Zoning Regulation of the Regulatory Plan of La Unión CantonReglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de La Unión

4240 and its reforms, the Organic Environmental Law No. 7554, the Construction Law No. 833 and its Regulations, the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its Regulations, the Municipal Code Law No. 7794, and Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE Reform of the Regional Urban Development Plan of the Greater Metropolitan Area, promulgates the ZONING REGULATIONS OF THE CANTONAL REGULATORY PLAN OF LA UNIÓN.

29267-G on the Administrative Territorial Division and according to the cartographic delimitation carried out by the National Geographic Institute on the official maps and in the National Territorial Information System. For the area comprised by the Cerros de La Carpintera and Río Tiribí protective zones within the canton, the provisions established in their respective current general management plan shall apply.

DEFINITIONS

a. Sidewalk (Acera): Strip of land within the right-of-way, extending from the property line to the outer line of the curb and gutter, and which is reserved for pedestrian traffic.

b. Activity (Actividad): According to Executive Decree Number 31849-MINAE-SALUD-MOPT-MAGMEIC, it is defined as the set of operations or tasks characteristic of a person or entity.

It may involve actions of diverse scope, such as economic, social, planning, and educational activities.

c. Adaptation (Adaptación): Modification of a building, monument, site, complex, or historic center to utilize it for uses compatible with its cultural value.

d. Industrial Activity (Actividad Industrial): That activity carried out in an uncovered or covered establishment intended for the transformation, handling, or utilization of natural products, or for the elaboration, handling, transformation, or utilization of artificial products through physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines or instruments.

Establishments where activities dedicated to the food industry are carried out are included.

e. Principal activity (Actividad principal): Activity that constitutes the center of the actions carried out in an establishment, and which generates the highest productivity, in relation to other complementary or accessory activities that a permit holder develops within the same establishment and does not depend on any of the other activities.

f. Ecological Agriculture (Agricultura Ecológica): According to the provisions of the Organic Environmental Law #7554, ecological agriculture shall be understood as that which employs methods and systems compatible with ecological protection and improvement without using chemically synthesized inputs or products. Organic or biological agriculture are synonyms for ecological agriculture.

g. Agroforestry (Agroforestería): Also defined as an agroforestry system by the Forest Law #7575, it is the way of using land that involves the combination of forest species in time and space with agronomic species, in pursuit of the system's sustainability.

h. Agrotourism (Agroturismo): A specialized segment of tourism in which rural culture and knowledge of agro-industrial techniques are economically utilized to generate tourism activities, such that the tourist is attracted through cultivated landscapes and activities directly linked to agriculture and livestock farming in general. It comprises not only such activities but the facilities linked to them such as stables, warehouses, barns, ponds, riding arenas, silos.

i. Wastewater (Aguas Residuales): Those that have received a use and whose quality has been modified by the incorporation of contaminating agents.

j. Storm Sewer (Alcantarillado Pluvial): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, it is the public network of pipes used to collect and transport rainwater to its discharge point.

k. Sanitary Sewer (Alcantarillado Sanitario): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, it is the public network of pipes used to collect and transport wastewater to its treatment and discharge point.

l. Setback (Alineamiento): Minimum physical distance or limit for the placement of a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, springs (nacientes), maritime-terrestrial zone, railway lines, high-voltage electric lines, and special zones, issued by the competent entity.

m. Road Setback (Alineamiento Vial): Line fixed by the Municipality of La Unión (in the case of properties facing or bordering municipal road network streets or roads); by the Ministry of Public Works and Transportation (in the case of properties facing or bordering national road network streets or roads), or by the Costa Rican Railway Institute (in the case of properties facing or bordering the railway right-of-way) as the maximum limit or proximity for the placement of a construction, with respect to the public road.

n. Maximum Height (Altura Máxima): Maximum elevation value for structures and/or buildings that is established by the Regulatory Plan for each of the use zones in which construction is permitted and is expressed for each zone in meters and in maximum number of floors.

o. Building Height (Altura de Edificación): Vertical distance measured from the minimum ground level in contact with the building to the crown beam of the last level. Basements and semi-basements are not considered as part of said calculation.

Front Yard (Antejardín): Distance between the property lines and the building lines, the former of cadastral origin and the latter of official definition, granted by the MOPT or the Municipality; as applicable, it implies a restriction to build, without the portion of land thereby losing its condition of private property.

p. Parking Space (Aparcamiento): Space intended for parking vehicles.

q. Minimum Lot Area (Área Mínima de Lote): Minimum size of a property expressed in square meters or hectares.

r. Urban Area (Área Urbana): It is the territorial scope of development of a population center.

s. Previously Urbanized Area (Área Previamente Urbanizada): Area that has been the object of subdivision (fraccionamiento) and habilitation for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

t. Cabin (Cabina): According to Executive Decree 32592-MP, it is an establishment that provides lodging service for a daily rate, forming a homogeneous group of at least seven housing units, each with a private bathroom, one or more bedrooms, living-dining room, and kitchen, generally located at the beach, rivers, lakes, and mountains.

u. Public Street or Public Road (Calle Pública o Vía Pública): It is any land in the public domain and for common use, which by provision of the administrative authority is destined for free transit in accordance with planning laws and regulations and which is already effectively destined for that public use. According to their class, public roads shall also be destined to ensure the aeration and lighting conditions of the buildings that border them; to facilitate access to neighboring properties; for the installation of any channeling, artifact, apparatus, or accessory belonging to a public work or destined for a public service. For the purposes of this Regulatory Plan, all those indicated as such on the land use zoning map, the official map, and the road map are public streets or roads.

v. Roadway (Calzada): Part of the street or public road destined for vehicular traffic, comprised between curbs, ditches, or drainage trenches.

w. Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): Official document issued by the Directorate of Urban Development and Control of the Municipality of La Unión, which establishes whether the existing, requested, or proposed use on a property conforms or not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the Zoning Map, the Official Map, and the Vised Cadastral Plan of the property in question and the setbacks established by the competent institutions are used as indispensable instruments.

x. Classification of industrial establishments according to risk (Clasificación de establecimientos industriales según riesgo): The industrial, commercial, and service establishments defined in this regulation are classified according to their sanitary and environmental risk into three categories:

Group A (High Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, may present a high sanitary and environmental risk, which could eventually affect the integrity of persons and the environment.

Group B (Moderate Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, may present a moderate sanitary and environmental risk, whereby the integrity of persons and the environment would not eventually be exposed to significant damage.

Group C (Low Risk): Those establishments that, due to the characteristics of the activities they carry out, present a low sanitary and environmental risk, whereby the integrity of persons and the environment is eventually not affected.

y. Coverage (Cobertura): The horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure. It includes any type of work that generates soil coverage and impermeabilization, such as roofed areas, civil works (obras civiles), structures, parking areas, roadways and internal roads, among others.

z. Condominium (Condominio): Real property susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements, whose various modalities are defined in the Law Regulating Condominium Property, Law No. 7933, its Regulation Executive Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR, its amendments, or the regulations that replace it.

aa. Construction (Construcción): Art of constructing any structure that is fixed or incorporated into a terrain; includes works of edification, reconstruction, alteration, or expansion that imply permanence.

ab. Urban Quadrant (Cuadrante urbano): System of cities in a grid layout where the majority of goods and services, the road structure, and its immediate area of influence are found.

ac. Right-of-Way (Derecho de vía): That area or surface of land, property of the State, destined for the use of a public road, which includes the roadway, green areas, and sidewalks, with adjacent zones used for all complementary installations and works. This area is delimited on both sides by the boundaries of the adjoining properties at their property line.

ad. Drainage (Drenaje): Structure that is placed or constructed to dispose of and evacuate surface waters.

ae. Industrial and Storage Establishment (Establecimiento industrial y de almacenamiento): Those premises, covered or uncovered, destined for the manipulation, transformation, or utilization of natural or artificial products, through physical, chemical, or biological treatment, whether by manual means or by application of machinery or instruments. Also included under this designation are sites destined to receive or store work utensils and materials that must be treated or that are in the process of elaboration, or their products; in addition, all annexes of factories or workshops and warehouses.

af. Communal Facilities (Facilidades Comunales): Or community equipment, are the services offered in a community to maintain a quality of life and social interaction characteristic of its culture. Some are offered by the State or the Municipality, such as schools, security services, health services, childcare centers, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents such as pre-school education, private schools, rented recreation centers.

ag. Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights and mere segregations in the name of the same owner, as well as those situated in residential developments (urbanizaciones) or new constructions that concern the control of the formation and urban use of real estate.

ah. Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM): Urbanistic control area established in the Regional Urban Development Plan, published in Gazette 119 of June 22, 1982; modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE; and by Executive Decree No. 38145-PLAN-MINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG.

ai. Habitable (Habitable): Building that meets the minimum conditions of safety, hygiene, and comfort.

aj. Zone Boundary (Límite de Zona): The line that frames and defines a zone and that will be demarcated on the zoning map.

ak. Construction Line (Línea de construcción): A line generally parallel to the property front line, which indicates the distance of the front setback (retiro frontal) of the building or required front garden (antejardín). It demarcates the permitted building limit within the property.

al. Property Line (Línea de propiedad): The line that demarcates the boundaries of a particular property.

am. Official Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans in which the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for communal uses and services is indicated with exactness.

an. Reference Level (Nivel de Referencia): The level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the lot frontage. The reference level is the zero level for the purposes of establishing building heights or basement depth.

ao. Foundation Level (Nivel de Desplante): The level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.

ap. Civil Work (Obra Civil): Work designed and constructed through the applied sciences and technology pertaining to civil engineering.

aq. Floor (Piso): In a building, a level platform that serves as a ground surface and to support furniture. The floor that is at ground level is called the first floor (primer piso); a one-story building is one with a single floor. By floor is known the set of rooms limited by horizontal planes determined in a multi-story building.

ar. Horizontal Property (Propiedad Horizontal): That type of building where a person is the exclusive owner of a floor, apartment, or building and co-owner of the assets assigned to common use.

as. Urban Renewal (Renovación Urbana): The improvement process directed at eradicating slum areas or informal settlements and rehabilitating urban areas in decay or a defective state, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration; it also includes processes of relocation of settlements affected by potential natural or anthropogenic hazards.

at. Urbanistic Requirements (Requisitos Urbanísticos): The conditions established for a lot so that it can be subdivided (fraccionar), such as minimum size, surface area or capacity, and minimum dimension or width fronting the street. Such conditions are established in the urban control regulations of the Plan Regulador and complementarily in the current Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones and the Construction Regulations.

au. Front Setback (Retiro Frontal): Term equivalent to Front Garden (Antejardín).

av. Side Setback (Retiro Lateral): Non-buildable open space, comprised between the side boundary of the property and the nearest part of the building.

aw. Rear Setback (Retiro Posterior): Non-buildable open space comprised between the rear boundary of the property and the nearest part of the building.

ax. Services (Servicios): Set of activities that seek to respond to the needs of a client. Services include a diversity of activities performed by a large number of functionaries who work for the state (public services) or for private companies (private services); among these may be noted the services of: electricity, potable water, sanitation, telephone, telegraph, mail, transportation, education, cybercafés, health, and social assistance. ay. Public Services (Servicios Públicos): Those services that make it possible to resolve the needs of the population, such as lighting, potable water, cleaning, health, telephone, and transportation, administered by the State or by private companies.

az. Wastewater Treatment System (Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales): According to Executive Decree No. 33601-MINAE-S, the set of physical, chemical, or biological processes, whose purpose is to improve the quality of the wastewater to which they are applied.

ba. Housing Unit (Unidad habitacional): Unit of measurement by which density is determined, abbreviated as uh/ha (housing units per hectare); and constituted as the structure for housing use no smaller than 30m² and that at least allocates one room for a kitchen, another for a bathroom, and another for a bedroom, all of which comply with the minimum constructive guidelines that nationwide regulations provide for such purpose.

bb. Residential Development (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and habilitation of a terrain for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

bc. Land Use (Uso de la Tierra): The utilization of a terrain, of the physical structure settled on or incorporated into it, or of both cases in terms of class, form, or intensity of its use.

bd. Permitted Use (Uso Permitido): The purpose or utilization that a terrain or building has authorized, in accordance with the regulations of the Plan Regulador.

be. Non-Conforming Use (Uso No Conforme): Non-conforming use is that which does not conform to the indicated zoning but that existed de facto at the effective date of a Plan Regulador and, therefore, may be continued under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.

bf. Prohibited Uses (Usos Prohibidos): All those uses that are not expressly permitted by the Zoning Regulation of the Plan Regulador in the different use zones.

bg. Dwelling (Vivienda): Any locale or enclosure, fixed or mobile, constructed, converted, or arranged, used for the purposes of lodging persons, on a permanent or temporary basis.

bh. Multifamily Dwelling (Vivienda Multifamiliar): The building conceived as an architectural unit with independent habitational areas, suitable for giving shelter to two or more families.

bi. Single-Family Dwelling (Vivienda Unifamiliar): The building provided with habitational areas destined to give shelter to a single family.

bj. Zones (Zonas): Territorial circumscriptions defined in the Plan Regulador which are subject to specific regulation regarding the use that can be given in them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings that exist in them or that are proposed to be constructed.

bk. Aquifer Recharge Zone (Zona de Recarga Acuífera): Surfaces on which infiltration occurs that feeds the aquifers and river channels, according to delimitation established by the Ministry of Environment and Energy on its own initiative or at the request of interested organizations, after consultation with the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento or another technically competent entity in water matters.

bl. Zoning (Zonificación): The division of a territorial circumscription into use zones.

APPLICATION OF THE PLAN REGULADOR

7794 of April 30, 1998, the Municipality may establish public interest provisions to acquire real estate or to control land use through the procedures dictated by current laws, whether for immediate utilization, for the constitution of territorial reserves destined for public services, public recreation or protection-conservation of natural resources and processes, to avoid utilization contrary to the policy of land use planning, or for the cession of lands for the purpose of carrying out construction, planning and/or urban renewal operations.

7794 Código Municipal.

Likewise, it is empowered for the constitution and/or participation in mixed-capital companies for the same purposes.

7495; and in the provisions of Chapter Five of the Urban Planning Law No. 4240.

The municipal license that authorizes such works must be requested by the interested party, complying with the procedures established by the Municipality; the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall be responsible for reviewing the application, issuing the corresponding technical opinion, authorizing or denying the application, and duly notifying the interested party.

• a)Incentives for environmental protection: the Municipality may authorize, via a favorable technical opinion from DIDECU and a subsequent Municipal Agreement, the application of fiscal incentives through previously regulated procedures, among them a reduction in the amounts of real estate taxes. This procedure shall be Regulated by the Municipalidad de La Unión and approved by the Concejo Municipal within a period no longer than six calendar months counted from the effective date of this Regulation. It may be applicable to the following cases:

i. In the case of farms whose capacity or land use is restricted because they are affected, totally or partially, by conservation or protection zones for natural resources.

ii. In the case of farms in which reforestation and/or forest cover conservation processes exist and are maintained, expanded, or developed.

iii. In the case of farms where ecological agriculture projects exist or are intended to be implemented, in accordance with the provisions established for such purposes by the Ley Orgánica del Ambiente No. 7554.

• b)Incentives for Heritage Conservation: to stimulate the conservation and use of buildings, structures, and spaces within the Zona Histórico Patrimonial, or properties with a heritage declaration and in accordance with what is established by the "Regulation for the Conservation, Rehabilitation and Protection of Historical-Architectural Heritage" the Municipality may authorize, via Municipal Agreement, fiscal stimuli with the sole purpose of favoring the improvement, use, and conservation of heritage. All the foregoing upon request of the interested party and with prior approval by DIDECU. This procedure shall be Regulated by the Municipalidad de La Unión and approved by the Concejo Municipal within a period no longer than six calendar months counted from the effective date of this Regulation.
• c)Incentive for concentration of structures: For all zones of the Plan Regulador in which more than one dwelling or structure per farm is permitted, as well as in zones where the development of projects under the condominium (condominio) modality is permitted, the Municipality may authorize, at the request of the interested party, the application of incentive norms by means of which up to 10% more than the authorized percentage is authorized as construction area for the respective zone and up to one additional floor (piso) or level in the height of the buildings with respect to the maximum number authorized for the respective zone, provided that the design complies with all the following provisions:

i. The concentration of the totality of the constructions and/or structures in a single sector of the farm.

ii. The consolidation of the remaining (non-constructive) area of the farm as a green zone.

iii. The design and implementation of systems that allow the use, reuse, and drainage of 100% of the stormwater within the farm.

iv. The use of wastewater treatment systems (sistemas de tratamiento de aguas residuales) authorized by the Ministry of Health at the location and operation level.

v. The application of solid waste management plans approved by the Ministry of Health.

vi. The implementation of a reforestation program.

