Reforms to the Escazú Municipal Regulatory Plan (2006)Reforma Plan Regulador de la Municipalidad de Escazú

The Regulatory Plan is composed of:

a. The maps published with this document; that is, the "Zoning, Road Network and Natural Hazards" map, as well as the "Districts" map.

b. The Zoning Ordinances for Land Use, Road Network and Outdoor Advertising, plus others that are incorporated as a result of their revisions.

c. The studies that support the plan and describe the physical-territorial, economic and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the future, which will be available to the public for consultation at the Municipality's headquarters.

The Regulatory Plan is mandatory for all persons, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the entire territory of the canton of Escazú.

This plan replaces the text that the Regional Plan for the Greater Metropolitan Area (Decreto Ejecutivo No. 13583-VAH-OFIPLAN, La Gaceta No. 95, of May 18, 1982 and No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997), designated for the canton of Escazú, with the exception of the protection area (agricultural) defined by said plan, because due to the complexity of its surroundings, it was decided to deepen its study and approve it as part of the Regulatory Plan subsequently. Likewise, the Regulatory Plan Ordinance replaces the regulations for the Installation of Outdoor Advertising in the canton of Escazú (Alcance No. 36 to La Gaceta No. 100 of 05/25/01).

Supplementarily, and in matters not expressly regulated by this plan, the national and regional standards and regulations consistent with the current urban planning legislation apply. However, they should preferably be analyzed within the Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan in conjunction with the Urban Development Department of the Municipality. The previous agreements of the Municipal Council of the canton of Escazú that oppose the Regulatory Plan are repealed.

Application. The administration and application of the Regulatory Plan will be in charge of the municipal administrative units related to the matters regulated by the ordinances, especially the Urban Development Department and the Municipal Office of the Regulatory Plan.

The Regulatory Plan Commission and/or Municipal Office of the Regulatory Plan will monitor the correct application of the standards, exceptions, incentives and sanctions dictated or authorized by the ordinances. The Commission must be formed in accordance with Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law, by council members, interested neighbors and administrative staff officials, with a maximum of seven people in total.

Said commission may constitute, together with neighbors and experts in the field, Consultative Committees for specific areas, such as architectural, cultural and environmental heritage.

The commission, on its own account, at the request of residents of the canton or on the initiative of the Municipal Council, will analyze all updates and revisions to the original document that are necessary as the years go by, in order to keep the plan updated.

Amendment. For the amendment, suspension or total or partial repeal of the Regulatory Plan, the same requirements as those of its implementation process must be observed, as indicated in Article 17 of the Urban Planning Law.

Flexibility of zoning boundaries. Variation from the Regulatory Plan requirements may be permitted in the following cases:

a. When the case corresponds to a project classified as an emergency or of social interest.

b. When the lot is larger than 2000 square meters and an innovative design project is proposed. The areas under this provision may belong to several owners.

It will be the competence of the Regulatory Plan Commission to analyze, in the above cases, the viability of varying the requirements, up to a maximum of twenty-five percent, except when the zone is affected by natural disaster hazards, in which case these cannot be modified.

License (construction permit and municipal responsibility). All works related to construction, executed within the canton of Escazú, whether permanent or temporary, must obtain the corresponding municipal license (permit) before their commencement.

The works, according to their category, must comply with the requirements that make up the Regulation of Requirements for Construction, Remodeling, Demolition and Earthworks (Movimientos de Tierra) Permits, articles 2.10.1 and following, issued within the publication of the requirements that must be submitted for different procedures in the Municipality (La Gaceta, No. 47 of March 7, 2003), with the exception of what is published as transitory in this Ordinance.

The design of every public or private building intended for user service must comply with the regulations set forth in Law No. 7600, Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities in Costa Rica. Likewise, the observance of this regulation is recommended for all other types of projects.

For obtaining the license, a construction tax will be charged, which will be used for the purposes described in the Urban Planning Law. This tax corresponds to 1% of the value of the constructions and developments. In the cases of social interest housing and developments, up to 0.5% of their value will be charged.

Government agencies executing works will not pay construction tax; however, they must carry out the corresponding procedures before the Municipality, so that coordination is established between the latter and said agencies. In this way, the characteristics of the work can be made compatible with the potentialities of the urban infrastructure and its maintenance.

Municipal licenses will always safeguard the rights of third parties. The owner and the responsible professional will be responsible for the data estimated in the project, as well as for the structural and architectural characteristics of the interior of the work. The Municipality will monitor compliance with the Regulatory Plan requirements, such as: land use, density, alignments, levels, heights, coverages, frontages and minimum lot areas.

No construction permit will be authorized on a property line if it does not comply with the right-of-way proposed by the Road Network Regulation of this Plan, unless it is an existing work declared of heritage interest.

Once the commencement of the procedure is authorized and the documentation to request the construction permit is delivered, as well as other procedures such as endorsements (visados), land uses (usos de suelo), sign licenses, the interested party will have ninety calendar days to withdraw the documents; after this period, the application and even the construction plans delivered will be eliminated from the municipal archives. To proceed with the elimination of the documents, once the established period of ninety days has expired, the complete file will be officially sent to the central archive informing of the situation and requesting its elimination. Said communication will include the name of the owner or applicant, the type of application, the procedure number, the entry date, and its status. The elimination of any documentation under this article will be done without any responsibility for the administration.

Endorsement (Visado) of cadastral plans. The Municipality of Escazú, in the person of the official expressly authorized by the Municipal Mayor, will extend the endorsement (visado) of survey plans free of charge within a period not exceeding 10 business days, for which the following regulations must be complied with:

Alternatively, the municipal endorsement (visado) may be required by the various municipal bodies according to the specific regulations published for that purpose.

a. Setbacks (Alineamientos) to rivers, springs (manantiales), drilled wells for water use and in general to public domain watercourses, issued by the competent authority.

b. In the case of cadastral plans of properties that face streets of the national road network defined in Article No. 1 of the Ley General de Caminos Públicos, the official alignment from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes must be provided.

c. Provide a plan or sketch of the parent property signed by a professional authorized in surveying, indicating all the parcels resulting from the subdivision (fraccionamiento) with their respective frontages, depths and areas.

d. Provide the plans modified by the plan to be endorsed, provided they are expressly indicated on it by means of a note.

e. Certification of being up to date on municipal taxes and services by the owner of the property corresponding to the plan to be endorsed.

f. Duly completed application form, which will be provided by the Municipality of Escazú at its central offices or by electronic means.

g. In the case of subdivision (fraccionamiento) of lands located in forest reserves (reservas forestales) or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the endorsement (visado) of the Ministerio de Agricultura y Ganadería approving the division of the property as minimum productive parcels must be presented.

h. When it is established, based on the official cartography issued by the Instituto Geográfico Nacional, that the lot to be segregated has a general slope greater than or equal to 30%, a slope stability study must be presented that guarantees the stability of the land if it involves parcels for urban use or located in residential use areas.

i. When a change of agricultural land use (cambio del uso del suelo agrícola) to other uses is desired, it must comply with the provisions of the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos in its Article V.

a. That stipulated by the Regulation to the Ley Catastro.

b. When it is desired to subdivide (fraccionar) lots facing existing public streets that do not have the dimensions or road width indicated by the Regulatory Plan of the canton of Escazú or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes in the case of National Routes, the corresponding road widening must be ceded, that is, excluded from the lot area, and adequately indicated on the plan to be endorsed (visar). The only exceptions are subsidiary properties that face internal roads of a condominium.

c. Easements (Servidumbres) of any type that adjoin, affect or are located within the lot whose plan is to be endorsed.

d. In the case of subdivision (fraccionamiento) of lands located in forest reserves or special areas of forest protection or agricultural use established by law, the note "Parcel for exclusively agricultural use" must be presented, or "Parcel intended solely for forest protection", if it is registered in the Forest Regime of the Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Those cases in which the change of land use is authorized by the Ministerio de Agricultura y Ganadería according to Chapter V of the Regulation to the Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos are excepted.

e. Setbacks (Alineamientos) to rivers, streams, springs (manantiales), etc., that adjoin or are located within the lot whose plan is to be endorsed.

a. When any of the provisions stipulated in sections 5.3.2 and 5.3.3 above are not complied with.

b. When the simple subdivision (fraccionamiento) originates lots that are smaller than the permitted size in terms of frontage and minimum area, without access to a public road or that fail to comply with one or several of the minimum standards established by the ordinances of the Regulatory Plan of the canton of Escazú.

c. When the depth of the parcel or parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) is greater than the frontage multiplied by seven, that is, when the frontage-depth ratio is greater than one to seven.

d. When plans of lots in a development or condominium that does not have the permits established by the relevant laws are presented for endorsement.

e. When it is desired to divide a property or real estate on which there is an impediment, reservation or destination for public use.

f. When the owner of the property or parcel whose plan is to be endorsed is in arrears or default on the payment of municipal taxes or services.

g. When the plans to be endorsed present signs or legends of a propaganda nature.

h. When in subdivisions (fraccionamientos) with urban destination with a resulting number of parcels greater than six lots, the cession to the Municipality of 10% of the area to be subdivided or developed, to be dedicated to communal and recreational uses, is omitted, this not counting the areas destined for public streets, road widenings or protection zones. Or when the area ceded for public use is less than 10% or has a general slope greater than the average of the parent property.

i. When the cadastral plan of subsidiary properties does not conform to the site design approved by the Municipality (distribution plan) and the INVU.

j. When an attempt is made to endorse a localization plan of undivided rights in clear violation of Article 9 of Law No. 2755 Inscripción de Derechos Indivisos.

k. When the plan to be endorsed is registered in the Catastro Nacional to the detriment of areas destined for public use, such as parks, green zones and public streets.

l. When the Oficina de Catastro Municipal detects that there is overlapping or superimposition of properties.

m. When the plan to be endorsed presents errors in the information it contains or omission thereof, in such a way that it could mislead the Municipal Administration, for example, absent or incorrect geographical location, reference to fixed point inconsistent with the reality of the site, non-existence of reference to fixed point, non-existence of the widths of public roads that directly adjoin the land, the boundary description does not coincide with the polygon, among others.

n. When an attempt is made to endorse cadastral plans of irregular lots, understood as those with access by alleyway, where the dimensions of this access do not conform to the following standard:

1. For alleyways three meters wide, the maximum length will be 30 m.

2. For alleyways 4 meters wide, the maximum length will be 40 m.

(i) When the respective property title was registered before the Registro Nacional de la Propiedad before the enactment of the Ordinances of the Regulatory Plan of the canton of Escazú.

(ii) When the plans to be endorsed were cadastrally surveyed and approved by the INVU in the corresponding part, before the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, or the interested party demonstrates that the registration process for said plans began at the Catastro Nacional before the enactment of said Regulatory Plan, provided that said plans comply with the applicable standards prior to the Regulatory Plan of Escazú.

(iii) When it is desired to subdivide (fraccionar) lots based on existing dwellings, built with permits prior to the enactment of the Regulatory Plan of Escazú, provided that the resulting parcels comply with the applicable standards before the enactment of said Regulatory Plan.

Endorsements (Visados) granted prior to the enactment of the Regulatory Plan of the canton of Escazú will remain in force as long as the situation described in the preceding paragraph is met.

Any construction of up to 30 square meters such as carports, roof changes, rooms and similar, and fences, railings and walls not exceeding 20 linear meters is considered a minor work. In these cases, a minimum of requirements must be met, namely:

a. Sketch of the proposed work with its corresponding measurements and the information necessary to clarify the reason why the permit is being requested, such as location on the land, height of the construction, type of materials to be used, setbacks from the adjoining property, etc.

b. The cadastral plan of the property and the corresponding permit application duly completed and signed by the owner, as well as by a responsible professional, must also be presented. The Municipality will provide a service through engineering or architecture professionals, who voluntarily advise and sign the plans for minor works, in proven cases of social interest. This "architectural consulting office" will function as a service to the community so that constructions of this type comply with adequate safety standards as well as setbacks, coverage and other basic requirements of the Construction Regulation. Excluded from this measure are those constructions located in dangerous and conflictive areas, or with very complex structural and architectural solutions, since they need a more detailed study process. In these cases, the permit application must comply with the requirements for major works.

c. For maintenance works such as those listed below and/or similar, no construction permit will be required:

? Repair of septic tanks.

? Changes of fixtures (kitchen, toilets, sinks, closets, among others).

? Repairs such as painting, changes of windows, doors, plastering and tiling.

? Changes of zinc sheets on roof coverings, gutters and downspouts without affecting the roof structure.

? Changes in gypsum, fiber cement, chipboard wood, wood pieces among others.

? Sidewalks, ramps or subfloors less than 10 m2.

? Change of flooring and ceiling less than 30 m2.

? Fences on wooden or concrete posts with barbed wire.

? General gardening work.

Permit for major work construction. Any construction larger than 30 square meters is considered a major work. The application for the construction of a work of this type must comply with the respective requirements contemplated in the "Regulation of Requirements for Construction, Remodeling, Demolition and Earthworks (Movimientos de Tierra) Permits", of the Municipality.

It will be an indispensable requirement for any construction project to obtain the approval of water supply by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) in accordance with the provisions issued by this Institution, regarding the zoning determined for granting water availability (Acuerdo No. 2005-1012), published in La Gaceta No. 246 12/21/2005.

In the case of subdivisions (fraccionamientos), developments and condominiums (residential and commercial), a preliminary project must be presented to the Urban Development Department for the purpose of verifying the urban planning feasibility of the work; however, the preliminary approval granted by this Department does not authorize the sale or the start of work execution.

In cases where the lands are affected by any geological fault or natural disaster hazards such as landslides, avalanches, flood-prone areas, etc., according to the map that the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias has for this purpose, and the Mapa de Amenazas Potenciales of the canton of Escazú, it will first be necessary for the interested party to present the proposal to said commission to obtain its opinion before the Municipality issues a pronouncement on the project. In cases where the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias grants an approval for what is projected in these zones, it will be essential to have a geological study, as well as to apply the current Código Sísmico in all its scopes.

Likewise, in the sectors of Salitrillos, Alto Palo Campana and Bebedero, a preliminary opinion from the Commission must also be obtained for any project, due to landslides in those sectors, for which the recommendations given in Informe Técnico DPM-INF-059-2003, prepared by said Commission concerning these areas, must be taken into account.

In the case of projects with 50 or more parking spaces where the property faces a National Route, a Traffic Impact Study approved by the MOPT must be provided, as well as the respective access sheet with approval from said Institution. If the property faces a Local Route, a Vehicular Impact Study reviewed by the MOPT and approval from the Public Works Department of the Municipality must also be provided, as well as an access sheet with the respective approval from the same Department.

The Municipality will contract a specialized technical study when necessary, to determine the integrated traffic impact of the canton. The recommendations of this study must be applied by developers carrying out projects in the canton.

Resolution period. For the review and approval or denial of construction permits, the provisions of Law 8220, Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, shall govern, except Article 21 of the Regulation to said Law, for which the response periods of 30 calendar days shall apply.

7.8. Boundaries between zones. When a property (provided it complies with the regulated frontage and area in the zone where it is located) is located on the dividing line between two or more uses, any of them may be generalized at the request of the owner. When dealing with properties with two or more frontages, with attributes of different uses where one of the frontages faces a residential use, the development of the activity foreign to the residence will be permitted on 100% of the property, under the condition that the access and/or egress of that activity does not face the residential zone.

In accordance with the degree of compatibility between the activities to be developed in the canton and the characteristics of the zones set forth in the previous articles, land uses are divided into:

• a)Conforming uses (Usos conformes).
• b)Non-conforming uses (Usos no conformes).
• c)Conditional uses (Usos condicionales).

Conforming uses (Usos conformes). These correspond to those that do not contradict the characteristics of the zone. They may be conditioned through the request of some special requirements, such as their size, organization of the activity within the property, entrances and exits, parking spaces, permitted noise level, buffer strips, finish characteristics, tree planting, display of commercial advertising, commercial signs, operating hours, etc. The conditions cannot be arbitrary and must be detailed obligatorily by the Municipality in the certificate corresponding to the land use.

Non-conforming uses (Usos no conformes). These correspond to all those that contradict the characteristics of the zone, whether projected or existing.

For cases of existing and legalized lots that have a frontage and area that do not correspond to what is regulated, the development of activities will be permitted as long as the nature of the zone's use is not contradicted.

For existing buildings that do not comply with the use requirements, only repairs to their "non-conforming" part will be permitted, if these conserve the heritage value; but if some modifications are intended, these must adjust to the zone's requirements. The same procedure will apply if an attempt is made to change the land use.

Conditional uses (Usos condicionales). These correspond to those existing uses or uses requested after the plan's approval that, due to their characteristics, may cause nuisances to the conforming uses in the zone, but which with certain requirements can guarantee that the possible nuisances are confined within the property and that nuisances to the environment can be reduced through palliative measures such as construction setbacks, special soundproofing measures, tree planting, extra parking spaces and similar. A conditional use cannot be admitted if it does not confine the nuisances within the property, in which case it reverts to a non-conforming use and, therefore, is subject to being closed down. Non-compliance with the conditions under which the concession of a conditional use was granted leads to the cancellation of the municipal license (patente municipal) and the closure of the commercial establishment.

Uses not specified in conforming, conditional and non-conforming uses. In cases of existing or new uses that are not specified in the lists of conforming, conditional or non-conforming uses, their compatibility with the conforming use zoned in the sector will be analyzed through the Urban Development Department, to determine if a conditional use can be granted in accordance with the provisions of

above.

9.5. Setbacks (Retiros). Open, unbuilt spaces, located between a structure and the boundaries of the property where it is located; front, side and rear setbacks are taken into account.

- The front setback or front garden (antejardín). Distance between the front property line of the lot and a line parallel to it, known as the building line (línea de construcción). This distance will vary according to the nature of the road and the characteristics of the proposed building. This information is established in the Roadway and Transportation Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) of this Regulatory Plan.

The front setback, also known as the front garden, serves the building as a buffer strip for traffic accidents, reduces noise pollution levels, improves the privacy of its inhabitants, offers space for the location of utility boxes and septic tanks, and allows the city to be beautified if trees and shrubs are planted in it.

It is not permitted to build in the front setback, except under these exceptions:

a. Balconies: Permitted as long as they do not protrude more than one meter from the building line and their total surface area does not exceed one-third of the area designated for the front garden. They must be built as cantilevers (voladizo) and not used as habitable area under any circumstances.

b. Security booths: Permitted as long as they are not complete habitable rooms, but rather office-type, with a half-bathroom (without shower) and do not exceed four square meters on a single level. Protrusion of eaves (aleros) or any architectural element beyond the property line is not permitted.

c. Trash enclosures: May be designed parallel to the property line with direct access to the sidewalk via doors. Their size will depend on the volume of waste circulating in the project, but in no case may they exceed one-tenth of the total front garden area.

d. Meters: May be located on the property line, without the structure protruding onto the sidewalk, and without it exceeding two meters in height, nor its width exceeding one-tenth of the property frontage.

e. Special cases: When, due to the shape of the land or because it involves a structure not contemplated in the previous cases, a particular study of the case is necessary, it shall be referred to the Regulatory Plan Commission for analysis and recommendations. In no case may public areas, third-party land be invaded, or construction be within ten meters of the riverbank.

f. Gates: Gates with their respective structure (columns and eave) are permitted on the property line as long as their leaves have more than 80% visibility; as for walls (tapias), these must be located on the building line defined for each case. On the property line, only a one-meter wall and fence (verja) are permitted, in addition to the gate.

In no case will habitable spaces be permitted outside the building line.

- The side setback. For single-story constructions, on side walls bordering the adjacent property with windows, the setback shall measure three meters, a distance that can be reduced only on the first level to 1.50 meters if a side wall (tapia) exists. For a second floor, the setback shall be a minimum of 3 meters (whether or not a wall exists), and for each additional floor, 1.50 meters more must be added. If there are no side windows, the setback may be omitted or stepped setbacks (with windows) may be used.

- The rear setback. This setback must measure at least 3 meters for one- or two-story buildings; but if the building exceeds two levels, the setback shall increase by 1.5 m for each additional level. The rear setback may be substituted by an equivalent area within the interior of the lot, in order to achieve a better architectural distribution of the project, provided that current standards on natural ventilation and lighting are met, and the building does not exceed three stories. Stepped setbacks (retiros escalonados) are not permitted. The rear setback space must be left open from the adjacent property line to the respective rear facade. Setbacks from rivers and streams (quebradas), for the purposes of this article, are rear setbacks, which must measure at least 10 meters (Ley Forestal, art. 33) and at least 5 meters must be reforested from the riverbank inward (Ley de Aguas, article 148).

The following standards include existing subdivisions (urbanizaciones) located in low, medium, and high-density zones, as well as areas defined as residential by this plan.

Ancillary or complementary uses to housing. Residential zones are lands predominantly intended for housing use; however, the Regulatory Plan contemplates some complementary or ancillary uses to the housing sectors, meeting the daily needs of the community, but under certain restrictions of size and location, as well as use, so that they do not cause parking, noise, or odor problems. These conditional uses include the following:

• Beauty salon.

• Store (Tienda).

• Bazaar (Bazar).

• Bookstore (Librería).

• Small grocery store (Pulpería).

• Pastry sale.

In general, small-scale commerce and services that can keep nuisances confined within the property.

These uses may only be located on lots facing the main street of the residential zone (national route or primary road of 14 meters) and may not have more than 30 meters of area. These uses will only be permitted as long as they have at least two parking spaces within the lot for exclusive use of the commerce.

Professional service offices will also be permitted within this category, as long as they belong to the homeowner and provide at least one internal parking space for exclusive client use, such as:

• Lawyer.

• Engineer.

• Architect.

• Dentist.

• Doctor.

Likewise, in these cases, offices may not have more than 30 m2 of area. Offices are not permitted in residential zones except those mentioned above.

The following uses will not be permitted within residential zones: medical service clinics, veterinary clinics, pool halls (pooles), billiards and electronic games, nursing homes (asilos), shelters (albergues), churches, courthouses, municipal offices, daycare centers (guarderías infantiles), private schools and educational centers, theaters, corporate headquarters, night and day clubs, massage parlors, cafeterias, bakeries and similar.

In new subdivisions (urbanizaciones), the use in accordance with the Regulatory Plan assigned to each lot must be defined on the master plan (plano de conjunto) approved by the Municipality, which cannot be subsequently modified or subdivided (fraccionado).

When the commercial activity complements a residence and is not the sole purpose for the building, the license (patente) will not be granted without first ensuring total functional and spatial independence between both activities.

In residential zones, only functional signs are permitted, with an area no greater than 0.5 square meters (1 meter x 0.50 meters), whose purpose is to draw attention to the activity offered on the same site where it is located. Only one sign is allowed per facade of the premises; however, on corner lots, the installation of one sign per side is permitted.

