Right of way must be proven in possessory information proceedingsServidumbre de paso debe probarse en información posesoria

VI.Dissenting vote of Judge Alpízar Rodríguez: The undersigned judge Ruth Alpízar Rodríguez, member of the Agrarian Tribunal, signs but does not share the majority vote, insofar as it approves the proceeding, because she considers that certain aspects necessary to deem all legally required elements proven according to the specific case remain pending proof, based on the following considerations: Although it is true that the possessory information proceeding is not the appropriate avenue to constitute an easement of way (servidumbre de paso), the title applicant, by recording on the base plan the existence of such a real right (as access to the property), is affirming or maintaining that it has already been constituted. Therefore, the proper course is for the applicant to demonstrate its existence in the proper form. In the case of an easement of way, according to the case law of the First Chamber, this can be done by providing the respective document by which it was constituted, it not being valid to deem it existent based solely on what is indicated on a plan.

In other words, the easement of way is an encumbrance or burden that must not only be declared by the title applicant, but also demonstrated, and for that purpose specific proof is required, given the manner in which it can be constituted. It is furthermore necessary to demonstrate the existence of that encumbrance in a possessory information proceeding, for the following reasons:

• 1)An easement is a real right, and at the same time an encumbrance or burden, that weighs upon real property. As such, it must be registered in the Public Real Estate Registry (Registro Público Inmobiliario), in the entry of the properties —servient or dominant. This is done if they are registered, or it can be done at the same moment they are registered, as occurs when a court issues an enforcement order to order the first-time registration of real property (articles 5 and 7 of Law 3883, Ley de Inscripción de Documentos Públicos en el Registro Nacional, of May 30, 1967; 450, 459 subsection 2), 460 and 461 of the Civil Code, applied supplementarily). The last-cited article requires that easements be annotated on both the servient property and the dominant property.
• 2)The Ley de Informaciones Posesorias requires in subsection c) of article 1 that the title applicant declare all the “real charges” (cargas reales) that weigh upon the land, terminology that must be adapted to current times, and which includes mortgage encumbrances, easements, usufructs, and others.
• 3)If such a declaration is required, and even if an easement is recorded on the plan, its existence must be demonstrated in the proper form, by providing the pertinent document proving that said encumbrance had been constituted before the plan was prepared. This is because our current legislation specifically requires that easements of way, agricultural easements, or those for other purposes, are constituted only by agreement (recorded in a public deed, being a real right and registrable encumbrance) or by will (disposition of last will), as provided in article 378 of the Civil Procedure Code, applied supplementarily. This situation must be verified by the court, especially if, as has occurred in previous situations, it is demonstrated that the easement drawn on the plan is actually being constituted during the course of the proceeding (without having been duly constituted, or with characteristics different from those that the owners of the servient or dominant properties had agreed upon).
