Zoning Regulations for Land Use in the Canton of OreamunoReglamento de zonificación de los usos del suelo del cantón de Oreamuno

Likewise, said law links the principles of sustainable development, interinstitutional coordination, integration, citizen participation, and the public interest to land-use planning management.

Once implemented, it makes it possible to review the actions carried out and introduce the necessary corrective measures to achieve the collectively established goals, thereby providing benefits such as improved quality of life, increased territorial competitiveness, the sustainable use, management, and conservation of natural and cultural resources, connections between urban and rural areas, the guidance and control of urban development, the promotion of access to housing, infrastructure, and urban services, the creation of investment opportunities, risk management, and water-resource management.

To carry out the activities of this Stage, it may select the Planning Team (Equipo Planificador) to undertake a partial transformation, alteration, or addition to the contents of the current Regulatory Plan or Urban Development Regulations.

· Align, fit, or adjust cartographic elements with respect to their geographic location relative to other current national reference cartographic elements.

· Make cartographic adjustments to adapt elements to the CRTM-05 geographic coordinate system or the system currently in effect.

· Correct formal imperfections, defects, or omissions in the contents of the Regulatory Plan.

· Introduce new regulations or amend the existing regulations contained in the current Regulations.

· Modify, in accordance with the canton’s actual conditions, the land uses shown on the Zoning Map and their activities.

· Amend the strategic actions and the Regulatory Plan Monitoring Strategy.

· Integrate the Regulatory Plan with regional- and national-level policies, plans, programs, projects, and strategic actions.

· Adjust political-administrative boundaries.

· Adapt the original contents of the Regulatory Plan to changes caused by risk situations or events.

· Introduce or amend the urban-renewal program.

· Adjust the Environmental Variable (Variable Ambiental).

· Paid receipt for the technical-assistance service.

· SETENA Environmental Resolution 0951-2024 concerning the proposed amendment, determining that the amendment conforms to the environmental feasibility approval (viabilidad ambiental) granted.

· Document entitled Amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno.

· Maps requested in accordance with the Manual of Regulatory Plans as a Land-Use Planning Instrument.

· Formation of the Planning Team, consisting of the list of municipal professionals who prepared the proposal.

· Cartographic Atlas in accordance with the Manual of Regulatory Plans.

· Municipal agreement endorsing the submission of the proposed Amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno.

· Copy of the notice published in La Gaceta convening the Public Hearing.

· Five-year Regulatory Plan evaluation report.

All these documents were issued on the basis of a technical justification grounded in science, technical expertise, and legal compliance.

Hilda Carvajal Bonilla in her capacity as Head of the Departamento de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, stating that, after receipt of the information entitled “Amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno,” prepared and duly submitted to that Institution by the Municipalidad de Oreamuno, it complies with the rectifications specified in the aforementioned official letter, and approval is therefore granted for the amendment to the Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno. Accordingly, the Municipality is urged to follow the provisions of Article 17 of the Ley de Planificación Urbana for its adoption by an absolute majority vote of the Municipal Council and its respective publication in the official gazette La Gaceta.

POR TANTO, I MOVE THAT:

Hilda Carvajal Bonilla, in her capacity as Head of the Urban Planning Department of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, granting approval for the amendment to the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Canton of Oreamuno, this Municipal Council hereby approves and adopts the Amendment to the Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano) of the Canton of Oreamuno. Accordingly, compliance with the provisions of Article 17 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) is urged.

Additionally, the Municipal Administration is hereby authorized to complete the respective procedures for the “Amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno” and to arrange for publication of the following documents in the official gazette La Gaceta:

. Resolution approving the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, issued by the Municipal Council of the Municipalidad de Oreamuno.

. Regulatory provisions of the approved Urban Regulatory Plan.

. Cartographic atlas of the Canton of Oreamuno.

With waiver of committee proceedings (dispensa del trámite de comisión), this resolution is hereby declared definitively approved and final; Article 45 of the Municipal Code (Código Municipal) shall apply.

AMENDMENT TO THE URBAN REGULATORY PLAN OF THE CANTON OF OREAMUNO Introduction The Municipalidad del Cantón de Oreamuno, in exercise of the powers granted to it by Ley de Planificación Urbana N.º 4240 of 15 de noviembre de 1968, as amended, and Código Municipal, Ley N.º 7794 of 27 de abril de 1998, hereby enacts the Urban Regulatory Plan, the principal technical and legal instrument available to municipalities for exercising that authority.

Taking into consideration the regional and national urban framework, consolidating the strengths and/or opportunities of the canton, and as a result of the review of the current PRU over the past eight years, the proposed amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno is presented.

In accordance with the Sustainable Development Goals (Objetivos de Desarrollo Sostenible, ODS), whose purpose is to issue a universal call to end poverty, protect the planet, and ensure that by 2030 all people enjoy peace and prosperity by balancing social, economic, and environmental sustainability, this PRU, through its regulations and zoning and with the support of the creativity, knowledge, technology, and financial resources of society as a whole, seeks to achieve these objectives for the benefit of the residents subject to the administration of the Canton of Oreamuno. Along the same lines, and with emphasis on Goal 11, “Make cities more inclusive, safe, resilient and sustainable,” and Goal 13, “Take urgent action to combat climate change and its impacts,” this PRU incorporates the criteria and concepts of Transit-Oriented Urban Development (Desarrollo Urbano Orientado al Transporte, DUOT), through which urban, real-estate, public-space, facilities, infrastructure, and landscape planning and development are coordinated, with regulations, design, and form-based codes intended to provide better access to public transportation services.

This PRU seeks to consolidate these two elements, ODS and DUOT, through a phased approach that permits development while protecting natural resources and promotes commercial, housing, agro-industrial, and ecotourism development, all within a single development framework.

Mission To apply appropriate watershed management (gestión de la cuenca) through interdisciplinary action by the administrative and political units involved in implementing the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, as well as through the application of any statute, rule, and/or regulation relating to this subject.

Vision To achieve national leadership in land administration (administración territorial) from the perspective of good planning and regulatory practices concerning watershed management, thereby administering the canton’s growth and development in a timely manner.

Areas of Action of the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno:

First area: Promote agro-industrial zoning in Oreamuno, which is essential for stimulating the economy and creating local employment through small and medium-sized enterprises (PYMES).

Second area: Conserve water resources, restore the recharge areas of surface-water sources, and safeguard river protection zones.

Third area: Generate urban development in accordance with the particular conditions of each district as related to zoning, establishing zones intended to preserve the attractiveness of the canton’s landscape and tourism.

Fourth area: Promote programs for the conservation, improvement, reconstruction, or new construction of the Cantonal Road Network, incorporating DUOT concepts, as well as stormwater and sanitary sewerage areas, public sites, integrated solid-waste management, parks, and environmental protection.

Fifth area: Promote our canton’s cultural and natural heritage, healthy mobility, sports, recreation, and health.

