Conditional Refund of Bond for Environmentally Unfeasible RoadDevolución condicionada de garantía por calle ambientalmente inviable

Case File 16-009595-1027-CA Case File 16-009595-1027-CA Appeal to the non-hierarchical municipal appellate authority (apelación en jerarquía impropia municipal) Nombre105542 v. Municipalidad de San Isidro de Heredia No. 257-2017 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at 13:30 hours on thirty June two thousand seventeen.

This Court hears, as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), the appeal (recurso de apelación) filed by Nombre105543, holder of residence identification card No. CED82289, in her capacity as Generalissimo Attorney-in-Fact (Apoderada Generalísimo) of Nombre105542 S.A., corporate identification number No. CED82290, against Resolution No. MSIH-AM-038-2016 of the Mayor of San Isidro de Heredia, dated 17 February 2016.

Drafted by Judge Solano Ulloa, and:

WHEREAS:

I.Proven Facts: The following relevant facts are deemed proven:

• 1)The Cadastre and Surveying Department of the Municipalidad de San Isidro de Heredia granted municipal approval (visado municipal) for cadastral plan (plano catastro) consecutive number 159-08, Urbanización Lomas del Zurquí, fourth stage, site-plan modification 5, in accordance with the approval previously granted by INVU, dated 20 July 2007. Likewise, under Agreement No. 1288-2007, adopted during Ordinary Session No. 63-2007 of 08 October 2007, the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia granted approval of the plans for Stage IV of Urbanización Lomas del Zurquí. Those documents contemplated the construction of a public road providing access from Stage IV of the project toward Dirección12518, which, for a short stretch, would cross the protection zone (zona de protección) of Río Tibás. In that act, a performance bond (garantía de cumplimiento) of $80.000 was required for the project (see reference in official letter CAT--EXTERNO-056-11-PSP on the reverse of folio 263, INVU official letter C-PU-D-118-2012 on folio 272, and site plan on folio 273).
• 2)On 26 April 2011, the developer delivered a certificate of time deposit for $80.000, for a one-year term (folios 39 and reverse of 39).
• 3)In official letter No. DDU11001- of 3 January 2011, the Director of Urban Planning reported that the outstanding works for the fourth stage of the Proyecto Lomas del Zurquí had been valued at $123.096,15, corresponding to streets, curbing, sidewalks, ramps, utility boxes, piping, wiring, base course, subbase, potable-water sewerage, and green areas (folios 11 and 12).
• 4)In official letter No. PU-C-D-2011 of 25 October 2011, the INVU Director of Urban Planning stated that, with respect to opening the road, the “property is located within the Special Protection Zone of the GAM and, pursuant to Art. 3 of Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, published in Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66 on Monday, 7 April 1997, the property may not be used for an urban development or condominium, and subdivision (fraccionamiento) is possible only along an existing public road...” (see reference in the ASOVEPRO official letter dated 27 January 2012 on folios 282 and 283).
• 5)By resolution issued at 8:00 hours on 7 December 2011, the Mayor commenced proceedings to enforce the performance bond (folios 60 to 63).
• 6)By email generated on 30 January 2012, the company reported that it would build the road that remained pending (folio 64).
• 7)In official letter No. DGG-2012-137 of 9 February 2012, AyA reported that the project plans had been approved by that institution after the works had already been constructed (folios 66 and 67).
• 8)On 28 February 2012, the company submitted official letter No. ACCVC-006 of 6 February 2012, in which the Sistema Nacional de Areas de Conservación stated that “the construction of a road within the protection area of Río Tibás is not permitted” (folios 81 and 82).
• 9)In official letter No. OH-692 of 30 June 2012, the Sistema Nacional de Areas de Conservación informed the Municipality that, with respect to the second vehicular access, approval could not be granted for works or projects affecting the protection areas set forth in Article 33 of the Ley Forestal (folio 110).
• 10)In official letter No. AM-64-2012 of 26 April 2012, the Mayor informed the company of a further $40.000 increase in the performance bond because the outstanding works amounted to $119.642,oo, corresponding to streets, curbing, sidewalks, ramps, vertical signage, pavement markings, manholes, storm drains, main sewerage, secondary sewerage, discharge into Río Tibás, gabions, chain-link fencing, tree planting, and green areas (folio 89).
• 11)That same day, Nombre105542 made two cash deposits in favor of the Municipalidad de San Isidro in the amounts of ¢39.980.000,oo and ¢19.990.000,oo, corresponding to the two bonds required by the municipal government (folios 95 and 96).
• 12)In Judgment No. 2012017743 issued at 9:30 hours on 14 December 2012, the Sala Constitucional ordered the development company to deliver the wastewater treatment plant to the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados within six months, in perfect working order, after verifying the absence of septic tanks in the homes. It likewise ordered the Mayor of San Isidro de Heredia to suspend the issuance of construction permits in Lomas del Zurquí until ICAA had received the aqueduct and sanitary sewer works from the developer to its satisfaction (folios 193 to 213).
• 13)In official letter No. AM-517-202 of 28 December 2012, the Mayor of San Isidro submitted a report to the Concejo Municipal in which he concluded as follows: “After administrative steps were taken before the competent authorities involved in the construction of the road, those institutions established serious legal and technical reservations and even prohibitions against carrying out the work, circumstances that place this Municipality in jeopardy and under which enforcing the Bond and constructing the road could violate the principles of good faith and reasonableness, in addition to constituting the offense of disobedience” (folio 278).
• 14)In official letter No. DDU-140-2013 of 4 September 2013, the Director of Urban Development and the Cadastre Coordinator informed the Internal Audit Office that Urbanización Lomas del Zurquí did not have a land-use authorization (uso de suelo) approved by the Municipality because, when the project was approved, the municipal government did not issue land-use certificates, as the Urban Development Directorate did not yet exist. They also reported that, pursuant to Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM), the property is located within the protection zone and outside the expansion areas of the blocks surrounding the district seats, and therefore urban-development projects could not be carried out there (folio 309).
• 15)In official letter No. MSIH-AM-AI-530-2012 of 18 October 2013, the Mayor of San Isidro informed the Internal Audit Office that the road in question could not be constructed because of an impediment ordered by the Sala Constitucional and, moreover, because the road is geographically located within the two cantons of San Isidro and Santo Domingo, meaning that the municipality could not invest in a road not located entirely within the canton. He further reported that a portion of the road encompasses part of the protection zone of Río Tibás (folios 318 to 323, public-road design shown on the plan appearing on folio 324).
• 16)On 22 October 2013, Nombre105542 requested approval to “modify the plan for the Fourth Stage of Residencial Lomas del Zurquí, located in San Josecito, which modification consists of eliminating the road connecting the Fourth Stage of the Residential Development with Lomas Verdes” (folio 325).
• 17)In Memorandum No. MEM-DDU-CAT-DL-008-2013 of 25 November 2013, addressed to the Mayor, officials from the Legal Department, Cadastre, Urban Development, and the Technical Road Management Unit concluded that “no type of construction may be undertaken in the area proposed as a public road, including road infrastructure. Therefore, as indicated by the company Nombre105542 S.A., the road in question cannot be constructed in its current location within the site plan; accordingly, with respect to this first point, the proposed design modification is appropriate” (folios 335 and 336).
• 18)In a written petition (memorial) filed with the Municipalidad de San Isidro on 19 November 2015, the legal representative of Nombre105542 S.A. requested the return of the $120.000,oo bond because it was impossible to construct the public road in question (folios 344 and 345).
• 19)In Resolution No. MSIH-AM-038-2016 of 17 February 2016, the Municipal Mayor decided to deny “for the time being, the return of the performance bond provided by the company Nombre105542 S.A. to the Municipalidad de San Isidro de Heredia in the amount of ¢59.970.000,00 (exactly fifty-nine million nine hundred seventy thousand colones).” The Mayor stated that, in official letter NO. C-DU-17-2016 of 20 January 2016, the INVU Urban Planning Directorate had rejected the possibility of modifying the fourth-stage plan, stating that “elimination of the road shown on the official map of Urbanización Lomas del Zurquí is not permissible because it is prohibited by mandatory operation of law,” and therefore considered the available avenue for eliminating the road to have been exhausted. He further stated that “the Municipal Mayor’s Office will not make any decision concerning the aforementioned bond until the road has been eliminated from the project through the procedures that will soon be proposed to the Concejo Municipal. In any event, it should be noted that the performance bond referred to in the letter under consideration arises directly from Article 39 of Urban Planning Law No. 4240... It follows with complete clarity from the foregoing that the Municipality is still within the period established by urban-planning regulations for enforcing the performance bond; therefore, until the road in question has been eliminated from the general cadastral plan for the fourth stage of the project, the bond will not be returned.” (folios 349 to 252).
• 20)The company filed both ordinary remedies (recursos ordinarios) against that resolution, and the motion for reconsideration (revocatoria) was denied by a resolution issued at 9:15 hours on 14 April 2016. (folios 364 to 369, 372 to 376).

