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OutcomeResultado
The PGR held that the homestead exemption does not bar the auction of the property for unpaid municipal taxes, because the statutory lien constitutes a real right that prevails over the homestead protections.La PGR determinó que el patrimonio familiar no impide el remate del inmueble por deudas de tributos municipales, debido a que la hipoteca legal es un derecho real que prevalece sobre las protecciones del régimen.
SummaryResumen
The Attorney General's Office examines whether a property subject to family homestead protection can be seized for nonpayment of municipal taxes. It concludes that the statutory preferential lien granted by Article 70 of the Municipal Code creates a real right that is not constrained by the homestead exemption. While the homestead regime protects the property against personal creditors, it does not shield against real encumbrances such as the municipal tax lien. The opinion further clarifies that the tax obligation originates from the law itself and predates any subsequent homestead declaration, so temporal considerations do not exempt the property. The PGR finds no legal provision that excludes homestead properties from tax liability and holds that allowing such an exemption would undermine the duty to contribute to the general welfare. Accordingly, it rules that the property may be sold at public auction, unless other legal impediments exist.La Procuraduría General de la República analiza si un bien acogido al régimen de patrimonio familiar puede ser ejecutado por falta de pago de tributos municipales. Concluye que la hipoteca legal preferente que el artículo 70 del Código Municipal otorga a las municipalidades por deudas tributarias constituye un derecho real, el cual no puede ser limitado por la afectación a patrimonio familiar. Reconoce que el patrimonio familiar protege el inmueble frente a acreedores personales, pero no frente a gravámenes reales como la hipoteca legal. Asimismo, descarta que la fecha en que se constituyó la afectación pueda liberar al propietario, porque la obligación tributaria surge de la ley y es anterior en su origen normativo. La PGR determina que no existe exención legal que excluya a estos bienes del pago de tributos, y que permitir lo contrario desnaturalizaría el deber de contribuir al bienestar general. En consecuencia, ordena continuar con el remate del inmueble afectado, salvo que otras razones legales lo impidan.
Key excerptExtracto clave
From the reading of the transcribed norm, it is clearly inferred that the protection afforded by the homestead exemption only applies to personal creditors. […] The foregoing is sufficient to conclude that the statutory lien governed by Article 70 of the Municipal Code is a real right […] and therefore cannot be impaired by the homestead exemption. […] Consequently, the auction of a property subject to homestead protection for nonpayment of taxes is permissible. As a result, the challenged decision must be revoked, and the auction of the guarantor property must be ordered, unless other legal reasons prevent it.De la lectura de la norma transcrita se desprende claramente, que la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar lo es únicamente en relación con acreedores de derechos personales. [...] Lo anterior es suficiente para concluir que la hipoteca legal que se regula por el artículo 70 del Código Municipal es un derecho real [...] y por lo tanto no se puede ver afectado por la sujección a patrimonio familiar. [...] Por lo expuesto, el remate de un bien sujeto a patrimonio familiar, por no pago de tributos es procedente. Como consecuencia, deberá revocarse la resolución impugnada, para en su lugar ordenar el remate del bien garante, si otras razones de orden legal no lo impiden.
Pull quotesCitas destacadas
"la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar lo es únicamente en relación con acreedores de derechos personales."
"the protection afforded by the homestead exemption only applies to personal creditors."
Análisis de la naturaleza de la protección
"la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar lo es únicamente en relación con acreedores de derechos personales."
Análisis de la naturaleza de la protección
"El Estado al procurarle vivienda propia a los ciudadanos, no adquiere correlativamente la obligación de evitarle a esa familia el pago de tributos."
"By providing citizens with their own home, the State does not correlatively assume the obligation to exempt that family from paying taxes."
Reflexión sobre el deber constitucional de tributar
"El Estado al procurarle vivienda propia a los ciudadanos, no adquiere correlativamente la obligación de evitarle a esa familia el pago de tributos."
Reflexión sobre el deber constitucional de tributar
Full documentDocumento completo
II.The core issue of the matter is limited to determining whether a property affected to a family patrimony (patrimonio familiar) can be subject to execution as a result of the non-payment of municipal taxes. Article 42 of the Family Code states: "The property destined for family dwelling, when so recorded in the Public Registry, may not be alienated nor encumbered, except with the consent of both spouses, if the owner is bound in marriage, or by judicial order, at the request of the owner, upon demonstration, in this latter case, of the utility and necessity of the act. Nor may it be pursued by personal creditors of the owner, except in the case of collection of debts contracted by both spouses, or by the owner prior to the registration referred to in the following article." (The emphasis does not appear as such in the original). There is no doubt that the family patrimony regime is a special institution, which operates autonomously in relation to the institution of marriage and is governed by its own rules.
