Escazú Zoning Plan — Partial Amendment 2019Plan Regulador del Cantón de Escazú — Reforma parcial 2019

The Regulatory Plan is composed of:

• a)The maps that are published with this document; that is: the "Zoning, Roadways and Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental)" map, as well as the "Districts" map.
• b)The Regulations for Land-Use Zoning, Roadways and Outdoor Advertising, plus others that are incorporated from their revisions.
• c)The studies that support the Plan and that describe the physical-territorial, economic, and social situation of the canton, and those others that may be implemented in the future, which will be available to the public for consultation at the municipality's headquarters.

The Regulatory Plan is of mandatory compliance for every person, whether natural, public or private, national or foreign, throughout the territory of the canton of Escazú. This Plan replaces the text that the Regional Plan of the Greater Metropolitan Area (Executive Decree No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No. 95, of May 18, 1982 and No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, scope No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997) designated for the canton of Escazú. Likewise, the Regulation of the Regulatory Plan replaces the regulations for the Installation of Outdoor Advertising in the canton of Escazú (Scope No. 36 to La Gaceta No. 100 of 05/25/01).

Supplementarily, and in matters not expressly regulated by this Plan, the national and regional norms and regulations consistent with the current urban planning legislation are applied. However, they should preferably be analyzed within the Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan jointly with the Urban Planning and Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) of the Municipality. The previous agreements of the Municipal Council of the Canton of Escazú that oppose the Regulatory Plan are repealed.

4.1. Application.

The administration and application of the Regulatory Plan will be in charge of the municipal administrative dependencies related to the matters regulated by the regulations, especially the Urban Planning and Control Process (Proceso de Planificación y Control Urbano) and the Municipal Office of the Regulatory Plan.

The design of every public or private building intended for user service must comply with the regulations set forth in Law 7600, Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities in Costa Rica. Likewise, compliance with these regulations is recommended for all other types of projects.

For obtaining the license, a construction tax will be charged that will be used for the purposes described in the Urban Planning Law. This tax corresponds to 1% of the value of the constructions and developments (urbanizaciones). In cases of social interest projects, up to 0.5% of their value will be charged.

Government dependencies that execute works will not pay construction tax; however, they must complete the corresponding procedures before the Municipality, so that coordination is established between it and said dependencies. In this way, the characteristics of the work can be made compatible with the potentialities of the urban infrastructure and its maintenance.

Municipal licenses will always safeguard the rights of third parties. The owner and the professional in charge will be responsible for the data estimated in the project, as well as for the structural and architectural characteristics of the interior of the work. The Municipality will monitor compliance with the requirements of the Regulatory Plan, such as: land use, density, alignments, levels, heights, coverage (coberturas), frontages and minimum lot areas, among others.

No construction permit will be authorized on the property line if it does not comply with the right-of-way proposed by the Roadway Regulation of this Plan, unless it is an existing work declared of heritage interest.

Once the start of the procedure has been authorized and the documentation to request the construction permit has been submitted, as well as other procedures such as approvals (visados), land uses, licenses for signs, the interested party will have ninety calendar days to withdraw the documents; after this period, the application and even the construction plans submitted will be eliminated from the municipal archives.

To proceed with the elimination of the documents, once the established period of ninety days has expired, the complete file will be officially sent to the Central Archive, informing of the situation and requesting its elimination. In said communication, the name of the owner or applicant, the type of application, the procedure number, the date of entry, and the status will be included. The Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan will monitor the correct application of the norms, exceptions, incentives, and sanctions dictated or authorized by the regulations. In case of implementation of The Commission, it must be formed in accordance with articles 59 and 60 of the Urban Planning Law, by council members (regidores), interested residents, and officials of the administrative staff, with a maximum of seven people in total.

Said Commission or Office may form, together with the residents and experts in the field, the Consultative Committees for specific areas, such as architectural, cultural, and environmental heritage.

The Regulatory Plan Commission or the Municipal Office of the Regulatory Plan, on its own account, at the request of canton residents, or by initiative of the Municipal Council, will analyze all updates and revisions to the original document that are necessary as the years pass, in order to keep the Plan updated.

4.4 Incentives:

In cases of projects for commercial, residential, or mixed-use buildings of the multifunctional type, that provide extra public space such as plazas, small squares (plazoletas), covered arcades, and in short space dedicated to pedestrian urban public use, for every square meter left for pedestrian use, 5 additional square meters in commercial area will be allowed, which may be projected vertically, provided that it does not exceed the maximum height authorized by the General Directorate of Civil Aviation (Dirección General de Aviación Civil) in the sector.

5.1. Construction license (permit) and municipal responsibility.

All work related to construction, carried out within the canton of Escazú, whether of a permanent or provisional nature, must obtain the corresponding municipal license (permit), before its start.

The works, according to their category, must comply with the requirements that make up the Regulation of Requirements for Construction, Remodeling, Demolition, and Earthworks (Movimientos de Tierra) Permits, article 2.10.1, and following, issued within the publication of the requirements that must be submitted for the different procedures in the Municipality of Escazú (La Gaceta, No. 58 of March 24, 2009), with the exception of what is published as Transitory Provisions in this Regulation.

of the same. The elimination of any documentation under the protection of this article will be done without any responsibility for the administration.

5.2. Certificate of land use.

For the purposes of requesting patents (licenses), construction permits (including expansion, remodeling, and restoration), demolition, earthworks (movimiento de tierra), and development (urbanización), any natural or legal person must first obtain a land-use certificate, according to articles 28 and 29 of the Urban Planning Law.

The municipal land-use certificate will attest to the conformity of the use with the zoning requirements and their requisites, such as alignments, frontage, minimum areas, coverage (cobertura), and other conditions, if any, such as heights, accesses, vegetation, signs, finishes, schedules, and others.

For the processing of the land-use certificate, the norms of this Regulatory Plan will be taken into account, as well as the Law on Use, Management, and Conservation of Soils (Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos) (Law No. 7779 of 4/30/98,) and the Urban Planning Law (No. 4240).

The certificate described is only one of the requirements and should not be interpreted as a permit to carry out the requested activity or work.

5.5. Permit for major work construction.

Major work (obra mayor) is considered to be any construction larger than 30 square meters. The application for the construction of a work of this type must comply with the respective requirements set forth in the "Regulation of requirements for construction, remodeling, demolition, and earthworks (movimientos de tierra) permits" of the Municipality.

It will be an indispensable requirement for any construction project to obtain the approval of water supply from the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (AyA) in accordance with the provisions issued by this Institution on zoning ruled for granting water availability (Agreement 2005-1012) published in La Gaceta No. 246 12/21/2005.

In the case of subdivisions (fraccionamientos), developments (urbanizaciones), and condominiums (residential and commercial), a preliminary project must be submitted to the Urban Planning and Control Process (Proceso Planificación y Control Urbano) with the purpose of verifying the urbanistic feasibility of the work; however, the preliminary approval (visto bueno) granted by this Department does not authorize the sale or the start of execution of works.

