Playa Pará Tourism Regulatory PlanPlan Regulador Turístico de Playa Pará

The Municipality of the Canton of Aguirre, in compliance with the provisions of Law N° 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate the use of lands in the Playa Pará Tourist Coastal Sector, of the District of Quepos, issues the present "Zoning Regulations," which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone, specifically between boundary markers N° 260 to 120 placed by the IGN.

This Maritime-Terrestrial Zone of the Playa Pará coastal sector is located between the following coordinates of the Lambert Costa Rica Sur Projection, Sierpe Topographic Sheet, Scale 1:50000

Sheets Nº 17 and Nº 18 form part of these Regulations, as a reference document in which all the zones contemplated therein are located.

The zoning aims to guide the physical development of the aforementioned area, in order to:

a. Respond to the characteristics of the researched space, which indicate a particular vocation for sustainable, low-density tourism development.

b. Favor the conservation and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and that are the basis for tourist activities.

c. Promote a physical development policy consistent with the area's vocation and that helps to improve the scenic conditions of the site.

d. Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.

e. Achieve compliance with the regulations of Law N° 6043 and its regulations, in relation to land use in the coastal sector.

a. Access: Road fronting a lot or property.

b. Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.

c. Furnishings: Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and signage that support services for user comfort.

d. Green Area: Free grassed or tree-covered areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.

e. Use Certification: Document in which the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations is established. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.

f. Condohotel: It is a type of hotel establishment in which the property ownership is governed by the Condominium Property Law, Nº 3670 of March 22, 1966, and in which the hotel operation assumes the functions corresponding to the administrators according to the law and those derived from the hotel nature of the operation.

g. Concession: Public contract between the Municipality of Aguirre and the concessionaire, which grants the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), not including the Public Zone (50 meters fronting the coastal sector).

h. Concessionaire: Legal entity or natural person who holds a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

i. Conservation: In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is oriented towards maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks) and, in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

j. Construction: Any structure that is fixed or incorporated into the land; includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.

k. Net Density: Shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, previously deducting road surfaces.

l. Density: Consists of the number of temporary or permanent residents per unit of area (in this case the estimated unit of area is the hectare).

m. Right-of-way: It is the measurement of the zone for public use, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

n. Ecotourism: Tourism associated with the enjoyment of nature, through low-impact activities, in a way that allows for a rational use of natural resources and their conservation.

o. Buildings: All those works intended for habitation, work, recreation, tourism.

p. Hotel: It is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the category that corresponds to it, which provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the customer's choice. It must occupy an entire building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable nature indicates an adequate relationship with its environment and conservation-minded solutions for waste and sewage disposal.

q. Violator: Individual, legal entity, or any government dependency that does not comply with these Zoning Regulations.

r. Infrastructure: Urban services and facilities, such as: roads, drainage, aqueducts, sewers, electricity, telephony, and other similar ones.

s. Lot: A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private ownership.

t. Number of floors: Must be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor or story).

u. Site Coverage: Consists of the percentage of land that can be covered by built areas, habitable or not, such as access ways, parking lots, swimming pools, and other non-natural covers; the internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage, and must be destined for gardens, lakes, fruit trees, and ornamental plants.

v. Owner: Is the person(s), company(s), or dependency(s) that holds title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

w. Protection: Is that area in which urban works are subject to restrictions.

x. Tourist Residence: Construction for vacationing or permanent residence, which is integrated with the surrounding environment and where the necessary precautions are taken to minimize the impact on the land.

y. Setbacks: Unbuilt open spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

z. Sustainable Tourist Use: Land use characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.

aa. Conditional Use: Is that which, while not the most recommended for the land conditions, does not generate conflict with permitted uses. This use may be granted to a land, upon prior special authorization from the Municipality of Aguirre and the ICT, through a certificate.

bb. Conflicting Use: Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

cc. Permitted Use: Is that use of the property or lot, over which the concessionaire has the possibility of designating their land without further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.

dd. Use: Private utilization of areas or properties.

ee. Public road: Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

ff. Single-family dwelling: Is the building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.

gg. Common use zone: Spaces that can be used for collective or communal activities, mainly of a touristic, recreational, or service nature.

hh. Zoning: It is the division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

a. Zones of the land-use plan: For the purposes of these Regulations, the Maritime-Terrestrial Zone of the Playa Pará sector is divided into the following zones (sheet No. 17):

b. Limitations on conflicting uses: There are currently no uses of this type in the coastal sector under study. Should a use of this type exist upon the entry into force of these Regulations, it may be maintained with the following limitations.

