Scope of the Tamarindo Beach Regulatory Plan and environmental protection of a construction projectÁmbito del Plan Regulador de Playa Tamarindo y protección ambiental de obra constructiva

ON THE SCOPE AND LIMITS OF THE PLAYA TAMARINDO REGULATORY PLAN. The application of the Playa Tamarindo Regulatory Plan is governed by the provisions of Transitory Provision III of the Ley de Construcciones de la Zona Marítimo Terrestre, Nº 4558 del 20 de abril de 1970, and Article 6 of the Ley de la Zona Marítimo-Terrestre. Ley 4558 provided in Transitory Provision III that:

“Persons who demonstrate that they have possessed lots or properties in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre), quietly, publicly, peacefully, and as owners, for more than thirty years may apply for title to them, except for the reserve referred to in Article 6 of this Law, even if they possessed such real properties during part of that period as lessees under contracts entered into with the State or its Institutions. The procedure shall be that established by the current Ley de Informaciones Posesorias. In this case, there shall be no limitation as to the size of the lot or property to be registered in the name of the interested party.” It must be taken into consideration that the Transitory Provision of Ley 4847 del 4 de setiembre de 1971, which repealed Transitory Provision III of Ley 4558, provided that “possessory-information proceedings (informaciones posesorias) that had been filed with the Courts by 8 de setiembre en curso shall continue to be processed until their conclusion.” Likewise, the Corte Plena, acting as Tribunal Constitucional in Sesion Extraordinaria Nº 52 de las 14:00 hrs. del 22 de noviembre de 1972, declared that Transitory Provision of Ley 4847 unconstitutional “solely insofar as it makes its effects retroactive to 8 del mes de setiembre inmediato anterior...,” with the result that all possessory-information proceedings filed by the effective date of Ley 4847 had to continue through final disposition.

For its part, Ley 6043 established in Article 6:

“The provisions of this Law shall not apply to areas of cities located along the coasts, nor to properties lawfully registered in the names of private parties whose legitimacy is recognized by law.” In the specific case, it has been duly established that the property owned by Grupo Hotelero Tamarindo, on which the construction work for the so-called “Condominios Sunrise” is being carried out, is registered in the Registro Público de la Propiedad Inmueble under the Real Folio System, Registration Nº (copies at folios 325, 327- 328 and 401), and that the registration of that property arose from a possessory-information proceeding initiated on 24 de abril de 1971 and ultimately approved by the Juzgado Civil de Santa Cruz by decision of 14:00 hrs. del 10 de setiembre de 1980 (copy at folio 401 and statements at folio 413). Given that the property of the intervening Group is located in the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone and is registered in the Registro Público de la Propiedad Inmueble pursuant to Leyes Nº 4558, 4847 and Ley de Informaciones Posesorias, and satisfies the applicable requirements, under the proper interpretation of the provisions transcribed above, the intervening company’s property is excluded from the application of the public-domain designation regime (régimen de afectación de dominio público) imposed by the Ley de la Zona Marítimo Terrestre.

This position is reaffirmed by Article 2(b) of the Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo Nº 29307-MPJ-MIVAH-MEIC-TUR, de 20 de febrero de 2001, which provides:

“This Regulation does not govern construction projects subject to special regulations and procedures for plan approval (visado) established by law, or those excluded—by the same law—from application of Ley sobre Zona Marítimo Terrestre Nº 6043 and its amendments. Therefore, this decree does not apply to:

• a)(..)
• b)Properties registered pursuant to Ley Nº 4558 del 22 de abril de 1970 and prior legislation, whose title was lawfully acquired and registered with the Registro Público...” This position had already been upheld by this Tribunal in 1991, in judgment 447-91, de las quince horas con treinta minutos del día veintiuno de febrero de mil novecientos noventa y uno, when it recognized that:

“...this is not a case in which restrictions are imposed on private property, because the law itself, in Article 6, exempts from its application ‘properties registered in accordance with the law in the names of private parties’ and ‘those whose legitimacy is recognized by law.’ This text confirms that private property is excluded from its application, since what the law does is recognize the maritime-terrestrial zones as public-domain property (bien de dominio público) and regulate their administration, protection, use, and enjoyment. It should be noted that when the law was enacted in mil novecientos setenta y siete, Ley No. 4558 de 22 de abril de 1970 was in force (and was repealed precisely by No. 6043); that law, in turn, recognized the public-domain status of that zone as declared in earlier laws, although under a somewhat different form and regulatory framework. This position is further confirmed by the fact that the State has had to enact legislation—quite extensive legislation—excluding certain coastal zones or portions from the public domain so that the general legislation governing them would not apply.

