Playa Cocles Coastal Regulatory Plan RegulationReglamento del Plan Regulador Costero de Playa Cocles

in the entirety of the text - Complete Text of Norm 144 Regulation of the Coastal Regulatory Plan of Playa Cocles and Zoning Sheets Complete Text record: 920D2 MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA* MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA* *(NOTE FROM SINALEVI: The numbering is as it appears in the publication of the Regulatory Plan, in Alcance N° 26 of La Gaceta N° 149 of August 4, 2005) The Municipal Council of the Municipalidad de Talamanca, in ordinary session Nº 144, held on April 6, 2005, adopted agreement Nº 04, which states:

This Municipal Council agrees to approve the Rasta Fari Regulatory Plan (Playa Cocles) after having held the public hearing in Puerto Viejo, a period of one month was given for consultations by interested parties, the Tripartite Commission met to review the recommendations, which were accepted, and the necessary (recommended) modifications were made. After all the aforementioned, we proceed to approve this Regulatory Plan. Publish in La Gaceta.

Agreement approved unanimously.

The Regulation of the Coastal Regulatory Plan of Playa Cocles and Zoning sheets are attached.

4.6. The Regulation of the Regulatory Plan: The Zoning Regulation is the technical and legal instrument that sets forth the rules of the game regarding the quantity and quality of the infrastructure and services of a tourist-recreational nature that will potentially be developed in this coastal sector.

This regulation is complemented by all legal and regulatory norms not in opposition to it regarding urban and tourist development, in addition to those regulations issued by the Municipal Council of Talamanca, for better land-use planning and utilization of resources.

The Ley de la Zona Marítimo Terrestre establishes terminology that is assumed as a guideline both in the definition of the proposed uses and in the assignment and spatial distribution thereof. In that sense, before developing the point on regulation, it is necessary to indicate which terms were used in this Regulatory Plan:

4.6.1. Definitions:

Public Zone (Zona Pública). It is a strip 50 meters wide measured from the high-tide line. Mangroves of any size and the banks of rivers from their mouth to where the tide reaches and the estuaries are also considered public zone.

Restricted Zone (Zona Restringida). It extends alongside the public zone and measures one hundred fifty meters (150 meters) in width. The line of boundary markers marks the limit between them. Concessionaire (Concesionario). Legal or natural person who is granted a concession right in the Zona Marítimo Terrestre by the Municipal Council of Talamanca.

Concession (Concesión). Public contract between the Municipality and the concessionaire, which grants the latter the right of use of a lot in the zona marítimo terrestre. Said contract must be registered in the General Registry of Concessions and the concessionaire must pay the respective fee.

Infrastructure (Infraestructura). Services and installations of an urban nature and in support of the tourism plant such as: roads, sidewalks, aqueducts, sewers, electrical lines, telephone lines, bridges, drainages, and other similar works.

Urbanization (Urbanización). Provision to a piece of land of the infrastructure works required for the development or construction of buildings.

Net density (Densidad neta). This shall be understood as the ratio of inhabitants or visitors divided by the total surface area of land occupied, after first deducting road areas and green zones for watershed and forest protection.

Access (Acceso). Public road onto which a lot or property faces.

Building (Edificación). Those works destined for lodging, food, residence, commerce, and other activities linked to recreation and tourism.

Certificate of Use (Certificado de uso). Document in which the possibility of assigning a portion of land for the construction of the works permitted in this regulation is established. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.

Permitted Use (Uso permitido). It is that use on the lot or plot to which the concessionaire must primarily dedicate their land without further restrictions than those indicated herein and after processing the construction permits required by the Municipality.

Conditional Use (Uso condicional). It is that non-priority use for the conditions of the land to which the concessionaire may dedicate their lot, not generating conflicts with the permitted uses. This use is given prior special authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo by means of a certificate.

Conflicting Use (Uso conflictivo). It is that which does not conform to the land use indicated in the regulatory plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

4.6.2. Regulation:

a- General regulations. These general regulations are given based on the abiotic and biotic limitations of the strip to be regulated and which influence the allocation of uses.

In the potential areas where infrastructure would be located, the elimination of vegetation or the removal of units whose diameter is greater than 30 cm, already considered as trees in the Ley Forestal, shall be avoided. Fill or drainage works must be carried out according to the circumstance in a timely manner covering only the size of the constructions whose dimensions will be previously determined and regulated in the following section.

