Zoning Regulation for Land Use in Quepos (Integration of Environmental Variable)Plan regulador: Reglamento de zonificación del uso de suelo (integración de

• a)Modify the Urban Regulatory Plan of the City of Quepos, integrating the environmental variable approved by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA) as an input among other aspects.
• b)Locate and delimit the predominant land uses with the purpose of ordering these uses and preserving them from the proximity of other bothersome, non-permitted, or incompatible property uses with the proposed zoning, integrating the Environmental Fragility Indices approved by SETENA into the planning proposal.
• c)Delimit land uses in order to guide the development and orderly growth of the different activities carried out on the urbanized and developable land of the city.
• d)Stimulate urban growth on the portion of non-developable land.
• e)Guarantee the harmonious coexistence of activities located in the city, with the purpose of minimizing conflicts that may arise between them.
• f)Regulate the intensity with which the different activities will be developed on the urbanized and developable land of the urban area of Quepos, so as to achieve:

f.1. Conformity with the infrastructure and services in each of the zones, as well as with the potential and conditions of each of these.

f.2. Balance in the use of land and the activities that are developed, avoiding the overload or idleness of certain sectors.

f.3. Achieve an integral development of the city that avoids excessive and vulnerable specializations of certain areas, segregation, as well as the social and spatial disarticulation of the different sectors of the urban area.

f.4. Achieve a more balanced and orderly distribution of activities in the territory of the urban area of the city of Quepos, through the delimitation and location of land uses, with the integration of the Environmental Fragility Indices approved by SETENA, and modifying land uses since the Plan has been in effect for ten years.

f.5. Provide the city with the territorial planning and management instruments necessary to prevent future growth.

f.6. Establish an urban and road hierarchy that allows for an integral development of the urban environment, avoiding linear growth through the delimitation of the concentric neighborhood cores of the city, as well as a road network that classifies the roads of the urban area into primary, secondary, tertiary, and local routes that incorporate the city with its immediate surroundings.

It shall be composed of no fewer than three nor more than seven members, whose term shall coincide with that of the members of the corporation that appoints it, or whatever remains thereof.

Its members may be re-elected and shall serve their positions ad honorem, considering Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law.

The Department of Engineering and Urban Control (DICU). It is the unit responsible for the administration, application, and updating of the P.R.U. through its basic functions: Urban Information, Urban-Environmental Planning, Promotion and execution of the Plan, Building Construction Permits, civil works, signs, authorization of Land Uses, Alignments except for those established in Forest Law No. 7575 under the authority of the INVU based on Articles 33 and 34 of said Law and its Regulation.

The concrete actions in these areas are the following:

4.1. Urban-Environmental Planning: Updating of the P.R.U. and its regulations, promotion and elaboration of policies, plans, programs, and/or projects for urban renewal, road systems, transportation, environmental sanitation, landscape, architectural heritage, and public spaces.

• a)Urban Information: Consists of the compilation, systematization, and interpretation of territorial, graphic, and alphanumeric information, through the application of geographic information systems in urban planning and in project formulation.
• b)Department of Engineering and Urban Control (DICU) of the Municipality. Promotion of a graphic-fiscal policy in order to regularize the urbanization processes prior to the entry into force of the P.R.U. and formulate policies for updating the Official Municipal Map. Contains 2 areas:

b.1) Urban Permits: Approval of preliminary construction and development projects, granting of construction and demolition permits, and authorization of land uses (Land Use Certificate. Issuance of requirements for development control in accordance with urban-environmental planning policies).

b.2) Urban Inspection: Surveillance and control of all construction and demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure, control of unauthorized use, and control of advertising, in accordance with the requirements of the P.R.U.

4.2. Inter-institutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos. (INVUDICU).

In cases where standards must be approved jointly by the INVU and the Municipality of Quepos, a ruling must be issued by the Department of Urbanism of the INVU and the Department of Engineering and Urban Control (DICU). In the event of interpretation of the standards, it shall be the Inter-institutional Technical Commission INVU - Municipality of Quepos. (INVU-DICU), which shall interpret the regulations of the Regulation for the final decision, and based on the foregoing, a Municipal Agreement shall be adopted based on the ruling of the Commission.

Variation of Requirements.

The variation and reduction of the requirements of the P.R.U. Regulations: density, frontage, setbacks, heights, lot areas by no more than 25%, as well as the extension of the dividing line between different uses by no more than 50 meters, analyzing each case in particular specifically in obedience to the general interest, and the appropriate zoning resulting from the application of the Environmental Fragility Indices established in Environmental Feasibility No. EAE-01-2009-SETENA.

Only for new urbanization projects and residential condominiums, may they be done via Municipal Agreement. These cases shall be permitted when the case in question falls under one or more of the following circumstances:

• a)Lots larger than 1500 square meters or projects with 1000 square meters of construction, where the intention is to give an opportunity to a project of more integral design that offers more advantages than those permitted in this regulation and/or complementary regulations. The areas under this provision may belong to several owners and the consolidation (reunión de fincas) will not be necessary for the approval of the preliminary project.
• b)When very particular characteristics of the development of the zone or area under control exist: topography, geology, land tenure, location, development trend, and changes in nearby uses.
• c)When the use is community-based and does not contradict the Regulatory Plan in its provision for the use of the zone, or the project is of public interest.
• d)When projects are sponsored by non-profit public and private entities.

State or private housing projects, donation projects, charity, catalogued as emergency due to catastrophe or national interest according to their executive decree.

5.1 The acceptance of new systems for the subdivision (fraccionamiento) and urbanization of land, not contemplated in this regulation, may be permitted, as - Municipality of Quepos. (INVU-DICU) indicated in Article 4.2 of this Regulation and based on the National Subdivision and Urbanization Regulation, for urban renewal zones.

5.2 The Inter-institutional Technical Commission INVU-Municipality of Quepos. (INVUDICU) jointly may vary the aforementioned requirements up to 25% and shift up to 50 meters the dividing line between uses if the case under study warrants it.

5.3 Standards in specific projects, elaborated by the DICU, which detail the standards of the P.R.U., without contradicting them, must have prior Approval (Visto Bueno) from the Department of Urbanism of the INVU to be approved. The DICU shall consult with organized local sectors at all stages of project elaboration. Specific projects shall have specific regulations for their control and regulation.

Cadastral Plans, Earthworks and Excavation Permits, Demolition, and Construction.

8.1 For preliminary condominium projects (residential and commercial), development plans, and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization and condominium purposes, the Approval (Visto Bueno) of the Department of Engineering and Urban Control (DICU) must be obtained after the endorsement (visado) has been approved by the competent entities, among them the Ministry of Health, the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, the Fire Department, and the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), as established by the criterion of the Attorney General's Office of the Republic in its Criterion C-219-2013 of October 14, 2013.

8.2 Plans corresponding to urbanization, condominium, or subdivision (fraccionamiento) projects shall previously require the approval of the Department of Engineering and Urban Control (DICU), and must be examined and endorsed (visados), unavoidably, by the Directorate of Urbanism of the INVU.

8.3 All subdivision (fraccionamiento) projects, industrial-type developments, residential housing, residential condominium, or commercial developments, must comply with the presentation of a preliminary project before the DICU, in order to establish its feasibility. The approval of the preliminary project granted does not authorize the execution of the works. The interested party must present the architectural plans specifying the activities to be developed, heights, setbacks, coverages, street levels, land use certificate with alignment, complying with current regulations. For developments, the area table must be presented. For condominiums, the table of subsidiary properties (fincas filiales) and their coefficients must be presented.

8.4 The requirements for processing the Endorsement (Visado) of the Mosaic Plan of the project (site design for condominiums, housing complexes, and developments) must comply with the following requirements:

• a)Complete application form signed by the owner, duly accredited legal representative, or failing that, a legal power of attorney.
• b)Three copies of the mosaic plan of the project (site design). One copy in digital format, containing the drinking water supply and wastewater and rainwater evacuation networks.
• c)Two original plans and two copies for each subdivision (fraccionamiento) of the project.
• d)Certificate of acceptance of works for the drinking water system, the general sanitary sewer network, and the general rainwater evacuation network issued by the ICAA or Rural Aqueduct.
• e)Certificate of acceptance issued by the corresponding electricity company for the project's electrical distribution system and proof that there is a guarantee covering pending equipment or installations.
• f)Certificate of acceptance for the installation of the project's fire hydrants issued by the INS.
• g)Topographic survey of the project containing legible, color images of each of the public areas, street furniture, and traffic signs.

8.5 Once the endorsement (visado) has been obtained from the competent institutions beforehand, among them the Ministry of Health, the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, and the Directorate of Urbanism of the INVU, developments, subdivisions (fraccionamientos), residential or commercial condominiums must have the approval (visto bueno) of the Municipal Council.

8.6 In condominium projects, residential or commercial, compliance must be made with the provisions of the Regulation to the Law Regulating Property in Condominium, published in La Gaceta No. 74, of April 19, 2005. Condominiums shall only be permitted fronting an existing public street.

8.7 Resolution Deadlines. Special projects or those involving a technical study shall have a resolution deadline as provided in the Law of Public Administration.

The DICU may contract a specific technical study or request, when required, the criterion of other institutions, or request additional information to make the final decision. All procedures in the DICU have a deadline of 10 business days. If within this period the applicant does not obtain a response, they may appeal to the immediate superior of the person in charge of the procedure, who must respond within a period of five business days following the claim. The cases presented at the beginning of this subsection are not included.

8.8 Municipal Endorsements (Visados Municipales). For the municipal endorsement (visado) of cadastral plans, whether or not, issued by the Department of Engineering and Urban Control (DICU), they shall be granted under the terms and conditions established by the Urban Planning Law and this Regulation.

Cadastral Plans must be endorsed (visados) by the Municipality in the following cases:

• a)Any type of subdivision (fraccionamiento) of a land.
• b)Segregations by the head of title.
• c)Development of projects of any nature.
• d)Consolidation (Reunión) of properties, rectification of boundaries, or area.
• e)Possessory Informations.
• f)Location of Rights.

8.9 To obtain the Municipal Endorsement (Visado Municipal) of plans, the interested party must comply with the following requirements:

• a)Application form with complete information and signed by the owner or legal representative.
• b)Copy of identity card if the owner is a natural person and copy of the legal ID and certification of legal representation or literal certification of the company with a copy of the identity card of the legal representative.
• c)Copy of the certified cadastral plan of the property.
• d)Registry report of the property issued by the Property Registry.
• e)Alignments and encumbrances issued by the relevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, other electricity and telecommunications companies) for each resulting case.
• f)In case of segregations, a preliminary project of the parent property (finca madre) must be provided indicating the resulting portions and their particular characteristics for each regarding frontage, depth, and area.
• g)In individual cases, the plans being modified must be presented.
• h)Certificate of drinking water availability issued by the ICAA or Rural Aqueduct.

8.10 Permits for earthworks (movimientos de tierra) and excavations. Permits for earthworks (movimientos de tierra) for future construction shall be subject to the approval of the construction plans by the Municipality. In addition to what is indicated in the Construction Law and its Construction Regulation. For earthworks (movimientos de tierra) on slopes equal to or greater than 30%, technical studies shall be required to justify, prior to authorization, if proceeded.

8.11 Excavation permits for other purposes must include a report on precautions with details specifying the elements to be used to protect adjoining lands. In the corresponding offices, the interested party must complete an application, attach copies of the project and cadastral plans of the property, except in cases where a particular study is necessary.

8.12 Earthworks (movimientos de tierra) may not be executed in the following sites:

• a)Fills (replacement of soft soils, leveling of steep topographies, and formation of terraces supported on slopes, except when authorized by the competent institution).
• b)Landslide zones unless required by declared emergency situations.
• c)Flood zones unless required by declared emergency situations.
• d)Protection zones for bodies of water.
• e)River and stream beds.
• f)Electrical, telecommunications, and water easements (servidumbres).
• g)Easements (servidumbres) for high-voltage transmission lines.

8.13 Demolitions shall comply with the stipulations of the Construction Law and the provisions of the Construction Regulation.

8.14 To obtain construction permits, interested parties must appear at the Department of Engineering and Urban Control (DICU); in the event the owner does not appear, they must bring authorization authenticated by a lawyer, a copy of the identity card, and in the case of legal entities, certification of legal representation issued by a notary public or the Property Registry, or Literal Certification issued by the Public Registry where the Representation of the company is demonstrated. The Municipality has the authority to modify, approve, reject, and oversee the requests made by the administered parties.

8.15 Requirements to obtain a construction permit for major works exceeding 40 square meters. To obtain said permits, the following requirements must be presented:

• a)Land use certificate. In the case of industry, the activity classification (risk group and conditions) must be presented by the Ministry of Health.
• b)Copy of identity card if the owner is a natural person and copy of the legal ID and certification of legal representation or literal certification of the company with a copy of the identity card of the legal representative.
• c)Certified copy of the cadastral plan of the property.
• d)Registry report of the property issued by the Property Registry. When appropriate, alignments and encumbrances issued by the relevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, electric and telecommunications companies).
• e)Copy of the construction plans endorsed (visados) by the Federated College of Engineers and Architects (CFIA) and by the Governing Health Area if required by Law.
• f)Professional Work Risk Insurance Policy, which may be delivered at the moment of picking up the granted permit.
• g)Design for water solution and treatment (sanitary and rainwater) if applicable.
• h)Environmental Feasibility approved by SETENA if required by Law.
• i)Permits for building construction in stages may be authorized for projects larger than 1500 m² of construction. The interested party must present the total project and indicate the respective stages, duly numbered.

8.16 Requirements to obtain construction permits for minor works under 40 square meters. Minor works are considered to be constructions of 40 m² or less. Excluded are those presenting special attention due to dangerousness or based on criteria of a structural nature or risks in execution. To obtain said permits, the following requirements must be presented:

• a)Application Form duly completed and signed by the owner.
• b)Land use certificate. In the case of industry, the activity classification (risk group and conditions) must be presented by the Ministry of Health.
• c)Copy of identity card if the owner is a natural person and copy of the legal ID and certification of legal representation or literal certification of the company with a copy of the identity card of the legal representative.
• d)Copy of the cadastral plan of the property.
• e)Registry report of the property issued by the Property Registry.
• f)When appropriate, alignments and encumbrances issued by the relevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, electric and telecommunications companies).

8.17 The Municipality shall collect a construction tax of up to 1%, which shall be determined by the administration based on what is established by the Law. The value of the constructions shall be determined by the Administration. The tax must be paid within the 10 business days following the notification of the Tax. Appeals may be filed against this resolution in accordance with this Regulation.

8.18 Validity of permits. Approved construction permits shall have a validity of up to one calendar year to begin the works. If not, the interested party must process the RESEAL renewal of the corresponding permit, for up to one more year. If the works begin within the granted extensions, the construction permit shall not expire. If the construction works DO NOT begin within these extensions, the permit shall be considered expired.

Accredits the conformity of use to the requirements of the zoning established in the Land Use Map. It must be required as a prior and indispensable requirement by any public agency that endorses constructions, expansions, remodeling, subdivisions (fraccionamiento), licenses (patentes), or registrations, developments, condominiums, transformations.

9.1 Under no circumstances may it be interpreted as a permit to execute the activity or work intended to be carried out; it is for informational purposes, therefore it does not constitute a license nor generates a right to develop an activity or work, nor does it imply the obligation for any institution to approve the corresponding permits if the provisions of this Regulation are not complied with. Additionally, it has a permanent character until the technical or legal conditions under which it was granted change.

9.2 When the Land Use Certificate indicates that the use intended by the interested party is non-conforming, it must be proven before the administration that the activity located on said property is lawful and feasible to carry out, or has previously obtained the license (patente) and is current, in accordance with Article 30 of the Urban Planning Law.

9.3 This Land Use Certificate, in the case of Subdivision (Fraccionamiento), Development, or Condominium, must be approved and delivered by the Department of Engineering and Urban Control (DICU). It must state the permitted use on the property, alignment, minimum frontage, setbacks, minimum lot area, as well as conditions given the zone in which the property is located.

9.3 To request the Land Use Certificate, the following must be presented:

• a)Complete application form signed by the interested party.
• b)A photocopy of the cadastral plan of the property, unreduced, sharp, and legible.

For the processing of licenses (patentes), the presentation of the corresponding Land Use Certificate shall also be required, in accordance with Article 29 of the Urban Planning Law. For the granting of licenses (patentes) by the Municipal License Department, a Municipal Location Resolution must be obtained from the Department of Engineering and Urban Control (DICU) stating the conformity of the activity with the Land Use provided by the P.R.U. in each zone.

If a disagreement is presented by the applicant, the appeals established in the Municipal Code Law No. 7794 shall be used.

As a requirement, the application must be submitted accompanied by the payment receipt or certification from the Licenses Department of the validity of the Municipal License (Patente).

However, the interested party must make the necessary corrections in the premises in order to comply with the provisions of current or newly approved regulations. After this, the Department of Engineering and Urban Control (DIUR) may issue the certificate in order to renew the license (patente). If a disagreement is presented by the applicant, the appeals established in the Municipal Code Law No. 7794 shall be used.

For renewal, the recommendation or processing of Licenses (Patentes) for these premises shall follow the provisions of Articles 79, 80, 81, 82, 83, of the Municipal Code Law No. 7794.

When the commercial activity is not the principal one, but rather a residential complement, the respective license (patente) shall only be granted if functional and spatial independence between both activities is ensured, which must be verified by the Department of Urbanism of the Municipality (prior to granting the land use certificate) Ministry of Health before the Municipality grants the respective License (Patente). The License (Patente) shall state the size of the premises.

• a)The Urban Planning Law and its modifications.
• b)The Construction Law and its modifications.
• c)The General Public Health Law and its modifications.
• d)The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.
• e)The Organic Environmental Law No. 7554 of November 3, 1995.
• f)Law of Historical Architectural Heritage No. 7555 of October 20, 1995.
• g)Forest Law No. 7575 of February 13, 1996.
• h)The regulations that the Executive Branch has issued to regulate the aforementioned laws.
• i)The regulations of this Urban Regulatory Plan of the city of Quepos.

In addition to the provisions of the laws and regulations cited in the preceding article, the contravention of the norms of this regulation or any other legal or regulatory provision connected with urban matters, issued by the Municipality of Quepos, the Executive, Legislative Branch, or other authorized agency.

This includes fines, suspension, closures, eviction, and demolition of what was built without authorization, in accordance with current regulations, in accordance with this Regulation and the Construction Law (Ley de Construcciones).