Accordingly, the premise on which the petitioner relies is untenable, because restrictions are not being imposed on private property; rather, in regulating the public domain, the law establishes the conditions under which private parties may use and enjoy the maritime-terrestrial zone...” With respect to the first issue—the granting of land-use authorization (uso de suelo)—it has been established that the property registered under the Real Folio System, Registration Nº , is not subject to the Ley de la Zona Marítimo Terrestre because, as explained above, it has been removed from the public-domain regime (desafectado del régimen de dominio público) by express provision of law. Therefore, because the Municipalidad de Santa Cruz granted the land-use authorization in accordance with the Playa Tamarindo Regulatory Plan for construction on properties removed from the public-domain regime in the multiple-tourism-services zone—where the property is located—no violation of the area’s regulatory plan has occurred.

Furthermore, as to the allegation that the intervenor’s construction project lacks an Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental) and an approved Environmental Feasibility Declaration (declaratoria de Viabilidad Ambiental), as well as health permits, the documentary evidence submitted refutes the petitioner’s assertion. By resolution Nº 088-2003-SETENA de las 11:56 hrs. del 29 de enero de 2003, the Secretaría Técnica Nacional Ambiental approved the Environmental Impact Study for the Proyecto Condominio Playa Tamarindo (copy at folios 229- 231). The Project’s Environmental Commitments (Compromisos Ambientales) were submitted to the Municipalidad de Santa Cruz on 13 de febrero de 2003 (folio 61 of the administrative record submitted), and by official letter SG-1892-2003-SETENA de 17 de noviembre de 2003, Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., was granted Environmental Feasibility (Viabilidad Ambiental) for the Proyecto Condominios Playa Tamarindo (copy at folio 228).

Furthermore, the municipal construction permits for the first stage were approved by municipal resolution adopted at Sesión Ordinaria 24-2002, Capítulo VIII, artículo 8, inciso 01) apartado 01 de 11 de junio de 2002, and the construction permits for the third stage were approved on 1º de setiembre de 2003 (copies at folios 17 and 276).

ON THE REFLECTIVE EFFECT AND LIGHT AND ENVIRONMENTAL IMPACT OF THE WORKS. The Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental) for the Proyecto Condominios Playa Tamarindo evaluates and establishes a series of corrective and compensatory environmental measures intended to ensure that the artificial lighting to be used in the buildings—which, in the petitioner’s view, will create a reflective effect and light and environmental impact with adverse consequences in the area of influence of Parque Nacional Marino Las Baulas—has no effect on the nesting of leatherback turtles (Tortugas Baula) or on wildlife generally. To prevent the impact that the project could generate, the developer undertook to use only the number of light fixtures necessary to provide adequate security for Project residents in the parking areas and on the main road providing access to the project. The developer also undertook to ensure that this lighting would not be directed toward the public road by installing covers on the light fixtures to direct the light toward the roadway or parking areas.

In addition, the developer undertook to use illumination levels ranging from 2- 11 lux and to ensure that the poles on which the lamps would be installed did not exceed 1.50 mts. in height. For interior lighting, it undertook to use lamps positioned away from windows and treated glass that would dim and prevent light from projecting outside the rooms, all of which was approved by the governing authority in this field. This Chamber finds that the approval of the Environmental Impact Study, the granting of Environmental Feasibility, and the acceptance of the Commitments provided for in the Environmental Management Plan guarantee respect for and the stability and ecological harmony of the construction project and the natural resources of the region in which it is being developed.

ON THE SUPPLY OF DRINKING WATER. On this issue, it has not been established that the construction project being developed by Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., whether after completion or during construction, will compromise the flow rate or quality of water uses (aprovechamientos) in the surrounding area. Accordingly, the company responsible for providing the public drinking-water service must assess the conditions under which that service will be supplied to the “Sunrise Tamarindo” condominiums, taking into account the conditions of nearby water uses.

ON THE DISPOSAL OF SEWAGE. On this issue, it has been established that, following a complaint filed by Nombre01 against the commercial premises known as “Sunrise” for discharging sewage onto the beach, the Unidad de Protección al Ambiente Humano de Liberia conducted an inspection at the site on 8 de enero de 2004. According to the inspection report, that shopping center has a primary treatment system consisting of a septic tank with a capacity of 2000 metros cúbicos and a drainage system measuring 12 mts. lineales. The report further states that, during the first phase of the work, this septic tank and its respective drains were constructed as a temporary measure to treat wastewater (aguas residuales). This was because, according to the construction plans, both the shopping center’s wastewater and the condominiums’ wastewater would ultimately be treated by an activated-sludge treatment plant (planta de tratamiento de lodos activados), which was constructed adjacent to the septic tank.

