Foreclosure of homestead property for unpaid municipal taxesRemate de bien sujeto a patrimonio familiar por falta de pago de tributos municipales

-Nº 903-L- TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, in a single-judge capacity by operation of law.- San José, at fifteen hours fifteen minutes on November fifth, two thousand nine.

MORTGAGE FORECLOSURE PROCEEDING, filed before the Juzgado Especializado de Cobro del Segundo Circuito Judicial de San José, docket number EXPN1, by MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA, represented by [Nombre1], who granted a special power of attorney to attorney José Arguedas Solano, against [Nombre2] and [Nombre3].

By virtue of an appeal filed in time by the plaintiff, this judge reviews the order issued at thirteen hours thirty-nine minutes on November twenty-fifth, two thousand eight, which denies ordering the judicial sale (remate) of the real property because it is subject to a family patrimony (patrimonio familiar).

Judge López González writes the opinion, and;

CONSIDERANDO

I.In this proceeding, based on the provisions of Article 70 of the Código Municipal, the plaintiff seeks to foreclose a legal mortgage (hipoteca legal) for non-payment of taxes on a property, which, as can be seen from the review of the case file, is subject to a family patrimony (patrimonio familiar). The lower court denies ordering the judicial sale (remate) based on Article 42 of the Código de Familia and on the argument that the plaintiff is a personal creditor of the defendant and that the cited Article 42 establishes an exception to the legal mortgage (hipoteca legal) prescribed by Articles 70 of the Código Municipal and 28 of the Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. The lower court states that said exception does not undermine the powers and purposes pursued by the Municipalities but rather provides protection to one of the fundamental pillars of the State, namely the family, by protecting its stability and securing their homes from the financial vicissitudes that may affect the property owner. Therefore, it maintains, the family patrimony (patrimonio familiar) prevails over the legal mortgage (hipoteca legal). The plaintiff disagrees with that ruling, arguing that it is not a personal creditor, that it holds a right in rem (derecho real), and that this protection that the law gives to municipalities would be meaningless, as owners would avoid that payment by subjecting their properties to a family patrimony (patrimonio familiar).

