Confirmation of non-conforming land use certificate due to water source in PuriscalConfirmación de certificado de uso de suelo no conforme por naciente en Puriscal

File 18-009722-1027-CA Improper hierarchical municipal appeal Jessport Limitada v/ Municipalidad de Puriscal No. 212-2020 CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY COURT. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. ANNEX A. Goicoechea, at eight o'clock on the twentieth of April, two thousand twenty.

This Court hears, as improper hierarchical authority, the appeals filed by Jessport Limitada, legal identification number 3-102-708874, represented by its special administrative agent, Lic. Roberto Enrique Cordero Brenes, identity card 1-1176-0540, against resolution No. 0140-2018 of two twenty-five in the afternoon of the twentieth of September, two thousand eighteen, issued by the Mayor of Puriscal.

CONSIDERING:

I.- Object of challenge. In the resolution under appeal, the Mayor of Puriscal confirmed the land-use certificate (certificado de uso del suelo) No. DUC-US 651-2018, issued by the Department of Construction Control and Urban Development, according to which, on the property with registered folio number 572689-000, cadastral map SJ-1066801-2006, owned by Jessport Limitada, the expansion of a dwelling house is a non-conforming use, because the land is located 92 linear meters from a spring (naciente) captured for human consumption by the ASADA of Llano Hermoso, such that it is affected by the protection radius provided for in articles 33 and 34 of the Forestry Law (Ley Forestal) and 31 of the Water Law (Ley de Aguas).

II.- On the merits. In summary, the appellant alleges that it acquired the property based on the principle of good faith, for which it conducted registry studies and no charges or limitations of any kind weighed on the property. It argues that pursuant to article 460 of the Civil Code, such encumbrances should have been recorded from the moment of registration, yet to date they also do not appear, adding that the property has a house resulting from a social welfare project, without the municipality having timely warned of any restriction under the Water Law. It claims that, based on article 45 of the Constitution, there is a state duty to protect private property, such that by having created a limitation subsequent to the acquisition of the property, its right has been hollowed out, and thus based on articles 190 and 194, it is within its rights to claim due expropriation and obtain the corresponding compensation, which is provided for in the Water Law itself, article 20, the Construction Law (Ley de Construcciones) article 18, and the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), article 48, for which reason it requests that the decision be revoked and expropriation proceedings be initiated. In accordance with what is regulated in article 180 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), this Court of improper hierarchy has its competence delimited by the grievances expressed by the party in its appeal, and any analysis outside the allegations raised at that time is barred. The appellant company bases its thesis before this appellate body on two basic axes, the first of which, as the basis for raising its claim of nullity of the act, is the non-existence of encumbrances at the registry level at the time of acquisition of the property. This fact, which is not refuted by the local government, lacks the force to annul the actions taken. The annotations and encumbrances that fall on properties at the time of registration are useful for providing registry publicity and facilitate third parties' access to reliable public information that aims to minimize risks in transactions between assets. However, there exist provisions of law of public order that affect or limit the attributes of real property rights which, without being published at the registry level, are nonetheless in force and are of mandatory application for the authorities, being imperative for the citizen to bear them. Among these may be mentioned, in very general terms, everything related to the limitations contemplated by the regulatory plans issued by municipal governments, which incorporate construction and subdivision (fraccionamiento) restrictions. There are also ordinary laws, such as those contained in articles 33 and 34 of the Forestry Law or 40 of the Urban Planning Law, by means of which the full and free use of property is restricted. None of these restrictions need to be recorded in the National Registry, and it is the purview of the competent public institutions (MOPT, INVU, municipality, for example) to precisely designate setbacks or other specifications. In the present case, it is not relevant whether the restriction occurred after the acquisition of the property, since the simple existence of the spring (naciente) and its subsequent capture for human consumption automatically generated the effectiveness of the legal norm provided by the legislator, which impacts the rights weighing on lands located within its protection radius, the date of acquisition of each of the surrounding properties being irrelevant. The party seems to seek that this Chamber order a non-application of the norm contained in said Law, which is legally impossible. Furthermore, the appellant questions that in its case, this protection radius of the captured spring (naciente), pursuant to article 20 of the Water Law, implies a hollowing out of its property right. This is the basis for claiming payment of the respective compensation for liability on the part of whoever affected it or the "just price" in the special expropriation proceeding, but that is not within the competence of this appellate body, as the act issued by the Mayor rejects it by considering that we are in the presence of a legitimate limitation on the right invoked that must be borne by the citizen. By way of exception to the rules provided in article 171 and following of the Municipal Code (Código Municipal) and 181 of the General Law of Public Administration, the matter referring to civil liability by means of which the citizen seeks compensation derived from state actions is provided for in the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), article 2 subsection b), and constitutes a matter that must be raised, discussed, and resolved in a plenary manner in the jurisdictional venue, in accordance with the provisions of article 49 of the Political Constitution and on the basis of the postulates contained in Title Seven of the General Law of Public Administration. By reason of the foregoing, since it is evident that what is sought by the appellant is to annul the administrative act that rejected the aforementioned reparation, it is not necessary to exhaust the administrative channel before this Court, as that would imply the exercise of competences that are reserved, pursuant to the Political Constitution and the Law, to the Courts of Justice and not to the non-hierarchical controller of legality by way of administrative appeal, which obliges us to partially confirm the Mayor's act regarding the denial of the unfavorable land-use certificate and to declare the rest of the appeal filed inadmissible.