1. It may not be expanded or remodeled without the prior authorization of the Municipality of Aguirre, the INVU, and the ICT.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality of Aguirre, INVU, and the ICT.

c. Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality of Aguirre shall issue a Zone Certificate stating the use that corresponds to a specific land.

d. Construction permits, licenses, and visas: The Municipality of Aguirre shall not grant construction, expansion, or remodeling permits for buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these Regulations.

e. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulations. Every permit must have the visa of the ICT.

a. Purposes: Achieve compliance with Chapter III of Law Nº 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high-tide line.

b. Location: Identified with the acronym ZPU. The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of the northern sector of Playa Pará, numbered from 260 to 120, on sheet Nº 17.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law Nº 6043 and its Regulations.

d. Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

a. Purposes: Area intended for the construction of dwellings and for the enjoyment of recreation, leisure, and rest for visitors.

b. Location: According to sheet No. 17, corresponds to the zones identified with the acronym ZRTbd, the first is located between boundary marker 108 and boundary marker 110 - 20 m, whose continuity facing the beach is interrupted by a Protection zone. The second Zone is located from boundary marker 119 to boundary marker 120, in the rear part of the protection zone.

c. Permitted uses: Single-family dwelling, swimming pool, rustic shelters (ranchos), trails, and landscaping.

d. Conditional uses: Lookout points, shelters for bird watching.

e. Conflicting uses: Any not mentioned in the permitted uses or that does not fall within sustainable tourism with the site's resources or that entails strong environmental impacts.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and also with the requirements noted in the "General Observations" of these regulations:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law Nº 6043.

a. Purposes: Zone intended for the protection and conservation together with ecotourism residential development, due to the topographic condition and the existence of vegetation cover. They are defined as lands with forest vocation, but allow for the development of human activities such as very low-density residence in specific areas where the slope allows it.

b. Location: According to sheet Nº 17, corresponds to the zones identified by the acronym ZEC, located between boundary markers 110 to 118 + 20 meters, interrupted by Protection Zones.

c. Permitted uses: Single-family dwellings, swimming pools, protection, conservation and reforestation, trails, signage, landscaping.

d. Conditional uses: Rustic shelters (ranchos), lookout points, shelters for bird watching.

e. Conflicting uses: Any that is not conservation, protection, or controlled ecotourism residential development.

f. Concessions: This Zone shall be granted in concession to the individuals or legal entities that request it, as long as they comply with the requirements cited in these regulations.

a. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations and the design of trails and shelters. It must conform as closely as possible to the following requirements:

a. Purposes: To provide lodging, food, and recreation services to national and foreign tourists focused on the surrounding ecology.

b. Location: According to sheet Nº 17, corresponds to the zone identified by the acronym ZHCtc. It begins at boundary marker 260 and extends to boundary marker 108.

c. Permitted uses: Ecological lodge (includes facilities such as a library and audio-video projection room, dining room, bar, etc.), single-family dwelling, cabins, condominiums, condohotel, restaurant, bar, cafeteria, swimming pool, trails, lookout points, landscaping, conservation and reforestation, management and restoration of sectors with a certain degree of environmental deterioration.

d. Conditional uses: Indoor recreational areas and rustic shelters (ranchos) for lunch.

e. Conflicting uses: Any that is not of an ecotourism nature.

f. Requirements: The site design must conform as closely as possible to the following legal regulations and also to the requirements noted in the "General Observations" of these Regulations:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law Nº 6043.

a. Purposes: Area intended for basic service facilities required by national and foreign visitors.

b. Location: According to sheet Nº 17, corresponds to the zone identified by the acronym ZSB, located between boundary marker 114 and 115, behind the ZEC zone.

c. Permitted uses: Sanitary services, showers, changing rooms and cloakrooms, security/surveillance.

d. Conditional uses: Public parking, tourist information, campground.

e. Conflicting uses: Any use that is not of a public nature.

f. Requirements:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law Nº 6043.

a. Purposes: Zones for providing commercial, food, and basic service facilities to people who visit the area, both those who have residences on the site or are lodging, and those who enter for recreational reasons and do not stay overnight in the zone.