The sign must be aligned parallel to the front of the land and cannot project beyond the property line. Its maximum placement height shall be 3 meters.

In Medium-High Density Residential Zones (ZRMAD), High-Density Residential Zone (ZRAD), and High-High Density Residential Zone (ZRAAD), in the urban sector of San Antonio, commercial uses of no more than 100 m2 and offices of no more than 120 m2 will be permitted, as long as they have a minimum of one parking space per 50 m2 for both uses. Uses that are not complementary to residential use, such as bars, video games, pool halls (pooles), massage parlors, party halls and similar, will not be permitted within these zones.

Low-Density Residential Zone (ZRBD). The Escazú zoning map recognizes four sectors with these characteristics: one corresponds to the eastern area of Bello Horizonte; another to the area between Cerro Coyote and Cerro Palomas, extending to the "Le Monastére" sector. Slopes are steep, from 20% to 30%; runoff (escorrentía) is rapid, so care must be taken in land use. Therefore, a low density must be managed (17 dwellings/ha), so that this zone maintains low impacts from residential use. Another zone encompasses the Los Laureles and Los Rosales subdivision, which over the years has preserved the characteristic of single-family residential, and this condition is maintained within the Regulatory Plan. Likewise, the sector of the Maynard neighborhood, Calle Lanford and Calle Los Faroles, is maintained as low density, given the current characteristics of these neighborhoods.

a. Single-family residential.

b. Offices of professional homeowners, with a maximum area of 30 square meters, provided the activity is carried out in the same house.

a. Multifamily residences (apartments or condominiums).

b. "Bed and breakfast" type hotels of up to 5 rooms.

c. Ancillary uses (Usos conexos), see

Uses "b" and "c" shall have the following conditions:

? Three meters minimum side setback (on both sides).

? Not using public space (street, plaza, park) for parking, except by ? Not exceeding the noise level permitted by the Ministry of Public Health for residential zones.

• a)Bars.
• b)Restaurants.
• c)Discotheques or similar.
• d)Offices of any type, exceeding 30 square meters.
• e)Commerce or services exceeding 30 meters, according to the lists in

• f)Billboards (Vallas publicitarias).
• g)Automotive, electromechanical workshops, etc.
• h)Public and private parking lots.
• i)Electronic games.
• j)Pool halls (Pooles) and billiards.
• k)Shelters (Albergues).
• l)Nursing homes (Asilos).
• m)Churches.
• n)Facilities (Planteles).
• o)Motels and brothels (casas de citas).

Medium-Density Residential Zone (ZRMD). This zone comprises the following sectors: surroundings of the center of San Antonio, western sector of the Central district, strip on the western margin of route 310, and surroundings of the central town center (casco central) of Escazú.

a. Single-family residential.

b. Offices of professional homeowners with a maximum area of 30 m2, whose activities are carried out in the same house.

a. Multifamily residences (apartments or condominiums).

b. "Bed and breakfast" type hotels with no more than 5 rooms.

c. Ancillary uses (Usos conexos), see

d. Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:

d.1.) A minimum area of 6 square meters per built area within the lot for each child.

d.2.) 50% of the lot must be dedicated to green area.

d.3.) One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.

d.4.) The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

e. Kindergartens (Kinders), provided they meet the following requirements:

e.1.) Minimum lot size 1200 square meters.

e.2.) A minimum area of 10 square meters per built area within the lot for each child.

e.3.) Minimum green area shall be 50% of the lot.

e.4.) One parking space for each teaching and/or administrative staff member.

e.5.) One parking space for every 20 students (visitors).

e.6.) Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and exiting.

e.7.) Internal vehicular bay (Bahía) for picking up students.

e.8.) The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

e.9.) Comply with the standards of Law No. 7600 (for persons with disabilities).

f. Primary and secondary cycle educational centers (elementary school), provided they meet the following requirements:

f.1.) Minimum lot size 2500 square meters.

f.2.) A minimum area of 10 square meters per built area within the lot for each child.

f.3.) Minimum green area shall be 50% of the lot.

f.4.) One parking space for each teaching and/or administrative staff member.

f.5.) One parking space for every 10 students (visitors).

f.6.) Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and exiting.

f.7.) Internal vehicular bay for picking up students.

f.8.) The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards from the competent institutions.

f.9.) Comply with the standards of Law No. 7600 (for persons with disabilities).

g. Hotels, provided they meet the following requirements:

g.1.) Minimum lot of 2000 m2.

g.2.) Maximum coverage 50%.

g.3.) Minimum green area 25% of the lot.

g.4.) Maximum parking area 25%.

h. Homes for the elderly and health houses, provided they do not serve more than 10 people and comply with the standards of competent institutions.

i. Ancillary uses (Usos conexos), see

The uses mentioned in points d, e, f, g, and h may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).

a. Bars.

b. Restaurants.

c. Discotheques or similar.

d. Offices exceeding 30 meters.

e. Commerce of the type listed in

f. Billboards (Vallas publicitarias).

g. Automotive, electromechanical workshops, etc.

h. Public and private parking lots.

i. Electronic games.

j. Pool halls (Pooles) and billiards.

k. Shelters (Albergues).

l. Nursing homes (Asilos).

m. Churches.

n. Facilities (Planteles).

o. Motels and brothels (casas de citas).

Medium-High Density Residential Zone (ZRMAD). This zone covers the residential sector between the urban quadrant of Escazú and that of San Antonio, which has average lots with a higher density than the Medium Density Residential Zones, making it necessary to provide regulations with parameters more suitable for the existing developments in this sector. The permitted density shall be 40 dwelling units per hectare.

Requirements:

Minimum lot: 250 m2.

Minimum frontage: 6 m.

Maximum height: 10.5 m.

Front setback: 2 m.

Conforming uses:

a. Single-family residential.

Conditional uses:

a. Commerce of no more than 100 m2 (Must provide one parking space for every 50 m2 of commercial area).

b. Offices of no more than 120 m2 (Must provide one parking space for every 50 m2 of office area).

c. Condominiums.

d. Apartments.

e. "Bed and breakfast" type hotels, with no more than 5 rooms.

f. Cabinetmaking and/or artisanal workshops.

Non-conforming uses:

a. Bars.

b. Discotheques, dance halls.

c. Commerce exceeding 100 m2.

d. Offices exceeding 120 m2.

e. Billboards (Vallas publicitarias).

f. Automotive workshops.

g. Pool halls (Pooles) and billiards.

h. Motels and brothels (casas de citas).

Consolidated subdivisions (urbanizaciones) located within the area zoned as ZRMAD shall be subject to the standards of the High-Density Residential Zone (ZRAD), with the exception of height, which remains at 10.5 m.

High-Density Residential Zone (ZRAD). According to the zoning map, this is located in the northern part of the canton and also encompasses commercial areas with the aim of regulating residential zones within commercial ones, and is conceived as a population concentration area, as it possesses the best conditions for urban growth; slopes are low and the possibility of achieving excellent infrastructure is even greater. This zone will have a density of 50 dwellings per hectare. It comprises the Trejos Montealegre sector, the sector south of national route 105 (Vista Alegre, Anonos sector, a part of Bello Horizonte), and the sector north of the same route, old road to Santa Ana up to the sector of La Paco Shopping Center.

Within these zones, in the sector that appears affected by proximity to riverbeds, a minimum non-construction setback (retiro) of 10 meters must be left from the riverbank; moreover, to urbanize these zones, protective infrastructure works and fill (rellenos) must be carried out to increase the height of the land to prevent potential landslides (avalanchas) from flooding the urbanized land.

The sectors in Bello Horizonte within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, will be subject to a special hydrological study to evaluate the acceptance or not of the proposed projects within those zones. Additionally, developments made in the central part of Bello Horizonte, having capacity problems for the discharge of rainwater within the Quebrada Quebradillas watershed (cuenca), must resolve the problem of stormwater conveyance outside the watershed of the mentioned stream.

a. Single-family residential.

b. Offices of professional homeowners with a maximum area of 30 m2, whose activities are carried out within the same house.

a. Multifamily residential.

b. Residential condominiums.

c. Bed and breakfast type hotels with no more than 5 rooms.

d. Daycare centers, preschool, provided they meet the following requirements:

d.1.) A minimum area of 6 square meters per built area within the lot for each child.

d.2.) 50% of the lot must be dedicated to green area.

d.3.) One parking space for every two teaching and/or administrative staff members.

d.4.) The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

e. Kindergartens, provided they meet the following requirements:

e.1.) Minimum lot size 1200 square meters.

e.2.) A minimum area of 10 square meters per built area within the lot for each child.

e.3.) Minimum green area shall be 50% of the lot.

e.4.) One parking space for each teaching and/or administrative staff member.

e.5.) One parking space for every 20 students (visitors).

e.6.) Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and exiting.

e.7.) Internal vehicular bay for picking up students.

e.8.) The facilities must comply with the applicable standards of the competent institutions.

f. Primary and secondary cycle educational centers (elementary school), provided they meet the following requirements:

f.1.) Minimum lot size 2500 square meters.

f.2.) A minimum area of 10 square meters per built area within the lot for each child.

f.3.) Minimum green area shall be 50% of the lot.

f.4.) One parking space for each teaching and/or administrative staff member.

f.5.) One parking space for every 10 students (visitors).

f.6.) Adequate vehicular entrance and exit so that students have safe conditions for entering and exiting.

f.7.) Internal vehicular bay for picking up students.

f.8.) The facilities must comply with CENIFE standards and other applicable standards from the competent institutions.

f.9.) Comply with the standards of Law No. 7600 (for persons with disabilities).

g. Hotels, provided they meet the following requirements:

g.1.) Minimum lot of 2000 m2.

g.2.) Maximum coverage 50%.

g.3.) Minimum green area 25% of the lot.

g.4.) Maximum parking area 25%.

h. Homes for the elderly and health houses, provided they do not serve more than 10 people and comply with the standards of competent institutions.

i. Ancillary uses (Usos conexos), see

The uses mentioned in points d, e, f, g, and h may only be located in residential zones and not in subdivisions (urbanizaciones).

a. Bars.

b. Restaurants.

c. Offices exceeding 30 m2.

d. Commerce exceeding 30 m2, included in the list of

e. Discotheques or similar.

f. Billboards (Vallas publicitarias).

g. Automotive, electromechanical workshops, etc.

h. Public and private parking lots.

i. Electronic games.

j. Pool halls (Pooles) and billiards.

k. Shelters (Albergues).

l. Nursing homes (Asilos).

m. Churches.

n. Facilities (Planteles).

o. Motels and brothels (casas de citas).

In commercial zones where high-density housing is permitted, the standards specified for commercial use prevail.

High-High Density Residential Zone (ZRAAD). This is conceived as a series of high population-concentration zones to accommodate social interest housing solutions, for the economically less favored population of the canton. These zones will have a maximum density of 150 dwellings per hectare.

This category includes the following sectors that, due to their current socioeconomic and density characteristics, require special standards that allow them to be consolidated as zones of a higher density than the ZRAD.

The following sectors would be subject to the regulation of this zone, namely:

• In Guachipelín: Calle Boquerón (lots of the Jiménez Herrera and Jiménez Segura families), Calle Los Herrera (surroundings of San Gabriel Church), Calle Los Azofeifa (lots Chino Wong and Enoc Azofeifa).

• Carrizal Medio Sector: from the bridge to Barrio Corazón de Jesús.

• Urbanización Zárate Sector.

• Calle León in Bello Horizonte.

• Protti Lots: surroundings of La Hulera.

• Calle Los Reyes: between Calle San Miguel and Abastecedor Buenos Aires.

• Urbanización Manuel Antonio: between calle Sabanillas and Toño León lots.

• Calle Entierrillos Sector: surroundings of the old Municipal tank and the Arias Alvarado family.

• Acave 1 and 2 Sector.

• Calle Bernabé León and surrounding sectors.

Among these zones, for the sector that appears affected by the landslide threat area (according to the Natural Hazards map accompanying this Regulatory Plan), a non-construction setback (retiro) of 20 meters from the riverbank must be left; moreover, in the case of urbanizing these zones on lands adjacent to this 20-meter strip, protective infrastructure works and fill must be carried out to increase the height of the land, to prevent potential landslides from flooding the urbanized lands. The sectors within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, will be subject to a special hydrological study, to evaluate the acceptance or not of the proposed projects within these zones. Additionally, developments made in the central part of Bello Horizonte, having capacity problems for stormwater discharge within the watershed of the aforementioned stream, must adequately resolve the problem of stormwater conveyance outside this watershed.

For the purposes of the Regulatory Plan, the term "social interest (interés social)" is defined for cases of subdivisions, segregations and/or constructions of family nuclei that, due to the characteristics of the land or construction, do not meet the minimum standard established in the sector where they are located, and which involves the only property in possession of the applicant for the declaration.

Summary of requirements:

Zone Zone Zone Zone Zone Residential Residential Residential Residential Residential Table general Low Medium Medium-High High High-High requirements Density Density Density Density Density ZRBD ZRMD ZRMAD ZRAD ZRAAD Density 17 dw/ha 25 dw/ha 40 dw/ha 50 dw/ha 67 dw/ha Minimum lot area in m2 600 400 250 200 150 With sewer network 500* 350* ---- 180* 120* Minimum frontage 15 12 6 10 6 Maximum buildable coverage 50 60 70 70 75 Maximum height in linear meters 7 10.5 10.5 14 10.5 and 7 Front setback 3 25 dw/ha 2 2 (3) 2 Office in m2 30 30 120* 30 30 Maximum sign size 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 * With sewer service Facing a boulevard * See

Height restriction on lands surrounding diplomatic headquarters. As a deference to the security that governments must provide to diplomatic headquarters (Vienna Convention), this Regulatory Plan imposes a height restriction of no more than two stories (7 m) on new constructions on lands surrounding diplomatic headquarters, provided that these are the property of the represented Government. This restriction shall apply within fifty meters of the lots that border the diplomatic headquarters.

Linear Commerce Zone (ZCL). This type of commerce has concentrated along the margins of national roads and is defined as a 50-meter strip along national routes 310, 121, 105, and 167, and the section of Calle Matapalo, south of Multiplaza, as indicated on the zoning map. On the section of the Linear Commerce Zone (ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal boundary with Santa Ana, the conditional uses of the ZCL will be considered non-conforming, except for condominiums which will remain as conditional uses, due to the proximity to residential uses.

In the so-called "Milla de Oro", it includes the lots of the El Lago Shopping Center, encompassing the Hotel María Alexandra and the vacant corner lot on the north side of said Hotel.

On the section of the Linear Commerce Zone between the urban quadrant of Escazú and the sector 200 m north of the urban quadrant of San Antonio, the maximum height shall be 10.5 meters. In the sector between the Hotel Camino Real and the intersection of the Próspero Fernández highway and the road to Guachipelín (tunnel), the permitted height in the Linear Commerce Zone (ZCL) strip shall be 28 meters maximum, and in the sector of Calle Matapalo, it shall be 38 meters maximum.

In the sector east of 5th Street of the urban quadrant, a height of 14 m is permitted.

The facade of buildings located in the quadrants that border the park and the San Miguel Arcángel church shall have an architecture consistent with the urban image of the sector; that is, of cultural association. This will allow the construction of balconies projecting up to one meter over the sidewalks, provided a minimum height of 3 meters above the sidewalk level is maintained.

The Plan Regulador declares this zone as a Heritage Value Control Zone (Zona de Control de Valor Patrimonial), so it is also necessary to consider the requirements of Article 16.5. The maximum area of signs (rótulos) per premises is 1.5 square meters; these are permitted only affixed to the facade and shall be of opaque material, with reflective illumination only. Signs that exceed the level of the building's cornice (precinta) (start of the roof or ceiling) are not permitted. For parking, see

- Setbacks (Retiros). The front setback is not required, but a space of 2 meters wide for streets and 2.5 meters on avenues shall be required for sidewalk construction; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.

- Parking (Estacionamientos). One space shall be required for every 50 meters of commercial area. Lots fronting the roads proposed as future pedestrian routes anywhere in the Canton shall not be required to provide parking.

The Municipality will generate incentives for the opening of public parking near the pedestrian routes.

- Conforming Uses.

a. Commerce and services.

b. Offices.

c. Institutional services.

- Conditional Uses.

a. Residential, provided the owners accept the inconveniences of being located within the commercial zone.

b. Automobile parking.

c. Existing bars.

d. Existing workshops.

- Non-Conforming Uses.

a. Truck parking (estacionamientos de furgones).

b. Bus depots.

c. Restaurants with public shows.

d. Discotheques and similar.

e. New bars.

f. New workshops.

g. Motels and brothels (casas de citas).

Requirements:

Coverage (Cobertura): 80% Height (Altura): 38 meters Setbacks: Front: 3 meters. Rear and side: 3 meters up to two stories and one additional meter per story when windows exist. In sectors of the side and/or rear facade where there are no windows, the setback is not required. Stepped setbacks from the first floor are permitted.

Conforming Uses.

• a)Commerce, offices, and services.
• b)Restaurants.
• c)Hotels.

• a)Bars.
• b)Discotheques.

• a)Billboards (vallas publicitarias).
• b)Gas stations.
• c)Workshops.
• d)Industrial warehouses.
• e)Motels and brothels.

The zone is conceived with a special commercial emphasis in accordance with the growth of commerce and services reflected by the surrounding area, and due to its strategic position at the entrance to Escazú, taking into account that these are lands that, due to their locational characteristics, can be developed into an important hub of commerce, offices, and services.

For parking, a minimum of one space per 30 m2 of net commercial area or one per every six people using a public assembly venue applies.

Coverage shall be 80% (the remaining 20% of the area must be allocated to green area (área verde)). Regarding setbacks, the front setback shall be 3 meters, and for side and rear setbacks, see Article 9.5. The maximum permitted height is 21 meters.

- Conforming Uses.

a. Commerce and services.

b. Offices.

c. Services.

- Conditional Uses.

a. Residential, provided the owners accept the inconveniences of being located within the commercial zone.

b. Automobile parking, with a maximum capacity of 50 spaces.

c. Bars (provided they have a soundproofing design approved by the Ministry of Health).

- Non-Conforming Uses.

a. Discotheques.

b. Automotive workshops.

c. Installation of billboards (vallas publicitarias).

d. Motels and brothels.

Cemetery. The requirements for this type of project shall be those contemplated by the Ministry of Health in the Ley de Salud. Additionally, they must comply, where relevant, with the Reglamento de Construcciones and related laws, and meet all the standards required for these projects.

The Mixed Small Industry and Commerce Zone is located in Guachipelín, within the same boundaries as the Industrial Zone defined by the Plan GAM in 1982, where its function of housing the canton's industrial activity was specified. However, the permitted industry must be compatible with the other commerce, service, and educational uses that this zone already offers; therefore, it is considered that the industry located in this area must be small and medium-sized, with no more than 50 employees and 1000 meters of production facilities (see the annex at the end of this article). It must comply with all current regulations protecting the environment, and with the provisions of the Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento by the Ministry of Health (Decreto Ejecutivo Nº 27569-S). Furthermore, it is considered that as the zone is developing, commercial and mini-warehouse (minibodegas) use is compatible with industry, provided the same setbacks as those required for industrial use are maintained.

Requirements. The following requirements shall apply to all industrial or related activities:

a. Coverage (Cobertura) not greater than 60% of the area free of restrictions.

b. Minimum lot: 500 m2.

c. Maximum height: 14 m.

d. When more than one floor is desired to be utilized, the interested party is required to provide a study demonstrating that the activity on the upper floors does not pose a risk to the safety of workers, users, and neighbors.

e. For every 150 square meters of roofed area, one 18 square meter (3 x 6 meters) parking space shall be required, and one 72 square meter (6 x 12 meters) space for loading and unloading; if the roofed area exceeds 200 square meters, one additional parking space shall be added for every 500 additional square meters.

f. For conditional uses, one parking space shall be required for every 30 m2 of commercial area.

g. The maximum area of signs per establishment or minimum lot is 3 square meters, and their placement is only permitted if affixed to the front wall of the establishment.

h. The maximum height shall be 14 meters.

Setbacks.

- Minimum front setback, 6 meters.

- Minimum side setback, 3 meters.

- Minimum rear setback, 3 meters.

If the side and rear facade measures more than 6 meters in height, the setbacks shall be increased by one meter for every three extra meters of height.

In the case of commerce, offices, and services, the setbacks specified in Article 9.5 shall apply; coverage for these uses shall be 70%.

Conforming Uses.

a. Light industry with no more than 50 employees (see annex with list of industries).

b. Warehouses for complementary industrial use.

c. Mini-warehouses (minibodegas) for rent.

• Wholesale storage, except when dealing with flammable, explosive, or toxic products.

• Mattress factories (colchoneras) and similar.

• Wood, grain, and general merchandise depots.

• Public service garages.

• Sale and display of agricultural machinery and implements.

• Sale and storage of construction materials.

• Artisan and small-industry workshops, such as carpentry shops (carpinterías), cabinetmaking shops (ebanisterías), upholstery shops (tapicerías), plumbing shops (plomerías, fontanerías), repair shops for household utensils and bicycles, ice cream factories, and food product packing plants, provided that production and storage of materials and equipment are carried out in a completely enclosed premises.

• Mechanical body straightening and painting workshops, and light vehicle and machinery repair shops.

• Manufacturing of electrical appliances such as radios, televisions, phonographs, jukeboxes, irons, toys, fans, and toasters.

• Manufacturing of light scales and other control and measurement instruments; optical, scientific, medical, dental instruments, and orthopedic devices.

• Manufacturing of cutlery, tools, needles, penknives, buttons, and bottle caps, provided nickel plating or stamping (troquelado) is not included.

• Manufacturing of musical instruments and photographic equipment, excluding film, plates, and sensitive paper.

• Gas stations.

• Laundries.

• Manufacturing of unspecified signs and advertisements.

• Bus and cargo truck parking.

• Manufacturing of ceramic products, pottery, and mosaic tiles, provided only already pulverized materials are used and firing is done in electric or gas kilns.

• Manufacturing of cardboard boxes and metal containers, provided stamping (troquelado) is not included.

• Manufacturing, preparation, mixing, and packaging of cosmetics and soaps (provided processed fats are used in the process), perfumes, and pharmaceutical products.

• Ice manufacturing.

• Commercial recreation establishments.

• Dehydration, preservation, freezing, and canning of fruits and vegetables.

• Production of sauces, soups, and similar products.

• Silos necessary for the zone's industry, except for flammable, explosive, or toxic products.

• Manufacturing of cocoa and chocolate, candies, bonbons, confectioneries, chewing gum, and cookies.

• Bee honey bottling.

• Tortilla manufacturing.

• Manufacturing of yeast, malts, and similar products.