• 4)On the other hand, the plan must be a faithful and legal reflection of what is recorded in it, especially when used for the formalization of the real property right. Article 34-f of Executive Decree 34331 of November 29, 2007, the current Reglamento of the Ley del Catastro Nacional, stipulates that access to public roads must be recorded on plans in order for them to be cadastrally registered (in the same manner as the repealed Reglamento provided). Access is understood to mean “...the existing road or roads of a public nature fronting the property that allow entry to or exit from that property. Such accesses are normally streets, highways, and roads as stipulated in the Ley General de Caminos Públicos and articles 4 and 7 of the Ley de Construcciones. Exceptionally, the following are considered access: navigable rivers, easements of way, and private roads registered in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad). All fronts of the properties and their accesses must be indicated, and, when they exist, the widths of sidewalks, green areas, shoulders, roadways, or the total width of the existing right-of-way must be dimensioned...” In that regard, in other precedents of this Tribunal it has been stated: “According to article 379 of the Civil Code, easements of way, being discontinuous, can be voluntarily constituted only by a legal transaction mortis causa (inheritance, legacy) or inter vivos (agreement), and even by judicial resolution in the case of forced easements of way, that is, as a product of the final resolution of an ordinary proceeding. Certainly, the non-contentious possessory information proceeding is not the pertinent procedural avenue to constitute them. The appealed resolution is indeed constituting an easement of way, for which there is no proof whatsoever of having been constituted in any of the forms described above, contravening articles 379 and 308 of the Civil Code. The court of origin did not take into account at any time that it should have advised the petitioner to declare, under sworn statement, whether said easement is constituted or not, and in the affirmative case, to provide the legal instrument that proves its constitution, since according to article 370 of the Civil Code, properties are presumed free. Another reason that would motivate the nullity of the ruling relates to the constitution of the easement; the judge never advised the petitioner to demonstrate its constitution or agreement. It is clear that a plan by itself does not reflect the constitution of any real right based on what is set forth in article 301 of the Civil Code. However, the data recorded in a cadastral plan are vested with the public faith of the surveyor who performs it, and attests that the data recorded in said document correspond to a physical reality previously verified. Article 2 of the Ley de Informaciones Posesorias establishes, and imposes upon the professional in charge of the survey, responsibility for compliance with what is enacted. ... With all the foregoing, and as has been expressed, the plan represents the property to be titled, and the reality of the property must coincide with what is documented in the topographic survey. Upon recording the existence of said easement, it should have been demonstrated, since said plan will support the registration characteristics of the property that is ordered to be titled. See in this same sense Agrarian Tribunal Vote Number 132-F-2006 of 3:50 p.m. on February 16, 2006. Ignoring this subsequent regulation that imposes that obligation could generate future conflicts regarding said easement, because when a possessory information is approved, originating a new registral title, it must be reflected that the characteristics recorded on the plan in which the approved title is described conform to the material reality. The Judge must attest to compliance with all requirements, not only those set forth in the Ley de Informaciones Posesorias, but also in other complementary laws such as the Ley de Caminos, Ley de Catastro, Ley de Suelos, Ley de Aguas, among others, and in this case what is provided by the Ley de Catastro must have been observed” (Vote 391-F-10 of April 29, 2010, of the Agrarian Tribunal). Indeed, it must be taken into account that there is no legal impossibility whatsoever for a person who has a landlocked property, if there is no agreement with the adjoining owners to obtain an outlet, to constitute the easement through legal channels (right of way), especially if they have already drawn the access as an “easement” on a plan. If it cannot be constituted by agreement of the parties and complying with legal requirements, they must resort to the corresponding legal avenues to request the constitution, in favor of the property to be titled, of a right of way or forced easement (see Agrarian Tribunal votes 811-98 and 1050-05). Therefore, given that the documentary evidence provided in the proceeding records an easement that was not proven to exist and be duly constituted—which is considered an indispensable requirement, because if it does not exist, the base plan could not have been cadastrally registered, being the only access to a public street recorded for the land to be titled—the opportunity must be given to cure that defect (article 572 of the Labor Code and 60 of the Ley de Jurisdicción Agraria). Based on the foregoing, and in accordance with the public-interest norms cited above, it is concluded that the appealed judgment was handed down prematurely, and must be annulled. The lower court should have advised regarding the need to demonstrate the existence of the easement recorded on the plan, before concluding the evidentiary phase of the proceeding.

