— Partial annulment of road requirement over private street of Cincuentenario Condominium

OutcomeResultado

Partially grantedParcialmente con lugar

The decision is upheld regarding updating the plans, but the requirement to depict the street as a public road 12 meters wide is annulled, as it is private property of the registered horizontal condominium.Se confirma el acuerdo en cuanto a la actualización de planos, pero se anula la exigencia de reflejar la calle como pública de 12 metros, por ser un bien privado del condominio horiental inscrito.

SummaryResumen

The Third Section of the Contentious Administrative Tribunal resolved an appeal per saltum filed by the Administrative Board of the University of Costa Rica's Savings and Loan Fund against a decision of the Municipal Council of Montes de Oca that required updating the plans of the Cincuentenario Condominium and depicting the dividing street as a public road 12 meters wide. The Tribunal upheld the obligation to update the plans, given the appellant's express consent, but annulled the requirement to reflect the street as public and 12 meters wide. It determined that the disputed area is an internal access street of a private nature, a common element of the registered horizontal condominium, and thus the municipality's claim lacked legal basis. It noted discrepancies between prior documents and the condominium deed, but gave precedence to the consolidated registered situation. It also held that the act annulled by the municipality (which had reduced the road to 9 meters) generated a good-faith acquired right that could not be voided retroactively. Finally, it stated that the Attorney General's opinion was a procedural act without effect for other purposes and that the reports invoked by the municipality were not proven in the record. The administrative procedure was deemed exhausted.La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo resolvió la apelación per saltum interpuesta por la Junta Administradora del Fondo de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica contra el acuerdo del Concejo Municipal de Montes de Oca que instaba a actualizar planos del Condominio Cincuentenario y presentar la calle divisoria como pública de 12 metros de ancho. El Tribunal confirmó la obligación de actualizar los planos, por conformidad expresa de la recurrente, pero anuló la exigencia de reflejar la calle como pública de 12 metros. Determinó que el área en disputa es una calle de acceso interna de naturaleza privada, elemento común del condominio horizontal inscrito registralmente, por lo que la pretensión municipal carecía de fundamento jurídico. Señaló la discordancia entre documentos previos y la escritura constitutiva, pero dio prevalencia a la situación registral consolidada. También estimó que el acto anulado por la Municipalidad (que reducía la vía a 9 metros) generó un derecho adquirido de buena fe que no podía desconocerse con efectos retroactivos. Finalmente, indicó que el dictamen de la Procuraduría era un acto de trámite sin efectos para otros fines y que los informes invocados por la Municipalidad no fueron probados en autos. Se agotó la vía administrativa.

Key excerptExtracto clave

The point to decide is therefore whether said land, namely the street that divides the Cincuentenario Condominium, is public property and/or municipal domain and must be 12 meters wide, or whether on the contrary it is of a private nature, that is, an internal access street for the subsidiary properties and, as such, a common element that belongs exclusively to the condominium owners. This Tribunal, for the reasons that will be stated below, considers in effect that said area is of a private nature, so that both the reason on which the Council bases its decision and said content are, respectively, illegitimate and unlawful. Although there is a presumption of public domain, which covers public roads and operates when the Public Administration has a just title that proves the ownership condition or when there are express acts and facts that accredit the tolerance of the private owner or that demonstrate the delivery thereof to common use and enjoyment, even if said property is not registered as such in the Public Registry of Real Property (articles 7 of the Construction Law, 44 of the Urban Planning Law, and Constitutional Chamber ruling No. 3145-96 of 9:27 hrs. on June 28, 1996, reiterated in Ruling No. 6999 of 12:24 hrs. on December 20, 1996), such presumption is not absolute but admits proof to the contrary, which occurs in the case at hand, in which THE BOARD, which asserts its condition as a private good, convincingly demonstrates this point by means of the registry inscription of the deed constituting the Condominium as well as the registry inscription of the subsidiary properties. The cited registry entries, despite the discrepancy with the site design plan in the custody of the National Cadastre, constitute a legally consolidated situation, which neither the Municipality of Montes de Oca nor this Tribunal, given its administrative nature as an improper hierarchical controller, can legally disregard.El punto a decidir es pues, si dicho terreno, a saber la calle que divide el Condominio Cincuentenario, es propiedad pública y/o dominio municipal y debe tener los 12 metros o si por el contrario es de naturaleza privada, a saber calle de acceso interna de las fincas filiales y como tal, elemento común que pertenece privativamente a los condóminos. Este Tribunal, por las razones que de seguido se dirán, considera en efecto que dicha área es de naturaleza privada de modo que que tanto el motivo en que se fundamenta el Concejo como dicho contenido resultan ilegítimos e ilícitos respectivamente. Si bien existe la presunción de demanialidad, la cual cubre a las vías públicas y opera cuando la Administración Pública cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical o bien cuando median actos y hechos expresos que acreditan la tolerancia del propietario particular o que ponen de manifiesto la entrega del mismo al uso y aprovechamiento común, aún cuando dicho bien no se haye inscrito con esa naturaleza en el Registro Público de la Propiedad Inmueble; (artículos 7 de la ley de Construcciones, 44 de la Ley de Planificación Urbana y voto de la Sala Constitucional No. 3145-96 de las 9:27 hrs. Del 28 de junio de 1996, reiterado en el Voto No. 6999 de las 12:24 hrs. Del 20 de diciembre de 1996), tal presunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario, lo cual ocurre en el sub lite, en que LA JUNTA, la cual afirma su condición de bien privado, demuestra fechacientemente ese extremo, mediante la inscripción registral de la escritura constitutiva del Condominio así como con la inscripción registral de las fincas filiales. Asientos registrales citados que, pese a la discordancia con el plano de diseño de sitio en custodia del Catastro Nacional, constituyen una situación jurídicamente consolidada, que ni la Municipalidad de Montes de Oca, ni este Tribunal, habida cuenta de su carácter administrativo como contralor jerarca impropio, pueden legalmente desconocer.

Pull quotesCitas destacadas

"Si bien existe la presunción de demanialidad, la cual cubre a las vías públicas y opera cuando la Administración Pública cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical o bien cuando median actos y hechos expresos que acreditan la tolerancia del propietario particular o que ponen de manifiesto la entrega del mismo al uso y aprovechamiento común, (...) tal presunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario."

"Although there is a presumption of public domain, which covers public roads and operates when the Public Administration has a just title that proves ownership or when there are express acts and facts that accredit the tolerance of the private owner or that demonstrate the delivery thereof to common use and enjoyment, (...) such presumption is not absolute but admits proof to the contrary."

Considerando V

"Si bien existe la presunción de demanialidad, la cual cubre a las vías públicas y opera cuando la Administración Pública cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical o bien cuando median actos y hechos expresos que acreditan la tolerancia del propietario particular o que ponen de manifiesto la entrega del mismo al uso y aprovechamiento común, (...) tal presunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario."

Considerando V

"Asientos registrales citados que, pese a la discordancia con el plano de diseño de sitio en custodia del Catastro Nacional, constituyen una situación jurídicamente consolidada, que ni la Municipalidad de Montes de Oca, ni este Tribunal, habida cuenta de su carácter administrativo como contralor jerarca impropio, pueden legalmente desconocer."

"The cited registry entries, despite the discrepancy with the site design plan in the custody of the National Cadastre, constitute a legally consolidated situation, which neither the Municipality of Montes de Oca nor this Tribunal, given its administrative nature as an improper hierarchical controller, can legally disregard."

Considerando VII

"Asientos registrales citados que, pese a la discordancia con el plano de diseño de sitio en custodia del Catastro Nacional, constituyen una situación jurídicamente consolidada, que ni la Municipalidad de Montes de Oca, ni este Tribunal, habida cuenta de su carácter administrativo como contralor jerarca impropio, pueden legalmente desconocer."

Considerando VII

"Por lo demás, (...) no consta que LA JUNTA haya expresado, mediante las formas que exige el ordenamiento jurídico, su voluntad de destinar, jurídicamente ni de hecho – esto es tácitamente - dicha área a calle pública."

"Furthermore, (...) there is no evidence that THE BOARD has expressed, through the forms required by the legal system, its will to dedicate, legally or in fact – that is, tacitly – said area as a public road."

Considerando VIII

"Por lo demás, (...) no consta que LA JUNTA haya expresado, mediante las formas que exige el ordenamiento jurídico, su voluntad de destinar, jurídicamente ni de hecho – esto es tácitamente - dicha área a calle pública."

Considerando VIII

"En la especie tenemos que, la vía construida por LA JUNTA, a saber una calle de 9 metros de los cuales 6 metros son calzada y 1,50 metros acera por ambos lados, constituiría un derecho adquirido legalmente imposible de desconocer, habida cuenta del paso del tiempo y de que fue construido de buena fe, precisamente con base del acuerdo municipal anulado."

"In this case, the road built by THE BOARD, namely a 9-meter road of which 6 meters are roadway and 1.50 meters are sidewalk on both sides, would constitute an acquired right that cannot legally be ignored, given the passage of time and that it was built in good faith, precisely based on the annulled municipal agreement."

Considerando X

"En la especie tenemos que, la vía construida por LA JUNTA, a saber una calle de 9 metros de los cuales 6 metros son calzada y 1,50 metros acera por ambos lados, constituiría un derecho adquirido legalmente imposible de desconocer, habida cuenta del paso del tiempo y de que fue construido de buena fe, precisamente con base del acuerdo municipal anulado."