III.- Return of the file. As this venue has been conducted electronically, it is available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation as well as all of the pieces that make up this appeal, for which purpose they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (maps, photographs, reports, etc.) that still remains in the custody of the Office was submitted, the party who provided it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of article 12 of the Regulation on Electronic Files before the Judiciary (Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Full Court in session no. 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in Judicial Bulletin no. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judiciary, in session no. 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.

THEREFORE

The appealed act is partially confirmed, solely as to the rejection of the conforming land-use certificate due to application of the protected area of the spring (naciente). As to the rest, the appeal filed is declared inadmissible.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres *XC43EIJUBSMW61* EVELYN SOLANO ULLOA, DECISION-MAKING JUDGE FRANCISCO CHAVES TORRES, DECISION-MAKING JUDGE JORGE LEIVA POVEDA, DECISION-MAKING JUDGE

Apelación en jerarquía impropia municipal Jessport Limitada c/ Municipalidad de Puriscal Nº 212-2020 TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. ANEXO A. Goicoechea, a las ocho horas del veinte de abril del dos mil veinte.

Conoce este Tribunal como jerarca impropio, de los recursos de apelación interpuestos por Jessport Limitada, cédula de persona jurídica 3-102-708874, representada por su apoderado especial administrativo, el Lic. Roberto Enrique Cordero Brenes, cédula de identidad 1-1176-0540, contra la resolución No. 0140-2018 de las catorce horas veinticinco minutos del veinte de setiembre del dos mil dieciocho emitida por el Alcalde de Puriscal.

CONSIDERANDO:

I.- Objeto de impugnación. En la resolución venida en alzada, el Alcalde de Puriscal confirmó el certificado de uso del suelo No. DUC-US 651-2018, emitido por el Departamento de Control Constructivo y Desarrollo Urbano, según el cual en la finca con matrícula de folio real 572689-000, plano catastrado SJ-1066801-2006, propiedad de Jessport Limitada, la ampliación de una casa de habitación es un uso no conforme, puesto que el terreno se encuentra a 92 metros lineales de una naciente captada para consumo humano por la ASADA de Llano Hermoso, de modo que queda afectada por el radio de protección previsto en los ordinales 33 y 34 de la Ley Forestal y 31 de la Ley de Aguas.