II.Subject Matter of the Appeal: The appellant company states that official letter No. C-DU-17-2016 of the INVU Urban Planning Directorate, which rejected the possibility of modifying the fourth-stage plan, makes it impossible to continue the procedure for eliminating the bonded work and, consequently, requests the return of the bond provided. It argues that SINAC has indicated that this is a protected area, even though the company has taken the necessary steps to complete the work. It contends that the Municipality has no right whatsoever to retain the amount of the bond because the municipal government cannot even perform those works itself; accordingly, it maintains that the bond no longer serves any current purpose and that the Municipality has thereby lost its right to keep it in effect. It alleges that the challenged act (acto impugnado) lacks any legal basis and therefore requests the return of the bond at issue.

III.Merits of the case (fondo). The issue in this matter is whether the security (garantía) provided by Nombre105542 S.A. to the Municipalidad de San Isidro should be refunded, given the failure to complete and formally deliver the horizontal infrastructure works (obras horizontales), specifically the exit road for the fourth phase of the Urbanización Lomas del Zurquí. Following a comprehensive review of the case file (expediente), this Chamber finds several important elements for consideration that must be analyzed in light of the urban-development regulations (normativa de desarrollo urbano) governing our country and, in particular, the area in which the residential development is located, as discussed below.

IV.The full completion of an urban-development project (proyecto urbanístico) involves a series of stages that, in general terms, may be classified as: a) the technical feasibility or works-viability study phase (fase de estudios de factibilidad técnica o viabilidad de las obras); b) obtaining permits from the various authorities; and c) carrying out and implementing the subdivision and urbanization works (obras de fraccionamiento y urbanización) intended to prepare the land for residential use. Its purpose is to develop a housing complex that must be provided with the services ordinarily found in urban areas or cities, such as public roads, water, telephone service, parks, garbage collection, and so forth. This logically entails a process of environmental alteration with significant effects, particularly on natural and artificial ecosystems, because most works of this kind compact the land and cover a substantial portion of the surface with an impermeable layer. This may affect aquifer reserves, increase runoff (escorrentía), alter natural drainage systems, and increase the flow of rivers and other watercourses, as well as potentially affecting the original landscape. It is therefore a complex process requiring the successful completion of each of its phases so that its implementation may be concluded satisfactorily.

V.During the first phase of the urbanization process (proceso urbanizador), the land is selected and technical-viability studies are conducted; the process begins by determining whether the soil may be altered for human residential use, together with other studies concerning matters such as the nature and composition of the subsoil and environmental impact. Accordingly, the developer’s first step is to apply to the local-government administrative authorities for a land-use certificate (certificado de uso de suelo), since this determines whether the selected property may legally be devoted to residential use. The land-use certificate is a statutory requirement established in article 28 of the Ley de Planificación Urbana, indicating whether the intended use complies with the urban regulations in force. These include zoning and subdivision regulations (reglamentos de zonificación y fraccionamiento), which specify permitted land uses; requirements regarding the location, height, and construction area of buildings; the area and dimensions of lots; the size of setbacks, yards, and other open spaces; lot coverage by buildings and structures; and other matters.

