Subdivision and Urbanization RegulationReglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones

Jorge Rodríguez, in his capacity as Municipal Mayor, is authorized to publish the Regulatory Plan of the Canton of Paraíso in the Official Gazette La Gaceta.

This is issued at 3:50 p.m. on October 4, two thousand twelve, at the request of the interested party.

Elaboration, Updating, and Standardization of the Regulatory Plans of the Greater Metropolitan Area CANTON OF PARAÍSO REGULATION FOR THE CONTROL OF SUBDIVISIONS AND URBANIZATIONS Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations (Note from Sinalevi: This regulation was partially amended and its text reproduced in its entirety through ordinary session N°294-2023 of December 26, 2023, published in Digital Supplement N° 47 to La Gaceta N° 43 of March 6, 2024, and is transcribed below:)

SUBDIVISION AND URBANIZATION REGULATION (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) (December 2023) The Municipality of the canton of Paraíso, in exercise of the powers granted to it by the Political Constitution, Construction Law No. 833 of November 2, 1949, the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, and Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, and its amendments, as well as the requirements of the Technical Instruments Manual for the Environmental Impact Assessment Process (Manual EIA) - Part III, Executive Decree No. 32967, issues and promulgates the following Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones), which forms an integral part of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso.

Contents CHAPTER I: GENERAL PROVISIONS ............................................................................................ 5

............................................................................. 5

............................................................................. ................................ 5

residential complexes. ........................................................................... ................................... 8

.............................................................................................. 9

...................... 9

Single municipal approval. ...................................................................................... 9

Processing time and professional in charge. ........................................................ 9

Municipal licenses and approval. ......................................................................... 10

.................................................... 10

.......................................................................... 12

.................................................. 13

...................................................................................... 13

.................................................................... 14

................................................... 14

..................................................... 14

............................................................. 15

General conditioning factors. .............................................................................. 15

Specific conditioning factors. ............................................................................ 16

.......................................................... 17

.................................................................. 17

mixed purposes. ............................................................................................ ........................................... 18

COMPLEXES ...................................................................................... ............................................ 19

.......................................................... 19

........................................................................................ 20

........................................................................ 20

.................. 20

Regulations according to zoning. ........................................................................ 21

Area reserve for mixed use (housing, commerce, and services). ................. 21

Location of utility networks. ................................................................. 21

Provision of water for human consumption. .................................................... 21

Wastewater treatment. ................................................................... 22

Storm drainage. ..................................................................................... 22

Land slope and earthworks (movimientos de tierra). ............................................ 23

Forest protection areas and bodies of water............................................. 24

Timber harvesting on properties to be urbanized. ................................... 25

................................................................. 25

Obligation to cede areas for public use.. .................................................. 25

Maximum percentage to be ceded for public areas. ....................................... 26

....................................................... 26

........................................................... 27

................................................. 27

........................................................................... 28

residential complexes. ..................................................................................... ........................................ 28

purposes. ...................................................................................... ........................................ 31

............................................... 33

Exception to minimum lot dimensions according to zoning. ............. 33

Cession of public areas. ................................................................................ 34

Processing of municipal approval. ......................................................................... 34

The territory over which this Regulation is applied corresponds to the territory of the canton of Paraíso subject to territorial planning as established by the Regulatory Plan, the districts of Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito in their entirety, and the district of Orosi, according to the respective Zoning Map.

Furthermore, in accordance with Urban Planning Law No. 4240 and its amendments, this Regulation is responsible for specifying the municipal conditions for permitting subdivisions, urbanizations, or both operations; among other requirements, it will include those corresponding to access to a public road and the cession of areas for public use; additionally, for purposes of compliance with article No. 33 of the cited Urban Planning Law No. 4240 or its amendments, the provisions of this Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso will be considered, without prejudice to the supplementary application of national laws and regulations related to the subdivision or urbanization operations of real estate.

a. ASADAS: Administrative Associations for Communal Water and Sewer Systems.

b. AyA: Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers.

c. INVU: National Institute of Housing and Urbanism.

d. MINAE: Ministry of Environment and Energy.

e. MOPT: Ministry of Public Works and Transport.

a. Exceptional access for residential use: That access that, by exception, enables the subdivision of a property for residential use, in residential or mixed zones, which has restrictions regarding its length, width, and the number of lots it serves.

b. Access by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes: That means of access to a parcel with agricultural, livestock, forestry, or mixed use, resulting from a subdivision, which responds to the productive nature of the property it serves.

c. Building alignment: Distance or minimum physical limit for the placement of a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, water springs (nacientes), the maritime-terrestrial zone, railways, high-voltage power lines, and special zones, issued by the competent entity.

d. Previously urbanized area: All those urbanizations whose public area cession has been duly approved and received by the Municipality of Paraíso.

e. Land-use capacity: It is the optimum degree of use that a determined land area possesses, based on the qualification of its limitations for producing crops in a sustained manner and for prolonged periods.

f. Residential complex: It is the development of urbanizations that includes, in addition to the enabling of properties through the opening of roads and provision of services, the construction of housing units.

g. Urban quadrant: It is the urban area or territorial sphere of development of a population center, where the majority of goods and services, the road network, and its immediate area of influence are found.

h. Right-of-way: That area or surface of land, property of the State, destined for the use of a road, which includes the roadway, green areas, and sidewalks, with adjacent zones used for all complementary installations and works. This area is delimited on both sides by the boundaries of the adjoining properties at their property line.

i. Subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes: Any such subdivision with access through an easement (servidumbre) for agricultural, livestock, or forestry parcels, where the land-use capacity is consistent with the purposes of the subdivision.

j. Subdivision for urban development purposes: Any such subdivision carried out fronting an existing public street, located outside an urban quadrant or a previously urbanized area. The minimum lot areas shall be adjusted to the provisions of the Regulation and Zoning Map of the Regulatory Plan of Paraíso.

k. Simple subdivision: Any such subdivision carried out fronting an existing public street, located within an urban quadrant or a previously urbanized area.

l. Subdivision: It is the division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, localizations of undivided rights, and mere segregations under the same owner, as well as those situated in urbanizations or new constructions that are of interest to the control of the formation and urban use of real estate.

m. Access strip: Any such strip that serves to enter the interior lot resulting from a subdivision with a frontage less than the standard; its area forms part of the interior property.

n. Industry: Any place, establishment, or activity, uncovered or covered, destined for the elaboration, handling, repair, transformation, or utilization of natural or artificial products. Included in this category are sites destined to receive or store artifacts, instruments, or utensils, materials, and raw materials. Likewise, it will be considered as industrial activities or establishments, for all legal purposes, bus and freight transport stations.

o. Official map: It is the plan or set of plans that accurately indicates the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for community uses and services.

p. Urban infrastructure works: Those that provide support for the development of activities and the functioning of cities, in such a way that they permit the use of urban land. The foregoing considers aspects such as the road system, electrical energy service, potable water, sanitary sewer network, telecommunications, storm drainage, solid waste evacuation, among others.

q. Cadastral plan: It is the survey plan, physical or in electronic format, that has been registered in the National Cadastre. Its effects are defined in the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

r. Survey plan: It is the plan, physical or in electronic format, that graphically and mathematically represents a property, which complies with the standards established by the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

s. General cadastral plan: It is the plan containing the general design of the urbanization or residential complex, or of a subdivision for urban development purposes, including the area and location of lots, commercial or commercial/residential zones, streets, playgrounds, community facilities, parks, forest protection areas, and reserves, if any.

t. Roadway foresight: Process by which the width of the right-of-way is required to be adjusted, in accordance with the provisions established by the Ministry of Public Works and Transport for national roads, or by the Municipality of Paraíso for local roads.

u. Indispensable public services: Those corresponding to the service or availability of potable water and electrical energy service.

v. Public services: These are those services that allow resolving the needs of the population, such as lighting, potable water, cleaning, health, telephone, and transport, administered by the State or by private companies.

w. Existing urbanization: Any urbanization built with the respective municipal permit and whose cession of public areas has been duly approved and received by the Municipality.

x. Urbanization: The subdivision and enabling of a land for urban purposes through the opening of streets and provision of public services.

y. Multifamily dwelling: It is the building conceived as an architectural unit with independent habitable areas, suitable for sheltering two or more families.

z. Single-family dwelling: It is the building provided with habitable areas destined to shelter a single family.

aa. Dwelling: It is any locale or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, that is used for housing purposes for people, on a permanent or temporary basis.

The subdivision or urbanization of land will be permitted provided it meets the following conditions:

a. That the lots have adequate access to a public road.

b. That all lots have access to a stormwater collection system, and have the indispensable public services, these being electricity and water service suitable for human consumption at the time of carrying out the subdivision or urbanization.

Subdivisions for agricultural, livestock, or forestry purposes located in zones destined for these uses are excepted from this condition.

c. That the lands are free of limitations imposed by reservations for public use or other limitations issued by competent institutions that impede their use.

d. That the lands are free of limitations in the area due to the threat of flooding, landslides, or other hazards, or failing that, that said limitations can be reconciled with the proposed development.

e. When there is direct or immediate adjacency with other urbanizations, it is mandatory that the project contemplates the continuity of the infrastructure and physical and functional integration.

f. When compliance is achieved with what is indicated in the Regulation to the Pedestrian Mobility Law regarding the construction of sidewalks.

For the purposes of applying article 40 of the Urban Planning Law, as well as this Regulation, the urban quadrant is considered to be the district seats of Paraíso, Santiago, Orosi, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisitto, delimited as such in the Zoning Map of the Regulatory Plan of Paraíso, as well as any other sector included as an urban quadrant in said Zoning Map.

Single municipal approval.

In accordance with article 33 of the Urban Planning Law, for every subdivision of land or real estate, regardless of its projected use or destination, it shall be essential to have previously approved the plan indicating the situation and area of the resulting portions. Furthermore, the Municipality of Paraíso, in adherence to the Regulation to the National Cadastre Law, recognizes that the municipal approval referred to by said Regulation is the same one indicated by the Urban Planning Law, and therefore recognizes a single approval for its subsequent use in the registration of the plan before the National Property Registry. The single municipal approval will be subsequent to having received the approval of the INVU for cases of exceptional access for residential use and subdivision for urban development purposes, for which, in what corresponds to the processing of the approval before said institution, the norms of the INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU) and its amendments or the regulations that replace it shall apply.

Processing time and professional in charge.

The single municipal approval of plans, which do not need to have been cadastrally registered as established by the Regulation to the National Cadastre Law or regulations that replace it, will be issued by the Municipality of Paraíso by a professional in Topography and Surveying duly authorized for professional practice. The process shall be completed within the fifteen days following its submission, except when it requires opinions, expert assessments, or technical reports, in which case the deadline for resolution shall be one month, in accordance with article No. 40, subsection b), of the Regulation to the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Procedures, Executive Decree No. 37045-MP-MEIC, and its amendments or regulations that replace it. Public institutions or any other public entity that must process construction or urbanization permits, provide services, grant licenses, or grant loans, shall consider as nonexistent for these purposes, subdivisions made without obtaining the respective municipal approval.

Municipal licenses and approval.

Consistent with the provisions of the previous subsection and according to article 58, numeral 2) of Urban Planning Law No. 4240 and its amendments, the Municipality of the canton of Paraíso shall not grant permits or licenses of any nature for properties originating from subdivisions or urbanization lots that do not have the mandatory approval.