The construction of septic tanks and traditional drainage systems, due to the physical conditions of the site, will only be accepted in single-family homes as an individual solution, as long as they comply with the provisions of the Ministry of Health. In other uses, the management of wastewater by means of treatment systems in accordance with current legislation must be considered.

1. Construction permits, licenses, and approvals (visados):

All construction must have its respective plans approved by the pertinent authorities, endorsed by professionals from the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, the ICT, and the Municipality, and there must be prior payment of the corresponding tax.

Likewise, licenses or use permits will not be granted for any property in which the requested use does not comply with the zoning or the regulation. The granting of licenses must have prior permission from the ICT, and these must be granted to current concessionaires who have been authorized for recreational tourist, commercial, and other projects that merit said license.

2. Concession application:

The interested party or concession applicant must comply with the requirements established in the regulation of Ley 6043 and what is stipulated by Ley 6043. Furthermore, all relative standards for this type of Project established in the Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones, as well as the requirements established by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental must be met.

Specific regulations for type of use:

• A)PUBLIC ZONE (ZPU): The public zone cannot be subject to occupation. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of persons. The passage of motor vehicles or pack animals is not permitted. It extends from marker 304 to 330.
• B)PROTECTION ZONE (ZP):

B.1 Permitted, conditional, and conflicting uses: Lands that due to their physical conditions are not suitable for the placement of infrastructure, and therefore are destined for conservation, regeneration, and protection of existing resources. It includes the areas located on the margins of the streams. These protection zones may be subject to concession by the adjoining owners when they occupy lands of the Zona Marítimo-Terrestre, as long as the corresponding restrictions are respected.

B.2 Location. Behind the lodging zone from marker 330 to 320, and next to the Cocles River at marker 305. Next to the Cocles River at marker 304, and next to the Quebrada and the estuary, from marker 310 to 322.

B.3 Permitted Uses Sitting areas.

Pedestrian paths.

Shelters (Escampaderos) Specific and strictly necessary road infrastructure B.4 Conditional uses:

Picnic lunch areas Children's play areas Vernacular reforestation projects B.5 Conflicting uses: Any infrastructure work such as tanks, drainages, roads, utility poles, walls, any installation or activity that is heavy or of a permanent nature and that affects the existing natural conditions.

These zones may be incorporated into adjoining concessions, without altering the maximum area required for these. The protection zone linked to the concession area may not exceed 100% of the area obtained in concession.

• C)LOW-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRBD): Area included within the restricted zone, destined for the dispersed placement of buildings and installations that allow recreation, leisure, and temporary dwelling, for the use of concessionaires and their close associates, and which does not constitute a for-profit activity, as long as its occupation does not imply modifications to the environment. A maximum density of 10 residences per hectare is considered.

C.1 Location. Behind the Quebrada of the estuary from marker 315 to 320, and next to the Cocles River from 305 to 308.

C.2 Permitted uses:

Single-family homes Light sports areas Forestry projects Nurseries C.3 Conditional uses:

Sitting areas Sodas C.4 Conflicting uses:

Hotels Cabinas Bars Discotheques Agricultural product warehouses.

Workshops.

Industries.

Other commercial activities As well as any installation that emits or generates bad odors, noise, vibration, or contamination of the air, soil, and water. The cutting of existing vegetation (whose diameter is greater than 35 cm) is not permitted without the pertinent study and its approval by MINAE.

C.5 Requirements:

| · Minimum lot area: | 600 square meters. | | --- | --- | | · Maximum lot area: | 2,000 square meters. | | · Front setback: | 3 meters. | | · Side setback: | 3 meters. | | · Rear setback: | 3 meters | | · Maximum coverage: | 25% | | · Maximum height: | 9 meters for the residence and 10 meters for palm-thatched ranchos. As long as the construction design conforms to the architecture typical of the zone. | | · The construction of intermediate floors (mezzanines (mezannines)) is not permitted. | | D) LOW-DENSITY TOURIST LODGING ZONE (ZABD): Zone destined for the construction of lodging establishments of the cabinas type. In this zone, projects must be comprehensive, where the lodging establishment is linked to gastronomy, sports, and other related services. Its lodging capacity must respect the provisions of the respective laws and be based on water supply. Furthermore, a maximum density of 35 rooms per hectare is considered, as its placement is in sites with some environmental fragility.