II.The core issue is limited to determining whether a property encumbered by a family patrimony (patrimonio familiar) may be subject to execution as a consequence of the non-payment of municipal taxes. Article 42 of the Código de Familia establishes: "The property intended for family habitation, when so recorded in the Public Registry, may not be alienated or encumbered except with the consent of both spouses, if the owner is married, or by court order, at the request of the owner, upon prior demonstration, in this latter case, of the utility and necessity of the act. Nor may it be pursued by personal creditors of the owner, except in the case of collection of debts incurred by both spouses, or by the owner prior to the registration referred to in the following article." (The emphasis does not appear as such in the original). There is no doubt that the family patrimony (patrimonio familiar) regime is a special institution that operates autonomously in relation to the institution of marriage and is governed by its own rules. The possibility of encumbrance is given over urban or rural property for the satisfaction of the support and housing needs of the owner and his family and, consequently, it is withdrawn from the economic contingencies that could, in the future, cause its seizure or alienation. The foregoing leads us to the conclusion that such encumbrance seeks to preserve the family home, sheltering it not only from execution for debts against the spouse who constitutes the encumbrance but also from any potential acts of disposal that he himself might wish to carry out regarding the encumbered property. From a reading of the transcribed rule, it is clearly inferred that the protection provided by subjection to a family patrimony (patrimonio familiar) is solely in relation to creditors of personal rights. Unlike rights in rem (derechos reales), which have a thing as their immediate object, personal rights are held against a specific person who is obligated to give or do something, presupposing three elements: a person entitled to the right (creditor), a specific person against whom that right is held (debtor), and the act, that is, the performance that the creditor may claim from the debtor. Sometimes, by means of a personal right, we can also obtain a thing that another is obligated to give us, but the thing is not essential here for the existence of such a right. Unlike personal rights, rights in rem (derechos reales) consist of the power to act legally upon a corporeal thing and dispose of it, in whole or in part; the passive subject, the obligor, the debtor, is not a specific person. Rights in rem (derechos reales) can be enforced against all those who seek to hinder the exercise of our right; rights of obligation, on the contrary, can only be enforced against the obligated person. ([Nombre4], José María, Derecho Civil Español, Común y Foral, Tomo I, Librería Bosch, Barcelona, 1925, p. 494). Article 70 of the Código Municipal provides: "Debts for municipal taxes shall constitute a preferential legal mortgage (hipoteca legal) on the respective properties." In turn, Article 415 of the Código Civil establishes that the mortgaged property and each of its parts are liable, regardless of who the possessor is, for the payment of the debts. The foregoing is sufficient to conclude that the legal mortgage (hipoteca legal) regulated by Article 70 of the Código Municipal is a right in rem (derecho real) (On the in rem nature of the mortgage, see [Nombre5], Alberto, Tratado de los Contratos, Editorial Juricentro, San José, 1985, pages 229 to 233) and therefore cannot be affected by subjection to a family patrimony (patrimonio familiar). Now, not every right in rem (derecho real) overrides the protection afforded by subjection to a family patrimony (patrimonio familiar). Our legislation takes into account the moment when the obligation is contracted; that is, if it is prior to the subjection to a family patrimony (patrimonio familiar), the creditor's right prevails. Regarding taxes, in accordance with the provisions of Law No. 7509 of May 9, 1995, called "Ley del impuesto sobre Bienes Inmuebles", amended by Law No. 7729 of December 19, 1997, there is no doubt that this is a legal obligation that arose from the moment the legal norms establishing that payment came into force. From that perspective, even resorting to the temporal aspect, it is not possible to exclude the execution of the tax payment obligation. All the foregoing allows us to conclude that subjection to a family patrimony (patrimonio familiar) does not constitute an exception to the mortgage obligation imposed by law through Article 70 of the Código Municipal, and this is not altered by the fact that not all properties can be encumbered by a family patrimony (patrimonio familiar) and that only certain properties with specific characteristics may be the object of such encumbrance. The payment of taxes is not contrary to the right, recognized in the Constitution and in national and supranational regulations, to have one's own home for the protection of the family (Articles 51 of the Constitución Política, 1 of the Código de Familia, and 31 of the Código de la Niñez y la Adolescencia and the Convention on the Rights of the Child). By procuring homeownership for citizens, the State does not correlatively acquire the obligation to exempt that family from the payment of taxes, and if it does so, it must establish it by law, which it has not done. It is true that the encumbrance of a family patrimony (patrimonio familiar) is intended to indirectly protect the well-being of the family and seeks to preserve the family home by sheltering it from execution for debts; however, it does not seem reasonable to understand that, through this means, the owners of real property who have encumbered their property as a family patrimony (patrimonio familiar) were exempted from contributing to the general welfare that taxes promote. If the legislator had so wished, it would have established this in Article 4 of the Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, which it did not do. For the reasons stated, the judicial sale (remate) of a property subject to a family patrimony (patrimonio familiar) for non-payment of taxes is appropriate. Consequently, the challenged ruling must be revoked, so as to instead order the judicial sale (remate) of the encumbered property, if no other legal reasons prevent it.

POR TANTO

Regarding what was the object of the challenge, the appealed ruling is revoked, and the judicial sale (remate) of the encumbered property is ordered, if no other legal reasons prevent it.

[Nombre6] [Nombre7]** **POR TANTO** With respect to the matter that was challenged, the appealed ruling is reversed and the judicial sale of the guarantor property is ordered, if other legal reasons do not prevent it.

**[Nombre6]** *[Nombre7]** All of the foregoing allows us to conclude that being subject to a family homestead (patrimonio familiar) does not constitute an exception to the mortgage obligation imposed by law, through Article 70 of the Municipal Code, and this is not altered by the fact that not all properties can be designated as a family homestead (patrimonio familiar) and that only certain properties with specific characteristics may be the object of such designation. The payment of taxes is not contrary to the right recognized in the Constitution and in national and supranational regulations, to have one's own home for the protection of the family (Articles 51 of the Political Constitution, 1 of the Family Code and 31 of the Childhood and Adolescence Code and the Convention on the Rights of the Child). The State, in procuring a home for its citizens, does not correlatively acquire the obligation to exempt that family from the payment of taxes, and if it does so, it must establish it by law, which it has not done. It is true that the family homestead designation (afectación a patrimonio familiar) aims to indirectly protect the well-being of the family and seeks to preserve the family home by shielding it from execution for debts; however, it does not seem reasonable to understand that by this means, owners of real estate who have designated their property as a family homestead (patrimonio familiar) were exempted from contributing to the general welfare that taxes promote. Had the legislator so intended, it would have established it in Article 4 of the Property Tax Law (Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), which it did not do. For the foregoing reasons, the auction of a property subject to a family homestead (patrimonio familiar) for non-payment of taxes is proper. As a consequence, the appealed decision must be revoked, in order to instead order the auction of the guaranteeing property, if other legal reasons do not prevent it.

