← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental
C-378-2007 · 26/10/2007
OutcomeResultado
The PGR determines that the INVU alignment prevails over the zoning map to delimit the waterway setback zone, and that in case of partial affectation of a property, the restrictions of that zone govern the portion within the strip, without applying the greater territorial proportion rule.La PGR determina que el alineamiento del INVU prevalece sobre el mapa de zonificación para delimitar la zona de cauces, y que en caso de afectación parcial de un inmueble, rigen las restricciones de esa zona para la porción dentro de la franja, sin aplicar la regla de mayor proporción territorial.
SummaryResumen
The Attorney General's Office analyzes the discrepancy between the zoning map of the Vázquez de Coronado regulatory plan and Article 15.1 of its ordinance, which defines the waterway setback zone. It concludes that the map's graphic representation is merely for orientation, while the actual protection zone boundary is determined case-by-case by the Urban Planning Directorate of INVU via the respective alignment. Therefore, the alignment prevails over the map. Furthermore, when a property is only partially affected by the waterway zone, the general rule of Article 5.2 of the ordinance (greater territorial proportion) does not apply; instead, the portion within the strip remains subject to the use restrictions of that protection zone, and the remainder to the adjacent zoning.La Procuraduría analiza la discrepancia entre el mapa de zonificación del plan regulador de Vázquez de Coronado y el artículo 15.1 de su reglamento, que define la zona de cauces. Concluye que la representación gráfica del mapa es meramente orientativa, mientras que el límite real de la zona de protección lo fija la Dirección de Urbanismo del INVU mediante el alineamiento respectivo, caso por caso. Por tanto, prevalece el alineamiento sobre el mapa. Además, cuando un inmueble esté afectado solo parcialmente por la zona de cauces, no se aplica la regla general del artículo 5.2 del reglamento (mayor proporción territorial), sino que la porción dentro de la franja queda sujeta a las restricciones de uso propias de esa zona de protección, y el resto a la zonificación adyacente.
Key excerptExtracto clave
The boundary of the waterway zone (ZC) established by Article 15 of the Zoning Ordinance of the canton of Coronado is determined by the Urban Planning Directorate of INVU, upon making the respective alignment. Said delimitation prevails over the graphic representation shown on the zoning map, which is merely for guidance, pursuant to the terms of the same municipal ordinance. Thus, the inaccuracies that the consulting administration notices in the zoning map are explained by the informative nature of a graphic depiction represented on a 1:10,000 scale, which does not allow for a detailed representation of the limits of the different zones into which the canton of Coronado is divided.El límite de la zona de cauces (ZC) que establece el artículo 15 del reglamento de zonificación del cantón de Coronado lo determina la dirección de urbanismo del INVU, al hacer el alineamiento respectivo. Dicha delimitación, prevalece sobre la representación gráfica que señala el mapa de zonificación, cuyo carácter es meramente orientativo, según los términos que el mismo reglamento municipal dispone. Así pues, las imprecisiones que la administración consultante advierte en el mapa de zonificación, se entienden por el carácter informativo que reviste una señalización gráfica representada a escala 1:10000, la cual no permite representar en detalle los límites de las distintas zonas en las que se divide el cantón de Coronado.
Pull quotesCitas destacadas
"El límite de la zona de cauces (ZC) que establece el artículo 15 del reglamento de zonificación del cantón de Coronado lo determina la dirección de urbanismo del INVU, al hacer el alineamiento respectivo. Dicha delimitación, prevalece sobre la representación gráfica que señala el mapa de zonificación, cuyo carácter es meramente orientativo."
"The boundary of the waterway zone (ZC) established by Article 15 of the Zoning Ordinance of the canton of Coronado is determined by the Urban Planning Directorate of INVU, upon making the respective alignment. Said delimitation prevails over the graphic representation shown on the zoning map, which is merely for guidance."
Conclusión
"El límite de la zona de cauces (ZC) que establece el artículo 15 del reglamento de zonificación del cantón de Coronado lo determina la dirección de urbanismo del INVU, al hacer el alineamiento respectivo. Dicha delimitación, prevalece sobre la representación gráfica que señala el mapa de zonificación, cuyo carácter es meramente orientativo."