The municipal approval of survey plans or cadastral plans for subdivision or urbanization shall be denied in the presence of one or more of the following situations:

a. When the simple subdivision results in lots that are smaller than permitted in terms of minimum frontage and area, without access to a public road, or lacking indispensable public services. To validate the availability of indispensable public services, the interested parties must provide the letters, attestations, or certifications from authorized providers or official entities where it is demonstrated that the property has access to or enjoys said services; however, as an alternative mechanism to expedite the process, solely in simple subdivisions for a maximum of two water connections, the Municipality may verify the availability of services based on official technological or cartographic instruments provided through analog or digital means, prepared and made official by the competent or service-providing institutions or entities, where the availability or the limitations and potentialities in the provision of said services are shown, without it being necessary under the application of this mechanism to require from the interested party the presentation of the letters, attestations, or certifications, provided that said verification instruments are duly current. Furthermore, in case the availability of services is validated through this mechanism, the Municipality shall record a note on the approval stating: "For purposes of processing the construction permit before the Municipality of Paraíso, the presentation of a letter, attestation, or certification from the provider entities demonstrating the availability of services shall be mandatory." b. When plans are submitted for approval of lots in a subdivision or urbanization that does not have the permits established by the laws of the branch and the Regulatory Plan of the canton of Paraíso.

c. When one wishes to divide a property or real estate subject to an impediment, reservation, or destination for public use, or when the cadastral plan of the property to be subdivided has been registered in the National Cadastre to the detriment of areas destined for public use. For these purposes, among the lands under reservation or destination for public use, are considered, without being limited exclusively to them, all parks, community facilities, and children's playgrounds, appearing on site designs of urbanizations or subdivisions previously approved by the INVU and the Municipality, even if these have not been registered by title in the name of the Municipality of the canton of Paraíso.

d. For any other technical or procedural cause provided for in national legislation or this Regulation, within which may be considered:

• i)When the owner of the property, whose plan or plans are to be approved, is in arrears or default in the payment of municipal taxes or services.
• ii)When one omits ceding in favor of the Municipality, the public area that corresponds to be dedicated to communal, recreational uses, or areas destined for public streets, road widening, or protection zones, or when the area ceded for public use is less than established or has a general slope greater than the average of the total area to be subdivided or urbanized.
• iii)For not guaranteeing, in urbanizations or subdivisions for urban development purposes, the cost of urban infrastructure works for enabling the property, or not having carried out or guaranteed the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use.
• iv)When the cadastral plans of the subdivision or urbanization do not conform to the site design approved by the Municipality (general cadastral plan) and the INVU.
• v)When one intends to approve a plan for the localization of undivided rights in clear violation of article 9 of the Law on the Localization of Undivided Rights No. 2755 and its amendments, in addition to the urban planning restrictions regarding minimum area and frontage established by the Regulatory Plan.
• vi)When the Department of Real Estate and Municipal Cadastre or the department that replaces it, based on the property map of the canton or field surveys, detects that there is an overlap or superimposition of properties or any other inconsistency that must be corrected beforehand.
• vii)When the plan to be approved presents errors in the information it contains or omission thereof, in such a way that it may lead the Municipal Administration into error, for example, absent or incorrect geographical location, incorrect or nonexistent reference to a fixed point, nonexistence of the widths of public roads directly adjacent to the land, omission of the location of bodies of water and their protection areas, or when the perimeter description does not coincide with the polygon shown in the plan, among others.
• viii)When the lands to be segregated do not comply with the frontage-to-depth ratio or with the regulations established for lots with a frontage less than the standard. For these purposes, unless the Zoning Regulation establishes specific norms for each zone, the maximum ratio of 1 to 7 shall apply in all cases, except in subdivisions destined for agricultural, livestock, or forestry purposes, which shall not be subject to compliance with this requirement.

The municipal approval shall remain in force without a specific expiration period, as long as the registry situation, the boundaries, the area of the lot, or any other characteristic susceptible to modification remains unchanged. Otherwise, any modification of the area or boundaries of the lot whose plan was approved, that causes a discrepancy between the information of the National Property Registry and the approved plan, will consequently lead to the processing of a new municipal approval. Approvals granted prior to the promulgation of this Regulation shall remain in force as long as the situation described in the preceding paragraph is met.

The procedure for municipal approval (visado municipal) shall be governed by the provisions of this Regulation; however, in order to adapt to technological changes that occur and are implemented by the institutions involved with the practice of topography and land surveying in Costa Rica, particularly those referring to digital document processing, as well as online consultation and verification of information, the Municipality of Paraíso shall establish, review, and periodically publish, in compliance with the national legal system, the Regulation of Requirements for Municipal Licenses and Procedures of the Municipality of Paraíso, which shall set forth the documentary requirements for the municipal approval (visado municipal) of land surveying plans, and those established in Articles No. 18, 22, 27, 36, 105, 110, and 115 of the INVU Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or the regulations that replace it, may be required supplementarily. For subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes on land with agricultural use, it shall not be necessary to have the "Authorization for Land-Use Change (Autorización de Cambio de Uso de Suelo)" issued by the MAG; this shall only be required for subdivisions (fraccionamientos) of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes that are regulated in this Regulation, in accordance with the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Decreto Ejecutivo No. 29375-MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT and its amendments or the regulations that replace them.

The cadastral plans for subdivision (fraccionamiento) lots that do not meet the minimum area and frontage requirements demanded by zoning shall be exceptionally approved (visarán) when they involve plans for properties duly registered in the National Property Registry (Registro Nacional de la Propiedad) before the entry into force of this Regulation, without prejudice to what is indicated in Article No. 58 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Additionally, municipal approval (visado municipal) shall not be required in all those cases of properties where a Judge orders their registration by final judgment and in compliance with national regulations applicable to aspects not expressly regulated in the Paraíso Master Plan (Plan Regulador de Paraíso) or its amendments.

The minimum permitted area and frontage for lots in a simple subdivision (fraccionamiento simple) or a subdivision (fraccionamiento) for agricultural, livestock, or forestry purposes shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan (Plan Regulador) of the canton of Paraíso or its amendments, according to the zone where they are located.

In accordance with Article 84 of the Regulation to the National Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) or its amendments, any new subdivision (fraccionamiento) that modifies the general plan of the urbanization approved by the Municipality and the INVU is prohibited if it increases the number of lots or the housing density contemplated in the original plans, for which the capacity of the various service networks was designed. The foregoing, except when the Municipality determines, on its own account or through third parties under its approval, the technical feasibility of allowing the increase in density, for which, when it is required to increase the number of lots or housing units, including apartment buildings or multi-family housing, for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of the wastewater treatment service must also exist for the quantity of the additional number of lots; likewise, when this implies a change in the discharge point, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality of Paraíso.

Every simple subdivision (fraccionamiento simple) facing existing public roads of the Cantonal Road Network shall be subject to the road foresight (previsión vial) that the Municipality of Paraíso shall establish as set forth for each road in the Official Map and its respective Master Plan Regulation, or that established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT) in the case of routes of the National Road Network.

The Municipality may accept subdivision (fraccionamiento) facing roads that do not comply with the regulatory road width; however, the subdivider must carry out all improvements determined by the Municipality on the half-road facing their lots, including road widening in accordance with the provisions of the preceding paragraph. For these purposes, all those roads included in the Official Map of the Master Plan of the canton of Paraíso shall be classified as public roads, and in the case of those not included in said map, the person responsible for granting the single municipal approval (visado único municipal) shall proceed to determine their status as a public road in accordance with the criteria established in Articles No. 4, 7, and 8 of the Construction Law (Ley de Construcciones) No. 833 and its amendments, as well as the provisions of the Official Map Regulation of the Master Plan of Paraíso.

In the case of corner lots or lots with more than one frontage onto a public road generated in new subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, the necessary measures must be taken to guarantee the use of the land considering the applicable front setbacks.

For all cases of approvals (visados) granted before the entry into force of the Master Plan of Paraíso (Plan Regulador de Paraíso) or its amendments, the Municipality shall exceptionally consider as valid the road alignments that were expressly indicated therein by the Municipality of Paraíso itself at the time of issuing the respective approval (visado), provided that it has not expired as indicated in the "Expiration of Municipal Approval" (Caducidad del visado municipal) article of this Regulation. The foregoing shall apply in the event of a discrepancy regarding the road foresights (previsiones viales) established by the Official Map Regulation of the canton of Paraíso.

General conditions.

When a property, due to its front-to-depth ratio, the irregularity of its shape, or its slope, proves impossible to divide into lots with direct access to the public road that meet the minimum area established according to the Zoning Regulation of the Master Plan of Paraíso, the exception of subdivision (fraccionamiento) of lots by opening an exceptional access for residential use may be admitted, for a single single-family dwelling per each resulting lot. The foregoing is intended to achieve better use of urban areas that have available public infrastructure. Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the resulting lots via exceptional accesses for purposes of urban control, municipal control, public safety, health, fire department services, for purposes of provision and oversight of public services when required, and any other similar purpose. The Municipality and other public institutions are not obligated to maintain or provide services to the exceptional access or to the lots it serves.

In addition to the above, exceptional access for residential use is permitted in all residential and mixed-use zones (only for residential use) delimited in the Zoning Map of the Master Plan of Paraíso and may be accepted to subdivide lots with access to it, provided the following conditions are met:

a. That the proposed use of the subdivision (fraccionamiento) is single-family housing and that it is located in a zone of the Master Plan of the canton of Paraíso where this type of use is permitted.

b. That the dimensions of the parent property are such that they do not allow the subdivision (fraccionamiento) of lots facing an existing public road while complying with the respective minimum frontages. The minimum permitted area and frontage for lots with exceptional access shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso.

Specific conditions.

a. The lots resulting from the subdivision (fraccionamiento) must have access to essential public services.

b. In all cases, the proportional area of the access corresponding to each lot shall be included within its boundaries; however, it shall not be counted for purposes of calculating the minimum area. The minimum width shall be 6.00m and the maximum length shall be 60.00m in all cases, and it may only enable access for a maximum of 6 lots, which may be located on one or both sides of the access.

c. The exception of subdivision (fraccionamiento) via exceptional access for residential use must, prior to municipal approval (visado municipal), have the approval issued by the INVU. Furthermore, this type of access does not constitute a public road, and prior to the single Municipal approval (visado único Municipal) of segregation plans, it must contemplate the construction of curbs, gutters, and vehicular access, as well as sidewalks in front of the resulting lots, where the provision of public services such as potable water, electric service, and stormwater drainage is guaranteed, complying with the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), the Equal Opportunities Law (Ley de Igualdad de oportunidades) 7600 and its regulation, Decreto Ejecutivo 26831-MP and its amendments, or the regulations that replace them.

d. Every subdivision (fraccionamiento) affected by an exceptional access for residential use must provide for the collection of stormwater from the resulting lots to prevent ponding.

e. The access must end in front of the last resulting lot, and be indicated on the plans as "end of exceptional access for residential use" (fin del acceso excepcional para uso residencial); additionally, lots facing the public road may not use the exceptional access for residential use, unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

f. Two parallel adjacent or continuous exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision (fraccionamiento) does not originate from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate this access elsewhere due to the front-to-depth ratio conditions; the irregularity of its shape; its slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent environmental damage, which must be analyzed and authorized by the INVU and the Municipality, in order to safeguard against the use of this mechanism to contravene urban planning regulations.

The area of the exceptional access, despite being a common-use access for the lots it serves, shall be considered at all times as private property, for all purposes of processing construction permits for complementary works intended to be built on it to improve its functioning, which may not obstruct or impede in any way its use in accordance with its purpose. Likewise, it shall be considered a common passageway for any authority or officials of the entities responsible for providing services or exercising municipal urban control. However, regarding services, the Municipality shall not be obligated to maintain or provide services to the interior lots.

Subdivision (Fraccionamiento) of lots with less than the regulatory frontage is permitted within the same property in order to take advantage of existing infrastructure, provided the following provisions are met:

a. This type of lot is permitted in all residential, commercial and services, and mixed-use zones delimited according to the Zoning Map of the Master Plan of Paraíso. In the case of commercial and service activities on this type of lot, they may be permitted as long as the property meets the minimum area required by the Zoning Regulation of the Master Plan of Paraíso, and furthermore, this area is sufficient to satisfy all infrastructure needs related to the activity.

b. Lots with less than standard frontage are permitted only in simple subdivisions (fraccionamientos simples) where it is not possible to use another mechanism that allows generating regular lots for the subdivision (fraccionamiento), provided the result is no more than 8 lots, 4 on the interior (with less than standard frontage) and 4 on the exterior (with regulatory frontage according to the zone), all facing a public road.

c. Interior lots shall have an access strip that must not exceed a maximum length of 30.00m with a minimum width of 3.00m, or up to a maximum length of 40.00m with a minimum width of 4.00m. Said strip shall be called "property access" (acceso del predio) and shall not be counted for purposes of meeting the minimum area according to the zone where the lot is located; additionally, the width of the strip must be uniform throughout its entire length, unidirectional, and end at right angles.

d. For all purposes of calculating the maximum length of the strip, the measurement shall be taken along its centerline throughout its entire horizontal projection, from its beginning at the public road to its end at the point where its function of facilitating passage or access to the rest of the property ceases.

Subdivisions (fraccionamientos) of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes regulated in this Regulation are those intended for these same activities in the agricultural and livestock zones delimited by the Master Plan of the canton of Paraíso or its amendments. To authorize the approval (visado) of agricultural parcel plans, the interested party must have a soil study and land-use capability study prepared by a Certifier of Conforming Land Use (Certificador de Uso Conforme del Suelo) authorized according to the provisions established in the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Decreto Ejecutivo No. 29375-MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT and Decreto Ejecutivo No. 30636-MAG, called "Creates the Official Registry of Certifiers of Conforming Land Use" (Crea el Registro Oficial de Certificadores de Uso Conforme del Suelo) and its amendments, or the regulations that replace them.

