Partial Regulatory Plan — Caletas Beach Coastal Sector SouthPlan Regulador Parcial Sector Costero Playas Caletas Sector Sur

Zoning Regulation The Model Zoning Regulation for the Tourist Coastal Sector of Playa Caletas, Southern Sector, is presented below, which must be adopted by the Municipality of the Canton of Osa and published in the Official Gazette La Gaceta.

"The Municipality of the Canton of Osa, hereby notifies the concession applicants of the Tourist Coastal Sector of Playa Las Caletas, Southern Sector, located in the district of Sierpe, and the general public, of the adoption of the Zoning Regulation for this coastal sector of Playa Caletas, between boundary markers No. 48 to No. 30, No. 5 to No. 13, and 11G, which consists of the following articles."

The Municipality of the Canton of Osa, pursuant to the provisions of Law No. 6043, on the Maritime Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate land use in the Tourist Coastal Sector of Playa Caletas, Southern Sector, of the District of Sierpe, enacts this "Zoning Regulation," which shall be applicable to the Maritime Terrestrial Zone.

This Maritime Terrestrial Zone of the Caletas coastal sector is located between the following coordinates of the Lambert Costa Rica Sur Projection, Topographic Sheet Sierpe, Scale 1:50000

Sheet 19 forms part of this Regulation as a reference document, in which all the zones contemplated herein are located.

The Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to:

• a)Respond to the characteristics of the researched space, which indicate a particular suitability for sustainable, low-density tourism development.
• b)Favor the conservation (conservación) and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and that are the basis for tourism activities.
• c)Promote a physical development policy consistent with the suitability of the area and that helps to improve the landscape conditions of the site.
• d)Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.
• e)Achieve compliance with the provisions of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

• a)Access (Acceso): Roadway onto which a lot or property fronts.
• b)Maximum height (Altura máxima): Established from the ground to the ridge point of the building.
• c)Minimum Lot Area (Área mínima de Lote): Corresponds to the minimum permitted physical dimensions of a parcel or lot and corresponds to its area, expressed in square meters. Pursuant to decree No. 29059-MP-MEIC-TUR, for lots or parcels in zones declared touristic, intended for single-family residential use, the minimum lot area shall be 500 m2. The same limitation shall apply to concession parcels for recreation, rest, and vacation purposes. The minimum lot dimensions for other uses are defined for each zone in the Zoning Regulation of this Regulatory Plan.
• d)Furnishings (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and labels that support services for user comfort.
• e)Green Area (Área Verde): Open, grassed, or wooded areas for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.
• f)Use Certification (Certificación de Uso): Document establishing the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.
• g)Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Osa and the concessionaire (concesionario), which grants the latter the right to use the land on a lot within the Maritime Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), and does not include the Public Zone (50 m fronting the coastal sector).
• h)Concessionaire (Concesionario): Legal, natural, or juridical person who holds a concession right in the Maritime Terrestrial Zone.
• i)Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that, according to the provisions of Urban Development Plans, is oriented towards maintaining ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.
• j)Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into land: includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.
• k)Net Density (Densidad Neta): The ratio of inhabitants divided by the total area of occupied land, having previously subtracted road surfaces.
• l)Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).
• m)Right-of-way (Derecho de vía): The total width of the road, street, path, or easement (servidumbre), that is, the distance between property lines and the public zone, including, as applicable, roadway, green strips, and sidewalks.
• n)Ecotourism (Ecoturismo): Tourism associated with the enjoyment of nature, through low-impact activities, in a manner that allows rational use of natural resources and their conservation.
• o)Buildings (Edificaciones): All works intended for habitation, work, recreation, tourism.
• p)Hotel (Hotel): A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, that provides lodging service at a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part thereof, with facilities constituting a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable nature indicates an adequate relationship with its surroundings and conservationist solutions for waste and sewage disposal.
• q)Offender (Infractor): Natural person, legal entity, or any Government agency that fails to comply with this Zoning Regulation.
• r)Infrastructure (Infraestructura): Urban services and installations, such as: roads, drains, aqueducts, sewer systems, electricity, telephony, and other similar ones.
• s)Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether given in concession or under private ownership.
• t)Number of floors (Número de plantas): Must be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor).
• u)Occupancy (Ocupación): Consists of the percentage of land that can be covered by habitable or non-habitable built areas, such as accessways, parking lots, swimming pools, parking areas, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be allocated for gardens, lakes, fruit trees, or ornamentals.
• v)Owner (Propietario): The person(s), company(ies), or agencies that hold title to properties adjacent to the Maritime Terrestrial Zone.
• w)Protection (Protección): An area in which urban works are subject to restrictions.
• a)Tourist Residence (Residencia Turística): Construction for vacationing, which is integrated with the surrounding environment and where the necessary provisions are taken to minimize the impact on the land.
• b)Setbacks (Retiros): Unbuilt open spaces between a structure and the boundaries of the respective property.
• c)Sustainable Tourism (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.
• d)Conditional use (Uso condicional): That which, while not the most recommendable for the land conditions, does not create conflict with permitted uses. This use may be allowed on land, subject to special authorization from the Municipality of Osa, the INVU, and the ICT, by means of a certificate.
• e)Conflicting use (Uso conflictivo): That which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.
• f)Permitted use (Uso permitido): The use of the property or lot for which the concessionaire has the possibility to designate their land without further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.
• g)Use (Uso): Private utilization of areas or properties.
• h)Public road (Vía pública): Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.
• i)Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): A building provided with living areas intended for the lodging of a single family.
• j)Zoning (Zonificación): The division of a territory into use zones for its rational development.

