Regulation for Granting Use Permits in the Maritime-Terrestrial Zone of Nicoya CantonReglamento para el otorgamiento de permisos de uso en la zona marítimo terrestre del cantón de Nicoya

To regulate matters concerning the form and procedure that the Municipality of Nicoya will follow to grant use permits in the Maritime Terrestrial Zone, until such time as the respective Coastal Regulatory Plans exist that allow the full application of the provisions of Law No. 6043. In this manner, this procedure is implemented with the express intention of complying with the spirit of said law, in an orderly and effective manner, employing for this purpose instruments that the Costa Rican legal system places at its disposal.

Hereinafter, within these regulations, and in general in the application of the procedures, the following shall be understood:

• a)Municipality: Municipality of Nicoya b) Municipal Council: Municipal Council of the Canton of Nicoya.
• c)ICT: Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo).
• d)IGN National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional).
• e)Ordinary high tide (pleamar ordinaria): the ordinary high tide line (línea de la pleamar ordinaria) is, for the Pacific coast, the contour or curve level marking a height of 115 centimeters above sea level.
• f)Public zone (zona pública): a strip fifty meters wide from the ordinary high tide (pleamar ordinaria), and the areas exposed during low tide.
• g)Restricted zone (zona restringida): a strip of one hundred fifty meters along the coastline of public domain counted from the public zone (zona pública).
• h)Declaration of tourist suitability (declaratoria de aptitud turística): those areas of the maritime terrestrial zone that have been declared as having tourist suitability by the ICT because they present favorable conditions for tourism development and exploitation.
• i)Concession contract (contrato de concesión): pact or agreement between the Municipal Council of the Canton of Nicoya and the Concessionaire for the enjoyment and use of the maritime terrestrial zone, through which the concession is formalized.
• j)Concession application (solicitud de concesión): document submitted by an administered party before the Department of Maritime Terrestrial Zone to obtain a concession over a determined area or parcel of the restricted zone (zona restringida) that has an approved regulatory plan, for which it must complete the procedure, and which is embodied within an administrative file (expediente administrativo).
• k)Use permit (permiso de uso): administrative resolution, duly grounded, by which the Municipal of the Canton of Nicoya, grants unilaterally a determined parcel of the restricted zone (zona restringida) of the maritime terrestrial zone under its jurisdiction where no coastal regulatory plan exists, in exchange for the payment of some type of fee or canon. Said administrative act is revocable for reasons of opportunity, convenience, or merit at any time and grants its beneficiary a legitimate interest, a precarious right and not a subjective right in the strict sense, therefore the lessee or permit holder will be unable to develop permanent constructions on the site that may in the future obstruct the implementation of a regulatory plan, that affect the natural conditions of the zone or that hinder the free use of the public zone (zona pública).
• l)Usufruct (usufructo): is the right of use and enjoyment of the properties existing in the Maritime Terrestrial Zone, which corresponds by Law to the municipality.
• m)The law: the law on the Maritime Terrestrial Zone No. 6043.
• n)PNE: National Heritage of the State (Patrimonio Nacional del Estado).
• o)Agricultural use (uso agropecuario): economic activity developed in the ZMT based on the production mainly of food from cultivation and livestock.
• p)Residential use (uso habitacional): human activity developed in the ZMT intended for the residence of people.
• q)Tourist hotel use (uso hotelero turístico): economic activity developed in the ZMT based on the paid service of tourist lodging for people and other related services.
• r)Tourist or recreational commercial hotel use (uso comercial hotelero turístico o recreativo): economic activity developed in the ZMT based on the operation of tourism companies dedicated to lodging, restaurants, commerce, lodging with campsites and other businesses related to tourism.
• s)Industrial and extractive use (uso industrial y extractivo): economic activity developed in the ZMT that is based on the extractive, manufacturing, and transformation industry, assembly, and other related activities.

Those sectors of the Maritime Terrestrial Zone that have a declaration of tourist suitability (declaratoria de aptitud turística) from the ICT, have their respective Regulatory Plan in force, and portions of the maritime terrestrial zone covered with forest, forest lands or with that aptitude, or those defined as PNE, are excluded.

Prohibitions for granting use permits

The Municipal Council, in the area under its jurisdiction, may not grant any use permit (permiso de uso) in favor of its proprietary or alternate councilmembers (regidores propietarios o suplentes), or the Municipal Mayor (Alcalde Municipal), Trustees (Síndicos), Proprietary and Alternates, as well as District Councilors (Concejales del Distrito), or their relatives in the first or second degree by consanguinity or affinity, both with respect to them and those who intervene in the granting or authorization of concessions.

The Public Zone (Zona Pública) cannot be occupied under any title, it is destined for public use, no one can claim possession over it, and use permits (permisos de uso) may not be granted, in accordance with articles 10, 11, 12 of Law 6043 (Maritime Terrestrial Zone Law).

On use permits

The existing constructions regulated in article 4) of Law 9242, may be used under a precarious title (título precario) provided that the payment of a canon for land use set by the municipality is made, which will not generate any right for the administered party.

