Partial Regulatory Plan Zoning Regulation for Parrita CantonReglamento de Zonificación del Plan Regulador Parcial de Parrita

For the purposes of this regulation, the terms indicated below shall have the following meaning:

1. SANITARY SEWER SYSTEM (ALCANTARILLADO SANITARIO): System of drains, sewers, and pipes used to collect solid and liquid waste from a city or subdivision (urbanización) for its subsequent treatment and final disposal.

2. STRUCTURE HEIGHT: Vertical distance between the ground level at the base of the structure and its highest point.

3. ALLUVIAL: Lands formed by river deposition after floods and those formed slowly by variations in the course of rivers.

4. FLOOR AREA: The sum of the surface areas of all the floors of a structure.

5. COVERAGE: The area of land covered by the structure on the lot, the plan projection of the structure onto the lot.

6. MAXIMUM COVERAGE: The highest permitted coverage percentage, resulting from dividing the area of land covered by the structure by the total area of the lot.

7. RIVERBED (CAUCE): The bed of rivers and streams, an uncovered channel through which water runs.

8. DIKE: Artificial wall made of coarse-textured material to contain waters.

9. PROPERTY LINE: The dividing line between the public road and the lot or property.

10. BUILDING LINE: A line parallel to the property line, at a distance equal to the front setback or front yard.

11. FRONT YARD (ANTEJARDÍN): An unbuilt area of a lot facing the public road that, by restriction of the MOPT or the municipality, must be left unbuilt, thereby implying a no-build restriction in the area between the property line and the construction.

12. MINIMUM AREA: The smallest permitted area for creating a lot.

13. STREET: Any public road that allows vehicular and pedestrian traffic.

14. NATIONAL HIGHWAY: All public roads included as part of the national road network that are regulated by the MOPT.

15. DENSITY: Ratio between the number of inhabitants per hectare destined exclusively for residential use.

16. RIGHT-OF-WAY: Total width of the highway, street, path, easement (servidumbre), or mall; that is, the distance between property lines, including, where applicable, the roadway, green strips, sidewalk, and slopes.

17. MINIMUM FRONTAGE: The minimum permitted length of the front demarcation line or boundary of a lot facing a public road.

18. LOT: A parcel of land separated from neighboring properties, with access to one or more paths or roads.

19. OFFICIAL MAP: The plan or set of plans indicating the position of the layouts of public roads.

20. FLOOR: In a building, the level platform that serves as the ground.

21. SETBACK (RETIRO): The open, non-buildable spaces between the structure and the boundaries of the respective property; the minimum required setbacks shall be measured perpendicularly to the respective boundaries.

22. URBANIZATION (URBANIZACIÓN): Subdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of adequate services.

23. NON-CONFORMING USE: A use referring to a lot or property that does not conform to the zoning.

24. PERMITTED USE: The use or purpose of a lot or property to which its owner has the right to destine it, constructing the necessary structures after processing the respective permits.

25. CONDITIONAL USE: The use or purpose of a lot or property conditioned on fulfilling the requirements of the Zoning Regulation, subject to prior authorization from the Municipality and the Dirección de Urbanismo of the INVU.

26. PUBLIC ROAD: Any land of public domain and common use that, by disposition of the administrative authority, is destined for free transit.

27. ROAD NETWORK (VIALIDAD): The set of spaces or roads intended for the circulation or movement of vehicles and pedestrians.

28. ZONING: The division of a territorial circumscription into use zones, for the purpose of achieving rational land use.

29. STREAMBED (LECHO): The land through which the waters of a river or stream run.

30. MEANDER: A curve in the course of a river caused by a process of intense excavation on the concave bank and material accumulation on the convex bank.

For the purposes of this Regulation, the Canton of Parrita is divided into the following zones:

1. Riverbed Zone (Z.C.R.) 2. Special Control Zone (Z.C.E.) 3. Upper Plain Zone (Z.P.S.) 4. Lower Plain Zone (Z.P.I.) 5. Hill and Knoll Zone (Z.L.C.) 6. Peak and Mountain Zone (Z.C.M.) 7. Mangrove, Estuary, and Lagoon Zone (Z.M.E.L.) 8. Beach Zone (Z.P.)

Each of these zones is delimited on the zoning map by means of appropriate symbology, referencing the Parrita cartographic sheet at a scale of 1:50,000, whose source is the Instituto Geográfico Nacional, for the entire Canton, and partial maps at scales of 1:12,500, 1:5,000, and 1:1,000, aerial photograph enlargements, and field surveys for the boundaries required for the zones.

In cases where a lot or a farm is divided by a boundary between zones, the regulations of either zone may be extended to part of the lot or farm, up to a maximum distance of 100 meters from said boundary, at the discretion of the Municipality after consulting the Dirección de Urbanismo of the INVU.

1. The minimum areas and frontages stipulated in this regulation for each and every zone shall be enforceable on new lots or farms, produced as a result of a subdivision.

2. Existing lots or farms whose areas and frontages fall below the minimum requirements of their zone may remain as they are or be grouped, without prejudice to the municipal powers to deny, when appropriate, construction permits for them.

3. Construction requirements (setbacks, coverage, construction area, or others) shall be enforceable for future constructions and at the time of applying for a construction, remodeling, or expansion permit; however, when intending to build on an existing lot whose dimensions are smaller than those indicated for the corresponding zone, and when applying the construction requirements (corresponding to the prescribed lot dimensions) it is verified that it is impossible to apply them, or that applying them would cause a condemnable harm to the property owner, in this case and only under those circumstances, the Municipality may reduce the requirements or not require them at all, at the discretion of the Municipal Engineering Department, after consulting the Dirección de Urbanismo of the INVU.

4. Existing constructions that do not meet the requirements demanded for their corresponding zone may remain as they are, but if expansions or remodeling are intended, they must conform to the requirements applicable to the zone stipulated in this regulation.

This zone corresponds to the HIGH RISK flood areas, constituted by riverbanks, meanders, and streambeds, where the land is unstable due to being soils formed by water drag and wash that obey the depositional dynamics of the river, consisting of medium-diameter gravel soils and sands, subject to river flooding. The consequences of frequent flooding and river overflows on constructions and the land is total destruction.

4.1. Permitted uses:

In this zone, it is not permitted to build, urbanize, or subdivide. Agricultural use is also not endorsed, since as areas claimed by the river as its riverbed, the lands have a marked fluvial influence from changes in the streambed, as well as frequent flooding that causes constant washing and overflows.

This zone corresponds to the area defined as MEDIUM RISK of flooding due to the influence of the Parrita River. It is constituted by the flood fan produced by the periodic flooding of the same river. The consequences can be drainage occlusion by mud, damage to pipes and aqueducts, drag of objects, accumulation of mud and debris, impassibility of street transit, flooding of all types of buildings (housing, commerce, public and private services, Red Cross, etc.) causing damage to the states of structures, appliances, clothing and food, machinery, workshop tools, general commercial articles, vehicles and agricultural machinery, and an imminent danger of drowning for the population. From the foregoing considerations results the following regulation, which seeks to avoid damage that increases the number of affected persons and losses in economic activity.

5.1 Permitted uses:

The largest part of the urban population of the Canton is located within this zone; therefore, the zoning is for existing and future use, although as a MEDIUM RISK flood zone, the already indicated consequences will occur, which means eventual problems and deterioration in normal conditions. Aware of this situation, the technical proposal recommends against construction. Because this zone has the highest urban concentration, with existing situations of cultural, social, economic, and educational attachment, which are valid for the life of a town, these are individualistic considerations and therefore do not reflect the true mission when planning, which must be for the population as a whole. The conditions indicated as requirements do not guarantee that there will be no impacts or damage; therefore, it shall be as CONDITIONAL USE.

5.2 Requirements:

Although a risk exists from flooding, the consequences can be minimized and construction can be accepted as a conditional use, since the activity that takes place in this zone cannot be ignored, thereby causing neglect in the health and safety of the population and in investments. The condition for building shall be the floor level using fill, taking as a reference the highest point of the street grade that the lot or farm faces.

5.2.1 Housing:

We again insist on not recommending the construction of housing in this sector. If built, the condition is that the finished floor level must be 60 cm above the grade of the street the lot faces.

Minimum Area: 220.00 m2. Minimum Frontage: 8.00 meters. (As partially amended here by Sesión Ordinaria 1914-2005, held on June 6, 2005. Said amendment was reiterated by Sesión Ordinaria N° 1930-2005, held on August 8, 2005). Maximum Coverage: 70% of the lot area. Floor Level: 60 cm above the street grade. Minimum Setbacks: Front: 3.00 meters. Rear: 5.00 meters. Sides: not required, only in case of opening windows, 1.50 meters must be respected. Maximum Height: Current constructions have demonstrated good behavior in the event of earthquakes, winds, and flooding. The technique and customs of construction and execution have been successful up to the current active height | of 8.00 meters, which is the upper limit that these constructions present; therefore, this limit is considered the maximum allowed, without special studies or provisions. For taller constructions, provisions are required due to soil liquefaction, earthquake impact, hurricane-force winds, and flooding. The unproven situation for taller buildings makes it obligatory to take provisions, as this is a typical case of soils that suffer liquefaction, the location is in a zone of high-magnitude seismic epicenters, suffering the onslaught of strong winds, and finally flooding from intense rains or river overflows.

5.2.1.2 Commerce and offices:

The development of commerce and service offices has occurred as a service dependent on transit along the Costanera highway, becoming a commercial strip along its entire length. This use will be permitted along this entire route, consolidating the existing one, but it is recommended that the construction reach a floor level of 60 centimeters above the grade of the Costanera highway, as protection from flooding.

Minimum Area: 200.00 m2 Minimum Frontage: 10.00 meters Setbacks: Front: what is necessary for a 3.00-meter sidewalk. Rear: 3.00 meters. Sides: not required Maximum Height: 8.00 meters or 2 floors Floor Level: 60 cm above the street grade.