Considerando X

Full documentDocumento completo

N° 42-2001 THIRD SECTION OF THE CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. Second Judicial Circuit of San José. Goicoechea, at ten-thirty in the morning on the twenty-third of January of two thousand one.

Municipal appeal per saltum filed by the JUNTA ADMINISTRADORA DEL FONDO DE AHORRO Y PRESTAMO DE LA UNIVERSIDAD DE COSTA RICA, hereinafter referred to as LA JUNTA, represented by its President, Mr. Gabriel Macaya Trejos, of legal age, married, Doctor of Sciences, identity card number 1-351-249, against the resolution adopted by the Municipal Council of Montes de Oca in Ordinary Session No. 368-98 of March 16, 1998, article No. 11.1, which ordered in the relevant part: “… LA JUNTA is urged to update the plans for Condominium I and Condominium II (Condominio Cincuentenario) and submit them within a period not exceeding eight (8) business days to the Technical Directorate and Studies of this Municipality (Municipal Engineer) so that the plans correspond to the reality of what has been built and, furthermore, they are requested to present the street with the public character that it possesses and its 12 meters in width.- …”.

Drafted by Judge Rodríguez Villalobos; and,

CONSIDERING:

I.- PROVEN FACTS. Of significance for resolving this appeal, the following list is considered accredited: 1) The Municipal Council of Montes de Oca, in ordinary session No. 235-88, article 6, of October 3, 1988, considered a request from LA JUNTA to develop a lot in the Vargas Araya neighborhood, in front of the Red Cross. Said request was approved in the following terms: “a) (…) b) The street to be built must have the same width as Orchid Street (calle La Orquídea), to which it connects, that is, 12 meters of right-of-way. c) Process development plans, in accordance with the provisions of the Urban Planning Law …” (folio 8 of the administrative file). 2) The aforementioned Municipal Council, in ordinary session No. 324-89, article 2, held on November 7, 1989, considered the following point, in the relevant part: “(…) Regarding the request submitted by Studio 15 for approval of a Condominium Project on property located in front of the Red Cross in Vargas Araya, this Commission recommends, that having previously approved a preliminary development project, which provided continuity to Orchid Street, the criterion of providing continuity to the mentioned street be maintained. Therefore, the development of that property as a condominium is rejected …”. In this regard, the Municipal President stated: There are two positions on this matter. One is to continue the Orchid Street project, and the other is to continue the Condominium Project proposed by Studio 15.- I request that this matter be sent to the Legal Advisor, the Engineering Department, and the Works Commission, so that they may reassess concepts that may have been left somewhat unresolved.-“ (folios 26 and 29 of the administrative file). 3) The same Council, in ordinary session No. 342-90, article 7, paragraph 6, of January 23, 1990, considered a request from Architect Gastón Ortíz to modify the preliminary project plan that he had previously submitted as a development and to provide new plans with the intention of converting it into a condominium. The request was approved in the following terms: “Having studied the Preliminary Project which presents the continuation of the vehicular road with a right-of-way of 9 meters, of which 6 meters are roadway and 1.50 meters sidewalk on both sides. It is recommended to the Municipal Council to accept said Preliminary Project”. (folio 46 administrative file). 4) That the minutes of the session referred to in the previous fact were approved by the Municipal Council in Extraordinary Session No. 36-90, article 4, of January 26, 1990. (folio 47 administrative file). 5) That as part of the administrative process to submit the property to the horizontal property or condominium regime, a Site Design Plan was prepared by LA JUNTA and approved by the Municipality and other competent institutions, dated July 1991, in which a street appears, dividing the two stages or phases of the Condominium, with a public character and 9 meters in width, of which 6 meters are roadway and 1.50 meters sidewalk on both sides. With the legend stating: “Connection to existing site. Municipal Agreement, Extraordinary Session No 36, article 5 of January 26, 1990. Continuation of the vehicular road. (see envelope with plans and 162 of the administrative file volume I). 6) That as part of the administrative process to submit the property to the horizontal property or condominium regime, a Descriptive Report (Memoria Descriptiva) of the Project was also prepared, which indicates that “…By requirement of the Municipality (…) it was agreed according to minutes of extraordinary session 36, article No. 5 of January 26, 1990, to section the land and build a public street with a 6 m. roadway, to provide an exit and connect to the existing street on the south side of the property, which in fact results in a project of two condominiums by being separated by said street”. (folio 66 of the administrative file). 7) That in January 1992, LA JUNTA prepared 3 plans by means of 2 of which, namely those registered under numbers S.J. 95406-93 and S.J. 95407-93, both registered in the National Cadastre (Catastro Nacional) on January 29, 1993, its property appeared divided into two parcels, both land for construction, separated by a public street, bordering to the east and west respectively on said street, with a width of 9 meters, of which 6 meters correspond to the roadway and 1.50 meters to the sidewalk on both sides, in which the surveyor attests that the street indicated as access exists in reality. The third plan, which is not registered, appears with an area of 630.01 m2, in which it is indicated to be a public street, to be transferred to the Municipality of Montes de Oca, and bordering to the east and west is LA JUNTA, and in which the expert also attests that the street indicated as access exists in reality. (folios 96, 97 and 133 of the main file). 8) That in accordance with official letter dated February 26, 1993, signed by Mr. Rafael Pérez Vindas, municipal surveyor of the Municipality of Montes de Oca, the following was communicated to LA JUNTA: “In response to the request for approval of property plans located in front of the Red Cross in Vargas Araya with numbers SJ 95407-93 and SJ 95406-93, and another unregistered one describing a street, I must indicate the following: FIRST: Said street is still unfinished. SECOND: Its official acceptance has not been requested from the Municipal Council. THIRD: There is no deposit whatsoever in this Municipality as a guarantee of compliance for the pending works of the mentioned street. Therefore, said approval may not be granted until the foregoing conditions are met”. On March 9, 1994, the Municipal Engineering Department reiterated that: “The registered plans do not have municipal approval, until the conflict presented before the Contentious-Administrative Tribunal is resolved, regarding the street, which must be accepted by the Municipality in order to grant the respective Municipal approval.” (official letters detailed in report OCU-R-079-98 Office of the University Controller of the U.C.R., visible at folios 248 to 258 of the administrative file). 9) On September 5, 1994, Mr. Alfredo Aguilar Castillo, based on article 175 of the repealed Municipal Code, filed an Extraordinary Appeal for Review against the aforementioned resolution No. 7, adopted in ordinary session No. 342-90, held on January 23, 1990, the minutes of which were approved in article 4 of extraordinary session No. 36-90. (folios 88 to 95 of the administrative file). 10) Within said procedure, the Attorney General's Office (Procuraduría) issued the mandatory binding opinion C-178-97 dated September 22, 1997. (folios 233 to 247 of the administrative file). 11) That by public deed granted before the notary of Licenciado Rogelio Sotela Montagné, at 9:00 a.m. on November 21, 1994, LA JUNTA subjected the property of San José, registration number 56942-000, to the horizontal property regime, filed in the Journal at volume 416, entry 5609, resulting in the aforementioned affectation being inscribed under the parent property 00921. In the body of the deed, when describing each of the subsidiary properties that make up the two stages into which the Condominio Cincuentenario is divided, the Notary refers to the existence of an internal access street, land that is part of the common area. Thus, it is indicated that in the First Stage, subsidiary properties 1, 2, 3, 4, 5, and 6 border on the West with common area facing the internal access street, and properties 8 and 9 border on the North with common area facing the internal access street; and in the Second Stage, subsidiaries 1, 2, and 9 border on the East with common area leading to the internal access street. The authorizing Notary, in exercise of the powers conferred by the positive legal system, attests that: “…the corresponding plan, as well as the construction, conform to the regulations of the Horizontal Property Law (Ley de Propiedad Horizontal), in view of the approval of the Municipality of Montes de Oca, of the Construction Permits Unit of the Urban Planning Directorate of INVU dated August 19, 1991, and the approval of the Review Commission for Construction Permits dated September 5, 1991, which encompasses the other legal authorizations, whose seals appear on the respective plan…”. He also attests, “…that the construction complies with the provisions of articles 7 and 8 of the Horizontal Property Law…”. The subsidiary properties that form the horizontal property and are part of parent property No. 921 total 18, and their registration numbers are as follows: 17287, 17288, 17289, 17290, 17291, 17292, 17293, 17294, 17295, 17296, 17297, 17298, 17299, 17300, 17301, 17302, 17303 and 17304. (folios 504 to 506 of the AMPO, 101 to 121 of the administrative file, Volume I, and certifications from folios 29 to 56 of the evidentiary file of the appellant). 12) That within the administrative procedure regarding the Extraordinary Appeal for Review filed by Alfredo Aguilar Castillo, mentioned in the preceding fact, the Attorney General's Office of the Republic issued the mandatory binding opinion, No. C-178-97 dated September 22, 1997, in which it concluded the following: “…Based on the foregoing and in accordance with the provisions of article 175, second paragraph, of the Municipal Code, the Attorney General's Office (…) issues a favorable and binding opinion regarding the absolute nullity of the Resolution adopted by the Municipal Council of Montes de Oca, in ordinary session number 342-90, Article 7, paragraph 6, held on January 22, 1990. Consequently, it is declared that the cited act, for the stated reasons, is absolutely null and void for all purposes. …”. (folios 466 to 482 of the AMPO). 13) There were five reasons the Attorney General's Office had for issuing said opinion, which in summary were the following: a) For lacking motive (articles 133, 136.1.c, and 166 of the General Law of Public Administration) since, by virtue of the Council departing from the opposing criterion followed in prior final resolutions, its approval involved neither deliberation nor voting. b) For being contrary to univocal rules of science and technique and to the elementary principles of logic and convenience (articles 16 and 160 of the aforementioned law) by reducing the width of the road from 12 to 9 meters. c) For considering that authorizing the reduction of the width of a public street and allowing construction contravenes mandatory rules such as articles 4, 19, 28 and 32 of the General Law of Public Roads (Ley General de Caminos Públicos), 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and 6, 7, 8 and 18 of the Construction Law (Ley de Construcciones). d) For lack of standing of Arch. Gastón Ortiz and the company Studio 15 to make representations before the Municipal Council, instead of LA JUNTA, and e) For considering that the challenged act lacks efficacy since the minutes of the session in which it was adopted were approved in an extraordinary session, which is prohibited by article 52 of the Municipal Code….” (folios 466 to 482 of the AMPO and 233 to 260 of the administrative file). 14) That the Municipal Council of Montes de Oca, based on the aforementioned binding opinion issued by the Attorney General's Office of the Republic, by resolution adopted in ordinary session No. 324-97, article No. 13.3, held on October 2, 1997, declared absolutely null the resolution adopted by said Council in ordinary session No. 342-90, article 7, paragraph No. 6 of January 22, 1990; by which, as was stated, the resolution adopted in ordinary session No. 235-88, article 6, of October 3, 1988, became effective, namely: a public street 12 meters in width. (folios 464 and 465 of the AMPO). 15) That against the aforementioned resolution, LA JUNTA filed an appeal for addition and clarification, in response to which the Municipal Council, in ordinary session No. 327-97 of October 2, 1997, stated in the relevant part that the declared nullity was for the same reasons indicated by the Attorney General's Office. Furthermore, it considered that said street is public, given that the permits were granted as such, apart from the fact that for more than a year any private individual or vehicle can travel freely on it (article 32 General Law of Public Roads). Regarding the clarification of the technical criteria that for its opinion the Attorney General's Office requested from the Urban Planning Directorate of INVU and the Roads Department of MOPT, the Council resolved that its clarification was the responsibility of the Attorney General's Office itself. (see folios 87 to 91 of the main file and folios 457 and 458 of the AMPO). 16) That the resolution subject to this appeal was adopted in ordinary session No. 368-98, article 10, 11.1, held on March 16, 1998, by the Municipal Council of Montes de Oca, which resolved, in the relevant part, the following: “…Based on the topographic survey carried out by the corresponding department of this Municipality, LA JUNTA is urged to update the plans for Condominium I and Condominium II (Condominio Cincuentenario) and submit them within a period not exceeding eight (8) business days to the Technical Directorate and Studies of this Municipality (Municipal Engineer) so that the plans correspond to the reality of what has been built and, furthermore, they are requested to present the street with the public character that it possesses and its 12 meters in width.- This request is also based on the binding opinion of the Attorney General's Office of the Republic, on the Council's decision endorsing the previously cited opinion, and on official letter 0738-98 SDFT from the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, which states that the street is public and must be 12 meters wide.- …”. (folio 28 of the main file). 17) On March 27, 1998, LA JUNTA filed with the Municipality an appeal to this Tribunal against said resolution No. 368-98. (folios 1 to 5 of the main file). 18) By written submission filed with the Municipality on April 1, 1998, LA JUNTA reiterated the appeal. (folios 242 and 243 of the administrative file, volume II).