• Thread manufacturing, provided Ministry of Health standards are respected.

• Footwear and leather goods manufacturing.

• Clothing and fabric goods making.

• Umbrella factories (paragüerías).

• Upholstery and seat cover manufacturing.

• Manufacturing of wicker, palm, and similar goods.

• Manufacturing and processing of cork products.

• Lithography, printing, and bookbinding.

• Engine assembly.

• Production of office machines.

• Manufacturing of electrical apparatus and machinery, and electrical materials and accessories, provided stamping (troquelado) is not included.

• Manufacturing and repair of animal-drawn and hand-propelled vehicles, provided stamping (troquelado) is not included.

• Watch and jewelry article manufacturing.

• Toy assembly.

• Manufacturing of sports goods.

• Manufacturing of office, drawing, and art supplies.

• Production of minor metal articles.

• Production of bakery and pastry products in electric or gas ovens.

• Manufacturing of articles made from the following already prepared materials: horn, cellophane, shell, felt, bone, straw, paper, fur, leather, feathers, and glass.

• Sewage and blackwater treatment plants for the activities of the zone and the rest of the canton.

• Commercial uses approved in the Linear Commercial Zone (see

• Activities supporting commerce and services.

Conditional Uses.

a. Commercial and institutional, provided the owners accept the nuisances inherent to industrial and storage activities.

b. Education and health, with the exception of training centers and primary medical care centers.

c. Fair events and similar.

Non-Conforming Uses.

a. Residential.

b. Motels and brothels.

c. Hazardous industry or industry not included in the annex of conforming uses.

For conditional commercial or institutional uses within this zone, the same provisions as for the linear commercial zones shall apply (see

16.4.1. Alto Carrizal Special Control Zone (Zona de Control Especial Alto Carrizal, ZCEAC). As indicated on the zoning map, it is located west of the central district; it is a sector of steep slopes ranging between 30% and 40%; furthermore, it exhibits rapid runoff; topographically, it is constituted by flattened surfaces at different levels, denuded hills, and alluvial cones (conos de deyección) which make the zone poorly suited for carrying out large earthworks (remociones de tierra), high building densities, or any construction without the necessary mitigation works.

- Requirements: Minimum lot area, 1500 square meters; minimum frontage of 12 meters; maximum height of 7 meters; maximum buildable coverage (cobertura máxima edificable) of 30%. The permitted density throughout the zone shall be the same as that permitted for the Low-Density Residential Zone (17 housing units per hectare).

For any construction, a complete geotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for retention works, as well as the SETENA's decision (dictamen) in accordance with the Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), (La Gaceta Nº 125 of 06/28/04).

In cases of lands of two or more hectares located in sectors with average slopes of less than 25%, the Administration may authorize the development of residential condominium projects, hotel projects that incorporate the construction of high-rise residential condominiums complementary to their development, corporate centers, convention centers, and other low environmental impact activities that promote the social and economic development of the population, provided buildable coverage does not exceed 25%, at least 60% of the land is forested, and height does not exceed 21 meters. In these cases, the design of the proposed development must harmonize with the zone's landscape, implying that the siting, building mass, height of buildings, walls and enclosures, or the installation of other elements does not limit the visual field for contemplating natural beauties, nor disrupt the harmony of the landscape or disfigure its typical perspective.

- Setbacks: The front setback shall be three meters; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.

- Conforming Uses.

a. Single-family dwelling.

b. Conservation and protection of water and forest resources.

- Conditional Uses.

a. Multi-family dwelling.

b. Residential condominiums.

c. Hotels.

d. Professional technical service offices (area no greater than 30 m2).

e. Opening of roads.

All the above uses must demonstrate that they will not cause problems outside their property regarding wastewater (aguas servidas) management, earthworks (movimiento de tierra), and others. Additionally, it will be essential to have a complete geotechnical study showing the necessary mitigation works for each type of project, as well as at least a study of the Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental) approved by SETENA.

- Non-Conforming Uses.

a. Urbanizations.

b. Billboards (vallas publicitarias).

c. All uses not contemplated in the conforming and conditional uses.

16.4.2. Bello Horizonte Special Control Zone (Zona de Control Especial Bello Horizonte, ZCEBH). As per the zoning map, it is located northeast of the central district. It is a sector of steep slopes ranging between 30% and 40%; furthermore, it exhibits rapid runoff. Topographically, it is constituted by denuded hills which make it a zone poorly suited for carrying out large earthworks (remociones de tierra), high building densities, and generally any construction without the necessary mitigation works.

- Requirements. Minimum area of 1000 square meters; minimum frontage of 20 meters; maximum height of 14 meters; buildable coverage (cobertura edificable) of 50%. The permitted density for this zone is 10 housing units per hectare.

To carry out any construction, a complete geotechnical study must be submitted, including slope stability and recommendations for retention works, except if the lands have average slopes less than 15% and/or if it involves a minor work (as defined in

of this same Reglamento).

- Setbacks. The front setback shall be three meters; regarding side and rear setbacks, see Article 9.5.

- Conforming Uses.

a. Single-family dwelling.

b. Conservation and protection of water and forest resources.

- Conditional Uses.

a. Multi-family dwelling.

b. Residential condominiums.

c. "Bed and breakfast" type hotel of up to 5 rooms.

d. Professional technical service offices (area no greater than 50 m2).

e. Opening of roads.

All the above must demonstrate that they will not cause problems outside their property regarding wastewater (aguas servidas) management, earthworks (movimientos de tierra), and others.

- Non-Conforming Uses.

a. Urbanizations.

b. Billboards (vallas publicitarias).

c. All uses not contemplated in the conforming or conditional uses.

16.5. Special control zone for areas of heritage value.

16.5.1. Definition. Within the wide variety of integration architecture, which is that which links historical buildings with contemporary ones in an area of special interest, an appropriate strategy can always be found to highlight the identity of the town or village to be revitalized.

Escazú, the first district, mainly the sector of the original colonial urban quadrant, has a series of particular characteristics that differentiate it and typify its problems in relation to the other districts.

The very evolution of the canton meant that the first district was left between two very particular situations of urban development; on one hand, the commercial and residential growth of San Rafael, and on the other, in San Antonio, the existence of an agricultural zone and a biological reserve of vital importance for the Central Valley.

Between these two realities, Escazú Centro has been losing its identity; it has been undergoing an accelerated process of loss of functionality and deterioration of its central core (casco central); road system problems have generated vehicular saturation, pedestrian insecurity, and high noise pollution; the central park has failed to consolidate itself as the axis of attraction it should have as the main community meeting point; the proliferation of perpendicular signs causes a negative visual impact; the construction of some buildings challenges, by height and aesthetic criteria, a place with a very long-standing historical, cultural, and landscape heritage.

The panorama defined in the preceding paragraph has led to the community's recognition that the recovery of the cultural value of the center of Escazú must be urgently addressed, that is, to once again endow the canton with its own image that personalizes and identifies it in the national context; this is what is known, both in Costa Rica and in other parts of the world, as the rescue of urban cores (cascos urbanos) or the development of pedestrian areas that return the city to the people.

In accordance with these concepts, the Plan Regulador proposes that the urban quadrant of Escazú be a heritage value control zone (see Article 16.5.3.).

Furthermore, a series of heritage value control zones are proposed along the so-called articulation route, in which both contemporary buildings and sites as well as those with historical value must exist; and that the so-called integration architecture shall be responsible for seeking harmony between the two.

The zones of interest for heritage value control are the following:

a. Escazú: urban quadrant of San Miguel.

b. San Rafael: Central Plaza (Plaza Central), its surroundings, and Calle Real.

c. San Antonio: Central Plaza, its surroundings, agricultural framework, and sugar mills (trapiches) (see

d. Historical segments and traditional trails in the protected zones of the Cerros de Escazú.

For this zone of special heritage value interest, the Consultative Committee on Architectural Historical Heritage of the Plan Regulador and the Municipality will develop a strategy with criteria based on four types of intervention:

a. Rescue and conservation of buildings with heritage value.

b. Education programs on the importance of the canton's heritage resources.

c. Landscape revitalization, including the conditioning of urban routes and pedestrian uses.

d. Placement of integration architecture.

16.5.2. Additional requirements to the general requirements. Constructions, architectural features, or urban and rural spaces that are identified as having heritage value by the Cultural Heritage Research Center of the Ministry of Culture for Escazú or by the Plan Regulador, as well as archaeological sites identified by the Museo Nacional, shall be subject to special study in the event of a request for demolition, intervention, restoration, or earthworks (movilización de tierras); the objective being that the Consultative Committee on Architectural Historical Heritage of the Plan Regulador analyzes the possibilities and issues recommendations to the Municipality and the Working Committee or Municipal Office of the Plan Regulador to safeguard the architectural heritage, which shall be binding on the Municipality.

16.5.3. Zone of special interest for heritage value of the urban quadrant of Escazú.

In accordance with what is described in Article 16.5.1, the aim in this zone is to rescue the urban core by means of the following actions:

a. Pedestrianization of streets and avenues, specifically:

• The central avenue in an east-west direction, in an extension that would include from the bridge over the Río Chiquero (100 meters west of the Centro Comercial El Oriente) to the entrance of the Cementerio Quesada).

• Avenida 2da., in an east-west direction, in an extension that would include from the SINA building to 100 meters west of the Agencia del Banco Nacional.

• Avenida 1era., in an east-west direction, in an extension that would include from the corner located 200 meters east of the Correos de Costa Rica building, to 300 meters west of the bridge over the río La Cruz.

• Five streets in a North-South direction, including those that pass along the east side of the Bomba Shell, the east side of the Segura building, the east side of the Municipality, the east side of the Centro Comercial Plaza Escazú, and the east side of the new Acueductos y Alcantarillados building.

b. Limitation of the circulation of heavy public service vehicles, loading and unloading of merchandise, and transportation of materials (dump trucks (vagonetas) and trucks (furgones)) in the cited areas.

c. Real and effective application of the yellow-line parking prohibition throughout the cited zone, applicable to vehicles providing transportation service, whether formal or informal.

d. Prohibition throughout the cited area of the use of commercial or other types of signs in a perpendicular manner, and control of their size and number.

e. Direct intervention in the area of the central park, in the following manner: the central park of the district must serve in a multi-functional way (rest, recreation, sports, culture) as an integrating element in the community of meeting points such as: church, municipality, school, bank; all under a concept of easy access and pleasant and safe stay. This intervention must give significant consideration to the elimination of existing architectural barriers, the provision of spaces for cultural activities, adequate water channeling, cleanliness, ornamentation, tree planting, and security.

Prohibited uses: industrial activity, massage parlors, discotheques, bars, karaoke, casinos, electronic game rooms, and the non-conforming uses of

Conditional uses: public and private parking that does not access the pedestrian walkway area.

Maximum coverage (cobertura máxima): 80%.

Side and rear setbacks: same as Article 9.5.

Front setback: same as

Canopies (Marquesinas): all buildings in this zone must have a canopy. The Departamento de Desarrollo Urbano will generate an appropriate design for the urban environment to standardize the placement of canopies, which must be complied with in the building designs for the sector. The Departamento de Desarrollo Urbano will take the necessary budgetary provisions for the design and drawing of the "canopy" element, to which the owners of the properties included in the Urban Core Rescue Area in Escazú centro must comply.

Chamfered corners (Ochavas): these are required at every corner and are of public interest. They are formed from the layout of a virtual triangle whose right angle is the boundary corner of the private property; the triangle with two equal sides of 2.50 meters in length indicates the vertices from which the diagonal line generating the chamfered corner (ochava) is drawn. The procedure for the purchase of the area for the chamfered corner shall be carried out as follows:

- the owner indicates in writing that when submitting their project for construction permit processing, they leave the corresponding chamfered corner (ochava) in the design, which has a value in colones as will be expressed forthwith.

- the total area of the chamfered corner shall not be greater than 3.125 m2.

- the cost of the purchase of said area shall be deducted ex officio from the construction tax to be paid for the construction permit.

- the cost per m2 of the land, at which the interested party sells the chamfered corner to the Municipality, will serve as the basis for the reassessment of the Property Tax (Impuesto de Bienes Inmuebles).

- the developer may donate that area to the city.

Wastewater treatment plants must be of the anaerobic type.

16.5.4 Escazú Centro Urban Rescue Commission. A commission shall be created to constitute a representative and interactive forum of the community and the Municipality for the discussion and analysis of proposals for the rescue of the urban center of Escazú. The Commission shall have the task of recommending to the Concejo Municipal, with a copy to the Alcaldía Municipal and the Commission or Municipal Office of the Plan Regulador, the guidelines upon which a preliminary draft of a "Proposal for Urban Rescue Considering the Heritage, Cultural, Social, and Economic Value of the Urban Quadrant of Escazú" may be developed, within a period not exceeding one year.

This Commission shall be composed of:

- the district councilor (síndico) or their alternate for each of the canton's districts.

- two representatives of the merchants with establishments in the sector described in Article 16.5.3, paragraph a. of the Reglamento del Plan Regulador, appointed by the merchants' association or, failing that, by an assembly of merchants convened for that purpose.

- a representative appointed by the Concejo Municipal.

- two representatives of the Municipality (one from the Departamento de Desarrollo Urbano and one from the Dirección de Cultura).

16.5.5. Heritage Consultative Committee. A Consultative Committee for the Regulatory Plan Commission shall be created to monitor, promote, and recommend the necessary measures to safeguard the architectural-historical heritage of the canton in areas designated as having heritage value. This Committee shall be convened by the Municipality and shall include the following members: a delegate from the Cultural Heritage Research and Conservation Center of the Ministry of Culture; the Director of Culture of the Municipality of Escazú, a delegate from the Urban Development Department of the Municipality, and two community members with extensive experience and knowledge in historical and cultural aspects of the canton, who shall be chosen by the Culture Commission of the Municipality.

The committee shall be governed by the Regulations of the Historical-Architectural Heritage Consultative Committee for the Working Commission or Office of the Escazú Regulatory Plan.

16.7. Costa Rica Country Club Special Control Zone (ZCECRCC).

16.7.1. Definition. This zone is created for the purpose of conserving the urban form generated from the zone's current recreational use, and to provide for a potential change of use in the future; to this end, the following regulations are established.

16.7.2. Requirements. Subdivisions (fraccionamientos) smaller than 2000 square meters are not authorized; the maximum authorized building coverage (cobertura) shall be 30% of the land area, and the forest cover (cobertura boscosa) shall be no less than 40% of the land.

16.7.3. Conforming uses.

a. Country club.

b. University campus.

c. Hotel.

d. Multifamily residential (condominium).

e. Recreational park.

16.7.4. Conditional uses.

a. Commerce.

b. Services.

The activity is conditional upon not causing noise pollution and must comply with the same general requirements for the zone.

16.7.5. Non-conforming uses.

a. All those not listed in the conforming and conditional uses.

b. Billboards.

The Regulatory Plan permits the construction of high-rise buildings in accordance with the following rules and definitions:

a. The permitted density shall be the same as the High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad, ZRAD), and the minimum lot size shall be 2000 m2. For smaller lots wishing to develop housing projects, the coverage (cobertura), setback (retiro), and height regulations of the High-Density Residential Zone (ZRAD) may be used.

b. A high-rise building (edificación en altura) is considered to be one that exceeds 14 meters, measured from the average level of the front sidewalk to the midpoint of the roof (cubierta) of the building.

Matters not regulated by this article shall be determined by the current National Construction Regulations (Reglamento Nacional de Construcciones).

c. The conforming use in these zones is high-rise residential. Commercial use shall be a use conditional upon support commerce for residential use. Multifunctional high-rise buildings shall be permitted as a conditional use provided that commercial, office, or service uses do not cause nuisance to the conforming residential use. For this class of buildings, one parking space shall apply for every 30 m2 of net commercial, office, and/or service area.

d. The construction of high-rise buildings shall be permitted in zones authorized for such purpose by the Regulatory Plan; these zones are:

• Country Club: all lots located to the east and west of its boundaries, according to the zoning map, in the Convento zone, and east of the CRCC.

• Multiplaza: all lots located at a maximum distance of 250 meters from its southern boundary (except for lots within the Los Laureles urbanization) and 500 meters from its western boundary.

• Primavera: the areas defined between Calle Primavera and national route 121, to the south (excluding the 50 meters of the Linear Commercial Zone).

• East of CRCC: the area circumscribed between national route 121 (excluding the 50 meters of the Linear Commercial Zone), Calle Maynar, and the street; to the east, of the CRCC.

• Convento: the zone between national route 121 (excluding the 50 meters of the Linear Commercial Zone); to the north, the Costa Rica Country Club; to the east, and Calle Convento; to the east and south.

• On lots in the High-Density Zone facing route 121 (old road to Santa Ana).

• In the Trejos Montealegre urbanization, in the mega-block (terrain over 5 hectares) located in the western sector, at the end of the third stage of the urbanization.

• In the triangle of land between the national route, Calle San Miguel, and the future radial road to Alajuelita.

a. Preliminary projects for the construction of high-rise buildings must be submitted to the Urban Development Office for preliminary analysis prior to the submission of construction plans.

b. Construction plans must include a landscaping and tree-planting design proposal, indicating the number and type of tall species to be planted, in addition to existing ones.

c. All high-rise projects shall have their own blackwater treatment plant, even in zones with a sanitary sewer network built in the urbanization.

* In the green zone, at least half must be dedicated to tree planting.

In all cases, from eight floors or 28 meters upwards, the building coverage (cobertura edificable) and permeable pavement coverage (cobertura de pavimentos permeables) shall be reduced by 3% for every additional 3.5 meters in height.

d. Projects involving more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must maintain a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.

e. This preceding rule is exempted in cases of multifunctional building projects based on criteria of proximity, pedestrian use, vehicular restriction, concentration of mixed uses, creation of open pedestrian public spaces, public-use green areas, and the constitution of urban attraction nodes. These projects must be submitted for prior analysis to the Urban Development Department and shall be analyzed as a single unit, even if their development occurs in stages for financial and market reasons.

f. It shall be essential to conceive projects so that their volume harmonizes with the landscape.

g. Projects involving more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must maintain a setback (retiro) between them equal to half the height of the tallest building in the complex.

Incentives. If the forest cover (cobertura boscosa) is increased by a percentage of no less than 15%, the possibility of increasing its total height by 3.5 meters shall be granted.

Requirements.

Minimum lot to apply ZCEA standards: 2000 m2.

Density: 50 housing units per hectare.

Front setback (retiro frontal): 5 meters.

Coverage (cobertura): 35%.

Sign size: 1.50 m2.

For lots with an area of less than 2000 m2 in ZCEA zones, the standards of the High-Density Residential Zone (ZRAD) may be applied.

The MOPT is responsible for:

Indicating to the Municipality the rights-of-way for all national highways in the canton.

The modification of the classification of any road (whether from national to cantonal, or vice versa) shall be carried out in joint coordination between the Municipality and the MOPT.

The Municipality is responsible for:

Rationally administering the public roads of the Cantonal Road Network and issuing the necessary measures aimed at ensuring that public space offers safety, health, comfort, and beauty. To this end, it shall resolve to issue alignments on the roads and grant permits for the occupation of public roads with urban furniture (booths, benches, trash receptacles, public telephone booths, tree planting, etc.), nomenclature, advertising messages (signs), temporary works, fairs, and public spectacles.

The functional hierarchy of roads allows for an adequate relationship between the type and scale of the activity and the category of the road serving that activity; this helps channel heavy traffic flow along a few roads and minimizes nuisances to neighborhood residents to the greatest extent possible. This proposal is reflected in the Road Map.

Within the urban quadrants, as defined in

of these Regulations, the rights-of-way shall be maintained, but by widening the sidewalks to the minimum required from the curb and gutter (2.50 m on avenues and 2.00 m on streets). A front yard (antejardín) shall not be required on this type of road.

The characteristics for national roads, as well as the expansion of existing rights-of-way on local streets or for new streets, are presented in the following articles.

The right-of-way for new streets shall be analyzed by the Municipality on a case-by-case basis at the preliminary project stage, with the purpose of providing continuity to the layout and design of already existing streets. In specific cases of road widening, the necessary lands shall be expropriated, except in cases provided for segregations and urbanizations by the regulations of the Urban Planning Law (article 40) and the regulations for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (article 2.2.2.), where the interested party must cede the road widening if it is located outside the urban quadrants.

For the geometric design of roads in an urbanization, the standards of the Regulations for the National Control of Subdivisions and Urbanizations shall be mandatory.

According to the General Law of Public Roads (Ley Nº 5060, of 22-08-1972 and its amendments), the categories of national roads (administered by the Ministry of Public Works and Transport) are defined as follows:

National primary highways. Trunk routes characterized by high traffic volumes and a high proportion of international, interprovincial, or long-distance trips. They shall have a minimum road width of 20 meters for National Primary Highways and for National Secondary Highways.

In the canton of Escazú, there is only one road of this classification, highway Nº 27, Próspero Fernández, with a 50-meter right-of-way, with the provision for sidewalks and marginal streets included. Of this same classification and with the same dimensions is the road called "Anillo Periférico" or "Intercantonal," an MOPT project that crosses the canton from southeast to west, mainly in the sector of San Antonio.

The required front setback (retiro frontal) is 3 meters, unless a different indication is given in the requirements for each zone.

National secondary highways. These are routes that connect important cantonal capitals not served by primary highways, as well as other centers of population, production, or tourism that generate a considerable number of interregional or intercantonal trips. They possess a right-of-way of 14 to 24 meters, with a two-meter sidewalk. The required front setback (retiro frontal) is three meters, unless a different indication is given in the requirements for each zone.

There are two roads of this classification: route Nº 121, San José-Escazú-Santa Ana (old road to Escazú), and route Nº 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.

National tertiary highways. These are routes that serve as traffic collectors for primary and secondary highways, and constitute the main roads for trips within a region or between important districts. In Escazú, route 310 of Guachipelín exists with these characteristics, as does the project for the alternate radial road to Alajuelita. The first has a right-of-way of 24 meters in the stretch from the Paco Shopping Center to the intersection with the highway, and 20 meters north of it. The required front setback (retiro frontal) is three meters, unless a different indication is given in the requirements for each zone.

Taking into account that the definition of local streets in the Public Roads Law is brief and confusing, the Regulatory Plan proposes the following classification, reflected in the Road Map.

Neighborhood roads (Caminos vecinales).

Local streets (Calles locales).

Other roads.

Definitions.

Scope. These rules apply to all public roads of the cantonal road network that were not originated by urbanization processes duly adjusted to the Regulations for the National Control of Subdivisions and Urbanizations of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU).

New easements (servidumbres) in the canton of Escazú shall be permitted according to the following characteristics:

Urban. Urban easements for three lots shall measure 3 meters in width; for each additional lot, the easement shall be widened by one meter, up to a maximum of 6 lots and 6 meters in width. Given the private nature of easements, the finishing of these is the responsibility of the private parties.