5.2.1.3 Public services:

Because governmental public services are basic for attending to the population and indispensable in case of emergency, and also because they must be protected from risks that damage structures, render them useless for their normal functioning, and put the lives of users and employees at risk, the construction of new public service buildings is not permitted within the Special Control Zone (Z.C.E.).

5.2.1.4 Industry:

Premises intended for the following uses shall be permitted, but of an artisanal type (maximum 5 employees).

· Bicycle repair shops · Appliance repair shops · Sewing and tailoring workshops · Shoe repair shops Bakeries with an electric oven and any other analogous use that does not cause nuisances in the neighborhood, such as: smoke, odors, noise, heavy traffic, use of toxic, flammable, or explosive materials, and any other nuisance that conflicts with the predominant use.

Setbacks: Front 3.00 meters. Rear: 2.00 meters. Sides: not required. Maximum Coverage: 70% of the lot area. Minimum Frontage: 12.00 m. Minimum Area: 350.00 m2. Setback: Front 3.00 m. Rear: 3.00 m. Sides: not required, but dividing walls must be solid and made of concrete up to 2.50 m and concrete block screens up to the roof level; otherwise, 3.00 meters. Maximum Height: A single floor. In addition to the uses indicated, any other use related to residential use may be permitted, but all according to the criteria of the Municipal Engineering Department after consulting the Dirección de Urbanismo of the INVU. Floor Level: 60 cm above the street grade.

(NOTE: The Municipality of Parrita, by agreement N° 4 of session N° 2146 of June 23, 2008, published in Alcance N° 27 to La Gaceta N° 136 of July 15, 2008, agreed that regarding height, the construction of buildings is permitted as detailed below:

"1) The height in the Zona Marítimo Terrestre shall be defined as established in the respective Regulatory Plans. From the Restricted Zone (50 meters public and 150 meters concessionable) it is provided that in the first kilometer, buildings shall not exceed five (5) floors in height without changing the land use, where the height per floor shall be three point five meters per floor and the coverage shall be a maximum of 50% of the area. In accordance with the heights, a front and rear setback of three (3) meters for the first two floors and three additional meters for each superimposed floor shall be respected. Providing also for side setbacks, three meters for the first two floors in height and one and a half additional meters for each superimposed floor; said setbacks shall be observed on lots whose land uses correspond to tourism, commercial, or mixed tourism-commercial activities, outside of population centers, with these side setbacks not applying in population centers.

• 2)It is established that from the first kilometer regulated above, inland, the maximum building height shall be eight (8) floors, with the same length of meters in height per floor, three point five meters (3.5) per floor, with a maximum of 50% coverage, maintaining the existing zoning and road network, with the application of the setbacks provided by this Regulation or, supplementarily, the Ley and the Reglamento de Construcciones, article V. 2.1.
• 3)The final approval to start construction, endorsing the construction permit, shall be given upon prior approval of the Engineering Department, by written communication; carrying out an inspection similar to that established by the Regulatory Plans in force in the Zona Marítimo Terrestre.
• 4)In addition to the foregoing conditions, the following requirements must be submitted and fulfilled:

a- The Environmental Viability (current). b- The treatment plant duly approved by the competent entities. c- Improvements along the entire length of the public road network that the project faces or adjoins, regarding streets, curbs and gutters, sidewalks, and sewer systems. d- That with respect to setbacks, the minimums governed by current legislation are established, indicating and clarifying that the minimum areas with the land-use requirements are maintained; only the height will be varied. e- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect) f- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect) g- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 89 of May 10, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect. Subsequently, by Fe de Erratas published in La Gaceta N° 207 of October 28, 2011, it was ordered to render this subsection without effect))

This zone is the flat, upper part of the Parrita Valley, with slopes of 2% or less, featuring small, numerous hills; lands formed by alluvial sedimentation, sandstone rock fragments, weathered and disaggregated sedimentary rocks with some volcanic rock, generally well-drained. It is considered LOW RISK for flooding due to the influence of the Parrita River; some sectors present wetlands due to drainage deficiency and the conformation of the land into basins.

6.1 Permitted uses:

Any urban use shall be permitted, but within the already consolidated existing population centers, where the existing infrastructure and related services can be utilized.

6.2 Requirements:

6.2.1 For housing:

Minimum Frontage: 8.00 m Minimum Area: 220.00 m2 (As partially amended here by Sesión Ordinaria 1914-2005, held on June 6, 2005. Said amendment was reiterated by Sesión Ordinaria N° 1930-2005, held on August 8, 2005). Setbacks: FRONT 3.00 m. Rear: 5.00 m. Sides: not required; in case of opening windows, 1.50 m.

6.2.2 For commerce:

Minimum Frontage: 10.00 m Minimum Area: 200.00 m2 Setback: FRONT: The area necessary for sidewalks to be 3.00 m wide, defined as such. REAR: 2.50 m. SIDES: not required; in case of opening windows, 1.50 m. Maximum Coverage: 80% of the lot area. Maximum Height: 8.00 m or 2 floors.

6.2.3 For industry:

In cases where an industrial use is intended to be located in this zone, the proposed case shall be analyzed by the Municipal Engineering Department in consultation with the Dirección de Urbanismo of the INVU. It must comply with the minimum requirements of: Maximum Coverage: 60% of the lot area. Minimum Setbacks: 6.00 meters on all boundaries. Maximum Height: 8.00 meters or 2 floors.

6.2.4 For institutional public use:

All existing infrastructure must be considered in a program for improvement and expansion according to the needs that will increase each year. This use may be located in any sector, provided it is within the area of influence of each town.

6.2.5 For green areas:

It must be considered that none of the towns existing in this zone are developed with adequate green areas; in some places, none even exist. Therefore, a plan must be established so that every urban development or segregation donates the corresponding public area according to article #40 of the Ley de Planificación Urbana and concentrates this area in a single sector.

(NOTE: The Municipality of Parrita, by agreement N° 4 of session N° 2146 of June 23, 2008, published in Alcance N° 27 to La Gaceta N° 136 of July 15, 2008, agreed that regarding height, the construction of buildings is permitted as detailed below:

"1) The height in the Zona Marítimo Terrestre shall be defined as established in the respective Regulatory Plans. From the Restricted Zone (50 meters public and 150 meters concessionable) it is provided that in the first kilometer, buildings shall not exceed five (5) floors in height without changing the land use, where the height per floor shall be three point five meters per floor and the coverage shall be a maximum of 50% of the area. In accordance with the heights, a front and rear setback of three (3) meters for the first two floors and three additional meters for each superimposed floor shall be respected. Providing also for side setbacks, three meters for the first two floors in height and one and a half additional meters for each superimposed floor; said setbacks shall be observed on lots whose land uses correspond to tourism, commercial, or mixed tourism-commercial activities, outside of population centers, with these side setbacks not applying in population centers.

• 2)It is established that from the first kilometer regulated above, inland, the maximum building height shall be eight (8) floors, with the same length of meters in height per floor, three point five meters (3.5) per floor, with a maximum of 50% coverage, maintaining the existing zoning and road network, with the application of the setbacks provided by this Regulation or, supplementarily, the Ley and the Reglamento de Construcciones, article V. 2.1.
• 3)The final approval to start construction, endorsing the construction permit, shall be given upon prior approval of the Engineering Department, by written communication; carrying out an inspection similar to that established by the Regulatory Plans in force in the Zona Marítimo Terrestre.
• 4)In addition to the foregoing conditions, the following requirements must be submitted and fulfilled:

a- The Environmental Viability (current). b- The treatment plant duly approved by the competent entities. c- Improvements along the entire length of the public road network that the project faces or adjoins, regarding streets, curbs and gutters, sidewalks, and sewer systems. d- That with respect to setbacks, the minimums governed by current legislation are established, indicating and clarifying that the minimum areas with the land-use requirements are maintained; only the height will be varied. e- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect) f- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect) g- (By Fe de Erratas published in La Gaceta N° 89 of May 10, 2011, it was ordered that this subsection be rendered without effect. Subsequently, by Fe de Erratas and published in La Gaceta N° 207 of October 28, 2011, it was ordered to render this subsection without effect))

This zone corresponds to the lower flat part of the Valley, generally adjacent to meanders, estuaries, and beaches; it has the same characteristics as the upper plain, but is subject to occasional flooding and water pooling in cases of intense rain. This situation must be kept in mind when building and seeking more efficient, higher-capacity drains.

7.1 Permitted uses:

Under the same conditions as the upper plain, any related urban use is permitted.

7.2 Requirements:

7.2.1 For housing:

Minimum Frontage: 8.00 m Minimum Area: 220.00 m2 (As partially amended here by Sesión Ordinaria 1914-2005, held on June 6, 2005. Said amendment was reiterated by Sesión Ordinaria N° 1930-2005, held on August 8, 2005). Setbacks: Front: 3.00 m. Rear: 5.00 m. Sides: not required; in case of opening windows, 1.50 m. Maximum Coverage: 70% of the lot area. Maximum Height: 8.00 m or 2 floors. Floor Level: 50 cm above the upper level of the street grade.

7.2.2 For commerce:

Minimum Frontage: 10.00 m Minimum Area: 200.00 m2 Setbacks Front: The area necessary for the sidewalk to be adjusted to 3.00 m wide. Rear: 2.50. Sides: not required; in case of opening windows, 1.50. Maximum Coverage: 80% of the lot area. Maximum Height: 8.00 m or 2 floors. Floor Level: 40 cm above the upper level of the street grade.

7.2.3 For industry:

Industrial uses in this zone shall be subject to joint analysis by the Municipal Engineering Department and consultation with the Dirección de Urbanismo of the INVU, which shall decide the conditions for each use.

7.2.4. For institutional public use:

All new infrastructure and buildings must be considered in a plan for improvements and expansion, all according to the need that will increase each year.