Zones of the Land Use Plan: For the purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone of the Punta Ventanas sector is divided into the following zones (sheet 19):

• 1)Public Zone (ZPU) 2) Protection Zone (ZP) 3) Low-Density Ecotourism Zone (ZEbd) 4) Tourist Residential Zone (ZRT) 5) Community Facilities Zone (ZFC) 6) Basic Services Zone (ZSB) 7) Camping Zone (ZCA) 8) Road Zone (ZV) a) Limitations on conflicting uses: There are currently no such uses in the coastal sector under study. Should such a use exist upon the entry into force of this Regulation, it may be maintained with the following limitations.

• b)Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality of Osa shall issue a Zone Certificate stating the use applicable to a specific property, according to the regulation of the respectively approved proposal.
• c)Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Osa shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of this Regulation.
• d)Likewise, no licenses or use permits shall be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulation. All permits must have the approval of the ICT.

• a)Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the public use right of the 50 m measured from the ordinary high tide mark.
• b)Location: Identified by the acronym ZPU. The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of the Caletas sector, Southern Sector, from No. 48 to No. 30, from No. 5 to No. 13, and from No. 13 to No. 11; for the sector without demarcation, the pertinent procedures are being carried out.
• c)Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations.
• d)Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

• a)Purposes: There are categories of 2 protection areas. The first area is for the protection of the permanent watercourses that exist in the Restricted Zone of Playa Las Caletas, intended for the protection of a strip of 15 meters on both sides of permanent and temporary watercourses, as established by the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575, in its

• b)Location: According to sheet 19, corresponds to the zones identified by the acronym ZP, the first of which begins at the stream located between boundary markers No. 12 and No. 13, extending to boundary marker No. 30; the other extends from boundary marker No. 31 + 20 meters to Limit A of the Regulatory Plan.
• c)Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning and rectification of watercourses and reforestation, trails, aerial platforms, hanging bridges, and the passage of public roads.
• d)Conditional Uses: Parks, lunch ranches, refuges.
• e)Conflicting Uses: Any type of building not expressed in subsections c and d.
• f)Concessions: This Zone shall be given in concession to natural or legal persons who request it, provided they comply with the requirements cited in this regulation, in accordance with Law No. 6043. Additionally, they must address point a) of

• g)Requirements: Trails and viewpoints must be designed following the standards established for wilderness areas managed by the Ministry of Environment and Energy (MINAE); both for the application of permitted uses and conditional uses, prior approval from the corresponding Entities is required.

