Oreamuno Canton Land Use Zoning RegulationReglamento de Zonificación de los Usos del Suelo del Cantón de Oreamuno

3174-2014: Official Letter AM-VA-0007-2014-ccu, submitted by Miss Catalina Coghi Ulloa, Municipal Vice Mayor, addressed to the Municipal Council among others; by means of which she forwards for awareness, approval, and respective publication process the official letter C-PU-D-106-2014, issued by Mr. Leonel Rosales Maroto, Director of Urbanism of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), indicating that, by virtue of what was referred by this Municipality, the Dirección de Urbanismo proceeds with the approval of the Plan Regulador of the Cantón de Oreamuno de Cartago; in this sense, the Municipality must comply with due process according to Article 17 of the Ley de Planificación Urbana No. 4240.

ZONING REGULATION FOR LAND USES General Provisions

The urban planning objectives pursued with the land-use zoning are the following:

a. To establish the different types of land use according to its nature and utility.

b. To define land use in order to guide the orderly development and growth of the different activities that are carried out and will be carried out in the coming years on urbanized and urbanizable land in the part of the canton covered by the Plan Regulador.

c. To achieve better integration of the different types of land uses, and consequently obtain balanced development of the canton.

d. To maintain a better balance between the environment and urbanization.

e. To regulate the intensity with which the different activities will be developed on urbanized and urbanizable land.

f. To achieve a better balance between the proposed land use and the existing infrastructure.

g. To regulate the different activities that take place in the Canton and contribute to the consolidation of the different urban growth areas, according to their vocation, predominant use, and functionality of the territory.

a. Urbanized Land: Any land that has already been transformed by having the built infrastructure such as: roadways with the predominant finishes of the locality, potable water distribution networks, storm sewer and sanitary sewer systems (when the service exists), utility poles and overhead electrical wiring or underground electrification, among others.

b. Urbanizable Land: That land designated in this Plan Regulador as an area to be transformed into new urban developments. Any urbanization development or subdivision (fraccionamiento) on non-urbanized land must consider the construction of the necessary urban infrastructure to carry it out. In the event that the built urban infrastructure benefits future urbanization projects, the developers of these must pay the cost proportionally and at any time to the urbanizer who built it, which will be a prerequisite for the granting of the construction permit.

c. Non-Urbanizable Land: Land that, for environmental, agricultural, forestry, water resource, and any other restriction imposed in this Plan Regulador or any particular Law, is not designated for urban development.

On non-urbanizable land, that type of activity whose purpose is natural preservation, landscape improvement, agricultural protection, the creation of green areas, and the mitigation of risk from natural or technological hazards will be permitted, with the exception of what is indicated in this regulation.

For the purpose of regulating the different activities that are developed in the territory of the canton, consolidating certain uses and activities and protecting against others that are annoying or incompatible, land use is classified into the following types:

a)- Conforming Uses. These are all activities and building works that comply, without any condition or restriction, with the requirements and guidelines of this Plan Regulador in a specific zone.

b)- Non-Conforming Uses. These are all activities and building works that are not permitted in specific zones, for not complying with the requirements and guidelines of the Plan Regulador.

b.1)- Tolerated Non-Conforming Uses. These are all activities and building works existing as of the effective date of this Plan Regulador, but which are not compatible with its requirements and guidelines.

The declaration of tolerated non-conforming use shall apply to all those activities and building works that, not being conforming, are in any of the following cases:

1. When a current business license (patente) exists for the requested activity.

2. When a construction or remodeling permit exists for the requested activity.

3. When a Certificado de Uso del Suelo exists and, during its validity, has served as a basis for the preparation of construction plans or any other procedure before competent public institutions.

4. When the existing infrastructure in the zone cannot be used for the uses permitted in this Plan Regulador, and is only suitable for the requested activity.

In these cases, the expansion of these activities or building works that involve growth is not permitted, and interventions in existing constructions are only permitted in the following cases:

1. When the works correspond to maintenance work on what exists and do not involve changes to or repair of the primary structure.

2. When the property is declared of historical, cultural, or heritage value by the competent institution.

3. When the remodeling is necessary to comply with environmental, safety, and hygiene standards.

4. When the property suffers damage due to incidents, due to situations of fortuitous events or force majeure.

b.2)- Prohibited Non-Conforming Uses. Non-conforming activities and works in a zone that do not meet the requirements established for being considered tolerated.

c)- Conditional Use. These are all activities and building works that may occur in a zone, provided they comply with the conditions established by the Municipality, through the Comisión de Seguimiento del Plan Regulador, so that any nuisances that such activities may generate are confined to the property's own boundaries and limited to a specific schedule. Depending on the nature of the activity, the corrective measures defined by the Municipality itself must be adopted, in coordination with the Ministerio de Salud or the Dirección de Urbanismo of the INVU.

Within this type of use, complementary uses would be encompassed, that is, all those activities and building works for commerce and services that can occur in a residential zone and that serve the daily needs of the population of the neighborhood, citadel, or urbanization itself. Complementary uses are also defined for each use zone delimited on the zoning map (mixed, commercial and services, public institutional, etc.).

When applying these types of uses, a series of particular case scenarios may arise, which are described below:

- Concurrent or Boundary Use: These are activities and building works that will be carried out on lands located on the dividing line between two or more uses.

In this case, the Municipality (the Comisión de Seguimiento del Plan Regulador) will decide which type of land use is certified as conforming, considering the land uses in conflict and the predominance of the land use in the adjacent influence zones, considered in relation to the requested activity.

- Temporary Use. These are temporary activities or constructions for activities related to events such as fairs, popular celebrations, community festivals, patron saint festivities, concerts, festivals, and the like. This use will be granted for a maximum period of one month.

The determination of the types of use indicated in Article 3 will be made through the Certificado de Uso del Suelo, according to the use zones described in this Regulation.

In the event of variations in the requirements established for the zone, the Certificado de Uso del Suelo will be valid for one calendar year, from the date of its issuance.

The classification of the types of land use according to their legal nature or zoning is the following:

Residential use zones are intended to house residential buildings, with their respective services and facilities. The precise delimitation of this zone is found on the Zoning Map of this Plan Regulador.

Within the residential use category, five use intensities are distinguished, according to what was established by the PRUGAM plan, which are: very low density, low density, medium density, high density, and very high density.

The development parameters for each use intensity are the following: (inhab/ha = inhabitants per hectare) a. Very low density will be equivalent to less than 100 inhab/ha b. Low density will be equivalent to 100 to 300 inhab/ha c. Medium density will be equivalent to 300 to 450 inhab/ha d. High density will be equivalent to 450 to 600 inhab/ha e. Very high density will be equivalent to more than 600 inhab/ha For the urban application of these parameters, it has been decided to convert them into dwellings per hectare (dw/ha) for which the data collected in the last census of the INEC (Instituto Nacional de Estadística y Censo) of the year 2000 has been used as a reference, establishing the number of inhabitants per dwelling at 3.9. Therefore, the density range is the following:

a. Very low density will be equivalent to less than 26 dw/ha b. Low density will be equivalent to 26 to 77 dw/ha c. Medium density will be equivalent to 77 to 115 dw/ha d. High density will be equivalent to 115 to 154 dw/ha e. Very high density will be equivalent to more than 154 dw/ha

Mixed-use zones correspond to the areas included in this Plan that are located in urban centers and road corridors where residential, commercial, and service uses are mixed, or in transition areas due to urban growth.

Commercial and service use zones correspond to commercial urban centers, the radial routes, and district, cantonal, and national road corridors for commerce and services.

Public institutional use zones correspond to the areas designated to house institutional services and those areas where the establishment of buildings specific to institutional services is desired, such as Post Offices, Schools, Telecommunications, the Cruz Roja, high schools or universities, libraries, museums, clinics, police, fire departments, governmental services and offices, courts of justice, ministries, community halls, among others.

Industrial use zones correspond to the areas of the canton defined in this Plan Regulador as industrial zones and in which manufacturing processes can be developed that are not permitted in mixed-use areas. Such as industrial installations, maintenance and repair workshops for industrial equipment, machinery, vehicles and metal structures, large storage or distribution warehouses, bonded warehouses, mechanic shops, sale of heavy machinery and equipment, among others.

Recreational and sports use zones correspond to the areas designated to provide the spaces required by the inhabitants for recreation, leisure, entertainment, and the practice of sports.

Agricultural and livestock zones correspond to the areas designated for productive development linked to agricultural, poultry, livestock, reforestation, and cultivation resources.

Protection zones correspond to the areas designated for the protection and conservation of lands of diverse topography, with forest cover (cobertura boscosa), that have a slope of more than 30%, or that due to their topographic situation are unstable lands and subject to erosion, a condition that defines them as zones of eminently forestry vocation. Zones that, whether forested or not, have a high index of environmental fragility. Areas whose surface is not suitable for the development of infrastructure and which, due to their physical, legal, or strategic conditions, must be the object of protection.

River and stream protection zones correspond to the areas designated for the protection and conservation of the banks of rivers or streams.