7.2.5 For green areas:

This applies in the same manner as the previous chapter, point 6.2.5.

d- That regarding the setbacks (retiros), the minimums governed by current legislation shall be established, indicating and clarifying that the minimum areas with the land-use (uso de suelo) requirements are maintained; only the height shall be varied.

e- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) f- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) g- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 89 of May 10, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void. Subsequently, by means of an Erratum published in La Gaceta N° 207 of October 28, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void)

This zone corresponds to the area formed by the upper parts of hills and knolls, with gently undulating relief and slopes from 0 to 20%. These are knolls with an amplitude of 30 to 500 m, with weathered soils belonging to the Brito Formation and the Nicoya Complex, exposed to prolonged erosion with relative tectonic stability.

8.1 Permitted Uses:

In this zone, any urban use is permitted, but it must be under conditions similar to those of the plain zones, that is, in existing population centers. In this zone, there are limitations due to cuts and fills (cortes y rellenos) made for construction; a terrain stability study must be conducted to determine the size and conditions of terraces, fills, and slopes.

8.2 Requirements:

Minimum Area:

500 m2 with a slope of 20% or less, increasing the area by 100% for every 5% increase in terrain slope.

Minimum Frontage:

15.00 m, increasing by 5.00 m for every 5% increase in terrain slope.

Setbacks: Front: 5.00 m. Rear: 10.00 m. Sides: not required; in the event of window openings, 1.50 m.

Maximum Land Coverage (Cobertura máxima):

Maximum Height:

8.00 meters or 2 stories.

(NOTE: The Municipality of Parrita, through Agreement N° 4 of Session N° 2146 of June 23, 2008, published in Supplement N° 27 to La Gaceta N° 136 of July 15, 2008, agreed that with regard to height, the construction of buildings shall be permitted as detailed below:

"1) The height in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) shall be defined in accordance with the respective Regulatory Plans. From the Restricted Zone (50 meters public and 150 meters concessionable), it is ordered that within the first kilometer, buildings shall not exceed five (5) stories in height without varying the land use, where the height per story shall be three point five meters per story and the coverage shall be a maximum of 50% of the area; in accordance with the heights, a front and rear setback of three (3) meters shall be observed for the first two stories, and an additional three meters for each superimposed story. Also stipulating for side setbacks, three meters for the first two stories in height and an additional meter and a half for each superimposed story; said setbacks shall be observed on lots whose land uses correspond to tourism, commercial, or mixed tourism-commercial activities; outside population centers, and these side setbacks shall not apply in population centers.

• 2)It is established that from the first kilometer regulated above, inland, the maximum building height shall be eight (8) stories, with the same meter length per story height, three point five meters (3.5) per story, with a maximum of 50% coverage, maintaining the existing zoning and road network, with the application of the setbacks stipulated by this Regulation or, supplementarily, by the Law and the Construction Regulations, Article V. 2.1.
• 3)The final approval for the start of work, endorsing the construction permit, shall be granted after approval by the Engineering Department, by means of a written official communication; an inspection similar to that established by the Regulatory Plans in force in the Maritime-Terrestrial Zone shall be conducted.
• 4)In addition to the above conditions, the following requirements must be submitted and fulfilled:

a- Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) (in force).

b- The treatment plant duly approved by the competent entities.

c- Improvements along the entire length of the public roadway that faces or borders the project, regarding streets, curb and gutter (cordón y caño), sidewalks, and sewer systems.

d- That regarding the setbacks (retiros), the minimums governed by current legislation shall be established, indicating and clarifying that the minimum areas with the land-use requirements are maintained; only the height shall be varied.

e- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) f- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) g- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 89 of May 10, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void. Subsequently, by means of an Erratum published in La Gaceta N° 207 of October 28, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void)

This zone corresponds to the highest sectors of the Canton, ranging from approximately 20 to 60% slope. They are located surrounding the Parrita valley in the North of the Canton, but their largest area is in the Northeastern sector of the Canton. They are found intrusively and around the plain, presenting very irregular topography, formed by the uplifting of the ocean floor (Tórraba Formation and Nicoya Complex) and volcanic activity.

9.7 Permitted Uses:

Urban developments (urbanizaciones), urban subdivisions (fraccionamientos urbanos) (less than 1 hectare), or any urban use are not permitted. Its recommended use is forest development and eventually a house for the owner of a farm.

9.2 Requirements:

The intent is to maintain it as protection for the watersheds in the upper parts.

9.2.1 Minimum Area (Minimum Lot):

1 hectare under slope conditions of 40% to 60%, and increasing the area by 5,000.00 m2 for every 5% increase in the average slope of the farm.

For smaller segregations (subdivision smaller than 1 hectare), they must comply with what is stated for the HILLS AND KNOLLS ZONE regarding the minimum area and must front a public street.

(NOTE: The Municipality of Parrita, through Agreement N° 4 of Session N° 2146 of June 23, 2008, published in Supplement N° 27 to La Gaceta N° 136 of July 15, 2008, agreed that with regard to height, the construction of buildings shall be permitted as detailed below:

"1) The height in the Maritime-Terrestrial Zone shall be defined in accordance with the respective Regulatory Plans. From the Restricted Zone (50 meters public and 150 meters concessionable), it is ordered that within the first kilometer, buildings shall not exceed five (5) stories in height without varying the land use, where the height per story shall be three point five meters per story and the coverage shall be a maximum of 50% of the area; in accordance with the heights, a front and rear setback of three (3) meters shall be observed for the first two stories, and an additional three meters for each superimposed story. Also stipulating for side setbacks, three meters for the first two stories in height and an additional meter and a half for each superimposed story; said setbacks shall be observed on lots whose land uses correspond to tourism, commercial, or mixed tourism-commercial activities; outside population centers, and these side setbacks shall not apply in population centers.

• 2)It is established that from the first kilometer regulated above, inland, the maximum building height shall be eight (8) stories, with the same meter length per story height, three point five meters (3.5) per story, with a maximum of 50% coverage, maintaining the existing zoning and road network, with the application of the setbacks stipulated by this Regulation or, supplementarily, by the Law and the Construction Regulations, Article V. 2.1.
• 3)The final approval for the start of work, endorsing the construction permit, shall be granted after approval by the Engineering Department, by means of a written official communication; an inspection similar to that established by the Regulatory Plans in force in the Maritime-Terrestrial Zone shall be conducted.
• 4)In addition to the above conditions, the following requirements must be submitted and fulfilled:

a- Environmental Viability (in force).

b- The treatment plant duly approved by the competent entities.

c- Improvements along the entire length of the public roadway that faces or borders the project, regarding streets, curb and gutter, sidewalks, and sewer systems.

d- That regarding the setbacks, the minimums governed by current legislation shall be established, indicating and clarifying that the minimum areas with the land-use requirements are maintained; only the height shall be varied.

e- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) f- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 162 of August 24, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void) g- (By means of an Erratum published in La Gaceta N° 89 of May 10, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void. Subsequently, by means of an Erratum published in La Gaceta N° 207 of October 28, 2011, it was ordered that this subparagraph be rendered null and void)

This zone corresponds to the areas of mangroves and estuaries, pre-coastal areas that are permanently flooded, with mangrove plant cover and other lagoons found in the Sardinal sector and Vueltas de Pecares.

10.1/ Permitted Uses:

Because they are permanently flooded areas or contain mangroves, construction, urban development, or urban subdivision (smaller than 1 hectare), nor any urban use is obviously not permitted. These are lands intended for the use of aquaculture projects and protection, promoting their rescue so as not to affect the existing ecology and to maintain the stability of the coastline and its different components—beaches, berms, bars, and pre-coastal lands.

10.2.1 Minimum Area (Minimum Lot):

In areas outside the public domain (Mangroves and Estuaries National Park and Maritime-Terrestrial Zone), the subdivision of areas equal to or larger than 1 hectare is permitted.

Smaller segregations (subdivision smaller than 1 hectare) must comply with what is stated for the Beach Zone and must front a Public Street.

10.2.2 Maximum Land Coverage:

Only that occupied by the owner's dwelling, but never greater than 5% of the lot or farm area.

This corresponds to the coastal zone, the entire coastal front of the Canton made up of beaches and areas located between the estuaries, mangroves, and the sea. It has shallow, saline water tables and is constituted by sandy soils; they have no agricultural value.

The area corresponding to the Maritime-Terrestrial Zone shall be governed by Law N° 6043 and its Regulation, in addition to the respective Regulatory Plans; those sectors not included in a specific regulatory plan shall be governed by this Zoning Regulation.

11.1 Permitted Uses:

Any urban use that does not affect the ecology shall be permitted and not previously analyzed by the INVU and the Municipality to grant the respective land-use approvals.

11.2 Requirements:

Urban uses other than residential and tourism shall be permitted within existing population centers. In these centers, the requirements indicated in the Lower Plain Zone shall apply.

11.2.1 Minimum Area:

For other uses outside urban centers, a minimum area is required of 500 m2 for housing, 1,000 m2 for commerce, 400 m2 per room for hotels and cabins.

11.2.2 Maximum Land Coverage:

40% of the lot area 11.2.3 For Green Areas:

All towns that exist in this zone are not developed with adequate green areas; in some places, they do not even exist. Therefore, a plan must be established so that every urban development or segregation donates the corresponding public area of 20% of the area to be developed and concentrates it in a single sector in accordance with Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

The Canton of Parrita has a road network typical of its zone, a main communication route with the Central Valley, and several secondary roads that serve to interconnect with neighboring cantons. In addition to these roads, the quadrants of the different towns within the canton are formed with streets having a narrower right-of-way and little circulation. Among these, the main ones are Parrita, La Julieta, and Pueblo Nuevo, which are the civic and commercial center.

Primary Road Network:

The Costanera Sur Highway is the primary road that crosses the entire Canton, connecting Parrita with the Capital City and neighboring cantons such as Garabito and Aguirre. It is an asphalt-paved highway in fair condition.