Conclusión
"Las imprecisiones que la administración consultante advierte en el mapa de zonificación, se entienden por el carácter informativo que reviste una señalización gráfica representada a escala 1:10000, la cual no permite representar en detalle los límites de las distintas zonas."
"The inaccuracies that the consulting administration notices in the zoning map are explained by the informative nature of a graphic depiction represented on a 1:10,000 scale, which does not allow for a detailed representation of the limits of the different zones."
II. Sobre lo consultado
"Las imprecisiones que la administración consultante advierte en el mapa de zonificación, se entienden por el carácter informativo que reviste una señalización gráfica representada a escala 1:10000, la cual no permite representar en detalle los límites de las distintas zonas."
II. Sobre lo consultado
"En caso de darse una afectación parcial a la zona de cauces, las restricciones de uso para la porción de terreno localizada en esa franja, se mantienen tal y como han sido definidas, sin perjuicio de que al área restante de la finca [...] se le apliquen las regulaciones de la zona de uso adyacente."
"In the event of partial affectation to the waterway zone, the use restrictions for that portion of land located within the strip are maintained as defined, without prejudice to the remaining area of the property [...] being subject to the regulations of the adjacent use zoning."
II. Sobre lo consultado
"En caso de darse una afectación parcial a la zona de cauces, las restricciones de uso para la porción de terreno localizada en esa franja, se mantienen tal y como han sido definidas, sin perjuicio de que al área restante de la finca [...] se le apliquen las regulaciones de la zona de uso adyacente."
II. Sobre lo consultado
"La regla general del artículo 5.2 ibíd que establece que cuando una finca se encuentra en dos o más zonas '…pertenecerá a aquella donde se encuentre su mayor proporción territorial hasta una distancia de 100 metros de dicho límite', no opera tratándose de las áreas de protección de los ríos y quebradas."
"The general rule of Article 5.2 ibid, which establishes that when a property lies in two or more zones '…it shall belong to that where its greater territorial proportion is found up to a distance of 100 meters from said limit', does not operate in relation to the protection areas of rivers and streams."
II. Sobre lo consultado
"La regla general del artículo 5.2 ibíd que establece que cuando una finca se encuentra en dos o más zonas '…pertenecerá a aquella donde se encuentre su mayor proporción territorial hasta una distancia de 100 metros de dicho límite', no opera tratándose de las áreas de protección de los ríos y quebradas."
II. Sobre lo consultado
Full documentDocumento completo
Opinion : 378 of 10/26/2007 C-378-2007 October 26, 2007 Mrs.
Nidia Arroyo Mora Secretary of the Municipal Council Municipalidad de Vázquez de Coronado Dear Mrs. Arroyo:
With the approval of the Procuradora General de la República, I refer to your official communication CM-O444-2006 of January 26, 2006, in which agreement 2006–196–09 is transcribed, adopted in ordinary session number 196 held on January 23, 2006, in which the municipal council resolved to request our opinion regarding the application of article 15.1 of the regulatory plan (plan regulador) of that canton, since it appears that imprecisions have been detected between what the zoning map delineates as “watercourse zone” ("zona de cauces"), and the description established for that purpose in the cited provision.
Specifically, the purpose of the inquiry is to determine what is the “…zoning that should be applied to lands that are subject to the watercourse zone which, according to the map, extend beyond the protection zone of 20 (twenty) meters and 50 (fifty) meters, respectively.”
Attached to the request for opinion, the legal opinion of the municipality's legal advisory department (official communication LE-500-013-2005) and official communication PU-C-D-1023-2003 signed by the then Director of Urbanism of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) are submitted. Likewise, a report dated August 14, 2005, is provided, in which the members of the regulatory plan commission of Vásquez de Coronado substantiate their disagreement with the report issued by the director of the legal department.