19)That in the meantime, by executive resolution No. 106-97 of April 23, 1997, the Municipal Executive in turn ordered the closure of stage 2 of the Condominium for being built differently from the construction plan authorized by the Municipality; for having built the street differently from what was authorized, said street being presumed to be public as it appears so in the official documents of the municipality, and for having built upon it, which legitimizes the Municipality, as stated in said resolution, given the claim of LA JUNTA not to recognize that public nature, to claim it in accordance with the power of administrative action that substitutes the possessory action to recover ownership of the street; which in the Executive's opinion is public. It also ordered LA JUNTA to refrain from adjudicating to third parties the houses that have been closed until such time as the closure seals are lifted, if pertinent. Against said executive resolution, LA JUNTA filed a motion for reversal with appeal. Two amparo appeals were also filed. By executive resolution No. 43-98 of March 12, 1998, the Executive Directorate partially granted the appeal for reversal, solely with regard to the ordered closure, by virtue of the aforementioned amparos and because the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) had so ordered, and upheld said resolution in all other respects; while admitting the appeal before its superior. Upon hearing it on appeal, the Municipal Council, by means of ordinary session No. 373-98 of April 6, 1998, resolved to reject the aforementioned appeal, upheld the cited executive resolution No. 106-97; considered the administrative path exhausted and at the same time ordered the Executive to initiate the procedures established in articles 89 subsection c) and 93 and following of the Construction Law. (see resolution at folios 230 to 233 of the administrative file, volume II). 20) By executive resolution No. 82-98 of June 3, 1998, the Executive Directorate, in compliance with Council resolution No. 373-98 of April 6, 1998, aforementioned, resolved to notify LA JUNTA to modify, according to the plans approved by the Municipality, what is currently built, leaving Orchid Street with a measurement of 12 meters, for which it granted 30 business days. (see folios 252 to 254 of the administrative file, volume II). 21) By written submission of June 15, 1998, LA JUNTA filed a motion for reversal and appeal against the aforementioned executive resolution, for having content similar to resolution No. 11.1 adopted by the Municipal Council in session No. 368-98 of March 16, 1998, which had been appealed to this tribunal and was at that date pending proceedings. (see folios 247 to 251 of the administrative file, volume II). 22) By executive resolution No. 87-98 of June 18, 1998, the Executive Directorate rejected the appeal for reversal filed by LA JUNTA against said executive resolution No. 82-98, which it upheld, and admitted the appeal against it before the Municipal Council. (folios 267 and 268, administrative file, volume II). 23) By written submission filed with the Municipality on July 22, 1998, LA JUNTA requested the Council: a) to process the appeal filed against the resolution of session No. 368-98, and b) to suspend the consideration of the appeal also filed against executive resolution No. 82-98 of the Executive Directorate, until this Tribunal resolves the Appeal filed against that resolution. (folios 278 to 280 of the administrative file, volume II). 24) By writing filed on July 29, 1998, directly before this tribunal, LA JUNTA, by way of a complaint appeal (recurso de queja), requested that the Municipality be warned to process the appeal under the warnings of the law. (folios 6 to 8 of the main file). 25) In ordinary session No. 28-98 of August 6, 1998, by means of article 5.1, the Municipal Council rejected the appeal filed by LA JUNTA against the cited executive resolution No. 82-98 of June 3, 1998, which it upheld; given that, as it asserts, it is demonstrated that the street in question is public in fact and in law, considering the administrative path exhausted. (see folios 36 to 39 of the main file and 269 to 272 of the administrative file, volume II). 26) In this same ordinary session No. 28-98 of August 6, 1998, but by means of article 5.3, the Council also rejected the appeal for reversal filed by LA JUNTA against resolution 11.1 adopted by that same Council in ordinary session No. 368-98 of March 6, 1998, which, as stated, is properly the object of the present matter, and admitted the appeal before this Tribunal. This resolution is what was notified to LA JUNTA on August 13, 1998. (see folios 36 to 39 of the main file and 269 to 272 of the administrative file, volume II). 27) By writing filed on August 18, 1998, directly before this Tribunal, LA JUNTA withdrew the complaint appeal filed in court on July 29, 1998, by virtue of the aforementioned resolution of the Municipal Council in session 28-98 whereby its appeal before this tribunal was admitted. (folios 6 to 8 and 11 and 12 respectively of the main file). 28) By written submission filed with the Municipal Council, that same day, August 18, 1998, LA JUNTA requested to add to and clarify the resolution adopted under number 5.1, in ordinary session No. 28-98 of August 6, 1998, whereby the appeal against resolution No. 82-98 of the Executive Directorate was rejected, as follows: “…a) to indicate to us what considerations the Council made and what resolution it adopted regarding the request for suspension of the appeal proceedings; and b) what procedure was followed to obtain the report of the Controller of the University of Costa Rica and what probative value was assigned to it, taking into account that it is an internal and non-definitive report of said institution.”. This addition and clarification which, from what appears in the case file, is pending resolution by the Municipal Council of Montes de Oca to date. (folios 285 to 287 administrative file, volume II.). 29) By resolution of this Tribunal, at 10:15 a.m. on May 26, 1999, a hearing was granted to the parties for their conclusions. (folio 30 of the main file). 30) Both the Municipality and LA JUNTA submitted briefs of conclusions. (see folios 40 to 85 of the main file).