The following legal instruments are incorporated into this PRU: Civil Code (Código Civil); Código de Buenas Prácticas Ambientales; Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones; Código Eléctrico de Costa Rica para la Seguridad de la Vida y de la Propiedad; Código Municipal Ley N.º 7794; Código Sísmico del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica; Constitución Política de la República de Costa Rica; Guía de diseño y Construcción del Espacio Público issued by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA-ICC); Ley de Aguas Ley N° 276; Ley de Construcciones N° 833 and its regulations; Ley de Declaratoria del Servicio de Hidrantes como Servicio Público y reforma de Leyes Conexas N° 8641; Ley para la prohibición de Poliestireno expandido and its regulations; Ley de Expropiaciones N° 9286; Ley para la Gestión Integral de Residuos Sólidos N° 8839 and its regulations; Ley de Igualdad de Oportunidades para personas con Discapacidad N.º 7600 and its regulations; Ley de Instalación de Estacionómetros N° 3580; Ley de la Biodiversidad N° 7788; Ley de Patrimonio Histórico - Arquitectónico de Costa Rica N° 7555 and its regulations; Ley de Planificación Urbana N.º 4240; Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos N° 8220 and its regulations; Ley de Protección al Patrimonio Arqueológico Nacional N° 6703; Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres N° 7331; Ley Constitutiva de la Caja; Ley de Uso Manejo y Conservación de Suelos Costarricense de Seguro Social N.º 17; Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica N° 8228 and its regulations; Ley Especial para la Transferencia de Competencias: atención plena y exclusiva de la Red Vial Cantonal N° 9329 and its regulations; Ley Forestal N° 7575; Ley General de Caminos Públicos N° 5060; Reglamento de dispositivos de seguridad y control temporal de tránsito para la ejecución de trabajos en las vías N° 38799-MOPT; Ley General de Control Interno N° 8292; Ley General de Salud N° 5395; Ley General de Telecomunicaciones N° 8642 and its regulations; Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo N° 8488 and its regulations; Ley Orgánica del Ambiente N.º 7554; Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Ferrocarriles N° 7001; Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 7933 and its regulations; Ley Uso, Manejo y Conservación de Suelos N° 7779; Plan GAM 2013-2030; Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y la Creación del Banco Hipotecario de la Vivienda #7052 and Reglamento de Operaciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda del Banco Hipotecario de la Vivienda; Plan Maestro para los Sistemas de Abastecimiento de Agua y Saneamiento de San Rafael de Oreamuno Cartago; Reglamento de Aprobación y Operación de Sistemas de Trabajo de Aguas Residuales del Ministerio de Salud; Reglamento de Vertido y Reúso de Aguas Residuales; Reglamento de Zonas Industriales de la Gran Área Metropolitana; Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana; Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA); Reglamento Municipal de Obras Menores en el Cantón de Oreamuno; Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU; Reglamento para el Procedimiento del Cobro Administrativo y Judicial de la Municipalidad de Oreamuno; Reglamento para el Transporte Terrestre de Productos Peligrosos; Reglamento para la Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Oreamuno; Reglamento para la Regulación de Espacios de Estacionamiento en Propiedades de Uso Público y Privado - DE-12815-T; Reglamento sobre las Dimensiones de los Derechos de Vía en los Ferrocarriles Nacionales Decreto Ejecutivo N.º 22483-MOPT; and Reforma Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.

Municipal authority encompasses the comprehensive and orderly planning of urban and rural development in the Canton of Oreamuno, in conjunction with environmental and risk-management considerations.

Development must be encouraged through the exercise of municipal powers and through the sociocultural and economic activities of the Canton of Oreamuno, by implementing and promoting programs and projects such as biological corridors, tourist routes, bicycle paths, rehabilitation of green areas, heritage preservation, and the promotion of recreation and leisure spaces and safety zones, as well as by consolidating environmental balance.

It is the duty of the Municipality to improve connectivity among the various sectors of the canton through the conservation and maintenance of the road network.

A balanced development model must be established within the environmental framework, allowing the canton to grow sustainably through environmental protection and risk management.

A sustainable and competitive territory must be promoted in the canton in order to maintain and strengthen its role as a historic city; an agro-ecotourism territory of scenic landscape value; a place serving and receiving intermediate cities; and an itinerant business center for local socio-productive activities. This also includes promoting the development of high-technology companies in connection with the canton’s existing high-quality academic resources.

Socio-spatial segregation must be prevented by promoting settlement land-regulation programs and creating alternatives for higher-density urban development intended to encourage mixed uses, vertical housing growth, and the growth of services, commerce, and employment, thereby optimizing the use of space and infrastructure.

It is of utmost importance that public participation be incorporated into land-use planning (ordenamiento del territorio) processes and that the public, through open government, collaborate in the canton’s development.

HEREBY ENACTS: The Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, consisting of the regulations listed below:

General Provisions and General Glossary.

Reglamento de Fraccionamiento of the Canton of Oreamuno.

Construction and Infrastructure Regulations of the Canton of Oreamuno.

Urban Renewal Regulations of the Canton of Oreamuno.

Regulations for the Protection and Conservation of the Architectural and Cultural Heritage of the Canton of Oreamuno.

Land-Use Zoning Regulations of the Canton of Oreamuno.

Road Regulations of the Canton of Oreamuno.

Official Map Regulations of the Canton of Oreamuno.

Landscape Regulations of the Canton of Oreamuno.

Sustainable Development Regulations of the Canton of Oreamuno.

Annexes.

These regulations expressly repeal all provisions that conflict with or otherwise contradict them; matters not governed by these regulations shall be subject to national laws, standards and/or regulations.

OREAMUNO

Objectives. The urban-planning objectives sought through land-use zoning are as follows:

• a)Define land use through identifiable areas in order to guide the desired development and orderly growth of the different activities conducted and to be conducted within the jurisdiction of the canton.
• b)Define urban-growth and service areas for rural districts, adequately protecting their rural identity and agritourism landscapes, in accordance with the city model of Plan GAM 2013-2030, which consists of promoting Comprehensive Dense Centralities (Centralidades Densas Integrales, CDI's).
• c)Define urban-regeneration areas that enable the municipal administration to promote neighborhood-improvement projects, housing projects and projects associated with integrated mobility.
• d)Establish the different land-use types consistent with this Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano, PRU).
• e)Establish sustainable urban development by integrating and combining land uses with green networks and corridors.
• f)Establish a network of functional nodes duly equipped with public services, healthcare, education, recreation and infrastructure, strengthening the concept of neighborhood, local identity and community cohesion and thereby preventing conurbation.
• g)Achieve better integration of the different land-use types and their surroundings and, consequently, attain more balanced and sustainable development.
• h)Use the proposed land use to enhance existing infrastructure and create new infrastructure.
• i)Regulate the intensity and coverage under which the different activities are developed on urbanized and developable land, as well as their relationship with the landscape and within the landscape.
• j)Regulate the different activities conducted in the canton and contribute to consolidating the different urban-growth areas in accordance with the vocation, predominant use, functionality and morphology of the territory.

For the purpose of regulating the different activities conducted within the canton, consolidating certain uses and activities, and protecting them from others that are disruptive or incompatible, land use is classified into the following types:

Conforming uses (usos conformes). These are all activities and building works that comply, without any condition or restriction, with the requirements and parameters applicable to each particular zone, as well as with the guidelines of this PRU and current legislation.