Addressing the purpose of your inquiry, the topic to be discussed in this opinion is the lack of concordance between the written description of the watercourse zone (zona de cauces, ZC) and the graphic representation observed on the zoning map of the regulatory plan of Vásquez de Coronado[1]. Well, in this regard it must be said that article 15 of the same legal text expressly provides that the graphic representation that the map indicates as the ZC is for orientation purposes. That is, the demarcation on the map does not represent the real dimension of the watercourse area. Indeed, the cited provision establishes:
“Article 15.- Watercourse zone (zona de cauces) (ZC) 15.1. Location It is located on both banks of the Río Virilla, Río Durazno, Río Ipís, Río Macho, Quebrada Piedra, and Quebrada Honda, and is indicated on the Zoning Map under the acronym ZC, being for orientation so that the Municipality and the Dirección de Urbanismo, through detailed studies, establish the respective alignment (alineamiento).
It extends as a strip of 20 meters measured horizontally, on the banks of the rivers if the land has a slope of less than 50%, and of 50 horizontal meters if the slope of the land is equal to or greater than said percentage (…).” (Highlighting is not from the original).
For this reason, the regulation provides that the boundary of the watercourse zone is determined by the alignment (alineamiento) made by the legally competent institution –in this case the INVU through the Dirección de Urbanismo[2]- starting from the bank of the rivers and streams that comprise said strip. Consequently, it will be said delineation that allows for establishing whether a lot is located within or outside the ZC. A determination that must be made on a case-by-case basis, given that the extension line of said zone varies according to the topography that the land in question presents.
Thus, the imprecisions that the consulting administration notes in the zoning map, are understood by the informative character of a graphic indication represented at a scale of 1:10000, which does not allow for representing in detail the boundaries of the different zones into which the canton of Coronado is divided[3]. Therefore, the question in relation to the lands that the map includes within the watercourse zone, even though they extend beyond the area contemplated by the municipal regulation, is resolved by indicating that the subjugation to the regulations of said zone is determined based on the alignment (alineamiento), and not on what the map indicates. In that sense, the opinion of the INVU prevails, in the terms provided in article 15 of the same legal text.
The foregoing means that lots located within the perimeter of the watercourse zone (strip that extends from the river's edge to the limit set by the alignment) are subject to the land-use restrictions (restricciones del uso del suelo), issued in order to address the high vulnerability that characterizes the protection areas of rivers and streams, as is evident from the same regulation:
“15.2. Purpose The purpose of this ZC is to prevent its use due to the danger of floods or flash floods from the aforementioned rivers or streams induced by unusual meteorological phenomena, and increased in their flow by the presence of landslides in the upper part of the basins or by the presence of volcanic ash from the Irazú. Furthermore, preventing its use is justified due to the danger of accelerated erosion or deposition over the watercourses. This zone is established parallel to the main watercourses near the most populated area of the canton and that coincide with the lowest part of the cantonal basins where the possibilities of flooding-erosion-deposition are greater.” Limitations that are grounded in the provisions of articles 32 and 33 of the Ley Forestal (No. 7575 of February 13, 1996, and its reforms) and whose identification and incorporation in the form of a normative act, such as the regulatory plan of Coronado, result from the application of the fundamental rights to a healthy and ecologically balanced environment, to life, and to human health, enshrined in articles 50 and 21 of the Constitution, and conforms to the purposes of urban planning: the safety, health, environment, and well-being of the community (article 2 of the regulation).
The reasoning set forth implies that the general rule of article 5.2 of the same legal text, which establishes that when a property is located in two or more zones “…it shall belong to that where its largest territorial proportion is found up to a distance of 100 meters from said boundary,” does not operate in the case of the protection areas of rivers and streams. This being the case, in the event of a partial subjugation to the watercourse zone, the use restrictions for the portion of land located in that strip remain as they have been defined, without prejudice to the fact that the regulations of the adjacent use zone that corresponds according to its location[5] are applied to the remaining area of the property[4] -provided that it meets the required urban and building requirements-.
The boundary of the watercourse zone (zona de cauces, ZC) established by article 15 of the zoning regulation of the canton of Coronado is determined by the Dirección de Urbanismo of the INVU, when performing the respective alignment (alineamiento). Said delineation prevails over the graphic representation indicated on the zoning map, whose character is merely for orientation, according to the terms that the same municipal regulation provides.