Agricultural. In cases of agricultural-type easements with lots having the minimum defined for an agricultural parcel, according to what is stipulated in the Agricultural Buffer Zone of these regulations, these shall have a width of 7 meters. Given the private nature of these easements, the finishing is the responsibility of the private parties.

On municipally administered roads, the width of the front yard (antejardín) may only vary from that required by this Regulatory Plan in the event that the original design of the existing urbanization has provided for a different size for that purpose; in this situation, the measurement from the original design shall apply.

The front yard (antejardín) is an encumbrance (afectación), not an expropriation, since the portion of land remains the property of the taxpayer. This zone may be used for:

a. Garages or parking, up to a maximum of 50% of the front yard area for lots with a frontage of 10 or more meters, provided the fixed coverage (cobertura) for the zone is not exceeded. On lots with a frontage of less than 10 meters, covering no more than 60% of the front yard area with garages or parking is permitted.

b. Septic tank, inspection boxes, and drains.

c. Guard booths, garbage enclosures, and transformer structures.

d. Emergency stairs.

e. Walls (tapias) may be built at the limit of the right-of-way proposed by these regulations, provided such structure respects guidelines of cultural association or accompaniment of the urban image within the urban quadrants defined for the canton. This authorization obligates the owner to simultaneously build the section of sidewalk corresponding to their property.

f. Any other use permitted in article 9.5 of these regulations.

The installation and authorization to install all types of road signs in the territory of the canton shall be the responsibility of the Municipality. Every new urbanization project must have the signage indicated by the Construction Law and be approved by the Urban Development Department before the municipal acceptance of the work.

Definition. Three types of parking (estacionamientos) are distinguished: public parking, which is available to any driver and requires a license for its operation; spaces on public roads, which may be leased by the Municipality to private parties for a certain number of hours or fraction thereof, for which an amount may be charged via tickets or parking meters; and private parking, for exclusive use by staff or clients of certain establishments or institutions.

Number of spaces and design standards. The number of spaces for private parking depends on the activity to be carried out. All parking surfaces shall be made of materials that withstand heavy traffic and allow rainwater permeability.

In the case of hotels, one parking space shall be required for every three bedrooms.

The design and operation standards are defined by the parking regulations of the MOPT, with the exception of what is indicated in this regard by the Municipal Licensing Regulations of the Municipality of Escazú, La Gaceta, Nº 205, of October 26, 1999.

Front parking. Front parking shall not be permitted in front of national highways or local primary streets. On other roads, this type of parking shall be permitted, provided it is located no less than 8 linear meters from the corner; in this case, the number of parking spaces shall be one space per minimum lot for the zone in question. When more front parking spaces are required, the Municipality may approve a number greater than that established; however, the Municipality shall charge a rent, as a precarious lease, equivalent to $10 (ten United States dollars) per month, for each additional front parking space. The resources from the application of this rule shall be used in environmental improvement and sanitation programs, such as the construction of gutters and sidewalks.

Parking design on primary roads. In multiple parking areas, there shall be a differentiated and signed entrance and exit to the parking lot; in the front yard (antejardín) zone, parking spaces may be located with protective stops for pedestrians using the adjacent sidewalk.

Up to two-thirds of the front yard (antejardín) may be used as parking, similarly to what is described in the previous article, including a green area for every three parking spaces.

Number of parking spaces per activity. For any activity involving the sale of beverages or food, concerts and dances, temples, cinemas, theaters, daycares, private education centers, or public gathering places, one parking space is required for every six users of the building, and one loading and unloading space, whose turning radii and maneuvering yard must not obstruct free public vehicular or pedestrian transit, as defined by the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones).

For any activity involving warehouses, industry, supermarkets, shopping centers, material depots, hardware stores, truck entry and exit, and the like, one parking space is required for every thirty square meters of sales area; plus one loading and unloading space for every 250 square meters of construction, or a fraction of 125 square meters. For projects like those described above that exceed 1000 m2 of construction, the loading and unloading spaces shall be defined according to the results of the Traffic Impact study for the project of each property to be built, with the purpose of ensuring that the loading and unloading space needs adjust to the real operational needs of the structure to be erected.

The schedule of use for the loading and unloading area shall be at the discretion of the licensing office, upon prior consultation with the Urban Development office.

For commercial premises that do not involve the repair of vehicles on site, one parking space is required for every thirty square meters of sales area.

For premises that do involve cars remaining at the business, such as auto detailers, oil changes, gas stations, straightening and painting, or the like, one parking space is required for each employee of the company who can serve a client; so that vehicles are not left being serviced on the public road.

For office premises, one parking space is required for every 35 square meters of construction. If an existing premises intends to subdivide into new premises, even if these are smaller than 35 m2, one extra parking space shall be required for each new premises. The foregoing must be shown on construction plans.

In the case of a change of use of an existing building, the plan must specify the design of the private parking; when, due to the conditions of the lot, the full number of parking spaces cannot be provided within the property, it shall be accepted that the parking be located no more than one hundred meters from the site where the activity is generated.

Ownership of roads. The lands occupied by highways and roads are public property. No one may build within the public right-of-way.

Any land that appears as a public road in the existing plans of the Municipality, in the archive of the General Directorate of Public Works and Transport, in that of the General Directorate of Roads, in that of the Cadastre, or in any other archive, public library, or museum, shall be presumed to have such status, except with full proof to the contrary, presented by anyone who affirms that the land in question is private property or claims to have any exclusive right of use. Until the final judgment that so declares is issued, no one may impede or obstruct the public use of the land (article 7 of the Construction Law).

Occupation of the road. On roads under its administration, the Municipality may grant temporary, revocable permits (by Council agreement) to utilize public roads for certain private and for-profit purposes (article 6 of the Construction Law); and in general, to dictate and control everything related to the safety, comfort, and beauty of the roads.

The occupation of the road may only be authorized through the payment of a fee for each type of occupation set by the Municipal Council; this with the consent of the immediately affected neighbors.

Fences on vacant lots. Every unoccupied lot bordering a public road shall be fenced. In urban zones, barbed wire or similar shall not be used, and the fence shall have a minimum height of two meters.

Sidewalks (Aceras). It is the obligation of the owner to build or rebuild the sidewalks located in front of their properties with the materials indicated by the Municipality; the construction permit must indicate the material of the sidewalk. The slope of the sidewalk towards the curb may not exceed 2%, the same as for vehicle entrances to the properties. In the case of access to garages, parking lots, or buildings, finishing the grade change within a strip no greater than 50 centimeters in width, measured from the outer edge of the curb and gutter, shall be permitted. In the urban quadrants defined in this Regulatory Plan, the width of the sidewalks on avenues shall be two meters fifty (2.50 m) and on streets shall be two meters (2.00 m), measured from the curb and gutter.

Pedestrian crossings. At the corners of local road blocks, ramps for people with special needs may be built, subject to prior study and formal permit. The maximum incline of ramps shall be 12.5%; the minimum width of the ramp shall be 90 centimeters; the ramp must be accompanied by a standard handrail at a height of 90 centimeters for non-disabled persons, or for those using a cane, and an additional handrail at a height of 75 centimeters. At crossings with traffic lights, these shall have a green light duration necessary for frail persons or those in wheelchairs to cross the street safely (one second per meter). When the right-of-way measures 20 or more meters, islands of at least 1.2 by 1.5 meters must be provided mid-street.

Steps in public spaces. In addition to the provisions of the Construction Regulations, the regulatory provisions for the benefit of disabled persons must be complied with.

Safety barriers. For the installation of posts or other obstacles that prevent the entry of vehicles onto the sidewalk or into parks and gardens, permission from the Municipality must be requested. In these cases, a passage through the obstacle, at least 1 meter wide, must be provided for persons in wheelchairs.

Fences and railings. On the front and side property lines where a front yard (antejardín) is required, solid walls with a height greater than one meter above the sidewalk level may not be built. Above this height, construction may only continue with railings, meshes, or bars that allow visibility of at least 80% of their surface. These provisions do not include retaining walls.

Tree planting on streets and urban furniture. To plant trees and install any type of urban furniture (benches, trash receptacles, telephone booths, lighting poles, handrails, protection barriers, etc.) in public spaces, the Municipality shall carry out a study based on the following guidelines:

a. The free passage between the property line and the element to be installed may not be less than 1.5 meters.

b. At points where two property lines meet perpendicularly (corners), there must be a setback (retiro) of at least 8 meters. In the event that sales kiosks are installed, this distance shall be a minimum of 15 meters.

c. The separation between the curb (cordón de caño) and street furniture shall not be less than 50 cm. The same distance shall apply for the curb and the hole for a tree; the minimum dimension of the hole shall be 30 centimeters per side or in diameter.

Pavement breaking. The breaking of pavement on the local public thoroughfare for the execution of public or private works requires a prior license from the Municipality, which shall set the conditions under which it is granted in each case. The applicant for the license to break local streets shall be obligated to carry out the corresponding repair, and to guarantee this, must deposit with the Municipal Treasury the value corresponding to the repair (based on article III.8 and IV.16 of the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones, INVU), and article 12 of the Construction Law (Ley de Construcciones)).

Temporary installations, materials, and debris on the thoroughfare. To place structures of any type, deposit construction materials and debris, or make temporary installations on local public thoroughfares, it is mandatory to obtain prior municipal authorization. If these provisions are not complied with, the Municipality shall proceed, at the owner's expense, to suspend the construction and eliminate the obstacle. Furthermore, any person who obstructs or in any way impedes traffic on public thoroughfares or their sidewalks with materials, debris, or any other object, or places beams, wires, or similar objects across the width of the thoroughfare, shall be punished with a fine of three to thirty days (article 400, subsection 2 of the Penal Code (Código Penal)).

Gutters and downspouts. The free fall of rainwater onto the public thoroughfare shall not be permitted (in the case of buildings whose eaves are adjacent to it); for this purpose, rainwater downspouts must be installed from roofs, balconies, overhangs, and any other protruding element.

Height of elements protruding from the construction line. Any architectural structural, shading, or advertising element must be situated at a minimum height of two meters fifty (2.50 m).

Eaves, marquees, and awnings. In commercial and service zones whose buildings are adjacent to the public thoroughfare, the construction of an eave, awning, or marquee is mandatory. Its width toward the street shall measure 50 cm less than the width of the sidewalk, but on pedestrian streets, the width shall be equal to 2.50 meters; the minimum separation between the sidewalk level and the lower edge of these elements shall be equal to 3 meters.

For streets with a slope, a minimum height of 2.4 meters and a maximum of 3.4 meters shall be permitted.

The objective of this chapter is to regulate and control everything related to outdoor advertising and signs (rótulos) in the canton of Escazú, in order to achieve a balance between the urban-architectural work, the advertising message, and the surrounding landscape as a means of communication, information, and identification.

This Regulation is issued in accordance with article 4, subsection "a", in relation to article 13, subsection "d", of the Municipal Code (Código Municipal), chapters VII and VIII and articles 29, 78, and 79 of the Construction Law (Ley de Construcciones), article IV.15, subsections 1.3) and 4), of the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones), articles 15 and 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and article 71 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), as well as article 14 of Law No. 6890.

For the purposes of applying this regulation, the following definitions are established:

• Alignment (Alineamiento): line, set by the Municipality or the MOPT, marking the limit or maximum approach of construction with respect to the public thoroughfare.

• Front setback (Antejardín): space set by the Municipality or the MOPT between the property line and the construction line. There is a restriction on building over this space; however, it constitutes private property.

• Advertisement (Anuncio): any sign (letrero), writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is to carry out commercial advertising or draw attention to a product, article, trademark, or to a commercial activity, business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site distinct from where the advertisement appears.

• Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.

• Traffic notice (Aviso de tránsito): any notice installed to direct traffic.

• Local streets (Calles locales): public thoroughfares within the canton subject to municipal jurisdiction.

• Highways, routes, or national roads (Carreteras, rutas o vías nacionales): public thoroughfares subject to the jurisdiction of the Ministry of Public Works and Transport.

• Adjacency (Colindancia): boundaries of a property with respect to its neighboring properties.

• Right-of-way (Derecho de vía): the width of the highway or street; that is, the distance between the property lines including roadways, green strips, and sidewalks.

• Property line (Línea de propiedad): segment that demarcates the boundaries of private property.

• Street furniture (Mobiliario urbano): structures within the right-of-way of public thoroughfares, plazas, parks, etc., such as bus shelters, trash receptacles, railings, posts, benches, decorative planters, and similar items.

• Monument (Monumento): includes both an isolated artistic architectural creation, as well as an urban or rural site, that offers particular testimony of culture or a historical event.

• Property nomenclature (Nomenclatura predial): numerical representation that identifies buildings and properties (blocks, farms, and lots).

• Road nomenclature (Nomenclatura vial): nominal or numerical representation that identifies public thoroughfares.

• Panoramic perspective (Perspectiva panorámica): view that is present to a lesser or greater degree in certain sectors of the canton, along the course of public roads, in which the composition of the elements of the surrounding landscape provides a scenic natural beauty worthy of being exalted, maintained, protected, and freed from visual obstacles that limit, deform, or alter it to the detriment of the basic rights of human beings.

• Owner (Propietario): natural or legal person who exercises dominion over real estate through public deed.

• Outdoor advertising (Publicidad exterior): all advertising by means of signs (rótulos), notices, billboards, or similar items whose purpose is to carry out commercial advertising or draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out within the canton of Escazú, and which can be seen from the public thoroughfare.

• Repair (Reparación): renewal of any part of a sign to leave it in equal or better condition.

• Risk (Riesgo): contingency or probability of an accident, damage, or injury.

• Sign (Rótulo): any sign (letrero), writing, print, emblem, painting, drawing, or other means whose purpose is to draw attention to some product or activity that is offered or produced at the same site where the sign is located, and which does not exceed 3 m2 in surface area.

• Signs or notices for works under construction or temporary (Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales): any sign or notice whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, or whose installation has been authorized by the Municipality for a temporary purpose and for a specific period of time.

• Operational signs (Rótulos de funcionamiento): those that announce the name of the establishment and/or the type of service it provides.

• Public thoroughfare (Vía pública): road infrastructure of public domain and common use that, by provision of the administrative authority, is designated for free transit, in accordance with laws and regulations, and which is already in fact destined for that public use.

• Visibility (Visibilidad): effect of perception and distance necessary so that the driver can travel on a road without the danger of accidents.

• Setback zone (Zona de retiro): private land that the MOPT or the Municipality defines as not to be used for construction purposes by the owner, and which is generally used as a garden or green area.

The outdoor display of advertisements, signs (rótulos), signs (letreros), notices, advertising banners, or billboards (hereinafter "signs (rótulos)") is governed by this chapter, which applies to the entire canton of Escazú. It includes not only public thoroughfares, but also front setback (antejardín) areas and any space where a sign is located that can be seen from the public thoroughfare.

Excluded from the application of this regulation is the display of official road signaling signs approved by the MOPT and the Municipality, and signs that cannot be seen from the public thoroughfare.

The display of signs (rótulos) is prohibited in the following cases:

a. On the public thoroughfare, except for signs attached to street furniture and that have been previously authorized by the Municipality (bus shelters, road signaling, etc.), and those included in article 36 of this regulation; likewise, signs perpendicular to the facades over sidewalks are excepted, but only in the urban quadrants of the three districts of the canton defined as such in this regulation, placed no more than 50 cm inward from the curb and gutter. These perpendicular signs shall not exceed one meter and twenty centimeters in length by 70 centimeters in height, and the vertical distance between the lower edge of the sign and the sidewalk shall not be less than 2.60 m. Only one sign of this type shall be permitted per commercial premises.

b. In residential zones, with the exception of operational signs no larger than 1 m2.

c. Less than three meters from road signaling and nomenclature signs, both in any direction.

d. That exceed the permitted height of one-third of the right-of-way width.

e. In places where they obstruct the visibility of road signaling signs.

f. With intense concentrations of light, reflections, or intermittent lights, as well as with harmful contrasts that may disturb the visibility of drivers or pedestrians.

g. In areas governed by the Law of Architectural Historical Heritage (Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico).

h. On boundary lines adjacent to other properties.

i. On billboards that do not meet the setback from the adjacent neighboring properties, which must be at least equal to the total height of the advertising billboard.

j. On structures of the advertising hoarding type for enclosing lots, with the exception of those used to enclose them during the construction process, for which the corresponding approved construction permit must be submitted. They may be built on the property line and placed solely and exclusively when the construction stage of the project approved by the Municipality begins, and must be removed upon completion of the work. They shall only be permitted on projects of 500 m2 or more of construction area, and only panels at sidewalk level with a total height of no more than 3 meters shall be permitted. In cases where the hoarding panels have lighting, the reflectors may only be placed within the property line, and the interested party must make the necessary adjustments.

To place or affix any sign (rótulo), with the exception of those listed in article 36 of this Regulation, authorization must be requested from the Municipality. The license shall be requested by the commercial licensee of the business or activity where the sign is to be affixed and by the owner of the property where the notice will be located.

In the case of operational signs, the respective permit shall be granted within the processing of the business license (patente) and shall not be charged for separately, but shall be included within the cost of the license.

When the sign is attached to street furniture (in cases expressly permitted by the Municipality), the permit shall be requested by the directly interested party.

The requirements to obtain the license are as follows:

a. Complete the permit application form.

b. Copy of the cadastral plan of the lot where the sign will be located, with the official alignment granted by the Municipality or the MOPT.

c. Sketch of the sign, including the art of the advertising or announcement.

d. Construction drawing of the sign, if it requires a support structure or special anchorage and if it has more than 6 m2 of advertising area. The drawing must indicate, in addition to the anchorage or support structure, the construction materials and the lighting system, if it includes one, with the technical specifications and electrical design, bearing the signature of the responsible professional (Architect or Engineer).

e. For signs attached to the facade and forming part of it, a survey of the facade with scaled measurements must be attached, specifying the exact location and a sketch of the content of the message or image of the sign.

f. For signs with independent support, a site plan must be included showing the distance to the adjacencies and the official alignment, as well as to the building, if it exists.

g. For signs requiring a construction drawing, in accordance with point "d" above, an insurance policy to cover damages to third parties shall be required. The amount of the policy shall be determined by the Urban Development Department, taking into account the size, height, and complexity of the sign.

All signs must present a satisfactory aesthetic appearance and shall not contain obscene expressions or those contrary to morality, public order, or good customs, nor terms that directly harm or injure the rights enshrined in the Constitution or in the Laws.

The professional in charge of the work (Architect or Civil Engineer) who signs the application and/or the construction drawings for the sign construction permit shall be responsible for its safety with regard to its stability and structural risk. Possible damages to third parties caused by the total or partial detachment of the sign shall be the responsibility of the owner, who must have a policy for damages to third parties in accordance with subsection g. of article 33 of this regulation.

The Municipality may cancel the license for an outdoor advertising sign and order its removal or demolition at the owner's expense, when unauthorized modifications have been made to it by the Municipality, or when it is in poor condition due to lack of care and conservation.

For the cancellation of the license, due process shall be followed, which shall consist of the Urban Development Department notifying the sign permit holder, granting them a period to correct the anomaly, which shall be from three to fifteen days depending on the situation, warning them that in case of non-compliance, the cancellation of the license and the demolition of the sign at their cost shall be ordered. Otherwise, the Municipality shall do it and charge the cost plus fifty percent as a fine.

The Penal Code (article 386, subsection 2), punishes with a fine of three to thirty days anyone who, for announcement or advertising purposes and without permission from the owner or possessor, or from the respective authority, writes or draws drawings or emblems, or affixes papers or posters on the exterior part of a construction, public or private building, dwelling house, or wall. Law No. 6890 (Reforms to the Municipal Code and Related Laws, in its article 14, subsection "a"), specifies: "So that in all cases of non-compliance with the Sign Regulation, offenders are sanctioned with the cancellation of the municipal license or business license (patente) and with the closure of the commercial establishment. The transgressor must be notified beforehand, and shall have a period of five business days to comply with the law." In cases of advertising hoardings and/or billboards constructed without a permit, the Municipality shall be authorized to dismantle them and charge the owner of the advertising hoarding and/or billboard 50% more than the dismantling cost. The owner of the structure must be notified once, and if they fail to dismantle it within a period of five business days after notification, the Municipality may dismantle it without any prejudice to the Municipality, and shall consider it disposable.

As of the publication in the Official Gazette (Diario Oficial) of this revision to the Regulating Plan (Plan Regulador), projects that have initiated procedures for construction permits in one or more of the Institutions that must review them, may be admitted for municipal review for the granting of a Construction Permit, based on the previous norms approved in the Regulating Plan published in La Gaceta No. 54 of March 17, 2005.

The sector from the Northeast corner of the CRCC to the Río San Rafael shall have a Linear Commerce Zone (ZCL) use, but applicable only until the proposed radial road connecting to the Próspero Fernández highway is built.

Within a period of six months from the publication of these modifications to the Regulating Plan, the Urban Development Department must develop a regulation to regulate temporary signs.

• Mall (Alameda): exclusively pedestrian thoroughfare for recreational, spiritual, and physical uses by its occupants.

• Alignment (Alineamiento): line, set by the Municipality or the MOPT, marking the limit or maximum approach of construction with respect to the public thoroughfare.

• Total height (Altura total): in a building, corresponds to the distance between the level of the main floor (lobby) and the crown beam of the top floor.

• Floor height (Altura de piso): for the purposes of this regulation, a measurement of three meters, fifty centimeters is taken as the maximum height of a floor.

• Front setback (Antejardín): space between the property line and the construction line, set by the Municipality or the MOPT.

• Advertisement (Anuncio): any sign (letrero), writing, print, painting, emblem, drawing, or other means whose purpose is to carry out commercial advertising or draw attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home-based occupation that is offered, sold, or carried out at a site distinct from where the advertisement appears.

• Metropolitan Area (Área Metropolitana): the set of urban areas corresponding to different municipal jurisdictions that, by developing around a main population center, functions as a single urban unit. The San José Metropolitan Area involves 12 cantons, neighbors of the canton of San José.

• Avenue (Avenida): public thoroughfare, with a predominant east-west orientation.

• Notice (Aviso): any sign that does not have commercial advertising purposes.

• Traffic notice (Aviso de tránsito): any sign installed to direct traffic.

• Residential area (Área residencial): urban zones with residential characteristics that are not projects approved as a residential development (urbanización); in these zones, residential use predominates but is characterized by a mixture of uses to a greater or lesser degree, such as offices, commerce, and services. These are areas that mostly develop within the natural growth process of cities, without having been approved as formal residential developments by INVU.

• In case of doubt as to whether a zone is residential or not, INVU must be consulted.