In cases where the lands are affected by a geological fault or threats of natural disasters such as landslides, avalanches, zones prone to flooding, etc., according to the map that the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) has for this purpose, and the Map of Environmental Fragility Indices (Mapa de índices de Fragilidad ambiental) of the canton of Escazú, it will first be necessary for the interested party to present the proposal to said Commission to know its criteria before the Municipality issues a pronouncement on the project. In cases where the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias) grants an approval (visto bueno) to what is planned in these zones, it will be essential to have a geological study, as well as to apply the Seismic Code (Código Sísmico) in force in all its scopes. Likewise, in the sectors of Salitrillos, Alto Palo Campana, and Bebedero, a preliminary ruling from the Commission must also be obtained for any project, due to landslides in those sectors, for which the recommendations given in Technical Report DPM-INF-059-2003 prepared by said Commission regarding these areas must be very much taken into account.

In case of projects with 50 or more parking spaces where the property faces a National Route, a Traffic Impact Study (Estudio de Impacto Vial) approved by MOPT must be provided, as well as the respective access plan with the approval (visto bueno) of said Institution. In case the property faces a Local Route, it must also provide a Traffic Impact Study (Estudio de Impacto Vehicular) reviewed by MOPT and approval from the Department of Public Works of the Municipality, as well as an access plan with the respective approval from the same Department. The Municipality will contract a specialized technical study when necessary, to determine the integrated traffic impact of the canton. The recommendations of this study must be applied by developers carrying out projects in the canton.

In case a remodeling or new construction of a commercial premises is carried out that does not have the construction license, the commercial license will not be granted until the receipt of works has been processed; and if it has a valid commercial license, closure will be ordered by mere verification of the unauthorized areas and the administrative or judicial procedure tending to the cancellation, suspension, or declaration of nullity of the commercial license will be initiated as appropriate.

All new constructions, subdivisions (fraccionamientos), and developments (urbanizaciones), as well as activities to be located in existing buildings, must comply with the basic requirements of the zone where they are located. Such basic requirements refer to: minimum surface area and frontage of the lot, maximum height and coverage (cobertura) of the construction, setbacks (retiros) (front gardens (antejardines) and yards) of the construction, permitted housing density, and special conditions, if any (see article 8.1.). In cases of existing uses that are not in conformity with the zoning, it must be analyzed whether by means of special norms they can become conditional uses (usos condicionales). In case otherwise, they must be relocated within a maximum period of five years, from the date of approval of the Regulatory Plan.

9.1. Minimum frontage.

The frontage of a property (finca), parcel, or lot, is understood as the total length of the direct boundary of a property with one or more public streets. Therefore, the minimum frontage corresponds to the minimum total length of boundary allowed with a public street. This minimum frontage applies to new subdivisions (fraccionamientos) or developments (urbanizaciones). In the case of corner lots, at least one of the frontages must comply with the minimum frontage defined by the zoning where it is located. Summing the frontages with one or more streets is not permitted for the purposes of complying with the corresponding minimum frontage.

9.2. Minimum surface area.

The surface area or area of a property (finca), parcel, or lot, is understood as the space of land contained within its boundaries. Based on the foregoing, the minimum area allowed in the different zones, corresponds to the minimum surface area allowed that lots must have for the purposes of new subdivisions (fraccionamientos) and developments (urbanizaciones).

9.3. Maximum building height.

The total height of a building is defined as the distance measured between the main floor level or vestibule to the crown beam of the last floor, without considering chimneys, parapets, breast walls (antepechos), elevator shafts, water tanks, mechanical elements, and recreational elements on the upper terraces. The maximum building height is the maximum total height allowed for buildings in the different use zones.

9.4. Maximum coverage (cobertura).

For the canton of Escazú, the maximum coverage (cobertura máxima) is defined as the area of a lot that comprises the maximum horizontal projection of a structure, as well as the paved spaces, cobblestoned spaces, or those with any material that makes the infiltration of rainwater into the ground difficult and that is destined for parking lots, access roads, swimming pools, tennis courts, and the like. The area free of coverage (cobertura) allowed is that which must be destined for green areas of gardens or even covered with trees or non-roofed areas covered with permeable systems such as "block" grass (zacate "block").

9.5. Setbacks (Retiros).

Open spaces, not built on, comprised between a structure and the boundaries of the lot where it is located; front, side, and rear setbacks (retiros) are taken into account.

The front setback (retiro frontal) or front garden (antejardín): Distance existing between the property line of the front of the land and a line parallel to it, known as the building line. This distance will vary according to the nature of the road and the characteristics of the proposed building. This information is set in the Roadway and Transport Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) of this Regulatory Plan.

The front setback (retiro frontal), also known as front garden (antejardín), serves the building as a buffer strip for cases of traffic accidents, reduces noise pollution levels, improves the privacy of its inhabitants, offers space for the location of inspection boxes (cajas de registro) and septic tanks (tanque séptico), and allows the city to be beautified if trees and shrubs are planted in it.

It is not permitted to build in the front setback (retiro frontal), except under these exceptions:

• a)Balconies: Are permitted as long as they do not protrude more than one meter from the building line and their surface area does not exceed more than one-third of the total area destined for the front garden (antejardín). They must be built as cantilevered structures (en voladizo) and not be used as habitable area under any circumstance.
• b)Security booths: Will be permitted as long as they are not complete habitable rooms, but office-type, with a half bathroom (service sanitario) (without shower) and do not exceed four square meters on a single level. Eaves or any architectural element outside the property line are not permitted. For condominiums of any type (commercial, residential, and/or mixed), of thirty or more units (filiales), or of more than three thousand five hundred square meters, including the parking area, a guard booth or station with a minimum area of six square meters will be required, including a bathroom (servicio sanitario) and an area for food preparation.
• c)Garbage enclosures: May be designed parallel to the property line with direct access to the sidewalk, provided that the doors are sliding and not swinging. Their size will depend on the volume of waste that will circulate in the project, but in no case may it exceed one-tenth of the total front garden (antejardín). Furthermore, the height of these structures may not exceed one meter, this in accordance with article 9.5 subsection f) of this regulation of the Regulatory Plan of Escazú and article IV.10 of the Regulation to the Construction Law.
• d)Meters: May be located on the property line, without the structure protruding onto the sidewalk and without it exceeding two meters in height, nor its width exceeding one-tenth of the property's frontage.
• e)Special cases: When, due to reasons of land shape or because it involves a structure not contemplated in the previous cases, it is necessary to study the particular case, this will be referred to the Commission or Office of the Regulatory Plan for it to analyze and make recommendations. In no case may public areas, private property, or the protection areas established in the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, art. 33 be invaded.
• f)Gates: Gates with their respective structure (columns and eave) are permitted on the property line provided that their leaves have more than 80% visibility; as for walls (tapias), these must be located on the building line defined for each case. Doors and/or gates on the property line must open inward or parallel to the cited property line and never outward.