• a)Purposes: To provide lodging, food, and recreation services to national and foreign tourists.
• b)Location: According to Map No. 19, corresponds to the zones identified by the acronym ZEbd; the first occupies from boundary marker No. 11G, at Limit B, until meeting the 14 m public street; the second extends from boundary marker No. 11 to boundary marker No. 06, where it borders a Tourist Residential Zone; next, there is another between boundary marker No. 05 and boundary marker No. 31 + 20 meters, bordering the Protection Zone; and a final one from boundary marker No. 40 + 22 m to boundary marker No. 47.
• c)Permitted Uses: Hotel, lodge, camp, cabins, restaurant, cafeteria, bar, outdoor sports, and swimming pool. It should be noted that swimming pools shall be built at a ratio of 2 m2 per person.
• d)Conditional Uses: Indoor recreational areas, single-family dwelling.
• e)Conflicting Uses: Any use that is not of an ecotourism or lodging nature, does not fall within sustainable tourism with the site's resources, or implies strong environmental impacts.
• f)Requirements: The site design must conform as closely as possible to the following legal standards and also to the requirements noted in the "General Observations" of this Regulation:

• a)Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043. Additionally, point a) of

• a)Purposes: Area intended for the construction of dwellings for the enjoyment of recreation, leisure, and rest by visitors.
• b)Location: According to sheet 19, corresponds to the zones identified by the acronym ZRT; the first of these, located between the 14 m public street and boundary marker No. 13, bordering the Protection Zone; a second can be observed between boundary marker No. 12 and boundary marker No. 11-16 meters; finally, one is located between boundary markers No. 6 and No. 5.
• c)Permitted Uses: Single-Family Tourist Dwelling, ranches, trails, landscaping, and drainage works; the development of perennial crops, fruit trees, vegetables, pedestrian trails, crop observation sites, and warehouses is also permitted.
• d)Conditional Uses: Single-Family Dwelling for Local Inhabitants.
• e)Conflicting Uses: Any activity not expressed in subsection c.
• f)Requirements: Both for the application of permitted uses and conditional uses, prior approval from the corresponding Entities is required. The site design must conform as closely as possible to the following legal standards and also to the requirements noted in the "General Observations" of this Regulation:

• a)Concessions: This Zone shall be given in concession to natural or legal persons who request it, provided they comply with the requirements cited in this regulation. Additionally, point a) of

• a)Purpose: To provide local inhabitants with the facilities and services they require, such as a health center, primary school, telecommunications, rural guard, football and other sports fields, community center, and others. To provide some spaces for passive recreation and visitor rest, and to comply with the provisions of the Urban Planning Law regarding the creation of public areas for socio-cultural interaction.
• b)Location: According to sheet 19, corresponds to the zone identified by the acronym ZFC, located between boundary markers No. 12 + 10 m and No. 11.
• c)Permitted Uses: health center, primary school, telephones, rural guard, football and other sports fields, community center, Postal Service, cemetery, and Church.
• d)Conditional Uses: temporary community activities, such as turnos or fairs, parish house, and State institution installations.
• e)Conflicting Uses: Any not contemplated in subsections c and d.
• f)Requirements:

• g)Concession: In the community facilities zone, concessions are only given for public interest uses, and all neighboring concessionaires must be responsible for the maintenance, conservation, cleaning, and functionality of these zones, together with the Municipality of Osa, neighbors, and occupants of the zone. Additionally, point a) of

• a)Purposes: Area intended for the basic service installations required by national and foreign visitors.
• b)Location: According to Map No. 19, corresponds to the zone identified by the acronym ZSB, located between boundary marker No. 13 + 10 m and the road zone.
• c)Permitted Uses: Sanitary services, showers, dressing rooms and cloakrooms, guard post.
• d)Conditional Uses: public parking, tourist information, camp.
• e)Conflicting Uses: Any use that is not of a public nature.
• f)Requirements:

• a)Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043. Additionally, point a) of

• a)Purpose: Zone intended for the provision of camping services for nationals and foreigners.
• b)Location: This zone is located between boundary markers No. 35 and No. 38 20 m, identified by the acronym ZCA, on map No. 19.
• c)Permitted Uses: Control booth, bathroom core, Sanitary services, dressing rooms, cafeteria, warehouse, ranches for countryside lunches, and trails.
• d)Conditional Uses: swimming pool, sports facilities, and commissary.
• e)Conflicting Uses: any installation not dedicated to camping facilities.
• f)Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and its Regulations. Additionally, point a) of