VI.In the present case, it has been established that, according to official letter No. DDU-140-2013 of 4 de setiembre del 2013, signed by the Director de Desarrollo Urbano and the Coordinador de Catastro, the Lomas del Zurquí residential development was built without a land-use certificate confirming compliance issued by the Municipalidad. Such a certificate could not have been satisfactorily obtained because the land lies within the Zona de Protección Especial, which was created by Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM). For clarity, it should be noted that urban developments are prohibited in the Zona de Protección Especial, except within the expansion areas of urban quadrants, because these lands are used predominantly for agriculture and are intended to conserve natural resources, including the natural forest heritage (patrimonio natural forestal) and the protection of aquifer-recharge areas (áreas de recarga acuíferas), among others. Furthermore, article 3.3 of the Decree provides:

“Subdivision (fraccionamiento) shall be permitted only along public roads existing prior to the enactment of the GAM. (Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), and when such roads have services, even if those services were installed after the enactment of the GAM...” In the Zona de Protección Especial, there is an express prohibition against creating urban developments outside the expansion areas of the quadrants of district seats, and only subdivisions—which must be understood as simple subdivisions—are permitted where a public road and public services already exist at the site. Indeed, section 3.4 provides:

“It shall be the responsibility of the Dirección de Urbanismo to determine whether the existing road fronting the proposed subdivision existed when the Reglamento del GAM was approved... in order to determine whether prior authorization is appropriate.” Therefore, under the cited regulations, if the project to construct the Lomas del Zurquí residential development lacked a compliant land-use certificate, the opening of roads that did not already exist was likewise not legally permissible.

VII.As stated in article 10 subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, the Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo was responsible for endorsing (visar) the relevant plans for urbanization projects before municipal approval, while articles I.1 and II.1.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones require projects to comply with zoning standards and also require lots to have the minimum services available in the area. Articles VI.3.1 et seq. define the list of documents that must be submitted to the Dirección de Urbanismo, including a complete description and design of the project. Approval of a project by INVU does not, in itself, entail subsequent approval by the municipal authorities, since both authorities must ensure that the developer satisfies all requirements and complies with legal restrictions. In the present case, in light of the statutory authorization contained in article 181 of the Ley General de la Administración Pública, this Chamber cannot overlook this highly relevant issue, because the background materials in the case file indicate that both INVU and the Municipalidad de San Isidro de Heredia issued their endorsements without verifying the limitations contained in the zoning regulations set forth in Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM), which prohibited construction of the road secured by the appellant company.

VIII.Furthermore, it is undisputed that the proposed road, which both institutions approved in the site plan (diseño de sitio), partially crosses the protected area of the río Tibás. This was recorded in official letter No. ACCVC-006 del 6 de febrero del 2012 from the Sistema Nacional de Areas de Conservación, which stated that construction of the road in question was prohibited under the proposed terms. These impediments should have been duly considered by the local authorities when reviewing the application for endorsement of consecutive cadastral plan (plano catastro) 159-08, the plan sheet for the fourth phase of the Urbanización Lomas del Zurquí, endorsed by the Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de San Isidro de Heredia, and when endorsing the site plan through agreement No. 1288-2007, adopted at Sesión Ordinaria No. 63-2007 del 08 de octubre del 2007 by the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia.

That plan contemplated construction of the public road that would provide an exit from Phase IV of the project toward Dirección12518. The road’s proximity to the channel of the Río Tibás is readily apparent from the road site-plan sheet appearing at folio 273, a fact that the local authorities failed to question in a timely manner. The omission of these subdivision controls is one of the most common and dangerous ways of circumventing urban-development standards and undermining all regulatory instruments governing the subject, resulting in serious consequences. These include the inability to plan and provide basic services, the construction of housing developments in areas at high risk from natural emergencies, and construction in areas that, because of their characteristics, should not be developed because they are aquifer-recharge areas or have high environmental value, to cite only a few examples.

Consistent with the grounds stated in this decision, the road-construction project was legally unfeasible because it was subject to two existing statutory prohibitions, which are now technically substantiated by official letter ACCVC-006 del 6 de febrero del 2012 from the Sistema Nacional de Areas de Conservación.

IX.During the construction and implementation phase of an urban-development project, the developer must comply with statutory requirements and structural standards concerning access to public roads, dedication of areas for public use (cesión de áreas para uso público), standards for constructing streets and sidewalks, pavement, water mains, stormwater and sanitary drainage, electrification and public lighting, and the provision of drinking water, among others. Each Municipalidad is responsible for verifying compliance with all statutory requirements at every stage and authorizing the works as the technical and legal standards are progressively satisfied. Article 39 of the Ley de Planificación Urbana permits the developer to sell parcels before the previously authorized urbanization works have been completed, provided that sufficient security is furnished for five years with respect to the works the developer undertook to perform. The provision states:

“Article 39.- To ensure performance of the urbanization works, when the developer sells an undeveloped parcel, the developer must provide an insurance policy, bond, mortgage, or other satisfactory form of security, to be determined and approved in each case by the municipal government in coordination with the Institute. The security shall be enforced if the urbanization works specified in the approved plans are not completed within five years. If the security is enforced because of the developer’s noncompliance, the municipal government shall be required to carry out the works.” Urban infrastructure works, such as drainage systems, electrification, parks, and public roads, must be handed over to the Municipality upon completion, and the developer and the professional in charge are responsible for ensuring that the works strictly conform to the applicable regulatory requirements, as provided in Article VI.6 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

The performance bond (garantía) has a specific purpose pursuant to Article 39 of the Ley de Planificación Urbana, namely to ensure that the municipal government undertakes construction of any unfinished works in the event of noncompliance by the developer, which must be financed by enforcing the performance bond. In accordance with the preceding Recitals (Considerandos), in which this Chamber concludes that there is no legal or material possibility that the road providing access out of the fourth phase of Urbanización Lomas del Zurquí can be built as designed by the developer, since there are multiple regulatory impediments, there is no reason for the Municipality to continue holding the performance bond provided, because neither the development company nor the Municipality will be able to complete that construction in the future, given that the soil sealing (impermeabilización del terreno) entailed by the construction of a public road is prohibited at that location.

