Urban Master Plan of the Canton of Valverde VegaPlan Regulador Urbano del Cantón de Valverde Vega

4240 and its amendments, the Organic Environmental Law No. 7554, the Construction Regulations, the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, the Law Regulating Condominium Property, and the Municipal Code, Law No. 7794, enacts the Urban Regulatory Plan of the Canton of Valverde Vega, twelfth of the province of Alajuela. The provisions of this Regulatory Plan shall be mandatory for application and compliance by all natural and legal persons residing in the Canton of Valverde Vega. The provisions of the Regulatory Plan regarding land uses or installations and parcel size shall not be applicable to all those current properties or buildings existing before the date of publication of the Regulatory Plan.

29267-G, based in turn on Decree No. 766 of October 26, 1949 (creation and district division); Law No. 3467 of December 14, 1964 (creation and limits of the San Pedro district); and Executive Decree No. 2101-G of December 10, 1971 (creation and limits of the Rodríguez district).

Definitions

a. Alignment: Line established by the Municipality or by the Ministry of Public Works and Transportation, as the limit or maximum proximity for the placement of construction with respect to the public road.

b. Building Height: Vertical distance along the construction line between the official floor level and the average roof level of the top floor.

c. Front Yard (Antejardín): Distance between the property line (of cadastral origin) and the construction line (of official origin according to alignment). It implies an easement (servidumbre) or restriction to build without the portion of land losing its status as private property.

d. Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): Official document issued by the Directorate of Urban Development and endorsed by the Municipal Council of Valverde Vega, which establishes whether the existing, requested, or proposed use of a property conforms or not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the Zoning Map of the canton of Valverde Vega, the cadastral plan of the property in question, and the alignments established by the competent institutions are used as indispensable instruments.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) e. Coverage (Cobertura): The horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure.

f. Condominium: Property built horizontally, vertically, or mixed, susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.

g. Right-of-Way: The total width of the highway, road, path, easement (servidumbre), that is, the distance between the property lines including, where applicable, the roadway, green strips, and sidewalks.

h. Industrial Establishment: For all purposes of these Regulations, an industrial establishment shall be understood as any place, uncovered or covered, intended for the production, handling, repair, transformation, or use of natural or artificial products, by physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines used in the tasks or works, and all annexes and dependencies of the factory. Likewise, all those installations accepted by the Ministry of Health as an industrial establishment.

i. Community Facilities (Facilidades comunales): Or community equipment, are the communal services offered in a community to maintain a quality of life and social interaction typical of its culture. Some are offered by the State or the Municipality, such as schools, security services, health services, nurseries, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents such as preschool education, private schools, rented recreation centers.

j. Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, allocations of undivided rights, and mere segregations under the same owner, as well as those located in urbanizations or new constructions that concern the control of the formation and urban use of real estate.

k. Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM): Urban control area established in the Regional Urban Development Plan, published in La Gaceta 119 of June 22, 1982, and modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, published in Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997.

l. Habitat: The organization of space for human activities.

m. Inconvenient or Annoying Industry (Industria incómoda o molesta): Those that cause slight but manifestly annoying negative effects to the neighborhood, such as signs, vibrations, shaking, smoke, bad odors, excessive traffic, and other similar effects.

n. Harmless or Innocuous Industry (Industria inofensiva o inocua): Characterized by not having conditions that are detrimental to the environment, therefore they can be located within populated sites.

o. Unhealthy or Noxious Industry (Industria insalubre o nociva): Those that produce gases, odors, wastewater, and other types of pollution that can damage or threaten the health of workers and/or the neighborhood.

p. Dangerous Industry (Industria peligrosa): Establishments that immediately and gravely damage or can damage the lives of workers, presenting negative conditions to a high degree.

q. Zone Limit: The line that frames and defines a zone and that shall be demarcated on the zoning plan and may vary in one direction or another until its adjustment, in accordance with the prescriptions established in these Regulations.

r. Street Center Line: The axis of the street. A distinction is made between the existing axis and the proposed, projected axis. The existing axis is the line running along the average center of a street in a block (maximum of 200 m). The projected axis is a line established by MOPT or the Municipality, as applicable.

s. Construction Line: The line that demarcates the limit of permitted construction within the property.

t. Property Line: The line that demarcates the limits of a particular property.

u. Reference Level: The level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the lot front. Reference level is level zero for the purposes of establishing building heights or basement depth.

v. Foundation Level (Nivel de desplante): The level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.

w. Condominium Property: Applies to all those cases established in Chapter I: General Provisions, Article 1, of Law No. 7933, Regulating Condominium Property.

x. Urban Renewal: The process of improvement aimed at eradicating slum zones and rehabilitating decaying or defective urban areas, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration.

y. Urbanistic Requirements: Conditions set for a lot so that it can be subdivided, such as minimum size, surface area or capacity, and minimum dimension or front width facing the street. They are indicated in the Regulatory Plan by zones, and in the absence of this, what is established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations applies.

z. Practice Requirements: Conditions of practices or handling related to uses or activities that may occur on a land which are already regulated by existing laws and regulations such as the Urban Planning Law, the Organic Environmental Law, the Health Law, and others. The Municipality, through the Engineering Department, shall monitor the good practice of said regulations conducive to the preservation of nature.

aa. Front Setback (Retiro frontal): The distance between the property line and the construction line, and it is a requirement established by the Construction Regulations, based on Article 22 of the Construction Law.

bb. Side Setback (Retiro lateral): The equivalent of the front setback measured from the side boundary, and must be understood on the sides of the property that are not the front and rear.

cc. Rear Setback (Retiro posterior): The equivalent of the front setback measured from the boundary opposite the street front.

dd. Basic Services: The networks for drinking water, electricity, telephone, stormwater and sanitary sewerage, that is, the basic infrastructure necessary and fixed to the land, which allows its use for urban purposes.

ee. Urbanization: The subdivision (fraccionamiento) and authorization of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

ff. Land Use: The utilization of a land, of the physical structure settled on or incorporated into it, or both, in terms of class, form, or intensity of its exploitation.

gg. Permitted Use: The destination or utilization that a land or building is authorized for, in accordance with the standards of the Regulatory Plan.

hh. Non-Conforming Use: A non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning but which existed de facto on the date of entry into force of a Regulatory Plan and, therefore, may continue under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.

ii. Prohibited Uses: Those that, not existing prior to the effective date of these Regulations, are not accepted to be established in a given zone, whether as a new construction (for which a construction permit is not granted), as a use on a vacant lot, or as a use in an existing building.

jj. Dwelling (Vivienda): Any premises or enclosure, fixed or mobile, constructed, converted, or arranged, used for housing purposes for persons, permanently or temporarily.

kk. Multifamily Dwelling (Vivienda multifamiliar): A building conceived as an architectural unit with independent habitable areas, suitable for sheltering two or more families.

ll. Single-Family Dwelling (Vivienda unifamiliar): A building provided with habitable areas intended to shelter a single family.

mm. Zones: Territorial circumscriptions defined in the Regulatory Plan which are subject to specific regulation regarding the use that can be given within them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings existing therein or proposed to be built.

nn. Zoning: The division of a territorial circumscription into use zones.

Application of the Regulatory Plan

This directorate shall be responsible for applying this plan. The DDU shall assist the Mayor and the Municipal Council in decisions related to the Regulatory Plan; the functions of the DDU shall be established within these same regulations, while its activities shall be established annually in the Municipal Annual Operational Plan.

a. Create and execute, effectively and in a timely manner, the policies, plans, and programs for urban renewal, roadways, transportation, environmental sanitation, urban landscape, project planning, and others necessary for the application of the Valverde Vega Regulatory Plan.

b. Create and implement urban geographic information systems, through which urban, graphic, and alphanumeric information of the Regulatory Plan is compiled, systematized, and interpreted, facilitating control in its application.

c. Train the personnel required for the effective and efficient management and maintenance of the urban geographic information system.

d. Process, evaluate, grant, and/or reject construction permits, as well as alignments, demolitions, and land use certificates (certificados de uso del suelo).

e. Monitor and control construction or demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure.

f. Control unauthorized use and verify advertising placement.

g. Monitor and control the correct land use in each of the zones established by the Regulatory Plan, in accordance with the regulations established for each of them.

h. Establish coordination channels with autonomous and state institutions as required, when the activities of applying the Regulatory Plan warrant it.

i. Define the instruments and procedures, systems, means, and resources that allow carrying out what is established in the Regulatory Plan, both in its institutional structuring and in its operation, monitoring, and subsequent updating.

JUPLACA shall be composed as follows:

a. The Mayor or their representative.

b. The Director or Coordinator of the DDU.

c. Five citizens, representatives of each of the districts, who have resided uninterruptedly for no less than ten years within the limits of the district each represents. These five representatives must be appointed by the Municipal Council of Valverde Vega from shortlists of candidates presented by each District Council.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006)

The activities of JUPLACA shall be programmed annually, as part of the Municipal Annual Operational Plan. The functions of JUPLACA shall fundamentally be the following:

a. Oversee and verify the effective and timely application of the Regulatory Plan and all the standards established therein.

b. Verify the periodic review of the Regulatory Plan from its approval and during its validity period.

c. Oversee and verify the application of additional standards that, at the discretion of the DDU and the Municipality, are adopted as necessary to guarantee compliance with other standards and policies established in the Regulatory Plan.

d. Receive, verify, and channel complaints about violations of the Regulatory Plan standards.

a. Give wide dissemination to the Regulatory Plan.

b. Publicize its objectives.

c. Communicate political actions regarding public zones.

d. Publicize decisions emanating from the DDU.

e. Publicize the programs, projects, and strategies of the plan.

f. Inform the inhabitants of the Canton about the importance of the plan in terms of improving the quality of life and the current and future well-being of the residents of the canton.

7794, Municipal Code of April 30, 1998, the Municipality, based on the Regulatory Plan, may establish provisions of public interest to acquire real estate or to control land use, through the procedures dictated by current laws, whether for its immediate use; for the construction of territorial reserves; to avoid a use contrary to the land use management policy; for the transfer of land in order to carry out construction or management operations.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Transformation of properties, dangerous establishments, zone protection, and environmental impact

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Likewise, the Municipality may authorize renewals for periods longer than two years, provided the same favorable opinion from the DDU approved by the Municipal Council is obtained and compliance with current legislation on health, safety, hygiene, urban development, and the environment is guaranteed by the interested party.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Exempt from the application of this standard are all those cases that technically demonstrate, through soil mechanics studies, infiltration tests, and pollutant transport studies, the non-viability of the systems, in which case alternative systems that comply with current legislation and do not compromise human and environmental health and safety must be used.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Modification and Updating of the Plan

4240. Requests for modification and/or updating of the Plan must be resolved by the administration within the deadlines indicated by current laws and regulations; likewise, the Municipality shall schedule every two years the review of all technically accepted requests for the modification or updating of the Plan, to comply with the process indicated in Article 17 of the Urban Planning Law.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Certifications, Permits, Licenses, and Patents

For these purposes, the interested party must submit the written request and a copy of the cadastral plan.

In the case of existing installations and/or activities whose use is non-conforming, the provisions of Article 13 of these Regulations must be applied.

Subdivision (fraccionamiento) permits shall not be granted when the project is located in risk zones identified in the Regulatory Plan or zones that, in the judgment of the DDU, represent a risk due to environmental, health, or human safety conditions.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

With the exception of the Urban Expansion Zone, the DDU may authorize the expansion and/or reduction of urbanistic requirements in any of the zones and for any of the authorized uses by up to 25% in relation to the original requirements, in order to facilitate the adjustment of the plan standards to irregular shapes or special conditions of the properties, based on urbanistic, environmental, and social criteria that do not contravene the objectives of the regulatory plan.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Sanctions

• a)The suspension by the DDU of any work executed in contravention of the zoning, being able to request the assistance of the public force for this purpose.
• b)The closure of the premises by the Municipality, in the case of the installation of activities in existing buildings that imply a use that does not correspond with the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to criminal liability incurred.

All civil and criminal sanctions contemplated in current binding laws and/or any other related legal or regulatory provision issued by the Municipality, the Executive Branch, the Legislative Branch, or a state dependency shall also apply.

If the official holds an elected position, they shall be subject to the loss of their credentials, at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal (Tribunal Supremo de Elecciones), following an investigation that it shall order to be conducted.

If the official prepares a report that does not conform to reality, the same sanctions established in article 34 of these Regulations shall be applied to them.

When it involves construction for permitted uses executed without the municipal license or permit, the temporary closure of the establishment shall proceed, until it complies with the required procedure, and the sanction stipulated in article 13 or 15 of the Patent Law of the Municipality of Valverde Vega, number 7958, published in Alcance Nº 4 of La Gaceta number 11 of January 17, 2000, shall be applied to the offender." (Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

When it involves activities permitted according to the zoning of the Regulatory Plan but which do not have the municipal license or patent, the temporary closure of the establishment shall proceed, until it complies with the respective procedure and pays the fine indicated in article No. 90 of the Construction Law (Ley de Construcciones).

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Remedies (Recursos)

Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación)

Objective and Purposes

From the point of view of development planning:

1. To establish the Regulatory Plan as a continuous planning process that incorporates the national and local objectives of urban development and territorial planning.

2. To promote the adequate location of artisan workshops, so as to consolidate their economic importance in the Canton in an adequate physical space, without this acting to the detriment of health and human and/or environmental safety conditions.

3. To establish the procedures to be followed for the installation and development of new industrial activities, in order to guarantee environmental and human safety in the canton.

4. To avoid urbanization on land not suitable for urban growth, land not conforming to the availability of basic services and infrastructure, fragile or risky natural conditions, and/or due to contamination risks.

5. To promote the location of services, commerce, and community facilities in a concentrated manner, so that urban quadrants develop and functional access for the inhabitants to them is achieved.

6. To distribute the population and its activities in a sustainable manner with respect to the base of available resources, both natural and socioeconomic.

7. To provide for a balance between occupied areas and areas free of buildings, to the extent permitted by the possibilities of acquiring land through expropriation or purchase, for parks or spaces for public use, which are added to the spaces of streams and rivers, trying to form urban lungs.

8. To assign density patterns to zones in accordance with their conditions and carrying capacity, the available and/or potential infrastructure and services.

9. To provide urban centers with a spatial plan that, through quadrants, allows an adequate distribution of residential, commercial, industrial, and service uses.

10. To foresee road requirements for the adequate distribution of traffic based on travel times and distances.

11. To improve, increase, and conserve places of tourist and recreational attraction, under concepts of sustainable and enduring development and environmental protection.

From the point of view of the use of natural resources, their conservation and improvement:

12. To delimit land uses in order to guide the development and orderly growth of the different activities that take place on urban and developable land, all in accordance with the land-use capacity.

13. To establish zones as well as policies for the conservation and improvement of existing natural resources in the Canton, especially aquifer recharge zones, the surface water network, areas of steep slope, areas of natural risk, and protected areas.

14. To establish the necessary use conditions in the Protected Zones (Zonas Protectoras) that form part of the Canton, to guarantee the fulfillment of the purposes for which they were created, as well as others that may be added in order to guarantee the protection, conservation, and improvement of the resources protected within them.

15. To promote the self-sustainability of the Canton's Protected Zones (Zonas Protectoras), through the use of their space and/or resources for the development of sustainable activities by the inhabitants living within their area of influence, provided that these activities, in the judgment of the DDU and MINAE, do not threaten the environmental conditions of the area and simultaneously allow better conditions for the protection and conservation of its natural resources.

16. To establish buffer zones on land parallel to the limits of protected areas within the Canton (protected zones (zonas protectoras) and national parks), in order to minimize the impact of human activities on the natural resources of these areas.

From the point of view of the operational procedures of the Municipality of Valverde Vega:

17. To clearly and concretely establish the requirements for development and urban growth projects in the Canton, the nature of their approval processes, and deadlines.

18. To coordinate and reconcile the actions of the public and private sectors for their location and spatial integration.

19. To achieve greater and better utilization of the financial, technical, material, and human resources involved in the territorial planning of the Municipality.

From the perspective of the canton's cultural patterns:

20. To establish a regulatory system that guides future developments towards the rehabilitation of current cultural elements, in order to maintain the characteristic urban image of the city and other population centers.

21. To establish a regulatory system that allows the planning of industrial-artisan activities as a characteristic element of the local culture, in accordance with the environmental conditions of the canton and the potential for spatial expansion.

22. To promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities, creating the necessary spaces for their development.