Nonconforming uses (usos no conformes). These are all activities and building works that are not permitted in certain zones because they are incompatible or do not comply with the requirements and guidelines of the PRU or current legislation.

Tolerated nonconforming uses (usos no conformes tolerados). These are all activities and building works existing on the effective date of this PRU that are incompatible with its requirements and guidelines. A declaration of tolerated nonconforming use shall apply to all activities and building works that, although nonconforming, fall within any of the following cases:

• a)When a valid municipal operating license (business license [patente]) exists for the requested activity.
• b)When a requested and valid construction or remodeling permit exists for the activity, and the construction or expansion was carried out in accordance with the respective construction permit issued before this PRU.

In these cases, expansion of such activities or building works shall not be permitted, and work on existing buildings shall be permitted only in the following cases:

• a)When the work consists of maintaining what already exists and does not entail its expansion.
• b)When remodeling is necessary to comply with the current regulatory framework concerning environmental matters, safety, health, accessibility and hygiene.
• c)When the property sustains damage due to natural hazards or force majeure and it is demonstrated that the property’s owners or occupants were neither responsible nor negligent, reconstruction according to the original design shall be permitted, and the property shall be required to be adapted to and comply with the current regulatory framework concerning environmental matters, safety, health, accessibility and hygiene.

Conditional use (uso condicionado). These are all activities and building works that may be undertaken in a zone, provided that they comply with the conditions established by the Municipality and/or Ministry of Health, such as environmental criteria, containment of nuisances within the property, land-use vocation, and activity-specific urban-planning requirements such as parking, setbacks, compliance with Law 7600, and advertising facing the public roadway, without prejudice to current regulations. They must also comply with the provisions established for the type of business license granted by the Municipality of Oreamuno.

Activities submitted as conditional uses must be compatible with the zone, and the technical judgment of the Directorate of Urban Development and Control shall prevail. Complementary uses shall be included within this group; that is, all commercial and service activities and building works related to the zoning that meet the daily needs of the population in a neighborhood, residential district or residential development. This classification establishes certain special cases:

Temporary use (uso temporal): This status is granted to activities or structures of a temporary nature for a maximum period of 30 calendar days. The application must be submitted at least one month before the activity and/or its execution. The certificates granted are strictly personal, and the activity must comply with the current legislation applicable to each particular case. This status may be extended for an equal and consecutive period upon an application that must be filed eight days before its expiration.

Unlisted uses (usos no listados): All uses or activities not specified in the table of conforming uses may be permitted following review and assessment of their impact on the zone and may be authorized only conditionally or, failing that, classified as nonconforming.

This is a status applied only once to properties located in two or more zones, under which any one of those zones may be extended to the entire property, provided that the following conditions are analyzed:

• a)The interested party must submit an application based on the previously issued land-use certificate, which shall indicate the different zones in which the property is located.
• b)Analysis of environmental constraints and potential and Environmental Fragility Indices (Índices de Fragilidad Ambiental, IFA's). (This shall not be permitted in zones of very high fragility or high fragility associated with steep slopes [greater than 30%], landslide or flood potential, or in the flow-tube zone.)
• c)Compatibility with neighboring zones, provided that the boundary zone is not a protection zone.
• d)The parcel must neither adjoin nor be crossed by the GAM containment boundary.
• e)When the use sought to be extended represents a portion equal to or greater than 75% of the property concerned, its extension to 100% may be authorized, provided that the required minimum area and frontage are met and that the boundary zone is not a protection zone.

In this case, the Municipality, through the Directorate of Urban Development and Control, shall determine, based on the corresponding technical analysis, which land-use type is certified as conforming.

This article applies to lots or properties duly established before the effective date of this PRU that do not meet the established minimum area and are located exclusively in agricultural and/or rural-use zones, subject to an assessment of each particular case, safeguarding the agricultural vocation of the zone; it does not apply to the minimum subdivision (segregación) parameter.

For lots or properties without buildings, the site-coverage percentage and setbacks corresponding to the Low-Density Zone shall apply.

For existing buildings on lots whose parameters fall below those specified in this PRU, remodeling and expansion shall be permitted within the site-coverage and setback parameters established for the Low-Density Zone. If the existing building already exceeds these parameters, only improvements or remodeling shall be permitted, not expansions.

Based on the analysis of the canton’s urbanized and developable land, the predominant land uses by zone are described in the following articles, which state their objectives and refer to the parameters and uses to be permitted in each zone.

Additionally, these zones are identified on the proposed zoning map, and the parameters established in accordance with the characteristics of each zone, in association with the environmental component and corresponding use, are detailed in the urban-planning data sheets included at the end of this document, comprising parameter tables and the corresponding zoning map.

The parameters established for each sector and included in the aforementioned tables are as follows: zone, nomenclature, horizontal density, vertical density, minimum lot subdivision, maximum height, number of stories, minimum frontage, site coverage and setbacks (front, rear and side).

In preparing the proposed zoning map, in addition to all the guidelines established in the Metropolitan Guidelines (Plan GAM 2013-2030), which form part of this Objectives.

PRU, the Environmental Fragility Index (Índice de Fragilidad Ambiental, IFA) studies and maps have been incorporated, as have the high-risk hazard zones identified by the Municipality of Oreamuno and the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.

The characteristics and specific parameters applicable to each zone and use are detailed below:

- Accommodate the canton’s existing and future population.

- Promote densification, efficient land use and vertical growth in urban centers in association with existing or planned infrastructure and the landscape.

- Control linear and dispersed growth.

- Prevent unnecessary expansion of urban boundaries and promote the orderly growth of urban centers.

- Encourage the Densely Populated Comprehensive Centers (Centros Integrales Densamente Poblados, CDI's) defined in Plan GAM 2013-2030.

Specific parameters are established for each of the three density levels designated for residential use, as described below.

For any residential-use density category, basic infrastructure must be designed based on the maximum density of the corresponding zone, whether for a new urban development or urban renewal.

Commercial and service activities may only be conducted on lots having direct access to a public road.

Agricultural and agro-industrial activities with a high risk of environmental pollution, such as poultry and pig farms or activities that generate large quantities of organic and/or chemical waste, as well as those designated by the Ministry of Health, must comply with the setbacks (retiros) prescribed for their structures or planted areas. In such cases, an environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental) is required. In addition, the provisions of Executive Decree No. 31088, regulations on poultry farms, and Executive Decree 37155-MAG, regulations on pig farms, their amendments or any regulations replacing them, and any regulations relating to activities with a high risk of pollution must be observed.

Agroforestry activities in hazardous or steeply sloped areas must employ appropriate soil and water conservation techniques. Additionally, all activities intended to be conducted on such land shall require the submission of land-stability and soil-bearing-capacity studies, duly supported by laboratory tests, and must also comply with the Law on Soil Use, Management and Conservation and its regulations, their amendments or any regulations replacing them.

The construction of housing associated with agricultural activities (worker’s house or guardhouse) is subject to a maximum building footprint (huella constructiva) of 42m²; the remainder of the coverage permitted in the zone (20%) shall be allocated to the buildings and structures required for agricultural or forestry activities.

