Real Property Tax LawLey de Impuesto sobre Bienes Inmuebles

A tax on real property is established in favor of the municipalities, which shall be governed by the provisions of this Law.

The purpose of this tax is the land, the installations, or the fixed and permanent constructions existing thereon.

For the purposes of this tax, the municipalities shall have the character of tax administration. They shall be responsible for conducting valuations of real property, invoicing, collecting, and processing judicial collection, and for administering, in their respective territories, the taxes generated by this Law. They may allocate up to ten percent (10%) of the amount corresponding to them from this tax for administrative expenses.

The municipalities shall distribute a declaration form to the taxpayers (sujetos pasivos), which shall be mandatory for receipt by the tax administration, and based on it, they shall prepare a registry that they must keep updated. The declaration submitted by the taxpayer (sujeto pasivo) shall not have the character of a sworn statement.

(As amended by Article 1, subsection a), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

Non-taxable property

The following are not subject to this tax:

• a)Real property of the State, the municipalities, and autonomous and semi-autonomous institutions that, by special law, enjoy an exemption.
• b)Real property that constitutes hydrographic basins or has been declared, by the Executive Branch, a forest reserve, indigenous or biological reserve, national park, or similar.
• c)Public institutions of education and health.
• d)The parceleros or the adjudicatarios of the Instituto de Desarrollo Rural (INDER)(*), during the first five years of the adjudication.

(*) (Its name modified by Article 14 of Law No. 9036 of May 11, 2012, "Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") e) Real property that constitutes the sole property of the taxpayers (sujetos pasivos) (individuals) and has a maximum value equivalent to forty-five base salaries; however, the tax must be paid on the excess of that sum. The concept of "base salary" used in this Law is that established in Article 2 of Law No. 7337, of May 5, 1993.

(As amended by Article 1, subsection b), of Law No. 7729 of December 15, 1997) f) (Repealed by Article 3, subsection a), of Law No. 7729 of December 15, 1997) g) Real property belonging to churches and religious organizations but only those dedicated to worship; in addition, the property corresponding to the temporalities of the Catholic Church: the Conferencia Episcopal de Costa Rica, the Archdiocese, and the dioceses of the country.

• h)Diplomatic headquarters and the residences of diplomatic and consular agents, with the limitations arising from applying, in each case, the principle of reciprocity on tax benefits.
• i)International organizations that, in the headquarters agreement approved by previous law, are exempt from the territorial tax or from taxes in general.
• j)The Cruz Roja and real property destined for firefighters.
• k)Property owned by legal entities covered by Law 3859, Ley sobre Desarrollo de la Comunidad (Dinadeco), of April 7, 1967.

(As amended the foregoing subsection by Article 1 of the Ley Exoneración de impuestos de bienes inmuebles y otros tributos para Asociaciones de Desarrollo, No. 10398 of November 14, 2023) l) Real property belonging to associations declared of public utility by the corresponding authorities.

(As added this subsection by Article 2, subsection a), of Law No. 7729 of December 15, 1997) m) The juntas de educación and the juntas administrativas of official teaching institutions.

(As added the foregoing subsection by the sole article of Law No. 8619 of November 1, 2007) n) Real property registered in the name of the Hospicio de Huérfanos de San José, as long as they are dedicated to the purposes of this Institution.

(As added the foregoing subsection by Article 4 of the law Pro Ayuda al Hospicio de Huérfanos de San José, No. 8810 of May 3, 2010) ñ) Real property belonging to the Ciudad de los Niños, created by Law 7157, Ley de Creación de la Ciudad de los Niños, of June 19, 1990, as long as they are dedicated to the purposes of this institution.

(As added the foregoing subsection by Article 1 of Law No. 9881 of September 8, 2020)

The municipalities may grant a tax credit, partial or total, equivalent to the annual amount of the territorial tax that public or private, non-profit institutions or organizations that fulfill social objectives in their territory must pay. This provision shall be applied in accordance with the principle of equality and non-discrimination.

The Regulation of this Law shall establish the scope for applying the provisions of this Title.

Taxpayers (Sujetos pasivos) of the tax

The taxpayers (sujetos pasivos) of this tax are:

• a)The owners with title registered in the Registro Público de la Propiedad.
• b)The owners of a farm, who are not registered in the Registro Público de la Propiedad.
• c)The concessionaires, permit holders, or occupants of the border strip or the maritime-terrestrial zone, but only with respect to the fixed installations or constructions mentioned in Article 2 of this Law, since, for the land, the corresponding municipal canon shall apply.
• d)Occupants or possessors with title, registerable or non-registerable in the Public Registry, of more than one year and who are in the following conditions: possessors, agricultural entrepreneurs, usufructuaries, rural sharecroppers (aparceros rurales), esquilmos, gratuitous land borrowers (prestatarios gratuitos de tierras), and precarious occupants. In the latter case, the original owner or possessor of the real property may request the Municipality to transfer the tax obligation to the current possessor, starting from the fiscal period following their request, through a procedure to be established by the Regulation of this Law.
• e)The parceleros of the INDER(*), after the fifth year and if the value of the parcel is greater than the amount set in subsection f) of Article 4 of this Law.

(*) (Its name modified by Article 14 of Law No. 9036 of May 11, 2012, "Transforms the Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) into the Instituto de Desarrollo Rural (INDER) and Creates the Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") In accordance with this article, the definition of the taxpayer (sujeto pasivo) does not prejudge the ownership of the property subject to taxation. In case of conflict, the tax obligation shall be demanded from the subject who retains the usufruct of the real property, in any form.

When a property belongs to several co-owners, each one shall pay a part of the tax proportional to their right over the real property. In case of default, the preferential legal mortgage shall be executed on the respective rights.

The taxpayers (sujetos pasivos) are liable for the payment of the tax, the respective interest, and the arrears weighing on the property. The statute of limitations for collecting the sums referred to in this article shall be three years.

The current titleholder is jointly liable for the taxes not paid and for the respective pending interest and surcharges from previous titleholders. In any case, the current owner shall have the right to demand, from their predecessor or predecessors in the ownership of the real property, the reimbursement of what was paid for the time it belonged to them.

Agreements entered into between private parties regarding the payment of the tax are not admissible against the Tax Administration (Administración Tributaria).

Whoever pays the tax without having the obligation may subrogate the rights of the person obligated to the tax.

Tax base (Base imponible) and appraisals (avalúos)

The tax base (base imponible) for calculating the tax shall be the value of the real property registered with the Tax Administration (Administración Tributaria), as of January 1 of the corresponding year.

Tax Administration (Administración Tributaria) shall be understood as the municipal administrative body in charge of the collection and oversight of taxes.

(As amended by Article 1, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

For tax purposes, every real property must be valued.

Real property shall be valued upon agreeing to a general valuation and upon the occurrence of any of the causes that determine the modification of the registered values, in accordance with this Law.

The general valuation shall be the one that covers, at least, all the real property of a district of the respective canton, in accordance with the provisions of the following articles and when the circumstance mentioned in Article 15 of this Law occurs.

The general or individual valuation shall be carried out once every five years. New valuations may only be carried out when this period has expired.

(As amended this final paragraph by Article 1, subsection d), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

For the purposes of this Law, an appraisal (avalúo) is defined as the set of calculations, reasonings, and operations that serve to determine the value of a real property of urban or rural nature, taking into account its use. This appraisal (avalúo) must be prepared by a professional incorporated into the Colegio de Ingenieros Agrónomos or the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, with extensive experience in the matter, referenced in the official currency of the country, and issued on a specific date.

Valuation shall be understood as any modification of the tax base (base imponible) of the real property carried out by the municipalities following the technical criteria of the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica).

(As added by Article 2, subsection b), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

It is the ordinary activity of the Tax Administration (Administración Tributaria), as a non-delegable function, to carry out the valuations cited in this Law, for which it may contract the services of individuals or legal entities.