• Capacity (Cabida): area of a lot.

• Roadway (Calzada): the strip between curbs, ditches, or drainage trenches, designated for vehicle traffic.

• Street (Calle): public thoroughfare with a predominant north-south orientation.

• Turnaround streets (Calles de retorno): dead-end public thoroughfare, designed for turning in a single direction.

• Cadastral certificate (Certificado catastral): the document issued by the Cadastre (Catastro) certifying that the property plan has been duly registered in that office, with an indication of whether the zone where the property is located is a cadastral zone or a cadastrated zone.

• Coverage of the restriction-free area (Cobertura del área libre de restricciones) (in ZCERT): the total land area minus the area committed as a no-construction zone or river margin protection zone, an area that cannot be counted within the buildable area of a project.

• Building coverage (Cobertura de edificación): defined as the area covered by the construction of the building as well as impermeable areas such as parking lots, swimming pools, tennis courts, and asphalted pedestrian walkways. The coverage-free area is the green area or even that which has permeable pavements.

• Condominium (Condominio): property susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements.

• Vertical condominium (Condominio vertical): modality whereby each condominium is the exclusive owner of part of the building comprised of several floors and joint owner of all the land and buildings or facilities for general use.

• Horizontal condominium (Condominio horizontal): the modality where each condominium owner is the exclusive owner of their own land and the building constructed on it and co-owner of the common areas.

• Mixed condominium (Condominio mixto): those where vertical and horizontal condominiums may be present on the same parent property.

• Combined condominium (Condominio combinado): a project where different uses and types of buildings are combined; they must be compatible with each other and must conform to the regulations governing the zone where they are located.

• Condominium of condominiums (Condominio de condominios): project where subsidiary properties are formed from the subdivision of a parent subsidiary property. The foregoing must be permitted in the condominium and administration regulations of both the initial parent property and the parent subsidiary property; both regulations must contain the norms regulating the relationship between the condominiums and how the rights and obligations of the owners and/or condominium owners will be exercised.

• Lot condominiums (Condominios de lotes): those where the subsidiary properties correspond to horizontal plots, which may be destined for agricultural, industrial, livestock, tourism, commercial, residential, recreational use, and/or any other lawful purpose. They may be destined for the provision of services or for building constructions. In horizontal lot condominiums, each subsidiary property shall be called an individualized primary subsidiary property (Finca Filial Primaria Individualizada, FFPI).

• Complex (Conjunto): real estate development formed by several buildings erected on one or more lots, which share area and services of general use and utility, such as internal roads, parking lots, green zones, enclosure walls, and other areas. It may also be formed by several structurally independent buildings for housing, commerce, or industry.

• Condo-hotel (Condohotel): hosting operation modality in which the ownership of the property is covered by the Regulatory Law of Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), or applies principles contained therein, and in which the hotel operation is guaranteed through an administration contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the Law and those derived from the hotel nature of the operation. 70% of the time per year must be dedicated by the establishment at minimum to hosting service; 30% may be used by the condominium owners.

• Net residential density (or Real Estate Density): relationship between the number of dwellings and the area designated for residential use with its respective yards and related services. Areas for roads, parks, or other uses are not included.

• Gross residential density: relationship between the number of dwellings in a residential project and the total land area where it is developed. Areas for roads and other complementary uses of the project are included.

• Multifunctional buildings (Edificios multifuncionales): projects of mixed commercial, residential, and service use with one or more buildings, which integrate the different uses and green areas and integration spaces such as small plazas, lobbies, terraces, and similar features in an architecturally adequate manner.

• Residential development (Urbanización): the subdivision and habilitation of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services. (Definition from the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana)).

• Residential development plans must be approved as such by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) based on the norms of the Regulation for National Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones).

This Regulation shall be effective as of the day of its publication.

(NOTE SINALEVI: Consult the sketch of the Regulating Plan of the Canton of Escazú in La Gaceta No. 90 of May 11, 2006)

El Plan Regulador está conformado por:

a. Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de "Zonificación, Vialidad y Amenazas Naturales", así como el de "Distritos".

b. Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.

c. Los estudios que respaldan el plan y que describen la situación físico - territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en la sede de la Municipalidad.

El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú.

Este plan sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo Nº 13583-VAH-OFIPLAN, La Gaceta Nº 95, del 18 de mayo de 1982 y el Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 7 de abril de 1997), señaló para el cantón de Escazú, con excepción del área de protección (agrícola) definida por dicho plan, pues debido a la complejidad de su entorno, se decidió profundizar en su estudio y aprobarse como parte del Plan Regulador posteriormente. Asimismo, el Reglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de Publicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance Nº 36 a La Gaceta Nº 100 del 25/05/01).

Supletoriamente, y en lo no expresamente regulado por este plan, se aplican las normas y reglamentos de rango nacional y regional, concordantes con la legislación urbanística vigente. Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión o de la Oficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del cantón de Escazú, que se opongan al Plan Regulador.

4.1. Aplicación. La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos, en especial el Departamento de Desarrollo Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.

La Comisión del Plan Regulador y/o Oficina Municipal del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones que dictan o autorizan los reglamentos. La Comisión debe estar conformada de acuerdo con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa, con un máximo de siete personas en total.

Dicha comisión podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.

La comisión, por cuenta propia, a solicitud de residentes del cantón o por iniciativa del Concejo Municipal, analizará todas las actualizaciones y revisiones al documento original que sean necesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el plan actualizado.

4.2. Modificación. Para la modificación, suspensión o derogación total o parcial del Plan Regulador, deben observarse los mismos requisitos que los del proceso de su implementación, conforme lo indica el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.

4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación. Podrá permitirse la variación de los requisitos del Plan Regulador en los siguientes casos:

a. Cuando el caso corresponde a un proyecto catalogado como de emergencia o de interés social.

b. Cuando el lote sea mayor a 2000 metros cuadrados y cuando se proponga un proyecto de diseño innovador. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios.

Será competencia de la Comisión de Plan Regulador analizar, en los anteriores casos, la viabilidad de variar los requisitos, máximo hasta en un veinticinco por ciento salvo cuando la zona esté afectada por amenazas de desastres naturales, en cuyo caso estos no se podrán modificar.

5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal). Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo del 2003), con excepción de lo que se publica como transitorios en este Reglamento.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley Nº 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.

Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.

No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales. Para proceder con la eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al archivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando la eliminación del mismo. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado del mismo. La eliminación de cualquier documentación al amparo del presente artículo se hará sin responsabilidad alguna para la administración.

5.3. Visado de planos catastrados. La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario expresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de forma gratuita el visado de planos de agrimensura en un plazo no mayor de 10 días hábiles, para lo cual se deberá cumplir con la siguiente normativa:

5.3.1 Objetivos del visado municipal de planos catastrados. El visado de planos de agrimensura será obligatorio para autorizar la división o fraccionamiento de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño.

Alternativamente, el visado municipal podrá ser requerido por las diversas instancias municipales según los reglamentos específicos que para el efecto se publiquen.

5.3.2 Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados. Planos por visar en original y dos copias. De no tener el plano original, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada por el Catastro Nacional. Bajo ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).

a. Alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para aprovechamiento de agua y en general a cauces de agua de dominio público, emitido por la autoridad competente.

b. En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles de la red vial nacional definida en el artículo Nº 1 de la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el alineamiento oficial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

c. Aportar plano o croquis de finca madre firmado por un profesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes del fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.

d. Aportar los planos modificados por el plano a visar, siempre y cuando se encuentren indicados expresamente en éste por medio de nota.

e. Certificación de estar al día en impuestos y servicios municipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por visar.

f. Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será proveída por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales o bien por medios electrónicos.

g. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar el visado del Ministerio de Agricultura y Ganadería aprobando la división del predio como parcelas mínimas productivas.

h. Cuando se establezca con base en la cartografía oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una pendiente general mayor o igual al 30%, deberá presentar un estudio de estabilidad de taludes que garantice la estabilidad del terreno si se trata de parcelas para uso urbano o ubicadas en zonas de uso residencial.

i. Cuando se desee cambiar el uso del suelo agrícola a otros usos, deberá cumplir con lo que establece el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos en su artículo V.

5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar. Para poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente información:

a. La estipulada por el Reglamento a la de Ley Catastro.

b. Cuando se desee fraccionar lotes frente a calles públicas existentes que no tengan las dimensiones o ancho de vía que indique el Plan Regulador del cantón de Escazú o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el caso de Rutas Nacionales, se deberá ceder la ampliación vial que corresponda, es decir, excluirla del área del lote, e indicarla adecuadamente en plano por visar. Se exceptúan únicamente las fincas filiales que enfrenten vías internas de un condominio.

c. Servidumbres de cualquier tipo que colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

d. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar la nota "Parcela de uso exclusivamente agrícola", o bien "Parcela destinada únicamente para protección forestal", si la misma se encuentra inscrita en Régimen Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Se exceptúan aquellos casos en que se autorice el cambio de uso del suelo por parte del Ministerio de Agricultura y Ganadería según el capítulo V del Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.

e. Alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc., que colinden o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal. Se establecen los siguientes aspectos por los cuales será denegado el visado referido:

a. Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2 y 5.3.3 supracitados.

b. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.

c. Cuando el fondo de la parcela o parcelas resultantes de un fraccionamiento sea mayor que el frente multiplicado por siete, es decir, cuando la relación frente-fondo sea mayor de uno a siete.

d. Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización o condominio que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo.

e. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público.

f. Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.

g. Cuando los planos a visar presenten rótulos o leyendas con carácter de propaganda.

h. Cuando en fraccionamientos con destino urbano con un número de parcelas resultantes mayor de seis lotes, se omita ceder a favor de la Municipalidad el 10% del área a fraccionar o urbanizar, para ser dedicada a usos comunales y recreativos, esto sin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección. O cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.

i. Cuando el plano catastrado de fincas filiales no se ajuste al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano de distribución) y el INVU.

j. Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9º de la Ley Nº 2755 Inscripción de Derechos Indivisos.

k. Cuando el plano a visar se halla inscrito en el Catastro Nacional con perjuicio de áreas destinadas al uso público, tales como parques, zonas verdes y calles públicas.

l. Cuando la Oficina de Catastro Municipal detecte que existe sobre-posición o traslape de fincas.

m. Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u omisión de la misma, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la Administración Municipal, sea por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio, inexistencia de referencia a punto fijo, inexistencia de los anchos de vías públicas que colindan directamente con el terreno, el derrotero no coincide con el polígono, entre otras.

n. Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes irregulares, entiéndase, con acceso por callejón, en donde las dimensiones de éste acceso no se ajusten a la siguiente norma:

1. Para callejones de tres metros de ancho, la longitud máxima será de 30 m.

2. Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será de 40 m.

3. Sólo se admiten lotes con callejón de acceso si éstos enfrentan una calle pública existente.

4. El área del callejón no se contabiliza para efectos del área mínima del lote.

5.3.5 Casos especiales de excepción. Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos de área y frente mínimo exigidos para la zona, se visarán excepcionalmente en los siguientes casos.

(i) Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los Reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.

(ii) Cuando los planos a visar hayan sido catastrados y aprobados por el INVU en lo que corresponda, antes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú, o bien el interesado demuestre que el trámite de inscripción de dichos planos se inició en el Catastro Nacional antes de la promulgación del citado Plan Regulador, siempre y cuando dichos planos cumplan con las normas aplicables anteriores al Plan Regulador de Escazú.

(iii) Cuando se desee fraccionar lotes en función de viviendas existentes, construidas con permisos anteriores a la promulgación del Plan Regulador de Escazú, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con las normas aplicables antes de la promulgación del citado Plan Regulador.

5.3.6 Caducidad del visado municipal. El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.

Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior.

5.4 Permiso para construcción de obra menor. Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:

a. Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la información necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el colindante, etc.

b. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el propietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales en ingeniería o arquitectura, quienes voluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos comprobados de interés social. Este "consultorio arquitectónico" funcionará como un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor.

c. Para obras de mantenimiento como las que a continuación se enumeran y/o similares, no se requerirá permiso de construcción:

? Reparación de tanques sépticos.

? Cambios de muebles (cocina, sanitarios, pilas, closet, entre otros).

? Reparaciones como pintura, cambios de ventanas, puertas, repellos y enchapes.

? Cambios de láminas de cinc en cubiertas de techo, canoas y bajantes sin afectar la estructura de techos.

? Cambios en láminas de gypsum, fibrocemento, madera conglomerada, piezas de madera entre otros.

? Aceras, rampas o contrapisos menores de 10 m2.

? Cambio de pisos y cielo raso menores de 30 m2.

? Cercas en postes de madera o concreto con alambre de púas.

? Labores de jardinería en general.

5.5. Permiso para construcción de obra mayor. Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra", de la Municipalidad.

Será requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) de acuerdo a las disposiciones emitidas por esta Institución, sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo Nº 2005-1012), publicado en La Gaceta Nº 246 21/12/2005.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de Amenazas Potenciales del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances.

Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003, realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.

En caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento.

La Municipalidad contratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.

5.12. Plazo de resolución. Para la revisión y aprobación o denegatoria de los permisos de construcción regirá lo estipulado en la ley 8220, Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, excepto el artículo 21 del Reglamento a dicha Ley, para lo cual regirán los plazos de respuesta de 30 días naturales.

7.8. Límites entre zonas. Cuando un predio (siempre que cumpla con frente y área reglamentaria en la zona en que se ubique) esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos o más usos, se puede generalizar cualquiera de ellos a solicitud del propietario. Cuando se trata de fincas con dos o más frentes, con atributos de usos diferentes dando uno de los frentes a uso residencial, se permitirá el desarrollo de la actividad ajena a la residencia en un 100% de la finca, bajo el condicionante de que el acceso y/o egreso de esa actividad, no sea con frente a la zona residencial.

De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas enunciadas en los artículos anteriores, los usos de suelo se dividen en:

• a)Usos conformes.
• b)Usos no conformes.
• c)Usos condicionales.

8.1. Usos conformes. Corresponden a aquellos que no contradicen las características de la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento, etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo.

8.2. Usos no conformes. Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de la zona, sean proyectados o existentes.

Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.

Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte "no conforme", si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera cambiar el uso del suelo.

8.3. Usos condicionales. Corresponden a aquellos usos existentes o solicitados luego de aprobado el plan que, por sus características, pueden causar molestias a los usos conformes en la zona, pero que con ciertos requerimientos pueden garantizar que las posibles molestias se confinen dentro de la propiedad y se puedan disminuir las molestias al entorno por medio de medidas paliativas como retiros de construcción, medidas especiales de insonorización, arborización, espacios extra de parqueo y similares. Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a ser clausurado. El incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la concesión de un uso condicional, conlleva a la cancelación de la patente municipal y la clausura del establecimiento comercial.

8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no conformes. En los casos de usos existentes o nuevos que no estén especificados en las listas de los usos conformes, condicionales o no conformes, se analizará por medio del Departamento de Desarrollo Urbano su compatibilidad con el uso conforme zonificado en el sector, para determinar si puede otorgarse un uso condicional de acuerdo a lo estipulado en el artículo 8.3. anterior.

9.5. Retiros. Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.

- El retiro frontal o antejardín. Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.

No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:

a. Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.

b. Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad.

c. Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, por medio de puertas. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín.

d. Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.

e. Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, terreno ajeno o acercarse más de diez metros a la margen del río.

f. Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. En la línea de propiedad solo se permite, además del portón, muro de un metro y verja.

En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.

- El retiro lateral. Para construcciones de un piso, en paredes laterales a la colindancia con ventanas, el retiro medirá tres metros, distancia que puede disminuirse solo en el primer nivel, a 1,50 metros si existe tapia lateral. Para un segundo piso, el retiro será mínimo de 3 metros (exista o no tapia) y por cada piso adicional deberá agregarse 1,50 metros más. De no existir ventanas laterales puede prescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas).

- El retiro posterior. Como mínimo, este retiro deberá medir 3 metros para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por una área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos 5 metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, artículo 148).

Las siguientes normas incluyen las urbanizaciones existentes ubicadas en las zonas de baja, media y alta densidad, así como las zonas definidas como residenciales por este plan.

11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda. Las zonas residenciales son los terrenos destinados predominantemente al uso de vivienda; sin embargo, se contempla dentro del Plan Regulador que existan algunos usos complementarios o conexos a los sectores de vivienda, que llenen las necesidades cotidianas de la comunidad, pero bajo ciertas restricciones de tamaño y ubicación, así como de uso, para que no vayan a producir problemas de estacionamiento, ruido u olores. Se contemplan dentro de estos usos condicionales los siguientes:

• Salón de belleza.

• Tienda.

• Bazar.

• Librería.

• Pulpería.

• Venta de repostería.

En general, comercio y servicios pequeños que puedan mantener confinadas las molestias dentro de la propiedad.

Estos usos solo se podrán ubicar en terrenos frente a la calle principal de la zona residencial (ruta nacional o vía primaria de 14 metros) y no podrán tener más de 30 metros de área. Solo se permitirán estos usos siempre y cuando tengan como mínimo dos espacios de parqueo dentro del lote para uso exclusivo del comercio.

Se permitirán también dentro de esta categoría oficinas de servicios profesionales, siempre y cuando sean del propietario de la vivienda y disponga como mínimo de un espacio de parqueo interno para uso exclusivo de los clientes, tales como:

• Abogado.

• Ingeniero.

• Arquitecto.

• Dentista.

• Médico.

Igualmente, en estos casos las oficinas no podrán tener más de 30 m2 de área. No se admiten oficinas en zonas residenciales salvo las mencionadas anteriormente.

No se admitirán dentro de zonas residenciales los siguientes usos: clínicas de servicio médico, clínicas veterinarias, pooles, billares y juegos electrónicos, asilos, albergues, iglesias, juzgados, alcaldías, guarderías infantiles, escuelas y centros de enseñanza privada, teatros, sedes corporativas, clubes nocturnos y diurnos, salas de masajes, cafeterías, panaderías y similares.

En urbanizaciones nuevas deberá quedar definido en el plano de conjunto aprobado por la Municipalidad, el uso conforme con el Plan Regulador que se le dará a cada lote, el cual no podrá ser modificado ni fraccionado posteriormente.

Cuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y no el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes asegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades.

En las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos funcionales, con una área no mayor a 0.5 metro cuadrado (1 metro x 0,50 metros), cuyo propósito sea llamar la atención sobre la actividad que se ofrece en el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por fachada del local; sin embargo, en lotes esquineros se permitirá la instalación de uno por cada costado.

El rótulo debe alinearse paralelamente al frente del terreno y no puede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima de colocación será de 3 metros.

En las Zonas Residenciales de Media Alta Densidad (ZRMAD), Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD) y Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAAD), en el sector urbano de San Antonio, se permitirán usos comerciales de no más de 100 m2 y oficinas de no más de 120 m2, siempre y cuando tengan un mínimo de un espacio de parqueo por cada 50 m2 para ambos usos. No se admitirán dentro de estas zonas usos que no sean complementarios al uso residencial tales como bares, video juegos, pooles, salas de masaje, salas de fiesta y similares.

11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD). En el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores con estas características: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el sector de "Le Monastére". Las pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17 viv/ha), de manera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los años ha preservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición se mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard, Calle Lanford y Calle Los Faroles, se mantiene como de baja densidad, dadas las características actuales de dichos barrios.

11.2.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 600 metros cuadrados, pero en caso de existencia de servicio de cloaca, será de 500 metros cuadrados; el frente mínimo es de 15 metros; la cobertura máxima es de 50% y la altura máxima de las edificaciones será de 7 metros.

11.2.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y posterior, ver artículo 9.5.

11.2.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y cuando la actividad se realice en la misma casa.

11.2.4. Usos condicionales.

a. Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).

b. Hoteles tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.

c. Usos conexos, ver artículo 11.1.

Los usos "b" y "c" tendrán las siguientes condiciones:

? Tres metros como mínimo de retiro lateral (a ambos lados).

? No utilizar el espacio público (calle, plaza, parque), para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de la Municipalidad.

? No sobrepasar el nivel de ruido permitido por el Ministerio de Salud Pública para las zonas residenciales.

11.2.5. Usos no conformes.

• a)Bares.
• b)Restaurantes.
• c)Discotecas o similares.
• d)Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados.
• e)Comercio o servicios de más de 30 metros, de acuerdo con las listas del artículo 11.1.
• f)Vallas publicitarias.
• g)Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
• h)Parqueos públicos y privados.
• i)Juegos electrónicos.
• j)Guarderías infantiles.
• k)Pooles y billares.
• l)Albergues.
• m)Asilos.
• n)Iglesias.
• o)Escuelas y centros de enseñanza privados.
• p)Planteles.
• q)Moteles y casas de citas.

11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD). Esta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del centro de San Antonio, sector oeste del distrito Central, franja al margen oeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú.

11.3.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 400 metros cuadrados, pero en casos en que exista servicio de cloaca, será de 350 metros cuadrados; el frente mínimo será de 12 metros; la cobertura máxima, del 60% y la altura máxima de edificaciones, de 10,5 metros. Se maneja una densidad de 25 viviendas por hectárea.

11.3.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

11.3.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se realicen en la misma casa.

11.3.4. Usos condicionales.

a. Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).

b. Hoteles tipo "cama y desayuno" con no más de 5 habitaciones.

c. Usos conexos, ver artículo 11.1.

d. Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

d.1.) Una área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

d.2.) Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.

d.3.) Un espacio de parqueo por cada dos funcionarios docente y / o administrativo.

d.4.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

e. Kinders, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

e.1.) Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.

e.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

e.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.

e.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

e.5.) Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).

e.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

e.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

e.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

e.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).

f. Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

f.1.) Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.

f.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

f.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.

f.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

f.5.) Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).

f.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

f.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

f.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.

f.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).

g. Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

g.1.) El lote mínimo de 2000 m2.

g.2.) Cobertura 50% máximo.

g.3.) Área verde mínima 25% del lote.

g.4.) Área máxima de estacionamiento 25%.

h. Hogares para adultos mayores y casas de salud, siempre que no atiendan más de 10 personas y cumplan con las normas de instituciones competentes.

i. Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 m2.

Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g y h, solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.

11.3.5. Usos no conformes.

a. Bares.

b. Restaurantes.

c. Discotecas o similares.

d. Oficinas de más de 30 metros.

e. Comercio del tipo de la lista del artículo 11.1, de más de 30 metros.

f. Vallas publicitarias.

g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.

h. Parqueos públicos y privados.

i. Juegos electrónicos.

j. Pooles y billares.

k. Albergues.

l. Asilos.

m. Iglesias.

n. Planteles.

o. Moteles y casas de citas.