D.1 Location: It is located at the west end of Playa Cocles, exactly 22 meters west of marker 323 to 328, and towards the center of the beach from 310 to 314.

D.2 Permitted uses:

Hotels Cabinas Restaurants Bars Sports areas Passive recreation areas Swimming pools Souvenir shops Travel agencies Rental of sports and recreational items Car rental agencies Cafeterias Services related to the lodging activity.

Palm-thatched Ranchos (Ranchos de Palma).

D.3 Conditional uses:

Stores Sodas Camping Casino (only in those hotels with a category of three stars or more) Services for a tourist docking facility Low-Density Residential Use.

D.4 Conflicting uses: Any installation or activity that is not linked to the lodging service and that produces a greater increase than the capacity of the complexes, such as workshops, warehouses, storage sheds (bodegas), etc.

The spatial design must respect as a minimum the following standards:

| · Minimum area: | 5,000 square meters. | | --- | --- | | · Maximum area: | 20,000 square meters. | | · Front setback: | 3 meters. | | · Side setback: | 3 meters. | | · Rear setback: | 3 meters. | | · Maximum coverage: | 50% | | · Maximum height: Infrastructure | 9 meters. As long as the construction design conforms to the architecture typical of the Caribbean zone. | | · Palm-thatched ranchos. | 10 meters | | · Minimum green zone areas | 40% | | · Minimum internal roads | 10% | | · Boundary marker line setback: | 3 meters. | | · Construction of mezzanines (mezannines) is not permitted. | | The development of a project in these zones must follow the procedure established in the Ley Orgánica del Ambiente, that is, to present to SETENA the FEAP (Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar) and subsequently comply with and fulfill the provisions that this entity establishes.

Furthermore, all relative standards for this type of project established in the Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones must be met.

The plans must present the layout of existing trees and their diameters; special attention shall be given to the wastewater treatment works.

Disregard of the preceding provisions may be cause for cancellation of the concession contracts.

• E)BASIC TOURIST SERVICES ZONE (ZSB): Its implementation must, primarily, consider nuclei of sanitary services, showers, changing rooms, cloakrooms, refreshment stands, control and information posts, etc. The basic tourist services zones are aimed at satisfying the needs of the daily visitor.

E.1 Location. Facing the sea, at marker 309 and 320.

E.2 Permitted uses:

Sanitary services Changing rooms and showers Surveillance posts Tourist information post First aid post Telephone services E.3 Conditional uses:

Refreshment stands and sodas Kiosks selling light meals Picnic ranchos Barbecue grills E.4 Conflicting uses: Any building or activity that is not strictly for service to the public that temporarily visits the beach.

• F)COMMERCIAL ZONE (ZCO): Sites located in the Restricted Zone and destined for the placement of buildings and works for the commerce of goods and services for local and tourist consumption.

F.1 Location. One zone is located in front of marker 312, in the center of the Beach from 316 to 314, and another sector between marker 322 and up to 22 meters west of marker 323.

F.2 Permitted uses:

Bars Restaurants.

Cafeterias.

Sodas.

Sale of handicrafts and souvenirs.

Grocery stores (Abastecedores) Single-family dwelling F.3 Conditional uses:

Clothing and sporting goods stores.

Travel agencies.

F.4 Conflicting uses:

Hotels and cabinas.

Agricultural product warehouses.

Workshops.

Industries.

As well as any installation that emits or generates bad odors, noise, vibration, or contamination of the air, soil, and water.

F.5 Requirements:

| Front setback: | 3 meters. | | --- | --- | | Side setback: | 3 meters | | Rear setback | 3 meters | | Maximum coverage: | 50% | | Maximum height: | 7 meters. As long as the construction design conforms to the architecture typical of the Caribbean zone. 10 meters for palm-thatched ranchos | | Boundary marker line setback: | 3 meters | G) RECREATIONAL RESIDENTIAL ZONE. Lands of private property or that demonstrate their true registration, either as concessionaires or former occupants of the ZMT, destined for the placement of recreational residences.

G.1 Location. Near the center of the beach, between markers 306 to 308 and behind the quebrada towards the center of the area at marker 317.