• a)Purposes: Areas intended for the circulation and parking of vehicles of a public nature and for the transit of users of the Lodging or similar installations; as well as pedestrian access points to the Regulatory Plan zones.
• b)Location: According to sheet 19, corresponds to the zone identified by the acronym ZV, includes access roads, vehicular parking lots, and pedestrian walkways.
• c)Permitted Uses: On the access road and vehicular parking lots, only vehicle circulation and parking are permitted; in the case of pedestrian paths, only the access of people or animals is permitted. Additionally, the construction of slope support works, stormwater sewers, and retaining walls is allowed where necessary.
• d)Conflicting Uses: Any activity not directly linked to visitor transportation.
• e)Concessions: No concessions shall be granted in this area.
• f)Requirements: Both for the application of permitted uses and conditional uses, prior approval from the corresponding Entities is required. Additionally, in the case of the 14-meter road, an 8-meter roadway shall be built, and on both sides, a green area of 3 meters each shall be maintained; the pedestrian walkway shall be divided into 3 meters for pedestrian transit and 3 meters for a green zone, the latter located between the boundary marker line and the three meters for pedestrian transit.

• a)To apply for a concession, the fences must be obligatorily rectified so that their adjacency to the Public Zone coincides with the boundary marker line, in addition to removing any building that is within the Public Zone.
• b)For constructions of any type, the following indications must be followed for the project presentation:
• 1)The interested party must submit a Development Project for the concession area within a period not exceeding twelve months after their concession contract is approved, indicating:

Project Name in accordance with the typology established by the ICT.

Owner's Name (natural or legal persons).

Plan Format according to the Ministry of Health and the Federated College of Engineers and Architects (CFIA).

Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

Exclusive use of the Spanish language.

Consulting Contract signed by the responsible professional.

Cadastral plan of the property.

Plans for the location of the property, its adjacencies, restrictions, and alignments.

Site plan indicating existing and projected installations (by stages, if any).

Floor plans per level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all properly dimensioned.

Site plan indicating contour lines, stormwater, sewage, and solid waste treatment, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.

Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; additionally, if required, the environmental impact caused by the Project must be indicated, along with preventive and corrective works and actions.

Earthworks (movimiento de tierra) and surface treatment in cases where the land's conformation requires it, to avoid problems of landslides (specifically in immediate zones) or seasonal flooding.

Design of the sewage treatment plant and the solid waste disposal system.

Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with those established by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA).

Certificate of potable water availability (according to the requirements of the Development Department - ICT).

• 2)Once the draft project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the INVU, ICT, and the Ministry of Health. Furthermore, they must submit the EsIA approved by SETENA.
• c)Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no erosion on the beach as a result of these discharges.
• d)Stormwater drains in general must be directed towards the streams or the green conservation zones.
• e)Wells, if constructed, must be located in sites justified by specialized studies and pertinent approvals.
• f)On the front line of the construction, solid fences with a height greater than 1 m may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed; this only in zones where this is permissible; retaining walls are excluded from this standard.
• g)No public road may permit the access of motorized vehicles to the beach.
• h)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone. The extraction of materials shall not be permitted in any area of the Maritime Terrestrial Zone; earthworks (remociones) for construction must be minimal and conveniently redistributed.
• i)Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions must be carried out in the dry season to avoid erosion of unstable lands.
• j)For individual or collective sewage systems, the respective designs and infiltration tests must be submitted for the corresponding approval; these must be "clean," within biological standards.
• k)Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses or in the vicinity of the beach.
• L)Those lots that are adjacent to rivers, streams, gullies, or permanent runoffs must present the alignment of the same, issued by the Urbanism Directorate of the INVU, before commencing any construction.

Implementation Strategy This section gathers the final observations of the present Regulatory Plan proposed for the Maritime Terrestrial Zone of the Tourist Coastal Sector of Las Caletas, Southern Sector.

These are the broad lines of action for the execution of the Plan, including both institutional and private actions.

The development of infrastructure facilities, namely roads and parking lots, is the responsibility of the Municipality of Osa. The implementation and maintenance of the protection zones is also a task of the municipality; however, these can be given in concession to annual concession applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the public use and conservation (conservación) of these lands; the trails must be authorized by MINAE, and the lands may revert to the municipality if the guidelines established by this Regulatory Plan for the zone are violated.

Regarding the development of installations for permitted tourism uses, these are the competence of the concessionaires once they have fulfilled the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.

Once the Regulatory Plan is approved by the ICT, INVU, and the Municipality of Osa, the latter entity must issue a notification to current concession applicants so they may complete the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession contracts.

The concession contracts must include the conditions and timeframes for area development, for which the infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.