In this regard, the report concluded that sewage from the commercial premises was not being discharged onto the beach but was instead being treated through the conventional septic-tank and drainage system located east of the premises, and that the only discharge of water from the facilities of Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., that could be identified as flowing toward the beach was water used to wash the concrete mixers. With respect to that issue, the health authorities ordered the construction of drains or absorption wells in the areas where the equipment was temporarily located, an obligation with which the construction company must comply. The Chamber finds that the report of the Unidad de Protección al Ambiente Humano de Liberia establishes that sewage from the “Sunrise” commercial premises does not cause pollution and that the disposal systems installed by Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., ensure environmental protection.

REGARDING THE ALLEGED DISOBEDIENCE. As to the alleged disobedience, the report of the Mayor of the Municipality of Santa Cruz and the documentary evidence he submitted—notification dated 23 de enero de 2004—establish that this municipal official issued the necessary orders to comply with what this Court ordered in Resolution Nº 2004-00362, at 14:50 hrs. Accordingly, the petitioner’s application is without merit, and there is no need to so declare in the operative portion of this judgment, given the manner in which the merits of the matter are resolved. This is without prejudice to the appellant’s right to bring the matter before the Ministerio Público if he believes that the provisions of that resolution were not complied with.

As a corollary to the foregoing, the appeal must be dismissed, and notice thereof must be given in view of the suspension of the works.-

SOBRE LOS ALCANCES Y LOS LIMITES DEL PLAN REGULADOR DE PLAYA TAMARINDO. La aplicación del Plan Regulador de Playa Tamarindo se encuentra determinado por lo que disponen el transitorio III, de la Ley de Construcciones de la Zona Marítimo Terrestre, Nº 4558 del 20 de abril de 1970 y el artículo 6º de la Ley de la Zona Marítimo- Terrestre. La Ley 4558, en el transitorio III dispuso que:

“Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por más de treinta años, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos, salvo la reserva a que se refiere el artículo 6º de está ley, aún cuando hubieren poseído tales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios, mediante contratos suscritos con el Estado o sus Instituciones. El procedimiento será el que marca la actual Ley de Informaciones Posesorias. En este caso no habrá limitación en cuanto a la extensión del lote o finca a inscribir en cabeza del interesado”.

Debe tomarse en consideración que el Transitorio de la Ley 4847 del 4 de setiembre de 1971 que derogó el transitorio III de la Ley 4558 dispuso que “las informaciones posesorias que hubieren sido presentadas a los Juzgados al 8 de setiembre en curso, continuarán tramitándose hasta su terminarción”. Asimismo, la Corte Plena, en función de Tribunal Constitucional en la Sesion Extraordinaria Nº 52 de las 14:00 hrs. del 22 de noviembre de 1972 declaró inconstitucional ese transitorio de la Ley 4847 “únicamente en cautno retrotrae sus efectos al 8 del mes de setiembre inmediato anterior...”, con lo que todas las informaciones posesorias presentadas hasta la fecha de entrada en vigencia de la Ley 4847 debían ser continuadas y fenecidas.

Por su parte, la Ley 6043, en su artículo 6º, estableció:

“Las disposiciones de esta Ley no se aplicarán a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, ni a las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares cuya legitimidad reconozcan las leyes”.

En el caso concreto está, debidamente, acreditado que el inmueble propiedad del Grupo Hotelero Tamarindo, en el que se realiza la obra de construcción de los denominados “Condominios Sunrise” se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad Inmueble bajo el Sistema de Folio Real Matricula Nº (copias a folios 325, 327- 328 y 401) y que la inscripción de ese inmueble provino de una información posesoria incoada el 24 de abril de 1971, finalmente, homologada por el Juzgado Civil de Santa Cruz, por resolución de las 14:00 hrs. del 10 de setiembre de 1980(copia a folio 401 y manifestaciones a folio 413). Dado que, que el inmueble del Grupo coadyuvante se encuentra en la zona restringida de la zona marítimo terrestre e inscrito en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, con sujeción a las Leyes Nº 4558, 4847 y Ley de Informaciones Posesorias y cumpliendo los requisitos de rigor, bajo la inteligencia de las normas transcritas, la propiedad de la emprsea coadyuvante se encuentra excluida de la aplicación del régimen de afectación de dominio público que impone la Ley de la Zona Marítimo Terrestre.