II.- Sobre el fondo. En resumen, la parte apelante alega que adquirió la finca sobre la base del principio de buena fe, para lo cual hizo los estudios registrales y no sopesaban sobre el inmueble ningún tipo de cargas o limitaciones. Sostiene que conforme al numeral 460 del Código Civil, desde el momento de la inscripción debieron consignarse tales afectaciones, mas a la fecha ellas tampoco aparecen, agregando que la finca tiene una casa producto de proyecto de bien social, sin que el municipio hubiera advertido oportunamente alguna afectación a la Ley de Aguas. Reclama que, con base en el ordinal 45 constitucional, existe un deber estatal de dar protección a la propiedad privada, de modo que al haberse creado una limitación con posterioridad a la adquisición de la finca, se ha vaciado su derecho, de modo que sobre la base de los numerales 190 y 194, está en el derecho de reclamar la debida expropiación y obtener la respectiva indemnización, la cual está prevista en la propia Ley de Aguas, artículo 20, Ley de Construcciones artículo 18 y Ley de Planificación Urbana, artículo 48, razón por la cual pide se revoque lo resuelto y se inicien los trámites expropiatorios. En atención a lo regulado en el ordinal 180 de la Ley General de la Administración Pública, este Tribunal de jerarquía impropia tiene delimitada su competencia por los agravios expresados por la parte en su recurso de apelación, quedando vedado cualquier análisis que esté fuera de los alegatos planteados en ese momento. La sociedad recurrente sustenta su tesis ante esta alzada sobre dos ejes básicos, siendo el primero de ellos, como base para plantear su reclamo de nulidad del acto, la inexistencia de gravámenes a nivel registral al momento de la adquisición del inmueble. Tal hecho, que no es refutado por el gobierno local, carece de la fuerza de anular lo actuado. Las anotaciones y gravámenes que recaen sobre las fincas al momento de la inscripción, son útiles a efecto de dar publicidad registral y facilitan a terceros el acceso a información pública confiable que aspira a minimizar los riesgos en las transacciones entre bienes. Sin embargo, existen disposiciones de ley de orden público que afectan o limitan los atributos del derecho de propiedad inmobiliaria que sin ser publicadas a nivel registral, no por ello dejan de estar vigentes y son de aplicación obligatoria para las autoridades, siendo imperativo para el administrado soportarlas. Entre ellas se puede mencionar, en términos muy generales, todo lo relativo a las limitaciones que contemplan los planes reguladores que emanan de los gobiernos municipales, que incorporan restricciones a nivel constructivo y de fraccionamiento. También existe leyes ordinarias, tales como las contenidas en los ordinales 33 y 34 de la Ley Forestal o 40 en la Ley de Planificación Urbana, mediante las cuales se restringe el pleno y libre aprovechamiento de la propiedad. Ninguna de esas restricciones deben ser anotadas en el Registro Nacional siendo resorte del las instituciones públicas competentes (MOPT, INVU, municipalidad, por ejemplo) el señalamiento preciso de los retiros u otras especificaciones. En el caso presente, no es relevante si la afectación se hubiera producido después de la adquisición del inmueble, puesto que la simple existencia de la naciente y su posterior captación para el consumo humano, generó automáticamente la eficacia de la norma jurídica dispuesta por el legislador y que impacta sobre los derechos que sopesan en terrenos que se ubican dentro de su radio de protección, siendo irrelevante la fecha de adquisición de cada una de las fincas que le circundan. La parte pareciera pretender que esta Cámara ordene una desaplicación de la norma contenida en dicha Ley, lo cual es jurídicamente imposible. Además, la apelante cuestiona que en su caso, ese radio de protección de la naciente captada, conforme al numeral 20 de la Ley de Aguas, implica un vaciamiento de su derecho de propiedad. Ello es la base para reclamar el pago de la indemnización respectiva por responsabilidad de quien le afectó o el "justi precio" en el proceso especial de expropiación, mas ello no es competencia de esta alzada, en tanto el acto dictado por el Alcalde la rechaza al considerar que estamos en presencia de una limitación legítima al derecho invocado que debe ser soportada por el administrado. A manera de excepción a las normas previstas en el numeral 171 y siguientes del Código Municipal y 181 de la Ley General de la Administración Pública, la materia referida a responsabilidad civil mediante la cual el administrado procura una indemnización derivada de las actuaciones estatales, está prevista en el Código Procesal Contencioso Administrativo, artículo 2 inciso b), y constituye un asunto que debe plantearse, discutirse y resolverse en forma plenaria en la sede jurisdiccional, conforme a lo dispuesto en los artículos 49 de la Constitución Política y sobre la base de los postulados contenidos en el Título Sétimo de la Ley General de la Administración Pública. En razón de lo expuesto, siendo evidente que lo pretendido por la apelante es anular el acto administrativo que rechazó la reparación de cita, no es necesario agotar la vía administrativa ante este Tribunal, pues ello implicaría el ejercicio de competencias que están reservadas, conforme a la Constitución Política y a la Ley, a los Tribunales de Justicia y no al contralor no jerárquico de legalidad por la vía del recurso administrativo, lo que obliga a confirmar parcialmente el acto del Alcalde respecto de la denegatoria del certificado de uso de suelo desfavorable y declarar inadmisible el resto de la apelación interpuesta.

III.- De la devolución del expediente. Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc.) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

POR TANTO

Se confirma parcialmente el acto apelado, únicamente en cuando al rechazo del certificado de uso de suelo conforme por aplicación del área protegida de la naciente. En cuanto al resto, se declara inadmisible la apelación interpuesta.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres *XC43EIJUBSMW61*