This document is the fourth edition of the Escazú Canton Regulatory Plan, which governs land use zoning. It defines low- and high-density residential zones (17 and 50 dwellings per hectare), linear and point commercial zones, a mixed zone for sustainable development with environmental design requirements (rainwater harvesting, wastewater treatment, energy efficiency), and an agricultural buffer zone. It sets rules on maximum heights, mandatory river setbacks (10 m), building coverage, parking, and signage. It includes provisions for high-rise buildings (ZCEA) with incentives for increasing forest cover (15% increase allows 3.5 m more height) and a transitional provision for validation of workshops in the agricultural buffer zone.Este documento constituye la cuarta edición del Plan Regulador del cantón de Escazú, que reglamenta la zonificación del uso del suelo. Define zonas residenciales de baja y alta densidad (17 y 50 viviendas por hectárea respectivamente), zonas comerciales lineales y puntuales, una zona mixta para el desarrollo sostenible con requisitos de diseño ambiental (captación de agua de lluvia, tratamiento de aguas residuales, eficiencia energética), y una zona agrícola de amortiguamiento. Establece normas sobre alturas máximas, retiros obligatorios de ríos (10 m), cobertura edificable, estacionamientos y rotulación. Incluye disposiciones para edificaciones en altura (ZCEA) con incentivos por aumento de cobertura boscosa (15% de incremento permite 3.5 m más de altura) y un transitorio para validación de talleres en la zona agrícola de amortiguamiento.
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12.5 Linear Mixed Zone for Sustainable Development (ZMLDS)
The Linear Mixed Zone for Sustainable Development encompasses a space dedicated to promoting Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities allowed in this zone include residence, small-scale (neighborhood) commerce, and services complementary to residential use. The proposed buildings must thoroughly comply with design, construction, and operation criteria that achieve a balance between the building's impact and contribution throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the building's construction, which implies the alteration of the environment through the manipulation and extraction of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these during its existence. In addition, aspects of research and application of instruments that provide the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in order to achieve sustainable development.
2. Water resource management:
a) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, using it for needs that do not require potable water supply. In addition, the design of the building and its surroundings must ensure the reduction of the stormwater runoff it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the extent of its parking areas, except those generated underground within the building's footprint.
b. All commercial, service, or residential buildings established under the Condominium Regime must have wastewater treatment plants.12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)
La Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible.
2. Gestión del recurso hídrico:
a) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.
b. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales.
Pull quotesCitas destacadas
"18.1. Incentivos
Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros."
"18.1. Incentives
If forest cover is increased by a percentage of not less than 15%, the possibility of increasing total height by 3.5 meters will be granted."
Artículo 18, sección de incentivos
"18.1. Incentivos
Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros."
Artículo 18, sección de incentivos
"12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)... Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble."
"12.5 Linear Mixed Zone for Sustainable Development (ZMLDS)... The proposed buildings must thoroughly comply with design, construction, and operation criteria that achieve a balance between the building's impact and contribution throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the building's construction."
Artículo 12.5, párrafo introductorio
"12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS)... Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble."
Artículo 12.5, párrafo introductorio
"2. Gestión del recurso hídrico:
a) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia... b. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales."
"2. Water resource management:
a) The building must have the capacity to capture and reuse rainwater... b. All commercial, service, or residential buildings established under the Condominium Regime must have wastewater treatment plants."
Artículo 12.5, numeral 2
"2. Gestión del recurso hídrico:
a) El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia... b. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales."
Artículo 12.5, numeral 2
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in the entirety of the text - Full Text of Regulation 0 Amendment to the Regulatory Plan of the Municipality of Escazú MUNICIPALITY OF ESCAZÚ Modification REGULATORY PLAN OF THE CANTON OF ESCAZÚ IV EDITION Text updated from the proposal based on the original text, Published in the Official Gazette La Gaceta No. 54, of March 17, 2005, with amendments published in the Official Gazette La Gaceta No. 90, of May 11, 2006, Official Gazette La Gaceta Supplement No. 140 of June 21, 2019, and Official Gazette La Gaceta Supplement No. 275 of October 16, 2020.
Land Use Zoning Regulations 11.2. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial Baja Densidad, ZRBD).
On the zoning map of Escazú, four sectors with these characteristics are recognized: one corresponds to the eastern zone of Bello Horizonte; another to the zone between Cerro Coyote and Cerro Palomas, extending to the "Le Monastére" sector. The slopes are steep, from 20% to 30%; runoff is rapid, so care must be taken in land use. Therefore, a low density must be managed (17 dwelling units/ha), so that this zone maintains low impacts from residential use. Another zone encompasses the Los Laureles and Los Rosales residential development, which over the years has preserved the characteristic of single-family residential use, and this condition is maintained within the Regulatory Plan. Likewise, the Maynard neighborhood and Calle Lanford sector is maintained as low density, given the current characteristics of those neighborhoods.