15.1 The DICU shall have 5 business days to gather detailed information regarding the alleged violation; with said study, the violator shall be notified if the following applies:

• a)Warning that the respective construction permit must be obtained within a period of 30 business days and the respective fine must be paid.
• b)If the permit is not obtained within the previous period, the fines and sanctions indicated by the Construction Law (Ley de Construcciones) and this Regulation shall be imposed.
• c)The remedies of revocation and appeal may be filed against said resolution in accordance with the Municipal Code (Código Municipal).
• d)If the demolition of illegal works must be carried out, the cost thereof shall be charged to the property owner.
• e)Notification shall be made at the work site to the owner, the responsible professional, resident engineer, or their assistant.
• f)The amount of the fine shall be 1% of the total value of the work.

7794 of April 27, 1998, articles 153 and following, 161 and following, and article 99 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente).

• a)Urbanized Land (Suelo Urbanizado) a) Developable Land (Suelo Urbanizable) b) Non-Developable Land (Suelo No Urbanizable)

• a)Conforming Uses (Usos Conformes) b) Non-Conforming Uses (Usos No Conformes) c) Conditional Uses (Usos condicionales) d) Complementary Uses (Usos complementarios)

These are all activities, buildings, or land uses that are in accordance with the requirements and guidelines of the P.R.U. for each zone and that can be developed.

These are all uses that are not permitted by the zoning and by the requirements established in the P.R.U. or in the existing applicable regulations.

However, on those lots consolidated as farms (fincas) (duly registered in the Public Property Registry before the effective date of this P.R.U.), the development of activities and construction compatible with the zoning shall be permitted, even if they do not meet the minimum frontage and lot area requirements, provided that the land-use permit is valid. It is understood that all other requirements must be met.

24.1 In the case of donations of lots for uses of social interest or charity, via Municipal Agreement (Acuerdo Municipal), following a report from the corresponding Council Commission, and provided that the use is compatible with the zoning, they may not comply with the minimum area and frontage requirements, requiring a minimum frontage of 4 meters; however, the rest of the zone requirements must be met.

24.2 Lots with cadastral plans that exist prior to the entry into force of the P.R.U. and that have not been registered, and which do not meet the minimum area and minimum frontage requirements, according to the zone, shall be approved (visados) by the Department of Engineering and Urban Control (DICU) following a Municipal Agreement (Acuerdo Municipal) in the following cases:

• a)When by court order the Municipality is ordered to approve (Visado), because the property is in dispute to locate rights due to succession, divorce, or others.
• b)When there is a record of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) and they do not have a deed. A certification from the Property Registry of the existence of the properties or rights by means of an untitled cadastral plan, to the annotated entries, must be submitted.

Requested new and existing uses that, due to their characteristics, may cause nuisance to the conforming uses (usos conformes) of the zone, but with certain requirements can ensure that these possible nuisances are confined to the property.

25.1 These are those that may occur in a zone, provided they meet the special requirements established by the Municipality in coordination with the Department of Urbanism of the INVU or any competent agency or institution to achieve the protection of public health, the city, and the safety of the Canton's residents, in a coordinated act.

25.2 These conditions must be indicated in the corresponding Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) based on articles 9 and 10 of this Regulation. The conditions shall be those established in this regulation, that are of urbanistic interest, that are complementary uses (usos complementarios), of municipal interest; that do not affect health and the environment.

25.3 The expansion of these uses shall not be permitted, and interventions in existing constructions shall be permitted under the following circumstances:

• a)Maintenance work on the existing structure. Does not imply changes or repair of the primary structure.
• b)The property is of historical, cultural, or patrimonial value.
• c)When remodeling is done to comply with safety and hygiene standards.
• d)In the event of a disaster, the Municipality may permit the reconstruction of the damaged building or infrastructure with a provisional license. The interested party must submit a structural calculation report (elaborated by a responsible professional) to determine the damages.

Within a period of 30 business days, the interested party must come into compliance, meeting the requirements of this Regulation in accordance with article 8.

The foregoing does not imply that if the use that existed on the damaged property is considered non-conforming (no conforme) to the P.R.U. zoning, the land use shall not be issued and the interested party must undertake an activity compatible with the zoning.

These are the uses that complement and support the main activity of the zone, and complement and support the conforming uses (usos conformes).

When a property is located on the dividing line between two uses, either of them may be generalized, provided that the resulting use does not extend more than 50 meters. When the generalized use affects more than 75% of the property in question, it may be authorized to extend to the remaining 25% of the property. On these farms (fincas), the conditions indicated in article 25 shall apply. In these cases, approval must be granted by Agreement of the Municipal Council (Acuerdo del Concejo Municipal) in coordination with the Department of Urbanism of the INVU.

Excluded from the application of this article are river and stream protection zones, wetlands, mangrove zones, and zones classified by SINAC as State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado).

This shall be what the P.R.U. determines, by means of the Regulation of Public Spaces, Roads, and Transport (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte), for each of the canton's roads.

29.1 The alignments (alineamientos) shall also be those issued by the relevant institutions (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, other electricity and telecommunications companies) for each resultant. Related alignments (alineamientos), pipelines, aqueducts, power lines, railway lines, shall be those indicated by the corresponding institutions. The setbacks from protection zones shall be in accordance with Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 and its Regulation and others, and shall be those determined by the Department of Urbanism of the INVU and the corresponding institutions based on articles 33 and 34 of the Forestry Law (Ley Forestal).

29.2 The DICU shall decide on the alignment (alineamiento) only when it has the competence to do so by regulation, within eight business days after the application, 2 copies of the cadastral plan, and the original or certified copy are submitted.

It is determined by the alignment (alineamiento), and this must be respected both subterranean and aerially.

At least one-third of the front garden (antejardín) area must be maintained as a green area. A carport for one automobile (up to 20 m²) may be built in the front garden (antejardín), provided that the structural support elements of the roof or columns maintain a minimum setback of two meters from the property line; only the roof covering may project to the property line as a cantilever. Impermeable flooring shall not be permitted in the front garden (antejardín), only concrete strips for vehicle passage (tracks). Along the lateral and frontal sides in the front garden (antejardín) zone, solid fences taller than one meter (1 m) may not be built. A minimum of 80% visibility must be allowed.

32.1 In the case of a planned road expansion, the front setback (retiro frontal) shall include an additional strip of land. This may be given provisional use as front gardens (antejardines) and restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve roof construction, in accordance with the stipulations of the Regulation of Public Spaces, Roads, and Transport (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte) of the P.R.U. If due to lack of space the gate swings outward, the owner must place preventive safety signs as a warning to pedestrians.

32.2 In the front garden strip (franja de antejardín), it shall be permitted to build 20 m² of area or, failing that, 1/3 of the front garden (antejardín) area: open carports, open corridors, terraces, and parking spaces.

Septic tank, and catchment tank, inspection boxes. Small structures (guardhouse, garbage, and frontal transformers), spiral staircases attached to the wall, garbage chute, and signs.

32.3 In the case of constructing a tie beam on top of the railings in the front garden (antejardín), its cross-section may not exceed 12 x 20 cm. These beams, as well as the columns that support them, shall be included in the 80% visibility calculation. The column cross-section shall be a maximum of 20 x 20 cm.

A setback (retiro) is the distance that exists or is created by separating one structure from another or a structure from the boundaries of the property on which it is located. Buildings constructed in the future must maintain setbacks (retiros). Buildings taller than 5 stories must maintain a minimum setback (retiro) with respect to others of at least 1/3 of their height. This distance must be maintained on all sides of the building.

33.1 The height of buildings shall be permitted based on the application of article 38 of this Regulation. The setback (retiro) in buildings with windows facing the adjoining property (neighbor) shall be as indicated in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones). Setbacks (retiros) may be smaller, provided that the building design complies with lighting, ventilation, and safety standards.

33.2 Buildings greater than or equal to 5 stories in height or their equivalent in meters must comply with the provisions of article 8 for their approval and must observe the following guidelines:

• a)Front setback (Retiro frontal): It is established in the Regulation of Public Spaces, Roads, and Transport (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte) of the P.R.U., according to the characteristics of each road.
• b)Rear setback (Retiro posterior). On corner lots, it may be taken on the shorter side or on the interior corner with an equivalent area. The rear setback (retiro posterior) may be eliminated on lots that face three streets, provided that the proposed design satisfies the ventilation and lighting needs.
• c)Lateral setback (Retiro lateral). The required distance shall be as indicated in Article 34 and the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).
• d)Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) approved by SETENA, if required by the corresponding regulations.
• e)In the cases of Urbanizations and Condominiums, the provisions established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), and the Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) and any applicable standard must be followed.
• f)In the case of the Marina Zone (Zona de Marina) (ZMR), a minimum setback (retiro) with respect to others of up to 5 meters may be authorized for buildings taller than 5 stories.

33. 3 In addition, the following must be submitted for final approval:

• a)Road impact study: study of accesses, vehicular congestion, capacity of the roads adjacent to the property, average daily and monthly flows.
• b)Infrastructure: study of the supply and demand of existing infrastructure and the proposal and connection with the existing.
• c)Water capacity: study of tanks, with capacity to store up to 40% of the building's daily consumption. The tanks must be operational at the time the work is completed. Their location and pumping system must be indicated.

In projects that do not exceed two stories, the designer, in order to achieve a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear setback (retiro posterior), substituting it with an equivalent area in the interior of the lot, provided that the current regulations on ventilation and natural lighting, minimum areas, and dimensions are met.

Eaves are not included in the coverage (cobertura), provided they do not exceed one meter. The building coverage (cobertura de construcción) is established for each of the zones. Exceptions are the cases indicated in subsection a) of article 33 of this Regulation regarding the established front setback (retiro frontal). The coverage (cobertura) implies that the free area on the surface must be respected in the subsoil. Adequate drainage of rainwater must be permitted.

This Regulation shall have 3 types of height.

37.1 First Type. For general cases. The maximum height shall be measured from the level of the curb at the midpoint of the lot frontage. In case of lots with two or more frontages, the midpoint of the higher side may be used. In the case of land that fronts two streets with different slopes, the maximum height shall apply to any of the facades.

37.2 For the calculation of the maximum building height, chimneys, parapets, sills, ventilation installations, elevator machine rooms, water tanks, mechanical elements related to the operation of the building, and recreational elements on the upper terraces shall not be taken into account.

37.3 The calculation of the maximum permitted height shall be made using the following formula: A = V x C where A = Maximum height; V = corresponding right-of-way (derecho de vía) as established by the Regulation of Public Spaces, Roads, and Transport (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte) of the P.R.U. or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the Regulation.

37.4 In those cases where the construction in question extends the front setback (retiro frontal) beyond the mandatory setback or that established in the Road and Transport Regulation (Reglamento de Vialidad y Transporte) of the P.R.U., for the calculation of height using the indicated formula, the additional setback may be added to the variable V (right-of-way). In the case of corner lots, to calculate the maximum permitted height, the smaller right-of-way (derecho de vía) shall be taken.

37.5 Second Type. Cases specifically defined in each Zone defined in this Regulation, for which it must be understood that the measurement of each story shall be 3 meters, expandable to 4 meters provided that the design supports it.

37.6 Third Type. Height located in the Marina Zone (Zona de Marina) (ZMR); the provisions established by the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones) shall apply.

The owner of a building that designates an interior gallery with a minimum width of 5 m for public pedestrian use shall have it counted as built area. They shall obtain from the Municipality a Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) accrediting an increase in the maximum building area of 1.5 square meters for each square meter of gallery. This benefit may also be computed for porticos, plazas, and open spaces for public use.

In rear patios or rear setbacks (retiros posteriores), the distance may be less than the minimum, to ventilate habitable rooms, provided that the maximum coverage (cobertura) of the zone is met.

The use of porticos or exterior galleries integrated into the sidewalks for the use and enjoyment of pedestrians shall allow the building area to be increased by 2.5 m² for each square meter of portico, provided that the portico has a minimum of 3 meters of clear width. The incentive shall be granted by allowing a greater height of the building.

Buildings on corner lots that leave a greater setback than required, to create wider urban corner spaces and thus increase the concavity of the corners, may obtain as an incentive the possibility of increasing the height of the building. For the foregoing, the provisions in article 38, in its last two paragraphs, shall apply.

• a)FOREST PROTECTION ZONE (ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL) (ZPF) b) AGRICULTURAL ZONE (ZONA AGROPECUARIA) (ZAG) c) MANGROVE AND WETLANDS ZONE (ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES) (ZMH) d) SPECIAL PROTECTION ZONE (ZONA DE PROTECCION ESPECIAL) (ZPE) e) RESIDENTIAL ZONE (ZONA RESIDENCIAL) (ZR) f) MIXED SERVICES ZONE (ZONA DE SERVICIOS MIXTOS) (ZSM) g) RECREATIONAL AND SPORTS ZONE (ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA) (ZRD) h) TRANSPORTATION AND PARKING ZONE (ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO) (ZTE) i) TOURIST CORRIDOR ZONE (ZONA CORREDOR TURÍSTICO) (ZCT) j) INSTITUTIONAL ZONE (ZONA INSTITUCIONAL) (ZI) k) INDUSTRIAL ZONE (ZONA INDUSTRIAL) (ZIND) l) AIRPORT ZONE (ZONA DE AEROPUERTO) (ZA) m) MARINA ZONE (ZONA DE MARINA) (ZMR) n) MARITIME PORT ZONE (ZONA DE PUERTO MARÍTIMO) (ZPM) o) HISTORICAL HERITAGE ZONE (ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO) (ZPA) p) MARITIME TERRESTRIAL ZONE (ZONA MARITIMO TERRESTRE) (ZMT)

• a)Forest Protection Zone (ZPF) (Zona de Protección Forestal). The Forest Protection Zone consists of lands fundamentally of forestry vocation that are also characterized by having environmental fragility that generally ranges from moderate to high, which limits urban development, also for being areas of irregular and very irregular slopes, with scarce conditions for urbanization and with great potential for forestry use. Due to these conditions, the zone is of vital importance in the future development of the canton, in the idea of establishing a sustainable development model, whereby its protection becomes a primary objective and guideline in order to achieve a comfortable habitat for the inhabitants of Quepos in the future, thereby raising the quality of life.
• b)Agricultural Zone (ZAG) (Zona Agropecuaria). The Agricultural Zone consists of soils that are currently dedicated to agricultural and livestock activities and that are intended to be conserved for said uses, as well as soils detected as having agricultural/livestock vocation. Due to the economic weight of this activity, the conservation and consolidation of these lands in agricultural/livestock activity is of utmost importance.
• c)Mangrove and Wetlands Zone (ZMH) (Zona de Manglar y Humedales). It is an ecosystem dominated by groups of pantropical and typically arboreal, shrubby plant species and associated vegetation, which have morphological, physiological, and reproductive adaptations that allow them to colonize areas subject to tidal exchange. The general landscape is dominated by the presence of forests of different mangrove species, wetlands, estuaries, and channels. In the surroundings of the city of Quepos, there is an important mangrove reserve, which it is essential to protect and conserve in order to achieve sustainable development in the area.
• d)Special Protection Zone (ZPE) (Zona de Protección Especial). These are forest protection zones and forest areas, the edges of permanent springs (nacientes permanentes), the buffer strips of rivers, streams, and creeks that entail absolute protection, as well as flood-prone lands; similarly, those with aquifers and their respective protection zones, river and stream protection zones, forested zones and zones of ecological interest and state natural heritage based on Forestry Law No. 7575.
• e)Residential Zone (ZR) (Zona Residencial). The Residential Zone consists of lands intended for settling the existing and future population, as well as the services required for the coexistence of said population.
• f)Mixed Services Zone (ZSM) (Zona de Servicios Mixtos). The commercial and service zones are conceived in the P.R.U. as urban ensembles that function integrally and in a hierarchical manner, in urban centers and corridors of different classes.
• g)Recreational and Sports Zone (ZRD) (Zona Recreativa y Deportiva). These are areas intended for the passive and active recreation of the population, where the construction of infrastructure for the development of sports, cultural, educational, and recreational activities is possible, as well as defined areas of regional parks and comprise linear parks and green and ecological corridors and other forested zones that will be preserved as green lungs.
• h)Transportation and Parking Zone (ZTE) (Zona de Transporte y Estacionamientos). These are areas intended to be reserved and used as bus terminals and stops, taxi stands, and public parking lots in order to organize the canton's traffic.
• i)Tourist Corridor Zone (ZCT) (Zona Corredor Turístico). It is a zone to incentivize tourism development and integrate the pedestrian zone and services that contribute to promoting tourism activity.
• j)Institutional Zone (ZI) (Zona Institucional). A zone to preserve and consolidate spaces for basic public and private services: government institutions, non-governmental organizations, foundations, international institutions, and local government where complementary activities for the population are carried out.
• k)Industrial Zone (ZIND) (Zona Industrial). It is an urbanistic resource locatable in suburban areas to ensure production in conditions that reduce functional interferences and guarantee environmental stability, land values, and legal certainty. It implies a classification of industries according to their hazardousness, degrees of nuisance, and size.
• l)Airport Zone (ZA) (Zona de Aeropuerto). Area intended for the development of national flight aviation activity.
• m)Marina Zone (ZMR) (Zona de Marina). A set of maritime and/or land facilities intended for the protection, shelter, and provision of all kinds of services to recreational, tourist, and sports vessels of any flag and regardless of their size, as well as to visitors and users thereof, national or foreign; it also includes the facilities that are under the operation, administration, and management of a tourism company. Considered part of a marina are also the properties, access roads to the different areas, and other privately owned assets, intended by their owners to provide services to the Tourist Marina, and that have been considered in the concession.
• n)Maritime Port Zone (ZPM) (Zona de Puerto Marítimo). A space situated next to the ocean that allows vessels to carry out unloading and loading or disembarkation and embarkation operations. They offer ships a safe place on the maritime coast to carry out different activities.
• o)Historical Heritage Zone (ZPA) (Zona de Patrimonio Histórico). In the so-called American Zone (Zona Americana), an area with a Heritage declaration due to the architectural structures established there, which will house a series of institutions, with the aim of preserving it in the best condition.
• p)Maritime Terrestrial Zone (ZMT) (Zona Marítimo Terrestre). Regulates the two-hundred-meter strip from the urban area established by this Regulating Plan (Plan Regulador) to the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) of the Zone Regulated by the Regulating Plan of Playa Espadilla and comprises Playa del Cocal, with the exception that in this sector the Regulating Plan of Quepos, as indicated by the IGN.

To protect, prevent, and mitigate the direct or indirect impact of human activities on forest protection zones.

Construction shall not be permitted on land with slopes greater than 30%, based on the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) and Forestry Law (Ley Forestal), as well as on flood-prone lands, similarly those with aquifers and their respective protection zones, river and stream protection zones, forested zones and zones of ecological interest and historical and natural heritage. If deemed necessary, the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias) (C.N.E.) shall be consulted regarding said prohibition.

Permitted uses are forestry, reforestation, as well as facilities for research centers, education and ecotourism, health, headquarters of national and international organizations, nurseries, corrals, recreational, ecotourism, bridges, roads, trails, viewpoints, restaurants, and for single-family housing, multi-family housing, and tourist lodging.