G.2 Permitted uses:

Single-family dwelling Sports areas Condominium Zones Swimming pools G.3 Conditional uses:

Sitting areas Nurseries G.4 Conflicting uses:

Hotels and cabinas Agricultural product warehouses.

Workshops.

Industries.

Commercial activities As well as any installation that emits or generates bad odors, noise, vibration, or contamination of the air, soil, and water.

G.5 Requirements:

| Minimum lot area: | 500 square meters | | --- | --- | | Maximum lot area | 1,500 square meters | | Minimum frontage: | 15 meters | | Maximum frontage: | 30 meters | | Front setback: | 3 meters | | Side setback: | 3 meters | | Rear setback: | 3 meters | | Maximum coverage | 45 % | | Maximum height: Intermediate floors (mezzanines (mezannines)) are not permitted | 9 meters. As long as the construction design conforms to the architecture typical of the Caribbean zone. | H) MIXED-USE ZONES. (COMMERCIAL USE AND LOW-DENSITY TOURIST LODGING) Sites located in the Restricted Zone and destined for the placement of buildings and works for the commerce of goods and services for local and tourist consumption and that are also used as dwellings.

H.1 Location. The zone is located in front of markers 316 to 319.

H.2 Permitted uses:

Bars Restaurants.

Cafeterias.

Sodas.

Sale of handicrafts and souvenirs.

Grocery stores (Abastecedores) Single-family dwelling Hotels Cabinas Sports areas Passive recreation areas Swimming pools Travel agencies Rental of sports and recreational items Car rental agencies Services related to the lodging activity.

Palm-thatched Ranchos (Ranchos de Palma) H.3 Conditional uses:

Sitting areas Nurseries Stores Camping Casino (only in those hotels with a category of three stars or more) Services for a tourist docking facility H.4 Conflicting uses:

Agricultural product warehouses.

Workshops.

Industries.

As well as any installation that emits or generates bad odors, noise, vibration, or contamination of the air, soil, and water.

H.5 Requirements:

| Front setback: | 3 meters. | | --- | --- | | Side setback: | 3 meters | | Rear setback: | 3 meters | | Maximum coverage: | 75% | | Maximum height: | 7 meters. As long as the construction design conforms to the architecture typical of the Caribbean zone. 10 meters for palm-thatched ranchos | 4.7. REQUIREMENTS. Due to seismic and liquefaction risk, all constructions must strictly comply with the standards established by the Código Sísmico.

All projects to be developed must establish an integral wastewater evacuation system, in accordance with the regulations of the Ministry of Health.

4.8 SANCTIONS. The contravention of the norms of this Regulation shall be sanctioned in the following manner:

A. The Municipalidad de Talamanca shall suspend any work that is executed against the zoning, being able to request for this purpose the assistance of the Fuerza Pública.

B. Furthermore, all civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding laws shall be applied. Both the offenders and the public officials responsible for the non-compliance with this regulation who consent to its violation shall be liable to said sanctions.

4.9 MODIFICATION OF THE REGULATION AND EFFECTIVE DATE: The modifications and variations that one wishes to introduce to the present regulation shall be submitted to the technical criterion of the ICT and the INVU, and the procedure provided for in article 17 of the Ley de Planificación Urbana Nº 4240 of November 15, 1968, at the express request of the local government.

It becomes effective upon its publication in the Official Gazette, and any prior municipal provision that opposes its norms is hereby repealed.

See Proposed Zoning Plan on page 45 and Proposed Road Plan on page 46 of Alcance N° 26 of La Gaceta N° 149 of August 4, 2005) Talamanca, May 2, 2005.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 144 Reglamento del Plan Regulador Costero de Playa Cocles y láminas de Zonificación Texto Completo acta: 920D2 MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA* MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA* *(NOTA DE SINALEVI: La numeración es la que consta en la publicación del Plan Regulador, en el Alcance N° 26 de la Gaceta N° 149 del 4 de agosto de 2005) El Concejo Municipal de la Municipalidad de Talamanca, mediante sesión ordinaria Nº 144, celebrada el día 6 de abril del 2005, tomó el acuerdo Nº 04, que dice:

Este Concejo Municipal acuerda aprobar el Plan Regulador Rasta Fari (Playa Cocles) después de haber realizado la audiencia pública en Puerto Viejo, se dio un mes de tiempo para las consultas de los interesados, la Comisión Tripartita se reunió para ver las recomendaciones, las cuales fueron acogidas y se procedió a realizar las modificaciones necesarias (recomendadas). Luego de todo lo anteriormente mencionado, procedemos a dar por aprobado este Plan Regulador. Publíquese en La Gaceta.

