single-family residential.

• b)One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.

11.2.4. Conditional uses.

• a)Multi-family residences (apartments or condominiums).
• b)"Bed and breakfast" type hotels in accordance with ICT regulations.
• c)Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.
• d)Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.

Uses "b", "c" and "d" shall have the following conditions:

 Three meters as a minimum side setback (retiro) (on both sides).

 Not to use public space (street, plaza, park) for parking, except with express permission from the Municipality.

 Not to exceed the noise level permitted by the Ministry of Public Health for residential zones.

 The maximum development of b and c shall be subject to approval by the competent institutions.

11.2.5. Non-conforming uses.

• a)Bars.
• b)Restaurants.
• c)Discotheques or similar.
• d)Offices of all types, exceeding 30 square meters.
• e)Commerce or services exceeding 30 meters, in accordance with the lists of Article 11.1.
• f)Billboards (vallas publicitarias).
• g)Automotive, electromechanical workshops, etc.
• h)Public and private parking lots.
• i)Electronic games.
• j)Daycare centers.
• k)Pool halls (pooles and billares).
• l)Churches.
• m)Schools and private educational centers.
• n)Depots (planteles).
• o)Motels and casas de citas.

11.3. Medium Density Residential Zone (ZRMD).

This zone comprises the following sectors: surroundings of the center of San Antonio, west sector of the Central district, a strip along the west margin of Route 310, and surroundings of the historic center of Escazú, and part of the San Rafael district.

11.3.1. Requirements.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.3.2. Setbacks (Retiros) The front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.

11.3.3. Conforming uses.

• a)Single-family residential.
• b)One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.

11.3.4. Conditional uses.

• a)Multi-family residences (apartments or condominiums).
• b)"Bed and breakfast" type hotels, in accordance with ICT regulations.
• c)Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.
• d)Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:

 A minimum area of 6 square meters of built area within the lot per child.

 50% of the lot must be dedicated to green area.

 One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.

 The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

• e)Kindergarten (kínder), provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size 1200 square meters.

 A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.

 Minimum green area shall be 50% of the lot.

 One parking space for every teaching and/or administrative staff member.

 One parking space for every 20 students (visitors).

 Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.

 Internal vehicular bay for picking up students.

 The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

 Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).

• f)Educational centers for the first and second cycle (primary school), provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size 2500 square meters.

 A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.

 Minimum green area shall be 50% of the lot.

 One parking space for every teaching and/or administrative staff member.

 One parking space for every 10 students (visitors).

 Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.

 Internal vehicular bay for picking up students.

 The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards of the competent institutions.

 Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).

• g)Hotels, provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size of 2000 square meters.

 Maximum building coverage (cobertura) 50%.

 Minimum green area 25% of the lot.

 Maximum parking area 25%.

 The residential density established per zone does not apply.

• h)Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1., provided they do not exceed 30 square meters.
• i)Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.

The uses mentioned in points d, e, f, g may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).

11.3.5. Non-conforming uses.

• a)Bars.
• b)Restaurants.
• c)Discotheques or similar.
• d)Offices exceeding 30 meters.
• e)Commerce of the type listed in Article 11.1, exceeding 30 meters.
• f)Billboards (vallas publicitarias).
• g)Automotive, electromechanical workshops, etc.
• h)Public and private parking lots.
• i)Electronic games.
• j)Pool halls (pooles and billares).
• k)Churches.
• l)Depots (planteles).
• m)Motels and casas de citas.

11.4. Medium-High Density Residential Zone (ZRMAD).

This zone encompasses the residential sector between the urban quadrant of Escazú, San Antonio, and part of San Rafael District, which has average lots at a higher density than the Medium Density Residential Zones, making it necessary to provide regulations with parameters more suitable for the existing developments in this sector. The permitted density shall be 40 dwelling units per hectare.

11.4.1. Requirements:

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.4.2. Setbacks (Retiros) The front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.

11.4.3. Conforming uses:

• a)Single-family residential.

11.4.4. Conditional uses:

• a)Ancillary-type commerce (comercio de tipo conexo) of no more than 100 square meters (Must provide one parking space for every 50 square meters of commercial area).
• b)Offices of no more than 120 square meters (Must provide one parking space for every 50 square meters of office area).
• c)Condominiums.
• d)Apartments.
• e)"Bed and breakfast" type hotels, in accordance with ICT regulations.
• f)Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations.
• g)Cabinetmaking and/or artisan workshops.
• h)Educational centers, which must conform to what is established in Article 11.3.4.

11.4.5. Non-conforming uses:

• a)Bars.
• b)Discotheques, dance halls.
• c)Commerce exceeding 100 square meters.
• d)Offices exceeding 120 square meters.
• e)Billboards (vallas publicitarias).
• f)Automotive workshops.
• g)Pool halls (pooles and billares).
• h)Motels and casas de citas.

Consolidated subdivisions (urbanizaciones) located within the area zoned as ZRMAD shall be subject to the standards of the High Density Residential Zone (ZRAD), with the exception of building height, which remains at 21 m or 7 stories.

11.5. High Density Residential Zone (ZRAD).

According to the zoning map, this is located in the north part of the canton and also encompasses commercial areas with the aim of regulating residential zones within commercial ones, and it is conceived as an area of population concentration, since it possesses the best conditions for urban growth; the slopes are gentle and the possibility of achieving excellent infrastructure is even greater. This zone shall have a density of 50 dwellings per hectare.

It comprises the sector to the south of national route 105 (Vista Alegre, Anonos sectors, a part of Bello Horizonte), and the sector to the north of the same route, the old road to Santa Ana up to the La Paco Shopping Center sector.

Within these zones, in the sector that appears affected by proximity to river channels, compliance with what is determined in Ley Forestal Nº 7575, Articles 33 and 34 regarding no construction from the riverbank is required; furthermore, to urbanize those zones, protective infrastructure works and fill (rellenos) must be carried out to increase the ground height to prevent possible avalanches from flooding the urbanized land.

The sectors in Bello Horizonte within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study to evaluate the acceptance or rejection of proposed projects within those zones. In addition, developments made in the central part of Bello Horizonte, having problems with stormwater drainage capacity within the Quebrada Quebradillas watershed, must resolve the problem of stormwater conveyance outside the watershed of the aforementioned stream (quebrada).

11.5.1. Requirements.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.5.2. Setbacks (Retiros) The front setback (retiro) shall not be less than 2 meters; for side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5. Facing boulevards, the setback (retiro) shall be 3 meters of front garden (antejardín). On national roads, the front setback (retiro) shall be indicated by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT).

11.5.3. Conforming uses.

• a)Single-family residential.
• b)One professional office per property (finca) for use by the owner or lessor of the dwelling, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.

11.5.4. Conditional uses.

• a)Multi-family residences (apartments or condominiums).
• b)"Bed and breakfast" type hotels, in accordance with ICT regulations.
• c)Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1.
• d)Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:

 A minimum area of 6 square meters of built area within the lot per child.

 50% of the lot must be dedicated to green area.

 One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.

 The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

• e)Kindergarten (kínder), provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size 1200 square meters.

 A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.

 Minimum green area shall be 50% of the lot.

 One parking space for every teaching and/or administrative staff member.

 One parking space for every 20 students (visitors).

 Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.

 Internal vehicular bay for picking up students.

 The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

 Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).

• f)Educational centers for the first and second cycle (primary school), provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size 2500 square meters.

 A minimum area of 10 square meters of built area within the lot per child.

 Minimum green area shall be 50% of the lot.

 One parking space for every teaching and/or administrative staff member.

 One parking space for every 10 students (visitors).

 Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and leaving.

 Internal vehicular bay for picking up students.

 The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards of the competent institutions.

 Comply with the standards of Ley N. 7600 (for persons with disabilities).

• g)Hotels, provided they meet the following requirements:

 Minimum lot size of 2000 square meters.

 Maximum building coverage (cobertura) 50%.

 Minimum green area 25% of the lot.

 Maximum parking area 25%.

 The residential density established per zone does not apply.

• h)Home for the Elderly (Hogar de Ancianos) in accordance with MINSA and CONAPAM regulations i) Ancillary uses (usos conexos), see Article 11.1., provided they do not exceed 30 square meters.

The uses mentioned in points d, e, f, g may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).

11.5.5. Non-conforming uses.

• a)Bars.
• b)Restaurants.
• c)Offices exceeding 30 square meters.
• d)Commercial establishments exceeding 30 square meters, included in the list of Article 11.1.
• e)Discotheques or similar.
• f)Billboards (vallas publicitarias).
• g)Automotive, electromechanical workshops, etc.
• h)Public and private parking lots.
• i)Electronic games.
• j)Pool halls (pooles and billares).
• k)Churches.
• l)Depots (planteles).
• m)Motels and casas de citas.

In commercial zones where high-density housing is permitted, the standards specified for commercial use prevail.

11.6. High-High Density Residential Zone (ZRAAD).

It is conceived as a series of zones of high population concentration to accommodate social-interest housing solutions for the economically less favored population of the canton. These zones shall have a maximum density of 150 dwellings per hectare.

This category includes the following sectors that, due to their current socioeconomic and density characteristics, require special standards to allow them to be consolidated as zones with a higher density than the ZRAD.

In this zone, the aim is to maximize residential use, encouraging the creation of projects with a purely residential profile; therefore, commercial uses are not promoted or authorized, unless they are specifically permitted in the urban quadrants mentioned in Article 11.1 of the Plan Regulador.

The following sectors would be subject to the regulations of this zone, namely:

 In Guachipelín: Calle Boquerón (lots of the Jiménez Herrera and Jiménez Segura families), Calle Los Herrera (surroundings of San Gabriel Church), Calle Los Azofeifa (Chino Wong and Enoc Azofeifa lots).

 Carrizal Medio Sector: from the bridge to Barrio Corazón de Jesús.

 Urbanización Zárate Sector.

 Calle León in Bello Horizonte.

 Protti Lots: surroundings of La Hulera.

 Calle Los Reyes: between Calle San Miguel and the Buenos Aires Grocery.

 Urbanización Manuel Antonio: between Calle Sabanillas and the Toño León lots.

 Calle Entierrillos Sector: surroundings of the old Municipal tank and the Arias Alvarado family.

 Acave 1 and 2 Sector.

 Calle Bernabé León and surrounding sectors.

Among these zones, for the sector that appears affected by the avalanche threat area (according to the Natural Hazards Map accompanying this Plan Regulador), a no-construction setback (retiro) of 20 meters from the banks of the fluvial channels must be maintained; furthermore, in the event of urbanizing these zones on land adjacent to this 20-meter strip, protective infrastructure works and fill (rellenos) must be carried out to increase the ground height, to prevent possible avalanches from flooding the urbanized lands. The sectors within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study, to evaluate the acceptance or rejection of proposed projects within these zones. In addition, developments made in the central part of Bello Horizonte, having problems with stormwater drainage capacity within the watershed of the aforementioned stream (quebrada), must adequately resolve the problem of stormwater conveyance outside this watershed.

For the purposes of the Plan Regulador, social-interest housing (viviendas de interés social) and its synonyms shall be understood as that which does not exceed the maximum limit of the amount that the Board of Directors of the Banco Hipotecario de la Vivienda, hereinafter the Bank or BANHVI, has agreed upon for such purposes, based on the approved calculation methodology and variations in wages.

11.6.1. Requirements.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

The maximum building height is 10.5 m facing a public street, regardless of the width of the right-of-way, or facing an easement (servidumbre) of 5 or more meters in width. On an easement (servidumbre) of less than 5 meters, the maximum height shall be 7 meters.

Given the purely residential spirit of the zone, commercial uses are not permitted.

For the San Rafael district, Bajo Los Anonos sector, the intent is to apply the regulations on urban renewal involving both the Local Government and the responsible State agencies (MIVAH-BANHVI-IMAS-INVU), among others.

11.7. Height restriction on land adjacent to diplomatic headquarters.

As a deference to the security that governments owe to diplomatic headquarters (Vienna Convention), this Plan Regulador imposes a height restriction of no more than two stories (7 m) on new constructions on land adjacent to diplomatic headquarters, provided that these are owned by the represented Government. This restriction shall apply within fifty meters of the lot bordering the diplomatic headquarters.

12.1. Classification.

For the purposes of the Plan Regulador, the Zoning Map distributes and delimits two classes of commerce and service zones: Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) and Punctual Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual, ZCP); for both classifications within the San Rafael district regarding conditional residential use, they are complemented with the requirements for the High Density Residential Zone stipulated in the Summary Table of requirements for the updating of the San Rafael district.

"Commerce activity" shall be understood as that related to the buying and selling of all kinds of lawful merchandise, properties, bonds, currencies, and other goods. Included are representative houses, commission agents, agencies, stockbrokers, banking institutions, insurance institutions, and financial establishments such as banking houses, exchange houses, credit finance companies, and similar; in general, anything involving any market transaction is commercial.

"Service activity" shall be understood as that related to the remunerated provision of services by private organizations or persons, to the private sector, the public sector, or both. For example, transportation, communications, private educational and recreational establishments, hotels and lodging of all types, vehicle establishments, agencies, representatives of foreign houses, barbershops and beauty or aesthetics establishments, and advertising agencies.

In the case of shopping centers located within these zones, they shall have as a requirement to resolve their liquid waste treatment problem (blackwater and greywater). The installation of water treatment plants and the conveyance of these to an adequate site to receive them is required. In the case of workshops, additionally, the necessary measures are required to treat waste or deliver materials such as fuel or lubricating oil residues and other highly polluting substances when they fall into rivers, for recycling.

12.2. Linear Commerce Zone (ZCL).

This type of commerce has concentrated along the margins of national highways and is defined as a strip along all national roads, that is, Routes 310, 121, 105, and 167, and the section of Calle Matapalo, south of Multiplaza, as indicated on the zoning map. On the segment of the Linear Commerce Zone (ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal boundary with Santa Ana, the conditional uses of the ZCL shall be considered non-conforming, except for condominiums which shall remain as conditional uses, due to the proximity to residential uses. In the so-called "Milla de Oro," it includes the lots adjacent to the west of the El Lago Shopping Center, as reflected in the zoning map of this Plan Regulador, encompassing the land of the former Hotel María Alexandra.

On the segment of the Linear Commerce Zone (ZCL) that extends from the Escazú Centro quadrant to 200 meters north of the San Antonio urban quadrant, the maximum permitted height shall be 10.5 meters. In the sector of the Hotel Camino Real (south margin of the Próspero Fernández highway) and on the road towards Guachipelín (tunnel), the maximum permitted height in the Linear Commerce Zone (ZCL) shall be 28 meters. Likewise, on the segment between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Río Agres (north margin of the Próspero Fernández highway), the maximum buildable height shall be 28 meters. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the property (finca) where they are built is more than 2000 m2, and the buildable coverage (cobertura) does not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a maximum height of 38 meters shall be permitted.

On the segment of the Linear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel heading north to the boundary with the canton of Santa Ana, commercial use projects with 50 or more parking spaces that are developed must present a vehicular impact study and implement road improvements that prevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.

Multi-functional buildings shall be permitted in this zone, and the height that governs in the Linear Commerce Zone may be applied to the entire project.

12.2.1. Requirements.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

12.2.2. Setbacks (Retiros).

The front setback (retiro) on national roads shall be indicated by the MOPT. On Calle Matapalo (continuation of the Multiplaza boulevard), the front setback (retiro) shall be three meters, on a right-of-way 22 meters wide. Front parking spaces must be designed with an entrance and an exit, to prevent cars from backing out onto the main road. For side and rear setbacks (retiros), see Article 9.5.

12.2.3. Parking.

Businesses dedicated to the commerce of goods or provision of services must have one parking space for every 30 square meters of area dedicated to these activities (areas dedicated to administration are not included). In the case of restaurants or similar establishments, at least one parking space must be provided for every six occupants, according to the maximum capacity authorized by the Instituto Nacional de Seguros. The minimum size of each parking space shall be 2.5 meters wide by 5.5 meters long. Compliance with existing legislation to facilitate access for the disabled is required.

12.2.4. Conforming uses.

• a)Commerce and services.
• b)Restaurants.
• c)Institutional services.
• d)Vertical parking buildings.

12.2.5. Conditional uses.

• a)High Density Residential (ZRAD), provided that the owners accept the inconveniences of being located within the commercial zone.
• b)Commercial-type warehouses and workshops no larger than 250 square meters of construction.
• c)Bars, which must comply with the provisions of Chapter XI of the Reglamento a la Ley de Construcciones regarding "Sitios de Reunión Pública".
• d)Churches and places of worship in general, which must comply with the provisions of the Reglamento para el funcionamiento sanitario de Templos o locales culto and its amendments (Gaceta No.144 of July 26, 2007).
• e)Educational centers, which must conform to the provisions of Art. 11.3.4 of this Plan Regulador and, in matters not expressly regulated, to Chapter No. XI of the Reglamento a la Ley de Construcciones regarding "Edificios para la Educación".
• f)Depots (planteles).
• g)Cemeteries, provided they comply with all provisions of decree No.32833 "Reglamento General de Cementerios" and its amendments.

For points "b", "d" and "f", in the case of new construction, side and rear setbacks (retiros) of 3 meters shall be required. At the moment any of the foregoing uses or any other conditional use not listed in this article becomes an element of danger, unhealthiness, or discomfort for the zone, whether due to the maintenance conditions of its premises, the manner or systems employed in carrying out its operations, the manner it employs to eliminate waste, residues, or emanations resulting from its work, or due to the noises its operation produces, it shall then become a non-conforming use, and the Municipality may, in coordination with the Ministry of Health, carry out due process so that the fact or element generating danger is corrected, or failing that, cancel its municipal license temporarily or permanently if the case warrants it. For such purposes and in order to qualify discomforts, dangers, or unhealthiness, the provisions of the Reglamento sobre Higiene Industrial of the Ministry of Health shall be used.

12.2.6. Non-conforming uses.

• a)Discotheques.
• b)Billboards (vallas publicitarias).
• c)Motels and casas de citas.

12.3. Punctual Commerce Zone (ZCP).

The compact centers of a punctual type that have formed in the canton correspond to the district seats: Escazú, San Antonio, and San Rafael. All possess urban characteristics dating from the Colonial period, such as the grid layout and the formation of the historic center (plaza, church, school, and administration buildings). Furthermore, a series of shopping centers have developed in Guachipelín, Multiplaza, Plaza Laureles, Calle Matapalo, Trejos Montealegre (zone located in the surroundings of the intersection entering Escazú from the Próspero Fernández highway).

12.3.1. Punctual Commerce Zone – Escazú Center (ZCPCE).

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

In the sector east of 5th Street of the urban quadrant, a height of 14 m shall be permitted.

The facade of buildings located on the quadrants adjacent to the park and the San Miguel Arcángel Church shall have an architecture consistent with the urban image of the sector; that is, of cultural association. This will allow the construction of balconies that project up to one meter over the sidewalks, provided a minimum height of 3 meters above sidewalk level is maintained.

The Regulatory Plan declares this zone as a Heritage Value Control Zone, so it is also necessary to consider the requirements of Article 16.5. The maximum area of signs per premises is 1.5 square meters; these are permitted only attached to the facade and shall be of opaque material, with reflective lighting only. Signs that exceed the level of the property's eave line (start of the roof covering) are not permitted. For parking, see Article 11.2.2. Setbacks:

The front setback is not required, but a space of 2 meters in width for streets and 2.5 meters on avenues shall be required for the construction of sidewalks; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.

Parking:

One space per every 50 square meters of commercial area shall be required. Lots facing roads proposed as future pedestrian routes anywhere in the Canton shall not be required to provide parking.

The Municipality shall generate incentives for the opening of public parking lots near pedestrian routes.

Conforming uses:

• a)Commerce and services.
• b)Offices.
• c)Institutional services.
• d)Vertical parking buildings.

Conditional uses:

• a)Residential, provided that the owners accept the inconveniences of the location within the commercial zone.
• b)Automobile parking lots.
• c)Existing bars.
• d)Existing workshops.

Non-conforming uses:

• a)Truck parking lots.
• b)Bus depots.
• c)Restaurants with public performances.
• d)Discotheques and similar.
• e)New bars.
• f)New workshops.
• g)Motels and brothels.

12.3.2. San Antonio Center Specific Commerce Zone (ZCPCSA).

It corresponds to the sector surrounding the San Antonio Church; it also comprises the sector along National Route 105, from the southeast corner of the block of the San Antonio Church, extending to the southwest corner of the Tapachula Depot, in a strip 50 m wide.

Said strip extends to the point where the commercial zone currently reaches along the north side of the aforementioned national route. It also includes a strip 50 m wide to the west and north of the block containing the Boyero Monument.

This commerce presents rural characteristics that reflect the type of community where it is located. Therefore, projects established in this center must propose architecture complementary to the historical urban form of the site. The maximum height of buildings shall be 7 meters; however, for every 3.0 m of additional front setback, one more level may be added. For parking, see Art. 12.2.3.

The front setback is not required, but a space of 2 meters on streets and 2.50 on avenues, necessary for the construction of sidewalks, shall be required; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Conforming uses:

• a)Commerce and services.
• b)Offices.
• c)Institutional services.

Conditional uses:

• a)Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.
• b)Automobile parking lots, with a maximum capacity of 25 spaces.
• c)Existing bars.
• d)Existing workshops.

Non-conforming uses:

• a)Truck parking.
• b)Bus depots.
• c)Restaurants with public performances.
• d)Discotheques and similar.
• e)New bars.
• f)New workshops.
• g)Motels and brothels.

12.3.3. San Rafael Center Specific Commerce Zone (ZCPCSR).

It corresponds to the area surrounding the central plaza of the district. The same regulations and uses proposed for the Linear Commercial Zone apply to this zone (see Article 12.2.)

12.3.4. Multiplaza Specific Commerce Zone (ZCPM).

This zone encompasses the sector of the Multiplaza Shopping Center, the Camino Real Hotel, and the Oficentro Plaza Roble, which, due to its characteristics as a planned project, requires specific zoning that respects the design process that has been developing since the 1990s in that area.

Requirements:

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Rear and side setback: 3 meters up to two floors and one more meter per floor when there are windows. In sectors of the side and/or rear facade where there are no windows, the setback is not required. Stepped setbacks from the ground floor are permitted.

Conforming uses:

• a)Commerce, offices, and services.
• b)Restaurants.
• c)Hotels.

Conditional uses:

• a)Bars.
• b)Discotheques.
• c)Vertical parking buildings.

Non-conforming uses:

• a)Billboards.
• b)Gas stations.
• c)Workshops.
• d)Industrial warehouses.
• e)Motels and brothels.

12.3.5 Trejos Montealegre Specific Commerce Zone (ZCPTM).

This zone encompasses the sector of the current Trejos Montealegre Shopping Center, as well as the lands adjacent to it and those located south of the Próspero Fernández Highway, as specified in the zoning map of this Regulatory Plan.

The zone is conceived with a special commercial emphasis in accordance with the growth of commerce and services reflected in the surrounding area, and due to its strategic position at the entrance to Escazú, taking into account that these are lands that, due to their location characteristics, can be developed into an important hub of commerce, offices, and services.

For parking, a minimum of one space per every 30 square meters of net commercial area or one per every six persons using a public assembly premises applies.

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Conforming uses:

• a)Commerce and services.
• b)Offices.
• c)Services.
• d)Vertical parking buildings.

Conditional uses:

• a)Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.
• b)Public and private parking lots under the conditions of Article 26.
• c)Bars (provided they have a soundproofing design approved by the Ministry of Health).

Non-conforming uses:

• a)Discotheques.
• b)Automotive workshops.
• c)Installation of billboards.
• d)Motels and brothels.

12.4. Cemetery The requirements for this type of project shall be those that the Ministry of Health contemplates in the Health Law. Furthermore, they must be governed, where pertinent, by the Construction Regulations and related laws and comply with all the standards required for these projects.

12.5 Linear Mixed Zone for Sustainable Development (ZMLDS).

The Linear Mixed Zone for Sustainable Development comprises a space dedicated to promoting Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities permitted in this zone include residences, small-scale (neighborhood) commerce, and services complementary to residential use. The buildings proposed must exhaustively comply with design, construction, and operation criteria that achieve a balance between the impact and contribution of the building throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the construction of the property, implying the alteration of the environment through the manipulation and extraction of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these that it will have during its existence. In addition, aspects of research and application of instruments that provide the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in order to achieve sustainable development.

12.5.1. Requirements:

1. Site Design or project location.

• a)The building design must provide the ideal location to maximize the use of natural air and light, using them in the dynamics of the property's usage cycle.
• b)The location of the building must serve service demands within walkable distances for pedestrians and non-motorized transport systems; therefore, buildings must be at strategic points where they supply a need rather than creating one. In the case of commercial and service buildings, they must provide facilities such as changing rooms, showers, and bicycle parking for workers who wish to use this means of transport. The foregoing facilities must be provided at a rate of one room with shower and changing room for men per every 400 square meters of constructed area or fraction thereof, and one room with shower and changing room for women per every 300 square meters of constructed area or fraction thereof.

2. Water resource management:

• a)The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, supplying with it needs that do not require potable water provision. In addition, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of the stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the extent of its parking areas, except for those generated underground within the building's coverage.
• b)All commercial, service, or residential buildings established within the Condominium Regime must have treatment plants for wastewater. For single-family or multi-family dwellings, and in accordance with the respective Environmental Fragility Indices, they must present alternative treatment systems as recommended by this municipality in the Geological Assessment issued by the Environmental Management Subprocess; as well as the corresponding authorization from the Ministry of Health.

3. Energy consumption management:

• a)Energy planning must reduce the demand for its use, through the implementation of low-consumption systems and equipment and the on-site production of clean energy in order to reduce the property's dependence on conventional service.
• b)The use of conventional cooling or air conditioning systems that generate emissions harmful to the environment or have high energy consumption relative to other environmentally friendly alternatives that may be available on the market are not permitted in commercial or office buildings developed in this zone, with the exception of cooling systems for perishable products. For these purposes, the building design must contemplate the maximum use of natural ventilation.

4. Solid waste management and treatment:

All buildings developed in this zone, under this regulation, whether for residential, commercial, or service use, must integrate into the Municipalidad de Escazú's recoverable solid waste collection service and comply with the rules of the "Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú", published in La Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste collection shall be carried out door-to-door, and the waste must be separated according to the specifications of the aforementioned service.

5. Other specifications:

See annex "Ficha de Parámetros Constructivos por Distrito".

Parking for commercial or service premises: one space per every 30 square meters of area intended for commercial or service premises; additionally, for commercial or service buildings over 300 square meters, they must provide an additional parking space for every 1000 square meters of construction or fraction thereof, with the same dimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking bicycles or other non-motorized vehicles.

For projects facing roads adjacent to existing boulevards, with a proposal to be pedestrianized or that are proposed to be converted into Urban Paths, they are exempt from providing parking spaces, as long as a free or covered front area is presented to the Construction Control Subprocess that integrates with the urban environment.

Signs or outdoor advertising: one sign shall be permitted per each commercial or service premises, not exceeding 1.5 square meters, duly attached to the wall of the premises. Illuminated signs are not permitted.

Side setbacks: as specified in Article 9.5.

12.5.2. Conforming uses a) Single-family and multi-family residences b) Mixed-use buildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial or service uses with residential use.

• c)Commerce whose total coverage area intended for commercial premises does not exceed 200 square meters to cover the needs of the immediate residential sectors.

Includes small grocery stores (pulperías), minimarkets, convenience stores, art galleries, cafés, theaters, etc.

• d)Bank offices that do not exceed 200 square meters of built coverage.
• e)Professional service offices not larger than 200 square meters (doctors, lawyers, engineers, architects, accountants, etc.)
• f)Vertical parking buildings.

12.5.3. Conditional uses a) Daycare centers, kindergartens, and first and second cycle educational centers according to the specifications contained in Article No. 11.5.4 b) Hotels, as long as they comply with the specifications of Article 11.5.4 c) Homes for the elderly or care homes provided they comply with the standards and specifications of the competent authorities and Law 7600 to its fullest extent.

• d)Restaurants, as long as they do not cause nuisances from noise, odors, parking insufficiency, etc., to the neighboring residential use.
• e)Gyms or centers for physical exercise, as long as they do not cause nuisances to the neighboring residential use from noise, vibrations, or parking.
• f)Public parking lots 12.5.4. Non-conforming uses a) Bars, discotheques, or similar.
• b)Billboards.
• c)Automotive, electromechanical, body repair, and paint workshops, etc.
• d)Premises for electronic games, pool halls, and billiard halls.
• e)Churches or places of worship a) Industry in general f) Bus depots, container yards, truck yards, or similar g) Motels, casinos, and brothels.

The Mixed Zone of Small Industry and Commerce is located in Guachipelín, within the same limits as the Industrial Zone defined by the GAM Plan in 1982, where its function of housing the canton's industrial activity was specified. However, the permitted industry must be compatible with other uses of commerce, services, and education already offered by this zone, so it is estimated that the industry located in that area must be small and medium-sized, with no more than 50 employees and 1000 meters of productive facilities (see annex at the end of this article), must comply with all current regulations that protect the environment, and with the provisions of the Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento by the Ministry of Health (Decreto Ejecutivo N. 27569-S). In addition, it is estimated that as the zone is developing, commercial use and mini-warehouse use are compatible with industry, provided the same setbacks required for industry are maintained.

13.1. Requirements For all industrial or related activities, the following requirements shall apply:

• a)Coverage no greater than 60% of the restriction-free area.
• b)Minimum lot size: 500 square meters.
• c)Maximum height: 14 m.
• d)When more than one floor is desired for use, a study is required from the interested party demonstrating that the activity on the upper floors does not imply a risk to the safety of workers, users, and neighbors.
• e)For every 150 square meters of roofed area, one parking space of 18 square meters (3 x 6 meters) shall be required, and one space of 72 square meters (6 x 12 meters) for loading and unloading; if the roofed area exceeds 200 square meters, one additional parking space shall be added for every 500 additional square meters.
• f)For conditional uses, one parking space per 30 m2 of commercial area shall be required.
• g)The maximum area of signs per each establishment or minimum lot is 3 square meters, and their placement is only permitted if attached to the front wall of the establishment.
• h)The maximum height shall be 14 meters.

13.2. Setbacks.

Minimum front setback, 6 meters.

Minimum side setback, 3 meters.

Minimum rear setback, 3 meters.

In the event that the side and rear facade measures more than 6 meters in height, the setbacks shall be increased by one meter more for every three extra meters of height.

In the case of commercial uses, offices, and services, the setbacks specified in Article 9.5 shall apply; the coverage for these uses shall be 70%.

13.3. Conforming uses.

• a)Light industry with no more than 50 employees (see annex with list of industries).
• b)Warehouses for complementary industrial use.
• c)Mini-warehouses for rent.

Wholesale storage, except when dealing with flammable, explosive, or toxic products.

Mattress factories and similar.

Deposits of wood, grains, and merchandise in general.

Public service garages.

Sale and display of machinery and agricultural implements.

Sale and storage of construction materials.

Craft and small industry workshops, such as carpentry shops, cabinetmaking shops, upholstery shops, plumbing shops, metalworking shops, workshops for repairing household utensils and bicycles, ice cream shops, and food product packaging plants, provided that production and storage of materials and equipment are carried out in a completely enclosed premises.

Mechanical workshops for body repair and painting and workshops for repairing light-type vehicles and machinery.

Manufacture of electrical appliances such as radios, televisions, phonographs, jukeboxes, irons, toys, fans, and toasters.

Manufacture of light-type scales and other control and measurement instruments; optical, scientific, medical, dental instruments, and orthopedic devices.

Manufacture of cutlery, tools, needles, penknives, buttons, and bottle caps, provided they do not include nickel plating or die-cutting.

Manufacture of musical instruments and photographic equipment, excluding films, plates, and sensitive paper.

Gas stations.

Laundries.

Manufacture of signs and unspecified advertisements.

Bus and cargo truck parking lots.

Manufacture of ceramic products, pottery, and mosaic tiles, provided that only already pulverized materials are used, and whose firing is carried out in electric or gas kilns.

Manufacture of cardboard boxes and metal containers, provided die-cutting is not included.

Manufacture, preparation, mixing, and packaging of cosmetics and soaps (provided that processed fats are used in the process), perfumes, and pharmaceutical products.

Ice manufacturing.

Commercial recreation establishments.

Dehydration, preservation, freezing, and packaging of fruits and vegetables.

Production of sauces, soups, and similar products.

Silos, necessary for the industry in the zone, except for flammable, explosive, or toxic products.

Manufacture of cocoa and chocolate, candies, chocolates, confectioneries, chewing gum, and cookies.

Packaging of honeybee honey.

Manufacture of tortillas.

Manufacture of yeast, malts, and similar products.

Manufacture of threads, provided that Ministry of Health standards are respected.

Manufacture of footwear and leather goods.

Manufacture of clothing and fabric articles.

Umbrella shops.

Upholstery shops and manufacture of seat covers.

Manufacture of articles made of wicker, palm, and similar materials.

Manufacture and processing of cork articles.

Lithography, printing, and bookbinding.

Motor assembly.

Production of office machines.

Manufacture of electrical devices and machinery, and electrical materials and accessories, provided die-cutting is not included.

Manufacture and repair of animal-drawn and hand-propelled vehicles, provided die-cutting is not included.

Manufacture of watches and jewelry articles.

Toy assembly.

Manufacture of sporting goods.

Manufacture of office, drawing, and art supplies.

Production of minor metal articles.

Elaboration of bakery and pastry products in electric and gas ovens.

Manufacture of articles made with the following already prepared materials: horn, cellophane, shell, felt, bone, straw, paper, skin, leather, feathers, and glass.

Treatment plants for grey and black water for the activities of the zone and the rest of the canton.

Commercial uses approved in the Linear Commercial Zone (see Article 12.2.).

Activities supporting commerce and services.

13.4. Conditional uses.

• a)Commercial and institutional, provided that the owners accept the nuisances inherent to industrial and storage activities.
• b)Education and health, with the exception of training centers and primary medical care.
• c)Fair events and similar.

13.5. Non-conforming uses.

• a)Residential.
• b)Motels and brothels.
• c)Hazardous industry or industry not included in the annex of conforming uses.

For conditional commercial or institutional uses within this zone, the same provisions as for the Linear Commerce Zones shall apply (see Art. 12.2.).

14.1. Definition.

Two types of these zones are recognized: public green areas (squares, parks, playing fields) and those intended for health, safety, education, public service offices, communal activities, sports, and recreation buildings.

14.2. Area of parks and communal facilities.

Anyone who urbanizes or subdivides (fracciona) land over 900 square meters, with the exception of those located within the urban quadrants of the main towns of the three districts that make up the canton (according to the delimitation defined in Article 14.7 of this Regulation), shall freely cede 10% of the total area to be subdivided or urbanized for public use as parks and communal facilities.

At least one third of this 10% shall be applied to the construction of parks; if the person subdividing or urbanizing has not duly conditioned them, including grassing and installation of furniture and playground equipment, the subdivision (fraccionamiento) cannot be accepted by the Municipality.

The remaining two thirds, which are initially indicated in the construction plans approved by the Municipality, shall serve to install communal facilities, and if not, the Municipality shall decide the destination of the lots in consultation with the purchasers, in order to satisfy the majority of them.

14.3. Complementary services.

Within the areas of parks and communal facilities, complementary constructions such as public restrooms, security guard stations and bus stops, rain shelters, and similar shall be permitted (in addition to the facilities and uses mentioned in Article 14.1.), provided they do not exceed 10% of the total green area.

14.4. Second-level Comprehensive Health Unit.

The Municipality, based on the guidelines issued by the Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), shall define, after the necessary technical studies, an area of no less than 7000 square meters for a possible "Second Level Health Area" to be located in the canton of Escazú. This land must be close to important roads, with easy community access, as well as free of natural restrictions that could interfere with this project, such as flood zones, geological faults, landslides, or similar. Once the appropriate land is located, it shall enjoy special Zoning within the category "Área de Servicios Comunales". It may be located in any of the zones within the urban area defined in the Regulatory Plan as a conforming use. In the event it cannot be acquired by conventional means, it shall be expropriated based on the public interest nature of the project.

14.5. Technical Vocational High School.

The Municipality, based on the guidelines issued by the Ministry of Public Education, after the necessary technical studies, shall locate an area of no less than one hectare for a Technical Professional High School for the canton. This land should preferably be located near the place of residence of the majority of the students who will use the High School and free of natural hazards, within the urban area defined in the Regulatory Plan. Once the appropriate land is located, it shall enjoy special Zoning within the category "Área de Servicios Comunales", as a conforming use. In the event it cannot be acquired by conventional means, it shall be expropriated based on the public interest nature of the project.

14.6. Exchange of land for taxes.

As described in Article 4.4 of this chapter, the Municipality is authorized to acquire lands of community interest through negotiation with the owner.

14.7. Definition of urban quadrants.

For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, the quadrants of the three districts are defined as follows:

14.7.1. Urban quadrant of Escazú The zone between Calles 8 and 5ª, and Avenidas 9 and 12.

14.7.2. Urban quadrant of San Rafael Blocks to the east and west respectively of the San Rafael plaza, including it.

14.7.3. Urban quadrant of San Antonio All the blocks around the Church and including the park.

(The regulation of this zone is not included in this text given that, based on Acuerdo Municipal 576-03 of the ordinary session 86 dated 12/09/03, it was decided to study this zone more carefully, given its special characteristics, and it will be integrated into the Regulatory Plan as the final stage of its approval, tentatively by the end of 2005).

The provisions established in the Decree amending the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area DE-25902-MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (Alcance No. 15 of La Gaceta No. 66 of April 7, 1997) must be observed. In accordance with Art. 4.2. of said decree, the aim is to regulate activities related to residential and agricultural/livestock activity in different locations, by means of peripheral rings to the linear growth experienced in recent decades.

Given the opportunity presented by the sector regarding the possibility of controlled residential development, the need arises for complementary activities that facilitate the supply of basic needs, with the aim of avoiding the unnecessary mobilization of inhabitants and also promoting sustainable development, always safeguarding the agricultural vocation of the sector.

This zone is conceived with predominantly agricultural uses; however, the regulations on subdivisions (fraccionamientos) — Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones RCNFU and the new Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones RFU — have fostered the development of linear residential complexes along the main roads connecting the sectors of Barrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, which require small commercial interactions that are absent in these sectors, causing the generation of trips outside the zone, with extensive journeys, because the creation of parcels with an area smaller than the minimum required area of a productive parcel of 7000 square meters has been permitted, which do not allow for developing agricultural/livestock activities typical of the agricultural zone.

These rings correspond to the following:

Ring No. 1: This ring extends 50 m from the right-of-way of both sides of Cuesta Grande, passing by the Restaurante Tiquicia, reaching Barrio San Francisco (Bebedero) and returning along Calle de La Ermita del Carmen, passing by the Colegio Técnico de Escazú. (See Zoning Map).

Ring No. 2: Zone that develops along RN 105 from Pulpería La Guaria to the entrance of Calle Los Calderones, continues along Calle Los Lechones, crosses Barrio El Curio, passes by Súper Keneth until reaching the southern sector of the Escuela Juan XXIII. It extends 50 m from the right-of-way of both sides of the road. (See Zoning Map).

Ring No. 3: Comprises a ring that extends 50 m from the right-of-way, starting at the La Tapachula bus terminal, reaching Barrio Campana up to Calle Tejarcillos and closing again at the bus terminal. (See Zoning Map). Thus, it complements and sets out to define the scope of Article 4.2 of the decree DE-25902-MIVAH-MP-MINAE. In the Special Protection Zone, only the following constructions and provisions shall be permitted:

15.1. Requirements Density: one single-family dwelling per finca.

Minimum lot: 120 square meters / 7000 square meters.

Maximum coverage: 10% and 75.

Maximum height: 7 m Minimum frontage: 6 m Front setback: 3 m Side and rear setback: see Art. 9.5 of the Regulatory Plan 15.2. Conforming uses a. Activities directly related to local agricultural/livestock activity; such as agriculture, farms, livestock farming.

15.3. Conditional uses:

• a)Single-family dwelling.
• b)State services c) National and municipal network infrastructure d) Sale of vegetables and greens, when the crops are produced within the parcel where the activity is intended to be developed.
• e)Minisupermarket no larger than 100 square meters (maximum area).
• f)Small grocery store (Pulpería) with an area no larger than 30 square meters.
• g)Restaurants h) Coffee shops i) Small eateries (Sodas) j) Homes for the elderly or care homes provided they comply with the standards and specifications of the competent authorities and Law 7600 in all its aspects.
• k)"Bed and breakfast" type hotel of up to 5 rooms.
• l)Community-based or sustainable rural tourism, accredited by the ICT m) Uses connected to agricultural activity and dwellings not exceeding 30 square meters.

For example: small grocery stores (pulperías), bakeries, butcher shops, general stores, souvenir shops, beauty salons, among others.

15.4. Non-conforming uses:

• a)Multifamily (apartments and dwellings) b) Housing developments (urbanizaciones) and condominiums c) Bars, nightclubs, or similar.
• d)Billboards.
• e)Automotive, electromechanical, body repair and paint shops, etc.
• f)Premises for electronic games, pool halls and billiard halls.
• g)Churches or places of worship h) Industry in general i) Bus depots, container yards, truck yards, or similar j) Motels, casinos, and houses of assignation For other uses linked to commerce and services, a minimum area of 20,000 square meters is required; additionally, non-harmful agro-industry, hotels, and country clubs are permitted provided a plot of 50,000 square meters or more is available. See Article 4.4 and Article 4.5 of Decreto N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.

16.1. Definition.

The Regulatory Plan defines four types of special protection and control zones, with the aim of paying greater attention to some specific zones of the canton, detailing the requirements and conditions for their use, and exercising greater control over them:

• a)Cerros de Escazú Protection Zone (ZPCE).
• b)River Protection Zone (ZPR).
• c)Special Control Zones (ZCE).
• d)Special Control Zones of Heritage Interest (ZCEIP).

16.2. Cerros de Escazú Protection Zone (ZPCE).

16.2.1. Definition.

Given its natural wealth and proximity to the Greater Metropolitan Area, this mountainous zone called Cerros de Escazú, thanks to the efforts of several visionaries of our canton, in 1976, through executive decree No. 61122-A of the Government of the Republic, the Cerros de Escazú Protective Zone was created, with an estimated area of 5,000 ha. Then, in 1983, through executive decree No. 1467-A, the protected area was expanded to 7,060 hectares.

This area encompasses territories of six cantons, namely: Santa Ana, Mora, Acosta, Aserrí, Alajuelita, and Escazú. It is necessary to remember that, although Puriscal does not border the hills, it is a beneficiary of their water resources, specifically the waters of the Negro and Tabarcia rivers, which spring from this mountain range.

If initially the argument put forward to protect the hills was their water potential, today we have better information and greater awareness of the strategic importance this natural area holds for the safety of the surrounding populations and for the quality of life of the entire Greater Metropolitan Area.

Regarding its water resources, of 32 springs (nacientes) studied (not all existing ones), a production of 500 l/sec (1/2 m3 per sec) was recorded. This is equivalent to 25% of all the water that Orosi provides to the Central Valley. According to technical estimates, this amount of water can meet the consumption of 150 thousand people, that is, about 30 thousand families near the hills and a significant sector of Santiago de Puriscal. For the canton of Escazú, it means the supply for approximately 30% of its population and constitutes the main source of water for hundreds of families dedicated to agricultural activities. Within the framework of the current water crisis that our country faces in terms of quantity and quality, these data gain even greater relevance.

Despite the relative isolation of this protected zone, there is a rich biodiversity expressed in the following data: 585 species of plants, of which 281 types of trees, 232 types of herbs, and 72 species of epiphytes, vines, and parasites. Regarding fauna, 10 species of mammals, 6 types of amphibians, 17 species of reptiles, and 141 species of birds were reported, of which 93 are permanent, 24 migratory, and 2 species of the latter breed in this natural habitat.

Despite the severe deforestation that the hills suffered in past decades, more than a thousand hectares of dense forest, both primary and secondary, are recorded, and many areas are in the process of natural recovery. This grants the Protective Zone, in addition to great scenic beauty, the function of purifying the polluted air carried by the winds coming from the northeast and passing over the Greater Metropolitan Area.

In geological terms, these hills are characterized by still being in formation, having shallow soils, a predominance of steep slopes ranging between 25% and 50%, and rapid runoff. Under these circumstances, deforestation, inadequate agricultural practices, earthworks (movimientos de tierra), or the weight of constructions constitute a serious threat given the fragility of these terrains. The landslide of more than 30 ha in the area of Tapezco, in Santa Ana, which occurred between Tejarcillos and Palo Campana, and the more recent one, on the Agres River, in our canton, are a clear confirmation of the instability of our hills.

In summary, the Cerros de Escazú Protective Zone is a geomorphological unit that serves as a lung for the Greater Metropolitan Area, while also, as has been outlined, containing rich biodiversity, a valuable water system, and scenic beauty that gains greater relevance due to its proximity to the metropolitan population.

The characteristics of this protected area manifest themselves essentially in each of the territories of the cantons that comprise it. The regulations proposed here apply to the territory of Escazú located within the protected area, which represents 10% of the 7000 hectares of the zone and 20% of the canton's territory.

Regarding water resources, the approximate production for the canton is 70 liters per second, which allows supplying about 21,000 people, just over a third of the canton's total population.

The recommendations put forward by the National Emergency Commission (CNE) for the canton of Escazú must also be taken into account, based on the existing hydrometeorological hazards in our area and warning about the high risk of constructions on slopes of more than 25%, or where there is a history of instability, ancient landslides, or geological faults.

Given these characteristics, the Regulatory Plan must guarantee a healthy and balanced environment whose fundamental objective is to preserve the natural heritage contained in this protected area, guarantee the safety of its inhabitants, and allocate it to research, recreation, and ecotourism activities of a passive and regulated nature, so as not to alter the ecology of the Protective Zone.

To achieve such purposes, the following regulations are established.

16.2.2. Requirements.

• a)Subdivision (parcelación) is permitted only along existing public roads and in fractions equal to or larger than 7 hectares.
• b)For carrying out any type of project, an interdisciplinary environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) will be required, which will be paid for by the interested party and approved by the competent dependency of the SINAC within the MINAE, see Articles 19 and 20 of the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575.

The Municipality of Escazú, through its Environmental Comptroller's Office or the Environmental Management Subprocess, shall have the authority to request the requirements it deems necessary to protect the environment, natural resources, or safeguard the safety of the population living near the Z.P. Only low-impact projects aimed at strengthening the recreational, sports, tourism, or research use that seek to reinforce the sustainable use of this area are excepted, in accordance with the regulations established by the Special Commission for the Protective Zone and endorsed by the Regulatory Plan Commission.