Table 1. FOREST PROTECTION ZONE (ZPF)

• a)For the evacuation of black and soapy water, improved tanks or treatment plants must be used, depending on the use, to avoid contamination of water bodies.
• b)The cutting or elimination of trees is prohibited in the protection areas described above as Special Protection Zone (Zona de Protección Especial), except in projects declared by the Executive Branch as of national convenience.
• c)In the areas denominated by Forestry Law No. 7575 as Private Forest Property, the provisions of articles 18 and 19 of said Law shall apply.
• d)In this zone, constructions using techniques that do not affect the topography of the land (cuts and fills) shall be required, using piles or other similar systems for this purpose. Treatment plants shall also be required of the projects.

Residential urbanizations, warehouses, workshops, activities of an industrial nature.

Every project in the Forest Protection Zone (Zona de Protección Forestal) must present the approval of MINAE regarding the demarcation of forest areas.

These are areas whose purpose is to maintain the areas currently under agricultural use, for which an allotment is reserved for agricultural use with the idea of preserving and consolidating agricultural activity.

The permitted uses are agricultural uses such as crops, livestock production, and complementary activities such as warehouses, irrigation facilities, poultry, swine, and apiary farms and similar, and single-family dwellings.

Those that are operating and duly established at the time this Regulation comes into force will be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).

Construction will not be permitted on lands that have aquifers, slopes greater than 30%, areas subject to landslides and flooding, forested areas and protection areas of rivers and streams (quebradas) and that are affected by the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575.

Table 2. AGRICULTURAL ZONE (ZONA AGROPECUARIA, ZAG)

The Mangrove and Wetlands Zone (Zona de Manglar y Humedales) consists of the lands that are currently covered with mangrove vegetation and must be conserved as such in order to achieve sustainable development.

This zone is under absolute protection, therefore, no type of use will be permitted, except for mangrove recovery.

Based on the Maritime Terrestrial Zone Law (Ley de Zona Marítimo Terrestre) No. 6043, which establishes that mangrove zones are classified as a public zone, of public domain (demanial) nature, imprescriptible and inalienable, and based on the Forestry Law (Ley Forestal), no type of use is permitted except absolute protection.

In the northwestern sector, of agricultural activity, a strip of 10 meters is created from the end of the area demarcated as the mangrove zone, which will function as a buffer or transition between a human activity and the mangrove zone. This setback is based on the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 article 33 subsection b regarding urban areas, Law No. 6043, and the Biodiversity Law (Ley de Biodiversidad) No. 7788.

In this sector, existing constructions adjacent to the mangrove will be respected, but may not be expanded, they may only be maintained. Nor will the construction of new structures be permitted in the 10-meter zone called the buffer zone (zona de amortiguamiento).

This buffer zone (zona de amortiguamiento) will continue to belong to the property titleholder and, as such, may be maintained to prevent the mangrove from invading said zone, being able to fence it, demarcate it, and exercise any real right that comes with the ownership of the property in its capacity as owner, being exclusively a mangrove setback zone (zona de retiro del manglar) that seeks to reduce and prevent the impact of a human activity on the mangrove.

To preserve the strips along riverbanks and streams (quebradas) functioning as natural corridors, forest protection zones for forest areas and the edges of permanent springs (nacientes), streams (quebradas), and brooks under absolute protection. In accordance with the Forestry Law (Ley Forestal) Nº 7575, articles 33 and 34. As well as flood-prone lands, local faulting, and landslides.

The permitted uses are exclusively forestry-related.

No conditional uses will be permitted.

The Residential Zone (Zona Residencial) is the area necessary to house the existing and future population, and to maximize the existing infrastructure in terms of networks and services, allowing its orderly expansion. The Residential Zone is divided, based on density, into High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad), Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Densidad), and Low-Density Residential Zone (Zona Residencial de Baja Densidad), in accordance with the Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental) approved by SETENA.

Those uses that were operating with their due current permit, and established upon this regulation coming into force, will be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo) in accordance with the Transitional Provisions of this P.R.U. and in accordance with articles 28 and 29 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240.

Lots used as a complementary use must be located on the main roads of the neighborhood or subdivision (urbanización) and be preferably corner lots, in order to form an integral neighborhood center. In this case, main roads are understood as those that have the greatest right-of-way and/or are public transport routes. These services or activities are understood as small, non-bothersome, with noise contained within the property, and that primarily serve the daily needs of the population of the neighborhood, citadel, or subdivision (urbanización) itself. It is understood that the uses indicated here complement the commercial and service activities located in the neighborhood centers or the lots intended for commercial use in subdivisions (urbanizaciones).

For residential projects, under the condominium or subdivision (urbanización) concept, it will be the area determined by the laws and regulations in force for each case.

It is the part of the urbanized or urbanizable land of the Canton, where the most intense land use is pursued. It is located as indicated on the Land Use and Residential Densities Maps. The objective is to achieve a net density standard of 50 dwellings per hectare on a single level, a density that can reach 240 rooms per hectare through the construction of multi-family residential complexes mainly or under the condominium concept, in solutions up to six levels, from street level or level zero.

Subdivision (Urbanización) or Condominium projects must include a treatment plant duly authorized by the Ministry of Health, sewer network, and improved tanks (single-family dwelling).

For lot coverage (cobertura) and setbacks (retiros), the provisions of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and the Condominium Property Law (Ley de Propiedad en Condominio), as applicable, shall apply.

Tailor shops and shoe repair shops (shoe repair workshop), bookstore, bazaar and trimmings store, butcher shop, grocery store, pharmacy, professional services offices, aquarium, beauty salons, barber shops, greengrocers, florists, supermarkets (for areas equal to or less than 300 m2), internet rental services, coffee shops and sodas for construction areas equal to or less than 50 m2, photocopy centers, bakery and pastry shop.

In this residential portion of the urbanized and urbanizable land of the Canton, a less intense land use than in the previous category is pursued, with 26 dwellings per hectare, in single-level solutions. Multi-family type solutions and under the condominium concept of four levels are permitted, for a maximum density in these cases of 104 dwellings per hectare.

It is that portion of the urbanized and urbanizable land of the Canton, in which a low intensity of land use is pursued. For the Low-Density Zone, 13 dwellings per hectare on a single level will be permitted as a maximum, allowing solutions up to a second level with a density of 26 dwellings per hectare.

Tailor shops and shoe repair shops (shoe repair workshop), bookstore, bazaar and trimmings store, butcher shop, grocery store, pharmacy, professional services offices, aquarium, beauty salons, barber shops, greengrocers, florists, supermarkets (for areas equal to or less than 300 m2), internet rental services, coffee shops and sodas for construction areas equal to or less than 50 m2, photocopy centers, bakery and pastry shop.

Urban infrastructure shall be governed by the provisions established in the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones).

For constructions over three levels, improved tanks (single-family dwelling) and a wastewater treatment plant and soil study will be required.

Table 3. RESIDENTIAL ZONE

Article. 71. Purpose. To establish sectors of confluence between different compatible activities and uses such as services, commerce, housing, recreational spaces to ensure minimal travel within the City of Quepos.

The commerce and services zones are conceived in the P.R.U. as urban ensembles, functioning in an integral and hierarchical manner, in urban centers and corridors of different classes.

From the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:

• a)Mixed Services Zone Municipal Urban Center (Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal): It is the urban area where government, commercial, private, and public service activities are grouped and whose radius of action is the Municipal Center.
• b)Mixed Services Zone Municipal Urban Corridors (Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales): It is the area whose purpose is to consolidate commercial and service activities along the coastal road and main streets.

Mixed Services Zone Municipal Urban Center. The aim is to create or consolidate urban centers of services and commerce interrelated with the other urban components (housing and recreation). For this, the P.R.U. proposes the location of these centers within the territory of the canton's urban area, hierarchized by the type of services and their radius of action.

Mixed Services Zone Municipal Urban Corridors: Linear urban area in which service and commercial activities are grouped, whose service area is at the municipal level.

The commerce and public and private services are of Municipal rank, located in the central core of Quepos and also Calle Vieja, Inmaculada, Boca Vieja and Las Brisas that do not border the National Route, as delimited in the Land Use Zoning Map. The purpose is to consolidate this area as the main commerce and services center of the Municipality. For this, a program of renovation, traffic restructuring, increasing its endowment of green areas and open spaces, and general infrastructure improvement is proposed.

Additionally, existing uses or those requested at the time this Regulation comes into force, classified as non-offensive industry, according to the Ministry of Health regulation and with the municipal criteria and the Urban Planning Department of INVU.

Conditional uses must confine the nuisance they may cause within the lot where the activity is located.

Table 4. MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CENTER

Awnings (Marquesinas): All buildings must provide an awning designed according to the provisions of the Public Spaces, Roadways, and Transportation Regulation (Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte) (article).

If the building has a portico along its façade, an awning (marquesina) is not required.

This rule applies to open public parking lots based on the applicable Regulation.

The purpose is to consolidate commercial and service activities whose delimitation appears on the zoning map except for the central core of Quepos which is included as a Mixed Services Zone Municipal Urban Center, this corresponds to the municipal urban center, as well as those located on the southern coastal highway, from the Paquita River to Managua, in addition to the National Routes, not including what is defined as the Municipal Urban Center as indicated on the Zoning Plan.

Table 5. MIXED SERVICES ZONE MUNICIPAL URBAN CORRIDORS (ZSMCOM)

The purpose is to reserve an important allocation for recreation and leisure, in order to create an integral system in the city of Quepos, based on regional parks, urban parks, recreational areas, plazas, and gathering areas. It is divided into two areas: Sports Areas and Park Areas.

This recreational and sports area will function integrally with the Manuel Antonio National Park, and with the other future residential, commercial, and other bordering uses.

Sports facilities, public or private recreational facilities such as swimming pools, gyms, changing rooms, open or enclosed sports courts, plazas, recreational, thematic, linear, urban parks, auditoriums, showers, and others that facilitate spiritual and sports recreation.

They will be permitted provided the Municipality approves, following the guidelines of the Master Plan Regulation (Reglamento del Plan Regulador).

The requirements will be set in each case by the Municipality of Quepos, in coordination with the Urban Planning Department.

The purpose is to reserve and utilize areas designated for bus terminals and stops, as well as parking lots, in order to organize traffic in the canton, mainly in the central core. The main facilities are being proposed around the Municipal Urban Center of Quepos, on the road connecting the center of Quepos with the Hospital.

The permitted uses are bus terminals and stops and parking lots, as well as complementary activities, such as private offices, government offices, kiosks, commercial premises, restaurant, soda, ticket offices, parcel services, boarding lounges, and bank branches, among others.

Table 6 TRANSPORT AND PARKING ZONE (ZTE)

The purpose is to preserve a zone for pedestrian promenades and recreation on the urban coastline of central Quepos. This zone extends from the Boca Vieja bridge to the entrance called Nahomi.

The permitted uses are pedestrian promenades, green areas, terraces, pedestrian bridges, auditoriums, public shows, sports, and recreational activities.

All except those listed as conforming.

Ice cream shops, coffee shops, refreshment stands, with modules or kiosks of up to 16 m2, no more than 6 modules in the entire zone, sports or recreation activities. These kiosks may not be placed in front of the marina area indicated in this master plan.

The requirements will be set by the Municipality and the Urban Planning Department of INVU, in each specific case. No installation will be permitted within the right-of-way of the public street; buildings and infrastructure works on the boardwalk (malecón) will be built outside the road right-of-way, that is, in the area adjacent to the coastline (outside the public street) or area reclaimed from the sea.

Institutional and communal services are all government services such as educational centers, health centers, communications, as well as community halls, libraries, and cultural modules.

In view of the lack of institutions and community services in the urban area of Quepos, an allocation of zones for the establishments of state, community, and cultural institutions is proposed, which, together with commerce, services, and green areas, form urban centers functioning in an integral and hierarchical manner.

Like commerce and services, institutional uses will be located in urban centers and commerce and service corridors, attending to their radius of action. Therefore, there will be institutional areas with neighborhood and municipal rank.

Restaurants, sodas, coffee shops, professional services offices, bookstores, pharmacies, recreational and cultural facilities such as museums, commercial activities, cinemas, and theaters will also be permitted as conditional uses.

They are those established for each type of building set forth in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones). The delimitation of the zone is indicated on the Land Use Map. The minimum requirements for lots are the same as for the nearest centers and corridors. When what is indicated on the Land Use Map entails an act of expropriation and this is not carried out, the potential use of the land in question will be defined by the Urban Master Plan Monitoring Commission (Comisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano), the Urban Planning Directorate of the Municipality, and the Urban Planning Department of INVU.

The Master Plan defines 2 zones as an industrial zone, one located near the airport on the coastal road and another in Boca Vieja, as indicated on the zoning plan.

To allow non-polluting industrial production activities and workshops in the urban area in order to concentrate and organize them in a specific zone to protect other land uses. In turn, from the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:

• a)Low and Medium Risk Industrial Zone: For industrial activities whose impact is of lower risk.
• b)Moderate and High Risk Industrial Zone: For industrial activities whose impact is of higher risk.

The permitted uses are industrial and activities complementary to this use, sodas, restaurants, as well as mechanic, repair, painting, bodywork, lathe workshops, collection centers, general merchandise warehouses, lumber depots, public service garages, carpentry workshops, white goods repair, mechanics, lubricenters, straightening and painting, mattress-making and similar, grain depots, pottery, gas stations, industrial laundries, cardboard factories, food processors, dehydration, conservation, freezing and packing of fruits, sauce production, cosmetic and soap packaging, chocolate manufacturing, sweets, confectionery, umbrella-making, honey packing, cookies, tortilla factory, furniture stores, and others classified as low-risk or medium-risk will be located in the Cocal zone and those of moderate risk and high risk will be located in the zone near the airport as defined in the land-use map, in full accordance with the Regulations of the Ministry of Health.

In the industrial areas of Boca Vieja, expansions will not be permitted.

No type of use is permitted, except those indicated as conforming uses.

Conditional uses are not permitted.

Table 7 INDUSTRIAL ZONE (ZIND)

Irregular lots with a frontage less than the minimum will be permitted, provided they have access of no less than 6 meters and 10% more area than the minimum stipulated for the zone.

One space of 18 square meters (3 by 6 meters) will be required for every 150 square meters of built area, and one loading and unloading space of 5 by 12 meters, if the built area exceeds 500 square meters; increasing by one space for every additional 500 square meters of built area.

The purpose is to conserve and reinforce the airport activity in Quepos. The zone is located on the lands currently occupied by the airport and its surroundings.

This zone is exclusive for the airport and related services.

All except those listed as conforming.

Conditional uses are not permitted.

The requirements will be set by the Municipality in coordination with the Dirección General de Aviación Civil and the Urbanism Department of the INVU. As this is a zone of influence for a 2B type aerodrome, all construction in areas surrounding the airport must have the approval of the Dirección General de Aviación Civil regarding the technical height restrictions and containment area indicated by regulation from said Directorate, based on the Ley General de Aviación Civil, Law No. 5051, and Annex 14, Chapter 4 of the International Civil Aviation Organization (ICAO).

The purpose is to provide services to national and foreign tourists who require them during their stay in Quepos. In addition to being used for tourist activity, as indicated on the Zoning map.

The conforming uses will be those established in Law No. 7744, Ley de Concesión y Operación de Marina y Atracaderos Turísticos and its amendments, the Regulations to the Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos and its amendments, as well as the Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, Law No. 7933 and its amendments, Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turísticas and its amendments, for the uses that are permitted, and any related norm that regulates the activities permitted in a marina zone.

TABLE 8 MARINA ZONE (ZMR)

The marina buildings must safeguard the scenic landscape of the place. Every architectural project in the Marina Zone must present a preliminary project to the Municipality of Quepos to obtain approval and thus proceed with obtaining construction permits from the competent institutions and final approval by the CIMAT in accordance with the Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos.

The purpose is to consolidate and expand the port zone of Quepos, for the installation of docks and ports. This zone is located in Boca Vieja and south of the Marina and Pier as established in the P.R.U.

The permitted uses are port and docks with complementary installations, customs, surveillance, migration, gas station, boat repair workshop, parking, restaurants, sodas, warehouses, supply stores for fishing activity, pedestrian walkways, lodging, seafood sales, and fish market.

No type of use will be permitted, except those listed as conforming.

No conditional use will be permitted.

The requirements will be provided by the Municipality and the Department of Urbanism in each of the special cases that arise.

To preserve the area designated and located as the American Zone and to dedicate it for use as institutional, communal, educational, scientific research, and recreational headquarters. It seeks the conservation, protection, and rehabilitation of the existing constructions in the Historic Patrimony zone duly declared as such. This zone is under the Administration of MINAE, so the respective Management Plan must be prepared.

The conforming uses are institutional, communal, educational, scientific, and recreational. Based on article 18 of the regulations of the Ley Forestal, and what is established by the respective Management Plan approved by SINAC.

Non-conforming uses will not be permitted.

Low-density residential and those established by MINAE in the respective Management Plan.

The requirements will be established for each case by the Municipality in coordination with the Ministry of Culture, MINAE, and INVU, defined in the respective Management Plan.

The uses and road system are regulated and specified, to achieve an integral development of this sector with the rest of the city of Quepos. When the Plan Regulador of the Beach is carried out, both the road system and the zoning indicated in this present Plan Regulador of Quepos must be respected. The same treatment is given to the zone between the port and the Maritime Terrestrial Zone, towards the Punta Quepos sector, indicated in this present Plan Regulador. The Urban Zone extends from Boca Vieja to the port, as indicated by the IGN.

The permitted uses will be those set by each of the planos reguladores to be carried out and that are contemplated in this present Plan Regulador, in the case of the urban area of the city of Quepos.

They will be those set by each of the planos reguladores to be carried out, complying with Law 6043.

In the 20 meters parallel to the Inalienable Zone, it is reserved as a pedestrian walkway along the entire length of this Maritime Terrestrial Zone, from the urban area of Quepos to the Zone of the Plan Regulador of Playa Espadilla and the Cocal area, forming a large green corridor along the coastline.

4240 in its article 18 will be applied, therefore said zones are suspended until such processes are finalized, being able to be definitively defined later in case said zones do not remain under administration of MINAE by means of a Municipal Agreement in coordination with the Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU).

The Municipality will be responsible for compliance with this article. In the case of forested zones, the approval of MINAE must be presented. If deemed necessary, the Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.) will be consulted.

I.After the publication and entry into force of this regulation, the administered parties who possess a CERTIFICADO DE USO DE SUELO CONFORME aligned with the Plan Regulador (2002) may submit a preliminary project or project, complying with the urban norms of said certificate, within a period of two years. This period may have an extension of one more year granted by the DICU. If, in the judgment of the administered party, this time is not sufficient and it demonstrates that for reasons not attributable to its neglect the period is not sufficient, it must demonstrate a technical justification in accordance with due process. This justification will be analyzed by the Concejo Municipal, which may grant an extraordinary extension.