The interested party must submit the application to DIDECU accompanied by the preliminary projects or construction plans that demonstrate compliance with all zone requirements as well as the additional requirements described in this article. The verification of all requirements at the design level will allow DIDECU to authorize this incentive norm. The interested party shall be responsible for compliance with each requirement during construction and operation, and DIDECU shall be responsible for the oversight of compliance during construction and operation.

This exception mechanism may be applied at the request of the interested party, who must comply with all the following provisions:

• a)The use requested must be conforming according to the corresponding zone of this Regulation.
• b)The interested party must demonstrate that the property or the building has been legally constituted and authorized by the Municipality prior to the effective date of this Regulation, for which the date of granting of the municipal visa will be taken as reference in accordance with the Urban Planning Law No. 4240, in the case of properties; or the date of issuance of the construction license in the case of buildings.
• c)The interested party must demonstrate that physical or material conditions exist that impede adequate compliance with the plan norms.
• d)The application must be submitted by the interested party complying with the form and substance requirements established by the Municipality.
• e)For its approval, the application must have a favorable opinion issued by the Dirección de Desarrollo y Control Urbano, in which the conditions of the property or building are certified and the compliance with all corresponding requirements is determined.
• f)In the event of obtaining a favorable opinion from the Dirección de Desarrollo y Control Urbano, the application will be forwarded to the Concejo Municipal for approval via Agreement, after which the corresponding license will be issued. In the event of obtaining an unfavorable opinion, the application will be rejected by the Dirección de Desarrollo y Control Urbano without further processing.

MODIFICATION AND UPDATING OF THE PLAN

4240. As of the effective date of this Regulation, the review of the Plan Regulador and its Regulations shall be a permanent process and the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall maintain a single registry of modifications, corrections, or requests duly enabled by the municipal administration, which shall be part of the technical foundations of the process and shall constitute a basis for future processes of modification or updating of the Plan Regulador.

Without prejudice to the provisions of Article 12 above, requests for modification of the Plan Regulador may be derived from the following bodies:

• a)Concejo de Distrito b) The Dirección de Desarrollo y Control Urbano c) The Junta de Planificación Cantonal d) The Concejo Municipal e) The Dirección de Urbanismo of the INVU or the Institute itself.
• f)The Commission of a plebiscite or referendum at the district or cantonal level g) Public institutions competent in matters of urban planning and/or territorial planning.

Likewise, during the application of the corresponding municipal license, it shall verify in the field the correct disposition of the zone boundaries, and may request the interested party to locate the physical elements required for the proper recognition of the zone boundaries.

BODIES FOR THE APPLICATION AND OVERSIGHT OF THE PLAN

This directorate shall be responsible for the application of the Plan Regulador and its regulations. It shall be constituted at minimum by the following professionals:

• a)One (1) Architect or Urban Planner with a specialty or experience in urban planning, in the capacity of Director.
• b)One (1) Civil Engineer with a specialty or experience in constructions.
• c)One (1) Civil Engineer with a specialty in hydrology.
• d)One (1) Geographer with a specialty or experience in territorial planning (ordenamiento territorial) and management of Geographic Information Systems (GIS).
• e)One (1) Geographer, biologist, or forest engineer with a specialty or experience in environmental management.
• f)One (1) Topographer or Surveyor.

All the professionals and technicians that make up the Dirección de Desarrollo y Control Urbano shall be in turn assisted by the Legal Directorate of the Municipality; they must be professionals dedicated full time to the management of the Directorate and incorporated into the exclusive dedication regime.

Its functions shall be established within this Regulation, while the programming of its activities shall be established in the Municipal Annual Operative Plan, in the Municipal Development Plan, and in the Quinquennial Development Plan.

The functions of the Dirección de Desarrollo y Control Urbano regarding the Plan Regulador shall be the following:

• a)Formulate, promote, and/or develop in an effective and timely manner, the policies, plans, programs, and projects of urban renewal (renovación urbana), roadways, transportation, environmental sanitation, urban landscape, and others established in the Plan Regulador.
• b)Formulate and implement a municipal geographic information system that integrates, systematizes, and interprets information relative to each property within the cantonal territory, including aspects of property, registration and cadastral, tax, land use, and municipal licenses.
• c)Train the personnel required for the efficient and effective management and maintenance of the municipal geographic information system.
• d)Receive, review, grant, and/or reject construction permits, as well as alignments, demolitions, and land use certificates (certificados de uso del suelo).
• e)Monitor and control the construction or demolition processes, as well as the physical state of the buildings and infrastructure.
• f)Control advertising placement in accordance with the Outdoor Advertising Regulation approved and published by the Municipality.
• g)Formulate and propose coordination channels with the autonomous and state institutions required, when the application activities of the Plan Regulador so merit.
• h)Present to the Concejo Municipal monthly reports and consolidated annual reports with the description of the general implementation process of the Plan Regulador, including the planning and progress of the programs, plans, and projects established in the Plan and the statistics of all the proceedings in process and the municipal licenses granted and denied, including land use certificates, review of preliminary projects, construction, expansion, remodeling or demolition licenses, and operating licenses (Patentes).
• i)Request annually from the administration the scheduling of internal audit processes of its functions.

They shall be composed of groups of neighbors with a minimum number of three and a maximum of seven members whose names shall be presented to the Concejo Municipal through the respective Concejos de Distrito, for their appointment via Municipal Agreement. The function of the Vigilance Committees shall be to support the oversight of the correct application of the norms of the Plan Regulador, for which they may request technical support from the Dirección de Desarrollo y Control Urbano. The term of office for the members shall be four years starting with each term of municipal government or administration. The positions shall be assumed "ad honorem" and the members may be re-elected consecutively.

CERTIFICATIONS, PERMITS, PATENTS, AND LICENSES

Said certificate shall be valid until an eventual modification to the Plan Regulador takes effect.

• a)Alignment of the MOPT when the property in question borders streets of the national road network.
• b)Municipal alignment when the property borders streets of the cantonal road network.
• c)The alignment of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo when the property includes, borders or is affected by rivers, streams (quebradas), watercourses of public domain or springs (manantiales), in accordance with the powers established by Ley Forestal No. 7575 and its Regulation.
• d)MOPT alignment when the property borders the right-of-way of the national railway.
• e)Municipal alignment of the protection zones established in the Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación).
• f)Municipal alignment of special no-build areas (áreas especiales de no construcción):

i. Trace of active and officially delimited geological faults.

ii. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of public aqueduct infrastructure for potable water supply.

iii. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of the public high-voltage electrical grid.

iv. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of the oil pipeline infrastructure.

v. Easement (servidumbre), setback (retiro) and/or layout of public sanitary sewer infrastructure.

After obtaining the alignment from the corresponding entity, DIDECU shall carry out a field verification in all cases prior to the start of construction works; additionally, for public-domain watercourses (cauces de dominio público) that present a variation in layout due to natural or artificial causes for justified reasons, a topographic survey shall be mandatory to document the variation and therefore adjust the respective protection area.

For non-conforming uses, the provisions indicated in Article 8 of these Regulations shall apply.

Preliminary projects (anteproyectos) that, as of the effective date of the Regulatory Plan (Plan Regulador), have municipal endorsement or approval, as well as land-use certificates (certificados de uso del suelo) granted before the effective date of the Regulatory Plan, shall remain valid until the originally established validity period expires, provided that the corresponding construction process has not been initiated. Once the validity period has expired without works having commenced, the interested party must process them anew before the Municipality and in accordance with the provisions of the Regulatory Plan.

Any land-use change (cambio de uso del suelo), any urbanization, urban renewal, construction, repair, expansion, remodeling, demolition work, and all activities and projects developed within the cantonal territory of La Unión must have the respective license issued by the Municipality of La Unión, specifically the Department of Patents (Departamento de Patentes) in the case of commercial patents and licenses, and the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) for other cases.

The resolution deadlines for the request of permits and/or licenses shall be those established by the General Law of Public Administration (Ley General de Administración Pública) and Article 80 of the Municipal Code (Código Municipal) and in accordance with the Law for the Protection of the Citizen from the Excess of Requirements and Administrative Procedures No. 8220 (Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos No8220).

The permits or licenses granted by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) shall be valid for one calendar year counted from the day following their approval date. If, after the one-year validity period has elapsed, the activities for which the permit was granted have not been initiated, the interested party must request its renewal. Should the interested party request an extension of the permits, such extension may be conditioned or denied in accordance with the regulations in force and binding at the time of its processing. The period indicated in this article is not applicable to Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo), as indicated in Article 20 of these Regulations.

4240 (Ley No4240). In application of laws of the Republic or Executive Branch decrees that establish protection areas or no-build zones, including areas reserved for the construction or expansion of public roads, the Municipality may deny the construction license or determine construction setbacks (retiros de construcción) that guarantee the protection of these zones. In application of Article 48 of the Urban Planning Law No. 4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), the Municipality may deny the construction license or determine construction setbacks (retiros de construcción) in order to maintain those land reserves intended for public use that exceed the percentage established in Article 40 of the Urban Planning Law No. 4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), for which the Municipality shall execute the following procedure during the study and resolution of requests submitted by interested parties:

• a)It shall verify, by means of a georeferenced cartographic overlay and the due field verification, that on the Official Map (Mapa Oficial) or in another instrument of the Regulatory Plan (Plan Regulador), a portion of a private property or its entirety has been effectively reserved for public use. The overlay must record the property's location, the location of the area reserved for public use, the use intended by the Regulatory Plan, the net area in m2 intended for such purposes, and the percentage that this area represents with respect to the total area of the property.
• b)It shall develop a process to convince the individual or legal entity owning the land to voluntarily submit the same to public use.
• c)It shall propose the donation to the Municipality of the real estate reserved for public use.
• d)If voluntary submission or cession of the lands to public use is not achieved, it shall negotiate the purchase of the lands reserved for public use using the current Administrative Contracting regulations, now established in Article 71 of the Administrative Contracting Law (Ley de Contratación Administrativa), as well as in Articles 131 subsection j), 139, and 157 of the Regulations to the Administrative Contracting Law (Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa).
• e)If none of the previous options succeed, it shall initiate, within the legal period indicated by Law No. 4240 (Ley No4240), the compulsory expropriation procedures, in accordance with the provisions established in the Expropriations Law No. 7495 (Ley de Expropiaciones #7495) and the requirements, premises, and procedures expressly stipulated therein.

The application of this mechanism must be requested by the interested institution with the due technical and legal justification. The request shall be analyzed and resolved by DIDECU by means of a formal opinion (dictamen), which shall be elevated to the Municipal Council (Concejo Municipal) for its final resolution.

The Municipality of La Unión, in the case of cantonal routes, or the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes, MOPT), in the case of national routes, shall establish the corresponding technical design specifications in accordance with the technical standards in force and the regulations of the Regulatory Plan.

For all cases where windows exist or are proposed on the property boundary (colindancia), the provisions of the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones del INVU) shall apply.

The Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) may issue the approval (visado) of a plan in the following special cases:

• a)When there is a court order, for those cases in which the property is in dispute to locate rights by succession, divorce, or others, or when the property is located in an urbanization that has not been received by the Municipality and the owner demonstrates having lived ten (10) years on the site, has paid the last mortgage receipt, is up to date on the payment of municipal services, and presents the first certified deed of transfer authenticated by a notary public that the property is in transfer.
• b)When there is a registry of surveyed plans (planos deslindados) in a subdivision (fraccionamiento) and they do not have a deed, in which case a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) must be presented regarding the existence of the properties by means of a cadastral plan without a titleholder, to the annotated entries.
• c)When there is a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists.

The subsequent preparation of the plan for the cadastre and approval (visado) process shall be a requirement.

• d)When there are duly cadastred plans at the time of the promulgation of these regulations. The Municipality shall grant the approval (visado) for the effects of Article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) at any time, provided they meet the minimum requirements established by these Regulations, or conform to one of the exception mechanisms.

DANGEROUS, UNHEALTHY, OR NUISANCE ESTABLISHMENTS (ESTABLECIMIENTOS PELIGROSOS, INSALUBRES O INCÓMODOS)

When establishments classified as dangerous, unhealthy, and/or nuisances by the Ministry of Health (Ministerio de Salud) and which constitute a non-conforming use of the Regulatory Plan (Plan Regulador) request to renew their operating permit, the interested party may request from the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) an extension of the municipal location resolution. DIDECU shall analyze the request and issue its recommendation by means of a formal opinion (dictamen), which shall be elevated to the Municipal Council (Concejo Municipal) for its final Resolution. If the formal opinion and the Resolution of the Municipal Council authorize the renewal of the permit, the activity may continue for the authorized period, guaranteeing the corresponding sanitary, environmental, and occupational safety conditions according to the legislation in force. If the formal opinion and the Resolution of the Municipal Council deny the permit, a period of no more than two years shall be established for the relocation of the facilities or activities to another location where the use is permitted.

During the two-year period mentioned above, the activity may continue, conditional upon the application of sanitary, environmental, and occupational control standards indicated by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) in coordination with the Ministry of Health (Ministerio de Salud) to guarantee the environmental and human health and safety of the establishment and its surrounding area of influence.

PROTECTION OF ZONES AND ENVIRONMENTAL IMPACT (IMPACTO AMBIENTAL)

Any new work, activity, or project that generates wastewater (aguas residuales) must have a treatment system for all its wastewater, in any case approved by the Ministry of Health (Ministerio de Salud); or alternatively have a system and connection authorized by AyA to the public sewer collector for the evacuation and treatment of wastewater. The use of conventional septic tanks shall not be authorized.

• a)When a property is affected by the presence of a well, spring (naciente) (permanent or intermittent), water intake for human consumption, and/or its protection areas, in accordance with the location of sources indicated on the Zoning Map (mapa de Zonificación); in the records of the National Service for Groundwater, Irrigation, and Drainage (Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, SENARA); in the records of the Directorate of Waters (Dirección de Aguas) of the Ministry of Environment and Energy (MINAE); in the records of the ASADAS; or in municipal records, the preparation of a specific hydrogeological study shall be applied as a prerequisite for granting a construction, remodeling, expansion, demolition permit or operating license (Patent), which includes:

i. The precise delimitation of the protection and recharge zone.

ii. The vulnerability analysis to contamination.

iii. The procedures, works, and mechanisms that must be applied and developed for the optimal protection of the water resource, the soil, and the subsoil.

• b)The hydrogeological studies must be prepared and signed by a professional in the area of hydrogeology and approved by SENARA. The costs of preparing the studies shall be borne by the interested party. As a result of such studies, the Municipality may indicate the authorized locations for the placement of structures or infrastructure, as well as construction and operation requirements or special requirements. The terms of reference and the technical specifications of the study shall be defined by SENARA at the request of the interested party.
• c)In the event that the Municipality, State institutions, or interested parties determine a geographical location of wells or springs (nacientes) that differs from the official records or from the physical reality verified in the field, or in the event that the physical nonexistence of the water source is determined, the respective procedure may be requested from the Directorate of Waters (Dirección de Aguas) of MINAE to correct the geographical location or for its elimination from the official record, as appropriate.

DIDECU shall resolve in accordance with what is resolved by the Directorate of Waters (Dirección de Aguas), both for the processing of licenses by interested parties and for the due correction of the zoning map.

• d)In the case of municipal licenses requested for moderate and high-risk activities that are intended to be located in areas without hydrogeological information as defined by SENARA, the preparation of hydrogeological studies according to the terms of reference of SENARA and their approval by said institution shall be an indispensable requirement that the interested party must fulfill and integrate into the environmental impact assessment (evaluación ambiental) process that corresponds before the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA). The Municipality shall verify accordingly based on the Resolution issued by said Secretariat. Exempt from this requirement are activities corresponding to low-impact works as defined by SETENA, as well as activities that do not represent a risk to the water resource according to the criteria that SENARA may issue at the request of the interested party.

Any new construction in any of the zones of the Regulatory Plan (Plan Regulador) must submit its stormwater drainage (desfogue pluvial) proposal; its approval shall be an indispensable requirement to opt for the approval of municipal licenses. These types of systems may include combined mechanisms for the use, reuse, retention, and/or infiltration of stormwater (aguas pluviales).

For the authorization of constructions on land with slopes greater than 15% and up to 30%, a soil mechanics study (estudio de mecánica de suelos) must be submitted to determine specifications for earthworks (movimiento de tierra), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.

The authorization of these constructions shall be subject to the prior approval of the soil mechanics study by DIDECU, the integration of the corresponding specifications into the construction plans, and the final approval of the construction plans also by DIDECU.

• a)For the authorization of constructions on land with slopes greater than 30%, a soil mechanics and slope stability study (estudio de mecánica de suelos y de estabilidad de taludes) must be submitted, to determine specifications for earthworks (movimiento de tierras), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.
• b)If the lands presenting the slope ranges indicated in the previous subsections border protection zones of public-domain watercourses (cauces de dominio público), they must:

i. Submit for review and approval and execute a comprehensive reforestation process of the protection area in the section corresponding to the property, using the plant species defined in the Regulatory Plan (Plan Regulador).

ii. Submit a soil mechanics and slope stability study (estudio de mecánica de suelos y estabilidad de taludes) demonstrating that the lands outside the watercourse protection area are suitable for construction.