Accesses by easement (servidumbre) to agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels must have a direct connection to the public road and their minimum width must be 7.00m. Furthermore, these accesses must be constituted in the registry entries of the Real Estate Registry Directorate (Dirección del Registro Inmobiliario) in favor of each of the subdivided parcels and against the property generating the subdivision (fraccionamiento). The material of the wearing course in accesses by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, or forestry purposes must be permeable. Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the parcel via the agricultural, livestock, or forestry easement (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal), for purposes of urban and municipal control, public safety, health, fire department services, and any other similar purpose. However, the Municipality and no public institution have the obligation to maintain or provide services to the easement (servidumbre). This access is not categorized as a public road; therefore, no subdivisions (fraccionamientos) of any other type than those indicated in this Regulation may be carried out facing it.

This entails the first-time development of lots for urban development purposes, for which it must comply with the transfer of public area except for the exceptions indicated in section III of this chapter. Subdivisions (Fraccionamientos) for urban development purposes are permitted provided they meet the following conditions:

a. Being located outside an urban quadrant or a previously urbanized area.

b. Carrying out the subdivision (fraccionamiento) within a single parent property.

c. Having direct access to a public road.

d. Complying with the provisions defined in the Master Plan regarding minimum areas and frontages.

e. Having availability of essential public services. If essential public services are not available, the subdivider must pay for the works executed outside their property to provide said services. Every subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes must provide for the collection of stormwater from the lots to prevent ponding.

f. Being free of urban development encumbrances or limitations issued by the competent institutions.

The minimum permitted area and frontage for lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso according to the zone where they are located.

For subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes, the validation of public service availability through the procedure streamlining mechanism for simple subdivisions (fraccionamientos simples) set forth in the article "Reasons for Denial of Municipal Approval" (Motivos de denegatoria del visado municipal) of this regulation may not be applied, and therefore, service availability for water supply must be granted by the Municipality of Paraíso, an ASADA, or another operator duly authorized to provide the service, through the issuance of a document guaranteeing the existence of the water resource with technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all the resulting lots. When water availability is granted by the Municipality of Paraíso, the Regulation for Administration and Operation of the Aqueduct of the Municipality of Paraíso and its amendments or the regulations that replace it must be complied with, while when this water availability is granted by an ASADA or another operator subject to AyA regulations, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that service availability for water supply is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with.

The standards detailed below constitute basic regulations for the construction and design of urbanizations, for which the INVU Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or the regulations that replace it must be applied supplementarily.

Regulations according to zoning.

The minimum permitted area and frontage for lots shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso according to the zone where they are located.

Area reserve for mixed use (housing, commerce, and services).

In every residential-use urbanization, either an area equivalent to 6.00m2 per lot (6.00m2 x total lots) must be designated for commercial or private services, or an area of 12.00m2 per lot (12.00m2 x total lots) for mixed uses, which must be distributed and located in different lots according to the design of the residential complex. The mixed-use area may be used for professional services, shops, small grocery stores (pulperías) or suppliers, offices for personal services, barbershops, small restaurants (sodas), laundries, beauty salons, cafeterias, craft shops, etc. In the event that these areas do not reach the minimum lot size according to the zone, they shall be adjusted to that minimum lot size.

Location of service networks.

Regarding the location of service networks for electricity, aqueducts, sewer systems, telecommunications, or other systems, these must be located within the rights-of-way, on or across public use areas, or independently, with the indication of the service use. When the property to be urbanized is already affected by easements (servidumbres) providing passage for the indicated services, these must remain in the public area designated for roads, provided the entity responsible for providing the service authorizes it. Only the stormwater easement (servidumbre de uso pluvial) may be located in park and playground areas. When the networks are for AyA services, the provisions regarding the physical location of the connection and pipes, from the Regulation for the Provision of AyA Services and the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace them, must be complied with.

Provision of water for human consumption.

Every urbanization must have a potable water supply system that guarantees the availability of the service, through infrastructure and equipment for the capture of the water resource, its treatment, and distribution. Service availability for water supply must be granted by the Municipality of Paraíso, an ASADA, or another operator duly authorized to provide the service, through the issuance of a document guaranteeing the existence of the water resource with technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all the lots resulting from the urbanization. When service availability for water supply is granted by AyA or an ASADA, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that service availability for water supply is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with. When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of the water supply service must also exist for the quantity of the additional number of lots.

Wastewater treatment.

Wastewater must be conducted to a treatment system that guarantees the capacity of the infrastructure for its purification, considering the provisions of Decreto No. 39887 "Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems" (Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales) and its amendments or the regulations that replace it, particularly regarding the performance of infiltration tests, or otherwise have a document certifying the availability of the wastewater treatment service through a sanitary sewer system. When the availability of the wastewater treatment service is granted by AyA, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that the availability of the wastewater treatment service is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with.

Stormwater sewer system.

Stormwater must be conducted to a stormwater sewer system that guarantees, through pipes, conduits, and other accessory works, the discharge of rainwater to natural disposal sites. For the construction of the stormwater sewer system infrastructure, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed.

In the event that terracing of the property is foreseen, the professional responsible for the project must guarantee the adequate drainage of stormwater from the lots, prevent slope erosion, and prevent ponding that the property may experience.

For the final discharge of the stormwater sewer system, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality of Paraíso; if it is a national road, authorization must be obtained from the MOPT. When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, and this implies a change in the discharge point, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality.

Land slope and earthworks (movimientos de tierra).

On land with slopes greater than 15%, the conditions of earthworks (movimiento de tierra) regarding cuts, fills, and slopes must be determined, and the following provisions must be followed: i) For slopes greater than 15%, a preliminary soil and terracing study must be submitted. ii) For slopes up to 30%, a land stability study must be submitted. For land that contains or borders watercourses and presents a slope equal to or greater than 30% outside the protection area, geotechnical studies of the area to be urbanized must be submitted, demonstrating that the land is suitable for construction.

For the presentation of any project located on land with slopes as indicated in this article, a sheet must be included with the study recommendations such as cuts, fills, vertical-horizontal ratio (V:H), compaction system, terraces, and slopes.

When earthworks (movimiento de tierras) must be carried out in urbanizations on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be met:

a. When in an urbanization or residential complex the areas designated for housing construction need to be located in fill zones, the developer must present studies specifying the degree of compaction of the fills. Furthermore, fill sites may be used for parks, in which case the retaining walls, slopes, and protective elements against accidents must be specified in the construction plans.

b. For the foregoing cases, the responsible professional must verify that all recommendations indicated in the studies are met and specify in the construction plans the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the calculation report and the fill compaction studies.

c. Debris must not be left in the area designated for future constructions nor in public zones; it must be disposed of in accordance with the Law for Integrated Waste Management (Ley para la Gestión Integral de Residuos), Ley No. 8839, its amendments, or the regulations that replace it.

d. The rows of lots and the roads must preferably be placed parallel to the contour lines.

e. The topsoil that is removed must be placed provisionally in appropriate locations to be used later in the final treatment of the areas.

Forest protection areas and bodies of water.

In the case of urbanization projects or residential complexes on properties that contain or border protection areas, or that due to their proximity could be affected by them, it is mandatory to request the respective alignment from the INVU, in accordance with the Forestry Law (Ley Forestal), Ley No. 7575, its amendments, or the regulations that replace it.

In urbanization projects or residential complexes located on properties that border or contain water springs (nacientes de agua) within them, the developer must process the Body of Water Report (Dictamen de Cuerpo de Agua) before the Water Directorate of MINAE, to determine the affectation, and process the respective alignment before the INVU in accordance with the provisions of the Forestry Law (Ley Forestal) and Water Law (Ley de Aguas) and their amendments or the regulations that replace them.

The forest protection area and the water spring (naciente de agua) protection area shall not be counted within the developable area, nor within the percentage designated for public use. Earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural topography of the property may not be carried out in the protection area; this implies a prohibition of terracing and the deposit or extraction of materials.

In highly qualified cases, as established in the Water Law (Ley de Aguas), Law No. 276, its amendments, or regulations that replace it, MINAE may authorize works in public-domain watercourses when it is demonstrated that they do not cause deterioration to local natural resources. Thus, when the property to be developed is affected by a river channel, in order to carry out channelization or culverting (entubamiento) works, the approval of the MINAE Water Directorate must be obtained. The area used for the channelization remains inalienable as established in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, its amendments, or regulations that replace it. In the event that a stream (quebrada) or brook (arroyo) is culverted, its axis is modified, and its channel is rectified, the restrictions of the protection areas established in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, must be applied starting from the edge of the channel at its entrance and exit from the pipe. Furthermore, when there are municipal or institutional projects for the culverting of said waters, the developer must pay the proportional share of the works that corresponds to them.

Timber harvesting (aprovechamiento maderable) on properties to be developed.

When the felling of timber trees for harvesting (aprovechamiento) is required on properties to be developed, the provisions established in the Regulation for the Processing of Permits and Control of Timber Harvesting on Agricultural-Use Lands, Without Forest, and Special Situations in Costa Rica, Officialization of the "Forest Harvesting Control Information System (SICAF)," Executive Decree No. 38863-MINAE, and its amendments or regulations that replace it, must be complied with.

Obligation to dedicate areas for public use.

In subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes and in any development (urbanización) or residential complex project, the subdivider or developer shall dedicate (cederá) gratuitously and without restrictions 10% (ten percent) of the total developable area. Excepted from this provision are those subdivisions for agricultural or forestry purposes and subdivisions for urban development purposes as described in the following cases:

a. High-Density Residential Zone (ZRAD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 1500 m2.

b. Medium-Density Residential Zone (ZRMD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 2000 m2.

c. Low-Density Residential Zone (ZRBD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 4500 m2.

The public areas thus dedicated shall be destined for children's playgrounds, parks, and community facilities as provided in this Regulation and do not include the protection areas of rivers, streams (quebradas), springs (nacientes), and other natural bodies of water, delimited in accordance with the Forest Law (Ley Forestal).

Maximum percentage to be dedicated for public areas.

In developments or residential complexes and in subdivisions for urban development purposes in which the calculation of the percentage of area to be dedicated as public area results in a lot smaller than the minimum established by the Zone in which the property is located according to the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, the Municipality may require a higher percentage until completing the area of the minimum lot, provided that this percentage does not exceed 20% of the total developable area or area to be subdivided in accordance with what is indicated in Article No. 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). For developments or residential complexes and for subdivisions that cannot comply with this rule because they exceed the maximum permitted public area to fulfill the respective dedication (cesión), the Municipality shall be empowered to request that the subdivider dedicate (cesión) the area on another property in accordance with the public area needs established in attention to the provisions of the article "Provision of public area in the canton of Paraíso" of the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its amendments. These areas shall be transferred to the municipal domain for public use.

The lands on which the public areas are located must have a slope no greater than the average of that of the entire developable land and must be located according to the following criteria:

a. Adjacent to already established public areas if they exist, or on the periphery when the surrounding areas are not developed, and have a minimum frontage of 10.00 m.

b. At a distance of no more than 300 m from the farthest dwelling, measured along streets for children's playground areas, and in sites where primary roads do not need to be crossed to reach them from the dwellings they serve.

c. Additionally, the areas destined for children's playgrounds and community facilities must have provisions for potable water.

d. Access to all public areas must comply with the provisions established in the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP, and its amendments or regulations that replace them; the community facilities area must be enabled for its construction.

a. In residential developments and subdivisions for urban development purposes, the public area dedicated by the developer shall be distributed as follows: i) Children's playgrounds: 10 m2 per lot or housing unit. ii) Parks: 1/3 of the public area after computing the children's playground area. iii) Community facilities: The remaining public area, that is, the 2/3 parts of the public area after computing the children's playground area. The children's playground areas, parks, and community facilities must be conditioned in compliance with all guidelines of Articles No. 63 to 66 of the INVU Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or regulations that replace it.

b. In developments or subdivisions for commercial, industrial, or mixed use, the public areas may be distributed indistinctly in a manner that serves the intended use, as green zones, parks, recreational, or sports spaces. The percentages to be dedicated shall be 10% in all cases.

c. If the construction of treatment plants, retention lagoons, or both is required, the area destined for this purpose must be accounted for in addition to the area that must be dedicated for public use.

Every subdivision project for urban development purposes that requires the construction of urban infrastructure works, and every development or residential complex, must be approved (visado) by the INVU Urbanism Directorate prior to its submission before the Municipality for the processing of the municipal license or construction permit, applying, in a supplementary manner, the regulations established in Chapters III, VI, VII, and VIII of the INVU Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or regulations that replace it.

Every development project, residential complex, or subdivision for urban development purposes must have a General Plan, which must be georeferenced to the official coordinate system in force and bear the signature of the responsible professional, an active member of the College of Topographical Engineers of Costa Rica (Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica). This plan must contain the general design of the development or residential complex, including the area and location of lots, commercial or commercial/residential zones, streets, children's playgrounds, community facilities, parks, forest protection areas, and reserves, if any. In addition, it must include the area table, dimension the building line in plan view, typical street cross-sections, and the respective hatching. This general plan must be submitted by the responsible professional before the respective municipality and INVU for the approval (visado) process by this institution and the Municipality, following the procedure described in this regulation.