The use permit (permiso de uso) is a unilateral act of a precarious nature in the terms of article 154 of the General Law of the Public Administration, by which the Municipality of Nicoya authorizes a private individual the exclusive use of a parcel of public domain in the Restricted Zone (Zona Restringida).

The nature of use permits (permisos de uso) is temporary, and pursuant to article 4 of Law 9242, it will not grant any right in favor of the permit holder except the right of use granted in accordance with these regulations.

The granting of a use permit (permiso de uso) is a discretionary and unilateral act of the Municipality of Nicoya directed to the public good, therefore it must be manifested by means of an administrative resolution duly motivated with reference to the public interest that justifies them. The denial of an application for a use permit (permiso de uso) must also be motivated and notified to the interested party.

The minimum areas of the parcels where use permits (permisos de uso) are granted will be adjusted to the dimensions established in the Regulations of the Maritime Terrestrial Zone Law, otherwise they will be granted for the areas requested in each concession application file (expediente de solicitud de concesión) subject to modification once the Regulatory Plan for the zone is approved.

Use permits (permisos de uso) will be granted for a term of five years, which will be renewable for equal terms, and the renewals granted must not exceed 15 years in total. At the request of the interested party, it may remain in force until the coastal regulatory plan of the respective area is approved.

(Thus amended by ordinary session No. 075 of October 7, 2025)

Given the temporary nature of the use permit (permiso de uso), the Municipality, through an agreement of the Municipal Council, may revoke it at any time, based on reasons of opportunity or convenience, through a duly motivated administrative act in attention to the public interest. Pursuant to the provisions of article 154 of the General Law of Public Administration (Law 6227), the respective resolution will set a minimum period from which the rescission will enter into force. Said act of annulment or rescission does not generate any liability for the Administration unless it acts arbitrarily and not under the protection of the public interest. Likewise, breach of advance payment for the concept of annual canon or any obligation stipulated in the permit granted shall be grounds for rescission.

In the case of legal entities, any assignment or transfer of quotas or shares must be reported to the Department of Maritime Terrestrial Zone of the Municipality; its non-observance will cause the immediate revocation of the granted permit.

Use permits (permisos de uso) do not confer any subjective right, therefore they cannot be transferred, sold, assigned, or subleased. For natural persons, as the use permit (permiso de uso) is an "intuitu personae" permit, in case of the death of the permit holder, said permit is extinguished. No administered party may enjoy more than one use permit (permiso de uso) at a time.

If for any reason the permit holder does not intend to continue using the granted permit, they must communicate said waiver in writing to the Municipality, so that it may retake the property and decide the destination it deems convenient for the parcel in question.

Based on article 13 of the Maritime Terrestrial Zone Law, and article 22 of the Regulations to the Law, the sanctions will be applied to infringing permit holders of the Maritime Terrestrial Zone.

On appraisals and payment of the canon

The annual canons to be paid by the permit holders of the maritime terrestrial zone will be regulated according to the following table, applied to the respective appraisals (avalúos):

Residential use (Uso habitacional) 1% Lodging use (Uso de alojamiento) 2% Agricultural use (Uso agropecuario) 1% Commercial, Industrial, or Extractive use (Uso comercial, Industrial, o extractivo) 2.5%

Every property on which its use will be authorized must have an appraisal (avalúo) carried out by the Office of Valuations of the Municipality of Nicoya, which may also request collaboration from the Federation of Municipalities of Guanacaste (FEMUGUA); the appraisals (avalúos) will be carried out in accordance with the Reform Regulations to the Law on the Maritime Terrestrial Zone Decree No. 37278-MP-HT-DDL, published in the Official Newspaper La Gaceta No. 153 Friday, October 12, 2012, which will constitute the basis of the canon referred to in these Regulations, and will include the following concepts:

• a)Area.
• b)Calculation based on the Land Values Table by Homogeneous Zones of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance (ONT) in force.
• c)Type of use.
• d)Georeferenced location.
• e)Name of the applicant.

The permit holder will have fifteen business days, counted from the respective notification, to file a formal appeal for revocation (recurso de revocatoria) against the appraisal (avalúo). This office must resolve it within a maximum period of fifteen business days. If the appeal is declared without merit, the liable party may file a formal appeal for appeal (recurso de apelación) before the Municipal Council, within the following fifteen business days to the notification of the office, based on article 51 of the Regulations to Law 6043 and its reform by decree No. 37278-MP-H-T-DDL of August 31, 2012, in accordance with article 19 of the Real Estate Law (Ley de Bienes Inmuebles), Law 7509.

It must be paid in advance installments (cuota adelantada), being payable quarterly or annually starting from the month following the finality of the agreement of the Municipal Council that grants the use permit (permiso de uso). Outside of said term, it will be considered in arrears and interest will be charged for that concept, through the procedure established in article 57 of the Code of Tax Rules and Procedures.