Compliance with the designated use of the land located within the special protection zone under Decreto GAM is imperative, particularly given the actual and potential risk levels arising from its proximity to the channel of the río Tibás and its overlap with the river’s protection zone (zona de protección), pursuant to section 33 of the Ley Forestal. Although it is not for this Chamber on this occasion to issue an opinion regarding the possibility of modifying the site plan (diseño de sitio), it is clear that INVU expressly ruled against such a modification. While this Chamber does not necessarily share that position, its effect is to prevent the planned road from being removed, making it impossible for the developer to comply with the unnecessary condition imposed by the Mayor. Given that this road was not and will not be built, and that it was not actually and physically dedicated to public use as required by the Ley de Planificación Urbana, under Chapter IV, section VI.3.4 of the Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, the approval (visado) issued by INVU must be deemed to have exhausted all its effects one year after it was granted.

Likewise, the approval granted by the Municipality for the site plan, solely insofar as it concerns the road at issue, was defective and ineffective from its inception, and there is currently no possibility of remedying it because, regardless of what that graphic representation may depict, the protection zone of the río Tibás will remain permanently unchanged, and nothing can alter its nature. For this reason, this Chamber does not agree with the grounds stated by the Mayor in the decision under appeal, in which he indicated that he would make no decision until the public road was removed from the project. It is clear that although the project was conceived with that public road in mind, the road is legally unviable and therefore incapable of implementation, since several factual and legal elements prevent its construction, rendering any attempt to remove it from the site plan futile and unnecessary.

X.It is now necessary to examine the reasons for which the performance bond was established. Initially, the Municipality required the company to provide the sum of $80.000,00 (eighty thousand dollars) at the start of construction work on the fourth phase of the development. Subsequently, the Mayor of San Isidro, in official letter No. AM-64-2012 of 26 de abril del 2012, informed the company that the performance bond would be increased by an additional $40.000 because the outstanding works amounted to $119.642,oo and included roads, curbs, sidewalks, ramps, vertical road markings, horizontal road markings, manholes, storm drains, main sewerage, secondary sewerage, discharge into the Río Tibás, gabions, chain-link fencing, tree planting, and green areas. The record (expediente) contains no evidence from which it may be concluded that, since the year 2012 when the performance bond was increased and furnished, the company completed all the other works unrelated to the road at issue but included in the performance bond, as detailed by the Mayor.

Under these circumstances, it must be concluded that if the performance bond at issue currently secures only the full construction of the road, the purpose for which it remains in effect has also ceased to exist, because those funds can never be used for that purpose. In view of this situation, Municipalidad de San Isidro is required to return the performance bond only if it currently secures the works for construction of the road, unless other works remain outstanding, in which case the performance bond must not be returned because it could eventually be enforced by the Municipality to perform other work pertaining to the residential development. If the performance bond is to be returned, it must be delivered under the same terms requested by the appellant, in the sum of ¢59.970.000,00 (fifty-nine million nine hundred seventy thousand colones), and the Municipality is responsible for having ensured its effective safekeeping.

Accordingly, the decision under appeal is defective as to its reasoning, substance, and purpose, because the inability to remove the road from the general cadastral plan (plano general de catastro) for the fourth phase of Urbanización Lomas del Zurquí is not sufficient grounds for retaining the performance bond under Article 39 of the Ley de Planificación Urbana. This provides grounds to annul the appealed decision, as hereby ordered, and to direct that the performance bond be returned solely under the circumstances specified herein. Because no further appeal is available, the administrative remedies (vía administrativa) shall be deemed exhausted.

POR TANTO

Decision No. MSIH-AM-038-2016 of the Mayor of San Isidro de Heredia, dated 17 de febrero del 2016, is annulled, and the Municipality shall return the performance bond in the sum of ¢59.970.000,00 (fifty-nine million nine hundred seventy thousand colones), solely insofar as it secures construction of the public road planned as an exit from the fourth phase of Residencial Lomas del Zurquí; otherwise, if works remain outstanding, the Municipality may continue to hold it in its custody. The administrative remedies are deemed exhausted.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres EVELYN SOLANO ULLOA, DECIDING JUDGE FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE JORGE LEIVA POVEDA, DECIDING JUDGE Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Sección Tercera.

Decision No. 257-2017 at 13:30 hours on 30 de junio del 2017.

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Apelación en jerarquía impropia municipal Nombre105542 c/ Municipalidad de San Isidro de Heredia N° 257-2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las 13:30 horas del treinta de junio del dos mil diecisiete.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Nombre105543 , portadora de la cédula de residencia No. CED82289, en condición de Apoderada Generalísimo de la Nombre105542 S.A., cédula de persona jurídica No. CED82290, contra la resolución del Alcalde de San Isidro de Heredia, No. MSIH-AM-038-2016 del 17 de febrero del 2016.