Sincerely,
Gloria Solano Martínez
Dictamen : 378 del 26/10/2007 C-378-2007 26 de octubre de 2007 Señora Nidia Arroyo Mora Secretaria Concejo Municipal Municipalidad de Vázquez de Coronado Estimada señora:
Con la aprobación de la Procuradora General de la República, me refiero a su oficio CM-O444-2006 del 26 de enero de 2006, en el que se transcribe el acuerdo 2006–196–09 adoptado en la sesión ordinaria número 196 celebrada el 23 de enero de 2006, en el que el concejo municipal dispuso solicitar nuestro criterio respecto a la aplicación del artículo 15.1 del plan regulador de ese cantón, ya que al parecer se han detectado imprecisiones entre lo que el mapa de zonificación demarca como “zona de cauces”, y la descripción que al efecto establece el citado numeral.
Concretamente el objeto de la consulta es determinar cuál es la “…zonificación que se debe aplicar a los terrenos que se encuentran afectos a la zona de cauces que acorde con el mapa se extienden más allá de la zona de protección de los 20 (veinte) metros y 50 (cincuenta) metros respectivamente”.
Adjunto a la solicitud de dictamen, se remite el criterio legal del departamento de asesoría legal de la municipalidad (oficio LE-500-013-2005) y el oficio PU-C-D-1023-2003 suscrito por el entonces director de urbanismo del instituto nacional de vivienda y urbanismo (INVU). Asimismo, se aporta un informe con fecha del 14 de agosto de 2005, en el que los miembros de la comisión del plan regulador de Vásquez de Coronado fundamentan su discrepancia respecto del informe rendido por el director del departamento legal.
Atendiendo el objeto de su consulta, el tema a tratar en este dictamen es el de la falta de concordancia entre la descripción escrita de la zona de cauces (ZC) y la representación gráfica que se observa en el mapa de zonificación del plan regulador de Vásquez de Coronado[1]. Pues bien, al respecto hay que decir que el artículo 15 ibíd al dispone expresamente que la representación gráfica que el mapa señala como la ZC tiene carácter orientador. Es decir, que la demarcación del mapa no representa la dimensión real del área de cauces. En efecto, establece el citado numeral:
“Artículo 15.- Zona de cauces (ZC) 15.1. Ubicación Se ubica a ambas márgenes del Río Virilla, el Río Durazno, Río Ipís, Río Macho, la Quebrada Piedra y la Quebrada Honda, y es señalada en el Mapa de Zonificación bajo las siglas ZC, siendo orientador para que la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo, mediante estudios pormenorizados, establezcan el alineamiento respectivo.
Se extiende como una franja de 20 metros medidos horizontalmente, en las riberas de los ríos si el terreno posee una pendiente menor al 50% y de 50 metros horizontales si la pendiente del terreno es igual o superior de dicho porcentaje (…).” (El resaltado no es del original).
Por tal razón, es que el reglamento dispone que el límite de la zona de cauces lo determina el alineamiento que haga la institución legalmente competente –en este caso el INVU a través de la dirección de urbanismo[2]- a partir de la ribera de los ríos y quebradas que componen dicha franja. Consecuentemente, será dicha delimitación la que permita establecer si un lote se localiza dentro o fuera de la ZC. Determinación que debe hacerse caso por caso, en vista de que la línea de extensión de dicha zona, varía según la topografía que presente el terreno en cuestión.
Así pues, las imprecisiones que la administración consultante advierte en el mapa de zonificación, se entienden por el carácter informativo que reviste una señalización gráfica representada a escala 1:10000, la cual no permite representar en detalle los límites de las distintas zonas en las que se divide el cantón de Coronado[3]. Por ello, la duda en relación con los terrenos que el mapa incluye dentro de la zona de cauces, a pesar de que se extienden más allá del área que contempla el reglamento municipal, se resuelve indicando que la afectación a las regulaciones de dicha zona, se determina a partir del alineamiento, y no de lo que señale el mapa. En ese sentido, prevalece el criterio del INVU, en los términos que dispone el artículo 15 ibíd.