In no case will habitable spaces be permitted outside the building line.

The side setback (retiro lateral): For single-story constructions, the minimum setback (retiro) will be three meters (3m), a distance that can be reduced to one meter fifty centimeters (1.50m) if there is a side wall (tapia) with height up to the load-bearing beam. For constructions of two or more stories, the minimum side setback (retiro lateral) will be three meters (3m) whether or not a wall (tapia) exists; and for each additional story, an additional meter fifty centimeters (1.50m) must be added. If there are no side windows, the setback (retiro) can be dispensed with or stepped setbacks (retiros escalonados) (with windows) can be used.

The rear setback (retiro posterior): At a minimum, this setback (retiro) must measure three meters (3m) for buildings of one or two stories; but if the building exceeds two levels, the setback (retiro) will increase 1.5 m for each one. The rear setback (retiro posterior) may be substituted by an equivalent area in the interior of the lot, in order to obtain a better architectural distribution of the project, provided that the current norms on natural ventilation and lighting are complied with, and the building does not exceed three stories. Stepped setbacks (retiros escalonados) are not permitted. The space of the rear setback (retiro posterior) must be left open from the boundary to the respective rear facade. The setbacks (retiros) from rivers and streams (quebradas), for the purposes of this article, are rear setbacks (retiros posteriores), which must measure at least 10 meters (Forestry Law (Ley Forestal), art. 33) and at least 5 meters must be reforested from the river's edge inward (Water Law (Ley de Aguas), art. 148).

9.6. Densities.

Density can be treated as net residential density or gross residential density, both measured in dwellings per hectare, whose definitions are detailed in chapter VI of this Regulatory Plan. However, for urban control purposes, the concept of gross residential density will be applied, where the number of dwelling units allowed per lot is the quotient of dividing the land area by the minimum lot area allowed in the zone. In this case, the integer fraction of the quotient will dictate the number of dwellings allowed on the land, and in case the decimal fraction is equal to or greater than 0.51, then one additional dwelling unit will be permitted. On the other hand, in existing lots duly segregated by registry and cadastre before the promulgation of the Regulatory Plan, whose capacity is less than that corresponding to the minimum lot of the zone, the construction of at least one dwelling will be permitted provided that the other norms of the Regulatory Plan regulations are complied with.

12.2. Linear Commerce Zone (Zona de Comercio Lineal, ZCL).

This type of commerce has been concentrated on the margins of the national highways and is defined as a strip of 50 meters along national routes 310, 121, 105 and 167, and the section of Matapalo Street, South of Multiplaza, according to what is indicated on the zoning map. In the stretch of the Linear Commerce Zone (ZCL) from the Paco Shopping Center to the cantonal limit with Santa Ana, the conditional uses (usos condicionales) of the ZCL will be taken as non-conforming uses, except for condominiums which will remain as conditional uses (usos condicionales), due to the proximity to residential uses. In the so-called "Milla de Oro", it includes the adjacent lots to the west of the El Lago Shopping Center, as reflected by the zoning map of this Regulatory Plan, encompassing the land of the former Hotel María Alexandra.

In the stretch of the Linear Commerce Zone between the urban quadrant of Escazú and the sector 200 m North of the urban quadrant of San Antonio, the maximum height will be 10.5 meters. In the sector of the Camino Real Hotel (south margin of the Próspero Fernández highway) and the road towards Guachipelín (tunnel), the height allowed in the strip of the Linear Commerce Zone (ZCL) will be a maximum of 28 meters, likewise between the Guachipelín tunnel and the bridge over the Agres River (north margin of the Próspero Fernández highway), a maximum buildable height of 28m is permitted. In these last two sectors, hotels are permitted as a conditional use, provided that the property (finca) where they are built is larger than 2000 m2, and the buildable coverage (cobertura edificable) does not exceed 50%. Finally, in the Matapalo Street sector, a maximum height of 38 meters will be permitted.

In the stretch of the Linear Commerce Zone between the Guachipelín tunnel heading north to the José Martí Club (in front of the Loma Real development (urbanización)), commercial use projects with 50 or more parking spaces that are developed must present a traffic impact study (estudio de impacto vehicular) and implement road improvements that prevent the deterioration of vehicular and pedestrian circulation conditions.

Multifunctional buildings will be permitted in this zone, being able to apply the height that governs in the Linear Commerce Zone for the entire project." 12.2.5. Conditional uses (Usos condicionales).

• a)High-Density Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.
• b)Commercial-type warehouses and workshops no larger than 250 square meters of construction.
• c)Bars, which must comply with the provisions of Chapter XI of the Regulation to the Construction Law regarding "Places of Public Assembly (Sitios de Reunión Pública)".
• d)Churches and, in general, places of worship, which must comply with the provisions of the Regulation for the sanitary functioning of Temples or places of worship and their modifications (Gaceta No. 144 of July 26, 2007).
• e)Educational centers, which must conform to the provisions of art. 11.3.4-f of the present Regulatory Plan and, in matters not expressly regulated, to Chapter No. XI of the Regulation to the Construction Law regarding "Buildings for Education".
• f)Bus depots/terminals (Planteles).
• g)Cemeteries, provided they comply with all the provisions of decree No. 32833 "General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios)" and its reforms.

For points "b", "d", and "f", in case of new construction, side and rear setbacks (retiros) of 3 meters will be required. The moment any of the previous uses or any other conditional use not listed in this article constitutes an element of danger, unhealthiness, or inconvenience for the zone, whether due to the maintenance conditions of its premises, the manner or systems it employs in carrying out its operations, the manner it employs to eliminate the waste, residues, or emanations resulting from its tasks, or the noises its operation produces, it will then become a non-conforming use, and the Municipality, in coordination with the Ministry of Health, may carry out the due process to correct the fact or element generating the danger, or failing that, cancel its municipal license temporarily or definitively if the case warrants it. For such purposes and in order to classify the inconveniences, dangers, or unhealthiness, the provisions of the Regulation on Industrial Hygiene (Reglamento sobre Higiene Industrial) of the Ministry of Health will be used.

12.3.2. Punctual Commerce Zone San Antonio Center (Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio, ZCPCSA).

Corresponds to the surrounding sector of the San Antonio Church, also comprises the sector along national route 105, from the southeast corner of the block of the San Antonio Church, advancing 100 meters eastward on the south margin of the cited national route, in a strip 50 m wide. Said strip extends to the point where the commercial zone currently reaches along the north margin of the cited national route. It also includes a strip 50 m wide to the west and north of the block containing the Monumento al Boyero.

This commerce presents rural characteristics that reflect the type of community where it is located. Therefore, the projects that settle in this center must propose an architecture complementary to the historical urban form of the site. The maximum height of the buildings will be 7 meters. For parking spaces, see art. 12.2.3.