Redacta la Jueza Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.Hechos Probados: Se tienen como probados, los siguientes hechos de relevancia:

• 1)El Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de San Isidro de Heredia otorgó el visado municipal del plano catastro consecutivo 159-08, lámina urbanización Lomas del Zurquí cuarta etapa, diseño de sitio modificación 5, conforme a la aprobación previamente otorgada por el INVU, de fecha 20 de julio del 2007. Asimismo, en acuerdo No. 1288-2007, tomado en la Sesión Ordinaria No. 63-2007 del 08 de octubre del 2007, el Concejo Municipal de San Isidro de Heredia otorgó el visado de planos de la IV Etapa de la Urbanización Lomas del Zurquí. En dichos documentos se contemplaba la construcción de una vía pública que daría salida de la IV Etapa del proyecto hacia la Dirección12518 , la cual atravesaba, en un pequeño tramo, la zona de protección del Río Tibás. En ese acto se exigió una garantía de cumplimiento de $80.000 para ese proyecto (ver referencia en oficio CAT--EXTERNO-056-11-PSP a folio 263 vuelto, oficio C-PU-D-118-2012 del INVU a folio 272, diseño de sitio a folio 273).
• 2)El 26 de abril del 2011, la urbanizadora entregó un certificado de depósito a plazo por $80.000, por el plazo de un año (folios 39 y 39 vuelto).
• 3)En oficio No. DDU11001- del 3 de enero del 2011, el Director de Urbanismo comunicó que las obras faltantes de ejecutar en la cuarta etapa del Proyecto Lomas del Zurquí habían sido valoradas en $123.096,15, correspondientes a calles, cordón, aceras, rampas, arquetas, tubería, cableado, base, subbase, alcantarillado potable y zonas verdes (folios 11 y 12).
• 4)En oficio No. PU-C-D-2011 del 25 de octubre del 2011, el Director de Urbanismo del INVU señaló que, respecto de la apertura de la calle, el "terreno se encuentra dentro de la Zona Especial de Protección del GAM y de acuerdo al Art. 3 del Decreto Ejecutivo No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, publicado en el Alcance No. 15 a La Gaceta No. 66 del día lunes 7 de abril de 1997, el terreno no puede ser utilizado para urbanización, ni condominio y solo es posible fraccionar frente a calle pública existente..." (ver referencia en oficio de fecha 27 de enero del 2012 de ASOVEPRO a folios 282 y 283).
• 5)En resolución de las 8:00 horas del 7 de diciembre del 2011, el Alcalde inició procedimiento de ejecución de la garantía de cumplimiento (folios 60 a 63).
• 6)Mediante correo electrónico generado el 30 de enero del 2012, la empresa informó que realizaría la calle pendiente de construcción (folio 64).
• 7)En oficio No. DGG-2012-137 del 9 de febrero del 2012, el AyA comunicó que los planos del proyecto fueron aprobados por dicha Institución cuando las obras ya habían sido construidas (folios 66 y 67).
• 8)El 28 de febrero del 2012, la empresa presentó el oficio No. ACCVC-006 del 6 de febrero del 2012, en donde el Sistema Nacional de Areas de Conservación indica que "no es permitido la construcción de un camino, dentro del área de protección del río Tibás" (folios 81 y 82).
• 9)En oficio No. OH-692 del 30 de junio del 2012, el Sistema Nacional de Areas de Conservación informó a la Municipalidad que respecto del segundo acceso vehicular, no se podía dar visto bueno para obras o proyectos que lleven afectación de áreas de protección de las contenidas en el artículo 33 de la Ley Forestal (folio 110).
• 10)En oficio No. AM-64-2012 del 26 de abril del 2012, el Alcalde informó a la empresa el aumento de la garantía en $40.000 más, debido a que las obras pendientes ascendían a la suma de $119.642,oo, correspondientes a calles, cordón, aceras, rampas, demarcación vertical, demarcación horizontal, pozos, tragantes, alcantarillado principal, alcantarillado secundario, desfogue al Río Tibás, gaviones, malla ciclón, arborización y zonas verdes (folio 89).
• 11)Ese mismo día, Nombre105542 realizó dos depósitos a favor de la Municipalidad de San Isidro, en efectivo, por la suma de ¢39.980.000,oo y ¢19.990.000,oo, por concepto de las dos garantías exigidas por el ayuntamiento (folios 95 y 96).
• 12)En sentencia No. 2012017743 de las 9:30 horas del 14 de diciembre del 2012, la Sala Constitucional ordenó a la empresa desarrolladora entregar en el plazo de seis meses al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados la planta de tratamiento de aguas residuales en perfecto funcionamiento, verificando la ausencia de tanques sépticos en las viviendas. Asimismo, ordenó al Alcalde de San Isidro de Heredia suspender el otorgamiento de permisos de construcción en Lomas del Zurquí hasta tanto el ICAA no hubiere recibido a satisfacción del desarrollador las obras del acueducto y alcantarillado sanitario (folios 193 a 213).
• 13)En oficio No. AM-517-202 del 28 de diciembre del 2012, el Alcalde de San Isidro rindió un informe al Concejo Municipal, en donde concluyó lo siguiente: "Realizadas las gestiones administrativas ante las Instancias competentes que tenían injerencia para la construcción de la calle, dichas Instituciones establecieron serias reservas legales y técnicas y hasta prohibiciones para realizar la obra, situaciones que comprometen a esta Municipalidad y que de ejecutar la Garantía y construir la calle podría estarse violentando el principio de buena fe y razonabilidad, además de cometer el delito de desobediencia" (folio 278).
• 14)En oficio No. DDU-140-2013 del 4 de setiembre del 2013, el Director de Desarrollo Urbano y el Coordinador de Catastro, informaron a la Auditoría Interna que la Urbanización Lomas del Zurquí no contaba con un uso de suelo aprobado por la Municipalidad, pues para la fecha de aprobación del proyecto, el ayuntamiento no emitió certificados de uso de suelo pues no existía la Dirección de Desarrollo Urbano. Asimismo, informaron que conforme al Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM), la propiedad se encuentra dentro de la zona de protección y fuera de las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos, por lo cual no se podían realizar proyectos urbanísticos (folio 309).
• 15)En oficio No. MSIH-AM-AI-530-2012 del 18 de octubre del 2013, el Alcalde de San Isidro informó a la Auditoría Interna que la calle en mención no se puede construir pues existe impedimento ordenado por la Sala Constitucional y, además, la calle se encuentra geográficamente dentro de los dos cantones de San Isidro y Santo Domingo, por lo que la municipalidad no puede invertir en un calle que no se encuentra en su totalidad dentro del cantón. Además, informó que una porción de la calle abarca parte de la zona de protección del Río Tibás (folio 318 a 323, diseño de calle pública en plano visible a folio 324).
• 16)El 22 de octubre del 2013, Nombre105542 solicitó visto bueno para "modificar el plano de la Cuarta Etapa del Residencial Lomas del Zurquí, ubicado en San Josecito, modificación que corresponde a la eliminación de la calle que conecta la Cuarta Etapa del Residencia con Lomas Verdes" (folio 325).
• 17)En memorando No. MEM-DDU-CAT-DL-008-2013 del 25 de noviembre del 2013, dirigido al Alcalde, funcionarios de Departamento Legal, Catastro, Desarrollo Urbano y la Unidad Técnica de Gestión Vial, concluyeron que "en el área propuesta como calle pública, no es posible llevar cabo ningún tipo de construcción, incluyendo lo que respecta a la infraestructura vial. Es por ello, que tal y como se indica por parte de la empresa Nombre105542 S.A., la calle en cuestión no puede ser construida con base en su ubicación actual dentro del diseño de sitio, por lo que en cuanto a este primer punto, la propuesta de modificación del diseño resulta acertado" (folios 335 y 336).
• 18)En memorial presentado ante la Municipalidad de San Isidro, el 19 de noviembre del 2015, la representante legal de Nombre105542 S.A. solicitó la devolución de la garantía por $120.000,oo, debido a la imposibilidad de construcción de la calle pública en mención (folios 344 y 345).
• 19)En resolución No. MSIH-AM-038-2016 del 17 de febrero del 2016, el Alcalde Municipal decidió rechazar " por el momento la devolución de la garantía de cumplimiento entregada por parte de la empresa Nombre105542 S.A. a la Municipalidad de San Isidro de Heredia, por un monto de ¢59.970.000,00 (cincuenta y nueve millones novecientos setenta mil colones exactos)". Expuso el Alcalde que en oficio NO. C-DU-17-2016 del 20 de enero del 2016, la Dirección de Urbanismo del INVU había rechazado la posibilidad de llevar a cabo una modificación del plano de la cuarta etapa, indicándose que "no procede la eliminación de la calle diseñada en el mapa oficial de la urbanización Lomas del Zurquí, por cuanto por imperativo de ley, no es permitido", por lo que consideró agotada la vía para proceder con la eliminación de la calle. Asimismo, expuso que "la Alcaldía Municipal no tomará ninguna decisión relacionada con la garantía de cita, hasta que se logre la eliminación de la calle del proyecto, mediante las vías que próximamente se propondrán al Concejo Municipal. En todo caso, cabe indicar que la garantía de cumplimiento a la que hace mención en la misiva que se conoce, deriva directamente del artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana No. 4240... De lo anterior se extra con entera claridad, que la Municipalidad aún está dentro del plazo previsto por la normativa urbanístiva para hacer efectiva la garantía de cumplimiento, por lo que hasta tanto no se logre eliminar la vía en mención, del plano general de catastro de la cuarta etapa del proyecto, no se llevará a cabo su devolución." (folio 349 a 252).
• 20)Contra dicha resolución la sociedad interpuso sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución de las 9:15 horas del 14 de abril del 2016. (folios 364 a 369, 372 a 376).