According to the Ley Forestal No. 7575, a protection area is declared for a strip of fifteen meters in a rural zone and ten meters in an urban zone, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the land is flat (slope up to 40%), and fifty meters horizontally, if the land is broken (slope greater than 40%). In these strips, the provisions stipulated in said Ley Forestal shall apply.

The river and stream protection zones comprise, in addition to the above, those areas designated for protection due to the very high environmental fragility they present, which is evaluated following the IFA methodology as defined by the Decreto Ejecutivo Nº 32967-MINAE in its Anexo 1 (Procedimiento Técnico de la SETENA para la Introducción de la Variable Ambiental en los Planes Reguladores u otra Planificación de Uso del Suelo). According to what is stipulated in said Decree, the land-use guidelines that may derive from the IFA maps will be maintained, until such time as there are guidelines derived from technical studies that apply the IFA methodology on a smaller scale. The land-use guidelines, on a smaller scale, may only modify the larger-scale guidelines if they technically justify the reasons for the change.

(wells and springs.)

Water resource protection use zones correspond to the areas that contemplate special regulations in order to protect aquifer recharge areas, aquifers, bodies of water, wells, and springs (nacientes). In all cases, what is established in the Ley Forestal and the Ley de Aguas shall apply.

Electric power production use zones correspond to the areas designated for the transmission (electrical substations and high-tension cabling) and generation of electricity by hydraulic, thermal, wind-driven means or any other type of renewable energy.

Corresponds to the areas that, due to their architectural values, public space values, or collective recognition and appreciation, merit special protection and/or recovery treatment. Reference is made to monuments, sites, complexes, historic centers, and properties of historical interest.

In case of doubt about any aspect related to the protection or conservation of heritage assets, about the value of a heritage asset, or about the use it should be given, the Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural of the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes will be consulted.

At the end of this regulation, an annex is included with the list of elements inventoried as Historical-Architectural Heritage of the canton.

These are zones that gather a set of natural, anthropic, ecological, or environmental attractions that require special treatment for their sustainability. They are zones in whose surroundings a series of activities focused on promoting tourism are generated, providing specific services for food, lodging, craft shops, among others.

In accordance with the analysis of the urbanized and urbanizable land of the canton, the predominant land uses by area are those described below. Said zones are plotted on the proposed zoning map, and the parameters established according to the characteristics of each zone and corresponding use are detailed in the urban planning sheets included at the end of this document, composed of parameter tables and maps with the sectors where these apply.

The parameters established for each sector and collected in the aforementioned tables are the following:

Use, symbology, total surface area, dwelling density per hectare (dw/ha), minimum lot area, maximum building height, number of levels, minimum frontage, maximum coverage (cobertura), and setbacks (retiros) (front, rear, and side). Their definition is given in the General Regulation.

The sector is defined as an area where, across its entire surface, the aforementioned parameters have the same value.

To establish some of the parameters such as density, maximum height and number of levels, maximum coverage (cobertura), uses, the guidelines established in the PRUGAM plan have been applied, according to the hierarchical structure of urban centers to which the districts that make up the canton belong and the priority levels for densification (based on access to sanitary sewerage and public transportation).

For the preparation of the proposed zoning map, in addition to all the guidelines established in the PRUGAM plan and the maps that compose it (map of restrictions on urban land use, proposed projects such as metropolitan parks, industrial zones, strategic projects among others, the aforementioned priority densification zones, hierarchy of urban centers), the studies and maps of Índice de Fragilidad Ambiental (IFA) and the studies of Carrying Capacity and Cumulative Effects have been incorporated.

Below, the characteristics and the specific parameters referred to each zone and use are detailed:

1. Objectives.

To house the existing and future population of the canton. To promote densification, the development of land, and vertical growth of urban centers; and to control linear and dispersed growth. To avoid the unnecessary expansion of urban limits and promote the orderly growth of urban centers.

2. Parameters.

Specific parameters are established for each of the four density grades established for residential use, which are described below.

In new urbanizations, the provisions that are in effect in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relating to communal and private services, will apply.

The parking area for residential projects under the condominium or urbanization concept will be the area that the current laws and regulations determine for each case.

For any residential use density category, the design of the basic infrastructure must be calculated based on the maximum density of the corresponding zone, whether for a new urbanization or for urban renewal.

The urban facilities will be governed by what is established in the Reglamento de Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones of this Plan Regulador and, supplementarily, by the Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones issued by the INVU.

. Very low-density residential zone (ZRMBD) Density of less than 26 dw/ha.

| Sector composing it | S-1 | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). | - Low-density residential zone (ZRBD) Density of 26 to 77 dw/ha | Sector composing it | S-2. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | --- | --- | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). | - Medium-density residential zone (ZRMD) Density of 77 to 115 dw/ha | Sector composing it | S-3. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). | - High-density residential zone (ZRAD) Density of 115 to 154 dw/ha | Sector composing it | S-4. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding | | | requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | --- | --- | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). |

| Sectors composing it | S-5 and S-6. | | --- | --- | | Objectives | In order to preserve urban dynamics throughout the day, to favor commercial and service use in spaces also occupied by housing. To consolidate these zones as the main centers of commercial and service activity, compatible with housing. | | Conforming uses | Single-family and multi-family housing. Those uses related to commercial activities and public and private services that do not produce noise, foul odors, or visual contamination and that serve the primary needs of their clients or users. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that do not correspond to conforming uses or that produce environmental alterations or social disturbance. Dangerous, unhealthy, and obnoxious industry. All those that are not residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. For the renewal or processing of business licenses (patentes) for tolerated non-conforming use premises, what is established in the current law on said matter will apply. | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). |

| Sector composing it | S-7. | | --- | --- | | Objectives | To delimit the zones that are currently conceived as specialized in commerce and services and to identify those others that, due to their location in nodes or main roads, are suitable for said uses. | | Conforming uses | Those uses related to commercial activities and public and private services that do not produce noise, foul odors, or visual contamination and that serve the primary needs of their clients or users. They include services to businesses and individuals such as financial services, repair and maintenance services for household appliances and minor office and electronic equipment, professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and general consulting); personal services (stores of clothing, bazaars, shoe stores, pharmacy, groceries, beauty salons and barbershops, photography, bookstore, Internet services, copy centers, tailoring, insurance, laundry, funeral services), soda restaurants, food and beverage services, hotels and commerce in general, tourism, recreational, and entertainment services, medical offices, religious and worship activities, private cemeteries. Administrative, computer, and educational services. Private universities, among others, and that do not breach other regulatory provisions of state entities.

In specific cases, the Comisión de Seguimiento del Plan may analyze the possibility of expanding coverage up to 100%, provided there is a sewerage network and parking needs are resolved within the property or through existing private parking facilities located less than 100 meters away.

See table of uses (Anexo 2) Non-conforming uses All those that do not correspond to conforming uses or that produce environmental alterations or social disturbance. Dangerous, unhealthy, and obnoxious industry.

See table of uses (Anexo 2) Tolerated non-conforming uses Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. For the renewal or processing of business licenses (patentes) for tolerated non-conforming use premises, what is established in the current law on said matter will apply.

Parameters See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1).

The setback (retiro) zones may be used for parking. A space of 18 m2 (3 by 6 meters) will be required for every 150 m2 of built area and a space for loading and unloading of 5 by 12 meters, if the built area exceeds 500 m2: increasing by one space for every additional 500 m2 of built area. The use of sidewalks for parking will not be permitted.

| Sector composing it | S-8. | | --- | --- | | Objectives | To consolidate the institutional uses that offer public and communal services. To encourage their location in urban centers in order to concentrate activity in them. | | Conforming uses | Those that provide institutional and communal services, such as health centers, educational centers, security centers, university centers, libraries, museums, meeting centers, public institutions, municipalities and communal and cultural facilities, courts of justice, post offices, telecommunications, the Cruz Roja, police, fire departments, among others. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established at the time this Regulatory Plan entered into force shall be permitted. | | --- | --- | | Conditional uses | Uses such as restaurants, sodas, and personal services related to the services indicated as conforming uses may be permitted. Banking institutions and recreational and cultural facilities such as cinemas and theaters, among others, subject to prior approval by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | Parameters | No specific parameters are established for this type of building. Those defined for each type of building in the INVU Construction Regulations shall apply. The delimitation of the zone is indicated on the proposed zoning map. Public buildings constructed by the Government of the Republic or by other State agencies do not require a Municipal license, provided they are authorized and supervised by the MOPT. For this type of project, approval of the studies required by SETENA shall be demanded. |

| Sector it comprises | S-9. | | --- | --- | | Objectives | To delimit and organize areas suitable for concentrating non-polluting industrial production activities in order to protect other uses. To promote the relocation of those workshops or production centers located in zones where they are considered non-conforming uses. | | Conforming uses | Industrial facilities, maintenance and repair workshops for machinery, equipment, and vehicles, large storage or distribution warehouses, bonded warehouses, mechanical workshops, sale of heavy machinery and equipment, and others that, due to their conditions, must be installed in sites with low environmental impact and low social interaction. Complementary activities such as sodas, restaurants, parking lots, exhibition centers, conference rooms, guard posts. Mechanics, repair, painting, sheet metal, lathe workshops, etc. The establishment of recreational areas and leisure zones shall be permitted. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | Those related to agricultural activities, residences, commercial and service activities not associated with industry, tourist and recreational services. Hospitals and clinics. Museums and theaters. Libraries, primary, secondary, and university educational centers. Kindergartens, daycare centers. Homes and shelters for the elderly, etc. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those uses that are operating and duly established at the time this Regulatory Plan enters into force. | | Parameters | | See the urban planning data sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1).