Right-of-Way: 50.00 meters.

Front Setback: Regulated by the MOPT Secondary Road Network:

Regional Highways correspond to this category. They serve as communication both with Neighboring Cantons and with the populations they pass through located within the Canton, such as the road to Puriscal, the one to Acosta, and the one to Orotina, which has little use as the Costanera Sur Highway is the main connection. These roads are regulated by the MOPT.

Right-of-Way: 20.00 meters. Front Setback: 3.00 meters on both sides.

Tertiary Road Network:

Within this category are the streets that make up the main quadrant of Parrita (Parrita, La Julieta, and Pueblo Nuevo). They are all those routes for urban transit, such as access to neighborhoods and residential (or other use) centers or developments, which are generally linked to higher-ranking roads. These roads are regulated by the Municipality.

Right-of-Way: 14.00 meters.

Front Setback: 2.00 meters on both sides.

Outside the RIVER CHANNEL ZONE and the SPECIAL CONTROL ZONE, and near springs (nacientes), rivers, streams (quebradas) or creeks (arroyos), yurros, lakes, and natural reservoirs, whether in rural or urban areas, all construction must comply with the provisions of Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal) N° 7575, which defines the protection areas with their respective setbacks: a strip of 15 meters in rural zones and 10 meters in urban zones, for watercourses on flat terrain, and 50 meters on broken terrain (protection areas for springs shall be determined by the competent bodies established in Law N° 7575).

It is prohibited to exploit or dedicate lands, buildings, or structures to any use that is incompatible with the established zoning. Hereafter, interested owners must obtain a municipal certificate accrediting the conformity of the use with the zoning requirements. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance.

The certificate shall be required as a prior and indispensable requirement, for the purposes of permits, by any public or private agency that authorizes constructions or expansions, remodeling, urban developments, industries, etc.

River Channel Zone.

The conditions of the Parrita River channel have undergone major changes, caused by the lack of watershed control and protection, mainly in the upper parts, which means year after year a raising of the channel floor and consequently the river's own reclamation of lands adjacent to entities that were former channels, which modifies its behavior in search of a natural equilibrium. These changes have been seen more clearly with hurricane events, with flooding of larger-than-normal areas, and have highlighted deficiencies in the drainage systems in populated centers that contribute to saturating the land and flooding areas that should not be affected.

The recommendation for this zone is not to permit any type of development (urban development or subdivision) or construction. The Municipality, with very active participation from the Central Government and its institutions, must relocate the entire population living in this zone, promoting housing projects, both low-income and middle-class, in order to prevent the continued annual material losses and damage to infrastructure that demand so much government spending and affect the lives of families due to their unease. Since the manifest attachment to place is a factor that prevents any project from being carried out in a complete or total manner, it must be done in stages, starting with the sectors immediately closest to the river and those suffering the greatest consequences. Furthermore, one of the actions must be the relocation of public emergency, health, security, and education services, included in a joint program for a civic center.

Since part of the population will remain in these sectors, we recommend an exhaustive study of the stormwater system (drains, canals, sewers, and yurros) and providing adequate drainage, but without investing in improvements that tend to consolidate and forget the condition in which they currently find themselves.

Special Control Zone:

This zone, with the immediate influence of the Parrita River, forms part of the flood fan, a wide sector that is considerably affected by floods, the dragging of mud, logs, and debris. As a MEDIUM RISK zone, precaution must be taken. The indication is not to construct any type of building, but, conditionally, it shall be permitted by making fills on the lots and raising the floor level.

This recommendation is for all types of buildings. As in the river channel zone, the Municipality must create a drainage maintenance program, since an adverse condition in flooding is the lack of a well-functioning system that helps with the prompt evacuation of both rainwater and floodwater.

Another recommendation is the creation of embankments on the boundary of this zone with the channel zone. The most common is some type of road with constant traffic; this means that the street, with its compaction, functions as a passive dike, which will prevent the river from breaking through into farther inland sectors with the ease it has done where it finds no opposition or any type of barrier.

Plain Zone:

In these zones, the recommendation is basically the maintenance of riverbeds, streams, and yurros, with a technical study on the specific work for each bed, since, given that the entire area is so flat and of little slope, it is essential that land drainage have constant and fluid evacuation. Some types of work can be simple cleaning, dredging, and, where applicable, a channel to rescue a lost and filled-in bed, as well as constant maintenance of culverts and bridges, with the aim of both protecting and maintaining drains and the road network. As a short-term project, the relocation of the Lomas School should be attempted, as it is a sector with constant flooding that isolates the entire sector, as well as the relocation of the population living in the lowest part that is flooded and isolated.

Contravention of the rules of this regulation shall be penalized as follows:

The installation of activities in existing buildings that imply a use, per the indicated zoning, whether a non-permitted use or an unauthorized conditional use, shall be penalized with the immediate closure of the premises, without prejudice to any civil liability incurred. The Municipality and the Urban Planning Directorate shall proceed with the suspension of any work executed in contravention of the zoning and may use the public force for this purpose. All civil and criminal penalties contemplated in the corresponding laws shall also apply. Both the offenders and the officials responsible for compliance with this regulation who permit its violation shall be subject to penalties.

Amendments and variations desired to be introduced to this regulation shall be subject to the procedure established in Article 17 of the Urban Planning Law N° 4240, of November 15, 1968.

This regulation was approved in Municipal Session N 1278-97, fourth article. Matter N 1, of March 4, 1997, and is effective as of its publication in the Official Gazette La Gaceta, with all previous municipal provisions that oppose its rules hereby repealed.

Municipality of Parrita.

San José, May 2, 1997.—

Para los efectos de este reglamento los términos que se indican más adelante tendrán el siguiente significado:

1. ALCANTARILLADO SANITARIO: Sistema de drenajes, alcantarilla y cloacas, que se usa para recolectar los desechos sólidos y líquidos de una ciudad o urbanización para su subsecuente tratamiento y disposición final.

2. ALTURA DE LA ESTRUCTURA: Distancia vertical entre el nivel del terreno en la base de la estructura y el punto más alto de la misma.

3. ALUVIAL: Terrenos formados por deposición de los ríos después de las avenidas y de los que se forman lentamente por las variaciones en el curso de los ríos.

4. ÁREA DE PISO: Es la suma de las superficies de todas las plantas de una estructura.

5. COBERTURA: El área de terreno cubierta por la estructura en el lote, proyección en planta de la estructura sobre el lote.

6. COBERTURA MÁXIMA: El porcentaje de cobertura mayor permitido que resulta de dividir el área de terreno cubierta por la estructura entre el área total del lote.

7. CAUCE: Lecho de ríos y arroyos, conducto descubierto por donde corren las aguas.

8. DIQUE: Muro artificial hecho de material de textura gruesa para contener las aguas.

9. LINEA DE PROPIEDAD: La Línea divisoria entre la vía pública y el lote o propiedad.

10. LINEA DE CONSTRUCCIÓN: Una línea paralela a la línea de propiedad, a una distancia igual al retiro frontal o el antejardín.

11. ANTEJARDÍN: Área libre de un lote hacia la vía pública que por restricción del MOPT o municipal debe dejarse sin construir, por lo que implica una restricción de no construcción en el área comprendida entre la línea de propiedad y la construcción.

12. ÁREA MÍNIMA: Es el área menor permitida para construir un lote.

13. CALLE: Cualquier vía pública que permite el tránsito de vehículos y peatones.

14. CARRETERA NACIONAL: Todos los caminos públicos incluidos como parte de red vial nacional que son regulados por el MOPT.

15. DENSIDAD: Relación entre el número de habitantes por hectárea destinada a uso exclusivo de vivienda.

16. DERECHO DE VÍA: Ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre o alameda, esto es, la distancia entre las líneas de propiedad, incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes, acera y los taludes.

17. FRENTE MÍNIMO: Es la longitud mínima permitida de la línea frontal de demarcación o lindero de un lote frente a vía pública.

18. LOTE: Es el terreno deslindado de las propiedades vecinas, con acceso a uno o más senderos o vía.

19. MAPA OFICIAL: Es el plano o conjunto de planos en que se indica la posición de los trazados de las vías públicas.

20. PISO: En un edificio es la plataforma a nivel que sirve de suelo.

21. RETIRO: Los espacios abiertos no edificables comprendidos entre la estructura y los linderos del respectivo predio, los retiros mínimos requeridos se medirán perpendicularmente a los linderos respectivos.

22. URBANIZACIÓN: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y provisión de los servicios adecuados.

23. USO NO CONFORME: Uso referido a un lote o predio que no se ajusta a la zonificación.

24. USO PERMITIDO: Uso o finalidad de un lote o predio al cual tiene derecho su propietario a destinarlo, construyendo las estructuras necesarias previa la tramitación de los permisos respectivos.

25. USO CONDICIONAL: Uso o finalidad de un lote o predio condicionado al cumplimiento de los requisitos del Reglamento de Zonificación, previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo del INVU.

26. VÍA PUBLICA: Todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa sea destinado al libre tránsito.

27. VIALIDAD: Conjunto de espacios o vías destinadas a la circulación o desplazamiento de vehículos y peatones.

28. ZONIFÍCACIÓN: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, con el fin de lograr un aprovechamiento racional de la tierra.

29. LECHO: Terreno por donde corren las aguas, de un río o quebrada.

30 MEANDRO: Cuna del cauce de un río provocada por un proceso de intensa excavación en la orilla cóncava y de acumulación de materiales en la orilla convexa.