A single dwelling with a maximum building footprint of 200 m², with no more than two stories, may be permitted for use by the owner of lots or farms located within the Agricultural Zone. It shall be considered part of the maximum 20% coverage established in these regulations, which shall also include all related uses, such as barns, storage facilities for agricultural implements and machinery, workers’ houses, and similar structures. See the use table (Anexo 2).

Subdivision (segregación) in the Agricultural Zone shall be governed by the planning and sector-parameter schedule when the properties front a public road or agricultural easement (servidumbre agrícola). Nevertheless, the subdivision of a maximum of two lots per farm may be authorized, with a minimum area of 2000m² and minimum frontage of 20m., provided they are located strictly along a public road duly inventoried by the U.T.G.V. and the remainder of the farm has a minimum area of 5000m², subject to a case-by-case review by the Urban Development and Control Department.

Housing construction in the Rural Zone is subject to a maximum building footprint of 90m², with no more than two stories. The remainder of the coverage permitted in the zone shall be allocated to buildings and structures required for agricultural activities.

Given that the parcels shall have an area equal to or greater than 2000 m², coverage may not exceed 20% of the property’s total area. This includes storage facilities for agricultural implements, garages for machinery, similar structures, and any other use specified in Decree 37911 and its amendments or any regulations replacing it.

For purposes of subdivision in the Rural Zone, the planning and sector-parameter schedule shall apply; such subdivisions may only be carried out along a public road.

All buildings declared to be part of the historical and architectural heritage shall be governed by the regulations in force and by the Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

Properties affected by the passage of oil pipelines or multi-product pipelines must submit the official alignment (alineamiento) issued by RECOPE.

Within the residential-use category, three occupancy ranges are distinguished: low density, medium density, and high density. The development parameters for each specified intensity of land use are as follows:

Horizontal Density (dwellings per hectare) a. Low density: 25 dwellings/ ha.

b. Medium density: 75 dwellings/ ha.

c. High density: 130 dwellings /ha.

Vertical Density (dwellings per hectare) a. Low density: 60 dwellings /ha.

b. Medium density: 190 dwellings /ha.

c. High density: 325 dwellings /ha.

For this type of use, to consolidate the compact, high-density city-planning model, leave the greatest possible percentage of land coverage undeveloped, and thereby maintain optimal conditions under Environmental Feasibility criteria, the specific formats for achieving the development ranges and parameters of this category shall be set forth below.

Density shall be limited by the minimum area required in each case, taking into account the minimum parameters of this regulatory plan.

Density shall be limited by the minimum drainage area required in each case.

These areas contain land unsuitable for infrastructure development that, because of its physical, legal, or strategic conditions, must be protected.

This category also includes the protection zones established by the Comisión Nacional de Prevención del Riesgo y Atención de Emergencias (CNE). Because of their level of vulnerability and exposure to human-caused and natural hazards, these zones are unsuitable for economic and urban-development activities.

The placement of public-interest infrastructure works, such as storage tanks, guard booths, roads, easements (servidumbres), observation points, shelters, retaining structures, or similar works, as well as low-impact infrastructure for research, education, recreation, and nature-based tourism, may be authorized with prior municipal approval and approval of the corresponding environmental impact assessment, also taking into account the planning parameters and the protection area around springs (nacientes).

Housing construction in the Protection Zone is subject to a maximum building footprint of 90 m², with no more than two stories. The remainder of the 10% coverage permitted in the zone shall be allocated to buildings and structures related to activities involving the protection of natural resources.

For purposes of subdivision in the Scenic-Interest Zone, the minimum area and frontage (900m²/12m.) shall be permitted only along a duly established public road. Lots subdivided within farms whose dimensions allow the establishment of an agricultural easement must comply with the minimum agricultural-parcel parameters set forth in Article 25 of the Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno of this PRU.

These properties include monuments, sites, complexes, historic centers, and real property of historical interest and must comply with the Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

These are zones in which a range of activities intended to promote tourism are conducted, providing specific and supplementary services such as food, lodging, and handicraft shops, among others.

For purposes of subdivision in a Tourism- or Ecotourism-Interest Zone, the minimum area and frontage (1000m²/12m.) shall be permitted only along a duly established public road. Lots subdivided within farms whose dimensions allow the establishment of an agricultural easement must comply with the minimum agricultural-parcel parameters set forth in Article 25 of the Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno of this PRU.

No construction of any kind shall be permitted within the protection areas of rivers and streams, as defined by Ley Forestal 7575 and its amendments or any regulations replacing it, except construction associated with safety, pedestrian access, and user protection.

The Municipality shall take the appropriate steps to restore the protection areas of rivers and streams.

New construction must comply with the official alignment issued by INVU pursuant to Ley Forestal 7575 and its amendments or any regulations replacing it.

Bodies of water and protection areas surrounding wells and springs shall be identified as restrictions to be consulted when granting land-use authorizations.

An error in the location of, or the omission from the map of, any well or spring does not exempt the applicant from the official-alignment requirement established in Ley de Aguas N° 276 and Ley Forestal N° 7575 and their amendments or any regulations replacing them.

Water easements (servidumbres de agua) may not be considered public roads for purposes of subdividing properties fronting them. The only use that may be established on such easements is parks and children’s playgrounds.

Channelization or piping work requires approval from the Dirección de Aguas of MINAE. The area used for channelization shall remain inalienable pursuant to Ley Forestal, Ley N°7575, and its amendments or any regulations replacing it.

If a stream or brook is piped, its centerline is altered, and its channel is straightened, the protection-area restrictions established in Ley Forestal, Ley N° 7575, must be applied from the edge of the channel at the pipe’s inlet and outlet.

All construction around public and private drinking-water well zones must comply with the setbacks established by Ley de aguas, Ley Forestal, and their amendments or any regulations replacing them.

Existing consolidated buildings located within the protection radius of wells and springs may not undergo any modifications that could affect or impair water quality. The Municipality reserves the right to request infiltration studies or any technical studies it deems necessary to ensure that wells and springs are not adversely affected, for the purpose of preserving the common good.

Urban development in zones affected by proximity to active faults shall be contingent upon the preparation of specialized technical studies.

Every construction project within the areas considered by this PRU to be protection zones due to their proximity to faults must be accompanied by a mitigation study (estudio de mitigación), signed by a qualified professional, determining the feasibility of the construction in accordance with the Seismic Code (Código Sísmico). This applies both in consolidated areas and in new developments.

For purposes of applying the parameters corresponding to the sector in which they are located (coverage, number of stories, maximum height, etc.), the mitigation study shall determine feasibility in each case, as well as the technical and construction measures necessary to remedy the existing risk.