Validity and Interpretation of Provisions

a. Adjustment of zone boundaries in a previously urbanized area: When a property is divided by a zone boundary in an urbanized area, this boundary may be shifted towards the property lines of the lot, considering the principle of incorporating the lot in its entirety into the zone within which it has the largest percentage.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) b. Adjustment of zone boundaries in a non-urbanized area: When a property is divided by a zone boundary in a non-urbanized area, this boundary may be modified with a maximum displacement of 25 m, to incorporate the resulting lot into one of the adjacent zones such that the zone boundary coincides with one or more property lines. The area of the lot to be segregated may not be less than the minimum regulated area of the zone of which it will become a part.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) c. Adjustment of boundaries for the Concentrated Rural Zone (Zona Rural Concentrada): When a property has the largest percentage of its area outside the boundaries of the ZRC, the DDU may extend these limits up to a maximum of 50 m additional, when the subdivision (fraccionamiento) and/or development project presented is justified in social, economic, and environmental terms, fundamentally to contribute to residential developments of a family type, as established in article 45 of these Regulations.

d. Properties for institutional use: when dealing with projects within the institutional zone, the DDU may modify the urban requirements, provided they do not contradict the general norms of the Regulatory Plan or current laws and regulations, and for the sole purpose of adjusting to the needs that the interested institution requires, for the optimal, efficient, and safe performance of its functions.

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

Classification of Zones, Uses, and Destinations

1. Residential Use: refers to the occupation of land by single-family homes, multi-family dwellings, apartments, condominiums, or the combinations of dwelling-commerce and dwelling-service. Residential use may comprise, by extension and affinity, commercial, service, communal, and recreational activities that are compatible with the dwellings and the people who inhabit them, such as small grocery stores (pulperías), suppliers, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, daycare, playgrounds, and others, at the criterion of the DDU.

2. Agricultural Use: corresponds to the occupation of land by agricultural and livestock activities, such as crops, fish farming, forestry, agroforestry, pig farming, cattle raising, forestry, and similar. Part of this use are activities or occupations of the land compatible with agricultural use, such as dwellings, sheds, drinking troughs, and nurseries.

3. Commercial and Service Use: This category corresponds to the occupation of land by activities or installations for the sale of articles and provision of services by companies and individuals, such as financial services, repair and maintenance services, diverse professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and consulting in general); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, and commerce in general.

4. Institutional Use: corresponds to the occupation of land by activities or installations of government services, culture, sports, education, or recreation, such as schools, high schools, universities, libraries, museums, religious and worship activities, clinics, hospitals, police, fire departments, Red Cross (Cruz Roja), courts of justice.

5. Industrial Use: this use comprises the occupation of land for the installation and development of industry in all its types or variations (except for specific exceptions established for the fulfillment of the Regulatory Plan's purposes), in accordance with the ISIC classification of the Ministry of Health established in executive decree No. 27569-S.

6. Green Areas Use: comprises the occupation or reservation of land for forestry protection, vegetation cover or remnant forest, margins of rivers, streams (quebradas) or wetlands, urban parks, areas of natural risk, water resources, and the land of protected zones.

7. Road Use: corresponds to the use of land for infrastructure installations, specifically the communication routes of the National Road Network and the Cantonal Road Network, pedestrian circulation routes, parking lots, and complementary installations that form part of the right-of-way.

For the application of these Regulations, the following list of uses is established:

1. Art and trade academy.

2. Travel agency.

3. Financial agency.

4. Hostel.

5. Warehouse.

6. Horse rental.

7. Furniture rental.

8. Video rental.

9. Domestic animals (establishments for domestic animals).

10. Light vehicle parking (parking lots).

11. Bus parking (parking lots).

12. Heavy vehicle parking (parking lots).

13. Apartotel.

14. Protected areas.

15. Handicrafts and furniture (display and sales).

16. Decoration articles.

17. Domestic electrical and/or electronic articles.

18. Nursing home.

19. Auditorium.

20. Bank.

21. Bar (only within tourist facilities such as scenic overlooks, hotels, restaurants, recreational centers, and recreational clubs).

22. Barber shop.

23. Bazaar.

24. Bed & breakfast.

25. Library.

26. Warehouse: except for explosive products; compressed, liquefied, dissolved under pressure, or highly refrigerated gases; flammable liquids; flammable solids, substances subject to spontaneous combustion, substances that in contact with water emit flammable gases; oxidizing substances, organic peroxides; toxic substances and infectious substances; radioactive substances; corrosives; miscellaneous dangerous products.

27. Cabin.

28. Cafeteria.

29. Spiritual retreat center.

30. Wake chapel.

31. Butcher shop.

32. Stock brokerage.

33. Cemetery.

34. Shopping center.

35. Community center.

36. Physical conditioning center.

37. Training center / Retreat center.

38. Copy center.

39. Exhibition center.

40. Lubrication center.

41. Detention center.

42. Recreational center: such as spas, golf courses, country clubs, recreational fishing, and other facilities intended for recreation, except casinos, motor vehicle racetracks, shooting ranges.

43. Cultural centers.

44. Rehabilitation centers.

45. Locksmithing.

46. Movie theater.

47. Medical clinic.

48. Aesthetic clinic.

49. Veterinary clinic.

50. Country club or facility.

51. Insurance company.

52. Buy-and-sell.

53. Consulate, embassy.

54. Private medical office.

55. Convent.

56. Red Cross (Cruz Roja).

57. Agricultural crop: except hallucinogenic species, grass.

58. Vehicle decoration.

59. Construction materials depot.

60. Gas-fuel depots.

61. Morgue and/or crematory for corpses.

62. Cabinetmaking.

63. Physical education.

64. Preschool education.

65. Primary education.

66. Religious education.

67. Secondary education.

68. University education.

69. Vocational education.

70. Stable for domestic animals.

71. Fire station.

72. Photographic studio.

73. Pharmacy.

74. Hardware store.

75. Film archive.

76. Florist.

77. Funeral home.

78. Art gallery.

79. Gas station.

80. Poultry and/or fish farm.

81. Cattle farms.

82. Daycare center.

83. Ice cream parlor.

84. Heliport, airport.

85. Hospital.

86. Hotel.

87. Printing press, lithography, screen printing.

88. Industry: except cosmetics, food, ice cream, metal furniture, metal structures, alcoholic beverages, wire and metal mesh, cigarettes, concrete products, burners and boilers, batteries and dry cells, meat processing, condiments, tires, plastics, glass, air conditioning, coffee processing plants (beneficios de café), milk processing, salt refining, sugar mill, artificial fibers, rubber articles, mirrors, surgical and laboratory, shoe polish, waxes, soaps, matches, detergents, fertilizers and pesticides, seafood canning, animal feed concentrate, tannery, sawmills, paints, gas production, ammunition and firearms, photographic and developing articles, chemical products.

89. Sports facility: such as multi-use courts, swimming pool, gymnasium, sports plaza, and any other intended for sports practice, except motor vehicle racetracks.

90. Musical instrument.

91. Agricultural supplies (retail sale).

92. Botanical garden.

93. Jewelry store.

94. Radiology laboratory.

95. Clinical laboratory.

96. Research laboratory.

97. Photographic laboratory.

98. Chemical laboratory.

99. Vehicle washing.

100. Laundry.

101. Bookstore.

102. Liquor store.

103. Butterfly garden.

104. Maternity hospital.

105. Market.

106. Micro and small industry.

107. Mini-supermarket.

108. Scenic overlook.

109. Furniture, Mattress, Foam (manufacturing) (Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) 110. Museum.

111. Central government office.

112. Institutional office.

113. Municipal office.

114. Professional office.

115. Orphanage.

116. Bakery and/or pastry shop.

117. Tourist stop.

118. Playground.

119. Boarding house.

120. Perfumery (retail sale).

121. Fish market.

122. Tracks for non-motorized sports.

123. Police.

124. Private civil protection.

125. Small grocery store (Pulpería).

126. Reforestation: except exotic species.

127. Animal shelter.

128. Manual sanitary landfill.

129. Watch repair shop.

130. Motor vehicle rental.

131. Footwear and leather goods repair.

132. Tire repair.

133. Private foreign representation.

134. Motor vehicle spare parts.

135. Restaurant.

136. Reuse, recovery, and/or recycling of ordinary solid waste.

137. Clothing (retail sale).

138. Party hall.

139. Electronic game room.

140. Skating rink.

141. Dance hall.

142. Beauty salon.

143. Sanatorium.

144. Tailor shop.

145. Internet service.

146. Public services: such as showers, changing rooms, cloakrooms, public restrooms, sidewalks, benches, trails, drinking water, lighting, and other facilities in public and private spaces.

147. Small restaurant (Soda).

148. Bank branch.

149. Supermarket.

150. Carpentry workshop.

151. Body straightening and painting workshop.

152. Forging, sheet metal, plumbing workshop.

153. Automotive mechanics workshop.

154. Precision mechanics workshop.

155. Radio and television workshop.

156. Bicycle repair shop.

157. Welding workshop.

158. Electrical-electronic workshop.

159. Metal-mechanic workshop.

160. Upholstery.

161. Theater.

162. Cable car.

163. Temple.

164. Bus terminal.

165. Taxi terminal.

166. Broadcasting towers, radio stations, television stations, electrical transmission towers, and similar.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) 167. Automobile sales.

168. Greengrocery.

169. Nursery.

170. Multi-family dwelling.

171. Single-family dwelling.

172. Shoe store (sales and repair).

173. Zoo.

• a)The property or installation may not be expanded, reconstructed, or remodeled, partially or totally, without prior authorization from the Municipality. Cases involving expansions or repairs with the exclusive objective of improving the safety conditions of the property are excepted, upon prior determination of the DDU.
• b)For cases of damage suffered by the installations, the building may be reconstructed with the same use, provided that the damage is not of a structural nature and does not exceed 50% of the building's area at the time this occurs, at the criterion of the DDU and based on the determination of the INS, if applicable. If the damage exceeds 50% of the building's area, the definitive closure of the installation and a request for its relocation in accordance with the Regulatory Plan shall proceed.

a. In the case of lots registered but not surveyed or demarcated by neighboring lots registered in the Public Property Registry, before these Urban Regulatory Plan Regulations come into force, the development of activities and construction compatible with the zoning shall be permitted, even when they do not meet the minimum frontage, depth, and area requirements of the property. The properties where the owner demonstrates their existence prior to the regulatory plan's entry into force, and which have not been registered, which do not meet the minimum surface area and minimum frontage requirements according to the zone, shall be endorsed (visados) by the DDU for their development upon prior Municipal Agreement.

b. The DDU may proceed with the endorsement (visado) for a property by court order, for those cases in which the property is under dispute to locate rights due to succession, divorce, or others, or when the property is located in a development that has not been accepted by the Municipality, and the owner demonstrates having lived ten (10) years on the site, has paid the last mortgage receipt, is up to date with the payment of municipal services, and presents the first certified copy of the transfer deed authenticated by a notary public that the property is in the process of transfer.

c. In the existence of a registry of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) that do not have a deed, certification from the Property Registry must be presented regarding the existence of the properties by means of a surveyed plan without an owner, for the annotated entries. In the existence of a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry establishing that the lot belongs to the interested party, but no surveyed plan exists, it will be necessary to prepare a plan for surveying.

d. With regard to plans that are duly surveyed at the time of the promulgation of these Regulations, the Municipality shall grant the respective endorsement (visado) for the purposes of article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) at any time. For these cases, the applicable regulations of the Regulatory Plan shall be those related to land use, but not the regulations on area and setbacks, which shall be those established by the Construction Law (Ley de Construcciones) and its Regulation, as well as the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones).

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006)

The Urban Zone: Commerce and Residential (Zona Urbana: Comercio y Residencial, ZUCR)

Corresponds to that which appears on the zoning map with the acronym ZUCR. The purpose of this zone is to foster the harmonious development of urban functions and consolidate the currently existing trends in the urban quadrants of Sarchí Norte, Toro Amarillo, San Pedro, Sarchí Sur, and San Juan; likewise, to concentrate urban uses of greater specialization and with a larger area of influence.

a. PERMITTED USES: 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 38, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 56, 63, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 82, 83, 84, 86, 87, 90, 91, 93, 94, 95, 97, 98, 100, 101, 102, 105, 107, 111, 112, 113, 114, 116, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 131, 133, 134, 135, 137, 138, 139, 141, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 155, 156, 158, 161, 170, *171, 172, 173.

(*Thus added in session No. 189 of February 21, 2006) b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those that have not been included as permitted uses.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Single-Family Residential | Commercial | Services | | Minimum Lot Surface Area (m²) | 200 | 200 | 200 (Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006) | | Minimum Lot Frontage (m) (Thus amended the minimum frontage in session No. 189 of February 21, 2006) | 8m | 8m | 8m | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Minimum Rear Setback (m) (Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (meters) | 12 | 12 | 12 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 70 (Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006) | 70 (Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006) | | Minimum Green Area (%) | 40 | 35 | 20 | | Maximum Density | 30 du/ha | - | - | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment from the MOPT must be requested when located on national highways, and alignment from the INVU when the parcel includes rivers or streams (quebradas). | The front setback corresponds to the front garden (antejardín) and may not be used as a carport or any other habitable space. | 1. For lots larger than 200 m², the front setback shall be 6 m. 2. If additionally located on a National Highway, they must have the corresponding parking spaces. 3. 50% of the green area must be located on the front of the property. 4. A height exceeding three floors may be authorized, provided the project includes a 10% increase in the green area for drainage and solves the need for parking. The 6 m setback shall be required on lots larger than 300 m². (Thus added the previous paragraph in session No. 189 of February 21, 2006) | 1. For lots larger than 200 m², the front setback shall be 6 m. 2. If additionally located on a National Highway, they must have the corresponding parking spaces. 3. 50% of the green area must be located on the front of the property. 4. For uses 10, 19, 43, 149, the minimum lot size shall be 3,000 m², a minimum frontage of 30 meters, a side setback of 3 m, and parking confined within the property. The rest of the variables remain. The 6 m setback shall be requested on lots larger than 300 m². (Thus added the previous paragraph in session No. 189 of February 21, 2006) |

The Mixed Zone: Residential-Commercial (Zona Mixta: Residencial-Comercial, ZMRC)

Comprises the spaces immediately adjacent to the Urban Commerce and Residential Zone, both in the city of Sarchí Norte and in the rest of the main population centers, identified with ZMRC on the zoning map.

The purpose of the Mixed Residential-Commercial Zone (Zona Mixta Residencial Comercial, ZMRC) is to organize the urban development of areas surrounding the main population centers and to seek the best spatial integration, as well as to foresee and control the possible extension of commercial and service activities that this entails. It serves as a transition zone between urban uses and other uses. Together with the Urban Expansion Zone, it allows for the consolidation and shaping of existing and proposed urban quadrants, thus densifying and concentrating space and population.

a. PERMITTED USES: 1, 2, 4, 8, 13, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 30, 31, 35,*34, 36, 37, 38, 43, 45, 46, 47, 48, 51, 52, 53, 54, 63, 64, 65, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 82, 83, 86, 87, 89, 90, 92, 93, 94, 95, 97, 101, 107,*109, 111, 112, 113, 114, 116, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 142, 144, 145, 146, 147, 155, 156, 158, 170, 171, 172, 173.

(*Thus added in session No. 189 of February 21, 2006) SINALEVI NOTE: Use 109 is permitted for the mixed residential-commercial zone provided it complies with a minimum area of 1000 m2, a minimum lot frontage of 15 m, a front setback of 3 m, side setbacks of 3 m, a rear setback of 3 m, a maximum height of 12 m, and a maximum coverage of 50%.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the mixed residential-commercial zone (ZMCR): "establish as the minimum residential lot area 200 m2, with 8 m of minimum frontage and a rear setback of 3 m. For commercial and service uses, a minimum frontage of 8 m, a front setback of 3 m, or 6 m on lots larger than 300 m2, and a maximum coverage of 75%.

" | Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Single-Family Residential | Commercial and Services | Multi-Family Residential | | Minimum Lot Area (m²) | 300 | 200 | 1000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 20 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 3 | | Minimum Side Setback (m) | See special requirements | 2 | See special requirements | | Minimum Rear Setback (m) | 5 | 4 | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | 3 | 3 | | Maximum Height (meters) | 12 | 16 | 16 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 50 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 50 | | Maximum Density | 30 | - | 80 dwellings/ha | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | 1. The front setback corresponds to the front garden and this space may never be used as a carport. 2. Permitted uses may be developed in combination with residential use in the case of family businesses, in no more than 50% of the space occupied by the residential use. 3. For multi-family housing, the necessary parking spaces must be confined within the same design. 4. When the multi-family development comprises more than 10 units, the project must include its own wastewater treatment plant. 5. For multi-family complexes with 10 or fewer units, sufficient drainage area for the septic tank must be guaranteed. 6. For uses 43, 64, 65, the minimum lot size shall be 3,000 m², the minimum frontage shall be 30 meters, the side setbacks shall be 3 m, and any required parking must be confined within the property. The rest of the variables remain unchanged. 7. For single-family housing and multi-family housing, the side setbacks shall be those established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. | | |

The Institutional Zone (Zona Institucional, ZIN)

The establishment of this zone seeks to regulate the status of these lands in their current situation and to foresee the future needs of the community for various recreational, cultural, security, health, state service, and other uses, identified by the initials ZIN on the zoning map.

• a)PERMITTED USES: 1, 18, 20, 25, 32, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 51, 56, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 123, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165, 166.
• b)NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

| Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Front Setback (m) | 6 | | Minimum Side Setback (m) | 3 | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | | Minimum Frontage (m) | 20 | | Maximum Height (floors) | 3 | | Maximum Height (meters) | 12 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | 1. In all cases, the necessary parking spaces must be provided within the boundaries of the property. 2. For singular buildings such as temples, the maximum height standard does not apply. 3. For uses 18, 33, 37, 42, 44, 64, 65, 67, 71, 89, 104, 105, 110, 115, 143, 165, the minimum lot size shall be 3,000 m², the minimum frontage shall be 30 meters, and the side setbacks shall be 3 m. The rest of the variables remain unchanged. 4. For uses 41, 66, 68, 69, 63, 85, 164, the minimum lot size shall be 5,000 m², with a minimum frontage of 40 m, a front setback of 10 m, side setbacks of 5 m, and a rear setback of 10 m; the maximum height shall be two floors or 12 m, the maximum coverage 50%, and the minimum green area 50%. 5. For the rest of the uses, the minimum lot area shall be 1,000 m². |

The Commercial Zone (Zona Comercial, ZCO)

The establishment of this zone seeks to reserve spaces for the development of strictly commercial activities by local inhabitants, fundamentally in areas associated with high vehicular traffic or tourist visitation.

a. PERMITTED USES: 10, 15, 16, 20, 21, 28, 31, 38, 39, 58, 72, 73, 74, 76, 78, 83, 93, 101, 102, 107, 116, 117, 120, 121, 125, 129, 130, 135, 137, 139, 140, 142, 144, 145, 147, 148, 149, 170, 171.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the commercial zone (ZCO): "the front setback shall be 3 m, or 6 m only when the lot is larger than 300 m2; side setbacks are not required, and the minimum frontage shall be 8 m. In this zone, the requirements for residential use shall be: minimum residential lot area 200 m2; minimum lot frontage 8 m; front setback 3 m; rear setback 3 m; side setbacks as indicated in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; maximum height 12 m or 2 floors; maximum coverage shall be 60% and minimum green area 40%." | Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Lot Area | 200 m² | | Minimum Front Setback (m) | 5 | | Minimum Side Setback (m) | 3 | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | | Minimum Frontage (m) | 10 | | Maximum Height (floors) | 3 | | Maximum Height (meters) | 16 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Maximum Density | For use 170, the maximum density is 30 inhab/ha. And for use 171, the maximum density shall be 80 inhab/ha. | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | 1. For lots larger than 200 m2, the front setback shall be 6 m. 2. If they are also located facing a National Highway, they must have the corresponding parking spaces. 3. 50% of the green area must be located at the front of the property. 4. A height exceeding three floors may be authorized, provided the project includes a 10% increase in the green area for drainage and resolves the need for parking. |

The Urban Expansion Zone (Zona de Expansión Urbana, ZEU)

The purpose of the urban expansion zone is to guarantee the necessary spaces to house the future population; it allows for organizing their current location, as well as planning and containing their future expansion. These are lands planned for the development of future housing developments, following the technical design standards of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, pursuant to the Ley de Planificación Urbana. It is identified by the initials ZEU on the zoning map.

a. PERMITTED USES: 1, 8, 13, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 36, 38, 45, 47, 48, 54, 63, 64, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 82, 83, 90, 93, 100, 101, 107, 114, 116, 118, 119, 120, 125, 129, 131, 137, 139, 142, 144, 145, 147, 155, 156, 170, 171, 172, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones of the Ley de Planificación Urbana and other current laws and regulations must be applied.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the urban expansion zone (ZEU): "the minimum frontage shall be 8 m, and the side setbacks indicated in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones and/or the Ley de Construcciones shall apply. The special requirements for commercial and service uses are eliminated, and in their place, the standards of the same Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones shall apply, likewise the coverage point is corrected so that it is modified from 60% to 70%".

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Residential | Commercial | Services | | Minimum Lot Area (m2) | 300 | 200 | 200 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 3 | | Maximum Height (meters) | 12 | 12 | 12 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | Every development project in this zone must respect the proposed new urban quadrants; satisfy its own demand for potable water; and have a wastewater treatment plant. | | |

(Thus amended the preceding paragraph in session No. 189 of February 21, 2006)

The Concentrated Rural Zone (Zona Rural Concentrada, ZRC)

On the zoning map, this is designated by the initials ZRC and comprises spaces along highways, streets, and roads that have public services, where dwellings are currently concentrated on both sides in each of the districts, with the exception of those areas that, meeting these specifications, are designated for other zones delimited in the land-use maps.

The purpose of the ZRC is to establish a development strip on both sides of the main communication routes, in order to facilitate the family settlements that have historically developed between these routes and the agricultural zone or others established in this Regulatory Plan. Furthermore, it will allow for the location and control of services that require more space for their development and that do not fit within the more densely populated zones. They are identified by the initials ZRC on the zoning map.

a. PERMITTED USES: 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 13, 15, 16, 21, 22, 24, 26, 27, 28, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 49, 52, 54, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 64, 70, 72, 73, 74, 79, 82, 86, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 95, 97, 99, 100, 101, 102, 103, 106, 107, 108, 109, 110, 114, 116, 118, 119, 121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 134, 135, 136, 138, 139, 140, 141, 142, 144, 147, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 169, 171, 172, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the concentrated rural zone (ZRC): "for residential use, the minimum lot area shall be 200 m2, with 8 m of minimum frontage and a rear setback of 3 m, a front setback of 3 m, and the maximum height shall be 12 m in all cases. For commercial and service uses, the front setback shall be 6 m only on lots larger than 300 m2; this same 6 m setback shall apply to all authorized industrial uses for this zone".

| Variable | Uses | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | Commercial | Services | Residential | Industrial | | Minimum Lot Area (m2) | 500 | 500 | 300 | 2000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 20 | 20 | 10* | 40 | | Minimum Front Setback (m) | 6 | 6 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | 2 | 2 | 2 | 5 | | Minimum Rear Setback (m) | 4 | 4 | 4 | 5 | | Maximum Height (floors) | 3 | 3 | 3 | 2 | | Maximum Height (meters) | 12 | 12 | 12 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 70 | 70 | 60 | 50 | | Minimum Green Area (%) | 30 | 30 | 40 | 50 | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | 1. For uses 5, 6, 9, 11, 13, 18, 26, 34, 35, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 49, 59, 60, 62, 70, 79, 86, 89, 99, 106, 109, 136, 141, 149, 150, 151, 152, 153, 157, 159, 160, 163, 169, 172, the minimum lot size shall be 2000 m², a minimum frontage of 30 meters, a side setback of 3 m, and parking must be confined within the property. The rest of the variables remain unchanged. 2. For use 88, only those industries classified by the Ministry of Health as Micro, Small, and Medium Industries (PYMES) shall be permitted. 3. Developments on land with slopes greater than 30 percent shall not be permitted. | | | | *(Thus corrected via FE DE ERRATAS, published in La Gaceta No. 99 of May 21, 2004).

**SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the concentrated rural zone: " modify the minimum lot area requirement for the following uses:

(Thus amended in session No. 189 of February 21, 2006)

As part of the requirements for granting these authorizations, the interested party must present soil infiltration tests that guarantee the optimal functioning of drains for wastewater. The limit of the Concentrated Rural Zone may be extended up to an additional 50 meters in accordance with the provisions of Article 44 of this Regulation.

The Industrial, Commerce and Services Zone (Zona Industrial, de Comercio y Servicios, ZICS)

The purpose of the ZICS is to provide the Canton of Valverde Vega with a concentrated space for the development of industrial and artisanal activities, especially those related to the wood industry and agro-industry, seeking to eliminate conflict with residential uses and allowing for the creation of jobs for the Canton of Valverde Vega; likewise, to create buffer spaces for industrial uses, for the sake of sustainable human and natural development. The ZICS, for the better fulfillment of its objectives, has been divided into two types: ZICS 1, in which typically industrial activities may be developed, in accordance with the list of permitted uses established in this chapter. ZICS 2, specifically the industrial zones established within Nuevo Sarchí, in which those industrial activities for the production of handicrafts may be located.

a. PERMITTED USES: 3, 5, 10, 11, 12, 15, 16, 20, 26, 28, 34, 37, 39, 40, 51, 52, 59, 60, 62, 74, 76, 83, 87, 88, 89, 93, 97, 99, 106, 107, 109, 110, 114, 116, 121, 124, 132, 134, 135, 136, 137, 147, 148, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 167, 168, 169.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

a. PERMITTED USES: 10, 11, 15, 16, 20, 28, 39, 52, 62, 76, 78, 83, 89, 93, 97, 99, 107, 109, 110, 124, 135, 136, 137, 147, 148, 150, 152, 159, 160, 167.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the coverage for properties in the industrial, commerce and services zone (ZICS) is modified so that in all cases it is 70%.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Commercial | Industrial Individual lots | Industrial Condominium units | | Minimum Lot Area (m2) | 200 | 300 | 2000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 15 | 30 | | Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Side Setback (m) | 3 | 3 | 5 | | Rear Setback (m) | 4 | 4 | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 50 | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 50 | 40 | | Special requirements | 1. For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. 2. Within industrial areas, housing developments and subdivisions for housing purposes shall not be permitted. The owner's dwelling may be permitted on lots for agro-industrial use, only if the resulting parcels are equal to or larger than one hectare and the coverage is equal to or less than 10%. 3. Structures such as silos, chimneys, water tanks, etc. may be built with a greater height than indicated, upon prior authorization from the Ministry of Health and the Dirección General de Aviación Civil. 4. Parking: for industrial uses, a space of 3 x 6 meters shall be required for every 150 m² of constructed area, and one loading and unloading space if the constructed area exceeds 200 m², increasing by one additional space for every additional 500 m² of constructed area. 5. In industrial park or development projects, the following rights-of-way shall be required: primary industrial road 24 m, secondary industrial road 17 m, tertiary industrial road 14 m, and marginal road 10 m. 6. Existing lots registered prior to the effective date of this regulatory plan, that are located within industrial areas and lack the minimum area and frontage, shall be considered special cases, and the INVU Dirección de Urbanismo shall determine the setbacks and coverage for each particular case. 7º-For all industrial-type uses, the current regulations on waste management, health, and occupational safety must be complied with complementarily. (Thus added the preceding subparagraph in session No. 189 of February 21, 2006) | | |

The Agricultural Zone (Zona Agropecuaria, ZAG)

This zone corresponds to edge spaces and lands within other zones. By means of the ZAG, the intention is to maintain agricultural activities in the area and safeguard lands to keep them outside of urbanization and to develop buffer spaces for the sake of sustainable human and natural development. Likewise, it will allow the location of activities that require large spaces for their development and that are compatible with the land use. Residential use under the modality of agricultural estates (quintas agrícolas) will also be permitted.

a. PERMITTED USES: 1, 4, 6, 14, 15, 18, 24, 27, 29, 30, 33, 34, 36, 37, 39, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 56, 57, 60, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 80, 81, 82, 84, 85, 86, 89, 91, 92, 103, 104, 105, 106, 108, 110, 111, 112, 113, 115, 117, 118, 122, 126, 127, 128, 135, 136, 143, 146, 149, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 171, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted and conditional uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Residential | Commercial | Services | | Minimum Lot Area (m²) | 5000 | 10000 | 10000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 50 | 75 | 50 | | Front Setback (m) | 10 | 10 | 10 | | Side Setback (m) | 5 | 5 | 5 | | Rear Setback (m) | 10 | 10 | 10 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 12 | 12 | 12 | | Maximum Coverage (%) | 30 | 20 | 30 | | Minimum Green Area (%) | 70 | 80 | 70 | | Maximum Density | 2 dwellings/ha | - | - | | Special requirements For all permitted uses in this zone, alignment approval from MOPT must be requested when located facing national highways, and alignment approval from INVU when the parcel includes rivers or streams. | | | |

The Agro-ecotourism-Residential Zone (Zona Agroecoturística-Residencial, ZAER)

Identified by the initials ZAER on the zoning map.

a. PERMITTED USES: 1, 2, 4, 6, 10, 13, 14, 15, 20, 21, 24, 25, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 46, 47, 48, 49, 50, 52, 55, 57, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 76, 78, 79, 80, 81, 83, 84, 86, 89, 92, 96, 101, 103, 107, 108, 110, 114, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 130, 132, 135, 138, 143, 147, 148, 149, 161, 162, 167, 171, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES Non-permitted or prohibited uses shall be all those not included as permitted uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

SINALEVI NOTE: In session No. 189 of February 21, 2006, the following is modified for the agro-ecotourism residential zone (ZAER): "establish 500 m2 as the minimum area for residential use on lots facing a public street existing before the entry into force of the Regulatory Plan, as well as a minimum area of 3000 m2 for commercial and service uses under this same condition. For commercial, residential, and service uses, the maximum height shall be 12 m".

| Variable | Categories | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | CC | HO | IC | CO | SP | ED | OI | VI | GP | | Minimum Lot Area (m2) | 20000 | 10000 | 5000 | 2000 | 2500 | 10000 | 5000 | 3000 | 10000 | | Maximum Height (stories) | 2 | 3 | 3 | 3 | 2 | 2 | 3 | 3 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 18 | 18 | 18 | 8 | 8 | 8 | 18 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 30 | 40 | 30 | 30 | 40 | 30 | 40 | 20 | 20 | | Minimum Green Area (%) | 70 | 60 | 70 | 70 | 60 | 70 | 60 | 80 | 80 | | Maximum Density | - | 20 inhab/ha | - | - | - | - | - | 3 dwellings/ha | - | | Special requirements For all permitted uses in this zone, the MOPT alignment must be requested when located facing national highways, and the INVU alignment when the parcel includes rivers or streams. For all permitted uses in this zone, the MOPT alignment must be requested when located facing national highways, and the INVU alignment when the parcel includes rivers or streams. | 1. Each project within these categories must include, as part of its design and infrastructure, sufficient space to solve the issue of parking and avoid the use of public roads. 2. For all categories, the design and construction must include a wastewater treatment system. 3. For Livestock Farms (Granjas Pecuarias, GP) uses, the following requirements must also be met: a) Be located at a distance of no less than a 2 km radius from the populated center of Toro Amarillo. b) Not exceed 500 head for pig farms and 10,000 for chicken farms. c) In all cases, they must have a wastewater treatment plant. d) For other types such as tilapia, trout, or breeding farms, the DDU will define the maximum number of individuals of each species. | | | | | | | | | | CC: Country club HO: Hotels IC: Worship facilities CO: Commerce SP: Professional services ED: Education OI: International Organizations VI: Housing | | | | | | | | | |

The Agroforestry Zone (Zona Agroforestal, ZAF)

The ZAF aims to maintain forestry activities and safeguard lands to keep them free from urbanization and develop buffer spaces for the sake of sustainable human and natural development. It will also allow the location of activities that require large spaces for their development and that are compatible with land use. Residential use will also be permitted under the modality of agroforestry country estates. Identified with the acronym ZAF on the zoning map.

a. PERMITTED USES: 4, 6, 14, 24, 27, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 57, 70, 89, 91, 92, 106, 108, 110, 111, 112, 113, 117, 118, 126, 127, 128, 135, 136, 162, 166, 171, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses not included as permitted and conditional uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | | Residential | Commercial | Services | | Minimum Lot Area (m²) | 5000 | 10000 | 10000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 50 | 75 | 50 | | Front Setback (m) | 10 | 10 | 10 | | Side Setback (m) | 5 | 5 | 5 | | Rear Setback (m) | 10 | 10 | 10 | | Maximum Height (stories) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 12 | 12 | 12 | | Maximum Coverage (%) | 30 | 20 | 30 | | Minimum Green Area (%) | 70 | 80 | 70 | | Maximum Density | 2 dwellings/ha | - | - | | Special requirements For all permitted uses in this zone, the MOPT alignment must be requested when located facing national highways, and the INVU alignment when the parcel includes rivers or streams. | | | |