In these cases, the project will be referred to SETENA for the application of an Environmental Management Plan (PGA).

• c)To guarantee the elimination of any type of pollutants, generated both during the construction of the work and in its regular use, all construction in the zone must have water treatment plants, and septic tanks will not be accepted. These systems will be approved by the Ministry of Health, the corresponding office of MINAE, the Environmental Comptroller's Office or the Environmental Management Subprocess of the Municipality of Escazú, and any other entity the latter deems pertinent.
• d)The construction shall have a single level of no more than three meters ninety centimeters in height to the roof ridge. Its roof cover shall not be greater than 60 square meters, and non-habitable construction areas, such as parking lots, cemented sports courts, ranch-style meeting places, and similar, may not exceed a maximum cover of 30 m2. Only one construction per existing farm shall be permitted, and the work to be built must not be within the protection zones of rivers, streams, or springs (nacientes), on slopes greater than 25% inclination, in zones prone to natural disasters, and in aquifer recharge areas or infiltration areas of permanent springs (nacientes).
• e)Public roads existing at the time of approving the Regulatory Plan that are passable by vehicles year-round may only be surfaced with ballast (lastrarse), never paved with an impermeable seal (asphalt, cement, or similar), and maintenance will be limited to managing natural runoff. Stretches of public roads that are not passable by vehicles will maintain that condition and may be improved as pedestrian routes, recreational trails, or interpretive trails. Stretches for horseback rides may be defined, provided they are covered with stone or ballast. When the trail is of dirt, horseback rides will be allowed, but only in the dry season. Competitions, excursions, or events involving motorcycles, ATVs, cars, or similar will be prohibited on public roads passable by vehicles, because their sonic impact and gas pollution would alter the environmental conditions required in the Protective Zone.
• f)For the reasons set forth in the preceding paragraph, all earthworks of any type are also prohibited, especially if they require the use of machinery; only excavations carried out manually to erect constructions or to perform maintenance work on roads and trails, tasks permitted in accordance with the preceding paragraphs, will be allowed within the Protective Zone. On roads currently passable by motor vehicles year-round, the use of light machinery that moves on tires that are not "caterpillar" tracks (backhoe type) will be permitted, and the transport of materials will be done with cargo vehicles of no more than two tons of gross weight. If compaction is required, it will be performed with light machinery designed for that purpose. If necessary, prefabricated elements may be constructed or installed to control natural runoff that could affect these roads.
• g)Activities carried out within the Protective Zone must not threaten wildlife; the maximum noise permitted will be 60 decibels measured according to Official regulations. Light reflectors may not be installed.
• h)Walls and roofs may not have reflective surfaces that alter either the biodiversity of the protected area or its scenic value.
• i)It will be required that the work, in general, uses materials such as brick, wood, stone, or similar, and that they are mimetic with the natural environment; windows will be made of wood or opaque, to prevent birds from impacting them. Combustible materials to be used must have fire-retardant additives for at least six hours. Additionally, a water reserve for fire emergencies will be required. After the Regulatory Plan is approved, the extension of electrical lines beyond where they currently reach will not be allowed.

The serious landslide detected in the Protective Zone, on the banks of the Agres River, highlights the serious consequences that originate when soils of forestry aptitude have been deforested and used for grazing or intensive crops. Therefore, and to safeguard the safety of the populations located at the foot of the hills, henceforth properties with slopes greater than 25% and which, according to the Land Use Law, are of forestry vocation, will be dedicated to reforestation with native plants of the zone or left for natural regeneration processes to occur.

• j)The owner shall have the obligation to transport solid non-biodegradable waste generated on their property out of the Protective Zone, so it can be collected by the municipal garbage service.

16.2.3. Conforming Uses.

• a)Conservation and protection of water resources b) Conservation and protection of flora and fauna.
• c)Sustainable ecological tourism.
• d)Sustainable adventure tourism.
• e)Interpretive and pedestrian trails.
• f)Signage for orientation, information, and awareness-raising purposes about the protected area, using the same criteria employed in national parks.

16.2.4. Conditional Uses.

• a)Dwelling for recreation or caretaking, complying with the construction requirements established in subsection 16.2.2 above.
• b)Passive contemplative recreational projects.
• c)Research programs aimed at improving the management of the area.
• d)Camping areas approved by the Special Commission to be created for these purposes.
• e)Minimal infrastructure for tourism or recreational use, such as lookout points or ecotourism lodges, complying with the construction requirements established in subsection 16.2.2 above.

All these uses will be subject to the approval and oversight of the Special Commission for the Protective Zone that must be created by the Municipality of Escazú (see art. 16.2.8.).

16.2.5. Prohibited Uses.

• a)Signs, billboards, and any type of advertising attachment, with the exception of operational signs with a maximum size of 30 x 80 cm.
• b)Multifamily dwelling.
• c)Hotels.
• d)Restaurants and similar.
• e)Commercial establishments.
• f)Industries, workshops, and similar.
• g)All unspecified uses that do not fall within the conforming uses and conditional uses.

16.2.6. Non-Conforming Uses.

These are all those uses existing at the time of the approval of the Regulatory Plan, different from the permitted uses described in point 16.2.3. Growth and the renovation of infrastructure and equipment are prohibited for these. Every existing construction must install a wastewater treatment plant within six months following the approval of these regulations.

16.2.7. Incentives.

• a)Through agreements signed with the Municipality, the owners who have the endorsement of the Special Commission for the Cerros de Escazú Protective Zone and who commit to maintaining forest cover (cobertura boscosa) on an area greater than 50% of the property in question, will receive an exemption from payment of the territorial tax, in accordance with the provisions that allow such exemptions in the Real Estate Tax Law and other current laws.
• b)Those who subscribe to ecological-type agreements or easements (servidumbres) with the Municipality and have the endorsement of the Special Commission for the Protective Zone will also be eligible for institutional incentive programs that in the future, and in accordance with the economic possibilities of the Municipality or other inter-institutional bodies, may be granted, according to the extent and benefits of the protection programs that individuals carry out on their properties.
• c)For subscribing to any type of agreement with the Municipality of Escazú, public or private lands in the Cerros de Escazú Protective Zone that have the endorsement of the Special Commission for the Protective Zone will also be eligible. Through these agreements, the owners may receive in the future any type of benefit that may be established with national or international, public, or private institutions, whose ultimate goal is to improve the ecological or environmental conditions, in general, of the Cerros de Escazú Protective Zone.

16.2.8. Special Commission for the Cerros de Escazú Protective Zone.

To guarantee compliance, supervision, and the application of the regulations stipulated in this and the next article, a special commission is created, composed of seven members, namely: the municipal environmental comptroller, the council member who chairs the Environmental Advisory Commission of the Municipal Council, a representative of environmental organizations, a representative of agricultural organizations, and a representative of community organizations, all from the canton, and a member of the Regulatory Plan Working Commission. Also, a representative of the landowners in the Protective Zone.

The agricultural, environmental, and landowner organizations will be convened by the Municipal Council to the cantonal assemblies to elect their respective representatives. The community members will be elected in a Cantonal Assembly, for a term of two years, and for each of those positions, a full member and an alternate will be elected, who may be reelected indefinitely and will serve in an ad honorem capacity. The commission will meet ordinarily once a month, at the place and date decided by its members; from its own body, it will elect the member who will preside and a recording secretary, and may hold all extraordinary meetings it agrees upon, to fulfill its work commitments. Its decisions will be taken by an absolute majority vote of the members present, and in case of a tie, the presiding member will decide with a double vote. A quorum will exist when half plus one of the members are present. Its agreements may be appealed before the Municipal Council, which may revoke them by a qualified vote of its members, and once the resolution of its agreements is final, it will exhaust the administrative route and they may be executed immediately.

16.2.9. Transitional Provisions.

• a)Within a period of 5 years, from the approval of these Regulations, the Special Commission for the Protective Zone shall set the guidelines for the forestry use of non-native species that are affecting the stability of the land or are prone to fires, provided that this use is done with the purpose of replacing them with native plantations or natural regeneration processes.
• b)In the future, and in accordance with the possibilities of the institutions in the field, an incentive program will be initiated for properties that are maintained with full forest cover (cobertura boscosa).
• c)To guarantee compliance, supervision, and the application of the regulations stipulated herein, the Municipality of Escazú shall appoint a Special Commission in accordance with the provisions of article 16.2.8 of these Regulations.
• d)During the next year, starting from the entry into force of the Regulatory Plan, the Special Commission will prepare a regulation specifying the characteristics of the tourism, recreational, and sports use allowed within the Protective Zone, in order to avoid possible negative environmental impacts, whether due to overloading of people or bad practices.
• e)The families residing in the upper parts of Calle Lajas, Calle El Alto, and Calle Los Higuerones, who are currently within the limits of the Cerros de Escazú Protective Zone, may maintain their dwelling houses, until the Municipality of Escazú completes the process and approval of a law that modifies the current limits of the protected area, which segregates the inhabited sector and keeps it within the agricultural or buffer area. Once this law is approved, the owners will be governed in accordance with the regulations established in the Agricultural Zone.

16.3. Water Sources and Riverbank Protection Zone (ZPFAR).

16.3.1. Definition.

According to Law 7575, article 33, subsections a, b, and d, and the Forestry Law in its articles 33 and 34, to regulate construction and with the aim of preserving and improving the conditions of Escazú's water resources, the following are defined as protection zones for water sources and riverbanks:

• a)Areas bordering permanent springs (nacientes), defined within a radius of one hundred meters measured horizontally.
• b)A strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in urban zones, measured parallelly on both sides, along the banks of rivers, streams (quebradas), or creeks (arroyos), if the terrain is flat, and on sloping terrains according to the standards listed below.
• c)A zone of fifty meters measured parallelly to the banks of lakes and natural reservoirs.
• d)The recharge areas and aquifers of the springs (manantiales) to be defined by the competent institution.

For point b) above, the areas are defined based on these criteria:

Terrains with an average slope of up to ten percent, ten meters.

Terrains with an average slope of more than ten and up to twenty percent, twenty meters.

Terrains with an average slope of more than twenty and up to thirty percent, thirty meters.

Terrains with an average slope of more than thirty and up to forty percent, forty meters.

For terrains in the four previous cases, but also located in the Agricultural Buffer Zone, the setback distance will be increased by fifty percent.

For terrains located in the Cerros de Escazú Protective Zone, the setback will be fifty meters, regardless of the slope.

In cases where the slopes adjacent to the watercourses have more than 40%, the buffer strip will be extended to cover the entire area that has those slopes. However, in no case may this strip be less than those specified above. The limits of the aquifer recharge zones of the springs (manantiales) will be determined by the bodies endorsed by the Environmental Directorate of the Municipality and by national legislation.

16.3.2. Conforming Uses.

• a)Conservation of water resources.
• b)Reforestation.

16.3.3. Conditional Uses.

• a)Infrastructure for the use of water resources.
• b)Basic infrastructure for safety in the area, such as trails, lighting, and others.

In urban areas, the treatment of the walls of the riverbed may be authorized, with the prior approval (by the Urban Development Office and the Environmental Comptroller's Office of the Municipality) of the hydrological study of the riverbed to be intervened and its design.

16.3.4. Non-Conforming Uses.

• a)All kinds of construction works not specified in the conforming and conditional uses.
• b)Billboards.

16.3.5. General Requirements.

• a)The area shall be reforested with at least 70% native species or its natural regeneration shall be permitted, in order to promote wildlife flora and fauna.
• b)Wastewater treatment systems cannot be constructed within or affect the area in question.
• c)Intervening the riverbed or polluting it with solid waste is prohibited. With authorization from the Special Commission for the Protective Zone, elements that protect the land from the river's waters may be constructed, but always using materials in their construction that do not cause environmental or scenic pollution.

The same requirements as the Cerros de Escazú Protective Zone shall apply, with the following limitations:

Recreational courts, swimming pools, ranch-style structures, or habitable buildings may not be constructed in the zone.

Earthworks with machinery may not be carried out. To construct trails, this must be done manually, using materials in their cover that do not pollute and are permeable, with prior authorization from the Special Commission for the Cerros de Escazú Protective Zone.

These requirements must be met in the total area of the strip affecting the property.

16.3.6. Incentives.

• a)The private area within this zone will be exempt from the payment of the real estate tax, so its value will not be accounted for when calculating such tax.
• b)Existing constructions and buildings within the ZPFAR, at the time of the Regulatory Plan's approval, which have the corresponding legal permits, are prohibited from expansion and the renovation of their infrastructure and equipment. Given that the Municipality will deny remodeling requests, the owner may request the demolition of the work, in which case the Municipality must indemnify the value of the building, according to the condition it is in at the time of the request. The municipal authorities will decide whether to grant the owner the remodeling permit or proceed with the indemnification process, which must be carried out in accordance with the current Expropriations Law.
• c)Existing constructions and buildings within this same zone, at the time of the Regulatory Plan's approval, which do not have the corresponding legal permits, are prohibited from expansion and the renovation of their infrastructure and equipment. Furthermore, the owners may order the demolition of the property through the corresponding legal process, but in this case, the Municipality will not be obligated to pay any indemnification for the cost of the work.

For all legal purposes, it will be presumed that constructions and buildings erected on the basins of permanent rivers or streams (quebradas) are in the conditions described here.

16.4. Special Control Zones for Vulnerable Areas.

In the canton, there are zones especially vulnerable to natural disasters, where materials slide, disintegrate, and creep, situations that affect both existing and future constructions, as well as the correlated activities in those sectors. Therefore, for any construction within these zones and in cases where the property is affected by the Map of Potential Hazards of the Canton of Escazú, supplied by said Commission and included as a document of this Plan, the prior approval of the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) will be required.

The Regulatory Plan defines these areas and regulates them in the manner detailed below.

16.4.1. Alto Carrizal Special Control Zone (ZCEAC).

According to the zoning map, it is located west of the central district; it is a sector of steep slopes ranging between 30% and 40%; additionally, it exhibits rapid runoff; topographically it is composed of flattened surfaces at different levels, denuded hills, and alluvial cones that make the zone poorly suited for carrying out large-scale earthworks, high construction densities, and any building without the proper mitigation works.

Requirements:

See annex "Construction and Urban Planning Parameter Sheet".

For any building, a complete geotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for retention works, as well as the opinion of SETENA in accordance with the General Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures, (La Gaceta No. 125 of 28/06/04).

In cases of plots of two or more hectares located in sectors with average slopes of less than 25%, the Administration may authorize the development of residential condominium projects, hotel projects that incorporate the construction of residential condominiums in height complementary to their development, corporate centers, convention centers, and other low environmental impact activities that favor the social and economic development of the population, provided that the buildable coverage does not exceed 25%, that at least 60% of the land is wooded, and that the height does not exceed 21 meters. In these cases, the design of the proposed development must harmonize with the landscape of the zone, which implies that the situation, building mass, height of buildings, walls, and enclosures, or the installation of other elements, must not limit the visual field for contemplating natural beauties, must not break the harmony of the landscape, or disfigure its characteristic perspective.

Conforming Uses:

• a)Single-family dwelling.
• b)Conservation and protection of water and forest resources.

Conditional Uses:

• a)Multifamily dwelling.
• b)Residential condominiums.
• c)Hotels.
• d)Professional technical service offices (area no larger than 30 m2).
• e)Opening of roads.

All the above uses must demonstrate that they will not cause problems outside their property concerning the management of wastewater, earthworks, and others.

Additionally, it will be essential to have a complete geotechnical study showing the mitigation works necessary for each type of project, as well as a minimum Environmental Management Plan study approved by SETENA.

Non-Conforming Uses:

• a)Housing developments (urbanizaciones).
• b)Billboards.
• c)All uses not contemplated in the conforming and conditional uses.

16.4.2. Bello Horizonte Special Control Zone (ZCEBH).

According to the zoning map, it is located northeast of the central district. It is a sector of steep slopes ranging between 30% and 40%; additionally, it exhibits rapid runoff.

Topographically it is constituted by denuded hills that make it an area poorly suited for carrying out major earthworks (remociones de tierra), high building densities, and in general any building without the proper mitigation works.

Requirements:

See the "Construction and Urban Parameters Sheet" (Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos) annex.

In order to carry out any building, a complete geotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for retaining works, except if the land has average slopes of less than 15% and/or if it involves a minor work (as defined in Article 5.4 of this same Regulation).

Permitted uses (Usos conformes):

• a)Single-family dwelling.
• b)Conservation and protection of water and forest resources.

Conditional uses (Usos condicionales):

• a)Multi-family dwelling.
• b)Residential condominiums.
• c)"Bed and breakfast" type hotel with up to 5 rooms.
• d)Professional technical service offices (area no larger than 50 m2).
• e)Opening of roads.

All of the above must demonstrate that they will not cause problems outside their property relating to the management of wastewater (aguas servidas), earthworks (movimientos de tierra), and others.

Non-permitted uses (Usos no conformes):

• a)Residential subdivisions (Urbanizaciones).
• b)Billboards.
• c)All uses not contemplated in the permitted or conditional uses.

16.5. Special Control Zone for Areas of Heritage Value (Zona de control especial de áreas de valor patrimonial).

16.5.1. Definition Within the wide variety of integration architecture, which is what links historic buildings with contemporary ones in an area of special interest, the appropriate strategy can always be found to highlight the identity of the town or village to be revitalized.

Escazú, the first district, primarily the sector of the original colonial urban quadrant, has a series of particular characteristics that differentiate it and typify its problems in relation to the other districts.

The evolution of the canton itself brought with it the situation that the first district ended up in the middle of two very particular situations of urban development; on one hand, the commercial and residential growth of San Rafael, and on the other, in San Antonio, the existence of an agricultural zone and a biological reserve of vital importance for the Central Valley.

In the midst of these two realities, Escazú Centro has been losing its identity, it has been suffering an accelerated process of loss of functionality and uglification of its central core; road problems have generated vehicular saturation, pedestrian insecurity, and high noise pollution (contaminación sónica); the central park has not been able to consolidate itself as the axis of attraction it should have as the main meeting point for the community; the proliferation of perpendicular signs causes a negative visual impact; the construction of some buildings defies, by height and aesthetic criteria, a place with a very ancient historical, cultural, and landscape heritage.

The panorama defined in the preceding paragraph has led to the recognition on the part of the community that the recovery of the cultural value of Escazú's center must be urgently proposed, that is, to once again endow the canton with its own image that personalizes and identifies it in the national context; this is what is known, both in Costa Rica and in other parts of the world, as the rescue of urban cores or the development of pedestrian areas that return the city to the people.

In accordance with these concepts, the Regulatory Plan proposes that the urban quadrant of Escazú be a heritage value control zone (see Article 16.5.3.).

In addition, a series of heritage value control zones are proposed along the so-called articulation road, in which both contemporary buildings and sites as well as those with historical value must exist; and that the so-called integration architecture is responsible for seeking harmony between the two.

The zones of interest for heritage value control are the following:

• a)Escazú: San Miguel urban quadrant.
• b)San Rafael: Central Plaza, its surroundings, and Calle Real.
• c)San Antonio: Central Plaza, its surroundings, agricultural framework, and sugar mills (trapiches) (see Article 12.3.2.).
• d)Historical segments and traditional paths in the protected areas of the Cerros de Escazú.

For this special interest zone of heritage value, the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage (Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico) of the Regulatory Plan and the Municipality will develop a strategy with criteria based on four types of intervention:

• a)Rescue and conservation of buildings with heritage value.
• b)Education programs on the importance of the canton's heritage resources.
• c)Landscape revitalization, which includes conditioning of urban routes and pedestrian uses.
• d)Placement of integration architecture.

16.5.2. Additional requirements to the general requirements Buildings, architectural features, or urban and rural spaces that are identified as having heritage value by the Cultural Heritage Research Center (Centro de Investigación del Patrimonio Cultural) of the Ministry of Culture for Escazú or by the Regulatory Plan, as well as the archaeological sites identified by the National Museum, shall be subject to a special study in the event of a request for demolition, intervention, restoration, or earthworks (movilización de tierras); with the objective that the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage of the Regulatory Plan analyzes the possibilities and issues recommendations to the Municipality and the Working Commission or Municipal Office of the Regulatory Plan to safeguard the architectural heritage, which shall be binding for the Municipality.

16.5.3. Special interest zone of heritage value of the Escazú urban quadrant.

In accordance with what is described in Article 16.5.1, in this area it is desired to rescue the urban core by means of the following actions:

• a)Pedestrianization of streets and avenues, specifically:

 Central Avenue in an east-west direction, in an extension that would include from the bridge over the Río Chiquero (100 meters west of the El Oriente Shopping Center) to the entrance of Quesada Cemetery).

 2nd Avenue, in an east-west direction, in an extension that would include from the SINA building to 100 meters west of the National Bank Agency.

 1st Avenue, in an east-west direction, in an extension that would include from the corner located 200 meters east of the Costa Rica Post Office building, to 300 meters west of the bridge over the La Cruz river.

 Five streets in a North-South direction, including those that pass by an east side of the Shell Station, east side of the Segura building, east side of the Municipality, east side of the Plaza Escazú Shopping Center, and east side of the new Acueductos y Alcantarillados building.

• b)Limitation of the circulation of heavy public service vehicles, loading and unloading of goods, and transport of materials (vagonetas and furgones) in the cited areas.
• c)Real and effective application of the prohibition of parking on the yellow line in the entire cited area, applicable to vehicles providing transportation service, whether formal or informal.
• d)Prohibition in the entire cited area of the use of commercial or other types of signs, in a perpendicular form, and control of their size and number.
• e)Direct intervention in the area of the central park, as follows: the district's central park must serve in a polyfunctional manner (rest, recreation, sports, culture) as an integrating element in the community of meeting points such as: church, municipality, school, bank; all under a concept of easy access and pleasant and safe permanence. This intervention must take into great account the elimination of existing architectural barriers, the provision of spaces for cultural activities, adequate channeling of water, cleanliness, ornamentation, tree planting, and security.

Non-permitted uses: industrial activity, massage parlors, discotheques, bars, karaoke, casinos, electronic game rooms, and the non-permitted uses of Article 12.3.1.

Conditional uses: public and private parking lots that are not accessed through the pedestrian walkway area.

 Maximum building coverage (Cobertura): 80%.

 Side and rear setbacks (Retiros lateral y posterior): same as Article 9.5.

 Front setback (Retiro frontal): same as Article 12.3.1.

Marquees (Marquesinas): all buildings in this area must have a marquee. The Urban Development Department (Departamento de Desarrollo Urbano) will generate a design appropriate to the urban environment to standardize the placement of marquees, which must be adhered to in the building designs in the sector. The Urban Development Department will take the necessary budgetary measures for the design and drawing of the "marquee" element, to which the owners of the properties included in the Urban Core Rescue Area in Escazú center must adjust.

Corner cutoffs (Ochavas): they are required at every corner and are of public interest. They are formed from the proposal of a virtual triangle whose right angle is the boundary corner of the private property; the triangle with two equal sides of 2.50 meters in length, indicate the vertices from which the diagonal line that generates the corner cutoff is drawn. The procedure for the purchase of the area for the corner cutoff will be done as follows:

 The owner indicates in writing that upon submitting their project for the building permit process, they leave the corresponding corner cutoff in the design, which has a value in colones that will be expressed below.

 The total area of the corner cutoff shall not be greater than 3.125 square meters.

 The cost of purchasing said area will be officially deducted from the construction tax (impuesto de construcción) to be paid for the building permit.

 The cost per square meter of the land, at which the interested party sells the corner cutoff to the Municipality, will serve as the basis for the reassessment of the Property Tax (Impuesto de Bienes Inmuebles).

 The developer may donate that area to the city.

Wastewater treatment plants must be of the anaerobic type.

16.5.4 Escazú Center Urban Rescue Commission (Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú) A commission will be created that constitutes a representative and interactive forum of the community and the Municipality for discussion and analysis of proposals for the rescue of Escazú's urban center. The Commission will have the task of recommending to the Municipal Council, with a copy to the Municipal Mayor's Office and the Commission or Municipal Office of the Regulatory Plan, the guidelines upon which a preliminary draft of a "Proposal for Urban Rescue Considering the Heritage, Cultural, Social, and Economic Value of the Urban Quadrant of Escazú" can be developed, within a period of no more than one year.

This Commission will be composed of:

 The district council member (síndico) or their alternate from each of the canton's districts.

 Two representatives of the merchants with establishments in the sector described in Article 16.5.3, subsection a. of the Regulatory Plan Regulation, appointed by the merchants' association or, failing that, by an assembly of merchants convened for that purpose.

 One representative appointed by the Municipal Council.

 Two representatives of the Municipality (one from the Urban Development Department and one from the Culture Directorate).

16.5.5. Heritage Advisory Committee (Comité Consultivo de Patrimonio) A Heritage Advisory Committee must be created for the Regulatory Plan Commission to monitor, promote, and recommend the necessary measures to safeguard the architectural-historical heritage of the canton in the areas designated as having heritage value. This Committee will be convened by the Municipality and must include the following members: a delegate from the Research and Conservation Center of Cultural Heritage (Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural) of the Ministry of Culture; the Director of Culture of the Municipality of Escazú, a delegate from the Urban Development Department of the Municipality, and two people from the community with extensive experience and knowledge in historical and cultural aspects of the canton, who must be chosen by the Culture Commission of the Municipality.

The committee will be governed by the Regulation of the Advisory Committee on Architectural Historical Heritage for the Working Commission or Office of the Regulatory Plan of Escazú.

16.6. Tiribí River Special Control Zone (Zona de Control Especial Río Tiribí, ZCERT).

16.6.1. Definition:

The area bordering the bank of the Tiribi River, delimited by the Próspero Fernández highway and the Guachipelín Industrial Zone, has drastically modified its use; it has gone from being a coffee plantation area to a commercial and services zone (hotel, gas station, shops, shopping center, etc.). However, the preservation of the riverbanks as a protection zone is always necessary, so this is proposed within the Regulatory Plan as a protection zone, although with less restrictive parameters in the areas properly designated for commerce and services.

16.6.2. Objectives:

• a)Protect the area adjacent to the Tiribí riverbed with slopes greater than 30%.
• b)Regulate the use of the lands immediately adjacent to the Próspero Fernández highway.
• c)Reduce the urban impact in the sector through reforestation with native species, in the green areas of commercial and service lots.

16.6.3. Requirements:

See the "Construction and Urban Parameters Sheet" annex.

• a)Building setbacks (Retiros de construcción) from the riverbank, encompassing the entire area adjacent to the riverbed, with a slope greater than 30%. However, in no case may this setback be less than that specified in Forest Protection Law No. 7575 (Ley de Protección Forestal Nº 7575), through the alignment granted by the INVU.
• b)Prohibition of buildings in sectors that, although outside the river protection zone, are fill areas. Only activities such as parks, gardens, or similar will be permitted in these.
• c)The project must have a wastewater treatment plant or be connected to an existing one with the capacity to process the liquid waste produced.
• d)Facing the national road, only use and construction with access via a service road (calle marginal) are authorized, with an authorization issued by the MOPT; in front of this road, the building setback will be six meters parallel to the road. This strip must be reforested with native species.
• e)Minimum parceling area: 1500 square meters.
• f)Maximum building area: 50% of the unrestricted area.
• g)Maximum building height: 14 meters.
• h)Parking (Parqueos): for commercial and service activities that are not public gatherings, one space will be necessary for every 30 square meters of commercial or service area; for activities in public gathering places such as restaurants, bars, discotheques, or similar, one parking space must be provided for every 6 persons who will use the premises.

16.6.4. Permitted uses:

• a)Shops.
• b)Services.
• c)Restaurants.
• d)Nurseries (Viveros).
• e)Hotels.
• f)Vertical parking buildings.

16.6.5. Conditional uses:

• a)Discotheques.
• b)Bars.
• c)Gas station.
• d)Indoor cultural centers.
• e)Churches.

The activity is conditional upon not causing pollution from black water (aguas negras) and deforestation of the forested area (área boscosa). The operating license (patente de funcionamiento) will be rescinded if contamination or deforestation is demonstrated.

16.6.6. Non-permitted uses:

• a)Residential.
• b)Semi-industrial uses such as workshops, parking for buses, furgones, and similar.
• c)Billboards.

16.7. Costa Rica Country Club Special Control Zone (Zona de Control Especial Costa Rica Country Club, ZCECRCC).

16.7.1. Definition This zone is created with the purpose of conserving the urban form generated from the current recreational use of the area, and to provide for a potential change of use in the future; for this, the following regulations are established.

16.7.2. Requirements See the "Construction and Urban Parameters Sheet" annex.

Subdivisions (Fraccionamientos) of less than 2000 square meters are not authorized.

The maximum authorized coverage (cobertura) will be 30% of the land area and the forest cover (cobertura boscosa) will be no less than 40% of the land.

16.7.3. Permitted uses.

• a)Country club.
• b)University campus.
• c)Hotel.
• d)Multi-family residential (condominium).
• e)Recreational park.

16.7.4. Conditional uses.

• a)Commerce.
• b)Services.

The activity is conditional upon not causing noise pollution (contaminación sónica) and it must comply with the same general requirements of the zone.

16.7.5. Non-permitted uses.

• a)All those not listed in the permitted and conditional uses.
• b)Billboards.

16.8. Urban renewal (Renovación urbana).

16.8.1. Eradication of slums (tugurios).

• a)Upon the approval of this Regulatory Plan, the Municipal Council, by qualified vote and for expropriation purposes, may proceed to declare of public interest the lands that have been destined by their owners or occupants for slums (tugurios), understood as those developments intended for habitation, whose parcelings cannot meet the minimum requirements established in this Plan or which, even meeting such requirements, are settled in risk zones, defined in this same Plan.
• b)Before the year 2006, at least two positions will be included in the Municipal Administration, one for a Social Sciences professional and another for a surveyor (topógrafo), both registered with their respective Professional Association (Colegio Profesional), and the other support positions considered expedient to locate in the canton all current human settlements that can be defined as slums.
• c)In each specific case, a plan will be submitted, for its approval by the Municipal Council, where the current conditions are defined and how the situation could be resolved, even proposing alternatives that involve organs of the Executive Branch and decentralized institutions with which inter-institutional agreements can be arranged. Actions such as this would contribute to improving the living conditions of the canton's current inhabitants.
• d)The office created in accordance with this article will also be responsible for executing and contributing to the execution of the provisions established herein.

16.8.2. Hydraulic and sanitary engineering of the canton.

• a)In the ordinary budget immediately following the approval of this Regulatory Plan, the amount of financial resources necessary for hiring a public or private company that prepares and designs a master plan for the adequate management of stormwater (aguas pluviales) in the canton will be included. This is with the objective that an adequate solution to the problems of managing runoff and stormwater drainage (desfogues pluviales) in the canton can be established, as municipal resources permit, and to which future developments in the area must adhere.
• b)As soon as the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AyA) approves the new stormwater and sanitary sewerage system for the Gran Área Metropolitana (GAM), the amount of financial resources for hiring a public or private company to design the cantonal sanitary network, not covered by that plan, will be included in the following ordinary budget; in concordance with AyA, it can interconnect with its system and adequately solve the areas not covered by the National Plan, which will be executed in stages and in the manner that municipal resources permit.
• c)For the period between the entry into force of this Regulatory Plan and the start of operations of the stormwater and sanitary sewerage system for the Gran Área Metropolitana, the system of septic tanks for buildings where there are soils with low permeability characteristics (very clayey soils), will be of the septic tank plus upflow anaerobic filter type, in accordance with the worldwide terminology on this subject. For the regions that will not be covered by the sewerage network, the use of this type of septic tank must be maintained.

17.1. Definition.

These zones will be subject to reforestation strategies for wild areas, riverbanks and streams, watershed protection, reforestation of main roads and urban parks, with the purpose of rehabilitating these zones landscape-wise. Due to their characteristics, it is not necessary to delimit them on the zoning map.

17.2. Reforestation of wild areas.

This strategy consists of the recovery of forests and other wild areas whose vegetative cover has been attacked or has suffered significant deterioration due to the urbanization process and displacement of agricultural activities. Reforestation is defined here as natural regeneration from existing vegetation in the surroundings. Priority will be given to the process of natural regeneration with reforestation for enrichment with certain native species of the wild areas.

It is proposed to reforest based on natural, direct, and indirect reforestation. It is desired to achieve the recovery of both existing species and species that were razed.

Likewise, it is proposed to contribute to the extension of wild vegetative cover to promote the reproduction of new green areas of different uses in sectors adjacent to the natural landscape special control zone.

17.3. Reforestation of riverbanks and watershed protection.

It consists of recovering to the maximum the vegetative cover of the protection zone (margin of rivers, streams (quebradas), brooks (riachuelos), and springs (nacientes); zones where building is prohibited) through three altitudinal levels:

• a)Arboreal level or riverside groves.
• b)Shrubby or scrubland level.
• c)Understory level, in which native species will predominate.

17.4. Reforestation of main roads.

It consists of planting arboreal and shrubby species across the width of the right-of-way (derecho de vía) and along the entire road system of the canton. The recommended species will be selected from the inventory of native species, with the approval of the Municipality's Environmental Contralorship (Contraloría Ambiental), to treat the road edge in cases where the relevance of the existing vegetation justifies its extension over the road system.

Species that, due to their large size, could be a risk to housing and neighboring infrastructure, or that, due to their powerful root system, could damage municipal infrastructure such as streets and sidewalks, will not be accepted.

17.5. Urban parks.

All of the canton's existing parks constitute what is called the system of urban parks of Escazú. The rehabilitation program must begin with the inventory and verification of the legal situation of these areas and facilities, in order to then professionally seek the guidelines for design and landscape construction.

The Regulatory Plan permits the construction of high-rise buildings in accordance with the following rules and definitions:

1. The permitted density will be the same as that of the High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta densidad, ZRAD) and the minimum lot size is 2000 square meters. On smaller lots desiring to develop housing projects, the use of the coverage, setback (retiros), and height rules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) is permitted.

2. A building is considered high-rise if it exceeds 14 meters in height, measured from the level of the main floor (vestibule) to the crown beam (viga corona) of the top floor.

What this article does not regulate will be determined by the INVU's current Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).

3. The permitted use in these zones is residential high-rise and parking buildings.

Commercial use will be a use conditional upon support commerce for the residential use. Multifunctional high-rise buildings are permitted as a conditional use provided that the commercial or office and service uses do not cause nuisances to the permitted residential use. For this type of building, a parking space for every 30 square meters of net commercial, office, and/or service area will apply.

4. The construction of high-rise buildings is permitted in zones authorized for this purpose by the Regulatory Plan; these zones are:

 Country Club: all lots located to the south, east, and west, of its boundaries, in accordance with the zoning plan, in the Convento zone, and east, of the CRCC.

 Multiplaza: all lots located at a maximum distance of 250 meters from its southern boundary, (except the lots within the Los Laureles subdivision (urbanización)) and 500 meters from its western boundary.

 Primavera: the areas defined between Calle Primavera, and National Route 121, to the south (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone (Zona Comercial Lineal).

 East of the CRCC: the area circumscribed between National Route 121 (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone), Calle Maynard, and the street; to the east, of the CRCC.

 Convento: the zone comprised between National Route 121 (deducting the 50 meters of the Linear Commercial Zone); to the north, the Costa Rica Country Club; to the east, and Calle Convento; to the east and south.

 On lots in the High-Density Zone that face Route 121 (old road to Santa Ana).

 In the Trejos Montealegre subdivision (urbanización), on the mega block (land of more than 5 hectares) located in the western sector, at the end of the third stage of the subdivision.

 On the triangle of land between the national route, Calle San Miguel, and the future radial road to Alajuelita.

• a)Preliminary projects for the construction of high-rise buildings must be submitted to the Office of the Construction Control Subprocess (Subproceso de Control Constructivo) to be analyzed preliminary to the entry of construction plans.
• b)The construction plans must include a landscape and tree planting design proposal, indicating the number and type of tall species to be planted, in addition to the existing ones.
• c)All high-rise projects will have their own wastewater treatment plant, even in zones with a sanitary network built in the subdivision (urbanización).
• d)Projects that include more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.
• e)This preceding rule is exempted in the case of projects for multifunctional buildings that are based on criteria of proximity, pedestrian use, vehicular restriction, concentration of mixed uses, creation of open public pedestrian spaces, green areas for public use, and the constitution of urban attraction nodes. These projects must be submitted for prior analysis to the Construction Control Subprocess and will be analyzed as a single unit, even when their development is done in stages for financial and market reasons.
• f)It will be indispensable to conceive the projects in such a way that their volume harmonizes with the landscape.
• g)Projects that include more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.

18.1. Incentives If the forest cover (cobertura boscosa) is increased by a percentage not less than 15%, the possibility of increasing its total height by 3.5 meters will be granted.

18.2. Requirements.

See the "Construction and Urban Parameters Sheet" annex.

It is the competence of the MOPT:

 To indicate to the Municipality the rights-of-way for all national highways in the canton.

 The modification of the rank of any road (whether from national to cantonal, or vice versa) will be done in joint coordination between the Municipality and the MOPT.

It is the competence of the Municipality:

 To rationally administer the public roads of the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal) and to dictate the necessary measures aimed at ensuring that the public space offers safety, health, comfort, and beauty. For this, it will resolve to issue alignments on the roads and grant permits for the occupation of the public road with urban furniture (booths (casetas), benches, trash cans, public telephone booths, tree planting, etc.), nomenclature, advertising messages (signs (rótulos)), provisional works, fairs, and public spectacles.

The functional hierarchy of roads allows for an adequate relationship between the type and size of the activity and the category of the road that serves this activity; through this, it is possible to channel the flow of heavy traffic through a few roads and minimize nuisances to the residents of the neighborhoods to the maximum. This proposal is reflected in the Road Map (Mapa de Vialidad).

Within the urban quadrants, as defined in Article 14.7 of this Regulation, the rights-of-way will be maintained, but expanding the sidewalks to the minimum required from the curb and gutter (cordón y caño) (2.50 m on avenues and 2.00 m on streets). A front garden (antejardín) will not be required on this type of road.

The characteristics for national roads, as well as the expansion of existing rights-of-way on local streets or for new streets, are presented in the following articles.

The right-of-way for new streets will be analyzed by the Municipality, case by case, at the preliminary project stage, with the purpose of giving continuity to the layout and design of streets that already exist. In specific cases of road widening, the necessary lands will be expropriated, except for the cases foreseen for segregations and subdivisions (urbanizaciones) by the regulations of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) (Article 40) and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) (Article 2.2.2.), where the interested party must cede the road widening if it is located outside the urban quadrants.

For the geometric design of roads in a subdivision (urbanización), the rules of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations will be mandatory.

According to the General Public Roads Law (Ley N. 5060, of 22-08-1972 and its amendments), the categories of national roads (administered by the Ministry of Public Works and Transport) are defined as follows:

21.1. National primary roads Trunk routes characterized by high traffic volumes and a high proportion of international, interprovincial, or long-distance trips. They shall have a minimum road width of 20 meters for National Primary Roads and for National Secondary Roads.

In the canton of Escazú, there is only one road of this rank, highway N. 27, Próspero Fernández, with a 50-meter right-of-way (derecho de vía), including the provision for sidewalks and marginal streets. Of this same rank and with the same dimensions is the road called "Anillo Periférico" or "Intercantonal," an MOPT project that crosses the canton from southeast to west, mainly in the San Antonio sector.

The required front setback (retiro frontal) is 3 meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.

21.2. National secondary roads These are routes that connect important cantonal capitals not served by primary roads, as well as other population, production, or tourism centers that generate a considerable amount of interregional or intercantonal trips. They possess a right-of-way of 14 to 24 meters, with a two-meter sidewalk. The required front setback is three meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.

There are two roads of this rank: route N. 121, San José-Escazú-Santa Ana (old Escazú road), and route N. 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.

21.3. National tertiary roads These are routes that serve as traffic collectors for primary and secondary roads, and constitute the main roads for trips within a region or between important districts. In Escazú, route 310 of Guachipelín exists with these characteristics and the project for the alternate radial road to Alajuelita. The former has a right-of-way of 24 meters in the section from the Paco Shopping Center to the intersection with the highway, and 20 meters north of this. The required front setback is three meters, unless a different indication exists in the requirements for each zone.

Taking into account that the definition of local streets in the Public Roads Law is concise and confusing, the Regulatory Plan proposes the following classification, reflected in the Road Map (Mapa de Vialidad).

22.1. Neighborhood roads (Caminos vecinales).

22.1.1. Rural road (Camino rural) Public road that provides direct access to farms and other rural economic activities; it links hamlets and villages with the national road network and primary streets. They are characterized by having low traffic volumes and short-distance local trips. They shall have a total road provision (previsión vial) of 14 meters, with a 9-meter roadway (calzada), a 1.5-meter sidewalk (acera), and 1 meter of green strips (franjas verdes).

An unlimited number of lots may be enabled.

22.1.2. Primary street (Calle primaria) It is that which serves to channel traffic between districts or between important population centers due to their concentration of services. These roads constitute a continuous road network and serve as a link to roads of the national road network and rural roads. They shall have a total road provision of 14 meters in non-industrial zones, with a 9-meter roadway, a 1.5-meter sidewalk, and 1 meter of green strips. An unlimited number of lots may be enabled. In the industrial zone, the road provision shall be 17 meters with an 11-meter roadway, a 2-meter sidewalk, and a 1-meter green strip.

22.2. Local streets (Calles locales).

22.2.1. Urban street (Calle urbana) It is that road located within the street grid system (sistema de cuadrícula vial) of the district capitals, in the so-called urban quadrants (cuadrantes urbanos) as defined in these regulations. They have a variable road provision and on them only a municipal alignment (alineamiento municipal) of 2 meters inward from the property line on streets, and 2.5 meters on avenues, shall be required for purposes of sidewalk construction. These shall be measured from the existing curb and gutter (cordón y caño), and the corresponding width to complete the required sidewalk width must be set back within the property line.

22.3. Other roads.

22.3.1. Secondary street (Calle secundaria) It is that road which serves as a link between the street grid system of the district capitals and the primary streets, or national roads; it shall have a road provision of 11 meters, the roadway shall be 7 meters, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.

22.3.2. Tertiary street (Calle terciaria) Road that serves vehicular movements within small neighborhoods. It includes horseshoe roads (caminos en herradura), streets of limited continuity or dead-end streets, paths, and trails that provide access to very few users, who will bear the maintenance and improvement costs. This type of street shall have a road provision of 9 meters, with a roadway of 6 meters, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.

22.3.3. Restricted-use street (Calle de uso restringido) This is the name given to tertiary streets that, due to their limited continuity characteristics, shall have a right-of-way of 7.40 meters, a roadway of 5 meters, and the remainder in sidewalks of 1.20 meters. Its maximum length shall be 120 meters.

22.4. Definitions.

22.4.1. Right-of-way (Derecho de vía) It shall be the total width of the street or public road, that is, the distance between property lines, including, where applicable, roadway, sidewalks, and green strips.

22.4.2. Road provision (Previsión vial) It is the road width set by these regulations for the different categories of streets and public roads defined herein; it includes roadway, sidewalks on both sides, and green strips on both sides. The road provision shall be the regulation based on which the established rules will be applied for the acceptance of subdivisions (fraccionamientos) on streets that do not meet the regulatory dimensions established herein, for all purposes of the respective road widenings (ampliaciones viales).

22.4.3. Roadway (Calzada) Strip comprised between curbs of gutters, ditches, or drainage channels, intended for vehicle traffic.

22.4.4. Sidewalk (Acera) Part of the public road, normally located at its edges, which is reserved for pedestrian traffic.

22.4.5. Pedestrian mall (Alameda) Public road for exclusively pedestrian use.

22.5. Scope These rules govern all public roads of the cantonal road network that have not originated from urbanization processes duly adjusted to the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU).

The term urban easement (of way) (servidumbre urbana (de paso)) is recognized as equivalent to the term exceptional access for residential use (acceso excepcional para uso residencial), established in the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and the Regulation to the National Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional).

New urban easements or exceptional access for residential use shall be permitted on properties in the canton of Escazú that are located within the zoning of the Regulatory Plan, complying with the following conditions:

23.1. Urban easements or exceptional access for residential use a) The single width shall be 6.00 meters. According to the provisions established in the Subdivisions and Urbanizations Regulation issued by INVU, and its amendments or regulations that replace them.

• b)It shall have a maximum length of 60.00 meters.
• c)Its width must be continuous (from beginning to end) and new urban easements or exceptional access for residential use in the shape of a T or Y shall not be permitted.
• d)A minimum of two (2) and a maximum of six (6) new properties whose direct access is the urban easement or exceptional access for residential use shall be permitted.

For this calculation, only lots that have their only exit through the easement or exceptional access for residential use are counted.

• e)The figure of an urban easement or exceptional access for residential use for a single (1) property shall not be permitted; for which the corresponding rules for irregular lots (access alleyway - callejón de acceso) must be applied.
• f)For calculating the length of a new urban easement or exceptional access for residential use, it shall be done based on half the width of the easement, from the beginning facing the public street to its end.
• g)It must originate directly from an existing public road, with the established minimum width of 7.40 meters.
• h)The width must be constant throughout its entire length. Urban easements or exceptional access for residential use that begin with one width and end with a different width shall not be permitted.
• i)The area of the urban easement or exceptional access for residential use must be part of (be contained within) the area of each of the properties to be generated.

The urban easement or exceptional access for residential use must be indicated on each of the plans by means of a dashed line, in addition to indicating its width.

A table of areas must be included in the body of the plan, clearly indicating the area of the easement or exceptional access for residential use, as well as the usable area (área útil) of the property to be generated.

Where the usable area will be considered as the free area without including the area of the urban easement or exceptional access for residential use.

• j)The area of the urban easement or exceptional access for residential use shall not be computable for calculating the minimum area of each of the properties to be generated, nor for calculating coverage (cobertura) and density.
• k)For properties generated with direct access to an urban easement or exceptional access for residential use, only the frontage facing the easement shall be considered for the calculation of the minimum frontage; its width shall not be computable.

For the above, the exception for the last property at the end of the urban easement or exceptional access for residential use shall apply.

• l)The property(ies) that has/have frontage on a public street and also includes/include the urban easement or exceptional access for residential use (within its area), must comply with the following conditions:

1. The minimum frontage established for the zone where it is located according to the Zoning Map (Mapa de Zonificación) of the Escazú Regulatory Plan; the frontage facing the urban easement or exceptional access for residential use shall not be computable to meet this minimum frontage, only the direct frontage on the public street shall be considered.

