Regulatory Plan of the Central Cove of Isla Grande de GolfitoPlan Regulador de la Caleta Central de Isla Grande de Golfito

in the entirety of the text - Complete Text of Standard 0 Regulation and Respective Maps of the Regulatory Plan for the Central Cove of Isla Grande de Golfito Complete Text record: D917D MUNICIPALITY OF GOLFITO MUNICIPALITY OF GOLFITO (Note from Sinalevi: By agreement No. SJD-031-2011, taken in the ordinary session of the Board of Directors No. 5674, article 5, section III, held on January 25, 2011, the Instituto Costarricense de Turismo agreed to revoke the present regulation, given that the entire area covered by said plan constitutes State Natural Heritage and its administration is the responsibility of MINAE) REGULATION AND RESPECTIVE MAPS OF THE REGULATORY PLAN FOR THE CENTRAL COVE OF ISLA GRANDE DE GOLFITO

Land use and regulation 7.1. Final Considerations.

Once the analysis of the information presented in the previous chapters is concluded, we proceed to detail a set of guidelines, which will be the basis for the land-use proposal and its respective regulation:

• 1)The prevailing climate in this coastal sector allows for the use of the landscape-sun-coastal resource for at least eight months of the year.
• 2)The middle coastal sector of Isla Grande, due to its north-facing orientation and because it is in a protected bay, offers a wide repertoire of recreational activities.
• 3)Deforestation has affected the northeastern slopes of Isla Grande; only the active cliff sector of this regulatory plan conserves scarce remnants of the area's primary vegetation.

The other steep slope zones associated with the temporary stream constitute, at the present time, the only sites where relicts of the tropical rainforest vegetation that must have covered the rest of the island remain, which were removed to make way for areas for cattle grazing. This activity was carried out even more on the slopes surrounding the valley and, at the beginning of the seventies, entered a gradual abandonment.

In recent years, this pause has allowed the regeneration of vegetation, thus slowly recovering the scenic attractiveness of the coastal valley.

• 4)The island's road network consists only of trails, so all roadways are proposed.

It is worth clarifying that, as in other coastal sectors, there exist in this maritime-terrestrial zone sectors that can be given in concession, even though they are surrounded by properties with restrictions, including up to the 50 inalienable meters of the Public Zone. These coastal segments of the Restricted Management Zone are sufficiently wide so that the uses permitted by law based on the type of declaration—in this case of tourist interest—can be applied to them, thus favoring even high-density developments and promoting their intense use if desired.

The Land-Use Regulatory Plan is the legal instrument that allows the ICT and the Municipalidad de Golfito the effective control of the proposed development for the study area.

The Land-Use Regulatory Plan not only consists of the map of possible uses, but also incorporates a Zoning Regulation, which establishes the rules on land uses, roadways, and buildings or installations, etc.

7.2. Land-use plan.

The previous investigation, its analysis, and the preparation of the synthesis are reflected in a final map or plan, where the Possible Land Uses and a Zoning Regulation are presented, which will control the development that is authorized.

Its main components are presented below:

7.2.1. General Objectives.

• 1)Contribute to regional development through the decentralization of the country's tourist activity, thus fostering a better use of the natural resources present in this Golfo Dulce and Bahía Golfito sector.
• 2)Promote and channel private investment in this sector of the cantón de Golfito, which still does not have a regulatory plan.
• 3)Collaborate with the ICT and INVU for a more adequate development of the Maritime-Terrestrial Zone and to avoid, as much as possible, further deterioration of the very scarce resources present at the site.
• 4)Generate a new tourist offer that helps solve the growing demand for these services.

7.2.2. Specific Objectives.

• 1)Propose a land-use plan that is a continuation of the main regulatory plan already approved and in accordance with the type of tourist declaration that the coastal sector has.
• 2)Allow the construction of physical works that facilitate prompt and safe mobilization of tourists.
• 3)Formulate a zoning regulation that establishes the criteria for the development proposed in item number two.
• 4)Contribute to the planning of implementation strategies by private investment and to the municipalidad de Golfito and the ICT for the proper control, execution, and evaluation of the land-use proposal.

To fulfill the goals set forth above, the Land-Use Regulatory Plan must be oriented towards the following criteria, which originated this investigation.

7.3. Development Criteria.

• 1)Maintain the Public Zone free of permanent constructions in the sectors immediately adjacent to the beach.
• 2)Respect, as much as possible, the conditions of the original occupants, in accordance with the rights acquired in Ley 4558 and recognized by Ley 6043; as long as it does not contradict what is stipulated by the aforementioned Law.
• 3)Establish the technical and legal conditions for an adequate development in this coastal sector and strengthen the tourist image of the middle sector of Isla Grande.
• 4)Conserve and maintain the present natural resources and promote the recovery of vegetation in those sites where it is convenient, either for landscape reasons or to avoid deterioration caused by natural events.
• 5)Minimize, to the extent possible, the costs of the infrastructure necessary for the proper functioning of the works to be carried out at the site.
• 6)Achieve the well-being and safety of the users of the different tourist or residential projects designated in this land-use plan.
• 7)Take advantage of the sun, landscape, and sea attractions of the site of interest.
• 8)Promote tourist projects in accordance with the carrying capacity of the site.
• 9)Develop lodging, recreation, and leisure areas.
• 10)Take advantage of the scenic beauty while protecting the landscape and the relict forests in the ravine of the stream and the very steep slope.
• 11)Restore, as much as possible, the natural image, promoting a vegetation recovery program through reforestation.
• 12)Create trails that allow visitor accessibility to the different attractions, in this case, to the scenic and panoramic views present at the site up to the edge of the cliff.

7.4. Development Hypotheses.

Unlike other coastal sectors of the country, the city of Golfito and its historical origin did not foster development based on other alternatives such as tourist activity sustained by relevant tourist resources like the sea - sun - beach resource, due to its scarcity in the interior of Bahía de Golfito. One must also consider the fact that, since its origin, it had a clearly defined objective of providing logistical support to carry out the banana activity successfully; this is a characteristic it shares with the city of Quepos.

In the particular case of Bahía de Golfito, the main usable resource is the nearby landscape and the panoramic views, and in this sense, Isla Grande allows for the remarkable use of the resources, because it has slopes with variable gradients; at least 60% of the island consists of altered or highly altered zones due to the intense livestock activity carried out on it for more than 30 years. In fact, it can be considered that Isla Grande constitutes the main tourist resource of Bahía de Golfito, given the lack of quality beaches capable of supporting recreational activities. It also has the following positive aspects:

- It has variable topography that allows the use of zones with gradients not exceeding 60%.

- A large part (approximately 60%) of the island consists of secondary forests or secondary vegetation in an early stage of regeneration.

- The primary forest is associated with slopes exceeding 60% or more gradient, such as the active cliffs, or it is associated with the ravines of the streams.

- In the upper zone of the island, there are flat to undulating sectors that allow taking advantage of the excellent panoramic views of the Golfo Dulce sector and Bahía de Golfito.

- Isla Grande has an extensive beach on the Golfo Dulce coastline, which measures more than 2.5 km in length, consisting of brown sands and, most importantly, without contamination—an aspect not shared by the Bahía de Golfito area, which is highly contaminated. The island, in the inner sector of the bay, has an irregular coastline with coves and protected zones where docks and tourist ports can be built.

- The inner coastline of this continental island is very irregular and allows the possibility of building a tourist port or marina, because this bay is very protected and calm all year round, so these recreational port works do not require significant protection works.

Isla Grande is the only site capable, with available land, of supporting a diverse tourist offer, since the continental sector of the bay has serious development limitations due to a lack of land that allows it to grow.

7.5 Proposed Roadways.

In this coastal sector, the roadways will be built near the coastal terrace and also in the zone of slopes with variable gradient. It is considered that in this coastal sector, 14-meter-wide rights-of-way are not justified, as significant vehicular circulation is not be necessary in some sectors to make deep cuts that would cause a great visual and environmental impact. To avoid this, it will be necessary to vary the road right-of-way from 14 m to 8.5 m, which will allow for cuts and earthworks (terraceos) of lesser magnitude and alter the environment to the least possible degree, thus reducing possible environmental impacts.

In the slope zone, a new layout is proposed, consistent with the contour lines, gradually ascending. To optimize land use, it will be necessary for the road to pass through private land in one sector of its layout. Therefore, it will be necessary to donate these lands to the municipalidad de Golfito.

7.6. Land-Use Plan (See Map No. 10).

This Land-Use Regulatory Plan, as a conclusion of the investigations, intends to propose a development plan that maximizes its tourist declaration but allows for the rational use of the land, as well as establishing the design requirements and criteria for each of the uses indicated on the zoning map.

Due to the characteristics of the terrain, bounded by cliffs and with slopes, this coastal sector qualifies as being of tourist interest because it is part of the totality of the coastal sector as a single unit; therefore, the uses stipulated by Ley 6043 for coastal sectors declared as tourist areas can be applied, and in this particular case, the emphasis must be placed on the implementation of projects of medium occupancy density, and especially on the conservation of areas with existing forest remnants in the zone of the temporary stream.