VI.Voto salvado de la Jueza Alpízar Rodríguez: La suscrita jueza Ruth Alpízar Rodríguez, integrante del Tribunal Agrario, suscribe pero no comparte el voto de la mayoría, en cuanto aprueba el proceso, por considerar están pendientes de probarse aspectos necesarios para considerar probados todos los requisitos legalmente exigidos según el caso concreto, con base en las siguientes consideraciones: Si bien es cierto el proceso de información posesoria no es la vía idónea para constituir una servidumbre de paso, la parte titulante, al consignar en el plano base la existencia de tal tipo de derecho real (como acceso al fundo), está afirmando o sosteniendo que ya está constituido. Por ende, lo procedente es que demuestre su existencia en la forma debida. Al tratarse de una servidumbre de paso, de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala Primera, se puede hacer aportando el documento respectivo dónde se constituyó, sin que sea válido que solo con lo indicado en un plano se tenga por existente. En otras palabras, la servidumbre de paso es una carga o gravamen que no solo debe ser declarado por la parte titulante, sino además demostrado, y para ello se exige prueba específica, dada la forma cómo se puede constituir. Resulta además necesario se demuestre la existencia de ese gravamen en un proceso de información posesoria, por lo siguiente:

• 1)La servidumbre es un derecho real, y a la vez es un gravamen o carga, que pesa sobre inmuebles. Como tal, se debe inscribir en el Registro Público Inmobiliario, en el asiento de los fundos -sirvientes o dominantes-. Ello se hace si están inscritos o bien se puede hacer en el mismo momento en se inscriban, como sucede cuando un tribuna emite una ejecutoria para ordenar se inscriba por primera vez un bien inmueble (artículos 5 y 7 Ley de Inscripción de Documentos Públicos en el Registro Nacional 3883 del 30 de mayo de 1967; 450, 459 inciso 2), 460 y 461 Código Civil aplicados supletoriamente). El último numeral referido, exige que las servidumbre se anoten tanto en el fundo sirviente como en el dominante.
• 2)La Ley de Informaciones Posesorias exige en el inciso c) del artículo 1 que la parte titulante declare todas las "cargas reales" que pesan sobre el terreno, terminología que debe ajustarse a los tiempos actuales, y que incluye gravámenes hipotecarios, de servidumbre, de usufructo y otros.
• 3)Si se exige esa declaración, e incluso se consigna en el plano una servidumbre, debe demostrarse su existencia en la forma debida, aportando el documento pertinente que demuestre se había constituido dicho gravamen antes de confeccionarse el plano. Esto por exigirse en forma específica, en nuestra legislación vigente, que las servidumbre de paso, agrícolas o para otros fines, se constituyen solo por convenio (consignado en escritura pública al ser un derecho real y gravamen registrable) o por testamento (disposición de última voluntad), según lo dispuesto en el numeral 378 del Código Procesal Civil, aplicado supletoriamente. Esta situación debe ser verificada por el tribunal, máxime si como ha sucedido en situaciones anteriores, se demuestra es durante el transcurso del proceso que realmente se constituye la servidumbre que se dibujó en el plano (sin estar constituida debidamente, o bien con características diferentes a las que las personas propietarias de los fundos sirvientes o dominantes habían acordado).
• 4)Por otro lado, el plano debe ser un reflejo fiel y legal de lo que en él se consigna, máxime cuando se utiliza para la formalización del derecho real de propiedad. El artículo 34-f Decreto 34331 de 29 de noviembre del 2007, Reglamento vigente de la Ley del Catastro Nacional, estipula que debe consignarse en los planos el acceso a las vías públicas, para poder ser catastrados (en igual forma que lo hacía el Reglamento derogado). Se entiende por acceso "...la vía o vías existentes de carácter público frente al inmueble y que permiten la entrada o salida de ese inmueble. Esos accesos normalmente son calles, carreteras y caminos las estipuladas en la Ley General de Caminos Públicos y artículos 4 y 7 de la Ley de Construcciones. Excepcionalmente, se tiene como acceso: ríos navegables, servidumbres de paso y caminos privados inscritos en el Registro Público de la Propiedad. Se deben indicar todos los frentes de los inmuebles y sus accesos y se deben acotar, cuando existieren, los anchos de aceras, zonas verdes, espaldones, calzadas o bien el ancho total del derecho de vía existente...". En ese sentido, en otros