The study must determine specifications for earthworks (movimiento de tierras), terrace design, cuts, fills, slopes, and/or specifications for the constructions themselves.

• c)Constructions on land with a slope greater than 40% shall not be authorized, except for works intended to guarantee its stability.

SANCTIONS

Any non-compliance with the standards, procedures, and requirements established in the regulations of the Regulatory Plan, whether committed by the professional responsible for a project, the project owner, the owner of the property where the project is executed, their legal representatives when it involves a legal entity, or any administered party in general, shall be sanctioned as follows:

• a)The suspension of all work, being able to resort to the assistance of public force for this purpose. The suspension shall remain in full effect until the offender adjusts to or complies with the regulatory provisions contained in these regulations or the provisions applicable to the specific case.
• b)The closure of the premises when it involves the installation of activities in existing buildings that imply a use incompatible with the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.
• c)Demolition: In the event of a risk to the safety of persons and/or property, technically verified by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) due to the nature or condition of a construction, the municipality may, following due process and/or by court order, upon prior assessment of said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and cost of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred.

The official or employee of the Municipality who grants permits, patents, licenses, and/or certificates contrary to the provisions of these Regulations, or who prevents, obstructs, or nullifies the suspension or closure order of a premises, shall be dismissed from their employment without employer liability following the due process established in Article 150 of the Municipal Code (Código Municipal). If the official is popularly elected, the loss of their credentials shall proceed, at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal (Tribunal Supremo de Elecciones), upon prior information that it shall order to be gathered.

When the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) verifies the illegal operation of activities or establishments or the development of activities in a non-conforming or non-permitted use condition, the definitive closure of the establishment shall proceed. When it involves activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed, until it complies with the respective process and pays the fine indicated in Article No. 90 of the Construction Law (Ley de Construcciones).

APPEALS (RECURSOS)

Any final administrative resolution issued by the Municipality through the corresponding departments, regarding demolition, construction, expansion, or remodeling permits, as well as regarding the issuance of operating licenses and land-use certificates, shall have the appeals (recursos) regulated by the current Municipal Code (Código Municipal), which must be filed with the formalities, deadlines, and at the Departments indicated by the same Code.

The entire community, collectively or individually, is entitled to file a complaint (denuncia) before the corresponding authority, as determined by laws or regulations, when the activity performed in an establishment or premises cannot be carried out without causing nuisance to the neighborhood, in violation of the norms of these Regulations.

LAND USE ZONING (ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO)

OBJECTIVE, PURPOSES (FINES), LAND USES (USOS DE SUELO), AND PERMITTED USES (USOS PERMITIDOS)

The general objective of these regulations is to establish the norms, procedures, and requirements necessary for the implementation and control of land-use zoning (zonificación de usos del suelo) for the entire territory comprising the La Unión canton.

The purposes (fines) of these regulations shall be:

• a)To avoid premature urbanization of land.
• b)To avoid the urbanization of land unsuitable for such purposes, land not conforming to the availability of basic services and infrastructure, or land limited by fragile or risky natural conditions and/or by contamination risks.
• c)To promote the location of services, commerce, and community facilities in a concentrated manner.
• d)To provide urban centers with a design that allows a harmonious distribution of land uses, based on a vehicular and pedestrian road structure that allows the adequate distribution of flows of people, goods, and vehicles based on travel times and distances.
• e)To establish the different land uses in accordance with the land use capacity, its conditions of risk, vulnerability, and fragility.
• f)To clearly and concretely establish the requirements for development and urban growth projects in the Canton, the nature of their approval processes, and deadlines.
• g)To establish a regulatory system that stimulates the conservation and restoration of the historical-architectural heritage, through the planned use of the facilities.
• h)To promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities, creating the necessary spaces for their development.

For the purposes of this Regulatory Plan (Plan Regulador), the following land uses have been established:

• a)Institutional Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities of cultural, sports, educational, or recreational services, such as schools, high schools, universities, libraries, parks, plazas, community buildings, museums, public transportation, clinics, hospitals, police, fire department, Red Cross, courts of justice.
• b)Residential Use: refers to the occupation of land for the installation of structures intended for single-family or multi-family residence, whether these are houses, apartments, and/or residential condominiums. Residential use may be developed in combination with commercial and service activities that are compatible with dwellings and with the people who inhabit them, such as small grocery stores (pulperías), suppliers, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, daycare centers.
• c)Commercial and Service Use: This category corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and services, such as financial services, repair and maintenance services, diverse professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, as well as the trade of products in general.
• d)Industrial Use: this use comprises the occupation of land for the installation and development of industry, in those modalities or typologies permitted by the Regulatory Plan (Plan Regulador).
• e)Agricultural and Livestock Use (Uso Agropecuario): corresponds to the occupation of land by agricultural and livestock activities, such as crops, fish farming (piscicultura), silviculture, agroforestry, pig farming (porcicultura), cattle ranching (ganadería), forestry and similar, and which includes related structures such as dwelling, sheds, drinking troughs, nurseries, and agricultural or livestock industrial facilities, as well as facilities intended for agro-tourism and/or community rural tourism activities. On properties intended for agricultural and livestock use, the sum of the area of these structures may not exceed the maximum coverage percentage indicated by these Regulations, for which purposes the areas of roofs, paved internal roads and streets, sports courts, sidewalks, and any area that becomes waterproofed shall be countable; an exception may be those non-roofed constructive elements (for example, internal roads) that guarantee an infiltration of stormwater (aguas pluviales) equal to or greater than the capacity defined by the natural infiltration coefficient of the land.
• f)Protection Use: comprises the occupation or reservation of land for forest protection (protección forestal), for vegetation cover (cobertura vegetal) or remaining forest, riverbanks, streams or wetlands, urban parks, natural risk areas, water resources, and the lands of protected wilderness areas according to the different management categories established by the Organic Environmental Law No. 7554 (Ley Orgánica del Ambiente #7554) in its Articles 32 and 33.
• g)Road Use (Uso Vial): corresponds to land use for infrastructure installations, specifically the communication routes of the National Road Network (Red Vial Nacional) and the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal), pedestrian circulation routes, parking areas that form part of the right-of-way, bridges, and complementary facilities that form part of the right-of-way, such as infrastructure or public service networks.

The permitted land uses (usos permitidos del suelo) are the particular purposes to which the areas constituting each of the zones established in the Regulatory Plan (Plan Regulador) may be dedicated. For the application of these Regulations, Annex 1 of these Regulations establishes the list of permitted uses for each of the zones. All authorized uses must guarantee compliance with Law No. 7600 (Ley No7600) on accessibility.

THE HISTORICAL HERITAGE ZONE (ZONA HISTÓRICO PATRIMONIAL, ZHP)

Its purpose is the conservation of the historical quadrant of the cantonal capital; the conservation, restoration, and use of buildings and spaces with historical and architectural value; the consolidation of the hierarchy of the city of Tres Ríos through the allocation of compatible urban uses; and the comprehensive urban improvement of the central core.

All uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

• a)Standards and design for urban equipment and furniture of public spaces.
• b)Standards and design for sidewalk rehabilitation.
• c)Design for the underground installation of service networks.
• d)Standards for outdoor commercial advertising and lighting.
• e)Design and construction standards for the rehabilitation of spaces or constructions of historical-architectural value or interest.
• f)Heritage conservation standards for each element of the structures:

i. Facades ii. Windows iii. Roofs iv. Doors and porticoes v. Floors vi. Ceilings vii. Exterior color palette viii. Lighting ix. Front gardens (antejardines) x. Outdoor commercial signage g) Standards for intervention in heritage buildings, including a glossary of terms, heritage regulations, a guide to procedures for executing restoration work, heritage protection procedures, and restoration procedures to ensure that construction interventions do not damage heritage buildings.

Said planning shall be presented to the Council in a Five-Year Plan detailing annual activities.

THE COMMERCIAL ZONE (ZCO)

It is identified on the zoning map with the acronym ZCO.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | --- | --- | --- | | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 160 | 160 | | Minimum lot frontage (m) | 8 | 8 | | Minimum front setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | | Maximum height (floors) | 6 | 6 | | Maximum height (m) | 21 | 21 | | Maximum coverage (%) | 80 | 80 | | Minimum green area (%) | 20 | 20 | | Maximum density (uh/ha) | NA | NA | | Special Requirements | 1. For commercial and service uses, if the facility has a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health, or an authorized connection to a public sewer main, the municipality may authorize, at the request of the interested party, the elimination of the rear setback and its use as a buildable area. 2. For the uses "Light Vehicle Parking", "Bank", "Bank Branch", "Motor Vehicle Sales", "Bar" and "Restaurant", the minimum lot area shall be 600m2, minimum frontage 15m, rear setback 3m, and maximum coverage 80%. 3. For the uses "Party Hall" and "Taxi Terminal", the minimum lot area shall be 2000m2 with a minimum frontage of 20m, rear setback of 3m, and maximum coverage of 80%. 4. For the uses "Construction Materials Depot", "Market" and "Supermarket", the minimum lot area shall be 3000m2, minimum frontage 30m, rear setback 3m, and maximum coverage 80%. 5. For the uses "Bus Parking", "Heavy Vehicle Parking", and "Bus Terminal", the minimum lot area shall be 5000m2 with a minimum frontage of 40m, rear setback of 3m, and maximum coverage of 80%. | |

THE HIGH-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRAD)

The purpose of the ZRAD is to delineate and consolidate spaces for the highest residential concentration and densification, complemented by the provision of essential goods and services whose supply does not generate adverse effects on residents.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 120 | 250 | 250 | | Minimum lot frontage (m) | 7 | 10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 3 | 3 | | Maximum height (floors) | 8 | 4 | 4 | | Maximum height (m) | 28 | 14 | 14 | | Maximum coverage (%) | 70 | 60 | 60 | | Minimum green area (%) | 25 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 83 | - | - | | Special Requirements | 1. For existing irregular lots with a site plan approved prior to the entry into force of this Regulation and whose minimum frontage of 6m is used as access to a rear area, the uses authorized for this zone shall be permitted. 2. For residential projects built in vertical mode (modalidad vertical), the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 50m2 and the maximum density 520 uh/Ha. 3. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. | | | | 4. In the case of residential projects in the mode of urbanization (urbanización), subdivisions for urban planning purposes (fraccionamientos con fines urbanísticos), and/or residential condominiums, the interested party, as part of the | | | |

THE MEDIUM-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRMD)

The purpose of the ZRMD is to delineate and consolidate the residential transition between the ZRAD and other lower-density zones located on the periphery of urban centers.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 200 | 300 | 300 | | Minimum lot frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum side setback (m): required if there are windows on the property line. | On one level = 1.5 m On two levels = 3.00 m 1 m additional starting from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 | | Maximum height (floors) | 6 | 3 | 3 | | Maximum height (m) | 21 | 11 | 11 | | Maximum coverage (%) | 70 | 60 | 60 | | Minimum green area (%) | 40 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 50 | NA | NA |

THE LOW-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRBD)

The purpose of the ZRBD is to delineate and consolidate the residential transition towards the very low-density zones and the non-urbanizable zones of the Canton.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 500 | 300 | 300 | | Minimum lot frontage (m) | 12 | 12 | 12 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 | | Minimum rear setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Maximum height (floors) | 3 | 2 | 2 | | Maximum height (m) | 10.5 | 7 | 7 | | Maximum coverage (%) | 50 | 50 | 50 | | Minimum green area (%) | 50 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 20 | NA | NA | | Special Requirements | 1. For residential projects built in vertical mode, the minimum subsidiary lot area shall be 70m2 and the maximum density 40 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 3. In the case of residential projects in the mode of urbanization, subdivisions for urban planning purposes, and/or residential condominiums, the interested party, as part of the requirements to obtain the municipal construction license, must demonstrate through a technical study that the project will have provision of the following services, without prejudice to the quantity and continuity of services already supplied: a. Capacity of public schools and high schools within a radius of 1km and 1.5km respectively, to absorb the expected demand. b. Capacity of health services within a 1km radius (EBAIS and Clinic). c. Availability of potable water. d. Availability and capacity of sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) and stormwater drainage system (alcantarillado pluvial). e. Availability of municipal solid waste collection service. 4. Every residential project in the mode of urbanization or condominium must submit for its authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels "with project", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 5. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 65%, with the remaining 35% corresponding to green area. 6. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 7. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 8. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. | | |

THE VERY LOW-DENSITY RESIDENTIAL ZONE (ZRMBD)

The purpose of the ZRMBD is to consolidate the transition towards non-urbanizable zones and to prevent the expansion of previously segregated areas in very low-density ranges that are located on the periphery of some residential-use zones.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 1000 | 1000 | 1000 | | Minimum lot frontage (m) | 20 | 20 | 20 | | Minimum front setback (m) | 6 | 10 | 10 | | Minimum side setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum rear setback (m) | 6 | 6 | 6 | | Maximum height (floors) | 1 | 1 | 1 | | Maximum height (m) | 3.5 | 3.5 | 3.5 | | Maximum coverage (%) | 30 | 30 | 30 | | Minimum green area (%) | 70 | 70 | 70 | | Maximum density (uh/ha) | 10 | NA | NA | | Special Requirements | 1. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 2. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 40%, with the remaining 60% corresponding to green area. 3. Commercial and service uses must be low-scale, and conditioned to be in accordance with Article 5 and Annex I of the General Regulation for Sanitary Operating Authorizations and Permits Granted by the Ministry of Health No. 39472-S. | | |

THE MIXED RESIDENTIAL - COMMERCIAL ZONE

It is identified on the zoning map with the acronym ZMRC.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations that do not oppose it must be applied:

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | --- | --- | --- | | Residential - Commerce | | | | Minimum lot area (m2) | 3000 | | | Minimum lot frontage (m) | 30 | | | Minimum front setback (m) | 10 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Minimum side setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Minimum rear setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | | Maximum height (floors) | 10 | | | Maximum height (m) | 35 | | | Maximum coverage (%) | 65 | | | Minimum green area (%) | 35 | | | Maximum density (uh/ha) | 624 | | | Special Requirements | 1. Residential projects will be permitted only in vertical mode, the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 50m2 and the maximum density 650 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of not less than 80%. In the case of residential projects under the condominium mode, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 3. In the case of residential projects in the mode of urbanization, subdivisions for urban planning purposes, and/or residential condominiums, the interested party, as part of the requirements to obtain the municipal construction license, must demonstrate through a technical study that the project will have provision of the following services, without prejudice to the quantity and continuity of services already supplied: a. Capacity of public schools and high schools within a radius of 1km and 1.5km respectively, to absorb the expected demand. b. Capacity of health services within a 1km radius (EBAIS and Clinic). c. Availability of potable water. d. Availability and capacity of the sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) and stormwater drainage system (alcantarillado pluvial). e. Availability of the municipal solid waste collection service. 4. Every residential project in the mode of urbanization or condominium, as well as commercial and/or service projects developed under the condominium mode, must submit for their authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels "with project", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 5. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 70%, with the remaining 30% corresponding to green area. 6. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 7. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 8. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 9. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. | |

THE MIXED SERVICES AND COMMERCE ZONE

It is identified on the zoning map with the acronym ZMSC.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations that do not oppose it must be applied:

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | --- | --- | | Commerce and/or Services | | | Minimum lot area (m2) | 3000 | | Minimum lot frontage (m) | 30 | | Minimum front setback (m) | 10 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum side setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Minimum rear setback (m) | 6 Starting from the third level inclusive, an additional 1m is added for each additional floor | | Maximum height (floors) | 15 | | Maximum height (m) | 55 | | Maximum coverage (%) | 70 | | Minimum green area (%) | 30 | | Special Requirements | 1. Every commercial, industrial, and/or service project must submit for its authorization a traffic impact study (estudio de impacto vial) approved by the MOPT (if access is via a national route) or by the Unidad Técnica Vial (if access is via a cantonal route); the study must demonstrate the load capacity of the roads and establish the resulting service levels "with project", the design requirements (structural package), and the corresponding road signage including entrances, exits, and turns. 2. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot (finca filial) area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. 3. For commercial and service uses, parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green area. 4. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 5. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 6. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 7. For commercial or service projects built in the condominium mode, the minimum subsidiary lot area shall be 40m2; this minimum area is not applicable to temporary facilities such as stands or kiosks. |

THE INSTITUTIONAL ZONE (ZIN)

It is identified on the Zoning map with the acronym ZIN-E for existing institutional zones and as ZIN-P for the proposed territorial reserves for these purposes.