The Ecotourism Park Zone (Zona de Parque Ecoturístico, ZPE)

a. PERMITTED USES: 4, 6, 10, 14, 15, 21, 24, 25, 27, 28, 42, 50, 57, 63, 70, 80, 84, 86, 89, 92, 103, 108, 110, 117, 118, 126, 127, 128, 135, 136, 162.

b. Non-permitted or prohibited uses. All uses that are contrary to those established in the Park Management Plan and those not contemplated therein shall be non-permitted or prohibited uses. Said Management Plan may be prepared by the Municipality, State institutions, or third parties and must be approved by MINAE.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006)

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

The Forest Protection Zone (Zona de Protección Forestal, ZPF)

The ZPF comprises spaces with forests in the canton and the protection areas legally located on both sides of rivers and streams and around springs (nacientes), with the exception of those located within the limits of national parks, identified with the acronym ZPF on the zoning map. The purpose of the Forest Protection Zone is to protect the natural vegetation cover (cobertura vegetal) in these zones and/or promote its recovery and natural improvement, as well as to encourage compliance with the laws that protect both the forest resource and the zones in which it is located, whether actually or potentially. For each district, this zone is distributed as follows:

a. PERMITTED USES: 14, 92, 103, 108, 126, 162, 169, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those not included as Permitted Uses, as well as all uses not specifically authorized by the Forest Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies, shall be considered non-permitted or prohibited uses.

| Permitted Use | Requirements | Institutions Involved | | --- | --- | --- | | 14. Protected areas | Even though the ZPF itself constitutes a protected area, protected areas in other management categories may be established within the ZPF, provided that the use restrictions do not act to the detriment of the spirit of forest protection and water resource protection that the ZPF has. Any project of this nature must be endorsed by the DDU and approved by the Municipal Council, while the establishment of this new protected area must be executed by MINAE. | DDU / Municipality MINAE | | 92. Botanical garden 103. Butterfly farm 108. Viewpoint 162. Cable car 171. Nursery 175. Zoo | Land uses of this nature may be developed within the limits of the ZPF, without eliminating vegetation cover and complying with the following minimum requirements: 1. The project must be planned and directed by a professional in forestry engineering, biology, ecology, natural resource management, or related fields. 2. The responsible professional must prepare or present a plan for the development of the project to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Activities to be carried out, Design of the areas to be used, Monitoring. 3. In any case, only species (flora and fauna) native to the life zone to which the area where the project is proposed belongs may be used. 4. The project must be directed towards and guarantee the conservation and/or improvement of the ZPF. | DDU / Municipality MINAE | | 126. Reforestation | Reforestation projects may be developed within the limits of the ZPF, complying with the following minimum requirements: 5. The reforestation must be planned and directed by a professional in forestry engineering. 6. The aforementioned professional must prepare and present a reforestation plan to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Species to be Used, Activities to be carried out, Monitoring. 7. The reforestation must comprise only species native to the life zone to which the area to be reforested belongs. 8. The reforestation project must be directed towards and guarantee the improvement of the forest cover (cobertura forestal) of the ZPF. | DDU / Municipality |

Urban Park Zone (Zona Parque Urbano, ZPU)

The ZPU shall have the purpose of creating urban landmarks within those population centers where it is located, identified with the acronym ZPU on the zoning map. This zone will be destined for recreational, environmental, and cultural use by the canton's citizens and the general population. Its main objective is to integrate, within a framework of sustainable and ecologically responsible urban renewal, the rivers into the city, thus promoting the conservationist spirit and protection of the canton's rich biodiversity, as the most important legacy that can be left to future generations.

For the purposes of fulfilling this project, the Municipality shall have the right of priority to acquire lands or properties, provided the property is previously declared of public utility or interest. It may also exchange, relocate, displace, expropriate, and/or cede the lands deemed necessary to carry out the project; for this purpose, it will budget the necessary funds and may also seek internal and external aid through agreements, donations, or other means for the realization of the project.

a. PERMITTED USES: 6, 10, 14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 169, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses not specifically authorized by the Forest Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies shall be considered non-permitted or prohibited uses.

1. The discharge of any type of black or gray water from adjoining facilities along the park shall not be permitted. Drainage for all types of wastewater will be required in the event that no sanitary sewer system exists.

2. Solid walls or enclosure walls will not be permitted facing the park; only open divisions such as mesh, railings, and/or natural divisions (living fences) will be accepted.

3. Vehicular accesses along the park will not be accepted, only pedestrian spaces.

Exceptions to this rule will be vehicular accesses for maintenance purposes and the safety of park users, specifically access for ambulances, fire trucks, police, and/or municipal service vehicles, as well as public roads required to connect both sides of the urban park.

4. Establishments classified as dangerous, unhealthy, or obnoxious shall not be permitted on adjoining lots. No permitted use may be a source of contamination or insecurity for the purposes of the park.

5. Constructions on lands adjoining the urban park areas that present risks of erosion or landslide, whether due to the characteristics of the rivers or streams, the soil, the topography, or a combination thereof, shall not be permitted.

6. On parcels adjoining the park, the permitted commercial uses for each of the zones where the parcels are located may be developed, and user access from the park will be permitted.

The Buffer Zone of Protected Zones (Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, ZAZP)

The purpose of the ZAZP is to prevent, contain, and/or mitigate the direct and indirect impact of human activities on the limits of the Protected Zones, through an edge space.

a. PERMITTED USES: 14, 27, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 169, 170, 171, 173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses not included as permitted and conditional uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and the variables established below must be applied:

| Variable | Uses | | | --- | --- | --- | | | Residential | Services | | Minimum Lot Area (m²) | 2500 | 2500 | | Minimum Lot Frontage (m) | 50 | 50 | | Front Setback (m) | 6 | 10 | | Side Setback (m) | 5 | 5 | | Rear Setback (m) | 5 | 10 | | Maximum Height (stories) | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 30 | 40 | | Minimum Green Area (%) | 70 | 60 | | Maximum Density | 4 dwellings/ha | - | | Special Requirements | 1. Under no circumstances shall the cutting of native trees be permitted. 2. Every project must include a treatment plant. 3. Developments cannot be carried out on lands with more than 30% slope. | | | For all permitted uses in this zone, the MOPT alignment must be requested when located facing national highways, and the INVU alignment when the parcel includes rivers or streams. | | |

Identified with the acronym ZPT on the zoning map.

a. PERMITTED USES: In accordance with Decreto Nº 209393-MINAE "Plan de Ordenamiento Ambiental" published in La Gaceta Nº 92 of Tuesday, May 15, 2001, the permitted uses for protected zones are established in Chapter III "Ordenamiento Ambiental", subsection 3.1.1. "Normativa legal": "All activities to be carried out in any of the protected wild areas...are... regulated by current regulations. The main laws for the management of ASPs are the Ley de Creación del Servicio de Parques Nacionales, the Ley Forestal, the Ley de Conservación de Vida Silvestre, the Ley Orgánica del Ambiente, and the Ley de Biodiversidad, without prejudice to the application of other specific regulations, such as other laws, decrees, regulations, and administrative resolutions..." b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses that are contrary to those established in the laws cited in subsection a shall be non-permitted or prohibited uses.

The National Park Zone (Zona de Parque Nacional, ZPN)

Identified with the acronym ZPN on the zoning map.

a. PERMITTED USES: No uses are permitted in the National Park sectors, except those established by MINAE in their respective Management Plans.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses that are contrary to those established in the Park Management Plan and those not contemplated therein shall be non-permitted or prohibited uses.

The Road Zone (Zona Vial, ZVI)

Specifically, this condition is regulated in the road and transportation regulation.

Requirements for buildings

a. The general requirements and indicators for land-use dosage are the conditions for the application of urban land uses, constructive uses, and uses of other spatial activities that affect the land or buildings.

b. The urban requirements and indicators for land-use dosage are the conditions of minimum area and frontage on a public street that are set for a lot or property due to its spatial characteristics so that it can be registered in the public registry, generally being identical for all lots and properties according to the zone.

c. The Engineering Department of the Municipality and/or the DDU may establish other technically founded conditions regarding infrastructure, equipment, physical-natural environment, environment, services, risk and vulnerability, land uses, or other particular conditions presented by the site, as the case may be, to guarantee compliance with the Regulatory Plan or to safeguard human and/or environmental safety.

d. In accordance with the stipulated procedures for each zone, these requirements shall be all those related to site design and its placement (setbacks, alignments, building line, property boundaries, coverage, heights, minimum garden or tree-planting area, drainage, levels), urban composition, architectural composition, construction systems, materials, and those the Municipality deems appropriate to maintain the image and identity of the site.

e. The lots that the developer, promoter, or subdivider intends to register, as well as existing lots as of the effective date of this Regulation, are subject to these conditions.

f. The constructive requirements and indicators for land-use dosage are the conditions set for a construction to be carried out on a specific lot or site. The designer must comply with the rules and prescriptions derived from this Regulation for the project to be approved.

g. The activity requirements and indicators for land-use dosage are the conditions of activities, uses, or practices derived from the presence of urban or rural spatial dynamics, such as: noise or sound pollution resulting from the use of sound equipment used by commerce or outdoors, transformers and other electromechanical equipment, loudspeakers, or others; animation and entertainment, cultural and sports activities, fireworks, concerts, vibrations, without prejudice to existing regulations for these activities. The municipality, when pertinent and not opposed to legal provisions, may issue express and specific rules on the matter based on this Regulation.

h. On frontages facing a public street, solid walls exceeding one meter (1 m) in height may not be built, allowing up to 80% visibility; this same restriction applies to the construction of walls or enclosures on side property boundaries for properties located in the Agricultural Zone, the Agro-ecotourism-Residential Zone, the Agroforestry Zone, the Ecotourism Park Zone, the Buffer Zone of Protected Zones, and the Protected Zone; in these cases, the use of living fence systems or similar is authorized to prevent the deterioration of the local landscape.

(Thus added the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006)

It shall be that determined by the Regulatory Plan, through the Road and Transportation Regulation for the Canton of Valverde. In the absence of express regulation for a specific road, it shall be that established by the DDU, or, where applicable, that determined by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes. The alignment is determined on each road by measuring from its center, resulting from the sum of the right-of-way, plus the existing front setback where applicable.

It is determined from the sum of half the right-of-way, plus the corresponding setback, drawing a line parallel to the property line, at a distance equal to the front setback, determined by the alignment, which must be respected both aerially and [...]

It is the front setback determined by the alignment. This area implies a restriction for building, without this portion of land thereby losing its private property condition. It is recommended that at least one-third of this front setback space be maintained as a green area. In the case of housing, the construction of an automobile carport is permissible provided that the structural support elements of the roof or columns maintain a minimum setback of two meters from the property line; only the roof may project up to the property line as a cantilever. On side boundaries facing neighboring properties, solid walls exceeding one meter (1 m) in height may not be built, allowing up to 80% visibility. If a greater setback is required, it is indicated in the Road and Transportation Regulation.

This may be given provisional use as front gardens, restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve roof construction, in accordance with the provisions of the Road and Transportation Regulation of the Regulatory Plan. No provisional use may extend beyond the property line, nor may it imply obstacles to pedestrian traffic on sidewalks or other public spaces. Access doors shall swing inward into each property. The negotiated provisional use shall subsist as long as said land strips are not used; at the moment the expropriation takes place, the use of these strips shall cease, without prejudice to the Municipality. Upon execution of the project by the Municipality or another public institution, the following shall be considered fulfilled:

a. Temporary and provisional uses shall cease.

b. The Municipality or corresponding institution shall negotiate with the landowner the transfer of the strips in question to the public domain.

c. In the absence of an agreement between the parties, Expropriation shall proceed, in accordance with the provisions of the corresponding laws.

Final Provisions

For all zones involving concentrated residence of persons and therefore movable and immovable property, the following must be required:

a. Safety conditions regarding fire hydrants, emergency systems, and signage.

b. Strict respect for and compliance with the standards of the Seismic Code.

c. Respect for and compliance with the standards established by the Comisión Nacional de Emergencias, if so requested by the DDU for zones with potential risk or known environmental risk.

d. Strict respect for and compliance with the standards defined by SETENA as a result of the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) process established by current legislation.

(Thus amended the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) e. In the case of properties (the entirety of the farm or part thereof) that form part of the Institutional Zone (ZIN) or the Forest Protection Zone (ZPF), in the latter case in sections exceeding the alignment granted by the Urban Planning Directorate, once the period established by Article 48 of the Ley de Planificación Urbana has expired without the corresponding purchase, negotiation, and/or expropriation process having been initiated, the Urban Development Directorate, following a technical report indicating the background and characteristics of the case, shall proceed to process the interested party's application by applying the urban development requirements corresponding to the Concentrated Rural Zone.

(Thus added the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006) f. Once the Regulatory Plan has entered into force, the Municipality of Valverde Vega must, as soon as possible, prepare a regulations of procedures for the DDU and for the different departments and areas related to it, to submit it for the knowledge and approval of the Municipal Council.

(Thus added the previous subsection in session No. 189 of February 21, 2006)

In this sector, studies will be carried out to develop a program for the improvement and/or relocation of housing, with the purpose of guaranteeing minimum conditions of health, safety, and environmental quality for the inhabitants residing in this area.

a. Closure of the premises: This shall apply when activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions that imply a use inconsistent with the indicated zoning.

b. Suspension of work: This shall apply to any work executed in contravention of the established zoning or for non-compliance with the technical and administrative requirements demanded for it, being able to request the assistance of public force for these purposes. It shall be maintained in full effect until the offender adjusts to or complies with the normative provisions contained in this Regulation or the provisions applicable to the specific case.

c. Suspension of work, activities, and/or closure: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of the construction, remodeling, or other building activities, the municipality may, after assessing said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and risk of the offender. In the event of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred.

When appropriate due to violations of rules regarding safety, risk, danger, contamination, or others, the Municipality shall file the corresponding actions before the competent official entities so that they may take the pertinent legal measures.

The application of the previous administrative measures does not exclude personal civil and criminal liabilities that may arise against the offender. Both the offenders and the municipal officials who tolerate or permit, by action or omission, the violation of the provisions of this Regulation shall be subject to such sanctions.

This Regulation and its zoning maps shall come into effect upon their approval and publication in the Official Gazette La Gaceta.

(NOTE: See maps in La Gaceta printed No. 5 of January 8, 2004, pages 69, 70, 71, 72, 73.)

Within a period not to exceed three calendar months from its publication in the Official Gazette, the municipality must establish the Urban Development Directorate as the specialized body for the Plan Regulador.

Construction permits granted prior to the entry into force of this Plan Regulador shall have a validity period of two years during which the authorized works may be built. After that period, they must be processed anew so that they conform to the norms established for the respective zone in this Reglamento.

Properties on which residences exist that are located in industrial and commercial zones may remain in said zones upon the entry into force of the plan regulador, but subdivisions (segregaciones) shall not be permitted for the construction of new buildings that are not of an industrial and commercial nature, conforming to the norms established for each zone in this Reglamento.

The JUPLACA must be formed by the municipality within a period of three calendar months from the approval and publication of the Plan Regulador, and it must be publicized in order to open the channels for citizen participation that the case requires.

Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas radicadas en el Cantón de Valverde Vega. Las disposiciones del Plan Regulador en cuanto a usos del suelo o de las instalaciones y tamaño de las parcelas, no serán aplicables a todos aquellos actuales predios o edificaciones existentes antes de la fecha de publicación del Plan Regulador.