b. Location: According to sheet No. 17, corresponds to a zone identified by the acronym ZFT, located towards the southern end of the Regulatory Plan area, towards the rear section in the direction of boundary marker 107.

c. Permitted uses: Bar, restaurant, cafeteria, soda (small eatery), bathrooms, sanitary services, showers, handicrafts, tourist information, and public telephone, between one of the Protection Zones and the Hotel Zone and Commercial Tourist Condominium.

d. Conditional uses: Offices and premises for photographic items, recreational equipment rental, and tourist shop.

e. Conflicting uses: Any installation that is not of commercial tourist use.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and also with the requirements noted in the "General Observations" of these Regulations:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law Nº 6043.

a. Purposes: Intended for the protection of a 15-m strip on both sides of permanent watercourses, as established by Forest Law Nº 7575 in its article 33, and the protection of lands with steep slopes and dense vegetation, in order to minimize the occurrence of erosive processes.

b. Location: According to sheet Nº 17, corresponds to the zones identified by the acronym ZPR and are scattered within the Regulatory Plan area. In total, 6 protection zones are counted.

c. Permitted uses: Protection, conservation, cleaning and rectification of channels, reforestation and landscaping, pedestrian trails, access roads, biological and green corridor. They are areas of a public nature.

d. Conditional uses: Parks, small rustic lunch shelters (ranchos), shelters (refugios), benches and lighting, for public use.

e. Conflicting uses: Any type of building not specified in subsections c and d.

f. Concessions (concesiones): This Zone shall be granted in concession (concesión) to natural or legal persons that so request, provided they comply with the requirements cited in these regulations and the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre), in its Chapter VI, so that they do not lose the character of a protected public zone.

g. Requirements: The trails and shelters (refugios) must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).

a. Purposes: Areas designated for the circulation and parking of vehicles of a public nature and for the transit of users of hotel or similar facilities; as well as pedestrian access routes to the zones of the Regulatory Plan (Plan Regulador). These roads are of a public nature, administered by the municipality.

b. Location: According to sheet No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZVI (vehicular), and includes access roads and vehicular parking areas.

c. Right-of-way (Derecho de vía): 11 meters wide (on road sheet No. 18 it appears as Road Type A).

d. Permitted uses: On the access road and vehicular parking areas, only the circulation and parking of vehicles and the movement of people where sidewalks and pedestrian crossings exist are permitted. Furthermore, the construction of slope control works, storm drainage systems (alcantarillado pluvial) and retaining walls where necessary is allowed.

e. Conflicting uses: Any activity not directly linked to the transport and movement of visitors.

f. Concessions (concesiones): No concessions (concesiones) shall be granted in this area.

a. Purposes: Areas designated for exclusive pedestrian circulation and movement to and from each of the proposed use units within the area covered by the Regulatory Plan (Plan Regulador). As in the previous case, they are of a public nature and may not have obstacles that limit their use.

b. Location: According to sheet No. 18, it corresponds to the zone identified by the Zap (pedestrian promenade), representing 5.3% of the road system included within the Regulatory Plan (Plan Regulador).

c. Right-of-way (Derecho de vía): 6 meters wide (on road sheet No. 18 it appears as Road Type B).

d. Permitted uses: Only pedestrian access is permitted. Furthermore, the construction of slope control works, storm drainage systems (alcantarillado pluvial) and retaining walls where necessary is allowed.

The transit of vehicles for hauling construction materials and the access of people to other use units is also permitted.

e. Conflicting uses: Any activity not directly linked to the transport and movement of visitors.

f. Concessions (concesiones): No concessions (concesiones) shall be granted in this area.

a. For constructions of any type, the following guidelines must be followed for the submission of the project:

1. The interested party must submit a Development Project for the concession (concesión) area within a period not exceeding twelve months after their concession contract (contrato de concesión) is approved, indicating:

• Project Name in accordance with the typology established by the ICT. • Owner's Name (natural or legal persons). • Plan Format according to the Ministry of Health and the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA). • Name, signature and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA. • Exclusive use of the International System of Weights and Measures. • Exclusive use of the Spanish language. • Consulting Contract signed by the responsible professional. • Cadastral plan (plano catastrado) of the property. • Location plans of the property, its boundaries, restrictions, alignments. • Site plan indicating existing and projected facilities (by stages, if any). • Floor plans by level, sections, elevations, finishes, sections, details, etc., all properly dimensioned. • Site plan indicating contour lines, stormwater, sewage and solid waste treatment, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages. • Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; in addition, if required, the environmental impact caused by the Project and the preventive and corrective works and actions must be indicated. • Earth movement and surface treatment in cases where the land configuration so warrants, to avoid landslide problems (specifically in immediate areas) or seasonal flooding. • Design of the sewage treatment plant (planta de tratamiento de aguas negras) and the solid waste elimination and management system. • Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with the provisions established by the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA). • Letter of potable water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).

2. Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and facilities, in which they must comply with the standards established in this regard by the Seismic Code (Código Sísmico), the INVU, ICT and the Ministry of Health. In addition, they must submit the EsIA approved by SETENA.

b. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no erosion on the beach due to these discharges.

c. Storm drains in general must be channeled towards the streams or green conservation areas.

d. Wells, if constructed, must be placed in sites justified by specialized studies and relevant approvals.

e. On the front building line, solid fences with a height greater than 1 m may not be constructed. Above this height, openwork fencing that allows good visibility may be placed, only in zones where this is permissible; retaining walls are excluded from this rule.

f. No public road may permit motorized vehicle access to the beach.

g. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone (Zona Pública). The extraction of materials shall not be permitted in any area of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo - Terrestre); removals for construction must be minimal and suitably redistributed.

h. Landfill works shall not be permitted and, if possible, constructions must be carried out during the dry season to avoid the erosion of unstable land.

i. For individual or collective sewage systems, it is necessary to submit the respective designs and percolation tests for the corresponding approval; these must be "clean," within biological standards.

j. Under no circumstances shall drains be accepted in landfill areas close to natural watercourses or in the vicinity of the beach.

k. Those lots that have boundaries with rivers, streams, gullies (cárcavas) or permanent runoff must present the alignment thereof, issued by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, before starting any construction.

• For the use of land with a slope of up to 50% and/or densities of up to 40 inhabitants/Hect., located in the Low-Density Tourist Residential Zones (Zonas Residencial Turística de baja densidad, ZRTbd), Eco-Residential Zone (Zona Ecoresidencial, ZEC) and Hotel Zone and Tourist Commercial Condominium (Zona Hotelera y Condominio Turístico Comercial, ZHCtc), by way of exception the construction of facilities shall be permitted provided it is technically justified and that, due to the type of construction, terracing is not required. Likewise, Geotechnical Studies are necessary to indicate the stability of the soils to be used (According to the National Control Regulation for Subdivisions and Urbanizations, III.3.2.9.) and the limitations for adequate foundation of the works. Any development requires the approval of the environmental viability of the project by SETENA.

• The entire road network, both vehicular and pedestrian, must be donated to the Municipality.

NOTE FROM SINALEVI: See maps in printed La Gaceta No. 240 of December 8, 2004.

La Municipalidad del Cantón de Aguirre, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Pará, del Distrito de Quepos, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo-Terrestre, específicamente entre los mojones N° 260 al 120 colocados por el IGN.

Esta Zona Marítimo-Terrestre del sector costero de Playa Pará se localiza entre las siguientes coordenadas de la Proyección Lambert Costa Rica Sur , Hoja Topográfica Sierpe, Escala 1:50000

Forman parte de este Reglamento las láminas Nº 17 y Nº 18, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad.

b. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.

c. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.

d. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.

e. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d. Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

e. Certificación de Uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.

f. Condohotel: Es un tipo de establecimiento hotelero en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, Nº 3670 de 22 de marzo de 1966, y en el que la explotación hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación.

g. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Aguirre y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo-Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 metros frente al sector litoral).

h. Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

i. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

j. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

k. Densidad Neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.

l. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

m. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

n. Ecoturismo: Turismo asociado al disfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que permitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.

o. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.

p. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.

q. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

r. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

s. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

t. Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

u. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.

v. Propietario: Es la persona(s), empresa(s) o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo-Terrestre.

w. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

x. Residencia Turística: Construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

y. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

z. Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

aa. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para la condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad de Aguirre y el ICT, mediante un certificado.

bb. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

cc. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

dd. Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

ee. Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

ff. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

gg. Zona de uso común: Espacios que pueden ser utilizados para actividades colectivas o comunales, principalmente de tipo turístico, recreativos o de servicios.

hh. Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del plan de usos del suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo-Terrestre del sector de Playa Pará, queda dividida en las siguientes zonas (lámina No. 17):

b. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones.