2. The measurement (distance) of the width of the easement or exceptional access for residential use shall not be taken into account for calculating the minimum frontage on the public street; only the usable frontage on the public street shall be taken into account.

3. For calculating the frontage-to-depth ratio (relación frente fondo), only the usable frontage of the property on the public street shall be taken (this does not include the frontage corresponding to the width of the easement or exceptional access for residential use).

• m)The subdivision authorized facing an urban easement or exceptional access for residential use implies that the entrance to the properties shall be considered for common use by the dominant tenements (fundos dominantes), and at all times any authority or officials from entities providing public services of any kind, as well as those in charge of urban, municipal, public safety, health, fire department, and any other similar control, may use it for their respective purposes.
• n)Neither the municipality nor any public institution has the obligation to maintain urban easements or exceptional access for residential use or to provide services to the interior lots.

The provision of garbage collection service by the municipality shall be carried out at the entrance of the urban easement or exceptional access for residential use. The municipality shall not be obligated to provide said service within the easement.

• o)Two (2) parallel, contiguous exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision does not come from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate this access elsewhere due to conditions of frontage-to-depth ratio; irregularity of its shape; its slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent environmental damage, which must be analyzed and authorized by INVU and the Municipality, in order to safeguard that this figure is not used to contravene urban planning regulations.
• p)It is warned that the generation of properties whose direct access is the easement or exceptional access for residential use shall be permitted only for single-family dwellings (vivienda unifamiliar).

In this case, the municipal administration shall proceed to carry out the respective field inspection in order to verify the number of existing dwellings on each of the properties intended to be generated with the access in question.

• q)On the area of the urban easement or exceptional access for residential use, no type of construction may exist or be carried out; except boundary walls (tapias) on the property line.
• r)Prior to municipal approval, the authorization (approval - visado) from INVU must be obtained.
• s)The subdivision authorized facing an urban easement or exceptional access for residential use implies an encumbrance or limitation that makes use other than that of a single-family dwelling impossible, therefore commercial activities shall not be permitted on lands accessed by it.

23.2. Agricultural easements (Servidumbres agrícolas) In cases of agricultural-type easements, these shall be permitted only in the Agricultural Zone (Zona Agrícola) with lots having the minimum defined for an agricultural parcel (parcela agrícola) of 7000 square meters, in accordance with what is stipulated in Plan GAM-82 and the Agricultural Buffer Zone (Zona Agrícola de Amortiguamiento) of these regulations; their accesses shall have a width of 7 meters. Given the private nature of these easements, the finishes are the responsibility of private individuals.

On municipal administration roads, the width of the front garden may only vary with respect to that required by this Regulatory Plan in the event that the original design of the existing urbanization has provided for another size for this purpose; in this situation, the measure of the original design shall apply.

The front garden is an affectation (afectación), not an expropriation, since the portion of land continues to be the property of the taxpayer. This zone may be used for:

• a)Garages or parking spaces, up to a maximum of 50% of the front garden area for lands with a frontage of 10 meters or more, provided the coverage set for the zone is not exceeded.

On lands with a frontage of less than 10 meters, covering no more than 60% of the front garden area with garages or parking spaces is permitted.

• b)Septic tank, inspection chambers (cajas de registro), and drains.
• c)Guardhouses, garbage enclosures, and transformer enclosures.
• d)Emergency staircases.
• e)Boundary walls may be built at the limit of the right-of-way proposed by these regulations, provided said structure respects cultural association guidelines or accompanies the urban image within the urban quadrants defined for the canton. This authorization obliges the owner to simultaneously build the sidewalk section corresponding to their property.
• f)Any other use permitted in article 9.5 of these regulations.

The installation and authorization to install all types of road signs in the territory of the canton shall be the responsibility of the Municipality. Every new urbanization project must have the signaling indicated by the Construction Law (Ley de Construcción), and be approved by the Urban Development Department (Departamento de Desarrollo Urbano) before the municipal acceptance of the work.

26.1. Definition Three types of parking spaces (estacionamientos or parqueos) are distinguished: public ones, which are available to any driver and require a patent (patente) for their operation; spaces on public roads, which can be leased by the Municipality to private individuals for a certain number of hours or fraction thereof, for which an amount may be charged by means of tickets or parking meters; and private ones, for exclusive use by staff or clients of certain establishments or institutions.

26.2. Number of Spaces and Design Standards The number of spaces for private parking depends on the activity to be carried out. Every parking surface shall be made of materials that withstand heavy traffic and allow rainwater permeability.

In the case of hotels, one parking space shall be required for every three bedrooms.

Design and operation standards are defined by the parking regulations (reglamento de estacionamientos) of the MOPT, with the exception of what is indicated in this regard by the Municipal Licensing Regulations of the Municipality of Escazú (Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú), La Gaceta, N. 205, of October 26, 1999.

26.3. Front Parking Front parking is not permitted in front of national roads or local primary roads. On the rest of the roads, this type of parking is permitted, provided it is located no less than 8 linear meters from the corner; in this case, the number of parking spaces shall be one space per minimum lot for the zone in question. When more front parking spaces are required, the Municipality may approve a number greater than established; however, the Municipality will charge rent, as precarious lease (arrendamiento en precario), equivalent to $10 (ten United States dollars) per month, for each additional front parking space. The resources coming from the application of this rule shall be used in environmental improvement and sanitation programs, such as the construction of gutters and sidewalks.

26.4. Parking Design on Primary Roads In multiple parking lots, there shall be one entrance and one exit to the parking area, both differentiated and signed; in the front garden zone, parking spaces may be located with protective stops for pedestrians using the adjacent sidewalk.

Up to two-thirds of the front garden may be used as parking, similar to what is described in the previous article, including a green area for every three parking spaces.

26.5. Number of Parking Spaces per Activity For any activity involving the sale of beverages or food, holding concerts and dances, temples, cinemas, theaters, daycares, private education centers, or public meeting places, one parking space is required for every six users of the building, and one loading and unloading space whose turning radii and maneuvering yard must not obstruct free public vehicular or pedestrian traffic, as defined by the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones).

For any activity involving warehouses, industry, supermarkets, shopping centers, material depots, hardware stores, truck entrances and exits, and similar, one parking space is required for every thirty square meters of sales area; additionally, one loading and unloading space per 250 square meters of construction, or a fraction of 125 square meters. For projects like those described above that exceed 1000 m2 of construction, the loading and unloading spaces shall be defined according to the results of the Traffic Impact Study (estudio de Impacto Vial) of each property to be built, so that the needs for loading and unloading space adjust to the real operational needs of the structure to be erected.

The schedule for use of the loading and unloading area shall be at the discretion of the licensing office (oficina de patentes), after consulting the Urban Development office (oficina de Desarrollo Urbano).

For commercial premises that do not involve vehicle repair on-site, one parking space is required for every thirty square meters of sales area.

For premises that do involve the permanence of cars in the business, be it auto detailers, workshops, car washes, oil changes, gas stations, straightening and painting, or similar, one parking space is required for each employee of the company who can serve a client; so that vehicles being serviced do not remain on the public road.

For office premises, one parking space is required for every 35 square meters of construction.

If an existing premise intends to subdivide into new premises, even when these are less than 35 square meters, at least one extra parking space per new premise shall be required. The above must be shown on construction plans.

When it involves a change of use of an existing building, the plan must specify the design of the private parking; when, due to the conditions of the lot, the totality of parking spaces cannot be provided within the property, it will be accepted that the parking is located no more than one hundred meters from the site where the activity is generated.

27.1. Ownership of the Roads.

Lands occupied by highways and roads are public property. No one may build within the public right-of-way.

Any land that appears as a public road in the existing plans of the Municipality, in the archive of the Directorate General of Public Works and Transport, in that of the Directorate General of Roads (Dirección General de Caminos), in that of the Cadastre, or in any other archive, public library, or museum, shall be presumed to have such status, except with full proof to the contrary, provided by the person who affirms that the land in question is private property or attempts to have any exclusive use right. As long as the final judgment declaring it so is not issued, no one may impede or obstruct the public use of the land (article 7 of the Construction Law).

27.2. Occupation of the Public Road.

On the roads under its administration, the Municipality may grant temporary, revocable permits (by agreement of the Council - Concejo) to utilize the public roads for certain private and for-profit purposes (article 6 of the Construction Law); and in general, to dictate and control everything related to the safety, comfort, and beauty of the roads.

Occupancy of the road may only be authorized through the payment of a fee for each type of occupancy set by the Municipal Council; this with the consent of the immediately affected neighbors.

28.1. Fences on Vacant Lots Every unoccupied lot that borders a public road shall be fenced. In urban zones, barbed wire or similar must not be used, and the fence shall have a minimum height of two meters.

28.2. Sidewalks It is the owner's obligation to build or rebuild the sidewalks located in front of their properties with the materials indicated by the Municipality; the sidewalk material must be indicated in the respective construction permit. The slope of the sidewalk toward the curb must not exceed 2%, the same as for vehicle entrances to the properties. In the case of access to garages, parking lots, or buildings, bridging the unevenness in a strip no greater than 50 centimeters wide, measured from the outer edge of the curb of the gutter, is permitted. In the urban quadrants defined in this Regulatory Plan, the width of the sidewalks on avenues (east-west direction) shall be two meters fifty (2.50 m) and on streets (north-south direction) shall be two meters (2.00 m), measured from the curb of the gutter.

28.3. Pedestrian Crossings At the corners of blocks on local roads, ramps may be built for persons with special needs, subject to prior study and formal permit. The maximum slope of the ramps shall be 12.5%; the minimum width of the ramp shall be 90 centimeters; the ramp must be accompanied by a standard handrail at a height of 90 centimeters for non-disabled persons, or for those who use a cane, and an additional handrail at a height of 75 centimeters. At crossings with traffic lights, the green light duration shall be long enough for weak persons or those in wheelchairs to cross the street safely (one second per meter). When the right-of-way measures 20 meters or more, refuge islands of 1.2 by 1.5 meters minimum must be provided mid-street.

28.4. Steps in Public Spaces In addition to the provisions of the Construction Regulations, the regulatory provisions for the benefit of disabled persons must be complied with.

28.5. Safety Barriers For the installation of posts or other obstacles that prevent vehicles from entering the sidewalk or parks and gardens, permission from the Municipality must be requested. In these cases, a passage through the obstacle, of a minimum width of 1 meter, must be provided for persons in wheelchairs.

28.6. Solid Fences and Railings On the front and lateral property lines where a front garden is required, solid fences exceeding one meter in height above the sidewalk level may not be built. Above this height, only railings, meshes, or grilles that allow visibility of at least 80% of their surface may be continued. These provisions do not include retaining walls.

28.7. Tree Planting on Streets and Urban Furniture To plant trees and install any type of urban furniture (benches, trash cans, telephone booths, lighting posts, handrails, protective barriers, etc.) in public spaces, the Municipality shall conduct a study based on the following guidelines:

• a)The clear passage between the property line and the element to be installed must not be less than 1.5 meters.
• b)At points where two property lines converge perpendicularly (corners), there must be a setback of at least 8 meters. In the case of installing sales kiosks, this distance shall be a minimum of 15 meters.
• c)The separation between the curb of the gutter and the furniture shall not be less than 50 cm. The same distance shall apply for the curb of the gutter and the hole for a tree; the minimum dimension of the hole shall be 30 centimeters per side or in diameter.

28.8. Pavement Breaking The breaking of pavement on a local public road for the execution of public or private works requires a prior license from the Municipality, which shall set, in each case, the conditions under which it is granted. The applicant for the breaking license on local streets shall be obligated to carry out the corresponding repair, and to guarantee this, must deposit, in the Treasury of the Municipality, the value corresponding to the repair (based on article III.8 and IV.16 of the Construction Regulations, INVU, and article 12 of the Construction Law).

28.9. Provisional Installations, Materials, and Debris on the Road To place structures of any type, deposit construction materials and debris, or make installations of a provisional nature on local public roads, it is mandatory to obtain prior municipal authorization. Upon non-compliance with these provisions, the Municipality shall proceed, at the owner's expense, to suspend the construction and eliminate the obstacle. Furthermore, any person who obstructs or in any way hinders traffic on public roads or on their sidewalks with materials, debris, or any other object, or places beams, wires, or analogous objects across the width of the road, shall be punished with a fine of three to thirty days (article 400, subsection 2 of the Penal Code).

28.10. Canoes and Downspouts The free fall of rainwater onto the public road is not permitted (in the case of buildings whose eaves border it); for this purpose, rainwater downspouts must be installed from roofs, balconies, overhangs, and any other projecting element.

28.11. Height of Elements Projecting from the Building Line Every architectural structural, shading, or advertising element must be situated at a minimum height of two meters fifty (2.50 m).

28.12. Eaves, Marquees, and Awnings In commercial and service zones whose buildings border the public road, the construction of an eave, awning, or marquee is mandatory. Its width towards the street shall measure 50 cm less than the width of the sidewalk, but on pedestrian streets, the width shall be equal to 2.50 meters; the minimum separation between the sidewalk level and the lower edge of these elements shall be equal to 3 meters.

For streets with a slope, a minimum height of 2.4 meters and a maximum of 3.4 meters is permitted.

The objective of this chapter is to regulate and control everything related to outdoor advertising (publicidad exterior) and signs in the canton of Escazú, in order to achieve a balance between the urban-architectural work, the advertising message, and the landscape environment as a means of communication, information, and identification. The regulations of this chapter are issued in accordance with article 4, subsection "a" and article 13, subsection "d" of the Municipal Code, chapters VII and VIII and articles 29, 78, and 79 of the Construction Law, article IV.15, subsections 1, 3, and 4 of the Construction Regulations, articles 15 and 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and article 71 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), as well as article 14 of Law No. 6890, however, it does not include matters related to temporary outdoor advertising or temporary signs, which shall be regulated through the "Specific Regulation for Temporary Outdoor Advertising" (Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal) that for these purposes shall be published by the Planning and Urban Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) of the Municipality of Escazú in accordance with Article No. 49 of this Regulatory Plan.

For the purposes of applying this regulation, the following definitions are established:

▪ Alignment (Alineamiento): line, set by the Municipality or the MOPT, establishing the maximum limit or approximation of construction with respect to the public road.

▪ Front setback (Antejardín): space set by the Municipality or the MOPT between the property line and the building line. There is a restriction on building on this space; however, it constitutes private property.

▪ Advertisement (Anuncio): any sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, trademark, or to a commercial activity, business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site other than where the advertisement appears.

▪ Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.

▪ Traffic notice (Aviso de tránsito): any notice installed to direct traffic.

▪ Local streets (Calles locales): public roads within the canton subject to municipal jurisdiction.

▪ National highways, routes, or roads (Carreteras, rutas o vías nacionales): public roads subject to the jurisdiction of the Ministry of Public Works and Transport.

▪ Adjacency (Colindancia): the boundaries of a property with respect to its neighboring properties.

▪ Right-of-way (Derecho de vía): the width of the highway or street; that is, the distance between the property lines including roadways, green strips, and sidewalks.

▪ Property line (Línea de propiedad): the segment that demarcates the boundaries of private property.

▪ Urban furniture (Mobiliario urbano): structures within the right-of-way of public roads, plazas, parks, etc., such as bus shelters, trash receptacles, railings, posts, benches, decorative planters, and the like.

▪ Monument (Monumento): comprises both an isolated artistic architectural creation, as well as an urban or rural site that offers particular testimony of a culture or a historical event.

▪ Property nomenclature (Nomenclatura predial): numerical representation that identifies buildings and properties (blocks, farms, and lots).

▪ Road nomenclature (Nomenclatura vial): nominal or numerical representation that identifies public roads.

▪ Panoramic perspective (Perspectiva panorámica): view that occurs to a lesser or greater degree in certain sectors of the canton, along the route of public roads, in which the composition of the elements of the surrounding landscape provides a scenic natural beauty worthy of being exalted, maintained, protected, and freed from visual obstacles that limit, deform, or alter it to the detriment of the basic rights of the human being.

▪ Owner (Propietario): natural or legal person who exercises dominion over real property through a public deed.

▪ Outdoor advertising (Publicidad exterior): all advertising by means of signs, notices, billboards, or the like whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out within the canton of Escazú, and that can be seen from the public road.

▪ Repair (Reparación): renewal of any part of a sign to leave it in equal or better conditions.

▪ Risk (Riesgo): contingency or probability of an accident, damage, or harm.

▪ Sign (Rótulo): any sign, writing, print, emblem, painting, drawing, or other means whose purpose is to draw attention to a product or activity offered or produced at the same site where the sign is located, and that does not exceed 3 m2 in surface area.

▪ Construction or temporary signs or notices (Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales): any sign or notice whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, or whose installation has been authorized by the Municipality for a temporary purpose and for a determined period of time.

▪ Operating signs (Rótulos de funcionamiento): those that announce the name of the establishment and/or the type of service it provides.

▪ Public road (Vía pública): road infrastructure of public domain and common use that, by provision of the administrative authority, is designated for free transit, in accordance with the laws and regulations, and that is in fact already designated for that public use.

▪ Visibility (Visibilidad): the effect of perception and distance necessary so that a driver can travel on a road without danger of accidents.

▪ Setback zone (Zona de retiro): private land that the MOPT or the Municipality defines as not to be used for construction purposes by the owner, and that is generally used as a garden or green area.

The exterior display of advertisements, signs, notices, commercial banners, or billboards (hereinafter "signs (rótulos)") is regulated in this chapter, which applies to the entire canton of Escazú.

It includes not only public roads, but also front setback (antejardín) areas and any space where a sign is located that can be seen from the public road.

Excluded from the application of this regulation is the display of official road signaling signs approved by the MOPT and the Municipality, and signs that cannot be seen from the public road.

The display of signs is prohibited in the following cases:

• a)On public roads, except those attached to urban furniture (mobiliario urbano) which have been previously authorized by the Municipality (bus shelters, road signaling, etc.), and those included in Article 36 of this regulation; likewise, signs perpendicular to facades over sidewalks are excepted, but only in the urban quadrants of the three districts of the canton defined as such in this regulation, placed no more than 50 cm inward from the curb and gutter. These perpendicular signs may not be more than one meter and twenty centimeters long by 70 centimeters high, and the vertical distance between the lower edge of the sign and the sidewalk may not be less than 2.60 m. Only one sign of this type will be permitted per commercial premises.
• b)In residential zones, with the exception of operating signs (rótulos de funcionamiento) no larger than 1 square meter.
• c)Less than three meters from traffic signaling and road nomenclature signs, in any direction.
• d)That exceed the permitted height of one-third of the width of the right-of-way (derecho de vía).
• e)In places where it obstructs the visibility of road signaling signs.
• f)With intense concentrations of light, reflections, or intermittent lights, as well as with harmful contrasts that may disturb the visibility of drivers or pedestrians.
• g)In areas governed by the Architectural Historical Heritage Law.
• h)On boundaries adjoining other properties.
• i)On billboards that do not comply with the setback from neighboring adjoining properties, which must at a minimum be equal to the total height of the advertising billboard.
• j)On structures such as advertising wall enclosures for closing lots, with the exception of those used to close them during the construction process, for which the corresponding approved construction permit must be presented. They may be built on the property line and placed only and exclusively when the construction stage of the project approved by the Municipality begins, and must be removed upon completion of the work. They will be permitted only in projects of 500 m2 or more of construction area, and only panels at sidewalk level with no more than 3 meters total height will be permitted.

In cases where the wall panels have lighting, the reflectors may only be placed within the property line, with the interested party having to make the necessary adjustments.

To place or attach any sign, with the exception of those listed in Article 36 of this Regulation, authorization must be requested from the Municipality. The license will be requested by the commercial license holder of the business or activity where the sign will be placed and by the owner of the property where the notice will be located.

In the case of operating signs, the respective permit will be granted within the procedure for the business license and will not be charged separately, but will be included within the cost of the license.

When the sign is attached to urban furniture (in the cases expressly permitted by the Municipality), the permit will be requested by the directly interested party.

The requirements to obtain the license are the following:

• a)Complete the permit application form.
• b)Copy of the cadastral plan of the lot where the sign will be located, with the official alignment (alineamiento) granted by the Municipality or the MOPT.
• c)Sketch of the sign, including the art of the advertising or advertisement (anuncio).
• d)Construction drawing of the sign, if it requires a support or special anchoring structure and has more than 6 m2 of advertising area. The drawing shall indicate, in addition to the anchoring or support structure, the construction materials and the lighting system, if included, with the technical specifications and electrical design, signed by the responsible professional (Architect or Engineer).
• e)For signs attached to the facade and forming part of it, a survey of the facade with scaled measurements must be attached, specifying the exact location and a sketch of the content of the message or image of the sign.
• f)For signs with independent support, a location plan must be included showing the distance to the adjoining properties and the official alignment, as well as to the building, if it exists.
• g)For signs that require a construction drawing, in accordance with point "d" above, an insurance policy to cover damages to third parties will be required. The amount of the policy will be determined by the Urban Development Department, taking into account the size, height, and complexity of the sign.

All signs must present a satisfactory aesthetic appearance and will not contain obscene expressions or those contrary to morality, public order, or good customs, nor terms that directly harm or injure the rights enshrined in the Constitution or the Laws.

For a license to take effect, it is essential that its fee has been paid. The price of the license for the display of signs in the canton of Escazú is as follows:

1. Advertisements (Anuncios) attached to building facades, regardless of their structure, material, or size (permitted by this Regulation), except illuminated ones: four percent (4%) of the minimum wage.

2. Advertisements with independent support, located within private property, regardless of their structure, material, height, or size (permitted by this Regulation): ten percent (10%) of the minimum wage.

3. Any type of sign or advertisement permitted by this Regulation that operates with lighting systems incorporated into its operation (neon signs and similar systems, and signs with internal lighting): twenty percent (20%) of the minimum wage.

4. Advertisements on properties without buildings, adjacent to public roads, regardless of their structure, material, and size, except advertising billboards: fifty percent (50%) of the minimum wage.

5. Any type of sign or advertisement permitted by law, installed on walls of buildings or structures of any material and size (billboards) or painted directly on walls: one hundred percent (100%) of the minimum wage.

The owners of real estate or licensed commercial businesses where signs or advertisements are installed, and the companies that sell or rent advertising space of any type through signs, advertisements, or billboards, will pay an annual tax divided into four quarterly payments. Said tax will be calculated as a percentage of the minimum wage that considers the Municipality's salary scale on the first day of January of each year, according to the type of advertisement or sign installed, and in accordance with the categories specified in Article 34 above.

Signs of public interest (previously recognized by the Municipality for exclusively fulfilling a public purpose of evident benefit to the community), are exempt from payment of the license fee, provided they do not carry advertising, except in cases expressly authorized by the Municipality.

These signs may be for the nomenclature of streets, avenues, properties, parks, or plazas, plaques for the location of historical sites, commemorative plaques, and guide signs for indicating various public services.

The surface area of the sign is understood as the part that encloses the image or text that constitutes it, regardless of its form of support. In any case, the lighting elements of the sign form part of it for this calculation. If the sign is painted on a larger area (facade, wall, or similar), the rectangular area encompassing the entire exhibited message will be calculated.

In all cases, the number of faces the sign has will be taken into account to perform the respective calculation.

In residential zones, in permitted cases, signs may not exceed 1.0 square meter and must be placed parallel to the street. In commercial zones, for establishments of less than 200 square meters of surface area, the maximum size of the sign will be 3 square meters, and only one per licensed holder will be permitted.

In cases of establishments larger than 200 square meters up to 500 square meters, one sign attached to the facade of the premises will be permitted, with no more than 5 square meters. In establishments larger than 500 square meters up to 1000 square meters, one sign attached to the facade of the premises will be permitted with no more than 6 square meters, and one sign with independent support not exceeding 6 square meters. In establishments larger than 1000 square meters up to 2000 square meters, two signs attached to the facade of the establishment will be permitted with no more than 9 square meters, and one sign with independent support of no more than 9 square meters. In establishments larger than 2000 square meters, two signs attached to the facade of the establishment will be permitted with no more than 36 square meters, and a second sign with independent support not exceeding 15 square meters. These signs, except those permitted with independent support, must be located parallel to the facade and at a height of no less than 2.5 m. They may not exceed the maximum level of the fascia.

They may be placed on the fascias of buildings, but not on the roofs. The height of signs with independent support may not exceed one-third of the width of the right-of-way (derecho de vía) they face. In shopping center projects, the proposed signs on the building facade must be designed as part of the project, with the signature of the responsible professional.

Only one sign located on the facade will be permitted for each licensed holder, without prejudice to being able to place a structure with independent support, of the "Totem" type, that groups all the signs of the shopping center establishments. In these cases, the individual sign of each premises may not exceed 3 square meters.

The license for the placement of signs will be valid for a period of two years, after which its renewal must be requested. The license may be renewed, subject to a municipal inspection to ascertain the condition of the sign. If there is any alteration in its conditions, such as unauthorized changes made after its placement, poor conditions due to lack of maintenance, or if it violates this Regulation in any aspect, the renewal of the license will not be authorized until the situation is made compliant.

Every sign that, due to its dimensions or position, falls within the parameters of Article 5, subsection d), but is considered dangerous due to the loads to which it is subjected or for any complementary safety reason, must be attached to the buildings or wherever its installation allows, by means of metal anchors, expansion bolts, or screws. It will not be permitted for them to be nailed to battens.

In urban zones, only the use of metal and concrete posts will be authorized in the erection of structures.

The professional in charge of the work (Architect or Civil Engineer) who signs the application and/or the construction drawings for the sign construction permit will be responsible for its safety regarding its stability and structural risk. Possible damages to third parties caused by the total or partial detachment of the sign will be the responsibility of the owner, who must have a third-party damages insurance policy in accordance with subsection g. of Article 33 of this regulation.

The Municipality may cancel the license for an outdoor advertising sign and order its removal or demolition at the owner's expense, when unauthorized modifications have been made by the Municipality, or when it is in poor condition due to lack of care and conservation.

For the cancellation of the license, due process will be followed, which will consist of the Urban Development Department notifying the sign permit holder, granting them a period to correct the anomaly, which will be from three to fifteen days depending on the situation, warning them that in case of non-compliance, the cancellation of the license and the demolition of the sign will be ordered at their cost. Otherwise, the Municipality will do so and will charge the cost plus fifty percent as a fine.

The Penal Code (Article 386, subsection 2), punishes with a penalty of three to thirty days of fine anyone who, for the purpose of announcement or advertising and without the permission of the owner or possessor, or of the respective authority, writes or draws drawings or emblems, or affixes papers or posters on the exterior of a construction, public or private building, dwelling house, or wall. Law No. 6890 (Reforms to the Municipal Code and Related Laws, in its Article 14, subsection "a"), specifies: "So that in all cases of non-compliance with the Sign Regulation, offenders are penalized with the cancellation of the municipal license or business license and with the closure of the commercial establishment. The transgressor must be previously notified, who will have a period of five business days to become compliant." In cases of advertising wall enclosures (tapias publicitarias) and/or billboards (vallas) that are built without a permit, the Municipality will be empowered to dismantle them and charge the owner of the advertising wall enclosure and/or billboard 50% more than the cost of dismantling. The owner of the structure must be notified once, and if they do not dismantle it within a period of five business days after notification, the Municipality may dismantle it without any prejudice to it, and will consider it disposable.

The parameters of the cost of the license price for outdoor advertising described in this Regulation are suspended until they are included in a reform to be made to Law No. 7340 ("Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Escazú"). While this reform is being carried out, only the tax corresponding to construction will be charged, that is, 1% of the cost of the sign or advertising billboard.

From the entry into force of this Regulation, the Municipality may begin issuing the Land Use Certificate in accordance with the modified parameters of the Regulatory Plan on this matter.

Once these regulations are approved by the Ministry of Public Works and Transport, the alignment and classification requirements will enter into force in accordance with Articles 3 and 19 of the General Public Roads Law.

The sign regulation for new licenses enters into force together with the rest of the regulations. Existing signs, legalized with the Municipality, must become compliant and adjust to the regulation within a period of six months from the entry into force of the Regulatory Plan. This regulation repeals and replaces the "Reglamento para la Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Escazú" (Supplement No. 36 to La Gaceta No. 100 of May 25, 2001).

The commenced procedure, verifiable as such, will be recognized for projects that have submitted their approval procedure at the level of construction drawings to the different institutions that must review them prior to the municipal Construction Permit, as applicable to the type of project, be they INVU, SETENA, Ministry of Health, AyA, MOPT, INS, and National Commission for Emergency Prevention and Response.

For the above purposes, the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will create a registry, in which projects must register within the fifteen business days following the publication in the official gazette La Gaceta of the Regulatory Plan of Escazú or its modifications. In this case, for projects to be able to register, they must meet the following requirements:

• a)Proof of receipt of documents or certification from the respective institution, indicating the commencement of the procedure to obtain a license, permit, or visa, or the respective proof that said license, permit, or visa has already been granted.
• b)Proof of submission of the respective documents to the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), as applicable, to obtain environmental viability if the project so requires.

Registered projects may be reviewed under the standards of the Regulatory Plan published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005, and its modifications from La Gaceta No. 90 of May 11, 2006. For such purposes, once the fifteen business days for project registration have expired, no additional projects will be accepted, and a new period of 80 business days will open for registered projects to submit the construction permit application to the Municipality of Escazú.

Once the second period of 80 business days has expired, projects that have not applied for the respective construction permit from the Municipality of Escazú will lose all right to be considered under this exception regime, and in the event that the construction permit application is submitted after the cited period has expired, the project will be evaluated under the current standards of the Regulatory Plan of Escazú.

The Municipal Council must allocate the necessary funds to contract the studies that, in stages, must be carried out so that within a period of 10 years, the specific projects contemplated in Article 16.5.3 of the Special Heritage Interest Zone of the Escazú Urban Quadrant are concluded.

The sector from the Northeast corner of the CRCC to the Río San Rafael will have the use of Linear Commerce Zone (ZCL), but applicable only until the proposed radial road to connect with the Próspero Fernández highway is built.

Within six months of the publication of these modifications to the Regulatory Plan, the Urban Development Department must develop a regulation to regulate temporary signs.

▪ Mall (Alameda): an exclusively pedestrian transit route for the recreational, spiritual, and physical uses of its occupants.

▪ Alignment (Alineamiento): Line, set by the Municipality or the MOPT, establishing the maximum limit or approximation of construction with respect to the public road.

▪ Total height (Altura total): in a building, corresponds to the distance between the level of the main floor (vestibule) and the crown beam of the last floor.

▪ Floor height (Altura de piso): For the purposes of this regulation, a measurement of three meters and fifty centimeters is taken as the maximum height of a floor.

▪ Front setback (Antejardín): space between the property line and the building line, set by the Municipality or the MOPT.

▪ Advertisement (Anuncio): Any sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is commercial advertising or to draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site other than where the advertisement appears.

▪ Metropolitan Area (Área Metropolitana): the set of urban areas corresponding to different municipal jurisdictions that, upon developing around a main population center, function as a single urban unit. The Metropolitan Area of San José involves 12 cantons neighboring the canton of San José.

▪ Avenue (Avenida): public road, with a predominant orientation from east to west.

▪ Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.

▪ Traffic notice (Aviso de tránsito): any sign installed to direct traffic.

▪ Area (Cabida): area of a lot.

▪ Roadway (Calzada): is the strip between curbs, ditches, or drainage trenches, intended for vehicle transit.

▪ Street (Calle): public road with a predominant orientation from north to south.

▪ Turnaround streets (Calles de retorno): a dead-end public road designed for turning in a single direction.

▪ Cadastral certificate (Certificado catastral): is the document issued by the Cadastre by which it is certified that the plan of the property has been duly registered in that office, indicating whether the area where the property is located is a cadastral zone or a cadastered zone.

▪ Coverage of the area free of restrictions (Cobertura del área libre de restricciones) (in ZCERT): is the total area of the land subtracting the area committed as a non-construction zone or riverbank protection zone, an area that cannot be accounted for within the buildable area of a project.

▪ Building coverage (Cobertura de edificación): is defined as the area covered by the construction of the building, as well as impermeable areas such as parking lots, swimming pools, tennis courts, and paved pedestrian paths. The area free of coverage is the green area or even that which has permeable pavements.

▪ CONAPAM: National Council for the Elderly Person.

▪ Condominium (Condominio): property susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements.

▪ Vertical condominium (Condominio vertical): a modality through which each condominium owner is the exclusive owner of part of the building composed of several floors, and co-owner of all the land and buildings or installations of general use.

▪ Horizontal condominium (Condominio horizontal): the modality where each condominium owner is the exclusive owner of their own land and the building constructed on it, and co-owner of the common areas.

▪ Mixed condominium (Condominio mixto): those where vertical and horizontal condominiums may coexist on the same parent property.

▪ Combined condominium (Condominio combinado): a project where different uses and building types are combined; they must be compatible with each other and must comply with the regulations governing the zone where they are located.

▪ Condominium of condominiums (Condominio de condominios): a project where subsidiary properties are formed from the subdivision of a parent subsidiary property. This must be permitted in the condominium and administration regulations of both the initial parent property and the parent subsidiary property; both regulations must contain the rules regulating the relationship between the condominiums and how the rights and obligations of the owners and/or condominium owners will be exercised.

▪ Lot condominiums (Condominios de lotes): those where the subsidiary properties correspond to horizontal plots, which may be designated for agricultural, industrial, livestock, tourism, commercial, residential, recreational use, and/or any other lawful purpose. They may be designated for the provision of services or for building constructions. In horizontal lot condominiums, each subsidiary property will be called an individualized primary subsidiary property (FFPI).

▪ Complex (Conjunto): a real estate development composed of several buildings erected on one or several lots, sharing areas and services of general use and utility, such as internal roads, parking lots, green areas, enclosure walls, and other areas.

It may also be composed of several structurally independent buildings for housing, commerce, or industry.

▪ Condohotel: a lodging operation modality in which the ownership of the property is governed by the Regulatory Law of Condominium Property, or applies principles contained therein, and in which the hotel operation is guaranteed through a management contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the Law and those derived from the hotel nature of the operation. At least 70% of the time per year, the establishment must be dedicated to lodging service; 30% may be used by the condominium owners.

▪ Conservation (Conservación): the conservation of cultural assets represents, above all, a process to prolong their existence.

▪ Consolidation (or direct conservation) (Consolidación): An addition or application of adhesive or reinforcement materials to the original work, in order to ensure its durability or physical integrity.

▪ Block (Cuadra): the side of a city block is defined as a block.

▪ Net Residential Density (or Real Estate Density) (Densidad Neta residencial): the relationship between the number of dwellings and the area designated for residential use with its respective yards and related services. Road areas, parks, or other uses are not included.

• Gross Residential Density: relationship between the number of dwellings in a residential project and the total area of the land where it is developed. Areas for roads and other complementary uses of the project are included.

• Right-of-Way (Derecho de vía): width of the highway, street, path, easement (servidumbre); that is, the distance between property lines, including roadway, green belts, and sidewalks.

• District (Distrito): administrative unit that follows the neighborhood (vecindad, barrio). It may contain more than five neighborhood units, so the population contained varies. The element that best determines its scale is the secondary school.

• Bedroom (Dormitorio): defined as a habitable space intended exclusively for the rest of persons, dependent on and physically and functionally integrated into a dwelling. Its design and conditioning must maintain its character as part of the housing unit, so it may not have independent common services such as a laundry, kitchen, kitchenette, or others that allow it to function as an autonomous unit.

• High-Rise Building (Edificación en altura): a building that exceeds 14 meters in height, measured from the level of the main floor (lobby) to the crown beam of the top floor is considered a high-rise building. For this type of building, prior to the Construction Permit process, the approval (visto bueno) from the Dirección General de Aviación Civil (DGAC) may be required.

• Multifunctional Buildings (Edificios Multifuncionales): mixed-use commercial, residential, and service projects with one or more buildings that integrate the different uses and green areas and gathering spaces such as small squares (plazoletas), lobbies, terraces, and the like in an architecturally appropriate manner.

• Urban Equipment (Equipamiento urbano): all the elements that the city requires to function efficiently, understanding this as an integrated system of structures where social elements follow patterns that determine the location of institutions. At the same time, the interaction of institutionalized processes produces the organization and coordination of such elements which, by relating to each other in their physical expression, configure and give character to the urban structure.

• Cadastral Sheet (Ficha catastral): the document where the basic numerical and literal information of each property (predio) is recorded.

• Farm (Finca): portion of land registered as a legal unit in the Public Registry or capable of being registered, by means of a number that individualizes it.

• Depth (Fondo): depth of a parcel; perpendicular distance between the line parallel to that existing between the front of the lot and its rear part.

• Subdivision (Fraccionamiento): division of any property (predio) for the purpose of selling, transferring, negotiating, partitioning, exploiting, or using the resulting parcels separately; includes partitions for adjudication.

• Intensity of Use (Intensidad de uso): degree of utilization of lands or structures, taking into account: a) Type of activity carried out, b) Coverage percentage and floor area, c) Population density, and d) Resulting traffic.

• Intersection (Intersección): area where two or more roads join or cross, although there may not necessarily be a mixing of flows.

• Building Line (Línea de construcción): that which demarcates the building limit permitted within the property.

• Property Line (Línea de propiedad): that which demarcates the limits of private property.

• Official Map (Mapa oficial): plan or set of plans where public roads and areas to be reserved for communal uses and services are accurately indicated.

• MINSA: Ministerio de Salud.

• Monument (Monumento): comprises the isolated artistic architectural creation, as well as the urban or rural site that offers a particular testimony of a civilization, of a representative phase of evolution or progress, or of a historical event.

• Property Nomenclature (Nomenclatura predial): numerical representation that identifies, in accordance with this regulation, buildings and properties (block, farm, lots).

• Road Nomenclature (Nomenclatura vial): nominal or numerical representation that, in accordance with this regulation, identifies public roads.

• Zone Nomenclature (Nomenclatura zonal): that which identifies the name of the zone.

• Infrastructure Works (Obras de infraestructura): set of installations that allow the operation of public services such as water supply, sewerage, drainage, and electricity, in addition to public roads.

• Impermeable Pavement (Pavimento impermeable): those surfaces that respond to uses such as access ways, parking, recreational courts, and others, built at ground level and that prevent the normal process of water absorption.

• Parcel (Parcela): cadastral unit represented by a portion of land, which constitutes a complete physical unit, and which is delimited by a line that, without interruption, returns to its point of origin.

• Urban Renewal Project Plan (Plan Proyecto de Renovación Urbana): Preliminary intervention proposal for a specific urban area, which contains all the elements required to execute the urban renewal project, among them policies, guidelines, and directives. It corresponds to the project conceptualization process.

• Regulatory Plan (Plan Regulador): local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other graphic document or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

• Cadastral Plan (Plano catastrado): survey plan that has been registered in the Catastro Nacional.

• Depot (Plantel): area intended for storing machinery, vehicles, materials, mechanical games, and the like.

• Preservation (Preservación): consists of the conservation of cultural assets in the same conditions in which they were found, protecting them from humidity, chemical agents, and all types of pests and microorganisms.

• Deterioration Prevention (Conservación indirecta, Prevención del deterioro): consists basically of the protection of cultural assets through control of the physical environment where they are located. Included here are the control of humidity, temperature, and light, and various measures to prevent accidental or premeditated fires, theft, and vandalism. It also encompasses measures to reduce atmospheric pollution, vibrations due to urban traffic, and soil subsidence.

• Owner (Propietario): natural or legal person who exercises dominion over real estate through a public deed.

• Vertical Project (Proyecto vertical): is the building made up of more than one construction level that, due to its configuration of residential, commercial, or mixed units, shares a common sanitary infrastructure, composed of an integral system for the treatment and disposal of wastewater. This type of project may be developed inside or outside a condominium regime. In some cases, when increases in height are projected, whether due to construction parameters or some type of incentive, these must have prior authorization from the Dirección General de Aviación Civil. A project of more than one level that does not have a wastewater treatment system is not considered a vertical project for the purposes of this definition.

• Reconstruction (Reconstrucción): to rebuild historical buildings or old urban centers with new materials and based on reliable documents, not on conjecture.

• Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano): are bodies of norms that the Municipalities adopt for the purpose of making the Regulatory Plan (Plan Regulador) effective.

• Repair (Reparación): renovation of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than before.

• Restoration (Restauración): process whose objective is to conserve and reveal the aesthetic and historical values of a monument, to revive the original idea and, therefore, the understanding of the object. The restoration and restitution of details and fragments is frequently practiced and must be based on respect for the original, for the ancient elements, and for the authentic parts.

• Side Setback (Retiro lateral): is the required space between the side boundary of the lot and the nearest part of the construction.

• Rear Setback (Retiro posterior): required open space between the construction and the rear boundary of the lot.

• Setbacks (Retiros): unbuilt open spaces, comprised between a structure and the boundaries of the respective property (predio), measured from their axes.

• Revaluation (Revalorización): manner of preserving historical buildings, keeping them in use, a practice that entails a certain modernization or alteration, adapted to the new circumstances.

• Risk (Riesgo): contingency or probability of an accident, damage, or harm.

• Roundabout (Rotonda): special form of intersections at grade or combined with grade separations, where there is a circulation zone in a single direction, generally counterclockwise (levógiro).

• Sign (Rótulo): any signboard, writing, print, emblem, painting, or other means whose purpose is to draw attention to some product or activity that is offered or produced on the same site where the sign is located.

• Signs or Notices of Works Under Construction or Temporary (Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales): any signboard, writing, print, emblem, painting, or other means whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, whose installation has been permitted by the authority for a transitory purpose and for a determined period of time.

• Route (Ruta): national highway, so named by the Ley General de Caminos.

• Developable Land (Suelo urbanizable): that which has the potential and conditions to be urbanized.

• Urbanized Land (Suelo urbanizado): every portion of land that is built upon or that is equipped with infrastructure and services.

• Slum (Tugurio): premises intended for dwelling established in a property subject to an official declaration of uninhabitability. Included in this concept are a house, apartments, rooms, and in general any construction or structure intended totally or partially for the expressed purpose, even if it is merely an improvised shelter in a non-urban site.

• Location (Ubicación): conveniently situating each piece of equipment in relation to others and with respect to city structures, according to certain physical, environmental, and comfort conditioning factors.

• Urbanization (Urbanización): the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services. (Definition from the Ley de Planificación Urbana). Urbanization plans must be approved as such by the Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) based on the norms of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

• Conditional Use (Uso condicional): that which can occur in a zone, as long as the special requirements established by the Municipality, additional to those stipulated for conforming uses, are met.

• Land Use (Uso del suelo): study that shows the situation and distribution of land with respect to housing, commerce, industry, education, health, recreation, public purposes, and any other pertinent use.

• Mixed Use (Uso mixto): mixture of different types of functions that a piece of land may have, such as residential, retail commerce, personal services, institutional services, and even industrial.

• Minimum Dwelling (Vivienda mínima): organic complex of rooms that constitute a dwelling, studied in such a way that it allows grouping, in the least possible space and with the minimum expense, those comforts that are indispensable for human life.

• Dwelling (Vivienda): can be understood as the context in which the broadest range of human needs is satisfied, and where a human being lives the greatest part of their existence. It is also considered as that physical structure that satisfactorily responds to human needs and desires.

• Cadastral Zone (Zona catastrada): that part of the national territory where the cadastral survey has been completed and made official.

• In case of doubt about any term not included in this glossary, this regulation will adopt the definitions included in the Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.

As of the entry into force of Modification IV of this Regulation, the Municipality will grant a maximum period of three months to validate workshop uses as existing in the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola, ZAA).

The existing condition may be validated by the Construction Control Sub-Process (Sub-Proceso de Control Constructivo) through documentary evidence, with the support of official documents duly authenticated by the competent Institutions, among which may be the Ministerio de Salud, the Dirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, among others.

Annexes Construction and Urban Parameters Sheet

N/A: Not Applicable.

* The improved density and the reduction of the minimum lot area apply exclusively for properties (predios) that have a connection to the sanitary sewer network (cloaca) or to a wastewater system (treatment plant).

(A) The maximum building height is 14 meters facing roads of that width and 11 meters when the road has that assigned right-of-way (derecho de vía).

(B) In the section of the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal) that passes through the Escazú Center quadrant up to the sector 200 m north of the San Antonio Urban quadrant, the maximum height will be 10.5 meters. In the sector of Hotel Camino Real (south margin of the Próspero Fernández highway) and the road towards Guachipelín (tunnel), the permitted height in the strip of Linear Commerce Zone (Zona Comercio Lineal, ZCL) will be a maximum of 28 meters; likewise, between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Río Agres (north margin of the Próspero Fernández highway), a maximum buildable height of 28 m is permitted. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the farm (finca) where they are built has more than 2000 m2, and the buildable coverage does not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a maximum height of 38 meters will be permitted.

(C) The setback indicated in the table applies for constructions facing a cantonal route. In the case of facing a national route, the corresponding alignment must be requested from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

(D) An additional 3.5 meters of height will be permitted, as long as a minimum front setback of 6 meters is provided at the level of the third floor, and the approval (visto bueno) of the Construction Control Subprocess (Subproceso Control Constructivo) is obtained indicating that the project does not affect the urban and landscape visual of its surroundings.

(E) The maximum height of the buildings will be 7 meters; however, for every 3.0 m of additional front setback, one more level may be added.

(F) The minimum area for lands facing a public street with public services is 120 m2; in the case of an agricultural easement (servidumbre agrícola), it is 7000 m2.

(G) The maximum coverage for a single-family dwelling is 75%; for other uses, 10% will apply.

(H) The maximum height of 21 meters applies for the development of residential condominiums.

(I) Above 28 meters, the buildable coverage and permeable pavement coverage will be reduced by 3% for every 3.5 meters of additional height. (J) At least 50% of the lot must be allocated to green coverage, of which at least 50% must be tree coverage.

Furthermore, permeable pavements may not exceed 15% of the lot.

(K) The coverage will be 80% (the remaining 20% of the area must be allocated to green area).