- Setbacks (Retiros).

The front setback (retiro frontal) is not required, but the space of 2 meters on streets and 2.50 on avenues, necessary for the construction of sidewalks, will be required; regarding side and rear setbacks (retiros), see article 9.5.

- Conforming uses.

• a)Commerce and services.
• b)Offices.
• c)Institutional services.

Conditional uses (Usos condicionales).

• a)Residential, provided that the owners accept the inconveniences of location within the commercial zone.
• b)Car parking lots, with a maximum capacity of 25 spaces.
• c)Existing bars.
• d)Existing workshops.

- Non-conforming uses.

• a)Parking of cargo trucks (furgones).
• b)Bus depots/terminals (Planteles de buses).
• c)Restaurants with public shows.
• d)Discotheques and similar.
• e)New bars.
• f)New workshops.
• g)Motels and encounter houses (casas de citas).

12.5 Mixed Linear Zone for Sustainable Development (Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible).

The Mixed Linear Zone for Sustainable Development comprises a space dedicated to fostering Local Economic Development with environmentally friendly practices and the satisfaction of local social and economic needs. The mixed activities permitted in this zone include housing, small-scale neighborhood commerce, and complementary services for residential use. The buildings proposed must thoroughly comply with design, construction, and operation criteria that achieve an impact-contribution balance for the building throughout its entire life cycle and minimize the impact created by constructing the property, which entails altering the environment through the extraction and handling of resources, energy demand, transportation of inputs, and the demand for these throughout the building's existence. Furthermore, aspects of research and application of instruments that yield the best solution between established practices and emerging concepts must be addressed in pursuit of sustainable development.

- Requirements 1. Site Design or siting of the work.

• a)The building design must provide the ideal location to maximize the use of natural air and light in order to utilize them in the dynamics of the property's use cycle.
• b)The building location must serve service demands within walking distances for pedestrians and non-motorized transport systems; therefore, buildings must be in strategic points where they meet a need rather than creating one. In the case of commercial and service buildings, they must provide locker rooms, showers, and bicycle parking facilities for workers who wish to use this mode of transport. The above facilities must be provided at a rate of one room with shower and locker room for men for every 400m2 of constructed area or fraction thereof and one room with shower and locker room for women for every 300m2 of constructed area or fraction thereof.

2. Water resource management:

• a)The building must have the capacity to capture and reuse rainwater, using it to supply needs that do not require potable water. In addition, the design of the building and its surroundings must guarantee the reduction of the stormwater runoff flow it generates, also applying the use of permeable pavements and pipes throughout the entirety of its parking areas, except those generated underground within the building's footprint.
• b)All commercial or service buildings must have wastewater treatment plants. The use of traditional septic tanks in single-family or multi-family dwellings is not permitted in this zone; therefore, alternative systems permitted by health authorities (improved septic tanks) must be used.

3. Energy consumption management:

• a)Energy planning must reduce energy demand through the implementation of low-consumption systems and equipment and the on-site production of clean energy in order to reduce the property's dependence on conventional service.
• b)The use of conventional cooling or air conditioning systems that generate emissions harmful to the environment or have high energy consumption compared to other environmentally friendly alternatives that may be available on the market is not permitted in commercial or office buildings developed in this zone, except for cooling systems for perishable products. For these purposes, the building design must contemplate the maximum use of natural ventilation.

4. Solid waste management and treatment:

All buildings developed in this zone, covered by this regulation, whether for residential, commercial, or service use, must be integrated into the recoverable solid waste collection service of the Municipality of Escazú and comply with the rules of the "Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú," published in the Gaceta of April 15, 2002, and its amendments. Waste collection will be carried out door-to-door, and the waste must be separated according to the specifications of the aforementioned service.

5. Other specifications:

• a)Housing density: 50 dwellings per hectare b) Maximum building height: 14 m c) Maximum site coverage (cobertura): 80% d) Minimum lot area: 200m2 e) Minimum frontage: 10m f) Parking for commercial or service premises: one space for every 30m2 of area designated for commercial or service premises; additionally, for commercial or service buildings larger than 300m2, they must provide one additional parking space for every 1000m2 of construction or fraction thereof with the same dimensions as an automobile parking space, equipped with a device for parking bicycles or other non-motorized vehicles.
• g)Signs or outdoor advertising: one sign is permitted per commercial or service premises, not exceeding 1.5m2, properly attached to the wall of the premises. Illuminated signs are not permitted.
• h)Front setback (retiro frontal): 2m i) Side setbacks (retiros laterales): as specified in article 9.5 12.5.1 Conforming Uses a) Single-family and multi-family housing b) Mixed-use buildings of the multifunctional type that harmoniously combine commercial or service uses with residential use.
• c)Commerce whose total coverage area designated for commercial premises does not exceed 200m2 to meet the needs of the immediate residential sectors. This includes small grocery stores (pulperías), mini-markets, convenience stores, art galleries, cafés, theaters, etc.
• d)Bank offices that do not exceed 200m2 of built coverage.
• e)Professional service offices (doctors, lawyers, engineers, architects, accountants, etc.).

12.5.2 Conditional Uses a) Daycare centers, kindergartens, and primary and secondary educational centers according to the specifications contained in Article No. 11.5.4 b) Hotels, provided they comply with the specifications of article 11.5.4 c) Senior care homes or nursing homes provided they comply with the rules and specifications of the competent authorities and Ley 7600 in all its aspects.

• d)Restaurants, provided they do not cause nuisance to the surrounding residential use due to noise, odors, insufficient parking, etc.
• e)Gyms or centers for physical exercise, provided they do not cause nuisance to the surrounding residential use due to noise, vibrations, or parking.
• f)Public parking lots b) Non-Conforming Uses a) Bars, discotheques, or similar.
• b)Billboard advertising (vallas publicitarias).
• c)Automotive, electromechanical, body straightening and painting workshops, etc.
• d)Premises for electronic games, pool halls, and billiards.
• e)Churches or places of worship f) Industry in general g) Bus depots, container yards, truck yards, or similar h) Motels, casinos, and brothels (casas de citas).

Installation of outdoor advertising.

The objective of this chapter is to regulate and control everything related to outdoor advertising and signs in the canton of Escazú, in order to achieve balance between the urban-architectural work, the advertising message, and the surrounding landscape as a means of communication, information, and identification. The regulations of this chapter are issued in accordance with article 4, subsection "a" and article 13, subsection "d" of the Código Municipal, chapters VII and VIII and articles 29, 78, and 79 of the Ley de Construcciones, article IV.15, subsections 1, 3, and 4 of the Reglamento de Construcciones, articles 15 and 70 of the Ley de Planificación Urbana, and article 71 of the Ley Orgánica del Ambiente, as well as article 14 of Ley No. 6890; however, it does not include matters related to temporary outdoor advertising or temporary signs, which will be regulated through the "Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal" that the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will publish for these purposes in accordance with Article No. 49 of this Plan Regulador.