II.Objeto del recurso: La sociedad apelante indica que conforme al oficio No. C-DU-17-2016 de la Dirección de Urbanismo del INVU, que rechazó la posibilidad de modificar el plano de la cuarta etapa, se torna imposible continuar con el procedimiento para eliminar la obra garantizada y consecuentemente pide la devolución de la garantía aportada. Se sustenta que en el SINAC ha indicado que se trata de una zona protegida, a pesar de que la empresa ha realizado las diligencias necesarias para concluir la obra. Estima que no le ampara a la Municipalidad derecho alguno para retener el monto de la garantía, pues ni siquiera puede el ayuntamiento realizar por su cuenta tales obras, de modo que estima que esa garantía ha perdido interés actual y con ello, la Municipalidad ha perdido derecho para mantenerla vigente. Acusa que el acto impugnado carece de fundamento de derecho, por lo que pide se le devuelva la garantía objeto de discusión.

III.Sobre el fondo. El objeto del presente asunto, reside en determinar si procede o no la devolución de la garantía que entregó Nombre105542 S.A. a la Municipalidad de San Isidro, debido a la falta de culminación y entrega formal de obras horizontales, específicamente la calle de salida de la cuarta etapa de la Urbanización Lomas del Zurquí. Del estudio integral del expediente, encuentra esta Cámara varios elementos de cognición importantes que deben ser analizados, a la luz de la normativa de desarrollo urbano que rige en nuestro país y, en especial, en la zona en donde se encuentra ubicado el residencial, tal y como de seguido se desarrolla.

IV.La concreción a cabalidad de un proyecto urbanístico, atraviesa por una serie de etapas que, en términos generales, podrían clasificarse en a) fase de estudios de factibilidad técnica o viabilidad de las obras; b) obtención de permisos por parte de las distintas instancias; y c) ejecución e implementación de las obras de fraccionamiento y urbanización destinado al habilitamiento del terreno para el uso residencial. Su objetivo desarrollar un complejo habitacional al cual debe dotársele de los servicios propios de las urbes o ciudades, como vías públicas, agua, teléfono, parques, recolección de basura, etc., lo que trae como consecuencia lógica un proceso de alteración ambiental de gran efecto y, en especial, sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, sin dejar de lado, las posibilidad de afectar el paisaje original. Por ello, es un proceso complejo que exige de la culminación exitosa de cada una de sus fases, a efecto de que su implementación concluya en términos satisfactorios.

V.Durante la primera fase del proceso urbanizador se selecciona el terreno y se hacen los estudios de viabilidad técnica; su génesis está en la determinación si el suelo puede ser alterado para aprovechamiento residencial humano, entre otros estudios como son la naturaleza y composición del subsuelo y el impacto ambiental. Por ello, lo primero que el desarrollador hace es acudir ante las instancias administrativas del gobierno local, a efecto de obtener el certificado de uso de suelo, pues de ello depende si jurídicamente el inmueble escogido puede ser destinado para el uso residencial. El certificado de uso de suelo es un requisito de ley, desarrollado en el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, que se indica si el uso pretendido es conforme con la regulación urbana vigente, la cual comprende los reglamentos de zonificación y fraccionamiento en donde se especifican los usos de la tierra permitidos, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros.