II.- UNPROVEN FACT. For lack of any convincing evidence, the following are considered unproven: 1) Official letter 0738-98 SDFT from the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, (date not indicated) which, according to the appealed resolution, states that the street is public and must be 12 meters wide. The case file is devoid of such a document, despite the Municipality being repeatedly urged to present it. 2) Topographic survey carried out by the corresponding department of the Municipality of Montes de Oca, to which the appealed municipal resolution alludes. The case file is barren in this respect. The lack of documentation of said survey and/or its identification by means of an Official Letter with number and date, have made its location in the case file impossible.

3)That the street under discussion is public property and/or municipal domain. (The Municipality of Montes de Oca does not have a valid title demonstrating the dominical condition, nor are there acts or express facts proving the tolerance of LA JUNTA that demonstrate its delivery to common use and enjoyment, but quite the opposite, given the existing dispute, of which the present appeal is a reflection).

III.- Concerning the part of the appealed resolution in which “… LA JUNTA is urged to update the plans for Condominium I and Condominium II (Condominio Cincuentenario) and submit them within a period not exceeding eight (8) business days to the Technical Directorate and Studies of this Municipality (Municipal Engineer) so that the plans correspond to the reality of what has been built …”, its confirmation is appropriate given the appellant's conformity with said municipal requirement. Indeed, at folios 82, 83 and 84 of the main file, there appear statements from the appellant that, in the relevant part, state: “…In summary, according to the foregoing, I consider that the Municipality of Montes de Oca must proceed to review the works of the Condominio Cincuentenario, but only from the perspective of compliance with the current provisions of the Horizontal Property Law and the applicable construction rules, …”. It is also stated: “From what has been presented so far, it is clear that we oppose and object to the condition (which appears underlined in the aforementioned resolution) by which we are being forced to reflect a public street where none exists juridically or legally. On behalf of my client and for reasons of economy, simplicity, and speed, and also based on the principle of conservation of the act, I state that we are perfectly willing to present the plans requested by the Council that reflect the final state of construction of the Condominio Cincuentenario as a single unit, but without the requirement to present a common area as a public street.”. And specifically in the “PRAYER” (PETITORIA) it is stated: “For the reasons set forth, I request by way of appeal that the requirement to ‘present the street with the public character that it possesses and its 12 meters in width’ be annulled from the content of the resolution, consequently modifying the resolution of the Municipal Council so that only the submission of the plans of the Condominio Cincuentenario reflecting the final construction status is required.” This is so, as the moving party may change or substitute the request in the course of the procedure, as it has in fact done (article 290 of the General Law of Public Administration), such that this is a matter not subject to the appeal (articles 103 of the Regulatory Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction in relation to numeral 565 of the Code of Civil Procedure), and because, given the administrative nature of this Tribunal, and as required by law, we cannot decide beyond the limit of the claims and factual issues raised by the appellant. (article 181 - a contrario sensu - of the General Law of Public Administration).

IV.- Having stated the above, the legality of the part of the resolution that textually reads: “and, furthermore, they are requested to present the street with the public character that it possesses and its 12 meters in width.-.” remains to be resolved. The point to be decided, then, is whether said land, namely the street dividing the Condominio Cincuentenario, is public property and/or municipal domain and must be 12 meters wide, or if, on the contrary, it is private in nature, namely an internal access street for the subsidiary properties and, as such, a common element belonging privately to the condominium owners. This Tribunal, for the reasons to be set forth below, considers that said area is indeed of a private nature, such that both the basis upon which the Council relies and said content are illegitimate and unlawful, respectively.

V.- While the presumption of public domain (demanialidad) exists, which covers public roads and operates when the Public Administration has a valid title demonstrating the dominical condition or where there are acts and express facts proving the tolerance of the private owner or demonstrating its delivery to common use and enjoyment, even if said asset is not registered with that characteristic in the Public Registry of Real Property; (articles 7 of the Construction Law, 44 of the Urban Planning Law, and ruling of the Constitutional Chamber No. 3145-96 of 9:27 a.m. on June 28, 1996, reiterated in Ruling No. 6999 of 12:24 p.m. on December 20, 1996), this presumption is not absolute, but rather admits evidence to the contrary, which occurs in the case at hand, in which LA JUNTA, which affirms its status as a private good, reliably proves this point, by means of the registration of the constituent deed of the Condominium as well as the registration of the subsidiary properties.

VI.- Despite the surprise that the discrepancy causes this Tribunal, between the site design plan, the project's descriptive report, the cadastral plans, and the municipal resolutions themselves - which indicate a public street - and the constituent deed of the Condominium - which conversely indicates an internal access street - the truth is that, indeed, the property was subjected by LA JUNTA to the horizontal property regime, giving rise to the so-called Condominio Cincuentenario, duly registered in the Public Registry as such, in which said street does not appear with a public character, nor with a width of 9 or 12 meters. On the contrary, as a consequence of said deed, the common areas were defined, which include, among others, the street dividing the Condominium into two sections, which is simply registered as an internal access street, forming part of the common elements or things and of a single unit. For the same reason, the owners of the subsidiary properties are the owners of said areas, including the internal access street which is an asset of common domain but private to them. (articles 265 and 272 subsection 3) and 411 subsection 4) of the Civil Code, and 7 subsection e), 14, 15, 16, 18, and 20 subsection b) of the Horizontal Property Law No. 3670 of March 22, 1966, amended by Law No. 6890 of September 13, 1983.).

VII.- The cited registry entries which, despite the discrepancy with the site design plan in the custody of the National Cadastre (Catastro Nacional), constitute a legally consolidated situation that neither the Municipality of Montes de Oca nor this Tribunal, given its administrative character as an improper hierarchical controller, can legally disregard. Although registration does not validate acts or contracts that are null or voidable according to law (Article 456 Civil Code), it is true that as long as this does not occur, such registrations may be invoked not only in the courts but also in other government offices, and these must admit them with effects not only between the parties, for example LA JUNTA and/or the co-owners, but also against third parties, such as the Municipality of Montes de Oca. (Article 478 of the Civil Code).

VIII.- Furthermore, and notwithstanding the existence of a plan - without cadastre or approval by the Municipality - which indicates a public road to be transferred to the Municipality, the record does not show that said transfer has materialized. Likewise, despite the municipal claim that said road is public in fact, the record does not show that LA JUNTA has expressed, through the forms required by the legal system, its will to legally or in fact – that is, tacitly – designate said area as a public road. In other words, there are no express acts or facts that prove LA JUNTA's tolerance showing its delivery to general public use (Article 44 of the Urban Planning Law) but rather the opposite; of which the dispute held by the parties on this matter is a reflection, proof of which is the case *sub judice*. In any case, the record does not show that the Municipality has followed the due procedure and gathered witness information which, for the reopening of roads, where applicable, is established by Article 33 of the General Public Roads Law. Therefore, we are in the presence of an illegitimate and nonexistent reason and of a content that, regarding this specific point, is equally unlawful.

IX.- Likewise, the opinion of the Office of the Attorney General (*Procuraduría General de la República*) on which said agreement claims to be based, is a mere procedural act within the procedure of the extraordinary remedy of review provided for in Article 175 of the repealed Municipal Code, without its own or direct effects, but limited, although binding, solely to the effects of accepting or rejecting said remedy; the only purpose it serves, without its effects being able to transcend and/or serve as a reason for other purposes as the appealed agreement intends. Therefore, it cannot be, legally speaking, a determinant part of the reason for the challenged agreement.

X.- Regarding the request to present the road with 12 meters, it should be said for greater abundance that, although the Municipal Council, based on the binding opinion mentioned above, declared absolutely null the agreement that authorized a road of 9 meters in width, a declaration whose effects are retroactive to the date of said act (Article 171 of the General Law of Public Administration), with which, according to the Municipality, only the original act authorizing a 12-meter road remained in force; it is true that, this same article, immediately afterwards specifies that the latter is only appropriate insofar as rights acquired in good faith are not harmed. In this case, we have that the road built by LA JUNTA, namely a street of 9 meters of which 6 meters are roadway and 1.50 meters sidewalk on both sides, would constitute a legally acquired right impossible to disregard, given the passage of time and the fact that it was built in good faith, precisely based on the annulled municipal agreement. This is an additional reason to annul, as is hereby annulled, the part of the appealed agreement in which it is requested to present on the plans a road 12 meters wide.

XI.- The communication Oficio 0738-98 SDFT from the Federated College of Engineers and Architects (*Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos*), (it does not indicate a date), in which, it is affirmed, it is stated that the road is public and must have a width of 12 meters, was not only not provided in the record, so it is an unproven fact and as such cannot serve as a reason for the municipal act (Articles 133.1 and 214.2 of the General Law of Public Administration) but also, as the appellant points out, it would be improper given that said Professional College is not competent to determine whether or not a road is public. Therefore, in any case, it could not be a determinant part of the reason for the challenged agreement.

XII.- The same must be said regarding the indicated "Topographic study carried out by the corresponding department of the Municipality of Montes de Oca", to which the reason for the appealed municipal agreement alludes. The record is devoid of this. The lack of documentation of said study and/or its identification through a communication with number and date, have made its location in the record impossible. Thus, as such an unproven fact, it cannot serve as a reason for the municipal act. (Articles 133.1 and 214.2 of the General Law of Public Administration).