Requirements and procedure of the permit

It corresponds to the Municipal Council of the canton of Nicoya, by means of an agreement, to approve or deny use permits (permisos de uso) and for this purpose it may authorize the Municipal Mayor (Alcalde Municipal) to sign them, unilaterally. This will be done through a duly grounded administrative resolution where an administered party is granted the use of a determined parcel in the restricted portion of the Maritime Terrestrial Zone under its jurisdiction. Based on said permit, the administered party may carry out all those actions that entail the granted permit and that serve for the appropriate enjoyment of the parcel, in accordance with the purposes established by the law and these regulations; actions are also understood to mean the request for public services of potable water and electricity before the corresponding entities, for which purpose they must provide to them a certification of the Municipal Agreement that grants them the respective permission for use permit (permiso de uso) of the parcel located in the restricted zone (zona restringida) of the Maritime Terrestrial Zone.

The administered party may not develop on the site subject to the use permit (permiso de uso), any type of permanent construction adhered to the ground that may in the future obstruct the implementation of a regulatory plan, or that comes to affect the natural conditions of the zone or that hinder the free use of the public zone (zona pública) in accordance with the law. When the Administration so authorizes it, the interested party may place easily removable installations, which are not constructions with permanent adherence to the land. Said installations may be removed by order of the administration when so required by the Municipal Council. Any installation placed without municipal authorization by the Mayor and the Municipal Council as a deliberative body will be considered a violation of Law No. 6043 and its regulations, and it will be processed by the Department of Maritime Terrestrial Zone before the necessary instances according to due process. These installations may only be placed in the Restricted Zone (Zona Restringida), never in the Public Zone (Zona Pública).

The administered party will be obliged to pay the Municipality of Nicoya annually and in advance, the canon established by the administration.

The Municipal Administration and the Municipal Council of the Canton of Nicoya will proceed to give a reasonable time of up to 15 business days, counted from the first day of the month following the finality of the agreement of the Municipal Council that grants the use permit (permiso de uso), to proceed with the payment of the canon established as a charge to the administered parties for the use of parcels located in the Maritime Terrestrial Zone.

Use permits (permisos de uso) will be granted directly to applicants, who must process personally or through a proxy and of Maritime Terrestrial Zone, for which they must submit the application with clear handwriting on the use permit application form (formulario de solicitud de permiso de uso) that will be available on the Municipality's website or on the Platform of Services, where they will indicate the purposes they have for the parcel they request.

The form and the respective documentation must be submitted at the Platform of Services of the Municipality of Nicoya. The administered party, upon presenting their application, will identify themselves by presenting their identity card in case of doing so personally. In the event that they cannot appear personally or in the case of a legal entity, the signature of the applicant or the legal representative appearing on the application must be authenticated by a lawyer.

For the processing of the application for the use permit (permiso de uso), as well as during its validity, in case of being approved, the administered party will be obliged to keep an updated place for receiving notifications.

The applicant for a Use Permit (Permiso de Uso) in the Maritime Terrestrial Zone must submit the following documents:

• a)General qualifications of the applicant with their exact address, location of the requested property, and current means of notification.
• b)Original and photocopy of the physical identity card or legal entity certification with no more than one month since issuance.
• c)In the case of foreign persons, present a suitable document proving their legal residence in the country.
• d)Original and photocopy of a cadastral plan of the requested area or sketch prepared by a professional in the field, of the area over which the use permit (permiso de uso) is requested and a detailed description of the existing construction in the place.
• e)Certification of legal entity status, share capital, and its distribution in the case of legal entities.
• f)Sworn declaration stating that they do not have any prohibition based on article 4 of these regulations.
• g)(Deleted by ordinary session No. 166 of July 4, 2023) h) Being up to date with the payment of Municipal services and taxes.

Once the documentation is complete, the Department of ZMT will form the respective file (expediente), duly foliated and numbered, and will attach the respective legal technical report on the use permit application (solicitud de permiso de uso). Said department will send it to the ZMT Commission of the Municipal Council for its analysis and recommendation, which will have a period of two calendar months to render a discretionary criterion on the opportunity and convenience of the granting or rejection of the permit, a period that may be extended for an equal period by a prior considered resolution. This commission will send the file (expediente) with its commission opinion to the full council so that it definitively decides whether to approve or disapprove the granting of the use permit (permiso de uso).

Once approved by the Municipal Council and the Mayor's Office notified thereof, it must proceed with the preparation of the corresponding administrative resolution, subsequently communicate what was agreed to the administered party, at the indicated fax, electronic mail, or place indicated. The notification receipt will be attached to the formed file (expediente), which will be kept in the department of ZMT.

In the event that the administered party ignores the charge made to them for this benefit of the use permit (permiso de uso), failing to pay the corresponding canon, the Municipal Administration and the Municipal Council of the Canton of Nicoya, will proceed to archive the file (expediente) upon prior personal notification to the administered party so that they may file the appeal indicated in the following article. If the appeal is not filed or is not resolved in favor of the appellant, this benefit will be granted to the next applicant on the eligibility list. Upon prior authorization of the Municipal Council (Highest Authority), which will authorize the Municipal Mayor (Alcalde Municipal) to carry out said act by approving the act and the Unilateral signature of the Administrative Resolution for the granting of the use permit (permiso de uso). When an application file remains without movement for six months or more for reasons attributable to the interested party, the application will be deemed abandoned and the archiving of the file (expediente) will proceed upon prior personal notification to the administered party so that they may file the appeal permitted by the following article.