In general, this land-use plan contemplates basically two main development proposals: tourist use and residential use. In addition, the stream protection zone and the slopes with steeper gradients are contemplated.

7.7. Zoning Regulation.

The objective of this regulation is to establish the criteria and restrictions that must be followed when carrying out the different works, once the concessions are granted by the municipality.

The conditions of this Regulatory Plan are of two types: the first are of a legal nature and are established in Ley 6043 and in the regulation of said Law; they establish aspects such as the maximum width of the lots and their area. The second type is established by physical limitations, such as, for example, the degree of gradient or the existence of a protection zone due to the presence of a permanent stream.

7.7.1. Article 1.

Establishment of this regulation and objectives by the Concejo Municipal de Golfito, provincia de Puntarenas, adhering to the provisions and regulations of Ley 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and being aware of the need to order and regulate the different uses of the zoning proposed in this regulatory plan, proceeds to the approval of this regulation.

The study site is located between the Lambert Grid coordinates of sheet No. 3541 I (Golfito) of the I.G.N. scale 1:50,000 and as described below:

This plan covers the coastal sector comprised approximately between markers 88 to 120, taking into account that the zoning also aims to guide the physical development of the aforementioned area to consolidate a tourist offer in the middle sector of Isla Grande; therefore, it is recommended in the first instance:

- Propose the creation of a tourist and recreational development pattern, in accordance with the natural conditions of the site, as a whole.

- Allow the project to contain the best basic and tourist services, for the comfort and safety of the users, given the site conditions.

- Guide private investment in this coastal sector, taking advantage of the excellent tourist potential of the Bahía Golfito sector.

- Promote the protection and adequate use of the site's tourist resources, guaranteeing their rational use, taking into account the tourist declaration of the coastal sector.

- Achieve compliance with the rules of Ley 6043 and its regulation, specifically regarding land use, on those beaches or coastal sectors with different types of declaration.

Considering the fact that the development proposal of this land-use management plan is in accordance with the development policies of the Maritime-Terrestrial Zone, both the ICT and the INVU, as the planners of this Restricted Zone, as established by Ley 6043 and its respective Regulation, approve the land-use proposal and the following regulation. The technical and legal tools must also be provided so that the Municipalidad de Golfito can grant concessions in this segment of the Maritime-Terrestrial Zone under its administration, according to the proposed uses, which the concessionaires must comply with when developing the permitted works, once the concessions are granted.

7.7.2. Article 2-Definitions a. Access:

Public road, means, or work that allows free transit in the administered area and in the Public Zone.

b. Green area:

Free areas, grassed or wooded, or both, for public use, which may be designated for recreation or ornamentation.

c. Concession:

Public Contract with the Municipalidad de Golfito, in which the right of use of a parcel within the Maritime-Terrestrial Zone is granted.

d. Institution:

Refers to the state institutions involved in the planning or administration of the Z.M.T.

e. Buildings:

All those works intended for habitation, work, recreation, and to carry out the tourist-recreational activity.

f. Infrastructure:

Urban services or installations, such as roads, trails, fills, electrical lines, telephone lines, aqueducts, sewers, etc.

g. Protection:

Is that area in which urban works are subject to restrictions or impediments to construction. Only retaining works can be built in them.

h. Use:

Particular utilization of areas or properties.

i. Permitted Use:

Is that which is in accordance with what is stipulated in the rules established in the regulation of this regulatory plan.

j. Conditional Use:

Is that use which, while not being the most recommendable, or any other possible use, which applicants for a concession in the ZMT could avail themselves of, provided that it does not conflict with the primary permitted use. This use can only be granted by the Consejo Municipal, if it has the approval of the ICT.

k. Conflicting Use:

Is that which does not conform to the zoning proposed in the Land-Use Plan and which is not permitted under any condition.

l. Zoning:

Is the subdivision (subdivisión) into sectors covered by the Land-Use Plan, to carry out its development in a rational manner.

7.7.3. Article 3-General Regulations For the purposes of this Regulation, the Maritime-Terrestrial Zone is subdivided into the following zones:

1. Public Zone (ZP).

2. Protection Zone for Steep Slopes and Streams (ZPLPQ).

3. Low-Density Tourist Residential Zone (ZRTBD).

4. Medium-Density Tourist Lodging Zone (ZATMD).

5. Low-Density Tourist Lodging Zone (ZATBD).

6. Commercial Zone (ZC).

7. Roadways Zone (ZV).

7.7.4. Article 4-Public Zone (ZP) a. Purposes.

Achieve compliance with Chapter III of Ley 6043, regarding the right of public use of the 50 meters, determined by the Instituto Geográfico Nacional.

b. Location.

The upper limit of the Public Zone is established by the line of markers 88 to 120 placed by the I.G.N. in this coastal sector.

c. Concessions. In accordance with Ley 7744.

d. Permitted uses.

In accordance with Leyes 6043 and 7744 and their regulations.

7.7.5. Article 5-Protection Zone for Steep Slopes and Stream (ZPLPQ).

a. Purposes.

Protection and conservation of unstable areas, for safety reasons.

b. Location.

In the study zone, it is characterized by having sectors with very steep slopes on its hillsides and even near the coast; therefore, it is the same situation that occurs with the main stream located between the markers; it is necessary to extend the protection zone due to the existing pronounced slopes. The sector is located between markers No. 88 to 91; 96 to 102; 103 to 105; 109 to 110; and finally 113 to 120.

c. Concessions.

May be given in concession for protection.

d. Conforming uses.

Maintain a setback of 10 meters on both sides of the watercourse.

The construction of mitigation works will be permitted.

These must have the permission of the ICT and the respective municipality, for which, in each particular case, the ICT will establish the requirements it deems necessary. Strictly necessary permanent infrastructure works will be permitted to connect the different zones of this regulatory plan, such as the road or mitigation or retaining works, or earthworks (movimientos de tierra) that support infrastructure works at the site.

e. Non-conforming uses.

Any construction not typified in the previous point.

f. Conditional use.

In the sector between markers 88 to 91, upon fulfilling the location requirements and once the marina is built and the earthworks (movimientos de tierra) for the construction of the highway are carried out, low-density tourist residential use may be applied as a conditional use, once the earthworks (movimientos de tierra) in the upper part of the indicated coastal sector are completed.

7.7.6. Article 6-Low-Density Tourist Residential Zone (ZRTBD).

Due to the special physical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended that the lots for tourist residential use have, as much as possible, the maximum size specified by Ley 6043, in order to avoid high occupancy densities.

a. Purposes.

Create areas where the lots given in concession are solely for tourist housing uses.

b. Location.

In general, it is located between markers No. 88 to 94: 100 to 103 and finally 106 to 108.

c. Conforming Uses.

Single-family housing and other recreational works such as small ranchos; the existing runoff may be piped and its flow directed to the Public Zone (if these works are carried out, they must be supported by a specific technical study that justifies them and describes the proposed works; this study is recommended to be performed by a hydrologist or engineer).

d. Conditional uses.

Condo-hotel, in which case it will be necessary to submit a FEAP (preliminary environmental impact assessment form) to SETENA.

e. Non-conforming uses.

Workshops, factories, gas stations, or others of an agricultural nature.

f. Requirements Minimum area 1,000 m² Maximum area 4,000 m² Maximum building coverage 30% Side setback 3 m Front and rear setback 5 m Rear setback 3 m Percentage of green zones and other passive uses 70% Maximum height 2 stories (7 meters) Number of floors 2 g. Concessions.

In accordance with Ley 6043.

7.7.7. Article 7-Medium-Density Tourist Lodging Zone (ZATMD).

a. Purposes.

Allow the implementation of a project for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing demand for tourism that utilizes the sea-sun-beach segment with a density of 40 to 60 rooms per hectare.

b. Location.

The two are located in the middle sector of the cove; the zone is an old pasture with fruit trees. Its general location is between markers 99 to 101 and from 105 to 108.

c. Conforming uses.

Hotel, with services such as swimming pool, restaurant and bar, administrative offices, bar, ranchos, library, projection room, video and other services, such as a store or boutiques. Spa-type tourist facilities and their different services, which can be complemented with small ranchos, swimming pools, and some type of small-sized sports court, changing rooms.

d. Conditional uses.

Medium-density residential use; the planting of fruit trees and native ornamental vegetation will be permitted in the areas immediately adjacent to the tourist work being built.

Reforestation with native species will be promoted, especially those that flower in the dry season.

e. Non-conforming uses.

Any work or installation that is not of a tourist-recreational nature.

f. Requirements for the tourist lodging zone.

Interested parties, whether natural or legal persons, will be obligated to submit a preliminary project to be developed in the area requested in concession to the Consejo Municipal de Golfito, which must include:

1. Name and address of the applicant.

2. Project name.

3. Estimated area to be developed and its boundaries.

4. General location and feasibility plan for the project.

5. Study of water availability for the project, or permit from the administrators of the local aqueduct confirming it has the capacity to provide such service.