When the taxpayer (sujeto pasivo), duly notified by the Tax Administration (Administración Tributaria) of the new value registered for any of the causes referred to in Chapter IV of this Law, does not agree, they shall have the right to file the remedies established in this Law.

(As amended by Article 1, subsection e), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) (As added this Chapter by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997. Furthermore, the numbering of the subsequent articles is corrected)

The Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) is created with minimal deconcentration and attached to the Ministerio de Hacienda. It shall be a specialized technical body and mandatory advisor to the municipalities. Its purpose shall be to guarantee greater precision and homogeneity when determining the values of real property throughout the national territory; in addition, to optimize the administration of the tax.

The Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) shall have the following powers:

• a)Establish the general provisions of valuation for the common use of the municipalities.
• b)Maintain strict coordination with the municipalities and the Catastro Nacional, to optimally develop the valuation.
• c)Provide the municipalities with depreciation methods, total and estimated useful life rates, building values according to types, methods for valuing land, and technical and economic factors to consider regarding topography, location, description, urban equipment, and public services of the land. The detail of the methods emanating from the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) shall be regulated in the Regulation of this Law.
• d)Analyze and recommend the quality of the appraisals (avalúos) carried out by the municipalities, with the aim of applying the necessary corrections.
• e)Hear other matters that laws and regulations assign to it.

For the full knowledge of the taxpayers (sujetos pasivos), annually, the municipalities must publish, in La Gaceta and in a nationally circulated newspaper, the criteria and general provisions issued by the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica).

(As added by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997. The former numeral 12 is now 14)

The Ministerio de Hacienda shall take the necessary budgetary measures for the adequate development of the Municipal Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica Municipal). In order to fulfill its objectives, it shall also count on one percent (1%) of what each municipality collects from the real property tax. This fund may be used solely for the specific purposes of this Law. The Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) shall report each year to the municipalities on the results of its management and on the use and destination of said resources, without prejudice to the superior oversight that corresponds to the Contraloría General de la República.

(As added by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997. The former numeral 13 is now 15) (As amended by Article 3, point "a" of Law No. 8494 of March 30, 2006)

(As tacitly modified the numbering of this Chapter by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from V to VI) Modification of the value

The tax base (base imponible) of a real property shall be automatically modified by:

• a)The higher value recorded in a public instrument due to a transfer of ownership.
• b)The constitution of a mortgage lien or mortgage bonds (cédulas hipotecarias). In this case, the new tax base (base imponible) shall be the amount for which the real property is liable, if greater than the registered value. In the case of several mortgages, the value of the sum of their different degrees shall constitute the tax base (base imponible), so that the amount for which all the uncancelled mortgages are jointly liable shall be the new tax base (base imponible), provided it is a sum greater than the registered value.
• c)The rectification of area (cabida) and the consolidation of farms (reunión de fincas). The addition of the registered values of each of the consolidated farms shall apply to the consolidation of farms (reunión de fincas).
• d)The higher value that the taxpayers (sujetos pasivos) formally acknowledge through the declaration established in Article 3 of this Law.
• e)The subdivision (fraccionamiento) of a real property.
• f)The construction or addition, to the real property, of appreciable improvements that require a construction permit, whose appraisal shall modify the tax base (base imponible), provided they represent a value equal to or greater than twenty percent (20%) of the registered value. On land dedicated to agricultural or agro-industrial activity, the improvements or constructions made thereon for the benefit of the workers of such activities or of production shall not be taken into account for valuation purposes.

(As amended by Article 1, subsection f), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (Sinalevi Note: In relation to subsection f) above, see the Ley de Regulaciones Especiales sobre la aplicación de la ley N° 7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 12 to 14)

The Tax Administration (Administración Tributaria) may modify the registered value of the real property, by means of valuation, ex officio or at the request of the interested party, in the following cases:

• a)The construction of highways, roads, local roads, or public works and substantial improvements that result in a benefit to the real property. b) The damage suffered by a real property due to causes beyond the will of its titleholder. c) The value derived from the valuation carried out by the municipalities, applying the criteria established by the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) of the Dirección General de Tributación Directa of the Ministerio de Hacienda. In the foregoing cases and in any other that implies a modification of the registered value, for any cause, the interested party must be notified in accordance with Article 14 (*) of this Law.

(*) (NOTE: Article 14 became 16) (As amended by Article 1, subsection g), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 13 to 15. The former Article 15 is now 17) (NOTE: Article 65 of the Ley de Uso y Conservación de Suelos No. 7779 of April 30, 1998, states to add a paragraph to Article 15 of this law. However, by virtue of the fact that the former Article 15 became 17, the addition has been made to that latter numeral)

The taxpayers (sujetos pasivos) of real property must declare, at least every five years, the value of their properties to the municipality where they are located.

The declared value shall be taken as the tax base (base del impuesto) for the real property tax, if it is not corrected within the fiscal period following the submission of the declaration, without prejudice to the tax base (base imponible) being modified, according to Articles 12 and 13 (*) of this Law.

(*) (NOTE: Articles 12 and 13 are now 14 and 15) If the Tax Administration (Administración Tributaria) changes the value, the municipality shall convey it to the interested party through the notification procedures of the Ley de Notificaciones, Citaciones y otras Comunicaciones Judiciales, No. 7637, of October 21, 1996. The notification shall contain, in detail, the characteristics of the real property and the factors or models that served as the basis for the appraisal (avalúo) with the breakdown, where applicable, of what corresponds to land or construction. The municipal official designated for this purpose is vested with public faith to attest, under their responsibility, to the notification diligence when the acknowledgment of receipt is refused.

In this latter case, the proof of certified mail or of the means used when proceeding to notify the indicated address or, subsidiarily, that of the real property must be incorporated into the administrative file.)

(NOTE: In accordance with Law No. 7729 of December 15, 1977 [sic: 1997], taxpayers who have not made their property declaration in accordance with this law shall have a period of two months, counted from the effective date of this Law, to make it at the offices of the municipality or by certified mail.)

(As amended by Article 1, subsection h), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 14 to 16)

When the taxpayer has not submitted the declaration in accordance with Article 16 of this law, the Tax Administration (Administración Tributaria) shall impose a fine in an amount equal to the difference left unpaid and shall be empowered to carry out, ex officio, the valuation of the undeclared real property. In this case, the Tax Administration (Administración Tributaria) may not carry out new valuations until the three-year period contemplated in this law has expired.

The general valuation shall be made considering the components: land and construction, if both are present in the property, or solely the land, and may be carried out based on the area of the real property registered in the Registro Público de la Propiedad and on the value of the homogenous zone where the real property is located within the respective district. For such purposes, a homogenous zone shall be understood as the set of real properties with similar characteristics in terms of their development and specific use.

In those cases of valuation or modification of the tax base (base imponible), if the interested party has not indicated a place to receive notifications within the municipal perimeter, they shall be notified through the notification procedures of Law No. 8687, Ley de Notificaciones Judiciales, of December 4, 2008. If a place to receive notifications has been indicated, the Tax Administration (Administración Tributaria) shall proceed according to the information provided by the administered party.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 15 to 17) (As amended by Article 10 of Law No. 9069 of September 10, 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

(Repealed by Article 3, subsection b), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 16 to 18)

In all municipalities, a valuation office shall be established, which must be in charge of a qualified professional in this matter incorporated into the respective colegio. This office shall have the direct advisory support of the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica).

When there is a general or particular valuation of real property carried out by the municipality, and the taxpayer (sujeto pasivo) does not accept the assigned amount, they shall have fifteen business days, counted from the respective notification, to formally file a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) before the valuation office. This department must resolve it within a maximum period of fifteen business days. If the remedy is declared without merit, the taxpayer (sujeto pasivo) may formally file an appeal (recurso de apelación) before the municipal council (concejo municipal), within the fifteen business days following the notification by the office.