II.Preliminary projects that have an approval before the entry into force of this regulation will have a grace period of three years (3) to obtain construction permits.

III.Plans duly registered in the cadastre before the entry into force of this present regulation may be approved by the Municipality even if they are affected by the modifications established in the respective P.R.U.

IV.Once this present P.R.U. is approved, there will be a period of one year from the publication of this Regulation for the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) to determine the totality of the areas affected because they are considered Natural Patrimony of the State and certify them. Therefore, based on article 18 of the Ley de Planificación Urbana, the zones that are currently in litigation are suspended pending final resolution by SINAC or the Tribunal Contencioso Administrativo. If these areas are declared Natural Patrimony of the State, they will automatically pass to administration by MINAE in accordance with the Ley Forestal, No. 7575. In the event it is determined that they do not correspond to Natural Patrimony of the State, the Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos (INVU-DICU) will decide the final use in accordance with the Índices de Fragilidad Ambiental approved by SETENA, which will require approval by the Concejo Municipal for its entry into force.

V.Signs in the area regulated by this present Plan will be regulated based on the Reglamento de Publicidad that the Municipality of Quepos will prepare and approve later.

VI.In accordance with article 4 of this present Regulation, a period of 6 months is given for the Junta Coordinadora del Desarrollo Urbano de la Ciudad de Quepos to be constituted.

VII.When a property is affected by a certain communal zone (Recreational and Sports Zone (ZRD) and Forest Protection Zone (ZPF)), the owner may request the Certificado de Uso de Suelo with its respective permit, and if within a term of one (1) year from this procedure the Municipality does not indemnify them, the owner may develop the project provided they comply with the land use of the adjoining zoning and are respectful of the Índices de Fragilidad Ambiental approved by SETENA for the zone and the Ley Forestal No. 7575.

GLOSSARY . Alameda: Pedestrian transit route exclusively, for the spiritual and physical recreation uses of its occupants, taking into account family size and structure.

. Alignment: Line, set by the Municipality or the MOPT, as the limit or maximum approximation of the construction with respect to the public right-of-way.

. Front Garden (Antejardín): Space between the property line and the building line, set by the Municipality or the MOPT.

. Billboard (Anuncio): Any sign, writing, print, painting, emblem, drawing, or other means, placed on the ground, rocks, trees, or on any building or other natural or artificial structure, whose purpose is to make commercial advertising or to call attention to a product, article, or trademark, or to a commercial activity or business, service, recreation, profession, or home occupation that is offered, sold, or carried out in a place, different from the one where the sign appears.

. Floor Area: It is the total surface area of the floor plates of a structure.

. Slum Area: Any circuit, predominantly residential, in which the streets, lack of services, as well as the constructions or structures are detrimental to the safety, health, or morality of the community, for reasons of overcrowding, defective design, lack of light and ventilation, unhealthiness, or combination of these factors.

. Deteriorated Areas: Zones that, either due to the unhealthiness of their buildings, defective construction, lack of ventilation or light, due to their very deterioration, absence of sanitary facilities, lack of streets, or by the concurrence of any of the listed factors, are dangerous, harmful, or contrary to the health, well-being, or morality of their occupants, as well as of the community in general.

. Avenue: Public right-of-way, with a predominant orientation from east to west.

. Notice (Aviso): Any sign, that does not have commercial advertising purposes.

. Traffic Notice: Any notice installed to direct traffic.

. Institutional Notice: Any sign, whose purpose is to call attention to buildings, projects, or governmental activities or to those of civic, educational, cultural, religious, philanthropic, or charitable entities, or to indicate the meeting times or places of these entities.

. Attic/Crown (Buhardilla): Handrail of the stairs.

. Balustrade: Supports for the stair handrail.

. Roadway (Calzada): It is the strip, comprised between curbs, ditches, or drainage trenches, intended for vehicle traffic.

. Transversal Street or Avenue: Public right-of-way, which by its layout cannot be classified as a street or avenue and which crosses them.

. Street: Public right-of-way with a predominant orientation from north to south.

. Turnaround Streets: Type of layout of a dead-end public way, designed for turning in a single direction.

. Local Streets: Public rights-of-way, included within an urban area, not classified as urban traverses of the Red Vial Nacional. They are municipal property.

. Neighborhood Roads: Public roads that provide direct access to properties and other rural economic activities; link hamlets and towns with the Red Vial Nacional, and are characterized by having low traffic volumes and high proportions of short-distance local trips.

. Optimal Capacity: It is determined by the average occurrence of users and by the activity to be carried out, according to an efficient utilization of the facilities and at a minimum operating cost.

. Shelters (Casetas): Physical structure located in the right-of-way of highways and public roads for users of public automotive transport services, at stops previously designated by the authority; able to be used for commercial and institutional advertising in authorized places and designs.

. Neighborhood Urban Center: Urban area, with commercial activities and public and private services, that serves the smaller residential units, which could be neighborhoods, citadels, or residential developments (urbanizaciones).

. Local Urban Center: Urban area, with commercial activities and private and public services for one or several districts of the canton.

. Cadastral Certificate (Certificado Catastral): It is the document, issued by the Catastro, by which it certifies that the property plan has been duly registered in that office, with the indication of whether the zone where the property is located is a cadastral zone or a cadastrated zone.

. Coverage (Cobertura): It is the horizontal projection of a structure or the ground area covered by such structure.

. Conservation: The conservation of cultural assets represents, above all, a process to prolong their existence.

. Consolidation: (or Direct Conservation). This is the addition or application of adhesive or reinforcing materials to the original work, in order to ensure its durability or its physical integrity.

. Local Urban Corridor: Local urban area, developed linearly, with commercial activities and public and private services, whose service area encompasses one or several districts of the canton.

. Block Face (Cuadra): A block face is defined as the side of a block (manzana).

. Net Residential Density (or Property Density): Relationship between the population number and the area destined for residential use with its respective yards and related services. Street, park, or other use areas are not included.

. Gross Residential Density: Relationship between the number of families or persons in a residential unit and its surface area in hectares. Street areas and areas of other complementary uses of that unit are included.

. Right-of-Way (Derecho de Vía): The width of the highway, street, path, easement (servidumbre). This is the distance between property lines, including, where applicable, roadway, green strips, and sidewalks.

. Address: Set of numbers and letters that define the location of a property.

In the case of San José, the address will be composed of the name of the neighborhood in which the property is located, the number of the route on which the property is accessed, and the module number, combined with the route number of the intersection of the lowest denomination to which it refers. The proper name of the route is optional and complementary.

. District: The Administrative Unit, which follows the neighborhood (Barrio). It may contain more than five neighborhood units, with the contained population varying between 25 to 75 thousand inhabitants. The element that best determines its scale is the secondary school.

. Urban Equipment: All the elements that the city requires to function efficiently, understanding the city as an integrated system of structures, where social elements follow patterns that determine the location of institutions. At the same time, the interaction of institutionalized processes produces their organization and coordination, which, when interrelated in their physical expression, configure and give character to the urban structure.

. Equipment: Equipment is understood as the elements where each of the institutionalized groups of human activity are located, to fulfill their objectives.

. Eradication and Remodeling: Process that consists of demolishing slums, cleaning the respective area, and making site arrangements in the way that best suits the destiny assigned to it.

. Space: It is given by the activity to be carried out in each equipment and can be expressed by built areas (total or by elements) or by total areas (built or tributary), which are determined based on the served population or the average number of users. It can also refer to the unit of use employed (bed, seat, etc.).

. Cadastral Record Sheet (Ficha Catastral): It is the document in which the basic numerical and literal information of each property is recorded.

. Property (Finca): It is the portion of land, registered as a legal unit in the Public Registry or susceptible to being registered, by means of a number that individualizes it.

. Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels; it includes both partitions for adjudication.

. Frequency of Use: It is determined by a number of users such that they justify the construction, maintenance, and benefit of the equipment to an optimal degree, which requires prior socio-economic, physical, administrative, and technological research, etc.

. Intensity of Use: It is the degree of utilization of lands or structures, taking into account:

- Type of activity developed - Percentage of coverage (cobertura) and floor area - Population density - Resulting traffic.

. Intersection: It is the area where two or more routes join or cross, even if there is not necessarily a mixing of flows.

. Building Line: The line that demarcates the permitted construction limit within the property.

. Property Line: The line that demarcates the boundaries of the private property.

. Block (Manzana): The traditional urban block is a geometric figure linked to two customary elements, which are:

• a)The small difference from one street to another, b) The character of closed construction blocks.

. Official Map: It is the plan or set of plans, on which public rights-of-way and areas to reserve for communal uses and services are accurately indicated.

. Module: It is the subdivision, for nomenclature purposes, of a block face (cuadra) into 50 parts, within a segment comprised between two routes that generate numbering. The module is always constructed of two digits, even or odd, according to the corresponding side of the route.

. Monument: It comprises the isolated artistic architectural creation, as well as the urban or rural site, that offers us the particular testimony of a civilization, of a representative phase of evolution or progress, or of a historical event.

. Property Nomenclature: It is the numerical representation that, in accordance with this regulation, identifies buildings and properties (block, property, lot).

. Road Nomenclature: It is the nominal or numerical representation that, in accordance with this regulation, identifies public rights-of-way.

. Zone Nomenclature: It is the one that identifies the name of the zone.

. Norm: A norm is understood as an optimum, useful for a period of time in a determined area, that must be formulated more or less generally, to guide within certain safety limits, in the execution of plans. That is to say, the norm implicitly brings "flexibility," to be able to be applied in time, where innumerable transformations occur, and in space, where similar situations arise.

. Infrastructure Works: Set of installations that allow the operation of public services such as water supply, sewerage, drainage, and electricity, in addition to public rights-of-way.

. Parcel: It is the cadastral unit, represented by a portion of land, which constitutes a complete physical unit, and which is delimited by a line that without interruption returns to its point of origin.

. Plaque: Sign containing the information of a property, a route, or a neighborhood.

. Plan Regulador: The local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, communal facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

. Cadastrated Plan (Plano Catastrado): It is the survey plan that has been registered in the Catastro Nacional.

. Predio: It is the portion of land, formed by one or several contiguous parcels, interdependent among themselves, and belonging to one or several owners or possessors.

. Predio: It is any immovable property registered or not in the Public Registry and refers to any built or unbuilt property, but corresponding to one or several particular owners.

. Preservation: It consists of the conservation of cultural assets in the same conditions in which they were found, protecting them from humidity, chemical agents, and all types of pests and microorganisms.

. Deterioration Prevention: (Indirect Conservation). It basically consists of the protection of cultural assets through the control of the physical environment in which they are found. Included here is the control of humidity, temperature, and light, and various measures to prevent accidental or premeditated fires, theft, and vandalism. It also encompasses measures to reduce atmospheric pollution, vibrations due to urban traffic, and ground subsidence.

. Owner: It is the natural or legal person who exercises dominion over immovable property by public deed.

. Enhancement (Puesta en valor): It equates to enabling the objective and environmental conditions that, without distorting its nature, highlight its characteristics and allow its optimal use, which is carried out according to a purpose. It is a matter of incorporating into an economic potential a current value, of putting into productivity an unexplored wealth through a process of revaluation, which far from diminishing its purely historical or artistic significance, increases it, passing it from the exclusive domain of erudite minorities to the knowledge and enjoyment of popular majorities.

. Reconstruction: Reconstruction of historical buildings or ancient urban centers with new materials, and it must be done based on reliable documents and not on conjecture.

. Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano): They are bodies of norms adopted by Municipalities with the objective of making effective the Plan Director Urbano.

Rehabilitation: The process of improving a predominantly built-up area, whose measures may involve changes in population density, expropriation and demolition of some buildings, repair and modernization of communal services, construction of adequate streets, and other building improvement programs carried out by the owners themselves.

Integral Area Renewal: A process through which a series of measures with a direct effect on already developed or built-up areas are synchronized and coordinated, with the aim of maintaining and restoring a state of communal convenience; it encompasses a general program for improving living and working conditions in the different zones of an urban conglomerate, and includes not only the prevention of deterioration but also treatment for its correction.

Urban Renewal: The improvement process aimed at eradicating slum (tugurios) zones and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state; it includes the conservation of urban areas and prevention of their deterioration.

Repair: Renewal of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than the original ones.

Reproduction: This involves the copying of a work with a view to replacing lost or deteriorated parts, in order to maintain its aesthetic harmony.

Restoration: Restoration has the purpose of conserving and revealing the aesthetic and historical values of a monument, reviving the original concept and, therefore, the understanding of the object. The restoration and restitution of details and fragments are frequently practiced and must be based on respect for the original, etc., for the ancient elements and the authentic parts.

Side Setback (Retiro Lateral): The required space between the side boundary line of the lot and the nearest part of the construction.

Rear Setback (Retiro Posterior): Open space required between the construction and the rear boundary line of the lot.

Setbacks (Retiros): The unbuilt open spaces comprised between a structure and the boundary lines of the respective property, measured from the centerlines of these lines.

Revaluation: A way of preserving historical buildings by keeping them in use, a practice that entails a certain modernization or alteration adapted to new circumstances.

Risk: Contingency or probability of an accident, damage, or injury.

Roundabout (Rotonda): A special form of at-grade intersection or one combined with grade separations, where there is a one-way circulation zone.

Sign (Rótulo): Any sign, writing, print, emblem, painting, drawing, or other means whose purpose is to draw attention to some product or activity offered or produced on the same site where the sign is located.

Directional Sign (Rótulo Dirección): Any sign whose purpose is to draw attention to the location of a work, commercial or other activity, service, or recreation.

Signs or Notices for Works Under Construction or Temporary: Any sign or notice whose purpose is to draw attention to the construction of a public or private project, or whose installation has been authorized by the authority for a transitory purpose and for a determined period of time.

Routes: These are national highways, so named by the General Roads Law (Ley general de Caminos).

Local Urban Subcenter: Urban area that brings together commercial activities and private and public services for a district or several neighborhoods of a district.

Regional Urban Subcenter: Urban area with commercial activities and private and public services that serve one or more cantons of a region.

Non-Programmed Land (Suelo no programado): That urbanized or developable land which is not reserved for specific projects and on which any project may be developed, provided it conforms to the provisions of the respective zoning regulations.

Non-Developable Land (Suelo no urbanizable): That land whose urbanization is not possible or not convenient for different reasons, including ecological and landscape reasons or due to physical limitations of the area (slopes, geological faults, floodplains or areas subject to other hazards, etc.).

Programmed Land (Suelo programado): That urbanized or developable land which is reserved for specific projects, as foreseen in the P.R.U.

Developable Land (Suelo urbanizable): That land which has the potential and conditions to be urbanized.

Urbanized Land (Suelo urbanizado): Any portion of land that is built upon or that is provided with infrastructure and services.

Slums (Tugurios): A dwelling established in a property subject to an official declaration of uninhabitability. This concept includes houses, apartments, rooms, and in general any construction or structure intended totally or partially for the expressed purpose, even if it is merely an improvised shelter in a non-urban site.

Location: Establishes the convenient position of each facility in relation to others and with respect to the city's structures, according to certain physical, environmental, and comfort conditioning factors.

Urbanization (as a process): The process of change by which a rural society transforms into an industrial society. A transformation that originates changes in social and economic functions, variations in the environment, which creates negative imbalances in the population, but at the same time, creates conditions required by development.

Urbanization: Subdivision (fraccionamiento) or development of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services.

Conditional Uses: Those that can occur in a zone, provided they comply with the special requirements established by the Municipality, in addition to those stipulated for conforming uses.

Land Use (Uso de la Tierra): The utilization of a terrain, of the physical structure settled on or incorporated into it, or both, in terms of class, form, or intensity of its exploitation.

Land Use (Uso del Suelo): Shows the situation and distribution of land regarding housing, commerce, industry, education, health, recreation, public purposes, and any other pertinent designation.

Mixed Use: Use in which there is a mixture of functions, residential, retail commercial, personal services, institutional services, and even industrial use.

Complementary Uses: Those uses that complement and support the main activity of the zone, and complement and support the conforming uses.

Conforming Uses: All those activities or land uses that are in accordance with the requirements and guidelines of the P.R.U. for each zone and that can be developed.

Non-Conforming Uses: All those that do not meet the provisions and requirements included in the Regulations of the P.R.U., but which existed prior to their enactment.

Minimum Dwelling (Vivienda mínima): An organic complex of rooms that constitute a habitation, studied in such a way as to group, in the smallest space and with the minimum expense, those comforts that are indispensable for human life.

Dwelling (Vivienda): Can be understood as the context in which the widest range of human needs is satisfied, and where the greater part of human life is lived. It is also considered as that physical structure that satisfactorily responds to desires and needs.

Cadastral Zone (Zona Catastrada): That part of the national territory where the cadastral survey has been concluded and made official.

CARTOGRAPHIC SHEETS

• a)Modificar el Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, integrando la variable ambiental aprobada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) como un insumo entre otros aspectos.
• b)Localizar y delimitar los usos predominantes del suelo con el propósito de ordenar estos usos y preservarlos de la proximidad de otros usos prediales molestos, no permitidos o no compatibles con la zonificación propuesta, integrando los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA a la propuesta de planificación.
• c)Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen en el suelo urbanizado y urbanizable de la ciudad.
• d)Estimular el crecimiento urbano en la porción del suelo no urbanizable.
• e)Garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en la ciudad, con el propósito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre ellas.
• f)Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán en el suelo urbanizado y urbanizable del área urbana de Quepos, de modo que se consiga:

f.1. Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las zonas, así como con el potencial y condiciones de cada una de éstas.

f.2. El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades que se desarrollan, evitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.

f.3. Lograr un desarrollo integral de la ciudad que evite las especializaciones excesivas y vulnerables de ciertas áreas, la segregación, así como la desarticulación social y espacial de los diferentes sectores del área urbana.

f.4. Lograr una distribución más equilibrada y ordenada de las actividades del territorio del área urbana de la ciudad de Quepos, a través de la delimitación y ubicación de los usos del suelo, con la integración los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por SETENA, y modificando los usos del suelo ya que el Plan tiene diez años de vigencia.

f.5. Dotar a la ciudad de los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial necesarios para prevenir el futuro crecimiento.

f.6. Establecer una jerarquización urbana y vial que permita un desarrollo integral del entorno urbano, evitando el crecimiento lineal a través de la delimitación de los núcleos concéntricos de barrios de la ciudad, así como una red vial que clasifique las carreteras del área urbana, en rutas primarias, secundarias, terciarias y locales que incorporen a la ciudad con su entorno inmediato.

Estará conformada por no menos de tres ni más de siete miembros, cuyo período coincidirá con el de los miembros de la corporación que lo designe, o lo que reste e él.