Parking: a space of 18 m2 (3 by 6 meters) shall be required for every 150 m2 of built area, and a loading and unloading space of 5 by 12 m, if the built area exceeds 400 m2; increasing by one space for each additional 400 m2 of built area.

| Objectives | To reserve and provide the canton with leisure and recreation zones, such as green areas, regional and urban parks, recreational areas, parks, plazas, sports facilities, meeting areas, communal areas, among others. | | --- | --- | | Conforming uses | Sports facilities, swimming pools, gyms, locker rooms, sports courts, and all those activities that facilitate spiritual and sports recreation and pedestrian traffic. See table of uses | | Non-conforming uses | All those not included as a conforming or conditional use. See table of uses | | Conditional uses | All those facilities that complement the conforming use such as sodas, guard booths, sanitary service cores, institutional offices, and communal activities, provided the Municipality approves them. | | Parameters | They shall be set in each case by the Municipality in coordination with the Municipal Urbanism Department, always applying current regulations. In all public facilities, the works shall be municipal property, which may lease them according to the corresponding legislation. The transfer and use of the areas shall be regulated in accordance with article 40 of the Urban Planning Law and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, issued by the INVU. |

| Sector it comprises | S-10. | | --- | --- | | Objectives | To preserve and consolidate existing or future agricultural, livestock, and forestry activity. It serves functions of containing urban growth or for the utilization of areas very restrictive for urbanization, as well as strengthening the landscape and environmental quality of the canton. | | Conforming uses | All those uses related to agricultural, livestock, and forestry activity and complementary activities: commerce related to agricultural activity, agro-industry, warehouses, irrigation facilities, poultry and swine farms, and isolated single-family housing (always linked to agricultural activity) and very low-density eco-tourism projects. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | Urbanizations, condominiums, or residential complexes shall not be permitted. Industry that is not agro-industry, commerce different from the activity, nor any other use not mentioned as a conforming use. | See table of uses (Anexo 2) Tolerated non-conforming uses Those uses that are operating and duly established at the time this Regulatory Plan enters into force.

Parameters See the urban planning data sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1).

Lots or properties and existing works with dimensions different from those indicated shall not be affected, if their segregation occurred before the validity of this Regulatory Plan, by presenting the rigorous evidence.

For the development of agricultural and agro-industrial activities with a high risk of environmental contamination, such as poultry and swine farms or those that generate large quantities of organic and/or chemical waste, as well as those indicated by the Ministry of Health, they must double the setbacks indicated for their works or plantations. In these cases, the environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental) is required. Agro-forestry activities in risk sites or on steep slopes must employ adequate techniques for soil and water conservation. Buildings on these lands must present land stability studies.

In the case of housing construction (linked to agricultural activity), it is subject to a maximum area of 150 m²; the rest of the permitted coverage in the zone shall be allocated for buildings and structures required by the agricultural or forestry activity.

The Municipality may establish policies to encourage owners to promote forestry and environmental improvement projects, through fees that can be paid by residents of urban zones benefitting from the efforts of the occupants of these areas.

Regarding very low-density residential use, not linked to agricultural activity, it is subject to compliance with all the parameters established in the PRUGAM plan as a minimum agricultural parcel fronting a public road.

Objectives As lands unsuitable for the placement of infrastructure due to their physical-environmental conditions, they shall be designated for conservation, regeneration, and protection of existing resources, and may be partly used for recreation and low-density tourist activities.

Conforming uses Protection and conservation, reforestation, and landscape management. The placement of public interest infrastructure works (storage tanks, telecommunications towers, guard booths, roads, easements (servidumbres), viewpoints, retention works, or similar) may be authorized, as well as educational buildings, recreation, and low-impact nature tourism, subject to prior municipal approval and the corresponding environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental), approved by SETENA.

See table of uses (Anexo 2) Tolerated non-conforming uses Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force and that do not present a great impact on the zone.

Prohibited non-conforming uses Any use that is not for protection, conservation, and recreation or those indicated as conforming or tolerated non-conforming uses.

Parameters Works to be carried out in these zones must comply with the prior procedure before SETENA (MINAE), as provided for each case, as well as comply with the land stability study in those sectors with slopes greater than 30%. In these cases, technical studies signed by a geologist and a civil engineer must be presented, guaranteeing that people and works will not be exposed to risk or represent a threat. The Municipality reserves the right to request other studies and commitments in order to safeguard the general interest.

For the placement of low-density tourist infrastructure, the approval of the Instituto Costarricense de Turismo shall be required, as well as the application of current regulations for projects related to services for attending tourism from the Ministry of Health, the Construction Law, and the approval of SETENA.

All specific regulations referring to the protection zone of the Volcán Irazú and the Cordillera Volcánica Central shall apply.

| Objectives | These are zones of great landscape value; they shall be designated for conservation, regeneration, and protection of existing resources, and may be partly used for recreation and low-density tourist activities. The environmental impacts of these types of uses are low as they are those most in balance with the natural environment. | | --- | --- | | Conforming uses | Protection and conservation, reforestation, and landscape management. The placement of public interest infrastructure works (storage tanks, telecommunications towers, guard booths, roads, easements (servidumbres), viewpoints, retention works, or similar) may be authorized, as well as educational buildings, recreation, and low-impact nature tourism, subject to prior municipal approval and the corresponding environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental), approved by SETENA. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force and that do not present a great impact on the zone. | | Prohibited non-conforming uses | Any use that is not for protection, conservation, and recreation or those indicated as conforming or tolerated non-conforming uses. | | Parameters | Works to be carried out in these zones must comply with the prior procedure before SETENA (MINAE), as provided for each case, as well as comply with the land stability study. In these cases, technical studies signed by a geologist and a civil engineer must be presented, guaranteeing that people and works will not be exposed to risk or represent a threat. The | Municipality reserves the power to request other studies, authorization from public entities or bodies, and commitments in order to safeguard the general interest.

For the placement of low-density tourist infrastructure, the approval of the Instituto Costarricense de Turismo shall be required, as well as the application of current regulations for projects related to services for attending tourism from the Ministry of Health, the Construction Law, and the approval of SETENA.

| Objectives | To recover, regenerate, and protect all edges and banks of rivers and streams. | | --- | --- | | Conforming uses | Leisure and recreation zones, pedestrian walks, cycle paths, provided the dimensions and conditions of the land permit it and these leisure activities do not impact the erosion of said protection zones. | | Non-conforming uses | Any type of construction or building for any use. | | Tolerated non-conforming uses | Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force. Existing formal constructions in consolidated urban zones that are within the limits of the protection zone, but restrictions shall apply. | | Prohibited non-conforming uses | Informal constructions and settlements of any type. | | Parameters | In this zone, no type of construction shall be permitted, except that associated with user safety and protection. The Municipality must take pertinent steps to recover the river and stream protection zones invaded by informal settlements. Consolidated constructions in these areas may not increase the height and volume of the built area, nor may they make renovations and repairs to the existing building. These parameters shall govern in all cases in the zone subject to protection according to Art. 33 of the Ley Forestal No.7575, which comprises a strip of 15 meters in rural zones and 10 meters in urban zones, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the terrain is flat, and 50 horizontal meters, if the terrain is broken. In zones not subject to the Ley Forestal, but which have been declared for protection based on the IFA, these parameters shall be maintained, unless a smaller-scale IFA study demonstrates the absence of environmental factors that justify the restrictions. In this latter case, the parameters corresponding to the nearest urban sector may be applied. |

Objectives To protect aquifer recharge areas, aquifers, bodies of water, wells, and springs (nacientes), in order to preserve the quality and quantity of water. To this end, bodies of water (whether natural or artificial) and protection areas around wells and springs (manantiales) have been indicated on the zoning map. In case of error in the location or omission of any well or spring (naciente) in what is depicted on the map, all existing ones in the canton shall comply with what is established in the Water Law and the Ley Forestal. Zones where potable water easements (servidumbres) exist are also regulated.