The taxpayer may challenge the resolution of the municipal council (concejo municipal) before the Tribunal Fiscal Administrativo, within a period of fifteen business days, according to the Código de Normas y Procedimientos Tributarios. The aforementioned Tribunal must resolve within a maximum period of four months counted from the filing of the remedy.

While the Tribunal does not rule on the merits of the matter in an administrative resolution, the previous appraisal (avalúo) shall continue to apply and the tax shall be charged accordingly. Once this resolution is issued and the parties are notified, the administrative channel shall be deemed exhausted.

The resolution may be appealed before the Tribunal Superior Contencioso-Administrativo, in accordance with Article 83 and following of the Ley reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

(As amended by Article 1, subsection j), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 17 to 19)

(Repealed by Article 3, subsection b), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 18 to 20)

(As tacitly modified the numbering of this Chapter by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from VI to VII) Tax, date, and places of payment

Once final in the administrative channel, any modification of value shall be taken into account to set the tax, starting from the first day of the year following that in which it is notified.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 19 to 21)

The tax established in this Law is annual; the period begins on January 1 and ends on December 31 of each calendar year. It shall be determined on the value of each real property and shall be the responsibility of the taxpayer (sujeto pasivo).

The annual tax determined as provided in the preceding paragraph must be paid annually or semi-annually or in four quarterly installments, as determined by each municipality.

Payments shall be credited, in the first place, to the expired periods.

If the account is in judicial collection or a payment arrangement, the taxpayer may also pay, in order, the installments originated after the collection or arrangement.

Failure to make timely payment shall generate the payment of interest, which shall be governed by the provisions of the Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 20 to 22)

Throughout the country, the tax percentage shall be one-quarter of one percent (0.25%) and shall be applied to the value of the real property registered by the Tax Administration (Administración Tributaria).

(As amended by Article 1, subsection k), of Law No. 7729 of December 15, 1997 of December 15, 1997) (As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 21 to 23)

To facilitate the collection of the tax, the State and its institutions, autonomous and semi-autonomous, that pay salaries, per diems (dietas), pensions, retirements, or any other similar income, may withhold, in each payment period, the sum that the interested parties voluntarily indicate, to cover the amount of the tax referred to in this Law, when they are taxpayers (sujetos pasivos) thereof.

The withholding agents must remit the money to the municipalities within a maximum period of three months. Once this period has expired, interest shall be charged as stipulated in this Law.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 22 to 24)

The municipality may create incentives for the advance payment of the tax referred to in this Law, up to a percentage equivalent to the passive base rate of the Banco Central at the time of payment.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 23 to 25)

This tax may be paid in any entity, public or private, authorized by the municipality or in the treasury of the respective municipality, which may contract collection services with the aforementioned entities.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 24 to 26)

(As tacitly modified the numbering of this Chapter by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from VII to VIII) General provisions

The value of properties is public. Each municipality may publish, quarterly, the list of taxpayers who are in default.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 25 to 27) (NOTE: The repeal indicated by Article 190, subsection d), of the Código de Notariado, actually refers to 29, according to the variation indicated)

Debts for the territorial tax constitute a preferential legal mortgage on the respective real property, in accordance with Article 83 of the Código Municipal.

(As modified its numbering by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 26 to 28)

(Repealed by Article 190, subsection d), of the Código Notarial No. 7764 of April 17, 1998. Its numbering had been previously varied by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 27 to 29)

Each year, the municipalities must transfer, to the Junta Administrativa del Registro Nacional, at least two percent (2%) of the annual income they collect for the real property tax.

(As amended the foregoing paragraph by Article 2 of the Ley de modernización del trámite presupuestario municipal, No. 10795 of November 18, 2025) The National Cadastre shall use the established percentage to keep cadastral information permanently updated and accessible for the municipalities, which shall demand it and supervise compliance with the goals related to this obligation.

The Cadastre must report annually to the municipalities on the results of its management related to the use and destination of said resources, without prejudice to the higher oversight authority vested in the Contraloría General de la República.

(Thus amended by Article 22 of the Ley Movilidad peatonal, No. 9976 of April 9, 2021) (Thus its numbering modified by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 28 to 30) (Sinalevi Note: By means of Article 16 of the Ley de Prevención de la violencia en personas menores de edad y personas jóvenes, No. 10475 of July 18, 2024, this numbered provision shall be reformed. In accordance with the sole transitory provision of the aforementioned law, said amendment shall enter into force as of January 1, 2027; therefore, as of that date, the text of this article shall be the following: "Article 30- Resources for the National Cadastre. Each year, the municipalities must transfer to the Junta Administrativa del Registro Nacional one percent (1%) of the annual revenue they collect from the real estate tax.

The National Cadastre shall use the established percentage to keep registry and cadastral information permanently updated and accessible for the municipalities and, additionally, must provide them with the advisory services that the municipalities require in this matter, which shall demand it and supervise compliance with the goals related to this obligation.

The Cadastre must report annually to the municipalities on the results of its management related to the use and destination of said resources, without prejudice to the higher oversight authority vested in the Contraloría General de la República.

The Registro Nacional must report, annually, the results of its management through the means at its disposal and shall deliver to each municipality, in December of each year, the corresponding information.")

(Repealed by Article 3, subsection b), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (Thus its numbering modified by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 29 to 31)

The Fondo de Desarrollo Municipal shall be constituted as a trust (fideicomiso), in a bank of the Sistema Bancario Nacional. The resources may not be used to cover the operating expenses of (IFAM), the municipalities, or the Junta Planificadora.

NOTE: Transitory Provision I of Law No. 7729 of December 15, 1997, amended by Law No. 8420 of July 20, 2004, provides that: "The districts of the cantons selected as recipients of resources from the Fondo de Desarrollo Municipal shall retain their right to the sums allocated by the Junta Planificadora, charged against the revenues collected in 1996 and 1997. Trust No. 002-99, Fondo de Desarrollo Municipal/Banco Crédito Agrícola de Cartago, must transfer those sums to the respective municipalities.

All resources of the Fund, both those already allocated and existing balances, shall be distributed through a monitoring and oversight commission which, in addition to approving the resource use plans and investment reports submitted by the municipalities, shall also have the objective of overseeing the correct handling of the resources.

This commission shall act as the trustor (fideicomitente) and shall be composed of the Minister of National Planning or their representative, the Executive President of the Instituto de Fomento y Asesoría Municipal, or their representative, and three representatives of the Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL), designated by its Board of Directors. The members of the commission representing the UNGL shall receive for their work fees equivalent to those they receive as members of the Board of Directors of said organization, and for payment purposes, a maximum of two sessions per month shall be recognized.

From the existing balances, once the amount of those resources for the initially selected cantons has been determined, adding the income generated from financial products and other concepts, and once administrative expenses have been deducted, eighty percent (80%) shall be distributed among the municipalities of the fifteen cantons with the lowest social development index in the country, according to Decreto N° 29923-PLAN-COMEX of September 17, 2001, published in La Gaceta N° 210 of November 1, 2001, for the purpose of executing projects to create and improve public infrastructure in the districts belonging to those fifteen cantons that have a social development index lower than forty-nine point thirty-three (49.33), in the following areas: construction and maintenance of roads and local roads; solid waste management; construction and maintenance of educational, sports, cultural, and health facilities; electrification; social housing programs; public telephony; environmental protection works, aqueducts, sewer systems, and ditch construction.

The remaining twenty percent (20%) shall be allocated to the UNGL, so that the Consejo Nacional de Capacitación Municipal may promote and execute training programs for the leagues of municipalities, the municipalities, the municipal district councils, and the district councils of the country, giving priority to the rural zone.