Any uses not included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | --- | --- | | Minimum lot area (m2) | 500 | | Minimum lot frontage (m) | 15 | | Minimum front setback (m) | 6 | | Minimum side setback (m) | 1.5 | | Minimum rear setback (m) | 5 | | Maximum height (floors) | 8 | | Maximum height (m) | 28 | | Maximum coverage (%) | 65 | | Minimum green area (%) | 35 | | Special Requirements | 1. The front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must allow visibility of not less than 80%. This same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be constructed with systems of columns and railings and/or their combination with vegetation cover. 2. Parking areas should preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If this provision and location of the parking area is met, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green area. 3. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 4. Islands within parking areas must be subject to tree planting (arborización). 5. In all cases, the parking area must be located within the property and will be computable as part of the coverage area. 6. The rear setback may be eliminated and its equivalent percentage added to the maximum coverage percentage if the project has a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health, or if it has a direct connection to the public sewer main. |

THE URBAN RENEWAL ZONE

It is important to highlight that the indicated zones correspond to an urban environment and that these have been informally intervened and are mostly built-up, requiring an improvement in all their scopes for the integrity of the buildings, as well as an improvement in the quality of life of those who live there and the protection of the environment.

With characteristics of high and medium-high density when compared to nearby zonings, these sectors of urban renewal meet some characteristic features of urban space, by possessing all types of infrastructure; they concentrate economic activity, various types of commerce, and services that generate employment.

Nearby, there are educational, governmental, health, financial, and cultural services, as well as access to public zones and parks, public transportation services, electricity, potable water, sewer systems, telephone, and internet.

With great growth in terms of housing construction and the consolidation of urbanizations, condominiums, and housing complexes in general around the indicated zones, it is normal that these sectors are managed and cataloged as urban type in censuses and surveys, as well as in the public's perception.

Taking as a reference the existing definition in the current Renewal Regulation drafted and published by the INVU, it is found that in La Unión, it is required to develop rehabilitation and remodeling alternatives that, although they have many similar elements, can be defined for each case, allowing for more specific solutions.

It is identified on the zoning map with the corresponding symbology and with the acronym ZRU and corresponds to the following sectors according to district and the planned intervention typology:

• a)District 02 San Diego:

i. Sector La Inmaculada: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering the protection zone of the Quebrada Sin Nombre.

• b)District 04 San Rafael:

i. Sector Barrio Laura Malavassi: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, recovering the right-of-way of National Route No. 2 and the forest protection zone of the Quebrada Carpintera.

ii. Sector Barrio La Isla: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering the forest protection zone of the Quebrada Carpintera.

iii. Sector La Arboleda: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.

iv. Sector San Vicente: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.

• c)District 05 Concepción:

i. Sector El Cipresal: Urban renewal under the Rehabilitation figure, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.

ii. La Cima II Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.

iii. Concepción II Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering existing invasions of public lands, recovery of the forest protection zone (zona de protección forestal) of the Sin Nombre stream (quebrada) and the Concepción stream (Quebrada Concepción).

• d)District 08 Río Azul:

i. Linda Vista Sector (in part): Urban renewal under the figure of Regeneration, this being a comprehensive and dynamic process that acts on the factors that cause the deterioration of an urban area in order to promote a gradual recovery of its original state, to achieve its intensive use and collective benefit. Said actions are framed both in the physical-environmental aspect and in the economic-social aspect. It will also have an Urban renewal process, under the modality of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network, recovering Relocation of constructions in areas of potential natural risk or hazard and urban renewal.

ii. Barrio El IMAS Sector: Urban renewal under the figure of Rehabilitation, for the expropriation, demolition of buildings at risk or unsanitary, repair and creation of community services, and construction of an adequate road network.

Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commerce | Services | | | Minimum lot area (m2) | 200 | 200 | 200 | | Minimum lot frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum front setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum side setback (m): | On one level = 1.5 m | | | | required if there are windows on the property line. | On two levels = 3.00 m 1 m additional from the third level | | | | Minimum rear setback (m) | 1.5 | 1.5 | 1.5 | | Maximum height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum height (m) | 7 | 8 | 8 | | Maximum coverage (%) | 70 | 60 | 60 | | Minimum green area (%) | 40 | 40 | 40 | | Maximum density (uh/ha) | 50 | NA | NA | | Special Requirements | 1. In the case of residential projects built in vertical modality, the minimum subsidiary property (finca filial) area shall be 60m2 and the maximum density 300 uh/Ha. 2. For residential uses, the front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must comply with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, allowing visibility of no less than 80%. In the case of residential projects under condominium modality, this same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard (zócalo) of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be made with column and railing systems and/or the combination of this with vegetation coverage. 3. For commercial and service uses, parking must preferably be located in the side or rear sections of the property, or underground. If said provision and location of the parking area are fulfilled, the Municipality may authorize a maximum coverage of 75%, with the remaining 25% corresponding to green zone. 4. With the exception of underground parking, all parking areas must be designed and constructed with permeable materials in their final finish. 5. Islands within parking areas must be subject to tree planting. In all cases, the parking area must be located within the property and shall be computable as part of the coverage area. | | |

4240 (Ley de Planificación Urbana No4240), upon the entry into force of the Regulatory Plan (Plan Regulador) and this Regulation, a period of five years is established for the planning and design of the urban renewal processes, which corresponds to the "Project Plan" (Plan Proyecto) of each sector, in accordance with the provisions of Regulation No. 6259 of the INVU. Once the approval (visto bueno) of each Project Plan is obtained from the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, as well as final approval by the Municipal Council, the deadlines for its execution shall be those established in the schedule that must be an integral part of the Project Plan itself.

6259 of the INVU, during the execution period of the urban renewal process indicated in the previous article, the design conditions and urban planning requirements shall be established for each of the sectors that make up the ZRU on the Zoning Map (Mapa de Zonificación), according to the rehabilitation, regeneration, or remodeling conditions that correspond to each case and in consideration of the physical-environmental limitations of the lands, according to the environmental fragility studies of the Regulatory Plan, the specific studies prepared by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias), studies and/or opinions of the Municipality of La Unión, or other studies prepared as part of the planning of the urban renewal processes.

6259 shall be followed.

THE PARK AND RECREATION GREEN ZONE (ZVPR)

It is identified on the zoning map with the acronym ZVPR-E for already existing zones and with the acronym ZVPR-P for new proposed territorial reserve zones for these purposes.

4240. The Municipality may exchange (canjear) and/or concentrate a percentage of the communal areas of future urban developments for the formation of park green zones with larger dimensions; it may also exchange, relocate, displace, expropriate, and/or transfer the lands deemed necessary to locate this zone.

Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.

• a)It shall not be permitted to discharge any type of black or grey water (aguas negras o servidas) from adjacent installations.
• b)Solid walls (tapias o muros) shall not be permitted on the fronts of the lands that form part of the ZVPR; only open divisions of the natural divisions type (live fences) (cercas vivas) shall be accepted.
• c)Vehicular accesses shall not be accepted, only pedestrian spaces including trails. Exceptions shall be access roads for maintenance and safety (ambulance, fire department, police, and/or municipal services).
• d)Spaces for vehicle parking may be located, provided these are located within the limits of the public street right-of-way (derecho de vía). Such parking spaces must use permeable materials in their final finish and include a process of tree planting in the internal spaces (islands) to improve the comfort of the area.
• e)On properties adjacent to the ZVPR, the creation of user access from or to the park, whether public roads and/or pedestrian trails, shall be permitted.
• f)The drilling of wells and the supply of water for exclusively public supply purposes shall be permitted within the limits of the ZVPR. This authorization must be consistent with the well drilling and exploitation permits granted by the Water Directorate of MINAE (Dirección de Aguas del MINAE).

THE FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)

The purpose of the Forest Protection Zone is to protect and/or recover the vegetative cover of these spaces, to delimit the space to promote its recovery and natural improvement, to guarantee the conservation of the natural drainage network of the lands, to promote compliance with the laws that protect the forest resource, and to establish construction setbacks that allow both the conservation of natural resources and the prevention of disasters related to construction and urban growth in risk zones.

Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses. Due to its condition, tree cutting (corta de árboles) is not permitted within the limits of the ZPF, except when the cutting is for the prevention of risk situations or natural deterioration of the individuals, for which prior opinion and approval must be obtained from the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area (Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central).

Permitted Use Requirements Competent Institutions Protected Areas a. Even though the ZPF itself constitutes a protected area, protected areas in other management categories may be established within the ZPF, provided that the use restrictions do not act to the detriment of the spirit of forest and water resource protection that the ZPF holds.

b. Any project of this nature must be technically endorsed by the Directorate of Urban Development and Control (Dirección de Desarrollo y Control Urbano) in coordination with the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and approved by the Municipal Council.

DIDECU OFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA Reforestation Reforestation projects may be developed within the limits of the ZPF, complying with the following minimum requirements:

• a)Reforestation must be planned and directed by a professional in forestry engineering (ingeniería forestal).

b. The aforementioned professional must prepare and submit a reforestation plan to the Directorate of Urban Development and Control, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Species to be Used, Activities to be carried out, Monitoring.

c. Reforestation shall comprise only species native to the life zone to which the area to be reforested corresponds.

d. The reforestation project must be aimed at guaranteeing the improvement of the forest cover (cobertura forestal) of the ZPF.

DIDECU OFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA Public Service Infrastructure a. The space of the ZPF may be used for the passage of public service networks and infrastructure.

• b)If the construction of the infrastructure requires tree cutting within the limits of the ZPF, the provisions established by the Forestry Law No. 7575 (Ley Forestal No7575) and its Regulation must be complied with beforehand.
• c)Once the construction and installation of the public infrastructure within the ZPF is completed, the demarcation of its layout on the surface must be carried out by means of boundary markers (hitos).
• d)All the space intervened in the construction of the public infrastructure must be the object of a reforestation and monitoring program executed by a professional in forestry engineering for a period of no less than three calendar years and must exclusively use natural forest species of the corresponding life zone.
• e)The reforestation program must be previously approved by the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and subsequently authorized for execution by DIDECU.
• f)During the implementation of the reforestation program, the interested party must submit to DIDECU and to the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area at least quarterly reports on the progress of the process, duly signed by the responsible professional, including the final closing report.

DIDECU OFFICE OF THE CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL CONSERVATION AREA Trails and Platforms a) The space of the ZPF may be used for the enabling of pedestrian use trails and/or platforms that allow the observation of flora and fauna within the ZPF.

• b)For the implementation of these works, tree cutting shall not be permitted.
• c)The layout and design of the trails and platforms must be previously approved by the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area and subsequently by DIDECU.
• d)During their construction, the interested party must submit to DIDECU and to the Office of the Cordillera Volcánica Central Conservation Area monthly reports on the progress of the process, duly signed by the responsible professional, including the final closing report.

THE AGROFORESTRY ZONE (ZAF)

Its purpose is to contain urban development not compatible with the land vocation, to facilitate the transition between urban use zones and protection areas, likewise, to stimulate reforestation and the development of low-impact activities compatible with the fragility of the land, and to avoid urban use in areas that are strategic for aquifer recharge, soil conservation, and surface runoff control. It is identified on the zoning map with the acronym ZAF.

Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.

| VARIABLE | URBAN CONTROL REQUIREMENTS | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Industry | Commerce | Agricultural/Livestock and Services | | | Minimum lot area (m2) | 10000 | 50000 | 20000 | 7000 | | Minimum lot frontage (m) | 30 | 30 | 30 | 30 | | Minimum front setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Minimum side setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Minimum rear setback (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Maximum height (floors) | 2 | 3 | 3 | 3 | | Maximum height (m) | 6 | 9 | 9 | 9 | | Maximum coverage (%) | 3 | 5 | 3 | 15 | | Minimum green area (%) | 97 | NA | NA | 85 | | Maximum density (uh/ha) | 1 | NA | NA | NA | | Special Requirements | 1. Within the properties that make up the ZAF, the construction of industrial installations for the processing of agricultural, livestock, or forest products shall be permitted. The maximum authorized construction area for these purposes after application will be up to 5000m2 on a first level, with the possibility of expanding up to three levels. 2. The front setback corresponds to the front garden (antejardín) and it may not be used as a carport. The front enclosure must allow visibility of no less than 80%. This same provision applies to side enclosures, where a wall or baseboard of up to 1m in height may be built, and the rest of the enclosure may be made with column and railing systems, the combination of this with vegetation coverage, or the use of live fences. 3. For any use that is not agricultural/livestock, the lots must front a public street. | | | |

THE PROTECTED ZONES BUFFER ZONE (ZAM)

The purpose of the ZAM is to prevent, contain, and/or mitigate the direct and indirect impact of the development of human activities on the limits of the Protected Zones, through a space that mitigates the edge effect.

Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.

THE ROAD ZONE (ZVI)

It is identified on the Zoning, Road System (Vialidad), and Official maps with the corresponding symbology and with the acronym ZVI. It comprises both vehicular traffic routes and pedestrian traffic routes and its purpose is to establish and consolidate the right-of-way of existing public roads, as well as to reserve space for future road projects that allow improving connection and mobility conditions (vehicular or pedestrian) at the intra- and inter-cantonal level.

In particular, this condition is regulated in the Road System and Transportation Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) which is an integral part of the Regulatory Plan.

FINAL NORMS

• a)Safety conditions regarding hydrants, emergency plants, and signage.
• b)Strict respect for and adherence to the norms of the new Seismic Code (Código Sísmico).
• c)Respect for and adherence to the norms established by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response, if so requested by the Directorate of Urban Development and Control for zones with risk potential or known environmental risk, or for compliance with current regulations.
• d)Strict respect for and adherence to the environmental protection norms established by SETENA, for those projects that, by request of the Directorate of Urban Development and Control or current laws, must comply with the prior submission and approval of this study and/or the project environmental assessment (evaluación ambiental) procedure.

• a)On frontages facing a public street, solid fences (vallas sólidas) with a height of more than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility; this same restriction applies to side property lines in those zones where this Regulation expressly indicates it.
• b)Within the limits of the Forest Protection Zone and for reforestation purposes, the use of native species shall be exclusively permitted.
• c)Within a period of six months from the entry into force of this regulation, the Municipality must develop the necessary technical studies for the design, location, and standardization of commercial signage (rotulación comercial), so that the necessary technical requirements are established both for compliance with current legislation and for the conservation or improvement of the landscape in public spaces.
• d)Within a period of six months from the entry into force of this regulation, the Municipality must develop the necessary technical studies to define the basic architectural design norms for new urbanization projects, so that they progressively integrate with the historical architectural concepts of La Unión and further distortion of the architectural image of the City is avoided.

Once the corresponding period has expired without the authorized activities or works having commenced, a new procedure must be initiated whereby the works, activities, or projects conform to the norms of this regulation.

Para el caso del área comprendida por las zonas protectoras Cerros de La Carpintera y Río Tiribí dentro del cantón, aplicará lo establecido en su respectivo plan general de manejo vigente.

DEFINICIONES

y particulares se entenderá por:

a. Acera: Franja de terreno del derecho de vía, que se extiende desde la línea de propiedad hasta la línea externa del cordón y caño, y que se reserva para el tránsito de peatones.

b. Actividad: Conforme al Decreto Ejecutivo Número 31849-MINAE-SALUD-MOPT-MAGMEIC, se define como el conjunto de operaciones o tareas propias de una persona o entidad.

Puede tratarse de acciones de ámbito diverso, tales como actividades económicas, sociales, de planificación y educación.

c. Adaptación: modificación de una edificación, monumento, sitio, conjunto o centro histórico para utilizarlo en usos compatibles con su valor cultural.

d. Actividad Industrial: Aquella actividad que se lleva a cabo en un establecimiento descubierto o cubierto destinado a la transformación, manipulación o utilización de productos naturales o a la elaboración, manipulación, transformación o utilización de productos artificiales mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o por medio de máquinas o instrumentos.