Para los efectos de este Reglamento, el Cantón de Parrita se divide en las siguientes zonas:

1. Zona de cauce de río (Z.C.R.)

2. Zona de control especial (Z.C.E.)

3. Zona de planicie superior (Z.P.S.)

4. Zona de planicie inferior. (Z.P.I.)

5. Zona de lomas y colinas (Z.L.C.)

6. Zona de cerros y montañas (Z.C.M.)

7. Zona de manglares, esteros y lagunas. (Z.M.E.L.)

8. Zona de playa (Z.P) Cada una de estas zonas, está delimitada en el plano de zonificación mediante simbología adecuada, referencia a la hoja cartográfica Parrita escala 1:50.000 cuya fuente es el Instituto geográfico Nacional, para todo el Cantón y mapas parciales escala 1:12500, 1:5000 y 1:000, ampliaciones de fotografía aérea y levantamientos de campo para limitaciones requeridos para las zonas.

En los casos en que un lote o una finca quede dividida por un límite entre zonas, regulaciones de cualquiera de ellas podrá extenderse a parte del lote o finca, hasta una distancia máxima de 100 metros de dicho límite, lo anterior a juicio de la Municipalidad previa consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU.

1. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento para todas y cada una de las zonas serán exigibles e lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un 2. Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes se encuentren por debajo de los requisitos mínimos de su zona. podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para denegar cuando proceda, los permisos de construcción de ellos.

3. Los requisitos de las construcciones (retiros, cobertura, área de construcción u otros) serán exigibles a las construcciones futuras y al momento de solicitar el permiso de construcción, remodelación o ampliación, sin embargo, cuando se pretenda construir en un lote existente, cuyas dimensiones sean inferiores a las indicadas para la zona correspondiente y al aplicar los requisitos de construcción (correspondientes a las dimensiones de lotes prescritos) se compruebe que no es posible aplicarlo, o que al aplicarlo se le ocasione un perjuicio condenable al propietario, en este caso y solo bajo esas circunstancias, la Municipalidad podrá reducir los requisitos o no exigirlos del todo ajuicio de la Ingeniería Municipal, previa consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU.

4. Las construcciones ya existentes y que no cumplan con los requisitos exigidos para su correspondiente zona podrán permanecer igual pero si se pretenden hacer ampliaciones o remodelaciones deberán ajustarse a los requisitos correspondientes a la zona estipuladas en este reglamento.

Esta zona corresponde a las Áreas de ALTO RIESGO de inundación, constituidas por orillas, meandros y lecho de río en donde el terreno es inestable por ser suelos formados por arrastre y lavados de agua que obedecen a la dinámica deposición al del río, constituida por suelos de grava de mediano diámetro y arenas, sujeto a inundaciones del río. Las consecuencias por las inundaciones frecuentes y desbordamientos del río. en las construcciones y el terreno, es la destrucción total.

4.1. Usos permitidos:

En esta zona no es permitido construir, urbanizar ni fraccionar. tampoco se avala el uso agrícola, ya que al ser Áreas reclamadas por el río como su cauce, los terrenos tienen una marcada influencia fluvial por cambios del lecho del río, así como inundaciones frecuentes que provocan lavados y desbordamientos constantes.

Esta zona corresponde al área definida como de MEDIANO RIESGO de inundación por la influencia del Río Parrita. la constituye el abanico de inundación producido por las avenidas periódicas del mismo río. Las consecuencias pueden ser oclusión de drenajes por el lodo, afectación de tuberías y acueductos, arrastre de objetos, acumulación de lodos y escombros, inhabilitación del tránsito por las calles, anegación de todo tipo de edificios (vivienda, comercio, servicios públicos y privados, cruz roja, etc.) produciendo daños en los estados de las estructuras, enseres, ropa y alimentos, maquinarias, herramientas de los talleres, artículos del comercio en general, vehículos y maquinaria agrícola y un inminente peligro de ahogamiento de la población. Resultando de las consideraciones anteriores la siguiente normativa, que procura evitar los daños, que aumente el número de personas afectadas y pérdidas en la actividad económica.

5.1 Usos permitidos:

Dentro de esta zona está ubicada la mayor parte de la población urbana del Cantón, por lo tanto la zonificación es para el uso existente y futuro, aunque como zona de MEDIANO RIESGO de inundación se presentarán las consecuencias ya indicadas lo que significa eventual mente problemas y el deterioro en las condiciones normales, conscientes de ésta situación la propuesta técnica recomienda que no se construya. Por ser esta zona la de mayor concentración urbana, existente situaciones de arraigo cultural, social económico y educativo, que son válidas para la vida de un pueblo, pero son consideraciones de tipo individualista y por tanto no reflejan la verdadera misión al planificar que debe ser para el conjunto de la población. Las condiciones que se indicarán como requisitos, no garantiza que no habrá afectaciones o daños, por lo tanto será como USO CONDICIONAL.

5.2 Requisitos:

Aunque existe riesgo por las inundaciones, las consecuencias se pueden minimizar y aceptar la construcción pero como uso condicional, ya que la actividad que se desarrolla en esta zona no es posible ignorarla y provocar así el abandono en la salubridad y seguridad de la población y en las inversiones. La condición para construir será el nivel de piso con rellenos, tomando como referencia el punto más alto de la rasante de la calle a que enfrente el lote o finca.

5.2.1 La vivienda:

De nuevo insistimos en no recomendar la construcción de vivienda en este sector de hacerlo la condición es que el nivel de piso terminado esté a 60 cm arriba de la rasante de la calle a que enfrenta el lote.

Área Mínima: 220,00 m2.

Frente Mínimo: 8,00 metros.

(Así reformado parcialmente por Sesión Ordinaria 1914-2005, celebrada el 6 de junio de 2005. Dicha reforma fue reiterada mediante Sesión Ordinaria N° 1930-2005, celebrada el 08 de agosto de 2005).

Cobertura Máxima: 70% del área del lote.

Nivel de piso: 60 cm arriba de la rasante.

Retiros Mínimos: Frontal: 3,00 metros. Posterior 5,00 metros, Laterales: no se exigen, solo en caso de apertura de ventanas, se debe respetar 1,50 metros.

Altura Máxima: Las construcciones actuales han demostrado un buen comportamiento en caso de sismo, vientos e inundación. La técnica y costumbres de construcción y ejecución han sido exitosas hasta la altura | activa actual de 8,00 metros, que es el límite superior que presentan dichas construcciones, por tanto se considera este límite como el máximo permitido, sin estudios ni previsiones especiales, para construcciones de mayor altura se requiere tomar previsiones, por licuefacción de suelos, afectación por sismos, vientos huracanados e inundación. La situación no probada para edificios de mayor altura, obliga a tomar previsiones por ser el caso típico de suelos que sufren licuefacción, ubicarse el lugar en zona de epicentros sísmicos de gran magnitud, sufrir el embate de fuertes vientos y finalmente inundaciones por lluvias intensas o desbordamientos de ríos.

5.2.1.2 Comercio y oficinas:

El desarrollo del comercio y oficinas de servicio se ha dado como un servicio dependiente del tránsito sobre la carretera costanera, constituyéndose en una vía comercial en toda su longitud, este uso será permitido en toda esta ruta consolidando el existente, pero se recomienda que la construcción alcance un nivel de piso de 60 centímetros arriba de la rasante de la carretera costanera, como protección de las inundaciones.

Área Mínima: 200,00 m2 Frente Mínimo: 10,00 metros Retiros: Frontal: lo necesario para un acera de 3,00 metros, Posterior: 3,00 metros. Laterales: no se exigen Altura Máxima: 8,00 metros o 2 pisos Nivel de piso: 60 cm arriba de la rasante de la calle.

5.2.1.3 Servicios públicos:

Debido a que los servicios públicos gubernamentales son básicos para la atención de la población e indispensables en caso de emergencia, además que deben ser protegidos de riesgos que dañen las estructuras, los inutilicen para su normal funcionamiento y poner en riesgo la vida de los usuarios y empleados, dentro de Zona de Control Especial no se permite construir nuevos servicios públicos.

5.2.1.4 Industria:

Se permitirán locales destinados a los siguientes usos, pero de tipo artesanal (máximo 5 empleados).

· Talleres de bicicletas · Talleres de electrodomésticos · Talleres de costura y sastrería · Talleres de reparación de zapatos Panaderías con homo eléctrico y cualquier otro uso análogo que no provoque molestias en el vecindario tales como: humo, olores, ruido, tránsito intenso, uso de materiales tóxicos, inflamables o explosivos y cualquiera otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante.

Retiros: Frontal 3,00 metros. Posterior: 2,00 metros. Laterales: no se exigen Cobertura máxima: 70% del área del lote.

Frente Mínimo: 12,00m.

Área Mínima: 350,00 m2.

Retiro: Frontal 3,00 m. Posterior: 3,00 m. Laterales: no se exigen pero las paredes divisorias deberán estar llenas y ser de concreto hasta 2,50 m y tapicheles de concreto hasta el nivel de techo, caso contrario 3,00 metros.

Altura máxima: Un solo piso. Además de los usos indicados cualquier otro conexo con el uso habitacional podrá permitirse pero todo de acuerdo al criterio de la Ingeniería Municipal previa consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU.

Nivel de piso: 60 cm arriba de la rasante de la calle.

(NOTA: La Municipalidad de Parrita mediante acuerdo N° 4 de la sesión N° 2146 del 23 de junio de 2008, publicada en el Alcance N° 27 a La Gaceta N° 136 del 15 de julio de 2008, acordó que en lo referente a la altura, se permita la construcción de las edificaciones como se detalla a continuación:

"1) La altura en la Zona Marítimo Terrestre será definida conforme lo establecen los Planes Reguladores respectivos. A partir de la Zona Restringida ( 50 metros públicos y 150 concesionables) se dispone que en el primer kilómetro los edificios no alcancen más de cinco (5) pisos de altura sin variar el uso del suelo, donde la altura por piso será de tres punto cinco metros por piso y la cobertura será un máximo de un 50% del área, en concordancia con las alturas se respetará un retiro frontal y posterior de tres (3) metros por los dos primeros pisos y tres metros adicionales por cada piso superpuesto. Disponiéndose para los retiros laterales también, tres metros por los dos primeros pisos de altura y metro y medio adicional por cada piso superpuesto, dichos retiros se observarán en los lotes cuyos usos de suelo correspondan a actividades turísticas, comerciales o mixtas turísticas comerciales; fuera de los centros de población, no rigiendo dichos retiros laterales en los centros poblacionales.