The municipalities, after consulting the district councils that will benefit from those resources, must submit to the monitoring and oversight commission for its approval a resource use plan and a report on the investment made.

The trust shall remain in effect until the entirety of the trusted resources transferred to the municipalities is liquidated, which shall be overseen by the Contraloría General de la República, to verify their proper administration." (Thus its numbering modified by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 30 to 32)

The Contraloría General de la República shall partially approve the municipal budget that does not contemplate the provisions of Article 30 of this law; the Municipal Administration must adjust the spending plan in order to guarantee said purpose. This adjustment shall not require approval from the municipal council.

(Thus its numbering modified by Article 2, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 31 to 33) (Thus amended by Article 2 of the Ley de modernización del trámite presupuestario municipal, No. 10795 of November 18, 2025)

The values established by virtue of this Law shall serve to update the records available to the Dirección General de Tributación Directa, for collecting the tax on transfers of real estate, established in Article 9 of Law No. 6999 of September 3, 1985. For this purpose, the municipalities must supply said information.

(Thus added by Article 2, subsection d), of Law No. 7729 of December 15, 1997. Said law made this affectation to the original article 32 but, in accordance with subsection c) of Article 2 of the same law, the numbering was shifted by two numbers, thus corresponding to 34) FINAL PROVISIONS

Public institutions are authorized to assign, on a loan basis, officials from their departments in order to cooperate with the municipalities.

(Thus its numbering modified by Article 2, subsections c) and d), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 32 to 34, and then to 35)

For matters not provided for in this Law, the Código de Normas y Procedimientos Tributarios shall be applied supplementarily insofar as it is compatible therewith. Its rules are integrated, delimited, and interpreted in accordance with the applicable principles of Tax Law.

(Thus its numbering modified by Article 2, subsections c) and d), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 33 to 35, and then to 36)

The Board shall be obligated to keep registry and cadastral information updated and accessible; additionally, it must provide the advisory services required by the municipalities. The municipalities shall supervise compliance with the goals related to this obligation. The Registro Nacional must report, annually, on the results of its management. Through the means at its disposal, it shall deliver to each municipality in December of each year the corresponding information.

(Thus added by Article 187 of the Código Notarial No. 7764 of April 17, 1998. The former article 37 became 38) (Sinalevi Note: By means of Article 17 of the Ley de Prevención de la violencia en personas menores de edad y personas jóvenes, No. 10475 of July 18, 2024, this numbered provision shall be reformed. In accordance with the sole transitory provision of the aforementioned law, said amendment shall enter into force as of January 1, 2027; therefore, as of that date, the text of this article shall be the following: "Article 37- The municipalities must transfer annually, from the annual revenue collected by them from the real estate tax, two percent (2%) which shall be distributed as follows:

• a)One percent (1%) to the Junta Administrativa del Registro Nacional as indicated in Article 30 of this law.
• b)Zero point sixty percent (0.60%) to the Ministerio de Justicia y Paz, which shall be distributed as follows:

Ninety percent (90%) of the percentage indicated in this subsection b) shall be allocated to the development of prevention programs included in the plans of the Viceministerio de Paz. These resources may not be used for administrative expenses, creation of positions, or payment of remuneration.

The remaining ten percent (10%) of the percentage indicated in this subsection b) shall be allocated exclusively to the development and application of a citizen security index for violence prevention.

• c)Zero point forty percent (0.40%) shall be allocated, within its municipal institutional budget, to violence prevention programs to be developed by the municipality, for which they may coordinate with public institutions that make up the Sistema de Seguridad Ciudadana, the Comisión Nacional para la Prevención de la Violencia y la Promoción de la Paz Social, and other institutions or organizations specializing in violence prevention. These resources may not be used for administrative expenses, creation of positions, or payment of remuneration.")

The following regulations are repealed:

• a)The Ley sobre Impuesto Territorial, No. 27, of March 2, 1939, and its amendments.
• b)Law No. 4340, of May 30, 1969, its amendments, and authentic interpretations.
• c)Article 5 of the Ley sobre impuesto a las construcciones de alto valor, No. 7088.
• d)Any other legal provision contrary to this Law.
• e)Article 94 of the Código Municipal is repealed. (Thus this subsection added by Article 2, subsection e), of Law No. 7729 of December 15, 1997) (Thus its numbering modified by Article 2, subsections c) and d), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 34 to 36, and then to 37) (Thus its numbering tacitly modified by Article 187 of the Código de Notariado No. 7764 of April 17, 1998, which, by inserting Article 37, moved it from 37 to 38)

The Executive Branch shall regulate this Law within a period of four months, counting from its publication. The municipalities may supplement these implementing regulations as applicable.

(Thus its numbering modified by Article 2, subsections c) and d), of Law No. 7729, which moved it from 35 to 37, and then to 38) (Thus its numbering tacitly modified by Article 187 of the Código de Notariado No. 7764 of April 17, 1998, which, by inserting Article 37, moved it from 38 to 39)

It takes effect as of its publication.

(Thus its numbering modified by Article 2, subsections c) and d), of Law No. 7729 of December 15, 1997, which moved it from 36 to 38, and then to 39) (Thus its numbering tacitly modified by Article 187 of the Código de Notariado No. 7764 of April 17, 1998, which, by inserting Article 37, moved it from 38 to 39)

(Repealed by Article 3, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

(Repealed by Article 3, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

(Repealed by Article 3, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997)

(Repealed by Article 3, subsection c), of Law No. 7729 of December 15, 1997) Transitory Provision V.- During the first six months of effectiveness of this Law, passive subjects of the territorial tax are exempted from the payment of interest and penalties for expired periods, when they pay the tax within the cited period. In that case, the declaration of prescribed taxes shall be made ex officio.

Transitory Provision VI.- Six months after the effective date of this Law, the declaration mentioned in the first paragraph of Article 14 above must be submitted.

Date of generation: 4/5/2026 15:02:03 Go to the beginning of the document

Se establece, en favor de las municipalidades, un impuesto sobre los bienes inmuebles, que se regirá por las disposiciones de la presente Ley.

Son objeto de este impuesto los terrenos, las instalaciones o las construcciones fijas y permanentes que allí existan.

Para efectos de este impuesto, las municipalidades tendrán el carácter de administración tributaria. Se encargarán de realizar valoraciones de bienes inmuebles, facturar, recaudar y tramitar el cobro judicial y de administrar, en sus respectivos territorios, los tributos que genera la presente Ley. Podrán disponer para gastos administrativos hasta de un diez por ciento (10%) del monto que les corresponda por este tributo.

Las municipalidades distribuirán entre los sujetos pasivos una fórmula de declaración, la cual obligatoriamente será de recibo de la administración tributaria y, con base en ella, elaborarán un registro que deberán mantener actualizado. La declaración que presente el sujeto pasivo no tendrá el carácter de declaración jurada.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso a), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

Bienes no gravados

No están afectos a este impuesto:

• a)Los inmuebles del Estado, las municipalidades, las instituciones autónomas y semiautónomas que, por ley especial, gocen de exención.
• b)Los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas o hayan sido declarados, por el Poder Ejecutivo, reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o similar.
• c)Las instituciones públicas de educación y de salud.
• d)Los parceleros o los adjudicatarios del Instituto de Desarrollo Rural (INDER)(*), durante los primeros cinco años de la adjudicación.

(*) (Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de mayo de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") e) Los inmuebles que constituyan bien único de los sujetos pasivos (personas físicas) y tengan un valor máximo equivalente a cuarenta y cinco salarios base; no obstante, el impuesto deberá pagarse sobre el exceso de esa suma. El concepto de "salario base" usado en esta Ley es el establecido en el artículo 2 de la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) f) (Derogado por el artículo 3º, inciso a), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) g) Los inmuebles pertenecientes a iglesias y organizaciones religiosas pero sólo los que se dediquen al culto; además, los bienes correspondientes a las temporalidades de la Iglesia Católica: la Conferencia Episcopal de Costa Rica, la Arquidiócesis y las diócesis del país.