6. The preliminary project plans presenting longitudinal and transversal sections.

7. Budget of the estimated cost of the work and the form of financing.

8. Feasibility study of the work in accordance with the requirements established by the Department of Concessions, or by the Department of Tourist Incentives.

9. There must be a system for the evacuation of blackwater, soapy water, and wastewater; the treatment will be secondary and will be carried out before being discharged as specified in the Ley General de Salud, and the proposed system will be specified in the final construction plans.

10. The project design must respect the following rules on the land dedicated to the project:

- Area allocated for project construction: 40% including internal roadways, parks, sidewalks.

- Areas allocated for green zones and project recreation: 60% - The side and rear setbacks will be 3 meters, from the fences.

- The maximum ridge height will be 4.5 meters for one story, 7.5 meters for two stories, and in ranchos up to 9 meters in height on one story.

g. Concessions.

As established in Ley No. 6043 and its Regulation.

h. Buildings.

The buildings should, as much as possible, maximize the scenic qualities of the site, given the seismic history in the vicinity of the site; but the soil is residual and thin, exposing rocks of the Complejo de Nicoya, allowing constructions of up to three stories.

i. Requirements.

Minimum area 10,000 m² Maximum area 30,000 m² Occupancy density 40 to 60 double rooms / hectare Maximum coverage 40% Front setback 5 m Side setback 3 m Rear setback 3 m Percentage of green zones and other passive uses 60% Ridge height will be 3.5 meters for one story and 7.5 meters for two stories. Although the use of only two stories is recommended, in special design cases, three stories may be built as long as soil and geotectonic studies permit it; likewise, in the floor plan design, the larger shrubby vegetation must be inventoried so that larger trees are respected to the extent possible.

7.7.8. Article 8-Low-Density Tourist Lodging Zone (ZATBD).

a. Purposes.

Allow the implementation of a project for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing demand for tourism that utilizes the sea-sun-beach segment with a density of 20 to 40 rooms per hectare.

b. Location.

The two are located in the middle sector of the cove; the zone is an old pasture with fruit trees. Its general location is between markers 111 to 118.

c. Conforming uses.

Hotel, with services such as swimming pool, restaurant and bar, administrative offices, ranchos, library, projection room, video and other services, such as a store or boutiques.

d. Conditional uses.

Low-density Condo-hotel use; the planting of fruit trees and native ornamental vegetation will be permitted in the areas immediately adjacent to the tourist work being built. Reforestation with native species will be promoted, especially those that flower in the dry season.

e. Non-conforming uses.

Any work or installation that is not of a tourist-recreational nature.

f. Requirements for the tourist lodging zone.

Interested parties, whether natural or legal persons, will be obligated to submit a preliminary project to be developed in the area requested in concession to the Consejo Municipal de Golfito, which must include:

1. Name and address of the applicant.

2. Project name.

3. Estimated area to be developed and its boundaries.

4. General location and feasibility plan for the project.

5. Study of water availability for the project, or permit from the administrator of the local aqueduct confirming it has the capacity to provide such service.

6. The preliminary project plans presenting longitudinal and transversal sections.

7. Budget of the estimated cost of the work and the form of financing.

8. Feasibility study of the work in accordance with the requirements established by the Department of Concessions, or by the Department of Tourist Incentives.

9. There must be a system for the evacuation of blackwater, soapy water, and wastewater; the treatment will be secondary and will be carried out before being discharged as specified in the Ley General de Salud, and the proposed system will be specified in the final construction plans.

10. The project design must respect the following rules on the land dedicated to the project:

- Area allocated for project construction: 40% including internal roadways, parks, sidewalks.

- Areas allocated for green zones and project recreation: 60% - The side and rear setbacks will be 3 meters, from the fences.

- The maximum ridge height will be 4.5 meters for one story, 7.5 meters for two stories, and in ranchos up to 9 meters in height on one story.

g. Concessions.

As established in Ley 6043 and its Regulation.

h. Buildings.

The buildings should, as much as possible, maximize the scenic qualities of the site, given the seismic history in the vicinity of the site; but the soil is residual and thin, exposing rocks of the Complejo de Nicoya, allowing constructions of up to three stories.

i. Requirements.

Minimum area 10,000 m² Maximum area 55,000 m² Occupancy density 20 to 40 double rooms / hectare.

Maximum coverage 40% Front setback 5 m Side setback 3 m Rear setback 3 m Percentage of green zones and other passive uses 60% Ridge height will be 4.5 meters for one story and 7 meters for two stories. Although the use of only two stories is recommended, in special design cases, three stories may be built as long as soil and geotectonic studies permit it; likewise, in the floor plan design, the larger shrubby vegetation must be inventoried so that larger trees are respected to the extent possible.

IN CASE THE CONDO-HOTEL USE IS APPLIED, THE FOLLOWING REGULATIONS WILL BE APPLIED.

a. Purposes.

Create areas where the lots given in concession are solely for tourist housing uses.

b. Location.

In general, it is located between markers 111 to 118 of the coastal sector being regulated.

c. Conforming Uses.

Single-family or condominium dwellings, in which case it will be necessary to complete a FEAP (preliminary environmental impact form for SETENA). Low-density tourist use with a density of up to 50 condohotel units per hectare and other recreational works such as small rustic shelters (ranchos), sports facilities; the existing runoff may be piped and its flow directed to the Public Zone (Zona Pública) (if these works are carried out, they must be supported by a specific technical study that justifies them and describes the proposed works; it is recommended that this study be conducted by a hydrologist or engineer).

d. Conditional uses.

None e. Non-conforming uses.

Workshops, factories, gas stations, or others of an agricultural nature.

f. Requirements.

Minimum area 10,000 m² Maximum area 55,000 m² Maximum coverage 35% Front setback 5 m Side setback 3 m Rear setback 3 m Percentage of green zones and other, passive uses 65% Ridge height shall be 4.5 meters for a single story and 7 meters for two stories.

g. Concessions.

In accordance with Law No. 6043.

7.7.9. Article 9—Tourist Facilities Zone (Zona de Facilidades Turísticas, ZFT).

a. Purposes.

To establish an area where tourist facilities are located and that complement those that can be offered in the other uses of this regulatory plan.

b. Location.

These zones are located approximately between survey markers, the first between markers No. 93 to 96 and the second between No. 110 to 111.

c. Permitted Uses.

Tourist service installations such as; soda (small restaurant), restaurants, boutiques; which may be complemented with small rustic shelters (ranchos), changing rooms.

d. Conditional uses.

Marina facilities and their necessary services (located between markers No. 93 to 96).

e. Conflicting Uses.

Industries, factories, any other similar.

f. Requirements.

Minimum area 1,000 m² Maximum area 30,000 m² Side setback 5 m Maximum buildable coverage 40% Front setback 5 m Rear setback 20 m Percentage of green zones and other passive uses 60 % Maximum usable slope 40% with a supporting soil study.

g. The ridge height shall be 7.5 meters.

7.7.10. Article 10—Commercial Zone (Zona Comercial, ZC) a. Purposes:

To create an area where basic tourist facilities can be provided and that complement those that can be offered in the other zones of this regulatory plan.

b. Location:

These two zones are located approximately, the first between markers 98 and 96 between markers No. 115 to 116, the latter at the rear of the (ZATBD).

c. Permitted Uses:

Installations to provide coffee, supermarket, stores selling various items, lookout site, etc.

d. Conflicting Uses:

Major workshops, factories, gas stations, any other similar.

e. Requirements:

Side setback 3 m Front setback 5 m Rear setback 5 m Maximum buildable coverage 50% Percentage of green zones and other passive uses 50% Maximum usable slope 30% f. Mezzanine floors will not be permitted and the ridge height shall be 4.5 m. For rustic shelters (ranchos), a height of no more than 12 meters will be permitted.

7.7.11. Article 11—Road Zone (Zona de Vialidades).

a. Purposes.

To allow movement between the different zones of this regulatory plan, which is an extension of the current one, and to allow access to the Public Zone (Zona Pública) via public trails.

Given the low traffic expected on this island, a road right-of-way greater than 8.5 meters will not be necessary.

Furthermore, due to the steep slopes in some sectors, it is considered advisable to use the minimum road right-of-way established by regulation in order to reduce the environmental impact that making larger cuts would entail if a right-of-way larger than the one proposed were maintained. The road will have a running surface 5 meters wide and a minimum slope of 3% due to the high rainfall during the rainy season. On the outer edge, it will have a stabilization embankment at least 1.00 m wide to stabilize the road. Additionally, on the inner edge, it will have a ditch 50 cm wide, a sidewalk of 1.00 m, and a cut stabilization embankment of at least 1.00 m. The pedestrian trail will have a roadbed 3.5 m wide, a slope of 2%; additionally, two brief ditches of 25 cm and two strips of green zone 1 m wide may be considered.

b. Location.

The road, one sector between the hillsides and the coastal terrace and another in the northeastern hillside sector. However, due to its distribution, it cannot be located with reference to the Public Zone (Zona Pública) survey markers.

c. Non-conforming uses.