Sus integrantes pueden ser reelegidos y desempeñarán sus cargos ad honórem, considerando los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana.

El Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). Es la dependencia encargada de la administración, aplicación y actualización del P.R.U. a través de sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana - Ambiental, Promoción y ejecución del Plan, Permisos de Construcción de edificios, obra civil, rótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos a excepción de los establecidos en la Ley Forestal No. 7575 potestad del INVU con base en los artículos 33 y 34 de dicha Ley y su Reglamento.

Las acciones concretas en estas áreas son las siguientes:

4.1. Planificación Urbana-Ambiental: Actualización del P.R.U. y sus reglamentos, promoción y elaboración de políticas, planes, programas y/o proyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.

• a)Información Urbana: Consiste en la recopilación, sistematización e interpretación de la información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante la aplicación de los sistemas de información geográfica en la planificación urbana y en la formulación de proyectos.
• b)Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) de la Municipalidad. Promoción de una política gráfico-fiscal a fin de regularizar los procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.R.U y formular las políticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal. Contiene 2 áreas:

b.1) Permisos Urbanos: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones, concesión de permisos de construcción, demolición, y autorización de usos de suelo (Certificado de Uso del Suelo. Emisión de requisitos para el control del desarrollo conforme a las políticas de planificación urbana-ambiental).

b.2) Inspección Urbana: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción y demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura, control del uso no autorizado y el control de la publicidad, de conformidad a los requisitos del P.R.U.

4.2. Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVUDICU).

En los casos en que las normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU y la Municipalidad de Quepos, debe emitirse un dictamen del Departamento de Urbanismo del INVU y del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). En caso de interpretación de las normas, será la Comisión Técnica Interinstitucional INVU - Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU), quien interpretará la normativa del Reglamento para la decisión final, y con base a lo anterior se tomará un Acuerdo Municipal basado en el dictamen de la Comisión.

Variación de los requisitos.

La variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.R.U: densidad, frente, retiros, alturas, áreas de lotes en no más del 25 %, así como la extensión de la línea divisoria entre diferentes usos en no más de 50 metros, analizando cada caso en particular específicamente obedeciendo al interés general, y la adecuada zonificación resultante de la aplicación de los índices de Fragilidad Ambiental establecidos en la Viabilidad Ambiental No. EAE-01-2009-SETENA.

Únicamente para proyectos nuevos de urbanización y condominios residenciales, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal. Estos casos serán permitidos cuando el caso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:

• a)Lotes mayores a 1500 metros cuadrados o proyectos de 1000 metros cuadrados de construcción, donde se pretende dar la oportunidad a un proyecto de diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las permitidas en este reglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y no será necesaria la reunión de fincas para la aprobación del anteproyecto.
• b)Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control: topografía, geología, tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y cambios de usos cercanos.
• c)Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Regulador en su disposición de uso de la zona o el proyecto es de interés público.
• d)Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas sin fines de lucro.

Los proyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia, catalogados de emergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto ejecutivo.

5.1 La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización de terrenos, no contemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como - Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) señalada en el artículo 4.2 de este Reglamento y con base en el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización, para zonas de renovación urbana.

5.2 La Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVUDICU) en conjunto podrán variar los requisitos ya mencionados hasta un 25 % y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en estudio lo amerita.

5.3 Las normas en proyectos específicos, elaborados por la DICU, que detallan las normas del P.R.U, sin contradecirlas, para ser aprobados contarán previamente con el Visto Bueno del Departamento de Urbanismo del INVU. La DICU consultará a los sectores locales organizados, en todas las etapas de elaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los reglamentos específicos para su control y regulación.

Planos Catastrados, Permisos de movimiento de tierra y excavación, Demolición y Construcción.

8.1 Para los anteproyectos de condominio (residenciales y comerciales), planos de urbanizaciones y fraccionamientos con fines de urbanizaciones y condominios, se debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) después de haberse aprobado el visado por parte de las entidades competentes entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Cuerpo de Bomberos y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), tal como lo establece el criterio de la Procuraduría General de la República en su Criterio C-219-2013 del 14 de octubre del 2013.

8.2 Los planos correspondientes a proyectos de urbanización, condominio o fraccionamiento, requerirán previamente de la aprobación del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), y deberán ser examinados y visados, en forma ineludible, por la Dirección de Urbanismo del INVU.

8.3 Todo proyecto de fraccionamiento, urbanización de tipo industrial, residencial habitacional, residencial en condominio o comercial, debe cumplir con la presentación de un anteproyecto ante la DICU, con la finalidad de establecer su factibilidad. La aprobación del anteproyecto que se otorgue, no autoriza la ejecución de las obras. El interesado debe presentar los planos arquitectónicos que especifiquen las actividades a desarrollar, alturas, retiros, coberturas, niveles de calles, certificado de uso de suelo con alineamiento, cumpliendo con la normativa vigente. Para urbanizaciones debe presentar la tabla de áreas. Para condominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y sus coeficientes.

8.4 Los requisitos para tramitar el Visado del Plano Mosaico del proyecto (diseño de sitio condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones), se debe cumplir con los siguientes requisitos:

• a)formulario de solicitud completo y firmado por el propietario, representante legal debidamente acreditado o en su defecto un poder legal.
• b)Tres copias del plano de mosaico del proyecto (diseño de sitio). Una copia en formato digital, que contenga las redes de abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales.
• c)Dos planos originales y dos copias por cada fraccionamiento del proyecto.
• d)Dictamen de recibimiento de obras del sistema de agua potable, de la red general de alcantarillado sanitario y la red general de evacuaciones de aguas pluviales emitido por el ICAA o Acueducto Rural.
• e)Dictamen de recibido conforme por parte de la compañía de electricidad correspondiente del sistema de tendido eléctrico del proyecto y constancia de que existe garantía que cubre los equipos o instalaciones pendientes.
• f)Dictamen de recibido conforme de instalación de los hidrantes del proyecto extendido por el INS.
• g)Levantamiento topográfico del proyecto que contenga imágenes legibles y a colores de cada una de las áreas públicas, mobiliario y señales de tránsito.

8.5 Una vez de obtenido el visado por parte de las instituciones competentes en forma previa entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y la Dirección de Urbanismo del INVU, las urbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales deben contar con el visto bueno del Concejo Municipal.

8.6 En proyectos de condominio, residenciales o comerciales, se deberá cumplir con lo establecido en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, publicado en la Gaceta No. 74, del 19 de abril del 2005. Se permitirá condominio únicamente frente a calle pública existente.

8.7 Plazos de resolución. Los proyectos especiales o que implican un estudio técnico tendrán un plazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de Administración Pública.

La DICU podrá contratar un estudio técnico específico o solicitar, cuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o solicitar ampliación de información para tomar la decisión final. Todo trámite en la DICU tiene término límite de 10 días hábiles. Si en este plazo el solicitante no obtiene alguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada del trámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles siguientes al reclamo. No se incluyen en estos casos, los presentados al principio de este inciso.

8.8 Visados Municipales. Para el visado municipal de planos catastrados o no, emitidos por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), se otorgarán en los términos y condiciones que establece la Ley de Planificación Urbana y el presente Reglamento.

Los planos Catastrados deben ser visados por la Municipalidad en los siguientes casos:

• a)Cualquier tipo de fraccionamiento de un terreno.
• b)Segregaciones en cabeza de dueño.
• c)Desarrollo de proyectos de cualquier índole.
• d)Reunión de fincas o rectificación de linderos o cabida.
• e)Informaciones Posesorias.
• f)Localización de Derecho.

8.9 Para la obtención del Visado Municipal de planos el interesado debe cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Formulario de solicitud con información completa y firmado por el propietario o representante legal.
• b)Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.
• c)Copia del plano catastrado certificado de la propiedad.
• d)Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad.
• e)Alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y telecomunicaciones) para cada caso resultante.
• f)En caso de segregaciones, debe aportarse un anteproyecto de la finca madre en el que se indiquen las porciones resultantes y sus características particulares de cada una de ellas en cuanto a frente, fondo y área.
• g)En casos individuales, se debe presentar los planos que modifican.
• h)Visado de disponibilidad de agua potable extendido por el ICAA o Acueducto Rural.

8.10 Permisos para movimiento de tierra y excavaciones. Los permisos de movimiento de tierra en función de la futura construcción, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad. Además de lo indicado en la Ley de Construcciones y su Reglamento de Construcciones. Para movimientos de tierra con pendientes iguales o mayores al 30 % se requerirá de estudios técnicos que justifiquen de forma previa a la autorización si procediera.

8.11 Los permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria sobre precaución con detalles donde especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. En las oficinas correspondientes el interesado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y planos catastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio particular.

8.12 No se podrán ejecutar movimientos de tierra en los siguientes sitios:

• a)Rellenos (sustitución de suelos suaves, nivelación de topografías escarpadas y conformación de terrazas apoyadas en laderas a excepción cuando medie autorización de la institución competente).
• b)Zonas de deslizamientos a menos que sea requerido por situaciones de emergencia declarada.
• c)Zonas de inundaciones a menos que sea requerido por situaciones de emergencia declarada.
• d)Zonas de protección de cuerpos de agua.
• e)Cauces de ríos y quebradas.
• f)Servidumbres eléctricas, de telecomunicaciones y de agua.
• g)Servidumbres de las líneas de transmisión de alta tensión.

8.13 Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

8.14 Para obtener los permisos de construcción los interesados deben presentarse a la Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), en caso de que el propietario no se presente debe llevar autorización autenticada por abogado, copia de la cédula de identidad y en caso de personas jurídicas certificación de personería jurídica extendida por notario público o Registro de la Propiedad, o Certificación Literal emitida por el Registro Público donde se demuestre la Representación de la sociedad. La Municipalidad tiene la potestad de modificar, aprobar, rechazar y fiscalizar las solicitudes que realicen los administrados.

8.15 Los requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores a 40 metros cuadrados. Para la obtención de dichos permisos deberán presentar los siguientes requisitos:

• a)Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la calificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del Ministerio de Salud.
• b)Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.
• c)Copia certificada del plano catastrado de la propiedad.
• d)Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad. Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de telecomunicaciones).
• e)Copia de los planos constructivos visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y por el Área Rectora de Salud si es requerido por Ley.
• f)Póliza de Riesgos de Trabajos Profesionales que puede ser entregado al momento de retirar el permiso otorgado.
• g)Diseño de solución y tratamiento de aguas (sanitarias y pluviales) si aplicara.
• h)Viabilidad Ambiental aprobada por la SETENA si es requerido por Ley.
• i)Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas en proyectos mayores a los 1500 m² de construcción. El interesado deberá presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.

8.16 Los requisitos para obtener permisos de construcción en obras menores a 40 metros cuadrados. Se consideran obras menores, construcciones de 40 m² o menos. Se excluyen aquellos que presenten especial atención debido a la peligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la ejecución. Para la obtención de dichos permisos deberán presentar los siguientes requisitos:

• a)Formulario de Solicitud debidamente lleno y firmado por el propietario.
• b)Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la calificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del Ministerio de Salud.
• c)Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.
• d)Copia del plano catastrado de la propiedad.
• e)Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad.
• f)Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de telecomunicaciones).

8.17 La Municipalidad cobrará un impuesto de construcción de hasta un 1 % el cual será el que determine la administración con base a lo que establezca la Ley. El valor de las construcciones será el que determine la Administración. El impuesto deberá ser cancelado en los 10 días hábiles siguientes a la notificación del Tributo. Sobre esta resolución se podrán presentar los recursos correspondientes de conformidad con el presente Reglamento.

8.18 Vigencia de permisos. Los permisos de construcción aprobados tendrán una vigencia de hasta un año natural para llevar a cabo el inicio de las obras. De no ser así, el interesado debe tramitar la RESELLO renovación del permiso correspondiente, hasta por un año más, si las obras dan inicio en las prórrogas dadas el permiso de construcción no tendrá caducidad. Si las obras de construcción NO dan inicio en estas prorrogas el permiso se dará por caduco.

Acredita la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido como un requisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública que vise construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes o inscripciones, urbanizaciones, condominios transformación.

9.1 En ningún caso, podrá interpretarse como permiso para ejecutar la actividad o la obra que se pretende realizar, es de carácter informativo, por lo que no constituye una licencia ni genera derecho a desarrollar una actividad u obra, ni implica la obligatoriedad a ninguna institución de aprobar los permisos correspondientes si no se cumple con lo señalado en el presente Reglamento. Adicionalmente, el mismo tiene un carácter permanente hasta tanto no cambien las condiciones técnicas o legales en que fueron otorgados.

9.2 Cuando el Certificado de Uso del Suelo indique que el uso pretendido por el interesado es no conforme, se deberá comprobar ante la administración que la actividad ubicada en dicha propiedad está a derecho y sea factible de realizarlo o ha obtenido la patente anteriormente y esté vigente, de conformidad con el artículo 30 de la Ley de Planificación Urbana.

9.3 Este Certificado de Uso de Suelo en caso de Fraccionamiento, Urbanización o Condominio debe ser aprobado y entregado por la Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). En el mismo debe consignarse el uso permitido en el inmueble, alineamiento, frente mínimo, retiros, área mínima de lote, así como condiciones dada la zona en que se ubique el inmueble.

9.3 Para la solicitud del Certificado de Uso de Suelo debe presentarse:

• a)Formulario de solicitud completo y firmado por el interesado.
• b)Una fotocopia del plano catastrado de la propiedad, sin reducir, nítida y legible.

Para el trámite de patentes también se exigirá la presentación del Certificado de Uso del Suelo correspondiente, de conformidad con el artículo 29 de la Ley de Planificación Urbana. Para la concesión de patentes por el Departamento de Patente Municipal, debe obtenerse Resolución Municipal de Ubicación del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) donde conste la conformidad de la actividad con el Uso del Suelo dispuesto por el P.R.U en cada zona.

En caso de que se presente una disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los recursos establecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.

Como requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de pago o certificación del Departamento de Patentes de la vigencia de la Patente Municipal.

No obstante, el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en el local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva aprobación. Luego de esto el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DIUR) podrá extender el certificado con el fin de renovar la patente. En caso de que se presente una disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los recursos establecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.

Para la renovación, se recomienda o trámite de Patentes para estos locales se seguirá lo indicado en los artículos 79, 80, 81, 82, 83, del Código Municipal Ley No. 7794.

Cuando la actividad comercial no sea la principal, sino que sea complemento residencial, únicamente se otorgará la respectiva patente si se asegura la independencia funcional y espacial entre ambas actividades, lo cual debe verificar el Departamento de Urbanismo de la Municipalidad (previo a otorgar el certificado de uso del suelo) Ministerio de Salud antes de que la Municipalidad otorgue la respectiva Patente. La Patente consignará el tamaño del local.

• a)La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.
• b)La Ley de Construcciones y sus modificaciones.
• c)La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.
• d)El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.
• e)La Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.
• f)Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.
• g)Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.
• h)Los reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.
• i)Los reglamentos del presente Plan Regulador Urbano de la ciudad de Quepos.

Además de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el artículo anterior, la contravención de las normas del presente reglamento o cualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde conexidad con la materia urbana, dictada por la Municipalidad de Quepos, el Poder Ejecutivo, Legislativo u otra dependencia autorizada.

Incluye multas, suspensión, cierres, desocupación y demolición de lo construido sin autorización, de conformidad con la normativa vigente, de conformidad con el presente Reglamento y la Ley de Construcciones.

15.1 La DICU contará con 5 días hábiles para levantar la información detallada sobre la supuesta infracción, con dicho estudio se procederá a notificar al infractor si corresponde lo siguiente:

• a)Advertencia de que debe obtener el respectivo permiso de construcción dentro de un plazo de 30 días hábiles y cancelar la respectiva multa.
• b)En caso de que en al plazo anterior no se obtuviera el permiso, se procederá a imponer las multas y sanciones que señalan la Ley de Construcciones y este Reglamento.
• c)Sobre dicha resolución se podrá interponer los recursos de revocatoria y apelación de conformidad al Código Municipal.
• d)En caso de que se tuviera que ejecutar la demolición de obras ilícitas, el costo de la misma será cobrada al propietario del inmueble.
• e)La notificación se hará en el lugar de la obra con el propietario, el profesional responsable, ingeniero residente o su asistente.
• f)El monto de la multa será el 1 % sobre el valor total de la obra.

• a)Suelo Urbanizado a) Suelo Urbanizable b) Suelo No Urbanizable.

• a)Usos Conformes b) Usos No Conformes c) Usos condicionales d) Usos complementarios

Son todas aquellas actividades, edificaciones o usos del suelo acordes con los requisitos y lineamientos del P.R.U. para cada zona y que pueden ser desarrolladas.

Son todos aquellos usos que no son permitidos por la zonificación y por los requisitos establecidos en el P.R.U. o en la normativa existente aplicable.

No obstante, en aquellos lotes consolidados como fincas (debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la vigencia del presente P.R.U.), sí se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aun cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente y superficie del lote, siempre y cuando el permiso de uso de suelo se encuentre vigente. Se entiende que todos los demás requisitos si deberán ser cumplidos.

24.1 En caso de donaciones de lotes para usos de interés social o beneficencia, vía Acuerdo Municipal, previo dictamen de la Comisión correspondiente del Concejo, y siempre que el uso sea compatible con la zonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente, exigiéndose un frente mínimo de 4 metros, sin embrago se deberá cumplir el resto de los requisitos de la zona.

24.2 Los lotes con planos catastrados que existan con anterioridad a la entrada en vigencia del P.R.U. y que no hayan sido inscritos, y no cumplan los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) previo Acuerdo Municipal en los siguientes casos:

• a)Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.
• b)Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y no posean escritura. Se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad de la existencia de las propiedades o derechos mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.

Uso nuevo y existente solicitados que, por sus características, pueden causar molestias a los usos conformes de la zona, pero con ciertos requisitos pueden garantizar que esas posibles molestias se confinen en la propiedad.

25.1 Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad en coordinación con el Departamento de Urbanismo del INVU o cualquier dependencia o institución competente para lograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los vecinos del Cantón, en un acto coordinado.

25.2 Estas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente con base en los artículos 9 y 10 del presente Reglamento. Las condiciones serán aquellas que se establezcan en este reglamento, que sean de interés urbanístico, que sean usos complementarios, de interés municipal; que no afecten la salud y el ambiente.

25.3 No se permitirá el crecimiento de estos usos, y las intervenciones en construcciones existentes, se permitirán en las siguientes circunstancias:

• a)Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o reparación de la estructura primaria.
• b)El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.
• c)Cuando las remodelaciones sean para cumplir con las normas de seguridad e higiene.
• d)En caso de siniestro, la Municipalidad podrá permitir la reconstrucción de la edificación o infraestructura dañada con una licencia provisional. El interesado deberá presentar una memoria de cálculo estructural (elaborado por un profesional responsable), para fijar los daños.