Se incluyen los establecimientos donde se desarrollan las actividades dedicadas a la industria alimentaria.

e. Actividad principal: Actividad que constituye el centro de las acciones que se realiza en un establecimiento, y que genera la mayor productividad, con relación a otras actividades de carácter complementario o accesorio que un permisionario desarrolla dentro de un mismo establecimiento y no depende de ninguna de las otras actividades.

f. Agricultura Ecológica: Conforme a lo señalado por la Ley Orgánica del Ambiente #7554, se entenderá por agricultura ecológica la que emplea métodos y sistemas compatibles con la protección y el mejoramiento ecológico sin emplear insumos o productos de síntesis química. La agricultura orgánica o biológica son sinónimo de agricultura ecológica.

g. Agroforestería: También definido como sistema agroforestal por la Ley Forestal #7575, es la forma de usar la tierra que implica la combinación de especies forestales en tiempo y espacio con especies agronómicas, en procura de la sostenibilidad del sistema.

h. Agroturismo: segmento especializado del turismo en el cual la cultura rural y el conocimiento de técnicas agro industriales es aprovechada económicamente para generar actividades turísticas, de manera tal que el turista es atraído por medio de los paisajes cultivados y las actividades ligadas en forma directa con la agricultura y la ganadería en general. Comprende no sólo tales actividades sino las instalaciones ligadas a ellas tales como establos, bodegas, graneros, estanques, picaderos, silos.

i. Aguas Residuales: Aquellas que han recibido un uso y cuya calidad ha sido modificada por la incorporación de agentes contaminantes.

j. Alcantarillado Pluvial: Según el Decreto Ejecutivo No 33601-MINAE-S, es la red pública de tuberías que se utilizan para recolectar y transportar las aguas de lluvia hasta su punto de vertido.

k. Alcantarillado Sanitario: Según el Decreto Ejecutivo No 33601-MINAE-S, es la red pública de tuberías que se utilizan para recolectar y transportar las aguas residuales hasta su punto de tratamiento y vertido.

l. Alineamiento: Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales emitido por la entidad competente.

m. Alineamiento Vial: Línea fijada por la Municipalidad de La Unión (en el caso de predios que enfrenten o colinden con calles o caminos de la red vial cantonal); por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (en el caso de predios que enfrenten o colinden con calles o caminos de la red vial nacional), o por el Instituto Costarricense de Ferrocarriles (en el caso de predios que enfrenten o colinden con el derecho de vía del ferrocarril) como límite o proximidad máxima de emplazamiento de una construcción, con respecto a la vía pública.

n. Altura Máxima: Valor máximo de elevación de estructuras y/o edificaciones que es establecido por el Plan Regulador para cada una de las zonas de uso en las cuales sea permitida la construcción y que se expresa para cada zona en metros y en número máximo de pisos.

o. Altura de Edificación: Distancia vertical medida desde el mínimo rasante del terreno en contacto con la edificación hasta la viga corona del último nivel. No se consideran los sótanos ni semisótanos como parte de dicho cálculo.

Antejardín: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen catastral la primera y de definición oficial la segunda, otorgado por el MOPT o la Municipalidad; según corresponda implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

p. Aparcamiento: espacio destinado para el estacionamiento de vehículos.

q. Área Mínima de Lote: Cabida mínima de un predio expresada en metros cuadrados o hectáreas.

r. Área Urbana: es el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

s. Área Previamente Urbanizada: área que ha sido objeto de fraccionamiento y habilitación para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.

t. Cabina: de conformidad con el Decreto Ejecutivo 32592-MP es el establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, conformando un grupo homogéneo de al menos siete unidades habitacionales, cada una con baño privado, uno o más dormitorios, sala comedor y cocina, ubicadas generalmente en la playa, ríos, lagos y montañas.

u. Calle Pública o Vía Pública: es todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos de planificación y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público. Según su clase, las vías públicas se destinarán, además, a asegurar las condiciones de aireación e iluminación de los edificios que las limitan; a facilitar el acceso a los predios colindantes; a la instalación de cualquier canalización, artefacto, aparato o accesorio perteneciente a una obra pública o destinados a un servicio público. Para el caso del presente Plan Regulador son calles o vías públicas todas las que así estén indicadas en el mapa de zonificación de usos del suelo, en el mapa oficial y en el mapa de vialidad.

v. Calzada: Parte de la calle o vía pública destinada al tránsito vehicular, comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.

w. Certificado de Uso del Suelo: Documento oficial emitido por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano de la Municipalidad de La Unión en el cual se establece si el uso existente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación establecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como instrumentos indispensables el Mapa de Zonificación, el Mapa Oficial y el Plano Catastrado Visado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan las instituciones competentes.

x. Clasificación de establecimientos industriales según riesgo: los establecimientos industriales, comerciales y de servicios, definidos en este reglamento se clasifican según su riesgo sanitario y ambiental en tres categorías:

Grupo A (Riesgo Alto): Son aquellos establecimientos que por las características de las actividades que desarrollan pueden presentar un riesgo sanitario y ambiental alto, lo que podría eventualmente afectar la integridad de las personas y el ambiente.

Grupo B (Riesgo Moderado): Son aquellos establecimientos que por las características de las actividades que desarrollan, pueden presentar un riesgo sanitario y ambiental moderado, por lo que eventualmente la integridad de las personas y el ambiente no estarían Grupo C (Riesgo Bajo): Son aquellos establecimientos que por las características de las actividades que desarrollan, presentan un riesgo sanitario y ambiental bajo, por lo que la integridad de las personas y el ambiente eventualmente no se ven afectados.

y. Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura. Incluye cualquier tipo de obra que genere cobertura e impermeabilización del suelo, tales como áreas techadas, obras civiles, estructuras, áreas de parqueo, vialidad y caminos internos, entre otros.

z. Condominio: Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, cuyas distintas modalidades se definen en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N°7933, su Reglamento Decreto Ejecutivo N°32303-MIVAH-MEIC-TUR, sus reformas o la normativa que lo sustituya.

aa. Construcción: Arte de construir toda estructura que se fija o incorpora en un terreno; incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia.

ab. Cuadrante urbano: sistema de ciudades en forma de cuadrícula en donde se encuentra la mayoría de bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata.

ac. Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del Estado, destinada al uso de una vía pública, que incluye la calzada, zonas verdes y aceras, con zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones y obras complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por los linderos de las propiedades colindantes en su línea de propiedad.

ad. Drenaje: Estructura que se coloca o se construye para disponer y evacuar las aguas superficiales.

ae. Establecimiento industrial y de almacenamiento: son aquellos locales a cubierto o descubierto, destinados a la manipulación, transformación o utilización de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o biológico, ya sea por medios manuales o por aplicación de maquinaria o instrumentos. Se comprenden también bajo esta denominación los sitios destinados a recibir o almacenar los utensilios de labor y los materiales que deben ser tratados o que están en proceso de elaboración, o sus productos; además, todos los anexos de las fábricas o talleres y las bodegas.

af. Facilidades Comunales: O equipamiento comunitario, son los servicios que se ofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad, tales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías infantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son brindados por agentes particulares tales como educación pre-escolar, escuelas privadas, centros de recreación rentados.

ag. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

ah. Gran Área Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en la Gaceta 119 del 22 de junio de 1982; modificada por el Decreto Ejecutivo N° 25902-MIVAH- MP-MINAE; y por el Decreto Ejecutivo N° 38145-PLAN-MINAE-MIVAH-MOPT-S-MAG.

ai. Habitable: Edificación que reúna las condiciones mínimas de seguridad, higiene y comodidad.

aj. Límite de Zona: Es la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el mapa de zonificación.

ak. Línea de construcción: Una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que indica la distancia del retiro frontal de la edificación o antejardín requerido. La misma demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

al. Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

am. Mapa Oficial: es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

an. Nivel de Referencia: Es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de referencia es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidad de sótano.

ao. Nivel de Desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.

ap. Obra Civil: Obra diseñada y construida mediante las ciencias aplicadas y la tecnología pertenecientes a la ingeniería civil.

aq. Piso: En un edificio, plataforma a nivel que sirve de suelo y para apoyar los muebles. Se llama primer piso al que está a nivel del terreno; edificio de un piso es aquel de una sola planta. Se conoce por piso el conjunto de habitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un edificio de varias plantas.

ar. Propiedad Horizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento o edificio y comunera de los bienes afectos al uso común.

as. Renovación Urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios o asentamientos informales y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro; incluye también procesos de reubicación de asentamientos afectados por amenazas naturales o antrópicas potenciales.

at. Requisitos Urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a la calle. Tales condiciones son establecidas en los reglamentos de control urbano del Plan Regulador y complementariamente en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones vigente y el Reglamento de Construcciones.

au. Retiro Frontal: Término equivalente al de Antejardín.

av. Retiro Lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral del inmueble y la parte más cercana de la edificación.

aw. Retiro Posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero posterior del inmueble y la parte más cercana de la edificación.

ax. Servicios: conjunto de actividades que buscan responder a las necesidades de un cliente. Los servicios incluyen una diversidad de actividades desempeñadas por un crecido número de funcionarios que trabajan para el estado (servicios públicos) o para empresas particulares (servicios privados); entre estos pueden señalarse los servicios de: electricidad, agua potable, aseo, teléfono, telégrafo, correo, transporte, educación, cibercafés, sanidad y asistencia social. ay. Servicios Públicos: Son aquellos servicios que permiten resolver las necesidades de la población, como alumbrado, agua potable, limpieza, salud, teléfono y transporte, administrados por el Estado o por empresas privadas.

az. Sistema de Tratamiento de Aguas Residuales: Según el Decreto Ejecutivo No 33601- MINAE-S, es el conjunto de procesos físicos, químicos o biológicos, cuya finalidad es mejorar la calidad del agua residual a la que se aplican.

ba. Unidad habitacional: Unidad de medidad en la que se determina la densidad, abreviada como uh/ha (unidades habitacionales por hectárea); y que se constituye como la estructura para uso habitacional no menor a 30m² y que al menos se destine un aposento para cocina, otro para baño y otro para dormitorio, todos que cumplan con los lineamientos constructivos mínimos que la normativa de alcance nacional disponga para tal fin.

bb. Urbanización: es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y provisión de servicios.

bc. Uso de la Tierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

bd. Uso Permitido: Es el destino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a las normativas del Plan Regulador.

be. Uso No Conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que existía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por lo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con limitaciones.

bf. Usos Prohibidos: Son todos aquellos usos que no son expresamente permitidos por el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador en las diferentes zonas de uso.

bg. Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

bh. Vivienda Multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

bi. Vivienda Unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

bj. Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son objeto de regulación específica en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios que en ella existan o que se proponga construir.

bk. Zona de Recarga Acuífera: Superficies en las cuales ocurre la infiltración que alimenta los acuíferos y cauces de los ríos, según delimitación establecida por el Ministerio del Ambiente y Energía por su propia iniciativa o a instancia de organizaciones interesadas, previa consulta con el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento u otra entidad técnicamente competente en materia de aguas.

bl. Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso.

APLICACIÓN DEL PLAN REGULADOR

Asimismo, está facultada para la constitución y/o participación en empresas de capital mixto para los mismos fines.

La licencia municipal que autorice tales obras deberá ser solicitada por el interesado cumpliendo los procedimientos que establezca la Municipalidad; será responsabilidad de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano la revisión de la solicitud, la emisión del dictamen técnico correspondiente, la autorización o denegatoria de la solicitud y la debida notificación al interesado.

• a)Incentivos para protección ambiental: la Municipalidad podrá autorizar vía dictamen técnico favorable de la DIDECU y posterior Acuerdo Municipal, la aplicación de incentivos fiscales mediante procedimientos previamente reglamentados, entre ellos una disminución en los montos de los impuestos por bienes inmuebles. Este procedimiento será Reglamentado por la Municipalidad de La Unión y aprobado por el Concejo Municipal en un plazo no mayor a los seis meses calendario contados a partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento. Podrá ser aplicable a los siguientes casos:

i. Para el caso de fincas que resulten restringidos en su cabida o en cuanto al uso del suelo por estar afectados, total o parcialmente, por zonas de conservación o protección de recursos naturales.

ii. Para el caso de fincas en las cuales existan y se mantengan, amplíen o desarrollen procesos de reforestación y/o conservación de la cobertura forestal.

iii. Para el caso de fincas donde existan o se quieran implementar proyectos de agricultura ecológica, conforme a lo establecido para tales efectos por la Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554.

• b)Incentivos por Conservación del Patrimonio: para estimular la conservación y uso de edificios, estructuras y espacios dentro de la Zona Histórico Patrimonial, o bien inmuebles con declaratoria patrimonial y de conformidad con lo que establezca el "Reglamento de Conservación, Rehabilitación y Protección del Patrimonio Histórico Arquitectónico" la Municipalidad podrá autorizar vía Acuerdo Municipal estímulos fiscales con el único fin de favorecer el mejoramiento, uso y conservación del patrimonio. Todo lo anterior a solicitud del interesado y con el visto bueno previo por parte de DIDECU. Este procedimiento será Reglamentado por la Municipalidad de La Unión y aprobado por el Concejo Municipal en un plazo no mayor a los seis meses calendario contados a partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento.
• c)Incentivo por concentración de estructuras: Para todas las zonas del Plan Regulador en las cuales se permita más de una vivienda o estructura por finca, así como en las zonas donde se permita el desarrollo de proyectos bajo la modalidad de condominio, la Municipalidad podrá autorizar a solicitud del interesado la aplicación de normas de incentivo por medio de las cuales se autorice hasta un 10% más del porcentaje autorizado como área de construcción para la zona respectiva y hasta un piso o nivel adicional en la altura de las edificaciones respecto al número máximo autorizado para la zona respectiva, siempre que el diseño cumpla con todas las siguientes disposiciones:

i. La concentración del total de las construcciones y/o estructuras en un solo sector de la finca.

ii. La consolidación del área restante (no constructiva) de la finca como zona verde.

iii. El diseño e implementación de sistemas que permitan el uso, reuso y drenaje del 100% de las aguas pluviales dentro de la finca.

iv. El uso de sistemas de tratamiento de aguas residuales autorizados por el Ministerio de Salud a nivel de ubicación y operación.

v. La aplicación de planes de manejo de desechos sólidos aprobados por el Ministerio de Salud.

vi. La implementación de un programa de reforestación.

El interesado deberá presentar la solicitud a la DIDECU acompañada de los anteproyectos o planos constructivos que muestren el cumplimiento de todos los requisitos de zona así como los requisitos adicionales que describe el presente artículo. La verificación de todos los requisitos a nivel de diseño permitirá a la DIDECU la autorización de la presente norma de incentivo. Será responsabilidad del interesado el cumplimiento de cada requisito durante la construcción y operación, así como de la DIDECU la fiscalización del cumplimiento durante la construcción y operación.

Este mecanismo de excepción podrá ser aplicado a solicitud del interesado, debiendo cumplir todas las siguientes disposiciones:

• a)El uso solicitado deberá ser conforme según la zona correspondiente del presente Reglamento.
• b)El interesado deberá demostrar que el predio o la edificación han sido legalmente constituidos y autorizados por la Municipalidad con anterioridad a la vigencia del presente Reglamento, para lo cual se tomará como referencia la fecha de otorgamiento del visado municipal de conformidad con la Ley de Planificación Urbana No4240, en el caso de los predios; o bien la fecha de emisión de la licencia constructiva en el caso de edificaciones.
• c)El interesado deberá demostrar que existen condiciones físicas o materiales que impiden el adecuado cumplimiento de las normas del plan.
• d)La solicitud deberá ser presentada por el interesado cumpliendo los requisitos de forma y fondo que establezca la Municipalidad.
• e)Para su aprobación, la solicitud deberá contar con un dictamen favorable emitido por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, en el cual se certifiquen las condiciones del predio o edificación y se determine el cumplimento de todos los requisitos correspondientes.
• f)En caso de obtener el dictamen favorable por parte de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, la solicitud será remitida al Concejo Municipal para aprobación por vía de Acuerdo, luego de lo cual se emitirá la licencia correspondiente. En caso de obtener un dictamen desfavorable, la solicitud será rechazada por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano sin más trámite.

MODIFICACIÓN Y ACTUALIZACION DEL PLAN

A partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento, la revisión del Plan Regulador y sus Reglamentos será un proceso permanente y la Dirección de Desarrollo y Control Urbano llevará un único registro de modificaciones, correcciones o solicitudes debidamente habilitado por la administración municipal, el cual será parte de los fundamentos técnicos del proceso y constituirá una base para futuros procesos de modificación o actualización del Plan Regulador.

Sin detrimento de lo señalado en artículo 12 anterior, las solicitudes de modificación del Plan Regulador podrán ser derivadas de los siguientes órganos:

• a)Concejo de Distrito b) La Dirección de Desarrollo y Control Urbano c) La Junta de Planificación Cantonal d) El Concejo Municipal e) La Dirección de Urbanismo del INVU o el Instituto mismo.
• f)La Comisión de un plebiscito o referendo a nivel distrital o cantonal g) Instituciones públicas competentes en materia de planificación urbana y/u ordenamiento territorial.

Asimismo, durante la aplicación de la licencia municipal que corresponda, verificará en campo la correcta disposición de los límites de zona, pudiendo solicitar al interesado la localización de los elementos físicos que se requieran para el debido reconocimiento de los límites de zona.

ORGANISMOS PARA LA APLICACIÓN Y FISCALIZACIÓN DEL PLAN

Esta dirección será responsable de la aplicación del Plan Regulador y sus reglamentos. Estará constituida como mínimo por los siguientes profesionales:

• a)Un (1) Arquitecto o Urbanista con especialidad o experiencia en planificación urbana, en condición de Director.
• b)Un (1) Ingeniero Civil con especialidad o c) Un (1) Ingeniero Civil con especialidad en hidrología.
• d)Un (1) Geógrafo con especialidad o Geográfico (SIG).
• e)Un (1) Geógrafo, biólogo o ingeniero forestal con especialidad o experiencia en gestión ambiental.
• f)Un (1) Topógrafo o Agrimensor.