None.

d. Conforming uses.

Road 8.5 meters wide, with aprons, retaining walls, ditches, etc. In the case of the pedestrian trail, transit lane, lookouts, rustic bridges, railings.

In both types of works, the installation of lighting lines, underground electricity and telephone distribution networks will be permitted. The roads will be for public use.

Finally, it must be considered that at least in the sector declared non-touristic, the percentage allocated to gray infrastructure construction is very low. Firstly, we consider that the area dedicated to protection represents 49.59% of the area, even though it is a sector declared touristic, in the middle sector of the Isla Grande cove. And the other uses assume they have a protection percentage that is generally close to 40%, so it is established that the priority use of this sector is protection, since if the already established 43.9% is added to the protection percentages for each specific use, between 70 or 75% of the land will be dedicated to protection and other passive uses.

Despite the site having a tourism declaration, due to the environmental limitations of the site, priority was given to low and medium density passive uses.

The zones on both sides of the existing stream furrows, and sectors of very steep hillsides or remnants of primary vegetation, which function as biological corridors for the scarce existing wildlife in the sector, have been protected. For these reasons, in the zones of very steep hillsides and stream channels, the existing vegetation must be protected and natural regeneration and repopulation must be favored. Furthermore, the road system is designed with the minimum width to avoid favoring major environmental alterations.

As a general objective, we can say that the present zoning intends to take advantage of the good scenic qualities of the variable hillside sector towards the bay of Golfito, favoring medium and low density use, but permitting controlled use.

The preceding analysis is not equivalent to that of TABLE No. 16 on the following page summarizing land uses and relative percentages; rather, it aims to synthesize the restrictions of the regulation with a different approach that considers only two uses: passive use where no construction work is carried out other than mitigation, regeneration, and reforestation, and active uses such as those areas where various works will be built according to what is authorized in the regulation of this regulatory plan.

TABLE 16 COMPARATIVE TABLE OF AREAS AND OCCUPATION PERCENTAGES

Source: Own elaboration.

7.8. General Construction Standards.

In this particular case of the regulatory plan, the standards apply to the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and the adjacent private property because a coordinated development of both zones is contemplated. In the case of private property, it refers to the proposed uses but does not change its private property status. In the particular case of the upper hillsides, they are undulating plains and there are few limitations for construction. There are small sectors where construction is not possible, such as in the vicinity of the two small furrows and their ravines. In some sectors of the upper undulating plain zone, terracing and retaining walls will be necessary; in others, it will not be necessary.

Corrective or mitigation works must be carried out for the use of some concession areas, or infrastructures to correct negative or unsafe conditions for the various future developments, such as at the southern boundary of this plan.

It must be considered that possible future developments must have the possibility of being able to carry out works or infrastructures that, in compliance with a series of general standards, permit construction, reducing impacts to the environment to a minimum.

- In those cases when fill, excavation, or leveling works are carried out, the following standards must be applied: embankments in general must not exceed a gradient greater than 35% and may be complemented with special works such as gabions, treated wood stakes, successive terraces, or with the use of trees or plants like the itabo flower, as a stabilizing agent.

- All waste materials that are extracted or are to be used in a fill, or are subject to removal, or are generated in the construction process, may not be deposited or dumped in the intertidal zone unless duly justified and authorized by ICT and the Municipality of Golfito; furthermore, they may not be deposited in furrow channels or runoff confluences, nor dumped on cliffs, but they may be used as subbase for roads if possible.

- Any fill or leveling carried out in the area covered by this Land Use Regulatory Plan must be performed, as far as possible, with materials originating from terracing or stabilization works, when carrying out roads or other actions on the site. It is recommended to deposit them on-site or nearby to thus favor the general conditions for the development of construction or protection works.

- Complementary standards indicated by specialized studies of the site will be applied, at the request of ICT, INVU, MOPT, or the interested party, which will provide the corresponding approval visa. Their objective will be to minimize and prevent the continuation of negative morphogenic processes that are acting locally or partially on said coastal sector.

- On hillsides, works may be carried out with the purpose of helping to control erosive processes caused by runoff and furrows during rain, or in particularly unstable sites that indicate the danger of a collapse or landslide.

- Other works may be carried out that contribute to stabilizing the edges of ravines, where these cause significant erosion by dragging.

- ICE or the investor will install the electrical and telephone lines within the rights-of-way, following the road layout proposed in this regulatory plan.

- The Municipality of Golfito or the interested parties, when installing potable water lines, will install them within the rights-of-way established in this regulatory plan.

- In the dwellings, two-stage septic tanks will be built to treat black and soapy water, which will allow for secondary treatment, which will reduce the risk of contamination.

- Reforestation to divide the different lots and edges of roadways will be carried out with species that are evergreen or bloom in the dry season, with the aim of improving the scenic qualities of the site and increasing vegetation diversity.

- Retention and mitigation works are located in the southern sector of the plan, where runoff water, from roofs, sidewalks, and future roadways, will converge on-site. Therefore, works must be built to guarantee that the water continues towards the mangrove with low current and low sediment content, which will necessitate building sand traps, gradient breaks, and adequate channels that carry the water to the mangrove with low current and very little sediment.

- If deemed necessary for design reasons and for more integrated use, construction of three stories may be permitted, subject to a prior soil and geotechnical study that justifies it, in order to reduce earthworks (movimientos de tierra), in magnitude and quantity.

- The works proposed by this regulatory plan, both tourist works and infrastructure, must go through their respective process before SETENA.

- In the particular case of constructions on hillsides, the developers of low, medium density, residential, or commercial hotel zones may, taking advantage of the street level, go down or up one floor.

See map in printed La Gaceta No. 58 of March 23, 2005.

(SINALEVI NOTE: The Municipality of Golfito published in La Gaceta No. 133 of July 11, 2006, the corresponding Land Use and Road Layout Maps) Golfito, March 7, 2005.

CHAPTER VII

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0 Reglamento y Láminas respectivas del Plan Regulador de la Caleta Central de Isla Grande de Golfito Texto Completo acta: D917D MUNICIPALIDAD DE GOLFITO MUNICIPALIDAD DE GOLFITO (Nota de Sinalevi: Mediante acuerdo Nº SJD-031-2011, tomado en sesión ordinaria de Junta Directiva Nº 5674, artículo 5, inciso III, celebrada el día 25 de enero del 2011, el Instituto Costarricense de Turismo, acordó revocar el presente reglamento, toda vez que toda el área que abarca dicho plan constituye Patrimonio Natural del Estado y su administración le compete al MINAE) REGLAMENTO Y LÁMINAS RESPECTIVAS DEL PLAN REGULADOR DE LA CALETA CENTRAL DE ISLA GRANDE DE GOLFITO

Uso del suelo y reglamento 7.1. Consideraciones Finales.

Una vez concluido el análisis de la información presentada en los capítulos anteriores, procedemos a detallar un conjunto de directrices, las cuales serán la base para la propuesta de uso del suelo y su reglamento respectivo:

• 1)El clima imperante en este sector costero permite utilizar el recurso paisaje-sol-litoral, por lo menos durante ocho meses al año.
• 2)El sector litoral medio de Isla Grande, por su orientación hacia al norte y por estar en una bahía protegida ofrece un amplio repertorio de actividades recreativas.
• 3)La deforestación ha afectado las laderas noreste de la Isla Grande; solamente el sector del acantilado activo de este plan regulador, conserva restos escasos de la vegetación primaria de la zona.

Las demás zonas de ladera pronunciadas asociadas a la quebrada temporal constituyen, en el momento actual, los únicos sitios donde quedan relictos de la vegetación de bosque tropical lluvioso que debió haber cubierto el resto de la isla, la cual se eliminó para dar paso a áreas para pastoreo de ganado vacuno. Dicha actividad se realizó aún más en las laderas que rodean el valle y a inicios de los años setenta entró en un abandono paulatino.

En años recientes esta pausa ha permitido la regeneración de la vegetación, recuperándose así, lentamente, el atractivo escénico del valle costero.

• 4)La red vial de la isla son solo senderos, de manera que la vialidad es toda propuesta.

Conviene aclarar que, al igual que en otros sectores costeros, existen en esta zona marítimo terrestre sectores para darse en concesión, aunque estén rodeados de propiedades con restricciones, inclusive hasta los 50 m. inalienables de la Zona Pública. Estos segmentos costeros de la Zona de Manejo Restringido son lo suficientemente amplios, como para que se apliquen en ellos los usos que la ley permita en base al tipo de declaratoria, en este caso de interés turístico, favoreciéndose así desarrollos hasta de alta densidad y promoviéndose su uso intenso si se quisiera.

El Plan regulador de Usos del Suelo, es el instrumento legal que permite al ICT y a la Municipalidad de Golfito, el control efectivo del desarrollo propuesto para el área en estudio.

El Plan regulador de Usos del Suelo no sólo consta del mapa de usos posibles, sino que además incorpora un Reglamento de Zonificación, en el cual se establecen las normas sobre los usos del suelo, las vialidades y las edificaciones o instalaciones, etc.