Every land must have the specific appraisal for each parcel carried out by the Office of Valuations and Real Estate of the Municipality of Nicoya, and, for the purpose of preparing the appraisals (avalúos), may also request collaboration from the Federation of Municipalities of Guanacaste (FEMUGUA).

The administration must notify the applicant or permit holder, in case a use permit (permiso de uso) has been granted, of said appraisals (avalúos).

The modality of payment referred to in these Regulations depends specifically on the appraisal (avalúo) voluntarily requested by the interested party, as well as a true intention on their part to cover it, which will implicitly include the following concepts: area, calculation based on the Table of Homogeneous Values of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance in force, use requested, geographic location, and name of the applicant, which will be paid in advance annual installments (anualidades adelantadas).

Against the administrative act carried out to the detriment of the administered party, a formal appeal for reconsideration and revocation (recurso de reconsideración y revocatoria) will be available under the following conditions:

This appeal will be optional; if one chooses to file it, it must be submitted within the fifteen business days following the notification of the administrative act, before the Municipality and the Municipal Council, which will be competent to resolve it.

In case of breach of the obligations contained in the administrative resolution where the use permit (permiso de uso) is granted, the Municipal Mayor (Alcalde Municipal), will order the Department of Maritime Terrestrial Zone to proceed to gather the respective information; this information together with the respective file (expediente) will be kept in the Department of ZMT so that, once due process is completed, the preparation of the draft administrative resolution revoking the permit by the Municipal Council can proceed, in the event that the breach is proven.

In the event of determining that illegal constructions have been carried out, or the parcel has been exploited contrary to the provisions of the permit, through sales or other unauthorized activities, the Department of ZMT will proceed to prepare the respective criminal complaint so that the Municipal Mayor's Office may proceed with its filing based on the duty of probity that covers every municipal official. All of the above without prejudice to the powers that the Municipal Council has pursuant to the provisions of the following article.

Rescission will be a power of the Municipal Council at any time, for reasons of opportunity or convenience, by means of a motivated Administrative Act and in attention to the public interest. Pursuant to the provisions of article 154 of the General Law of Public Administration No. 6227, the respective resolution will set a reasonable period for the execution of the rescission, which does not generate any liability for the Administration, which will order the eviction and demolition of the existing constructions when applicable. The grounds that will support the rescission are the following:

• 1)Existence of reasons of opportunity and convenience such as the divergence between the effects of the use authorization and the public interest.
• 2)The appearance of new, unknown, or supervening factual circumstances at the time of issuing the agreement approving the use.
• 3)The breach of payment and/or any obligation stipulated in the permit granted.
• 4)The construction of new works or remodeling of the existing building on the property.
• 5)Declaration of uninhabitability by the Ministry of Health.
• 6)From the entry into force of the Regulatory Plan of the area.

The revenues received by the Municipality of Nicoya, for the concept of charging for land use within the Maritime Terrestrial Zone, will be distributed in the following manner:

• A)10% for administrative expenses of the department of the ZMT.
• B)40% for other improvement works in the Maritime Terrestrial Zone, including all necessary investments in Advisory services.
• C)50% allocated for the development of coastal regulatory plans.

The Department of Maritime Terrestrial Zone is responsible for the application of these regulations, for which purpose there will be the mandatory assistance of the Departments of Budget, Real Estate, Cadastre and Topography, Inspectors, and the Office of Valuations according to the nature of their function.

Final provisions

(*)(In the publication of these regulations, the numbering of article 28 is duplicated, from the analysis it is deduced that it actually corresponds to article No. 29).

These Regulations take effect upon their second publication in the Official Newspaper La Gaceta.

Regular lo concerniente a la forma y el procedimiento que seguirá la Municipalidad de Nicoya para otorgar permisos de uso en la Zona Marítimo Terrestre, hasta tanto existan los respectivos Planes Reguladores Costeros que permiten la aplicación cabal de lo dispuesto en la Ley N° 6043. De esta manera, se implementa este procedimiento con intención expresa de cumplir con el espíritu de dicha ley, de manera ordenada y efectiva, empleando para ello instrumentos que pone a su disposición el ordenamiento jurídico costarricense.

En adelante, dentro del presente reglamento, y en general en la aplicación de los procedimientos, deberá entenderse lo siguiente:

• a)Municipalidad: Municipalidad de Nicoya b) Concejo Municipal: Concejo Municipal del Cantón de Nicoya.
• c)ICT: Instituto Costarricense de Turismo.
• d)IGN Instituto Geográfico Nacional.
• e)Pleamar ordinaria: la línea de la pleamar ordinaria es, para el litoral pacífico, el contorno o curva de nivel que marca altura de 115 centímetros sobre el nivel del mar.
• f)Zona pública: faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja.
• g)Zona restringida: faja de ciento cincuenta metros a lo largo del litoral de dominio público contados a partir de la zona pública.
• h)Declaratoria de aptitud turística: aquellas áreas de la zona marítima terrestre que hayan sido declaradas como aptitud turística por el ICT por presentar condiciones favorables para el desarrollo y explotación turística.
• i)Contrato de concesión: pacto o convenio entre el Concejo Municipal del Cantón de Nicoya y el Concesionario para el disfrute y aprovechamiento de la zona marítima terrestre, por medio del cual se formaliza la concesión.
• j)Solicitud de concesión: documento que presenta un administrado ante el Departamento de Zona Marítima Terrestre para poder obtener una concesión sobre una determinada área o parcela de la zona restringida que se encuentra con un plan regulador aprobado, para lo cual debe cumplir con el trámite, y que se plasma dentro de expediente administrativo.
• k)Permiso de uso: resolución administrativa, debidamente fundamentada mediante el cual la Municipal del Cantón de Nicoya, otorga en forma unilateral una determinada parcela de la zona restringida de la zona marítima terrestre bajo su jurisdicción donde no existe un plan regulador costero, a cambio del pago de algún tipo de tasa o canon. Dicho acto administrativo es de carácter revocable por razones de oportunidad, conveniencia o merito en cualquier momento y le otorga a su beneficiario un interés legítimo, un derecho precario y no derecho subjetivo en sentido estricto, por lo que el arrendatario o permisionario estará imposibilitado de desarrollar en el sitio construcciones de carácter permanente que pueden en un futuro obstruir la implementación de un plan regulador, que afecten las condiciones naturales de la zona o que entorpezcan el libre aprovechamiento de la zona pública.
• l)Usufructo: es el derecho de uso y disfrute de los predios que existan en la Zona Marítimo Terrestre, que corresponde por Ley a la municipalidad.
• m)La ley: la ley sobre la Zona Marítima Terrestre N° 6043.
• n)PNE: Patrimonio Nacional del Estado.
• o)Uso agropecuario: actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en la producción principalmente de alimentos a partir del cultivo y de la ganadería.
• p)Uso habitacional: actividad Humana desarrollada en la ZMT destinada a la residencia de personas.
• q)Uso hotelero turístico: actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en el servicio remunerado de alojamiento turístico de personas y demás servicios afines.
• r)Uso comercial hotelero turístico o recreativo: actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en la operación de empresas turísticas dedicadas al hospedaje, restaurantes, comercio, hospedaje con tiendas para acampar y otros negocios relacionados con el turismo.
• s)Uso industrial y extractivo: actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en la industria extractiva, manufacturera y de transformación, de ensamble y demás actividades afines.

Quedan excluidos aquellos sectores de la Zona Marítima Terrestre, que tengan declaratoria de aptitud turística del ICT, cuenten con su respectivo Plan Regulador vigente y sobre porciones en la zona marítima terrestre cubiertas de bosque, terrenos forestales o con esa aptitud, o aquellas definidas como PNE.

Prohibiciones para otorgar permisos de uso

El Concejo Municipal, en el área bajo su jurisdicción, no podrá otorgar ningún permiso de uso a favor de sus regidores propietarios o suplentes, o del Alcalde Municipal, Síndicos, Propietarios y Suplentes, así como los Concejales del Distrito, o de sus parientes en primero o segundo grado por consanguinidad o afinidad tanto respecto a ellos como para quienes intervienen en el otorgamiento o autorización de concesiones.

La Zona Pública no puede ser ocupada bajo ningún título, está destinada para el uso público, nadie puede alegar posesión sobre ella y no se podrán otorgar permisos de uso, en concordancia con los artículos 10, 11, 12 de la Ley 6043 (Ley de la Zona Marítimo Terrestre).

Sobre los permisos de uso

Las construcciones existentes reguladas en el artículo 4) de la Ley 9242, podrán ser utilizadas a título precario siempre que medie el pago de un canon por el uso de suelo fijado por la municipalidad, el cual no generará derecho alguno al administrado.

El permiso de uso es un acto unilateral de carácter precario en los términos del artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública, mediante el cual la Municipalidad de Nicoya autoriza a un particular el uso privativo sobre una parcela de dominio público de la Zona Restringida.

El carácter de los permisos de uso es temporal y conforme al artículo 4 de la Ley 9242, no otorgara ningún derecho a favor del permisionario a excepción del derecho de uso concedido conforme al presente reglamento.

El otorgamiento de un permiso de uso es un acto discrecional y unilateral de la Municipalidad de Nicoya dirigido al bien público, por ello deberá manifestarse mediante resolución administrativa debidamente motivada con referencia al interés público que los justifica. La denegatoria de una solicitud de permiso de uso también debe ser motivada y notificada al interesado.

Las áreas mínimas de las parcelas donde se otorguen permisos de uso se ajustarán a las dimensiones establecidas en el Reglamento de la ley de la Zona Marítimo Terrestre, por lo demás se otorgarán por las áreas solicitadas en cada expediente de solicitud de concesión sujetas a modificación una vez aprobado el Plan Regulador para la zona.

Los permisos de uso se otorgarán por un plazo de cinco años, el cual será prorrogable por plazos iguales y las prórrogas que se otorguen no deben superar los 15 años en total. A solicitud del interesado, se podrá mantener vigente hasta tanto no sea aprobado el plan regulador costero del área respectiva.