11.5. High-Density Residential Zone (Zona Residencial Alta Densidad, ZRAD).
According to the zoning map, this is located in the northern part of the canton and also encompasses commercial areas in an effort to regulate residential zones within commercial ones, and it is conceived as a population concentration area, since it possesses the best conditions for urban growth; the slopes are low and the possibility of achieving excellent infrastructure is even greater. This zone shall have a density of 50 dwellings per hectare. It comprises the sector south of national route 105 (Vista Alegre, Anonos, a part of Bello Horizonte sector), and the sector north of the same route, the old road to Santa Ana up to the sector of the La Paco Shopping Center. Within these zones, in the sector that appears affected by proximity to riverbeds, a minimum setback of 10 meters of non-construction from the riverbank must be left; furthermore, to urbanize those zones, protective infrastructure works and fills that increase the ground height must be carried out to prevent possible flash floods from inundating the urbanized land.
The sectors in Bello Horizonte within this category, prone to flooding by the Quebrada Quebradillas, shall be the subject of a special hydrological study to evaluate the acceptance or not of projects proposed within those zones. Furthermore, developments made in the central part of Bello Horizonte, having problems with stormwater drainage capacity within the basin of the Quebrada Quebradillas, must resolve the problem of stormwater conveyance outside the basin of the mentioned stream.
12.2. Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).
This type of commerce has been concentrated on the margins of national highways and is defined as a strip of 50 meters along all national roads, that is, 310, 121, 105 and 167, and the section of Calle Matapalo, south of Multiplaza, as indicated on the zoning map.
In the section of the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal boundary with Santa Ana, the conditional uses of the ZCL shall be taken as non-conforming, except for condominiums, which shall remain as conditional uses, due to the proximity to residential uses. In the so-called "Milla de Oro", it includes the lots adjacent to the west of the El Lago Shopping Center , as reflected on the zoning map of this Regulatory Plan, encompassing the land of the former Hotel María Alexandra.
In the section of the Linear Commerce Zone passing through the Escazú Centro quadrant up to the sector 200 m north of the San Antonio Urban Quadrant, the maximum height shall be 10.5 meters. In the sector of the Hotel Camino Real (south margin of the Próspero Fernández Highway) and the road to Guachipelín (tunnel), the permitted height in the Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL) strip shall be a maximum of 28 meters; likewise, between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Río Agres (north margin of the Próspero Fernández Highway), a maximum buildable height of 28 m is permitted. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the property where they are built has more than 2000 m², and the buildable coverage (cobertura edificable) does not exceed 50%. Finally, in the Calle Matapalo sector, a maximum height of 38 meters shall be permitted.
In the section of the Linear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel northward to the boundary with the canton of San Ana, commercial use projects with 50 or more parking spaces that are developed must submit a vehicular impact study and implement road improvements that prevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.
Multifunctional buildings shall be permitted in this zone, and the height that governs in the Linear Commerce Zone may be applied to the entire project.
12.3.1. Escazú Centro Point Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú, ZCPCE).
The minimum lot surface area shall be 200 square meters; the minimum frontage shall be 10 meters; the maximum coverage, 80%, and the maximum height of the buildings, 7 meters. An additional 3.5 meters of height shall be permitted, provided that a minimum front setback of 6 meters is left at the level of the third floor, and the approval (visto bueno) of the Construction Control Sub-Process is obtained that the project does not affect the urban and landscape visual of its surroundings.
In the sector east of Calle 5ta. of the urban quadrant, a height of 14 m shall be permitted.
The facade of the buildings located in the quadrants bordering the park and the San Miguel Arcángel church shall have an architecture consistent with the urban image of the sector; that is, of cultural association. This shall permit the construction of balconies that project up to one meter over the sidewalks, provided a minimum height of 3 meters above the level of these is maintained.
The Regulatory Plan declares this zone as a Heritage Value Control Zone (Zona de Control de Valor Patrimonial), by which it is also necessary to consider the requirements of Article 16.5. The maximum signage area per business premises is 1.5 square meters; these are permitted only attached to the facade and shall be of opaque material, with only reflective illumination. Signage that exceeds the level of the property's fascia (start of the roof or ceiling) shall not be permitted. For parking, see Article 12.2.3.
12.3.2. San Antonio Centro Point Commerce Zone (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA). It corresponds to the sector surrounding the San Antonio Church; it also comprises the sector along national route 105, from the southeast corner of the block of the San Antonio Church, advancing to the southwest corner of the Plantel de la Tapachula, in a strip 50 m wide. Said strip extends to the point where the commercial zone currently reaches on the north margin of the cited national route. It also includes a strip 50 m wide to the west and north of the block containing the Monumento al Boyero.
This commercial area presents rural characteristics that reflect the type of community where it is located.
Therefore, projects located in this center must propose an architecture complementary to the historic urban form of the site. The maximum height of the buildings shall be 7 meters; however, for every 3 meters of additional alignment, one more level may be added. For parking, see Article 12.2.3.