7.2. Plan de usos del suelo.

La anterior investigación, su análisis y la elaboración de la síntesis, se reflejan en un mapa o plano final, en donde se exponen los Usos Posibles del Suelo y un Reglamento de Zonificación; que controlarán el desarrollo que se autoriza.

Seguidamente, se exponen sus principales componentes:

7.2.1. Objetivos Generales.

• 1)Contribuir al desarrollo regional, a través de la descentralización de la actividad turística del país, fomentando así un mejor aprovechamiento de los recursos naturales presentes en este sector Golfo Dulce y Bahía Golfito.
• 2)Fomentar y canalizar la inversión privada en este sector del cantón de Golfito, el cual todavía no tiene plan regulador.
• 3)Colaborar con el ICT y el INVU para un mayor desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre más adecuado y evitar en lo posible un deterioro mayor de los muy escasos recursos presentes en el sitio.
• 4)Generar una nueva oferta turística que ayude a solventar la creciente demanda de estos servicios.

7.2.2. Objetivos Específicos.

• 1)Plantear un plan de usos del suelo que sea continuación del plan regulador principal ya aprobado y acorde con el tipo de declaratoria turística que el sector costero tiene.
• 2)Permitir la construcción de obras físicas que faciliten una movilización pronta y segura de los turistas.
• 3)Formular un reglamento de zonificación que establezca los criterios para el desarrollo propuesto en el ítem número dos.
• 4)Contribuir al planteamiento de estrategias de implementación por parte de inversión privada y a la municipalidad de Golfito y el ICT para el debido control, ejecución y evaluación de la propuesta de uso del suelo.

Para el cumplimiento de las metas arriba planteadas, el Plan Regulador de Uso del Suelo debe orientarse hacia los siguientes criterios, que han originado esta investigación.

7.3. Criterios de Desarrollo.

• 1)Mantener la Zona Pública libre de construcciones permanentes en los sectores inmediatos a la playa.
• 2)Respetar en lo posible las condiciones de los ocupantes originales, conforme a los derechos adquiridos en la Ley 4558 y reconocido por la Ley 6043; siempre y cuando no se contradiga lo estipulado por la Ley antes citada.
• 3)Establecer las condiciones técnicas y legales para un desarrollo adecuado a este sector costero y fortalecer la imagen turística del sector medio de la Isla Grande.
• 4)Conservar y mantener los recursos naturales presentes y promover la recuperación de la vegetación en aquellos sitios donde sea conveniente, ya sea por razones paisajísticas o para evitar el deterioro causado por los eventos naturales.
• 5)Minimizar, en la medida de lo posible, los costos de la infraestructura necesaria para el adecuado funcionamiento de las obras que se realizarán en el sitio.
• 6)Lograr el bienestar y la seguridad de los usuarios de los diferentes proyectos turísticos o residenciales, designados en este plan de usos del suelo.
• 7)Aprovechar los atractivos de sol, paisaje y mar del sitio de interés.
• 8)Promover proyectos turísticos acordes con la capacidad de soporte del sitio.
• 9)Desarrollar áreas de alojamiento, recreación y esparcimiento.
• 10)Aprovechar la belleza escénica y a la vez proteger el paisaje y los relictos del bosque en la cañada de la quebrada y ladera muy pronunciadas.
• 11)Restituir en lo posible la imagen natural, promoviendo un programa de recuperación de vegetación por medio de reforestación.
• 12)Crear senderos que permitan la accesibilidad de los visitantes a los diferentes atractivos, en este caso, a las vistas escénicas y panorámicas presentes en el sitio hasta el borde del acantilado.

7.4. Hipótesis de Desarrollo.

A diferencia de otros sectores costeros del país, la ciudad de Golfito y su origen histórico no propicio el desarrollo basado en otras alternativas como la actividad turística sustentada en recursos turísticos de relevancia como el recurso mar - sol - playa debido a su carencia en el interior de la bahía de Golfito. Se debe considerar también el hecho que desde su origen, tuvo un objetivo claramente definido de brindar soporte logístico, para llevar acabo la actividad bananera con éxito, esta es una característica que comparte con la ciudad de Quepos.

En el caso particular de la bahía de Golfito el principal recurso aprovechable lo constituye el paisaje cercano, las vistas panorámicas y en este sentido la Isla Grande, permite el aprovechamiento de los recursos de manera notable, porque tiene laderas con una pendiente variable; al menos el 60 % por ciento de la isla son zonas alteradas o muy alteradas debido a la intensa actividad ganadera que se realizó en ella por más de 30 años. De hecho, se puede considerar que la Isla Grande constituye el principal recurso turístico de la Bahía de Golfito ante la carencia de playas de calidad, capaces de sustentar actividades recreativas. Tiene además, los siguientes aspectos positivos:

- Tiene una topografía variable que permite un aprovechamiento de las zonas con pendientes que no superen el 60 %.

- Una gran parte (aproximadamente el 60%) de isla son bosques secundarios o bien vegetación secundaria en estado temprano de regeneración.

- El bosque primario está asociado a laderas que superan el 60% o más de pendiente como los acantilados activos, o bien está asociado a las cañadas de las quebradas.

- En la zona superior de la isla hay sectores plano - ondulados que permiten aprovechar las excelentes vistas panorámicas del sector del Golfo Dulce y a la bahía de Golfito.

- La Isla Grande tiene una extensa playa en el litoral del Golfo Dulce, la cual pide más de 2.5 km de longitud, constituida por arenas pardas y lo más importante sin contaminación, aspecto que no comparte la zona de bahía de Golfito, la cual esta muy contaminada. La isla tiene en el sector interno de la bahía tiene un litoral irregular con caletas y zonas protegidas en donde se pueden construir embarcaderos y puertos turísticos.

- El litoral interno de esta isla continental es muy irregular y permite la posibilidad de construir un puerto turístico o marina, debido a que esta bahía es muy protegida y tranquila todo el año, de manera que estas obras portuarias de carácter recreativo no requieren obras de protección importantes.

La Isla Grande es el único sitio capaz con terreno disponible para sustentar una oferta turística diversa, ya que el sector continental de la bahía tiene serias limitaciones de desarrollo por falta de terreno que le permitan crecer.

7.5 Vialidades propuestas.

En este sector costero las vialidades se construirán en la cerca de la terraza costera y además en la zona de laderas pendiente variable. Se considera que en este sector costero no se justifican los derechos de vía de 14 metros de ancho, por no se espera una circulación vehicular importante, además, de mantenerse el derecho de vía de 14 metros sería necesario en algunos sectores realizar profundos cortes que provocarían un gran impacto visual y ambiental, para evitarlo será necesario variar derecho vial de 14 m a 8.5 m lo que permitirá realizar los cortes y terreceos de menor magnitud y alterar el ambiente en el menor grado posible y disminuir de esta manera los posibles impactos ambientales.

En la zona de laderas se propone un trazado nuevo, concordante con las curvas de nivel subiendo paulatinamente. Para optimizar el uso de la tierra será necesario que el camino pase en un sector de su trazado por la tierra privada. Por lo que será necesario donar estos terrenos a la municipalidad de Golfito.

7.6. Plan de Usos del Suelo (Ver Mapa N° 10).

El presente Plan Regulador de Usos del Suelo, como conclusión de las investigaciones, pretende proponer un plan de desarrollo que aproveche al máximo su declaratoria turística, pero que permita el uso racional del terreno, así como establecer los requisitos y criterios de diseño para cada uno de los usos indicados en el plano de la zonificación.

Por las características del terreno, delimitado por acantilados y con laderas, permite que este sector costero califique como de interés turístico por ser parte de la totalidad del sector litoral como una sola unidad; por lo tanto, los usos que estipula la Ley 6043 para los sectores costeros declarados turísticos se pueden aplicar y en este caso particular el énfasis se debe poner sobre la implementación de proyectos de mediana densidad, de ocupación y en especial sobre la conservación de las áreas con remanentes boscosos existentes en la zona de la quebrada temporal.

En general, el presente plan de usos de suelo contempla básicamente dos propuestas de desarrollo principales que son: uso turístico y un uso residencial. Además se contempla la zona de protección de quebrada y las laderas con pendientes más pronunciadas.

7.7. Reglamento de Zonificación.

El objetivo de este reglamento es el de establecer los criterios y las restricciones que deberán seguirse al realizarse las diferentes obras, una vez otorgadas las concesiones por la municipalidad.

Las condiciones de este Plan Regulador son de dos tipos: las primeras son de tipo legal y están establecidas en la Ley 6043 y en el reglamento de dicha Ley; en ellas se establecen aspectos tales como el ancho máximo de los lotes y su área. El segundo tipo lo establecen las limitaciones físicas, como por ejemplo, el grado de pendiente o bien la existencia de una zona de protección debido a la presencia de una quebrada permanente.

7.7.1. Artículo 1.

Establecimiento de este reglamento y objetivos por parte del Concejo Municipal del Golfito, provincia de Puntarenas, atendiendo las disposiciones y reglamentos de la Ley 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y siendo conscientes de la necesidad de ordenar y reglamentar los diferentes usos de la zonificación propuesta en este plan regulador, procede a la aprobación de este reglamento.