Definiciones

a. Alineamiento: Línea fijada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción, con respecto a la vía pública.

b. Altura de edificación: Distancia vertical sobre la línea de construcción entre el nivel de piso oficial y el nivel medio de la cubierta del último piso.

c. Antejardín: Distancia entre la línea de propiedad (de origen catastral) y de construcción (de origen oficial según alineamiento). Implica una servidumbre o restricción para construir sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

d. Certificado de Uso del Suelo: documento oficial emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y avalado por el Concejo Municipal de Valverde Vega, en el cual se establece si el uso existente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación establecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como instrumentos indispensables el Mapa de Zonificación del cantón de Valverde Vega, el plano catastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan las instituciones competentes.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) e. Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

f. Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

g. Derecho de vía: Es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes y aceras.

h. Establecimiento industrial: Para todos los fines de este Reglamento, se entenderá como establecimiento industrial todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o por medio de máquinas que se empleen en las tareas o faenas y todos los anexos y dependencias de la fábrica. Asimismo, todas aquellas instalaciones aceptadas por el Ministerio de Salud como establecimiento industrial.

i. Facilidades comunales: O equipamiento comunitario, son los servicios comunales que se ofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad, tales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías infantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son brindados por agentes particulares tales como educación preescolar, escuelas privadas, centros de recreación rentados.

j. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

k. Gran Área Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en La Gaceta 119 del 22 de junio de 1982 y modificada por el Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, publicado en el Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 7 de abril de 1997.

l. Hábitat: Es la organización del espacio para las actividades del hombre.

m. Industria incómoda o molestas: Son aquellas que ocasionan efectos negativos leves pero manifiestamente incómodos al vecindario, tales como avisos, vibraciones, trepidaciones, humos, malos olores, tránsito excesivo y otros efectos similares.

n. Industria inofensiva o inocua: Se caracterizan por no tener condiciones que vayan en detrimento del ambiente, por lo cual se pueden ubicar dentro de sitios poblados.

o. Industria insalubre o nocivas: Son aquellas que producen gases, olores, aguas residuales y otros tipos de contaminación que pueden dañar o amenazar la salud de los trabajadores y/o el vecindario.

p. Industria peligrosa: Establecimientos que dañan o pueden dañar de modo inmediato y grave la vida de los trabajadores, presentando condiciones negativas en alto grado.

q. Límite de zona: Es la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el plano de zonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste, conforme a las prescripciones establecidas en el presente Reglamento.

r. Línea de centro de calle: Es el eje de la calle. Se distingue entre el eje existente y el eje propuesto proyectado. El eje existente es la línea que va al centro promedio de una calle en una cuadra (máximo de 200 m). El eje proyectado es una línea que fija el MOPT o la Municipalidad, en su caso.

s. Línea de construcción: Es la línea que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

t. Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

u. Nivel de referencia: Es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de referencia es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidad de sótano.

v. Nivel de desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.

w. Propiedad en condominio: Se aplica a todos aquellos casos establecidos en el Capítulo I: Disposiciones Generales, artículo 1º, de la Ley Nº 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio. x. Renovación urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.

y. Requisitos urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a la calle. Van indicados en el Plan Regulador por zonas y en ausencia de éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

z. Requisitos de práctica: Son condiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o actividades que se puedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas por leyes y reglamentos ya existentes como son Ley de Planificación Urbana, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Salud y otras. La Municipalidad a través del Departamento de Ingeniería serán vigilantes de la buena práctica de dichas regulaciones conducentes a la preservación de la naturaleza.

aa. Retiro frontal: Es la distancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, y es un requisito que establece el Reglamento de Construcciones, basado en el artículo 22 de la Ley de Construcciones.

bb. Retiro lateral: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y debe entenderse a los lados del predio que no sean el frontal y el posterior.

cc. Retiro posterior: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero opuesto al frente de calle.

dd. Servicios básicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefonías, alcantarillado pluvial y sanitario, es decir, la infraestructura básica necesaria y fija al terreno, que permite su uso para fines urbanos.

ee. Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y provisión de servicios.

ff. Uso de la tierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

gg. Uso Permitido: Es el destino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a las normativas del Plan Regulador.

hh. Uso No Conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que existía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por lo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con limitaciones.

ii. Usos prohibidos: Son aquellos que no existiendo de previo a la fecha en vigencia de este Reglamento, no se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una construcción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción) sea como un uso en un lote vacío o como un uso en un edificio existente.

jj. Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

kk. Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

ll. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

mm. Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son objeto de regulación específica en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios que en ella existan o que se proponga construir.

nn. Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso.

Aplicación del Plan Regulador

Esta dirección será responsable de la aplicación del presente plan. La DDU asistirá en las decisiones al Alcalde y al Concejo Municipal en lo que se refiera al Plan Regulador; las funciones de la DDU serán establecidas dentro de este mismo reglamento, en tanto sus actividades serán establecidas anualmente, en el Plan Anual Operativo Municipal.

a. Crear y ejecutar, de forma eficaz y oportuna, las políticas, planes y programas de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano, planificación de proyectos y otras, necesarias para la aplicación del Plan Regulador de Valverde Vega.

b. Crear e implementar sistemas de información geográfica urbana, por medio de los cuales se recopile, sistematice e interprete la información urbana, gráfica y alfanumérica del Plan Regulador y que facilite el control en la aplicación del mismo.

c. Capacitar al personal que se requiera para el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información geográfica urbana.

d. Tramitar, evaluar, otorgar y/o rechazar los permisos de construcción, así como los alineamientos, demoliciones y certificados de uso del suelo.

e. Vigilar y controlar los procesos de construcción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura.

f. Controlar el uso no autorizado y verificar la disposición publicitaria.

g. Vigilar y controlar el uso correcto del suelo en cada una de las zonas que establece el Plan Regulador, de conformidad con las regulaciones que se establecen para cada una de ellas.

h. Establecer canales de coordinación con las instituciones autónomas y estatales que requiera, cuando las actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.

i Definir los instrumentos y procedimientos, sistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo lo establecido en el Plan Regulador, tanto en su conformación institucional, como en su operación seguimiento y posterior actualización.

La JUPLACA estará integrada de la siguiente forma:

a. El Alcalde o su representante.

b. El Director o Coordinador de la DDU.

c. Cinco ciudadanos, representantes de cada uno de los distritos, que tengan no menos de diez años de residir en forma ininterrumpida dentro de los límites del distrito que representa cada uno. Estos cinco representantes deberán ser nombrados por el Concejo Municipal de Valverde Vega a partir de ternas de candidatos que presente cada Concejo de Distrito.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Las actividades de la JUPLACA serán programadas anualmente, como parte del Plan Anual Operativo Municipal. Las funciones de la JUPLACA serán fundamentalmente las siguientes:

a. Fiscalizar y verificar la aplicación efectiva y oportuna del Plan Regulador y todas las normas que en él se establezcan.

b. Verificar la revisión periódica del Plan Regulador a partir de su aprobación y durante su periodo de vigencia.

c. Fiscalizar y verificar la aplicación de normas adicionales que a criterio de la DDU y la Municipalidad, sean adoptadas en forma necesaria para garantizar el cumplimiento de otras normas y políticas establecidas en el Plan Regulador.

d. Recibir, verificar y canalizar las denuncias sobre violaciones a las normativas del Plan Regulador.

a. Dar una amplia difusión del Plan Regulador.

b. Dar a conocer los objetivos del mismo.

c. Comunicar las acciones políticas en materia de zonas públicas.

d. Dar a conocer las decisiones emanadas de la DDU.

e. Dar a conocer los programas, proyectos y estrategias del plan.

f. Dar a conocer a los habitantes del Cantón la importancia del plan en términos de la mejora en la calidad de vida y el bienestar actual y futuro de los residentes en el cantón.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Transformación de inmuebles, establecimientos peligrosos, protección de zonas e impacto ambiental

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Asimismo, la Municipalidad podrá autorizar renovaciones por periodos mayores a dos años, siempre y cuando se cuente con el mismo dictamen favorable de la DDU aprobado por el Concejo Municipal y se garantice por parte del interesado el cumplimiento de la legislación vigente en materia de salud, seguridad, higiene, desarrollo urbano y medio ambiente.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Serán exentos de la aplicación de esta norma todos aquellos casos que demuestren técnicamente mediante estudios de mecánica de suelos, pruebas de infiltración y estudio de tránsito de contaminantes la no viabilidad de los sistemas, en cuyo caso deberán utilizarse sistemas alternativos que cumplan con la legislación vigente y que no comprometan la salud y seguridad humana y ambiental.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Modificación y actualización del Plan

Las solicitudes de modificación y/o actualización del Plan deberán ser resueltas por la administración dentro de los plazos señalados por las leyes y normativas vigentes; asimismo, la Municipalidad programará cada dos años la revisión de todas las solicitudes técnicamente aceptadas para la modificación o actualización del Plan, para dar cumplimiento al proceso que indica el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Certificaciones, permisos, patentes y licencias

Para estos efectos, el interesado deberá presentar la solicitud por escrito y una copia del plano catastrado.

Para el caso de instalaciones y/o actividades existentes cuyo uso sea no conforme, debe aplicarse lo establecido en el artículo 13 del presente Reglamento.

No se otorgarán permisos de fraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de riesgo identificadas en el Plan Regulador o bien zonas que a criterio de la DDU representen un riesgo por condiciones ambientales, de salud o seguridad humana.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Con excepción de la Zona de Expansión Urbana, la DDU podrá autorizar la ampliación y/o reducción de los requisitos urbanísticos en cualquiera de las zonas y para cualquiera de los usos autorizados hasta en un 25% con relación a los requisitos originales, a fin de facilitar el ajuste de las normas del plan a las formas irregulares o condiciones especiales de los predios, amparada en criterios de tipo urbanístico, ambiental y social que no contravengan los objetivos del plan regulador.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Sanciones

• a)La suspensión por parte de la DDU de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• b)La clausura del local, por parte de la Municipalidad, cuando se trate de la instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.

Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes vinculantes vigentes y/o cualquier otra disposición legal o reglamentaria conexa, dictada por la Municipalidad, el Poder Ejecutivo, Legislativo o dependencia estatal.

Si el funcionario es de elección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.

Si el funcionario elabora un informe que no se ajusta a la realidad, se le aplicarán las mismas sanciones establecidas en el artículo 34 del presente Reglamento.

Cuando se trate de construcción para usos permitidos ejecutadas sin la licencia o permiso municipal, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con el tramite requerido y se aplicará al infractor la sanción estipulada en el artículo 13 ó 15 de la Ley de Patentes de la Municipalidad de Valverde Vega, número 7958, publicada en el Alcance Nº 4 de La Gaceta número 11 del 17 de enero del 2000." (Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Cuando se trate de actividades permitidas según la zonificación del Plan Regulador pero que no cuenten con la licencia o patente municipal, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con el trámite respectivo y cancele la multa señalada en el artículo Nº 90 de la Ley de Construcciones.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Recursos

Reglamento de Zonificación

Objetivo y fines

Desde el punto de vista de la planificación del desarrollo:

1. Establecer el Plan Regulador como un proceso continuo de planificación que incorpore los objetivos nacionales y locales del desarrollo urbano y ordenamiento territorial.

2. Propiciar la adecuada ubicación de talleres artesanales, de manera que se consolide su importancia económica en el Cantón en un espacio físico adecuado, sin que ello actúe en detrimento de las condiciones de salud y seguridad humana y/o ambiental.

3. Establecer los procedimientos a seguir para la instalación y desarrollo de nuevas actividades industriales, a fin de garantizar la seguridad ambiental y humana en el cantón.

4. Evitar la urbanización en terrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no conformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, condiciones naturales frágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.

5. Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada, de forma tal que se desarrollen los cuadrantes urbanos y se logre un acceso funcional de los habitantes a los mismos.

6. Distribuir la población y sus actividades, de forma sustentable con respecto a la base de recursos disponibles, tanto naturales como socioeconómicos.

7. Prever un equilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la medida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos por medio de expropiación o compra, para parques o espacios de uso público, que se adicionen a los espacios de quebradas y ríos tratando de conformar pulmones urbanos.

8. Asignar a las zonas patrones de densidad conforme con sus condiciones y capacidad soportante, la infraestructura y los servicios disponibles y/o potenciales.

9. Dotar a los centros urbanos de un ordenamiento espacial que por medio de cuadrantes permita una distribución adecuada de los usos residenciales, comerciales, industriales y de servicios.

10.Prever los requerimientos viales para la adecuada distribución del tránsito en función de tiempos y distancias de recorrido.

11.Mejorar, incrementar y conservar los lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo conceptos de desarrollo sostenible y sustentable y protección del medio ambiente.

Desde el punto de vista del uso de los recursos naturales, su conservación y mejoramiento:

12.Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se desarrollen en el suelo urbano y urbanizable, todo lo anterior de conformidad con la capacidad de uso de la tierra.

13.Establecer las zonas así como las políticas para la conservación y mejoramiento de los recursos naturales existentes en el Cantón, especialmente las zonas de recarga acuífera, la red hídrica superficial, zonas de fuerte pendiente y las áreas de riesgo natural y las áreas protegidas.

14.Establecer las condiciones de uso necesarias en las Zonas Protectoras que forman parte del Cantón, para garantizar el cumplimiento de los fines bajo los cuales fueron creadas, así como otros que puedan adicionarse con el fin de garantizar la protección, conservación y mejoramiento de los recursos que en ellas se protegen.

15.Propiciar el auto-sostenimiento de las Zonas Protectoras del Cantón, mediante el aprovechamiento de su espacio y/o recursos para el desarrollo de actividades sostenibles por parte de los habitantes que vivan en su área de influencia, siempre y cuando estas actividades, a criterio de la DDU y el MINAE, no atenten en contra de las condiciones ambientales del área y a su vez permitan mejores condiciones de protección y conservación de sus recursos naturales.

16.Establecer zonas de amortiguamiento en los terrenos paralelos a los límites de las áreas protegidas dentro del Cantón (zonas protectoras y parques nacionales), a fin de minimizar el impacto de las actividades humanas sobre los recursos naturales de estas áreas.

Desde el punto de vista de los procedimientos operativos de la Municipalidad de Valverde Vega:

17.Establecer en forma clara y concreta los requisitos para los proyectos de desarrollo y crecimiento urbano del Cantón, la naturaleza de sus procesos de aprobación y plazos.

18.Coordinar y conciliar las acciones de los sectores público y privado para su localización e integración espacial.

19.Lograr un mayor y mejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos, materiales y humanos que intervienen en el ordenamiento territorial de la Municipalidad.

Desde la perspectiva de los patrones culturales del cantón:

20.Establecer un sistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia la rehabilitación de los elementos culturales actuales, con el fin de mantener la imagen urbana característica de la ciudad y demás centros de población.

21.Establecer un sistema de reglamentación que permita el ordenamiento de las actividades de tipo industrial-artesanal como elemento característico de la cultura local, en concordancia con las condiciones ambientales del cantón y el potencial de expansión espacial.

22.Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales, creando los espacios necesarios para su desarrollo.

Vigencia e interpretación de las disposiciones

a. Ajuste de límites de zona en un área previamente urbanizada: Cuando un predio se encuentra dividido por un límite de zona en un área urbanizada, este límite podrá desplazarse hacia los linderos del predio, considerando el principio de incorporar el predio en su totalidad a la zona dentro de la cual tenga el mayor porcentaje.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) b. Ajuste de límites de zona en un área no urbanizada: Cuando un predio se encuentra dividido por un límite de zona en un área no urbanizada, este límite podrá modificarse con un desplazamiento máximo de 25 m, para incorporar el predio resultante a una de las zonas colindantes de tal manera que coincida el límite de zona con uno o más linderos. La cabida del predio a segregar no podrá ser inferior al área mínima reglamentada de la zona a la cual pasará a formar parte.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) c. Ajuste de límites para la Zona Rural Concentrada: Cuando un predio tenga el mayor porcentaje de su área fuera de los límites de la ZRC, la DDU podrá ampliar estos límites hasta un máximo de 50 m adicionales, cuando el proyecto de fraccionamiento y/o desarrollo presentado sea justificado en términos sociales, económicos y ambientales, fundamentalmente para coadyuvar a los desarrollos residenciales de tipo familiar, conforme se establece en el artículo 45 del presente Reglamento.

d. Predios para uso institucional: cuando se trate de proyectos dentro de la zona institucional la DDU podrá modificar los requisitos urbanos, siempre y cuando no contradigan las normas generales del Plan Regulador o leyes y reglamentos vigentes y con el único fin de ajustarse a las necesidades que la institución interesada requiera, para el óptimo, eficiente y seguro desempeño de sus funciones.

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Clasificación de zonas, usos y destinos

1. Uso Residencial: se refiere a la ocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, condominios, o bien las combinaciones de vivienda-comercio y vivienda-servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y afinidad, actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que sean compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería, parque infantil y otros, a criterio de la DDU.

2. Uso Agropecuario: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades agrícolas y pecuarias, como son cultivos, piscicultura, silvicultura, agroforestería, porcicultura, ganadería, forestal y similares. Son parte de este uso actividades u ocupaciones de la tierra compatibles con el uso agropecuario, como son las viviendas, galerones, abrevaderos y viveros.

3. Uso Comercial y de Servicios: Esta categoría corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones para la venta de artículos y prestación de servicios de las empresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico-contables y de consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida y comercio en general.