• h)Las sedes diplomáticas y las casas de habitación de los agentes diplomáticos y consulares, con las limitaciones que se generen al aplicar, en cada caso, el principio de reciprocidad sobre los beneficios fiscales.
• i)Los organismos internacionales que, en el convenio de sede aprobado por ley anterior, estén exonerados del impuesto territorial o de tributos en general.
• j)La Cruz Roja y los inmuebles destinados a los bomberos.
• k)Los bienes propiedad de las personas jurídicas amparadas a la Ley 3859, Ley sobre Desarrollo de la Comunidad (Dinadeco), de 7 de abril de 1967.

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° de la Ley Exoneración de impuestos de bienes inmuebles y otros tributos para Asociaciones de Desarrollo, N° 10398 del 14 de noviembre del 2023) l) Los inmuebles pertenecientes a las asociaciones declaradas de utilidad pública por las autoridades correspondientes.

(Así adicionado este inciso por el artículo 2º, inciso a), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) m) Las juntas de educación y las juntas administrativas de las instituciones oficiales de enseñanza.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo único de la Ley N° 8619 del 1 de noviembre de 2007) n) Los inmuebles inscritos a nombre del Hospicio de Huérfanos de San José, en el tanto estén dedicados a los fines propios de esta Institución (Así adicionado el inciso anterior por el artículo 4º de la ley Pro Ayuda al Hospicio de Huérfanos de San José, N° 8810 del 3 de mayo de 2010) ñ) Los inmuebles pertenecientes a la Ciudad de los Niños, creada por la Ley 7157, Ley de Creación de la Ciudad de los Niños, de 19 de junio de 1990, en el tanto estén dedicados a los fines propios de esta institución.

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 1° de la ley N° 9881 del 8 de setiembre del 2020)

Las municipalidades podrán otorgar un crédito tributario, parcial o total, equivalente al monto anual del impuesto territorial, que les corresponda pagar a las instituciones o las organizaciones, públicas o privadas y sin fines de lucro, que cumplan con objetivos sociales en su territorio. Esta disposición se aplicará conforme al principio de igualdad y de no discriminación.

El Reglamento de la presente Ley establecerá los alcances para aplicar las disposiciones de este Título.

Sujetos pasivos del impuesto

Son sujetos pasivos de este impuesto:

• a)Los propietarios con título inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
• b)Los propietarios de finca, que no estén inscritos en el Registro Público de la Propiedad.
• c)Los concesionarios, los permisionarios o los ocupantes de la franja fronteriza o de la zona marítimo terrestre, pero solo respecto de las instalaciones o las construcciones fijas mencionadas en el artículo 2 de la presente Ley, pues, para el terreno, regirá el canon municipal correspondiente.
• d)Los ocupantes o los poseedores con título, inscribible o no inscribible en el Registro Público, con más de un año y que se encuentren en las siguientes condiciones: poseedores, empresarios agrícolas, usufructuarios, aparceros rurales, esquilmos, prestatarios gratuitos de tierras y ocupantes en precario. En el último caso, el propietario o el poseedor original del inmueble podrá solicitar, a la Municipalidad que la obligación tributaria se le traslade al actual poseedor, a partir del período fiscal siguiente al de su solicitud, mediante procedimiento que establecerá el Reglamento de esta Ley.
• e)Los parceleros del INDER(*), después del quinto año y si el valor de la parcela es superior al monto fijado en el inciso f) del artículo 4 de esta Ley.

(*) (Modificada su denominación por el artículo 14° de la Ley N° 9036 del 11 de mayo de 2012, "Transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) y Crea Secretaría Técnica de Desarrollo Rural") De conformidad con este artículo, la definición del sujeto pasivo no prejuzga sobre la titularidad del bien sujeto a imposición. En caso de conflicto, la obligación tributaria se exigirá al sujeto que conserve el usufructo del inmueble, bajo cualquier forma.

Cuando una propiedad pertenezca a varios condueños, cada uno pagará una parte del impuesto proporcional a su derecho sobre el inmueble. En caso de mora, la hipoteca legal preferente se ejecutará sobre los respectivos derechos.

Los sujetos pasivos responden por el pago del impuesto, los respectivos intereses y la mora que pesan sobre el bien. El término de prescripción para cobrar las sumas a que se refiere este artículo será de tres años.

El titular actual responde solidariamente por los impuestos que no ha pagado y por los respectivos intereses y recargos pendientes de los capítulos anteriores. En todo caso, el propietario actual tendrá el derecho de exigir, de su antecesor o antecesores en el dominio del inmueble, el reembolso de lo pagado por el tiempo que les haya pertenecido.

Los convenios celebrados entre particulares sobre el pago del impuesto, no son aducibles en contra de la Administración Tributaria.

Quien cancele el impuesto sin tener obligación, podrá subrogar los derechos del obligado al impuesto.

Base imponible y avalúos

La base imponible para el cálculo del impuesto será el valor del inmueble registrado en la Administración Tributaria, al 1 de enero del año correspondiente.

Se entenderá por Administración Tributaria el órgano administrativo municipal a cargo de la percepción y fiscalización de los tributos.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de diciembre de 1997)

Para efectos tributarios, todo inmueble debe ser valorado.

Los inmuebles se valorarán al acordarse una valuación general y al producirse alguna de las causas que determinen la modificación de los valores registrados, de acuerdo con esta Ley.

La valoración general será la que abarque, por lo menos, todos los inmuebles de un distrito del cantón respectivo, de acuerdo con lo previsto en los artículos siguientes y cuando ocurra la circunstancia mencionada en el artículo 15 de la presente Ley.

La valoración general o individual se realizará una vez cada cinco años. Solo podrán efectuarse nuevas valoraciones cuando haya expirado este plazo.

(Así reformado este párrafo final por el artículo 1º, inciso d), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

Para los efectos de esta Ley, se define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, con amplia experiencia en la materia, referido en la moneda oficial del país y emitido en una fecha determinada.

Se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica.

(Así adicionado por el artículo 2º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

Es actividad ordinaria de la Administración Tributaria, como función indelegable, llevar a cabo las valoraciones citadas en esta Ley, para lo cual podrá contratar los servicios de personas físicas o jurídicas.

Cuando el sujeto pasivo, debidamente notificado, por la Administración Tributaria, del nuevo valor registrado por cualquiera de las causas referidas en el capítulo IV de esta Ley, no esté de acuerdo, tendrá el derecho de interponer los recursos establecidos en la presente Ley.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso e), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

Órgano de Normalización Técnica (Así adicionado este Capítulo por el artículo 2º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997. Además, corre la numeración del artículado subsiguiente)

Créase el Órgano de Normalización Técnica con desconcentración mínima y adscrito al Ministerio de Hacienda. Será un órgano técnico especializado y asesor obligado de las municipalidades. Tendrá por objeto garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los bienes inmuebles en todo el territorio nacional; además, optimizar la administración del impuesto.

El Órgano de Normalización Técnica tendrá las siguientes atribuciones:

• a)Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades.
• b)Mantener coordinación estricta con las municipalidades y el Catastro Nacional, para desarrollar en forma óptima la valoración.
• c)Suministrar a las municipalidades los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios públicos del terreno. El detalle de los métodos que emane del Órgano de Normalización Técnica se regulará en el Reglamento de la presente Ley.
• d)Analizar y recomendar la calidad de los avalúos realizados por las municipalidades, con el objeto de aplicar las correcciones necesarias.
• e)Conocer de otros asuntos que las leyes y los reglamentos le señalen.

Para pleno conocimiento de los sujetos pasivos, anualmente las municipalidades deberán publicar, en La Gaceta y en un diario de circulación nacional, los criterios y las disposiciones generales que dicte el Órgano de Normalización Técnica.