El sitio de estudio se encuentra comprendido entre las coordenadas de la Cuadrícula Lambert de la hoja Nº 3541 1 (Golfito) del I.G.N. escala 1:50.000 y como se describe a continuación:

Este plan abarca el sector litoral comprendido entre los mojones del 88 al 120 aproximadamente, tomando en cuenta que además la zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área antes mencionada para consolidar así una oferta turística en el sector medio de Isla Grande, por lo tanto se recomienda en primera instancia:

- Plantear la creación de un patrón de desarrollo turístico y recreativo, acorde con las condiciones naturales del sitio, como conjunto.

- Permitir que el proyecto contenga los mejores servicios básicos y turísticos, para comodidad y seguridad de los usuarios, dadas las condiciones del sitio.

- Orientar la inversión privada en este sector costero, aprovechando el excelente potencial turístico del sector de bahías Golfito.

- Promover la protección y el uso adecuado de los recursos turísticos del sitio, que garanticen un uso racional de los mismos tomando en cuanta la declaratoria turística del sector costero.

- Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley 6043 y de su reglamento, específicamente en lo relacionado con el uso del suelo, en aquellas playas o sectores costeros con diferentes tipos de declaratoria.

Atendiendo al hecho de que la propuesta de desarrollo de este plan de ordenamiento de usos del suelo, está acorde con las políticas de desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre, tanto el ICT y el INVU., como los planificadores de esta Zona Restringida, según lo establece la Ley 6043 y su Reglamento respectivo, aprueban la propuesta de usos del suelo y el siguiente reglamento. Se deberán brindar, asimismo, las herramientas técnicas y legales para que la Municipalidad de Golfito pueda dar concesiones en este segmento de la Zona Marítimo Terrestre bajo su administración, según los usos propuestos y los cuales deberán acatar los concesionarios al desarrollar las obras permitidas, una vez otorgadas las concesiones.

7.7.2. Artículo 2º-Definiciones a. Acceso:

Vía pública, medio u obra que permita el libre tránsito en el área administrada y en la Zona Pública.

b. Área verde:

Áreas libres enzacatadas o arborizadas, o ambas cosas, para uso del público, las cuales pueden estar destinadas a la recreación u ornamentación.

c. Concesión:

Contrato Público con la Municipalidad de Golfito, en el que se otorga el derecho de uso de una parcela dentro de la Zona Marítimo Terrestre.

d. Institución:

Se refiere a las instituciones del estado que tiene que ver con la planificación o administración de la Z.M.T.

e. Edificaciones:

Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación y para llevar a cabo la actividad turística recreativa.

f. Infraestructura:

Servicios o instalaciones de carácter urbano, tales como carreteras, senderos, rellenos, líneas eléctricas, telefónicas, acueductos, alcantarillados, etc.

g. Protección:

Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones o impedimentos de construcción. Solo se pueden construir en ellas e obras de contención.

h. Uso:

Aprovechamiento a título particular de áreas o predios.

i. Uso permitido:

Es aquel que esta acorde con lo estipulado en la normativa establecida en el reglamento de este plan regulador.

j. Uso condicional:

Es aquel uso que, aún no siendo el más recomendable, o bien cualquier otro posible uso, al cual podrían acogerse los solicitantes de concesión en la ZMT; siempre y cuando éste no entre en conflicto con el uso permitido primario. Este uso sólo puede ser otorgado por el Consejo Municipal, si cuenta con la aprobación del ICT.

k. Uso conflictivo:

Es aquel que no se ajusta a la zonificación propuesta en el Plan del Usos del Suelo y el cual no se permite bajo ninguna condición.

l. Zonificación:

Es la subdivisión en sectores que abarca el Plan de Usos del Suelo, para llevar a cabo su desarrollo de manera racional.

7.7.3. Artículo 3º-Regulaciones Generales Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre queda subdividida en las siguientes zonas:

1. Zona Pública (ZP).

2. Zona de Protección de Laderas Pronunciadas y Quebradas (ZPLPQ).

3. Zona Residencial Turística de Baja Densidad (ZRTBD).

4. Zona de Alojamiento Turístico de Media Densidad (ZATMD).

5. Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).

6. Zona Comercial (ZC).

7. Zona de Vialidades (ZV).

7.7.4. Artículo 4º-Zona Pública (ZP) a. Propósitos.

Lograr el cumplimiento del capítulo III de la Ley 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional.

b. Localización.

El límite superior de la Zona Pública lo establece la línea de mojones 88 al 120 colocados por el I.G.N. en este sector costero.

c. Concesiones. Conforme a la Ley 7744.

d. Usos permitidos.

Conforme a la Leyes 6043 y 7744 y sus reglamentos.

7.7.5. Artículo 5º-Zona Protección de Laderas Pronunciadas y Quebrada (ZPLPQ).

a. Propósitos.

Protección y conservación de áreas inestables, por motivos de seguridad.

b. Ubicación.

En la zona de estudio, se caracteriza por tener en sus laderas sectores con pendientes muy pronunciadas e incluso cerca de la costa, por lo tanto es lo mismo que ocurre con la quebrada principal ubicada entre los mojones necesario extender la zona de protección debido a las pronunciadas pendientes existentes. Se ubica el sector entre los mojones N° 88 al 91; 96 al 102; 103 al 105; 109 al 110 y finalmente 113 al 120.

c. Concesiones.

Podrá ser dada en concesión para protección.

d. Usos conformes.

Mantener un retiro de 10 metros en ambos lados del cause.

Se permitirá la construcción de obras de mitigación.

Los mismos deberán contar con el permiso del ICT y la municipalidad respectiva, para lo cual en cada caso particular el ICT establecerá los requisitos que considere necesarios. Se permitirán obras infraestructura de carácter permanente estrictamente necesarias para comunicar las diferentes zonas de este plan regulador como el camino o obras de mitigación o contención o movimientos de tierra que respalden obras de infraestructura en el sitio.

e. Usos no conformes.

Cualquier construcción no tipificada en el punto anterior.

f. Uso condicional.

El sector entre los mojones 88 al 91 al cumplirse los requisitos de ubicación y construirse la marina y realizarse los movimientos de tierra para la construcción de la carretera, se podrá aplicar como uso condicional, el uso residencial turístico de baja densidad, una vez concluidos los movimientos de tierra en la parte superior, del sector costero señalado.

7.7.6. Artículo 6º-Zona Residencial Turística de Baja Densidad (ZRTBD).

Por las especiales características físico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes para uso residencial turístico tengan, en lo posible, el tamaño máximo que especifica la Ley 6043, con el fin de evitar altas densidades de ocupación.

a. Propósitos.

Crear áreas donde los lotes que se den en concesión sean únicamente para usos de vivienda turística.

b. Ubicación.

En general se localiza entre los mojones N° 88 al 94: 100 a 103 y finalmente 106 al 108.

c. Usos Conformes.

Vivienda unifamiliar y otras obras de recreo como pequeños ranchos; las escorrentías existentes podrán ser entubada y su caudal llevado a la Zona Pública (en caso de realizar estas obras, las mismas deberán estar respaldadas por un estudio técnico especifico que las justifique y describa las obras propuestas, este estudio se recomienda que lo realice un hidrólogo o ingeniero).

d. Usos condicionales.

Condo-hotel, en cuyo caso será necesario realizar un FEAP (formulario preliminar de impacto ambiental ante la SETENA).

e. Usos no conformes.

Talleres, fábricas, estaciones de gasolina, o bien otros de carácter agropecuario.

f. Requisitos Superficie mínima 1.000 m² Superficie máxima 4.000 m² Cobertura máxima de construcción 30% Retiro lateral 3 m Retiro frontal y posterior 5 m Retiro posterior 3 m Porcentaje de zonas Verdes y otros usos pasivos 70 % Altura máxima 2 pisos (7 metros) Número de plantas 2 g. Concesiones.

De acuerdo con la Ley 6043.

7.7.7. Artículo 7º-Zona de Alojamiento Turístico Mediana Densidad (ZATMD).

a. Propósitos.

Permitir la implementación de un proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa con una densidad de 40 a 60 habitaciones por hectárea.

b. Localización.

Se ubican las dos en el sector medio de la caleta; la zona es un antiguo potrero que tiene árboles frutales. Su ubicación general es entre los mojones 99 al 101 y del 105 al 108.

c. Usos conformes.

Hotel, con servicios como piscina, restaurante y bar, oficinas administrativas, bar, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones, video y otros servicios, como tienda o boutiques. Instalaciones turísticas tipo Spa y sus diferentes servicios, los cuales pueden ser complementados con pequeños ranchos, piscinas y algún tipo de cancha deportiva de pequeño tamaño, vestidores.

d. Usos condicionales.

Uso residencial de mediana densidad, se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa, en las zonas inmediatas a la obra turística que se construya.

Se promoverá la reforestación con especies autóctonas, en especial las de floración en la estación seca.

e. Usos no conformes.