• 2)Se establece que del primer kilómetro regulado supra, tierra adentro la altura máxima de la edificación será de ocho (8) pisos, con igual longitud de metros de altura cada piso, tres punto cinco metros (3.5) por cada piso, con un máximo de un 50% de cobertura manteniéndose la zonificación y la vialidad existentes, con la aplicación de los retiros que dispone este Reglamento o supletoriamente la Ley y el Reglamento de Construcciones, artículo V. 2.1.
• 3)El aval final de inicio de obra, refrendando el permiso de construcción, se dará previa aprobación del Departamento de Ingeniería, mediante oficio escrito; dándose una inspección similar a la que establecen los Planes Reguladores vigentes en la Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Además de las anteriores condiciones deberán presentarse y cumplirse con los siguientes requisitos:

a- La Viabilidad Ambiental (vigente).

b- La planta de tratamiento debidamente aprobada por las entidades competentes.

c- Las mejoras a todo lo largo de la vialidad pública que enfrenta o colindan con el proyecto, respecto a calles, cordón y caño, aceras, alcantarillado.

d- Que con respecto a los retiros se establezcan los mínimos que rigen la legislación vigente indicando y aclarando que se mantienen las áreas mínimas con los requisitos por uso de suelo, solo se variará la altura.

e- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) f- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) g- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 89 del 10 de mayo del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso. Posteriormente mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 207 del 28 de octubre de 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso)

Esta zona es la parte plana y superior del Valle de Parrita, con pendientes del 2% e inferiores con pequeñas y numerosas colinas; tierras formadas por sedimentación aluvial, fragmentos de roca arenisca, sedimentarias meteorizadas y desagregadas con algo de roca volcánica, por lo general bien drenada. Está considerada como de BAJO RIESGO de inundación por influencia del Río Parrita, algunos sectores presentan humedales por deficiencia en el drenaje y conformación del terreno en cuencos.

6.7 Usos permitidos:

Se permitirán cualquier uso urbano, pero dentro dé los núcleos de población existentes ya consolidados, donde se podrá utilizar la infraestructura existente y los servicios conexos.

6.2 Requisitos:

6.2.1 Para la vivienda:

Frente Mínimo: 8,00 m Área Mínima: 220,00 m2 (Así reformado parcialmente por Sesión Ordinaria 1914-2005, celebrada el 6 de junio de 2005. Dicha reforma fue reiterada mediante Sesión Ordinaria N° 1930-2005, celebrada el 08 de agosto de 2005).

Retiros: FRONTAL 300 m. Posterior: 5,00 m. Laterales: no se exigen, en caso de apertura de ventanas 1.50 m.

6.2.2 Para el comercio:

Frente Mínimo: 10,00 m Área Mínima: 200,00 m2 Retiro: FRONTAL: El área necesaria para que las aceras sean de 3,00 m de ancho, definiéndose como tal, POSTERIOR: 2,50 m, LATERALES: no se exigen en caso de apertura de ventanas 1,50 m.

Cobertura máxima: 80% del área del lote.

Altura máxima: 8,00 m o 2 pisos 6.2.3 Para la industria:

En los casos en que se pretenda ubicar un uso industrial en esta zona, el caso propuesto será analizado por la Ingeniería Municipal y en consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU.

Deberá cumplir con requisitos mínimos de:

Cobertura máxima: 60% del área del lote Retiros Mínimos: 6,00 metros en todos los linderos Altura máxima: 8,00 metros o 2 pisos 6.2.4 Para público institucional:

Toda infraestructura existente deberá ser considerada en un programa de mejorar y ampliación de acuerdo a las necesidades que irán en aumento cada año, este uso podrá ubicarse en cualquier sector pero siempre que sea dentro del área de influencia de cada poblado.

6.2.5 Para áreas verdes:

Debe considerarse que todos los poblados que existen en esta zona no están desarrollados con áreas verdes adecuadas, en algunos lugares ni siquiera existe, por lo cual se debe establecer un plan para que todo desarrollo urbanístico o segregación done el Área pública correspondiente al artículo # 40, Ley de Planificación Urbana y concentrar ésta en un sólo sector.

(NOTA: La Municipalidad de Parrita mediante acuerdo N° 4 de la sesión N° 2146 del 23 de junio de 2008, publicada en el Alcance N° 27 a La Gaceta N ° 136 del 15 de julio de 2008, acordó que en lo referente a la altura, se permita la construcción de las edificaciones como se detalla a continuación:

"1) La altura en la Zona Marítimo Terrestre será definida conforme lo establecen los Planes Reguladores respectivos. A partir de la Zona Restringida ( 50 metros públicos y 150 concesionables) se dispone que en el primer kilómetro los edificios no alcancen más de cinco (5) pisos de altura sin variar el uso del suelo, donde la altura por piso será de tres punto cinco metros por piso y la cobertura será un máximo de un 50% del área, en concordancia con las alturas se respetará un retiro frontal y posterior de tres (3) metros por los dos primeros pisos y tres metros adicionales por cada piso superpuesto. Disponiéndose para los retiros laterales también, tres metros por los dos primeros pisos de altura y metro y medio adicional por cada piso superpuesto, dichos retiros se observarán en los lotes cuyos usos de suelo correspondan a actividades turísticas, comerciales o mixtas turísticas comerciales; fuera de los centros de población, no rigiendo dichos retiros laterales en los centros poblacionales.

• 2)Se establece que del primer kilómetro regulado supra, tierra adentro la altura máxima de la edificación será de ocho (8) pisos, con igual longitud de metros de altura cada piso, tres punto cinco metros (3.5) por cada piso, con un máximo de un 50% de cobertura manteniéndose la zonificación y la vialidad existentes, con la aplicación de los retiros que dispone este Reglamento o supletoriamente la Ley y el Reglamento de Construcciones, artículo V. 2.1.
• 3)El aval final de inicio de obra, refrendando el permiso de construcción, se dará previa aprobación del Departamento de Ingeniería, mediante oficio escrito; dándose una inspección similar a la que establecen los Planes Reguladores vigentes en la Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Además de las anteriores condiciones deberán presentarse y cumplirse con los siguientes requisitos:

a- La Viabilidad Ambiental (vigente).

b- La planta de tratamiento debidamente aprobada por las entidades competentes.

c- Las mejoras a todo lo largo de la vialidad pública que enfrenta o colindan con el proyecto, respecto a calles, cordón y caño, aceras, alcantarillado.

d- Que con respecto a los retiros se establezcan los mínimos que rigen la legislación vigente indicando y aclarando que se mantienen las áreas mínimas con los requisitos por uso de suelo, solo se variará la altura.

e- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) f- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) g(Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 89 del 10 de mayo del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso. Posteriormente mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 207 del 28 de octubre de 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso)

Esta zona corresponde a la parte plana inferior del Valle, por lo general inmediata a meandros, esteros y playas, tiene las mismas característica de la planicie superior, pero está sujeta a inundaciones ocasionales y empozamiento en casos de lluvia intensa, debe tenerse presente esta situación al construir y buscar desagües, más eficientes y de mayor capacidad.

7.7 Usos permitidos:

Bajo las mismas condiciones que la planicie superior, se permite cualquier uso urbano conexo.

7.2 Requisitos:

7.2.1 Para la vivienda:

Frente Mínimo: 8,00 m Área Mínima: 220,00 m2 (Así reformado parcialmente por Sesión Ordinaria 1914-2005 celebrada el 6 de junio del 2005. Dicha reforma fue reiterada mediante Sesión Ordinaria N° 1930-2005 celebrada el 08 de agosto de 2005).

Retiros: Frontal: 3,00 m. Posterior: 5,00 m. Laterales: no se exigen, en caos de apertura de ventanas 1,50 m Cobertura máxima: 70% del área del lote Altura máxima: 8,00 m o 2 pisos Nivel de Piso: 50 cm sobre nivel superior de la rasante.

7.2.2 Para el comercio:

Frente Mínimo: 10,00 m Área Mínima: 200,00 m2 Retiros Frontal: El área necesaria para que la acera se ajuste a 3,00 m de ancho, Posterior: 2,50, Laterales: no se exigen en caso de apertura de ventanas. 1,50. apertura de ventanas 1,50 m.

Cobertura máxima: 80% del área del lote.

Altura máxima: 8,00 m o 2 pisos.

Nivel de Piso: 40 cm sobre el nivel superior de la rasante 7.2.3 Para la industria:

Los usos industriales en esta zona, quedarán sujetos al análisis conjunto de la ingeniería Municipal y consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU, quienes decidirán las condiciones para cada uso.

7.2.4. Para público institucional:

Toda infraestructura y edificación nueva deberá ser considerada en un plan de mejoras y ampliación todo de acuerdo a la necesidad que irá en aumento cada año.

7.2.5 Para áreas verdes:

Se aplica igual al capítulo anterior, punto 3.2.5 (NOTA: La Municipalidad de Parrita mediante acuerdo N° 4 de la sesión N° 2146 del 23 de junio de 2008, publicada en el Alcance N° 27 a La Gaceta N ° 136 del 15 de julio de 2008, acordó que en lo referente a la altura, se permita la construcción de las edificaciones como se detalla a continuación:

"1) La altura en la Zona Marítimo Terrestre será definida conforme lo establecen los Planes Reguladores respectivos. A partir de la Zona Restringida ( 50 metros públicos y 150 concesionables) se dispone que en el primer kilómetro los edificios no alcancen más de cinco (5) pisos de altura sin variar el uso del suelo, donde la altura por piso será de tres punto cinco metros por piso y la cobertura será un máximo de un 50% del área, en concordancia con las alturas se respetará un retiro frontal y posterior de tres (3) metros por los dos primeros pisos y tres metros adicionales por cada piso superpuesto. Disponiéndose para los retiros laterales también, tres metros por los dos primeros pisos de altura y metro y medio adicional por cada piso superpuesto, dichos retiros se observarán en los lotes cuyos usos de suelo correspondan a actividades turísticas, comerciales o mixtas turísticas comerciales; fuera de los centros de población, no rigiendo dichos retiros laterales en los centros poblacionales.