VI.En la presente causa, se ha tenido por probado que conforme al oficio No. DDU-140-2013 del 4 de setiembre del 2013, suscrito por el Director de Desarrollo Urbano y el Coordinador de Catastro, el residencial Lomas del Zurquí se desarrolló en ausencia del certificado de uso de suelo conforme otorgado por la Municipalidad, mismo que no hubiera sido posible de obtener a satisfacción pues el terreno se encuentra dentro de la Zona de Protección Especial, la cual fue creada en el Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM). Para un mejor entendimiento, debe indicarse que en la Zona de Protección Especial se impiden los desarrollos urbanísticos salvo en las áreas de expansión de los cuadrantes urbanos, pues son terrenos cuyo uso es predominantemente agrícola y tienden a la conservación de los recursos naturales, tales como el patrimonio natural forestal y la protección de las áreas de recarga acuíferas, entre otros. Asimismo, el artículo 3.3 del Decreto, dispone que:

"Sólo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos existentes previos a la promulgación del GAM. (Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), y cuando éstos cuenten con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados después de la promulgación del GAM..." En Zona de Protección Especial existe una expresa prohibición de crear urbanizaciones fuera de las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos, y sólo se permiten fraccionamientos -que se deben entender simples- ante previa existencia de calle pública y los servicios públicos en el lugar. Inclusive, el ordinal 3.4 dispone que:

"Corresponderá a la Dirección de Urbanismo determinar si el camino existente, frente al fraccionamiento que se pretende iniciar, existía al momento de aprobación del Reglamento del GAM... para definir si procede o no la autorización previa" Por ende, conforme a la normativa citada, si el proyecto para construir el residencial Lomas del Zurquí carecía de certificado de uso de suelo conforme, tampoco era jurídicamente viable la apertura de calles no existentes.

VII.Conforme lo enuncia el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, correspondía a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal, mientras que el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, obliga a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción y diseño completo del proyecto. La sola aprobación de un proyecto por parte del INVU, no implica per se, la subsiguiente aprobación por parte de las autoridades municipales, pues ambas instancias deben asegurarse que el desarrollador cumple con todos los requisitos y se apega a las restricciones legales.

En la presente causa, a la luz de la autorización legal contenida en el artículo 181 de la Ley General de la Administración Pública, para esta Cámara este tema no se puede obviar pues es de sumo relevante, dado que los antecedentes que se encuentran dentro del expediente indican que tanto el INVU como la Municipalidad de San Isidro de Heredia, otorgaron sus visados en ausencia de verificación de las limitaciones contenidas en la regulación de zonificación expresadas en el Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE (Decreto GAM), lo cual impedía la construcción de la calle que fue garantizada por la empresa apelante.

VIII.Por otra parte, es incontrovertido que la calle propuesta y que fue aprobada por ambas instituciones en el diseño de sitio, atraviesa parcialmente la zona de protección del río Tibás, pues así quedó plasmado en el oficio No. ACCVC-006 del 6 de febrero del 2012 del Sistema Nacional de Areas de Conservación, en donde se indicó la prohibición de construcción de la calle de cita en los términos propuestos. Estos impedimentos debieron haber sido apreciados oportunamente por las autoridades locales, al momento de conocer la solicitud de visado del plano catastro consecutivo 159-08, lámina urbanización Lomas del Zurquí cuarta etapa, otorgado por el Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de San Isidro de Heredia, así como al momento de visar el diseño de sitio en el acuerdo No. 1288-2007, tomado en la Sesión Ordinaria No. 63-2007 del 08 de octubre del 2007, por parte del Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en donde se contempló la construcción de la vía pública que daría salida de la IV Etapa del proyecto hacia la Dirección12518 .

Se aprecia a simple vista, en la lámina del diseño de sitio de la calle, que rola a folio 273, la cercanía de la vía con el cauce del Río Tibás, hecho que no fue cuestionado por las autoridades locales a tiempo. La omisión de estos controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos. En concordancia con la exposición de motivos de esta resolución, el proyecto de construcción de la calle era inviable jurídicamente, debido a una doble prohibición legal existente al efecto, ahora técnicamente sustentado en el oficio ACCVC-006 del 6 de febrero del 2012, del Sistema Nacional de Areas de Conservación.

IX.Durante la fase de ejecución e implementación de un proyecto urbanístico, el desarrollador debe dar cumplimiento a las exigencias legales y de las normas estructurales referentes al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, dotación de agua potable, entre otros. Es responsabilidad de cada Municipalidad corroborar el cumplimiento de todas las exigencias legales, etapa por etapa, autorizando las obras conforme se avanza en el cumplimiento de las normas técnicas y legales. La Ley de Planificación Urbana, artículo 39, permite que el desarrollador venda parcelas cuando aún no se han culminado las obras de urbanización previamente permisadas, para lo cual debe rendir garantía suficiente por cinco años respecto de las obras de las cuales se comprometió, la norma dicta lo siguiente:

"Artículo 39.- Para asegurar la ejecución de las obras de urbanización, el urbanizador, cuando venda una parcela no urbanizada, deberá rendir póliza, fianza, hipoteca u otra forma de garantía satisfactoria, que determinará y calificará en cada caso la municipalidad, de acuerdo con el Instituto. La garantía se hará efectiva si en el término de cinco años no se ejecutan las obras de urbanización especificadas en los planos aprobados. En el caso de que por incumplimiento del urbanizador se haga efectiva la garantía, la municipalidad queda obligada a la ejecución de las obras." Las obras de infraestructura urbana, como sistemas de drenaje, electrificación, parques y vías públicas, deben ser entregadas a la Municipalidad una vez finalizadas, siendo ello responsabilidad del urbanizador y el profesional a cargo, la estricta conformidad de las obras con los requisitos reglamentarios exigibles, pues así lo dispone el artículo VI.6 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