POR TANTO

In that which was the object of the appeal, the appealed decision is revoked and the auction of the guaranteeing property is ordered, if other legal reasons do not prevent it.

[Nombre6] [Nombre7]**

-Nº -L- -Nº 903-L- TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, en condición unipersonal por disposición legal.- San José, a las quince horas quince minutos del cinco de noviembre del año dos mil nueve.

PROCESO EJECUCIÓN HIPOTECARIA, establecido ante el Juzgado Especializado de Cobro del Segundo Circuito Judicial de San José, expediente número EXPN1, por MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA, representada por [Nombre1] , quien confirió poder especial judicial al licenciado José Arguedas Solano, contra [Nombre2] y [Nombre3] .

En virtud de recurso de apelación interpuesto en tiempo por la parte actora, conoce este juzgador del auto de las trece horas treinta y nueve minutos del veinticinco de noviembre del dos mil ocho, que deniega ordenar el remate del bien inmueble porque éste se encuentra sujeto a patrimonio familiar.

Redacta el Juez López González, y;

CONSIDERANDO

I.En este proceso, con base en lo dispuesto por el artículo 70 del Código Municipal, se pretende ejecutar una hipoteca legal por no pago de tributos, sobre un inmueble, que según se desprende del estudio del expediente está sujeto a patrimonio familiar. La autoridad de primera instancia deniega ordenar el remate con sustento en el artículo 42 del Código de Familia y con el argumento de que la actora es acreedora personal de la demandada y que el citado artículo 42 establece una excepción a la hipoteca legal que prescriben los artículos 70 del Código Municipal y 28 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Expone el aquo, que dicha excepción no atenta contra las competencias y fines que persiguen las Municipalidades, sino que brindan protección a uno de los pilares fundamentales del Estado como lo es la familia, mediante la protección de su estabilidad al asegurar sus viviendas de las viscisitudes financieras que pueden afectar al titular del bien. Por ello, sostiene, prevalece el patrimonio familiar sobre la hipoteca legal. Con ese pronunciamiento se muestra inconforme la parte actora alegando que no es acreedora personal, que lo que tiene es un derecho real y que no tendría sentido esta protección que la ley le da a los municipios, pues los propietarios evitarían ese pago, sometiendo a patrimonio familiar sus propiedades.