4. Uso Institucional: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios gubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por ejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades religiosas y de culto, clínicas, hospitales, policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales de justicia.

5. Uso Industrial: este uso comprende la ocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria en todos sus tipos o variaciones (salvo las excepciones particulares que se establezcan para el cumplimiento de los fines del Plan Regulador), conforme a la clasificación CIIU del Ministerio de Salud establecida en el decreto ejecutivo Nº 27569-S.

6. Uso de Áreas Verdes: comprende la ocupación o reserva de la tierra para protección forestal, cubierta vegetal o bosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, parques urbanos, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de zonas protegidas.

7. Uso Vial: corresponde al uso de la tierra para las instalaciones de infraestructura, concretamente las vías de comunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial Cantonal, vías de circulación peatonal, aparcamientos e instalaciones complementarias que forman parte del derecho de vía.

Para la aplicación del presente Reglamento, se establece la siguiente lista de usos:

1. Academia de arte y oficio.

2. Agencia de viaje.

3. Agencia financiera.

4. Albergue.

5. Almacén.

6. Alquiler de caballos.

7. Alquiler de mobiliario.

8. Alquiler de video.

9. Animales domésticos (establecimientos para animales domésticos).

10. Aparcamiento de vehículos livianos (estacionamientos).

11. Aparcamiento para autobuses (estacionamientos).

12. Aparcamiento para vehículos pesados (estacionamientos).

13. Apartotel.

14. Áreas protegidas.

15. Artesanía y mueblería (exhibición y ventas).

16. Artículos de decoración.

17. Artículos eléctricos y/o electrónicos domésticos.

18. Asilo para ancianos.

19. Auditorio.

20. Banco.

21. Bar (solo dentro de instalaciones turísticas como mirador, hotel, restaurante, centro recreativo y club recreativo).

22. Barbería.

23. Bazar.

24. Bed & breakfast.

25. Biblioteca.

26. Bodega: excepto para productos explosivos; gases comprimidos, licuados, disueltos bajo presión o altamente refrigerados; líquidos inflamables; sólidos inflamables, sustancias sujetas a combustión espontánea, sustancias que en contacto con el agua emiten gases inflamables; sustancias oxidantes, peróxidos orgánicos; sustancias tóxicas y sustancias infectantes; sustancias radioactivas; corrosivos; productos peligrosos diversos.

27. Cabina.

28. Cafetería.

29. Centro de ejercicios espirituales.

30. Capilla de velación.

31. Carnicería.

32. Casa de bolsa.

33. Cementerio.

34. Centro comercial.

35. Centro comunitario.

36. Centro de acondicionamiento físico.

37. Centro de capacitación / Centro de retiro.

38. Centro de copiado.

39. Centro de exposiciones.

40. Centro de lubricación.

41. Centro de reclusión.

42. Centro recreativo: tales como balnearios, campo de golf, club campestre, pesca recreativa y otras facilidades destinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para automotores, campos de tiro.

43. Centros culturales.

44. Centros de rehabilitación.

45. Cerrajería.

46. Cine.

47. Clínica médica.

48. Clínica de estética.

49. Clínica veterinaria.

50. Club o instalación campestre.

51. Compañía aseguradora.

52. Compraventa 53. Consulado, embajada.

54. Consultorio médico privado.

55. Convento.

56. Cruz Roja.

57. Cultivo agrícola: excepto especies alucinógenas, zacate.

58. Decoración automotor.

59. Depósito de materiales de construcción.

60. Depósitos de gas-combustibles.

61. Depósito y/o crematorio para cadáveres.

62. Ebanistería.

63. Educación física.

64. Educación preescolar.

65. Educación primaria.

66. Educación religiosa.

67. Educación secundaria.

68. Educación universitaria.

69. Educación vocacional.

70. Establo para animales domésticos.

71. Estación de bomberos.

72. Estudio fotográfico.

73. Farmacia.

74. Ferretería.

75. Filmoteca.

76. Floristería.

77. Funeraria.

78. Galería de arte.

79. Gasolinera.

80. Granja avícola y/o piscícola.

81. Granjas de ganado bovino.

82. Guardería.

83. Heladería.

84. Helipuerto, aeropuerto.

85. Hospital.

86. Hotel.

87. Imprenta, litografía, serigrafía.

88. Industria: excepto de cosméticos, alimentos, helados, muebles de metal, estructuras metálicas, bebidas alcohólicas, alambre y telas metálicas, cigarrillos, productos de concreto, quemadores y calderas, baterías y pilas secas, procesamiento de carnes, condimentos, llantas, plásticos, vidrios, aire acondicionado, beneficios de café, procesamiento de leche, refinación de sal, ingenio de azúcar, fibras artificiales, artículos de hule, espejos, cirugía y laboratorio, betunes, ceras, jabones, fósforos, detergentes, abonos y plaguicidas, enlatado de mariscos, concentrado de animales, curtiembre, aserraderos, pinturas, producción de gas, municiones y armas de fuego, artículos fotográficos y de revelado, productos químicos.

89. Instalación deportiva: tales como canchas multiuso, piscina, gimnasio, plaza de deportes y cualquier otra destinada a la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.

90. Instrumento musical.

91. Insumos agropecuarios (expendio al por menor).

92. Jardín botánico.

93. Joyería.

94. Laboratorio de radiología.

95. Laboratorio clínico.

96. Laboratorio de investigación.

97. Laboratorio fotográfico.

98. Laboratorio químico.

99. Lavado de vehículos.

100. Lavandería.

101. Librería.

102. Licorería.

103. Mariposario.

104. Maternidad.

105. Mercado.

106. Micro y pequeña industria.

107. Minisupermercado.

108. Mirador.

109. Mueblería, Colchonería, Espumas (fabricación) (Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) 110. Museo.

111. Oficina de gobierno central.

112. Oficina institucional.

113. Oficina municipal.

114. Oficina profesional.

115. Orfanato.

116. Panadería y/o pastelería.

117. Paradero turístico.

118. Parque infantil.

119. Pensión.

120. Perfumería (venta al por menor).

121. Pescadería.

122. Pistas para deportes no motorizados.

123. Policía.

124. Protección civil privada.

125. Pulpería.

126. Reforestación: excepto especies exóticas.

127. Refugio para animales.

128. Relleno sanitario manual.

129. Relojería.

130. Renta de vehículos automotores.

131. Reparación de calzado y peletería.

132. Reparación de llantas.

133. Representación extranjera privada.

134. Repuestos para vehículos automotores.

135. Restaurante.

136. Reutilización, recuperación y/o reciclaje de desechos sólidos ordinarios.

137. Ropa (venta al por menor).

138. Sala de fiesta.

139. Sala de juegos electrónicos.

140. Sala de patinaje.

141. Salón de baile.

142. Salón de belleza.

143. Sanatorio.

144. Sastrería.

145. Servicio de internet.

146. Servicios públicos: tales como duchas, vestidores, guardarropía, sanitario, acera, bancas, senderos, agua potable, iluminación y otras facilidades en espacios públicos y privados.

147. Soda.

148. Sucursal bancaria.

149. Supermercado.

150. Taller de carpintería.

151. Taller de enderezado y pintura.

152. Taller de forja, hojalatería, plomería.

153. Taller de mecánica automotriz.

154. Taller de mecánica de precisión.

155. Taller de radio y televisión.

156. Taller de reparación de bicicletas.

157. Taller de soldadura.

158. Taller eléctrico-electrónico.

159. Taller metalmecánico.

160. Tapicería.

161. Teatro.

162. Teleférico.

163. Templo.

164. Terminal de autobuses.

165. Terminal de taxis.

166. Torres de radiodifusión, radioemisoras, televisoras, torres de transmisión eléctrica y similares.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) 167. Venta de automotores.

168. Verdulería.

169. Vivero.

170. Vivienda multifamiliar.

171. Vivienda unifamiliar.

172. Zapatería (venta y reparación).

173. Zoológico.

• a)El predio o la instalación no podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse, parcial ni totalmente, sin la previa autorización de la Municipalidad. Se exceptúan los casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones con el objetivo exclusivo de mejorar las condiciones de seguridad del inmueble, previo dictamen de la DDU.
• b)Para los casos de daños que sufran las instalaciones, podrá reconstruirse la edificación con el mismo uso, siempre que los daños no sean de carácter estructural y que no excedan en más de 50% del área de la edificación al momento de ocurrir este, a criterio de la DDU y con base en dictamen del INS, si corresponde. Si los daños exceden el 50% del área de la edificación, se procederá a la clausura definitiva de la instalación y a solicitar su reubicación conforme al Plan Regulador.

a. En el caso de los lotes registrados pero no catastrados o deslindados por lotes vecinos inscritos en el Registro Público de la Propiedad, antes de la vigencia del presente Plan Regulador Urbano, se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente, fondo y área del predio. Los predios en que el propietario demuestre su existencia, previa a la entrada en vigencia del plan regulador, y que no han sido inscritos, que no cumplen los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por la DDU para su desarrollo previo Acuerdo Municipal.

b. La DDU podrá proceder al visado para un predio por orden del juzgado, para aquellos casos en los cuales la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad, y el propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público que la propiedad está en traspaso.

c. En existencia de registro de planos deslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las propiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados. En existencia de una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que establezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado, será necesario confeccionar plano para catastrar.

d. Con respecto a planos que se encuentren debidamente catastrados al momento de la promulgación del presente Reglamento, la Municipalidad otorgará el respectivo visado para los efectos del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana en cualquier momento. Para estos casos, las regulaciones aplicables del Plan Regulador serán las relacionadas con el uso del suelo, no así las regulaciones de cabida y retiros que serán las que establecen la Ley de Construcciones y su Reglamento, así como el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

La Zona Urbana: Comercio y Residencial (ZUCR)

Corresponde a aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas ZUCR. El propósito de esta zona es procurar el desarrollo armónico de las funciones urbanas y consolidar las tendencias existentes en la actualidad en los cuadrantes urbanos de Sarchí Norte, Toro Amarillo, San Pedro, Sarchí Sur y San Juan; asimismo, concentrar usos urbanos de mayor especialización y con mayor área de influencia.

a. USOS PERMITIDOS: 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 38, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 56, 63, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 82, 83, 84, 86, 87, 90, 91, 93, 94, 95, 97, 98, 100, 101, 102, 105, 107, 111, 112, 113, 114, 116, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 131, 133, 134, 135, 137, 138, 139, 141, 142, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 155, 156, 158, 161, 170, *171,172, 173.

(*Así adicionado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | | Superficie mínima de Lote (m²) | 200 | 200 | 200 (Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero de 2006) | | Frente Mínimo de Lote (m) (Así reformado el fente mínimo en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | 8m | 8m | 8m | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Retiro Posterior mínimo (m) (Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 12 | 12 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 70 (Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | 70 (Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | | Área Verde mínima (%) | 40 | 35 | 20 | | Densidad máxima | 30 viv/ha | - | - | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona deberá solicitarse el alineamiento del MOPT., cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | El retiro frontal corresponde al antejardín y no podrá utilizarse como cochera o cualquier otro espacio habitable | 1. Para lotes mayores a 200 m², el retiro frontal será de 6 m. 2. Si además se encuentran frente a Carretera Nacional deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. 3. El 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. 4. Podrá autorizarse una altura superior a los tres pisos, siempre y cuando el proyecto contemple un aumento del 10% del área verde para drenaje y solucione la necesidad de parqueos. El retiro de 6 m se solicitará en lotes mayores a 300 m². (Así adicionado el párrafo anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | 1. Para lotes mayores a 200 m², el retiro frontal, será de 6 m. 2. Si además se encuentran frente a Carretera Nacional, deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. 3. El 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. 4. Para los usos 10, 19, 43, 149, el tamaño mínimo del lote será de 3.000 m², un frente mínimo de 30 metros, retiro lateral de 3 m y los parqueos confinados dentro del predio. El resto de las variables se mantienen. El retiro de 6 m se solicitará en lotes mayores a 300 m². (Así adicionado el párrafo anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) |

La Zona Mixta: Residencial-Comercial (ZMRC)

Comprende los espacios inmediatos a la Zona Urbana de Comercio y Residencial, tanto en la ciudad de Sarchí Norte como en el resto de los principales centros de población, identificadas con las ZMRC en el mapa de zonificación.

El propósito de la ZMRC es ordenar el desarrollo urbano de las zonas aledañas a los principales centros poblados y buscar la mejor integración espacial, así como prever y controlar la posible extensión de las actividades comerciales y de servicios que ello implica. Sirve como zona de transición entre los usos urbanos y otros usos. Permite, en conjunto con la Zona de Expansión Urbana, consolidar y conformar los cuadrantes urbanos existentes y propuestos y así densificar y concentrar el espacio y la población.

a. USOS PERMITIDOS: 1, 2, 4, 8, 13, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 30, 31, 35,*34, 36, 37, 38, 43, 45, 46, 47, 48, 51, 52, 53, 54, 63, 64, 65, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 82, 83, 86, 87, 89, 90, 92, 93, 94, 95, 97, 101, 107,*109, 111, 112, 113, 114, 116, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 142, 144, 145, 146, 147, 155, 156, 158, 170, 171, 172, 173.

(*Así adicionado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) NOTA DE SINALEVI: El uso 109 es permitido para la zona mixta residencial comercial siempre y cuando cumpla con un área mínima de 1000 m2, frente mínimo de lote de 15 m, retiro frontal de 3 m, retiros laterales de 3 m, retiro posterior de 3 m, altura máxima de 12 m y cobertura máxima del 50%.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona mixta residencial comercial (ZMCR), lo siguiente: " establecer como área mínima de lote residencial 200 m2, con 8 m de frente mínimo y retiro posterior de 3 m. En los usos comerciales y de servicios un frente mínimo de 8 m, retiro frontal de 3 m, o 6 m en lotes mayores a 300 m2, y cobertura máxima de 75%.

" | Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Habitacional Unifamiliar | Comercial y servicios | Habitacional Multifamiliar | | Superficie mínima de Lote (m²) | 300 | 200 | 1000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 20 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 3 | | Retiro Lateral mínimo (m) | Ver requisitos especiales | 2 | Ver requisitos especiales | | Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | 4 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 3 | 3 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 16 | 16 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 50 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 50 | | Densidad máxima | 30 | - | 80 viv/ha | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá de solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá de solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | 1. El retiro frontal corresponde al antejardín y nunca podrá utilizarse este espacio como cochera. 2. Los usos permitidos podrán desarrollarse en combinación con el residencial para el caso negocios familiares, en no más del 50% del espacio que ocupa el uso residencial. 3. Para el caso de vivienda multifamiliar, los parqueos necesarios deberán ser confinados dentro del mismo diseño. 4. Cuando el desarrollo multifamiliar comprenda un número mayor a 10 habitaciones, el proyecto deberá incluir su propia planta de tratamiento de aguas residuales. 5. Para conjuntos multifamiliares iguales o menores a 10 habitaciones, deberá garantizarse la suficiente área de drenaje para el tanque séptico. 6. Para los usos 43, 64, 65, el tamaño mínimo del lote será de 3 000 m², el frente mínimo deberá ser de 30 metros, los retiros laterales de 3 m y los parqueos que requiera deberán estar confinados dentro del predio. El resto de las variables se mantienen. 7. Para los casos de vivienda unifamiliar y vivienda multifamiliar, los retiros laterales serán los que se establecen en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. | | |

La Zona Institucional (ZIN)

El establecimiento de esta zona busca regular el estado de estos terrenos en su situación actual y prever las necesidades futuras de la comunidad, para diversos usos de carácter recreativo, cultural, seguridad, salud, servicios del Estado y otros, identificados con las siglas ZIN en el mapa de zonificación.