The areas of the canton through which electrical transmission lines of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) or of any public, mixed-ownership, or private company providing electricity services run shall be subject to the following regulations:

• a)The area required for electrical easements (servidumbres eléctricas) shall be at least six meters, or greater if so established by ICE according to the voltage of the transmission line. Furthermore, no buildings may be erected in such areas, although they may be used for public streets and parks and may be counted for purposes of Article 40 of Ley de Planificación Urbana N° 4240, its amendments, or any regulations replacing it, provided that they are reasonably integrated into the main park areas.
• b)They may be used for the construction of streets running either parallel or perpendicular to the electrical lines. In the case of parallel streets, a boulevard design shall be used, with at least the area required by ICE for proper protection of the towers reserved as a central landscaped median; the towers shall additionally be provided with any protective works required by ICE.
• c)Subdivisions (urbanizaciones) affected by electrical easements shall be submitted to ICE at the preliminary-design stage for proper approval. If any type of tree planting is proposed within the easements, the species shall be identified at this stage.
• d)When processing construction plans for subdivisions affected by electrical easements, the approval from ICE referred to in the preceding subsection, or approval from the entity providing the service, must be submitted.
• e)Any construction undertaken around areas containing transmission networks or electrical substations must comply with the setbacks (retiros) established by the Instituto Costarricense de Electricidad, JASEC, or any entity providing the service.
• f)ICE and any company or institution may not install high-voltage electrical networks in previously developed areas. If installation is necessary, they must establish expropriation proceedings for buildings located within the area subject to construction restrictions and coordinate in advance with the Municipality.
• g)ICE and any company or institution installing high-voltage electrical networks in undeveloped urban or developable areas shall compensate the owners of lots affected by the installation of such networks and coordinate in advance with the Municipality.

Before any high-voltage electrical networks are installed, ICE and any energy company or institution must have the studies and authorization ensuring the project’s environmental and sanitary feasibility.

Every project must complete the prior procedure before SETENA (MINAE) whenever required by its characteristics and in accordance with the areas established in Arts. 2 and 3 of Reglamento de evaluación, control y seguimiento ambiental, Decreto N°43898- MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, its amendments, or any provision replacing it, and must also comply with the requirement for a land-stability study (estudio de estabilidad del terreno) when the slope exceeds 30%. In such cases, technical studies signed by professionals in the relevant field must be submitted, guaranteeing that persons and structures will neither be exposed to risk nor pose a threat. The Municipality reserves the authority to request other studies, authorizations from public entities or bodies, and commitments for the purpose of safeguarding the public interest and/or those specified in the Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno.

Projects subject to the condominium ownership regime (régimen de propiedad en condominio) for residential use shall be permitted under the following conditions:

• a)Residential condominiums may be developed only on land located in low-, medium-, and high-density residential zones and mixed residential, commercial, and service zones, according to the zoning map.
• b)Vertical condominiums shall not be permitted in low-density zones.
• c)Projects subject to the condominium ownership regime for residential use may be developed without an urban development process (proceso urbanístico) only on land not exceeding 5000 m².
• d)For land exceeding 5000 m², the urban development process must be carried out as specified in Ley de Planificación Urbana and the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones of this regulatory plan regarding the development of public roads and the dedication of public areas (cesión de área pública).
• e)Projects subject to the condominium ownership regime for residential use shall not be permitted in any of the following zones: protection, agricultural, rural, scenic-interest, and tourism-interest zones, due to the environmental fragility, purpose, and nature of the zone and land.
• f)Every condominium must take into account and integrate the surrounding road network into the project so that it does not adversely affect mobility in the surrounding area, and a traffic impact study (estudio de impacto vial) must be conducted to demonstrate the project’s integration.
• g)Every project subject to the condominium ownership regime for residential use must comply with the provisions of the parameter table established in this regulatory plan for the applicable zone.
• h)Every project subject to the condominium ownership regime must front onto a public street and connect to the surrounding road network.

Every property located within the area demarcated as a flow tube (tubo de flujo) (Lankaster and Paso Ancho) shall be subject to the environmental guidelines established in Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno. New construction shall not be permitted in the designated areas; only work on existing buildings shall be permitted, and only in the following cases:

• a)When the work consists of maintenance of existing structures and does not entail expansion or substantial changes to the primary structure.
• b)When the property is declared to have historical, cultural, or heritage value by the competent institution.
• c)When remodeling is necessary to comply with environmental, safety, health, and hygiene standards.
• d)When the property sustains damage due to force majeure events (natural events).

Objetivos. Los objetivos urbanísticos que se pretenden con la zonificación del uso de suelo son los siguientes:

• a)Definir el uso de la tierra a través de manchas reconocibles con el fin de orientar el desarrollo deseado y el crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realizan y se lleven a cabo en la jurisdicción del cantón.
• b)Definir las áreas de crecimiento urbano y de servicios de distritos rurales protegiendo adecuadamente su identidad rural y los paisajes agroturísticos, de conformidad con el modelo de ciudad de Plan GAM 2013-2030, el cual consiste en promover Centralidades Densas Integrales (CDI's).
• c)Definir zonas de regeneración urbana que permitan a la administración municipal impulsar proyectos de mejora barrial, proyectos habitacionales y proyectos asociados a la movilidad integrada.
• d)Establecer los diferentes tipos del uso de suelo acordes al presente PRU.
• e)Establecer un desarrollo urbano sostenible, integrando y mezclando los usos de suelo con tramas y ejes verdes.
• f)Establecer una red de nodos funcionales debidamente equipados con servicios públicos, salud, educación, recreación e infraestructura, que refuercen el concepto de barrio, la identidad local y cohesión de la comunidad y evitar así la conurbación.
• g)Lograr una mejor integración de los diferentes tipos de usos de suelo y su entorno, y consecuentemente obtener un desarrollo más equilibrado y sostenible.
• h)Potenciar con el uso de suelo propuesto el fortalecimiento de la infraestructura existente y la creación de nuevas infraestructuras.
• i)Regular la intensidad y la cobertura con que las diferentes actividades se desarrollen en el suelo urbanizado y urbanizable, así como, la relación con el paisaje y en el paisaje.
• j)Regular las diferentes actividades que se desarrollan en el cantón y contribuir a la consolidación de las diferentes áreas de crecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso predominante, funcionalidad y morfología del territorio.

Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el territorio del cantón, consolidando ciertos usos y actividades y protegiendo de otras que resulten molestas o incompatibles, el uso de la tierra se clasifica en los siguientes tipos:

Usos conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes sin ninguna condición o restricción con los requisitos y parámetros de acuerdo con cada zona en particular, así como los lineamientos de este PRU y la legislación vigente.

Usos no conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no son permitidas en determinadas zonas, por su incompatibilidad, porque no se ajusten a los requisitos y lineamientos del PRU como de la legislación vigente.

Usos no conformes tolerados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes a la fecha de entrada en vigor de este PRU, pero que no son compatibles con sus requisitos y lineamientos. La declaratoria de uso no conforme tolerado procederá para todas aquellas actividades y obras de edificación que no siendo conformes están en alguno de los siguientes casos:

• a)Cuando exista licencia municipal de funcionamiento (patente) vigente para la actividad solicitada.
• b)Cuando exista licencia de construcción o remodelación solicitada y vigente para la actividad, y la construcción o ampliación se haya realizado de acuerdo con la licencia de construcción respectiva, anterior a este PRU.

En estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades ni obras de edificación, y las intervenciones en construcciones existentes sólo se permitirán en los siguientes casos:

• a)Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen su crecimiento.
• b)Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con el marco normativo vigente en temas ambientales, de seguridad, de salud, accesibilidad e higiene.
• c)Cuando el inmueble sufra daños por amenazas naturales o fuerza mayor donde se demuestre que los propietarios o habitantes del inmueble no fueron responsables ni negligentes, se permitirá la reconstrucción según diseño original y se exigirá adaptar el inmueble y que cumpla con el marco normativo vigente en temas ambientales, de seguridad, de salud, accesibilidad e higiene.

Uso Condicionado. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una zona; siempre que cumplan con las condiciones establecidas por la Municipalidad y/o Ministerio de Salud tales como: criterios ambientales, confinamiento de molestias dentro de la propiedad, vocación de uso de suelo, indicaciones urbanísticas propias de la actividad como estacionamientos, retiros, cumplimiento de la ley 7600, publicidad sobre la vía, sin detrimento de la normativa vigente. Además de que se ajusten a las disposiciones establecidas por el tipo de patente otorgado por la municipalidad de Oreamuno.

Las actividades que se presenten como uso condicional deben ser compatibles con la zona y debe prevalecer el criterio técnico de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano. Quedarán englobados en este grupo los usos complementarios; es decir, todas aquellas actividades y obras de edificación para comercio y servicios afines a la zonificación y que atienden las necesidades cotidianas de la población en un barrio, ciudadela o urbanización. En esta clasificación se establecen algunos casos especiales:

Uso Temporal: Es la condición que se otorga para actividades o estructuras de índole temporal y por un período máximo de 30 días naturales. La solicitud deberá presentarse con al menos un mes de antelación a su realización y/o ejecución. Los certificados que se otorguen son personalísimos y la actividad deberá cumplir con la legislación vigente para cada caso en particular. Esta condición podrá ser prorrogable hasta por un período igual y consecutivo, previa solicitud que se deberá gestionar ocho días antes de su vencimiento.

Usos no listados: Todos los usos o actividades que no estén especificadas en la tabla de usos conformes; podrán ser permitidos previa revisión y valoración de estos sobre la zona y solo podrán autorizarse de manera condicional, o en su defecto, como no conformes.

Es la condición que se aplica por una única vez a aquellos inmuebles que se ubican en dos o más zonas, y que se podrá generalizar a cualquiera de ellas siempre y cuando se analicen las siguientes condiciones:

• a)Debe mediar la solicitud del interesado con base en el certificado de uso de suelo previamente otorgado, en el cual se indicarán las diferentes zonas en que se ubica el inmueble.
• b)Análisis de limitantes y potencialidades ambientales e IFA's. (No se permitirá en zonas de muy alta Fragilidad y de alta Fragilidad asociada a altas pendientes (mayores al 30%), potencial de deslizamientos o inundación; tampoco en la zona del tubo de flujo).
• c)Conformidad de las zonas colindantes siempre y cuando la zona limítrofe no sea de zonas de protección.
• d)Que el predio no colinde o sea cruzado por el límite de contención del GAM.
• e)Cuando el uso que se pretende generalizar represente una porción igual o mayor al 75% de la finca de interés, se podrá autorizar extender al 100%, siempre y cuando se cumpla con el área y frente mínimos requeridos y que la zona limítrofe no sea zona de protección.

En este caso, la Municipalidad a través de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, decidirá con base en el análisis técnico correspondiente; cuál tipo del uso de suelo se certifica como conforme.

Este articulo aplica para aquellos lotes o fincas debidamente constituidos antes de la entrada en vigor de este PRU que no cumplen con el área mínima establecida y que se ubiquen únicamente en zonas de uso agropecuario y/o rural previo estudio de cada caso en particular, salvaguardando la vocación agrícola de la zona y no es aplicable al parámetro de segregación mínima.

Para lotes o fincas sin construcciones, se aplicará el porcentaje de cobertura y los retiros correspondientes a la Zona de Baja Densidad. - En el caso de construcciones existentes en lotes con parámetros inferiores a los indicados en éste PRU. se permitirá la remodelación y la ampliación dentro de los parámetros establecidos de cobertura y retiros de la Zona de Baja Densidad. Si el edificio establecido ya supera estos parámetros; solamente se permitirán las mejoras o remodelaciones, no así las ampliaciones.

De conformidad con el análisis de la tierra urbanizada y urbanizable del cantón; los usos predominantes de la tierra por zona son los que se describen en los siguientes artículos, indicando su objetivo y haciendo alusión a los parámetros y usos a permitir por zona.

Adicionalmente estas zonas vienen identificadas en el mapa de zonificación propuesto; y los parámetros establecidos acorde a las características de cada zona, en asocio al componente ambiental, y uso correspondiente se detallan en las fichas urbanísticas incluidas al final de este documento, compuestas por tablas de parámetros y su correspondiente mapa de zonificación.

Los parámetros establecidos para cada sector y recogidos en las tablas mencionadas son los siguientes: zona, nomenclatura, densidad horizontal, densidad vertical, segregación mínima de lote, altura máxima, números de niveles, frente mínimo, cobertura y retiros (frontal, posterior y lateral).

Para la elaboración del mapa de zonificación propuesto, además de todos los lineamientos establecidos en las Directrices Metropolitanas (Plan GAM 2013-2030) que forman parte de este.

Objetivos.

PRU, se han incorporado los estudios y mapas de Índice de Fragilidad Ambiental (IFA), además de las zonas de alto riesgo por amenaza; determinadas por la Municipalidad de Oreamuno y Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.

A continuación, se detallan las características y los parámetros particulares referidos a cada zona y uso:

6.1 Zona de uso residencial 6.1.1. Objetivos.

- Albergar la población existente y futura del cantón.

- Promover la densificación, el aprovechamiento del suelo y el crecimiento en altura de los centros urbanos en asocio a la infraestructura existente o proyectada y el paisaje.

- Controlar los crecimientos lineales y dispersos.

- Evitar la expansión innecesaria de los límites urbanos y promover el crecimiento ordenado de los núcleos urbanos.

- Incentivar los Centros Integrales Densamente Poblados (CDI's) definidos en Plan GAM 2013-2030.

6.1.2 Parámetros Se establecen parámetros específicos en cada uno de los tres grados de densidad establecidos para el uso residencial, que se describen a continuación.

Para cualquier categoría de densidad de uso residencial, el diseño de la infraestructura básica debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente, ya sea para un nuevo desarrollo urbanístico o por renovación urbana.

6.2 Zona de uso mixto 6.3 Zona de uso Público Institucional (ZPI) 6.4 Zona de Uso Recreativo y Deportivo (ZRD) 6.5 Zona Agropecuaria (ZAG)b 6.6 Zona Rural (ZR) 6.7 Zona de protección (ZP) 6.8 Zona de Interés Paisajístico (ZIP) 6.9 Zona de interés turístico o ecoturístico (ZIT) 6.10 Zona de Renovación Urbana (ZRU)

Las actividades comerciales y de servicios únicamente se podrán desarrollar en lotes que tengan acceso directo a calle pública.