In order to comply with Article No. 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240 and its amendments or regulations that replace it, in urban development projects and residential complexes, the approval (visado) of the Municipality shall be authorized by the Municipal Council (Concejo Municipal), with the prior receipt (recibo) of the works and public areas once the construction works have been completed according to the respective construction license issued by the Municipality. For these purposes, the following procedure shall be observed:

a. Unfinished infrastructure works shall not be received (recibirán), and in the case of constructions in phases, the receipt (recepción) shall be made for each duly completed phase. Thus, once the construction works have been completed according to the respective construction permit, it must be verified that the project has been built in conformity with the plans approved in the respective construction license or permit. Furthermore, the interested party must demonstrate, by providing letters or certifications from the respective institutions, the following:

• i)Municipality of Paraíso or rural aqueduct operator: receipt (recepción) of aqueduct and sewerage systems, including a pressure test for the potable water system.
• ii)JASEC or corresponding electricity provider: receipt (recibido) stating that the electrical system operates satisfactorily and that the public lighting service has been paid for.
• iii)Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes): in the case of a national highway, it must be accredited that the transition has been received satisfactorily.
• iv)Benemérito Fire Department of Costa Rica (Benemérito cuerpo de Bomberos de Costa Rica): it must be accredited that the hydrant system has been tested and received satisfactorily.
• v)Wastewater treatment: a certification must be provided accrediting the perfect functioning of the treatment plant, which must be issued by the entity that installed it; this is not considered a municipal public area, and therefore its operation must be carried out by the developer until it is transferred to the Municipality of Paraíso.
• vi)Regarding the public roads that will pass to the Municipality: compaction tests of the base and sub-base of the asphalt layer must be provided, indicating the installed thicknesses; therefore, its operation must be carried out by the developer until it is transferred to the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial) of the Municipality of Paraíso or to the corresponding competent operator. These must be issued by a materials laboratory accredited before the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica).

b. For the receipt (recepción) of the works and public areas, the Urban Development Department in conjunction with the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal) or the respective dependencies that replace them, shall verify what is indicated in subsection "a" as well as the condition and conformation of the areas to be transferred to the Municipality, and render a report to the Municipal Mayor (alcalde or alcaldesa) indicating acceptance, rejection, or the measures that must be taken to guarantee the durability of the works or the good condition of the streets and the conditioning of the park, playground, or community facilities areas, considering for this purpose the provisions of Article No. 123 of the INVU Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU) and its amendments or regulations that replace it.

For these effects, the Municipality, as part of its inspection duty regarding developments, through the construction inspectors, shall be obliged to: Verify in the field the construction permits and earthworks (movimiento de tierra). Verify widths of rights-of-way (sidewalks, curb and gutter, shoulder, and roadway). Supervise the respect of protection zones with respect to constructions. Verify in the field the construction of special walls on slopes and terraces adjacent to private lots and communal public areas, children's playgrounds, and parks, according to approved plans. Verify the slopes of communal areas, children's playgrounds, and parks. Verify in the field the construction of ramps for persons with disabilities according to plans. Verify widths, slopes, and transition with the public road and sidewalks. Verify alignments according to construction plans and construction permit. Verify the existence of easements (servidumbres) of all types; if they exist, ensure that they are respected. In the absence of a functioning sanitary network for subdivisions for urban development purposes, the inspector must verify the meters of drainage according to the plans. In case of doubt, they must report in writing to their superior so that any uncertainty regarding this matter is clarified in the field and in the office. For the case of residential complexes, verification shall also be made of front, rear, and side setbacks, protection zones, windows facing boundaries and their minimum setbacks to the permitted according to the Regulatory Plan Regulation and Construction Regulations, maximum heights according to the Regulatory Plan, approved areas, and possible excesses of area, taking into account the initial land-use coverage (cobertura inicial del uso de suelo).

c. The Report indicated in the previous subsection and the general plan shall be sent by the Mayor's Office (Despacho del alcalde) to the Municipal Council (Concejo Municipal) within a period not to exceed ten business days after the referenced technical report has been prepared, so that said body approves or denies, by means of the respective agreement, the receipt (recibo) of the works and public areas. In case of approval, the agreement must expressly authorize the Mayor to initiate the transfer of the public areas and to sign the deeds and documents necessary for such purpose.

d. Once the receipt (recibo) of the works and public areas has been authorized by the Municipal Council (Concejo Municipal), the Municipality, through the Urban Development Department or the dependency that replaces it, issues the approval (visado) of the General Plan, indicating the municipal agreement number, date, name, and signature of the official granting the approval (visado).

e. With the municipal approval (visado), the responsible professional processes the approval (visado) of the General Plan before INVU; which, in accordance with its powers, may carry out an inspection of the project, with the purpose of verifying that what is indicated in the General Plan is consistent with the constructed work. For the purposes of completing the process before INVU, the documentary requirements established in Article No. 121 of the Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of said institution and its amendments or regulations that replace it must be observed.

f. With the approval (visado) of the Municipality and INVU, the General Plan becomes the Official Map and the responsible professional may process what corresponds in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario).

Furthermore, at this point, the responsible professional shall prepare and submit to the Urban Development Department the survey plans (planos de agrimensura) of the areas to be dedicated to the Municipality, together with the drafts of their respective deeds, so that it can verify that they are in accordance with the approved general plan and coordinate with the Mayor's Office and its legal advisors the review of the deeds to guarantee that what is set forth in them complies with current regulations. After this procedure, they will proceed to approve (visar) the survey plans of the public areas, also referencing the respective agreement number of the Municipal Council that authorizes said approval (visado).

g. The reviewed deed drafts and approved (visados) survey plans of the public areas are returned to the interested party so that the latter may continue with their registration process in the National Cadastre (Catastro Nacional). Once the survey plans of the public areas have been cadastrally registered (catastrado), the interested party shall submit the final deeds before the Mayor's Office for signature and effective transfer in the name of the Municipality.

h. Once the transfer of the public areas in the name of the Municipality of Paraíso has been completed, the interested party shall provide the remaining cadastrally registered plans (planos catastrados) of the lots of the development or residential complex for their respective approval (visado) in the Urban Development Department or the dependency that replaces it, which shall verify at all times their adherence to the general plan approved by INVU and the Municipality of Paraíso.

To authorize the approval (visado) of plans for subdivisions for urban development purposes, the subdivider must process the approval (visado) of INVU, prior to the municipal approval (visado), in accordance with the provisions of Article No. 22 of the Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of that institution, its amendments, or regulations that replace it, except for those subdivisions of 8 lots or fewer not subject to the dedication (cesión) of public area, which shall be processed following the procedures for a simple subdivision.

Once the INVU approval (visado) has been obtained in the cases that require it, and for all purposes of the municipal approval (visado) process, the following procedure shall be observed:

a. It is cautioned that in all cases requiring the construction of urban infrastructure works, these must previously have the respective municipal construction permit or license.

b. For the receipt (recepción) of the public areas, the Urban Development Department in conjunction with the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal) or the respective dependencies that replace them, shall verify the condition of the areas to be transferred to the Municipality and render a report to the Municipal Mayor (alcalde or alcaldesa) indicating acceptance, rejection, or the measures that must be taken to guarantee the equipping of children's playgrounds or the good condition of the streets, considering for this purpose the provisions of Article No. 123 of the INVU Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU) and its amendments or regulations that replace it.

c. The Report indicated in the previous subsection and the general plan shall be sent by the Mayor's Office to the Municipal Council within a period not to exceed ten business days after the referenced technical report has been prepared, so that said body approves or denies, by means of the respective agreement, the receipt (recibo) of the works and public areas. In case of approval, and when so required, the agreement must expressly authorize the Mayor to initiate the transfer of the public areas and to sign the deeds and documents necessary for such purpose.

d. Once the receipt (recibo) of the works and public areas has been authorized by the Municipal Council, the Municipality, through the Urban Development Department or the dependency that replaces it, issues the approval (visado) of the General Plan, indicating the municipal agreement number, date, name, and signature of the official granting the approval (visado).

e. With the approval (visado) of the Municipality and INVU, the General Plan becomes the Official Map and the responsible professional may process what corresponds in the Real Estate Registry.

Furthermore, at this point, the responsible professional shall present to the Urban Development Department the survey plans (planos de agrimensura) of the areas to be dedicated to the Municipality, together with the drafts of their respective deeds, so that it can verify that they are in accordance with the approved general plan and coordinate with the Mayor's Office and its legal advisors the review of the deeds to guarantee that what is set forth in them complies with current regulations. After this procedure, the survey plans of the public areas are approved (visar), also referencing the respective agreement number of the Municipal Council that authorizes said approval (visado).

f. The reviewed deed drafts and approved (visados) survey plans of the public areas are returned to the interested party so that the latter may continue with their registration process in the National Cadastre. Once the survey plans of the public areas have been cadastrally registered (catastrado), they must be presented together with the final deeds before the Mayor's Office for signature and effective transfer in the name of the Municipality.

g. Once the transfer of the public areas in the name of the Municipality of Paraíso has been completed, the interested party shall provide the remaining cadastrally registered plans of the subdivision lots for their respective approval (visado) in the Urban Development Department or the dependency that replaces it, which shall verify at all times their adherence to the general plan approved by INVU and the Municipality of Paraíso.

Prior to the processing of the municipal approval (visado) for survey plans in a subdivision destined for a cemetery, the construction of the cemetery as such must have the respective construction license from the Municipality and other competent institutions, in compliance with the requirements established by the General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios), Decree No. 32833 and its amendments, as well as the provisions of the Construction Regulations of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso. Furthermore, the works must be completed and have the respective receipt (recibo) of works from the Municipality before applying for the municipal approval (visado) process for the subdivision plans.

Exception to the minimum lot dimensions according to zoning.

As an exception to the minimum lot standards indicated in the Zoning of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso according to the zone where the subdivision is located, the overall land for a cemetery must have the minimum area indicated by the General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios), Decree No. 32833 and its amendments, as well as comply with the location conditions indicated in said regulatory body. Furthermore, the minimum dimensions of the burial plots and the corridors that separate them and allow internal circulation within the Cemetery must fully comply with what is required by said Regulation.

On the other hand, when dealing with lots destined for the construction of public service network infrastructure, such as: potable water, electricity, telecommunications, among others, regardless of the zone in which the property is located, simple subdivision into a minimum lot with an area smaller than that established in the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso shall be permitted, provided that the subdivision is promoted by the interested institution itself, it has frontage onto a public street, and the interested institution justifies the desired minimum area with technical criteria. In these cases, upon granting the municipal approval (visado), a note shall be recorded stating "lot for exclusive use in the construction of infrastructure for public services."

Dedication (Cesión) of public areas.

For the specific case of subsection d-ii) of Article 7 of this Regulation, only the obligation to dedicate (ceder) for public use the respective road widenings according to the road provision established by the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, or that indicated by the MOPT in the case of routes of the National Road Network, shall apply.

Municipal approval (visado) procedure.

For those subdivisions destined for cemeteries not subject to the condominium regime, the municipal approval (visado) shall be processed under the procedure established for subdivisions for urban development purposes as applicable.

Se extiende la presente al ser las 15:50 horas Del día 04 del mes de octubre del año Dos mil doce, a solicitud del interesado.

Elaboración, Actualización y Homologación de los Planes Reguladores de la Gran Área Metropolitana CANTÓN DE PARAÍSO REGLAMENTO PARA EL CONTROL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones (Nota de Sinalevi: El presente reglamento fue reformado parcialmente y reproducido su texto de forma íntegra mediante sesión ordinaria N°294-2023 del 26 de diciembre del 2023, publicada en el Alcance Digital N° 47 a La Gaceta N° 43 del 6 de marzo del 2024, y se transcribe a continuación:)

REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES (Diciembre 2023) La Municipalidad del cantón de Paraíso, en ejercicio de las facultades que le otorgan la Constitución Política, la Ley de Construcciones No.833 del 2 de noviembre de 1949, el Código Municipal, Ley No.7794 del 27 de abril de 1998 y la Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968 y sus reformas, así como lo requerido por el Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación del Impacto Ambiental (Manual EIA) - Parte III, Decreto Ejecutivo No.32967, emite y promulga el siguiente Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, mismo que forma parte integral del Plan Regulador del cantón de Paraíso.