Acuerdo aprobado por Unanimidad.

Se adjunta Reglamento del Plan Regulador Costero de Playa Cocles y láminas de Zonificación.

4.6. El Reglamento del Plan Regulador: El Reglamento de Zonificación es el instrumento técnico y legal en donde se dictan las reglas del juego en cuanto a la cantidad y calidad de la infraestructura y servicios de índole turístico-recreativo que potencialmente se van a desarrollar en este sector costero.

Complementan este reglamento todas las normas legales y reglamentarias que no se le opongan sobre desarrollo urbano y turístico, además de aquellas regulaciones que dicte el Concejo Municipal de Talamanca, para un mejor ordenamiento y aprovechamiento de los recursos.

La Ley de la Zona Marítimo Terrestre establece una terminología que se asume como una directriz en tanto en la definición de los usos propuestos como en la asignación y distribución espacial de estos. En ese sentido antes de desarrollar el punto sobre la reglamentación se hace necesario indicar cuales son los términos que se emplearon en este Plan Regulador:

4.6.1. Definiciones:

Zona Pública. Es una franja de 50 metros de ancho medidos a partir de la línea de pleamar. También son consideradas como zona pública los manglares de cualquier tamaño y las márgenes de los ríos desde su desembocadura hasta donde llegue la marea y los esteros.

Zona Restringida. Se extiende al lado de la zona pública y mide ciento cincuenta metros (150 metros) de ancho. La línea de mojones marca el límite entre ellas. Concesionario. Persona jurídica o física que se le otorgue un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre por parte del Concejo Municipal de Talamanca.

Concesión. Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a éste el derecho de uso de un lote en la zona marítimo terrestre. Dicho contrato debe ser registrado en el Registro General de Concesiones y el concesionario debe pagar el canon respectivo.

Infraestructura. Servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la planta turística como: carreteras, aceras, acueductos, alcantarillados, tendido eléctrico, tendido telefónico, puentes, drenajes y otros similares.

Urbanización. Dotación a un terreno de las obras de infraestructura que se requieren para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.

Densidad neta. Se entenderá la relación de los habitantes o visitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente las áreas viales y zonas verdes de protección de cuencas y forestales.

Acceso. Vía pública en donde da frente a un solar o propiedad.

Edificación. Aquellas obras destinadas al hospedaje, alimentación, residencia, comercio, y demás actividades ligadas a la recreación y turismo.

Certificado de uso. Documento en el cual se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras permitidas en este reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.

Uso permitido. Es aquel uso en el lote o parcela el cual el concesionario debe destinar prioritariamente su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requerida por la Municipalidad.

Uso condicional. Es aquel uso no prioritario para las condiciones del terreno en la cual el concesionario puede destinar su lote no generando conflictos con los usos permitidos. Este uso se da previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo mediante un certificado.

Uso conflictivo. Es aquel que no se ajusta al uso del suelo indicados en el plan regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

4.6.2. Reglamentación:

a- Regulaciones generales. Estas regulaciones de carácter general, están dadas con ase en las limitantes abióticas y bióticas de la franja a regular y que influyen en la asignación de los usos.

En las áreas potenciales donde se ubicaría infraestructura se evitará la eliminación de la vegetación ni la remoción de unidades cuyo diámetro sea superior a 30 cms, considerados ya como árboles en la Ley Forestal. Deberán realizarse obras de relleno o drenaje según la circunstancia de manera puntual que abarque únicamente el tamaño de las construcciones cuyas dimensiones estarán previamente determinadas y reglamentadas en el apartado siguiente.

La construcción de tanques sépticos y sistemas de drenaje tradicionales por las condiciones físicas del sitio, solo serán aceptadas en las viviendas unifamiliares como una solución individual, siempre y cuando cumplan con las disposiciones del Ministerio de Salud. En los otros usos deberá considerarse el manejo de las aguas residuales mediante sistemas de tratamiento conforme la legislación vigente.

1. Permisos de construcción, patentes y visados:

Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por las autoridades pertinentes, respaldadas por profesionales del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, el ICT y la Municipalidad y debe existir el previo pago del impuesto correspondiente.