(Así adicionado por el artículo 2º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997. El antiguo numeral 12 es ahora el 14)

El Ministerio de Hacienda tomará las previsiones presupuestarias para el desarrollo adecuado del Órgano de Normalización Técnica Municipal. A fin de cumplir sus objetivos, contará también con el uno por ciento (1%) de lo que cada municipalidad recaude por el impuesto sobre bienes inmuebles. Este fondo podrá ser utilizado únicamente para los fines específicos de esta Ley. El Órgano de Normalización Técnica informará cada año, a las municipalidades, sobre los resultados de su gestión y acerca del uso y destino de dichos recursos, sin perjuicio de la fiscalización superior que corresponde a la Contraloría General de la República.

(Así adicionado por el artículo 2º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997. El antiguo numeral 13 es ahora 15) (Así reformado por el artículo 3° punto "a" de la Ley N° 8494 del 30 de marzo de 2006)

(Así modificada tácitamente la numeración de este Capítulo por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del V al VI) Modificación del valor

La base imponible de un inmueble será modificada en forma automática por:

• a)El mayor valor consignado en instrumento público con motivo de un traslado de dominio.
• b)La constitución de un gravamen hipotecario o de cédulas hipotecarias. En este caso, la nueva base imponible será el monto por el que responda el inmueble, si fuere mayor que el valor registrado. En caso de varias hipotecas, el valor de la suma de sus distintos grados constituirá la base imponible, de manera que el monto por el cual responden todas las hipotecas no canceladas en forma conjunta será la nueva base imponible, siempre que sea una suma mayor que el valor registrado.
• c)La rectificación de cabida y la reunión de fincas. A la reunión de fincas se le aplicará la adición de los valores registrados de cada una de las fincas reunidas.
• d)El mayor valor que los sujetos pasivos reconozcan formalmente mediante la declaración establecida en el artículo 3 de esta Ley.
• e)El fraccionamiento de un inmueble.
• f)La construcción o adición, en los inmuebles, de mejoras apreciables que requieran permiso de construcción, cuya tasación modificará la base imponible, siempre que representen un valor igual o superior al veinte por ciento (20%) del valor registrado. En los terrenos dedicados a la actividad agropecuaria o agroindustrial no se tomarán en cuenta, para efectos de valoración, las mejoras o construcciones efectuadas en ellos, en beneficio de los trabajadores de dichas actividades o de la producción.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso f), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Nota de Sinalevi: En relación al inciso f) anterior véase la Ley de Regulaciones Especiales sobre la aplicación de la ley N° 7509, Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 12 al 14)

La Administración Tributaria podrá modificar el valor registrado de los bienes inmuebles, mediante valoración, de oficio o a solicitud del interesado, en los siguientes casos:

• a)La construcción de autopistas, carreteras, caminos vecinales u obras públicas y las mejoras sustanciales que redunden en beneficio de los inmuebles. b) El perjuicio que sufra un inmueble por causas ajenas a la voluntad de su titular. c) El valor que se derive de la valoración realizada por las municipalidades, aplicando los criterios establecidos por el Órgano de Normalización Técnica, de la Dirección General de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda. En los casos anteriores y en cualquier otro que implique modificación del valor registrado, por cualquier causa, deberá notificarse al interesado, de conformidad con el artículo 14 (*) de esta Ley.

(*) (NOTA: El artículo 14 pasó a ser el 16) (Así reformado por el artículo 1º, inciso g), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de Diciembre de 1997, que lo trasladó del 13 al 15. El anterior artículo 15 es ahora el 17) (NOTA: El artículo 65 de la Ley de Uso y Conservación de Suelos No.7779 de 30 de abril de 1998 dice agregar un párrafo al artículo 15 de la presente ley. Sin embargo, en virtud de que el antiguo artículo 15 pasó a ser el 17, la adición se ha practicado a ese último numeral)

Los sujetos pasivos de bienes inmuebles deberán declarar, por lo menos cada cinco años, el valor de sus bienes a la municipalidad donde se ubican.

El valor declarado se tomará como base del impuesto sobre bienes inmuebles, si no se corrigiere dentro del período fiscal siguiente a la presentación de la declaración, sin perjuicio de que la base imponible se modifique, según los artículos 12 y 13 (*) de la presente Ley.

(*) (NOTA: Los artículos 12 y 13 son ahora 14 y 15) Si la Administración Tributaria cambiare el valor, la municipalidad lo trasladará al interesado mediante los procedimientos de notificación de la Ley de Notificaciones, Citaciones y otras Comunicaciones Judiciales, No. 7637, de 21 de octubre de 1996. La notificación contendrá, en detalle, las características del inmueble y los factores o modelos que sirvieron de base para el avalúo con el desglose, en su caso, de lo correspondiente a terreno o construcción. El funcionario municipal designado para este fin queda investido de fe pública para hacer constar, bajo su responsabilidad, la diligencia de notificación cuando se niegue el acuse de recibo.

En este último caso, deberá incorporarse al expediente administrativo, el comprobante de correo certificado o el del medio utilizado cuando se procedió a notificar a la dirección señalada o, subsidiariamente, a la del inmueble.)

(NOTA: De conformidad con la Ley N° 7729 de 15 de diciembre de 1977, los contribuyentes que no hubieren realizado su declaración de bienes de conformidad con esta ley, dispondrán de un plazo de dos meses, contados a partir de la vigencia de esta Ley, para realizarla en las oficinas de la municipalidad o mediante correo certificado.)

(Así reformado por el artículo 1º, inciso h), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 14 al 16)

Cuando el contribuyente no haya presentado la declaración conforme al artículo 16 de esta ley, la Administración Tributaria le impondrá una multa de un monto igual a la diferencia dejada de pagar y estará facultada para efectuar, de oficio, la valoración de los bienes inmuebles sin declarar. En este caso, la Administración Tributaria no podrá efectuar nuevas valoraciones sino hasta que haya La valoración general se hará considerando los componentes: terreno y construcción, si ambos están presentes en la propiedad, o únicamente el terreno, y podrá realizarse con base en el área del inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad y en el valor de la zona homogénea donde se ubica el inmueble dentro del respectivo distrito. Para tales efectos, se entenderá por zona homogénea el conjunto de bienes inmuebles con características similares en cuanto a su desarrollo y uso específico.

En esos casos de valoración o modificación de la base imponible, si el interesado no ha señalado el lugar para recibir notificaciones dentro del perímetro municipal, se le notificará mediante los procedimientos de notificación de la Ley N.º 8687, Ley de Notificaciones Judiciales, de 4 de diciembre de 2008. De haberse indicado lugar para recibir notificaciones, la Administración Tributaria procederá conforme al dato ofrecido por el administrado.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 15 al 17) (Así reformado por el artículo 10 de la ley N° 9069 del 10 de setiembre del 2012, "Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria")

(Derogado por el artículo 3º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 16 al 18)

En todas las municipalidades, se establecerá una oficina de valoraciones que deberá estar a cargo de un profesional capacitado en esta materia incorporado al colegio respectivo. Esta oficina contará con el asesoramiento directo del Órgano de Normalización Técnica.

Cuando exista una valoración general o particular de bienes inmuebles realizada por la municipalidad, y el sujeto pasivo no acepté el monto asignado, este dispondrá de quince días hábiles, contados a partir de la notificación respectiva, para presentar formal recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones. Esta dependencia deberá resolverlo en un plazo máximo de quince días hábiles. Si el recurso fuere declarado sin lugar, el sujeto pasivo podrá presentar formal recurso de apelación ante el concejo municipal, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación de la oficina.

El contribuyente podrá impugnar la resolución del concejo municipal ante el Tribunal Fiscal Administrativo, en el término de quince días hábiles, según el Código de Normas y Procedimientos Tributarios. El citado Tribunal deberá resolver en un plazo máximo de cuatro meses contados desde la interposición del recurso.