En un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho cumpliendo con los requisitos de este Reglamento de conformidad con el artículo 8.

Lo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado es considerado no conforme a la zonificación del P.R.U., no se emitirá el uso del suelo y el interesado deberá ejercer una actividad compatible con la zonificación.

Son los usos complementa y apoya actividad principal a la zona. Y complemente y apoyo a los usos conformes.

Cuando un inmueble esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos, siempre y cuando el uso resultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el uso que se generalizare afecte más del 75 % de la propiedad que se trate, se podrá autorizar que este se extienda al 25 % del inmueble. En estas fincas se aplicarán las condicionantes que indica el artículo 25. En estos casos deberá aprobarse por Acuerdo del Concejo Municipal en coordinación con el Departamento de Urbanismo del INVU.

Se exceptúa de la aplicación de este artículo las zonas de protección de ríos y quebradas, humedales, zona de manglar y zonas clasificadas por el SINAC como Patrimonio Natural del Estado.

Será el que determine el P.R.U., por medio del Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón.

29.1 Los alineamientos serán también los extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y telecomunicaciones) para cada resultante. Los alineamientos relacionados, oleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea férrea, serán los que indiquen las instituciones correspondientes. Los retiros de las zonas de protección serán de acuerdo a la Ley Forestal No. 7575 y su Reglamento y otros, serán los que determinen el Departamento de Urbanismo del INVU las instituciones correspondientes con base en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal.

29.2 La DICU resolverá sobre el alineamiento únicamente cuando por normativa le sea competencia al término de ocho días hábiles, luego de presentada la solicitud, 2 copias del plano catastrado y el original o copia certificada.

Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse en forma subterránea y aérea.

Por lo menos un tercio del área de antejardín debe mantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil (hasta 20 m²) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable, solo franjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados laterales y frontal en zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m). Debe permitirse un 80 % de visibilidad como mínimo.

32.1 En el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá una franja de terreno adicional. A esta se le puede dar el uso provisional como antejardines y estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no impliquen construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U. Si por falta de espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos preventivos de seguridad como advertencia a los peatones.

32.2 En la franja de antejardín se permitirán construir los 20 m² de área o en su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores abiertos, terrazas y parqueos.

Tanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda, basura y transformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared, ducto de basura y rótulos.

32.3 En caso de construcción de viga corona sobre las rejas en antejardín, la sección de ésta no podrá ser mayor de 12 x 20 cm. Estas vigas, así como las columnas que las sostienen, entrarán en el cálculo del 80 % de visibilidad. La sección de las columnas será 20 x 20 cm., como máximo.

Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de otra o una estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Los edificios que se construyan en el futuro deberán guardar retiros. Los edificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto a otros de por lo menos 1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por todos los lados del edificio.

33.1 La altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del artículo 38 de este Reglamento. El retiro en edificios que presenten ventanas hacia la colindancia (vecino) será el que se indique en el Reglamento de Construcciones. Los retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del edificio cumpla las normas de iluminación, ventilación y seguridad.

33.2 Los edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en metros deberán cumplir con lo indicado en el artículo 8 para su aprobación. Y deberán contemplar los siguientes lineamientos:

• a)Retiro frontal: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U, de acuerdo con las características de cada vía.
• b)Retiro posterior. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.
• c)Retiro lateral. La distancia que debe haber será la indicada en el Artículo 34 y el Reglamento de Construcciones.
• d)Viabilidad Ambiental aprobada por le SETENA en caso de ser requerido por la normativa correspondiente.
• e)En los casos de Urbanizaciones y Condominios se deberá seguir lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Reglamento de Construcciones y Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y cualquier norma aplicable.
• f)En el caso de la Zona de Marina (ZMR), se podrán autorizar para los edificios mayores de 5 pisos un retiro mínimo con respecto a otros de hasta 5 metros.

33. 3 Además deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:

• a)Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular, soporte de las vías adyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y mensual.
• b)Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura existente y la propuesta y la conexión con lo existente.
• c)Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar hasta un 40 % del consumo diario de edificio. Los tanques deberán estar funcionando al momento de concluir la obra. Debe indicarse su ubicación y sistema de bombeo.

En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior, sustituyéndolo por un área equivalente en el interior del lote, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas.

No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando estos no excedan un metro. La cobertura de construcción está establecida para cada una de las zonas. Se exceptúan los casos indicados en el inciso a) del artículo 33 del presente Reglamento en cuanto al retiro frontal establecido. La cobertura implica que el área libre en la superficie sea respetada en el subsuelo. Deberá permitir el adecuado drenaje de aguas llovidas.

El presente Reglamento tendrá 3 tipos de altura.

37.1 Primer Tipo. Para casos en general. La altura máxima, se medirá a partir del nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote. En caso de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes pendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas.

37.2 Para el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, instalaciones de ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio y elementos de recreación en las terrazas superiores.

37.3 El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C donde A = Altura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo establezca el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U. o la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona establecido por el Reglamento.

37.4 En aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el retiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte del P.R.U, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional. En el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima permitida, se tomará el menor derecho de vía.

37.5 Segundo Tipo. Casos definidos específicamente en cada Zona definida en este Reglamento para lo cual se deberá entender que la medida de cada piso será la de 3 metros ampliable a 4 metros siempre que el diseño lo soporte.

37.6 Tercer Tipo. Altura ubicada en la Zona de Marina (ZMR) se aplicará lo establecido por el Reglamento de Construcciones.

El propietario de un edificio que destine una galería interior de un mínimo de 5 m de ancho para un uso público peatonal, será computado como área construida. Obtendrá por parte de la Municipalidad un Certificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área máxima de la construcción en 1,5 metros cuadrado para cada metro cuadrado de galería. También podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas y espacios abiertos de uso público.

En los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser menor a la mínima, para ventilar piezas habitables, siempre y cuando la cobertura máxima de la zona se cumpla.

La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de construcción en 2,5 m², por cada metro cuadrado de pórtico, siempre que el pórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El incentivo se otorgará permitiendo mayor altura de la edificación.

Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro mayor al exigido, para conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así aumentar la concavidad en las esquinas, podrán obtener como incentivo la posibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo anterior se aplicará lo expuesto en artículo 38, en sus dos últimos párrafos.

• a)ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF) b) ZONA AGROPECUARIA (ZAG) c) ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES (ZMH) d) ZONA DE PROTECCION ESPECIAL (ZPE) e) ZONA RESIDENCIAL (ZR) f) ZONA DE SERVICIOS MIXTOS (ZSM) g) ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA (ZRD) h) ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE) i) ZONA CORREDOR TURÍSTICO (ZCT) j) ZONA INSTITUCIONAL (ZI) k) ZONA INDUSTRIAL (ZIND) l) ZONA DE AEROPUERTO (ZA) m) ZONA DE MARINA (ZMR) n) ZONA DE PUERTO MARÍTIMO (ZPM) o) ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO (ZPA) p) ZONA MARITIMO TERRESTRE (ZMT)

• a)Zona de Protección Forestal (ZPF). La Zona de Protección son terrenos fundamentalmente de vocación forestal que se caracterizan a la vez por tener fragilidad ambiental que por lo general va de moderada a alta, lo que limita el desarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy irregulares, con condiciones escasas para la urbanización y con un gran potencial para el uso forestal, por estas condicionantes la zona es de vital importancia en el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un modelo sostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un objetivo y directriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat confortable para los habitantes de Quepos, elevando con ello la calidad de vida.
• b)Zona Agropecuaria (ZAG). La Zona Agropecuaria son los suelos que actualmente están dedicados a las actividades agrícolas y pecuarias y que se pretenden conservar para dichos usos, así como también los suelos detectados de vocación agropecuaria. Por el peso económico de esta actividad es de suma importancia la conservación y consolidación de estos terrenos en la actividad agropecuaria.
• c)Zona de Manglar y Humedales (ZMH). Es un ecosistema dominado por grupos de especies vegetales pantropicales y típicamente arbóreas, arbustivas y vegetación asociada, las cuales cuentan con adaptaciones morfológicas, fisiológicas y reproductivas que permiten colonizar áreas sujetas al intercambio de mareas. El paisaje general está dominado por la presencia de bosques de diferentes especies de mangle, humedales, esteros y canales. En los alrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva importante de manglar, que es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo sostenible en la zona.
• d)Zona de Protección Especial (ZPE). Son zonas de protección forestal y las áreas de bosque, los bordes de nacientes permanentes, las franjas de riveras de ríos, quebradas y arroyos que conllevan una protección absoluta. Así como los terrenos inundables, igualmente son los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio natural del estado con base en la Ley Forestal No. 7575.
• e)Zona Residencial (ZR). La Zona Residencial son los terrenos destinados para asentar la población existente y futura, así como los servicios requeridos para la convivencia de dicha población.
• f)Zona de Servicios Mixtos (ZSM). Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases.
• g)Zona Recreativa y Deportiva (ZRD). Son las áreas destinadas a la recreación pasiva y activa de la población, en donde es posible la construcción de infraestructura para el desarrollo de actividades deportivas, culturales, educativas y recreativas, así como áreas definidas de parques regionales y comprenden los parques lineales y corredores verdes y ecológicos y otras zonas boscosas que se preservaran como pulmones.
• h)Zona de Transporte y Estacionamientos (ZTE). Son áreas destinadas para reservar y utilizar como terminales y paradas de buses, paradas de taxis, estacionamientos públicos a fin de ordenar el tráfico del cantón.
• i)Zona Corredor Turístico (ZCT). Es una zona para incentivar el desarrollo turístico, e integrar la zona peatonal y servicios que coadyuven a fomentar la actividad turística.
• j)Zona Institucional (ZI). Zona para preservar y consolidar los espacios para los servicios básicos públicos y privados: instituciones gubernamentales, organismos no gubernamentales, fundaciones, instituciones internacionales y de gobierno local en los que se realizan actividades complementarias para la población.
• k)Zona Industrial (ZIND). Es un recurso urbanístico localizable en áreas suburbanas para asegurar la producción en condiciones que disminuyan las interferencias funcionales y garantizar la estabilidad ambiental, los valores de la tierra, la tranquilidad jurídica. Implica una clasificación de las industrias según su peligrosidad, grados de molestia y tamaño.
• l)Zona de Aeropuerto (ZA). Área destinada al desarrollo de la actividad aérea de vuelos nacionales.
• m)Zona de Marina (ZMR). Conjunto de instalaciones marítimas y/o terrestres destinadas a la protección, el abrigo y la prestación de toda clase de servicios a las embarcaciones de recreo, turísticas y deportivas de cualquier bandera e independientemente de su tamaño, así como a los visitantes y usuarios de ella, nacionales o extranjeros; asimismo comprende las instalaciones que se encuentran bajo la operación, la administración y manejo de una empresa turística. Se considerarán parte de una marina además los inmuebles, las vías de acceso a las distintas áreas y los demás bienes en propiedad privada, destinadas por sus dueños a brindar servicios a la Marina Turística, y que se hayan considerado en la concesión.
• n)Zona de Puerto Marítimo (ZPM). Espacio situado junto al océano, que permite que las embarcaciones desarrollen operaciones de descarga y carga o de desembarco y embarque. Ofrecen a los barcos un lugar seguro en la costa marítima para realizar distintas actividades.
• o)Zona de Patrimonio Histórico (ZPA). En la denominada Zona Americana, área con declaración de Patrimonio por estructura arquitectónicas ahí establecidas, las cuales albergará una serie de instituciones y con el fin de preservarla en el mejor estado.
• p)Zona Marítimo Terrestre (ZMT). Regula la franja de los doscientos metros que van desde el área urbana establecida por este Plan Regulador hasta la Zona Marítimo Terrestre de la Zona Regulada por el Plan Regulador de Playa Espadilla y comprende la Playa del Cocal, con la excepción que en este sector el Plan Regulador de Quepos, tal y como lo señala el IGN.

Proteger, prevenir y mitigar el impacto directo o indirecto de las actividades humanas sobre las zonas de protección forestal.

No se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30 %, con base en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y Ley Forestal, así como en terrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio histórico y natural. De considerarse necesario se consultará a la Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.) sobre dicha prohibición.

Los usos permitidos son los forestales, reforestación así instalaciones para centros de investigación, educación y ecoturismo, salud, sedes de organismos nacionales e internacionales, viveros, corrales, recreativos, ecoturismo, puentes, caminos, senderos, miradores, restaurantes y para vivienda unifamiliar, multifamiliar y hospedaje turístico.

Tabla 1. ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF) | ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF) | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Requisito | Vivienda | Instalaciones educativas, salud, org. Internacionales, | Condominios o conjunto residencial | Restaurantes y miradores. | Viveros | | Superficie mínima de lote | 3.000 m2 | 20 000 m2 | 10.000 m2 | 3000 m2 | 250 m2 | | Frente mínimo | 30 m | 50 m | 50 m | 50 m | | | Atura máxima | 2 niveles (7 me, no incluye | 2 niveles (7 me, no incluye | 2 niveles (7 me, no | 2 niveles (7 m, no incluye | | | | estructura de techos) | estructura de techos) | incluye estructura de techos | estructura de techos) | | | Retiro frontal | 10 m | 15 m | 10 m | 10 m | | | Retiro posterior | 7 m | 10 m | 5 m | 10 m | | | Retiros laterales | 4 m | 5 m | 5 m | 5 m | | | Cobertura máxima | 15 % | 10 % | 15 % | 15 % | | | Densidad | 5 vivienda/Ha | | 5 viviendas/Ha | | | a) Para la evacuación de aguas negras y jabonosas deberá utilizarse tanques mejorados o plantas de tratamiento según sea el uso, para evitar la contaminación de cuerpos de agua.

• b)Se prohíbe la corta o eliminación de árboles en las áreas de protección descritas anteriormente como Zona de Protección Especial, excepto en proyectos declarados por el Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional.
• c)En las áreas denominadas por la Ley Forestal No. 7575 como Propiedad Forestal Privada se aplicará lo establecido en los artículos 18 y 19 de la misma Ley.
• d)En esta zona se exigirá las construcciones utilizando técnicas que no afecten la topografía del terreno (cortes y rellenos) utilizando para estos pilotes u otros sistemas similares. También se solicitará a los proyectos plantas de tratamiento.

Urbanizaciones residenciales, bodegas, talleres, actividades de naturaleza industrial.

Todo proyecto en la Zona de Protección Forestal, debe presentar el visto bueno de MINAE, con respecto a la demarcación de las áreas de bosques.

Son áreas cuyo propósito es mantener las áreas que actualmente se encuentra bajo un uso agropecuario, por lo cual se reserva una dotación para el uso agropecuario con la idea de preservar y consolidar la actividad agropecuaria.

Los usos permitidos son los usos agropecuarios como cultivos, producción ganadera y las actividades complementarias, como bodegas, instalaciones de riego, granjas avícolas, porcinas, apícolas y similares y vivienda unifamiliar.

Se permitirán aquellos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento, con las limitaciones, definidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.

No se permitirá la construcción en terrenos que presenten acuíferos, pendientes mayores al 30 %, áreas sujetas a deslizamientos e inundaciones, zonas boscosas y áreas de protección de ríos y quebradas y que se encuentren afectadas por la Ley Forestal No. 7575.

Tabla 2. ZONA AGROPECUARIA (ZAG)

La Zona de Manglar y Humedales, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.

Esta zona es de protección absoluta, por tanto, no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.

Con base en la Ley de Zona Marítimo Terrestre No. 6043 que establece que las zonas de manglar están catalogadas como una zona pública, de naturaleza demanial, imprescriptible e inalienable y con base en la Ley Forestal no se permite ningún tipo de uso excepto la protección absoluta.

En el sector noroeste, de actividad agropecuaria, se crea una franja de 10 metros a partir del fin de la zona demarcada como zona de manglar, tendrá como función el amortiguamiento o transición entre una actividad humana y la zona de manglar. Se fundamenta este retiro con base en la Ley Forestal No. 7575 artículo 33 inciso b en lo referente a urbano, la Ley No. 6043 y la Ley de Biodiversidad No. 7788.

En este sector las construcciones existentes y colindantes al manglar, serán respetadas, pero no podrán ampliarse, sólo podrán mantenerse. Tampoco se permitirá la construcción de nuevas estructuras en la zona de 10 metros denominada zona de amortiguamiento.

Esta zona de amortiguamiento seguirá perteneciendo al titular de la propiedad y como tal, podrá dar mantenimiento para que el manglar no invada dicha zona, pudiendo cercarlo, demarcarlo, y cualquier derecho real que conlleve la titularidad del bien en su calidad de propietario, siendo exclusivamente una zona de retiro del manglar que busca reducir e impedir el impacto de una actividad humana sobre el manglar.

Preservar las franjas de riveras de ríos y quebradas funcionando como corredores naturales, zonas de protección forestal las áreas de bosque y los bordes de nacientes permanentes, quebradas y arroyos de protección absoluta. De conformidad con la Ley Forestal Nº 7575, artículos 33 y 34. Así como los terrenos inundables, fallamientos locales y deslizamientos.

Los usos permitidos son únicamente los de carácter forestal.

No se permitirán usos condicionales.

La Zona Residencial es el área necesaria para albergar a la población existente y futura, y aprovechar al máximo la infraestructura existente en términos de redes y servicios y permitiendo su ordenada expansión. La Zona Residencial se divide con fundamento en la densidad en Zona Residencial de Alta Densidad, Zona Residencial de Media Densidad y Zona Residencial de Baja Densidad, de conformidad con los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA.

Se permitirán aquellos usos que se encontraban funcionando con su debida patente vigente, y establecidos al entrar en vigencia el presente reglamento, con las limitaciones, definida en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo de conformidad con los Transitorios del presente P.R.U. y de conformidad con los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana No.4240.

Los lotes que se utilicen como un uso complementario, deben ubicarse sobre las vías principales del barrio o urbanización y ser preferiblemente esquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En este caso se entiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o que son rutas del transporte público. Se entienden estos servicios o actividades como pequeños, no molestos, con ruido contenido dentro de la propiedad y que atienden principalmente las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o urbanización. Se entiende que los usos aquí indicados complementan las actividades comerciales y de servicios que se ubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en las urbanizaciones.

Para proyectos residenciales, bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.

Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde se persigue el uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales. El objetivo es lograr un estándar de densidad neta de 50 viviendas por hectárea en un solo nivel, densidad que puede llegar a 240 habitaciones por hectárea mediante la construcción de conjuntos residenciales multifamiliares principalmente o bajo el concepto de condominios, en soluciones hasta de seis niveles, a partir del nivel de calle o nivel cero.

Los proyectos de Urbanización o Condominio deben contemplar planta de tratamiento debidamente autorizada por el Ministerio de Salud, red de cloacas y tanques mejorados (vivienda unifamiliar).