12.5 Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS) The Linear Mixed-Use Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, ZMLDS) comprises a space dedicated to promoting Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities permitted in this zone include residence, small-scale (neighborhood) commercial use, and services complementary to residential use. The buildings proposed must exhaustively comply with design, construction, and operation criteria that achieve an impact-contribution balance for the building throughout its entire life cycle and minimize the impact created by the construction of the property, implying this the alteration of the environment by the manipulation and extraction of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these that it will have during its existence. Furthermore, aspects of research and application of instruments that provide the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in pursuit of achieving sustainable development. Requirements:
1. Site Design or project siting.
a)The building design must provide the ideal location so that it takes maximum advantage of natural air and lighting for use in the dynamics of the property's use cycle.
b)The building location must serve service demands within walkable distances for pedestrians and non-motorized transportation systems; therefore, buildings must be at strategic points where they supply a need instead of creating it. In the case of commercial and service buildings, they must provide locker room, shower, and bicycle parking facilities for workers who wish to use this means of transportation. The facilities mentioned above must be provided at a rate of one room with a shower and locker room for men per 400 m² of constructed area or fraction thereof, and one room with a shower and locker room for women per 300 m² of constructed area or fraction thereof.
2. Water resource management:
a)The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, supplying with it needs that do not require potable water provision. Furthermore, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of the stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the extent of its parking areas, except those generated underground within the building coverage.
b. All commercial, service, or residential buildings established under the Condominium Regime must have treatment plants for wastewater. For single-family or multi-family dwellings, and in accordance with the respective Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental), they must present alternative treatment systems according to the recommendation of this municipality in the Geological Assessment (Valoración Geológica) issued by the Environmental Management Sub-Process; as well as the corresponding authorization from the Ministry of Health.
3. Energy consumption management:
a)Energy planning must reduce the demand for its use, with the implementation of low-consumption systems and equipment and with on-site production of clean energies in order to reduce the property's dependence on the conventional service.
b)The use of conventional cooling or air conditioning systems that generate harmful emissions to the environment or have high energy consumption in relation to other environmentally friendly alternatives that may be available on the market are not permitted in commercial or office buildings developed in this zone, with the exception of cooling systems for perishable products.
For these purposes, the building design must contemplate the maximum utilization of natural ventilation.
4. Solid waste management and treatment:
All buildings developed in this zone, under the present regulations, whether for residential, commercial, or service use, must be integrated into the recoverable solid waste collection service of the Municipality of Escazú and comply with the rules of the "Regulation for the discriminate management of solid waste in the Canton of Escazú", published in La Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste collection shall be carried out door-to-door, and waste must be separated according to the specifications of the aforementioned service.
5. Other specifications:
a. Housing density: 50 dwellings per hectare b. Maximum building height: 14 m c. Maximum coverage: 80% d. Minimum lot area: 200 m² e. Minimum frontage: 10 m f. Parking for commercial or service premises: one space per 30 m² of area designated for commercial or service premises; furthermore, for commercial or service buildings over 300 m², they must provide an additional parking space per 1000 m² of construction or fraction thereof with the same dimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking bicycles or other non-motorized vehicles.
For the case of projects facing roads along existing boulevards, with a proposal to be pedestrianized or which are proposed to be converted into Urban Paths (Veredas Urbanas), it is exempted from having parking spaces, as long as a free or covered frontal area that integrates with the urban environment is presented before the Construction Control Sub-Process.
g. Signage or exterior advertising: one sign shall be permitted per commercial or service premises, not exceeding 1.5 m², duly attached to the wall of the premises. Illuminated signs are not permitted.
h. Front setback: 2 m i. Side setbacks: as specified in Article 9.5 12.5.1 Conforming Uses a) Single-family and multi-family residence b) Mixed buildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial or service uses with residential use.
c)Commerce whose total coverage area designated for commercial premises does not exceed 200 m² to cover needs of the immediate residential sectors. Includes small grocery stores (pulperías), mini-markets, convenience stores, art galleries, cafés, theaters, etc.
d)Banking offices that do not exceed 200 m² of built coverage.
e)Professional services offices no larger than 200 m² (doctors, lawyers, engineers, architects, accountants, etc.).
12.5.2 Conditional Uses a) Daycare centers, kindergartens, and first and second cycle educational centers according to the specifications contained in Article No. 11.5.4 b) Hotels, as long as they comply with the specifications of Article 11.5.4 c) Homes for the elderly or care homes provided they comply with the regulations and specifications of the competent authorities and Law 7600 in all its extremes.
d)Restaurants, as long as they do not cause nuisances due to noise, odors, parking insufficiency, etc., to the adjacent residential use.
e)Gyms or centers for physical exercise, as long as they do not cause nuisances to the adjacent residential use due to noise, vibrations, or parking.
f)Public parking lots 12.5.3 Non-Conforming Uses a) Bars, discotheques, or similar.
b)Billboards (vallas publicitarias).
c)Automotive, electromechanical, body repair, and paint shops, etc.
d)Premises for electronic games, pool halls, and billiard halls.
e)Churches or places of worship ) Industry in general g) Bus depots, container yards, truck yards, or similar h) Motels, casinos, and brothels.