The sign surface area is understood to be the part that encloses the image or text that makes it up, regardless of its support form. In any case, the sign's lighting elements are part of it for this calculation. If the sign is painted on a larger area (façade, wall, or similar), the rectangular area encompassing the entire message displayed will be calculated. In all cases, the number of faces the sign has will be taken into account for the respective calculation. In residential zones, where permitted, signs may not exceed 1.0 m2 and must be placed parallel to the street. In commercial zones, for establishments with less than 200 m2 of surface area, the maximum sign size will be 3 m2, and only one is permitted per licensee. In cases of establishments larger than 200m2 up to 500m2, one sign attached to the façade of the premises is permitted, with no more than 5m2. In establishments larger than 500m2 up to 1000m2, one sign attached to the façade of the premises is permitted with no more than 6m2, and one sign with an independent support not exceeding 6m2. In establishments larger than 1000m2 up to 2000m2, two signs attached to the façade of the establishment are permitted with no more than 9m2, and one sign with an independent support of no more than 9m2. For those larger than 2000m2, two signs attached to the façade of the establishment are permitted with no more than 36m2, and a second sign with an independent support not exceeding 15m2. These signs, except those permitted with independent support, must be located parallel to the façade and at a height of no less than 2.5 m. They may NOT exceed the maximum level of the fascia (precinta).

They may be placed on the fascias of buildings but not on the roofs. The height of signs with independent support may not exceed one-third of the width of the right-of-way they face. In shopping center projects, the sign proposal on the building's façade must come designed as part of the project, bearing the signature of the responsible professional.

Only one sign located on the façade is permitted for each licensee, without prejudice to the possibility of placing a structure with independent support, a "Totem" type, that groups all the signs of the shopping center establishments. In these cases, the individual sign of each premises may not exceed 3 square meters.

Transitional Provisions.

Pending proceedings, duly initiated and verified as such, will be recognized for projects that have submitted their approval process at the construction blueprints level to the different institutions that must review them prior to the municipal Construction Permit, as applicable to the type of project, be they INVU, SETENA, Ministry of Health, AyA, MOPT, INS, and the National Commission for Emergency Prevention and Response.

For the above purposes, the Urban Planning and Control Process of the Municipality of Escazú will create a registry, in which projects must enroll within the fifteen business days following the publication in the official newspaper La Gaceta of the Plan Regulador of Escazú or its amendments. In this case, for projects to be able to enroll, they must meet the following requirements:

• a)Proof of document receipt or a certification from the respective institution, indicating the initiation of the process to obtain a license, permit, or approval, or the respective proof that said license, permit, or approval has already been granted.
• b)Certification of submission of the respective documents to the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, as applicable, for obtaining environmental feasibility (viabilidad ambiental) if the project so requires.

Enrolled projects may be reviewed under the rules of the Plan Regulador published in Gaceta No. 54 of March 17, 2005, and its amendments from Gaceta No. 90 of May 11, 2006. For such purposes, once the fifteen business days for project enrollment have expired, no additional projects will be accepted, and a new period of 80 business days will open for enrolled projects to submit the construction permit application to the Municipality of Escazú.

Once the second period of 80 business days has expired, projects that have not applied for the respective construction permit from the Municipality of Escazú will lose all rights to be considered under this exemption regime, and if the construction permit application is submitted after the expiration of said period, the project will be evaluated under the current rules of the Plan Regulador of Escazú.

El Plan Regulador está conformado por:

• a)Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de "Zonificación, Vialidad e Índices de Fragilidad Ambiental", así como el de "Distritos".
• b)Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.
• c)Los estudios que respaldan el Plan y que describen la situación físico- territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en la sede de la municipalidad.

El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú. Este Plan sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo No. 13583 -VAH-OFIPLAN, La Gaceta No.95, del 18 de mayo de 1982 y el No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, alcance No. 15 a La Gaceta No. 66, del 07 de abril de 1997) señaló para el cantón de Escazú. Asimismo, el Reglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de Publicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance No. 36 a La Gaceta No. 100 del 25/05/01).

Supletoriamente, y en lo no expresamente regulado por este Plan, se aplican las normas y reglamentos de rango nacional y regional, concordantes con la legislación urbanística vigente. Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión o de la Oficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan al Plan Regulador.

4.1. Aplicación.

La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas Municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos, en especial el Proceso de Planificación y Control Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.

Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de proyectos de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos, entre otros.

No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales.

Para proceder con la eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al Archivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando la eliminación del mismo. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado La Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador vigilará por la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones que dictan o autorizan los reglamentos. En caso de implementación de La Comisión, ésta debe estar conformada de acuerdo con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa, con un máximo de siete personas en total.

Dicha Comisión u Oficina podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.

La Comisión del Plan Regulador o la Oficina Municipal del Plan Regulador por cuenta propia, a solicitud de residentes del cantón o por iniciativa del Concejo Municipal, analizará todas las actualizaciones y revisiones al documento original que sean necesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el Plan actualizado.

4.4 Incentivos:

En casos de proyectos de edificios comerciales, residenciales o de uso mixto del tipo multifuncional, que provean de espacio público extra tales como plazas, plazoletas, arcadas cubiertas y en fin espacio dedicado al uso público urbano peatonal, se permitirá por cada metro cuadrado que se deje para uso peatonal, 5 metros cuadrados adicionales en área comercial, los cuales podrán ser proyectados verticalmente, siempre que no sobrepase la altura máxima autorizada por la Dirección General de Aviación Civil en el sector.

5.1. Licencia (permiso) de construcción y responsabilidad municipal.

Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículo 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú (La Gaceta, No. 58 del 24 de marzo de 2009), con excepción de lo que se publica como Transitorios en este Reglamento.

del mismo. La eliminación de cualquier documentación al amparo del presente artículo se hará sin responsabilidad alguna para la administración.

5.2. Certificado de uso de suelo.

Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.

El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.

Para el trámite del certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en el presente Plan Regulador, así como la Ley de Uso, Manejo y ConseNación de Suelos (Ley No. 7779 del 30/4/98,) y la Ley de Planificación Urbana (No. 4240).

El certificado descrito es solamente uno de los requisitos y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.

5.5. Permiso para construcción de obra mayor.

Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de requisitos para permisos de construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra" de la Municipalidad.

Será requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) de acuerdo a las disposiciones emitidas por esta Institución sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo 2005-1012) publicado en La Gaceta Nº 246 21/12/2005.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Proceso Planificación y Control Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de índices de Fragilidad ambiental del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances. Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003 realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.

En caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento. La Municipalidad contratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.