• 2)Se establece que del primer kilómetro regulado supra, tierra adentro la altura máxima de la edificación será de ocho (8) pisos, con igual longitud de metros de altura cada piso, tres punto cinco metros (3.5) por cada piso, con un máximo de un 50% de cobertura manteniéndose la zonificación y la vialidad existentes, con la aplicación de los retiros que dispone este Reglamento o supletoriamente la Ley y el Reglamento de Construcciones, artículo V. 2.1.
• 3)El aval final de inicio de obra, refrendando el permiso de construcción, se dará previa aprobación del Departamento de Ingeniería, mediante oficio escrito; dándose una inspección similar a la que establecen los Planes Reguladores vigentes en la Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Además de las anteriores condiciones deberán presentarse y cumplirse con los siguientes requisitos:

a- La Viabilidad Ambiental (vigente).

b- La planta de tratamiento debidamente aprobada por las entidades competentes.

c- Las mejoras a todo lo largo de la vialidad pública que enfrenta o colindan con el proyecto, respecto a calles, cordón y caño, aceras, alcantarillado.

d- Que con respecto a los retiros se establezcan los mínimos que rigen la legislación vigente indicando y aclarando que se mantienen las áreas mínimas con los requisitos por uso de suelo, solo se variará la altura.

e- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) f- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) g- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 89 del 10 de mayo del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso. Posteriormente mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 207 del 28 de octubre de 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso)

Esta zona corresponde a la formada por las partes altas de lomas y colinas, de relieve ondulado suave y pendientes de O a 20%, son Lomas de 30 a 500 m de amplitud, con suelos meteorizados pertenecientes a la formación Brito y Complejo de Nicoya y 8.1 Usos permitidos:

En esta zona se permite cualquier uso urbano, pero debe ser en condiciones similares a las zonas de planicie, o sea en las poblaciones ya existentes. En esta zona se tiene las limitaciones por cortes y rellenos que se realicen para construir, debiendo realizarse un estudio de estabilidad del terreno para determinar el tamaño y condiciones de las terrazas, rellenos y taludes.

8.2 Requisitos:

Área Mínima:

De 500 m2 con una pendiente del 20% o menos, aumentado un 100% el área por cada 5% de aumento en la pendiente del terreno.

Frente Mínimo:

De 15,00 m aumentando 5,00 m por cada 5% de aumento en la pendiente del terreno.

Retiros: Frontal: 5,00 m. Posterior: 10,00 m. Laterales: no se exigen, en caso de apertura de ventanas 1,50 m.

Cobertura máxima:

Con 20 a 30% de pendiente el 40% del área del lote. Con 30 a 40% de pendiente el 30% del área del lote. Con 40 a 50% de pendiente el 20% del área del lote. Con 50 a 60% de pendiente el 10% del área del lote.

Altura máxima:

De 8,00 metros o 2 pisos.

(NOTA: La Municipalidad de Parrita mediante acuerdo N° 4 de la sesión N° 2146 del 23 de junio de 2008, publicada en el Alcance N° 27 a La Gaceta N ° 136 del 15 de julio de 2008, acordó que en lo referente a la altura, se permita la construcción de las edificaciones como se detalla a continuación:

"1) La altura en la Zona Marítimo Terrestre será definida conforme lo establecen los Planes Reguladores respectivos. A partir de la Zona Restringida ( 50 metros públicos y 150 concesionables) se dispone que en el primer kilómetro los edificios no alcancen más de cinco (5) pisos de altura sin variar el uso del suelo, donde la altura por piso será de tres punto cinco metros por piso y la cobertura será un máximo de un 50% del área, en concordancia con las alturas se respetará un retiro frontal y posterior de tres (3) metros por los dos primeros pisos y tres metros adicionales por cada piso superpuesto. Disponiéndose para los retiros laterales también, tres metros por los dos primeros pisos de altura y metro y medio adicional por cada piso superpuesto, dichos retiros se observarán en los lotes cuyos usos de suelo correspondan a actividades turísticas, comerciales o mixtas turísticas comerciales; fuera de los centros de población, no rigiendo dichos retiros laterales en los centros poblacionales.

• 2)Se establece que del primer kilómetro regulado supra, tierra adentro la altura máxima de la edificación será de ocho (8) pisos, con igual longitud de metros de altura cada piso, tres punto cinco metros (3.5) por cada piso, con un máximo de un 50% de cobertura manteniéndose la zonificación y la vialidad existentes, con la aplicación de los retiros que dispone este Reglamento o supletoriamente la Ley y el Reglamento de Construcciones, artículo V. 2.1.
• 3)El aval final de inicio de obra, refrendando el permiso de construcción, se dará previa aprobación del Departamento de Ingeniería, mediante oficio escrito; dándose una inspección similar a la que establecen los Planes Reguladores vigentes en la Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Además de las anteriores condiciones deberán presentarse y cumplirse con los siguientes requisitos:

a- La Viabilidad Ambiental (vigente).

b- La planta de tratamiento debidamente aprobada por las entidades competentes.

c- Las mejoras a todo lo largo de la vialidad pública que enfrenta o colindan con el proyecto, respecto a calles, cordón y caño, aceras, alcantarillado.

d- Que con respecto a los retiros se establezcan los mínimos que rigen la legislación vigente indicando y aclarando que se mantienen las áreas mínimas con los requisitos por uso de suelo, solo se variará la altura.

e- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) f- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) g- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 89 del 10 de mayo del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso. Posteriormente mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 207 del 28 de octubre de 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso)

Esta zona corresponde a los sectores más altos del Cantón, van del 20 al 60% de pendiente aproximadamente, están ubicado rodeando el valle de Parrita en el Norte del Cantón pero se encuentran en su mayor Área en el sector Noreste del Cantón. Se encuentran en forma intrusiva y alrededor de la llanura, presentan topografía muy irregular, formada por levantamiento del fondo oceánico (formaciones Torraba y Complejo de Nicoya) y actividad volcánica.

9.7 Usos permitidos:

No se permite urbanizaciones, ni fraccionamientos urbanos (menores a 1 hectárea), ni tampoco cualquier uso urbano , su utilización recomendable es el desarrollo de bosque y eventualmente la casa para el propietario de alguna finca.

9.2 Requisitos:

Se pretende mantener como protección a las cuencas en las partes altas.

9.2.1 Área mínima {Lote mínimo):

De 1 hectárea en condiciones de pendiente del 40% al 60%, y aumentándose el área en 5 000.00 m2 por cada 5% de aumento en la pendiente promedio de la finca.

Para segregaciones menores (fraccionamiento menor de 1 hectárea) deberán cumplir con lo indicado para la ZONA DE LOMAS Y COLINAS, en cuanto al área mínima y tener frente a calle pública.

(NOTA: La Municipalidad de Parrita mediante acuerdo N° 4 de la sesión N° 2146 del 23 de junio de 2008, publicada en el Alcance N° 27 a La Gaceta N ° 136 del 15 de julio de 2008, acordó que en lo referente a la altura, se permita la construcción de las edificaciones como se detalla a continuación:

"1) La altura en la Zona Marítimo Terrestre será definida conforme lo establecen los Planes Reguladores respectivos. A partir de la Zona Restringida ( 50 metros públicos y 150 concesionables) se dispone que en el primer kilómetro los edificios no alcancen más de cinco (5) pisos de altura sin variar el uso del suelo, donde la altura por piso será de tres punto cinco metros por piso y la cobertura será un máximo de un 50% del área, en concordancia con las alturas se respetará un retiro frontal y posterior de tres (3) metros por los dos primeros pisos y tres metros adicionales por cada piso superpuesto. Disponiéndose para los retiros laterales también, tres metros por los dos primeros pisos de altura y metro y medio adicional por cada piso superpuesto, dichos retiros se observarán en los lotes cuyos usos de suelo correspondan a actividades turísticas, comerciales o mixtas turísticas comerciales; fuera de los centros de población, no rigiendo dichos retiros laterales en los centros poblacionales.

• 2)Se establece que del primer kilómetro regulado supra, tierra adentro la altura máxima de la edificación será de ocho (8) pisos, con igual longitud de metros de altura cada piso, tres punto cinco metros (3.5) por cada piso, con un máximo de un 50% de cobertura manteniéndose la zonificación y la vialidad existentes, con la aplicación de los retiros que dispone este Reglamento o supletoriamente la Ley y el Reglamento de Construcciones, artículo V. 2.1.
• 3)El aval final de inicio de obra, refrendando el permiso de construcción, se dará previa aprobación del Departamento de Ingeniería, mediante oficio escrito; dándose una inspección similar a la que establecen los Planes Reguladores vigentes en la Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Además de las anteriores condiciones deberán presentarse y cumplirse con los siguientes requisitos:

a- La Viabilidad Ambiental (vigente).

b- La planta de tratamiento debidamente aprobada por las entidades competentes.

c- Las mejoras a todo lo largo de la vialidad pública que enfrenta o colindan con el proyecto, respecto a calles, cordón y caño, aceras, alcantarillado.

d- Que con respecto a los retiros se establezcan los mínimos que rigen la legislación vigente indicando y aclarando que se mantienen las áreas mínimas con los requisitos por uso de suelo, solo se variará la altura.

e- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) f- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 162 del 24 de agosto del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso) g- (Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 89 del 10 de mayo del 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso. Posteriormente mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 207 del 28 de octubre de 2011, se dispuso dejar sin efecto este inciso)

Esta zona es la que corresponde a las áreas de manglares y esteros, áreas prelitorales que están permanentemente, inundadas, con cobertura vegetal de mangle y otras lagunas que se encuentran en el sector de Sardina! y Vueltas de Pecares.