Contenido CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES ............................................................................................ 5

............................................................................. 5

............................................................................. ................................ 5

conjuntos residenciales. ........................................................................... ................................... 8

.............................................................................................. 9

...................... 9

Visado único municipal. ...................................................................................... 9

Plazo del trámite y profesional encargado. ........................................................ 9

Licencias y visado municipales. ......................................................................... 10

.................................................... 10

.......................................................................... 12

.................................................. 13

...................................................................................... 13

.................................................................... 14

................................................... 14

..................................................... 14

............................................................. 15

Condicionantes generales. .............................................................................. 15

Condicionantes específicas. ............................................................................ 16

.......................................................... 17

.................................................................. 17

mixtos. ............................................................................................ ........................................... 18

RESIDENCIALES ...................................................................................... ............................................ 19

.......................................................... 19

........................................................................................ 20

........................................................................ 20

.................. 20

Normativa según zonificación. ........................................................................ 21

Reserva de área para uso mixto (vivienda, comercio y servicios). ................. 21

Localización de redes de servicios. ................................................................. 21

Provisión de agua para consumo humano. .................................................... 21

Tratamiento de aguas residuales. ................................................................... 22

Alcantarillado pluvial. ..................................................................................... 22

Pendiente del terreno y movimientos de tierra. ............................................ 23

Áreas de protección forestal y cuerpos de agua............................................. 24

Aprovechamiento maderable en predios a urbanizar. ................................... 25 SECCIÓN III: DE LA CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA............................................................................... 25

................................................................. 25

Obligación de ceder áreas para uso público. .................................................. 25

Porcentaje máximo por ceder para áreas públicas. ....................................... 26

....................................................... 26

........................................................... 27

................................................. 27

........................................................................... 28

residenciales. ..................................................................................... ........................................ 28

urbanísticos. ...................................................................................... ........................................ 31

............................................... 33

Excepción a las dimensiones del lote mínimo según la zonificación. ............. 33

Cesión de áreas públicas. ................................................................................ 34

Trámite del visado municipal. ......................................................................... 34

El territorio sobre el cual se aplica el presente Reglamento corresponde con el territorio del cantón de Paraíso sujeto a planificación territorial según lo dispone el Plan Regulador, los distritos de Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito en su totalidad, y el distrito de Orosi, según el respectivo Mapa de Zonificación.

Por otra parte de conformidad con la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus reformas corresponde al presente Reglamento puntualizar las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, entre otros requisitos, incluirá los correspondientes al acceso a vía pública y a la cesión de áreas para uso público, además, para efectos del cumplimiento del artículo No.33 de la citada Ley de Planificación Urbana No.4240 o sus reformas, se contemplarán las disposiciones del presente Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Plan Regulador del cantón de Paraíso, sin perjuicio de la aplicación supletoria de las leyes y reglamentos nacionales relacionados con las operaciones de fraccionamiento o urbanización de inmuebles.

a. ASADAS: Asociaciones Administradoras de Sistemas de. Acueductos y Alcantarillados Comunales.

b. AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

c. INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

d. MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

e. MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

a. Acceso excepcional para uso residencial: Aquel acceso que por excepción habilita el fraccionamiento de un predio para uso residencial, en zonas residenciales o mixtas, el cual tiene restricciones en cuanto a su longitud, ancho y el número de lotes al que sirve.

b. Acceso por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos:

Aquel medio de acceso a una parcela con uso agrícola, pecuario, forestal o mixto, producto de un fraccionamiento, que obedece a la naturaleza productiva del inmueble al que sirven.

c. Alineamiento: Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales, emitido por la entidad competente.

d. Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada y recibida por la Municipalidad de Paraíso.

e. Capacidad de uso de la tierra: Es el grado óptimo de aprovechamiento que posee un área de terreno determinada, con base en la calificación de sus limitantes para producir cultivos en forma sostenida y por períodos prolongados.

f. Conjunto residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones que incluye, además de la habilitación de predios mediante la apertura de vías y provisión de servicios, la construcción de unidades habitacionales.

g. Cuadrante urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población, en donde se encuentra la mayoría de los bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata.

h. Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del Estado, destinada al uso de una vía, que incluye la calzada, zonas verdes y aceras, con zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones y obras complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por los linderos de las propiedades colindantes en su línea de propiedad.

i. Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto: Todo aquel fraccionamiento con acceso a través de una servidumbre para parcelas agrícolas, pecuarias o forestales, en donde la capacidad de uso de la tierra sea conforme a los fines del fraccionamiento.

j. Fraccionamiento con fines urbanísticos: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente, ubicado fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada. Las áreas mínimas de los lotes se ajustarán a lo dispuesto por el Reglamento y Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso.

k. Fraccionamiento simple: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente, ubicado dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada.

l. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

m. Franja de acceso: Toda aquella franja que sirve para ingresar al lote interior resultante de un fraccionamiento con frente menor a la norma; su área forma parte del predio interior.

n. Industria: Todo lugar, establecimiento o actividad, descubierto o cubierto, destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de productos naturales o artificiales. Quedan incluidos en esta categoría, los sitios destinados a recibir o almacenar artefactos, instrumentos o utensilios, materiales y materias primas. Se considerará, asimismo, como actividades o establecimientos industriales, para todos los efectos legales, las estaciones de autobuses y de transporte de carga.

o. Mapa oficial: Es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

p. Obras de infraestructura urbana: Aquellas que brindan soporte al desarrollo de las actividades y al funcionamiento de las ciudades, de manera tal que permiten el uso del suelo urbano. Lo anterior contemplando aspectos como la vialidad, el servicio de energía eléctrica, agua potable, red de alcantarillado sanitario, de telecomunicaciones, alcantarillado pluvial, evacuación de residuos sólidos, entre otros.

q. Plano catastrado: Es el plano de agrimensura, físico o en formato electrónico, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional. Sus efectos son definidos en el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo No.34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.

r. Plano de agrimensura: Es el plano, físico o en formato electrónico, que representa en forma gráfica y matemática un inmueble, que cumple con las normas que establece el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo No.34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.

s. Plano general de catastro: Es el plano que contiene el diseño general de la urbanización o del conjunto residencial o bien de un fraccionamiento con fines urbanísticos, incluyendo área y ubicación de los lotes, zonas comerciales o comerciales/residenciales, calles, juegos infantiles, facilidades comunales, parques, áreas de protección forestal y reservas si las hubiere.

t. Previsión vial: Proceso mediante el cual se requiere ajustar el ancho del derecho de vía, de conformidad con las disposiciones establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en vías nacionales, o por la Municipalidad de Paraíso en vías locales.

u. Servicios públicos indispensables: Aquellos correspondientes al servicio o disponibilidad de agua potable y de servicio de energía eléctrica.

v. Servicios públicos: Son aquellos servicios que permiten resolver las necesidades de la población, como alumbrado, agua potable, limpieza, salud, teléfono y transporte, administrados por el Estado o por empresas privadas.

w. Urbanización existente: Toda aquella urbanización construida con el respectivo permiso municipal y cuya sesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada y recibida por la Municipalidad.

x. Urbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios públicos.

y. Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

z. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

aa. Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

El fraccionamiento o urbanización de terrenos, será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones:

a. Que los lotes dispongan de adecuado acceso a vía pública.

b. Que todos los lotes tengan acceso a un sistema de recolección de aguas pluviales, y dispongan de los servicios públicos indispensables, siendo éstos electricidad y servicio de agua apta para consumo humano al momento de operar el fraccionamiento o urbanización.

Se exceptúa de esta condición a los fraccionamientos con fines agropecuarios o forestales ubicados en zonas destinados a estos usos.

c. Que los terrenos estén libres de limitaciones impuestas por reserva al uso público u otras limitaciones emitidas por instituciones competentes que impidan su aprovechamiento.

d. Que los terrenos estén libres de limitaciones en el área motivadas por amenaza de inundación, deslizamientos u otras amenazas, o en su defecto, que dichas limitaciones puedan conciliarse con el desarrollo propuesto.

e. Cuando exista colindancia directa o inmediata con otras urbanizaciones, es obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura e integración física y funcional.

f. Cuando se cumpla con lo indicado en el Reglamento a la Ley de Movilidad Peatonal en cuanto a la construcción de aceras.

Para efectos de la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, así como del presente Reglamento, se considera cuadrante urbano las cabeceras de los distritos Paraíso, Santiago, Orosi, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito, delimitados como tales en el Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso, así como cualquier otro sector incluido como cuadrante urbano en dicho Mapa de Zonificación.

Visado único municipal.

En concordancia con el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles, independientemente de su uso o destino proyectado, será indispensable haber visado antes el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes. Además, la Municipalidad de Paraíso en apego al Reglamento a la Ley de Catastro Nacional reconoce que el visado municipal referido por dicho Reglamento es el mismo señalado por la Ley de Planificación Urbana, y por tanto reconoce un único visado para su uso posterior en la inscripción del plano ante el Registro Nacional de la Propiedad. El visado único municipal será posterior a haber recibido el visado del INVU para los casos de acceso excepcional para uso residencial y fraccionamiento con fines urbanísticos, para lo cual en lo que corresponda al trámite del visado ante dicha institución se aplicarán las normas del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Plazo del trámite y profesional encargado.

El visado único municipal de planos, los cuales no es necesario que hayan sido catastrados según lo dispuesto por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional o normativa que lo sustituya, lo extenderá por parte de la Municipalidad de Paraíso un profesional en Topografía y Agrimensura debidamente autorizado para el ejercicio profesional. El trámite se hará dentro de los quince días siguientes a su presentación excepto que requiera dictámenes, peritajes o informes técnicos, en cuyo caso el plazo para resolver será de un mes de conformidad con el artículo No.40 inciso b), del Reglamento a la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites, D.E. No.37045-MP-MEIC, y sus reformas o normativa que lo sustituya. Las instituciones públicas o cualquier otra entidad pública que deba tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tendrán como inexistentes para estos efectos los fraccionamientos hechos sin obtener el respectivo visado municipal.

Licencias y visado municipales.

Consecuente con lo expuesto en el inciso anterior y según el artículo 58, numeral 2) de la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus reformas, la Municipalidad del cantón de Paraíso no otorgará permisos o licencias de ninguna índole para fincas originadas en fraccionamientos o lotes de urbanizaciones que no cuenten con el visado de Ley.

El visado municipal de planos de agrimensura o de planos catastrados para fraccionamiento o urbanización, será denegado en presencia de una o más de las siguientes situaciones:

a. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menor tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública, o bien carentes de servicios públicos indispensables. Para validar la disponibilidad de servicios públicos indispensables, los interesados deben aportar las cartas, constancias o certificaciones de los proveedores autorizados o ente oficial donde se demuestre que el inmueble posee acceso o goza de dichos servicios, sin embargo, como mecanismo alternativo para la agilización del trámite únicamente en fraccionamientos simples para dos pajas de agua como máximo, la Municipalidad podrá verificar la disponibilidad de servicios con base en instrumentos tecnológicos o cartográficos oficiales dispuestos por medios analógicos o digitales confeccionados y oficializados por las instituciones o entidades competentes o proveedoras de servicios, donde se muestre la disponibilidad o bien las limitantes y potencialidades en la provisión de dichos servicios, sin que sea necesario bajo la aplicación de este mecanismo requerir al interesado la presentación de las cartas, constancias o certificaciones, siempre que dichos instrumentos de verificación estén debidamente vigentes. Además, en caso de que se proceda a validar la disponibilidad de servicios mediante este mecanismo, la Municipalidad consignará una nota en el visado que indique: "Para efectos del trámite de permiso de construcción ante la Municipalidad de Paraíso, será obligatoria la presentación de carta, constancia o certificación de las entidades proveedoras que demuestren la disponibilidad de servicios".

b. Cuando se presenten a visar planos de lotes en fraccionamiento o urbanización que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo y el Plan Regulador del cantón de Paraíso.

c. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público o cuando el plano catastrado del predio a fraccionar haya sido inscrito en el Catastro Nacional en perjuicio de áreas destinadas al uso público. Para estos efectos entre los terrenos bajo reserva o destino para uso público, se consideran sin limitarse exclusivamente a ellos, todos los parques, facilidades comunales y parques infantiles, que consten en diseños de sitio de urbanizaciones o fraccionamientos previamente aprobados por el INVU y la Municipalidad, aunque estos no se hayan inscrito registralmente a nombre de la Municipalidad del cantón de Paraíso.

d. Por cualquier otra causa técnica o de trámite dispuesta en la legislación nacional o el presente Reglamento, dentro de la cuales podrá considerarse:

• i)Cuando el propietario de la finca, cuyo plano o planos que se desean visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.
• ii)Cuando se omita ceder a favor de la Municipalidad, el área pública que corresponda para ser dedicada a usos comunales, recreativos, o bien áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección o bien cuando el área cedida para el uso público sea menor a lo establecido o tenga pendiente general mayor al promedio del área total a fraccionar o urbanizar.
• iii)Por no estar garantizado en urbanizaciones o fraccionamientos con fines urbanísticos, el importe de las obras de infraestructura urbana para la habilitación del inmueble, o no haberse hecho o garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada a uso público.
• iv)Cuando los planos catastrados de fraccionamiento o de urbanización no se ajusten al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano general de catastro) y el INVU.
• v)Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9 de la Ley sobre Localización de Derechos Indivisos No.2755 y sus reformas, además de las restricciones urbanísticas de área y frente mínimo que establece el Plan Regulador.
• vi)Cuando el Departamento de Bienes inmuebles y Catastro Municipal o la dependencia que la sustituya, con base en el mapa predial del cantón o en levantamientos de campo, detecte que existe sobreposición o traslape de fincas o cualquier otra inconsistencia que deba ser corregida previamente.
• vii)Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u omisión de esta, de tal forma que pueda inducir a la Administración Municipal al error sea, por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta, referencia a punto fijo incorrecta o inexistente, inexistencia de los anchos de vías públicas que colindan directamente con el terreno, omisión de ubicación de cuerpos de agua y sus áreas de protección, o bien cuando el derrotero no coincide con el polígono mostrado en el plano entre otros.
• viii)Cuando los terrenos a segregar no cumplan con la relación frente fondo o con reglamentación establecida para lotes con frente menor a la norma. Para estos efectos, salvo que el Reglamento de Zonificación disponga normas específicas para cada zona, se aplicará la relación máxima de 1 a 7 en todos los casos excepto en fraccionamientos con destino agropecuario o forestal los cuales no estarán sujetos al cumplimiento de este requisito.