Mientras el Tribunal no se pronuncie sobre el fondo del asunto en resolución administrativa, continuará aplicándose el avalúo anterior y conforme a él se cobrará. Una vez dictada esta resolución y notificadas las partes, se dará por agotada la vía administrativa.

La resolución podrá recurrirse ante el Tribunal Superior Contencioso- Administrativo, de acuerdo con el artículo 83 y siguientes de la Ley reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso j), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de Diciembre de 1997, que lo trasladó del 17 al 19)

(Derogado por el artículo 3º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 18 al 20)

(Así modificada tácitamente la numeración de este Capítulo por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del VI al VII) Impuesto, fecha y lugares de pago

Una vez firme en vía administrativa, toda modificación de valor se tomará en cuenta para fijar el impuesto, a partir del primer día del año siguiente a aquel en que sea notificada.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 19 al 21)

El impuesto establecido en esta Ley es anual; el período se inicia el 1 de enero y termina el 31 de diciembre de cada año calendario. Se determinará sobre el valor de cada inmueble y estará a cargo del sujeto pasivo.

El impuesto anual determinado conforme se dispone en el párrafo anterior, se debe pagar anual o semestralmente o en cuatro cuotas trimestrales, según lo determine cada municipalidad.

Los pagos se acreditarán, en primer lugar, a los períodos vencidos.

Si la cuenta está al cobro judicial o en arreglo de pago, el contribuyente puede pagar, también por su orden, las cuotas originadas después del cobro o el arreglo.

La falta de cancelación oportuna generará el pago de intereses, que se regirá por lo establecido en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 20 al 22)

En todo el país, el porcentaje del impuesto será de un cuarto por ciento (0,25%) y se aplicará sobre el valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria.

(Así reformado por el artículo 1º, inciso k), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 21 al 23)

Para facilitar la percepción del tributo, el Estado y sus instituciones, autónomas y semiautónomas, que paguen salarios, dietas, pensiones, jubilaciones o cualquier otra renta semejante, podrán retener, en cada período de pago, la suma que los interesados voluntariamente indiquen, para cubrir el monto del impuesto al que se refiere esta Ley,cuando sean sujetos pasivos de él.

Los agentes retenedores deberán remitir el dinero a las municipalidades, en el plazo máximo de tres meses. Vencido este término, se cobrarán los intereses conforme se estipula en esta Ley.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 22 al 24)

La municipalidad, podrá crear incentivos para el pago adelantado del impuesto al que se refiere esta Ley, hasta en un porcentaje equivalente a la tasa básica pasiva del Banco Central en el momento de pago.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 23 al 25)

Este impuesto podrá pagarse en cualquier ente, público o privado, autorizado por la municipalidad o en la tesorería de la respectiva municipalidad, la cual podrá contratar los servicios de recaudación con las entidades mencionadas.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 24 al 26)

(Así modificada tácitamente la numeración de este Capítulo por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del VII al VIII)

El valor de las propiedades es público. Cada municipalidad podrá publicar, trimestralmente, la lista de los contribuyentes que se encuentren en mora.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 25 al 27) (NOTA: La derogatoria que indica el artículo 190, inciso d), del Código de Notariado, se refiere en realidad al 29, según la variación indicada)

Las deudas por concepto de impuesto territorial constituyen hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles, de conformidad con el artículo 83 del Código Municipal.

(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 26 al 28)

(Derogado por el artículo 190, inciso d), del Código Notarial No.7764 de 17 de abril de 1998. Su numeración había sido variada anteriormente por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 27 al 29)

Cada año, las municipalidades deberán girar, a la Junta Administrativa del Registro Nacional, al menos el dos por ciento (2%) del ingreso anual que recauden por concepto del impuesto de bienes inmuebles.

(Así reformado el párrafo anterior por el artículo 2° de la Ley de modernización del trámite presupuestario municipal, N° 10795 del 18 de noviembre del 2025) El Catastro Nacional utilizará el porcentaje establecido para mantener actualizada y accesible, permanentemente, la información catastral para las municipalidades, que la exigirán y supervisarán el cumplimiento de las metas relativas a esta obligación.

El Catastro deberá informar anualmente, a las municipalidades, sobre los resultados de su gestión relacionada con el uso y destino de dichos recursos, sin perjuicio de la fiscalización superior que corresponde a la Contraloría General de la República.

(Así reformado por el artículo 22 de la ley Movilidad peatonal, N° 9976 del 9 de abril de 2021) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 28 al 30) (Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 16 de la Ley de Prevención de la violencia en personas menores de edad y personas jóvenes, N° 10475 del 18 de julio de 2024, se reformará este numeral. De conformidad con el transitorio único de la ley antes mencionada, dicha modificación entrará a regir a partir del 1° de enero de 2027, por lo que a partir de esa fecha el texto de este artículo será el siguiente: "Artículo 30- Recursos para el Catastro Nacional. Cada año, las municipalidades deberán girar, a la Junta Administrativa del Registro Nacional, el uno por ciento (1 %) del ingreso anual que recauden por concepto del impuesto de bienes inmuebles.

El Catastro Nacional utilizará el porcentaje establecido para mantener actualizada y accesible, permanentemente, la información registral y catastral para las municipalidades y, además, deberá brindarles el asesoramiento que requieran las municipalidades en esta materia, que le exigirán y supervisarán el cumplimiento de las metas relativas a esta obligación.

El Catastro deberá informar anualmente, a las municipalidades, sobre los resultados de su gestión relacionada con el uso y destino de dichos recursos, sin perjuicio de la fiscalización superior que corresponde a la Contraloría General de la República.

El Registro Nacional deberá informar, anualmente, los resultados de su gestión por los medios a su alcance y entregará, en diciembre de cada año, la información correspondiente a cada municipalidad.")

(Derogado por el artículo 3º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 29 al 31)

El Fondo de Desarrollo Municipal se constituirá en fideicomiso, en un banco del Sistema Bancario Nacional. Los recursos no podrán destinarse a cubrir los gastos operativos del (IFAM), las municipalidades o la Junta Planificadora.

NOTA: El Transitorio I de la Ley No. 7729 de 15 de diciembre de 1997, modificado por la ley No. 8420 de 20 de julio de 2004 dispone que:"Los distritos de los cantones seleccionados como receptores de recursos del Fondo de Desarrollo Municipal conservarán su derecho a las sumas asignadas por la Junta Planificadora, con cargo a lo recaudado en 1996 y 1997. El fideicomiso N° 002-99, Fondo de Desarrollo Municipal/Banco Crédito Agrícola de Cartago, deberá transferir esas sumas a las municipalidades respectivas.

Todos los recursos del Fondo, tanto los ya asignados como los saldos existentes, se distribuirán por medio de una comisión de seguimiento y fiscalización que, además de aprobar los planes de uso de los recursos y los informes de inversión presentados por las municipalidades, también tendrá como objetivo fiscalizar el manejo correcto de los recursos.

Esta comisión actuará como fideicomitente y estará conformada por el Ministro de Planificación Nacional o su representante, el presidente ejecutivo del Instituto de Fomento y Asesoría Municipal, o su representante, y tres representantes de la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL), designados por su Consejo Directivo. Los miembros de la comisión que representen a la UNGL recibirán por su labor dietas equivalentes a las que perciben como miembros del Consejo Directivo de dicha organización, y para efectos de pago se les reconocerán, como máximo, dos sesiones por mes.

