Differences between water availability seal, service certification and new AyA service connectionDiferencias entre sello de disponibilidad hídrica, certificación de servicios y conexión de nuevos servicios de AyA

Vo.— ON THE SCOPE AND DIFFERENCES BETWEEN THE WATER AVAILABILITY SEAL; THE CERTIFICATION OF AVAILABILITY OF WATER AND/OR PUBLIC SEWER SERVICES; AND APPLICATIONS FOR CONNECTION OF NEW POTABLE WATER AND SANITARY SEWER SERVICES. The Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) is the autonomous institution responsible—for purposes relevant here—for the administration and provision of potable water and sanitary sewer services in all those communities or cities of the national territory that are or may come under its administration (articles 1 and 2 of the Ley Constitutiva del AyA; 2 of the Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes and 2 of the Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales). In accordance with subparagraph g) of article 2 of the Ley Constitutiva del AyA and article 3 of the Reglamento de las ASADAS, said entity is empowered to delegate, through an agreement signed for that purpose and with prior favorable agreement of the Board of Directors, the administration, operation, maintenance, and development of communal aqueduct and/or sewer systems to associations duly constituted and registered in accordance with the Ley de Asociaciones.

As the governing body in the matter of aqueducts and sewers, AyA must ensure that all those systems comply with the public service principles set forth in article 4 of the Ley General de la Administración Pública, for which reason it may assume the administration, operation, maintenance, and development of all communal aqueduct and/or sewer systems, regardless of who their administrator is, when said principles are not guaranteed (articles 2, paragraph 2, and 4 of the Reglamento de las ASADAS). Now, in urban planning matters, the development of land through its subdivision (fraccionamiento) or urbanization shall be permitted provided that—among other requirements—the lots can access indispensable services according to the characteristics of the area (article 32 of the Ley de Planificación Urbana and Chapter I.5 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones).

In this regard, approval by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, or by the Asociación Administradora de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunal (see articles 18 and 21 subparagraph 19 of the Reglamento de las ASADAS), shall be mandatory for any project “… for the construction of subdivisions (fraccionamientos), urbanizations, or lotifications in any part of the country, and no other state agency shall grant construction permits or approvals without such approval from the Institute. Infringement of this mandate shall cause the nullity of any construction permit granted in contravention of this prohibition, with the parceling or project, as applicable, being deemed legally nonexistent…” (see article 21, paragraph 2 of the Ley Constitutiva del AyA).

For this specific case, it is worth highlighting that the type of approval granted by AyA or the ASADA, in the matter of water availability or of water and/or sanitary sewer services for urban development purposes, depends on the purpose pursued with the project submitted for approval, namely:

• 1)The municipal approval (visado municipal) of plans indicating the layout and area of the resulting portions, in cases of subdivisions (fraccionamientos) of lands or properties located in urban sites and other areas subject to urban control (articles 32 to 36 of the Ley de Planificación Urbana; 21 subparagraph 19 of the Reglamento de las ASADAS and Chapter I.5 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones; 15 of the Ley de Construcciones). In these cases, what is issued is a water availability seal, which guarantees, for a period of six months in the case of single-family dwellings or one year for other types of developments—which may be extended—the capacity of the area’s aqueduct and sanitary sewer systems to supply said services to the property during the indicated period. The seal must be granted whenever there is technical viability; it is not detrimental to the quality of the service provided; and infrastructure exists. It therefore constitutes a requirement that must be fulfilled before the competent Municipality determines whether or not the approval (visado) of the property’s plans is in order, a requirement that is indispensable for the Public Registry to proceed with the registration of documents concerning subdivisions (fraccionamientos) of farms located in urban districts (articles 32, 33, 34 and 35 of the Ley de Planificación Urbana). It is worth noting that article 25 of the Reglamento de las ASADAS does not establish that the rates or fees indicated therein must be charged to the interested party for the granting of the water availability seal;
• 2)In cases where a permit to urbanize land is requested, approval of the construction plans by the Engineering Department of the competent Municipality, the Dirección de Urbanismo, and the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados is indispensable (articles 38 of the Ley de Planificación Urbana; 21 paragraph 2 and 23 of the Ley Constitutiva del AyA; Reglamento para la Aplicación del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana en Obras de Acueductos y Alcantarillados del AyA). In this scenario, what is granted is a certification of availability of water and/or sanitary sewer services, through which the existing potable water and/or public sewer services in the area are enabled. Said certification shall be issued by AyA or the ASADA once the developer has executed all works in accordance with current technical regulations and the operating entity of the aqueduct and sewer service performs the respective technical tests for the purpose of receiving the works and proceeding with the connection and operation of the services (see articles 38 subparagraph a) of the Ley de Planificación Urbana, 1 and 11 of the Reglamento para la Aplicación del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana en Obras de Acueductos y Alcantarillados del AyA; 18 of the Reglamento de las ASADAS).
• 3)Once the potable water and/or public sewer services are enabled, the property owner, their legal representative, or the possessors and precarious occupants who have held the land for more than one year may submit the application for new potable water and/or sanitary sewer services, which may be temporary or permanent (articles 30 to 36, 52 to 55 of the Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes del AyA). Consequently, to file an application for a new potable water or sanitary sewer service, it is necessary—among other requirements—to present the cadastral map of the property and duly approved construction plans, and that a potable water and/or public sewer service network exists, in accordance with articles 38 and 39 of the Ley de Planificación Urbana, which implies that the works have been executed according to AyA’s technical specifications, the system tests have been performed, and the works have been received by the operating entity of the aqueduct and sewer system.