De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y estas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha autorizado proyectos turísticos recreativos, comerciales y otros que ameritan dicha patente.

2. Solicitud de concesiones:

El interesado o solicitante a concesión deberá acatar los equisitos establecidos en el reglamento de la Ley 6043 y lo que estipula la Ley 6043. Además deberán cumplirse todas las normas relativas para este tipo de Proyectos establecidas en la Ley de Plani.cación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones, así como los requisitos que haya establecido la Secretaría Técnica Nacional Ambiental.

Regulaciones específicas para tipo de uso:

• A)ZONA PÚBLICA (ZPU): La zona pública no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de personas. No se permitirá el paso de vehículos automotores ni de animales de carga. Se extiende del mojón 304 al 330.
• B)ZONA DE PROTECCIÓN (ZP):

B.1 Usos permitidos, condicionales y conflictivos: Terrenos que por sus condiciones físicas no son adecuadas para el emplazamiento de infraestructuras, por lo que se destinan a conservación, regeneración y protección de los recursos existentes. Incluye las áreas que se localizan en las márgenes de las quebradas. Estas zonas de protección pueden ser objeto de concesión de los colindantes cuando ocupen terrenos de la Zona Marítimo-Terrestre, siempre y cuando se respeten las restricciones correspondientes.

B.2 Localización. Detrás de la zona de alojamiento del mojón 330 al 320, y junto al Río Cocles en el mojón 305. Junto al Río Cocles en el mojón 304, y junto a la Quebrada y el estero, del mojón 310 al 322.

B.3 Usos Permitidos Áreas de estar.

Senderos peatonales.

Escampaderos Infraestructura vial específica y estrictamente necesaria B.4 Usos condicionales:

Áreas de almuerzo campestre Áreas para juegos de niños Proyectos de reforestación vernacular B.5 Usos conflictivos: Toda obra de infraestructura como tanques, drenajes, calles, posterías, muros, cualquier instalación o actividad pesada o que sea de carácter permanente y que afecte las condiciones naturales existentes.

Estas zonas pueden ser incorporadas a las concesiones colindantes, sin alterar el área máxima exigida para éstas. La zona de protección vinculada al área concesionada no podrá exceder en un 100% del área obtenida en concesión.

• C)ZONA RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD (ZRBD): Área incluida dentro de la zona restringida, destinada para el emplazamiento disperso de edificios e instalaciones que permitan la recreación, esparcimiento y vivienda temporal, para uso de los concesionarios y sus allegados y que no constituya actividad lucrativa, siempre y cuando su ocupación no signifique modificaciones al medio. Se considera una densidad máxima de 10 residencias por hectárea.

C.1 Localización. Detrás de la Quebrada del estero del mojón 315 al 320, y junto al río Cocles del 305 al 308.

C.2 Usos permitidos:

Viviendas unifamiliares Áreas de deportes livianos Proyectos forestales Viveros C.3 Usos condicionales:

Áreas de estar Sodas C.4 Usos conflictivos:

Hoteles Cabinas Bares Discotecas Almacenes de productos agrícolas.

Talleres.

Industrias.

Otras actividades comerciales Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua. No se permitirá la corta de la vegetación existente (cuyo diámetro sea superior 35 cms.), sin el estudio pertinente y su aprobación del MINAE.

C.5 Requisitos:

| · Superficie mínima lote: | 600 metros cuadrados. | | --- | --- | | · Superficie máxima lote: | 2,000 metros cuadrados. | | · Retiro frontal: | 3 metros. | | · Retiro lateral: | 3 metros. | | · Retiro posterior: | 3 metros | | · Cobertura máxima: | 25% | | · Altura máxima: | 9 metros para la residencia y 10 metros para los ranchos de palma. Siempre y cuando el diseño de la construcción se ajuste a la arquitectura propia de la zona. | | · No se permite la construcción de pisos intermedios (mezannines) | | D) ZONA ALOJAMIENTO TURÍSTICO DE BAJA DENSIDAD (ZABD): Zona destinada para la construcción de establecimientos de hospedaje de tipo cabinas. En esta zona los proyectos deben ser integrales en donde el establecimiento de hospedaje esté ligado a servicios de gastronomía, deportivo y otros servicios conexos. Su capacidad de alojamiento debe respetar lo dispuesto en las leyes respectivas y en función del abastecimiento de agua. Además se considera una densidad máxima de 35 habitaciones por hectárea, por cuanto su emplazamiento es en sitios con alguna fragilidad ambiental.