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Aguirre, el INVU y el ICT.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad de Aguirre, INVU y el ICT.

c. Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Aguirre emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Aguirre no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

e. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el IGN a lo largo del litoral del sector norte de Playa Pará, numerados del 260 al 120, en la lámina Nº 17.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

a. Propósitos: Área destinada a la construcción de viviendas y para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes.

b. Localización: De acuerdo a la lámina No 17, corresponde las zonas identificadas con las siglas ZRTbd, la primera se ubica entre el mojón 108 y el mojón 110 - 20 m, cuya continuidad frente a playa es interrumpida por una zona de Protección. La segunda Zona se ubica desde el mojón 119 hasta el mojón 120, en la parte posterior de la zona de protección.

c. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, piscina, ranchos, senderos y arreglo paisajístico.

d. Usos condicionales: Miradores, refugios para observación de aves.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea mencionado en los usos permitidos o que no se enmarque dentro de un turismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos ambientales.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento:

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Zona destinada a la protección y conservación junto con desarrollo residencial ecoturístico, debido a la condición topográfica y a la existencia de cobertura vegetal. Se definen como terrenos con vocación forestal, pero permiten el desarrollo de actividades humanas como la residencia de muy baja densidad en áreas puntuales donde la pendiente lo permite.

b. Localización: De acuerdo a la lámina Nº 17, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZEC, localizadas entre los mojones 110 al 118 + 20 metros, interrumpidas por Zonas de Protección.

c. Usos permitidos: Viviendas unifamiliar, piscinas, protección, conservación y reforestación, senderos, señalización, arreglo paisajístico.

d. Usos condicionales: ranchos, miradores, refugios para observación de aves.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea la conservación, protección o desarrollo residencial ecoturístico controlado.

f. Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

a. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones y el diseño de senderos y refugios. Deberá ajustarse al máximo a los siguientes requisitos:

a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros enfocado en la ecología circundante.

b. Localización: De acuerdo con la lámina Nº 17, corresponde a la zona identificada por las siglas ZHCtc. Inicia en el mojón 260 y se extiende hasta el mojón 108.

c. Usos permitidos: albergue ecológico (incluye facilidades como biblioteca y sala de proyección de audio visuales, comedor, bar, etc), vivienda unifamiliar, cabinas, condominios, condohotel, restaurante, bar, cafetería, piscina, senderos, miradores, arreglo paisajístico, conservación y reforestación, manejo y restauración de sectores con cierto grado de deterioro ambiental.

d. Usos condicionales: Áreas recreativas bajo techo y ranchos rústicos para almuerzo.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter ecoturístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Área destinada a las instalaciones de servicios básicos que requieren los visitantes nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo con la lámina Nº 17, corresponde a 1ª zona identificada por las siglas ZSB, localizada entre el mojón 114 y 115, posterior a la zona de ZEC.

c. Usos permitidos: Servicios sanitarios, duchas, vestidores y guardarropía, vigilancia.

d. Usos condicionales: parqueo público, información turística, campamento.

e. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter público.

f. Requisitos:

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Zonas para brindar facilidades comerciales, de alimentación y servicios básicos a las personas que visiten el área, tanto los que tengan residencias en el sitio o se hospeden, como los que ingresen por razones recreativas y no pernocten en la zona.

b. Localización: De acuerdo con la lámina No.17, corresponde a una zona identificada por las siglas ZFT, localizada hacia el extremo sur del área del Plan Regulador, hacia la sección posterior en dirección del mojón 107.

c. Usos permitidos: Bar, restaurante, cafetería, soda, baños, servicios sanitarios, duchas, artesanía, información turística y teléfono público, entre una de las Zonas de Protección y la Zona Hotelera y Condominio Turístico Comercial.

d. Usos condicionales: Oficinas y locales para artículos fotográficos, alquiler de equipo recreativo y tienda turística.