precedentes de este Tribunal se ha indicado: "De acuerdo con el artículo 379 del Código Civil, las servidumbres de paso, por ser discontinuas, pueden constituirse voluntariamente únicamente mediante negocio jurídico mortis causa (herencia, legado) o intervivos (convenio) e incluso por resolución judicial cuando se trate de las servidumbres forzosas de paso, es decir como producto de la resolución final de un proceso ordinario. Ciertamente, el proceso no contencioso de información posesoria no es la vía procesal pertinente para constituirlas. La resolución impugnada efectivamente está constituyendo una servidumbre de paso, de la cual no existe prueba alguna de haber sido constituida en alguna de las formas descritas anteriormente, contrariándose los artículos 379 y 308 del Código Civil. El Juzgado de origen no tomó en cuenta en ningún momento que debió prevenirle al promovente que declarara, bajo el carácter de declaración jurada, si dicha servidumbre está o no constituida, y en caso afirmativo, que aportara el instrumento legal que compruebe su constitución pues conforme al artículo 370 del Código Civil los fundos se presumen libres. Otra razón que motivaría la nulidad del fallo, lo es con relación a la constitución de la servidumbre; el juzgador nunca le previno a la parte promovente demostrara la constitución o acuerdo de la misma. Tenemos claro un plano por sí mismo no refleja la constitución de derecho real alguno con base en lo expuesto en el artículo 301 del Código Civil. Sin embargo, los datos que se consignan en un plano catastrado están revestidos de la fe pública del topógrafo quien lo realiza, y da fe de que los datos consignados en dicho documento corresponden a una realidad física previamente constatada. El artículo 2 de la Ley de Informaciones Posesorias establece, e impone al profesional encargado del levantamiento la responsabilidad por el cumplimiento de lo estatuido. .... Con todo lo anterior, y como se ha expresado, el plano representa la finca a titular, y debe coincidir la realidad del fundo con lo documentado en el levantamiento topográfico. Al consignarse la existencia de dicha servidumbre, debió demostrarse la misma, pues dicho plano va a respaldar las características de inscripción del bien que se ordena titular. Véase en este mismo sentido Voto del Tribunal Agrario Número 132-F-2006 de las 15:50 horas del 16 de febrero del 2006. Desconocer esta normativa posterior que impone esa obligación, podría generar futuros conflictos en cuanto a dicha servidumbre, pues al aprobarse una información posesoria la cual origina un nuevo título registral, debe reflejarse que las características consignadas en el plano en el que se describe el título aprobado, son ajustadas a la realidad material. El Juez debe dar fe del cumplimiento de todos los requisitos no sólo los consignados en la Ley de Informaciones Posesorias, sino también en otras leyes complementarias como la Ley de Caminos, Ley de Catastro, Ley de Suelos, Ley de Aguas entre otras, y en este caso debió acatarse lo dispuesto por Ley de Catastro" (voto 391 -F-10 del 29 de abril del 2010 del Tribunal Agrario). Incluso, debe tomarse en cuenta que no existe imposibilidad jurídica alguna para que una persona que tiene un fundo enclavado, si no hay acuerdo con los colindantes para obtener salida, constituya la servidumbre por la vía legal (derecho de paso), máxime si ya graficó el acceso como "servidumbre" en un plano. Si por acuerdo de partes y cumpliendo los requisitos de ley no puede constituirse, debe acudir a las vías legales correspondientes para solicitar la constitución, a favor del fundo a titular, de un derecho de paso o servidumbre forzosa (ver votos del Tribunal Agrario 811-98 y 1050-05). Por ende, al consignarse en la prueba documental aportada al proceso una servidumbre, que no se probó existiese y fuese debidamente constituida, lo cual se considera un requisito indispensable, porque si no existe, el plano base no hubiese podido ser catastrado, al ser el único acceso consignado a calle pública para el terreno a titular, debe darse la oportunidad de subsanarse dicho defecto (numeral 572 Código de Trabajo y 60 Ley de Jurisdicción Agraria). Con base en lo anterior, en función de las normas de interés público antes citadas, se concluye la sentencia impugnada se dictó en forma anticipada, y debe ser anulada. Debió el a quo prevenir lo relativo a que se demostrara la existencia de la servidumbre consignada en el plano, previo a dar por terminada la fase probatoria del proceso.-