Parameters These areas shall have the following regulations:

a)- The area necessary for the establishment of a potable water easement (servidumbre) shall have a minimum width of six meters, and may be greater if so established by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, or the entity providing the supply service in the canton.

b)- Such areas may not be built upon but may be used for parks and children's playgrounds. The type of tree planting in this case must be rigorously chosen so that the roots do not affect the pipes, and these areas may be counted for the purposes of article forty of the Urban Planning Law, provided they are reasonably integrated into the main park areas.

c)- They may also be used for the construction of streets and tree-lined walks with the specifications set by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, or the entity providing the service.

d)- For the processing of construction plans for urbanizations affected by easements (servidumbres) of this type, the approval of the preliminary project by the ICAA or the entity providing the service must be provided.

e)- No type of building may be carried out on ICAA easement (servidumbre) areas.

f)- Said easements (servidumbres) may not be considered public roads for the purposes of property segregation fronting them, unless they are previously established as streets in Urbanization projects.

g)- When on properties crossed by or adjacent to rivers or streams whose channel is intended to be piped, the non-construction easement (servidumbre) area shall be determined by the Urbanism Directorate of the INVU with prior authorization from the Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos or MINAE as applicable, and may not be less than those established in article 33 of the Ley Forestal Number Seven Thousand Five Hundred. The design characteristics of the piping shall be established by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, which must resolve said review within fifteen days following the presentation of the respective plans.

h)- Any construction made around the zones of public potable water wells must observe the setbacks established by Law. The Water Law establishes that permanent springs (nacientes) with population use must be protected within a radius of 200 m, and if they have other uses or none, they must be protected within a radius of 100 m according to the Ley Forestal. In the case of intermittent springs (nacientes) according to the Water Law, they must be protected with a radius of 60 m when they emerge on hills and 50 m when they emerge on flat terrain.

i)- Existing, already consolidated constructions that are within the protection radius of wells and springs (manantiales) may not carry out any type of action that could impact or affect water quality. The Municipality reserves the right to request filtration studies or those technical studies it deems necessary to ensure non-affectation of wells and springs (manantiales) with the aim of preserving the common good.

Objectives To identify the zones that, having a defined use, are affected by the influence and proximity of active faults. To delimit these areas of affection, those indicated in the Environmental Fragility Studies as active faults have been considered, generating an area of influence due to faulting of 100 meters on each side of the fault line.

Parameters Zones affected by proximity to active faults shall have their urban development subject to the preparation of specialized technical studies, approved by the Comisión Nacional de Emergencias.

Every construction project within the areas considered by this Regulatory Plan as fault proximity protection zones must be accompanied by a mitigation study, signed by a competent technician, that determines the viability of the construction in accordance with the Seismic Code. This is applicable both in consolidated zones and in new developments.

To apply the parameters corresponding to the sector to which they belong (coverage, levels, maximum height, etc.), the mitigation study shall determine the feasibility in each case, and the technical and constructive measures necessary to remedy the existing risk.

Objectives To identify those surfaces occupied by the electrical substations of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), hydraulic, thermal, wind, or any other type of renewable energy installations, in addition to indicating the layout of the ICE's high-voltage electric transmission lines to establish the area of affection thereof. According to decree Nº 25902 MIVAH, the easement (servidumbre) for passage and maintenance for the exclusive use of ICE is delimited by generating a corridor of 3 meters on each side of it.

Parameters The areas of the Canton through which Electric Transmission Lines of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) or any public, mixed, or private company providing electricity services pass shall have the following regulations:

a)- The area necessary for electric easements (servidumbres) shall be a minimum of six meters or greater if so established by the Instituto Costarricense de Electricidad according to the voltage of the transmission line; furthermore, in such areas, building shall not be permitted, but they may be used for parks with shrubs and low trees, and may be counted for the purposes of article forty of the Urban Planning Law, provided they are reasonably integrated into the main park areas.

b)- They may be used for the construction of streets, whether parallel or transverse to the electric lines. In the case of parallel streets, the design shall be a boulevard, leaving as a central median at least the width required by ICE for the proper protection of the towers; additionally, the protection works dictated by ICE must be carried out on these.

c)- Urbanizations affected by electric easements (servidumbres) must be submitted to ICE at the preliminary project stage for proper approval. If any type of tree planting is proposed in the easements (servidumbres), the species must be indicated at this stage.

d)- For the processing of construction plans for Urbanizations affected by electric easements (servidumbres), the approval of ICE indicated in the preceding subsection, or the entity providing the service, must be provided.

e)- Any construction made around the zones for electric network conduction or electrical substations must observe the setbacks established by the Instituto Costarricense de Electricidad or the Compañía Nacional de Fuerza y Luz.

f)- The Instituto Costarricense de Electricidad and any company or institution may not install high-voltage electric networks in consolidated urban zones. If necessary, they must establish expropriation processes for constructions that are in the area with a construction restriction and coordinate beforehand with the Municipality.

g)- The Instituto Costarricense de Electricidad and any company or institution that installs high-voltage electric networks in unbuilt urban or urbanizable zones must compensate the owners of the lots affected by the installation of said networks and coordinate beforehand with the Municipality.

h)- Prior to any installation of high-voltage electric networks, ICE and any energy company or institution must have the studies and authorization that ensure the environmental and sanitary viability of the project.

| Objectives | To consolidate the vocation as Historical Heritage or Cultural Interest of these sites which house the Municipal Palace, Chapel and Tomb of Msr Víctor Manuel Sanabria Martínez, Hotel Gestoria Irazú, San Juan de Chicuá. See Heritage Inventory. (Anexo 3). | | --- | --- | | Conforming uses | Formal education activities (schools, high schools, universities) and non-formal (libraries, museums), religious and worship activities, sanitary activities (clinics and hospitals), protection and related services (police, firefighters, red cross, courts), and government and similar services (post office, registry, tax office, etc.) | | Conditional uses | Uses such as restaurants, sodas, and personal services related to the services indicated as a conforming use may be permitted, subject to prior approval by the Municipality. | | --- | --- | | NOTE: | In case of doubt about any aspect related to the protection or conservation of heritage assets, about the value of a heritage asset, or about the use that should be given to it, the Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural of the Ministry of Culture, Youth, and Sports shall be consulted. | The precise delimitation of these zones is found in the Proposed Zoning Map of this Regulatory Plan, and the parameters established for each sector are collected in the tables and urban planning data sheets. Also included are the detailed tables with conforming, non-conforming, and conditioned uses for each sector.

ANNEXES Zoning Map Zoning Map San Rafael Zoning Map Cipreses Zoning Map Cot Zoning Map Potrero Cerrado Zoning Map San Rafael Zoning Map Santa Rosa Urban Planning Data Sheet 1 Urban Planning Data Sheet 2

REGLAMENTO DE ZONIFICACION DE LOS USOS DE SUELO

Los objetivos urbanísticos que se persiguen con la zonificación del uso del suelo son los siguientes:

a. Establecer los diferentes tipos de uso del suelo de acuerdo a la naturaleza y utilidad de éste.

b. Delimitar el uso de la tierra con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen y se lleven a cabo en los próximos años en la tierra urbanizada y urbanizable en la parte del cantón abarcada por el Plan Regulador.

c. Lograr una mejor integración de los diferentes tipos de usos del suelo, y consecuentemente obtener un desarrollo equilibrado del cantón.

d. Mantener un mejor equilibrio entre el medio ambiente y la urbanización.

e. Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán en el suelo urbanizado y urbanizable.

f. Lograr un mejor balance entre el uso del suelo propuesto y la infraestructura existente.

g. Regular las diferentes actividades que se desarrollan en el Cantón y contribuir a la consolidación de las diferentes áreas de crecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso predominante y funcionalidad del territorio.

a. Suelo Urbanizado: Todo aquel suelo que ya ha sido transformado por contar con la infraestructura construida tales como: vialidad con los acabados predominantes de la localidad, redes de distribución de agua potable, de alcantarillado pluvial y de evacuación de aguas negras (cuando exista el servicio) postes y tendido eléctrico o electrificación subterránea entre otros.

b. Suelo Urbanizable: Aquél suelo destinado en este Plan Regulador como área a transformar en nuevos desarrollos urbanos. Todo desarrollo de urbanización o fraccionamiento en suelo no urbanizado debe considerar la construcción de la infraestructura urbana necesaria para poder llevarlo a cabo. En caso de que la infraestructura urbana construida sea de beneficio para futuros proyectos de urbanización, los promotores de éstos deberán pagar proporcionalmente y en cualquier tiempo el costo de la misma al urbanizador que la construyó, lo cual será requisito previo al otorgamiento del permiso de construcción.

c. Suelo No Urbanizable: El suelo que por razones ambientales, agrícolas, forestales, hídricas, y cualquier otra restricción impuesta en este Plan Regulador o alguna Ley en particular no está destinado al desarrollo urbanístico.

En el suelo no urbanizable se permitirá aquel tipo de actividad cuya finalidad sea la preservación natural,el mejoramiento paisajístico, la protección agrícola, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica, con excepción de lo señalado en este reglamento.

Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el territorio del cantón, consolidando ciertos usos y actividades y protegiendo de otras que resulten molestas o incompatibles, el uso de la tierra se clasifica en los siguientes tipos:

a)- Usos conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes sin ninguna condición o restricción con los requisitos y lineamientos de este Plan Regulador en una determinada zona.

b)- Usos no conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no son permitidas en determinadas zonas, por no cumplir con los requisitos y lineamientos del Plan Regulador.

b.1)- Usos no conformes tolerados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes a la fecha de entrada en vigencia de este Plan Regulador, pero que no son compatibles con sus requisitos y lineamientos.