Once the concession is granted, the applicants must submit, in order to begin the works, the specific studies derived from the standards established in the Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación).

(SINALEVI Note: See Map of the Partial Regulatory Plan for the Las Caletas Beach Coastal Tourism Sector, published in La Gaceta No. 192 of October 6, 2005, page 27).

La Municipalidad del Cantón de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Caletas, Sector Sur, del Distrito de Sierpe, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo - Terrestre.

Esta Zona Marítimo - Terrestre del sector costero de Caletas se localiza entre las siguientes coordenadas de la Proyección Lambert Costa Rica Sur, Hoja Topográfica Sierpe, Escala 1:50000

Forman parte de este Reglamento la lámina 19 como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

• a)Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad.
• b)Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.
• c)Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.
• d)Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.
• e)Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

• a)Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.
• b)Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.
• c)Área mínima de Lote: Corresponde a las dimensiones físicas mínimas permitidas de una parcela o lote y que corresponde a su área, expresada en metros cuadrados. Conforme al decreto Nº 29059-MP-MEIC-TUR, para los lotes o parcelas en las zonas declaradas turísticas, destinadas a uso habitacional unifamiliar, el área mínima del lote será de 500 m2. La misma limitación se aplicará a las parcelas en concesión con fines de esparcimiento, descanso y vacaciones. Las dimensiones mínimas del lote para otros usos, se definen para cada una de las zonas en el Reglamento de Zonificación del presente Plan Regulador.
• d)Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.
• e)Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.
• f)Certificación de Uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.
• g)Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Osa y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo - Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 m frente al sector litoral).
• h)Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.
• i)Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.
• j)Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.
• k)Densidad Neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.
• l)Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).
• m)Derecho de vía: Es el ancho total del camino, calle, sendero o servidumbre, esto es, la distancia entre líneas de parcelas y zona pública, incluyendo según sea el caso calzada, fajas verdes y aceras.
• n)Ecoturismo: Turismo asociado al disfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que permitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.
• o)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.
• p)Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.
• q)Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.
• r)Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.
• s)Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.
• t)Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).
• u)Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.
• v)Propietario: Es la persona (s), empresa (s) o dependencia (s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo - Terrestre.
• w)Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.
• a)Residencia Turística: Construcción para vacacionar, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.
• b)Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.
• c)Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.
• d)Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad de Osa, el INVU y el ICT, mediante un certificado.
• e)Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.
• f)Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.
• g)Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.
• h)Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.
• i)Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.
• j)Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo - Terrestre del sector de Punta Ventanas, queda dividida en las siguientes zonas (lámina 19):

• 1)Zona Pública (ZPU) 2) Zona de Protección (ZP) 3) Zona Ecoturística de baja densidad (ZEbd) 4) Zona Residencial Turística (ZRT) 5) Zona de Facilidades Comunales (ZFC) 6) Zona de Servicios Básicos (ZSB) 7) Zona de Campamento (ZCA) 8) Zona Vial (ZV) a) Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones.

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Osa, el INVU y el ICT.

No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad de Osa, INVU y el ICT.

• b)Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Osa emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno, según el reglamento de la propuesta respectivamente aprobado.
• c)Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualquiera de las disposiciones del presente Reglamento.
• d)De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

• a)Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 m medidos a partir de la pleamar ordinaria.
• b)Localización: Identificada con las siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el IGN a lo largo del litoral del sector de Caletas, Sector Sur del N° 48 al N° 30, del N° 5 al N° 13 y del N° 13 al N° 11, para el sector que no cuenta con la demarcación se está realizando los trámites pertinentes.
• c)Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento.
• d)Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

• a)Propósitos: Existen categorías de 2 áreas de protección. La primera área es para la protección de los cursos de agua permanentes que existen en la Zona Restringida de Playa Las Caletas, destinada a la protección de una franja que va de 15 metros a ambos lados de los cursos de aguas permanentes y temporales, tal como lo establece la Ley Forestal N° 7575, en su

• b)Localización: De acuerdo con la lámina 19, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZP, la primera de ellas se inicia en la quebrada ubicada entre los mojones N° 12 y N° 13 prolongándose hasta el mojón N° 30, la otra se extiende del mojón N° 31 + 20 metros hasta el límite A del Plan Regulador.
• c)Usos Permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación, senderos, plataformas aéreas, puentes colgantes y el paso de vías públicas.
• d)Usos Condicionales: Parques, ranchos para almuerzo, refugios.
• e)Usos Conflictivos: Cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.
• f)Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento, conforme a lo establecido en la Ley Nº 6043. Además, deberá atender el punto a) del artículo 13: Observaciones Generales del Presente Reglamento.
• g)Requisitos: Los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE), tanto para la aplicación de los usos permitidos y usos condicionales se deberá contar antes con el aval de las Entidades correspondientes.