La garantía tiene una finalidad específica por disposición del artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana, tendiente a asegurar que el ayuntamiento asuma la construcción de las obras faltantes en caso de incumplimiento por parte del desarrollador, lo cual ha de financiar mediante la ejecución de la garantía. De conformidad con los Considerandos que anteceden, en donde esta Cámara arriba a la conclusión de que no existe posibilidad jurídica ni material para que se materialice la construcción de la calle que da salida a la cuarta etapa de la Urbanización Lomas del Zurquí, tal y como está diseñada por el desarrollador, puesto que existen sendos impedimentos normativos, no hay motivo para que la municipalidad mantenga aún la garantía rendida, pues ni la empresa desarrolladora ni la Municipalidad podrán en un futuro, concretar esa construcción, puesto que la impermeabilización del terreno que implica la construcción de una calle pública, está prohibida en ese lugar, siendo imperioso el respeto al uso del terreno ubicado dentro de la zona de protección especial según el Decreto GAM y, con más razón aún, dados los niveles de riesgo reales y potenciales producto de la cercanía con el cauce del río Tibás y el traslape con su zona de protección, conforme al numeral 33 de la Ley Forestal.

Siendo que no corresponde en esta ocasión a esta Cámara emitir criterio respecto de la posibilidad de modificar el diseño de sitio, está claro que el INVU se pronunció expresamente impidiendo tal variación, criterio que no necesariamente es compartido por esta Cámara pero que trae como resultado que no permite eliminar la calle prevista, lo que imposibilita al desarrollador cumplir con la innecesaria condición impuesta por el Alcalde. Dado que no se construyó ni se construirá esa calle ni se hizo la entrega real y material al uso público que exige la Ley de Planificación Urbana, en aplicación del Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Capítulo IV, numeral VI.3.4, debe entenderse que el visado expedido por el INVU agotó todos sus efectos al año siguiente de otorgado. De igual forma, el visado conferido al diseño de sitio por parte de la Municipalidad, únicamente en lo que se refiere a la calle objeto de discusión, desde su origen nació viciado por ineficaz y no existe posibilidad actualmente de enmienda, pues a pesar de lo que disponga dicha representación gráfica, la zona de protección del río Tibás permanecerá por siempre invariable y su naturaleza nada la podrá variar.

Por esta razón, los motivos expuestos por el Alcalde en la resolución venida en alzada, cuando indica que no tomará ninguna decisión hasta que se logre la eliminación de la calle pública del proyecto, no son compartidos por esta Cámara, puesto que está claro que ese proyecto, a pesar de haber sido gestado con la previsión de esa vía pública, respecto de esa vía resulta ser inviable jurídicamente y por ello es inejecutable, pues son varios los elementos de hecho y de derecho que imposibilitan la construcción de la calle en mención, tornándose inútil e innecesario cualquier intento por eliminarlo del diseño de sitio.

X.Ahora bien, debe analizarse las razones por las cuales se constituyó la garantía. En un primer momento, la Municipalidad exigió a la empresa la suma de $80.000,00 (ochenta mil dólares) al inicio de las obras de la cuarta etapa de la urbanización. Posteriormente, el Alcalde de San Isidro, en oficio No. AM-64-2012 del 26 de abril del 2012, informó a la empresa el aumento de la garantía en $40.000 más, debido a que las obras pendientes ascendían a la suma de $119.642,oo, correspondientes a calles, cordón, aceras, rampas, demarcación vertical, demarcación horizontal, pozos, tragantes, alcantarillado principal, alcantarillado secundario, desfogue al Río Tibás, gaviones, malla ciclón, arborización y zonas verdes. Dentro del expediente no constan elementos de convicción que permitan arribar a la conclusión de que, desde el año 2012 en que se amplió y rindió la garantía, la empresa hubiera cumplido con todos los otros trabajos que no corresponden a la calle en mención, pero que sí estaban contemplados en la garantía, según detalló el Alcalde.

Bajo este esquema, se ha de concluir que la garantía que ha sido sometida a discusión, si actualmente responde sólo por la construcción completa de la calle, ella ha visto fenecer también su finalidad para la cual hoy permanece vigente, pues esos dineros nunca podrán ser utilizados para tal fin. Ante esta realidad, la Municipalidad de San Isidro está en el deber de hacer la devolución de la garantía de cumplimiento únicamente si ella hoy día responde por las obras para la constitución de la calle, salvo que existen otras obras pendientes, supuesto en que esa garantía no deberá ser devuelta pues bien podría ser eventualmente ejecutada por la Municipalidad en otras tareas propias del residencial. Si ha de devolverse esa garantía, deberá entregarse en los mismo términos peticionados por la parte apelante, por la suma de ¢59.970.000,00 (cincuenta y nueve millones novecientos setenta mil colones) de modo que es responsabilidad del municipio el haber asegurado su custodia efectiva.

Por ello, la resolución venida en alzada tiene vicios en su fundamentación, contenido y fin, pues la imposibilidad de suprimir la calle del plano general de catastro de la cuarta etapa de la urbanización Lomas del Zurquí no es motivo suficiente para retener la garantía, a la luz del artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana. Ello da sustento para anular la resolución apelada, lo cual se dispone en este acto, ordenándose la devolución de la garantía únicamente bajo el supuesto aquí indicado. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se anula la resolución del Alcalde de San Isidro de Heredia, No. MSIH-AM-038-2016 del 17 de febrero del 2016, debiendo la Municipalidad hacer la devolución de la garantía por la suma de ¢59.970.000,00 (cincuenta y nueve millones novecientos setenta mil colones), únicamente en el tanto ésta responda por la construcción de la calle pública prevista como salida de la cuarta etapa del Residencial Lomas del Zurquí, caso contrario, si existen obras aún pendientes, bien podrá mantenerla bajo su custodia. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Sección Tercera.

Resolución No. 257-2017 de las 13:30 horas del 30 de junio del 2017.

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