Para el desarrollo de actividades agropecuarias y agroindustriales con alto riesgo de contaminación ambiental, como las granjas avícolas y porcinas o aquellas que generen grandes cantidades de desechos orgánicos y/o químicos, así como los que señale el Ministerio de Salud, deberán cumplir los retiros señalados en sus obras o plantaciones. En estos casos se exige el Estudio de Impacto Ambiental. Además, debe respetarse lo indicado en los decretos ejecutivos numero 31088 reglamento sobre granjas avícolas y 37155-MAG reglamento sobre granjas porcinas sus reformas o normativa que lo sustituya y cualquier normativa que se relacione con el tema de actividades de alto riesgo de contaminación.

Las actividades agroforestales en sitios de riesgo o de altas pendientes, deberán emplear técnicas adecuadas para la conservación de suelos y agua. Adicionalmente, para todas las actividades que se pretendan llevar a cabo sobre estos terrenos se exigirá la presentación de estudios de estabilidad del terreno y de capacidad soportante del suelo, debidamente respaldados por pruebas de laboratorio y además debe apegarse a la Ley de uso, manejo y conservación de suelos y su reglamento, sus reformas o normativa que lo sustituya.

En caso de construcción de vivienda ligada a la actividad agropecuaria (Casa de peón, casa de guarda) queda sujeta a un área máxima de 42m², el resto de la cobertura permitida en la zona (20%) será la destinada para las edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o forestal.

Podrá permitirse una única vivienda con un máximo de 200 m² de huella constructiva; en hasta dos plantas, para uso del propietario de lotes o fincas ubicados dentro de la zona agropecuaria, considerándose esta como parte del 20% de cobertura máxima establecida en este reglamento; dentro de la cual se incluyen también todos los usos conexos tales como trojas, bodegas para implementos agrícolas y maquinaria, casas de peones, y similares). Ver tabla de usos (Anexo 2).

La segregación en zona agropecuaria será lo que indique la ficha urbanística y de parámetros del sector, cuando se encuentren frente a calle pública o frente a servidumbre agrícola. Sin embargo, se podrá autorizar la segregación de un máximo de dos lotes por finca, con un área mínima de 2000m² y un frente mínimo de 20m., que se ubiquen estrictamente frente a calle pública debidamente inventariada por la U.T.G.V., siempre y cuando, el resto de la finca tenga un área mínima de 5000m², previo estudio de cada caso en particular por parte del Departamento de Desarrollo y Control Urbano.

La construcción de vivienda en la zona rural queda sujeta a un área máxima de 90m² de huella constructiva, en hasta dos plantas. El resto de la cobertura permitida en la zona será destinado a edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria.

Considerando que las parcelas tendrán un área igual o mayor a 2000 m², y que la cobertura no sobrepase el 20% del área total de la propiedad. Incluyendo bodegas para implementos agrícolas, garajes para maquinaria, y similares y cualquier otro uso indicado en el decreto 37911 y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Para efectos de segregación en zona rural, será lo que indique la ficha urbanística y de parámetros del sector, dichas segregaciones solo se podrán efectuar frente a calle pública.

Todas las edificaciones que se encuentren con declaratoria de patrimonio histórico arquitectónico se regirán bajo la normativa vigente y por el Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

Los predios que son afectados por el paso de oleoductos y poliductos deberán presentar el alineamiento emitido por RECOPE.

Dentro de la categoría de uso residencial, se distinguen tres rangos de ocupación que son: baja densidad, media densidad, alta densidad. Los parámetros de aprovechamiento para cada intensidad del uso de suelo indicado son los siguientes:

Densidad Horizontal (viviendas por hectárea) a. Baja densidad 25 viv/ ha.

b. Media densidad 75 viv/ ha.

c. Alta densidad 130 viv. /ha.

Densidad Vertical (viviendas por hectárea) a. Baja densidad 60 viv. /ha.

b. Media densidad 190 viv. /ha.

c. Alta densidad 325 viv. /ha.

Para este tipo de uso; con el fin de consolidar el modelo urbanístico de ciudad compacta y densificada, liberar el mayor porcentaje de cobertura posible de los suelos y mantener de esa forma la mejor condición bajo los criterios de Viabilidad Ambiental, se especificarán más adelante los formatos particulares para alcanzar los rangos y los parámetros de desarrollo de esta categoría.

La densidad estará limitada al área mínima que se requiere para cada caso, tomando en cuenta los parámetros mínimos de este plan regulador.

La densidad está limitada al área mínima de drenaje que se requiere para cada caso.

Estas áreas presentan superficies no aptas para el desarrollo de infraestructura y que por sus condiciones físicas, legales o estratégicas deben ser objeto de protección.

Además, las zonas de protección que están establecidas por la Comisión Nacional de Prevención del Riesgo y Atención de Emergencias (CNE). Estas zonas por su nivel de vulnerabilidad y exposición a amenazas antrópicas y naturales no son aptas para el desarrollo de actividades económicas y urbanísticas.

Se podrá autorizar el emplazamiento de obras de infraestructura de interés público como tanques de almacenamiento, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, refugios, obras de retención o similares, así como infraestructura de bajo impacto para investigación, educación, recreación y turismo naturalista, previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, tomando en consideración además los parámetros urbanísticos y el área de protección de nacientes.

La construcción de vivienda en la zona de protección queda sujeta a un área máxima de 90 m² de huella constructiva, en hasta dos plantas, El resto del 10% de la cobertura permitida en la zona será destinado a edificaciones y estructuras afines a las actividades vinculadas a la protección de los recursos naturales.

Para efectos de segregación en zona de interés paisajístico, el área y frente mínimo (900m²/12m.), serán permitidos únicamente con frente a calle pública debidamente establecida, por su parte los lotes a segregar al interior de las fincas que por sus dimensiones permitan la habilitación de servidumbre agrícola, deberán ajustarse a los parámetros mínimos de parcela agrícola, indicadas en el artículo 25 del Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno de este PRU.

Estas propiedades hacen referencia a monumentos, sitios, conjuntos, centros históricos e inmuebles de interés histórico y debe apegarse al Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

Son zonas en cuyo entorno se generan una serie de actividades enfocadas a potenciar el turismo, dando servicios específicos y complementarios de comida, alojamiento, comercios de artesanía, entre otros.

Para efectos de segregación en zona de interés turístico o ecoturístico, el área y frente mínimo (1000m²/12m.), serán permitidos únicamente con frente a calle pública debidamente establecida, por su parte los lotes a segregar al interior de las fincas que por sus dimensiones permitan la habilitación de servidumbre agrícola, deberán ajustarse a los parámetros mínimos de parcela agrícola, indicadas en el artículo 25 del Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno de este PRU.

En las áreas de protección de ríos y quebradas según las define la ley forestal 7575 sus reformas o normativa que lo sustituya, no se permitirá ningún tipo de construcción, excepto la asociada a seguridad, tránsito peatonal y protección del usuario.

La Municipalidad deberá hacer las gestiones pertinentes a fin de recuperar las áreas de protección de ríos y quebradas.

Las construcciones nuevas deben cumplir con el alineamiento del INVU según ley forestal 7575 sus reformas o normativa que lo sustituya.