En caso que se realice una remodelación o construcción nueva de un local comercial que no cuente con la licencia constructiva, la licencia comercial no será otorgada hasta tanto haya operado el recibo de obras; y en caso que cuente con licencia comercial vigente, se procederá a dictar la clausura por mera constatación de las áreas no autorizadas y se iniciará el procedimiento administrativo o judicial tendiente a la cancelación, suspensión o declaratoria de nulidad de la licencia comercial según corresponda.

Todas las nuevas construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, así como las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos básicos de la zona en donde se ubiquen. Tales requisitos básicos se refieren a: superficie y frente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios) de la construcción, densidad habitacional permitida y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los casos de usos existentes que no sean conformes con la zonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

9.1. Frente mínimo.

El frente de una finca, parcela o predio, se entiende como la longitud total de la colindancia directa de una finca, con una o más calles públicas. Por tanto, el frente mínimo corresponde a la longitud mínima total de colindancia permitida con calle pública. Este frente mínimo, se aplica para nuevos fraccionamientos o urbanizaciones. En el caso de predios esquineros, al menos uno de los frentes debe cumplir con el frente mínimo que defina la zonificación en donde se encuentre. No es permitido hacer la sumatoria de los frentes con una o más calles para efectos de cumplir con el frente mínimo que corresponda.

9.2. Superficie mínima.

La superficie o área de u na finca, parcela o predio, se entiende como el espacio de tierra contenido entre sus límites. Con base en lo anterior, el área mínima permitida en las diferentes zonas, corresponde a la superficie mínima permitida que deben tener los lotes para efectos de nuevos fraccionamientos y urbanizaciones.

9.3. Altura máxima de edificación.

La altura total de una edificación se define como la distancia medida entre el nivel de piso principal o vestíbulo hasta la viga corona del último piso, sin tomar en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores. La altura máxima de edificación es la altura total máxima permitida para las edificaciones en las distintas zonas de uso.

9.4. Cobertura máxima.

Para el cantón de Escazú, la cobertura máxima se define como el área de un terreno que comprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate "block".

9.5. Retiros.

Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.

El retiro frontal o antejardín: Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.

No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:

• a)balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.
• b)casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad. Para condominios de cualquier tipo (comercial, residencial y/o mixto), mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados, que incluya servicio sanitario y un área para la 'preparación de alimentos.
• c)basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, siempre y cuando las puertas sean corredizas y no de abatir. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín. Además, la altura de estas estructuras no podrá ser mayor a un metro, esto en concordancia con el artículo 9.5 inciso f) del presente reglamento del Plan Regulador de Escazú y el artículo IV.10 del Reglamento a la Ley de Construcciones.
• d)medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.
• e)casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión u Oficina del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, propiedad privada o invadir las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal No. 7575, art.33.
• f)Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. Las puertas y/o portones en línea de propiedad, deben abrir hacia adentro o paralelos a la citada línea de propiedad y nunca hacia afuera.

En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.

El retiro lateral: Para construcciones de un piso, el retiro mínimo será de tres metros (3ml, distancia que puede disminuirse a un metro con cincuenta centímetros (1,S0m) si existe tapia lateral con altura a viga cargador. Para construcciones de dos o más pisos, el retiro lateral mínimo será de tres metros (3m) exista o no tapia; y por cada piso adicional, deberá agregarse un metro con cincuenta centímetros adicional (1,50m). De no existir ventanas laterales, puede prescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas) El retiro posterior: Como mínimo, este retiro deberá medir tres metros (3ml para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos S metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148).

9.6. Densidades.

La densidad puede ser tratada como densidad neta residencial o densidad bruta residencial, medidas ambas en viviendas por hectárea, cuyas definiciones se detallan en el capítulo VI del presente Plan Regulador. No obstante, para efectos de control urbano se aplicará el concepto de densidad bruta residencial, donde el número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente de dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido en la zona. En este caso, la fracción entera del cociente dictará el número de viviendas permitido en el terreno y en caso que la fracción decimal sea igual o mayor que 0.51, entonces se permitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes existentes debidamente segregados registral y catastralmente antes de la promulgación del Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al lote mínimo de la zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda siempre y cuando se cumpla con las demás normas de los reglamentos del Plan Regulador.

12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).

Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define como una franja de SO metros a lo largo de las vías nacionales 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con usos residenciales. En la llamada "Milla de Oro", incluye los lotes colindantes al oeste del Centro Comercial El Lago, según lo refleja el mapa de zonificación de este Plan Regulador, abarcando el terreno del antiguo Hotel María Alexandra.

En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el cuadrante urbano de Escazú y el sector 200 mal Norte del Cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10.S metros. En el sector el Hotel Camino Real (margen sur de la autopista Próspero Fernández) y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, de igual forma entre el túnel de Guachipelín y el puente sobre el Río Agres (margen norte de la autopista Próspero Fernández) se permiten 28m de altura edificable máxima. En estos dos últimos sectores, se permiten los hoteles como uso condicional, siempre que la finca donde se construyan tenga más de 2000m2, la cobertura edificable no sobrepase el 50%. Finalmente, en el sector de Calle Matapalo se permitirá una altura máxima de 38 metros.

En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el túnel de Guachipelín hacia el norte hasta el Club José Martí (frente a la urbanización Loma Real), los proyectos de usos comerciales con 50 o más espacios de estacionamiento que se desarrollen, deberán presentar estudio de impacto vehicular e implementar mejoras viales que impidan el deterioro de las condiciones de circulación vehicular y peatonal.

Los edificios multifuncionales se permitirán en esta zona, pudiéndose aplicar la altura que rige en la Zona de Comercio Lineal para todo el proyecto." 12.2.5. Usos condicionales.

• a)Residencial Alta Densidad, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Bodegas de tipo comercial y talleres no mayores de 250 metros cuadrados de construcción.
• c)Bares, los cuales deberán cumplir con lo establecido en el Capítulo XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a "Sitios de Reunión Pública".
• d)Iglesias y en general sitios de culto, los cuales deberán cumplir con lo establecido por el Reglamento para el funcionamiento sanitario de Templos o locales culto y sus modificaciones (Gaceta No.144 del 26 de julio de 2007).
• e)Centros educativos, los cuales deben ajustarse a lo establecido en el art.11.3.4-f del presente Plan Regulador y en lo no expresamente regulado, al Capítulo No. XI del Reglamento a la Ley de Construcciones en lo que toca a "Edificios para la Educación".
• f)Planteles.
• g)Cementerios, siempre que cumplan con todo los establecido por el decreto No.32833 "Reglamento General de Cementerios" y sus reformas.