11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD). Esta zona abarca el sector residencial entre el cuadrante urbano de Escazú y el de San Antonio que tiene lotes promedio de una densidad más alta a las Zonas Residenciales de Media Densidad, por lo que se hace necesario proveer normativas con parámetros más adecuados a los desarrollos existentes en este sector. La densidad permitida será de 40 unidades de vivienda por hectárea.

Requisitos:

Lote mínimo: 250 m2.

Frente mínimo: 6 m.

Altura máxima: 10.5 m.

Retiro frontal: 2 m.

Usos conformes:

a. Residencial unifamiliar.

Usos condicionales:

a. Comercio de no más de 100 m2 (Debe ubicar un espacio de parqueo por cada 50 m2 de área comercial).

b. Oficinas de no más de 120 m2 (Debe ubicar un espacio de parqueo por cada 50 m2 de área de oficinas).

c. Condominios.

d. Apartamentos.

e. Hoteles tipo "cama y desayuno", de no más de 5 habitaciones.

f. Talleres de ebanistería y/o artesanales.

Usos no conformes:

a. Bares.

b. Discotecas, salones de baile.

c. Comercio de más de 100 m2.

d. Oficinas de más de 120 m2.

e. Vallas publicitarias.

f. Talleres automotrices.

g. Pooles y billares.

h. Moteles y casas de citas.

Las urbanizaciones consolidadas ubicadas dentro del área zonificada dentro de ZRMAD se les aplicarán las normas de Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD), con excepción de la altura que se mantiene en 10,5 m.

11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD). Según el plano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte del cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales dentro de las comerciales, y se concibe como una área de concentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50 viviendas por hectárea. Comprende el sector de Trejos Montealegre, el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista Alegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el sector al Norte de la misma ruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La Paco.

Dentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la proximidad a cauces de ríos, deberá dejarse un retiro mínimo de 10 metros de no construcción desde la margen del río; además, para urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno para evitar que posibles avalanchas inunden el terreno urbanizado.

Los sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la cuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada quebrada.

11.5.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 200 m2, pero en caso de existir servicio de cloaca, será de 180 m2. El frente mínimo será de 10 metros; la altura de edificación máxima, de 14 metros frente a vías de ese ancho y de 11 metros cuando la vía tenga asignado ese derecho de vía, salvo si está frente a la ruta nacional Nº 121 (antigua carretera a Santa Ana), cuya altura máxima podrá llegar hasta 21 metros. La cobertura máxima será del 70%.

11.5.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5. Frente a bulevares, el retiro será de 3 m de antejardín. En las calles nacionales, el retiro frontal será indicado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).

11.5.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se realicen dentro de la misma casa.

11.5.4. Usos condicionales.

a. Residencial multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hoteles tipo cama y desayuno con no más de 5 habitaciones.

d. Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

d.1.) Una área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

d.2.) Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.

d.3.) Un espacio de parqueo por cada dos funcionario docente y / o administrativo.

d.4.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

e. Kinders, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

e.1.) Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.

e.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

e.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.

e.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

e.5.) Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).

e.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

e.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

e.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.

f. Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

f.1.) Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.

f.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.

f.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.

f.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.

f.5.) Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).

f.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.

f.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.

f.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.

f.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).

g. Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

g.1.) El lote mínimo de 2000 m2.

g.2.) Cobertura 50% máximo.

g.3.) Área verde mínima 25% del lote.

g.4.) Área máxima de estacionamiento 25%.

h. Hogares para adultos mayores y casas de salud, siempre que no atiendan más de 10 personas y cumplan con las normas de instituciones competentes.

i. Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 m2.

Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g y h, solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.

11.5.5. Usos no conformes.

a. Bares.

b. Restaurantes.

c. Oficinas de más de 30 m2.

d. Comercios de más de 30 m2, incluidos en la lista del

e. Discotecas o similares.

f. Vallas publicitarias.

g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.

h. Parqueos públicos y privados.

i. Juegos electrónicos.

j. Pooles y billares.

k. Albergues.

l. Asilos.

m. Iglesias.

n. Planteles.

o. Moteles y casas de citas.

En las zonas de comercio donde se permita vivienda de alta densidad privan las normas especificadas para el uso comercial.

11.6. Zona Residencial de Alta Alta Densidad (ZRAAD). Se concibe como una serie de zonas de alta concentración poblacional para dar cabida a soluciones habitacionales de interés social, para la población económicamente menos favorecida del cantón. Estas zonas tendrán una densidad máxima de 150 viviendas por hectárea.

Esta categoría incluye los siguientes sectores que por sus características actuales socioeconómicas y de densidad requieren de normas especiales que permitan consolidarlos como zonas de una densidad más alta que la ZRAD.

Los siguientes sectores estarían sujetos a la reglamentación de esta zona, a saber:

• En Guachipelín: Calle Boquerón (lotes de familias Jiménez Herrera y Jiménez Segura), Calle Los Herrera (alrededores de Iglesia San Gabriel), Calle Los Azofeifa (lotes Chino Wong y Enoc Azofeifa).

• Sector Carrizal Medio: del puente a Barrio Corazón de Jesús.

• Sector Urbanización Zárate.

• Calle León en Bello Horizonte.

• Lotes Protti: alrededores de La Hulera.

• Calle Los Reyes: entre la Calle San Miguel y el Abastecedor Buenos Aires.

• Urbanización Manuel Antonio: entre calle Sabanillas y lotes Toño León.

• Sector Calle Entierrillos: alrededores del antiguo tanque Municipal y familia Arias Alvarado.

• Sector Acave 1 y 2.

• Calle Bernabé León y sectores aledaños.

Entre estas zonas, para el sector que aparece afectado por la mancha de amenaza de avalanchas (de acuerdo con el mapa de Amenazas Naturales que acompaña este Plan Regulador), deberá dejarse un retiro de no construcción de 20 metros de la margen del río; además, en caso de urbanizar estas zonas en terrenos colindantes con esta franja de 20 metros, deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno, para evitar que posibles avalanchas inunden los terrenos urbanizados. Los sectores dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico, para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de estas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue pluvial dentro de la cuenca de la quebrada antes mencionada, deberán resolver adecuadamente el problema de conducción de aguas pluviales fuera de esta cuenca.

Para efectos del Plan Regulador se define el término "interés social" para los casos de fraccionamientos, segregaciones y/o construcciones de núcleos familiares que por las características del terreno o construcción no cumplan con la norma mínima fijada en el sector donde se encuentren, y que se trate de la única propiedad en posesión del solicitante de la declaratoria.

11.6.1. Requisitos. La superficie mínima de lote será de 150 metros, pero en caso de existir servicio de cloaca, será de 120 metros. El frente mínimo será de seis metros, la altura de la edificación máxima, de 10,5 m frente a calle pública, independientemente del ancho del derecho de vía, o frente a servidumbre, de 5 o más metros de ancho. Sobre servidumbre de menos de 5 metros la altura máxima será de 7 metros. El 80% del terreno deberá tener una pendiente igual o menor al 10%. La cobertura máxima será del 75%. Los rótulos no podrán medir más de 1,5 m2.

Resumen de los requisitos:

Zona Zona Zona Zona Zona residencial residencial residencial residencial residencial Tabla requisitos baja media media alta alta alta alta generales densidad densidad densidad densidad densidad ZRBD ZRMD ZRMAD ZRAD ZRAAD Densidad 17 viv/ha 25 viv/ha 40 viv/ha 50 viv/ha 67 viv/ha Superficie mínima del lote en m2 600 400 250 200 150 Con red de cloaca 500* 350* ---- 180* 120* Frente mínimo 15 12 6 10 6 Cobertura máxima edificable 50 60 70 70 75 Altura máxima en metros lineales 7 10.5 10.5 14 10.5 y 7 Retiro frontal 3 25 viv/ha 2 2 (3) 2 Oficina en m2 30 30 120* 30 30 Tamaño máximo del rótulo 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 * Con servicio de cloaca Frente a boulevard * Ver artículo 11.4 11.8. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas. Como deferencia a la seguridad que deben los gobiernos a las sedes diplomáticas (Convención de Viena), este Plan Regulador impone una restricción de altura de no más de dos pisos (7 m) a las nuevas construcciones en los terrenos aledaños a sedes diplomáticas, siempre que estas sean propiedad del Gobierno representado. Esta restricción regirá dentro de los cincuenta metros del lote que colinden con la sede diplomática.

12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL). Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define como una franja de 50 metros a lo largo de las vías nacionales 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con usos residenciales.

En la llamada "Milla de Oro", incluye los lotes del Centro Comercial El Lago, abarcando el Hotel María Alexandra y el lote vacío esquinero al costado Norte de dicho Hotel.

En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el cuadrante urbano de Escazú y el sector 200 m al norte del cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10.5 metros. En el sector entre el Hotel Camino Real y la intersección de la autopista Próspero Fernández y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, y en el sector de Calle Matapalo será de 38 metros máximo.

12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE). La superficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados; el frente mínimo será de 10 metros; la cobertura máxima, de 80%, y la altura máxima de las edificaciones, de 7 metros. Se permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y cuando se deje un retiro frontal de 6 metros mínimo a nivel de la tercera planta, y el visto bueno del Departamento de Desarrollo Urbano de que el proyecto no afecta la visual urbana y paisajística de su entorno.

En el sector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se permitirá una altura de 14 m.

La fachada de las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de estas.

El Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control de Valor Patrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a la fachada y serán de material opaco, con iluminación únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que sobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o techo). Para estacionamientos, ver artículo 12.2.3.

- Retiros. No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros de ancho para calles y 2,5 metros en avenidas, para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Estacionamientos. Se requerirá de un espacio por cada 50 metros de área comercial. Los lotes frente a las vías propuestas como futuras vías peatonales en cualquier lugar del Cantón, no se les exigirá parqueo.

La Municipalidad generará incentivos para la apertura de parqueos públicos cercanos a las vías peatonales.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios institucionales.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.

b. Parqueos para automóviles.

c. Bares existentes.

d. Talleres existentes.

- Usos no conformes.

a. Estacionamientos de furgones.

b. Planteles de buses.

c. Restaurantes con espectáculos públicos.

d. Discotecas y similares.

e. Nuevos bares.

f. Nuevos talleres.

g. Moteles y casas de citas.

12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM). Esta zona abarca el sector del Centro Comercial Multiplaza, el Hotel Camino Real y el Oficentro Plaza Roble, que por sus características de un proyecto planificado requiere de una zonificación puntual que respete el proceso de diseño que ha venido desarrollándose desde los años 90 en esa zona.

Requisitos:

Cobertura: 80% Altura: 38 metros Retiros: Frontal: 3 metros. Posterior y lateral: 3 metros hasta dos pisos y un metro más por piso cuando existan ventanas. En los sectores de fachada lateral y/o posterior donde no existan ventanas no es exigible el retiro. Se permiten retiros escalonados desde la primera planta.

Usos conformes.

• a)Comercio, oficinas y servicios.
• b)Restaurantes.
• c)Hoteles.

12.3.5.5. Usos condicionales a) Bares.

• b)Discotecas.

12.3.5.6. Usos no conformes a) Vallas publicitarias.

• b)Estaciones de gasolina.
• c)Talleres.
• d)Bodegas industriales.
• e)Moteles y casas de citas.

12.3.6 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM). Esta zona abarca el sector del actual Centro Comercial Trejos Montealegre, así como los terrenos sin desarrollar frente a este (radial de por medio) y los terrenos al este y oeste del Hospital CIMA y los lotes a ambos lados de la vía al Oeste de la rotonda en Urbanización Trejos Montealegre hasta la primera intersección hacia el Sur. En esta franja, con excepción de los lotes que den directamente a la rotonda, sólo se admitirán usos de oficinas, consultorios y servicios profesionales, además de uso residencial, tal y como se zonifican en el plano respectivo.

La zona se concibe con especial énfasis comercial de acuerdo con el crecimiento del comercio y de los servicios reflejado por el área circundante, y por su posición estratégica a la entrada de Escazú, tomando en cuenta que se trata de terrenos que por sus características de ubicación pueden desarrollarse en un núcleo importante de comercio, oficinas y servicios.

Para estacionamientos, rige como mínimo un espacio por cada 30 m2 de área neta comercial o uno por cada seis personas que utilicen un local de reunión pública.

La cobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área verde). En cuanto a los retiros, el frontal será de 3 metros y para los laterales y posterior, ver artículo 9.5. La altura máxima permitida es de 21 metros.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.

b. Parqueos de automóviles, con capacidad máxima para 50 espacios.

c. Bares (siempre que cuenten con un diseño de insonorización aprobado por el Ministerio de Salud).

- Usos no conformes.

a. Discotecas.

b. Talleres automotrices.

c. Instalación de vallas publicitarias.

d. Moteles y casas de citas.

12.4. Cementerio. Los requisitos para esta clase de proyecto serán los que el Ministerio de Salud contempla en la Ley de Salud. Además deberán regirse en lo pertinente por el Reglamento de Construcciones y leyes conexas y cumplir con todas las normas que requieren estos proyectos.

La Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en Guachipelín, en los mismos límites de la Zona Industrial definida por el Plan GAM en 1982, donde se especificaba su función de albergar la actividad industrial del cantón. No obstante, la industria permitida debe ser compatible con otros usos de comercio, servicios y educativos que ya ofrece esta zona, por lo que se estima que la industria que se ubique en esa área debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000 metros de instalaciones productivas (ver anexo al final de este artículo), debe cumplir con todas las regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y con lo dispuesto en el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud (Decreto Ejecutivo Nº 27569-S). Además, se estima que tal y como se está desarrollando la zona, el uso comercial y de minibodegas es compatible con la industria, siempre que se dejen los mismos retiros que los exigidos para esta.

13.1. Requisitos. Para todas las actividades industriales o afines regirán los siguientes requisitos:

a. Cobertura no mayor del 60% del área libre de restricciones.

b. Lote mínimo: 500 m2.

c. Altura máxima: 14 m.

d. Cuando se desee aprovechar más de un piso, se exige al interesado un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.

e. Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento, y un espacio de 72 metros cuadrados (6 x 12 metros) para carga y descarga; si el área techada sobrepasa los 200 metros cuadrados, se deberá aumentar un espacio de estacionamiento por cada 500 metros cuadrados adicionales.

f. Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área comercial.

g. El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote mínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y solo se permitirá su colocación si se adosa a la pared frontal del establecimiento.

h. La altura máxima será de 14 metros.

13.2. Retiros.

- Frontal mínimo, de 6 metros.

- Lateral mínimo, de 3 metros.

- Posterior mínimo, de 3 metros.

En caso de que la fachada lateral y posterior mida más de 6 metros de altura, se aumentarán los retiros un metro más por cada tres metros extra de altura.

En caso de comercios, oficinas y servicios regirán los retiros especificados en el artículo 9.5, la cobertura para estos usos será de un 70%.

13.3. Usos conformes.

a. Industria liviana con no más de 50 empleados (ver anexo con lista de industrias).

b. Bodegas para uso industrial complementario.

c. Minibodegas para alquiler.

• Almacenamiento de venta al por mayor, excepto cuando se trata de productos inflamables, explosivos o tóxicos.

• Colchoneras y similares.

• Depósitos de madera, granos y mercadería en general.

• Garajes de servicio público.

• Venta y exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.

• Venta y almacenamiento de materiales de construcción.

• Talleres de artesanía y pequeña industria, tales como carpinterías, ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de reparación de utensilios domésticos y bicicletas, heladerías y envasadoras de productos alimenticios, siempre y cuando la producción y el almacenamiento de materiales y equipo se lleve a cabo en un local completamente cerrado.

• Talleres mecánicos de enderezado y pintura y talleres de reparación de vehículos y maquinaria de tipo liviano.

• Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores, fonógrafos, rocolas, planchas, juguetes, abanicos y tostadores.

• Fabricación de básculas de tipo liviano y otros instrumentos de control y medición; instrumentos ópticos, científicos, médicos, dentales y aparatos ortopédicos.

• Fabricación de cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones y tapas de botella, siempre y cuando no incluyan niquelado o troquelado.

• Fabricación de instrumentos musicales y equipo fotográfico, excluyendo películas, placas y papel sensible.

• Estaciones de gasolina.

• Lavanderías.

• Fabricación de rótulos y anuncios no especificados.

• Estacionamientos de autobuses y camiones de carga.

• Fabricación de productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre y cuando se utilicen únicamente materiales ya pulverizados, cuya cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.

• Fabricación de cajas de cartón y de envases de metal, siempre que no se incluya el troquelado.

• Fabricación, confección, mezclado y embalaje de cosméticos y jabones (siempre y cuando en el proceso se utilicen grasas elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.

• Fabricación de hielo.

• Establecimientos de recreación comercial.

• Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas y legumbres.

• Producción de salsas, sopas y productos similares.

• Silos, necesarios para la industria de la zona, excepto para productos inflamables, explosivos o tóxicos.

• Fabricación de cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras, gomas de mascar y galletas.

• Envasado de miel de abeja.

• Fabricación de tortillas.

• Fabricación de levadura, maltas y productos similares.

• Fabricación de hilos, siempre que se respeten las normas del Ministerio de Salud.

• Fabricación de calzado y artículos de cuero.

• Confección de ropa y artículos de tela.

• Paragüerías.

• Tapicerías y fabricación de cubreasientos.

• Fabricación de artículos de mimbre, palma y similares.

• Fabricación y procesamiento de artículos de corcho.

• Litografías, impresión y encuadernación.

• Ensamblaje de motores.

• Producción de máquinas de oficina.

• Fabricación de aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y accesorios eléctricos, siempre que no se incluya el troquelado.

• Fabricación y reparación de vehículos de tracción animal y propulsión a mano, siempre que no se incluya el troquelado.

• Fabricación de relojes y artículos de joyería.

• Armado de juguetes.

• Fabricación de artículos deportivos.

• Fabricación de artículos de oficina, dibujo y arte.

• Producción de artículos menores de metal.

• Elaboración de productos de panadería y pastelería en hornos eléctricos y de gas.

• Fabricación de artículos manufacturados con los siguientes materiales ya preparados: cacho, celofán, concha, fieltro, hueso, paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.

• Plantas de tratamiento de aguas servidas y negras para las actividades de la zona y el resto del cantón.

• Usos comerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (ver

• Actividades de apoyo al comercio y los servicios.

13.4. Usos condicionales.

a. Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios acepten las molestias propias de las actividades industriales y de almacenamiento.

b. Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación y de atención médica primaria.

c. Eventos feriales y similares.

13.5. Usos no conformes.

a. Residencial.

b. Moteles y casas de citas.

c. Industria peligrosa o que no esté incluida en el anexo de los usos conformes.

Para los usos condicionales comerciales o institucionales dentro de esta zona regirán las mismas disposiciones que para las zonas de comercio lineal (ver art.12.2.).

16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC). Según lo indica el plano de zonificación, está ubicada al oeste del distrito central; es un sector de pendientes fuertes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida; topográficamente está constituida por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas denudadas y conos de deyección que convierten la zona en poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.

- Requisitos: Área mínima de lote, 1500 metros cuadrados; frente mínimo de 12 metros; altura máxima de 7 metros; cobertura máxima edificable del 30%. La densidad permitida en toda la zona será la misma que la permitida para la Zona Residencial de Baja Densidad (17 unidades de vivienda por hectárea).

Para cualquier edificación, deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, así como el dictamen de la SETENA de acuerdo con el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), (La Gaceta Nº 125 del 28/06/04).

En casos de terrenos de dos o más hectáreas que se ubiquen en sectores con pendientes promedio de menos del 25%, la Administración podrá autorizar el desarrollo de proyectos de condominios residenciales, proyectos hoteleros que incorporen la construcción de condominios residenciales en altura complementarios a su desarrollo, centros corporativos, centros de convenciones y otras actividades de bajo impacto ambiental que favorezcan el desarrollo social y económico de la población, siempre que la cobertura edificable no pase del 25%, que por lo menos un 60% del terreno sea arborizado y que la altura no sobrepase los 21 metros. En estos casos, el diseño del desarrollo planteado debe armonizar con el paisaje de la zona, lo que implica que la situación, masa constructiva, altura de los edificios, muros y cierres o la instalación de otros elementos no limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, no rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia de este.

- Retiros: El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Vivienda unifamiliar.

b. Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.

- Usos condicionales.

a. Vivienda multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hoteles.

d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor a 30 m2).

e. Apertura de caminos.

Todos los usos anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimiento de tierra y otros. Además, será imprescindible contar con un estudio geotécnico completo que muestre las obras de mitigación necesarias para cada tipo de proyecto, así como un mínimo estudio del Plan de Gestión Ambiental aprobado por la SETENA.

- Usos no conformes.

a. Urbanizaciones.

b. Vallas publicitarias.

c. Todos los usos no contemplados en los usos conformes y condicionales.

16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH). Según el plano de zonificación, está ubicada al nordeste del distrito central. Es un sector de fuertes pendientes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida. Topográficamente está constituida por colinas denudadas que la convierten en una zona poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y en general cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.

- Requisitos. Área mínima de 1000 metros cuadrados; frente mínimo de 20 metros; altura máxima de 14 metros; cobertura edificable del 50%. La densidad permitida para esta zona es de 10 unidades de vivienda por hectárea.

Para realizar cualquier edificación deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, salvo si los terrenos son con pendientes promedio menores a 15% y/o si se trata de una obra menor (tal y como se define en el artículo 5.4. de este mismo Reglamento).

- Retiros. El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Vivienda unifamiliar.

b. Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.

- Usos condicionales.

a. Vivienda multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hotel tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.

d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor de 50 m2).

e. Apertura de caminos.

Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimientos de tierra y otros.

- Usos no conformes.

a. Urbanizaciones.

b. Vallas publicitarias.

c. Todos los usos no contemplados en los usos conformes o condicionales.

16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial.

16.5.1. Definición. Dentro de la gran variedad de la arquitectura de integración, que es la que vincula los inmuebles históricos con los contemporáneos en una zona de interés especial, siempre puede encontrarse la estrategia adecuada para resaltar la identidad de la villa o poblado por revitalizar.

Escazú, el distrito primero, principalmente el sector del cuadrante urbano original colonial, tiene una serie de características particulares que lo diferencian y que tipifican sus problemas en relación con los demás distritos.

La propia evolución del cantón trajo consigo que el distrito primero quedara en medio de dos situaciones muy particulares de desarrollo urbano; por una parte, el crecimiento comercial y habitacional de San Rafael, y por la otra, en San Antonio, la existencia de una zona agrícola y una reserva biológica de vital importancia para el Valle Central.