....................................................................... .................................................................................................... ............................. 15

2.1. Objetivos. .................................................................................... .................................................................................................... ...................................................... 16

................................................... ................................................................................ 18

............................................................. .................................................................................................... ....... 19 4.1. Aplicación. ................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 19 4.2. Modificación. ................................................................................. .................................................................................................... .........................................................................20 4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación. .................................................. .................................................................................................... .............20 4.4. Incentivos. ................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 21 4.4.1. Disposiciones generales sobre los incentivos. ............................................... ............................................................................................... 21 4.4.2. La flexibilidad de los requisitos. .......................................................... .................................................................................................... .............................. 21 4.4.3. La condonación del impuesto de bienes inmuebles. ............................................ .....................................................................23 4.4.4. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos. ...............................................................................................23 4.4.5. Incentivos por Plan Proyecto ................................................................ .................................................................................................... ...........................23

5.1. Licencia (permiso) de construcción y responsabilidad municipal. ...................................................................................... 24 5.2. Certificado de uso de suelo. .................................................................. .................................................................................................... ........................................25 5.3. Visado de planos catastrados. ................................................................. .................................................................................................... ................................25 5.3.1. Objetivos del visado municipal de planos catastrados. ....................................... ...................................................................25 5.3.2. Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados .................................................................................................25 5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar .............................................. ............................................................................. 26 5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal .................................................. ..................................................................................... 27 5.3.5 Casos especiales de excepción................................................................. .................................................................................................... ............... 28 5.3.6 Caducidad del visado municipal ............................................................... .................................................................................................... .............. 29 5.4 Permiso para construcción de obra menor ........................................................ .................................................................................................... 29 5.5. Permiso para construcción de obra mayor. ...................................................... ................................................................................................. 30 5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos. ................................................. ..............................................................................................31 5.7. Permiso para demolición. ...................................................................... .................................................................................................... ...............................................31 5.8. Póliza de riesgos de trabajo. ................................................................. .................................................................................................... ........................................32 5.9. Permiso para movimiento de tierra.............................................................. .................................................................................................... .....................32 5.10. Evaluación del impacto ambiental. ............................................................ .................................................................................................... .................. 33 5.11. Vigencia de certificados y permisos. ......................................................... .................................................................................................... .................... 33 5.12. Plazo de resolución........................................................................... .................................................................................................... .......................................................... 34 5.13. Horario de trabajos de construcción. ......................................................... .................................................................................................... .................. 34 5.14. Molestias a terceros. ........................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 34 5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios. ..................................... ................................................................ 34 5.16. Amenazas potenciales. ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 35 5.17. Responsabilidad profesional. ................................................................. .................................................................................................... ................................... 35

.................................................................. .................................................................................................... .............. 36 6.1. Facultades y sanciones. ....................................................................... .................................................................................................... .................................................. 36 6.2. Infracciones. ................................................................................. .................................................................................................... ............................................................................ 36 6.3. Procedimientos. ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 36 6.4. Patente para empresas constructoras. .......................................................... .................................................................................................... ............ 37 6.5. Recursos....................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................... 37 Capítulo II. Reglamento de Zonificación de uso del suelo. .............................................................................................. 39

7.1. Zonas residenciales. .......................................................................... .................................................................................................... ............................................................ 39 7.2. Zonas de comercio y servicios.................................................................. .................................................................................................... ................................ 39 7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC). ........................................... ........................................................................... 39 7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP). ................................................. ........................................................................................... 39 7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA). ....................................................... .................................................................................................... .... 39 7.6. Zonas de protección y control especial. ....................................................... .................................................................................................... ........... 39 7.7. Zonas para edificaciones en altura. ........................................................... .................................................................................................... ...................... 39 7.8. Límites entre zonas ........................................................................... .................................................................................................... ............................................................. 39

8.1. Usos conformes. ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 40 8.2. Usos no conformes ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 40 8.3. Usos condicionales ............................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 40 8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no conformes ....................................................... 41

9.1. Frente mínimo. ................................................................................ .................................................................................................... ............................................................................ 41 9.2. Superficie mínima. ............................................................................ .................................................................................................... ................................................................. 41 9.3. Altura máxima. ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................ 41 9.4. Cobertura máxima. ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 42 9.5. Retiros. ...................................................................................... .................................................................................................... ........................................................................................... 42 9.5.1. El retiro frontal o antejardín............................................................... .................................................................................................... .................................... 42 9.5.2. Retiros laterales ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 43 9.5.3. Retiro posterior ............................................................................ .................................................................................................... ............................................................ 43 9.6. Densidades..................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................ 44 9.6.1. Zona IFA I-A ................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................... 45 9.6.2. Zona IFA I-B ................................................................................ .................................................................................................... ................................................................... 46 9.6.3. Zona IFA II-A ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 46 9.6.4. Zona IFA II-B ............................................................................... .................................................................................................... ....................................................................47 9.6.5. Zona IFA II- C................................................................................................... .................................................................................................... ...............................................47 9.6.6. Zona IFA II- E................................................................................................... .................................................................................................... .................................................47 9.6.7. Zona IFA II-F ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................... 48 9.6.8. Zona IFA II-G ............................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 48 9.6.9. Zona IFA III-A .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................. 48 9.6.10. Zona IFA III-B ............................................................................. .................................................................................................... ................................................................ 49 9.6.11. Zona IFA III-C ............................................................................. .................................................................................................... ................................................................... 49

11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda .................................................... ................................................................................................ 50 11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD). ....................................................... .................................................................................................... ...............51 11.2.1. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... ...........................................................................52 11.2.2. Retiros .................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................52 11.2.3. Usos conformes ............................................................................. .................................................................................................... ........................................................52 11.2.4. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... ..................................................52 11.2.5. Usos no conformes........................................................................... .................................................................................................... ................................................52 11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD). ...................................................... .................................................................................................... .... 53 11.3.1. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 53 11.3.2. Retiros .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 53 11.3.3. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 53 11.3.4. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................. 53 11.3.5. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... ................................................ 54 11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD). ................................................ ........................................................................................... 55 11.4.1. Requisitos:................................................................................. .................................................................................................... .......................................................................... 55 11.4.2. Retiros..................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 55 11.4.3. Usos conformes: ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 55 11.4.4. Usos condicionales: ........................................................................ .................................................................................................... ................................................. 55 11.4.5. Usos no conformes: ......................................................................... .................................................................................................... ................................................ 55 11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD). ....................................................... .................................................................................................... ............. 56 11.5.1. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 56 11.5.2. Retiros .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................ 56 11.5.3. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 56 11.5.4. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... .................................................. 57 11.5.5. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... ............................................... 58 11.6. Zona Residencial de Alta-Alta Densidad (ZRAAD). .............................................. .......................................................................................... 58 11.6.1. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................................... 59 11.7. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas. ................................................................................ 60

......................................................... ................................................................................................60 12.1. Clasificación. ............................................................................... .................................................................................................... ........................................................................... 60 12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL). ............................................................... .................................................................................................... ................................ 61 12.2.1. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................... 61 12.2.2. Retiros. ................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................. 61 12.2.3. Estacionamientos. .......................................................................... .................................................................................................... ................................................... 62 12.2.4. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ....................................................... 62 12.2.5. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................ 62 12.2.6. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 63 12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP). .............................................................. .................................................................................................... ........................ 63 12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE). ......................................... .............................................................. 63 Estacionamientos: .................................................................................. .................................................................................................... ............................................................. 64 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 64 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 64 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 64 12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA). ................................................................................ 64 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 65 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 65 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 65 12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael (ZCPCSR). .................................................................................... 65 12.3.4. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM). ................................................ .................................................................................. 65 Requisitos: ........................................................................................ .................................................................................................... ................................................................................. 66 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 66 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 66 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 66 12.3.5 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM). ............................................................................................... 66 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 66 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... .......................................................... 67 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 67 12.4. Cementerio ................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................ 67 12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS). ...................................... ........................................................................... 67 12.5.1. Requisitos: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................................... 67 12.5.2. Usos conformes ............................................................................. .................................................................................................... ..................................................... 69 12.5.3. Usos condicionales ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 69 12.5.4. Usos no conformes .......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 70

13.1. Requisitos ................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................. 70 13.2. Retiros. ..................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................................ 71 13.3. Usos conformes. .............................................................................. .................................................................................................... ................................................................... 71 Anexo. Usos industriales conformes. ................................................................ .................................................................................................... ....................... 71 13.4. Usos condicionales. .......................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 73 13.5. Usos no conformes. ........................................................................... .................................................................................................... ......................................................... 73

14.1. Definición. .................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................................74 14.2. Área de parques y facilidades comunales. ..................................................... .................................................................................................... ...74 14.3. Servicios complementarios. ................................................................... .................................................................................................... ........................................74 14.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel. ................................................... .................................................................................................... .....74 14.5. Colegio Técnico Vocacional. .................................................................. .................................................................................................... ................................... 75 14.6. Cambio de tierra por impuestos. .............................................................. .................................................................................................... ............................ 75 14.7. Definición de cuadrantes urbanos. ............................................................ .................................................................................................... ....................... 75 14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú ................................................................. .................................................................................................... ...................... 75 14.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael ............................................................. .................................................................................................... ........... 75 14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio ............................................................ .................................................................................................... ........ 75

15.1. Requisitos ................................................................................... .................................................................................................... .................................................................................... 76 15.2. Usos conformes ............................................................................... .................................................................................................... .................................................................. 77 15.3. Usos condicionales: .......................................................................... .................................................................................................... ............................................................ 77 15.4. Usos no conformes: ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................... 77

16.1. Definición. .................................................................................. .................................................................................................... ..................................................................................... 78 16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE)............................................. ................................................................................. 78 16.2.1. Definición.................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................... 78 16.2.2. Requisitos. ................................................................................ .................................................................................................... .................................................................... 80 16.2.3. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 82 16.2.4. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... ................................................ 82 16.2.5. Usos prohibidos. ........................................................................... .................................................................................................... ........................................................ 82 16.2.6. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 82 16.2.7. Incentivos. ................................................................................ .................................................................................................... ...................................................................... 83 16.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú. ............................................................... 83 16.2.9. Transitorios. .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................... 84 16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR). .................................................................................................... 84 16.3.1. Definición. ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................................... 84 16.3.2. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ..................................................... 85 16.3.3. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 85 16.3.4. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 86 16.3.5. Requisitos generales. ...................................................................... .................................................................................................... ........................................... 86 16.3.6. Incentivos. ................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................... 86 16.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables................................................ .......................................................................................... 87 16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC). ............................................ ..................................................................................... 87 Requisitos: ........................................................................................ .................................................................................................... .................................................................................. 87 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... .................................................................88 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... ..........................................................88 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... .........................................................88 16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH). .......................................... ..............................................................................88 Requisitos: ........................................................................................ .................................................................................................... ..................................................................................88 Usos conformes: .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................ 89 Usos condicionales: ................................................................................ .................................................................................................... ......................................................... 89 Usos no conformes: ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................ 89 16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial. ...................................... ....................................................................... 89 16.5.1. Definición ................................................................................. .................................................................................................... ........................................................................ 89 16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales .......................................... ............................................................................... 90 16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del cuadrante urbano de Escazú. .................. 91 16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú ................................................. ............................................................................ 92 16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio ............................................................ .................................................................................................... ............. 93 16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT). ................................................. .................................................................................................... ....... 93 16.6.1. Definición: ................................................................................ .................................................................................................... ........................................................................ 93 16.6.2. Objetivos: ................................................................................. .................................................................................................... ...................................................................... 93 16.6.3. Requisitos: ................................................................................ .................................................................................................... ...................................................................... 93 16.6.4. Usos conformes: ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 94 16.6.5. Usos condicionales: ........................................................................ .................................................................................................... ............................................... 94 16.6.6. Usos no conformes: ......................................................................... .................................................................................................... ............................................. 95 16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC). ....................................................................................... 95 16.7.1. Definición ................................................................................. .................................................................................................... ......................................................................... 95 16.7.2. Requisitos ................................................................................. .................................................................................................... ....................................................................... 95 16.7.3. Usos conformes. ............................................................................ .................................................................................................... ..................................................... 95 16.7.4. Usos condicionales. ........................................................................ .................................................................................................... ............................................... 95 16.7.5. Usos no conformes. ......................................................................... .................................................................................................... .............................................. 95 16.8. Renovación urbana. ........................................................................... .................................................................................................... ..................................................... 95 16.8.1. Erradicación de tugurios. .................................................................. .................................................................................................... .................................... 95 16.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón. .............................................. .............................................................................................. 96

17.1. Definición.................................................................................... .................................................................................................... ..................................................................................... 97 17.2. Reforestación de áreas silvestres. ........................................................... .................................................................................................... ............................ 97 17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas. ............................................ ................................................................................... 97 17.4. Reforestación de vías principales............................................................. .................................................................................................... ........................... 97 17.5. Parques urbanos. ............................................................................. .................................................................................................... .............................................................. 98

18.1. Incentivos ................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................... 99 18.2. Requisitos. .................................................................................. .................................................................................................... ................................................................................. 99 Capítulo III. Reglamento de Vialidad ............................................................... ................................................................................... 100

......................................................... ........................................................................................... 100

21.1. Carreteras primarias nacionales .............................................................. .................................................................................................... ........................... 101 21.2. Carreteras secundarias nacionales ............................................................ .................................................................................................... ................. 101 21.3. Carreteras terciarias nacionales.............................................................. .................................................................................................... .......................... 101

22.1. Caminos vecinales. ........................................................................... .................................................................................................... ....................................................... 102 22.1.1. Camino rural................................................................................ .................................................................................................... ............................................................ 102 22.1.2. Calle primaria ............................................................................. .................................................................................................... ......................................................... 102 22.2. Calles locales. .............................................................................. .................................................................................................... .................................................................... 102 22.2.1. Calle urbana ............................................................................... .................................................................................................... .......................................................... 102 22.3. Otros caminos. ............................................................................... .................................................................................................... ............................................................... 102 22.3.1. Calle secundaria ........................................................................... .................................................................................................... ................................................. 102 22.3.2. Calle terciaria ............................................................................ .................................................................................................... ........................................................ 102 22.3.3. Calle de uso restringido ................................................................... .................................................................................................... ................................ 103 22.4. Definiciones.................................................................................. .................................................................................................... ...................................................................... 103 22.4.1. Derecho de vía ............................................................................. .................................................................................................... .................................................... 103 22.4.2. Previsión vial ............................................................................. .................................................................................................... ........................................................... 103 22.4.3. Calzada .................................................................................... .................................................................................................... ................................................................. 103 22.4.4. Acera ...................................................................................... .................................................................................................... ........................................................................ 103 22.4.5. Alameda .................................................................................... .................................................................................................... ............................................................... 103 22.5. Alcance ...................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................. 103

23.1. Servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso residencial .................................................................... 104 23.2. Servidumbres agrícolas ....................................................................... .................................................................................................... ........................................ 106

26.1. Definición ................................................................................... .................................................................................................... ............................................................................... 107 26.2. Número de espacios y normas de diseño ........................................................ ................................................................................................. 107 26.3. Estacionamientos frontales ................................................................... .................................................................................................... .................................. 107 26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias ................................................. ........................................................................................ 108 26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad .................................................................................................. 108

.......................................................... ............................................................................................... 109 27.1. Propiedad de las vías......................................................................... .................................................................................................... ................................................. 109 27.2. Ocupación de la vía pública. ................................................................. .................................................................................................... .............................. 109

.............................................................. .................................................................................................... ...... 109 28.1. Cercas en lotes baldíos ...................................................................... .................................................................................................... ............................................. 109 28.2. Aceras ....................................................................................... .................................................................................................... ................................................................................. 109 28.3. Cruces peatonales ............................................................................ .................................................................................................... ...................................................... 110 28.4. Gradas en espacios públicos .................................................................. .................................................................................................... .............................. 110 28.5. Barreras de seguridad ........................................................................ .................................................................................................... .............................................. 110 28.6. Vallas y verjas .............................................................................. .................................................................................................... ..................................................................... 110 28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano ............................................... .............................................................................................. 110 28.8. Rotura de pavimento .......................................................................... .................................................................................................... .................................................... 111 28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía .............................................................................................. 111 28.10. Canoas y bajantes ........................................................................... .................................................................................................... ....................................................... 111 28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción ................................................................................................ 111 28.12. Aleros, marquesinas y toldos ................................................................ .................................................................................................... ..................................... 111 Capítulo IV. Instalación de Publicidad Exterior .................................................... ........................................................................ 112

........................................................................ .................................................................................................... ............................ 114

Capítulo V. Transitorios ........................................................................... .................................................................................................... ...... 120

121

Capítulo VI. Glosario .............................................................................. .................................................................................................... ............ 122

........................................................... .................................................................................................... . 122

Anexos.............................................................................................. .................................................................................................... ............................... 129 Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos ................................................... .......................................................................... 129 Este Reglamento Municipal ha sido reproducido por error técnico, mediante FE DE ERRATAS, publicada en La Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005, que establece que debe leerse así:

"El Concejo Municipal del cantón de Escazú, en su sesión extraordinaria N. 59, acta N. 199, celebrada el viernes diecisiete de diciembre del dos mil cuatro, acordó: Acuerdo AC-693-04: "1.-La población entera del cantón de Escazú, es consciente de la necesidad de contar con un plan de ordenamiento territorial, acorde con los requerimientos tanto a nivel ambiental, como de acceso vial, y paisajístico.

2.-La protección de los recursos naturales, es tarea de todos, no solo del Gobierno Local, el recurso hídrico, el aire, y en general el ambiente, son bienes tangibles, a los cuales todos los ciudadanos tenemos derecho de disfrutar, claro está, en la medida en la que no violentemos el de los demás.

3.-La planificación local, se encuentra reconocida por ley a las Corporaciones Municipales, mismas que están obligadas con ésta, a procurar el disfrute de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, según la doctrina del artículo 50 de la Constitución Política.

4.-La Municipalidad de Escazú, en el pasado realizó varios intentos para implementar un Plan Regulador en el cantón, sin embargo, no fue posible por diversas razones, lo que ha provocado un atraso en la reglamentación necesaria para ordenar el territorio sede del Gobierno Local, y hogar de todos los escazuceños, sin distingo de género.

5.-El Concejo Municipal, mediante acuerdo AC-218-03 de la sesión ordinaria N° 54 del 12 de mayo del 2003, nombró de conformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, la Comisión de Trabajo del Plan Regulador, con la finalidad de que preparara el Plan Regulador para el cantón de Escazú.

6.-Esta Comisión de conformidad con el artículo 83 de la Ley General de la Administración Pública, se ha constituido como un órgano desconcentrado de la Administración, por lo que tiene autonomía en cuanto a la resolución de los asuntos puestos en su conocimiento, y por ende la responsabilidad en su actuar a ese efecto y a todo lo concerniente con su cometido.

7.-Dicha Comisión está llamada a no solo la preparación del Plan Regulador, sino también a la aplicación de éste una vez que entre en vigor, después de ser aprobado por la Dirección de Urbanismo del INVU, y adoptado formalmente por la Municipalidad del cantón mediante acuerdo del Concejo Municipal.

8.-Mediante acuerdo AC-151-04 de la sesión ordinaria N. 100 del 29 de marzo del 2004, publicado en La Gaceta N. 68 del 6 de abril del 2004, se convoca a la audiencia pública que señala el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. La misma se llevó a cabo el 15 de mayo del 2004.

9.-Mediante acuerdo AC-570-04 de la sesión extraordinaria N. 54 del 7 de octubre del 2004, el Concejo Municipal, acuerda trasladar a la Dirección de Urbanismo del INVU, el documento de Plan Regulador presentado por la Comisión de Trabajo del Plan Regulador, el día 7 de octubre del presente año, para que ésta procediera conforme a derecho a la aprobación o rechazo del proyecto propuesto para el Plan Regulador que se le remitía, haciendo las recomendaciones, sugerencias, o bien exigencias pertinentes.

10.-De conformidad con el inciso 3) del artículo 7. de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo del INVU, "Asesorar y prestar asistencia a las municipalidades y a los demás organismos públicos dedicados a la planificación, en todo cuanto convenga al establecimiento o fomento de esa disciplina;". Lo anterior quiere decir que es a esa Dirección a la que por ley se le ha encomendado la asesoría y la asistencia técnica las municipalidades, haciéndola corresponsable del mejor y más atinado desarrollo de la planificación local, y más puntualmente con los Planes Reguladores. Por su parte el inciso 4) del artículo 8. de la Ley de Planificación Urbana, ordena a la Dirección de Urbanismo que en asocio con la Oficina de Planificación (hoy Ministerio de Planificación) "Resolver y conciliar, en asocio de la Oficina de Planificación, las incongruencias que se adviertan en el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, o entre los proyectos propuestos por las diferentes instituciones y dependencias, informando de tales incompatibilidades a las entidades correlacionadas junto con las recomendaciones del caso." El subrayado no es del texto original. El artículo 9 de la Ley de Planificación Urbana dice: "La asesoría y asistencia local enunciada en el inciso 3) del artículo 7., comprenderá la colaboración de la mencionada Dirección con miras a lo siguiente: 1.-Preparar, aplicar y modificar el Plan Regulador y sus reglamentos; 2.-Estudiar y recomendar mejoras a los sistemas administrativos y a los recursos de las municipalidades, con el objeto de posibilitar un mayor desarrollo de los programas locales de planificación; y 3.-Proponer a las municipalidades proyectos de financiación cooperativa, tendientes a efectuar mejoras de especial trascendencia que impulsen la aplicación de los planes reguladores. Por último, con relación a las atribuciones y responsabilidades de la Dirección de Urbanismo, el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana en que interesa dice: "Corresponden así mismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7, las siguientes: 1.-Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades; (.)" El subrayado no es del original. 11. Mediante nota oficio N. PUC-D-1712-2004, de fecha 16 de diciembre del 2004, suscrito por el Arq. Francisco Mora Protti, director a. í. de Urbanismo, se informa al Secretario Municipal, Señor Manuel Sandí Solís, de la aprobación del Plan Regulador del cantón de Escazú, con excepción de lo contenido en el artículo 5.12, por considerar que los plazos ahí estipulados no son reales. Al no existir ninguna otra indicación, se entiende que es lo único que no queda aprobado por la Dirección dicha. Por lo anterior se mociona: "Se acuerda: Con fundamento en las disposiciones de los artículos 11 y 169 de la Constitución Política, 11 de la Ley General de la Administración Pública, 7., 8., 9., 10, 15, 17, 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana N. 4240, del 11 de noviembre de 1978, y oficio PU-C-D-1712-2004, de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la adopción formal del Plan Regulador para el cantón de Escazú, en lo aprobado por la Dirección de Urbanismo del INVU. Publíquese en el Diario Oficial La Gaceta, el aviso de la adopción que ha hecho el Concejo Municipal en el presente acuerdo, y el documento. El Plan Regulador rige a partir de la publicación indicada." Acuerdo Firme.

La Municipalidad de Escazú en adelante nombrada como la Municipalidad, en ejercicio de las facultades que le otorga la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del 15 de octubre de 1968 y sus modificaciones, en los artículos 15, 19, siguientes y concordantes; así como el Código Municipal, Ley Nº 7794, del 30 de abril de 1998 y sus modificaciones, en el artículo 4, siguientes y concordantes, promulga el presente Plan Regulador del cantón de Escazú, en adelante llamado Plan Regulador.

El Plan Regulador se implanta de conformidad con lo dispuesto en artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. El procedimiento se describe a continuación:

• a)Se convocó a una audiencia pública por medio del Diario Oficial La Gaceta, N. 68 del 6 de abril, 2004. Dicha audiencia se realizó el 15 de mayo del 2004 en la Escuela República de Venezuela, donde se dio a conocer el proyecto de reajuste para el distrito San Rafael y las inconsistencias encontradas en publicación anterior, mismas que se detallaran dentro de la reglamentación propuesta, y sus mapas correspondientes, junto con las observaciones verbales y escritas formuladas por interesados.
• b)Se obtuvo la aprobación por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
• c)El Concejo Municipal acordó la adopción formal de sus reglamentos, por mayoría absoluta de votos, en la sesión extraordinaria N. 59, efectuada el 17 de diciembre del 2004, según acuerdo N. AC-693-04.
• d)Se publica el presente Reglamento en el Diario Oficial La Gaceta y se informa sobre el acuerdo de adopción y entrada en vigor del Plan Regulador desde esa misma fecha, a menos de que se presenten los casos mencionados en el Capítulo V de Transitorios.

El Plan pretende mantener y subrayar conceptualmente la vocación residencial del cantón preservando y reforzando las zonas ecológicas en los Cerros de Escazú y los espacios y construcciones culturales que le otorgan características particulares. Además, se regularizan las áreas comerciales sobre vías primarias.

Se prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta que conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial en forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben conformarla evitando mezcla de usos no afines a las zonas de vivienda. Por tanto, los usos comerciales conflictivos que no puedan mantener las posibles molestias dentro de su propiedad se confinan en áreas que, por su ubicación, no molesten a los habitantes de las áreas residenciales.

Los preceptos anteriores fueron justificantes para que el Gobierno Local como primera etapa de un reajuste del plan regulador a nivel cantonal, pero en lo concerniente a esta nueva actualización, se abocará únicamente para la jurisdicción del distrito San Rafael, con la finalidad de fomentar su vocación residencial - comercial, estableciendo actividades afines sobre las vías (primarias, secundarias y terciarias) que conforman su trama vial, procurando generar nuevas fuentes de ingreso local que vendrían a mejorar la calidad de vida tanto de los nuevos residentes, como de la gran mayoría de propietarios; mediante la integración de la multiplicidad de aspectos urbanos complementarios, para procurar traslados cortos que permitan satisfacer sus necesidades básicas dentro de su misma localidad, pero siempre evitando la mezcla de usos no compatibles con las zonas residenciales. La base reglamentaria para esta nueva propuesta parcial proviene del actual Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), Artículo 55. Que establece las áreas mínimas requeridas para servicios comerciales o particulares en proyectos de uso residencial.

Por otra parte, el uso industrial intenso está descartado en el cantón, y solo se consolidará la zona industrial en Guachipelín, creada por el Plan GAM, con industria liviana o usos complementarios como bodegas pequeñas de alquiler, almacenes de depósito y similares, además de comercio y servicios.

2.1. Objetivos.

La eficiencia del Plan Regulador de Escazú radica en su relación con el resto de la planificación nacional, de la cual forma parte. Este plan debe generarse e implementarse de tal modo que permita que cada nivel gubernamental (central, entes descentralizados y local) conserve su ámbito de competencia. Esto se puede lograr si se actúa coordinadamente con el resto de las instancias de toma de decisión y el gobierno local, para la regulación y el ordenamiento de los asentamientos humanos.

El Plan Regulador se convierte en un instrumento principal para coordinar la acción pública nacional y local, además de que orienta la acción privada, tanto en la atención a corto plazo, como en las previsiones de espacio y desarrollo en un mediano y largo periodo.

El Plan Regulador tiene los siguientes objetivos fundamentales:

• a)Adecuar los usos del suelo urbano y rural a las necesidades actuales y previsibles.
• b)Conciliar el desarrollo urbano, tanto con las disponibilidades de tierra como con las existencias y posibilidades de suministro de infraestructura.
• c)Anticipar los requerimientos de vivienda, infraestructura y equipamiento urbano que se derivan del tamaño y funciones previstas para cada zona de población en función de las políticas que establezcan los planes regionales Plan GAM-82 mediante Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Plan GAM 2013-2030 Decreto Ejecutivo N° 38334-PLANMINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG, y el Concejo Municipal.

El área de Zonificación de uso de suelo posee los siguientes objetivos:

• a)Delimitar el campo de posibilidades de desarrollo de las distintas zonas del cantón, en función de los lineamientos de la planificación territorial deseada y de las características propias de cada centro de población.
• b)Implantar una planificación integral de la estructura urbana cantonal, en donde se distinguen dos políticas de ordenamiento, a saber:

Política de consolidación:

Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales que, por su nivel de acción de desarrollo, solamente requieren de un ordenamiento en su estructura básica para prevenir los efectos negativos de la concentración poblacional y de las actividades urbanas, sin afectar su dinámica actual.

Política de regulación:

Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales, con el propósito de disminuir la intensidad actual de los usos y destinos, las acciones de fomento y las actividades y servicios prioritarios.

El área de la reglamentación vial propone lo siguiente:

• a)Definir un sistema vial que contribuya con el ordenamiento urbano y rural.
• b)Mejorar la interacción entre centros poblados y sistemas urbanos y rurales para fortalecer su complementación y sus vínculos de desarrollo.
• c)Propiciar una jerarquía vial que permita establecer mejoras en el uso del suelo, sobre la base del crecimiento poblacional y las actividades de desarrollo.
• d)Restringir el tránsito de vehículos de carga pesada que circulan dentro de zonas residenciales.
• e)Mejorar el acceso de la población a los centros localizadores de actividades de desarrollo y servicios públicos.
• f)Propiciar la ampliación tanto de las redes viales alimentadoras del cantón, como de los caminos vecinales.
• g)Mejorar la conexión entre las diferentes zonas del cantón y el resto de la Gran Área Metropolitana, y entre sus propios sistemas urbanos y rurales.

En cuanto a la administración del desarrollo del cantón, el objetivo es diseñar un sistema informativo para facilitar la gestión municipal en el proceso de crecimiento y desarrollo que permita:

• a)Apoyar sus sistemas de planificación territorial y el proceso de toma de decisiones.
• b)Fortalecer su propia administración.
• c)Facilitar el control, evaluación y seguimiento de la gestión de desarrollo cantonal.
• d)Propiciar una herramienta técnica para la planificación estratégica y la formulación y reformulación de planes de crecimiento y desarrollo.
• e)Facilitar reglamentos claros sobre requisitos, incentivos, procedimientos y responsabilidades en materia de uso de suelo, construcción y urbanización.

El Plan Regulador está conformado por:

• a)Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de "Zonificación, Vialidad e Índices de Fragilidad Ambiental", así como el de "Distritos".
• b)Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Mapa Oficial, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.
• c)Los estudios que respaldan el Plan y que describen la situación físico- territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en la sede de la municipalidad.
• d)La normativa supletoria emitida por el INVU según lo dispuesto en Ley N° 4240, Transitorio II, correspondiente a los Reglamentos de Construcciones, Fraccionamientos y Urbanizaciones, Renovación Urbana y demás normativa de carácter nacional, regional y local.

El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú. Este Plan Local complementa el texto que el Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, del 18 de mayo de 1982 y el No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, alcance No. 15 a La Gaceta No. 66, del 07 de abril de 1997) señaló para el cantón de Escazú.

Asimismo, por actualización de la normativa anterior el presente Reglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de Publicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance No. 36 a La Gaceta No. 100 del 25/05/01).

Supletoriamente, y como se mencionó con anterioridad en lo no rango nacional y regional, concordantes con la legislación urbanística vigente. Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión o de la Oficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan a esta nueva versión del Plan Regulador.

4.1. Aplicación.

La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas Municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos, en especial el Proceso de Planificación y Control Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyectos.

Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones, condominios, fraccionamientos con fines urbanísticos, y urbanizaciones. En los casos de proyectos de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos, entre otros.

No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial, a nivel local, regional o nacional.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales.

Para proceder con la eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al Archivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando la eliminación de este. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado La Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador vigilará por la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones que dictan o autorizan los reglamentos. En caso de implementación de La Comisión, ésta debe estar conformada de acuerdo con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa, con un máximo de siete personas en total.

Dicha Comisión u Oficina podrá constituir, junto con los vecinos y como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.

La Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador por cuenta propia, a solicitud de residentes del cantón o por iniciativa del Concejo Municipal, analizará todas las actualizaciones y revisiones al documento original que sean necesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el Plan actualizado.

4.2. Modificación.

Para la modificación, suspensión o derogación total o parcial del Plan Regulador, deben observarse los requisitos que indica el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.

Excepto para la inclusión de nuevas vías y predios públicos en Mapa Oficial, junto con su respectivo listado, únicamente de los proyectos urbanísticos tramitados y aprobados ante el sistema APC del CFIA, y los fraccionamientos con fines urbanísticos avalados por el INVU y el Municipio.

4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación.

Podrá permitirse la variación de los requisitos, pero siempre respetando lo referente a zonas bajo riesgo ambiental o antrópico y la variable ambiental, del presente Plan Regulador en los siguientes casos:

• a)Cuando el caso corresponde a un proyecto de gestión gubernamental catalogado como de emergencia, o de interés social, y/o de interés público a nivel local, regional o nacional.
• b)Por la elaboración de proyectos de renovación urbana, para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y facilidades comunales o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.

Será competencia del Concejo Municipal, en conjunto con la Comisión Local del Plan Regulador, analizar en los anteriores casos la posibilidad de variar los requisitos, máximos hasta en un veinticinco por ciento adicional, siempre que exista o se incluya dentro del proyecto la infraestructura requerida, no pudiéndose disminuir las áreas destinadas al uso público.

4.4. Incentivos.

En casos de proyectos de edificios comerciales, residenciales o de uso mixto del tipo multifuncional, que provean de espacio de uso público extra tales como plazas, plazoletas, arcadas cubiertas y en fin espacio dedicado al uso público urbano peatonal, se permitirá por cada metro cuadrado que se deje para uso peatonal público, un aprovechamiento adicional los cuales podrán ser proyectados verticalmente, siempre que no sobrepase la altura máxima autorizada por la Dirección General de Aviación Civil en el sector.

4.4.1. Disposiciones generales sobre los incentivos.

En el marco del desarrollo sostenible, para lograr el equilibrio entre los intereses privados y públicos, ebe buscarse, además del uso de la potestad del Estado de regular la actividad privada, el incentivo de las iniciativas privadas para el beneficio público.

El Plan Regulador contiene los siguientes incentivos, entre los que la legislación nacional permite al respecto:

4.4.2. La flexibilidad de los requisitos.

De conformidad con la Resolución No. 1849-2024-SETENA, emitida el 22 de octubre de 2024, se aprueba de forma exclusiva el ajuste de densidad para el distrito de San Rafael, con fundamento en los Índices de Fragilidad Ambiental vinculados a la viabilidad ambiental del sector, lo cual fue reafirmado en la Sesión Ordinaria No. 081-2024 de la SETENA, celebrada en la misma fecha.

Este incentivo es aplicable únicamente a proyectos de edificaciones verticales ubicados en el distrito de San Rafael, donde deberá contar con el requisito obligatorio, de incorporar un sistema de tratamiento de aguas residuales (planta de tratamiento), debidamente autorizado por la Municipalidad y las instituciones competentes.

A continuación, se detalla la flexibilidad de los requisitos aplicables, según la ubicación específica dentro del distrito:

(A) Los proyectos en altura afectadas por zona influencia aeropuerto Tobías Bolaños deben consultar previamente su altura de construcción ante la Dirección General de Aviación Civil (DGAC).

(B) El retiro indicado en la tabla aplica para construcciones frente a ruta cantonal. En caso de enfrentar una ruta nacional deberá solicitar el alineamiento correspondiente ante el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

(C) La cobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área verde).

Nota: En este distrito, los proyectos verticales que reduzcan su cobertura al 50% podrán utilizar el Coeficiente de Aprovechamiento Residencial (CAR) según las áreas tributarias:60 m² para 1 dormitorio, 75 m² para 2 dormitorios y 90 m² para 3 dormitorios (o combinación de las mismas), conforme al Art. 54 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones. La cantidad de unidades residenciales = [(CAR x área del lote) ÷ área tributaria]. Donde el CAR es para la ZRBD=0,50; ZRMD=0,75; ZRAD, ZCL, ZCEA, ZCPM, ZCPTM, ZMLDS=0,81; ZRAAD=0,84.

4.4.3. La condonación del impuesto de bienes inmuebles.

Está descrita para la Zona Protectora de los Cerros de Escazú (ZPCE) y para la Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR) en los artículos correspondientes respectivos, a cambio de que sus propietarios cumplan con ciertas normas de uso. Se refiere solo a terrenos que se estén usando para la protección de los recursos naturales, no a construcciones (de ningún tipo) que se realicen en la Zona Protectora.

4.4.4. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos.

A continuación, se describen los beneficios que puede obtener el propietario:

• a)Galerías interiores: El propietario de un edificio que destine una galería interior con un mínimo de 5 metros de ancho para el uso público peatonal obtendrá el beneficio de aumentar el área máxima permitida de construcción a 3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de galería.
• b)Pórticos: El propietario de un pórtico integrado a la acera, con un mínimo de tres metros de ancho libres, que lo destine para uso peatonal, obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 4,5 metros cuadrados por cada metro cuadrado del pórtico.
• c)Espacios abiertos: El propietario de una planta baja de espacios abiertos o techados con materiales translúcidos, que la destine al uso público (pero no a las ventas y cafeterías), obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 6 metros cuadrados por cada metro cuadrado cedido. Estos beneficios permitirán aumentar la altura del predio o su cobertura; esto último con la condición de que los propietarios cumplan con las normas de higiene.
• d)Cambio de tierra por impuestos : En los casos en que la Municipalidad de Escazú requiera mejorar la condición de áreas públicas cantonales, podrá establecer un convenio con los propietarios afectados, de forma que estos cedan la tierra a la ciudad a cambio de la exoneración de pago de un impuesto de Bienes Inmuebles que compense el valor de la tierra cedida.

4.4.5. Incentivos por Plan Proyecto En adición a este Plan Regulador, se complementa con la normativa recientemente emitida por el INVU denominada, Reglamento de Renovación Urbana y Guía básica para la Implementación de Procesos de Reajuste de Terrenos Reparcelamiento con Reparto de Cargas y Beneficios, y por el MIVAH en lo referente a Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios y su reglamento, lo anterior supeditado a la previa presentación del Plan Proyecto de Renovación Urbana, ante la Oficina del Plan Regulador Municipal para su análisis, valoración y posible aprobación, según se detalla a continuación:

 Reajuste de Terrenos : Instrumento de gestión del suelo que consiste en la agrupación de predios de forma voluntaria por parte de uno o varios propietarios, con el objetivo de redefinir catastral y registralmente sus límites prediales por otros de mayor y mejor conveniencia técnica y funcional, permitiendo una mejor dotación de infraestructura y espacio público, con el fin de mejorar el tejido urbano. Cada persona propietaria aportará una parte o todo su bien inmueble para fusionarlo con los predios colindantes.

 Prácticas Incentivables: El gobierno municipal podrá establecer incentivos para los Planes Proyecto de Renovación Urbana que promuevan alguna de las siguientes prácticas:

 Donación de terrenos al gobierno local para uso público, en demasía de los estipulados por ley.

 Restauración de inmuebles patrimoniales de interés municipal y nacional, así como los declarados bienes inmuebles de interés histórico arquitectónico.

 Mayor cesión de área para espacio público, de lo establecido en la norma.

 Integración de cauces de ríos y quebradas al Proyecto, mediante su reforestación para conformar parques lineales urbanos.

 Provisión de vías peatonales, vehiculares y ciclovías adicionales.

 Edificación de equipamiento público para educación, salud, cultura, arte y deporte.

 Sustitución de actividades no permitidas o no conformes, según lo establecido en el artículo 28 de la Ley N°4240, o normativa vigente en la materia.

 Instalación de equipamiento urbano.

 Implementación de sistemas de ahorro energético, generación de energías limpias, reutilización de agua.

 Y demás lineamientos, a verificar en el Plan Proyecto a valorar tanto por el INVU, como por la Municipalidad.

Para el desarrollo de condominios aparte de lo dispuesto en esta normativa, aplican las actualizaciones efectuadas por el Poder Ejecutivo (MIVAH) tanto a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios Nº 7933, y su Reglamento emitido mediante Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR.

En el caso de que por la aplicación del aumento del área se disponga a incrementar el parámetro de altura máxima permitida en la zona donde se desarrolle el proyecto, la edificación deberá ajustarse como altura máxima con lo establecido por la Dirección de Aviación Civil (DGAC).

5.1. Licencia (permiso) de construcción y responsabilidad municipal.

Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículo 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú (La Gaceta, No. 58 del 24 de marzo de 2009), con excepción de lo que se publica como Transitorios en este Reglamento.

5.2. Certificado de uso de suelo.

Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.

El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.

Para el trámite del certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en el presente Plan Regulador, así como la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley No. 7779 del 30/4/98,) y la Ley de Planificación Urbana (No. 4240).

El certificado descrito es solamente uno de los requisitos y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.

5.3. Visado de planos catastrados.

La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario el visado de planos de agrimensura en un plazo no mayor de 10 días hábiles, para lo cual se deberá cumplir con la siguiente normativa:

5.3.1. Objetivos del visado municipal de planos catastrados.

El visado de planos de agrimensura será obligatorio para autorizar la división o fraccionamiento de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes, incluyendo tanto las particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño.

Así como también con lo determinado en Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Decreto N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR y sus Reformas.

5.3.2. Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados Planos por visar en original y dos copias. De no tener el plano original, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada por el Catastro Nacional. En ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).

• a)Alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para aprovechamiento de agua y en general a cauces de agua de dominio público, emitido por el Departamento de Urbanismo del INVU, o la Dirección de Aguas del MINAE.
• b)En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles de la red vial nacional definida en el artículo Nº 1 de la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el alineamiento oficial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.
• c)Aportar plano o croquis de finca madre firmado por un profesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes del fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.
• d)Aportar los planos modificados por el plano a visar, siempre y cuando se encuentren indicados expresamente en éste por medio de nota.
• e)Certificación de estar al día en impuestos y servicios municipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por visar.
• f)Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será proveída por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales o bien por medios electrónicos.
• g)Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar el visado del Ministerio de Agricultura y Ganadería aprobando la división del predio como parcelas mínimas productivas.
• h)Cuando se establezca con base en la cartografía oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una pendiente general mayor o igual al 30%, deberá presentar un estudio de estabilidad de taludes que garantice la estabilidad del terreno si se trata de parcelas para uso urbano o ubicadas en zonas de uso residencial.
• i)Cuando se desee cambiar el uso del suelo agrícola a otros usos, deberá cumplir con lo que establece el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos en su artículo V.

5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar Para poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente información:

• a)La estipulada por el Reglamento a la de Ley Catastro.
• b)Cuando se desee fraccionar lotes frente a calles públicas existentes que no tengan las dimensiones o ancho de vía que indique el Plan Regulador del cantón de Escazú o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el caso de Rutas Nacionales, se deberá ceder la ampliación vial que corresponda por parte del fraccionador, no pudiendo el interesado edificar o contar con construcciones de uso privado en ella, adicionalmente no debe considerarse como parte del retiro frontal exigido por zona.
• c)Incluir en planos las servidumbres de cualquier tipo que colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.
• d)Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar la nota "Parcela de uso exclusivamente agrícola", o bien "Parcela destinada únicamente para protección forestal", si la misma se encuentra inscrita en Régimen Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Se exceptúan aquellos casos en que se autorice el cambio de uso del suelo por parte del Ministerio de Agricultura y Ganadería según el capítulo V del Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.
• e)Alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc., que colinden o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal Se establecen los siguientes aspectos por los cuales será denegado el visado referido:

• a)Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2 y 5.3.3 supra citados.
• b)Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú, o con la normativa sobre desarrollo urbano vigente a nivel nacional.
• c)Cuando el fondo de la parcela o parcelas resultantes de un fraccionamiento sea mayor que el frente multiplicado por siete, es decir, cuando la relación frente-fondo sea mayor de uno a siete.
• d)Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización o condominio que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo.
• e)Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público.
• f)Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.
• g)Cuando los planos a visar presenten rótulos o leyendas con carácter de propaganda.
• h)Cuando en fraccionamientos con destino urbano con un número de parcelas resultantes mayor de seis lotes o sobrepase áreas mayores a 900 metros cuadrados, se omita ceder a favor de la Municipalidad el 10% del área a fraccionar o urbanizar, para ser dedicada a usos comunales y recreativos, esto sin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección. O cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.
• i)Cuando el plano catastrado de fincas filiales no se ajuste al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano de distribución) y el INVU.
• j)Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9 de la Ley N° 2755 Inscripción de Derechos Indivisos.
• k)Cuando el plano a visar se halla inscrito en el Catastro Nacional con perjuicio de áreas destinadas al uso público, tales como parques, zonas verdes y calles públicas.
• l)Cuando la Oficina de Catastro Municipal detecte que existe sobreposición o traslape de fincas.
• m)Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u omisión de esta, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la Administración Municipal, sea, por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio, inexistencia de referencia a punto fijo, inexistencia de los anchos de vías públicas que colindan directamente con el terreno, el derrotero no coincide con el polígono, entre otras.
• n)Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes irregulares, entiéndase, con acceso por callejón, en donde las dimensiones de este acceso no se ajusten a la siguiente norma:

1. Para callejones de tres metros de ancho, la longitud máxima será de 30 m.

2. Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será de 40 m.

3. Sólo se admiten lotes con callejón de acceso si éstos enfrentan una calle pública existente.

4. El área del callejón no se contabiliza para efectos del área mínima del lote.

5.3.5 Casos especiales de excepción.

Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos de área y/o frente mínimos exigidos para la zona, serán aprobados excepcionalmente en los siguientes casos.

• a)Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los Reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.
• b)Cuando los planos a visar hayan sido catastrados y aprobados por el INVU en lo que corresponda, antes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú, o bien el interesado demuestre que el trámite de inscripción de dichos planos se inició en el Catastro Nacional antes de la promulgación del citado Plan Regulador, siempre y cuando dichos planos cumplan con las normas sobre fraccionamiento de predios anteriores al Plan Regulador de Escazú.
• c)Cuando se desee fraccionar lotes en función de viviendas existentes, construidas con permisos anteriores a la promulgación del Plan Regulador de Escazú, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con las normas aplicables antes de la promulgación del citado Plan Regulador:

c.1) En este caso será permitido presentar una declaración jurada firmada por el propietario registral y autenticada por un notario público, en el cual se declare bajo fe de juramento que la(s) vivienda(s) existente(s) en el predio que no cumple con la condición mínima de área y/o frente, fueron construidas con el respectivo permiso aprobado por la administración municipal antes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú.

Lo anterior de manera supletoria según el artículo 15 de la Ley No. 8220 (Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos).

Advirtiendo al propietario registral de lo estipulado en los artículos 318 (perjurio) y 323 (falso testimonio) del Código Penal, con respecto a la declaración jurada. Donde conceptualmente se tiene como declaración jurada (del diccionario panhispánico del español jurídico, 2020): "Manifestación personal, verbal o escrita, donde se asegura la veracidad de lo declarado bajo juramento ante autoridades administrativas o judiciales. Se presume como cierto lo que se declara mientras no se acredite lo contrario." 5.3.6 Caducidad del visado municipal El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.

Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior.

5.4 Permiso para construcción de obra menor Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:

• a)Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la información necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el colindante, etc.
• b)Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el propietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales en ingeniería o arquitectura, quienes voluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos comprobados de interés social. Este "consultorio arquitectónico" funcionará como un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad, así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor.
• c)Para obras de mantenimiento como las que a continuación se enumeran y/o similares, no se requerirá permiso de construcción:

 Reparación de tanques sépticos.