CHAPTER II
15
(The regulation of this zone is not included in this text given that, based on Municipal Agreement 576-03 of ordinary session 86 dated 09/12/03, it was decided to study this zone more carefully, given its special characteristics, and it will be integrated into the Regulatory Plan as a final stage of its approval, tentatively at the end of 2005).
The provisions established in the Decree amending the Regional Urban Development Plan of the Greater Metropolitan Area DE-25902-MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66 of April 7, 1997) must be complied with. In accordance with Art. 4.2. of said decree, the aim is to regulate activities related to residential and agricultural activity in the different locations, by means of peripheral rings of the linear growth experienced in recent decades.
Given the opportunity the sector presents in terms of the possibility of a controlled residential development, the need arises to have complementary activities that facilitate the supply of basic needs, this with the aim of avoiding the unnecessary mobilization of inhabitants and that also promote sustainable development, always protecting the agricultural vocation of the sector.
This zone is conceived with predominantly agricultural uses; however, the regulations on subdivisions (fraccionamientos) (Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations RCNFU and the new Subdivision and Urbanization Regulation RFU) have promoted the development of linear residential complexes along the main roads connecting the sectors of Barrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, which themselves require small commercial interactions that are absent in these sectors, causing the generation of trips outside the zone, with extensive journeys, because the creation of parcels with an area smaller than the minimum required area of a productive parcel of 2000 m² has been permitted, which do not allow for the development of agricultural activities, typical of the agricultural zone.
These rings correspond to the following:
Ring No. 1: This ring develops 50 m from the right-of-way on both sides of Cuesta Grande, passing by Tiquicia Restaurant, reaching Barrio San Francisco (Bebedero), and returning along Calle de La Hermita del Carmen, passing by the Colegio Técnico de Escazú. (See map).
Ring No. 2: Zone that develops along RN 105 from the Pulpería La Guaria up to the entrance of Calle Los Calderones, continuing along Calle Los Lechones, crossing Barrio El Curio, passing by Súper Keneth until reaching the south sector of the Juan XXIII School. It develops 50 m from the right-of-way on both sides of the road. (See map).
Ring No. 3: Comprises a ring that develops 50 m from the right-of-way, which begins at the La Tapachula bus terminal, reaches Barrio Campana up to Calle Tejarcillos, and closing again at the bus terminal. (See map).
Thus, it complements and defines the scope of Article 4.2 of decree DE-25902-MIVAH-MP-MINAE. In the Special Protection Zone, only the following constructions shall be permitted, the following:
15.1 Requirements Density: 1 dwelling per property Minimum lot: 120 m² / 7000 m² Maximum coverage: 10% AND 75% Maximum height: 7 m Minimum frontage: 6 m Front setback: 3 m Side and rear setback: see Art. 9.5 of the Regulatory Plan 15.2 Conforming Uses a. Activities directly related to local agricultural activity; such as agriculture, farms, livestock.
15.3 Conditional Uses:
a. Single-family dwelling.
b. State services c. National and municipal network infrastructure d. Sale of vegetables and greens, when the crops are produced within the parcel where the activity is intended to be developed.
e. Mini-supermarket no larger than 100 m² (maximum area).
f. Small grocery store (pulpería) with an area no larger than 30 m².
e. Restaurants f. Cafeterias g. Sodas (small eateries) h. Homes for the elderly or care homes provided they comply with the regulations and specifications of the competent authorities and Law 7600 in all its extremes.
i. "Bed and breakfast" type hotel with up to 5 rooms.
j. Sustainable rural tourism.
k. Uses related to agricultural activity and dwellings no larger than 30 m². For example:
small grocery stores (pulperías), bakeries, butcher shops, general stores (bazar), souvenir shops, beauty salons, among others.
l.
15.4 Non-Conforming Uses:
a. Multi-family (apartments and dwellings) b. Urbanizations and condominiums c. Bars, discotheques, or similar.
d. Billboards (vallas publicitarias).
e. Automotive, electromechanical, body repair, and paint shops, etc.
f. Premises for electronic games, pool halls, and billiard halls.
g. Churches or places of worship h. Industry in general i. Bus depots, container yards, truck yards, or similar j. Motels, casinos, and brothels For other uses linked to commerce and services, a minimum area of 20,000 m² is required; furthermore, harmless agro-industry, hotels, and country clubs are permitted provided a land area of 50,000 m² or more is available. See Art. 4.4 and Art. 4.5 of Decree N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.
18
The Regulatory Plan permits the construction of high-rise buildings in accordance with the following rules and definitions:
a. The permitted density shall be the same as the High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta densidad, ZRAD) and the minimum lot size 2000 m². On smaller lots where housing projects are desired, the coverage, setback, and height rules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) shall be permitted.
b. A high-rise building is considered to be one that exceeds 14 meters, measured from the average level of the front sidewalk to the midpoint of the roof of the building.