D.1 Localización: Se localiza en el extremo oeste de Playa Cocles, exactamente 22 metros al oeste del mojón 323 al 328, y hacia el centro de la playa del 310 al 314.

D.2 Usos permitidos:

Hoteles Cabinas Restaurantes Bares Areas de deportes Areas de recreación pasiva Piscinas Tiendas de souvenirs Agencias de viajes Alquiler de artículos deportivos y recreativos Agencias de alquiler de autos Cafeterías Servicios conexos a la actividad de hospedaje.

Ranchos de Palma.

D.3 Usos condicionales:

Tiendas Sodas Camping Casino (solo en aquellos hoteles con categoría de tres estrellas o más) Servicios para atracadero turístico Uso Residencial de Baja Densidad.

D.4 Usos conflictivos: Cualquier instalación o actividad que no esté ligada al servicio de hospedaje y que produzca un incremento mayor a la capacidad de los complejos, tales como talleres, almacenes, bodegas, etc.

El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:

| · Superficie mínima: | 5,000 metros cuadrados. | | --- | --- | | · Superficie máxima: | 20,000 metros cuadrados. | | · Retiro frontal: | 3 metros. | | · Retiro lateral: | 3 metros. | | · Retiro posterior: | 3 metros. | | · Cobertura máxima: | 50% | | · Altura máxima: Infraestructura | 9 metros. Siempre y cuando el diseño de la construcción se ajuste a la arquitectura propia de la zona caribeña. | | · Ranchos de palma . | 10 metros | | · Áreas de zona verde mínima | 40% | | · Vías internas mínimo | 10% | | · Retiro línea mojones: | 3 metros. | | · No se permite construcción de mezannines. | | El desarrollo de un proyecto en estas zonas deberá seguir el procedimiento que se establece en la Ley Orgánica del Ambiente, es decir presentar a la SETENA el FEAP (Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar) y luego acatar y cumplir las disposiciones que este ente establezca.

Además deberán cumplirse todas las normas relativas para este tipo de proyectos establecidas en la Ley de Plani.cación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones.

En los planos deberán presentarse la disposición de los árboles existentes y sus diámetros, especial atención tendrán las obras de tratamiento de aguas residuales.

El desacato de las anteriores disposiciones pueden ser causal de cancelación de los contratos de concesión.

• E)ZONA DE SERVICIOS BASICOS AL TURISTA (ZSB): Su implementación debe, prioritariamente, considerar núcleos de servicios sanitarios, duchas, vestidores, guardarropía, refresquería, puestos de control e información, etc. Las zonas de servicios básicos al turista están dirigidos a satisfacer las necesidades del visitante diario.

E.1 Localización. Frente al mar, en el mojón 309 y 320.

E.2 Usos permitidos:

Servicios sanitarios Vestidores y duchas Puestos de vigilancia Puesto de información turística Puesto de primeros auxilios Servicios telefónicos E.3 Usos condicionales:

Refresquerías y sodas Kioscos de venta de comidas ligeras Ranchos de pic-nic Asadores E.4 Usos conflictivos: Toda edificación o actividad que no sea estrictamente de servicio para público que visita temporalmente la playa.

• F)ZONA COMERCIAL (ZCO): Sitios ubicados en la Zona Restringida y se han destinado para el emplazamiento de edificios y obras para el comercio de bienes y servicios para el consumo local y turístico.

F.1 Localización. Una zona se localiza frente al mojón 312, en el centro de la Playa del 316 al 314 y otro sector entre el mojón 322 y hasta 22 metros al oeste del mojón 323.

F.2 Usos permitidos:

Bares Restaurantes.

Cafeterías.

Sodas.

Venta de artesanía y souvenirs.

Abastecedores Vivienda Unifamiliar F.3 Usos condicionales:

Tiendas de ropa y de artículos deportivos.

Agencias de viajes.

F.4 Usos conflictivos:

Hoteles y cabinas.

Almacenes de productos agrícolas.

Talleres.

Industrias.

Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua.