 Cambios de muebles (cocina, sanitarios, pilas, closet, entre otros).

 Reparaciones como pintura, cambios de ventanas, puertas, repellos y enchapes.

 Cambios de láminas de zinc en cubiertas de techo, canoas y bajantes sin afectar la estructura de techos.

 Cambios en láminas de gypsum, fibrocemento, madera conglomerada, piezas de madera entre otros.

 Aceras, rampas o contrapisos menores de 10 metros cuadrados.

 Cambio de pisos y cielo raso menores de 30 metros cuadrados.

 Cercas en postes de madera o concreto con alambre de púas.

 Labores de jardinería en general.

5.5. Permiso para construcción de obra mayor.

Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de requisitos para permisos de construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra" de la Municipalidad.

Será requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) de acuerdo con las disposiciones emitidas por esta Institución sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo 2005-1012) publicado en La Gaceta N. 246 21/12/2005.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Proceso Planificación y Control Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de índices de Fragilidad ambiental del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances. Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF- 059-2003 realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.

En caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento. La Municipalidad contratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.

En caso que se realice una remodelación o construcción nueva de un local comercial que no cuente con la licencia constructiva, la licencia comercial no será otorgada hasta tanto haya operado el recibo de obras; y en caso que cuente con licencia comercial vigente, se procederá a dictar la clausura por mera constatación de las áreas no autorizadas y se iniciará el procedimiento administrativo o judicial tendiente a la cancelación, suspensión o declaratoria de nulidad de la licencia comercial según corresponda.

5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.

Para la instalación de juegos mecánicos temporales, el interesado deberá obtener Licencia Municipal. En la solicitud respectiva deberá aclarar la ubicación de las máquinas, la disponibilidad de servicios sanitarios, de agua potable, la acometida eléctrica y cualquier otra variable que se requiera para el adecuado desarrollo de las actividades propuestas.

5.7. Permiso para demolición.

Además de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de obra menor descritos en este capítulo, se debe presentar información fotográfica apropiada para entender las calidades del edificio por demoler. Esto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de Casas de Adobe existente en el Archivo Municipal. El Departamento de Desarrollo Urbano se reservará la posibilidad de elevar el caso ante la dependencia correspondiente del Ministerio de Cultura.

5.8. Póliza de riesgos de trabajo.

De acuerdo con la disposición del reglamento publicado en el Alcance N° 2 de La Gaceta, del 14 de enero de 1999, para la solicitud de la Póliza de Riesgos de Trabajo, es necesario que la póliza se inscriba a nombre del propietario del proyecto o del profesional responsable de la obra; en caso de pólizas abiertas, se deberá acatar la legislación pertinente a la protección de los trabajadores.

5.9. Permiso para movimiento de tierra.

Los permisos para movimiento de tierra, en función de obras futuras, estarán sujetos a las autorizaciones que establece la legislación vigente. No se autorizarán movimientos de tierra sin antes contar con el estudio de Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA. La realización de movimientos de tierra no obliga a la Municipalidad a conceder los permisos ulteriores. Se prohíben los movimientos de tierra y rellenos en zonas de deslizamientos activos, según el mapa de la Comisión Nacional de Prevención de Desastres, y los mapas de la variable ambiental avalada por SETENA para el presente Plan Regulador.

La solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir con los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2 de la publicación en La Gaceta, N. 47 del 7 de marzo del 2003, requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú.

Debiéndose acatar también lo dispuesto en Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Artículo 44. "Cuando se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos con pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:

1. Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel 2. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas Cuando en una urbanización las áreas destinadas a la construcción de viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de compactación de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y elementos protectores contra accidentes.

Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos a implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación de rellenos.

No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas; estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley N°8839, sus reformas o la normativa que la sustituya".

5.10. Evaluación del impacto ambiental.

Los proyectos que se desarrollen en el cantón de Escazú deberán contar con la aprobación de la SETENA, de requerirse por esta, de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), según el decreto N. 31849-MINAE-SMOPT- MAG-MEIC (La Gaceta, N. 125 del 28/06/04).

Además, deben tomarse en cuenta los siguientes criterios:

1. En terrenos con promedio de pendientes mayor al 30% no se admitirán proyectos. En terrenos con pendientes promedio del 10 al 30% se debe aportar estudio de estabilidad de taludes.

2. Todos los proyectos que se ubiquen en áreas definidas como de recarga acuífera requerirán de evaluación de impacto ambiental y cumplir con lo que establece la Ley Forestal, la Ley de Aguas y el Reglamento de Procedimientos de la SETENA.

3. Cualquier proyecto que se realice dentro de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú requerirá de estudio de impacto ambiental completo que evalúe las posibles afectaciones a la biodiversidad, además de todos los otros aspectos que se evalúan normalmente en esta clase de estudio. Solo se exceptúan los casos contemplados en el artículo 16.2.2.b.

Los entubados y puentes requerirán de estudio hidráulico e hidrológico.

En los casos en que se solicita evaluación de impacto ambiental, este debe realizarse para el proyecto completo, aunque esté previsto desarrollarse en etapas.

5.11. Vigencia de certificados y permisos.

El certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre y cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con la propiedad en cuestión; en este caso, la vigencia del certificado quedará reducida al plazo de un año, a partir de la adopción formal de tales cambios.

A partir del momento en que se autoriza el permiso de construcción, este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la obra, se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año de vigencia no se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse a la oficina de permisos para resellar el proyecto sin costo alguno En caso de prescripción, debe solicitarse un nuevo permiso y realizar el pago correspondiente, actualizando los montos del costo del proyecto para cobrar la diferencia. La resolución dependerá de las normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.

5.12. Plazo de resolución Para la revisión y aprobación o denegatoria de los permisos de construcción regirá lo estipulado en la Ley 8220, Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, excepto el artículo 21 del Reglamento a dicha Ley, para lo cual regirán los plazos de respuesta de 30 días naturales.

5.13. Horario de trabajos de construcción.

Todo permiso de construcción aprobado por el Subproceso de Control Constructivo de la Municipalidad podrá ejecutar las actividades propias de la edificación en el período de tiempo comprendido entre las 06 y las 18 horas, de lunes a viernes y de 6 a las 13 horas los sábados. Se prohíbe trabajar en los domingos y los feriados por ley, de pago obligatorio, salvo que se emita el correspondiente visto bueno de flexibilidad de horario debidamente justificado.

En caso de desacato al horario, se le notificará al responsable de la construcción por escrito, por una única vez, previniéndole que de no acatar el horario establecido se le clausurará la construcción. Esto, siempre y cuando exista denuncia comprobada al respecto por algún vecino de la construcción.

5.14. Molestias a terceros.

Toda molestia generada en propiedad pública o privada durante el proceso de construcción será responsabilidad tanto del profesional encargado, como del desarrollador, debiendo confinarlas siempre dentro de la misma propiedad.

5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.

Además de los requisitos que establece la Ley, todo condominio o urbanización deberá realizar la construcción o inclusive mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad donde se desarrolla el proyecto.

Todo proyecto nuevo de urbanización o condominio debe contar con red de recolección de aguas residuales y conexión del efluente al sistema de alcantarillado, directamente a un colector o mediante un subcolector, o bien, al sistema de tratamiento; todo lo anterior, de conformidad con las disposiciones legales vigentes. En los casos de proyectos existentes de este tipo que no cuenten con dicha planta, se estudiarán acciones en conjunto con la Municipalidad, los vecinos, el desarrollador y el A y A, para solucionar este problema.

En el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos:

a. Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía tendrá como mínimo siete metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros de ancho.

b. Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen viviendas, el ancho de vía será de ocho metros con cincuenta centímetros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros con cincuenta centímetros de ancho.

c. Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento cincuenta viviendas, el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho.

d. Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta doscientas viviendas, el ancho de vía será de doce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho.

e. Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de vía será de catorce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho.

f. En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los apartados específicos.

g. La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de conformidad con el Manual de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana y Protección contra Incendios del Instituto Nacional de Seguros o la normativa aplicable.

h. La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.

i. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.

(Así reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708 del 06 de junio de 2008.)

5.16. Amenazas potenciales.

Si un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas potenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, preparado por la Comisión Nacional de Emergencias, el cual se publica como parte del Plan Regulador, deberá contar de previo con dictamen de dicha Comisión (Dirección de Gestión de Desastres), para tomar las medidas de mitigación necesarias, ya sea si se tratara de falla geológica, área inundable, deslizamiento, avalanchas u otra de similar gravedad. No se permitirán construcciones en áreas con pendientes mayores al 30% sin el visto bueno de la Comisión Nacional de Emergencias, pero no se permitirán del todo las construcciones en zonas con propensión a deslizamientos o inundaciones.

5.17. Responsabilidad profesional.

La responsabilidad, tanto por el diseño arquitectónico, estructural, movimientos de tierra, electro - mecánico, así como de cualquier especialidad, es del profesional que funja como responsable en los planos constructivos. El acatamiento a las normas tanto del Reglamento de Construcciones y Leyes conexas, así como de cualquier reglamento o normativa referente a una construcción específica, es plena responsabilidad del profesional, tal como lo indica el Reglamento de Construcciones (Artículo II.1) y el Reglamento respectivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. La responsabilidad municipal se restringe al alineamiento, uso de suelo, cobertura y altura de la construcción. La aprobación por las diferentes instituciones, así como por la Municipalidad en tanto a planos constructivos se refiere, no releva al profesional responsable de errores u omisiones en estos, cuya responsabilidad recae en él. Será obligación de las empresas constructoras o inclusive consultoras fijar domicilio para notificaciones dentro del cantón de Escazú.

6.1. Facultades y sanciones.

La Municipalidad está facultada, por si sola o en conjunto con otras instituciones, a sancionar por infracciones a las reglas del Plan Regulador.

Las sanciones, especificadas por las leyes y reglamentos en la materia, incluyen desde multa, clausura y desocupación, hasta demolición de la obra.

6.2. Infracciones.

Se consideran como infracciones las siguientes actividades:

• a)Ejecución tanto de obras sin licencia previa o con una licencia de plazo vencido, como de obras que no cuenten con un juego completo de planos aprobados, el original del permiso de construcción con sellos y firmas registradas, y la hoja de visitas del inspector municipal colocada en un lugar visible.
• b)Ejecución de una obra con modificaciones de más de un 10% ya sea en el área o en el costo de la construcción aprobados por la Municipalidad.
• c)Ejecución de obras que pongan en peligro la vida o las propiedades vecinas, o que no ponen en práctica medidas de prevención.
• d)Abuso del espacio de la vía pública mediante la colocación de materiales y escombros.
• e)Impedimento o estorbo a los inspectores municipales para cumplir con su cometido.
• f)Las edificaciones clandestinas dentro de la zona de protección de los cauces fluviales o sobre los mismos, o en las áreas de recarga acuífera deberán ser demolidas por sus dueños por incumplimiento de lo dispuesto en Ley Forestal N° 7575, Artículos 33 y 34.

6.3. Procedimientos.

Cuando una obra se construya sin licencia, la Municipalidad ordenará la suspensión de esta y el levantamiento de la información; fijará un plazo al propietario, según notificación del Departamento de Desarrollo Urbano, para que el propietario se ponga a derecho y obtenga la licencia correspondiente. Una vez que el interesado reciba el permiso, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.

Si el interesado no presenta el proyecto o no se llevan a cabo las modificaciones o demoliciones demandadas por la reglamentación vigente, la Municipalidad ordenará la demolición de la obra ilegal, por cuenta del propietario. En ningún caso autorizará el uso de ella y si ya está en uso, impondrá una multa equivalente al 100% del valor del monto pagado como Impuesto de Construcción, y dispondrá la desocupación y clausura con ayuda de representantes de la Fuerza Pública y del Ministerio de Salud.

La realización de nuevas actividades en edificaciones existentes, que no concuerden con la Zonificación del Plan Regulador y que no puedan catalogarse por medio de medidas de mitigación como un uso condicional se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

6.4. Patente para empresas constructoras.

Será obligatorio para las empresas constructoras que tengan oficinas administrativas en el cantón de Escazú contar con la licencia comercial que las habilite para esos propósitos. Todas las empresas constructoras que edifiquen obras en el cantón deberán acatar, además de los requisitos contenidos en las normas y reglamentos referentes al Reglamento de Construcciones y leyes conexas que no contradigan las normas de este Plan, las siguientes disposiciones:

1. Prohibición de mantener escombros en la vía pública.

2. Uso de vagonetas con manteado, las cuales deben salir del terreno de la construcción con las llantas limpias, para evitar que las vías se deterioren con barro y similares.

3. Construcción de aceras frente a la propiedad (en todos los casos) y de la mitad de la vía cuando la construcción lo amerite.

4. Respeto total a las zonas de protección de ríos y quebradas en casos en que el terreno colinde con estas.

5. Cumplimiento de las horas de trabajo de acuerdo con el artículo 5.13.

6. No impedir el libre acceso de los inspectores municipales al terreno donde se edifica la obra.

Si en el curso de la edificación se detecta incumplimiento de estas disposiciones, luego del debido proceso, el Departamento de Desarrollo Urbano procederá a detener el proyecto y se le comunicará al responsable de la obra. El reinicio de la obra solo se permitirá una vez subsanado el punto o puntos infringidos de la lista anterior.

6.5. Recursos.

Toda resolución dictada por las dependencias municipales en lo relativo a estos reglamentos tendrá los recursos dispuestos por el Código Municipal y sus modificaciones (Ley No. 7794, del 18 de mayo de 1998, Título VI: "Recursos contra los actos municipales "), los cuales deberán ser interpuestos según las formalidades y plazos que ahí se indican.

Con el fin de regular las diferentes actividades que se desarrollen en el cantón y para contribuir a la consolidación, regulación, protección e impulso de las diferentes áreas de crecimiento urbano, el territorio del cantón ha sido dividido en varias zonas residenciales, comerciales y especiales. Esto implica que la Municipalidad deberá modificar los valores del impuesto territorial dependiendo del uso y de las restricciones que cada zona tiene con base en el Plan Regulador.

7.1. Zonas residenciales.

 Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).

 Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).

 Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).

 Zona Residencial Alta Alta Densidad (ZRAAD).

7.2. Zonas de comercio y servicios.

 Zona de Comercio Lineal (ZCL).

 Zona de Comercio Puntual (ZCP).

7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).

7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).

7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).

7.6. Zonas de protección y control especial.

 Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

 Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).

 Zona Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).

 Zona Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).

 Zona Control Especial Áreas de Interés Patrimonial (ZCEAIP).

 Zona de Control Especial Río Tiribi (ZCERT).

 Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

7.7. Zonas para edificaciones en altura.

Las zonas antes citadas están delimitadas gráficamente en el mapa de zonificación que se integra al presente Plan Regulador.

7.8. Límites entre zonas Cuando un predio (siempre que cumpla con frente y área reglamentaria en la zona en que se ubique) esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos o más usos, se puede generalizar cualquiera de ellos a solicitud del propietario. Cuando se trata de fincas con dos o más frentes, con atributos de usos diferentes dando uno de los frentes a uso residencial, se permitirá el desarrollo de la actividad ajena a la residencia en un 100% de la finca, bajo el condicionante de que el acceso y/o egreso de esa actividad, no sea con frente a la zona residencial.

De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas enunciadas en los artículos anteriores, los usos de suelo se dividen en:

• a)Usos conformes.
• b)Usos no conformes.
• c)Usos condicionales.

8.1. Usos conformes.

Son los que se permiten en cada zona, con base a un plan regulador de ordenamiento o de usos del suelo.

Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento, etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo.

8.2. Usos no conformes Cualquier uso del suelo que no cumpla con las disposiciones incluidas en este plan de zonificación y que existía de previo al establecimiento de éste.

Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.

Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte "no conforme", si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera cambiar el uso del suelo.

8.3. Usos condicionales Es el que puede darse en una zona previa autorización especial de la municipalidad, fijándosele restricciones y requisitos específicos adicionales a los establecidos para los usos conformes; debiéndose confinar todas las posibles molestias dentro del predio o edificación existente.

El incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la concesión de un uso condicional conlleva a la cancelación de la patente municipal y la clausura del establecimiento comercial.

8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no conformes En los casos de usos existentes o nuevos que no estén especificados en las listas de los usos conformes, condicionales o no conformes, se analizarán considerando los semejantes o parecidos mediante criterio del Departamento de Desarrollo Urbano Municipal o su equivalente la compatibilidad con el uso conforme zonificado en el sector, para determinar si puede otorgarse un uso condicional de acuerdo con lo estipulado en el artículo 8.3. anterior.

Todas las nuevas construcciones, fraccionamientos, urbanizaciones y condominios, así como las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos básicos de la zona en donde se ubiquen. Tales requisitos básicos se refieren a: superficie y frente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios) de la construcción, densidad habitacional permitida y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.).

En los casos de usos existentes que no sean conformes con la zonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

9.1. Frente mínimo.

El frente de una finca, parcela o predio se entiende como la longitud total de la colindancia directa e una finca, con una o más calles públicas. Por tanto, el frente mínimo corresponde a la longitud mínima total de colindancia permitida con calle pública. Este frente mínimo, se aplica para nuevos fraccionamientos o urbanizaciones. En el caso de predios esquineros, al menos uno de los frentes debe cumplir con el frente mínimo que defina la zonificación en donde se encuentre. No es permitido hacer la sumatoria de los frentes con una o más calles para efectos de cumplir con el frente mínimo que corresponda.

9.2. Superficie mínima.

La superficie o área de una finca, parcela o predio, se entiende como el espacio de tierra contenido entre sus linderos. Con base en lo anterior, el área mínima permitida en las diferentes zonas corresponde a la superficie mínima permitida que deben tener los lotes para efectos de nuevos fraccionamientos y urbanizaciones 9.3. Altura máxima.

La altura total de una edificación se define como la distancia medida entre el nivel de piso principal o vestíbulo hasta la viga corona del último piso, sin tomar en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores. La altura máxima de edificación es la altura total máxima permitida para las edificaciones en las distintas zonas de uso.

9.4. Cobertura máxima.

La cobertura máxima se define como el área de un terreno que comprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate "block".

9.5. Retiros.

Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.

9.5.1. El retiro frontal o antejardín Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.

No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:

• a)Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable en ninguna circunstancia.
• b)Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad.

Para condominios de cualquier tipo (comercial, residencial y/o mixto), mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados, que incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.

• c)Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, siempre y cuando las puertas sean corredizas y no de abatir. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín. Además, la altura de estas estructuras no podrá ser mayor a un metro, esto en concordancia con el artículo 9.5 inciso f) del presente reglamento del Plan Regulador de Escazú y el artículo IV.10 del Reglamento a la Ley de Construcciones.
• d)Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.
• e)Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión u Oficina del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, propiedad privada o invadir las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal No. 7575, Art. 33 y 34.
• f)Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. Las puertas y/o portones en línea de propiedad, deben abrir hacia adentro o paralelos a la citada línea de propiedad y nunca hacia afuera.
• g)En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.

9.5.2. Retiros laterales Para construcciones de un piso, el retiro mínimo será de tres metros (3,0 m) distancia que puede disminuirse a un metro con cincuenta centímetros (1,50 m) si existe tapia lateral con altura a viga cargador. Para construcciones de dos o más pisos, el retiro lateral mínimo será de tres metros (3,0 m) exista o no tapia; y por cada piso adicional, deberá agregarse un metro adicional (1,0 m) hasta un máximo de 10 metros de retiro. De no existir ventanas laterales, puede prescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas).

9.5.3. Retiro posterior Como mínimo, este retiro deberá medir tres metros (3 m) para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1 m por cada uno, hasta un máximo de 15 m de retiro.

El retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva.

Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33 y 34).

9.6. Densidades.

La densidad puede ser tratada como densidad neta residencial o densidad bruta residencial, medidas ambas en viviendas por hectárea, cuyas definiciones se detallan en el capítulo VI del presente Plan Regulador. No obstante, para efectos de control urbano se aplicará el concepto de densidad bruta residencial, donde el número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente de dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido en la zona. En este caso, la fracción entera del cociente dictará el número de viviendas permitido en el terreno y en caso de que la fracción decimal sea igual o mayor que 0.51, entonces se permitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes existentes debidamente segregados registral y catastralmente antes de la promulgación del Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al lote mínimo de la zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda siempre y cuando se cumpla con las demás normas de los reglamentos del Plan Regulador.

Según lo disponen los planes Regionales vigentes Plan GAM-82 y Plan GAM 2013 - 2030, y el mismo plan regulador, en Escazú existen zonas aptas para el desarrollo urbano sin limitantes, en armonía con la Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554, Artículos Nº 28, 29, 30 y 31, que permiten densidades habitacionales en proyectos verticales.

Las regulaciones en cuanto a sistemas públicos de abastecimiento de agua potable, de recolección, tratamiento y disposición de aguas residuales y pluviales se rigen por las normas que fijen el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), y por el Ministerio de Salud (MINSA).

Para los inmuebles localizados dentro del área de influencia del aeropuerto Tobías Bolaños, previo a la presentación de planos ante el sistema APC que administra el CFIA, se deberá consultar a la Dirección General de Aviación Civil las alturas permitidas para las nuevas edificaciones.

Cuando los predios no poseen restricciones ambientales significativas y ostenten infraestructura idónea como red de agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial, servicio de transporte publico adecuado, servicios de electricidad, alumbrado público, telefonía, internet, áreas públicas, comercio y servicios afines, y demás facilidades se puede optar por densificar.

Cuando no existe parte de la infraestructura arriba mencionada, y el IFA es permisible entra en juego el criterio técnico municipal como conocedores de su territorio jurisdiccional, para valorar la necesidad del servicio carente (con la excepción obligatoria del alcantarillado sanitario y planta de tratamiento), de tal forma que se establece la densidad menor hasta que el desarrollador lo supla, esta decisión debe basarse con argumentos técnicos fiables.

Por último, cuando el IFA es permisible y no existe la mayoría de la infraestructura requerida, la misma puede implementarse aplicando lo estipulado en párrafo final del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 que precisa:

"Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área zonificada que tengan los servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y electricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo (INVU), si el urbanizador se compromete a costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios.

En este caso, todos los proyectos futuros de urbanización que intenten usar los servicios citados en el párrafo anterior en el período de cinco años, contado desde la terminación de esas construcciones, abonarían al urbanizador una cantidad por cada unidad de vivienda que contenga el nuevo proyecto. La cantidad para abonar será determinada por la institución que tenga a su cargo el servicio correspondiente y se cubrirá al hacerse la conexión física de cada unidad de vivienda".

En el mapa y reglamento de zonificación se establecen 5 clases de densidades que vienen recogidas en el Plan Regulador vigente: baja, media, media-alta, alta y alta-alta densidad. Tal y como se viene indicando, estas clases se aplican exclusivamente para el uso de suelo residencial.

Así, en dicho plan se definen los rangos de cada clase, tomando como variable el número de viviendas por hectárea, que ha sido adaptado al promedio nacional censal de "3,8" personas/vivienda" para todos los cantones.

De la interrelación de estas densidades y el mapa IFAS Subclase, tenemos las siguientes descripciones:

9.6.1. Zona IFA I-A Son terrenos conformados por diferentes unidades geológicas, son formaciones con una estabilidad considerablemente reducida comprenden casi todas las formaciones volcánicas de la Cordillera Central (sobre todo cenizas y lahares sub-recientes). Además, las siguientes formaciones Terciarias de rocas sedimentarias muestran características geotécnicas muy débiles Formación Pacacua y Formación Peña Negra. Predomina el relieve alto a muy pronunciado, que implica una alta importancia de procesos de erosión y denudación, estabilidad de taludes muy reducida, alto riesgo para la generación de deslizamientos y otros tipos de flujos de gravedad especialmente en las zonas montañosas conformadas por las formaciones Peña Negra y Aguacate, debido a su estabilidad geotécnica reducida. Debido a la predominancia de relieves altos a muy pronunciados y la estabilidad de laderas sumamente reducida, terrenos de esta categoría se califican como zonas con altas limitaciones para la ocupación humana permanente. Mayoritariamente son terrenos colindantes con los principales cauces fluviales que discurren por el distrito.

La ocupación humana permanentes se puede dar en terrenos con pendiente menor al 30%, en los que estudios técnicos ambientales (geotecnia, geología, geomorfología, entre otros) definan con mayor precisión (escalas 1:5.000 o menos), las limitantes técnicas del terreno y permitan generar diseños que las superen. El desarrollo de edificaciones no deberá contemplar la tala de árboles, por el contrario, de forma paralela al desarrollo de infraestructura deberán ejecutarse intensos programas de reforestación y mejoramiento ambiental y paisajístico de esta zona. Otras obras humanas vinculadas a este tipo de desarrollo deberán adaptarse a esta condición ambiental.

9.6.2. Zona IFA I-B Corresponde a formaciones superficiales directamente relacionadas con los cauces de los ríos principales. Estabilidad geotécnica intermedia para el soporte de edificaciones. Moderada a alta actividad de erosión y sedimentación fluvial. Riesgo moderado a alto de inundaciones asociadas a los cauces fluviales. Debido a la condición de vulnerabilidad moderada a alta a los procesos de erosión y sedimentación y a las amenazas naturales (sobre todo inundaciones) se califican como terrenos con limitaciones altas para la ocupación humana.

Dentro o en las cercanías de las zonas urbanizadas, es recomendable el establecimiento de corredores de zonas verdes a ambos lados del cauce, que evitará pérdidas económicas, así como de vidas humanas y al mismo tiempo aumentará la calidad de vida para los ciudadanos y de su entorno ambiental. En algunos casos, sería necesario el desarrollo de obras de contención y protección, a fin de disminuir las condiciones de vulnerabilidad, para lo cual se requerirá el desarrollo de estudios técnicos específicos que determinen su conveniencia y diseño.

9.6.3. Zona IFA II-A Son terrenos conformados por diferentes unidades geológicas con una estabilidad considerablemente reducida comprenden casi todas las formaciones volcánicas de la Cordillera Central. Además, de las formaciones Terciarias de rocas sedimentarias Pacacua y Peña Negra que muestran características geotécnicas muy débiles. Predominancia de relieve moderado y condición de vulnerabilidad moderada a los procesos de erosión y sedimentación. Por el relieve moderado y la importancia considerable de procesos de erosión y denudación no demuestran condiciones muy favorables para la ocupación humana permanente.

Los terrenos de estas zonas son áreas de recarga acuífera de valor intermedio, lo cual requiere ser considerado en el uso del suelo que se planifique, en particular en lo referente a usos humanos que impliquen actividades de moderado alto y alto riesgo ambiental.

La planificación y localización de un proyecto debe responder al desarrollo de un estudio geotécnico local, con el complemento de un análisis de estabilidad de taludes y que en el diseño y construcción de la obra se tomen en cuenta, tanto las recomendaciones técnicas emanadas de esos estudios como las limitantes técnicas definidas en el presente documento.

Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante tanques sépticos podría ser viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la solución propuesta. Lo más recomendable, en el caso de que no sea posible la instalación de plantas de tratamiento de aguas residuales, instalar sistemas de tanques sépticos modificados, a partir de los cuales no se de contaminación al suelo y las aguas subterráneas.

9.6.4. Zona IFA II-B Son terrenos conformados por diferentes tipos de depósitos notificados del Cuaternario, incluyendo depósitos de abanicos aluviales, depósitos de valles intramontañosos así como diferentes tipos de cuerpos recientes a subrecientes de flujos de gravedad como lahares o deslizamientos. La gran mayoría de estos depósitos muestran una estabilidad geotécnica baja a moderada. Puede incluir suelos expansivos. Terrenos de esta categoría IFA principalmente están definidos por la presencia de una significativa actividad geodinámica externa, incluyendo sobre todo diferentes tipos de procesos de erosión y sedimentación.

En algunos casos, sería necesario el desarrollo de obras de contención y protección, a fin de disminuir las condiciones de vulnerabilidad, para lo cual se requerirá el desarrollo de estudios técnicos específicos que determinen su conveniencia y diseño.

En el caso de edificaciones existentes se recomienda efectuar un análisis geológico - geomorfológico (escala 1: 5.000 o menos) con el fin de tomar medidas adecuadas para bajar la condición de vulnerabilidad. En todos los casos, la zona de protección de cauces, establecida por medio de la ley forestal, debe ser respetada de forma estricta.

9.6.5. Zona IFA II-C Son terrenos formados por diferentes unidades geológicas, el comportamiento geotécnico varía en función de las características litológicas de la formación geológica correspondiente. En su gran mayoría se trata de terrenos con pendientes altas a pronunciadas, caracterizados por una alta importancia de los procesos de erosión y sedimentación, así como una condición de alta vulnerabilidad a los deslizamientos y las avalanchas.

Es altamente recomendable extender las áreas de bosque por medio de proyectos de reforestación, dentro de un marco de recuperación de áreas frágiles degradadas por sobreuso.

Los terrenos de estas zonas son áreas de recarga acuífera de valor intermedio, lo cual requiere ser considerado en el uso del suelo que se planifique.

9.6.6. Zona IFA II-E Son terrenos dentro de la posible zona de influencia directa de fallas activas o potencialmente activas de escala regional, peligro de rupturas en la superficie en el caso de eventos sísmicos de alta energía. Estabilidad variable en función de las unidades estratigráficas que lo conforman. La importancia de los procesos de erosión y sedimentación varia con las características específicas de la unidad geomorfológica correspondiente.

Es recomendable que los proyectos de ocupación humana elaboren un estudio neotectónico con el fin de analizar la amenaza por eventos sísmicos y fallamiento geológico con más detalle.

Respecto a la infraestructura existente que se localice en las cercanías o sobre el trazo de fallas geológicas activas, se recomienda el desarrollo de actividades encaminadas a revisar la estabilidad de la estructura, la identificación de puntos vulnerables o críticos, la información a los ocupantes y la elaboración de planes emergencia ante sismos, que tomen en cuenta los resultados de los análisis locales de las edificaciones.

9.6.7. Zona IFA II-F Esta categoría está definida principalmente por la presencia de diferentes tipos de ocupación humana con un alto grado de impacto ambiental. Las características de geoaptitud varían según las unidades geológicas, así como geomorfológicas presentes dentro de los terrenos en cuestión.

Las condiciones de los suelos son variables.

Se presenta en pequeñas dimensiones, lo esencial sería la prevención de daños al ambiente en la cercanía directa, así como en el área de influencia, mediante el establecimiento de una serie de reglamentos con el fin de iniciar prácticas de manejo responsable para las diferentes actividades con un alto grado de impacto o riesgo ambiental.

9.6.8. Zona IFA II-G Esta categoría está definida principalmente por la presencia de áreas verdes dentro de las zonas urbanizadas, las características de Geoaptitud varían según las unidades geológicas, así como geomorfológicas presentes.

Corresponde en su gran mayoría, a las áreas destinadas al uso público, mismas que efectúan una función clave para mantener el equilibrio social, así como ecológico dentro de zonas densamente urbanizadas. En este contexto es esencial establecer planes de mantenimiento tanto a nivel municipal y los residentes permanentes con el fin de salvar estas zonas a largo plazo en una forma atractiva para los ciudadanos, así como las partes residuales de la flora y fauna silvestre.

9.6.9. Zona IFA III-A Son terrenos conformados predominantemente por depósitos de las planicies aluviales con estabilidad y dureza intermedia a baja; puede incluir suelos expansivos. Predominan los relieves bajos y llanos. Moderado a alto potencial para la contaminación de aguas subterráneas. Terrenos con pocas limitantes para el desarrollo de infraestructura de ocupación humana permanente o no permanente siempre y cuando se tome en cuenta la limitada capacidad soportante.

Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante tanques sépticos sería viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la solución propuesta. En los casos en que dichos estudios determinen que el uso de tanques sépticos convencionales no es viable, desarrollar soluciones alternativas con sistemas de tanques sépticos modificados que disminuyan la contaminación del suelo y del agua subterránea.

9.6.10. Zona IFA III-B Corresponde a terrenos conformados principalmente por lahares. El soporte geotécnico por lo general se encuentra reducido, especialmente en el caso de un alto contenido de matriz limoarcillosa.

Puede contener suelos expansivos. Terrenos con pocas limitantes técnicas para el desarrollo de infraestructura de ocupación humana, excepto la sustitución geotécnica del suelo con limitada capacidad soportante y la presencia de suelos expansivos. Es importante analizar el comportamiento geotécnico del suelo en el marco de estudios geotécnicos para cualquier tipo de proyecto de construcción con el fin de tomar medidas apropiadas que garanticen su estabilidad y seguridad a largo plazo.

Existe un grado moderado a alto de vulnerabilidad a la contaminación acuífera. Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante tanques sépticos sería viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la solución propuesta. En este sentido es obligatorio analizar si existe un peligro que una contaminación de la capa superficial puede afectar los acuíferos importantes que se encuentran abajo de la capa superficial de los lahares.

9.6.11. Zona IFA III-C Son terrenos formados por diferentes unidades geológicas el comportamiento geotécnico varía en función de las características litológicas de la formación geológica correspondiente. Esta categoría IFA incluye zonas de bajo relieve dentro de zonas montañosas. La mayoría de los terrenos en cuestión tienen importancia como zona de recarga acuífera, especialmente en el caso de la presencia de formaciones geológicas con buena permeabilidad.

Áreas con buena aptitud para la producción agropecuaria la única limitante técnica de consideración se refiere a la importancia de la mayoría de los terrenos en cuestión como zonas de recarga acuífera.

Independientemente del uso del suelo que se plantee en estos terrenos, dadas las condiciones de fragilidad desde el punto de vista hidrogeológico, se deberán plantear como solución al manejo de las aguas residuales, plantas de tratamiento o en su defecto sistemas de tanques sépticos modificados que prevengan cualquier tipo de contaminación del suelo y de las aguas subterráneas.

Ver lo dispuesto en Artículo 4.4 Incentivos del presente reglamento.

Las siguientes normas incluyen las urbanizaciones y condominios habitacionales existentes ubicadas en las zonas de baja, media y alta densidad, así como las zonas definidas como residenciales por este plan.

11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda Las zonas residenciales son los terrenos destinados predominantemente al uso de vivienda; sin embargo, se contempla dentro del Plan Regulador que existan algunos usos complementarios o conexos a los sectores de vivienda, que llenen las necesidades cotidianas de la comunidad, pero ajo ciertas restricciones de tamaño y ubicación, así como de uso, para que no vayan a producir problemas de estacionamiento, ruido u olores, permitiendo cómo máximo un uso conexo por finca.

Se contemplan dentro de estos usos condicionales los siguientes:

 Salón de belleza.

 Tienda.

 Bazar.

 Librería.

 Pulpería.

 Venta de repostería.

 Hogar de Ancianos.

 Hoteles tipo cama y desayuno.

En general, comercio y servicios pequeños que puedan mantener confinadas las molestias dentro de la propiedad.

Estos usos solo se podrán ubicar en terrenos frente a las calles primarias y secundarias con un derecho vial no menor de 8,50 metros de la zona residencial, y no podrán tener más de 30 metros cuadrados de área comercial. Solo se permitirán estos usos siempre y cuando tengan como mínimo dos espacios de parqueo dentro del lote para uso exclusivo del comercio.

Se permitirán también dentro de esta categoría oficinas de servicios profesionales, siempre que dispongan como mínimo de un espacio de parqueo interno para uso exclusivo de los clientes, tales como:

 Abogado.

 Ingeniero.

 Arquitecto.

 Dentista.

 Médico.

 Oficina virtual que no requieran atención de público.

Igualmente, en estos casos la oficina no podrá tener más de 30 metros cuadrados de área. No se admitirán dentro de zonas residenciales los siguientes usos: clínicas de servicio médico, clínicas veterinarias, pooles o billares, salas de juegos electrónicos, iglesias, juzgados, sitios de reunión pública y espectáculos privados, teatros, sedes corporativas, clubes nocturnos y diurnos, salas de fiesta, salas de masajes, bares, cafeterías, panaderías y similares.

En urbanizaciones nuevas deberá quedar definido en el plano de conjunto aprobado por la Municipalidad, el uso conforme con el Plan Regulador que se le dará a cada lote.

Cuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y no el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes asegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades.

En las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos funcionales, con un área no mayor a 0,5 metros cuadrados (1 metro x 0,50 metros), cuyo propósito sea llamar la atención sobre la actividad que se ofrece en el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por fachada del local; sin embargo, en lotes esquineros se permitirá la instalación de uno por cada costado.

El rótulo debe alinearse paralelamente al frente del terreno y no puede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima de colocación será de 3 metros.

En las Zonas Residenciales de Media Alta Densidad (ZRMAD), Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD) y Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAAD), en el sector urbano de San Antonio, se permitirán usos comerciales de no más de 100 metros cuadrados y oficinas de no más de 120 metros cuadrados, siempre y cuando tengan un mínimo de un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados para ambos usos.

No se admitirán dentro de estas zonas usos que no sean complementarios al uso residencial tales como bares, video juegos, pooles, salas de masaje, salas de fiesta y similares.

11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).

En el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores con estas características: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el sector de "Le Monastére". Las pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17 viv/ha), de manera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los años ha preservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición se mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard y Calle Lanford, se mantiene como de baja densidad, dadas las características actuales de dichos barrios.

11.2.1. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.2.2. Retiros El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y posterior, ver artículo 9.5.

11.2.3. Usos conformes a) Residencial unifamiliar.

• b)Una oficina profesional por finca para uso del propietario o arrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y cuando la actividad se realice en la misma casa.

11.2.4. Usos condicionales.

• a)Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).
• b)Hoteles tipo "cama y desayuno" conforme a normativa del ICT.
• c)Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.
• d)Usos conexos, ver artículo 11.1.

Los usos "b", "c" y "d" tendrán las siguientes condiciones:

 Tres metros como mínimo de retiro lateral (a ambos lados).

 No utilizar el espacio público (calle, plaza, parque) para el estacionamiento, salvo por permiso  No sobrepasar el nivel de ruido permitido por el Ministerio de Salud Pública para las zonas residenciales.

 El aprovechamiento máximo de b y c quedará sujeto a aprobación de las instituciones competentes.

11.2.5. Usos no conformes.

• a)Bares.
• b)Restaurantes.
• c)Discotecas o similares.
• d)Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados.
• e)Comercio o servicios de más de 30 metros, de acuerdo con las listas del artículo 11.1.
• f)Vallas publicitarias.
• g)Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
• h)Parqueos públicos y privados.
• i)Juegos electrónicos.
• j)Guarderías.
• k)Pooles y billares.
• l)Iglesias.
• m)Escuelas y centros de enseñanza privados.
• n)Planteles.
• o)Moteles y casas de citas.

11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).

Esta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del centro de San Antonio, sector oeste del distrito Central, franja al margen oeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú, y parte del distrito San Rafael.

11.3.1. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.3.2. Retiros El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

11.3.3. Usos conformes.

• a)Residencial unifamiliar.
• b)Una oficina profesional por finca para uso del propietario o arrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y cuando la actividad se realice en la misma casa.

11.3.4. Usos condicionales.

• a)Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).
• b)Hoteles tipo "cama y desayuno", conforme a normativa del ICT.
• c)Usos conexos, ver artículo 11.1.
• d)Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Un área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.

 Un espacio de parqueo por cada dos funcionarios docentes y / o administrativo.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

• e)Kínder, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.

 Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Área verde mínima será del 50% del terreno.

 Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

 Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).

 Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

 Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

 Cumplir con las normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).

• f)Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.

 Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Área verde mínima será del 50% del terreno.

 Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

 Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).

 Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

 Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.

 Cumplir con las normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).

• g)Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

 El lote mínimo de 2000 metros cuadrados.

 Cobertura 50% máximo.

 Área verde mínima 25% del lote.

 Área máxima de estacionamiento 25%.

 No aplica la densidad residencial establecida por zona.

• h)Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 metros cuadrados.
• i)Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.

Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.

11.3.5. Usos no conformes.

• a)Bares.
• b)Restaurantes.
• c)Discotecas o similares.
• d)Oficinas de más de 30 metros.
• e)Comercio del tipo de la lista del artículo 11.1, de más de 30 metros.
• f)Vallas publicitarias.
• g)Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
• h)Parqueos públicos y privados.
• i)Juegos electrónicos.
• j)Pooles y billares.
• k)Iglesias.
• l)Planteles.
• m)Moteles y casas de citas.

11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD).

Esta zona abarca el sector residencial entre el cuadrante urbano de Escazú, de San Antonio y parte del Distrito San Rafael, que tiene lotes promedio de una densidad más alta a las Zonas Residenciales de Media Densidad, por lo que se hace necesario proveer normativas con parámetros más adecuados a los desarrollos existentes en este sector. La densidad permitida será de 40 unidades de vivienda por hectárea.

11.4.1. Requisitos:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.4.2. Retiros El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

11.4.3. Usos conformes:

• a)Residencial unifamiliar.

11.4.4. Usos condicionales:

• a)Comercio de tipo conexo de no más de 100 metros cuadrados (Debe ubicar un espacio e parqueo por cada 50 metros cuadrados de área comercial).
• b)Oficinas de no más de 120 metros cuadrados (Debe ubicar un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de área de oficinas).
• c)Condominios.
• d)Apartamentos.
• e)Hoteles tipo "cama y desayuno", conforme a normativa del ICT.
• f)Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM.
• g)Talleres de ebanistería y/o artesanales.
• h)Centros educativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido en artículo 11.3.4.

11.4.5. Usos no conformes:

• a)Bares.
• b)Discotecas, salones de baile.
• c)Comercio de más de 100 metros cuadrados.
• d)Oficinas de más de 120 metros cuadrados.
• e)Vallas publicitarias.
• f)Talleres automotrices.
• g)Pooles y billares.
• h)Moteles y casas de citas.

Las urbanizaciones consolidadas ubicadas dentro del área zonificada dentro de ZRMAD se les aplicarán las normas de Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD), con excepción de la altura que se mantiene en 21 m o 7 pisos.

11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).

Según el plano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte del cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales dentro de las comerciales, y se concibe como un área de concentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50 viviendas por hectárea.

Comprende el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista Alegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el sector al Norte de la misma ruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La Paco.

Dentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la proximidad a cauces de ríos, deberá cumplir con lo determinado en Ley Forestal Nº 7575, Artículos 33 y 34 de no construcción desde la margen del río; además, para urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno para evitar que posibles avalanchas inunden el terreno urbanizado.

Los sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la cuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada quebrada.

11.5.1. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

11.5.2. Retiros El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5. Frente a bulevares, el retiro será de 3 m de antejardín. En las calles nacionales, el retiro frontal será indicado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

11.5.3. Usos conformes.

• a)Residencial unifamiliar.
• b)Una oficina profesional por finca para uso del propietario o arrendante de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y cuando la actividad se realice en la misma casa.

11.5.4. Usos condicionales.

• a)Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).
• b)Hoteles tipo "cama y desayuno", conforme a normativa del ICT.
• c)Usos conexos, ver artículo 11.1.
• d)Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Un área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.

 Un espacio de parqueo por cada dos funcionarios docentes y / o administrativo.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

• e)Kínder, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.

 Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Área verde mínima será del 50% del terreno.

 Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

 Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).

 Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

 Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

 Cumplir con las normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).

• f)Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

 Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.

 Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

 Área verde mínima será del 50% del terreno.

 Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

 Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).

 Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

 Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

 Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.

 Cumplir con las normas de la Ley N. 7600 (para personas con discapacidad).

• g)Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

 El lote mínimo de 2000 metros cuadrados.

 Cobertura 50% máximo.

 Área verde mínima 25% del lote.

 Área máxima de estacionamiento 25%.

 No aplica la densidad residencial establecida por zona.

• h)Hogar de Ancianos conforme a normativa del MINSA y CONAPAM i) Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 metros cuadrados.

Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.

11.5.5. Usos no conformes.

• a)Bares.
• b)Restaurantes.
• c)Oficinas de más de 30 metros cuadrados.
• d)Comercios de más de 30 metros cuadrados, incluidos en la lista del artículo 11.1.
• e)Discotecas o similares.
• f)Vallas publicitarias.
• g)Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
• h)Parqueos públicos y privados.
• i)Juegos electrónicos.
• j)Pooles y billares.
• k)Iglesias.
• l)Planteles.
• m)Moteles y casas de citas.

En las zonas de comercio donde se permita vivienda de alta densidad privan las normas especificadas para el uso comercial.

11.6. Zona Residencial de Alta-Alta Densidad (ZRAAD).

Se concibe como una serie de zonas de alta concentración poblacional para dar cabida a soluciones habitacionales de interés social, para la población económicamente menos favorecida del cantón. Estas zonas tendrán una densidad máxima de 150 viviendas por hectárea.

Esta categoría incluye los siguientes sectores que por sus características actuales socioeconómicas y de densidad requieren de normas especiales que permitan consolidarlos como zonas de una densidad más alta que la ZRAD.

En esta zona se busca maximizar el aprovechamiento residencial, incentiva la creación de proyectos de perfil netamente residencial, por lo tanto, no se promueve ni se autorizan usos comerciales, a menos que estén específicamente permitidos en los cuadrantes urbanos mencionados en el Artículo 11.1 del Plan Regulador.

Los siguientes sectores estarían sujetos a la reglamentación de esta zona, a saber:

 En Guachipelín: Calle Boquerón (lotes de familias Jiménez Herrera y Jiménez Segura), Calle Los Herrera (alrededores de Iglesia San Gabriel), Calle Los Azofeifa (lotes Chino Wong y Enoc Azofeifa).

 Sector Carrizal Medio: del puente a Barrio Corazón de Jesús.

 Sector Urbanización Zárate.

 Calle León en Bello Horizonte.

 Lotes Protti: alrededores de La Hulera.

 Calle Los Reyes: entre la Calle San Miguel y el Abastecedor Buenos Aires.

 Urbanización Manuel Antonio: entre calle Sabanillas y lotes Toño León.

 Sector Calle Entierrillos: alrededores del antiguo tanque Municipal y familia Arias Alvarado.

 Sector Acave 1 y 2.

 Calle Bernabé León y sectores aledaños.

Entre estas zonas, para el sector que aparece afectado por la mancha de amenaza de avalanchas (de acuerdo con el mapa de Amenazas Naturales que acompaña este Plan Regulador), deberá dejarse un retiro de no construcción de 20 metros de las márgenes de los cauces fluviales; además, en caso de urbanizar estas zonas en terrenos colindantes con esta franja de 20 metros, deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno, para evitar que posibles avalanchas inunden los terrenos urbanizados. Los sectores dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico, para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de estas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue pluvial dentro de la cuenca de la quebrada antes mencionada, deberán resolver adecuadamente el problema de conducción de aguas pluviales fuera de esta cuenca.