La declaratoria de uso no conforme tolerado procederá para todas aquellas actividades y obras de edificación que no siendo conformes están en alguno de los siguientes casos:

1. Cuando exista patente vigente para la actividad solicitada.

2. Cuando exista permiso de construcción o remodelación para la actividad solicitada.

3. Cuando exista Certificado de Uso del Suelo y que durante su vigencia haya servido de base para la elaboración de planos constructivos o cualquier otra gestión ante las instituciones públicas competentes.

4. Cuando la infraestructura existente en la zona no pueda utilizarse para los usos permitidos en este Plan Regulador, y sólo sea apta para la actividad solicitada.

En estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades ni obras de edificación que supongan crecimiento y las intervenciones en construcciones existentes sólo se permitirán en los siguientes casos:

1. Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen cambios o reparación de la estructura primaria.

2. Cuando el inmueble sea declarado de valor histórico, cultural o patrimonial por la institución competente.

3. Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con normas ambientales, seguridad e higiene.

4. Cuando el inmueble sufra daños por siniestros, por situaciones de caso fortuito o fuerza mayor.

b.2)- Usos no conformes prohibidos. Las actividades y obras no conformes en una zona que no cumplan los requisitos establecidos para la consideración de tolerados.

c)- Uso Condicional. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan con las condiciones establecidas por la Municipalidad, por medio de la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador, para que las molestias que puedan generar dichas actividades queden confinadas en los propios límites de la propiedad y se limiten a un horario determinado. Dependiendo de la naturaleza de la actividad, se deberán adoptar las medidas correctoras definidas por la propia Municipalidad, y en coordinación con el Ministerio de Salud o la Dirección de Urbanismo del INVU.

Dentro de este tipo de uso, quedarían englobados los usos complementarios, es decir, todas aquellas actividades y obras de edificación para comercio y servicios que pueden darse en zona residencial y que atienden a las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o urbanización. También se determinan los usos complementarios para cada zona de usos delimitados en el mapa de zonificación (mixto, comercial y servicios, público institucional, etc.).

Al aplicar estos tipos de usos, pueden aparecer una serie de casuísticas particulares que se describen a continuación:

- Uso Concurrente o Limítrofe: Son aquéllas actividades y obras de edificación que se llevarán a cabo en terrenos ubicados sobre la línea divisoria entre dos o más usos.

En este caso la Municipalidad (la comisión de seguimiento del Plan Regulador) decidirá cual tipo de uso del suelo se certifica como conforme atendiendo a los usos de suelo en conflicto y la predominancia del uso de suelo en las zonas de influencia adyacentes, consideradas en relación con la actividad solicitada.

- Uso Temporal. Son aquéllas actividades o construcciones temporales para actividades relacionadas con eventos tales como ferias, festejos populares, turnos, fiestas patronales, conciertos, festivales y similares. Este uso se otorgará con un plazo máximo de un mes.

La determinación de los tipos de uso indicados en el Artículo 3 se hará mediante el Certificado de Uso del Suelo, según las zonas de uso descritas en este Reglamento.

En caso de producirse variaciones en los requisitos establecidos para la zona, el Certificado de Uso del Suelo tendrá vigencia de un año natural, a partir de la emisión del mismo.

La clasificación de los tipos de uso del suelo según su naturaleza jurídica o zonificación es la siguiente:

Las zonas de uso residencial tienen el propósito de albergar las edificaciones habitacionales, con sus respectivos servicios y equipamientos. La delimitación precisa de esta zona se encuentra en el Mapa de Zonificación de este Plan Regulador.

Dentro de la categoría de uso residencial, se distinguen cinco intensidades de uso, según lo establecido por el plan PRUGAM, que son: muy baja densidad, baja densidad, media densidad, alta densidad y muy alta densidad.

Los parámetros de aprovechamiento para cada intensidad de uso, son los siguientes: (hab/ha = habitantes por hectárea) a. Muy baja densidad equivaldrá a menos de 100 hab/ha b. Baja densidad equivaldrá de 100 a 300 hab/ha c. Media densidad equivaldrá de 300 a 450 hab/ha d. Alta densidad equivaldrá de 450 a 600 hab/ha e. Muy alta densidad equivaldrá a más de 600 hab/ha Para la aplicación urbana de dichos parámetros, se ha optado por convertirlos en viviendas por hectárea (viv/ha) para lo cual se ha utilizado como referencia el dato recogido en el último censo del INEC (Instituto Nacional de Estadística y Censo) del año 2000 que establece en 3,9 el número de habitantes por vivienda. Por lo tanto, el rango de densidades es el siguiente:

a. Muy baja densidad equivaldrá a menos de 26 viv/ha b. Baja densidad equivaldrá de 26 a 77 viv/ha c. Media densidad equivaldrá de 77 a 115 viv/ha d. Alta densidad equivaldrá de 115 a 154 viv/ha e. Muy alta densidad equivaldrá a más de 154 viv/ha

Las zonas de uso mixto corresponden a las áreas comprendidas en este Plan que se encuentran en centros urbanos y corredores viales en los que se mezclan la residencia el comercio y los servicios, o en áreas de transición por crecimiento urbano.

Las zonas de uso comercial y de servicios corresponden a los centros urbanos comerciales, las radiales y corredores viales distritales, cantonales y nacionales de comercio y servicios.

Las zonas de uso público institucional corresponden a las áreas destinadas para albergar los servicios institucionales y aquellas áreas donde se deseen establecer edificaciones propias de los servicios institucionales, tales como Correos, Escuelas, Telecomunicaciones, la Cruz Roja, colegios o universidades, bibliotecas, museos, clínicas, policía, bomberos, servicios y oficinas gubernamentales, tribunales de justicia , ministerios, salones comunales, entre otros.

Las zonas de uso industrial corresponden a las áreas del cantón definidas en este Plan Regulador como zonas industriales y en las cuales se pueden desarrollar procesos fabriles que no son permitidos en áreas de uso mixto. Tales como instalaciones industriales, talleres de mantenimiento y reparación de equipo industrial, maquinaria, vehículos y estructuras metálicas, grandes bodegas de almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo pesado, entre otros.

Las zonas de uso recreativo y deportivo corresponden a las áreas destinadas a proveer los espacios requeridos por los habitantes, para la recreación, el ocio, el esparcimiento y la práctica de deportes.

Las zonas agropecuarias corresponden a las áreas designadas para el desarrollo de carácter productivo ligados a los recursos agrícolas, avícolas, pecuarios, de reforestación y cultivo.

Las zonas de protección corresponden a las áreas destinadas a la protección y conservación de terrenos de diversa topografía, con cobertura boscosa, que cuenten con más de un 30% de pendiente, o bien que por su situación topográfica sean terrenos inestables y sujetos a la erosión, condición que las define como zonas de vocación eminentemente forestal. Zonas que siendo o no boscosas tienen un alto índice de fragilidad ambiental. Áreas cuya superficie no es apta para el desarrollo de infraestructura y que por sus condiciones físicas, legales o estratégicas deben ser objeto de protección.

Las zonas de protección de ríos y quebradas corresponden a las áreas destinadas a la protección y conservación de las riberas de ríos o quebradas.

Según la Ley Forestal No.7575, se declara área de protección una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano (pendiente hasta el 40%), y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado (pendiente mayor al 40%). En estas franjas regirá lo estipulado en dicha Ley Forestal.

Las zonas de protección de ríos y quebradas comprenden, además de las anteriores, aquellas áreas destinadas a la protección debido a la muy alta fragilidad ambiental que presentan, la cuál es evaluada siguiendo la metodología de IFA según lo define el Decreto Ejecutivo Nº 32967-MINAE en su Anexo I (Procedimiento Técnico de la SETENA para la Introducción de la Variable Ambiental en los Planes Reguladores u otra Planificación de Uso del Suelo). Según lo estipulado en dicho Decreto, los lineamientos de uso de suelo que pudieran derivarse a partir de los mapas de IFA se mantendrán, hasta tanto no existan lineamientos derivados de estudios técnicos que apliquen la metodología IFA a menor escala. Los lineamientos de uso del suelo, a menor escala, solo podrán modificar los lineamientos de mayor escala, si justifican técnicamente las razones del cambio.

(pozos y manantiales.)

Las zonas de uso de protección del recurso hídrico corresponden a las áreas que contemplan regulaciones especiales con el objeto de proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos, cuerpos de agua, pozos y manantiales. En todos los casos se aplicará lo establecido en la Ley Forestal y en la Ley de Aguas.

Las zonas de uso de producción eléctrica corresponden a las áreas designadas para la transportación (subestaciones eléctricas y cableado de alta tensión) y la generación de electricidad por vías hidráulicas, térmicas, eólicas o cualquier otro tipo de energía renovable.

Corresponde a las áreas que por sus valores arquitectónicos, de espacio público o de reconocimiento y valoración colectiva ameritan un tratamiento especial de protección y/o recuperación. Se hace referencia a monumentos, sitios, conjuntos, centros históricos e inmuebles de interés histórico.

En caso de duda sobre algún aspecto relacionado con la protección o conservación de los bienes patrimoniales, sobre el valor de un bien patrimonial o sobre el uso que se deba dar al mismo, se consultará al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

Al final de este reglamento se incluye un anexo con el listado de los elementos inventariados como Patrimonio Histórico Arquitectónico del cantón.