The possibility of affectation applies to an urban or rural property for the satisfaction of the sustenance and housing needs of the titleholder and their family and, consequently, it is withdrawn from the economic contingencies that could, henceforth, cause its seizure or alienation. The foregoing leads us to the conclusion that said affectation seeks to preserve the family home, shielding it not only from execution for debts against the spouse who constitutes the affectation, but also from any eventual acts of disposition that said spouse might wish to carry out with respect to the affected property. From the reading of the transcribed norm, it is clearly inferred that the protection provided by subjection to a family patrimony is only in relation to creditors of personal rights. Unlike real rights, whose immediate object is a thing, personal rights are held against a specific person who is obliged to give or do something, presupposing three elements: a person to whom the right belongs (creditor), a specific person against whom that right is held (debtor), and the act, that is, the performance that the creditor can claim from the debtor.
Sometimes, by means of a personal right, we can also obtain a thing that another is obliged to give us, but the thing is not essential here for the existence of such a right. Unlike personal rights, real rights consist of the power to act juridically over a corporeal thing and dispose of it, in whole or in part; the passive subject, the obligor, the debtor is not a specific person. Real rights can be enforced against all those who attempt to obstruct the exercise of our right; obligation rights, on the contrary, can only be enforced against the obligated person. ([Nombre1], José María, Spanish Civil Law, Common and Regional, Volume I, Librería Bosch, Barcelona, 1925, p. 494). Article 70 of the Municipal Code provides: "Debts for municipal taxes shall constitute a preferred legal mortgage on the respective properties." For its part, Article 415 of the Civil Code establishes that the mortgaged property and each of its parts are liable, regardless of who its possessor may be, for the payment of the debts.
The foregoing is sufficient to conclude that the legal mortgage regulated by Article 70 of the Municipal Code is a real right (On the real nature of the mortgage, see [Nombre2], Alberto, Treatise on Contracts, Editorial Juricentro, San José, 1985, pages 229 to 233) and therefore cannot be affected by the subjection to a family patrimony. Now, not every real right prevails over the protection provided by the subjection to a family patrimony. Our legislation takes into account the moment at which the obligation is contracted; that is, if it is prior to the subjection to a family patrimony, the creditor's right prevails. Regarding taxes, pursuant to the provisions of Law No. 7509 of May 9, 1995, called "Real Property Tax Law," amended by Law No. 7729 of December 19, 1997, there is no doubt that it is a legal obligation, which arose from the moment the legal norms establishing that payment came into force.
From that perspective, even resorting to the temporal aspect, it is not possible to exclude the execution of the tax payment obligation. All the foregoing allows us to conclude that the subjection to a family patrimony does not constitute an exception to the mortgage obligation imposed by law, through Article 70 of the Municipal Code, and this is not modified by the fact that not all properties can be affected to a family patrimony and that only certain properties with specific characteristics may be the object of said affectation. The payment of taxes is not contrary to the right recognized in the Constitution and in national and supranational regulations, to have one's own home for the protection of the family (Articles 51 of the Political Constitution, 1 of the Family Code, and 31 of the Childhood and Adolescence Code and the Convention on the Rights of the Child). The State, in procuring a home for citizens, does not correlatively acquire the obligation to exempt that family from the payment of taxes, and if it does so, it must establish it by law, which it has not done.
It is true that the family patrimony affectation aims to indirectly protect the well-being of the family and seeks to preserve the family home by shielding it from execution for debts; however, it does not seem reasonable to understand that by this means, real property owners who have affected their property to a family patrimony were exempted from contributing to the general well-being that taxes foster. Had the legislator so desired, it would have established it in Article 4 of the Real Property Tax Law, which it did not do. For the reasons stated, the auction of a property subject to a family patrimony, for non-payment of taxes, is appropriate. Consequently, the appealed resolution must be revoked, and in its place, the auction of the guaranteeing property must be ordered, if other legal reasons do not prevent it.
“II. El punto medular de la cuestión se limita a determinar si un bien afectado a patrimonio familiar, puede ser objeto de ejecución como consecuencia del no pago de tributos municipales. El artículo 42 del Código de Familia establece: "El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado, sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviere ligado en matrimonio, o por disposición judicial, a solicitud del propietario, previa demostración, en este último caso, de la utilidad y necesidad del acto. Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de cobro de deudas contraídas por ambos cónyuges, o por el propietario con anterioridad a la inscripción a que se refiere el artículo siguiente." (Lo destacado no aparece así en el original). No cabe duda que el régimen de patrimonio familiar es una institución especial, que opera en forma autónoma en relación con la institución del matrimonio y que se rige por normas propias.