What this article does not regulate shall be determined by the current National Construction Regulations.
c. The conforming use in these zones is high-rise residential. Commercial use shall be a conditional use, as support commerce for residential use. Multifunctional high-rise buildings shall be permitted as a conditional use provided that the commercial or office and service uses do not produce nuisances to the conforming residential use. For this class of buildings, one parking space shall apply per 30 m² of net commercial, office, and/or service area.
d. The construction of high-rise buildings shall be permitted in zones authorized for such purpose by the Regulatory Plan; these zones are:
. Country Club: all lots located south, east, and west of its boundaries, according to the zoning map, in the Convento zone, and east of the CRCC.
. Multiplaza: all lots located at a maximum distance of 250 meters from its south boundary (except the lots within the Los Laureles residential development) and 500 meters from its west boundary.
. Primavera: the areas defined between Calle Primavera, and national route 121, to the south (subtracting the 50 meters of the Linear Commerce Zone).
. East of the CRCC: the area circumscribed between national route 121 (subtracting the 50 meters of the Linear Commerce Zone), Calle Maynar, and the street; to the east, of the CRCC.
. Convento: the zone between national route 121 (subtracting the 50 meters of the Linear Commerce Zone); to the north, the Costa Rica Country Club; to the east, and Calle Convento; to the east and south.
. On lots in the High-Density Zone facing route 121 (old road to Santa Ana).
. In the Trejos Montealegre residential development, in the mega-block (land over 5 hectares) located in the western sector, at the end of the third stage of the development.
. In the triangle of land between the national route, Calle San Miguel, and the future radial road to Alajuelita.
a. The preliminary projects for the construction of high-rise buildings must be submitted to the Urban Development Office to be analyzed preliminary to the submission of construction plans.
b. The construction plans must include a landscape design and tree-planting proposal, indicating the number and type of tall species to be planted, in addition to the existing ones.
c. All high-rise projects shall have their own blackwater treatment plant, even in zones with a built sanitary network in the development * In the green zone, at least half must be dedicated to tree planting.
In all cases, after eight floors or 28 meters, the buildable and permeable pavement coverage shall be reduced by 3% for every 3.5 meters of additional height.
d. Projects that contemplate more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback between them equal to half the height of the tallest building in the complex.
e. This previous rule is exempted in cases of multifunctional building projects based on criteria of proximity, pedestrian utilization, vehicular restriction, concentration of mixed uses, creation of open public pedestrian spaces, public green areas, and constitution of urban attraction nodes. These projects must be submitted for prior analysis to the Urban Development Department and shall be analyzed as a single unit, even when their development is done in stages for financial and market reasons.
f. It shall be essential to conceive projects so that their volumetry harmonizes with the landscape.
g. Projects that contemplate more than one high-rise building or a combination of constructions of various heights must respect a setback between them equal to half the height of the tallest building in the complex.
18.1. Incentives If forest cover (cobertura boscosa) is increased by a percentage no less than 15%, the possibility of increasing its total height by 3.5 meters shall be granted.
18.2. Requirements.
. Minimum lot to apply (ZCEA) rules: 2000 m².
. Density: 50 housing units per hectare.
. Front setback: 5 meters.
. Coverage: 35%.
. Signage size: 1.50 m².
For lots with an area less than 2000 m² in ZCEA zones, the rules of the High-Density Residential Zone (ZRAD) shall be permitted.
Transitional Provision
51
As of the entry into force of Modification IV of this present Regulation, the Municipality shall grant a maximum period of three months to validate workshop uses as existing in the Agricultural Buffer Zone (ZAA).
The existing condition may be validated by the Construction Control Sub-Process through documentary evidence, with the support of official documents duly authenticated by the competent Institutions, among which may be the Ministry of Health, Direct Taxation Directorate of the Ministry of Finance, among others.
Effective as of its publication in the Official Gazette La Gaceta.
Artículos
en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0 Reforma Plan Regulador de la Municipalidad de Escazú MUNICIPALIDAD DE ESCAZÚ Modificación PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ IV EDICIÓN Texto actualizado de la propuesta de basado en el texto original, Publicado en Diario Oficial La Gaceta No.54, del 17 de marzo del 2005, con modificaciones publicadas en el Diario Oficial La Gaceta No.90, del 11 de mayo del 2006, Diario Oficial La Gaceta Alcance No.140 del 21 de junio del 2019 y Diario Oficial La Gaceta Alcance No.275 del 16 de octubre del 2020.
Reglamento de Zonificación del Uso de Suelo 11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).
En el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores con estas características: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el sector de "Le Monastére". Las pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17 viv/ha), de manera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los años ha preservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición se mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard y Calle Lanford, se mantiene como de baja densidad, dadas las características actuales de dichos barrios.
11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).