De los saldos existentes una vez determinado el monto de esos recursos para los cantones seleccionados inicialmente, sumando los ingresos que se generen por los productos financieros y por otros conceptos, y una vez descontados los gastos administrativos, el ochenta por ciento (80%) se distribuirá entre las municipalidades de los quince cantones con el índice de desarrollo social más bajo del país, según el Decreto N° 29923-PLAN-COMEX, de 17 de setiembre de 2001, publicado en La Gaceta N° 210, de 1° de noviembre de 2001, con el fin de ejecutar proyectos para crear y mejorar la infraestructura pública en los distritos que pertenezcan a esos quince cantones y presenten un índice de desarrollo social inferior a un cuarenta y nueve coma treinta y tres (49,33), en las siguientes áreas: construcción y mantenimiento de vías y caminos vecinales; manejo de desechos sólidos; construcción y mantenimiento de instalaciones educativas, deportivas, culturales y de salud; electrificación; programas de vivienda de interés social; telefonía pública; obras de protección del ambiente, acueductos, alcantarillado y cuneteado.

El veinte por ciento (20%) restante se asignará a la UNGL, con el fin de que el Consejo Nacional de Capacitación Municipal fomente y ejecute programas de capacitación para las ligas de municipalidades, las municipalidades, los concejos municipales de distrito y los consejos de distrito del país, dando prioridad a la zona rural.

Las municipalidades, previa consulta a los consejos de distrito que se beneficiarán con esos recursos, deberán presentar, a la comisión de seguimiento y fiscalización para su aprobación, un plan de uso de los recursos y un informe de la inversión realizada.

El fideicomiso mantendrá su vigencia hasta que se liquide la totalidad de los recursos fideicometidos girados a las municipalidades, los cuales estarán fiscalizados por la Contraloría General de la República, para verificar su adecuada administración." (Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de Diciembre de 1997, que lo trasladó del 30 al 32)

La Contraloría General de la República aprobará, parcialmente, el presupuesto municipal que no contemple lo dispuesto en el artículo 30 de la presente ley, debiendo ajustar, la Administración Municipal, el plan de gastos, con el fin de garantizar dicho destino. Este ajuste no requerirá aprobación del concejo municipal.

(Así modificada su numeración por el artículo 2º, inciso c), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 31 al 33) (Así reformado por el artículo 2° de la Ley de modernización del trámite presupuestario municipal, N° 10795 del 18 de noviembre del 2025)

Los valores establecidos en virtud de esta Ley servirán para actualizar los registro de que dispone la Dirección General de Tributación Directa, para cobrar el impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles, establecido en el artículo 9 de la Ley No. 6999, de 3 de setiembre de 1985. Para tal efecto, las municipalidades deberán suministrar dicha información.

(Así adicionado por el artículo 2º, inciso d), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997. Dicha ley hizo esta afectación al artículo 32 original pero, de acuerdo con el inciso c) del artículo 2º de la misma ley, se corrió la numeración en dos números, correspondiendo entonces al 34)

Se autoriza a las instituciones públicas para ceder, con carácter de préstamo, funcionarios de sus dependencias a fin de cooperar con las municipalidades.

(Así modificada su numeración por el artículo 2º, incisos c) y d), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 32 al 34, y luego al 35)

Para lo no previsto en la presente Ley, se aplicará supletoriamente el Código de Normas y Procedimientos Tributarios en cuanto sea compatible con ella. Sus normas se integran, delimitan e interpretan de conformidad con los principios aplicables del Derecho Tributario.

(Así modificada su numeración por el artículo 2º, incisos c) y d), de la ley Nº 7729 del 15 de Diciembre de 1997, que lo trasladó del 33 al 35, y luego al 36)

La Junta estará obligada a mantener actualizada y accesible la información registral y catastral; además, deberá brindar el asesoramiento requerido por las municipalidades. Las municipalidades supervisarán el cumplimiento de las metas relativas a esta obligación. El Registro Nacional deberá informar, anualmente, de los resultados de su gestión. Por los medios a su alcance, entregará en diciembre de cada año la información correspondiente a cada municipalidad.

(Así adicionado por el artículo 187 del Código Notarial No.7764 de 17 de abril de 1998. El antiguo artículo 37 pasó a ser el 38) (Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 17 de la Ley de Prevención de la violencia en personas menores de edad y personas jóvenes, N° 10475 del 18 de julio de 2024, se reformará este numeral. De conformidad con el transitorio único de la ley antes mencionada, dicha modificación entrará a regir a partir del 1° de enero de 2027, por lo que a partir de esa fecha el texto de este artículo será el siguiente: "Artículo 37- Las municipalidades deberán girar anualmente, del ingreso anual recaudado por estas por concepto del impuesto de bienes inmuebles, un dos por ciento (2%) que se distribuirá de la siguiente manera:

• a)El uno por ciento (1 %) a la Junta Administrativa del Registro Nacional según lo indicado en el artículo 30 de la presente ley.
• b)El cero coma sesenta por ciento (0,60%) al Ministerio de Justicia y Paz, que se distribuirá de la siguiente manera:

El noventa por ciento (90%) del porcentaje indicado en este inciso b) se destinará al desarrollo de los programas de prevención que se incluyan en los planes del Viceministerio de Paz. Estos recursos no se podrán utilizar para gasto administrativo, creación de plazas ni pago de remuneraciones.

El restante diez por ciento (10%) del porcentaje indicado en este inciso b) se destinará exclusivamente a que se desarrolle y aplique un índice de seguridad ciudadana en prevención de la violencia.

• c)El cero cuarenta por ciento (0,40%) será destinado, dentro de su presupuesto institucional municipal, a programas de prevención de la violencia que desarrollará la municipalidad, para lo cual podrán coordinar con instituciones públicas que conforman el Sistema de Seguridad Ciudadana, la Comisión Nacional para la Prevención de la Violencia y la Promoción de la Paz Social y otras instituciones u organismos que se especialicen en la prevención de la violencia. Estos recursos no se podrán utilizar para gastos administrativos, creación de plazas ni pago de remuneraciones.")

Se deroga la siguiente normativa:

• a)La Ley sobre Impuesto Territorial, No. 27, del 2 de marzo de 1939 y sus reformas.
• b)La Ley No. 4340, del 30 de mayo de 1969, sus reformas e interpretaciones auténticas.
• c)El artículo 5 de la Ley sobre impuesto a las construcciones de alto valor, No. 7088.
• d)Cualquier otra disposición legal que se oponga a esta Ley.
• e)Derógase el artículo 94 del Código Municipal.

(Así adicionado este inciso por el artículo 2º, inciso e), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997) (Así modificada su numeración por el artículo 2º, incisos c) y d), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 34 al 36, y luego al 37) (Así modificada tácitamente su numeración por el artículo 187 del Código de Notariado No.7764 de 17 de abril de 1998, el cual, al insertar el artículo 37, lo trasladó del 37 al 38)

El Poder Ejecutivo reglamentará la presente Ley en el plazo de cuatro meses, contados a partir de su publicación. Las municipalidades podrán complementar esta reglamentación en lo que corresponda.

(Así modificada su numeración por el artículo 2º, incisos c) y d), de la ley Nº 7729, que lo trasladó del 35 al 37, y luego al 38) (Así modificada tácitamente su numeración por el artículo 187 del Código de Notariado No.7764 de 17 de abril de 1998, el cual, al insertar el artículo 37, lo trasladó del 38 al 39)

Rige a partir de su publicación.

(Así modificada su numeración por el artículo 2º, incisos c) y d), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 36 al 38, y luego al 39) (Así modificada tácitamente su numeración por el artículo 187 del Código de Notariado No.7764 de 17 de abril de 1998, el cual, al insertar el artículo 37, lo trasladó del 38 al 39)

(Derogado por el artículo 3º, inciso c), de la ley Nº 7729 de 15 de diciembre de 1997)

(Derogado por el artículo 3º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

(Derogado por el artículo 3º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

(Derogado por el artículo 3º, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)

En ese caso, la declaración de impuestos prescritos se efectuará de oficio.