Cualquier obra o instalación que no sea de carácter turístico recreativo.

f. Requisitos de la zona de alojamiento turístico.

Los interesados, ya sean personas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto para desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Consejo Municipal de Golfito, el cual deberá incluir:

1. Nombre y dirección del solicitante.

2. Nombre del proyecto.

3. Área estimada a desarrollar y sus linderos.

4. Plano de ubicación general y viabilidad del proyecto.

5. Estudio de disponibilidad de agua del proyecto, o permiso de los administrados del acueducto local que tiene capacidad de brindar tal servicio.

6. Los planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y transversales.

7. Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.

8. Estudio de factibilidad de la obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones, o por el Departamento de Incentivos Turísticos.

9. Debe haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será secundario y se realizará antes de ser vertidas según lo especificado en la Ley General de Salud y se especificará en los planos constructivos finales como será el sistema propuesto.

10. El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:

- Área destinada a edificación del proyecto: 40% incluyendo vialidades internas, parques, aceras.

- Áreas destinadas a zona verde y esparcimiento del proyecto: 60% - Los retiros laterales y posterior serán de 3 metros, a partir de las cercas.

- La altura máxima de cumbrera será 4.5 metros en una planta, de 7.5 en dos plantas, y en los ranchos hasta 9 metros de altura en una planta.

g. Concesiones.

Según lo establecido en Ley Nº 6043 y su Reglamento.

h. Edificios.

Las edificaciones en lo posible aprovechar al máximo las cualidades escénicas del sitio, por el historial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio, pero el suelo es residual y delgado deja al descubierto rocas del Complejo de Nicoya permite construcciones en tres plantas.

i. Requisitos.

Superficie mínima 10.000m² Superficie máxima 30.000m² Densidad de ocupación 40 a 60 hab dobles / hectárea Cobertura máxima 40% Retiro frontal 5m Retiro lateral 3m Retiro posterior 3m Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 60% Altura de cumbrera será de 3.5 metros en una planta y 7.5 metros en dos plantas. Aunque se recomienda solo usará dos plantas, en caso especial por diseño se podrán construir en tres plantas siempre y cuando estudio de suelo y geotectónicos así lo permitan, así mismo si en el diseño de planta se debe inventariar la vegetación arbustiva mayor de manera que se respeten en la medida de lo posible los árboles mayores.

7.7.8. Artículo 8º-Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).

a. Propósitos.

Permitir la implementación de un proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa con una densidad de 20 a 40 habitaciones por hectárea.

b. Localización.

Se ubican las dos en el sector medio de la caleta; la zona es un antiguo potrero que tiene árboles frutales. Su ubicación general es entre los mojones 111 al 118.

c. Usos conformes.

Hotel, con servicios como piscina, restaurante y bar, oficinas administrativas, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones, video y otros servicios, como tienda o boutiques.

d. Usos condicionales.

Uso Condo - hotel de baja densidad, se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa, en las zonas inmediatas a la obra turística que se construya. Se promoverá la reforestación con especies autóctonas, en especial las de floración en la estación seca.

e. Usos no conformes.

Cualquier obra o instalación que no sea de carácter turístico recreativo.

f. Requisitos de la zona de alojamiento turístico.

Los interesados, ya sean personas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto para desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Consejo Municipal de Golfito, el cual deberá incluir:

1. Nombre y dirección del solicitante.

2. Nombre del proyecto.

3. Área estimada a desarrollar y sus linderos.

4. Plano de ubicación general y viabilidad del proyecto.

5. Estudio de disponibilidad de agua del proyecto, o permiso del administrador del acueducto local que tiene capacidad de brindar tal servicio.

6. Los planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y transversales.

7. Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.

8. Estudio de factibilidad de la obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones, o por el Departamento de Incentivos Turísticos.

9. Debe haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será secundario y se realizará antes de ser vertidas según lo especificado en la Ley General de Salud y se especificará en los planos constructivos finales como será el sistema propuesto.

10. El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:

- Área destinada a edificación del proyecto: 40% incluyendo vialidades internas, parques, aceras.

- Áreas destinadas a zona verde y esparcimiento del proyecto: 60% - Los retiros laterales y posterior serán de 3 metros, a partir de las cercas.

- La altura máxima de cumbrera será 4.5 metros en una planta, 7.5 de dos plantas, en los ranchos hasta 9 metros de altura en una planta.

g. Concesiones.

Según lo establecido en Ley 6043 y su Reglamento.

h. Edificios.

Las edificaciones en lo posible aprovechar al máximo las cualidades escénicas del sitio, por el historial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio, pero el suelo es residual y delgado deja al descubierto rocas del Complejo de Nicoya permite construcciones en tres plantas.

i. Requisitos.

Superficie mínima 10.000m² Superficie máxima 55.000 m² Densidad de ocupación 20 a 40 hab dobles / hectárea.

Cobertura máxima 40% Retiro frontal 5m Retiro lateral 3m Retiro posterior 3m Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 60% Altura de cumbrera será de 4.5 metros en una planta y 7 metros en dos plantas. Aunque se recomienda solo usará dos plantas, en caso especial por diseño se podrán construir en tres plantas siempre y cuando estudio de suelo y geotectónicos así lo permitan, así mismo en el diseño de planta se debe inventariar la vegetación arbustiva mayor de manera que se respeten en la medida de lo posible los árboles mayores.

EN CASO DE APLICAR EL USO DE CONDO - HOTEL SE APLICARÁ LA SIGUIENTE NORMATIVA.

a. Propósitos.

Crear áreas donde los lotes, que se den en concesión sean únicamente para usos de vivienda turística.

b. Ubicación.

En general se localiza entre los mojones 111 al 118 al del sector costero que se regula.

c. Usos Conformes.

Viviendas condominios o unifamiliares, en cuyo caso será necesario realizar un FEAP (formulario preliminar de impacto ambiental ante la SETENA). Uso turístico de baja densidad con una densidad de hasta 50 unidades de condohotel por hectárea y otras obras de recreo como pequeños ranchos, inhalaciones deportivas; las escorrentías existentes podrán ser entubada y su caudal llevado a la Zona Pública (en caso de realizar estas obras, las mismas deberán estar respaldadas por un estudio técnico específico que las justifique y describa las obras propuestas, este estudio se recomienda que lo realice un hidrólogo o ingeniero).

d. Usos condicionales.

No hay e. Usos no conformes.

Talleres, fábricas, estaciones de gasolina, o bien otros de carácter agropecuario.

f. Requisitos.

Superficie mínima 10.000 m² Superficie máxima 55.000 m² Cobertura máxima 35% Retiro frontal 5m Retiro lateral 3m Retiro posterior 3m Porcentaje de zonas verdes y otros, usos pasivos 65% Altura de cumbrera será de 4.5 metros en una planta y 7 metros en dos plantas.

g. Concesiones.

Conforme a la Ley Nº 6043.

7.7.9. Artículo 9º-Zona de Facilidades Turísticas (ZFT).

a. Propósitos.

Establecer un área donde se ubiquen las facilidades turísticas y que complementen las que se pueden ofrecer en los otros usos de este plan regulador.

b. Ubicación.

Se ubican estas zonas aproximadamente entre los mojones la primera entre los mojones N° 93 al 96 y la segunda entre los N° 110 al 111.

c. Usos Permitidos.

Instalaciones turísticas de servicios como; soda, restaurantes, boutiques; los cuales pueden ser complementados con pequeños ranchos, vestidores.

d. Usos condicionales.

Facilidades para marina y sus servicios necesarios (ubicada entre los mojones N° 93 al 96).

e. Usos Conflictivos.

Industrias, fábricas, cualquier otra similar.

f. Requisitos.

Superficie mínima 1.000 m² Superficie máxima 30.000 m² Retiro lateral 5 m Cobertura máxima construible 40% Retiro frontal 5 m Retiro posterior 20 m Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 60 % Pendiente máxima utilizable 40% con estudio de suelos que lo respalde.

g. La altura de cumbrera será de 7.5 metros.

7.7.10. Artículo 10.-Zona Comercial (ZC) a. Propósitos:

Crear un área donde se puedan brindar facilidades turísticas básicas y que complementen las que se pueden ofrecer en las otras zonas de este plan regulador.

b. Ubicación:

Se ubican aproximadamente estas dos zonas, la primera entre los mojones 98 y 96 entre los mojones N° 115 al 116, esta última en la parte posterior de la (ZATBD).

c. Usos Permitidos:

Instalaciones brindar café, supermercado, tiendas ventas de artículos varios, sitio mirador, etc.

d. Usos Conflictivos:

Talleres mayores, fábricas, estaciones de gasolina, cualquier otra similar.

e. Requisitos:

Retiro lateral 3 m Retiro frontal 5 m Retiro posterior 5 m Cobertura máxima construible 50% Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 50% Pendiente máxima utilizable 30% f. No se permitirán pisos intermedios y la altura de cumbrera será de 4.5 m. Para ranchos se permitirá no mayor a 12 metros.