Está posición se reafirma, con lo que dispone el inciso b), del artículo 2, del Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo Nº 29307-MPJ-MIVAH-MEIC-TUR, de 20 de febrero de 2001, que estatuye:

“El presente reglamento no rige para los casos de construcciones que posean regulación y procedimientos especiales para el visado definido por ley, o bien aquellos excluidos –por la misma ley- de la aplicación de la Ley sobre Zona Marítimo Terrestre Nº 6043 y sus reformas. Por lo tanto el presente decreto no aplica para:

• a)(..)
• b)Las propiedades inscritas con base en la Ley Nº 4558 del 22 de abril de 1970 y normativa anterior, cuyo título haya sido legalmente adquirido e inscrito ante el Registro Público...” Está posición, ya había sido sostenida por este Tribunal en 1991, en la sentencia 447-91, de las quince horas con treinta minutos del día veintiuno de febrero de mil novecientos noventa y uno, cuanto reconoció que:

“...no se trata de un caso en que se impongan limitaciones a la propiedad privada, porque la misma ley, en el artículo 6 exceptúa su aplicación "a las propiedades inscritas con sujeción a la ley, a nombre de particulares" y "a aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes". Se confirma de ese texto, que está excluida su aplicación a la propiedad privada, pues la ley lo que hace es reconocer a las zonas marítima terrestre su condición de bien de dominio público y regular su administración, protección, uso y aprovechamiento. Tómese en cuenta que cuando en mil novecientos setenta y siete se dictó la ley, regía la Ley No. 4558 de 22 de abril de 1970 (derogada precisamente por la No. 6043), que a su vez reconocía el dominio público de esa zona declarada en leyes anteriores, aunque con una modalidad y regulación un tanto diversas. La tesis tiene confirmación con la circunstancia adicional de que el Estado ha tenido que ir emitiendo legislación -bastante profusa- en la que exceptúa del dominio público ciertas zonas o partes del litoral, por manera que no se les aplique la legislación general que para ellas regía.

No es atendible, entonces, la premisa de la que parte el accionante, ya que no se imponen limitaciones a la propiedad privada, sino que al regularse el dominio público, la ley lo que hace es establecer condiciones mediante las que es posible el uso y disfrute de la zona marítimo terrestre, por parte de los particulares...” En lo que respecta al primer punto –el otorgamiento del uso de suelo-, está acreditado que el inmueble inscrito bajo el Sistema de Rolio Real Matricula Nº , no se encuentra sometido a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, puesto que conforme se explicó por disposición expresa de la ley, se encuentra desafectado del régimen de dominio público. De ahí habiendo sido el uso de suelo otorgado por la Municipalidad de Santa Cruz conforme lo que dispone el Plan Regulador de Playa Tamarindo para construcciones en inmuebles desafectados en la zona de servicios turísticos múltiples -que es donde se encuentra la propiedad-, no se produce lesión alguna al plan regulador de la zona.

De otra parte, y en lo que respecta a que la obra constructiva del coadyuvante carece de Estudio de Impacto Ambiental y declaratoria de Viabilidad Ambiental aprobado y permisos de salud, la prueba documental aportada permite desvirtuar el dicho del recurrente. Mediante resolución Nº 088-2003-SETENA de las 11:56 hrs. del 29 de enero de 2003, la Secretaría Técnica Nacional Ambiental aprobó el Estudio de Impacto Ambiental del Proyecto Condominio Playa Tamarindo (copia a folios 229- 231). Los Compromisos Ambientes del Proyecto fueron presentados ante la Municipalidad de Santa Cruz el 13 de febrero de 2003 (folio 61 del expediente administrativo que se aportó) y mediante oficio SG-1892-2003-SETENA de 17 de noviembre de 2003, se le otorgó al Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., la Viabilidad Ambiental al Proyecto Condominios Playa Tamarindo (copia a folio 228). De otra parte, los permisos municipales de construcción de la primera etapa se aprobaron por acuerdo Municipal tomado en la Sesión Ordinaria 24-2002, Capítulo VIII, artículo 8, inciso 01) apartado 01 de 11 de junio de 2002 y los de construcción de la tercera etapa el 1º de setiembre de 2003 (copias a folios 17 y 276).