El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal. Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del presente Reglamento se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior.

El trámite del visado municipal se regirá por lo dispuesto en el presente Reglamento, sin embargo, con la finalidad de adaptarse a los cambios tecnológicos que se sucedan e implementen las instituciones involucradas con el ejercicio de la topografía y la agrimensura en Costa Rica, particularmente los referidos al trámite digital de documentos, así como consulta y verificación de información en línea, la Municipalidad de Paraíso establecerá, revisará y publicará periódicamente y en apego al ordenamiento jurídico nacional, el Reglamento de Requisitos para Licencias y Trámites Municipales de la Municipalidad de Paraíso en el cual se dispondrá los requisitos documentales para el trámite del visado municipal de planos de agrimensura, pudiendo exigirse supletoriamente aquellos establecidos en los artículos No.18, 22, 27, 36, 105, 110 y 115 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que lo sustituya. Para fraccionamientos con fines urbanísticos en predios de uso agrícola no será necesario contar con la "Autorización de Cambio de Uso de Suelo" emitido por el MAG, misma que será requerida únicamente para fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentran normados en el presente Reglamento, de conformidad con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, Decreto Ejecutivo No.29375- MAGMINAE- S-HACIENDA-MOPT y sus reformas o la normativa que les sustituya.

Los planos catastrados de lotes de fraccionamientos que no cumplan con los requisitos de área y frente mínimos exigidos por la zonificación, se visarán excepcionalmente cuando se trate de planos de fincas debidamente inscritas en el Registro Nacional de la Propiedad antes de la entrada en vigor del presente Reglamento, sin perjuicio de lo indicado en el artículo No.58 de la Ley de Planificación Urbana.

Adicionalmente no se requerirá de visado municipal en todos aquellos casos de fincas en que un Juez ordene su inscripción por sentencia en firme y en apego a normativas nacionales que se apliquen sobre aspectos no regulados expresamente en el Plan Regulador de Paraíso o sus modificaciones.

FORESTALES

El área y el frente mínimo permitido para los lotes de un fraccionamiento simple o bien un fraccionamiento con fines agropecuarios o forestales se ajustará a los requisitos de zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso o sus modificaciones, según la zona donde se ubiquen.

De conformidad con el artículo 84 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional o sus reformas, se prohíbe todo nuevo fraccionamiento que modifique el plano general de la urbanización aprobado por la Municipalidad y el INVU, si con ello se aumenta la cantidad de lotes o la densidad habitacional contemplada en los planos originales, para los cuales se diseñó la capacidad de las distintas redes de servicios. Lo anterior, excepto que la Municipalidad determine por cuenta propia o de terceros bajo su aprobación, la factibilidad técnica de permitir el aumento de densidad, para lo cual, cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales, incluyendo edificios de apartamentos o vivienda multifamiliar, para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales para la cantidad del número de lotes adicionales, de igual manera, cuando esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la Municipalidad de Paraíso.

Todo fraccionamiento simple frente a vías públicas existentes de la Red Vial Cantonal deberá sujetarse a la previsión vial que fijará la Municipalidad de Paraíso según se disponga para cada vía en el Mapa Oficial y su respectivo Reglamento del Plan Regulador, o bien, la que fije el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el caso de rutas de la Red Vial Nacional.

La Municipalidad podrá aceptar el fraccionamiento frente a vías que no cumplan con el ancho de vía reglamentario, no obstante, el fraccionador deberá realizar todas las mejoras que determine la Municipalidad en la media vía que enfrenten sus lotes, incluida la ampliación vial de conformidad con lo señalado en el párrafo anterior. Para estos efectos, se calificarán como vías públicas, todas aquellas incluidas en el Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de Paraíso, y en caso de las no incluidas en dicho mapa, la persona encargada de otorgar el visado único municipal procederá a determinar su condición de vía pública de conformidad con los criterios establecidos en los artículos No.4, 7 y 8 de la Ley de Construcciones No.833 y sus reformas, así como por lo dispuesto en el Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador de Paraíso.

En el caso de lotes esquineros o lotes con más de un frente a vía pública generados en nuevos fraccionamientos y urbanizaciones, se deberán tomar las previsiones necesarias para garantizar la utilización del terreno considerando los retiros frontales aplicables.

Para todos los casos de visados otorgados antes de la entrada en vigor del Plan Regulador de Paraíso o sus modificaciones, la Municipalidad tomará como válidos por excepción los alineamientos viales que en ellos fueran señalados expresamente por la propia Municipalidad de Paraíso al momento de emitir el respectivo visado, siempre que este no haya caducado según lo indicado en el artículo "Caducidad del visado municipal" del presente Reglamento. Lo anterior se aplicará en caso de discrepancia con respecto a las previsiones viales establecidas por el Reglamento de Mapa oficial del cantón de Paraíso.

Condicionantes generales.

Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, por la irregularidad de su forma o por su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a la vía pública que cumplan con el área mínima establecida según el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso, se puede admitir la excepción del fraccionamiento de lotes mediante la apertura de un acceso excepcional para uso residencial, para una única vivienda unifamiliar por cada lote resultante. Lo anterior con el fin de lograr un mayor aprovechamiento de las áreas urbanas que cuentan con infraestructura pública disponible. Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a los lotes resultantes mediante accesos excepcionales para fines de control, municipal, seguridad pública, salud, bomberos, para fines de prestación y fiscalización de los servicios públicos cuando ello sea requerido y cualquier otro similar. La Municipalidad y otras instituciones públicas no tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios al acceso excepcional ni a los lotes que éste sirve.

Además de lo anterior, el acceso excepcional para uso residencial se permite en todas las zonas residenciales y mixtas (solo para el uso residencial) delimitadas en el Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso y se podrá aceptar para fraccionar lotes con acceso a éste, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a. Que el uso propuesto del fraccionamiento sea la vivienda unifamiliar y que el mismo se ubique en una zona del Plan Regulador del cantón de Paraíso donde se permita este tipo de uso.

b. Que las dimensiones de la finca madre sean tales que no permitan el fraccionamiento de lotes frente a vía pública existente cumpliendo con los respectivos frentes mínimos. El área y frente mínimo permitido para los lotes con acceso excepcional se ajustará a los requerimientos de la zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso.

Condicionantes específicas.

a. Los lotes resultantes del fraccionamiento deben disponer de servicios públicos indispensables.

b. En todo caso, el área proporcional del acceso que corresponda a cada lote quedará incluida dentro de los linderos de este, sin embargo, no será computada para efectos del cálculo del área mínima. El ancho mínimo será de 6,00m y la longitud máxima será de 60,00m en todos los casos y solo podrá habilitar acceso para un máximo de 6 lotes los cuales podrán estar ubicados a uno o ambos lados del acceso.

c. La excepción del fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial debe contar, previo al visado municipal, con el visado emitido por el INVU. Además, este tipo de acceso no constituye una vía pública, y deberá contemplar de previo al visado único Municipal de planos de segregación, la construcción de cordón, caño y acceso vehicular, así como las aceras frente a los lotes resultantes, donde se garantice la prestación de servicios públicos como, agua potable, servicio eléctrico y desfogue pluvial, cumpliendo con el Reglamento de Construcciones, la Ley de Igualdad de oportunidades 7600 y su reglamento, Decreto Ejecutivo 26831-MP y sus reformas o normativa que los sustituya.

d. Todo fraccionamiento con afectación de acceso excepcional para uso residencial deberá prever la recolección de aguas pluviales de los lotes resultantes para evitar su empozamiento.

e. El acceso debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los planos como "fin del acceso excepcional para uso residencial", además, los lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional para uso residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo de 6 lotes permitidos para fraccionar.

f. No se permiten dos accesos excepcionales para uso residencial paralelos contiguos ni continuos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa figura, para contravenir normas urbanísticas.

El área del acceso excepcional a pesar de ser acceso de uso común para los lotes que se sirven de ella será considerada en todo momento como propiedad privada, esto para todos los efectos del trámite de permisos de construcción de las obras complementarias que en ellas se pretendan construir para mejorar su funcionamiento, las cuales no podrán obstaculizar o impedir de ninguna manera el uso de estas de acuerdo con su destino. Así mismo serán consideradas de paso común para toda autoridad o funcionarios de las entidades encargadas de prestar servicios o ejercer el control urbanístico municipal. No obstante, en cuanto a servicios, la Municipalidad no estará obligada a dar mantenimiento ni prestar servicios a los lotes interiores.

Se permite el fraccionamiento de lotes con frente menor al reglamentario en una misma finca con el fin de aprovechar infraestructura existente siempre que se cumplan las siguientes disposiciones.

a. Este tipo de lotes se permite en todas las zonas residenciales, comerciales y de servicios y mixtas delimitadas según el Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso. Para el caso de actividades de comercio y servicios en este tipo de lotes, las mismas se podrán permitir siempre y cuando el inmueble cumpla con el área mínima requerida por el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso, y además esta sea suficiente para satisfacer todas las necesidades de infraestructura relacionadas con la actividad. b. Los lotes con frente menor a la norma se permiten solo en fraccionamientos simples en los que no sea posible el uso de otra figura que permita generar lotes regulares para el fraccionamiento, siempre que el resultado no sea de más de 8 lotes, 4 en el interior (con frente menor a la norma) y 4 en el exterior (con frente reglamentario según la zona), todos con frente a vía pública.

c. Los lotes interiores tendrán una franja de acceso que no debe exceder de 30,00m de longitud máxima para 3,00m de ancho mínimo o bien hasta 40,00m de longitud máxima con 4,00m de ancho mínimo. Dicha franja se denominará "acceso del predio" y no será computada para efectos de cumplir con el área mínima según la zona donde se ubique el lote, además el ancho de la franja deberá ser uniforme en todo el largo de ésta, unidireccional y finalizar en ángulos rectos.

d. Para todos los efectos del cómputo de la longitud máxima de la franja, la medición se hará sobre la línea de centro de ésta a todo lo largo en su proyección horizontal desde su inicio en vía pública, hasta su final en el punto donde se extinga su función de facilitar paso o acceso al resto del inmueble.

Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentran normados en el presente Reglamento, son aquellos destinados a estas mismas actividades en las zonas agropecuarias delimitadas por el Plan Regulador del cantón de Paraíso o sus modificaciones. Para autorizar el visado de los planos de parcelas agrícolas, el interesado debe contar con un estudio de suelos y de capacidad de uso de las tierras elaborado por un Certificador de Uso Conforme del Suelo autorizado según las disposiciones establecidas en el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, Decreto Ejecutivo No.29375- MAG-MINAE-SHACIENDA-MOPT y el Decreto Ejecutivo No.30636-MAG, denominado "Crea el Registro Oficial de Certificadores de Uso Conforme del Suelo" y sus reformas o la normativa que les sustituya.

Los accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben tener conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00m. Además, estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada una de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material de la capa de rodamiento en los accesos por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarias o forestales debe ser permeable. Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a la parcela mediante la servidumbre agrícola, pecuaria o forestal, para fines de control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. No obstante, la Municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios a la servidumbre. Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en del presente Reglamento.

URBANIZACIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES

Conlleva la habilitación por primera vez de lotes con fines urbanísticos, por lo que debe cumplir con la cesión de área pública salvo las excepciones indicadas en la sección III del presente capítulo. Los fraccionamientos con fines urbanísticos son permitidos siempre que cumplan con las siguientes condiciones:

a. Estar ubicados fuera de un cuadrante urbano o un área previamente urbanizada.

b. Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre.

c. Tener acceso directo a vía pública.

d. Cumplir con las disposiciones definidas en el Plan Regulador en relación con áreas y frentes mínimos.

e. Contar con disponibilidad de servicios públicos indispensables. En caso de no contar con los servicios públicos indispensables, el fraccionador debe costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer dichos servicios. Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe proveer la recolección de las aguas pluviales de los lotes para evitar su empozamiento. f. Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes.

El área y el frente mínimo permitido para los lotes producto de un fraccionamiento con fines urbanísticos se ajustará a los requisitos de zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso según la zona donde se ubiquen.

Para fraccionamientos con fines urbanísticos no se podrá aplicar la validación de disponibilidad de servicios públicos por el mecanismo de agilización del trámite para fraccionamientos simples consignado en el artículo "Motivos de denegatoria del visado municipal" del presente reglamento, y por lo tanto la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgada por la Municipalidad de Paraíso, una ASADA u otro operador debidamente autorizado para brindar el servicio, mediante la emisión de un documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes. Cuando la disponibilidad de agua sea otorgada por la Municipalidad de Paraíso, se debe cumplir con el Reglamento de Administración y Operación del Acueducto de la Municipalidad de Paraíso y sus reformas o normativa que lo sustituya, mientras que cuando esta disponibilidad de agua sea otorgada por una ASADA u otro operador sujeto a normativa del AyA, se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la prestación de los servicios del AyA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

Las normas que se detallan seguidamente constituyen reglamentación básica para la construcción y diseño de urbanizaciones por lo cual deben aplicarse supletoriamente el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que lo sustituya.

Normativa según zonificación.

El área y el frente mínimo permitido para los lotes se ajustará a los requisitos de zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso según la zona donde se ubiquen.

Reserva de área para uso mixto (vivienda, comercio y servicios).

En toda urbanización de uso residencial se debe destinar, o un área equivalente a 6,00m2 por lote (6,00m2 x total de lotes) para servicios comerciales o particulares, o un área de 12,00m2 por lote (12,00m2 x total de lotes) para usos mixtos, la cual se debe distribuir y ubicar en diferentes lotes según el diseño del conjunto residencial. El área de uso mixto podrá ser utilizada para servicios profesionales, tiendas, pulperías o abastecedores, oficinas para servicios personales, barberías, sodas, lavanderías, salones de belleza, cafeterías, artesanías, etc. En caso de que estas áreas no alcancen el tamaño de lote mínimo según la zona, se ajustarán a dicho tamaño de lote mínimo.

Localización de redes de servicios.

En lo relacionado a localización de redes de servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados, telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas en los derechos de vía, sobre o a través de áreas de uso público, o de forma independiente, con la indicación del uso del servicio. Cuando el predio a urbanizar se encuentre ya afectado por servidumbres que den paso a los servicios indicados, estas deben quedar en el área pública destinada a vías, siempre que el ente encargado de brindar el servicio lo autorice. Únicamente la servidumbre de uso pluvial puede localizarse en áreas de parque y juegos infantiles. Cuando las redes sean de servicios del AyA, se deben cumplir las disposiciones en cuanto a ubicación física de la conexión y de tuberías, del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA y la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o normativa que les sustituya.

Provisión de agua para consumo humano.

Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento de agua potable, que garantice la disponibilidad del servicio, mediante la infraestructura y el equipamiento para la captación del recurso hídrico, su potabilización y distribución. La disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgado por la Municipalidad de Paraíso, una ASADA u otro operador encargado debidamente autorizado para brindar el servicio, mediante la emisión de un documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes de la urbanización. Cuando la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua sea otorgada por el AyA o una ASADA se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador. Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua para la cantidad del número de lotes adicionales.

Tratamiento de aguas residuales.

Las aguas residuales deben ser conducidas hacia un sistema de tratamiento, que garantice la capacidad de la infraestructura para su depuración, considerando lo dispuesto en el Decreto No.39887 "Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales" y sus reformas o normativa que lo sustituya, particularmente en lo que se refiere a la realización de pruebas de infiltración, o bien contar con un documento que certifique la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales a través de alcantarillado sanitario. Cuando la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales sea otorgada por el AyA, se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

Alcantarillado pluvial.

Las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición. Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse terraceo del predio, el profesional responsable del proyecto debe garantizar la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el empozamiento que pueda tener el predio.

Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la Municipalidad de Paraíso, en caso de ser calle nacional debe contar con la autorización del MOPT. Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, y esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la Municipalidad.

Pendiente del terreno y movimientos de tierra.

En terrenos con pendiente superiores al 15%, se deben determinar las condiciones del movimiento de tierra en cuanto a cortes, rellenos y taludes, debiéndose acatar las siguientes disposiciones: i) Pendientes mayores al 15% debe presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo. ii) Pendientes mayores hasta del 30% se debe presentar el estudio de estabilidad del terreno. Para los terrenos que contengan o colinden con cauces fluviales, y presenten fuera del área de protección una pendiente igual o mayor al 30%, se deben presentar estudios geotécnicos de la zona a urbanizar, que demuestren que los terrenos son aptos para construir.

Para la presentación de todo proyecto ubicado en terrenos con pendientes como las indicadas en este artículo, se debe incluir una lámina con las recomendaciones de los estudios como cortes, rellenos, relación vertical-horizontal (V:H), sistema de compactación, terrazas y taludes.

Cuando se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos con pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:

a. Cuando en una urbanización o conjunto residencial las áreas destinadas a la construcción de viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de compactación de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y elementos protectores contra accidentes.

b. Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos a implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación de rellenos.

c. No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley No.8839, sus reformas o la normativa que la sustituya.

d. Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.

e. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

Áreas de protección forestal y cuerpos de agua.

Tratándose de proyectos de urbanización o conjuntos residenciales en predios que contengan o colinden con áreas protección o que por su cercanía se puedan ver afectados por la misma, es obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU, de conformidad con la Ley Forestal, Ley No.7575, sus reformas o normativa que la sustituya.

En proyectos de urbanización o conjuntos residenciales ubicados en predios que colinden o que, dentro del mismo, se encuentren nacientes de agua, el urbanizador debe tramitar el Dictamen de Cuerpo de Agua ante la Dirección de Agua del MINAE, para la determinación de la afectación y tramitar el respectivo alineamiento ante el INVU de conformidad con lo dispuesto en la Ley Forestal y Ley de Aguas y sus reformas o normativa que la sustituya.

El área de protección forestal y de nacientes de agua no debe computarse dentro del área urbanizable, ni en el porcentaje destinado para uso público. En el área de protección no se pueden realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural del predio, esto implica prohibición de terraceo y depósito o extracción de materiales.

En casos muy calificados, según lo establecido en la Ley de Aguas, Ley No.276, sus reformas o normativa que la sustituya, el MINAE puede autorizar obras en cauces de dominio público cuando se demuestre que no producen deterioro a los recursos naturales locales. Así, cuando el predio a urbanizar se encuentre afectado por un cauce fluvial, para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley Forestal, Ley No.7575, sus reformas o normativa que la sustituya. En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley No.7575, a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo. Además, cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el entubamiento de dichas aguas, el urbanizador debe pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

Aprovechamiento maderable en predios a urbanizar.

Cuando se requiera la tala de árboles maderables para su aprovechamiento en predios a urbanizar, se debe cumplir con las disposiciones establecidas en el Reglamento para Trámite de Permisos y Control del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales en Costa Rica, Oficialización de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento forestal (SICAF), Decreto Ejecutivo No.38863-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Obligación de ceder áreas para uso público.

En fraccionamientos con fines urbanísticos y en todo proyecto de urbanización o conjunto residencial, el fraccionador o urbanizador cederá gratuitamente y sin restricciones un 10% (diez por ciento) del área total urbanizable. Se exceptúan de esta disposición aquellos fraccionamientos con destino agropecuario o forestal y en fraccionamientos con fines urbanísticos según se describe en los siguientes casos:

a. Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya sumatoria de área sea inferior a 1500 m2.

b. Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya sumatoria de área sea inferior a 2000 m2.

c. Zona Residencial de Baja Densidad (ZRBD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya sumatoria de área sea inferior a 4500 m2.

Las áreas públicas así cedidas serán destinadas para juegos infantiles, parques y facilidades comunales según se disponga en el presente Reglamento y no incluyen las áreas de protección de ríos, quebradas, nacientes y otros cuerpos de agua naturales, delimitadas de conformidad con la Ley Forestal.

Porcentaje máximo por ceder para áreas públicas.

En urbanizaciones o conjuntos residenciales y en fraccionamientos con fines urbanísticos en los que el cálculo del porcentaje de área por ceder como área pública, signifique un lote menor al mínimo establecido por la Zona en que se ubique el inmueble según el Plan Regulador del cantón de Paraíso, la Municipalidad podrá exigir un porcentaje mayor hasta completar el área del lote mínimo, siempre que este porcentaje no exceda del 20% del área total urbanizable o a fraccionar de conformidad con lo indicado en el artículo No.40 de la Ley de Planificación Urbana. Para las urbanizaciones o conjuntos residenciales y en los fraccionamientos que no puedan cumplir con esta norma por exceder el máximo permitido de área pública para cumplir con la cesión respectiva, la Municipalidad estará facultada para solicitar al fraccionador la cesión del área en otro predio de acuerdo con las necesidades de área pública establecidas en atención a lo dispuesto en el artículo "Dotación de área pública en el cantón de Paraíso" del Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador de Paraíso y sus reformas. Estas áreas serán traspasadas a favor del dominio municipal para el uso público.

Los terrenos en que se ubiquen las áreas públicas deberán tener una pendiente no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable y deberán ubicarse atendiendo los siguientes criterios:

a. Contiguo a áreas públicas ya establecidas si las hubiere, o en la periferia cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas y contar con un frente mínimo de 10,00m.

b. A distancia no mayor de 300m de la vivienda más alejada, medidos sobre calles para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar vías primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.

c. Adicionalmente las áreas destinadas a juegos infantiles y facilidades comunales deben contar con previstas de agua potable.

d. El acceso a todas las áreas públicas debe cumplir con las disposiciones establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley No.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo No.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya; el área de facilidades comunales debe quedar habilitada para su construcción.

a. En urbanizaciones de uso residencial y fraccionamientos con fines urbanísticos el área pública cedida por el urbanizador se distribuirá de la siguiente manera: i) Juegos infantiles: 10m2 por lote o unidad habitacional. ii) Parques: 1/3 del área pública una vez computada el área de juegos infantiles, iii) Facilidades comunales: El área pública restante, es decir las 2/3 partes del área pública una vez computada el área de juegos infantiles. Las áreas de juegos infantiles, parques y facilidades comunales deberán ser acondicionadas cumpliendo con todos lineamientos de los artículos No.63 a 66 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que lo sustituya.

b. En urbanizaciones o fraccionamientos de uso comercial, industrial o mixto, las áreas públicas podrán distribuirse indistintamente de manera que sirvan al uso previsto, en zonas verdes, parques, espacios recreativos o deportivos. Los porcentajes por ceder serán de 10% en todos los casos.

c. De requerirse la construcción de plantas de tratamiento, lagunas de retardo o ambas, el área destinada debe contabilizarse en demasía al área que debe ser cedida para el uso público.

Todo proyecto de fraccionamiento con fines urbanísticos que requiera la construcción de obras de infraestructura urbana y toda urbanización o conjunto residencial, deberá ser visado por la Dirección de Urbanismo del INVU, previo a la presentación ante la Municipalidad para el trámite de la licencia municipal o permiso de construcción atendiendo de manera supletoria la normativa establecida en los capítulos III, VI, VII y VIII del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que la sustituya.

Todo proyecto de urbanización, conjunto residencial o fraccionamiento con fines urbanísticos debe tener un Plano General, el cual debe estar georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente y contar con la firma del profesional responsable, miembro activo del Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica. Este plano debe contener el diseño general de la urbanización o conjunto residencial, incluyendo área y ubicación de los lotes, zonas comerciales o comerciales/residenciales, de calles, juegos infantiles, facilidades comunales, parques, áreas de protección forestal y reservas si las hubiere. Además, debe incluir la tabla de áreas, acotar la línea de construcción en planta, secciones típicas de calles y los respectivos achurados. Este plano general debe ser presentado por el profesional responsable ante la municipalidad respectiva y el INVU, para el trámite de visado por esta institución y la Municipalidad atendiendo el procedimiento descrito en el presente reglamento.