II.El punto medular de la cuestión se limita a determinar si un bien afectado a patrimonio familiar, puede ser objeto de ejecución como consecuencia del no pago de tributos municipales. El artículo 42 del Código de Familia establece: "El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado, sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviere ligado en matrimonio, o por disposición judicial, a solicitud del propietario, previa demostración, en este último caso, de la utilidad y necesidad del acto. Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de cobro de deudas contraídas por ambos cónyuges, o por el propietario con anterioridad a la inscripción a que se refiere el artículo siguiente." (Lo destacado no aparece así en el original). No cabe duda que el régimen de patrimonio familiar es una institución especial, que opera en forma autónoma en relación con la institución del matrimonio y que se rige por normas propias. La posibilidad de afectación se da sobre un inmueble urbano o rural para la satisfacción de las necesidades de sustento y de la vivienda del titular y su familia y, en consecuencia, se le sustrae a las contingencias económicas que pudieran provocar, en lo sucesivo su embargo o enajenación. Lo anterior nos lleva a la conclusión que dicha afectación busca preservar el hogar familiar, poniéndolo a cubierto, no sólo de la ejecución por las deudas contra el cónyuge que constituye la afectación, sino también de los eventuales actos de disposición que él mismo quisiera realizar respecto del bien afectado. De la lectura de la norma transcrita se desprende claramente, que la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar lo es únicamente en relación con acreedores de derechos personales. A diferencia de los derechos reales que tienen por objeto inmediato una cosa, los derechos personales se tienen contra una determinada persona la cual está obligada a dar o hacer alguna cosa, suponiendo tres elementos: una persona a quien compete el derecho (acreedor) una persona determinada contra quien compete aquel derecho (deudor), y el acto, o sea la prestación que el acreedor puede pretender del deudor. Algunas veces, por medio de un derecho personal, podemos también obtener una cosa que otro está obligado a darnos, pero la cosa, no es aquí esencial para la existencia de tal derecho. A diferencia de los derechos personales, los derechos reales consisten en el poder de obrar jurídicamente sobre una cosa corporal y disponer de ella, en todo o en parte; el sujeto pasivo, el obligado, el deudor no es una persona concreta. Los derechos reales se pueden hacer valer contra todos aquellos que pretendan obstaculizar el ejercicio de nuestro derecho; los derechos de obligación, por el contrario, no pueden hacerse valer más que contra la persona obligada. ([Nombre4] , José María, Derecho Civil Español, Común y Foral, Tomo I, Librería Bosch, Barcelona, 1925, pág. 494). El artículo 70 del Código Municipal dispone: "Las deudas por tributos municipales constituirán hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles". Por su parte el artículo 415 del Código Civil establece, que el inmueble hipotecado y cada una de sus partes, responden, cualquiera que sea su poseedor, al pago de las deudas. Lo anterior es suficiente para concluir que la hipoteca legal que se regula por el artículo 70 del Código Municipal es un derecho real (Sobre la naturaleza real de la hipoteca véase [Nombre5] , Alberto, Tratado de los Contratos, Editorial Juricentro, San José, 1985, páginas 229 a 233) y por lo tanto no se puede ver afectado por la sujección a patrimonio familiar. Ahora, no todo derecho real está por encima de la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar. Nuestra legislación toma en cuenta el momento en que se contrae la obligación; es decir, que si es anterior a la sujección a patrimonio familiar, prevalece el derecho del acreedor. Tratándose de tributos, conforme a lo dispuesto por la Ley No. 7509 de 9 de mayo de 1995, denominada "Ley del impuesto sobre Bienes Inmuebles", reformada por Ley No. 7729 del 19 de diciembre de 1997, no cabe duda que se trata de una obligación legal, que nació a partir del momento en que entraron en vigencia las normas jurídicas que establecen ese pago. Desde esa perspectiva, aún recurriendo al aspecto temporal no es posible excluir la ejecución de la obligación de pago de tributos. Todo lo anterior nos permite concluir que la sujección a patrimonio familiar no constituye una excepción a la obligación hipotecaria impuesta por ley, mediante el artículo 70 del Código Municipal y eso no se modifica por el hecho de que no todos los bienes puedan afectarse a patrimonio familiar y que solo sean objeto de dicha afectación ciertos bienes con determinadas características. El pago de tributos, no es contrario al derecho reconocido en la Constitución y en la normativa nacional y supranacional, de contar con una vivienda propia para la protección de la familia (Artículos 51 de la Constitución Política, 1o del Código de Familia y 31 del Código de la Niñez y la Adolescencia y Convención de los Derechos del Niño). El Estado al procurarle vivienda propia a los ciudadanos, no adquiere correlativamente la obligación de evitarle a esa familia el pago de tributos y si lo hace, debe establecerlo por ley, lo que no ha hecho. Es cierto que la afectación a patrimonio familiar pretende tutelar indirectamente el bienestar de la familia y busca preservar el hogar familiar poniéndolo a cubierto de la ejecución por deudas; sin embargo, no parece razonable entender que por esa vía se eximió a los propietarios de bienes inmuebles que hayan afectado su bien a patrimonio familiar, de contribuir con el bienestar general que propician los tributos. De haberlo querido así el legislador, lo habría establecido en el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, lo que no hizo. Por lo expuesto, el remate de un bien sujeto a patrimonio familiar, por no pago de tributos es procedente. Como consecuencia, deberá revocarse la resolución impugnada, para en su lugar ordenar el remate del bien garante, si otras razones de orden legal no lo impiden.

POR TANTO

En lo que fue objeto de impugnación se revoca la resolución recurrida y se ordena el remate del bien garante, si otras razones de orden legal no lo impiden.

[Nombre6] [Nombre7]**