F.5 Requisitos:

| Retiro frontal: | 3 metros. | | --- | --- | | Retiro lateral: | 3 metros | | Retiro posterior | 3 metros | | Cobertura máxima: | 50% | | Altura máxima: | 7 metros. Siempre y cuando el diseño de la construcción se ajuste a la arquitectura propia de la zona caribeña. 10 metros para ranchos de palma | | Retiro línea mojones: | 3 metros | G) ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA. Terrenos de propiedad privada o que demuestren su verdadera inscripción, ya sea como concesionarios o antiguos ocupantes de la ZMT, destinados para el emplazamiento de residencias recreativas G.1 Localización. Cerca del centro de la playa, entre los mojones 306 al 308 y detrás de la quebrada hacia el centro del área en el mojón 317.

G.2 Usos permitidos:

Vivienda unifamiliar Áreas de deportes Zonas de Condominio Piscinas G.3 Usos condicionales:

Áreas de estar Viveros G.4 Usos conflictivos:

Hoteles y cabinas Almacenes de productos agrícolas.

Talleres.

Industrias.

Actividades comerciales Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua.

G.5 Requisitos:

| Superficie mínima lote: | 500 metros cuadrados | | --- | --- | | Superficie máxima del lote | 1,500 metros cuadrados | | Frente mínimo: | 15 metros | | Frente máximo: | 30 metros | | Retiro frontal: | 3 metros | | Retiro lateral: | 3 metros | | Retiro posterior: | 3 metros | | Cobertura máxima | 45 % | | Altura máxima: No se permiten los pisos intermedios (mezannines) | 9 metros. Siempre y cuando el diseño de la construcción se ajuste a la arquitectura propia de la zona caribeña. | H) ZONAS DE USO MIXTO. (USO COMERCIAL Y ALOJAMIEMTO TURÍSTICO DE BAJA DENSIDAD) Sitios ubicados en la Zona Restringida y se han destinado para el emplazamiento de edificios y obras para el comercio de bienes y servicios para el consumo local y turístico y que también sean utilizados como vivienda.

H.1 Localización. La zona se localiza frente a los mojones 316 al 319.

H.2 Usos permitidos:

Bares Restaurantes.

Cafeterías.

Sodas.

Venta de artesanía y souvenirs.

Abastecedores Vivienda Unifamiliar Hoteles Cabinas Areas de deportes Areas de recreación pasiva Piscinas Agencias de viajes Alquiler de artículos deportivos y recreativos Agencias de alquiler de autos Servicios conexos a la actividad de hospedaje.

Ranchos de Palma H.3 Usos condicionales:

Áreas de estar Viveros Tiendas Camping Casino (solo en aquellos hoteles con categoría de tres estrellas o más) Servicios para atracadero turístico H.4 Usos conflictivos:

Almacenes de productos agrícolas.

Talleres.

Industrias.

Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua.

H.5 Requisitos:

| Retiro frontal: | 3 metros. | | --- | --- | | Retiro lateral: | 3 metros | | Retiro posterior: | 3 metros | | Cobertura máxima: | 75% | | Altura máxima: | 7 metros. Siempre y cuando el diseño de la construcción se ajuste a la arquitectura propia de la zona caribeña. 10 metros para ranchos de palma | 4.7. REQUISITOS. Por el riesgo sísmico y de licuefacción, todas las construcciones deberán acatar estrictamente las normas establecidas por el Código Sísmico.

Todos los proyectos a desarrollar deberán establecer un sistema integral de evacuación de aguas residuales, de acuerdo con la normativa del Ministerio de Salud.

4.8 SANCIONES. La contravención de las normas del presente Reglamento se sancionarán de la siguiente manera:

A. La Municipalidad de Talamanca suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zoni.cación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la Fuerza Pública.

B. Se aplicarán además, todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones, tanto los infractores como los funcionarios responsables del incumplimiento de este reglamento que consienten en la violación del mismo.

4.9 MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO Y VIGENCIA: Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al resente reglamento, se someterá al criterio técnico del ICT y del INVU, y la tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planicación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968, a solicitud expresa del gobierno local.

Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial y queda derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus normas.

Ver Plano de Zonificación propuesta en la página 45 y Plano de Vialidad propuesto en la página 46 del Alcance N° 26 de la Gaceta N° 149 del 04 de agosto de 2005) Talamanca, 2 de mayo del 2005.