En medio de estas dos realidades, Escazú Centro ha ido perdiendo su identidad, ha venido sufriendo un acelerado proceso de pérdida de funcionalidad y afeamiento de su casco central; los problemas de vialidad han generado saturación vehicular, inseguridad peatonal y alta contaminación sónica; el parque central no ha logrado consolidarse como el eje de atracción que debería tener en tanto punto principal de encuentro para la comunidad; la proliferación de rótulos perpendiculares provoca un negativo impacto visual; la construcción de algunas edificaciones desafían, por altura y criterio estético, a un lugar con una herencia histórica, cultural y paisajística de muy añeja data.

El panorama definido en el párrafo anterior ha desembocado en el reconocimiento por parte de la comunidad de que debe plantearse con urgencia la recuperación del valor cultural del centro de Escazú, es decir, dotar nuevamente al cantón de una imagen propia que lo personalice e identifique en el contexto nacional; esto es lo que se conoce, tanto en Costa Rica como en otras partes del mundo, como rescate de cascos urbanos o desarrollo de áreas peatonales que devuelvan la ciudad a las personas.

En concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador plantea que el cuadrante urbano de Escazú sea una zona de control de valor patrimonial (ver artículo 16.5.3.).

Además, se propone una serie de zonas de control de valor patrimonial a lo largo de la llamada vía de articulación, en las cuales deben existir tanto edificaciones y sitios contemporáneos como aquellos con valor histórico; y que la llamada arquitectura de integración sea la encargada de buscar la armonía entre ambos.

Las zonas de interés de control de valor patrimonial son las siguientes:

a. Escazú: cuadrante urbano de San Miguel.

b. San Rafael: Plaza Central, su entorno y la Calle Real.

c. San Antonio: Plaza Central, su entorno, marco agrícola y trapiches (ver artículo 12.3.2.).

d. Segmentos históricos y veredas tradicionales en las zonas protegidas de los Cerros de Escazú.

Para esta zona de interés especial de valor patrimonial el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador y la Municipalidad elaborarán una estrategia con criterios basados en cuatro tipos de intervención:

a. Rescate y conservación de edificaciones con valor patrimonial.

b. Programas de educación sobre la importancia de los recursos patrimoniales del cantón.

c. Revitalización paisajística, que incluye acondicionamiento de recorridos urbanos y usos peatonales.

d. Emplazamiento de la arquitectura de integración.

16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales. Las construcciones, rasgos arquitectónicos o espacios urbanos y rurales que estén identificados como de valor patrimonial por parte del Centro de Investigación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura para Escazú o por el Plan Regulador, así como los sitios arqueológicos identificados por el Museo Nacional, serán motivo de especial estudio en caso de solicitud de demolición, intervención, restauración o movilización de tierras; con el objetivo de que el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador analice las posibilidades y emita recomendaciones a la Municipalidad y a la Comisión de Trabajo u Oficina Municipal del Plan Regulador para salvaguardar el patrimonio arquitectónico, las cuales serán vinculantes para la Municipalidad.

16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del cuadrante urbano de Escazú.

De acuerdo con lo descrito en el artículo 16.5.1, en esta zona se desea rescatar el casco urbano por medio de las siguientes acciones:

a. Peatonización de calles y avenidas específicamente:

• La avenida central en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el puente sobre el Río Chiquero (100 metros al oeste del Centro Comercial El Oriente) hasta la entrada del Cementerio Quesada).

• La avenida 2da., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el edificio SINA hasta 100 metros al oeste de la Agencia del Banco Nacional.

• La avenida 1era., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde la esquina ubicada 200 metros al este del edificio de Correos de Costa Rica, hasta 300 metros al oeste del puente sobre el río La Cruz.

• Cinco calles en sentido Norte-Sur, incluyendo las que pasan por un costado este de la Bomba Shell, costado este del edificio Segura, costado este de la Municipalidad, costado este del Centro Comercial Plaza Escazú y costado este del nuevo edificio de Acueductos y Alcantarillados.

b. Limitación de la circulación de vehículos pesados de servicio público, carga y descarga de mercancías y transporte de materiales (vagonetas y furgones) en las áreas citadas.

c. Aplicación real y efectiva de la prohibición de estacionamiento en línea amarilla en toda la zona citada, aplicable a vehículos que presten servicio de transporte, sea este formal o informal.

d. Prohibición en toda el área citada, de la utilización de rótulos comerciales o de otro tipo, en forma perpendicular, y control de su tamaño y número.

e. Intervención directa en el área del parque central, de la siguiente forma: el parque central del distrito debe servir de manera polifuncional (descanso, recreación, deporte, cultura) como elemento integrador en la comunidad de puntos de reunión como lo son: iglesia, municipalidad, escuela, banco; todo bajo un concepto de acceso fácil y permanencia agradable y segura. Esta intervención deberá tomar muy en cuenta la eliminación de barreras arquitectónicas existentes, la provisión de espacios para actividades culturales, canalización adecuada de aguas, aseo, ornato, arborización y seguridad.

Usos no permitidos: actividad industrial, salas de masajes, discotecas, bares, karaoke, casinos, salas de juegos electrónicos y los usos no conformes del artículo 12.3.1.

Usos condicionales: parqueos públicos y privados que no acensen por el área de paseo peatonal.

Cobertura máxima: 80%.

Retiros lateral y posterior: igual al artículo 9.5.

Retiro frontal: igual artículo 12.3.1.

Marquesinas: todos los edificios en esta zona deberán tener una marquesina. El Departamento de Desarrollo Urbano generará un diseño adecuado al entorno urbano para estandarizar la colocación de las marquesinas, el cual deberá ser acatado en los diseños de edificaciones en el sector. El Departamento de Desarrollo Urbano tomará las previsiones presupuestarias necesarias para el diseño y el dibujo del elemento "marquesina", al que deberán ajustarse los propietarios de los predios incluidos en el área de Rescate del Casco Urbano en Escazú centro.

Ochavas: son exigibles en cada esquina y son de interés público. Se forman a partir del planteamiento de un triángulo virtual cuyo ángulo recto es la esquina límite de la propiedad privada; el triángulo con dos lados iguales de 2,50 metros de longitud, señalan los vértices a partir del cual se traza la línea diagonal que genera la ochava. El trámite de la compra del área para la ochava se hará de la siguiente manera:

- el propietario indica por escrito que al presentar su proyecto para trámite de permiso de construcción deja en el diseño la ochava correspondiente, la cual tiene un valor en colones que de seguido se expresará.

- el área total de la ochava no será mayor a 3,125 m2.

- el costo de la compra de dicha área se rebajará de oficio del impuesto de construcción a cancelar por el permiso de construcción.

- el costo por m2 del terreno, en que el interesado venda a la Municipalidad la ochava servirá de base para la retasación del Impuesto de Bienes Inmuebles.

- el desarrollador puede donar esa área a la ciudad.

Plantas de tratamiento de aguas residuales deben ser del tipo anaeróbicas.

16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú. Se creará una comisión que se constituya en foro representativo e interactivo de la comunidad y la Municipalidad para discusión y análisis de propuestas para el rescate del centro urbano de Escazú. La Comisión tendrá la labor de recomendar al Concejo Municipal con copia a la Alcaldía Municipal y a la Comisión u Oficina Municipal del Plan Regulador las directrices sobre las cuales se podrá desarrollar un anteproyecto de "Propuesta para el Rescate Urbano considerando el Valor Patrimonial, Cultural, Social y Económico del cuadrante Urbano de Escazú", en un lapso no mayor de un año.

Esta Comisión estará integrada por:

- el síndico o su suplente de cada uno de los distritos del cantón.

- dos representantes de los comerciantes con establecimientos en el sector descrito en el artículo 16.5.3, inciso a. Del Reglamento del Plan Regulador, nombrados por la asociación de comerciantes o en su defecto por una asamblea de comerciantes convocada para tal efecto.

- un representante nombrado por el Concejo Municipal.

- dos representantes de la Municipalidad (uno del Departamento de Desarrollo Urbano y uno de la Dirección de Cultura).

16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio. Deberá crearse un Comité Consultivo para la Comisión del Plan Regulador que vigile, promueva y recomiende las medidas necesarias para salvaguardar el patrimonio arquitectónico-histórico del cantón en las áreas designadas como de valor patrimonial. Este Comité será convocado por la Municipalidad y deberá contar con los siguientes miembros: un delegado del Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura; el Director de Cultura de la Municipalidad de Escazú, un delegado del Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad y dos personas de la comunidad con amplia trayectoria y conocimiento en aspectos históricos y culturales en el cantón, quienes deberán ser escogidos por la Comisión de Cultura de la Municipalidad.

El comité se regirá por el Reglamento del Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitécnico para la Comisión de Trabajo u Oficina del Plan Regulador de Escazú.

16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

16.7.1. Definición. Esta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana generada a partir del uso recreativo actual de la zona, y para proveer un eventual cambio de uso en el futuro; para esto se establece la siguiente normativa.

16.7.2. Requisitos. No se autorizan fraccionamientos menores a 2000 metros cuadrados; la cobertura máxima autorizada será del 30% del área del terreno y la cobertura boscosa no será menor al 40% del terreno.

16.7.3. Usos conformes.

a. Club campestre.

b. Campus universitario.

c. Hotel.

d. Residencial multifamiliar (condominio).

e. Parque recreativo.

16.7.4. Usos condicionales.

a. Comercio.

b. Servicios.

La actividad se condiciona a no provocar contaminación sónica y deberá cumplir con los mismos requisitos generales de la zona.

16.7.5. Usos no conformes.

a. Todos los no enumerados en los usos conformes y condicionales.

b. Vallas publicitarias.

El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:

a. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 m2. En lotes menores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).

b. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal hasta la mitad de la cubierta (techo) de la edificación.

Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones vigente.

c. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.

d. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:

• Country Club: todos los lotes ubicados al este y oeste, de sus linderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.

• Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.

• Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).

• Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynar y la calle; al este, del CRCC.

• Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al este y sur.

• En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa Ana).

• En la urbanización Trejos Montealegre, en la megamanzana (terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.

• En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura radial a Alajuelita.

a. Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.

b. Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.

c. Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización.

Cobertura de Cobertura Cobertura de árboles pavimentos edificable y zona verde permeables 35,00% 50%* 15,00% * En la zona verde por lo menos la mitad deberá dedicarse a la siembra de árboles.

En todos los casos, a partir de los ocho pisos ó 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura.

d. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.

e. Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo al Departamento de Desarrollo Urbano y serán analizados como una única unidad, aún cuando su desarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.

f. Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje.

g. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.

18.1. Incentivos. Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.

18.2. Requisitos.

Lote mínimo para aplicar normas de (ZCEA): 2000 m2.

Densidad: 50 unidades de vivienda por hectárea.

Retiro frontal: 5 metros.

Cobertura: 35%.

Tamaño rótulo: 1,50 m2.

Para lotes con menos área de 2000 m2 en zonas ZCEA, se permitirá que se apliquen las normas de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).

Es de competencia del MOPT:

Indicar a la Municipalidad los derechos de vía para todas las carreteras nacionales del cantón.

La modificación de rango de cualquier vía (sea de nacional a cantonal, o viceversa) se hará en coordinación conjunta entre la Municipalidad y el MOPT.

Es de competencia de la Municipalidad:

Administrar racionalmente las vías públicas de la Red Vial Cantonal y dictar las medidas necesarias que tiendan a lograr que el espacio público ofrezca seguridad, salubridad, comodidad y belleza. Para esto resolverá dictar los alineamientos en las vías y conceder los permisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano (casetas, bancas, basureros, casetas de teléfonos públicos, arborización, etc.), la nomenclatura, mensajes publicitarios (rótulos), obras provisionales, ferias y espectáculos públicos.

La jerarquización funcional de las vías permite una adecuada relación entre el tipo y el tamaño de la actividad y la categoría de la vía que atiende esta actividad; con esto se logra encauzar el flujo de tránsito pesado por unas pocas vías y se minimizan al máximo las molestias a los residentes de los barrios. Esta propuesta se refleja en el Mapa de Vialidad.

Dentro de los cuadrantes urbanos, tales como se definieron en el

de este Reglamento, los derechos de vía se mantendrán, pero ampliando las aceras al mínimo requerido desde el cordón y caño (2,50 m en avenidas y 2,00 m en calles). No se exigirá antejardín en este tipo de vías.

Las características para vías nacionales, así como la ampliación de derechos de vía existentes en calles locales o para calles nuevas se presentan en los artículos que siguen.

El derecho de vía para calles nuevas será analizado por la Municipalidad, caso por caso, en el nivel de anteproyecto, con el propósito de dar continuidad al trazo y diseño de calles que ya existen. En casos específicos de ampliación vial se expropiarán los terrenos necesarios, salvo los casos previstos para segregaciones y urbanizaciones por la normativa de la Ley de Planificación Urbana (artículo 40) y el reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (artículo 2.2.2.), en donde el interesado debe ceder la ampliación vial si esta se ubica fuera de los cuadrantes urbanos.

Para el diseño geométrico de las vías de una urbanización, serán obligatorias las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

Según la Ley General de Caminos Públicos (Ley Nº 5060, del 22-08-1972 y sus reformas), las categorías de las calles nacionales (de administración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes) se definen del siguiente modo:

21.1. Carreteras primarias nacionales. Rutas troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos y con una proporción alta de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia. Tendrán un ancho de vía mínimo de 20 metros para las Carreteras Primarias Nacionales y para las Carreteras Secundarias Nacionales.

En el cantón de Escazú existe una sola vía de este rango, la carretera Nº 27, Próspero Fernández, de 50 metros de derecho de vía, con la previsión de aceras y calles marginales incluidas. De este mismo rango y con las mismas dimensiones se caracteriza la vía llamada "Anillo Periférico" o "Intercantonal", proyecto del MOPT que atraviesa al cantón de sureste a oeste, en el sector de San Antonio, principalmente.

El retiro frontal requerido es de 3 metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

21.2. Carreteras secundarias nacionales. Son rutas que conectan tanto cabeceras cantonales importantes, no servidas por carreteras primarias, como otros centros de población, producción o turismo que generan una cantidad considerable de viajes interregionales o intercantonales. Poseen un derecho de vía de 14 a 24 metros, con acera de dos metros. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

Existen dos vías de este rango: la ruta Nº 121, San José-Escazú-Santa Ana (carretera vieja de Escazú), y la ruta Nº 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.

21.3. Carreteras terciarias nacionales. Son rutas que sirven de colectores de tránsito para las carreteras primarias y secundarias, y constituyen las vías principales para los viajes dentro de una región o entre distritos importantes. En Escazú existe la ruta 310 de Guachipelín con estas características y el proyecto de la radial alterna a Alajuelita. La primera tiene un derecho de vía de 24 metros en el tramo del Centro Comercial Paco hasta la intersección con la autopista, y de 20 metros al norte de esta. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.

Tomando en cuenta que la definición de calles locales en la Ley de Caminos Públicos es escueta y confusa, el Plan Regulador propone la siguiente clasificación, reflejada en el Mapa de Vialidad.

22.1. Caminos vecinales.

22.1.1. Camino rural. Camino público que suministra acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales; une caseríos y poblados con la red vial nacional y calles primarias. Se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y viajes locales de corta distancia. Tendrán una previsión vial total de 14 metros, con 9 metros de calzada, 1 metro con 50 centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes.

22.1.2. Calle primaria. Es aquella que sirve para canalizar el tránsito entre los distritos o entre centros de población importantes por su concentración de servicios. Estos caminos constituyen una red vial continua y sirven de enlace hacia carreteras de la red vial nacional y caminos rurales. Tendrán una previsión vial total de 14 metros en zonas no industriales, con 9 metros de calzada, 1 metro con cincuenta centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes. En la zona industrial la previsión vial será de 17 metros con 11 metros de calzada, 2 metros de acera, y 1 metro de franja verde.

22.2. Calles locales.

22.2.1. Calle urbana. Es aquella vía ubicada dentro del sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos, en los llamados cuadrantes urbanos tal y como se definen en este reglamento. Tienen una previsión vial variable y en ellas se exigirá únicamente un alineamiento municipal de 2 metros hacia adentro de la línea de propiedad en calles, y de 2 metros con 50 centímetros en avenidas, para efectos de construcción de aceras. Estas se medirán desde el cordón y caño existente, y el ancho correspondiente para completar el ancho de acera requerido deberá remeterse dentro de la línea de propiedad.

22.3. Otros caminos.

22.3.1. Calle secundaria. Es aquella vía que sirve de enlace entre el sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos y las calles primarias, o carreteras nacionales; tendrá una previsión vial de 11 metros, la calzada será de 7 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.

22.3.2. Calle terciaria. Vía que atiende movimientos vehiculares dentro de barrios pequeños. Comprende caminos en herradura, calles de continuidad limitada o sin salida, sendas y veredas que proporcionan acceso a muy pocos usuarios, quienes sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento. Este tipo de calles tendrán una previsión vial de 9 metros, con una calzada de 6 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.

22.3.3. Calle de uso restringido. Se llama así a las calles terciarias que, por sus características de continuidad limitada, tendrán un derecho de vía de 7 metros, una calzada de 5 metros y el resto podrá ser acera o zona verde. Su longitud máxima será de 120 metros.

22.4. Definiciones.

22.4.1. Derecho de vía. Será el ancho total de la calle o vía pública, esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso, calzada, aceras y franjas verdes.

22.4.2. Previsión vial. Es el ancho de vía fijado por el presente reglamento para las diferentes categorías de calles y caminos públicos en él definidos; incluye calzada, aceras a ambos lados y franjas verdes a ambos lados. La previsión vial será la regulación con base en la cual se aplicará la normativa establecida para la aceptación de fraccionamientos en calles que no cumplan con las dimensiones reglamentarias aquí establecidas para todos los efectos de las respectivas ampliaciones viales.

22.4.3. Calzada. Franja comprendida entre cordones de caño, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

22.4.4. Acera. Parte de la vía pública, ubicada normalmente en sus orillas, que se reserva al tránsito de peatones.

22.4.5. Alameda. Vía pública de uso exclusivamente peatonal.

22.5. Alcance. Estas normas rigen para todas las vías públicas de la red vial cantonal que no se hayan originado por procesos de urbanización debidamente ajustados al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).

Se admitirán nuevas servidumbres en el cantón de Escazú, según las siguientes características:

23.1. Urbanas. Las servidumbres urbanas para tres lotes medirán 3 metros de ancho; por cada lote adicional se ampliará la servidumbre en un metro, hasta un máximo de 6 lotes y 6 metros de ancho. Dado el carácter privado de las servidumbres, los acabados de esta son competencia de los particulares.

23.2. Agrícolas. En casos de servidumbres de tipo agrícola con lotes con el mínimo definido para parcela agrícola, de acuerdo con lo que se estipule en la Zona Agrícola de Amortiguamiento de este reglamento, estas tendrán un ancho de 7 metros. Dado el carácter privado de estas servidumbres, los acabados son competencia de los particulares.

En las vías de administración municipal, el ancho del antejardín solamente puede variar con respecto del requerido por este Plan Regulador en caso de que el diseño original de la urbanización existente haya previsto otro tamaño para tal efecto; en esta situación se aplicará la medida del diseño original.

El antejardín es una afectación, no una expropiación, puesto que la porción de terreno sigue siendo propiedad del contribuyente. Esta zona puede ser utilizada para:

a. Cocheras o parqueos, hasta un máximo de 50% del área de antejardín para terrenos con frente de 10 ó más metros, siempre y cuando no se exceda la cobertura fijada para la zona. En terrenos con frente menor a 10 metros se permite cubrir no más del 60% del área de antejardín con cocheras o parqueos.

b. Tanque séptico, cajas de registro y drenajes.

c. Casetas de guarda, de basura y de transformadores.

d. Escaleras de emergencia.

e. Se podrán construir tapias en el límite del derecho de vía propuesto por este reglamento, siempre y cuando dicha estructura respete lineamientos de asociación cultural o acompañamiento de la imagen urbana dentro de los cuadrantes urbanos definidos para el cantón. Esta autorización obliga al propietario a construir simultáneamente el tramo de acera que corresponde a su propiedad.

f. Cualquier otro uso permitido en el artículo 9.5 de este reglamento.

La instalación y autorización para instalar todo tipo de señal vial en el territorio del cantón será responsabilidad de la Municipalidad. Todo nuevo proyecto de urbanización deberá contar con la señalización indicada por la Ley de Construcción, y ser aprobada por el Departamento de Desarrollo Urbano, antes del recibimiento municipal de la obra.

26.1. Definición. Se distinguen tres tipos de estacionamientos o parqueos; los públicos, que están disponibles para cualquier conductor y necesitan una patente para su funcionamiento; los espacios en las vías públicas, que pueden ser arrendados por la Municipalidad a particulares por cierto número de horas o fracción de estas, por lo cual se puede cobrar un monto por medio de boletas o parquímetros; y los privados, de uso exclusivo por parte de personal o clientes de ciertos establecimientos o instituciones.

26.2. Número de espacios y normas de diseño. El número de espacios para los parqueos privados depende de la actividad por realizar. Toda superficie de estacionamiento será de materiales que resistan el tráfico pesado y permitan la permeabilidad de la lluvia.

En el caso de hoteles se exigirá un espacio de estacionamiento por cada tres dormitorios.

Las normas de diseño y operación están definidas por el reglamento de estacionamientos del MOPT, con excepción de lo que indique al respecto el Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú, La Gaceta, Nº 205, del 26 de octubre de 1999.

26.3. Estacionamientos frontales. Frente a carreteras nacionales o primarias locales no se permitirán estacionamientos frontales. En el resto de las vías sí se permitirá esta modalidad de parqueos, siempre y cuando se encuentren a no menos de 8 metros lineales de la esquina; en este caso, el número de estacionamientos será de un espacio por lote mínimo para la zona en cuestión. Cuando se requieran más parqueos frontales, la Municipalidad podrá aprobar un número mayor al establecido; sin embargo, la Municipalidad cobrará un alquiler, como arrendamiento en precario, equivalente a $10 (diez dólares de Estados Unidos de Norteamérica) por mes, por cada parqueo frontal adicional. Los recursos provenientes de la aplicación de esta norma se emplearán en programas de mejoramiento y saneamiento ambiental, tales como construcción de cunetas y aceras.

26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias. En estacionamientos múltiples habrá una entrada y una salida al parqueo, ambas diferenciadas y rotuladas; en la zona de antejardín se podrán ubicar parqueos con topes de protección para los peatones que utilizan la acera inmediata.

Se podrá utilizar hasta dos tercios del antejardín como parqueo, de forma similar a lo descrito en el artículo anterior, incluyendo un área verde por cada tres estacionamientos.

26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad. Para toda actividad que implique la venta de bebidas o comidas, realización de conciertos y bailes, templos, cines, teatros, guarderías, centros de educación privada o sitios de reunión pública, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada seis usuarios del edificio, y un espacio de carga y descarga cuyos radios de giro y patio de maniobra no podrán estorbar el libre tránsito público vehicular o peatonal, según lo define el Reglamento de Construcciones.