The foregoing implies that, to process an application for a new potable water or sanitary sewer service, the subdivider (fraccionador) or the developer must necessarily have completed the prior stages referring to the granting of a water availability seal and a certification of availability of water and/or sanitary sewer services, as a sine qua non requirement for enabling the existing services and proceeding with their connection and operation when so requested by the owner or good-faith possessor of the property. Now, it is worth highlighting that the connection of a new potable water and/or sewer service entails a cost that must be paid by the applicant when submitting the application with the requirements demanded by article 32 of the Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes del AyA. In the event that the system’s operating entity is an ASADA, the cost of the community contribution (aporte comunal) shall be charged to each application for a new service, in those cases where the aqueduct and sanitary sewer systems were built with community participation (article 3 of the Ley Constitutiva del AyA; subparagraph 4 of article 25 of the Reglamento de las ASADAS); otherwise, the current rate related to new services shall be charged (article 3 of the Ley Constitutiva del AyA; subparagraph 2.a of article 25 of the Reglamento de las ASADAS). Based on all of the above, the arguments of the parties shall be analyzed in order to determine whether the claim of the company Trilogy Consultores GECCH S.A. is admissible or not according to law.

“ Vo.- SOBRE LOS ALCANCES Y DIFERENCIAS ENTRE EL SELLO DE DISPONIBILIDAD HÍDRICA; LA CERTIFICACIÓN DE DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DE AGUA Y/O DE ALCANTARILLADO PÚBLICO Y LAS SOLICITUDES DE CONEXIÓN DE NUEVOS SERVICIOS DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO SANITARIO. El Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A), es la institución autónoma encargada –en lo que aquí interesa- de la administración y prestación de los servicios de agua potable y alcantarillado sanitario en todas aquellas comunidades o ciudades del territorio nacional, que estén o llegaren a estar bajo su administración (artículos 1 y 2 de la Ley Constitutiva del A y A; 2 del Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes y 2 del Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales). De conformidad con lo dispuesto en el inciso g) del artículo 2 de la Ley Constitutiva del A y A y el artículo 3 del Reglamento de las ASADAS, dicha entidad queda facultada para delegar mediante convenio suscrito al efecto, previo acuerdo favorable de la Junta Directiva, la administración, operación, mantenimiento y desarrollo de los sistemas de acueductos y/o alcantarillados comunales, a favor de asociaciones debidamente constituidas e inscritas de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Asociaciones.

Como ente rector en materia de acueductos y alcantarillados, el A y A debe velar porque todos esos sistemas cumplan los principios del servicio público previstos en el artículo 4 de la Ley General de la Administración Pública, razón por la cual, podrá asumir la administración, operación, mantenimiento y desarrollo de todos los sistemas de acueductos y/o alcantarillados comunales, indistintamente de quien sea su administrador, cuando no se garanticen dichos principios (artículos 2 párrafo 2º y 4 del Reglamento de las ASADAS). Ahora bien, en materia urbanística, el desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización, será permitido, siempre que –entre otros requisitos- los lotes puedan disponer de los servicios indispensables según las características de la zona (artículo 32 de la Ley de Planificación Urbana y el Capítulo I.5 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones).

En ese sentido, será obligatoria la aprobación por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, o de la Asociación Administradora de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunal (ver artículos 18 y 21 inciso 19 del Reglamento de las ASADAS), de todo proyecto “... de construcción de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones en cualquier parte del país y ningún otro organismo estatal otorgará permisos o aprobaciones de construcción sin tal aprobación por parte del Instituto. La infracción de este mandato ocasionará la nulidad de cualquier permiso de construcción otorgado en contravención de esta prohibición teniéndose por legalmente inexistente la parcelación o el proyecto en su caso...” (ver artículo 21 párrafo 2º de la Ley Constitutiva del A y A). Para este caso concreto, cabe destacar que el tipo de aprobación que otorgue el A y A o la ASADA, en materia de disponibilidad hídrica o de servicios de agua y/o alcantarillado sanitario para efectos urbanísticos, depende de la finalidad que se persiga con el proyecto sometido a aprobación, a saber:

• 1)El visado municipal de planos que indique la situación y cabida de las porciones resultantes, en los supuestos de fraccionamientos de terrenos o inmuebles situados en sitios urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico (artículos 32 a 36 de la Ley de Planificación Urbana; 21 inciso 19 del Reglamento de las ASADAS y Capítulo I.5 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones; 15 de la Ley de Construcciones). En estos casos, lo que se extiende es un sello de disponibilidad hídrica, que garantiza durante un plazo de seis meses en los casos de viviendas unifamiliares o de un año para otro tipo de desarrollos –el cual puede ser prorrogado-, la capacidad de los sistemas de acueductos y alcantarillados sanitarios de la zona, para abastecer al inmueble de dichos servicios durante el plazo indicado. El sello deberá otorgarse siempre que exista viabilidad técnica; no vaya en detrimento de la calidad del servicio que se presta y exista infraestructura. Constituye entonces un requisito que debe cumplirse de previo a que la Municipalidad competente determine si procede o no el visado de los planos del inmueble, requisito que resulta indispensable para el Registro Público proceda a la inscripción de documentos, sobre fraccionamientos de fincas comprendidas en distritos urbanos (artículos 32, 33, 34 y 35 de la Ley de Planificación Urbana). Cabe destacar que el artículo 25 del Reglamento de las ASADAS, no establece que para el otorgamiento del sello de disponibilidad hídrica, se deba cobrar al interesado las tasas o cánones que allí se indican;
• 2)En los casos en que se solicite un permiso para urbanizar un terreno, es indispensable la aprobación de los planos de construcción por parte del Departamento de Ingeniería de la Municipalidad competente, la Dirección de Urbanismo, y el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (artículos 38 de la Ley de Planificación Urbana; 21 párrafo 2º y 23 de la Ley Constitutiva del A y A; Reglamento para la Aplicación del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana en Obras de Acueductos y Alcantarillados del A y A). En este supuesto, lo que se otorga es una certificación de disponibilidad de servicios de agua y/o de alcantarillado sanitario, a través de la cual, se habilitan los servicios de agua potable y/o de alcantarillado público existentes en la zona. Dicha certificación se emitirá por parte del A y A o de la ASADA, una vez que el desarrollador haya ejecutado todas las obras conforme a la normativa técnica vigente y, que el ente operador del servicio de acueductos y alcantarillados realice las pruebas técnicas respectivas, a efecto de recibir las obras y proceder a la conexión y operación de los servicios (ver artículos 38 inciso a) de la Ley de Planificación Urbana 1 y 11 del Reglamento para la Aplicación del Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana en Obras de Acueductos y Alcantarillados del A y A; 18 del Reglamento de las ASADAS).
• 3)Una vez habilitados los servicios de agua potable y/o de alcantarillado público, el propietario del inmueble, su representante legal o los poseedores y ocupantes en precario que posean el terreno por más de un año, podrán presentar la solicitud de nuevos servicios de agua potable y/o alcantarillado sanitario, los cuales podrán ser de carácter temporal o permanente (artículos 30 a 36, 52 a 55 del Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes del A y A). En consecuencia, para plantear una solicitud de nuevo servicio de agua potable o alcantarillado sanitario, es necesario -entre otros requisitos- presentar el plano catastrado del inmueble y de construcción debidamente aprobados, y que exista red del servicio de agua potable y/o alcantarillado público, conforme a lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Planificación Urbana, lo cual implica, que se hayan ejecutado las obras conforme a las especificaciones técnicas del A y A, se hayan realizado las pruebas al sistema y se hayan recibido las obras por parte del ente operador del sistema de acueductos y alcantarillados. Lo anterior implica que para tramitar una solicitud de nuevo servicio de agua potable o de alcantarillado sanitario, necesariamente el fraccionador o el urbanizador debieron cumplir las etapas previas referidas al otorgamiento de un sello de disponibilidad hídrica y a una certificación de disponibilidad de servicios de agua y/o de alcantarillado sanitario, como requisito sine qua non para efecto de habilitar los servicios existentes y proceder a su conexión y operación, cuando así lo solicite el propietario o el poseedor de buena fe del inmueble. Ahora bien, cabe destacar que la conexión de un nuevo servicio de agua potable y/o alcantarillado, trae aparejado un costo que deberá ser cancelado por el petente al presentar la solicitud con los requisitos exigidos por el artículo 32 del Reglamento de Prestación de Servicios a los Clientes del A y A. En el caso de que el ente operador del sistema sea una ASADA, se cobrará a cada solicitud de nuevo servicio, el costo del aporte comunal, en aquellos supuestos en que los sistemas de acueducto y alcantarillado sanitario fueron construidos con participación comunal (artículo 3 de la Ley Constitutiva del A y A; inciso 4 del artículo 25 del Reglamento de las ASADAS), en caso contrario, se cobrará la tasa vigente relativa a nuevos servicios (artículo 3 de la Ley Constitutiva del A y A; inciso 2.a del artículo 25 del Reglamento de las ASADAS). Con base en todo lo expuesto, se analizarán lo argumentos de las partes, a efecto de determinar si la pretensión de la empresa Trilogy Consultores GECCH S.A. resulta o no procedente conforme a derecho.”