Para la cobertura y los retiros deberá de aplicarse lo señalado por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y la Ley de Propiedad en Condominio según corresponda.

Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.

En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, se persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría anterior, con 26 viviendas por hectárea, en soluciones de un nivel. Permitiéndose soluciones de tipo multifamiliar y bajo el concepto de condominio de cuatro niveles, para una densidad máxima en estos casos de 104 viviendas por hectárea.

Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, en la que se persigue una intensidad baja en el uso del suelo. Para la Zona de Baja Densidad se permitirán 13 viviendas por hectárea en un solo nivel como máximo, permitiéndose soluciones hasta de un segundo nivel con una densidad de 26 viviendas por hectárea.

Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.

El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Para construcciones mayores a tres niveles se exigirá tanques mejorados (vivienda unifamiliar) y planta de tratamiento de aguas negras y estudio de suelos.

Tabla 3. ZONA RESIDENCIAL | ZONA RESIDENCIAL | | | | | --- | --- | --- | --- | | Requisitos | ZRAD | ZRMD | ZRBD | | Superficie mínima de lote | 140 M2 | 200 M2 | 400 M2 | | Frente mínimo | 6 m | 10 m | 15 m | | Altura máxima | Unifamiliar 2 Niveles Multifamiliar 6 Niveles (18 m) No se incluye altura de techos | Unifamiliar 2 Niveles Multifamiliar 4 Niveles (12 m) No se incluye altura de techos | 2 niveles ( 7 m) No incluye altura de techos | | Retiro frontal | 2 m | 3 m | 4 m | | Retiro posterior | 3 m | 3 m | 4 m | | Retiros laterales | No aplica | No aplica | 1.5 m | | Cobertura máxima | 70 % | 65 % | 50 % | | Densidad | 50 viviendas unifamiliar/ha 240 viviendas multifamiliar/ha | 26 viviendas unifamiliar/ha 104 viviendas multifamiliar /ha | 13 viviendas unifamiliar/ha 26 viviendas multifamiliar /ha |

Artículo. 71. Propósito. Establecer sectores de confluencia entre diferentes actividades y uso compatibles como servicios, comercio, vivienda, espacios recreativos para procurar el mínimo desplazamiento la Ciudad de Quepos.

Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases.

Desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:

• a)Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal: Es el área urbana donde se agrupan actividades de gobierno, comerciales, servicios privados y públicos y cuyo radio de acción es el Centro Municipal.
• b)Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales: Es el área cuyo propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios a través de la vía costera y calles principales.

Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal. Se pretende crear o consolidar centros urbanos de servicios y comercio interrelacionados con los demás componentes urbanos (vivienda y recreación). Para ello, el P.R.U., propone la ubicación de estos centros dentro del territorio del área urbana del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio de acción.

Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales: Área urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de servicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel municipal.

El comercio y los servicios públicos y privados son de rango Municipal, se ubican en el casco central de Quepos y además Calle Vieja, Inmaculada, Boca Vieja y Las Brisas que no colinden con Ruta Nacional, tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso del Suelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de comercio y servicios del Municipio. Para ello se propone un programa de renovación, de reestructuración del tránsito, el incremento de su dotación de áreas verdes y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura en general.

Además, los usos existentes o solicitados al momento de vigencia de este Reglamento, catalogados como de industria inofensiva, según reglamento del Ministerio de Salud y con el criterio municipal y del Departamento de Urbanismo del INVU.

Los usos condicionales deben confinar las molestias que puedan causar dentro del lote en que se ubicara la actividad.

Tabla 4. ZONA DE SERVICIOS MIXTOS CENTRO URBANO MUNICIPAL | ZONA DE SERVICIOS MIXTOS CENTRO URBANO MUNICIPAL (ZSMCUM) | | | | --- | --- | --- | | Requisitos | Vivienda (alta densidad) de acuerdo a la Tabla 3 ZRAD | Comercio y Servicios | | Superficie mínima de lote | 140 m2 | 160 m2 mínimo, para construcciones hasta de 2 pisos y 200 para construcciones que excedan los dos niveles | | Frente mínimo | 6 m | 10 m | | Altura máxima | Unifamiliar 2 niveles Multifamiliar 6 niveles (18 m) No incluye altura de techos | Coeficiente C=1.5 (no incluye estructura de techos) | | Retiro frontal | 2 m | Se usarán como pórticos de ingreso y se integrarán a las aceras y paseos peatonales. | | Retiro posterior | 3 m | 0 | | Retiros laterales | No aplica | Si la edificación tiene ventanas en la pared paralela de la respectiva colindancia, será de 1,5 m para edificios de un piso y de 3 m para los de dos pisos; por cada piso adicional deberá agregarse un metro de retiro lateral. De no existir ventanas, no se exige. | | Cobertura máxima | 70 % | 80 % | | Densidad | 50 viviendas unifamiliar/ha 240 viviendas multifamiliar /ha | La densidad para instalaciones de hospedaje turístico es de 150 habitaciones por hectárea. | Marquesinas: Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada de acuerdo a lo indicado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte (artículo).

Si el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no requiere una marquesina.

Esta norma rige para los estacionamientos públicos abiertos con base en el Reglamento aplicable.

El propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios cuya delimitación aparece en el mapa de zonificación excepto la del casco central de Quepos la cual está comprendida como Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal, esto corresponde centro urbano municipal, así como las ubicadas en la costanera sur, desde el río Paquita hasta la Managua, además las Rutas Nacionales sin incluir lo definido como Centro Urbano Municipal según se señala en el Plano de Zonificación.

Tabla 5. ZONA SERVICIOS MIXTOS CORREDORES URBANOS MUNICIPALES (ZSMCOM) | ZONA SERVICIOS MIXTOS CORREDORES URBANOS MUNICIPALES (ZSMCOM) | | | | --- | --- | --- | | Requisito | Vivienda (Media densidad) de acuerdo a la Tabla 3 ZRMD | Comercio y Servicios | | Superficie mínima de lote | 200 m2 | 500 m2 | | Frente mínimo | 10 m | 20 m | | Altura máxima | Unifamiliar 2 niveles Multifamiliar 4 niveles (12m). No incluye altura de techos. | Coeficiente C=1.5 (no incluye estructura de techos) | | Retiro frontal | 3 m | 6 m | | Retiro posterior | 3 m | 3 m | | Retiros laterales | No aplica | 3 m | | Cobertura máxima | 65% | 70 % | | Densidad | 26 viviendas unifamiliar/ha. 104 viviendas multifamiliar/ha. | |

El propósito es el de reservar una dotación importante de recreación y esparcimiento, a fin de crear un sistema integral en la ciudad de Quepos, sobre la base de parques regionales, urbanos, áreas recreativas, plazas y zonas de encuentro. Se divide en dos áreas: Áreas Deportivas y Áreas de Parques.

Esta área recreativa y deportiva funcionará integralmente con el Parque Nacional Manuel Antonio, y con las otras futuras áreas residenciales, comerciales y otros usos colindantes.

Instalaciones deportivas, recreativas públicas o privadas como piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas abiertas o cerradas, plazas, parques recreativos, temáticos, lineales, urbanos, auditorios, duchas y otras que faciliten el esparcimiento espiritual y deportivo.

Se permitirán siempre y cuando la Municipalidad lo apruebe, siguiendo los lineamientos del Reglamento del Plan Regulador.

Los requisitos serán fijados en cada caso por la Municipalidad de Quepos, en coordinación con el Departamento de Urbanismo.

El propósito es el de reservar y utilizar áreas destinadas para terminales y paradas de buses, así como de estacionamientos a fin de ordenar el tráfico en el cantón, principalmente en el casco central. Las principales instalaciones se están proponiendo, alrededor del Centro Urbano Municipal de Quepos, en la vía que comunica el centro de Quepos con el Hospital.

Los usos permitidos son las terminales y paradas de buses y los estacionamientos, así como las actividades complementarias, tales como oficinas privadas, oficinas gubernamentales, quioscos, locales comerciales, restaurante, soda, boleterías, encomiendas, salas de abordaje y sucursal bancaria, entre otros.

Tabla 6 ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)

El propósito es el de preservar una zona de paseo peatonal y esparcimiento en el litoral urbano, del centro de Quepos, Esta zona se extiende desde el puente de Boca Vieja hasta la entrada denominada Nahomi.

Los usos permitidos son los de paseo peatonal, áreas verdes, terrazas, puentes peatonales, auditorios, espectáculos públicos, deportivas y recreativas.

Todos excepto los apuntados como conformes.

Heladerías, cafeterías, refresquería, con módulos o kioscos de hasta 16 m2 no más de 6 módulos en toda la zona, actividades deportivas o de recreación. Estos kioscos no se podrán colocar en frente de la zona de la marina señalada en este plan regulador.

Los requisitos serán fijados por la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU, en cada uno de los casos específicos. No se permitirá ninguna instalación en el derecho de vía de la calle pública, las edificaciones y obras de infraestructura en el malecón, se construirán fuera del derecho vial, es decir en la zona aledaña al litoral (fuera de la calle pública) o área ganada al mar.

Los servicios institucionales y comunales son todos los servicios de gobierno como los centros educativos, de salud, comunicaciones, así como las salas comunales, bibliotecas y módulos culturales.

En vista de la carencia de instituciones y servicios comunales en el área urbana de Quepos, se propone una dotación de zonas para los establecimientos de instituciones estatales, comunales y culturales, que, junto con el comercio, servicios y áreas verdes, formen los centros urbanos funcionando de forma integral y jerarquizada.

Al igual que el comercio y servicios, los usos institucionales se ubicarán en los centros urbanos y corredores de comercio y servicio, atendiendo el radio de acción de los mismos. Por ello, se tendrán áreas institucionales con rango de barrio y municipal.

Se permitirán también como usos condicionales restaurantes, sodas, cafeterías, oficinas de servicios profesionales, librerías, farmacias, instalaciones recreativas y culturales como museos, actividades comerciales, cines y teatros.

Son los establecidos para cada tipo de edificación establecidos en el Reglamento de Construcciones. La delimitación de la zona se indica en el Mapa del Uso del Suelo. Los requisitos mínimos para los lotes son iguales que para los centros y corredores más cercanos. Cuando lo indicado en el Mapa de Uso del Suelo conlleva acto de expropiación y este no se realiza, el uso potencial del terreno en cuestión, estará definido por la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano, la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU.

El Plan Regulador define 2 zonas como zona industrial, una ubicada en las cercanías del aeropuerto sobre la vía costanera y otra en Boca Vieja, tal y como se indica en el plano de zonificación.

Permitir en el área urbana las actividades de producción industrial no contaminante y talleres a fin de concentrarlas y ordenarlas en zona específica con el fin de proteger los otros usos del suelo. A su vez, desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:

• a)Zona Industrial de bajo y mediano riesgo: Para actividades industriales cuyo impacto sea de un menor riesgo.
• b)Zona Industrial de moderado y alto riesgo: Para actividades industriales cuyo impacto sea de un mayor riesgo.

Los usos permitidos son los industriales y actividades complementarias a este uso, sodas, restaurantes, así como los talleres de mecánica, de reparación, pintura, hojalatería, tornos, centros de acopio, almacenes de mercadería en general, depósitos de madera, garajes de servicios público, talleres de carpintería, reparación de línea blanca, mecánicos, lubricentros, enderezado y pintura, colchonería y similares, depósito de granos, alfarería, estaciones de gasolina, lavanderías industriales, fábricas de cartón, procesadoras de alimentos, deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas, producción de salsas, embalaje de cosméticos y jabones, fabricación de chocolates, dulces, confituras, paragüerías, envasado de miel, galletas, fábrica de tortillas, mueblerías, y otras que se clasifiquen de bajo riesgo o mediano riesgo serán ubicadas en la zona del Cocal y las de moderado riesgo y alto riesgo se ubicarán en la zona cercana al aeropuerto según se definió en el mapa de usos de suelos, en total acuerdo con el Reglamento del Ministerio de Salud.

En las áreas industriales de Boca Vieja no se permitirán ampliaciones.

No se permite ningún tipo de uso, excepto los señalados como usos conformes.

No se permiten usos condicionales.

Tabla 7 ZONA INDUSTRIAL (ZIND) | ZONA INDUSTRIAL (ZIND) | | | --- | --- | | Requisito | | | Superficie mínima de lote | 1000 m | | Frente mínimo | 20 m | | Atura máxima | Coeficiente C= 1.0. Cuando se desee construir o aprovechar más de un piso en un establecimiento industrial, para desarrollar procesos industriales o de almacenamiento, se exigirá al interesado un estudio que demuestre que la actividad en pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos. | | Retiro frontal | No menor de 6 m | | Retiro posterior y lateral | 3 m, en edificios de hasta cinco metros de altura medidos desde el piso hasta el nivel del alero, aumentándose un metro por cada metro en exceso de la altura anterior. | | Retiros laterales | | | Cobertura máxima | 50 % |

Se permitirán lotes irregulares con un frente menor al mínimo, siempre que tengan un acceso no menor de 6 metros y un 10 % más de área que el mínimo estipulado para la zona.

Se exigirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 por 6 metros) por cada 150 metros cuadrados de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área construida sobrepasa los 500 metros cuadrados; aumentándose un espacio por cada 500 metros cuadrados adicionales de área construida.

El propósito es conservar y reforzar la actividad del aeropuerto en Quepos. La zona se ubica en los terrenos ocupados actualmente por el aeropuerto y sus alrededores.

Esta zona es exclusiva para el aeropuerto y servicios conexos.

Artículo118. Usos no conformes. Todos a excepción de los anotados como conformes.

No se permiten usos condicionales.

Los requisitos serán fijados por la Municipalidad en coordinación con la Dirección General de Aviación Civil y la Dirección de Urbanismo del INVU. Por tratarse de una zona de influencia para un aeródromo tipo 2B, toda edificación en las áreas aledañas al aeropuerto debe tener el visto bueno de la Dirección General de Aviación Civil en cuanto a las restricciones técnicas de altura y área de contención señalada reglamentariamente por dicha Dirección, con base a la Ley General de Aviación Civil, Ley No. 5051, y el Anexo 14, Capitulo 4 de la Organización de Aviación Civil Internacional (OACI).

El propósito es el dar servicios a los turistas nacional y extranjero que requieran de estos en su estadía en Quepos. Además de ser utilizado para la actividad turística, tal y como se indica en el plano de Zonificación.

Los usos conformes serán los establecidos en la Ley No. 7744. Ley de Concesión y Operación de Marina y Atracaderos Turísticos y sus reformas, el Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y sus reformas, así como también la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, Ley No. 7933 y sus reformas, Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turísticas y sus Reformas, para los usos que sean permitidos, y cualquier norma conexa que regule las actividades permitidas en una zona de marina.

TABLA 8 ZONA DE MARINA (ZMR) | ZONA DE MARINA (ZMR) | | | --- | --- | | Requisitos | | | Atura máxima | La altura máxima permitida se calculará usando un coeficiente de una vez y media el derecho de vía. No incluye la altura del techo. | | Retiros | Los retiros frontal 7 metros, posterior y laterales serán de 10 metros en cada uno de los costados. | | Densidad | La densidad para instalaciones de hospedaje turístico es de 150 habitaciones por hectárea. | | Cobertura máxima | 75 % |

Las edificaciones de la marina deberán resguardar el paisaje escénico del lugar. Todo proyecto arquitectónico en la Zona de Marina, debe presentar un anteproyecto a la Municipalidad de Quepos para obtener el visto bueno y así proseguir con la obtención de los permisos constructivos en las instituciones competentes y aprobación final por parte de la CIMAT de conformidad con la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos.

El propósito es de consolidar y expandir la zona portuaria de Quepos, para la instalación de atracaderos y puertos. Esta zona se ubica en Boca Vieja y al sur de la Marina y Muelle según lo establecido en el P.R.U.

Los usos permitidos son los de puerto y atracaderos con las instalaciones complementarias, aduana, vigilancia, migración, gasolinera, taller de reparación de embarcaciones, estacionamientos, restaurantes, sodas, bodegas, tiendas de suministros para actividad pesquera, paseos peatonales, hospedaje, venta de mariscos y pescadería.

No se permitirá ningún tipo de uso, excepto los anotados como conformes.

No se permitirá ningún uso condicional.

Los requisitos los proporcionara la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo en cada uno de los casos especiales que se presenten.

Preservar el área denominada y ubicada como Zona Americana y destinarla a utilizarla para sedes institucionales, comunales, educativas, de investigación científica y recreativa. Se busca la conservación, protección y rehabilitación de las construcciones existentes en la zona de Patrimonio Histórico debidamente declaradas como tal. Esta zona se encuentra en Administración del MINAE por lo que se deberá de elaborar el respectivo Plan de Manejo.

Los usos conformes son los institucionales, comunales, educativos, científicos y recreativos. Con base en el artículo 18 del reglamento Ley Forestal, y lo que establezca el respectivo Plan de Manejo aprobado por el SINAC.

No se permitirán usos no conformes.

Residencial de baja densidad y los que establezca el MINAE en el respectivo Plan de Manejo.

Los requisitos se establecerán para cada uno de los casos por la Municipalidad en coordinación con el Ministerio de Cultura, MINAE y el INVU, definidos en el respectivo Plan de Manejo.

Se regula y especifica los usos y la vialidad, para lograr un desarrollo integral de este sector con el resto de la ciudad de Quepos. Cuando se realice el Plan Regulador de la Playa, se debe respetar tanto la vialidad y la zonificación señalada en el presente Plan Regulador de Quepos. Igual tratamiento se le da a la zona comprendida entre el puerto y la Zona Marítimo Terrestre, hacia el sector de Punta Quepos, señalada en el presente Plan Regulador. La Zona Urbana comprende desde Boca Vieja hasta el puerto, tal y como lo señala el IGN.

Los usos permitidos serán los fijados por cada uno de los planes reguladores a realizar y que se contemplan en el presente Plan Regulador, en el caso del área urbana de la ciudad de Quepos.

Serán los fijados por cada uno de los planes reguladores a realizar, cumpliendo con la Ley 6043.

En los 20 metros paralelos a la Zona Inalienable se reserva como paseo peatonal a todo lo largo de esta Zona Marítimo Terrestre, desde el área urbana de Quepos hasta la Zona del Plan Regulador de Playa Espadilla y el área del Cocal, formando un gran corredor verde a lo largo del litoral.

4240 en su artículo 18, por lo que dichas zonas quedan en suspenso hasta que se logre finalizar con dichos procesos, pudiendo definirse posteriormente en caso de que dichas zonas no queden en administración del MINAE por medio de Acuerdo Municipal en coordinación con la Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU).

La Municipalidad será la responsable del cumplimiento de este artículo. En el caso de las zonas boscosas se debe presentar el visto bueno del MINAE. De considerarse necesario se consultará a la Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.).