Para toda actividad que implique bodegas, industria, supermercados, centros comerciales, depósitos de materiales, ferreterías, entrada y salida de camiones y similares, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de ventas; además un espacio para carga y descarga por cada 250 metros cuadrados de construcción, o una fracción de 125 metros cuadrados. Para proyectos como los descritos anteriormente que sobrepasen los 1000 m2 de construcción, los espacios de carga y descarga se definirán de acuerdo a los resultados del estudio de Impacto Vial del proyecto de cada inmueble por construir con la finalidad de que las necesidades de espacio de carga y descarga se ajusten a las necesidades reales de operación de la estructura que vaya ser levantada.

El horario de uso del área de carga y descarga quedará a criterio de la oficina de patentes, previa consulta a la oficina de Desarrollo Urbano.

Para locales comerciales que no impliquen la reparación de vehículos en el sitio, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de venta.

Para locales que sí impliquen la permanencia de autos en el negocio, sea autodecoradores, cambio de aceite, gasolinera, enderezado y pintura o similares, se requiere de un espacio de parqueo por cada empleado de la empresa que pueda atender a un cliente; de tal manera que en la vía pública no permanezcan vehículos siendo atendidos.

Para locales de oficinas se requiere de un espacio de estacionamiento por cada 35 metros cuadrados de construcción. Si un local existente pretende subdividirse en nuevos locales, aún cuando estos sean menores a 35 m2, se requerirá de un espacio de estacionamiento extra por cada local nuevo. Lo anterior deberá mostrarse en planos constructivos.

Cuando se trata de un cambio de uso de una edificación existente, el plano deberá especificar el diseño del parqueo privado; cuando por las condiciones del lote no se pueda proveer de la totalidad de estacionamientos dentro de la propiedad, se aceptará que el parqueo se ubique a no más de cien metros del sitio donde se genera la actividad.

27.1. Propiedad de las vías. Los terrenos ocupados por carreteras y caminos son propiedad pública. Nadie puede construir dentro del derecho de vía pública.

Todo terreno que aparezca como vía pública en los planos existentes de la Municipalidad, en el archivo de la Dirección General de Obras Públicas y Transportes, en el de la Dirección General de Caminos, en el de Catastro, o en cualquier otro archivo, biblioteca pública o museo, se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo con una prueba plena en contra, rendida por aquel que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho de uso exclusivo. Mientras no se pronuncie la sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno (artículo 7º de la Ley de Construcciones).

27.2. Ocupación de la vía. En las vías de su administración, la Municipalidad podrá otorgar permisos temporales revocables (por acuerdo del Concejo) para aprovechar las vías públicas con determinados fines, privados y de lucro (artículo 6º de la Ley de Construcciones); y en general, dictar y controlar todo lo relacionado con la seguridad, comodidad y belleza de las vías.

La ocupación de la vía solo se podrá autorizar mediante el pago de tasa para cada tipo de ocupación que fije el Concejo Municipal; esto con el consentimiento de los vecinos inmediatamente afectados.

28.1. Cercas en lotes baldíos. Se cercará todo solar no ocupado que linde con vía pública. En las zonas urbanas no debe usarse alambre de púas o similar, y la cerca tendrá una altura de dos metros como mínimo.

28.2. Aceras. Es obligación del propietario construir o reconstruir las aceras ubicadas frente a sus predios con los materiales que indique la Municipalidad; en el permiso respectivo de construcción debe indicarse el material de la acera. La pendiente de la acera hacia el cordón no podrá exceder el 2%, lo mismo que en las entradas de los vehículos a los predios. En el caso del acceso a garajes, estacionamientos o edificaciones, se permitirá rematar el desnivel en una franja no mayor a 50 centímetros de ancho, contados a partir del borde exterior del cordón de caño. En los cuadrantes urbanos definidos en este Plan Regulador el ancho de las aceras en avenidas será de dos metros cincuenta (2,50 m) y en calles será de dos metros (2,00 m), medidos desde el cordón del caño.

28.3. Cruces peatonales. En las esquinas de las cuadras de vías locales pueden construirse rampas para personas con necesidades especiales, previo estudio y permiso formal. La inclinación máxima de las rampas será de 12,5%; el ancho mínimo de la rampa será de 90 centímetros; la rampa debe acompañarse con una barandilla normal a una altura de 90 centímetros para personas no discapacitadas, o para los que usan bastón, y una barandilla adicional a una altura de 75 centímetros. En los cruces con semáforo, este tendrá una duración de luz verde necesaria para que personas débiles o con silla de ruedas puedan cruzar la calle con seguridad (un segundo por metro). Cuando el derecho de vía mida 20 o más metros, deben preverse isletas de 1,2 por 1,5 metros como mínimo, a media calle.

28.4. Gradas en espacios públicos. Además de lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones, deberá cumplirse con las disposiciones reglamentarias en beneficio de las personas discapacitadas.

28.5. Barreras de seguridad. Para la instalación de los postes u otros obstáculos que impiden la entrada de vehículos a la acera o a los parques y jardines, se debe solicitar el permiso de la Municipalidad. En estos casos debe preverse un paso a través del obstáculo, de 1 metro de ancho como mínimo, para las personas en sillas de ruedas.

28.6. Vallas y verjas. En las líneas frontales y laterales de la propiedad donde se exige antejardín, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor a un metro sobre el nivel de la acera. Sobre esta altura únicamente se podrá continuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el 80% de su superficie. En estas disposiciones no se incluyen los muros de retención.

28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano. Para sembrar árboles e instalar cualquier tipo de mobiliario urbano (bancas, basureros, casetas telefónicas, postes de alumbrado, pasamanos, barreras de protección, etc.) en los espacios públicos, la Municipalidad hará un estudio basándose en los siguientes lineamientos:

a. El paso libre entre la línea de propiedad y el elemento por instalar no puede ser menor a 1,5 metros.

b. En los puntos donde convergen dos líneas de propiedad perpendicularmente (esquinas), debe existir un retiro de al menos 8 metros. En caso de instalarse quioscos de venta, esta distancia será de 15 metros como mínimo.

c. La separación entre el cordón de caño y el mobiliario no será menor de 50 cm. La misma distancia regirá para el cordón de caño y el hoyo de un árbol; la dimensión mínima del hoyo será de 30 centímetros de lado o de diámetro.

28.8. Rotura de pavimento. La rotura de pavimento en la vía pública local para la ejecución de obras públicas o privadas requiere de licencia previa de la Municipalidad, quien fijará en cada caso las condiciones bajo las cuales la concede. El solicitante de la licencia de rotura en las calles locales estará obligado a ejecutar la reparación correspondiente y para garantizarlo deberá depositar, en la Tesorería de la Municipalidad, el valor correspondiente a la reparación (con base en el

28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía. Para colocar estructuras de cualquier tipo, depositar los materiales de construcción y escombros o hacer instalaciones de carácter provisional en las vías públicas locales es obligatorio obtener la previa autorización municipal. Al no cumplirse estas disposiciones, la Municipalidad procederá, por cuenta del propietario, a suspender la construcción y a eliminar el obstáculo. Además, la persona que obstruya o de alguna forma dificulte el tránsito en las vías públicas o en sus aceras con materiales, escombros o cualquier otro objeto, o coloque vigas, alambres u objetos análogos a lo ancho de la vía, será castigado con multa de tres a treinta días (artículo 400, inciso 2 del Código Penal).

28.10. Canoas y bajantes. No se permitirá la caída libre de aguas pluviales sobre la vía pública (caso de edificaciones cuyo alero colinde con ella); para tal efecto deben disponerse los bajantes pluviales desde techos, balcones, voladizos y cualquier otro elemento saliente.

28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción. Todo elemento estructural arquitectónico, de sombra o de publicidad debe estar situado a una altura mínima de dos metros cincuenta (2,50 m).

28.12. Aleros, marquesinas y toldos. En las zonas de comercio y servicio cuyas edificaciones colindan con la vía pública, es obligatoria la construcción de un alero, toldo o marquesina. Su ancho hacia la calle medirá 50 cm menos que el ancho de la acera, pero en las calles peatonales, el ancho será igual a 2,50 metros; la separación mínima entre el nivel de acera y el borde inferior de estos elementos será igual a 3 metros.

Para las calles con pendiente se permitirá la altura mínima de 2,4 metros y máxima de 3,4 metros.

El objetivo de este capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior y rótulos en el cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información e identificación.

Este Reglamento se dicta de conformidad con el artículo 4º, inciso "a", en relación con el artículo 13, inciso "d", del Código Municipal, los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1.3) y 4), del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, así como el artículo 14 de la Ley Nº 6890.

Para los efectos de aplicar este reglamento se establecen las siguientes definiciones:

• Alineamiento: línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.

• Antejardín: espacio fijado por la Municipalidad o el MOPT comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción. Sobre este espacio existe una restricción para construir; no obstante, constituye propiedad privada.

• Anuncio: todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo, marca de fábrica, o hacia una actividad comercial, negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio distinto de aquel donde aparece el anuncio.

• Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.

• Aviso de tránsito: todo aviso instalado para dirigir el tránsito.

• Calles locales: vías públicas dentro del cantón sujetas a la jurisdicción municipal.

• Carreteras, rutas o vías nacionales: vías públicas sujetas a la jurisdicción del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

• Colindancia: límites de un predio con respecto a sus predios vecinos.

• Derecho de vía: el ancho de la carretera o calle; esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo calzadas, fajas verdes y aceras.

• Línea de propiedad: segmento que demarca los límites de la propiedad particular.

• Mobiliario urbano: estructuras dentro del derecho de las vías públicas, plazas, parques, etc., tales como casetas de autobús, basureros, barandas, postes, bancas, macetones decorativos y similares.

• Monumento: comprende tanto una creación arquitectónica artística aislada, así como un sitio urbano o rural, que ofrece el testimonio particular de la cultura o de un suceso histórico.

• Nomenclatura predial: representación numérica que identifica las edificaciones y las propiedades (manzanas, fincas y lotes).

• Nomenclatura vial: representación nominal o numérica que identifica las vías públicas.

• Perspectiva panorámica: vista que se da en menor o mayor grado en determinados sectores del cantón, en el recorrido de los caminos públicos, en los cuales la composición de los elementos del paisaje circundante brindan una belleza natural escénica digna de exaltarse, mantenerse, protegerse y liberarse de obstáculos visuales que la limiten, la deformen o la alteren en perjuicio de los derechos básicos del ser humano.

• Propietario: persona física o jurídica que ejerce dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.

• Publicidad exterior: toda publicidad por medio de rótulos, avisos, vallas o similares cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo dentro del cantón de Escazú, y que puede ser vista desde la vía pública.

• Reparación: renovación de cualquier parte de un rótulo para dejarlo en condiciones iguales o mejores.

• Riesgo: contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.

• Rótulo: todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención hacia algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado, y que no sobrepase los 3 m2 de superficie.

• Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales: todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o cuya instalación haya sido autorizada por la Municipalidad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.

• Rótulos de funcionamiento: los que anuncian el nombre del establecimiento y/o la clase de servicio que presta.

• Vía pública: infraestructura vial de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destine al libre tránsito, de conformidad con las leyes y reglamentos, y que de hecho ya esté destinada a ese uso público.

• Visibilidad: efecto de percepción y distancia necesarios para que el conductor pueda circular por una vía sin peligro de accidentes.

• Zona de retiro: terreno privado que el MOPT o la Municipalidad define como de no utilización para efectos constructivos por parte del dueño, y que se usa generalmente como jardín o área verde.

La exhibición exterior de anuncios, rótulos, letreros, avisos, mantas publicitarias o vallas (en adelante "rótulos") se norma en el presente capítulo, el cual rige para todo el cantón de Escazú. Incluye no solo las vías públicas, sino también las áreas de antejardín y cualquier espacio donde se ubique un rótulo que pueda ser apreciado desde la vía pública.

Queda excluida de la aplicación de este reglamento la exhibición de rótulos oficiales de señalización vial aprobados por el MOPT y la Municipalidad, y los rótulos que no pueden ser apreciados desde la vía pública.

Queda prohibida la exhibición de rótulos en los siguientes casos:

a. En la vía pública, excepto el adosado al mobiliario urbano y que previamente ha sido autorizado por la Municipalidad (casetas de bus, señalización vial, etc.), y los incluidos en el artículo 36 de este reglamento; asimismo, se exceptúan los rótulos perpendiculares a las fachadas sobre aceras, pero solo en los cuadrantes urbanos de los tres distritos del cantón definidos como tales en este reglamento, colocados a no más de 50 cm hacia adentro del cordón y caño. Estos rótulos perpendiculares no podrán tener más de un metro y veinte centímetros de largo por 70 centímetros de alto y la distancia vertical entre el borde inferior del rótulo y la acera no podrá ser menor de 2,60 m. Se permitirá solamente un rótulo de este tipo por local comercial.

b. En zonas residenciales, con excepción de rótulos de funcionamiento no mayores a 1 m2.

c. A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y nomenclatura vial, ambos en cualquier dirección.

d. Que sobrepasen la altura permitida de un tercio del ancho del derecho de vía.

e. En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de señalamiento vial.

f. Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces intermitentes, así como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la visibilidad de los conductores o transeúntes.

g. En áreas regidas por la Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico.

h. En linderos de colindancia con otros predios.

i. En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos colindantes, el cual como mínimo debe ser igual a la altura total de la valla publicitaria.

j. En estructuras tipo tapia publicitaria para cerramiento de lotes, con excepción de aquellas que son para cerrarlos durante el proceso de construcción, para lo cual deberán presentar el permiso constructivo correspondiente aprobado. Podrán construirse en línea de propiedad y ser colocadas única y exclusivamente cuando se inicia la etapa de construcción del proyecto aprobado por la Municipalidad, debiendo ser removidas al finalizar la obra. Se admitirán sólo en proyectos de 500 m2 o más de área de construcción y se admitirán solamente paneles a nivel de acera con no más de 3 metros de altura total. En casos de tener iluminación los paneles de la tapia, los reflectores sólo podrán colocarse dentro de la línea de propiedad, debiendo el interesado hacer los ajustes necesarios.

Para colocar o fijar cualquier rótulo, con excepción de los enumerados en el artículo 36 de este Reglamento, deberá solicitarse autorización a la Municipalidad. La licencia será solicitada por el patentado comercial del negocio o actividad donde se va a fijar el rótulo y por el dueño del predio donde el aviso se ubicará.

En caso de rótulos de funcionamiento el permiso respectivo se otorgará dentro del trámite de la patente del negocio y no se cobrará por este separadamente, sino que se incluirá dentro del costo de la patente.

Cuando el rótulo esté adosado al mobiliario urbano (en los casos que directo.

Los requisitos para obtener la licencia son los siguientes:

a. Llenar formulario de solicitud del permiso.

b. Copia del plano catastrado del lote donde se va a ubicar el rótulo, con el alineamiento oficial otorgado por la Municipalidad o el MOPT.

c. Croquis del rótulo, incluyendo el arte de la propaganda o anuncio.

d. Plano constructivo del rótulo, si este requiere de estructura de soporte o anclaje especial y si tiene más de 6 m2 de área de publicidad. El plano deberá indicar además de la estructura de anclaje o soporte, los materiales de construcción y el sistema de iluminación, si lo incluye, con las especificaciones técnicas y diseño eléctrico, con la firma del profesional responsable (Arquitecto o Ingeniero).

e. Para rótulos adosados a la fachada y que formen parte de esta, se debe adjuntar un levantamiento de la fachada con medidas a escala, especificando la ubicación exacta y un boceto del contenido del mensaje o imagen del rótulo.

f. Para los rótulos con soporte independiente debe incluirse un plano de ubicación que muestre la distancia a las colindancias y al alineamiento oficial, así como hasta la edificación, si esta existiera.

g. En los rótulos que requieran plano constructivo, de acuerdo con el punto "d" anterior, se exigirá póliza para cubrir daños a terceros. El monto de la póliza la determinará el Departamento de Desarrollo Urbano, tomando en cuenta el tamaño, la altura y la complejidad del rótulo.

Todos los rótulos deberán presentar un satisfactorio aspecto estético y no contendrán expresiones obscenas o contrarias a la moral, al orden público o a las buenas costumbres, ni términos que directamente dañen o injurien los derechos consagrados en la Constitución o en las Leyes.

El profesional a cargo de la obra (Arquitecto o Ingeniero Civil) que firme la solicitud y/o los planos constructivos para el permiso de construcción del rótulo será responsable de la seguridad de este en cuanto a su estabilidad y riesgo estructural. Los posibles daños a terceros ocasionados por el desprendimiento total o parcial del rótulo serán responsabilidad del propietario, quien deberá contar con póliza de daños a terceros de acuerdo con el inciso g. del artículo 33 de este reglamento.

La Municipalidad podrá cancelar la licencia para un rótulo de publicidad exterior y ordenar su retiro o demolición a costa del propietario, cuando se le hayan hecho modificaciones no autorizadas por la Municipalidad, o cuando esté en mal estado por falta de cuidado y conservación.

Para la cancelación de la licencia se seguirá el debido proceso, que consistirá en que el Departamento de Desarrollo Urbano notifique al permisionario del rótulo, otorgándole un término para que corrija la anomalía, que será de tres a quince días según sea la situación, advirtiéndolo que en caso de incumplimiento se ordenará la cancelación de la licencia y la demolición del rótulo a su costo. De lo contrario, la Municipalidad lo hará y le cobrará el costo más un cincuenta por ciento por concepto de multa.

El Código Penal (artículo 386, inciso 2), sanciona con una pena de tres a treinta días de multa a quien con fines de anuncio o propaganda y sin permiso del dueño o poseedor, o de la autoridad respectiva, escribiere o trazare dibujos o emblemas, o fijare papeles o carteles en la parte exterior de una construcción, edificio público o privado, casa de habitación o pared. La Ley Nº 6890 (Reformas al Código Municipal y Leyes Conexas, en su artículo 14, inciso "a"), especifica: "Para que en todos los casos de incumplimiento del Reglamento de Rótulos se sancione a los infractores con la cancelación de la licencia o patente municipal y con el cierre del establecimiento comercial. Previamente deberá notificarse al trasgresor, quien tendrá un término de cinco días hábiles para ponerse a derecho".

En casos de tapias publicitarias y/o vallas, que se construyan sin permiso, la Municipalidad estará facultada para desmantelarlas y cobrar al propietario de la tapia publicitaria y/o valla, un 50% más del costo del desmantelamiento. Se deberá notificar al propietario de la estructura por una sola vez y en caso de no desmantelarla este en un plazo de cinco días hábiles, luego de la notificación, la Municipalidad podrá desmantelarla sin ningún perjuicio para esta, y la considerará desechable.

A partir de la publicación en el Diario Oficial de esta revisión al Plan Regulador, los proyectos que hayan iniciado trámites para permisos de construcción en una o más de las Instituciones que deben revisarlos, podrán ser admitidos para revisión municipal para el otorgamiento de Permiso de Construcción, con base en las normas anteriores aprobadas en el Plan Regulador publicado en La Gaceta Nº 54 del 17 de marzo del 2005.

El sector desde la esquina Noreste del CRCC hasta el Río San Rafael tendrá uso de Zona de Comercio Lineal (ZCL) pero aplicable hasta que se construya la radial propuesta a conectar con la autopista Próspero Fernández.

En el plazo de seis meses de publicadas estas modificaciones al Plan Regulador, el Departamento de Desarrollo Urbano deberá desarrollar una normativa para regular los rótulos temporales.

• Alameda: vía de tránsito exclusivamente peatonal para usos recreativos, espirituales y físicos de sus ocupantes.

• Alineamiento: línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.

• Altura total: en una edificación, corresponde a la distancia entre el nivel del piso principal (vestíbulo) y la viga corona del último piso.

• Altura de piso: para efectos de este reglamento se toma una medida de tres metros, cincuenta centímetros como la altura máxima de un piso.

• Antejardín: espacio comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijado por la Municipalidad o el MOPT.

• Anuncio: todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel donde aparece el anuncio.

• Área Metropolitana: el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana. El Área Metropolitana de San José involucra 12 cantones, vecinos del cantón de San José.

• Avenida: vía pública, con orientación predominante de este a oeste.

• Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.

• Aviso de tránsito: todo letrero instalado para dirigir el tránsito.

• Área residencial: zonas urbanas con características residenciales pero que no son proyectos aprobados como urbanización, en estas zonas predomina el uso residencial pero se caracteriza por mezcla de usos en mayor o menor grado tales como oficinas, comercios y servicios. Son áreas que en su mayoría se desarrollan dentro del proceso natural de crecimiento de las ciudades, sin haber sido aprobadas como urbanizaciones formales por el INVU.

• En caso de duda de si una zona es residencial o no debe consultarse al INVU.

• Cabida: área de un lote.

• Calzada: es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

• Calle: vía pública con orientación predominante de norte a sur.

• Calles de retorno: vía pública sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.

• Certificado catastral: es el documento expedido por el Catastro mediante el cual se certifica que el plano del inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona donde se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.

• Cobertura del área libre de restricciones (en ZCERT): es el área total del terreno restando el área comprometida como zona de no construcción o protección del margen del río, área que no puede ser contabilizada dentro del área construible de un proyecto.

• Cobertura de edificación: se define como el área cubierta por la construcción de la edificación así como las áreas impermeables tales como parqueos, piscinas, canchas de tenis y senderos peatonales asfaltados. el área libre de cobertura es el área verde o inclusive la que tiene pavimentos permeables.

• Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

• Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condominio es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

• Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

• Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.

• Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.

• Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los reglamentos de condominio y administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y / o condóminos.

• Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).

• Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre un o varios lotes, que comparten área y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

• Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asuma las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe de dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, del 30% puede ser utilizado por los condóminos.

• Densidad neta residencial (o Densidad Inmobiliaria): relación entre el número de viviendas y el área destinada al uso residencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las áreas de vías parques u otros usos.

• Densidad bruta residencial: relación entre el número de viviendas de un proyecto residencial y la superficie total del terreno donde este se desarrolla. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios del proyecto.

• Edificios multifuncionales: proyectos de uso mixto comercial, residencial y servicios con un edificio o varios, que integren en forma arquitectónica adecuada los diferentes usos y áreas verdes y espacios de integración tales como plazoletas, vestíbulos, terrazas y similares.

• Urbanización: el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios. (Definición de la Ley de Planificación Urbana).

• Los planos de urbanización deben ser aprobados como tales por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) con base en las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

Este Reglamento rige a partir del día de su publicación.

(NOTA SINALEVI: Consultar croquis del Plan Regulador del Cantón de Escazú en La Gaceta N° 90 del 11 de mayo del 2006)