Según el plano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte del cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales dentro de las comerciales, y se concibe como un área de concentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50 viviendas por hectárea. Comprende el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista Alegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el sector al Norte de la misma ruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La Paco. Dentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la proximidad a cauces de ríos, deberá dejarse un retiro mínimo de 10 metros de no construcción desde la margen del río; además, para urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno para evitar que posibles avalanchas inunden el terreno urbanizado.
Los sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la cuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada quebrada.
12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).
Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define como una franja de 5O metros a lo largo de todas las vías nacionales, es decir, la 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación.
En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con usos residenciales. En la llamada "Milla de Oro", incluye los lotes colindantes al oeste del Centro Comercial El Lago, según lo refleja el mapa de zonificación de este Plan Regulador, abarcando el terreno del antiguo Hotel María Alexandra.
En el tramo de la Zona de Comercio Lineal que pasa por el cuadrante de Escazú Centro hasta el sector 200 m al Norte del Cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10.5 metros. En el sector el Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero Fernández) y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, de igual forma entre el túnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres (margen norte de la autopista Próspero Fernández) se permiten 28 m de altura edificable máxima. En estos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional, siempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000 m², la cobertura edificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se permitirá una altura máxima de 38 metros.
En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el túnel de Guachipelín hacia el norte hasta el límite con el cantón de San Ana, los proyectos de usos comerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se desarrollen, deberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar mejoras viales que impidan el deterioro de las condiciones de circulación vehicular y peatonal.
Los edificios multifuncionales se permitirán en esta zona, pudiéndose aplicar la altura que rige en la Zona de Comercio Lineal para todo el proyecto.
12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE).
La superficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados; el frente mínimo será de 10 metros; la cobertura máxima, de 80%, y la altura máxima de las edificaciones, de 7 metros. Se permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y cuando se deje un retiro frontal de 6 metros mínimo a nivel de la tercera planta, y el visto bueno del Sub-Proceso Control Constructivo de que el proyecto no afecta la visual urbana y paisajística de su entorno.
En el sector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se permitirá una altura de 14 m.
La fachada de las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de estas.
El Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control de Valor Patrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a la fachada y serán de material opaco, con iluminación únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que sobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o techo). Para estacionamientos, ver artículo 12.2.3.
12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA). Corresponde al sector circundante de la Iglesia de San Antonio, también comprende el sector a lo largo de la ruta nacional 105, desde la esquina sureste de la cuadra de la Iglesia de San Antonio, avanzando hasta la esquina suroeste del Plantel de la Tapachula, en una franja de 50 m de ancho. Dicha franja se extiende hasta el punto donde actualmente llega la zona comercial por la margen norte de la citada ruta nacional. Incluye, además una franja de 50 m de ancho al oeste y al norte de la cuadra que contiene el Monumento al Boyero.
Este comercio presenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad donde está ubicado.
Por tanto, los proyectos que se asienten en este centro deberán proponer una arquitectura complementaria a la forma urbana histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones será de 7 metros; sin embargo, por cada 3mts de alineamiento adicional se podrá aumentar un nivel más. Para estacionamientos, ver art. 12.2.3.
12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible (ZMLDS) La Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible. Requisitos:
1. Diseño del Sitio o emplazamiento de la obra.
a)El diseño del edificio debe proveer la ubicación idónea para que aproveche al máximo el aire y la luminosidad naturales a razón de utilizar las mismas en la dinámica del ciclo de uso del inmueble.
b)La ubicación del edificio debe servir a las demandas de servicios dentro de distancias transeúntes para peatones y sistemas de transporte no motorizado, por esto los edificios deben estar en puntos estratégicos donde suplan una necesidad en vez de crearla. En el caso de edificios de comercio y servicios, deberán prever facilidades de vestidores, duchas y parqueo de bicicletas para los trabajadores que desean emplear este medio de transporte. Las facilidades anteriores deberán ser previstas a razón de un local con ducha y vestidor para hombres por cada 400m² de área construida o fracción y un local con ducha y vestidor para mujeres por cada 300 m² de área construida o fracción.
2. Gestión del recurso hídrico:
a)El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.
b. Todos los edificios de comercio, servicios o residenciales que se establezcan dentro el Régimen de Condominio deberán contar con plantas de tratamiento para las aguas residuales. Para viviendas unifamiliares o multifamiliares y de acuerdo con los respectivos Índices de Fragilidad Ambiental deberán presentar sistemas de tratamiento alternos según la recomendación de este municipio en la Valoración Geológica emitida por el Subproceso de Gestión Ambiental; así como la correspondiente autorización del Ministerio de Salud.
3. Gestión del consumo energético; a) La planificación energética debe reducir la demanda del uso de la misma, con implementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la producción en sitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia del inmueble al servicio convencional.
b)El uso de sistemas de enfriamiento o de aire acondicionado convencionales que generen emisiones nocivas al ambiente o de alto consumo energético en relación con otras alternativas amigables con el ambiente que puedan estar disponibles en el mercado, no están permitidos en los edificios de comercio u oficinas que se desarrollen en esta zona, a excepción de los sistemas de enfriamiento para productos perecederos.