• a)Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.
• b)Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 19, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZEbd, la primera ocupa del mojón N° 11G, en el límite B, hasta topar con la calle pública de 14 m, la segunda se extiende desde el mojón N° 11 hasta el mojón N° 06, donde limita con una Zona de Residencial Turística, seguidamente se encuentra una más entre el mojón N° 05 al mojón N° 31 + 20 metros topando con la Zona de Protección y una final del mojón N° 40 + 22 m al mojón N° 47.
• c)Usos Permitidos: Hotel, albergue, campamento, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre y piscina. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.
• d)Usos Condicionales: Áreas recreativas bajo techo, vivienda unifamiliar.
• e)Usos Conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter ecoturístico, hospedaje o que no se enmarque dentro de un turismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos ambientales.
• f)Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

• a)Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

Además, deberá atenderse el punto a) del

• a)Propósitos: Área destinada a la construcción de viviendas para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes.
• b)Localización: De acuerdo a la lámina 19, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZRT, la primera de ellas, localizada entre la calle pública de 14 m y el mojón N° 13, limitando con la Zona de Protección, una segunda se puede observar entre el mojón N° 12 y el mojón N° 11-16 metros, por último se ubica una entre los mojones N° 6 y N° 5.
• c)Usos Permitidos: Vivienda Unifamiliar Turística, ranchos, senderos, arreglo paisajístico y obras de drenaje, además se permite el desarrollo de cultivos perennes, frutales, hortalizas, senderos peatonales, sitios de observación de cultivos y bodegas.
• d)Usos Condicionales: Vivienda Unifamiliar para Habitantes Locales.
• e)Usos Conflictivos: Cualquier actividad que no se encuentre expresada en el inciso c.
• f)Requisitos: Tanto para la aplicación de los usos permitidos y usos condicionales se deberá contar antes con el aval de las Entidades correspondientes. El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

• a)Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento. Además, deberá atenderse el punto a) del artículo 13: Observaciones Generales, del presente Reglamento.

• a)Propósito: Proveer a los habitantes locales de las facilidades y servicios que requieren, como centro de salud, escuela primaria, telecomunicaciones, guardia rural, canchas de fútbol y otros deportes, centro comunal y otros. Disponer de algunos espacios para la recreación pasiva y el descanso del visitante y cumplir con lo establecido en la Ley de Planificación Urbana, en cuanto a la creación de áreas públicas para la interacción sociocultural.
• b)Localización: De acuerdo a la lámina 19 corresponde a la zona identificada por las siglas ZFC, localizada entre los mojones N° 12 + 10 m y el N° 11.
• c)Usos Permitidos: centro de salud, escuela primaria, teléfonos, guardia rural, canchas de fútbol y otros deportes, centro comunal, Servicio de Correo, cementerio e Iglesia.
• d)Usos Condicionales: actividades comunales temporales, como turnos o ferias, casa cural e instalaciones de instituciones del Estado.
• e)Usos Conflictivos: Cualquiera que no esté contemplada en los incisos c y d.
• f)Requisitos:

• g)Concesión: En la zona de facilidades comunales solamente se dan concesiones para usos de interés público y todos los concesionarios colindantes deben hacerse responsables del mantenimiento, conservación, limpieza y la funcionalidad de estas zonas, en conjunto con la Municipalidad de Osa vecinos y ocupantes de la zona. Además, deberá atenderse el punto a) del Artículo 13: Observaciones Generales, del presente Reglamento.