Son las zonas que reúnen un conjunto de atractivos de tipo natural, antrópico, ecológico o ambiental que requieren para su sostenibilidad un tratamiento especial. Son zonas en cuyo entorno se generan una serie de actividades enfocadas a potenciar el turismo, dando servicios específicos de comida, alojamiento, comercios de artesanía, entre otros.

De conformidad con el análisis de la tierra urbanizada y urbanizable del cantón, los usos predominantes de la tierra por área son los que se describen a continuación. Dichas zonas vienen graficadas en el mapa de zonificación propuesta y los parámetros establecidos acorde a las características de cada zona y uso correspondiente se detallan en las fichas urbanísticas incluidas al final de este documento, compuestas por tablas de parámetros y de mapas con los sectores donde se aplican estos.

Los parámetros establecidos para cada sector y recogidos en las tablas mencionadas son los siguientes:

Uso, simbología, superficie total, densidad de viviendas por hectárea (viv/ha), superficie mínima de lote, altura máxima de la edificación, número de niveles, frente mínimo, cobertura máxima y retiros (frontal, posterior y lateral). Su definición viene dada en el Reglamento General.

El sector se define como un área donde, en toda su superficie, los parámetros antes mencionados tienen el mismo valor.

Para establecer algunos de los parámetros como la densidad, altura máxima y número de niveles, cobertura máxima, usos, se han aplicado los lineamientos establecidos en el plan PRUGAM, según la estructura de jerarquización de centros urbanos al que pertenecen los distritos que componen el cantón y los niveles de prioridad de densificación (basados en el acceso a alcantarillado sanitario y a transporte público).

Para la elaboración del mapa de zonificación propuesta, además de todos los lineamientos establecidos en el plan PRUGAM y los mapas que lo componen (mapa de restricciones al uso urbano de la tierra, proyectos propuestos como parques metropolitanos, zonas industriales, proyectos estratégicos entre otros, los ya mencionados de zonas prioritarias de densificación, jerarquización de centros urbanos), se han incorporado los estudios y mapas de Índice de Fragilidad Ambiental (IFA) y los estudios de Capacidad de Carga y Efectos Acumulativos.

A continuación, se detallan las características y los parámetros particulares referidos a cada zona y uso:

1. Objetivos.

Albergar la población existente y futura del cantón. Promover la densificación, el aprovechamiento del suelo y el crecimiento en altura de los centros urbanos; y controlar los crecimientos lineales y dispersos. Evitar la expansión innecesaria de los límites urbanos y promover el crecimiento ordenado de los núcleos urbanos.

2. Parámetros.

Se establecen parámetros específicos para cada uno de los cuatro grados de densidad establecidos para el uso residencial, que se describen a continuación.

En las nuevas urbanizaciones, se aplicarán las disposiciones que se encuentren vigentes en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a los servicios comunales y particulares.

El área de estacionamiento para proyectos residenciales bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.

Para cualquier categoría de densidad de uso residencial, el diseño de la infraestructura básica debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente, ya sea para una nueva urbanización o por renovación urbana.

El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento de Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones de este Plan Regulador y supletoriamente por el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones emitido por el INVU.

. Zona residencial muy baja densidad (ZRMBD) Densidad de menos de 26 viv/ha.

| Sector que la compone | S-1 | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los correspondientes requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). | - Zona residencial baja densidad (ZRBD) Densidad de 26 a 77 viv/ha | Sector que la compone | S-2. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los correspondientes requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | --- | --- | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). | - Zona residencial media densidad (ZRMD) Densidad de 77 a 115 viv/ha | Sector que la compone | S-3. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los correspondientes requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). | - Zona residencial alta densidad (ZRAD) Densidad de 115 a 154 viv/ha | Sector que la compone | S-4. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los correspondientes | | | requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | --- | --- | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). |

| Sectores que la componen | S-5 y S-6. | | --- | --- | | Objetivos | Con el fin de conservar la dinámica urbana durante todo el día, favorecer el uso comercial y de servicios en espacios también ocupados por vivienda. Consolidar estas zonas como los principales centros de actividad comercial y de servicios, compatibles con la vivienda. | | Usos conformes | Vivienda unifamiliar y multifamiliar. Aquellos usos relacionados con actividades comerciales y de servicios públicos y privados que no produzcan ruido ni malos olores o contaminación visual y que atiendan las necesidades primarias de sus clientes o usuarios. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no correspondan a los usos conformes o que produzcan alteraciones ambientales o perturbación social. Industria peligrosa, insalubre e incómoda. Todos aquellos que no sean el uso residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. Para la renovación o trámite de patentes para locales de uso no conforme tolerado, se aplicará lo establecido en la ley vigente en dicha materia. | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). |

| Sector que la compone | S-7. | | --- | --- | | Objetivos | Delimitar las zonas que en la actualidad se conciben como especializadas en comercio y servicios e identificar aquellas otras que por su ubicación en nodos o vías principales son aptas para dichos usos. | | Usos conformes | Aquellos usos relacionados con actividades comerciales y de servicios públicos y privados que no produzcan ruido ni malos olores o contaminación visual y que atiendan las necesidades primarias de sus clientes o usuarios. Incluyen servicios a las empresas y personas tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento de electrodomésticos y equipos menores de oficina y electrónica, servicios profesionales (legales, médicos, de ingeniería, arquitectura, económico-contables, y de consultoría en general); servicios personales (tiendas | de ropa, bazares, zapaterías, farmacia, abarrotes, salones de belleza y peluquería, fotografía, librería, servicios de Internet, centros de copiado, sastrería, seguros, lavandería, servicios funerarios), sodas, servicios de comida y bebida, hoteles y comercio en general, servicios turísticos, recreativos y diversión, consultorios médicos, actividades religiosas y de culto, cementerios privados. Servicios administrativos, informáticos y de enseñanza. Universidades privadas, entre otros y que no incumplan otras disposiciones reglamentarias de entes estatales.

En casos puntuales la Comisión de Seguimiento del Plan podrá analizar la posibilidad de ampliar la cobertura hasta el 100%, siempre y que se cuente con red de alcantarillado y las necesidades de parqueo se resuelvan dentro de la propiedad o mediante estacionamientos privados existentes a menos de 100 mts de distancia.

Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que no correspondan a los usos conformes o que produzcan alteraciones ambientales o perturbación social. Industria peligrosa, insalubre e incómoda.

Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. Para la renovación o trámite de patentes para locales de uso no conforme tolerado, se aplicará lo establecido en la ley vigente en dicha materia.

Parámetros Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1).

Las zonas de retiro podrán utilizarse como estacionamiento. Se exigirá un espacio de 18 m2 (3 por 6 metros) por cada 150 m2 de área construida y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área construida supera los 500 m2: aumentándose un espacio por cada 500 m2 adicionales de área construida. No se permitirá el uso de la aceras para estacionamiento.

| Sector que la compone | S-8. | | --- | --- | | Objetivos | Consolidar los usos institucionales que ofrecen servicios públicos y comunales. Propiciar su ubicación en centros urbanos con el fin de concentrar la actividad en ellos. | | Usos conformes | Aquellos que presten servicios institucionales y comunales, tales como centros de salud, educativos, seguridad, centros universitarios, bibliotecas, museos, centros de reunión, instituciones públicas, municipalidades e instalaciones comunales y culturales, tribunales de justicia, correos, telecomunicaciones, la Cruz Roja, policía, bomberos, entre otros. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | --- | --- | | Usos condicionales | Se podrán permitir usos tales como restaurantes, sodas y servicios personales afines a los servicios señalados como uso conforme. Instituciones bancarias e instalaciones recreativas y culturales como cines y teatros, entre otros, previa aprobación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Parámetros | No se establecen parámetros específicos para este tipo de edificaciones. Se aplicarán los definidos para cada tipo de edificación en el Reglamento de Construcciones del INVU. La delimitación de la zona se indica en el mapa de zonificación propuesta. Los edificios públicos construidos por el Gobierno de la República o por otras dependencias del Estado no necesitan licencia Municipal, siempre que sean autorizados y vigilados por el MOPT. Para este tipo de proyectos, se exigirá la aprobación de los estudios que exija la SETENA. |

| Sector que la compone | S-9. | | --- | --- | | Objetivos | Delimitar y ordenar las zonas aptas para concentrar las actividades de producción industrial no contaminantes con el fin de proteger los otros usos. Promover la reubicación de aquellos talleres o centros de producción ubicados en zonas donde se consideren como usos no conformes. | | Usos conformes | Instalaciones industriales, talleres de mantenimiento y reparación de maquinaria, equipo y vehículos, grandes bodegas de almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo pesado y otros, que por sus condiciones, deben instalarse en sitios de poco impacto ambiental y baja interacción social. Actividades complementarias como sodas, restaurantes, estacionamientos, centros de exposición, sala de conferencias, puestos de vigilancia. Talleres de mecánica, de reparación, pintura, hojalatería, tornos, etc. Se permitirá el establecimiento de áreas recreativas y zonas de esparcimiento. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Aquellos relacionados con actividades agrícolas, residencias, actividades comerciales y de servicios no asociados a la industria, servicios turísticos y recreativos. Hospitales y clínicas. Museos y teatros. Bibliotecas, centros de enseñanza primaria, secundaria y universitaria. Kinder, guarderías infantiles. Hogares y albergues de adultos mayores, etc. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Aquellos usos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Parámetros | | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1).