TRANSITORIOS

I.Posteriormente a la publicación y entrada en vigencia de este reglamento, los administrados que posean un CERTIFICADO DE USO DE SUELO CONFORME apegado al Plan Regulador (2002) pueden presentar anteproyecto o proyecto, cumpliendo con las normas urbanísticas de dicho certificado, en un plazo de dos años. Este plazo puede tener una prórroga de un año más otorgado por la DICU. Si a criterio del administrado este tiempo no es suficiente y demuestra que por razones no imputables a su desidia el plazo no es suficiente, deberá demostrar una justificación técnica de acorde al debido proceso. Esta justificación será analizada por el Concejo Municipal, quien podrá dar una prorroga extraordinaria.

II.Los anteproyectos que cuentan con un visto bueno antes de la entrada en vigencia de este reglamento, tendrán un periodo de gracias de tres años (3) para obtener los permisos de construcción

III.Los planos debidamente catastrados antes de la entrada en vigencia del presente reglamento podrán ser visados por la Municipalidad aun cuando se vean afectados por las modificaciones establecidas en el respectivo P.R.U.

IV.Una vez aprobado el presente P.R.U., se tendrá un plazo de un año a partir de la publicación de este Reglamento para determinar por parte del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), la totalidad de las áreas afectadas por considerarse Patrimonio Natural del Estado y certificarlas. Por lo que con base en el artículo 18 de la Ley de Planificación Urbana las zonas que actualmente se encuentran en litigio quedan en suspenso a resolución final por parte del SINAC o el Tribunal Contencioso Administrativo. Si estas áreas son declaradas como Patrimonio Natural del Estado pasarán a ser automáticamente administración del MINAE de conformidad con la Ley Forestal, No. 7575. En caso de determinarse que no corresponde a Patrimonio Natural del Estado, la Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) decidirá el uso final de conformidad a los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA la cual requerirá de aprobación por parte del Concejo Municipal para su entrada en vigencia.

V.Los rótulos en el área regulada por el presente Plan, se reglamentarán con base en el Reglamento de Publicidad que la Municipalidad de Quepos, elaborará y aprobará posteriormente.

VI.De conformidad con el artículo 4 del presente Reglamento se da un plazo de 6 meses para que se constituya la Junta Coordinadora del Desarrollo Urbano de la Ciudad de Quepos.

VII.Cuando un terreno se encuentre afectado por una determinada zona comunal (Zona Recreativa y Deportiva (ZRD) y Zona de Protección Forestal (ZPF). El propietario podrá solicitar el Certificado de Uso de Suelo con su respectivo permiso y si en un término de un (1) año a partir de este trámite la Municipalidad no le indemniza, el propietario podrá desarrollar el proyecto siempre y cuando cumpla con el uso de suelo de la zonificación colindantes y sea respetuoso de los Índices de Fragilidad Ambiental aprobado por la SETENA para la zona y la Ley Forestal No. 7575.

GLOSARIO . Alameda: Vía de tránsito peatonal exclusivamente, para usos de recreación espirituales y físicas de sus ocupantes, teniendo en cuenta el tamaño y estructura familiar.

. Alineamiento: Línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.

. Antejardín: Espacio, comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijada por la Municipalidad o el MOPT.

. Anuncio: Todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio, colocado sobre el terreno, rocas, árboles o sobre cualquier edificio u otra estructura natural o artificial, cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel, donde aparece el anuncio.

. Área de Piso: Es la superficie total de las plantas de una estructura.

. Área de Tugurios: Todo circuito, predominantemente residencial, en que las calles, falta de servicio, así como las construcciones o estructuras son perjudiciales a la seguridad, salud o moralidad de la comunidad, por razones de hacinamiento, diseño defectuoso, falta de luz y ventilación, insalubridad o combinación de estos factores.

. Áreas deterioradas: Zonas que bien sea por la insalubridad de sus edificios, defectuosa construcción, falta de ventilación o luz, por su mismo deterioro, ausencia de facilidades sanitarias, carencia de calles, o ya por la concurrencia de cualquiera de los factores enumerados, son peligrosas, perjudiciales o contrarias a la salud, bienestar o moralidad de sus ocupantes, así como de la comunidad en general.

. Avenida: Vía pública, con orientación predominante de este a oeste.

. Aviso: Todo letrero, que no tenga fines de publicidad comercial.

. Aviso de Tránsito: Todo aviso instalado para dirigir el tránsito.

. Aviso Institucional: Todo rótulo, que tenga por finalidad llamar la atención hacia edificios, proyectos o actividades gubernamentales o de entidades de carácter cívico, docente, cultural, religioso, filantrópico o caritativo, o para indicar las horas o sitios de reunión de estas entidades.

. Buhardilla: Pasamanos de la escalera.

. Balaustrado: Soportes del pasamanos de la escalera.

. Calzada: Es la franja, comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

. Calle o Avenida Transversal: Vía pública, que por su trazado no puede catalogarse como calle o avenida y que atraviesa a estas.

. Calle: Vía pública con orientación predominante de norte a sur.

. Calles de Retorno: Clase de diseño de un público sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.

. Calles Locales: Vías públicas, incluidas dentro de un área urbana, no clasificadas como travesías urbanas de la Red Vial Nacional. Son de propiedad municipal.

. Caminos Vecinales: Caminos públicos, que suministren acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales; unen caseríos y poblados con la Red Vial Nacional, y se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de corta distancia.

. Capacidad Optima: Está determinada por la ocurrencia promedio de usuarios y por la actividad a realizar, de acuerdo a una eficiente utilización de las instalaciones y a un costo de operación mínimo.

. Casetas: Estructura física ubicada en el derecho de vía de las carreteras y caminos públicos para usuarios de servicio público de transporte automotor, en paradas previamente señaladas por la autoridad; posibles ser utilizadas para propaganda comercial e institucional en lugares y con diseños autorizados.

. Centro Urbano de Barrio: Área urbana, con actividades comerciales y servicios públicos y privados, que sirve a las unidades residenciales menores, que podrían ser barrios, ciudadelas o urbanizaciones.

. Centro Urbano Local: Área urbana, con actividades comerciales y de servicios privados y públicos para uno o varios distritos del cantón.

. Certificado Catastral: Es el documento, ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona en que se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.

. Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

. Conservación: La conservación de bienes culturales representa ante todo un proceso para prolongar su existencia.

. Consolidación: (o Conservación directa). Se trata de añadido o aplicación de materiales adhesivos o de refuerzos a la obra original, a fin de asegurar su duración o su integridad física.

. Corredor Urbano Local: Área urbana local, desarrollada en forma lineal, con actividades comerciales y de servicios públicos y privados, cuya área de servicio abarca uno o varios distritos del cantón.

. Cuadra: Se define como cuadra el lado de una manzana.

. Densidad Neta Residencial (o Densidad Inmobiliaria). Relación entre el número de población y el área destinada a uso residencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las áreas de vías, parques, ni de otros usos.

. Densidad Bruta Residencial: Relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios de tal unidad.

. Derecho de Vía: El ancho de la carretera, calle, sendero, servidumbre. Esto es la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.

. Dirección: conjunto de números y letras que definen la localización de un predio.

En el caso de San José la dirección estará compuesta por el nombre del barrio en que se encuentra el predio, el número de la vía en que se acceda a la propiedad y el número de módulo, combinado con el número de vía de la intersección de menor denominación a la que hace referencia. El nombre propio de vía es opcional y complementario.

. Distrito: La Unidad Administrativa, que sigue a la vecindad (Barrio). Puede contener a más de cinco unidades vecinales, variando la población contenida, entre los 25 a los 75 mil habitantes. El elemento que determina mejor su escala es el colegio secundario.

. Equipamiento Urbano: Todos los elementos, que requiere la ciudad para funcionar con eficiencia, entendiéndose a ésta como un sistema integrado de estructuras, en donde los elementos sociales siguen pautas que determinan la ubicación de las instituciones. A la vez, la interacción de los procesos institucionalizados, produce la organización y coordinación de los mismos, que, al relacionarse entre sí en su . Equipamiento: Se entiende por equipamiento a los elementos donde se ubican cada uno de los grupos institucionalizados de la actividad humana, para cumplir con sus objetivos.

. Erradicación y Remodelamiento: Proceso, que consiste en derribar los tugurios, efectuar la limpieza del área respectiva y los arreglos del sitio en la forma, que más convenga al destino que se le asigne.

. Espacio: Viene dado por la actividad a realizar en cada equipamiento y puede ser expresado por áreas construidas (totales o por elementos) o por áreas totales (construidas o tributarias), las cuales se determinan en función de la población servida o del número de usuarios promedio. También puede estar referida a la unidad de uso que se emplee (cama, asiento etc.).

. Ficha Catastral: Es el documento, en que se registra la información básica numérica y literal de cada predio.

. Finca: Es la porción de terreno, inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o susceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza.

. Fraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación.

. Frecuencia de uso: Viene determinada por un número tal de usuarios, que justifican la construcción, mantenimiento y provecho del equipamiento en un grado óptimo, lo que requiere de previas investigaciones socio - económicas, físicas, administrativas, tecnológicas, etc.

. Intensidad de uso: Es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta:

- Tipo de actividad desarrollada - Porcentaje de cobertura y área de piso - Densidad de población - Tránsito resultante.

. Intersección: Es el área, donde dos o más vías se unen o cruzan, aunque no necesariamente haya mezcla de flujos.

. Línea de Construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

. Línea de Propiedad: La que demarca los límites de la propiedad particular.

. Manzana: La manzana urbana tradicional, es una figura geométrica ligada a dos elementos de costumbre que son:

• a)La poca diferencia de una vía a la otra, b) El carácter de los bloques de construcción cerrada.

. Mapa Oficial: Es el plano o conjunto de planos, en que se indica con exactitud las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

. Módulo: Es la subdivisión, para fines de nomenclatura de una cuadra en 50 partes, dentro de un tramo comprendido entre dos vías que generan numeración. El módulo siempre está construido por dos dígitos, par o impar, según corresponda el lado de la vía.

. Monumento: Comprende la creación arquitectónica artística aislada, así como también el sitio urbano o rural, que nos ofrece el testimonio particular de una civilización, de una fase representativa de la evolución o progreso, o de un suceso histórico.

. Nomenclatura Predial: Es la representación numérica, que identifica de acuerdo con este reglamento, las edificaciones y las propiedades (manzana, finca, lote).

. Nomenclatura Vial: Es la representación nominal o numérica que de acuerdo con este reglamento identifica a las vías públicas.

. Nomenclatura zonal: Es la que identifica el nombre de la zona.

. Norma: Se entiende como norma un óptimo, útil para un período de tiempo en un área determinada, que debe ser formulado en forma más o menos general, para que guíen dentro de ciertos límites de seguridad, en la ejecución de planes. O sea que la norma trae implícita la "flexibilidad", para poder ser aplicada al tiempo, donde suceden innumerables transformaciones y al espacio, donde se presentan situaciones similares.

. Obras de Infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como; abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.

. Parcela: Es la unidad catastral, representada por una porción de terreno, que constituye una completa unidad física, y que se encuentra delimitada por una línea, que sin interrupción regresa a su punto de origen.

. Placa: Rótulo, que contiene la información de un predio, o una vía o un barrio.

. Plan Regulador: El instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.

. Plano Catastrado: Es el plano de agrimensura, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

. Predio: Es la porción de terreno, formada por una o varias parcelas contiguas, interdependientes entre sí y que, pertenece a uno o varios propietarios o poseedores.

. Predio: Es todo inmueble inscrito o no en el Registro Público y se refiere a toda propiedad edificada o sin edificar, pero correspondiente a uno o varios propietarios en particular.

. Preservación: Consiste en la conservación de los bienes culturales en las mismas condiciones en que se los ha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos y de todo tipo de plagas y de microorganismos.

. Prevención del deterioro: (Conservación indirecta). Consiste básicamente en la protección de bienes culturales mediante el control del medio físico en que se encuentran. Se incluyen aquí el control de la humedad, temperatura y de la luz. Y diversas medidas para prevenir los incendios accidentales o premeditados, el robo y el vandalismo. Abarca también medidas para reducir la contaminación atmosférica, las vibraciones debidas al tránsito urbano y el hundimiento del suelo.

. Propietario: Es la persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.

. Puesta en valor: Equivale a habilitación de las condiciones objetivas y ambientales que, sin desvirtuar su naturaleza, resalten sus características y permitan su óptimo aprovechamiento, que se realiza en función de un fin. Se trata de incorporar a un potencial económico, un valor actual, de poner en productividad una riqueza inexplorada mediante un proceso, de revalorización, que lejos de mermar su significación puramente histórica o artística la acrecienta, pasándola del dominio exclusivo de minorías eruditas al conocimiento y disfrute de mayorías populares.

. Reconstrucción: Reconstrucción de edificios históricos o centros urbanos antiguos con materiales nuevos, y debe hacerse con base de documentos seguros y no de conjeturas.

. Reglamentos de Desarrollo Urbano: Son cuerpos de normas que adoptan las Municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Director Urbano.

. Rehabilitación: Es el proceso de mejoramiento de un área predominante construida, cuyas medidas pueden involucrar cambios de la densidad de población, expropiación y demolición de algunas edificaciones, reparación y modernización de servicios comunales, construcción de calles adecuadas y otros programas de mejoras en las construcciones por parte de sus propios dueños.

. Renovación Integral del Área: Es un proceso, mediante el cual se sincroniza y coordina una serie de medidas con efecto directo a las áreas ya desarrolladas o construidas, con el fin de mantener y restaurar un estado de conveniencia comunal, abarca un programa general para mejorar las condiciones de vida y de trabajo en las diferentes zonas de un conglomerado urbano, e incluye no sólo la prevención del deterioro, sino también un tratamiento para su corrección.

. Renovación Urbana: El proceso de mejoramiento dirigido a erradicar la zona de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; incluye la conservación de áreas urbanas y prevención de su deterioro.

. Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.

. Reproducción: Se trata de la copia de una obra con vistas a reemplazar las partes pérdidas o deterioradas, a fin de mantener su armonía estética.

. Restauración: La restauración tiene por objeto conservar y revelar los valores estéticos e históricos de un monumento, reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensión del objeto. La restauración y la restitución de detalles y fragmentos se práctica frecuentemente y deben basarse en el respeto, del original etc. De los elementos antiguos y las partes auténticas.

. Retiro Lateral: Es el espacio exigido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana de la construcción.

. Retiro Posterior: Espacio abierto exigido entre la construcción y el lindero posterior del lote.

. Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio y se miden a partir de ejes de éstos.

. Revalorización: Es una manera de preservar los edificios históricos, manteniéndolos en uso, práctica que entraña una cierta modernización o alteración, adaptada a las nuevas circunstancias.

. Riesgo: contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.

. Rotonda: Forma especial de intersecciones a nivel o combinadas con pasos a desnivel, en donde existe una zona de circulación en un solo sentido.

. Rótulo: Todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención sobre algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado.

. Rótulo Dirección: Todo rótulo, cuyo propósito sea llamar la atención hacia la localización de una obra, actividad comercial o de otra índole, servicio o recreación.

. Rótulos o Avisos de obras en construcción o temporales: Todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o que su instalación haya sido autorizada por la autoridad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.

. Rutas: Son carreteras nacionales, denominadas así por la Ley general de Caminos.

. Subcentro Urbano Local: Área urbana, que reúne actividades comerciales y servicios privados y públicos para un distrito o varios barrios de un distrito.

. Subcentro Urbano Regional: Área urbana con actividades de comercio y de servicios privados y públicos, que sirven a uno o más cantones de una región.

. Suelo no programado: Es aquel suelo urbanizado o urbanizable que no se tiene reservado a proyectos específicos y en el que puede desarrollarse cualquier proyecto, que sea conforme con las disposiciones de las zonificaciones respectivas.

. Suelo no urbanizable: Es aquel, cuya urbanización no es posible o no es conveniente por diferentes razones, entre ellas, las ecológicas y paisajísticas o por limitaciones físicas del área (pendientes, fallas geológicas, zonas inundables o sujetas a otras amenazas, etc.).

. Suelo programado: Es aquel, suelo urbanizado o urbanizable, que se tiene reservado a proyectos específicos, previstos en el P.R.U.

. Suelo urbanizable: Es aquel, que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.

. Suelo urbanizado: Es toda aquella porción de suelo, que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.

. Tugurios: Local destinado a vivienda establecida en un inmueble, objeto de declaratoria oficial de in habitabilidad. Compréndase en ese concepto casa, apartamentos, cuartos y en general toda construcción o estructura, destinada total o parcialmente al expresado fin, aunque sólo se trate de refugio en sitio no urbano de carácter improvisado.

. Ubicación: Fija la posición conveniente de cada equipamiento en relación a los otros y con respecto a las estructuras de la ciudad, de acuerdo a ciertos condicionantes físicos, ambientales y de comodidad.

. Urbanización (como proceso): Es proceso de cambio, por el cual una sociedad rural se va transformando en una sociedad industrial. Transformación, que origina cambios en las funciones sociales, y económicas, variaciones en el ambiente, lo que crea desajustes negativos en la población, pero a su vez, crea condiciones que son requeridas por el desarrollo.

. Urbanización: Fraccionamiento o habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios.

. Uso Condicionales: Son aquellos, que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad, adicionales a los estipulados por los usos conformes.

. Uso de la Tierra: La utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o ambas cosas, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

. Uso del Suelo: Muestra la situación y distribución del suelo respecto a vivienda, comercio industria, educación, salud recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente.

. Uso Mixto: Uso, en que se da una mezcla de funciones, residencial, comercial al por menor, servicios personales, servicios institucionales, e incluso, uso industrial.

. Usos complementarios: Son los usos complementa y apoya actividad principal a la zona. Y complemente y apoyo a los usos conformes.

. Usos Conformes: Son todas aquellas actividades o usos del suelo, que son acordes con los requerimientos y lineamientos del P.R.U. para cada zona y que pueden ser desarrollados.

. Usos No conformes: Son todos aquellos, que no cumplen las disposiciones y requisitos incluidos en los Reglamentos del P.R.U. pero existen de previo a la promulgación de estos.

. Vivienda mínima: Es un complejo orgánico de locales que constituyen una habitación, estudiado de tal manera, que permita agrupar en el menor espacio y con el mínimo de gasto, aquellas comodidades, que son indispensables para la vida del hombre.

. Vivienda: Puede entendérsele como al contexto en la cual la mayor gama de las necesidades humanas es satisfecha, y donde se vive la mayor parte de la vida humana. También se considera, como aquella estructura física que responde satisfactoriamente a los deseos y necesidades.

. Zona Catastrada: Es aquella parte del territorio nacional, donde el levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado.

LAMINAS CARTOGRAFICAS