• a)Propósitos: Área destinada a las instalaciones de servicios básicos que requieren los visitantes nacionales y extranjeros.
• b)Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 19, corresponde a 1a zona identificada por las siglas ZSB, localizada entre el mojón N° 13 + 10 m y la zona de vialidad.
• c)Usos Permitidos: Servicios sanitarios, duchas, vestidores y guardarropía, puesto de vigilancia.
• d)Usos Condicionales: parqueo público, información turística, campamento.
• e)Usos Conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter público.
• f)Requisitos:

• a)Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

Además, deberá atenderse el punto a) del

• a)Propósito: Zona destinada a la prestación de servicios para acampar para nacionales y extranjeros.
• b)Localización: Esta zona se localiza entre los mojones N° 35 al N° 38 20 m, identificada con las siglas ZCA, en el mapa Nº 19.
• c)Usos Permitidos: Caseta de control, núcleo de baños, Servicios sanitarios, vestidores, cafetería, bodega, ranchos para almuerzo campestre y senderos.
• d)Usos Condicionales: piscina, facilidades deportivas y comisariato.
• e)Usos Conflictivos: cualquier instalación que no sea dedicada a facilidades de campamento.
• f)Concesiones: De conformidad con lo establecido en la Ley Nº 6043 de La Zona Marítimo Terrestre y su Reglamento. Además, deberá atenderse el punto a) del artículo 13: Observaciones Generales, del presente Reglamento.

• a)Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y para el tránsito de los usuarios de las instalaciones de Hospedaje o similares; así como accesos peatonales a las zonas del Plan Regulador.
• b)Localización: De acuerdo con la lámina 19, corresponde a la zona identificada por las siglas ZV, incluye caminos de acceso, parqueos vehiculares y alamedas peatonales.
• c)Usos Permitidos: En el camino de acceso y parqueos vehiculares, se permite únicamente circulación y aparcamiento de vehículos; en el caso de los senderos peatonales, únicamente se permite el acceso de personas o animales. Además se admite la construcción de obras de sostén de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.
• d)Usos Conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.
• e)Concesiones: No se darán concesiones en esta área.
• f)Requisitos: Tanto para la aplicación de los usos permitidos y usos condicionales se deberá contar antes con el aval de las Entidades correspondientes. Además, para el caso de la vía de 14 metros se construirá una calzada de 8 metros y a ambos lados de la misma se mantendrá un área verde de 3 metros cada una; la alameda peatonal se seccionará en 3 metros para el tránsito de las personas y 3 metros para zona verde, éstos últimos ubicados entre la línea de mojones y los tres metros para el tránsito de las personas.

• a)Para optar por una concesión deberá de rectificarse, obligatoriamente, las cercas de modo que su colindancia con la Zona Pública concuerde con la línea de mojones, además de eliminar toda edificación que se encuentre dentro de la Zona Pública.
• b)Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:
• 1)El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses después de ser aprobado su contrato de concesión, donde se indique:

Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

Formato de Planos según Ministerio de Salud y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

Uso exclusivo de la lengua española.

Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

Plano catastrado de la propiedad.

Planos de localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos.

Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera).

Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado.

Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el impacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional.

Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación de desechos sólidos.

Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con los establecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).

Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento - ICT).

• 2)Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el INVU, ICT y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar el EsIA aprobado por la SETENA.
• c)Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.
• d)Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.
• e)Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones pertinentes.
• f)En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.
• g)Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.
• h)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo - Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.
• i)No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.
• j)Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser "limpios" esto dentro de normas biológicas.
• k)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.
• L)Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

5.6. Estrategia de Implementación El presente apartado reúne las observaciones finales del presente Plan Regulador propuesto para la Zona Marítimo - Terrestre del Sector Costero Turístico de Las Caletas, Sector Sur.

Estas son las grandes líneas de acción para la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.

5.6.1. Entidad Ejecutora.

El desarrollo de las facilidades de infraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la Municipalidad de Osa. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las zonas de protección sin embargo estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes de concesión anuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán el uso público y conservación de estos terrenos, los senderos deberán ser autorizados por MINAE, pudiendo retornar los terrenos al municipio si se violan los lineamientos establecidos por el presente Plan Regulador para la zona.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

5.6.2. Estrategia General.

Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Osa, ésta última entidad deberá cursar una notificación a los solicitantes de concesión actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley N° 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los solicitantes.

5.6.3. Estudios Particulares.

Una vez otorgada la concesión los solicitantes deberán presentar para efectos de iniciar las obras, los estudios particulares derivados de las normas establecidas en el Reglamento de Zonificación.

(Nota de SINALEVI: Ver Plano del Plan Regulador Parcial Sector Costero Turístico Playa Las Caletas, publicado en La Gaceta N° 192 del 6 de octubre de 2005, página 27).