• a)USOS PERMITIDOS: 1, 18, 20, 25, 32, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 51, 56, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 123, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165, 166.
• b)USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Requisito | | --- | --- | | Retiro Frontal mínimo (m) | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 3 | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | | Frente mínimo (m) | 20 | | Altura Máxima (pisos) | 3 | | Altura Máxima (metros) | 12 | | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | 1. Para todos los casos, deberán contemplarse los espacios necesarios para parqueos, dentro de los límites del predio. 2. Para edificios singulares como el caso de templos, no aplica la norma de altura máxima. 3. Para los usos 18, 33, 37, 42, 44, 64, 65, 67, 71, 89, 104, 105, 110, 115, 143, 165, el tamaño mínimo del lote será de 3 000 m², el frente mínimo deberá ser de 30 metros, los retiros laterales de 3 m. El resto de las variables se mantienen. 4. Para los usos 41, 66, 68, 69, 63, 85, 164, el tamaño mínimo de lote será de 5 000 m², con frente mínimo de 40 m, retiro frontal de 10 m, retiros laterales de 5 m y posterior de 10 m; la altura máxima será de dos pisos o 12 m, la cobertura máxima del 50% y área verde mínima de 50%. 5. Para el resto de los usos, el área mínima del lote será de 1 000 m². |

La Zona Comercial (ZCO)

El establecimiento de esta zona busca reservar espacios para el desarrollo de actividades estrictamente comerciales por parte de los habitantes locales, fundamentalmente en áreas asociadas a alto tráfico vehicular o visitación turística.

a. USOS PERMITIDOS: 10, 15, 16, 20, 21, 28, 31, 38, 39, 58, 72, 73, 74, 76, 78, 83, 93, 101, 102, 107, 116, 117, 120, 121, 125, 129, 130, 135, 137, 139, 140, 142, 144, 145, 147, 148, 149, 170, 171.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona comercial (ZCO), lo siguiente:"el retiro frontal será de 3 m, o bien de 6 m sólo cuando el lote sea mayor a 300 m2; no se solicitan retiros laterales y el frente mínimo será de 8 m. En esta zona los requisitos para uso residencial serán: área mínima de lote residencial 200 m2; frente mínimo de lote de 8 m; retiro frontal de 3 m; retiro posterior de 3 m; retiro laterales según lo indicado en el Reglamento para el Control nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; altura máxima de 12 m o 2 pisos; la cobertura máxima será del 60% y el área verde mínima de 40%." | Variable | Requisito | | --- | --- | | Área mínima de lote | 200 m² | | Retiro Frontal mínimo (m) | 5 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 3 | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | | Frente mínimo (m) | 10 | | Altura Máxima (pisos) | 3 | | Altura Máxima (metros) | 16 | | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | | Densidad máxima | Para el uso 170 la densidad máxima de 30 hab/has. Y para el uso 171 la densidad máxima será de 80 hab/has. | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | 1. Para lotes mayores a 200 m2, el retiro frontal será de 6 m. 2. Si además se encuentran frente a Carretera Nacional, deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. 3. El 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. 4. Podrá autorizarse una altura superior a los tres pisos, siempre y cuando el proyecto contemple un aumento del 10% del área verde para drenaje y solucione la necesidad de parqueos. |

La Zona de Expansión Urbana (ZEU)

La zona de expansión urbana tiene por propósito el garantizar los espacios necesarios para albergar a la población futura; permite ordenar su ubicación actual, así como planificar y contener su expansión futura. Son terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras, siguiendo las normativas técnicas de diseño del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, según Ley de Planificación Urbana. Se identifica con las siglas ZEU en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: 1, 8, 13, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 36, 38, 45, 47, 48, 54, 63, 64, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 82, 83, 90, 93, 100, 101, 107, 114, 116, 118, 119, 120, 125, 129, 131, 137, 139, 142, 144, 145, 147, 155, 156, 170, 171, 172, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos vigentes.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona de expansión urbana (ZEU), lo siguiente:"el frente mínimo será de 8 m y se aplicarán los retiros laterales que indica el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y/o la Ley de Construcciones. Se eliminan los requisitos especiales para los usos comercial y servicios y en su lugar se aplicarán las normas del mismo Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, asi mismo se corrige el punto de cobertura de manera que se modifique de 60% al 70%".

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Habitacional | Comercial | Servicios | | Superficie mínima de Lote (m2) | 300 | 200 | 200 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 3 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 12 | 12 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | Todo proyecto de urbanización en esta zona debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos; satisfacer su propia demanda de agua potable y contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | | |

(Así reformado el párrafo anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

La Zona Rural Concentrada (ZRC)

En el mapa de zonificación esta se consigna con las siglas ZRC y comprende espacios a lo largo de carreteras, calles y caminos que cuenten con servicios públicos, donde actualmente se concentran viviendas a ambos lados en cada uno de los distritos, a excepción de aquellas áreas que cumpliendo estas especificaciones están destinadas a otras zonas, delimitadas en los mapas de usos del suelo.

La ZRC se tiene el propósito de establecer una franja de desarrollo a ambos lados de las principales vías de comunicación, con el fin de facilitar los asentamientos familiares que se han venido desarrollando históricamente entre estas vías y la zona agropecuaria u otras que se establecen en el presente Plan Regulador. Además, permitirá ubicar y controlar servicios que requieren mayor espacio para su desarrollo y que no tienen cabida dentro de las zonas más densamente pobladas. Se identifican con las siglas ZRC en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 13, 15, 16, 21, 22, 24, 26, 27, 28, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 49, 52, 54, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 64, 70, 72, 73, 74, 79, 82, 86, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 95, 97, 99, 100, 101, 102, 103, 106, 107, 108, 109, 110, 114, 116, 118, 119, 121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 134, 135, 136, 138, 139, 140, 141, 142, 144, 147, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 169, 171, 172, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona rural concentrada (ZRC), lo siguiente:"para el uso habitacional el área mínima de lote será de 200 m2, con 8 m de frente mínimo y retiro posterior de 3 m, retiro frontal de 3 m, la altura máxima será en todos los casos de 12 m. Para los usos comerciales y de servicios el retiro frontal será de 6 m sólo en lotes mayores a 300 m2, este mismo retiro de 6 m se aplicará a todos los usos industriales autorizados para esta zona".

| Variable | Usos | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | Comercial | Servicios | Habitacional | Industrial | | Superficie mínima de Lote (m2) | 500 | 500 | 300 | 2000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 20 | 20 | 10* | 40 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 6 | 6 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 2 | 2 | 2 | 5 | | Retiro Posterior mínimo (m) | 4 | 4 | 4 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 3 | 3 | 3 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 12 | 12 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 70 | 70 | 60 | 50 | | Área Verde mínima (%) | 30 | 30 | 40 | 50 | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | 1. Para los usos 5, 6, 9, 11, 13, 18, 26, 34, 35, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 49, 59, 60, 62, 70, 79, 86, 89, 99, 106, 109, 136, 141, 149, 150, 151, 152, 153, 157, 159, 160, 163, 169, 172, el tamaño mínimo del zona, lote será de 2000 m², un frente mínimo de 30 metros, retiro lateral de 3 m y los parqueos confinados dentro del predio. El resto de las variables se mantienen. 2. Para el caso del uso 88, sólo se permitirán aquellas industrias calificadas por el Ministerio de Salud como Micro, Pequeña y Mediana Industrias (PYMES). 3. No se permitirán desarrollos en terrenos con más del 30 por ciento de pendientes. | | | | *(Así corregido mediante FE DE ERRATAS, publicada en La Gaceta No. 99 de 21 de mayo de 2004).

**NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona rural concentrada, lo siguiente:" modificar el requisito de área mínima de lote para los siguientes usos:

(Así reformado en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Como parte de los requisitos para otorgar estas autorizaciones, el interesado deberá presentar pruebas de infiltración del suelo que garanticen el óptimo funcionamiento de drenajes para las aguas residuales. El límite de la Zona Rural Concentrada puede ampliarse hasta 50 metros adicionales de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de este Reglamento.

La Zona Industrial, de Comercio y Servicios (ZICS)

El propósito de la ZICS es proveer al Cantón de Valverde Vega de un espacio concentrado para el desarrollo de actividades industriales y artesanales, especialmente las relacionadas con la industria de la madera y la agroindustria, procurando eliminar el conflicto con los usos habitacionales y permitiendo la creación de empleos para el Cantón de Valverde Vega; asimismo, crear espacios de amortiguamiento para los usos industriales, en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. La ZICS, para el mejor cumplimiento de sus objetivos se ha dividido en dos tipos: La ZICS 1, en la cual se podrán desarrollar actividades típicamente industriales, conforme a la lista de usos permitidos establecidos en el presente capítulo. La ZICS 2, concretamente las zonas industriales establecidas dentro de Nuevo Sarchí, en las cuales se podrán ubicar aquellas actividades industriales para producción de artesanías.

a. USOS PERMITIDOS: 3, 5, 10, 11, 12, 15, 16, 20, 26, 28, 34, 37, 39, 40, 51, 52, 59, 60, 62, 74, 76, 83, 87, 88, 89, 93, 97, 99, 106, 107, 109, 110, 114, 116, 121, 124, 132, 134, 135, 136, 137, 147, 148, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 167, 168, 169.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

a. USOS PERMITIDOS: 10, 11, 15, 16, 20, 28, 39, 52, 62, 76, 78, 83, 89, 93, 97, 99, 107, 109, 110, 124, 135, 136, 137, 147, 148, 150, 152, 159, 160, 167.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica la cobertura de los predios de la zona industrial, comercial y servicios (ZICS), de forma que en todos los casos sea del 70%.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Comercial | Industrial Lotes individuales | Industrial Naves en condominio | | Superficie mínima de Lote (m2) | 200 | 300 | 2000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 15 | 30 | | Retiro Frontal (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral (m) | 3 | 3 | 5 | | Retiro Posterior (m) | 4 | 4 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 50 | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 50 | 40 | | Requisitos especiales | 1. Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. 2. Dentro de áreas industriales no se permitirán urbanizaciones y fraccionamientos con fines de vivienda. Podrá permitirse la vivienda del propietario en lotes para uso agroindustrial, solo si las parcelas resultantes son iguales o mayores a una hectárea y la cobertura sea igual o menor al 10%. 3. Las estructuras como silos, chimeneas, tanques de agua, etc. podrán construirse con mayor altura a la indicada previa autorización del Ministerio de Salud y la Dirección General de Aviación Civil. 4. Estacionamientos: para los usos industriales, se exigirá un espacio de 3 x 6 metros por cada 150 m² de área construida y un espacio para carga y descarga si el área construida sobrepasa los 200 m², aumentándose un espacio más por cada 500 m² adicionales de área construida. 5. En proyectos de urbanización o parque industrial, se exigirán los siguientes derechos de vía: vía primaria industrial 24 m, vía secundaria industrial 17 m, vía terciaria industrial 14 m y vía marginal 10 m. 6. Los lotes existentes catastrados con anterioridad a la vigencia del presente plan regulador, que estén situados dentro de las áreas industriales y que carezcan del área y frente mínimo, se considerarán casos especiales y será la Dirección de Urbanismo del INVU la que determine los retiros y cobertura para cada caso particular. 7º-Para todos los usos de tipo industrial, deberán cumplirse complementariamente las regulaciones vigentes en materia de manejo de desechos, salud y seguridad ocupacional. (Así adicionado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) | | |

La Zona Agropecuaria (ZAG)

Esta zona corresponde a espacios de borde y terrenos al interior de otras zonas. Por medio de la ZAG se pretende mantener las actividades agropecuarias en la zona y cautelar terrenos para mantenerlos al margen de la urbanización y desarrollar espacios de amortiguamiento en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. Asimismo, permitirá la localización de actividades que requieran grandes espacios para su desarrollo y que sean compatibles con el uso del suelo. También se permitirá el uso residencial bajo la modalidad de quintas agrícolas.

a. USOS PERMITIDOS: 1, 4, 6, 14, 15, 18, 24, 27, 29, 30, 33, 34, 36, 37, 39, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 56, 57, 60, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 80, 81, 82, 84, 85, 86, 89, 91, 92, 103, 104, 105, 106, 108, 110, 111, 112, 113, 115, 117, 118, 122, 126, 127, 128, 135, 136, 143, 146, 149, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 171, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos y condicionales.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Habitacional | Comercial | Servicios | | Superficie mínima de Lote (m²) | 5000 | 10000 | 10000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 50 | 75 | 50 | | Retiro Frontal (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Lateral (m) | 5 | 5 | 5 | | Retiro Posterior (m) | 10 | 10 | 10 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 12 | 12 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 20 | 30 | | Área Verde mínima (%) | 70 | 80 | 70 | | Densidad máxima | 2 viv/ha | - | - | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | | | |

La Zona Agroecoturística-Residencial (ZAER)

Identificadas con las siglas ZAER en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: 1, 2, 4, 6, 10, 13, 14, 15, 20, 21, 24, 25, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 46, 47, 48, 49, 50, 52, 55, 57, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 76, 78, 79, 80, 81, 83, 84, 86, 89, 92, 96, 101, 103, 107, 108, 110, 114, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 130, 132, 135, 138, 143, 147, 148, 149, 161, 162, 167, 171, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

NOTA DE SINALEVI: En sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006, se modifica para la zona agroecoturística residencial (ZAER), lo siguiente:"establecer 500 m2 de área mínima para uso residencial en lotes que enfrenten a calle pública existente antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador, así como un área mínima de 3000 m2 para los usos comerciales y de servicios en esta misma condición. Para el caso de los usos comerciales, residencial y de servicios la altura máxima será de 12 m".

| Variable | Categorías | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | CC | HO | IC | CO | SP | ED | OI | VI | GP | | Superficie mínima de Lote (m2) | 20000 | 10000 | 5000 | 2000 | 2500 | 10000 | 5000 | 3000 | 10000 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 3 | 3 | 3 | 2 | 2 | 3 | 3 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 18 | 18 | 18 | 8 | 8 | 8 | 18 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 40 | 30 | 30 | 40 | 30 | 40 | 20 | 20 | | Área Verde mínima (%) | 70 | 60 | 70 | 70 | 60 | 70 | 60 | 80 | 80 | | Densidad máxima | - | 20 hab/ha | - | - | - | - | - | 3 viv/ha | - | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales el alineamiento del INVU cuando parcela incluya ríos o quebradas. Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales el alineamiento del INVU cuando parcela incluya ríos o quebradas. | 1. Cada proyecto dentro de estas categorías deberá incluir como parte de su diseño e infraestructura el espacio suficiente para solventar la cuestión de parqueos y evitar el uso de las vías públicas. 2. Para todas las categorías deberá incluirse en diseño y obra el sistema de tratamiento de aguas residuales. 3. Para los usos de Granjas Pecuarias (GP), deberán cumplirse además los siguientes requisitos: a) Ubicarse a una distancia no menor a un radio de 2 km del centro poblado de Toro Amarillo. b) No superar las 500 cabezas para el caso de porquerizas y 10.000 para el caso de polleras. c) Para todos los casos deberán contar con y la planta de tratamiento de aguas residuales. d) Para otros tipos como tilapias, truchas o zoocriaderos, la DDU definirá el número máximo de individuos de cada especie. | | | | | | | | | | CC: Club campestre HO: Hoteles IC: Instalaciones de culto CO: Comercio SP: Servicios profesionales ED: Educación OI: Organismos Internacionales VI: Vivienda | | | | | | | | | |

La Zona Agroforestal (ZAF)

Por medio de la ZAF se pretende mantener las actividades forestales y cautelar terrenos para mantenerlos al margen de la urbanización y desarrollar espacios de amortiguamiento en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. Asimismo, permitirá la localización de actividades que requieran grandes espacios para su desarrollo y que sean compatibles con el uso del suelo. También se permitirá el uso residencial bajo la modalidad de quintas agroforestales. Identificadas con las siglas ZAF en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: 4, 6, 14, 24, 27, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 57, 70, 89, 91, 92, 106, 108, 110, 111, 112, 113, 117, 118, 126, 127, 128, 135, 136, 162, 166, 171, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos y condicionales.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | | Habitacional | Comercial | Servicios | | Superficie mínima de Lote (m²) | 5000 | 10000 | 10000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 50 | 75 | 50 | | Retiro Frontal (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Lateral (m) | 5 | 5 | 5 | | Retiro Posterior (m) | 10 | 10 | 10 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 12 | 12 | 12 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 20 | 30 | | Área Verde mínima (%) | 70 | 80 | 70 | | Densidad máxima | 2 viv/ha | - | - | | Requisitos especiales Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | | | |

La Zona de Parque Ecoturístico (ZPE)

a. USOS PERMITIDOS: 4, 6, 10, 14, 15, 21, 24, 25, 27, 28, 42, 50, 57, 63, 70, 80, 84, 86, 89, 92, 103, 108, 110, 117, 118, 126, 127, 128, 135, 136, 162.

b. Usos no permitidos o prohibidos. Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean contrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no estén contemplados en el mismo. Dicho Plan de Manejo podrá ser elaborado por la Municipalidad, las instituciones del Estado o terceros y deberá ser aprobado por el MINAE.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

La Zona de Protección Forestal (ZPF)