10.1/ Usos permitidos:

Por ser áreas permanentemente inundadas o con mangle, obviamente no se permite la construcción, urbanización ni fraccionamiento urbano (menor a 1 hectárea), ni tampoco cualquier uso urbano, son terrenos destinados al uso de proyectos piscícolas, y de protección, fomentando su rescate con el fin de no llegar a afectar la ecología existente y mantener la estabilidad del litoral y sus diferentes componentes, playas, bermas, barras y terrenos prelitorales.

10 2.1 Área mínima (lote mínimo):

En las partes fuera de dominio público (Parque Nacional de Manglares y Esteros y Zona Marítimo Terrestre), se permite el fraccionamiento de áreas igual o mayores a 1 hectárea.

Las segregaciones menores (fraccionamiento menor de 1 hectárea) deberán cumplir con lo indicado para la Zona de Playa y tener frente a Calle Pública.

10.2.2 Cobertura máxima:

Únicamente la ocupada por la vivienda del propietario pero nunca mayor al 5% del área del lote o finca.

Esta corresponde a la zona litoral, todo el frente costero del Cantón conformado por playas y zonas ubicadas entre los esteros, manglares y el mar. Posee niveles freáticos, salinos pocos profundos, y está constituida por suelos arenosos, no tienen un valor agrícola .

Lo que corresponde a la Zona Marítimo Terrestre se regirá por la Ley # 6043 y su Reglamento, además de los respectivos Planes Reguladores, los sectores que no se incluyen en plan regulador específico se regirán por este Reglamento de Zonificación.

11.1 Usos permitidos:

Se permitirá cualquier uso urbano que no afecte la ecología y no analizados previamente por el INVU y la Municipalidad para otorgar el respectivos del suelo.

11.2 Requisitos:

Se permitirán usos urbanos diferentes al habitacional y turístico dentro de núcleos de población existentes, en estos núcleos, se aplicarán los requisitos que se indican en la Zona de Planicie Inferior.

11.2.1 Área mínima:

Para otros usos fuera de núcleos urbanos se requiere un Área mínima de 500 m2 para vivienda, 1 000 m2 para comercio, 400 m2 por habitación para hoteles y cabinas.

11.2.2 Cobertura máxima:

40% del área del lote 11.2.3 Para áreas verdes:

Todos los poblados que existen en esta zona no están desarrollados con áreas verdes adecuadas, en algunos lugares ni siquiera existe, por lo cual se debe establecer un plan para que todo desarrollo urbanístico o segregación done el área pública correspondiente al 20% del área a desarrollar y concentrar esta en un solo sector de acuerdo al artículo # 40, de la Ley de Planificación Urbana.

El cantón de Parrita cuenta con una vialidad propia de su zona, una vía principal de comunicación con el valle Central y varias vías secundarias que sirven de intercomunicación con los camones vecinos. además de estas vías se conforman los cuadrantes de los diferentes poblados dentro del cantón con calles de menor derecho de vía y poca circulación, entre estos los principales son Parrita, La Julieta y Pueblo Nuevo que son el centro cívico y comercial.

Vialidad Primaria:

La Carretera Costanera Sur es la vía primaria que atravieza todo el Cantón comunicando a Parrita con la Ciudad Capital y cantones vecinos como Garabito y Aguirre. es carretera con pavimento asfáltico en regular estado.

Derecho de Vía: 50,00 metros.

Retiro Frontal: Regulado por el MOPT Vialidad Secundaria:

Las Carreteras Regionales corresponden a esta categoría, sirven de comunicación tanto con los Cantones Vecinos como con las poblaciones por las que circula ubicadas dentro del Cantón, como la vía a Puriscal, la de Acosta y la de Orotina la cual tiene poco uso por ser la Carretera Costanera Sur la comunicación principal. Estas vías son reguladas por el MOPT.

Derecho de Vía: 20,00 metros. Retiro Frontal: 3,00 metros a ambos lados.

Vialidad Terciaria:

Dentro de esta categoría se encuentran las calles que conforman el cuadrante principal de Parrita (Parrita, La Julieta y Pueblo Nuevo), son todas aquellas vías para tránsito urbano, como acceso a los barrios y núcleos o desarrollos habitacionales (u otros usos) que generalmente se encuentran amarradas a vías de mayor jerarquía. Estas vías son reguladas por la Municipalidad.

Derecho de Vía: 14,00 metros Retiro Frontal- 2,00 metros a ambos lados.

Fuera de las ZONA DE CAUCE DE RIO, y ZONA DE CONTROL ESPECIAL, y cerca de nacientes, ríos, quebradas o arroyos, yurros, lagos, embalses naturales, ya sea en área rural o urbana toda construcción deberá cumplir con lo indicado en el artículo 33, de la Ley Forestal # 7575, en la cual se definen las áreas de protección con sus retiros respectivos; una franja de 15 metros en zona rural y 10 metros en zona urbana, para los cursos de agua en terrenos llanos, y 50 metros en terrenos quebrados (las áreas de protección de nacientes serán determinados por los órganos competentes establecidos en la Ley # 7575).

Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.

El certificado será exigido como un requisito previo e indispensable, para los efectos de permisos, por parte de cualquier dependencia pública o privada que autorice construcciones o ampliaciones, remodelaciones, urbanizaciones, industrias, etc.

Zona Cauce de Río.

Las condiciones del cauce del Río Parrita han sufrido grandes cambios, provocados por la falta de control de la cuenca y su protección, principalmente en las partes altas, lo que significa año con año una elevación del fondo del cauce y por consiguiente el reclamo del mismo río de terrenos aledaños a entes que eran antiguos cauces y lo que modifica comportamiento buscando un equilibrio natural, cambios que se han visto más claros con los eventos de los huracanes, con inundaciones de zonas mayores a lo normal y ha destacado, deficiencias en los sistemas de desagües en los centros poblados que ayuda a que se sature el terreno y Áreas inundadas que no deberían verse afectadas.

La recomendación para ésta zona es no permitir ningún tipo de desarrollo (urbanización o fraccionamiento) ni construcción, debe la Municipalidad con una participación muy activa del Gobierno Central y sus instituciones reubicar a toda la población que vive en ésta, promoviendo proyectos de vivienda, tanto popular como para clase media, con el fin de evitar que se continúe con las perdidas materiales anuales y daños a la infraestructura que demanden tanto gasto del gobierno y afectación de la vida de las familias por su intranquilidad. Como el arraigo manifiesto en un factor que impide realizar cualquier proyecto de una manera completa o total, debe realizarse por etapas y empezando por los sectores más inmediatos al río y los que sufren las mayores consecuencias, además una de la acciones debe ser la reubicación de los servicios públicos de auxilio, salubridad, seguridad y educación, incluido en un programa conjunto de un centro cívico.

Como alguna parte de la población permanecerá en estos sectores, recomendamos un exhaustivo estudio del sistema de pluviales (desagües, canales, alcantarillados y yurros) y proveer de adecuado drenaje, pero sin invertir en mejoras que tiendan a consolidar y olvidar la condición en que se encuentran actualmente.

Zona de control especial:

Esta zona con influencia inmediata del río Parrita, forma parte del abanico de inundación, un amplio sector que es afectado considerablemente por las avenidas, el arrastre de lodos, troncos y basuras, como zona de MEDIANO RIESGO debe tenerse precaución, la indicación es de que no se construya ningún tipo de construcción pero, condicionado se permitirá realizando rellenos en los lotes y elevando el nivel del piso, esta recomendación es para todo tipo de edificación. Al igual que en la zona del cauce del río, debe la- Municipalidad crear un programa de mantenimiento de desagües, ya que una condición adversa en las inundaciones es la falta de un sistema en buen estado de funcionamiento, que ayude a una salida pronta de las aguas tanto de lluvia como de inundación.

Otra recomendación es la creación de sobrebordes en el límite de esta zona con la zona de cauce, lo más común es algún tipo de vía que tenga tránsito constante, esto significa que la calle con su compactación funciona como un dique pasivo, que evitará que el río rompa hacia sectores adentro con la facilidad que lo ha hecho en donde no encuentra oposición o algún tipo de retén.

Zona de planicie:

En estas zonas la recomendación es básicamente el mantenimiento de los cauces de ríos, quebradas y yurros, con el estudio técnico sobre el trabajo en particular para cada lecho, ya que al ser, toda el Área tan plana y de poca pendiente, es esencial que el drenaje de los terrenos tenga su evacuación constante y fluida. Algunos tipos de trabajos pueden ^.la simple limpieza, un dragado y dado el caso un canal para rescatar algún lecho perdido y rellenado, así mismo el mantenimiento constante en alcantarillas y puentes, se trata tanto de proteger y mantener los desagües y la red de caminos. Como un proyecto a corto plazo debe tratarse de reubicar la Escuela de Lomas por ser un sector con inundaciones constantes que aislan todo el sector, también la reubicación de la población que habita en la parte más baja que es inundada y aislada.

La contravención a las normas del presente reglamento se sancionará de la siguiente forma:

La instalación de actividades en edificaciones ya existentes que impliquen un uso, con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará con la clausura inmediata del local sin perjuicio de la responsabilidad civil en que se incurra. La Municipalidad y la Dirección de Urbanismo llevará ala suspensión de toda obra que se ejecute en contravención de la zonificación pudiendo disponer para ello la fuerza pública. Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este reglamento que consientan la violación del mismo.

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente reglamento se someterán a la tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana No. 4240, del 15 de noviembre de 1968.

Este reglamento fue aprobado en la Sesión Municipal N 1278-97, artículo cuarto. Asunto N 1, del 4 de marzo de 1997, y rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta, quedando derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus normas.

Municipalidad de Parrita.

San José, 2 de mayo de 1997.—