La posibilidad de afectación se da sobre un inmueble urbano o rural para la satisfacción de las necesidades de sustento y de la vivienda del titular y su familia y, en consecuencia, se le sustrae a las contingencias económicas que pudieran provocar, en lo sucesivo su embargo o enajenación. Lo anterior nos lleva a la conclusión que dicha afectación busca preservar el hogar familiar, poniéndolo a cubierto, no sólo de la ejecución por las deudas contra el cónyuge que constituye la afectación, sino también de los eventuales actos de disposición que él mismo quisiera realizar respecto del bien afectado. De la lectura de la norma transcrita se desprende claramente, que la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar lo es únicamente en relación con acreedores de derechos personales. A diferencia de los derechos reales que tienen por objeto inmediato una cosa, los derechos personales se tienen contra una determinada persona la cual está obligada a dar o hacer alguna cosa, suponiendo tres elementos: una persona a quien compete el derecho (acreedor) una persona determinada contra quien compete aquel derecho (deudor), y el acto, o sea la prestación que el acreedor puede pretender del deudor.
Algunas veces, por medio de un derecho personal, podemos también obtener una cosa que otro está obligado a darnos, pero la cosa, no es aquí esencial para la existencia de tal derecho. A diferencia de los derechos personales, los derechos reales consisten en el poder de obrar jurídicamente sobre una cosa corporal y disponer de ella, en todo o en parte; el sujeto pasivo, el obligado, el deudor no es una persona concreta. Los derechos reales se pueden hacer valer contra todos aquellos que pretendan obstaculizar el ejercicio de nuestro derecho; los derechos de obligación, por el contrario, no pueden hacerse valer más que contra la persona obligada. ([Nombre1] , José María, Derecho Civil Español, Común y Foral, Tomo I, Librería Bosch, Barcelona, 1925, pág. 494). El artículo 70 del Código Municipal dispone: "Las deudas por tributos municipales constituirán hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles".
Por su parte el artículo 415 del Código Civil establece, que el inmueble hipotecado y cada una de sus partes, responden, cualquiera que sea su poseedor, al pago de las deudas. Lo anterior es suficiente para concluir que la hipoteca legal que se regula por el artículo 70 del Código Municipal es un derecho real (Sobre la naturaleza real de la hipoteca véase [Nombre2] , Alberto, Tratado de los Contratos, Editorial Juricentro, San José, 1985, páginas 229 a 233) y por lo tanto no se puede ver afectado por la sujección a patrimonio familiar. Ahora, no todo derecho real está por encima de la protección que brinda la sujección a patrimonio familiar. Nuestra legislación toma en cuenta el momento en que se contrae la obligación; es decir, que si es anterior a la sujección a patrimonio familiar, prevalece el derecho del acreedor. Tratándose de tributos, conforme a lo dispuesto por la Ley No. 7509 de 9 de mayo de 1995, denominada "Ley del impuesto sobre Bienes Inmuebles", reformada por Ley No. 7729 del 19 de diciembre de 1997, no cabe duda que se trata de una obligación legal, que nació a partir del momento en que entraron en vigencia las normas jurídicas que establecen ese pago.
Desde esa perspectiva, aún recurriendo al aspecto temporal no es posible excluir la ejecución de la obligación de pago de tributos. Todo lo anterior nos permite concluir que la sujección a patrimonio familiar no constituye una excepción a la obligación hipotecaria impuesta por ley, mediante el artículo 70 del Código Municipal y eso no se modifica por el hecho de que no todos los bienes puedan afectarse a patrimonio familiar y que solo sean objeto de dicha afectación ciertos bienes con determinadas características. El pago de tributos, no es contrario al derecho reconocido en la Constitución y en la normativa nacional y supranacional, de contar con una vivienda propia para la protección de la familia (Artículos 51 de la Constitución Política, 1o del Código de Familia y 31 del Código de la Niñez y la Adolescencia y Convención de los Derechos del Niño). El Estado al procurarle vivienda propia a los ciudadanos, no adquiere correlativamente la obligación de evitarle a esa familia el pago de tributos y si lo hace, debe establecerlo por ley, lo que no ha hecho.
Es cierto que la afectación a patrimonio familiar pretende tutelar indirectamente el bienestar de la familia y busca preservar el hogar familiar poniéndolo a cubierto de la ejecución por deudas; sin embargo, no parece razonable entender que por esa vía se eximió a los propietarios de bienes inmuebles que hayan afectado su bien a patrimonio familiar, de contribuir con el bienestar general que propician los tributos. De haberlo querido así el legislador, lo habría establecido en el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, lo que no hizo. Por lo expuesto, el remate de un bien sujeto a patrimonio familiar, por no pago de tributos es procedente. Como consecuencia, deberá revocarse la resolución impugnada, para en su lugar ordenar el remate del bien garante, si otras razones de orden legal no lo impiden.”
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