Para efectos del Plan Regulador se entenderá por viviendas de interés social y sus sinónimos, aquella que no sobrepase el límite máximo del monto que para tales efectos haya acordado la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda, en adelante el Banco o BANHVI, con base en la metodología de cálculo aprobado y las variaciones en el salario.

11.6.1. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

La altura de la edificación máxima, de 10,5 m frente a calle pública, independientemente del ancho del derecho de vía, o frente a servidumbre, de 5 o más metros de ancho. Sobre servidumbre de menos de 5 metros la altura máxima será de 7 metros.

Dado el espíritu de la zona netamente residencial, no se permiten usos comerciales.

Para el distrito San Rafael sector Bajo Los Anonos, se pretende aplicar la normativa sobre renovación urbana que involucre tanto al Gobierno Local, como a las dependencias responsables del Estado (MIVAH-BANHVI-IMAS-INVU), entre otras.

11.7. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas.

Como deferencia a la seguridad que deben los gobiernos a las sedes diplomáticas (Convención de Viena), este Plan Regulador impone una restricción de altura de no más de dos pisos (7 m) a las nuevas construcciones en los terrenos aledaños a sedes diplomáticas, siempre que estas sean propiedad del Gobierno representado. Esta restricción regirá dentro de los cincuenta metros del lote que colinden con la sede diplomática.

12.1. Clasificación.

Para efectos del Plan Regulador, el Mapa de Zonificación distribuye y delimita dos clases de zonas de comercio y servicios: Zona de Comercio Lineal (ZCL) y Zona de Comercio Puntual (ZCP), para ambas clasificaciones dentro del distrito San Rafael en lo referente al uso residencial condicional, se complementan con los requisitos para la Zona Residencial de Alta Densidad estipulados en la Tabla Resumen de requisitos para la actualización del distrito San Rafael.

Por "actividad de comercio" se comprenderá lo relacionado con la compra y venta de toda clase de mercaderías lícitas, propiedades, bonos, monedas y otros bienes. Se incluyen las casas de representación, comisionistas, agencias, corredores de bolsa, instituciones bancarias, instituciones de seguro y establecimientos financieros como casas de banca, de cambio, financieras de crédito y similares; en general, es comercial aquello que involucre cualquier transacción de mercado.

Por "actividad de servicios" se comprenderá lo relacionado con el préstamo remunerado de servicios por parte de organizaciones privadas o personas, al sector privado, al sector público o a ambos. Por ejemplo, el transporte, las comunicaciones, los establecimientos privados de enseñanza y esparcimiento, los hoteles y hospedajes de todo tipo, los establecimientos de vehículos, las agencias, los representantes de casas extranjeras, las barberías y establecimientos de belleza o estética y las agencias de publicidad.

Para el caso de centros comerciales ubicados dentro de estas zonas, tendrán como requisito resolver su problema de tratamiento de desechos líquidos (aguas negras y aguas servidas). Se exige la instalación de plantas de tratamiento de aguas y la conducción de estas hasta un sitio adecuado para recibirlas. En caso de talleres, adicionalmente se exigen las medidas necesarias para tratar los desechos o entregar, para el reciclaje, materiales como restos de combustibles o aceites lubricantes y otras sustancias altamente contaminantes cuando caen en los ríos.

12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).

Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define como una franja a lo largo de todas las vías nacionales, es decir, la 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con usos residenciales. En la llamada "Milla de Oro", incluye los lotes colindantes al oeste del Centro Comercial El Lago, según lo refleja el mapa de zonificación de este Plan Regulador, abarcando el terreno del antiguo Hotel María Alexandra.

En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) que se extiende desde el cuadrante de Escazú Centro hasta 200 metros al norte del cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima permitida será de 10,5 metros. En el sector del Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero Fernández) y en la vía hacia Guachipelín (túnel), la altura máxima permitida en la Zona de Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros. De igual forma, en el tramo comprendido entre el túnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres (margen norte de la autopista Próspero Fernández), la altura máxima edificable será de 28 metros. En estos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional, siempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m2, la cobertura edificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo, se permitirá una altura máxima de 38 metros.

En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el túnel de Guachipelín hacia el norte hasta el límite con el cantón de San Ana, los proyectos de usos comerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se desarrollen, deberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar mejoras viales que impidan el deterioro de las condiciones de circulación vehicular y peatonal.

Los edificios multifuncionales se permitirán en esta zona, pudiéndose aplicar la altura que rige en la Zona de Comercio Lineal para todo el proyecto.

12.2.1. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

12.2.2. Retiros.

El retiro frontal sobre las calles nacionales será indicado por el MOPT. Sobre la calle Matapalo (continuación del boulevard de Multiplaza), el retiro frontal será de tres metros, sobre un derecho de vía de 22 metros de ancho. Los espacios de parqueos frontales deberán ser diseñados con una entrada y una salida, para evitar que los automóviles salgan en reversa hacia la vía principal. Para los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

12.2.3. Estacionamientos.

Los negocios dedicados al comercio de bienes o préstamo de servicios deberán contar con un espacio de estacionamiento por cada 30 metros cuadrados de superficie dedicada a estas actividades (no se incluyen las áreas dedicadas a la administración). Cuando se trate de restaurantes o establecimientos similares se deberá dejar, como mínimo, un espacio de estacionamiento por cada seis ocupantes, según sea la capacidad máxima autorizada por el Instituto Nacional de Seguros. La dimensión mínima de cada espacio de estacionamiento será de 2,5 metros de ancho por 5,5 metros de largo. Se deberá cumplir con la legislación existente para facilitar el acceso a minusválidos.

12.2.4. Usos conformes.

• a)Comercio y servicios.
• b)Restaurantes.
• c)Servicios institucionales.
• d)Edificios verticales de aparcamiento.

12.2.5. Usos condicionales.

• a)Residencial Alta Densidad (ZRAD), siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Bodegas de tipo comercial y talleres no mayores de 250 metros cuadrados de construcción.
• c)Bares, los cuales deberán cumplir con lo establecido en el Capítulo XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a "Sitios de Reunión Pública".
• d)Iglesias y en general sitios de culto, los cuales deberán cumplir con lo establecido por el Reglamento para el funcionamiento sanitario de Templos o locales culto y sus modificaciones (Gaceta No.144 del 26 de julio de 2007).
• e)Centros educativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido en el Art. 11.3.4. del presente Plan Regulador y en lo no expresamente regulado, al Capítulo No. XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a "Edificios para la Educación".
• f)Planteles.
• g)Cementerios, siempre que cumplan con todo los establecido por el decreto No.32833 "Reglamento General de Cementerios" y sus reformas.

Para los puntos "b", "d" y "f se requerirá, en caso de nueva construcción, retiros laterales y posterior de 3 metros. En el momento en que cualquiera de los usos anteriores o cualquier otro condicional no listado en este artículo, se constituya en elemento de peligro, insalubridad o incomodidad para la zona, ya sea por las condiciones de mantenimiento de su local, por la forma o sistemas que emplea en la realización de sus operaciones, por la forma que emplea para eliminar los desechos, residuos o emanaciones resultantes de sus faenas o por los ruidos que produce su operación, se transformará entonces en un uso no conforme, pudiendo la Municipalidad en coordinación con el Ministerio de Salud, realizar el debido proceso para que se corrija el hecho o elemento generador de peligro o en su defecto cancelar su licencia municipal en forma temporal o definitiva si el caso lo amerita. Para tales efectos y con el fin de calificar las incomodidades, peligros o insalubridades se utilizará lo dispuesto por el Reglamento sobre Higiene Industrial del Ministerio de Salud.

12.2.6. Usos no conformes.

• a)Discotecas.
• b)Vallas publicitarias.
• c)Moteles y casas de citas.

12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).

Los centros compactos de tipo puntual que se han formado en el cantón corresponden a las cabeceras de los distritos: Escazú, San Antonio y San Rafael. Todos poseen características urbanas que datan de la Colonia, como son la retícula y la formación del centro histórico (plaza, iglesia, escuela y edificaciones de administración). Por otro lado, se han desarrollado una serie de centros comerciales en Guachipelín, Multiplaza, Plaza Laureles, Calle Matapalo, Trejos Montealegre (zona ubicada en los alrededores de la intersección de entrada a Escazú desde la autopista Próspero Fernández).

12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE).

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

En el sector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se permitirá una altura de 14 m.

La fachada de las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de estas.

El Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control de Valor Patrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a la fachada y serán de material opaco, con iluminación únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que sobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o techo). Para estacionamientos, ver artículo 11.2.2. Retiros:

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros de ancho para calles y 2,5 metros en avenidas, para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

Estacionamientos:

Se requerirá de un espacio por cada 50 metros de área comercial. Los lotes frente a las vías propuestas como futuras vías peatonales en cualquier lugar del Cantón, no se les exigirá parqueo.

La Municipalidad generará incentivos para la apertura de parqueos públicos cercanos a las vías peatonales.

Usos conformes:

• a)Comercio y servicios.
• b)Oficinas.
• c)Servicios institucionales.
• d)Edificios verticales de aparcamiento.

Usos condicionales:

• a)Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Parqueos para automóviles.
• c)Bares existentes.
• d)Talleres existentes.

Usos no conformes:

• a)Estacionamientos de furgones.
• b)Planteles de buses.
• c)Restaurantes con espectáculos públicos.
• d)Discotecas y similares.
• e)Nuevos bares.
• f)Nuevos talleres.
• g)Moteles y casas de citas.

12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA).

Corresponde al sector circundante de la Iglesia de San Antonio, también comprende el sector a lo largo de la ruta nacional 105, desde la esquina sureste de la cuadra de la Iglesia de San Antonio, avanzando hasta la esquina suroeste del Plantel de la Tapachula, en una franja de 50 m de ancho.

Dicha franja se extiende hasta el punto donde actualmente llega la zona comercial por la margen norte de la citada ruta nacional. Incluye, además una franja de 50 m de ancho al oeste y al norte de la cuadra que contiene el Monumento al Boyero.

Este comercio presenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad donde está ubicado. Por tanto, los proyectos que se asienten en este centro deberán proponer una arquitectura complementaria a la forma urbana histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones será de 7 metros; sin embargo, por cada 3,0 m de retiro frontal adicional se podrá aumentar un nivel más. Para estacionamientos, ver Art. 12.2.3.

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros en calles y 2,50 en avenidas, necesario para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y posterior, ver el artículo 9.5.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Usos conformes:

• a)Comercio y servicios.
• b)Oficinas.
• c)Servicios institucionales.

Usos condicionales:

• a)Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.
• c)Bares existentes.
• d)Talleres existentes.

Usos no conformes:

• a)Estacionamiento de furgones.
• b)Planteles de buses.
• c)Restaurantes con espectáculos públicos.
• d)Discotecas y similares.
• e)Bares nuevos.
• f)Talleres nuevos.
• g)Moteles y casas de citas.

12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael (ZCPCSR).

Corresponde al área circundante a la plaza central del distrito. Para esta zona rigen las mismas regulaciones y usos propuestos para la Zona Comercial Lineal (ver el artículo 12.2.)

12.3.4. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM).

Esta zona abarca el sector del Centro Comercial Multiplaza, el Hotel Camino Real y el Oficentro Plaza Roble, que por sus características de un proyecto planificado requiere de una zonificación puntual que respete el proceso de diseño que ha venido desarrollándose desde los años 90 en esa zona.

Requisitos:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Retiro posterior y lateral: 3 metros hasta dos pisos y un metro más por piso cuando existan ventanas. En los sectores de fachada lateral y/o posterior donde no existan ventanas no es exigible el retiro. Se permiten retiros escalonados desde la primera planta.

Usos conformes:

• a)Comercio, oficinas y servicios.
• b)Restaurantes.
• c)Hoteles.

Usos condicionales:

• a)Bares.
• b)Discotecas.
• c)Edificios verticales de aparcamiento.

Usos no conformes:

• a)Vallas publicitarias.
• b)Estaciones de gasolina.
• c)Talleres.
• d)Bodegas industriales.
• e)Moteles y casas de citas.

12.3.5 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM).

Esta zona abarca el sector del actual Centro Comercial Trejos Montealegre, así como los terrenos aledaños a este y los ubicados al sur de la autopista Próspero Fernández, según se especifica en el mapa de zonificación del presente Plan Regulador.

La zona se concibe con especial énfasis comercial de acuerdo con el crecimiento del comercio y de los servicios reflejado por el área circundante, y por su posición estratégica a la entrada de Escazú, tomando en cuenta que se trata de terrenos que por sus características de ubicación pueden desarrollarse en un núcleo importante de comercio, oficinas y servicios.

Para estacionamientos, rige como mínimo un espacio por cada 30 metros cuadrados de área neta comercial o uno por cada seis personas que utilicen un local de reunión pública.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Usos conformes:

• a)Comercio y servicios.
• b)Oficinas.
• c)Servicios.
• d)Edificios verticales de aparcamiento.

Usos condicionales:

• a)Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Parqueos públicos y privados bajo las condiciones del artículo 26.
• c)Bares (siempre que cuenten con un diseño de insonorización aprobado por el Ministerio de Salud).

Usos no conformes:

• a)Discotecas.
• b)Talleres automotrices.
• c)Instalación de vallas publicitarias.
• d)Moteles y casas de citas.

12.4. Cementerio Los requisitos para esta clase de proyecto serán los que el Ministerio de Salud contempla en la Ley de Salud. Además, deberán regirse en lo pertinente por el Reglamento de Construcciones y leyes conexas y cumplir con todas las normas que requieren estos proyectos.

12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS).

La Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible.

12.5.1. Requisitos:

1. Diseño del Sitio o emplazamiento de la obra.

• a)El diseño del edificio debe proveer la ubicación idónea para que aproveche al máximo el aire y la luminosidad naturales a razón de utilizar las mismas en la dinámica del ciclo de uso del inmueble.
• b)La ubicación del edificio debe servir a las demandas de servicios dentro de distancias transeúntes para peatones y sistemas de transporte no motorizado, por esto los edificios deben estar en puntos estratégicos donde suplan una necesidad en vez de crearla. En el caso de edificios de comercio y servicios, deberán prever facilidades de vestidores, duchas y parqueo de bicicletas para los trabajadores que desean emplear este medio de transporte. Las facilidades anteriores deberán ser previstas a razón de un local con ducha y vestidor para hombres por cada 400 metros cuadrados de área construida o fracción y un local con ducha y vestidor para mujeres por cada 300 metros cuadrados de área construida o fracción.

2. Gestión del recurso hídrico:

• a)El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.
• b)Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales. Para viviendas unifamiliares o multifamiliares y de acuerdo con los respectivos Índices de Fragilidad Ambiental deberán presentar sistemas de tratamiento alternos según la recomendación de este municipio en la Valoración Geológica emitida por el Subproceso de Gestión Ambiental; así como la correspondiente autorización del Ministerio de Salud.

3. Gestión del consumo energético:

• a)La planificación energética debe reducir la demanda del uso de esta, con implementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la producción en sitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia del inmueble al servicio convencional.
• b)El uso de sistemas de enfriamiento o de aire acondicionado convencionales que generen emisiones nocivas al ambiente o de alto consumo energético en relación con otras alternativas amigables con el ambiente que puedan estar disponibles en el mercado, no están permitidos en los edificios de comercio u oficinas que se desarrollen en esta zona, a excepción de los sistemas de enfriamiento para productos perecederos. Para estos efectos el diseño del edificio deberá contemplar el máximo aprovechamiento de la ventilación natural.

4. Gestión y tratamiento de desechos sólidos:

Todas las edificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas a la presente normativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios, deberán integrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables de la Municipalidad de Escazú y cumplir con las normas del "Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú", publicado en la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección de desechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar separados según las especificaciones del servicio antes mencionado.

5. Otras especificaciones:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos por Distrito".

 Parqueos para locales comerciales o servicios: un espacio por cada 30 metros cuadrados de área destinada a locales comerciales o de servicios, además para edificios comerciales o de servicios de más de 300 metros cuadrados, deberán proveer un espacio de parqueo adicional por cada 1000 metros cuadrados de construcción o fracción con las mismas dimensiones de un parqueo para automóvil, equipado con dispositivo para parqueo de bicicletas u otros vehículos no motorizados.

 Para el caso de proyectos que enfrenten vías frente a bulevares existentes, con propuesta de ser peatonizadas o bien que se proponen para ser convertidas como Veredas Urbanas, se dispensa de contar con espacios de parqueo, en el tanto se presente ante el Sub- Proceso de Control Constructivo un área frontal libre o techada que se integre con el entorno urbano.

 Rótulos o publicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de servicios, que no exceda de 1,5 metros cuadrados debidamente adosado a la pared del local. No se permiten rótulos luminosos.

 Retiros laterales: según lo especifica el artículo 9.5.

12.5.2. Usos conformes a) Residencia unifamiliar y multifamiliar b) Edificios mixtos del tipo multifuncional que combinen armónicamente usos comerciales o de servicios con el uso residencial.

• c)Comercio cuya área de cobertura total destinada a locales comerciales no sobrepase los 200 metros cuadrados para cubrir necesidades de los sectores residenciales inmediatos.

Incluye pulperías, minimercados, tiendas de conveniencia, galerías de arte, cafés, teatros, etc.

• d)Oficinas bancarias que no sobrepasen los 200 metros cuadrados de cobertura edificada.
• e)Oficinas de servicios profesionales no mayor a 200 metros cuadrados (médicos, abogados, ingenieros, arquitectos, contadores, etc.)
• f)Edificios verticales de aparcamiento.

12.5.3. Usos condicionales a) Guarderías, kínder y centros educativos de primer y segundo ciclo según las especificaciones contenidas en el artículo No.11.5.4 b) Hoteles, en tanto cumplan con las especificaciones del artículo 11.5.4 c) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus extremos.

• d)Restaurantes, en tanto no ocasionen molestias por ruido, olores, insuficiencia de parqueo, etc., al uso residencial aledaño.
• e)Gimnasios o centros para el desarrollo de ejercicio físico, en tanto no ocasionen molestias al uso residencial aledaño por ruido, trepidaciones, o parqueos.
• f)Parqueos públicos 12.5.4. Usos no conformes a) Bares, discotecas o similares.
• b)Vallas publicitarias.
• c)Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.
• d)Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.
• e)Iglesias o locales de culto a) ) Industria en general f) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares g) Moteles, casinos y casas de citas.

La Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en Guachipelín, en los mismos límites de la Zona Industrial definida por el Plan GAM en 1982, donde se especificaba su función de albergar la actividad industrial del cantón. No obstante, la industria permitida debe ser compatible con otros usos de comercio, servicios y educativos que ya ofrece esta zona, por lo que se estima que la industria que se ubique en esa área debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000 metros de instalaciones productivas (ver anexo al final de este artículo), debe cumplir con todas las regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y con lo dispuesto en el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud (Decreto Ejecutivo N. 27569-S). Además, se estima que tal y como se está desarrollando la zona, el uso comercial y de mini bodegas es compatible con la industria, siempre que se dejen los mismos retiros que los exigidos para esta.

13.1. Requisitos Para todas las actividades industriales o afines regirán los siguientes requisitos:

• a)Cobertura no mayor del 60% del área libre de restricciones.
• b)Lote mínimo: 500 metros cuadrados.
• c)Altura máxima: 14 m.
• d)Cuando se desee aprovechar más de un piso, se exige al interesado un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.
• e)Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento, y un espacio de 72 metros cuadrados (6 x 12 metros) para carga y descarga; si el área techada sobrepasa los 200 metros cuadrados, se deberá aumentar un espacio de estacionamiento por cada 500 metros cuadrados adicionales.
• f)Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área comercial.
• g)El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote mínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y solo se permitirá su colocación si se adosa a la pared frontal del establecimiento.
• h)La altura máxima será de 14 metros.

13.2. Retiros.

 Frontal mínimo, de 6 metros.

 Lateral mínimo, de 3 metros.

 Posterior mínimo, de 3 metros.

En caso de que la fachada lateral y posterior mida más de 6 metros de altura, se aumentarán los retiros un metro más por cada tres metros extra de altura.

En caso de comercios, oficinas y servicios regirán los retiros especificados en el artículo 9.5, la cobertura para estos usos será de un 70%.

13.3. Usos conformes.

• a)Industria liviana con no más de 50 empleados (ver anexo con lista de industrias).
• b)Bodegas para uso industrial complementario.
• c)Mini bodegas para alquiler.

 Almacenamiento de venta al por mayor, excepto cuando se trata de productos inflamables,  Colchoneras y similares.

 Depósitos de madera, granos y mercadería en general.

 Garajes de servicio público.

 Venta y exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.

 Venta y almacenamiento de materiales de construcción.

 Talleres de artesanía y pequeña industria, tales como carpinterías, ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de reparación de utensilios domésticos y bicicletas, heladerías y envasadoras de productos alimenticios, siempre y cuando la producción y el almacenamiento de materiales y equipo se lleve a cabo en un local completamente cerrado.

 Talleres mecánicos de enderezado y pintura y talleres de reparación de vehículos y maquinaria de tipo liviano.

 Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores, fonógrafos, rocolas, planchas, juguetes, abanicos y tostadores.

 Fabricación de básculas de tipo liviano y otros instrumentos de control y medición; instrumentos ópticos, científicos, médicos, dentales y aparatos ortopédicos.

 Fabricación de cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones y tapas de botella, siempre y cuando no incluyan niquelado o troquelado.

 Fabricación de instrumentos musicales y equipo fotográfico, excluyendo películas, placas y papel sensible.

 Estaciones de gasolina.

 Lavanderías.

 Fabricación de rótulos y anuncios no especificados.

 Estacionamientos de autobuses y camiones de carga.

 Fabricación de productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre y cuando se utilicen únicamente materiales ya pulverizados, cuya cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.

 Fabricación de cajas de cartón y de envases de metal, siempre que no se incluya el troquelado.

 Fabricación, confección, mezclado y embalaje de cosméticos y jabones (siempre y cuando en el proceso se utilicen grasas elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.

 Fabricación de hielo.

 Establecimientos de recreación comercial.

 Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas y legumbres.

 Producción de salsas, sopas y productos similares.

 Silos, necesarios para la industria de la zona, excepto para productos inflamables, explosivos o tóxicos.

 Fabricación de cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras, gomas de mascar y galletas.

 Envasado de miel de abeja.

 Fabricación de tortillas.

 Fabricación de levadura, maltas y productos similares.

 Fabricación de hilos, siempre que se respeten las normas del Ministerio de Salud.

 Fabricación de calzado y artículos de cuero.

 Confección de ropa y artículos de tela.

 Paragüerías.

 Tapicerías y fabricación de cubreasientos.

 Fabricación de artículos de mimbre, palma y similares.

 Fabricación y procesamiento de artículos de corcho.

 Litografías, impresión y encuadernación.

 Ensamblaje de motores.

 Producción de máquinas de oficina.

 Fabricación de aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y accesorios eléctricos, siempre que no se incluya el troquelado.

 Fabricación y reparación de vehículos de tracción animal y propulsión a mano, siempre que no se incluya el troquelado.

 Fabricación de relojes y artículos de joyería.

 Armado de juguetes.

 Fabricación de artículos deportivos.

 Fabricación de artículos de oficina, dibujo y arte.

 Producción de artículos menores de metal.

 Elaboración de productos de panadería y pastelería en hornos eléctricos y de gas.

 Fabricación de artículos manufacturados con los siguientes materiales ya preparados: cacho, celofán, concha, fieltro, hueso, paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.

 Plantas de tratamiento de aguas servidas y negras para las actividades de la zona y el resto del cantón.

 Usos comerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (ver artículo 12.2.).

 Actividades de apoyo al comercio y los servicios.

13.4. Usos condicionales.

• a)Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios acepten las molestias propias de las actividades industriales y de almacenamiento.
• b)Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación y de atención médica primaria.
• c)Eventos feriales y similares.

13.5. Usos no conformes.

• a)Residencial.
• b)Moteles y casas de citas.
• c)Industria peligrosa o que no esté incluida en el anexo de los usos conformes.

Para los usos condicionales comerciales o institucionales dentro de esta zona regirán las mismas disposiciones que para las Zonas de Comercio Lineal (ver art.12.2.).

14.1. Definición.

Se reconocen dos tipos de estas zonas: las áreas públicas verdes (plazas, parques, campos de juego) y las destinadas para las edificaciones de salud, seguridad, educación, oficinas de servicios públicos, actividades comunales, deporte y recreo.

14.2. Área de parques y facilidades comunales.

Todo aquel que urbanice o fraccione terrenos de más de 900 metros cuadrados, con excepción de los ubicados dentro de los cuadrantes urbanos de las cabeceras de los tres distritos que conforman el cantón (de acuerdo con la delimitación definida en el artículo 14.7 de este Reglamento), cederá gratuitamente un 10 % del área total por fraccionar o urbanizar al uso público de parques y facilidades comunales.

Al menos una tercera parte de este 10% se aplicará a la construcción de parques; si quien fracciona o urbaniza no las ha acondicionado debidamente, incluyendo el enzacatado e instalación de mobiliario y juegos, el fraccionamiento no podrá ser aceptado por la Municipalidad.

Los dos tercios restantes, que en principio están indicados en los planos constructivos aprobados por la Municipalidad, servirán para instalar facilidades comunales, y si no, la Municipalidad decidirá el destino de los lotes en consulta con los adquirientes, con el fin de satisfacer a la mayoría de estos.

14.3. Servicios complementarios.

Dentro de las áreas de parques y facilidades comunales se permitirán (además de las instalaciones y usos mencionados en el artículo 14.1.) las construcciones complementarias tales como baños públicos, casetas de vigilancia y de autobuses, refugios para la lluvia y similares, siempre y cuando no superen el 10 % de la totalidad del área verde.

14.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel.

La Municipalidad, con base en los lineamientos emanados de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) definirá, luego de los estudios técnicos necesarios, un área no menor de 7000 metros cuadrados para una posible "Área de Salud de Segundo Nivel" por ubicarse en el cantón de Escazú. Este terreno deberá estar cerca de vías importantes, con fácil acceso de la comunidad, así como libre de restricciones naturales que pudieran interferir con este proyecto tales como zonas inundables, con fallas geológicas, deslizamientos o similares. Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará de Zonificación especial dentro de la categoría "Área de Servicios Comunales". Podrá ubicarse en cualquiera de las zonas dentro del área urbana definida en el Plan Regulador como un uso conforme. En caso de no poder ser adquirido por los medios convencionales, será expropiado con base en el carácter de interés público del proyecto.

14.5. Colegio Técnico Vocacional.

La Municipalidad, con base en los lineamientos emanados del Ministerio de Educación Pública, luego de los estudios técnicos necesarios, ubicará un área no menor de una hectárea para un Colegio Técnico Profesional para el cantón. Este terreno deberá estar ubicado preferiblemente cerca del lugar de residencia de la mayoría de los alumnos que vayan a utilizar el Colegio y libre de amenazas naturales, dentro del área urbana definida en el Plan Regulador. Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará de Zonificación especial dentro de la categoría "Área de Servicios Comunales", como un uso conforme. En caso de no poder ser adquirido por los medios convencionales, será expropiado con base en el carácter de interés público del proyecto.

14.6. Cambio de tierra por impuestos.

Según lo descrito en el artículo 4.4 de este capítulo, se autoriza a la Municipalidad para adquirir tierras de interés para la comunidad mediante la negociación con el propietario.

14.7. Definición de cuadrantes urbanos.

Para efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se definen los cuadrantes de los tres distritos de la siguiente manera:

14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú La zona comprendida entre las calles 8 y 5ª, y las avenidas 9 y 12.

14.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael Cuadras al este y oeste respectivamente de la plaza de San Rafael, incluyendo esta.

14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio Todas las cuadras alrededor de la Iglesia e inclusive el parque.

(La reglamentación de esta zona no se incluye en este texto dado que con base en el Acuerdo Municipal 576-03 de la sesión ordinaria 86 de fecha 09/12/03, se decidió estudiar más detenidamente esta zona, dadas sus especiales característicos y se integrará al Plan Regulador como una última etapa de su aprobación, tentativamente a finales del 2005).

Se deberá acatar lo establecido en el Decreto de reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana DE-25902-MIVAH-MP-MINAE de 12 de febrero 1997 (Alcance No. 15 de La Gaceta No. 66 del 7 de abril de 1997). De acuerdo con el Art. 4.2. de dicho decreto se busca regular las actividades conexas a la actividad residencial y agropecuaria en las diferentes ubicaciones, por medio de anillos periféricos del crecimiento lineal sufrido en las últimas décadas.

Ante la oportunidad que presenta el sector en cuanto a la posibilidad de un desarrollo residencial controlado, surge la necesidad de contar con actividades complementarias que faciliten el abasto de necesidades de orden básico, esto con el fin de evitar la movilización de habitantes de forma innecesario y que además fomenten el desarrollo sostenible, siempre resguardando la vocación agrícola del sector.

Se concibe esta zona usos predominantemente agrícola, sin embargo, la normativa sobre fraccionamientos (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones RCNFU y el nuevo Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones RFU) ha fomentado el desarrollo de conjuntos residenciales lineales sobre las vías principales que comunican los sectores de Barrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, mismos que requieren de pequeñas interacciones comerciales que están ausentes en éstos sectores provocando, generación de viajes fuera de la zona, con extensas travesías, debido a que se han permitido generar parcelas con un área menor al área mínima requerida de una parcela productiva de 7000 metros cuadrados, que no permiten desarrollar actividades agropecuarias, propias de la zona agrícola.

Estos anillos corresponden a los siguientes:

Anillo n°1: Este anillo se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía de ambos lados de Cuesta Grande pasando por el Restaurante Tiquicia, llegando a Barrio San Francisco (Bebedero) y regresando por la Calle de La Ermita del Carmen, pasa por el Colegio Técnico de Escazú. (Ver Mapa de Zonificación).

Anillo n°2: Zona que se desarrolla sobre la RN 105 a partir de la Pulpería La Guaria hasta la entrada de Calle Los Calderones, continúa sobre Calle Los Lechones, atraviesa Barrio El Curio, para por el Súper Keneth hasta llegar al sector sur de la Escuela Juan XXIII. Se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía de ambos lados de la vía. (Ver Mapa de Zonificación).

Anillo n°3: Comprende un anillo que se desarrolla a 50 m a partir del derecho de vía, que inicia en la terminal de buses La Tapachula, llega al Barrio Campana hasta la Calle Tejarcillos y cerrando nuevamente a la terminal de buses. (Ver Mapa de Zonificación). Siendo así, se complementa y dispone a definir el alcance del artículo 4.2 del decreto DE-25902- MIVAH-MP-MINAE, En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones, lo siguiente:

15.1. Requisitos  Densidad: una vivienda unifamiliar finca.

 Lote mínimo: 120 metros cuadrados / 7000 metros cuadrados.

 Cobertura máxima: 10% y 75.

 Altura máxima: 7 m  Frente mínimo: 6 m  Retiro frontal: 3 m  Retiro lateral y posterior se debe ver Art. 9.5 del Plan Regulador 15.2. Usos conformes a. Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local; tales como agricultura, granjas, ganadería.

15.3. Usos condicionales:

• a)Vivienda unifamiliar.
• b)Servicios estatales c) Infraestructura de redes nacionales y municipales d) Venta de hortalizas y verduras, cuando los cultivos sean producidos dentro de la parcela donde se pretende desarrollar la actividad.
• e)Minisúper no mayor a 100 metros cuadrados (área máxima).
• f)Pulpería con un área no mayor a 30 metros cuadrados.
• g)Restaurantes h) Cafeterías i) Sodas j) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus extremos.
• k)Hotel tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.
• l)Turismo rural comunitario o sostenible, acreditado por el ICT m) Usos conexos a la actividad agrícola y a la vivienda no mayor de 30 metros cuadrados.

Por ejemplo: pulperías, panaderías, carnicerías, bazar, tiendas de souvenirs, salones de belleza, entre otros.

15.4. Usos no conformes:

• a)Multifamiliares (apartamentos y viviendas) b) Urbanizaciones y condominios c) Bares, discotecas o similares.
• d)Vallas publicitarias.
• e)Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.
• f)Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.
• g)Iglesias o locales de culto h) Industria en general i) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares j) Moteles, casinos y casas de citas Para los demás usos ligados al comercio y servicios se requiere un área mínima de 20000 metros cuadrados, además se permite la agroindustria inofensiva, hoteles y clubes campestres en tanto se disponga de un terreno de 50000 metros cuadrados o más. Ver Art. 4.4 y Art. 4.5 del Decreto N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.

16.1. Definición.

El Plan Regulador define cuatro tipos de zonas de protección y control especial, con el fin de prestar una mayor atención a algunas zonas específicas del cantón, detallar los requisitos y condiciones de su uso y ejercer un mayor control sobre ellas:

• a)Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).
• b)Zona de Protección de los Ríos (ZPR).
• c)Zonas de Control Especial (ZCE).
• d)Zonas de Control Especial de Interés Patrimonial (ZCEIP).

16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

16.2.1. Definición.

Dada su riqueza natural y la cercanía con la Gran Área Metropolitana, esta zona montañosa denominada Cerros de Escazú, gracias a las gestiones de varios visionarios de nuestro cantón, en 1976, mediante el decreto ejecutivo N. 61122-A del Gobierno de la República, se creó la Zona Protectora Cerros de Escazú, con una extensión estimada en 5.000 ha. Luego, en 1983, mediante el decreto ejecutivo N. 1467-A se amplía el área protegida a 7.060 hectáreas.

Esta área abarca territorios de seis cantones, a saber: Santa Ana, Mora, Acosta, Aserrí, Alajuelita y Escazú. Es necesario recordar que, si bien Puriscal no limita con los cerros, es beneficiaria de su recurso hídrico, concretamente de las aguas de los ríos Negro y Tabarcia, que nacen en este conjunto montañoso.

Si en un principio, el argumento que se esgrimió para proteger los cerros fue su potencial hídrico, hoy tenemos mejor información y mayor conciencia de la importancia estratégica que esta área natural tiene para la seguridad de las poblaciones circunvecinas y para la calidad de vida de toda la Gran Área Metropolitana.

En cuanto a su recurso hídrico de 32 nacientes estudiadas (no todas las existentes), se registró una producción de 500 l/seg (1/2 m3 por seg). Esto equivale al 25% de toda el agua que le proporciona Orosi al Valle Central. Según estimaciones técnicas, con esta cantidad de agua se puede atender el consumo de 150 mil personas, o sea, de unas 30 mil familias cercanas a los cerros y a un sector importante de Santiago de Puriscal. Para el cantón de Escazú significa el abastecimiento de aproximadamente un 30% de su población y constituye la principal fuente de agua para cientos de familias dedicadas a las actividades agropecuarias. En el marco de la actual crisis del agua, que en cantidad y calidad enfrenta nuestro país, estos datos cobran aún mayor relevancia.

A pesar del relativo aislamiento de esta zona protegida, existe una rica biodiversidad que se expresa en los siguientes datos: 585 especies de plantas, de ellas 281 tipos de árboles, 232 tipos de hierbas y 72 especies de epifitas, bejucos y parásitas. En cuanto a fauna se reportaron 10 especies de mamíferos, 6 tipos de anfibios, 17 especies de reptiles y 141 especies de aves, de las cuales 93 son permanentes, 24 migratorias y 2 especies de estas últimas se reproducen en este hábitat natural.

A pesar de la severa deforestación que los cerros sufrieron en décadas pasadas, se registran más de mil hectáreas de bosque denso entre primario y secundario, y muchas áreas en proceso de recuperación natural. Esto le otorga a la Zona Protectora, además de una gran belleza paisajística, la función de purificar el aire contaminado que arrastran los vientos que vienen del noreste y pasan por sobre la Gran Área Metropolitana.

En términos geológicos, estos cerros se caracterizan por estar aún en formación, ser de suelos poco profundos, por predominar las altas pendientes que oscilan entre el 25% y el 50%, y la rápida escorrentía. En estas circunstancias, la deforestación, las prácticas agrícolas inadecuadas, los movimientos de tierra o el peso de las construcciones constituyen una grave amenaza ante la fragilidad de estos terrenos. El deslizamiento de más de 30 ha en la zona de Tapezco, en Santa Ana, ocurrido entre Tejarcillos y Palo Campana, y el más reciente, sobre el río Agres, en nuestro cantón, son una clara confirmación de la inestabilidad de nuestros cerros.

Es síntesis, la Zona Protectora Cerros de Escazú es una unidad geomorfológica que sirve de pulmón a la Gran Área Metropolitana, a la vez, y como ha quedado reseñado, contiene una rica biodiversidad, un valioso sistema hídrico y una belleza paisajística que cobra mayor relevancia por su cercanía a la población metropolitana.

Las características de esta área protegida se manifiestan en lo esencial en cada uno de los territorios de los cantones que la conforman. Las regulaciones que aquí se proponen son de aplicación para el territorio de Escazú ubicado dentro del área protegida, el cual significa un 10% de las 7000 hectáreas de la zona y un 20 % del territorio del cantón.

En cuanto al recurso hídrico, la producción aproximada para el cantón es de 70 litros por segundo, lo cual permite abastecer a unas 21 000 personas, poco más de la tercera parte de la población total del cantón.

También se deben tomar en cuenta las recomendaciones planteadas por la Comisión Nacional de Emergencias para el cantón de Escazú, basadas en las amenazas hidrometeorológicas existentes en nuestra zona y que advierten sobre el alto riesgo de construcciones en pendientes de más del 25%, o donde ya existen antecedentes de inestabilidad, de antiguos deslizamientos o fallas geológicas.

Dadas estas características, por medio del Plan Regulador se debe garantizar un ambiente sano y equilibrado cuyo objeto fundamental sea preservar el patrimonio natural contenido en esta área protegida, garantizar la seguridad de sus pobladores y destinarla a usos de investigación, recreación y actividades ecoturísticas de carácter pasivo y regulado, de manera que no alteren la ecología de la Zona Protectora.

Para alcanzar tales propósitos se establece la siguiente normativa.

16.2.2. Requisitos.

• a)La parcelación se permite solamente frente a vía pública existente y en fracciones iguales o mayores a 7 hectáreas.
• b)Para la realización de cualquier tipo de proyecto, se requerirá de un estudio de impacto ambiental interdisciplinario, el cual será costeado por el interesado y aprobado por la dependencia competente del SINAC en MINAE, ver Artículos 19 y 20 de Ley Forestal Nº 7575.

La Municipalidad de Escazú, por medio de su Contraloría Ambiental o bien el Subproceso de Gestión Ambiental, tendrá la potestad de solicitar los requisitos que considere necesarios en aras de proteger el ambiente, los recursos naturales o resguardar la seguridad de la población que vive cerca de la Z.P. Sólo se exceptúan proyectos de bajo impacto orientados a fortalecer el uso recreativo, deportivo, turístico o de investigación que busquen reforzar el uso sostenible de esta área, acordes con las regulaciones establecidas por la Comisión Especial de Zona Protectora y avalado por la Comisión del Plan Regulador.

En estos casos, el proyecto será remitido a la SETENA para que se aplique un Plan de Gestión Ambiental (PGA).

• c)Para garantizar la eliminación de cualquier tipo de contaminantes, generados tanto en la edificación de la obra como en su uso regular, toda construcción en la zona deberá contar con plantas de tratamiento de aguas y no se aceptarán tanques sépticos. Estos sistemas serán aprobados por el Ministerio de Salud, la oficina correspondiente del MINAE, la Contraloría Ambiental o bien el Subproceso de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Escazú y cualquier otra instancia que esta última considere pertinente.
• d)La construcción poseerá un solo nivel de no más de tres metros noventa centímetros de altura a la cumbrera de techo. Su cobertura de techo no será mayor a 60 metros cuadrados y las áreas de construcción no habitables, tales como parqueos, canchas deportivas cementadas, rancho de reuniones y similares, no podrán superar los 30 m2 de cobertura como máximo. Solo se permitirá una construcción por finca existente y la obra por construir no deberá estar dentro de las zonas de protección de ríos, quebradas o nacientes, en pendientes mayores al 25% de inclinación, en zonas propensas a sufrir desastres naturales y en áreas de recarga acuífera o de infiltración de nacientes permanentes.
• e)Los caminos públicos existentes al momento de aprobarse el Plan Regulador y que sean transitables por vehículos durante todo el año, únicamente podrán lastrarse, nunca pavimentarse con sello impermeable (asfalto, cemento o similar) y el mantenimiento se limitará al manejo de la escorrentía natural. Los trechos de caminos públicos que no sean transitables por vehículos mantendrán esa condición y se podrán mejorar como rutas peatonales, senderos recreativos o senderos interpretados. Podrán definirse trechos para cabalgatas, siempre que estén recubiertos por piedra o lastre. Cuando el sendero sea de tierra se podrán permitir cabalgatas, pero solo en la época seca. Serán prohibidas en las calles públicas transitables por vehículos las competencias, excursiones o eventos de motocicletas, cuadriciclos, autos o similares que, por su impacto sónico y contaminación por gases, alterarían las condiciones ambientales requeridas en la Zona Protectora.
• f)Por las razones expuestas en el inciso anterior también se prohíben todos los movimientos de tierra de cualquier tipo, especialmente si requieren el uso de maquinaria y sólo se permitirán, dentro de la Zona Protectora, las excavaciones realizadas en forma manual para levantar las construcciones o la realización de los trabajos de mantenimiento de los caminos y senderos, labores permitidas conforme a los incisos anteriores. En los caminos actualmente transitables con vehículos automotores durante todo el año, se permitirá el uso de maquinaria liviana que se desplace con llantas que no sean de "oruga" (tipo backhoe) y el transporte de materiales se hará con vehículos de carga de no más de dos toneladas de peso bruto. De requerirse compactación, se realizará con maquinaria liviana diseñada para ese efecto. De ser necesario se podrán construir o instalar elementos prefabricados para controlar la escorrentía natural que pueda afectar estos caminos.
• g)Las actividades realizadas dentro de la Zona Protectora no deberán atentar contra la vida silvestre; el ruido máximo permitido será de 60 decibeles medidos según los reglamentos Oficiales. No podrán instalarse reflectores de luz.
• h)Las paredes y techos no podrán tener superficies reflectantes que alteren ni la biodiversidad del área protegida ni su valor paisajístico.
• i)Se solicitará que la obra, en general, utilice materiales tales como ladrillo, madera, piedra o similares y que sean miméticos con el medio natural; los ventanales serán de madera u opacos, para evitar que las aves se impacten. Los materiales combustibles por utilizar deberán contar con aditivos retardantes del fuego en al menos seis horas. Además, se solicitará una reserva de agua para emergencias en incendios. Luego de aprobado el Plan Regulador, no se podrá extender el tendido de líneas eléctricas más allá de donde en la actualidad llegan.

El grave deslizamiento detectado en la Zona Protectora, a orillas del Río Agres, pone de manifiesto las graves consecuencias que se originan cuando suelos de aptitud forestal han sido deforestados y usados para el pastoreo o cultivos intensivos. Por tanto y en resguardo de la seguridad de las poblaciones ubicadas al pie de los cerros, en adelante las propiedades con pendientes mayores al 25% y que, de acuerdo con la Ley de Uso de Suelos, son de vocación forestal, serán dedicadas a la reforestación con plantas nativas de la zona o dejarse para que ocurran procesos de regeneración natural.

• j)El propietario tendrá la obligación de transportar fuera de la Zona Protectora los desechos sólidos no biodegradables generados en su propiedad, para que sea recolectada por el servicio municipal de basura.

16.2.3. Usos conformes.

• a)Conservación y protección del recurso hídrico b) Conservación y protección de la flora y fauna.
• c)Turismo ecológico sostenible.
• d)Turismo de aventura sostenible.
• e)Senderos interpretados y peatonales.
• f)Rotulación con fines de orientación, información y sensibilización sobre el área protegida y con los mismos criterios empleados en parques nacionales.

16.2.4. Usos condicionales.

• a)Vivienda para recreo o guarda, que cumpla con los requisitos constructivos establecidos en el inciso 16.2.2. anterior.
• b)Proyectos recreativos pasivos contemplativos.
• c)Programas de investigación orientados a mejorar el manejo del área.
• d)Áreas para acampar aprobadas por la Comisión Especial que se creará para estos efectos.

e. Infraestructura mínima para uso turístico o recreativo, tipo mirador o albergues para ecoturismo, que cumplan con los requisitos constructivos establecidos en el inciso 16.2.2. anterior.

Todos estos usos estarán sujetos a la aprobación y fiscalización de la Comisión Especial de Zona Protectora que debe ser creada por la Municipalidad de Escazú (ver art. 16.2.8.).

16.2.5. Usos prohibidos.

• a)Rótulos, vallas y cualquier tipo de aditamento para publicidad, con excepción de los rótulos de funcionamiento con un máximo de tamaño de 30 x 80 cm.
• b)Vivienda multifamiliar.
• c)Hoteles.
• d)Restaurantes y similares.
• e)Comercios.
• f)Industrias, talleres y similares.
• g)Todos los usos no especificados que no entren dentro de los usos conformes y los condicionales.

16.2.6. Usos no conformes.

Son todos aquellos usos existentes en el momento de la aprobación del Plan Regulador, distintos a los usos permitidos descritos en el punto 16.2.3. A estos se les impide el crecimiento y la renovación de infraestructura y equipo. Toda construcción existente tendrá que instalar una planta de tratamiento de las aguas residuales dentro de los seis meses siguientes a partir de aprobada la presente normativa.

16.2.7. Incentivos.

• a)Mediante convenios firmados con la Municipalidad, los propietarios que tengan el aval de la Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, y que se comprometan a mantener la cobertura boscosa en un área mayor al 50% del predio en cuestión, recibirán una exoneración de pago del impuesto territorial, conforme a las disposiciones que permiten tales exenciones en la Ley de Impuesto de Bienes Inmuebles y otras leyes vigentes.
• b)Quienes suscriban convenios o servidumbres de tipo ecológico con la Municipalidad y cuenten con el aval de la Comisión Especial de la Zona protectora también serán elegibles para los programas de incentivos institucionales que en el futuro y de acuerdo con las posibilidades económicas de la Municipalidad u otros órganos interinstitucionales puedan otorgarse, conforme a la extensión y beneficios de los programas de protección que los particulares realicen en sus predios.
• c)Para la suscripción de cualquier tipo de convenio con la Municipalidad de Escazú, también serán elegibles los terrenos públicos o privados en la Zona Protectora de los Cerros de Escazú que cuenten con el aval de la Comisión Especial de la Zona Protectora. Mediante estos convenios, los propietarios podrán recibir en el futuro cualquier tipo de beneficio que se llegue a establecer con instituciones nacionales o internacionales, públicas o privadas cuyo fin último sea mejorar las condiciones ecológicas o ambientales, en general, de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.