(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 075 del 07 de octubre del 2025)

Dado el carácter temporal del permiso de uso, la Municipalidad a través de un acuerdo del Concejo Municipal, podrá revocar en cualquier momento, con fundamento en razones de oportunidad o conveniencia, mediante acto administrativo debidamente motivado en atención al interés público. Conforme a lo dispuesto en el artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública (Ley 6227), en la respectiva resolución se fijará un plazo mínimo a partir del cual entrará en vigencia la recisión. Dicho acto de anulación o recisión no genera responsabilidad alguna para la Administración salvo que actúe arbitrariamente y no al amparo del interés público. Asimismo, será causal de recisión el incumplimiento de pago adelantado por concepto de canon anual o cualquier obligación estipulada en el permiso otorgado.

En el caso de las personas jurídicas, toda cesión o traspaso de cuotas o acciones, deberá reportarse al Departamento de Zona Marítima Terrestre de la Municipalidad, su inobservancia provocará la revocatoria inmediata del permiso otorgado.

Los permisos de uso no confieren ningún derecho subjetivo, por lo que no pueden ser traspasados, vendidos, cedidos o subarrendados. Para las personas físicas por ser el permiso de uso, un permiso "intuitu personae", en caso de muerte del permisionario, se extingue dicho permiso. Ningún administrado podrá disfrutar de más de un permiso de uso a la vez.

Si por alguna razón el permisionario no pretende seguir haciendo uso del permiso otorgado, deberá comunicarlo por escrito a la Municipalidad dicha renuncia, para que esta retome el bien y decida el destino que considere conveniente para la parcela en cuestión.

Con base al artículo 13 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, y artículo 22 del Reglamento a la Ley, se aplicarán las sanciones a los permisionarios infractores de la Zona Marítimo Terrestre.

De los avalúos y pago del canon

Los cánones anuales a pagar por parte de los permisionarios de la zona marítima terrestre se regularán de acuerdo con la siguiente tabla, aplicada a los respectivos avalúos:

Uso habitacional un 1% Uso de alojamiento 2% Uso agropecuario 1% Uso comercial, Industrial, o extractivo 2.5%

Todo predio sobre el que autorizará su uso deberá contar con un avalúo realizado por la Oficina de Valoraciones de la Municipalidad de Nicoya, pudiendo además solicitar colaboración a la Federación de Municipalidades de Guanacaste (FEMUGUA), lo avalúos se realizaran conforme a la Reforma Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre Decreto N° 37278-MP-HT-DDL, publicado en el Diario Oficial La Gaceta N° 153 viernes 12 de octubre del 2012, el cual constituirá la base del canon a que hace referencia el presente Reglamento, e incluirá los siguientes conceptos:

• a)Área.
• b)Cálculo basado en la tabla de Valores de Terrenos por Zona Homogéneas del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (ONT) vigente.
• c)Tipo de uso.
• d)Ubicación georreferenciada.
• e)Nombre del solicitante.

El permisionario dispondrá de quince días hábiles, contados a partir de la notificación respectiva, para presentar formal recurso de revocatoria contra el avalúo. Esta dependencia deberá resolverlo en un plazo máximo de quince días hábiles. Si el recurso fuere declarado sin lugar, el sujeto pasivo podrá presentar formal recurso de apelación ante el Concejo Municipal, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación de la oficina, con base al artículo 51 del Reglamento a la Ley 6043 y su reforma mediante decreto N° 37278-MP-H-T-DDL del 31 de agosto de 2012 en concordancia con el artículo 19 de la Ley de Bienes Inmuebles, Ley 7509.

Debe ser cancelado por cuota adelantada, pudiendo pagarse en forma trimestral o anual a partir del mes siguiente de la firmeza del acuerdo del Concejo Municipal que otorga el permiso de uso. Fuera de dicho plazo se considerará en estado de mora y se cobrará interés por ese concepto, mediante el procedimiento establecido en el artículo 57 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

Requisitos y trámite del permiso

Corresponde al Concejo Municipal del cantón de Nicoya por medio de un acuerdo, aprobar o denegar los permisos de uso y para ello podrá autorizar al Alcalde Municipal a la firma de ellos, de manera unilateral. Esto se hará mediante una resolución administrativa debidamente fundamentada en donde se le otorga a un administrado el uso de una determinada parcela en la porción restringida de la Zona Marítima Terrestre bajo su jurisdicción. Con fundamento en dicho permiso, el administrado podrá realizar todas aquellas acciones que conlleven el permiso otorgado y que sirven para el disfrute apropiado de la parcela, conforme a las finalidades que establece la ley y el presente reglamento, entiéndase por acciones además, la solicitud de los servicios públicos de agua potable y electricidad ante las entidades que corresponda, para lo cual debe aportar ante ellas certificación del Acuerdo Municipal que le otorgue el respectivo permiso de uso de la parcela ubicada la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre.