Todos los profesionales y técnicos que conformen la Dirección de Desarrollo y Control Urbano estarán a su vez asistidos por Dirección Legal de la Municipalidad, deberán ser profesionales dedicados tiempo completo a la gestión de la Dirección e incorporados al régimen de dedicación exclusiva.

Sus funciones serán establecidas dentro del presente Reglamento, en tanto la programación de sus actividades será establecida en el Plan Anual Operativo Municipal, en el Plan de Desarrollo Municipal y en el Plan Quinquenal de Desarrollo.

Las funciones de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano respecto del Plan Regulador serán las siguientes:

• a)Formular, promover y/o desarrollar de forma eficaz y oportuna, las políticas, planes, programas y proyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano y otros establecidos en el Plan Regulador.
• b)Formular e implementar un sistema de información geográfica municipal que integre, sistematice e interprete la información relativa a cada predio dentro del territorio cantonal, incluyendo aspectos de propiedad, registrales y catastrales, tributarios, de uso del suelo y licencias municipales.
• c)Capacitar al personal que se requiera para el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información geográfica municipal.
• d)Recibir, revisar, otorgar y/o rechazar los permisos de construcción, así como los alineamientos, demoliciones y certificados de uso del suelo.
• e)Vigilar y controlar los procesos de construcción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura.
• f)Controlar la disposición publicitaria de conformidad con el Reglamento de Publicidad Exterior que apruebe y publique la Municipalidad.
• g)Formular y proponer los canales de coordinación con las instituciones autónomas y estatales que requiera, cuando las actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.
• h)Presentar al Concejo Municipal informes mensuales e informes anuales consolidados con la descripción del proceso general de implementación del Plan Regulador, incluyendo la planificación y avance de los programas, planes y proyectos establecidos en el Plan y la estadística de la totalidad de las gestiones en trámite y las licencias municipales otorgadas y denegadas, incluyendo certificados de usos del suelo, revisión de anteproyectos, licencias de construcción, ampliación, remodelación o demolición y licencias de funcionamiento (Patentes).
• i)Solicitar anualmente a la administración la programación de procesos de auditoría interna de sus funciones.

Estarán conformados por grupos de vecinos con un número mínimo de tres y máximo de siete miembros cuyos nombres serán presentados al Concejo Municipal mediante los respectivos Concejos de Distrito, para su nombramiento por vía de Acuerdo Municipal. Las función de los Comités de Vigilancia será apoyar la fiscalización de la correcta aplicación de las normas del Plan Regulador, para lo cual podrán solicitar el apoyo técnico de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano. El periodo de función de los miembros será de cuatro años iniciando con cada periodo de gobierno o administración municipal. Los cargos se asumirán "ad honorem" y los miembros podrán reelegirse de manera consecutiva.

CERTIFICACIONES, PERMISOS, PATENTES Y LICENCIAS

Dicho certificado será vigente hasta que entre a regir una eventual modificación al Plan Regulador.

• a)Alineamiento del MOPT cuando el predio en cuestión colinde con calles de la red vial nacional.
• b)Alineamiento municipal cuando el predio colinde con calles de la red vial cantonal.
• c)El alineamiento del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo cuando el predio incluya, colinde o resulte afectado por ríos, quebradas, cauces de dominio público o manantiales, conforme a las facultades establecidas por la Ley Forestal Nº 7575 y su Reglamento.
• d)Alineamiento del MOPT cuando el predio colinde con el derecho de vía del ferrocarril nacional.
• e)Alineamiento municipal de las zonas de protección establecidas en el Reglamento de Zonificación.
• f)Alineamiento municipal de áreas especiales de no construcción:

i. Traza de fallas geológicas activas y oficialmente delimitadas.

ii. Servidumbre, retiro y/o trazado de la infraestructura pública de acueducto para abastecimiento de agua potable.

iii. Servidumbre, retiro y/o trazado de la red eléctrica pública de alta tensión.

iv. Servidumbre, retiro y/o trazado de la infraestructura del oleoducto.

v. Servidumbre, retiro y/o trazado de la infraestructura pública de alcantarillado sanitario.

Luego de obtenerse el alineamiento por parte de la entidad correspondiente, DIDECU realizará una comprobación de campo en todos los casos previo al inicio de las obras constructivas, además para los cauces de dominio público que presenten variación del trazado, por causas naturales o artificiales en causas justificadas será obligatorio un levantamiento topográfico para documentar la variación y por tanto ajustar el área de protección respectiva.

Para usos no conformes aplica lo señalado en el artículo 8 del presente Reglamento.

Los anteproyectos que a la fecha de entrada en vigencia del Plan Regulador cuenten con el visto bueno o aprobación municipal, así como los certificados de uso del suelo otorgados antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador, se mantendrán vigentes hasta que se agote el periodo de vigencia originalmente establecido, siempre y cuando no se haya iniciado el proceso de construcción correspondiente. Vencido el plazo de vigencia sin haber iniciado obras, el interesado deberá tramitarlos nuevamente ante la Municipalidad y de conformidad con las disposiciones del Plan Regulador.

Todo cambio de uso del suelo, toda obra de urbanización, renovación urbana, construcción, reparación, ampliación, remodelación, demolición y todas las actividades y proyectos que se desarrolle en el territorio cantonal de La Unión deberá contar con la respectiva licencia emitida por la Municipalidad de La Unión, específicamente el Departamento de Patentes en caso de patentes y licencias comerciales, y la Dirección de Desarrollo y Control Urbano para los otros casos.

Los plazos de resolución para la solicitud de permisos y/o licencias serán los establecidos por la Ley General de Administración Pública y el artículo 80 del Código Municipal y de conformidad con la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos No8220.

Los permisos o licencias otorgadas por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano tendrán una vigencia de un año calendario contado a partir del día siguiente a la fecha de su aprobación. Si transcurrido el año de vigencia no se han iniciado las actividades para las cuales se otorgó el permiso, el interesado deberá solicitar la renovación del mismo. En caso de que el interesado solicite una prórroga de los permisos, la misma podrá condicionarse o denegarse conforme a las normas vigentes y vinculantes al momento de su trámite. El plazo señalado en este artículo no es aplicable a los Certificados de Uso del Suelo, tal y como lo indica el artículo 20 del presente Reglamento.

En aplicación de leyes de la República o decretos del Poder Ejecutivo que establezcan áreas de protección o zonas de no construcción, incluyendo las áreas reservadas para construcción o ampliación de vías públicas, la Municipalidad podrá negar la licencia de construcción o bien determinar retiros de construcción que garanticen la protección de estas zonas. En aplicación del artículo 48 de la Ley de Planificación Urbana No4240 la Municipalidad podrá negar la licencia de construcción o bien determinar retiros de construcción con el fin de mantener aquellas reservas de terreno previstas para uso público que excedan el porcentaje establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana No4240, para lo cual la Municipalidad ejecutará el siguiente procedimiento durante el estudio y resolución de las solicitudes que presenten los interesados:

• a)Verificará por medio de un montaje cartográfico georeferenciado y la debida comprobación de campo, que en el Mapa Oficial o en otro instrumento del Plan Regulador, se haya reservado efectivamente al uso público una porción de una finca privada o su totalidad. El montaje deberá consignar la localización de finca, la localización del área reservada para uso público, el uso previsto por el Plan Regulador, el área neta en m2 prevista para tales fines y el porcentaje que esta área representa con respecto al área total de finca.
• b)Desarrollará un proceso de convencimiento a la persona física o jurídica propietaria de los terrenos, para someter los mismos de manera voluntaria al uso público.
• c)Propondrá la donación a la Municipalidad del bien inmueble reservado a uso público.
• d)De no lograr el sometimiento voluntario o la cesión de los terrenos al uso público, negociará la compra de los terrenos reservados para uso público utilizando la normativa de Contratación Administrativa vigente, ahora establecida en los artículos 71 de la Ley de Contratación Administrativa, así como en los artículos 131 inciso j), 139 y 157 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa.
• e)De no prosperar ninguna de las anteriores opciones, iniciará dentro del plazo legal señalado por la Ley No4240 los procedimientos de expropiación forzosa, al tenor de lo establecido en la Ley de estipulado expresamente.

La aplicación de este mecanismo deberá ser solicitada por la institución interesada con la debida justificación técnica y jurídica. La solicitud será analizada y resuelta por DIDECU mediante dictamen, el cual será elevado al Concejo Municipal para su resolución final.

La Municipalidad de La Unión, en el caso de rutas cantonales, o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, en el caso de rutas nacionales, establecerán las especificaciones técnicas de diseño que correspondan de conformidad con las normas técnicas vigentes y los reglamentos del Plan Regulador.

Para todos los casos en que existan o se propongan ventanas en colindancia, se aplicará lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones del INVU.

La Dirección de Desarrollo y Control Urbano podrá emitir el visado de un plano en los siguientes casos especiales:

• a)Cuando exista orden del juzgado, para aquellos casos en los cuales la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad y el propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público que la propiedad está en traspaso.
• b)En existencia de registro de planos deslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, en cuyo caso se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las propiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.
• c)En existencia de una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que establezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado.

Será requisito consecuente la confección del plano para el proceso de catastro y visado.

• d)En existencia de planos debidamente catastrados al momento de la promulgación del presente reglamento. La Municipalidad otorgará el visado para los efectos del Artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana en cualquier momento, siempre y cuando reúnan los requisitos mínimos que establezca el presente Reglamento, o se ajuste a alguno de los mecanismos de excepción.

ESTABLECIMIENTOS PELIGROSOS, INSALUBRES O INCÓMODOS

Cuando establecimientos calificados como peligrosos, insalubres y/o incómodos por el Ministerio de Salud y que constituyan un uso no conforme del Plan Regulador soliciten renovar su permiso de funcionamiento, el interesado podrá solicitar a la Dirección de Desarrollo y Control Urbano una ampliación de la resolución municipal de ubicación. La DIDECU analizará la solicitud y emitirá su recomendación mediante dictamen, el cual será elevado al Concejo Municipal para su Resolución final. Si el dictamen y la Resolución del Concejo Municipal autorizan la renovación del permiso, la actividad podrá continuar durante el periodo que fuere autorizado, garantizando las condiciones de seguridad sanitaria, ambiental y ocupacional correspondientes según la legislación vigente. Si el dictamen y la Resolución del Concejo Municipal deniegan el permiso, se establecerá un plazo no mayor de dos años para la reubicación de las instalaciones o las actividades a otro emplazamiento donde el uso sea permitido.

Durante el periodo de dos años anteriormente señalado, la actividad podrá continuar condicionada a la aplicación de normas de control sanitario, ambiental y ocupacional que señale la Dirección de Desarrollo y Control Urbano en coordinación con el Ministerio de Salud para garantizar la salud y seguridad ambiental y humana del establecimiento y su entorno de influencia.

PROTECCIÓN DE ZONAS E IMPACTO AMBIENTAL

Toda nueva obra, actividad o proyecto que genere aguas residuales, deberá contar con sistema de tratamiento de todas sus aguas residuales, en cualquiera de los casos aprobado por el Ministerio de Salud; o en su defecto contar con un sistema y conexión autorizado por AyA al colector público para evacuación y tratamiento de aguas residuales. No se autorizará el uso de tanques sépticos convencionales.

• a)Cuando una finca se encuentre afectada por la presencia de un pozo, naciente (permanente o intermitente), toma de agua para consumo humano y/o sus áreas de protección, de conformidad con la ubicación de fuentes que se indican en el mapa de Zonificación; en los registros del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA); en los registros de la Dirección de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE); en los registros de las ASADAS; o en los registros municipales, se aplicará como requisito previo para el otorgamiento de un permiso de construcción, remodelación, ampliación, demolición o licencia de operación (Patente), la elaboración de un estudio hidrogeológico específico que incluya:

i. La delimitación precisa de la zona de protección y recarga.

ii. El análisis de vulnerabilidad a la contaminación iii. Los procedimientos, obras y mecanismos que deberán aplicarse y desarrollarse para la óptima protección del recurso agua, el suelo y el subsuelo.

• b)Los estudios hidrogeológicos deberán ser elaborados y firmados por un profesional en el área de hidrogeología y ser aprobados por SENARA. Los costos de elaboración de los estudios correrán por cuenta del interesado. Como resultado de tales estudios, la Municipalidad podrá señalar los lugares autorizados para colocación de estructuras o infraestructura, así como los requisitos de construcción y operación o bien requisitos especiales. Los términos de referencia y las especificaciones técnicas del estudio serán definidos por SENARA a solicitud del interesado.
• c)En caso de determinarse, por parte de la Municipalidad, instituciones del Estado o interesados, una localización geográfica de pozos o nacientes que difiere de los registros oficiales o bien de la realidad física comprobada en campo, o en caso de determinarse la inexistencia física de la fuente de agua, se podrá solicitar a la Dirección de Aguas del MINAE el procedimiento respectivo para corregir la ubicación geográfica o bien para su eliminación del registro oficial, según corresponda.

La DIDECU resolverá en concordancia con lo resuelto por la Dirección de Aguas, tanto para la tramitación de licencias por parte de interesados como para la debida corrección del mapa de zonificación.

• d)Para el caso de las licencias municipales que se soliciten para actividades de riesgo moderado y alto y que se pretendan ubicar en las áreas sin información hidrogeológica así definidas por SENARA, la elaboración de estudios hidrogeológicos según los términos de referencia del SENARA y su aprobación por dicha institución será un requisito indispensable que deberá cumplir el interesado y que deberá integrar al proceso de evaluación ambiental que corresponda ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA). La Municipalidad verificará lo correspondiente según la Resolución que emita dicha Secretaría. Será excepción de este requisito lo correspondiente a obras de bajo impacto así definidas por la SETENA, así como las actividades que no representen un riesgo al recurso hídrico según criterio que pueda emitir SENARA a solicitud del interesado.

Toda nueva construcción en cualquiera de las zonas del Plan Regulador deberá presentar su propuesta de desfogue pluvial; su aprobación será requisito indispensable para optar por la aprobación de licencias municipales. Este tipo de sistemas podrán incluir mecanismos combinados de uso, reuso, retención y/o infiltración de las aguas pluviales.

Para la autorización de construcciones en terrenos con pendientes mayores al 15% y hasta 30% deberá presentarse un estudio de mecánica de suelos para determinar especificaciones para el movimiento de tierra, diseño de terrazas, cortes, rellenos, taludes y/o especificaciones para las construcciones mismas.

La autorización de estas construcciones estará sujeta a la aprobación previa del estudio de mecánica de suelos por parte de la DIDECU, a la integración de las especificaciones correspondientes en los planos constructivos, y a la aprobación definitiva de los planos constructivos también por parte de la DIDECU.

• a)Para la autorización de construcciones en terrenos con pendientes mayores del 30% se deberá presentar el estudio de mecánica de suelos y de estabilidad de taludes, para determinar especificaciones para movimiento de tierras diseño de terrazas, cortes, rellenos, taludes y/o especificaciones para las construcciones mismas.
• b)Si los terrenos que presentan los rangos de pendiente señalados en los incisos anteriores colindan con zonas de protección de cauces de dominio público deberán:

i. Presentar para su revisión y aprobación y ejecutar un proceso integral de reforestación del área de protección en el tramo que corresponda a la finca, utilizando las especies vegetales definidas en el Plan Regulador.

ii. Presentar un estudio de mecánica de suelos y estabilidad de taludes que demuestre que los terrenos fuera del área de protección del cauce son aptos para construcción.

El estudio deberá determinar especificaciones para movimiento de tierras diseño de terrazas, cortes, rellenos, taludes y/o especificaciones para las construcciones mismas..

• c)No se autorizarán construcciones en terrenos con pendiente mayor al 40%, excepto obras destinadas a garantizar la estabilidad del mismo.

SANCIONES

Todo incumplimiento de las normas, procedimientos y requisitos establecidos en los reglamentos del Plan Regulador, sea cometida por el profesional responsable de un proyecto, por el propietario del proyecto, por el propietario del predio donde se ejecute el proyecto, por sus representantes legales cuando se trate de una persona jurídica, o por cualquier administrado en general, será sancionada de la siguiente forma:

• a)La suspensión de toda obra, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública. La suspensión se mantendrá en todos sus efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente reglamento o las disposiciones aplicables al caso concreto.
• b)La clausura del local cuando se trate de la instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso incompatible con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.
• c)Demolición: En caso de riesgo a la seguridad de las personas y/o bienes, técnicamente comprobado por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano debido a la naturaleza o estado de una construcción, podrá la municipalidad, siguiendo el debido proceso y/o mediante orden judicial, previa valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.