16.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.

Para garantizar el cumplimiento, la supervisión y la aplicación de las regulaciones estipuladas en este y el próximo artículo, se crea una comisión especial integrada por siete miembros, a saber: el contralor ambiental municipal, el regidor que presida la Comisión Ambiental asesora del Concejo Municipal, un representante de las organizaciones ambientales, un representante de las organizaciones agrícolas y un representante de las organizaciones comunales, todas del cantón, y un miembro de la Comisión de Trabajo del Plan Regulador. Además, un representante de los propietarios de terrenos en la Zona Protectora.

Las organizaciones agrícolas, ambientales y de propietarios serán convocadas por el Concejo Municipal a las asambleas cantonales para que elijan sus respectivos representantes. Los miembros de la comunidad se elegirán en Asamblea Cantonal, por un plazo de dos años y se elegirá para cada uno de esos puestos, un miembro propietario y otro suplente, que podrán reelegirse indefinidamente y ejercerán sus cargos en forma ad honorem. La comisión se reunirá ordinariamente una vez al mes, en el lugar y fecha que decidan sus integrantes; de su mismo seno elegirán al miembro que la presidirá y un secretario de actas, y podrá celebrar todas las reuniones extraordinarias que acuerde, para poder cumplir con sus compromisos de trabajo. Sus decisiones se tomarán por votación de mayoría absoluta de los miembros presentes y en caso de empate, quien presida decidirá con doble voto. Habrá quórum cuando esté presente la mitad más uno de los miembros. Sus acuerdos podrán ser recurridos ante el Concejo Municipal, que podrá revocarlos por votación calificada de sus miembros, y la firmeza de la resolución de sus acuerdos agotará la vía administrativa y podrán ser ejecutados de inmediato.

16.2.9. Transitorios.

• a)Dentro del plazo 5 años, a partir de la aprobación del presente Reglamento, la Comisión Especial de la Zona Protectora fijará los lineamientos para aprovechamiento forestal de especies no nativas que estén afectando la estabilidad de los terrenos o sean proclives a incendios, siempre que este aprovechamiento se haga con el fin de reemplazarlas por plantaciones nativas o procesos de regeneración natural.
• b)En el futuro, y de acuerdo con las posibilidades de las instituciones en el ramo, se iniciará un programa de incentivos para las propiedades que se mantengan con cobertura total boscosa.
• c)Para garantizar el cumplimiento, la supervisión y la aplicación de las regulaciones aquí estipuladas, la Municipalidad de Escazú nombrará una Comisión Especial de acuerdo con lo estipulado en el artículo 16.2.8.de este Reglamento.
• d)Durante el siguiente año, a partir de la entrada en vigor del Plan Regulador, la Comisión Especial preparará un reglamento en donde se precisarán las características del uso turístico, recreativo y deportivo permitidas dentro de la Zona Protectora, a fin de evitar posibles impactos ambientales negativos, ya sea por sobrecarga de personas o malas prácticas.
• e)Las familias que habitan en las partes altas de Calle Lajas, Calle El Alto y Calle Los Higuerones, que en la actualidad se encuentran dentro de los límites de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, podrán darles mantenimiento a sus casas de habitación, hasta tanto la Municipalidad de Escazú no logre el trámite y aprobación de una ley que modifique los límites actuales del área protegida, la cual segregue el sector habitado y lo mantenga dentro del área agrícola o de amortiguamiento. Aprobada esta ley, los propietarios se regirán de acuerdo con las regulaciones que se establezcan en la Zona Agrícola.

16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).

16.3.1. Definición.

Según la Ley 7575, artículo 33, incisos a, b y d, y la Ley Forestal en sus artículos 33 y 34, para regular la construcción, y con el fin de preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico de Escazú, se define como zonas de protección de las fuentes de agua y riberas, las siguientes:

• a)Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de cien metros medidos de modo horizontal.
• b)Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas paralelamente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano y en terrenos en pendientes de acuerdo con las normas que abajo se enumeran.
• c)Una zona de cincuenta metros medida paralelamente a las riberas de los lagos y embalses naturales.
• d)Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales por definir, según la institución competente.

Para el punto b) anterior, las áreas se definen con base en estos criterios:

Terrenos con una pendiente promedio de hasta el diez por ciento, diez metros.

Terrenos con una pendiente promedio de más del diez y hasta el veinte por ciento, veinte metros.

Terrenos con una pendiente promedio de más del veinte y hasta el treinta por ciento, treinta metros.

Terrenos con una pendiente promedio de más del treinta y hasta el cuarenta por ciento, cuarenta metros.

Para los terrenos en los cuatro casos anteriores, pero además ubicados en la Zona Agrícola de Amortiguamiento, se aumentará la distancia del retiro en un cincuenta por ciento.

Para los terrenos ubicados en la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, el retiro será de cincuenta metros, independientemente de la pendiente.

En casos en que las pendientes colindantes con los cauces tengan más del 40%, la franja de amortiguamiento se extenderá para cubrir toda el área que tenga esas pendientes. Sin embargo, en ningún caso esta franja podrá ser menor que las especificadas anteriormente. Los límites de las zonas de recarga acuífera de los manantiales serán determinados por los órganos avalados por la Dirección Ambiental de la Municipalidad y por la legislación nacional.

16.3.2. Usos conformes.

• a)Conservación del recurso hídrico.
• b)Reforestación.

16.3.3. Usos condicionales.

• a)Infraestructura para el aprovechamiento del recurso hídrico.
• b)Infraestructura básica para la seguridad en el área tales como senderos, iluminación y otros.

En área urbana se podrá autorizar el tratamiento de las paredes del cauce de los ríos, con la aprobación previa (por parte de la Oficina de Desarrollo Urbano y la Contraloría Ambiental de la Municipalidad) del estudio hidrológico del cauce por intervenir y de su diseño.

16.3.4. Usos no conformes.

• a)Toda clase de obras de construcción no especificadas en los usos conformes y condicionales.
• b)Vallas publicitarias.

16.3.5. Requisitos generales.

• a)Se reforestará el área con al menos un 70% de especies nativas o se permitirá su regeneración natural, con el fin de promover la fauna y flora silvestres.
• b)Los sistemas de tratamiento de aguas residuales no pueden estar construidos o afectar el área en cuestión.
• c)Es prohibido intervenir el cauce o contaminarlo con desechos sólidos. Con autorización de la Comisión Especial de la Zona Protectora podrán construirse elementos que protejan el terreno de las aguas del río, pero siempre que se utilicen en su construcción materiales que no provoquen contaminación ambiental o paisajística.

Se aplicarán los mismos requisitos de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, con las limitaciones que a continuación se establecen:

No podrán construirse canchas recreativas, piscinas, ranchos o edificaciones habitables en la zona.

No podrán hacerse movimientos de tierra con maquinaria. Para construir senderos, deberá hacerse manualmente, utilizando en su cobertura materiales que no contaminen y que sean permeables, previa autorización de la Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.

Se debe cumplir con estos requisitos en el área total de la faja que afecta la propiedad.

16.3.6. Incentivos.

• a)El área privada dentro de esta zona estará exenta del pago del impuesto de bienes inmuebles, por lo que su valor no se contabilizará a la hora del calcular tal impuesto.
• b)A las construcciones y edificaciones existentes dentro de la ZPFAR, al momento de aprobación del Plan Regulador, las cuales cuentan con los permisos legales correspondientes, se les impedirá el crecimiento y la renovación de su infraestructura y equipo. Dado que la Municipalidad denegará las solicitudes de remodelación, el propietario podrá solicitar la demolición de la obra, caso en que la Municipalidad deberá indemnizar el valor de la edificación, de acuerdo con el estado en que esta se encuentre en el momento de la solicitud. Las autoridades municipales decidirán si se otorga al propietario el permiso de remodelación o si se procede con el trámite de indemnización, el cual se deberá realizar conforme a la Ley de Expropiaciones vigente.
• c)A las construcciones y edificaciones existentes dentro de esta misma zona, al momento de aprobación del Plan Regulador, las cuales no cuentan con los permisos legales correspondientes, se les impedirá el crecimiento y la renovación de su infraestructura y equipo. Además, los propietarios podrán ordenar la demolición del inmueble mediante el proceso legal que corresponda, pero en este caso la Municipalidad no estará en la obligación de pagar indemnización alguna por el costo de la obra.

Para todos los efectos legales, se presumirá que las construcciones y edificaciones que se levantaron sobre las cuencas de los ríos o quebradas permanentes están en las condiciones aquí descritas.

16.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables.

En el cantón existen zonas especialmente vulnerables a desastres naturales, donde los materiales se deslizan, desagregan y reptan, situaciones que afectan tanto construcciones existentes y futuras, como las actividades correlacionadas en esos sectores. Por esto, cualquier construcción dentro de estas zonas y en los casos en que la propiedad esté afectada por el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, suministrado por dicha Comisión y que se incluye como documento de este Plan, se requerirá de previo el visto bueno de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.

El Plan Regulador define estas áreas y las regula de la forma como se detalla a continuación.

16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).

Según lo indica el plano de zonificación, está ubicada al oeste del distrito central; es un sector de pendientes fuertes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida; topográficamente está constituida por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas denudadas y conos de deyección que convierten la zona en poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.

Requisitos:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Para cualquier edificación, deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, así como el dictamen de la SETENA de acuerdo con el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), (La Gaceta N. 125 del 28/06/04).

En casos de terrenos de dos o más hectáreas que se ubiquen en sectores con pendientes promedio de menos del 25%, la Administración podrá autorizar el desarrollo de proyectos de condominios residenciales, proyectos hoteleros que incorporen la construcción de condominios residenciales en altura complementarios a su desarrollo, centros corporativos, centros de convenciones y otras actividades de bajo impacto ambiental que favorezcan el desarrollo social y económico de la población, siempre que la cobertura edificable no pase del 25%, que por lo menos un 60% del terreno sea arborizado y que la altura no sobrepase los 21 metros. En estos casos, el diseño del desarrollo planteado debe armonizar con el paisaje de la zona, lo que implica que la situación, masa constructiva, altura de los edificios, muros y cierres o la instalación de otros elementos no limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, no rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia de este.

Usos conformes:

• a)Vivienda unifamiliar.
• b)Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.

Usos condicionales:

• a)Vivienda multifamiliar.
• b)Condominios residenciales.
• c)Hoteles.
• d)Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor a 30 m2).
• e)Apertura de caminos.

Todos los usos anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimiento de tierra y otros.

Además, será imprescindible contar con un estudio geotécnico completo que muestre las obras de mitigación necesarias para cada tipo de proyecto, así como un mínimo estudio del Plan de Gestión Ambiental aprobado por la SETENA.

Usos no conformes:

• a)Urbanizaciones.
• b)Vallas publicitarias.
• c)Todos los usos no contemplados en los usos conformes y condicionales.

16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).

Según el plano de zonificación, está ubicada al nordeste del distrito central. Es un sector de fuertes pendientes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida.

Topográficamente está constituida por colinas denudadas que la convierten en una zona poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y en general cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.

Requisitos:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Para realizar cualquier edificación deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, salvo si los terrenos son con pendientes promedio menores a 15% y/o si se trata de una obra menor (tal y como se define en el artículo 5.4. de este mismo Reglamento).

Usos conformes:

• a)Vivienda unifamiliar.
• b)Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.

Usos condicionales:

• a)Vivienda multifamiliar.
• b)Condominios residenciales.
• c)Hotel tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.
• d)Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor de 50 m2).
• e)Apertura de caminos.

Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimientos de tierra y otros.

Usos no conformes:

• a)Urbanizaciones.
• b)Vallas publicitarias.
• c)Todos los usos no contemplados en los usos conformes o condicionales.

16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial.

16.5.1. Definición Dentro de la gran variedad de la arquitectura de integración, que es la que vincula los inmuebles históricos con los contemporáneos en una zona de interés especial, siempre puede encontrarse la estrategia adecuada para resaltar la identidad de la villa o poblado por revitalizar.

Escazú, el distrito primero, principalmente el sector del cuadrante urbano original colonial, tiene una serie de características particulares que lo diferencian y que tipifican sus problemas en relación con los demás distritos.

La propia evolución del cantón trajo consigo que el distrito primero quedara en medio de dos situaciones muy particulares de desarrollo urbano; por una parte, el crecimiento comercial y habitacional de San Rafael, y por la otra, en San Antonio, la existencia de una zona agrícola y una reserva biológica de vital importancia para el Valle Central.

En medio de estas dos realidades, Escazú Centro ha ido perdiendo su identidad, ha venido sufriendo un acelerado proceso de pérdida de funcionalidad y afeamiento de su casco central; los problemas de vialidad han generado saturación vehicular, inseguridad peatonal y alta contaminación sónica; el parque central no ha logrado consolidarse como el eje de atracción que debería tener en tanto punto principal de encuentro para la comunidad; la proliferación de rótulos perpendiculares provoca un negativo impacto visual; la construcción de algunas edificaciones desafían, por altura y criterio estético, a un lugar con una herencia histórica, cultural y paisajística de muy añeja data.

El panorama definido en el párrafo anterior ha desembocado en el reconocimiento por parte de la comunidad de que debe plantearse con urgencia la recuperación del valor cultural del centro de Escazú, es decir, dotar nuevamente al cantón de una imagen propia que lo personalice e identifique en el contexto nacional; esto es lo que se conoce, tanto en Costa Rica como en otras partes del mundo, como rescate de cascos urbanos o desarrollo de áreas peatonales que devuelvan la ciudad a las personas.

En concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador plantea que el cuadrante urbano de Escazú sea una zona de control de valor patrimonial (ver artículo 16.5.3.).

Además, se propone una serie de zonas de control de valor patrimonial a lo largo de la llamada vía de articulación, en las cuales deben existir tanto edificaciones y sitios contemporáneos como aquellos con valor histórico; y que la llamada arquitectura de integración sea la encargada de buscar la armonía entre ambos.

Las zonas de interés de control de valor patrimonial son las siguientes:

• a)Escazú: cuadrante urbano de San Miguel.
• b)San Rafael: Plaza Central, su entorno y la Calle Real.
• c)San Antonio: Plaza Central, su entorno, marco agrícola y trapiches (ver artículo 12.3.2.).
• d)Segmentos históricos y veredas tradicionales en las zonas protegidas de los Cerros de Escazú.

Para esta zona de interés especial de valor patrimonial el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador y la Municipalidad elaborarán una estrategia con criterios basados en cuatro tipos de intervención:

• a)Rescate y conservación de edificaciones con valor patrimonial.
• b)Programas de educación sobre la importancia de los recursos patrimoniales del cantón.
• c)Revitalización paisajística, que incluye acondicionamiento de recorridos urbanos y usos peatonales.
• d)Emplazamiento de la arquitectura de integración.

16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales Las construcciones, rasgos arquitectónicos o espacios urbanos y rurales que estén identificados como de valor patrimonial por parte del Centro de Investigación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura para Escazú o por el Plan Regulador, así como los sitios arqueológicos identificados por el Museo Nacional, serán motivo de especial estudio en caso de solicitud de demolición, intervención, restauración o movilización de tierras; con el objetivo de que el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador analice las posibilidades y emita recomendaciones a la Municipalidad y a la Comisión de Trabajo u Oficina Municipal del Plan Regulador para salvaguardar el patrimonio arquitectónico, las cuales serán vinculantes para la Municipalidad.

16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del cuadrante urbano de Escazú.

De acuerdo con lo descrito en el artículo 16.5.1, en esta zona se desea rescatar el casco urbano por medio de las siguientes acciones:

• a)Peatonización de calles y avenidas específicamente:

 La avenida central en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el puente sobre el Río Chiquero (100 metros al oeste del Centro Comercial El Oriente) hasta la entrada del Cementerio Quesada).

 La avenida 2da., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el edificio SINA hasta 100 metros al oeste de la Agencia del Banco Nacional.

 La avenida 1era., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde la esquina ubicada 200 metros al este del edificio de Correos de Costa Rica, hasta 300 metros al oeste del puente sobre el río La Cruz.

 Cinco calles en sentido Norte-Sur, incluyendo las que pasan por un costado este de la Bomba Shell, costado este del edificio Segura, costado este de la Municipalidad, costado este del Centro Comercial Plaza Escazú y costado este del nuevo edificio de Acueductos y Alcantarillados.

• b)Limitación de la circulación de vehículos pesados de servicio público, carga y descarga de mercancías y transporte de materiales (vagonetas y furgones) en las áreas citadas.
• c)Aplicación real y efectiva de la prohibición de estacionamiento en línea amarilla en toda la zona citada, aplicable a vehículos que presten servicio de transporte, sea este formal o informal.
• d)Prohibición en toda el área citada, de la utilización de rótulos comerciales o de otro tipo, en forma perpendicular, y control de su tamaño y número.
• e)Intervención directa en el área del parque central, de la siguiente forma: el parque central del distrito debe servir de manera polifuncional (descanso, recreación, deporte, cultura) como elemento integrador en la comunidad de puntos de reunión como lo son: iglesia, municipalidad, escuela, banco; todo bajo un concepto de acceso fácil y permanencia agradable y segura. Esta intervención deberá tomar muy en cuenta la eliminación de barreras arquitectónicas existentes, la provisión de espacios para actividades culturales, canalización adecuada de aguas, aseo, ornato, arborización y seguridad.

Usos no permitidos: actividad industrial, salas de masajes, discotecas, bares, karaoke, casinos, salas de juegos electrónicos y los usos no conformes del artículo 12.3.1.

Usos condicionales: parqueos públicos y privados que no acensen por el área de paseo peatonal.

 Cobertura máxima: 80%.

 Retiros lateral y posterior: igual al artículo 9.5.

 Retiro frontal: igual artículo 12.3.1.

Marquesinas: todos los edificios en esta zona deberán tener una marquesina. El Departamento de Desarrollo Urbano generará un diseño adecuado al entorno urbano para estandarizar la colocación de las marquesinas, el cual deberá ser acatado en los diseños de edificaciones en el sector. El Departamento de Desarrollo Urbano tomará las previsiones presupuestarias necesarias para el diseño y el dibujo del elemento "marquesina", al que deberán ajustarse los propietarios de los predios incluidos en el área de Rescate del Casco Urbano en Escazú centro.

Ochavas: son exigibles en cada esquina y son de interés público. Se forman a partir del planteamiento de un triángulo virtual cuyo ángulo recto es la esquina límite de la propiedad privada; el triángulo con dos lados iguales de 2,50 metros de longitud, señalan los vértices a partir del cual se traza la línea diagonal que genera la ochava. El trámite de la compra del área para la ochava se hará de la siguiente manera:

 El propietario indica por escrito que al presentar su proyecto para trámite de permiso de construcción deja en el diseño la ochava correspondiente, la cual tiene un valor en colones que de seguido se expresará.

 El área total de la ochava no será mayor a 3,125 metros cuadrados.

 el costo de la compra de dicha área se rebajará de oficio del impuesto de construcción a cancelar por el permiso de construcción.

 El costo por metros cuadrados del terreno, en que el interesado venda a la Municipalidad la ochava servirá de base para la retasación del Impuesto de Bienes Inmuebles.

 El desarrollador puede donar esa área a la ciudad.

Plantas de tratamiento de aguas residuales deben ser del tipo anaeróbicas.

16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú Se creará una comisión que se constituya en foro representativo e interactivo de la comunidad y la Municipalidad para discusión y análisis de propuestas para el rescate del centro urbano de Escazú. La Comisión tendrá la labor de recomendar al Concejo Municipal con copia a la Alcaldía Municipal y a la Comisión u Oficina Municipal del Plan Regulador las directrices sobre las cuales se podrá desarrollar un anteproyecto de "Propuesta para el Rescate Urbano considerando el Valor Patrimonial, Cultural, Social y Económico del cuadrante Urbano de Escazú", en un lapso no mayor de un año.

Esta Comisión estará integrada por:

 El síndico o su suplente de cada uno de los distritos del cantón.

 Dos representantes de los comerciantes con establecimientos en el sector descrito en el artículo 16.5.3, inciso a. Del Reglamento del Plan Regulador, nombrados por la asociación de comerciantes o en su defecto por una asamblea de comerciantes convocada para tal efecto.

 Un representante nombrado por el Concejo Municipal.

 Dos representantes de la Municipalidad (uno del Departamento de Desarrollo Urbano y uno de la Dirección de Cultura).

16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio Deberá crearse un Comité Consultivo para la Comisión del Plan Regulador que vigile, promueva y recomiende las medidas necesarias para salvaguardar el patrimonio arquitectónico-histórico del cantón en las áreas designadas como de valor patrimonial. Este Comité será convocado por la Municipalidad y deberá contar con los siguientes miembros: un delegado del Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura; el Director de Cultura de la Municipalidad de Escazú, un delegado del Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad y dos personas de la comunidad con amplia trayectoria y conocimiento en aspectos históricos y culturales en el cantón, quienes deberán ser escogidos por la Comisión de Cultura de la Municipalidad.

El comité se regirá por el Reglamento del Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitécnico para la Comisión de Trabajo u Oficina del Plan Regulador de Escazú.

16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).

16.6.1. Definición:

El área que bordea la margen del Río Tiribi delimitada por la carretera Próspero Fernández y la Zona Industrial de Guachipelín ha modificado drásticamente su uso; ha pasado de ser un área de cafetales a una zona comercial y de servicios (hotel, bomba de gasolina, comercios, centro comercial, etc.). Sin embargo, siempre se hace necesaria la preservación de las márgenes del río como zona de protección, por lo que esta se propone dentro del Plan Regulador como una zona de protección, aunque con parámetros menos restrictivos en las áreas propiamente de comercio y servicios.

16.6.2. Objetivos:

• a)Proteger la zona aledaña al cauce del río Tiribí con pendientes mayores al 30%.
• b)Regular el aprovechamiento de los terrenos inmediatos a la autopista Próspero Fernández.
• c)Disminuir el impacto urbano en el sector por medio de la reforestación con especies autóctonas, en las áreas verdes de los lotes comerciales y de servicios.

16.6.3. Requisitos:

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

• a)Retiros de construcción a partir de la margen del río, abarcando toda el área colindante con el cauce, con una pendiente mayor al 30%. Sin embargo, en ningún caso este retiro puede ser menor al especificado en la Ley de Protección Forestal Nº 7575, mediante el alineamiento otorgado por el INVU.
• b)Prohibición de edificaciones en sectores que, aunque estén fuera de la zona de protección del río sean áreas de relleno. En estas solo se permitirán actividades como parques, jardines o similares.
• c)El proyecto debe contar con una planta de tratamiento de aguas residuales o conectarse a una ya existente con capacidad de procesar los desechos líquidos que se produzcan.
• d)Frente a la vía nacional solo se autoriza el uso y la construcción con acceso mediante calle marginal con una autorización emitida por el MOPT; frente a esta calle, el retiro de construcción será de seis metros de forma paralela a la vía. Esta franja deberá arborizarse con especies autóctonas.
• e)Área mínima de parcelación: 1500 metros cuadrados.
• f)Área máxima de construcción: 50% del área libre de restricciones.
• g)Altura máxima de construcción: 14 metros.
• h)Parqueos: para actividades comerciales y de servicios que no sean de reunión pública, será necesario un espacio por cada 30 metros cuadrados de área comercial o de servicios; para actividades en sitios de reunión pública como restaurantes, bares, discotecas o similares, debe dejarse un espacio de parqueo por cada 6 personas que utilizarán el local.

16.6.4. Usos conformes:

• a)Comercios.
• b)Servicios.
• c)Restaurantes.
• d)Viveros.
• e)Hoteles.
• f)Edificios verticales de aparcamiento.

16.6.5. Usos condicionales:

• a)Discotecas.
• b)Bares.
• c)Bomba de gasolina.
• d)Centros culturales bajo techo.
• e)Iglesias.

La actividad se condiciona a no provocar contaminación por aguas negras y deforestación del área boscosa. La patente de funcionamiento será rescindida si se demuestra la contaminación o deforestación.

16.6.6. Usos no conformes:

• a)Residencial.
• b)Usos semiindustriales como talleres, parqueos para autobuses, furgones y similares.
• c)Vallas publicitarias.

16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

16.7.1. Definición Esta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana generada a partir del uso recreativo actual de la zona, y para proveer un eventual cambio de uso en el futuro; para esto se establece la siguiente normativa.

16.7.2. Requisitos Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

No se autorizan fraccionamientos menores a 2000 metros cuadrados La cobertura máxima autorizada será del 30% del área del terreno y la cobertura boscosa no será menor al 40% del terreno.

16.7.3. Usos conformes.

• a)Club campestre.
• b)Campus universitario.
• c)Hotel.
• d)Residencial multifamiliar (condominio).
• e)Parque recreativo.

16.7.4. Usos condicionales.

• a)Comercio.
• b)Servicios.

La actividad se condiciona a no provocar contaminación sónica y deberá cumplir con los mismos requisitos generales de la zona.

16.7.5. Usos no conformes.

• a)Todos los no enumerados en los usos conformes y condicionales.
• b)Vallas publicitarias.

16.8. Renovación urbana.

16.8.1. Erradicación de tugurios.

• a)Al ser aprobado este Plan Regulador, el Concejo Municipal, por votación calificada y para efectos de expropiación, podrá proceder a declarar de interés público los terrenos que han sido destinados por sus propietarios u ocupantes a tugurios, entendidos estos como aquellos desarrollos destinados a la habitación, cuyas parcelaciones no puedan cumplir con los requisitos mínimos establecidos en este Plan o que aun cumpliendo tales requisitos se encuentren asentados en zonas de riesgo, definidas en este mismo Plan.
• b)Antes del año 2006, se incluirán al menos dos plazas en la Administración Municipal, una de un profesional en Ciencias Sociales y otra de un topógrafo, incorporados ambos al respectivo Colegio Profesional, y las demás plazas de apoyo que se consideren convenientes para ubicar en el cantón todos los asentamientos humanos actuales que puedan ser definidos como tugurios.
• c)En cada caso concreto se procederá a presentar un plan, para su aprobación en el Concejo Municipal, en donde se definan las condiciones actuales y cómo podría resolverse la situación, proponiendo incluso alternativas que involucren órganos del Poder Ejecutivo e instituciones descentralizadas con las cuales se podrán pactar convenios interinstitucionales. Acciones como esta contribuiría a mejorar las condiciones de vida de los actuales habitantes del cantón.
• d)La oficina que se crea de conformidad con este artículo será también la encargada de ejecutar y contribuir en la ejecución de las disposiciones aquí establecidas.

16.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón.

• a)En el presupuesto ordinario inmediato siguiente a la aprobación del presente Plan Regulador se incluirá el monto del recurso financiero necesario para la contratación de una empresa pública o privada que elabore y diseñe un plan maestro para el manejo adecuado de las aguas pluviales en el cantón. Esto con el objetivo de que se pueda establecer, conforme lo permitan los recursos municipales, una solución adecuada a los problemas de manejo de las escorrentías y desfogues pluviales en el cantón y al cual deban someterse los futuros desarrollos en la zona.
• b)Tan pronto como el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) apruebe el nuevo sistema de alcantarillado pluvial y sanitario para la Gran Área Metropolitana (GAM), se incluirá en el siguiente presupuesto ordinario el monto del recurso financiero para la contratación de una empresa pública o privada que diseñe la red sanitaria cantonal, no cubierta por ese plan y que, en concordancia con el A y A, pueda interconectarse con su sistema y solucionar adecuadamente las áreas no cubiertas por el Plan Nacional, que se ejecutará por etapas y en la forma en que los recursos municipales lo permitan.
• c)Por el lapso entre la entrada en vigor de este Plan Regulador y el inicio de operaciones del sistema de alcantarillado pluvial y sanitario para la Gran Área Metropolitana, el sistema de tanques sépticos para las edificaciones donde existan suelos con características poco permeables (suelos muy arcillosos), será del tipo tanque séptico más filtro anaeróbico de flujo ascendente, de acuerdo con la terminología mundial al respecto. Para las regiones que no serán cubiertas por la red de alcantarillado, debe mantenerse el uso de esta clase de tanques sépticos.

17.1. Definición.

Estas zonas estarán sujetas a estrategias de reforestación de áreas silvestres, riberas y quebradas, protección de cuencas, reforestación de vías principales y parques urbanos, con el propósito de rehabilitar paisajistamente estas zonas. Debido a sus características no es necesario delimitar en el mapa de zonificación.

17.2. Reforestación de áreas silvestres.

Esta estrategia consiste en la recuperación de bosques y otras áreas silvestres cuya cobertura vegetal ha sido atacada o ha sufrido un importante deterioro a raíz del proceso de urbanización y desplazamiento de las actividades agrícolas. Se define aquí la reforestación como regeneración natural a partir de la vegetación existente en los alrededores. Se le dará prioridad al proceso de regeneración natural con reforestación para enriquecimiento con ciertas especies autóctonas de las áreas silvestres.

Se propone reforestar a partir de la reforestación natural, directa e indirecta. Se desea lograr la recuperación tanto de las especies existentes, como de las especies que fueron arrasadas.

Asimismo, se propone contribuir a la extensión de la cobertura vegetal silvestre para propiciar la reproducción de nuevas áreas verdes de distinto uso en sectores aledaños a la zona de control especial de paisaje natural.

17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas.

Consiste en recuperar al máximo la cobertura vegetal de la zona de protección (margen de ríos, quebradas, riachuelos y nacientes; zonas donde está prohibida la edificación) mediante tres niveles altitudinales:

• a)Nivel arbóreo o de bosquecillos de ribera.
• b)Nivel arbustivo o de charral.
• c)Nivel de sotobosque, en el que predominarán las especies autóctonas.

17.4. Reforestación de vías principales.

Consiste en plantar especies arbóreas y arbustivas a lo ancho del derecho de vía y a lo largo de todo el sistema vial del cantón. Las especies recomendadas se seleccionarán a partir del inventario de especies autóctonas, con el visto bueno de la Contraloría Ambiental de la Municipalidad, para tratar el borde de vía en los casos en que la relevancia de la vegetación existente justifique su extensión sobre el sistema vial.

No se aceptarán especies que por su gran porte puedan ser un riesgo para viviendas e infraestructura vecina, o que por su poderoso sistema radical puedan dañar la infraestructura municipal como calles y aceras.

17.5. Parques urbanos.

Todos los parques existentes del cantón constituyen lo que se llama el sistema de parques urbanos de Escazú. El programa de rehabilitación debe empezar con el inventario y la verificación de la situación legal de estas áreas e instalaciones, para luego buscar profesionalmente los lineamientos de diseño y construcción paisajística.

El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:

1. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 metros cuadrados. En lotes menores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).

2. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros de altura, medidos desde el nivel del piso principal (vestíbulo) hasta la viga corona del último piso.

Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento de Construcciones del INVU vigente.

3. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura y las edificaciones para parqueos.

El uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.

4. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:

 Country Club: todos los lotes ubicados al sur, este y oeste, de sus linderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.

 Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.

 Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).

 Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynard y la calle; al este, del CRCC.

 Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al este y sur.

 En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa Ana).

 En la urbanización Trejos Montealegre, en la mega manzana (terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.

 En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura radial a Alajuelita.

• a)Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina del Subproceso de Control Constructivo para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.
• b)Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.
• c)Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización.
• d)Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
• e)Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo al Subproceso de Control Constructivo y serán analizados como una única unidad, aun cuando su desarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.
• f)Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje.
• g)Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.

18.1. Incentivos Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.

18.2. Requisitos.

Ver anexo "Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos".

Es de competencia del MOPT:

 Indicar a la Municipalidad los derechos de vía para todas las carreteras nacionales del cantón.

 La modificación de rango de cualquier vía (sea de nacional a cantonal, o viceversa) se hará en coordinación conjunta entre la Municipalidad y el MOPT.

Es de competencia de la Municipalidad:

 Administrar racionalmente las vías públicas de la Red Vial Cantonal y dictar las medidas necesarias que tiendan a lograr que el espacio público ofrezca seguridad, salubridad, comodidad y belleza. Para esto resolverá dictar los alineamientos en las vías y conceder los permisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano (casetas, bancas, basureros, casetas de teléfonos públicos, arborización, etc.), la nomenclatura, mensajes publicitarios (rótulos), obras provisionales, ferias y espectáculos públicos.

La jerarquización funcional de las vías permite una adecuada relación entre el tipo y el tamaño de la actividad y la categoría de la vía que atiende esta actividad; con esto se logra encauzar el flujo de tránsito pesado por unas pocas vías y se minimizan al máximo las molestias a los residentes de los barrios. Esta propuesta se refleja en el Mapa de Vialidad.

Dentro de los cuadrantes urbanos, tales como se definieron en el artículo 14.7. de este Reglamento, los derechos de vía se mantendrán, pero ampliando las aceras al mínimo requerido desde el cordón y caño (2,50 m en avenidas y 2,00 m en calles). No se exigirá antejardín en este tipo de vías.

Las características para vías nacionales, así como la ampliación de derechos de vía existentes en calles locales o para calles nuevas se presentan en los artículos que siguen.

El derecho de vía para calles nuevas será analizado por la Municipalidad, caso por caso, en el nivel de anteproyecto, con el propósito de dar continuidad al trazo y diseño de calles que ya existen. En casos específicos de ampliación vial se expropiarán los terrenos necesarios, salvo los casos previstos para segregaciones y urbanizaciones por la normativa de la Ley de Planificación Urbana (artículo 40) y el reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (artículo 2.2.2.), en donde el interesado debe ceder la ampliación vial si esta se ubica fuera de los cuadrantes urbanos.

Para el diseño geométrico de las vías de una urbanización, serán obligatorias las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

Según la Ley General de Caminos Públicos (Ley N. 5060, del 22-08-1972 y sus reformas), las categorías de las calles nacionales (de administración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes) se definen del siguiente modo:

21.1. Carreteras primarias nacionales Rutas troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos y con una proporción alta de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia. Tendrán un ancho de vía mínimo de 20 metros para las Carreteras Primarias Nacionales y para las Carreteras Secundarias Nacionales.

En el cantón de Escazú existe una sola vía de este rango, la carretera N. 27, Próspero Fernández, de 50 metros de derecho de vía, con la previsión de aceras y calles marginales incluidas. De este mismo rango y con las mismas dimensiones se caracteriza la vía llamada "Anillo Periférico" o "Intercantonal", proyecto del MOPT que atraviesa al cantón de sureste a oeste, en el sector de San Antonio, principalmente.

El retiro frontal requerido es de 3 metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

21.2. Carreteras secundarias nacionales Son rutas que conectan tanto cabeceras cantonales importantes, no servidas por carreteras primarias, como otros centros de población, producción o turismo que generan una cantidad considerable de viajes interregionales o intercantonales. Poseen un derecho de vía de 14 a 24 metros, con acera de dos metros. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

Existen dos vías de este rango: la ruta N. 121, San José-Escazú-Santa Ana (carretera vieja de Escazú), y la ruta N. 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.

21.3. Carreteras terciarias nacionales Son rutas que sirven de colectores de tránsito para las carreteras primarias y secundarias, y constituyen las vías principales para los viajes dentro de una región o entre distritos importantes. En Escazú existe la ruta 310 de Guachipelín con estas características y el proyecto de la radial alterna a Alajuelita. La primera tiene un derecho de vía de 24 metros en el tramo del Centro Comercial Paco hasta la intersección con la autopista, y de 20 metros al norte de esta. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

Tomando en cuenta que la definición de calles locales en la Ley de Caminos Públicos es escueta y confusa, el Plan Regulador propone la siguiente clasificación, reflejada en el Mapa de Vialidad.

22.1. Caminos vecinales.

22.1.1. Camino rural Camino público que suministra acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales; une caseríos y poblados con la red vial nacional y calles primarias. Se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y viajes locales de corta distancia. Tendrán una previsión vial total de 14 metros, con 9 metros de calzada, 1 metro con 50 centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes.

Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes.

22.1.2. Calle primaria Es aquella que sirve para canalizar el tránsito entre los distritos o entre centros de población importantes por su concentración de servicios. Estos caminos constituyen una red vial continua y sirven de enlace hacia carreteras de la red vial nacional y caminos rurales. Tendrán una previsión vial total de 14 metros en zonas no industriales, con 9 metros de calzada, 1 metro con cincuenta centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes. En la zona industrial la previsión vial será de 17 metros con 11 metros de calzada, 2 metros de acera, y 1 metro de franja verde.

22.2. Calles locales.

22.2.1. Calle urbana Es aquella vía ubicada dentro del sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos, en los llamados cuadrantes urbanos tal y como se definen en este reglamento. Tienen una previsión vial variable y en ellas se exigirá únicamente un alineamiento municipal de 2 metros hacia adentro de la línea de propiedad en calles, y de 2 metros con 50 centímetros en avenidas, para efectos de construcción de aceras. Estas se medirán desde el cordón y caño existente, y el ancho correspondiente para completar el ancho de acera requerido deberá remeterse dentro de la línea de propiedad.

22.3. Otros caminos.

22.3.1. Calle secundaria Es aquella vía que sirve de enlace entre el sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos y las calles primarias, o carreteras nacionales; tendrá una previsión vial de 11 metros, la calzada será de 7 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.

22.3.2. Calle terciaria Vía que atiende movimientos vehiculares dentro de barrios pequeños. Comprende caminos en herradura, calles de continuidad limitada o sin salida, sendas y veredas que proporcionan acceso a muy pocos usuarios, quienes sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento. Este tipo de calles tendrán una previsión vial de 9 metros, con una calzada de 6 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.

22.3.3. Calle de uso restringido Se llama así a las calles terciarias que, por sus características de continuidad limitada, tendrán un derecho de vía de 7,40 metros, una calzada de 5 metros y el resto en aceras de 1,20 metros. Su longitud máxima será de 120 metros.

22.4. Definiciones.

22.4.1. Derecho de vía Será el ancho total de la calle o vía pública, esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso, calzada, aceras y franjas verdes.

22.4.2. Previsión vial Es el ancho de vía fijado por el presente reglamento para las diferentes categorías de calles y caminos públicos en él definidos; incluye calzada, aceras a ambos lados y franjas verdes a ambos lados. La previsión vial será la regulación con base en la cual se aplicará la normativa establecida para la aceptación de fraccionamientos en calles que no cumplan con las dimensiones reglamentarias aquí establecidas para todos los efectos de las respectivas ampliaciones viales.

22.4.3. Calzada Franja comprendida entre cordones de caño, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

22.4.4. Acera Parte de la vía pública, ubicada normalmente en sus orillas, que se reserva al tránsito de peatones.

22.4.5. Alameda Vía pública de uso exclusivamente peatonal.

22.5. Alcance Estas normas rigen para todas las vías públicas de la red vial cantonal que no se hayan originado por procesos de urbanización debidamente ajustados al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).

Se homologa el término servidumbre urbana (de paso) al término acceso excepcional para uso residencial, establecido en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional.

Se admitirán nuevas servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso residencial, en fincas del cantón de Escazú que se ubiquen dentro de la zonificación del Plan Regulador, cumpliendo con las siguientes condiciones:

23.1. Servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso residencial a) El ancho único será de 6,00 metros. Según las disposiciones establecidas en Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones emitido por el INVU, y sus reformas o normativa que les sustituya.

• b)Tendrá una longitud máxima de 60,00 metros.
• c)Su ancho debe ser continuo (desde el inicio hasta el final) y no se permitirán nuevas servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso residencial, en forma de T o Y.
• d)Se permitirá un mínimo de dos (2) predios y un máximo de seis (6) predios nuevos cuyo acceso directo sea la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial.

Para este cálculo se contabilizan los lotes que tengan únicamente salida a través de la servidumbre o acceso excepcional para uso residencial.

• e)No será permitido la figura de servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial para un (1) único predio; para lo cual se deberá aplicar lo correspondiente a lotes irregulares (callejón de acceso).
• f)Para el cálculo del largo de una nueva servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial, el mismo se realizará tomando como base la mitad del ancho de la servidumbre, desde el inicio frente a la calle pública hasta su final.
• g)Debe nacer u originarse directamente de una vía pública existente, con el ancho mínimo establecido de 7,40 metros.
• h)El ancho debe ser constante en toda su longitud. No se permitirán servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial que inicien con un ancho y finalicen con otro ancho diferente.
• i)El área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial deberá ser parte (estar contenida) dentro del área de cada uno de los predios a generar.

Indicándose la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial en cada uno de los planos por medio de una línea punteada, además de indicar su ancho.

Se deberá incluir en el cuerpo del plano un cuadro de áreas, en el cual se indique claramente el área de la servidumbre de paso o acceso excepcional para uso residencial, así como el área útil del predio por generar.

Donde el área útil será considerada como el área libre sin contemplar el área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial.

• j)El área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial no será computable para el cálculo del área mínima de cada uno de los predios por generar, así como para el cálculo de cobertura y densidad.
• k)En los predios que se generen con acceso directo a servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial, para el cálculo del frente mínimo será considerado únicamente el frente a la servidumbre; no será computable el ancho de esta.

Para lo anterior se aplicará la excepción para el último predio al final de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial.

• l)El predio(s) que posee(n) frente a calle pública y además contemple también la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial (dentro de su área), deberá cumplir con las siguientes condiciones:

1. El frente mínimo establecido para la zona donde se ubique según Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Escazú; no será computable el frente a la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial para cumplir con este frente mínimo, únicamente será considerado el frente directo a calle pública.

2. La medida (distancia) del ancho de la servidumbre de paso o acceso excepcional para uso residencial, no será tomado en cuenta para el cálculo del frente mínimo a calle pública; únicamente se tomará en cuenta el frente útil a calle pública.

3. Para el cálculo de la relación frente fondo, se tomará únicamente el frente útil a calle pública del predio (no se incluye el frente que corresponde al ancho de la servidumbre o acceso excepcional para uso residencial).

• m)El fraccionamiento autorizado frente a servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial implica que la entrada a los predios será considerada de uso común para los fundos dominantes, y en todo momento cualquier autoridad o funcionarios de entidades prestatarias de los servicios públicos de cualquier índole, así aquellos encargados del control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar, podrán utilizarla para sus respectivos fines.
• n)Ni la municipalidad, ni ninguna institución pública tienen obligación de darle mantenimiento a las servidumbres urbanas o acceso excepcional para uso residencial ni de prestar servicios en los lotes interiores.

La prestación del servicio de recolección de basura por parte de la municipalidad se realizará en la entrada de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial. No estará obligada la municipalidad a prestar dicho servicio dentro de la servidumbre de paso.

• o)No se permiten dos (2) accesos excepcionales para uso residencial paralelos contiguos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa Figura, para contravenir normas urbanísticas.
• p)Se advierte que la generación de predios cuyo acceso directo sea la servidumbre de paso o acceso excepcional para uso residencial, será permitido únicamente para vivienda unifamiliar.

En este caso la administración municipal, procederá a realizar la respectiva inspección de campo para poder de esta manera verificar la cantidad de viviendas existentes en cada uno de los predios que se pretendan generar con el acceso en cuestión.

• q)Sobre el área de la servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial, no puede existir ni hacerse ningún tipo de construcciones; salvo las tapias en línea de propiedad.
• r)Previo a la aprobación municipal, se debe contar con la autorización (visado) de parte del INVU.
• s)El fraccionamiento autorizado frente a servidumbre urbana o acceso excepcional para uso residencial implica un gravamen o limitación que imposibilita el uso ajeno al de la vivienda unifamiliar, por lo que no se podrán permitir actividades comerciales en terrenos que son accesados por esta.

23.2. Servidumbres agrícolas En casos de servidumbres de tipo agrícola se permitirán únicamente en la Zona Agrícola con lotes con el mínimo definido para parcela agrícola de 7000 metros cuadrados, de acuerdo con lo que se estipule en Plan GAM-82 y la Zona Agrícola de Amortiguamiento de este reglamento, sus accesos tendrán un ancho de 7 metros. Dado el carácter privado de estas servidumbres, los acabados son competencia de los particulares.

En las vías de administración municipal, el ancho del antejardín solamente puede variar con respecto del requerido por este Plan Regulador en caso de que el diseño original de la urbanización existente haya previsto otro tamaño para tal efecto; en esta situación se aplicará la medida del diseño original.

El antejardín es una afectación, no una expropiación, puesto que la porción de terreno sigue siendo propiedad del contribuyente. Esta zona puede ser utilizada para:

• a)Cocheras o parqueos, hasta un máximo de 50% del área de antejardín para terrenos con frente de 10 o más metros, siempre y cuando no se exceda la cobertura fijada para la zona.

En terrenos con frente menor a 10 metros se permite cubrir no más del 60% del área de antejardín con cocheras o parqueos.

• b)Tanque séptico, cajas de registro y drenajes.
• c)Casetas de guarda, de basura y de transformadores.
• d)Escaleras de emergencia.
• e)Se podrán construir tapias en el límite del derecho de vía propuesto por este reglamento, siempre y cuando dicha estructura respete lineamientos de asociación cultural o acompañamiento de la imagen urbana dentro de los cuadrantes urbanos definidos para el cantón. Esta autorización obliga al propietario a construir simultáneamente el tramo de acera que corresponde a su propiedad.
• f)Cualquier otro uso permitido en el artículo 9.5 de este reglamento.

La instalación y autorización para instalar todo tipo de señal vial en el territorio del cantón será responsabilidad de la Municipalidad. Todo nuevo proyecto de urbanización deberá contar con la señalización indicada por la Ley de Construcción, y ser aprobada por el Departamento de Desarrollo Urbano, antes del recibimiento municipal de la obra.

26.1. Definición Se distinguen tres tipos de estacionamientos o parqueos; los públicos, que están disponibles para cualquier conductor y necesitan una patente para su funcionamiento; los espacios en las vías públicas, que pueden ser arrendados por la Municipalidad a particulares por cierto número de horas o fracción de estas, por lo cual se puede cobrar un monto por medio de boletas o parquímetros; y los privados, de uso exclusivo por parte de personal o clientes de ciertos establecimientos o instituciones.

26.2. Número de espacios y normas de diseño El número de espacios para los parqueos privados depende de la actividad por realizar. Toda superficie de estacionamiento será de materiales que resistan el tráfico pesado y permitan la permeabilidad de la lluvia.