El administrado no podrá desarrollar en el sitio objeto del permiso de uso, ningún tipo de construcción de carácter permanente adheridas al suelo que pueda en un futuro obstruir la implementación de un plan regulador, o que venga a afectar las condiciones naturales de la zona o que entorpezcan el libre aprovechamiento de la zona publica conforme la ley. Cuando la Administración así lo autorice, el interesado podrá colocar instalaciones fácilmente removibles, que no se trate de construcciones con adherencia permanente al terreno. Dichas instalaciones podrán ser removidas por orden de la administración cuando así lo requiera el Concejo Municipal. Toda instalación colocada sin autorización municipal por parte del Alcalde y el Concejo Municipal como órgano deliberativo será considerada como una violación a la Ley N° 6043 y su reglamento, y la misma será tramitada por el Departamento de Zona Marítimo Terrestre ante las instancias necesarias según el debido proceso. Estas instalaciones únicamente podrán colocarse en la Zona Restringida, nunca en la Zona Pública.

El administrado será obligado a cancelar a la Municipalidad de Nicoya anualmente y por adelantado, el canon que establezca la administración.

La Administración Municipal y el Concejo Municipal del Cantón de Nicoya procederán a dar un tiempo razonable de hasta 15 días hábiles, contados desde el primer día del mes siguiente de la firmeza del acuerdo del Concejo Municipal que otorga el permiso de uso, para proceder con el pago del canon establecido como cobro para los administrados por el uso de las parcelas ubicadas en Zona Marítimo Terrestre.

Los permisos de uso se otorgarán directamente a los solicitantes, quienes deberán gestionar personalmente o por medio de apoderado y manifestar su interés para la obtención de dicho permiso ante el Departamento de Zona Marítimo Terrestre, para lo cual deberán presentar la solicitud con letra clara en el formulario de solicitud de permiso de uso que estará disponible en la página virtual de la Municipalidad o en la Plataforma de Servicios, donde señalaran los propósitos que tiene sobre la parcela que solicita.

El formulario y la documentación respectiva deberán presentarse en la Plataforma de Servicios de la Municipalidad de Nicoya. El administrado al presentar su solicitud se identificará presentando su cédula de identidad en caso de hacerlo personalmente. En el caso que no pueda presentarse personalmente o cuando se trate de persona jurídica, la firma del solicitante o del representante legal que aparezca en la solicitud deberá estar autenticada por un abogado.

Para el trámite de la solicitud para el permiso de uso, así como durante la vigencia del mismo, en caso de ser aprobado, el administrado estará en la obligación de mantener actualizado un lugar para recibir notificaciones.

El solicitante de un Permiso de Uso en la Zona Marítimo Terrestre deberá aportar los siguientes documentos:

• a)Calidades generales del solicitante con su dirección exacta, ubicación del predio solicitado y medios actuales de notificación.
• b)Original y fotocopia de la cedula física o personería jurídica con no más de un mes de haberse expedido.
• c)En caso de personas extranjeras presentar documento idóneo que acredite su residencia legal en el país.
• d)Original y fotocopia de plano catastrado del área solicitada o croquis elaborado por un profesional en la materia, del área sobre la cual se solicita el permiso de uso y descripción detallada de la construcción existente en el lugar.
• e)Certificación de la personería jurídica, del capital accionario y su distribución en el caso de personas jurídicas.
• f)Declaración jurada donde indique que no posee prohibición alguna con base al artículo 4° del presente reglamento.
• g)(Suprimido mediante sesión ordinaria N° 166 del 04 de julio del 2023) h) Encontrarse al día con el pago de servicios e impuestos Municipales.

Completada la documentación el Departamento de ZMT, formará el expediente respectivo, debidamente foliado y numerado, adjuntará el respectivo informe técnico legal sobre la solicitud de permiso de uso. Dicho departamento lo remitirá a la Comisión de ZMT del Concejo Municipal para su análisis y recomendación, la cual tendrá un plazo de dos meses calendario para rendir criterio discrecional sobre la oportunidad y conveniencia del otorgamiento o rechazo del permiso, plazo que podrá prorrogarse por un periodo igual previa resolución considerada. Esta comisión remitirá el expediente con su dictamen de comisión al concejo en pleno para que decida en definitiva si aprueba o imprueba el otorgamiento del permiso de uso.

Una vez aprobado por el Concejo Municipal y notificada la Alcaldía de ello, esta deberá proceder a la elaboración de la resolución administrativa correspondiente, posteriormente comunicar lo acordado al administrado, al fax señalado, correo electrónico o al lugar indicado. El comprobante de notificación se adjuntará al expediente conformado el cual se mantendrá en el departamento de ZMT.