Para estos efectos el diseño del edificio deberá contemplar el máximo aprovechamiento de la ventilación natural.
4. Gestión y tratamiento de desechos sólidos:
Todas las edificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas a la presente normativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios, deberán integrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables de la Municipalidad de Escazú y cumplir con las normas del "Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú", publicado en la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección de desechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar separados según las especificaciones del servicio antes mencionado.
5. Otras especificaciones:
a. Densidad habitacional: 50 viviendas por hectárea b. Altura máxima de las edificaciones: 14 m c. Cobertura máxima: 80% d. Área de lote mínimo: 200 m² e. Frente mínimo: 10m f. Parqueos para locales comerciales o servicios: un espacio por cada 30 m² de área destinada a locales comerciales o de servicios, además para edificios comerciales o de servicios de más de 300 m², deberán proveer un espacio de parqueo adicional por cada 1000 m² de construcción o fracción con las mismas dimensiones de un parqueo para automóvil, equipado con dispositivo para parqueo de bicicletas u otros vehículos no motorizados.
Para el caso de proyectos que enfrenten vías frente a bulevares existentes, con propuesta de ser peatonizadas o bien que se proponen para ser convertidas como Veredas Urbanas, se dispensa de contar con espacios de parqueo, en el tanto se presente ante el Sub-Proceso de Control Constructivo un área frontal libre o techada que se integre con el entorno urbano.
g. Rótulos o publicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de servicios, que no exceda de 1.5 m² debidamente adosado a la pared del local. No se permiten rótulos luminosos.
h. Retiro frontal: 2m i. Retiros laterales: según lo especifica el artículo 9.5 12.5.1 Usos conformes a) Residencia unifamiliar y multifamiliar b) Edificios mixtos del tipo multifuncional que combinen armónicamente usos comerciales o de servicios con el uso residencial.
c)Comercio cuya área de cobertura total destinada a locales comerciales no sobrepase los 200 m² para cubrir necesidades de los sectores residenciales inmediatos. Incluye pulperías, minimercados, tiendas de conveniencia, galerías de arte, cafés, teatros, etc.
d)Oficinas bancarias que no sobrepasen los 200 m² de cobertura edificada.
e)Oficinas de servicios profesionales no mayor a 200m2 (médicos, abogados, ingenieros, arquitectos, contadores, etc.).
12.5.2 Usos condicionales a) Guarderías, kínder y centros educativos de primer y segundo ciclo según las especificaciones contenidas en el artículo No.11.5.4 b) Hoteles, en tanto cumplan con las especificaciones del artículo 11.5.4 c) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus extremos.
d)Restaurantes, en tanto no ocasionen molestias por ruido, olores, insuficiencia de parqueo, etc., al uso residencial aledaño.
e)Gimnasios o centros para el desarrollo de ejercicio físico, en tanto no ocasionen molestias al uso residencial aledaño por ruido, trepidaciones, o parqueos.
f)Parqueos públicos 12.5.3 Usos no conformes a) Bares, discotecas o similares.
b)Vallas publicitarias.
c)Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.
d)Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.
e)Iglesias o locales de culto ) Industria en general g) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares h) Moteles, casinos y casas de citas.
CAPÍTULO II
15
(La reglamentación de esta zona no se incluye en este texto dado que con base en el Acuerdo Municipal 576-03 de la sesión ordinaria 86 de fecha 09/12/03, se decidió estudiar más detenidamente esta zona, dadas sus especiales característicos y se integrará al Plan Regulador como una última etapa de su aprobación, tentativamente a finales del 2005).
Se deberá acatar lo establecido en el Decreto de reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana DE-25902-MIVAH-MP-MINAE de 12 de febrero 1997 (Alcance No. 15 de La Gaceta No. 66 del 7 de abril de 1997). De acuerdo con el Art. 4.2. de dicho decreto se busca regular las actividades conexas a la actividad residencial y agropecuaria en las diferentes ubicaciones, por medio de anillos periféricos del crecimiento lineal sufrido en las últimas décadas.
Ante la oportunidad que presenta el sector en cuanto a la posibilidad de un desarrollo residencial controlado, surge la necesidad de contar con actividades complementarias que faciliten el abasto de necesidades de orden básico, esto con el fin de evitar la movilización de habitantes de forma innecesario y que además fomenten el desarrollo sostenible, siempre resguardando la vocación agrícola del sector.
Se concibe esta zona usos predominantemente agrícola, sin embargo, la normativa sobre fraccionamientos (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones RCNFU y el nuevo Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones RFU) ha fomentado el desarrollo de conjuntos residenciales lineales sobre las vías principales que comunican los sectores de Barrio El Carmen, Bebedero, Barrio Los Filtros, Barrio El Curio, mismos que requieren de pequeñas interacciones comerciales que están ausentes en éstos sectores provocando, generación de viajes fuera de la zona, con extensas travesías, debido a que se han permitido generar parcelas con un área menor al área mínima requerida de una parcela productiva de 2000 m2, que no permiten desarrollar actividades agropecuarias, propias de la zona agrícola.