Para los puntos "b", "d" y "f' se requerirá, en caso de nueva construcción, retiros laterales) posterior de 3 metros. En el momento en que cualquiera de los usos anteriores o cualquier otro condicional no listado en este artículo, se constituya en elemento de peligro, insalubridad o incomodidad para la zona, ya sea por las condiciones de mantenimiento de su local, por la forma o sistemas que emplea en la realización de sus operaciones, por la forma que emplea para eliminar los desechos, residuos o emanaciones resultantes de sus faenas o por los ruidos que produce su operación, se transformará entonces en un uso no conforme, pudiendo la Municipalidad en coordinación con el Ministerio de Salud, realizar el debido proceso para que se corrija el hecho o elemento generador de peligro o en su defecto cancelar su licencia municipal en forma temporal o definitivamente si el caso lo amerita. Para tales efectos y con el fin de calificar las incomodidades, peligros o insalubridades se utilizará lo dispuesto por el Reglamento sobre Higiene Industrial del Ministerio de Salud.

12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA).

Corresponde al sector circundante de la Iglesia de San Antonio, también comprende el sector a lo largo de la ruta nacional 105, desde la esquina sureste de la cuadra de la Iglesia de San Antonio, avanzando 100 metros hacia el este sobre la margen sur de la citada ruta nacional, en una franja de SO m de ancho. Dicha franja se extiende hasta el punto donde actualmente llega la zona comercial por la margen norte de la citada ruta nacional. Incluye, además una franja de 50 m de ancho al oeste y al norte de la cuadra que contiene el Monumento al Boyero.

Este comercio presenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad donde está ubicado. Por tanto, los proyectos que se asienten en este centro deberán proponer una arquitectura complementaria a la forma urbana histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones será de 7 metros. Para estacionamientos, ver art. 12.2.3.

- Retiros.

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros en calles y 2,50 en avenidas, necesario para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

• a)Comercio y servicios.
• b)Oficinas.
• c)Servicios institucionales.

Usos condicionales .

• a)Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
• b)Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.
• c)Bares existentes.
• d)Talleres existentes.

- Usos no conformes.

• a)Estacionamiento de furgones.
• b)Planteles de buses.
• c)Restaurantes con espectáculos públicos.
• d)Discotecas y similares.
• e)Bares nuevos.
• f)Talleres nuevos.
• g)Moteles y casas de citas.

12.5 Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible.

La Zona Mixta Lineal para el Desarrollo Sostenible, comprende un espacio dedicado a fomentar el Desarrollo Económico Local con prácticas amigables al medioambiente y la satisfacción de necesidades sociales y económicas locales. Las actividades mixtas permitidas en esta zona incluyen la residencia, el comercio de pequeña escala (barrio) y los servicios complementarios al uso residencial. Las edificaciones que se propongan deberán cumplir exhaustivamente con criterios de diseño, construcción y operación que logren un balance impacto-aporte del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida y minimicen el impacto que se crea con la edificación del inmueble, implicando esto la alteración del medio ambiente por la manipulación y extracción de recursos, demanda de energía, transporte de insumos y la demanda de estos que tendrá durante su existencia. Además, se deberán atender aspectos de investigación y aplicación de instrumentos que den la mejor solución entre prácticas establecidas y conceptos emergentes en aras de lograr un desarrollo sostenible.

- Requisitos 1. Diseño del Sitio o emplazamiento de la obra.

• a)El diseño del edificio debe proveer la ubicación idónea para que aproveche al máximo el aire y la luminosidad naturales a razón de utilizar las mismas en la dinámica del ciclo de uso del inmueble.
• b)La ubicación del edificio debe servir a las demandas de servicios dentro de distancias transeúntes para peatones y sistemas de transporte no motorizado, por esto los edificios deben estar en puntos estratégicos donde suplan una necesidad en vez de crearla. En el caso de edificios de comercio y servicios, deberán prever facilidades de vestidores, duchas y parqueo de bicicletas para los trabajadores que desean emplear este medio de transporte. Las facilidades anteriores deberán ser previstas a razón de un local con ducha y vestidor para hombres por cada 400m2 de área construida o fracción y un local con ducha y vestidor para mujeres por cada 300 m2 de área construida o fracción.

2. Gestión del recurso hídrico:

• a)El edificio deberá tener capacidad de captar y reutilizar el agua de lluvia supliendo con ella necesidades que no requieran provisión de agua potable. Además, el diseño del edificio y su entorno deberá garantizar la reducción del caudal del desfogue pluvial que genere, aplicando además el uso de pavimentos y tuberías permeables en toda la extensión de sus áreas de parqueo, excepto los generados en subterráneo dentro de la cobertura del edificio.
• b)Todos los edificios de comercio o servicios deberán contar con plantas de tratamiento de las aguas residuales. El uso de fosas sépticas tradicionales en viviendas unifamiliares o multifamiliares no está permitido en esta zona por lo que se debe utilizar sistemas alternos permitidos por las autoridades de salud (tanques sépticos mejorados).

3. Gestión del consumo energético; a) La planificación energética debe reducir la demanda del uso de la misma, con implementación de sistemas y equipos de bajo consumo y con la producción en sitio de energías limpias con el fin de reducir la dependencia del inmueble al servicio convencional.

• b)El uso de sistemas de enfriamiento o de aire acondicionado convencionales que generen emisiones nocivas al ambiente o de alto consumo energético en relación con otras alternativas amigables con el ambiente que puedan estar disponibles en el mercado, no están permitidos en los edificios de comercio u oficinas que se desarrollen en esta zona, a excepción de los sistemas de enfriamiento para productos perecederos. Para estos efectos el diseño del edificio deberá contemplar el máximo aprovechamiento de la ventilación natural.

4. Gestión y tratamiento de desechos sólidos:

Todas las edificaciones que se desarrollen en esta zona, amparadas a la presente normativa, ya sean de uso residencial, comercial o de servicios, deberán integrarse al servicio de recolección de desechos sólidos valorizables de la Municipalidad de Escazú y cumplir con las normas del "Reglamento para el manejo discriminado de desechos sólidos en el Cantón de Escazú", publicado en la Gaceta del 15 de abril del 2002 y sus reformas. La recolección de desechos se realizará de puerta a puerta y los mismos deberán estar separados según las especificaciones del servicio antes mencionado.

5. Otras especificaciones:

• a)Densidad habitacional: 50 viviendas por hectárea b) Altura máxima de las edificaciones: 14 m c) Cobertura máxima: 80% d) Área de lote mínimo: 200m2 e) Frente mínimo: 10m f) Parqueos para locales comerciales o servicios: un espacio por cada 30m2 de área destinada a locales comerciales o de servicios, además para edificios comerciales o de servicios de más de 300m2, deberán proveer un espacio de parqueo adicional por cada 1000m2 de construcción o fracción con las mismas dimensiones de un parqueo para automóvil, equipado con dispositivo para parqueo de bicicletas u otros vehículos no motorizados.
• g)Rótulos o publicidad exterior: se permitirá un rótulo por cada local comercial o de servicios, que no exceda de l.Sm2 debidamente adosado a la pared del local. No se permiten rótulos luminosos.
• h)Retiro frontal: 2m i) Retiros laterales: según lo especifica el artículo 9.5 12.5.1 Usos conformes a) Residencia unifamiliar y multifamiliar b) Edificios mixtos del tipo multifuncional que combinen armónicamente usos comerciales o de servicios con el uso residencial.
• c)Comercio cuya área de cobertura total destinada a locales comerciales no sobrepase los 200m2 para cubrir necesidades de los sectores residenciales inmediatos. Incluye pulperías, mini mercados, tiendas de conveniencia, galerías de arte, cafés, teatros, etc.
• d)Oficinas bancarias que no sobrepasen los 200m2 de cobertura edificada.
• e)Oficinas de servicios profesionales (médicos, abogados, ingenieros, arquitectos, contadores, etc.).