XIII.- All of the foregoing does not constitute an obstacle for the Municipality, if it deems appropriate and considers that the assumptions are met, to resort to the corresponding ordinary jurisdictional avenue in order to obtain the pertinent annulment of the cited registry entries; or to initiate the administratively established procedure for the reopening of roads, or else expropriate the property through the legally established procedures or, finally, given the plans and prior agreement with LA JUNTA, if it agrees to it, make the corresponding registry modifications.

XIV.- As a corollary to the foregoing, it is necessary to annul the part of the appealed agreement requesting that they present the road as public and with a width of 12 meters and to confirm the rest in which LA JUNTA is urged to update the plans for Condominio Cincuentenario I and II and present them to the Municipality so that they correspond to the reality of what has been built; in view of the appellant's conformity with said municipal claim. (see conclusion and petition of the conclusions brief visible on folios 81 to 84 of the principal file and doctrine derived from Articles 103 of the Regulating Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction, 565 of the Civil Procedure Code, 181, 285 subsection c) and 290 of the General Law of Public Administration, all in relation). Likewise, pursuant to the provisions of Article 6 of the Law Creating the Third Section of the Tribunal, the administrative channel must be deemed exhausted.

THEREFORE:

The appealed agreement is annulled insofar as "…it is requested that they present the road with the public character it has and the 12 meters of width…" and it is confirmed in all other respects. The administrative channel is deemed exhausted.

Roberto Gutiérrez Freer Ana Isabel Vargas Vargas Bernardo Rodríguez Villalobos Municipal File No. 98-000712-015-CA Junta Administradora del Fondo de Ahorro y Préstamo de la U.C.R. v/ Municipality of Montes de Oca.

vic

No N° 42-2001 SECCION TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José. Goicoechea a las diez horas con treinta minutos del veintitrés de enero del dos mil uno.

Apelación municipal per saltum interpuesta por la JUNTA ADMINISTRADORA DEL FONDO DE AHORRO Y PRESTAMO DE LA UNIVERSIDAD DE COSTA RICA, en adelante denominada LA JUNTA, representada por su Presidente, señor Gabriel Macaya Trejos, mayor, casado, Doctor en Ciencias, cédula de identidad número 1-351-249, contra el acuerdo tomado por el Concejo Municipal de Montes de Oca en la Sesión Ordinaria No. 368-98 del 16 de marzo de 1998, artículo No. 11.1, que dispuso en lo conducente: “… se insta a la Junta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica, a que actualicen los planos del Condominio I y del Condominio II (Condominio Cincuentenario) y los presenten en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles a la Dirección Técnica y Estudios de esta Municipalidad (Ingeniero Municipal) con el fin de que los planos correspondan con la realidad de lo construido y además, se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y los 12 metros de ancho.- …”.

Redacta el Juez Rodríguez Villalobos: y,

CONSIDERANDO:

I.- HECHOS PROBADOS. De trascendencia para resolver el presente recurso se tiene por acreditado el siguiente elenco: 1)El Concejo Municipal de Montes de Oca, en sesión ordinaria No. 235-88, artículo 6, del 3 de octubre de 1988, conoció de una solicitud de LA JUNTA, para urbanizar un lote en el barrio Vargas Araya, frente a la Cruz Roja. Dicha solicitud fue aprobada en los siguiente términos: “a) (…) b) La calle a construir debe tener el mismo ancho que, la calle La Orquídea, con la cual se conecta, o sea, 12 metros de derecho de vía. c) Tramitar planos de urbanización, de conformidad con lo establecido en la ley de Planificación Urbana …” (folio 8 del expediente administrativo). 2)El citado Concejo Municipal, en sesión ordinaria No. 324-89, artículo 2, celebrada el 7 de noviembre de 1989, en lo que interesa, conoció el siguiente punto: “ (…) En relación a solicitud presentada por Studio 15 con el fin de que se les apruebe un Proyecto de Condominio en propiedad ubicada frente a la Cruz Roja de Vargas Araya, esta Comisión recomienda, que habiéndose aprobado un anteproyecto anterior de urbanización, donde se le daba continuidad a la calle “La Orquídea”, se mantenga el criterio de dar continuidad a la calle mencionada. Por lo tanto se rechaza el desarrollo de esa propiedad como condominio …”. Al respecto el Presidente Municipal dijo: Existen dos posiciones al respecto. Una que es la de continuar el proyecto de la Calle “La Orquídea”, y otra, que es dar continuidad al Proyecto de Condominio planteado por Studio 15.- Solicito sea enviado dicho asunto al Sr. Asesor Legal, al Departamento de Ingenieria y a la Comisión de Obras, para que revaloren los conceptos que puedan quedar un poco truncados.-“ (folio 26 y 29 del expediente administrativo). 3) El mismo Concejo, en sesión ordinaria No. 342-90, artículo 7, párrafo 6, del 23 de enero de 1990, conoció una solicitud del Arq. Gastón Ortíz, para modificar el plano del anteproyecto que, como urbanización había presentado anteriormente y aportando nuevos planos con la intención de convertirlo en un condominio. La solicitud fue aprobada en los siguientes términos: “Estudiado el Anteproyecto en donde se presenta la continuación de la vía vehícular con un derecho de vía de 9 metros, de los cuales 6 metros son calzada y 1.50 metros de acera por ambos lados. Se recomienda al Concejo Municipal aceptar dicho Anteproyecto”. (folio 46 expediente administrativo). 4.-Que el acta de la sesión a la que se refiere el hecho anterior fue aprobada por el Concejo Municipal en la sesión Extraordinaria No. 36-90, artículo 4, del 26 de enero de 1990. (folio 47 expediente administrativo). 5) Que como parte del trámite administrativo para someter la finca al régimen de propiedad horizontal o en condominio, se elaboró por LA JUNTA y aprobó por la Municipalidad y demás instituciones competentes, un plano de Diseño de Sitio, de julio de 1991, en que aparece una calle, dividiendo las dos etapas o fases del Condominio, con el carácter de pública y con 9 metros de ancho, de los cuales 6 metros son calzada y 1,50 metros acera por ambos lados. Con la leyenda que dice: “Conexión a sitio existente. Acuerdo Municipal, sesión Extraordinaria No 36, artículo 5 del 26 de enero de 1990. Continuación de la vía vehícular. (ver sobre con planos y 162 del expediente administrativo tomo I). 6)Que como parte del trámite administrativo para someter la finca al régimen de propiedad horizontal o en condominio, igualmente se elaboró una Memoria Descriptiva del Proyecto en la que se indica que “…Por requisito de la Municipalidad (…) se acuerda según acta de la sesión extraordinaria 36, artículo No. 5 del 26 de enero de 1990, seccionar el terreno y construir una calle pública con un rodamiento de 6 m., para dar salida y conectar la calle existente al lado sur de la propiedad, lo que de hecho, resulta un proyecto de dos condominios al quedar separados por dicha calle”. ( folio 66 del expediente administrativo). 7)Que en enero de 1992 la Junta elaboró 3 planos mediante 2 de los cuales, a saber los catastrados bajo los números S.J. 95406-93 y S.J. 95407-93, ambos inscritos en Catastro Nacional hasta el 29 de enero de 1993, su finca aparece dividida en dos parcelas, ambas terreno para construir, separadas por calle pública, colindando al este y al oeste respectivamente con dicha calle, con un ancho de 9 metros de los cuales 6 metros corresponden a calzada y 1,50 metros a acera por ambos lados, en que el perito topógrafo da fe que la calle que indica como acceso existe en la realidad. El tercer plano, el cual no esta catastrado, aparece con un área de 630,01 m2, en que se indica que es calle pública, para ceder a la Municipalidad de Montes de Oca, y como colindante por el este y el oeste aparece la Junta y en que el períto igualmente da fe que la calle que indica como acceso existe en la realidad. (folios 96,97 y 133 del principal). 8)Que de conformidad con oficio de fecha 26 de febrero de 1993, suscrito por el señor Rafael Pérez Vindas, topógrafo municipal de la Municipalidad de Montes de Oca, se le comunicó a LA JUNTA lo siguiente: “Atendiendo solicitud de visado de planos de propiedad ubicada frente a la Cruz Roja de Vargas Araya con los números SJ 95407-93 y SJ 95406-93, y otro sin catastrar que describe una calle, he de indicarle lo siguiente: PRIMERO: Dicha calle aún se encuentra sin terminar. SEGUNDO: No ha sido solicitado al Concejo Municipal su recepción oficial. TERCERO: No existe en esta Municipalidad depósito alguno como garantía de cumplimiento por obras faltantes de la mencionada calle. Por tanto, dicho visado no podrá ser otorgado, hasta tanto no se cumpla con los antes señalados”. Al día 9 de marzo de 1994, el Departamento de Ingeniería Municipal reitera que: “Los planos catastrados no tienen visado municipal, hasta tanto no se resuelva el conflicto presentado en el Tribunal Contencioso Administrativo, con relación a la calle, la cual deberá ser recibida por la Municipalidad para dar el respectivo visado Municipal.”.(oficios reseñados en informe OCU-R-079-98 Oficina de Contraloría Universitaria de la U.C.R., visible a folios 248 a 258 del expediente administrativo). 9)El 5 de setiembre de 1994, el señor Alfredo Aguilar Castillo, con fundamento en el artículo 175 del derogado Código Municipal, interpuso Recurso Extraordinario de Revisión contra el supra citado acuerdo No. 7, tomado en la sesión ordinaria No. 342-90, celebrada el 23 de enero de 1990, cuya acta fue aprobada en el artículo 4 de la sesión extraordinaria No. 36-90. (folios 88 a 95 bdel expediente administrativo). 10)Dentro de dicho procedimiento la Procuraduría rindió el preceptivo dictamen vinculante C-178-97 de fecha 22 de setiembre de 1997.(folios 233 a 247 del Rogelio Sotela Montagné, a las 9:00 horas del 21 de noviembre de 1994, LA JUNTA afecta la finca de San José, matrícula 56942-000, al régimen de propiedad horizontal, presentada al Diario al tomo 416, asiento 5609, quedando inscrita la afectación anterio bajo la finca matriz 00921.En el cuerpo de la escritura, al momento de describir cada una de las fincas filiales que conforman las dos etapas en que se encuentra dividido el Condominio Cincuentenario, el señor Notario hace referencia a la existencia de una calle interna de acceso, terreno que es parte del área común. Así, se indica que de la Primera Etapa, las fincas filiales 1,2,3,4, 5, y 6 colindan al Oeste con área común que da a la calle interna de acceso y la 8 y 9 colindan al norte con área común que da a la calle de acceso interno; y de la Segunda Etapa, las filiales 1,2, 9 colindan al este con área común que conduce a la calle de acceso interno. El Notario autorizante, en ejercicio de las facultades que le confiere el ordenamiento positivo, da fe de que: “…el plano correspondiente, así como la construcción, se conforman a las regulaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con vista de la aprobación de la Municipalidad de Montes de Oca, de la Unidad de Permisos de Construcción de la Dirección de Urbanismo del INVU de fecha 19 de agosto de 1991 y de la aprobación de la Comisión Revisora de Permisos de Construcción de fecha 5 de setiembre de 1991, que recoge las demás autorizaciones legales, cuyos sellos constan en el plano respectivo…”. Asimismo da fe, “…que la construcción cumple con las disposiciones de los artículos 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal…”.Las fincas filiales que forman la propiedad horizontal y que son parte de la finca matriz No. 921 son 18 en total y sus números de inscripción son los siguientes: 17287, 17288, 17289, 17290, 17291, 17292, 17293, 17294, 17295, 17296, 17297, 17298, 17299, 17300, 17301, 17302, 17303 y 17304. (folios 504 a 506 del AMPO, 101 a 121 del expte. Admtivo, Tomo I y certificaciones de folios 29 a 56 del legajo de prueba de la recurrente). 12) Que dentro del procedimiento administrativo con motivo del Recurso Extraordinario de Revisión interpuesto por Alfredo Aguilar Castillo, aludido en el hecho precitado, la Procuraduría General de la República rindió el preceptivo dictamen vinculante, No. C-178-97 de fecha 22 de setiembre de 1997, en que concluyó lo siguiente: “…Con fundamento en lo expuesto y de conformidad con lo que establece el artículo 175, párrafo segundo, del Código Municipal, la Procuraduría (…) emite criterio favorable y vinculante en cuanto a la nulidad absoluta del Acuerdo tomado por el Concejo Municipal de Montes de Oca, en la sesión ordinaria número 342-90, Artículo 7, párrafo 6, celebrada el 22 de enero de 1990. En consecuencia, se declara que el citado acto, por las razones dichas, es absolutamente nulo para todos sus efectos. …”.(folios 466 a 482 del AMPO). 13)Cinco fueron las razones que tuvo la Procuraduría para emitir dicho dictamen y que en resúmen fueron las siguientes. a) Por carecer de motivo( artículos 133, 136.1.c, y 166 de la Ley General de la Administración Pública) pues en virtud de que el Concejo se separó del criterio opuesto seguido en acuerdos firmes anteriores, en su aprobación no hubo deliberación mi votación. b)Por ser contrario a reglas unívocas de la ciencia y de la técnica y a los principios elementales de la lógica y conveniencia (artículos 16 y 160 de la precitada ley) por reducir de 12 a 9 metros el ancho de la vía. c)Por considerar que al autorizar la reducción del ancho de una calle pública y permitir construir, se contrarian normas imperativas tales como, articulos 4,19,28 y 32 de la Ley General de Caminos Públicos, 40 de la Ley de Planificación Urbana y 6,7,8 y 18 de la Ley de Construcciones, d) por falta de legitimación del Arq. Gastón Ortiz y de la empresa Studio 15 para formular gestiones ante el Concejo Municipal, en lugar de LA JUNTA, y e) por estimar que el acto impugnado carece de eficacia ya que el acta de la sesión en que se tomó fue aprobada en una sesión extraordinaria, lo cual está prohibido por el artículo 52 del Código Municipal….”(folios 466 a 482 del AMPO y 233 a 260 del expediente administrativo). 14)Que el Concejo Municial de Montes de Oca, con fundamento en el dictámen vinculante, antes aludido, emitido por la Procuraduría General de la República, por acuerdo tomado en sesión ordinaria No. 324-97, artículo No. 13.3, celebrada el 2 de octubre de 1997, declaró absolutamente nulo el acuerdo tomado por dicho Concejo en sesión ordinaria No 342-90, artículo 7, párrafo No. 6 del 22 de enero de 1990; por lo que, según se dijo, quedó vigente el acuerdo tomado en sesión ordinaria No. 235-88, artículo 6, del 3 de octubre de 1988, a saber: calle pública de 12 metros de ancho. (folios 464 y 465 del AMPO). 15) Que contra el acuerdo precitado LA JUNTA presentó recurso de adición y aclaración, ante lo cual el Concejo Municipal, en sesión ordinaria No. 327-97 del 2 de octubre de 1997, en lo pertinente señaló que la nulidad declarada lo fue por los mismos motivos indicados por la Procuraduría. Además estimó que dicha calle es pública toda vez que así se otorgaron los permisos aparte de que desde hace más de un año cualquier particular o vehículo puede transitar libremente por la misma (artículo 32 Ley General de Caminos Públicos). En cuanto a la aclaración de los criterios técnicos que para su dictamen pidió la Procuraduría a la Dirección de Urbanismo del INVU y al Departamento de Vialidad del MOPT, , el Concejo acordó que su aclaración corresponde a la propia Procuraduría. (ver folios 87 a 91 del principal y folio 457 y 458 del AMPO). 16)Que el acuerdo objeto de la presente apelación fue tomado en sesión ordinaria No. 368-98, artículo 10, 11.1, celebrada el 16 de mrzo de 1998, por el Concejo Municipal de Montes de oca, el cual acordó en lo que interesa lo siguiente: “…Con base en el estudio topográfico realizado por el departamento correspondiente de esta Municipalidad, se insta a la Junta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica, a que actualicen los planos del Condominio I y del Condominio II (Condominio Cincuentenario) y los presenten en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles a la Dirección Técnica y Estudios de esta Municipalidad (Ingeniero Municipal) con el fin de que los planos correspondan con la realidad de lo construido y además, se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y los 12 metros de ancho.- Esta solicitud se basa además, en el dictámen vinculante de la Procuraduría General de la República, en la decisión del Concejo dando su avál al dictamen anteriormente citado, y al oficio 0738-98 SDFT del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, que manifiesta que la calle es pública y que debe tener un ancho de 12 metros.- …”. (folio 28 del principal). 17) El 27 de marzo de 1998 LA JUNTA presentó a la Municipalidad recurso de apelación para ante este Tribunal contra dicho acuerdo No 368-98. (folio 1 a 5 de principal). 18) Mediante escrito presentado a la Municipalidad el 1 de abril de 1998 la Junta reitera la apelación. (folios 242 y 243 del expediente administrativo tomo II).