Lo anterior hace que los lotes ubicados dentro del perímetro de la zona de cauces (franja que se extiende desde la orilla del río hasta el límite fijado por el alineamiento) quedan sometidos a las restricciones del uso del suelo, dictadas en orden a la alta vulnerabilidad que caracteriza a las áreas de protección de los ríos y quebradas, tal y como se desprende del mismo reglamento:
“15.2. Propósito El propósito de esta ZC es impedir su uso en razón del peligro de avenidas o cabezas de agua de los ríos o quebradas mencionadas inducidas por fenómenos meteorológicos poco usuales, e incrementadas en su caudal por la presencia de deslizamientos en la parte alta de las cuencas o por la presencia de ceniza volcánica del Irazú. Además, se justifica impedir su uso en razón del peligro de erosión acelerada o deposición sobre los cauces. Esta zona se establece en forma paralela a los principales cauces cerca de la zona más poblada del cantón y que coinciden con la parte más baja de las cuencas del cantón en donde las posibilidades de inundación- erosión-deposición son mayores”.
Limitaciones que tienen fundamento en lo que disponen los artículos 32 y 33 de la ley forestal (número 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas) y cuya identificación e incorporación en la forma de un acto normativo, como lo es el plan regulador de Coronado, resultan de la aplicación de los derechos fundamentales a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, a la vida y a la salud humanas, consagrados en los artículos 50 y 21 constitucionales, y se conforma con los fines de la planificación urbana: la seguridad, salud, ambiente y bienestar de la comunidad (artículo 2 del reglamento).
El razonamiento expuesto, implica que la regla general del artículo 5.2 ibíd que establece que cuando una finca se encuentra en dos o más zonas “…pertenecerá a aquella donde se encuentre su mayor proporción territorial hasta una distancia de 100 metros de dicho límite”, no opera tratándose de las áreas de protección de los ríos y quebradas. Así las cosas, en caso de darse una afectación parcial a la zona de cauces, las restricciones de uso para la porción de terreno localizada en esa franja, se mantienen tal y como han sido definidas, sin perjuicio de que al área restante de la finca[4] -siempre que ésta cumpla con los requisitos urbanísticos y de edificación exigidos- se le apliquen las regulaciones de la zona de uso adyacente que corresponda según su ubicación[5].
El límite de la zona de cauces (ZC) que establece el artículo 15 del reglamento de zonificación del cantón de Coronado lo determina la dirección de urbanismo del INVU, al hacer el alineamiento respectivo. Dicha delimitación, prevalece sobre la representación gráfica que señala el mapa de zonificación, cuyo carácter es meramente orientativo, según los términos que el mismo reglamento municipal dispone.
De usted, atentamente, Gloria Solano Martínez [1] Publicado en La Gaceta número 78 del 23 de abril de 1998.
[2] Cfr. artículos 25 del plan regulador; 33 y 34 de la ley forestal. También puede consultarse el dictamen número C-042-1999 del 19 de febrero de 1999.
[3] En tal sentido se manifestó, el director de urbanismo en el oficio citado en el aparte I de este dictamen: “…consideramos que en este caso [artículo 15.1 del plan regulador] debe prevalecer lo indicado en el reglamento por sobre el plano, lo anterior lo fundamentamos en el hecho de que en los planes reguladores se trabaja con escalas gráficas muy grandes (1:10 000 ó 5. 000) en las cuales el nivel de detalle no es muy preciso: por eso es que los proponentes del plan concretaron una norma específicas (sic) para este tipo de zona”.
[4] Nótese que el plan regulador abarca toda la circunscripción territorial del cantón por lo que no hay áreas desprovistas de regulación (artículo 1° ibíd).
[5] Las otras zonas de uso que establece el plan regulador son: zona de parques nacionales (ZPN); zona de cautela ecológica (ZCE); zona de restricción agrícola (ZRA); zona agropecuaria (ZA); zona de control urbano (ZCU); zona de control urbano Manantial (ZCUM); zona de control urbano Las Nubes (ZCULN); zona de Cascajal (ZCA); zona de parcelas agrícolas (ZPA); zona residencial de baja densidad (ZRBD); zona residencial casco San Isidro de Coronado (ZRCSIC); zona del entorno (ZENT); zona de comercio mixta; zona lineal de residencia, servicios y comercio de baja densidad (ZRSCBI); zona lineal de comercios y servicios de San Antonio (ZLCSSA); zona industrial comercial (ZIC); zona comercial-residencial e industrial (ZCRI); zona de servicios institucionales y la zona residencial alta densidad (ZRAD).
Document not found. Documento no encontrado.