12.5.2 Usos condicionales a) Guarderías, kínder y centros educativos de primer y segundo ciclo según las especificaciones contenidas en el artículo No.11.5.4 b) Hoteles, en tanto cumplan con las especificaciones del artículo 11.5.4 c) Hogares para adultos mayores o casas de cuido siempre y cuando cumplan con las normas y especificaciones de las autoridades competentes y la Ley 7600 en todos sus extremos.

• d)Restaurantes, en tanto no ocasionen molestias por ruido, olores, insuficiencia de parqueo, etc., al uso residencial aledaño.
• e)Gimnasios o centros para el desarrollo de ejercicio físico, en tanto no ocasionen molestias al uso residencial aledaño por ruido, trepidaciones, o parqueos.
• f)Parqueos públicos b) Usos no conformes a) Bares, discotecas o similares.
• b)Vallas publicitarias.
• c)Talleres automotrices, electromecánicos, de enderezado y pintura etc.
• d)Locales para juegos electrónicos, pooles y billares.
• e)Iglesias o locales de culto f) Industria en general g) Planteles de buses, contenedores, camiones o similares h) Moteles, casinos y casas de citas.

Instalación de publicidad exterior.

El objetivo de este capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior y rótulos en el cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información e identificación. La normativa de este capítulo se dicta de conformidad con el artículo 4, inciso "a" y el artículo 13, inciso "d" del Código Municipal , los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1, 3 y 4 del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, así como el artículo 14 de la Ley No. 6890, no obstante no incluye lo relacionado con publicidad exterior temporal o rótulos temporales, los cuales serán regulados mediante el "Reglamento específico de Publicidad Exterior Temporal" que para los efectos publicará el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de Escazú de conformidad con el artículo No.49 del presente Plan Regulador.

Como superficie del rótulo se entiende la parte que encierra la imagen o el texto que lo conforman, independientemente de su forma de soporte. En todo caso, los elementos de iluminación del rótulo forman parte de este para el presente cálculo. Si el rótulo está pintado sobre un área mayor (fachada, tapia o similar), se calculará el área rectangular que abarque todo el mensaje exhibido. En todos los casos se tomará en cuenta el número de caras que tenga el rótulo para realizar el respectivo cálculo. En las zonas residenciales, en los casos que se permite, los rótulos no podrán exceder de 1,0 m2 y deberán colocarse paralelos a la calle. En las zonas comerciales, para establecimientos de menos de 200 m2 de superficie, el tamaño máximo del rótulo será de 3 m2 y se admitirá uno sólo por patentado. En casos de establecimientos de más de 200m2 hasta 500m2 se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local, con no más de Sm2. En establecimientos de más de 500m2 hasta 1000m2, se permitirá un rótulo adosado a la fachada del local con no más de 6m2 y un rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 6m2. En establecimientos de más de 1000m2 hasta 2000m2, se permitirán dos rótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 9m2 y un rótulo con soporte independiente de no más de 9m2. de más de 2000m2 se permitirán dos rótulos adosados a la fachada del establecimiento con no más de 36m2 y un segundo rótulo con soporte independiente que no sobrepase los 15m2. Estos rótulos excepto los que se permiten con soporte independiente, tendrán que ubicarse paralelamente a la fachada y a una altura no menor de 2,5 m. NO podrán sobrepasar el nivel máximo de la precinta.

Se podrán colocar en las precintas de las edificaciones, pero no en los techos. La altura de los rótulos con soporte independiente no podrá sobrepasar un tercio del ancho del derecho de vía al cual enfrentan. En proyectos de centros comerciales se exigirá que la propuesta de rótulos en la fachada de la edificación venga diseñada como parte del proyecto, con la firma del profesional responsable.

Se permitirá sólo un rótulo que se ubique en la fachada para cada patentado sin perjuicio de poder colocar una estructura con soporte independiente, tipo "Tótem" que agrupe todos los rótulos de los establecimientos del centro comercial. En estos casos el rótulo individual de cada local no podrá sobrepasar los 3 metros cuadrados.

Transitorios.

Se reconocerá el trámite iniciado y comprobado como tal, de proyectos que hayan presentado su trámite de aprobación en el nivel de planos constructivos en las diferentes instituciones que deben revisarlos previamente al Permiso de construcción municipal, según corresponda al tipo de proyecto, sean estas INVU, SETENA, Ministerio de Salud, AyA, MOPT, INS y Comisión Nacional para la prevención y atención de Emergencias.

Para los efectos anteriores, el Proceso Planificación y Control Urbano de la Municipalidad de Escazú creará un registro, donde los proyectos deberán inscribirse en el transcurso de los quince días hábiles siguientes a la publicación en el diario oficial La Gaceta del Plan Regulador de Escazú o sus modificaciones. En este caso, para que los proyectos puedan inscribirse deberán cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Comprobante de recibo de documentos o constancia de la institución respectiva, que indique el inicio del trámite para la obtención de una licencia, permiso o visado o bien el respectivo comprobante de que dicha licencia, permiso o visado ya ha sido otorgado.
• b)Constancia de presentación de los respectivos documentos a la Secretaría Técnica Nacional Ambiental según corresponda para la obtención de la viabilidad ambiental si así lo requiere el proyecto.

Los proyectos inscritos podrán ser revisados con las normas del Plan Regulador publicado en la Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005 y sus modificaciones de la Gaceta No.90 del 11 de mayo de 2006, para tales efectos, una vez vencidos los quince días hábiles para la inscripción de proyectos no se recibirá ningún proyecto adicional y se abrirá un nuevo plazo de 80 días hábiles para que los proyectos inscritos presenten la solicitud de permiso de construcción a la Municipalidad de Escazú.

Vencido el segundo plazo de 80 días hábiles, los proyectos que no hayan solicitado el respectivo permiso de construcción a la Municipalidad de Escazú, perderán todo derecho a ser considerados dentro del presente régimen de excepción y en caso de que la solicitud de permiso de construcción sea presentada luego de vencido el citado plazo, el proyecto será evaluado con las normas vigentes del Plan Regulador de Escazú.