Estos anillos corresponden a los siguientes:
Anillo n°1: Este anillo se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía de ambos lados de Cuesta Grande pasando por el Restaurante Tiquicia, llegando a Barrio San Francisco (Bebedero) y regresando por la Calle de La Hermita del Carmen, pasa por el Colegio Técnico de Escazú. (Ver mapa).
Anillo n°2: Zona que se desarrolla sobre la RN 105 a partir de la Pulpería La Guaria hasta la entrada de Calle Los Calderones, continúa sobre Calle Los Lechones, atraviesa Barrio El Curio, para por el Súper Keneth hasta llegar al sector sur de la Escuela Juan XXIII. Se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía de ambos lados de la vía. (Ver mapa).
Anillo n°3: Comprende un anillo que se desarrolla a 50mts a partir del derecho de vía, que inicia en la terminal de buses La Tapachula, llega al Barrio Campana hasta la Calle Tejarcillos y cerrando nuevamente a la terminal de buses. (Ver mapa).
Siendo así, se complementa y dispone a definir el alcance del artículo 4.2 del decreto DE-25902-MIVAH-MP-MINAE, En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones, lo siguiente:
15.1 Requisitos Densidad: 1 vivienda por finca Lote mínimo: 120m2 / 7000m2 Cobertura máxima: 10% Y 75% Altura máxima: 7m Frente mínimo: 6m Retiro frontal: 3mts Retiro lateral y posterior se debe ver Art. 9.5 del Plan Regulador 15.2 Usos conformes a. Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local; tales como agricultura, granjas, ganadería.
15.3 Usos Condicionales:
a. Vivienda unifamiliar.
b. Servicios estatales c. Infraestructura de redes nacionales y municipales d. Venta de hortalizas y verduras, cuando los cultivos sean producidos dentro de la parcela donde se pretende desarrollar la actividad.
e. Minisúper no mayor a 100 m2 (área máxima).
f. Pulpería con un área no mayor a 30 m2.
e. Restaurantes f. Cafeterías g. Sodas h. Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus extremos.
i. Hotel tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.
j. Turismo rural sostenible.
k. Usos conexos a la actividad agrícola y a la vivienda no mayor de 30 m². Por ejemplo:
pulperías, panaderías, carnicerías, bazar, tiendas de souvenirs, salones de belleza, entre otros.
l.
15.4 Usos No conformes:
a. Multifamiliares (apartamentos y viviendas) b. Urbanizaciones y condominios c. Bares, discotecas o similares.
d. Vallas publicitarias.
e. Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.
f. Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.
g. Iglesias o locales de culto h. Industria en general i. Planteles de buses, contenedores, camiones o similares j. Moteles, casinos y casas de citas Para los demás usos ligados al comercio y servicios se requiere un área mínima de 20 000 m², además se permite la agroindustria inofensiva, hoteles y clubes campestres en tanto se disponga de un terreno de 50 000m2 o mas. Ver Art. 4.4 y Art. 4.5 del Decreto N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.
18
El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:
a. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 m². En lotes menores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).
b. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal hasta la mitad de la cubierta (techo) de la edificación.
Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones vigente.
c. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.
d. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:
. Country Club: todos los lotes ubicados al sur, este y oeste, de sus linderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.
. Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.
. Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).
. Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynar y la calle; al este, del CRCC.
. Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al este y sur.
. En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa Ana).
. En la urbanización Trejos Montealegre, en la megamanzana (terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.
. En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura radial a Alajuelita.
a. Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.
b. Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.
c. Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización * En la zona verde por lo menos la mitad deberá dedicarse a la siembra de árboles.
En todos los casos, a partir de los ocho pisos ó 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura.
d. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
e. Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo al Departamento de Desarrollo Urbano y serán analizados como una única unidad, aún cuando su desarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.
f. Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje.
g. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
18.1. Incentivos Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.
18.2. Requisitos.
. Lote mínimo para aplicar normas de (ZCEA): 2000 m2.
. Densidad: 50 unidades de vivienda por hectárea.
. Retiro frontal: 5 metros.
. Cobertura: 35%.
. Tamaño rótulo: 1,50 m².
Para lotes con menos área de 2000 m² en zonas ZCEA, se permitirá que se apliquen las normas de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).
Transitorio
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A partir de la entrada en vigor la Modificación IV del presente Reglamento, la Municipalidad dará un máximo de tres meses de plazo para validar los usos de taller como existentes en la Zona de Amortiguamiento Agrícola (ZAA).
La condición existente podría ser validada por parte del Sub-Proceso de Control Constructivo por medio de pruebas documentales, con el respaldo de documentos oficiales debidamente autenticados por parte de las Instituciones competentes, entre las cuales pueden ser el Ministerio de Salud, Dirección de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda, entre otros.
Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.