19)Que entre tanto, mediante resolución ejecutiva No. 106-97 del 23 de abril de 1997, el Ejecutivo Municipal, a su vez ordenó la clausura de la etapa 2 del Condominio por estar construido en forma distinta al plano constructivo autorizado por la Municipalidad; haber construido calle en forma distinta a la autorizada, la que se presume por constar así en los documentos oficiales de la municipalidad como pública y haber construido sobre ella, lo que legitima a la Municipalidad, según se afirma en dicha resolución, dada la pretensión de LA JUNTA por no reconocer esa publicidad, a reivindicarla atendiendo a la facultad de accionar administrativo que sustituye la vía interdictal para recuperar el dominio de la calle; la que en criterio del Ejecutivo es pública. Asimismo ordenó a LA JUNTA se abstenga de adjudicar a terceros las casas que han sido clausuradas hasta tanto no levante los sellos de clausura si ello fuere pertinente. Contra dicha resolución ejecutiva LA JUNTA presentó revocatoria con apelación. Asimismo se presentaron dos recursos de amparo. Por resolución ejecutiva No. 43 –98 del 12 de marzo de 1998, la Dirección Ejecutiva acogió parcialmente el recurso de revocatoria, únicamente en cuanto a la clausura ordenada, ello en virtud de los amparos dichos y por así haberlo dispuesto la Sala Constitucional y confirmó dicha resolución en lo demás; a la vez que admitió la apelación para ante su superior. Al conocer en grado de la misma, el Concejo Municipal, mediante sesión ordinaria No. 373-98 del 6 de abril de 1998 acordó rechazar la susodicha apelación, confirmó la citada resolución ejecutiva No. 106-97; dio por agotada la vía administrativa y a la vez ordenó al Ejecutivo iniciar los procedimientos establecidos en los artículos 89 inciso c) y 93 y siguientes de la Ley de Construcciones.(ver resolución de folios 230 a 233 del expediente administrativo, tomo II). 20) Mediante resolución ejecutiva No. 82-98 del 3 de junio de 1998, la Dirección Ejecutiva, en acatamiento del acuerdo del Consejo No. 373-98 del 6 de abril de 1998, antes dicho, resuelve comunicar a LA JUNTA (sic) a variar, según los planos aprobados por la Municipalidad, lo que actualmente se encuentra construido, dejando la calle “La Orquídea” con una medida de 12 metros, para lo cual le otorga 30 días hábiles. (ver folios 252 a 254 del expediente administrativo, tomo II). 21) Mediante escrito de 15 de junio de 1998, LA JUNTA presenta revocatoria y apelación contra la resolución ejecutiva antes dicha, por tener un contenido similar al acuerdo No. 11.1 tomado por el Concejo Municipal en sesión No 368-98 del 16 de marzo de 1998, apelado para ante este tribunal y a esa fecha pendiente de trámite. (ver folios 247 a 251 del Dirección Ejecutiva rechaza recurso de revocatoria interpuesto por LA JUNTA, contra dicha resolución ejecutiva No. 82-98, la cual confirme y acepta apelación contra la misma para ante el Concejo Municipal. (folios 267 y 268, expediente administrativo, tomo II). 23) Mediante escrito presentado a la Municipalidad el 22 de julio de 1998, LA JUNTA pide al Concejo: a)dar trámite a la apelación interpuesta contra el acuerdo de la sesión No. 368-98, y b) suspender el conocimiento del recurso de apelación también interpuesto contra la resolución ejecutiva No. 82-98 de la Dirección Ejecutiva, hasta que este Tribunal resuelva el Recurso de Apelación incoado contra aquél acuerdo. (folios 278 a 280 del expediente administrativo, tomo II). 24) Por escrito presentado el 29 de julio de 1998, directamente ante este tribunal, LA JUNTA por la vía del recurso de queja, solicita se advierta a la Municipalidad dar curso a la apelación bajo las advertencias de ley.(folios 6 a 8 del principal). 25) En la sesión ordinaria No. 28-98 del 6 de agosto de 1998, mediante el artículo 5.1, el Concejo Municipal rechaza la apelación interpuesta por LA JUNTA contra la citada resolución ejecutiva No. 82-98 del 3 de junio de 1998, la cual confirma; toda vez que, según afirma, queda demostrado que la calle en cuestión es pública de hecho y de derecho, dando por agotada la vía administrativa. (ver folios 36 a 39 del principal y 269 a 272 del expediente administrativo, tomo II). 26) En esta misma sesión ordinaria No 28-98 del 6 de agosto de 1998, pero mediante el artículo 5.3, el Concejo igualmente rechaza el recurso de revocatoria interpuesto por LA JUNTA contra el acuerdo 11.1 tomado por ese mismo Concejo en sesión ordinaria No. 368-98 del 6 de marzo de 1998, que, como se dijo, es propiamente el objeto del presente asunto y admite la apelación para ante este Tribunal. Acuerdo este que es notificado a LA JUNTA el 13 de agosto de 1998. (ver folios 36 a 39 del principal y 269 a 272 del expediente administrativo, tomo II). 27)Por escrito presentado el 18 de agosto de 1998, directamente ante este Tribunal, LA JUNTA desiste del recurso de queja presentado a estrados judiciales el 29 de julio de 1998, en virtud del precitado acuerdo del Concejo Municipal de sesión 28-98 mediante el cual se admitió su apelación para ante este tribunal.(folios 6 a 8 y 11 y 12 respectivamente del principal). 28)Mediante escrito presentado al Concejo Municipal, ese mismo día 18 de agosto de 1998, LA JUNTA solicita adicionar y aclarar el acuerdo tomado bajo el número 5.1, en sesión ordinaria No. 28-98 del 6 de agosto de 1998, por el cual se rechaza apelación contra resolución No. 82-98 de la Dirección Ejecutiva, en lo siguiente: “…a) se nos indique que consideraciones hizo el Concejo y qué acuerdo tomó sobre solicitud de suspensión del trámite de apelación; y b) qué trámite se siguió para obtener el informe del Contralor de la Universidad de Costa Rica y que valor probatorio se le asignó, tomando en cuenta que es un informe interno y no definitivo de dicha institución.”. Adición y aclaración ésta que, por lo que obra en autos, está a la fecha pendiente de resolver por el Concejo Municipal de Montes de Oca. (folios 285 a 287 expediente administrativo, tomo II.). 29)Por resolución de este Tribunal, de las 10:15 horas del 26 de mayo de 1999, se confirió audiencia a las partes para sus conclusiones. (folio 30 del principal). 30)Tanto la Municipalidad como LA JUNTA presentaron escrito de conclusiones. (ver folios 40 a 85 del principal).

II.-HECHO NO PROBADO. Al no haberse aportado elementos de convicción se tienen por indemostrados los siguientes: 1)Oficio 0738-98 SDFT del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, ( no indica fecha) que según el acuerdo recurrido se manifiesta que la calle es pública y que debe tener un ancho de 12 metros. Los autos se muestran ayunos de tal documento, pese a que se le previno reiteradamente a la Municipalidad su presentación. 2)Estudio topográfico realizado por el departamento correspondiente de la Municipalidad de Montes de Oca, a que alude el acuerdo municipal recurrido. Los autos se muestran ayunos al respecto. La falta de documentación de dicho estudio y/o su identificación mediante un Oficio con número y fecha, han imposibilitado su localización en autos.

3)Que la calle objeto de discusión sea propiedad pública y/o dominio municipal. (La Municipalidad de Montes de Oca no cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical ni median actos o hechos uso y aprovechamiento común de la misma sino todo lo contrario, habida cuenta de la disputa existente, de la cual es reflejo la presente apelación).

III.- Tocante al extremo del acuerdo recurrido en que “…se insta a la Junta de Ahorro y Préstamo de la Universidad de Costa Rica, a que actualicen los planos del Condominio I y del Condominio II (Condominio Cincuentenario) y los presenten en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles a la Dirección Técnica y Estudios de esta Municipalidad (Ingeniero Municipal) con el fin de que los planos correspondan con la realidad de lo construido …”, procede su confirmación habida cuenta de la conformidad de la recurrente con dicha pretensión municipal. En efecto, a folios 82, 83 y 84 del resumen, de acuerdo a lo expuesto, estimo que la Municipalidad de Montes de Oca debe proceder a revisar las obras del Condominio Cincuentenario, pero únicamente desde la perspectiva de cumplimiento de las disposiciones vigentes de la Ley de Propiedad Horizontal y las normas sobre construcción aplicables, …”. Asimismo se afirma “ De lo hasta ahora expuesto, queda claro que nos oponemos y objetamos la condición (que aparece subrayada en el acuerdo antes citado) por la que se nos quiere obligar a reflejar una calle pública donde ésta no existe jurídica ni legalmente. A nombre de mi represenada y por razones de economía, simplicidad y celeridad, y también fundados en el principio de conservación del acto, manifiesto que estamos en la mejor disposición de presentar los planos solicitados al Concejo que reflejen el estado final de construcción del Condominio Cincuentenario como una sola unidad, pero sin la exigencia de presentar un área común como calle pública.”. Y concretamente en la “PETITORIA” se afirma: “Por las razones expuestas solicito por la vía del recurso de apelación se anule del contenido la exigencia de “se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y los 12 metros de ancho”, modificando en consecuencia el acuerdo del Concejo Municipal para que únicamente se requiera la presentación de los planos del Condominio Cincuentenario que reflejen la situación final constructiva.”. Ello así por cuanto la parte promotora puede cambiar o sustituir la petición en el curso del procedimiento, como en efecto lo ha hecho (artículo 290 de la Ley General de la Administración Pública), de modo que se trata de un extremo que no es objeto del recurso (artículos103 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa en relación con numeral 565 del Código Procesal Civil), y porque, habida cuenta de la naturaleza administrativa de este Tribunal, y así exigirlo la ley, no podemos decidir fuera del límite de las pretensiones y cuestiones de hecho planteadas por el recurrente. (artículo181, - a contrario sensu - de la Ley General de la Administración Pública).

IV.- Dicho lo anterior, queda pendiente de resolver la legalidad del extremo del acuerdo que textualmente dice: “ y además, se solicita presenten la calle con el carácter de público que esta tiene y los 12 metros de ancho.-.”. El punto a decidir es pues, si dicho terreno, a saber la calle que divide el Condominio Cincuentenario, es propiedad pública y/o dominio municipal y debe tener los 12 metros o si por el contrario es de naturaleza privada, a saber calle de acceso interna de las fincas filiales y como tal, elemento común que pertenece privativamente a los condóminos. Este Tribunal, por las razones que de seguido se dirán, considera en efecto que dicha área es de naturaleza privada de modo que que tanto el motivo en que se fundamenta el Concejo como dicho contenido resultan ilegítimos e ilícitos respectivamente.