En caso de que el administrado haga caso omiso al cobro que se le realiza por este beneficio del permiso de uso incumpliendo el pago del canon correspondiente, la Administración Municipal y el Concejo Municipal del Cantón de Nicoya, procederán al archivo del expediente previa notificación personal al administrado para que este interponga el recurso indicado en el siguiente artículo. En caso de no interponerse el recurso o que este no se resuelva a favor del recurrente, se procederá a otorgar este beneficio al próximo solicitante que este en la lista de elegibles. Previa autorización del Concejo Municipal (Máximo Jerarca), el cual autorizara al Alcalde Municipal a realizar dicho acto mediante aprobación de acto y firma Unilateral de la Resolución Administrativa para el otorgamiento del permiso de uso. Cuando un expediente de solicitud permanezca sin movimiento durante seis meses o más por motivos imputables al interesado, se tendrá por desistida la solicitud y se procederá al archivo del expediente previa notificación personal al administrado para que este interponga el recurso que permite el siguiente artículo.

Todo terreno deberá contar con el avaluó específico para cada parcela realizado por la Oficina de Valoraciones y Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Nicoya, pudiendo, además, a efectos de la confección de los avalúos, solicitar colaboración a la Federación de Municipalidades de Guanacaste (FEMUGUA).

La administración deberá notificar al solicitante o permisionario en caso de que se haya otorgado un permiso de uso, dichos avalúos.

La modalidad del pago a que hace referencia el presente Reglamento, depende específicamente del avalúo solicitado voluntariamente por el interesado, así como una verdadera intención del mismo por cubrirla que llevará implícito los siguientes conceptos: área, cálculo basado en la tabla de Valores Homogéneos del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda vigente, uso solicitado, ubicación geográfica, y nombre del solicitante, el cual será cancelado por anualidades adelantadas.

Contra el acto administrativo que se realizare en perjuicio del administrado, cabra formal recurso de reconsideración y revocatoria bajo las siguientes condiciones:

Este recurso será potestativo, si se optara por interponerlo, se deberá presentar dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del acto administrativo, ante la Municipalidad y el Concejo Municipal, el cual será competente para resolverlo.

En caso de incumplimiento de las obligaciones que contenga la resolución administrativa donde se concede el permiso de uso, el Alcalde Municipal, ordenara al Departamento de Zona Marítimo Terrestre, que proceda a levantar la información respectiva, esta información junto con el expediente respectivo se mantendrá en el Departamento de ZMT para que se proceda una vez cumplido el debido proceso a la elaboración de la propuesta de resolución administrativa donde se revoque el permiso por parte del Concejo Municipal en caso de que se compruebe el incumplimiento.

En caso de determinar que se han realizado construcciones ilegales, o se ha explotado la parcela contraria a lo dispuesto en el permiso, mediante la realización de ventas u otras actividades no autorizadas, el Departamento de ZMT procederá a confeccionar la respectiva denuncia penal para que la Alcaldía Municipal proceda a su interposición con base en el deber de probidad que cobija a todo funcionario municipal. Todo lo anterior sin perjuicio de las facultades que tiene el Concejo Municipal conforme lo dispone el artículo siguiente.

La recisión será una facultad del Concejo Municipal en cualquier momento, por razones de oportunidad o conveniencia, mediante Acto Administrativo motivado y en atención al interés público. Conforme a lo dispuesto en el artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública N° 6227, en la respectiva resolución se fijará un plazo prudencial para la ejecución de la recisión, la cual no genera responsabilidad alguna para la Administración, la cual ordenará el desalojo y demolición de las construcciones existentes cuando así corresponda. Serán causales que fundamenten la recisión las siguientes:

• 1)Existencia de razones de oportunidad y conveniencia como la divergencia entre los efectos de la autorización de uso y el interés público.
• 2)Por la aparición de nuevas circunstancias de hecho desconocidas o sobrevinientes al momento de dictarse el acuerdo que aprueba el uso.
• 3)El incumplimiento de pago y/o cualquier obligación estipulada en el permiso otorgado.
• 4)La construcción de obra nueva o remodelación de la edificación existente en el predio.
• 5)Declaratoria de inhabitabilidad por parte del Ministerio de Salud.
• 6)A partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador del área.

Los ingresos que perciba la Municipalidad de Nicoya, por concepto del cobro de uso de suelo dentro de la Zona Marítimo Terrestres, serán distribuidos de la siguiente forma:

• A)Un 10% para gastos administrativos del departamento de la ZMT.
• B)Un 40% para otras obras de mejoramiento de la Zona Marítimo Terrestre, incluyendo todas las inversiones necesarias en servicios de Asesoría.
• C)Un 50% destinado para el desarrollo de planes reguladores costeros.

El Departamento de Zona Marítimo Terrestre es el encargado de la aplicación del presente reglamento, para lo cual se contará con la asistencia obligatoria de los Departamentos de Presupuesto, de Bienes Inmuebles, Catastro y Topografía, Inspectores y la Oficina de Valoraciones según la naturaleza de su función.

(*)(En la publicación de este reglamento se duplica la numeración del artículo 28, del análisis se deduce que en realidad corresponde al artículo N° 29).

El presente Reglamento rige a partir de su segunda publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

Transitorios I.-A partir de la publicación del presente Reglamento, los poseedores en precario de la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre del cantón de Nicoya, dispondrán de treinta días hábiles para la formalización de su situación en uso precario, de lo contario la Municipalidad procederá a realizar el cobro respectivo sin más trámites, caso contrario se aplicará lo estipulada en el artículo 13 de la ley 6043.