Estacionamientos: se exigirá un espacio de 18 m2 (3 por 6 metros) por cada 150 m2 de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 m, si el área construida sobrepasa los 400 m2; aumentándose un espacio por cada 400 m2 adicionales de área construida.

| Objetivos | Reservar y dotar al cantón de zonas de ocio y esparcimiento, tales como zonas verdes, parques regionales, urbanos, áreas recreativas, parques, plazas, instalaciones deportivas, zonas de encuentro, áreas comunales, entre otros. | | --- | --- | | Usos conformes | Instalaciones deportivas, piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas y todas aquellas actividades que faciliten el esparcimiento espiritual y deportivo y el tránsito peatonal. Ver tabla de usos | | Usos no conformes | Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional. Ver tabla de usos | | Usos condicionales | Todas aquellas facilidades que complementan el uso conforme como sodas, casetas de vigilancia, núcleos de servicios sanitarios, oficinas institucionales y actividades comunales, siempre que la Municipalidad los apruebe. | | Parámetros | Serán fijados en cada caso por la Municipalidad en coordinación con el Departamento de Urbanismo Municipal, siempre aplicando la normativa vigente. En todas aquellas instalaciones públicas, las obras serán propiedad municipal, quien las podrá dar en arriendo según la legislación correspondiente. La cesión y el uso de las áreas será regulado de conformidad al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, emitido por el INVU. |

| Sector que la compone | S-10. | | --- | --- | | Objetivos | Preservar y consolidar la actividad agrícola, pecuaria y forestal existente o futura. Cumple funciones de contención del crecimiento urbano o para el aprovechamiento de áreas muy restrictivas para ser urbanizadas, así como al fortalecimiento del paisaje y de la calidad ambiental del cantón. | | Usos conformes | Todos aquellos usos relacionados con la actividad agrícola, pecuaria y forestal y actividades complementarias: comercio de la actividad agrícola, agroindustria, bodegas, instalaciones de riego, granjas avícolas, porcinas y vivienda unifamiliar aislada (siempre ligada a la actividad agropecuaria) y proyectos eco turísticos de muy baja densidad Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | No se permitirán urbanizaciones, condominios ni conjuntos residenciales. Industria que no sea agroindustria, comercio diferente de la actividad, ni otro uso que no se haya mencionado como uso conforme. | Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador.

Parámetros Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1).

Los lotes o fincas y las obras existentes con dimensiones diferentes a las señaladas no se verán afectados, si su segregación ocurrió antes de la vigencia de este Plan Regulador, presentando las evidencias de rigor.

Para el desarrollo de actividades agropecuarias y agroindustriales con alto riesgo de contaminación ambiental, como las granjas avícolas y porcinas o aquellas que generen grandes cantidades de desechos orgánicos y/o químicos, así como los que señale el Ministerio de Salud, deberán duplicar los retiros señalados en sus obras o plantaciones. En estos casos se exige el Estudio de Impacto Ambiental. Las actividades agro-forestales en sitios de riesgo o de altas pendientes, deberán emplear técnicas adecuadas por la conservación de suelos y agua. Las edificaciones sobre estos terrenos deberán presentar estudios de estabilidad del terreno.

En caso de la construcción de vivienda (ligada a la actividad agropecuaria) queda sujeta a un área máxima de 150 m², el resto de la cobertura permitida en la zona, será la destinada para las edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o forestal.

La Municipalidad podrá establecer políticas para incentivar a los propietarios a promover proyectos forestales y de mejoramiento ambiental, mediante cánones que pueden pagar los vecinos de zonas urbanas beneficiados por el esfuerzo de los ocupantes de estas áreas.

Respecto al uso residencial de muy baja densidad, no ligada a la actividad agropecuaria, queda supeditada al cumplimiento de todos los parámetros establecidos en el plan PRUGAM como parcela mínima agrícola frente a vía pública.

Objetivos Al ser terrenos no aptos para el emplazamiento de infraestructuras debido a sus condiciones físico- ambientales, se destinarán a conservación, regeneración y protección de los recursos existentes, pudiendo ser en parte utilizados para la recreación y para actividades turísticas de baja densidad.

Usos conformes Protección y conservación, reforestación y manejo paisajístico. Se podrá autorizar el emplazamiento de obras de infraestructura de interés público (tanques de almacenamiento, torres de telecomunicaciones, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, obras de retención o similares), así como edificios educativos, de recreación y turismo naturalista de bajo impacto, previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, aprobado por la SETENA.

Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos que se encontraban debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador y que no presenten gran impacto en la zona.

Usos no conformes prohibidos Cualquiera que no sea de protección, conservación y recreación o los indicados como usos conformes o no conformes tolerados.

Parámetros Las obras a realizar en estas zonas deben cumplir con el trámite previo ante la SETENA (MINAE), según lo dispuesto para cada caso, así como cumplir con el estudio de estabilidad del terreno en aquellos sectores con pendientes mayores al 30%. En estos casos, se deberán presentar estudios técnicos suscritos por un geólogo y un ingeniero civil, donde se garantice que las personas y obras no estarán expuestas a riesgo o representen una amenaza. La Municipalidad se reserva el derecho de solicitar otros estudios y compromisos con el objeto de salvaguardar el interés general.

Para el emplazamiento de infraestructura turística de baja densidad, se exigirá la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo, así como la aplicación de la normativa vigente para los proyectos relacionados con servicios para atender al turismo del Ministerio de Salud, la Ley de Construcciones y la aprobación de la SETENA.

Será de aplicación toda la reglamentación específica referida a la zona de protección del Volcán Irazú y de la Cordillera Volcánica Central.

| Objetivos | Son zonas de gran valor paisajístico, se destinarán a conservación, regeneración y protección de los recursos existentes, pudiendo ser en parte utilizados para la recreación y para actividades turísticas de baja densidad. Los impactos ambientales de este tipo de usos son bajos ya que son los que se encuentran más en equilibrio con el medio natural. | | --- | --- | | Usos conformes | Protección y conservación, reforestación y manejo paisajístico. Se podrá autorizar el emplazamiento de obras de infraestructura de interés público (tanques de almacenamiento, torres de telecomunicaciones, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, obras de retención o similares), así como edificios educativos, de recreación y turismo naturalista de bajo impacto, previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, aprobado por la SETENA. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Aquellos que se encontraban debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador y que no presenten gran impacto en la zona. | | Usos no conformes prohibidos | Cualquiera que no sea de protección, conservación y recreación o los indicados como usos conformes o no conformes tolerados. | | Parámetros | Las obras a realizar en estas zonas deben cumplir con el trámite previo ante la SETENA (MINAE), según lo dispuesto para cada caso, así como cumplir con el estudio de estabilidad del terreno. En estos casos, se deberán presentar estudios técnicos suscritos por un geólogo y un ingeniero civil, donde se garantice que las personas y obras no estarán expuestas a riesgo o representen una amenaza. La | Municipalidad se reserva la potestad de solicitar otros estudios, autorización de entidades u órganos públicos y compromisos con el objeto de salvaguardar el interés general.

Para el emplazamiento de infraestructura turística de baja densidad, se exigirá la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo, así como la aplicación de la normativa vigente para los proyectos relacionados con servicios para atender al turismo del Ministerio de Salud, la Ley de Construcciones y la aprobación de la SETENA.

| Objetivos | Recuperar, regenerar y proteger todos los bordes y riberas de ríos y quebradas. | | --- | --- | | Usos conformes | Zonas de esparcimiento y ocio, paseos peatonales, ciclovías, siempre que las dimensiones y condiciones del terreno lo permitan y estas actividades de ocio no repercutan en la erosión de dichas zonas de protección. | | Usos no conformes | Todo tipo de construcción o edificación de cualquier uso | | Usos no conformes tolerados | Aquellos que se encontraban debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. Construcciones formales existentes en zonas urbanas consolidadas que se encuentren dentro de los límites de la zona de protección, pero se aplicarán restricciones. | | Usos no conformes prohibidos | Construcciones y asentamientos informales de todo tipo. | | Parámetros | En esta zona no se permitirá ningún tipo de construcción, excepto la asociada a seguridad y protección del usuario. La Municipalidad deberá hacer las gestiones pertinentes a fin de recuperar las zonas de protección de ríos y quebradas invadidas por asentamientos informales. Las construcciones consolidadas en estas áreas no podrán aumentar la altura y el volumen del área construida, ni podrán hacer remodelaciones y reparaciones en la edificación existente. Estos parámetros regirán en todo caso en la zona sujeta a protección según art. 33 de la Ley Forestal No.7575, que comprende una franja de 15 metros en zona rural y de 10 metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50 metros horizontales, si el terreno es quebrado. En las zonas no sujetas a la Ley Forestal, pero que han sido declaradas de protección en base a los IFA, se mantendrán estos parámetros, a no ser que mediante un estudio IFA a menor escala se demuestre la ausencia de factores ambientales que justifiquen las restricciones. En este último caso se podrán aplicar los parámetros correspondientes al sector urbanístico más cercano. |

Objetivos Proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos, cuerpos de agua, pozos y nacientes, con el objeto de preservar la calidad y cantidad de agua. Para ello se han señalado en el mapa de zonificación, los cuerpos de agua (sean naturales o artificiales) y las áreas de protección entorno a pozos y manantiales. En caso de error en la ubicación u omisión de algún pozo o naciente en lo graficado en el mapa, en todos los existentes en el cantón se cumplirá con lo establecido en la Ley de Aguas y en la Ley Forestal. También se regulan las zonas en la que existen servidumbres de agua potable.