El funcionario (a) o empleado (a) de la Municipalidad que otorgue permisos, patentes, licencias y/o certificados contra las disposiciones de este Reglamento, o que impida, obstaculice o haga nula la orden de suspensión o clausura de un local, será despedido de su empleo sin responsabilidad patronal siguiendo el debido proceso establecido en el artículo 150 del Código Municipal. Si el funcionario es de elección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.

Cuando la Dirección de Desarrollo y Control Urbano constate la operación ilegal de actividades o establecimientos o el desarrollo de actividades en condición de uso no conforme o no permitido, se procederá al cierre definitivo del establecimiento. Cuando se trate de actividades dentro de usos permitidos que no cuenten con el permiso de funcionamiento, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con el trámite respectivo y cancele la multa indicada en el artículo Nº 90 de la Ley de Construcciones.

RECURSOS

Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad por medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a permisos de demolición, construcción, ampliación o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos que regula el Código Municipal vigente, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades, plazos y en las Dependencias que señala el mismo Código.

Toda la comunidad, colectiva o individualmente, queda legitimada para plantear la denuncia ante la instancia correspondiente, según lo determinen las leyes o reglamentos, cuando la actividad desempeñada en un establecimiento o local no pueda ser efectuada sin causar molestias al vecindario, en violación a las normas del presente Reglamento.

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO

OBJETIVO, FINES, USOS DE SUELO Y USOS PERMITIDOS

El presente reglamento tiene como objetivo general establecer las normas, procedimientos y requisitos necesarios para la implementación y el control de la zonificación de usos del suelo para todo el territorio que comprende el cantón La Unión.

Los fines del presente reglamento serán:

• a)Evitar la urbanización prematura de terrenos.
• b)Evitar la urbanización de terrenos no aptos para tales fines, terrenos no conformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, o bien limitados por las condiciones naturales frágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.
• c)Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada.
• d)Dotar a los centros urbanos de un diseño que permita una distribución armónica de los usos del suelo, a partir de una estructura vial vehicular y peatonal que permita la adecuada distribución de los flujos de personas, mercancías y vehículos en función de tiempos y distancias de recorrido.
• e)Establecer los diferentes usos del suelo de conformidad con la capacidad de uso de la tierra, sus condiciones de riesgo, vulnerabilidad y fragilidad.
• f)Establecer en forma clara y concreta los requisitos para los proyectos de desarrollo y crecimiento urbano del Cantón, la naturaleza de sus procesos de aprobación y plazos.
• g)Establecer un sistema de reglamentación que estimule la conservación y restauración del patrimonio histórico - arquitectónico, mediante el uso planificado de las instalaciones.
• h)Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales, creando los espacios necesarios para su desarrollo.

• a)Uso Institucional: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios de cultura, deporte, educación o recreación, como por ejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, parques, plazas, edificios comunales, museos, transporte público, clínicas, hospitales, policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales de justicia.
• b)Uso Residencial: se refiere a la ocupación del suelo para la instalación de estructuras destinadas a la residencia unifamiliar o multifamiliar, sean estas viviendas, apartamentos, y/o condominios residenciales. El uso residencial puede desarrollarse en combinación con actividades comerciales y de servicios que son compatibles con las viviendas y con las personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería.
• c)Uso Comercial y de Servicios: Esta categoría corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones para la venta de bienes y servicios, tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico-contables y de consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida, así como el comercio de productos en general.
• d)Uso Industrial: este uso comprende la ocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria, en aquellas modalidades o tipologías permitidas por el Plan Regulador.
• e)Uso Agropecuario: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades agrícolas y pecuarias, como son cultivos, piscicultura, silvicultura, agroforestería, porcicultura, ganadería, forestería y similares y que incluye estructuras afines como son la vivienda, galerones, abrevaderos, viveros e instalaciones industriales agrícolas o pecuarias, así como instalaciones destinadas a actividades de agroturismo y/o turismo rural comunitario. En predios destinados al uso agropecuario la sumatoria del área de estas estructuras no podrá sobrepasar el porcentaje máximo de cobertura que señale el presente Reglamento, para cuyos efectos serán computables las áreas de techos, caminos y calles internas pavimentadas, canchas deportivas, aceras y cualquier área que resulte impermeabilizada; podrán ser excepción aquellos elementos constructivos no techados (por ejemplo caminos internos) que garanticen una infiltración de las aguas pluviales igual o mayor a la capacidad que define el coeficiente natural del infiltración del terreno.
• f)Uso de Protección: comprende la ocupación o reserva de la tierra para protección forestal, de la cobertura vegetal o del bosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, parques urbanos, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de las áreas silvestres protegidas según las diferentes categorías de manejo establecidas por la Ley Orgánica del Ambiente #7554 en sus artículos 32 y 33.
• g)Uso Vial: corresponde al uso de la tierra para las instalaciones de infraestructura, concretamente las vías de comunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial Cantonal, vías de circulación peatonal, aparcamientos que formen parte del derecho de vía, puentes e instalaciones complementarias que forman parte del derecho de vía, como por ejemplo la infraestructura o redes de servicios públicos.

Los usos permitidos del suelo son los fines particulares a los que pueden dedicarse las áreas que constituyen cada una de las zonas establecidas en el Plan Regulador. Para la aplicación del presente Reglamento, en el anexo 1 del presente Reglamento se establece la lista de usos permitidos para cada una de las zonas. Todos los usos autorizados deberán garantizar el cumplimiento de la Ley No7600 sobre accesibilidad.

LA ZONA HISTÓRICO PATRIMONIAL (ZHP)

Tiene como propósito la conservación del cuadrante histórico de la cabecera cantonal; la conservación, restauración y uso de las edificaciones y espacios con valor histórico y arquitectónico; la consolidación de la jerarquía de la ciudad de Tres Ríos mediante la asignación de usos urbanos compatibles; y el mejoramiento urbano integral del casco central.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 250 | 250 | | Frente mínimo de lote (m) | 8 | 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m): se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | | Altura máxima (pisos) | 6 | 6 | 6 | | Altura máxima (m) | 21 | 21 | 21 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 70 | 70 | | Área verde mínima (%) | 30 | 30 | 30 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA |

• a)Normas y diseño para equipamiento y mobiliario urbano de espacios públicos.
• b)Normas y diseño para rehabilitación de aceras.
• c)Diseño para la instalación subterránea de redes de servicios.
• d)Normas de la disposición publicitaria comercial e iluminación en exteriores.
• e)Normas de diseño y construcción para rehabilitación de espacios o construcciones de valor o interés histórico - arquitectónico.
• f)Normas de conservación del patrimonio para cada elemento de las estructuras:

i. Fachadas ii. Ventanearía iii. Techos iv. Puertas y pórticos v. Pisos vi. Cielos vii. Paleta de colores en exteriores viii. Iluminación ix. Antejardines x. Rotulación comercial exterior g) Normas para la intervención de edificaciones patrimoniales que incluya glosario de términos, normativa patrimonial, guía de procedimientos de ejecución trabajos de restauración, procedimientos de protección del Patrimonio y procedimientos de restauración para que las intervenciones constructivas no dañen las edificaciones patrimoniales.

Dicha planificación será presentada al Concejo en un Plan Quinquenal con detalle de actividades anuales.

LA ZONA COMERCIAL (ZCO)

Se identifica en el mapa de zonificación con las siglas ZCO.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | --- | --- | --- | | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 160 | 160 | | Frente mínimo de lote (m) | 8 | 8 | | Retiro frontal mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Retiro lateral mínimo (m): se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | | Altura máxima (pisos) | 6 | 6 | | Altura máxima (m) | 21 | 21 | | Cobertura máxima (%) | 80 | 80 | | Área verde mínima (%) | 20 | 20 | | Densidad máxima (uh/ha) | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Para los usos comerciales y de servicios, si la instalación cuenta con sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud, o bien conexión autorizada a colector público, a solicitud del interesado la municipalidad podrá autorizar la eliminación del retiro posterior y su uso como área constructiva. 2. En los usos "Parqueo de Vehículos Livianos", "Banco", "Sucursal Bancaria", "Venta de Automotores", "Bar" y "Restaurante", el área mínima de lote será de 600m , frente mínimo 15m, retiro posterior 3m y cobertura máxima de 80%. 3. Para el caso de los usos "Sala de Fiestas" y "Terminal de Taxis" el área mínima de lote será de 2000m con frente mínimo de 20m, retiro posterior de 3m y cobertura máxima de 80%. 4. En los usos "Depósito de Materiales de Construcción", "Mercado" y "Supermercado", el área mínima de lote será 3000m2 , frente mínimo 30m, retiro posterior 3m y cobertura máxima de 80%. 5. Para el caso de los usos "Parqueo de Autobuses", "Parqueo de Vehículos Pesados" y "Terminal de Autobuses", el área mínima de lote será de 5000m con frente mínimo de 40m, retiro posterior de 3m y cobertura máxima de 80%. | |

LA ZONA RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD (ZRAD)

El propósito de la ZRAD es delimitar y consolidar los espacios para la mayor concentración y densificación residencial, complementada con la oferta de bienes y servicios de primera necesidad cuya oferta no genere efectos adversos a los residentes.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 120 | 250 | 250 | | Frente mínimo de lote (m) | 7 | 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m): se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 3 | 3 | | Altura máxima (pisos) | 8 | 4 | 4 | | Altura máxima (m) | 28 | 14 | 14 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 60 | 60 | | Área verde mínima (%) | 25 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 83 | - | - | | Requisitos Especiales | 1. Para el caso de lotes irregulares existentes y con plano visado antes de la entrada en vigencia del presente Reglamento y cuyo frente mínimo de 6m se utiliza como acceso para una zona posterior, se permitirán los usos autorizados para esta zona. 2. Para el caso de proyectos residenciales construidos en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 50m2 y la densidad máxima de 520 uh/Ha. 3. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. | | | | 4. En el caso de proyectos residenciales en modalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o condominios residenciales, el interesado, como parte de los | | | |

LA ZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD (ZRMD)

El propósito de la ZRMD es delimitar y consolidar la transición residencial entre la ZRAD y otras zonas de menor densidad localizadas en la periferia de los núcleos urbanos.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 300 | 300 | | Frente mínimo de lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m): se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En un nivel = 1,5 m En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | | Altura máxima (pisos) | 6 | 3 | 3 | | Altura máxima (m) | 21 | 11 | 11 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 60 | 60 | | Área verde mínima (%) | 40 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA |

LA ZONA RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD (ZRBD)

El propósito de la ZRBD es delimitar y consolidar de transición residencial hacia las zonas de muy baja densidad y las zonas no urbanizables del Cantón.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 500 | 300 | 300 | | Frente mínimo de lote (m) | 12 | 12 | 12 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | | Retiro posterior mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Altura máxima (pisos) | 3 | 2 | 2 | | Altura máxima (m) | 10,5 | 7 | 7 | | Cobertura máxima (%) | 50 | 50 | 50 | | Área verde mínima (%) | 50 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 20 | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Para el caso de proyectos residenciales construidos en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 70m2 y la densidad máxima de 40 uh/Ha. 2. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 3. En el caso de proyectos residenciales en modalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o condominios residenciales, el interesado, como parte de los requisitos para obtener la licencia municipal de construcción el interesado deberá demostrar mediante estudio técnico que el proyecto contará con dotación de los siguientes servicios sin perjuicio de la cantidad y continuidad de los servicios ya abastecidos: a. Capacidad de las escuelas y colegios públicos en un radio de 1km y 1,5km respectivamente, para absorber la demanda esperada. b. Capacidad de los servicios de salud en un radio de 1km (EBAIS y Clínica). c. Disponibilidad de agua potable. d. Disponibilidad y capacidad del alcantarillado sanitario y alcantarillado pluvial. e. Disponibilidad del servicio municipal de recolección de residuos sólidos. 4. Todo proyecto residencial en modalidad de urbanización o condominio deberán presentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT (si los accesos son por ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta cantonal); el estudio deberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de servicio resultantes "con proyecto", los requisitos de diseño (paquete estructural) y la señalización vial que corresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 5. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 65%, siendo el restante 35% lo correspondiente a zona verde. 6. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 7. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 8. En todos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de cobertura. | | |

LA ZONA RESIDENCIAL DE MUY BAJA DENSIDAD (ZRMBD)

El propósito de la ZRMBD es consolidar la transición hacia las zonas no urbanizables y evitar la se localizan en la periferia de algunas zonas de uso residencial.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial Unifamiliar | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 1000 | 1000 | 1000 | | Frente mínimo de lote (m) | 20 | 20 | 20 | | Retiro frontal mínimo (m) | 6 | 10 | 10 | | Retiro lateral mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro posterior mínimo (m) | 6 | 6 | 6 | | Altura máxima (pisos) | 1 | 1 | 1 | | Altura máxima (m) | 3.5 | 3.5 | 3.5 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 30 | 30 | | Área verde mínima (%) | 70 | 70 | 70 | | Densidad máxima (uh/ha) | 10 | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 2. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 40%, siendo el restante 60% lo correspondiente a zona verde. 3. Los usos comerciales y de servicios deberán ser de baja escala, y condicionado a que sean correspondientes con el Artículo 5 y Anexo ¡ del Reglamento General para Autorizaciones y Permisos Sanitarios de Funcionamiento Otorgados por el Ministerio de Salud N° 39472-S. | | |

LA ZONA MIXTA RESIDENCIAL - COMERCIAL

Se identifica en el mapa de zonificación con las siglas ZMRC.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan:

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | --- | --- | --- | | Residencial - Comercio | | | | Superficie mínima lote (m2) | 3000 | | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | | | Retiro frontal mínimo (m) | 10 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Retiro lateral mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Retiro posterior mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | | Altura máxima (pisos) | 10 | | | Altura máxima (m) | 35 | | | Cobertura máxima (%) | 65 | | | Área verde mínima (%) | 35 | | | Densidad máxima (uh/ha) | 624 | | | Requisitos Especiales | 1. Los proyectos residenciales serán permitidos sólo en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 50m2 y la densidad máxima de 650 uh/Ha. 2. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 3. En el caso de proyectos residenciales en modalidad de urbanización, fraccionamientos con fines urbanísticos y/o condominios residenciales, el interesado, como parte de los requisitos para obtener la licencia municipal de construcción el interesado deberá demostrar mediante estudio técnico que el proyecto contará con dotación de los siguientes servicios sin perjuicio de la cantidad y continuidad de los servicios ya abastecidos: a. Capacidad de las escuelas y colegios públicos en un radio de 1km y 1,5km respectivamente, para absorber la demanda esperada. b. Capacidad de los servicios de salud en un radio de 1km (EBAIS y Clínica). c. Disponibilidad de agua potable. d. Disponibilidad y capacidad del alcantarillado ?sanitario y alcantarillado pluvial. e. Disponibilidad del servicio municipal de ?recolección de residuos sólidos. 4. Todo proyecto residencial en modalidad de urbanización o condominio, así como los proyectos comerciales y/o de servicios desarrollados bajo modalidad de condominios, deberán presentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT (si los accesos son por ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta cantonal); el estudio deberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de servicio resultantes "con proyecto", los requisitos de ?diseño (paquete estructural) y la señalización vial que corresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 5. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 70%, siendo el restante 30% lo correspondiente a zona verde. 6. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 7. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 8. En todos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de cobertura. 9. Para el caso de proyectos comerciales o de servicios construidos en modalidad de condominio, el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta área mínima no es aplicable a instalaciones temporales como stands o kioskos. | |

LA ZONA MIXTA DE SERVICIOS Y COMERCIO

Se identifica en el mapa de zonificación con las siglas ZMSC.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan:

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | --- | --- | | Comercio y/o Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 3000 | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | | Retiro frontal mínimo (m) | 10 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro lateral mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Retiro posterior mínimo (m) | 6 A partir del tercer nivel inclusive se suma 1m adicional por cada piso | | Altura máxima (pisos) | 15 | | Altura máxima (m) | 55 | | Cobertura máxima (%) | 70 | | Área verde mínima (%) | 30 | | Requisitos Especiales | 1. Todo proyecto comerciale, industrial y/o de servicios deberá presentar para su autorización un estudio de impacto vial aprobado por el MOPT (si los accesos son por ruta nacional) o por la Unidad Técnica Vial (si los accesos son por ruta cantonal); el estudio deberá demostrar la capacidad de carga de las vías y establecer los niveles de servicio resultantes "con proyecto", los requisitos de ?diseño (paquete estructural) y la señalización vial que corresponde incluyendo entradas, salidas y giros. 2. Para el caso de proyectos comerciales o de servicios construidos en modalidad de condominio el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta área mínima no es aplicable a instalaciones temporales como stands o kioskos. 3. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo el restante 25% lo correspondiente a zona verde. 4. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 5. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 6. En todos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de cobertura. 7. Para el caso de proyectos comerciales o de servicios construidos en modalidad de condominio, el área mínima de finca filial será de 40m2; ésta área mínima no es aplicable a instalaciones temporales como stands o kioskos. |

LA ZONA INSTITUCIONAL (ZIN)

Se identifica en el mapa de Zonificación con las siglas ZIN-E para el caso de las zonas institucionales existentes y como ZIN-P para el caso de las reservas territoriales propuestas para estos fines.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.:

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | --- | --- | | Superficie mínima lote (m2) | 500 | | Frente mínimo de lote (m) | 15 | | Retiro frontal mínimo (m) | 6 | | Retiro lateral mínimo (m) | 1,5 | | Retiro posterior mínimo (m) | 5 | | Altura máxima (pisos) | 8 | | Altura máxima (m) | 28 | | Cobertura máxima (%) | 65 | | Área verde mínima (%) | 35 | | Requisitos Especiales | 1. El retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá permitir una visibilidad no menor al 80%. Esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 2. Las áreas de parqueo deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo el restante 25% lo correspondiente a zona verde. 3. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 4. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. 5. En todos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de cobertura. 6. El retiro posterior podrá eliminarse y su porcentaje equivalente sumarse al porcentaje máximo de cobertura si el proyecto cuenta con sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud, o bien si cuenta con una conexión directa al colector público. |

LA ZONA DE RENOVACIÓN URBANA

Es importante resaltar que las zonas indicadas corresponden a un entorno urbano y que estas han sido intervenidas de manera informal y se encuentran en su mayoría construidas, requiriendo una mejoría en todos sus alcances para la integridad de las edificaciones, así como la mejora en la calidad de vida de los que ahí habitan y la protección del ambiente Con características de alta y media alta densidad si lo comparamos zonificaciones cercanas, estos sectores de renovación urbana cumplen con algunos rasgos característicos del espacio urbano, al poseer todo tipo de infraestructura; concentran actividad económica, varios tipos de comercio y servicios que generan empleo.