Para cumplir con el artículo No.33 de la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus reformas o normativa que la sustituya, en proyectos de urbanización y conjuntos residenciales urbanos, el visado de la Municipalidad será autorizado por el Concejo Municipal, con el previo recibo de las obras y áreas públicas una vez se hayan finalizado las obras de construcción según la respectiva licencia de construcción emitida de parte de la Municipalidad. Para estos fines se observará el siguiente procedimiento:

a. No se recibirán obras de infraestructura no concluidas y en caso de construcciones por etapas, se hará la recepción para cada etapa debidamente terminada. Así, una vez que las obras de construcción hayan sido terminadas según el respectivo permiso de construcción, se debe verificar que el proyecto se haya construido conforme a los planos aprobados en la respectiva licencia o permiso de construcción. Además, el interesado deberá demostrar aportando cartas o constancias de las instituciones respectivas, lo siguiente:

• i)Municipalidad de Paraíso u operador de acueducto rural: recepción de sistemas de acueducto y alcantarillados incluida prueba de presión para el caso del sistema potable.
• ii)JASEC o proveedor de electricidad que corresponda: recibido donde conste que el sistema eléctrico funciona a satisfacción y que el servicio de alumbrado público se ha pagado.
• iii)Ministerio de Obras Públicas y Transportes: en caso de carretera nacional, se debe acreditar que la transición ha sido recibida a satisfacción.
• iv)Benemérito cuerpo de Bomberos de Costa Rica: se debe acreditar que el sistema de hidrantes ha sido probado y recibido a satisfacción.
• v)Tratamiento de aguas residuales: debe aportarse certificación donde se acredite el perfecto funcionamiento de la planta de tratamiento, que deberá ser emitida por la entidad que la instaló, misma que no se considera como área pública municipal, debido a lo cual la operación de esta tendrá que realizarla el desarrollador hasta tanto traslade la misma a la Municipalidad de Paraíso.
• vi)Sobre las vías públicas que pasarán a la Municipalidad: se deberá aportar pruebas de compactación de base y sub-base de carpeta asfáltica, indicando espesores colocados, debido a lo cual la operación de esta tendrá que realizarla el desarrollador hasta tanto traslade la misma a la Unidad Técnica de Gestión Vial de la Municipalidad de Paraíso o al operador competente que corresponda. Estas deben ser extendidas por un laboratorio de materiales acreditado ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

b. Para la recepción de las obras y áreas públicas, el Departamento de Desarrollo Urbano en conjunto con la Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal o las respectivas dependencias que las sustituyan, verificarán lo indicado en el inciso "a" así como el estado y la conformación de las áreas a traspasar a la Municipalidad y rendir informe al alcalde o alcaldesa Municipal que indique la aceptación, el rechazo, o las medidas que se deban tomar para garantizar la durabilidad de las obras o el buen estado de las calles y el acondicionamiento de las áreas de parque, parque infantil o facilidades comunales, considerando para ello lo dispuesto por el artículo No.123 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Para estos efectos, la Municipalidad como parte de su deber de inspección en materia de urbanizaciones, por medio de los inspectores de construcciones, estará obligada a: Verificar en campo los permisos de construcción y movimiento de tierra. Verificar anchos de derechos de vía (aceras, cordón, espaldón y calzada). Fiscalizar el respeto de las zonas de protección con respecto a las construcciones. Verificar en campo la construcción de muros especiales en taludes y terrazas colindantes a lotes privados y áreas públicas comunales, juegos infantiles y parques, según planos aprobados. Verificar las pendientes de las áreas comunales, juegos infantiles y parques. Verificar en campo la construcción de rampas para personas con discapacidad según planos. Verificar anchos, pendientes y transición con la vía pública y aceras. Verificar alineamientos según planos constructivos y permiso de construcción. Verificar la existencia de servidumbres de todo tipo, si existen que se respeten las mismas. En ausencia de red sanitaria en funcionamiento para fraccionamientos con fines urbanísticos, el inspector deberá verificar los metros de drenaje conforme a los planos. En caso de duda deberá reportar por escrito a su superior para que se aclare en el campo y en la oficina cualquier incertidumbre al respecto. Para el caso de conjuntos residenciales se verificarán además retiros frontales, posteriores, colindantes, zonas de protección, ventanales hacia colindancia y sus retiros mínimos al permitido según Reglamento del Plan Regulador y Reglamento de Construcciones, alturas máximas según Plan Regulador, áreas aprobadas y posibles excesos de área tomando en cuenta la cobertura inicial del uso de suelo.

c. El Informe indicado en el inciso anterior y el plano general, serán enviados por parte del Despacho del alcalde al Concejo Municipal en un plazo no mayor de diez días hábiles luego de confeccionado el informe técnico de referencia, para que dicho órgano apruebe o deniegue mediante el respectivo acuerdo, el recibo de las obras y áreas públicas. En caso de aprobación, el acuerdo deberá autorizar expresamente al alcalde o alcaldesa para iniciar el traspaso de las áreas públicas y a firmar las escrituras y documentos necesarios para tal fin.

d. Una vez autorizado el recibo de las obras y áreas públicas por parte del Concejo Municipal, la Municipalidad por medio del Departamento de Desarrollo Urbano o la dependencia que la sustituya, emite el visado del Plano General indicando el número de acuerdo municipal, fecha, nombre y firma del funcionario que otorga el visado.

e. Con el visado municipal, el profesional responsable gestiona el visado del Plano General ante el INVU; quien de conformidad con sus competencias podrá realizar una inspección del proyecto, con la finalidad de verificar que lo indicado en el Plano General sea congruente con la obra construida. Para los efectos de cumplir el trámite ante el INVU se deberán observar los requisitos documentales establecidos en el artículo No.121 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones de dicha institución y sus reformas o normativa que lo sustituya.

f. Con el visado de la Municipalidad y del INVU, el Plano General se transforma en Mapa Oficial y el profesional responsable podrá gestionar lo que corresponda en el Registro Inmobiliario.

Además, en este punto, el profesional responsable confeccionará y presentará al Departamento de Desarrollo Urbano, los planos de agrimensura de las áreas por ceder a la Municipalidad, junto con los borradores de sus respectivas escrituras, para que ésta verifique que se ajusten al plano general aprobado y coordine con el Despacho del alcalde y sus asesores legales, la revisión de las escrituras para garantizar que lo procederá a visar los planos de agrimensura de las áreas públicas haciendo referencia también al número de acuerdo respectivo del Concejo Municipal que autoriza dicho visado.

g. Los borradores de escrituras revisados y planos de agrimensura visados de las áreas públicas son regresados al interesado para que éstos últimos sigan su trámite de inscripción en el Catastro Nacional. Una vez los planos de agrimensura de las áreas públicas se hayan catastrado, el interesado presentará las escrituras definitivas ante el Despacho del alcalde para firma y traspaso efectivo a nombre de la Municipalidad.

h. Una vez se haya concretado el traspaso a nombre de la Municipalidad de Paraíso de las áreas públicas, el interesado aportará los planos catastrados restantes de los lotes de la urbanización o conjunto residencial para su respectivo visado en el Departamento de Desarrollo Urbano o dependencia que la sustituya, la cual verificará en todo momento su apego al plano general aprobado por el INVU y la Municipalidad de Paraíso.

Para autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, el fraccionador debe gestionar el visado del INVU, previo al visado municipal, atendiendo lo dispuesto por artículo No.22 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de esa institución, sus reformas o normativa que lo sustituya, excepto aquellos fraccionamientos de 8 lotes o menos no sujetos a la cesión de área pública, los cuales serán tramitados atendiendo los procedimientos de un fraccionamiento simple.

Una vez se cuente con el visado del INVU en los casos que lo requieran, y para todos los efectos del trámite del visado municipal se deberá observar el siguiente procedimiento:

a. Se previene que en todos los casos en que se requiera la construcción de obras de infraestructura urbana, éstas deben contar previamente con el permiso de construcción o licencia municipal respectiva.

b. Para la recepción de las áreas públicas, el Departamento de Desarrollo Urbano en conjunto con la Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal o las respectivas dependencias que las sustituyan, verificará el estado de las áreas a traspasar a la Municipalidad y rendir informe al alcalde o alcaldesa Municipal que indique la aceptación, el rechazo, o las medidas que se deban tomar para garantizar el equipado de juegos infantiles o el buen estado de las calles, considerando para ello lo dispuesto por el artículo No.123 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

c. El Informe indicado en el inciso anterior y el plano general, serán enviados por parte del Despacho del alcalde al Concejo Municipal en un plazo no mayor de diez días hábiles luego de confeccionado el informe técnico de referencia, para que dicho órgano apruebe o deniegue mediante el respectivo acuerdo, el recibo de las obras y áreas públicas. En caso de aprobación, y cuando así se requiera, el acuerdo deberá autorizar expresamente al alcalde o alcaldesa para iniciar el traspaso de las áreas públicas y a firmar las escrituras y documentos necesarios para tal fin.

d. Una vez autorizado el recibo de las obras y áreas públicas por parte del Concejo Municipal, la Municipalidad por medio del Departamento de Desarrollo Urbano o la dependencia que la sustituya emite el visado del Plano General indicando el número de acuerdo municipal, fecha, nombre y firma del funcionario que otorga el visado.

e. Con el visado de la Municipalidad y del INVU, el Plano General se transforma en Mapa Oficial y el profesional responsable podrá gestionar lo que corresponda en el Registro Inmobiliario.

Además, en este punto, el profesional responsable presentará al Departamento de Desarrollo Urbano, los planos de agrimensura de las áreas por ceder a la Municipalidad, junto con los borradores de sus respectivas escrituras, para que ésta verifique que se ajusten al plano general aprobado y coordine con el Despacho del alcalde y sus asesores legales, la revisión de las escrituras para garantizar que lo procede a visar los planos de agrimensura de las áreas públicas haciendo referencia también al número de acuerdo respectivo del Concejo Municipal que autoriza dicho visado.

f. Los borradores de escrituras revisados y planos de agrimensura visados de las áreas públicas son regresados al interesado para que éstos últimos sigan su trámite de inscripción en el Catastro Nacional. Una vez los planos de agrimensura de las áreas públicas se hayan catastrado, debe ser presentados junto con las escrituras definitivas ante el Despacho del alcalde para firma y traspaso efectivo a nombre de la Municipalidad.

g. Una vez se haya concretado el traspaso a nombre de la Municipalidad de Paraíso de las áreas públicas, el interesado aportará los planos catastrados restantes de los lotes del fraccionamiento para su respectivo visado en el Departamento de Desarrollo Urbano o dependencia que la sustituya, la cual verificará en todo momento su apego al plano general aprobado por el INVU y la Municipalidad de Paraíso.

Previo a la gestión del visado municipal para planos de agrimensura en un fraccionamiento destinado a cementerio, la construcción del cementerio como tal deberá contar con la respectiva licencia de construcción de parte de la Municipalidad y demás instituciones competentes, atendiendo los requerimientos establecidos por el Reglamento General de Cementerios, Decreto No.32833 y sus reformas, así como lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones del Plan Regulador del cantón de Paraíso. Además, las obras deben estar concluidas y contar con el respectivo recibo de obras de parte de la Municipalidad antes de optar por el trámite de visado municipal para los planos del fraccionamiento.

Excepción a las dimensiones del lote mínimo según la zonificación.

Como excepción a las normas del lote mínimo indicado en la Zonificación del Plan Regulador del cantón de Paraíso según la zona donde se ubique el fraccionamiento, el terreno general para un cementerio deberá tener el área mínima señalada por el Reglamento General de Cementerios, Decreto No.32833 y sus reformas, así como cumplir con las condiciones de ubicación señaladas en dicho cuerpo normativo. Además, las dimensiones mínimas de las sepulturas y los pasillos que las separan y permiten la circulación interna dentro del Cementerio, deberán ajustarse en todo a lo requerido por dicho Reglamento.

Por otra parte, cuando se trate de lotes destinados a la construcción de infraestructura de redes de servicios públicos, tales como: agua potable, electricidad, telecomunicaciones, entre otros, independientemente de la zona en la que se ubique el inmueble, se permitirá el fraccionamiento simple en lote mínimo con área menor a la establecida en el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso, siempre y cuando el fraccionamiento sea promovido por la propia institución interesada, posea frente a calle pública y la institución interesada justifique con criterio técnico el área mínima deseada. En estos casos con el otorgamiento del visado municipal se consignará una nota que indique "lote para uso exclusivo en la construcción de infraestructura para servicios públicos".

Cesión de áreas públicas.

Para el caso específico del inciso d-ii) del artículo 7 de este Reglamento, se aplicará únicamente la obligación de ceder al uso público las respectivas ampliaciones viales según la previsión vial que se establezca según el Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de Paraíso, o bien la que indique el MOPT en el caso de las rutas de la Red Vial Nacional.

Trámite del visado municipal.

Para aquellos fraccionamientos con destino de cementerios no sujetos al régimen de condominio, el visado municipal se tramitará bajo el procedimiento establecido para fraccionamientos con fines urbanísticos en lo que corresponda.