La ZPF comprende espacios con bosques en el cantón y las áreas de protección que por ley se ubican a ambos lados de los ríos y quebradas y alrededor de los manantiales, con excepción de aquellas que se encuentran dentro de los límites de los parques nacionales, identificadas con las siglas ZPF en el mapa de zonificación. El propósito de la Zona de Protección Forestal es proteger la cobertura vegetal natural en estas zonas y/o propiciar su recuperación y mejoramiento natural, así como fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal como las zonas en las cuales este se ubique, sea de forma real o potencial. Para cada uno de los distritos, esta zona se distribuye de la siguiente forma:

a. USOS PERMITIDOS: 14, 92, 103, 108, 126, 162, 169, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Todos aquellos no incluidos como Usos Permitidos, así como todos los usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos.

| Uso permitido | Requisitos | Instituciones involucradas | | --- | --- | --- | | 14.Áreas protegidas | Aún cuando la ZPF constituye en si un área protegida, podrá establecerse dentro de la ZPF áreas protegidas en otras categorías de manejo, siempre y cuando las restricciones de uso no actúen en detrimento del espíritu de protección forestal y del recurso hídrico que tiene la ZPF.Cualquier proyecto de esta naturaleza deberá ser avalado por la DDU y aprobado por el Concejo Municipal, en tanto el establecimiento de esta nueva área protegida deberá ser ejecutado por el MINAE. | DDU / Municipalidad MINAE | | 92. Jardín botánico 103. Mariposario 108. Mirador 162. Teleférico 171. Vivero 175. Zoológico | Usos del suelo de esta naturaleza podrán desarrollarse dentro de los límites de la ZPF, sin eliminar cobertura vegetal y cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos: 1. El proyecto deberá ser planificado y dirigido por un profesional en ingeniería forestal, biología, ecología, manejo de recursos naturales o afines. 2. El profesional responsable deberá elaborar o presentar un plan para el desarrollo del proyecto a la DDU, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Actividades a realizar, Diseño del las áreas a utilizar, Monitoreo. 3. Para cualquiera de los casos, podrán utilizarse únicamente especies (flora y fauna) propias de la zona de vida a la cual corresponden el área donde se propone el proyecto. 4. El proyecto debe dirigirse y garantizar la conservación y/o el mejoramiento de la ZPF. | DDU / Municipalidad MINAE | | 126. Reforestación | Podrán desarrollarse proyectos de reforestación dentro de los límites de la ZPF, cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos: 5. La reforestación deberá ser planificada y dirigida por un profesional en ingeniería forestal. 6.El profesional citado anteriormente, deberá elaborar y presentar un plan de reforestación a la DDU, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Especies a Utilizar, Actividades a realizar, Monitoreo. 7. La reforestación comprenda únicamente especies propias de la zona de vida a la cual corresponden el área a reforestar. 8. El proyecto de reforestación debe dirigirse y garantizar el mejoramiento de la cobertura forestal de la ZPF. | DDU / Municipalidad | CACAPÍTULO DECIMOSEXTO Zona Parque Urbano (ZPU)

La ZPU tendrá como propósitos la creación de hitos urbanos dentro de aquellos centros de población en los cuales se ubica, identificados con las siglas ZPU en el mapa de zonificación. Esta zona será destinada al uso recreativo, ambiental y cultural de la ciudadanía del cantón y la población en general. Su objetivo principal es integrar, dentro de un marco de renovación urbana sostenible y ecológicamente responsable los ríos a la ciudad, promoviendo así el espíritu conservacionista y de protección de la rica biodiversidad del Cantón, como el legado más importante que se le puede dejar a las generaciones futuras.

Para efectos del cumplimiento de este proyecto la Municipalidad tendrá derecho de prioridad para adquirir terrenos o inmuebles, siempre y cuando se declare de previo el bien de utilidad o interés público. Podrá igualmente intercambiar, reubicar, desplazar, expropiar y/o ceder los terrenos que se consideren necesarios para realizar el proyecto; para tal efecto presupuestará el dinero necesario, podrá así mismo buscar ayudas internas y externas a través de convenios, donaciones u otros medios para la realización del proyecto.

a. USOS PERMITIDOS: 6, 10, 14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 169, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Todos aquellos usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos.

1. No será permitido verter a lo largo del parque ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de instalaciones colindantes. Se exigirá drenajes para todo tipo de aguas de desecho en el caso de que no exista alcantarillado sanitario.

2. No se permitirán frente al parque tapias o muros, sólo se aceptarán divisiones abiertas tipo mallas, rejas y/o divisiones naturales (cercas vivas).

3. No se aceptarán accesos viales a lo largo del parque, solo espacios peatonales.

Será excepción a la regla los accesos viales con fines de mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque, concretamente el acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios municipales, así como las vías públicas que se requieran para conectar ambos lados del parque urbano.

4. En los lotes colindantes no serán permitidos establecimientos clasificados como peligrosos, insalubres e incómodos. Ningún uso permitido podrá ser fuente de contaminación o inseguridad para los fines del parque.

5. No se permitirán construcciones en los terrenos colindantes a las áreas de parque urbano que presenten riesgos de erosión o deslizamiento, sean éstos por las características de los Ríos o quebradas, del suelo, la topografía o de estas combinadas.

6. En las parcelas colindantes con el parque, se podrán desarrollar los usos comerciales permitidos para cada una de las zonas donde se ubiquen las parcelas y se permitirá el acceso de usuarios desde el parque.

La Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas (ZAZP)

El propósito de la ZAZP es el de prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo e indirecto del desarrollo de actividades humanas sobre los límites de las Zonas Protegidas, por medio de un espacio de borde.

a. USOS PERMITIDOS: 14, 27, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 169, 170, 171, 173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos y condicionales.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes vigentes y las variables que se establecen seguidamente:

| Variable | Usos | | | --- | --- | --- | | | Habitacional | Servicios | | Superficie mínima de Lote (m²) | 2500 | 2500 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 50 | 50 | | Retiro Frontal (m) | 6 | 10 | | Retiro Lateral (m) | 5 | 5 | | Retiro Posterior (m) | 5 | 10 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 30 | 40 | | Área Verde mínima (%) | 70 | 60 | | Densidad máxima | 4 viv/ha | - | | Requisitos especiales | 1. En ningún caso se permitirá la corta de árboles nativos. 2. Todo proyecto deberá incluir planta de tratamiento. 3. No se podrán efectuar desarrollos en terrenos con más de 30% de pendiente. | | | Para todos los usos permitidos en esta zona, deberá solicitarse el alineamiento del MOPT cuando se localicen frente a carreteras nacionales y el alineamiento del INVU cuando la parcela incluya ríos o quebradas. | | |

Identificadas con las siglas ZPT en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: De conformidad con el Decreto Nº 209393-MINAE "Plan de Ordenamiento Ambiental" publicado en La Gaceta Nº 92 del martes 15 de mayo del 2001, los usos permitidos para las zonas protectoras están establecidos en el Capítulo III "Ordenamiento Ambiental", inciso 3.1.1. "Normativa legal": "Todas las actividades a realizarse en cualquiera de las áreas silvestres protegidas....están ... reguladas por la normativa vigente. Las leyes principales para el manejo de las ASP, son la Ley de Creación del Servicio de Parques Nacionales, la Ley Forestal, la Ley de Conservación de Vida Silvestre, la Ley Orgánica del Ambiente y la Ley de Biodiversidad, sin perjuicio de aplicación de otra normativa específica, como otras leyes, decretos, reglamentos y resoluciones administrativas..." b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean contrarios a los establecidos en las leyes citadas en inciso a.

La Zona de Parque Nacional (ZPN)

Identificadas con las siglas ZPN en el mapa de zonificación.

a. USOS PERMITIDOS: No se permiten usos en los sectores de Parque Nacional, salvo aquellos que establezca el MINAE en los Planes de Manejo de cada uno.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean contrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no estén contemplados en el mismo.

La Zona Vial (ZVI)

En lo particular se norma esta condición en el reglamento de vialidad y transporte.

Requisitos para las edificaciones

a. Los requisitos e indicadores generales de dosificación de uso del suelo son las condiciones de aplicación a los usos del suelo urbano, los usos constructivos y los usos de otro tipo de actividades espaciales que afecten el suelo o a las edificaciones.

b. Los requisitos e indicadores urbanos de dosificación de uso del suelo son las condiciones de área mínima y frente a calle pública que se le fijan por sus características espaciales a un lote o finca para que pueda ser inscrito en el registro público, siendo generalmente idénticas según la zona para todos los lotes y fincas.

c. El Departamento de Ingeniería de la Municipalidad y/o la DDU, podrán establecer otras condiciones técnicamente fundamentadas en materia de infraestructura, equipamiento, medio físico-natural, medio ambiente, servicios, riesgo y vulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente el sitio, según sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador o para salvaguardar la seguridad humana y/o ambiental.

d. De acuerdo con los procedimientos estipulados para cada zona, estos requisitos serán todos los relativos al diseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de construcción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o arborización mínima, drenajes, niveles), composición urbana, composición arquitectónica, sistemas constructivos, materiales, y los que la Municipalidad estime conveniente para mantener la imagen e identidad del sitio.

e. Son objeto de estas condiciones los lotes que el urbanizador, promotor o fraccionador pretenda inscribir, así como los lotes existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento.

f. Los requisitos e indicadores constructivos de dosificación de uso del suelo son las condiciones que se le fijan a una construcción que se quiere realizar en un lote o sitio determinado. El diseñador deberá cumplir con las normas y prescripciones derivadas del presente Reglamento para que el proyecto sea aprobado.

g. Los requisitos e indicadores de actividades de dosificación de uso del suelo son las condiciones de las actividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas espaciales urbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del uso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores y otros equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y entretenimiento, actividades culturales y deportivas, fuegos artificiales, conciertos, trepidaciones, sin perjuicio de las regulaciones existentes para estas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere pertinente y no se opusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y específicas sobre la materia a partir de este Reglamento.

h. En los frentes a calle pública no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad; esta misma restricción aplica para la construcción de muros o tapias en colindancias laterales para los predios ubicados en la Zona Agropecuaria, en la Zona Agroecoturística-Residencial, en la Zona Agroforestal, en la zona de Parque Ecoturístico, en la Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas y en la Zona Protectora; en estos casos se autorizará el uso de sistemas de cercas vivas o similares, que permitan prevenir el deterioro del paisaje local.

(Así adicionado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

Será el que determine el Plan Regulador, por medio del Reglamento de Vialidad y Transporte para el Cantón de Valverde . En ausencia de regulación expresa para determinada vía será el que establezca la DDU, o en su caso, cuando proceda, el que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. El alineamiento se determina en cada vía midiendo a partir del centro de las mismas, resultando de la suma del derecho de vía, más el retiro frontal que exista cuando corresponda.

Se determina a partir de la suma de la mitad del derecho de vía, más el retiro correspondiente, trazando la línea paralela a la línea de propiedad, a una distancia igual a la del retiro frontal, determinada por el alineamiento, el cual debe respetarse en forma aérea y .

Es el retiro frontal determinado por el alineamiento. Esta área implica una restricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Se recomienda que al menos un tercio de este espacio de retiro frontal se mantenga como área verde. Para el caso de viviendas, es permisible la construcción de cochera para automóvil siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En los frentes laterales a colindancia no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad. De requerirse mayor retiro se indican en el Reglamento de Vialidad y Transporte.

A esta se el puede dar el uso provisional como antejardines o estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no implique construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Vialidad y Transporte del Plan Regulador. Ningún uso provisional podrá salir más allá de la línea de propiedad, no podrán implicar obstáculos para el tránsito peatonal por aceras u otros espacios públicos. Las puertas de acceso batirán hacia el interior de cada inmueble. El uso provisional negociado subsistirá en tanto no se usen dichas franjas de terreno, en el momento de que se realice la expropiación el uso de estas franjas, cesará las actividades, sin perjuicio para la Municipalidad. De ejecutarse el proyecto por parte de la Municipalidad u otra institución pública se dará por cumplido lo siguiente:

a. Cesarán los usos temporales y provisionales.

b. La Municipalidad o institución que corresponda negociará con el dueño del terreno, el traspaso de las franjas en cuestión a dominio público.

c. En ausencia de acuerdo entre las partes, se procederá a la Expropiación, de conformidad a lo estipulado en las leyes correspondientes.

Transitorios y normas finales

Normas finales

Para todas las zonas que impliquen residencia concentrada de personas y por tanto de bienes muebles e inmuebles deberá exigirse:

a. Las condiciones de seguridad en cuanto a hidrantes, plantas de emergencias y señalización.

b. Respeto y seguimiento estricto a las normas del Código Sísmico.

c. Respeto y seguimiento a las normas que establezca la Comisión Nacional de Emergencias, si así fuere solicitado por la DDU para zonas con potencial de riesgo o riesgo ambiental conocido.

d. Respeto y seguimiento estricto de las normas que defina la SETENA como resultado del proceso de evaluación ambiental establecido por la legislación vigente.

(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) e. Para el caso de los predios (la totalidad de la finca o parte de ella) que forman parte de la Zona Institucional (ZIN) o de la Zona de Protección Forestal (ZPF), en este último caso en secciones que excedan el alineamiento que otorgue la Dirección de Urbanismo, una vez que se agote el plazo establecido por el artículo 48 de la Ley de Planificación Urbana sin haberse iniciado el proceso de compra, negociación y/o expropiación que corresponde, la Dirección de Desarrollo Urbano, previo informe técnico que señale los antecedentes y características del caso, procederá a tramitar la solicitud del interesado aplicando los requisitos urbanísticos correspondientes a la Zona Rural Concentrada.

(Así adicionado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006) f. Una vez entrado en vigencia el Plan Regulador, la Municipalidad de Valverde Vega deberá elaborar a la brevedad posible un reglamento de procedimientos para la DDU y para los diferentes departamentos y áreas que con ella se relacionan para someterlo a conocimiento y aprobación del Concejo Municipal.

(Así adicionado el inciso anterior en sesión N° 189 del 21 de febrero del 2006)

En este sector se procederán a realizar los estudios para desarrollar un programa de mejora y/o reubicación de las viviendas, con el propósito de garantizar condiciones mínimas de salud, seguridad y calidad ambiental de los habitantes residentes en esta área.

a. Clausura del local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen actividades en edificios o construcciones ya existentes que impliquen un uso que no concuerde con la zonificación indicada.

b. Suspensión de obra: Procederá con toda obra que se ejecute en contravención de la zonificación establecida o por incumplimiento de los requisitos de orden técnico y administrativos exigidos para la misma, pudiendo disponer para estos efectos del auxilio de la fuerza pública. La misma se mantendrá en todos sus efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente Reglamento o las disposiciones aplicables al caso concreto.

c. Suspensión de la obra, de las actividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la seguridad de las personas y bienes, por la naturaleza o estado de la construcción, remodelación u otro de edificaciones, podrá la municipalidad, previa valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.

Cuando proceda por haberse violado normas en torno a seguridad, riesgo, peligrosidad, contaminación u otros, la Municipalidad interpondrá las acciones correspondientes ante las instancias oficiales competentes a los efectos de que aquellas tomen las medidas legales pertinentes.

La aplicación de las anteriores medidas administrativas no excluyen las responsabilidades personales de orden civil y penal que pudiera generarse en contra del infractor. Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales que toleren o permitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente Reglamento.

El presente Reglamento y sus mapas de zonificación, rigen a partir de su aprobación y publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

(NOTA: Ver mapas en La Gaceta impresa N° 5 del 08 de enero de 2004, páginas 69, 70, 71, 72, 73.)

Transitorios

En un plazo no mayor a tres meses calendario a partir de su publicación en el Diario Oficial, la municipalidad deberá constituir la Dirección de Desarrollo Urbano como órgano especializado del Plan Regulador.

Los permisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan Regulador, tendrán un plazo de vigencia de dos años en los cuales se podrán construir las obras autorizadas. Pasado ese plazo, deberán tramitarse de nuevo para que adecuen a las normas comprendidas para la zona respectiva en el presente Reglamento.

Los inmuebles en los cuales existan residencias ubicadas en zonas industriales y comerciales, podrán permanecer en dichas zonas a la entrada en vigencia del plan regulador, pero no se permitirá segregaciones para la construcción de nuevas edificaciones que no sean de carácter industrial y comercial, adecuadas a las normas comprendidas para cada zona en el presente Reglamento.

La JUPLACA deberá ser conformada por la municipalidad dentro del plazo de tres meses calendario a partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador, deberá publicitarse la misma a efectos de abrir los canales de participación ciudadana que el caso requiere.