Los cuerpos y las áreas de protección entorno a pozos y manantiales serán indicadas como restricciones de consulta a la hora de otorgar los usos de suelo.

En caso de error en la ubicación u omisión de algún pozo o naciente en lo graficado en el mapa, no exime del requisito del alineamiento establecido en la Ley de Aguas N° 276 y en la Ley Forestal N° 7575 sus reformas o normativa que lo sustituya.

Las servidumbres de agua no podrán considerarse vías públicas para efectos de segregación de propiedades enfrentando a ellas. El único uso que se puede establecer sobre las mismas es el de parque y juegos infantiles.

Para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya.

En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley N° 7575, a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo.

Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de pozos públicos y privados de agua potable debe guardar los retiros establecidos por Ley de aguas, ley forestal y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Las construcciones existentes ya consolidadas que se encuentren dentro del radio de protección de pozos y manantiales no podrán realizar ningún tipo de modificación que pudiera repercutir o afectar en la calidad del agua. La Municipalidad se reserva el derecho a solicitar estudios de infiltración o aquellos estudios técnicos que considere necesarios para asegurar la no afectación de los pozos y manantiales con el objetivo de preservar el bien común.

Las zonas afectadas por cercanía a fallas activas estarán supeditadas en su desarrollo urbano a la elaboración de estudios técnicos especializados.

Todo proyecto de construcción dentro de las áreas consideradas por este PRU como zonas de protección por cercanía a fallas, deberá ir acompañado por un estudio de mitigación, firmado por profesional competente, que determine la viabilidad de la construcción de conformidad con el Código Sísmico. Esto es aplicable tanto en zonas consolidadas como en nuevos desarrollos.

Para aplicar los parámetros correspondientes al sector al que pertenecen (cobertura, niveles, altura máxima, etc.) el estudio de mitigación determinará la factibilidad en cada caso, y las medidas técnicas y constructivas que son necesarias para subsanar el riesgo existente.

Las áreas del cantón por las cuales discurran líneas eléctricas de transmisión del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o de cualquier empresa pública, mixta o privada que brinde servicios de electricidad tendrán las siguientes regulaciones:

• a)El área necesaria para las servidumbres eléctricas será como mínimo de seis metros o mayor si así lo estableciera el ICE según el voltaje de la línea de transmisión, además, en tales áreas no se podrá edificar, pero podrán dedicarse a calles públicas, parques, pudiendo computarse para efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 sus reformas o normativa que lo sustituya, siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de parque.
• b)Podrán utilizarse para la construcción de calles sean, paralelas o transversales a las líneas eléctricas. En el caso de calles paralelas el diseño será bulevar, dejándose para jardinera central como mínimo la que requiera el ICE para la debida protección de las torres, a éstas adicionalmente deberá hacérseles las obras de protección que dicte el ICE.
• c)Las urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas deberán ser presentadas al ICE a nivel de anteproyecto para su debida aprobación. Si se propusiera algún tipo de arborización en las servidumbres las especies deberán indicarse en esta etapa.
• d)Para el trámite de planos constructivos de urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas, se deberá aportar la aprobación del ICE indicada en el inciso anterior o la entidad que brinde el servicio.
• e)Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de conducción de redes o subestaciones eléctricas debe guardar los retiros establecidos por el Instituto Costarricense de Electricidad o la JASEC o cualquier entidad que brinde el servicio.
• f)El ICE y cualquier empresa o institución no podrán instalar redes eléctricas de alta tensión en zonas previamente urbanizadas. En caso de ser necesario deberán establecer los procesos de expropiación para las construcciones que se encuentren en el área con restricción para construir y coordinar de previo con la Municipalidad.
• g)El ICE y cualquier empresa o institución que instale redes eléctricas de alta tensión en zonas urbanas o urbanizables no construidas deberá indemnizar a los propietarios de los lotes afectados por la instalación de dichas redes y coordinar de previo con la Municipalidad.

De previo a cualquier instalación de redes eléctricas de alta tensión, el ICE y cualquier empresa o institución de energía, deberá contar con los estudios y autorización que aseguren la viabilidad del proyecto ambiental y sanitariamente.

Todo proyecto debe de cumplir con el trámite previo ante la SETENA (MINAE), cuando sus características así lo determinen y de acuerdo con las áreas que se establecen en los Arts. 2 y 3 del Reglamento de evaluación, control y seguimiento ambiental, Decreto N°43898- MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, sus reformas o la norma que lo sustituya, así como cumplir con el estudio de estabilidad del terreno cuando la pendiente sea mayor al 30%. En estos casos, se deberán presentar estudios técnicos suscritos por profesionales en el área de interés, donde se garantice que las personas y obras no estarán expuestas a riesgo o representen una amenaza. La Municipalidad se reserva la potestad de solicitar otros estudios, autorización de entidades u órganos públicos y compromisos con el objeto de salvaguardar el interés general y/o los indicados en el Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno.

Los proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio de uso residencial serán permitidos bajo las siguientes condiciones:

• a)Se podrán desarrollar condominios de uso residencial únicamente en aquellos terrenos ubicados en las zonas residencial de baja, media y alta densidad y mixto residencial comercial y de servicios, según el mapa de zonificación.
• b)En zona de baja densidad no se permitirán condominios verticales.
• c)Se permitirá únicamente el desarrollo de proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio para uso residencial, sin necesidad de realizar un proceso urbanístico en aquellos terrenos que no superen los 5000 m².
• d)Para aquellos terrenos mayores a 5000 m² deberán de realizar el proceso urbanístico como lo indica la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del presente plan regulador, sobre desarrollo de vías públicas, cesión de área pública.
• e)No se permitirán proyectos bajo el régimen de propiedad en condominios de uso residencial en ninguna de las siguientes zonas: Protección, agropecuaria, rural, interés paisajístico, interés turístico debido a la fragilidad ambiental objetivo y naturaleza de la zona y tierras.
• f)Todo condominio debe considerar e integrar en el proyecto la red vial circundante con el fin de que no afecte la movilidad del entorno y deberá realizar un estudio de impacto vial para demostrar la integración del proyecto.
• g)Todo proyecto bajo el régimen de propiedad en condominios de uso residencial deberá cumplir con las disposiciones de la tabla de parámetros dispuesto en este plan regulador según zona que corresponda.
• h)Todo proyecto bajo el régimen de propiedad en condominio debe enfrentar a calle pública y conectar con la vialidad circundante.

Toda propiedad ubicada dentro del área demarcada como tubo de flujo (Lankaster y Paso Ancho) se le aplicaran los lineamientos ambientales dispuestos en Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno. No se permitirán nuevas construcciones en las áreas indicadas, únicamente se permitirán intervenciones en construcciones existentes y en los siguientes casos:

• a)Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen crecimiento o cambios sustanciales de la estructura primaria.
• b)Cuando el inmueble sea declarado de valor histórico, cultural o patrimonial por la institución competente.
• c)Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con normas ambientales, de seguridad, de salud e higiene.
• d)Cuando el inmueble sufra daños por situaciones de fuerza mayor (naturales).