7.7.11. Artículo 11.-Zona de Vialidades.

a. Propósitos.

Permitir la movilización entre las diferentes zonas de este plan regulador y que es una extensión del vigente, permitir el acceso a la Zona Pública por medio de senderos públicos.

No será necesario dada la baja circulación prevista en esta isla un derecho vial un derecho vial mayor de 8.5 metros.

Además, las pendientes pronunciadas de algunos sectores, se considera que sea conseja el derecho vial mínimo establecido por reglamento con el fin disminuir el impacto ambiental que significaría realizar los cortes mayores de mantenerse un derecho mayor al propuesto. La calle tendrá una banda de rodamiento de 5 metros de ancho y una pendiente del 3% mínimo debido a la alta precipitación que se da en la estación lluviosa, en borde exterior tendrá un talud estabilización de al menos 1.00 m de ancho para estabilizar la calle, además en el borde interno tendrá un caño de 50 cm de ancho, una acera de un 1.00 m., y un talud de estabilización de corte de al menos 1.00 m. El sendero peatonal tendrá una calzada de 3.5 ancho, una pendiente del 2%; además, se puede considerar dos breves caños de 25 cm y dos franjas de zona verde de 1 m. de ancho.

b. Ubicación.

La carretera un sector entre las laderas y la terraza costera y otro en el sector de laderas noreste. Pero por su distribución no se puede ubicar con referencia a los mojones de la Zona Pública.

c. Usos no conformes.

No hay.

d. Usos conformes.

Carretera de 8,5 metros de ancho, con faldones, muros de contención, caños, etc. En el caso del sendero peatonal, banda de tránsito, miradores, puentes rústicos, barandas.

En ambos obras se permitirá la instalación de tendido de iluminación, redes de distribución de electricidad y telefónica subterránea. Las calles serán de uso público.

Finalmente, se debe considerar que al menos el sector declarado no turístico el porcentaje destinado a construcción de obra gris es muy bajo, en primer lugar consideramos que el área dedicada a protección representa un 49.59% del área, aun siendo un sector declarado turístico, del sector medio de la caleta de Isla Grande. Y los demás usos suponen que tiene porcentaje de protección que en general son cercanas al 40% por lo que se establece que el uso prioritario de este sector es la protección pues si al 43.9% ya establecido se le agregan los porcentajes de protección por cada uso específico de manera tal que entre el 70 ó 75% del terreno se dedicará a la protección y otros usos pasivos.

A pesar a que el sitio tiene una declaratoria turística, por las limitaciones ambientales del sitio se dio prioridad a usos pasivos de baja y mediana densidad.

Han sido protegidas las zonas a ambos lados de los surcos existentes quebradas, y sectores de laderas muy pronunciadas o bien restos de vegetación primaria, que funcionan como corredores biológicos de la escasa vida silvestre existente en el sector. Por estas razones, las zonas de laderas muy pronunciadas y los causes de quebradas se debe proteger la vegetación existente y favorecer la regeneración natural y la repoblación. Además, el sistema de caminos esta diseñado con el ancho mínimo para no favorecer grandes alteraciones ambientales.

Como objetivo general podemos decir que la presente zonificación pretende aprovechar las buenas cualidades escénicas del sector de laderas variables hacía la bahía de Golfito, favoreciendo un uso de media y baja densidad, pero permitiendo un uso controlado.

El anterior análisis no es equivalente al del CUADRO N° 16 en la página siguiente resume de usos del suelo y porcentajes relativos, sino que pretende sintetizar las restricciones del de usos del suelo y porcentajes relativos, sino que pretende sintetizar las restricciones del reglamento con un enfoque diferente que considera solamente dos usos: el pasivo donde no se realiza ninguna obra de construcción que no sea de mitigación, regeneración y reforestación y los usos activos como aquellas áreas donde construirán obras diversas según lo autorizado en el reglamento de este plan regulador.

CUADRO 16 CUADRO COMPARATIVO DE ÁREAS Y PORCENTAJES DE OCUPACIÓN

Fuente: Elaboración propia.

7.8. Normas Generales de Construcción.

En este caso particular de plan regulador las normas se aplican a la Zona Marítimo Terrestre y en la propiedad privada adyacente porque se contempla un desarrollo coordinado de ambas zonas. En el caso privado se refiere a los usos propuestos pero no cambia su condición de propiedad privada. En el caso particular de las laderas superiores son plano onduladas y existen pocas limitaciones para la construcción. Existen pequeños sectores, donde no se puede construir como en las inmediaciones de los dos pequeños surcos y sus cañadas. En algunos sectores de la zona plano ondulada superior en algunos será necesario realizar terraceos, muros de contención, en otros no será necesario.

Se deberán ejecutar obras correctivas o de mitigación para el aprovechamiento de algunas áreas de concesión, o bien infraestructuras para corregir condiciones negativas o inseguras para los diferentes desarrollos futuros como en el límite sur de este plan.

Se deberá considerar que los posibles desarrollos futuros deberán tener la posibilidad de poder realizar obras o infraestructuras, que en cumplimiento de una serie de normas generales, se permita la construcción, reduciendo al mínimo los impactos al medio.

- En aquellos casos cuando se realicen obras de relleno, excavación o nivelación se deberán aplicar las siguientes normas: los taludes en general no deben superar una gradiente mayor al 35% y se podrán complementar con obras especiales como gaviones, estacas de madera curada, terráceos sucesivos o bien con el uso de árboles o plantas como la flor de itabo, como agente estabilizador.

- Todos los materiales de desecho que se extraigan o se vayan a usar en un relleno o sean objeto de una remoción o bien sean originadas en el proceso de construcción, no podrán depositarse o verterse en la zona entre mareas si no está debidamente justificado y autorizado por ICT y la Municipalidad de Golfito; además no podrá depositarse, ni en causes de surcos o confluencias de escorrentía, ni ser vertidos en los acantilados, pero se podrán usar como subbase de los caminos de ser posible.

- Cualquier relleno o nivelación que se realice en el área que abarca el presente Plan Regulador de usos del suelo, se debe realizar, en lo posible, con materiales originados por el terráceo o por obras de estabilización, al realizar los caminos u otras acciones en el sitio. Se recomienda depositarios en el sitio o cercanías para favorecer así las condiciones generales para el desarrollo de las obras constructivas o de protección.

- Se aplicarán normas complementarias que indiquen los estudios especializados del sitio, a solicitud del ICT, INVU, MOPT o del interesado, las cuales darán el visado correspondiente. Su objeto será minimizar e impedir la continuidad de los procesos negativos morfogénicos que estén actuando local o parcialmente, dicho sector costero.

- En las laderas se podrán realizar obras con el fin de ayudar a controlar los procesos erosivos por escorrentía y surcos durante la lluvia o sitios particularmente inestables que indiquen el peligro de un derrumbe o deslizamiento.

- Se podrán realizar otras obras que contribuyan a estabilizar los bordes de las cañadas, donde ésta cause una erosión significativa por arrastre.

- El ICE o bien el inversionista realizará el tendido eléctrico y telefónico en los derechos de vía obedeciendo el planteamiento vial propuesto en este plan regulador.

- La Municipalidad de Golfito o los interesados al realizar los tendidos de agua potable los realizarán en los derechos de vía establecidos en este plan regulador.

- En las viviendas se construirán tanques sépticos de dos etapas para tratar las aguas negras y jabonosas, que permitan darán un tratamiento secundario, el cual disminuirá el riesgo por contaminación.

- La reforestación para dividir los diferentes lotes y bordes de las vialidades se realizarán con especies siempre verdes o de floración en la estación seca, lo anterior con el objeto de mejorar las cualidades escénicas del sitio y aumentar la diversidad de la vegetación.

- Las obras de contención y mitigación se localizan en el sector sur del plan, donde las aguas de escorrentía, techos, aceras y las futuras vialidades convergerán en sitio, por lo cual se deberán construir obras que garanticen que las aguas continuarán hacia el manglar con poca corriente y un bajo contenido de sedimentos, lo cual obligará construir trampas de arena quiebra gradientes y canales adecuados que lleven el agua al manglar con poca corriente y muy poco sedimento.

- En caso de considerarse necesario por razones de diseño y de un aprovechamiento más integral se podrá construir en tres pisos, previos estudio de suelo y geotécnico que así lo justifique, para disminuir los movimientos de tierra, en magnitud y en cantidad.

- Las obras propuestas por este plan regulador tanto obras turísticas, como de infraestructura deberán pasar por su trámite respectivo ante la SETENA.

- En el caso particular de las construcciones en las laderas, los desarrolladores de las zonas hoteleras de baja, mediana densidad, residencial u comercial, podrá aprovechando en nivel de la calle bajar o subir un piso.

Ver mapa en La Gaceta impresa N° 58 del 23 de marzo del 2005.

(NOTA DE SINALEVI: La Municipalidad de Golfito, publicó en La Gaceta N° 133 del 11 de julio de 2006, las Láminas correspondientes de Usos de Suelo y de Vialidad) Golfito, 7 de marzo del 2005.

CAPÍTULO VII