e. Conflictivos: Cualquier instalación que no sea de uso comercial turístico.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Destinada a la protección de una franja de 15 m a ambos lados de los cursos de agua permanentes, tal como lo establece la Ley Forestal Nº 7575 en su artículo 33 y la protección de terrenos con pendientes fuertes y vegetación densa, a fin de minimizar la ocurrencia de procesos erosivos.

b. Localización: De acuerdo con la lámina Nº 17, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPR y se encuentran dispersas dentro del área del Plan Regulador. En total se contabilizan 6 zonas de protección.

c. Usos permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces, reforestación y arreglo paisajístico, senderos peatonales, calles de acceso, corredor biológico y verde. Son áreas de carácter público.

d. Usos condicionales: Parques, pequeños ranchos rústicos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación, de uso público.

e. Usos conflictivos: Cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta Zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento y la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre, en su capítulo VI, de manera que no pierdan el carácter de una zona pública protegida.

g. Requisitos: Los senderos y refugios deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).

a Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y para el tránsito de los usuarios de las instalaciones hoteleras o similares; así como accesos peatonales a las zonas del Plan Regulador. Estas vías son de carácter público, administradas por la municipalidad.

b Localización: De acuerdo con la lámina Nº 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZVI (vehicular), incluye caminos de acceso y parqueos vehiculares.

c Derecho de vía: 11 metros de ancho (en la lámina de vialidad Nº 18 aparece como Vialidad Tipo A).

d Usos permitidos: En el camino de acceso y parqueos vehiculares, se permite únicamente circulación y aparcamiento de vehículos y de personas donde existan aceras y pasos peatonales. Además se admite la construcción de obras de control de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.

e Usos conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte y desplazamiento de los visitantes.

f Concesiones: No se darán concesiones en esta área.

a Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y desplazamiento exclusiva para peatones desde y hacia cada una de las unidades de uso propuestas dentro del área que cubre el Plan Regulador. Al igual que en el caso anterior son de carácter público y no pueden tener obstáculos que limiten su uso.

b Localización: De acuerdo con la lámina Nº 18, corresponde a la zona identificada por las Zap (alameda peatonal), representa el 5.3% de la vialidad incluida dentro del Plan Regulador.

c Derecho de vía: 6 metros de ancho (en la lámina de vialidad Nº 18 aparece como Vialidad Tipo B).

d Usos permitidos: Únicamente se permite el acceso de personas. Además se admite la construcción de obras de control de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.

También se permite el tránsito de vehículos para el acarreo de materiales para construcciones y el ingreso de personas hacia otras unidades de uso.

e Usos conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte y desplazamiento de los visitantes.

f Concesiones: No se darán concesiones en esta área.

a. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:

1. El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses después de ser aprobado su contrato de concesión, donde se indique:

• Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

• Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

• Formato de Planos según Ministerio de Salud y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

• Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

• Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

• Uso exclusivo de la lengua española.

• Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

• Plano catastrado de la propiedad.

• Planos de localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos.

• Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera).

• Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado.

• Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

• Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el impacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

• Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional.

• Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación y manejo de desechos sólidos.

• Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con lo establecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).

• Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento - ICT).

2. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Código Sísmico, el INVU, ICT y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar el EsIA aprobado por la SETENA.

b. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.

c. Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.

d. Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones pertinentes.

e. En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.

f. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.

g. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo - Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.

h. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.

i. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser “limpios” esto dentro de normas biológicas.

j. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.

k. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

• Para el aprovechamiento de terrenos con pendiente de hasta 50% y/o densidades de hasta 40 hab/Hect., localizados en las Zonas Residencial Turística de baja densidad (ZRTbd), Ecoresidencial (ZEC) y de Zona Hotelera y Condominio Turístico Comercial (ZHCtc) por vía de excepción se permitirá la construcción de instalaciones siempre que se justifique técnicamente y que por el tipo de construcción, no requieren terraceos. Asimismo, son necesarios los Estudios Geotécnicos que indiquen la estabilidad de los suelos a utilizar (Según Reglamento de Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, III.3.2.9.) y las limitaciones para una adecuada cimentación de las obras. Todo desarrollo necesita de la aprobación de la viabilidad ambiental del proyecto por parte de la SETENA.

• Toda la red vial, tanto vehicular como peatonal, debe ser donada a la Municipalidad.

NOTA DE SINALEVI: Ver mapas en La Gaceta impresa N° 240 del 8 de diciembre del 2004.