En el caso de hoteles se exigirá un espacio de estacionamiento por cada tres dormitorios.

Las normas de diseño y operación están definidas por el reglamento de estacionamientos del MOPT, con excepción de lo que indique al respecto el Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú, La Gaceta, N. 205, del 26 de octubre de 1999.

26.3. Estacionamientos frontales Frente a carreteras nacionales o primarias locales no se permitirán estacionamientos frontales. En el resto de las vías sí se permitirá esta modalidad de parqueos, siempre y cuando se encuentren a no menos de 8 metros lineales de la esquina; en este caso, el número de estacionamientos será de un espacio por lote mínimo para la zona en cuestión. Cuando se requieran más parqueos frontales, la Municipalidad podrá aprobar un número mayor al establecido; sin embargo, la Municipalidad cobrará un alquiler, como arrendamiento en precario, equivalente a $10 (diez dólares de Estados Unidos de Norteamérica) por mes, por cada parqueo frontal adicional. Los recursos provenientes de la aplicación de esta norma se emplearán en programas de mejoramiento y saneamiento ambiental, tales como construcción de cunetas y aceras.

26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias En estacionamientos múltiples habrá una entrada y una salida al parqueo, ambas diferenciadas y rotuladas; en la zona de antejardín se podrán ubicar parqueos con topes de protección para los peatones que utilizan la acera inmediata.

Se podrá utilizar hasta dos tercios del antejardín como parqueo, de forma similar a lo descrito en el artículo anterior, incluyendo un área verde por cada tres estacionamientos.

26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad Para toda actividad que implique la venta de bebidas o comidas, realización de conciertos y bailes, templos, cines, teatros, guarderías, centros de educación privada o sitios de reunión pública, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada seis usuarios del edificio, y un espacio de carga y descarga cuyos radios de giro y patio de maniobra no podrán estorbar el libre tránsito público vehicular o peatonal, según lo define el Reglamento de Construcciones.

Para toda actividad que implique bodegas, industria, supermercados, centros comerciales, depósitos de materiales, ferreterías, entrada y salida de camiones y similares, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de ventas; además un espacio para carga y descarga por cada 250 metros cuadrados de construcción, o una fracción de 125 metros cuadrados. Para proyectos como los descritos anteriormente que sobrepasen los 1000 m2 de construcción, los espacios de carga y descarga se definirán de acuerdo con los resultados del estudio de Impacto Vial del proyecto de cada inmueble por construir con la finalidad de que las necesidades de espacio de carga y descarga se ajusten a las necesidades reales de operación de la estructura que vaya a ser levantada.

El horario de uso del área de carga y descarga quedará a criterio de la oficina de patentes, previa consulta a la oficina de Desarrollo Urbano.

Para locales comerciales que no impliquen la reparación de vehículos en el sitio, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de venta.

Para locales que sí impliquen la permanencia de autos en el negocio, sea autodecoradores, talleres, lavacar, cambio de aceite, gasolinera, enderezado y pintura o similares, se requiere de un espacio de parqueo por cada empleado de la empresa que pueda atender a un cliente; de tal manera que en la vía pública no permanezcan vehículos siendo atendidos.

Para locales de oficinas se requiere de un espacio de estacionamiento por cada 35 metros cuadrados de construcción.

Si un local existente pretende subdividirse en nuevos locales, aun cuando estos sean menores a 35 metros cuadrados, se requerirá como mínimo de un espacio de estacionamiento extra por cada local nuevo. Lo anterior deberá mostrarse en planos constructivos.

Cuando se trata de un cambio de uso de una edificación existente, el plano deberá especificar el diseño del parqueo privado; cuando por las condiciones del lote no se pueda proveer de la totalidad de estacionamientos dentro de la propiedad, se aceptará que el parqueo se ubique a no más de cien metros del sitio donde se genera la actividad.

27.1. Propiedad de las vías.

Los terrenos ocupados por carreteras y caminos son propiedad pública. Nadie puede construir dentro del derecho de vía pública.

Todo terreno que aparezca como vía pública en los planos existentes de la Municipalidad, en el archivo de la Dirección General de Obras Públicas y Transportes, en el de la Dirección General de Caminos, en el de Catastro, o en cualquier otro archivo, biblioteca pública o museo, se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo con una prueba plena en contra, rendida por aquel que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho de uso exclusivo. Mientras no se pronuncie la sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno (artículo 7 de la Ley de Construcciones).

27.2. Ocupación de la vía pública.

En las vías de su administración, la Municipalidad podrá otorgar permisos temporales revocables (por acuerdo del Concejo) para aprovechar las vías públicas con determinados fines, privados y de lucro (artículo 6. de la Ley de Construcciones); y en general, dictar y controlar todo lo relacionado con la seguridad, comodidad y belleza de las vías.

La ocupación de la vía solo se podrá autorizar mediante el pago de tasa para cada tipo de ocupación que fije el Concejo Municipal; esto con el consentimiento de los vecinos inmediatamente afectados.

28.1. Cercas en lotes baldíos Se cercará todo solar no ocupado que linde con vía pública. En las zonas urbanas no debe usarse alambre de púas o similar, y la cerca tendrá una altura de dos metros como mínimo.

28.2. Aceras Es obligación del propietario construir o reconstruir las aceras ubicadas frente a sus predios con los materiales que indique la Municipalidad; en el permiso respectivo de construcción debe indicarse el material de la acera. La pendiente de la acera hacia el cordón no podrá exceder el 2%, lo mismo que en las entradas de los vehículos a los predios. En el caso del acceso a garajes, estacionamientos o edificaciones, se permitirá rematar el desnivel en una franja no mayor a 50 centímetros de ancho, contados a partir del borde exterior del cordón de caño. En los cuadrantes urbanos definidos en este Plan Regulador el ancho de las aceras en avenidas (sentido este a oeste) será de dos metros cincuenta (2,50 m) y en calles (sentido norte a sur) será de dos metros (2,00 m), medidos desde el cordón del caño.

28.3. Cruces peatonales En las esquinas de las cuadras de vías locales pueden construirse rampas para personas con necesidades especiales, previo estudio y permiso formal. La inclinación máxima de las rampas será de 12,5%; el ancho mínimo de la rampa será de 90 centímetros; la rampa debe acompañarse con una barandilla normal a una altura de 90 centímetros para personas no discapacitadas, o para los que usan bastón, y una barandilla adicional a una altura de 75 centímetros. En los cruces con semáforo, este tendrá una duración de luz verde necesaria para que personas débiles o con silla de ruedas puedan cruzar la calle con seguridad (un segundo por metro). Cuando el derecho de vía mida 20 o más metros, deben preverse isletas de 1,2 por 1,5 metros como mínimo, a media calle.

28.4. Gradas en espacios públicos Además de lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones, deberá cumplirse con las disposiciones reglamentarias en beneficio de las personas discapacitadas.

28.5. Barreras de seguridad Para la instalación de los postes u otros obstáculos que impiden la entrada de vehículos a la acera o a los parques y jardines, se debe solicitar el permiso de la Municipalidad. En estos casos debe preverse un paso a través del obstáculo, de 1 metro de ancho como mínimo, para las personas en sillas de ruedas.

28.6. Vallas y verjas En las líneas frontales y laterales de la propiedad donde se exige antejardín, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor a un metro sobre el nivel de la acera. Sobre esta altura únicamente se podrá continuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el 80% de su superficie. En estas disposiciones no se incluyen los muros de retención.

28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano Para sembrar árboles e instalar cualquier tipo de mobiliario urbano (bancas, basureros, casetas telefónicas, postes de alumbrado, pasamanos, barreras de protección, etc.) en los espacios públicos, la Municipalidad hará un estudio basándose en los siguientes lineamientos:

• a)El paso libre entre la línea de propiedad y el elemento por instalar no puede ser menor a 1,5 metros.
• b)En los puntos donde convergen dos líneas de propiedad perpendicularmente (esquinas), debe existir un retiro de al menos 8 metros. En caso de instalarse quioscos de venta, esta distancia será de 15 metros como mínimo.
• c)La separación entre el cordón de caño y el mobiliario no será menor de 50 cm. La misma distancia regirá para el cordón de caño y el hoyo de un árbol; la dimensión mínima del hoyo será de 30 centímetros de lado o de diámetro.

28.8. Rotura de pavimento La rotura de pavimento en la vía pública local para la ejecución de obras públicas o privadas requiere de licencia previa de la Municipalidad, quien fijará en cada caso las condiciones bajo las cuales la concede. El solicitante de la licencia de rotura en las calles locales estará obligado a ejecutar la reparación correspondiente y para garantizarlo deberá depositar, en la Tesorería de la Municipalidad, el valor correspondiente a la reparación (con base en el artículo III.8 y IV.16 del Reglamento de Construcciones, INVU, y artículo 12 de la Ley de Construcciones).

28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía Para colocar estructuras de cualquier tipo, depositar los materiales de construcción y escombros o hacer instalaciones de carácter provisional en las vías públicas locales es obligatorio obtener la previa autorización municipal. Al no cumplirse estas disposiciones, la Municipalidad procederá, por cuenta del propietario, a suspender la construcción y a eliminar el obstáculo. Además, la persona que obstruya o de alguna forma dificulte el tránsito en las vías públicas o en sus aceras con materiales, escombros o cualquier otro objeto, o coloque vigas, alambres u objetos análogos a lo ancho de la vía, será castigado con multa de tres a treinta días (artículo 400, inciso 2 del Código Penal).

28.10. Canoas y bajantes No se permitirá la caída libre de aguas pluviales sobre la vía pública (caso de edificaciones cuyo alero colinde con ella); para tal efecto deben disponerse los bajantes pluviales desde techos, balcones, voladizos y cualquier otro elemento saliente.

28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción Todo elemento estructural arquitectónico, de sombra o de publicidad debe estar situado a una altura mínima de dos metros cincuenta (2,50 m).

28.12. Aleros, marquesinas y toldos En las zonas de comercio y servicio cuyas edificaciones colindan con la vía pública, es obligatoria la construcción de un alero, toldo o marquesina. Su ancho hacia la calle medirá 50 cm menos que el ancho de la acera, pero en las calles peatonales, el ancho será igual a 2,50 metros; la separación mínima entre el nivel de acera y el borde inferior de estos elementos será igual a 3 metros.

Para las calles con pendiente se permitirá la altura mínima de 2,4 metros y máxima de 3,4 metros.

El objetivo de este capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior y rótulos en el cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información e identificación. La normativa de este capítulo se dicta de conformidad con el artículo 4, inciso "a" y el artículo 13, inciso "d" del Código Municipal , los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1, 3 y 4 del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, así como el artículo 14 de la Ley No. 6890, no obstante, no incluye lo relacionado con publicidad exterior temporal o rótulos temporales, los cuales serán regulados mediante el "Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal" que para los efectos publicará el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de Escazú de conformidad con el artículo No.49 del presente Plan Regulador.

Para los efectos de aplicar este reglamento se establecen las siguientes definiciones:

 Alineamiento: línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.

 Antejardín: espacio fijado por la Municipalidad o el MOPT comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción. Sobre este espacio existe una restricción para construir; no obstante, constituye propiedad privada.

 Anuncio: todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo, marca de fábrica, o hacia una actividad comercial, negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio distinto de aquel donde aparece el anuncio.

 Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.

 Aviso de tránsito: todo aviso instalado para dirigir el tránsito.

 Calles locales: vías públicas dentro del cantón sujetas a la jurisdicción municipal.

 Carreteras, rutas o vías nacionales: vías públicas sujetas a la jurisdicción del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

 Colindancia: límites de un predio con respecto a sus predios vecinos.

 Derecho de vía: el ancho de la carretera o calle; esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo calzadas, fajas verdes y aceras.

 Línea de propiedad: segmento que demarca los límites de la propiedad particular.

 Mobiliario urbano: estructuras dentro del derecho de las vías públicas, plazas, parques, etc., tales como casetas de autobús, basureros, barandas, postes, bancas, macetones decorativos y similares.

 Monumento: comprende tanto una creación arquitectónica artística aislada, así como un sitio urbano o rural, que ofrece el testimonio particular de la cultura o de un suceso histórico.

 Nomenclatura predial: representación numérica que identifica las edificaciones y las propiedades (manzanas, fincas y lotes).

 Nomenclatura vial: representación nominal o numérica que identifica las vías públicas.

 Perspectiva panorámica: vista que se da en menor o mayor grado en determinados sectores del cantón, en el recorrido de los caminos públicos, en los cuales la composición de los elementos del paisaje circundante brinda una belleza natural escénica digna de exaltarse, mantenerse, protegerse y liberarse de obstáculos visuales que la limiten, la deformen o la alteren en perjuicio de los derechos básicos del ser humano.

 Propietario: persona física o jurídica que ejerce dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.

 Publicidad exterior: toda publicidad por medio de rótulos, avisos, vallas o similares cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo dentro del cantón de Escazú, y que puede ser vista desde la vía pública.

 Reparación: renovación de cualquier parte de un rótulo para dejarlo en condiciones iguales o mejores.

 Riesgo: contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.

 Rótulo: todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención hacia algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado, y que no sobrepase los 3 m2 de superficie.

 Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales: todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o cuya instalación haya sido autorizada por la Municipalidad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.

 Rótulos de funcionamiento: los que anuncian el nombre del establecimiento y/o la clase de servicio que presta.

 Vía pública: infraestructura vial de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destine al libre tránsito, de conformidad con las leyes y reglamentos, y que de hecho ya esté destinada a ese uso público.

 Visibilidad: efecto de percepción y distancia necesarios para que el conductor pueda circular por una vía sin peligro de accidentes.

 Zona de retiro: terreno privado que el MOPT o la Municipalidad define como de no utilización para efectos constructivos por parte del dueño, y que se usa generalmente como jardín o área verde.

La exhibición exterior de anuncios, rótulos, letreros, avisos, mantas publicitarias o vallas (en adelante "rótulos") se norma en el presente capítulo, el cual rige para todo el cantón de Escazú.

Incluye no solo las vías públicas, sino también las áreas de antejardín y cualquier espacio donde se ubique un rótulo que pueda ser apreciado desde la vía pública.

Queda excluida de la aplicación de este reglamento la exhibición de rótulos oficiales de señalización vial aprobados por el MOPT y la Municipalidad, y los rótulos que no pueden ser apreciados desde la vía pública.

Queda prohibida la exhibición de rótulos en los siguientes casos:

• a)En la vía pública, excepto el adosado al mobiliario urbano y que previamente ha sido autorizado por la Municipalidad (casetas de bus, señalización vial, etc.), y los incluidos en el artículo 36 de este reglamento; asimismo, se exceptúan los rótulos perpendiculares a las fachadas sobre aceras, pero solo en los cuadrantes urbanos de los tres distritos del cantón definidos como tales en este reglamento, colocados a no más de 50 cm hacia adentro del cordón y caño. Estos rótulos perpendiculares no podrán tener más de un metro y veinte centímetros de largo por 70 centímetros de alto y la distancia vertical entre el borde inferior del rótulo y la acera no podrá ser menor de 2,60 m. Se permitirá solamente un rótulo de este tipo por local comercial.
• b)En zonas residenciales, con excepción de rótulos de funcionamiento no mayores a 1 metro cuadrado c) A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y nomenclatura vial, ambos en cualquier dirección.
• d)Que sobrepasen la altura permitida de un tercio del ancho del derecho de vía.
• e)En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de señalamiento vial.
• f)Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces intermitentes, así como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la visibilidad de los conductores o transeúntes.
• g)En áreas regidas por la Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico.
• h)En linderos de colindancia con otros predios.
• i)En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos colindantes, el cual como mínimo debe ser igual a la altura total de la valla publicitaria.
• j)En estructuras tipo tapia publicitaria para cerramiento de lotes, con excepción de aquellas que son para cerrarlos durante el proceso de construcción, para lo cual deberán presentar el permiso constructivo correspondiente aprobado. Podrán construirse en línea de propiedad y ser colocadas única y exclusivamente cuando se inicia la etapa de construcción del proyecto aprobado por la Municipalidad, debiendo ser removidas al finalizar la obra. Se admitirán sólo en proyectos de 500 m2 o más de área de construcción y se admitirán solamente paneles a nivel de acera con no más de 3 metros de altura total.

En casos de tener iluminación los paneles de la tapia, los reflectores sólo podrán colocarse dentro de la línea de propiedad, debiendo el interesado hacer los ajustes necesarios.

Para colocar o fijar cualquier rótulo, con excepción de los enumerados en el artículo 36 de este Reglamento, deberá solicitarse autorización a la Municipalidad. La licencia será solicitada por el patentado comercial del negocio o actividad donde se va a fijar el rótulo y por el dueño del predio donde el aviso se ubicará.

En caso de rótulos de funcionamiento el permiso respectivo se otorgará dentro del trámite de la patente del negocio y no se cobrará por este separadamente, sino que se incluirá dentro del costo de la patente.

Cuando el rótulo esté adosado al mobiliario urbano (en los casos que expresamente permitiera la Municipalidad), el permiso será solicitado por el interesado directo.

Los requisitos para obtener la licencia son los siguientes:

• a)Llenar formulario de solicitud del permiso.
• b)Copia del plano catastrado del lote donde se va a ubicar el rótulo, con el alineamiento oficial otorgado por la Municipalidad o el MOPT.
• c)Croquis del rótulo, incluyendo el arte de la propaganda o anuncio.
• d)Plano constructivo del rótulo, si este requiere de estructura de soporte o anclaje especial y si tiene más de 6 m2 de área de publicidad. El plano deberá indicar además de la estructura de anclaje o soporte, los materiales de construcción y el sistema de iluminación, si lo incluye, con las especificaciones técnicas y diseño eléctrico, con la firma del profesional responsable (Arquitecto o Ingeniero).
• e)Para rótulos adosados a la fachada y que formen parte de esta, se debe adjuntar un levantamiento de la fachada con medidas a escala, especificando la ubicación exacta y un boceto del contenido del mensaje o imagen del rótulo.
• f)Para los rótulos con soporte independiente debe incluirse un plano de ubicación que muestre la distancia a las colindancias y al alineamiento oficial, así como hasta la edificación, si esta existiera.
• g)En los rótulos que requieran plano constructivo, de acuerdo con el punto "d" anterior, se exigirá póliza para cubrir daños a terceros. El monto de la póliza la determinará el Departamento de Desarrollo Urbano, tomando en cuenta el tamaño, la altura y la complejidad del rótulo.

Todos los rótulos deberán presentar un satisfactorio aspecto estético y no contendrán expresiones obscenas o contrarias a la moral, al orden público o a las buenas costumbres, ni términos que directamente dañen o injurien los derechos consagrados en la Constitución o en las Leyes.

Para que una licencia surta sus efectos es indispensable que su importe haya sido cancelado. El precio de la licencia por la exhibición de rótulos en el cantón de Escazú es la siguiente:

1. Anuncios adosados a las fachadas de los edificios, independientemente de su estructura, material o tamaño (permitidos por este Reglamento) excepto los luminosos: cuatro por ciento (4%) del salario mínimo.

2. Anuncios con soporte independiente, ubicados dentro de propiedad privada, independientemente de su estructura, material, altura o tamaño (permitidos por este Reglamento): diez por ciento (10%) del salario mínimo.

3. Cualquier tipo de rótulo o anuncio permitido por este Reglamento que funcione con sistemas de iluminación incorporados a su funcionamiento (rótulos de neón y sistemas similares, y rótulos con iluminación interna): veinte por ciento (20%) del salario mínimo.

4. Anuncios en predios sin edificaciones, contiguo a vías públicas, independientemente de su estructura, material y tamaño, excepto las vallas publicitarias: cincuenta por ciento (50%) del salario mínimo.

5. Cualquier tipo de rótulo o anuncio permitido por ley, instalado sobre paredes de edificios o estructuras de cualquier material y tamaño (vallas) o pintados directamente sobre las paredes: cien por ciento (100%) del salario mínimo.

Los propietarios de bienes inmuebles o patentados de negocios comerciales donde se instalen rótulos o anuncios y las empresas que vendan o alquilen espacios para publicidad de cualquier tipo mediante rótulos, anuncios o vallas, pagarán un impuesto anual dividido en cuatro tractos trimestrales. Dicho impuesto se calculará como un porcentaje del salario mínimo que contemple la relación de puestos de la Municipalidad al primer día del mes de enero de cada año, según el tipo de anuncio o rótulo instalado, y de acuerdo con las categorías que se especifican en el artículo 34 anterior.

Los rótulos de interés público (previamente reconocidos por la Municipalidad por cumplir exclusivamente una finalidad pública de provecho evidente para la comunidad, están exentos del pago de la licencia, siempre que no lleven publicidad, salvo en casos expresamente autorizados por la Municipalidad.

Estos rótulos podrán ser de nomenclatura de calles, avenidas, predios, parques o plazas, placas de ubicación de sitios históricos, placas de homenaje y los rótulos guía para indicación de servicios públicos varios.

Como superficie del rótulo se entiende la parte que encierra la imagen o el texto que lo conforman, independientemente de su forma de soporte. En todo caso, los elementos de iluminación del rótulo forman parte de este para el presente cálculo. Si el rótulo está pintado sobre un área mayor (fachada, tapia o similar), se calculará el área rectangular que abarque todo el mensaje exhibido.

En todos los casos se tomará en cuenta el número de caras que tenga el rótulo para realizar el respectivo cálculo.

En las zonas residenciales, en los casos que se permite, los rótulos no podrán exceder de 1,0 metros cuadrados y deberán colocarse paralelos a la calle. En las zonas comerciales, para establecimientos de menos de 200 metros cuadrados de superficie, el tamaño máximo del rótulo será de 3 metros cuadrados y se admitirá uno sólo por patentado.

En casos de establecimientos de más de 200 metros cuadrados hasta 500 metros cuadrados se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local, con no más de 5 metros cuadrados. En establecimientos de más de 500 metros cuadrados hasta 1000 metros cuadrados, se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local con no más de 6 metros cuadrados y un rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 6 metros cuadrados. En establecimientos de más de 1000 metros cuadrados hasta 2000 metros cuadrados, se permitirán dos rótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 9 metros cuadrados y un rótulo con soporte independiente de no más de 9 metros cuadrados. En establecimientos de más de 2000 metros cuadrados se permitirán dos rótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 36 metros cuadrados y un segundo rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 15 metros cuadrados. Estos rótulos excepto los que se permiten con soporte independiente, tendrán que ubicarse paralelamente a la fachada y a una altura no menor de 2,5 m. No podrán sobrepasar el nivel máximo de la precinta.

Se podrán colocar en las precintas de las edificaciones, pero no en los techos. La altura de los rótulos con soporte independiente no podrá sobrepasar un tercio del ancho del derecho de vía al cual enfrentan. En proyectos de centros comerciales se exigirá que la propuesta de rótulos en la fachada de la edificación venga diseñada como parte del proyecto, con la firma del profesional responsable.

Se permitirá sólo un rótulo que se ubique en la fachada para cada patentado sin perjuicio de poder colocar una estructura con soporte independiente, tipo "Tótem" que agrupe todos los rótulos de los establecimientos del centro comercial. En estos casos el rótulo individual de cada local no podrá sobrepasar los 3 metros cuadrados.

La licencia para la colocación de rótulos tendrá vigencia durante un período de dos años a partir del cual deberá solicitarse su renovación. La licencia se podrá renovar, previa inspección municipal para conocer el estado del rótulo. En caso de existir alguna alteración en sus condiciones tales como cambios no autorizados, realizados posteriormente a su colocación, malas condiciones por falta de mantenimiento o, si en algún aspecto viola este Reglamento, no se autorizará la renovación de la licencia hasta que se ponga a derecho la situación.

Todo rótulo que por sus dimensiones o posición esté dentro de los parámetros del artículo 5, inciso d), pero que se considere peligroso por las cargas a que esté sometido o por alguna razón de seguridad complementaria, deberá adherirse a los edificios o donde su instalación permita, por medio de anclajes de metal, pernos o tornillos de expansión. No se permitirá que sean clavados a listones.

En zonas urbanas solo se autorizará el empleo de metal y postes de concreto en el levantamiento de estructuras.

El profesional a cargo de la obra (Arquitecto o Ingeniero Civil) que firme la solicitud y/o los planos constructivos para el permiso de construcción del rótulo será responsable de la seguridad de este en cuanto a su estabilidad y riesgo estructural. Los posibles daños a terceros ocasionados por el desprendimiento total o parcial del rótulo serán responsabilidad del propietario, quien deberá contar con póliza de daños a terceros de acuerdo con el inciso g. del artículo 33 de este reglamento.

La Municipalidad podrá cancelar la licencia para un rótulo de publicidad exterior y ordenar su retiro o demolición a costa del propietario, cuando se le hayan hecho modificaciones no autorizadas por la Municipalidad, o cuando esté en mal estado por falta de cuidado y conservación.

Para la cancelación de la licencia se seguirá el debido proceso, que consistirá en que el Departamento de Desarrollo Urbano notifique al permisionario del rótulo, otorgándole un término para que corrija la anomalía, que será de tres a quince días según sea la situación, advirtiéndolo que en caso de incumplimiento se ordenará la cancelación de la licencia y la demolición del rótulo a su costo. De lo contrario, la Municipalidad lo hará y le cobrará el costo más un cincuenta por ciento por concepto de multa.

El Código Penal (artículo 386, inciso 2), sanciona con una pena de tres a treinta días de multa a quien con fines de anuncio o propaganda y sin permiso del dueño o poseedor, o de la autoridad respectiva, escribiere o trazare dibujos o emblemas, o fijare papeles o carteles en la parte exterior de una construcción, edificio público o privado, casa de habitación o pared. La Ley N. 6890 (Reformas al Código Municipal y Leyes Conexas, en su artículo 14, inciso "a"), especifica: "Para que en todos los casos de incumplimiento del Reglamento de Rótulos se sancione a los infractores con la cancelación de la licencia o patente municipal y con el cierre del establecimiento comercial. Previamente deberá notificarse al trasgresor, quien tendrá un término de cinco días hábiles para ponerse a derecho".

En casos de tapias publicitarias y/o vallas, que se construyan sin permiso, la Municipalidad estará facultada para desmantelarlas y cobrar al propietario de la tapia publicitaria y/o valla, un 50% más del costo del desmantelamiento. Se deberá notificar al propietario de la estructura por una sola vez y en caso de no desmantelarla este en un plazo de cinco días hábiles, luego de la notificación, la Municipalidad podrá desmantelarla sin ningún perjuicio para esta, y la considerará desechable.

Los parámetros del costo del precio de la licencia para publicidad exterior descritos en este Reglamento quedan en suspenso hasta que sean incluidos en reforma por realizarse a la Ley N.7340 ("Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Escazú"). Mientras se realiza esta reforma solo se cobrará el impuesto correspondiente a construcción, o sea, el 1% del costo del rótulo o valla publicitaria.

A partir de la entrada en vigor de este Reglamento, la Municipalidad podrá iniciar la emisión del Certificado de Uso de Suelo de acuerdo con los parámetros modificados del Plan Regulador en esta materia.

Una vez aprobados estos reglamentos por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, los requisitos de alineamiento y clasificación entrarán en vigor de acuerdo con los artículos 3. y 19 de la Ley General de Caminos Públicos.

La reglamentación de rótulos para las licencias nuevas entra en vigor junto con el resto de los reglamentos. Los rótulos existentes, legalizados ante la Municipalidad, deberán ponerse a derecho y ajustarse al reglamento en un plazo de seis meses, a partir de la entrada en vigor del Plan Regulador. Esta reglamentación deroga y sustituye el "Reglamento para la Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Escazú" (Alcance N. 36 a La Gaceta N. 100 del 25 de mayo del 2001).

Se reconocerá el trámite iniciado y comprobado como tal, de proyectos que hayan presentado su trámite de aprobación en el nivel de planos constructivos en las diferentes instituciones que deben revisarlos previamente al Permiso de construcción municipal, según corresponda al tipo de proyecto, sean estas INVU, SETENA, Ministerio de Salud, AyA, MOPT, INS y Comisión Nacional para la prevención y atención de Emergencias.

Para los efectos anteriores, el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de Escazú creará un registro, donde los proyectos deberán inscribirse en el transcurso de los quince días hábiles siguientes a la publicación en el diario oficial La Gaceta del Plan Regulador de Escazú o sus modificaciones. En este caso, para que los proyectos puedan inscribirse deberán cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Comprobante de recibo de documentos o constancia de la institución respectiva, que indique el inicio del trámite para la obtención de una licencia, permiso o visado o bien el respectivo comprobante de que dicha licencia, permiso o visado ya ha sido otorgado.
• b)Constancia de presentación de los respectivos documentos a la Secretaría Técnica Nacional Ambiental según corresponda para la obtención de la viabilidad ambiental si así lo requiere el proyecto.

Los proyectos inscritos podrán ser revisados con las normas del Plan Regulador publicado en la Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005 y sus modificaciones de la Gaceta No.90 del 11 de mayo de 2006, para tales efectos, una vez vencidos los quince días hábiles para la inscripción de proyectos no se recibirá ningún proyecto adicional y se abrirá un nuevo plazo de 80 días hábiles para que los proyectos inscritos presenten la solicitud de permiso de construcción a la Municipalidad de Escazú.

Vencido el segundo plazo de 80 días hábiles, los proyectos que no hayan solicitado el respectivo permiso de construcción a la Municipalidad de Escazú, perderán todo derecho a ser considerados dentro del presente régimen de excepción y en caso de que la solicitud de permiso de construcción sea presentada luego de vencido el citado plazo, el proyecto será evaluado con las normas vigentes del Plan Regulador de Escazú.

El Concejo Municipal deberá asignar los fondos necesarios para contratar los estudios que por etapas deberán ir efectuándose para que en el término de 10 años se concluyan los proyectos específicos que se contemplan en el artículo 16.5.3 de la Zona de Interés Especial Patrimonial del Cuadrante Urbano de Escazú.

El sector desde la esquina Noreste del CRCC hasta el Río San Rafael tendrá uso de Zona de Comercio Lineal (ZCL) pero aplicable hasta que se construya la radial propuesta a conectar con la autopista Próspero Fernández.

En el plazo de seis meses de publicadas estas modificaciones al Plan Regulador, el Departamento de Desarrollo Urbano deberá desarrollar una normativa para regular los rótulos temporales.

 Alameda: vía de tránsito exclusivamente peatonal para usos recreativos, espirituales y físicos de sus ocupantes.

 Alineamiento: Línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.

 Altura total: en una edificación, corresponde a la distancia entre el nivel del piso principal (vestíbulo) y la viga corona del último piso.

 Altura de piso: Para efectos de este reglamento se toma una medida de tres metros con cincuenta centímetros, como la altura máxima de un piso.

 Antejardín: espacio comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijado por la Municipalidad o el MOPT.

 Anuncio: Todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel donde aparece el anuncio.

 Área Metropolitana: el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana. el Área Metropolitana de San José involucra 12 cantones, vecinos del cantón de San José.

 Avenida: vía pública, con orientación predominante de este a oeste.

 Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.

 Aviso de tránsito: todo letrero instalado para dirigir el tránsito.

 Cabida: área de un lote.

 Calzada: es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

 Calle: vía pública con orientación predominante de norte a sur.

 Calles de retorno: vía pública sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.

 Certificado catastral: es el documento expedido por el Catastro mediante el cual se certifica que el plano del inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona donde se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.

 Cobertura del área libre de restricciones (en ZCERT): es el área total del terreno restando el área comprometida como zona de no construcción o protección del margen del río, área que no puede ser contabilizada dentro del área construible de un proyecto.

 Cobertura de edificación: se define como el área cubierta por la construcción de la edificación, así como las áreas impermeables tales como parqueos, piscinas, canchas de tenis y senderos peatonales asfaltados. el área libre de cobertura es el área verde o inclusive la que tiene pavimentos permeables.

 CONAPAM: Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor.

 Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

 Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condominio es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

 Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

 Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.

 Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.

 Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los reglamentos de condominio y administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y / o condóminos.

 Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y / o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).

 Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten área y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas.

Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

 Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asuma las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe de dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, del 30% puede ser utilizado por los condóminos  Conservación: la conservación de bienes culturales representa, ante todo, un proceso para prolongar su existencia.

 Consolidación (o conservación directa): Añadido o aplicación de materiales adhesivos o de refuerzo a la obra original, a fin de asegurar su duración o su integridad física.

 Cuadra: se define como cuadra el lado de una manzana.

 Densidad Neta residencial (o Densidad Inmobiliaria): relación entre el número de viviendas y el área destinada al uso residencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las áreas de vías parques u otros usos.

 Densidad Bruta Residencial: relación entre el número de viviendas de un proyecto residencial y la superficie total del terreno donde este se desarrolla. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios del proyecto.

 Derecho de vía: ancho de la carretera, calle, sendero, servidumbre; esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo calzada, fajas verdes y aceras.

 Distrito: unidad administrativa que sigue a la vecindad (barrio). Puede contener más de cinco unidades vecinales, por lo que varía la población contenida. El elemento que determina mejor su escala es el colegio secundario.

 Dormitorio: se define como un espacio habitacional destinado exclusivamente al descanso de personas, dependiente e integrado física y funcionalmente a una vivienda. Su diseño y acondicionamiento deben mantener su carácter como parte de la unidad habitacional, por lo que no podrá contar con servicios comunes independientes como lavandería, cocina, cocineta u otros que le permitan funcionar como unidad autónoma.

 Edificación en altura: se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros de altura, medidos desde el nivel del piso principal (vestíbulo) hasta la viga corona del último piso. Para este tipo de edificaciones, previo al trámite de Permiso de Construcción, podrá requerirse la gestión del visto bueno ante la Dirección General de Aviación Civil (DGAC).

 Edificios Multifuncionales: proyectos de uso mixto comercial, residencial y servicios con un edificio o varios, que integren en forma arquitectónica adecuada los diferentes usos y áreas verdes y espacios de integración tales como plazoletas, vestíbulos, terrazas y similares.

 Equipamiento urbano: todos los elementos que la ciudad requiere para funcionar con eficiencia, entendiéndose esta como un sistema integrado de estructuras donde los elementos sociales siguen pautas que determinan la ubicación de las instituciones. A la vez, la interacción de los procesos institucionalizados produce la organización y coordinación de tales elementos que, al relacionarse entre sí en su expresión física, configuran y dan carácter a la estructura urbana.

 Ficha catastral: es el documento donde se registra la información básica numérica y literal de cada predio.

 Finca: porción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o susceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza.

 Fondo: profundidad de una parcela; distancia perpendicular entre la línea paralela a la que existe entre el frente del lote y su parte posterior.

 Fraccionamiento: división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, particiones de adjudicación.

 Intensidad de uso: grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta: a) Tipo de actividad desarrollada, b) Porcentaje de cobertura y área de piso, c) Densidad de población, y d) Tránsito resultante.

 Intersección: área donde dos o más vías se unen o cruzan, aunque no necesariamente haya mezcla de flujos.

 Línea de construcción: la que demarca el límite de la edificación permitido dentro de la propiedad.

 Línea de propiedad: la que demarca los límites de la propiedad particular.

 Mapa oficial: plano o conjunto de planos donde se indican con exactitud las vías públicas y áreas por reservar para usos y servicios comunales.

 MINSA: Ministerio de Salud.

 Monumento: comprende la creación arquitectónica artística aislada, así como el sitio urbano o rural que ofrece el testimonio particular de una civilización, de una fase representativa de la evolución o progreso, o de un suceso histórico.

 Nomenclatura predial: representación numérica que identifica, de acuerdo con este reglamento, las edificaciones y las propiedades (manzana, finca, lotes).

 Nomenclatura vial: representación nominal o numérica que, de acuerdo con este reglamento, identifica las vías públicas.

 Nomenclatura zonal: la que identifica el nombre de la zona.

 Obras de infraestructura: conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.

 Pavimento impermeable: aquellas superficies que responden a usos tales como accesos, parqueos, canchas recreativas y otros, construidas en el nivel del terreno y que impiden el proceso normal de absorción de agua.

 Parcela: unidad catastral representada por una porción de terreno, que constituye una unidad física completa, y que se encuentra delimitada por una línea que, sin interrupción, regresa a su punto de origen.

 Plan Proyecto de Renovación Urbana: Propuesta preliminar de intervención para una determinada área urbana, que contiene todos los elementos requeridos para ejecutar el proyecto de renovación urbana, entre ellos, políticas, pautas y lineamientos. Corresponde al proceso de conceptualización del proyecto.

 Plan Regulador: instrumento de planificación local que define, en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para la distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.

 Plano catastrado: plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

 Plantel: área destinada a guardar maquinaria, vehículos, materiales, juegos mecánicos y similares.

 Preservación: consiste en la conservación de los bienes culturales en las mismas condiciones en que se los ha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos y de todo tipo de plagas y de microorganismos.

 Prevención del deterioro (conservación indirecta): consiste básicamente en la protección de bienes culturales mediante el control del medio físico donde se encuentran. Se incluyen aquí el control de la humedad, la temperatura y la luz, y diversas medidas para prevenir los incendios accidentales o premeditados, el robo y el vandalismo. Abarca también medidas para reducir la contaminación atmosférica, las vibraciones debidas al tránsito urbano y el hundimiento del suelo.

 Propietario: persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.

 Proyecto vertical: es la edificación conformada por más de un nivel constructivo que debido a su configuración de unidades habitacionales, comerciales o mixtas comparten una infraestructura sanitaria común, compuesta por un sistema integral de tratamiento y disposición de aguas residuales. Este tipo de proyecto puede desarrollarse dentro o fuera de un régimen de condominio. En algunos casos, cuando se proyecten incrementos en altura ya sea por los parámetros constructivos o por algún tipo de incentivo, estos deberán contar con la autorización previa de la Dirección General de Aviación Civil. Un proyecto de más de un nivel que no cuente con un sistema de tratamiento de aguas residuales no se considera un proyecto vertical para efectos de esta definición.

 Reconstrucción: volver a construir edificios históricos o centros urbanos antiguos con materiales nuevos y con base en documentos confiables, no en conjeturas.

 Reglamentos de Desarrollo Urbano: son cuerpos de normas que adoptan las Municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Regulador.

 Reparación: renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores que las anteriores.

 Restauración: proceso cuyo objetivo es conservar y revelar los valores estéticos e históricos de un monumento, reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensión del objeto. La restauración y la restitución de detalles y fragmentos se practica frecuentemente y debe basarse en el respeto del original, de los elementos antiguos y de las partes auténticas.

 Retiro lateral: es el espacio exigido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana a la construcción.

 Retiro posterior: espacio abierto exigido entre la construcción y el lindero posterior del lote.

 Retiros: espacios abiertos no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio, se miden a partir de ejes de estos.

 Revalorización: manera de preservar los edificios históricos, manteniéndolos en uso, práctica que entraña una cierta modernización o alteración, adaptada a las nuevas circunstancias.

 Riesgo: contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.

 Rotonda: forma especial de intersecciones a nivel o combinadas con pasos a desnivel, en donde existe una zona de circulación en un solo sentido, generalmente levógiro.

 Rótulo: todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención sobre algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado.

 Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales: todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, cuya instalación haya sido permitida por la autoridad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.

 Ruta: carretera nacional, denominada así por la Ley General de Caminos.

 Suelo urbanizable: aquel que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.

 Suelo urbanizado: toda porción de suelo que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.

 Tugurio: local destinado a vivienda establecida en un inmueble objeto de declaratoria oficial de inhabitabilidad. Compréndase en ese concepto casa, apartamentos, cuartos y en general toda construcción o estructura destinada total o parcialmente al improvisado.

 Ubicación: situar convenientemente cada equipamiento en relación con los otros y con respecto a estructuras de la ciudad, de acuerdo con ciertos condicionantes físicos, ambientales y de comodidad.

 Urbanización: el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios. (Definición de la Ley de Planificación Urbana). Los planos de urbanización deben ser aprobados como tales por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) con base en las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

 Uso condicional: aquel que puede darse en una zona, siempre y cuando se cumplan los requisitos especiales que establezca la Municipalidad, adicionales a los estipulados por los usos conformes.

 Uso del suelo: estudio que muestra la situación y distribución del suelo con respecto a la vivienda, comercio, industria, educación, salud, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente.

 Uso mixto: mezcla de diferentes tipos de funciones que puede tener un suelo, como por ejemplo residencial, comercial al por menor, servicios personales, servicios institucionales, e incluso industrial.

 Vivienda mínima: complejo orgánico de locales que constituyen una habitación, estudiado de tal manera que permita agrupar en el menor espacio posible y con el mínimo de gasto, aquellas comodidades que son indispensables para la vida del ser humano.

 Vivienda: puede entenderse como el contexto en el cual la mayor gama de las necesidades humanas es satisfecha, y donde un ser humano vive la mayor parte de su existencia.

También se considera como aquella estructura física que responde satisfactoriamente a las necesidades y deseos humanos.

 Zona catastrada: a aquella parte del territorio nacional donde el levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado.

 En caso de duda sobre algún término no incluido en este glosario, este reglamento adoptará las definiciones incluidas dentro del Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.

A partir de la entrada en vigor la Modificación IV del presente Reglamento, la Municipalidad dará un máximo de tres meses de plazo para validar los usos de taller como existentes en la Zona de Amortiguamiento Agrícola (ZAA).

La condición existente podría ser validada por parte del Sub-Proceso de Control Constructivo por medio de pruebas documentales, con el respaldo de documentos oficiales debidamente autenticados por parte de las Instituciones competentes, entre las cuales pueden ser el Ministerio de Salud, Dirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, entre otros.

Anexos Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos | Ficha de Parámetros Constructivos y Urbanísticos | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo (m) | Altura máxima (m) | Cobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | Zona Residencial de Baja Densidad | ZRBD | 17 (20) * | 600 (500) * | 15 | 7 | 50 | 3 | | Zona Residencial de Media Densidad | ZRMD | 25 (28,5) * | 400 (350) * | 12 | 10,5 | 60 | 2 | | Zona Residencial de Media Alta Densidad | ZRMAD | 40 (44,4) * | 250 (225) * | 6 | 10,5 | 70 | 2 | | Zona Residencial de Alta Densidad | ZRAD | 50 (55,5) * | 200 (180) * | 10 | 11 y 14 ( A ) | 70 | 2 (3) | | Zona Residencial de Alta Alta Densidad | ZRAAD | 67 (83,3) * | 150 (120) * | 6 | 10,5 | 75 | 2 | | Zona de Comercio Lineal | ZCL | 50 (55,5) * | 200 (180) * | 10 | 10.5, 14, 28, 38 ( B ) | 80 | 2 ( C ) | | Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú | ZCPCE | 50 | 200 | 10 | 7 (D) | 80 | 0 | | Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio | ZCPCSA | 50 | 200 | 10 | 7 (E) | 80 | 0 | | Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo (m) | Altura máxima (m) | Cobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael | ZCPCSR | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) | | Zona de Comercio Puntual Multiplaza | ZCPCM | 50 | 200 | 10 | 38 | 80 | 3 ( C ) | | Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre | ZCPTM | 50 | 200 | 10 | 21 | 80 ( K ) | 3 ( C ) | | Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible | ZMLDS | 50 | 200 | 10 | 14 | 80 | 2 ( C ) | | Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio | ZMPIC | N/A | 500 | 12 | 14 | 60 | 6 | | Zona Agrícola de Amortiguamiento | ZAA | 1 viv por finca | 120 (7000) ( F ) | 6 | 7 | 10 (75) ( G ) | 3 ( C ) | | Zona de Protección de los Cerros de Escazú | ZPCE | 1 vivienda para recreo o guarda | 50.000 | N/A | 3,9 | 60 m2 | 3 | | Zona de Control Especial Alto Carrizal | ZCEAC | 17 | 1500 | 12 | 7 (21) ( H ) | 30 | 3 | | Zona de Control Especial Bello Horizonte | ZCEBH | 25 | 400 | 12 | 14 | 60 | 3 | | Zona de Control Especial Río Tiribí | ZCERT | N/A | 1500 | 20 | 14 | 50 | 3 | | Zona | Simbología | Densidad (viv/ha) | Lote mínimo (m2) | Frente mínimo (m) | Altura máxima (m) | Cobertura máxima (%) | Retiro Frontal (m) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zona de Control Especial Costa Rica Country Club | ZCECRCC | N/A | 2000 | 20 | 14 | 30 | 3 | | Zona de Construcción de Edificaciones en Altura | ZCEA | 50 | 2000 | 20 | 28 ( I ) | 35 ( J ) | 5 | N/A: No Aplica.

* La densidad mejorada y la disminución del área mínima del lote aplica exclusivamente para predios que cuenten con conexión a la red de alcantarillado sanitario (cloaca) o bien a un sistema de aguas residuales (planta de tratamiento).

(A) La altura de edificación máxima es de 14 metros frente a vías de ese ancho y de 11 metros cuando la vía tenga asignado ese derecho de vía.

(B) En el tramo de la Zona de Comercio Lineal que pasa por el cuadrante de Escazú Centro hasta el sector 200 m al norte del Cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10,5 metros. En el sector el Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero Fernández) y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, de igual forma entre el túnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres (margen norte de la autopista Próspero Fernández) se permiten 28 m de altura edificable máxima. En estos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional, siempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m2, la cobertura edificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se permitirá una altura máxima de 38 metros.

(C) El retiro indicado en la tabla aplica para construcciones frente a ruta cantonal. En caso de enfrentar una ruta nacional deberá solicitar el alineamiento correspondiente ante el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

(D) Se permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y cuando se deje un retiro frontal de 6 metros mínimo a nivel de la tercera planta, y el visto bueno del Subproceso Control Constructivo de que el proyecto no afecta la visual urbana y paisajística de su entorno.

(E) La altura máxima de las edificaciones será de 7 metros; sin embargo, por cada 3,0 m de retiro frontal adicional se podrá aumentar un nivel más.

(F) El área mínima de terrenos frente a calle pública con servicios públicos es de 120 m2, en el caso de servidumbre agrícola es de 7000 m2.

(G) La cobertura máxima para vivienda unifamiliar es de un 75%, para los demás usos se aplicará un 10%.

(H) La altura máxima de 21 metros aplica para el desarrollo de condominios residenciales.

(I) A partir de los 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura (J) Se deberá destinar al menos un 50% del lote a cobertura verde, de la cual al menos el 50% deberá ser de cobertura arbórea.

Además, los pavimentos permeables no podrán exceder el 15% del lote.

(K) La cobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área verde).