V.- Si bien existe la presunción de demanialidad, la cual cubre a las vías públicas y opera cuando la Administración Pública cuenta con un justo título que demuestre la condición dominical o bien cuando median actos y hechos expresos que acreditan la tolerancia del propietario particular o que ponen de manifiesto la entrega del mismo al uso y aprovechamiento común, aún cuando dicho bien no se haye inscrito con esa naturaleza en el Registro Público de la Propiedad Inmueble; (artículos 7 de la ley de Construcciones, 44 de la Ley de Planificación Urbana y voto de la Sala Constitucional No. 3145-96 de las 9:27 hrs. Del 28 de junio de 1996, reiterado en el Voto No. 6999 de las 12:24 hrs. Del 20 de diciembre de 1996), tal presunción no es absoluta sino que admite prueba en contrario, lo cual ocurre en el sub lite, en que LA JUNTA, la cual afirma su condición de bien privado, demuestra fechacientemente ese extremo, mediante la inscripción registral de la escritura constitutiva del Condominio así como con la inscripción registral de las fincas filiales.

VI.- Pese a la extrañeza que a este Tribunal causa la discordancia entre el plano de diseño de sitio, la memoria descripctiva del proyecto, los planos catastrados y los mismos acuerdos municipales, - los cuales indican calle pública -, y la escritura constitutiva del Condominio – que por el contrario indica calle de acceso interna - lo cierto es que, en efecto la finca fue sometida por LA JUNTA al régimen de propiedad horizontal, dando lugar al denominado Condominio Cincuentenario, debidamente inscrito en el Registro Público como tal, en el que dicha calle no aparece con carácter de pública ni con 9 ni12 metros de ancho. Por el contrario, como consecuencia de dicha escritura se definieron las áreas comunes, que comprenden entre otras, la calle que divide el Condominio en dos secciones, la cual está inscrita símplemente como calle de acceso interna, formando de los elementos o cosas comunes y de una misma unidad. Por igual razón, los propietarios de las fincas filiales son los dueños de dichas áreas, incluyendo la calle de acceso interna la cual es un bien de dominio común pero privativo de los mismos.(artículos 265 y 272 inciso 3) y 411 inciso 4) del Código Civil, y 7 inciso e),14, 15, 16, 18 y 20 inciso b) de la Ley de Propiedad Horizontal No. 3670 de 22 de marzo de 1966 reformada por ley No. 6890 de 13 de setiembre de 1983.).

VII.- Asientos registrales citados que, pese a la discordancia con el plano de diseño de sitio en custodia del Catastro Nacional, constituyen una situación jurídicamente consolidada, que ni la Municipalidad de Montes de Oca, ni este Tribunal, habida cuenta de su carácter administrativo como contralor jerarca impropio, pueden legalmente desconocer. Si bien la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables conforme a la ley,(artículo 456 Código Civil), es lo cierto que mientras ello no ocurra, dichas inscripciones pueden ser invocadas no solo en los tribunales sino también en las demás oficinas de gobierno, debiendo estas admitirlos con efectos no solo entre las partes, por ejemplo LA JUNTA y/o los condóminos, sino además frente a terceros, verbigracia la Municipalidad de Montes de Oca. (artículo 478 del Código Civil).

VIII.- Por lo demás, y no empece existir un plano - sin catastro ni visado por la Municipalidad -, que indica calle pública a ceder a la Municipalidad, no consta en autos que dicho traspaso se haya concretado. De igual manera, no obstante la afirmación municipal según la cual dicha calle es pública de hecho, no consta que LA JUNTA haya expresado, mediante las formas que exige el ordenamiento jurídico, su voluntad de destinar, jurídicamente ni de hecho – esto es tácitamente - dicha área a calle pública. Dicho sea en otros términos, no median actos o hechos expresos que acrediten la tolerancia de LA JUNTA que pongan de manifiesto su entrega al uso público general (artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana) sino todo lo contrario; de lo cual es reflejo la disputa sostenida por las partes al efecto, prueba de lo cual es el caso sub judice. En cualquier caso, no consta en autos que por parte de la Municipalidad se haya seguido el debido procedimiento y levantado la información de testigos que para la reapertura de vías, en su caso, establece el artículo 33 de la ley General de Caminos Públicos. Por ello, estamos en presencia de un motivo ilegítimo e inexistente y de un contenido que en cuanto a este extremo específico resulta igualmente ilícito.

IX.- Asimismo, el dictamen de la Procuraduría General de la República en que dice basarse dicho acuerdo, es un acto de mero trámite dentro del procedimiento del recurso extraordinario de revisión previsto en el artículo 175 del derogado Código Municipal, sin efectos propios ni directos, sino limitado aunque vinculante, a los sólos efectos de acoger o no dicho recurso; único propósito al cual sirve, sin que por ello sus efectos puedan trascender y/o servir de motivo a otros fines como lo pretende el acuerdo recurrido. Por ello el mismo no puede ser, legalmente hablando, parte determinante del motivo del acuerdo impugnado.

X.- Tocante a la solicitud de presentar la calle con 12 metros, cabe decir a mayor abundamiento, que si bien el Concejo Municipal, basado en el dictamen vinculante antes aludido, declaró absolutamente nulo el acuerdo que autorizaba una calle de 9 metros de ancho, declaratoria cuyos efectos son retroactivos a la fecha de dicho acto (artículo 171 de la ley General de la Administración Pública), con lo que, según afirma la Municipalidad, únicamente quedó vigente el acto primitivo en que se autorizaba por el contrario una calle de 12 metros; es lo cierto que, ese mismo artículo, a renglón seguido especifica que esto último solo es procedente en tanto no se perjudique derechos adquiridos de buena fe. En la especie tenemos que, la vía construida por LA JUNTA, a saber una calle de 9 metros de los cuales 6 metros son calzada y 1,50 metros acera por ambos lados, constituiría un derecho adquirido legalmente imposible de desconocer, habida cuenta del paso del tiempo y de que fue construido de buena fe, precisamente con base del acuerdo municipal anulado. Razón de más para anular, como en efecto se anula, la parte del acuerdo recurrido en que se solicita presentar en los planos una calle de 12 metros de ancho.

XI.- El Oficio 0738-98 SDFT del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, ( no indica fecha), en el que, según se afirma, se manifiesta que la calle es pública y que debe tener un ancho de 12 metros, no solo no fue aportado en autos por lo que es un hecho no probado y como tal no puede servir de motivo al acto municipal (artículos 133.1 y 214.2 de la Ley General de la Administración Pública) sino que, además, como en efecto lo señala la recurrente, el mismo resultaría improcedente habida cuenta que dicho Colegio Profesional no es el competente para determinar si una calle es o no pública. Por ello, en todo caso, no podría ser parte determinante del motivo del acuerdo impugnado.

XII.- Lo mismo cabe decir con respecto al señalado “Estudio topográfico realizado por el departamento correspondiente de la Municipalidad de Montes de Oca” , a que alude el motivo del acuerdo municipal recurrido.Los autos se muestran ayunos al respecto. La falta de documentación de dicho estudio y/o su identificación mediante un Oficio con número y fecha, han imposibilitado su localización en autos. De modo que, como tal hecho no probado, no puede servir de motivo al acto municipal. (artículos 133.1 y 214.2 de la Ley General de la Administración Pública).

XIII.- Todo lo precedentemente expuesto no constituye óbice para que la Municipalidad, si a bien lo tiene y considera que se dan los supuestos, acuda a la vía jurisdiccional ordinaria correspondiente a efecto de obtener anulación en lo conducente de los citados asientos registrales; o inicie el procedimiento administrativamente establecido para la reapertura de vías, o bien expropie el bien mediante los procedimientos legalmente establecidos o, finalmente, habida cuenta de los planos y previo acuerdo con LA JUNTA, si es que la misma accede a ello, haga las modificaciones registrales correspondientes.

XIV.- Como corolario de lo expuesto, se impone anular el extremo del acuerdo recurrido que solicita que presenten la calle con el carácter de pública y los 12 metros de ancho y confirmar el resto en que se insta a LA JUNTA que actualice los planos del Condominio Cincuentenario I y II y los presente a la Municipalidad con el fin de que los mismos correspondan con la realidad de lo construido; en vista de la conformidad de la recurrente con dicha pretensión municipal. (ver conclusión y petitoria del escrito de conclusiones visible a folios 81 a 84 del principal y doctrina que se desprende de los artículos 103 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, 565 del Código Procesal Civil, 181, 285 inciso c) y 290 de la Ley General de la Administración Pública, todos en relación). Asimismo, a tenor de lo establecido en el artículo 6º. De la Ley de Creación de la Sección Tercera del Tribunal, debe darse por agotada la vía administrativa.

POR TANTO:

Se anula el acuerdo recurrido en cuanto “…se solicita presenten la calle con el carácter de público que ésta tiene y los 12 metros de anchó …” y se confirma en lo demás. Se da por agotada la vía administrativa.

Roberto Gutiérrez Freer Ana Isabel Vargas Vargas Bernardo Rodríguez Villalobos 98-000712-015-CA Junta Administradora del Fondo de Ahorro y Préstamo de la U.C.R. c/ Municipalidad de Montes de Oca.

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Partial annulment of road requirement over private street of Cincuentenario CondominiumNulidad parcial de exigencia vial sobre calle privada del Condominio Cincuentenario

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