En las cercanías cuenta con servicios educativos, gubernamentales, sanitarios, financieros y culturales, así como el acceso a zonas y parques públicos, servicios de transporte público, electricidad, agua potable, alcantarillado, telefonía e internet.

Con un gran crecimiento en cuanto a la construcción de viviendas y la consolidación de urbanizaciones, condominios y conjuntos habitacionales en general alrededor de las zonas señaladas es normal que estos sectores se manejen y se cataloguen como de tipo urbano en censos y encuestas, así como la percepción de la ciudadanía.

Tomando como referencia la definición existente en el Reglamento de Renovación vigente redactado y publicado por el INVU, se obtiene que en la Unión se requieren desarrollar alternativas de rehabilitación y remodelación que si bien tienen muchos elementos similares, se pueden definir para cada caso, pudiendo ser más específicos para su solución.

Se identifica en el mapa de zonificación con la simbología correspondiente y con las siglas ZRU y corresponde a los siguientes sectores según distrito y la tipología de intervención prevista:

• a)Distrito 02 San Diego:

i. Sector La Inmaculada: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando la zona de protección de la quebrada Sin Nombre.

• b)Distrito 04 San Rafael:

i. Sector Barrio Laura Malavassi: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, recuperando el derecho de vía de la Ruta Nacional No2 y de la zona de protección forestal de la quebrada Carpintera.

ii. Sector Barrio La Isla: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando de la zona de protección forestal de la quebrada Carpintera.

iii. Sector La Arboleda: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.

iv. Sector San Vicente: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.

• c)Distrito 05 Concepción:

i. Sector El Cipresal: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.

ii. Sector La Cima II: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.

iii. Sector Concepción II: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando las invasiones existentes a predios públicos, recuperación de la zona de protección forestal de la quebrada Sin Nombre y la Quebrada Concepción.

• d)Distrito 08 Río Azul:

i. Sector Linda Vista (en parte): Renovación urbana bajo la figura de Regeneración, siendo este un proceso integral y dinámico que actúa sobre los factores que originan el deterioro de un área urbana con el fin de impulsar una recuperación paulatina de su estado original, para lograr su uso intensivo y un aprovechamiento colectivo. Dichas acciones son enmarcadas tanto en el aspecto físico-ambiental, como en lo económico-social. También tendrá un proceso de Renovación urbana, bajo la modalidad de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado, recuperando Reubicación de construcciones en zonas de riesgo o amenaza natural potencial y renovación urbana.

ii. Sector Barrio El IMAS: Renovación urbana bajo la figura de Rehabilitación, para la expropiación, demolición de edificaciones en riesgo o insalubres, reparación y creación de servicios comunales y construcción de tejido vial adecuado.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | --- | --- | --- | --- | | Residencial | Comercio | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 200 | 200 | 200 | | Frente mínimo de lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro lateral mínimo (m): | En un nivel = 1,5 m | | | | se solicita en caso de existir ventanas en colindancia. | En dos niveles = 3,00 m 1 m adicional a partir del tercer nivel | | | | Retiro posterior mínimo (m) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | | Altura máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura máxima (m) | 7 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 60 | 60 | | Área verde mínima (%) | 40 | 40 | 40 | | Densidad máxima (uh/ha) | 50 | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Para el caso de proyectos residenciales construidos en modalidad vertical, el área mínima de finca filial será de 60m2 y la densidad máxima de 300 uh/Ha. 2. Para los usos residenciales el retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Construcciones y su Reglamento, permitiendo una visibilidad no menor al 80%. En el caso de proyectos residenciales bajo modalidad de condominio esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas y/o la combinación de éste con cobertura de vegetación. 3. Para los usos comerciales y de servicios los parqueos deberán ubicarse preferiblemente en las secciones laterales o posteriores del predio, o bien de manera subterránea. De cumplirse dicha disposición y ubicación del área de parqueo, la Municipalidad podrá autorizar una cobertura máxima del 75%, siendo el restante 25% lo correspondiente a zona verde. 4. Con excepción de los parqueos subterráneos, todas las áreas de estacionamiento deberán diseñarse y construirse con materiales permeables en su acabado final. 5. Las islas dentro de las áreas de parqueo deberán ser objeto de arborización. En todos los casos el área de parqueo se deberá ubicar dentro del predio y será computable como parte del área de cobertura. | | |

Una vez obtenido el visto bueno de cada Plan Proyecto por parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, así como la aprobación final por parte del Concejo Municipal, los plazos para su ejecución serán los establecidos en el cronograma que debe formar parte integral del Plan Proyecto mismo.

LA ZONA VERDE DE PARQUE Y RECREACIÓN (ZVPR)

Se identifica en el mapa de zonificación con las siglas ZVPR-E para las zonas ya existentes y con las siglas ZVPR-P para las nuevas zonas reservas territoriales propuestas para estos fines.

La Municipalidad podrá canjear y/o concentrar un porcentaje de las áreas comunales de futuros desarrollos urbanísticos para la conformación de las zonas verdes de parque con mayores dimensiones; podrá igualmente intercambiar, reubicar, desplazar, expropiar y/o ceder los terrenos que se consideren necesarios para ubicar esta zona.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

• a)No será permitido verter ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de instalaciones colindantes.
• b)No se permitirán en los frentes de los terrenos que formen parte de la ZVPR tapias o muros, sólo se aceptarán divisiones abiertas del tipo divisiones naturales (cercas vivas).
• c)No se aceptarán accesos vehiculares, solo espacios peatonales incluyendo senderos. Serán excepción los accesos viales para mantenimiento y seguridad (ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios municipales).
• d)Se podrán localizar espacios para el estacionamiento de vehículos, siempre que estos se ubiquen dentro del los límites del derecho de vía de calles públicas. Tales espacios de estacionamiento deberán utilizar materiales permeables en su acabado final e incluir un proceso de arborización de los espacios internos (islas) para mejorar el confort del área.
• e)En los predios colindantes con la ZVPR se permitirá la creación de acceso de usuarios desde o hacia el parque, sean vías públicas y/o senderos peatonales.
• f)Será permitido dentro de los límites de la ZVPR la perforación de pozos y el abastecimiento de agua para fines exclusivamente de abastecimiento público. Esta autorización deberá ser concordante con los permisos de perforación y

LA ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)

El propósito de la Zona de Protección Forestal es proteger y/o recuperar la cobertura vegetal de estos espacios, delimitar el espacio para propiciar su recuperación y mejoramiento natural, garantizar la conservación de la red de drenaje natural de los terrenos, fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal y establecer retiros de construcción que permitan tanto la conservación de los recursos naturales como la prevención de desastres relacionados con la construcción y crecimiento urbano en zonas de riesgo.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos. Por su condición, no se permite corta de árboles dentro de los límites de la ZPF, salvo cuando la corta obedezca a la prevención de situaciones de riesgo o deterioro natural de los individuos, para lo cual se deberá contar de previo con el dictamen y aprobación por parte de la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central.

Uso permitido Requisitos Instituciones Competentes Áreas Protegidas a. Aún cuando la ZPF constituye en si un área protegida, podrá establecerse dentro de la ZPF áreas protegidas en otras categorías de manejo, siempre y cuando las restricciones de uso no actúen en detrimento del espíritu de protección forestal y del recurso hídrico que tiene la ZPF.

b. Cualquier proyecto de esta naturaleza deberá ser técnicamente avalado por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano en coordinación con la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central y aprobado por el Concejo Municipal.

DIDECU OFICINA ÁREA DE CONSERVACIÓN CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL Reforestación Podrán desarrollarse proyectos de reforestación dentro de los límites de la ZPF, cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos:

• a)La reforestación deberá ser planificada y dirigida por un profesional en ingeniería forestal.

DIDECU OFICINA ÁREA DE CONSERVACIÓN b.El profesional citado anteriormente, deberá elaborar y presentar un plan de reforestación a la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Especies a Utilizar, Actividades a realizar, Monitoreo.

c. La reforestación comprenda únicamente especies propias de la zona de vida a la cual corresponden el área a reforestar.

d. El proyecto de reforestación debe dirigirse a garantizar el mejoramiento de la cobertura forestal de la ZPF.

CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL Infraestructura de servicios públicos a. El espacio de la ZPF podrá utilizarse para el paso de redes e infraestructura de servicios públicos.

• b)Si la construcción de la infraestructura requiere la corta de árboles dentro de los límites de la ZPF, deberán cumplirse de previo las disposiciones que establece la Ley Forestal No7575 y su Reglamento.
• c)Una vez finalizada la construcción e instalación de la infraestructura pública dentro de la ZPF, deberá realizarse en superficie la demarcación de su trazado por medio de hitos.
• d)Todo el espacio intervenido en la construcción de la infraestructura pública deberá ser objeto de un programa de reforestación y monitoreo ejecutado por un profesional en ingeniería forestal por un periodo no menor de tres años calendario y deberá utilizar exclusivamente especies forestales naturales de la zona de vida correspondiente.
• e)El programa de reforestación deberá ser previamente aprobado por la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central y posteriormente autorizada su ejecución por parte de DIDECU.
• f)Durante la implementación del programa de reforestación el interesado deberá presentar a la DIDECU y a la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central al menos informes trimestrales del avance del proceso, debidamente firmados por el profesional responsable, incluyendo el informe final de cierre.

DIDECU OFICINA ÁREA DE CONSERVACIÓN CORDILLERA VOLCÁNICA CENTRAL Senderos y Plataformas a) El espacio de la ZPF podrá utilizarse para la habilitación de senderos de uso peatonal y/o plataformas que permitan la observación de la flora y fauna dentro de la ZPF.

• b)Para la implementación de estas obras no se permitirá la corta de árboles.
• c)El trazado y diseño de los senderos y plataformas deberá ser previamente aprobado por la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central y posteriormente por DIDECU.
• d)Durante su construcción, el interesado deberá presentar a la DIDECU y a la Oficina del Área de Conservación Cordillera Volcánica Central informes mensuales del avance del proceso, debidamente firmados por el profesional responsable, incluyendo el informe final de cierre.

LA ZONA AGROFORESTAL (ZAF)

Tiene como propósito contener el desarrollo urbano no compatible con la vocación del suelo, facilitar la transición entre las zonas de uso urbano y las áreas de protección, asimismo, estimular la reforestación y el desarrollo de actividades de bajo impacto compatibles con la fragilidad del terreno y evitar el uso urbano en áreas que son estratégicas para la recarga acuífera, conservación del suelo y el control de la escorrentía superficial. Se identifica en el mapa de zonificación con las siglas ZAF.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| VARIABLE | REQUISITOS DE CONTROL URBANO | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Residencial Unifamiliar | Industria | Comercio | Agropecuario y Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 10000 | 50000 | 20000 | 7000 | | Frente mínimo de lote (m) | 30 | 30 | 30 | 30 | | Retiro frontal mínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Retiro lateral mínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Retiro posterior mínimo (m) | 10 | 10 | 10 | 10 | | Altura máxima (pisos) | 2 | 3 | 3 | 3 | | Altura máxima (m) | 6 | 9 | 9 | 9 | | Cobertura máxima (%) | 3 | 5 | 3 | 15 | | Área verde mínima (%) | 97 | NA | NA | 85 | | Densidad máxima (uh/ha) | 1 | NA | NA | NA | | Requisitos Especiales | 1. Dentro de las fincas que integran la ZAF se permitirá la construcción de instalaciones industriales para el procesamiento de productos agrÃ-colas, pecuarios o forestales. El área máxima de construcción autorizada para estos fines luego de la aplicación será hasta 5000m2 en un primer nivel, con posibilidad de ampliar hasta tres niveles. 2. El retiro frontal corresponde al antejardín y éste no podrá utilizarse como cochera. El cerramiento frontal deberá permitir una visibilidad no menor al 80%. Esta misma disposición aplica para los cerramientos laterales, donde podrá construirse un muro o zócalo de hasta 1m de altura y el resto del cerramiento podrá realizarse con sistemas de columnas y verjas, la combinación de éste con cobertura de vegetación, o bien el uso de cercas vivas. 3. Para cualquier uso que no sea agropecuario, los lotes deben enfretar calle púbica. | | | |

LA ZONA DE AMORTIGUAMIENTO DE ZONAS PROTEGIDAS (ZAM)

El propósito de la ZAM es el de prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo e indirecto del desarrollo de actividades humanas sobre los límites de las Zonas Protegidas, por medio de un espacio que mitigue el efecto de borde.

Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

LA ZONA VIAL (ZVI)

Se identifica en los mapas de Zonificación, Vialidad y mapa Oficial con la simbología correspondiente y con las siglas ZVI. Comprende tanto vías para tráfico vehicular como vías para tráfico peatonal y tiene como fin establecer y consolidar el consolidar el derecho de vía de las vías públicas existentes, así como reservar el espacio para futuros proyectos viales que permitan mejorar las condiciones de conexión y movilidad (vehicular o peatonal) a nivel intra e inter cantonal.

En lo particular se norma esta condición en el Reglamento de Vialidad y Transporte que es parte integral del Plan Regulador.

TRANSITORIOS Y NORMAS FINALES

NORMAS FINALES

• a)Las condiciones de seguridad en cuanto a hidrantes, plantas de emergencias y señalización.
• b)Respeto y seguimiento estricto a las normas del nuevo Código Sísmico.
• c)Respeto y seguimiento a las normas que establezca la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, si así fuere solicitado por la Dirección de Desarrollo y Control Urbano para zonas con potencial de riesgo o riesgo ambiental conocido, o bien por el cumplimiento de normativa vigente.
• d)Respeto y seguimiento estricto a las normas de protección ambiental que establezca la SETENA, para aquellos proyectos que por solicitud de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano o las leyes vigentes deban cumplir con la presentación y aprobación previa de este estudio y/o el procedimiento de evaluación ambiental de proyectos.

• a)En los frentes a calle pública no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad; esta misma restricción aplica para las colindancias laterales en aquellas zonas en que así lo señale el presente Reglamento de manera expresa.
• b)Dentro de los límites de la Zona de Protección Forestal y para efectos de reforestación se permitirá exclusivamente el uso de especies nativas.
• c)Dentro del plazo de seis meses a partir de la entrada en vigencia del presente reglamento, la Municipalidad deberá desarrollar los estudios técnicos necesarios para el diseño, ubicación y homologación de rotulación comercial, de forma que se establezcan los requisitos técnicos necesarios tanto para el cumplimiento de la legislación vigente como para la conservación o mejoramiento del paisaje en los espacios públicos.
• d)Dentro del plazo de seis meses a partir de la entrada en vigencia del presente reglamento, la Municipalidad deberá desarrollar los estudios técnicos necesarios para definir las normas básicas de diseño arquitectónico para los nuevos proyectos de urbanización, de forma se que progresivamente se logren integrar a los conceptos arquitectónicos históricos de La Unión y se evite una mayor distorsión de la imagen arquitectónica de la Ciudad.

TRANSITORIOS

Una vez vencido el plazo que corresponda sin haber iniciado las actividades o labores autorizadas, deberá iniciarse un nuevo trámite mediante el cual las obras, actividades o proyectos se ajusten a las normas del presente reglamento.