SOBRE EL EFECTO REFLEJO E IMPACTO LUMÍNICO Y AMBIENTAL DE LAS OBRAS. El Plan de Gestión Ambiental del Proyecto Condominios Playa Tamarindo evalúa y establece una serie de medidas ambientales correctivas compensatorias que pretenden que la luz artificial que se utilizará en los edificios y que, en criterio del accionante producirá un efecto reflejo e impacto lumínico y ambiental con consecuencias negativas en la zona de influencia del Parque Nacional Marino Las Baulas, no produzca ningún efecto en la anidación de las Tortugas Baula y en la fauna en general. Para evitar el impacto que el proyecto podría generar, el desarrollador se comprometió a utilizar en la iluminación de los parqueos y la calle principal que dará acceso al proyecto, la cantidad de luminarias necesarias para brindar la seguridad adecuada a los residentes del Proyecto. Asimismo, a que esa iluminación no se proyectará hacia la calle pública, para lo cual instalará en las luminarias cobertores que permitirán direccionar la luz hacía la calzada o parqueos.

Además, se comprometió a utilizar niveles de iluminación que oscilen entre 2- 11 lux; asimismo, que los postes donde se colocarán las lámparas no sobrepasen 1.50 mts. de altura. En la iluminación interior se obligó a utilizar lámparas alejadas de la ventana y vidrios tratados que opaquen e impidan que la luz se proyecte fuera de las habitaciones, todo lo cual fue aprobado por el ente rector en la materia. Aprecia esta Sala que habiendo sido aprobado el Estudio de Impacto Ambiental, otorgada la Viabilidad Ambiental y aceptados los Compromisos que el Plan de Gestión Ambiental prevé, se garantiza el respeto, la estabilidad y la armonía ecológica de la obra constructiva y de los recursos naturales de la región donde se desarrolla.

SOBRE EL ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE. En este extremo, no se ha podido acreditar que la obra constructiva que desarrolla el Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., una vez construida o en su proceso de construcción, comprometa el caudal y la calidad de los aprovechamientos del entorno. Por ello, debe ser la empresa encargada del suministro del servicio público de agua potable la que deberá ponderar las condiciones en las que se suministrara a los condominios “Sunrise Tamarindo” ese servicio, para lo cual deberá tener en consideración las condiciones de los aprovechamiento cercanos.

SOBRE LA EVACUACIÓN DE AGUAS NEGRAS. En este punto, está acreditado que, con ocasión de una denuncia planteada por Nombre01 contra los locales comerciales denominados “Sunrise” por descarga de aguas negras en la playa, la Unidad de Protección al Ambiente Humano de Liberia realizó una inspección en el lugar el 8 de enero de 2004. Según el informe de esa inspección, ese centro comercial cuenta con un sistema primario de tratamiento consistente en un tanque séptico, que tiene una capacidad de 2000 metros cúbicos y un drenaje de 12 mts. lineales. Además que en la primera fase de las obras, ese tanque séptico con sus respectivos drenajes se construyó de manera provisional para tratar las aguas residuales. Lo anterior, porque a nivel de planos constructivos, tanto las aguas del centro comercial como las de los condominios serán tratadas en forma definitiva por una planta de tratamiento de lodos activados, que fue construida contiguo al tanque séptico.

En ese sentido, el informe concluyó señalando que las aguas negras procedentes de los locales comerciales no están siendo descargadas a la playa, sino están siendo tratadas mediante el sistema convencional de tanque séptico y drenajes localizados en el sector este respecto a los locales y que el único descargue de aguas procedentes de las instalaciones del Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., que lograron identificar hacia la playa, son las aguas utilizadas en el lavado de las mezcladoras de concreto, aspecto para el cual las autoridades sanitarias dispusieron la construcción de drenajes o pozos de absorción en las áreas donde, transitoriamente, se ubicaran los equipos, obligación que deberá acatar la emprsa constructora. Aprecia la Sala que el informe de la Unidad de Protección al Ambiente Humano de Liberia permite acreditar que las aguas negras de los locales comerciales “Sunrise” no producen contaminación y que los sistemas de disposición dispuestos por el Grupo Hotelero Tamarindo, S. A., garantizan la protección del ambiente.

SOBRE LA ALEGADA DESOBEDIENCIA. En cuanto a la acusada desobediencia, el informe del Alcalde Municipal de Santa Cruz y la prueba documental que aportó –notificación de 23 de enero de 2004-, permiten acreditar que ese funcionario Municipal, giró las ordenes necesarias para cumplir con lo que este Tribunal le ordenó en la resolución Nº 2004-00362, de las 14:50 hrs. Por ende, la gestión del peticionario, resulta improcedente sin necesidad de declararse en la parte dispositiva de esta sentencia por la forma en que se resuelve el fondo del asunto. Todo sin perjuicio que el recurrente ocurra ante el Ministerio Público, si estima que se incumplió lo dispuesto en esa resolución.

Como corolario de lo expuesto, se impone declarar sin lugar el recurso y comunicarlo vista la paralización de las obras.-