Parámetros Estas áreas tendrán las siguientes regulaciones:

a)- El área necesaria para el establecimiento de servidumbre de agua potable, tendrá como mínimo un ancho de seis metros pudiendo ser mayor si así lo estableciera el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, o la entidad que brinde el servicio de abastecimiento en el cantón.

b)- Tales áreas no podrán edificarse pero si podrán dedicarse a parques y juegos infantiles. El tipo de arborización en este caso deberá escogerse rigurosamente para que las raíces no afecten las tuberías, pudiendo computarse estas áreas para los efectos del artículo cuarenta de la Ley de Planificación Urbana, siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de parque.

c)- Igualmente podrán dedicarse a la construcción de calles y alamedas con las especificaciones que fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, o la entidad que brinde el servicio.

d)- Para el trámite de planos constructivos de urbanizaciones afectadas por servidumbres, de este tipo, se deberá aportar la aprobación del anteproyecto por parte del ICAA o la entidad que brinde el servicio.

e)- Sobre las áreas de servidumbre de ICAA no podrán realizarse ningún tipo de edificación.

f)- Dichas servidumbres no podrán considerarse vías públicas para efectos de segregación de propiedades enfrentando a ellas, salvo que queden establecidas previamente como calles en los proyectos de Urbanización.

g)- Cuando en fincas atravesadas o aledañas a ríos o quebradas cuyo cauce se pretende entubar, el área de servidumbre de no construcción será determinada por la Dirección de Urbanismo del INVU previa autorización de la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos o MINAE según corresponda, no pudiendo ser menores a las que se establecen en el artículo 33 de la Ley Forestal Número Siete mil quinientos. Las características de diseño del entubamiento serán establecidas por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, quien tendrá que resolver dicha revisión dentro de los quince días siguientes a la presentación de los respectivos planos.

h)- Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de pozos públicos de agua potable debe guardar los retiros establecidos por Ley. La Ley de Aguas establece que las nacientes permanentes con uso poblacional deben protegerse un radio de 200 m, y si tiene otros aprovechamientos o ninguno, deben protegerse en un radio de 100 m según la Ley Forestal. En el caso de las nacientes intermitentes según la Ley de Aguas, deben protegerse con un radio de 60 m cuando nacen en cerros y 50 m cuando nacen en terrenos planos.

i)- Las construcciones existentes ya consolidadas que se encuentren dentro del radio de protección de pozos y manantiales, no podrán realizar ningún tipo de actuación que pudiera repercutir o afectar en la calidad del agua. La Municipalidad se reserva el derecho a solicitar estudios de filtración o aquellos estudios técnicos que considere necesarios para asegurar la no afectación de los pozos y manantiales con el objetivo de preservar el bien común.

Objetivos Identificar las zonas que teniendo un uso definido están afectadas por la influencia y cercanía de fallas activas. Para delimitar estas áreas de afección se han considerado las señaladas en los Estudios de Fragilidad Ambiental como fallas activas, generando un área de influencia por fallamiento de 100 metros a cada lado de la línea de falla.

Parámetros Las zonas afectadas por cercanía a fallas activas, estarán supeditadas en su desarrollo urbano a la elaboración de estudios técnicos especializados, aprobados por la Comisión Nacional de Emergencias.

Todo proyecto de construcción dentro de las áreas consideradas por este Plan Regulador como zonas de protección por cercanía a fallas, deberá ir acompañado por un estudio de mitigación, firmado por técnico competente, que determine la viabilidad de la construcción de conformidad con el Código Sísmico. Esto es aplicable tanto en zonas consolidadas como en nuevos desarrollos.

Para aplicar los parámetros correspondientes al sector al que pertenecen (cobertura, niveles, altura máxima, etc.) el estudio de mitigación determinará la factibilidad en cada caso, y las medidas técnicas y constructivas que son necesarias para subsanar el riesgo existente.

Objetivos Identificar aquellas superficies ocupadas por las subestaciones eléctricas del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), instalaciones hidráulicas, térmicas, eólicas o cualquier otro tipo de energía renovable, además de señalar el trazado de las líneas de alta tensión eléctrica de transmisión del ICE para establecer el área de afección de la misma. Según el decreto Nº 25902 MIVAH, la servidumbre de paso y mantenimiento de uso exclusivo del ICE se delimita generando un corredor de 3 metros a cada lado de la misma.

Parámetros Las áreas del Cantón por las cuales discurran Líneas Eléctricas de Transmisión del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o de cualquier empresa pública, mixta o privada que brinde servicios de electricidad tendrán las siguientes regulaciones:

a)- El área necesaria para las servidumbres eléctricas, será como mínimo de seis metros o mayor si así lo estableciera el Instituto Costarricense de Electricidad según el voltaje de la línea de transmisión, además, en tales áreas no se podrá edificar, pero si podrán dedicarse á parques con arbustos y árboles bajos, pudiendo computarse para efectos del artículo cuarenta de la Ley de Planificación Urbana, siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de parque.

b)- Podrán utilizarse para la construcción de calles sean, paralelas o transversales a las líneas eléctricas. En el caso de calles paralelas el diseño será bulevar, dejándose para jardinera central como mínimo la que requiera el ICE para la debida protección de las torres, a éstas adicionalmente deberá hacérseles las obras de protección que dicte el ICE.

c)- Las urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas deberán ser presentadas al ICE a nivel de anteproyecto para su debida aprobación. Si se propusiera algún tipo de arborización en las servidumbres las especies deberán indicarse en esta etapa.

d)- Para el trámite de planos constructivos de Urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas, se deberá aportar la aprobación del ICE indicada en el inciso anterior o la entidad que brinde el servicio.

e)- Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de conducción de redes eléctricas o subestaciones eléctricas debe guardar los retiros establecidos por el Instituto Costarricense de Electricidad o la Compañía Nacional de Fuerza y Luz.

f)- El Instituto Costarricense de Electricidad y cualquier empresa o institución no podrán instalar redes eléctricas de alta tensión en zonas urbanas consolidadas. En caso de ser necesario deberán establecer los procesos de expropiación para las construcciones que se encuentren en el área con restricción para construir y coordinar de previo con la Municipalidad.

g)- El Instituto Costarricense de Electricidad y cualquier empresa o institución que instale redes eléctricas de alta tensión en zonas urbanas o urbanizables no construidas deberá indemnizar a los propietarios de los lotes afectados por la instalación de dichas redes y coordinar de previo con la Municipalidad.

h)- De previo a cualquier instalación de redes eléctricas de alta tensión, el ICE y cualquier empresa o institución de energía, deberá contar con los estudios y autorización que aseguren la viabilidad del proyecto ambiental y sanitariamente.

| Objetivos | Consolidar la vocación de Patrimonio Histórico o Interés Cultural de estos sitios los cuales albergan el Palacio Municipal, Capilla y Tumba Msr Víctor Manuel Sanabria Martínez, Hotel Gestoria Irazú, San Juan de Chicuá. Ver Inventario de Patrimonio. (Anexo 3). | | --- | --- | | Usos conformes | Actividades de educación formal (escuelas, colegios, universidades) y no formal (bibliotecas, museos), actividades religiosas y de culto, actividades sanitarias (clínicas y hospitales), servicios de protección y afines (policía, bomberos, cruz roja, tribunales) y servicios gubernamentales y similares (correos, registro, oficina de impuestos, etc.) | | Usos condicionales | Se podrán permitir usos tales como restaurantes, sodas y servicios personales afines a los servicios señalados como uso conforme, previa aprobación de la Municipalidad. | | --- | --- | | NOTA: | En caso de duda sobre algún aspecto relacionado con la protección o conservación de los bienes patrimoniales, sobre el valor de un bien patrimonial o sobre el uso que se deba dar al mismo, se consultará al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes. | La delimitación precisa de estas zonas se encuentra en el Mapa de Zonificación Propuesta de este Plan Regulador y los parámetros establecidos para cada sector vienen recogidos en las tablas y en las fichas urbanísticas. También se incluyen las tablas detalladas con los usos conformes, no conformes y condicionados para cada sector.

ANEXOS Mapa de Zonificación Mapa de Zonificación San Rafael Mapa de Zonificación Cipreses Mapa de Zonificación Cot Mapa de Zonificación Potrero Cerrado Mapa de Zonificación San Rafael Mapa de Zonificación Santa Rosa Ficha Urbanística 1 Ficha Urbanista 2